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6˚ Seminário Legalização de Empreendimentos no Município de São Paulo Sinduscon SP
5 Novembro 2013
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
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1. Base Conceitual
2. Base Jurídica e Normativa
3. Exemplo de aplicação
4. Macroprocesso de aplicação
Conteúdos
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1. Base Conceitual
2. Base Jurídica e Normativa
3. Exemplo de aplicação
4. Macroprocesso de aplicação
Conteúdos
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Propriedade isolada
$ $
Ações públicas e coletivas proporcionam a valorização dos
imóveis
É legítimo que o Poder Público Municipal recupere esta
valorização à coletividade
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Esquema básico de funcionamento
O Plano Diretor define normas de quanto, onde e como se pode construir numa determinada zona
O Plano Diretor também pode estabelecer um excedente de potencial construtivo ou a possibilidade de alteração do uso, desde que seja paga uma contrapartida pelo empreendedor
Os recursos das contrapartidas são destinados a um fundo Municipal voltado ao desenvolvimento urbano, que são aplicados em melhoria de espaços públicos e provisão de habitação de interesse social, por exemplo.
Fonte: França, E. (coord.), 2000, p. 180
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1. Base Conceitual
2. Base Jurídica e Normativa
3. Exemplo de aplicação
4. Macroprocesso de aplicação
Conteúdos
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Plano Diretor é o instrumento básico do desenvolvimento e expansão urbana.
A propriedade deve cumprir sua função social conforme disposto no Plano Diretor.
Plano Diretor é lei.
Constituição Federal
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Poder Público deve recuperar à coletividade a valorização imobiliária gerada pelo processo de urbanização.
Define o conceito de outorga onerosa como sendo a possibilidade de edificar acima do coeficiente de aproveitamento básico mediante contrapartida a ser paga pelo beneficiário.
Deve estar prevista no Plano Diretor.
Plano Diretor e/ou lei específica deve estabelecer fórmula de cálculo da contrapartida, casos de isenção, limites máximos e destinação obrigatória para investimentos em melhorias urbanas (recursos obtidos com a outorga não podem ser utilizados com custeio).
Estatuto da CidadeLei no. 10.257/01
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Plano Diretor Estratégico
Lei n° 13.430/02
e
Zoneamento Lei n° 13.885/04
Incorpora o conceito estabelecido no Estatuto da Cidade.
Define dois mecanismos de controle dos limites máximos de adensamento:
no lote, pelo Coeficiente de Aproveitamento Máximo;
na zona ou distrito, pelo Estoque de Potencial Construtivo Adicional (por usos e por distritos).
Define fórmula de cobrança da contrapartida.
Prevê a destinação dos recursos obtidos para o FUNDURB.
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Incidência da outorga (território da
Macrozona de Estruturação e
Qualificação Urbana)
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CA Macrozona de estruturação e qualificação urbana DENSIDADE MÍN BÁSICO MÁX
ZER-1: zona exclusivamente residencial Baixa 0,05 1 1 ZER-2: zona exclusivamente residencial Media 0,05 1 1 ZER-3: zona exclusivamente residencial Alta 0,05 1 1 ZPI: zona predominantemente industrial - 0,1 1 1,5 ZM-1: zona mista Baixa 0,2 1 1 ZM-2: zona mista Media 0,2 1 2 ZM-3a: zona mista Alta 0,2 1 2,5 ZM-3b: zona mista Alta 0,2 2 2,5 ZCPa: zona centralidade polar Alta 0,2 1 2,5 ZCPb: zona centralidade polar Alta 0,2 2 4 ZCLa: zona centralidade linear Alta 0,2 1 2,5 ZCLb: zona centralidade linear Alta 0,2 2 4 ZCLz-I: zona centralidade linear Baixa 0,05 1 1 ZCLz-II: zona centralidade linear Baixa 0,05 1 1 ZTLz-I: zona centralidade linear Baixa 0,05 1 1 ZTLz-II: zona centralidade linear Baixa 0,05 1 1 ZOE: zona de ocupação especial - - - -
Incidência da Outorga Onerosa
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Potencial construtivo resultante do coeficiente de aproveitamento básico
Potencial construtivo adicional (incidência da Outorga Onerosa do Direito de Construir)
Incidência da Outorga Onerosa
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Fórmula de cálculo da contrapartida
Ct = Fp x Fs x [vt/CAb]
Ct = contrapartida financeira relativa a cada m² de área construída adicional
Fp = fator de planejamento, entre 0,5 e 1,4.
Fs = fator de interesse social, entre 0 e 1,0.
vt = valor do m² do terreno fixado na PGV.
CAb = Coeficiente de Aproveitamento Básico.
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Estoques de potencial adicional de construção
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Estoque não residencial: 2.850.000 m² (29%) Estoque residencial: 6.919.000 m² (71%)
Estoques de potencial adicional de construção
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Fator de Planejamento
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Fp não residencial Fp residencial
Fator de Planejamento
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Fator Social
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1. Base Conceitual
2. Base Jurídica e Normativa
3. Exemplo de aplicação
4. Macroprocesso de aplicação
Conteúdos
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Localização hipotética
SUBPREFEITURA: IPIRANGA
ZONA: ZCPb-01
CA BÁSICO: 2
CA MÁXIMO: 4
TAXA DE OCUPAÇÃO: 70%
GABARITO MÁXIMO: SEM LIMITE
LARGURA DA VIA: 12m
USO: EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS - R2v
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SUBPREFEITURA: IPIRANGA
ZONA: ZCPb-01
CA BÁSICO: 2
CA MÁXIMO: 4
TAXA DE OCUPAÇÃO: 70%
GABARITO MÁXIMO: SEM LIMITE
LARGURA DA VIA: 12m
USO: EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS - R2v
Localização hipotética
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CÁLCULO DO POTENCIAL CONSTRUTIVO ADICIONAL
ÁREA DO TERRENO: 1.000m²
CA BÁSICO: 2
CA MÁXIMO: 4
CÁLCULO DO POTENCIAL CONSTRUTIVO MÁXIMO: 1.000 x 4 = 4.000m²
CÁLCULO DO POTENCIAL CONSTRUTIVO ADICIONAL: { 1.000 x (4 - 2) } = 2.000m²
FATOR DE PLANEJAMENTO
DISTRITO IPIRANGA: Fp Res = 0,70
FATOR SOCIAL
Fs = 1,0 P/ USO HABITAÇÃO com área maior que 70m²
VALOR VENAL PLANTA GENÉRICA DE VALORES (PGV)
Valor da face da quadra: R$ 250,00/m²
Dados para cálculo
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Dados para cálculo
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Ct = Fp x Fs x [vt/CAb]
Ct = contrapartida financeira relativa a cada m² de área construída adicional
Fp = fator de planejamento, entre 0,5 e 1,4.
Fs = fator de interesse social, entre 0 e 1,0.
vt = valor do m² do terreno fixado na PGV.
CAb = Coeficiente de Aproveitamento Básico
APLICAÇÃO
Ct = 0,70 x 1,00 x (250 / 2) = R$ 87,50 / m²
CONTRAPARTIDA
Potencial adicional de construção x Ct = 2.000 x 87,50 = R$ 175.000,00
Cálculo da Contrapartida
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1. Base Conceitual
2. Base Jurídica e Normativa
3. Exemplo de aplicação
4. Macroprocesso de aplicação
Conteúdos
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Macroprocesso de aplicação OODC
APRESENTAÇÃO PROJETO
SEL ou Subprefeituras
RESERVA ESTOQUE
SMDU/DEUSO
EMISSÃO DA GUIA DE PGTO
SEL ou Subprefeituras
PAGAMENTO
SF
BAIXA NO ESTOQUE
SMDU/DEUSO
ALVARÁ DE APROV. (OBRA)
SEL ou Subprefeituras
CERTIFICAÇÃO DA QUITAÇÃO
SF
FUNDURB
SMDU + SF
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Site : http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/desen
volvimento_urbano
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6˚ Seminário Legalização de Empreendimentos no Município de São Paulo Sinduscon SP
5 Novembro 2013
Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano -SMDUDepartamento Uso do Solo – DEUSO