Инвестиционный климат в секторах недвижимости. Итоги...

www.gvasawyer.ru

Инвестиционный климат в секторах недвижимости. Итоги 2012.

ФОРУМ НЕДВИЖИМОСТИ ТЮМЕНСКОЙ

ОБЛАСТИ – 2012

Сецкая Вера Анатольевна,

Президент GVA Sawyer

www.gvasawyer.ru www.gvasawyer.ru

Инвестиционный климат в секторах недвижимости2

Европейские рынки недвижимости и их влияние на ситуацию в России

В связи с долговыми проблемами Еврозоны на европейских рынках недвижимости сохраняется неопределенность, углубляютсяриски, что приводит к продолжающемусяспаду активности на рынке недвижимости. Растут межбанковские ставки, что приводитк дальнейшему оттоку инвесторов. В третьем квартале 2012 года, например,объемы инвестиций в Европейскую недвижимость упали на 20% по сравнению с тем же периодом 2011 года. Около 67% всех объемов сделок приходится на 3 крупнейших экономики – Великобритания, Германия , Франция.



Самым крупным рынком Восточной Европы является Польша. Общий объем инвестиций в 2012 году – 2, 5 млрд. Евро ( для сравнения в Россию инвестиции в недвижимость в 2012 г. 5 млрд. Евро. Территория Польши 312 679км2, территория России 17 098 246 км2 (54, 5 раза больше). Самым активным сегментом в плане инвестиций в Европе в 2012 г. является торговый. В 3 –м квартале 2012 г. в торговую недвижимость проинвестировано 7, 1 млрд Евро, что на 12 % больше, чем в 1 и 2 кварталах 2012 г. Тем не менее , это на 18% ниже, чем в тот же период 2011 года. Следует при этом отметить снижение общего объема инвестиций , в том числе и в торговую недвижимость в страны Южной Европы – Италия, Испания, Португалия. На 75% ниже, чем в предыдущие три года. Наиболее сильный рост в торговом сегменте показывает Великобритания и страны Бенилюкс. Традиционно сильным сегментом остается элитное жилье в Великобритании. В 2012 году отмечается приток в Европу инвесторов из Азии, Ближнего Востока, Северной Америки.


Инвестиционный климат в секторах недвижимости

Основные тенденции:1. Иностранные инвесторы, работающие на российском рынке, - это

те, кто вышел на российский рынок до кризиса.2. По-прежнему , наблюдается осторожность крупных западных

инвестиционных фондов в отношении выхода на российский рынок ввиду его непрозрачности и политической нестабильности. Политическая ситуация (выступления оппозиции, дело Pussy Riot), а также высокий уровень коррупции и отсутствие понятных правил игры тормозят процесс вхождения иностранных инвесторов на рынок.

3. Однако, отрицательные экономические тенденции на европейских рынках на фоне стабильности России, удерживающегося уровня спроса и растущей покупательной способности населения заставляют западных инвесторов задумываться о выходе в Россию. Наиболее перспективными сегментами для выхода в Россию у западных инвесторов сегодня считаются сектор ритейл и складская недвижимость.

4. Наметившаяся тенденция - выход на российский рынок инвесторов из Азии и Ближнего Востока.

5. Получение кредитных денег на девелоперские проекты от западных банков сегодня невозможно.

Иностранные инвестиции в России

4



Динамика инвестиций в коммерческую недвижимость России

Источник: GVA Sawyer



Структура инвестиций по секторам

Источник: GVA Sawyer



Структура инвестиций



Ставки капитализации и простая доходность

8

Офисы Класс «А» 9-10%Класс «В» 10,5% -11,5%

Торговые центры 10%-11%Склады 10.5% - 12%

В девелоперских проектах ожидаемая простая доходность (соотношение годового дохода к бюджету проекта ) – 13%-15%



Основные тенденции – нивелирование рисков и вхождение инвесторов в готовые объекты (покупка).

9

Покупатель Продавец АктивыСумма сделки млн $(оценка)

Morgan Stanley Capital Partners ТРЦ «Галерея» 1 100

ГК «Бин» «Уникор» пакет ГК «Уникор» 982

O1 Properties Hines Global REIT БЦ Ducat Place III 360

Raven Russia PLP HoldingЛогистичесикй парк

«Пушкино»215

Immofinanz «Патеро»ТРЦ «Золотой Вавилон»

(50%)150

RD Group Europolis Real EstateТЦ «Времена Года»

(40%)130

ГК «Галс-Девелопмент»

Apsys Group ТЦ «Лето» (50%) 90

Sponda Plc UFG БЦ Bakhrushin House 47

RGI International TRI Granit ТРЦ «Мозаика» (50%) 40

Использованы материалы компании Knight Frank



Крупные девелоперские проекты:

10

Москва:

-Группа ОПИН Михаила Прохорова - ритейл-парк 30 000 м2 на Дмитровском шоссе и торговый центр на 8 000 м2 в Апрелевке на Киевском шосс,— инвестиции оцениваются в $65 млн. -"Миллхаус" Р. Абрамовича - ТРЦ рядом со Сколково 100 000 м2 рядом с бизнес-школой «Сколково». Оценочно инвестиции в строительство $150–170 млн.

-AMMA Development - торгово-развлекательный и офисный комплекс «АВИА ПАРК» 252 000м2 . Ввод конец 2014. -ООО «Доринда Инвест» планирует Retail Park стоимостью $110 млн. в Нагорном районе г. Москвы. Ввод запланирован на 2015 год. Площадь ЗУ 18 га . Общая торговая площадь составит 70 тыс. м2.

-МФК «Крокус Сити» 14 башен небоскребов. Первая очередь: отель Marriott 250 номеров и апартаментов; 44-этажная офисная башня 137 000м2; жилой комплекс 50 000м2.

Санкт-Петербург:-Холдинговая компания «Адамант» в 2013 году планирует открыть II очередь ТРК «Континент» на Звездной ул. площадью 60 000м2 и

ТРК «Международный», совмещенный с вестибюлем строящейся станции метро. Площадь 40 000м2.



Категории инвесторов

11

Кто сегодня инвесторы в России? 1. Чисто банковские структуры и банковские структуры ,объединившиеся с крупными

застройщиками, испытавшими дефолт (ВТБ Девелопмент, Альфа Девелопмент, Газпромбанкинвест, Донстрой, Галс)

2. Крупные российские девелоперы (группа О1 Properties, Ренова Строй Групп, корпорация Пионер, группа Ташир)

3. Западные инвестиционные фонды, давно работающие на рынке (Raven Group, Sponda, Flemming Group, IMG , Hines, Ruric AB)

4. Российские и западные ритейлеры (Лента, Карусель, Auchan, Metro, Ikea)5. Частные российские инвесторы.



Инвестиционная ситуация в регионах:

12

Исследование , сделанное совместно компанией GVA Sawyer и Гильдией Управляющих и Девелоперов (ГУД) по 15 крупным города России, показало следующие приоритеты по сегментам:

Инвестирование в готовые объекты •торговые центры суперрегионального и регионального масштаба – 4,4 балла•районные и микрорайонные торговые центры – 3,8 балла;•гостиницы категории 4-5* - 3,7 балла;•гостиницы категории 3* - 4,5 балла;•бизнес-центры класса А/В+/В – 3,3 балла;•склады класса А/В+/В – 3,5 балла.



Инвестирование в строящиеся объекты

13

•инвестиции в строительство торговых центров – 3,9 балла;•инвестиции в жилые городские проекты – 3,8 балла;•инвестиции в жилые загородные проекты – 3,6 балла;•инвестиции в офисные и гостиничные проекты – 3,2 балла;•инвестиции в строительство складов – 3 балла.



Какие сектора в региональных городах показывают сегодня реальную активность в сфере девелопмента?

14

1. Торговля (Екатеринбург – Gagarin Mall 300 000м2, Самара – 2-ой магазин METRO 12 500 м2; Волгоград- ТРЦ Immochan; Санкт-Петербург, группа «Адамант» ТРК «Континент» 60 000м2; Уфа – ТЦ «М7 Молл» 64 000м2, Ростов-на-Дону- концерн «Единство» ТРК «Мегамаг». Вторая очередь площадью 54 тыс. кв. м ); Тюмень – ТРЦ 100 000м2 на ул. Широтная-Мельникайте ЗАО»МДС Групп»

2. Гостиничные проекты (Казань –ГК Корстон отель 4* , ООО «Ривьера Тауер» отель Swissotel; Н. Новгород ООО «Эксдор»

гостиница в историческом центре, Омск апарт-отель 29 000 м2). 3. Технопарки (!)- (Новосибирск, Н. Новгород, в Казани с участием иностр.инвестора FGN Capital).

4. Логистические центры- (Н. Новгород- Gulli&Co 200 млн евро; Омск – международный логистический центр, Челябинск проект «Шелковый путь», активен фонд Raven и в девелопменте и в покупке готовых объектов)

5. Конгрессно- выставочные центры (Самара, Новосибирск, Нижний Новгород, Казань Smart City)



Основные условия кредитования

• Обеспечение по кредиту (ипотека земельного участка; залог имущественных прав на площади объекта; залог долей в уставном капитале заемщика; поручительства бенефициаров заемщика или третьих лиц; иное ликвидное обеспечение).

• Предоставление предварительных договоров аренды на определенный % площадей в объекте.

• Подтверждение вложения собственных средств в доле, оговоренной с банком (30-40%).

• Страхование строительно-монтажных рисков на сумму не менее залоговой стоимости имущественных прав с назначением банка выгодоприобретателем.

• Возмещенный НДС 100% направляется в погашение кредита.

• Возможность для банка одностороннего изменения процентной ставки (!).



Основные параметры кредита

• Срок кредита (5-7 лет)

• Срок амортизации кредита (10-12 лет)

• Ставка (фиксированная или плавающая (3м Euribor + ? )

• Коэффициент покрытия долга !(1.2-1.5)

• Каникулы при выплате процентов и тела кредита (чаще только на тело кредита).

• Платы за открытие кредитной линии, обслуживание кредита, пользование лимитом кредитной линии.

• Штрафы и неустойки (досрочное погашение, не выбор лимита, невыполнение условий…)

• Возможность рефинансирования на других условиях после завершения строительства и стабилизации денежного потока.



Как видят девелоперский проект банки и инвесторы

Инвесторы видят риски!!!

• Девелоперские / строительные риски, что делает неопределенными сроки и бюджет осуществления проекта.

• Качество девелопера/партнера.

• Риск не получить объект заданного качества и стандарта.

• Риск несдачи в аренду или невостребованности.

• Гипотетичность арендных ставок, соответственно, неопределенность денежного потока

• Неуверенность в типе/качестве арендатора и качестве арендного договора

• Юридические риски

17



Что необходимо инвестору для принятия положительного решения?• Структурированный бизнес-план.

Грамотная финансовая модель. Реалистичность показателей.

• Обоснованная и подтвержденная маркетингом концепция проекта.

• Анализ рисков.

• Юридическая чистота прав на земельный участок и его застройку

• Профессиональный девелопер, способный осуществлять надзор за проектированием, а также способный грамотно управлять процессом строительства

• Высокое качество объекта, обеспечиваемое уровнем применяемых при строительстве материалов и технологий. Квалифицированный генподрядчик.

• Возможность привлечения к управлению зданием профессиональной компании

• Наличие предварительных договоров аренды с качественным пулом арендаторов, где договора были бы от 5 лет, предусматривали бы индексацию арендных ставок.

• Приемлемый уровень доходности будущего объекта. Требуемый коэф-т покрытия долга

• Дополнительное обеспечение

18



Имя проекта: Пушкинская площадь, застройка участка № 2.1Предварительный расчет движения денежных средств Вариант: с выкупом АЗУ Без кредита

2006 2007 2008 2009 2010 2011Год развития проекта 1 2 3 4 5 6

-1 0 1 2 3 4Инвестиционная фаза 10% $3 679 026

Бюджет проекта $24 118 058Структура расходования инвестиционного бюджета 1/3 2/3Средства Инвестора $8 039 353 $16 078 705

Общие параметрыОбщая площадь, кв.м. , в т.ч.: 20 150 20 150 20 150 20 150Офисная площадь (с коридорным коэф.), кв.м. 15 500 15 500 15 500 15 500Торговая площадь (с коридорным коэффициентом), кв.м. 0 0 0 0М/места (м/м) (крытый паркинг) 111 111 111 111М/места (м/м) (открытая парковка) 14 14 14 14

Занятость офисных площадей 80% 95% 95% 95%Доля инвестора в проекте 90% 90% 90% 90%Арендная плата (офисы), кв.м./год (с экспл. без НДС) $360 $360 $360 $396Арендная плата (торговля), кв.м./год (с экспл. без НДС) $0 $0 $0 $0Арендная плата, м/м/мес (паркинг) $100 $100 $100 $110Арендная плата, м/м/мес (открытая парковка) $70 $70 $70 $77

ДоходыСдача в аренду офисов $4 464 000 $5 301 000 $5 301 000 $5 831 100Сдача в аренду торговли $0 $0 $0 $0Сдача в аренду паркинга $106 560 $126 540 $126 540 $139 194Сдача в аренду открытой парковки $9 408 $11 172 $11 172 $12 289Итого, валовая выручка $4 579 968 $5 438 712 $5 438 712 $5 982 583

Операционные расходыЭксплуатация комплекса -$713 000 -$713 000 -$713 000 -$713 000 Арендные платежи за ЗУ -$10 447 -$10 447 -$10 447 -$10 447 Итого, валовая прибыль $3 856 521 $4 715 265 $4 715 265 $5 259 136

Обязательные отчисленияНалог на имущество -$434 670 -$419 681 -$404 693 -$389 704 Амортизация -$681 301 -$681 301 -$681 301 -$681 301 Итого, прибыль до налогообложения $2 740 550 $3 614 282 $3 629 271 $4 188 131

Налогооблагаемая прибыль $2 740 550 $3 614 282 $3 629 271 $4 188 131Налог на прибыль -$657 732 -$867 428 -$871 025 -$1 005 151

Чистая прибыль после налогообложения $2 082 818 $2 746 854 $2 758 246 $3 182 979

Плюс: возврат накопленного НДС $694 174 $848 748 $848 748 $946 644Плюс: амортизация $681 301 $681 301 $681 301 $681 301

Поток денежных средств $3 458 292 $4 276 903 $4 288 294 $4 810 925

Движение средств -$8 039 353 -$16 078 705 $3 458 292 $4 276 903 $4 288 294 $4 810 925Движение средств Инвестора с учетом ИК -$8 039 353 -$16 078 705 $3 112 463 $3 849 213 $3 859 465 $4 329 832Накопленный итог -$8 039 353 -$24 118 058 -$20 659 765 -$16 382 862 -$12 094 568 -$7 283 643 Условная продажа Объекта за вычетом 4% комиссии и 2% стоимости осуществления сделки

Налог на прибыльДвижение средств с учетом условной продажи -$8 039 353 -$16 078 705 $3 458 292 $4 276 903 $4 288 294 $4 810 925

Внутренняя норма доходности, IRR 20%Движение средств Инвестора с учетом условной продажи -$8 039 353 -$16 078 705 $3 112 463 $3 849 213 $3 859 465 $4 329 832

• Реалистичность графика осуществления проекта

• Учесть все источники доходов при определении чистового операционного дохода (ЧОД).

• Четкое отделение базовой арендной ставки от операционных расходов. Выделение НДС.

• Темпы заполнения здания.

• Коэффициент потери площадей. Замеры по стандарту BOMA.

• Возврат НДС.

• Стоимость осуществления сделки.

• Условия продажи объекта (реалистичная ставка капитализации).

• Реалистичная структура кредита и процентов по кредиту.

• Выделение финансовых потоков для каждого из инвесторов.

19



Дополнительные гарантии успеха привлечения инвестиций• Бизнес-план, сделанный консалтинговой компанией с именем.

• Маркетинг, сделанный профессиональной компанией, имеющей репутацию на рынке.

• Экспертное мнение /заключение по проекту, сделанное оценщиком, аудитором, финансовым консультантом с именем.

• Экспертное заключение имеющей вес юридической конторы.

• Наличие договоренностей (лучше договора) с оператором в гостиничном проекте, проектах развлекательной направленности.

• Наличие девелопера с репутацией.

• Подписанные предварительные договоры аренды.

• Договор с якорным арендатором.

• Форвардный контракт на покупку объекта.

20



Москва, Санкт-ПетербургКраснодар, Красноярск

Т: +7 (495) 797-4401Ф: +7 (495) 797-4400

[email protected]

www.gvasawyer.ru

Инвестиционный климат в секторах недвижимости. Итоги...

Documents