Les ratios d’endettement

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La qualification hypothécaire n’est pas qu’une histoire de bureau crédit. L’une des tâches d’un courtier hypothécaire est d’effectuer le calcul de certain ratio.

ABD & ATD savez-vous de quoi il s’agît. Cette présentation vous expliquera en quoi consistent ses calculs et les solutions pour atteindre l’objectif ultime.

Réaliser votre rêve!

Premier ratio l’ABDCe ratio détermine votre capacité d’emprunt, soit ratio de l’amortissement brut de la dette (ABD). Il prendra en compte vos dépenses annuelles de logement liées à votre résidence principale et les comparera à votre revenu annuel, soit les éléments suivants:

taxesIntérêtsCapital

Revenu brut annuel

Les frais de condo (50%)Chauffage

Pour un prêt assuré (mise de fonds de moins de 20% de la valeur marchande de la propriété), ce ratio ne doit pas dépasser entre 32 et 39%, selon le prêteur. Voyons ensemble un exemple…

Calcul de l’ABD

Voici le calcul:

20400$ + 4800$ + 2400$ + (50% de 1800$ = 900$) * 100 = 32% 89000$

taxesCapital + intérêts (versement hypothécaire)

Revenu brut annuel

Les frais de condoChauffage

Le salaire moyen d’un Québécois est de 44500$. Un couple gagnerait donc 89000$ et rêve d’une propriété de 384000$ et compte versé une mise de fonds de 5% soit 19200$. Ils auraient alors un versement hypothécaire de 1700$ par mois ou 20400$ par année.

Taxes : 4800$Chauffage : 2400$Frais de condo: 1800$

Et les dettes?

ABD ne suffit pas, l’institution prêteuse voudra également calculer l’impact que la dette aura sur le projet de ce couple…

ATD ou l’amortissement total de la dette

Ce ratio se calcule en ajoutant les dépenses courantes nécessaires afin de faire face à vos engagements financiers à L’ABD cité précédemment. Ce qui donne une meilleure idée de votre situation financière car l'ABD n'évalue que votre capacité à payer votre prêt hypothécaire en fonction de votre revenu.

Les normes gouvernementales exigent que ce ratio ne dépasse pas 44% pour un prêt assuré. Certains prêteurs peuvent toutefois exiger un ratio plus bas. Revenons à notre couple...

Calcul de l’ATDVoici les dettes du couple.1 prêt d’auto 375$Cartes de crédit Solde carte A : Limite de 8000$, solde 6500$ versement de 3% du solde 195$Solde carte B : Limite de 5000$, solde 3000$ versement de 3% du solde 90$Marge de crédit : Limite de 15000$, solde de 9000$ versement 3% du solde 270$

Voici le calcul

28500$ + (375$ x12) + (195$ + 90$ x 12) + (270$ x 12) x 100 = 44,6% 89000$

Paiement fixeABD

Revenu brut annuel

Marge de crédit

Carte de crédit

Résultat ABD & ATD du coupleABD : 32% ATD : 44.6%

Pour ce qualifié les 2 ratios doivent être rencontrés. Comme la dette ne peut pas disparaitre par magie voici les alternatives.

Hypothèque maximale serait de 292 500$, donc une mise de fond de 91500$ serait à envisager.Acheter une maison de 311 700$ moins la mise de fonds de 19200$, ils arrivent pile à 292 500$.Négocier, négocier, négocier un prix à la baisse!Abandonner le projet et reporter à l’année prochaine

Et voilà…fini la présentation…Très intéressant l’ABD et ATD? N’est-ce pas! Bien non! C’est ici que votre courtier peu faire la différence!

ABD piste de solutionSolution à l’ABD par baisse de taux. 20100$ au lieu de 20400$

20100$ + 4800$ + 2400$ + (50% de 1800$ = 900$) * 100 = 31.6% 89000$

Bref une baisse de 25$ / mois ne fait pas de miracle.

Une mise de fond supplémentaire de 1000$ diminuerait dans le cas présent le versement de plus ou moins 3$ par mois.

Conclusion, afin de diminuer ABD de façon significative il faudra un ensemble de facteur. Une baisse de taux, une mise de fond légèrement supérieur et une négociation plus agressive de votre part.

Je vous rappelle que dans l’exemple du couple ABD n’était pas la source du problème.

ATD les solutionsDans cet exercice nous chercherons un ratio 42%. Bien que la norme permette 44%, il est préférable pour le budget d’avoir un ratio plus bas. Voici l’objectif visé

28500$ + (740$ x12) X 100 = 42% 89000$

Bref l’ensemble des versements mensuel devrait être de 740$/mois au lieu des 930$ du couple.

Ce couple sage avait contacté un courtier hypothécaire afin de se pré-qualifier. Un courtier révisera l’ensemble des dettes et suggéra de refinancer ou accélérer le paiement de certaines dettes. Les scénarios sont infinis, il faut tenir compte des échéances, des taux d’intérêts et du revenu disponible du ménage.

En combinant par exemple un prêt auto et une carte de crédit élevé, le versement pourrait vraisemblablement diminuer de 200$.

ABD & ATD ne sont que des outils de calcul

ABD et ATD permettent de voir la capacité d’un individus à payer ses obligations. L’insitution prêteuse évalura également :

Le crédit.La propriété choisi et les risques qu’elle représente.La stabilité d’emploi et résidences des individusTout autres risque l’institution prendra en compte

Bref en tant que courtier, je veillerai a vous guider dans vos projets. Il faut parfois travailler le dossier quelque mois afin de le conclure. Votre réussite, c’est mon succès !

ATD ou l’amortissement total de la detteChristian Malo, Courtier Hypothécaire chez Multi-Prêts Hypothèques Je vous invite a réagir a cette publication ou tout autre sujet via Facebook. Vous avez un sujet en matière hypothécaire qui vous intéresse, faite le moi savoir, vous informez c’est un plaisir!

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