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2015年 6月

《资产管理月报》

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n 房产商的金融破局

n 智能化家居市场争夺战打响

n 理念调整，社区商业引领市场发展

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资产管理月报2015年6月

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目录

一、本月专题----互联网金融对房企融资的启示 ............................................................................ 3

1.1房企触网的途径介绍....................................................................................................................... 3

1.2代理企业的互联网金融道路............................................................................................................ 4

1.3开发企业的金融创新..................................................................................................................... 13

1.4总结与启示 ................................................................................................................................... 22

二、本月专题----智能化社区 ....................................................................................................... 24

2.1智能化家居背景 ............................................................................................................................ 24

2.2智能化家居国内外发展及现状 ...................................................................................................... 29

2.3智能化家居行业暗藏机遇 ............................................................................................................. 35

2.4智能家居引爆开发企业新一轮竞争热潮 ....................................................................................... 38

2.5案例----鹏欣.前滩尚城 .................................................................................................................. 52

三、案例介绍——社区商业 ........................................................................................................ 58

3.1万科 2049 ..................................................................................................................................... 60

3.2世茂集团 52+................................................................................................................................ 69

3.3瑞安星星堂 ................................................................................................................................... 75

四、新书推荐——《风口》 ........................................................................................................ 79

4.1本书简介....................................................................................................................................... 79

4.2读后感........................................................................................................................................... 80




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一、本月专题----互联网金融对房企融资的启示

自从李克强总理在政府工作报告中提出，制定“互联网+”行动计划，推动移

动互联网、云计算、大数据、物联网等与现代制造业结合，促进电子商务、工业

互联网和互联网金融健康发展的概念后，从顶层设计到企业战略转型无不围绕互

联网+的概念展开。以金融业来说，互联网对金融的改造可以说是翻天覆地的，《失

控》的作者凯文凯利曾说过“二十年内，传统意义上的银行将消失”。

近年来，市场上出现了众多的 P2P公司，平台数量达 2000余个，互联网金

融产品以势不可挡之势慢慢影响了你我的生活。作为严重依赖金融业的房地产业，

与互联网金融的对接已不可避免，互联网金融对于房产商的影响究竟几何。本文

通过研究各个房企在互联网金融方面的举措，希望可以从中获得一定启发。

1.1房企触网的途径介绍

本文将典型房企分为两类，一类为代理企业，一类为开发类房企。这两类企

业在业务内容上存在一定的差异。代理企业更多的是从服务性质出发，为购房者

提供购房时的融资需求，开发类房企则是着重于自身开发项目上的创新融资手段。

中介类房企的互联网金融服务

业务内容代表企业服务简介

首付贷房金所、平安好房为购房者提供购房首付贷款服务，根据有无抵押设置利率，与开发商合作控制风险

抵押贷房金所与银行及小贷公司等合作，为房产产权人提供消费




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类贷款服务宝宝类产品

房金所、平安好房与基金公司及开发商合作形成资金池，货币基金+购房优惠的双面收益

理财通道业务

房金所、中原金融利用贷款利率与投资收益之间的利差吸引投资者，收取通道费用

众筹蓄客平安好房、房金所与开发商合作提前锁定有购房意图的购房者，达到提前预售的效果

开发企业与互联网金融结合的创新模式

融资模式代表企业收益率存续期限

众筹万达 6+X% 3+X年 P2P 绿地 6-8% 1年 REITS 万科 8% 10年

下文将案例一一展开，将对各个房企的金融化举措做更细致的介绍。

1.2代理企业的互联网金融道路

1. 房金所

1）房金所简介

“房金所”(www.fangjs.com)，是由新浪(纳斯达克代码：sina)和易居中国(纽交

所代码：EJ)联手打造的国内首家互联网房地产金融服务平台，由新浪、易居中国、

众安保险、新浪支付联合背书。新浪、众安保险的加入使得房金所的安全性与风

险管理均有所保障，而易居中国的加入，则使得房金所自然的和房地产行业联系

起来。


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2）房金所的业务内容

房金所的业务内容包括 5大板块。

一、房产抵押贷

房地抵押贷是房产拥有者因资金需求将自有房屋抵押给银行，银行对该房屋

获得抵押权并同时对房东进行放款的一种贷款方式，俗称消费贷款。房金所自设

平台，将各大银行贷款所需资料、放款时间、年利率、产品特点一一罗列。由借

款人自行选择合作机构，房金所仅作为信息发放平台。




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房金所房产抵押贷平台涵盖了市场上主要的融资机构，借款人可根据放款时

间、借款金额、利率高低来自行选择借款机构。

二、以房理财

以房理财是在房产抵押贷的基础上，加入投资渠道推荐，使借款人在不改变

房屋用途和归属的情况下，通过出让抵押权，使借款人从贷款利率与投资收益之

间的差额赚取收益。

房金所作为中介机构与 50 家金融机构合作，由于房产具有价值高的特殊属

性，将房产抵押后所获资金一般符合信托理财的资金要求，房金所在推荐的过程

中虽不直接产生经济收益，但其能在此过程中掌握客户资源，也是互联网思维的

集中体现。

根据房金所相关人员的介绍，消费贷款的利率水平在 7%左右，而各大信托

公司提供的信托产品的年化收益在 10%左右，P2P平台的年化收益在 12-15%左

右。以 100 万元为例，如果客户通过消费贷款和 P2P 平台结合的理财方式，一

月可最高获得 6666元的投资收益。




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三、以房买房

以房买房是将借款人现有房屋作抵押，向房金所的合作机构（银行及大型投

资公司）提出贷款申请，核准后向借款人授予综合授信额度，以满足日常的消费，

与此同时借款人将本要作为消费的资金用来支付购买新房的首付款或房款，实现

“零首付”的入住。

如果说以房理财是打通了借款人的理财渠道，那以房买房就是疏通了借款人

的买房渠道。以房买房是房金所的主要业务与收入来源，以房买房的业务客观上

解决了潜在购房者的资金需求，帮开发商拓展了客户资源，利用易居的现有代理

商渠道可以完美结合以房买房业务。笔者详细了解了该种业务的操作流程，见下

图。




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与房金所合作的开发商达到了 200多家，几乎涵盖了所有大品牌开发商，使

其在市场覆盖率上独占鳌头。同时，房金所通过开发商为借款人背书，在借款人

发生违约的情况下，由开发商首先赔付的机制下降低了投资风险，保证了资金的

安全性。




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四、以房移民、以房教育

其余两大业务板块与以房理财业务相接近，房金所作为平台型企业，与移民

中介、金融机构和教育机构合作为抵押贷款人提供诸如投资移民、MBA 教育等

大额资金需求。




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房金所以房产抵押贷为基础，将抵押贷款与理财、移民、教育相结合，提供

平台型服务。虽然房金所只是个中介机构，是投资人和理财项目之间的中间人，

但经过一手抓客户，一手抓资源的经营策略，手里掌握了大量的客户信息及理财




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资源。通过以房买房业务做到了自给自足，同时又为易居的发展提供了数据支持。

房金所的整体贷款业务偏保守，借款人多为个人，对于大额借款始终保持警惕，

避免了如搜易贷因佳兆业破产而导致的信托违约，对平台信用造成的影响。

2. 中原金融部

1）背景介绍

4月 15日，中原集团在上海正式宣布“大金融“战略，与包括银行、基金、信

托、券商、资管在内的 120多家金融服务方建立合作关系，推出多款金融产品，

为开发商和购房者提供融资方案。

2014年中原的代理销售业务为 6500亿元，中原的目标就是在这巨大的蛋糕

上设计各类金融产品为开发商和购房者提供金融服务。中原的金融服务更类似于

绿地金控与房金所的结合体，开发商和购房者均是其服务对象。

2）业务内容

购房者的服务内容

购房过程与购买普通商品是不同的过程，消费者在购房过程中会产生各种各

样的需求，根据消费者的需求中原开发出了首付贷、装修贷、税费贷等针对不同

时间段、资金量的金融服务。

中原首先将购房者划为有抵押和无抵押两类。抵押类中分为动产抵押和不动




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产抵押，包括证券、汽车、珠宝、字画、黄金等皆可做抵押。根据有无抵押物和

抵押物的不同在利率、还款方式和借贷周期上做了区分。动产的借贷周期为一年，

平均利率在 15%；不动产为 1-3年，平均利率为 10-13%。

根据购房者的贷款需求，中原在其中主要为通道功能，衔接了小贷公司、银

行、基金等资金供给方，最低利率 7.5%，最快放款 1 个月，如有需要也可提供

担保业务，为购房者增信，同时收取额外费用。

中原购房者端的盈利模式主要为前期办理相关手续和收集资料的费用，这部

分会由金融机构和中原共同出资；另外中原会收取一定的渠道费用，当中原的放

款额度（资金池）达到一定的规模，金融机构会按一定比例给予中原分成。

开发商的服务内容




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目前开发商在开发过程中，有三大环节存在着资金需求。

一是在前期拿地阶段出现的土地融资需求。二是在中间流动性阶段，也就在

开工、施工、以及税费缴纳等关键节点时刻。三是在推广阶段，由于销售的不理

想，开发商希望通过大客户一下拿掉，或通过金融机构将资产变现。

开发商的融资需求较为复杂，并非只能依靠一种固定套路解决，因此中原一

般会根据开发商的需求设立定制化的产品。中原的强项在代理业务上，所以其希

望在拓展金融业务的同时，反哺传统代理业务，如提供担保、信用和风险分化的

问题上，通过绑定代理权来获得收益。

1.3开发企业的金融创新

1. 绿地金服（地产宝）

1）项目背景

上海绿地金融信息服务有限公司（简称绿地金服），成立于 2015 年 5 月 1

日，是绿地香港控股有限公司下属全资子公司。绿地金服作为绿地集团大金融板

块的转型产品，其所构筑的房地产互联网投资融资平台涵盖理财投资、社交金融、

社区金融等多个方面，以“全线上、轻资产、人性化、社交化”为特色，为用户提

供包括理财、交易、咨询等的全方位投融资服务。




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2）产品介绍

一、标的

据悉，绿地金服地产宝产品于 4 月 13日推出。首期上线产品以绿地集团位

于江西南昌的棚户区改造项目为基础资产。

二、收益

首期发行总规模为 2 亿元，约定年化收益率 6.4%，产品期限为一年，认购

资金 2万元起，以 1000元递增。

三、流动性

投资者可在陆金所转让平台上转让投资债权项目

四、产品评价

地产宝是针对中小开发商融资困难和个人投资者投资渠道匮乏而产生的以

房地产项目股权抵押的宝宝类理财产品。绿地在其中向融资方收取 0.5 至 2%的

管理费，陆金所则收取通道费用，未来绿地将开发自己的理财网上平台。

作为首单地产宝产品，绿地为了推广项目和安全性考虑，选择了江西南昌的

自身项目，规模设置在 2.5亿元。由于项目为自有项目，在项目的把控上绿地有

绝对的控制能力，客观上保证了项目的安全性。




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2. 万科前海 REITS

1）项目背景

2015年 6月 26日，国内首只 REITS产品——鹏华前海万科 REITs基金（下

称“前海万科 REITS”）公开发行，这意味着公募基金的投资范围扩展到不动产领

域。也就是说，海外市场现金、债券、股票之后的第四大资产，已逐步进入中国

内地居民的资产配置池。

所谓 REITs，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门

投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信

托基金。

以鹏华前海万科 REITS 为例，该基金以不高于基金总资产 50%的比例，投

资于深圳市万科前海公馆建设管理有限公司（下称“万科前海企业公馆”）50%的股

权。

2014 年 2 月，中国证监会主席肖钢到前海调研时，现场表态支持前海试点

REITS。2015年 4月 22日，鹏华基金向证监会上报产品方案，6月初即获批，

作为创新品种，这样的闪电速度并不多见。

REITS收益主要来源于租金收入和房地产升值，另外收益的大部分将用于发

放分红，与股市、债市的相关性较低。与中国信托纯粹属于私募的性质不同，国




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际意义上的 REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。

此前，国内已有两只私募性质的 REITS 在深交所挂牌交易。不久的将来，

前海万科 REITS也将在深交所挂牌交易。

深交所副总经理林凡 24日表示，已经有多家基金公司正在寻求开发 REITS

产品，这意味着未来在 REITS领域还有更多选择。

2）产品介绍

一、标的

基金封闭运作期十年，基金资产不超过 50%的部分，是通过增资入股，获得

万科前海企业公馆 50%的股权，该部分股权对价 12.7亿。另外，不低于 50%的

基金资产将投资于固定收益类资产、权益类资产等。

二、收益

基金预期收益 8%。包括前海企业公馆项目 100%的实际或应当取得的，除

物业管理费收入之外的营业收入及固定收益类产品的回报。

目标公司预测营业收入（不含物业管理费收入）（单位：万元）

年度预测营业收入

2015 12633 2016 17575 2017 19314 2018 20980




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2019 22536 2020 23407 2021 24987 2022 25437 2023 15183

数据来源：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的评估报告

三、流动性

基金成立后，场内份额可在深圳证券交易所上市交易，给持有人提供流动性

便利。

四、退出机制

根据协议，该基金应分别在 2015年、2018年、2021年末前和 2023年 10

月 31日前，向深圳万科或深圳万科指定的关联方转让 14%、18%、17.5%和 0.5%

的股权，直至全部股权退出。

五、收益保障制度

有保证金制度补偿。

具体说，深圳市万科房地产有限公司将开立保证金账户，一次性存入不低于

2000万元的保证金，并确保每年维持不低于 2000万的保证金。若当期营业收入

扣减物业管理费收入后的余额低于上图比较基准，深圳万科将以保证金账户资金

余额为限，按差额向基金进行支付。不过，如果业绩太好，超过业绩比较基准过




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多，基金资产将以已收到的投资收益，就差额部分按一定比例向保证金账户支付

深圳万科收益分成，这个时候，基金净值会出现一定幅度的下跌。

六、业内评价

前海企业公馆分为特区馆区和企业公馆区。特区馆区包含一座约为 12000平

方米的特区馆，企业公馆区包含 36 栋建筑面积约 200 至 1600 平米不等的企业

公馆、一座约 3300平米的商务中心、约 3000平米的商业配套以及约 6000平米

的半地下停车场。截至 2015年 3月，前海企业公馆已签约或确认入住意向的面

积比例已达到 100%。

万科高级副总裁兼董秘谭华杰表示，这款产品主要是在两个方面取得突破，

第一它是一个公募 REITs，第二它确实是针对房地产资产的收益，是第一次跟房

地产有关系的。而以往国内所谓的 REITs，实际上都还是房地产信托。

鹏华基金副总裁高鹏撰文表示，当前，中国的房地产信托基金以债权为主，

募集资金用于房地产开发，还款主要依靠房地产项目销售产生的现金流，其实质

是贷款性质的项目融资，信托只是充当结构化融资的载体，与国际通行的 REITs

以长期持有并经营房地产的模式完全不同。




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3. 万达众筹

1）项目背景

6月 12日，万达在其块钱平台发布了“稳赚 1号”万达广场众筹项目。据介绍，

该项目突破了传统商业地产的融资模式，运用创新的互联网金融方式，使资金直

接注入到万达广场的建设之中，支持万达集团实现在商业地产领域的持续快速扩

张，并加速该集团向轻资产的服务型企业转型。

作为万达互联网金融的首发产品，“稳赚 1号”以万达广场为基础，募集资金将

直接投向各地万达广场建设，投资人则获得这些广场的收益权，预期合计年化收

益率可达 12%以上。这一项目标的为万达商业地产 2015年新开工且在 2016年

开业的只租不售的国内城市商业广场项目。

依托快钱公司的互联网金融业务平台，该项目还具备极强的互联网属性，起

始投资金额为 1000元人民币。

业内人士认为，通过众筹，传统商业地产的投资门槛被拉低，普通投资者可

以参与万达商业地产的租金收益。

2）产品介绍

“稳赚 1号”万达广场众筹项目

预期合计年化收益率 12.00%

净物业收入分配：预期年化收益 6%，每年收益派发日发放。




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物业增值收益：预期年化收益 6%，退出时一次性发放。

收益期限最长 7年，3个月后可转让，3年后如果项目上市可退出

众筹对象本次众筹适用用户说明

认筹开始日 2015年 6月 12日 10:00

认筹结束日 2015年 6月 15日 18:00

成立日（起息日） 2015年 6月 18日

收益派发日 2016年起，每年的 7月 15日，逢节假日延后

收益到账日收益派发日后 3个工作日，逢节假日延后

投资金额个人投资者 1000元起投，上限 100万元

一、标的

万达此次众筹的标的为万达 2015 年新开工且在 2016 年开业只租不售的万

达广场项目，但万达强调，其有权根据筹集情况调整基础资产。

二、收益

此次众筹万达给出了两部分收益，一部分是净物业租金收益，预期年化收益

率 6%，以每年 7月 15日为兑现日；另一部分为物业增值收益，预计收益率 6%，

退出时会一次性发放。

三、流动性

关于流动性万达的解决方案是“转让或机构收购”。比如，项目成立 3个月后，

投资人可以在快钱平台上报价转让，由其他投资人接盘，达成套现。万达利用了

快钱的互联网金融通道，用结构设计突破了众筹最高 200人份额的限制，真正形

成了一款可以滚出庞大资金雪球的大众化金融理财产品。这与上海地方政府的支




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持密不可分。万达和上海自贸区合作搭建了准 REITs权证交易平台，这相当于给

场外交易的产品提供一个特殊的交易空间。在投资三个月后，投资人可以将份额

在快钱信息平台上进行报价转让，实现流通或退出。它的流动性，并不比在交易

所进行场内交易的公募 REITs差。

四、退出机制

在退出设计上，万达的思路是，将来把标的项目打包做成 REITs产品等形式

上市，或者通过第三方并购所投标的股权或资产，其转让对价的增值不会低于实

际众筹资金的年化收益率 6%。王健林在赌，三年之后，商业物业通过 REITs上

市将成为常态。届时，已经用三年时间趟过了养租期的万达广场，将凭借优异的

租金表现获得资本市场的青睐。这是投资万达广场的普通投资者的最佳退出路

径。

绿地地产宝、万达众筹、万科前海 REITS、中信苏宁 REITS对比图

绿地地产宝万达众筹万科前海 REITS 中信苏宁 REITS

门槛 20000元 1000元 10万元 100 万劣后级/300 万优先级

流动性陆金所自有平台挂牌转让

成立三个月后块钱平台个人挂牌，平台撮合

深交所深交所，投资门槛同上

预期收益 6%-8% 6+X%( 对外预计12%)

8% 7%

风控措施绿地兜底收益万达兜底收益万科申购 3 亿份，2年不转让，2000万收

结构化基金，




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益保证金

1.4总结与启示

1）代理公司途径

代理公司由于掌握购房者资源，可以将客户需求为突破方向，解决购房者在

房产交易中的金融需求，提供融资、理财等多方面服务。

房金所以房产抵押贷为基础为借款人提供了贷款、理财、教育、移民的资金

支持，更类似于投资理财平台，通过房产抵押贷获得较低的本金提供理财渠道。

中原金融部则是更专注于解决客户在购房时的资金需求，在满足客户需求的

前提下蓄积资金池。同时又插足开发商融资需求，通过担保、包销，居间服务等

来绑定代理权及通道费用。

在调查采访过程中，笔者也发现代理机构在发展过程中的一些掣肘。如出于

安全因素考虑无法满足大资金融资需求，平台在初创阶段，普遍的融资额为百万

左右，在搜易贷因为佳兆业的破产而运营困难后，各个平台在资金量上更为保守。

另在与大型开发商的博弈中常常处于下峰，代理业务需要依靠开发商，在融资业

务时不可避免的造成一定的劣势。

2）开发商途径

运用 REITS和众筹概念的创新金融工具进行融资。




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今年 6 月万科 REITS 和万达众筹都是房产商转型轻资产战略的策略之一。

开发商运用互联网金融策略更多的是为自身发展服务，解决在开发过程中的融资

需要，提升流动资金。开发商融资的前提是手中有资产，有固定投向，有资产担

保，是一种将资产证券化的勇敢尝试。

3）研究实践互联网金融的意义

据了解，万科此次发行的 REITS内部实有托底 8%的策略，万科内部也存在

不同的声音，认为相较于万科去年不到 5%的融资成本，8%的托底收益显得不那

么划算，但万科推进 REITS 的意义并非是实现财务上的平衡与盈利，更在于为

未来企业的发展做铺垫。

房地产金融的互联网+概念，成功的关键不在于是否采用了互联网，而在于

是否为购房者及开发商解决了融资困难，服务内容为王。从以上的案例研究来看，

是否可将服务标准化，程序简单化是吸引客户流量的关键，而形成一套有效的运

营流程、风控的把握则是房地产金融企业存活的关键。




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二、本月专题----智能化社区

智能家居是一个很“古老”的概念，智慧家庭、智能住宅说的其实都是同一个

事情，近年来，智能家居的说法才算统一下来，提及智能家居，有所了解的人都

知道说的就是家居生活智能化的事情。如果要给智能家居下一个定义，应该是这

样的，智能家居是家居平台物联网化的结果，在计算机技术、自动化技术和通讯

技术的趋势下，通过物联网技术将家居中的各种设备连接在一起，并能够统一协

调管理，最终为提供更为舒适、安全、便捷、环保的生活环境所服务。

2.1智能化家居背景

1. 智能化家居的起源

智能家居概念的起源甚早，但一直未有具体的建筑案例出现，直到 1984 年

美国联合科技公司（United Techno1ogies Building System）将建筑设备信息化、

整合化概念应用于美国康乃迪克州（Conneticut)哈特佛市（Hartford）的

CityPlaceBuilding 时，才出现了首栋的[智能型建筑],从此也揭开了全世界争相建

造智能家居的序幕。




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目前通常把智能家居被定义为利用电脑、网络和综合布线技术，通过家庭信

息管理平台将与家居生活有关的各种子系统有机地结合的一个系统。也就是说，

首先，它们都要在一个家居中建立一个通讯网络，为家庭信息提供必要的通路，

在家庭网络的操作系统的控制下，通过相应的硬件和执行机构，实现对所有家庭

网络上的家电和设备的控制和监测。其次，它们都要通过一定的媒介平台，构成

与外界的通讯通道，以实现与家庭以外的世界沟信息，

满足远程控制/监测和交换信息的需求。最后，它们的

最终目的都是为满足人们对安全、舒适、方便和符合

绿色环境保护的需求。

从上世纪 80 年代年美国联合技术公司承建的“城

市广场”说起，城市广场（City Place）是 1984年美国




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联合技术公司对康涅狄格州哈特福德市一座旧金融大厦进行改造的结果，这是世

界公认的第一座智能大厦。这座大厦共有 40 层，装备了先进的设备管理系统、

通信系统、自动控制系统以及自动办公系统，成为了智能建筑领域标志性的产品。

随后，1985年，日本在东京青山建造

了本田青山大楼，1988年，英国非营利组

织“完整”组织在自己的建筑研究开发中心

建造了一座“完整”别墅，全球智能建筑都得

到了长足发展。相关数据显示，在 1989

年，欧洲各国智能建筑的比例普遍在

5-10%之间，而智能建筑在英国、美国、

日本等发展得更快。

很多的产品都是先出现在商用领域，然后才转向消费领域，智能家居也是如

此，实际上智能建筑正是智能家居的商用版，在商用领域得到长足发展之后才开

始转向消费领域，让个人用户也能体验到智能化的家居生活。

2. 智能化家居发展必要性

从人类的需求和技术进步的角度来看，“安全性、舒适性、个性化是人类需求

的诉求演化进程。该进程也复合技术繁复程度演进的过程。第一个层次，安防产

业覆盖智能监控和视频传输，满足人类的安全性需求；第二个层次，智能家居和




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智能建筑等物联网络满足人们生活和工作常用电器以及各类消费电子之间的互联

互通，实现网络化和控制智能化，满足人类的舒适性要求；第三个层次，人们根

据自己的使用偏好加强某些电子产品之间的互联和智能控制功能，打造适合个人

偏好的个性化智能物联网络，满足不同群体之间的个性化需求。

从行业刺激因素的角度来看，人类社会对安全性的需求拉动安防行业的快速

发展，安全性需求之后的需求动力来自舒适性，智能家居行业有望接棒安防行业

获得快速发展。从全球行业发展趋势来看，欧洲市场在 2005年启动，2007年之

后行业增速持续保持在 20%以上，进入快速发展阶段。对比我国与欧洲的信息化

技术水平以及居民消费能力等因素，预计我国智能家居的启动时间落后与欧洲

5~6年，十二五期间有望进入快速发展期。根据千家咨询顾问发布的《2012-2020

年中国智能家居市场发展趋势及投资机会分析》，从 2006年至 2011年，中国智

能家居市场的年增长率平均为 20%，预计 2012 年至 2020 年，年增长率将达到

25%左右，2020 年达到 3576 亿元，2013 年开始智能家居市场将进入快速增长




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期。

欧洲智能家居市场容量及增速（单位：百万美元）

3. 随着居住需求层次不断提升，众多企业在该领域展开角逐

Ø 谷歌收购智能家居公司 Nest Labs

2014 年初，谷歌以 32 亿美元的报价收购了由托尼·法德尔（Tony Fadell）

创办的智能家居公司 Nest Labs，而托尼·法德尔是前苹果公司 iPod部门主管，被

誉为是 iPod之父，因此 Nest从创办之初就备受关注，随着谷歌宣布收购，Nest

火了，智能家居也彻底被引爆了。

Ø 360智能家居平台战略正式启动

2015年 3月 11日，在上海召开的中国家电博览会上，360携旗下智能家居

产品与合作伙伴产品一同亮相，这也意味着 360智能家居平台战略正式启动。

Ø 小米智能家居控制中心推出预示着小米进军家庭领域的野心




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从小米盒子到小米智能家居控制中心的推出，每一个动作都在暗示小米进军

家庭领域的野心，并且步伐在一步步逼近。据悉，被小米公司董事长雷军称作“最

发烧配件”的小米盒子，已经悄然占据了互联网电视盒 20%的市场份额。而目前

推出的小米智能家居控制中心业务，用户只需通过在小米手机上装上 APK控制软

件，结合家中的智能家居硬件设备即可实现远程控制家中的灯光、窗帘、家电和.

安防设备等，让您轻松实现在大片中的智能生活场景。

2.2智能化家居国内外发展及现状

1. 国外发展及现状

自从世界上第 1 幢智能建筑 1984年在美国出现后，美国、加拿大、欧洲、

澳大利亚和东南亚等经济比较发达的国家先后提出了各种智能家居的方案。智能

家居在美国、德国、新加坡、日本等国都有广泛的应用。

新加坡模式的家庭智能化系统包括三表抄送功能、安防报警功能、可视对讲

功能、监控中心功能、家电控制功能、有线电视接入、住户信息留言功能、家庭

智能控制面板、智能布线箱、宽带网接入和系统软件配置等。

智能家居最终目的是让家庭更舒适，更方便，更安全，更符合环保。随着人

类消费需求和住宅智能化的不断发展，今天的智能家居系统将拥有更加丰富的内

容，系统配置也越来越复杂。智能家居包括网络接入系统、防盗报警系统、消防




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报警系统、电视对讲门禁区系统、煤气泄露探测系统、远程抄表（水表、电表、

煤气表）系统、紧急求助系统、远程医疗诊断及护理系统、室内电器自动控制管

理及开发系统、集中供冷热系统、网上购物系统、语音与传真（电子邮件）服务

系统、网上教育系统、股票操作系统、视频点播、付费电视系统、有线电视系统

等等，各种新鲜的名词逐渐成为智能家居中的组成部分。

在新加坡有近 30 个社区（住宅小区）近 5000 户的家庭采用了“家庭智能化

系统”，美国已有近 40000 户家庭安装了这一类的“家庭智能化系统”。三星公司从

2003年春节后，开始在中、韩两国同时推出其智能家居系统，通过机顶盒和网络，

将家居自动控制、信息家电、安防设备以及娱乐和信息中心这四部分集成一个全

面的、面向宽带互联网的家居控制网络。

英国环保智能公寓

——“完整”别墅和默特

尔公寓：

“完整”组织建设的

别墅：“完整”组织是一

非赢利组织，它主要是

促进建筑实现智能化和环保化。该组织于 1988 年 9 月以自己的名字在自己的建

筑研究开发中心建造了一座典型的智能别墅，突出特点是环保、节能、智能控制




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和低价格，把智能型家居住房的概念引入到了 21世纪。据介绍，为了环保，该

智能别墅所用的建筑材料基本都采用的是自然和再生材料，另外，节省能源是该

建筑的另一特色，一个废水处理系统将室内浴池和洗手盆的水排泄到地下水箱内，

经生物处理后可以再用于冲洗卫生设备等。同时还安装有可自动改变控制模式的

安防系统，这些模式能反映出房间里的情况，如是否有人，居住者是否在睡觉等。

默特尔公寓：默特尔

是由一所老房子于 1997

年 10月经过改造的智能

公寓。其目的是为了展示

现代技术如何帮助残疾

人独立料理日常生活，因

此带有试验性。由于是为方便残疾人，住宅的一切都从残疾人考虑。门锁将无线

电信号传到控制箱，从而打开安全防护网，打开大门并关闭预警器。主人进屋后

大门就自动关上。在大门打开的同时房间内的灯也会亮起来，以便于在屋内的活

动。另外，一种被称为“伙伴”的红外线或无线电控制器可以启动房中的设备，当

然也可通过手动操作或是由一个信息输入开关——一种可以由手、脚、胳膊来控

制的感应开关。




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2. 国内现状发展及现状

三年前，“智能家居”还是一个遥不可及、纯粹想象的概念；而如今，随着科技

的发展和人民生活水平的提高，以及一浪高过一浪的房地产热潮，中国的智能家

居行业取得了迅猛的发展并日益渗透到平常百姓的生活当中。一股智能家居新生

代力量，以无限的活力与激情点燃了我们沉闷的生活。

我国智能家居行业经历了概念期、开创期、徘徊期，尚没有重大突破，在互

联网巨头加速介入之后，行业正式步入发展初期。从产品形态角度看，智能家居

的发展可分为三个阶段：单品智能化、不同产品之间联动和系统化实现智能。

智能家居三个发展阶段

单品智能化单品智能化

不同产品联动不同产品联动

系统化实现智能系统化实现智能

第一阶段

第二阶段

第三阶段

单品智能化单品智能化

不同产品联动不同产品联动

系统化实现智能系统化实现智能

第一阶段

第二阶段

第三阶段

1）第一阶段：单品智能化




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海尔，海尔将智慧家庭的概念作为其 2014 年的主线，在将大家电智能化的

同时，也在小家电上颇有举动，一边通过内部创业的方式推出了 ISee mini 智能

投影、智能路由器、空气盒子、醛知道等产品，一边还依托 U+平台推出了大量

第三方的产品，如 GE 智慧照明、蓝信康血压计、土曼智能手表、Risco 安防套

装、Power-tech智能插座、Picooc体脂仪等，合作企业有 40多家，给人相当有

规模的感觉。另外一个特例是 BroadLink，这本是一家创业公司，却按照巨头的

思路做了智能家居平台化的事情，BroadLink 在零敲碎打卖智能插座的同时，将

WiFi模块当成一个高优先级的业务来做，做了一个名为 BroadLink DNA 的解决

方案。

2）第二阶段：不同产品联动

不同产品的联动是单品智能化之后进一步进化的结果，首先不同品类产品早

数据上进行互通，在 2014 年 6 月的时候 Misfit 和 Pebble 就达成了深度合作，

Msifit将自家的算法嵌入到了 Pebble的硬件设备中，在 Pebble智能手表中，通

过 Misfit Pebble App就可以查看Misfit的数据，还能在成就榜中和朋友 PK。同

样在 6 月，Jawbone 和 Nest 也达成合作，Jawbone UP24 手环将能够与 Nest

恒温器进行数据互通，Nest则可以根据你的睡眠状态来自动调整室温。

3）第三阶段：系统化实现智能

至于系统化实现智能现在看来可能就是比较科幻，这是跨产品数据互通和互




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动之后再进一步的结果，不同产品之间不仅可以进行数据互通，并且将这其转化

为主动的行为，不需要用户再去认为干涉，比如智能床发现你太热出汗了，然后

把这件事告诉了空调，空调就启动了，或者是抽油烟机发现油烟量太大，自己搞

不定了，赶紧通知净化器，净化器就做好准备开始吸附 PM2.5并除味。

作为一个庞大的生态系统，智能家居行业的发展是一个循序渐进的过程，即

单品率先实现智能化，而后不同智能单品之间不断进行联动并逐渐进化变革，最

终每个产品能够无缝接入，家居产品系统化实现智能。目前我国智能家居行业尚

处发展初期，单品智能化的实现正处加速发展。

我国智能家居发展历程

概念期：2000-2002年

l仅有一两家公司从事海外代理，消费者开始接触相关概念

开创期：2000-2002年

l一些国内企业通过营销国外产品开始进入此领域，行业的市场营销和技术体系逐渐开始完善。

徘徊期期：2003-2010年

l产品进入高档别墅楼盘，部分公司被竞争出局，国外品牌开始加速布局中国市场。

发展初期：2010-2013年

l互联网公司开始介入智能家居市场。

概念期：2000-2002年


概念期：2000-2002年


开创期：2000-2002年


开创期：2000-2002年


徘徊期期：2003-2010年


徘徊期期：2003-2010年


发展初期：2010-2013年


发展初期：2010-2013年





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2.3智能化家居行业暗藏机遇

1. 市场处于相对空白期，满足消费者需求的产品较少

随着互联网巨头的加速介入，智能家居概念在消费者中得到快速普及，但行

业当前最核心的矛盾在于用户的有效需求无法得到满足。

根据腾讯发布的《2014年国内智能家居市场发展报告》，在 5万个受访用户

中，95%以上用户对智能家居感兴趣。但在满意度上，近 90%的消费者认为目前

智能家居产品低于预期，甚至 40%消费者认为跟预期完全不沾边。




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在消费者最担心的问题中，“价格太贵””和和“实用性差””占比达到 70%，这也进

一步说明了智能家居行业尚处发展发展初期，单品智能化的瓶颈都尚未突破。在

价格上，不同区间都有大量支持者，3万以上占比达到 25%，这说明消费者对智

能家居价格接受程度比较高，但从大部分消费者能够接受的价格水平来看，目前

“轻量化智能家居”仍占据主流。此外，实用性差是阻碍消费者购买智能家居产品

的第二核心因素，这说明智能家居生产商提供的产品无法有效匹配消费者的需求。




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因此，智能家居行业要想取得快速发展，必须要突破“实用性差”和“价格太贵”

两大核心瓶颈。但在可行性和优先级上，产品实用性问题的解决在当前阶段更可

行，因为在目标消费群体对价格不太敏感的智能家居行业，大部分产品价格的大

幅下降将基于消费者规模大幅扩大的基础上，因此现阶段提高智能家居产品的渗

透率才是最核心的矛盾。

2. 随着居住需求的升级，体验将是消费者更进一步的需求

我们居住需求的三次升级，最初阶段购房，往往追求好地段、好户型和大面

积；第二阶段，需求升级到追求配套好、学校、商场、医院等社会资源多，第三

阶段，则升级到追求体验与感知，类似温泉生活方式，运动就在家门口、智慧社

区等 N种概念与体验。

早期我们看待质量的问题更多是房子本身结实不，但大家对住宅结构施工工




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艺不熟，最关注漏水、局部开缝等。第二阶段在乎品质感，核心在外立面，比如

高档悬挂石材就比涂料要高档很多，品质感强烈，比如用 Art deco奢华外立面，

典雅尊贵，而越来越普及的精装修带来是品质的更直观感知。今天，房地产消费

者需求更在乎社区品味了。

当房子户型、配套、交通、公园、运动等开始进入一个高品质阶段后，房地

产一定程度上出现集体同质化现象。一则这么多年了，二则有产品创新，行业迅

速就组团参观模仿学习和超越，很多人以为房地产住宅的概念做完了，但老潘以

为这阶段的沉默，是为了住宅生活体验 2.0的时代的爆发。目前全国的正荣+小米

智能社区、华远+360安全社区，方兴+腾讯，这些都是体验升级的开始，以“人的

需求+互联网+物联网”正在住宅社区加速的创新蜕变，一个又一个在以前看似不可

能的智慧场景，开始层出不穷。

随着消费需求的升级，没有智能化的房子，将逐步被淘汰。因此，只能社区

将会是下一个角逐的战场。

2.4智能家居引爆开发企业新一轮竞争热潮

1. 传统优势企业：苹果&谷歌

苹果先是推出了 MFi认证，其全称是 Made for iOS，某一家电产品如果通过

了该认证，意味着它可以很好地和 iPhone 等设备进行互联，用户在购买家电的




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时候，只要看到 MFi认证的标志，就知道这个产品和 iOS设备是完全兼容的，在

2014年WWDC上苹果又将 HomeKit套件整合进了 iOS8系统，使其成为一种通

用的网络协议，你只需要对 Siri说“准备睡觉”，你家中的一切设备就都会对此作出

回应。

对于苹果这样的厂商来说，推出标准比推出产品更为重要，因为苹果已经拥

有了丰富的终端，从 iPhone、iPad、Apple TV到后续将出现的 iWatch、iTV等，

通过标准可以将这些终端和家电产品有效串联在一起，最大的发挥功效。海尔的

一款智能空调已经贴上了MFi认证的标志，这也是第一个通过苹果 MFi认证的家

电产品，其他已确定合作伙伴还包括飞利浦、 iHome、Withings、Kwikset、

Honeywell、iDevices 等，苹果看上去似乎并没有做什么，但其具有平台化的传

统优势，无论在厂商还是在消费者端，都具有极强的号召力。




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苹果现在可以很容地将自己的各种产品串联起来，Siri 已经是现成的语音控

制终端，而 Apple Watch，库克已经明确表示未来有可能控制 Apple TV甚至其他

东西，至于 Apple TV，则会成为承载 HomeKit的中枢，让用户可以利用 iPhone

或者其他苹果设备来轻松控制智能家居。

谷歌虽然看上去和苹果思路相仿，也是拥有跨平台 Android系统的优势，而

且不同平台之间可以互动，比如最新的 Android 5.0 lollipop就已经支持 Android

移动设备和 Android电视之间进行跨屏游戏互动，Android手机和 Android Auto

汽车之间也可以快速互联并进行数据共享。但实际上苹果走的是面谷歌走的是点，

苹果是从面上大面积推进，谷歌是从一个点向其他产品延伸。年初，谷歌 32 亿

美元收购了智能家居公司 Nest，也许有人觉得谷歌收购 Nest 看中的使其设计和

品质均十分出众的产品，但如果只是因为产品本身，这桩收购案远达不到 32 亿

美元。谷歌收购 Nest 则是出于对智能家居的布局，在整个市场局势尚不明朗的

时候抢占先机。




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Nest 做的也并不只是两个智能产品，而是一个智能家居的平台，Nest 开放

了 API 给开发者，让开发者可以利用 Nest 的硬件及算法，将其他智能家电产品

和 Nest 的产品连接在一起，进而实现对空调、冰箱、台灯、风扇灯各式各样产

品的智能化控制。目前，通过 Nest 可以支持的设备包括 Nest 烟雾探测器、

Dropcam Pro、Big Ass风扇、Lifx智能灯泡、罗技Harmony遥控器、Jawbone Up24

运动手环等。今年，Nest 又 5.5 亿美元收购了智能摄像头领域的领军企业

Dropcam，思路和谷歌当初收购 Nest如出一辙。

2. 大型互联网企业：腾讯联手方兴地产

2015年 5月，方兴集团与腾讯集团正式宣布达成深度战略合作，未来方兴集

团旗下社区将全方面融入腾讯旗下包括 QQ、微信、游戏等全系列网络产品与技

术。双方目前正在共同探索“2+X智慧家”的智慧住区建设。

目前方兴与腾讯高层、腾讯产品技术团队骨干共同成立了一个创新事业部，




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专职负责智慧社区的研发与建设。而最快落地的，是方兴集团已经拿出了一块亦

庄的未开发地块作为“试验田”，从产品研发开始与腾讯一同作智慧化住区的探索。

方兴集团相关负责人表示，所谓“2+X智慧家”，即包括产品端“硬实力”和互联

网+社区金融“软实力”两方面，以及不断更新中的“X”云服务所共同构造的智慧住

区。其中，“硬实力”主要表现在产品端，从房屋施工阶段就开始应用人脸识别等高

科技，打造全面智慧住居产品。“软实力”即社区金融服务。方兴集团将为未来亦庄

智慧家的小区业主提供涉及从购房贷款到家装、旅游、教育、生活等各方面的九

款纯定制金融产品。这九款金融产品的资金由方兴出，只为业主提供低息贷款服

务。“个别产品贷款利率可能低于 6.5%。”方兴相关负责人表示。

腾讯董事会主席兼 CEO 马化腾曾讲过，腾讯将专注于做互联网的连接器，




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在智能家居领域，腾讯的定位也是专注于设备与网络连接这一环节，实际上这也

正是腾讯积累最深和最擅长的环节。目前，腾讯在布局上有两条线在前进，一条

线是微信硬件平台，一条线是 QQ物联。

腾讯两条线和家居设备的合作的共同点，都是在绑定之后，硬件便具有了唯

一的 ID，这个设备 ID是设备的唯一标识，设备 ID等同于用户微信或 QQ物联 ID，

则可以通过设备 ID识别用户身份，比如你佩戴者手环或手表走进家门，客厅的中

控可以识别到手环的设备 ID，通过绑定关系判断用户微信或 QQ 物联 ID，从而

根据事先的设定自动开启电灯、电视、空调等，当然进行身份识别的硬件可以是

手环或手表，也可以就是一个防丢器，或者其他一个可以随身携带的小玩意，如

果小到一定程度，做人体植入也不是没有可能。

从目前来看，腾讯与硬件结合的价值主要体现在两块，一是做连接，利用微

信和 QQ连接设备、用户、设备提供商，为用户和设备建立连接，让用户能够控

制设备；为设备提供商和用户建立连接，让他们能够直接对话，设备提供商能够

提供个性化的服务，例如售后的维修和配件服务；为设备提供商和设备建立连接，

让设备提供商也能够通过微信或 QQ知晓设备的工作状态，及时诊断设备问题。

二是基于腾讯平台特有的能力为用户提供增值服务，例如基于微信和 QQ的社交

属性，提供排行榜，基于平台的语音识别能力，提供语音控制等。而从发展趋势

来看，微信未来还有望和硬件进行更进一步的充分融合，还可能成为智能家居乃




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至智能生活中的身份标识，作为身份表示的功能，对于微信和 QQ来说是同样适

用的。

去年 10 月，微信公众平台开放了九大接口，分别是语音识别接口、客服接

口、OAuth2.0网页授权接口、生成带参数的二维码接口、获取用户地理位置接口、

获取用户基本信息接口、获取关注者列表接口、用户分组接口和上传下载多媒体

文件接口，这九大接口的开放，让公众号具备了更丰富的功能。而今年八月，微

信公众平台开放了设备接入能力，允许微信公众号绑定设备和传输数据，支持经

典蓝牙、低功耗蓝牙，Wi-Fi 及移动网络连接方式接入，据悉，微信设备功能平

台也是微信开放平台的物联解决方案，目前支持可穿戴设备、智能健康设备、智

能家居及智能家电等产品的接入，其他硬件产品的接入能力会陆续开放。

目前，已经接入微信硬件平台的产品，除了插座、手环等小型智能设备，还

拥有空调、电视等大型智能设备和门磁、烟感、动作感应等家居设备，其作为智

能家居平台的雏形已经基本显现。而在未来，微信硬件在接入设备之外，还将专

注于接入设备的管理，利用微信的 ID，实现设备的远程控制与远程协作，此外，

利用微信的强社交属性，微信硬件还可以营造出一个个以情感+设备延伸出来的

圈子，让消费者在体验硬件实物的同时，更能体会到由微信硬件带来的情感愉悦。

腾讯高级执行副总裁、微信事业群总裁张小龙在 12 月 11 日的微信公开课

PRO版上提出了微信公众平台的八大法则，提到微信希望搭建一个生态系统，这




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个系统是真正去中心化的动态系统，这与智能家居的发展趋势恰恰是一致的。

在智能家居的探索上，微信和 QQ物联给合作伙伴的想象空间很大，展现出

无限的可能。微信显得异常谨慎，在逐步开放各种接口来容纳智能硬件产品，并

不断保持观察的态势，而 QQ物联做法则更加激进一些，除了通过云对接赋予每

个设备一个 QQ 号的方式外，还直接提供设备 SDK 来帮助合作伙伴跨入智能家

居的大门。

QQ物联平台目前支持WIFI、蓝牙、GSM、ZigBee、Z-Wave等多种连接方

式，从底层和芯片厂商、设备厂商及系统厂商进行合作，直接将 SDK 写入到智

能设备中去，降低了合作伙伴的开发成本和用户的学习成本，手机发现硬件、识

别硬件、连接硬件都变得异常简单。QQ 物联通过提供海量用户覆盖入口、快速

联网、消息触达、服务扩展、云数据存储和计算、安全稳定、一点接入多平台发

布等七大能力，可以保持智能家居设备联网的便捷性及稳定性。同时，基于通用

的接口标准，还可以实现不同品牌设备之间的互联互动，厂商和用户均可很简单

地来配置规则。

QQ物联的原理是赋予智能家居中每个智能硬件一个 QQ号，利用 QQ传输

通道来连接人与设备。据悉，QQ物联会分为几个阶段进行，第一阶段是实现人

与设备的连接，目前手机 QQ 已经增加了“我的设备”的页卡，可以对添加的设备

进行管理，目前已经接入的设备涵盖电视、空调、空气净化器、插座、灯、窗帘




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轨、摄像头、体重秤、血压仪等；第二个阶段是实现设备之间的连接，使设备间

可以根据设定条件进行互动；第三个阶段则是使人、设备、服务无边界地融合，

这个过程和智能家居的进化过程也是保持一致的。

对于智能家居平台型产品而言，消费者最担心的是存在边界，后续扩展受阻，

QQ 物联一方面大力扶持智能硬件合作伙伴，帮助传统企业做互联网转型，一边

与其他互联网企业合作，努力实现硬件上与其他互联网企业的无边界链接，这解

决的实际上就是消费者最为顾虑的问题。

3. 占据渠道优势的电商企业：京东

京东在智能家居领域主要依靠的是 JD+计划，伴随这一计划推出的则是超级

App，使用一个 APP就可以控制 JD+计划中的所有智能产品。为了达成 JD+计划，

京东首先上线了京东众筹项目，通过众筹的模式，汇集了一大批智能家居领域的

创业型公司，涉及的产品也涵盖了智能家居的方方面面。对于这些创业型公司来

说，京东巨大的渠道优势使其需要的，而京东需要的则是依靠这些创业型公司完

成生态圈的初步建设，双方各取所需，于是京东顺利凭借渠道优势完成了智能家

居平台布局的第一步。

实际上，京东为纳入 JD+计划的产品所提供不仅仅是一个渠道，除了销售，

包括营销、售后、云端解决方案都会为创业公司提供支持，这也是不少创业公司

所迫切需求的。据悉所有进入京东众筹的产品都会进入 JD+计划，未来所有在京




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东销售的商业也会纳入进来，这样，通过一个超级 App，就能够控制非常多的产

品。值得一提的是，BroadLink 和京东也有合作，而 BroadLink 自己也在做智能

家居平台化建设，目前规模也相当可观，其平台之上的所有产品会自动纳入 JD+

平台。

而超级 App的目标并不仅仅是智能家居，目前其内置的场景除了智能家居还

包括健康生活、汽车服务、云空间等，这些类别的设备都可以使用超级 App统一

管理。目前已经有上百家企业参与到了 JD+计划，京东的优势则在于作为渠道方

更接近消费者，可以给厂商提供更好的支持，此外，京东本身也非品牌商，其中

立性更容易吸引其他厂商加盟。

4. 占据大家电先机的传统家电企业：三星&海尔

在今年年初的的 CES上，三星推出了其智能家居系统 Smart Home，消费




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者可以将家中所有的智能手机、平板电脑、智能家电等设备通过云端服务器连接

在一起，并确保数据能够在这些智能设备之间流畅地传递。同时，在 Device

Control设备控制中心的帮助下，用户甚至还能够通过这款应用来控制和调节室内

的灯光和温度等。

三星 Smart Home平台支持语音化的自动控制，比如当用户对着三星智能手

表说出“我要出门”，那么系统就会自动关闭屋内的灯光和包括电视、空调等家用电

器的开关，但是像冰箱这种需要连续运行的电器并不包括在内。另外，在 Smart

Home平台中还包括了一种名叫 Home View家庭视窗的功能，用户可以在外出时

通过它开启家中所有的摄像头功能，并且把一些不属于“私密”内容的场景通过网

络同步到用户的智能手机或智能手表上，可以随时对家中的状况进行掌控。最后，

Smart Home还包括了智能客户服务功能，系统将随时通知用户具体哪个家电设

备需要维护，并提供售后协助服务。




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三星的 Smart Home智能家居系统分为多个发展阶段，在发展初期，该系统

的主要功能是设备控制、家庭视窗及智能售后客服等。在发展初期，也只有三星

的家电接进来，但不排除随着平台进化，有第三方的产品接进来。

海尔也是将“智慧家庭”当成了其长期的发展目标，但与三星的不同在于，海

尔跑得更快，也在一开始就更为开放，通过 U+平台接入了大量第三方的厂商。

今年 3 月，海尔成立了 U+开放平台，这是一个开放的生态系统，涵盖芯片、模

组、电控、厂商、开发者、投资者、电子商务、云服务平台和跨平台合作等多方

面，海尔此举无疑使希望通过实际行动推动智能家居的发展。

海尔一方面通过小微企业内部创业的形式推出了大量基于 U+平台的产品，

另一方面也引入了不少第三方产品，资料显示，目前基于 U+平台的第三方厂家

多大 40多个，涉及 50多个品类，预计 2015年将会有超过 1000万台智能产品

接入 U+平台。据悉，第三方产品接入 U+平台后，可以实现跨品牌、跨品类的互

联互通，数据和资源全部共享，也便于统一管理。

目前在海尔 U+平台之上，其自家的产品有智能路由器、醛知道、空气盒子、

天尊空调、海尔空气净化器、智能烤箱、冰箱卫士、智能插座、Isee mini、智能

门锁、迷你滚筒洗衣机水盒子、净水机、1米空气圈桌面空气净化器、摩卡电视、

SmartCenter智能控制中心等，而已经接入的第三方产品则包括 GE 智慧照明、

蓝信康血压计、习善空气净化器、土曼智能手表、Risco 安防套装、Power-tech




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智能插座、Picooc体脂仪等。

5. 新兴的创业型企业：BroadLink

BroadLink 的梦想并不是卖插座或者

卖无线控制套装，其终极梦想是卖 WiFi

模块，任何智能化家电中都需要有一个

WiFi 模块，这个 WiFi 模块也相当于联网

标准，使用相同WiFi模块的家电产品可以

快速互联，并且在统一标准下实现更详尽

和精确地控制。




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BroadLink曾推出过一

个名为 BroadLink DNA的

方案，这个方案就是和众多

家电厂商合作来推广其

WiFi 模块。在 BroadLink

DNA大名单，我看到 83家

企业，其中包括万和、老板、

志高、格兰仕、奥克斯、海

信、万家乐、苏泊尔、奔腾、联想、长虹、欧普等知名企业，产品则涵盖插座、

开关、空调、净化器、灯具、洗碗机、热水器、洗衣机、机顶盒、加湿器、恒温

器等多个类别，这些产品全部使用的是 BroadLink的WiFi模块，使用 BroadLink

的控制器可以实现出色的控制功能。

除了这些内置 BroadLink WiFi模块的产品，BroadLink还和大部分路由器产

品达成合作，支持其智能插座的快速连接功能，如华为、小米、360、Netgear、

极路由、果壳、磊科、联想等均在列。此外，BroadLink 还和一些企业进行了战

略合作，比如和华为、魅族的手机会进行捆绑销售，售价更加优化，使用其手机

也能更好的进行终端遥控，乐视电视则会预装 BroadLink 专门为 TV端开发的控

制终端，坐在客厅里通过电视就能实现对家电产品的控制。




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创业型企业想做智能家居平台的并不在少数，除了 BroadLink，欧瑞博也刚

刚推出了其智能家居云服务平台，幻腾也已经在搭建自有平台，只是还没有提开

放的事情。对于创业型企业而言，最大的问题在于对合作伙伴的持续拓展能力，

从 0到 100创业企业可能跑得更快，从 100到 1万创业企业和大型企业也未必能

分出线后，但从 1 万到 100 万、1000 万，大企业的优势会立刻显现出来，创业

企业则可能会出现后继乏力的情况，这想必也是 BroadLink一般自己做平台，一

边帮京东完善 JD+计划的原因。

2.5案例----鹏欣.前滩尚城

1. 项目简介

鹏欣.前滩尚城位于上海市闵行区浦江镇门户位置、意大利特色风貌区北侧，

是“一城九镇”规划的重要组成部分。受到世博辐射影响，配套生活功能设施日趋

完善；“一轴、两环、两桥、一隧、一轨”立体动脉的打造，构建通达全城的便捷立

体交通网；未来强大的人流、物流、资金流涌入，将会进一步提升板块的醇熟价

值，成为更具人居氛围的城市低密度住区。




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2. 鹏欣.前滩尚城智能社区建设

前滩尚城的“掌上智慧社区”，完全实现了智慧社区一键掌控，只要你下载一个

APP 软件，通过手机或 ipad,或者其他移动终端，就能远程控制家中的智能防盗

系统、灯光遥控系统、环境监测系统、家电智能系统、新风系统、温度控制系统

等六大智能体系，你的智慧互联生活，由你一键掌控。




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前滩•尚城就不仅想到而且落地的诸多智能化应用，比如早晨 7:30，出门上

班，卧室的灯没有关，不用担心，掏出手机，用 APP轻松关闭。在下班回家的路

上，没到家，通过手机，将空调或地暖设定运转模式。一进门，夏天，便是清新

凉爽；冬天，则是舒适温暖。比如在自家房子里面远离 PM2.5，实时监测湿、温

度，快乐健康每一天，手机操控新风系统拥有新鲜空气，让家人全天候清新深呼

吸。




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前滩•尚城实现手机 APP与物业服务无缝对接。通过手机 APP，可以及时将

需求反馈物业，物业接到服务信息后将在 10 分钟内做出反馈，提高物业服务体

验和物业服务响应速度。




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3. 其他智慧社区

社区名称智慧服务

融创外滩 188 智慧社区通过整合多种资源，利用大数据、云服务等最新科技，将移动互联网技术运用于传统物业服务，线上和线下进行完美结合，继而开发多样服务模块，带来最大化服务质量的收益。其功能几乎涵盖全部传统物业服务内容。每位业主只要通过相关 APP，轻松了解社区最新信息和公告，可随时报修、建议、投诉，搭建业主与物业企业间即时沟通的桥梁。




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三、案例介绍——社区商业

社区配套商业的市场背景

1. 社区商业市场规模

按照上海统计局 2013年统计公报，2013年上海居民社会消费品零售总额为

8718.65 亿元，社区商业销售额占 1/3，为 2800 亿。从全国范围来看，2013年

全国城镇居民社会消费品零售总额 22.6万亿，假设全国社区商业销售额占消费品

零售总额不少于 1/10，则全国社区商业市场容量不少于 2.3万亿，而随着城镇化

推进，社区商业功能不断完善、丰富度不断加强，未来的市场规模将不断增大。

2. 市场推动力量

• 地产行业变化：现在的市场趋势是：从黄金十年过渡到白银十年，从野蛮

生长走向适者生存的老牌的各类地产商都在探索社区商业的蓝海模式

• 人口组织关系：以宗族、亲友为主的血缘属性转变为以陌生邻里为主的社

区属性。组织形式的变革将带来生活方式的变革，继而带来新的需求与商机

• 移动互联网技术变革：技术革新带来了行业壁垒的迅速崩溃，社区“最后一

公里”的战斗引来了众多行业外的加入者——叮咚小区、社区 001、彩生活、嘿客

等等

而对于大型开发商而言，如万科、世茂等，其依托公司的强大背景，能够快




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速实现自我突破，使越来越多的消费者、商户、社区管理者都能够从这一创新型

社区商业中获益。

3. 目前社区商业存在的问题和解决方法

存在问题

传统的社区商业，面临着大型购物中心和电商的双重夹击，且多数社区商业

街零散出售，购买商铺的小业主并非商业经营者，因此服务内容与市场需求和社

区品位并不对应。并容易出现经营无序的后果，使社区商业徘徊在低品位无序的

状态下，由于铺位出售，经营管理公司基本只负责物业管理，无后期的经营活动

推广，经营管理严重缺失，导致社区商业处于放任自流。社区品质和形象难以提

升。

解决方向

社区商业主要突出生活便利性，业态主要有银行、超市、餐饮、理发等，另

外教育培训、托管之类也是社区商业考虑业态的方向。

社区商业可通过主力店带动、主题概念、运营模式等来体现溢价，通过营运

模式产生溢价则可以采用售后返租。

售后返租的好处是可以在出售后由开发商统一规划招商，把社区商业的氛围

做起来，但这个很考验开发商的规划和招商能力。




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目前国内有线一线开发商除对社区商业进行统一规划外，还以自建自营方式

介入，如万科以“第五食堂”为业主提供物美价廉的生活餐食，以万科自有社区连

锁品牌“幸福街市”解决社区居民的“菜篮子”问题；世茂集团的世茂 52+则希望通过

创新改革，将互联网思维植入消费方式，为消费者打造离家最近的高品质生活作

为世茂集团创新型社区商业品牌；瑞虹的星星堂则以儿童体验、儿童游艺、儿童

教育等业态为代表的儿童主题体验式社区商业，带动其他业态消费，从而希望项

目吸引更多人气。

总体而言，要较好地实现社区商业的溢价，就必须在前期开始规划，而并非

毫无计划地将社区商铺分割销售。

3.1万科 2049

互联网时代人们的生活方式似乎也发生了天翻地覆的变化，对于年轻人来说

这种变化更加彻底，出街购物一切生活所需，打开网络即可搞定。社区配套商业

作为人们日常生活重要的组成部分，也不再只满足于为居者提供细致周到的服务。

而随着城市的发展进程，多中心结构变革势不可挡，再好的城市购物中心，

考虑到时间、距离成本，消费者一年中到访量也有限，因此随身近享成为社区商

业新诉求，社区商业配套的醇熟度正越来越成为衡量生活品质的重要指标。




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万科自建自营“五菜一汤”标配社区商业，世茂开创全新 52+社区商业新模型，

雅居乐打造“优活”系列社区商业，三盛地产开拓 “一老一少一健康”综合社区商业

发展模式，社区商业俨然已成为下一个投资热点。

如何突围最后一公里？看万科是如何打造的？

为了更好地将住宅和商业产品打造好，万科重新对自己的房地产业务范围和

自己的角色进行定位，从开发商转变为城市配套服务商。城市配套服务商相比住

宅开发是一个更广义的概念。万科所谓的“城市配套服务商”包括社区小配套和城

市大配套，而城市大配套即包括体验式生活中心、新兴产业园模式和养老住宅，

也就包括外界理解的商业地产范围。

1. 万科商业地产战略转型五大方向

提出“5S 服务”概念全面转型

围绕居住、购物、度假、办公、文化五大方面，从“房屋建造销售商”转型“城市配套服务商”。度假服务方面，开发游艇会、度假村、酒店等项目；办公、文化方面，积极参与总部基地、企业公馆建设、代建公共艺术馆、青少年、博物馆等，参与儿童医院、垃圾场等城市公共配套建设




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增加客户粘性推进社区商业

万科增加与客户黏性的对策，以大力推进社区商业最为典型。探索“邻里家”自主经营社区商业服务模式；标配“五菜一汤”，启动第五食堂、幸福街市菜场、银行、超市、药店、洗衣店等社区商业配套。参股徽商银行，探索社区金融业务

卖服务探索社区养老模式

北京万科已经针对自己 20多个已入住小区老龄人口做了调查，了解这一特殊客户群体的实际需求之后，认为解决养老保障的基点应放在社区，形成一种全新的社区养老模式。欲每个这个社区自持一栋楼作为养老服务

增加商业地产比重

商业地产是万科转型成为服务型企业的一个很重要的通道或者抓手。目前商业地产已被提升至万科企业战略层面，就产品形态而言，万科共分为万科广场、生活中心、邻里家三种商业产业链。目前已在全国布局多个综合体和购物中心项目

国际化是长期发展方向

国际化是万科的长期发展方向。公司拓展海外业务的目的主要在于增进对海外市场和商业模式的理解，学习和借鉴国外优秀同行的经验。进入第四个十年发展期后，万科要以国际优秀企业的标准要求自己

2. 商业特色：自建自营的社区商业--万科 2049

自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始

在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。

在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤）；健

康便民的社区食堂第五食堂、丰富齐全的品牌超市华润万家、服务快捷的洗衣店、

药店及银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管

理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。




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万科在全国已有近 300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。

但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内

的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活

类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在

社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的

社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。




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3. 经营模式：

4. 经营方式：

选择自营的原因：

l 社区尚不成熟，招商难度大，前期回报低驱使自营

l 品牌商家不接受新社区，私人商户经营能力不足，降低品质

l 通过自营能够有效的带动符合社区定位的商业发展

l 通过自营品牌能带动其他商铺招商




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l 加快商圈形成

选择自营的方式：

根据业态的不同，选择以下三种不同的自营方式：

l 加盟合作：通过加盟品牌连锁进行经营

l 自主经营：自己建立品牌与管理团队经营

l 团队输入：运用其他品牌管理团队输入进行运营合作

例：万科 2049：最后一公里社区生活完整解决方案

新型精品社区商业产品——万科 2049，就通过商业与物业的深度整合，提供

了以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。

万科 2049名称来源于“万科世博馆”，当时万科就提出了“尊重的可能”这一主

题，随之应运而生的商户包括生鲜便利、蔬果配送、特色餐饮、儿童托班、社区

诊所、艺术培训、健身会所，衣食住行、生活所需无所不包，从小孩到老人都可

以获得更好的服务。

万科 2049五玠坊 2万多平方米，除 8000平方米办公出售，其余部分企业自

持物业，统一招商管理。社区商业街主要以“原·味区”和“原·创区”两大板块组成，

“原·味区”自然景观绝佳，充满了曲径通幽的美妙体验，着重打造众多高贵不贵的

精美餐饮料理；而“原·创区”则以空间开阔，2-4 层为办公层，底层为消费者提供




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贴切的生活配套。

入驻的商户包括会邀请厨师来教居民做家庭料理的“好食”生鲜超市；会邀请

居民来做手工面包的纯天然无添加面包品牌“麦莱麸”；会提供包括生活保健、居

家养老等全龄化一站式社区医疗的全国首个社区健康诊所“爱康健维”；会对顾客

开放舞台的亲子艺术互动餐厅的“妈妈糖”；会让社区小朋友在家门口实现运动、

交流、早教的“星期八小镇集团旗下社区旗舰店星期八家园”。高复合的业态、全

集成的功能，让社区生活更轻松、便利、温馨、丰富。

入驻品牌：

餐饮：千秋膳房、翠蝶川味茶餐厅、塔顶泰国时尚餐厅、上海大饭堂、COSTA

会所：砾石堡红酒会所、康友四季、金仕堡健身会所、友人家

生活服务：鲜品湾（冷鲜水果配送）、LAWSON 罗森（便利店）、“馨”程定制

（鲜花服务）

服饰：羽·晞服饰




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亲子教育：花园宝宝早教中心

经营情况：

由于区域尚未成熟，周一至周五经营稍显冷清

5. 万科商业轻资产经营途径初析

商业的运作，需要大量的资金投入，而目前市场上轻资产运作模式，能够提

升企业资产流动性，进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展，

另一方面，从提升净资产回报率(ROE)进而在短期内提升业绩的角度而言，商业

地产企业轻资产化也十分必要。

而目前商业地产企业实现轻资产化经营的途径主要有售后回租、REITs、商

业信托、合作开发等几种。




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目前相比其他途径，售后返租无疑为最优。因为售后回租的好处除了以固定

资产换取了流动资金以支持企业经营以外，还可以将该固定资产移出表外，在回

租期限内不再提取固定资产折旧，改善企业的资产流动性，提升流动比率并迅速

提升经营绩效。

对于万科而言，商业轻资产策略中，除合作开发外，售后返租是其轻资产的

第一步，而后 REITs是其更深层次步骤。万科已联手鹏华基金在国内即将推出首

支公募 REITs，前海万科公馆资产将打包为 REITs封闭式混合型基金。

据悉，在轻资产运作方面，万科其实早已有所进展。早在 2014 年 8月，万

科与世界最大的投资公司凯雷签署商业地产战略合作平台意向书，该平台将收购

万科拥有的 9个商业物业并长期持有，并在未来会以资产证券化为目标退出。

2014 年 12 月 25 日，深圳东方藏山资产管理有限公司就与万科宣布联手进

行商业资产管理的合作。

根据合作框架协议，东方藏山将以收购物业产权和股权形式，收购万科旗下

涉及一二线城市共计 5个社区商业物业。同时，东方藏山与万科拟签署资产管理

协议与委托商业运营协议，以合资资产管理公司的形式共同建立社区商业资产管

理平台，在负责各商业物业的资产运营管理。

万科“牵手”东方藏山是其商业地产项目轻资产走向资产证券化的更进一步。




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3.2世茂集团 52+

面对电商冲击，商业地产的竞争日趋激烈，大量同质化商场出现，但无法满

足人们差异化的消费需求。嗅到商机的众多开发企业纷纷涉足社区商业，试图通

过商业地产的转型拉动全新盈利增长点。

通过创新改革，将互联网思维植入消费方式，为消费者打造离家最近的高品

质生活作为世茂集团首个创新型社区商业品牌，52+围绕空间、业态、运营和数

字营销四大维度进行了全方位创新，实现了“以小见大”的价值模型。

1. 世茂 52+的寓义

基于社区商业蕴涵的强大市场潜力，吸引了包括互联网巨头、物流企业、地

产、银行等不同行业的进入，而地产商扮演的是资源整合与模式创新的角色。52+

寓意“我爱家”，代表着无论一周 5天的工作日、2天休息日，还是一年中的 52个




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星期，在迈出家门短短 1000 米的空间里，每一个人，每一个家庭都能臻享美食

与优品，体验新奇有趣的服务与项目。

2. 商业转型世茂 52+的思考

移动互联网时代的全面到来，电商全方位与实体商业形成短兵相交，商业地

产转型，成为全行业迫在眉睫的问题。新形势下商业地产逐步分化，在商业实践

中出现了两种生存路径：

一种是规模制胜，这类以央企为背景的商业，其竞争力体现在业态达成度高、

资金准入门槛高、空间体验感强、业态升级空间大等方面，但同时也存在消费者

通达成本较高、商业投资回收期长、开发地段要求高、资本化能力弱等问题。

另一种是“比逼格更有逼格”，这类以港资为背景的商业，其竞争力体现在开

发规模适中、地段好、格调高、经营手法灵活、抵抗电商能力强等方面，但是，

同时也存在对城市层级要求高、对地段要求高、孵化周期相对长等问题。

购物中心遍地开花，商业地产迎来如火如荼的发展阶段，核心商圈中的大型

商场和特色商场已经接近饱和，相较而言，避开核心商圈，规模和体量较小，辐

射距离较短的“社区商场”，仍有能级提升的空间。正是看到了社区型商业地产的

这一市场潜力，世茂决意转型开发“52+”社区商业品牌。

这一社区商场将削减与消费体验无关的面积、削减可以被电商直接替代的业




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态，以低资金、小空间，容纳更多高品质的业态。

面对以上两种活法，正是抓住了商业地产的这一供需尴尬，世茂挖掘出了第

三种生存模式， 52+应运而生。

3. 世茂 52+的四大创新

较之传统的社区型商业为消费者所提供的例如超市、菜场、药店、托儿所等

单一、基础的服务功能，52+从现代家庭追求生活品质，注重营造良好和谐家庭

氛围的诉求出发。为了在社区商业这一体量有限的业态中实现“一千米的臻享生活

“的目标，世茂集团创新地提出了“以小见大”的价值模型，即用更小的体量创造更




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大的价值。“以小见大”涵盖了四大创新要素:

首先，是空间创新，打破传统设计思维，将空间充分释放出来，进行革新的

主题、场景、生活化设计，从而极大地提升消费者体验。

其次，是业态创新，通过关联业态的跨界混搭、生活服务的集群、O2O 等

业界领先模式，全面促进社区生活的品质与效率。

再次，是运营创新，在内容、空间和环境运营上做到极致，为商户和消费者

提供最专业和高效的服务。

第四，整合大数据运营平台的精准营销更是 52+创新要素的点睛之笔。通过

利用 O2O 系统汇集线上线下店铺及消费者信息，应用大数据来分析与定位针对

客户的精准营销，实现有效的互动与推送，将高端的电子技术，数字化及移动媒

体融为一体，为消费者打造突破时间和空间的新奇体验。




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4. 世茂 52+的商业模型

“四流合一”商业模型

对于众多商户来说，52+的核心价值在于实现了“四流合一”的创新商业模型，

即人流集聚、信息流挖掘、物流中转和资金流沉淀。

丰富的商业组合、新颖的业态形式、高品质的设计、近在咫尺的距离势必将

强力吸引人流，创造消费可能；

智能管理系统的采用，使 52+能够充分应用大数据对商场进行精细化管理、

能够依据商户及消费者的信息进行精准营销；

52+提供专业性派送服务，将建立物流驿站等作为电商集散点，成为 1000

米内的物流集散中心；

最后，52+还将建立社区金融中心，通过会员卡的整合实现商户预存消费金

额的汇总、通过支付方式的整合成为资金流的汇总中心。




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5. 世茂 52+的发展规划

轻资产运营，3年内建成 30-40个项目

MiniMall 将是世茂房地产重点发展的商业产品，是世茂社区商业的方向。社

区有了这些商业配套以后入住率会更高，增值也更有保证。不仅能为社区提供全

方位的餐饮购物、休闲娱乐，还能改变以往购物中心、酒店动辄投资几十个亿的

局面，有利于实现财务平衡。”

按照公司规划，2015年，52+将率先在武汉、南京落户，随后将依托世茂集

团强大的背景，快速实现自我突破，力争在 2018年内建成 30-40个项目。希望

随着 52+品牌的落地，越来越多的消费者、商户、社区管理者都能够从这一创新

型社区商业中获益。”




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社区商业不同于大型的商业地产，支撑其发展不需要太大的人流量，而更多

的需要客户黏性。辐射范围也从大型商场的 5-10 公里范围缩短为 3 公里范围内

的人群。

世茂集团实力雄厚，有足够的资金支持快速扩张。同时相对酒店和大的商业

综合体，社区商业可谓“轻资产”，其面积不大，占用资金量不多，回报周期又相

对短，是一项很好的投资。

3.3瑞安星星堂

瑞虹天地的发展商瑞安房地产作为整体型规划社区的创造者，在城市核心地

段开发综合型社区方面深具经验。而作为瑞安房地产上海内环线内规模最大的旧

区改造项目——瑞虹新城，十多年来领衔虹口区的居住体验，在近年更适时地抓

住了快速发展的商业契机，发展雄心勃勃的瑞虹天地商业项目。

1. 星星堂的市场定位

星星堂作为瑞虹天地的首期商业，其定位为亲子体验街区。商场分地下二层、

地下一层，定位为上海首个亲子体验型街区，引入了家庭式餐饮名店、生活零售、

个人护理及儿童相关的教育服务品牌。

从虹口出发，辐射周边的 250万常住人口，由此满足了追求优质城市生活的

富裕人群在亲子乐享、娱乐休闲、文化体验和社交活动等方面的多重需求。




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2. 星星堂的业态比

星星堂以时下最热门的“亲子体验”为主题，在不到 2 万平方米的商业体内，

包含有儿童娱乐、运动娱乐与服务、家庭餐饮、生活零售、个人护理等多种业态。

其中，儿童类业态占比达到 40%，餐饮占比 28%，其余配套商业占 32%。能够

全方位满足年轻家庭的现代生活所需。

入驻的亲子类品牌商户有 Lego Education乐高活动中心、Kidzooona赢商网

莫莉幻想、E3 Club智游天地、Trzztop见林见树、鳐鳐乐、Hani Sport Club哈

你运动馆、Feiyu Baby鲱鱼宝宝、Quokka夸咔、Carrera卡雷拉、Mothercare、

爱婴室、Dr. Kong江博士等。




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3. 星星堂营造的商业氛围

作为关注亲子关系的“星星堂”，

在开幕式的欢乐嘉年华活动让孩子初

次体验商户协办的趣味康乐活动，日

后的每个周末更设有创意无限的亲子

体验，鼓励孩子一家与其他群体之间

快乐分享，在互动中建立友情。

星星堂立志打造成为温馨精巧的亲子社交场，通过细致规划的商业组合与

活动，建立一个让孩子与家庭“making friends”的乐活领地，当中的活动更强调参

与感与归属感，优化孩子

的社交技巧，建立自信健

康的性格。

4. 星星堂的前景规划




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瑞虹天地总面积 55 万平方米，共由三期构成，除亲子体验型商街的星星堂

外，亦有主打 LIVE现场演绎风格的前沿娱乐商业，结合潮流零售、餐饮、娱乐，

成就沪上继上海新天地、虹桥新天地之后的第 3个新天地，取名“月亮湾”。

第三期的将是具有全亚洲最大美食主题商业的大型综合购物中心“太阳宫”，

随着服务式公寓与高端办公楼多元化业态的陆续推出，瑞虹天地集萃 55 万平米

繁华商业，从虹口出发，辐射周边的 250万常住人口，由此满足了追求优质城市

生活的富裕人群在亲子乐享、娱乐休闲、文化体验和社交活动等方面的多重需求。

“星星”、“月亮”、“太阳”的含义：它们同属太阳系里的星体，独立存在又相互

吸引。以此命名也反映了瑞虹天地 3个阶段的发展，商业规模及内容丰富度的依

次壮大。

5. 星星堂经营模式

打造 1 公里商业轴线--瑞虹天地，由瑞安房地产旗下全资子公司中国新天地

投资、营运及管理，商业全部只租不售。

星星堂 2015年 5月 30日正式开业，项目目前商家入驻率约 70%，1楼入驻

率最高，其次为 B1楼，2楼的入驻率最低，约为 40%。




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四、新书推荐——《风口》

4.1本书简介

中国经济最大的风口，就是

传统产业的互联网化。

《风口把握产业互联网带

来的创业转型新机遇》经过近 20

年的发展，以百度、阿里巴巴和

腾讯（BAT）为代表的互联网巨

头，在搜索、电商和社交领域，

分别建成了自己的商业帝国。以

BAT为代表的互联网公司，对人

们日常的生活，进行着日新月异的冲击，不断改变着消费者旧的思想观念和认知，

不断改变着大家的工作和生活方式。在互联网高速发展的 20 年中，以消费为主

线的互联网，迅速渗透至人们生活的每个领域，使得消费互联网时代逐渐走向顶

峰。

对创业或二次创业的企业来说，在消费互联网大门越来越难以叩开之际，另

一个窗口刚刚打开，它就是传统产业的互联网化。未来 20 年，互联网将从最初




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改变消费者个体（小 C），逐渐渗入到改变各个行业（大 B），包括制造、农业、

地产、医疗、交通、通信、教育等行业，即互联网开始从消费者为核心的“小 C”

时代逐步过渡到以生产者为主要用户的“大 B”时代。

产业互联网的风口即将到来，你准备好了吗？

4.2读后感

★先是震撼，后是颠覆，最后是整个时代的重新“洗牌”。《风口》占领互联

网思维的制高点，预示了未来发展的趋势，非常值得一读。

——冯涛上海永宣创业投资管理有限公司创始人

★本书专业性、全面性、系统性地阐述了在产业互联网时代创业的成功路径，

毫无保留地将智慧分享出来，创业者应该人手一本细细品读。

——秦君清控科创集团董事长

★《风口》一书，既是传统企业破茧重生的宝典，也是风险投资人必读的投

资指南。

——麦刚创业工场创始人、中国青年天使会发起人

★本书用最尖锐的笔法，一语道破天机，揭示出中国未来 20年经济命运的走

向。




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——周忠华《商界》传媒总裁、《商界》杂志总编辑

★《风口》系统讲述了传统产业互联网化的方法与落地途径，这对创业企业、

传统企业甚至投资人而言都是非常实用、非常及时、非常难得的一部工具书。

——朱拥华联想控股战略投资部总监（原天图资本合伙人）




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钻研创新成就




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