56 reit 27032018 final version - listed...

ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยแบบตออายไดเพอธรกจโรงแรมและสทธการเชาสตราทจก ฮอสพทอลลต

Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust

แบบแสดงรายงานขอมลประจาป (56-REIT)

สนสดวนท 31 ธนวาคม 2560

ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยแบบตออายไดเพอธรกจโรงแรมและสทธการเชา

สตราทจก ฮอสพทอลลต


(SHREIT)



สารบญ

หนา

สวนท 1 การดาเนนกจการของกองทรสต 1

1. ขอมลของกองทรสต 1

2.1 วสยทศน วตถประสงค เปาหมาย 1

2.2 แผนผงโครงสรางของกองทรสต 2

2.3 ขอมลทวไปเกยวกบการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนโครงการฯ 3

2.4 เหตการณทสาคญในป 2560 4

2.5 รายละเอยดการเขาลงทนในทรพยสน 4

2.6 รายละเอยดของผเชาหลก 7

2.7 รายละเอยดทรพยสนทกองทรสตลงทน 10

2.8 นโยบายการกยมเงนในอนาคตและการกอภาระผกพนแกทรพยสนของกองทรสต 27

3. ภาพรวมภาวะอตสาหกรรมของประเทศทเกยวของกบทรพยสนทลงทน 31

3.1 ภาพรวมของอาเซยน 31

3.2 ภาพรวมของประเทศเวยดนาม 33

3.3 ภาพรวมของประเทศอนโดนเซย 43

4. ปจจยความเสยงทเกยวของกบการลงทน 47

4.1 ความเสยงทเกยวกบกองทรสตหรอการดาเนนงานของกองทรสต 47

4.2 ความเสยงทเกยวกบทรพยสนโครงการฯ 57

4.3 ความเสยงเกยวกบการลงทนในอสงหารมทรพยโดยกองทรสต 63

4.4 ความเสยงทเกยวกบการลงทนในหนวยทรสตของกองทรสต 68

4.5 ความเสยงของแตละประเทศทเกยวของ 71

5. ขอพพาททางกฎหมาย 71

6. ขอมลสาคญอน 71

สวนท การจดการและการกากบดแลกจการ 72

7. ขอมลหนวยทรสต 72

7.1 ขอมลหนวยทรสตและขอมลราคาหนวยทรสต 72

7.2 ขอมลผถอหนวยหนวยทรสต 72

7.3 การจายผลประโยชนตอบแทนของกองทรสต 73

8. โครงสรางการจดการ 76

8.1 ขอมลของผจดการกองทรสต 76

8.2 ผถอหนของผจดการกองทรสต 77

8.3 โครงสรางองคกร และการบรหารจดการ 79

8.4 หนาทและความรบผดชอบของผจดการกองทรสต 85



สารบญ (ตอ)

หนา

9. การกากบดแลกจการและการบรหารจดการกองทรสต 87

9.1 การกากบดแลกจการ 87

9.2 การบรหารจดการ หนาทและความรบผดชอบของหนวยงานทรบผดชอบงานดานตางๆ 95

9.3 ระบบงานของผจดการกองทรสต 98

9.4 กระบวนการและปจจยทใชพจารณาตดสนใจลงทน และการบรหารจดการกองทรสต 100

9.5 คาตอบแทนผจดการกองทรสต 101

9.6 วธการและเงอนไขในการเปลยนตวผจดการกองทรสต 102

9.7 การเปดเผยขอมลสารสนเทศตอผถอหนวยทรสต 104

10. ทรสต 106

10.1 ขอมลทว 106

10.2 ใบอนญาตทเกยวของ 107

10.3 หนาทและความรบผดชอบในการเปนทรสต 107

10.4 คาธรรมเนยมทไดรบจากการทาหนาทเปนทรสต 111

11. การปองกนความขดแยงทางผลประโยชน 111

11.1 การทาธรกรรมแตงตงผจดการกองทรสต 111

11.2 การทาธรกรรมของกองทรสตกบทรสตของกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบทรสต 116

12. ขอมลตดตออนๆ 116

12.1 ผสอบบญช 116

12.2 นายทะเบยนหนวยทรสต 117

12.3 บรษทประเมนมลคาทรพยสน 117

สวนท 118

13. ขอมลทางการเงนทสาคญ 118

13.1 งบดล 119

13.2 งบกาไรขาดทน 120

13.3 งบกระแสเงนสด 121

13.4 อตราสวนทสาคญทางการเงน 122

14. การวเคราะหงบการเงน และ งบการเงนสาหรบปดาเนนงาน

(ตงแตวนท ธนวาคม ถง วนท ธนวาคม ) 122

วเคราะหฐานะการเงนและผลการดาเนนงาน 122



สารบญ (ตอ)

หนา

สวนท 4 การรบรองความถกตองของขอมล 125

1. การรบรองความถกตองของขอมลโดยผจดการกองทรสต 125

1.1 กรรมการบรหาร บรษท สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอรส จากด 125

1.2 กรรมการ บรษท สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอรส จากด 126



1

สวนท 1

การดาเนนกจการของกองทรสต

1. ขอมลของกองทรสต

ชอกองทรสต (ไทย) ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยแบบตออายไดเพอธรกจโรงแรมและสทธการ

เชาสตราทจก ฮอสพทอลลต

ชอกองทรสต (องกฤษ) Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold Real Estate

Investment Trust

ชอยอ SHREIT

ผจดการกองทรสต บรษท สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอรส จากด

ทรสต บรษทหลกทรพยจดการกองทน กรงไทย จากด (มหาชน)

อายของกองทรสต ไมกาหนดอายกองทรสต

ประเภทกองทรสต ประเภทไมรบไถถอนหนวยทรสต

ทนทชาระแลว 3,528,367,000 บาท จานวนหนวย 352,836,700 หนวย

2. นโยบาย ภาพรวมการประกอบธรกจ และการจดหาผลประโยชนของกองทรสต

2.1 วสยทศน วตถประสงค เปาหมาย ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทร พยแบบตออายไดเพอธรกจโรงแรมและสทธการเชาสตราทจก

ฮอสพทอลลต (“กองทรสต”) ไดจดตงขนตามพระราชบญญต ทรสตเพอธรกรรมในตลาดทน พ.ศ. 2550เมอวนท “

20 ธนวาคม 2560 ” โดยมบรษทหลกทรพยจดการกองทน กรงไทย จากด เปนทรสตของทรสต และบรษท สตราท

จก พรอพเพอรต อนเวสทเตอรส จากด (“บรษทฯ”) เปนผจดการกองทรสตและจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เมอวนท ธนวาคม

กองทรสตจดตงขนตามพระราชบญญตทรสตและประกาศของคณะกรรมการ ก.ล.ต. โดยมวตถประสงคใน

การ ออกหลกทรพยประเภทหนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย (REIT) เพอเสนอขายตอ

ประชาชนและ มวตถประสงคในการนาหนวยทรสตเขาจดทะเบยนเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย เมอกองทรสตนาเงนทไดจากการเสนอขายหนวยทรสตไปลงทนในทรพยสนหลกของกองทรสต กองทรสต

โดย บรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสต ไดนาทรพยสนหลกดงกลาวไปจดหาผลประโยชนโดยการใหเชาซงจะไดรบ

คาเชาตามทคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอหนวยงานทมอานาจหนาทประกาศกาหนด ในการจดหาผลประโยชน

ดงกลาว รายไดทกองทรสตจะไดรบจากการดาเนนการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพย ไดแก คาเชา การ

ดาเนนงาน ทเกยวเนองกบการลงทนของกองทรสต ในการบรหารจดการกองทรสตจะอยภายใตการควบคมและ

กากบดแลโดยทรสต เพอใหการดาเนนงานของ บรษทฯ ในการบรหารจดการกองทรสต เปนไปตามขอตกลงและ

เงอนไขแหงสญญากอตงทรสตและหลกเกณฑทพระราชบญญตทรสต รวมทงประกาศอน ๆ ทเกยวของของคณะกรรมการ ก.ล.ต. สานกงาน ก.ล.ต. และตลาดหลกทรพย กาหนด ทงน กองทรสตจะไมดาเนนการในลกษณะใด

ทเปนการใชกองทรสตเขาดาเนนธรกจหรอประกอบธรกจเอง อกทง กองทรสตจะไมนาอสงหารมทรพยของ

กองทรสตออกใหเชาแกบคคลทมเหตอนควรสงสยวา จะนาอสงหารมทรพยนนไปใช ประกอบธรกจทขดตอศลธรรม

หรอไมชอบดวยกฎหมาย



2.2 แผนผงโครงสรางของกองทรสต

โครงสรางของกองทรสต

2



3

2.3 ขอมลทวไปเกยวกบการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนโครงการฯ

การลงทนครงแรกของกองทรสตในทรพยสนโครงการฯ เปนการลงทนเพอสรางผลตอบแทนทมนคง

ใหกบผถอหนวยทรสตและเพอใหผถอหนวยทรสตไดรบผลประโยชนตอบแทนตอหนวยทรสตและมมลคาทรพยสน

สทธ (NAV) ของกองทรสตทเตบโตอยางยงยน ในขณะเดยวกนกองทรสตจะทาการรกษาโครงสรางทนทเหมาะสม

ไว โดยกองทรสตมนโยบายทจะลงทนแบบกระจายความเสยงในอสงหารมทรพยทกอใหเกดรายไดซงตงอยใน

ภมภาคอาเซยน โดยประเทศทจะใหความสาคญในการลงทนครงแรกจะเปนกลมประเทศลมแมนาโขงและประเทศ

อนโดนเซย ในอสงหารมทรพยประเภทโรงแรม และ/หรอเกยวของกบธรกจประเภทโรงแรม ไมวาทงหมดหรอ

บางสวน รวมถงทรพยสนทเกยวของกบอสงหารมทรพยตามทกลาวขางตน ทงน การลงทนผานบรษทผใหเชา

ทรพยสนจะเปนการซอ เชา เชาชวง และ/หรอการรบโอนสทธการเชาหรอสทธการเชาชวงในทรพยสนโครงการฯ

รวมถงการแกไขปรบปรง การพฒนา และการโอนทรพยสนอน ภายหลงการลงทนของกองทรสต กองทรสตจะ

จดหาประโยชนจากทรพยสนดวยการใหเชาทรพยสนโครงการฯแกผเชาหลก และดาเนนการอนๆ ทจาเปนเพอ

ประโยชนของกองทรสต เพอวตถประสงคในการสรางรายไดและผลตอบแทนแกกองทรสตและผถอหนวยทรสต

2.3.1 กลยทธในการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนโครงการฯ

ผจดการกองทรสตมกลยทธในการจดหาผลประโยชนดงน

ผจดการกองทรสตมนโยบายทจะแตงตงบคคลเขาเปนกรรมการบรษทในแตละบรษทลงทนแตละ

บรษท ผจ ดการกองทรสตจะตดตามผลการดาเนนงานของบรษทลงทนในแตละไตรมาส โดย

เปรยบเทยบกบงบประมาณประจาป รวมถงผลประกอบการของบรษทลงทนในอดต (หากม) หากผล

ประกอบการของบรษทลงทนไมเปนไปตามเปาหมายทกาหนดไว ผจดการกองทรสตจะวเคราะหเพอ

หาสาเหตรวมถงปรบปรงและพฒนาแผนการดาเนนงานเพอใหสามารถบรรลเปาหมายทคาดไว

ภายหลงจากกองทรสตเขาลงทนในทรพยสนโครงการฯแลว กองทรสตจะปลอยเชาทรพยสนโครงการฯ

ใหแกผเชาหลก โดยมกาหนดระยะเวลาการเชาคราวละ ป กองทรสตจะไดรบคาเชาคงทและคาเชา

แปรผน จากผเชาหลก ซงทางผจดการกองทรสตมความเหนวาเปนอตราคาเชาทเหมาะสมแลว

สาหร บทรพยสนในการลงทนครงแรก ผเ ชาหลก (ซงมผถอหนในระดบบนสด (Ultimate

Shareholder) เปนบคคลเดยวกบผถอหนในระดบบนสด (Ultimate Shareholder) ของผจดการ

กองทรสต) จะเปนบรษททเกยวของกบผจดการกองทรสต ดงนน ผจดการกองทรสตจงมอานาจ

ควบคมผเชาหลกและสามารถดาเนนการใหผเชาหลกปฏบตตามขอกาหนดและเงอนไขของสญญา

เชาได โดยผจดการกองทรสตสามารถควบคมผเชาหลกไดผานการเขาทาสญญาเชาหลก

ในกรณทมการเปลยนผเชาหลกของทรพยสนโครงการฯ อาจสงผลใหมการเปลยนแปลงขอกาหนด

และเงอนไขของสญญาเชา รวมถงคาเชาคงทและคาเชาแปรผน

กองทรสตสงวนสทธในการปรบปรงและดดแปลงทรพยสนโครงการฯเพอใหทรพยสนโครงการฯดใหม

ทนสมย และสอดคลองกบความตองการของลกคาอยเสมอ เพอดงดดใหลกคาเขามาใชบรการอยาง

ตอเนอง

ในกรณทผเชาหลกไมปฏบตตามสญญาเชา จนเปนเหตใหเลกสญญาเชา กองทรสตจะดาเนนการสรร

หาผเชาหลกรายใหม โดยจะกาหนดคณสมบตเบองตนซงพจารณาจากประสบการณการทาธรกจ

โรงแรม ฐานะทางการเงน ระบบงาน ความนาเชอถอ และประวตทางธรกจ เพอเขาเจรจาและเสนอ

เงอนไขและรายละเอยดในการเชาทรพยสนโครงการฯแทนผเชาหลกรายเดม



4

2.4 เหตการณทสาคญในป 2560

กองทรสตมวตถประสงคเพอระดมทนจากนกลงทนประเภทบคคลธรรมดาและนตบคคลตลอดจนนก

ลงทนสถาบน โดยกองทรสตจะนาเงนทไดจากการเสนอขายหนวยทรสตและเงนจากการกยมเงนไปลงทนใน

ทรพยสนหลก โดย ในการลงทนครงแรกนกองทรสตไดนาเงนทไดจากการระดมทนจานวน 3,528.367 ลานบาท

และจากการกยมเงนจานวน 47.50 ลานดอลลารสหรฐ เพอนาไปใชในการลงทนในหนสดสวนรอยละ 100 ของ

บรษท Strategic Hospitality Holdings Limited (BVI) โดยสดสวนหนสนตอทรพยสนรวมภายหลงจากการลงทน

ครงแรกคดเปนประมาณรอยละ 31 ซงสดสวนดงกลาวเปนไปตามกฏหมายและกฏเกณฑทเกยวของ โดยบรษท

Strategic Hospitality Holdings Limited (BVI) ไดทาการลงทนทางออมผานทางบรษทโฮลดงตางประเทศโดยการ

ถอหนสดสวนรอยละ 100 ในบรษททเปนผใหเชาหลกซงเปนเจาของกรรมสทธ และ/หรอ สทธการเชาของ

ทรพยสนโครงการฯรวมทงหมด 3 แหง ซงเปนทรพยสนประเภทโรงแรมทตงอยท ประเทศอนโดนเซย และ

ประเทศเวยดนาม โดยทรพยสนโครงการฯ ดงกลาวมหองพกทเปดใหบรการแลวจานวนทงสน 632 หอง โดยการ

ลงทนดงกลาวไดแลวเสรจในวนท ธนวาคม

2.5 รายละเอยดการเขาลงทนในทรพยสน

ทรพยสนในประเทศอนโดนเซย : โรงแรม Pullman Jakarta Central Park

บรษท Strategic Hospitality Holdings Limited (BVI) เขาถอหนสดสวนรอยละ 100 ของบรษท SHR

Indonesia Pte. Ltd (BVI) โดยบรษท SHR Indonesia Pte. Ltd (BVI) ดงกลาวเขาลงทนโดยการถอหนสดสวน

รอยละ 100 ในบรษท PT SHR Pullman Indonesia ซงไดจดทะเบยนจดตงขนเพอเขาซอกรรมสทธประเภท

Strata Title ซงเปนกรรมสทธทมกาหนดอาย โดยกรรมสทธดงกลาวจะครบกาหนดระยะเวลาในวนท 17 มนาคม

พ.ศ. 2569 (อกประมาณ 9 ป) โดยสามารถขยายระยะเวลาไดอก 20 ป และผจดการกองทรสตคาดวาจะสามารถ

ขอตออายกรรมสทธในรอบถดไปไดอก 30 ป และขยายระยะเวลาในรอบถดไปไดอก 20 ป ในทดน อาคาร และ

สงหารมทรพยทเกยวของกบโรงแรม Pullman Jakarta Central Park จากบรษท PT Agung Podomoro Land

Tbk ในมลคารวม 94.73 ลานดอลลารสหรฐ แบงเปนการลงทนผานการถอหนในบรษท PT SHR Pullman

Indonesia และการใหเงนกยมผถอหนแกบรษท PT SHR Pullman Indonesia

ตามทบรษท PT Agung Podomoro Land Tbk. ซงเปนผขายทรพยสน โรงแรม Pullman Jakarta

Central Park ใหแกกองทรสต ตกลงใหการสนบสนนรายไดจากการดาเนนงานสทธแกกองทรสต ในกรณทรายได

จากการดาเนนงานสทธตามทกาหนดไวในสญญาซอขายทรพยสนรวมระยะเวลา เดอนมจานวนนอยกวา .

ลานดอลลารสหรฐ เปนระยะเวลา ป เรมตงแตวนท มกราคม โดยบรษท PT Agung Podomoro Land

Tbk. ตกลงชาระสวนขาดในแตละปไมเกน . ลานดอลลารสหรฐ ในชวงระยะเวลา ปดงกลาว

ทรพยสนในประเทศเวยดนาม : โรงแรม Capri by Fraser และโรงแรม IBIS Saigon South

สาหรบโรงแรม Capri by Fraser นน บรษท Strategic Hospitality Holdings Limited (BVI) เขาลงทน

โดยการซอหนสดสวนรอยละ 100 ของบรษท BBDM Singapore Pte Ltd. จาก Mr. Lee Young Jin ซงบรษท

ดงกลาวถอหนสดสวนรอยละ 100 ของบรษท Luxel APT Company Limited ซงเปนผมสทธการเชาชวงทดน (ซง

มระยะเวลาสทธการเชาชวงคงเหลออกประมาณ 26 ป) และมกรรมสทธในอาคารและสงหารมทรพยทเกยวของกบ

โรงแรม Capri by Fraser ในมลคารวม 21 ลานดอลลารสหรฐ โดยการเขาถอหนในบรษท BBDM Singapore Pte

Ltd. และบรษท Strategic Hospitality Holdings Limited (BVI) ไดดาเนนการจดทะเบยนจดตงบรษท SHR Finco



5

Pte. Ltd (BVI) เพอใหเงนกยมผถอหนแกบรษท Luxel APT Company Limited

สาหรบโรงแรม IBIS Saigon South นน บรษท Strategic Hospitality Holdings Limited (BVI) เขาลงทน

โดยการซอหนสดสวนรอยละ 100 ของบรษท BBVN Pte Ltd จากบรษท B.B. Dai Minh Corporation และบคคล

ทเกยวของ โดยบรษท BBVN Pte Ltd ดงกลาวจะถอหนสดสวนรอยละ 99.98 ของบรษท Viethan Hotel

Corporation (โดยหนทเหลออกรอยละ 0.02 ถอโดยบคคลธรรมดาจะมการโอนใหแกบคคลททรสตกาหนดตอไป

โดยจะดาเนนการโดยเรวทสดและจะดาเนนการใหแลวเสรจภายในระยะเวลา 2 ป) ซงเปนผมสทธการเชาชวงทดน

(ซงมระยะเวลาสทธการเชาชวงคงเหลออกประมาณ 26 ป) และมกรรมสทธในอาคารและสงหารมทรพยทเกยวของ

กบโรงแรม IBIS Saigon South ในมลคารวม 15 ลานดอลลารสหรฐ โดยการเขาถอในบรษท BBVN Pte Ltd และ

บรษท Strategic Hospitality Holdings Limited (BVI) ไดดาเนนการจดทะเบยนจดตงบรษท SHR IBIS Pte. Ltd

(BVI) เพอใหเงนกยมผถอหนแกบรษท Viethan Hotel Corporation



6

2.5.1 รายละเอยดทสาคญเกยวกบทรพยสนโครงการฯทกองทรสตเขาลงทนครงแรก ในเดอน ธนวาคม

สรปรายละเอยดของทรพยสนทรพยสนโครงการฯ

โรงแรม ประเทศ ทตง แบรนด ผบรหารโรงแรม ระดบ

(ดาว)

จานวน

หองพก

ปทเรม

ดาเนนกา

ร

กรรมสทธ/

สทธการเชา

ระยะเวลาสทธ

การเชา

คงเหลอ

มลคาการลงทน

Pullman Jakarta Central Park อนโดนเซย Jakarta Pullman Accor 5 317 2555 กรรมสทธ NA 94.73 ลานดอลลารสหรฐ

Capri by Fraser เวยดนาม HCMC Capri Frasers Hospitality 4 175 2556 สทธการเชา ประมาณ 6 ป 21.00 ลานดอลลารสหรฐ

IBIS Saigon South เวยดนาม HCMC IBIS Accor 3 140(1) 2555 สทธการเชา ประมาณ 6 ป 15.00 ลานดอลลารสหรฐ

รวม 130.73 ลานดอลลารสหรฐ

หมายเหต: (1) ปจจบนเปดใหบรการจานวน 140 หอง และในอนาคตมแผนจะทาการปรบปรงเพมเตมในอนาคตอก 20 หองเวยดนาม

6



7

2.5.2 รายละเอยดการประเมนราคาทรพยสน

Pullman Jakarta Central Park Capri By Fraser IBIS Saigon South

วธการประเมนมลคา วธรายได (Income Approach) วธรายได (Income Approach) วธรายได (Income Approach)

ประเภท กรรมสทธ สทธการเชาประมาณ 25 ป สทธการเชาประมาณ 25 ป

วนทประเมนมลคา 31 ธนวาคม 2560 31 ธนวาคม 2560 31 ธนวาคม 2560

มลคาทรพยสนทประเมน 1,354,800,000,000 รเปย 23,100,000 ดอลลารสหรฐ 15,200,000 ดอลลารสหรฐ

สมมตฐาน

รายไดหองพก ประมาณรอยละ 58.0 ของรายไดรวม ประมาณรอยละ 96.0 ของรายได

รวม

ประมาณรอยละ 83.0 ของรายได

รวม

อตราราคาหองพกเฉลย 1,400,610 รเปย ในป 2561 63 ดอลลารสหรฐ ในป 2561 46 ดอลลารสหรฐ ในป 2561

อตราการเขาพกเฉลย ประมาณรอยละ 80.1 ในป 2561 ใน

ปแรก

ประมาณรอยละ 75.0 ในป 2561

ในปแรก

ประมาณรอยละ 66.0 ในป 2561

ในปแรก

รายไดคาอาหารและ

เครองดม


หองพก


หองพก


หองพก

รายไดจากการดาเนนงาน

โดยตรงอนๆ


หองพก


หองพก


หองพก

คาใชจายคาหองพก ประมาณรอยละ 16.1 ของรายได

หองพก


หองพก


หองพก

คาใชจายคาอาหารและ

เครองดม

ประมาณรอยละ 51.1 ของรายไดจาก

อาหารและเครองดม


จากอาหารและเครองดม


จากอาหารและเครองดม

คาใชจายในการดาเนนงาน

โดยตรงอนๆ

ประมาณรอยละ 56.7 ของรายไดจาก

การดาเนนงานอนๆ


จากการดาเนนงานอนๆ


จากการดาเนนงานอนๆ

คาใชจายในการดาเนนงาน

ทไมไดถกจดสรร(1)

ประมาณรอยละ 35.0 ของรายไดรวม ประมาณรอยละ 18.5 ของรายได

รวม

ประมาณรอยละ 24 ของรายไดรวม

คาธรรมเนยมพนฐาน

รอยละ 2.0 ของรายไดรวม

รอยละ . ของรายไดรวม รอยละ . ของรายไดรวม

คาธรรมเนยมพเศษ

(Incentive Fee)

รอยละ 7.0 ของกาไรจากการ

ดาเนนงานรวม

รอยละ . ของกาไรจากการ

ดาเนนงานรวม (GOP)

รอยละ . ของกาไรจากการ

ดาเนนงานรวม (GOP)

อตราคดลด 11% 10% 10%

2.6 รายละเอยดของผเชาหลก

ผเ ชาหลกคอPT Central Persona Palace ซงเปนผเ ชาหลกของประเทศอนโดนเซย และ Strategic

Hospitality Services Co.,Ltd ซงเปนผเชาหลกของประเทศเวยดนาม และทง บรษทเปนบรษทยอยของผจดการ

กองทรสต

คณสมบตและประสบการณของผเชาหลก

ผเชาหลกจะเปนบรษทลกของผถอหนใหญของผจดการกองทรสต ซงมบคลากรแยกตางหากจากบคลากร



8

ของผจดการกองทรสต นอกจากนน บคลากรของผเชาหลกมความเชยวชาญในธรกจโรงแรม และมนโยบายในการ

จดหารายไดจากอสงหารมทรพยประเภทโรงแรมและ Hospitality โดยการวาจางผบรหารโรงแรม (Hotel Operator)

ทมชอเสยงและมาตรฐานในระดบสากล และเปนทยอมรบในธรกจโรงแรมเพอมาดาเนนการบรหารทรพยสน

โครงการฯ ตอไป

ความสมพนธในเชงการถอหนและความสมพนธในทางธรกจกบผจดการกองทรสต

ผเชาหลกจะเปนบรษทลกของบรษท Strategic Hospitality Services Pte Ltd (Singapore) โดย บรษท

Strategic Hospitality Services Pte Ltd (Singapore) และผจดการกองทรสต มผถอหนในระดบบนสด (Ultimate

Shareholder) เปนบคคลเดยวกน โดยบรษท Strategic Hospitality Services Pte Ltd (Singapore) จะเปนผถอหน

ในสดสวนรอยละ 100.00 ของหนทงหมดในบรษท PT Central Pesona Palace และบรษท Strategic Hospitality

Services Co. Ltd. (Vietnam) ซงเปนผเชาหลกในประเทศอนโดนเซย และเวยดนามตามลาดบ

ระยะเวลาในการดาเนนงาน

ผเชาหลกจะดาเนนการวาจางผบรหารโรงแรม เพอดาเนนกจการตามระยะเวลาทมการกาหนดในสญญา

เชาซงมระยะเวลา ปและสามารถตอสญญาไดตามเงอนไขทกาหนด

ความเหนของผจดการกองทรสตตอความสามารถของผเชาหลกในการดาเนนการตามทระบ

ในสญญาเชา

ผจดการกองทรสตจะทาหนาทผานผใหเชาหลกซงเปนคสญญากบผเชาหลก โดยสามารถใชสทธตาม

สญญาเชาในการกากบดแลและตดตามใหผเชาหลกปฏบตตามขอกาหนดและเงอนไขในสญญาเชา เมอผจดการ

กองทรสตไดใชความพยายามอยางเตมทในการบงคบใหผเชาหลก จงสามารถเชอวาผใหเชาหลกจะสามารถควบคม

ใหผเชาหลกจะปฏบตตามหลกเกณฑทกาหนดไวในสญญาเชาได

การทผเชาหลกไมปฏบตตามหลกเกณฑและหนาททกาหนดไวในสญญาเชาอาจเปนเหตใหสญญาเชาสนสด

ลง และเปนเหตใหบรษทผใหเชาทรพยสนมสทธบอกเลกสญญา และเรยกรองคาเสยหายซงเกดจากการผดสญญา

ของผเชาหลก บรษทผใหเชาทรพยสนมสทธทจะหาผเชารายอนมาสวมสทธการเชาทรพยสนโครงการฯ แทนทผเชา

หลก และสามารถตกลงกบคสญญารายใหมภายใตสญญาเชาใหมทมขอกาหนดและเงอนไขทเปนประโยชนตอบรษท

ผใหเชาทรพยสน

กลไกหรอมาตรการทใชในการกากบดแลผเชาหลกเพอปองกนความขดแยงทางผลประโยชน

ระหวางผเชาหลกและกองทรสต

ถงแมวาผเชาหลกจะเปนบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสตโดยตรง เนองจากผถอหนใหญในระดบ

บนสด (Ultimate shareholder) ของผจดการกองทรสต และผถอหนใหญในระดบบนสดของผเชาหลกเปนบคคล

เดยวกน อยางไรกด ในการจดทาสญญาเชาหลกสาหรบการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนหลกของกองทรสตนน

ผจดการกองทรสตไดใชความพยายามอยางดทสดในการเจรจาเขาทาสญญาเชาและจานวนของคาเชา รวมถง

เงอนไขและขอกาหนดอนๆ ในสญญาเชากบผเชาหลกเพอผลประโยชนทดทสดของกองทรสต และผถอหนวยทรสต

โดยอยบนหลกการทผเชาหลกและผจดการกองทรสตเปนนตบคคลแยกออกตางหากจากกน โดยผจดการกองทรสต

เหนวาเงอนไข และขอกาหนดในสญญาเชาทบรษทผใหเชาทรพยสนเขาทากบผเชาหลกสาหรบการใหเชาทรพยสน

หลกทลงทนครงแรกของกองทรสตนน เปนเงอนไข และขอกาหนดทสมเหตสมผล และสอดคลองกบเงอนไขทางการ

คาโดยทวไปเมอเทยบกบการประกอบธรกจในลกษณะเดยวกน ซงสญญาเชาดงกลาวไดรบการสอบทานโดยทรสต

เพอเปนการปองกนความขดแยงทางผลประโยชนระหวางผเชาหลกและกองทรสต ในกรณทจะมการทาธรกรรม

ระหวางกองทรสตกบผเชาหลก กองทรสตจะมการดาเนนการดาเนนการ เรองรายการระหวางกองทรสตกบผจดการ



9

กองทรสตและบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสตและกองทรสตกบทรสตและบคคลทเกยวโยงกบทรสต

ทงน ในกรณทเกดความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทรสตและผเชาหลกภายหลงจากการกอตง

ทรสต และการเขาทาสญญาเชาหลกระหวางบรษทผใหเชาทรพยสนกบผเชาหลกนน ผจดการกองทรสตจะ

ดาเนนการใหแนใจวาผจดการกองทรสตจะควบคมดแลผเชาหลกเพอประโยชนทดทสดของกองทรสต และการ

ดาเนนการตางๆ เกยวกบการควบคมผเชาหลก โดยในกรณทเกดความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทรสต

และผเชาหลก ผจดการกองทรสตจะจดใหมมาตรการในการปองกนความขดแยงทางผลประโยชนทเพยงพอและ

เหมาะสม และอยภายใตการกากบดแลของทรสต เพอใหการบรหารจดการกองทรสตเปนไปตามกฎหมาย กฎ และ

ระเบยบทเกยวของ รวมถงสญญากอตงทรสต สญญาแตงตงผจดการกองทรสต และสญญาอนทเกยวของ โดยม

หลกเกณฑและวธการตามทกฎหมาย กฎ และระเบยบ รวมถงสญญาดงกลาวกาหนด และเปนไปตามคมอระบบการ

ทางานและระบบควบคมภายในของผจดการกองทรสต นอกจากนในกรณทกองทรสตจะตองเขาทานตกรรมใดๆกบผ

เชาหลก ทนอกเหนอไปจากสญญาเชาหลกทมสาระสาคญตามทไดเปดเผยในแบบแสดงรายการขอมลฉบบนแลว

ผจดการกองทรสตจะมหนาทภายใตสญญากอตงทรสตทระบใหการเขาทานตกรรมดงกลาวของกองทรสตจะตองม

สาระของรายการตามทกาหนด กลาวคอ

- เปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ

- เปนไปเพอประโยชนสงสดของกองทรสต

- สมเหตสมผลและใชราคาทเปนธรรม

- คาใชจายในการเขาทาธรกรรมทเรยกเกบจากกองทรสตอยในอตราทเปนธรรมและเหมาะสม และ

- ผมสวนไดเสยเปนพเศษจากการเขาทาธรกรรมจะไมมสวนรวมในการตดสนใจในการเขาทา

ธรกรรม

นอกจากนในกรณทกองทรสตจะตองเขาทารายการหรอนตกรรมใดๆกบผเชาหลก ทนอกเหนอไปจาก

สญญาเชาหลกทมสาระสาคญตามทไดเปดเผยในแบบแสดงรายการขอมลฉบบน ซงอาจสงผลใหสาระสาคญของ

สญญาเชาหลกตามทไดเปดเผยในแบบแสดงรายการขอมลฉบบนมการเปลยนแปลงไปจากทเปดเผยไว เชน

(ก) การเปลยนแปลงสาระสาคญของสญญาเชาหลกททาขนระหวางผเชาหลกและผใหเชาหลก

(ข) การตดสนใจดาเนนการตามสทธตามสญญา หรอตามกฎหมาย ในกรณเกดการผดสญญา และ/

หรอเกดขอพพาท

(ค) การดาเนนการเกยวกบการเปลยนผเชาหลก หรอยกเลกสญญาเชาหลก

โดยในการดาเนนการดงกลาวขางตนนน ผจดการกองทรสตซงเปนนตบคคลทไดรบความเหนชอบจาก

สานกงาน ก.ล.ต. ใหปฏบตหนาทเปนผจดการกองทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยมหนาทตาม

พระราชบญญตทรสต กฎหมาย กฎ และระเบยบทเกยวของในการปฏบตหนาทใหเปนไปตามหลกการในการดาเนน

ธรกจ โดยตองปฏบตหนาทดวยความรบผดชอบ ความระมดระวง และความซอสตยสจรต และตองปฏบตตอผถอ

หนวยทรสตอยางเปนธรรม และเพอประโยชนทดทสดของผถอหนวยทรสตโดยรวม และตองปฏบตใหเปนไปตาม

กฎหมาย กฎ และระเบยบทเกยวของ กบการทาธรกรรมระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสต หรอบคคลทเกยว

โยงกนกบผจดการกองทรสต รวมถงสญญากอตงทรสตและสญญาอนทเกยวของ นอกจากน ผจดการกองทรสตยงม

หนาทในการปฏบตงานดวยความระมดระวงเพอไมใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน โดยในกรณทมความขดแยง

ทางผลประโยชน ผจดการกองทรสตมหนาทตองดาเนนการใหมนใจไดวา ผลงทนไดรบการปฏบตทเปนธรรมและ

เหมาะสม ซงผจดการกองทรสตจะดาเนนการใหมนใจวา การดาเนนการตามกลไกหรอมาตรการทใชในการกากบ

ดแลผเชาหลกดงกลาวจะเปนไปเพอการปองกนความขดแยงทางผลประโยชนระหวางผเชาหลกและกองทรสต และ



10

เพอผลประโยชนสงสดของกองทรสต

นอกจากน การดาเนนการดงกลาวของผจดการกองทรสต จะอยภายใตการกากบดแลของทรสต ซงเปนนต

บคคลทไดรบอนญาตใหประกอบธรกจเปนทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย ซงทรสตมหนาทตาม

พระราชบญญตทรสต กฎหมาย กฎ และระเบยบทเกยวของในการตดตาม ดแล และตรวจสอบใหผจดการกองทรสต

ดาเนนการใหเปนไปตามสญญากอตงทรสต และกฎหมายทเกยวของกบการทาธรกรรมระหวางกองทรสตกบ

ผจดการกองทรสต หรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต

2.7 รายละเอยดทรพยสนทกองทรสตลงทน

2.7.1 รายละเอยดทรพยสน

1) ทรพยสนในประเทศอนโดนเซย: โรงแรม Pullman Jakarta Central Park

รายละเอยด โรงแรม Pullman Jakarta Central Park

ลกษณะของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทน

ประเภทการลงทนในทดน

กรรมสทธ (ประเภท HGB Title ซงสทธ HGB ตามกฎหมายอนโดนเซยนนมกาหนด

ระยะเวลา กลาวคอ จะครบกาหนดระยะเวลาในวนท 17 มนาคม พ.ศ. 2569 ทงน จะตองม

การดาเนนการขอขยายระยะเวลาการใหสทธซงสามารถขยายไดอกไมเกน 20 ปและ

ภายหลงจากครบกาหนดระยะเวลาทขยายออกไปแลว ผจดการกองทรสตคาดวาจะสามารถ

ขอตออายกรรมสทธในรอบถดไปไดอก ป และขยายระยะเวลาในรอบถดไปไดอก ป

ประเภทการลงทนในอาคารและ

สงหารมทรพย

- กรรมสทธในอาคารประเภท Strata Title Certificate หรอเรยกวา HMSRS ซงสทธของ

HMSRS ของทรพยสนนจะตองอยบนทดนทม HGB Title (ซงสทธ HGB ตามกฎหมาย

อนโดนเซยนนมกาหนดระยะเวลา) โดยระยะเวลาสาหรบ HMSRS จะสอดคลองกบ

ระยะเวลาของ HGB Title

- กรรมสทธในสงหารมทรพย

เจาของทดน (หลงจากกองทรสตเขา

ลงทนในทรพยสนโครงการฯ)

PT SHR Pullman Indonesia (INDONESIA)

เจาของอาคารและสงหารมทรพย

(หลงจากกองทรสตเขาลงทนใน

ทรพยสนโครงการฯ)

PT SHR Pullman Indonesia (INDONESIA)

ผบรหารโรงแรม Accor

ทตง โครงการ Podomoro City, Jalan Let. Jend. S. Parman เมองจาการตาตะวนตก ประเทศ

อนโดนเซย

การเขาออกทรพยสนโครงการฯ

ถนนดานหนาโรงแรมเปนถนนภายในโครงการ Podomoro City ซงถอครองโดยบรษทใน

เครอของ PT Agung Podomoro Land TBK และมการใชรวมกนระหวางทรพยสนอนซง

ตงอยในโครงการเดยวกนกบโรงแรม Pullman Jakarta Central Park อยางไรกตาม บรษท

ผใหเชาทรพยสนเขาทาสญญากบเจาของทดนทใชเปนทางเขานนเพอใหแนใจวาจะสามารถ

ใชทดนดงกลาวเปนทางเขาของโรงแรมนนได

โดยถนนสายหลกทเชอมกบทางเขาออกของโครงการ Podomoro City คอ Jalan Let. Jend.

S. Parman

รายละเอยดของทดน HMSRS หรอ หนงสอแสดงกรรมสทธ (Strata title certificates) จานวน 25 ฉบบ ลงทะเบยน

ในนามของ PT Agung Podomoro Land TBK ตงอยในกรงจาการตาตะวนตก

พนทดน 25,144.26 ตารางเมตร



11

รายละเอยด โรงแรม Pullman Jakarta Central Park

ลกษณะอาคาร ประกอบไปดวยอาคารสง 102.8 เมตร ม 12 ชน ชนใตดน 2 ชน และดาดฟา

ปทเรมดาเนนการ พ.ศ. 2555 (ทงนกอสรางแลวเสรจ 1 พฤศจกายน พ.ศ. 2554)

รายละเอยดทวไปของโครงการ โรงแรมหาดาวระดบสากลแหงแรก และแหงเดยวในกรงจาการตาตะวนตก ดวยจานวน

หองพกรวม 317 หอง

สงอานวยความสะดวกภายในหองพก Wi-Fi และอนเทอรเนตความเรวสง ศลปะแบบคอนเทมโพราร ระบบเชอมตอไอพอด

เฟอรนเจอรทสวยงาม เครองชงกาแฟเอสเปรสโซ โทรทศนจอแอลซด และตนรภยในหอง

บรการและสงอานวยความสะดวกอนๆ Executive lounge, Business center, Connectivity lounge สระวายนา สวนในสไตลเซน

ฟตเนสแอนดสปา เลานจ รานอาหารและบาร 2 ราน ไดแก Collage All Day Dining และ

Bunk Lobby Lounge และหองจดเลยงประชมสมมนา

ระบบสาธารณปโภค ระบบไฟฟา ระบบพลงงานสารอง ระบบปองกนเพลงไหม ระบบสปรงเกอรอตโนมต ระบบ

ตรวจจบและสญญาณเพลงไหม ลฟท

มลคาทกองทรสตเขาลงทน 94.73 ลานดอลลารสหรฐ

แผนททตงโครงการ

โรงแรม Pullman Jakarta Central Park

แผนทแสดงระยะทางจากโรงแรมถงสถานทสาคญโดยรอบ



12

รายละเอยดของหองพก

โรงแรม Pullman Jakarta Central Park เปนสวนโรงแรมจานวน 12 ชน มชนใตดน 2 ชน และดาดฟา โดย

มจานวนหองพกทงสน 317 หอง สามารถแบงออกเปน 4 ประเภท ดงน รายละเอยดของหองพก

ประเภทหองพก จานวนหอง พนทเฉลยตอหอง(ตารางเมต)

Deluxe Rooms 195 32

Executive Deluxe Rooms 67 32

Executive Suites 54 68

Central Park Suites 1 135

รวม 317 12,191

1.1) สญญาเชาระหวางบรษทผใหเชาทรพยสนและผเชาหลก

ผใหเชา PT SHR Pullman Indonesia (INDONESIA) ซงเปนบรษททกองทรสตลงทนโดยการถอหน

ทงหมด

ผเชา PT Central Persona Palace ซงมผถอหนในระดบบนสด (Ultimate Shareholder) เปนบคคล

เดยวกบผถอหนในระดบบนสด (Ultimate Shareholder) ของผจดการกองทรสต

ทรพยสนทเชา (ก) อาคารรวมทงสงปลกสรางใด ๆ ซงตงอยในโรงแรม Pullman Jakarta Central Park

("อาคารโรงแรม") และ

(ข) สวนควบของอาคารโรงแรมทเปนงานระบบสาธารณปโภคสวนกลาง อาท ระบบไฟฟา ระบบ

ประปา ระบบโทรศพท ลฟต บนไดเลอน ระบบปรบอากาศ ระบบงานวศวกรรม รวมถงสง

อานวยความสะดวกตาง ๆ ทเกยวเนองกบอาคารโรงแรม รวมทงสทธใดๆ ทเกยวกบหรอ

เกยวเนองกบทรพยสนดงกลาว

ทงน ทรพยสนตาม (ก) - (ข) ดงกลาว รวมเรยกวา “โรงแรม” หรอ “ทรพยสนทเชา”

ระยะเวลาการเชา เปนระยะเวลา ป นบจากวนทระบไวในสญญาฉบบน (“วนทสญญาฉบบนมผลใชบงคบ”)

เงอนไขในการตออาย

สญญาเชาเมอสญญาเชา

ครบกาหนด

เมอสญญาเชาครบกาหนด คสญญาตกลงวาผเชาจะเชาทรพยสนทเชาจากผใหเชาตอไปอกคราวละ

ป โดยอตโนมต (automatic renewal) และขอตกลงในการตอสญญาเชาจะสนสดลงเมอผใหเชา

ขาดคณสมบตในการเปนเจาของทรพยสนทเชา ทงน วธการคานวณคาเชาคงทและคาเชาแปรผน

จะเปนไปตามวธทกาหนดไวในสญญา

วธการตออายสญญาเชา

เมอสญญาเชาครบกาหนด

เมอมการตออายสญญาเชาออกไป

1. คสญญาตกลงใหเงอนไขเกยวกบการเชา รวมทงเงอนไขในการตออายสญญาเชาฉบบตออาย

เหมอนกนกบทกาหนดไวในสญญาเชาฉบบแรก

2. ในกรณททรพยสนทเชาตงอยบนทดนอนมสทธการเชา คสญญาตกลงวาขอตกลงในการตอ

สญญาเชาจะมผลใชบงคบไมเกนระยะเวลาทสญญาเชาทดนทโรงแรมตงอย

3. นอกจากกรณทระบไวในขอ . และ ขอ . ขางตน หากผใหเชาไมประสงคทจะใหการเชาดาเนน

ตอไป ใหผใหเชาแจงใหผเชาทราบลวงหนาเปนลายลกษณอกษรเปนระยะเวลาไมนอยกวา

เดอน กอนวนครบกาหนดระยะเวลาการเชาตามสญญาเชา หรอระยะเวลาการเชาทไดตอ

ออกไป

ในกรณทมการตออายสญญาตามสญญา แตผเชามขอจากดทางกฎหมายหรอพนวสยดวยเหตขาด

คณสมบตตามทกาหนดไว ซงเปนเหตในการเลกสญญาของสญญาฉบบน และ/หรอ เหตอนใดทมได

เกดจากความจงใจ หรอประมาทเลนเลออยางรายแรงของผเชา อนทาใหผเชาไมสามารถเชา

ทรพยสนทเชา เพอประกอบธรกจโรงแรมตอไปได ใหถอวาผเชาไมมหนาททจะเชาทรพยสนทเชา

ตอไป



13

อยางไรกด ในกรณทมการตออายสญญาตามทระบไวในขอ แตผเชามขอจากดทางกฎหมายหรอ

พนวสย แตผเชายงคงสามารถเชาทรพยสนทเชา เพอประกอบธรกจโรงแรมไดชวคราว ผเชาและ

ผใหเชาจะรวมกนหาผเชารายอนมาเชาทรพยสนทเชา เพอประกอบธรกจโรงแรมแทนผเชาตอไป

ทงน ผเชาตกลงทจะเชาทรพยสนทเชาเพอประกอบธรกจโรงแรม ตอไปจนกวาจะสามารถหาผเชา

รายอนมาเชาทรพยสนทเชาตอไปได โดยทผใหเชาและผเชาจะรวมกนกาหนดเงอนไขของการเชาท

ตอออกไป แตทงน ระยะเวลาการเชาทตอออกไปดงกลาวจะไมเกน วน นบจากวนทครบ

กาหนดระยะเวลาการเชา โดยใหถอวาผเชาไมมหนาททจะเชาทรพยสนทเชาตอไปในระหวาง

ระยะเวลาดงกลาว

การชาระคาเชา 1. เวนแตกรณทมการเลอนการชาระคาเชาและการยกเวนคาเชา อนเนองมาจากเหตสดวสยตามท

กาหนดไวในสญญาฉบบนตามลาดบ ผเชาตกลงชาระคาเชาใหแกผใหเชาตามขอกาหนดและ

เงอนไขของสญญาฉบบน โดยคาเชาภายใตสญญาฉบบนประกอบดวย คาเชา สวน ไดแก ( )

คาเชาคงท ซงแบงเปนคาเชาพนฐานและคาเชาพนฐานสวนเพม (หากม) โดยการชาระคาเชา

พนฐานจะถกแบงจายเปนรายเดอน ในขณะทคาเชาพนฐานสวนเพม (หากม) จะถกแบงจาย

เปนรายป และ ( ) คาเชาแปรผน โดยการชาระคาเชาแปรผนจะถกแบงจายเปนรายไตรมาส

โดยใชหลกเกณฑคานวณตามระยะเวลาการเชาจรงในระยะเวลา 12 เดอน โดยใชวธการ

คานวณ ซงมรายละเอยดดงตอไปน

1.1 คาเชาคงท (Fixed Rental)

คาเชาคงทตอป = (คาเชาพนฐานทกาหนดไวเปนจานวนทแนนอนตอป หรอคาเชาคงทตอ

ปในรอบปการดาเนนงานกอนหนา แลวแตจานวนใดสงกวา) + คาเชาพนฐานสวนเพมตอ

ป (หากม)

โดยท

คาเชาพนฐานทกาหนดไวเปนจานวนทแนนอน คอ จานวนทระบในหวขอ "จานวนคาเชา

พนฐาน" ดานลาง

คาเชาพนฐานสวนเพมตอป = (ก x ข) - ค

โดยท

ก = อตรารอยละ 67.00

ข = รายไดจากการดาเนนงานสทธ (NOI) ตอป จะเทากบกาไรจากการดาเนนงานรวม

(GOP) ของทรพยสนโครงการฯ หกดวยคาใชจายทเกยวเนองกบทรพยสนโครงการฯ

ทยงไมไดถกรวมอยในการคานวณกาไรจากการดาเนนงานรวม (GOP) ไดแก

(ก) คาธรรมเนยมบรหารโรงแรม ซงจายใหกบผบรหารโรงแรม (คาธรรมเนยม

พนฐานและคาธรรมเนยมพเศษ)

(ข) คาเชาทดนและอาคาร

(ค) เบยประกนภย

(ง) ภาษทรพยสน

(จ) คาใชจายในการบารงรกษาและซอมแซม (Maintenance Expense)

(ฉ) คาใชจายคาเฟอรนเจอร สวนควบ และอปกรณ (Used FF&E Reserve) ท

รบผดชอบโดยผเชา (ถาม)

(ช) คาใชจายในการดาเนนการของผเชา

(ซ) คาใชจายอนๆทยงไมไดถกรวมอยในการคานวณกาไรจากการดาเนนงานรวม

(GOP)

ค = คาเชาพนฐานทกาหนดไวเปนจานวนทแนนอน (ตามทระบในหวขอ "จานวนคาเชา

พนฐาน" ดานลาง) หรอคาเชาคงทตอปในรอบปการดาเนนงานกอนหนา แลวแต

จานวนใดสงกวา



14

ทงน ในกรณทการคานวณคาเชาพนฐานสวนเพมตอปตามสตรการคานวณขางตน เปนผลใหคา

เชาพนฐานสวนเพมตอปมมลคานอยกวาศนย ผเชาจะไมนาผลลพธดงกลาวมาใชในการคานวน

คาเชาพนฐานสวนเพมในปนน

1.2 คาเชาแปรผน (Variable Rental)

คาเชาแปรผน = ง – จ – ฉ

โดยท

ง = รายไดจากการดาเนนงานสทธ (NOI) (ตามรายละเอยดขางตน)

จ = คาเชาคงทในรอบไตรมาสทเกยวของ

ฉ = รายไดคาเชาคางชาระจากการเลอนการชาระออกไป เนองจากเหตสดวสย (หากม)

ตามทกาหนดไวในหวขอ “การชาระคาเชาทมการเลอนการชาระออกไป เนองจากเหต

สดวสย”

ทงน หากผลการคานวณคาเชาแปรผนตามสตรการคานวนขางตนมผลลพทตากวาศนย

ใหคาเชาแปรผนมผลเทากบศนย

2. ผเชาจะตองชาระคาเชาคงทในสวนคาเชาพนฐานในแตละเดอนตามจานวนทไดระบไวขางตน

ภายใน 30 วนนบจากวนสนเดอนและ/หรอ คาเชาพนฐานสวนเพมตอป (หากม) ภายใน 45 วน

นบจากวนสนป และคาเชาแปรผนในแตละไตรมาสตามจานวนทไดระบไวขางตนภายใน 45 วน

นบจากวนสนไตรมาส โดยอางองจากขอมลทางการเงนทปรากฏอยในรายงานทางการเงนท

จดทาโดยผเชา (Management Account) ดงนน ในกรณทผเชาไมมความสามารถในการชาระ

คาเชาดงกลาวไดเตมจานวน ใหถอวาคาเชาในจานวนทผใหเชาไมไดรบชาระเปนคาเชาคาง

ชาระ (Accrued Rental Revenue) และใหผเชาชาระคาเชาคางชาระใหแกผใหเชาภายใน

วน นบจากวนทถงกาหนดชาระ

3. การคางชาระคาเชาดงกลาว ผเชาจะคางชาระไดเพยงปละ ครง เทานน หากมากกวา ครง

ผเชาจะตองชาระดอกเบยจากการผดนดในอตรารอยละ ตอป โดยคานวณตามจานวนเงนท

คางชาระและจานวนวนนบตงแตวนทถงกาหนดชาระจนถงวนทชาระเสรจสน

4. คาเชาคงท และ/หรอ คาเชาแปรผน อาจมการเปลยนแปลงเพอใหเปนไปตามขอกาหนดของ

กฎเกณฑทางกฎหมายหลกทรพยทเกยวของ รวมถงในกรณทสดสวนระหวางคาเชาคงทและคา

เชาผนแปรไมเปนไปตามทกาหนดในกฎหมายหลกทรพยทเกยวของ กองทรสตและผเชา ตกลง

จะรวมกนแกไขเปลยนแปลงขอกาหนดและเงอนไขเกยวกบการชาระคาเชาคงท และหรอคาเชา

แปรผนใหเปนไปตามขอกาหนดของกฎเกณฑทางกฎหมายหลกทรพยทเกยวของตอไป

จานวนคาเชาพนฐาน 6,605,000 ดอลลารสหรฐ ตอป โดยคาเชาจะชาระในสกลเงนทองถนของประเทศนน ทงน ตาม

อตราแลกเปลยนทจะไดตกลงกน

การคานวณจานวนคาเชา

พนฐานในการตออาย

สญญาเชา

คาเชาพนฐานสาหรบการตออายสญญาเชานน จะเทากบคาเฉลยของคาเชาคงทในชวงระยะเวลา

การเชาตามสญญาฉบบกอนหนา

การเลอนการชาระคาเชา

อนเนองมาจากเหตสดวสย

ในกรณทเกดเหตการณใดเหตการณหนงดงตอไปน ในระหวางไตรมาสใดๆ ผใหเชายนยอมใหผเชา

เลอนชาระคาเชาในเดอนทเกดเหตการณดงกลาวในระหวางไตรมาสนนใหแกผเชา โดยไมถอเปน

เหตผดนดผดสญญาโดยฝายผเชา ทงน ผใหเชาและผเชาตกลงทจะรวมกนกาหนดระยะเวลาทไดรบ

ผลกระทบจากเหตการณดงกลาวเปนลายลกษณอกษร

1. กรณเกดเหตสดวสยทมผลกระทบตอทรพยสนทเชาโดยตรงหรอบรเวณใกลเคยงกบสถานทตง

ของทรพยสนทเชา เชน อคคภย นาทวม แผนดนไหว ซงสงผลตอการดาเนนกจการโรงแรม

อยางมนยสาคญและทาให RevPar เฉลยตอเดอนของโรงแรมในชวงระยะเวลาดงกลาว ตากวา

รายไดคาหองพกเฉลยตอเดอนสาหรบชวงระยะเวลาเดยวกนในปกอนหนา (ซงเปนชวงปกตทไมม

เหตการณอนสงผลกระทบตอทรพยสนทเชา) เทากบหรอมากกวารอยละ 20 แตไมถงรอยละ 50

2. กรณเกดเหตสดวสยซงสงผลตอการดาเนนกจการโรงแรม อยางมนยสาคญและทาให



15

(ก) RevPar ตอเดอนในชวงระยะเวลาดงกลาวของโรงแรม ลดลงตากวา RevPar ตอเดอน

สาหรบชวงระยะเวลาเดยวกนในปกอนหนา (ซงเปนชวงปกตทไมมเหตการณอนสงผล

กระทบตอทรพยสนทเชา) เทากบหรอมากกวารอยละ 20 แตไมถงรอยละ 50 และ

(ข) RevPar ตอเดอนของโรงแรมและรสอรตกลมการแขงขนทมมาตรฐานเดยวกนกบโรงแรม

ลดลงตากวา RevPar ตอเดอนสาหรบชวงระยะเวลาเดยวกนของโรงแรมและรสอรตกลม

ดงกลาวในปกอนหนา (ซงเปนชวงปกตทไมมเหตการณอนสงผลกระทบตอทรพยสนท

เชา) เทากบหรอมากกวารอยละ 15

ทงน ในกรณททรพยสนทเชาไดรบผลกระทบจากเหตสดวสยในชวงระยะเวลาเดยวกนในปกอนหนา

ดวยเชนกน ใหนา RevPar ตอเดอนของโรงแรม หรอ RevPar ตอเดอนของโรงแรมและรสอรตกลม

การแขงขนทมมาตรฐานเดยวกนกบโรงแรม (แลวแตกรณ) ในชวงระยะเวลาดงกลาวของปปจจบน

เทยบกบ RevPar ในชวงระยะเวลาเดยวกนของปลาสดกอนหนาปดงกลาว ซงเปนปททรพยสนท

เชาไมไดรบผลกระทบจากเหตสดวสย หรอการปดปรบปรงหรอซอมใหญ (Renovation) ใด ๆ เพอ

ประโยชนในการพจารณาตามกรณตางๆ ขางตนแทน (หมายเหต ในกรณททรพยสนทเชาไดรบ

ผลกระทบจากเหตสดวสยในปท 2 และป 3 จะตองนาเอา RevPar ตอเดอนของโรงแรม หรอ

RevPar ตอเดอนของโรงแรมและรสอรตกลมการแขงขนทมมาตรฐานเดยวกนกบโรงแรม (แลวแต

กรณ) ของปท 1 มาเปนตวเทยบ

นอกจากน ผเชาจะตองใชความพยายามอยางถงทสดดวยความสจรตในการหา RevPar ตอเดอน

ของโรงแรมและรสอรตกลมการแขงขนทมมาตรฐานเดยวกนกบโรงแรม เพอประโยชนในการ

พจารณาวาไดมเหตสดวสยเกดขนหรอไม โดยในกรณทไมสามารถหาคา RevPar ตอเดอนของ

โรงแรมและรสอรตกลมการแขงขนทมมาตรฐานเดยวกนกบโรงแรมทสามารถนามาใชในการอางอง

ได ผใหเชาและผเชาจะตกลงรวมกนในการใชขอมลทเปนมาตรฐาน หลกเกณฑ หรออตราสวนอน

ใดทสามารถหาไดจากธรกจโรงแรมทวไปมาเปนหลกเกณฑในการพจารณาแทน อนง หากคสญญา

ไมสามารถตกลงกนได ใหพจารณาจากรายไดคา RevPar ตอเดอนของโรงแรมเปนหลก และใน

กรณทผใหเชาและผเชากาหนดโรงแรมหรอรสอรตกลมการแขงขนทมมาตรฐานเดยวกนกบโรงแรม

มากกวา 1 แหงใหคานวณรายไดเฉลยตอหองของโรงแรมหรอรสอรตดงกลาว โดยอาศยคาเฉลย

(Simple Average) ของรายไดเฉลยตอหองของแตละโรงแรมและรสอรตในกลมดงกลาว

โรงแรมและรสอรตกลมการแขงขน (Competitive Set) หมายถง กลมของโรงแรม และ/หรอ

รสอรต (ไมนอยกวา 3 แหง) ซงจะถกกาหนดโดยคสญญาเปนครงคราววาเปนกลมของโรงแรม

และ/หรอ รสอรตทมมาตรฐาน หรอระดบทใกลเคยงกบทรพยสนโครงการฯ ของกองทรสตมากทสด

โดยจะพจารณาทงในดานทตง กลมลกคา ระดบ และขนาดของโรงแรม

การชาระคาเชาทมการ

เลอนการชาระออกไป

เนองจากเหตสดวสย

ในกรณทมการเลอนการชาระคาเชาออกไปอนเนองจากเหตสดวสย ซงเกดขนในระหวางไตรมาสใด

ใหผเชาชาระเงนใหแกผใหเชาตามลาดบการชาระหนดงตอไปน

1. คาเชาคงทในเดอนทไมไดเกดเหตสดวสยในรอบไตรมาสนนๆ

2. คาเชาแปรผนในเดอนทไมไดเกดเหตสดวสยในรอบไตรมาสนนๆ (ถาม)

3. คาเชาคงททไดมการเลอนชาระออกไป

4. คาเชาแปรผนทไดมการเลอนชาระออกไป (ถาม)

ในการชาระหนตามขางตน ผเชาตกลงทจะชาระคาเชาทคางชาระ โดยแบงชาระเปนรายไตรมาส

ไตรมาสละเทากนตามระยะเวลาการเชาจรง จนถงวนทสนสดระยะเวลาการเชาตามสญญาฉบบน

(รวมถงระยะเวลาเชาทไดตอออกไปดวย) หรอระยะเวลาใด ๆ ทคสญญาจะไดตกลงรวมกน อนง

ผใหเชาตกลงใหผเชาไมตองชาระดอกเบยจากการผดนดชาระคาเชาในงวดใด ๆ หรอคาเสยหายใด

ๆ อนเกดจากการคางชาระคาเชา หรอการชาระคาเชาลาชาใด ๆ อนเกดขนหรอเปนผลเกยว

เนองมาจากการเลอนการชาระคาเชาอนเนองมาจากเหตสดวสยดงกลาว

เหตสดวสย คอ เหตการณทมความหมายตามทไดกาหนดไวในสญญาซงจะไดมกลาวถง

รายละเอยดของเหตสดวสยในลาดบถดไป



16

การยกเวนคาเชาอน

เนองมาจากเหตสดวสย

ในกรณทเกดเหตการณใดเหตการณหนงดงตอไปนในระหวางไตรมาสใดๆ ผใหเชายนยอมยกเวน

คาเชาในเดอนทเกดเหตการณดงกลาวในระหวางไตรมาสนนใหแกผเชา โดยผเชาไมจาตองชาระคา

เชาของระยะเวลาดงกลาวนน ทงน ผใหเชาและผเชาตกลงทจะรวมกนกาหนดระยะเวลาทเกดผล

กระทบจากเหตการณดงกลาวเปนลายลกษณอกษรและการคานวณคาเชาในเดอนทไมไดเกด

เหตการณตามขอน ใหเปนไปตามหลกเกณฑการคานวณคาเชาตามทระบไวในสญญาฉบบน

1. กรณเกดเหตสดวสย (เหตสดวสย คอ เหตการณทมความหมายตามทไดกาหนดไวในสญญาซง

จะไดมกลาวถงรายละเอยดของเหตสดวสยในลาดบถดไป) ทมผลกระทบตอทรพยสนทเชา

โดยตรง หรอบรเวณใกลเคยงกบสถานทตงของทรพยสนทเชา ซงสงผลตอการดาเนนกจการ

โรงแรมอยางมนยสาคญและทาให RevPar ตอเดอนของโรงแรม ในชวงระยะเวลาดงกลาว ตา

กวา RevPar ตอเดอนสาหรบชวงระยะเวลาเดยวกนในปกอนหนา (ซงเปนชวงปกตทไมม

เหตการณอนสงผลกระทบตอทรพยสนทเชา) เทากบหรอมากกวารอยละ 50

2. กรณเกดเหตสดวสยซงสงผลตอการดาเนนกจการโรงแรม อยางมนยสาคญและทาให

(ก) RevPar ตอเดอนในชวงระยะเวลาดงกลาวของโรงแรม ลดลงตากวา RevPar ตอเดอน

สาหรบชวงระยะเวลาเดยวกนในปกอนหนา (ซงเปนชวงปกตทไมมเหตการณอนสงผล

กระทบตอทรพยสนทเชา) เทากบหรอมากกวารอยละ 50 และ

(ข) RevPar ตอเดอนของโรงแรมและรสอรตกลมการแขงขนทมมาตรฐานเดยวกนกบโรงแรม

ลดลงตากวา RevPar ตอเดอนสาหรบชวงระยะเวลาเดยวกนของโรงแรมและรสอรตกลม

ดงกลาวในปกอนหนา (ซงเปนชวงปกตทไมมเหตการณอนสงผลกระทบตอทรพยสนท

เชา) เทากบหรอมากกวารอยละ 30 (ถาม)

ทงนในกรณททรพยสนทเชาไดรบผลกระทบจากเหตสดวสยในชวงระยะเวลาเดยวกนในปกอนหนา

ดวยเชนกน ใหนา RevPar ตอเดอนของโรงแรม หรอ RevPar ตอหองของโรงแรมและรสอรตกลม

การแขงขนทมมาตรฐานเดยวกนกบโรงแรม (แลวแตกรณ) ในชวงระยะเวลาดงกลาวของปปจจบน

เทยบกบคาเฉลยในชวงระยะเวลาเดยวกนของปลาสดกอนหนาปดงกลาว ซงเปนปททรพยสนทเชา

ไมไดรบผลกระทบจากเหตสดวสย หรอการปดปรบปรงหรอซอมแซมใหญ (Renovation) ใด ๆ เพอ

ประโยชนในการพจารณาตามกรณตาง ๆ ขางตนแทน (หมายเหต ในกรณททรพยสนทเชาไดรบ

ผลกระทบจากเหตสดวสยในปท 2 และป 3 จะตองนาเอา RevPar ตอเดอนของโรงแรม หรอ

RevPar ตอเดอนของโรงแรมและรสอรตกลมการแขงขนทมมาตรฐานเดยวกนกบโรงแรม (แลวแต

กรณ) ของปท 1 มาเปนตวเทยบ)

นอกจากน ผเชาจะตองใชความพยายามอยางถงทสดดวยความสจรตในการหา RevPar ตอเดอน

ของโรงแรมและรสอรตกลมการแขงขนทมมาตรฐานเดยวกนกบโรงแรม เพอประโยชนในการ

พจารณาวาไดมเหตสดวส ยเกดขนหรอไม โดยในกรณทไมสามารถหา RevPar ตอเดอนของ

โรงแรมและรสอรตกลมการแขงขนทมมาตรฐานเดยวกนกบโรงแรมได หรอไมสามารถหา RevPar

ตอเดอนทนามาใชในการอางองได ผใหเชาและผเชาจะตกลงรวมกนในการใชขอมลทเปนมาตรฐาน

หลกเกณฑ หรออตราสวนใดทสามารถหาไดจากธรกจโรงแรมทวไปมาเปนหลกเกณฑในการ

พจารณาแทน อนง หากคสญญาไมสามารถตกลงกนได ใหพจารณาจาก RevPar ตอเดอนของ

โรงแรมเปนหลก และในกรณทผใหเชาและผเชากาหนดโรงแรมหรอรสอรตในกลมการแขงขนทม

มาตรฐานเดยวกนกบโรงแรมมากกวา แหง ใหคานวณรายไดเฉลยตอหองของโรงแรมและรสอร

ตกลมการแขงขนทมมาตรฐานเดยวกน โดยอาศยคาเฉลย (Simple Average) ของรายไดเฉลยตอ

หองของแตละโรงแรมและรสอรตในกลมดงกลาว

หนาทของผใหเชา 1. ผใหเชาจะดาเนนการ มอบทรพยสนทเชาในสภาพทเปนอย ณ วนเรมระยะเวลาการเชา โดย

ผใหเชาจะเปนผร บผดชอบคาใชจายทเกยวของกบการลงทนในทรพยสน สงหารมทรพย

อสงหารมทรพย และ/หรอการดาเนนการปรบปรงหรอซอมแซมใหญ ในสวนทเกยวกบ

โครงสราง หรอสวนประกอบทสาคญของอาคาร



17

2. หากผเชาประสงคจะใหมการเบกคาใชจายดงกลาวขางตนจากผใหเชา ผเชาจะตองแจงใหผให

เชาทราบเปนลายลกษณอกษรถงรายละเอยดทเกยวของลวงหนาตามสมควรเพอใหผใหเชา

พจารณาและอนมตการเบกจายคาใชจายไดทนกาหนดชาระ โดยการอนมตคาใชจายดงกลาว

เปนดลพนจของผใหเชาแตเพยงผเดยว ทงน ผใหเชาจะไมปฏเสธการอนมตคาใชจายดงกลาว

โดยไมมเหตผลสมควร

3. ผใหเชาจะไมกระทาการใดๆ ใหเกดการรอนสทธหรอกระทาการใดๆ ทมผล หรอจะสงผลทาให

ผเชาไมสามารถใชประโยชนในทรพยสนทเชาได ไมวาทงหมดหรอบางสวน

หนาทของผเชา 1. ผเชาจะตองใชความพยายามอยางสงสดเยยงผประกอบกจการโรงแรมโดยทวไปใชในการดแล

ทรพยสนทเชาใหอยในสภาพทดตลอดระยะเวลาการเชา

2. เพอใหทรพยสนทเชาอยในสภาพทดและเหมาะสมแกการใชงานตามวตถประสงคดงทระบไวใน

สญญาฉบบน ผเชาจะรบผดชอบในการดแล ซอมแซม (เวนแตคาใชจายทเกยวของกบการ

ลงทนในทรพยสน สงหารมทรพย อสงหารมทรพย และ/หรอการดาเนนการปรบปรงหรอ

ซอมแซมใหญ ในสวนทเกยวกบโครงสราง หรอสวนประกอบทสาคญของอาคาร ซงเปนหนาท

ของผใหเชา) หรอการกระทาใด ๆ ทงปวงบนทรพยสนทเชาในกรณทจาเปน เพอใหทรพยสนท

เชาสามารถใชประกอบกจการโรงแรมได โดยใชเงนสารองคาเฟอรนเจอร สวนควบ และอปกรณ

ทสะสมไว (ถาม) หากเงนสารองคาเฟอรนเจอร สวนควบ และอปกรณ ทสะสมไวไมเพยงพอ

สาหรบการลงทนดงกลาว ผเชาตกลงทจะรบผดชอบคาใชจายสวนทเหลอ โดยใหคาใชจาย (ถา

ม) ดงกลาวถอเปนสวนหนงของคาใชจายจากการดาเนนงานตามงบประมาณทผใหเชาอนมต

ตามขอกาหนดในสญญาฉบบน

3. ผเชาจะตองไมกระทาการ หรอยนยอมใหบคคลใดบคคลหนงกระทาการใดๆ บนทรพยสนทเชา

ซงเปนการกระทาทผดกฎหมาย หรอการกระทาดงกลาวอาจเปนอนตรายตอสขภาพ โดยไมได

รบใบอนญาตตามกฎหมายทเกยวของ หรอมลกษณะเปนทนารงเกยจ หรอกอใหเกดภยนตราย

ความเสยหาย หรอความเดอนรอนราคาญแกบคคลภายนอกและผใหเชา และกรณทเกดปญหา

หรอความเสยหายดงกลาว ผเชามหนาททจะตองใชความพยายามอยางเตมทในการแกไข

ปญหา หรอความเสยหายดงกลาว รวมถงการทาความตกลงและเยยวยาความเสยหายทเกดขน

จากการกระทาของบคคลดงกลาวขางตน

4. ผเชาตกลงจะไมกอหนหรอภาระผกพนใด ๆ เวนแตเปนการกอหนหรอภาระผกพนอนเกดขน

ในทางการคาปกตของผเชา หรอเนองจากหรอเพอวตถประสงคของการเชาทระบไวในสญญา

ฉบบนและธรกจทเกยวของ เชน คาใช จายทเกดขนจากการดาเนนการของกจการโรงแรม หรอ

การปฏบตตามสญญาฉบบนหรอสญญาทเกยวของ ทงน ผเชาตกลงจะดารงสดสวนของหนสน

ตอทน (Debt to Equity Ratio) ของผเชาไวในอตราไมเกน ตอ โดยคานวณเฉพาะการกอ

หนซงเปนการกยมเงนจากสถาบนการเงน หรอการออกตราสารหนโดยไมรวมถงการกยมเงน

จากผถอหน

5. ผเชาตกลงจะจดใหมและจะดารงไวซงใบอนญาตตาง ๆ ทสาคญตอการประกอบกจการโรงแรม

ตลอดระยะเวลาตามสญญาฉบบน

6. ผเชาจะไมกอใหเกดภาระผกพนใด ๆ เหนอทรพยสนทเชา

7. ผเชาจะตองรบผดชดใช และกระทาการใด ๆ อนเปนการปองกนใหผใหเชาปลอดจากการ

เรยกรองใด ๆ ทเกดขนจากการใชทรพยสนทเชา เพอการประกอบธรกจของผเชา และ/หรอ

การละเลยไมปฏบตตามหนาทหรอภาระผกพนในสวนของผเชาตามทระบในสญญาน รวมถง

การกระทาของตวแทน และ/หรอ บรวารของผเชา ในกรณทผใหเชาถกฟองรอง ถกเรยกรองให

รบผด หรอถกดาเนนคด เนองจากเหตดงกลาว ผเชาจะปลดเปลองความรบผดใหแกผใหเชา

โดยทนท โดยคาใชจายของผเชาแตเพยงฝายเดยว

8. การกระทาทสาคญบางประการ เชน การขายหรอโอนกจการของผเชาทงหมด หรอบางสวนท

สาคญใหแกบคคลอน การกอหลกประกนในทรพยสนของผเชา ซงรวมถงทรพยสนทใชในการ



18

ประกอบธรกจโรงแรม การใหเชาทรพยสนทเชา ซงคดเปนพนทเกนกวารอยละ 50 ของพนท

เชาทงหมดของทรพยสนทเชาแกบคคลใดบคคลหนงเพยงคนเดยว เปนตน ผเชาจะทาไดก

ตอเมอ (ก) ไดรบความยนยอมเปนลายลกษณอกษรจากผใหเชา หรอ (ข) เปนกรณทไดระบไว

ในงบประมาณการดาเนนการ (Operating Budget) และงบประมาณคาใชจายทเปนทน (Capital

Expenditure Budget) ประจาปของโรงแรม ทไดรบอนมตจากผใหเชาแลว

9. หนาทอน ๆ ทระบภายใตสญญาเชา เชน การจดทาและนาสงรายงานทางการเงน งบประมาณ

การดาเนนการและงบประมาณคาใชจายฝายทนใหแกผใหเชา

ขอตกลงกระทาการของผ

เชา ผเชาตกลงจะไมประกอบธรกจอนใดนอกเหนอจากธรกจโรงแรม และธรกจทเกยวของ โดยม

วตถประสงคสาหรบธรกจของกองทรสต

ผเชาตกลงจะไมใหเงนก หลกประกน หรอความชวยเหลอทางการเงน (หรอมสถานะเปนผใหก

โดยวธการอนใด นอกเหนอจากเจาหนทางการคา) เพอประโยชนของบคคลอน

ผเชาตกลงจะไมกยมเงน นอกเหนอจากการกยมเงนจากผถอหนเพอการชาระคาเชา หรอเพอ

สนบสนนการดาเนนงานทจาเปนของผเชา

ผเชาตกลงจะไมกระทาการใดๆทเปนการแขงขนกบทรพยสนหลกของกองทรสต

การประกนภย 1. ตลอดระยะเวลาการเชา ผเชาและผใหเชาตกลงจะจดใหมการทาประกนภย ดงตอไปน

1.1 ผใหเชาจะทาประกนความเสยงภยในทรพยสน (Property All Risks Insurance) โดยผเชา

จะเปนผชาระเบยประกนภยทงหมดแตเพยงผเดยวตลอดอายการเชา

1.2 ประกนภยธรกจหยดชะงก (Business Interruption Insurance) โดยผเชารบทราบและตก

ลงวา จานวนเงนเอาประกนภยภายใตกรมธรรมประกนภยธรกจหยดชะงกจะไมตากวา

รายไดทคาดวาจะไดรบจากทรพยสนทเชา หกออกดวยคาใชจายดาเนนงานทเกยวของ

(GOP) เปนระยะเวลา ป โดยไมรวมภาระคาเชาภายใตสญญาเชาฉบบน และการ

ประกนภยดงกลาว จะระบใหผใหเชาและผเชาเปนผรบผลประโยชนรวมกน โดยเมอไดรบ

คาสนไหมทดแทนจากบรษทประกนภย ผใหเชาตกลงจะหกคาเชาคงททผใหเชาควรจะ

ไดรบตามสดสวนระยะเวลาทบรษทประกนภยไดใชเปนฐานในการคานวณจานวนคา

สนไหมทดแทนทตองชาระ และจะนาสงคาสนไหมทดแทนสวนทเหลอใหแกผเชาโดยไม

ชกชา เมอผเชาไดนาคาสนไหมทดแทนทไดรบดงกลาวไปชาระคาใชจายตาง ๆ ท

เกยวของในการดาเนนธรกจสาหรบระยะเวลาดงกลาวแลว และมคาสนไหมทดแทนสวนท

คงเหลอ ผเชาจะชาระคนคาสนไหมทดแทนใหแกผใหเชาในสดสวนคาเชาแปรผนตามท

ผใหเชาควรจะไดรบ ทงน ตามเงอนไขทกาหนดในสญญาฉบบน

1.3 ประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอก (Public Liabilities Insurance) เพอคมครอง

ความบาดเจบทางรางกายหรอชวต และความเสยหายทอาจเกดขนตอทรพยสนของ

บคคลภายนอก

ทงน ภายใตจานวนทนประกนภย ขอกาหนดและเงอนไขของกรมธรรมประกนภยทผใหเชา

และผเชาเหนชอบรวมกนภายใตสญญาบรหารโรงแรม โดยผเชาจะเปนผรบผดชอบชาระคา

เบยประกนภยสาหรบการประกนภยดงกลาวทงหมดแตเพยงฝายเดยว

2. ผเชาตกลงทจะใชความพยายามอยางดทสดในการรวมดาเนนการใด ๆ ทจาเปนเพอเรยกรอง

ใหบรษทประกนภยจายคาสนไหมทดแทนอนพงไดรบโดยเรว

การโอนสทธการเชา 1. ตลอดระยะเวลาการเชา ผเชาไมสามารถโอนสทธ และ/หรอ หนาทภายใตสญญาฉบบน ไมวา

ทงหมดหรอบางสวนใหแกบคคลอนใด โดยไมไดรบความยนยอมลวงหนาจากผใหเชาเปนลาย

ลกษณอกษร เวนแตเปนการโอนสทธ และ/หรอ หนาทดงกลาวใหแกบรษทในเครอของผเชา ซง

มคณสมบตและมความสามารถทจะปฏบตหนาทตามสญญาฉบบนได ในกรณทผใหเชายนยอม

ใหผเชาโอนสทธ และ/หรอ หนาทภายใตสญญาฉบบน ผเชาจะตองดาเนนการใหผร บโอน

ยนยอมเขาผกพนตามเงอนไขตาง ๆ ทกาหนดในสญญาฉบบน โดยระยะเวลาการเชาทโอนไป



19

ยงผรบโอนจะตองมกาหนดระยะเวลาการเชาไมเกนกวาระยะเวลาการเชาของผเชาทเหลออย

ตามสญญาฉบบน

ทงน “บรษทในเครอ” หมายถง บคคลหรอนตบคคลใด ๆ ซง (ก) ควบคมบคคลหรอนตบคคล

นน ไมวาโดยตรงหรอโดยออม หรอ (ข) ถกควบคมโดยบคคลหรอนตบคคลนน ไมวาโดยตรง

หรอโดยออม หรอ (ค) อยภายใตการควบคมเดยวกนกบบคคลหรอนตบคคลนน ไมวาโดยตรง

หรอโดยออม และ “ควบคม” หมายถง การมอานาจในการควบคม กาหนด หรอชนาการบรหาร

จดการและนโยบายของบคคลหรอนตบคคลใด ๆ ไมวาโดยทางตรงหรอโดยทางออม ไมวาจะ

กระทาโดยผานความเปนเจาของหนทมสทธออกเสยงลงคะแนนเกนกวารอยละ 45 ของหนทออก

และจาหนายแลวทงหมดของบคคลหรอนตบคคลนน ๆ โดยสญญา หรอโดยวธการอนใด

2. ผใหเชายนยอมใหผเชาสามารถใหเชาชวงพนทในทรพยสนทเชาตามวตถประสงคของการเชา

ตามทระบไวในสญญาฉบบน

3. ตลอดอายของสญญาฉบบน ผใหเชาไมสามารถโอนสทธ และ/หรอ หนาทภายใตสญญาฉบบน

ไมวาบางสวนหรอทงหมดใหแกบคคลใด ๆ โดยไมไดรบความยนยอมลวงหนาจากผเชาเปน

ลายลกษณอกษร

ภาษอากรและ

คาธรรมเนยม

1. ผเชาตกลงจะรบผดชอบคาธรรมเนยม อากรแสตมป และคาใชจายอนใดอนเกยวกบการเชา

ทรพยสนทเชาทเกดขนตามสญญาฉบบน (ถาม) สาหรบระยะเวลาการเชาตามสญญาน และ

ระยะเวลาการเชาทขยายออกไป

2. ผเชาตกลงจะรบผดชอบคาภาษทรพยสนและทดนทเกยวของกบทรพยสนทเชาตามกฎหมาย

เหตในการสนสดสญญา สญญาฉบบนอาจถกบอกเลกไดโดยคสญญาฝายใดฝายหนง หากเกดเหตการณอยางใดอยางหนงดงตอไปน 1. เหตผดนดผดสญญาโดยฝายผเชา

(ก) ในกรณทผเชาฝาฝนหรอไมปฏบตตามขอตกลงซงเปนสาระสาคญใด ๆ ตามทระบไวในสญญาฉบบน หรอผดคารบรองซงเปนสาระสาคญทใหไวในสญญาฉบบน และผเชาไมสามารถดาเนนการแกไข และปฏบตใหถกตองตามสญญา ภายใน วน นบจากวนทไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญานน หรอภายในระยะเวลาใด ๆ ทคสญญาไดตกลงกน เวนแตการผดสญญาหรอคารบรองนนเกดขนจากเหตสดวสย หรอเหตการณใด ๆ ทอยนอกเหนอความควบคมของผเชา อนง ในกรณทผเชาผดนดชาระคาเชาคงท และ/หรอ คาเชาแปรผน จะถอวาเปนเหตผดนดผดสญญาตอเมอผเชาคางชาระคาเชาเปนระยะเวลาเกนกวา วน นบจากวนครบกาหนดชาระคาเชา เวนแตการผดนดชาระคาเชาดงกลาวจะเกดจากเหตการณซงไมถอเปนความผดของผเชา ซงผใหเชาและผเชาตกลงขยายระยะเวลาชาระคาเชาออกไป

(ข) เมอมการแกไขเปลยนแปลง การพกใช หรอการเพกถอนใบอนญาต หนงสอรบรอง หนงสอยนยอม สทธประโยชนใด ๆ ทผเชาไดรบจากหนวยงานของรฐ เจาหนาท บคคลหรอนตบคคลใด ๆ ซงผเชาจาเปนตองมไว หรอใชในการประกอบธรกจหลกของผเชา และเหตดงกลาวเปนเหตทไมสามารถดาเนนการแกไขไดภายในระยะเวลาทผใหเชา และผเชาจะไดตกลงรวมกน ซงสงผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอการดาเนนกจการโรงแรม

(ค) เมอผเชาถกดาเนนการโดยทางกฎหมาย หรอคาสงของรฐ หรอเพราะกรณอนใด อนมผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอความสามารถในการปฏบตตามสญญาฉบบนของผเชา หรออานาจในการดาเนนการหรอประกอบธรกจของผเชาตองเปลยนแปลง หรอสะดดลง หรอทรพยสนหรอรายไดของผเชา ไมวาทงหมดหรอบางสวน ตองถกยด อายด เวนคน หรอตกเปนของรฐ ซงผใหเชาเหนวามผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอความสามารถของผเชาในการปฏบตตามสญญาน

(ง) ในกรณทผเชาถกศาลสงพทกษทรพย หรอถกศาลสงใหลมละลาย หรออยในขนตอนการเลกบรษท การชาระบญช หรอมการรองของใหฟนฟกจการของผเชาตอศาลหรอหนวยงานราชการทเกยวของ หรอกระบวนการอนใดในทานองเดยวกน ซงมผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอความสามารถของผเชาในการชาระคาเชา หรอปฏบตตามสญญาฉบบน



20

(จ) ในกรณทผเชาไดหยดประกอบกจการทงหมด หรอบางสวนทสาคญ ซงทาใหผใหเชาไมสามารถหาประโยชนจากทรพยสนทเชาได ซงสงผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอการดาเนนกจการโรงแรม

2. เหตผดนดผดสญญาโดยฝายผใหเชา ในกรณท ผใหเชาฝาฝนหรอไมปฏบตตามขอตกลงทเปนสาระสาคญใด ๆ ตามทระบไวในสญญาฉบบน หรอผดคารบรองทเปนสาระสาคญใด ๆ ทใหไวในสญญาฉบบน และผใหเชาไมสามารถดาเนนการแกไข และปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน วน นบจากวนทไดรบแจง หรอทราบถงเหตแหงการผดสญญานน หรอภายในระยะเวลาใด ๆ ทคสญญาไดตกลงกน เวนแตการผดสญญาหรอคารบรองนนเกดขนจากเหตสดวสย หรอเหตการณใด ๆ ทอยนอกเหนอความควบคมของผใหเชา

3. เมอผใหเชาไมไดเปนเจาของทรพยสนทเชา หรอผใหเชาไมมสทธในการใชทรพยสนทเชา (แลวแตกรณ)

4. เมอครบกาหนดระยะเวลาการเชาทรพยสนทเชาตามทกาหนดไวในสญญาฉบบน และผใหเชา หรอ ผเชามไดตกลงในการตออายสญญาฉบบนออกไป ตามขอกาหนดและเงอนไขเกยวกบการตออายสญญาตามทระบไวในสญญาฉบบน

5. เมอทรพยสนทเชาเสยหายหรอถกเวนคน ไมวาทงหมดหรอบางสวนทสาคญ ทาใหผเชาไมอาจใชทรพยสนทเชา เพอประโยชนในการดาเนนธรกจโรงแรม และกจการอนใดทเกยวเนองกบกจการดงกลาวตอไปได

6. ในกรณททรสตใชสทธบอกเลกสญญาแตงตงผจดการกองทรสตไมวาในกรณใดๆกตาม ใหผใหเชามสทธบอกเลกสญญาน

ขอยกเวนการสนสดสญญา นบจากวนทกองทรสตไดลงทนในทรพยสนโครงการฯ ในกรณทผเชาไมสามารถจายคาเชาคงทไดครบถวน แตผถอหนทเกยวของของผใหเชาไดรบการชาระเงนครบถวนตามจานวนคาเชาคงททผใหเชาควรไดรบหลงจากหกคาใชจายแลวจากแหลงเงนใดแหลงเงนหนงดงตอไปน ไมถอวาเปนการผดสญญาเชา 1. กองทรสต และ/หรอ บรษททกองทรสตเขาลงทนไมวาทางตรงหรอทางออมไดรบการสนบสนน

รายไดจากการดาเนนงานสทธจากผขายทรพยสนโครงการฯ (หากม แลวแตกรณ) 2. กองทรสต และ/หรอ บรษททกองทรสตเขาลงทนไมวาทางตรงหรอทางออมไดรบเงนสนบสนน

การชาระคาเชาคงทจากเงนในบญชเงนสารอง (Reserve Account) ทบรษท สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอร พทอ แอลทด วางไวใหแกทรสตของกองทรสต

3. กองทรสต และ/หรอบรษททกองทรสตเขาลงทนไมวาทางตรงหรอทางออม ไดรบเงนสนบสนนอนๆ จากบรษททเกยวของกนกบผเชาและ/หรอผถอหนของผเชา

การเลกสญญาโดยผใหเชา

โดยไมใชความผดของผเชา

และคาปรบ

ในกรณทผใหเชาใชสทธบอกเลกสญญานโดยไมไดมเหตมาจากการกระทาผดสญญาของผเชาตามขอกาหนดหรอเงอนไขภายใตสญญาฉบบน ผใหเชาจะชาระเงนดงตอไปนใหแกผเชาเพอเปนการชดเชยการบอกเลกสญญาโดยไมใชความผดของผเชา 1. เบยปรบจานวน 500,000 ดอลลารสหรฐ 2. คาใชจายทเกยวของทเกดขนจรงซงผเชาตองชาระใหแกบคคลอนอนเนองมาจากการถกบอก

เลกสญญาฉบบน โดยตองเปนคาใชจายทเกยวของโดยตรงหรอเปนผลกระทบโดยตรงอนเนองมาจากการถกบอกเลกสญญาฉบบน

ผลอนเกดจากเหตในการ

สนสดสญญา

1. เมอสญญาฉบบนสนสดลงโดยไมมการตออายสญญา ผเชาตกลงจะดาเนนการตอไปน 1.1 สงมอบทรพยสนทเชาคนใหแกผใหเชา หรอบคคลทผใหเชากาหนดในสภาพทเหมาะสม

และใชงานไดตามวตถประสงคดงทระบไวในสญญาฉบบน 1.2 ชาระคาเชาคงทและคาเชาแปรผนตามหลกเกณฑทกาหนดในสญญาฉบบน โดยคานวณ

ตามสดสวนจากระยะเวลาการเชาจรงใหแกผใหเชา ภายใน วน นบจากวนทมผลเปนการเลกสญญาฉบบน

1.3 สงมอบผลประโยชนใด ๆ ซงเปนผลประโยชนทผเชาไดรบไวลวงหนา อาท คาเชารบลวงหนา และรายไดรบลวงหนาอน ๆ (ถาม) รวมทงเงนประกนใหแกผใหเชา หรอบคคลทผใหเชากาหนด

ทงน



21

(ก) ในกรณทผเชาไดรบประโยชนภายหลงวนทสญญานสนสดลง ผเชาตกลงทจะมอบประโยชนใหผใหเชา หรอ บคคลทผใหเชากาหนดตามทกาหนดไวในขอสญญาน และ

(ข) ในกรณทผใหเชาไดรบประโยชน ซงเปนผลประโยชนทผเชาควรไดรบกอนวนทสญญานสนสดลง ผใหเชาตกลงทจะคนผลประโยชนดงกลาวใหแกผเชา โดยทงสองกรณดงกลาว คสญญาตกลงจะสงมอบผลประโยชนดงกลาวใหแกคสญญาอกฝายหนง ภายใน วน นบจากวนทไดรบผลประโยชนนน

1.4 ใหความรวมมอตามจาเปนและสมควรเพอใหบคคลทผใหเชากาหนด สามารถดาเนนกจการโรงแรมไดอยางตอเนองตามกฎหมาย และ/หรอ ตามทหนวยงานอน ๆ ทเกยวของกาหนดภายในเวลาอนสมควรหลงไดรบคารองขอจากผใหเชาเปนลายลกษณอกษรโดยไมเรยกรองคาตอบแทน รวมถงใหความชวยเหลอผใหเชา หรอบคคลทผใหเชากาหนดในการโอน หรอการใหไดรบใบอนญาตประกอบธรกจโรงแรม หรอการโอนสทธและหนาทตามสญญาตาง ๆ ทงน ในกรณทผใหเชาไมสามารถหาผเชารายใหมมาเชาทรพยสนทเชาแทนได ผเชาตกลงทจะเชาทรพยสนทเชาเพอประกอบธรกจโรงแรมตอไปจนกวา ผใหเชาจะสามารถหาผเชารายอนมาเชาทรพยสนทเชาตอไปได โดยทระยะเวลาเชาทตอออกไปดงกลาว จะไมเกน วน นบจากวนทครบกาหนดระยะเวลาการเชา อยางไรกด ใหถอวาผเชาไมมหนาทจะเชาทรพยสนทเชาตอไปในระหวางระยะเวลาดงกลาว หากการตออายสญญาเชามขอจากดหรอพนวสย

2. ในกรณทสญญานเลกกน คสญญายอมไมสนสทธในการเรยกคาใชจาย และคาเสยหายใด ๆ ทไดมอยกอนมการเลกสญญา คาใชจายและคาเสยหายทเกดขนอนเนองจากการเลกสญญา และ/หรอ คาเสยหายใดๆ ตามทกฎหมายกาหนด

อนง ในระหวางระยะเวลาการเชาตามสญญาน และระยะเวลาใด ๆ ทไดขยายออกไป ผใหเชาไมมสทธบอกเลกสญญาเชากบผเชา หากไมมเหตผดนดผดสญญาใด ๆ ทเกดโดยฝายผเชา

ทรพยสนเสยหายและการ

ถกเวนคน

1. ในกรณททรพยสนทเชาถกเวนคนหรอเสยหาย ไมวาทงหมดหรอบางสวนทสาคญโดยไมใชความผดของคสญญาฝายใด ทาใหผเชาไมอาจใชทรพยสนทเชาเพอประโยชนในการดาเนนธรกจโรงแรมตอไปได ใหถอวาสญญาฉบบนสนสดลงในวนททรพยสนทเชาไดรบความเสยหายหรอถกเวนคน โดยทคสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย เงนหรอประโยชนตอบแทนอนใดจากคสญญาอกฝายหนงได เวนแตคาเสยหายทเกดขนเนองจากการปฏบตผดสญญากอนวนทสญญาฉบบนสนสดลง หรอคาใชจายหรอผลประโยชนตอบแทนอนใดทคางชาระหรอเกดขนกอนวนทสญญาฉบบนสนสดลง

2. ในกรณททรพยสนทเชาเสยหายหรอถกเวนคนบางสวน และผใหเชาและผเชามความเหนรวมกนวา ทรพยสนทเชาซงเสยหายหรอถกเวนคนบางสวนยงสามารถใชเพอประโยชนในการดาเนนธรกจโรงแรมตอไปได ใหถอวาสญญานยงมผลใชบงคบตอไปเฉพาะในสวนของทรพยสนทเชาสวนทไมเสยหาย และยงอยในสภาพทสามารถใชประโยชนได โดยใหถอวาทรพยสนดงกลาว ยงคงเปนทรพยสนทเชากนตามสญญาฉบบนตอไป โดยคสญญาจะรวมกนพจารณาถงความเหมาะสมในการปรบอตราคาเชาและขอสญญาอนๆใหสอดคลองกบสภาพของทรพยสนทเชาทเสยหายหรอถกเวนคนบางสวนตามสมควร

เหตสดวสย 1. เพอวตถประสงคของสญญาน นอกจากเหตการณทกาหนดไวในสญญานแลวนน เหตสดวสยใหรวมถงเหตสดวสยตามทไดใหความหมายไวในสญญาบรหารโรงแรมของโรงแรมซงบงคบใชอยในขณะนน

2. ในกรณเกดเหตสดวสยอนเปนผลทาใหคสญญาฝายใดฝายหนงไมสามารถปฏบตตามสญญาฉบบนได คสญญาฝายนนจะตองสงหนงสอแจงใหคสญญาอกฝายหนงทราบถงเหตสดวสยดงกลาวในทนท และในกรณดงกลาวใหคสญญาทงสองฝายมสทธเลอนการปฏบตตามสญญาฉบบนไปไดเทากบระยะเวลาทเกดเหตสดวสย โดยผใหเชาและผเชาจะตกลงรวมกนกาหนดระยะเวลาดงกลาว โดยไมถอวาเปนความผดของคสญญาฝายใด อยางไรกด คสญญาตกลงวาจะไมยกเอาเหตสดวสยนนเปนขออางในการชาระหนเงนใด ๆ ในจานวนทตองชาระตามสญญาฉบบน เวนแต (ก) ในกรณทเกดเหตสดวสยอนเปนผลใหทรพยสนทเชาเสยหายอยางมนยสาคญ จนถงขนาดท

ผเ ชาไมอาจใชประโยชนจากทรพยสนทเชาตามวตถประสงคแหงการเชาไดในชวง



22

ระยะเวลาใด ผเชาไมมหนาทในการชาระคาเชาสาหรบชวงระยะเวลาทไมอาจใชประโยชนจากทรพยสนทเชาไดดงกลาว และ/หรอ

(ข) ในกรณทเกดเหตสดวสยทผเชาสามารถขอเลอนการชาระคาเชาและการยกเวนคาเชา อนเนองมาจากเหตสดวสยตามทกาหนดไวในสญญาฉบบนตามลาดบ

3. หากเหตสดวสยตามทระบขางตน เปนเหตใหคสญญาฝายใดฝายหนงไมสามารถปฏบตตามสญญาฉบบนได หรอเปนเหตใหคสญญาฝายใดฝายหนงไมไดรบประโยชนตามสญญาฉบบน คสญญาทงสองฝายตกลงทจะทบทวนขอกาหนดของสญญาฉบบนโดยสจรต เพอใหคสญญาทงสองฝายสามารถดาเนนการใด ๆ เพอประโยชนของคสญญา และ/หรอ กลบคนสสถานะเดม

กฎหมาย สญญาฉบบนใหใชบงคบและตความตามกฎหมายของประเทศอนโดนเซย

การระงบขอพพาท ขอพพาท ขอโตแยง หรอสทธเรยกรองใด ๆ ทเกดจากหรอทเกยวกบสญญาฉบบน ซงไมสามารถตกลงกนไดระหวางคสญญาใหนาเสนอตอศาลทมเขตอานาจ

1.2) โรงแรม Capri by Fraser

ขอมลทวไปเกยวกบทรพยสนโครงการฯ

รายละเอยด


ประเภทการลงทนในทดน สทธการเชาชวง (โดยเปนการเชาชวงจาก Phu My Hung Development Limited Liability Company ซงระยะเวลาการเชาจะสนสดในวนท19 พฤษภาคม พ.ศ. 2586)



กรรมสทธ อยางไรกด เมอสนสดระยะเวลาการเชาชวงทดนและไมมการตออายสญญา กรรมสทธในอาคารจะกลบไปเปนของผใหเชาชวง ไดแก Phu My Hung Development Limited Liability Company

เจาของสทธการเชาชวง Luxel APT Company Limited

เจาของอาคารและสงหารมทรพย Luxel APT Company Limited

ผบรหารโรงแรม Frasers Hospitality

ทตง เลขท 2 ถนน C แขวง Tan Phu Ward เขต 7 Lot A, New Urban South City HCMC ประเทศเวยดนาม

การเขาออกทรพยสนโครงการฯ โรงแรมเชอมตอกบถนน C ซงเปนถนนสาธารณะทมความกวาง 16 เมตร และมความกวางของพนผวถนน 10 เมตร

รายละเอยดของทดน หนงสอรบรองการใชทดน หนงสอแสดงกรรมสทธในบาน และทรพยสนอนๆทเกยวของกบทดน (สาหรบทดน) เลขท BD866719 ลงวนท 5 กมภาพนธ และแกไขเลงวนท ตลาคม โดยคณะกรรมการของ HCMC

หนงสอรบรองการใชทดน หนงสอแสดงกรรมสทธในบาน และทรพยสนอนๆทเกยวของกบทดน (สาหรบอาคาร) เลขท CA ลงวนท สงหาคม และแกไข ลงวนท สงหาคม โดยคณะกรรมการของคณะกรรมการของ HCMC โดยกระทรวงทรพยากรธรรมชาต และสงแวดลอม ของ HCMC

พนทดน 1,709 ตารางเมตร

ลกษณะอาคาร ประกอบไปดวยอาคารเซอรวสอพารทเมนต พรอมสงอานวยความสะดวกเสรม รวมถง รานอาหาร หองประชม สถานออกกาลงกาย และรานสะดวกซอ

ปทเรมดาเนนการ 12 มนาคม พ.ศ. 2556

รายละเอยดทวไปของโครงการ โรงแรมสดาวตงอยใน HCMC พรอมหองพก หอง

สงอานวยความสะดวกภายในหองพก หองครวทมอปกรณครบครน โทรทศน LCD เครองปรบอากาศ ตนรภยในหอง ฝกบวอาบนาแบบยน ไดรเปาผม เตารด และทรองรด wifi ฟร



23

บรการและสงอานวยความสะดวก

อนๆ

สถานออกกาลงกาย ซาวนา และหองลอคเกอร แผนกตอนรบ ศนยธรกจ hot spot เลานจ พรอมจดทางาน ทจอดรถ บรการรถรบสงสนามบน บรการซกรด และมพนทเชาเพอประกอบธรกจรานคาจานวน 4 ยนต

ระบบสาธารณปโภค ระบบปรบอากาศ ลฟท ระบบไฟฟา ระบบประปา ระบบโทรศพท การระบายสงปฏกล และการระบายนา

มลคาทกองทรสตเขาลงทน 21 ลานดอลลารสหรฐ


โรงแรม Capri by Fraser




24

รายละเอยดของหองพก โรงแรม Capri by Fraser มจานวนหองพกทงสน 175 หอง สามารถแบงออกเปน 4 ประเภท ดงน


ประเภทหองพก จานวนหอง พนทเฉลยตอหอง (ตารางเมตร)

Studio Deluxe 92 26

One Bedroom Superior 27 43

One Bedroom Deluxe 51 53

Two Bedroom Executive 5 69

รวม 175 6,601

2) สญญาเชาระหวางบรษทผใหเชาทรพยสนและผเชาหลก นอกเหนอจากทระบในตารางดานลาง ขอกาหนดและเงอนไขของสญญาใหใชทรพยสนเพอประกอบธรกจ

โรงแรม ของโรงแรม Capri by Fraser จะมสาระสาคญเหมอนขอกาหนดและเงอนไขของสญญาเชาของโรงแรม Pullman Jakarta Central Park โดยเปลยนคาทอางองถงโรงแรม Pullman Jakarta Central Park เปนโรงแรม Capri by Fraser

ผใหเชา Luxel APT Company Limited ซงเปนบรษททกองทรสตลงทนโดยการถอหนทงหมดผาน

บรษท BBDM Singapore Pte Ltd

ผเชา Strategic Hospitality Services Co Ltd ซงมผถอหนในระดบบนสด (Ultimate Shareholder) เปนบคคลเดยวกบผถอหนในระดบบนสด (Ultimate Shareholder) ของผจดการกองทรสต

ทรพยสนทเชา (ก) อาคารรวมทงสงปลกสรางใด ๆ ซงตงอยในโรงแรม Capri by Fraser (“อาคารของโรงแรม”) และ

(ข) สวนควบของอาคารโรงแรมทเปนงานระบบสาธารณปโภคสวนกลาง อาท ระบบไฟฟา ระบบประปา ระบบโทรศพท ลฟต บนไดเลอน ระบบปรบอากาศ ระบบงานวศวกรรม รวมถงสงอานวยความสะดวกตาง ๆ ทเกยวเนองกบอาคารโรงแรม รวมทงสทธใด ๆ ท เกยวกบหรอเกยวเนองกบทรพยสนดงกลาว

ทงน ทรพยสนตาม (ก) – (ข)ดงกลาว รวมเรยกวา “โรงแรม” หรอ “ทรพยสนทเชา”


สญญาเชาเมอสญญา

เชาครบกาหนด

เมอสญญาเชาครบกาหนด คสญญาตกลงวาจะเชาทรพยสนทเชาจากผใหเชาตอไปอกคราวละ ป ป โดยอตโนมต (automatic renewal) ภายใตเงอนไขวาการตอสญญาเชาจะมผลใชบงคบไมเกนระยะเวลาของสญญาเชาทดนทโรงแรมตงอย และขอตกลงในการตอสญญาเชาจะสนสดลงเมอผใหเชาขาดคณสมบตในการเปนเจาของทรพยสนทเชา

จานวนคาเชาพนฐาน 1,586,000 ดอลลารสหรฐ ตอป โดยคาเชาจะชาระในสกลเงนทองถนของประเทศนน ทงน ตามอตราแลกเปลยนทจะไดตกลงกน

การคานวณจานวนคา

เชาพนฐานในการตอ

อายสญญาเชา

คาเชาพนฐานสาหรบการตออายสญญาเชานน จะเทากบคาเฉลยของคาเชาคงทในชวงระยะเวลาการเชาตามสญญาฉบบกอนหนา

ขอยกเวนการสนสด

สญญา

นบจากวนทกองทรสตไดลงทนในทรพยสนโครงการฯ ในกรณทผเชาไมสามารถจายคาเชาคงทไดครบถวน แตผถอหนทเกยวของของผใหเชาไดรบการชาระเงนครบถวนตามจานวนคาเชาคงททผใหเชาควรไดรบหลงจากหกคาใชจายแลวจากแหลงเงนใดแหลงเงนหนงดงตอไปน ไมถอวาเปนการผดสญญาเชา 1. กองทรสต และ /หรอ บรษททกองทรสตเขาลงทนไมวาทางตรงหรอทางออมไดรบเงนสนบสนนการ

ชาระคาเชาคงทจากเงนในบญชเงนสารอง ) Reserve Account) ทบรษท สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอร พทอ แอลทด วางไวใหแกทรสตของกองทรสต

2. กองทรสต และ /หรอบรษททกองทรสตเขาลงทนไมวาทางตรงหรอทางออม ไดรบเงนสนบสนนอนๆ จากบรษททเกยวของกนกบผเชาและ/หรอผถอหนของผเชา

กฎหมาย สญญาฉบบนใหใชบงคบและตความตามกฎหมายของประเทศเวยดนาม



25

3) โรงแรม IBIS Saigon South

ขอมลทวไปเกยวกบทรพยสนโครงการฯ

รายละเอยด


ประเภทการลงทนในทดน

สทธการเชาชวง (โดยเปนการเชาชวงจาก Phu My Hung Development Limited

Liability Company ซงระยะเวลาการเชาชวงจะสนสดในวนท 19 พฤษภาคม พ.ศ.

2586)



กรรมสทธ อยางไรกด เมอสนสดระยะเวลาการเชาชวงทดน และไมมการตออายสญญา

กรรมสทธในอาคารจะกลบไปเปนของผใหเชาชวง ไดแก Phu My Hung Development

Limted Liability Company

เจาของสทธการเชาชวง Viethan Hotel Corporation

เจาของอาคารและสงหารมทรพย Viethan Hotel Corporation

ผบรหารโรงแรม Accor

ทตง เลขท 77 ถนน Hong Van Thai, Tan Phu Ward เขต 7, Lot A New Urban South

City, HCMC ประเทศเวยดนาม

การเขาออกทรพยสนโครงการฯ โรงแรมเชอมตอกบถนน Hong Van Thai ซงเปนถนนสาธารณะทมความกวาง 20

เมตร และมความกวางของพนผวถนน 12 เมตร

รายละเอยดของทดน - หนงสอรบรองการใชทด น หนงสอแสดงกรรมสทธในบาน และทรพยสนอนๆท

เกยวของกบทดน (สาหรบอาคาร) เลขท CA209336 ลงวนท มถนายน โดย

กระทรวงทรพยากรธรรมชาต และสงแวดลอม HCMC หนงสอรบรองการใชทดน

- หนงสอแสดงกรรมสทธในบาน และทรพยสนอนๆทเกยวของกบทดน (สาหรบอาคาร)

เลขท BD ลงวนท กมภาพนธ และสญญาฉบบแกไขเพมเตม ลงวนท

พฤศจกายน โดยคณะกรรมการของ Ho Chi Minh City People’s Committee

พนทดน 936 ตารางเมตร

ลกษณะอาคาร ประกอบไปดวยอาคารหลก อาคาร พรอมสงอานวยความสะดวกเสรม รวมถง

รานอาหาร หองประชม และพนทสวนกลาง

ปทเรมดาเนนการ 21 มถนายน พ.ศ. 2555

รายละเอยดทวไปของโครงการ โรงแรมสามดาวตงอยใน HCMC พรอมหองพก 140 หอง

สงอานวยความสะดวกภายในหองพก ระบบปรบอากาศ กลองนรภย ระบบโทรศพท Wifi เครองชงชา และกาแฟ

บรการและสงอานวยความสะดวกอนๆ ทจอดรถ สงอานวยความสะดวกสาหรบผพการ สงอานวยความสะดวกทางกฬา ศนย

ธรกจ ซาวนา จากซซ และมพนทเชาเพอประกอบธรกจรานอาหารจานวน 1 ยนต

ระบบสาธารณปโภค ระบบปรบอากาศ ลฟท ระบบไฟฟา ระบบประปา ระบบโทรศพท ระบบระบายสง

ปฏกล และระบบระบายนา

มลคาทกองทรสตเขาลงทน 15 ลานดอลลารสหรฐ



26


โรงแรม IBIS Saigon South



โรงแรม IBIS Saigon South ประกอบไปดวยอาคารจานวน 1 อาคาร ซงสง 13 ชน โดย ณ เดอนธนวาคม

2559 มจานวนหองพกทงสน 140 หอง สามารถแบงออกเปน 1 ประเภท ดงน

หมายเหต: ทงน มแผนการปรบปรงใหบรการเพมเตมอกจานวน หอง ในอนาคต


ประเภทหองพก จานวนหอง พนทเฉลยตอหอง (ตารางเมตร)

Standard Room 140 18

รวม 140 2,520



27

3.1) สญญาเชาระหวางบรษทผใหเชาทรพยสนและผเชาหลก

นอกเหนอจากทระบในตารางดานลาง ขอกาหนดและเงอนไขของสญญาใหใชทรพยสนเพอประกอบธรกจ

โรงแรม ของโรงแรม IBIS Saigon South จะมสาระสาคญเหมอนขอกาหนดและเงอนไขของสญญาเชาของโรงแรม

Pullman Jakarta Central Park โดยเปลยนคาทอางองถงโรงแรม Pullman Jakarta Central Park เปนโรงแรม IBIS

Saigon South

ผใหเชา Viethan Hotel Corporation ซงเปนบรษททกองทรสตลงทนโดยการถอหนทงหมดผานบรษท

BBVN Singapore Pte Ltd

ผเชา Strategic Hospitality Services Co Ltd ซงมผถอหนในระดบบนสด (Ultimate Shareholder) เปน

บคคลเดยวกบผถอหนในระดบบนสด (Ultimate Shareholder) ของผจดการกองทรสต

ทรพยสนทเชา (ก) อาคารรวมทงสงปลกสรางใด ๆ ซงตงอยในโรงแรม IBIS Saigon South )“อาคารของโรงแรม” (

และ

(ข) สวนควบของอาคารโรงแรมทเปนงานระบบสาธารณปโภคสวนกลาง อาท ระบบไฟฟา ระบบ

ประปา ระบบโทรศพท ลฟต บนไดเลอน ระบบปรบอากาศ ระบบงานวศวกรรม รวมถงสง

อานวยความสะดวกตาง ๆ ทเกยวเนองกบอาคารโรงแรม รวมทงสทธใด ๆ ท เกยวกบหรอ

เกยวเนองกบทรพยสนดงกลาว

ทงน ทรพยสนตาม )ก (- )ข (ดงกลาว รวมเรยกวา “โรงแรม” หรอ “ทรพยสนทเชา”


สญญาเชาเมอสญญา

เชาครบกาหนด

เมอสญญาเชาครบกาหนด คสญญาตกลงวาจะเชาทรพยสนทเชาจากผใหเชาตอไปอกคราวละ ป

โดยอตโนมต (automatic renewal) ภายใตเงอนไขวาการตอสญญาเชาจะมผลใชบงคบไมเกน

ระยะเวลาของสญญาเชาทดนทโรงแรมตงอย และขอตกลงในการตอสญญาเชาจะสนสดลงเมอผใหเชา

ขาดคณสมบตในการเปนเจาของทรพยสนทเชา

จานวนคาเชาพนฐาน 791,000 ดอลลารสหรฐ ตอป โดยคาเชาจะชาระในสกลเงนทองถนของประเทศนน ทงน ตามอตรา

แลกเปลยนทจะไดตกลงกน

การคานวณจานวนคา

เชาพนฐานในการตอ

อายสญญาเชา

คาเชาพนฐานสาหรบการตออายสญญาเชานน จะเทากบคาเฉลยของคาเชาคงทในชวงระยะเวลาการ

เชาตามสญญาฉบบกอนหนา

ขอยกเวนการสนสด

สญญา

นบจากวนทกองทรสตไดลงทนในทรพยสนโครงการฯ ในกรณทผเชาไมสามารถจายคาเชาคงทได

ครบถวน แตผถอหนทเกยวของของผใหเชาไดรบการชาระเงนครบถวนตามจานวนคาเชาคงททผให

เชาควรไดรบหลงจากหกคาใชจายแลวจากแหลงเงนใดแหลงเงนหนงดงตอไปน ไมถอวาเปนการผด

สญญาเชา 1. กองทรสต และ/หรอ บรษททกองทรสตเขาลงทนไมวาทางตรงหรอทางออมไดรบเงนสนบสนนการชาระคา

เชาคงทจากเงนในบญชเงนสารอง ) Reserve Account) ทบรษทสตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอร พ

ทอ แอลทด วางไวใหแกทรสตของกองทรสต

2. กองทรสต และ/หรอบรษททกองทรสตเขาลงทนไมวาทางตรงหรอทางออม ไดรบเงนสนบสนน

อนๆ จากบรษททเกยวของกนกบผเชาและ/หรอผถอหนของผเชา

กฎหมาย สญญาฉบบนใหใชบงคบและตความตามกฎหมายของประเทศเวยดนาม

2.8 นโยบายการกยมเงนในอนาคตและการกอภาระผกพนแกทรพยสนของกองทรสต

ในอนาคตกองทรสตอาจกยมเงนโดยการขอสนเชอจากสถาบนการเงน หรอออกตราสารหรอหลกทรพย

หรอเขาทาสญญาทมลกษณะเปนการกยม รวมถงกอภาระผกพนแกทรพยสนของกองทรสต เพอนาเงนทไดมาลงทน

ในทรพยสนโครงการฯ ของกองทรสตเพมเตม ปรบปรงทรพยสนโครงการฯ ทกองทรสตลงทน หรอเพอวตถประสงค

อนใดทเปนประโยชนในทางธรกจของกองทรสต โดยอยภายใตนโยบายการกยมเงนในอนาคต



28

ทงน การกยมของกองทรสต ใหหมายความรวมถงการกยมเงนของบรษททกองทรสตเปนผถอหนดวย

2.8.1 วตถประสงคในการกยมเงน

ในการจดการกองทรสต กองทรสตอาจกยมเงนได ทงน ไมวาจะมการใหหลกประกนไวดวยหรอไมกตาม

และผจดการกองทรสตสามารถกยมเงน เปลยนแปลงหรอกอภาระผกพนเพอการบรหารจดการกองทรสตและ

ทรพยสนของกองทรสต ซงรวมถงเพอวตถประสงคดงตอไปน

(1) ปรบปรงหรอซอมแซมอสงหารมทรพยของกองทรสตหรออสงหารมทรพยทกองทรสตมสทธการเชา

หรอสทธครอบครอง ใหอยในสภาพดและมความพรอมทจะใชหาผลประโยชน รวมถงการปรบปรงภาพลกษณของ

อสงหารมทรพยดงกลาว

(2) ปรบปรง ซอมแซม หรอหามาทดแทนซงสงหารมทรพยหรออปกรณทเกยวของกบอสงหารมทรพยของ

กองทรสตหรออสงหารมทรพยทกองทรสตมสทธการเชาหรอสทธครอบครอง ใหอยในสภาพดและมความพรอมทจะ

ใชหาผลประโยชน

(3) ตอเตมหรอกอสรางอาคารเพมเตมบนทดนทมอยแลวซงเปนของกองทรสตหรอทกองทรสตมสทธการ

เชาหรอสทธครอบครอง เพอประโยชนในการจดหาผลประโยชนของกองทรสต

(4) ลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเพมเตม

(5) เปนเงนทนหมนเวยนของกองทรสตหรอคาประกนการดาเนนงานทเกยวเนองกบการประกอบธรกจ

ของกองทรสต

(6) ปรบโครงสรางเงนกยม หรอการกยมเพอนาไปชาระหนเงนกยมฉบบเดม (Refinance)

(7) ปองกนความเสยงทางดานอตราแลกเปลยนเงนตรา และ/หรอ ปองกนความเสยงทางดานอตรา

ดอกเบยอนเนองมาจากการกยมเงนหรอออกตราสารหน

(8) เหตจาเปนอนใดทผจดการกองทรสตเหนสมควรสาหรบการบรหารจดการกองทรสต โดยผจดการ

กองทรสตจะพจารณาถงความจาเปนและเหมาะสมเพอประโยชนของกองทรสตและผถอหนวยทรสต ซงผจดการ

กองทรสตจะบอกกลาวแกทรสตใหทราบลวงหนา โดยหากเปนเหตในการกยมเงนอนทจะสงผลกระทบตอภาระ

ผกพนหรอสถานะทางการเงนของกองทรสตอยางมนยสาคญ ผจดการกองทรสตจะขอความเหนชอบจากทรสต และ/

หรอทประชมผถอหนวยทรสตกอนการเขาทารายการดงกลาว

เงอนไขพเศษ

กองทรสตอาจจะเขาทาสญญาซอขายตราสารอนพนธ (Derivative) โดยมวตถประสงคเพอปองกนความ

เสยง (Hedging) จากอตราแลกเปลยน และ/หรออตราดอกเบย ทเกดขนจากการกยมเงนไมวาทงจานวนหรอ

บางสวน เชน กองทรสตอาจเขาลงทนทาสญญาซอขายตราสารอนพนธกบคส ญญาทเปนธนาคารพาณชยเพอ

ปองกนความเสยงจากความไมแนนอนของอตราแลกเปลยน

2.8.2 วธการกยมเงน

กองทรสตอาจกาหนดวธการกยมเงนหรอกอภาระผกพนใดๆ แกทรพยสนของกองทรสตได โดยวธใดวธ

หนงหรอหลายวธรวมกนในขณะใดขณะหนงซงหมายความรวมถงการออกตราสารหรอการเขาทาสญญาไมวาใน

รปแบบใดทมความหมายหรอเนอหาสาระทแทจรงเขาลกษณะเปนการกยมเงน ดงน

(1) การกยมเงน ขอสนเชอ เบกเงนเกนบญชจากนตบคคล หรอสถาบนการเงน ทงในประเทศ และ/หรอ

ตางประเทศ ซงรวมถงบรษทประกนภยซงจดตงขนตามกฎหมายเกยวของกบประกนภย และกองทรสตอาจพจารณา

ใหหลกประกนในการชาระเงนกยมดงกลาวดวย นอกจากน กองทรสตอาจทาสญญาซอขายลวงหนา หรอซอขายตรา



29

สารอนพนธทางการเงน (Derivative Product) เพอปองกนความเสยงของกองทรสตจากอตราแลกเปลยน และ/หรอ

อตราดอกเบยทเกดขนจากการกยมเงนไมวาทงจานวนหรอบางสวน เชน สญญาแลกเปลยนอตราแลกเปลยน (Cross

Currency Swap) หรอสญญาแลกเปลยนอตราดอกเบย (Interest Rate Swap) เปนตน หรอ

(2) การออกตราสาร การออกตราสารหน ไมวาระยะสนและระยะยาว เพอจาหนายใหแกผลงทนทง

ประเภทบคคลและสถาบนตามประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอประกาศสานกงาน ก.ล.ต. ทเกยวของ และ

กองทรสตอาจพจารณาใหหลกประกนทเกยวของกบการออกตราสารดงกลาวดวย

(3) ทงน ผจดการกองทรสตจะพจารณาถงความจาเปนและความเหมาะสมในการกยมเงน เปลยนแปลง

หรอกอภาระผกพนเหนอทรพยสนของกองทรสต เพอประโยชนของกองทรสตและผถอหนวยทรสต โดยใหเปนไป

ตามหลกเกณฑและวธการในการกยมเงน เปลยนแปลงหรอกอภาระผกพนตามทกาหนดไวในสญญากอตงทรสต

และกฎหมายทเกยวของ โดยไมตองขอมตอนมตจากทประชมผถอหนวยทรสตเทาทไมขดกบกฎหมายและสญญา

กอตงทรสต อยางไรกด ในกรณทกองทรสตนาทรพยสน ของกองทรสตไปเปนหลกประกนการชาระเงนกยมซง

รวมถงการเพมวงเงนหลกประกนใหแกผใหกรายเดมจากหลกประกนทมอยแลว ตามวธการเกยวกบการกยมของ

กองทรสตและการกอภาระผกพนใดๆ แกทรพยสนของกองทรสตตามทระบในสญญากอตงทรสต ผจดการกองทรสต

จะดาเนนการใหเปนไปตามกฎหมายอนทเกยวของ

โดยทรสตจะเปนผลงนามผกพนกองทรสตในการเขาทาสญญาเพอกยมเงน เปลยนแปลงหรอกอภาระ

ผกพนเหนอทรพยสนของกองทรสตหรออาจมอบอานาจใหผจดการกองทรสตลงนามผกพนกองทรสตตามสญญา

ดงกลาวแทนได

2.8.3 มลคาการกยมเงน

การกยมเงนของกองทรสต จะมขอจากดใหมลคาการกยมไมเกนอตราสวนอยางใดอยางหนงดงตอไปน เวน

แตการเกนอตราสวนดงกลาวมไดเกดจากการกยมเงนเพมเตม

(1) รอยละ 35 ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต

(2) รอยละ 60 ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต ในกรณทกองทรสตมอนดบความนาเชอถออยใน

อนดบทสามารถลงทนได (Investment Grade) ซงเปนอนดบความนาเชอถอครงลาสดทไดรบการจดอนดบโดย

สถาบนการจดอนดบความนาเชอถอทไดรบความเหนชอบจากสานกงาน ก.ล.ต. ไมเกน 1 ปกอนวนกยมเงน

การกยมเงนขางตน ใหหมายความรวมถงการออกตราสารหรอหลกทรพย หรอเขาทาสญญาไมวาใน

รปแบบใดทมความมงหมายหรอเนอหาสาระทแทจรง (Substance) เขาลกษณะเปนการกยมเงน

2.8.4 การกอภาระผกพนแกทรพยสนของกองทรสต

การกอภาระผกพนของกองทรสต จากดเฉพาะกรณทจาเปนและเกยวของกบการบรหารจดการทรพยสน

ของกองทรสตดงตอไปน

(1) การกอภาระผกพนซงเกยวเนองกบการทาขอตกลงหลกทกองทรสตสามารถกระทาได เชน การนา

ทรพยสนของกองทรสตไปเปนหลกประกนการชาระเงนกยมเปนตน

(2) การกอภาระผกพนทเปนเรองปกตในทางพาณชยหรอเปนเรองปกตในการทาธรกรรมประเภทนน

2.8.5 ขอมลเกยวกบการกยมเงน ณ วนสนรอบบญช

การเขาลงทนในครงนของกองทรสต กองทรสตใชแหลงเงนทนสวนหนงจากการกยมเงน โดยกองทรสตได

เขาทาสญญาเงนกกบผใหก ทงน ใชวงเงนกยมระยะยาว 47.50 ลานดอลลารสหรฐ เพอใชสาหรบการลงทนดงกลาว

ทงน ขอกาหนดและเงอนไขของการกยมเงนดงกลาวจะเปนไปตามทกาหนดในสญญาเงนกระหวางกองทรสตและ

ผใหกโดยมเงอนไขทสาคญดงตอไปน



30

สรปสาระสาคญของสญญากยมเงน

ผใหก ธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน)

ผก ทรสตกระทาในนามของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยแบบตออายไดเพอธรกจโรงแรมและสทธการ

เชาสตราทจก ฮอสพทอลลต

จานวนเงนก

ณ วนท

ธนวาคม

วงเงนกท 1: เงนกระยะยาว 47.50 ลานดอลลารสหรฐ (เปนการกยมเงนในสกลดอลลารสหรฐ)

วงเงนกท 2: วงเงนสนเชอหมนเวยนในสกลเงนบาทไมเกน 36 ลานบาท ซงเปนวงเงนระยะสนในรปแบบ

ตวสญญาใชเงน (Promissory Note) โดยตวสญญาใชเงนแตละฉบบจะมอายไมเกน 3 เดอน

(เปนการกยมเงนในสกลไทยบาท)

หมายเหต: ณ วนท ธนวาคม ยงไมมการเบกวงเงนสนเชอหมนเวยน (วงเงนกท )

อตราดอกเบย วงเงนกท 1: อตราดอกเบยอางอง London Interbank Offered Rate 3 เดอน (3M LIBOR) โดยในปท 1

ถง2 จะมอตราดอกเบยเทากบ 3M LIBOR บวกอตราดอกเบยไมเกนรอยละ 3.30 ตอป และ

อตราดอกเบยหลงจากนนตลอดอายสญญาจะเทากบ 3M LIBOR บวกอตราดอกเบยไมเกน

รอยละ 6.50 ตอป

วงเงนกท 2: อตราดอกเบยลอยตวตาม Money Market Rate (MMR) ของผใหก

อายสญญาเงนก วงเงนกท 1: ระยะเวลาการชาระคนเงนตน 13 ป โดยมระยะเวลาปลอดเงนตนใน 3 ปแรก

วงเงนกท 2: ระยะเวลาการชาระคนเงนกไมเกน 3 เดอนนบแตวนทออกตวสญญาใชเงนแตละฉบบ หรอ

ตามทจะระบไวในสญญาเงนก ทงน วงเงนกดงกลาวมอาย 1 ป นบจากวนลงนามในสญญา

เงนก และการตออายวงเงนจะขนอยกบการพจารณาทบทวนวงเงนทกป (Final Maturity

Date)

การชาระคนเงน

ตน

วงเงนกท 1: ชาระทกๆ 6 เดอนภายหลงระยะเวลาปลอดเงนตน โดยทยอยผอนชาระเปนสดสวนทเพมขน

จนกระทงครบทงจานวนภายในระยะเวลาตามสญญาเงนกโดยม รายละเอยดการชาระคน

ดงน

ปท 4 - 7 รอยละ 7.00 ของจานวนเงนก

ปท 8 รอยละ 7.50 ของจานวนเงนก






อยางไรกด ภายหลงระยะเวลาปลอดเงนตนนน ในกรณทผกมกระแสเงนสดสวนเกน (Excess

Cash Flow) ซงคานวณโดยอางองจาก กาไรกอนคาใชจายดอกเบย ภาษ คาเสอมราคาและ

ตดจาหนาย (EBITDA) หกดวยหนสนทตองชาระ (Debt Service) ซงประกอบดวยเงนตนท

ตองชาระในแตละป ดอกเบย และคาใชจายทางการเงน (หากม) ซงอางองตามงบการเงน

เฉพาะของกองทรสต ผกจะตองนากระแสเงนสดสวนเกนดงกลาวมาชาระคนเงนตนเพมเตม

จากสดสวนทกาหนดขางตน โดยมรายละเอยดดงน


ปท 5 - 6 รอยละ 1.00 ของจานวนเงนก

ปท 7 เปนตนไป รอยละ 2.00 ของจานวนเงนก

วงเงนกท 2: ชาระคนเงนตนทงจานวนใน 3 เดอนนบแตวนทออกตวสญญาใชเงนแตละฉบบ หรอตามทจะ

ระบไวในสญญาเงนก ทงนระยะเวลาการชาระคนเงนกสาหรบวงเงนกท 2 นจะตองไมเกน

Final Maturity Date ของวงเงนกท 2

การชาระดอกเบย วงเงนกท 1: ชาระรายไตรมาส

วงเงนกท 2: ชาระในวนครบกาหนดของตวสญญาใชเงนแตละฉบบ



31

หลกประกน - จานาหนของบรษทยอยของกองทรสตทกบรษท

- สญญาหลกประกนทางธรกจบนบญชเงนฝากของกองทรสต

- จานองสนทรพยในประเทศอนโดนเซย

- โอนสทธการรบผลประโยชนทเกยวของกบสญญาหลกใหกบผใหก ไดแก สญญาเงนกระหวางบรษท

ภายใตกองทรสต สญญาบรการ สญญาเชา สญญาบรหารสนทรพย สญญาประกนภย และ/หรอการสลก

หลงกรมธรรมประกนภย เปนตน

- คาประกนโดยบรษทยอยของกองทรสต

นอกเหนอจากหลกประกนทระบขางตน ขอกาหนดและเงอนไขอนๆ เกยวกบการใหหลกประกนการกยมน

ใหเปนไปตามเงอนไขในสญญาเงนก สญญาหลกประกน และเอกสารทางการเงนทเกยวของซงคสญญาจะ

ไดตกลงกน

เงอนไขทสาคญ - อตราสวนการกอหนสนทมภาระดอกเบยตอสนทรพยรวม (Interest Bearing Debt to Total Assets) บน

งบการเงนรวมของกองทรสต ตองไมเกนรอยละ 35

- อตราสวนการกอหนสนทมภาระดอกเบยตอสวนของผถอหน (Interest Bearing Debt to Equity) บนงบ

การเงนรวมของกองทรสต ตองไมเกน 1.0 เทา

- อตราความสามารถในการชาระหน (Debt Service Coverage Ratio) บนงบการเงนเฉพาะของกองทรสต

ไมนอยกวา 1.2:1

- การกนเงนสารองไวในบญชสาหรบการชาระหน ในกรณทครบกาหนด ปนบจากวนเบกเงนกครงแรก

แลว EBITDA ของกองทรสตตาลงกวา 8 ลานเหรยญสหรฐ

- การหามจายเงนปนผลในกรณทมการผดสญญาภายใตสญญากยมเงน

ขอกาหนดและ

เงอนไขอน

นอกเหนอจากเงอนไขทระบขางตน ขอกาหนดและเงอนไขอนๆ เกยวกบการใหสนเชอนใหเปนไปตาม

เงอนไขในสญญาเงนก สญญาหลกประกน และเอกสารทางการเงนอนๆ ซงคสญญาจะไดตกลงกน

3. ภาพรวมภาวะอตสาหกรรมของประเทศทเกยวของกบทรพยสนทลงทน

3.1 ภาพรวมของอาเซยน

3.1.1 ภาพรวมเศรษฐกจของอาเซยน

เศรษฐกจของประเทศในกลมอาเซยนมการเตบโตอยางกาวกระโดดในชวงทศวรรษผานมา โดยผลตภณฑ

มวลรวมในประเทศ (GDP) ของประเทศในกลมอาเซยนปจจบนอยทระดบ 2.5 ลานลานดอลลารสหรฐฯ ซงเพมขน

เกอบ 2 เทานบตงแตป พ.ศ. 2550 หรอเตบโตเฉลยรอยละ 6.0 ตอป ทงน หากประเทศในกลมอาเซยนยงสามารถ

รกษาระดบการเตบโตของเศรษฐกจในระดบดงกลาว ประเทศในกลมอาเซยนอาจมขนาดเศรษฐกจทใหญเปนอนดบ

4 ของโลกไดภายในป พ.ศ. 2593 (ในป พ.ศ. 2559 ประเทศในกลมอาเซยนมขนาดเศรษฐกจทใหญเปนอนดบ 5

ของโลก - อางองจากขอมล World Bank Data 2016) โดยกลมประเทศ CLMV (กมพชา ลาว เมยนมาร และ

เวยดนาม) และอนโดนเซยมแนวโนมการเตบโตทางเศรษฐกจทสงทสดในภมภาค

เศรษฐกจของประเทศในกลมอาเซยนโดยรวมเตบโตไดอยางแขงแกรงจากการคาภายในกลมประเทศ

อาเซยนทกาลงขยายตว โดยการคาภายในกลมประเทศอาเซยนคดเปนรอยละ 24.1 ของการคาระหวางประเทศ

ทงหมดของประเทศในกลมอาเซยน ในป 2557 ซงถอเปนตลาดทใหญทสด นอกจากน ภมภาคอาเซยนกลายเปน

หนงเปาหมายการลงทนโดยตรงจากตางประเทศ (Foreign Direct Investment: FDI) ทเตบโตเรวทสดของโลก โดย

มลคาการลงทนโดยตรงจากตางประเทศในภมภาคอาเซยนคดเปนรอยละ 11 ของมลคาการลงทนโดยตรงจาก

ตางประเทศของโลกในป พ.ศ. 2557 เพมขนประมาณรอยละ 5 จากป พ.ศ. 2550 หากแบงแยกตามแหลงทมาของ



32

เงนลงทน การลงทนจากในภมภาคอาเซยนดวยกนเองมสดสวนรอยละ 17.9 หรอมขนาดใหญเปนอนดบสองรองจาก

การลงทนทมาจากสหภาพยโรป

คาดการณอตราการเตบโตของ GDP ของประเทศสมาชกอาเซยนภายใตสถานการณตางๆ

ทมา: ธนาคารพฒนาเอเชย (ADB) | Colliers International

3.1.2 ภาพรวมตลาดการทองเทยวของอาเซยน

สาหรบภาพรวมตลาดการทองเทยวของอาเซยนนน อางองจากสภาการเดนทางและการทองเทยวโลก

(WTTC) ในป 2557 ภาคการทองเทยวคดเปนสดสวนรอยละ 4.8 ของ GDP รวมของประเทศสมาชกอาเซยน และ

คดเปนรอยละ 3.7 ของอตราการจางงานรวมของประเทศสมาชกอาเซยน โดยคาดการณวาสดสวนภาคการทองเทยว

เมอเทยบกบ GDP จะเพมขนเปนรอยละ 4.9 จากรอยละ 4.8 และสดสวนอตราการจางงานรวมจะเพมขนเปนรอยละ

4.3 จากรอยละ 3.7 ในป 2568 ทงน นกทองเทยวภายในภมภาคอาเซยนเปนกลมนกทองเทยวหลกหรอคดเปน

สดสวนรอยละ 46 ของนกทองเทยวตางชาตทเดนทางเขาอาเซยน ในป 2557

ภาคการทองเทยวของประเทศในกลมอาเซยนนอกจากจะไดรบความสนใจทเพมขนจากนกทองเทยวชาว

ยโรปและนกทองเทยวจากประเทศในทวปอเมรกาแลว ยงไดรบความสนใจจากนกทองเทยวจนและประเทศตลาด

เกดใหมอนๆ ดวย โดยจดแขงดานการทองเทยวของภมภาค คอ ธรรมชาตและวฒนธรรมอนหลากหลาย ประกอบ

กบความใกลชดทางภมศาสตรกบประเทศขนาดใหญทมอตราการเตบโตทางเศรษฐกจในระดบสง เชน จน และ

อนเดย รวมทง ประเทศในแถบเอเชยทมกาลงซอสง เชน ญป น เกาหลใต ไตหวน และประเทศในภมภาคตะวนออก

กลาง ทงน ปจจยทชวยสนบสนนการเตบโตของการทองเทยวในภมภาคอาเซยนในระยะตอไป คอ การเตบโตของ

รายไดครวเรอนทมรายไดปานกลางในประเทศจน อนเดย และประเทศอาเซยน จะสงผลใหมการใชจายอปโภค

บรโภครวมถงการทองเทยวและพกผอนเพมขนซงจะชวยกระตนอตสาหกรรมการทองเทยวใน AEC ตลอดจนการ

เพมขนของความหนาแนนของจราจรทางอากาศในภมภาคยงชวยเพมจานวนนกทองเทยวภายในภมภาคอกดวย

0.00%

2.00%

4.00%

6.00%

8.00%

10.00%

BruneiDarussalam

Cambodia Indonesia Laos Malaysia Myanmar Philippines Singapore Thailand Vietnam

Actual Growth 2534 - 2553

Positive Scenario 2554 - 2573

Negative Scenario 2554 - 2573



33

จานวนนกทองเทยวขาเขาในอาเซยน เปนสดสวนรอยละของตลาดการทองเทยวทวโลก

ทมา: องคการการทองเทยวโลก ธนาคารโลก และสภาการเดนทางและการทองเทยวโลก

3.2 ภาพรวมของประเทศเวยดนาม

3.2.1 ภาพรวมเศรษฐกจของประเทศเวยดนาม

ประเทศเวยดนามเปนหนงในประเทศทมอตราการเตบโตทางเศรษฐกจทสงทสดในโลกในชวงป 2538 –

2558 โดยมการเตบโตเฉลยรอยละ 6.2 ตอป และในป 2558 เศรษฐกจเวยดนามมการขยายตวไดถงรอยละ 6.68

นอกจากน ในอนาคตเศรษฐกจเวยดนามจะไดรบแรงสนบสนนจากขอตกลงเขตการคาเสรซงจะชวยใหเวยดนาม

สามารถรกษาระดบการขยายตวของเศรษฐกจไดในระดบสง สาหรบภาคการทองเทยวของเวยดนามคดเปนสดสวน

รอยละ 6.6 ของ GDP เวยดนามในป 2558 และมการเตบโตในทศทางเดยวกนกบเศรษฐกจของประเทศเวยดนาม

นอกจากนกองทนการเงนระหวางประเทศ (International Monetary Fund หรอ IMF) คาดวาอตราการ

เตบโตของ GDP ของเวยดนามในชวงป 2559 ถง 2565 จะอยทประมาณรอยละ 6.26 ตอป และคาดการณวา

ประเทศเวยดนามจะมอตราเงนเฟอในชวงเวลาดงกลาวอยทอตราเฉลยรอยละ 4.65 ตอป

2558 2559 2560 2561 2562 2563 2564 2565 อตราการเตบโตคาดการณของ

GDP ของประเทศเวยดนาม (รอย

ละ) 6.68 6.21 6.50 6.30 6.20 6.20 6.20 6.20

อตราเงนเฟอคาดการณของประเทศ

เวยดนาม 0.63 2.67 4.87 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00

ทมา : International Monetary Fund (IMF)

2553 2557 2573F

Other tourists 38.71 55.86 99.41

Intra-ASEAN tourists 35.14 49.22 87.59

% of world market 7.40% 8.50% 10.30%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

020406080

100120140160180200

Intra-ASEAN tourists Other tourists % of world market



34

GDP และการทองเทยวของประเทศเวยดนาม

ทมา: ธนาคารโลก และ สภาการเดนทางและการทองเทยวโลก

นอกจากน การลงทนโดยตรงจากตางประเทศ (Foreign Direct Investment) ในป 2559 มมลคาการลงทน

ประมาณ24,400 ลานดอลลารสหรฐ ซงเตบโตขนจากป 2558 ประมาณรอยละ 7.1 ซงเปนการลงทนจากประเทศใน

ภมภาคเอเชยประมาณรอยละ 78 โดยในป 2559 ประเทศทเขาลงทนสงสด 3 ประเทศ ไดแกประเทศเกาหลใต

ประเทศญป น และประเทศสงคโปร ซงคดเปนรอยละ 29 รอยละ 10 และ รอยละ 10 ตามลาดบ

มลคาการลงทนโดยตรงจากตางประเทศ (Foreign Direct Investment)

ทมา: แกรนท ธอนตน

การลงทนโดยตรงจากตางประเทศ (Foreign Direct Investment) จากแตละประเทศในป 2559


-10%

0%

10%

20%

30%

40%

2548 2549 2550 2551 2552 2553 2554 2555 2556 2557 2558 2559F

GDP growth rate Tourism growth rate

3 3 2 2 2 6 1020

64

22 19 15 1322 20 23 24

0

20

40

60

80

2543 2544 2545 2546 2547 2548 2549 2550 2551 2552 2553 2554 2555 2556 2557 2558 2559

29%

10%

10%8%

7%

7%

4%

3%

3%

3%

16% South KoreaJapanSingaporeChinaTaiwanHong KongMalaysiaBritish Virgin IslandsThailandCayman IslandsOthers

( พนลานดอลลาร)



35

โครงการ ฟ หมง หง (Phu My Hung)

โครงการ ฟ หมง หง (Phu My Hung) ตงอยในเขต District 7 ซงเปนทตงของโรงงานผลตของบรษทชนนา

เชน 3M และ Unilever และเปนยานเมองใหมของโฮจมนห ซงเปนการรวมทนของ Central Trading and

Development Group (CT&D Group) จากประเทศไตหวนและรฐบาลทองถนของประเทศเวยดนาม โครงการ

ดงกลาวมการวางผงเมอง ระบบสาธารณปโภคและกอสรางททนสมย โดยทางกลมผพฒนาโครงการ ฟ หมง หง จะ

ใหเชาทดนทพฒนาแลว และ/หรอรวมทนกบผพฒนารายอน เพอพฒนาโครงการอสงหารมทรพยในรปแบบตางๆ

Phu My Hung ประกอบดวย โครงการทพกอาศยทงในแนวราบและแนวดง โรงแรมและ Service Apartment อาคาร

สานกงาน อาคารพาณชย ศนยประชมหางสรรพสนคา โรงเรยนนานาชาต โรงพยาบาล ศนยการแพทย พนทสเขยว

และทะเลสาบ จงทาใหโครงการดงกลาวไดรบความนยมจากบรษทตางชาตเลอกเปนทตงสานกงาน รวมถง

ชาวตางชาตททางานในโฮจมนห เลอกเปนทพกอาศย

(ทมา: เวปไซตของ Phu My Hung Development)

นอกจากนโครงการฟ หมง หง ยงมจดเดนทสาคญเชน

เปนทตงของศนยประชมททนสมยและใหญทสดในประเทศเวยดนาม ไดแก Saigon Exhibition and

Convention Centre (SECC) ซงเปนศนยประชมระดบมาตรฐานสากลททนสมยและมสงอานวยความ

สะดวกครบครนแหงเดยวในโฮจมนห โดยมหองจดงานแสดงสนคาทงหมด 4 หองและมพนทรวม

ประมาณ 40,000 ตร.ม. และมงานประชมอยางสมาเสมอตลอดทงป รวมถงงาน Viet Nam Motor Show

2017 นอกจากน SECC ยงมแผนทจะขยายศนยประชมในป 2560 เพอใหสามารถรองรบงานประชม

ไดมากขนในอนาคตอกดวย (ทมา: เวปไซตของ SECC)

จานวนงานทจดใน SECC

2557 2558 2559 2560 จานวนงาน 43 52 56 56/1

หมายเหต 1/ อางองจากขอมลในเวปไซต SECC ณ วนท 24 กรกฎาคม 2560

โครงการฟ หมง หงตงอยหางจากนคมอตสาหกรรม Tan Thuan ประมาณ 5 กม. โดยนคมอตสาหกรรม

ดงกลาวเกดจากการรวมทนของ CT&D Group จากประเทศไตหวนและรฐบาลทองถนเชนกนประเทศ

เวยดนาม นคมอตสาหกรรม Tan Thuan มขนาด 20 เฮกเตอร ประกอบไปดวย โรงงานอตสาหกรรม

อาคารคลงสนคา ทาเรอ อาคารสานกงาน และอาคารพาณชย (ทมา: เวปไซตของ Tan Thuan

Development)



36

โครงการฟ หมง หงตงอยในทาเลทสามารถเดนทางไปยงพนท Binh Duong และ Dong Nai ซงเปน

พนทเขตอตสาหกรรมทสาคญ ไดสะดวกโดยใชเวลาในการเดนทางประมาณ 1 ชวโมง

โครงการฟ หมง หงตงอยใกลทางหลวงทเชอมไปยงทาเรอ Cai Mep ซงเปนทาเรอแหงใหมทจะรองรบ

การนาเขาและสงออกในอนาคต

3.2.2 ตลาดการทองเทยวในประเทศเวยดนาม

1) อปทาน

ภาพรวมตลาดโรงแรมในประเทศเวยดนาม ป 2558

5 ดาว 4 ดาว 3 ดาว รวม(1)

จานวนโรงแรม 91 215 441 747

จานวนหองทงหมด 24,212 27,379 30,734 82,325

อตราการเขาพก 62.7% 61.5% ไมมขอมล 61.9%

อตราราคาหองพกเฉลย (ดอลลารสหรฐ/หอง/

คน) 111.4 72.3 ไมมขอมล 87.0

RevPAR (ดอลลารสหรฐ/หอง/คน) 70.1 44.7 ไมมขอมล 54.2

หมายเหต (1) อตราการเขาพกโดยรวม อตราราคาหองพกเฉลย และ RevPAR เปนคาถวเฉลยถวงนาหนกของโรงแรมหาดาวและสดาว

ทมา: VNAT (Vietnam National Administration of Tourism) | แกรนท ธอนตน | Colliers International



37

1) อปสงค

ในป 2558 ประเทศเวยดนามมนกทองเทยวชาวตางชาตกวา 7.9 ลานคน ซงยงตากวาตวเลขทคาดการณ

ไวท 8.3 ลานคน อยางไรกตาม นกทองเทยวชาวเวยดนาม มจานวน 57 ลานคน ซงเตบโตไดสงถงรอยละ 48 จากป

2557สาหรบในชวง 6 เดอนแรกของป 2559 จานวนนกทองเทยวตางชาตเรมฟนตวขนมาอยท 4.8 ลานคน หรอ

เตบโตถงรอยละ 21.3 เมอเทยบกบป 2558 ทงน เวยดนามไดมการสงเสรมสายการบนราคาประหยดและแพคเกจ

ทวรอยางตอเนอง รวมทงการพฒนาสงอานวยความสะดวกสาหรบการทองเทยวเพอเปนแรงสนบสนนใหชาว

เวยดนามเดนทางทองเทยวพกผอนกนมากขน

จานวนนกทองเทยวขาเขาในประเทศเวยดนาม

ทมา: GSO (GENERAL STATISTICS OFFICE of VIETNAM) / VNAT (Vietnam National Administration of Tourism)

นกทองเทยวชาวตางชาตจากประเทศทมรายไดสง จงมความสามารถในการใชจายในจานวนทสงกวา

ประชาชนในประเทศ ทาใหนกทองเทยวทเขาพกโรงแรม 4 ดาวและ 5 ดาวเปนชาวตางชาตมากกวารอยละ 80

ในขณะทประชากรในประเทศเวยดนามซงเดนทางภายในประเทศมกจะเลอกทพกในโรงแรมระดบ 3 ดาวหรอระดบ

ตากวา

แหลงทมาของแขกทเขาพกในโรงแรมระดบ 4 ดาวและ 5 ดาวในประเทศเวยดนาม


ในป 2559 จานวนนกทองเทยวตางชาตทเขามาในเวยดนามสงสดสองอนดบแรกมาจากเอเชยตะวนออก

และประเทศในกลมอาเซยน โดยนกทองเทยวชาวจนมจานวนมากทสดในบรรดานกทองเทยวชาวตางชาตเทากบ

ประมาณ 2.7 ลานคน รองลงมาคอ ชาวเกาหล และชาวญปน

2554 2555 2556 2557 2558

Domestic Guest 30,000,000 32,500,000 35,000,000 38,500,000 57,000,000

International Guests 6,014,032 6,847,678 7,572,678 7,874,312 7,943,651

0

10,000,000

20,000,000

30,000,000

40,000,000

50,000,000

60,000,000

70,000,000

International Guests Domestic Guest

79.7%

83.0%

81.1%

20.3%

17.0%

18.9%

2556

2557

2558

International guest Domestic guest



38

ประเทศแหลงทมาของนกทองเทยวชาวตางชาตขาเขาในประเทศเวยดนาม ป 2559

ทมา: GSO( GENERAL STATISTICS OFFICE of VIETNAM)

สดสวนของผเขาพกในป แบงแยกตามวตถประสงคของการเขาพกสาหรบโรงแรม 4 ดาวและ 5 ดาว

คอนขางใกลเคยงกน เวนแตสดสวนของวตถประสงคของการเขาพกเพอการทองเทยวแบบกลมและเพอธรกจ ซง

โรงแรมระดบ 4 ดาวจะมจานวนสงกวาในโรงแรมระดบ 5 ดาวอยรอยละ 3.9 และรอยละ 1.5 ตามลาดบ

วตถประสงคของการเขาพกโดยการจดอนดบจากระดบของโรงแรม ป

ทมา: GSO (GENERAL STATISTICS OFFICE of VIETNAM)

3.2.3 ผลการดาเนนงาน

1) อตราการเขาพก

อตราการเขาพกเฉลยในชวงป 2556 ถง 2558 คอนขางทรงตว อยางไรกด ในป 2559 อตราการเขาพก

เฉลยเพมสงขนอยางมากสาหรบทงโรงแรมระดบ 4 ดาวและโรงแรมระดบ 5 ดาว ทงน แกรนท ธอนตน คาดวาธรกจ

โรงแรม โดยเฉพาะโรงแรมระดบ 5 ดาวจะมอตราการแขงขนสงขน เนองจากจะมการขยายจานวนหองพก และ

โรงแรมแหงใหมๆ เปดตวมากขนในอนาคต

จน, 26.9%

เกาหล, 15.4%

ญป น, 7.4%สหรฐฯ, 5.5%

ไตหวน, 5.1%

รสเซย, 4.3%

มาเลเซย, 4.1%

ออสเตรเลย, 3.2%

ไทย, 2.7%

สงคโปร, 2.6%

อนๆ, 22.8%

35.4%

35.9%

30.1%

26.2%

14.0%

12.5%

6.4%

7.2%

2.5%

2.0%

11.6%

16.2%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

4-star

5-star

Individual tourists Tour groups Business travellers

Conference participants (MICE) Government employee travellers Others guests



39

อตราการเขาพกเฉลยในประเทศเวยดนามโดยการจดอนดบจากระดบของโรงแรม

ทมา: แกรนท ธอนตน Colliers International

2) อตราราคาหองพกเฉลย

ในป 2559 อตราราคาหองพกเฉลยตอปโดยรวมอยท 88.1 ดอลลารสหรฐ เพมขนจากป 2558 รอยละ 1.2

โดยแกรนธ ธอนตน คาดวาผลการดาเนนงานของธรกจโรงแรมจะดขน เนองจากจานวนนกทองเทยวทคาดวาจะ

เพมขนในป 2560 เปนตนไป ซงเปนแนวโนมตอเนองจากการทจานวนนกทองเทยวเพมขนอยางมนยสาคญในป

2559 โดยเพมจากป 2558 ประมาณรอยละ 17.9 (อางองจาก GENERAL STATISTICS OFFICE of VIETNAM)

อตราราคาหองพกเฉลยของโรงแรมโดยรวมในประเทศเวยดนาม


หากเปรยบเทยบกบประเทศใกลเคยงแลว อตราราคาหองพกของโรงแรมโดยรวมในประเทศเวยดนามนน

ตากวาในฟลปปนสและอนโดนเซย แมวาอตราราคาหองพกโรงแรม 4 ดาวของประเทศเวยดนามจะสงกวาอตราราคา

หองพกโรงแรม 4 ดาวในประเทศไทยและกมพชา

การเปรยบเทยบอตราราคาหองพกเฉลยโดยการจดอนดบตามระดบของโรงแรมป

หมายเหต: ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนในครงแรกไมไดตงอยในประเทศไทย ประเทศฟลปปนส และประเทศกมพชา ทมา: แกรนท ธอนตน | Colliers International

62.6%60.3% 61.5%

67.2%

61.0% 61.1%62.7%

68.0%

50.0%

60.0%

70.0%

2556 2557 2558 2559

4-star 5-star

97.6 98.0

87.0 88.1

80

90

100

2556 2557 2558 2559ดอลล

ารสห

รฐ/ห

อง/ค

น

72.3 72.184.7

65.181.6

111.4 106.4

158.9

125.2

166.5

0

50

100

150

200

เวยดนาม ไทย ฟลปปนส กมพชา อนโดนเซย

ดอลล

ารสห

รฐ/ห

อง/ค

น

4-star 5-star



40

3) Revenue per Available Room (RevPAR)

โรงแรมระดบ 4 ดาวและระดบ 5 ดาวของประเทศเวยดนามม RevPAR ในป 2559 เทากบ 51.4 ดอลลาร

สหรฐ และ 68.7 ดอลลารสหรฐ ตามลาดบ โดยเพมขนจากป 2558 รอยละ 9.8 และ 4.1 ตามลาดบ เนองจากจานวน

นกทองเทยวทเพมมากขนอยางมนยสาคญ ทาใหทงอตราการเขาพกเฉลยและอตราราคาหองพกเฉลยเพมขน

รายไดตอจานวนหองพกทสามารถเขาพกไดในประเทศเวยดนามโดยการจดอนดบตามระดบของโรงแรม

ทมา: แกรนท ธอนตน | Colliers International

3.2.4 มมมองในอนาคต

ขณะนประเทศเวยดนามอยในระหวางการดาเนนการตามแผนพฒนาเศรษฐกจและสงคมแหงชาตสาหรบป

2559-2563 โดยแผนดงกลาวจะชวยสนบสนนธรกจการทองเทยวของเวยดนามใหฟนตวขนและเตบโตตอไปไดอยาง

กาวกระโดด ตามยทธศาสตรการพฒนาการทองเทยวของประเทศเวยดนามจนถงป 2563 และวสยทศนจนถงป

2573 ภาคการทองเทยวของเวยดนามคาดวาจะตอนรบนกทองเทยวชาวตางชาตมากกวา 10 ลานคนตอป คดเปน

สดสวนเทากบรอยละ 6.5-7.0 ของ GDP นอกจากน ความรวมมอระหวางรฐบาล ผประกอบกจการโรงแรม และ

บรษททองเทยวมสวนสาคญมากในการสรางยทธศาสตรในการนานกทองเทยวเขาประเทศเวยดนามมากขน

3.2.5 ภาคการทองเทยวของโฮจมนห

ภาพรวมธรกจโรงแรมในโฮจมนห ป 2559

5 ดาว 4 ดาว 3 ดาว รวม(1)

จานวนโรงแรม 24 43 118 185

จานวนหองทงหมด 6,355 4,737 8,186 19,278

อตราการเขาพก 65% 68% 60% 63.6%

อตราราคาหองพกเฉลย (ดอลลารสหรฐ/หอง/คน) 124.4 68.9 46.7 77.7

RevPAR (ดอลลารสหรฐ/หอง/คน) 80.9 46.8 28.0 49.4

หมายเหต (1) อตราการเขาพกโดยรวม อตราราคาหองพกเฉลย และ RevPAR เปนคาถวเฉลยถวงนาหนกของโรงแรมระดบ 5 ดาวและ

4 ดาว

ทมา: VNAT (Vietnam National Administration of Tourism) | แกรนท ธอนตน | Colliers International

1) อปทาน

ในป โฮจมนหมโรงแรมกอสรางใหมจานวน โรงแรม และมจานวนหองพกของโรงแรมระดบ -

ดาวเพมขน 910 หอง เมอเทยบกบป 2558 ดวยแนวโนมการทองเทยวทเตบโตดทาใหบรษทผพฒนาโรงแรมได

เรมตนโครงการกอสรางใหมเพมขน รวมถงการเรงกอสรางโครงการทไดเรมตนขนแลว สงผลใหจานวนโรงแรมระดบ

52.7 52.6 46.8 51.471.8 67.2 66.0 68.7

0

100

2556 2557 2558 2559

ดอลล

ารสห

รฐ

4-star 5-star



41

ดาว และโรงแรมระดบ ดาวมแนวโนมเพมขน ในชวงป 2560 ถง 2562

จานวนหองโรงแรมในโฮจมนห

ทมา: Colliers International

2) อปสงค

ในป 2559 โฮจมนหรบนกทองเทยวตางชาตจานวน 5.2 ลานคน คดเปนสดสวนรอยละ 20 ของจานวน

นกทองเทยวทงหมด และนกทองเทยวชาวเวยดนามจานวน 21.8 ลานคน คดเปนสดสวนรอยละ 80 โดย

นกทองเทยวทง 2 กลมมอตราการเตบโตรอยละ 10 เมอเทยบกบป 2558 ทงน หากประมาณการอตราการเตบโต

ของจานวนนกทองเทยวในโฮจมนหโดยใชอตราการเตบโตเฉลยยอนหลงตงแตป 2554 ถง 2559 กลาวคอ รอยละ

6.9 สาหรบนกทองเทยวตางชาต และรอยละ 16.1 สาหรบนกทองเทยวในประเทศ จานวนนกทองเทยวของเมองโฮจ

มนหจะแตะระดบ 32.7 ลานคนในป 2561 โดยแบงเปนนกทองเทยวตางชาต 6.3 ลานคน และนกทองเทยวชาว

เวยดนาม 26.4 ลานคน

จานวนนกทองเทยวในโฮจมนห

ทมา: Department of Tourism of HCMC | Colliers International

3) ผลการดาเนนงานของธรกจโรงแรม

อตราราคาหองพกเฉลย (Average Room Rate)

6,588 6,632 7,622 7,346 8,186

3,390 3,680 3,635 4,667 4,7374,769 5,373 5,373 6,355 6,355

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

2555 2556 2557 2558 2559

จานว

นหอง

3-star 4-star 5-star

0

5,000,000

10,000,000

15,000,000

20,000,000

25,000,000

30,000,000

2554 2555 2556 2557 2558 2559 2560F 2561F

จานว

นนกท

องเท

ยว(ค

น)

นกทองเทยวชาวตางชาต นกทองเทยวชาวเวยดนาม



42

ในป 2559 อตราราคาหองพกเฉลยของโรงแรมระดบ 4 ดาวและ 5 ดาวในโฮจมนห ลดลงรอยละ 4.66 และ

2.90 เมอเทยบกบป 2558 มาอยทระดบ 92.4 และ 169.9 ดอลลารสหรฐฯ ตามลาดบ เปนผลมาจากจานวนหองพกท

เพมขนกอใหเกดการแขงขนทสงขน โดยเปนสาเหตให ตงแตป 2560 อตราราคาหองพกเฉลยยงมแนวโนมลดลง

เฉลยรอยละ 5 ตอ ปไปจนถงป 2561 นอกจากน ภายในป 2561 อตราราคาหองพกของโรงแรมระดบ 4 ดาว จะม

แนวโนมอยท 84 ดอลลารสหรฐฯ และโรงแรมระดบ 5 ดาว จะมแนวโนมอยท 160 ดอลลารสหรฐฯ

อตราราคาหองพกเฉลยของโรงแรม ดาว และ ดาว ในโฮจมนห


อตราการเขาพก (Occupancy rate)

สบเนองจากการแขงขนทสงขนในตลาดโรงแรมระดบบน ประกอบกบการเพมขนของทพกในรปแบบท

หลากหลาย เชน โฮมสเตย และโรงแรมบตก สงผลใหอตราการเขาพกของโรงแรมระดบ 4 ดาวและระดบ 5 ดาวในโฮ

จมนห ในป 2559 ลดลง โดยมาอยทรอยละ 61.8 และ 65.0 จากรอยละ 77.1 และ 75.6 ในป 2558 ตามลาดบ ทงน

อตราการเขาพกยงคงมแนวโนมลดลงอยางตอเนองในชวงป 2560 ถง 2564 เนองจากสวนตางของอปทานทม

มากกวาอปสงคมแนวโนมเพมขน โดยคาดวาอตราการเขาพกของโรงแรม 4 ดาวและ 5 ดาวจะลดลงไปอยทรอยละ

60.5 และ 64.7 ในป 2561 ตามลาดบ

อตราการเขาพกโรงแรม ดาวและ ดาวในโฮจมนห


2549 2550 2551 2552 2553 2554 2555 2556 2557 2558 2559 2560F 2561F

4-star 70.2 82.8 97.1 86.3 82.7 89.4 76.0 76.9 72.9 96.9 92.4 87.8 84.0

5-star 117.5 137.3 200.6 152.8 128.2 138.4 124.4 126.3 153.0 175.0 169.9 161.4 160.1

0

50

100

150

200

250

2549 2550 2551 2552 2553 2554 2555 2556 2557 2558 2559 2560F 2561F

4-star 86.7% 73.3% 67.7% 67.5% 68.7% 70.7% 70.0% 70.3% 70.6% 77.1% 61.8% 61.1% 60.5%

5-star 81.4% 70.6% 61.5% 63.0% 68.7% 68.9% 62.1% 61.9% 61.0% 75.6% 65.0% 64.9% 64.7%

0%

20%

40%

60%

80%

100%



43

มมมองในอนาคต

เนองจากจานวนนกทองเทยวของโฮจมนหเตบโตอยางตอเนองในระยะทผานมาทาใหรฐบาลมโครงการ

ขยายสนามบนนานาชาต Tan Son Nhat เพอใหสามารถรองรบผโดยสารได 50 ลานคนตอป หรอเพมขนจากเดม 2

เทา นอกจากนรฐบาลยงมโครงการกระตนการทองเทยวอนๆ เชน การกอสรางสถานททองเทยวใหม ดวยการ

สนบสนนดงกลาวประกอบกบการมสถานพกแรมทหลากหลายประเภทและราคา ทาใหแนวโนมธรกจทองเทยวของ

โฮจมนหนาจะเตบโตไดอยางมากในอนาคตอนใกล

ทงน เนองจากโรงแรม Capri by Fraser และโรงแรม IBIS Saigon South มจดเดนดานทตง โดยตงอยใน

เขต District 7 ซงมฐานลกคาทงทเปนภาคธรกจและภาคการทองเทยว และตงอยตรงขามกบศนยประชมและแสดง

สนคา SECC อกทงโรงแรม Capri by Fraser และโรงแรม IBIS Saigon South เปนเพยงโรงแรมทไดรบการบรหาร

จดการโดยผบรหารโรงแรมระดบสากลเพยงแหงเดยวใน District 7 สาหรบโรงแรมระดบ 4 ดาวและ 3 ดาวตามลาดบ

เปนผลใหผจดการกองทรสตเหนวาโรงแรมทงสองแหง จะไมไดรบผลกระทบจากการแขงขนทสงขนในโฮจมนหอยาง

มนยสาคญ

3.3 ภาพรวมของประเทศอนโดนเซย

3.3.1 ภาพรวมเศรษฐกจของประเทศอนโดนเซย

ประเทศอนโดนเซยเผชญกบเศรษฐกจทขยายตวลดลง จากรอยละ 6.0 ในป 2554 เปนรอยละ 4.8 ในป

2558 เนองจากไดรบผลกระทบจากภาวะเศรษฐกจโลกทซบเซา อยางไรกด ตวเลขคาดการณของการเตบโตของ

เศรษฐกจของประเทศอนโดนเซยในชวงป 2560 ถง 2565 โดย IMF เฉลยอยทประมาณรอยละ 5.33 ตอป

2558 2559 2560 2561 2562 2563 2564 2565

อตราการเตบโตคาดการณของ GDP ของ

ประเทศอนโดนเซย (รอยละ) 4.87 5.02 5.10 5.30 5.40 5.50 5.50 5.50

ทมา : International Monetary Fund (IMF)

3.3.2 ตลาดการทองเทยวในจาการตา

1) อปทาน

จาการตาเปนเมองหลวงของประเทศอนโดนเซยและเปนศนยรวมนกธรกจและนกทองเทยวตางๆ ทาให

ความตองการโรงแรมทพกในจาการตาเพมขนอยางรวดเรว โดยในชวงป 2553 ถงป 2559 อตราการเตบโตของ

เศรษฐกจของประเทศอนโดนเซย ทาใหมการกอสรางและพฒนาโรงแรมในจาการตามากขน โดยตงแตป 2553 ถงป

2559 จานวนหองพกในจาการตาเพมขนประมาณรอยละ 8.72 ตอป

ในป 2559 มโรงแรมระดบ 3 ดาวถง 5 ดาวในจาการตารวม 189 แหง ซงใหบรการหองพกรวมประมาณ

39,208 หอง ประกอบดวยหองพกในโรงแรมระดบ 3 ดาวจานวน 11,223 หอง หองพกในโรงแรมระดบ 4 ดาวจานวน

15,217 หอง และหองพกในโรงแรมระดบ 5 ดาวจานวน 12,588 หอง โดย Colliers International คาดวา ภายในป

2562 จานวนหองพกจะเพมขนประมาณรอยละ 5.1 ตอป โดยอตราการเตบโตดงกลาวตากวาอตราการเตบโตในชวง

ป 2553 – 2559 เนองจากการแขงขนทคอนขางสง ทงน คาดวาในป 2562 จะมโรงแรมทงหมด 219 แหง ซง

ใหบรการหองพกรวมประมาณ 45,314 หอง



44

การเตบโตของจานวนหองพกโรงแรมระดบ 3 ดาวถง 5 ดาวในจาการตา


2) อปสงค

จาการตาเปนหนงในเมองสาคญทรองรบนกทองเทยวจากตางประเทศของอนโดนเซย ในชวงป 2555 ถง

2559 จานวนนกทองเทยวตางชาตทเขามาในจาการตาคดเปนรอยละ 25.0 ถง 26.0 ของจานวนนกทองเทยว

ตางชาตทงหมดทเดนทางเขามาในประเทศอนโดนเซย โดยตงแตป 2544 ถงป 2559 จานวนนกทองเทยวใน

จาการตาเพมขนคดเปนอตรารอยละ 6.4 ตอป ทงน ในป 2559 มนกทองเทยวตางชาตเดนทางเขามาในจาการตา

ทงสน 2.6 ลานคน

เมอพจารณาตามสญชาต นกทองเทยวจากเอเชยเปนกลมนกทองเทยวหลกทเดนทางเขามาในจาการตา

ในชวงป 2558-2559 โดยเฉพาะอยางยงนกทองเทยวชาวจนและมาเลเซย ตามมาดวยซาอดอาระเบย และกลม

นกทองเทยวจากยโรป เชน ฝรงเศส และองกฤษ ทงน คาดวาจานวนนกทองเทยวตางชาตทเขามาในจาการตาจะอย

ทประมาณ 3.33 ลานคนในป 2562 อยางไรกตาม สดสวนนกทองเทยวทมากทสดยงคงเปนนกทองเทยว

ภายในประเทศ โดยมจานวนถง 23.66 ลานคนในป 2559 และเพมขนรอยละ 6.6 จากจานวนนกทองเทยวในประเทศ

ในป 2558

ทงน ในชวงป 2549 ถง 2559 จานวนนกทองเทยวในประเทศเพมขนเฉลยคดเปนรอยละ 5.6 ตอป หากนา

อตราการเตบโตของจานวนนกทองเทยวในประเทศในชวงเวลาดงกลาวมาใชในการวเคราะห จะพบวาจานวน

นกทองเทยวจากในประเทศของจาการตาจะเพมขนเปน 27.87 ลานคนในป 2562

จานวนนกทองเทยวขาเขาในจาการตา

ทมา: สานกงานสถตแหงจาการตา และกรมการทองเทยวแหงจาการตา (*นกทองเทยวภายในประเทศ: ตวเลขเบองตน)

0

5,000

10,000

15,000

20,000

3 ดาว 4 ดาว 5 ดาว

0

10,000

20,000

30,000

40,000

2544 2545 2546 2547 2548 2549 2550 2551 2552 2553 2554 2555 2556 2557 2558 2559 2560F2561F2562F

พนค

น

นกทองเทยวชาวตางชาต นกทองเทยวชาวอนโดนเซย



45

3) ผลการดาเนนงาน

อตราการเขาพก

ในชวงป 2543 ถง 2555 อตราการเขาพกของโรงแรมในจาการตามแนวโนมเพมขน โดยเพมจากรอยละ

37.9 ในป 2543 เปนรอยละ 73.5 ในป 2555 อยางไรกด หลงจากทจานวนหองพกโรงแรมมจานวนเพมสงขนทาให

การแขงขนในตลาดเพมมากขน จงสงผลทาใหอตราการเขาพกในป 2556 ลดลงเหลอรอยละ 70.0 อยางไรกด แมวา

อตราการเขาพกของโรงแรมในจาการตาจะมแนวโนมเพมขน แตสถานการณของธรกจโรงแรมไดรบผลกระทบจาก

การทรฐบาลออกมาตรการควบคมจานวนการจดประชมในโรงแรมของหนวยงานภาครฐ ซงทาใหอตราการเขาพกใน

ป 2559 ลดลงมาอยทรอยละ 61.8 แมวาหลงจากนนรฐบาลจะยกเลกการใชมาตรการควบคมดงกลาว ประกอบกบ

การแขงขนทสงขนในตลาดสงผลใหอตราการเขาพกยงคงลดลงตอเนองมาอยทรอยละ 55.7 ในป 2559

อตราการเขาพกเฉลยของโรงแรมระดบ 3 ดาวถง 5 ดาวในจาการตา ตงแตป


เนองจากโรงแรมระดบ 5 ดาวพงพาตลาดนกทองเทยวตางประเทศคอนขางมากทาใหโรงแรมระดบ 5 ดาว

จะมอตราการเขาพกทตาเมอเทยบกบโรงแรมในระดบอน โดยอตราการเขาพกของโรงแรมระดบ 5 ดาวลดลงจาก

รอยละ 73.0 ในป 2555 เปนรอยละ 57.5 ในป 2559 ทงน โรงแรม Pullman Jakarta Central Park ซงบรหารโดย

Accor เปนโรงแรมระดบ 5 ดาวแหงเดยวในจาการตาตะวนตกทสามารถรกษาระดบอตราการเขาพกไดในระดบสง

นบตงแตเปดใหบรการในป 2554 เนองจากโรงแรม Pullman Jakarta Central Park นนมกลมลกคาหลกเปน

นกทองเทยวภายในประเทศและเปนโรงแรมระดบ 5 ดาวแหงเดยวในดานตะวนตก โดยในป 2559 โรงแรม Pullman

Jakarta Central Park มอตราเฉลยการเขาพกอยทรอยละ 75.7

นอกจากน เนองดวยอปสงคทชะลอตวสาหรบตลาดโรงแรมในอนโดนเซย ภาวะทางการเมอง และการ

แขงขนในตลาดทคอนขางสง ทาใหในป 2559 อตราการเขาพกของโรงแรมระดบ 4 ดาวและ 3 ดาวลดลงไปทรอยละ

54.3 และรอยละ 56.1 ตามลาดบ

จานวนหองพกโรงแรมในจาการตามแนวโนมเตบโตรอยละ 5.1 ตอป ในขณะทอปสงคมแนวโนมเตบโต

เพยงรอยละ 4.5 ตอป ดงนน คาดวาอตราการเขาพกจะลดลงเหลอรอยละ 52.5 ในป หลงจากนนอตราการเขา

พกจะกลบมาเพมขนเปนรอยละ 55.7 ในป

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2543 2544 2545 2546 2547 2548 2549 2550 2551 2552 2553 2554 2555 2556 2557 2558 2559

3 ดาว 4 ดาว 5 ดาว เฉลย



46

การประเมนอตราการเขาพกเฉลยในจาการตา จนถงป


อตราราคาหองพกเฉลย

การแขงขนทสงและการออนคาของเงนสกลรเปยอนโดนเซย ทาใหอตราราคาหองพกเฉลยปรบตวลดลง

จากอตราราคาหองพกเฉลยท 56.23 ดอลลารสหรฐฯ ในป 2557 ลงไปทอตราราคาหองพกเฉลย 51.95 ดอลลาร

สหรฐฯ ในป 2559 ทงน อตราราคาหองพกเฉลยของโรงแรมระดบ 5 ดาวอยท 104.68 ดอลลารสหรฐฯ ในป 2559

ซงเพมขนรอยละ 3.0 จากป 2558

ในป 2559 อตราราคาหองพกเฉลยของโรงแรม 4 ดาว อยทประมาณ 47.94 ดอลลารสหรฐฯ ซงเพมขนรอย

ละ 2.0 จากป 2558 และอตราราคาหองพกเฉลยของโรงแรม 3 ดาวอยทประมาณ 32.46 ดอลลารสหรฐฯ ซงเพมขน

เพยงรอยละ 0.5 จากป 2558 ทงน คาดการณวาอตราราคาหองพกเฉลยจะเพมขนเพยงรอยละ 1.0 ถง รอยละ 3.0

ตอป (ในสกลเงนดอลลารสหรฐฯ)

อตราราคาหองพกเฉลยของโรงแรมระดบ 3 ดาวถง 5 ดาวในจาการตา ตงแตป 2543


0%

20%

40%

60%

80%

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

2547

2548

2549

2550

2551

2552

2553

2554

2555

2556

2557

2558

2559

2560

F

2561

F

2562

F

Occ

upan

cy R

ate

Num

ber o

f Roo

ms

Rooms Demand Rooms Supply Occupancy Rate

0255075

100125150

2543

2544

2545

2546

2547

2548

2549

2550

2551

2552

2553

2554

2555

2556

2557

2558

2559

2560

F

2561

F

2562

F

ดอลล

ารสห

รฐ




47

รายไดคาหองพกเฉลยตอจานวนหองพกทมอยในโรงแรมทงหมด (RevPAR)

RevPAR ของโรงแรมระดบ 3 ดาวถง 5 ดาวในจาการตา


RevPAR ของโรงแรมระดบ 3 ดาวถง 5 ดาวมแนวโนมลดลงตงแตป 2556 และตาทสดในป 2559 โดย

RevPAR สาหรบโรงแรมระดบ 3 ดาว 4 ดาว และ 5 ดาว ในป 2559 อยท 18.36 26.03 และ 60.19 ดอลลารสหรฐฯ

ตามลาดบ โดยคาดวา RevPAR ในป 2560 จะยงมแนวโนมทรงตวกอนทจะปรบเพมขนเลกนอยในป 2561 ถง 2562

โดยในป 2562 คาดวา RevPAR ของโรงแรมระดบ 3 ดาว 4 ดาว และ 5 ดาว จะอยท 21.27 28.80 และ 72.81

ดอลลารสหรฐฯ ตามลาดบ

4. ปจจยความเสยงทเกยวของกบการลงทน

4.1 ความเสยงทเกยวกบกองทรสตหรอการดาเนนงานของกองทรสต

(1) ความสาเรจของกองทรสตขนอยกบความสามารถของผจดการกองทรสต ผเชาหลก และผบรหารโรงแรม

ในการจดการและจดหาผลประโยชนจากทรพยสนโครงการฯ ซงหากไมสามารถดาเนนการหรอจดการไดอยางม

ประสทธภาพและประสทธผล อาจกอใหเกดผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอมลคาของทรพยสนโครงการฯ ผล

การดาเนนงานและความสามารถในการจายประโยชนตอบแทนของกองทรสต

ผจดการกองทรสตจะบรหารกองทรสตใหเปนไปตามสญญากอตงทรสต การทผจดการกองทรสต ผเชาหลก

และผบรหารโรงแรม บรหารโรงแรมอยางไมมประสทธภาพจะสงผลกระทบในทางลบตอมลคาของทรพยส น

โครงการฯ ผลการดาเนนงาน และความสามารถในการจายผลตอบแทนของกองทรสต โดยผลการดาเนนงานของ

กองทรสตจะขนอยกบคาตอบแทนทไดรบจากบรษทผใหเชาทรพยสนซงไดรบคาเชามาจากผเชาหลก ทงน ผเชา

หลกไมไดเปนผบรหารโรงแรมโดยตรง แตไดเขาทาสญญาการบรหารโรงแรมกบผบรหารโรงแรม ซงกาหนดให

ผบรหารโรงแรมรบผดชอบในการดาเนนงานตางๆ ทเกยวกบการบรหารทรพยสนโครงการฯ ภายใตการกากบดแล

ของผเชาหลก รวมถงความรบผดชอบในการใหบรการแกลกคา การรบจองหองพก การบรหารจดการ การทา

การตลาด การบารงรกษา การรกษาความมนคงและความปลอดภยของอาคาร และการบรหารจดการทางการเงน

ทงน หากผบรหารโรงแรมไมสามารถดาเนนงานตามกลยทธใหประสบความสาเรจได อาจสงผลกระทบ

ในทางลบตอมลคาของทรพยสนโครงการฯ และ/หรอ รายไดคาเชาแปรผนทบรษทผใหเชาทรพยสนควรจะไดรบ ซง

จะมผลตอผลการดาเนนงานของกองทรสต และความสามารถในการจายประโยชนตอบแทนใหกบผถอหนวยทรสต

0

20

40

60

80

100

2543 2544 2545 2546 2547 2548 2549 2550 2551 2552 2553 2554 2555 2556 2557 2558 2559 2560F2561F2562F




48

ตลอดจนการชาระคนหนทถงกาหนดชาระ นอกจากน การเปลยนแปลงในทางลบใดๆ ทมผลกระทบตอความสมพนธ

ของผเชาหลกและบรษทผใหเชาทรพยสน หรอ ของผเชาหลกและผบรหารโรงแรม อาจสงผลกระทบตอ

ความสามารถของผบรหารโรงแรมในการบรหารจดการทรพยสนโครงการฯ ได นอกจากน หากผเชาหลกไมสามารถ

ปฏบตหนาทในฐานะผเชาหลกภายใตสญญาเชาไดอยางมประสทธภาพ และ/หรอ ผบรหารโรงแรมซงแตงตงโดยผ

เชาหลกไมสามารถปฏบตหนาทในฐานะผบรหารโรงแรมไดอยางมประสทธภาพ อาจกอใหเกดผลกระทบในทางลบ

ตอการดาเนนงาน และฐานะการเงนของกองทรสต

(2) รายไดของกองทรสตขนอยกบฐานะทางการเงนและผลประกอบการของผเชาหลก และการตดสนใจตอ

อายสญญาเชาเมอสญญาเชาของผเชาหลกสนสดลง

ฐานะการเงนและผลประกอบการของกองทรสตขนอยกบคาเชาทรพยสนโครงการฯ ซงบรษทผใหเชา

ทรพยสน ใหเชาแกผเชาหลก (ซงมผถอหนในระดบบนสด (Ultimate Shareholder) เปนบคคลเดยวกบผถอหนใน

ระดบบนสด (Ultimate Shareholder) ของผจดการกองทรสต) โดยเงนทใหแกกองทรสตสวนใหญจะมาจากเงนปนผล

ทสงขนมาจากบรษท Strategic Hospitality Holding Limited (BVI) และบรษทผใหเชาทรพยสน และการจายเงนโดย

วธทเปนไปตามสญญาและไมขดแยงกบประกาศของสานกงาน ก.ล.ต. นอกจากน รายไดของบรษทผใหเชาทรพยสน

ซงจะถกจายไปทกองทรสตนน มทมาจากคาเชาคงท คาเชาแปรผน ดงนน ในขณะใดขณะหนง หากผเชาหลกมฐานะ

การเงนทดอยลง อาจทาใหผเชาหลกชาระเงนลาชาหรอเกดการผดนดชาระเงนคาเชาของผเชาหลกและทาใหผเชา

หลกไมสามารถชาระหนได และ/หรอ บรษทผใหเชาทรพยสนอาจไมไดรบคาเชาตามทประมาณการไว ซงสงผล

กระทบตอรายไดของบรษทผใหเชาทรพยสนและผลประโยชนทจะสามารถจายใหแกกองทรสตและผถอหนวยทรสตได

รายไดของกองทรสตขนกบการไดรบคาเชาคงท คาเชาแปรผน ภายใตสญญาเชาระหวางบรษทผใหเชา

ทรพยสนและผเชาหลกเปนอยางมาก ดงนน หากมการผดสญญาเชาโดยบรษทผใหเชาทรพยสนหรอผเชาหลก

อาจจะสงผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอผลดาเนนงานและฐานะทางการเงนของกองทรสต

นอกจากน ถงแมวาสญญาเชาหลกทผเชาหลกเขาทากบผใหเชาหลกจะกาหนดใหเมอมการครบกาหนด

อายของสญญาเชาหลกในแตละคราว (ทกๆ สามป) คสญญาตกลงจะเชาทรพยสนหลกดงกลาวตอไปจนกวาผใหเชา

หลกจะไมไดเปนเจาของทรพยสนทเชาภายใตเงอนไขและขอกาหนดเดมของสญญาเชาหลก เวนแตวธการคานวณ

อตราคาเชาคงทและคาเชาแปรผนซงจะเปนไปตามทกาหนดในสญญาเชาหลก กองทรสตยงอาจมความเสยงจากการ

ทผเชาหลกอาจไมปฏบตตามขอตกลงในสญญาเชาหลกเรองการตออายสญญาเชาดงกลาว อยางไรกด หากผเชา

หลกและผบรหารโรงแรมยงคงดาเนนกจการไดตามปกตและไมมเหตการณความผนผวนทางเศรษฐกจหรอการ

แขงขนทสงขน รวมทงความจาเปนทตองปดโครงการบางสวนหรอทงหมด เพอปรบปรงทรพยสน จนกระทบกบการ

ดาเนนกจการตามปกตของผเชาหลกอยางมนยสาคญ รวมทง หากผเชาหลกไมมเจตนาทผดนดการชาระคาเชาคงท

และ/หรอ คาเชาแปรผน บรษทผใหเชาทรพยสนจะไดรบคาเชาคงทตามทระบไวในสญญาเชา นอกจากน ผจดการ

กองทรสตมหนาททจะตองควบคมและดแลใหผเชาหลกปฏบตตามเงอนไขของสญญาเชา ซงรวมถงการตดตามการ

จายคาเชาใหตรงตามเวลาทกาหนด เพอประโยชนสงสดของกองทรสตในฐานะผจดการกองทรสต และดวยเหตผล

ดงกลาวจะชวยลดความเสยงทผเชาหลกจะไมตอสญญาเชา หรอไมปฏบตตามเงอนไขทกาหนดไวในสญญาเชาได

(3) ผใหเชาทรพยสนอาจไมไดรบคาเชาตามสญญาเชาทรพยสนอนเนองมาจากเหตสดวสยภายใตสญญาเชา

ทรพยสน

ภายใตสญญาเชาทรพยสนระหวางผใหเชาทรพยสนและผเชาหลกประกอบไปดวยคาเชา สวน ไดแก ( )

คาเชาคงท ซงแบงเปนคาเชาพนฐานและคาเชาพนฐานสวนเพม (หากม) และ ( ) คาเชาแปรผน โดยฐานะการเงน

และผลประกอบการของกองทรสตจะขนอยกบคาเชาทจะไดรบชาระจากการใหเชาทรพยสนโครงการฯ แกผเชาหลก

(ซงมผถอหนในระดบบนสด (Ultimate Shareholder) เปนบคคลเดยวกบผถอหนในระดบบนสด (Ultimate



49

Shareholder) ของผจดการกองทรสต) อยางไรกด เหตสดวสย เชน ภยธรรมชาต หรอเหตการณทอยนอกเหนอการ

ควบคมอนๆ ซงสงผลกระทบตอการดาเนนธรกจโรงแรมตามเงอนไขทกาหนดไวในสญญาเชาทรพยสนทเกยวของ

เปนขอยกเวนในการชาระคาเชาของผเชาหลก ใหแกผใหเชาทรพยสนซงการยกเวนการชาระคาเชาอนเนองมาจาก

เหตสดวสยนนจะสงผลกระทบในทางลบตอรายไดของผใหเชาทรพยสน อนจะสงผลกระทบตอผลการดาเนนงาน

ฐานะการเงน และความสามารถในการจายประโยชนตอบแทน หรอผลตอบแทนของกองทรสตได

(4) คาเชาพนฐานในการตออายสญญาเชาอาจแตกตางจากประมาณการคาเชาพนฐาน

คาเชาภายใตสญญาเชาระหวางผใหเชาทรพยสนและผเชาหลกประกอบไปดวยคาเชา 2 สวน ไดแก (1) คา

เชาคงท ซงแบงเปนคาเชาพนฐานและคาเชาพนฐานสวนเพม (หากม) และ (2) คาเชาแปรผน สาหรบคาเชาพนฐาน

ในระยะเวลาการเชาตามสญญาเชาฉบบแรกซงมระยะเวลา 3 ปนน ไดมการกาหนดจานวนทแนนอนตอปไวใน

สญญาเชาทรพยสนแลว อยางไรกด สาหรบการตออายสญญาเชาดงกลาว คาเชาพนฐานสาหรบการตออายสญญา

เชานน จะเทากบคาเฉลยของคาเชาคงทในชวงระยะเวลาการเชาตามสญญาเชาทรพยสนฉบบกอนหนา (3 ป) ใน

การน ดวยวธการคานวณคาเชาพนฐานสาหรบการตออายสญญาเชาออกไปตามทไดกลาวมานน หากผลการ

ดาเนนงานของชวงระยะเวลาการเชาตามสญญาเชาทรพยสนฉบบกอนหนานนแตกตางจากทประมาณการไวจะ

สงผลใหคาเชาคงทในชวงระยะเวลาการเชาตามสญญาเชาตออายนนแตกตางจากทประมาณการไวดวย ทงน

เนองจากคาเชาพนฐานสวนเพมซงเปนสวนหนงในการคานวณคาเชาคงทนนจะแปรผนตามรายไดจากการ

ดาเนนงานสทธ (NOI) ดวยเหตน คาเชาพนฐานสาหรบระยะเวลาการเชาตามสญญาเชาทรพยสนฉบบทมการตออาย

มานนจะแตกตางจากทประมาณการไวดวยเชนกน โดยเปนผลอนเนองมาจากการคานวณคาเฉลยของคาเชาคงท

ในชวงระยะเวลาการเชาตามสญญาเชาฉบบกอนหนานน

ทงน หากคาเฉลยของคาเชาคงทในชวงระยะเวลาการเชาตามสญญาเชาทรพยสนฉบบกอนหนานนตากวา

ทประมาณการไว จะสงผลใหคาเชาพนฐานในระยะเวลาการเชาตามสญญาเชาทรพยสนทมการตออายมานนตากวา

คาเชาพนฐานทประมาณการไวสาหรบระยะเวลาการเชานนๆ ซงจะกอใหเกดผลกระทบตอผลประกอบการของ

กองทรสต และกองทรสตจะไมสามารถจายประโยชนตอบแทนหรอไดผลตอบแทนตามทประมาณการไวได ซงอาจ

สงผลใหผถอหนวยทรสตอาจไมไดรบผลตอบแทนตามทไดประมาณการไวเชนกน

ในทางกลบกน หากคาเฉลยของคาเชาคงทในชวงระยะเวลาการเชาตามสญญาเชาทรพยสนฉบบกอนหนา

นนสงกวาทประมาณการไว จะสงผลใหคาเชาพนฐานในระยะเวลาการเชาตามสญญาเชาฉบบตอมาสงกวาคาเชา

พนฐานทประมาณการไวสาหรบระยะเวลาการเชานนๆ ดวยเหตน ผเชาหลกมความจาเปนทจะตองทาใหผล

ประกอบการสงกวาทประมาณการไวเพอจะสามารถชาระคาเชาพนฐานทสงขนได ซงหากเหตททาใหผลประกอบการ

ของชวงระยะเวลาการเชาตามสญญาเชาทรพยสนฉบบกอนหนานนเปนเพยงเหตชวคราวหรอไมไดสงผลตอการ

เตบโตในเชงรายไดของทรพยสนโครงการฯ นนๆ ในระยะยาว ยอมอาจกระทบตอความสามารถในการชาระคาเชา

ของผเชาหลกตอไปในอนาคต ซงอาจรวมถงการคางชาระคาเชาหรอการไมตออายสญญาเชา ซงหากกองทรสตไม

สามารถหาผเชาหลกรายใหมทสามารถจายคาเชาไดเทากบผเชาหลกรายเดม อาจกอใหเกดผลกระทบในทางลบตอ

ผลประกอบการของกองทรสตและการไดรบผลตอบแทนของผถอหนวยทรสตไดเชนกน

(5) ความเสยงในการทกองทรสตอาจมคาใชจายเพมเตมในการเปลยนผจดการกองทรสตโดยมไดเกดจาก

ความผดโดยตรงของผจดการกองทรสต

สญญาแตงตงผจดการกองทรสตทกองทรสตโดยทรสต เขาทากบผจดการกองทรสตภายหลงจากการกอตง

ทรสตจะมขอกาหนดและเหตในการเปลยนผจดการกองทรสตไว เชน (1) กรณทกองทรสตสนสดลงและไดเลก

โครงการตามทไดกาหนดไวในหนงสอชชวนของกองทรสตและไดมการดาเนนการชาระบญชกองทรสต ตาม

หลกเกณฑทเกยวของ (2) สานกงาน ก.ล.ต. สงเพกถอนการใหความเหนชอบเปนผจดการกองทรสตหรอสงพกการ



50

ปฏบตหนาทของผจดการกองทรสตเปนเวลาเกน 90 วน (3) การใหความเหนชอบเปนผจดการกองทรสตสนอาย

และผจดการกองทรสตไมยนคาขอตออายการใหความเหนชอบ (4) ผจดการกองทรสตสนสภาพความเปนนตบคคล

หรอชาระบญช หรอถกพทกษทรพย ไมวาจะเปนคาสงพทกษทรพยเดดขาดหรอไมกตาม หรอมการรองขอใหฟนฟ

กจการของผจดการกองทรสต (5) ทรสตบอกเลกสญญาแตงตงผจดการกองทรสต ในกรณทผจดการกองทรสตจงใจ

หรอประมาทเลนเลออยางรายแรง มไดจดการกองทรสตตามหนาทใหถกตองและครบถวน โดยทรสตเหนวาการไม

ปฏบตหนาทนนเปนการกอใหเกดความเสยหายอยางรายแรงตอกองทรสตและ/หรอผถอหนวยทรสต และไมสามารถ

เยยวยาความเสยหายนนไดภายในระยะเวลา 90 วน หรอในกรณทผจดการกองทรสตมลกษณะไมเปนไปตาม

หลกเกณฑทกฎหมาย หรอกฎระเบยบทเกยวของกาหนด หรอในกรณทปรากฏขอเทจจรงวาการใหความเหนชอบ

เปนผจดการกองทรสตของสานกงาน ก.ล.ต. สนสดลงและผจดการกองทรสตไมไดรบการตออายการใหความ

เหนชอบจากสานกงาน ก.ล.ต. (6) ผจดการกองทรสตใชสทธลาออกตามวธการทกาหนดในสญญาแตงตงผจดการ

กองทรสต ซงในกรณดงกลาวลวนแลวแตเปนเหตใหมการเปลยนผจดการกองทรสตของกองทรสต ซงผจดการ

กองทรสตจะไมไดรบคาชดเชยใดๆจากกองทรสต นอกเหนอจากคาธรรมเนยมทครบกาหนดชาระ และคาใชจายท

ผจดการกองทรสตไดชาระแทนกองทรสต ทงนตามเงอนไขและขอตกลงทกาหนดไวในสญญาแตงตงผจดการ


อยางไรกด สญญาแตงตงผจดการกองทรสตไดมขอกาหนดวา ในกรณทมการเปลยนแปลงผจดการ

กองทรสตดวยสาเหตใด อนมไดเนองมาจากสาเหตในขอ (1) ถง (6) ขางตน และมไดเกดจากความผดโดยตรงของ

ผจดการกองทรสต ภายในระยะเวลา 10 ป ภายหลงจากวนทเขาทาสญญาแตงตงผจดการกองทรสต ทรสต (โดย

ทรพยสนของกองทรสต) ตกลงจะชาระคาชดเชยการเปลยนแปลงผจดการกองทรสตใหแกผจดการกองทรสตในอตรา

เทากบคาธรรมเนยมพนฐาน และคาธรรมเนยมพเศษของผจดการกองทรสตเปนระยะเวลา 5 ป (โดยคานวณจาก

อตราคาธรรมเนยมพนฐานและคาธรรมเนยมพเศษเฉลยทผจดการกองทรสตไดรบในระยะเวลา 12 เดอนกอนหนา

หรอตามสดสวนทเทยบเทา) โดยกาหนดชาระในวนทการเปลยนแปลงผจดการกองทรสตมผลใชบงคบ ดงนน ใน

กรณทมการเปลยนผจดการกองทรสตโดยสาเหตอนซงมไดเกดจากความผดโดยตรงของผจดการกองทรสต ภายใน

ชวงระยะเวลาดงกลาว จะสงผลใหกองทรสตจะมคาใชจายเพมเตมในการชาระคาชดเชยการเปลยนแปลงผจดการ

กองทรสตใหแกผจดการกองทรสตในอตราตามทระบขางตน

(6) ความเสยงทเกดขนเมอตองมการปรบปรงทรพยสนโครงการฯ และความเพยงพอของเงนสารองสาหรบ

การปรบปรง

ทรพยสนโครงการฯ แตละแหงจะตองซอมแซมและปรบปรงใหดใหม ทนสมย และสอดคลองกบความ

ตองการของลกคาอยเสมอ เพอดงดดใหลกคาเขามาใชบรการอยางตอเนอง ทงน โดยปกตการปรบปรง หรอการ

ซอมแซมบารงรกษาประจาป จะไมกอใหเกดผลกระทบตอการดาเนนงานของโรงแรมมากนก ยกเวนในกรณทเปน

การปรบปรงซอมแซมใหญ เชน การปรบปรงเพอเปลยนแปลงภาพลกษณภายนอกและภายในอสงหารมทรพย หรอ

การเปลยนแปลงงานระบบทสาคญ ไดแก ระบบไฟฟา ระบบประปา ลฟต เปนตน โดยคาใชจายในการบารงรกษา

ทรพยสนโครงการฯ และความเสยงจากการบารงรกษาหรอซอมแซมทไมอาจคาดการณไดมแนวโนมทจะเพมขนเมอ

ทรพยสนโครงการฯ มระยะเวลาดาเนนการเพมขนเรอยๆ นอกจากน ทรพยสนอาจจะตองมการปรบปรง หรอการ

ซอมแซมบารงรกษานอกเหนอจากตามแผนทวางไว ในกรณทมปญหาทอาจจะเกดขนเนองจากมการบงคบใชของ

กฎเกณฑหรอกฎหมายใหม ซงอาจทาใหตองมการลงทนเพมเตมเกนกวาทคาดการณไว อนง การดาเนนธรกจของ

ทรพยสนโครงการฯ อาจไดรบผลกระทบจากการซอมแซมบารงรกษา และยงอาจสงผลกระทบกบผลการดาเนนงาน

ของผเชาหลกของทรพยสนโครงการฯ นน ซงสงผลตอความสามารถทจะจายคาเชาไดภายในระยะเวลาทกาหนดไว

ในสญญาเชา หรออาจทาใหบรษทผใหเชาทรพยสนไมไดรบรายไดคาเชาอยางเตมทสาหรบพนททอยระหวางการ

ซอมบารงรกษา



51

ทงน สญญาบรหารโรงแรมของทรพยสนโครงการฯ มขอกาหนดใหผเชาหลกจดสรรเงนสารองเพอการ

ซอมแซมบารงรกษาเฟอรนเจอร ตกแตง และอปกรณ (FF&E Reserve) (ถาม) และผใหเชาจะกนสารองไวเพอเปน

คาใชจายเพมเตมจากการลงทน (Capital Expenditure Sinking Fund) อยางไรกตาม เงนสารองดงกลาวอาจจะไม

เพยงพอตอการซอมแซม บารงรกษา หรอการตอเตมของทรพยสนโครงการฯ ในอนาคตเพอเพมขดความสามารถใน

การแขงขน ในกรณทเงนสารองไมเพยงพอ กองทรสตจะตองพจารณาแหลงเงนทนอนๆ เพอใชในการปรบปรงและตอ

เตมของทรพยสนโครงการฯ เพอไมใหการทเงนสารองไมเพยงพอสงผลกระทบตอผถอหนวยทรสตได โดยการทเงน

สารองไมเพยงพอนนอาจสงผลกระทบในทางลบตอการดาเนนงานและฐานะทางการเงนของทรพยสนโครงการฯ ได

การดาเนนการปรบปรงและซอมแซมจะเปนไปตามระยะเวลาทผบรหารทรพยสนโครงการฯ หรอบรษทผให

เชาทรพยสน หรอผเชาหลกเหนสมควร และไดรบความเหนชอบจากผจดการกองทรสต ซงโดยปกต การดาเนนงาน

ของทรพยสนโครงการฯ จะตองไมหยดชะงกในระหวางการซอมแซมบารงรกษา นอกจากน การปร บปรง

อสงหารมทรพยจะดาเนนงานเฉพาะสวนพนททตองการปรบปรง โดยพนทสวนอน ยงคงเปดใหดาเนนการปกต เวน

แตหากจาเปนทจะตองซอมแซมหรอปรบปรงใหญ ซงหากเปดดาเนนการแลวลกคาทเขาพกอาจไมไดรบความ

สะดวก และอาจทาใหมการรองเรยนหรอไมคมคาทางเศรษฐกจในการเปดใหบรการ ณ ขณะนน ผเชาหลกหรอ

ผบรหารโรงแรมอาจพจารณาทจะหยดการใหบรการชวคราวเพอทาการปรบปรงครงใหญ

(7) การพงพงผบรหารโรงแรม และการใชเครองหมายการคา หรอแบรนดของผบรหารโรงแรมสาหรบ

ทรพยสนโครงการฯ

ผบรหารโรงแรมเปนผบรหารทรพยสนโครงการฯ ภายใตสญญาบรหารโรงแรมระหวางผเชาหลกและ

ผบรหารโรงแรม ซงผบรหารโรงแรมหรอบคคลทสามจะใหสทธแกผเชาหลกในการใชเครองหมายการคาหรอ

เครองหมายบรการของผบรหารโรงแรมเพอหรออนเกยวเนองกบการดาเนนงานของทรพยสนโครงการฯ ในกรณท

สญญาระหวางผเชาหลกและผบรหารโรงแรม หรอบคคลทสามทใหสทธดงกลาว ไดสนสดลง โดยไมวาดวยเหตใดก

ตาม การใชเครองหมายการคา เครองหมายบรการทเกยวเนองกบทรพยสนโครงการฯจะสนสดลง เครองหมายหรอ

วตถใดๆ ทมเครองหมาย หรอเครองบงชทแสดงใหเหนถงความสมพนธระหวางทรพยสนโครงการฯกบผบรหาร

โรงแรม หรอบคคลทสามนน จะตองถกถอดออกไปจากโรงแรม และผบรหารโรงแรมหรอบคคลทสามนนจะไมใหการ

บรการอกตอไป นอกจากน เมอสญญาบรหารโรงแรมระหวางผเชาหลกและผบรหารโรงแรมสนสดลง อาจทาให

สญเสยชองทางการจาหนายหองพก และการเขาถงระบบการจองสวนกลางได รวมไปถงการสญเสยฐานลกคาประจา

ของผบรหารโรงแรมและสมาชกดวย

นอกจากน หากเกดความเสอมเสยตอชอหรอแบรนดของผบรหารโรงแรม หรอแบรนดของเครอเดยวกน

อาจสงผลตอชอเสยงของทรพยสนโครงการฯ และความสามารถในการดงดดลกคาใหเขามาพก ซงอาจเกดผลกระทบ

ในทางลบตอธรกจ ฐานะทางการเงน ผลการดาเนนงาน ทงในปจจบนและในอนาคตของกองทรสต

อยางไรกด ทรพยสนโครงการฯตงอยในทาเลทตงทด และไดรบการปรบปรงและดแลรกษาใหอยในสภาพด

อยางอยางสมาเสมอ ดงนน หากสญญาบรหารโรงแรมระหวางผเชาหลกและผบรหารโรงแรมปจจบนสนสดลงไมวา

ดวยเหตใดกตาม ผบรหารโรงแรมใหมกจะสามารถบรหารทรพยสนโครงการฯ ตอไปได

นอกจากน เนองจากทรพยสนโครงการฯ แตละแหงจะมการบรหารจดการโดยผบรหารโรงแรมทตางกนไป

และอยในหลายประเทศ ในกรณเกดความเสอมเสยตอแบรนดของผบรหารโรงแรมรายใดรายหนง ความเสยงทความ

เสอมเสยตอแบรนดของผบรหารโรงแรมหนงจะสงผลกระทบตอผลการดาเนนงานของกองทรสตโดยรวมอยางม

นยสาคญจงเปนไปไดนอย ทงน ผบรหารโรงแรมแตละราย เปนผบรหารโรงแรมทมการประกอบธรกจภายใตแบรนด

ของตนมาเปนระยะเวลานานในตลาดของการบรหารจดการโรงแรม อกทงผบรหารโรงแรมแตละรายมมาตรฐานการ

บรการ หรอ Brand Standards ทเปนสากลและเปนทยอมรบในแวดวงธรกจโรงแรมและสามารถสรางเสรมและดารง

ชอเสยงของแบรนดของตนไดอยางสมาเสมอซงเปนทรจกทวโลก ซงแสดงใหเหนวาผบรหารโรงแรมเหลานม



52

ความสามารถและมาตรการในการดแลชอเสยงและมาตรฐานของแบรนดของตนไดเปนอยางด ดงนน ความเสยงทจะ

เกดความเสอมเสยตอแบรนดของผบรหารโรงแรมจงเปนไปไดนอย

(8) ความเสยงทอาจเกดขนอนเปนผลจากการทกองทรสตกยมเงน

เนองจากกองทรสตไดกยมเงนจานวน 47.5 ลานดอลลารสหรฐ เพอใชเปนแหลงเงนทนแหลงหนงของ

กองทรสตในการเขาลงทนครงแรก อยางไรกด เงนกดงกลาวมกาหนดระยะเวลาการกเงนอยทประมาณ 13 ป โดยม

อตราดอกเบยของเงนกเปนอตราดอกเบยเงนกแบบลอยตว (Floating Interest Rate) และมภาระในการชาระคนเงน

ตนภายหลงจากระยะเวลาปลอดเงนตนในระยะเวลา 3 ปแรกสนสดลง เปนผลใหกองทรสตอาจมความเสยงจากการ

ปรบตวของอตราดอกเบยในชวงอายสญญาเงนก ตลอดจนภาระในการชาระคนเงนตน ซงจะกระทบกบผลการ

ดาเนนงานของกองทรสตและความสามารถของกองทรสตในการจายเงนผลประโยชนใหกบผถอหนวยทรสต

นอกจากน สญญาเงนกอาจมเงอนไขบางประการสาหรบกองทรสต โดยหากกองทรสตไมสามารถจายดอกเบยหรอ

เงนตน และปฏบตตามเงอนไขทระบในสญญาเงนกได อาจเปนเหตใหผใหกดาเนนการทางกฎหมายกบกองทรสต

หรอบงคบตามสทธของตนภายใตสญญากยมเงน เชน ผใหกอาจเรยกใหชาระเงนตนคนในทนทไมวาจะทงหมดหรอ

เพยงบางสวน หรออาจบงคบเอาหลกประกนภายใตสญญากยมเงน ซงหลกประกนนอาจรวมถงทรพยสนโครงการฯ

ของกองทรสตดวย

นอกจากน ระยะเวลาการกเงนอยทประมาณ 13 ป ในกรณทมการกยมเงนใหมเพอมาชาระหนเงนกยมเดม

(Refinancing) กองทรสตอาจมความเสยงทขอตกลงในสญญากยมเงนฉบบใหมอาจมความแตกตางจากขอตกลงใน

สญญากยมเงนฉบบเดม หรอในกรณทมการกยมเงนเพมเตมอาจมขอสญญาบางประการซงแตกตางจากเดม และ

อาจจากดการดาเนนงานของกองทรสต

ทงน ผจดการกองทรสตตองบรหารจดการกองทรสตโดยคานงถงความเสยงดงกลาวโดยจะมมาตรการใน

การตดตามผลการดาเนนงานของกองทรสตและปจจยภายนอกตางๆ รวมถงแนวโนมอตราดอกเบยอยางสมาเสมอ

นอกจากน ผจดการกองทรสตอาจพจารณาใชเครองมอทางการเงนเพอลดความเสยงดงกลาว เชน การทาธรกรรม

เพอปองกนความเสยงจากความผนผวนของอตราดอกเบยหรอการดาเนนการใดๆ กบเจาหน เชน การขอขยาย

ระยะเวลาการชาระหน หรอการผอนผนเงอนไขทเปนอปสรรคตอการบรหารจดการกองทรสตเปนตน โดยผจดการ

กองทรสตจะดาเนนการดงกลาวโดยคานงถงกฎหมายทเกยวของและประโยชนสงสดของผถอหนวยทรสตเปนสาคญ

อยางไรกด ภายหลงจากทไดชาระเงนตนแลว ผจดการกองทรสตจะพจารณาหาแหลงเงนทนอน ซงอาจ

รวมถงการเสนอขายหนวยลงทนเพมเตม การออกหนก หรอการกยมเงนจากธนาคารพาณชย และ/หรอ สถาบน

การเงน และ/หรอ บรษทประกนชวต และ/หรอ บรษทประกนวนาศภย และ/หรอ นตบคคลประเภทอนซงไดรบ

อนญาตในการใหเงนกยมแกกองทรสตได ทงน ผจดการกองทรสตจะจดหาแหลงเงนทนทดทสดสาหรบผถอหนวย

ลงทนและกองทรสต โดยจะคานงถงหลกประกนและความสามารถในการคนเงนตนของกองทรสตประกอบการ

พจารณา

อยางไรกตาม ผจดการกองทรสตมความเหนวาความเสยงทกองทรสตจะไมสามารถจายชาระดอกเบย และ/

หรอคนเงนตนไดนนมนอย เนองจากอตราสวนหนตอทนของกองทรสตจะยงอยในระดบทสามารถบรหารจดการได

อกทงสญญาเงนกดงกลาวมกาหนดระยะเวลาปลอดเงนตนในระยะเวลา 3 ปแรก โดยในชวงระยะเวลาดงกลาว

กองทรสตมภาระในการชาระดอกเบยเทานน ทงน ผจดการกองทรสตคาดวา ภายหลงจากชวงระยะเวลาปลอดเงน

ตนดงกลาว ผลการดาเนนการของกองทรสตจะมการเตบโตสอดคลองกบตารางการชาระคนเงนตน ซงกาหนดให

ชาระคนเงนตนเปนสดสวนทตาในชวงแรกของระยะเวลาการชาระคนเงนตนและเปนสดสวนทสงขนในภายหลง ทา

ใหผจดการกองทรสตเชอวากองทรสตจะมความสามารถในการชาระดอกเบย พรอมทงชาระคนเงนตนทครบกาหนด

ชาระตามสญญากยมเงนได นอกจากน อตราสวนหนสนตอทรพยสนรวมของกองทรสตยงเปนไปตามหลกเกณฑท

สานกงาน ก.ล.ต. กาหนด ประกอบกบทรพยสนโครงการฯ ทมประสทธภาพทจะจดหารายไดใหกบกองทรสตได



53

อยางตอเนอง นอกจากน ผจดการกองทรสตไดทาประมาณการผลการดาเนนงานของกองทรสตเบองตน และจาก

การประมาณการภายใตสมมตฐานทเกยวของ เหนวากองทรสตมความสามารถในการชาระดอกเบยและเงนตนตามท

ระบไวในสญญาเงนก

ทงน ผถอหนวยทรสตอาจไมไดรบเงนปนผลจากกองทรสต ในกรณทมการผดสญญาภายใตสญญากยมเงน

(9) กองทรสตตองพงพาบคคลภายนอกสาหรบการใหบรการบางประการ

เนองจากผเชาหลกจะมการวาจางบคคลภายนอกเพอใหบรการบางประการตอทรพยสนโครงการฯ อาท

เชน การใหบรการนาประปา ไฟฟา กาซปโตรเลยมเหลว และการบรการกาจดขยะ ผจดการกองทรสตจงไมสามารถ

รบประกนไดวาบคคลภายนอกนนจะปฏบตตามขอผกพนของตนตามสญญาในการใหบรการใดๆ ไดอยางสมบรณ

อนง ถงแมจะมขอกาหนดในสญญาในกรณทคสญญาปฏบตผดสญญาหรอเกดเหตการณใดๆ อนเปนเหตแหงการ

เลกหรอผดสญญา ซงใหสทธแกผเชาหลกทจะบอกเลกสญญาหรอเรยกคาเสยหายจากคสญญาฝายทปฏบตผด

สญญาได แตเหตการณทคสญญาผดสญญาดงกลาว อาจทาใหการใหบรการใดๆ ตอทรพยสนโครงการฯ หยดชะงก

อนอาจเปนอปสรรคในการดาเนนธรกจ และมผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอกจการ ฐานะการเงน ผลการ

ดาเนนงาน และโอกาสทางธรกจของกองทรสตได

อยางไรกด ผจดการกองทรสตเหนวา บรการจากบคคลภายนอกทตองใหบรการตอทรพยสนโครงการฯ นน

เปนบรการทสามารถหาผใหบรการรายอนในตลาดมาทดแทนไดโดยไมลาบากมากนก เนองจากเปนบรการทตองม

การดาเนนการในโรงแรมเปนการทวไป ดงนน ความเสยงทการหยดชะงกของบรการบางประการทจะเปนอปสรรคใน

การดาเนนธรกจ และมผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอกจการ ฐานะการเงน ผลการดาเนนงานของทรพยสน

โครงการฯ นนนาจะมความเปนไดคอนขางนอย

(10) กองทรสตไมมอานาจควบคมผบรหารโรงแรมไดโดยตรง

ผลการดาเนนงานทางการเงนของกองทรสต ซงรวมถงการจายเงนปนสวนใหกบผถอหนวยทรสต ขนกบ

การจายคาเชาของผเชาหลก ทงน ความสามารถของผเชาหลกในการจายคาเชาขนกบรายไดโดยรวมจากการ

ประกอบกจการโรงแรม (Gross Operating Revenue) และกาไรโดยรวมจากการประกอบกจการโรงแรม (Gross

Operating Profit) ของแตละทรพยสนโครงการฯ โดยบรษทผใหเชาทรพยสนเขาทาสญญาเชากบผเชาหลกซงม

อานาจเตมทในการบรหารทรพยสนโครงการฯ ซงผเชาหลกแตละรายไดเขาทาสญญาบรหารโรงแรมกบผบรหาร

โรงแรม โดยทกองทรสตไมไดเปนคสญญาโดยตรงกบผบรหารโรงแรมเหลาน แตผลประกอบการของกองทรสต จะ

ยงขนอยกบการดาเนนงานของผเชาหลกและผบรหารโรงแรมอย ดงนน จงอาจไมสามารถรบรองไดวาทรพยสน

โครงการฯ จะยงคงดาเนนการ บรหาร และไดรบการบารงรกษา ตามทคาดไวตอไปในอนาคต ซงอาจจะสงผลกระทบ

ตอธรกจ ฐานะทางการเงน ผลการดาเนนงานของกองทรสตได

อยางไรกตาม ผบรหารโรงแรมของทรพยสนโครงการฯ ซงไดรบการวาจางจากผเชาหลกเหลานถอไดวา

เปนผบรหารโรงแรมทมความเชยวชาญ มชอเสยง และมประสบการณในการบรหารโรงแรมเปนอยางด นอกจากนน

ผบรหารโรงแรมยงมหนาทในการปฏบตตามเงอนไขและขอกาหนดตามสญญาบรหารจดการโรงแรม (Hotel

Management Agreement) โดยผจดการกองทรสตจะดาเนนการควบคมและตรวจสอบการดาเนนงานของผจดการ

กองทรสตผานผใหเชาทรพยสนและสญญาเชาทรพยสนโครงการฯ ตอไป

(11) ความเสยงจากการไมสามารถหาผเชาหลกไดในอนาคต

ภายใตสญญาเชา บรษทผใหเชาทรพยสนมและผเชาหลกตกลงทาสญญาเชาซงมระยะเวลาการเชา ป

และเมอสญญาเชาครบกาหนด บรษทผใหเชาทรพยสนและผเชาหลกตกลงจะใหผเชาหลกเชาทรพยสนตอไปอก

คราวละ ปโดยอตโนมต (automatic renewal) จนกวาบรษทผใหเชาทรพยสนจะขาดคณสมบตในการเปนเจาของ

หรอมสทธในทรพยสนท



54

ในกรณทสญญาเชาของทรพยสนโครงการฯ สนสดลงโดยมการบอกเลกสญญาเชาดงกลาวกอนครบกาหนด

ระยะเวลาการเชาตามสญญา บรษทผใหเชาทรพยสนอาจตองใชเวลาหาบคคลอนเพอเขามาเปนผเชาหลกของทรพยสน

โครงการฯ รายใหมแทนผเชาหลกเดม ซงบคคลดงกลาวอาจมคณสมบตหรอความสามารถไมเทยบเทากบผเชาหลกเดม

หรออาจไมสามารถหาผเชาหลกรายใหมทสามารถจายคาเชาไดเทากบผเชาหลกรายเดมได ซงอาจสงผลกระทบโดยตรง

ตอรายไดของกองทรสตและความสามารถในการจายประโยชนตอบแทนใหกบผถอหนวยทรสตตามลาดบ

นอกจากน หากผเชาหลกมขอจากดทางกฎหมายหรอขาดคณสมบตบางประการทกฎหมายกาหนดไวซง

ไมไดเกดจากความผดหรอความประมาทเลนเลอของผเชาหลก อนทาใหผเชาหลกไมสามารถตอสญญาเชานได ผ

เชาหลกไมมหนาทรบผดตามสญญา แตจะถอวาเปนเหตผดนดทอาจเปนเหตใหเลกสญญา ซงจะสงผลกระทบ

โดยตรงตอรายไดของกองทรสตและความสามารถในการจายประโยชนตอบแทนใหกบผถอหนวยทรสตเชนกน

อยางไรกด หากผเชาหลกยงสามารถเชาทรพยสนโครงการฯ นน เพอบรหารตอไปไดอกระยะเวลาหนงเปน

การชวคราว ผเชาหลกและบรษทผใหเชาทรพยสนจะตองรวมกนหาแนวทางเพอใหมผเชารายอนเขามาเชาทรพยสน

โครงการฯ เพอบรหารแทนผเชาหลก ในกรณน ผเชาหลกตกลงทจะตอระยะเวลาการเชาเพอบรหารตอไปจนกวาจะ

สามารถหาผเชาอนเขามาเชาทรพยสนโครงการฯได ทงน บรษทผใหเชาทรพยสนและผเชาหลกจะรวมกนกาหนด

เงอนไขของสญญาเชาทขยายระยะเวลาออกไป

ทงน เนองจากทรพยสนโครงการฯ เปนทรพยสนทไดรบการดแลและปรบปรงใหอยในสภาพทด และจาก

ขอมลในอดตนนทรพยสนโครงการฯ มลกคาเขามาใชบรการอยางตอเนอง สถานทตงนนตงอยในบรเวณทม

ความสามารถในการดงดดผมาใชบรการ ประกอบกบทรพยสนโครงการฯ แตละแหงมผบรหารโรงแรมทมความ

เชยวชาญในการประกอบธรกจโรงแรมดาเนนการบรหารจดการโรงแรมอยและมชอเสยงเปนทรจกเปนอยางดใน

บรเวณนนๆ ดวยเหตดงกลาว ความเสยงทจะไมสามารถหาผเชาหลกรายใหมเพอมาเชาทรพยสนโครงการฯ ไดนน

นาจะมความเปนไปคอนขางตา นอกจากน ในกรณทไมสามารถหาผเชาหลกมาเชาทรพยสนโครงการฯ ไดนน ยง

สามารถพจารณาทางเลอกอนโดยการนาทรพยสนโครงการฯ ออกขายใหแกบคคลภายนอกได เนองดวยลกษณะ

สภาพ จานวนผใชบรการ และทตงของทรพยสนโครงการฯ นนนาจะสามารถดงดดความสนใจจากนกลงทน

อสงหารมทรพยไดไมยาก อยางไรกด ในกรณทเปนการขายทรพยสนโครงการฯ อนเนองมาจากเหตดงกลาวขางตน

ซงจะตองดาเนนการขายในระยะเวลาทจากด อาจสงผลใหราคาซอขายทรพยสนโครงการฯตากวามลคาการเขา

ลงทนของทรพยสนโครงการฯทกองทรสตไดเขาลงทนในตอนแรก

(12) กองทรสตอาจตองเผชญกบความเสยงทจะเกดขนจากการพงพงรายไดจากทรพยสนโครงการฯ ใน

ประเทศอนโดนเซย

แมวาทรพยสนของกองทรสตจะประกอบดวยโรงแรมหลายแหงในหลายประเทศ รายไดหลกของกองทรสต

ภายหลงจากการจดตงจะขนอยกบรายไดของทรพยสนโครงการฯทตงอยในประเทศอนโดนเซยเปนหลก โดยคาเชา

พนฐานจากทรพยสนโครงการฯ ในประเทศอนโดนเซย จะคดเปนประมาณรอยละ 73.54 และทรพยสนโครงการฯ ใน

ประเทศเวยดนาม จะคดเปนประมาณรอยละ 26.46 ของคาเชาพนฐานทงหมดของกองทรสตในปแรก ตามลาดบ

อยางไรกตาม ถงแมทมาของรายไดของกองทรสตในครงแรกนจะคอนขางกระจกตวอยกบทรพยสนซง

ตงอยในประเทศอนโดนเซย แตทรพยสนของกองทรสตนนบไดวามการกระจายความเสยงไปยงกลมลกคาหลายๆ

กลม ไมวาจะในสวนของประเทศแหลงทมาหรอประเภทของกลมลกคาแตละกลม เชน ลกคาทมาจากหลายประเทศ

หรอลกคาทมาเพอตองการพกผอน การประชม ธรกจ หรอการจดงานแตงงาน เปนตน

นอกจากน กองทรสตยงมนโยบายการลงทนเพม เพอการกระจายความเสยงของทรพยสนทกองทรสตเขา

ลงทนและขยายการลงทนอยางตอเนองไปยงประเทศใหมๆ และโรงแรมในระดบตางๆ ดงนน ความเสยงจากการ

กระจกตวจะลดลงเรอยๆ เมอขนาดของทรพยสนของกองทรสตขยายตวในอนาคต



55

(13) กองทรสตอาจไมสามารถใชประโยชนจากประสบการณของบรษทผขายฯ ในการดาเนนงานของ

ทรพยสนโครงการฯ ภายหลงจากครบกาหนดระยะเวลาหามขายหนวยทรสต

บรษทผขายฯ ไดแกบรษท PT Agung Podomoro Land Tbk. และLeebro Holding Pte.Ltd (พนธมตร

ทางธรกจ) ไดเขาถอถอหนวยทรสตของกองทรสตน ในจานวน ,928, และ ,417, หนวย ตามลาดบ ซงจะ

ทาใหผลประโยชนของบรษทผขายฯ ดงกลาว สอดคลองกบผลประโยชนของผถอหนวยทรสต นอกจากน พนธมตร

ทางธรกจจะตกลงทจะไมขายหนวยทรสตทตนถออยในระยะเวลา ป นบจากวนแรกทมการซอขายหนวยทรสตใน

ตลาดหลกทรพย ซงในชวงระยะเวลา 2 ป ดงกลาว ผจดการกองทรสตจะตดตามความครบถวนของจานวน

หนวยทรสตทถอโดยพนธมตรทางธรกจใหเปนไปตามขอตกลงทระบไวในสญญา โดยจะตรวจสอบรายชอจาก

ทะเบยนผถอหนวยทรสตทมอยทงหมดอยางนอยไตรมาสละ 1 ครง ทงนหากพบวาพนธมตรทางธรกจ ไมปฏบตตาม

ขอตกลงดงกลาว ผจดการกองทรสตจะดาเนนการตามความเหมาะสม และ/หรอ ตามสทธทมตามกฎหมายอยางไรก

ตาม ไมมสงใดรบประกนไดวาพนธมตรทางธรกจ จะไมจาหนาย หรอโอนหนวยทรสตทตนถออยดงกลาวไมวา

ทงหมดหรอแตบางสวนภายหลงสนระยะเวลาหามขายหนวยทรสต ในกรณทพนธมตรทางธรกจตดสนใจโอนหรอ

ขายหนวยทรสต กองทรสตอาจจะไมสามารถใชประโยชนจากประสบการณของบรษทผขายฯ ในการดาเนนงานของ

ทรพยสนโครงการฯ ซงอาจสงผลกระทบอยางมนยสาคญตอผลการดาเนนงานและสภาพทางการเงนของทรพยสน

โครงการฯ และอาจจะสงผลถงผลการดาเนนงานของกองทรสตและความสามารถของกองทรสตในการจาย

ผลประโยชนใหผถอหนวยทรสต

อยางไรกด เนองจากทรพยส นโครงการฯ ของกองทรสตจะยงคงบรหารโดยผบรหารโรงแรมผม

ประสบการณในระดบสากลและมประสบการณในประเทศทเกยวของนนๆ จงนาจะสามารถลดความเสยงจาก

ผลกระทบตอการดาเนนงานและสภาพทางการเงนของทรพยส นโครงการฯ ตลอดจนผลการดาเนนงานของ

กองทรสตไดภายหลงจากทพนธมตรทางธรกจตดสนใจโอนหรอขายหนวยทรสตแลว

(14) กองทรสตอาจเขาทาธรกรรมปองกนความเสยงจากอตราดอกเบย และอตราแลกเปลยนเงนตรา ซง

อาจจะจากดผลประโยชนทกองทรสตจะไดรบจากทรพยสนโครงการฯ และการเขาทาธรกรรมดงกลาวไมสามารถ

คมครองความเสยงจากอตราดอกเบย และอตราแลกเปลยนเงนตราทงหมด

การลงทนของกองทรสตประกอบดวยการลงทนในหลายประเทศ ซงรายไดทกองทรสตจะไดรบนนเปนสกล

เงนตางประเทศ เชน เงนสกลดอลลารสหรฐ นอกจากน รายไดและรายจายของบรษทผใหเชาทรพยสนและบรษทโฮ

ลดงตางประเทศจะเปนสกลเงนของประเทศทเกยวของนนๆ ในขณะทเงนทไดรบจากการระดมทนและการจาย

ผลประโยชนใหกบผถอหนวยทรสตจะเปนสกลเงนบาท ทาใหกองทรสตตองรบความเสยงจากความผนผวนของ

อตราแลกเปลยน

โดยรายไดทเกดจากทรพยสนโครงการฯ ในประเทศเวยดนามและอนโดนเซย จะอยในรปของเงนสกลดอง

เวยดนามและรเปยอนโดนเซย แตจะเทยบเคยง (benchmark) จากเงนสกลดอลลารสหรฐ โดยผเชาหลกจะชาระเงน

ใหกบบรษทผใหเชาทรพยสนในรปของเงนสกลเวยดนามดอง และ รเปยอนโดนเซย ตามลาดบ และบรษทผใหเชา

ทรพยสนจะจายผลประโยชนในรปของเงนสกลดอลลารสหรฐใหกบบรษทโฮลดงตางประเทศ และใหกบบรษท

Strategic Hospitality Holding Limited (BVI) ตอไป ดวยลกษณะรายรบทอยในรปของเง นสกลดอลลารสหรฐ

ผจดการกองทรสตจะพจารณาดาเนนการใหกองทรสตเขาทาธรกรรมปองกนความเสยง หรอเขาทาสญญาซอขาย

ลวงหนาสาหรบอตราแลกเปลยนระหวางเงนสกลดอลลารสหรฐและเงนบาท โดยผจดการกองทรสตจะพจารณาถง

ความเหมาะสมของกลไกและเครองมอในการลดความเสยง รวมถงพจารณาปจจยอนๆ ประกอบ เชน กฎหมายและ

กฎเกณฑทเกยวของ อตราดอกเบย และคาใชจายในการดาเนนการ เปนตน นอกจากน ผจดการกองทรสตจะคอย

ตรวจสอบอตราแลกเปลยน (Swap Point Rate) ทกๆ 3 เดอนเพอพจารณาความเหมาะสมในการเขาทาธรกรรม

ปองกนความเสยง



56

อยางไรกด กองทรสตอาจจะไมสามารถเขาทาธรกรรมปองกนความเสยงไดเสมอไป และการปองกนความ

เสยงอาจไมใหผลตอบแทนตามทคาดหวงตอผลการดาเนนงานของกองทรสต หรอตอสถานภาพทางการเงนของ

กองทรสต นอกจากน ไมมการปองกนความเสยงใดทจะปองกนกองทรสต จากความเสยงทเกยวของกบการ

เปลยนแปลงในอตราดอกเบย และอตราแลกเปลยนเงนตราตางประเทศทงหมดได ซงอาจจะสงผลกระทบในทางลบ

ตอมลคาทรพยสนของกองทรสตได อนง การทาธรกรรมปองกนความเสยงอาจไมสามารถคมครองกองทรสตจาก

ความเสยงทอาจเกดขนไดทงหมด หรออาจสงผลกระทบในทางลบตอกองทรสตเนองจากสาเหตดงตอไปน

ธรกรรมปองกนความเสยงทมอยอาจไมสอดคลองโดยตรงกบความเสยงทตองการไดรบความคมครอง

ระยะเวลา หรอจานวนเงนทตงไวสาหรบการปองกนความเสยงอาจไมสมพนธกบระยะเวลาของความ

ตองการใชทเกยวของ

คสญญาภายใตธรกรรมปองกนความเสยงอาจไมปฏบตตามสญญาในหนาททตองชาระ

ความนาเชอถอของคสญญาทคางชาระเงนตามธรกรรมปองกนความเสยงอาจถกลดระดบลงจนถงระดบ

ททาใหกองทรสตไมสามารถขายใชหรอโอนสทธในฝงของตนในธรกรรมปองกนความเสยงนได

มลคาของตราสารอนพนธสาหรบการปองกนความเสยงอาจถกปรบปรงในอนาคตเพอใหสอดคลองกบ

มาตรฐานทางบญชในการสะทอนการเปลยนแปลงของมลคายตธรรม

การปรบลดลงของมลคาของตราสารปองกนความเสยงอยางมนยสาคญ อนเกดจากการลดมลคาเพอให

เทากบมลคายตธรรม จะสงผลใหมลคาทรพยสนสทธ (NAV) ของกองทรสตลดลงได และการทาธรกรรม

ปองกนความเสยงโดยทวไปจะมคาใชจายในการดาเนนการ ซงอาจจะสงผลใหผลตอบแทนโดยรวม

ลดลง โดยคาใชจายเหลานอาจจะเพมขนเมอระยะเวลาของการทาธรกรรมปองกนความเสยงเพมขน

หรอในชวงเวลาทอตราดอกเบยปรบตวขนและมความผนผวน ซงคาใชจายเหลานอาจจะจากดจานวน

ผลตอบแทนทจะสามารถจายใหกบผถอหนวยทรสตได ทงน ผจดการกองทรสตจะพจารณาประโยชน

การเขาทาธรกรรมปองกนความเสยงประกอบกบคาใชจายในการทาธรกรรม

(15) การจายผลประโยชนจากการดาเนนงานของทรพยสนโครงการฯ แกกองทรสตขนอยกบรปแบบในการ

สงเงน ซงอาจมการเปลยนแปลง และอาจไดรบผลกระทบจากการเปลยนแปลงมาตรฐานการควบคม การเคลอนยาย

เงนทน หลกเกณฑเกยวกบการสงเงน และการควบคมการแลกเปลยนเงนในแตละประเทศทกองทรสตลงทน

การเขาลงทนเพอใหไดมาซงทรพยสนของกองทรสต ประกอบดวยการลงทนทงทางตรงและทางออมใน

ทรพยสนในหลายประเทศ รวมถงการใหกยมเงนแกบรษทผใหเชาทรพยสน ดงนน การทบรษททกองทรสตลงทน

ตงอยในแตละประเทศ จงมรปแบบในการสงเงนระหวางบรษททแตกตางกน โดยมรปแบบในการสงเงนตางๆ ดงน 1)

การชาระเงนตนของเงนกยมผถอหน 2) การชาระดอกเบยของเงนกยมผถอหน 3) คาธรรมเนยมการบรหารและ

คาบรการ และ 4) เงนปนผล เปนตน ซงรปแบบในการสงเงนแตละวธมผลประโยชน ภาษ และคาธรรมเนยมท

แตกตางกน นอกจากน การลงทนจงตองปฏบตตามมาตรฐานการควบคมการเคลอนยายเงนทน กฎเกณฑเกยวกบ

การสงเงน และการควบคมการแลกเปลยนเงนในแตละประเทศ ซงทาใหกองทรสตอาจจะไดรบผลกระทบจากความ

เสยงจากอตราแลกเปลยนและกฎเกณฑทเกยวของกบการสงเงนแกกองทรสต

(16) ผถอหนวยทรสตลงทนหรอบคคลอน ๆ อาจไมไดรบคาเสยหายซงตนเรยกรองจากผจดการกองทรสตได

เนองจากผจดการกองทรสตมความรบผดแบบมขอจากดในบางกรณ

ผถอหนวยทรสตหรอบคคลอนๆ อาจมการฟองรองหรอเรยกรองจากผจดการกองทรสตในการกระทาใดๆ

ซงเกยวเนองกบหนาทในการดาเนนงานในฐานะผจดการกองทรสต (รวมถงทเกยวของกบการเสนอขายหนวยทรสต

ตอสาธารณะครงแรก และหนงสอชชวนฉบบน) ในอนาคต ภายใตขอสญญาของสญญากอตงทรสต ในกรณท

ผจดการกองทรสตบรหารจดการกองทรสตไมเปนไปตามทกาหนดในสญญากอตงทรสต สญญาแตงตงผจดการ



57

กองทรสต หรอพระราชบญญตทรสต หรอผจดการกองทรสตละเลยไมปฏบตหนาทของผจดการกองทรสตตามทระบ

ไวในสญญาแตงตงผจดการกองทรสต หรอปฏบตหนาทดวยความประมาทเลนเลอ หรอจงใจกระทาผดหนาท

ผจดการกองทรสตตองรบผดตอคาปรบหรอคาเสยหายใดๆทเกดขนแกกองทรสตและตองรบผดอยางไมมขอจากด

อยางไรกด ผจดการกองทรสตอาจไมตองรบผดตอความเสยหายทเกดขนแกกองทรสตหรอผถอ

หนวยทรสตหรอบคคลใดๆ จากการปฏบตหนาทของผจดการกองทรสต หากผจดการกองทรสตไดปฏบตหนาทดวย

ความซอสตยสจรตและระมดระวงเยยงผมวชาชพ รวมทงดวยความชานาญ โดยปฏบตตอผถอหนวยทรสตอยางเปน

ธรรมเพอประโยชนสงสดของผถอหนวยทรสต และเปนไปตามสญญากอตงทรสต สญญาแตงตงผจดการกองทรสต

ตลอดจนกฎหมายทเกยวของ และขอผกพนทไดใหไวเพมเตมแกผถอหนวยทรสต (ถาม) รวมถงไมตองรบผดตอผ

ถอหนวยทรสต หากการกระทาหรองดเวนการกระทาของผจดการกองทรสต (แลวแตกรณ) เปนไปตามบทบญญต

ของกฎหมาย กฎ ขอบงคบ ประกาศ หรอ คาสงศาล คาพพากษาของศาล หรอ คาสงอนใดของหนวยงานราชการ

ไมวาจะมผลบงคบเปนกฎหมายหรอไม และผจดการกองทรสตไมตองรบผดในกรณทผจดการกองทรสตไมสามารถ

ปฏบตตามขอสญญาขอใดขอหนงตามสญญานไดเนองจากเหตสดวสย

4.2 ความเสยงทเกยวกบทรพยสนโครงการฯ

(1) กองทรสตมความเสยงจากความผนผวนทางเศรษฐกจและภาวะธรกจทองเทยวในประเทศท

อสงหารมทรพยของกองทรสตตงอย

ทรพยสนโครงการฯ ทกองทรสตจะลงทนมความเสยงจากความผนผวนของระบบเศรษฐกจและ

อตสาหกรรมทองเทยว ผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกจโลกถดถอยหรอชะงกงน ความผนผวนของอตราแลกเปลยน

เงนตรา ซงอาจสงผลตอรายไดและคาใชจายของนกทองเทยวในประเทศตางๆ ทเปนกลมเปาหมาย รวมทง การ

ชะลอตวของธรกจขามชาตในประเทศททรพยส นโครงการฯ ตงอย ตลอดจนปรมาณการลงทนโดยตรงจาก

ตางประเทศลดลง ไมวาดวยสาเหตใดๆ กตามอาจทาใหจานวนนกธรกจทเปนลกคาของโรงแรมและนกทองเทยวท

เดนทางเขามาในประเทศททรพยสนโครงการฯ ตงอยมจานวนลดลงจากภาวะการชะลอตวของเศรษฐกจทถดถอย

เนองดวยปรมาณลกคาสวนใหญทมาเขาพกในทรพยสนโครงการฯ เปนนกธรกจ และ/หรอ นกทองเทยว

ชาวตางประเทศ ดงนน การดาเนนกจการของผเชาหลก หรอ ผบรหารโรงแรมอาจไดรบผลกระทบจากความแปรผน

ของจานวนและประเภทของผเขาพกตามการเปลยนของฤดกาลทองเทยว และจากภาพพจนในทางลบจากเหตการณ

ใดๆ ทกระทบความนาสนใจของประเทศททรพยสนโครงการฯ ตงอย อาท เหตการณทอาจกระทบตอการประกอบ

ธรกจ การประกอบกจการ สถานททองเทยวสาหรบชาวตางประเทศ รวมถงกาลงซอของชาวตางชาต ความนยม

และ/หรอ ความเชอมนในการทองเทยวในประเทศททรพยสนโครงการฯ ตงอย ซงจะกอใหเกดผลกระทบตอผลการ

ดาเนนงานของกองทรสตดวย

อยางไรกตาม ความเสยงดงกลาว ผเชาหลก และ/หรอ ผบรหารโรงแรม อาจบรรเทาไดจากการกระจาย

กลมลกคาโดยไมจากดเพยงภมภาคใดภมภาคหนง หรอสญชาตใดสญชาตหนง สาหรบนามาทดแทนซงกนและกน

ในแตละฤดกาลทองเทยวอยางสอดคลองกน หากกรณทเกดปญหากบภมภาคหรอกลมลกคากลมใดกลมหนงกยงม

อกกลมลกคาทสามารถมาทดแทนได นอกจากน การทกองทรสตจะลงทนในทรพยสนโครงการฯ ทตงอยในหลาย

ประเทศกจะชวยลดความเสยงดงกลาวไดเชนกน

(2) ทรพยสนโครงการฯ อาจตองเผชญกบความเสยงจากการแขงขนในอตสาหกรรมโรงแรมและการทองเทยว

ทสงขน

การแขงขนภายในอตสาหกรรมโรงแรมและการทองเทยว อาท การเพมขนของจานวนผประกอบการใน

ตลาด อปทานของหองพกทมมากขนทงในทาเลเดยวกน และ/หรอ ในแหลงทองเทยวอนๆ ซงอาจเปนทางเลอก



58

ทดแทนการเขาพกในทรพยสนโครงการฯ ซงอาจทาใหเกดการแขงขนมากขน ทงในดานราคาและคณภาพการ

ใหบรการ รปลกษณ และสงอานวยความสะดวกตาง ๆ รวมทงกาลงซอ การใชจายเฉลยสาหรบการเขาพก และความ

ผนผวนของจานวนนกทองเทยวและนกธรกจกลมเปาหมาย ซงจะมผลตอรายไดและคาใชจายในการดาเนนงานของ

ผเชาหลกอนจะสงผลกระทบตอความสามารถในการชาระคาเชา ทงสวนทเปนคาเชาคงท และ/หรอ คาเชาแปรผน

ของผเชาหลกอยางมนยสาคญ โดยเฉพาะอยางยงหากคแขงมการพฒนาปรบปรงตกแตงโรงแรมของตน รวมทง

คณภาพในการใหบรการ ใหมขดความสามารถทเหนอกวาและสามารถดงดดผเขาพกไดมากกวา ซงมผลตอ

ศกยภาพในการดงดดผเขาพกของโรงแรม

อยางไรกตาม ความเสยงดงกลาว อาจบรรเทาไดเนองจากทรพยสนโครงการฯ โดยทวไปตงอยในทาเลท

เปนศนยกลางการเดนทางของผเขาพ กตางชาต ทสะดวกสบาย และแวดลอมดวยสถานททองเทยวสาค ญ

ศนยการคา อาคารสานกงาน การคมนาคม รวมทงการออกแบบหองพกทสวยงามและมสงอานวยความสะดวก

พนฐาน เพอตอบสนองความตองการของลกคาไดทกประเภท

(3) ความเสยหายหรอความสญเสยทอาจเกดขนตอทรพยสนโครงการฯ อาจไมไดรบความคมครองเตม

จานวนจากกรมธรรมประกนภย

จานวนเงนทสามารถเอาประกนภยไดหรอจานวนเงนทไดร บเปนคาสนไหมทดแทนตามกรมธรรม

ประกนภยอาจไมเพยงพอตอความเสยหายทอาจเกดขนตอทรพยสนโครงการฯ ในการนกองทรสตจะจดหาคาปรกษา

จากทปรกษาในดานประกนภยเพอจดใหมกรมธรรมประกนภยทครอบคลมความเสยหายตอทรพยสนและความรบ

ผดทเกยวกบทรพยสนโครงการฯ โดยผจดการกองทรสตเชอวาเงอนไขความคมครองและจานวนเงนเอาประกนภย

ของกองทรสตเปนไปตามแนวปฏบตทวไปในธรกจอสงหารมทรพย ทงน ภายใตกรมธรรมประกนภยทเกยวของอาจ

มเงอนไขการรบประกนภยทอยนอกเหนอการควบคมของกองทรสต หรออาจมการจากดขอบเขตความคมครอง

ภายใตกรมธรรมประกนภย หรอมขอจากดเกยวกบการจดหากรมธรรมทมอตราเบยประกนภยทเหมาะสม

นอกจากน ความชารดบกพรองในการออกแบบ การกอสราง หรอความชารดบกพรองทมองไมเหนของทรพยสนหรอ

อปกรณ หรอความบกพรองในทรพยสนโครงการฯ อาจทาใหกองทรสตตองมคาใชจายในการลงทนเพมเตม ม

คาใชจายในการซอมแซมและบารงรกษาเปนพเศษ หรอตองมการชดใชคาเสยหาย หรอภาระหนาทอน ๆ ตอ

บคคลภายนอก และอาจไมไดรบความคมครองเตมจานวนจากกรมธรรมประกนภยทเกยวของ นอกจากน กองทรสต

มความเสยงในการถกดาเนนคดหรอถกเรยกรองโดยลกคา ผรบเหมา หรอผมาใชบรการในทรพยสนโครงการฯ ซง

อาจเกดขนจากหลายสาเหต เชน การเกดอบตเหตหรอการบาดเจบทอาจไดรบในขณะทอย ณ ทรพยสนโครงการฯ

การทผเชาหลกไมสามารถใชประโยชนจากทรพยสนโครงการฯ ตามเงอนไขการเชาหลกได และการทกองทรสตไม

สามารถปฏบตหนาทของตนตามสญญาเชา สญญากอสราง หรอสญญาอน ๆ ททากบผรบเหมา ผเชาหลก หรอ

บคคลภายนอกได อนง ความสญเสยหรอความเสยหายบางอยาง เชน ภยธรรมชาต การกอการราย การระบาดของ

โรคตดตอ หรอความสญเสยใดๆ ทเปนผลมาจากเรองดงกลาว อาจไมสามารถเอาประกนภยได หรอเบยประกนภย

อาจสงเกนกวาความเหมาะสมทจะเอาประกนภยนน เปนเหตใหกองทรสตอาจตองเอาประกนภยโดยจายคาเบย

ประกนภยเพมขนหรอลดความคมครองลง นอกจากน เมอเกดความเสยหายทรายแรง ความคมครองตามกรมธรรม

ประกนภยทกองทรสตมอยอาจไมเพยงพอทจะชดเชยความเสยหายตามทไดมการเรยกรอง หรอครบถวนตามมลคา

ตลาด หรอเตมมลคาทดแทน (Replacement Cost) ใหเทากบเงนลงทนของกองทรสต หรอของผเชาหลกทเสยไป

ยงไปกวานน การสญเสยหรอความเสยหายบางอยางอาจไมสามารถเอาประกนภยทงหมด ดงนน กองทรสตอาจ

สญเสยเงนทนบางสวนหรอทงหมดทไดลงทนในทรพยสนโครงการฯ รวมถงรายไดในอนาคตทคาดวาจะไดรบจาก

ทรพยสนโครงการฯ แตทงน กองทรสตอาจยงมหนาทปฏบตตามภาระหนสน หรอภาระทางการเงนอนทเกยวกบ

ทรพยสนโครงการฯ



59

นอกจากน กรมธรรมประกนภยของกองทรสตและเงอนไขความคมครองจะอยภายใตการตออายและการ

เจรจาในอนาคต ผจดการกองทรสตจงไมสามารถรบประกนไดวา กองทรสตจะไดรบความคมครองภายใตเงอนไข

ทางธรกจเดม และ/หรอ ทเหมาะสมในอนาคต คาเบยประกนภยทเพมขนหรอความคมครองทลดลงอยางมนยสาคญ

อาจสงผลกระทบในทางลบตอการดาเนนงาน ฐานะการเงน และความสามารถในการจายประโยชนตอบแทนใหแกผ

ถอหนวยทรสต

(4) ทรพยสนโครงการฯ อาจมความชารดบกพรอง หรออาจมการปฏบตทผดกฎหมายและกฎระเบยบ หรอ

อาจมความบกพรองอน

ผจดการกองทรสตไดตรวจสอบและสอบทาน (Due Diligence) รวมถงจดใหมผเชยวชาญทเกยวของในการ

ตรวจสภาพทรพยสนโครงการฯ และสวนตางๆ ทเกยวของในประเทศททรพยสนโครงการฯ ตงอย กอนการเขาลงทน

เพอใหมนใจวาทรพยสนโครงการฯอยในสภาพทด มความพรอมทจะลงทน และไมพบวาทรพยสนโครงการฯ มความ

ชารดบกพรอง หรอขาดตกบกพรองอยางมนยสาคญทตองไดรบการซอมแซมหรอบารงรกษา (นอกเหนอจากเรอง

การออกแบบ การกอสราง หรอความชารดบกพรองหรอขาดตกบกพรองทมองไมเหนอน ๆ ของทรพยสนหรอ

อปกรณของทรพยสนโครงการฯ ซงอาจตองมคาใชจายเพอการลงทนเพมขน หรอตองมคาใชจายในการซอมแซม

หรอบารงรกษาพเศษหากพบเหนภายหลงจากทกองทรสตเขาลงทน)

อยางไรกตาม ผจดการกองทรสตไมสามารถรบประกนไดวาการตรวจสอบหรอสอบทาน (Due Diligence)

จะสามารถแสดงใหเหนถงความชารดบกพรองเกยวกบทรพยสนโครงการฯ ในทกกรณ อนรวมถงความชารด

บกพรองทตองการการซอมแซมและดแลรกษา หรอสามารถแสดงใหเหนถงการไมปฏบตตามกฎเกณฑและกฎหมาย

ทเกยวของกบทรพยสนโครงการฯ หรอนตบคคลทถอทรพยสนโครงการฯ นนอย และอาจจะมการปฏบตผด

กฎหมาย และกฎระเบยบตางๆ หรอความขาดตกบกพรองอนๆ ทเกยวกบทรพยสนโครงการฯ ทไมไดตรวจพบ

รวมทงรายงานของบรษทประเมนคาทรพยสนทผกอตงทรสตใชในการประเมนคาทรพยสนโครงการฯ รายงานการ

ตรวจสอบสภาพอาคาร และรายงานการประเมนคาทรพยสนอาจมขอจากดในการตรวจสอบ ซงอาจทาใหเกดความ

คลาดเคลอนได

ทงน ความชารดบกพรองหรอการขาดตกบกพรองทยงไมปรากฏดงกลาว อาจทาใหกองทรสตตองลงทน

เพมเตมอยางมนยสาคญ หรอมภาระหนาทตอบคคลภายนอกททาใหเกดคาใชจายในลกษณะและจานวนทมได

คาดการณไว ซงอาจมผลกระทบในทางลบตอรายได และกระแสเงนสดของกองทรสตอยางมนยสาคญในกรณท

ทรพยสนโครงการฯ และสวนตางๆ ทเกยวของ ไมเปนไปตามกฎเกณฑหรอกฎหมาย กองทรสตอาจจะตองรบภาระ

ในดานการเงนและดานอนๆ ซงเกดจากการละเมดหรอไมปฏบตตามนนๆ

นอกจากน ขอบเขตของการตรวจสอบหรอสอบทาน (Due Diligence) ทรพยสนโครงการฯ จากดอยเพยง

(1) ขอมลหรอเอกสารใดๆ ทถกเปดเผยระหวางการตรวจสอบหรอสอบทาน (Due Diligence) น (2) ขอมลทเปดเผย

ตอสาธารณชน และ (3) การลงพนทสารวจสภาพทรพยสน (Physical Due Diligence) ดงนน ผจดการกองทรสตจะ

ไมสามารถรบประกนไดวาเอกสารทสาคญทงหมดและขอมลทเกยวของทงหมดไดถกเปดเผยเพอตรวจสอบหรอสอบ

ทานระหวางการตรวจสอบหรอสอบทาน (Due Diligence) อกทง การตรวจสอบหรอสอบทาน (Due Diligence) ดาน

กฎหมายอาจจะไมสามารถแสดงใหเหนถงการฝาฝนกฎหมาย กฎเกณฑ หรอขอสญญาของสญญาทงหมดของ

ทรพยสนโครงการฯ ได

เพอบรรเทาความเสยง ผเชาหลกจะมการสารองเงนสดไวสวนหนงเพอใชสาหรบคาใชจายทไมสามารถ

คาดการณได เพอใหแนใจวาทรพยสนโครงการฯจะยงคงอยในสภาพทด นอกจากน โรงแรมซงบรหารโดยผบรหาร

โรงแรม จะมขอกาหนดใหตองมการตรวจสอบทางโครงสรางและอาคารวาไดมการดาเนนการตามกฎหมายท

เกยวของและอยในสภาพทด ตามทกาหนดไวในสญญาบรหารโรงแรม อกทง ในการเจรจาสญญาซอขายทรพยสน



60

โครงการฯ ผจดการกองทรสตไดทาการเจรจากบบรษทผขายฯ ทรพยสนโครงการฯ แตละราย ใหมการใหคารบรอง

และคารบประกนโดยทวไป ซงรวมถงคารบรองและคารบประกนเกยวกบสภาพทรพยสน ดงนน ในกรณททรพยสน

โครงการฯ มขอชารดบกพรองหรอมการไมปฏบตตามกฎหมาย และการมขอชารดบกพรองหรอมการไมปฏบตตาม

กฎหมายของทรพยสนโครงการฯ ดงกลาวอยภายใตขอบเขตความรบผดชอบของบรษทผขายฯ ทรพยสนโครงการฯ

ภายใตเงอนไขสญญาซอขายทรพยสนโครงการฯ ทเกยวของ กองทรสตยงอาจมสทธในการเรยกรองคาเสยหายอน

เกดจากการผดคารบรองและคารบประกนของบรษทผขายฯ ทรพยสนโครงการฯ ภายใตเงอนไขสญญาซอขาย

ทรพยสนโครงการฯ ทเกยวของ

(5) ความรบผดของบรษทโฮลดงตางประเทศ และผใหเชาหลกทมอยกอนทกองทรสตจะเขาไปลงทน

ในการไดมาซงทรพยสนของกองทรสต กองทรสตจะลงทนทงทางตรงและทางออมในบรษทผใหเชา

ทรพยสน เนองจาก บรษทผใหเชาทรพยสนไดมการดาเนนธรกจมาเปนระยะเวลาหนง ดงนน จงอาจมความรบผดท

เกดขนกอนทกองทรสตจะเขาไปลงทน นอกจากน ไมมสงใดรบประกนไดวาเอกสารทสาคญทงหมดและขอมลท

เกยวของทงหมดไดถกเปดเผยเพอตรวจสอบหรอสอบทานระหวางการตรวจสอบหรอสอบทาน (Due Diligence) อก

ทง การตรวจสอบหรอสอบทาน (Due Diligence) ดานกฎหมายอาจจะไมสามารถแสดงใหเหนถงการฝาฝนกฎหมาย

กฎเกณฑ หรอขอสญญาของสญญาทงหมดของทรพยสนโครงการฯได อยางไรกตาม ผจดการกองทรสตไดวาจางท

ปรกษาทมความเชยวชาญในการเขาทาการตรวจสอบหรอสอบทาน (Due Diligence) บรษทผใหเชาทรพยสน กอน

การเขาลงทนในหน เพอตรวจสอบความรบผดตางๆของนตบคคลเหลาน นอกจากน ในการเจรจาสญญาซอขาย

ทรพยสนโครงการฯ ผจดการกองทรสตไดทาการเจรจากบบรษทผขายฯ ทรพยสนโครงการฯ แตละราย ใหมการให

คารบรองและคารบประกนโดยทวไป ซงรวมถงคารบรองและคารบประกนเกยวกบความรบผดของบรษทโฮลดง

ตางประเทศ และบรษทผใหเชาทรพยสนทมอยกอนทกองทรสตจะเขาไปลงทน ดงนน ในกรณทบรษทโฮลดง

ตางประเทศ และบรษทผใหเชาทรพยสนมความรบผดอยกอนทกองทรสตจะเขาไปลงทน และการมความรบผด

ดงกลาวอยภายใตขอบเขตความรบผดชอบของบรษทผขายฯ ทรพยสนโครงการฯ ภายใตเงอนไขสญญาซอขาย

ทรพยสนโครงการฯ ทเกยวของ กองทรสตยงอาจมสทธในการเรยกรองคาเสยหายอนเกดจากการผดคารบรองและ

คารบประกนของบรษทผขายฯ ทรพยสนโครงการฯ ภายใตเงอนไขสญญาซอขายทรพยสนโครงการฯ ทเกยวของ

(6) การรบรอง การรบประกน และการชดใชคาเสยหายโดยบรษทผขายฯ นนอยภายใตขอบเขต จานวน และ

ระยะเวลาจากด

การรบรอง การรบประกน และการชดใชคาเสยหายโดยบรษทผขายฯ ใหกบกองทรสตนน อยภายใต

ขอจากดของขอบเขต จานวน และเวลาทสามารถจะทาการเรยกรองนนได โดยขอบเขต จานวน และเวลาทสามารถ

จะทาการเรยกรองนนแบงแยกไดตามความสาคญของการรบรอง และการรบประกนในแตละเรอง ซงอยภายใต

เงอนไขของสญญาซอขายทรพยสนโครงการฯ ทเกยวของ ซงตามนโยบายในการเจรจาสญญาซอขายทรพยสน

โครงการฯ ทเกยวของนน ผจดการกองทรสตแบงแยกการจากดความรบผดของผขายออกเปนสามประเภทหลก คอ

(1) การรบรอง และการรบประกนเกยวกบกรรมสทธเหนอทรพยสนทซอขาย ซงหมายถงการทผขายรบรองวาตนม

กรรมสทธในทรพยสนทซอขาย เชน หนในบรษท หรอทดนและสงปลกสราง ในเวลาททาการซอขาย (2) การรบรอง

และการรบประกนเกยวกบความรบผดทางภาษ ซงหมายถงการทผขายรบรองวาทรพยสนททาการซอขายไมมความ

รบผดดานภาษ และ (3) การรบรอง และการรบประกนอนๆ นอกเหนอจาก (1) และ (2) ซงหมายถงการรบรองโดย

ผขายทรพยสนในเรองอนๆ เชน ใบอนญาตทเกยวของในการดาเนนธรกจ คดความ ลกจาง สถานะทางการเงน และ

ความถกตองของขอมลทใหแกผจดการกองทรสตขณะทาการซอขาย เปนตน

โดยการรบรอง และการรบประกนเกยวกบกรรมสทธเหนอทรพยสนทซอขายนน ผจดการกองทรสตได

ดาเนนการเจรจากบผขายโดยมกาหนดระยะเวลาสาหรบการรบรอง การรบประกน และการชดใชคาเสยหายขนอย



61

กบทรพยสนโครงการฯ เชน 10 ป หรอไมมกาหนดระยะเวลา สวนการรบรอง และการรบประกนเกยวกบความรบผด

ทางภาษ และการรบรอง และการรบประกนอนๆนน จะมระยะเวลาทแตกตางกนไป เชน 1 ป ถง 5 ป เปนตน ทงน

ขนอยกบเงอนไขทางธรกจกบผขายภายใตสญญาซอขายทรพยสนโครงการฯ ทเกยวของ

อยางไรกด ผจดการกองทรสตไมสามารถรบประกนไดวากองทรสตจะไดรบเงนคนภายใตคารบรอง การ

รบประกน และการชดใชคาเสยหาย สาหรบความสญหายหรอความรบผดอนใดอนเกดจากการเขาลงทนในทรพยสน

โครงการฯผานทางบรษทลงทน ทงนผจดการกองทรสตจะใชความพยายามอยางดทสดเพอผลประโยชนทดทสดของ

กองทรสต และผถอหนวยทรสต

(7) ทางเขาออกและทจอดรถของโรงแรม Pullman Jakarta Central Park จะไมเปนสวนหนงของทรพยสน

โครงการฯ ทกองทรสตเขาลงทน

ทางเขาออกและทจอดรถของโรงแรม Pullman Jakarta Central Park จะไมเปนสวนหนงของทรพยสน

โครงการฯ ทกองทรสตเขาลงทน โดยทดนทใชเปนทางเขาออกและทจอดรถดงกลาวถอครองโดยบรษทอน ไดแก

บรษท PT Central Prima Kelola ซงเปนบรษทในกลมของ บรษท PT Agung Podomoro Land Tbk. หรอ APL ซง

เปนผขายทรพยสน และเปนสวนพนททมการใชรวมกนระหวางทรพยสนอนซงตงอยในโครงการเดยวกนกบโรงแรม

Pullman Jakarta Central Park อยางไรกตาม บรษทผใหเชาทรพยสนจะไดเขาทาสญญากบเจาของทางเขาออกและ

ทจอดรถนนโดยตรงเพอใหแนใจวาโรงแรม Pullman Jakarta Central Park และผเขาใชบรการของโรงแรมจะ

สามารถใชทดนดงกลาวเปนทางเขาออกและทจอดรถของโรงแรมนนได

ทงน ถงแมวากองทรสตจะไมไดเขาลงทนในทางเขาออกและทจอดรถดงกลาวกตาม ความเสยงท

ทางเขาออกและทจอดรถของโรงแรม Pullman Jakarta Central Park จะถกปดกน หรอหามใชนน มความเปนไปได

คอนขางตาเนองจากสญญาทเขาทากบเจาของทดนทใชเปนทางเขาออกและทจอดรถนนเปนสญญาทไมกาหนด

ระยะเวลา และการบอกเลกสญญาจะตองทาดวยความยนยอมของคสญญาทงสองฝาย (เวนแตเปนการผดขอกาหนด

ในสญญา) นอกจากนน ทางเขาออกและทจอดรถดงกลาวมการใชรวมกนระหวางทรพยสนอนซงตงอยในโครงการ

เดยวกนและมประชาชนใชสอยเปนจานวนมาก ดวยเหตดงกลาวน ผจดการกองทรสตเหนวา การปดกน หรอหามใช

ทางเขาออกและทจอดรถดงกลาวนนนาจะมความเปนไปไดคอนขางตาเนองจากการปดกนหรอหามใชทางเขาออก

และทจอดรถจะสงผลกระทบตอผประกอบการรายอนในโครงการและประชาชนผใชบรการในบรเวณดงกลาว

(8) ภยธรรมชาตและเหตสดวสยอนๆ การกอการราย สงคราม และความไมแนนอนทางการเมองอาจม

ผลกระทบในทางลบตอรายไดของกองทรสต

ความเสยงหลายประการ เชน ภยธรรมชาตหรอเหตสดวสยอน ๆ ในบรเวณททรพยสนโครงการฯตงอยและ

บรเวณอน ๆ ทมลกคาเปนจานวนมาก อาจสงผลใหการอปโภคบรโภคและการทองเทยวลดลง นอกจากน การเกด

สงคราม การกอการราย ความไมสงบทางการเมอง การประทวง และความไมแนนอนทางการเมองอน ๆ ทเกดขน

จรง หรอทมการอางวาจะเกดขน อาจกอใหเกดผลกระทบในทานองเดยวกน เหตการณใดเหตการณหนงหรอหลาย

เหตการณเหลาน อาจทาใหความตองการเขาพกหรอใชบรการในทรพยสนโครงการฯ ลดลง ซงจะมผลตอรายไดของ

ผเชาหลก อนจะสงผลกระทบตอความสามารถในการชาระคาเชาทงทเปนคาเชาคงท และ/หรอ คาเชาแปรผนของผ

เชาหลกอยางมนยสาคญ อนอาจมผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอผลการดาเนนงาน ฐานะการเงน และ

ความสามารถในการจายประโยชนตอบแทน หรอผลตอบแทนของกองทรสต และเหตการณดงกลาวอาจเปนเหตให

ทรพยสนหลกไดรบความเสยหาย ซงไมไดรบความคมครองตามกรมธรรมประกนภย

(9) มลคาของทรพยสนหลกตามการประเมนคาโดยบรษทประเมนคาทรพยสน ไมไดเปนเครองแสดงมลคาท

แทจรงของทรพยสนหลกเสมอ และไมสามารถรบประกนไดวาราคาขายของทรพยสนหลกดงกลาวนนจะเปนไปตามท

ประเมนไมวาในปจจบนหรอในอนาคต



62

โดยทวไปการประเมนคาทรพยสนจะพจารณาจากปจจยตางๆ รวมถงปจจยบางประการทเกยวของกบ

ทรพยสนหลก เชน สถานะทางการตลาด ความแขงแกรงทางการเงน ความสามารถในการแขงขน และคณสมบตทาง

กายภาพของทรพยสน ซงอาจมการเปลยนแปลงไดในอนาคต เนองจากเหตการณบางเหตการณ หรอเหตการณ

ทงหมดทเปนขอสมมตฐานอาจไมเกดขนตามทคาดการณไว หรออาจเกดเหตการณ หรอสถานการณทมได

คาดการณไว

นอกจากน ผจดการกองทรสตไมสามารถรบประกนไดวา การประเมนคาทรพยส นทจดทาโดยบรษท

ประเมนคาทรพยสนนนสะทอนมลคาทแทจรงของทรพยสนหลกเสมอ หรอรบประกนไดวาบรษทประเมนคาทรพยสน

รายอนๆ จะใหผลการประเมนคาทรพยสนเชนเดยวกนได ดงนน ผจดการกองทรสตจงไมสามารถรบประกนไดวาขอ

สมมตฐานทใชอางองจะมความถกตองแมนยา ราคาทกองทรสตขายทรพยสนอยางใดอยางหนงในอนาคตอาจจะตา

กวามลคาทบรษทประเมนคาทรพยสนกาหนดไว ณ วนทกองทรสตลงทนในทรพยสนหลกดงกลาว หรออาจจะตา

กวาราคาซอทรพยสนทกองทรสตจดหามาได ยงไปกวานน มลคาทรพยสนสทธทไดจากการประเมนคาทรพยสนใน

เบองตนโดยบรษทประเมนคาทรพยสนอาจจะไมสะทอนมลคาทแทจรงของทรพยสนหลกไดเสมอไป หากกองทรสตม

การจาหนายทรพยสนนน หรอในกรณทมการชาระบญชของกองทรสต

สาหรบรายงานการประเมนคาทรพยสนของบรษทประเมนคาทรพยสนนน เปนเพยงการประเมน ณ วนท

ระบในรายงานการประเมนเทานน ดงนน ผทเกยวของในการเสนอขายรายใดๆ หรอฝายอนใดกตามไมควรพจารณา

วาเปนคาแนะนาวาบคคลใดๆ ควรจะดาเนนการอยางใด โดยองตามการประเมนคาทรพยสนของบรษทประเมนคา

ทรพยสนทเปดเผยในหนงสอชชวนฉบบน ดงนน ในการตดสนใจลงทนซอหนวยทรสตในกองทรสต ผลงทนไมควรใช

ขอมลการประเมนคาทรพยสนดงกลาว และขอมลในรายงานการประเมนคาทรพยสนของบรษทประเมนคาทรพยสน

ทปรากฏในหนงสอชชวนฉบบนแตเพยงอยางเดยวในการประกอบการตดสนใจลงทน

(10) การลดลงของมลคายตธรรมของทรพยสนหลกและการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยจะม

ผลกระทบในทางลบตอบญชกาไรขาดทน มลคาทรพยสนสทธและความสามารถในการจายประโยชนตอบแทนของ


ในกรณทมลคายตธรรมของทรพยสนและการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยลดลง อนเนองมาจาก

การขาดทนจากการประเมนมลคายตธรรมของทรพยสนและการลงทนในปนน และมผลใหมลคาทรพยสนสทธลดลง

รวมทง การทกองทรสตอาจมสภาพคลองสวนเกนอนเกดจากการขาดทนจากราคาประเมนมลคายตธรรมดงกลาว จะ

กระทบตอความสามารถในการจายประโยชนตอบแทนของกองทรสต อยางไรกตาม กองทรสตอาจดาเนนการลดทน

จดทะเบยนและคนสภาพคลองสวนเกนดงกลาวใหกบผถอหนวยทรสต เพอใหสามารถจายประโยชนตอบแทนแกผ

ถอหนวยทรสตได

(11) ความเสยงจากการขยายหรอตออายสทธในการใชทดนทเกยวของ

ในสวนของโรงแรม Pullman Jakarta Central Park นน มรปแบบการถอครองเปนกรรมสทธประเภท

Strata Title Certificate หรอเรยกวา HMSRS ซงสทธของ HMSRS ของโครงการดงกลาวนจะตองอยบนทดนทม

HGB Title (ซงสทธ HGB ตามกฎหมายอนโดนเซยนนมกาหนดระยะเวลา) โดยระยะเวลาสาหรบ HMSRS จะ

สอดคลองกบระยะเวลาของ HGB Title ของโรงแรม Pullman Jakarta Central Park กลาวคอ จะครบกาหนด

ระยะเวลาในวนท 17 มนาคม พ.ศ. 2569 (อกประมาณ 9 ป) ทงน สทธ HGB ตามกฎหมายอนโดนเซยจะมกาหนด

อายเรมแรก (initial term) 30 ป โดยผถอใบอนญาตจะมสทธขอขยายเวลา (extension) ออกไปอกไมเกน 20 ป และ

เมอครบกาหนดเวลาดงกลาวแลวผจดการกองทรสตคาดวา กองทรสต (ซงจะเปนผถอใบอนญาตดงกลาว ภายหลง

จากการเขาลงทนในโรงแรม Pullman Jakarta Central Park) จะมสทธขอตอใบอนญาต (Renewal) ไดอกซงคาดวา

ระยะเวลาสาหรบการตอใบอนญาตจะเทากบกาหนดอายเรมแรกของ HGB คอ 30 ป โดยมสทธขอขยายเวลา



63

(extension) ออกไปอกไมเกน ปเชนกน อยางไรกด เงอนไขในการพจารณาอนมตการขยายระยะเวลาหรอขอตอ

ระยะเวลานน หนวยงานทเกยวของจะพจารณาวาการใชทดนเปนไปตามเงอนไขทกฎหมายกาหนดไวหรอไม เชน

ไดมการใชทดนตามวตถประสงคหรอไม เงอนไขทกาหนดไว (ถาม) ไดรบการปฏบตตามหรอไมอยางไร การใชทดน

เปนไปตามผงเมองหรอไม เปนตน

ทงน ทางผจดการกองทรสตมความเหนวามความเปนไปไดตาทโรงแรมจะไมสามารถตอสญญาเชาไดใน

อนาคต เนองจากการดาเนนธรกจโรงแรมในปจจบนไมไดขดตอเงอนไขในการใชทดนแตอยางไร

(12) ความเสยงจากการลงทนในทดนเชาชวงของโรงแรม Capri by Fraser และโรงแรม IBIS Saigon South

เนองจากทรพยสนหลกทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในประเทศเวยดนามทงสองแหง คอ โรงแรม Capri by

Fraser และโรงแรม IBIS Saigon South ตงอยบนทดนทเชาชวง โดยเจาของทดนคอหนวยงานสวนทองถนโฮจมนห

ซต ซงใหเชาทดนทตงทรพยส นหลกทกองทรสตเขาลงทนคร งแรกในประเทศเวยดนามแก Phu My Hung

Development Limited Liability Company (PMH) ผซงไดรบสทธการพฒนาโครงการบนทดนในเขตท 7 (District 7)

HCMC ในกรณดงกลาว หากสญญาเชาหลกของทดนทตงทรพยสนหลกทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในประเทศ

เวยดนามระหวาง หนวยงานสวนทองถนโฮจมนห ซต และ Phu My Hung Development Limited Liability

Company (PMH) ถกยกเลก หรอสนสดลง กจะสงผลใหการเชาชวงทดนระหวาง Phu My Hung Development

Limited Liability Company (PMH) และบรษทผใหเชาทรพยสนซงเปนบรษทลกของกองทรสตสนสดลงไปดวย อน

เปนผลใหทรพยสนทงหมดทปลกสรางบนทดนทเชาชวงจะตกเปนของเจาของทดน ซงในปจจบนคอหนวยงานสวน

ทองถนโฮจมนห ซต โดยไมตองชาระคาตอบแทนใหแกผเชาชวงตามเงอนไขและขอตกลงของสญญาเชาชวงทดน

อนจะสงผลกระทบตอความสามารถประกอบธรกจของกองทรสต และสงผลกระทบตอรายไดของกองทรสตอยางม

นยสาคญ โดยการลงทนครงแรกของกองทรสตในโรงแรม Capri by Fraser และโรงแรม IBIS Saigon South ซง

ตงอยบนทดนเชาชวงมสดสวนคดเปนประมาณรอยละ 28 ของมลคาทรพยสนทลงทนครงแรกของกองทรสต

ในกรณน ผจดการกองทรสตเหนวาโอกาสทสญญาเชาหลกของทดนทตงทรพยสนหลกทกองทรสตเขา

ลงทนครงแรกในประเทศเวยดนามระหวาง หนวยงานสวนทองถนโฮจมนห ซต และ Phu My Hung Development

Limited Liability Company (PMH) จะถกยกเลก หรอสนสดลงกอนระยะเวลาทกาหนดในสญญานน มความเปนไป

ไดตา เนองจาก Phu My Hung Development Limited Liability Company (PMH) เปนผไดรบสทธจากหนวยงาน

สวนทองถนโฮจมนห ซต ใหพฒนาโครงการบนทดนในเขตท 7 (District 7) HCMC อกทง Phu My Hung

Development Limited Liability Company (PMH) ยงเปนบรษททกอตงขนจากการรวมทนของหนวยงานสวน

ทองถนโฮจมนห ซต (Ho Chi Minh City People’s Committee) และ Central Trading & Development Group ซง

เปนบรษททมสานกงานใหญในประเทศไตหวน (ขอมลจากเวบไซตของ Phu My Hung Development Limited

Liability Company (PMH)) เปนผลใหผจดการกองทรสตเชอวา ณ วนทยนแบบแสดงรายการขอมล / รางหนงสอช

ชวนฉบบน โอกาสทเจาของทดนจะบอกเลกสญญาเชาทดนทใหเชาแกบรษทรวมทนของตนโดยไมมเหตผลสมควร

นน มโอกาสคอนขางนอย

4.3 ความเสยงเกยวกบการลงทนในอสงหารมทรพยโดยกองทรสต

(1) ความเสยงโดยทวไปในการลงทนในอสงหารมทรพย

การลงทนในอสงหารมทรพยมความเสยงหลายดาน เชน ( ) การเปลยนแปลงในทางลบดานการเมองและ

ภาวะเศรษฐกจ เชน ภาวะเศรษฐกจถดถอยทงในประเทศและตางประเทศ และความตองการในการบรโภคโดยรวม



64

ลดลง ( ) สภาวะดานลบของตลาดอสงหารมทรพยในประเทศททรพยสนหลกตงอย ( ) การเปลยนแปลงในอตรา

ดอกเบย อตราเงนเฟอ อตราการแลกเปลยนเงนตราตางประเทศ ( ) การเปลยนแปลงนโยบายทางการเงนหรอ

นโยบายทางเศรษฐกจอน ๆ ในประเทศและตางประเทศ ( ) การเพมคาใชจายในการดาเนนงานเกยวกบ

อสงหารมทรพยทไมไดคาดการณไว ( ) การเปลยนแปลงกฎหมายหรอกฎระเบยบทางดานสงแวดลอม กฎหมายผง

เมอง และกฎระเบยบอน ๆ ของรฐ ตลอดจนนโยบายทางการคลง ( ) การเรยกรองความรบผดชอบดานสงแวดลอม

ทเกยวกบอสงหารมทรพย ( ) การเปลยนแปลงของคาเชาคงทและคาเชาแปรผนทจะไดรบจากอสงหารมทรพยท

ลงทน ( ) การเปลยนแปลงของราคานามนและเชอเพลงอน ๆ ( ) การเปลยนแปลงความนยมในประเภทของ

อสงหารมทรพยและสถานทตง ซงนาไปสการมจานวนหองพกมากเกนความตองการ หรออาจทาใหความตองการ

ของนกทองเทยวในกลมตลาดเปาหมายใด ๆ ลดลงสาหรบหองพกบางประเภทหรออสงหารมทรพยทลงทน ( )

ความสามารถของผบรหารโรงแรม หรอ ผเชาหลก ทอาจสงผลกระทบตอธรกจและชอเสยงของโรงแรม ( ) ความ

ไมสามารถดาเนนการตออายสญญาเชา ( ) ความไมสามารถในการเกบคาเชาจากผเชาหลกภายในระยะเวลาท

กาหนด หรอไมสามารถเรยกเกบได เนองจากผเชาหลกลมละลาย หรอมหนสนลนพนตว หรอในกรณอนๆ ( )

ความไมพอเพยงของความคมครองตามกรมธรรมประกนภยทม หรอคาเบยประกนภยทเพมสงขน ( ) การทผเชา

หลกไมสามารถใหบรการหรอจดหาการบรการเกยวกบการบารงรกษาและการใหบรการอนๆ ไดอยางพอเพยง ( )

ความชารดบกพรองของอสงหารมทรพย ซงตองไดร บการแกไข หรอซอมแซม ตลอดจนการบารงร กษา

อสงหารมทรพย ซงกอใหเกดรายจายลงทนทไมไดคาดการณไวลวงหนา ( ) การขาดสภาพคลองในการลงทนใน

อสงหารมทรพย ( ) การพงพงกระแสเงนสดอยางมากในการบารงรกษาและปรบปรงอสงหารมทรพยทมอย ( )

การเพมขนของคาใชจายในการดาเนนงาน รวมถงภาษอากรทเกยวของ ( ) สวนไดเสยหรอภาระผกพนตางๆ ซง

ไมสามารถพบไดหรอไมเปดเผยจากการตรวจสอบทดน ณ สานกงานทดนทเกยวของในขณะททาการตรวจสอบ ( )

เหตสดวสย ความเสยหายทไมสามารถเอาประกนภยได และปจจยอนๆ และ ( ) การเปลยนแปลงของกฎหมายและ

ระเบยบดานภาษอากรและดานอนๆ

ปจจยหลายอยางตามทกลาวขางตนอาจเปนสาเหตของความผนผวนของอตราคาเชาหองพก อตราการเขา

พกและคาใชจายในการดาเนนงานของอสงหารมทรพย รวมถงคาใชจายดานภาษทเกยวของในการจายผลประโยชน

ซงอาจสงผลกระทบในทางลบตอมลคาของอสงหารมทรพยและรายไดคาเชาคงท และ/หรอ คาเชาแปรผนทจะไดรบ

จากอสงหารมทรพย

การประเมนคาทรพยสนหลกประจาปจะสะทอนปจจยตาง ๆ ดงกลาว และสงผลใหมลคาทรพยสนหลกเพม

สงขนหรอลดตาลงได อยางไรกด มลคาเงนลงทนของทรพยสนหลกอาจลดลงอยางมนยสาคญ หากเกดวกฤตในทาง

ลบอยางฉบพลนตอราคาอสงหารมทรพยหรอตอเศรษฐกจในประเทศทรพยสนหลกตงอยในปจจบนหรอทรพยสนท

จะมในอนาคต

(2) กองทรสตอาจไดรบผลกระทบในทางลบจากการขาดสภาพคลองจากการลงทนในอสงหารมทรพยและการ

ขาดทางเลอกอนในการใชประโยชนจากทรพยสนโครงการฯ

กองทรสตจะลงทนในอสงหารมทรพยและทรพยสนทเกยวของกบอสงหารมทรพยเปนหลก โดยทวไปการ

ลงทนในอสงหารมทรพยโดยเฉพาะการลงทนในทรพยสนทมมลคาสง เชนทกองทรสตประสงคทจะเขาลงทนอาจม

สภาพคลองตา การทมสภาพคลองตาดงกลาวอาจมผลกระทบตอความสามารถของกองทรสตในการปรบเปลยน

พอรตการลงทน (Investment Portfolio) หรอความสามารถในการเปลยนทรพยสนบางสวนเปนเงนสด เพอรองรบกบ

การเปลยนแปลงของสภาวะเศรษฐกจ ตลาดอสงหารมทรพย และปจจยอน ๆ เชน กองทรสตอาจไมสามารถขาย

ทรพยสนโครงการฯไดภายในระยะเวลาอนสน หรออาจถกบงคบใหตองลดราคาลงอยางมาก เพอใหสามารถขายได

ในระยะเวลาอนรวดเรว นอกจากน กองทรสตอาจประสบปญหาในการหาแหลงเงนกในระยะเวลาททนทวงทและ



65

ภายใตเงอนไขทางการคาทดในกรณทเปนการกยมเงนทใชทรพยสนโครงการฯเปนหลกประกน เนองจากทรพยสน

ประเภทอสงหารมทรพยไมมสภาพคลอง นอกจากน ทรพยสนโครงการฯอาจไมสามารถเปลยนแปลงลกษณะการใช

ประโยชนไดอยางรวดเรว หากทรพยสนโครงการฯเหลานนไมสามารถสรางกาไรได อนเนองมาจากสภาวะการ

แขงขน อายของทรพยสน ปรมาณความตองการทลดตาลง หรอปจจยอน ๆ การเปลยนแปลงลกษณะการใช

ประโยชนของทรพยสนโครงการฯโดยทวไปแลว จะตองมการลงทนใชเงนเพมเตม ปจจยตางๆ เหลานอาจสงผล

กระทบตอฐานะทางการเงนและผลการดาเนนงานของกองทรสต และสงผลกระทบในทางลบตอความสามารถของ

กองทรสตในการจายประโยชนตอบแทนใหแกผถอหนวยทรสต

อยางไรกตาม การทกองทรสตลงทนทางออมในทรพยสนโครงการฯ ในหนของบรษทลงทนแทนการลงทน

ทางตรงในกรรมสทธหรอสทธการเชาทรพยสนโครงการฯโดยตรง จะทาใหกองทรสตสามารถขายการลงทนโดยการ

ขายหนในบรษทลงทนนนได ซงมสภาพคลองมากกวาการขายทรพยสนโครงการฯ

(3) กลยทธของกองทรสตในการลงทนในทรพยสนทใชในการประกอบธรกจโรงแรมอาจนามาซงความเสยงท

สงกวาเมอเทยบกบกองทรสตประเภทอนทมรปแบบการลงทนทหลากหลายกวา

กลยทธหลกในการลงทนในทรพยสนทใชในการประกอบธรกจโรงแรมจะทาใหกองทรสตมความเสยงจาก

การมงเนนลงทนในอสงหารมทรพย ซงระดบของความเสยงอาจจะสงกวาเมอเทยบกบกองทรสตประเภทอนทม

รปแบบการลงทนทหลากหลายกวาในธรกจดานอน

การมงเนนลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยทใชในการประกอบธรกจโรงแรมในภมภาคอาเซยน ทาให

กองทรสตมความเสยงในกรณทเกดวกฤตหรอเหตการณในทางลบของอตสาหกรรมทองเทยว และธรกจโรงแรมใน

ภมภาคอาเซยน โดยเฉพาะในประเทศททรพยสนโครงการฯ ตงอย วกฤตการณดงกลาวอาจนาไปสการลดลงของ

อตราคาหองพก หรออตราการเขาพกของทรพยสนโครงการฯ ซงจะมผลกระทบตอเงนปนสวนแบงกาไรทจะจาย

ใหกบผหนวยลงทน หรอผลการดาเนนงานและฐานะทางการเงนของกองทรสต

กองทรสตอาจหามาตรการทจะบรรเทาความเสยงไดโดยการลงทนในอสงหารมทรพยซงตงอยในประเทศ

ตางๆ และอยในระดบทตางกน รวมถงมการกาหนดตลาดเปาหมายทตางกน ซงจะทาใหเหตการณทอาจสงผลในทาง

ลบตออตสาหกรรมการทองเทยวของประเทศใดประเทศหนงไมสงผลกระทบตอผลการดาเนนงานโดยรวมของ

กองทรสตมากนก

(4) ทรพยสนโครงการฯ อาจถกเวนคน

ทรพยสนโครงการฯ มความเสยงทอาจถกเวนคนตามนโยบายของรฐ โดยคาชดเชยทอาจไดรบอน

เนองมาจากความเสยหายจากการถกเวนคนจะตกเปนของเจาของทดน และ/หรอผใชประโยชนในทรพยสนดงกลาว

โดยเงนชดเชยทไดรบอาจไมเทากบจานวนเงนทกองทรสตไดชาระไปเพอซอทรพยสนซงอาจสงผลใหผลตอบแทนท

ผถอหนวยทรสตจะไดรบจากการลงทนไมเปนไปตามทไดประมาณการไวทงในสวนของประโยชนตอบแทนและการ

คนเงนทน ทงน กองทรสตอาจไดรบเพยงเงนชดเชยจากรฐบาล หรอหนวยงานของรฐทเกยวของในประเทศนนๆ

ตามกฎวธการทกฎหมายในประเทศนนๆ กาหนดไว โดยจานวนเงนทกองทรสตไดรบจะขนอยกบเงอนไขตามท

กาหนดในกฎหมายและสญญาทเกยวของและระยะเวลาการใชประโยชนในทรพยสนโครงการฯทเหลออยภายหลง

จากการถกเวนคน

ผจดการกองทรสตไมสามารถประเมนถงโอกาสในการถกเวนคนได เนองจากการเวนคนทดนเปนนโยบาย

และความจาเปนในการใชพนทของรฐบาลของประเทศทเกยวของนนๆ การถกเวนคนดงกลาวอาจสงผลกระทบ

ในทางลบตอฐานะทางการเงนและผลการดาเนนงานของกองทรสต ซงจะสงผลกระทบในทางลบตอความสามารถ

ของกองทรสตในการจายประโยชนตอบแทนใหแกผถอหนวยทรสต

อยางไรกด ณ วนทยนแบบแสดงรายการขอมลน ผจดการกองทรสตไดดาเนนการตรวจสอบจากขอมลท



66

เปดเผยใหบคคลทวไปสามารถตรวจสอบไดในประเทศทเกยวของแลวนน ยงไมพบวาทรพยสนโครงการฯ อย

ระหวางหรออาจจะถกเวนคนโดยหนวยงานของรฐ

(5) กองทรสตจะลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพย ซงมลคาของสทธการเชาอาจลดลงตามระยะเวลาเชาท

เหลออย และจะมผลใหมลคาหนวยทรสตของกองทรสตลดลงตามสวนไปดวย

กองทรสตจะลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพย ซงมลคาของสทธการเชาอาจลดลงตามระยะเวลาการเชา

ทเหลออย (ยกเวนกรณโรงแรม Pullman Jakarta Central Park ทเปนการถอกรรมสทธประเภท Strata Title) อน

เนองมาจากการประเมนคาของสทธการเชา การเปลยนแปลงในอตราการเชาพนท และ/หรอ อตราคาเชา และ/หรอ

คาบรการสาธารณปโภค หรอเนองจากสาเหตอนใดทอยนอกเหนอการควบคมของกองทรสต ทงน การเปลยนแปลง

ในมลคาสทธการเชาดงกลาว อาจสงผลกระทบอยางมนยสาคญตอมลคาทรพยสนสทธของกองทรสต มลคา

หนวยทรสต และ/หรอ การจายประโยชนตอบแทนของกองทรสตในทายทสด

(6) การเปลยนแปลงในมาตรฐานการบญชหรอกฎหมายทเกยวของ หรอแนวทางการปฏบตของหนวยงานท

เกยวของ

กองทรสตอาจไดรบผลกระทบจากการมผลบงคบใชของมาตรฐานการบญชฉบบใหม หรอการปรบปรง

กฎหมาย ระเบยบขอบงคบ หรอมาตรฐานการบญช มาตรฐานการรายงานทางการเงนของไทย อาจมการ

เปลยนแปลง เชนเดยวกบมาตรฐานการบญชทไดรบการปรบปรงเพมเตมใหตรงกบมาตรฐานการรายงานทาง

การเงนระหวางประเทศ (International Financial Reporting Standards - IFRS) งบการเงนของกองทรสตอาจไดรบ

ผลกระทบจากการบงคบใชมาตรฐานการบญชทไดมการแกไขปรบปรง โดยเงอนไขและเวลาในการเปลยนแปลง

มาตรฐานการบญชนไมสามารถทราบไดและขนอยกบหนวยงานทเกยวของ ดงนน ผกอตงทรสตจงไมอาจรบประกน

ไดวาการเปลยนแปลงเหลานจะไมมผลกระทบอยางมนยสาคญตอการจดทางบการเงนของกองทรสต หรอตอผลการ

ดาเนนงานและมาตรฐานการเงนของกองทรสต การเปลยนแปลงดงกลาวยงอาจมผลกระทบในทางลบตอ

ความสามารถของกองทรสตในการจายประโยชนตอบแทนใหแกผถอหนวยทรสต นอกจากน ยงไมอาจรบประกนได

วาการเปลยนแปลงกฎขอบงคบใด ๆ จะไมมผลกระทบในทางลบตอความสามารถของผจดการกองทรสตในการ

ดาเนนการตามกลยทธการลงทนของกองทรสต หรอตอการดาเนนงานและฐานะการเงนของกองทรสต

นอกจากน กองทรสตอาจไดรบผลกระทบจากมาตรฐานการบญชของประเทศอนโดนเซย และเวยดนาม

รวมถงการปรบปรงเปลยนแปลงกฎหมาย ระเบยบขอบงคบ หรอมาตรฐานการบญชของประเทศดงกลาว เนองจาก

การคานวณรายไดจากการดาเนนงานสทธ (NOI) สาหรบการชาระคาเชาใหแกบรษทผใหเชาทรพยสนของผเชาหลก

ซงอาจมผลกระทบในทางลบตอความสามารถของกองทรสตในการจายผลประโยชนตอบแทนใหแกผถอหนวยทรสต

นอกจากน สาหรบประเทศเวยดนาม ในการคานวณภาษเงนไดนนจะพจารณาจากรายไดหลงหกคาใชจาย

ตางๆ รวมถงการพจารณารายไดและการกาหนดราคาหรอคาตอบแทนระหวางกน ทงน การพจารณาในเรอง

ดงกลาวจะขนอยกบแนวทางการปฏบตและดลพนจของหนวยงานทดแลเรองการจดเกบและประเมนภาษของ

ประเทศนนๆ ซงแนวทางการปฏบตและดลพนจนนอาจมการเปลยนแปลงได ในกรณทหนวยงานทดแลเรองการ

จดเกบและประเมนภาษของประเทศนนๆ เปลยนแนวทางการปฏบตหรอมดลพนจวารายจายบางรายการไมถอเปน

คาใชจาย รวมถงมเปลยนแนวทางการปฏบตเรองการกาหนดราคาหรอคาตอบแทนระหวางกนแลวนน ผลตางจาก

การหกกลบลบหนระหวางรายไดจากการดาเนนงานสทธ (NOI) และเงนไดจากคาเชาของผใหเชาทรพยสนอาจจะถก

ประเมนโดยหนวยงานทเกยวของในการคานวนภาษได อาจสงผลใหกองทรสตมภาระภาษเพมขน ซงอาจม

ผลกระทบในทางลบตอความสามารถของกองทรสตในการจายผลประโยชนตอบแทนใหแกผถอหนวยทรสต

(7) ความเสยงจากการลงทนของกองทรสตโดยการลงทนในทรพยสนทตงอยในตางประเทศ

เนองจากการลงทนของกองทรสตประกอบดวยการลงทนในทรพยสนทตงอยในประเทศเวยดนามและ



67

อนโดนเซย ซงการลงทนในทรพยสนทตงอยตางประเทศนน สงผลใหกองทรสตมความเสยงทเกยวของกบการลงทน

ในตางประเทศ ซงประกอบดวย (1) การบรหารจดการทเกยวกบการเงนระหวางประเทศของกองทรสต (2) ความ

เสยงทเกยวกบสภาวะทางเศรษฐกจ การเมอง และธรกจทองเทยวในประเทศททรพยสนทกองทรสตลงทนตงอย ซง

แตกตางกนออกไป และ (3) ความเสยงทเปนประเดนทางกฎหมายเฉพาะของแตละประเทศ

เนองจากรายไดทกองทรสตจะไดรบนนเปนสกลเงนตางประเทศ อกทงรายไดและรายจายของบรษทผให

เชาทรพยสนและบรษทโฮลดงตางประเทศจะเปนสกลเงนของประเทศทเกยวของ ในขณะทเงนทไดรบจากการระดม

ทนและการจายผลประโยชนใหกบผถอหนวยทรสตจะเปนสกลเงนบาท ทาใหกองทรสตมความเสยงจากความผน

ผวนของอตราแลกเปลยนเงนตรา นอกจากน เนองจากการลงทนของกองทรสต ประกอบดวยการลงทนในทรพยสน

โครงการฯ ในหลายประเทศ โดยการจายผลประโยชนจากการดาเนนงานของทรพยสนโครงการฯ แกกองทรสต

ขนอยกบรปแบบในการสงเงน ซงรปแบบในการสงเงนแตละวธมผลประโยชน ภาษ และคาธรรมเนยมทแตกตางกน

นอกจากน กองทรสตยงตองปฏบตตามมาตรฐานการควบคมการเคลอนยายเงนทน หลกเกณฑเกยวกบการสงเงน

และการควบคมการแลกเปลยนเงนในแตละประเทศทกองทรสตลงทน เปนผลใหกองทรสตมความเสยงในการบรหาร

จดการทเกยวกบการเงนระหวางประเทศของกองทรสต

สาหรบความเสยงทเกยวกบสภาวะทางเศรษฐกจ การเมอง และธรกจทองเทยวในประเทศท

อสงหารมทรพยของกองทรสตตงอยซงมความแตกตางกนออกไปนน เนองจากแตละประเทศททรพยสนทกองทรสต

จะลงทนตงอยมความเสยงจากความผนผวนของระบบเศรษฐกจและอตสาหกรรมทองเทยวตางกนไปตาม

ลกษณะเฉพาะของแตละประเทศ ซงอาจสงผลใหการอปโภคบรโภคและการทองเทยวลดลง นอกจากน ความเปนไป

ไดในการเกดสงคราม การกอการราย ความไมสงบทางการเมอง การประทวง และความไมแนนอนทางการเมองอนๆ

ของแตละประเทศกมความแตกตางกน โดยอาจกอใหเกดผลกระทบในทานองเดยวกนซงเหตการณใดเหตการณหนง

หรอหลายเหตการณเหลาน อาจทาใหความตองการเขาพกหรอใชบรการในทรพยสนโครงการฯ ในประเทศใด

ประเทศหนงลดลง ซงจะมผลตอรายไดของผเชาหลก อนจะสงผลกระทบตอความสามารถในการชาระคาเชาอยางม

นยสาคญอนอาจมผลกระทบในทางลบตอผลการดาเนนงาน ฐานะการเงน และความสามารถในการจายประโยชน

ตอบแทน หรอผลตอบแทนของกองทรสตตอไป

ในสวนของความเสยงทเปนประเดนทางกฎหมายเฉพาะของแตละประเทศนน เนองจากการลงทนใน

ประเทศอนโดนเซยเปนรปแบบการถอครองกรรมสทธประเภท Strata Title Certificate หรอเรยกวา HMSRS ซง

สทธของ HMSRS ของโครงการดงกลาวนตงอยบนทดนทม HGB Title (ซงสทธ HGB ตามกฎหมายอนโดนเซยนน

มกาหนดระยะเวลา) โดยในการขอขยายหรอตอใบอนญาต HGB ผยนคารองขอขยายหรอตอใบอนญาตจะตองเสย

คาธรรมเนยมตามทรฐบาลอนโดนเซยกาหนด นอกจากนน การโอนกรรมสทธในทรพยสนประเภท Strata Title ของ

โรงแรม Pullman Jakarta Central Park ในประเทศอนโดนเซยนนคสญญาจะตองชาระคาธรรมเนยมและคาใชจายท

เกยวของ เชน คาธรรมเนยม และคาใชจายทเกยวกบการโอนกรรมสทธตอหนวยงานทรบจดทะเบยนของประเทศ

อนโดนเซยกอนซงเปนเงอนไขบงคบกอนทเจาหนาทของหนวยงานทรบจดทะเบยนของประเทศอนโดนเซยจะ

ดาเนนการจดทะเบยนโอนกรรมสทธประเภท Strata Title ใหแกคสญญา ดงนน เนองดวยลกษณะเฉพาะและ

ขอกาหนดของประเทศอนโดนเซยดงกลาว กองทรสตจงมความเสยงเกยวกบทรพยสนทจะลงทนอนเนองมาจาก

ลกษณะของกฎหมายทเกยวกบการถอกรรมสทธทมกาหนดระยะเวลา

สาหรบการลงทนทรพยสนโครงการฯ ในประเทศเวยดนามนนตงอยตงอยบนทดนทเชาชวง สงผลให

กองทรสตมความเสยงทสญญาเชาหลกของทดนทตงทรพยสนหลกทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในประเทศ

เวยดนามระหวาง หนวยงานสวนทองถนโฮจมนห ซต และ Phu My Hung Development Limited Liability

Company (PMH) ถกยกเลก หรอสนสดลง ซงจะสงผลใหการเชาชวงทดนระหวาง Phu My Hung Development



68

Limited Liability Company (PMH) และบรษทผใหเชาทรพยสนซงเปนบรษทลกของกองทรสตสนสดลงไปดวย อน

จะสงผลกระทบตอความสามารถประกอบธรกจของกองทรสต และสงผลกระทบตอรายไดของกองทรสตอยางม

นยสาคญ

4.4 ความเสยงทเกยวกบการลงทนในหนวยทรสตของกองทรสต

(1) ราคาซอขายหนวยทรสตในตลาดรองอาจลดลงตากวาราคาเสนอขายหนวยทรสตในครงน

ราคาเสนอขายหนวยทรสตในครงนถกกาหนดโดยผจดการกองทรสตรวมกบเจาของทรพยสนโครงการฯ

ปรมาณความตองการของผลงทนและผจดจาหนายหนวยทรสต ซงราคาเสนอขายหนวยทรสตดงกลาวอาจไมใชราคา

ทแสดงถงราคาตลาดของหนวยทรสตทจะซอขายในตลาดรองภายหลงจากการเสนอขายหนวยทรสตในครงน

ราคาซอขายหนวยทรสตในตลาดรองหลงจากการเสนอขายหนวยทรสตในครงน อาจมการซอขายกนใน

ราคาทตากวามาก เมอเทยบกบราคาเสนอขายหนวยทรสตในการเสนอขายในครงน

ราคาซอขายหนวยทรสตนนขนอยกบหลายปจจยซงรวมถงปจจยดงตอไปน

มมมองตอศกยภาพในการดาเนนงานและการลงทนของกองทรสต รวมถงตลาดอสงหารมทรพยใน

ประเทศทเกยวของ

ความแตกตางระหวางฐานะการเงนและผลการดาเนนงานของกองทรสตทเกดขนจร งกบทมการ

คาดการณโดยนกลงทนและนกวเคราะห

การเปลยนแปลงเกยวกบคาแนะนาหรอประมาณการของนกวเคราะห

การเปลยนแปลงสภาพเศรษฐกจหรอสภาวะตลาดโดยทวไป และการเปลยนแปลงความตองการในการ

บรโภค อตราดอกเบย อตราแลกเปลยนเงนตราตางประเทศ และนโยบายของรฐบาลเกยวกบการนาเขา

และการสงออก

จานวนนกทองเทยวในประเทศทเกยวของ

มลคาตลาดของทรพยสนโครงการฯ

ความนาสนใจของหนวยทรสตเปรยบเทยบกบหลกทรพยประเภททนอน ๆ รวมถงหนวยทรสตอนทไม

อยในธรกจอสงหารมทรพย

ความสมดลระหวางอปสงคและอปทานในหนวยทรสต

การขายหรอเจตนาทจะขายหนวยทรสตจานวนมากโดยผถอหนวยทรสต

ขนาดและสภาพคลองในอนาคตของตลาดในประเทศไทยของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย

การเปลยนแปลงในอนาคตเกยวกบโครงสราง หลกเกณฑ รวมถงภาระภาษ ทงในกรณทวไป และ/หรอ

ในกรณเฉพาะทเกยวกบทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย และการลงทนในประเทศทเกยวของ

และตางประเทศ

การทกองทรสตไมสามารถดาเนนงานตามกลยทธการลงทนและการขยายธรกจ

ความผนผวนของสภาวะตลาดซงรวมถงความออนแอของตลาดทนและอตราดอกเบยทเพมสงขน

จากปจจยทงหลายขางตนอาจทาใหมการซอขายหนวยทรสตในตลาดรองในราคาทสงกวาหรอตากวามลคา

ทรพยสนสทธตอหนวยทรสต นอกจากน ในกรณทกองทรสตมการเกบเงนกาไรบางสวนเปนเงนทนเพอวตถประสงค

ในการลงทนเพมเตม เพอสารองเปนเงนทนหมนเวยน หรอเพอวตถประสงคอน ซงถงแมจะทาใหมลคาทรพยสนสทธ

ของกองทรสตมากกวามลคาทรพยสนสทธของกองทรสต ในกรณทไมมการกนเงนกาไรไวเปนเงนทนสารอง กอาจ

ไมไดทาใหราคาตลาดของหนวยทรสตเพมขนตามไปดวย การทกองทรสตไมสามารถดาเนนการใหเปนไปตามความ

คาดหวงของตลาดในดานกาไรและประโยชนตอบแทน อาจกอใหเกดผลกระทบในทางลบตอราคาตลาดของ

หนวยทรสต



69

หนวยทรสตของกองทรสตไมใชผลตภณฑทางการเงนทมการคมครองเงนตน ผกอตงทรสตไมสามารถ

รบประกนไดวาผถอหนวยทรสตจะไดรบเงนลงทนคนทงจานวน ในกรณทมการเลกกองทรสตหรอมการชาระบญช

กองทรสตนน นกลงทนอาจสญเสยเงนลงทนของตนในหนวยทรสตบางสวน หรอทงหมดได นอกจากน ในปจจบนยง

ไมมการเรยกเกบภาษเงนไดนตบคคลจากรายไดของกองทรสต แตถาหากมการเปลยนแปลงกฎหมายและระเบยบท

เกยวของกบภาษอากรหรอดานอน ๆ กองทรสต และ/หรอ ผถอหนวยทรสตอาจจะมภาระภาษ โดยการชาระภาษนน

อาจจะสงผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอกจการ ฐานะการเงน ผลการดาเนนงาน และโอกาสของผถอ

หนวยทรสต และอาจสงผลใหการจายผลตอบแทนแกผถอหนวยทรสตลดลง และ/หรอ ทาใหผถอหนวยทรสตมภาระ

ภาษทสงขน อนอาจกอใหเกดผลกระทบในทางลบตอราคาของหนวยทรสต ดงนน ผจดการกองทรสตจงไมสามารถ

รบประกนไดวากองทรสตจะสามารถจายประโยชนตอบแทน หรอผลตอบแทนในหนวยทรสต หรอรกษาอตราการ

จายประโยชนตอบแทนใหคงทได

รายไดทไดรบจากการลงทนในอสงหารมทรพยขนอยกบหลายปจจย ซงรวมถงจานวนเงนคาเชาทไดรบ

จานวนคาใชจายในการดาเนนงานและคาใชจายอนๆ ทเกดขน ซงอาจไดรบผลกระทบจากหลายปจจย เชน สภาวะ

เศรษฐกจในประเทศไทยและตางประเทศ ศกยภาพของผเ ชาหลกและผบรหารโรงแรมในการดารงรกษา

ความสามารถของตนเองในการดาเนนงาน การควบคมคาใชจายในการดาเนนงาน การแขงขน อตราการเขาพก การ

เปลยนแปลงกฎระเบยบขอบงคบในการปฏบตงาน การจดการเมอเกดเหตการณทเปนภยพบตทางธรรมชาต และ

เกดสภาวะทางการเมองทวนวาย ในกรณททรพยสนโครงการฯ และทรพยสนอน ๆ ทเกยวของไมสามารถจดหา

รายไดไดเพยงพออยางสมาเสมอ อกทงกองทรสตไมสามารถจดหาแหลงเงนทนโดยมตนทนทเหมาะสมหรอเงอนไข

ทดไดในเวลาอนควรแลว อาจมผลกระทบในทางลบตอรายได กระแสเงนสด และความสามารถในการจายประโยชน

ตอบแทนของกองทรสตได

ดงนน ผจดการกองทรสตจงไมสามารถรบประกนไดวา กองทรสตจะมความสามารถในการจายประโยชน

ตอบแทน หรอสามารถรกษาอตราการจายประโยชนตอบแทนตามนโยบายการจายประโยชนตอบแทนทกาหนดไว

ได อกทง ไมสามารถรบประกนไดวาอตราประโยชนตอบแทนหรอผลตอบแทนจะเพมขน หรอยงคงรกษาใหอยใน

ระดบทคงทไวไดในภายหลง หรอคาเชาจากการใหเชาหลก และ/หรอ ใหเชาทรพยสนโครงการฯ แกผเชาหลกจะเพม

สงขน หรอรายรบจากคาเชาคงทและคาเชาแปรผนในทรพยสนโครงการฯทกองทรสตไดมการลงทนเพมเตมใน

อนาคตจะเปนการเพมรายไดของกองทรสต ซงอาจจะนาไปจายประโยชนตอบแทนหรอผลตอบแทนแกผถอ

หนวยทรสตตอไป

(2) ผถอหนวยทรสตไมสามารถขายคนหนวยทรสตได

เนองจากกองทรสตเปนกองทรสตประเภทไมรบซอคนหนวยทรสต ผถอหนวยทรสตจงไมสามารถขายคน

หนวยทรสตของตนได ดงนน จงไมมหลกประกนวาผถอหนวยทรสตจะสามารถจาหนายหนวยทรสตของตนได

เทากบราคาทไดซอหนวยทรสตมา หรอจาหนายไดในราคาใด ๆ และไมมหลกประกนวาจะสามารถจาหนาย

หนวยทรสตได

อยางไรกด ผถอหนวยทรสตมชองทางทจะขายหนวยทรสตไดในตลาดหลกทรพย ซงสภาพคลองในการซอ

ขายจะเปนไปตามภาวะตลาด

(3) มลคาหนวยทรสตอาจลดลงหากราคาเสนอขายหนวยทรสตทออกใหมตากวามลคาหนวยทรสตกอนการ

เสนอขายหนวยทรสตเพมเตม

ภายหลงการเสนอขายหนวยทรสตในครงน กองทรสตอาจออกหนวยทรสตเพมเตมเพอการเพมเงนทนของ

กองทรสต โดยอาจมราคาเสนอขายหนวยทรสตทออกใหมทตากวามลคาหนวยทรสต ราคาเสนอขายทตากวามลคา

หนวยทรสตกอนการเสนอขายนนอาจสงผลใหมลคาหนวยทรสตลดลง



70

(4) การขายหนวยทรสตในอนาคตของพนธมตรทางธรกจ อยางมนยสาคญอาจสงผลกระทบในทางลบตอ

ราคาตลาดของหนวยทรสต

ราคาตลาดของหนวยทรสตอาจไดรบผลกระทบจากการขายหนวยทรสตในอนาคตของพนธมตรทางธรกจ

อยางมนยสาคญ โดยภายหลงการเสนอขายหนวยทรสตในครงน พนธมตรทางธรกจ จะถอหนวยทรสตประมาณรอย

ละ . ของจานวนหนวยทรสตทจาหนายไดแลวทงหมด ถงแมวาบคคลดงกลาวตกลงจะไมจาหนาย จาย โอน

หนวยทรสตในจานวนทไดลงทนในครงแรกนในชวงระยะเวลาถอครองหนวยทรสต กลาวคอระยะเวลา 2 ป นบจาก

วนแรกทมการซอขายหนวยทรสตในตลาดหลกทรพย แตไมมหลกประกนวาเมอระยะเวลาดงกลาวไดสนสดลง

บคคลดงกลาวจะไมจาหนายหนวยทรสตอยางมนยสาคญ และหากเกดเหตการณดงกลาวอาจทาใหเกดผลกระทบ

ในทางลบตอราคาตลาดของหนวยทรสต

(5) เงนคนทนจากการเลกกองทรสตอาจจะนอยกวาจานวนเงนทผถอหนวยทรสตไดลงทนจากการเสนอขาย

หนวยทรสตในครงน

ในกรณทมการเลกกองทรสตผกอตงทรสตไมสามารถรบประกนไดวา ผถอหนวยทรสตจะไดรบเงนลงทน

ของตนคนไมวาทงหมดหรอบางสวน ทงน ขนอยกบสาเหต วธการของการเลกกองทรสต หลกเกณฑการจาหนาย

ทรพยสนของกองทรสต และระยะเวลาคงเหลอของสทธการเชา

(6) มลคาทรพยสนสทธ (NAV) ของกองทรสตอาจไมเทากบราคาทจะซอขายไดจรงในตลาดหลกทรพย

การคานวณมลคาทรพยสนสทธ (NAV) ของกองทรสตทผจดการกองทรสตประกาศ เปนการคานวณโดยใช

รายงานการประเมนคาหรอรายงานการสอบทานการประเมนคาครงลาสดเปนฐานในการกาหนดมลคา

อสงหารมทรพย ซงมลคาดงกลาวอาจไมใชราคาทจะซอขายไดจรงในตลาดหลกทรพย เนองจากราคาทซอขายใน

ตลาดหลกทรพยขนอยกบปจจยอนๆ ดวย เชน อปสงคและอปทานของหลกทรพยดงกลาว การไหลเขาของเงน

ลงทนของนกลงทนตางประเทศ เปนตน

(7) มลคาทรพยสนสทธของกองทรสตมไดเปนมลคาทแทจรงของทรพยสนซงกองทรสตจะไดรบหากมการ

จาหนายทรพยสนออกไปทงหมด หรอมการเลกกองทรสต

มลคาทรพยสนสทธของกองทรสตซงไดกลาวไว ณ ทน ไดคานวณโดยใชขอมลจากรายงานการประเมนคา

ทรพยสนทลงทนเปนขอมลพนฐาน และมลคาดงกลาวอาจมไดเปนมลคาทแทจรง ซงกองทรสตจะไดรบหากมการ

จาหนายทรพยสนออกไปทงหมด หรอมการเลกกองทรสต

(8) ผถอหนวยทรสตอาจไมไดรบเงนปนผลจากกองทรสต ในกรณทมการผดสญญาภายใตสญญากยมเงน

ภายใตสญญากยมเงนระหวางกองทรสตและธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) ในฐานะผใหก สาหรบ

วงเงนกยมระยะยาวจานวน 47.5 ลานดอลลารสหรฐ เพอใชสาหรบการลงทนในทรพยสนหลก โดยสญญากยมเงน

กาหนดขอหามไมใหผกจายเงนปนผลใหแกผถอหนวยทรสตในกรณทมการผดสญญาภายใตสญญากยมเงนดงกลาว

ดวยเหตน ในกรณทมการผดสญญาโดยกองทรสตในฐานะผกภายใตสญญากยมเงนระหวางกองทรสตและธนาคาร

ไทยพาณชย จากด (มหาชน) เชน การไมชาระดอกเบยหรอคนเงนตนภายในระยะเวลาและเงอนไขทกาหนด การไม

ดารงอตราสวนทางการเงนตางๆ ตามทกาหนดในสญญา การผดคารบรองและคารบประกน เปนตน กองทรสตอาจ

ไมสามารถจายเงนปนผลใหแกผถอหนวยทรสตไดจนกวาจะไดมการดาเนนการตางๆ ตามทกาหนดไวในสญญา

หรอตามทจะไดมการตกลงกนระหวางคสญญาในภายหลง

อยางไรกด ผจดการกองทรสตมความเหนวาความเสยงทกองทรสตจะผดสญญาภายใตสญญากยมเงน

ดงกลาวนนเปนไปไดคอนขางนอย เนองจากผจ ดการกองทรสตไดดาเนนการตรวจสอบแลว เชอวากองทรสต

สามารถปฏบตตามเงอนไขตางๆ ตามทกาหนดในสญญากยมเงนได



71

4.5 ความเสยงของแตละประเทศทเกยวของ

ทรพยสนโครงการฯ ตงอยในประเทศทเกยวของหลายแหง ดงนน การดาเนนงานของทรพยสนโครงการฯ

จงขนอยกบกฎหมายของประเทศทเกยวของนนๆ นอกจากน โครงสรางของกองทรสตมการถอหนในบรษทลงทน

ซงเปนบรษททตงอยในประเทศทเกยวของตางๆ โดยในปจจบนการดาเนนงานของทรพยสนโครงการฯและการ

ลงทนในบรษทลงทนไดรบอนญาตภายใตกฎหมายของประเทศทเกยวของนนๆ แตกองทรสตอาจไดรบผลกระทบ

จากการบงคบใชกฎหมายและกฎเกณฑทมการออกใหมหรอมการแกไขเพมเตมทเกยวกบการดาเนนงานหรอการ

ลงทน ทงน เงอนไขและเวลาของการเปลยนแปลงยงไมอาจทราบได และขนอยกบหนวยงานทเกยวของ อยางไรก

ตาม ตามขอมลปจจบน ผจดการกองทรสตยงไมพบขอมลเกยวกบการเปลยนแปลงของกฎหมายหรอกฎเกณฑอน

อาจสงผลกระทบตอการลงทนของกองทรสตหรอการดาเนนงานของทรพยสนโครงการฯ

5. ขอพพาททางกฎหมาย

- ไมม-

6. ขอมลสาคญอน

-ไมม-



72

สวนท

การจดการและการกากบดแลกจการ

7. ขอมลหนวยทรสต

7.1 ขอมลหนวยทรสตและขอมลราคาหนวยทรสต

7.1.1 ขอมลหนวยทรสต

กองทรสตจดทะเบยนจดตงกอง ณ วนท 20 ธนวาคม 2560 มทนจดทะเบยน 3,528,367,000 บาท เรยก

ชาระแลวเตมจานวน และมจานวนหนวยทรสตทงสน 352,836,700 หนวย

ขอมลหนวยทรสต ณ วนท 29 ธนวาคม 2560

จานวนเงนทนจดทะเบยนของโครงการ 3,528,367,000 บาท

จานวนหนวยทรสต 352,836,700 หนวย

จานวนเงนทนจดทะเบยนทเรยกชาระแลว 3,528,367,000 บาท

มลคาทตราไวตอหนวย 10.00 บาท

ประเภทหนวยทรสต ประเภทไมรบไถถอนหนวยทรสต

ราคาของหนวยทรสตทเสนอขายครงแรก 10.00 บาท

มลคาทรพยสนสทธ (NAV) ตอหนวย ณ วนท 29 ธนวาคม 2560 9.9639 บาท

ราคาปด ณ วนท 29 ธนวาคม 2560 9.90 บาท

7.2 ขอมลผถอหนวยหนวยทรสต

7.2.1 ขอมลผถอหนวยผถอหนวยทรสต รายแรก

ขอมล ณ วนปดสมดทะเบยนวนท ธนวาคม

ลาดบ ผถอหนวยรายใหญ จานวนหนวยทรสต รอยละ

(%)

1 Macquarie Capital Securities (Singapore) Pte.Ltd 145,602,000 41.27

2 PT Agung Podomoro Land Tbk. 63,928,100 18.12



73

ลาดบ ผถอหนวยรายใหญ จานวนหนวยทรสต รอยละ

(%)

3 บรษท เอฟดบบลวด ประกนชวต จากด (มหาชน) 30,000,000 8.50

4 กองทนผสมบซเนยร สาหรบวยเกษยณ 13,624,000 3.86

5 นายชานนท เรองกฤตยา 10,000,000 2.83

6 นางดารกา ปณณกนต 8,000,000 2.27

7 กองทนเปดบวหลวงอนคม 7,040,000 2.00

8 นายธนรชต พสวงศ 5,000,000 1.42

9 นายโชคชย รตนภราดร 4,600,000 1.30

10 Leebro Holding Pte.Ltd 4,417,200 1.25

รวมผถอหนวย 10 รายแรก 292,211,300 82.82

ผถอหนวยรายยอยอน 60,625,400 17.18

รวม (Total) 352,836,700 100.00

7.2.2 ผถอหนวยทรสตรายใหญ (ถอหนวยทรสตตงแตรอยละ 10 ขนไป โดยรวมกลมบคคลเดยวกน)

- ไมม –

7.2.3 กลมผถอหนวยรายใหญของกองทรสตทมอทธพลตอการกาหนดนโยบายการจดการหรอการ

ดาเนนงานของบรษทจดการอยางมนยยะสาคญ

- ไมม –

7.3 การจายผลประโยชนตอบแทนของกองทรสต

7.3.1 นโยบายการจายประโยชนตอบแทนแกผถอหนวยทรสต

นโยบายการจายประโยชนตอบแทนของกองทรสต เปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน

1) ผจดการกองทรสตจะจายประโยชนตอบแทนใหแกผถอหนวยทรสตไมนอยกวารอยละ 90 ของกาไรสทธ

ทปรบปรงแลวของรอบปบญช โดยจะจายไมเกนกวาปละ 4 ครงตอรอบปบญช อยางไรกด ผจดการกองทรสตอาจม

การพจารณาจายประโยชนตอบแทนพเศษนอกเหนอไปจากการจายประโยชนตอบแทนปละ 4 ครงดงกลาวใหแกผ

ถอหนวยทรสตไดตามทผจดการกองทรสตมความเหนวามความจาเปนและสมควร และจะจายภายใน 90 วนนบแต

วนสนรอบปบญชหรอรอบระยะเวลาบญชทมการจายประโยชนตอบแทนนน แลวแตกรณ

กาไรสทธทปรบปรงแลวขางตน ใหหมายความรวมถงกาไรสทธทอางองสถานะเงนสดของกองทรสต โดย

เปนไปตามแนวทางทสานกงาน ก.ล.ต. กาหนด

ในกรณทผจดการกองทรสตไมสามารถจายประโยชนตอบแทนไดในระยะเวลาดงกลาว ผจดการกองทรสต

จะแจงใหผถอหนวยทรสตทราบผานระบบสารสนเทศของตลาดหลกทรพย



74

2) ในกรณมการจายประโยชนตอบแทนในรอบปบญช ผจดการกองทรสตตองประกาศการจายประโยชน

ตอบแทนใหแกผถอหนวยทรสต พรอมทงปดสมดทะเบยนผถอหนวยทรสตเพอระบวาผถอหนวยทรสตรายใดมสทธ

ไดรบประโยชนตอบแทน โดยการจายประโยชนตอบแทนดงกลาวผจดการกองทรสตจะดาเนนการดงน

(ก) ในกรณการจายประโยชนตอบแทนสนป ผจดการกองทรสตจะจายประโยชนตอบแทนของรอบปบญช

ดงกลาวภายใน 90 วน นบแตวนสดทายของรอบปบญชนน และภายใน 30 วนนบแตวนทมการปดสมดทะเบยนผถอ

หนวยทรสตเพอกาหนดผถอหนวยทรสตทมสทธไดรบประโยชนตอบแทนดงกลาว

(ข) ในกรณการจายประโยชนตอบแทนระหวางกาล (ถาม) ผจดการกองทรสตจะจายประโยชนตอบแทนให

ผถอหนวยทรสตภายใน 90 วน นบแตวนสดทายของไตรมาส สาหรบไตรมาสลาสดทจะมการจายประโยชนตอบแทน

โดยจะจายภายในระยะเวลาไมเกน 30 วนนบแตวนปดสมดทะเบยนผถอหนวยทรสตเพอกาหนดผถอหนวยทรสตทม

สทธไดรบประโยชนตอบแทนดงกลาว

3) ในกรณทกองทรสตยงมยอดขาดทนสะสมอย ผจดการกองทรสตจะไมจายประโยชนตอบแทนแกผถอ

หนวยทรสต

4) ผถอหนวยทรสตทมสทธไดรบประโยชนตอบแทนตองเปนผถอหนวยทรสตทมชอปรากฏอยในสมด

ทะเบยนผถอหนวยทรสตของกองทรสต ณ วนปดสมดทะเบยนผถอหนวยทรสตเพอการจายประโยชนตอบแทนตาม

สดสวนการถอหนวยทรสตของผถอหนวยทรสตแตละราย หากปรากฏวามบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนรายใดถอ

หนวยทรสตของกองทรสตเกนกวาอตราทประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. กาหนด บคคลหรอกลมบคคลเดยวกนนน

จะไมมสทธไดรบประโยชนตอบแทนเฉพาะในสวนทถอหนวยทรสตเกนกวาอตราทประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต.

กาหนด

เงอนไขเพมเตม

(1) ในการพจารณาจายประโยชนตอบแทน ถาประโยชนตอบแทนทจะประกาศจายตอหนวยทรสตระหวาง

ปบญชหรอรอบปบญชใดมมลคาตากวาหรอเทากบ 0.10 บาท ผจดการกองทรสตสงวนสทธทจะไมจายประโยชน

ตอบแทนในครงนนและใหยกไปจายประโยชนตอบแทนพรอมกนในงวดถดไปตามวธการจายประโยชนตอบแทนท

กาหนดไว

สาหรบหลกเกณฑในการจายประโยชนตอบแทนผจดการกองทรสตจะดาเนนการใหเปนไปตามทระบไว

เวนแตกรณทคณะกรรมการ ก.ล.ต. สานกงาน ก.ล.ต. และ/หรอ หนวยงานอนใดทมอานาจตามกฎหมายไดแกไข

เปลยนแปลง เพมเตม ประกาศ กาหนด สงการ เหนชอบ และ/หรอ ผอนผนเปนอยางอน ผจดการกองทรสตจะ

ดาเนนการใหเปนไปตามนน

(2) ผจดการกองทรสตจะประกาศการจายประโยชนตอบแทน วนปดสมดทะเบยน และอตราประโยชนตอบ

แทน โดยการแจงผถอหนวยทรสตทมชออยในทะเบยนผถอหนวยทรสต ณ วนปดสมดทะเบยนผานระบบสารสนเทศ

ของตลาดหลกทรพย และแจงใหทรสตทราบเปนลายลกษณอกษร

(3) นายทะเบยนหนวยทรสตจะจายประโยชนตอบแทน เปนเงนโอนเขาบญชเงนฝากของผถอหนวยทรสต

หรอเปนเชคขดครอมเฉพาะสงจายในนามผถอหนวยทรสตตามชอและทอยทปรากฎในสมดทะเบยนผถอหนวยทรสต

(4) ในกรณทผถอหนวยทรสตไมใชสทธขอรบประโยชนตอบแทนจานวนใดภายในอายความใชสทธ

เรยกรองตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย ผจดการกองทรสตจะไมนาประโยชนตอบแทนจานวนดงกลาวไปใช

เพอการอนใดนอกจากเพอประโยชนของกองทรสต



75

เงอนไขและวธการจายประโยชนตอบแทนแกผถอหนวยทรสต

ผจดการกองทรสตจะจายประโยชนตอบแทนใหแกผถอหนวยทรสตตามสดสวนการถอหนวยทรสตของผถอ

หนวยทรสตแตละราย ทงน ผจดการกองทรสตขอสงวนสทธในการจายประโยชนตอบแทนใหแกผถอหนวยทรสตท

ถอหนวยทรสตเกนกวาอตราหรอไมเปนไปตามหลกเกณฑทกาหนดในประกาศ ทจ. 49/2555 เฉพาะในสวนทเกน

หรอไมเปนไปตามหลกเกณฑดงกลาว และใหประโยชนตอบแทนในสวนทไมอาจจายใหแกผถอหนวยทรสตดงกลาว

ตกเปนของผถอหนวยทรสตรายอนตามสดสวนการถอหนวยทรสต

การไมมสทธในประโยชนตอบแทนและเงนสดทจายจากการลดทนของกองทรสต

กองทรสต (โดยทรสตหรอผานบรษททกองทรสตถอหน) และผถอหนวยทรสตบางราย อาจเขาทาสญญา

หรอขอตกลง โดยผถอหนวยทรสตและบรษททเกยวของหรอกลมบคคลเดยวกนจะไมรบผลประโยชนตอบแทน (ซง

อาจหมายความรวมถงเงนลดทน) จากการถอหนวยทรสต ณ ชวงระยะเวลาใดระยะเวลาหนง ซงในกรณดงกลาว

กองทรสตจะไมจดสรรสทธในการไดรบประโยชนตอบแทนจากการถอหนวยทรสตรายดงกลาวสาหรบชวงระยะเวลา

ตามทกาหนดในสญญา หรอขอตกลงดงกลาว และใหผจดการกองทรสตคานวณประโยชนตอบแทนใหแกผถอ

หนวยทรสตรายอนตามสดสวนของหนวยทรสตทถอครองอย โดยไมนาสดสวนการถอหนวยทรสตของผถอ

หนวยทรสตขางตนมารวมคานวณ

ขอกาหนดของบรษทผขายฯทกลบเขามาลงทนในหนวยทรสต แตละรายเปนไปตามรายละเอยด ดงตอไปน

1) PT Agung Podomoro Land Tbk ซงเปนบรษทผขายฯ ของโรงแรม Pullman Jakarta Central Park

ตกลงวา หนวยทรสตทถอครองโดย PT Agung Podomoro Land Tbk และบรษททเกยวของหรอกลมบคคลเดยวกน

จะไมไดรบสทธในการไดรบประโยชนตอบแทนและการคนทนจากการลดทนของกองทรสต เปนระยะเวลา 2 ปนบ

จากวนทหนวยทรสตเรมมการซอขายในตลาดหลกทรพย แตขอกาหนดขางตนจะไมใชกบกรณการจายประโยชน

ตอบแทนหรอเงนสดจากการจาหนายทรพยส นของกองทรสตทเกดขนในระหวางระยะเวลา 2 ปนบจากวนท

หนวยทรสตเรมมการซอขายในตลาดหลกทรพย

PT Agung Podomoro Land Tbk (หรอบรษททเกยวของหรอกลมบคคลเดยวกนทผจ ดการกองทรสต

เหนชอบ) ไดเขาจองซอหนวยทรสต และกลบมาเขาลงทนในหนวยทรสตจานวน 63,928,100 หนวย

2) B.B. Dai Minh Corporation ซงเปนบรษทผขายฯ ของโรงแรม Capri by Fraser และโรงแรม IBIS

Saigon South จะไมไดรบสทธในการไดรบประโยชนตอบแทนและการคนทนจากการลดทนของกองทรสต เปน

ระยะเวลา 2 ปนบจากวนทหนวยทรสตเรมมการซอขายในตลาดหลกทรพย

Leebro Holding Pte.Ltd ไดเขาจองซอหนวยทรสต และกลบมาเขาลงทนในหนวยทรสตจานวน 4,417,200

หนวย

ผถอหนวยทรสตสามารถดรายละเอยดเพมเตมเกยวกบสทธในการไมมสทธไดรบผลประโยชนตอบแทนใน

สญญากอตงทรสตไดทบรษทผจดการกองทรสต

7.3.2 ประวตการจายประโยชนตอบแทนยอนหลง

- ไมม –



76

8. โครงสรางการจดการ

8.1 ขอมลของผจดการกองทรสต

บรษท สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอรส จากด ผจดการกองทรสต (REIT Manager) เปนบรษทจด

ทะเบยนจดตงในประเทศไทยเมอวนท 12 เมษายน 2559 ทะเบยนนตบคคลเลขท 0105559061009 โดยมทนจด

ทะเบยนชาระแลวจานวน 10,000,000 บาท แบงออกเปนหนสามญจานวน 100,000 หน มลคาหนทตราไวหนละ

10 บาท

ขอมลทสาคญโดยสรปเกยวกบบรษทผจดการกองทรสต มดงตอไปน

ชอบรษท บรษท สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอรส จากด

Strategic Property Investors Company Limited

เลขทะเบยนนตบคคล 0105559061009

วนจดทะเบยนจดตงบรษท 12 เมษายน 2559

ทตงของบรษท เลขท 1 อาคารเอมไพร ทาวเวอร ชน 24 หอง 2401 ถนนสาทรใต

แขวงยานนาวา เขตสาทร กรงเทพมหานคร

ตดตอ โทรศพท : 02 286 2460 – 61

เวบไซต : www.sp-investors.com

อเมล : [email protected]

ทนจดทะเบยน 10,000,000 (สบลาน) บาท

(ประกอบดวยหนสามญจานวน 100,000 หน มลคาหนทตราไวหนละ 10 บาท)

ลกษณะและขอบเขตการดาเนน

ธรกจ

ทาหนาทเปนผจดการกองทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยแบบ

ตออายไดเพอธรกจโรงแรมและสทธการเชาสตราทจก ฮอสพทอลลต (Strategic

Hospitality Extendable Freehold and Leasehold Real Estate Investment

Trust)

กรรมการของบรษท 1. นายเจมส เทค เบง ลม (Mr. James Teik Beng Lim) (กรรมการบรหาร)

2. นายชานนท เรองกฤตยา (กรรมการ)

3. นายปธาน สมบรณสน (กรรมการบรหาร)

4. นายชนตร ชาญชยณรงค (กรรมการอสระ)

5. นายธนรชต พสวงศ (กรรมการอสระ)

กรรมการผมอานาจลงนาม นายเจมส เทค เบง ลม หรอนายปธาน สมบรณสน หรอนายชานนท เรองกฤตยา

กรรมการสองในสามคนลงลายมอชอ และประทบตราสาคญของบรษท

รอบระยะเวลาบญช สนสดวนท 31 ธนวาคม ของทกป

ผจดการกองทรสตไดรบความเหนชอบใหเปนผจดการกองทรสตตามประกาศสานกงานคณะกรรมการ

กากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย ท สช. 29/2555 ในวนท 20 กมภาพนธ 2560 โดยความเหนชอบมกาหนด

ระยะเวลาคราวละ 5 ป และจะครบกาหนดในวนท 19 กมภาพนธ 2565

ผจดการกองทรสตมอานาจทวไปในการบรหารทรพยสนของกองทรสต โดยมหนาทหลกในการบรหาร

ทรพยสนและหนสนของกองทรสตเพอประโยชนสงสดของผถอหนวยทรสต



77

8.2 ผถอหนของผจดการกองทรสต

8.2.1 ผถอหนของผจดการกองทรสต

ผถอหนของผจดการกองทรสต ณ วนท 31 ธนวาคม 2560 มดงน

ชอผถอหน

ประเทศทจด

ทะเบยนนต

บคคล

จานวนหน

ทถอ

รอยละของ

จานวนหนท

จาหนายได

แลวทงหมด

1 สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอร พทอ แอลทด

Strategic Property Investors Pte.Ltd. สงคโปร 99,998 99.99

2 แคลเบรชน พารทเนอรส ลมเตด

Calibration Partners Limited เคยแมน 1 0.005

3 นายเจมส เทค เบง ลม

James Teik Beng Lim - 1 0.005

ตามตารางและโครงสรางผถอหนขางตน บรษท สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอรส พทอ แอลทด

(บรษทจดทะเบยนในประเทศสงคโปร) ถอหนเปนจานวนรอยละ 99.99 บรษท แคลเบรชน พารทเนอรส ลมเตด

(บรษทจดทะเบยนในเคยแมน) ถอหนเปนจานวนรอยละ 0.005 และนายเจมส เทค เบง ลม ถอหนเปนจานวนรอยละ

0.005 ของผจดการกองทรสต

8.1.2 ผถอหนลาดบถดไปของผจดการกองทรสต

สาหรบผถอหนลาดบถดไปของผจดการกองทรสต มโครงสรางการถอหน ดงแผนภาพตอไปน



78

สาหรบบรษท สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอร พทอ แอลทด ทเปนผถอหนหลกของผจดการ

กองทรสต มผถอหนรายใหญลาดบถดไป คอ นายชานนท เรองกฤตยา ถอหนเปนจานวนรอยละ 49 และ บรษท แค

ลเบรชน อนเวสทเตอรส พทอ แอลทด (บรษทจดทะเบยนในประเทศสงคโปร ซงมนายเจมส เทค เบง ลม เปนผถอ

หนในระดบบนสด (Ultimate Shareholder)) ถอหนจานวนรอยละ 50 ตามลาดบ

บรษท สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอรส พทอ แอลทด และผถอหนรายใหญของบรษทดงกลาวม

ประสบการณดานการลงทนและธรกจอสงหารมทรพยมายาวนาน กลาวคอ

- นายชานนท เรองกฤตยา สญชาตไทย มประสบการณในการลงทนและพฒนาอสงหารมทรพยมากกวา

17 ป โดยนายชานนท เรองกฤตยา เปนผกอตงและดารงตาแหนงประธานเจาหนาทบร หาร และ

กรรมการผจดการใหญของบรษท อนนดา ดเวลอปเมนท จากด (มหาชน) และยงเปนสมาชกคณะ

กรรมการบรหารอกหลายบรษท ทเปนบรษทรวมทน ระหวางบรษท อนนดา ดเวลอปเมนท จากด

(มหาชน) และ กลมบรษท มตซย ฟโดซง ประเทศญป น และบรษทในเครอบรษท อนนดา ดเวลอปเมนท

จากด (มหาชน) สาหรบประวตดานการศกษา นายชานนท เรองกฤตยา สาเรจการศกษาระดบปรญญา

ตรเศรษฐศาตรบณฑตจากมหาวทยาลย University of California at Berkeley ประเทศสหรฐอเมรกา

และสาเรจการศกษาระดบปรญญาโท การบญชและการเงนระหวางประเทศ จาก London School of

Economics สหราชอาณาจกร นอกจากนนยงไดเขารวมอบรมในหลกสตร Director Accreditation

Program (DAP) รนท 23/2004 สมาคมสงเสรมสถาบนกรรมการบรษทไทย

- นายเจมส เทค เบง ลม สญชาตออสเตรเลย มประสบการณในดานวาณชธนกจและการเงนมากกวา

ป โดยนายเจมส เทค เบง ลม เคยดารงตาแหนงกรรมการผจดการและผอานวยการฝายการลงทนใน

ธรกจอสงหารมทรพยและการใหบรการระดบภมภาคเอเชย-แปซฟกของบรษท Barclays Capital

(ฮองกง) บรษท Lehman Brothers Asia และบรษท BNP Paribas นอกจากน นายเจมส เทค เบง ลม

ยงมประสบการณในการทาธรกรรมเกยวกบอสงหารมทรพยทสาคญขนาดใหญ อาท การเสนอขาย

หลกทรพยตอประชาชนทวไปเปนครงแรก (IPO) ของบรษท DLF Ltd. (IPO ในประเทศอนเดยซงเปน

บรษทเจาของอสงหารมทรพยทมขนาดใหญทสด) และ IPO ของบรษท JSM Indochina Ltd. (ซงเปน

IPO ทมขนาดใหญทสดสาหรบการลงทนในอสงหารมทรพยในประเทศเวยดนามและกมพชา) การทา

ธรกรรมเกยวกบ IPO ของกองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาเทสโก โลตส รเทล โกรท และ

บรษท อนนดา ดเวลลอปเมนท จากด (มหาชน) รวมถงการระดมทนของบรษท Shui On Land Limited

ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทร พย K-REIT Asia และทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย

Frasers Commercial Trust นายเจมส เทค เบง ลม เคยรบหนาเปนทปรกษาใหกบตลาดหลกทรพยแหง

ประเทศไทยในป ในเรองของหลกเกณฑเกยวกบทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย สาหรบ

ประวตดานการศกษา นายเจมส เทค เบง ลม จบการศกษาในระดบปรญญาตรนตศาสตรบณฑตและ

พาณชยศาสตรบณฑตจากมหาวทยาลยโมนาช ในเมองเมลเบรน ประเทศออสเตรเลย

บรษท แคลเบรชน พารทเนอรส ลมเตด (บรษทจดทะเบยนในเคยแมน) เปนบรษทการเงนทมงเนนการ

ลงทนแบบยทธศาสตรและการใหบรการหาแหลงเงนทน (ทงตราสารทนและตราสารหน) ใหกบสถาบน ธรกจ

ภาคเอกชน และกจการเงนรวมลงทน (Private Equity) ในภมภาคเอเชย-แปซฟค นอกจากนบรษท แคลเบรชน

พารทเนอรส ลมเตด ยงมอานาจบรหารจดการบรษท แคลเบรชน พารทเนอรส (ฮองกง) ลมเตด ทเปนบรษทในเครอ

และไดรบอนญาตจากคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดซอขายลวงหนาของฮองกง โดยบรษท แคลเบรชน

พารทเนอรส ลมเตด และบรษทในเครอยงมพนกงานท มประสบการณในการทาธรกรรมทวโลกมลคากวา 6 หมน

ลานดอลลารสหรฐในดานการใหคาปรกษาหรอการจดหาแหลงเงนทน ซงรวมถงการทาธรกรรมเกยวกบทรสตเพอ

การลงทนในอสงหารมทรพยทงในประเทศออสเตรเลย ยโรป และสงคโปร



79

8.3 โครงสรางองคกร และการบรหารจดการ

การจดโครงสรางองคกร ผจดการกองทรสตยดหลกการในการแบงหนาท ความรบผดชอบของแตละหนวยงาน

อยางชดเจน แตละฝายมความเปนอสระ เปนระบบ สอดคลองตอหลกความไววางใจและหลกการกากบดแลกจการทด

คานงถงการควบคมความเสยงทจะเกดขนของการทจรต ฉอฉล ความขดแยงทางผลประโยชน เพอใหผจดการกองทรสต

สามารถจดการลงทนใหผลงทนดวยความซอสตย สจรต ระมดระวง คานงถงประโยชนของผถอหนวยทรตสกอน

ประโยชนของผจดการกองทรสตเอง และเพอปองกนการรวไหลของขอมล หรอการกระทาทผดกฎหมาย และความ

สอดคลองกบสภาพ ขนาด และความซบซอนของการทาธรกจของบรษท

8.3.1 โครงสรางองคกรของผจดการกองทรสต

ตามแผนภาพขางตน โครงสรางองคกรของผจดการกองทรสต ประกอบดวยฝายงานหลก 5 ฝาย คอ ฝาย

พฒนาธรกจ ฝายปฏบตการ ฝายบญชและการเงน ฝายบรหารอสงหารมทรพย และฝายกากบตรวจสอบ บรหาร และ

จดการความเสยง รวมถงจดใหมผตรวจสอบภายใน ซงผจดการกองทรสตจะวาจางบคคลภายนอกเพอดาเนนการ

ดงกลาว

คณะกรรมการบรษท

กรรมการผจดการ

ปจจบนคณะกรรมการบรษทมจานวน 5 ทาน ประกอบดวย กรรมการบรหาร 2 ทาน กรรมการ 1 ทาน กรรมการอสระ 2 ทาน

ฝายพฒนาธรกจ

ผตรวจสอบภายใน

(วาจางบคคลภายนอก)

ฝายปฏบตการ ฝายปฏบตการ

(ผอานวยการฝาย) (ผอานวยการฝาย)

ฝายบญชและการเงน ฝายบรหาร

อสงหารมทรพย

(ผอานวยการฝาย) (ผอานวยการฝาย)

หนวยงานพฒนาตลาดทน

หนวยงานนกลงทนสมพนธ

และสนบสนนการปฏบตงาน

(หวหนาหนวยงาน)

(หวหนาหนวยงาน)

รายงาน

ฝายกากบตรวจสอบ บรหาร

และจดการความเสยง



80

8.3.2 คณะกรรมการบรษท

รายชอและประวตกรรมการ

ชอ-สกล

ตาแหนง วฒการศกษาและการอบรม

ประสบการณการทางาน

(ยอนหลง 5 ป)

นายชนตร ชาญชยณรงค

ประธานกรรมการ /

กรรมการอสระ

ปรญญาตร และปรญญาโท

วศวกรรมศาสตร สาขาไฟฟา

มหาวทยาลยเพอรด ประเทศ

สหรฐอเมรกา

กรรมการอสระและประธานกรรมการ

บรษท บรษท โคแมนซ อนเตอรเนชน

แนล จากด (มหาชน) (2558 - ปจจบน)

กรรมการอสระและกรรมการตรวจสอบ

บรษท จเอมเอม แกรมม จากด (มหาชน)

(2558 - ปจจบน)

รองกรรมการผจ ดการใหญอาวโส กลม

เซนทรล (2559 - ปจจบน)

กรรมการอสระและประธานกรรมการ

ตรวจสอบ ธนาคารยโอบ จากด (มหาชน)

(2558 - ปจจบน)

ทปรกษา บรษท วเนท แคปปทอล จากด

(2558 - ปจจบน)

รองผจ ดการ ตลาดหลกทรพยแห ง

ประเทศไทย (2554 - 2558)

ผจ ดการ ตลาดหลกทรพย เอม เอ ไอ

(2549 - 2557)

นายเจมส เทค เบง ลม

(Mr. James Teik Beng Lim)

กรรมการบรหาร

ปรญญาตร พาณชยศาสตร

(บญชและการเงน)

มหาวทยาลยโมนาช ประเทศ

ออสเตรเลย

ปรญญาตร นตศาสตร เกยรต

นยม มหาวทยาลยโมนาช

ประเทศออสเตรเลย

กรรมการบรหารและผอานวยการฝาย

พฒนาธรกจ ของบรษท สตราทจก พรอพ

เพอรต อนเวสทเตอรส จากด (2559 -

ปจจบน)

หนสวน (Partner) และผกอตง

Calibration Partners Limited ฮองกง

(2557 - ปจจบน)

กรรมการผจดการ / ผอานวยการดาน

อสงหารมทรพยและการบรการของ

ภมภาคเอเชยแปซฟก ของ Barclays

Capital ฮองกง (2553 - 2557)


อสงหารมทรพยและการบรการ ของ

ภมภาคเอเชยแปซฟก ของ BNP Paribas

ฮองกง (2551 - 2553)

หวหนาดานอสงหารมทร พยและการ



81

ชอ-สกล

ตาแหนง วฒการศกษาและการอบรม

ประสบการณการทางาน

(ยอนหลง 5 ป)

บรการ ภมภาคเอเชย แปซฟก (ไมรวม

ญป น) / ผอานวยการฝายจดหาแหลง

เงนทนในยโรป ของ Lehman Brothers

ฮองกงและลอนดอน (2548 - 2551)

นายปธาน สมบรณสน

กรรมการบรหาร / กรรมการ

ผจดการ

ปรญญาตร วศวกรรมศาสตร

บณฑต เทคโนโลยพระจอม

เกลาเจาคณทหารลาดกระบง

ปรญญาโท บรหารธรกจ

มหาวทยาลยเซาเทรน

อลลนอยส แอท คารบอนเดล

ประเทศสหรฐอเมรกา

กรรมการผจดการและรกษาการ

ผอานวยการฝายบรหารอสงหารมทรพย

ของบรษท สตราทจก พรอพเพอรต อน

เวสทเตอรส จากด (2559 - ปจจบน)

กรรมการผจดการ บรษท ไทคอน โลจ

สตคส พารค จากด (2552 - กรกฎาคม

2559)

นายชานนท เรองกฤตยา

กรรมการ

ปรญญาตร เศรษฐศาสตร

University of California at

Berkeley U.S.A.

ปรญญาโท การบญช และ

การเงนระหวางประเทศ

London School of

Economics , U.K.

หลกสตร Director

Accreditation Program

(DAP) รนท 23/2004 , สมาคม

สงเสรมสถาบนกรรมการบรษท

ไทย

ผกอตงบรษท อนนดา ดเวลลอปเมนท

จากด (มหาชน)

ประธานเจาหนาทบรหาร และกรรมการ

ผจดการใหญ บรษท อนนดา ดเวลลอป

เมนท จากด (มหาชน)

คณะกรรมการบรหาร บรษทรวมทน

ระหวาง บรษท อนนดา ดเวลลอปเมนท

จากด (มหาชน) และ กลมบรษท มตซย

ฟโดซง ประเทศญป น

กรรมการบรหารบรษทในเครอ ของบรษท

อนนดา ดเวลลอปเมนท จากด (มหาชน)

นายธนรชต พสวงศ


ปรญญาตร วศวกรรมศาสตร

University of Washington,

USA

ปรญญาโท บรหารธรกจ

สถาบนบณฑตบรหารธรกจศศ

นทร จฬาลงกรณมหาวทยาลย

ประธานเจาหนาทบรหาร (CEO) กลม

บรษทฮวเซงเฮง (2557 - ปจจบน)

กรรมการบรหาร บรษท ฮวเซงเฮง คอม

โมดทซ จากด (2552 – ปจจบน)

กรรมการบรหาร บรษท ฮวเซงเฮง โกลด

ฟวเจอรส จากด (2551-ปจจบน)

รองกรรมการบรหาร บรษท Hua Seng

Heng Goldsmith Company Limited

(2547 – 2551)

กรรมการบรหาร บรษท แอพเวรคส

จากด (2546-2547)



82

8.3.3 ขอบเขตอานาจหนาทของคณะกรรมการของผจดการกองทรสต

คณะกรรมการบรษทมบทบาทหนาทและความรบผดชอบในการดาเนนกจการของบรษท ดวยความซอสตย

สจรต ระมดระวงรกษาผลประโยชนขององคกรโดยรวมโดยไมมความขดแยงทางผลประโยชนของผถอหนกลมใด

หรอรายใด โดยมหนาทและความรบผดชอบหลก ดงน

(1) ปฏบตหนาทใหเปนไปตามกฎหมาย วตถประสงค และขอบงคบของผจดการกองทรสต ตลอดจนมตท

ประชมคณะกรรมการของผจดการกองทรสต และมตทประชมผถอหนวยทรสต ดวยความซอสตยสจรต (Duty of

Loyalty) ความระมดระวง (Duty of Care) มความรบผดชอบ (Accountability) และมจรยธรรม (Ethic)

(2) บรหารจดการกจการของผจดการกองทรสต และกองทรสตภายใตการกากบดแลของทรสต รวมทง

กาหนดกลยทธและแผนการดาเนนธรกจระยะยาว จดระบบโครงสรางองคกรทเหมาะสม และกากบดแลนโยบายใน

การดาเนนธรกจ เชน การลงทนของกองทรสต ผลประกอบการของกองทรสต รางงบประมาณประจาปและแผนธรกจ

ของกองทรสต พจารณาปจจยความเสยงทอาจสงผลตอการจดหาประโยชนของกองทรสต ผลการดาเนนงานของ

ฝายตางๆ และพจารณารายการทอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน เปนตน

(3) ดาเนนการตดตาม รวมถงใหคาแนะนาทจาเปน เพอใหการปฏบตงานของผบรหารและพนกงานชวย

ใหการดาเนนงานของผจดการกองทรสต เปนไปตามสญญาตางๆ ทเกยวของและกฎระเบยบวาดวยการทาหนาท

ของผจดการกองทรสต

(4) ตดตามผลการดาเนนงานดานตางๆ ของบรษทโฮลดงบวไอ ในฐานะผจดการกองทรสต อยางตอเนอง

รวมถงใหคาแนะนาทจาเปน เพอใหมนใจวาการดาเนนงานของผจดการกองทรสต เปนไปตามเปาหมายทกาหนด

และสามารถจดการอปสรรคปญหา ทอาจเกดขนไดอยางทนเวลาและเหมาะสม

(5) พจารณา ตดตาม ประเมนผลการปฏบตงานของผเชาหลกและบรษทผใหเชาทรพยสน รวมถงการให

คาแนะนาทจาเปนเพอใหมนใจไดวาผเชาหลกและบรษทผใหเชาทรพยสนไดปฏบตหนาททไดรบมอบหมายเปนไป

ตามกฎเกณฑและขอกาหนดในสญญาตางๆ ทเกยวของ เพอประโยชนของกองทรสต

(6) พจารณาใหความเหนชอบและอนมตเกยวกบการพจารณาตดสนใจลงทนและการจาหนายทรพยสน

เพอใหเปนไปตามสญญากอตงทรสต แบบแสดงรายการขอมล หนงสอชชวน และกฎหมาย รวมทงประกาศตางๆ ท


8.3.4 กรรมการอสระ

กรรมการอสระของผจดการกองทรสตมจานวน 2 ทาน ซงไมนอยกวาหนงในสามของจานวนกรรมการ

ทงหมดของบรษทตามหลกเกณฑในประกาศ สช. 29/2555 โดยการคดเลอกคณะกรรมการอสระของบรษทจะตอง

เปนไปตามหลกเกณฑและคณสมบต ดงตอไปน

(1) ถอหนไมเกนรอยละ 1 ของจานวนหนทมสทธออกเสยงทงหมดของผจ ดการกองทรสต บรษทใหญ

บรษทยอย บรษทรวม ผถอหนรายใหญ หรอผมอานาจควบคมของผจดการกองทรสต ทงน ใหนบรวมการถอหน

ของผทเกยวของของกรรมการอสระรายนน ๆ ดวย

(2) ไมเปนหรอเคยเปนกรรมการทมสวนรวมบรหารงาน ลกจาง พนกงาน ทปรกษาทไดเงนเดอนประจา

หรอผมอานาจควบคมของผจดการกองทรสต บรษทใหญ บรษทยอย บรษทรวม บรษทยอยลาดบเดยวกน ผถอหน

รายใหญ หรอของผมอานาจควบคมของผจดการกองทรสต เวนแตจะไดพนจากการมลกษณะดงกลาวมาแลวไม

นอยกวา 2 ปกอนวนทยนคาขออนญาตตอสานกงาน ทงน ลกษณะตองหามดงกลาวไมรวมถงกรณทกรรมการอสระ

เคยเปนขาราชการ หรอทปรกษา ของสวนราชการซงเปนผถอหนรายใหญ หรอผมอานาจควบคมของผจดการ




83

(3) ไมเปนบคคลทมความสมพนธทางสายโลหต หรอโดยการจดทะเบยนตามกฎหมายในลกษณะทเปน

บดา มารดา คสมรส พนอง และบตร รวมทงคสมรสของบตร ของกรรมการรายอน ผบรหาร ผถอหนรายใหญ ผม

อานาจควบคม หรอบคคลทจะไดรบการเสนอใหเปนกรรมการ ผบรหารหรอผมอานาจควบคมของผจดการกองทรสต

หรอบรษทยอย

(4) ไมมหรอเคยมความสมพนธทางธรกจกบผจดการกองทรสต บรษทใหญ บรษทยอย บรษทรวม ผถอ

หนรายใหญ หรอผมอานาจควบคมของผจดการกองทรสต ในลกษณะทอาจเปนการขดขวางการใชวจารณญาณ

อยางอสระของตน รวมทงไมเปนหรอเคยเปนผถอหนทมนย หรอผมอานาจควบคมของผทมความสมพนธทางธรกจ

กบผจดการกองทรสต บรษทใหญ บรษทยอย บรษทรวม ผถอหนรายใหญ หรอผมอานาจควบคมของผจดการ

กองทรสต เวนแตจะไดพนจากการมลกษณะดงกลาวมาแลวไมนอยกวา 2 ปกอนวนทยนคาขออนญาตตอสานกงาน

ความสมพนธทางธรกจตามวรรคขางตน รวมถงการทารายการทางการคาทกระทาเปนปกตเพอประกอบ

กจการ การเชาหรอใหเชาอสงหารมทรพย รายการเกยวกบสนทรพยหรอบรการ หรอการใหหรอรบความชวยเหลอ

ทางการเงน ดวยการรบหรอใหกยม คาประกน การใหสนทรพยเปนหลกประกนหนสน รวมถงพฤตการณอนทานอง

เดยวกน ซงเปนผลใหผจดการกองทรสตหรอคสญญามภาระหนทตองชาระตออกฝายหนง ตงแตรอยละ 3 ของ

สนทรพยทมตวตนสทธของผจดการกองทรสตหรอตงแต 20 ลานบาทขนไป แลวแตจานวนใดจะตากวา ทงน การ

คานวณภาระหนดงกลาวใหเปนไปตามวธการคานวณมลคาของรายการทเกยวโยงกนตามประกาศคณะกรรมการ

กากบตลาดทนวาดวยหลกเกณฑในการทารายการทเกยวโยงกน โดยอนโลม แตในการพจารณาภาระหนดงกลาว

ใหนบรวมภาระหนทเกดขนในระหวาง 1 ปกอนวนทมความสมพนธทางธรกจกบบคคลเดยวกน

(5) ไมเปนหรอเคยเปนผสอบบญชของผจดการกองทรสต บรษทใหญ บรษทยอย บรษทรวม ผถอหนราย

ใหญ หรอผมอานาจควบคมของผจดการกองทรสต และไมเปนผถอหนทมนย ผมอานาจควบคม หรอหนสวนของ

สานกงานสอบบญช ซงมผสอบบญชของผจดการกองทรสต บรษทใหญ บรษทยอย บรษทรวม ผถอหนรายใหญ

หรอผมอานาจควบคมของผจดการกองทรสตสงกดอย เวนแตจะไดพนจากการมลกษณะดงกลาวมาแลวไมนอยกวา

2 ปกอนวนทยนคาขออนญาตตอสานกงาน

(6) ไมเปนหรอเคยเปนผใหบรการทางวชาชพใด ๆ ซงรวมถงการใหบรการเปนทปรกษากฎหมายหรอท

ปรกษาทางการเงน ซงไดรบคาบรการเกนกวา 2 ลานบาทตอปจากผจดการกองทรสต บรษทใหญ บรษทยอย

บรษทรวม ผถอหนรายใหญ หรอผมอานาจควบคมของผจดการกองทรสต และไมเปนผถอหนทมนย ผมอานาจ

ควบคม หรอหนสวนของผใหบรการทางวชาชพนนดวย เวนแตจะไดพนจากการมลกษณะดงกลาวมาแลวไมนอย

กวา 2 ปกอนวนทยนคาขออนญาตตอสานกงาน

(7) ไมเปนกรรมการทไดรบการแตงตงขนเพอเปนตวแทนของกรรมการของผจดการกองทรสต ผถอหน

รายใหญ หรอผถอหนซงเปนผทเกยวของกบผถอหนรายใหญ

(8) ไมประกอบกจการทมสภาพอยางเดยวกนและเปนการแขงขนทมนยกบกจการของผจดการกองทรสต

หรอบรษทยอย หรอไมเปนหนสวนทมนยในหางหนสวน หรอเปนกรรมการทมสวนรวมบรหารงาน ลกจาง พนกงาน

ทปรกษาทรบเงนเดอนประจา หรอถอหนเกนรอยละ 1 ของจานวนหนทมสทธออกเสยงทงหมดของบรษทอน ซง

ประกอบกจการทมสภาพอยางเดยวกนและเปนการแขงขนทมนยกบกจการของผจดการกองทรสตหรอบรษทยอย

(9) ไมมลกษณะอนใดททาใหไมสามารถใหความเหนอยางเปนอสระเกยวกบการดาเนนงานของผจดการ


ภายหลงไดรบการแตงตงใหเปนกรรมการอสระทมลกษณะเปนไปตามวรรคหนง (1) ถง (9) แลว กรรมการ

อสระอาจไดรบมอบหมายจากคณะกรรมการ ใหตดสนใจในการดาเนนกจการของผจดการกองทรสต บรษทใหญ

บรษทยอย บรษทรวม บรษทยอยลาดบเดยวกน ผถอหนรายใหญ หรอผมอานาจควบคมของผจดการกองทรสต โดย

มการตดสนใจในรปแบบขององคคณะ (collective decision) ได



84

ในกรณทบคคลทผจ ดการกองทรสตแตงตงใหดารงตาแหนงกรรมการอสระเปนบคคลทมหรอเคยม

ความสมพนธทางธรกจหรอการใหบรการทางวชาชพเกนมลคาทกาหนดตามวรรคหนง (4) หรอ (6) ใหผจดการ

กองทรสตไดรบการผอนผนขอหามการมหรอเคยมความสมพนธทางธรกจหรอการใหบรการทางวชาชพเกนมลคา

ดงกลาว กตอเมอผจดการกองทรสตไดจดใหมความเหนคณะกรรมการบรษททแสดงวาไดพจารณาตามหลกใน

มาตรา 89/7 ของ พ.ร.บ.หลกทรพย แลววา การแตงตงบคคลดงกลาวไมมผลกระทบตอการปฏบตหนาทและการให

ความเหนทเปนอสระ และจดใหมการเปดเผยขอมลตอไปนในหนงสอนดประชมผถอหนในวาระพจารณาแตงตง

กรรมการอสระดวย

(ก) ลกษณะความสมพนธทางธรกจหรอการใหบรการทางวชาชพ ททาใหบคคลดงกลาวมคณสมบตไม

เปนไปตามหลกเกณฑทกาหนด

(ข) เหตผลและความจาเปนทยงคงหรอแตงตงใหบคคลดงกลาวเปนกรรมการอสระ

(ค) ความเหนของคณะกรรมการของผจดการกองทรสตในการเสนอใหมการแตงตงบคคลดงกลาวเปน


คาวา “หนสวน” ตาม (5) และ (6) หมายความวา บคคลทไดรบมอบหมายจากสานกงานสอบบญช หรอผ

ใหบรการทางวชาชพ ใหเปนผลงลายมอชอในรายงานการสอบบญช หรอรายงานการใหบรการทางวชาชพ (แลวแต

กรณ) ในนามของนตบคคลนน

8.3.5 รายชอและประวตผบรหาร

หนวยงาน ผรบผดชอบ คณสมบตและประสบการณ

ฝายพฒนาธรกจ นายเจมส เทค เบง ลม


ผอานวยการฝายพฒนาธรกจ ของบรษท สตราทจก

พรอพเพอรต อนเวสทเตอรส จากด (2559 - ปจจบน)

หนสวน (Partner) และผกอตง บรษท แคลเบรชน

พารทเนอรส (ฮองกง) ลมเตด (2557 - ปจจบน)


อสงหารมทรพยและการบรการของภมภาคเอเชย

แปซฟก ของ Barclays Capital ฮองกง (2553 -

2557)


อสงหารมทรพยและการบรการ ของเอเชย แปซฟก

ของ BNP Paribas ฮองกง (2551 - 2553)

ผอานวยการดานอสงหารมทรพยและการบรการ ของ

ของภมภาคเอเชยแปซฟก (ไมรวมญป น) /

ผอานวยการฝายจดหาแหลงเงนทนในยโรป ของ

Lehman Brothers ฮองกงและลอนดอน (2548 - 2551)

ฝายปฏบตการ นางสาววรษฐา เลศทวากร ผอานวยการฝายปฏบตการของ บรษท สตราทจก

พรอพเพอรต อนเวสทเตอรส จากด (2559 -

ปจจบน)

ผอานวยการฝายพฒนาธรกจ บรษท ไทคอน แมน

เนจเมนท จากด (2557 - 2558)



85

หนวยงาน ผรบผดชอบ คณสมบตและประสบการณ

ผจดการฝายการลงทน บรษทไทคอน อนดสเทรยล

จากด (มหาชน) (2553 - 2556)

ฝายบญชและ

การเงน

นายพชย ชนะโชต ผอานวยการฝายบญชและการเงน ของบรษท สตรา

ทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอรส จากด (2559 -

ปจจบน)

ผอานวยการฝายการเงนและการบญช, Royal

Orchid Sheraton Hotel & Towers (2553 – 2559)

ผอานวยการฝายการเงนและการบญช, Sheraton

Nha Trang Hotel & Spa, Vietnam (2551 – 2553)

ฝายบรหาร


นายปธาน สมบรณสน กรรมการผจดการและรกษาการผอานวยการฝาย

บรหารอสงหารมทรพย ของบรษท สตราทจก พรอพ

เพอรต อนเวสทเตอรส จากด (2559 - ปจจบน)

กรรมการผจดการ บรษท ไทคอน โลจสตคส พารค

จากด (2552 - กรกฎาคม 2559)

ฝายกากบตรวจสอบ

บรหาร และจดการ

ความเสยง

นางสาวมาสพร อนไพรวลย ผจดการฝายกากบตรวจสอบ บรหาร และจดการ

ความเสยงบรษท สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสท

เตอรส จากด (2559 - ปจจบน)

หวหนาหนวยงานกากบการปฏบตตามกฎเกณฑ

บรษท ไทยยาซาก คอรปอเรชน จากดและบรษทใน

เครอ (2551- สงหาคม 2559)

8.4 หนาทและความรบผดชอบของผจดการกองทรสต

ผจดการกองทรสตมหนาทและความรบผดชอบหลกในการดแลจดการกองทรสต ซงรวมถงการลงทนใน

ทรพยสนของกองทรสตและดแลการปฏบตงานของผเชาหลก โดยผจดการกองทรสตจะปฏบตหนาทภายใตการ

กากบดแลของทรสตโดยมหนาทและความรบผดชอบดงน

(1) หนาทโดยทวไปของผจดการกองทรสต

(1.1) ผจ ดการกองทรสตมหนาทพนฐานและความรบผดชอบในการบรหารกองทรสต และลงทนใน

ทรพยสนของกองทรสต และกากบดแลการดาเนนงานของผเชาหลก โดยผจดการกองทรสตจะตองปฏบตหนาท

ภายใตการดแลจากทรสต และมหนาท และความรบผดชอบ ดงตอไปน

(ก) กลยทธการลงทน: กาหนดและปฏบตตามกลยทธการลงทน รวมถงการตดสนใจเรองทาเลทตง

ประเภทธรกจยอย (sub-sector type) และลกษณะอสงหารมทรพยทของกองทรสตจะลงทน

(ข) การซอกจการ และการขายกจการ: บรหารการซอกจการ และการขายทรพยสนของกองทรสต

(ค) การวางแผน และรายงานสนทรพย: กาหนดแผนการเกยวกบทรพยสนเปนระยะ รวมถง งบประมาณ

และรายงาน และจดทาแผนงานทดทสดเพอใหไดมาซงผลตอบแทนทเกยวของกบศกยภาพของ

ทรพยสนของกองทรสต

(ง) การบรหารทางการเงน และเงนทน: กาหนด และปฏบตตามแผนกบหนสวนทางธนาคารของกองทรสต

สาหรบการเงนดานทนและหนเพอการเขาซออสงหารมทรพยของกองทรสต การปองกนความเสยง



86

จากอตราแลกเปลยน การจายเงนปนผล การชาระคาใชจาย และการชาระคาบารงร กษา


(จ) บรการดานการบรหารงาน และใหคาปรกษา: บรการใหคาปรกษาดานการบรหารงานรายวนในฐานะ

ผแทนของกองทรสต รวมถงการใหบรการดานการบรหารทเกยวของกบการประชมของผถอ

หนวยทรสตเมอการประชมดงกลาวถกจดขน การเปดเผย การใหความเหน หรอ การใหขอมลทสาคญ

ในการตดสนใจลงทนของผลงทน ขอมลดงกลาวตองไดรบการสอสารอยางชดเจน ไมบดเบอน และไม

ทาใหสาคญผด

(ฉ) นกลงทนสมพนธ: ตดตอสอสาร และประสานงานกบ ผถอหนวยทรสต ผลงทน นกวเคราะห และ กลม

ผลงทน

(ช) การประชาสมพนธของบรษท: ตดตอสอสาร และประสานงานกบสอมวลชน

(ซ) การจดการใหปฏบตตาม: ใหมการยนคารองตามกฎระเบยบในนามของกองทรสต และทาใหแนใจวา

กองทรสต และบรษทในเครอ นนทาตามขอกาหนดทตองปฏบตตาม กฎหมายหลกทรพย สญญา

กอตงทรสต การพจารณาคดภาษ และสญญาทเกยวของอนๆ รวมถงจรรยาบรรณ และมาตรฐานความ

ประพฤตในวชาชพ ตามทระบไวโดยสมาคมทเกยวของกบธรกจหลกทรพย หรอโดยหนวยงานท

สมพนธกบธรกจหลกทรพยทไดรบการยอมรบจากสานกงานก.ล.ต.โดยอนโลม นอกจากนผจดการ

กองทรสตจะตองไมสมคบ จาง หรอ รวมมอกบบคคลใดกตามในการละเมดกฎหมาย และกฎระเบยบ

ดงกลาว

(ฌ) บนทกทางการบญช: เกบบนทกและจดเตรยมบญช รายงานทางการเงน (ตามนโยบายทางบญชท

สาคญซงสอดคลองกบมาตรฐานรายงานทางการเงนของไทย) และรายงานประจาป

(ญ) ปฏบตหนาทโดยใชความรความสามารถเยยงผประกอบวชาชพ ดวยความรบผดชอบ ความระมดระวง

และความซอสตยสจรต โดยตองปฏบตตอผถอหนวยทรสตอยางเปนธรรม เพอประโยชนทดทสดของผ

ถอหนวยทรสตโดยรวม วตถประสงคในการกอตงกองทรสต มตของผถอหนวยทรสตและตามกฎหมาย

ทเกยวของ

(ฎ) ดารงเงนทนทเพยงพอตอการดาเนนธรกจและความรบผดชอบอนอาจเกดขนจากการปฏบตหนาทใน

ฐานะผจดการกองทรสตไดอยางตอเนอง

(ฏ) ไมนาขอมลจากการปฏบตหนาทผจดการกองทรสตไปใชประโยชนอยางไมเหมาะสมเพอตนเอง หรอ

ทาใหเกดความเสยหาย หรอกระทบตอผลประโยชนโดยรวมของกองทรสต

(ฐ) ปฏบตงานดวยความระมดระวงไมใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน และในกรณทมความขดแยง

ทางผลประโยชนเกดขน ตองดาเนนการใหมนใจไดวาผถอหนวยทรสตไดรบการปฏบตทเปนธรรมและ

เหมาะสม

(ฑ) ใหความรวมมอในการปฏบตหนาทของทรสต หรอสานกงาน ก.ล.ต. ซงรวมถงการเปดเผยขอมลทอาจ

สงผลกระทบตอการบรหารจดการกองทรสตอยางมนยสาคญ หรอขอมลอนทควรแจงใหทราบ

(ฒ) ดารงลกษณะใหเปนไปตามหลกเกณฑทกาหนดในประกาศ สช. 29/2555 ตลอดระยะเวลาทไดรบความ

เหนชอบ

(ณ) จดทางบการเงนของบรษทใหเปนไปตามมาตรฐานบญชทกาหนดตามกฎหมายวาดวยวชาชพบญช

และสงงบการเงนดงกลาวตอสานกงานภายใน 3 เดอนนบแตวนสนรอบปบญช งบการเงนทจดทา

ดงกลาวตองมการตรวจสอบและแสดงความเหนโดยผสอบบญชทไดรบความเหนชอบจากสานกงาน



87

(ด) เมอมการขอมตของผถอหนวยทรสต ผจดการกองทรสตทถอหนวยทรสตตองใชสทธออกเสยง

ลงคะแนนในลกษณะทเชอวาเปนไปเพอประโยชนทดทสดของผถอหนวยทรสตโดยรวม

(ต) ในการดาเนนธรกจเปนผจดการกองทรสต ผจดการกองทรสตตองปฏบตตาม พ.ร.บ.หลกทรพย

พ.ร.บ.ทรสต และกฎหมายอนทเกยวของกบการดาเนนการของกองทรสต ตลอดจนจรรยาบรรณและ

มาตรฐานในการประกอบวชาชพทกาหนดโดยสมาคมทเกยวเนองกบธรกจหลกทรพย หรอองคกรท

เกยวของกบธรกจหลกทรพยทสานกงานยอมรบ โดยอนโลม และไมสนบสนน สงการ หรอใหความ

รวมมอแกบคคลใดในการปฏบตฝาฝนกฎหมายหรอขอกาหนดดงกลาว

9. การกากบดแลกจการและการบรหารจดการกองทรสต

9.1 การกากบดแลกจการ

1. ผจดการกองทรสตตองจดใหมระบบงานทมคณภาพ มการตรวจสอบและถวงดลการปฏบตงานทม

ประสทธภาพและสามารถรองรบงานทอยภายในความรบผดชอบไดอยางครบถวน โดยอยางนอยตองครอบคลม

เรองดงตอไปนเพอใหการดแลจดการกองทรสตตามทไดรบมอบหมายจากทรสตเปนไปอยางเหมาะสมและม

ประสทธภาพ

(ก) การกาหนดนโยบายในการจดการกองทรสต การจดโครงสรางเงนทนของกองทรสต การตดสนใจ

ลงทนในอสงหาร มทรพย และการกาหนดนโยบายและกลยทธในการจดหาประโยชนจาก

อสงหารมทรพย เพอใหการจดการลงทนตามทไดรบมอบหมายเปนไปดวยความรอบคอบ ระมดระวง

สอดคลองกบนโยบายการลงทนตามสญญากอตงทรสต และเปนไปตามกฎหมายและกฎเกณฑกาหนด

ตลอดจนเพอรกษาผลประโยชนของกองทรสตและผถอหนวยทรสตโดยรวม

(ข) การบรหารและจดการความเสยงทเกยวของกบการดแลจดการกองทรสตตามทไดรบมอบหมาย

เพอใหสามารถปองกนและจดการความเสยงไดอยางมประสทธภาพ

(ค) การจดการความขดแยงทางผลประโยชนทเกยวของ โดยเฉพาะอยางยงระหวางกองทรสตกบผจดการ

กองทรสตและบคคลทเกยวโยงกบผจดการกองทรสต ซงรวมถงมาตรการหรอแนวทางดาเนนการเพอ

รกษาผลประโยชนทดทสดของกองทรสตหรอผถอหนวยทรสตโดยรวมเมอเกดความขดแยงทาง

ผลประโยชนขน

(ง) การคดเลอกบคลากรของผจดการกองทรสตและผรบมอบหมายในงานทเกยวของกบการดาเนนงาน

ของกองทรสต (ถาม) เพอใหมผทมความรความสามารถ และมคณสมบตทเหมาะสมกบงานทจะปฏบต

(จ) การกากบดแลการปฏบตงานของผจดการและบคลากรของผจดการกองทรสตรวมทงการตรวจสอบ

ดแลผรบมอบหมายในงานทเกยวของกบการจดการกองทรสตเพอใหเปนไปตามทกฎหมายหลกทรพย

กฎหมายอนทเกยวของ และสญญากอตงทรสตกาหนด

(ฉ) การเปดเผยขอมลทครบถวนถกตองและเพยงพอเพอใหเปนไปตามทกาหนดในสญญากอตงทรสต

และตามหลกเกณฑทออกตามพระราชบญญตหลกทรพย พระราชบญญตทรสต ประกาศ กฎ หรอ

คาสงทออกโดยอาศยอานาจแหงกฎหมายดงกลาว ตลอดจนกฎหมายอนทเกยวของกบการดาเนนงาน


(ช) การปฏบตการดานงานสนบสนน (Back Office)

(ซ) การตรวจสอบและควบคมภายใน



88

(ฌ) การตดตอสอสารกบผลงทนและการจดการกบขอรองเรยนของผลงทน

(ญ) การจดการกบขอพพาททางกฎหมาย ผจ ดการกองทรสตอาจมอบหมายใหบคคลอนเปนผร บ

ดาเนนการในเรองทเกยวของกบการประกอบธรกจเปนผจดการกองทรสตได โดยตองเปนไปตาม

หลกเกณฑทกาหนดไวและไมขดตอสญญากอตงทรสต

2. ผจดการกองทรสตอาจมอบหมายใหบคคลอนเปนผรบดาเนนการในเรองทเกยวของกบการประกอบ

ธรกจเปนผจ ดการกองทรสตไดเทาทจาเปน เพอสงเสรมใหการประกอบธรกจเปนไปอยางคลองตวและม

ประสทธภาพมากยงขน ทงน ภายใตหลกเกณฑดงตอไปน

(ก) การมอบหมายตองไมมลกษณะทอาจสงผลกระทบตอประสทธภาพของการปฏบตหนาทของผจดการ


(ข) มมาตรการรองรบใหสามารถประกอบธรกจไดอยางตอเนองในกรณทผรบดาเนนการไมสามารถ

ดาเนนการตอไปได

(ค) ในกรณทมการมอบหมายงานเกยวกบการลงทนในทรพยสนอนของกองทรสต ตองมอบหมายใหกบผ

ทสามารถดาเนนการไดโดยชอบดวยกฎหมาย

3. ใหผจดการกองทรสตจดทางบการเงนของตนใหเปนไปตามมาตรฐานบญชทกาหนดตามกฎหมายวา

ดวยวชาชพบญชและสงงบการเงนดงกลาวตอสานกงาน ก.ล.ต. ภายในสามเดอนนบแตวนสนรอบปบญช

4. ไมดาเนนการใดๆ ทจะสงผลใหทรสตไมสามารถปฏบตหนาทไดอยางเปนอสระ

5. ผจดการกองทรสตตองจดใหมการประกนภยความรบผดทอาจเกดขนจากการดาเนนธรกจหรอการ

ปฏบตงานของตนในฐานะเปนผจดการกองทรสต ตลอดจนการปฏบตงานของกรรมการ ผบรหาร และพนกงาน

ของตน ตลอดระยะเวลาทเปนผจดการกองทรสตน ซงเปนไปตามระบบงานของผจดการกองทรสต

6. ผจดการกองทรสตตองจดใหมการประชมผถอหนวยทรสตเพอพจารณาลงมตใหกรณตางๆ ตามท

กาหนดไวในสญญากอตงทรสต เชน การแกไขเพมเตมสญญากอตงทรสต การเพมทนของกองทรสต การ

เปลยนแปลงทรสต เปนตน

7. ในกรณทมการแตงตงทปรกษาเพอใหคาปรกษาหรอคาแนะนาเกยวกบการลงทนในอสงหารมทรพย

และการจดการอสงหารมทรพย ผจดการกองทรสตตองปฏบตใหเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน

(ก) ดาเนนการใหทปรกษาแจงการมสวนไดเสยในเรองทพจารณา

(ข) มใหทปรกษาผทมสวนไดเสยในเรองทพจารณาไมวาโดยทางตรงหรอทางออม เขารวมพจารณาใน

เรองนน

8. ในการทาธรกรรมเกยวกบอสงหารมทรพยเพอกองทรสต ผจดการกองทรสตตองปฏบตใหเปนไปตาม

หลกเกณฑดงตอไปนดวย

(ก) ดาเนนการเพอใหมนใจไดวาการจาหนาย จาย โอนอสงหารมทรพย หรอการเขาทาสญญาทเกยวเนอง

กบอสงหารมทรพยเพอกองทรสต เปนไปอยางถกตองและมผลใชบงคบไดตามกฎหมาย

(ข) ดาเนนการเพอใหมนใจไดวาการลงทนในอสงหารมทรพยของกองทรสตเปนไปอยาเหมาะสมโดยอยาง

นอยตองมการดาเนนการดงตอไปน

- การประเมนความพรอมของตนเองในการบรหารการลงทนในอสงหารมทรพยนนๆ กอนรบเปน

ผจดการกองทรสต หรอกอนลงทนเพมเตมในอสงหารมทรพยดงกลาวเพอกองทรสต แลวแตกรณ

- การวเคราะหและศกษาความเปนไปได และการตรวจสอบและสอบทาน (การทา Due Diligence)

อสงหารมทรพย ตลอดจนการประเมนความเสยงดานตางๆ ทอาจเกดจากการลงทนในอสงหารมทรพย

นนๆ พรอมทงจดใหมแนวทางการบรหารความเสยงดวย ทงน ความเสยงดงกลาวใหหมายความ



89

รวมถงความเสยงทเกยวของกบการพฒนาหรอกอสรางอสงหารมทรพย (ถาม) เชน ความเสยงทอาจเกด

จากการกอสรางลาชาและการไมสามารถจดหาประโยชนจากอสงหารมทรพยได เปนตน

9. จดใหมการประเมนมลคาทรพยสนโครงการฯ ทกองทรสตลงทนตามระยะเวลาทกฎหมายกาหนด โดย

บรษทประเมนมลคาทรพยสนทไดรบความเหนชอบจากสานกงาน ก.ล.ต. ตามกฎหมายทเกยวของ ภายใต

หลกเกณฑทกาหนดไวในสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ เชน กอนการไดมาหรอจาหนายไปซงทรพยสน

โครงการฯ ของกองทรสต การสอบทานการประเมนมลคาทรพยสนโครงการฯ ของกองทรสต เปนตน

10 อสงหารมทรพยทกองทรสตจะลงทน นอกจากตองจดใหมการประเมนมลคาตามหลกเกณฑทกฎหมาย

ทเกยวของกาหนด และจดใหมการตรวจสอบและสอบทานแลวผจดการกองทรสตยงตองดาเนนการตางๆ ในการ

ตรวจสอบอสงหารมทรพยทจะลงทนเยยงผประกอบวชาชพ เชน สภาพของอสงหารมทรพย ความสามารถของ

คสญญา ขอมลดานการเงนและกฎหมาย ความเหมาะสมดานอนๆ เปนตน เพอประกอบการตดสนใจลงทนและการ

เปดเผยขอมล ไมวากรณใดๆ หากผจดการกองทรสตไมสามารถปฏบตหนาทได ใหระบวาทรสตจะจดการกองทรสต

ตามความจาเปนเพอปองกน ยบยง หรอจากดมใหเกดความเสยหายอยางรายแรงตอประโยชนของกองทรสตหรอผ

ถอหนวยทรสตทงปวง โดยทรสตอาจมอบหมายใหบคคลอนจดการกองทรสตแทนในระหวางนได

11 ดาเนนการใด ๆ เพอใหไดมาซงทรพยสนโครงการฯ หรออสงหารมทรพยทกองทรสตจะลงทนเพมเตม

ในกรณการเพมทนของกองทรสตเพอลงทนในอสงหารมทรพยเพมเตม ภายใน 60 วนนบแตวนทกอตงกองทรสต

แลวเสรจสาหรบการเสนอขายหนวยทรสตครงแรกหรอนบแตวนทปดการเสนอขายหนวยทรสตในกรณการเสนอขาย

หนวยทรสตเพอการเพมทนของกองทรสต

12 ในการลงทนในอสงหารมทรพยตองเปนการไดมาซงกรรมสทธหรอสทธครองครองในอสงหารมทรพย

เทานน

13 อสงหารมทรพยทไดมาตองไมอยในบงคบแหงทรพยสทธหรอมขอพพาทใดๆ เวนแตผจดการกองทรสต

และทรสตไดพจารณาโดยมความเหนเปนลายลกษณอกษรวา การอยภายใตบงคบแหงทรพยสทธหรอการมขอ

พพาทนนไมกระทบตอการหาประโยชนจากอสงหารมทรพยดงกลาวอยางมนยสาคญ และเงอนไขการไดมาซง

อสงหารมทรพยนนยงเปนประโยชนแกผถอหนวยทรสตโดยรวม

14 การทาสญญาเพอใหไดมาซงอสงหารมทรพยตองไมมขอตกลงหรอขอผกพนใดๆ ทอาจมผลให

กองทรสตไมสามารถจาหนายอสงหารมทรพยในราคายตธรรม (ในขณะทมการจาหนาย) เชน ขอตกลงทใหสทธแก

คสญญาในการซออสงหารมทรพยของกองทรสตไดกอนบคคลอน โดยมการกาหนดราคาไวแนนอนลวงหนา เปนตน

หรออาจมผลใหกองทรสตมหนาทมากกวาหนาทปกตทผเชาพงมเมอสญญาเชาสนสดลง

15 จดใหมการประกนวนาศภยหรอการประกนภยทมลกษณะความคมครองประโยชนจากผถอหนวยทรสต

เสมอนหรอทดแทนการประกนวนาศภยทอาจเกดขนกบทรพยสนโครงการฯ ตามทคสญญาตกลงรวมกนและไมขด

กบกฎหมายทเกยวของ การประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอกทอาจไดรบความเสยหายจากทรพยส น

โครงการฯ หรอจากการดาเนนงานในทรพยสนโครงการฯ กบผรบประกนภยทเปนทยอมรบในวงเงนคมครองความ

เสยหายทเพยงพอและเหมาะสมกบการจดหาผลประโยชนในทรพยสนโครงการฯ เปนอยางนอย

16 ดาเนนการใหความเหนเกยวกบลกษณะธรกรรม พรอมทงเหตผลและขอมลประกอบทชดเจนท

เกยวของกบการไดมาซงทรพยสนโครงการฯ เพมเตมของกองทรสตในเอกสารขอความเหนชอบหรอหนงสอเชญ

ประชมผถอหนวยทรสต เพอพจารณาการเพมทนเพอลงทนในทรพยสนโครงการฯ เพมเตมของกองทรสต

17 การจาหนายไปซงทรพยสนโครงการฯ ตองจดใหมการประเมนมลคาทรพยสน การขออนมตจากผถอ

หนวยทรสต การขอความเหนชอบจากทรสต และมการเปดเผยขอมลตามหลกเกณฑทกาหนดไวในสญญากอตงท

รสตและกฎหมายทเกยวของ



90

18 ในกรณทมการเปลยนแปลงผจดการกองทรสต ตองดาเนนการใหผจดการกองทรสตรายใหมทตนได

เสนอตอทประชมผถอหนวยทรสตพจารณาอนมตแตงตง ตกลงทจะปฏบตหนาทใหเปนไปตามสญญากอตงทรสต

และกฎหมายทเกยวของ ทงน ผจดการกองทรสตรายเดมตองดาเนนการและใหความรวมมอตามทจาเปน เพอใหการ

สงมอบงานแกบคคลทจะเขามาปฏบตหนาทแทนตนเองสาเรจลลวงไป

19 ในกรณทมการแกไขเพมเตมสญญากอตงทรสต ตองดแลใหการแกไขเพมเตมดงกลาวเปนไปตาม

เงอนไขและวธการตามทกาหนดในสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ เมอดาเนนการแกไขแลวเสรจ ให

ดาเนนการจดสงสาเนาสญญากอตงทรสตฉบบทไดแกไขเพมเตมแลวใหสานกงาน ก.ล.ต. ภายใน 15 วนนบแตวนท

ลงนามหรอวนทมการแกไขเพมเตม (แลวแตกรณ)

20 ในกรณทมการเปลยนแปลงทรสต ใหดาเนนการแจงการเปลยนแปลงดงกลาวใหผถอหนวยทรสตและ

สานกงาน ก.ล.ต. ทราบ ภายในระยะเวลาตามทกาหนดในสญญากอตงทรสต

21 ยนคาขออนญาตเสนอขายหนวยทรสตพรอมทงเอกสารหลกฐานใดๆ ทเกยวของ ในกรณทมการเพม

ทนของกองทรสต พรอมทงลงนามรบรองความถกตองครบถวนของขอมลในสวนทเกยวของกบการปฏบตหนาทของตน

22 ใหความเหนเกยวกบความสามารถของผรบประกนรายไดในการปฏบตตามสญญารบประกนรายได

(ถาม)

23 ดาเนนการใหหนวยทรสตทเสนอขายแลวหรอทออกใหม (กรณเพมทนกองทรสต) สามารถเขาเปน

หลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยไดภายใน 45 วนนบแตวนปดการเสนอขายหนวยทรสต

24 ดาเนนการใดๆ เพอใหการจดสรรหนวยทรสตใหแกบคคลใดๆ หรอกลมบคคลเดยวกนใหเปนไปตาม

อตราและหลกเกณฑทกาหนดโดยกฎหมายทเกยวของ

หนาทในการบรหารจดการกองทรสตและทรพยสนของกองทรสต

1. ใหความเหนตอเจาพนกงานทเกยวของเกยวกบคณสมบตหรอลกษณะของอสงหารมทรพยทกองทรสต

ลงทนตามทไดรบการรองขอจากหนวยงานทเกยวของ

2. ดแล และตดตามใหผเชาหลกบรหารจดการทรพยสนโครงการฯ ซอมแซม ปรบปรง และบารงรกษาให

ทรพยสนโครงการฯ อยในสภาพทดและพรอมทจะใชหาผลประโยชนไดตลอดเวลาตามทกาหนดในแผนการ

ดาเนนงานประจาป สญญากอตงทรสต และกฎหมายทเกยวของ

3. จดใหมการเปลยนแปลง ฟนฟ และดดแปลงทรพยสนโครงการฯ ตามความจาเปนและสมควรเทาทไม

ขดหรอแยงกบสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ รวมทงสญญาเชาทดนกบเจาของทดนอนเปนทตงของ

ทรพยสนโครงการฯ และทไดมการแกไขเพมเตม และสญญาเชาอสงหารมทรพยและสญญาเชาสงหารมทรพยท

เกยวของกบผเชาหลกโดยจะตองแจงใหทรสตทราบกอน

4. ควบคมและดแลการบรหารจดการทรพยสนโครงการฯ และการจดหาผลประโยชนจากทรพยสน

โครงการฯ รวมตลอดถงการบรหารจดการในกรณเกดเหตฉกเฉน การซอมแซมอสงหารมทรพยตามทจาเปน กรณ

การซอมแซมใหญจะตองแจงใหทรสตทราบกอน

5. บรหารและจดหาผลประโยชนจากทรพยสนอนๆ ของกองทรสตนอกจากทรพยสนโครงการฯ รวมทง

ดาเนนการอนใดทจาเปนเพอใหการบรหารทรพยสนอนๆ ของกองทรสตนอกจากทรพยสนโครงการฯ เปนไปตาม

แผนการดาเนนงานประจาป สญญากอตงทรสต และกฎหมายทเกยวของ

6. ควบคม ดแล และตดตามผเชาหลก รวมทงดาเนนการใดๆ รวมกบทรสต และ/หรอ ผเชาหลก เพอทา

ใหทรสต และ/หรอ ผเชาหลกไดมาซงใบอนญาต หนงสออนญาต หนงสอผอนผน และ/หรอ เอกสารอนใดทเกยวของ

และจาเปนในการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนโครงการฯ



91

7. อานวยความสะดวกใหกบกองทรสตหรอบคคลทไดรบมอบหมายจากทรสตในการตรวจตราทรพยสน

โครงการฯ ภายในวนและเวลาทาการของผจดการกองทรสต รวมทงใหขอมล ถอยคา และ/หรอ สงมอบเอกสารใดๆ

(ยกเวนขอมล ถอยคา และ/หรอ เอกสารอนใดอนเกยวกบทรพยสนทางปญญาของผจดการกองทรสต หรอของบรษท

ในเครอของผจดการกองทรสต) ตามททรสตรองขอในกรณทมความจาเปนและเหมาะสม

8. อานวยความสะดวกใหกบบรษทประเมนคาทรพยสนของกองทรสต หรอบคคลทไดรบมอบหมายจาก

บรษทประเมนคาทรพยสนดงกลาวในการสารวจทรพยสนโครงการฯ เพอการประเมนคา รวมทงใหขอมล ถวยคา

และ/หรอ สงมอบเอกสารใดๆ (ยกเวนขอมล ถอยคา และ/หรอ เอกสารอนใดอนเกยวกบทรพยสนทางปญญาของ

ผจดการกองทรสต หรอของบรษทในเครอของผจดการกองทรสต) ตามทบรษทประเมนคาทรพยสนรองขอในกรณท

มความจาเปนและเหมาะส

9. จดเตรยมเอกสารหลกฐานใดๆ ทอยในความครอบครองของผจ ดการกองทรสตอนเกยวกบหร อ

เกยวเนองกบทรพยสนโครงการฯ และ/หรอ ไดครอบครองไวในนามของกองทรสต รวมทงเอกสารหลกฐานทางการ

บญชทเกยวกบหรอเกยวเนองกบกองทรสตเพอใหทรสตหรอบคคลทไดรบมอบหมายจากทรสต และ/หรอ ผสอบ

บญชสามารถตรวจสอบไดภายในวนและเวลาทาการของผจดการกองทรสต และหากไดรบการรองขอจากทรสต หรอ

บคคลทไดรบมอบหมายจากทรสต และ/หรอ ผสอบบญช ผจดการกองทรสตตองดาเนนการสงมอบบรรดาเอกสาร

ใดๆ ทเกยวกบหรอเกยวเนองกบกองทรสตตามทไดรบการรองขอใหแกทรสต และ/หรอ ผสอบบญช (แลวแตกรณ)

10. ควบคม ดแล และตดตามผเชาหลก รวมทงดาเนนการใดๆ รวมกบทรสต และ/หรอ ผเชาหลก

เพอใหทรสต และ/หรอ ผเชาหลกนาสงคาธรรมเนยมและภาษโรงเรอนและทดนอนเกดจากทรพยสนโครงการฯ

รวมถงตดตอ ประสานงาน ใหขอมล ยนเอกสาร และนาสงภาษหก ณ ทจาย และ/หรอภาษอนใดอนเนองจากการ

บรหารจดการทรพยสนโครงการฯ ของผจดการกองทรสตตอพนกงานเจาหนาทของหนวยงานราชการทเกยวของ

11. ควบคม ดแล และตดตามผเชาหลก ใหปฏบตหนาทตามทกาหนดไวในสญญาเชาอสงหารมทรพยและ

สญญาเชาสงหารมทรพยทเกยวของ และกฎหมายทเกยวของ

12. แจงใหทรสตทราบภายในระยะเวลาอนสมควรถง (ก) ความชารดบกพรองของทรพยสนโครงการฯ

รวมถงอปกรณและสงอานวยความสะดวกตางๆ หรอเมอเกดเหตการณใดๆ ทจะทาใหมลคาของทรพยสนโครงการฯ

ลดลงอยางมนยสาคญ และ (ข) กรณทมการผดสญญาใดๆ ในสาระสาคญ โดยผเชาหลก

13. ดาเนนการอนใดตามทกองทรสตจะพจารณาเหนวาจาเปนและสมควร เพอใหทรพยสนโครงการฯ อย

ในสภาพทดและพรอมในการใชเพอการจดหาผลประโยชน หรอเปนไปตามเจตนารมณของสญญาแตงตงผจดการ

กองทรสตทกประการ รวมทงใหคาแนะนาเกยวกบสภาพวะตลาดในกรณทกองทรสตประสงคจะขาย หรอโอนสทธ

การเชาหรอเชาหลกทรพยสนโครงการฯ

การจดทาบญชและรายงาน เอกสารการจดการ และการตรวจสอบภายใน

1. จดทาและเปดเผยขอมลของกองทรสตตามทสญญากอตงทรสตและกฎหมายหลกทรพยกาหนดตอ

สานกงาน ก.ล.ต. ตลาดหลกทรพย ทรสต และผถอหนวยทรสตซงรวมถงการจดสงรายงานประจาปของกองทรสต

ใหแกทรสตและผถอหนวยทรสต พรอมกบหนงสอนดประชมสามญประจาป

2. จดใหมบญชและรายงานตางๆ ตามทไดรบมอบหมายจากทรสตหรอตามทเหนวาจาเปนและสมควรใน

การบรหารจดการกองทรสตและทรพยสนโครงการฯ เพอจดสงบญชรายงาน และเอกสารดงกลาวใหแกสานกงาน

ก.ล.ต. ตลาดหลกทรพย ทรสต และผถอหนวยทรสต ภายในระยะเวลาตามททรสตกาหนดเพอใหสอดคลองกบ

กฎหมายหลกทรพย และกฎหมายอนทเกยวของ รวมถงคาสงของเจาหนาทของทางราชการใดๆ ทเกยวของ



92

ทงน ผจดการกองทรสตจะจดทาบญชดงกลาวตามหลกการบญชทเปนทรบรองโดยทวไป โดยจะแบงแยก

ทรพยสน และ/หรอ ดอกผลใดๆ ทเกดจากทรพยสนโครงการฯ ทกองทรสตลงทน และ/หรอ ทรพยสนใดๆ ทผจดการ

กองทรสตไดร บไว และ/หรอ พงรบไวในนามกองทรสตออกจากทรพยสนของตน และผจดการกองทรสตจะ

ดาเนนการจดเกบเอกสารหลกฐานประกอบการบญช และการบนทกบญชเปนระยะเวลาอยาง ป ใหอยในสภาพ

สมบรณ ครบถวน และพรอมใหทรสตเขาตรวจสอบ

3. สงมอบเอกสารดงตอไปนใหแกทรสต ภายในระยะเวลาทไดรบมอบหมายจากทรสตเพอใหสอดคลองกบ

กฎหมายหลกทรพยและกฎหมายอนทเกยวของ รวมถงคาสงของเจาหนาทของทางราชการใดๆ ทเกยวของ

(ก) รายงานประเมนมลคาอสงหารมทรพยฉบบเตมโดยจดสงใหแกทรสตไมนอยกวา 7 วนลวงหนากอนวน

ครบกาหนดวนประกาศมลคาทรพยสนสทธของกองทรสตตอผถอหนวยทรสต

(ข) รายงานมลคาทรพยสนสทธของกองทรสตและมลคาหนวยทรสต ณ วนทาการสดทายของแตละไตร

มาสโดยจดสงใหแกทรสตเพอพจารณารบรอง แลวนาสงสานกงาน ก.ล.ต. ภายใน 45 วนนบแตวน

สดทายของแตละไตรมาสนน

(ค) ขอมลปจจบนเกยวกบรายชอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต และสาระของรายการทเปน

ธรกรรมระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต โดย

จดสงใหแกรทรสตลวงหนาไมนอยกวา 14 วนกอนวนเขาทาธรกรรม

(ง) ขอมลเกยวกบธรกรรมระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการ

กองทรสตในรอบปบญชกอนและรอบปบญชปจจบนโดยดาเนนการเปดเผยในรายงานประจาปและงบ

การเงนของกองทรสต

(จ) ขอมลเกยวกบความขดแยงทางผลประโยชนระหวางเจาของทรพยสนโครงการฯ ทกองทรสตลงทน

และกองทรสต ตลอดจนมาตรการทใชในการปองกนความขดแยงทางผลประโยชนดงกลาว โดย

ดาเนนการเปดเผยขอมลใหผลงทนทราบโดยชดแจงตงแตวนเรมการเสนอขายหนวยทรสต กองทรสต

ตอประชาชนเปนครงแรกและทกครงเมอเกดความขดแยงทางผลประโยชน

(ฉ) ขอมลเกยวกบสวนไดเสยหรอการไดรบประโยชนของผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบ

ผจดการกองทรสต จากบรษทหรอบคคลทเปนคคากบกองทรสตโดยดาเนนการเปดเผยขอมลใน

หนงสอชชวน แบบแสดงรายการขอมล หรอในหนงสอเชญประชมผถอหนวยทรสตเพอขออนมตทา

รายการตางๆ และรายงานประจาปของกองทรสตเพอผถอหนวยทรสตและทรสตจะใชเปนขอมล

ประกอบการพจารณาความเปนอสระของผจดการกองทรสตในการเขาทาธรกรรมตางๆ เพอกองทรสต

และความสมเหตสมผลของธรกรรมนน

(ช) สวนไดเสยหรอการไดรบประโยชนทตองพจารณาเปดเผย เชน เจาหนลกหนผคาประกนหรอไดรบการ

คาประกนการถอหนระหวางกนหรอมผถอหนรายใหญหรอผบรหารเปนกลมเดยวกน การใหหรอรบ

บรการการซอขายระหวางกนและการออกคาใชจายตางๆ ใหแกกน เปนตน

(ซ) ขอมลเกยวกบการลงทนในอสงหารมทรพยของกองทรสต ดาเนนการจดสงใหแกทรสตเมอทรสต

ประสงคจะขอตรวจสอบการจดการลงทน

(ฌ) ขอมลปจจบนเกยวกบรายการทเปนธรกรรมการไดมาหรอจาหนายไปซงทรพยสนโครงการฯ ของ

กองทรสตโดยดาเนนการจดสงใหแกทรสตลวงหนาไมนอยกวา 14 วนกอนวนเขาทาธรกรรม และ

ดาเนนการเปดเผยตอประชาชนและสานกงาน ก.ล.ต. ภายใน 15 วนนบแตวนทไดมาหรอจาหนายไป

ของทรพยสนโครงการฯ



93

(ญ) ขอมลเกยวกบธรกรรมการไดมาหรอจาหนายไปซงทรพยสนโครงการฯ และอปกรณของกองทรสตใน

รอบปบญชกอนและรอบปบญชปจจบนโดยดาเนนการเปดเผยในรายงานประจาปและงบการเงนของ


(ฎ) ขอมลปจจบนเกยวกบรายการทเปนการกยมเงนและกอภาระผกพนของกองทรสตโดยดาเนนการ

จดสงใหแกทรสตลวงหนาไมนอยกวา 14 วนกอนวนเขาทาธรกรรม

(ฏ) ขอมลเกยวกบธรกรรมการกยมเงนและกอภาระผกพนของกองทรสตในรอบปบญชกอนและรอบปบญช

ปจจบนโดยดาเนนการเปดเผยในรายงานประจาปและงบการเงนของกองทรสต

(ฐ) ขอมลเกยวกบธรกรรมททรสตเหนวามผลกระทบอยางมนยสาคญตอทรพยสนของกองทรสตโดยไดรบ

การรองขอจากทรสต โดยดาเนนการจดสงใหแกทรสตลวงหนาไมนอยกวา 14 วนกอนวนเขาทา

ธรกรรม

(ฑ) งบการเงนของผจดการกองทรสตและขอมลทเกยวของกบการจดทางบการเงนโดยดาเนนการจดสง

ใหแกทรสตภายใน 30 วนนบตงแตวนสนไตรมาส

อนง รายงานดงกลาวขางตนเปนเพยงรปแบบ และตวอยางของรายงานทตองใชในเบองตน อาจจะมการ

ปรบปรง เพมหรอลด จานวนและชนดของรายงาน หรอเปลยนแปลงรปแบบของรายงานได เพอใหสอดคลองกบ

กฎหมายหลกทรพยและกฎหมายอนทเกยวของ รวมถงคาสงของเจาหนาทของทางราชการใดๆ ทเกยวของ

หนาทในการทาสญญาในการจดหาผลประโยชนในทรพยสนโครงการฯ ทเปนอสงหารมทรพย

1. การจดหาผลประโยชนจากทรพยสนโครงการฯ ทเปนอสงหารมทรพยจะกระทาไดโดยการใหเชาและ/

หรอใหเชาหลกอสงหารมทรพยเทานน ซงตองมมลคารวมกนไมนอยกวารอยละ 75 ของมลคาหนวยทรสตทเสนอ

ขายทงหมดรวมทงจานวนเงนกยม (ถาม)

2. ควบคม ดแล รวมทงสรางมาตรการในการควบคมดแล และดาเนนการใดๆ ทจาเปนและเหมาะสมใน

ฐานะผจดการกองทรสตเพอใหผเชา และ/หรอผเชาชวง ปฏบตตามหนาท เงอนไข และ/หรอ ขอตกลงทกาหนดไวใน

สญญาเชา และ/หรอ เชาชวงอสงหารมทรพย รวมถงระเบยบ กฎเกณฑ ขอบงคบหรอขอกาหนดอนใดของทรพยสน

โครงการฯ หรอนโยบายทเกยวกบทรพยสนโครงการฯ

การควบคมดแลผเชาหลก

1. ผจดการกองทรสตตกลงควบคม ดแลและดาเนนการใดๆ เพอใหผเชาหลกปฏบตตามขอกาหนดเงอนไข

และหนาทในสญญาเชาหลก รวมถงการดแลการชาระคาเชาใหเปนไปตามเงอนไขและขอตกลง เปนตน

2. ผจดการกองทรสตจะกากบดแลและพจารณาใหผเชาหลกดาเนนการจดทางบประมาณประจาป รวมถง

คาใชจายนอกงบประมาณ (ถาม) อยางเหมาะสม และใหเกดประโยชนอยางสงสดตอกองทรสต และผจดการ

กองทรสตจะควบคมดแล ใหการเบกจายเปนไปตามงบประมาณทกาหนดไว

3. ในกรณทผเชาหลกผดสญญาหรอ มความเปนไปไดอยางชดเจนวาผเชาหลกจะผดสญญา ผจดการ

กองทรสตจะดาเนนการใดๆ อนเปนการใชสทธตามสญญา หรอตามกฎหมาย โดยผานบรษทลงทนซงเปนคสญญา

ระหวางผเชาหลก เชน สงหนงสอบอกกลาว ฟองรองดาเนนคด รวมถงการเจรจา ประนประนอมยอมความ และระงบ

ขอพพาท เพอบงคบ ตดตามใหผเชาหลกปฏบตตามสญญาและ/หรอชาระคาเสยหายอนเกดจากการผดสญญาแก




94

4. ทางผจดการกองทรสตจะจดใหมการประเมนความเสยงทอาจเกดขนจากผเชาหลก และรายงานความ

เสยงตอคณะกรรมการของผจดการกองทรสต ซงจะบรรเทาความเสยงทจะเกดขนกบกองทรสตในกรณทผเชาหลกม

แนวโนมทอาจไมสามารถปฏบตตาสญญา

5. มาตรการอนๆ ทผจดการกองทรสตเหนสมควร ตามลกษณะของการลงทนของกองทรสต

การควบคมดแลผเชาหลกกรณผเชาหลกเปนบคคลทเกยวโยงกบผจดการกองทรสต

ในกรณทผเชาหลกเปนบคคลทเกยวโยงกบผจดการกองทรสตซงอาจกอใหเกดความขดแยงทาง

ผลประโยชนระหวางกองทรสตและผเชาหลกภายหลงจากการกอตงทรสต และการเขาทาสญญาเชาหลกระหวาง

บรษทผใหเชาทรพยสนกบผเชาหลกแลว ผจดการกองทรสตจะดาเนนการใหแนใจวาผจ ดการกองทรสตจะ

ควบคมดแลผเชาหลกเพอประโยชนทดทสดของกองทรสต และการดาเนนการตางๆ เกยวกบการควบคมผเชาหลก

โดยผจดการกองทรสตจะจดใหมมาตรการในการปองกนความขดแยงทางผลประโยชนทเพยงพอและเหมาะสม และ

อยภายใตการกากบดแลของทรสต เพอใหการบรหารจดการกองทรสตเปนไปตามกฎหมาย กฎ และระเบยบท

เกยวของ รวมถงสญญากอตงทรสต สญญาแตงตงผจดการกองทรสต และสญญาอนทเกยวของ โดยมหลกเกณฑ

และวธการตามทกฎหมาย กฎ และระเบยบ รวมถงสญญาดงกลาวกาหนด และเปนไปตามคมอระบบการทางานและ

ระบบควบคมภายในของผจดการกองทรสต นอกจากนในกรณทกองทรสตจะตองเขาทานตกรรมใดๆกบผเชาหลก ท

นอกเหนอไปจากสญญาเชาหลกทมสาระสาคญตามทไดเปดเผยในแบบแสดงรายการขอมลฉบบนแลว ผจดการ

กองทรสตจะมหนาทภายใตสญญากอตงทรสตทระบใหการเขาทานตกรรมดงกลาวของกองทรสตจะตองมสาระของ

รายการ ตามเงอนไขและขอกาหนดทวไปของกองทรสตในการเขาทาธรกรรมกบบคคลทเกยวโยงกนระหวาง

กองทรสตกบผจดการกองทรสตและบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสตและกองทรสตกบทรสตและบคคลท

เกยวโยงกบทรสต

นอกจากน ในกรณทผจ ดการกองทรสตจะเขาทารายการ หรอนตกรรมสาคญทอาจเกดขนระหวาง

กองทรสต และผเชาหลกภายหลงจากการกอตงทรสตและกองทรสตลงทนในทรพยสนโครงการฯแลว และอาจสงผล

ใหสาระสาคญตามทไดเปดเผยในแบบแสดงรายการขอมลฉบบนมการเปลยนแปลงไปจากทเปดเผยไว เชน

(ก) การเปลยนแปลงสาระสาคญของสญญาเชาหลกททาขนระหวางผเชาหลกและผใหเชาหลก

(ข) การตดสนใจดาเนนการตามสทธตามสญญา หรอตามกฎหมาย ในกรณเกดการผดสญญา และ/หรอ

เกดขอพพาท

(ค) การดาเนนการเกยวกบการเปลยนผเชาหลก หรอยกเลกสญญาเชาหลก



พระราชบญญตทรสต กฎหมาย กฎ และระเบยบทเกยวของในการปฏบตใหเปนไปตามหลกการในการดาเนนธรกจ

โดยตองปฏบตหนาทดวยความรบผดชอบ ความระมดระวง และความซอสตยสจร ต และตองปฏบตตอผถอ


กฎหมาย กฎ และระเบยบทเกยวของ กบการทาธรกรรมระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสต หรอบคคลทเกยว

โยงกนกบผจดการกองทรสต รวมถงสญญากอตงทรสต และสญญาอนทเกยวของ นอกจากน ผจดการกองทรสตยงม

หนาทในการปฏบตงานดวยความระมดระวงเพอไมใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน โดยในกรณทมความขดแยง

ทางผลประโยชน ผจดการกองทรสตมหนาทตองดาเนนการใหมนใจไดวาผลงทนไดรบการปฏบตทเปนธรรมและ

เหมาะสม ซงผจดการกองทรสตจะดาเนนการใหมนใจวาการดาเนนการตามกลไกหรอมาตรการทใชในการกากบดแล

ผเชาหลกดงกลาวจะเปนไปตามหลกเกณฑเกยวกบการทารายการระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสตหรอ



95

บคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต ซงรวมถงการทกรรมการทมสวนไดเสยจะไมมสวนรวมในการออกเสยงลง

มตเพอตดสนใจดาเนนการเกยวกบการควบคม และ/หรอ การมสวนไดสวนเสยของผเชาหลกทสาคญดงกลาว

ขอตกลงอนๆ

1. ผจ ดการกองทรสตตกลงไมประกอบธรกจเปนผจ ดการกองทรสตสาหรบทรสตเพอการลงทนใน

อสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอนทมการลงทนในทรพยสนหลกประเภทเดยวกบกองทรสต (ทรพยสนกจการ

โรงแรม) และ/หรอมการลงทนในทรพยสนหลกทสามารถแขงขนกบธรกจของกองทรสต (การใหเชาทรพยสนเพอ

ประกอบกจการโรงแรม)

2. ผจดการกองทรสตตกลงดาเนนการใดๆ เพอดแลใหเปนไปตามขอกาหนดเงอนไขและหนาทในสญญา

เชาหลก การทาหนาทในฐานะผจดการกองทรสตเพอทาใหมนใจวาเงนทบรษทผใหเชาทรพยสนไดรบจากการชาระ

คาเชาจะถกนาไปชาระเปนคาใชจายใหแกผใหบรการทเกยวของ หรอชาระใหแกผถอหนของบรษทผใหเชาทรพยสน

ในรปแบบของเงนปนผล หรอการชาระคนหนเงนกผถอหน หรอ อนๆ ทเกยวของ (แลวแตกรณ) เพอใหกองทรสต

ไดรบรายไดจากการลงทนในทรพยสนอยางตอเนอง

9.2 การบรหารจดการ หนาทและความรบผดชอบของหนวยงานทรบผดชอบงานดานตางๆ

ในการบรหารจดการกองทรสต ผจดการกองทรสตไดกาหนดใหมหนวยงานทรบผดชอบและหนาทพนฐาน

ทเกยวของในดานตางๆ ดงน

(1) ฝายพฒนาธรกจ

ทาหนาทในการวางแผนคดเลอกและพจารณาวางแผนการลงทนในอสงหารมทรพยของกองทรสต รวมถง

การลงทนในทรพยสนอน (ถาม) ทมคณภาพและมความเหมาะสม ทงการลงทนทางตรงและทางออม ทงน เพอให

เปนไปตามนโยบายและกลยทธในการลงทนของกองทรสต โดยมจดประสงคใหกองทรสตมการเตบโตอยางตอเนอง

และสรางผลตอบแทนทดทสดของผถอหนวยของกองทรสต

(2) ฝายปฏบตการ

2.1) หนวยงานพฒนาตลาดทน

ทาหนาทหลกในการจดการ ตรวจสอบ และสอบทานขอมลเกยวกบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนแบบเชง

ลกอยางละเอยด และเปนไปตามนโยบายการลงทนซงถกกาหนดขนโดยคณะกรรมการบรษทโดยขอบเขตความ

รบผดชอบจะรวมถงการตรวจสอบและสอบทาน (Due Diligence) อสงหารมทรพยทกองทรสตจะลงทนในดานตางๆ

เชน การวเคราะหฐานะการเงนและผลการดาเนนงานของอสงหารมทรพยนนในอดต (Track Record) การวเคราะห

และประเมนการเขาพกในชวงทผานมา การตรวจสอบความแขงแรงของอาคารสงปลกสรางและสภาพของทรพยสน

ภายในอาคารสงปลกสราง การตรวจสอบการปฏบตตามกฎหมายเกยวกบการควบคมอาคารสงปลกสรางหรอ

กฎหมายอนๆ และการตรวจสอบวาอสงหารมทรพยนนมภาระผกพนอนใดทจะสงผลเสยตอราคาประเมนของ

อสงหารมทรพยหรอสงผลตอการตดสนใจไมเขาลงทน

นอกจากน ในการศกษาความเปนไปไดในเชงพาณชย (Commercial Feasibility) จะตองมการพจารณาและ

คาดการณผลการดาเนนงานในอนาคตดวยเชนกน ซงรวมถง อตราการเขาพกของลกคา (Occupancy Rate) และ

อตราคาหองพก เปนตน เพอนามาใชประกอบการพจารณาความสมเหตสมผลของราคาประเมน

หนวยงานพฒนาตลาดทนยงมหนาทหลกในการจดหาแหลงเงนทนทเหมาะสมจากตลาดทนใหแก

กองทรสต เชน การเพมทนโดยการออกและการเสนอขายหนวยทรสตทออกใหม เปนตน โดยคานงถงโครงสราง



96

เงนทนทเหมาะสมของกองทรสต และเพอใหสอดคลองกบนโยบายทกาหนดโดยคณะกรรมการบรษท

2.2) หนวยงานนกลงทนสมพนธและสนบสนนการปฏบตงาน

ทาหนาทหลกในการประสานงานกบหนวยงานอนๆ ภายในบรษท เพอใหไดรบขอมลซงใชนาไปเปดเผย

กบทรสต ผถอหนวยทรสต สานกงานก.ล.ต. ตลาดหลกทรพย และหนวยงานอนทเกยวของ เมอจาเปน รวมถงการ

ใหขอมลทเปนประโยชนทเกยวของกบกองทรสตภายใตการจดการทรพยสนทกองทรสตมอยตอนกลงทน

นกวเคราะหหลกทรพยทงในประเทศและตางประเทศ รวมถงหนวยงานอนๆทเกยวของทตองการทราบขอมลของ


(3) ฝายกากบตรวจสอบ บรหาร และจดการความเสยง

ทาหนาทหลกในการกากบดแลบรหารและจดการความเสยงทเกยวของกบการบรหารจดการกองทรสตและ

การลงทนของกองทรสต ใหเปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของกบกองทรสต เพอรกษาประโยชน

ทดทสดของกองทรสตและผถอหนวยทรสต หนาทและความรบผดชอบหลก รวมถงการตรวจสอบการทาธรกรรม

ของกองทรสตวาเปนรายการเกยวโยงหรอไม และดแลใหการทาธรกรรมของกองทรสตกบบคคลเกยวโยงกน เพอ

ปองกนไมใหเกดความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทรสตกบบคคลทเกยวโยงกน และเพอใหเปนไปตาม

กฎหมายและกฎระเบยบทเกยวของ

(4) ฝายบญชและการเงน

ทาหนาทหลกในการคานวณมลคาทรพยสนสทธของกองทรสต จดทารายงานทางการเงน และงบประมาณ

ของกองทรสต นอกจากน ยงมหนาทในบรหารจดการงบประมาณของกองทรสต การบรหารกระแสเงนสดของ

กองทรสต และความเสยงของคาเงน ซงเกดจากการลงทนในตางประเทศ เพอใหสอดคลองกบนโยบายการลงทนของ


นอกจากน ฝายบญชและการเงน ยงมหนาทจดหาแหลงเงนทนทเหมาะสมจากตลาดเงนใหแกกองทรสต

รวมถง การกเงนระยะยาวและระยะสน โดยคานงถงโครงสรางเงนทนทเหมาะสมของกองทรสต และเพอใหสอดคลอง

กบนโยบายทกาหนดโดยคณะกรรมการบรษท

(5) ฝายบรหารอสงหารมทรพย

ทาหนาทวางแผนการตลาดและกลยทธในการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนของกองทรสต ซงรวมถงการ

ปรบราคาคาเชา การกาหนดกลมลกคาเปาหมายของอสงหารมทรพยทกองทรสตเขาลงทน และจดหาผเชาหลกท

เหมาะสม นอกจากน ฝายงานนยงมหนาทจดทางบประมาณรายไดและคาใชจายทเกยวของกบอสงหารมทรพยหรอ

ทรพยสนอนทกองทรสตเขาลงทน และคอยตดตาม ตรวจสอบ เพอใหสอดคลองกบงบประมาณทตงไว อกทง ยงม

หนาทควบคมใหมการซอมบารงตามทวางแผนไวหรอเมอเหนวาจาเปน และดแลทรพยสนใหอยในสภาพทด พรอม

ตอการจดหารายได ตลอดจนดแลทรพยสนสวนกลางและสภาพแวดลอมใหอยในสภาพเรยบรอยสวยงามอย

ตลอดเวลา

(6) ฝายตรวจสอบภายใน

ไดรบการแตงตงและอยภายใตการควบคมดแลโดยกรรมการอสระของผจดการกองทรสต โดยมหนาทและ

ความรบผดชอบดาเนนการตรวจสอบการปฏบตหนาทตามแผนงานทกาหนดไว และตดตามการแกไขจากฝายงานท



97

เกยวของกบขอบกพรองนนๆ รวมทงจดทารายงานการตดตามการแกไข และนาเสนอตอกรรมการอสระ

บรษทจะวาจางบคคลภายนอกใหทาหนาทเปนผตรวจสอบภายในของบรษท โดยมผอานวยการฝายกากบ

ตรวจสอบ บรหาร และจดการความเสยงเปนผประสานงานเพอใหผตรวจสอบภายในสามารถทาหนาทดงกลาวได

อยางมประสทธภาพ ซงรวมถงการทาหนาทนาเสนอรายงานการตรวจสอบตอกรรมการอสระ

รายละเอยดบคลากรและผรบผดชอบหลกของหนวยงานตางๆ ของบรษท ณ วนทมการกอตงกองทรสต

คาดวาจะเปนดงตอไปน

หนวยงาน จานวน

บคลากร

ผรบผดชอบ คณสมบตและประสบการณ

ฝายพฒนาธรกจ 1 นายเจมส เทค เบง ลม


ผอานวยการฝายพฒนาธรกจ ของบรษท

สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอรส

จากด (2559 - ปจจบน)

หนสวน (Partner) และผกอตง บรษท แคล

เบรชน พารทเนอรส (ฮองกง) ลมเตด

(2557 - ปจจบน)


อสงหารมทรพยและการบรการของภมภาค

เอเชยแปซฟก ของ Barclays Capital

ฮองกง (2553 - 2557)


อสงหารมทรพยและการบรการ ของเอเชย

แปซฟก ของ BNP Paribas ฮองกง (2551

- 2553)

ผอานวยการดานอสงหารมทรพยและการ

บรการ ของของภมภาคเอเชยแปซฟก (ไม

รวมญป น) / ผอานวยการฝายจดหาแหลง

เงนทนในยโรป ของ Lehman Brothers

ฮองกงและลอนดอน (2548 - 2551)

ฝายปฏบตการ 4 นางสาววรษฐา เลศทวากร ผอานวยการฝายปฏบตการของ บรษท

สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอรส

จากด (2559 - ปจจบน)

ผอานวยการฝายพฒนาธรกจ บรษท ไท

คอน แมนเนจเมนท จากด (2557 - 2558)

ผจดการฝายการลงทน บรษทไทคอน

อนดสเทรยล จากด (มหาชน) (2553 -

2556)



98

หนวยงาน จานวน

บคลากร

ผรบผดชอบ คณสมบตและประสบการณ

ฝายบญชและการเงน 3 นายพชย ชนะโชต ผอานวยการฝายบญชและการเงน ของ

บรษท สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสท

เตอรส จากด (2559 - ปจจบน)

ผอานวยการฝายการเงนและการบญช,

Royal Orchid Sheraton Hotel & Towers

(2553 – 2559)

ผอานวยการฝายการเงนและการบญช,

Sheraton Nha Trang Hotel & Spa,

Vietnam (2551 – 2553)

ฝายบรหาร


2 นายปธาน สมบรณสน กรรมการผจดการและรกษาการ

ผอานวยการฝายบรหารอสงหารมทรพย

ของบรษท สตราทจก พรอพเพอรต อน

เวสทเตอรส จากด (2559 - ปจจบน)

กรรมการผจดการ บรษท ไทคอน โลจ

สตคส พารค จากด (2552 - กรกฎาคม

2559)

ฝายกากบตรวจสอบ

บรหาร และจดการ

ความเสยง

1 นางสาวมาสพร อนไพรวลย ผจดการฝายกากบตรวจสอบ บรหาร และ

จดการความเสยงบรษท สตราทจก พรอพ

เพอรต อนเวสทเตอรส จากด (2559 -

ปจจบน)

หวหนาหนวยงานกากบการปฏบตตาม

กฎเกณฑ บรษท ไทยยาซาก คอร

ปอเรชน จากดและบรษทในเครอ (2551-

สงหาคม 2559)

9.3 ระบบงานของผจดการกองทรสต

ผจดการกองทรสตมงานระบบทสาคญในการดาเนนงาน ดงน

ระบบหลกงานหลก ระบบงานยอย

1. ระบบการ

กาหนดนโยบาย

ในการจดการ


ระบบและขนตอนการพจารณาและคดเลอกการลงทนในอสงหารมทรพย

ระบบและขนตอนการสอบทานรายงานประเมนมลคาอสงหารมทรพย (Appraisal

Report)

การใหความรวมมอแกทรสต

2. ระบบการบรหาร

และจดการความ

เสยงทเกยวของ

ระบบการตดตาม วเคราะหและประเมนความเสยงทเกยวกบการลงทนและบรหาร


ระบบการบรหารและจดการความเสยงในการลงทนทางออม



99


กบการดแล

จดการกองทรสต

ระบบการควบคมดแลทรพยสน

3. ระบบการจดการ

ความขดแยงทาง

ผลประโยชนท


การเปดเผยขอมลการมสวนไดเสยของกรรมการและผบรหาร

การทาธรกรรมระหวางกองทรสตและบคคลทเกยวของของกองทรสต

การทาธรกรรมระหวางกองทรสตกบทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบ ทรสต

การตดตามประเดนเกยวกบการแขงขนทางธรกจ

การตดตามประเดนเกยวกบความเปนอสระในการทาหนาทของผจดการกองทรสต

การเปดเผยสวนไดเสยหรอการไดรบประโยชนจากบรษท/บคคลทเปนคคากบกองทรสต


คดเลอกบคลากร

ของผจดการ

กองทรสตและ

ผรบมอบหมาย

ในงานท

เกยวของกบการ

ดาเนนงานของ

กองทรสต (ถาม)

ระบบและขนตอนการพจารณาและคดเลอกผบรหารอสงหารมทรพย

ระบบและขนตอนการพจารณาคดเลอกผเชาหลก

ระบบและขนตอนการพจารณาคดเลอกผบรหารโรงแรมผานผเชาหลก

ระบบและขนตอนการพจารณา คดเลอกผประเมนมลคาทรพยสน

ระบบและขนตอนการพจารณา คดเลอกและวาจางผเชยวชาญดานตางๆ ทเกยวของกบ

การบรหารจดการกองทรสต

ระบบและขนตอนการคดเลอกบคลากรของผจดการกองทรสต

5. ระบบการกากบ

ดแลการ

ปฏบตงานของ

ผจดการ

กองทรสต และ

บคลากรของ

ผจดการ


ระบบและขนตอนการตดตาม ควบคม ประเมนผล และกากบดแลการปฏบตงานของ

ผจดการกองทรสต

ระบบและขนตอนการตดตาม ควบคม ประเมนผล และกากบดแลการปฏบตงานของ

บคลากรของผจ ดการกองทรสต (กรรมการ ผบรหาร และพนกงานของผจ ดการ

กองทรสต)

ระบบและขนตอนการตดตาม ควบคม ประเมนผล และกากบดแลการปฏบตหนาทตาม

ฝายงานของผจดการกองทรสต

ระบบและขนตอนการการตดตาม ควบคม ประเมนผล และกากบดแลการปฏบตหนาท

ของผเชาหลก

ระบบการควบคมและดแลงานทไดมการมอบหมายใหดาเนนการโดยผใหบรการภายนอก

(Outstanding)

6. ระบบรองรบการ

เปดเผยขอมล


ระบบการจดทาและเปดเผยขอมลเกยวกบผจดการกองทรสตและกองทรสต ตามสญญา

ตางๆ และกฎหมายทเกยวของ


ปฏบตการดาน

งานสนบสนน

(Back Office)

ระบบการปฏบตการดานงานสนบสนน



100



ตรวจสอบและ

ควบคมภายใน

ระบบควบคมภายในและการดาเนนงาน

ระบบควบคมการปฏบตหนาทของผบรหารอสงหารมทรพยตามขอกาหนดในสญญา

แตงตงผบรหารอสงหารมทรพย

ระบบการควบคมการปฏบตหนาทของผบรหารโรงแรม


ตดตอสอสารกบ

ผลงทน และการ

จดการกบขอ

รองเรยนของผ

ลงทน

ระบบการตดตอสอสารกบผลงทนและการจดการกบขอรองเรยนของผลงทน

10. ระบบการจดการ

กบขอพพาททาง

กฎหมาย

ระบบการจดการกบขอพพาททางกฎหมาย

11. ระบบเพมเตม ระบบการควบคมอนๆ ทเกยวของกบการบรหาร

9.4 กระบวนการและปจจยทใชพจารณาตดสนใจลงทน และการบรหารจดการกองทรสต

กระบวนการพจารณาตดสนใจลงทน ของผจดการกองทรสต เปนไปดงแผนภาพดานลาง

สรปขนตอนการลงทน

การหาโอกาสทางการลงทน

ผจดการกองทรสตจะมองหาโอกาสในการเตบโตสาหรบกองทรสตโดยการลงทนในทรพยสนเพมเตม โดย

ผจดการกองทรสตจะหาโอกาสทางการลงทนในทรพยสนของพนธมตรทางธรกจ และทรพยสนของบคคลภายนอก

เพมเตม ทงน การลงทนดงกลาวจะตองเปนไปเพอผลประโยชนสงสดของกองทรสต

การวเคราะหเบองตน

ผจ ดการกองทรสตจะทาการตรวจสอบและพจารณาในเบองตนถงการลงทนทมความเปนไปได เพอ

ตดสนใจวาการลงทนทมความเปนไปไดดงกลาวนนเหมาะสมกบวตถประสงคทกาหนดไวในสญญากอตงทรสต และ

นโยบายการลงทนของกองทรสต หรอไม การวเคราะหทางการเงนในเบองตนเพอศกษาความเปนไปไดของโครงการ

จะเรมดาเนนการในขนตอนนเชนกน

ผจดการกองทรสตจะทาการตรวจสอบและสอบทาน (Due Diligence) ในเบองตน การเจรจาในเงอนไขการ

ลงทนในเบองตน ซงรวมถงการวเคราะหแบบบนลงลาง (Top down analysis) การวเคราะหแบบลางขนบน (Bottom

การหาโอกาส

ทางการลงทน

การวเคราะห

เบองตน

การตรวจสอบ

และสอบทาน

(Due Diligence)

อยางละเอยด

การเจรจา / การอนมต

ขนสดทาย

การลงทน

เสรจสมบรณ

(Closing)

การบรหาร

ทรพยสน



101

up analysis) การคดลดจากกระแสเงนสดของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทน (Discounted cash flow) และจดทา

การเสนอขอมลการลงทนเบองตนในกบคณะกรรมการบรหารซงประกอบดวยกรรมการผจดการและสมาชกทไดรบ

คดเลอกจากหนวยงานพฒนาตลาดทน ฝายพฒนาธรกจ และฝายกากบตรวจสอบ บรหาร และจดการความเสยง

การตรวจสอบและสอบทาน (Due Diligence) อยางละเอยด

ถาสมาชกในการประชมตามทกลาวไปขางตนตกลงทจะเขาดาเนนการศกษาโอกาสทางการลงทนดงกลาว

ตอไป ผจดการกองทรสตจะรบภาระในการตรวจสอบและสอบทาน (Due Diligence) ใหครอบคลมมากขน ซงโดย

ปกตแลวรวมถงการแตงตงทปรกษากฎหมาย ทปรกษาดานภาษ และนกประเมนมลคาทรพยสนทมศกยภาพ เพอให

การประเมนมลคาทรพยสน การตรวจสอบและสอบทานเปนไปอยางอสระ

ทงน โดยการพจารณาจากการวเคราะหทเสรจสมบรณ (รวมถง แตไมจากดเพยง การตรวจสอบทมา การ

ปฏบตตามกฎหมายปองกนการฟอกเงน การศกษาความเปนไปได การตรวจสอบทางกฎหมาย การตรวจสอบทาง

การเงน การวเคราะหโครงสรางเงนทน และการวเคราะหโครงสรางภาษ) โอกาสทางการลงทนดงกลาวจะถกนาเสนอ

ตอคณะกรรมการของผจดการกองทรสตเพอขอความเหนชอบ

ขนตอนในการไดรบอนมตจากกองทรสต

ภายหลงจากการไดรบอนมตจากคณะกรรมการของผจดการกองทรสต ผจดการกองทรสตจะแจงใหทรสต

ทราบภายใน วน นบจากการไดรบอนมตจากคณะกรรมการ เพอทาการขออนมต และดาเนนการใหสอดคลองกบ

ขอตกลงทเกยวของกบการบรหารกองทรสต

การเขาทาธรกรรม

เมอไดรบการอนมตจากผถอหนวยทรสต (ถาม) ผจ ดการกองทรสตจะเขาเจรจาและเขาทาสญญาท

เกยวของ และรวมถงการเขาเจรจากบผจะขายทรพยสน (ถาจาเปน) และดาเนนการตามแนวทางของผจดการ


การลงทนเสรจสมบรณ (Closing) จะเกดขนหลงจากไดมการจดหาแหลงเงนทนแลว และหลงจากเงอนไข

บงคบกอนไดเสรจสมบรณแลว

การบรหารและการตรวจตราดแลทรพยสน ผจดการกองทรสตจะมหนาทรบผดชอบในการบรหารการลงทนและการดาเนนการใหเปนไปตามกลยทธใน

การลงทนของกองทรสต และตลอดชวงระยะเวลาของการลงทน ผจดการกองทรสตจะทาการชแจงรายละเอยดและ

พจารณาผลการดาเนนงานของการลงทนเปนระยะๆ เพอใหเปนไปตามวตถประสงคของการลงทนของกองทรสต

9.5 คาตอบแทนผจดการกองทรสต

บรษท สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอรส จากด จะเรยกเกบคาธรรมเนยมผจดการกองทรสตในการ

จดการจากกองทรสต ทงน การจายคาธรรมเนยมผจดการกองทรสตจะเปนไปตามขอตกลงในสญญาแตงตงผจดการ

กองทรสต ซงประกอบดวย

1. คาธรรมเนยมพนฐาน (Base fee) ในอตราไมเกนรอยละ 0.75 ของมลคาทรพยสนทเขาลงทน (Gross

Asset Value, GAV) แตจะไมเกน 30 ลานบาทตอป (ไมรวมภาษมลคาเพม) สาหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทน

ครงแรก โดยแบงจายเปนรายเดอน อยางไรกด ในปชวง 5 ปแรกของการบรหารจดการกองทรสต ผจดการกองทรสต

จะเรยกเกบคาธรรมเนยมพนฐานในอตราไมเกนรอยละ 0.30 ของมลคาทรพยสนทเขาลงทนครงแรกแตจะไมเกน 21

ลานบาทตอป (ไมรวมภาษมลคาเพม) สาหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก



102

มลคาทรพยสนทเขาลงทน (Gross Asset Value, GAV) สาหรบการคานวณคาธรรมเนยมพนฐานหมายถง

มลคายตธรรม (Fair Value) ของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนตามทเปดเผยหรอสามารถอางองไดจากงบการเงน

รวมของกองทรสตทประเมนโดยผเชยวชาญอสระ

2. คาธรรมเนยมการบรหารพเศษ (Incentive fee) ในอตรารอยละ 2.00 ของรายไดบนงบการเงนเฉพาะ

ของกองทรสตสาหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก อยางไรกด ในปชวง 6 ปแรกของการบรหารจดการ

กองทรสต ผจดการกองทรสตจะไมเรยกเกบคาธรรมเนยมการบรหารพเศษ (Incentive fee) จากกองทรสต

3. คาธรรมเนยมจากการดาเนนธรกรรมทเกยวเนองกบการไดมาและการจาหนายทรพยสนกองทรสตเปน

จานวนไมเกนรอยละ 1.00 ของมลคาทรพยสนทไดมาของกองทรสต และไมเกนรอยละ 0.50 ของมลคาทรพยสนท

จาหนายไปของกองทรสต ตามลาดบ

9.6 วธการและเงอนไขในการเปลยนตวผจดการกองทรสต

1. เหตในการเปลยนแปลงผจดการกองทรสต

1.1) กองทรสตสนสดลงและไดเลกโครงการตามทไดกาหนดไวในหนงสอชชวนของกองทรสตและไดมการ

ดาเนนการชาระบญชกองทรสตตามหลกเกณฑทไดกาหนดไวในหนงสอชชวนและตามพระราชบญญตหลกทรพย

พระราชบญญตทรสต และประกาศทเกยวของของคณะกรรมการก.ล.ต. แลวเสรจสมบรณ

1.2) สานกงาน ก.ล.ต. สงเพกถอนการใหความเหนชอบเปนผจดการกองทรสตตลอดระยะเวลาการให

ความเหนชอบเปนผจดการกองทรสตทเหลออยหรอสงพกการปฏบตหนาทของผจดการกองทรสตเปนเวลาเกน 90

วน ทงน ตามประกาศ สช. 29/2555

1.3) กรณการใหความเหนชอบเปนผจดการกองทรสตสนอาย และผจดการกองทรสตไมยนคาขอตออาย

การใหความเหนชอบ

1.4) ผจดการกองทรสตสนสภาพความเปนนตบคคล หรอชาระบญช หรอถกพทกษทรพย ไมวาจะเปน

คาสงพทกษทรพยเดดขาดหรอไมกตาม หรอมการรองขอใหฟนฟกจการของผจดการกองทรสต

1.5) ทรสตบอกเลกสญญาแตงตงผจดการกองทรสตตามขอกาหนดในสญญาแตงตงผจดการกองทรสต ใน

กรณดงตอไปน

(ก) ผจดการกองทรสตจงใจหรอประมาทเลนเลออยางรายแรง มไดจดการกองทรสตตามหนาทใหถกตอง

และครบถวนตามทกาหนดไวในสญญากอตงทรสต ส ญญาแต งตงผจดการกองทรสต

พระราชบญญตทรสต หรอประกาศของสานกงาน ก.ล.ต. หรอประกาศทเกยวของอนใด และการไม

ปฏบตหนาทนน ทรสตเหนวาเปนการกอใหเกดความเสยหายอยางรายแรงตอกองทรสตและ/หรอผ

ถอหนวยทรสต และไมสามารถเยยวยาความเสยหายนนไดภายในระยะเวลา วน นบแตวนททรส

ตแจงใหผจดการกองทรสตทราบถงเหตดงกลาว โดยใหทรสตเรยกประชมผถอหนวยทรสตเพอขอมต

ผถอหนวยทรสตใหถอดถอนผจดการกองทรสตภายใน วนนบแตปรากฏเหตตามขอ (ก)

(ข) ทรสตพบวาผจดการกองทรสตมลกษณะไมเปนไปตามหลกเกณฑในหมวด 1 หรอฝาฝนหรอไม

ปฏบตตามหลกเกณฑในหมวด 2 ตามประกาศ สช. 29/2555 และไมปฏบตตามคาสงของสานกงาน

ก.ล.ต. หรอปฏบตตามคาสงแตไมสามารถแกไขไดภายในระยะเวลาทสานกงาน ก.ล.ต. กาหนด

(ค) ปรากฏขอเทจจรงวาการใหความเหนชอบเปนผจดการกองทรสตของสานกงาน ก.ล.ต. สนสดลงและ

ผจดการกองทรสตไมไดรบการตออายการใหความเหนชอบจากสานกงาน ก.ล.ต.

1.6) ผจดการกองทรสตใชสทธลาออกตามวธการทกาหนดในสญญาแตงตงผจดการกองทรสต



103

1.7) ผจดการกองทรสตใชสทธบอกเลกสญญาแตงตงผจดการกองทรสตตามขอกาหนดในสญญาแตงตง

ผจดการกองทรสตในกรณททรสตมไดปฏบตหนาทใหถกตอง และครบถวนตามทกาหนดไวในสญญาแตงตงผจดการ

กองทรสต และการไมปฏบตหนาทนนผจดการกองทรสตพสจนไดวามผลกระทบอยางมนยสาคญตอการปฏบตหนาท

ตามสญญากอตงทรสต สญญาแตงตงผจดการกองทรสต พระราชบญญตทรสตหรอประกาศของสานกงาน ก.ล.ต.

หรอประกาศทเกยวของอนใดและทรสตไมสามารถเยยวยาความเสยหายนนไดภายในระยะเวลา 90 วน นบแตวนท

ผจดการกองทรสตแจงให ทรสตทราบถงเหตดงกลาว

1.8) ในกรณทมการเปลยนแปลงผจดการกองทรสตดวยสาเหตใด และมไดเกดจากความผดโดยตรงของ

ผจดการกองทรสต ภายในระยะเวลา 10 ป ภายหลงจากวนทเขาทาสญญาแตงตงผจดการกองทรสต ทรสต (โดย

ทรพยสนของกองทรสต) ตกลงจะชาระคาชดเชยการเปลยนแปลงผจดการกองทรสตใหแกผจดการกองทรสตในอตรา

เทากบคาธรรมเนยมพนฐาน และคาธรรมเนยมพเศษของผจดการกองทรสตเปนระยะเวลา 5 ป (โดยคานวณจาก

อตราคาธรรมเนยมพนฐานและคาธรรมเนยมพเศษเฉลยทผจดการกองทรสตไดรบในระยะเวลา 12 เดอนกอนหนา

หรอตามสดสวนทเทยบเทา) โดยกาหนดชาระในวนทการเปลยนแปลงผจดการกองทรสตมผลใชบงคบ

2. การลาออก และหนาทภายหลงการลาออกของผจดการกองทรสต

2.1) การลาออกของผจดการกองทรสต

หากผจดการกองทรสตประสงคทจะลาออก ใหแจงการลาออกใหผถอหนวยทรสต และทรสตทราบลวงหนา

ไมนอยกวา 120 วน กอนวนทกาหนดใหการลาออกมผลใชบงคบ ทงน ตองไมกอใหเกดความเสยหายแกผถอ

หนวยทรสตและตอทรสต และในระหวางทการลาออกยงไมมผลใชบงคบนน ใหผจดการกองทรสตใหความชวยเหลอ

ตามสมควรแกทรสตในการแตงตงบคคลใหม (ซงมคณสมบตและไดรบความเหนชอบจากสานกงาน ก.ล.ต.) ใหเปน

ผจดการกองทรสตรายใหมของกองทรสตแทนทผจดการกองทรสตรายเดม โดยในระหวางททรสตยงไมสามารถ

แตงตงผจดการกองทรสตรายใหมไดนน ใหผจดการกองทรสตรายเดมทาหนาทตอไปจนกวาผจดการกองทรสตราย

ใหมจะสามารถเขาปฏบตหนาทเปนผจดการกองทรสตไดอยางสมบรณตามสญญาน

2.2) หนาทภายหลงการลาออก

ภายหลงจากทผจดการกองทรสตยนหนงสอลาออกดงกลาวขางตนแลว ใหผจดการกองทรสตมหนาท

ดงตอไปน

(ก) สงมอบงาน ระบบงาน รายชอลกคา บญช เอกสาร และขอมลใดๆ ทเกยวกบการปฏบตหนาทเปน

ผจดการกองทรสต ไมวาจะเปนขอมลความลบทางการคาหรอไมกตามใหแกทรสต และ/หรอผจดการ

กองทรสตรายใหมตลอดจนดาเนนการใดๆ ตามททรสตรองขอตามสมควรเพอใหผจดการกองทรสต

รายใหมสามารถเขาปฏบตหนาทเปนผจดการกองทรสตไดอยางตอเนองเพอประโยชนสงสดของ

กองทรสตและผถอหนวยทรสตโดยรวม

(ข) จดทารายงานสรปการบรหารจดการกองทรสต จนถงเวลาทสนสดการปฏบตหนาท และสงมอบ

รายงานดงกลาวใหแกทรสต และ/หรอผจดการกองทรสตรายใหม

(ค) เกบรกษาความลบทางการคาของกองทรสตโดยไมเผยแพรขอมล แบบราง บญชรายชอลกคา และ

เอกสารอนใดทมสาระสาคญเปนความลบทางการคาของกองทรสตตอบคคลภายนอกโดยไมไดรบ

ความยนยอมเปนลายลกษณอกษรจากทรสตเสยกอน เวนแตเปนการเปดเผยขอมลตอหนวยงาน

ราชการตามขอกาหนดของกฎหมาย หรอการเปดเผยขอมลทเปนสาธารณะอยในขณะทมการเปดเผย

หรอเผยแพร



104

(ง) ดาเนนการอนใดตามสมควรเพอใหผจดการกองทรสตรายใหมสามารถปฏบตหนาทไดอยางตอเนอง

ตามสญญาแตงตงผจดการกองทรสต

3. วธการแตงตงผจดการกองทรสตรายใหม

ใหทรสตขอมตผถอหนวยทรสตเพอแตงตงผจดการกองทรสตรายใหมภายใน 60 วน นบแตวนทปรากฎ

เหตตามขอ 1. และดาเนนการแตงตงผจดการกองทรสตรายใหมภายใน 30 วน นบแตวนทไดรบมตหรอระยะเวลาอน

ใดตามทสานกงาน ก.ล.ต. ประกาศกาหนด ทงน ในกรณทขอมตแลว แตไมไดรบมต ใหทรสตดาเนนการแตงตง

ผจดการกองทรสตรายใหมไดเองโดยคานงถงประโยชนทดทสดของผถอหนวยทรสตโดยรวม

ในกรณททรสตไมสามารถแตงตงผจดการกองทรสตรายใหม เนองจากไมมผมคณสมบตเหมาะสมหรอไมม

ผสนใจเปนผจดการกองทรสต ทรสตมหนาทปฏบตหนาทแทนผจดการกองทรสตตามทระบไวในสญญากอตง

กองทรสตและภายใตกฎเกณฑทกาหนดไวในกฎหมายหลกทรพยและกฎหมายอนทเกยวของ

9.7 การเปดเผยขอมลสารสนเทศตอผถอหนวยทรสต

ผจ ดการกองทรสตไดตระหนกถงความสาคญของการเปดเผยขอมลสารสนเทศตอผถอหนวยทรสต

อยางเพยพอถกตอง ครบถวน รวดเรวและโปรงใส โดยการเปดเผยขอมลของกองทรสตจะตองสอดคลองกบ

หลกเกณฑและขอกาหนดเกยวกบการเปดเผยขอมลของสานกกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพยแหง

ประเทศไทย

หลกฐานสาคญในการเปดเผยขอมลสาระสนเทศ

1) สารสนเทศทเปดเผยจะตองมความถกตอง ครบถวน ชนเจน และทนเวลา

2) ปฏบตตามกฎขอบงคบทเกยวกบการเปดเผยขอมลสารสนเทศถกตองและครบถวน

3) ผถอหนวยทรสตทกรายมสทธทเทาเทยมกน

ผรบผดชอบในการเปดเผยขอมลสาระสนเทศ

กรรมการผจดการไดมอบหมายใหฝายปฏบตการ โดยนกลงทนสมพนธ เปนผรบผดชอบเปดเผยขอมล

สารสนเทศตอสานกกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย และตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยและการ

เปดเผยขอมลตองไดรบการพจารณาจากคณะกรรมการบรษท หรอ กรรมการผจ ดการ (แลวแตกรณ) กอน

ดาเนนการเปดเผย

ชองทางการเปดเผยขอมลสารสนเทศ

เพอใหการสอสารขอมลมประสทธภาพ โปรงใสและทนเหตการณ ผจดการกองทรสตมชองทางการเปดเผย

ขอมลทหลากหลายดงน

1) การรายงานตอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ซงเปนชองทางหลกในการเปดเผยขอมลอยางเปน

ทางการของกองทรสต

2) การสอสารผานสออเลคทรอนคส เวบไซตของกองทรสต (www.sh-reit.com) ไดรวบรวมขอมลสาคญ

ของกองทรสต เชน ขอมลทวไป โครงสรางของกองทรสต รายงานประจาป การจายประโยชนตอบแทน และขาว

ประชาสมพนธของกองทรสต เปนตน

การจดประชมผถอหนวยทรสต



105

หลกการจดประชมผถอหนวยทรสต

ผจดการกองทรสตตองจดใหมการประชมผถอหนวยทรสตเปนการประชมสามญประจาปภายใน เดอน

นบตงแตวนสนรอบบญชของกองทรสต และการประชมผถอหนวยทรสตคราวอนใหเรยกวาการประชมวสามญ ซง

ผจดการกองทรสตจะจดประชมวสามญประจาปของผถอหนวยทรสต โดยสอดคลองกบกฎหมายทเกยวของและ

สญญากอตงทรสตในกรณ ดงตอไปน

1) เมอผจดการกองทรสตเหนสมควรใหเรยกประชมผถอหนวยทรสตเพอประโยชนในการจดการกองทรสต

2) เมอผจดการกองทรสตตองขอมตผถอหนวยทรสตเพอดาเนนการใดๆ ตามทกาหนดไวในสญญากอตงท

รสต ดงน

การไดมาหรอจาหนายไปซงทรพยสนหลกของกองทรสตทมมลคาตงแตรอยละ ของมลคาทรพยสน

รวมของกองทรสต

การออกตราสารหน หรอ หลกทรพยประเภทหน

การเพมทน หรอการลดทนชาระแลวของกองทรสตเฉพาะกรณทตองไดรบมตจากผถอหนวยทรสต

ตามทกาหนดไวในสญญากอตงทรสต

การทาธรกรรมกบผจดการกองทรสต หรอ บคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต ซงมขนาด

รายการตงแต ลานบาท หรอ เกนกวารอยละ ของมลคาทรพยสนสทธของกองทรสต แลวแตมลคา

ใดจะสงกวา

การเปลยนแปลงผลประโยชนตอบแทนและการคนเงนทนใหผถอหนวยทรสต

การเปลยนแปลงทรสต

การเปลยนแปลงผจดการกองทรสต และการแตงตงผจดการกองทรสตรายใหม

การแกไขเพมเตมสญญากอตงทรสตในเรองทกระทบสทธของผถอหนวยอยางมนยสาคญหรอเปนการ

เพมอตราคาธรรมเนยม และ/หรอ คาใชจายนอกเหนอจากอตราสงสดทระบไวในสญญากอตงทรสต

การเลกกองทรสต

เหตอนใดตามททรสต และ/หรอ ผจดการกองทรสตเหนวาเปนกรณจาเปนหรอสมควรทจะเสนอเรองให

ทประชมผถอหนวยทรสตพจารณาและมมตในเรองดงกลาว

เหตอนใดตามทสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพยจะประกาศกาหนด

3) เมอผหนวยทรสตซงถอหนวยทรสตรวมกนไมนอยกวารอยละ ของจานวนทรสตทจาหนายไดแลว

ทงหมด เขาชอกนทาหนงสอขอใหผจดการกองทรสตเรยกประชมผถอหนวยทรสต โดยระบเหตผลในการขอเรยก

ประชมไวอยางชดเจนในหนงสอ ทงนผจดการกองทรสตจดใหมการประชมผถอหนวยทรสตภายใน เดอนนบตงแต

ไดรบหนงสอจากผถอหนวยทรสต

สทธของผถอหนวยทรสต

ในการประชมผถอหนวยทรสต ผจดการกองทรสต มนโยบายในการอานวยความสะดวกและสงเสรมใหผถอ

หนวยทกรายไดเขารวมประชมผถอหนวยทรสต

กระบวนการจดประชมผถอหนวยทรสต

1. จดเตรยมหนงสอเชญประชม และเอกสารประกอบการประชมใหถกตองครบถวน และเพยงพอโดยมอบ

ใหศนยฝากหลกทรพย ซงเปนนายทะเบยนหลกทรพยของกองทรสต เปนผจดสงใหแกผถอหนวยทรสตไมตากวา

หรอ วน (แลวแตกรณ) เพอใหผถอหนวยทรสตไดมการศกษาขอมลกอนวนประชม นอกจากน ผถอหนวยทรสต



106

ยงสามารถ Download หนงสอเชญประชม พรอมเอกสารการประชมไดจาก Websit ของกองทรสต คอ www.sh-

reit.com โดยขอมลในหนงสอเชญประชมไดมการอธบายวธการในการเขารวมประชมใหผถอหนวยทรสตทราบและม

วาระขอมลการประชมเพยงพอตอการตดสนใจ

2. ในการประชม ผถอหนวยทรสตทกรายมสทธและความเทาเทยมกนในการแสดงความคดเหนและการตง

คาถามใดๆ ตอคณะกรรมการบรษทในเรองทเกยวของกบกองทรสต ตามระเบยบวาระการประชมหรอเรองทเสนอ

และผจดการกองทรสตจะแจงใหผถอหนวยทรสตทราบสทธในการลงคะแนนและวธการออกเสงลงคะแนนทกครง

กอนเรมประชม

3. ผถอหนวยทรสตมสทธใหความเหนชอบอนมตการทารายการเกยวโยงกนหรอรายการไดมาจาหนายไป

ซงสนทรพยทมขนาดรายการเปนไปตามทกาหนดในกฎหมายและหลกเกณฑทเกยวของ

การลงมตของผถอหนวยทรสต

การลงมตของผถอหนวยทรสตในกรณทวไปตองไดรบเสยงขางมากของผถอหนวยทรสตทมาประชมและม

สทธออกเสยงลงคะแนน

การลงมตเพอพจารณารายการสาคญดงตอไปน ตองไดรบเสยงไมนอยกวา ใน ของจานวนเสยง

ทงหมดของผถอหนวยทรสตทมาประชมและออกเสยงลงคะแนน

1) การไดมาหรอจาหนายไปในทรพยสนหลกทมมลคาตงแตรอยละ ของมลคาทรพยสนรวมของ


2) การเพมทนแบบกาหนดวตถประสงคในการใชเงน หรอการลดทนชาระแลวของกองทรสตเฉพาะกรณท

ตองไดรบมตผถอหนวยทรสต

3) การเพมทนแบบมอบอานาจทวไป

4) การทาธรกรรมกบผจดการกองทรสต หรอ บคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต ซงมขนาด

รายการตงแต ลานบาท หรอ เกนกวารอยละ ของมลคาทรพยสนสทธของกองทรสตแลวแตมลคาใดจะสงกวา

5) การเปลยนแปลงผลประโยชนตอบแทนและการคนเงนทนใหผถอหนวยทรสต

6) การเปลยนแปลงทรสต

7) การแกไขเพมเตมสญญากอตงทรสตในเรองทกระทบสทธของผถอหนวยอยางมนยสาคญ

8) การเลกกองทรสต

10. ทรสต

10.1 ขอมลทว

ชอ บรษทหลกทรพยจดการกองทน กรงไทย จากด (มหาชน)

สถานทตงสานกงานใหญ เลขท 1 อาคารเอมไพรทาวเวอร ชน 32 ถนนสาทรใต แขวงยานนาวา

เขตสาทร กรงเทพมหานคร 10120

เลขทะเบยนบรษท 0107545000373

โทรศพท 02-686-6100

โทรสาร 02-670-0417



107

เวบไซต www.ktam.co.th

ทนจดทะเบยน 200,000,000 บาท

ทนชาระแลว 200,000,000 บาท

10.2 ใบอนญาตทเกยวของ

ทรสตไดรบใบอนญาตการประกอบธรกจทรสตจาก สานกงาน ก.ล.ต. ในวนท มกราคม

10.3 หนาทและความรบผดชอบในการเปนทรสต

ทรสตมหนาทในการจดการกองทรสตดวยความซอสตยสจรตและระมดระวงเยยงผมวชาชพ รวมทงดวย

ความชานาญ โดยปฏบตตอผถอหนวยทรสตอยางเปนธรรมเพอประโยชนสงสดของผถอหนวยทรสตไดอยางม

ประสทธภาพและความเปนอสระ และเปนไปตามสญญากอตงทรสต ตลอดจนกฎหมายทเกยวของ และขอผกพนท

ไดใหไวเพมเตมแกผลงทน (ถาม) อนง การปฏบตหนาททรสต ใหทรสตงดเวนการกระทาการอนเปนการขดแยงกบ

ประโยชนของกองทรสตไมวาการกระทานนจะเปนไปเพอประโยชนทรสตเองหรอประโยชนของผอน เวนแตเปนการ

เรยกคาตอบแทนในการทาหนาทเปนทรสต หรอทรสตแสดงใหเหนไดวาไดจดการกองทรสตทในลกษณะทเปนธรรม

และไดเปดเผยขอมลทเกยวของใหผถอหนวยทรสตทราบเพยงพอแลว โดยผถอหนวยทรสตทไดรบขอมลดงกลาว

มไดแสดงการคดคาน ทงน การเปดเผยขอมลและการคดคานดงกลาวเปนไปตามประกาศและหลกเกณฑทเกยวของ

ของคณะกรรมการ ก.ล.ต และสานกงาน ก.ล.ต.

หนาททสาคญของทรสตตามทไดกาหนดไวในสญญากอตงทรสต ไดแก

1. ตดตาม ดแลและตรวจสอบใหผจดการกองทรสตบรหารจดการกองทรสตใหเปนไปตามสญญากอตง

ทรสตและกฎหมายทเกยวของ

2. รายงานตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ตลอดจนดาเนนการแกไข ยบยง หรอเยยวยาความเสยหาย

ทเกดขนแกกองทรสตตามทเหนสมควร กรณทผจดการกองทรสตกระทาการ หรองดเวนกระทาการจนกอใหเกด

ความเสยหายแกกองทรสต หรอไมปฏบตหนาทตามสญญากอตงทรสตหรอกฎหมายทเกยวของ

3. เขารวมประชมในการประชมผถอหนวยทรสตทกครง โดยหากตองมการขอมตทประชมผถอ

หนวยทรสต เพอดาเนนการอยางใดอยางหนง ทรสตจะตองปฏบตดงตอไปนดวย

3.1 ตองตอบขอซกถามและใหความเหนเกยวกบการดาเนนการวาเปนไปตามสญญากอตงทรสตหรอ

กฏหมายทเกยวของหรอไม

3.2 ทกทวงและแจงใหผถอหนวยทรสตทราบวาการดาเนนการดงกลาวไมสามารถกระทาได หากไม

เปนไปตามสญญากอตงทรสตหรอกฎหมายทเกยวของ

4. ดแลใหการบรหารจดการกองทรสตกระทาโดยผจดการกองทรสตทไดรบความเหนชอบจากสานกงาน

ก.ล.ต. ตลอดระยะเวลาทกองทรสตตงอย เวนแตเปนกรณทผจดการกองทรสตไมสามารถปฏบตหนาทไดและทรสต

เขาจดการกองทรสตตามความจาเปนเพอปองกน ยบยง หรอจากดมใหเกดความเสยหายอยางรายแรงตอประโยชน

ของกองทรสตหรอผถอหนวยทรสตโดยรวม และดาเนนการตามอานาจหนาทในสญญากอตงทรสตและ

พระราชบญญตทรสตในการจดใหมผจดการกองทรสตรายใหม โดยทรสตมหนาทปฏบตหนาทแทนผจ ดการ

กองทรสต ในกรณทไมมผจดการกองทรสต

5. ทรสตมหนาทบงคบชาระหนหรอดแลใหมการบงคบชาระหนเพอใหเปนไปตามขอสญญาระหวาง

กองทรสตกบบคคลอน



108

6. ทรสตมสทธ หนาท และความรบผดชอบอนตามทกาหนดไวในกฎหมายหลกทรพยและกฎหมายอนท


7. หนาทในการจดการทรพยสน

7.1 ทรสตมอบหมายการบรหารจดการกองทรสตใหแกผจดการกองทรสตทไดรบความเหนชอบจาก

สานกงาน ก.ล.ต. เวนแตเปนการจดการทรพยสนอนทมใชทรพยสนหลกซงทรสตอาจดาเนนการดวย

ตนเองไดตาม ( ) ของขอน หรอมอบหมายใหบคคลอนดาเนนการแทน

7.2 การจดการทรพยสนอนทมใชทรพยสนหลกของกองทรสต ใหเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน

7.2.1 ในกรณททรสตมการดาเนนการเอง ตองจดใหมมาตรการอยางนอยดงตอไปน

- มการแบงแยกหนวยงานททาหนาทจดการลงทนในทรพยสนอนดงกลาวออกจากหนวยงานซงทาหนาทท

อาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน หรอความขดแยงในการปฏบตหนาท

- มมาตรการปองกนการลวงรขอมลภายใน โดยตองแยกหนวยงานและบคคลกรททาหนาทการลวงรขอมล

ภายใน โดยตองแยกหนวยงานและบคคลกรททาหนาทจดการลงทนในทรพยสนอนดงกลาวออกจาก

หนวยงานและบคคลอนนมโอกาสใชประโยชนจากขอมลดงกลาว

7.2.2 ในกรณมอบหมายใหบคคลอนทมใชผจดการกองทรสตเปนผรบดาเนนการ ตองปฏบตใหเปนไปตาม

หลกเกณฑทกาหนดในประกาศกรรมการกากบตลาดทนวาดวยการใหบคคลอนเปนผรบดาเนนการ

ในเรองเกยวของกบการประกอบธรกจในสวนเกยวกบการใหบคคลอนเปนผรบดาเนนการในงานท

เกยวกบการลงทนของกองทนโดยอนโลม

8. ทรสตมหนาทในการแกไขสญญากอตงทรสตตามคาสงของสานกงาน ก.ล.ต.

9. หามทรสตนาหนทตนเปนลกหนบคคลภายนอกอนมไดเกดจากการปฏบตหนาทเปนทรสตไปหกกลบ

ลบหนกบหนทบคคลภายนอกเปนลกหนทรสตอนสบเนองมาจากการจดการกองทรสตในกรณทมการฝาฝน

ขอกาหนดในขอน ใหการกระทาเชนนนเปนโมฆะ

10. ในกรณททรสตเขาทานตกรรมหรอทาธรกรรมตางๆ กบบคคลภายนอกใหทรสตแจงเปนลายลกษณ

อกษรใหบคคลภายนอกทราบวาเปนการกระทาในฐานะทรสต และตองระบในเอกสารหลกฐานของนตกรรมหรอ

ธรกรรมนนใหชดแจงวาเปนการกระทาในฐานะทรสต

11. ใหทรสตจดทาบญชทรพยสนของกองทรสตแยกตางหากจากบญชอนๆ ของทรสต ในกรณททรสต

จดการกองทรสตหลายกอง ทรสตตองจดทาบญชทรพยสนของกองทรสตแตละกองแยกตางหากออกจากกน ทงน

โดยตองบนทกบญชใหถกตองครบถวนและเปนปจจบนดวย ในการจดการกองทรสต ทรสตตองแยกทรพยสนของ

กองทรสตไวตางหากจากทรพยสนทเปนสวนตวของทรสตและทรพยสนอนททรสตครอบครองอย และในกรณททรสต

จดการกองทรสตหลายกอง ทรสตตองแยกทรพยสนของกองทรสตแตละกองออกจากกนดวย

12. ในกรณททรสตมไดดาเนนการใหเปนไปตามขอ 11 จนเปนเหตใหทรพยสนของกองทรสตปะปนอยกบ

ทรพยสนทเปนสวนตวของทรสตจนมอาจแยกไดวาทรพยสนใดเปนของกองทรสตและทรพยสนใดเปนทรพยสนท

เปนสวนตวของทรสตเอง ใหสนนษฐานวา

12.1. ทรพยสนทปะปนกนอยนนเปนของกองทรสต

12.2. ความเสยหายและหนทเกดจากการจดการทรพยสนทปะปนกนอยนนเปนความเสยหายและหนท

เปนสวนตวของทรสต

12.3. ผลประโยชนทเกดจากการจดการทรพยสนทปะปนกนอยนนเปนของกองทรสต

12.4. ทรพยสนทปะปนกนอยตามวรรคหนง ใหหมายความรวมถงทรพยสนทถกเปลยนรปหรอถกเปลยน

สภาพไปจากทรพยสนทปะปนกนอยนนดวย



109

13. ในกรณททรสตมไดดาเนนการใหเปนไปตาม ขอ จนเปนเหตใหกองทรสตแตละกองปะปนกนจนม

อาจแยกไดวาทรพยสนใดเปนของกองทรสตใด ใหสนนษฐานวาทรพยสนนน รวมทงทรพยสนทถกเปลยนรปหรอถก

เปลยนสภาพไปจากทรพยสนนนและประโยชนใดๆ หรอหนสนทเกดขนจากการจดการทรพยสนดงกลาว เปนของ

กองทรสตแตละกองตามสดสวนของทรพยสนทนามาเปนตนทนทปะปนกน

14. จดทารายงานเสนอตอผถอหนวยทรสตพรอมกบรายงานประจาปของกองทรสต โดยระบวาทรสตม

ความเหนเกยวกบการปฏบตงานของผจดการกองทรสตในการบรหารจดการกองทรสตวาเปนอยางไร สอดคลองกบ

ขอกาหนดแหงสญญากอตงทรสต รวมทงกฎหมายประกาศและขอกาหนดอนๆทเกยวของหรอไม

15. ในกรณทมการเปลยนแปลงทรสต หากทรสตรายใหมพบวากอนททรสตรายใหมเขารบหนาท มการ

จดการกองทรสตทไมเปนไปตามทกาหนดไวในสญญากอตงทรสตหรอพ.ร.บ. ทรสตฯ จนเปนเหตใหกองทรสต

เสยหาย ใหทรสตรายใหมดาเนนการดงตอไปน

15.1. เรยกรองคาเสยหายจากทรสตรายทตองรบผด

15.2. ตดตามเอาทรพยสนคนจากบคคลภายนอก ไมวาบคคลนนจะไดทรพยสนมาโดยตรงจากทรสตราย

เดมหรอไม และไมวาทรพยสนในกองทรสตจะถกเปลยนรปหรอถกเปลยนสภาพไปเปนทรพยสน

อยางอนกตาม เวนแตบคคลดงกลาวจะไดมาโดยสจรต เสยคาตอบแทนและไมรหรอไมมเหตอนควร

รวาทรพยสนนนไดมาจากการจดการกองทรสตโดยมชอบ

16. ในกรณททรสตจดการกองทรสตไมเปนไปตามทกาหนดในสญญากอตงทรสตหรอพ.ร.บ. ทรสตฯ ทรส

ตตองรบผดตอความเสยหายทเกดขนแกกองทรสต

ในกรณทมความจาเปนและมเหตผลอนสมควรเพอประโยชนของกองทรสต ทรสตอาจขอความเหนชอบ

จากสานกงาน ก.ล.ต. กอนทจะจดการกองทรสตเปนอยางอนใหตางไปจากทกาหนดไวในสญญากอตง ทรสตได และ

หากทรสตไดจดการตามทไดรบความเหนชอบนนดวยความสจรตและเพอประโยชนทดทสดของกองทรสตแลว ทรส

ตไมจาตองรบผดตามวรรคหนง

17. ทรสตไมตองรบผดชอบตอกองทรสตหรอผถอหนวยทรสต ในความสญเสยหรอความเสยหายทเกดขน

เนองจากสาเหตทอยนอกเหนอการควบคมของทรสต หรอพนกงานของทรสต ซงรวมถงแตไมจากดเพยงการท

ทรพยสนถกโอนเปนของรฐ การเวนคนอสงหารมทรพย กฎเกณฑเกยวกบการปรวตรเงนตรา สงคราม การกอการ

ราย การจารจล การปฏวต การกอความไมสงบ การประทวง เหตสดวสย การขดของของเครองมอ หรออปกรณ

คอมพวเตอรซงอยนอกเหนอการควบคมของทรสต หรอเหตอนใดททรสตไมสามารถควบคมได

18. ทรสตตองดแลใหสญญากอตงทรสตมสาระสาคญเปนไปตามกฎหมายทเกยวของ โดยในกรณทมการ

แกไขเปลยนแปลงสญญากอตงทรสต ใหทรสตดาเนนการตามหลกเกณฑดงตอไปน

18.1. ดแลใหการแกไขเปลยนแปลงสญญากอตงทรสตเปนไปตามวธการและเงอนไขทกาหนดไวในสญญา

กอตงทรสต และเปนไปตามหลกเกณฑทกาหนดไวในกฎหมายทเกยวของ

18.2. ในกรณทการแกไขเปลยนแปลงสญญากอตงทรสต ใหทรสตดาเนนการใหเปนไปตามอานาจหนาทท

ระบไวในสญญากอตงทรสต และตามพ.ร.บ. ทรสตฯ เพอดแลรกษาสทธประโยชนของผถอ

หนวยทรสตโดยรวม

18.3. ในกรณทหลกเกณฑเกยวกบการเสนอขายหนวยทรสตหรอการจดการกองทรสตทออกตามพ.ร.บ.

หลกทรพยฯ และพ.ร.บ. ทรสตฯ มการแกไขเปลยนแปลงในภายหลง และสญญากอตงทรสตม

ขอกาหนดทไมเปนไปตามหลกเกณฑดงกลาว ใหทรสตดาเนนการเพอแกไขเปลยนแปลงสญญา

กอตงทรสตใหเปนไปตามหลกเกณฑนน ตามวธการทกาหนดในสญญากอตงทรสต หรอตามท

สานกงาน ก.ล.ต. มคาสง



110

19. ทรสตตองตดตาม ดแล และตรวจสอบใหผจดการกองทรสตหรอผร บมอบหมายรายอน (ถาม)

ดาเนนการในงานทไดรบมอบหมายใหเปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ การตดตาม ดแล และ

ตรวจสอบ ใหหมายความรวมถงการทาหนาทดงตอไปนดวย

19.1. การดแลใหการบรหารจดการกองทรสตกระทาโดยผจดการกองทรสตทไดรบความเหนชอบจาก

สานกงาน ก.ล.ต. ตลอดระยะเวลาทกองทรสตตงอย

19.2. การตดตามดแลและดาเนนการตามทจาเปนเพอใหผรบมอบหมายมลกษณะและปฏบตใหเปนไป

ตามหลกเกณฑทกาหนดในสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ ซงรวมถงการถอดถอนผรบ

มอบหมายรายเดม และการแตงตงผรบมอบหมายรายใหม

19.3. การควบคมดแลใหการลงทนของกองทรสตเปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ

19.4. การควบคมดแลใหมการเปดเผยขอมลของกองทรสตอยางถกตองครบถวนตามทกาหนดในสญญา

กอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ

19.5. การแสดงความเหนเกยวกบการดาเนนการหรอการทาธรกรรมเพอกองทรสตของผจดการกองทรสต

และผรบมอบหมายรายอน (ถาม) เพอประกอบการขอมตทประชมผถอหนวยทรสต การเปดเผย

ขอมลของกองทรสตตอผลงทน หรอเมอสานกงาน ก.ล.ต. รองขอ

19.6. ในกรณทจาเปน เพอประโยชนของกองทรสตและผถอหนวยทรสตโดยรวม ทรสตอาจกาหนดให

ผจดการกองทรสตตองดาเนนการอยางใดอยางหนงตามสมควร และไมเปนการกอภาระใหแก

ผจดการกองทรสตเกนกวาหนาททกาหนดไวในสญญานหรอกฎหมายทเกยวของทงน เรองทผให

ผจดการกองทรสตดาเนนการดงกลาวตองไมขดหรอแยงกบสญญานหรอ กฎหมาย หลกเกณฑ กฎ

ระเบยบ และขอบงคบของหนวยราชการทเกยวของ และหากการดงกลาวกอใหเกดภาระคาใชจาย

แกผจดการกองทรสตมากเกนสมควร ทรสตและผจดการกองทรสตจะตกลงรวมกนตอไป

20. ในกรณทผจดการกองทรสตกระทาการ หรองดเวนกระทาการ จนกอใหเกดความเสยหายแกกองทรสต

หรอไมปฏบตหนาทตามสญญากอตงทรสตหรอกฎหมายทเกยวของ ใหทรสตดาเนนการดงตอไปน

20.1. จดทารายงานเสนอตอสานกงาน ก.ล.ต. ภายใน (หา) วนทาการนบแตรหรอพงรถงเหตการณ

ดงกลาว

20.2. ดาเนนการเพอแกไขยบยงหรอเยยวยาความเสยหายทเกดขนแกกองทรสต ตามทเหนสมควร

21. ในกรณทผจดการกองทรสตไมสามารถปฏบตหนาทได ใหทรสตเขาจดการกองทรสตตามความจาเปน

เพอปองกน ยบยง หรอจากดมใหเกดความเสยหายอยางรายแรงตอประโยชนของกองทรสตหรอผถอหนวยทรสต

โดยรวม และดาเนนการตามอานาจหนาททระบไวในสญญากอตงทรสตและ พ.ร.บ.ทรสตฯ ในการจดใหมผจดการ

กองทรสตรายใหม

22. ในกรณททรสตตองเขาจดการกองทรสตแทนผจดการกองทรสตตามเหตผลขางตน ทรสตสามารถ

มอบหมายใหบคคลอนจดการกองทรสตแทนในระหวางนนกได ทงน บคคลทไดรบมอบหมายดงกลาวจะตองปฏบต

ตามขอบเขต หลกเกณฑ และเงอนไขทระบไวในสญญากอตงทรสต

23. ในกรณททรสตเปนผถอหนวยทรสตในกองทรสตทตนทาหนาทเปนทรสต หากตองมการออกเสยงหรอ

ดาเนนการใดๆ ในฐานะผถอหนวยทรสต ใหทรสตคานงถงและรกษาผลประโยชนสงสดของผถอหนวยทรสตโดยรวม

และตงอยบนหลกแหงความซอสตยสจรตและความรอบคอบระมดระวง รวมถงไมกอใหเกดความขดแยงหรอกระทบ

ตอการปฏบตหนาทในฐานะทรสตของกองทรสตดงกลาว

24. ทรสตตองจดใหมการจดทาสมดทะเบยนผถอหนวยทรสต โดยทรสตอาจมอบหมายใหตลาดหลกทรพย

หรอผไดรบใบอนญาตใหบรการเปนนายทะเบยนหลกทรพยตามพระราชบญญตหลกทรพยดาเนนการแทนได โดย



111

เมอมการมอบหมายผอนเปนนายทะเบยนหนวยทรสต ทรสตมหนาททกากบดแลใหผทไดรบบอบหมายปฏบตให

ถกตอง เวนแตมการจดทาหลกฐานตามระบบสศนยรบฝากหลกทรพย

25. ทรสตตองจดทาหลกฐานแสดงสทธในหนวยทรสตมอบใหแกผถอหนวยทรสต ซงอยางนอยตองเปนไป

ตามทประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. กาหนด เวนแตการจดทาหลกฐานตามระบบของบรษท ศนยรบฝากหลกทรพย

(ประเทศไทย) จากด ใหเปนไปตามเงอนไขทกาหนดโดยบรษท ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) จากด

26. ในกรณทผถอหนวยทรสตขอใหทรสตหรอนายทะเบยนหลกทรพยออกหลกฐานแสดงสทธใน

หนวยทรสตใหมแทนหลกฐานเกาทสญหาย ลบเลอน หรอชารดในสาระสาคญ ทรสตตองออกหรอดาเนนการใหมการ

ออกหลกฐานแสดงสทธในหนวยทรสตใหแกผถอหนวยทรสตภายในเวลาอนควร

ทงน ผถอหนวยทรสตสามารถดรายละเอยดเกยวกบขอบเขตอานาจหนาทและความรบผดชอบของทรสต

ในสญญากอตงทรสต

10.4 คาธรรมเนยมทไดรบจากการทาหนาทเปนทรสต

คาธรรมเนยมทรสต จะจดเกบทอตราไมเกนรอยละ 0.30 (ศนยจดสามศนย) ตอป ของมลคาทรพยสนรวม

(Total Asset Value: TAV) ของกองทรสต แตไมตากวา 4,000,000 บาทตอป

11. การปองกนความขดแยงทางผลประโยชน รายการระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสตและบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสตและ

กองทรสตกบทรสตและบคคลทเกยวโยงกบทรสต

การทาธรกรรมของกองทรสตกบผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต

11.1 การทาธรกรรมแตงตงผจดการกองทรสต

นตบคคล / บรษททอาจมความขดแยง

บรษท สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอรส จากด

ความสมพนธ

บรษท สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอรส จากด จะไดรบการแตงตงเปนผจดการกองทรสต

ลกษณะของรายการระหวางกน

ทรสตซงกระทาในนามของกองทรสตจะแตงตง บรษท สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอรส จากด เปน


บรษท สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอรส จากด จะเรยกเกบคาธรรมเนยมผจดการกองทรสตในการ

จดการจากกองทรสต ทงน การจายคาธรรมเนยมผจดการกองทรสตจะเปนไปตามขอตกลงในสญญาแตงตงผจดการ

กองทรสต ซงประกอบดวย

1. คาธรรมเนยมพนฐาน (Base Fee) ในอตราไมเกนรอยละ 0.75 ของมลคาทรพยสนทเขาลงทน (Gross

Asset Value, GAV) แตจะไมเกน 30 ลานบาทตอป (ไมรวมภาษมลคาเพม) สาหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทน

ครงแรก โดยแบงจายเปนรายเดอน อยางไรกด ในปชวง 5 ปแรกของการบรหารจดการกองทรสต ผจดการกองทรสต



112

จะเรยกเกบคาธรรมเนยมพนฐานในอตราไมเกนรอยละ 0.30 ของมลคาทรพยสนทเขาลงทนครงแรกแตจะไมเกน 21

ลานบาทตอป (ไมรวมภาษมลคาเพม) สาหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

มลคาทรพยสนทเขาลงทน (Gross Asset Value, GAV) สาหรบการคานวนคาธรรมเนยมพนฐานหมายถง

มลคายตธรรม (Fair Value) ของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนตามทเปดเผยหรอสามารถอางองไดจากงบการเงน

รวมของกองทรสตทประเมนโดยผเชยวชาญอสระ

2. คาธรรมเนยมการบรหารพเศษ (Incentive Fee) ในอตรารอยละ 2.00 ของรายไดบนงบการเงนเฉพาะ

ของกองทรสต อยางไรกด ในปชวง 6 ปแรกของการบรหารจดการกองทรสต ผจดการกองทรสตจะไมเรยกเกบ

คาธรรมเนยมการบรหารพเศษ (Incentive Fee) จากกองทรสต สาหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

3. ผจดการกองทรสต จะไดรบคาธรรมเนยมจากการดาเนนธรกรรมทเกยวเนองกบการไดมาและการ

จาหนายทรพยสนกองทรสตเปนจานวนไมเกนรอยละ 1.00 ของมลคาทรพยสนทไดมาของกองทรสต และไมเกนรอย

ละ 0.50 ของมลคาทรพยสนทจาหนายไปของกองทรสต ตามลาดบ

ความสมเหตสมผลของการทารายการ

โครงสรางคาธรรมเนยมผจดการกองทรสตนนเปนไปตามปกตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยท

จดทะเบยนในตลาดหลกทรพยในปจจบน โดยมการกาหนดคาธรรมเนยมพนฐาน คาธรรมเนยมบรหารพเศษ และ

คาธรรมเนยมการดาเนนธรกรรมทเกยวเนองกบการไดมาและจาหนายทรพยสนของกองทรสต

ความสมเหตสมผล

1. คาธรรมเนยมอตราพนฐาน (Base Fee)

คาธรรมเนยมอตราพนฐาน นนเปนไปตามปกตวสยเทยบเคยงได กบคาธรรมเนยมพนฐานของผจดการ

กองทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยอนทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย และ

ประเทศสงคโปร แมวาผจดการกองทรสตมภาระหนาทในการปฏบตหนาทมากกวาผจดการกองทรสตเพอการลงทน

ในอสงหารมทรพยอนทมนโยบายการลงทนในทรพยสนซงตงอย เนองจากกองทรสต SHREIT มนโยบายการลงทน

ในทรพยสนซงตงอยในหลายประเทศ ทาใหทางผจดการกองทรสตตองมคณะทางานทมประสบการณและมคณภาพ

รวมถงมคาใชจายในการเดนทางและคาใชจายในการตดตอสอสาร ซงอาจทาใหคาใชจายในการบรหารจดการ

กองทรสตของผจดการกองทรสต สงกวาผจดการกองทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยอน ทม

นโยบายการลงทนในทรพยสนซงตงอยในประเทศไทย

2. คาธรรมเนยมการบรหารพเศษ (Incentive Fee)

คาธรรมเนยมการบรหารพเศษ คดจากรายไดบนงบการเงนเฉพาะของกองทรสตซงจะสะทอนกาไรจากการ

ดาเนนงานของทรพยสนจากผลการบรหารจดการกองทรสตของผจดการกองทรสต ซงการกาหนดคาธรรมเนยม

ดงกลาวเปนไปเพอการสรางแรงจงใจใหผจดการกองทรสตบรหารจดการกองทรสตอยางมประสทธภาพ ทงน การคด

คาธรรมเนยมการบรหารพเศษซงคดจากรายไดบนงบการเงนเฉพาะของกองทรสต สามารถเทยบเคยงไดกบการคด

รายไดคาธรรมเนยมการบรหารพเศษบนมลคาทรพยสนสทธโดยกองทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยอนซงม

มลคาตอบแทนเปนจานวนเงนทใกลเคยงกน

3. คาธรรมเนยมจากการดาเนนธรกรรมทเกยวเนองกบการไดมาและการจาหนายทรพยสนกองทรสต

คาธรรมเนยมการไดมาหรอจาหนายไปซงทรพยสนหลกของกองทรสตนนเปนไปตามปกตวสยเทยบเคยง

ไดกบคาธรรมเนยมผจดการกองทรสตอนในตางประเทศทลงทนในทรพยสนทไมเกยวของกบผจดการกองทรสต

นอกจากนการกาหนดคาธรรมเนยมดงกลาว ยงเปนการสรางแรงจงใจใหผจดการกองทรสตในการจดหาทรพยสน

เพมเตมใหกองทรสตอกดวย



113

การจดหาผลประโยชนของกองทรสตโดยการใหเชาทรพยสนของกองทรสต แกผเชาหลก ซงเปนบคคลท

เกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต

นตบคคล / บรษททอาจมความขดแยง

1. บรษท PT Central Pesona Palace ในฐานะผเชาหลกของโรงแรม Pullman Jakarta Central Park

2. บรษท Strategic Hospitality Services Co. Ltd. (Vietnam) ซงเปนผเชาหลกของ โรงแรม Capri by

Fraser และโรงแรม IBIS Saigon South

3. บรษท Strategic Hospitality Services Pte Ltd (Singapore) ซงเปนผถอหนในผเชาหลกของทรพยสน

โครงการฯ และมผถอหนในระดบบนสด (Ultimate Shareholder) เปนบคคลเดยวกนกบผถอหนในระดบบนสดของ


ความสมพนธ

บรษท Strategic Hospitality Services Pte Ltd (Singapore) ซงมผถอหนในระดบบนสด (Ultimate

Shareholder) เปนบคคลเดยวกนกบผถอหนในระดบบนสดของผจดการกองทรสต โดยบรษท Strategic Hospitality

Services Pte Ltd (Singapore) จะเปนผถอหนในสดสวนรอยละ 100.00 ของหนทงหมดในบรษท PT Central

Pesona Palace และบรษท Strategic Hospitality Services Co. Ltd. (Vietnam)

ลกษณะของรายการระหวางกน

บรษท PT Central Pesona Palace และบรษท Strategic Hospitality Services Co. Ltd. (Vietnam) ไดเขา

ทาสญญาเชากบผใหเชาหลกซงเปนบรษทยอยของกองทรสต สาหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทน โดยผเชาหลก

คอ PT Central Pesona Palace และบรษท Strategic Hospitality Services Co. Ltd. (Vietnam) จะชาระคาเชา

ใหแกผใหเชาหลกซงเปนบรษทยอยของกองทรสตโดยมการกาหนดรายละเอยดการจายคาเชาดงน

1) คาเชา จะประกอบดวย คาเชาคงท (Fixed Rental) และคาเชาแปรผน (Variable Rental)

คาเชาคงทและคาเชาแปรผน ไดมการกาหนดเปนสตรการคานวณ ดงน

- คาเชาคงทตอป = (คาเชาพนฐานทกาหนดไวเปนจานวนทแนนอนตอป หรอคาเชา

คงทตอปในรอบปการดาเนนงานกอนหนา แลวแตจานวนใดสง

กวา) + คาเชาพนฐานสวนเพมตอป (หากม)

- คาเชาพนฐานสวนเพมตอป = (รอยละ 67.00 x NOI) – คาเชาพนฐานทกาหนดไวเปนจานวนท

แนนอน หรอคาเชาคงทตอปในรอบปการดาเนนงานกอนหนา

แลวแตจานวนใดสงกวา

- คาเชาแปรผน = NOI – คาเชาคงท - รายไดคาเชาคางชาระจากการเลอนการชาระ

ออกไป เนองจากเหตสดวสย (หากม)

โดย คาเชาพนฐานทกาหนดไวเปนจานวนทแนนอน จะมาจากงบกาไรขาดทนตามสถานการณสมมตและ

ประมาณการการปนสวนแบงกาไร

ทงน ในกรณทการคานวณคาเชาพนฐานสวนเพมตอปตามสตรการคานวณขางตน เปนผลใหคาเชาพนฐาน

สวนเพมตอปมมลคานอยกวาศนย ผเชาจะไมนาผลลพธดงกลาวมาใชในการคานวนคาเชาพนฐานสวนเพมในปนน



114

นอกจากน คาเชาพนฐานสาหรบการตออายส ญญาเชานน จะเทากบคาเฉลยของคาเชาคงทในชวง

ระยะเวลาการเชาตามสญญาฉบบกอนหนา

ความสมเหตสมผลของการทารายการ

ผจดการกองทรสตเหนวาการนาทรพยสนออกใหเชากบบคคลทเกยวโยงกนเชาตอ มความสมเหตสมผล

เนองจากรายไดคาเชาทกองทรสตจะไดรบนนประกอบดวยคาเชาคงทและคาเชาผนแปร โดยคาเชาคงทนน

ประกอบดวยอตราคาเชาพนฐานทกาหนดไวเปนจานวนทแนนอน ซงกาหนดมาจากประมาณการงบกาไรขาดทน

ตามสถานการณสมมตและประมาณการการปนสวนแบงกาไรประกอบกบพจารณาจากผลประกอบการในอดตของ

ทรพยสนโครงการฯ และคาเชาพนฐานสวนเพมซงจะทาใหคาเชาคงทสงขน ในกรณทผลการดาเนนงานของ

ทรพยสนสงกวาทประมาณการไว เพอใหสดสวนระหวางคาเชาคงทและคาเชาผนแปรเปนไปตามทกาหนดใน

กฎหมายหลกทรพยทเกยวของตลอดอายสญญาเชา

นโยบายการทารายการระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการ


ในกรณทจะมการทาธรกรรมประเภทอนๆ (นอกเหนอจากทเปดเผยไวขางตน) ระหวางกองทรสตกบ

ผจ ดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจ ดการกองทรสต ผจดการกองทรสตจะมการดาเนนการตาม

กฎหมายหลกทรพยดงน

1) บคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต

บคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสตใหหมายความตามทกาหนดในประกาศคณะกรรมการกากบ

ตลาดทนวาดวยหลกเกณฑการทารายการทเกยวโยงกน

2) เงอนไขและขอกาหนดทวไปของกองทรสตในการเขาทาธรกรรมกบบคคลทเกยวโยงกน

ดงตอไปน

ในการทาธรกรรมของกองทรสตกบผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสตจะ

ดาเนนการใหเปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ และเปนไปเพอประโยชนทดทสด


ธรกรรมทกองทรสตทากบผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสตจะตองเปน

ธรกรรมทมความสมเหตสมผลและใชราคาทเปนธรรม

บคคลทมสวนไดเสยเปนพเศษจากการทาธรกรรมไมวาทางตรงหรอทางออมจะตองไมมสวนรวมในการ

ตดสนใจในการเขาทาธรกรรม

คาใชจายโดยตรงหรอโดยออมทเกดขนจากธรกรรมทกองทรสตทากบผจดการกองทรสตหรอบคคลท

เกยวโยงกนกบผจดการกองทรสตตองมความสมเหตสมผลและใชราคาทเปนธรรม

ในการเขาทาธรกรรมโดยกองทรสตกบผจ ดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจ ดการ

กองทรสตทเปนไปตามเงอนไขของสญญากอตงทรสต และกฎหมายทเกยวของแลวนน ผจดการ

กองทรสตจะดาเนนการขอความเหนชอบจากทประชมผถอหนวยทรสตกอนเขาทาธรกรรมดงกลาว

ตามหลกเกณฑ ประกาศ หรอกฎทเกยวของของสานกงาน ก.ล.ต. ตลาดหลกทรพยฯ หรอหนวยงาน

อนๆ ทเกยวของ



115

3) การอนมตการทาธรกรรมระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบ

ผจดการกองทรสต ตองผานการดาเนนการตามขนตอนดงตอไปน

ไดรบความเหนชอบจากทรสตวาเปนธรกรรมทเปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ

ในกรณทเปนธรกรรมทมมลคาเกนกวา 1,000,000 บาท หรอตงแตรอยละ 0.03 ของมลคาทรพยสน

สทธของกองทรสต แลวแตจานวนใดจะสงกวา ตองไดรบอนมตจากคณะกรรมการของผจ ดการ


ในกรณทเปนธรกรรมทมมลคาตงแต 20,000,000 บาทขนไป หรอเกนรอยละ 3 ของมลคาทรพยสนสทธ

ของกองทรสต แลวแตจานวนใดจะสงกวา ตองไดรบมตของทประชมผถอหนวยทรสต ดวยคะแนนเสยง

ไมนอยกวา 3 ใน 4 ของจานวนเสยงทงหมดของผถอหนวยทรสตทมประชมและมสทธออกเสยง

ลงคะแนน

ทงน ในกรณทธรกรรมทกองทรสตทากบผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต

เปนการไดมาหรอจาหนายไปซงทรพยสนโครงการฯ การคานวณมลคาจะคานวณตามมลคาการไดมาหรอจาหนาย

ไปซงสนทรพยทงหมดของแตละทรพยสนโครงการฯททาใหโครงการนนๆ พรอมจะหารายได ซงรวมถงทรพยสนท

เกยวเนองกบโครงการนนดวย

4) นโยบายการทาธรกรรมระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบ


การทาธรกรรมประเภทตางๆ ระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบ

ผจดการกองทรสต จะตองกระทาภายใตเงอนไขทเปนธรรมและเหมาะสม และเปนไปตามเงอนไขและ

ขอกาหนดตามกฎหมายหลกทรพย ทงน ในกรณทคณะกรรมการ ก.ล.ต. สานกงาน ก.ล.ต. หรอ

คณะกรรมการกากบตลาดทน ประกาศกาหนดบคคลทมลกษณะเปนบคคลทเกยวโยงกนเพมเตมใน

อนาคต การเขาทาธรกรรมระหวางกองทรสตและผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบ

ผจดการกองทรสต จะถอปฏบตใหเปนไปตามเงอนไขและขอกาหนดตามกฎหมายหลกทรพย

นอกจากนกองทรสตจะดาเนนการเปดเผยขอมลเกยวกบธรกรรมททากบผจดการกองทรสตหรอบคคลท

เกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต ตอสานกงาน ก.ล.ต. ตลาดหลกทรพย รวมทงในหมายเหตประกอบ

งบการเงนของกองทรสตทไดรบการตรวจสอบโดยผสอบบญชและในรายงานประจาปของกองทรสต

ดวย

5) นโยบายเพมเตมเกยวกบการควบคมผเชาหลก ในกรณทผเชาหลกเปนบคคลทเกยวโยงกนกบ


ในกรณทผเชาหลกเปนบคคลทเกยวโยงกบผจดการกองทรสตซงอาจกอใหเกดความขดแยงทาง

ผลประโยชนระหวางกองทรสตและผเชาหลกภายหลงจากการกอตงทรสต และการเขาทาสญญาเชาหลกระหวาง

บรษทผใหเชาทรพยสนกบผเชาหลกแลว ผจดการกองทรสตจะดาเนนการใหแนใจวาผจ ดการกองทรสตจะ

ควบคมดแลผเชาหลกเพอประโยชนทดทสดของกองทรสต และการดาเนนการตางๆ เกยวกบการควบคมผเชาหลก

ผจดการกองทรสตจะดาเนนการดงกลาวโดยมมาตรการในการปองกนความขดแยงทางผลประโยชนทเพยงพอและ

เหมาะสม และอยภายใตการกากบดแลของทรสต เพอใหการบรหารจดการกองทรสตเปนไปตามกฎหมาย กฎ และ

ระเบยบทเกยวของ รวมถงสญญากอตงทรสต สญญาแตงตงผจดการกองทรสต และสญญาอนทเกยวของ โดยม

หลกเกณฑและวธการตามทกฎหมาย กฎ และระเบยบ รวมถงสญญาดงกลาวกาหนด และเปนไปตามคมอระบบการ

ทางานและระบบควบคมภายในของผจดการกองทรสต นอกจากนในกรณทกองทรสตจะตองเขาทานตกรรมใดๆกบผ

เชาหลก ทนอกเหนอไปจากสญญาเชาหลกทมสาระสาคญตามทไดเปดเผยในแบบแสดงรายการขอมลฉบบนแลว



116

ผจดการกองทรสตจะมหนาทภายใตสญญากอตงทรสตทระบใหการเขาทานตกรรมดงกลาวของกองทรสตจะตองม

สาระของรายการ ตามเงอนไขและขอกาหนดทวไปของกองทรสตในการเขาทาธรกรรมกบบคคลทเกยวโยงกนตามท

กาหนดในขอ 2) ขางตน

นอกจากน ในกรณทผจ ดการกองทรสตจะเขาทารายการ หรอนตกรรมสาคญทอาจเกดขนระหวาง

กองทรสต และผเชาหลกภายหลงจากการกอตงทรสตและกองทรสตลงทนในทรพยสนโครงการฯแลว และอาจสงผล

ใหสาระสาคญตามทไดเปดเผยในแบบแสดงรายการขอมลฉบบนมการเปลยนแปลงไปจากทเปดเผยไว เชน

การเปลยนแปลงสาระสาคญของสญญาเชาหลกททาขนระหวางผเชาหลกและผใหเชาหลก

การตดสนใจดาเนนการตามสทธตามสญญา หรอตามกฎหมาย ในกรณเกดการผดสญญา และ/หรอเกด

ขอพพาท

การดาเนนการเกยวกบการเปลยนผเชาหลก หรอยกเลกสญญาเชาหลก



พระราชบญญตทรสต กฎหมาย กฎ และระเบยบทเกยวของในการปฏบตใหเปนไปตามหลกการในการดาเนนธรกจ

โดยตองปฏบตหนาทดวยความรบผดชอบ ความระมดระวง และความซอสตยสจร ต และตองปฏบตตอผถอ


กฎหมาย กฎ และระเบยบทเกยวของ รวมถงสญญากอตงทรสต และสญญาอนทเกยวของ นอกจากน ผจดการ

กองทรสตยงมหนาทในการปฏบตงานดวยความระมดระวงเพอไมใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน โดยในกรณท

มความขดแยงทางผลประโยชน ผจดการกองทรสตมหนาทตองดาเนนการใหมนใจไดวาผลงทนไดรบการปฏบตท

เปนธรรมและเหมาะสม ซงผจดการกองทรสตจะดาเนนการใหมนใจวาการดาเนนการตามกลไกหรอมาตรการทใชใน

การกากบดแลผเชาหลกดงกลาวจะเปนไปตามหลกเกณฑเกยวกบการทารายการระหวางกองทรสตกบผจดการ

กองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต ซงรวมถงการทกรรมการทมสวนไดเสยจะไมมสวนรวมใน

การออกเสยงลงมตเพอตดสนใจดาเนนการเกยวกบการควบคม และ/หรอ การมสวนไดสวนเสยของผเชาหลกท

สาคญดงกลาว

นอกจากน การดาเนนการดงกลาวของผจดการกองทรสต จะอยภายใตการกากบดแลของทรสต ซงเปนนต

บคคลทไดรบอนญาตใหประกอบธรกจเปนทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย ซงทรสตมหนาทตาม

พระราชบญญตทรสต กฎหมาย กฎ และระเบยบทเกยวของในการตดตาม ดแล และตรวจสอบใหผจดการกองทรสต

ดาเนนการใหเปนไปตามสญญากอตงทรสต และกฎหมายทเกยวของ

11.2 การทาธรกรรมของกองทรสตกบทรสตของกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบทรสต

- ไมม –

12. ขอมลตดตออนๆ

12.1 ผสอบบญช

ชอ: บรษท สานกงาน อวาย จากด

ทอย: เลขท 193/136-137 อาคาร เลค รชดา ออฟฟส คอมเพลกซ



117

ถนนรชดาภเษก เขตคลองเตย กรงเทพมหานคร 10110 ประเทศไทย

โทรศพท: +66 2264 0777

โทรสาร: +66 2264 0789 - 9

12.2 นายทะเบยนหนวยทรสต

ชอ: บรษท ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) จากด

ทอย: เลขท 93 อาคารตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

ถนนรชดาภเษก แขวงดนแดง เขตดนแดง กรงเทพมหานคร 10400 ประเทศไทย

โทรศพท: +66 2009 9000

12.3 บรษทประเมนมลคาทรพยสน

ชอ: Colliers International Thailand

ทอย: เลขท 2 อาคารเพลนจต เซนเตอร ชน 17

ถนนสขมวท เขตคลองเตย กรงเทพมหานคร 10110 ประเทศไทย

โทรศพท: +66 2656 7000

โทรสาร: +66 2656 7111



118

สวนท

13. ขอมลทางการเงนทสาคญ

รายงานทแสดงดงตอไปนเปนรายงานเกยวกบงบการเงนทไดรบการตรวจสอบจากผสอบบญชรบอนญาต



119

13.1 งบดล

ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยแบบตออายไดเพอธรกจโรงแรมและสทธการเชาสตราทจก ฮอสพทอลลต และบรษทยอย

งบดล

ณ วนท 31 ธนวาคม 2560

(หนวย:บาท)

งบการเงนรวม งบการเงนเฉพาะกจการ

สนทรพย

เงนลงทนในอสงหารมทรพยและสงหารมทรพย 4,512,058,099 -

ตามมลคายตธรรม (ราคาทน: 4,512.1 ลานบาท)

เงนลงทนในบรษทยอยตามวธราคาทน - 4,851,127,515

เงนสดและเงนฝากธนาคาร 313,661,602 253,474,398

ลกหน

จากการใหเชา 6,947,877 -

อน 5,990,912 -

ภาษมลคาเพมรอเรยกคน 307,510,629 -

คาใชจายรอการตดบญช 130,422,538 130,422,538

เงนฝากธนาคาร - เงนประกนรายไดจากผขายทรพยสน 81,601,750 81,601,750

สนทรพยภาษเงนไดรอตดบญช 20,284,171 -

สนทรพยอน 3,585,221 2,576,539

รวมสนทรพย 5,382,062,799 5,319,202,740

หนสน

เจาหนและคาใชจายคางจาย 275,677,246 222,499,627

เงนประกนรายไดรบจากผขายทรพยสน 81,601,750 81,601,750

เงนกยมระยะยาว 1,506,431,495 1,506,431,495

หนสนอน 2,243,857 1,343,686

รวมหนสน 1,865,954,348 1,811,876,558

สนทรพยสทธ:

ทนจดทะเบยน

หนวยทรสต 352,836,700 หนวย มลคาหนวยละ 10 บาท 3,528,367,000 3,528,367,000

ทนทไดรบจากผถอหนวยทรสต

หนวยทรสต 352,836,700 หนวย มลคาหนวยละ 10 บาท 3,528,367,000 3,528,367,000

ขาดทนสะสม (9,532,255) (12,489,488)

สนทรพยสทธกอนองคประกอบอนของผ ถอหนวยทรสต 3,518,834,745 3,515,877,512

องคประกอบอนของผถอหนวยทรสต

ผลตางของอตราแลกเปลยนจากการแปลงคางบการเงน (2,726,294) (8,551,330)

สนทรพยสทธ 3,516,108,451 3,507,326,182

รวมหนสนและสนทรพยสทธ 5,382,062,799 5,319,202,740



120

13.2 งบกาไรขาดทน

งบกาไรขาดทน

สาหรบรอบระยะเวลาตงแตวนท 20 ธนวาคม 2560 (วนจดตงกองทรสต) ถงวนท 31 ธนวาคม 2560


รายการ งบการเงนรวม งบการเงนเฉพาะกจการ

รายไดจากเงนลงทน

รายไดจากการใหเชา 7,292,553 -

รายไดดอกเบย 151,761 47,212

กาไรจากอตราแลกเปลยน 761,263 1,041,013

รวมรายได 8,205,577 1,088,225

คาใชจาย

คาธรรมเนยมผจดการกองทรสต 439,806 439,806

คาธรรมเนยมทรสต 507,251 507,251

คาธรรมเนยมนายทะเบยน 60,736 60,736

คาธรรมเนยมวชาชพ 10,477,810 7,725,252

คาใชจายรอการตดบญชตดจาหนาย 863,249 863,249

คาใชจายอน 1,683,382 277,126

ตนทนทางการเงน 3,705,598 3,704,293

รวมคาใชจาย 17,737,832 13,577,713

ขาดทนจากการลงทนสทธ (9,532,255) (12,489,488)

การลดลงในสนทรพยสทธจากการดาเนนงาน (9,532,255) (12,489,488)



121

13.3 งบกระแสเงนสด


รายการ งบการเงนรวม งบการเงนเฉพาะกจการ

กระแสเงนสดจากกจกรรมดาเนนงาน

การลดลงในสนทรพยสทธจากการดาเนนงาน (9,532,255) (12,489,488)

ปรบกระทบรายการเพมขนในสนทรพยสทธจากการดาเนนงานใหเปน

เงนสดสทธไดมาจาก (ใชไปใน) กจกรรมดาเนนงาน:

การซอเงนลงทนในอสงหารมทรพยและสงหารมทรพย (4,512,058,099) -

การซอเงนลงทนในบรษทยอย - (4,851,127,515)

ตนทนทางการเงน 3,705,598 3,704,293

การเพมขนในลกหนจากการใหเชา (6,947,877) -

การเพมขนในลกหนอน (5,990,912) -

การตดจาหนายคาใชจายรอตดบญช 863,249 863,249

การเพมขนในภาษมลคาเพมรอเรยกคน (307,510,629) -

การเพมขนในสนทรพยภาษเงนไดรอตดบญช (20,284,171) -

การเพมขนในสนทรพยอน (3,585,221) (2,576,539)

การเพมขนในเจาหนและคาใชจายคางจาย 273,407,053 220,229,433

การเพมขนในหนสนอน 2,243,857 1,343,686

เงนสดสทธใชไปในกจกรรมดาเนนงาน (4,585,689,407) (4,640,052,881)

กระแสเงนสดจากกจกรรมจดหาเงน

เงนสดรบจากการขายหนวยทรสต 3,528,367,000 3,528,367,000

เงนสดจายคาใชจายในการออกและเสนอขายหนวยทรสต

และคาธรรมเนยมในการกยม (176,721,641) (176,721,641)

เงนสดรบจากการกยมเงนระยะยาว 1,550,433,250 1,550,433,250

จายดอกเบย (1,306) -

เงนสดสทธไดมาจากกจกรรมจดหาเงน 4,902,077,303 4,902,078,609

ผลตางของอตราแลกเปลยนจากการแปลงคางบการเงน (2,726,294) (8,551,330)

เงนสดและเงนฝากธนาคารเพมขนสทธ 313,661,602 253,474,398

เงนสดและเงนฝากธนาคารตนงวด - -

เงนสดและเงนฝากธนาคารปลายงวด 313,661,602 253,474,398

สาหรบรอบระยะเวลาตงแตวนท 20 ธนวาคม 2560 (วนจดตงกองทรสต) ถงวนท 31 ธนวาคม 2560

งบกระแสเงนสด



122

13.4 อตราสวนทสาคญทางการเงน

14. การวเคราะหงบการเงน และ งบการเงนสาหรบปดาเนนงาน (ตงแตวนท

ธนวาคม ถง วนท ธนวาคม )

วเคราะหฐานะการเงนและผลการดาเนนงาน

ฐานะทางการเงนและผลการดาเนนงานของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยแบบตออายไดเพอธรกจ

โรงแรมและสทธการเชาสตราทจก ฮอสพทอลลต (“กองทรสต”) สาหรบรอบระยะเวลาตงแตวนท 20 ธนวาคม 2560

(วนจดตงกองทรสต) สนสดวนท 31 ธนวาคม 2560

ฐานะการเงน

- ทรสตฯ ลงทนในอสงหารมทรพยซงเปนโรงแรมในตางประเทศ 3 แหง โดยการถอหนผานบรษทยอยใน

ตางประเทศ จงแสดงรายการในงบการเงนเฉพาะกจการเปนเงนลงทนในบรษทยอยตามวธราคาทน และแสดง

รายการเปนเงนลงทนในอสงหารมทรพยและสงหารมทรพยในงบการเงนรวม

- เงนสดและเงนฝากธนาคาร ยงคงไวเพอการจายชาระคาใชจายในการจดตงกองทรสตทรบรไวเปน

หนสนในบญชเจาหนการคาและคาใชจายคางจาย

- ภาษมลคาเพมรอเรยกคน เปนภาษทเกดจากการซอสนทรพยซงสามารถทยอยเครดตภาษไดในเดอน

ตอไป

- คาใชจายรอการตดบญช เปนคาใชจายในการจดตงกองทรสตซงจะทาการตดจาหนายภายในระยะเวลา

5 ป

- เงนกยมระยะยาว เกดจากการกยมเงนจากธนาคารพาณชยแหงหนงเพอใชในการลงทนในบรษทยอย

และการซอทรพยสนทเปนโรงแรมในตางประเทศ

อตราสวนทางการเงนทสาคญและขอมลประกอบเพมเตมทสาคญ (หนวย:บาท)

งบการเงนรวม งบการเงนเฉพาะกจการ

มลคาสนทรพยสทธปลายงวด (บาท) 3,516,108,451 3,507,326,182

อตราสวนของคาใชจายรวมตอมลคาสนทรพยสทธถวเฉลยระหวางงวด (รอยละ) 0.5036 0.3860

อตราสวนของรายไดจากเงนลงทนรวมตอมลคาสนทรพยสทธถวเฉลระหวางงวด (รอยละ) 0.2330 0.0309

อตราสวนของจานวนถวเฉลยถวงนาหนกของการซอขายเงนลงทนระหวางงวด

ตอมลคาสนทรพยสทธถวเฉลยระหวางงวด (รอยละ)* 128.1020 137.9005

มลคาสนทรพยสทธถวเฉลยระหวางงวด (บาท) 3,522,237,726 3,517,846,591

* มลคาการซอขายเงนลงทนระหวางงวดไมไดรวมเงนฝากธนาคาร

และคานวณโดยใชวธถวเฉลยถวงนาหนกตามระยะเวลาทมอยในระหวางงวด



123

ผลการดาเนนงาน

- รายไดจากการใหเชา เปนรายไดตามสญญาเชาโรงแรมทง 3 แหง ในระยะเวลา 10 วน นบแตวนทท

รสตฯ ไดเขาซอทรพยสนนน

- กาไรจากอตราแลกเปลยน เกดจากการแปลงคาเงนฝากธนาคารทถอครองไวเพอรอการจายชาระหนสน

- คาธรรมเนยมวชาชพ เปนคาธรรมเนยมดานกฎหมายและบญชทเกดจากการดาเนนการจดหาทรพยสน

เพอจดทะเบยนเขาตลาดหลกทรพย

- คาใชจายอน ในงบการเงนรวม เปนการตดจาหนายคาใชจายลวงหนาและผลขาดทนจากการแปลงคา

เงนตราตางประเทศของบรษทยอย

- ตนทนทางการเงน เปนดอกเบยทเกดจากการกยมเงนระยะยาวจากธนาคารพาณชยแหงหนง

- เนองจากกองทรสตฯ ใชสกลเงนเหรยญสหรฐอเมรกาเปนสกลเงนทใชในการดาเนนงาน จงมผลตางจาก

การแปลงคางบการเงน แสดงไวในงบกาไรขาดทนเบดเสรจอน



124



125

สวนท 4

การรบรองความถกตองของขอมล

1. การรบรองความถกตองของขอมลโดยผจดการกองทรสต

1.1 กรรมการบรหาร บรษท สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอรส จากด

“ขาพเจาไดสอบทานขอมลในแบบแสดงรายการขอมลประจาปฉบบนแลว และดวยความระมดระวงในฐานะ

กรรมการบรหารของบรษท ขาพเจาขอรบรองวา ขอมลดงกลาวถกตอง ครบถวน ไมเปนเทจ ไมทาใหผอนสาคญผด

หรอไมขาดขอมลทควรตองแจงในสาระสาคญ” นอกจากน ขาพเจาขอรบรองวา

(1) งบการเงนและขอมลทางการเงนทสรปมาในแบบแสดงรายการขอมลประจาปไดแสดงขอมลอยาง

ถกตองครบถวนในสาระสาคญเกยวกบฐานะการเงน และผลการดาเนนงานของกองทรสตแลว

(2) ขาพเจาไดจดใหมระบบการเปดเผยขอมลทด เพอใหแนใจวาการเปดเผยขอมลของบรษทและ

กองทรสตในสวนทเปนสาระสาคญถกตองครบถวนแลว รวมทงควบคมดแลใหมการปฏบตตามระบบดงกลาว

(3) ขาพเจาไดจดใหมระบบการควบคมภายในทด และควบคมดแลใหมการปฏบต ตามระบบดงกลาว และ

ขาพเจาไดแจงขอมลการประเมนระบบควบคมภายใน ณ วนท 28 กมภาพนธ 2561 ตอผสอบบญชของกองทรสต

แลว ซงครอบคลมถงขอบกพรองและการเปลยนแปลงทสาคญของระบบการ ควบคมภายใน รวมทงการกระทาทม

ชอบทอาจมผลกระทบตอการจดทารายงานทางการเงนของกองทรสต

ในการน เพอเปนหลกฐานวาเอกสารทงหมดเปนเอกสารชดเดยวกนกบทขาพเจาไดรบรองความถกตอง

แลว ขาพเจาไดมอบหมายให นายปธาน สมบรณสน หรอ นางสาววรษฐา เลศทวากร เปนผลงลายมอชอกากบ

เอกสารนไวทกหนาดวย หากเอกสารใดไมมลายมอชอของ นายปธาน สมบรณสน หรอ นางสาววรษฐา เลศทวากร

กากบไว ขาพเจา จะถอวาไมใชขอมลทบรษทไดรบรองความถกตองของขอมลแลวดงกลาวขางตน

ชอ ตาแหนง ลายมอชอ

1. นายเจมส เทง เบง ลม กรรมการบรหาร ................................................

2. นายปธาน สมบรณสน กรรมการผจดการ .................................................

ในฐานะผจดการกองทรสต และในฐานะผไดรบมอบหมายจากทรสตใหดาเนนการแทนกองทรสต

ผรบมอบอานาจ


1. นายปธาน สมบรณสน กรรมการผจดการ ................................................

2. นางสาววรษฐา เลศทวากร ผอานวยการฝาย ...............................................



126

1.2 กรรมการ บรษท สตราทจก พรอพเพอรต อนเวสทเตอรส จากด

“ขาพเจาไดสอบทานขอมลในแบบแสดงรายการขอมลประจาปฉบบนแลว และดวยความระมดระวงในฐานะ

กรรมการบรษท ขาพเจาไมมเหตอนควรสงสยวา ขอมลดงกลาวไมถกตอง ครบถวน เปนเทจ ทาใหผอนสาคญผด

หรอขาดขอมลทควรตองแจงในสาระสาคญ

ในการน เพอเปนหลกฐานวาเอกสารทงหมดเปนเอกสารชดเดยวกนกบทขาพเจาไดสอบทานแลว และไมม

เหตอนควรสงสยวา ขอมลดงกลาวไมถกตองครบถวน เปนเทจ ทาใหผอนสาคญผด หรอขาดขอมลทควรตองแจงใน

สาระสาคญ ขาพเจาไดมอบหมายให นายปธาน สมบรณสน หรอ นางสาววรษฐา เลศทวากร เปนผลงลายมอชอ

กากบเอกสารนไวทกหนาดวย หากเอกสารใดไมมลายมอชอของ นายปธาน สมบรณสน หรอ นางสาววรษฐา

เลศทวากร กากบไว ขาพเจาจะถอวาไมใชขอมลทขาพเจาไดสอบทานแลวดงกลาวขางตน”


1. นายชนตร ชาญชยณรงค ประธานกรรมการ / กรรมการอสระ ................................................

2. นายชานนท เรองกฤตยา กรรมการ ...............................................

3. นายธนรชต พสวงศ กรรมการอสระ ..............................................

ในฐานะผจดการกองทรสต และในฐานะผไดรบมอบหมายจากทรสตใหดาเนนการแทนกองทรสต

ผรบมอบอานาจ


1. นายปธาน สมบรณสน กรรมการผจดการ ................................................

2. นางสาววรษฐา เลศทวากร ผอานวยการฝาย ................................................



127

เอกสารแนบ: รายละเอยดเกยวกบกรรมการบรหาร ผบรหาร ผมอานาจควบคมและเลขานการบรษท

-ไมม-

เอกสารแนบ: รายละเอยดเกยวกบกรรมการของบรษทยอย

-ไมม-

เอกสารแนบ: คณสมบตของผดารงตาแหนงหวหนาตรวจสอบภายใน

-ไมม-

56 reit 27032018 final version - listed...

Documents