2014年3月期第3四半期決算概要 1.8% 1.6% 2.1% +0.3p +0.5p 2.6% 純利益 5,045 4,500 6,402...
TRANSCRIPT
本説明資料にある内容には、将来に対する見通しが含まれている場合がありますが、実際の業績は様々な重要要素により、
これら見通しと大きく異なる結果となりえることをご了承ください。
2014年3月期 第3四半期 決算概要
2014年2月
-1-
第1章 レオパレス21について
1-1 レオパレス21のビジネスモデル 4
1-2-1 レオパレス21の業績推移 5
1-2-2 レオパレス21の業績推移ハイライト 6
第2章 2014年3月期3Q累計 実績
2-1 決算ハイライト 8
2-2-1 業績サマリー （売上高、売上総利益） 9
2-2-2 業績サマリー （営業利益、純利益） 10
2-3 セグメント別業績 11
第3章 2014年3月期3Q累計 事業概要（賃貸事業）
3-1 賃貸事業の概要 13
3-2-1 主要指標 （入居率） 14
3-2-2 主要指標 （属性別契約状況） 15
3-2-3 主要指標 （属性別契約戸数シェア） 16
3-2-4 主要指標 （法人業種別契約戸数シェア） 17
3-2-5 主要指標 （外国人契約状況） 18
3-3-1 個人向け施策 （店舗拡充） 19
3-3-2 個人向け施策 （お部屋カスタマイズ） 20
3-3-3 個人向け施策 （入居者専用サービス） 21
3-3-4 物件価値向上施策 （セキュリティシステム） 22
目次
第4章 2014年3月期3Q累計 事業概要（建築請負事業）
4-1 建築請負事業の概要 24
4-2-1 主要指標 （受注・売上） 25
4-2-2 主要指標 （エリア別建築請負支店数、竣工売上） 26
4-3-1 請負事例 （新商品「Arma-L tri-EL」） 27
4-3-2 請負事例 （新商品「Smaio」「Smaio-W」「L-Force」） 28
4-3-3 請負事例 （ノンサウンドシステム） 29
4-3-4 請負事例 （高齢者施設・商業施設） 30
4-4-1 太陽光発電システム （設置営業） 31
4-4-2 太陽光発電システム （屋根借り） 32
第5章 2014年3月期3Q累計 事業概要（関連事業・新規事業）
5-1 関連事業 （国内ホテル事業） 34
5-2 関連事業 （リゾート事業） 35
5-3 関連事業 （シルバー事業） 36
5-4 新規事業 （賃貸事業の海外展開） 37
-2-
目次（続き）
補足1. 会社資料
補足1-1 会社概要 39
補足1-2-1 業績 （四半期別） 40
補足1-2-2 業績 （単体及び主要子会社の決算ハイライト） 41
補足1-3-1 指標 （属性別契約戸数） 42
補足1-3-2 指標 （法人業種別契約戸数） 43
補足1-3-3 指標 （外国人契約状況） 44
補足1-3-4 指標 （築年別入居率） 45
補足1-3-5 指標 （契約形態） 46
補足1-3-6 指標 （賃貸店舗） 47
補足1-3-7 指標 （空室損失引当金） 48
補足1-3-8 指標 （「あずみ苑」拠点一覧） 49
補足1-4-1 財務 （バランスシート） 50
補足1-4-2 財務 （現預金と有利子負債残高の推移） 51
補足1-4-3 財務 （キャッシュフロー） 52
補足1-4-4 財務 （株主構成） 53
補足2. 中期経営計画「Creating Future」
補足2-1 アクションプラン 55
補足2-2 定量目標 （全体） 56
補足2-3 定量目標 （賃貸事業／空室縮小による増収要因）
57
補足3. 市場動向
補足3-1 新設住宅着工戸数 59
補足3-2 新設住宅着工戸数（貸家） 60
補足3-3 世帯数 61
補足3-4 賃貸住宅の空き家数と空き家率 62
第1章 レオパレス21について
-4-
1-1：レオパレス21のビジネスモデル
オーナー様
レオパレス21
賃貸 建築請負
入居者様
②一括
借上げ
①建築
請負
④家賃
収入
③貸出
単身者向けを中心にアパートを建築する「建築請負事業」、建築後のアパートを運営する「賃貸事業」の2つをコア事業とする不動産会社。「賃貸事業」の収益性強化により、収益を安定的に獲得することができるストック型ビジネスモデルの構築を推進中。
ビジネスモデル
① 建築請負
保有地の有効活用を望む土地オーナー様に、アパート等の建築を提案。
② 一括借上げ建築したアパートをレオパレス21が借上げ、空室の有無に限らず一定期間は固定家賃をオーナー様に支払う。
③ 貸出レオパレス21が、借上げたアパートの入居者募集を行う。
④ 家賃収入入居者様から家賃をいただく。
⇒ リーマンショック前は、好調な二次産業での高い賃貸需要に
支えられ、特に地方部でのアパート新規供給を増やし建築請負事業主導により収益を拡大。
⇒ 2008 年のリーマンショックを受けた企業収益の急速な悪化
から、各企業における人員削減が増加。企業城下町での退去が急増したため、当社の収益が悪化。
⇒ 上記に対応すべく、高い入居率が見込める大都市圏に建築
を絞り込み、賃貸原価の圧縮、セキュリティシステム等の物件価値向上施策に取り組み、賃貸事業を主軸としたビジネスモデルへの転換を図る。
-5-
2,771 3,027 3,345 3,423 3,566 3,803 3,835 3,890 3,915
3,1613,275
3,5912,370
1,078 629 533 611 674
383427
199162 172 172 175
6,3166,729
7,332
6,203
4,8434,594 4,542 4,674 4,765
409
395
4574
169141
△236△297
501
714760
-2,000
0
2,000
4,000
6,000
8,000
07/3期
（実績）
08/3期
（実績）
09/3期
（実績）
10/3期
（実績）
11/3期
（実績）
12/3期
（実績）
13/3期
（実績）
14/3期
（計画）
15/3期
（計画）
-200
0
200
400
600
800
賃貸 建築請負 その他 営業利益
1-2-1：レオパレス21の業績推移
売上高 （億円） 営業利益 （億円）
業績推移
-400
リーマンショック後は、入居率の低迷および金融機関のローン審査厳格化によるアパート新規供給の急減により、2期連続の営業損失を計上。状況を打開すべく、賃貸原価削減等の事業構造改革に着手し、2012年3月期より2期連続の黒字を達成。今期も入居率向上等により営業利益141億円を計画。
現中期経営計画期間
-6-
1-2-2：レオパレス21の業績推移ハイライト
業績推移ハイライト
（億円） 2007/3期 2008/3期 2009/3期 2010/3期 2011/3期 2012/3期 2013/3期2014/3期
計画2015/3期
計画
売上高 6,316 6,729 7,332 6,203 4,843 4,594 4,542 4,674 4,765
賃貸 2,771 3,027 3,345 3,423 3,566 3,803 3,835 3,890 3,915
建築請負 3,161 3,275 3,591 2,370 1,078 629 533 611 674
営業利益 760 714 501 △297 △236 45 74 141 169
賃貸 70 30 △15 △478 △300 52 86 150 161
建築請負 746 732 701 297 119 43 27 35 51
純利益 373 3 99 △790 △408 15 133 110 135
管理戸数* （千戸） 388 442 506 551 571 556 546 556 562
入居率* 92.8% 92.4% 88.5% 82.3% 80.1% 81.2% 82.9% 85.0% 85.8%
受注高 3,624 4,630 3,378 2,502 803 500 730 801 789
リーマンショック前は、建築請負事業が利益ドライバーであった。リーマンショック後は、事業構造改革により賃貸事業の利益をベースとしたビジネスモデルへ転換。
*管理戸数は、各期の最終月末数値*入居率は各期の平均値*中期経営計画の詳細はp.54-56
現中期経営計画期間
第2章 2014年3月期3Q累計 実績
-8-
2-1：決算ハイライト
決算ハイライト
増収増益を達成。
（百万円）13/3期 3Q累計
実績14/3期 3Q累計
計画14/3期 3Q累計
実績14/3期 通期
計画前期比 計画比
売上高 329,834 338,300 343,465 +13,631 +5,165 467,400
売上総利益 41,134 46,800 49,434 +8,300 +2,634 69,000
% 12.5% 13.8% 14.4% +1.9p +0.6p 14.8%
販管費 36,105 39,900 40,684 +4,578 +784 54,900
営業利益 5,029 6,900 8,750 +3,721 +1,850 14,100
% 1.5% 2.0% 2.5% +1.0p +0.5p 3.0%
経常利益 5,843 5,400 7,178 +1,334 +1,778 12,200
% 1.8% 1.6% 2.1% +0.3p +0.5p 2.6%
純利益 5,045 4,500 6,402 +1,357 +1,902 11,000
3Q累計
実績411
通期
実績577 3Q累計
計画468
3Q累計
実績494
通期
計画690
0
200
400
600
800
3Q累計
実績3,298
通期
実績4,542 3Q累計
計画3,383
3Q累計
実績3,434
通期
計画4,674
0
2,000
4,000
6,000
-9-
2-2-1：業績サマリー（売上高、売上総利益）
売上高 売上総利益
13/3期 14/3期 13/3期 14/3期
売上高 計画比 +51億円
賃貸事業 △2億円
建築請負事業 +42億円
売上総利益 計画比 +26億円
賃貸事業 +25億円
建築請負事業 +9億円
（億円） （億円）
3Q累計
実績50
通期
実績133
3Q累計
計画45
3Q累計
実績64
通期
計画110
0
50
100
150
3Q累計
実績50
通期
実績74
3Q累計
計画69
3Q累計
実績87
通期
計画141
0
50
100
150
-10-
2-2-2：業績サマリー（営業利益、純利益）
純利益 計画比 ＋19億円
営業利益 計画比 +18億円
賃貸事業 +11億円
建築請負事業 +7億円
営業利益 純利益
（億円） （億円）
13/3期 14/3期 13/3期 14/3期
-11-
2-3：セグメント別業績
セグメント別業績
（百万円）13/3期 3Q累計
実績14/3期 3Q累計
計画14/3期 3Q累計
実績14/3期 通期
計画前期比 計画比
賃貸
売上高 286,266 288,800 288,568 +2,301 △232 389,000
売上総利益 33,406 37,000 39,544 +6,138 +2,544 51,600
営業利益 8,276 10,100 11,277 +3,000 +1,177 15,000
建築請負
売上高 30,741 36,500 40,758 +10,016 +4,258 61,100
売上総利益 6,750 8,300 9,256 +2,505 +956 15,700
営業利益 △617 △100 608 +1,225 +708 3,500
ホテル･
リゾート
売上高 4,839 4,900 5,478 +639 +578 6,700
売上総利益 1,638 1,700 2,003 +365 +303 2,400
営業利益 △682 △500 △625 +57 △125 △700
シルバー
売上高 7,116 7,000 7,631 +514 +631 9,400
売上総利益 170 100 284 +114 +184 200
営業利益 △477 △500 △446 +31 +54 △700
その他
売上高 869 800 1,028 +158 +228 1,100
売上総利益 913 800 1,067 +154 +267 1,100
営業利益 145 100 193 +47 +93 0
調整額 営業利益 △1,615 △2,000 △2,256 △640 △256 △3,000
第3章 2014年3月期3Q累計 事業概要（賃貸事業）
-13-
3-1：賃貸事業の概要
主要指標
入居率
属性別契約状況
属性別契約戸数シェア
法人業種別契約戸数シェア
外国人契約状況
具体的施策
店舗拡充 （個人向け）
お部屋カスタマイズ （個人向け）
入居者専用サービス（個人向け）
セキュリティシステム （物件価値向上）
オーナー様
レオパレス21
賃貸 建築請負
入居者様
一括
借上げ
建築
請負
家賃
収入貸出
事業概要
78%
80%
82%
84%
86%
4 月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月
2011年3月期 2012年3月期 2013年3月期 2014年3月期
-14-
3-2-1：主要指標（入居率）
入居率推移
※2014年3月期平均入居率目標 85.0%
4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 平均
2011年3月期 80.72 79.83 79.09 78.43 78.87 79.78 78.80 79.22 79.71 80.93 81.89 83.69 80.08
2012年3月期 81.09 80.64 80.87 80.45 80.50 81.05 80.43 80.69 80.54 81.65 82.73 83.40 81.16
2013年3月期 81.77 82.18 82.69 82.53 82.90 83.13 82.59 82.55 82.29 83.39 84.48 84.81 82.94
2014年3月期 83.32 83.67 83.69 83.50 83.84 84.28 84.23 84.31 84.12 85.61 84.06
（入居率＝契約済戸数／管理戸数、%）
今期は前年同月比+1.0p～2.2pで推移。
200
300
400
500
600
0
50
100
150
200
250
6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月
09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期
管理戸数 （右軸）
契約済戸数 （右軸）
70%
80%
90%
100%
-15-
3-2-2：主要指標（属性別契約状況）
入居率 属性別契約戸数（千戸） 管理戸数・契約済戸数（千戸）
入居率
個人（左軸）
法人（左軸）
学生（左軸）
*数値は各月末時点*詳細はp.42を参照
属性別契約状況推移
法人契約戸数は右肩上がりの一方で、個人・学生の契約戸数を増やすことが課題。
40.3% 40.9% 40.7% 42.3% 43.2% 44.1% 45.2% 47.3% 47.3% 47.4% 47.7% 49.4% 49.5% 49.5% 49.4%
44.3% 43.8% 43.7% 42.5% 42.2% 41.6% 40.3% 38.8% 39.3% 39.4% 38.9% 38.0% 38.2% 38.3% 38.3%
15.4% 15.3% 15.6% 15.1% 14.6% 14.3% 14.5% 13.9% 13.4% 13.3% 13.4% 12.6% 12.3% 12.2% 12.3%
442 449 453 478 462 464 452 464 460 458 450 463 458 461 461
0%
20%
40%
60%
80%
100%
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q
11/3期 12/3期 13/3期 14/3期
学生利用戸数 個人利用戸数 法人利用戸数
-16-
3-2-3：主要指標（属性別契約戸数シェア）
*各契約戸数は、各期間の最終月末の数値*詳細はp.42を参照
属性別契約戸数シェア
法人営業強化により、法人契約戸数は戸数・シェアともに増加。
（千戸）
21.5% 21.5% 20.0% 19.0%
8.2% 9.7% 11.2% 10.7%
13.8% 13.8% 13.2% 13.2%
16.2% 15.9% 16.2% 16.3%
6.7% 6.4% 6.1% 6.4%
13.2% 13.9% 14.7% 15.3%
20.4% 18.9% 18.5% 18.9%
183,743 202,584 219,239 228,708
0%
20%
40%
60%
80%
100%
10/3期 11/3期 12/3期 13/3期
-17-
3-2-4：主要指標（法人業種別契約戸数シェア）
「重点取引先の深耕」と「新規低利用取引先の開拓」をテーマに業種に偏らない営業を推進。全国上場企業*の約78.5%が当社を利用。
法人業種別契約戸数シェア
*東証1部・2部、地方上場、JASDAQ、マザーズ、ヘラクレスに上場されている企業3,563社のうち2,793社*詳細はp.43を参照
前年比 +10.3% +8.2% +4.3%
（戸）
その他
建設業
飲食業
サービス業
派遣・業務請負
製造業
小売業
前年比 +4.9% +6.1%
20.4% 19.2% 18.7%
11.5% 11.3% 12.0%
13.1% 13.1% 13.2%
15.2% 15.6% 15.7%
6.0% 6.1% 6.0%
15.5% 16.4% 16.7%
18.4% 18.2% 17.7%
204,415 214,450 227,580
11/12期 12/12期 13/12期
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月
11/3期 12/3期 13/3期 14/3期
中国 韓国 台湾 ベトナム タイ その他東南アジア その他
-18-
3-2-5：主要指標（外国人契約状況）
外国籍 当社契約戸数（個人契約のみ）
タイ現地法人
バンコク
ベトナム現地法人
ホーチミン
台湾 1支店 台北
韓国 3支店プサン、ソウル江南、ソウル鐘路
中国現地法人
北京、上海、大連、広州
海外支店に加え、LAM（Leopalace Alliance Members）スクールにより外国人留学生が現地でインターネットを通じた契約可能なシステムを構築。東日本大震災前の水準を超え、8月に初めて10,000戸を突破。2013年12月よりタイ、ベトナムの現地法人が営業開始。
（戸）
*詳細はp.44を参照
その他
その他東南アジア
0
50
100
150
200
250
300
350
400
6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月
11/3期 12/3期 13/3期 14/3期
（店舗数）
直営店 パートナーズ
-19-
3-3-1：個人向け施策（店舗拡充）
賃貸店舗推移
海外店舗8店舗を含む直営店舗と合算で、400店舗体制構築を目指す。パートナーズに関しては、「数」よりも「質」の追求として、研修・指導による契約アップを図る。2013年12月よりタイ、ベトナムの現地法人が営業開始。
*詳細はp.47を参照
直営店 184店舗 （前期末比+2店）
内 国内 176店舗 （前期末比+2店）
内 海外 8店舗 （前期末比±0店）
パートナーズ 167店舗 （前期末比-25店）
合計 351店舗 （前期末比-23店）
2013年12月末現在
• 直営店増加は春日部店（埼玉県）、中野店（東京都）開設による
• タイ、ベトナムの現地法人は除く
5,714
10,984
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
13/3期 14/3期
-20-
3-3-2：個人向け施策（お部屋カスタマイズ）
無料で壁紙1面をカスタマイズ、画鋲・棚の取り付け・落書きもOK
壁紙1面に関して、原状回復費用は発生しない
柄物を含む120種類以上の壁紙
2012年5月から累計で10,984件契約
男女割合 5:5、当社全体の男女割合（7:3）と比較し女性が多い
2012年5月より、入居者への付加価値サービスとして、部屋を自分好みに変えられる「お部屋カスタマイズ」をスタート。2013年12月末で契約10,984件と好調であり、各種テレビや雑誌に取り上げられ、カスタマイズに関するセミナーも実施。今後も「カスタマイズ＝レオパレス」のイメージを促進。
お部屋カスタマイズ 累計契約件数
（契約件数）
LEONETプロバイダ契約をすることなく、インターネットを快適に利用可能。映画、ドラマが視聴可能。
レオパレスオンラインショッピング生活必需品を多数取り揃えたショッピングサイト。レオパレス専用商品も販売。
レオパッとプロのお掃除サービス気になる箇所の掃除が一ヶ所から選べる。（有料）
宅配クリーニングサービス衣類の保管サービスや布団の丸洗いサービスも利用可能。 （有料）
L-Club Off人気のホテル・有名旅館、レジャー施設、ショッピング、グルメなど75,000軒以上の施設を利用できる優待サービス。 (有料)
-21-
3-3-3：個人向け施策（入居者専用サービス）
入居者向けサービスを各種用意、入居者専用サイト MY PAGEより利用可能。入居者からのリクエストに応えるコンシェルジュサービスなど、賃貸住宅の常識を破る豊富なサービスを展開。
入居者向け専用サイトMY PAGEにより、左記を含
む各種サービスが利用可能。お得なベネフィットサービスやキャンペーン情報も発信。
主な入居者専用サービス 入居者専用サイト MY PAGE
-22-
3-3-4：物件価値向上施策（セキュリティシステム）
セキュリティシステム 受注・売上
2013年12月末時点で設置戸数172,751戸（設置率31.5％）。中期経営計画では計画期末2015年3月末で設置戸数19万戸（設置率35%）を計画。
大手警備会社2社との業務提携
各種センサーにより侵入者を感知するほか、火災監視や非常通報も標準装備
女性の入居率向上が見込める
法人の寮･社宅ニーズの取込み強化（大企業はセキュリティ重視）
異常発生
緊急連絡先、必要に応じ警察・消防に通報
③急行 ②急行を指示
管理センター警備スタッフが
駆けつけて確認
①異常信号送信
13/3期 3Q累計実績
14/3期 3Q累計計画
14/3期 3Q累計実績
累計14/3期 通期
計画
受注戸数 59,100戸 35,400戸 39,550戸 193,162戸 47,100戸
金額 95億円 85億円 71億円 304億円 113億円
売上戸数 56,173戸 36,600戸 36,687戸 172,751戸 47,500戸
金額 91億円 87億円 71億円 280億円 115億円
第4章 2014年3月期3Q累計 事業概要（建築請負事業）
-24-
4-1：建築請負事業の概要
オーナー様
レオパレス21
賃貸 建築請負
入居者様
一括
借上げ
建築
請負
家賃
収入貸出
事業概要
指標
受注・売上状況
エリア別建築請負支店数、竣工売上
請負事例
新商品「Arma-L tri-EL」
新商品「Smaio」、「Smaio-W」、「L-Force」
ノンサウンドシステム
高齢者施設・商業施設
太陽光発電システム
設置営業
屋根借り
131 123 116 128157 159
179
233240 227
171
0
100
200
300
1Q 2Q 3Q 4Q
総受注高（億円）
12/3期 13/3期 14/3期
-25-
4-2-1：主要指標（受注・売上）
2012年3月期の黒字転換を機に、受注環境は改善中。営業人員増による組織強化を図り、エリア戦略を堅持しつつ受注増を図る。通期目標に対する進捗率は80.0%。
受注・売上（太陽光発電システム含む）
（億円）13/3期 実績 14/3期 実績
14/3期計画
1Q 2Q 3Q 4Q 通期 1Q 2Q 3Q 通期
総受注高（棟*） 208棟 179棟 198棟 237棟 822棟 230棟 237棟 195棟 1,100棟
（億円） 157 159 179 233 730 240 227 171 801
受注残（億円） 586 545 539 474 474 500 528 569 －
売上高（億円） 58 140 106 225 531 138 164 103 611
*既存物件への太陽光発電システム設置は総受注高棟数に含まれていない
-26-
4-2-2：主要指標（エリア別建築請負支店数、竣工売上）
全国 54支店 （2013年12月末現在）（2013年3月末比 2店増 [郡山店、豊田店]）
首都圏33支店
東北 3支店
中部 4支店
近畿 7支店
中国 2支店
九州・沖縄 4支店
四国 0支店
北陸・甲信越0支店
北海道 0支店
北関東 1支店
大阪府 4支店京都府 1支店兵庫県 2支店
東京都 17支店神奈川県 6支店埼玉県 8支店千葉県 2支店
三大都市圏を中心に、今後も高い入居率が見込めるエリアに支店を配置し、受注活動を展開。
建築請負支店数 建築請負売上（14/3期3Q累計）
（完成工事基準、太陽光発電システム除く）
首都圏が建築請負売上の54%を占める
受注エリア絞込みの結果、三大都市圏が全体の72%を占める
首都圏
149.6億円
近畿
34.0億円
中部
15.1億円
九州･沖縄
24.6億円
東北
22.4億円
中国
20.2億円
その他
11.7億円
-27-
4-3-1：請負事例（新商品「Arma-L tri-EL」）
前期販売開始した当社主力商品である「DUAL-L」・「Arma-L」の商品特長を融合させた「Arma-L tri-EL（アルマーレ・トライ-エル）」を2013年10月より販売開始。
3つのロフトを配し、 “女性目線”で使い勝手を追求した 「Arma-L tri-EL」
居室に｢トリプル・ロフト｣を配し、
“1LDK”に匹敵する贅沢な空間を実現。
Arma-L tri-EL 内観イメージ
「DUAL-L」と「Arma-L」の特長を融合
「DUAL-L」同様のロフトを3つ配し、1LＤＫに匹敵する贅沢な空間を実現
女性目線で設計した「Arma-L」同様、居室内にパウダースペースを配したほか、壁面収納、カウンターキッチンを採用
高い遮音性能 床・壁・排水の総合遮音対策である、当社独自の「ノンサウンドシステム」を採用
*画像はイメージ図
-28-
「日本の住まいを新しく、快適に」をテーマに、2013年4月より鉄骨ブレースの賃貸併用住宅「Smaio（スマイオ）」、8月より木造の「Smaio-W（スマイオ ダブリュー）」を販売開始。また、2つのロフトが付いたメゾネット型RC賃貸住宅「L-Force（エル・フォース）」を10月より販売開始。
4-3-2：請負事例（新商品「Smaio」「Smaio-W」「L-Force」）
賃貸併用住宅 「Smaio」、「Smaio-W」
*画像はイメージ図
自宅と賃貸住宅を組み合わせた賃貸併用住宅により、賃料収入を得て住宅ローンの負担を減らすことが可能
自宅と賃貸住宅の間に、高級マンションで使われている高性能界壁を採用し高い遮音性能を実現
3階建てRCメゾネット 「L-Force」
メゾネットにロフトを2つ取り込んだ多層構造の立体空間が特長
占有面積60㎡のなかに、天井高約3.2m、16畳の大型リビング・ダイニングを配し、DINKSもターゲットに
-29-
4-3-3：請負事例（ノンサウンドシステム）
2013年4月より販売のアパートに標準仕様として、防音配水管と高遮音界壁に加えて一般的な木造建築より2ランク以上遮音性能を向上した「ノンサウンドフロア」を「ノンサウンドシステム」として採用。また、2013年7月より、鉄骨賃貸住宅にも「ノンサウンドフロア」を標準装備。
遮音性能向上 「ノンサウンドシステム」
防音配水管
排水騒音対策として防音配水管を採用。排水騒音が通常のVU管に比べて平均15dB低減、「図書館や深夜の郊外」並みの静けさを実現。
ノンサウンドフロア
上階から下の階に伝わる衝撃音を低減。従来より2ランク～3ランク遮音性能が向上。
高遮音界壁
隣戸間の壁構造を見直し、遮音性能を高め、木造でTLD-45、鉄骨でTLD-50の遮音等級を実現。
15dB低減
木造V仕様
1/3に低減
木造
TLD-45
鉄骨標準
1/3に低減
鉄骨造
TLD-50
施行例
断面
フィルム
遮音材
吸音材
塩ビ管
鉄骨造
木造 (オプション仕様-V)
鉄骨造
木 造
-30-
4-3-4：請負事例（高齢者施設・商業施設）
2012年3月期後半よりアパート以外の事業用建物（高齢者施設・店舗等の商業施設）の建築請負を開始。
高齢者施設・商業施設 受注・売上
13/3期 3Q累計実績
14/3期 3Q累計計画
14/3期 3Q累計実績
14/3期 通期計画
高齢者施設
受注棟数 18棟 24棟 38棟 32棟
金額 25.0億円 24.0億円 42.6億円 32億円
売上棟数 8棟 21棟 13棟 32棟
金額 8.6億円 22.0億円 14.1億円 38億円
商業施設
受注棟数 9棟 18棟 13棟 24棟
金額 2.9億円 6.3億円 5.3億円 8億円
売上棟数 2棟 12棟 11棟 18棟
金額 0.8億円 4.2億円 4.0億円 6億円
有料老人ホーム（東京都国分寺市）
コンビニ店舗（千葉県松戸市）
-31-
4-4-1：太陽光発電システム（設置営業）
太陽光発電システム 受注・売上
オーナー様設置による太陽光パネルは累計で6,342棟（設置率28.8%）、発電容量74MW、一般家庭約2.5万世帯分の電力に相当（2013年12月末時点）。中期経営計画では計画期末2015年3月末で設置棟数7,000棟（設置率30%）を計画。
*設置済み太陽光発電システムのCO2排出量年間削減効果：
32,520t-CO2/年
杉 232万本分 ガソリン 1,413万ℓ分＝ ＝
2012年7月1日施行の「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」の活用により10kW以上の大型案件の新規受注・増設が増加
J-PEC（太陽光発電普及拡大センター）の補助金制度（10kW未満）は平成25年度も継続
13/3期 3Q累計実績
14/3期 3Q累計計画
14/3期 3Q累計実績
累計14/3期 通期
計画
受注棟数 1,417棟 400棟 521棟 6,568棟 400棟
金額 115億円 25億円 44億円 398億円 25億円
売上
棟数 1,242棟 360棟 411棟 6,342棟 430棟
金額 89億円 30億円 39億円 380億円 34億円
発電容量 17,463 kW － 9,134 kW 74,060 kW －
-32-
4-4-2：太陽光発電システム（屋根借り）
屋根借り太陽光発電事業
発電事業主体がレオパレス21管理物件の屋根をオーナー様から賃借し、太陽光パネルを設置。固定価格買取制度により発電した電力を電力会社へ売却
発電事業主体をSPC、事業法人、当社発電事業子会社㈱レオパレス･パワーとする様々なスキームを実施・検討
2013年2月より、オーナー様から屋根を借りて太陽光発電パネルを設置する「屋根借り太陽光発電事業」を全国で展開し、7,000棟（発電容量100MW、一般家庭約3万3千世帯分の電力に相当）の設置を目指す。2013年12月末時点で1,778棟（発電容量34MW）設置済み。
スキーム別 設置実績スキーム図
福島実証モデル事業 67棟㈱レオパレス･パワーを通じて設置、実証実験を実施
SPC型事業 1,082棟三菱UFJリース㈱、オムロンFE㈱とSPCを組成
事業法人へ投資機会を提供
1棟フィンテック グローバル㈱と共同、事業法人が発電主体に
㈱レオパレス･パワーによる発電事業
628棟レオパレス21グループが発電事業主体に
合計 1,778棟 （34MW）
第5章 2014年3月期3Q累計 事業概要（関連事業・新規事業）
-34-
5-1：関連事業（国内ホテル事業）
*国内ホテル事業は8ヶ所 （旭川、札幌、仙台、新潟、名古屋、四日市、岡山、博多）を運営
国内ホテル事業
稼働率・業績ともに順調に推移。
ホテルレオパレス仙台
ホテルレオパレス札幌
ホテルレオパレス博多
（百万円）13/3期
3Q累計 実績14/3期
3Q累計 計画14/3期
3Q累計 実績14/3期
通期 計画前期比 計画比
国内ホテル
売上高 1,773 1,790 1,785 +11 △5 2,300
営業利益 26 20 53 +26 +33 △15
減価償却費 325 280 280 △44 +0 370
稼働率 75.0% 75.6% 78.0% +3.0p +2.4p 74.1%
-35-
5-2：関連事業（リゾート事業）
*レオパレスグアムは単体PL*レオパレスグアムの3Q累計は1月 - 9月
リゾート（グアム）事業
グアム観光客数の伸び（前年比+5.1%）により稼働率・業績ともに順調に推移。
（千ドル）2012/12期
3Q累計 実績2013/12期
3Q累計 計画2013/12期
3Q累計 実績2013/12期通期 計画前期比 計画比
レオパレスグアム
売上高 51,267 49,400 55,164 +3,897 +5,764 66,000
営業利益 △244 1,500 1,493 +1,737 △7 2,000
減価償却費 11,994 10,400 11,480 △514 +1,080 13,000
Leopalace Resort 稼働率 61.6% 70.1% 63.6% +2.0p -6.5p 73.7%
Westin Resort Guam 稼働率 82.4% 75.4% 81.2% -1.2p +5.8p 74.5%
ウェスティンリゾートグアムレオパレスリゾート レオパレスリゾート カントリークラブ
-36-
5-3：関連事業（シルバー事業）
*シルバー事業は関東1都6県にて61ヶ所の介護施設「あずみ苑」を運営（2013年12月末現在）*有料老人ホーム等にはグループホームを含む
シルバー事業
施設稼働は順調に推移。さらなる収益向上に資するため、下期に新規のデイサービス施設を開所 （7月1日中野、10月1日市原、12月1日古河中央）。
（百万円）13/3期
3Q累計 実績14/3期
3Q累計 計画14/3期
3Q累計 実績14/3期
通期 計画前期比 計画比
シルバー
売上高 7,116 7,000 7,631 +514 +631 9,400
売上総利益 170 100 284 +114 +184 200
営業利益 △477 △500 △446 +31 +54 △700
デイサービス稼働率 69.8% 68.1% 73.4% +3.6p +5.2p 68.4%
ショートステイ稼働率 95.8% 96.4% 98.8% +2.9p +2.3p 96.7%
有料老人ホーム等稼働率 85.4% 88.7% 93.6% +8.2p +4.9p 89.1%
-37-
5-4：新規事業（賃貸事業の海外展開）
日本で培ったノウハウを基に、海外で賃貸事業を展開。従来の外国人に日本国内物件を紹介する事業に加え、韓国・台湾で日本人や日系企業向けの現地不動産仲介業を開始し、さらにタイ・ベトナムに進出。また、韓国で現地企業と合弁で賃貸管理事業に参入。
賃貸事業の海外展開
ソウル江南
プサン
大連北京
上海
広州台北
中国 4 支店
韓国 3 支店
台湾 1 支店
タイ 12月 営業開始
ベトナム 12月 営業開始
外国人に日本国内物件を紹介
中国・韓国・台湾で展開
日本人・日系企業に現地不動産を仲介
韓国・台湾で展開さらにタイ・ベトナムに進出
従来
今後の展開
■レオパレス21の海外支店・現地法人
韓国合弁会社 「ウリレオPMC」
現地管理会社と合弁会社設立
韓国大手住宅管理会社ウリ管理（管理戸数36万戸）と合弁会社を設立
賃貸管理ノウハウを「輸出」
韓国ではまだ例の無い、企業による体系化された賃貸管理サービスを提供
ソウル鐘路
日本国内物件を紹介する拠点
上記に加え、現地不動産を仲介する拠点
バンコク
ホーチミン
・中国支店は日本国内物件を紹介
・他支店は日本国内物件を紹介、および日系企業に現地不動産を仲介
補足1. 会社資料
-39-
補足1-1：会社概要
会社名 株式会社レオパレス21
本社 東京都中野区本町2丁目54番11号
TEL. 03-5350-0001（代）
設立 1973年8月17日
資本金 752億8,236万円*1 （2014年1月10日現在）
代表者 代表取締役社長 深山 英世
事業内容
アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理及び
販売、リゾート施設の開発・運営、ホテル事業、
ブロードバンド通信事業、介護事業他
従業員数 連結 6,714名
単体 5,752名 （2013年12月末）
会社データ （2013年12月末現在）
株主構成 （2013年9月末現在）
*1:公募増資および第三者割当（オーバーアロットメント）増資による増加
株式の状況
発行可能株式総数 500,000,000株
発行済株式総数 267,443,915株*1 （2014年1月10日現在）
株主数 31,504名 （2013年9月末現在）
上場市場 東京証券取引所
市場 第一部
株式名簿管理人 三菱UFJ信託銀行株式会社
グループ会社 （2013年12月末現在）
レオパレス・リーシング
社宅代行
あすか少額短期保険
入居者家財保険
プラザ賃貸管理保証
家賃保証
Leopalace Guam Co.
リゾート事業
レオパレス・スマイル
特例子会社
レオパレス21ビジネスコンサルティング
（上海）有限公司
入居者斡旋
ウリレオPMC
韓国 賃貸管理
個人・その他19.83%
事業法人・その他の法人7.81%
外国法人等48.56%
金融機関19.99%
金融商品取引業者1.72%
自己名義株式2.10%
レオパレス・パワー
発電事業
LEOPALACE21VIETNAM CO., LTD.
ベトナム 不動産仲介
Leopalace21(Thailand) CO., LTD.
タイ 不動産仲介
レオパレストラベル
旅行事業
賃貸事業
ホテル・リ
ゾート事業
その他事業
-40-
補足1-2-1：業績（四半期別）
四半期別
（百万円）
1Q
4月-6月
2Q
7月-9月
3Q
10月-12月
4Q
1月-3月
13/3期
実績
14/3期
実績
13/3期
実績
14/3期
実績
13/3期
実績
14/3期
実績
13/3期
実績
14/3期
計画
売上高 106,449 114,876 113,548 116,796 109,836 111,792 124,388 129,100
賃貸 96,097 96,142 95,447 95,733 94,721 96,692 97,307 100,100
建築請負 5,910 13,874 14,083 16,540 10,747 10,342 22,628 24,500
ホテル･リゾート 1,816 2,037 1,331 1,602 1,691 1,837 1,818 1,700
シルバー 2,340 2,477 2,392 2,572 2,384 2,581 2,365 2,300
その他 285 343 293 346 291 338 267 200
営業利益 △1,421 2,009 3,318 3,359 3,131 3,381 2,384 7,200
賃貸 922 2,680 3,243 3,520 4,110 5,076 410 4,600
建築請負 △1,551 89 955 881 △21 △362 3,364 3,800
ホテル･リゾート △116 66 △317 △386 △248 △304 △323 △100
シルバー △187 △196 △116 △123 △173 △126 △264 △200
その他 66 84 59 66 19 42 △110 △0
-41-
補足1-2-2：業績（単体及び主要子会社の決算ハイライト）
単体及び主要子会社
（百万円）13/3期 3Q累計
実績14/3期 3Q累計
計画14/3期 3Q累計
実績 前期比 計画比
レオパレス21売上高 325,472 333,600 341,986 +16,514 +8,386
営業利益 4,649 6,200 8,339 +3,690 +2,139
レオパレス・リーシング売上高 650 600 796 +145 +196
営業利益 31 30 △35 △67 △65
プラザ賃貸管理保証売上高 2,336 2,700 2,811 +475 +111
営業利益 70 350 376 +306 +26
レオパレスグアム売上高 4,070 3,900 5,341 +1,271 +1,441
営業利益 △19 120 144 +164 +24
レオパレストラベル売上高 824 600 697 △126 +97
営業利益 64 △0 17 △47 +17
あすか少額短期保険売上高 766 700 922 +155 +222
営業利益 176 180 218 +41 +38
その他及び消去売上高 △4,286 △4,000 △9,090 △4,803 △5,090
営業利益 55 0 △310 △366 △310
-42-
補足1-3-1：指標（属性別契約戸数）
属性別契約戸数
12/3期 13/3期 14/3期
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q
管理戸数（戸） 571,068 571,908 561,084 556,207 556,546 551,287 546,561 546,204 546,856 547,161 547,978
A. 契約済戸数（戸） 461,846 463,509 451,925 463,877 460,231 458,264 449,745 463,222 457,683 461,136 460,961
期中平均入居率 80.9% 80.7% 80.6%82.6%（通期
81.2%）82.2% 82.9% 82.5%
84.2%（通期
82.9%）83.6% 83.9% 84.2%
B. 内 法人契約戸数（戸） 199,441 204,279 204,415 219,239 217,517 217,034 214,450 228,708 226,474 228,038 227,580
法人シェア （B／A） 43.2% 44.1% 45.2% 47.3% 47.3% 47.4% 47.7% 49.4% 49.5% 49.5% 49.4%
C. 内 個人契約戸数（戸） 195,089 192,874 182,004 180,186 181,047 180,365 174,953 176,139 175,057 176,782 176,503
個人シェア （C／A） 42.2% 41.6% 40.3% 38.8% 39.3% 39.4% 38.9% 38.0% 38.2% 38.3% 38.3%
D. 内 学生契約戸数（戸） 67,316 66,356 65,506 64,452 61,667 60,865 60,342 58,375 56,152 56,316 56,878
学生シェア （D／A） 14.6% 14.3% 14.5% 13.9% 13.4% 13.3% 13.4% 12.6% 12.3% 12.2% 12.3%
*入居率は各期（通期、四半期）の平均値*管理戸数、契約済戸数、各契約戸数は、各期間の最終月末の数値
41,622 41,111 42,468
23,461 24,301 27,301
26,802 28,197 30,007
31,080 33,55735,797
12,170 13,11013,725
31,61835,070
38,010
37,66239,104
40,272204,415
214,450227,580
11/12期 12/12期 13/12期
39,596 43,613 43,942 43,472
15,093 19,638 24,632 24,57025,288
27,869 28,869 30,21829,725
32,15735,601 37,38012,332
12,87213,445 14,710
24,30628,074
32,223 35,09637,403
38,36140,527
43,262183,743
202,584
219,239228,708
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
10/3期 11/3期 12/3期 13/3期
-43-
補足1-3-2：指標（法人業種別契約戸数）
（戸）
+8.4%
+4.7%
+6.7%
+6.4%
+12.3%
+3.3%
+3.0%その他
建設業
飲食業
サービス業
派遣・業務請負
製造業
小売業
前年比 +10.3%
前年比
「重点取引先の深耕」と「新規低利用取引先の開拓」をテーマに業種に偏らない営業を推進。
法人業種別契約戸数
+8.2% +4.3% 前年比 +4.9% +6.1%
-44-
補足1-3-3：指標（外国人契約状況）
国籍別外国人契約戸数 （賃貸契約）
（戸）
12/3期 13/3期 14/3期
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q
中国 3,644 3,605 3,536 3,993 3,938 4,049 4,171 5,035 5,007 5,497 5,654
韓国 1,636 1,575 1,614 1,565 1,533 1,490 1,489 1,463 1,441 1,415 1,384
台湾 707 735 744 737 675 627 640 652 621 642 651
東南アジア 547 545 559 594 622 670 669 766 915 1,195 1,458
内 ベトナム 66 72 75 99 103 115 120 166 268 499 723
内 タイ 91 92 84 87 87 87 94 102 89 91 97
その他 1,304 1,237 1,246 1,362 1,438 1,485 1,454 1,601 1,651 1,769 1,845
外国人合計 7,838 7,697 7,699 8,251 8,206 8,321 8,423 9,517 9,635 10,518 10,992
*数値は各期間の最終月末時点
95.4% 96.4% 94.6% 95.5% 95.5% 93.9% 95.4%91.6% 93.5% 95.1%
93.4%95.3% 93.7%
91.2%93.5% 91.8% 92.1% 93.0%
91.0%92.9%
89.6% 88.2% 87.2%81.5%
86.9% 86.5% 82.9%90.2%
85.1% 86.3%
70%
80%
90%
100%
東京都 埼玉県 神奈川県 千葉県 首都圏 愛知県 大阪府 京都府 兵庫県 三大都市圏
築3年未満 築5年未満 全体
94.7% 94.6% 90.3% 94.7% 91.4% 86.3%77.6% 74.8%
84.1%
0%
50%
100%
築1年 築2年 築3年 築3年未満 築5年未満 築5-10年 築10-15年 築15年以上 全体
-45-
補足1-3-4：指標（築年別入居率）
エリア別入居率 （2013年12月末現在）
築年別入居率 （2013年12月末現在）
104(37%)
110(34%)
117(32%)
108(26%)
107(24%)
104(23%)
114(24%)
94(20%)
79(17%)
86(19%)
70(16%)
174217
254306
336 357365
370 384 366 391
278
327
372
414442
462478
464 463450 461
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
05/3期 06/3期 07/3期 08/3期 09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 12/12期13/12期
（千戸）
賃貸契約 マンスリー
-46-
補足1-3-5：指標（契約形態）
契約形態別入居戸数
前年同月
2種類の契約形態
長期契約推進により、短期間のマンスリー契約割合は減少。
-47-
補足1-3-6：指標（賃貸店舗）
賃貸店舗、パートナーズ契約件数
12/3期 13/3期 14/3期
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q
パートナーズ店舗 136 158 180 190 197 201 195 192 179 172 167
国内直営店舗 155 155 158 159 159 165 172 174 176 176 176
国内賃貸店舗計 291 313 338 349 356 366 367 366 355 348 343
パートナーズ契約件数 7,713 8,474 9,983 13,913 8,881 9,372 9,328 12,422 8,204 8,392 7,972
海外店舗8店舗を加え、パートナーズ店舗と直営店舗で400店舗体制を目指す。
*店舗数は各期間の最終月末時点。パートナーズ契約件数は各四半期分
エリア別 賃貸店舗 （2013年12月末現在）
北海道 東北 北関東 首都圏北陸・甲信越
中部 近畿 中国 四国九州・沖縄
パートナーズ店舗 3 9 11 44 12 24 23 14 6 21
国内直営店舗 8 15 14 47 13 23 24 10 5 17
国内賃貸店舗計 11 24 25 91 25 47 47 24 11 38
326301
(△24)264
(△36)219
(△45)192
(△27)177
(△14)156
(△21)129
(△26)139(+10)
127(△12)
116(△11）
99(△16)
0
200
400
11/3期4Q
12/3期1Q
12/3期2Q
12/3期3Q
12/3期4Q
13/3期1Q
13/3期2Q
13/3期3Q
13/3期4Q
14/3期1Q
14/3期2Q
14/3期3Q
-48-
補足1-3-7：指標（空室損失引当金）
2014年3月期3Qの空室損失引当金は、「収益改善」と「残存期間経過」により、2013年3月期末対比39億円の戻入（計画は18.7億円の戻入）。2014年3月期は25億円の戻入を計画。
空室損失引当金残高推移
（億円）
（億円）13/3期 14/3期 前期末
対比13/3期
4Q14/3期
3Q対比
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q
北海道 6 5 4 5 4 4 4 △ 0.9 75% 76% +0.6p
東北 1 1 1 1 1 1 1 △ 0.0 93% 93% +0.2p
北関東 17 15 12 14 13 12 11 △ 3.2 80% 79% -1.1p
首都圏 26 23 20 25 22 20 16 △ 8.4 88% 87% -1.2p
北陸・甲信越 17 16 13 15 13 11 9 △ 5.9 78% 77% -0.2p
中部 72 61 50 49 46 42 36 △ 12.9 81% 80% -0.3p
近畿 18 16 13 17 16 15 12 △ 4.5 85% 84% -1.0p
中国 6 5 4 3 2 2 2 △ 1.0 87% 86% -1.0p
四国 3 3 3 2 2 2 2 △ 0.2 82% 79% -2.9p
九州・沖縄 6 5 4 4 3 2 2 △ 2.1 88% 89% +0.6p
合計 177 156 129 139 127 116 99 △ 39.5 84.8% 84.1% -0.7p
エリア別空室損失引当金残高 エリア別入居率
12/3期 戻入133億円 13/3期 戻入52億円 14/3期 戻入39億円
-49-
補足1-3-8：指標（「あずみ苑」拠点一覧）
介護施設「あずみ苑」 61拠点一覧 （2013年12月末現在）
（拠点数）東京都
神奈川県
千葉県
埼玉県
栃木県
茨城県
群馬県
合計
介護付有料老人ホームを含む拠点
1 1 1 2 2 7
住宅型有料老人ホームを含む拠点
1 5 2 3 2 1 14
デイサービス及びショートステイ 2 1 9 18 1 6 1 38
グループホーム 1 1 2
合計 4 3 16 22 6 8 2 61
★ 介護付有料老人ホーム、デイサービス、ショートステイ
介護付有料老人ホーム、ショートステイ
■ 介護付有料老人ホーム、デイサービス
● 介護付有料老人ホーム
★ 住宅型有料老人ホーム、デイサービス、ショートステイ
住宅型有料老人ホーム、ショートステイ
● 住宅型有料老人ホーム
○ グループホーム
▲ デイサービス、ショートステイ
● デイサービス
凡 例
-50-
補足1-4-1：財務（バランスシート）
（百万円） 13/3期末 14/3期3Q末
資産
現金及び預金 56,681 72,908
売掛金 4,360 4,443
完成工事未収入金 2,231 1,131
前払費用 12,772 8,292
繰延税金資産（短期） 4,273 4,273
流動資産 90,896 100,437
建物及び構築物 54,740 55,702
土地 80,780 81,759
リース資産 1,798 4,431
無形固定資産 6,613 6,741
長期前払費用 8,127 4,111
繰延税金資産（長期） 6,586 6,663
固定資産 170,705 175,039
資産合計 261,649 275,515
（百万円） 13/3期末 14/3期3Q末
負債
有利子負債（短期） 15,374 13,500
工事未払金 14,307 6,742
前受金 49,036 41,979
流動負債 105,144 94,233
有利子負債（長期） 31,500 30,500
空室損失引当金 13,950 9,995
長期預り敷金保証金 8,984 8,603
長期前受金 32,357 26,788
固定負債 98,353 90,407
負債合計 203,498 184,641
純資産
資本金 62,867 73,668
資本剰余金 39,424 49,887
利益剰余金 △31,018 △24,616
純資産合計 58,151 90,874
自己資本比率 22.2% 33.0%
バランスシート
564
398
483 468 482440
724
406 414
566
328
729
△0.23
△0.02
0.20
△0.17
0.38
△0.32
-0.40
-0.20
0.00
0.20
0.40
0.60
0
200
400
600
800
1,000
10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 13/3期 3Q 14/3期 3Q
（倍）（億円）
有利子負債 現預金 NDEレシオ
-51-
補足1-4-2：財務（現預金と有利子負債残高の推移）
NDEレシオ
*NDEレシオ= （有利子負債－現預金）／自己資本
前年同月
-52-
補足1-4-3：財務（キャッシュフロー）
営業キャッシュフローは前年同期比 105億円改善。公募増資により財務活動によるキャッシュフローが増加。
キャッシュフロー
（億円）
13/3期 通期 13/3期 3Q累計 14/3期 3Q累計
185
△ 21△ 6
244
△ 112
91
0
60
-150
-100
-50
0
50
100
150
200
財務活動による
キャッシュフロー
投資活動による
キャッシュフロー
営業活動による
キャッシュフロー
722
325
563
0
200
400
600
800
現金及び現金同等物
期末残高
（億円）
11/3期 11/9期 12/3期 12/9期 13/3期 13/9期
個人・その他 60.7% 43.3% 35.2% 33.2% 27.5% 19.8%
外国法人等 11.3% 27.8% 35.2% 34.3% 42.8% 48.6%
信託銀行 4.9% 8.4% 8.3% 11.8% 12.8% 17.5%
信託銀行以外の金融機関 3.8% 3.4% 3.4% 3.3% 3.6% 2.5%
事業法人・その他の法人 14.1% 13.0% 12.7% 12.3% 7.8% 7.8%
金融商品取引業者 2.6% 1.4% 2.7% 2.6% 3.5% 1.7%
自己名義株式 2.6% 2.6% 2.6% 2.5% 2.1% 2.1%
0%
50%
100%
-53-
補足1-4-4：財務（株主構成）
株主構成
*株式数ベース
補足2. 中期経営計画「Creating Future」（発表日：2012年5月11日）
-55-
補足2-1：アクションプラン
賃貸
2013年3月期
成長に向けた土台作り
収益体質の確立
チャネル強化
空室損失引当金戻入を除いた営業黒字
2014年3月期 2015年3月期
新たな成長ステージ
高収益事業としての更なる展開
管理戸数は最大57万戸、管理物件の競争力向上
入居者向けサービスの強化
セキュリティ設置35%（2012年3月末10%）
建築請負
新規領域への取組み
高入居率エリアでの受注拡大
アパート以外（高齢者施設・店舗）の受注拡大
新たな収益基盤となる商品・事業領域の確立と展開
建築バリエーションの拡大（省エネ・高齢者向け・店舗等）
太陽光発電システム設置30%（2012年3月末18%）
関連
顧客の囲い込み
顧客の囲い込み
収益の最大化
運営・管理体制の効率化
コストの選択と集中／成長戦略への取組み全体 低コスト構造の維持、戦略的コストの選別投入（人件費・広告宣伝費・販売促進費）
新規事業への取組み
3ヵ年のアクションプラン
中期経営計画期間中の事業毎のアクションプラン。
-56-
補足2-2：定量目標（全体）
（億円）2012/3期 2013/3期 2014/3期 2015/3期
実績 計画 実績 計画 計画
売上高 4,594 4,639 4,542 4,674 4,765
賃貸 3,803 3,866 3,835 3,890 3,915
建築請負 629 602 533 611 674
ホテル・リゾート 62 66 66 67 68
シルバー・その他 99 103 106 105 107
営業利益 45 80 74 141 169
賃貸 52 95 86 150 161
建築請負 43 30 27 35 51
ホテル・リゾート △16 △10 △10 △7 △6
シルバー・その他 △8 △7 △7 △6 △5
経常利益 23 61 110 122 151
純利益 15 55 133 110 135
純資産 338 428 581 580 765
自己資本比率 12.8% 17.0% 22.2% 23.1% 29.5%
ROE 4.8% 14.3% 29.0% 21.8% 20.0%
EPS （円） 9.4 29.2 74.5 54.2 62.4
ROA 0.6% 2.2% 5.1% 4.4% 5.2%
平均入居率 81.2% 83.0% 82.9% 85.0% 85.8%
総受注高 500 768 730 801 789
中期経営計画 数値計画
売上高はほぼフラットに保ちながら、営業利益の回復、とりわけ賃貸事業での利益確保を目指す。
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
300,000
400,000
500,000
600,000
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
09/3期
（実績）
10/3期
（実績）
11/3期
（実績）
12/3期
（実績）
13/3期
（実績）
14/3期
（実績/計画）
15/3期
（計画）
新築増加 空室 契約済戸数 入居率
-57-
管理戸数・入居率の推移
管理戸数全体は維持しつつ、管理物件の見直しと競争力向上により、空室数を減少させて利益の増大を図る。
（戸数）（入居率）
計画
補足2-3：定量目標（賃貸事業／空室縮小による増収要因）
補足3. 市場動向
-59-
1,6631,6731,665
1,3431,420
1,5101,561
1,485
1,630
1,341
1,1801,2261,213
1,1731,1461,1741,1931,249
1,285
1,0361,039
775819 841
893
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1,600
1,800
88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
（千戸）
貸家 分譲マンション 分譲一戸建 持家 給与住宅
補足3-1：新設住宅着工戸数
年度別 新設住宅着工戸数
1997年4月より消費税3%⇒5%へ
1996年度は駆け込み需要により貸家 +9.3%、全体 +9.8% （前年比）
1997年度は反動減により貸家 -16.3%、全体 -17.7% （前年比）
1997年4月に消費税が3%から5%に増加した際には、貸家は駆け込み需要により前年比+9.3%（1996年度）、反動減により-16.3%（1997年度）となった。
*国土交通省「新設住宅着工統計」より
-60-
240 262 274178 186 149 117 126 128 114 102 80 80 97 104 108 113 123 128 112 117
60 39 31 31
842821
767
582
687652
574 564
616
516
444 426 418442 455 459 467
518 538
431 445
311 292 290321
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
30㎡以下 30㎡以上
補足3-2：新設住宅着工戸数（貸家）
年度別 新設住宅着工戸数 貸家
リーマンショック以降、貸家の新設着工戸数は減少傾向であったが、2012年度は4年ぶりに前年比プラス。
*国土交通省「新設住宅着工統計」より
（千戸）
-61-
5,148 5,059 4,674 4,417 4,201 3,956 3,662
5,4446,746 6,956 7,175 7,441 7,464
7,172
3,865
4,980 6,008 6,678 7,005 7,2987,622
14,457
16,78517,637
18,270 18,648 18,718 18,457
0
5,000
10,000
15,000
20,000
2005 2010 2015
（予）
2020
（予）
2025
（予）
2030
（予）
2035
（予）
（千世帯）
35歳未満 35歳～64歳 65歳以上
14,45716,785 17,637 18,270 18,648 18,718 18,457
9,63710,269
10,861 11,037 10,973 10,782 10,500
14,646
14,47414,274 13,814 13,132 12,340 11,532
4,112
4,5354,982 5,338 5,558 5,648
5,6456,212
5,7795,150 4,594 4,127 3,743
3,421
49,06351,842 52,904 53,053 52,439 51,231
49,555
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
2005 2010 2015
（予）
2020
（予）
2025
（予）
2030
（予）
2035
（予）
（千世帯）
単独世帯 夫婦のみ 夫婦と子 ひとり親と子 その他
(27.6%) (32.4%) (33.3%) (37.2%)(36.5%)(35.6%)(34.4%)
補足3-3：世帯数
*平成25年（2013年）国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」より
家族類型別 一般世帯数の将来推計 年齢別 単身世帯数の将来推計
総世帯数は減少の見通しだが、当社のターゲットである単身世帯数は増える予想。とくに35歳以上の伸びが顕著。
-62-
1,834
2,336
2,619
3,520
3,978
4,476
17.4%
18.8%20.1%
14.3%
12.4%
14.3%
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
5,000
1983 1988 1993 1998 2003 2008
（千戸）
0%
5%
10%
15%
20%
25%
賃貸・売却用住宅の空き家数（左軸） 空き家率（右軸）
補足3-4：賃貸住宅の空き家数と空き家率
日本の賃貸住宅の空き家数と空き家率推移
*平成20年度（2008年度）総務省「住宅・土地統計調査」より
日本の賃貸住宅の空き家数は一貫して増加。全国的な需要回復が難しい中、高い入居率が見込めるエリアへの物件供給、差別化商品の投入、および物件管理業務の見直し等によるコスト削減が重要。