Смирнов В.В., к.т.н., Бюро оценки labrate.ru (Москва) , ...

V-Поволжская научно-практическая конференция «Статистические методы массовой и индивидуальной оценки. Проблемы точности и неопределенности результатов оценки» (14-16 июня 2012 года)

Полнота, точность, неопределенность,

недоопределенность и нечеткость в оценке стоимости.

Согласование результатов оценки, основанное на нечеткой

логикеСмирнов В.В., к.т.н., Бюро оценки LABRATE.RU (Москва), [email protected]

Костин А.В., к.э.н., ООО «Фемида-Аудит» (Москва), [email protected]

http://www.labrate.ru/057404

Значение НЕ-факторов в оценке стоимости объектов



В случаях, когда исходные данные не полностью достоверны, вероятностные модели в оценке стоимости требуется дополнять другими, способными учитывать степень уверенности оценщика в имеющихся у него исходных данных.

Причины недостаточной адекватности оценок: • значительная доля дефектов в имеющихся данных, • различные формы незнания информации об объектах оценки.

НЕ-факторы - "белые пятна" в исходной информации и возможностях ее обработки с помощью различных методов оценки.

Термин НЕ-факторы был предложен А.С. Нариньяни для комплекса свойств, характерных для реальной системы знаний, но плохо представленных в формальных системах (неполнота, неточность, неопределенность, недоопределенность, нечеткость, противоречивость и др.).

Нечеткость, Недоопределенность Неоднозначность

Неопределенность,Неточность

Неполные данные более субъективныНеполные данные более объективны

Нечеткость в оценке стоимости



Нечеткая логика позволяет учитывать НЕ-фактор нечетокость в оценке стоимости.

В тех случаях, когда известна информация о стоимостных ограничениях, выраженных путем указания некоторых пороговых значений или в виде интервалов, возможно использование этой информации для построения кусочно-линейных функций принадлежности.

A(x) =

(x-a) / (b - a), a ≤ x ≤ b(c-x) / (c - b), b ≤ x ≤ c0, в остальных случаях

Получение значения методом "центра тяжести"

1

a b cP

Треугольная кусочно-линейная функция принадлежности:

Оценка стоимости энергосберегающей технологии



Формула оценки

1

15,05,0 )1(

Re

)1(

ni

in

nii

Dn

vCF

Di

CFVp

где Vp - стоимость объекта оценки, рассчитанная на основе доходного подхода CFi - поток выгод (денежный поток) в i-ом году;CFn - поток выгод (денежный поток) в последний прогнозный периодi - порядковый номер года получения выгод от использования НМА;n - количество прогнозных лет (периодов) определяется

экономическим сроком жизни объекта;Rev - реверсия ("терминальная стоимость"), капитализированный денежный поток в постпрогнозном периоде (если прогнозный период совпадает со сроком экономической жизни объекта, то Rev=0);Di - ставка дисконтирования в i-ом году.

Согласование результатов оценки, основанное на нечеткой логике



Обобщенная формула оценки

1

15,05,0 )1(

Re

)1(

ni

in

nii

Dan

vaCFa

Dai

CFaVpa

1

15,05,0 )1(

Re

)1(

ni

in

nii

Dbn

vbCFb

Dbi

CFbVpb

1

15,05,0 )1(

Re

)1(

ni

in

nii

Dcn

vcCFc

Dci

CFcVpc

Согласующая кусочно-линейная функция принадлежности для 7 сценариев оценкиФункции принадлежности результатов оценки стоимости энергосберегающей технологии

169

195

152

175

201

250

127

412

533114

372

481155163

119

22376 324

159

-

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1,0

1,1

70 90110 130 150 170 190 210 230 250 270 290 310 330 350 370 390 410 430 450 470 490 510 530

Рыночная стоимость, условные единицы

1 (модель-1, сценарий 1)






7 (модель-3)

Согласующая кусочно-линейная функцияпринадлежности

xMS(x)dx

MS(x)dx

PS =

В результате расчета методом центра тяжести на основе согласующей функции принадлежности было получено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки Ps=315 у.е.

A(x) = (Vpa - x) / (Vpb - Vpa), Vpa ≤ x ≤ Vpb

(Vpc - x) / (Vpc - Vpb), Vpb ≤ x ≤ Vpc0, в остальных случаях

Смирнов В.В., к.т.н., Бюро оценки labrate.ru (Москва) , ...

Documents