Давлетшина Регина Сертифицированный РГР аналитик ...

Давлетшина Регина Сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

Пермь, Большевисткая, 96Тел./факс: (342) 220-31-46Е-mail: regina@perspektiva.ru

Оценка взаимовлияния сегментов рынка недвижимости и других секторов экономики на примере г.Перми

1. Взаимосвязь сегментов рынка недвижимости с показателями развития экономики

2. Взаимосвязь сегментов рынка недвижимости между собой

Содержание доклада:Содержание доклада:

На примере развития сегментов жилой недвижимости (вторичный рынок и новостройки) и коммерческой (торговая и офисная).

Взаимосвязь сегментов рынка недвижимости и показателей развития

экономики

На примере развития сегментов жилой недвижимости (вторичный рынок и новостройки) и коммерческой (торговая и офисная).

Рынок недвижимости в системе Рынок недвижимости в системе экономического кругооборота*экономического кругооборота*

Фондовый рынок

Население

Рынок товаров и услуг

Фирмы

Финансовый рынок

Рынок недвижимости

Государство

Инвестиции

ПредложениеСпрос

Доходы

Предложение

Накопления

Кредит

Кредит

Сбережения

Социальные программы

НалогиНалоги

Льготы, дотации

Ценные бумаги

Капитал

Предложение

Доход

Ценные бумаги

Вложения

Расходы

Спрос

Дох

од

Акц

ииП

рива

тиза

ци

я

Зал

ог

имущ

еств

а

Ограничения моделиОграничения модели

Темпы роста экономики:•Объем промышленной продукции

•Средняя заработная плата, накопления

•Объем инвестиций в жилой и нежилой фонд

•Товарооборот, общественное питание

•Расходы

Темпы рынка недвижимости:•Рынок вторичного жилья•Рынок торговой недвижимости•Рынок офисной недвижимости

Темпы роста показателей развития Темпы роста показателей развития экономики, 1999-2005ггэкономики, 1999-2005гг

ГодВыпуск пром.

продукции

Средне-душевой

доход

Средне-душевые расходы

Товарооборот

Оборот общественного

питания

Объем платных

услуг

1999 1,95 1,3 1,3 1,41

2000 1,66 1,45 1,43 1,5 1,1 1,49

2001 0,99 1,29 1,42 1,3 2,6 1,45

2002 1,14 1,65 1,70 1,4 1,8 1,38

2003 1,37 1,37 1,37 1,4 1,1 1,26

2004 1,65 1,22 1,24 1,26 1,16 0,98

2005 2,96 1,28 1,27 1,27 1,54 0,87

Коридоры темпов роста показателей Коридоры темпов роста показателей развития экономики, 1999-2003ггразвития экономики, 1999-2003гг

Год Разброс значений, %Усредненный показатель,

%

2001 0,99-4,25 1,89

2002 0,47-1,7 1,28

2003 0,99-1,53 1,3

2004 0,82-1,26 1,15

2005 0,85-1,54 1,36

0

1

2

3

4

5

6

2001 2002 2003 2004 2005

тем

пы

ро

ста

, в %

Темпы роста удельной цены на рынке Темпы роста удельной цены на рынке недвижимостинедвижимости

0,6

0,8

1,0

1,2

1,4

1,6

1,8

2,0

2001 2002 2003 2004 2005

Те

мп

ро

ста

, в %

ТЦ Айсберг, 2003г11 000 кв.м.

ТЦ Столица, 2004г32 000 кв.м.

Гипермаркет «Семья», 2004г, 31 000 кв.м.

Гипермаркет «Виват», 2004г, 14 000 кв.м.

ТЦ Алмаз, 2005г11 000 кв.м.

С 2003 года рынок перешел на качественно новый этап развития. Именно с этого года в Перми появились первые современные крупно-форматные торговые, бизнес-центры, начала расти предпринимательская активность на рынке, начался рост цен, объемов спроса и предложения.

Характеристика рынка недвижимостиХарактеристика рынка недвижимости

Темпы роста удельной цены на рынке Темпы роста удельной цены на рынке недвижимости и показателей развития недвижимости и показателей развития экономикиэкономики

Объем промышленного производства, оборот розничной торговли, средняя заработная плата, сбережения на рублевых вкладах СБ РФ, расходы, объемы инвестиций в жилой и нежилой фонд, инфляция, оборот общественного питания.

0,2

0,7

1,2

1,7

2,2

2,7

2001 2002 2003 2004 2005

Те

мп

рос

та

РНЭ

Взаимосвязь рынка недвижимости с Взаимосвязь рынка недвижимости с показателями развития экономикипоказателями развития экономики

Рост или спад на рынке недвижимости предшествует росту или спаду в экономики города.

Взаимосвязь сегментов рынка недвижимости между собой

На примере развития сегментов жилой недвижимости (вторичный рынок и новостройки) и коммерческой (торговая и офисная).

Динамика средней цены предложения Динамика средней цены предложения коммерческой и жилой недвижимости, 1 кв. коммерческой и жилой недвижимости, 1 кв. 2003 – 1 кв. 20062003 – 1 кв. 2006

10

15

20

25

30

35

1 к

в_0

3

2 к

в_0

3

3 к

в_0

3

4 к

в_0

3

1 к

в_0

4

2 к

в_0

4

3 к

в_0

4

4 к

в_0

4

1 к

в_0

5

2 к

в_0

5

3 к

в_0

5

4 к

в_0

5

1 к

в_0

6

тыс

.ру

б.

кв.м

.

торговая офисная вторичка новострой

Динамика темпов роста цен на рынке Динамика темпов роста цен на рынке недвижимостинедвижимости

Характеристика трендаХарактеристика тренда

ОфиснаяОфисная недвижимостьнедвижимость ТорговаяТорговая недвижимостьнедвижимость

ЖилаяЖилая недвижимостьнедвижимость

• Офисная– Коэффициент вариации

составляет 11,2% (изменчивость средняя)

– СКО = 0,125, среднее значение = 6,2

– Период 6 кварталов (полтора года)

• Торговая– Коэффициент вариации

составляет 5,6% (изменчивость незначительная)

– СКО = 0,059, среднее значение = 0,056

– Период 8 кварталов (2 года)

Характеристика тренда:Характеристика тренда:коммерческая недвижимостькоммерческая недвижимость

ОфиснаяОфисная недвижимостьнедвижимость

ТорговаяТорговая недвижимостьнедвижимость

Жилая недвижимость– Коэффициент вариации составляет 6.2% (изменчивость

средняя)– СКО = 0,067 среднее значение = 0,064– Период 8 кварталов (2 года)

Жилая недвижимость: динамика средней цены, Жилая недвижимость: динамика средней цены, темпа прироста, характеристика трендатемпа прироста, характеристика тренда

•Рост или спад на рынке недвижимости предшествует росту или спаду в экономики города.

•Темпы роста рынка недвижимости, показателей экономики имеют колебательный характер, близкий к синусоиде

•Рынок офисной недвижимости имеет более динамичное развитие по сравнению с другими сегментами

•Сегмент жилой недвижимости более тесно связан с торговой, в рассматриваемый период развиваясь параллельно

•Действует формула: ↑D → ↑Р → ↑S → ↓D → ↓P → ↓S → ↑D•Существует возможность делать не линейный прогноз

роста цен, поквартально.• Зная колебательный характер развития рынка

недвижимости можно определить моменты наиболее эффективного входа-выхода на рынок.

ВыводыВыводы