das merkblatt kuendigung mietwohnung eigenbedarf

KÜNDIGUNG DER WOHNUNG EIGENBEDARF – EINE RECHTSPRECHUNGSÜBERSICHT

D.A.S. Merkblatt

EinVermieterkanndenMietvertragübereineWohnungodereinHausnurkündigen,wennereinberechtigtesInteresseanderKündigunghat(§573BGB).Einsol-cherFallistdersogenannteEigenbedarf:DerVermieterbenötigtdieRäumefürsichselbst,seineFamilienange-hörigenoderAngehörigeseinesHaushalts.

DabeimüssendieGründefüreinberechtigtesInteres-seimKündigungsschreibenangegebenwerden.DerVermietermussalsobenennen,werindieWohnungeinziehenwillundwarum.Ermuss–wieimneben-stehendenBriefbeispiel–dasInteressedarlegen,dasdiesePersonanderErlangungderWohnunghat.Umstände,diedemMieterbereitsbekanntsind,mussderVermieternichtwiederholen(BGH,Urteilvom6.7.2011,ZR317/10).

Will ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen, muss er plausibel begründen können, weshalb er die ge-kündigte Wohnung tatsächlich benötigt. Dass man darüber heftig streiten kann, zeigt die Fülle von Gerichts-entscheidungen hierzu. Die folgende Rechtsprechungsübersicht der D.A.S. Rechtsschutzversicherung bietet sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter eine gute Orientierung und kann helfen, die Erfolgschancen im Streitfall besser einzuschätzen.

Absender(IhrName,Anschrift,Telefonnummer) Ort,DatumAdressedesMieters

Eigenbedarfskündigung

Sehrgeehrte-/er…,

hiermitkündigenwirdenmitIhnenam1.2.2009abgeschlossenenMiet-vertragüberdieWohnunginderBurgstraße35,2.Stocklinks,Neukirchen,zum31.12.2011.WirmachenEigenbedarfgeltend,dawirdieWohnungfürunserenSohnbenötigen.Diesertrittab1.1.2012inNeukircheneineneueArbeitsstellean.SeinjetzigerWohnortOberndorfistsoweitvonNeukir-chenentfernt,dassderArbeitsplatznurineinermehralszweistündigenAutofahrterreichtwerdenkönnte.

UnserSohnbenötigtzudemeinegrößereWohnungalsbisher,daermitseinerLebensgefährtinzusammenziehenwill.AusdiesenGründenhabenwireinberechtigtesInteressedaran,denMietvertragmitIhnenzukündigen.

VorsorglichwidersprechenwirschonjetzteinerstillschweigendenVer-längerungdesMietverhältnissesdurchFortsetzungdesGebrauchesbzw.durchWeiterbewohnennachVertragsablauf.

Wirweisendaraufhin,dassSiebiszweiMonatevorEndedesMietverhält-nissesberechtigtsind,derKündigungzuwidersprechen,fallsdieseeineunzumutbareHärtefürSiedarstellensollte.

MitfreundlichenGrüßen

IhreUnterschrift

RechtsprechungsübersichtZurbesserenÜbersichtsinddieEntscheidungeninbestimmteKategorienaufgeteilt,wobeidieserKatalogselbstverständlichnichtabschließendist.

I. EIGENBEDARFSGRÜNDE ............................................................................................................. SEITE 2 1. GRÜNDE DER ALLGEMEINEN LEBENSGESTALTUNG ............................................................................... SEITE 2 2. BERUFLICHE GRÜNDE ..................................................................................................................................... SEITE 4 3. GESUNDHEITLICHE GRÜNDE UND PFLEGEBEDARF ................................................................................. SEITE 4 4. WIRTSCHAFTLICHE GRÜNDE ........................................................................................................................ SEITE 4

II. WEIT ÜBERHÖHTER WOHNBEDARF ........................................................................................ SEITE 5

III. ALTERNATIVWOHNUNG UND ANBIETPFLICHT .................................................................... SEITE 5 1. MUSS DER VERMIETER HIERMIT SEINEN WOHNBEDARF DECKEN? ................................................... SEITE 5 2. MUSS DIE ALTERNATIVWOHNUNG DEM MIETER ANGEBOTEN WERDEN? ....................................... SEITE 6

1. GRÜNDE DER ALLGEMEINEN LEBENSGESTALTUNG InfolgendenFällenhabendieGerichteeinenEigen-

bedarfbejaht:

Eigene Wohnung für die volljährigen Kinder

• Eigenbedarfliegtvor,wennderVermieterdiegekün-digteWohnungseinem22-jährigenSohnüberlassenwill,derzurzeitnochmitimelterlichenHaushaltwohnt(LGBerlin,Urteilvom3.8.1990,64S155/90,ZMR1993,S.III).

• SogareinegrößereWohnungmussderMieterräu-men,wennderVermieterfürseinenSohnunddessenLebensgefährtinkeineandere,vielleichtangemesse-nereWohnunghat.DeswegenmussauchderMietereinerVierzimmerwohnungausziehen(LGHannover,Urteilvom23.6.1989,8S71/89,WM1989,S.416).

• MangelsanderweitigerAlternativedarfderVermieteraucheinegroßeWohnungzugunsteneinesKindeskündigen.ZumBeispiel,wennseinSohnnureinenkleinerenTeilbenötigtunderdeshalbdiegroßeWohnunginzweikleinereaufteilenmuss,vondenenernureineseinemKindzurVerfügungstellenwill(LGBaden-Baden,Urteilvom19.7.1991,3S19/91,DWW1992,S.214).

• Eigenbedarfliegtvor,wennderSohn,zudessenGunstenderVermieterdieMietwohnungkündigenmöchte,nochseinenWehr-oderErsatzdienstableis-tenmussunddeshalbmöglicherweisediegekündig-teWohnungindieserZeitnureingeschränktnutzenkann(AGNürtingen,Urteilvom2.4.1993,16C363/93,WM1993,S.676).

• GehtdieTochterdesVermietersnochzurSchule,willaberdemnächststudieren,darfderVermieterdieMietwohnungammutmaßlichenStudienortkündigen.Allerdingsnur,wennmiteinigerSicherheitzuerwar-tenist,dasssieihrAbiturschafftundamOrtoderindessenNähestudierenwird(AGMannheim,Urteilvom17.5.1991,8C472/90,DWW1991,S.221).

• DerSohndesVermietershatsichscheidenlassenundbrauchtdiezukündigendegrößereWohnung,damiterdieausseinergeschiedenenEhestammen-denKinderaufnehmenkann,dieihnregelmäßiganWochenendenbesuchen(AGDortmund,Urteilvom3.7.1990,130C731/89,DWW1990,S.278).

I. EIGENBEDARFSGRÜNDE

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Eigentumswohnung

• Eigenbedarfliegtauchvor,wennderVermieterinderneuerworbenenEigentumswohnungals„HerrseinereigenenvierWände“wohnenwill(BVerfG,Beschlussvom11.11.1993,1BvR696/93,

WM1993,S.729).

Familiäre Bindung

• DerVermietermöchteeineWohnunginderselbenStadtbeziehen,inderauchseineTochtermitihrerFamiliewohnt(LGHamburg,Urteilvom13.10.1989,11S43/89,WM1990,S.22).

• DerVermieterarbeitetauswärtsundwillnichtmehrzwischendenverschiedenenWohnsitzenhin-undherpendeln.ErkündigtdeshalbdievermieteteWohnungamArbeitsort,damitseineFamiliezuihmziehenkann(AGLudwigshafenamRhein,Urteilvom28.4.1989,2cC739/87,WM1989,S.415).

Familienzuwachs und Kinderbetreuung

• DerErwerbereinerEigentumswohnungkündigtdiese,daseinebisherigeDreizimmerwohnungdurchFamilienzuwachszukleingewordenunddieBetreu-ungderKinderwährendderArbeitszeitderElterninderneuenWohnungbessermöglichist,weilVerwandteinderNähewohnen(AGStuttgart,Urteilvom12.4.1989,34C1128/89,WM1989,S.414).

• BewohntederVermieterbishermitseinerEhefraunureine72qmgroßeWohnungmitDurchgangszim-merundwirdihmdieWohnungnachderGeburtdeserstenKindeszuklein,istdasebenfallseintypischerEigenbedarfsgrund.Nochdazu,wenneinweiteresKindgeplantist(LGFreiburg,Urteilvom21.12.1989,3S274/89,WM1990,S.152).

• DerVermieterbenötigteinegrößereWohnung,weilereinAu-pair-MädchenzurKinderbetreuunginsei-nenHaushaltaufnehmenmöchte(BVerfG,Beschlussvom31.1.1994,1BvR1465/93,WM1994,S.183).

Trennung/Scheidung

• DerVermieterwilldieTrennungvonseinerEhefrauauchräumlichvollziehenundkündigtdeshalbeineimselbenHausbefindlicheWohnung(LGKöln,Urteilvom22.8.1996,R1S27/96,WM1997,S.48).

• DieVermieterinbeanspruchtdieWohnungfürihrenEhemann,vondemsiesichgetrennthat.Eigenbedarfistmöglich,solangedieEhenochbestehtunddieScheidungnichteingeleitetist(LGFrankfurt/M.,Urteilvom30.5.1995,2/11S388/94,NJW-RR1996,S.396).

Verbesserung der Wohnverhältnisse

• DerVermieterwohntbishermitseinerFamilieein-schließlichderKinderaufzweiEtagen.DiegekündigteWohnungwillermitseineraufderselbenEtagevor-handenenWohnungzusammenlegen,umkünftignurnochindieserEtagezuwohnen(BVerfG,Beschlussvom23.12.1993,1BvR853/93,DWW1994,S.75).

• DerVermieterhatbisherzurMietegewohntundmöchtewegenderdarinaufgetretenenFeuchtig-keitsschädenausziehenundinseinevermietete

Wohnungziehen(AGDortmund,Urteilvom7.3.1990,136C708/89,DWW1991,S.28).

• DerSohndesVermietersmöchtemitFrauundKindvonderbisherigenZweiraum-KellerwohnungohneKücheundKinderzimmerindiegekündigteDreizim-merwohnungmitKücheundBadumziehen.WennauchdieseWohnungnurunwesentlichgrößerist,be-einträchtigtdasdenEigenbedarfnicht,weilsiemehrZimmerhatundbesserbelüftbarist(LGLandau,Urteilvom17.3.1992,1S243/91,WM1993,S.678).

• Eigenbedarfliegtauchvor,wennderkündigendeVermieter,derfinanziellinderLageist,zweiHäuserzuunterhalten,diegekündigteWohnungalsreine„Stadtwohnung“benutzenwill(LGKoblenz,Urteilvom10.1.2001,12S166/00,ZMR2001,S.620).

• DemVermieterehepaaristausAltersgründendiebishergenutzteWohnungmitzweiWohnzimmernundzweiunnötigenKinderzimmernauchimHinblickaufdieReinigungspflichtenzugroß.Siekönnendes-halbdenMieternderkleinerenWohnungkündigen(AGGelsenkirchen-Buer,Urteilvom24.3.1993,4C201/93,ZMR1993,S.285).

• DerWunschdesVermieters,seinenLebensabendimElternhauszuverbringen,begründeteinvernünf-tigesundbilligenswertesInteresseanderErlangungderWohnung(LGKonstanz,Urteilvom12.7.1985,1S64/85,WM1989,S.632).

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2. BERUFLICHE GRÜNDE InfolgendenFällenhabendieGerichteeinenEigen-

bedarfbejaht:

Berufsbedingter Ortswechsel

• ZiehtderVermieterausberuflichenGründenandenOrtdervermietetenWohnung,liegtEigenbedarfvor(LGHamburg,Urteilvom12.12.1989,16S98/89,WM1989,S.118).

Verkürzung der Anfahrt zur Arbeitsstätte

• DerVermietermöchteindiegekündigteWohnungziehen,umdieFahrzeitzuseinerArbeitsstättesowiedieseinerFrauzuihremArbeitsplatzzuverkürzen(LGHamburg,Urteilvom26.10.1993,316S31/92,NJW-RR1994,S.204).

• DerVermietermöchtenachderGeburteinesweite-renKindesnäheranseinerBetriebsstättewohnen.AuchwennervorherüberJahrehinwegerheblicheFahrzeitenaufsichgenommenhat,liegtnunmehrEigenbedarfvor(BVerfG,Beschlussvom20.5.1999,1BvR29/99,WM1999,S.449).

• DerauswärtigwohnendeVermieterkannEigenbedarfgeltendmachen,wennerausberuflichenGründenanwenigstensachtbiszehnArbeitstagenimMonatamOrtderMietwohnungwohnenwill(LGHamburg,Ur-teilvom1.3.1994,316S168/93,WM1994,S.431).

3. GESUNDHEITLICHE GRÜNDE UND PFLEGEBEDARF InfolgendenFällenhabendieGerichteeinenEigen-bedarfbejaht:

Gesundheitliche Beeinträchtigungen

• DerVermieter,einkrankhafterSchnarcher,benötigteinendervermietetenRäumeeinerZweizimmerwoh-nungimErdgeschossdesvonihmselbstbewohntenHausesalsSchlafzimmerfürseineEhefrau.DieseleidetaufgrundderbisherigenSituationanerhebli-chemSchlafmangel,dersogarzugesundheitlichenSchwierigkeitenbeiihrgeführthat(LGKoblenz,Urteilvom17.6.1999,14S216/98,WM1999,S.461).

• DerVermieterwillausgesundheitlichenGründenseinegroßeWohnungaufgebenundindiegekün-digte,erheblichkleinereundfürihnalsEinzelpersongeeignetereWohnungumziehen(LGWuppertal,Urteilvom9.6.1989,10S33/89,WM1989,S.386).

• DerVermieterwillausgesundheitlichenGründenwenigerTreppensteigenmüssen(LGHamburg,Ur-teilvom25.5.1989,7S271/88,WM1989,S.387).

• DerVermieterwillfürseineanHausstauballergieleidendeTochterundderenEhemanneineWohnungfreihaben,weildiesestattTeppichbodeneinenParkettbodenhat(AGDüsseldorf,Urteilvom20.3.1989,53C669/88,WM1989,S.301).

Pflegebedarf

• DerbetagteVermieterwilldiegekündigteWohnungselbstbeziehen,umseinebisherigeWohnungeinernocheinzustellendenPflegepersonzuüberlassen(LGKarlsruhe,Urteilvom9.2.1990,DWW1990,S.238).

• DieKündigungeinerWohnung,umdarineinePfle-gepersonunterzubringen,istauchdannberechtigt,wenneinePflegepersonnochnichtfeststeht.DemVermieteristnichtzuzumuten,sichvertraglichaneinePflegepersonzubinden,solangederRäumungs-zeitpunktnochnichtabsehbarist(LGHamburg,Urteilvom12.4.1990,57S60/89,WM1990,S.302).

• DerVermietermussnichtakutpflegebedürftigsein.Esreichtvöllig,wennesaufgrunddesAlterssehrwahrscheinlichist,dasserinnaherZukunftPflegeundUnterstützungbrauchenwird(LGSaarbrücken,Urteilvom31.7.1992,13BS95/92,WM1992S.690;AGMiesbach,Urteilvom13.7.1993,3C446/93,WM1993,S.615).

• DiePflegepersonistzwarnochnichtbekannt,jedochkannzumindestbeiGeltungeinereinjährigenKündi-gungsfristdamitgerechnetwerden,dassdieernst-haftenBemühungen,einePflegepersonzufinden,Erfolghabenwerden(OLGHamm,Rechtsentscheidvom24.7.1986,4REMiet1/86,WM1986,S.269).

4. WIRTSCHAFTLICHE GRÜNDE InfolgendenFällenhabendieGerichteeinenEigen-

bedarfbejaht:

• DerVermieterwillausderihmzuteuergewordeneneigenenMietwohnungausziehen,umindergekün-digtenkleinerenundpreiswerterenWohnungzuwohnen(LGFrankfurt/Main,Urteilvom23.1.1990,2/11S389/89,WM1990S.347;LGDüsseldorf,Ur-teilvom16.6.1989,21S32/89,WM1989,S.387).

• DerVermietermussseinebisherigeWohnungver-mieten,umdasgesamteAnwesenweiterfinanzie-renzukönnen.DiekleinerevermieteteWohnungimHauskannerdeshalbkündigenundfürsichbean-spruchen(BVerfG,Beschlussvom16.4.1993,1BvR1098/91,WM1993,S.231).

• DerVermietermöchteindieWohnungseinesMie-tersziehen,weilereineweitaushöhereMietezahltalsderMieterseinergekündigtenMietwohnung(BVerfG,Beschlussvom23.11.1993,1BvR697/93,ZMR1994,S.59). 4

• BeanspruchtderVermietereinen„weitüberhöhtenWohnbedarf“,istseineEigenbedarfskündigungrechtsmissbräuchlich.AllerdingsmüssendieGe-richtebeiderÜberprüfungdieEntscheidungdesVermietersüberseinenBedarfachten(BVerfG,Urteilvom4.2.1989,1BvR308/88,WM1989,S.114).

• DieKündigungistrechtsmissbräuchlich,wennderandernortswohnendeVermieterdiegekündig-teWohnunglediglichdurchschnittlichzehnTageimMonatbewohnenwill(LGBerlin,Urteilvom10.8.1989,61S113/89,WM1990,S.23).

• ÜberzogenerEigenbedarfliegtvor,wenneinAllein-stehendervoneinem50-qm-AppartementineineFa-milienwohnungvon100qmziehenwill(LGMünster,Urteilvom13.5.1992,1S6/92,WM1992,S.372).

• BeanspruchtderVermieterwegenEigenbedarfsfürsichundseineLebensgefährtineine143qmgroßeWohnung,bestehendaussechsZimmern,Küche,Diele,zweiBädernundzweiToiletten,istderEigenbedarfweitüberhöhtunddamitunbeachtlich,sofernderVermieternichtinderEigenbedarfskündi-gungdetailliertdarlegt,wiedieNutzungeinerderartgroßenWohnungerfolgensoll(AGKöln,Urteilvom30.6.1993,203C61/93,ZMR1993,S.XV).

• ÜberzogenerEigenbedarfliegtvor,wennderVermie-tereine84qmgroßeDrei-Zimmer-Penthousewoh-nungmiteinemKaltmietzinsvonEUR358,-kündigt,umdieseseiner19-jährigenTochter(Auszubildende)zuüberlassen(LGBremen,Urteilvom4.8.1994,2S246/94,WM1994,S.541).

• WeitüberhöhterEigenbedarfliegtauchvor,wennderVermietereine105qmgroßeDreizimmerwoh-nungmiteinemMietzinsvonEUR485,-kündigt,umdieseseiner18-jährigenTochter(Schülerin)zuüberlassen(LGBremen,Urteilvom26.9.1991,2S324/91,WM1992,S.20).

• ÜberhöhterWohnbedarfliegtvor,wenneine110qmgroßeVierzimmerwohnungdemalleinste-henden24-jährigenSohndesVermietersüberlassenwerdensoll.Jedenfalls,wennderSohnnurübereinmonatlichesNettoeinkommenvonEUR750,-verfügtundesnichtdemüblichenLebenszuschnittdesVermietersundseinerFamilieentspricht,derartgroßzügigzuleben(LGKiel,Urteilvom18.2.1991,1S315/89,WM1991,S.492).

• Füreine23-jährigeStudentin,diealleinstehendist,stelltsicheine97qmgroßeVierzimmerwohnungalsweitüberhöhterWohnbedarfdar(AGBurgdorf,Urteilvom25.8.1992,3C399/92,WM1993,S.403).

1. MUSS DER VERMIETER HIERMIT SEINEN WOHNBEDARF DECKEN?

• DieKündigungistrechtsmissbräuchlich,wennderWohnbedarfdesVermietersohnewesentlicheAb-stricheineinerfreigewordenenAlternativwohnungbefriedigtwerdenkann.Ausnahme:DerVermieterträgtvernünftigeundnachvollziehbareGründevor,weshalberdiefreigewordeneWoh-nungnichtbeziehenwill(BVerfG,Beschlussvom1.3.1991,1BvR1100/90,WM1991,S.247).

• DieAlternativwohnungmussnachGröße,LageundZuschnittgeeignetsein,dievomVermieterbestimmtenFunktionenzuerfüllen.IhmistdiefreistehendeWohnungauchdannzuzumuten,wenndortgeringfügigeÄnderungsarbeiten(z.B.EinbaueinerBadewanne)erforderlichsind(LGBerlin,Urteilvom4.4.1989,64S406/88,WM1990,S.25).

• DerVermietermussaufdieAlternativwohnungzu-greifen,selbstwenneraustatsächlichenGründenfürdiefreieWohnungeinehöhereMietealsfürdiege-kündigteWohnungerzielenkann(AGHamburg,Urteilvom7.6.1989,37bC2716/88,WM1990,S.25).

• DerUmstand,dassdieAlternativwohnungineinemhöherenStockwerkliegt,spieltkeineRolle,wennderkünftigeWohnungsnutzerjungistundTreppensteigenkann(AGHamburga.a.O.).

• DieInanspruchnahmederAlternativwohnungkannderVermieternichtdeswegenablehnen,weildiesebeiNeuvermietungeinenhöherenMietertragerbringtalsbislangdiewegenEigenbedarfsgekün-digteWohnung(LGHeidelberg,Beschlussvom13.12.1991,5S128/91,WM1992,S.612).

II. WEIT ÜBERHÖHTER WOHNBEDARF

III. ALTERNATIVWOHNUNG UND ANBIETPFLICHT

5

RS

5.1

4 -

08/1

1 -

(500

6225

1)2. MUSS DIE ALTERNATIVWOHNUNG DEM MIETER

ANGEBOTEN WERDEN?

• IstdiegekündigteWohnungfürdieZweckedesVer-mietersbessergeeignetalsdiefreistehendeAlterna-tivwohnung,istderVermietergehalten,demgekün-digtenMieterdiefreistehendeWohnunganzubieten(LGHamburg,Urteilvom9.1.2003,307S118/02,ZMR2003,S.265;OLGKarlsruhe,Rechtsentscheidvom27.1.1993,3REMiet2/92,WM1993,S.105).

• DerVermieteristnichtverpflichtet,demMietereinefreiwerdendeAlternativwohnunganzubieten,wennderMieterdasVertrauensverhältnisderParteiendurchseinbisherigesVerhaltenerheblicherschütterthat(LGKarlsruhe,Urteilvom9.11.1990,9S293/90,WM1991,S.41).

• DerVermieter,derseinenWohnbedarfnichtmitei-nergeeignetenAlternativwohnungdeckt,kannsichnichtdaraufberufen,dasserdieseWohnungbereitsverkaufthat(LGBerlin,a.a.O.).

• AuchwenndieAlternativwohnungmitSchrägenundkleinerenFensternausgestattetist,kommtsiealstauglichesAlternativobjektinBetracht(LGTrier,Be-schlussvom1.6.1989,3S85/89,WM1989,S.390).

• IstdieAlternativwohnung40qmkleineralsdiegekündigteWohnung,mussderVermieternichtaufsiezurückgreifen(LGHamburg,Urteilvom9.1.2003,307S118/02,ZMR2003,S.265).

• BenötigtderVermieterzurUnterbringungeinerPfle-gepersoneineWohnungimHaus,mussernichtaufeineAlternativwohnungzurückgreifen,wenndiesezurWohnungdesVermietersungünstigergelegenist(LGFrankenthal/Pfalz,Urteilvom11.10.1989,2S203/89,WM1990,S.79).

• DerVermieterkannnichtaufeineAlternativwohnungverwiesenwerden,wennihmdadurchVerlusteinderGrößenordnungvonmindestensEUR1.070,–jährlichentstehenwürden(LGMannheim,Urteilvom13.11.1991,4S135/91,DWW1993,S.140).

• DerVermieterbrauchtdemgekündigtenMietereinefreiwerdendeAlternativwohnungnichtanzubieten,wenndieseWohnungbereitsseitJahreneinemDrittenzumZeitpunktdesdamalsnichtabsehbarenFreiwerdensversprochenist(LGRegensburg,Urteilvom6.11.1990,S190/90,WM1991,S.109).

• Wohnungen,diederVermieternichtvermietenwill(hier:kostenfreieÜberlassunganseinenSohn),brauchternichtalsAlternativwohnungdemMieteranzubieten(LGBerlin,Urteilvom21.9.1999,64S113/99,NJW-RR2000S.305).

• DieVermieterinistnichtverpflichtet,demMietereineanderefreiwerdendeWohnunganzubieten,wennsiedieseihrerTochterüberlassenwill,weilsiemitdieserineinemHauszusammenlebenmöchte(LGBerlin,Urteilvom30.9.1993,67S47/93,NJW-RR1994S.850).

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