01 05權利變換書圖製作-2016第1版

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權利變換書圖製作

認識更新系列

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權利變換概念

權利變換申請程序

權利變換申請報核應檢附文件

權利變換計畫書圖製作規範

權利變換計畫書圖內容

附件冊內容

簡報大綱

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權利變換基本概念

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都市更新權利變換基本概念權利變換計畫意義

係透過公開、公正的方式，處理相關權利人的產權、建物土地分配，以互助合作的方式實施都市更新

其精神類似立體之市地重劃或法制化的合建

權利變換基本原則分配（更新條例#31）

權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後，依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人

公有公用土地優先抵充公共設施

補償（更新條例#31）

不願或不能參與權利變換者以現金補償

估價(權變辦法#6)

由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之

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權利變換概念示意圖同意參與更新者

願意分配房地者，依更新後應分得權利價值參與分配房地，並依實際分配與應分配價值差額找補價金

不同意參與更新者依其更新前權利價值領取補償金

更新開發後

A B C D E X共有

A B C D E

X：實施者

領取補償金 A B D E

C

B D E

A : 土地所有權人 B : 土地建物所有權人 C : 土地所有權人 D,E : 地上權與建物所有權人

參與者

不參與者

進行權利變換

更新前權利變換

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更新後不動產總值(A) (A)-(B)=(C)

權利變換分配架構

地主願意參與者依更新前權利價值比例分配(C1)

地主不願參與者依更新前權利價值領補償金 (C2)

共同負擔費用折價抵付（B）

實施者或提供資金者取得

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甲的權利價值比例：500/5000=0.1

更新成本：3000萬更新後資產總額：10,000萬

甲應分配價值：10,000X0.1=1000萬

更新前資產總額：5000萬甲的資產總額：500萬

甲負擔成本：3000X0.1=300萬 (房地抵付)

甲應分配價值：7000萬X0.1=700萬

甲負擔成本：3000X0.1=300萬

(現金負擔)

甲實分配價值800萬補付100萬

甲實分配價值800萬補領200萬

流程試算更新前估價

計算權利價值比例

更新後估價&更新成本

更新後價值分配

差額價金找補

房地抵付成本

現金負擔成本

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都市更新權利變換風險保障(1/3)

公開之估價與權利變換制度委託三家估價師辦理鑑價，保証相關價值的公正性

權利變換制度保障所有更新權利人之權利公開與公平性 (權利變換實施辦法#6)

目前爭議點：估價師係由實施者委託

政府審查、監督機制都市更新事業必須經過主管機關審查核定，並公告實施方得執行，公權力為執行後盾(更新條例#19)

執行過程主管機關必須定時或隨時監督，並有監管代管及接管之機制(更新條例#55,#56，都市更新事業接管辦法)

更新結合信託，建立互信平臺更新資金之金錢信託保障更新事業之順利進行

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原抵押權、典權、限制登記處理土地所有權人參與分配：轉載於新房屋土地

土地所有權人不參與分配：

計畫發布日起2個月內發放補償金(債權人與債務人共同提領) →30日未具領則予提存法院

實施者補償金發放或提存後，列冊送主管機關辦理囑託所有權移轉登記

抵押權典權限制登記塗銷

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禁移轉、禁負擔的風險控管權利變換計畫核定後得申請實施期間之禁止事項，產權凍結，避免產權變動之風險(更新條例#33)

建築相關執照之申請以實施者名義為之權利變換核定後相關建築執照之申請，以實施者名義為之，無須相關權利人簽章(更新條例# 34)

列冊囑託辦理登記權利變換之產權登記為囑託登記，由實施者依權利變換計畫列冊辦理登記(更新條例# 43)

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權利變換申請程序

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修法方向：同意門檻調高

權利變換推動程序

應舉辦公聽會取得所有權人同意

條例＃10、11 達事業計畫門檻，免事業概要 103/4/26後事業概要申請「暫緩受理」實施者

是否位於都市更新地區

更新事業概要

更新事業計畫

實施計畫（權利變換計畫）

更新審議核定

更新事業評估與發起

更新事業執行

應舉辦公聽會辦理申請分配作業

可合併申請

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權利變換計畫的法源更新條例第29條

權利變換計畫辦理程序

權利變換計畫得與都市更新事業計畫一併辦理

更新條例第30條、權變辦法第13條共同負擔提列與公設用地之抵充

更新條例第31條權利變換分配方式

權利變換實施辦法第3條權利變換計畫應表明事項

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權利變換作業流程(1/3)

擬定權利變換計畫階段

更新前價值評估

【STEP4】（#36，權辦#6 ，權辦#7 ，權辦#8 ）

分配單元規劃

【STEP5】

更新事業計畫核定實施

舊違章建築戶處理方案

【STEP2】

（# 41）

土地相關權利協調處理

【STEP3】

（權辦# 5 ）

權利變換意願調查

【STEP1】

（ # 37， # 38， # 39， # 40，權辦# 7）

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自辦公聽會

【STEP8】

（# 29，#19 ）申請分配位置

【STEP9】

（權辦 #11 ）

公開抽籤

擬定權利變換計畫申請報核

【STEP10】（ # 29 ，權辦#4 ）

共同負擔計算

【STEP6】

（#30，#31）

更新後價值評估

【STEP7】

（ # 36，權辦# 6，權辦# 8 ）


擬定權利變換計畫階段

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主管機關公開展覽

各級主管機關收件審核

都市更新審議會審議

審議結果通知

權利變換計畫核定發布實施

提起覆議

應於接獲通知 30日內提出

【STEP12】

【STEP11】

【STEP13】

【STEP14】

【STEP15】

（#29-1）

（#29，#19 ）

（#29，#19 ）（#29，#19 ）

（#29，#19 ）

（更細#9-1 ）

公辦公聽會

（# 29，#19 ）

人民陳情


審核權利變換計畫階段

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權利變換申請報核應檢附文件

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申請函

計畫書

附件冊

詳參內政部營建署作業手冊

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權利變換計畫書圖製作規範

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項目規範內容

版面設定 A3格式（29.5×42公分），橫式雙欄格式書寫。部分附表及附圖以單欄方式表示，依循表名在上，圖名在下的原則。每頁上、下、右各留，左留。

字體計畫書內文請以單行間距，內文請以14號字撰擬中文建議請用標楷體字型，英文建議使用Times New Roman Font，表格內容以清晰表達為原則。

標題

各章標題應置於頁首（若該章節無內容得合併於同頁，依個案書寫之需求做頁碼調整）標題於左緣開始，標題順序為：壹、一、（一）、1.、（1）、a、（a）標題字體：「壹」為18號字、粗體。「一」16號字、粗體。「（一）」14號字、粗體。

頁碼

計畫書及附件冊內文頁尾均需插入頁碼，置中對齊，表示方式分別：－計畫書目錄頁（目錄、表目錄、圖目錄）：以「目錄-○」表示（目錄-順序）－計畫書內文：以「○-○」表示（章-順序）。－說明附錄頁：以「附錄-○」表示（附錄-順序）。－附件冊：以「附件-○」表示（附件-順序）。

計畫書製作規範

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項目規範內容

附圖內容

書中附圖應包含圖名、圖例、指北方向及比例尺（示意圖性質者僅需包含圖名、圖例及指北方向）。其中更新條例施行細則第13條有規定相關圖說之比例者，應依其規定內容。圖名以「○-○」表示（章-順序），指北方向以正北為上方為原則。

數字表示方式

數字表示：－除地段號之小段、道路為國字外，數字以阿拉伯數字標明。－數值應標明分位點「,」，並靠右對齊以利判讀數字之大小。－數字如除不盡者，除金額以四捨五入求商到整數位外，面積、百分比欄位皆至少求商到小數第二位。數學單位：單位符號以簡寫標明為原則，如：平方公尺以㎡、公尺以m等標明。

引用來源計畫書中各項統計書圖若有引用者，應註明「資料來源」，避免牽涉違反著作權相關事宜。

裝訂雙頁印刷製作後加封面裝訂成冊，封面請勿以塑膠封膜或以銅板紙類裝訂，封面紙張磅數應至以上。

其他貼付之資料均應加蓋騎縫章，附件影本則應加蓋與正本相符章。

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附件冊製作規範項目規範內容

版面設定 A4格式。

頁碼每頁頁尾均需插入頁碼，以「附件-○」表示（附件-順序），置中對齊，表示方式分別：

附圖內容書中附圖應包含圖名、圖例、指北方向及比例尺（示意圖性質者僅需包含圖名、圖例及指北方向）。圖名以「○-○」表示（章-順序），指北方向以正北為上方為原則。

裝訂單頁印刷製作後加封面裝訂成冊，封面請勿以塑膠封膜或以銅板紙類裝訂封面紙張磅數應至以上。

其他貼付之資料均應加蓋騎縫章，附件影本則應加蓋與正本相符章。

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權利變換計畫書圖內容

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權利變換計畫書內容-權變辦法#3

一、辦理緣起及法令依據

二、權利變換地區範圍

三、實施者

四、原公共設施用地等土地面積

五、權利關係人名冊

六、更新後土地及建築計畫

七、公共設施設計基準及權屬

八、土地改良物拆遷補償費

九、舊違章處理方案

十、權利變換所需費用

十一、更新前後權利價值鑑價

十二、共同負擔

十三、更新後分配面積及位置

十四、申請分配及公開抽籤

十五、不參與分配名冊

十六、分配清冊

十七、地籍整理計畫

十八、實施進度

十九、其他應加表明之事項

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權利變換計畫書內文說明(1)

壹、辦理緣起與法令依據一、辦理緣起

單元區位及是否坐落於更新地區或非更新地區

與事業計畫併送或分送

公聽會辦理時間與預定目標

若有變更則說明變更原因

二、法令依據：依據都市更新條例第19條、29條及相關法規辦理。

事業權變分送：29條第1項

事業權變併送：29條第2項

如為簡易變更則為29條之1

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貳、權利變換地區位置一、權利變換地區位置

描述更新單元位置與權利變換範圍（多數等同於更新單元範圍）

以更新單元位置示意圖表示

二、權利變換範圍總面積

描述權利變換範圍內所有地段號及其總面積。

以更新單元地藉套繪圖及更新單元地形套繪圖表示（載明地號、更新單元範圍及四鄰道路）

參、實施者應載明實施者名稱、代表人、事務所或營業所所在地址、統一編號、聯絡電話

應檢附公司執照暨商業登記證（原營利事業登記證）、公司變更登記表、團體立案證明、代表人身分證正、反面影本於附錄(因應個資，改置附件)。

如有辦理信託須標示信託受託機構

更新單元

權利變換計畫範圍

更新事業計畫範圍

重建區段

維護區段

整建區段

區段劃分

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肆、原有公共設施用地等土地面積一、原有公共設施用地

已徵收開闢之公設地

二、未登記地及得無償撥用取得之公有道路、溝渠、河川等公有土地

實務上未登記地經程序後多登為國有地

項目面積（m2 ）所有權人管理人

1.原有公共設施用地

(1)道路 345.00 新北市

(2)綠地 300.00 新北市

2.未登記地 0.00

3.公有道路、溝渠、河川(得無償撥用者) 0.00

合計 645.00

註：本章在整理可抵充的公有土地位置面積

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伍、土地所有權名冊一、土地所有權人名冊

歸戶(人)排序

檢附地籍套繪圖

二、更新前合法建築物所有權人名冊

三、更新前權利變換關係人名冊

合法建物所有權人(與坐落地地主不同時)、地上權人、永佃權人、三七五租約承租人

交代其座落土地

四、占有他人土地之舊違章建築戶

有門牌及相關證明文件者

面積需實測並檢附相關圖面

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陸、更新後土地使用及建築計畫一、土地及建築物使用計畫構想

土地使用強度及性質（分區、容積、建蔽）

容積獎勵後使用強度（容獎總表、樓地板面積）

允許使用組別

空間使用規劃及預計容納人數

二、建築興建計畫

簡述更新後建物構造、型式、使用內容及實設總量

檢附圖面：

– 土地使用分區圖、面積計算表、各層平面圖（附面積計算圖）、各向立面圖、剖面圖、透視圖等

– 建築配置圖比例不得小於五百分之一

– 若為事權分送且於權變階段之建築規劃有調整，須辦理變更事業計畫。

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柒、各項公共設施設計施工基準及權屬一、興修計畫

更新單元內、外之公共設施分別說明

說明位置、未來權屬、面積

說明興闢成本：興闢費、地上物補償、土地取得成本（單元內無）

二、施工基準

若是道路則參考內政部頒布之「市區道路及附屬工程設計規範」相關規定辦理主要工程項目包含： 1.路口處接順 2.新設 AC 車道 3.新設 U 型溝、集水井 4.纜線管路工程 5.路燈工程

如屬綠地或其他公設，建議與未來管理機關先行協調，其規劃設計可參照一般公共工程水準

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捌、土地改良物拆遷補償費一、合法建築物拆遷補償費

依條例36條、提列標準

需算拆除費用於補償數額中預扣

二、合法建築物拆遷安置費

依事業計畫中的拆遷安置計畫提列

三、其它土地改良物拆遷補償

實務上有頂樓加蓋、未登記的地下室可提列

面積需實際測量併簽證

依提列標準提列（可參公共工程拆遷標準）

四、其它土地改良物拆遷補償

拆遷補償費需依權變辦法20條規定，核定後15日內發放

安置費依約定或合理規劃經審議核定確認

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玖、舊違章建築戶處理方案一、法令依據及認定方式

新北市目前為81年1月10日前（需檢附相關證明文件）

無權占有方屬之（但屬先占後租者亦可）

二、處理方案

面積及權利人（面積實測、戶籍、水電單、稅單等）

安置方式

– 現金補償：依協議結果（原則不超過銷售淨利）

– 現地安置：需自行支付更新成本及面積差價

– 異地安置：實施者提出方案及其成本

安置及發放時程

– 無規定，需檢附全部協議書

– 核定前如無協議書則不給予容積獎勵（事業階段即處理）

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拾、權利變換所需費用一、權利變換成本說明

權利變換範圍內的成本

依條例30條、權變辦法13、21條規定

二、費用負擔計算

需注意在權利變換範圍內是否有收入，例如：

– 各級政府對該案的全案性補助款

– 條例30條第4項後段要求公共設施管理機關之資金挹注

計算成本單價供審議參考

– 總成本扣除總收入除產權面積計算

– 如有現地安置戶則以此單價計算其應負成本

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拾壹、更新前後權利價值鑑價一、評價基準日

權利變換計畫報核前六個月內

二、鑑價結果比較由實施者委託三家以上專業估價者（修法中）

列表比較三家更新前後各單價、總價、權利人分配價值

依估價師法26條兩兩相較不得超過20%之差距

三、鑑價結果選定折價抵付型權利變換多考慮權利人應分配最多者

自力造屋者多考慮差額價金最少者

全體合意選定或更新會會員大會議決選定

四、更新前後鑑價結果

更新前鑑價結果

– 各宗土地及各所有權人權利價值比例

– 土地所有權人與權利變換關係人對應

– 各權利變換關係人權利價值

更新後鑑價結果

– 各分配單元價值(土地、建物)

– 各分配車位價值

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拾貳、共同負擔一、用地負擔

公共設施項目及面積：第柒章內容

抵充之公有土地用地面積：第肆章內容

土地所有權人負擔公共設施用地面積及比例

二、費用負擔

費用總額：第拾章內容

更新後總價值：第拾壹章內容

平均費用負擔比例

三、平均共同負擔比例

用地負擔比例、費用負擔比例：可作為條例30條第4項後段決策之考量

四、土地所有權人共同負擔額度

計算各權利人（含權變關係人）之共同負擔額度（費用負擔）

如有現金繳納、其他提供資金者需說明

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拾參、更新後分配面積及位置一、更新後供分配之土地

不包括七項公共設施用地或屬共同負擔之樓地板面積，已在第柒章交代

一筆或數筆土地（如兩個以上之土地使用分區、建照等）

二、更新後供分配之建築物及其土地應有部分

不含捐贈之公益設施、七項公共設施、現地安置舊違章戶（特殊）

折價抵付共同負擔

– 特殊態樣：一部或全部現金繳納共同負擔、共同投資人（其它提供資金者）

土地及建物所有權人申請分配

– 是否有特殊態樣

– 公有土地：具體利用計畫、優先指配、通案性選配原則

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拾肆、申請分配及公開抽籤作業方式一、申請分配

申請分配位置通知

申請分配原則

二、公開抽籤日作業記錄及抽籤結果抽籤事由：如位置重複、未於期限申請、不符分配原則等

抽籤方式：

– 宣讀抽籤規則

– 抽籤順序：單元重複者→未申請分配者

– 協調→抽籤→協調→抽籤 →協調→抽籤

抽籤結果：說明被抽籤人、原因、結果及通知情形

拾伍、不參與分配名冊一、不能參與分配者(客觀事實)

說明最小分配面積單元面積及其金額

說明適用之權利人

二、不願參與分配者(主觀意願)

主動表達不願配者

如未達最小分配單元仍屬前者

三、現金補償之計算與發放金額計算：扣除稅賦及清償債務後發放

發放時間：依權變辦法7-1條規定

四、特殊態樣：領取權利金協議金額

協議發放及產權過戶時間

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拾陸、土地及建築物分配清冊一、申請分配結果

包括分配單元及車位

所有權人及權變關係人之分配，歸戶（人）表明

不參與由實施者取代者集中表尾表示

二、實施者分配

如有信託則表明

其它提供資金者之分配

三、現地安置戶

需先登記予實施者（加註安置戶名）

四、公共或公益設施

非七項公共設施之分配（公地優先指配、實施者、地主）

捐贈之公益設施

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(實施者)


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拾柒、地藉整理計畫一、地界整理計畫

建地依建照範圍合併為一筆或多筆（不同使用分區）

多建照範圍則各自合為一筆

若涉及七項公共設施用地，則各合為一筆

計畫製作時皆以暫編地號標示

二、土地、建物及它項權利登記

土地及建物登記清冊

– 注意與拾陸章對應

– 如有信託需標註原委託人

– 包括公共設施、公益設施

它項權利登記清冊：轉載

限制登記清冊：轉載

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拾捌、實施進度一、工程施工進度

自計畫核定後載明

各主要法定程序時間（ex申請拆建照、補償金發放、開工、申請測量等）

精度至年月

二、預定產權登記日

為權變計畫重要節點（更新完成日）

更新地區案件涉及營所稅投資抵減申請

6個月內申辦成果備查報告

拾玖、其它應表明事項一、設置專屬網站

本案設置專屬網站，提供本案相關內容，如:個案基本資料、現況說明、推動歷程、規劃內容、容積獎勵及權利變換等資料，供土地所有權人及相關權利人知悉本案相關內容。網址：http://www.************.com.tw/

二、審議會決議要求事項

如實施者對該案的相關承諾

三、視實際需要表明

個案特殊應表明議題

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附錄一、實施者證明文件

分送時檢附，併送時則檢附於事業計畫

二、事業計畫核定函

分送時檢附，併送時則免

三、三家以上估價結果摘要

檢附該案所委託之估價專業者估價摘要（A3格式）

四、其他

其它不涉及個資有助審議之證明文件

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附件冊內容

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附件冊

事業概要

• 附件一、土地權利證明文件

• 附件二、都市更新事業概要同意書

• 附件三、公聽會紀錄

• 附件四、申請人身分證明文件

• 附件五、其他相關證明文件

事業計畫


• 附件二、都市更新事業計畫同意書

• 附件三、公聽會紀錄

• 附件四、舊違章建築戶證明文件

• 附件五、都市更新單元建物測量成果報告

• 附件六、其他相關證明文件

• 附件○、實施者證明文件

權利變換計畫


• 附件二、公聽會記錄

• 附件三、都市更新權利變換意願調查及分配位置申請

• 占有他人土地舊違章建築處理協議書

• 其他相關證明文件

• 附件○、實施者證明文件

• 三家權利變換估價報告

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附件一、土地權利證明文件

（一）地籍圖謄本或其電子謄本(需報核當日)

（二）土地登記謄本或其電子謄本(需報核當日)

（三）建物登記謄本或其電子謄本(或合法建物證明)(需報核當日)

（四）建築物套繪圖※(需報核日前三個月)

（五）土地使用分區及公共設施用地證明書※(需報核日前三個月)

謄本及電子謄本以於都市更新事業概要或都市更新事業計畫報核當日所核發者為限(更細#15)

合法建物證明，其因災害受損拆除之合法建築物，或更新單元內之合法建築物，經直轄市、縣（市）主管機關同意先行拆除者，直轄市、縣（市）主管機關得核發證明文件證明之。

※為臺北市規定

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附件二、公聽會紀錄（一）公聽會邀請名單暨

通知方式說明因應施行細則修訂，開會通知增加應載明事項、增加傳單周知門牌戶(臺北市)

需通知更新單元內土地、合法建築物所有權人及他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人參加

邀請有關機關、學者專家及當地居民代表參加

（二）通知掛號函件執據雙掛號收件回執檢附退回信件(證明送達但未收件) 檢附郵件查單(證明送達但回執未回)

（三）公告資料及張貼紀錄(正本)

檢附公聽會公告、張貼照片及刊登新聞紙正本

（四）公聽會簽到簿(正本)

（五）公聽會會議紀錄及照片公聽會照片(照片應顯示該案名)

會議紀錄：主席及紀錄應親筆簽名註：公聽會當天主席非申請人(實施者代表) 需出據委託書

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附件三、都市更新權利變換意願調查及分配位置申請

（一）意願調查暨申請分配結果綜理表

（二）意願調查暨申請分配位置調查函

-通知雙掛號通知雙掛號執據(需有郵戳為憑)

-回函內容

（三）更新後分配位置申請書

-權變意願與分配位置申請分別調查（實務亦常有合併調查）

-如有合併分配需檢附協議書（包括持分協議、限制登記不可）

（四）公開抽籤記錄

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附件四、占有他人土地舊違章協議書

（一）證明文件（二）占有他人土地舊違章協議書內容以81年1月10日前建造完成者為限

，且應檢附下列任一證明文件:

1.建物謄本

2.戶口遷入證明

3.稅籍證明

4.自來水接水或電力接電證明

5.鄉（鎮、市）公所證明文件

6.航照圖

7.門牌編訂證明

基本資料：門牌、權利人、建物面積

處理方案

現地安置：安置面積、自行負擔成本等

現金補償：發放金額、時間分期

異地安置：安置內容

文件要求

事業計畫核定前需檢附正本（因涉及容積獎勵給予）

如協議條件變動需重新檢附

其他：如法院判決、和解書

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簡報結束財團法人都市更新研究發展基金會製作

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