alternaty - mẫu báo cáo về phân tích khả thi Đầu tư và Đề xuất phát triển

A boutique real estate firm. we partner

with hotel and resort developers to

deliver alternative real estate products.

2014

Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển

2014

Mục LụcPhân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)

• 1.0 Tóm tắt báo cáo

• 2.0 Mô tả dự án

• Thông tin tổng quan

• Tiến độ dự án

• Vị trí

• Bản vẽ tòa nhà

• Thành phần dự án

• 3.0 Thông số dự án

• 4.0 Các giai đoạn phát triển

• 5.0 Ước tính chi phí xây dựng

• 6.0 Tổng quan thị trường

• Tổng quan thành phố

• Dân số

• Địa lý

• Khí hậu

• Vốn đầu tư trực tiếp nướcngoài

• Lượng khách du lịch

• Thị trường căn hộ dịch vụ

• Thị trường khách sạn

• Thị trường căn hộ bán

• Thị trường văn phòng

• Thị trường bán lẻ

• 7.0 Các bên đầu tư

• Chủ đầu tư

• Đối tác

• Nhà thầu chính

• Đối tác thuê chính văn phòng

• Nợ cao cấp

• Bán trước

• 8.0 Phân tích dòng tiền

• Dữ liệu đầu vào

• Dòng tiền bộ phận căn hộ

• Dòng tiền bộ phận văn phòng

• Dòng tiền bộ phận bán lẻ

• Dòng tiền khách sạn

• Dòng tiền hợp nhất

• Cân nhắc và đề xuất

• 9.0 Kết luận

• Miễn Trừ Trách Nhiệm

2

2014

1.0 Tóm Tắt Báo CáoPhân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)

3

2014

2.0 Mô Tả Dự ÁnPhân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)

4

C

Project Image

2014

3.0 Thông Số Dự ÁnPhân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)

5

2014

4.0 Các Giai Đoạn Phát TriểnPhân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)

6

2014

5.0 Các Chi Phí Xây DựngPhân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)

• Chi phí xây dựng (không bao gồm phí đất và chi phí tài chính) được ước tính bởi nhà thầu chính vào khoảng

$51.000.000 được chia thành chi phí cứng (82%), chi phí mềm (10%), chi phí tiền khai trương (4%) và chi phí dự phòng

(4%):

• Chi phí cứng

• Chi phí cho các công việc tại công trường là $295.406 tương đương $97/m2

• Chi phí tầng hầm là $5.125.344 tương đương $897/m2

• Chi phí xây dựng khu căn hộ và khu thương mại lần lượt là $13.531.608 và $8.831.222, tương đương 53% tổng chi phí cứng

• Chi phí xây dựng khách sạn là $14.200.819 tương đương 34% tổng chi phí cứng

• Chi phí mềm

• Phí tư vấn chiếm 2% tổng chi phí mềm. Chi phí thiết kế, kiến trúc và quản lý dự án chiếm 10% tổng chi phímềm. Tất cả chi phí mềm là $5.038.128, chiếm 10% tổng chi phí xây dựng

• Chi phí tiền khai trương

• Bao gồm nguồn vốn lưu động cho hoạt động tiền khai trương trị giá $2.000.000

• Chi phí dự phòng

• Khoản chi phí $1.900.000 được phân bổ thành chi phí dự phòng, chiếm khoảng 4% tổng chi phí xây dựng.

• Chi phí xây dựng đã được xác minh độc lập bởi bên thứ ba là một nhà kiểm định thi công quốc tế (QS). Bảng phân

tích chi phí được trình bày trong phần phụ lục rời

7

2014

6.0 Tổng Quan Thị TrườngPhân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)

8

2014

6.1 Lượng Khách Du LịchViệt Nam

Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)

• Lượng du khách quốc tế đến Việt Nam đạt mức kỷ lục

7,6 triệu người trong năm 2013, tăng 10,6% so với năm

2012

• 61,3% khách đến với mục đích du lịch, 16,7% với mục

đích công tác và 16,6% thăm bạn bè, gia đình

• 79% du khách đến Việt Nam bằng đường hàng

không, 18,5% qua đường bộ và 2,6% qua đường thủy

• Tốc độ tăng trưởng hằng năm của du khách quốc tế

đến công tác tại Việt Nam trong thời hạn 5 năm từ

2008 đến 2013 là 8,4%

• Thời gian lưu trú trung bình tại Việt Nam trong năm

2012 là 9 ngày

0

2

4

6

8

19

95

19

96

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

Kh

ách

tham

qu

an

(tri

ệu

ngư

ời)

Lượng du khách đến Việt Nam theo mục đích

Tourism Business Visiting Relatives Other

-30%

0%

30%

60%

19

95

19

96

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

Mứctăngtrưởnghằngnăm

Tốc độ tăng trưởng hằng năm của du khách quốc tế

đến Việt Nam

International visitors BusinessMục đích công tácDu khách quốc tế

61%17%

17%

5%

Theo mục đích chuyến đi

(năm 2013)

Tourism BusinessVisiting Relatives Other

79%

3%

18%

Phương tiện di chuyển (năm

2013)

Du lịch

Công tác

Thăm họ hàng

Khác

Hàng không

Đường biển

Đường bộ

9

2014

6.2 Thị Trường Căn Hộ Dịch VụGiá Phòng Trung Bình Ngày và RevPAR


• ADR: giá phòng trung bình ngày

• RevPAR: doanh thu trên số lượng phòng có sẵn

• Do không có thông tin về ADR đối với căn hộ dịch vụ, tỉ trọng trung bình của giá thuê tháng công bố đã được sử

dụng để ước tính RevPAR của căn hộ dịch vụ

• Tỉ trọng trung bình của giá thuê tháng công bố cho loại phòng đầu tiên (loại có mức giá thấp nhất) là $ 1.649,50

• Hệ số chiết khấu (discount factor) áp dụng cho Giá phòng trung bình (loại phòng thấp nhất): 90%

• Giá thuê tỉ trọng trung bình (loại phòng thấp nhất)= $1.484,59

• Ước tính ADR năm 2013 = $48,81 (1.484,59*12/365)

• Công suất 2013 = 92,0%

• Ước tính RevPAR căn hộ dịch vụ hạng A và B tại Hải Phòng năm 2013 là $44,90 (48,81 * 92%)

Tên [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật]

Hạng A B B B B B B B

Số phòng 78 180 30 29 15 20 124 6

Loại phòng thấp nhất 1 Standard A Standard A 1 1 1 (H2) 1

Quy mô (sm) 80 83.8 47 55 70 75 65 124

Số lượng 54 72 6 6 11 4 18 3

Giá theo tháng 1.500 2.100 1.100 1.100 1.300 1.325 1.040 1.100

10

2014

6.3 Thị Trường Khách SạnTổng Nguồn Cung


• Tổng nguồn cung khách sạn 3 sao và 4 sao tại [Bảo mật]hiện

nay là 1.175 phòng thuộc 17 khách sạn

• Nguồn cung khách sạn 4 sao là 672 phòng (7 khách sạn, chiếm

57,2% tổng nguồn cung. Nguồn cung khách sạn 3 sao là 503

phòng (10 khách sạn), chiếm 42,8%

• [Bảo mật]có hai giai đoạn tăng nguồn cung khách sạn, trùng

với giai đoạn phát triển của nền kinh tế và chu kì bất bất động

sản Việt Nam

• 1997 – 2000: 225 phòng đến 587 phòng (tăng 160,9%)

• 2006 – 2011: 718 phòng đến 1.175 phòng (tăng 63,6%)

• Nguồn cung đã ổn định từ năm 2011

• Chủ yếu nguồn cung từ quận [Bảo mật] với 659 phòng, chiếm

56% tổng nguồn cung

• Quận [Bảo mật] cung cấp tổng cộng 365 phòng, chiếm 31%.

Quận [Bảo mật] và huyện [Bảo mật] đều chỉ có 1 khách sạn.659.56%

365.31%

101.9%

50.4%

Địa điểm khách sạn 3-4

sao

Ngo Quyen Hong BangDuong Kinh H. An Duong

672.57%

503.43%

Nguồn cung khách sạn tại

Hải Phòng

4 star 3 star

0

500

1,000

1,500

19

94

19

95

19

96

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

Ng

uồ

ncu

ng

(căn

hộ

)

Nguồn cung khách sạn Hải Phòng

4 Star 3 Star

11

6.4 Bản Đồ Nguồn Cung Thị Trường Khách Sạn


• Khách sạn 3 sao

• Khách sạn 4 sao

• Căn hộ dịch vụ

• Dự án

bán kính 1km

bán kính 2km

2014 12

Cat Bi International

Airport

Tam Bac Bus Station

International Hospital

2014

6.5 Thị Trường Khách SạnGiá Thuê Khách Sạn 4 Sao Và Loại Phòng


Tên khách sạn [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật] Min Max Avg.

Hạng 4 4 4 4 4 4 4

Số phòng 122 101 80 129 78 80 82

Phòng hạng 1 Superior Deluxe Deluxe Deluxe Superior Standard Superior

Kích thước m2 30 35 28 26 30,5 30 28 26 35 29,6

Số lượng 82 115

Giá thuê

Công bố 125

Doanh nghiệp 99

Giá tốt nhất 115

Thanh toán trước105 80

Giá thuê công bố phòng đơn 57

Giá thuê phòng đơn cho doanh nghiệp 54

Giá thuê công bố phòng đôi 69

Giá thuê phòng đôi cho doanh nghiêp 64

Phòng đơn 70

Phòng đôi 80

85,7

Giá công bố 100 Giá

cho doanh nghiệp 80 92.5 57.1 57 125 81,0

Phòng hạng 2 Deluxe Executive Executive Suite Deluxe Superior Deluxe

Kích thước m2 30 45 45 52,5 40,2 35 33 30 52,5 40,1

Số lượng 8 8

Giá thuê

Công bố 145

Doanh nghiệp 115

Giá tốt nhất135

Thanh toán trước122 100

Giá thuê công bố phòng đơn 86

Giá thuê phòng đơn cho doanh nghiệp 79


Giá thuê phòng đôi cho doanh nghiệp 89

Phòng đơn 110

Phòng đôi 130

Phòng đơn superior130

Phòng đôi superior 150 95,2 115,1 66,7 66,7 145 102,6

Phòng hạng 3 Executive Junior Suite Junior Suite Villa Junior Suite Deluxe Executive

Kích thước m2 30 50 60 70 57,2 45 38 30 70 50,0

Số lượng 6 2

Giá thuê

Công bố 170

Doanh nghiệp 135

Giá tốt nhất160

Thanh toán trước 45 120

Giá thuê công bố phòng đơn Giá thuê phòng

đơn cho doanh nghiệp 133

129


Giá thuê phòng đôi cho doanh nghiệp 139 138,1 162,6 76,2 76,2 170 133,3

Phòng hạng 4 Apart Suite Suite Flat Suite Suite Suite

Kích thước m2 60 75 54 64,2 55 70 54 75 63,0

Số lượng 5 4

Giá thuê

Giá công bố 190

Giá cho doanh nghiệp 155 160 185,7 212,6 119 119 212,6 173,5

13

7.0 Các Bên Đầu TưPhân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)

2014 14

2014

8.0 Phân Tích Dòng TiềnPhân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)

15

8.1 Phân Tích Xâm Nhập Thị TrườngPhân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)

• Do nhiều yếu tố bao gồm sự gia tăng lượng khách du lịch tại thị trường Việt Nam nói chung và sự gia tăng số lượng

doanh nhân Nhật và Hàn Quốc đến công tác tại [Bảo mật] nói riêng, cũng như sự phục hồi của nền kinh tế Viêt Nam;

chúng tôi ước đoán nhu cầu của thị trường khách sạn sẽ tăng khoảng 13% mỗi năm.

• Sự hạn chế nguồn cung mới của thị trường cùng với gia tăng nhu cầu phòng sẽ dẫn đến mức tăng mạnh của công

suất khách sạn cho đến thời điểm dự án mở cửa và đi vào hoạt động trong năm 2017.

Mức tăng nhu cầu

giả định 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Biến đổi Biến đổi Biến đổi Biến đổi Biến đổi Biến đổi Biến đổi Biến đổi

Nghỉ dưỡng 5% 77,608 5% 81,489 5% 85,563 5% 89,841 10% 98,825 5% 103,766 5% 108,955

Mice 0% 36,956 10% 40,652 10% 44,717 15% 51,425 15% 59,138 10% 65,052 10% 71,557

Dài hạn 15% 14,167 5% 14,875 5% 15,619 10% 17,180 5% 18,040 5% 18,941 5% 19,889

Nhu cầu phát sinh 0% 0% 5% 7,295 0% 15% 26,400 3% 5,633 15% 30,060

Tổng nhu cầu

(phòng/năm) 128,731 6% 137,015 12% 153,194 8% 165,741 27% 209,698 8% 227,088 19% 269,789

Tổng nguồn cung 215,350 215,350 215,350 215,350 215,350 215,350 215,350

Nguồn cung mới

(Dự án nghiên

cứu) 206 206 206 206 206

Khách

sạn 1 100 100 100 100 100 100

Khách

sạn 2 50 50 50

Khách

sạn 3 200 200

Tổng nguồn cung 215,350 251,850 327,040 327,040 345,290 418,290 418,290

Công suất thị

trường 60% 54% 47% 51% 61% 54% 64%

Phân tích thâm

nhập thị trường 0% 0% -10% 5% 5% 10% 10%

Công suất dự án 0% 0% 42% 53% 64% 60% 71%

2014 16

2014

8.2 Dòng Tiền Khách SạnPhân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Tình trạng phát triển

Tiền khai

trương Khởi đầu Khởi đầu Ổn định Nâng cấp

Thành phần khách sạn

Số lượng phòng 206 206 206 206 206 206 206 206 206 206

Số phòng được sử dụng/ bán ra 31,699 40,011 47,947 44,902 53,346 51,129 37,595 51,129 51,129 51,129

Số phòng sẵn có hằng năm 75,190 75,190 75,190 75,190 75,190 75,190 75,190 75,190 75,190 75,190

Công suất phòng 42% 53.2% 63.8% 59.7% 70.9% 68.0% 50.0% 68.0% 68.0% 68.0%

Giá phòng trung bình ngày (ADR) 85 94 94 108 113 119 119 119 124 131

Mức tăng trưởng ước tính 36 50 60 64 80 81 59 81 85 89

DOANH THU

Doanh thu phòng khách sạn 2,694,395 3,741,024 4,483,036 4,828,136 6,022,799 6,061,178 4,456,749 6,061,178 6,364,237 6,682,449 Thu nhập hoạt động

Tổng doanh thu phòng 2,694,395 3,741,024 4,483,036 4,828,136 6,022,799 6,061,178 4,456,749 6,061,178 6,364,237 6,682,449

Phí dịch vụ 134,720 187,051 224,152 241,407 301,140 303,059 222,837 303,059 318,212 334,122

Doanh thu phòng khách sạn 2,829,115 3,928,075 4,707,188 5,069,543 6,323,939 6,364,237 4,679,586 6,364,237 6,682,449 7,016,571

F&B 785,865 1,335,971 2,137,553 2,458,186 2,286,914 2,968,260 2,968,260 2,968,260 3,116,673 3,272,506

Doanh thu bộ phận khác 314,346 534,388 694,705 764,175 878,802 922,742 922,742 922,742 968,879 1,017,323

Doanh thu hoạt động gộp (GOR) 3,929,326 5,798,434 7,539,446 8,291,905 10,029,654 10,255,239 8,570,588 10,255,239 10,768,000 11,306,400

CHI PHÍ

Chi phí theo bộ phần

Phòng khách sạn 509,241 636,551 732,033 732,033 768,635 807,067 847,420 889,791 934,281 980,995

F&B 510,812 740,678 814,746 814,746 855,483 898,257 943,170 990,328 1,039,845 1,091,837

Chi phí hoạt động khác 204,325 275,839 317,214 317,214 333,075 349,729 367,215 385,576 404,855 425,098

Tổng chi phí 1,224,378 1,653,067 1,863,994 1,863,994 1,957,193 2,055,053 2,157,806 2,265,696 2,378,981 2,497,930

Thu nhập gộp theo bộ phận

Phòng khách sạn 2,319,874 3,291,524 3,975,154 4,337,510 5,555,304 5,557,170 3,832,166 5,474,446 5,748,168 6,035,577

F&B 275,053 595,293 1,322,808 1,643,441 1,971,431 2,070,003 2,025,090 1,977,931 2,076,828 2,180,669

Thu nhập bộ phận khác 110,021 258,550 377,490 446,961 545,726 573,013 555,526 537,165 564,024 592,225

Tổng thu nhập gộp 2,704,948 4,145,367 5,675,452 6,427,911 8,072,461 8,200,186 6,412,782 7,989,543 8,389,020 8,808,471

Chi phí hoạt động chưa phân bổ

Chi phí bán hàng 235,760 202,945 223,240 245,564 282,398 296,518 311,344 326,911 343,257 360,420

Chi phí quản lý 550,106 579,843 666,820 733,502 880,202 924,212 970,423 1,018,944 1,069,891 1,123,386

Chi phí bảo trì 78,587 144,961 159,457 175,403 228,023 239,425 1,197,123 239,425 251,396 263,966

Chi phí năng lượng 255,406 347,906 400,092 440,101 528,121 554,527 582,254 611,367 641,935 674,032

Tổng chi phí chưa phân bổ 1,119,858 1,275,656 1,449,609 1,594,569 1,918,745 2,014,683 3,061,144 2,196,647 2,306,479 2,421,803

Lợi nhuận hoạt động gộp 1,585,090 2,869,711 4,225,843 4,833,342 6,153,716 6,185,503 3,351,638 5,792,896 6,082,541 6,386,668

Doanh thu trên mỗi phòng trống 7,695 13,931 20,514 23,463 29,872 30,027 16,270 28,121 29,527 31,003

Phí quản lý cơ bản 78,587 115,969 150,789 165,838 200,593 205,105 171,412 205,105 215,360 226,128

Dự phòng nội thất và thiết bị 117,880 173,953 150,789 165,838 200,593 205,105 171,412 205,105 215,360 226,128

Phí khuyến khích quản lý 79,255 143,486 211,292 241,667 307,686 309,275 167,582 289,645 304,127 319,333

Chi phí phi hoạt động khác (bảo hiểm) 39,293 57,984 75,394 82,919 100,297 102,552 85,706 102,552 107,680 113,064

Tổng chi phí quản lý 315,014 491,392 588,264 656,262 809,168 822,037 596,111 802,407 842,527 884,653

Lợi nhuận hoạt động ròng (EBITDA) 1,270,076 2,378,320 3,637,579 4,177,079 5,344,547 5,363,466 2,755,527 4,990,489 5,240,014 5,502,015

Chia cho chủ đầu tư 1,079,565 2,021,572 3,091,942 3,550,518 4,542,865 4,558,946 2,342,198 4,241,916 4,454,012 4,676,712

Chia cho GHC 190,511 356,748 545,637 626,562 801,682 804,520 413,329 748,573 786,002 825,302

17

2014

8.3 Dòng Tiền Căn Hộ Dịch VụPhân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Tình trạng phát triển

Tiền khai

trương Khởi động Khởi động Ổn định Nâng cấp

Thành phần căn hộ

Số căn hộ 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24

Số phòng được sử dụng 144 244 259 244 230 230 230 230 230 230

Số phòng trống 287 287 287 287 287 287 287 287 287 287

Công suất phòng 50% 85.00% 90.00% 85.00% 80.00% 80.00% 80.00% 80.00% 80.00% 80.00%

Giá phòng trung bình tháng 1,600 1,680 1,764 1,940 1,940 2,037 2,139 2,246 2,359 2,476

Mức tăng trưởng ước tính 800 1,428 1,588 1,649 1,552 1,630 1,711 1,797 1,887 1,981

DOANH THU

Doanh thu cho thuê căn hộ 229,824 410,236 456,086 473,822 445,950 468,248 491,660 516,243 542,056 569,158

Thu nhập hoạt động 229,824 410,236 456,086 473,822 445,950 468,248 491,660 516,243 542,056 569,158

Phí dịch vụ 11,491 20,512 22,804 23,691 22,298 23,412 24,583 25,812 27,103 28,458

Doanh thu phòng (căn hộ) 241,315 430,748 478,890 497,514 468,248 491,660 516,243 542,056 569,158 597,616

F&B 28,390 42,585 55,361 63,665 73,214 76,875 76,875 84,563 88,791 93,230

Doanh thu bộ phận khác 14,195 21,293 27,680 30,448 35,016 36,766 36,766 40,443 42,465 44,588

Doanh thu hoạt động gộp 283,900 494,625 561,931 591,626 576,478 605,302 629,885 667,061 700,414 735,435

CHI PHÍ

Chi phí theo bộ phận

Căn hộ 24,132 36,197 41,627 41,627 43,708 45,894 48,188 50,598 53,128 55,784

F&B 18,454 26,758 29,433 29,433 30,905 32,450 34,073 35,776 37,565 39,444

Chi phí bộ phận khác 9,227 12,456 14,325 14,325 15,041 15,793 16,582 17,412 18,282 19,196

Tổng chi phí 51,812 75,411 85,385 85,385 89,654 94,137 98,844 103,786 108,975 114,424

Thu nhập gộp theo bộ phận

Căn hộ 217,184 394,550 437,263 455,887 424,540 445,767 468,055 491,458 516,031 541,832

F&B 9,937 15,827 25,927 34,231 42,309 44,425 42,802 48,786 51,225 53,787

Thu nhập bộ phận khác 4,968 8,836 13,356 16,124 19,975 20,974 20,184 23,031 24,183 25,392

Toổng thu nhập gộp 232,088 419,214 476,546 506,242 486,824 511,165 531,041 563,275 591,439 621,011

Chi phí hoạt động chưa phân bổ

Chi phí bán hàng 2,839 4,946 5,441 5,985 6,284 6,598 6,928 7,275 7,639 8,020

Chi phí quản ly 14,195 24,731 28,441 31,285 31,285 32,849 34,492 36,216 38,027 39,929

Chi phí bảo trì 5,678 9,893 10,882 11,970 13,765 14,454 72,268 14,454 15,176 15,935

Chi phi năng lượng 5,678 9,893 11,376 12,514 13,140 13,797 14,487 15,211 15,971 16,770

Toổng chi phí chưa phân bổ 28,390 49,463 56,140 61,754 64,474 67,698 128,175 73,156 76,813 80,654

Lợi nhuận hoạt động gộp 203,698 369,752 420,406 444,488 422,349 443,467 402,866 490,120 514,626 540,357

Phí quản lý cơ bản 5,678 9,893 11,239 11,833 11,530 12,106 12,598 13,341 14,008 14,709

Dự trù nội thất, thiết bị 5,678 14,839 11,239 11,833 11,530 12,106 12,598 13,341 14,008 14,709

Phí khuyến khích quản lý 10,185 18,488 21,020 22,224 21,117 22,173 20,143 24,506 25,731 27,018

Chi phí phi hoạt động khác 2,839 4,946 5,619 5,916 5,765 6,053 6,299 6,671 7,004 7,354

Tổng chi phí quản lý 24,380 48,165 49,117 51,806 49,941 52,438 51,638 57,859 60,752 63,790

Lợi nhuận hoạt động ròng (EBITDA) 179,318 321,587 371,289 392,682 372,408 391,029 351,229 432,261 453,874 476,567

Chia cho GHC 161,387 289,428 334,160 353,414 335,167 351,926 316,106 389,035 408,486 428,911

Chia cho chủ đầu tư 17,932 32,159 37,129 39,268 37,241 39,103 35,123 43,226 45,387 47,657

18

2014

8.4 Dòng Tiền Hợp NhấtPhân Tích Chung Dự Án


• Kết quả giá trị hiện tại thuần tính dương (tại mức tỷ lệ chiết khấu 16%) và tỉ suất sinh lợi nội bộ cho thấy mức sinh lợi

kỳ vọng dương là 17,5%. Thời gian hoàn vốn giả định vào khoảng 10 năm sau khi bán tòa nhà, trên thực tế việc bán

tòa nhà có thể hoàn thành sớm hơn và rút ngắn thời gian hoàn vốn. Giá trị hiện tại thuần dương cho thấy dự án khả

thi nếu xét mức sinh lợi kỳ vọng thấp hơn 17,5%

• Kết quả giá trị hiện tại thuần tính dương chỉ ra rằng dự án sẽ khả thi nếu lợi nhuận đầu tư mong muốn được xem xét

thấp hơn 17.5%

Quyết định đầu tư dự án Năm 0

Năm 1

(2014) Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 Năm 11

Chi phí đất (1,475) (1,475) (1,475) 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Chi phí xây dựng 0 (8,231) (19,466) (23,294) 0 0 0 0 0 0 0 0

Doanh thu bán hàng ròng 0 2,939 5,026 6,743 5,710 1,483 0 0 0 0 0 0

Dòng tiền thương mại (bán lẻ và

văn phòng) 0 0 3,705 5,720 0 0 1,463 0 0 1,463 0 0

Dòng tiền thương mại (bán lẻ) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5,316

Dòng tiền khách sạn 0 0 0 0 1,270 2,378 3,638 4,177 5,345 5,363 2,756 4,990

Dòng tiền bán khách sạn (giá trị

sau cùng) 51,357

Tổng dòng tiền của dự án (1,475) (6,767) (12,210) (10,831) 6,980 3,861 5,101 4,177 5,345 6,826 2,756 61,663

Dòng tiền cộng dồn (1,475) (8,242) (20,451) (31,282) (24,302) (20,441) (15,340) (11,163) (5,818) 1,008 3,764 65,427

Tỷ suất chiết khấu 16% (lãi suất

ngưỡng Hurdle rate) 1 0.9636 0.8307 0.7161 0.6173 0.5322 0.4588 0.3955 0.3409 0.2939 0.2534 0.2184

Dòng tiền chiết khấu (1,475) (6,520) (10,142) (7,756) 4,309 2,055 2,340 1,652 1,822 2,006 698 13,469

Giá trị hiện tại thuần @16% 2,458 = Tổng dòng tiền chiết khấu

Tỷ suất sinh lợi nội bộ 17.50%

Đơn vị: $1,000

19

2014

9.0 Kết LuậnPhân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)

20

Thank You

Disclaimer: This document has been prepared in good faith and for general informational purposes only. Nothing herein contains investment. legal. tax

and/or other advice and investors should seek independent professional advice before making any investment decision. While reasonable care has been

taken to ensure that the sources of information herein are reliable. no guarantee is provided to the accuracy or completeness of such information (and

the same may not be independently verified or audited) and no liability is accepted for any inaccuracy or omission.

alternaty - mẫu báo cáo về phân tích khả thi Đầu tư và Đề xuất phát triển

Real Estate