上第 moma 项目市场提报

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北京达观房地产经纪有限公司

2009 年 4 月 29 日

上第 MOMA 项目市场提报


目录

第一部分：政策及市场大势

第二部分：区域市场分析


第一部分：政策及市场大势

国际动态（ 1 ）类别主题主要内容观点

政策英国大规模救市计划

美国救市资金只剩 1096亿美元

将动用近 10 亿英镑资金来帮助购房者，以满足未来的住房供应和支持建筑行业的复苏，将把房价低于 17.5 万英镑的购房交易享有的印花税免税期延长至 2009 年年底，以提振住房建筑行业。另外，为规模较小的企业提供资金，政府将设立 7.5 亿英镑基金，在生物技术、先进制造业和数字技术等高增长行业进行战略投资。美国财政部长盖特纳 21 日在给国会的一封信中说，政府总额为 7000 亿美元的金融救援计划目前只剩下 1096 亿美元。

目前各国政府正在积极救市，救市资金已经大部分投入市场，未来经济效果将显现。

目前世界经济触底迹象明显。

经济英国官员料英经济今年复苏

瑞典央行降低基准利率至 0.5%

通用和克莱斯勒将分获50 亿和 5 亿美元新援助

英国财政大臣达林表示，预计英国经济将在今年年底恢复增长。 2009 年英国经济将萎缩 3.5% ，创二战以来最大降幅，第一季度经济下降幅度可能与 2008 年第四季度 1.6% 的降幅相当。 2010 年英国经济或增长 1.25% ， 2011 年经济增速将达到 3.5% 。瑞典央行周二宣布调将该国基准利率至 0.5% ，为该国历史上的最低水平。瑞典正经历 50 年来最严重的经济衰退，央行的降息举措是希望籍此振兴本国经济。截至 3 月 31 日，财政部已经使用了 250 亿美元汽车业援助方案中的 248 亿美元。去年 12 月以来，通用汽车公司共收到政府 134 亿美元援助贷款，克莱斯勒得到的援助为 40 亿美元。

国际动态（ 2 ）类别主题主要内容观点

金融亚洲开发银行：亚洲股市显露企稳迹象美国银行一季度收入增长翻倍

亚洲开发银行 22 日称，亚洲股市正显露企稳迹象，应能在今年下半年反弹，因有财政和货币刺激政策助其挺过全球金融危机。亚洲地区今年或将保持净资金流入，因该地区国家经济仍在增长，且股市市值偏低。美国银行宣布当季实现净利润 42.5 亿美元，第一财季收入增长一倍以上，至 357.6 亿美元。不过，由于业绩主要受益于收购美林的交易，以及出售建行的股份，不可持续性业务的收益占比过大。

亚洲股市或许已经触底，经济指标正显示一两年后将会复苏。

油价金价

截至 4.25 纽约原油期货 51.55 美元（＋ 3.89 ）国际黄金现货 913 美元（＋ 1.02 ）

美元走贬利于黄金走强

楼市全球房地产触底英国房价创 14 个月来最大增幅

据英国房产网站今天公布的数据显示，英国 4 月份房屋要价连续第三个月回升，并且创下 14 个月以来的最大月度增幅。数据显示，英国 4 月份平均房屋要价指数同比上升 1.8% ，为去年 2 月以来最大增幅，同比下降 7.3% ，是今年 1 月份以来的最小同比降幅。调查数据还显示， 4 月份平均售出一套房屋的时间为 77天， 3 月份为 81 天；平均每个房产商的房屋库存下降至71 套，比 3 月份的 72 套减少一套。

房价指数的连续回升暗示英国房产市场可能已经见底，现在正在底部位置颠簸前行。

国内动态（ 1 ）类别主题主要内容观点

政策温总理试用 TD手机强调扩大内需稳定外需纺织工业振兴细案出台

4 月 19 日至 21 日，温家宝先后到深圳、广州等地多家企业考察和调研，在中兴公司试用 TD手机，并在考察过程中一再强调在坚持扩大内需的同时，要努力稳定外需；目标：到 2011 年，规模以上企业实现工业增加值 12000 亿元，年均增长 10% ；出口总额 2400 亿美元，年均增长 8% 。中央拟10 亿资金扶持纺企。

在投资见效之后，外需仍不容乐观的情况下，政策的扶持力度将进一步加大

经济高盛将中国 2009 年 GDP预期调高 65% 中国消费者认为经济没有衰退

高盛中国经济学家 22 日将中国 2009 年 GDP增速从 6% 上调至8.3% ， 2010 年 GDP增速从 9% 上调至 10.9% ，实体经济表现好于预期。

尼尔森 2009 第一季度全球消费者信心指数调查报告显示，中国消费者的信心指数高于全球平均水平。 65% 的中国消费者认为，中国的经济没有进入衰退，在中国半数调查者表示一年内有购房打算。

国际机构看好中国经济发展预期。消费信心依然乐观稳定。

金融美国财长盖特纳要求人民币继续升值海外市场远期汇率温和走高

美国财政部长蒂姆西 -盖特纳周三表示，由于中国在稳定全球经济方面发挥着重要作用，因此，中国“有责任”继续让人民币升值。目前海外远期市场上各期限美元 / 人民币远期点位维持在贴水上，其中一年期远期暗示人民币一年后升值 1.35%左右。鉴于近期中国国内经济有复苏迹象，以及美元的持续疲软，预计海外远期人民币贴水现象将在近期持续下去。

人民币长期走势看升，吸引国际买家。

国内动态（ 2 ）类别、主题主要内容观点

民生消费

家电家电下乡暂定 4 年

深圳五一再度搭台找内需

《家电下乡操作细则》公布了家电下乡产品的最高限价，并规定家电下乡在各地区实施的时间统一暂定为 4 年。

深圳市政府将在 " 五一 " 期间再次为深圳企业搭台，邀请国内外买家齐聚粤（深）港外贸内销商品展销会，帮助企业发力内销，拓展国内市场。

在外需环境暂不明朗的情况下，扩大内需更为实际

楼市社科院：中国房价深幅大调可能性较小

北京市房价上月止跌微涨

城区房更好卖

　 2009 年 4 月 23 日上午，中国社会科学院发布 2009 年中国《房地产蓝皮书》，指出中国房地产价格出现深幅大调的可能性不大，主要原因是中国房价泡沫累积有限。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策作用下，中国经济目前呈现出向好迹象，但还存在着变数，房地产市场也存在着不确定性。

市统计局、国家统计局北京调查总队： 3 月本市房屋销售价格比去年同期下降 1.3% ，但环比上涨 0.1% ，新建住宅价格环比上涨 0.2% 。

一季度商品住宅期房均价为四环内 15124 元 /平方米，四环至五环 14797 元 /平方米，五环至六环 8258 元 /平方米，六环外 6836 元 /平方米

销售方面，一季度全市销售商品住宅 24177 套，比上年同期增长 1.3倍。城八区住宅销售量增长快于远郊区县。

正因为未来的走势存在变数，抓住当下的时机显得尤为重要。


第二部分：区域市场分析


区域项目分布图

橡树湾

清河新城

富力桃园

领秀新硅谷

上林溪上第 MOMA


各项目在售产品基本情况

项目产品类型主力面积开盘时间入住时间报价（元 / 平米）

主力总价（万元）

橡树湾二期毛坯板楼 138-170 2008.10 2009.4 15000 200－ 250

领秀新硅谷别墅、花园洋房、公寓

板楼： 120

洋房： 150

别墅： 370

2006.9 2009.6洋房

13500

板楼： 140-150

别墅： 270-330

富力桃园精装公寓 60－ 90 2006.11 2007.12 10500 70－ 110

上林溪毛坯板楼 90-130 2009.1 2010 年 10800 80-120

清河新城毛坯，商住 60－ 80 2008.5 2009.12 12000 60－ 90


领秀新硅谷


总占地 34公顷，总建筑面积 47 万平方米，容积率 1.13 。项目地块分成了 A、 B、 C、D四个区。

目前 A 区已入住， B区基本售罄，正在建设、销售的为 D 区。

A

BC

D 西二旗大街城

铁13号

紧临西二旗大街与城铁 13号线西二旗站。


B区规划图


B 区洋房和公寓成交走势

05

101520253035404550

2月第一周第二周第三周第四周

3月第一周第二周第三周第四周第五周

4月第一周第二周第三周

02000

400060008000

1000012000

1400016000

量体价格

报价 14500 元 /平米

成交价 13000 元 / 平米

节后成交 95 套

平均每周 7.9 套

数据来源：北京市房地产交易管理网截至 2009.4.24

最近开盘：

3 月 22 日开洋房 10＃


MINI墅

阔府

别墅

城

铁

D 区规划


12＃

13＃14＃

1＃

2＃3＃

4 月 18 日开盘，近 140 套房源销售一空，均价 12000 元 / 平米，总价约 100 万－ 120 万 / 套；截至 4.28 日，已签约 84套

4 月 25 日开 1# 楼，共 36 套，均价 10500－ 11000 元 / 平米，几乎售罄，预计近期即将开 3＃楼。


• 9层板楼• 1梯 2户• 136 平方米• 三室两厅两卫• 南北通透• 双卧、客厅朝南• 12米面宽• 均价 11000 元 / 平米• 总价 150 万 / 套• 2010 年 9 月入住 • 一次性付款 99折


橡树湾


总占地 31 万平方米规划建面 71 万平方米包括 56 万平米的住宅10 万平米的商业中心2 万平方米的幼托、体育设施2 万平米的其它配套整个项目分三期。一期、二期以高品质住宅为主，三期配以齐全的商业、体育、休闲娱乐设施。


三期部分商业配套（沃尔玛）、文体设施等

二期西区


二期规划图

• 约 150 套房源• 16层，层高： 2.9米• 2010.4.30 交房，毛坯• 138、 170 平米三居• 两梯三户• 15000－ 16000 元 /平米• 总价 200－ 260 万


A户型三居室

建面： 166 平米

三室两厅两卫


B户型三居室

建面： 140 平米

三室两厅两卫


客户特征

• 客群：主要为周边区域型客户，辐射亚北区域， IT 类、教师类为主；

• 年龄： 35－ 45岁为主；• 已购客户主要看中 G8号楼所处位置，南北通透、高舒适

度以及未来完善的商业、教育配套。


近期销售价量走势

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50

100

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200

250




02000

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1800020000

量体价格

报价 15000 元 /平米

成交价 14000 元 / 平米

节后成交 388 套



最新动态： 3 月 22 日开出 G9＃楼，部分为北航教师团购，目前基本售罄，成交均价 14000 元 / 平米。 4 月 11 日重新开 G8# 楼，报价 15000－ 16000 元 /平米。


上林溪


• 项目位于海淀区安宁庄东路。• 占地面积约 12公顷，规划总建筑面积约 30 万平米，容积率 1.94 。

• 户型面积： 60 平米一居， 90 平米两居和 130 平米三居。

• 2008年 12 月底开盘， 2010年 12 月前入住，毛坯交房。

• 开盘均价： 10800元 / 平米，起价 9600元 / 平米。

• 物业费： 2 元 /平米。• 开发商：实创上地佳园房地产开

发有限公司


产品定位及特色

售楼处：海淀区上地佳园底商 24号

• 整体： 24栋住宅＋ 12栋商业• 住宅： 9 栋塔板＋ 15 栋纯板• 板楼 1梯 2-3户，塔板楼 2梯

4户• 板楼 9-11层，塔板楼 21层。• 主力户型： 90 平米 2居、 13

0 平米 3居• 层高 2.8米，使用率 80%塔楼

板楼


推广及客源特征

售楼处临近上地城铁站，吸引大量人流，开发商其它项目老客户

来访： 20－ 30组 /天，周末 40-50组 /天

现场目前只有沙盘及简单户型资料

区域型客户为主，中关村、上清区域上班族，个体户、附近居民等

客户年龄层较广，中青年到老年人都有

自住为主


近期成交走势

05

101520253035404550

9000

9200

9400

9600

9800

10000

10200

量体价格

报价 10800 元 /平米

成交价 10065 元 / 平米




最新动态： 4 月 6 日开出 10＃楼。 19层塔板结合楼， 2梯 4户， 93 平方米两居、 135、 138 平方米三居，均价 10500 元 / 平方米， 2011 年 3 月入住。已全部售罄，即将于“五一”前后推出 13号楼。


富力桃园


一期 B 区

二期 C 区

配套

三期

商场C1-C3

C8-C10

C5-C7

C11C16

C22

C29 C26

C19

C29

项目占地面积 16 万平米，总建筑面积 36 万平米，分三期开发：一期 B 区 2排 8栋 11层板式小高层；二期 A 区 3栋 6-11层板楼， 2栋 20层塔楼。板楼 2梯 2户，塔楼 2梯 6户；二期 C 区 9栋 18-20层板楼。

二期 A 区


近期成交走势

01020304050607080




8500

9000

9500

10000

10500

11000

11500

12000

量体价格

报价 11500 元 /平米

成交价 10500 元 / 平米




目前在售 C26 楼的 3单元，户型包括 95.40㎡二居、 136.15㎡三居和 156.75㎡三居，价格 10500 元 / 平米起，送价值 1800 元 /㎡的精装修。


清河新城


占地 23 万平方米，总建筑面积 80 万平方米，其中综合商业面积近 20 万平方米。社区由 18栋高层板楼与 1栋综合楼组成。

优馆（甲 1号楼）

• 50 年产权商住公寓• 共 20层，其中 1-6层为商

业• 报价 12000 元 / 平方米• 2008 年 5 月开盘， 2010

年底入住• 户型： 33-140 平米大开间• 层高： 3.3-3.5米• 格局： 9梯 36-46户• 使用率： 76%


近期成交走势

0

2

4

6

8

10

12




0

2000

4000

6000

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12000

量体价格

报价 12000 元 /平米

成交价 10000 元 / 平米

节后成交 36 套

平均每周 3 套


最新动态：一期 1＃、 3＃楼完成交房，预计 6 月份开 2栋住宅，以 80－ 90平米两居为主，约 400－ 500 套。


区域小结


区域市场整体表现－成交量体


备注：领秀新硅谷的量体为公寓加洋房，不包括别墅量体。

0

50

100

150

200

250

领秀新硅谷橡树湾富力桃园上林溪清河新城


区域市场整体表现－成交价格


备注：领秀新硅谷的量体为公寓加洋房，不包括别墅部分。

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

20000

领秀新硅谷橡树湾富力桃园上林溪清河新城


各项目成交率及成交速度项目名称

09.4.24 4/17-4/24 签约套数

2 月销售套数

3 月销售套数

月均签约套数累计签约套数 ‘最新’销证签

约价

清河新城（ 2008.5.24 ） 64/621=10% 9928 0 6 25 16

橡树湾二期(07.4.26) 536/703=76% 14879

36部分销证到期 42 292 167

领秀新硅谷D区(09.4.15)

LOFT 19/556=3%

12226 LOFT 19 —— —— ——

领秀新硅谷B 区(07.9.14)

洋房 271/313=86%

板楼 132/134=94%

别墅 105

134831326520332

洋房 1板楼 4别墅 2

8 71 40

富力桃园 C区(07.7.7) 1579/1684=94% 10058 14 149 91 120

上林溪（ 2008.12.2

0 ）218/220=99%

100659848

203

19 93 51


• 量体。春节后上地区域各项目都有不同程度放量；• 供应。居住型两居、三居为主力，属于控制总价型产品；• 需求。区域市场以刚性需求为主；• 客源。区域型客源占绝对主流；• 价格。微幅调整，领秀新硅谷 B 区洋房放出了 11500 元 / 平米的价格，橡树湾 G9号楼均价 14000 元 / 平米，较之前下降 1000 元 / 平米；

• 现场。现场来访活跃，平均每天 20－ 30组，周末 40－ 50组。

区域：以居住型为主的刚性需求市场

上第 moma 项目市场提报

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