Рынок элитного жилья г. Москвы iii квартал...

IntermarkSavills Research

www.intermarksavills.ru

Рынок элитного жилья г. Москвы III квартал 2011

Мнение эксперта

В сентябре 2011 года на рынке элитной недвижимости средняя рублевая цена превзошла

докризисный максимум на 7% и составила более 570 тыс. руб./кв.м. Средняя долларовая

цена сохраняется на уровне летних месяцев 2011 года – 17 600 $/кв.м, что обусловлено

значительным колебанием валютных курсов.

Дмитрий ХАЛИН,

директор департамента продаж городской недвижимости IntermarkSavills

1

«Садовые кварталы», ул. Ефремова, вл.12


Настоящий обзор служит только информационным целям. Несмотря на то, что были предприняты все усилия для обеспечения точности содержащейся в нем информации,

IntermarkSavills снимает с себя всякую ответственность за любой прямой или косвенный ущерб, возникший в результате использования данной информации. На данный обзор

распространяется авторское право, его частичное или полное воспроизведение в любой форме без письменного разрешения IntermarkSavills строго запрещено.

119034, Москва, Смоленский б-р, 2/40 • Тел.: (+7 495) 775 22 40 • www.intermarksavills.ru

2

В течение трех кварталов 2011 г. первичные продажи

велись в 32 элитных жилых комплексах. В двух из этих

комплексов продажи были завершены, и еще в одном –

приостановлены.

С начала 2011 года на рынок вышло 6 новых проектов:

• клубный дом Barkli Virgin House в 1-м Зачатьевском

пер., д. 8/9 (21 квартира);

• жилой комплекс «На Трубецкой» на ул. Трубецкая,

д. 28, стр. 2 (90 квартир);

• клубный дом Skuratov House на ул. Бурденко, вл.11

(33 квартиры);

• жилой комплекс Barkli Park на ул. Советской Армии,

вл. 6 (130 квартир);

• клубный жилой дом в Печатниковом переулке, д. 3,

стр. 1 (28 квартир);

• клубный жилой дом «Novel House» в 3-м Кадашевском

переулке, д. 5, стр. 1 (8 квартир).

В течение третьего квартала на рынок элитной

недвижимости новые комплексы не выходили.

Таким образом, по состоянию на конец сентября 2011

года, на первичном рынке было представлено 30 жилых

комплексов премиум-класса.

Новые проекты премиум-класса, в которых к концу сентября

2011 года велись продажи, в совокупности включают

2,4 тыс. квартир суммарной площадью около 380 тыс. кв.м.

Более 60% элитных новостроек, предлагавшихся на

рынке в течение трех кварталов 2011 года, уже введено

в эксплуатацию. Доля элитных проектов со сроком сдачи

в 2011 году составляет 24%. Суммарная доля проектов с

заявленными сроками сдачи в 2012 г. и позднее – только

13%.

В объектной структуре (квартирографии) нового элитного

строительства доминируют 3- и 4-комнатные квартиры (в

сумме около 80%).

Две трети квартир в строящихся комплексах имеют площадь

100…200 кв.м, 17% – 200…250 кв.м. На компактные, по

меркам элитного сегмента, квартиры (до 100 кв.м) приходится

13% возводимого объема жилья премиум-класса.

Первенство по объему строящегося жилья высшей ценовой

категории принадлежит району Хамовники (в настоящее

время здесь реализуется 11 проектов суммарной площадью

квартир около 156 тыс. кв. м), включая 7 проектов на

Остоженке (60 тыс. кв.м). Значительные объемы элитных

новостроек сосредоточены также в районах Замоскворечье,

Тверской и Пресненский – 14%, 14% и 10% суммарной

площади квартир соответственно.

Общая характеристика реализуемых проектов

Распределение элитных жилых проектов,

представленных на рынке, по годам ввода в эксплуатацию

сентябрь 2011 г.

Источник: IntermarkSavills

63%24%

10%3%

до 2011 г.

2011 г.

2012 г.

после 2012 г.

Распределение элитных жилых проектов, представленных

на рынке, по степени строительной готовности

январь – сентябрь 2011 г.


7%

17%

7%

13%

56%

работы ведутся науровне котлована

строительство каркасаздания

отделка фасада

завершающие работы

объект полностьюпостроен

работы ведутся на уровне котлована

строительство каркаса здания

отделка фасада

завершающие работы

объект полностью построен

0

2

4

6

8

10

12

Хамовники

Замоскворечье

Тверской

Пресненский

Мещ

анский

Якиманка

Таганский

Арбат

Басманны

й

020 00040 00060 00080 000100 000120 000140 000160 000180 000количество проектов , ед.

суммарная площадь квартир, кв .м

География элитного жилищного строительства



количество проектов, ед.

суммарная площадь квартир, кв.м






3

По данным IntermarkSavills, количество заключенных

первичных сделок с элитными квартирами в течение трех

кварталов 2011 года составило около 340. Среднемесячное

количество сделок в 2011 г. – 38 проданных квартир.

Лидирующие позиции в структуре спроса на элитное жилье

в течение 2011 года заняли Хамовники и Тверской район

(29% и 19% сделок соответственно).

Большинство заключенных сделок (80%) приходится на 3-,

4- и многокомнатные квартиры. В течение трех кварталов

текущего года наиболее востребованными со стороны

покупателей являлись квартиры премиум-класса площадью

100…200 кв.м (66% совершенных сделок). По сравнению с

тем же периодом 2010 года увеличился спрос на квартиры

площадью 100-150 кв.м (36% сделок против 31% в 2010

году). Вместе с тем, сохраняется спрос на квартиры

площадью более 250 кв.м (8% сделок).

Средняя комнатность реализованной за январь-сентябрь

2011 года элитной квартиры составила 3,2 жилых комнаты,

средняя площадь – 153 кв.м (в 2010 г. – 160 кв.м).

Половина всех сделок с элитными квартирами в течение

трех кварталов 2011 года совершено в бюджетах до

2 млн долл. США. Увеличился по сравнению с аналогичным

периодом 2010 года спрос на квартиры с бюджетами

от 3 млн долл. США (24% против 18% в 2010 году).

С начала 2011 года на первичном рынке элитной

недвижимости было заключено 5 сделок с бюджетами

более 10 млн долл. США. Три из пяти указанных квартиры

были приобретены на ул. Остоженка.

Характеристика спроса

Динамика количества заключенных сделок

на первичном рынке элитной городской недвижимости

январь 2009 – сентябрь 2011 гг.


~ 22 сделки / месяц ~ 37 сделок / месяц ~ 38 сделок / месяц

0

10

20

30

40

50

60

I II III

IV V VI

VII

VII

I IX X XI

XII I II III

IV V VI

VII

VII

I IX X XI

XII I II III

IV V VI

VII

VII

I IX

2009 2010 2011

География спроса (заключенных сделок)

на первичном рынке элитного жилья



29%

19%13% 12%

10% 8%4% 3%

0%

10%

20%

30%

40%

Хамовники

Тверской


Мещ

анский

Пресненский

Таганский

Якиманка

Арбат

Объектная структура спроса (заключенных сделок)

на первичном рынке элитной недвижимости

2010 – 2011 гг.


0%

10%

20%

30%

40%

< 100 кв .м 100-150 кв .м 150-200 кв .м 200-250 кв .м > 250 кв .м

Q310

Q311

Бюджетная структура спроса (заключенных сделок)




8%

23%

20%15%

24%

10%

< $ 1 млн.

$ 1 - 1,5 млн.

$ 1,5 - 2 млн.

$ 2 - 2,5 млн.

$ 2,5 - 3 млн.

> $ 3 млн.






4

По оценкам IntermarkSavills, на конец сентября 2011 года

в первичной продаже находилось около 900 квартир в

элитных домах-новостройках суммарной площадью около

157 тыс. кв.м (без учета апартаментов в ММДЦ «Москва-

Сити»).

Средняя комнатность реализуемой квартиры составляет

3,5 жилых комнаты. Почти половину составляют 4- и

многокомнатные квартиры. Квартиры малой комнатности

(1- и 2-комнатные) в сумме дают 17% от совокупного объема

предложения.

Наибольший объем текущего первичного предложения

(56%) сконцентрирован в Хамовниках.

В структуре площадей квартир по состоянию на конец

сентября 2011 года наибольшая доля жилых помещений

предлагается в диапазоне от 100 до 200 кв.м (60%). По

сравнению с аналогичным периодом 2010 года, доля

предложения таких квартир увеличилась на 7%. Средняя

площадь предлагаемой к продаже квартиры составила 171

кв.м.

Более трети всего первичного предложения приходится

на квартиры стоимостью более 3 млн долл. США. Средняя

стоимость предлагаемой к продаже квартиры премиум-

класса – 3 млн долл. США.

Половина текущего предложения элитных квартир

приходится на ценовые диапазоны от 10 до 15 тыс. долл.

США/кв.м и 25% – на диапазоны от 15 до 20 тыс. долл. США/

кв.м.

В сентябре 2011 года самое дорогое первичное

предложение в элитном сегменте ЦАО г. Москвы: пентхаус

на Остоженке площадью 826 кв.м за 29 млн долл. США.

Самое дешевое – однокомнатная квартира в Тверском

районе площадью 57 кв.м за 632 тыс. долл. США.

Характеристика предложения

Динамика предложения квартир




0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

I II III IV V VI VII

VIII IX X XI XII I II III IV V VI VII

VIII IX

2010 2011

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400первичное предложение, кв .м

количество квартир в первичнойпродаже

первичное предложение, кв.м

количество квартир в первичной продаже

Территориальная структура предложения




56%

15%

10%

7%

7%

5% Хамовники

Тверской

Мещанский


Таганский

Другие районы

Объектная структура предложения на первичном рынке

элитной недвижимости (по площади квартир)



13%

26%

34%

17%

10%

< 100 кв .м

100-150 кв .м

150-200 кв .м

200-250 кв .м

> 250 кв .м

Бюджетная структура предложения




18%

21%

6%

13%

33%

9%

< $ 1 млн.

$ 1 - 1,5 млн.

$ 1,5 - 2 млн.

$ 2 - 2,5 млн.

$ 2,5 - 3 млн.

> $ 3 млн.






5

Цены

По состоянию на конец сентября 2011 года средне-

взвешенная удельная цена предложения элитных квартир

на первичном рынке составила 17 600 долл. США/

кв.м. Повышение среднерыночной долларовой цены за

3 квартала текущего года составило 4%.

Наибольшее влияние на динамику среднерыночной цены

недвижимости премиум-класса в 3 квартале 2011 года

оказывал валютный фактор.

С начала 2011 года в 11 проектах средняя цена увеличилась

на 8…20%. В остальных средняя цена кв.м практически не

изменилась.

Текущая средняя цена элитного жилья уступает

докризисному максимуму в долларах – 26%, в рублях же

превзошла данный рубеж на 7%.

По отношению ко «дну» рынка, достигнутому в октябре

2009 года, к концу сентября 2011 года долларовые цены

поднялись на 44%.

ПресненскийПресненский

АрбатАрбат

ХамовникиХамовники

ЯкиманкаЯкиманка

ТаганскийТаганский

БасманныйБасманный

КрасносельскийКрасносельскийМещанскийМещанский

ТверскойТверской

Китай-городКитай-город

ЗамоскворечьеЗамоскворечье

ММДЦ ММДЦ

«Москва-Сити»«Москва-Сити»

– новые проекты (2011 г.)

– реализуемые проекты

+

+

+

+

+

+

+

Динамика среднерыночных цен




$12 000

$13 000

$14 000

$15 000

$16 000

$17 000

$18 000

$19 000

I II II I IV V VIVIIVIIIIX X XIXII I II II I IV VVIVIIVIIIIX X XIXII I II II I IVV VIVIIVIIIIX

2009 2010 2011

300 000р.

350 000р.

400 000р.

450 000р.

500 000р.

550 000р.

600 000р.

650 000р.

700 000р.

долл. США/кв .м ру б./кв .мдолл. США/кв.мруб./кв.м

• В течение трех кварталов 2011 года количество заключенных первичных сделок сохраняется на уровне 35-40 сделок

в месяц.

• Более половины первичных сделок с квартирами премиум-класса (53%) приходится на новостройки с ценовым

уровнем от 10 000 до 15 000 долл. США/кв.м. На 6% увеличился спрос на квартиры стоимостью более 3 млн долл.

США.

• Продолжается повышение среднерыночных цен предложения. Рублевая средняя цена элитного жилья превзошла

докризисный максимум на 7%.

Для получения дополнительной информации, пожалуйста, обращайтесь:

«Аквамарин», Озерковская наб., вл. 26

IntermarkSavills Research

www.intermarksavills.ru


6

АЛЕКСАНДР ШАТАЛОВ

Глава компании

IntermarkSavills

в Москве

[email protected]

ДМИТРИЙ ХАЛИН

Директор департамента

продаж городской недвижимости

[email protected]

МИХАИЛ ГАВРИЛЬЧУК

Директор департамента

продаж новостроек

[email protected]

АНАТОЛИЙ ДОВГАНЬ

Аналитик

[email protected]

Основные тенденции

Рынок элитного жилья г. Москвы iii квартал...

Documents