○ 일시 : 2011. 10. 11.

○ 장소 : 코엑스 3 층 E 홀

○ 강사 : 법무법인 나우

대표변호사 김한솔

부동산 사기피해를 막는 법

1

1. 언론에 보도된 부동산 사기 사례

* 법률신문 2008.11.7. 자 기사

수원지법에 따르면 부산시 서구 곽모씨가 경기도 여주군 여주읍 소재 임야 4 만 2,236㎡를 서울시 마포구에 사는 이모씨로부터 10 억 5,000 만원에 매입한 것으로 기재된 ' 소유권이전등기신청서 ' 가 지난달 24 일 여주지원 등기계에 접수됐다 .

그런데 이 ' 소유권이전서류 ' 에는 토지소유자 주소가 서울 마포구 성산동으로 , 매수인인 곽씨의 주소는 부산시 서구 암남동으로 기재돼 있었다 . 또 거래토지라는 임야가 여주군 여주읍 소재인데도 , 이를 경북 양산에 주소를 둔 모 법무사가 등기신청한 것으로 나타나 있었다 .

이를 이상히 여긴 서 등기관은 직감적으로 매도인 인감이 위조됐다고 느꼈고 , 발급기관인 서울 광진구의 한 동사무소에 문의한 결과 인감발급사실이 없다는 것을 확인했다 . 이에 서 등기관이 이전등기신청을 취소하고 검찰에 수사를 의뢰해 사기극은 일단락됐다.

2

* 스포츠조선 2011.9.26. 자

투기 의혹이 제기돼 논란이 일었던 강 00 이 매입한 평창 소재의 땅이 맹지라는 사실이 밝혀졌다 .

26 일 방송된 MBC ' 기분좋은 날 - 연예플러스 ' 에서는 강 00 이 매입한 평창 소재의 땅을 직접 찾았다 . 현지 부동산 관계자들은 " 매입한 땅은 맹지 ( 도로에서 멀리 떨어진 땅 ) 이다 . 땅이 도로와 밀접해 있다면 3.3 ㎡ ( 한 평당 ) 80 만원에서 100 만원도 받을 수 있는 땅이지만 , ( 지금은 ) 아무 것도 못하는 땅이다 . 이걸 왜 샀는지 모르겠다 " 며 의아해했다 .

또 다른 관계자도 " 원래 그 땅에 농사 길이 있었다 . 하지만 지금 리조트에서 조망권을 안 열어주니까 맹지가 된 것이다 . 거래도 할 수 없고 , 우리 중개업소에서도 제쳐놨었다 . 사는 사람도 피해를 보기 때문이다 " 고 입을 모았다 . 이에 일부에서는 " 강 00 이 부동산 사기를 당한 것이 아니냐 " 는 추측도 나오는 상황이다 .

앞서 한 보도에 따르면 강 00 은 2009 년과 올해 두 차례에 걸쳐 평창 일대의 토지 2 만여㎡ (20 억 상당 ) 를 매입했다 . 평창은 오는 2018 년 동계 올림픽이 확정된 곳으로 땅 값이 급등하며 , 투기 논란이 불거졌다 .

* 내일신문 2011.9.2. 자

미국 팝스타 리한나 (24) 가 부동산 사기와 관련해 소송을 제기했다 .

리한나는 지난 1 일 ( 미국 현지시각 ) 로스앤젤레스 법원에 그녀의 베버리힐즈 저택을 판매한 매도자를 상대로 고소장을 접수했다 .

리한나의 대변인은 " 그녀가 매도인으로부터 지난 2009 년 690 만달러 ( 한화 약 730억원 ) 을 주고 베버리힐즈 맨션을 구입했지만 2 층짜리 이 집은 누수를 비롯해 전체적으로 문제가 심각했으며 매도인이 이를 사전에 알리지 않아 큰 손해를 입었다 " 고 주장했다 .

고소를 당한 전주인은 주택의 하자에 대해 " 전혀 아는 바 없다 " 고 부인했다 .

하지만 리한나 측은 전주인이 거짓말을 하고 있다고 반박하며 누수에 대한 하자를 당시 눈속임으로 넘어가려 했다고 주장했다 .

또한 리한나는 지난 2010 년 1 월 폭우당시 누수로 인해 엄청난 재산피해를 입었다고 억울함을 호소 , 매도인뿐 아니라 집을 중개한 부동산 업자와 매매 댕시 관련됐던 건축 전문 조사관 등을 상대로 손해배상을 요구하고 있다 .

* 데일리경제 2011.7.19

동계올림픽 유치로 기획부동산들이 평창에서 활개를 칠 것으로 예상되자 국토해양부가 일명 ‘땅 쪼개기’라고 불리는 토지분양 사기 방지에 나섰다 .

국토부는 ‘측량 · 수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙’의 관련 조문을 개정해 법원의 확정판결을 받은 경우라도 분할허가를 받도록 할 예정이라고 19 일 밝혔다 .

기획부동산 업자들이 벌이는 땅 쪼개기란 헐값에 산 넓은 토지를 잘게 쪼갠 뒤 비싸게 파는 수법이다 . 이들은 보통 도로와 2m 이상 떨어져 건축법상 건물을 지을 수 없는 ‘맹지’나 급경사 언덕 등 쓸모없는 땅을 곧 개발이 될 것처럼 속여 투자자를 모집한다 .

기획부동산은 투자자들이 토지 소유주가 되면 하나의 토지를 개별등기해 주겠다며 법원에 공유물 분할을 청구토록 유도한다 . 이후 법원에서 화해 , 조정 등의 판결을 받으면 토지 분할을 신청하는 방식이다 .

관련법에서 법원의 확정판결이 있을 경우 토지분할을 신청할 수 있도록 허용해 주고 있기 때문이다 . 당초에는 상속 등에 따른 토지 소유권 분쟁을 고려해 법원의 확정판결을 정상적인 토지 분할로 본 것인데 기획부동산은 이를 악용하고 있다 .

이에 따라 국토부는 시행규칙 개정을 통해 토지 소유 조정에 대한 법원의 확정판결을 받았을지라도 반드시 관할 시 · 군 · 구의 분할허가를 받아야 토지 분할이 가능토록 할 예정이다 .

* 연합뉴스 2011.6.22.   개발이 불가능한 임야를 헐값에 매입한 뒤 개발이 가능한 것처럼 속여 4~7 배 가격에

되팔아 거액을 챙긴 기획부동산 업자 등이 경찰에 무더기로 적발됐다 .

경기 양평경찰서는 22 일 개발행위가 제한된 임야를 개발할 수 있다고 속여 팔아 수십억원을 챙긴 혐의 ( 특정경제가중처벌법상 사기 ) 로 기획부동산업자 박모 (49. 여 ) 씨와 분양대행업자 노모 (42) 씨 등 2 명을 구속하고 분양대행업체 관계자 등 26 명을 불구속 입건했다 .

경찰에 따르면 박씨 등은 2009 년 9 월부터 12 월까지 3.3 ㎡당 1 만원에 매입한 양평군 서종면 문호리 일대의 보전임지 임야 15 만㎢를 488 개 필지로 분할한 뒤 ' 농가주택을 지을 수 있다 . 투자가치가 높다 ' 고 속여 3.3 ㎡당 3 만 9 천 ~6 만 9 천원을 받고 42 명에게 분양해 16 억 2 천여만원을 챙긴 혐의를 받고 있다 .

경찰은 피해를 신고한 사람이 42 명에 불과하지만 해당 토지의 등기부등본에 257 명이 토지주로 등재되어 있는 점으로 미뤄 박씨 일당이 257 명에게 땅을 분양해 모두 82 억원 상당을 챙긴 것으로 보고 있다 .

조사결과 이들은 실제 분양하는 땅 대신 개발이 가능한 인근의 다른 땅을 보여주는 등의 수법으로 토지 매수자들을 현혹하고 중앙 일간지에도 분양 광고를 내 매수자들을 끌어모은 것으로 드러났다 . 그러나 이들이 실제 분양한 부지는 맹지로 평균 경사도 30도 이상이고 표고 조사상 5 부 능선 (500 ｍ ) 이상에 위치해 개발이 불가능한 임야라고 경찰은 밝혔다 .

* 노컷뉴스 2011.7.12.

#1. 서구 둔산동의 김모씨는 최근 아파트를 팔고자 생활정보지 직거래장터에 내놓았다가 황당한 전화를 받았다 . 부동산중개사무소라며 시세보다 1000 만원 더 높은 가격으로 계약해준다고 해서 기분이 내심 좋았다 .

하지만 , 이어서 ' 부동산시세확인서 ' 라는 것을 기관을 통해 발급받아 준비하라는 말을 들었다 . 김씨는 중개사무소가 부동산시세확인서를 발급받으려면 50 여만원의 수수료를 납부하라는 말에 부동산 사기를 의심했다 .

#2. 중구 오류동의 박모씨도 집을 팔려고 생활정보지 직거래 장터에 매물을 등록했다 . 김씨와 유사하게 시세보다 좋은 가격으로 거래해준다며 소비자를 안심시키고 나서 등록기관의 부동산시세확인서를 요구했다 .

부동산시세확인서 발급기관을 소개하며 일정 수수료를 납입하면 바로 발급할 수 있다며 재촉했다 . 박씨는 집을 파는데 웬 부동산시세확인서 일까라는 생각에 직감적으로 부동산 사기임을 짐작했다 . 지역 부동산시장의 상승세를 타고 각종 부동산 사기가 기승을 부리고 있어 소비자들의 주의가 요구되고 있다 .

11 일 지역부동산업계에 따르면 주택 거래 시 부동산시세확인서 , 감정평가서 등을 요구하며 수수료를 납입하라는 사기유형이 지역에서도 수시로 나타나는 것으로 알려졌다. 이들은 시세보다 좋은 가격에 집을 거래할 것처럼 유인한 뒤 준비 서류에 대한 수수료를 요구하고 있다 .

* 이투데이 2010.10.16.

검찰이 2700 억원대의 부동산 사기를 벌인 기획부동산업자를 구속했다 .

서울중앙지검 형사 8 부는 16 일 부동산 개발을 빙자해 투자금 명목으로 2000 억원대의 거액을 받아 가로챈 혐의로 기획부동산업체 E 사 양모 회장 (63) 을 특정경제범죄가중처벌법상 사기 등으로 구속했다 .

법원도 양 씨의 구속 전 피의자심문 ( 영장실질심사 ) 을 통해 " 도주 및 증거인멸의 우려가 있다 " 며 구속영장을 발부했다 .

검찰에 따르면 양씨는 E 사 대표 최모 ( 구속기소 ) 씨 등과 공모해 1999 년 11 월부터 2008 년 11 월까지 개발 가능성이 없는 땅을 주택이나 상가 , 관광지로 조성할 수 있는 부지라고 속여 투자자 7000 여명으로부터 모두 2733 억원을 챙긴 혐의를 받고 있다 .

양씨 등은 강원도 횡성과 제주도 등 전국 10 곳의 부동산을 리조트나 상가 등으로 개발해 원금의 3∼5 배 이상 수익을 보장하고 , 개발이 되지 않아도 원금과 이자 10% 를 돌려 주겠다고 속여 투자자를 모았지만 , 10 개 부동산 가운데 제대로 개발이 된 곳은 하나도 없었던 것으로 검찰 조사 결과 밝혀졌다 .

2. 부동산 사기의 다양한 유형

(1) 부동산의 물리적 하자 또는 등기부상 하자를 숨기고 매도하는 경우

- 건축물의 하자 , 가등기 혹은 근저당권 설정 사실을 숨기고 매도

(2) 허위 과장 광고를 하여 매도하는 경우

- 기획부동산에 의한 허위광고 , 개발불가능한 토지를 개발이 가능하다고 기망

(3) 소유자 혹은 소유자의 대리인을 사칭하는 경우

- 신분증 , 위임장 , 인감증명서를 소지하고서 소유자 혹은 대리인 행세

(4) 부동산 거래 관련 문서의 위변조 행위

- 매매계약서 , 인감증명서 등의 위변조

(5) 공인중개사의 기망 및 거래대금 횡령행위 - 임대인과 임차인 양자를 기망

3. 부동산 사기 피해 방지대책

* 유형 1 : 부동산의 하자를 숨기는 행위

* 대책 :

- 현장을 반드시 확인하자

- 건축물의 경우 철저한 임장활동

- 토지의 경우 지적도와 토지대장 , 등기부등본 등을 꼼꼼히 확인

- 소유자 및 대리인의 신분확인 철저는 기본

- 중개대상물확인설명서에 정확히 표시 , 공제증서 진위확인

* 유형 2 : 허위과장 광고행위

* 대책 :

- 반드시 현장을 확인하자

- 관할관청에 토지개발 계획여부 , 인허가 여부 확인

- 기획부동산이 해당 토지의 소유권을 확보했는지 확인

- 관할관청 , 토지이용계획확인원 등을 확인하여 개발가능 여부 등을 확인

- 단체 등 군중심리에 휩쓸린 묻지마 투자 금물

- 경우에 따라 녹취 등 증거수집활동 필요

* 유형 3 : 소유자 및 대리인의 사칭행위

* 대책 :

- 주민등록증 위조여부 확인 (ARS 1382)

- 소유자 신분증과 등기부등본상 소유자 대조

- 대리인의 경우 반드시 본인에게 전화통화 등 위임사실 확인

- 가급적 공인중개사 사무실을 이용하여 중개인 책임소재 확보

* 유형 4 : 관련문서의 위조행위

* 대책 :

- 등기부등본 , 인감증명서의 위조 여부 확인

- 인감증명서 발급여부가 의심스러울 경우 관할 동사무소에 발급여부 확인

- 가급적 공인중개사 사무실을 이용하여 중개인 책임소재 확보

* 유형 5 : 공인중개사의 기망 , 횡령행위

* 대책 :

- 임대인의 경우 수시로 임차물건 및 임차인 확인

- 임차인의 경우 임대인에게 계약여부 확인

- 공제협회에 가입되어 있는지 확인하여 사후대책 확보

- 공제협회 가입여부는 공제협회 혹은 인터넷으로 확인

- 직거래카페 , 콜센터 상담원 등을 통한 매매 , 전세 권유는 조심

- 시세보다 지나치게 저렴 , 단기매매 등은 조심

4. 결 론

- 아무리 조심해도 사기는 당할 수 있다 .

- 부동산에 대한 투자는 본인 스스로 검토하고 결정할 것

- 부동산 투자는 여유돈으로 하고 무리한 대출은 금할 것

- 부동산 투자를 하기 전에 변호사 등 법률전문가의 조력을 받아서 결정할 것

- 매매계약 후에 의심될 경우 최대한 빨리 법적 조치 취할 것