achmea outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
Post on 03-Jun-2018
213 Views
Preview:
TRANSCRIPT
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
1/84
Outlook 2014 - 2015Beleggen in vastgoed en hypotheken
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
2/84
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
3/84
Beleggen in vastgoed en hypotheken 03/84
Inhoudsopgave
Voorwoord 05
Terzijde 07
1. Economisch kader 09
2. Vastgoed in de beleggingsportefeuille 13
2.1 Beleggen in vastgoed 13
2.2 De Nederlandse vastgoedmarkten 16
2.3 De Nederlandse huurwoningenmarkt 20
2.4 De Nederlandse markt voor zorgvastgoed 27
2.5 De Nederlandse winkelmarkt 30
2.6 De Nederlandse kantorenmarkt 39
3. Hypotheken in de beleggingsportefeuille 47
3.1 Beleggen in hypotheken 47
3.2 Nederlandse markt voor beleggingen in hypotheken 49
4. Beleggen in internationaal vastgoed 57
4.1 De Amerikaanse vastgoedmarkt 60
4.2 De Duitse woningmarkt 66
4.3 De Duitse winkelmarkt 72
4.4 De Chinese vastgoedmarkt 77
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
4/84
Regiokantoor Rabobank, Zeist
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
5/84
Beleggen in vastgoed en hypotheken 05/84
VoorwoordNieuwe realiteit
Snel inspelen op veranderingen die elkaar in
hoog tempo opvolgen: dat is de nieuwe realiteit
van beleggen. Het gaat er om de grote lijnen
achter de veranderingen te zien, trends te
signaleren en die te vertalen naar beleggings-
beleid. De wereld verandert, de vastgoedmarkt
verandert mee, aan de belegger de opgave om
daarop te anticiperen.
Vijftien jaar geleden konden wij ons bijna nietvoorstellen dat we echt de hele dag behoefte
zouden hebben aan een mobiele telefoon: nu is
de smartphone integraal onderdeel van ons
leven. Met die smartphone banen we ons een
weg door de steeds drukker wordende stad.
Een toenemende urbanisatie, starters die ook
nadat ze een gezin worden in de stad blijven
wonen, maar ook senioren die hechten aan het
voorzieningenniveau van het stedelijk leven.
Onze steden blijven groeien, ten koste van perifeer
gelegen gebieden. Het traditionele onderscheid
tussen sectoren vervaagt. Met die smartphone
beantwoorden we thuis de mail van een collega,
om s middags op het terras van dat leuke
koffietentje die nieuwe das bij de webshop van
de Bijenkorf uit te zoeken. Om ons heen zien we
steeds meer senioren ook op dat terras zitten,
het aantal gepensioneerden neemt snel toe,
we krijgen er nog 1 miljoen huishoudens bij in
Nederland, waarvan driekwart 65-plussers.
Aan de belegger om de trends in de nieuwe
realiteit te vertalen naar beleggingsbeleid.
Als winkelen meer kijken wordt, genieten van
koffie en de beleving van de stad, dan ligt hetvoor de hand om in het beleggingsbeleid te
focussen op de hoofdwinkelstraten in de grote
steden, waar de trekkracht van grote internatio-
nale retailketens wordt gecombineerd met leisure
en beleving. En als werken overal kan, dan is het
logisch om in te zetten op die plaatsen waar
mensen elkaar gaan ontmoeten. Dat zullen vaak
de knooppunten in de grote steden zijn, waar
kantoren met OV bereikbaarheid en voldoende
ontmoetingsruimte bij elkaar komen. Voor de
kantoren in de stad die geen gebruiker meer
kunnen vinden, ligt de transitie naar huur-woningen voor de hand. Meer dan ooit kiezen
mensen voor de stad, willen zij wonen op plekken
waar de beleving niet ver weg is. Omdat bezit
voor de meeste mensen steeds minder belangrijk
wordt, men flexibel wil blijven in waar men woont
en met wie men woont, is de keuze voor een
huurwoning snel gemaakt. De nieuwe realiteit
vraagt daarom innovatieve woonconcepten,
nieuw zorgvastgoed en andere plekken om te
werken en te winkelen.
De nieuwe realiteit is er een van continueverandering. In deze Beleggingnota zetten wij
onze visie op die veranderingen uiteen. We zien
de kansen, duiden de risicos en beschrijven hoe
we nieuwe marktbehoeften willen omzetten in
langjarig rendement. Voor u, met u, want inspelen
op de nieuwe realiteit zien wij als een gezamen-
lijke verantwoordelijkheid, een verantwoordelijk-
heid richting de gepensioneerden van nu en in
de toekomst. Vastgoed zal zich, mist de juiste
keuzes worden gemaakt, daarbij bewijzen met
stabiele directe rendementen en met een waarde-
ontwikkeling die de inflatie weer kan bijhouden
Directie Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Henk Jagersma
George Drge
Cindy Rombouts
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
6/84
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
7/84
Beleggen in vastgoed en hypotheken 07/84
TerzijdePensioenfondsen en
verzekeraarsSinds de mondiale economische crisis staan
verzekeraars en pensioenfondsen voor een
complexe investeringsagenda. Behalve dat zij
met hun producten en beleggingen moeten
inspelen op economische ontwikkelingen,
staat de bedrijfsvoering onder druk.
Pensioenfondsen en Pensioenverzekeraars
Pensioenfondsen moeten diverse beleidsthemas
gelijktijdig behandelen, zoals het opbouwen enbehouden van voldoende dekkingsgraad, het
hanteren van financile kaders zoals FTK en
Solvency II en het opereren in een complexe
omgeving met een fijnmazig stelsel van regelge-
ving en toezicht. Daarnaast is er de opgave om
het vertrouwen van de achterban te herstellen.
In de jaren sinds de crisis hebben diverse
pensioenfondsen noodgedwongen ingrijpende
maatregelen moeten nemen, zoals verhoging
van premies, afzien van indexering, aanpassing
van de pensioenregeling en zelfs korting van
pensioenen. Herstel van het vertrouwen blijkt in
die context een taaie uitdaging. En de discussie
die recent is ontstaan over de aanpassing van
het opbouwpercentage toont de kwetsbare kant
van het pensioenfondsenmodel als het gaat om
het balanceren van de belangen van meerdere
generaties binnen een collectieve regeling.
De beleggingen zijn door de financile crisis en
de post-crisis onder druk gezet, ook al hebben
pensioenfondsen in nominale zin nu meer
beleggingen dan voor het uitbreken van de crisis.
Voor het komende jaar staan weer belangrijke
vraagstukken op de agenda, zoals de nieuwe
pensioenwetgeving en de keuze voor nieuwe
bestuursmodellen. Daarnaast moet rekening
worden gehouden met ontwikkelingen zoals de
invloed van de conjunctuur op het premiedraag-
vlak en het deelnemersbestand en de stijgende
levensverwachting die maakt dat pensioenfond-
sen meer dekking nodig hebben. Ook het dilem-
ma van de rentestand speelt hen parten; eerst het
probleem van een lagere rente ennu het pro-
bleem van een mogelijke rentestijging. Wat tedoen met de afdekking? Uiteindelijk gaat het om
de vraag hoe het stelsel een goed pensioen in
stand kan houden.
Vlak voor het drukken van de Outlook heeft
Staatssecretaris Klijnsma haar voornemens
bekend gemaakt. Daarin wordt de voorkeur
gegeven aan een tussenvariant waarin de
voordelen van zowel het nominale als het rele
contract worden gecombineerd. De komende tijd
zal duidelijk worden hoe dit voornemen concreetwordt uitgewerkt en de consequenties daarvan.
Relevant voor onze rol
De huidige context is voor pensioenfondsen en
verzekeraars uitdagend. Het kan leiden tot een
andere opstelling ten aanzien van beleggen.
Wat wij van onze kant voor u kunnen doen,
is duidelijkheid bieden over vastgoed en hypo-
theken. Wat zijn de marktontwikkelingen?
Welke rendementen zijn haalbaar binnen welke
strategie? Hoe kunnen wij ervoor zorgen dat
pensioenfondsen in control zijn ten aanzien
van beleggingen in vastgoed en hypotheken?
Op welke wijze kunnen wij waarde toevoegen
aan een pensioenfonds?
De beleggingsvisie die voor u ligt is een van de
instrumenten. Daarnaast blijven wij u doorlopend
voorzien van informatie, kennis en expertise.
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
8/84
Winkelcentrum De Hermitage, Zaandam
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
9/84
Beleggen in vastgoed en hypotheken 09/84
1.Economisch kader
Herstel domineert
De performance van vastgoed wordt voor een
belangrijk deel bepaald door de economie.
Sinds de economische crisis lieten de economien
van de verschillende landen in de wereld duidelijk
andere groeipaden zien, met China als kampioen
economische groei, de VS als come back kid met
groeicijfers tussen de 2% en 4% per jaar en
Europa als kwakkelende oude man.
Nu de mondiale economie de weg naar herstel
inslaat, zien we dat de groeipaden dichter bij
elkaar komen te liggen. De groeicijfers van veel
landen stijgen, terwijl dat van China onder de
8% lijkt te komen. Ook voor andere opkomende
landen zijn de groeicijfers recent neerwaarts
aangepast. De mondiale schok die ontstond nadat
de VS zich leek te herbezinnen op verkleining
van de monetaire steun aan de eigen economie
is tekenend voor de toenemende internationale
economische verwevenheid. Europa lijkt daarbij
nu te profiteren van het mondiale herstel. Waar
het Europees gemiddelde groeicijfer in 2013 nog
beneden de 0% lag, wordt ook voor Europa in
zijn geheel voor 2014 weer een positieve groei
verwacht, met alleen nog negatieve groeicijfers
voor Portugal en Griekenland (zie figuur 1).
Europa krabbelt op
De Europese economie herstelt voorzichtig,
hoewel tempo en mate van groei nog niet
duidelijk zijn. Er zijn twee scenarios denkbaar:
zowel een V-vormig herstel (met een snel herstel
en groeicijfers van gemiddeld 3%) als een meer
gematigd L-vormig herstel (tussen nulgroei en
2% in). Het scenario met voorzichtige economische
Figuur 1 Verwachte economische groei 2013-2014
Bron: ABN AMRO
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
4%
7%
8%
9%
-5% -4% -3% -1%-2% 0% 1% 3%2% 9%6%5% 8%7%
world GDP growth
(2014) 3,9% (yoy)
world GDP growth
(2013) 2,9% (yoy)
Economische groei 2013
Economischegroei2014
Greece
Portugal
SpainItaly
Netherlands
Eurozone
France
Denmark
Switzerland
Japan
Emerging Europe
South Korea
Austria
UK
Ireland
Germany
Poland
Canada
USSweden
Brasil Russia
UAE
Vietnam
Indonesia
India Emerging Asia
China
South Africa
Latin America
Turkey
Mexico
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
10/84
10/84
groei in de eerste jaren lijkt nu het meest
waarschijnlijk. Binnen Europa kunnen daarbij
verschillende toekomstperspectieven worden
onderscheiden. We zien een aantal landen die
met de crisis flink aan concurrentiekracht heeft
gewonnen. Een soms grote correctie van het
loonniveau in combinatie met stevige hervormingen
van de lokale economie zorgt voor nieuwe
perspectieven na de crisis. Landen in Zuid- en
Oost-Europa zijn in de crisisjaren in vergelijkingmet lage lonen landen zoals China meer concur-
rerend geworden en zouden daarmee kunnen
profiteren van de trend van reshoring, bedrijven
die terugkeren naar Europa. We zien ook landen,
Scandinavi, maar vooral Duitsland, die goed
door de crisis zijn gekomen. Zonder daarbij de
gunstige economische perspectieven voor Duitsland
op korte en middellange termijn tekort te willen
doen, moet de positie van Duitsland op lange
termijn goed worden gevolgd. De sterke econo-
mische performance van Duitsland bemoeilijkt
de noodzakelijke hervormingen om op langere
termijn concurrerend te blijven. Zorgelijk is de
positie van Frankrijk; ondanks de prikkel van een
economisch matige performance lijkt het land nu
geen stappen in de richting van hervorming te
zetten.
Sanering in de bankensector
Ondanks de maatregelen van de mondiale toezicht-
houders is de sanering in de bankensector nog
niet afgerond. In veel Europese landen blijft de in
het kader van Basel III benodigde herkapitalisatie
de agenda van veel banken domineren. In juli 2013
heeft de Fed in de Verenigde Staten bovendieningestemd met opnieuw strengere kapitaaleisen
aan banken. Zolang die herkapitalisatie speelt,
is een verruiming van de kredietmarkt niet
waarschijnlijk en blijft de economische veerkracht
beperkt. Symptomen van economisch herstel
lijken het nieuws te domineren, maar de crisis is
nog niet achter de rug.
Mondiale economische groei stimuleert vastgoed
Voor bijna alle mondiale vastgoedmarkten vormt de
verwachte economische groei wel een stimulans.
Bestedingen nemen voorzichtig toe, het vertrouwengroeit. Groei betekent echter ook dat de druk om
de rente te verhogen toeneemt, wat weer een
remmend effect heeft op de waardeontwikkeling
van vastgoed. Misschien dat de ECB en de Fed nu
nog niet aan deze druk toegeven, maar waar-
schijnlijk komt dat in 2014 (Verenigde Staten) of
in 2015 (Europa) anders te liggen. Het effect van
rentestijging op vastgoed verschilt uiteindelijk
per markt. In die markten waar het economisch
herstel nog fragiel is en risico-opslagen op
vastgoed bij het eerste economisch herstel niet
gelijk worden aangepast, zet de stijgende rentede prijzen van vastgoed gelijk onder druk. Ook in
landen (of steden) waar de risico-opslag nu al laag
is, bijvoorbeeld in de Tier 1-steden in de VS, zal een
rentestijging tot druk op het prijsniveau leiden.
In de meeste landen en steden die vanuit de crisis
nu structureel in veiliger economisch vaarwater
zijn gekomen, kan het negatieve effect van de
renteverhoging naar verwachting worden opge-
vangen door een verlaging van de risico-opslag op
vastgoed. Dit geldt niet alleen voor prime-vastgoed
in herstellende economien, maar ook voor
secundair vastgoed, near prime, in economien
die al langer sterker zijn. Daar kan de daling van
de risico-opslag het negatieve effect van een
stijgende rente compenseren. Per saldo resteert
dan een positief effect op de waardeontwikkeling
van vastgoed. De prijzen van vastgoed stijgen weer.
De verwachte prijsstijgingen kunnen nog een extra
impuls krijgen indien ook de vraag van institutionele
beleggers naar vastgoed toeneemt. Het is niet
ondenkbaar dat een meer evenwichtige economie,
in combinatie met de verwachte rentestijging,
obligaties minder populair maakt bij beleggers.Dit ten gunste van andere beleggingscategorien:
aandelen, maar ook real assets, waaronder vastgoed.
Groeiverwachting voor Nederland gematigd
De economische groei in Nederland blijft achter
bij het Europees gemiddelde. De aanhoudende
discussies over steeds weer nieuwe bezuinigingen
en de oplopende werkloosheid vormen geen
stimulans voor de Nederlandse consument.
Het kabinet slaagt er maar beperkt in een duidelijk
eindbeeld van de economie te genereren dat
consumenten en investeerders enthousiasmeert.
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
11/84
11/84Beleggen in vastgoed en hypotheken
Toch is ook in Nederland sprake van herstel.
Nederland profiteert als exportland van de groei
van de wereldeconomie. De totale Nederlandse
uitvoer stijgt in 2013 met 1,5% en in 2014 wordt
een groei van 3,75% verwacht (CPB). Die groei zal
zich parallel aan de mondiale groei blijven voort-
zetten. Voor de eerstkomende jaren is een
gematigde economische groei het meest waar-
schijnlijk, ook al omdat Nederlandse banken hun
balansen verder moeten verbeteren en structurelehervormingen maar beperkt doorgezet lijken te
worden.
Het CPB rekent in de Macro Economische
Verkenningen voor 2014 dan ook met een
economische groei van 0,5%; fors minder dan in
eerdere ramingen. Andere partijen zijn minder
positief. De Rabobank verwacht voor 2014
bijvoorbeeld een nulgroei. Het basisscenario
voor de middellange termijn is een gemiddelde
economische groei van 1,5%, zoals voorspeld
door het CPB. In een negatief scenario is het
denkbaar dat het herstel later begint, met een
nulgroei in 2014, om in de jaren daarna naar de
1% op te lopen.
Een van de grote zorgen is de oplopende
werkloosheid in Nederland. De werkgelegenheid
profiteert in de verwachtingen van het CPB maar
zeer beperkt van het economisch herstel, waar-
door het een inside game blijft; vooral de groep
mensen met een baan zal van de groei profiteren.
Ondanks de hoge werkloosheid die groeit naar
meer dan 9% (CPB), blijft de conclusie dat de
krimp van de Nederlandse economie niet door-zet. Met een voorzichtig herstel van de economie
zullen ook de perspectieven voor investeren in
Nederlands vastgoed langzaam maar zeker
verbeteren.
Grote Houtstraat, Haarlem
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
12/84
12/84 Zorgwoningen Bernardus, Amsterdam
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
13/84
13/84Beleggen in vastgoed en hypotheken
2.1 Beleggen in vastgoed
Voor veel pensioenfondsen vervult vastgoed
traditioneel een belangrijke rol in de beleggings-
portefeuille. Van vastgoed wordt een stabiel en
hoog direct rendement verwacht met een inflatie-
component en een positieve waardeontwikkeling.
Vastgoed vormt daarmee een middenweg tussen
aandelen die hoger kunnen renderen, maar nu
eenmaal volatiel zijn en obligaties met een relatief
lage risicopremie. Vastgoed zorgt voor diversificatie
van de risicos die samenhangen met het beleggenin obligaties en aandelen1. Door het toevoegen
van vastgoed aan een beleggingsportefeuille kan
met dezelfde hoeveelheid risico een hoger
rendement worden behaald, of omgekeerd,
hetzelfde rendement met minder risico. Vastgoed,
met name woningen en winkels, fungeertdaarbij
op lange termijn als inflatiehedge.
In ruil voor de risicos en de lagere liquiditeit van
vastgoed behoren beleggers - op lange termijn
beoordeeld - een risicopremie in de beleggings-
resultaten te ontvangen. Voorwaarde is dat de
juiste keuzes in het vastgoedbeleggingsbeleid
worden gemaakt. Dit beleid is afhankelijk van het
door het pensioenfonds gewenste risicoprofiel.
Net als bij aandelen en obligaties, bestaan binnen
vastgoed zogeheten junk-bonds: beleggingen
die alleen bij een opportunistic beleggingsstijl
passen, maar niet in een reguliere core portefeuille
thuishoren.
Niet alleen het risicoprofiel, maar ook de verwachte
ontwikkeling van de vastgoedmarkt is van belang
bij de inrichting van de portefeuille. Dat geldt
eveneens voor de intrinsieke verplichtingen van
het pensioenfonds in relatie tot de financile positie
van het fonds, de dekkingsgraad, de gewenste
1 Voor aandelen bedraagt de correlatie met vastgoed 0,2,
voor obligaties is die correlatie met -0,18 zelfs negatief (IPD).
liquiditeit van de gehele portefeuille en de leverage
van het vastgoed. Zo past een portefeuille met een
leveragevan 20% nog goed bij een core-strategie,
terwijl hogere percentages vastgoed in de
portefeuille meer risico betekenen. De dynamiek
van de wereld, zowel maatschappelijk als financieel-
economisch, maakt het ingewikkelder dan ooit om
een goede, op het pensioenfonds afgestemde
assetmix te bepalen. Alle assetclasses lijken sinds
de crisis meer risicos en meer volatiliteit teherbergen. Over de hele linie moet daarom rekening
worden gehouden met een gemiddeld lagere
rendement-risicoverhouding dan in het verleden.
Performance vastgoed onder druk
Vanwege de economische crisis heeft vastgoed
haar rol in de beleggingsportefeuille niet goed
kunnen waarmaken. In plaats van de verwachte
positieve waardeontwikkeling werden veel
pensioenfondsen geconfronteerd met waarde-
dalingen. Het directe rendement bleef daarbij
wel steeds behoorlijk overeind.
In de dalende markt stond ook de liquiditeit van
vastgoedbeleggingen onder druk. Het aantal
verkopers overtrof het aantal kopers. Verkopers
die door de zeer krappe financieringsmarkt in
liquiditeitsproblemen dreigden te komen, konden
bij verkoop tot flinke discounts worden genood-
zaakt, oplopend tot boven de 50%. Die slechte
performance van vastgoed in de afgelopen jaren
was voor pensioenfondsen reden om het aandeel
vastgoed en aandelen in de beleggingsportefeuille
te bevriezen, of soms zelfs terug te brengen.
Gelet op het nog zeer fragiele economisch herstel,is het begrijpelijk dat veel institutionele beleggers
nog steeds voorzichtig zijn ten aanzien van
investeringen in vastgoed.
Maar solide performance op lange termijn
Ondanks de slechte performance van vastgoed
sinds de crisis, is de performance van (Nederlands)
vastgoed op lange termijn (2000-2012) positief
geweest (zie figuur 2). Vastgoed heeft over die
periode met een beperkte volatiliteit voor een
totaalrendement van gemiddeld bijna 6,5% per
jaar gezorgd.
2.Vastgoed in debeleggingsportefeuille
Dynamiek vraagt
om keuzes inbeleggingsbeleid
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
14/84
14/84
kantoren bijna nihil is en er dus in rele termen
(gecorrigeerd voor inflatie) sprake is van een
waardedaling. Met die langjarige waardestijging
hebben beleggingen in winkels en woningen hun
verwachting als inflatiehedge wel waargemaakt.
Focus en actief management voorwaarde voor
succes
Ondanks de solide performance van vastgoed op
lange termijn, is de verwachting dat alleen actiefassetmanagement in de komende jaren voor een
goede performance op de korte termijn kan zorgen.
Hoewel die performance een steuntje in de rug
krijgt van het voorzichtige herstel van de economie,
zijn de marktperspectieven voor de verschillende
sectoren zodanig dat alleen met een scherpe focus
en actief assetmanagement een goede performance
en een positief rendement kan worden bereikt.
Nederlandse vastgoedsectoren scoorden over de
periode 1993-2012 bovendien een plaats in de
internationale top-5 wat betreft rendement per
eenheid risico. Daarbij geven de diverse asset-
classes binnen Nederlands vastgoed duidelijke
verschillen te zien. Het segment Nederlandse
winkels kent historisch de beste totaalperformance,
relatief weinig risico en toch een totaalrendement
van 8,5%. Het segment kantoren kent de minst goede
performance, gemiddeld 4,6%. Het rendementvan huurwoningen ligt hier tussenin.
Het rendement bestaat voor alle sectoren uit een
zeer stabiel direct rendement. Fluctuaties zitten
met name in de verschillende waardeontwikkeling,
het indirecte rendement. Voor winkels en woningen
ligt de gemiddelde langjarige waardeontwikkeling
rond de 2,5%, terwijl de waardeontwikkeling van
Figuur 2
Rendement-risicoverhouding: vastgoed, aandelen en obligaties
Bron: IPD, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
20%
8%
10%
5% 10% 15% 30%25%
Risico gemeten in volatiliteit (1x st. deviatie)
Totaalrendement(TR)gemiddeld
e2000-2012
TR Retail NetherlandsUnsmoothed Barclays World Bond
(GBP)
Barclays World Bond(EUR)
TR All PropertyNetherlands Unsmoothed
TR ResidentialNetherlands Unsmoothed
TR Offices Netherlands
Unsmoothed
TR Eurobloc Bonds
S&P World Index (EUR)
MSCI Netherlands IMI (USD)
MSCI World Index (USD)
MSCI World Index (EUR)
Vastgoed Obligaties Aandelen
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
15/84
15/84Beleggen in vastgoed en hypotheken
profiel. Daarbij moet een evenwicht worden
gevonden tussen een core strategie met minder
risicos en een meer risicovolle beleggingsstijl
gericht op opportunities. Toch kunnen we
concluderen dat er goede redenen zijn om de
portefeuille vanuit een langetermijn-beleggings-
strategie deels met vastgoed in te vullen.
Tegenover mogelijke afwaarderingen op
niet-strategische objecten staan een verwachtewaardegroei op strategische locaties en boven-
dien een zeer stabiel direct cashrendement.
Beleggingen in woningen en winkels bleken daarbij
historisch een goede inflatiehedge. Wij verwachten
dat in ieder geval de middeldure huurwoningen
dat ook in de toekomst zullen zijn. Tegenover de
risicos van beleggen in vastgoed staat op lange
termijn een gezonde risicopremie. Vastgoed heeft
naast obligaties en aandelen een belangrijke rol
in de beleggingsportefeuille en zal die rol in de
komende jaren ook weer gaan waarmaken.
In sommige landen, zoals Duitsland of de Verenigde
Staten, kan nu al - voorzichtig en met een scherpe
en selecte aanpak - van het economisch herstel
worden geprofiteerd. In Nederland moet deze
focus nog nauwkeuriger worden ingesteld; het
verschil tussen goede en minder goede objecten
en goede en minder goede locaties is groter
geworden en deze ontwikkeling zet zich voort.
Daarnaast staat Nederland er economisch minder
goed voor dan veel andere landen. De rol van eengoede vastgoedvermogensbeheerder, uitgekiend
assetmanagement en een zorgvuldige selectie
van landen, regios en objecten (property picking)
om in te investeren, zijn belangrijker dan ooit.
Dat vraagt om actief beheer, verkoop van
niet-strategisch gelegen vastgoed en aankoop
van vastgoed dat direct rendement en waarde-
ontwikkeling combineert. Dit vereist kennis en
creativiteit, maar ook slagkracht in verhuur,
dispositie en acquisitie. Marktkracht is daarbij
onontbeerlijk.
Verdere afwaardering structurele leegstand
De tweedeling op de markt betekent bovendien
dat er nog geen volledig einde is gekomen aan
de afwaarderingen. Bij structureel leegstaande
kantoren en winkels is een verdere waardedaling
te verwachten, die toeneemt wanneer er heel
actief op snelle verkoop wordt gestuurd. Ook bij
woningen in regios met een teruglopende bevolking
hoeft niet op een positieve waardeontwikkeling
te worden gerekend; niet in Nederland, maar ook
niet in andere Europese landen. Voor Nederlandse
huurwoningen wordt voor de komende jaren
generiek wel op een stijging van het gemiddeldehuurniveaugerekend. Voor winkels staat dit
huurniveaujuist onder druk door de aanhoudende
koopkrachtdaling en de opkomst van internet.
Voor kantoren rekenen we - doordat de aanvangs-
rendementen van kantoren nu beter in lijn komen
met de risicos - weer op een gunstiger wordend
perspectief.
Vastgoed maakt op lange termijn rol in de
portefeuille waar
In de beleggingsportefeuilles van pensioenfondsen
ligt de nadruk nu vaak op zakelijke en vastrentendewaarden. De samenstelling van de vastgoedporte-
feuille is afhankelijk van het gewenstebeleggings-
Evenwicht tussen een core strategie
en een beleggingsstijl gericht op
opportunities
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
16/84
16/84
bestedingen richting internet, komt een groeiend
deel van de winkelmarkt buitenspel te staan.
Vooral aanloopstraten en winkels op perifere
locaties zijn de dupe.
Ondanks de gunstige perspectieven in brede zin
voor de huurwoningmarkt verwachten we dat op
lange termijn ook daar plekken met structurele
leegstand ontstaan. Nu nog is de leegstand op
de woningmarkt conjunctureel, vaak kleinschaligen beperkt tot dure huurwoningen of minder
courante producten als appartementen boven
winkelcentra in uitbreidingswijken. In de toekomst
zal die leegstand ook op andere plekken structureel
zichtbaar zijn, bijvoorbeeld in gebieden waar de
krimp het hardst toeslaat.
Ook in de zorgsector staan tegenover winnende
beleggingscategorien, waaronder middeldure
huurwoningen met een zorgcomponent, catego-
rien vastgoed die met leegstand te maken
krijgen. Met name in verouderde grootschalige
verpleeghuizen en op lichte zorg gerichte zorg-
voorzieningen zal dat het geval zijn. Nu het
kabinet erop inzet om zorg zo veel mogelijk thuis
te laten verlenen, blijven zorginstellingen met
naar schatting bijna 80.000 overbodige plaatsen
achter. Herontwikkeling tot aantrekkelijke woon-
milieus voor ouderenligt hier voor de hand.
Het voorzichtige herstel van de Nederlandse econo-
miezal voor veel structureel leegstaande panden
geen soelaas bieden. Een aanhoudend kwantitatief
overschot in kantoren, winkels, woningen en
zorgvastgoed is de nieuwe realiteit. Voor vastgoed-eigenaars en gemeenten ligt er een gezamenlijke
taak om die structurele leegstand aan te pakken en
ervoor te zorgen dat panden, straten en wijken niet
verloederen, maar juist een nieuwe toekomst krijgen.
2.2 De Nederlandse vastgoed-markten
Ontwikkeling langs verschillende groeipaden
De Nederlandse vastgoedmarkten ontwikkelen
zich langs verschillende groeipaden. Waar de
toekomstperspectieven voor woningen en zorg-
vastgoed in algemene zin gunstig zijn, is dat voor
de meeste kantoren op korte termijn minder het
geval. De vooruitzichten voor de winkelmarkt
vragen nu om voorzichtigheid, hoewel dit vast-
goedsegment qua rendement-risicoverhouding
tot op heden duidelijk de beste prestatie heeftlaten zien (zie figuur 3).
Behalve verschillen, zijn er ook overeenkomsten
tussen de markten. In de eerste plaats zijn dat de
waardedalingen in de afgelopen jaren, veroorzaakt
door de economische crisis. Ook ontwikkelen alle
sectorale vastgoedmarkten zich in toenemende
mate als min of meer binaire vastgoedmarkten.
Binnen de diverse markten zijn er winnaars en
verliezers aan te wijzen. Met de winnaars zijn goede
beleggingsresultaten te behalen als zorgvuldige
analyses worden gecombineerd met beleggings-
kracht. De verschillen tussen winnaars en verliezers
worden steeds groter.
Leegstand is realiteit
Alle vastgoedmarkten hebben met structurele leeg-
stand te maken, al verschilt de omvang daarvan.
Voor de kantorenmarkt is structurele leegstand
een bekend fenomeen. Te veel nieuwbouw, op de
verkeerde locaties, heeft in combinatie met
vraaguitval geleid tot miljoenen vierkante meters
kantoren die nooit meer worden gevuld.
Ook op de winkelmarkt zien we meer leegstand,maar op veel kleinere schaal dan bij de kantoren-
markt. Door de aanhoudende verslechterende
koopkracht, de vergrijzing, en ook door de
structurele verschuiving van een deel van de
Figuur 3 Rendement-risicoverhouding
Bron: IPD
2004-2012
winkels kantoren woningen
gemiddeld totaal rendement 8,72 4,24 4,92
risico (st deviatie) 4,44 5,21 5,10
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
17/84
17/84Beleggen in vastgoed en hypotheken
Doordat ook corporaties als gevolg van het
kabinetsbeleid nu een deel van hun investeringen
staken, wordt de benodigde bouwcapaciteit in de
sector verder teruggebracht. Het is daarbij de vraag
of de sanering in de ontwikkel- en bouwsector
niet zodanig groot is dat bij een economisch herstel al snel krapte in die capaciteit zal ontstaan.
Dat zou tot een snelle stijging van bouwkosten
kunnen leiden. Ondanks dat het nog niet zover is,
kan het verstandig zijn om hier via langjarige
afspraken met aannemers op te anticiperen.
Door de bouwstop op de woningmarkt, in de
zorg, maar ook op de kantorenmarkt ontstaat op
microniveau schaarste aan goed vastgoed op
goede locaties. In de winkelmarkt is die schaarste
op winnende plekken zelfs nooit weggeweest.
Waar er dus sprake is van een kwantitatiefoverschot in alle markten, is in toenemende mate
tegelijkertijd sprake van kwalitatieve tekorten.
Crisis als stimulans voor kostenreductie en
innovaties
De schaal van de projectontwikkeling- en bouw-
sector is door de crisis de afgelopen jaren fors
gekrompen, terwijl de sector zelf ook een ver-
nieuwingslag doormaakt. De crisis is een stimulansgeweest voor faalkostenreductie, innovaties en
klantgerichte flexibiliteit. Er ontstaan nieuwe,
relatief eenvoudige concepten die vaak groten-
deels in fabrieken kunnen worden geproduceerd.
Bij kantoren en winkels was dit al vaker gebruike-
lijk, maar ook in de zorg en de woningbouw zien
we dit nu steeds meer gebeuren.
De verschillen tussen winnaars en
verliezers worden steeds groter
Nesselande, Rotterdam
Toenemende
kwalitatieve tekortenin alle markten
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
18/84
18/84
problemen, hun vastgoed moeten verkopen.
Bij de aankoop daarvan kunnen forse kortingen
op de boekwaarde worden bedongen. Maar meer
en meer buitenlandse partijen zijn ook genteres-
seerd in de markt voor core vastgoed. Deze partijen
zien in bijvoorbeeld de Nederlandse woningmarkt
aantrekkelijke mogelijkheden voor risicodiversi-
ficatie en het behalen van een gezond direct
rendement.
Bij het uiteindelijk aantrekken van de economie
zullen de risicomarges op vastgoed afnemen.
Dit zal over het algemeen de bij economisch
herstel horende verwachte rentestijging compen-
seren. Het bruto aanvangsrendement op goede
locaties zal daardoor dalen. Het effect is tweeledig:
bestaand bezit wordt meer waard en de prijs
voor nieuw bezit wordt hoger. Voor de slechte
Keerpunt op de beleggingsmarkt
Als gevolg van de malaise op de vastgoedmarkten
in de afgelopen jaren zien we het beleggingsvolume
teruglopen, terwijl dat in andere landen, zoals
Duitsland, alweer stijgt. Het meest teruggelopen
is het volume van beleggingen in kantoren: in 2012
was dat nog geen kwart van het volume in 2008.
Alleen het volume van woningbeleggingen is de
afgelopen jaren min of meer constant gebleven.
Op de beleggingsmarkt zien we met het naderende
perspectief van economisch herstel nu wel dat
buitenlandse beleggers voorzichtig weer actief
worden; een teken dat de onderkant van de markt
in zicht komt. Een groot deel van die buitenlandse
beleggers is op zoek naar vastgoed met een
distressedkarakter, zoals vastgoed van eigenaren
die, al dan niet gedwongen door financierings-
Figuur 4 Beleggingsvolume totaal en per vastgoedmarkt 2008 2013
Bron: Jones Lang LaSalle, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance (2013)
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
2008 2009 2010 2011 2012 Q1 + Q2 2013
Miljarden
Kantoren Winkels Bedrijsruimte Woningen Overig
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
19/84
19/84Beleggen in vastgoed en hypotheken
op gang brengen. Daarnaast willen (banken),
kunnen (ontwikkelaars) of mogen (corporaties)
veel traditionele vastgoedpartijen geen kapitaal
meer steken in het risicodragend ontwikkelen
van nieuwe projecten. De kans is daarom groot
dat de belegger ook in een zich herstellende
vastgoedmarkt een groter aanbod houdt van
binnenstedelijke projecten om in te investeren.
Dit was in het verleden wel anders; toen werden
beleggers volop gepasseerd door ontwikkelaarsen gemeenten.
Wanneer de economie zich in de komende jaren
structureel herstelt, zal de concurrentie tussen
de beleggers onderling naar verwachting wel weer
groeien. De beschikbaarheid van vastgoed voor
individuele institutionele beleggers zal daarmee
afnemen. Het is dan ook raadzaam om de ogen
geopend te houden voor nieuwe marktsegmenten
die voor risicodiversificatie van aandelen en
obligaties kunnen zorgen, zoals zorgvastgoed,
maar bijvoorbeeld ook (sociale) infrastructuur en
scholen. Er blijven op de Nederlandse markt, mits
zorgvuldige geselecteerd, voldoende mogelijkheden
om te investeren en een bij het risicoprofiel
passend rendement te behalen.
locaties geldt dit niet. Daar neemt het bruto
aanvangsrendement in alle sectoren alleen maar
verder toe. Ook hier is het effect tweeledig:
bestaand bezit wordt minder waard en de prijs
voor nieuw bezit wordt lager. Ook hier is dus
sprake van winnaars en verliezers.
Duurzaamheid steeds belangrijker
Ten slotte zien we in alle sectoren dat duurzaam-
heid aan belang wint, gedreven door de markt,zowel door gebruikers als beleggers, maar ook
door de overheid (energieakkoord). De kantoren-
markt loopt daarbij voorop.
Ook zien we bij zowel woningen, winkels als
kantoren dat er een groeiende maatschappelijke
weerstand ontstaat tegen het volbouwen van
Nederland. De hoeveelheid leegstaande vierkante
meters vastgoed maakt dat nieuwbouwplannen
buiten bestaand stedelijk gebied niet alleen met
(nieuwe) regels worden bemoeilijkt zoals in
toenemende mate op de winkelmarkt is te zien,
maar dat ook grote maatschappelijke druk kan
ontstaan om voor nieuwbouw geen toestemming
te verlenen. Bedrijven en lokale bestuurders kiezen
steeds vaker eieren voor hun reputatiegeld.
Renovatie, herontwikkeling en transformatie
De verschuiving van de productie van uitbreidings-
locaties naar het beter benutten van bestaand
stedelijk gebied heeft als bijkomend positief effect
voor beleggers dat de waarde van bestaand bezit
beter wordt behouden. De bouwopgave zal de
komende jaren complexer worden doordat
greenfieldnieuwbouw plaatsmaakt voor brown-fieldrenovatie, herontwikkeling of transformatie.
Daarbij zal het in de bestaande stad veel vaker
gaan om hoogbouw en multifunctionele projecten.
Ook de verbetering van de openbare ruimte zal
deel gaan uitmaken van de bouwopgave.
De verandering in de bouwopgave betekent dat
deze kennis- en kapitaalintensiever wordt. Omdat
het nu niet goed voorstelbaar is dat particulieren
op grote schaal een rol gaan spelen bij de
voorfinanciering van grote projecten, zal naar
verwachting steeds vaker een beroep wordengedaan op de belegger. Die kan via voorfinanciering,
de realisatie van binnenstedelijke projecten wl
Bedrijven en lokale
bestuurders kiezen steeds
vaker eieren voor hunreputatiegeld
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
20/84
20/84
Focus in beleggingsstrategie
Verbreden van de beleggingsportefeuille
in combinatie met waarde toevoegen in
bestaande portefeuille door actief
management
Middeldure huurwoningen ( 680 tot
1.000)
Ligging binnen Grote Randstad, Eindhoven
en de grotere groeiende provinciesteden
Breed scala aan concepten, van kleine
studios (eenpersoonshuishoudens) en
starters- en studentenwoningen tot
reguliere eengezinswoningen; voorzichtig
met appartementen in uitbreidingswijken Meeste kansen liggen in nieuwbouw of
in overname corporatiebezit in wijken
met gemengd bezit
Combinatie met service en zorg kan een
pre zijn
De Nederlandse markt van beleggershuur-
woningenkomt structureel in ander vaarwater
terecht. Waar de sector nu nog een beperkte
omvang heeft, zal het aantal geliberaliseerde
huurwoningen in de komende jaren snel
groeien. En hoewel de transitie in stappen
plaatsvindt en soms met overgangsproblemen
gepaard gaat, is het eindbeeld van de geliberali-
seerde huurwoningmarkt in het middensegment
(huurniveau van w680 tot w1.000) zeer positief,
zowel wat betreft waardegroei als ontwikkeling
van het huurniveau.
Outlook
2014 2015
Waardegroei = +
Huurniveaus + +
Legenda
+ positieve verwachting
- negatieve verwachting= stabiel
=/- stabiel tot lichte daling=/+ stabiel tot lichte stijging
SWOT-analyse Nederlandse markt voor geliberaliseerde huurwoningen
Strengths Weaknesses
Historisch hoog en stabiel direct rendement Huurwoningen missen fiscale subsidie die koopwoningen
wel hebben
Bewezen inflatiehedge Afhankelijkheid van overheidsbeleid in gereguleerd segment
dat grote invloed heeft op marktcondities geliberaliseerd
segment
Beperkte leegstand op strategische locaties Verbeterde betaalbaarheid koopwoningen (door pri jsdal ing
en lage rente) maakt huren relatief minder aantrekkelijk
Beperkte hoeveelheid woningen om in te investeren
Opportunities Threats
Toename aantal huishoudens, met ook extra vraag naar
woningen met service- en zorgcomponent
Conjuncturele huurders die bij aantrekken economie weer
kiezen voor koopwoningen
Groeiende voorkeur van deel van de bevolking voor huren
boven kopen
Toenemende leegstand, met name in het dure segment
(> 1.000)
Gewijzigd doelgroepenbeleid dat de concurrentie van
corporaties in het middensegment beperkt en zorgt voor
extra aanbod vanuit corporaties
Gendexeerde huurniveaus die boven de markthuur
uitkomen en bij mutatie leiden tot huurverlaging
Nieuw huurbeleid Rutte II dat extra huurverhogingen boven
inflatie mogelijk maakt
Negatief indirect rendement als gevolg van prijsdalingen op
de markt voor koopwoningen
Herstel koopwoningmarkt op termijn zorgt voor
waardegroei
Verdere verruiming Leegstandswet die tijdelijke verhuur
koopwoningen mogelijk maakt
Extra vraag vanuit starters die geen eigen vermogen voor
koop hebben
2.3 De Nederlandse huurwoningenmarkt
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
21/84
21/84Beleggen in vastgoed en hypotheken
Trends en ontwikkelingen
De transitie op de huurwoningmarkt wordt
gedreven door een aantal sterke krachten.
Op lange termijn is er de demografische
ontwikkeling als structurele motor achter de
vraag naar geliberaliseerde huurwoningen.
Nederland krijgt er tot 2030 circa 1,3 miljoen
mensen bij; ruim 1 miljoen huishoudens. De groei
is ongelijk verdeeld. Aan de randen van Nederland
zijn er regios die krimpen, terwijl andere regios,voornamelijk in de Randstad, er in aantal huis-
houdens op vooruitgaan. Op korte termijn
vormen onzekerheid over baan en inkomen
conjuncturele krachten die maken dat mensen
vaker kiezen voor middeldure huurwoningen.
Een deel van deze conjuncturele huurders
vaak tussen 35 en 65 jaar zal bij economisch
herstel de huursector weer verlaten en naar de
koopsector gaan, afhankelijk van inkomenspositie
en betaalbaarheid van hypotheken.
Structureel vormt de demografie een stimulans
voor de huurmarkt. De groei van het aantal
huishoudens zit enerzijds bij jongeren (18 35 jaar);
vaak eenpersoonshuishoudens die doorgaans
voor huur kiezen. Steeds meer worden zij hiertoe
gedwongen door het ontbreken van betaalbare
koopwoningen of doordat ze daarbij eigenvermogen moeten meebrengen, maar steeds
vaker is het ook een bewuste keuze op grond van
veranderende woonvoorkeuren en de behoefte
aan flexibiliteit. Deze groep hecht bovendien
minder aan bezit.
Anderzijds is er de snel in omvang toenemende
groep ouderen. Ook hier gaat het vaak om
Figuur 5 Percentage mensen die huren omdat ze geen hypotheek kunnen krijgen
Bron: WoOn 2012, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
17-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75+
2006 2009 2012
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
22/84
22/84
huur boven 1.000 is erg beperkt, wellicht met
uitzondering van de centra van de vier grote
steden. Woningen met een huur die door indexatie
de psychologische grens van 1.000 naderen
of overschrijden, kunnen de komende jaren bij
wederverhuur te maken krijgen met een netto
huurverlaging (zaagtandeffect). In veel markten
geldt zelfs 900 als maximum, ingegeven door
de lage kosten van een koopwoning en het
anticiperend gedrag van huurders.
Een andere structurele motor achter de huur-
woningmarkt is het overheidsbeleid. We zien
dat de fiscale behandeling van koopwoningen
(beperking van de hypotheekrenteaftrek) meer
in de buurt van die van huurwoningen komt te
liggen. Dat is gunstig voor huurwoningen.
Nog krachtiger is het door minister Blok ingezette
eenpersoonshuishoudens. Mutaties richting
huurwoningen in deze groep zijn vaak incident-
gedreven. Ziekte, een val of het overlijden van een
partner zijnredenen voor een verhuizing. Toch
groeit ook de groep van ouderen die vrijwillig
huren. Zij kiezen voor woonconcepten waarin
wonen wordt gecombineerd met zorg, maar
vooral met service.
De inkomensontwikkeling is van belang voor hettype huurwoning waar vraag naar is; nu, maar
ook als mensen met pensioen gaan. Zeker door
de verschuiving van eindloon naar middelloon
valt hier slechts een gematigde ontwikkeling te
voorzien. De meeste groei in de vraag naar
huurwoningen is daarom te verwachten in het
middensegment: een huur tussen 680 tot
1.000. De markt voor huurwoningen met een
Figuur 6 Omvang van de Nederlandse huursector, privaat versus corporaties
Bron: WoOn 2012
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
1986 19941990 1998 2002 2006 2009 2012
Corporatie Particulier
Aantalwoningen
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
23/84
23/84Beleggen in vastgoed en hypotheken
beleid voor de huurwoningmarkt. Er is ingezet op
een generiek hoger huurniveau in het gereguleerde,
sociale segment, wat leidt tot meer ruimte voor
huurverhogingen in het onderste gedeelte van de
geliberaliseerde markt ( 680 - 800). Daarnaast
krijgen scheefwoners in sociale huurwoningen met
extra huurverhogingen te maken. De verwachting
is dat deze groep zich sneller gaat orinteren op
een andere woning, hetzij geliberaliseerde huur,
hetzij koop. Hoewel de beschikbaarheid vanmiddeldure huurwoningen nu vaak nog beperkt
is, kan daar met nieuwbouw in de toekomst op
worden ingespeeld.
Bovenop de huurverhoging komt de beleids-
wijziging die maakt dat middeldure huurwoningen
het exclusieve domein worden van beleggers.
Corporaties moeten zich focussen op het bedienen
van hun doelgroepen. Met deze beleidswijzigingen
zal de samenstelling van de huurwoningenvoorraad,
nu voor 77% in handen van corporaties, definitief
veranderen. Het aandeel private beleggers op de
huurmarkt zal duidelijk toenemen.
De krimp en de vergrijzing in sommige regios
in combinatie met de corporaties die zich moeten
focussen op hun doelgroepen zal leiden tot
situaties die we tot op heden in Nederland niet
op grote schaal kennen. Op lange termijn zal er
een overschot aan corporatiewoningen zijn.
Corporaties zullen als gevolg daarvan worden
geconfronteerd met structurele leegstand
(afhankelijk van de regio waarin zij werken).
Niet alle sociale huurwoningen kunnen zondermeer naar vrije-sectorbeleggershuurwoningen
worden getransformeerd. Alleen woningen in de
juiste (groeiende) regios, op de juiste locaties en
van voldoende kwaliteit komen in aanmerking.
En waar dus op lokaal of wijkniveau flinke
overschotten in sociale huurwoningen worden
voorzien, zullen er tegelijkertijd regios, steden,
maar vooral ook wijken zijn met een tekort aan
middeldure huurwoningen. Op die plekken is voor
de middeldure huurwoningen een structurele
waardegroei boven inflatie te verwachten.
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
24/84
24/84
bijvoorbeeld door schokken in de economie.
Het verwachte economisch herstel en de bij de vraag
achterblijvende bouwproductie zullen uiteindelijk
weer voor prijsstijgingen zorgen. De markt voor
huurwoningen ontwikkelt zich duidelijk gunstiger.
Stijgende huren leiden tot hogere waarden
Als gevolg van de betere perspectieven voor de
beleggershuurwoningen verwachten wij dat de
aanvangsrendementen voor huurwoningen eind2013 hun hoogste niveau bereiken, om daarna te
stabiliseren en vervolgens voorzichtig te dalen.
Wij verwachten dat de voorziene stijging van de
kapitaalmarktrente wordt gecompenseerd door
een lagere risicopremie voor huurwoningen,
waardoor het indirecte rendement per saldo
toeneemt; het meeste nog voor de middeldure
Relatie tussen de markt voor koopwoningen en
huurwoningen
Belangrijk voor de waardeontwikkeling van
huurwoningen is dat de waarde van de woningen
in de portefeuille een bodem vindt in de exploitatie-
waarde van het vastgoed. De exploitatiewaarde,
voortvloeiend uit de huuropbrengsten van de
woningen, komt door de lagere woningwaarderingen
steeds dichter bij de uitpondwaarde te liggen,
de verkoopprijs van individuele woningen. Dieverkoopprijs is daarbij minder geworden dan
de waardebepaling.
Het herstel van die koopmarkt is nog onzeker.
Wij verwachten dat de prijzen op de markt voor
koopwoningen eind 2013 stabiliseren, maar het
moment van herstel kan ook later komen te liggen
Figuur 7 Ontwikkeling BAR (bruto-aanvangsrendement) bestaande portefeuille beleggershuurwoningen
Bron: IPD
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
Meergezins Eengezins Woningen totaal
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
25/84
25/84Beleggen in vastgoed en hypotheken
Steeds vaker zal er behoefte zijn aan woningen
die met een service- en zorgconcept worden
verhuurd, waarbij met name de groep 65-plussers
kiest voor appartementen. Wij zien primair een
behoefte aan nieuw gebouwde kleinschalige
complexen, waarbij in de marketing de nadruk niet
op de zorgcomponent ligt. Voor alle woningen,
zeker die aan 65-plussers worden verhuurd, geldt
dat voorzieningen in de nabijheid van de woningen
leiden tot een betere verhuurbaarheid en dat eenjuiste marketingmix (die breder is dan alleen
communicatie en het verlagen van de prijs)
bepalend is voor succesvolle verhuur.
Ook liggen binnen het gereguleerde segment
kansen voor beleggers waar het gaat om starters
en studentenwoningen. Voorwaarde is dat de
huurwoningen. Voor de dure huurwoningen zijn
we iets minder optimistisch. Huurniveaus van de
middeldure huurwoningen zullen vanaf 2014 stijgen
en in 2015 is ook weer een positieve waarde-
ontwikkeling te verwachten.
In de huidige markt zien we dat tijdelijk verhuurde
koopwoningen een concurrent vormen van de
dure huurwoningen, zeker nu de aangepaste
Leegstandswet daar meer mogelijkheden toe biedt.Mede als gevolg daarvan is de leegstand in
beleggershuurwoningen tegen de markttrend in
opgelopen. Dit vraagt creativiteit van de belegger.
Bij de marketing van huurwoningen is niet meer
alleen de prijs van belang. Ook aanpassingen aan
het product (aangebrachte verbeteringen, een hoger
opleverniveau) en slimme, nieuwe communicatie-
strategien zijn steeds meer bepalend voor het
verhuursucces.
Gevolgen voor het beleggingsbeleid
Op regionale schaal zijn er winnaars en verliezers
op de markt voor huurwoningen aan te wijzen.
Het lijkt verstandig om met het beleggingsbeleid
op die winnende regios in de Grote Randstad te
focussen. Met name in de stedelijke agglomeraties
van Den Haag, Amsterdam en Utrecht valt de
grootste behoefte aan geliberaliseerde huur-
woningen te verwachten. Uit berekeningen van
Syntrus Achmea Real Estate & Finance blijkt dat
in deze steden behoefte is aan duizenden middel-
dure huurwoningen extra, oplopend tot 17.000
middeldure huurwoningen extra in Amsterdam.
Ook in Eindhoven is de behoefte aan middeldurehuurwoningen groot, net als in sommige grotere
groeiende provinciesteden. Overigens is ook binnen
de winnende steden soms sprake van verliezende
wijken. Tegelijkertijd zijn er goede investerings-
mogelijkheden te vinden in de verliezende regios.
Het belang van zorgvuldige marktanalyse en
property picking op basis van zowel zorgvuldige
marktanalyse op microniveau als strategie blijft
daarmee zeer belangrijk bij de verwerving van
nieuwe objecten. De waardeoptimalisatie van
bestaande objecten vraagt om zeer actief en
onderscheidend propertymanagement. Bij dispositiemoet een evenwicht worden gevonden tussen
prijsvorming en het tempo van verkoop.
Figuur 8Behoefte aan geliberaliseerde huurwoningen,
vraag in 2030 vergeleken met voorraad in 2011
Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance
17.000
2.000 tot 6.000
1.000 tot 2.000
500 tot 1.000
-600 tot 500
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
26/84
26/84
beleggers te liggen om huurwoningen te verwerven
die op termijn een waardeontwikkeling boven het
niveau van de inflatie kunnen doormaken.
Concluderend
De vraag naar huurwoningen in het geliberali-
seerde segment is er en wordt door het huur-
beleid van de overheid verder aangejaagd.
Dankzij dit beleid komen nieuwe beleggings-
mogelijkheden beschikbaar. De verhuurbaarheidzal het grootst zijn in de segmenten 680 -
1.000. Zeker in het segment net boven de
liberalisatiedrempel 680 - 850 verwachten we,
mede dankzij het overheidsbeleid, een opwaartse
druk op het huurniveau. Boven de 1.000 is het
buiten de centra van de grote steden zaak om
zeer selectief te investeren. Gezien de beleggings-
kansen en de gunstige ontwikkelingen in het
huurbeleid lijkt dit een natuurlijk moment om
Nederlandse beleggershuurwoningen aan een
core beleggingsportefeuille toe te voegen.
negatieve effecten van de verhuurdersheffing
elders in de bouwkolom worden gecompenseerd.
De verandering in de focus van corporaties
brengt eveneens nieuwe beleggingsmogelijk-
heden met zich mee. Het kan daarbij gaan om
beleggingsmogelijkheden met een tot op heden
ongekende schaal, bijvoorbeeld een fonds waarin
het niet-DAEB-bezit2uit het noordelijk deel
van de Randstad wordt geconcentreerd. Hieropvooruitlopend verkopen corporaties nu vooral
individuele projecten. Juist in binnensteden en
aangrenzende wijken, waar corporatiebezit is
gemengd met particulier bezit en waar hoogbouw
niet domineert, lijken er goede kansen voor
2 DAEB: Diensten van Algemeen Economisch Belang,
DAEB-bezit zijn die activiteiten die geacht worden tot
de kerntaken van de woningcorporaties te horen.
Zorgwoningen De Reigers, Rotterdam
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
27/84
27/84Beleggen in vastgoed en hypotheken
Focus in beleggingsstrategie
Verbreding van de beleggingsportefeuille
Middeldure huurwoningen met een
zorglabel (of levensloopbestendig)
Duurdere huurwoningen met zorglabel
tot 1.200 in centra Amsterdam, Utrecht
en Den Haag
Nabijheid voorzieningen is belangrijk
Buiten de zorgwoningen ook focus op
eerstelijnscentra, kleinere particuliere
behandelcentra, kleinschalige verpleeg-
centra met solvabele en deskundige
zorginstellingen als huurder
Alternatief hergebruik van het vastgoedmoet op termijn mogelijk zijn
Ligging gewenst binnen Grote Randstad
en grote groeiende provinciesteden
Zorgvastgoed is een relatief jonge assetclass die
zich als beleggingscategorie snel ontwikkelt.
Toch ligt het beleggingsvolume per jaar naar
schatting nog niet boven de w200 miljoen.
De stuwende factor achter de ontwikkeling
van zorgvastgoed als beleggingscategorie is
tegelijkertijd ook een remmende factor: de toe-
komst van het zorgstelsel in Nederland is nog
onderwerp van politiek debat en daarmee nog
niet volledig uitgekristalliseerd. Ondanks de
onzekerheid die dit met zich meebrengt, zien we
dat de richting waarin de politiek zich beweegt
helder is: meer marktwerking in de zorg met
een grotere rol en dus kansen voor private
investeerders. Ook op de markt voor zorg-
vastgoed zijn duidelijke winnaars en verliezersaan te wijzen. Zeker grootschalige, gedateerde
verpleegcomplexen uit de vorige eeuw zullen
als gevolg van regelgeving en de veranderende
vraag op grote schaal met leegstand te maken
krijgen. Daarmee zijn de perspectieven voor
middeldure zorgwoningen gunstig.
Outlook
2014 2015
Waardegroei = +
Huurniveaus + +
SWOT-analyse Nederlandse markt voor zorgvastgoed
Strengths Weaknesses
Politieke keuze voor meer marktwerking in de zorg Nog geen eindversie van het zorgstelsel; onduidelijkheid over
de beheersing van kosten en de financiering van de zorg in de
toekomst
Demografische ontwikkeling als motor van de zorgvraag Beperkte omvang van bestaande institutionele zorgmarkt
Beleggen in zorgvastgoed draagt bij aan maatschappe-
lijke profilering
Beperkte solvabiliteit en organisatiesterkte van veel
zorgverlenende partijen
Bereidheid van zorginstellingen om langjarige
gendexeerde huurovereenkomsten aan te gaan
Opportunities Threats
Beleggingssector in beginstadium met kansen voor
cherry-picking en een gunstig rendement-risicoprofiel
(early adaptor premium)
Politieke afhankelijkheid in koers van de zorgsector
Nieuwe structuur zorgsector met meer zorg dichter bij
de mensen leidt tot nieuwbouwvraag
Zorgsector die beleggers als bedreiging ziet
Wijziging bekostigingssysteem nieuwbouw in de zorgdie leidt tot vraag naar meer efficinte gebouwen
2.4 De Nederlandse markt voor zorgvastgoed
Legenda
+ positieve verwachting
- negatieve verwachting= stabiel=/- stabiel tot lichte daling
=/+ stabiel tot lichte stijging
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
28/84
28/84
vaak incidentgedreven. Wanneer die zorgvraag
vervolgens leidt tot een verhuizing, kiest driekwart
van de huishoudens voor een appartement. Maar
dan liefst wel een in een kleinschalig complex,
waarbij het zorgstempel in de marketing minimaal
is. Aan grootschalige verpleeghuizen is veel minder
behoefte. De overheid sluit met haar beleid aan
op de wens van consumenten om zo lang mogelijk
thuis te blijven wonen. Zorg wordt kleinschaliger
en dichter bij de mensen gebracht. Met domoticakan deze ontwikkeling worden gefaciliteerd.
Hierdoor ontstaan kansen voor nieuwbouw van
eerstelijnscentra en klinieken waar poliklinische
behandelingen worden verricht.
De grootste kansen liggen echter in woningen
waar het wonen wordt gecombineerd met service
en zorg. Waar zorginstellingen deze woningen
vroeger nog zelf realiseerden en exploiteerden,
zal door de beleidswijzigingen steeds meer
behoefte zijn aan privaat kapitaal dat vastgoed
initieert en exploiteert. Zorginstellingen moeten
Trends en ontwikkelingen
Met 52 miljoen m2is de voorraad zorgvastgoedin
omvang net iets groter dan de Nederlandse
kantorenmarkt en bijna twee keer zo groot als
de Nederlandse winkelmarkt. De zorgmarkt kan
worden opgedeeld in cure (curatieve zorg,
gericht op genezing) en care (langdurige
welzijnszorg). De caresector alleen is in omvang
(28,1 miljoen m2) vergelijkbaar met de retailmarkt.
Zowel cure als care zullen volgens de raming vanhet Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid
(EIB) de komende jaren fors groeien.
De grote hoeveelheid 75-plussers die er de komende
jaren bij komt, zorgt voor extra behoefte aan
zorgvastgoed. Het aantal 75-plussers verdubbelt
van 1,2 miljoen nu tot 2,6 miljoen in 2040 (Plan-
bureau voor de Leefomgeving). In tegenstelling
tot de 75-plussers willen veel jongere ouderen
toch zo lang mogelijk thuis blijven wonen; daar is
bovendien het nieuwe overheidsbeleid ook op
gericht. Vanaf 75 jaar neemt de zorgvraag snel toe,
Figuur 9 Samenstelling van het zorgvastgoed (in miljoen m2)
Bron: EIB, 2012
Totaal
(mio m2)
Cure
- Ziekenhuizen 10,5
- Medische en tandheelkundige praktijken 4,7
- Paramedische en overige praktijken 8,6
23,8
Care intramuraal
- Verpleeghuizen 3,9
- Verzorgingshuizen en andere tehuizen 7,8
- Tehuizen: verstandelijk gehandicapten & psychiatrie 3,0
- Jeugdzorg en maatschappelijke opvang 1,2
15,9
Care extramuraal (w.o. thuiszorg, kinderopvang)
- Maatschappelijke dienstverlening zonder overnachting gericht op ouderen en gehandicapten 2,1
- Maatschappelijke dienstverlening zonder overnachting niet specifiek gericht op ouderen en gehandicapten 10,3
12,3
Vastgoed gebruikt door een zorginstelling 52,0
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
29/84
29/84Beleggen in vastgoed en hypotheken
assetclasses binnen vastgoed. Bovenop de grote
extra vraag naar zorgvastgoed die voortkomt uit
de vergrijzing, biedt de intramurale zorg kansen
om met zorginstellingen langjarig voor inflatie
afgedekte huurcontracten af te sluiten. Dat sluit
goed aan op de langetermijnverplichtingen van
institutionele beleggers.
Behalve een flinke toename van de kwantitatieve
vraag naar woningen met een zorglabel, gedragendoor de vergrijzing, zien we ook een kwalitatieve
vraag naar vastgoed. Een belangrijk deel van de
bejaardenhuizen en grootschalige verpleeg-
complexen biedt niet meer de woonkwaliteit die
tegenwoordig wordt gevraagd. Wij zien als
antwoord hierop kleinschalige en hoogwaardige
verpleegcentra opkomen met daaraan gekoppeld
een beperkt aantal verpleegwoningen. Dit kan
zowel gentegreerd in het totale complex als in de
vorm van (zeer) nabij gelegen aanleunwoningen.
In de omgeving van het zorgcentrum kunnen
levensloopbestendige eengezinswoningen en
kleinere complexen van meergezinswoningen
worden gerealiseerd waar senioren wonen die
van de service en zorg van de verpleegcentra
gebruik kunnen maken, maar hiertoe niet verplicht
zijn. In de praktijk zien we dit soort combinaties
echter nog niet op grote schaal ontstaan en
bestaat er een tekort aan geschikte woningen
voor ouderen.
Voor de cure zijn we minder positief dan voor
de care. Ziekenhuizen lijken in elk geval nog niet
interessant genoeg om in te beleggen. Door de
opkomst van het aantal eerstelijnszorgcentra enhet toenemend aantal gespecialiseerde klinieken,
zullen veel bestaande ziekenhuizen te groot
blijken of hun bestaansrecht dreigen te verliezen.
Daarnaast is de alternatieve aanwendbaarheid
van ziekenhuizen beperkt. Eerstelijnszorgcentra
en kleine zelfstandige poliklinieken kunnen,
afhankelijk van de specifieke casus, in principe
wel interessant zijn voor beleggers, mits ze op
termijn ook als woning of als winkel courant
kunnen zijn. Deze voorzieningen passen in het
overheidsbeleid om zorg naar de burgers toe te
brengen.
als echte bedrijven op eigen benen gaan staan en
kunnen zo leert de ervaring inmiddels ook
echt failliet gaan. Overheidssteun, zoals borging
van de financieringen van zorginstellingen via
het WFZ (Stichting Waarborgfonds voor de
Zorgsector), wordt langzaam maar zeker door
de overheid afgebouwd, waardoor zorginstellingen
wel richting de markt gedwongen worden.
Daarbij komen de veranderingen in de geld-
stromen in de zorg. Bij de lichte zorgcategorien(de zorgzwaartepakketten, zzp 1 t/m 4) loopt de
financiering van de zorg niet langer via de AWBZ
en de zorginstellingen, maar via de gemeente
(Wet maatschappelijke ondersteuning, Wmo) of via
de burger (het persoonsgebonden budget, pgb).
Los van de directe besparingen die hier voor de
overheid uit voortvloeien, moet de verschuiving
naar de markt leiden tot een efficiencyslag, het
vrijmaken van middelen voor innovatie en daar-
mee tot vernieuwing en verbetering van de
dienstverlening binnen de zorg. Voor beleggers
ontstaan zo nieuwe mogelijkheden om te zorgen
voor efficinte huisvestingsstructuren. De over-
gang naar beleggers zal niet altijd eenvoudig zijn.
Bij veel zorginstellingen is er geen vertrouwen in de
doelen van beleggers; er zou te nadrukkelijk op
rendement worden gestuurd. Veel zorginstellingen
zijn daarbij financieel nog niet sterk genoeg om
op de private markt kapitaal aan te trekken;
de solvabiliteit van veel partijen is nog zeer beperkt.
Gevolgen voor het beleggingsbeleid
Met de dankzij vergrijzing groeiende marktomvang
van zorgvastgoed en het door de overheid ingezette
beleid om tot meer marktwerking in de zorg tekomen, zien institutionele beleggers in toenemende
mate de potentie van investeren in dit vastgoed-
segment. Met name woningen met een zorg-
component zijn aantrekkelijk. De eerste resultaten
van het zorgvastgoed bij Syntrus Achmea Real
Estate & Finance zijn positief qua rendement-
risicoprofiel. Opvallend is het hoge directe (cash)
rendement, wat we overigens ook terugzien in
een internationale vergelijking met rendements-
reeksen. Investeren in Primary Healthcare zorgde
in zowel Australi als het Verenigd Koninkrijk,
de landen waar er een IPD-reeks beschikbaar is,voor zowel de afgelopen 1, 3 als 5 jaar voor een
outperformance ten opzichte van de andere
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
30/84
30/84
Focus in beleggingsstrategie
Dispositie van niet-strategische assets;
waarde toevoegen in strategische
portefeuille door actief management
Richten op winkelunits in 15 grootste
steden; ligging in of direct aan kern-
winkelgebied en op stadsdeel- en
dominante wijkcentra met compleet
winkelaanbod en minimaal twee grote
supermarkten
Goede bereikbaarheid en parkeer-
voorzieningen voor stadsdeel- en
wijkcentra
Gebruik maken van window ofopportunity in winkelbeleggingsmarkt;
toenemend aanbod A1- winkelpanden
in grote steden die eerder niet werden
aangeboden
Winkelbeleggingen waren de afgelopen elf
jaar de best renderende sector in de IPD-index.
Nu staan de beleggingsresultaten op diverse
plekken onder druk. Dalende consumenten-
bestedingen gaan hand in hand met een
dalende koopkracht. Oplopende aanvangs-
rendementen en huurprijsdalingen zorgen in
de huidige markt voor afwaarderingen en
dempen daardoor het totaalrendement.
Daarnaast staan de huurinkomsten onder
druk door een toenemende leegstand die
samenhangt met het hoge aantal faillissemen-
ten in de detailhandel. Diezelfde faillissementen
geven op de goede locaties echter ook ruimte
voor vernieuwing en herstructurering van
het winkellandschap. De binnensteden vande grotere steden lijken tegen deze trend in
het minst gevoelig voor de conjuncturele
ontwikkelingen.
Outlook
2014 2015
Waardegroei Top 15 binnensteden - =
Stadsdeel- en grote wijkcentra - =/-
Huurniveaus Top 15 binnensteden - =/-
Stadsdeel- en grote wijkcentra - =/-
SWOT-analyse Nederlandse winkelmarkt
Strengths Weaknesses
Beperkte leegstand, zeker binnen focusgebieden
(dominante winkelcentra en A1-binnensteden)
Afhankelijkheid van (herstel van) conjunctuur
Gemiddeld hoog inkomensniveau Toenemende (risicos op) leegstand
Historisch goed trackrecord qua performance, inflatiehedge Overaanbod aan winkelmeters op structureel zwakke
locaties geven winkelmarkt als belegging slecht imago
Opportunities Threats
Regionale groei aantal inwoners en huishoudens Vergrijzing zorgt voor daling besteedbaar inkomen
Toetreding nieuwe (internationale) retailers en komst
grootschalige concepten
E-commerce zorgt voor weglekken deel van bestedingen
uit de fysieke retail
Functiemenging winkelstraten door toename leisure- en
horecafuncties
Aanhoudende economische crisis zorgt voor dalende
omzetten en hoog aantal faillissementen
Multichanneling, fysieke winkels van internetwinkels Vraaguitval beleggingsmarkt door beperkte financierings-
mogelijkheden
Winkels als experience center
Toename beleggingsmogelijkheden op A1-locaties door(her)financieringsproblemen huidige eigenaren
2.5 De Nederlandse winkelmarkt
Legenda
+ positieve verwachting- negatieve verwachting
= stabiel=/- stabiel tot lichte daling=/+ stabiel tot lichte stijging
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
31/84
31/84Beleggen in vastgoed en hypotheken
Tussen de diverse detailhandelbranches bestaan
grote verschillen. Supermarkten zien de omzetten,
grotendeels door prijsinflatie, toenemen. In de
non-foodbranches vallen de grootste klappen
met omzetdalingen oplopend tot wel 30% voor
woonwinkels, doe-het-zelfzaken en andere
woninggerelateerde branches.
Onder druk van de dalende consumptie en
detailhandelsomzetten zien we over de helesector het aantal faillissementen snel toenemen,
met zon 70% op jaarbasis. Voor een deel worden
de faillissementen gevolgd door doorstarts en
(gedeeltelijke) overnames. Lang niet alle faillisse-
menten leiden daarmee direct tot leegstand.
Binnenstedelijke winkels die als gevolg van
faillissementen leegkomen, worden over het
Trends en ontwikkelingen
De gebruikersmarkt voor winkelvastgoed heeft
duidelijk last van de dalende koopkracht en de
zwakke consumptie maar tegelijkertijd zijn er ook
aanknopingspunten voor herstel. De consumptieve
bestedingen dalen reeds 2 jaar onafgebroken.
Het is aan prijsinflatie te danken dat de consumptie-
waarde in sommige retailsectoren jaarlijks nog
toeneemt.
De detailhandelsomzetten zijn daarbij nog conjunc-
tuurgevoeliger dan de algehele consumptie. Van 2008
tot medio 2013 daalde de omzetwaarde van de
detailhandelsomzetten met circa 7%, terwijl het
volume slonk met ruim 12%. De rele waardedaling is
nog groter; terwijl de detailhandelsprijzen daalden,
steeg het algemene kostenniveau met de inflatie.
Figuur 10 Omzetvolume en -waarde (volume * prijs) van food vs. non-food
Bron: CBS 2013, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
85%
90%
95%
100%
105%
110%
115%
Non-food volume Non-food waarde
Totale detailhandel volume Totale detailhandel waarde Food volume Food waarde
2006 1998 2001 2004 2006 2008 2010 2012
2006
=
100
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
32/84
32/84
Ondanks de stijging van de leegstand nam de
totale in gebruik zijnde voorraad winkelruimte over
2012 nog altijd licht toe tot circa 28 miljoen m2.
Ook steeg de opname voor het derde achter-
eenvolgende jaar. Daarbij moet wel worden
aangetekend dat de opnamecondities bij weder-
verhuur na faillissementen vaak verslechteren:
lagere huurprijzen, meer incentives en een
kortere huurperiode. De aanhoudende dynamiek
op de winkelmarkt deels dus juist het gevolgvan de bovengenoemde faillissementen, doorstarts
en overnames kon echter niet verhinderen dat
het aanbod van winkelruimte toenam tot circa
3,2 miljoen m2. Circa tweederde hiervan behoort
inmiddels tot het langdurige of structurele aanbod.
Het is zeer onzeker of dit nog wordt verhuurd als
winkelruimte of uiteindelijk wordt herbestemd.
algemeen binnen afzienbare tijd weer verhuurd
als ze op de betere locaties liggen (A), soms
met huurders die vanuit de periferie opschuiven.
Door dit opschuifeffect concentreert de leeg-
stand zich met name op de zwakkere locaties
aan de randen van het kernwinkelgebied.
Op deze locaties zien we ook veel oudere kleine
ondernemers die in de crisis een reden zien om
met hun bedrijf te stoppen. Buiten de binnen-
steden concentreert de leegstand zich in dekleinere buurt- en wijkcentra, winkelstrips en
de zogenaamde perifere of grootschalige
detailhandelsvestigingen (PDV/GDV) of woon-
boulevards. Gemiddeld is de landelijke winkel-
leegstand toegenomen tot 7%.
Figuur 11 Ontwikkeling omzetvolume en -waarde
Bron: CBS 2013, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
-30% -25% -20% -15% -10% -5% 15%
Slijterijen
Dameskleding
Bovenkleding algemeen
Computers & Software
Wit & Bruingoed
Consumentenelektronica
Speelgoedwinkels
Huishoudelijke artikelen
Schoenen & lederwaren
Kleding, schoenen & textiel
Gemiddelde voor kleding
Schoenen Gemiddelde voor totale detailhandel
Bovenkleding
Gemiddelde voor non-food
Huishoudelijke artikelen
Speciaalzaken in voedingsmiddelen
Overige huishoudartikelen
Duurzamen & DHZ-artikelen
DHZ
WoonwinkelsOverige huishoudwaren
Bouwmarkten
Woninginrichting
RecreatieartikelenOverige artikelen
Drogist, orthopedie
Persoonlijke verzorgingDrogisterijen
5% 10%
Gemiddelde voor voedingsmiddelen
Omzetwaarde
Omzetvolume
Supermarkten
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
33/84
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
34/84
34/84
Daarbovenop komen de gevolgen van de aan-
houdende groei van de bestedingen via internet
(zie figuur 14). In 2012 namen de online bestedin-
gen toe tot bijna 10 miljard, oftewel 12% van de
totale detailhandelsbestedingen. Het groeitempo
van de internetbestedingen zwakt wel af naar 9%
in 2012. Hoewel de online bestedingenaan bijvoor-
beeld mode en schoenen een aanzienlijke groei
laten zien, betreft het overgrote deel van de
internetomzet nog altijd producten die al langervia internet worden verkocht: reizen (incl. accommo-
daties en vliegtickets) en telecom maken samen
52% van de totale online omzet uit.
Toch geldt dat specifieke branches en formules uit
het straatbeeld verdwijnen, door de combinatie van
economische crisis, de toenemende concurrentie
De bovengenoemde structuurtransitie wordt nog
eens versterkt door de demografische ontwikke-
lingen. Het aantal inwoners in steden neemt door
de urbanisatie verder toe. Aan de andere kant zien
we gebieden vergrijzen en verdunnen, vooral in de
perifere regios van Nederland. Jongeren trekken
naar de stad voor studie en/of werk, waardoor
het aandeel ouderen toeneemt. Uiteindelijk zal in
specifieke delen van Nederland het aantal
inwoners teruglopen en daarmee het draagvlakvoor de winkelvoorzieningen in die gebieden.
In de krimpgebieden van Nederland is de nood-
zaak om winkelvoorzieningen regionaal af te
stemmen het grootst en voorwaardelijk om de
kwaliteit van het winkellandschap te waarborgen.
Figuur 13 Ontwikkeling BAR (bruto aanvangsrendement)
Bron: IPD 2013, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
7,0%
7,5%
8,0%
8,5%
9,0%
9,5%
Binnenstad Hoofdwinkelgebied klein PDV/GDV n verspreid
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
35/84
35/84Beleggen in vastgoed en hypotheken
winkelen wordt hiermee enigszins genuanceerd.
Voor de traditionele retailspelers vormt internet
een waardevol communicatiekanaal met de klant.
Toch wil die retailer ook de fysieke winkelruimte
blijven gebruiken als toonzaal voor zijn produc-
ten waar hij de klant kan laten voelen, ruiken en
passen.Dat de daadwerkelijke verkoop online
gaat, is voor die retailer minder relevant.
Door het toegenomen winkelaanbod en deoplopende leegstand is de (maatschappelijke)
weerstand tegen nieuwbouw van winkels
toegenomen. Daar komt bij dat sinds oktober 2012
het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking
is getreden, dat voorschrijft dat bij nieuwe
stedelijke ontwikkelingen rekening moet worden
gehouden met de actuele regionale behoefte en
tussen winkelketens en de opkomst van het
internetwinkelen. Voorbeelden zijn Free Record
Shop, Block Electrostore, EXPO en Schoenenreus.
Daar staat tegenover dat nieuwe branches zich
aandienen en fysieke winkels belangrijker worden
om consumenten te inspireren en te verrassen.
Voor winkelgebieden worden de verblijfskwaliteit
en de ontmoetingsfunctie steeds belangrijker.
Daarin past ook het toenemend aandeel niet-winkel-
functies, zoals leisure en horeca. Daarnaast openenvoorheen pure internetspelers zelf fysieke winkels
om hun zichtbaarheid te vergroten. Vice versa
behoort een aantal traditionele winkelketens
(H&M, HEMA, maar nu ook IKEA en Albert Heijn
via Bol) tot de snelste groeiers in e-commerce
dankzij de implementatie van een multichannel
strategie. De hype over de effecten van internet-
Figuur 14 Ontwikkeling online omzet
Bron: Thuiswinkelwaarborg 2013, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
0
2
4
6
8
10
12
0%
7%
14%
21%
28%
35%
42%
2007 2008 2009 2010 2011 2012
inmiljardeuro
Gerealiseerde online omzet in EUR mrd (l) % groeitempo jaar-op-jaar (r) aandeel online omzet in totale detailhandel (r)
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
36/84
36/84
op twee pijlers, namelijk aantrekkelijke binnenste-
denen dominante boodschappencentra.
Ten aanzien van de binnensteden houdt het beleid
rekening met een toenemende concentratie naar
de 15 sterkste binnensteden waar de meest
bepalende retailers zijn gevestigd. Deze binnen-
steden kenmerken zich door een aantrekkelijke
functiemix en setting, een hoge verblijfskwaliteit
en goede bereikbaarheid. Voor de beste locatiesin deze binnensteden verwachten wij op termijn
minimaal een inflatievolgende huurwaarde-
ontwikkeling, een stabiele waardeontwikkeling
en een beperkt risico op leegstand. In de binnen-
steden van de 15 sterkste steden zien we een
aanhoudende behoefte aan grote winkelopper-
vlaktes. Deze panden kunnen in of direct aan het
kernwinkelgebied gelegen zijn. In de binnensteden
verwachten we in de komende tijd een window of
opportunity in de winkelbeleggingsmarkt. In de
afgelopen jaren was er nauwelijks aanbod van
A1-winkelobjecten in de grote steden. Maar we
zien het beleggingsaanbod van A1-winkelpanden
nu groeien. Bij een economische herstel zal het
aanbod volgens onze verwachting weer snel
verdwijnen. Door nu te investeren in A1-objecten in
de binnensteden van de 15 sterkste steden kan een
bestaand aanbod. Recente jurisprudentie stelt
dat nieuwe winkelontwikkelingen nog steeds
mogelijk zijn, maar dat nut en noodzaak aange-
toond moeten worden middels een gedegen
onderbouwing die rekening houdt met leegstand
en regionale afstemming en die is gestoeld op
ruimtelijke keuzes van de gemeente.
Gevolgen voor het beleggingsbeleid
De verkopen in de detailhandel staan onder druk.Beperkte financieringsmogelijkheden en verscherpte
regulering remmen de ontwikkeling van extra
winkelaanbod. Ook zonder de concurrentie van
nieuwbouwwinkelcentra zien wij geen toekomst
voor winkellocaties zonder onderscheidend
vermogen of dominantie in hun verzorgingsgebied.
De versnelde transitie en herstructurering vragen
om duidelijke keuzes in het strategisch beleggings-
portefeuillebeleid. In de lijn van de marktontwikkeling
heeft Syntrus Achmea Real Estate & Finance ingezet
Lange Voort, Oegstgeest
De fijnmazige, geplande
winkelvoorzieningen-
structuur staat onder druk
-
8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken
37/84
37/84Beleggen in vastgoed en hypotheken
winkelcentra, is het actief inzetten op versterking
van de aantrekkelijkheid van het fysieke
winkelaanbod in de beleving van consumenten.
Dit doet Syntrus Achmea Real Estate & Finance
enerzijds door actief samenwerking te zoeken in
het netwerk van stakeholders in de belangrijke
binnensteden (via eigenarenverenigingen, winkeliers-
verenigingen en in overleg met gemeentelijke
overheden), als via versterkte aandacht en inzet
op marketing van winkelgebieden en winkel-centra. Gecombineerd met een nog actievere
benadering van retailketens levert dit de basis-
voorwaarden voor actief management, maar
bovenal voor een sterke uitgangspositie in de
concurrentie met andere alternatieven van de
winkelconsument (concurrerend fysiek en virtueel
aanbod). De samenwerking Syntrus Achmea met
het mobiele marketingplatform Retailcommon
sluit daarop aan.
Ten aanzien van de niet-strategische portefeuille is
het beleid gericht op dispositie. Op de beleggings-
markt voor winkelvastgoed is de vraag in twee
jaar tijd echter meer dan gehalveerd, mede als
gevolg van beperkte financieringsmogelijkheden.
De beperkte beleggingsvraag zal de dispositie-
activiteiten bemoeilijken. Net als bij woningen
geldt dat bij verkoop onder tijdsdruk, of van een
grote portefeuille ineens, rekening moet worden
gehouden met grote discounts.
basis worden gelegd voor een goede performance
in tijden van hernieuwd economisch hoogtij.
Buiten de binnenstedelijke winkelgebieden
voorzien ondersteunende winkellocaties in de
voorzieningenstructuur in de dagelijkse bood-
schappen. Aangezien de dagelijkse boodschappen
minder conjunctuurgevoelig zijn, zijn de verhuur-
risicos voor dit segment relatief beperkt. Toch dient
rekening te worden gehouden met een grotereverouderingscomponent en eventuele concurrentie
van nabijgelegen winkelcentra, wat zich vertaalt
in hogere risicopremies en aanvangsrendementen.
Vanuit beleggingsperspectief zijn met name die
ondersteunende winkelcentra interessant die een
dominante functie vervullen binnen een verzorgings-
gebied met een stabiel of toenemend aantal
inwoners. De dominantie van deze stadsdeel- en
grote wijkcentra blijkt onder andere uit de relatief
lage leegstand vergeleken met de kleinere wijk- en
buurtcentra. Voor een dominante functie zijn een
goede bereikbaarheid en (gratis) parkeergelegen-
heid een vereiste. Daarnaast dient het winkelaanbod
compleet te zijn om de one-stop-shop consument,
die op zoek is naar comfort, van de dagelijkse
boodschappen te voorzien. Gemeten in omvang
gaat het in geval van twee middelgrote tot grote
(complementaire) supermarkten en aanvullende
winkels voor levensmiddelen en persoonlijke
verzorging al om 7.500 m2winkelvloeroppervlakte.
Daarnaast voorzien veel stadsdeel- en wijkcentra
in een klein warenhuis en/of winkels voor non-food
(bv. huishoudelijke artikelen, textiel, mode),
dienstverlening (waaronder afhaalpunten) en horeca.
Voor zowel de binnensteden als de stadsdeel- en
wijkcentra geldt dat middels proactief management
waarde wordt toegevoegd en het beleggings-
rendement wordt geoptimaliseerd; een eventuele
achteruitgang van een winkelgebied moet
worden aangepakt voordat deze begonnen is.
Naast inspanningen op het gebied van verhuur
en branchering wordt daartoe samenwerking
gezocht met winkeliers en lokale overheden.
Doelstelling is om de aantrekkelijkheid van het
winkelgebied te vergroten en de kritische, mobiele
consument te blijven verleiden. Van groot belang,in zowel de binnenstede
top related