１０年先のビルメンテナンス経営戦略

～今すぐ取り組む２つの課題～

【講師】 マネジメント21 松本卓三

【日時】 平成28年９月12日(月) 13:30～16:30

【会場】 ビルメンテナンス会館 ２階

【主催】 (公社) 東京ビルメンテナンス協会

【共催】 (株)クリーンシステム科学研究所

マネジメント２１ 松 本 卓 三

E-mail:matsumoto@mgmt21.jp

URL:http://www.mgmt21.jp

2

① 『総合評価方式の普及促進に対するビルメンテナンス企業としての

対応準備策のポイント』

１ 総合評価方式の概要～何故総合評価方式が導入されるのか～

総合評価方式導入の経緯

１）H17年国土交通省「公共工事の品質確保の促進法」(品確法）が起点

２）その後最終法改正がＨ26年6月にあり、H27年3月に「公共工事に

おける総合評価方式活用ガイドライン」が制定された

３）指名競争入札･一般競争入札での弊害の解消対策として導入・普及

（多くの不祥事の克服対策 ⇔ ダンピング入札・談合の横行解消）

４）総合評価方式（価格と価格以外の要素《技術･ﾉｳﾊｳ》）の導入結果

⇒入札の適正化と工事の品質確保のための総合評価方式が効果を証明

５）公共施設業務委託入札にも適用されるようになり、その結果厚生労働省

から、H27年「ビルメンテナンス業務に係る発注関係事務の運用に関する

ガイドライン」の公表となり、公平性・透明性の確保、ダンピング受注の防止、

談合等の不正行為の排除により入札の適正化が進んでいる

今後、総合評価方式落札方式が入札の基本となっていく

＊2014年公共工事の総合評価実施率：市区町村６３%、政令指定都市１００%3

２ 総合評価方式入札による受注者選定の改善～適正な受注者選定のプロセス～

Ａ 官公庁入札での受注者選定プロセス

１）入札参加候補対象者の選定

①一般競争入札のケース

・入札参加要件（資格、実績、地域条件等）により参加対象者を絞り込む

・２段階評価方式（一次:書類選考、二次：総合評価方式）で選択する

・参加候補企業の評価・選択に時間をかける

⇒ 地域性、社歴、実績、技術・ノウハウ、評判・口コミ、ＨＰチェック

②案件規模(金額・面積）により入札方式を選定

随時契約・指名競争方式・一般競争入札方式

２）落札方式の選択

①価格優先方式 ⇒ 安値競争 ⇒ 品質劣化 ⇒ 受注者のトラブル・

クレーム処理時間が増える ⇒ 結果的にトータルコストは高くつく

②総合評価方式 ⇒ 価格評価＋技術評価で適切で優良なＢＭの選択

⇒ 見積作成要領、入札要求書の作成に時間をかける 4

Ｂ 民間案件の見積りコンペの受注選定プロセス

１）見積りコンペ対象者の評価、採点、決定

①大型案件のケース

・ビルマネジメント契約コンペ：候補選定、マネジメント提案の評価、選択、決定

・マネジメント契約とは別に各業務（清掃、設備管理、警備）の候補対象を

直接コンペに招聘、参加させて見積り提案、評価、選定をする

⇒ ビルマネジメント企業の「丸投げ再委託・利益中抜き」構造の防止

・参加候補企業の評価・選択に時間をかける

⇒ 地域性、社歴、実績、技術・ノウハウ、評判・口コミ、ＨＰチェック

②通常案件のケース：各業務対象ＢＭを直接参加要請し、評価選定する

２）見積りコンペ方式の選択法

①価格優先方式 ⇒安値競争 ⇒品質劣化 ⇒受注者のトラブル・クレーム

処理増大 ⇒施設の劣化、高い総コスト ⇒価格優先だと結果は損となる

②総合評価方式 ⇒ 価格評価＋技術評価で適切で優良なＢＭの選択できる

⇒ 見積作成要領、コンペ要求条件の作成に時間をかける

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３ 適正なメンテナンスパートナー選択プロセス、方法

見積り提案書作成要綱（総合評価方式の事例）

１）見積提案書基本情報(民間） ⇔ 入札基本情報（官公庁）

１）見積り基本要領 ⇔ 入札要項

①見積り提案の主旨・目的 ⇔ 入札のねらい、目的

②スケジュール：提案締切、契約締結、業務開始等のスケジュール

③維持管理計画（年度計画、中長期計画）

④契約期間： 単年／複数年(２～５年） 指定管理者：５～10年

⑤参加要件： 登録、資格、地域条件

⑥受注者選定方法：一次選定／段階式選定（一次：書類選抜、二次：総合評価選定）

⑦その他：予定価格（事後公表、歩切り禁止）、仕様発注方式／性能発注方式の選択

２）施設基本情報 （標準参考項目事例） 官民共通

①建物概要：所在地、敷地面積、建築規模（地上・地下）、延床面積、有効面積、事業主、設計

管理企業、施工企業、工期

②建物内主要施設：オフィスフロア、商業施設フロア、駐車場、防災センター、

③建物開閉時間帯： オフィス、商業店舗、駐車場

④機能概要：防犯・防災設備、消火設備、昇降機設備

⑤その他：区域分け、管理区分、所有形態等(複合施設）6

7

３）業務要件書： 清掃提案の例 ： 官民共通①管理体制等・業務委託開始期間

・責任者条件

・スタッフ配置、条件

・業務委託エリア区分、委託形態（再委託条件）

・スタッフユニフォーム

・スタッフ控室

・管理備品等負担区分、条件

・責任者、スタッフ交代手続き

・業務遂行責任、リスク分担

②業務内容・清掃の目的、コンセプト

・作業上の留意点

・清掃範囲

・日常清掃内容：添付仕様書参照

・定期清掃内容： “

・品質管理、品質確保条件

・臨時・特別清掃

・報告書内容：日報。週報、月報提出要領

・非常時対応

・その他作業面の明細

４）見積り提案書の作成要領、提出書類一覧表の参考事例この提出書類リストを提案書作成条件に入れることにより、第一次書類審査によって悪質

企業、ブラックビルメン、安値受注専門ビルメン等を排斥することが可能となる。

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その１ 民間ＡＢＣビル清掃業務提案書作成要領提出書類一覧表事例

（官公庁入札資料をベースに民間物件向け清掃見積コンペの提案作成のために編集したものである）

１ 見積提案参加資格書類等

提 出 書 類

提案書 □提案書

提案参加資格書類

□総合評価提案競争参加資格確認申請書（ 審査様式１）

□資本関係・人的関係調書（審査様式２）（該当する場合）

□建築物清掃業又は建築物環境衛生総合管理業登録証の写し

□共同事業体等の構成企業名簿（該当する場合）

□必要な資格者証明書の写し（該当する場合）

見積価格務費内訳書等

□業務費用内訳書 （様式１－１）

□業務従事者賃金支給計画書 （様式１－２）

□社会保険料事業主負担分調書（様式１－３）

委任状□委任状 （様式Ａ）（代理人又は副代理人が提出する場合）

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提 案 項 目 提 案 書 類 等

企画提案書 □企画提案書 （様式Ｂ）

価格評価 □見積り価格書

人員配置□従事者人員配置量提案書 （様式１）

□業務従事者配置計画書 （様式１－２）

作業計画書

□作業計画書等に係る提案書 （様式２）

□作業計画書 （任意様式）

□業務従事者配置計画書 （様式１－２）

作業マニュアル□作業計画書等に係る提案書 （様式２）

□作業マニュアル （任意様式）

資格者配置□資格者配置に係る提案書 （様式３）

□業務従事者配置計画書 （様式１－２）

苦情等対応の連絡・報告体制□緊急時の対応に係る提案書 （様式４）

□連絡・報告体制に係る書類 （任意様式）

苦情等対応のマニュアル□緊急時の対応に係る提案書 （様式４）

□対応マニュアル （任意様式）

効果的な清掃方法□清掃方法に係る提案書 （様式５）

□提案内容を記載した書類 （任意様式）

同種同規模の清掃業務実績□同種同規模の清掃業務実績報告書（様式６）

□契約書の写し又は報告書記載内容を確認できる書面（任意様式）

労災保険料のメリット制の適用□労災保険料のメリット制適用に関する報告書（様式７）

□労災保険率決定通知書（平成27年度）の写し

２ 評価項目関係 ①

10

２ 評価項目関係 ②

自主検査体制の規程□自主検査体制に係る提案書 （様式８）

□自主検査体制に係る社内規程等の写し

業務自主検査体制□自主検査体制に係る提案書 （様式８）

□自主検査体制計画書（自主検査体制の概要説明）

建築物清掃管理評価資格者による検査□自主検査体制に係る提案書 （様式８）

□建築物清掃管理評価資格者証の写し

障がい者雇用率□障がい者雇用に関する報告書 （様式９）

□障害者雇用状況報告の写し （該当する場合）

エコマーク認定商品の使用

□環境配慮資機材等使用状況報告書（様式１０）

□商品に係る納品書又はその他納品の事実を証する書類 （任意様式）

□エコマーク認定商品であることを証する書類(カタログ等の写し)

研修実績□研修実績報告書 （様式１１）

□実施した研修の日時や内容がわかる資料（レジュメ、テキスト、修了証書など）

研修実施の提案 □研修実施に係る提案書 （様式１２）

資格取得支援制度□資格取得支援制度に係る報告書 （様式１３）

□資格取得支援制度に係る社内規定等の写し

平均賃金の提案（任意）□平均賃金に係る提案書（任意）

□業務従事者賃金支給計画書（任意）

健康保険加入の提案□健康保険加入に係る提案書 （様式１４）

□業務従事者配置計画書 （様式１－２）

通勤手当支給の提案□通勤手当支給に係る提案書 （様式１５）

□パート従業員及び正社員に適用する通勤手当に関する就業規則の写し

健康診断実施の提案 □健康診断に係る提案書 （様式１６）

＊１ 各様式は、札幌市の場合は「札幌市総合評価一般競争提案様式集チェックリスト」から検索して様式に指示通り記述する

札幌市の提案様式が多岐の項目を網羅したもので、自治体入札の中では現状では最高レベルの入札要項内容である

＊２ この提出書類リストによる書類審査を、不適切企業はクリアできず、受託者決定する場合に

、優良企業が最終審査に残る結果となり、悪質業者、安値受注企業を排斥できた事例が増えている

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（）

（）

（）

総合評価方式入札 （ 平成２４年度～平成２６年度 大 市庁 清掃業務委託、大 市交通 庁 清掃業務委託、大 市 大 清掃業務委託 ） における評価項目、評価点の 分について

評 価 項 目 評 価 点 評 価 内 書類 加点方式 確 （企画提案内 の 保）方法等

分 類 分 類 総 点 別点

項 目

（１）価格評価 78 78

総合評価の結果、落札候補者の入札金額が 入札価格 基準価格を下 っている場合は、

入札価格 を実施し適正な 行の確保が 能か かを判 する

① 入札価格 基準価格以下の金額で入札を行った者の価格評価点を一 最高点（ 点）とする → 入札価格 基準価格以下の金額で入札を行った者の価格評価点 は生 ない ②予定価格及 入札価格 基準価格は公表しない 予定価格以内で 入札価格

基準価格を える金額で入札を行った者の価格評価点は、 入札価格 基準価 格を 入札金額で除し補正率を し、価格評価点の最高点（ 点）に補正率を け ( 数点 1 以下切 ）する

入札書 の評価内 の による

（２）技 術 的

評 価

① 制

18

4

技術 上のための 制度等の設

① １年間の 実施の有 及 内 を総合的に評価する

②契約期間中（平成24年 月 でに実施）の 計画の有 及 内 を総合的に評価する

① 実施報 書（様式１）

② 実施計画書（様式２）

① 1年間の 実施の有 及 内

② 計画の有 及 内

（２点）

（２点）

① 実施報 の事実確 → 実施報 書、受 証及 資 の提

② 計画の 行の実施 保→共通仕様書に規定、 実施報 書、受 証及 資 の提

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行 制作業実施計画表（様式指定なし）の提案内 の 性、実 性等を総 的に 案して評価する 提案内 の 性、実 性等（１ 作業 の 及 業務 行計画、２ の

作業 時の 行確 制及 社の 制、３ 時の処理要領の 備）

①作業実施計画表（様式指定なし）②「ビルク ー ング技能 」 たは「建築物 生管理技術者」の資格証明書、 しくは、「清掃作業

者」 たは「建築物清掃管理評価資格者（インスペクター）２ Ｐ以上の者」の資格証明書

提案内 の 性、実 性等に応 て加点 １の作業 の 及 業務 行計画の提案内 → 定項目「※」を参 ２～３の提案の有 及 内 ※１の作業 の 及 業務 行計画については、 定項目とし、１の評価が られない場合は、２～３の評価点が られない

（６点）（各４点） 作業実施計画表を仕様書に規定

②品質保証 の

（３）

公共 性

施策

評 価

① の ( 者の 業 )

27

12

① 的 害者の 業

① 清掃実施施設で常時 用している 的 害者の 数に応 て、 用の提案等（応 ）を評価する② 清掃実施施設で常時 用している 的 害者の 用条件の提案内 を評価す る 的 害者の 用を実 するための 制の提案（ 者の 機関

に 談を行った場合はその 的な内 ）の有 及 提案内 （１ 者の ２ 業 ３ の適性に応 た ４ 通 時等の ポート 制 ５ 場定 （ 用の ） ６ からの 的 害者 用に関する り その他）を評 価する

① 的 害者 用計画書（様式３）

② 的 害者の 用条件等に関す る提案書（様式４）③ 的 害者 業 企画書（様式５）

① 用（ 規 用・予定を む ）する 的 害者の 数に応 て 点② 的 害者の 用条件（今 、本市の実施する総合評価方式入札における契約 場で 業する 的 害者を対象とする）を評価③ 制の企画内 １の 者の提案の有 及 内

２～ の提案の有 及 内 ※1の 者の については、 定項目とし、１の評価が られない場合は、２～ の評価点が られない

（ 点）（１点）

（１点）（２点）

① 的 害者の確 方法→ 等（ し）の提 評価時の 業率の維持及 確 → の都度、報 書の提 業予定者等の 保→共通仕様書に規定

②提案書の内 を共通仕様書に規定③落札候補者の提案については、市の関係 により ア ングを行うとともに、 金 等

で事後の確 を行う ④企画内 の実施 保→共通仕様書に規定、 的 害者 業 報 書(様式５を準用）の提

5

② 害者 用に関する

入札参加者の 害者 用率（平成23年11月30 在）を評価する 害者の 用 に関する報 書

（様式６）

害者 用率に応 て加点 １ . の 用率→１点

２ . の 用率→３点３ .６ の 用率→５点（ただし、法定 用率１ . を えていない場合は０点）

（５点） 害者の 用 に関する報 書（様式６）により確

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③各 労 事業 の 度

①各 労 事業を活用した 規 用 平成24年 月31 でに、（１ 大 市地域 労 センター ２ 大 市 害者 業・生 活 センター ３ 大 市 等 業・ センター ４ センター） のい れかの機関から、 たに 用する 用者数を評価する ただし、 一の入札参加 者が複数の物件 の入札に参加する場合は、物件

とに 用する とを条件とし、 １年以内に入札参加者に 用されていた 者等は対象から除く ② 者等 規 用予定者の 用条件の提案内 を評価する ③各 労 事業 の れ での 度（１ 大 市地域 労 センター ２ 大 市 害者 業・生活 センター ３ 大 市

等 業・ センター)のい れかの機関から を受け、 用（平成23年11月30 在において 用を している者 ただし、本市総合評価方式入札による 用については除く ）している 用者数を評価する

① 者等 用計画書（様式 ）、 者等 用報 書（様式

）② 者等の 用条件等に関する提案書（様式 ）③ 者等 用実績報 書（様式10）

① 用（予定） 数に応 て加点 １ 予定している場合（１点）２ 予定している場合（３点）３ 予定している場合（６点）

② 者等の 規 用条件（今 、本市の実施する総合評価方式入札において、 規 用する 者等を対象とする ）を評価③ 用（平成23年11月30 在）者数に応 て評価（ただし、本市総合評価方式入札による 用については除く ）１ 以上 用の場合→１点

２ 以上 用の場合→２点（ただし、 用条件の確 内 について、労働基準法等の関係法令に している、労

働保 及 社 保 が 加入等であれ ０点）

（６点）

（１点）

（２点）

① 労 事業による 用の確 → 者等 用報 書（様式 ）の提 を求め確 評価時の 用者の維持及 確 → 者等 用計画書（様式 ）の提 を求め確 用予定者の 保→共通仕様書に規定

②落札候補者の提案については、市の関係 により ングを行うとともに、 金 等

で事後の確 を行う ③ 者等 用実績報 書（様式10）により確

1

④ 者の 用に関する

おおさか 用開発 センター（ Ｐ）事業 の を評価する

おおさか 用開発 センター（ Ｐ）加入 報 書（様式11）

平成23年11月30 在において、おおさか 用開発 センター（ Ｐ）の 企業である とを評価 （１点）

② 金・労働条件

2 2 金・労働条件の 上に 関する

入札参加者の 金・労働条件の 上に関する を評価する 金に関する提案書（様式12）

金に応 て加点 時間 1,000 以上、 たは月 170,000 以上の場合

（ただし、 清掃実施施設の清掃 場における 事者（予定者を む ）に対する 金（今 、本市の実施する総合評価方式入札において、平成24年 月31 でに 規 用する 者等が 契約 場で 事する場合は 様 ）

（２点）

① 金に関する提案書（様式12）の提 を求め確

②落札候補者の提案については、市の関係 により ングを行うとともに、 金 等で事後の確 を行う

③ の 5

2 ① の

入札参加者の の （１ ISO14001 ・ 請 ２ コアク ン21等による 管理）を評価する

① ISO14001登録証② ISO14001を 請中である旨の証明書③ コアク ン21登録証等

している内 に応 て加点ISO14001 者→２点 ISO14001

請中の者→１点 コアク ン21等の登録者→１点※ただし、 複評価はしない

（２点） 登録等 請中の者の い→ ISO 登録機関の 込受領者を評価対象とする

1②再生品の 用

業務に 用する資機 における再生品（ に仕様書等に再生品の 用が 務 け られている資機 は除く ）の 用 を評価する

資機 等再生品 用 報 書（様式13）

用 （ 業務に 用する資機 に 定）に応 て加点２品目 用→１点

（１点）

・再生品の → コマーク商品、PET トル イクル マーク商品及 大 定 イクル 品

・資機 の再生品等の確 →資機 等再生品 用 報 書（様式13）と商品 タログの 合・提案内 の実施 保→共通仕様書に規定

2 ③ 公害車の導入等

①グ ーン 適合車の 用予定（作業 場 の資機 等の 入時）を評価する ② 公害車導入 を評価する

①資機 等 入時 用予定 車報 書（様式14）

② 公害車導入 報 書（様式15）

導入及 用 に応 て加点①グ ーン 適合車での資機 の 入→１点② 公害車の導入率５ 以上→１点

（１点）（１点）

① １グ ーン 適合車の確 方法→「車 証の し」 は「大 市（大 、 市）グ ーン 適合車 証の し」、「 の委託を証する書類の し」① ２グ ーン 適合車の 用の 保→共通仕様書に規定① ３グ ーン 適合車の 用確 方法→資機 等の 入時に確 ② 公害車の確 方法→ 公害車導入 報 書（様式15）と車 証の 合

合 計130 130

４ 総合評価方式による発注先選定方法

１）総合評価採点方式とは＊発注者が望む提案の項目別に採点を割り振り、評価基準に

に って採点する方式は、公平・公正な評価結果が られる

○定性評価の事例

①提案者の経営安定性と信頼性

②類似施設の業務受注実績

③業務 事者（責 者も） の教 制

④品質管理 の考え方、 定インスペクターの有

⑤ の 、省 ネルギーの

⑥危機管理 制

⑦ 情報保護 制、プラバ ーマーク 定資格

⑧社 的責 の (法令順守､ がい者 用､不正 引排除）

○定量評価の事例①提案金額

②仕様書（ 要 数、清掃仕様数値:頻度）

③ プログラムの数・頻度

④参加企業の 業 総数（パートも め）12

２）評価採点基準（採点項目、採点 分基準）次ページ（図表―６）は病院の清掃業務委託プロポーザル方式の事例です

①項目は施設タイプにより わる官公庁⇒ 事務用施設、文教施設、集合施設、スポーツ施設、社 施設民間 ⇒ オフィスビル、商業施設、宿泊施設、物流施設、医 護施設

② の視点： 何をチェックするか？ どう比較すれ よいか？

③ 点： 要度、期待度、満足度を考 して 分する

④採点： 点から 別項目に振り分けて採点する

⑤ 視点基準： 採点方法、採点のモノ

⑤ ・採点法： 5段階、3段階、2段階から項目により選択する

13

図表－６ 病院清掃管理業務委託プロポーザル提案採点基準事例

14

病院清掃管理業務委託　プロポーザル入札

項目 の視点 点 採点 採点基準　① 採点 採点基準　　②

１ 受注実績 ① 公 病院も む 業務の受注実績は十分にあるのか 10 10 業務実績が３例以上の場合 10 高く評価できる内 である

② 感染症の 用病床・病院の 業務の受注実績は十分にあるのか 10 7 業務実績が２例の場合、１例＝１点 7 評価できる内 である5 業務実績が１例の場合 5 基準を満たしている内 である3 業務実績はあるが一 満たしていない場合 3 基準に一 欠けた内 である0 業務実績がゼロの場合 0 十分でない内 である

２ 業務 制 ① 運営 制（ 織図、 数、業務時間、病院清掃キャ ア）は適正か 5 5 極めて良好 5 高く評価できる内 である② 受託責 者の年齢、経歴、資格、実績は適性か 5 4 良好 4 評価できる内 である③ 業者の 計画（清掃地域別の 数 分、作業経験、年齢等）は適性か｡ 5 3 普通 3 基準を満たしている内 である④ 業者 の教 が 的、 系的に行われているか （教 プログラム内 、マ ュアル 備等） 5 2 不十分 2 基準に一 欠けた内 である⑤　 備関係の資格内 は評価できるか 5 1 不十分 1 十分でない内 である⑥ 業者の健康管理､感染症対策(予防接 を む)が十分になされているか｡ 5

３ 業務管理に ① 受託責 者の業務内 は適性で、評価できるか 5 5 高く評価できる内 である 5 高く評価できる内 である　　対する考え方 ② 作業確 報 ステム（頻度、書類名、内 ）は評価できるか 5 4 評価できる内 である 4 評価できる内 である

③ 地域別作業計画は仕様遵守面で適正か 5 3 基準を満たしている内 である 3 基準を満たしている内 である④　品質管理 制は評価できるか （品質管理項目、書類、インスペクター 数等） 5 2 基準に一 欠けた内 である 2 基準に一 欠けた内 である⑤　業務マ ュアルの 備（作業マ ュアル、品質管理マ ュアル、マナーマ ュアル等）は適性か 5 1 十分でない内 である 1 十分でない内 である③ 法令を遵守しているか 情報の いは適正か 5

① 災害時にも して を確保して業務 ができる 制にあるか 3 確保 段明 あれ ３点、 けれ ０点 3 評価できる② 常業務における スク管理は適切か 2 危機管理マ ュアル保有なら２点　　なけれ ０点 0 不十分③ 本社、 店、営業所及 類似 場等が近隣にある となどにより、 対応ができる 制にあるか 2 ２０分以内に 場対応なら２点それ以上なら１点

　５　院内感染 ①　 Ｄ ガイドラインについての 述と理解は評価できるか 3 3 評価できる内 である 3 問題ない　　対策について ②　感染予防対策は適性か （健康管理、予防接 、 事者の感染対策 ） 3 1 基準通り 0 問題あり

③　感染対応の清掃 順、技術は適性か 3 0 不十分　６　 用資機 ・①　 用用 、薬剤の品目、仕様は適性か （ゾー ング対応、感染防止対応等） 3 3 評価できる内 である 3 評価できる内 である　ユ フォームに ②　 事者のユ フォームは評価できるか （ ラー、機能性） 3 1 基準通り 1 基準通り　ついて 0 不十分 0 不十分　 上げ 制 ① 上げ準備のスケジュール、内 は適切か 3 スケジュール・作業 順適切なら３点　不備なら０点 適切なら２点　　不備なら０点

② 事者の確保方法、教 方法は適切か 5 プログラム　５以上あれ ３点、１～３なら２点 ５以上あれ ３点、１～３なら２点

０なら０点 ０なら０点① 病院に対しての 規及 改善提案内 は評価できるか 5 5 高く評価できる内 である 5 高く評価できる内 である

②　院内スタッフからの改善要望 の対応は満足できるか 5 4 評価できる内 である 4 評価できる内 である

③　外来者からの改善要望、提案 の対応は評価できるか 5 3 基準を満たしている内 である 3 基準を満たしている内 である

④　業務改善 の り 内 は評価できるか 5 2 基準に一 欠けた内 である 2 基準に一 欠けた内 である

1 十分でない内 である 1 十分でない内 である　 　費用 ①　費用項目の内 と金額は適性か 30 25 価格が想定 内であり、仕様にマッチしている 25 価格・内 とも妥 である

②　外 委託の内 と金額（外注率）は適性か 4 20 仕様内 に対して価格が安すぎる 15 一 妥 である15 仕様内 に対して価格が高すぎる 5 妥 ではない10 妥 な価格ではない

①　独 提案 ービスは病院にとって、メ ットあると評価できるか 3 3 評価できる内 である 3 評価できる内 である

②　提案 ービスによって病院スタッフの負荷が軽減できると評価できるか 3 1 基準通り 1 基準通り0 不十分 0 不十分

11　プレゼン ①　プレゼン内 が評価できるか （業務 の熱 、スピー ーの技術、内 が分かり すい） 5 5 評価できる内 である 5 評価できる内 である②　時間 分が適正か 　質疑内 評価できるか （時間厳守、 答が的確、迅速） 5 3 基準を満たしている内 である 3 基準を満たしている内 である

1 基準に一 欠けた内 である 1 基準に一 欠けた内 である

基準・採点基準

１０　独 ービス提案について

４ 災害時・ 時の対応

　 　業務改善について

図表―６

15

３）総合評価点の算出・評価・採点法と事例

①価格以外の要素に係わる評価価格以外の要素に係る評価として・個々の物件の内容、性質及び求められる創意工夫等の程度に応じて物件ごとに定める。・各評価項目における配点も、物件の性質や各評価項目における重要度に応じて異なる。・各評価項目において獲得した得点をすべて合計した点数が、当該提案者の価格以外の要素に係る評価点（技術点）となる

②総合評価点の算出

＋ ＝

価格以外の要素に係る評価点（技術点）と提案価格に係る評価点（価格点）を計算したうえで、これらをすべて合計した得点が当該提案者の総合評価点となり、この総合評価点が最も高い者が受注（候補）者となる。

技術点（提案内 評価点）

価格点（提案金額評価点） 総合価格点

16

③ 評価項目事例総合評価方式 における評価項目については、コンペ案件に応じて、分類、細分類

及び評価項目を下記のように定める。

分類 細分類 評価項目例

価格評価 価格評価

履行体制評価 履行体制 当該業務に係る人員配置量の提案

適正な履行確保のための業務体制

緊急時の対応の体制等

効果的な清掃方法の提案

履行実績等 など

自主検査体制 自主検査体制の内容等

その他 障がい者の雇用の取り組み 環境配慮機材の

使用状況など

研修・

雇用条件評価

研修体制 技術向上のための研修制度等の有無

資格取得支援制度の有無

従業員に対する社内表彰制度の有無など

雇用条件 従業員の支払賃金の提案

健康保険加入の提案

通勤手当支給の提案

健康診断の実施の提案など

17

分類 細分類 配点 評価項目

Ⅰ 価 格 評価

50点

Ⅱ履行体制評価

1 履行体制

30点

変動制 人員配置量の提案

4点 適正な履行確保のための業務体制の提案

2点 緊急時の対応の提案

2点 効果的な清掃方法の提案

2点 契約実績

2 自主検査体制 4点 自主検査体制の提案

3 その他 1点 障がい者の雇用の取組

1点 環境配慮資器材の使用

Ⅲ研修・雇用条件評価

1 研修体制 20点 3点 技術向上のための研修実施等

1点 資格取得支援制度の有無

2 雇用条件 変動制 従業員の支払賃金の提案

変動制 健康保険加入の提案

2点 通勤手当支給の提案

1点 健康診断の実施の提案

総合評価合計 100点

④ 総合評価による採点事例各評価項目と配点事例

５ 受注者決定の要件

（１）業務マネジメントの評価・採点

１）業務管理 織① 織図と施設規模の適正なバランス

② 務 フト表の評価 （適正な時間帯別要 ）

２）業務報 ステム①作業報 書（ 報・月報）内 チェック

・ 時 ・作業者名 ・作業箇所 ・作業時間帯・ 責 者承 印 ・トラブル・クレーム等の 事項（提案者の 用している ンプル添 の条件）

３）インスペク ン報 ①月例点 報 書（インスペク ンレポート）の内 チェック

（提案者の 用している ンプル添 の条件）

18

4） 制① のプログラム数、内 、頻度等の提案内 のチェック

② 内 により企業の技術レベル、スタッフ能 が評価

される

各 プログラム事例

19

・ビルメンテナンス基本研修（清掃、設備管理、警備、）

・階層別研修（主任研修、係長研修、管理職研修、幹部研修：部長・役員）

・職能別研修（技術研修-初級・中級、営業研修、経理・総務研修）

・導入研修（新入社員研修、中途採用者研修）

・課題別研修（インスペクション研修、品質管理研修、クレーム対応研修

個人情報保護研修、接遇・マナー研修、人権研修、

マネジメント研修など）

５）危機管理 制①防犯・防災 の対応内 のチェック

・安全管理マ ュアルの提

・防犯・防災対策訓練の提案

・スタッフの対応スキルチェック（救 救命 習）

②非常時、 時の危機管理 制のチェック

・危機管理マ ュアル 備： ンプル提

・ 時応 制：社内及 施設内 連絡網、近隣 場からの

派遣、再委託業者の応 制

・Ｂ Ｐ計画案提 ：大規模災害時の業務 性（ ト・モノ・情報）：

施設 用者・利用者の安全確保、スタッフ要 確保 の対策、

防災拠点の場合の対応（一次・二次避 所の業務 制）

二次災害防止策

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６）クレーム処理 制①クレーム対応・対策のチェック

・クレーム対応マ ュアルの提

・クレーム処理教 プログラムの提案

・クレーム・トラブルの連絡 制提案(発注者 の報 、対策 議）

②クレーム と情報共有 法のチェック

・クレーム報 書、クレーム ： ンプル提

・クレームのデータベース化、スタッフ全 の情報共有制度

） 情報保護 制① 情報保護マ ュアル 備、 制

②セキュ ティ管理方法：ＰＷ、入退 管理、管理方法

③情報漏えい時の措 ・対策

21

（２）品質管理 ステムの評価・採点

１）「品質管理の考え方」の提案評価

①基本的な品質管理項目内 （最 押さえておくべき項目） ⇒ 欠落項目ないか？

②施設 有の追加品質管理項目

③ 主点 方式か、発注者も点 する双方 式か

④ＰＤ Ａ イクルの 述があるかどうか・点 計画（Ｐ） ・点 実施・報 （Ｄ）・点 結果評価（ ） ・改善提案・実行（Ａ）

22

２） 品質管理 法の評価ポイント：数値化されたインスペク ン 法があるか＊提案要件に「 社独 の品質管理 法の提案」項目を要求する①目視によるインスペク ン法 ＋アルファがあるか

（ATP測定器、光沢度計、汚染度計など）

②数値化された点 法が提案されているか ＊次頁スライド参 ・ ＬＡ（ｻｰﾋﾞｽﾚﾍﾞﾙｱｸﾞﾘｰﾒﾝﾄ：ｻｰﾋﾞｽﾚﾍﾞﾙ合 書）発注者の品質期待度と受注者の品質維持 能レベルの合 書・ＫＰＩ（ｷｰ・ﾊﾟﾌｫｰﾏﾝｽ･ｲﾝﾃﾞｨｹｰﾀｰ：品質測定基準） ＬＡで合 された品質達成目標のインスペク ン結果を、数値で表示し、目標数値達成度を各項目でチェックする スト

23

サービスレベル合意書（ＳＬＡ）

ＳＬＡとは、サービスのレベルを具体的に表したもので、

お客様と当社の間で合意した上で決められるものです。

サービスカテゴリー サービスレベル 測定及び報告方法

日常清掃サービス 日常清掃の計画的な作業の実施（病棟、外来、ホ

ール、施設周辺等）

統括マネジャーの日常的監督業務の一貫とし

て測定され、問題があった場合のみ統括マネジャー

のマンスリーレポートにて報告する。

ゾーン毎に適した日常的な清掃を行う 正確に作業されたゾーン毎に報告する。

臨時発生する院内の汚染に対し除菌清掃を行う 指示通りの除菌清掃を正確に行ったかを報告する。

定期清掃サービス 定期清掃の計画的な作業の実施。

規定された頻度にて実施された時間帯を報告する。

統括マネージャーの管理業務として評価される。

ガラスクリーニング、月一回実施 実施結果、評価を統括マネジャーのマンスリーレポートに

て報告する。

床洗浄・ワックス掛け・クリーニングの手順で

実施している

実施結果、評価を統括マネジャーのマンスリーレポートに

て報告する

バルコニー清掃・ベランダ清掃を実施している 実施結果、評価を統括マネジャーのマンスリーレポートに

て報告する

特別清掃 手術室清掃を規定通り実施する

厨房内設備の清掃を実施している

エアコンフィルター清掃を実施している

害虫防除作業を月一回実施している

実施結果、評価を統括マネジャーのマンスリーレポートに

て報告する

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キー・パフォーマンス・インディケータ（ＫＰＩ）

ＫＰＩとは、各サービスレベルの中からキーとなる項目を数値化し、パフォーマンス評価を行う。

業務 ービス・レベル 測定基準 ＬＡ

常清掃の計画的な作業の実施 品質レベル達成度 ４ ０以上

ゾーン毎の適正な清掃を実施している Ｙｅｓ（１）/Ｎｏ（０） １

計画通りの時間と頻度での作業の実施 Ｙｅｓ（１）/Ｎｏ（０） １

　臨時作業としての除菌清掃を実施する Ｙｅｓ（１）/Ｎｏ（０） １

定期清掃の計画的な作業の実施 品質レベル達成度 ４ ０以上

　ガラスク ー ング、月１ 実施 Ｙｅｓ（１）/Ｎｏ（０） １

Ｙｅｓ（１）/Ｎｏ（０） １

品質レベル達成度 ４ ０以上

厨房内各設備の清掃：レンジフィルター、グ ストラップ Ｙｅｓ（１）/Ｎｏ（０） １

　 アコンフィルター清掃 Ｙｅｓ（１）/Ｎｏ（０） １

別清掃 ービス 　害虫防除作業、月１ 実施 Ｙｅｓ（１）/Ｎｏ（０） １

常・定期清掃のインスペク ンの実施 Ｙｅｓ（１）/Ｎｏ（０） １

　インスペク ン結果の改善措 Ｙｅｓ（１）/Ｎｏ（０） １

　月例合 ミーティング開催　毎月月初 Ｙｅｓ（１）/Ｎｏ（０） １

観葉植物・植栽管理 屋内観葉植物のメンテナンス、月２ 実施 Ｙｅｓ（１）/Ｎｏ（０） １

＊Ｙｅｓ／Ｎｏ の計測：１は問題点なし、０は問題点あり

常清掃 ービスの管理

定期清掃 ービスの管理

別清掃 ービス

別清掃 ービス

品質管理

達成率

　 術室清掃

　床洗浄・ワックス け・ク ー ング、ガラス清掃、バルコ ー清掃を決められた頻度・時間内での実施

０

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（３）プレゼンテー ン（ﾌﾟﾚｾﾞﾝ）の評価

１）プレゼンの優劣評価ポイント＊プレゼンによる評価は受注者選定には非常に 要

①プレゼン制 時間内に提案内 を説明できるか＊時間オーバーは準備不足と 信ない兆候で減点

②プレゼンターの説明に一貫性があるか＊起承転結式？ 結論が先か？

③プレゼンターの説明に熱 ・ 欲が見えるか・話し方：声の高 ・大 の い分け・話すスピード： 聞き り すいレベルか・顔の表情、 ディアク ン（熱 ・ 欲を感 るか）

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２） ア ング時の質疑応答の対応評価

＊ ア ングの質疑応答での 答は全 評価に 要

①対象建物の維持管理基本方針の質問と 答・建物 性を理解し、 社の考え方も加えた説明であるか

・下を いて資 を読んでいるか、顔をあげて説明しているか

②技術的な質問 の 答の明確さ・ 答者側がひそひそ 談してから答えるか

・「正確に技術説明は のメンバーでできない」とはっきり言えるか

③ 答者が、質問者を見つめて説明しているか・下を いての説明は 信不足、準備不足と判 できる

＊プレゼン・ ア ング共、 答側は３名が一般的

＊プレゼン１５分・質疑５分 ア ング質疑応答 １５分が標準⇒ 最近は、30分以上に延 つつある

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６ 総合評価による受注者決定の 要性

１）価格 視決定法の欠点が周 されてきた

①事例Ａ：某県庁 のトイレ清掃（単年契約）トイレ仕様 Ｄ２（１ ２ ） ⇒ 午前中 時と１１時に清掃Ｄ２の時間帯指定なし ⇒ 契約条件不 行にならない道徳的責 追及 ⇒ 作業改善せ に次年度食い逃げ

②事例Ｂ：某市役所建物清掃入札（単年契約）「中途解約条件なし」 ⇒ ダンピング落札業者が仕様・業務要件を 視⇒ 契約金額（安値受注額） 先 り利益 ＝ 業務実施資金⇒ 残った金額で仕事を りくりされる

上 を官公庁の事例だと なす とは誤りであり、民間案件でも見積りコンペ参加企業が多く、競合が激しくなる場合には、ム ・ムチャな り方で、安値・ダンピング見積りをする悪質ビルメン企業が集 り すく不適切な行為が すくなる ⇒ 良心的なＢＭは競合者を ると、参加を り めるケースが生 る スクあり

28

２）総合評価方式の長所 の 識が普及してきた

１）不適切な業者の排除ができる（安値入札・談合）

⇒ 価格採点が５０ の場合は安値受注を防げない

⇒ 価格採点 分を３０ 以下に抑える

２）資産である施設の劣化を遅らせ、長寿命化が図れる

⇒ 適切な維持管理が 理・ 繕費を減らす

３）発注者が受注者との対応（クレーム トラブル処理）に費 す

時間が減少する（その余剰時間を本来業務 有効活用する と

ができる） ⇒ 時間コストを入れた結果の総コストは安い

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発注者の業務確 と評価 の対応

契約条件(仕様・要求条件）の 行実態の 証

①受注者の業務レベルの把握

②発注者の業務結果 の満足度測定

受注者の優劣評価ノウハウ

適正で優良な受注者の見きわめ法

不適正な業者の評価・判定

⇒データベース化 （地域別発注者 議 ）30

１）業務の品質管理評価《 行業務の品質評価と品質確保のポイント》

（１）発注者の品質管理の考え方＊仕様発注方式／性能発注方式＊次ページ 図表 参

（２）品質管理 法①仕様発注式品質管理：インスペクターの点 報 の評価

＊図表 清掃インスペク ンチェック スト参

②性能発注式品質管理：・発注者・受注者の双方 インスペク ン・SLA・ＫＰＩをベースにした数値化された品質管理

31

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図表－８ 仕様発注方式と性能発注方式の比較イメージ

（３）品質点 の り方①インスペク ン ート：どちらのフォーマットを うか

（ 来れ 点数式）②受注者点 評価か、発注者指定フォーマット点 評価か③測定機器点 方式は？（光沢度計、ATP測定器、汚染度計等の点 数値化）

（４）インスペク ン結果報 の評価ポイント①インスペク ン結果データ②インスペクターの総合評価報 ： 己点 判定、点 時の問題点と対応策、改善点を む

③統一したインスペク ン ート：比較・評価が り すい

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（５）インスペク ン報 書の評価①インスペクターの点 報 内 の評価・インスペク ン ートは満足できるか＊図表 清掃インスペク ンチェック スト参

②インスペク ン 法は満足できるか・発注者・受注者の双方 点 になっているか・客観的な評価（点数式）になっているか・SLA・ＫＰＩをベースにした数値化インスペク ンか

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図表

２）マンス ーレポートの評価

（１）マンス ーレポートの レポートは発注者と受注者の間で 互信頼と安心感をもたらすコミュ ケー ンの 要な 段である その結果、レポート内 によって受注者の総合的能 が評価できる

（２）レポートの内 ・項目発注者の要求する内 ・項目が入っているか

① 月業務内 （作業内 、作業データ）② 月 ネルギーデータ③インスペク ンレポート④発生クレーム・トラブルの内 と解決策⑤利用者満足度 （実施した 月） ＊図表―１０参 ⑥次月の業務計画（改善提案 む）

＊図表―11 マンス ーレポート事例参

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図表―10 ｶｽﾀﾏｰ・ｻﾃｨｽﾌｧｸｼｮﾝ・（顧客満足度調査）参考事例（病院清掃）

図表ｰ１１ マンス ーレポートの参考事例１）ビジュアル化されているか

数値化データをグラフ表示化できているか

２）レポート内 表 が簡潔で見 すく、分かり すいか＊ビジュアル資 ・データで「見える化」されているか

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、総合評価方式 の心構えと準備と対応１）発注者の要求する提案内 、技術資 ・データを準備する

①要求に対応できていない項目 必要資 は、早 に作成準備にかかる②要求水準以上の提案内 を練り上げる

２）発注者の評価・採点の視点を深読 した提案書類を作成する①項目 との 点の 図を読 、提案内 を編集する②価格採点 分から技術評価提案内 を十分練る③全項目で満点を目指さない、メ ハ をつける、ム を避ける④入念な校正と編集：誤字脱字、文章の 合性、ムダ箇所排除など

３） 社内のあらゆる長所を 理し、アピールする①技術面（独 の 法、品質管理 ステム、資機 等）のレベルアップ② ・教 面（プログラムの多様性、頻度、 師等）を強化する

４）メンテナンスパートナーの 場を 識して提案する① 社のプライド（経営理念、実績評価、 利厚生制度、 ／ 教 、

強 ・ 別化ポイントなど）を堂 と提案し、プレゼンする②適正な価格による適切な品質確保を提供しているプライドをアピール

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５）プレゼン対策を強化する① 門のプレゼンターの 成（話し方、 ディアク ン、声質）②プレゼン ハー ルを最 3 繰り返し、社内的に採点する

６） 点評価項目の提案に時間をかけて準備する①品質管理 制（インスペクター数、ＫＰＩ／ ＬＡ 法）②独 提案（技術、資機 、コスト削減、省 ネなど）③教 ステム：技術 、 間 （接遇、マネジメントスキル）＊ 来る り 社の 色をアピールできるように

）その他①レベルの高い提案書を作る（読 の目・心理主 で）・ビジュアルな提案書： ラフル、図表、見 すさ・文章表 を工夫する：書き方｢です・ す 」「である」 の い方、フォント イズ、「、」「 」の い方、改行箇所、接 剤的な助詞（と・が・に・で）を少なくする＊例：ゴ ック は 強さ表 、明朝体は洗練さと和の感じ表現）

・簡潔表現と物語風表現を使い分ける②ホームページを にレベルアップさせ、改善する閲覧者の関心をそらさない工夫（ 要 分を必 読 せる）

40

とめ

建築物のメンテナンス業務契約者の選定は、発注者と受注者両者間の

説明不足解消、あい い表 防止、解釈ミス予防、トラブル処理などの

試行錯誤の経緯を踏 えて受注者選定（入札制度、見積コンペ評価）の

改善が進められてきた その結果 では「総合評価落札方式」が主役

になりつつある

発注者、受注者双方にとってのビルメンテナンス企業の姿とは？

１、良質なメンテナンスパートナーの選択は腕の良い「かかりつけ医」

を持つのと 価値がある 識を共有する

２、信頼できるパートナーを選択する とが、建物の「かかりつけ医」

であるビルメン企業の健全な 成のキーとなる

⇒ 「良いかかりつけ医」の確保 （発注者）

⇒ 「腕の良いかかりつけ医」を目指す （ビルメン）41

② 『最 金1,000 時代と 不足を乗り えるビルメンテナンス企業としての契約改定対策のポイント』

42

マネジメント２１ 松 本 卓 三

E-mail:matsumoto@mgmt21.jp

URL:http://www.mgmt21.jp

１、最 金と 不足の （ と2025年予測）１）2025年最 金は1,000 を える

「一億総活躍社 」の実 化・最 金の毎年３ 程度引上げ ⇒ 最 金1,000 目標

2020年名目ＧＤＰ600兆 達成目標

・2016年全国平均最 金 ２３ ⇒ ３ 増25 引上げ

⇒ のペースだと2023年（平成35年）には1,000

・2025年 団塊世代（800万 ）が75歳 の後期高齢者

⇒ 医 費・ 護費用の増大 ＋ 高齢 業者の減少

⇒ 社 保 負 増 ＋ 不足の 界

最 金1,000 でのＢＭ業界の求 ・採用率は？

慢性 不足下で清掃 場要 維持は？ 規契約 場は？

実勢 金アップの対応策は？ ⇒ 契約金額改定が 務

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２）働ける は間違いなく減っていく 口減少社 ⇒ 生産年齢 口減 ⇒ 不足

《２０２５年予測》 《２０１５年》①総 口予測：１億１６６２万 １億２ ２０万

⇒ 口１０００万 減の影響（税 、生産 、消費 ）

②生産年齢 口（１５～６４歳）： ０ ４万 (-598） ６ ２万 総 口数での割合 ５ ６１%

③高齢者 口： 3685万 (+289） 3396万 ⇒2025年以降は高齢者数は減少する（総 口が減るので高齢者率は上がる：2060年40%）

⇔２０２５年高齢者死亡率１２%（年間死亡者数１４０万 ）

④高齢者 業率( 業者総数の割合）： 2025年10,1%(715万 ）⇒ どの産業も働ける高齢者を求めている

④ 生率が上がらない ⇒ 希望合計 殊 生率１， は夢物語⇒ ２０６０年総 口 ０００万 割れ ⇒ １ ５３年（昭和28年）に戻る

⇒ 社 、経 ともに縮 する（労働 、ＧＤＰ、生活レベル）

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２ 金と 用と品質

１）ビルメンテナンス業界の経緯①業界創業期・成長期（昭和30～40年代）

⇒ 買 市場 ⇒ 金は最 レベル 上げなし

②昭和50年～60年代高度成長期（ビル建設ラッ ュ）

⇒ 不足の発生 ⇒ 金アップで解決

③平成時代・ ーマン ック ～ 在 ⇒ 長期デフレ時代

⇒ ービス産業は 不足慢性化 ⇒ 外食産業、コンビ 、スーパー

物流・運 、 護分野が、ＢＭ 獲 競争のライバル

⇒ デフレが いた間も、最 金、実勢 金は上昇

④ の10年間で（2005～2014年）最 金は30 アップ

⇒ ＢＭ実勢 金は117 アップ 図表 １参 （P55)

⇒ の間、契約改定率は 移 図7-3-2参 (Ｐ73）

⇒ 儲からない 態が く（営業利益率３ 以下）

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1）実勢 金は（公社）全国ビルメンテナンス 「実態 」（36 ～ 43 、45 ）のパート清掃 の時 2）最 金は厚生労働省「最 金に関する基礎 」より、地域最 の全国加 平均額

2005年 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2014年

図表 １ 最 金とビルメンテナンス実勢 金 関図

２） 金と品質 上①ＢＭは、 金アップが品質 上につながると考えてきた

⇒ 金アップ ⇒ ﾓﾁﾍﾞｰｼｮﾝアップ ⇒ 生産性・品質アップ （3段論法）

②３段論法では品質・生産性とも上がらなかったが、解決策が見えて ない

③ブラック企業の警鐘： 外食産業のミス（ 金アップが 酷な労働条件 ）

⇒ ブラック企業の ービス品質の劣化 ⇒客足ダウン・売上ダウン

⇒ 金アップは「切り札」とはなら 、逆効果となった

④ 金・生産性・品質の関連性 の考え方を大きく える必要あり

⇒ 金の が上がっては、 場利益が赤字が く ⇒ 解決策は？

《 場の生産性・品質 上は 場スタッフの総合的生活品質の 上による》

＊総合的生活品質 ⇒ 金、 場 、 利厚生制度、教 制度、

モチベー ンアップ制度等の項目の総合

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３）ビルメンテナンス業は努 して なかった

① の20年間 愚痴の繰り返し 象 ＊図9-2-1・4・5(P58～60)参

のビルメンテナンス実態 ：「経営上の悩 」の質問で「 場作業 が

集 りにくい」が、複数選択でも単数選択でも首 であり、地区本 別、月商規模別でも

1 、2 を占める ⇒ 大 も、中 零 も、全国ど でも、 不足に悩んでいる

②悩 との大半が ト問題（ 場 業 が集 りにくい、 門技術者の確保が

しい、 返りが図りにくい、管理者が ちにくい、教 の時間確保が しい）

に関連している ⇒ トが頼りの ービス業では？ ＊図9-2-1・4・5(P58～60)参

③努 せ に愚痴 かり：「契約 金のアップが しい」「 益率が落ちている」

の間、業界としての 浄活 （不正業者の公表、追及、排除）が 来てない

契約金額上がらないのに値下げ競争 ⇒ 利益率減少 ⇒ 経営の 滅行為

「 らね 病」の大合唱 かり

⇒「コスト削減」「生産性の合理的 上」「顧客満足度 上」「教 強化」50

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３ 最 金とビルメン実勢 金

１）最 金とＢＭ実勢 金の開き幅が縮 図表 １(P62)参

①実勢 金は最 金より高く 移してきた（2007年では、101 の開きがあった）

②開き幅の縮 が いた ⇒ 2005年比で2014年は85%に縮 ⇒ 2014年 実勢 金と最 金の は15 ⇒ 場の実勢 金が抑えられてきたが最 金は上昇傾 の

③清掃スタッフの募集時 は最 金近くにせざるを ない 態⇒ 外食産業の募集時 に勝てない ⇒ が来ない、採れない⇒ 場の欠 補充ができない ⇒ 近隣 場も欠 で バーできない⇒ 本社からの代務 バーも しい ⇒ 場作業が成り たない⇒ 今後さらに求 が深刻化する ⇒ どんな を打つか？

＊募集時 を上げる？ 契約 金を上げる？ 契約辞退する？

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1）実勢 金は（公社）全国ビルメンテナンス 「実態 」（36 ～ 43 、45 ）のパート清掃 の時 2）最 金は厚生労働省「最 金に関する基礎 」より、地域最 の全国加 平均額

2005年 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2014年

図表 １ 最 金とビルメンテナンス実勢 金 関図

２）全国平均最 金1,000 時代のＢＭ業界の求 は？

①2025年最 金1,000 ⇒ ビルメン 場の実勢 金1,100～1,200

②2025年外食産業（ に大 外食チェーン店舗）の き・求 募集 金1,500 予想・高齢者スタッフの積極的 用⇔高齢者中心店舗の拡大(ﾓｽﾊﾞｰｶﾞｰ）・アルバイト 生スタッフの定 性を高めている（塚田農場）

③ビルメン業では、 世代・高齢者スタッフの 用に赤信号⇒ に女性パートが外食店舗に流れ すい

＊東京圏の清掃 場での募集・採用は外食産業とは勝負にならない（すき ＨＰ：深夜最高時 1,400 、一 たり採用単価は一年で1 .5倍アップ）の で「 が来てくれるか」 「 は集められるか」が最大のと店舗経営 スクとなる

56

４ 最 金1,000 時代の募集・採用は？

１）最 金労働者の実態（１）最 金とそれに近い水準の労働者300～500万 （Ｈ27.12.5 経 事）

（２）Ｈ28年10月の全国平均最 金823 での労働者の年 は？

フルタイム（1 8時間、週40時間、年52週労働） ⇒ 171万 ／年

⇒ 「ワーキングプア」指標の年 200万 を下 る

⇒ 非正規共稼ぎパート、主婦パートが最 金労働の主役

（３） 本の最 金は先進国最 基準 図表 ２参

2013年国連指摘： 本の最 金は「最 生存水準を下 っている」

アメ ：最 金１５ドル運 （ｱﾒﾘｶ ﾏｸﾄﾞﾅﾙﾄﾞの対応:ﾌﾚﾝﾁﾌﾗｲﾛﾎﾞｯﾄ）

本での「コストコ」「イケア」の最 時 1,200 ⇒ 地域時 アップ

（４）パート労働とフルタイム労働の国際比較 図表 ３参

・ 本のパートタイマー(非正規）はフルタイム(正社 ） 金の半分以下(48%)

・欧米諸国は60～90%（パートと正社 の 金 さい）⇒ 一労働 一 金

⇒ 一億総活躍社 の指針「 一労働・ 一 金」の実 は？

⇒ 先 は最 金を1,000 に上げてから1,500 ？57

58

図表 ２ 最 金国際比較

図表ｰ３ パート 金国際比較

２）さいた 市募集 金の実態と予測（3年間チラ 分析）（１）Ｈ26年最 金802

通常時間帯(朝8～12時） ⇒ 最 802 の募集がかなり見られた

場が駅から離れると805 、 早朝深夜清掃 900 以上

（２）Ｈ27年10月最 金820 駅 近 場 822 遠くなると850 早朝深夜1,000 以上

（３）H28年10月 最 金845

外食産業の募集時 は、950 以上時間帯では1,000 予想

Ｈ37年埼玉県最 金が1,030 なら、募集時 1,100 が最 ライン

（４）Ｈ37年最 金1,000 の場合埼玉県の最 金予想： くて1,025 高い場合1,050

⇒ 外食店舗の募集時 は、1,150 以上と考えるべき

⇒ さいた 市のビルメンは時 1,150 を せるか？

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３）パートタイマーの働き方が わる（１）Ｈ28年10月から社会保険料適用拡大施行

パートの社会保険加入条件

①１週間の所定労働時間が20時間以上。

②月額賃金88,000円以上（年収106万円以上）

③当該事業所に継続して１年以上使用されることが見込まれること

④通常の労働者総数が常時500人を超える事業所であること

⇒ ビルメン各社はパートの実働時間調整を迫られている

（２）主婦パートの「103万円の壁」「130万円の壁」問題⇒ 主婦パートが働き方を変えざるを得ない事態へ

・社会保険自己負担分なら手取り賃金が減る

⇒ 条件以下の労働時間短縮を選ぶパート割合が増える

⇒ 今よりもパート人数の採用を増やす必要がある

（３）加えて、ビルメン側の社会保険料1/2負担増加が厳しい

⇒ 最 アップ＋実勢 金アップが加わり「経営ト プルパンチ」となる

60

４）年齢別募集 金は？（１）英国の最 金改正（Ｈ27年10月）

・21歳以上:時 6.7ポンド （1,100 ） ・18～20歳:時 5.3ポンド （875 ）

・18歳 満:時 3.87ポンド （640 ） の３段階制度（生産性と生活 を考 ）

（２） 本での最 金3段階は？ 一労働・ 一 金の場合・業 別に最 金を えるのは？： 長距離ドライバーと受 業務

・作業・ 務の強度(負荷）別時 は？： ネット フェとコンビ のバイト

（３）ビルメンテナンス業界の募集スタイルは・設備管理の求 ⇒ 保有資格別 金での求

・清掃の求 ：「年齢不問」はダメ ⇒ 「誰でも、何歳でも来てくれれ ･･･」

⇒ 高齢者しか面接に来ない主因

⇒65歳以上は最 金、40・50歳代は 欲の る 金、30歳代は

正社 レベル 金での求 を

61

５） 不足 の対策は？（１） 来からの募集方法の見直し （三択問題）①募集費用と採用した 数が割に合わない ⇒今の り方でよいのか？

・採用一 り募集費（ 46 実態 結果報 ）

１～5万 43% 5～10万 22% 10～20万 11% 1万以下11%

②馬鹿にならない金かけても半年で辞めていく ⇒ 効果的な ネの い方

・ライバル他社の 、 務報 金を見習う

・ １０万 ( 者）＋６か月 務時５万 （本 ）

3年 務 グアム3泊4 5年 ハワイ 4泊6

③募集方法の 恵と工夫

・ハローワークでの求 票の書き方

・中途退 者データベース活用、面接データの見直し

（２） 存 業 の定 性を上げる仕 ① 事管理の見える化：適正な能 評価⇒報酬・昇進の ステム

・モチベー ンの 下が離 の最大原因

② る気の 機づけ：一 感イベント、評価 励金

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５） 不足 の対策は？（３）高齢者 用の見直し ⇒ 積極的活用法

・定年 界を り う ⇒ ５歳定年＋年度契約で最大80歳 で⇒ 実に70歳 えても 欲・健康面問題なく期待通りの作業できる 多い

・75歳と40歳の作業 に 最 金？ ⇒ 抜本的なアイデアが必要・お金以外の 機で働く高齢者が多くなっている（厚生年金受 者）・高齢スタッフの働き方：作業強度、生産性、 フト編成をチェックして ・高齢者スタッフを かく分類した働き方と 与 系：フルタイム、短時間、楽な清掃、技術清掃、早朝作業など

（４）外国 用でど で 不足を解消できるか①外国 生は？・コストは 本 用と ・どんな 場？ 何名入れるのがよいか？②外国 留 生は・どの国からの留 生がベター？・ 用 スクは？

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５） 不足 の対策は？（５）契約社 固定化・一年契約社 の定 ・固定化： 5年契約（問題なけれ 延長）

・年齢制 を り う：健康問題チェックと作業評価による

・ 金以外での働きたい 機づけ

⇒ 待遇レベル改善（永年 表彰を正社 並 に）

⇒ 賞与代わりの 励金によるモチベー ン）

（６）パート定 化・ て主婦パートの長期 務化 の制度作り（３５～４５歳の年代層 用）

⇒ 負 軽減： な欠 代用が 能な予備パート数の確保

⇒ 中 生になれ て軽減、 務時間に余裕ができてくる

⇒ 企業内保 園はコストかかるが、顧客との 方式で 分的解決

・パート世襲制のできる良い と高い 業 満足度（コストコ例）

・他産業の実行例に ぶ： 健康 談、 生 談、感謝イベント開催、

積 旅行 など

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2025年 でに何を るべきか

１）ビルメンテナンス業の弱点を克服する

・安易な安値競争に走る悪癖 ⇒ 契約・売上が欲しい ⇒ 採 度外視傾

⇒ 場利益赤字化 ⇒ 利益をひねり すには？

⇒ 悪徳業者が不祥事をお す(勝 な仕様 、欠 態で利益確保）

⇒ 禁 をオーナーに 識させる啓蒙活 ⇔ 業界の 浄 識は？

＊ビルオーナーは資産価値維持のためビルメンを厳しく選ぶ

２）ライバル ービス業の強 を分析する

《 募集での最大ライバルはチェーン展開の外食産業》

①飲食店舗の原価率：通常30～50% ⇔ ＢＭ 件費率80%

②売上利益率の高さが求 時 をアップできる余裕がある

⇒ 募集地域 色（ 不足深刻度）での破格募集時 に要注

③最後の奥の が「値上げ」（ラーメン店での売値アップ）

⇒ 売値(清掃契約金額）改定をどのように れるか65

2025年 でに何を るべきか

３）契約金額改定交渉を適切に進める（１）共感できる品質と価格の関連性のアピール①ビルメンの 命を共有する

「ビルメンテナンスの仕事は建築物の資産価値を守り、長寿命化を図る と

により、ビル所有者に《安全、安心、清潔、便利》の ービスを提供して

それに見合う費用を受け る仕事」という 識とプライド

②共感を るキーワード「 メンテナンス 事者の質の 上と企業の質のレベルアップが仕事の質を

上させて品質を上げる とになる それによりオーナービルの高い品質、

利用者満足度 上を達成するのが 命である って、スタッフの生活の質

の大きな要素である 金を必要に応 て上げる とは、作業品質を上げる

ために 要である」 と のオーナーからの共感を る

⇒ たり前の とをきちんと説明し、オーナーからの納 と共感 を る とが、

契約金額改定による 金アップの実 を理解してもらう気 と努 の

＊ れらを「青臭い」とか「理想論」と考えるのは「時代遅れのビルメン」となる

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2025年 でに何を るべきか（２）最 金アップを契約改定率アップ 図表7-3-2(P73)参

①官公庁保全業務費の労務単価は最 金と く上がってきたが契約改訂率は平成10年以降連 してマイナス ⇒ダンピング入札と最 価格落札制度が原因

② 「ビルメン業務に係る発注関係事務ガイドライン」の適用促進化⇒不適切業者の排斥、契約改定率のアップ

（３）民間ビルオーナー の積極的アプローチ①オーナー の理解

・景気 、物価 によってオーナーの利益率も わってくる・経 情勢（ 場、空室率）の きを敏感に した 応、交渉の き

②ビルメン病から脱却 ： 悪しき習性を克服・下請けＤＮＡを てる（オーナーから仕事を頂いているから・・どうせ言っても・・）・オーナーとの折衝を怖がる、ためらう、避ける習性を改める・ 話・ 議をもっと多くする （値上げとクレーム謝罪しか来ない）

③ビルメンテナンス業務 の 識を える・共 勉強 提案（ プログラム解説、公 インスペクターによるインスペク ンの考え方、社内報 のオーナー 事掲載のインタビュー等）

＊顧客から選 れる企業・品質評価される企業でないと金額アップが理解されない＊業務評価（技能・品質・教 ・内 ）で民間オーナーから適正金額での長期

契約を ている しいビルメン企業が増えてきている67

68

2025年 でに何を るべきか

４）契約金額アップがもたらすものの「見える化」 図表 ４

⇒「金額と品質(仕様）のデータに基づいた合理的な説明」がないとオーナーは

納 、共感しない 「赤字になるので上げて下さい」ではダメ

⇒魅 あるオーナービル実 の考え方を共感・共有する

５）「三方よし」の実 ① では「オーナー良し、ビルメン苦し、ビル 良し」

②魅 ある、優秀な建物 は、安値優先主 オーナーでは実 不 能

③売り (ビルオーナー）、買い （ビルメン）世間（ビル利用者、 用者）の

３社のト プルウインを目指す69

図表－４ ビルの魅力とは

清潔性

建築物の魅

Ｉ 装備レベル 省 ネ設計 デザイン・色 い

外観:外壁、屋上、窓 ⇒

汚れ、瑕疵、 色

心地よさ・快適性

空 、 明、空気 い勝 の良さ

美観(外観・内観）

内観:床・壁・天井・窓

維持管理レベルの高さ

2025年 でに何を るべきか６）契約改定の 的戦略を実践する

①契約改定のために社内 織を再編成して優秀な スタッフの 成、

年齢・経験を問わ 来る社 を登用して、 させる

⇒「価格改善チーム」 「コスト合理化チーム」の名刺を作って行 する

⇒ オーナーの 識を える、真剣さをアピールする

⇒ 金・契約金額・品質の関連性を合理的に説 できる ナ オ作成、

対応酬話法をマスターさせる ⇔ 必要なら外 コーチ起用

②社 活性化のためインセンティブ制度を導入する（報酬・地 ）

・ 時に、適正・公平な業績評価制度を作り、評価結果を 与と

昇進に結 つけるフィードバックを正しく実行する

・ 業 の総合的生活品質を 上させる

（ 金、 利厚生、教 、 場 、モチベー ンの総合バランス）

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2025年 でに何を るべきか

③生産性の 上を実 する ＊次頁参

・作業 各 の生産性 上と 金を ンクさせる

・生産性の目標、 段のガイドラインを作り、 場で徹底化する

⇔良い 場になっている とが前提条件（教 、ｺﾐｭﾆｹｰｼｮﾝ、ﾁｰﾑﾜｰｸ）

④上 を実 するため、経営者のマインドチェンジ

・厳しい を正確に把握して、 事戦略（ 用、教 、評価）、営業

強化策を確 させて、社内 識改革を進める覚悟を持てるか

・ 用の劣化は（ トが来ない、居つかない）企業の衰退を招き、消滅

の道をたどる経験則を る （ＢＭ業界も ）

⇒ハイロード・アプローチ経営 の転換（ 成投資、高 加価値

の 成、競争 上による利益確保、安定経営）

＊ローロードアプローチ経営（競争 をローコストに求め、短期的に

安い労働者を必要時、必要数を有期 用で 達） ⇒ﾌﾞﾗｯｸ企業化

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＊生産性 上のキーワード

①時間 たりの作業量増大

②スタッフの多機能化

③科 的なメンテナンスの考え方（作業プロセス、資機 ）

④測定できないものは管理できない（ドラッ ー）

⑤Ｉ 、ロ ット導入による効率アップ

⇒ マクドナルドCEO 「フレンチポテト」のフライロ ット採用

⑥作業＋ 加価値 ： 居酒屋の優秀なバイトの 加価値

⇒ ビルメンの 加価値は？ 清掃・設備管理・警備

⑦ が、生産性アップの 機づけとなり、 につながる

⑧外注の見直し：外注先、外注作業内

⑨丁寧な仕事（おもてなし）と生産性の矛盾は？：仕方ないのか？

⑩作業の優劣は、「 ト」による できない トはどうする？

⑪結 は、 業 の 識次 か（生産性アップの気づき、メ ット、

成果物のフィードバック）、 はり原点（教 ）にもどるか 72

2025年 でに何を るべきか ）行政、業界 織からの を①行政 ： 最 金と実勢 金アップに伴う経営 が必要になる・コストアップを価格に転嫁できる と・下請け の不 値引きを排除する と・ 引の適正化を図る と⇒ れらの実 に、行政からの と業界の指導が必要となる

②業界 ： 全国 、地域ＢＭ 、ＢＭ 合等・団 交渉能 ： 最 アップと契約予定価格の適正化交渉・公共 ービス条例策定促進： 県・市 の陳情、他県事例解説・説 ・海外技能 生の獲 の 織活 ⇒ より導入し すい方

③「社 経 情勢 化が即時にビルメンテナンス業 影響する」 との対応策をビルメン企業、業界団 、顧客、行政ともに共有してもらう

「生産年齢 口減少化」「少 高齢化」「実勢 金アップ」などによる社 構造 化（働き方、年齢層拡大など）が「 不足」につながりビルメン経営存 の最大 スクになる

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2025年 でに何を るべきか

）顧客に選 れるビルメン企業 ①価格以外で顧客に選 れるＢＭになる・プラスアルファの ービスがある

・顧客満足度（ ）アップを徹底している

・品質レベルの高い作業、技術、教 が 備されている

・時間と ネをかけた社内改革（技術、品質、接遇レベル）を っている

・教 ・ 内 の成果が見える、分かる

・ 時、非常時の対応、姿勢が信頼できる

②ビルオーナーに評価されるビルメンテナンス企業・オーナーとの接点、コミュ ケー ンが多い

・風通しの良い社風が、見える・聞える 社

・社 を大事にする ステムがあるのが、社 の顔を見ると納 できる

・社内報、ホームページが良く 来ている（顧客の声、評価が掲載ある）

・挨拶、規 は 然、おもてなし精 が 然に てくる 業 が多い

・価格と品質・技術の関連性を合理的に説明できる

・業務管理書類、報 書等が 備されており、すぐに必要物が てくる

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とめ2025年に予測される全国平均最低賃金1,000円時代に、他産業に比べ求人賃金

の競争力が弱いビルメンテナンス業界は、超人手不足に陥るリスクが高い。

実勢賃金アップを契約改訂率アップにつなげられないと経営は危機状態に近づ

くと言っても過言ではない。

現状を見きわめて、今後の10年先を見通して、各企業内で、親しい同業グルー

プ間で、地区協会内で、全国レベルで、十分勉強し、工夫し、具体的方法やア

イデアを絞り出すことが今緊急かつ優先度の高い仕事として求められている。

最後に、2013年「全国ビルメンテナンス 興膳 務理事の提言」の一節を

しっかりと肝に銘 て 識して頂きたい

「現在はまだ、強度の人手不足に陥っていないから、人員は何とか確保できているが、アベノミクスの景気浮揚策は、必ずビルメンテナンス業界の人手不足を創り出すであろう。そして、10年、20年先、少子高齢化の進行の中で不安視される猛烈な就労人口の減少に如何に対応していくのか、ビル管理の現場は質的にも量的にも大きな危機を迎えようとしている。」

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