格物机构

芜湖三山区大昌龙湖商业广场 市场调研报告

格物机构

报告内容：

① 三山区宏观概况

② 三山区房地产市场概况

③ 三山区竞品个案概况

格物机构

① 三山区宏观概况

格物机构

三山区

芜湖县

弋江区

镜湖区

鸠江区

无为县

繁昌县

三山区宏观概况：

区属性质：三山区是 2006 年 2 月经国务院批准设

立的芜湖市新城区。位于芜湖市区西南部。

规模范围：三山区面积 320 平方公里。它北濒长江，

与无为县隔江相望，东南隔漳河与弋江区、芜湖县、

南陵县相邻，西与繁昌县城北工业区相接。

工业规划：三山经济开发区是芜湖大型企业的产业

转移区，更是皖江城市带承接产业转移示范区起步区，

发展潜力巨大。

发展目标：具可持续发展动力的产业强区，拥有良

好的生态环境、鲜明的水网城市特色、文化繁荣、宜

居的城市新区。

格物机构

三山区交通概况：

沿江高速公路、滁黄高速公路、 S321

省道、宁铜铁路贯穿全区。芜湖市三环

路也将三山大部分地区圈进，芜湖市区

滨江大道将延伸至三山区龙窝湖附近，

把三山与芜湖市中心连为一体，届时从

市中心到三山将更方便。

芜湖长江二桥与三山区紧邻，长三角城

际铁路复线也由境内通过，区内乡村公

路网已经形成。城区新建华电大道、三

山大道、龙湖大道均为高标准设计施工，

再加上水路运输的黄金水道，三山区交

通干线可谓密如蛛网，四通八达。

格物机构

三山区行政区划：

三山区面积 320 平方公里，辖峨桥镇

和三山、保定、龙湖、高安四个街道

办事处， 46 个行政村，还有三华和

茗香、泥埠和龙湖新城四个居民社区。

常住人口 14 ． 7 万，是芜湖市辖人

口最少，面积最大的区，发展潜力很

大。2010 年 1 月 27 日，经安徽省政府同意，将繁昌县新港镇的高安、义合、矶山、草山、

裕民、白象6 个行政村和泥埠居委会划归三山区管辖，成立高安街道

峨桥镇

峨桥

保定 三山

龙湖

区域 面积 人口

峨桥镇 105k ㎡ 3.95 万人

保定街道 78.5k ㎡ 2.76 万人

三山街道 40.5k ㎡ 3.04 万人

龙湖街道 52.4k ㎡ 2.3 万人

高安街道 43.7k ㎡ 3.25 万人

高安

格物机构

三山区中心城区规划：

三山经济技术开发区

三山老城区

政务中心区

龙窝湖休闲区

峨桥茶产业园

浮山生态保护区

当前三山新城区中心城区已经形成三个城市功能区域，发展重点为经开区和政务中心区：

三山老城区

经济开发区

政务中心区

龙窝湖休闲区

峨桥茶产业园

浮山生态保护区

格物机构

三山老城区概况

三山老城区以三华街为代表的

老城商业街，其商业发展最为

繁华，区机 关单位和银行网点

沿街两边排布，周边人口集聚，

受发展空间所限，老城区非城

市发展的重点区域。

格物机构

安徽芜湖三山经济开发区，为省 级开发区，位于三山区西北部，总规划面积 52.89 平方公里，含临江工业园、绿色食品园、港口物流基地三个板块。作为三山开发区的首位产业，汽车及装备制造业，集中了以奇瑞重型设备、集瑞联合重工、玉柴联合动力和新联造船等 40余家企业，已经形成完整的产业链。

板块 规模 产业主导 龙头企业

临江工业园 38 平方公里先进装备制造、新材料、电力能源、轻纺、船舶制

造等行业

华电、集瑞重工、玉柴联合动力、新兴铸管、中石油、圣罗纺织、君华科技、双汇食品、大瑞橡胶、恒安纸业、格

力电器、新联船厂等知名企业

绿色食品园 10 平方公里 食品医药及相关配套产业 北京双鹤药业、南京先声中人药业、上海东方希望集团金豆动物食品、粮食产业园、华润啤酒等 70 余家企业

港口物流基地 5 平方公里 大力发展建材、钢材、现代物流、港口等项目产业 吉宝中外运、海螺港口、国际钢贸城

临江工业 园

港口物流基地

绿色产业园

三山经济开发区概况

格物机构

三山政务新区概况

三山政务新区是当前重点发展

区域，区政府和工商税务局迁

至新区，当前政务新区楼盘在

售有三山时代广场和伟星金域

国际，从区域开发方向看，由

北向南开发，政务新区南部和

东西两侧未来仍有大量土地可

供开发。

龙湖大道

区政府

体育中心

时代广场

东南职业学校

龙湖安置小区一二期

工商税务大楼

金域国际

商业街一期商业街二期

中沟小区

疾控中心321 省道

磨山路

浮山路

长江南路

峨桥路

资福河路老城区

龙窝湖

三华山风景区

主题公园

主题公园

艺术学校

扬子学院

奎湖路

龙湖中心小学财经学校

格物机构

区域宏观小结：

区域定位：三山区芜湖新城区

发展目标：产业强区、环境宜居的城市新区

发展重点：政务新区、经济技术开发区

区域规模：面积 320 平方公里、常住人口 14 ． 7 万

区域优势：背靠长江、路网发达、工业基础雄厚

三山区是芜湖市辖人口最少，面积最大的区，依托长江天然优势，工业规模扩大必然带来区域人口聚集效应，区域发展潜力很大

格物机构

② 三山区房地产市场概况

格物机构

2013 年芜湖楼市政策一览

政策 内容芜湖人才新政：本科学历买房可免契税并获 2 万元安家补贴

1. 本科及以上学历高校毕业生或具有技师级以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和 2 万元安家补助的总额。 2. 专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的 50% 和 1 万元安家补助的总额。

芜湖公积金新政：个人也可缴存公积金

住房公积金贷款连续足额缴存时间统一规定为 6 个月（含）以上，贷款金额按照借款人及其配偶申请住房公积金贷款时住房公积金缴存余额的 10 倍计算，但不超过住房公积金贷款时向社会公布的最高住房公积金贷款额度。

芜湖市连续、足额缴存住房公积金6 个月以上 首套房商贷可办贴息贷款

为了支持芜湖市住房公积金缴存职工购买首套住房，减轻购房负担，芜湖市出台了贴息贷款政策。只要连续、足额缴存住房公积金 6 个月以上，在购买首套住房时，可申请贴息贷款。

芜湖市 2013年楼市微调政策主要从购房补贴和贴息贷款着手，给予首次购房群体政策倾斜，意图重振楼市销量。

格物机构

2013 年芜湖土地市场概况

2013 年芜湖土地市场成功出让国有建设用地 36 宗，总出让

面积 215.94 万平米，约 3238.96 亩，成交金额 57.297 亿

元，成交均价 176.89 万元 /亩。与 2012 年土地行情相比，

2013 年土地总出让宗数增加 3 宗，成交面积同比上涨

48.85% ，成交金额同比上涨 72.88% ，成交均价同比上涨

16.15% 。

从区域来看， 2013 年鸠江区成功出让国有建设用地

1611.27 亩，弋江区成功出让国有建设用地 325.31 亩，开

发区成功出让国有建设用地 466.62 亩，三山区成功出让国

有建设用地 449.99 亩，镜湖区成功出让国有建设用地

385.76 亩。

2013年芜湖市土地市场表现良好，同比量价齐升。

格物机构

2013 年芜湖土地市场概况

2013年三山区共有四宗土地出让，均是商业和商服用地，上海伟博置业、信德房地产、芜湖奥特莱斯商业公司、瑞丰商博城登陆这片热土，预示着三山区商业地产被业界普遍看好。

格物机构

2013 年芜湖楼市商品房上市量统计

2013 年 1-12 月，市区商品房供应量为

348.75 万平米，同比下降 -11.1% 。商品住

宅供应量为 261.03 万平米，同比下降

8.09% 。统计数据显示， 2013 年 1-12 月

份芜湖市商品住宅供应仍以鸠江区为主，占比

达 30% 。

对于城南片区来说， 2013 年商品住宅供应量为 95.14 万平米。其中，弋江区的商品住宅上市量是 45.13 万方，同比下降 20% ，三山区商品住宅上市量是 50.01 万方，同比上涨 799% 。三山区 2013年由于伟星金域国际的推出和碧桂园白鹭湾组团的加入，上市量暴涨，成为 2013年上市量涨幅最大的区域，整个区域的新房供应全市区占比 36% 。

2013年芜湖市商品房供应量同比下降 11.1% ，三山区商品供应量上涨 799% ，成为上市 量涨幅最大的区域。

格物机构

城市住宅成交情况

2008 以来年芜湖住宅成交逐年递增， 2013 年降幅明显；2013 年 1-12 月住宅成交 241.53 万方，环比降低了11.64%

备注：数据来源芜湖住宅与信息房地网，截止日期为 2013 年 10 月， 2013 年增长率为同比 2012 年前 10 月数据

芜湖市商品住宅 2013年度成交面积 241.53 万方，较去年同期下降 11.64% 。三山区销售 1805套，同比上涨 62.61% 。

12 年 11 月 -13 年 3 月芜湖住宅月度成交上升， 13 年 7月为传统淡季，成交年度最低，近来月度呈上升趋势。

格物机构

芜湖 2013年度商品住房销售均价为 5566 元 /㎡，较去年同期增长 3.27% ，三山区商品住房销售均价为 3962 元 /㎡，较去年同期下降 12.75% 。

城市住宅成交价格情况

芜湖住宅价格 2010 年和 2011 年涨幅明显， 2012 年受调控影响，价格下调明显， 2013 年住宅价格保持平稳；2013 年 1-10 月住宅价格约 5580 元 /㎡，环比上涨3.93% ； 备注：数据来源芜湖住宅与信息房地网，截止日期为 2013 年 10 月， 2013 年增长率为同比 2012 年前 10 月数据

12 年 12 月以来芜湖住宅价格变化不大，价格 5600

元 /㎡，近两个月住宅价格降幅明显。2013 年 10 月芜湖住宅价格为 5432 元 /㎡

格物机构

城市住宅成交各面积段占比

面积段 成交套数（套） 成交面积（㎡） 成交均价（元 /㎡）

50 以下 951 39000 5965

50-70 354 21770 5865

70-90 3987 338760 5287

90-100 4014 404520 5468

100-120 4442 528944 5433

120-140 3243 449013 5600

140-170 827 128924 6228

170 以上 622 151899 7373

2013 年 1-10 月全市商品房各面积段成交分析

2013 年 1-10 月全市商品房成交主力面积段为 100-120㎡，共成交 4442套，成交均价 5433 元 / ㎡。其次为 90-100㎡，成交均价为 5468 元 / ㎡。

格物机构

名次 楼盘名称 区域 销售套数（套） 销售面积（万平米）

1 华强城 镜湖区 2022 22.87 2 绿地镜湖 世纪城 镜湖区 1435 14.91 3 东紫园 鸠江区 1238 12.63 4 伟星金域华府 弋江区 1140 10.12 5 城市之光 鸠江区 1134 11.826 奇瑞新里城 鸠江区 903 8.86 7 中央城 弋江区 813 7.90 8 云鼎国际 弋江区 638 7.20 9 碧桂园 三山区 636 6.60

10 三山时代广场 三山区 618 5.81

2013 年芜湖楼市商品住宅销售排行榜

镜湖区成为芜湖 2013年的销售主力区域，镜湖区和鸠江区成为芜湖 两大销售主力贡献区域。三山区有 2 家上榜，排名垫底，年均销售 600套左右。

格物机构

名次 楼 盘 名 称 楼 盘 区 域 销售面积（万平方米）

1 南翔万商商贸物流城 鸠江区 8.99

2 三山时代广场 三山区 4.06

3 金玺商业广场 弋江区 2.00

4 中央城 弋江区 1.67

5 万盛美食文化广场 鸠江区 1.39

2013 年芜湖楼市商业销售排行榜

2013年芜湖市商业销售三山时代广场排名第二，上半年销量排名第一，销售商业面积达 4 万方。

格物机构

项目名称 住宅体量（万㎡）

总备案套数

在售主力面积（㎡）

近期价格（元 /㎡）

2013年月均去化（套数）

华强城 约 200 8864 82-1306000 （高层）；

4500 （大平层）；12000 （别墅）

167

绿地镜湖世纪城 约 200 15647 88-120 5600 132

伟星金域华府 约 30 1774 87-124 6800 67

碧桂园 约 300 10350 85-115 4000 （高层） 157

城市之光 72 3796 86-1155400 （高层）

18000 （别墅） 103

典型项目主力销售面积在 85-120㎡，迎合客户需求，销售较好的项目月均去化 100套以上。

城市典型项目去化情况

备注：碧桂园为 10 月和 11 月平均去化套数

格物机构

市场关键词：① 芜湖土市表现良好，三山区商业地产被业界普遍看土市量价齐升，三山区四宗商业商服用地出让，瑞丰、奥特莱斯登陆三山

② 芜湖商品房供应量下降，三山区供应量暴涨 芜湖市商品房供应量下降 11.1% ，三山区上涨 799% ，成为上市 量涨幅最大的区域

③ 芜湖商品住宅成交量环比下降，三山区逆市上涨，商业一骑绝尘 全市住宅成交 241 万方，环比降低 12%；三山区成交 19 万方，环比上涨 37% ，商业成交 4.14 万㎡，环比增长 32.76%

④ 三山区商业均价下跌、住宅价格环比上涨三山区商品住房均价为 3962 元 /㎡，环比下降 12.75%；商业均价为 7028 元 /㎡，环比下降 5.1%

区域楼市小结

格物机构

③ 三山区竞品个案概况

格物机构

香江比华利山庄

伟星金域国际

新亚幸福花城

三山时代广场

龙湖帝景湾大昌龙湖商业广

场

项目分布图大昌龙湖商业广场地处三山区政务新区核心区位，周边在售楼盘有四家，新亚幸福花城、香江比华利山庄、三山时代广场、伟星金域国际，明年商业上市构成直接竞争的是三山时代广场

项目名称 在售户型 成交价格

三山时代广场 86-140 ㎡ 高层 3500商铺 6800

伟星金域国际 89-144 ㎡ 均价 4100

新亚幸福花城 88-145 ㎡ 小高层 3600多层 3700-3800

香江比华利山庄 74-110 ㎡

高层 3800多层 4100公寓 3800

格物机构

项目龙湖帝景湾 营销中心装修中，即将对外开放，项目 2014年上半年首推商业

项目位置：东至龙湖大道，南至规划四路，西至水系，北至省道 S32

开发商：芜湖大昌地产开发有限公司容积率： 2.2

绿化率： \

总建筑面积： 35.4 万方占地面积： 11.8 万方主力户型： \

物业类型：高层、小高层、商业综合体项目规划：大昌龙湖商业广场，包括 4 栋商业建筑及 1栋会所，住宅部分一期共 5 栋首期开盘时间：未开盘在售信息：项目 2014 年上半年底将首推商业

竞品个案 / 龙湖帝景湾

格物机构

大昌龙湖商业广场 2014年上半年推商业，前期宣传商业综合体体量约 6 万方，含酒店、美食、娱乐、休闲、购物为一体 多业态商业综合体

1 号楼

2 号楼3 号楼

5 号楼

龙湖商业广场主要业态示意图

4F 院线 KTV 名品餐饮

3F 院线 名品餐饮 水疗中心 酒吧 美食苑

2F 品牌专卖 特色餐厅 生活家居 数码城 服务配套

1F 品牌专卖 特色餐厅 生活家居 数码城 服务配套

-1F 大型超市主力店

格物机构

项目在售 86-140㎡高层房源，全款 97 折，按揭 98 折，惠后均价 3500 元 /㎡；

项目位置：三山区峨山西路（ 321 省道）与龙湖路交汇处 开发商：芜湖润地置业有限公司容积率： 2.5 总建筑面积： 33 万方 占地面积： 3.4 万方 主力户型： 85-140 ㎡ 物业类型：高层 商业项目规划：项目共有 ABCD 四个组团，包括 15 栋商业建筑群体，由 9 栋高层、 1 栋商业配套组成。一期开盘 B-1# 、 B-

2# 、 B-3# 、 B-4# 。均为两层的商业区。

竞品个案 / 三山时代广场

格物机构

S-D4大型卖场

S-D2S-D1

酒店

商业

S-C3

S-C2

S-B2

S-A2S-A1

S-B1

S-C3

S-C1

S-C1

S-A4

S-A3

S-B4

S-B3

商业区域 S-A S-B S-C S-D

入市时间 2012-11 2012-9 2013-1 2013-7

商业套数 158 套， 4.08 万方 132 套， 3.68 万方 215 套， 3.27 万方 168 套

成交套数 111 套， 70% 售罄 142 套， 66% 97 套， 58%

商业面积 88-309 平米 88-307 平米 88-265 平米 29-200 平米

内铺价格 6500 元 6000 元 7000 元 7500 元

外铺价格 8500 元 8500 元 9000 元 10000 元

项目总建面约 33 万平米，于三山政务新区打造一个集商业步行街、全国连锁大型卖场、商务酒店、中央大宅为一体的城市 综合体。

其中商业总建面约 21 万平米，分 ABCD 四个组团，15 栋商业建筑群体。住宅总建面约 12 万平米，由9 栋高层及配套商业组成。

在售商业街铺单层面积为29-200 平，一拖二的为80 平左右，外铺均价 1万，内铺均价 7500；按揭享 200 元 /平；全额付款享 400 元 /平

格物机构

竞品个案 / 三山时代广场 /营销活动

时间 活动内容

2013 年 4 月 26 号 高层住宅首次开盘暨沃尔玛超市三山特卖会现场同期举办

2013 年 6 月 2 号 住宅 4# 、 8# 、 9# 楼开盘

2013 年 7 月 27 号 住宅 7# 、商业 D-1# 、 D-2# 、 D-3# 楼开盘

2013 年 9 月 29 号 住宅 3# 、 5# 、 6# 楼开盘

2014 年 1 月 10 号 商业 D-4# 楼开盘

2014 年 1 月 10 号， 48 席 30-100㎡商业 D-4#楼开盘，外铺均价 1 万，内铺7500 。

房展会商业促销活动 客户等待开盘

格物机构

竞品个案 / 三山时代广场 /在售户型

86 平米， 2/2/1卧室均朝南

98 平米， 2/2/1南北双阳台

138 平米， 4/2/2主卧自带洗浴间

格物机构

项目规划建设 12 栋高层住宅 、 7 栋 2-5 层的商业楼、 1 栋 12 层的酒店及酒店办公楼、 1 栋 5 层的办公写字楼；在售 1# 、 2# 、 3# 、 4#楼，户型区间为 89-144㎡，优惠后均价 4100 元 /㎡。

项目位置：三山区政府对面 龙湖路与浮山路交汇处开发商：安徽伟星置业有限公司容积率： 2.99 绿化率： 35%

总建筑面积： 50 万方 占地面积： 13.2 万方主力户型： 88-143 ㎡

物业类型：高层 综合体项目规划： 12 栋高层住宅 、 7 栋 2-5 层的商业楼、 1栋 12 层的酒店及酒店办公楼、 1 栋 5 层的办公写字楼首期开盘时间： 2013 年 11 月 2 号在售信息： 1# 、 2# 、 3# 、 4# 楼销售均价： 4100 元 / ㎡

竞品个案 /伟星金域国际

格物机构

入网总套数 可售套数 成交套数 其他套数 成交比例

717 套 596 套 110 套 11 套 14.58%

格物机构

竞品个案 /伟星金域国际 /营销活动

时间 活动内容

2013 年 11 月 2 日 住宅 1# 楼首开

2013 年 11 月 6 日 住宅 3# 楼开盘

2013 年 12 月 7 号 住宅 2# 楼开盘

2014 年 1 月 11 号 住宅 4# 楼开盘

2014 年 1 月 13 号 为三山区业主派发新春大礼包

2014 年 1 月 13 号伟星金域国际业主派发新春大礼包

首次开盘现场 派发新春大礼包

格物机构

竞品个案 /伟星金域国际 /在售户型

89 平米， 2/2/1赠送入户花园

105 平米， 3/2/1朝南超大阳台

130 平米， 3/2/2主卧自带洗浴间

格物机构

项目总建面约 15 万方，其中二期项目约为 8 万方，由 4 栋多层、 9 栋小高层组成；在售小高层 A6# 、 A8#楼，面积 88-145㎡；多层 C11# ，户型以 113 、 114㎡三房为主，小高层均价 3600 元 /㎡，多层均价 3700-3800 元 /㎡。

项目位置：芜湖市三山区绿色食品园对面开发商：芜湖市新亚房地产综合开发有限公司容积率：   1.77

绿化率： 42.16%

总建筑面积： 15 万方占地面积： 8 万方主力户型： 91-117 ㎡

物业类型：多层 小高层项目规划：项目规划建筑面积约 15 万平方米，其中二期项目约为 8 万方，由 4 栋多层、 9 栋小高层组成。首期开盘时间： 2013-07-20

在售信息：小高层 A6# 、 A8# 楼，多层 C11#

竞品个案 / 新亚幸福花城

格物机构

竞品个案 / 新亚幸福花城 /营销活动

时间 活动内容

2013 年 2 月 2 日 住宅 A-5# 、 A-7# 楼开盘2013 年 7 月 20 日 住宅 A-8# 、 C-8# 、 C-11# 楼开盘2013 年 9 月 18 日 住宅 A-6# 楼开盘2014 年 1 月 18 日 住宅 A-1# 、 A-3# 、 C-17# 、 C-7# 楼开盘

2014 年 1 月 1-30 日，幸福花城感恩有礼，认筹抽大奖！液晶电视 /ipadmini/ 全自动洗衣机 /电动车；老带新活动，凡老业主成功推荐新客户买房可免一年物业费；新业主买房即送太阳能热水器。

365 房博士走进幸福花城 年底促销活动画面

格物机构

竞品个案 / 新亚幸福花城 /在售户型

91 平米， 2/2/1南北双阳台

117 平米， 3/2/1南北双阳台

136 平米， 3/2/2主卧自带洗浴间

格物机构

项目地块总建筑面为 18.5 万 ㎡ ，其中住宅面积为 16 万 ㎡ ，商业面积为 1.4 万 ㎡ ，农贸超市面积为 0.5 万 ㎡ ，配套 0.5 万 ㎡ ；高层 23# 、 24#楼，面积 74-110㎡，均价 3800 元 /㎡； 96㎡多层及 37㎡单身公寓，多层均价 4100 元 /㎡，单身公寓均价 3800 元 /㎡。

项目位置：三山区芜铜路与三华路交汇处开发商：芜湖香江置业有限公司容积率： 1.599 

绿化率： 40.1%

总建筑面积： 11.5 万方占地面积： 2.3 万方主力户型： 75-124 ㎡

物业类型：高层 多层项目规划：共 22 栋住宅，一期推出 1-6# 共 5 栋多层房源，共 228 套；二期推出 4# 、 7-10# 楼五栋多层，共 216 套房源首期开盘时间： 2011-07-03

在售信息：高层 23# 、 24# 楼

竞品个案 /香江比华利山庄

格物机构

竞品个案 /香江比华利山庄 /在售户型

88 平米， 3/2/1朝南大阳台

92 平米， 3/2/1南北双阳台

格物机构

区域竞品小结

竞品关键词：① 品牌房企强势登陆、商业地产是亮点 伟星、润地开盘，瑞丰、奥特莱斯紧随其后

② 成交量良好，改善型需求主导，兼有刚需 竞品供应住宅面积主要是 100-130 平米改善型三房，兼有 80-100 平米两房三房

③ 商业核心区域已经形成，龙湖大道周边商业体量超过 50 万方 三山时代广场 21 万方，伟星 11 万方，奥特莱斯 10 万方，大昌龙湖商业广场 6 万方

④ 商业价格实现较好，且有价值增值空间政务新区商业外铺价格 1 万，内铺 7500 ，受老城区和周边乡镇的个体户经营者以及机关事业单位投资者热捧

格物机构

END