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广东省梅州市地标级商住综合体项目凯旋门花园产品推介报告

二 0 一三年九月

目 录

一 基金介绍

二 投资亮点

三 项目概况

四 风控措施和还款来源

五 风险提示

3 2013/09

产品要素基金名称 梅州凯旋门花园商住综合体项目私募投资基金基金类型 固定收益类

基金规模人民币 3.5 亿元

(GP 出资 2% ，优先级 LP 出资 88% ，梅州利贞实业有限公司作为劣后级 LP 出资 10%)

资金用途 用于梅州凯旋门花园商住综合体项目开发建设基金期限 1 年投资方式 银行委托贷款

预期收益

认购金额 预期年化收益率（税后）50 万元≤认购金额＜ 100 万元 11%

100 万元≤认购金额＜ 300 万元 12%

认购金额≥ 300 万元 13%

分配方式 期满一次性归还本金及收益融资主体 梅州利贞实业有限公司投资标的 梅州凯旋门花园商住综合体项目

担保方 广州南华高尔夫俱乐部有限公司资金监管 中信银行股份有限公司广州分行法律顾问 北京市君合（深圳）律师事务所评估机构 深圳市世联土地房地产评估有限公司

4 2013/09

基金管理人简介

上海清科凯盛投资管理有限公司（以下简称“清科凯盛”）是“清科集团”旗下专注于固定收益基金、股权投资基金管理业务的专业投资管理机构。清科凯盛位于上海市陆家嘴中国银行大厦 44 层，注册资本人民币 1000 万元，目前管理的基金规模逾人民币 50

亿元，其中房地产基金规模逾人民币 30 亿元。

清科凯盛倡导现代金融服务的发展理念，已与中国建设银行、中国交通银行、中信银行等数十家金融机构建立了长期的战略合作关系，发起设立了多支人民币投资基金：重庆商圈房地产基金（总规模 10 亿元）、江苏省城镇化建设基金（总规模 10 亿元）、陕西省优质企业基金（总规模 50 亿元）、广东省“三旧改造基金”（总规模 10 亿元）等。

5 2013/09

担保人简介

广州南华高尔夫俱乐部有限公司成立于 1993 年，注册资本 800 万美元，在广州市拥有总占地面积 155 万平方米的地块（其中高尔夫球场占地 53 万平方米），建造经营集运动、住宅、会所、娱乐、酒店、购物于一体的现代休闲高尔夫主题社区，公司资产价值逾人民币 65 亿元，具有雄厚担保能力。

公司全称 广州南华高尔夫俱乐部有限公司

担保方式 全额不可撤销的连带责任保证担保

担保范围 本期基金产品本金及其收益

法定代表人 陈育辉

成立时间 1993 年 6 月 23 日

注册资本 800 万美元

经营范围 兴建、经营一个十八个洞的国际标准高尔夫球场及其配套的附属设施、会员休息场所。

6 2013/09

交易结构

设立管理GP 出资 2%

兜底担保

项目投资

法律咨询

资金监管

投资收益

资金注入 收益分配

认购资金优先级 LP 出资88%

认购资金劣后级 LP 出资 10%

目 录

一 基金介绍

二 投资亮点

三 项目概况

四 风控措施和还款来源

五 风险提示

8 2013/09

投资亮点

本项目是集高档住宅、休闲购物、文化娱乐、特色餐饮于一体的本项目是集高档住宅、休闲购物、文化娱乐、特色餐饮于一体的地标级高端商住综合体；目前已三证齐全、近期将获得第四证。地标级高端商住综合体；目前已三证齐全、近期将获得第四证。

9 2013/09

世界客都 ·文化梅州 ·宜居之所

梅州处于闽粤赣三省交界处，是全世界客家华侨的祖籍地和精神家园，被尊为“世界客都” ,

具有丰富的客家特色物质、非物质文化遗产及浓郁的客家风情。梅州拥有“中国历史文化名城”、“国家园林城市”等诸多美誉，更是难得的宜居之所。

作为植根于客家文化的休闲旅游胜地，近年来梅州高端房地产市场需求旺盛。世界客商大会每隔两年在梅州举行，客家人素有“叶落归根”的传统，客商、侨民荣归故里后，均选择在当地置办高档居所，凯旋门项目将成为他们的不二选择。

项目南：梅州电力大厦 项目西：彬芳大道

项目东：鸿都小学 项目北：鸿都世纪广场

10 2013/09

区位绝佳 ·凸显价值（ 1/2 ）

位于梅州市的核心地段，地理位置优越，商业氛围浓郁，周边配套包括高档酒店、商业广场、成熟商街及学校等。东向毗邻梅江、归读公园（梅州市规模最大的沿江带状公园），纵览江景。

城市核心商业区城市核心商业区

11 2013/09

区位绝佳 ·凸显价值（ 2/2 ）

距梅州市政府仅 800 米，至火车站车程约 8 分钟，距梅县机场车程仅 12 分钟。与彬芳大道、新中路两条城市主干道相邻，北侧嘉应路横通嘉应大桥及秀兰大桥两条跨江大桥，西侧彬芳大道贯通南北、南至火车站，各条交通干道在项目周边交织成便捷的交通网。

紧邻交通干道、路网发达 紧邻交通干道、路网发达

12 2013/09

高端定位 ·延续经典（ 1/2 ）凯旋门花园以崭新的设计理念，旨在创造出一个新的商务活动中心区，从而增强城市活力及竞争力，为市民创造出一个全新的商业、娱乐、休闲环境。项目总建筑面积近 21 万平方米，包括地下3 层（含 1 层商业、 2 层停车场）、地上 4 层商业裙楼和 10 栋 13 层住宅。

项目建成后将成为本地顶级标杆楼盘，对整个城市的住宅品质有提升作用。

13 2013/09

高端定位 ·延续经典（ 2/2 ）实际控制人黄华先生自 90 年代初从事房地产开发，始终致力于塑造经典，打造城市地标级精品建筑。 黄华先生房地产开发精品案例黄华先生房地产开发精品案例

项目名称 简介 项目展示 项目名称 简介 项目展示

广州南方花园

广州海珠区昌岗中路， 2004 年竣工，高端商住综合体，总建筑面积12 万平方米，销售金额38 亿元。

梅州望江楼大酒店

五星级酒店， 1994 年开业，梅州市第一座涉外酒店，目前正在改造成为梅州最高端五星级酒店。

广州市荔湾广场

位于广州市下九路步行街， 1996 年竣工，总建筑面积 31 万平方米，拥有 7000 间商铺及 1600套豪华住宅，销售金额逾90 亿元。

广州地中海

国际酒店

五星级酒店， 2005 年开业，位于广州市天河区，目前酒店物业价值逾 30亿元。

广州南华高尔夫

位于广州市萝岗区九龙镇，占地面积 155 万平方米，用于开发高尔夫俱乐部及低密度会员别墅，项目建成后预计销售金额逾200 亿元。

梅州“ 一江两堤”商业街

位于广州市萝岗区九龙镇，占地面积 155 万平方米，用于开发高尔夫俱乐部及低密度会员别墅，项目建成后预计销售金额逾200 亿元。

14 2013/09

需求旺盛 ·售价合理（ 1/2 ）梅州市商品房市场总体上涨较快， 2012 年，全市商品房销售面积 99.37 万㎡，与2011 年基本持平；商品房销售金额 39.77 亿元，同比增长 35% 。

梅州主要区域住宅市场现况

① 正兴•御景东方② 和安现代城③ 鸿都•帝景湾④ 归读一品⑤ 皇家名典⑥ 凯达豪庭

A 区 城市核心区，带动整个城市东移，沿江景观带和较高的商业性聚敛了多个本地高品质楼盘，价格高于 7,000 元 /㎡。

B 区 经过几年前的开发热潮之后，市场逐渐冷却。楼盘多为前几年完成开发，受A 区影响，区域房地产所占市场份额逐年减少，销售价格约 6,000 元 /㎡。

C 区 梅州市区外梅县的主商业街区。楼盘品质相对不高，价格也较低，约 4,500 元 /㎡。

15 2013/09

需求旺盛 ·售价合理（ 2/2 ）

本项目的目标客户群体主要是梅州本地商业精英及高品质消费人群，周边楼盘销售均价为 7,000-7,500

元 /平方米，商铺均价为 30,000-

40,000 元 /平方米。

参考周边其他楼盘价格，住宅市场价格波动因素，及本项目精品装修风格，项目住宅定价为 8,500 元 /平方米，主力商铺定价为 27,500-

30,250 元 /平方米，预计总销售收入为人民币 26.5 亿元。

周边楼盘销售情况周边楼盘销售情况名称 基本信息 图片展示

正兴·御景东方

2010 年 6 月开盘 ,

均价 7,000 元。

鸿都·帝景湾 2008 年开盘，均价 7,200 元。

归读一品2011 年 1 月开

盘，均价 7,300 元。

目 录

一 基金介绍

二 投资亮点

三 项目概况

四 风控措施和还款来源

五 风险提示

17 2013/09

融资方介绍

企业名称 梅州利贞实业有限公司

住 所 梅州市江边路（望江楼首层 11

号）

法定代表人 王晖

注册资本 人民币 200 万元

企业类型 有限责任公司

注 册 号 441400000010994

经营范围房地产开发经营（需取得房地产资质等级证书方可开展经营活动）

成立日期 2009 年 12 月 14 日

股东 出资金额 出资比例 出资方式

王晖 120 万元 60% 人民币

王松 80 万元 40% 人民币

梅州利贞实业有限公司成立于 2009 年，注册资本人民币 200 万元。目前主要业务之一是开发梅州凯旋门商住综合体项目。

总资产 595,993,476.25

总负债 240,794,101.25

所有者权益 355,199,375.00

资产负债率 40%

2012 年 12 月 31日主要财务数据

资产负债率为 40% ，偿债能力良好。

18 2013/09

项目证照

本项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》正在积极办理当中。

注：根据梅州市城乡规划局【 2012 】 14 号《关于变更彬芳大道凯旋门花园项目用地规划许可的函》，本项目容积率调整为4.15 ，计容面积调整为 141,435㎡；更新后的《建设工程规划许可证》即将下发。

19 2013/09

建设规模

项目名称 宗地项目

地块编号 G06319

用地性质 商业、住宅用地

总用地面积（ m2 ） 34,090

建筑容积率 4.15

建筑覆盖率 67%

总建筑面积（ m2 ） 208,493

计入容积率建筑面积（ m2 ） 141,435

不计容积率建筑面积（ m2 ） 67,058

停车位（辆） 1,239

本项目地块地面平整，利于开发建设；总用地面积为 34,090平方米。

20 2013/09

项目建设进度

项目现已完成基坑支护工程和基坑土石方开挖施工。预计将于 2014 年 4 月开始预售，在 2014 年9 月前竣工验收交付使用。

时间 项目

2013 年 10

月

3 层地下室结构工程和

4 层裙楼结构工程

2014 年 2 月 13 层塔楼结构工程

2014 年 4 月 预售

2014 年 6 月建筑装修工程和水电设备安装工程

2014 年 9 月全部配套工程并竣工验收交付使用

21 2013/09

项目定位

从梅州市市场消化速度来看，最受欢迎的户型集中在 160平米以上的豪宅，和 144平米以下的二房、三房。本项目自身有一定的资源优势（交通路网通达、毗邻梅江、受归读公园辐射），且项目周边商业氛围浓郁，居住环境成熟，适合发展高端项目。

客户定位客户定位

产品定位产品定位

22 2013/09

收益预测 投资估算投资估算

该项目预计 2014 年 4 月达到预售要求，进行商铺和住宅销售，销售周期约 21 个月，预计销售收入为人民币 265,496 万元。

收入估算收入估算

项目预计总投资为 123,219 万元，销售收入为 265,496 万元，项目税后利润为 67,440 万元。项目收益水平及盈利能力高于行业平均水平。

项目名称 总额 ( 万元 )

土地成本 47,700

前期工程费 2,415

建安工程 60,963

管理费 3,332

不可预见费 1,901

其他费用 1,680

财务费用 5,228

合 计 123,219

产品类型 销售面积（平方米） 单价（元） 总金额（万

元）商铺 59,796 27,500-30,250 168,549

住宅 81,617 8,500 73,121

停车位 1140 个 200,000-220,000

23,826

合计     265,496

收益预测收益预测

目 录

一 基金介绍

二 投资亮点

三 项目概况

四 风控措施和还款来源

五 风险提示

24 2013/09

风控措施

本项目及梅州市华侨大厦土地使用权抵押，梅州市望江楼五星级酒店房屋产权抵押；抵押物总价值为人民币 11.74 亿元，抵押率 29.8% 。

项目公司原股东王晖、王松持有的梅州利贞实业有限公司 100% 股权质押。

广州南华高尔夫俱乐部有限公司对基金本息的兑付承担连带保证责任；实际控制人黄华先生为本基金本息偿还出具还款保证，并承担无限连带责任保证。

中信银行股份有限公司广州分行对基金投资进行全程监管。

君和律师事务所（深圳）派出私募股权基金领域权威法律专家团队为该基金提供全程法律咨询服务。

基金向目标公司派遣董事，并对重大事项享有一票否决权。基金管理人负责委派专人对融资方的工程建设、财务以及销售状况实施过程管控，专人控制项目公司账户、印章。

资产抵押

股权质押

保证担保

资金监管

法律咨询

投后管理

25 2013/09

还款来源

本项目计划在 2014 年上半年内获得约人民币 8 亿元银行开发贷款，此笔资金可为基金还本付息提供双重保障。

第二还款来源：项目后续银行开发贷款资金第二还款来源：项目后续银行开发贷款资金

本项目计划 2014 年 4 月开始预售，总销售收入为人民币 26.5 亿元。预计基金到期时销售收入可达人民币 10.2 亿元，还款覆盖率高，基金还本付息具备充分保障。

第一还款来源：项目销售现金流第一还款来源：项目销售现金流

广州南华高尔夫俱乐部有限公司为该项目本息提供全额不可撤销连带责任担保，在有需要的情况下提供股权回购。

第三还款来源：担保方回购资金第三还款来源：担保方回购资金

目 录

一 基金介绍

二 投资亮点

三 项目概况

四 风控措施和还款来源

五 风险提示

27 2013/09

清科凯盛对融资方的财务、销售等派专人进行监管，极大降低资金挪用风险，保障资金的安全和合理使用。

融资方一贯秉承诚实信用原则，严格履行所签订的协议或其他承诺。

融资方不存在过度融资问题，企业财务成本较低，综合管理成本较低。

还款来源充足，出现经营风险的可能性很小。

抵押担保：抵押物总价值人民币 11.74 亿元，抵押率 29.8% 。

质押担保：项目公司梅州利贞实业有限公司全部股权质押。

保证担保：广州南华高尔夫俱乐部有限公司对基金本息的兑付承担连带保证责任；实际控制人出具还款保证，并承担无限连带责任保证。

信用风险（极低）

财务风险（较低）

担保风险（极低）

风险提示

28 2013/09

免责声明

1. 本推介材料所涵括的信息仅供清科凯盛投资管理有限公司与特定机构及投资者的交流研讨，不得用于未经允许的其他任何用途。

2. 本文件的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更，本公司已力求材料内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不代表任何确定性的判断。

3. 本文件及其内容均为保密信息，未经事先书面同意，本文件不可被复制或分发，本文件的内容亦不可向任何第三者披露。一旦阅读本文件，每一潜在阅读者应被视为已同意此项条款。

4. 除本页条款外，本文件其他内容不具有法律约束力、不构成法律协议的一部分、不应被视为构成向任何人士发出的要约或要约邀请。

5. 本文件中可能包含的任何信息，不构成对清科凯盛投资管理的预测。6. 本文件所含信息仅供参考，具体以合同文件为准。

上海清科凯盛投资管理有限公司 2013 年 9 月

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