aleksandro stulginskio...
Post on 19-Aug-2020
6 Views
Preview:
TRANSCRIPT
ALEKSANDRO STULGINSKIO UNIVERSITETAS
VANDENS ŪKIO IR ŽEMĖTVARKOS FAKULTETAS
ŽEMĖTVARKOS IR GEOMATIKOS INSTITUTAS
Rūta Dzendolėtaitė
VILNIAUS MIESTO NEKILNOJAMOJO TURTO
OBJEKTŲ VERTINIMAS PANAUDOJANT SKIRTINGUS
VERTINIMO METODUS
Magistro baigiamasis darbas
Studijų sritis: Technologijos mokslai
Studijų kryptis: Inžinerija
Studijų šaka: Žemėtvarka
Studijų programa: Žemėtvarka
Akademija, 2015
2
Baigiamųjų darbų vertinimo komisija:
(Patvirtinta Rektoriaus įsakymu Nr. 157-PA, 2015 m. gegužės 20 d.)
Pirmininkas mag. Audrius Petkevičius, Žemės ūkio ministerijos Žemės ir išteklių politikos
departamento direktorius
Nariai:
1. Prof. dr. Audrius Aleknavičius, Aleksandro Stulginskio universitetas;
2. Doc. dr. Virginija Gurskienė, Aleksandro Stulginskio universitetas;
3. Doc. dr. Vilma Sudonienė, Aleksandro Stulginskio universitetas;
4. Mag. Saulius Mocevičius, UAB „Geometra" Kraštotvarkos direktorius.
Mokslinis vadovas doc. Marius Aleknavičius, Aleksandro Stulginskio universitetas
Recenzentas doc. Alfonsas Darbutas, Aleksandro Stulginskio universitetas
Instituto direktorius doc. Virginija Gurskienė, Aleksandro Stulginskio universitetas
Oponentas lekt. dr. Jolanta Valčiukienė, Aleksandro Stulginskio universitetas
3
Darbo aprobacija
Tyrimų rezultatai, paskelbti mokslinėse konferencijose:
DZENDOLĖTAITĖ R. Butų pasiūlos kainų ir vidutinių rinkos verčių palyginimas Vilniaus
mieste. Iš: Jaunasis mokslininkas 2015: studentų mokslinė konferencija. ASU, Akademija,
2015.
Tyrimų rezultatai paskelbti leidiniuose:
DZENDOLETAITE R. Butų pasiūlos kainų ir vidutinių rinkos verčių palyginimas Vilniaus
mieste. Iš: Jaunasis mokslininkas 2015: studentų mokslo darbai (kompaktinė plokštelė), 2015.
4
SANTRAUKA
Rūta Dzendolėtaitė
Vilniaus miesto nekilnojamojo turto objektų vertinimas panaudojant
skirtingus vertinimo metodus
Magistro baigiamasis darbas, 59 puslapiai, 17 paveikslų, 14 lentelių, 18
literatūros šaltinių, lietuvių kalba.
PRASMINIAI ŽODŽIAI: nekilnojamasis turtas, pasiūlos kaina, masinis
vertinimas, atkuriamoji vertė.
Tyrimo objektas – Vilniaus mieste esantys butai.
Tyrimo tikslas – išanalizuoti nekilnojamojo turto objektų vertes gautas
skirtingais vertinimo metodais, palyginti jas tarpusavyje.
Uždaviniai:
ištirti nekilnojamojo turto masinio vertinimo lyginamąjį metodą;
išanalizuoti atkuriamosios vertės metodą;
palyginti nekilnojamojo turto vertinimo metodus;
nustatyti skirtingais nekilnojamojo turto vertinimo metodais įvertintų
nekilnojamojo turto objektų verčių skirtumą lemiančius veiksnius.
Tyrimo metodai – butai suskirstyti į keturias zonas ir vertinami panaudojant
masinio vertinimo bei atkuriamosios vertės metodus.
Tyrimo rezultatai. Magistrantūros studijų baigiamajame darbe yra nagrinėjamas
Vilniaus miesto nekilnojamojo turtų objektų (butų) vertinimas panaudojant skirtingus
vertinimo metodus. Tam tikslui panaudoti duomenys, kurie buvo atrinkti iš nekilnojamo turto
agentūros „Ober – Haus“, VĮ Registrų centro bei apskaičiuoti naudojant VĮ Registrų centro
specialistų sudarytus 2013 metų masinio vertinimo modelius. Apdorojus 2013 metų Vilniaus
miesto butų pirmosios, antrosios, trečiosios ir ketvirtosios zonų duomenis ir išanalizavus
gautus rezultatus nustatyta, kad masiniui vertinimui daugiausia įtakos turi vieta, paskui
konstrukciniai elementai, o skaičiuojant atkuriamąją vertę yra atsižvelgiama pirma į statybos
kaštus, nusidėvėjimą, o po to ir į buvimo vietą (skaičiavimuose įvedant vietovės pataisos
koeficientą pagal turto paskirtį ir vietovę).
5
SUMMARY
Rūta Dzendolėtaitė
Evaluation of real estate objects in city of Vilnius using different valuation
methods
Master Graduation Thesis, 59 Pages, 17 Figures, 14 Tables, 18 References.
KEY words: real estate, supply cost, mass assessment of the recoverable value.
Research object – apartmens located in the city of Vilnius.
Research aim - to analyze real estate values obtained from the different valuation
methods, comparing them with each other.
Objectives:
investigate the real estate mass valuation comparative method;
analyze the replacement value method;
comparison of real estate valuation methods;
identify the different real estate valuation methods to assess real estate
value difference determinants.
Research methods – Apartments are grouped into four zones and are evaluated using
mass valuation and replacement value methods.
Research results. Master’s degree final work examines real estate evaluation, using
different valuation methods. For this purpose, the data collected from real estate agency Ober
– haus, “VI Registru centras” are used and calculated using “VI Registru centras” 2013 mass
valuation models. After processing the data of 2013 of Vilnius apartment first, second, third
and fourth areas and analysis of the results showed that mass valuation mainly is influenced
by the location, construction elements, and in terms of replacement cost, the construction
costs, wearing are taken into account.
6
LENTELIŲ SĄRAŠAS
3.1 lentelė. Darbe analizuojami objektai ir apskaičiuoti reikalingi imties tūriai (dydžiai)
3.2 lentelė. Vertinimo modeliuose naudojami atributo kintamieji
4.1 lentelė. Detalus individualių butų vidutinių pasiūlos kainų ir masinio vertinimo verčių
vidurkio palyginimas I zonoje
4.2 lentelė. Detalus individualių butų masinio vertinimo verčių ir atkuriamųjų verčių
palyginimas I zonoje
4.3 lentelė. Didžiausių ir mažiausių reikšmių palyginimas I zonoje
4.4 lentelė. Detalus individualių butų vidutinių pasiūlos kainų ir masinio vertinimo verčių
vidurkio palyginimas II zonoje
4.5 lentelė. Detalus individualių butų masinio vertinimo verčių ir atkuriamųjų verčių
palyginimas II zonoje
4.6 lentelė. Didžiausių ir mažiausių reikšmių palyginimas II zonoje
4.7 lentelė. Detalus individualių butų vidutinių pasiūlos kainų ir masinio vertinimo verčių
vidurkio palyginimas III zonoje
4.8 lentelė. Detalus individualių butų masinio vertinimo verčių ir atkuriamųjų verčių
palyginimas III zonoje
4.9 lentelė. Didžiausių ir mažiausių reikšmių palyginimas III zonoje
4.10 lentelė. Detalus individualių butų vidutinių pasiūlos kainų ir masinio vertinimo verčių
vidurkio palyginimas IV zonoje
4.11 lentelė. Detalus individualių butų masinio vertinimo verčių ir atkuriamųjų verčių
palyginimas IV zonoje
4.12 lentelė. Didžiausių ir mažiausių reikšmių palyginimas IV zonoje
7
PAVEIKSLŲ SĄRAŠAS
1.1 pav. Nekilnojamojo turto sąvokos turinys
3.1 pav. Žemės verčių zonų žemėlapių ir vertės nustatymo modelių sudarymo schema
3.2 pav. Vilniaus miesto savivaldybės teritorijos nekilnojamojo turto verčių zonos
3.3 pav. Modelio Nr.: 9835 verčių zonų Zona_SKL reikšmės
3.4 pav. Modelio Nr.: 9843 verčių zonų Zona_SKL reikšmės
3.5 pav. Lyginamuoju metodu nustatyto nekilnojamojo turto objekto vidutinės rinkos vertės
apskaičiavimo schema (Modeliams Nr. 9843 ir Nr. 9835
4.1 pav. I zonos individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir
atkūriamosios vertės vidurkių palyginimas
4.2 pav. Detalus individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir
atkūriamosios vertės vidurkių palyginimas I zonoje
4.3 pav. II zonos individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir
atkūriamosios vertės vidurkių palyginimas
4.4 pav. Detalus individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir
atkūriamosios vertės vidurkių palyginimas II zonoje
4.5 pav. III zonos individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir
atkūriamosios vertės vidurkių palyginimas
4.6 pav. Detalus individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir
atkūriamosios vertės vidurkių palyginimas III zonoje
4.7 pav. IV zonos individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir
atkūriamosios vertės vidurkių palyginimas
4.8 pav. Detalus individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir
atkūriamosios vertės vidurkių palyginimas IV zonoje
4.9 pav. Vidutinių pasiūlos kainų palyginimas I, II, III ir IV zonose
4.10 pav. Masinio vertinimo vidutinių verčių palyginimas I, II, III ir IV zonose
4.11 pav. Atkuriamųjų verčių vidurkių palyginimas I, II, III ir IV zonose
4.12 pav. Individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir atkūriamosios
vertės vidurkių palyginimas Vilniaus miesto savivaldybėje
8
TURINYS
ĮVADAS ..................................................................................................................................... 9
1. LITERATŪROS APŽVALGA ............................................................................................ 10
1.1. Nekilnojamojo turto samprata ...................................................................................... 10
1.2. Įvairių norminių aktų, susijusių su nekilnojamojo turto vertinimu, apžvalga ............... 11
2. TYRIMO TIKSLAS IR UŽDAVINIAI ............................................................................... 17
3. TYRIMO METODIKA IR ORGANIZAVIMAS ................................................................ 18
3.1. Masinis vertinimas ......................................................................................................... 20
3.1.1. Nekilnojamojo turto lyginamuoju metodu nustatytos vidutinės rinkos vertės
apskaičiavimo veiksmų eiliškumas ....................................................................................... 26
3.2. Atkuriamosios vertės metodas ....................................................................................... 28
4. TYRIMO REZULTATŲ ANALIZĖ IR APTARIMAS ...................................................... 33
4.1. Pirmoji zona ................................................................................................................... 33
4.2. Antroji zona ................................................................................................................... 38
4.3. Trečioji zona .................................................................................................................. 46
4.4. Ketvirtoji zona ............................................................................................................... 50
4.5. Pasiūlos kainų, masinio vertinimo ir atkuriamųjų verčių vidurkių palyginimas I, II, III
bei IV zonų atžvilgiu ............................................................................................................. 53
IŠVADOS ................................................................................................................................. 57
NAUDOTA LITERATŪRA .................................................................................................... 58
9
ĮVADAS
Kiekvienos šalies nacionalinio turto didžiąją dalį užima nekilnojamasis turtas. Turto
vertinimas yra neatskiriama nekilnojamojo turto industrijos dalis. Vertintojo atliktas turto
vertės nustatymas turi įtakos visiems nekilnojamojo turto sandoriams: pirkimui-pardavimui,
keitimui, nuomai, draudimui, paskolų už užstatą gavimui ir kt.
Turto vertinimo problema atsirado kartu su nuosavybės teisės atsiradimu. Senovėje
atskirai pačiu vertinimo procesu iš pradžių niekas neužsiiminėjo. Kaina buvo derybų bei
susitarimo objektas tarp pirkėjo ir pardavėjo.
Šiais laikais egzistuoja daugelis atvejų, kuriais būtina žinoti turto vertę. Tai davė
stimulą vystytis nekilnojamojo turto vertinimo principams bei vertinimo metodams. Daugelis
šalių pradėjo kurti turto vertinimo standartus bei reikalavimus turto vertintojams.
Darbo tema tikrai nėra nauja, kadangi tam tikros nekilnojamojo turto vertinimo
kryptys buvo analizuojamos ir seniau tiek Lietuvos, tiek užsienio šalių autorių. Tačiau
kadangi Lietuvos nekilnojamojo turto rinka ir vertinimas yra dar besivystantys, tai šią temą
galima plėtoti ir toliau, stebėti pokyčius.
Šiame darbe nagrinėjami ir lyginami pagrindiniai Lietuvoje taikomi nekilnojamojo
turto vertinimo metodai: masinio vertinimo bei atkuriamosios vertės. Surinkti duomenys,
susisteminti ir atlikta analizė bei palyginimai tarp skirtingais metodais įvertintų objektų,
apskaičiuoti kainų skirtumai bei nustatyti skirtumus lemiantys veiksniai.
Darbe surinkti duomenys apie nekilnojamojo turto vertes vertinant skirtingais
metodais. Duomenys renkami iš nekilnojamojo turto agentūros „Ober – Haus“ bei VĮ
Registrų centro.
10
1. LITERATŪROS APŽVALGA
Rengiant šį magistrantūros studijų baigiamąjį darbą buvo remiamasi įvairiais Lietuvos
Respublikos norminiais aktais, taip pat su darbo tema susiję moksliniais straipsniais, statistine
medžiaga.
1.1. Nekilnojamojo turto samprata
Norint išnagrinėti pasirinktą temą, būti išnagrinėti ir apibūdinti nekilnojamojo turto
sąvoką bei specifiškumą naudojat įvairius apibrėžimus.
A. Aleknavičius (2008) teigia, kad norint ištirti nekilnojamąjį turtą bendruoju atveju,
tai galima būtų padaryti analizuojant ir kaip fizinį objektą, ir kaip aibę teisių, kurias įgyja jo
savininkas, ir kaip jų bendrą visumą. Tačiau būtina detalizuoti Lietuvos teisinių aktų
reglamentuotą nekilnojamojo turto sampratą – kaip jis apibrėžiamas ir pagal ką skirstomas.
Nekilnojamojo turto sąvokos turinys, kur pati sąvokos reikšmė išskirstyta į keturis
pagrindinius kriterijus, pateiktas 1.1 paveiksle. Nekilnojamasis turtas, kaip prekė, aprėpia
visus nurodytus kriterijus. Perkant ir/ar parduodant nekilnojamąjį turtą, turi būti įvertinami
visi 1 paveiksle nurodyti aspektai – fizinis, teisinis, ekonominis, socialinis (Raslanas ir kt.,
2012).
1.1 pav. Nekilnojamojo turto sąvokos turinys (Raslanas ir kt., 2012)
11
Asmuo įsigydamas nekilnojamojo turto objektą gauna ne tik fizinį objektą, tačiau ir
nuosavybės teisę, kuri yra teisė tuo turtu naudotis, jį valdyti, keisti, naudoti kaip pajamų
šaltinį, parduoti. Kai pirkėjas įgauna visas teises į nekilnojamąjį turtą, tai tokia teise yra
laikoma visiška jo nuosavybe.
S. Raslanas ir J. Šliogerienė (2012) vieningai pabrėžia, kad išskirtinis nekilnojamojo
turto bruožas yra nuosavybės teisės. Nekilnojamojo turto nuosavybė – tai teisinė sąvoka.
Taigi, nekilnojamojo turto nuosavybė apima visas teises, interesus, naudą, susijusius su šio
turto turėjimu. Visi nekilnojamieji daiktai privalo būti registruojami Nekilnojamojo turto
kadastre ir registre. Visi nekilnojamo turto objektai yra aprašomi tam tikrais kadastro
duomenimis. Jie yra reikalingi vertinant nekilnojamąjį turtą ir atliekant tam tikrus objektų
juridinius ar fizinės būklės pakeitimus.
Nuosavybės kitimas tiesiogiai proporcingas turto kitimui. Padidėjus turtui, padidėja ir
savininkų nuosavybė, ir atvirkščiai (Raslanas ir kt., 2012).
Nekilnojamojo turto samprata neapsiriboja apibrėžimu, ji apima žinias apie daiktą, jo
fizines charakteristikas, juridines teises bei ekonomines savybes. Taip pat ši tema yra aktuali
visame pasaulyje, todėl apie nekilnojamojo turto rinką ir vertinimą bei metodus rašė ir
užsienio autoriai, tokie kaip: R. Baker (2001), A. L. Berstein (1993), P. Champness (1997),
W. Brueggeman, J. D. Fisher (1997) ir kiti.
1.2. Įvairių norminių aktų, susijusių su nekilnojamojo turto vertinimu, apžvalga
Lietuvoje nekilnojamojo turto rinka atgimė 1991 m. kovo 11 d. atkūrus šalies
Nepriklausomybę, kas darė didelę įtaką profesionaliam ir pagrįstam rinkos vertinimui.
Svarbiausiame šalies dokumente – Lietuvos Respublikos Konstitucijoje – nuosavybės sąvoka
yra apibrėžiama, kaip yra neliečiama, nuosavybės teises saugo įstatymai, nuosavybė gali būti
paimama tik įstatymo nustatyta tvarka visuomenės poreikiams ir teisingai atlyginama.
Lietuvos ūkis grindžiamas privačios nuosavybės teise, asmens ūkinės veiklos laisve ir
iniciatyva, įstatymas draudžia monopolizuoti gamybą ir rinką, saugo sąžiningos
konkurencijos laisvę. Lietuvos Respublikai išimtine nuosavybės teise priklauso: žemės
gelmės, taip pat valstybinės reikšmės vidaus vandenys, miškai, parkai, keliai, istorijos,
archeologijos ir kultūros objektai, taip pat išimtinės teisės į oro erdvę virš jos teritorijos, jos
kontinentinį šelfą bei ekonominę zoną Baltijos jūroje. Žemę, vidaus vandenis ir miškus įsigyti
nuosavybėn Lietuvos Respublikoje užsienio subjektai gali pagal konstitucinį įstatymą
(Lietuvos..., 1992).
12
Skirtingi teisės aktai šiek tiek kitaip nurodo nekilnojamojo turto apibūdinimą, tai
priklauso nuo to, kurią ekonomikos veiklos ar teisinių santykių sritį konkretus aktas
reglamentuoja.
Paaiškinimą, kas yra nekilnojamieji daiktai, Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse
galima rasti tokį:
Nekilnojamaisiais daiktais laikomi tie daiktai, kurie yra nekilnojami pagal
prigimtį ir pagal savo prigimtį kilnojami daiktai, kuriuos nekilnojamaisiais pripažįsta įstatymų
numatyta tvarka.
Nekilnojamieji daiktai pagal prigimtį yra žemės sklypas ir su juo susiję daiktai,
jie negali būti perkeliami iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties ir iš esmės
nesumažinus jų vertės (Lietuvos, 2000).
Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas nurodo fizinių ir juridinių asmenų turtinius
santykius, bei šalių tarpusavio teises ir pareigas, paremtas abipusiu teisingumu, protingumu,
sąžiningumu. Civiliniai santykiai reglamentuojami vadovaujantis jų subjektų lygiateisiškumo,
nuosavybės neliečiamumo, sutarties laisvės, nesikišimo į privačius santykius, teisinio
apibrėžtumo, proporcingumo ir teisėtų lūkesčių, neleistinumo piktnaudžiauti teise ir
visokeriopos civilinių teisių teisminės gynybos principais. Nekilnojamieji daiktai yra žemė ir
kiti daiktai, kurie susiję su žeme ir kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų
paskirties bei iš esmės nesumažinus jų vertės (Lietuvos..., 2000).
Pavyzdžiui, Lietuvos Respublikos statybos įstatymas (1996) nekilnojamąjį turtą
nurodo kaip „statinį“ ir apibūdina jo apibrėžimą taip: statinys – pastatas arba inžinerinis
statinys, turintis laikančiąsias konstrukcijas, kurios visos (ar jų dalis) sumontuotos statybos
vietoje atliekant statybos darbus, ir kuris yra nekilnojamasis daiktas. Tai pastatai
(gyvenamieji, pramoniniai, komerciniai, biurai, švietimo, sveikatos apsaugos įstaigų ir pan.),
inžineriniai ar mišrios rūšies statiniai (su inžineriniais statiniais sujungti pastatai), taip pat
statinių priestatai, antstatai ir jų dalys, įrenginių, technologinių inžinerinių sistemų ir statinio
inžinerinių sistemų statybinės konstrukcijos.
Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (2011) nustato turto
arba verslo vertės nustatymo principus, turto arba verslo vertinimo pagrindus ir atvejus, turto
arba verslo vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių veiklos pagrindus ir veiklos
priežiūrą, turto arba verslo vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių teises, pareigas ir
atsakomybę, turto arba verslo vertintojams ir turto arba verslo vertinimo įmonėms keliamus
reikalavimus. Kiti Lietuvos Respublikos įstatymai turto arba verslo vertintojams ir turto arba
verslo vertinimo įmonėms taikomi tiek, kiek jų veiklos nereglamentuoja šis įstatymas.
13
Turto vertinimo objektu gali būti laikomas bet kuris Lietuvos Respublikoje esantis
materialus bei nematerialus turtas, taip pat verslas ir teisė į šį turtą (arba turto dalį), su sąlyga,
kad ši teisė gali būti perleidžiama kitiems asmenims. Turtas gali būti vertinamas, kai:
1) keičiasi jo savininkas, t. y. turtas parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis
(turtinis) įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas;
2) jis apdraudžiamas;
3) jis apmokestinamas, deklaruojamas;
4) jis jungiamas su kitu turtu, padalijamas ar atidalijamas iš bendro turto;
5) jis įkeičiamas;
6) jis įrašomas į finansinės apskaitos dokumentus;
7) jis išnuomojamas arba perduodamas kitiems asmenims pasaugos, panaudos
pagrindais ar patikėjimo teise;
8) jis paimamas įstatymų nustatyta tvarka visuomenės poreikiams;
9) jis pripažįstamas bešeimininkiu;
10) įmonėms taikomos bankroto procedūros;
11) vykdomi teismų sprendimai, nutartys ir nutarimai civilinėse bylose, teismų
nuosprendžiai ir nutartys baudžiamosiose bylose dėl turtinių išieškojimų, hipotekos teisėjų
nutartys įkeistą turtą parduoti iš varžytynių;
12) to pageidauja turto savininkas arba turto vertinimo užsakovas.
Įstatyme aprašomi šie turto vertinimo metodai:
1) lyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų) metodas (toliau - lyginamosios
vertės metodas), kurio esmė yra palyginimas, t. y. turto rinkos vertė nustatoma palyginus
analogiškų objektų faktinių sandorių kainas, kartu atsižvelgiant į nedidelius vertinamo turto
bei jo analogo skirtumus;
2) atkuriamosios vertės (kaštų) metodas (toliau - atkuriamosios vertės metodas), kurio
pagrindas yra skaičiavimai, kiek kainuotų atkurti esamos fizinės būklės ir esamų
eksploatacinių bei naudingumo savybių objektus pagal vertinimo metu taikomas darbų
technologijas bei kainas;
3) naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto)
metodas, kai turtas vertinamas ne kaip įvairaus turto suma, bet kaip verslo objektas, duodantis
pelną. Šis metodas taikomas tada, kai tikimasi, kad vertinamo turto naudojimo vert÷
objektyviausiai parodys turto vertę rinkoje;
4) ypatingosios vertės metodas - unikalioms meno ir istorijos vertybėms,
juvelyriniams ir antikvariniams dirbiniams, įvairioms kolekcijoms įvertinti (vertinama pagal
specialias šio turto vertinimo technologijas);
14
5) kiti Lietuvos Respublikos Vyriausybės aprobuoti ir tarptautinėje praktikoje
pripažinti metodai (Lietuvos..., 2011).
Turto ir verslo vertinimo metodikoje (2012) nurodomi turto ir verslo vertinimo tikslai,
procedūra, metodai ir jų taikymas. Turto vertintojas atlieka savo darbą remdamasis rinkos ir
ekonominių sąlygų tyrimų bei stebėjimų rezultatais, savo žiniomis ir patirtimi.
Vadovaudamasis šia metodika, jis privalo objektyviai nustatyti turto vertę. Vertindamas
objektą, turto vertintojas:
1) Surenka duomenis apie vietovės socialinius – ekonominius rodiklius, rinkos sąlygas
ir konjunktūrą. Duomenys apie vietovę turi būti atnaujinami atliekant kiekvieną naują
vertinimą šioje vietovėje. Turto vertintojas turi kaupti sau tokių duomenų banką, kad galėtų
lyginti vietovės charakteristikų ir rodiklių pokyčius;
2) Nustato vertinamo objekto, ypač nekilnojamojo turto, naudojimo ypatumus,
teritorijų planavimo reikalavimus, turto naudojimo, valdymo, disponavimo juo apribojimus,
turto savininko prievoles, susijusias su turtu, kitų asmenų teises į šį turtą (nuoma, įkeitimas,
servitutas ir panašiai), draudimus;
3) Surenka duomenis apie toje vietovėje įvykusius privataus turto sandorius, mokamus
nuomos mokesčius, vertinamo turto pasiūlą ir paklausą;
4) Suderinęs su užsakovu, parenka motyvuotą turto vertės nustatymo metodą ir pagal
jo taikymo principus atlieka duomenų analizę bei skaičiavimus, kurių reikia turto vertei
nustatyti;
5) Parengia turto įvertinimo dokumentus, kuriuose aiškiai motyvuoja ir argumentuoja
turto vertės nustatymo metodų parinkimą ir taikymą, aprašo vertinamą objektą, suformuluoja
ir fiksuoja nustatytą turto vertę. Parengti ir vertintojo pasirašyti turto vertinimo dokumentai
pateikiami užsakovui.
Turto vertės nustatymo metodas parenkamas atsižvelgiant į tai, kokia turto vertė
aktuali užsakovui ir kas, vertintojo požiūriu, geriausiai rodo turto vertę atviroje rinkoje.
Metodikoje taip pat aprašomi turto vertinimo metodai: palyginamosios, atstatomosios vertės,
naudojimo pajamų vertės, ypatingosios vertės (Lietuvos..., 2012).
Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklės (Lietuvos..., 2013) nustato nekilnojamojo
turto vertės, naudojamos nekilnojamojo turto mokesčiui apskaičiuoti, nustatymo tvarką,
aprašomi nekilnojamojo turto vidutinės rinkos vertės nustatymas lyginamosios vertės
(pardavimo kainų analogų), naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo arba pinigų
srautų diskonto), taikant masinį nekilnojamojo turto vertinimą. Tai pat aprašomas
nekilnojamojo turto vertės nustatymas atkuriamosios vertės (kaštų) metodu, nekilnojamojo
15
turto vertinimo masiniu būdu dokumentai, šių dokumentų viešas svarstymas bei derinimas
(Lietuvos...., 2013).
Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (2005) nustato nekilnojamojo turto
apmokestinimo nekilnojamojo turto mokesčiu tvarką. Mokesčio objektas yra: fiziniams
asmenims nuosavybės teise priklausantis nekilnojamasis turtas, esantis Lietuvos Respublikos
teritorijoje, išskyrus gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio,
mokslo, religinės, poilsio paskirties statinius (patalpas), žuvininkystės statinius bei
inžinerinius statinius, jeigu jie nėra ekonominei ar individualiai veiklai naudojamas
nekilnojamasis turtas arba nėra neterminuotai ar ilgesniam kaip vieno mėnesio laikotarpiui
perduoti naudotis juridiniams asmenims ir juridiniams asmenims nuosavybės teise
priklausantis nekilnojamasis turtas, esantis Lietuvos Respublikoje. Šis įstatymas numato
nekilnojamojo turto mokestinės vertės nustatymą, mokesčių tarifus, lengvatas, mokesčių
apskaičiavimo, deklaravimo ir mokėjimo tvarką, bei turto vertinimo metodus. Nekilnojamojo
turto vertinimas atliekamas Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka ne rečiau kaip
kas 5 metai (Lietuvos..., 2005).
Žemės, statinių ir kitų nekilnojamųjų daiktų, daiktinių teisių į nekilnojamuosius
daiktus, šių teisių suvaržymų, įstatymų nustatytų juridinių faktų registravimą nekilnojamojo
turto registre, oficialiai informacijai teikti apie registre sukauptus duomenis reglamentuoja
Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymas (2001). Nekilnojamojo turto
registre registruojami šie nekilnojamieji daiktai: žemės sklypai, statiniai, butai daugiabučiuose
namuose ir patalpos. Nekilnojamojo turto registro integravimo į Lietuvos Respublikos
kadastrų ir registrų informacinę sistemą tvarką nustato Vyriausybė (Lietuvos..., 2001).
Nekilnojamųjų daiktų, registruojamų Nekilnojamojo turto registre, kadastro duomenų
nustatymą, jų įrašymą į nekilnojamojo turto kadastrą, nekilnojamojo turto kadastro statusą
reglamentuoja Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymas (2003).
Nekilnojamojo turto kadastro objektais laikomi šie nekilnojamieji daiktai:
1) žemės sklypas;
2) statinys (taip pat nebaigtas statyti), išskyrus laikiną statinį ar nesudėtingą statinį,
kuriam nereikia statybos leidimo;
3) patalpa, suformuota kaip atskiras nekilnojamasis daiktas.
Pagal šį įstatymą, atskirais nekilnojamojo turto kadastro objektais negali būti:
1) patalpos (bendrojo naudojimo patalpos, kambariai butuose ir pan.), kurių negalima
suformuoti kaip atskirus nekilnojamuosius daiktus;
16
2) statinių ar patalpų, suformuotų kaip atskiri nekilnojamieji daiktai, priklausiniai,
kuriais laikomi savarankiški pagrindiniam daiktui tarnauti skirti antraeiliai daiktai, pagal savo
savybes nuolat susiję su pagrindiniu daiktu;
3) žemės dangos, sankasos, iškasos, pylimai, geležinkelio pabėgiai ir bėgiai,
riboženkliai, melioracijos ir kiti įrenginiai, kurių funkcijos yra tiesiogiai susijusios su žemės
sklypu ar statiniu, kaip atskiru nekilnojamuoju daiktu.
Šiame įstatyme aprašomas nekilnojamojo daikto kadastro duomenų nustatymas,
duomenų pakeitimai, duomenų įrašymas į kadastrą, nekilnojamojo daikto pažymėjimas
kadastro žemėlapyje bei kadastro tvarkytojų teisės. Nekilnojamojo turto kadastrą tvarko
Vyriausybės įsteigta valstybės įmonė Kadastro tvarkytojas (Lietuvos..., 2003).
17
2. TYRIMO TIKSLAS IR UŽDAVINIAI
Tyrimo tikslas – išanalizuoti nekilnojamojo turto objektų vertes gautas skirtingais
vertinimo metodais, palyginti jas tarpusavyje.
Tyrimo objektas – Vilniaus mieste esantys butai.
Tyrimo uždaviniai:
ištirti nekilnojamojo turto masinio vertinimo lyginamąjį metodą;
išanalizuoti atkuriamosios vertės metodą;
palyginti nekilnojamojo turto vertinimo metodus;
nustatyti skirtingais nekilnojamojo turto vertinimo metodais įvertintų
nekilnojamojo turto objektų verčių skirtumą lemiančius veiksnius.
18
3. TYRIMO METODIKA IR ORGANIZAVIMAS
Darbe naudojami du pagrindiniai etapai, t. y. pirmasis etapas – duomenų rinkimas,
antrasis – duomenų apdorojimas ir gautų rezultatų analizė.
Duomenys buvo atrinkti iš nekilnojamo turto agentūros „Ober – Haus“, VĮ Registrų
centro bei apskaičiuoti naudojant VĮ Registrų centro sudarytus 2013 metų masinio vertinimo
modelius.
Pasiūlos kainos buvo paimtos iš nekilnojamo turto agentūros duomenų bazės, tuomet
sugrupuotos pagal objektų buvimo vietą atitinkamoje Vilniaus miesto savivaldybės verčių
zonoje, ir taip apskaičiuota vidutinė pasiūlos kaina atitinkamoje zonoje.
Skaičiuojant masinio vertinimo vertes naudojami tų pačių objektų (kaip ir paimtos
rinkos vertės) duomenys iš nekilnojamojo turto agentūros. Pagal esamų nekilnojamojo turto
objektų buvimo vietas pasirenkama verčių zona ir atitinkamai vertinimo modelis, kur į
modelio kintamųjų taikymo sąlygas ir reikšmes įeina tokie parametrai kaip rekonstrukcijos
metai, sienų medžiaga, aukštas, aukštų skaičius pastate, šildymas, nuotekų šalinimas, plotas.
Skaičiuojant tų pačių objektų vertes panaudojant atkuriamosios vertės metodu buvo
naudojamasi UAB „Sistela“ sudarytu „Nekilnojamojo turto atkūrimo kaštų (statybinės vertės)
kainynu“, skirtu 2013 metams, taip pat buvo panaudoti vietovės pataisos koeficientai,
patvirtinti VĮ Registrų centro direktoriaus 2015 m. gruodžio 18 d. įsakymu Nr. V-292 “Dėl
nekilnojamojo turto masinio vertinimo 2013 metų duomenų ir vietovės pataisos koeficientų
pagal turto paskirtį ir vietovę tvirtinimo nuo 2014 m sausio 1 d.”, kurie buvo reikalingi
priartinti atkuriamuoju vertinimo metodu gautus rezultatus priartinti prie masinio vertinimo
verčių bei pasiūlos kainų.
Planuojant tyrimus svarbu nustatyti reikalingą minimalų tyrimų skaičių, kad būtų
galima padaryti statistiškai reikšmingas išvadas. Paprastai mus dominančių požymių
pasiskirstymas generalinėje aibėje nėra žinomas. Norint tai nustatyti, reikėtų ištirti visus
generalinės aibės elementus. Tai, savaime aišku, kad pareikalautų begalę laiko ir labai daug
lėšų, kartais iš pačio principo toks tyrimas yra nelabai įmanomas. Taigi, empiriniuose
tyrimuose beveik visada daroma išankstinė atranka, t. y. atsitiktinai parenkama generalinės
aibės elementų dalis, ištiriamas nagrinėjamo požymio pasiskirstymas šioje dalyje ir iš jos
sprendžiama apie šio požymio pasiskirstymą visoje generalinėje aibėje. Tokia pasirinktoji
dalis yra vadinama imtimi. Tačiau reikia žinoti, kad ši dalis (imtis) privalo būti pakankamai
reprezentatyvi, kad pagal jos gautus rezultatus būtų galima vertinti visą generalinę visumą.
Atrankos metodai yra paremti tikimybių teorija, tačiau vykdant atranką absoliučiai
išvengti klaidų yra neįmanoma, išskyrus atvejį, jei būtų tiriama visa populiacija. Taigi,
19
paprastai pasitaiko dvi paklaidų rūšys: sisteminė ir atsitiktinė. Sisteminė paklaida – kai
tendencingai iškreipiamas imties dydis. Ši paklaida priklauso nuo tyrėjo sąžiningumo,
atrankos klaidų, o atsitiktinė paklaida, kuri gali padidinti arba sumažinti imties dydį, visada
egzistuoja.
Šiame darbe naudojamų duomenų imties tūrio (dydžio) skaičiavimui pasinaudojama
pasikliautinojo intervalo vidurkiui skaičiavimo, kai būna žinomas populiacijos standartinis
nuokrypis σ, ypatybėmis. Taigi kiekvienos iš keturių suskirstytų zonų duomenų imties tūrio
(dydžio) apskaičiavimui buvo naudojama formulė:
𝑛 ≥ (𝑧𝛼
2∙𝜎
𝜈 )
2
, (3.1.)
čian– imties tūris (dydis);
α – atsitiktinės klaidos (arba atsitiktinio sutapimo) tikimybė, kuri paprastai tyrimams
imama ne didesnė nei penkti procentai, šis parametras nereikalingas, jei yra žinoma
tikslus populiacijos dydis;
σ – praktikojeσretai yra žinomas, taiga reikiamo imties tūrio apytikriams skaičiavimams
naudojamas apskaičiuotas iš ankstesnių tyrimų (ankstesnių imčių ir panašiai), o jo nesant
imamas skirtumas tarp didžiausios ir mažiausios xreikšmės (intervalo plotis), padalintas iš
keturių, t. y. (xmax-xmin)/4 ;
ν – vidurkio paklaidos riba (pavyzdžiui, ν=10%∙xv id ).
Iš viso darbe buvo analizuojami 403 nekilnojamojo turto objektai, kadangi Vilniaus
miesto savivaldybė yra padalinta į 81 verčių zoną, visi turimi butų duomenys buvo suskirstyti
į 4 didesnes zonas (plačiau poskyryje „3.1. Masinis vertinimas“). 3.1 lentelėje yra pateikti
rezultatai apie tai, koks turi būti mažiausias imties tūris kiekvienai iš keturių zonų vienetais
atitinkamai pagal tai ar vertės skaičiuojamos masinio vertinimo metodu, ar atkuriamosios, ar
tiesiog tai būtų pasiūlos kaina.
3.1. lentelė. Darbe analizuojami objektai ir apskaičiuoti reikalingi imties tūriai (dydžiai)
I 36 10 1 415 11 10 981 37 10 1 101 72
II 145 10 987 45 10 858 32 10 987 225
III 44 10 698 9 10 503 13 10 698 47
IV 38 15 658 4 10 467 37 10 658 59
403Iš viso:
Imties
tūris
(dydis),
vnt.
Pasiūlos kaina Masinio vertinimo metodas Atkūriamosios vertės metodas
Vidurkis,
Eur/kv.m
Vidurkis,
Eur/kv.m
Vidurkis,
Eur/kv.m
Vidurkio
paklaida,
proc.
Zo
na Objektų
skaičius,
vnt.
Imties
tūris
(dydis),
vnt.
Vidurkio
paklaida,
proc.
Imties
tūris
(dydis),
vnt.
Vidurkio
paklaida,
proc.
20
3.1. Masinis vertinimas
Pastaruoju laiku vis labiau ir sparčiau tobulėjant technologinėms galimybėms apdoroti
ir saugoti didžiulius duomenų srautus turto vertinimo srityje atsirado šansas sukurti metodus,
leidžiančius naudoti sukauptą informaciją ir technologijas objekto vertei nustatyti.
Perspektyva informacines technologijas taikyti nekilnojamojo turto informacijos sklaidai,
komunikacijai tarp pirkėjų, pardavėjų ir vertintojų nekilnojamojo turto rinka daro efektyvesne
ir skaidresne.
Masinis nekilnojamo turto vertinimas yra priskiriamas prie valstybės institucijų
vykdomo vertinimo. Lietuvoje taip pat įdiegta, veikia ir yra tobulinama masinio vertinimo
sistema. Prie sistemos duomenų prieigos galimybę turi notarai, registruojantys nekilnojamojo
turto sandorius, taip atnaujinantys duomenų bazę. Turto administratoriams, vertintojams, turto
valdymo operatoriams, nekilnojamojo turto pardavimo bendrovėms tai nepakeičiamas
duomenų šaltinis. Naudojant masinio vertinimo metodą yra įvertinama daug nekilnojamojo
turto objektų vienu metu, taikant vieną metodiką (Raslanas ir kt., 2012)
Masinį turto vertinimą Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų
įstatymas (1999) apibrėžia taip: „Masinis turto vertinimas – vienarūšio turto (rūšiniais
požymiais apibūdintų daiktų) vienu metu vertinimas, atsižvelgiant į šio turto būklę tam tikrą
dieną, pagal atitinkamą turto vertinimo metodą, kurio taikymo procedūros ir tvarka nustatytos
Turto ir verslo vertinimo metodikoje, ir šį vertinimą reglamentuojančius teisės aktus“.
Vertinant masiniu būdu yra sudaromi vertinimo modeliai ir verčių žemėlapiai. Pagal
verčių žemėlapius nustatoma verčių zona, kuriai pagal žemės sklypo paskirtį yra sudaryti
vertinimo modeliai.
Žemės verčių zona – atliekant sisteminę analizę nustatoma ir ekonominiais veiksniais
bei rinkos sandorių duomenimis grindžiama panašių kainų lygio teritorija, atvaizduojama
žemės verčių zonų žemėlapyje. Žemės verčių žemėlapių ir vertinimo modelių sudarymas
susideda iš modelio kintamųjų specifikacijos; modelių kalibravimo ir modelių patikros.
Žemės verčių zonų žemėlapių ir vertės nustatymo modelių sudarymo schema pateikta 3.1.
paveiksle. Modelių specifikacijai, kalibravimui ir patikrai naudojama koreliacinė, regresinė
analizė, statistiniai patikimumo rodikliai, taip pat nekilnojamojo turto vertintojų sukaupta
individualaus vertinimo patirtis, leidžianti teisingai įvertinti gautus rezultatus (VĮ Registrų,
2015).
Vertinimo modelis – tai matematinė formulė, taikoma apskaičiuoti žemės verčių
zonoje esančio nekilnojamojo turto objekto vidutinę rinkos vertę. Vertinimo modeliai parengti
remiantis rinkos duomenimis, taikant lyginamojo metodo principus. Modeliu specifikacija –
21
rinkos kainas lemiančių veiksnių ir charakteristikų bei jų sąveikos ryšių nustatymas.
Modeliams sudaryti sandoriai tikrinami pagal komerciškumą, vienodas mokėjimo sąlygas,
kilnojamojo turto nebuvimą, vienodą sandorių laiką. Sandoriu analizė neatskiriama nuo
nustatytos vertinimo datos ir yra labai svarbi, kai naudojami kelerių metų duomenys ir kai
nekilnojamojo turto rinka per analizuojama laikotarpį aktyviai kinta (Bagdonavicius ir kt.,
2004).
3.1 pav. Žemės verčių zonų žemėlapių ir vertės nustatymo modelių sudarymo schema
Nekilnojamojo turto vertinimo modelių ir verčių žemėlapių paruošimas susideda iš
kelių etapų:
1. Duomenų patikra ir atrinkti rinkos sąlygas atspindintys nekilnojamojo turto
sandoriai. Nekilnojamojo turto rinkos duomenys tikrinami pagal statistinio patikimumo
kriterijus. Šiuos kriterijus atitinkantys duomenys laikomi patikimais ir naudojami
nekilnojamojo turto verčių zonoms ir vertinimo modeliams sudaryti. Jei analizuojami
nekilnojamojo turto sandoriai yra įvykę prieš ilgesnį laiko tarpą, jų rinkos kainoms turi būti
įvedama laiko pataisa.
2. Modelių specifikacijos nustatymas ir verčių zonų išbraižymas. Išanalizavus
patikrintus rinkos sandorių duomenis, nustatomos nekilnojamojo turto verčių zonos.
Nekilnojamojo turto verčių zona turi apimti žemės plotus ir vidaus vandenis, kuriuose bent
vienos paskirties nekilnojamojo turto patikimumo kriterijus atitinkančių kainų lygis nuo
gretimos nekilnojamojo turto rinkos verčių zonos kainų lygio skiriasi ne mažiau kaip 15
22
procentų. Nekilnojamojo turto rinkos sandorių duomenys kiekvienoje nekilnojamojo turto
verčių zonoje grupuojami pagal naudojimo paskirtis ar paskirčių grupes ir analizuojami,
siekiant nustatyti veiksnius, lemiančius nekilnojamojo turto vertę. Šios analizės rezultatai
įvertinami pagal statistinius patikimumo kriterijus.
3. Modelių kalibravimas – tai veiksnių įtakos dydžio arba vertinimo modelio
(formulės) koeficientų nustatymas. Sudarytiems modeliams turi būti atlikta patikra, įvertinanti
modelių statistinį patikimumą. Taip kiekvienoje nekilnojamojo turto zonoje skirtingos
paskirties nekilnojamajam turtui gauname formules, pagal kurias galima apskaičiuoti
vidutines rinkos vertes.
4. Modelių patikra. Nustatomas modelio patikimumas naudojant tradicinius rodiklius:
aritmetinis vidurkį, medianą, dispersiją, vidutinį kvadratinį nuokrypį, standartinį nuokrypį,
koreliacijos koeficientą, determinacijos koeficientą, Stjudento kriterijų, p – reikšmė.
Jei nekilnojamojo turto verčių zonose nėra pakankamai nekilnojamojo turto rinkos
sandorių, vertinimo modelių nustatymui gali būti naudojamas rinkos modeliavimo būdas. Jo
metu tiriama panašias sąlygas turinčių verčių zonų nekilnojamojo turto sandorių duomenys
(Aleknavičius, 2008).
Sudarinėjant nekilnojamojo turto vertinimo modelius, neturi būti atsižvelgiama į
nekilnojamojo turto vertės padidėjimą ar sumažėjimą dėl šių veiksnių:
aplinkos laikino pagerinimo arba pablogėjimo;
žemės sklypo nuosavybės formos ir fizinių savybių;
nekilnojamojo turto valdymo formos;
nekilnojamojo turto naudojimo, valdymo ir disponavimo juo apribojimų;
nekilnojamojo turto stiliaus, dizaino, suplanavimo, vidaus apdailos ir kitų
individualių savybių;
nekilnojamojo turto (statinio) padėties gatvės ar kitų pasaulio šalių atžvilgiu;
nekilnojamojo turto naudojimo universalumo, techninės įrangos, jo
skleidžiamos taršos.
Modelių sudarymui naudojami Nekilnojamojo turto kadastro ir Nekilnojamojo turto
registro duomenys. Jeigu rinkos sandorių duomenų yra nepakankamai, papildomai galima
naudoti nekilnojamojo turto agentūrų ir nekilnojamojo turto pasiūlos informaciją.
Kai nekilnojamojo turto verčių zonose nekilnojamojo turto vertinimo modelio
negalima sudaryti pagal analogus, nekilnojamojo turto vertinimo modelis sudaromas
ekspertiniu vertinimo būdu (Aleknavičius, 2008).
23
Nekilnojamojo turto objektų vertės nustatymas naudojant Lietuvoje pripažintus
vertinimo metodus (Lietuvos..., 2005):
1. Komercinės paskirties nekilnojamasis turtas vertinamas lyginamosios bei
naudojimo pajamų vertės vertinimo metodais;
2. Gyvenamosios, sodų ir garažų paskirties nekilnojamasis turtas vertinamas
lyginamosios vertės vertinimo metodu;
3. Inžineriniai statiniai vertinami atkuriamosios vertės metodu;
4. Kitas nekilnojamasis turtas yra vertinamas atkuriamosios vertės metodu, taikant
vietovės pataisos koeficientą, įvertinantį atliekamas Lietuvos Respublikos Vyriausybės
nustatyta tvarka ne rečiau kaip kas penki metai pagal kalendorių metų sausio 1 dienos būklę.
Apibendrinant galima teigti, kad masinio vertinimo atlikimas yra svarbus norint
surinkti nekilnojamojo turto mokestį. Tačiau masinis vertinimas nėra labai tikslus, nes vienu
metu vertinama daug objektų ir yra atsižvelgiama į jų buvimo vietą, tačiau neatsižvelgiama į
nekilnojamojo turto fizines, funkcinės ar ekonomines savybes. Masinis vertinimas naudingas
tuo, kad galima įvertinti daug objektų vienu metu, taip taupant kaštus, jei nėra svarbios būsto
fizinės, funkcinės ar ekonominės savybės.
Nekilojamojo turto verčių žemėlapiai ir modeliai pateikti VĮ Registrų centro
tinklalapyje. Žinant nekilnojamojo turto adresą, vidutinę rinkos vertę taip pat galima
apskaičiuoti pasinaudojant verčių žemėlapiais ir modeliais. 3.2 lentelėje pateikti
sutrumpinimai, vartojami savivaldybės vertinimo modelių lentelėse ir pačiuose modeliuose.
(Aleknavičius, 2008).
24
3.2 lentelė. Vertinimo modeliuose naudojami atributo kintamieji
Prie vertinamo atributo sutrumpinto pavadinimo gali būti pridedami kintamojo tipo
trumpiniai: BIN – binaras, SKL – skaliaras, SKF – skaliariniai dydžiai, išreikšti funkcijos
pagalba, RKS – reikšmė, RKL – rodiklis.
Kadangi Vilniaus miestas yra padalintas į 81 verčių zoną (3.2 pav.), tai visos zonos
buvo grupuojamos į keturias grupes atitinkamai pagal VĮ Registrų cento specialistų sudarytų
vertinimo modelių dėmens Zona_SKL reiškmes, pavaizduotas 3.3 ir 3.4 paveiksluose.
25
3.2 pav. Vilniaus miesto savivaldybės teritorijos nekilnojamojo turto verčių zonos
26
3.3 pav. Modelio Nr.: 9835 verčių zonų Zona_SKL reikšmės
3.4 pav. Modelio Nr.: 9843 verčių zonų Zona_SKL reikšmės
Taigi, kaip matyti 3.3 ir 3.4 paveiksluose, į pirmąją grupę grupuojamos zonos, kurių
Zona_SKL reikšmė sieka ≤1,25, į antrąją – kai modelio dėmuo Zona_SKL patenka į intervalą
nuo 1,00 iki 1,25, į trečiają – nuo 1,00 iki 0,75, o į ketvirtąją visos likusios Zona_SKL
reikšmės, t. y. mažiau negu 0,75.
3.1.1. Nekilnojamojo turto lyginamuoju metodu nustatytos vidutinės rinkos vertės
apskaičiavimo veiksmų eiliškumas
1. Nustatoma nekilnojamojo turto objekto naudojimo paskirties grupė.
2. Verčių zonos numeris pagal vertinamo objekto adresą nustatomas savivaldybės teritorijos
verčių žemėlapyje (3.5 pav. A rodyklė).
27
3. Pagal paskirties grupę parenkamas modelis.
4. Pagal objekto charakteristikas parenkami koeficientai.
3.5 pav. Lyginamuoju metodu nustatyto nekilnojamojo turto objekto vidutinės rinkos vertės apskaičiavimo
schema (Modeliams Nr. 9843 ir Nr. 983
28
3.2. Atkuriamosios vertės metodas
Atkuriamoji vertė – apskaičiuota pinigų suma, kurios reikėtų tokių pat fizinių ar
eksploatacinių savybių turto vertinimo objektui sukurti, pagaminti ar pastatyti ir įrengti,
atsižvelgiant į nusidėvėjimą.
Išlaidų (kaštų) metodu nustatoma atkuriamoji turto vertė. Išlaidų (kaštų) metodo esmė
– prielaida, kad kaina, kurią pirkėjas rinkoje mokėtų už vertinamą turtą, jeigu tam poveikio
neturėtų tokie veiksniai kaip laikas, rizika ar kiti, būtų ne didesnė nei analogiško turto
įsigijimo, pagaminimo, atkūrimo, atgaminimo, atstatymo (įrengimo) kaina. Išlaidų (kaštų)
metodas taikomas apskaičiuojant specialios paskirties ar retai rinkoje parduodamų objektų
vertę, kai lyginamuoju metodu ar pajamų metodu turto rinkos vertės nustatyti neįmanoma.
Esant nurodytoms aplinkybėms, išlaidų (kaštų) metodu nustatyta atkuriamoji turto vertė
laikoma turto rinkos verte (Lietuvos..., 2012).
Išlaidų (kaštų) metodu turto vertė nustatoma dviem etapais:
nustatomos vertinamo turto sukūrimo (statybos ir pan.) sąnaudos;
nustatomas vertinamo turto nuvertėjimas.
Vertinamo turto sukūrimo sąnaudos nustatomos vienu iš šių skaičiavimo modelių:
vertinamo turto sukūrimo skaičiavimo modeliu;
vertinamo turto pakeitimo kitu turtu skaičiavimo modeliu.
Teisingas nekilnojamojo turto vertės nustatymas yra aktualus turto pirkėjams ir
pardavėjams, nekilnojamojo turto registrą tvarkančioms įstaigoms, kreditų davėjams,
hipotekos įstaigoms ir, be abejo, draudimo įmonėms. Draudžiamo nekilnojamojo turto vertės
teisingas nustatymas ne mažiau aktualus ir draudėjui, apdraudžiančiam užsakovui priklausantį
nekilnojamąjį turtą, ir įmonei – draudikui, kuri prisiima riziką ir gauna už tai draudimo įmoką.
Pasaulinė praktika rodo, kad turto draudimo įmokos sudaro didžiąją dalį draudimo įmonės
pajamų iš tiesioginio draudimo veiklos. Todėl svarbu teisingai nustatyti draudžiamo
nekilnojamojo turto vertę.
Nustatant pastato atkuriamuosius kaštus, būtina atsižvelgti į tai, kad:
1) modernus pastatas gali kainuoti gerokai mažiau negu pagal vidinį grindų plotą jam
tolygus atstatytas senas pastatas toje aikštelėje, nes modernaus pastato statybai taikomi
pranašesni statybos būdai ir šiuolaikinės statybos medžiagos;
2) vertintojui svarbu ne tai, kiek kainuos pastato statybos ateityje, o kiek kainuos
pastatymas, jei darbai būtų buvę pradėti kažkada praeityje, o vertinimo dieną pastatas būtų
baigtas;
3) prie apskaičiuotos pastato sutartinės kainos reikėtų pridėti vertintojų honorarus ir
finansavimo kaštus, kurie gali būti gana dideli. Iš bendrų atkūrimo kaštų reikia atimti tokias
29
skaitmenines išraiškas kaip (Champness, 1997): funkcinis nusidėvėjimas, ekonominis
nusidėvėjimas, strateginis nusidėvėjimas, ekologinis nusidėvėjimas.
Atkuriamosios vertės metodas yra pagrįstas skaičiavimais, kiek kainuotų turto
vertinimo metu galiojančiomis rinkos kainomis sukurti, pagaminti, įrengti ar pastatyti
(sumontuoti) tikslią vertinamo objekto kopiją, arba ekvivalentinio naudingumo objektą. Taip
pat atsižvelgiama į medžiagas, darbų kokybę, vertinimo metu rinkai aktualius standartus.
Paprastai prie statybos kaštų pridedama ir statybos bendrovės ir projektuotojo vidutinis
pelnas.
Šiuo metodu yra nustatoma atkuriamoji vertė. Nors žemės sklypas vertinamas atskirai
nustatant jo rinkos vertę ir manant, kad ši vertė atspindės visas padėties/vietovės įtaką vertei,
dažnai atkuriamoji vertė nesutampa su rinkos verte. Tačiau vertinant naują nekilnojamąjį
turtą, ypač iš statybų bendrovės ar vystytojo pusės, atkuriamoji vertė labiausiai priartėja prie
rinkos vertės. Šis metodas dažniausiai taikomas vertinti naują, neseniai pastatytą
nekilnojamąjį turtą arba vertinant pastatų renovacijos kaštus.
Atkuriamosios vertės metodu turto vertė nustatoma dviem etapais:
I) Nustatomi vertinamo objekto atkūrimo kaštai;
II) Nustatoma vertinamo objekto nusidėvėjimo vertė.
Atkūrimo kaštų nustatymui gali būti naudojami du būdai:
1) Vertinamo objekto atkūrimas;
2) Vertinamo objekto pakeitimas kitu objektu.
Atsižvelgdamas į realias vieno ar kito būdo panaudojimo galimybes ir tai aiškiai
motyvavęs turto įvertinimo ataskaitoje, atstatymo kaštų nustatymo būdą pasirenka turto
vertintojas.
Pasirinkęs vertinamo objekto atkūrimo būdą, turto vertintojas skaičiuoja kaštus
(sąnaudas), kiek kainuotų turto vertinimo metu galiojančiomis rinkos kainomis sukurti,
pagaminti, įrengti arba pastatyti tikslią vertinamo objekto kopiją, kad visiškai atitiktų
medžiagos, darbų kokybė, standartai ir dizainas.
Pasirinkęs vertinamo objekto pakeitimo kitu objektu būdą, turto vertintojas skaičiuoja
kaštus (sąnaudas), kiek kainuotų turto vertinimo metu esamomis rinkos kainomis sukurti,
pagaminti, įrengti arba pastatyti ekvivalentinio naudingumo objektą (lyginant su vertinamuoju
objektu) iš vertinimo metu rinkoje naudojamų medžiagų, pagal vertinimo meto rinkai
aktualius standartus, dizainą ir kokybę.
Vertinamas objektas, kurio vertė nustatoma atkuriamosios vertės metodu, konkrečiai
ištiriamas, suskaidomas į elementus, kuriems sukurti, pagaminti, įrengti ar pastatyti yra
nustatyta rinkos kaštų duomenų bazė, t. y. apimties (matavimo) vienetai bei šiems vienetams
30
sukurti, pagaminti, įrengti ar pastatyti (sumontuoti) nustatytos tiesioginės išlaidos (medžiagos,
darbo jėga, mechanizmai ir kita), pridėtinės išlaidos (projektavimo bei valdymo, sandėliavimo
ir kitos išlaidos), taip pat vidutinis šios produkcijos kūrėjo, gamintojo, statytojo pelnas.
Elementai, į kuriuos suskaidytas vertinamas objektas, bei kaštų, kurių reikia šių
elementų matavimo vienetui sukurti, pagaminti, įrengti ar pastatyti, duomenys ir duomenų
šaltiniai nurodomi turto įvertinimo ataskaitoje.
Skaičiuojant statinių elementų kainas, praktikoje naudojama Aplinkos ministerijos
tvirtinamos statybos darbų įkainių (sąmatinių kainų) lentelės ir įvairių įmonių sukurtos
programos bei duomenų bazės (populiariausios yra UAB „Sistela“ programa „Sąmata“, UAB
„Astera” programa „Sąmatos 2003“, taip pat statybų ekonominių skaičiavimų sąmatinė
programa SES 2004). Turimus normatyvus reikia patikslinti indeksuojant pakitusiu dėl
infliacijos šalies vartojimo kainų indeksu arba konkrečiai veiklai nustatytu pataisos
koeficientu. Dažnai įmonės pačios atlieka savo sukurtų programų duomenų bazių atnaujinimą.
Jeigu nėra rinkos kaštų duomenų bazės, normatyvams panaudojami rinkoje sudaromų
sandorių duomenys analogiškiems elementams pagaminti, įrengti ar pastatyti. Šiuo atveju
vertinimo ataskaitose turi būti nurodyti pavyzdžiai – objektai, kuriais remtasi skaičiuojant
atskirų turto objektų atkūrimo kaštus (Aleknavičius, 2008).
Turto vertintojas pasirenka turto statybos ar sukūrimo kaštų nustatymo būdą,
atsižvelgdamas į realias vieno ar kito būdo taikymo galimybes ir tai aiškiai motyvavęs turto
įvertinimo ataskaitoje, savarankiškai arba pasitaręs ir suderinęs su vertinimo užsakovu.
Vertinant turtą atkuriamosios vertės metodu, apskaičiuojami ir atskleidžiami tokie
duomenys svarbūs duomenys kaip:
turto statybos, sukūrimo ar pagaminimo kaštai;
fizinis nusidėvėjimas;
funkcinio (technologinio) nusidėvėjimo vertė;
ekonominio nusidėvėjimo vertė.
Taikant gyvavimo amžiaus metodą, nusidėvėjimas apskaičiuojamas įvertinus
efektyvaus amžiaus ir ekonominio amžiaus santykį ir gauta nusidėvėjimą pritaikant objekto
atkūrimo kaštams. Nusidėvėjimo procentas apskaičiuojamas pagal formulę:
𝑁 =𝐸𝑓𝐴
𝑇𝐸𝑘𝐴∙ 100, (3.2.)
čia N– nusidėvėjimas;
EfA– efektyvus amžius;
TEkA– tipinė ekonominio amžiaus trukmė.
31
Naudojant rinkos metodą reikia surasti kelis rinkoje jau parduotus objektus, kuo
daugiau atitinkančius vertinamo objekto sąvybes. Lyginamajam objektui nustatoma
atkuriamoji vertė (Aleknavičius, 2007).
Vertinamo objekto (tik pastato ar statinio) atkuriamoji vertė apskaičiuojama pagal
formulę:
AV = AK – NV, (3.3.)
čia AV – vertinamo objekto atkuriamoji vertė;
AK – vertinamo objekto atkūrimo kaštų vertė;
NV – vertinamo objekto nusidėvėjimo vertė.
Atkuriamosios vertės metodą galima naudoti nekilnojamojo turto rinkos vertei
nustatyti. Svarbu, kad skaičiavimus galima būtų paremti rinkos duomenimis. Tai reiškia, kad
statybos kaštai, pastato nuvertėjimas, vietovės pataisos koeficientas nustatomi naudojant
rinkos informaciją.
Labiausiai atkuriamosios vertės metodą tinka naudoti tada, kai vertinamas
nekilnojamas turtas yra naujas arba palyginti naujas. Jis yra naudingas, nustatant siūlomo
statyti turto, specialios paskirties turto arba kito turto, kuris nedažnai arba iš viso nepatenka i
nekilnojamojo turto rinką, rinkos vertę.
Daugumoje šalių priimta, kad rinkos vertę nustatoma, taikant vieną iš klasikinių
metodų – lyginamąjį, pajamų arba išlaidų. Tačiau, pavyzdžiui, Anglijos vertintojų nuostata
kitokia – pagrindinių naudotinų metodu laikomas lyginamasis metodas, o išlaidų (kaštų)
skaičiavimas naudotinas išskirtinai tik nekilnojamam turtui, kuris praktiškai retai arba
apskritai neparduodamas ir kuriam yra neįmanoma gauti rinkos informacijos. Lietuvoje
išlaidų metodas plačiausiai naudojamas draudimo tikslais, kai vertinimas atliekamas ne rinkos
vertės pagrindu (Raslanas ir kt., 2012).
Atkuriamosios vertės metodo privalumai:
metodas gana universalus;
tinka pagrįsti naują statybą, geriausią ir efektyviausią žemės panaudojimą,
vertinti, analizuoti renovacijas, vertinti draudimo riziką;
patikrinti statybos projekto įgyvendinimo tikimybę;
tai efektyvi pagalbinė priemonė, vertinant ateities, investicinius projektus;
tai vienintelis būdas nustatyti specialios paskirties, unikalių statinių vertę
(Raslanas ir kt., 2012).
Atkuriamosios vertės metodo trūkumai:
vertinant įmonių turtą, ypač stambesnių ar susidedančių iš kelių skirtingos
paskirties, skirtingo statybos laikotarpio objektų, metodas yra labai imlus darbo atžvilgiu;
32
kartais gana sunku surinkti informaciją apie esamas kainas (ypač
nebegaminamų, specifinių medžiagų, įrangos ar įrenginių, bei iš esmės pasikeitus
technologijoms);
gana sudėtingas nuvertėjimo nustatymas, reikalaujantis nemažų skaičiavimu.
Sunku įvertinti turto nuvertėjimą, jeigu jo amžius daugiau nei 10 metų;
neįmanoma visiškai atstatyti jau pasenusio statinio;
vertinant sunku arba net neįmanoma atskirti pastatus ir statinius nuo žemės
(Raslanas ir kt., 2012).
33
4. TYRIMO REZULTATŲ ANALIZĖ IR APTARIMAS
Surinkus reikalingus tyrimui 2013 metų duomenis apie nekilnojamojo turto objektus,
esančius Vilniaus miesto savivaldybėje įvariose verčių zonose, ir tuos duomenis išskirčius į
didesnes keturias zonas, buvo apskaičiuotos vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo
metodu apskaičiuotos vertės ir atkuriamosios vertės.
4.1. Pirmoji zona
Lyginant (4.1 pav) pirmojoje zonoje esančių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio
vertinimo ir atkuriamosios verčių vidurkius, aiškiai matyti, kad 2013 metais aukščiausia
rezultatai buvo vidutinės pasiūlos kainos (toliau – PK), kuri siekė net apie 1415 Eur/kv.m,
toliau seka vidutinė atkuriamoji vertė (toliau – AV), kuri buvo apie 1101 Eur/kv.m, o
mažiausia – vidutinė masinio vertinimo vertė (toliau –MV), kuri siekė apie 981 Eur/kv.m.
4.1 pav. I zonos individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir atkuriamosios vertės vidurkių
palyginimas
Į pirmąją zoną atrinktos tokios verčių zonos kaip 57.1, 57.3, 57.4, 57.5, 57.6, 57.15,
57.16, 57.20, 57.44, 57.45, 57.69 (4.1 ir 4.2 lentelės):
57.1 verčių zona – reprezentatyviausios ir brangiausios nekilnojamojo turto
požiūriu Vilniaus miesto gatvės, kuriose esantys objektai tampa elitinės ir specifinės
paskirties. Labai aukštos nekilnojamojo turto kainos šiose gatvėse lygiuojasi į Europos
sostinių nekilnojamojo turto kainas. Nors atliekant tyrimą duomenų kiekis neapima reikiamo
imties tūrio, tačiau iš apdorotų duomenų galima daryti tokią prielaidą, kad tiek PK, tiek MV,
34
tiek AV yra labai panašūs. PK (1116 Eur/kv.m) mažesnė 12,3 proc. už MV vertę (1273
Eur/kv.m), tačiau pastaroji 3,6 proc. mažesnė už AV (1320 Eur/kv.m), kuri yra didžiausia
vertė 57.1 verčių zonoje.
57.3 verčių zona – kita ne mažiau brangi Vilniaus miesto Senamiesčio dalis,
išsidėsčiusi pagal populiarias bei perspektyvias nekilnojamojo turto požiūriu gatves,
autentiškas bei turinčias senas tradicijas. Nors tyrime naudojami šios zonos duomenų skaičius
neatitinka reikiamo imties tūrio, tačiau galima spėti, kad šioje zonoje aukščiausiai pasižymi
PK (2193 Eur/kv.m), kuri net 119,1 proc. didesnė nei MV (1001 Eur/kv.m), o už pastarąją
6,9 proc. mažesnė AV (937 Eur/kv.m).
57.4 verčių zona – taip pat Senamiesčio teritorijos dalis, esanti dešinėje Pylimo
gatvės pusėje, į kurią įeina Trakų, Arklių, Rūdininkų ir kitos nedidelės gatvelės, kuriose
nekilnojamojo turto kainos – aukštos ir dėl didelių apribojimų, keliamų viso Senamiesčio
statyboms ir rekonstrukcijai. Galima manyti, kad čia aukščiausia yra PK (1742 Eur/kv.m),
kuri didesnė už MV (siekiančią 1004 Eur/kv.m) 73,1 proc., taip pat už MV 22,4 proc. didesnė
ir AV (1293 Eur/kv.m), tačiau šios zonos duomenų kiekis neatitinka reikiamo imties tūrio.
57.5 verčių zona – tai dalis Naujamiesčio seniūnijos teritorijos ir nedidelė dalis
Senamiesčio seniūnijos teritorijos, užstatytos iki 1940 metų bei po karo statytais
daugiabučiais, iki 6 aukštų gyvenamaisiais namais, kurių pirmuosiuose aukštuose yra
administracinės bei komercinės patalpos. Dėl išplėtotos infrastruktūros, patogios lokalizacijos
– arti miesto centras – ši verčių zona populiari ir paklausi. PK (1529 Eur/kv.m) šioje zonoje
yra 37,0 proc. didesnė už MV (1116 Eur/kv.m), o pastaroji 23,6 proc. didesnė už AV (903
Eur/kv.m). Pažymėtina, kad PK ir AV yra apskaičiuotos nepaisant nepakankamo duomenų
imties tūrio.
57.6 verčių zona – tai teritorija, išsidėsčiusi pietinėje upės Neries pusėje –
centrinė miesto dalis. Šioje zonoje išsidėstę nemažai komercinių, administracinių objektų bei
prieškario ir pokario metais statytų daugiabučių daugiaaukščių gyvenamųjų namų. PK (1695
Eur/kv.m) šioje zonoje yra 60,3 proc. didesnė už MV (1057 Eur/kv.m), o pastaroji 25,1 proc.
didesnė už AV (845 Eur/kv.m). Pažymėtina, kad AV yra apskaičiuotas nepaisant
nepakankamo duomenų imties tūrio.
57.15 verčių zona – vienas iš seniausių Vilniaus miesto rajonų – Žvėrynas. Šis
rajonas su nemažais apribojimais (centrinė jo dalis yra saugoma kultūros vertybė) intensyviai
urbanizuojamas iki šiol: statomi prabangūs individualūs ir daugiabučiai gyvenamieji namai,
užsienio ambasados, parduotuvės, rekonstruojami mediniai pastatai. Tai vienas iš
prestižiškiausių ir brangiausių Vilniaus miesto gyvenamųjų rajonų, pasižymintis labai
aukštomis nekilnojamojo turto kainomis. Šios zonos duomenų kiekis neatitinka reikiamo
35
imties tūrio, tačiau galima daryti spėlionę, kad čia aukščiausia yra taip pat PK (1475
Eur/kv.m), kuri didesnė už MV (siekiančią 1011 Eur/kv.m) 45,8 proc., o 23,9 proc. už MV
yra didesnė AV (402 Eur/kv.m).
57.16 verčių zona – šiaurinė Žvėryno bei pietinė Šeškinės seniūnijų dalys,
apimanti patrauklią tiek gyvenamajai, tiek ir komercinei statybai palankią teritoriją. Čia
pastatytas vienas didžiausių mieste – komercinis pramoginis kompleksas „Panorama”, keletas
administracinių pastatų ir kiti. Daroma prielaida, kad čia aukščiausia PK (1765 Eur/kv.m),
kuri didesnė už MV (siekiančią 1002 Eur/kv.m) 76,1 proc., o 20,9 proc. už MV yra mažesnė
AV (415 Eur/kv.m), tačiau šios zonos duomenų kiekis taip pat neatitinka reikiamo imties
tūrio.
57.20 verčių zona – pietinė ir pati brangiausia nekilnojamojo turto požiūriu
Antakalnio seniūnijos dalis, turinti senas tradicijas bei populiari gyvenamųjų namų statybai
teritorija. Vyksta šios teritorijos sutankinimas: statomi prabangūs daugiabučiai ir individualūs
gyvenamieji namai. PK (1129 Eur/kv.m) šioje zonoje yra 20,4 proc. didesnė už MV (938
Eur/kv.m), kuri taip pat yra mažesnė 10,5 proc. už AV (1048 Eur/kv.m). Tačiau pažymėtina,
kad PK yra apskaičiuota nepaisant nepakankamo duomenų imties tūrio.
57.44 verčių zona – šiaurinė Pilaitės seniūnijos dalis, numatyta individualių
gyvenamųjų ir daugiabučių namų kvartalo statybai: šioje verčių zonoje parengti detalūs
planai, suprojektuotos gatvės, statomi daugiabučių namai, tiesiamos komunikacijos. Teritorija
kompleksiškai urbanizuojama. Iš tyrime apdorotų rezultatų galima spręsti, kad 57.44 verčių
zonoje didžiausia yra AV (1311 Eur/kv.m), kuri 41,2 proc. didesnė už MV (909 Eur/kv.m),
taip pat už MV 30,7 proc. didesnė yra PK (1283 Eur/kv.m).
57.45 verčių zona – teritorija iš vienos pusės besiribojanti su Vilniaus miesto
Pašilaičių, Justiniškių, Viršuliškių „miegamaisiais“ mikrorajonais, iš kitos – su Vilniaus
rajono Zujūnų, Gineitiškių, Pašilaičių kaimais. Šioje zonoje sparčiai statomi individualūs
gyvenamųjų namų kvartalai, o šiaurinėje dalyje – ir daugiabučiai gyvenamieji namai.
Nekilnojamojo turto kainos šioje verčių zonoje aukštos – panašios kaip šalia esančių Vilniaus
rajono gyvenviečių – Zujūnų, Gineitiškių, Pašilaičių. 57.45 verčių zonoje aukščiausia yra PK
(1226 Eur/kv.m), kuri didesnė už MV (siekiančią 936 Eur/kv.m) 30,9 proc., taip pat 19,0
proc. už MV yra didesnė AV (1156 Eur/kv.m). Atkreipiamas dėmesys, kad šios zonos
duomenų kiekis neatitinka reikiamo imties tūrio.
57.69 verčių zona – šiaurinė Antakalnio gatvės dalis (nuo Šilo tilto link
Saulėtekio) bei Šveicarijos miško parkas. Šioje verčių zonoje yra Vilniaus miesto
universitetinės Antakalnio ligoninės kompleksas, Vilniaus troleibusų parkas. Dėl prestižo,
susiformavusių tradicijų ir infrastruktūros, artumo miesto centro atžvilgiu nekilnojamojo turto
36
kainos šioje verčių zonoje aukštos.PK (1153 Eur/kv.m) šioje zonoje yra 32,9 proc. didesnė už
MV (867 Eur/kv.m), pastaroji taip pat 10,8 proc. didesnė už AV (334 Eur/kv.m).
4.1 lentelė.Detalus individualių butų vidutinių pasiūlos kainų ir masinio vertinimo verčių vidurkio palyginimas I
zonoje
4.2 lentelė.Detalus individualių butų masinio vertinimo verčių ir atkuriamųjų verčių palyginimas I zonoje
57.1 2 1 116 1 273 -12,3
57.3 3 2 193 1 001 119,1
57.4 3 1 742 1 004 73,6
57.5 9 1 529 1 116 37,0
57.6 9 1 695 1 057 60,3
57.15 4 1 475 1 011 45,8
57.16 4 1 765 1 002 76,1
57.20 9 1 129 938 20,4
57.44 15 1 283 909 41,2
57.45 3 1 226 936 30,9
57.69 11 1 153 867 32,9
1 480 1 011 46,4
1 415 981 44,1
-4,4 -2,9
* pilkai nuspalvinti langeliai žymi rezultatus, kurie yra gauti nepaisant nepakankamo imties tūrio
** skaičiuojant kainų skirtumą procentais atskaitos tašku laikoma PK
I zonos vidurkis:
Vidurkių skirtumas, proc.:
Zonos
identifikatoriaus
numeris
Objektų
skaičius,
vnt.
Vidutinė pasiūlos
kaina, (PK)
Eur/kv.m *
Masinio vertinimo
verčių vidurkis,
(MV) Eur/kv.m *
Kainų skirtumas,
(PK/MV-1) proc.
**
Vidurkis:
57.1 2 1 273 1 320 -3,6
57.3 3 1 001 937 6,9
57.4 3 1 004 1 293 -22,4
57.5 9 1 116 903 23,6
57.6 9 1 057 845 25,1
57.15 4 1 011 1 329 -23,9
57.16 4 1 002 1 267 -20,9
57.20 9 938 1 048 -10,5
57.44 15 909 1 311 -30,7
57.45 3 936 1 156 -19,0
57.69 11 867 972 -10,8
1 011 1 147 -11,9
981 1 101 -10,9
-2,9 -4,0
* pilkai nuspalvinti langeliai žymi rezultatus, kurie yra gauti nepaisant nepakankamo imties tūrio
** skaičiuojant kainų skirtumą procentais atskaitos tašku laikoma MV
Kainų skirtumas,
(MV/AV-1) proc.
**
Vidurkis:
I zonos vidurkis:
Vidurkių skirtumas, proc.:
Zonos
identifikatoriaus
numeris
Objektų
skaičius,
vnt.
Masinio vertinimo
verčių vidurkis,
(MV) Eur/kv.m *
Atkuriamųjų
verčių vidurkis,
(AV) Eur/kv.m *
37
Iš 4.1 ir 4.2 lentelėse apdorotų duomenų matyti, kad nors kai kurių zonų tiksliems
pasiūlos kainų, masinio vertinimo ir atkuriamųjų verčių vidurkiams apskaičiuoti trūksta
duomenų, tačiau vidurkis, apskaičiuotas iš verčių zonų rezultatų, nepaisant imties tūrio,
skiriasi labai nežymiai su apskaičiuotu pirmosios zonos vidurkiu, kur atskiros verčių zonos
nėra paisomos ir duomenų kiekis atitinka reikiamą imties tūrį (3.1 lentelė).
4.2 pav. Detalus individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir atkuriamosios vertės vidurkių
palyginimas I zonoje
Tiek analizuojant visą pirmąją zoną be jokių detalesnių suskirstymų (4.1 pav.), tiek
žvelgiant į atskirus į pirmąją zoną sugrupuotų verčių zonų kainų ir verčių vidurkius (4.2 pav.),
galima daryti prielaidą, kad beveik visuose analizuojamuose atvejuose didžiausia yra PK, kuri
už MV yra didesnė 44,1 proc. (vertinant pirmosios zonos duomenų vidurkį) arba 46,4 proc.
(vertinant pirmosios zonos verčių zonų vidurkį), taip pat MV yra mažesnė 10,9 proc.
(vertinant pirmosios zonos duomenų vidurkį) arba 11,9 proc. (vertinant pirmosios zonos
verčių zonų vidurkį) AV. Nekreipiant dėmesio į tai, kad kai kurių zonų duomenų skaičius yra
gerokai mažesnis negu reikalingas imties dydis galima teigti, kad pirmojoje zonoje didžiausia
PK (2193 Eur/kv.m) yra 57.3 verčių zonoje, o mažiausia PK (1116 Eur/kv.m) – 57.1 verčių
zonoje, PK maksimaliausios ir minimaliausios reikšmių skirtumas siekia net 96,5 proc. (4.3.
lentelė), didžiausia MV (1273 Eur/kv.m) yra 57.1 verčių zonoje, o mažiausia MV (867
Eur/kv.m) – 57.69 verčių zonoje, šių reikšmių skirtumas 46,7 proc., didžiausia AV (1329
Eur/kv.m) – 57.15 verčių zonoje, mažiausia AV (845 Eur/kv.m) – 57,6 zonoje, pastarųjų
skirtumas 57,2 proc.
38
4.3 lentelė. Didžiausių ir mažiausių reikšmių palyginimas I zonoje
Masiniui vertinimui daugiausia įtakos turi vieta, paskui konstrukciniai elementai, o
skaičiuojant atkuriamąją vertę yra atsižvelgiama pirma į statybos kaštus, nusidėvėjimą, o po
to ir į buvimo vietą (skaičiavimuose įvedant vietovės pataisos koeficientą pagal turto paskirtį
ir vietovę). Tokie 2013 metų rezultatai rodo tai, kad pirmosios zonos MV ir AV buvo
maždaug apylygės, tai reiškia, kad butai yra geroje vietoje (kuo ir pasižymi į pirmąją zoną
apjungtos verčių zonos) ir pasižymi neprasta savo būkle, tai patvirtina ir itin aukšta PK.
4.2. Antroji zona
Lyginant (4.3 pav) antrojoje zonoje esančių butų PK, MV ir AV aiškiai matyti, kad
2013 metais didžiausia vertė buvo PK, kuri siekė net apie 1133 Eur/kv.m, tačiau ne itin daug
už ją mažesnė AV, siekanti 987 Eur/kv.m, o antroje zonoje mažiausia yra MV (858
Eur/kv.m).
4.3 pav. II zonos individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir atkuriamosios vertės vidurkių
palyginimas
PK 57.3 2 193 57.1 1 116 96,5
MV 57.1 1 273 57.69 867 46,7
AV 57.15 1 329 57.6 845 57,2
MAX MINVidurkių skirtumas,
(MAX/MIN-1) proc. ZonaVidurkis
(Eur/kv.m)Zona
Vidurkis
(Eur/kv.m)
39
Šiame tyrime didžiausią nekilnojamojo turto duomenų dalį apimanti zona yra antroji, į
kurią patenka tokios verčių zonos kaip 57.7, 57.8, 57.9, 57,10 , 57.11, 57.12, 57.13, 57.14, 57.
17, 57.42, 57.46, 57.47, 57.48, 57.49, 57.50, 57.51, 57.54, 57.56, 57.68, 57.77 (4.4 ir 4.5
lentelės):
57.7 verčių zona – į rytus nuo Senamiesčio, dešiniajame Vilnios krante
išsidėstęs vienas seniausių buvusių Vilniaus priemiesčių – Užupis, Trijų Kryžių kalnas bei
Kalnų parkas. Tai rajonas – dar neseniai apleistas ir primirštas, o dabar menininkų atrastas ir
originaliais renginiais bei besiformuojančios bendruomenės išgarsintas rajonas tampa
prestižiniu. Šioje verčių zonoje PK (1277 Eur/kv.m) yra 37,6 proc. didesnė už MV (928
Eur/kv.m), o ši didesnė už AV (747 Eur/kv.m) 24,2 proc., tačiau šios zonos PK ir AV
duomenų skaičius netenkina reikalingo imties tūrio.
57.8 verčių zona – apimanti Vilniaus geležinkelio ir autobusų stoties teritoriją
bei rytinę Senamiesčio seniūnijos dalį, besiribojančią su geležinkelio linija. Šioje zonoje taip
pat yra prieškario ir pokario metų daugiabučių gyvenamųjų namų, kurie palaipsniui
renovuojami. Nekilnojamasis turtas šioje verčių zonoje turi paklausą, todėl ir jo kainos vejasi
centrinės miesto dalies kainas. PK (618 Eur/kv.m) yra mažesnė 26,4 proc. už MV (siekiančią
840 Eur/kv.m). MV ir AV (794 Eur/kv.m) yra beveik tokios pačios, tačiau pastaorji tyrime
nusileidžia 5,8 proc. Atkreipiamas dėmesys, kad šios zonos duomenų kiekis neatitinka
reikiamo imties tūrio.
57.9 verčių zona – Markučiai. Tai verčių zona, kurios trečdalis, t. y. šiaurinė
dalis – gamybinė, kita dalis – prieškario ir pokario laikais privačiais gyvenamaisiais namais
užstatyta teritorija. Šioje verčių zonoje yra didelės įmonės: AB „Audėjas“, AB „Markučiai“.
Ši miesto teritorija žinoma dėl Puškino parko ir jame esančio muziejaus. PK (948 Eur/kv.m)
šioje zonoje yra 23,3 proc. didesnė už MV (769 Eur/kv.m), kuri taip pat 35,5 proc. mažesnė ir
už AV (1191 Eur/kv.m).
57.10 verčių zona – centrinė Naujininkų seniūnijos dalis, išskirta į atskirą verčių
zoną, iš dviejų pusių apribota geležinkelio linijomis. Šis rajonas gyvenamosios paskirties
nekilnojamojo turto požiūriu nėra populiarus: vyrauja sovietinės statybos daugiabučiai
gyvenamieji namai, bendrabučiai, prieš karą ir pokario metais statyti mediniai gyvenamieji
namai. Šioje zonoje mažiausia yra MV (674 Eur/kv.m), kuri už PK (842 Eur/kv.m) mažesnė
yra 25,0 proc., o už AV (803 Eur/kv.m) – 16,1 proc.
57.11 verčių zona – šiaurinė Naujamiesčio seniūnijos dalis, užstatyta prieškario
ir pokario laikų daugiabučiais gyvenamaisiais namais ir buvusiais pramoniniais objektais.
Buvusios sovietinių laikų gamyklos šioje verčių zonoje dabar griaunamos arba
rekonstruojamos, skaidomos, keičiama jų paskirtis. Dėl artumo miesto centro atžvilgiu bei
40
ribotos žemės sklypų pasiūlos miesto centrinėje dalyje nekilnojamojo turto kainos šioje verčių
zonoje aukštesnės nei gretimoje 57.10 verčių zonoje. 57.11 zonoje esančių objektų PK (1062
Eur/kv.m) didesnis 26,6 proc. už vidutinę MV (839 Eur/kv.m), tačiau pastaroji 34,2 proc.
didesnė už AV (625 Eur/kv.m), bet šioje zonoje nepakankama duomenų apskaičiuoti tikslesnę
PK ir AV.
57.12 verčių zona – tai dalis Naujamiesčio seniūnijos teritorijos, išsidėsčiusi
abipus visiems gerai žinomos J. Basanavičiaus gatvės. Šioje miesto dalyje įsikūrę LTV
kompleksas, prekybos tinklai „RIMI“, kino kompleksas „Coca – Cola Plaza“ ir kiti objektai.
Dėl išplėtotos infrastruktūros, patogios lokalizacijos – arti miesto centras – ši verčių zona tapo
populiari ir paklausi bei pasižymi aukštomis nekilnojamojo turto kainomis. Šioje zonoje
esančių objektų PK (1017 Eur/kv.m) didesnis 19,1 proc. už MV (854 Eur/kv.m), o pastaroji
beveik lygi AV (875 Eur/kvm), kuri lenkia MV tik 2,3 proc., bet šioje zonoje nepakankama
duomenų apskaičiuoti tikslesnes PK ir AV.
57.13 verčių zona – pietinė dalis Naujamiesčio seniūnijos teritorijos, apimanti
Lazdynų transporto žiedą su aplink jį esančiais komerciniais – administraciniais objektais,
taip pat nemažomis nekilnojamojo turto kainomis pasižyminčias Gerosios Vilties g., dalį
Savanorių prospekto bei Vingio parką. PK (598 Eur/kv.m) mažesnė už MV (siekiančią
618 Eur/kv.m) 3,2 proc., tačiau už MV 21,0 proc. didesnė AV (782 Eur/kv.m). Atkreipiamas
dėmesys, kad šios zonos duomenų kiekis neatitinka reikiamo imties tūrio.
57.14 verčių zona – teritorija, esanti Vilniaus miesto centrinėje dalyje,
išsidėsčiusi pagal Neries upės vingį, apimanti populiarias bei paklausias gatves, užstatytas
prieškario ir pokario metais statytais daugiabučiais gyvenamaisiais namais, kurių
pirmuosiuose aukštuose įrengtos komercinės bei administracinės patalpos. Šioje verčių zonoje
pastatytas biurų kompleksas bei kiti administraciniai komerciniai pastatai. Čia esančių objektų
PK (1048 Eur/kv.m) didesnė 0,2 proc.už vidutinę MV (1405 Eur/kv.m), tačiau pastaroji
35,2 proc. didesnė už AV (1039 Eur/kv.m), bet šioje zonoje nepakankama duomenų
apskaičiuoti tikslesnes PK ir AV.
57.17 verčių zona – teritorija, apimanti Šnipiškių seniūnijos teritoriją, kurios
vakarinė dalis užstatyta prieškario metais statytais mediniais gyvenamaisiais namais. Rytinė
verčių zonos dalis – Žirmūnų seniūnijos dalis – užstatyta sovietiniais laikais statytais
daugiabučiais gyvenamaisiais namais. Šioje verčių zonoje yra ir didžiausias miesto Kalvarijų
turgus. Šioje teritorijoje PK (1239 Eur/kv.m), kaip ir daugelyje kitų tyrime analizuojamų
verčių zonų, 49,8 proc. taip pat didesnė už MV (827 Eur/kv.m). Už MV taip pat didesnė
26,0 proc. AV (1117 Eur/kv.m), tačiau nepakankama imtis spendžiant apie MV ir AV.
41
57.42 verčių zona – Pilaitės seniūnijos dalis, kurioje vyrauja daugiabučiai
gyvenamieji namai. Tai vienas iš naujesnių (apie 25 metus) Vilniaus miesto „miegamųjų“
mikrorajonų, esantis vakarinėje miesto dalyje. Dėl neužteršto oro (Pilaitės sen. ir greta jos
nėra įmonių, teršiančių aplinką ir orą), susiformavusios infrastruktūros bei gero susisiekimo,
nekilnojamojo turto kainos šioje verčių zonoje pakankamai aukštos. Šioje zonoje mažiausia
yra MV (790 Eur/kv.m), kuri už PK (1162 Eur/kv.m) mažesnė yra 47,1 proc., o už AV (1087
Eur/kv.m) – 27,3 proc.
57.46 verčių zona – prijungta prie Vilniaus miesto buvusi Vilniaus rajono
teritorija – Gineitiškių, Tarandės, Pavilionių kaimai, esantys kairėje Ukmergės
automagistralės pusėje. Ši teritorija pastaruoju metu buvo intensyviai urbanizuojama: statomi
individualūs ir daugiabučiai gyvenamieji namai, pastatytas naujas daugiabučių gyvenamųjų
namų kvartalas „Perkūnkiemis“, plėtojama infrastruktūra. Čia žemiausia yra MV (775
Eur/kv.m), kuri už PK (1310 Eur/kv.m) mažesnė yra 69,0 proc., o už AV (1025 Eur/kv.m) –
24,4proc.
57.47, 57.48 ir 57.51 verčių zonos – teritorijos, užstatytos išimtinai
daugiabučiais gyvenamaisiais namais. Tai sovietiniais laikais susiformavę kvartalai su savo
infrastruktūra: mokyklomis, vaikų darželiais, prekybos centrais. Dabar vykstanti tendencija:
miesto užstatymo sutankinimas, pasireiškia ir šiuose mikrorajonuose. 57.47 verčių zonoje, kur
vertinti imties tūris yra pakankamas, PK (1178 Eur/kv.m) 59,3 proc. didesnė už MV (739
Eur/kv.m), kuri taip pat 32,2 proc. mažesnė ir už AV (1091 Eur/kv.m). 57.48 verčių zonoje
duomenų tiksliai nustatyti situaciją nepakanka, tačiau galima spėti, kad PK (963 Eur/kv.m)
yra 34,4 proc. aukštesnė už MV (717 Eur/kv.m), pastaroji taip pat žemesnė 20,5 proc. už AV
(902 Eur/kv.m). Iš esančių duomenų 57.51 verčių zonoje galima daryti prielaidą, kad čia PK
(1054 Eur/kv.m) yra 49,7 proc. didesnė už MV (704 Eur/kv.m), už kurią 27,0 proc. taip pat
didesnė yra AV (965 Euur/kv.m).
57.49 verčių zona – Šeškinės ir dalies Šnipiškių seniūnijos – perspektyvi
nekilnojamojo turto požiūriu teritorija, kurioje yra didžiausias Pabaltijyje prekybos ir
pramogų kompleksas „Akropolis“, „Ermitažas“, greta jo pastatytas sporto arenų kompleksas
„Siemens“, komercinis kompleksas „Ozas“. Ši teritorija užstatyta įvairiais pastatais: dalis
Šnipiškių seniūnijos užstatyta senais mediniais ir pokario statybos plytų mūro privačiais
gyvenamaisiais namais. Taip pat šioje verčių zonoje statomi ir nauji daugiabučiai gyvenamieji
namai. Ši verčių zona pietine riba ribojasi su Žvėryno seniūnija ir su gan aukštomis kainomis
pasižyminčiomis 57.17 ir 57.50 verčių zonomis. Todėl nekilnojamojo turto kainos šioje verčių
zonoje aukštos. Atkreipiamas dėmesys, kad šios zonos duomenų kiekis neatitinka reikiamo
imties tūrio, iš turimų apdorotų duomenų galima spręsti, kad šioje zonoje mažiausia yra MV
42
(830 Eur/kv.m), kuri už PK (1714 Eur/kv.m) mažesnė yra net 106,4 proc., o už AV (1354
Eur/kv.m) – 38,7 proc.
57.50 verčių zona – Žirmūnų ir Verkių seniūnijų teritorijos. Tai verčių zona,
užstatyta įvairiais pastatais: Žirmūnuose dominuoja sovietinės statybos daugiabučiai
gyvenamieji namai. Per pastaruosius kelerius metus neįtikėtinai greitai buvo sutvarkytas ir
užstatytas Šiaurės miestelis: pastatyta daug komercinių, administracinių objektų, modernūs
daugiabučiai gyvenamieji namai. 57.50 verčių zonoje didžiausia yra AV (1201 Eur/kv.m).
MV (830 Eur/kv.m) už AV yra mažesnė 29,2 proc., taip pat MV yra mažesnė 26,2 proc. ir už
PK (1146 Eur/kv.m). Pabrėžiama, kad duomenų skaičius nepakankamas norint objektyviai
spręsti apie PK.
57.54 verčių zona – teritorija, į kurią įeina urbanizuojamos teritorijos: statomi
daugiabučiai ir mažabučiai g,yvenamieji namai bei kotedžai. Dėl patogaus susisiekimo su
miesto centru, išplėtotos infrastruktūros šioje verčių zonoje esantis nekilnojamasis turtas turi
paklausą. Atkreipiamas dėmesys, kad šios zonos duomenų kiekis neatitinka reikiamo imties
tūrio, tačiau iš apdorotų duomenų matyti, kad čia yra AV (955 Eur/kv.m), kuri didesnė už MV
(siekiančią 733 Eur/kv.m) 23,3 proc., taip pat 5,9 proc. už MV yra aukštesnė PK (776
Eur/kv.m).
57.56 verčių zona – populiari nekilnojamojo turto požiūriu verčių zona, kurios
rytinė dalis užstatyta palyginti nesenos statybos daugiabučiais gyvenamaisiais namais ir
sovietiniais laikais statytais individualiais gyvenamaisiais namais. Šioje teritorijoje
nekilnojamojo turto kainos išlieka nemažos. Šioje zonoje mažiausia yra MV (807 Eur/kv.m),
kuri už PK (1352 Eur/kv.m) mažesnė yra 67,6 proc., o už AV (1060 Eur/kv.m) – 23,9 proc.
57.68 verčių zona – apimanti prestižines Valakupių ir Turniškių, Aukštagirio
vietovės. Dėl neužteršto miesto oro, ramios aplinkos, šiose vietovėse esančių vyriausybinių
rezidencijų. Šiame rajone esantis nekilnojamasis turtas pasižymi aukštomis kainomis, todėl
čia statomi išimtinai turtingų žmonių gyvenamieji namai, ambasadorių rezidencijos. Čia
aukščiausia PK (1322 Eur/kv.m), kuri didesnė už MV (siekiančią 881 Eur/kv.m) 50,1 proc.,
toliau seka AV (1192 Eur/kv.m), kuri už MV didesnė 26,1 proc. Atkreipiamas dėmesys, kad
šios zonos duomenų kiekis neatitinka reikiamo imties tūrio.
57.77 verčių zona – naujai urbanizuojama Vilniaus miesto teritorija Viršuliškių
ir Justiniškių seniūnijų dalyse, Vilniaus miesto bendrajame plane suformuota, kaip lokalaus
miesto centro kūrimo teritorija, kurioje numatyta aukštybinių ir daugiaaukščių pastatų statyba.
Minėti veiksniai bei labai geras ir patogus susisiekimas su miesto centru sąlygoja aukštas
nekilnojamojo turto kainas šioje verčių zonoje. 57.77 verčių zonoje PK (1457 Eur/kv.m), kuri
didesnė už MV (siekiančią 719 Eur/kv.m) net 102,5 proc., toliau seka AV (1007 Eur/kv.m),
43
kuri už MV didesnė 46,5 proc. Atkreipiamas dėmesys, kad šios zonos duomenų kiekis
neatitinka reikiamo imties tūrio.
4.4 lentelė.Detalus individualių butų vidutinių pasiūlos kainų ir masinio vertinimo verčių vidurkio palyginimas
II zonoje
57.7 21 1 277 928 37,6
57.8 1 618 840 -26,4
57.9 24 948 769 23,3
57.10 6 842 674 25,0
57.11 29 1 062 839 26,6
57.12 22 1 017 854 19,1
57.13 3 598 618 -3,2
57.14 13 1 408 1 405 0,2
57.17 9 1 239 827 49,8
57.42 20 1 162 790 47,1
57.46 5 1 310 775 69,0
57.47 5 1 178 739 59,3
57.48 1 963 717 34,3
57.49 2 1 714 830 106,4
57.50 37 1 146 887 29,2
57.51 7 1 054 704 49,7
57.54 3 776 733 5,9
57.56 12 1 352 807 67,6
57.68 3 1 322 881 50,1
57.77 2 1 457 719 102,5
1 122 817 37,4
1 133 858 32,1
1,0 5,0
* pilkai nuspalvinti langeliai žymi rezultatus, kurie yra gauti nepaisant nepakankamo imties tūrio
** skaičiuojant kainų skirtumą procentais atskaitos tašku laikoma PK
Zonos
identifikatoriaus
numeris
Objektų
skaičius,
vnt.
Vidutinė pasiūlos
kaina, (PK)
Eur/kv.m *
Masinio vertinimo
verčių vidurkis,
(MV) Eur/kv.m *
Kainų skirtumas,
(PK/MV-1) proc.
**
Vidurkis:
Vidurkių skirtumas, proc.:
II zonos vidurkis:
44
4.5 lentelė.Detalus individualių butų masinio vertinimo verčių ir atkuriamųjų verčių palyginimas II zonoje
57.7 21 928 747 24,2
57.8 1 840 794 5,8
57.9 24 769 1 191 -35,5
57.10 6 674 803 -16,1
57.11 29 839 625 34,2
57.12 22 854 875 -2,3
57.13 3 618 782 -21,0
57.14 13 1 405 1 039 35,2
57.17 9 827 1 117 -26,0
57.42 20 790 1 087 -27,3
57.46 5 775 1 025 -24,4
57.47 5 739 1 091 -32,2
57.48 1 717 902 -20,5
57.49 2 830 1 354 -38,7
57.50 37 887 1 201 -26,2
57.51 7 704 965 -27,0
57.54 3 733 955 -23,3
57.56 12 807 1 060 -23,9
57.68 3 881 1 192 -26,1
57.77 2 719 1 343 -46,5
817 1 007 -18,9
858 987 -13,1
5,0 -2,0
* pilkai nuspalvinti langeliai žymi rezultatus, kurie yra gauti nepaisant nepakankamo imties tūrio
** skaičiuojant kainų skirtumą procentais atskaitos tašku laikoma MV
Masinio vertinimo
verčių vidurkis,
(MV) Eur/kv.m *
Atkuriamųjų
verčių vidurkis,
(AV) Eur/kv.m *
Kainų skirtumas,
(MV/AV-1) proc.
**
Vidurkis:
II zonos vidurkis:
Vidurkių skirtumas, proc.:
Zonos
identifikatoriaus
numeris
Objektų
skaičius,
vnt.
45
4.4 pav. Detalus individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir atkuriamosios vertės vidurkių
palyginimas II zonoje
Vertinant antrąją zoną be jokių detalesnių suskirstymų (4.3 pav.) ir analizuojant į
atskirus į pirmąją zoną sugrupuotų verčių zonų kainų ir verčių vidurkius (4.4 pav.), galima
daryti prielaidą, kad kaip ir pirmojoje zonoje, tai taip antrojoje zonoje beveik visuose
analizuojamuose atvejuose didžiausia yra PK, kuri už MV yra didesnė 32,1 proc. (vertinant
antrosios zonos duomenų vidurkį) arba 37,4 proc. (vertinant pirmosios zonos verčių zonų
vidurkį), taip pat MV yra mažesnė 13,1 proc. (vertinant pirmosios zonos duomenų vidurkį)
arba 18,9 (vertinant pirmosios zonos verčių zonų vidurkį) AV.
4.6 lentelė. Didžiausių ir mažiausių reikšmių palyginimas II zonoje
Neatsižvelgiant į tai, kad kai kurių zonų duomenų skaičius yra gerokai mažesnis negu
tiksliam tyrimui reikalingas imties dydis, galima daryti tokią spėlionę, kad šioje zonoje
didžiausia PK (1714 Eur/kv.m) yra 57.49 verčių zonoje, o mažiausia PK (598 Eur/kv.m) –
57.13 verčių zonoje, PK maksimaliausios ir minimaliausios reikšmių skirtumas siekia net
186,5 proc. (4.6. lentelė), didžiausia MV (1405 Eur/kv.m) yra 57.14 verčių zonoje, o
mažiausia MV (618 Eur/kv.m) – 57.13 verčių zonoje, šių reikšmių skirtumas 127,4 proc.,
PK 57.49 1 714 57.13 598 186,5
MV 57.14 1 405 57.13 618 127,4
AV 57.49 1 354 57.11 625 116,7
MAX
Zona
MIN Vidurkių skirtumas,
(MAX/MIN-1) proc.
**
Vidurkis
(Eur/kv.m)
Vidurkis
(Eur/kv.m)Zona
46
didžiausia AV (1354 Eur/kv.m) – 57.11 verčių zonoje, mažiausia AV (625 Eur/kv.m) – 57.11
zonoje, pastarųjų skirtumas 116,7 proc.
4.3. Trečioji zona
Lyginant (4.5 pav) trečiojoje zonoje esančių butų PK, MV ir AV galima teigti, kad čia
2013 metais didžiausia vertė buvo MV, kuri siekė apie 858 Eur/kv.m, toliau seka AV, kuri
buvo apie 698 Eur/kv.m, o mažiausia – PK, kuri siekė tik apie 643 Eur/kv.m.
4.5 pav. III zonos individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir atkuriamosios vertės
vidurkių palyginimas
Į trečiąją tyrimo zoną patenka tokios verčių zonos kaip 57.33, 57.35, 57.39, 57.40 (4.7
ir 4.8 lentelės):
57.33 verčių zona – Grigiškių seniūnijos teritorija. Tai Grigiškių miestas su
aplink jį esančiomis teritorijomis, prieš keletą metų prijungtas prie Vilniaus miesto.
Gyvenamųjų namų valdos šioje teritorijoje nėra labai paklausios: miestas yra aplink
pagrindinę Lietuvos Respublikos automagistralę Vilnius – Klaipėda. Čia tiek PK (603
Eur/kv.m), tiek AV (609 Eur/kv.m) yra praktiškai vienodos vertės ir atitinkamai už MV yra
didesnės 43,8 proc. ir 31,1 proc.
57.35 verčių zona – išskirtinai pramoninė, komercinė teritorija. Čia yra
pagrindinės sovietiniais laikais pastatytos pramonės įmonės. Šios įmonės dabar
rekonstruojamos, skaidomos, keičiama jų paskirtis, atsirado daugiau komercinių objektų,
degalinių. Negyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto kainos šioje verčių zonoje aukštos
dėl čia sutelkto Vilniaus miesto pramoninio, gamybinio, komercinio turto potencialo, tačiau
47
individualių namų valdų požiūriu rajonas nėra populiarus. PK (702 Eur/kv.m) šioje zonoje yra
64,1 proc. didesnė už MV (428 Eur/kv.m), o šioji 35,8 proc. taip pat mažesnė už AV (666
Eur/kv.m). Pažymėtina, kad PK yra apskaičiuota nepaisant nepakankamo duomenų imties
tūrio.
57.39 ir 57.40 verčių zonos – Lazdynų, Karoliniškių, Viršuliškių, Justiniškių
mikrorajonai – sovietmečiu stambiaplokščiais daugiabučiais gyvenamaisiais namais
užstatytos teritorijos. Pastaraisiais metais šiuose mikrorajonuose statomi nauji ir renovuojami
seni komerciniai objektai, administraciniai pastatai. 57.39 verčių zonoje duomenų skaičius
skaičiuojant PK, MV ir AV netenkina reikalingo imties dydžio, tačiau iš pateiktų rezultatų
galima spėti, kad PK (1164 Eur/kv.m) yra 69,6 proc. didesnė už MV (686 kv.m), taip pat MV
mažesnė 23,4 proc. už AV (895 Eur/kv.m). 57.40 verčių zonoje PK (593 Eur/kv.m) yra 11,6
proc. didesnė už MV (532 Eur/kv.m), kuri taip pat mažesnė už AV (714 Eur/kv.m) 25,5 proc.
Kadangi tiek 57.39 verčių zona, tiek 57.40 zona yra greta, o šių zonų vidutinės pasiūlos
kainos ženkliai skiriasi tai galima teigti, kad 57,39 zonos objektų apskaičiuota vidutinė
pasiūlos kaina yra nepatikima.
4.7 lentelė.Detalus individualių butų vidutinių pasiūlos kainų ir masinio vertinimo verčių vidurkio palyginimas
III zonoje
57.33 10 603 420 43,8
57.35 8 702 428 64,1
57.39 3 1164 686 69,6
57.40 26 593 532 11,6
766 516 48,3
643 503 27,7
-16,1 -2,5
* pilkai nuspalvinti langeliai žymi rezultatus, kurie yra gauti nepaisant nepakankamo imties tūrio
** skaičiuojant kainų skirtumą procentais atskaitos tašku laikoma PK
Zonos
identifikatoriaus
numeris
Objektų
skaičius,
vnt.
Vidutinė pasiūlos
kaina, (PK)
Eur/kv.m *
Masinio vertinimo
verčių vidurkis,
(MV) Eur/kv.m *
Kainų skirtumas,
(PK/MV-1) proc.
**
Vidurkis:
Vidurkių skirtumas, proc.:
III zonos vidurkis:
48
4.8 lentelė.Detalus individualių butų masinio vertinimo verčių ir atkuriamųjų verčių palyginimas III zonoje
Iš 4.7 ir 4.8 lentelėse apdorotų duomenų matyti, kad nors kai kurių zonų tiksliems PK,
MV ir AV apskaičiuoti trūksta duomenų. Tačiau vidurkis, apskaičiuotas iš verčių zonų
rezultatų, nepaisant imties tūrio, skiriasi labai nežymiai su apskaičiuotu trečiosios zonos
vidurkiu, kur atskiros verčių zonos nėra paisomos ir duomenų kiekis atitinka reikiamą imties
tūrį (3.1 lentelė).
Tiek analizuojant visą trečiąją zoną be jokių detalesnių suskirstymų (4.5. pav.), tiek
žvelgiant į atskirus į trečiąją zoną sugrupuotų verčių zonų kainų ir verčių vidurkius (4.6.
pav.), galima daryti prielaidą, kad čia beveik visuose tirtuose atvejuose didžiausia yra PK,
kuri už MV yra didesnė 27,7 proc. (vertinant trečiosios zonos duomenų vidurkį) arba 48,3
proc. (vertinant trečiosios zonos verčių zonų vidurkį), MV taip pat yra 28,0 proc. mažesnė už
AV (vertinant trečiosios zonos duomenų vidurkį) arba 28,4 proc. (vertinant trečiosios zonos
verčių zonų vidurkį).
57.33 10 420 609 -31,1
57.35 8 428 666 -35,8
57.39 3 686 895 -23,4
57.40 26 532 714 -25,5
516 721 -28,4
503 698 -28,0
-2,5 -3,1
* pilkai nuspalvinti langeliai žymi rezultatus, kurie yra gauti nepaisant nepakankamo imties tūrio
** skaičiuojant kainų skirtumą procentais atskaitos tašku laikoma MV
Masinio vertinimo
verčių vidurkis,
(MV) Eur/kv.m *
Atkuriamųjų
verčių vidurkis,
(AV) Eur/kv.m *
Kainų skirtumas,
(MV/AV-1) proc.
**
Vidurkis:
III zonos vidurkis:
Vidurkių skirtumas, proc.:
Zonos
identifikatoriaus
numeris
Objektų
skaičius,
vnt.
49
4.6. pav. Detalus individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir atkuriamosios vertės vidurkių
palyginimas III zonoje
Nors kai ne visų verčių zonų, patenkančių į trečiają zoną, duomenų skaičius yra
pakankamas tiksliems spėjimams atlikti, tačiau galima numatyti, kad šioje zonoje (4.9.
lentelė) didžiausia PK (1164 Eur/kv.m) yra 57.39 verčių zonoje, o mažiausia PK (593
Eur/kv.m) – 57.40 verčių zonoje, PK maksimaliausios ir minimaliausios reikšmių skirtumas
siekia net 96,3 proc., didžiausia MV (686 Eur/kv.m) yra 57.39 verčių zonoje, o mažiausia MV
(420 Eur/kv.m) – 57.33 verčių zonoje, šių reikšmių skirtumas 63,5 proc., didžiausia AV (895
Eur/kv.m) – 57.39 verčių zonoje, mažiausia AV (609 Eur/kv.m) – 57.33 zonoje, pastarųjų
skirtumas 47,0 proc. Kaip matyti 4.9. lentelėje, tai visos didžiausios PK, MV ir AV yra toje
57.39 pačioje verčių zonoje.
4.9. lentelė. Didžiausių ir mažiausių reikšmių palyginimas III zonoje
Beveik visose verčių zonose rezultatai pasiskirsto tolygiai, tačiau 57.39 verčių esančių
objektų PK yra gerokai aukštesnė už kitų zonų PK (4.6 pav.), kas įrodo, kad šiam rodikliui
duomenų skaičius buvo nepakankamas.
PK 57.39 1 164 57.40 593 96,3
MV 57.39 686 57.33 420 63,5
AV 57.39 895 57.33 609 47,0
MAX MIN Vidurkių skirtumas,
(MAX/MIN-1) proc.
**Zona
Vidurkis
(Eur/kv.m)Zona
Vidurkis
(Eur/kv.m)
50
4.4. Ketvirtoji zona
Vertinant (4.5 pav) ketvirtojoje zonoje esančių butų PK, MV ir AV, aiškiai matyti, kad
2013 metais ketvirtojoje zonoje didžiausia buvo PK, kuri siekė apie 1295 Eur/kv.m, toliau
seka AV, siekanti 658 Eur/kv.m, o mažiausia – MV, kuri yra 467 Eur/kv.m.
4.7. pav. IV zonos individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir atkuriamosios vertės
vidurkių palyginimas
Ketvirtoji zona tyrime susideda iš 57.26, 57.28, 57.29 bei 57.30 verčių zonų (4.10. ir
4.11. lentelės), tačiau reikia atkreipti dėmesį, kad 57.28, 57.29 ir 57.30 zonose duomenys
apdoroti nepaisant reikalingo didesnio duomenų skaičiaus:
57.26 verčių zona – tai Kirtimų, Užusienio, Kuprioniškių teritorijos, kurioje
sutelkta daug gamybinių, komercinių, logistikos objektų, taip pat – Vilniaus oro uostas,
užimantis didelę šios verčių zonos dalį. Šioje zonoje tiriamų butų PK yra itin aukšta (1420
Eur/kv.m), didesnė 19,9 proc. už MV (482 Eur/kv.m), o ši taip pat yra 30,4 proc. mažesnė už
AV (692 Eur/kv.m). Itin didelė 2013 metų vidutinė PK ir palyginus nežema AV rodo, tai, kad
šioje zonoje analizuojami butai baigti statyti ir įrenginėti neseniai.
57.28 verčių zona – pietinė ir rytinė Vilniaus miesto dalis, apimanti Salininkų,
Eišiškių plento, Užusienio gyvenvietes. Šioje verčių zonoje dominuoja įvairių statybos metų
individualūs mediniai ir plytų mūro gyvenamieji namai, sodų bendrijos. Salininkuose yra ir
daugiabučių gyvenamųjų namų. Dėl atstumo iki Vilniaus miesto centro, greta esančio
pramoninio Kirtimų rajono, Vilniaus oro uosto, netoliese įsikūrusio čigonų taboro – ši
teritorija, išskirta į atskirą verčių zoną, nėra ypač patraukli, todėl šioje verčių zonoje
51
nekilnojamojo turto kainos nėra aukštos. Čia PK (435 Eur/kv.m) mažesnė už MV (siekiančią
442 Eur/kv.m) 1,6 proc., tačiau AV (491 Eur/kv.m) 10,0 proc. didesnė už MV.
57.29 verčių zona – pramoninė, gamybinė teritorija. Didelę verčių zonos dalį
užima miškai. Individualios namų valdos sutelktos Liudvinavo, Naujakiemio, Kazbėjų
gyvenvietėse, kuriose sovietiniais laikais pastatyti mediniai ir plytų mūro individualūs
gyvenamieji namai. Gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas nėra paklausus. Čia PK
(598 Eur/kv.m) mažesnė už MV (siekiančią 306 Eur/kv.m) 10,5 proc., taip pat 25,2 proc. už
MV yra mažesnė AV (244 Eur/kv.m).
57.30 verčių zona – tai teritorija, sovietiniais laikais užstatyta privačiais
gyvenamaisiais namais, tačiau yra anksčiau pastatytų daugiabučių gyvenamųjų namų.
Teritorija – palaipsniui urbanizuojama. Nors šioje verčių zonoje vidutinės vertės apskaičiuotas
nepaisant reikiamo imties dydžio, tačiau spėjama, kad čia aukščiausia yra AV (454 Eur/kv.m),
kuri didesnė už MV (siekiančią 335 Eur/kv.m) 26,3 proc., o lyginat PK (379 Eur/kv.m) su
MV, tai pastaroji mažesnė už PK 13,3 proc.
4.10 lentelė.Detalus individualių butų vidutinių pasiūlos kainų ir masinio vertinimo verčių vidurkio palyginimas
IV zonoje
57.26 52 1 420 482 194,9
57.28 2 435 442 -1,6
57.29 2 274 306 -10,5
57.30 3 379 335 13,3
627 391 60,4
1 295 467 177,4
106,5 19,4
* pilkai nuspalvinti langeliai žymi rezultatus, kurie yra gauti nepaisant nepakankamo imties tūrio
** skaičiuojant kainų skirtumą procentais atskaitos tašku laikoma PK
Masinio vertinimo
verčių vidurkis,
(MV) Eur/kv.m *
Objektų
skaičius,
vnt.
Vidurkių skirtumas, proc.:
Kainų skirtumas,
(PK/MV-1) proc.
**
Vidurkis:
IV zonos vidurkis:
Zonos
identifikatoriaus
numeris
Vidutinė pasiūlos
kaina, (PK)
Eur/kv.m *
52
4.11 lentelė.Detalus individualių butų masinio vertinimo verčių ir atkuriamųjų verčių palyginimas IV zonoje
Iš 4.10 ir 4.11 lentelėse apdorotų duomenų matyti, kad čia taip pat kai kurių zonų
tikslioms PK, MV ir AV apskaičiuoti trūksta duomenų. Vertinant ketvirtąją zoną be jokių
detalesnių suskirstymų (4.7. pav.) ir analizuojant į atskirus į trečiąją zoną sugrupuotų verčių
zonų kainų ir verčių vidurkius (4.8. pav.), čia beveik visuose tirtuose atvejuose didžiausia yra
PK, kuri už MV yra didesnė net 177,4 proc. (vertinant ketvirtosios zonos duomenų vidurkį)
arba 60,4 proc. (vertinant ketvirtosios zonos verčių zonų vidurkį), MV taip pat yra 29,0 proc.
mažesnė už AV (vertinant ketvirtosios zonos duomenų vidurkį) arba 16,9 proc. (vertinant
ketvirtosios zonos verčių zonų vidurkį).
4.8. pav. Detalus individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir atkūriamosios vertės vidurkių
palyginimas IV zonoje
57.26 52 482 692 -30,4
57.28 2 442 491 -10,0
57.29 2 306 244 25,2
57.30 3 335 454 -26,3
391 470 -16,9
467 658 -29,0
19,4 39,8
* pilkai nuspalvinti langeliai žymi rezultatus, kurie yra gauti nepaisant nepakankamo imties tūrio
** skaičiuojant kainų skirtumą procentais atskaitos tašku laikoma MV
Atkuriamųjų
verčių vidurkis,
(AV) Eur/kv.m *
IV zonos vidurkis:
Vidurkis:
Vidurkių skirtumas, proc.:
Zonos
identifikatoriaus
numeris
Objektų
skaičius,
vnt.
Masinio vertinimo
verčių vidurkis,
(MV) Eur/kv.m *
Kainų skirtumas,
(MV/AV-1) proc.
**
53
4.12 lentelė. Didžiausių ir mažiausių reikšmių palyginimas IV zonoje
Neatsižvelgiant į tai, kad kai kurių zonų duomenų skaičius yra gerokai mažesnis negu
tiksliam tyrimui reikalingas imties dydis, galima daryti tokią spėlionę, kad šioje zonoje
didžiausia PK (1420 Eur/kv.m) yra 57.26 verčių zonoje, o mažiausia PK (274 Eur/kv.m) –
57.29 verčių zonoje, PK maksimaliausios ir minimaliausios reikšmių skirtumas siekia net
418,7 proc. (4.12 lentelė), didžiausia MV (482 Eur/kv.m) yra 57.26 verčių zonoje, o
mažiausia MV (306 Eur/kv.m) – 57.29 verčių zonoje, šių reikšmių skirtumas 57,5 proc.,
didžiausia AV (692 Eur/kv.m) – 57.26 verčių zonoje, mažiausia AV (244 Eur/kv.m) – 57.29
verčių zonoje, pastarųjų skirtumas 183,1 proc. Tiek maksimaliausios PK, MV ir AV yra toje
pačioje zonoje (57.26 verčių zona), tiek minimaliausios (57.29 verčių zoną).
4.5. Pasiūlos kainų, masinio vertinimo ir atkuriamųjų verčių vidurkių
palyginimas I, II, III bei IV zonų atžvilgiu
Vidutinė pasiūlos kaina 2013 metais tendencingai mažėjo nuo pirmosios zonos iki
trečiosios zonos, tačiau naujos statybos butai, esantys ketvirtojoje zonoje pasiūlos kainą itin
aukštai iškelė visų kitų zonų atžvilgiu (4.9 pav.).
4.9 pav. Vidutinių pasiūlos kainų palyginimas I, II, III ir IV zonose
PK 57.26 1 420 57.29 274 418,7
MV 57.26 482 57.29 306 57,5
AV 57.26 692 57.29 244 183,1
MAX MIN Vidurkių skirtumas,
(MAX/MIN-1) proc.
**Zona
Vidurkis
(Eur/kv.m)Zona
Vidurkis
(Eur/kv.m)
54
Masinio vertinimo verčių pirmosios, antrosios, trečiosios ir ketvirtosios zonų
apskaičiuoti vidurkiai puikiai iliustruoja tai, kad zonos išskirstytos pagal VĮ Registrų centro
specialistų sudarytų vertinimo modelių dėmens Zona_SKL reikšmes, kurioms mažėjant
tendencingai mažėjo ir vidutinė masinio vertinimo vertė (4.10 pav.).
4.10 pav. Masinio vertinimo vidutinių verčių palyginimas I, II, III ir IV zonose
Žvelgiant į vidutines atkuriamąsias vertes (4.11 pav.), kurios didesnės taip pat yra
pirmojoje bei antrojoje zonose, galima daryti išvadą, kad tyrime analizuojami butai naujesnės
statybos taip pat ir mažesnio nusidėvėjimo yra būtent šiose zonose, tačiau būtina atkreipti
dėmesį, kad įvestas pataisos koeficientas, kuris skirtas priartinti atkuriamasias vertes prie
masinio vertinimo verčių, todėl tai gali šiek tiek iškreipti rezultatus apie tai, kad trečiojoje ir
ketvirtojoje zonose esantys butai yra senesnės statybos ir labiau nusidevėję.
55
4.11 pav. Atkuriamųjų verčių vidurkių palyginimas I, II, III ir IV zonose
Išanalizavus 2013 metų Vilniaus miesto butų esančių, visose keturiose zonose PK,
MV ir AV, matyti, kad pirmojoje, antrojoje ir ketvirtojoje zonose didžiausios yra PK, toliau
seka AV, paskiausiai eina MV. Kiek kitokia situacija yra trečiojoje zonoje, kur AV yra
didesnė už PK, tačiau MV kaip ir kitose yra žemiausia (4.12. pav.).
4.12. pav. Individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir atkuriamosios vertės vidurkių
palyginimas Vilniaus miesto savivaldybėje
56
2013 metais Vilniaus mieste tiek AV ir tiek MV nuo pirmosios iki ketvirtosios zonų
mažėjo „lygiagrečiai“, kas rodo, kad dauguma į tyrimą patekusių duomenų buvo apie butus,
kurie tikrai nebuvo prastos būklės, tačiau nors ir MV mažesnė negu AV, tačiau negalima
teigti, kad analizuojamų butai randasi prastoje vietoje, nes MV reikšmės tikrai nebuvo žemos,
o ypač pirmojoje ir antrojoje zonose. Reikalingą imties dydį patenkinantis visų keturių zonų
skaičius leidžia manyti, kad panaši situacija vyravo visoje Vilniaus miesto savivaldybėje.
Pasiūlos kaina pirmojoje ir antrojoje irgi išsilaiko „lygiagreti“ AV ir MV, tačiau staigus PK
kilimas ketvirtojoje zonoje patvirtina tai, kad 57.26 verčių zonoje, kuri tyrime priskirta
ketvirtai zonai, analizuojami butai 2013 metais buvo baigti statyti ir įrengti visai neseniai.
57
IŠVADOS
1) Verčių zonų suskirstymas į didesnes grupes leidžia glausčiau bendrai
apibendrinti masinio vertinimo butų situaciją, susiklosčiusią Vilniaus mieste.
2) Pirmosios, antrosios, trečiosios ir ketvirtosios zonų apskaičiuotos vidutinės
masinio vertinimo vertės puikiai iliustruoja tai, kaip zonos išskirstytos pagal VĮ Registrų
centro specialistų sudarytų vertinimo modelių verčių zonų koeficientus, kuriems mažėjant taip
pat mažėja ir vidutinė masinio vertinimo vertė.
3) Butų vieta pirmojoje ir antrojoje zonose yra vertinama palankiau, nes šios
teritorijos laikomos prestiziškesnėmis, geresnis susisiekimas su centru arba tai teritorijos,
esančios pačiame centre, daugiau visuomeninių objektų ir panašiai.
4) Lyginant 2013 metų Vilniaus miesto butų vidutines pasiūlos kainas ir vidutines
masinio vertinimo bei atskaitos tašku laikant vidutinę pasiūlos kainą apskaičiuojami šių kainų
skirtumai:
pirmojoje zonoje - skirtumas siekia 44,1 proc.;
antrojoje zonoje skirtumas – 32,1 proc.;
trečiojoje zonoje šios vertės skiriasi 27,7 proc.;
ketvirtojoje zonoje skirtumas buvo didžiausias iš visų keturių zonų –
177,4 proc.
5) 2013 metais Vilniaus mieste vidutinės atkuriamosios bei masinio vertinimo
vertės nuo pirmosios iki ketvirtosios zonų mažėjo lygiagrečiai, kas rodo, kad dauguma į
tyrimą patekusių duomenų buvo apie butus, kurie tikrai nebuvo prastos būklės. Masinio
vertinimo verčių vidurkis buvo mažesnis negu vidutinė atkuriamoji vertė, tačiau negalima
teigti, kad analizuojamų butai randasi prastoje vietoje, kadangi masinio vertinimo vertės tikrai
nebuvo žemos, o ypač pirmojoje ir antrojoje zonose. Reikalingą imties dydį patenkinantis
visų keturių zonų skaičius leidžia manyti, kad panaši situacija vyravo visoje Vilniaus miesto
savivaldybėje.
6) Apdorojus 2013 metų Vilniaus miesto butų pirmosios, antrosios, trečiosios ir
ketvirtosios zonų duomenis ir išanalizavus gautus rezultatus matyti, kad masiniui vertinimui
daugiausia įtakos turi vieta, konstrukciniai elementai, o skaičiuojant atkuriamąją vertę yra
atsižvelgiama į statybos kaštus, nusidėvėjimą, taip pat ir į buvimo vietą (skaičiavimuose
įvedant vietovės pataisos koeficientą pagal turto paskirtį ir vietovę).
58
NAUDOTA LITERATŪRA
1. ALEKNAVIČIUS, A., Nekilnojamojo turto vertinimas ir rinkotyra. Akademija:
LŽŪU, 2007.
2. ALEKNAVIČIUS, A., Nekilnojamojo turto vertinimas. Kaunas: Ardiva, 2008,
3. BAKER, R. Determining Value: Valuation models and financial statements.
First edition. New jersey: Prentice Hall, 2001.
4. BERSTEIN, A. L. Financial statement analysis. USA: D. K. Health and
company, 1993.
5. BRUEGGEMAN, W. B., FISHER, J. D. Real estate finance and investments.
Tenth edition. Irwin McGraw-hill, 1997.
6. BAGDONAVIČIUS A., RAMANAUSKAS, R. Introducing a computerised
market value-based mass appraisal system for real property taxation in Lithuania, in FIG
Working Week, Athens, Greece.
7. CHAMPNESS, P., P. Approved European Valuation Standards. From: The
Estate Gazette. London, 1997 (Vertimas į lietuvių kalbą: Lietuvos turto vertintojų
asociacija,1999).
8. Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymas, 2000 m.
liepos 18 d. Nr. VIII-1864. Iš: Valstybės žinios, Nr. 74-2262.
9. Lietuvos Respublikos Konstitucija. Iš: Valstybės žinios, 1992, Nr. 33-1014.
10. Lietuvos Respublikos 2011 m. birželio 22 d. Turto ir verslo vertinimo pagrindų
įstatymo pakeitimo įstatymas Nr. XI-1497 Iš: Valstybės žinios, 1999, Nr. 52-1672; 2003, Nr.
38-1673
11. Lietuvos Respublikos 2012 m. balandžio 27 d. finansų ministro įsakymas Nr.
1K-159 „Dėl turto vertinimo metodikos patvirtinimo“ Iš: Valstybės žinios, 2012, Nr. 50-2502.
12. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2013 m. balandžio 10 d. nutarimas Nr. 311
„Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2005 m. rugsėjo 29 d. nutarimo „Dėl nekilnojamojo
turto vertinimo taisyklių patvirtinimo“ pakeitimo Iš: Valstybės žinios, 2005, Nr. 117 – 4234;
2013, Nr. 40-1942
13. Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo pakeitimo
įstatymas Nr. IX-1582. Iš: Valstybės žinios, 2000, Nr. 58-1704; 2001, Nr. 16-497; 2003, Nr.
57-2530.
59
14. Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto registro įstatymo pakeitimo įstatymas
Nr. IX-391. Iš: Valstybės žinios, Žin., 1996, Nr. 100-2261; 1997, Nr. 65-1555; Nr. 98-
2480; 1999; Nr. 101-2904; 2000, Nr. 58-1705; 2001, Nr. 55-1948.
15. Lietuvos Respublikos Nekilnojamo turto mokesčio įstatymas Nr. X – 233. Iš:
Valstybės žinios, 2005, Nr. 76 – 2741.
16. Lietuvos Respublikos statybos įstatymas Nr. I-1240. Iš Valstybės žinios, 1996,
Nr. 32-788.
17. RASLANAS, S., ŠLIOGERIENĖ, J., Nekilnojamojo turto vertinimas. Vilnius:
Technika, 2012.
18. VĮ Registrų centras, 2015 [interaktyvus], [Žiūrėta 2015-05-10]. Prieiga per
internetą: http://www.registrucentras.lt
top related