doktoratura mimoza kalia, fakulteti ekonomise, departamenti i
Post on 08-Feb-2017
352 Views
Preview:
TRANSCRIPT
-
MIRNJOHJE
Mirnjohje t thell,
Stafit akademik pr rekomandimet,
Kolegve pr mirkuptimin,
T anketuarve pr angazhimin e tyre,
Miqve dhe t afrmve pr mbshtetjen morale,
Prindrve, vllait dhe bashkshortit pr gjithka,
BLEARTIT, djalit tim 3 vjear,
shshsh pr shum gjra qe do ti themi
m von, por q njrn nuk rri dot pa e
kujtuar tani: mami ka pun shum te
pukiti (kompjuteri) pr doktolatuln
(doktoraturn).
ii
DEDIKIM
Prindrve t mi!
-
MIRNJOHJE
Mirnjohje t thell,
Stafit akademik pr rekomandimet,
Kolegve pr mirkuptimin,
T anketuarve pr angazhimin e tyre,
Miqve dhe t afrmve pr mbshtetjen morale,
Prindrve, vllait dhe bashkshortit pr gjithka,
BLEARTIT, djalit tim 3 vjear,
shshsh pr shum gjra qe do ti themi
m von, por q njrn nuk rri dot pa e
kujtuar tani: mami ka pun shum te
pukiti (kompjuteri) pr doktolatuln
(doktoraturn).
ii
DEDIKIM
Prindrve t mi!
-
iii
ABSTRAKT
Ky studim ekzaminon elementt dhe strategjit marketing t tregut t banesave dhe sht
motivuar nga fakti se marketingu miks prgjithsisht nuk sht konsideruar si nj referim
thelbsor prsa i prket ndrtimit dhe shitjes s banesave n tregun shqiptar, si dhe sjellja e
blersit shqiptar n kt treg nuk ka patur vmendjen e duhur nga ana shkencore. Pra, studimi
paraqet nj prpjekje t vonuar n shqyrtimin e faktorve me orientim marketing n lidhje me
blerjen e banesave nga individt dhe synon t plotsoj hapsirn e krijuar n studimet
marketing n kt fush.
Objektivi i identifikimit dhe vlersimit t rndsis q kan faktort e ndryshm marketing n
kt sektor sht arritur me an t prdorimit t metodave t krkimit marketing, q prfshijn
fazat q nga hartimi i nj pyetsori q reflekton nivelin e deritanishm t krkimit marketing
t tregut t banesave dhe mbledhjen e t dhnave primare, analizn prshkruese univariante e
bivariante t tyre, deri tek analizat multivariante pr identifikimin e strukturave m t thjeshta
n strukturn komplekse t elementve q ndikojn n vendimin pr blerjen e baness,
segmentimin e tregut dhe profilizimin e segmenteve.
Mbledhja e t dhnave parsore sht realizuar nprmjet nj pyetsori i cili prmban prve
seksionit demografik edhe mbledhjen e informacionit mbi 46 element primar t
marketingut. Pyetsori sht plotsuar me vetadministrim dhe zgjedhja prfundimtare ka
rezultuar n 468 persona, me an t tekniks s kampionimit t zgjedhjes s thjesht t
rastsishme. Analiza e t dhnave tregoi se faktort tradicional marketing si mimi apo
veorit e produktit, kan nj pesh t rndsishme n vendimmarrjen pr blerjen e baness,
por promocioni ka nj pesh t ult. Pr m tepr, analiza jon identifikoi 12 faktor kryesor
marketing q ndikojn n blerjen e banesave dhe q jan n prputhje me teorit mbi
zgjerimin e faktorve marketing me element t tjer modern, si njerzit dhe psikologjia e
tyre. Kta 12 faktor u prdoren pr segmentimin e tregut me an t nj analize cluster, e cila
rezultoi n katr segmente kryesore dhe u identifikuan faktort q vlerson secili segment si
dhe u b profilizimi i tyre. Analizat statistikore treguan se segmentet prbhen nga individ
me karakteristika t ndryshme demografike dhe kan preferenca t ndryshme n lidhje me
llojin dhe vendndodhjen e banesave. Secili prej ktyre segmenteve u jep rndsi t veant
disa prej ktyre faktorve dhe vlerson shum pak faktort e tjer.
iv
Prmbajtja MIRNJOHJE ........................................................................................................................... i DEDIKIM .................................................................................................................................. ii ABSTRAKT .............................................................................................................................. iii KAPITULLI I ............................................................................................................................ 1 HYRJE ....................................................................................................................................... 1
1.1 Motivimi dhe konteksti i krkimit ..................................................................................... 2 1.2 Objektivat e krkimit ......................................................................................................... 3 1.3 Struktura e tezs ................................................................................................................ 5
KAPITULLI II ........................................................................................................................... 8 RISHIKIMI I LITERATURS MBI MARKETINGUN ......................................................... 8
2.1 Hyrje .................................................................................................................................. 9 2.2 Marketingu ........................................................................................................................ 9
2.2.1 Nj pamje e prgjithshme mbi marketingun .............................................................. 9 2.2.2 Marketingu i pasurive t paluajtshme dhe evoluimi i tij .......................................... 10 2.2.3 Marketingu miks dhe tregu i pasurive t paluajtshme .............................................. 11 2.2.4 Dallimi ndrmjet marketingut t prgjithshm dhe marketingut t pasurive t paluajtshme ........................................................................................................................ 22 2.2.5 Funksionet e marketingut ......................................................................................... 23 2.2.6 Mjetet e marketingut ................................................................................................ 24 2.2.7 Krkimi marketing ................................................................................................... 25 2.2.8 Strategjia marketing ................................................................................................. 25 2.2.9 Segmentimi i tregut .................................................................................................. 27 2.2.10 Fushata e marketingut ............................................................................................ 27 2.2.11 Funksioni i agjensis .............................................................................................. 28
KAPITULLI III ....................................................................................................................... 30 RISHIKIMI I LITERATURS MBI BANIMIN DHE BANESAT ...................................... 30
3.1 Hyrje ................................................................................................................................ 31 3.2 Banimi n aspektin individual ......................................................................................... 32 3.3 Banimi n aspektin shoqror ........................................................................................... 33
3.3.1 Banimi dhe ndarja n shtresa shoqrore ................................................................... 33 3.3.2 Pronar apo qiramarrs? ........................................................................................... 33 3.3.3 Banimi dhe trashgimia ............................................................................................ 37
3.4 Banimi dhe ndikimi i tij n aspektin mikroekonomik ..................................................... 38 3.5 Banimi dhe ndikimi i tij n aspektin makroekonomik. ................................................... 38 3.6 Banimi n t ardhmen ..................................................................................................... 39 3.7 Karakteristikat unike t banesave .................................................................................... 40 3.8 Teorit n lidhje me tregun e pasurive t paluajtshme .................................................... 41
-
iii
ABSTRAKT
Ky studim ekzaminon elementt dhe strategjit marketing t tregut t banesave dhe sht
motivuar nga fakti se marketingu miks prgjithsisht nuk sht konsideruar si nj referim
thelbsor prsa i prket ndrtimit dhe shitjes s banesave n tregun shqiptar, si dhe sjellja e
blersit shqiptar n kt treg nuk ka patur vmendjen e duhur nga ana shkencore. Pra, studimi
paraqet nj prpjekje t vonuar n shqyrtimin e faktorve me orientim marketing n lidhje me
blerjen e banesave nga individt dhe synon t plotsoj hapsirn e krijuar n studimet
marketing n kt fush.
Objektivi i identifikimit dhe vlersimit t rndsis q kan faktort e ndryshm marketing n
kt sektor sht arritur me an t prdorimit t metodave t krkimit marketing, q prfshijn
fazat q nga hartimi i nj pyetsori q reflekton nivelin e deritanishm t krkimit marketing
t tregut t banesave dhe mbledhjen e t dhnave primare, analizn prshkruese univariante e
bivariante t tyre, deri tek analizat multivariante pr identifikimin e strukturave m t thjeshta
n strukturn komplekse t elementve q ndikojn n vendimin pr blerjen e baness,
segmentimin e tregut dhe profilizimin e segmenteve.
Mbledhja e t dhnave parsore sht realizuar nprmjet nj pyetsori i cili prmban prve
seksionit demografik edhe mbledhjen e informacionit mbi 46 element primar t
marketingut. Pyetsori sht plotsuar me vetadministrim dhe zgjedhja prfundimtare ka
rezultuar n 468 persona, me an t tekniks s kampionimit t zgjedhjes s thjesht t
rastsishme. Analiza e t dhnave tregoi se faktort tradicional marketing si mimi apo
veorit e produktit, kan nj pesh t rndsishme n vendimmarrjen pr blerjen e baness,
por promocioni ka nj pesh t ult. Pr m tepr, analiza jon identifikoi 12 faktor kryesor
marketing q ndikojn n blerjen e banesave dhe q jan n prputhje me teorit mbi
zgjerimin e faktorve marketing me element t tjer modern, si njerzit dhe psikologjia e
tyre. Kta 12 faktor u prdoren pr segmentimin e tregut me an t nj analize cluster, e cila
rezultoi n katr segmente kryesore dhe u identifikuan faktort q vlerson secili segment si
dhe u b profilizimi i tyre. Analizat statistikore treguan se segmentet prbhen nga individ
me karakteristika t ndryshme demografike dhe kan preferenca t ndryshme n lidhje me
llojin dhe vendndodhjen e banesave. Secili prej ktyre segmenteve u jep rndsi t veant
disa prej ktyre faktorve dhe vlerson shum pak faktort e tjer.
iv
Prmbajtja MIRNJOHJE ........................................................................................................................... i DEDIKIM .................................................................................................................................. ii ABSTRAKT .............................................................................................................................. iii KAPITULLI I ............................................................................................................................ 1 HYRJE ....................................................................................................................................... 1
1.1 Motivimi dhe konteksti i krkimit ..................................................................................... 2 1.2 Objektivat e krkimit ......................................................................................................... 3 1.3 Struktura e tezs ................................................................................................................ 5
KAPITULLI II ........................................................................................................................... 8 RISHIKIMI I LITERATURS MBI MARKETINGUN ......................................................... 8
2.1 Hyrje .................................................................................................................................. 9 2.2 Marketingu ........................................................................................................................ 9
2.2.1 Nj pamje e prgjithshme mbi marketingun .............................................................. 9 2.2.2 Marketingu i pasurive t paluajtshme dhe evoluimi i tij .......................................... 10 2.2.3 Marketingu miks dhe tregu i pasurive t paluajtshme .............................................. 11 2.2.4 Dallimi ndrmjet marketingut t prgjithshm dhe marketingut t pasurive t paluajtshme ........................................................................................................................ 22 2.2.5 Funksionet e marketingut ......................................................................................... 23 2.2.6 Mjetet e marketingut ................................................................................................ 24 2.2.7 Krkimi marketing ................................................................................................... 25 2.2.8 Strategjia marketing ................................................................................................. 25 2.2.9 Segmentimi i tregut .................................................................................................. 27 2.2.10 Fushata e marketingut ............................................................................................ 27 2.2.11 Funksioni i agjensis .............................................................................................. 28
KAPITULLI III ....................................................................................................................... 30 RISHIKIMI I LITERATURS MBI BANIMIN DHE BANESAT ...................................... 30
3.1 Hyrje ................................................................................................................................ 31 3.2 Banimi n aspektin individual ......................................................................................... 32 3.3 Banimi n aspektin shoqror ........................................................................................... 33
3.3.1 Banimi dhe ndarja n shtresa shoqrore ................................................................... 33 3.3.2 Pronar apo qiramarrs? ........................................................................................... 33 3.3.3 Banimi dhe trashgimia ............................................................................................ 37
3.4 Banimi dhe ndikimi i tij n aspektin mikroekonomik ..................................................... 38 3.5 Banimi dhe ndikimi i tij n aspektin makroekonomik. ................................................... 38 3.6 Banimi n t ardhmen ..................................................................................................... 39 3.7 Karakteristikat unike t banesave .................................................................................... 40 3.8 Teorit n lidhje me tregun e pasurive t paluajtshme .................................................... 41
-
v
3.9 Banimi dhe rndsia e analizs faktoriale ....................................................................... 45 3.10 Dizenjimi dhe interiori i banesave................................................................................. 46
3.10.1 Individi dhe dizenjimi i banesave ........................................................................... 46 3.10.2 Individi dhe interiori i banesave ............................................................................. 47 3.10.3 Cikli i familjes dhe interiori i banesave ................................................................. 48
3.11 Gjinia dhe dekorimi i banesave ..................................................................................... 48 3.12 Lagjia dhe cilsia e lagjes .............................................................................................. 49
3.12.1 Koncepti i lagjes ..................................................................................................... 49 3.12.2 Lagjia dhe shkollat ................................................................................................. 50 3.12.3 Lagjia dhe kriminaliteti .......................................................................................... 51
3.13 Aksesi ndaj vendit t puns ........................................................................................... 52 3.13.1 Banesa dhe transporti ............................................................................................. 52
3.14 Natyra, banesa dhe individi ........................................................................................... 52 3.14.1 Banesa dhe hapsirat e gjelbrta rreth tyre ............................................................. 53
3.15 Blerja e baness dhe individi ......................................................................................... 54 3.15.1 Blerja e baness dhe knaqsia .............................................................................. 55 3.15.2 Blersit e baness dhe shndeti psikologjik i individit .......................................... 55 3.15.3 Banimi dhe mjedisi ................................................................................................. 57 3.15.4 Banimi dhe stili i jets ............................................................................................ 58
3.16 Banimi dhe faktort demografike .................................................................................. 58 3.16.1 T dhnat demografike ........................................................................................... 58 3.16.2 mimi i banesave dhe ciklet e mimit ................................................................... 59
3.17 Blersit, shitsit, agjensit dhe interneti ........................................................................ 62 3.17.1 Shit-blerja nprmjet agjensis .............................................................................. 62 3.17.2 Prdorimi i internetit .............................................................................................. 62
KAPITULLI IV ........................................................................................................................ 64 METODOLOGJIA .................................................................................................................. 64
4.1 Hyrje ................................................................................................................................ 65 4.2 Hartimi i pyetsorit .......................................................................................................... 65 4.3 Analiza Bivariante ........................................................................................................... 69
4.3.1 Tabelat e kontingjencs dhe testi 2 ......................................................................... 69 4.3.2 Krahasimi i mesatareve: Testi t pr zgjedhjet e pavarura ........................................ 70 4.3.3 ANOVA: modeli, hipotezat statistikore dhe testimi ................................................ 71
4.4 Analiza Faktoriale dhe Analiza e Komponentve Principal .......................................... 73 4.4.1 T kuptuarit e shkaqeve dhe avantazhet mbi metodat e tjera ................................... 74 4.4.2 Analiza e Komponentve Kryesor (PCA) .............................................................. 76 4.4.3 Numri i Komponentve Kryesor ............................................................................ 77 4.4.4 Rregullat e Bazuar n Vlerat Eigen pr Przgjedhjen e Numrit t Faktorve .......... 78
vi
4.4.5 Konceptet dhe Parimet Baz t Analizs Faktoriale ................................................ 78 4.4.6 Dekompozimi dhe Rangu i Matrics ........................................................................ 81 4.4.7 Numri i vzhgimeve, i variablave dhe i faktorve ................................................... 82 4.4.8 Rrotullimi: Funksionet Lineare t Parashikuesve .................................................... 83 4.4.9 Struktura e Thjesht n Analizn Faktoriale ............................................................ 84
4.5 Analiza Cluster ................................................................................................................ 84 4.5.1 Qllimi dhe teknikat e ndarjes n cluster-a .............................................................. 85 4.5.2 Teknikat e optimizmit .............................................................................................. 88
KAPITULLI V ......................................................................................................................... 89 ANALIZA E T DHNAVE .................................................................................................. 89
5.1 Hyrje ................................................................................................................................ 90 5.2 Kampionimi .................................................................................................................... 90 5.3 Analiza prshkruese ........................................................................................................ 91
5.3.1 Karakteristikat demografike t zgjedhjes ................................................................. 91 5.3.2 Kushtet aktuale t banimit dhe preferenca t prgjithshme ..................................... 95 5.3.3 Faktort q lidhen me produktin .............................................................................. 99 5.3.4 Faktort q lidhen me mimin ................................................................................ 102 5.3.5 Faktort q lidhen me vendndodhjen ..................................................................... 103 5.3.6 Faktort q lidhen me promocionin ....................................................................... 106 5.3.7 Faktort psikologjik .............................................................................................. 108 5.3.8 Personat q kan ndikim n blerjen e banesave ..................................................... 113
5.4 Analiza e faktorve ........................................................................................................ 118 5.4.1 Matje t prshtatshmris s t dhnave ................................................................ 118 5.4.2 Rezultatet e analizs faktoriale ............................................................................... 121
5.5 Analiza Cluster .............................................................................................................. 124 5.5.1 Identifikimi i segmenteve ....................................................................................... 124 5.5.2 Karakteristikat e segmenteve ................................................................................. 128
KAPITULLI VI ...................................................................................................................... 130 PRFUNDIME DHE REKOMANDIME ............................................................................ 130
6.1 Hyrje .............................................................................................................................. 131 6.2 Prfundime .................................................................................................................... 131 6.3 Rekomandime ................................................................................................................ 138 6.4. Kufizimet dhe rekomandimet pr krkim n t ardhmen ............................................. 140
REFERENCAT ..................................................................................................................... 142 ANEKSI ................................................................................................................................. 153
-
v
3.9 Banimi dhe rndsia e analizs faktoriale ....................................................................... 45 3.10 Dizenjimi dhe interiori i banesave................................................................................. 46
3.10.1 Individi dhe dizenjimi i banesave ........................................................................... 46 3.10.2 Individi dhe interiori i banesave ............................................................................. 47 3.10.3 Cikli i familjes dhe interiori i banesave ................................................................. 48
3.11 Gjinia dhe dekorimi i banesave ..................................................................................... 48 3.12 Lagjia dhe cilsia e lagjes .............................................................................................. 49
3.12.1 Koncepti i lagjes ..................................................................................................... 49 3.12.2 Lagjia dhe shkollat ................................................................................................. 50 3.12.3 Lagjia dhe kriminaliteti .......................................................................................... 51
3.13 Aksesi ndaj vendit t puns ........................................................................................... 52 3.13.1 Banesa dhe transporti ............................................................................................. 52
3.14 Natyra, banesa dhe individi ........................................................................................... 52 3.14.1 Banesa dhe hapsirat e gjelbrta rreth tyre ............................................................. 53
3.15 Blerja e baness dhe individi ......................................................................................... 54 3.15.1 Blerja e baness dhe knaqsia .............................................................................. 55 3.15.2 Blersit e baness dhe shndeti psikologjik i individit .......................................... 55 3.15.3 Banimi dhe mjedisi ................................................................................................. 57 3.15.4 Banimi dhe stili i jets ............................................................................................ 58
3.16 Banimi dhe faktort demografike .................................................................................. 58 3.16.1 T dhnat demografike ........................................................................................... 58 3.16.2 mimi i banesave dhe ciklet e mimit ................................................................... 59
3.17 Blersit, shitsit, agjensit dhe interneti ........................................................................ 62 3.17.1 Shit-blerja nprmjet agjensis .............................................................................. 62 3.17.2 Prdorimi i internetit .............................................................................................. 62
KAPITULLI IV ........................................................................................................................ 64 METODOLOGJIA .................................................................................................................. 64
4.1 Hyrje ................................................................................................................................ 65 4.2 Hartimi i pyetsorit .......................................................................................................... 65 4.3 Analiza Bivariante ........................................................................................................... 69
4.3.1 Tabelat e kontingjencs dhe testi 2 ......................................................................... 69 4.3.2 Krahasimi i mesatareve: Testi t pr zgjedhjet e pavarura ........................................ 70 4.3.3 ANOVA: modeli, hipotezat statistikore dhe testimi ................................................ 71
4.4 Analiza Faktoriale dhe Analiza e Komponentve Principal .......................................... 73 4.4.1 T kuptuarit e shkaqeve dhe avantazhet mbi metodat e tjera ................................... 74 4.4.2 Analiza e Komponentve Kryesor (PCA) .............................................................. 76 4.4.3 Numri i Komponentve Kryesor ............................................................................ 77 4.4.4 Rregullat e Bazuar n Vlerat Eigen pr Przgjedhjen e Numrit t Faktorve .......... 78
vi
4.4.5 Konceptet dhe Parimet Baz t Analizs Faktoriale ................................................ 78 4.4.6 Dekompozimi dhe Rangu i Matrics ........................................................................ 81 4.4.7 Numri i vzhgimeve, i variablave dhe i faktorve ................................................... 82 4.4.8 Rrotullimi: Funksionet Lineare t Parashikuesve .................................................... 83 4.4.9 Struktura e Thjesht n Analizn Faktoriale ............................................................ 84
4.5 Analiza Cluster ................................................................................................................ 84 4.5.1 Qllimi dhe teknikat e ndarjes n cluster-a .............................................................. 85 4.5.2 Teknikat e optimizmit .............................................................................................. 88
KAPITULLI V ......................................................................................................................... 89 ANALIZA E T DHNAVE .................................................................................................. 89
5.1 Hyrje ................................................................................................................................ 90 5.2 Kampionimi .................................................................................................................... 90 5.3 Analiza prshkruese ........................................................................................................ 91
5.3.1 Karakteristikat demografike t zgjedhjes ................................................................. 91 5.3.2 Kushtet aktuale t banimit dhe preferenca t prgjithshme ..................................... 95 5.3.3 Faktort q lidhen me produktin .............................................................................. 99 5.3.4 Faktort q lidhen me mimin ................................................................................ 102 5.3.5 Faktort q lidhen me vendndodhjen ..................................................................... 103 5.3.6 Faktort q lidhen me promocionin ....................................................................... 106 5.3.7 Faktort psikologjik .............................................................................................. 108 5.3.8 Personat q kan ndikim n blerjen e banesave ..................................................... 113
5.4 Analiza e faktorve ........................................................................................................ 118 5.4.1 Matje t prshtatshmris s t dhnave ................................................................ 118 5.4.2 Rezultatet e analizs faktoriale ............................................................................... 121
5.5 Analiza Cluster .............................................................................................................. 124 5.5.1 Identifikimi i segmenteve ....................................................................................... 124 5.5.2 Karakteristikat e segmenteve ................................................................................. 128
KAPITULLI VI ...................................................................................................................... 130 PRFUNDIME DHE REKOMANDIME ............................................................................ 130
6.1 Hyrje .............................................................................................................................. 131 6.2 Prfundime .................................................................................................................... 131 6.3 Rekomandime ................................................................................................................ 138 6.4. Kufizimet dhe rekomandimet pr krkim n t ardhmen ............................................. 140
REFERENCAT ..................................................................................................................... 142 ANEKSI ................................................................................................................................. 153
-
vii
Lista e Tabelave
Tabela 5.1. Karakteristikat demografike t zgjedhjes ............................................................. 93
Tabela 5.2. Numri i banesave t blera nga individt ............................................................... 96
Tabela 5.3. Prmbledhje e preferencave dhe mundsive pr blerje ........................................ 97
Tabela 5.6. Statistika prshkruese pr vlersimin e mimit dhe normave t interesit t kredis
............................................................................................................................................... 103
Tabela 5.7. Prqindjet e prgjigjeve vlersuese pr faktort q lidhen me vendndodhjen ... 105
Tabela 5. 8. Prqindjet e prgjigjeve vlersuese pr faktort q lidhen me promocionin .... 107
Tabela 5.9. Prqindjet e prgjigjeve vlersuese pr faktort psikologjik ............................ 111
Tabela 5.10. Prqindjet e prgjigjeve vlersuese pr personat q kan ndikim n blerjen e nj
shtpie/apartamenti ................................................................................................................ 115
Tabela 5.11. Matja Kaiser-Meyer-Olkin pr prshtatshmrin e kampionit ......................... 118
Tabela 5.12. Lista e faktorve t prfshir n analizn faktoriale ......................................... 120
Tabela 5.13. Varianca totale e shpjeguar nga faktort e prbashkt ..................................... 121
Lista e grafikve dhe figurave
Figura 3.1. Teoria e rrathve koncentrik e aplikuar n qytetin e Tirans ............................... 44
Figura 4.1 Metodat e grupimit .................................................................................................. 87
Grafiku 5.1. Llojet e banesave aktuale ..................................................................................... 95
Grafiku 5.2. Vlersimi mesatar per veorit e produktit .......................................................... 99
Grafiku 5.3. Vlersimi mesatar pr vendndodhjen................................................................. 104
Grafiku 5.4. Vlersimi mesatar pr elementt e promocionit ................................................ 108
Grafiku 5.5. Vlersimi mesatar pr faktort psikologjik ...................................................... 110
Grafiku 5.6. Vlersimi mesatar pr rndsin e personave q ndikojn n vendimin pr blerjen
e nj shtpie/apartamenti ........................................................................................................ 114
Grafiku 5.7. Vlersimi mesatar i rndsis s gjasht faktorve marketing .......................... 117
KAPITULLI I
HYRJE
Prmbajtja
1.1 Motivimi dhe konteksti i krkimit ..................................................................................... 2 1.2 Objektivat e krkimit ......................................................................................................... 3 1.3 Struktura e tezs ................................................................................................................ 5
-
vii
Lista e Tabelave
Tabela 5.1. Karakteristikat demografike t zgjedhjes ............................................................. 93
Tabela 5.2. Numri i banesave t blera nga individt ............................................................... 96
Tabela 5.3. Prmbledhje e preferencave dhe mundsive pr blerje ........................................ 97
Tabela 5.6. Statistika prshkruese pr vlersimin e mimit dhe normave t interesit t kredis
............................................................................................................................................... 103
Tabela 5.7. Prqindjet e prgjigjeve vlersuese pr faktort q lidhen me vendndodhjen ... 105
Tabela 5. 8. Prqindjet e prgjigjeve vlersuese pr faktort q lidhen me promocionin .... 107
Tabela 5.9. Prqindjet e prgjigjeve vlersuese pr faktort psikologjik ............................ 111
Tabela 5.10. Prqindjet e prgjigjeve vlersuese pr personat q kan ndikim n blerjen e nj
shtpie/apartamenti ................................................................................................................ 115
Tabela 5.11. Matja Kaiser-Meyer-Olkin pr prshtatshmrin e kampionit ......................... 118
Tabela 5.12. Lista e faktorve t prfshir n analizn faktoriale ......................................... 120
Tabela 5.13. Varianca totale e shpjeguar nga faktort e prbashkt ..................................... 121
Lista e grafikve dhe figurave
Figura 3.1. Teoria e rrathve koncentrik e aplikuar n qytetin e Tirans ............................... 44
Figura 4.1 Metodat e grupimit .................................................................................................. 87
Grafiku 5.1. Llojet e banesave aktuale ..................................................................................... 95
Grafiku 5.2. Vlersimi mesatar per veorit e produktit .......................................................... 99
Grafiku 5.3. Vlersimi mesatar pr vendndodhjen................................................................. 104
Grafiku 5.4. Vlersimi mesatar pr elementt e promocionit ................................................ 108
Grafiku 5.5. Vlersimi mesatar pr faktort psikologjik ...................................................... 110
Grafiku 5.6. Vlersimi mesatar pr rndsin e personave q ndikojn n vendimin pr blerjen
e nj shtpie/apartamenti ........................................................................................................ 114
Grafiku 5.7. Vlersimi mesatar i rndsis s gjasht faktorve marketing .......................... 117
KAPITULLI I
HYRJE
Prmbajtja
1.1 Motivimi dhe konteksti i krkimit ..................................................................................... 2 1.2 Objektivat e krkimit ......................................................................................................... 3 1.3 Struktura e tezs ................................................................................................................ 5
-
2
1.1 Motivimi dhe konteksti i krkimit
Meqnse investimi n blerjen e nj banese pr shum individ ose familje sht nj nga
investimet m t rndsishme t gjith jets s tyre, sht gjykuar e rndsishme brja e nj
krkimi n lidhje faktort kryesor t cilt ndikojn tek individi pr blerjen e nj banese,
faktor kta t ofruar nga literatura n fushn e marketingut modern miks t pasurive t
paluajtshme.
Pas viteve 1990 pr shkak t rnies s regjimit komunist, ekonomia shqiptare iu nnshtrua
proesit t kalimit nga nj ekonomi e centralizuar dhe e planifikuar n nj ekonomi t
orientuar nga tregu i lir dhe globalizimi. Sektori i banimit si pjes prbrse e tregut shqiptar
ka patur specifikat e tij, si prsa i prket produkteve t ofruara prej tij ashtu edhe mnyrs s
ofrimit t ktyre produkteve.
Ky sektor edhe n Shqipri si n shume vende t tjera, ka disa aktor t cilt operojn n t,
ku ndr m t rndsishm mund t prmendim kompanit e ndrtimit, agjensit e pasurive t
paluajtshme si dhe individt. Aktort n sektorin e banimit nuk kan t njjtat interesa, pasi
nga njra an kompanit e ndrtimit dhe agjensit e pasurive t paluajtshme duan t
maksimizojn fitimet e tyre dhe nga ana tjetr individt duan t realizojn ndrrn e tyre pr
t bler nj banes n mnyrn m t knaqshme t mundshme, por gjithsesi vlen t theksohet
se pr gjra t caktuara t dyja palt shfaqin interes t njjt.
Ky studim merr n shqyrtim mnyrat e sjelljes s individit gjat realizimit t proesit t
blerjes s banesave, me fokus t veant mbi nje treg gjeografik t prcaktuar qart - qytetin e
Tirans - dhe ka eksploruar mbi mnyrn sesi ndryshimi n statusin social-ekonomik t
individve q blejn banesa ndikon n faktort e blerjes s ktyre t fundit.
Tirana sht kryeqyteti i Republiks s Shqipris. Qyteti i Tirans ndodhet n qendr t
Shqipris me nj siprfaqe prej 31 km2, ndrsa siprfaqja e gjith rrethit sht 1288 km dhe
prfshin katr qendra: Tirann, Vorn, Krrabn, dhe Kamzn si dhe 150 fshatra.
N qytetin e Tirans ndodhen afrsisht 1.78 km2 ambiente t gjelbruara q funksionojn si
parqe, rekreacione dhe lulishte publike pr qytetin e Tirans, e ndar n rreth 61 struktura t
gjelbra, ndr t cilat m t rndsishmet jan Parku i madh i Tirans me siprfaqe 1,6 km,
Kopshti Zoologjik me siprfaqe 55,935 m, siprfaqja pran Pallatit t Brigadave dhe kjo nj
siprfaqe kryesisht e gjelbr afrsisht 95.000 m, si dhe Parku Rinia i cili z nj siprfaqe prej
30,000 m.
Popullsia banuese n Shqipri referuar Census 2011 sht 2.800.138 banor, ndrkoh q
popullsia banuese n qytetin e Tirans sht 421.286 banor prej t cilve 213.895 femra dhe 3
207.391 meshkuj. Referuar burimit t msiprm n qytetin e Tirans ndodhen 187.043 banesa
prej t cilave vetm 144.831 jan banesa t banuara, pra rreth 23% t tyre jan banesa t
pabanuara.
Studimi mendohet se do t ket rndsi pr pjesn akademike t shoqris, nprmjet
zgjerimit t njohurive konceptuale dhe empirike n lidhje me pasurit e paluajtshme n trsi
si dhe t banesave, blersit shqiptar dhe tendencave kryesore prsa i prket sjelljes s ktij
blersi n proesin e blerjes s banesave n veanti.
Gjithashtu ky studim do t tentoj t ofroj nj kontribut modest ndaj kompanive t ndrtimit
dhe agjensive t pasurive t paluajtshme n lidhje me orientimin e aktivitetit t tyre n kt
treg, me qllim q t maksimizojn fitimet e tyre prmes realizimit t nj blersi t knaqur.
Qllimi kryesor i ktij studimi sht t siguroj nj model krkimi n lidhje me banesat dhe
proesin e blerjes s tyre, proes i cili sipas ktij studimi merr n konsiderat analizn e disa
faktorve t cilt m s shumti pr shkak t gjetjeve t ndryshme nga literatura e rishikuar
kan patur ndikim tek individt prsa i prket blerjes s banesave.
Pr m tepr, ky studim mund t shihet edhe si nj piknisje pr t gjith ata q duan t
avancojn me krkimet e tyre m t thella n tregun e banesave duke vijuar me studimin e
mtejshm t variacionit t faktorve specifik n kuadr t dinamikave t ndryshme q ky
treg paraqet.
1.2 Objektivat e krkimit
Ky studim ka disa objektiva kryesor:
1. T rishikoj literaturn teorike mbi marketingun e prgjithshm dhe marketingun e
pasurive t paluajtshme, duke u fokusuar n shtat variablat kryesore t marketingut
miks.
2. T shqyrtoj literaturn mbi faktort socio-ekonomik dhe ndrlidhjen e tyre me t
dhnat demografike dhe t dhna t tjera t prgjithshme, q ndikojn n shitblerjen e
banesave.
3. T rishikoj literaturn empirike me qllim studimin kritik t mnyrave t matjes s
elementve t marketingut, hartimin e pyetsorve pr qllimin e studimit t faktorve
ndikues n shitblerjen e banesave, metodat empirike t analizimit t t dhnave dhe
prfundimet kryesore n lidhje me kto shtje.
4. Bazuar n rishikimin e literaturs, t hartoj nj pyetsor, me an t t cilit t mbledh
t dhna origjinale pr studimin e faktorve q ndikojn n shitblerjen e banesave n
-
2
1.1 Motivimi dhe konteksti i krkimit
Meqnse investimi n blerjen e nj banese pr shum individ ose familje sht nj nga
investimet m t rndsishme t gjith jets s tyre, sht gjykuar e rndsishme brja e nj
krkimi n lidhje faktort kryesor t cilt ndikojn tek individi pr blerjen e nj banese,
faktor kta t ofruar nga literatura n fushn e marketingut modern miks t pasurive t
paluajtshme.
Pas viteve 1990 pr shkak t rnies s regjimit komunist, ekonomia shqiptare iu nnshtrua
proesit t kalimit nga nj ekonomi e centralizuar dhe e planifikuar n nj ekonomi t
orientuar nga tregu i lir dhe globalizimi. Sektori i banimit si pjes prbrse e tregut shqiptar
ka patur specifikat e tij, si prsa i prket produkteve t ofruara prej tij ashtu edhe mnyrs s
ofrimit t ktyre produkteve.
Ky sektor edhe n Shqipri si n shume vende t tjera, ka disa aktor t cilt operojn n t,
ku ndr m t rndsishm mund t prmendim kompanit e ndrtimit, agjensit e pasurive t
paluajtshme si dhe individt. Aktort n sektorin e banimit nuk kan t njjtat interesa, pasi
nga njra an kompanit e ndrtimit dhe agjensit e pasurive t paluajtshme duan t
maksimizojn fitimet e tyre dhe nga ana tjetr individt duan t realizojn ndrrn e tyre pr
t bler nj banes n mnyrn m t knaqshme t mundshme, por gjithsesi vlen t theksohet
se pr gjra t caktuara t dyja palt shfaqin interes t njjt.
Ky studim merr n shqyrtim mnyrat e sjelljes s individit gjat realizimit t proesit t
blerjes s banesave, me fokus t veant mbi nje treg gjeografik t prcaktuar qart - qytetin e
Tirans - dhe ka eksploruar mbi mnyrn sesi ndryshimi n statusin social-ekonomik t
individve q blejn banesa ndikon n faktort e blerjes s ktyre t fundit.
Tirana sht kryeqyteti i Republiks s Shqipris. Qyteti i Tirans ndodhet n qendr t
Shqipris me nj siprfaqe prej 31 km2, ndrsa siprfaqja e gjith rrethit sht 1288 km dhe
prfshin katr qendra: Tirann, Vorn, Krrabn, dhe Kamzn si dhe 150 fshatra.
N qytetin e Tirans ndodhen afrsisht 1.78 km2 ambiente t gjelbruara q funksionojn si
parqe, rekreacione dhe lulishte publike pr qytetin e Tirans, e ndar n rreth 61 struktura t
gjelbra, ndr t cilat m t rndsishmet jan Parku i madh i Tirans me siprfaqe 1,6 km,
Kopshti Zoologjik me siprfaqe 55,935 m, siprfaqja pran Pallatit t Brigadave dhe kjo nj
siprfaqe kryesisht e gjelbr afrsisht 95.000 m, si dhe Parku Rinia i cili z nj siprfaqe prej
30,000 m.
Popullsia banuese n Shqipri referuar Census 2011 sht 2.800.138 banor, ndrkoh q
popullsia banuese n qytetin e Tirans sht 421.286 banor prej t cilve 213.895 femra dhe 3
207.391 meshkuj. Referuar burimit t msiprm n qytetin e Tirans ndodhen 187.043 banesa
prej t cilave vetm 144.831 jan banesa t banuara, pra rreth 23% t tyre jan banesa t
pabanuara.
Studimi mendohet se do t ket rndsi pr pjesn akademike t shoqris, nprmjet
zgjerimit t njohurive konceptuale dhe empirike n lidhje me pasurit e paluajtshme n trsi
si dhe t banesave, blersit shqiptar dhe tendencave kryesore prsa i prket sjelljes s ktij
blersi n proesin e blerjes s banesave n veanti.
Gjithashtu ky studim do t tentoj t ofroj nj kontribut modest ndaj kompanive t ndrtimit
dhe agjensive t pasurive t paluajtshme n lidhje me orientimin e aktivitetit t tyre n kt
treg, me qllim q t maksimizojn fitimet e tyre prmes realizimit t nj blersi t knaqur.
Qllimi kryesor i ktij studimi sht t siguroj nj model krkimi n lidhje me banesat dhe
proesin e blerjes s tyre, proes i cili sipas ktij studimi merr n konsiderat analizn e disa
faktorve t cilt m s shumti pr shkak t gjetjeve t ndryshme nga literatura e rishikuar
kan patur ndikim tek individt prsa i prket blerjes s banesave.
Pr m tepr, ky studim mund t shihet edhe si nj piknisje pr t gjith ata q duan t
avancojn me krkimet e tyre m t thella n tregun e banesave duke vijuar me studimin e
mtejshm t variacionit t faktorve specifik n kuadr t dinamikave t ndryshme q ky
treg paraqet.
1.2 Objektivat e krkimit
Ky studim ka disa objektiva kryesor:
1. T rishikoj literaturn teorike mbi marketingun e prgjithshm dhe marketingun e
pasurive t paluajtshme, duke u fokusuar n shtat variablat kryesore t marketingut
miks.
2. T shqyrtoj literaturn mbi faktort socio-ekonomik dhe ndrlidhjen e tyre me t
dhnat demografike dhe t dhna t tjera t prgjithshme, q ndikojn n shitblerjen e
banesave.
3. T rishikoj literaturn empirike me qllim studimin kritik t mnyrave t matjes s
elementve t marketingut, hartimin e pyetsorve pr qllimin e studimit t faktorve
ndikues n shitblerjen e banesave, metodat empirike t analizimit t t dhnave dhe
prfundimet kryesore n lidhje me kto shtje.
4. Bazuar n rishikimin e literaturs, t hartoj nj pyetsor, me an t t cilit t mbledh
t dhna origjinale pr studimin e faktorve q ndikojn n shitblerjen e banesave n
-
4
qytetin e Tirans dhe t prdor teknikat e prshtatshme pr matjen e lidhjeve dhe
vlersimin e rndsis s faktorve kryesor.
5. T identifikoj segmente konsumatorsh sipas preferencave t tyre pr faktor t
ndryshm dhe t specifikoj karakteristikat demografike t ktyre segmenteve, pra t
prcaktoj profilin e tyre.
6. T rekomandoj strategji marketingu bazuar n kto segmente dhe profilet e tyre.
Kto objektiva jan prpunuar m tej n hartimin e disa hipotezave ose pyetjeve krkimore.
Hipoteza qendrore e ktij studimi sht se faktort teorik shprehen edhe n kushtet e qytetit
t Tirans, pra katr nga faktort kryesore t marketingut, mimi, Produkti, Vendndodhja dhe
Promocioni jan faktort kryesor, por rndsia q u jepet atyre nuk sht e njjt. Pr m
tepr, prve ktyre faktorve baz, ka edhe faktor t tjer si njerzit dhe psikologjia e tyre
q ndikojn n vendimmarrjen pr shitblerjen e banesave.
Nga kjo hipotez kryesore deduktohen disa pyetje krkimore t cilat jan:
1. far parashikon teoria e marketingut n lidhje me faktort kryesor t marketingut t
banesave dhe sa t rndsishm jan ata?
2. A ka ngjashmri n teknikat e prdorura nga autor t ndryshm pr gjetjen e ktyre
faktorve dhe a mund t prdoren metodat klasike e t zakonshme n kontekstin e
przgjedhur?
3. Sa t rndsishm jan faktort kryesore t marketingut klasik, dhe cilt jan
elementt prbrs t secilit prej ktyre faktorve n tregun e shitblerjes s banesave.
Cilt jan m t rndsishmit prej tyre?
4. Si ndikohet vlersimi i rndsis s ktyre faktorve nga karakteristikat demografike
t banorve t qytetit t Tirans ?
5. Bazuar n strukturn e elementve baz t formimit t ktyre faktorve teorike, a ka
nnstruktura t tjera t identifikueshme dhe t interpretueshme, t cilat mund t
identifikohen si faktor t rndsishm n kontekstin e ktij studimi.
6. Si ndryshon vlersimi apo rndsia q u jepet ktyre faktorve n segmente t
ndryshme t popullats dhe cilat jan karakteristikat e ktyre segmenteve.
7. Bazuar n prgjigjet e pyetjeve t msiprme, cilat jan rekomandimet q mund t
jepen pr shitsit dhe blersit e banesave?
5
1.3 Struktura e tezs
Ky punim fillon me kapitullin e dyt Rishikimi i literaturs mbi marketingun, i cili prbhet
nga 11 seksione. N seksionin e tij t par trajtohet marketingu i prgjithshm dhe konceptet
themelore t tij; seksioni i dyt bn nj paraqitje t specifikave t marketingut t pasurive t
paluajtshme dhe evoluimin e tij ndr vite; seksioni i tret jep lidhjen ndrmjet marketingut
miks dhe tregut t pasurive t paluajtshme duke shpjeguar shtat variablat kryesore t tij
(produkti, mimi, vendndodhja, promocioni, proeset, politikat dhe njerzit), ndrsa dallimet
kryesore ndrmjet marketingut t prgjithshm dhe marketingut n tregun t pasurive t
paluajtshme jan shpjeguar n seksionin e katrt; m pas vazhdohet me seksionin e pest ku
sqarohen m n detaje funksionet e marketingut prsa i prket ktij tregu; ndrsa shpjegimi i
mjeteve kryesore t marketingut duke u fokusuar te krkimi i tregut dhe informacioni,
reklama, promocioni dhe marrdhniet me publikun bhet n seksionin e gjasht; m pas,
pikrisht n seksionin e shtat, jepet nj shpjegim i konceptit t krkimit marketing n lidhje
me pasurit e paluajtshme; dhe n vijim, prkatsisht n seksionin e tet dhe t nnt t ktij
kapitulli paraqitet mnyra e hartimit t nj strategjie marketing duke theksuar veanrisht
proesin e rndsishm t segmentimit t tregut dhe karakteristikat e segmentimit n lidhje me
pasurit e paluajtshme; seksioni i dhjet prezanton mnyrn e hartimit dhe implementimit t
nj fushate marketing ndrsa n seksionin e fundit t ktij kapitulli hidhet drit mbi
funksionin e agjensive t pasurive t paluajtshme dhe tendencat e sotme prsa i prket
proesit t realizimit t shit-blerjes s produkteve t pasurive t paluajtshme nprmjet ktyre
agjensive.
N kapitullin e tret Banimi dhe banesat, i cili ka n prbrje t tij 17 seksione, seksioni i
par i tij prpiqet t bj nj paraqitje t rndsis s padiskutueshme q ka banimi pr qeniet
njerzore. Vazhdohet me konceptin e banimit n aspektin individual dhe konceptin e banimit
n aspektin shoqror duke shpjeguar m n detaje lidhjen e banimit me shtresn shoqrore,
avantazhet dhe disavantazhet e t qenurit pronar ose qiramarrs t baness ku jetojm, si dhe
efektet q ka banimi n proesin e trashgimis, t shpjeguara kto n seksionin e dyt dhe t
tret. M pas n dy seksionet pasardhse bhet trajtimi i banimit prkatsisht n
kndvshtrimin mikroekonomik dhe at makroekonomik. Seksioni i gjasht jep tendencat
kryesore n lidhje me banimin n t ardhmen, dhe m pas seksioni i shtat trajton
karakteristikat unike t banesave. Seksioni i tet shpjegon disa nga teorit n tregun e pasurive
t paluajtshme, dhe bazuar n teorin e rrathve koncentrik bhet edhe nj prshkrim i ksaj
teorie n lidhje me qytetin e Tirans. Banimi dhe rndsia e analizs faktoriale n lidhje me
t, dizenjimi dhe interiori i banesave, raportin e individit me interiorin dhe ky i fundit me
-
4
qytetin e Tirans dhe t prdor teknikat e prshtatshme pr matjen e lidhjeve dhe
vlersimin e rndsis s faktorve kryesor.
5. T identifikoj segmente konsumatorsh sipas preferencave t tyre pr faktor t
ndryshm dhe t specifikoj karakteristikat demografike t ktyre segmenteve, pra t
prcaktoj profilin e tyre.
6. T rekomandoj strategji marketingu bazuar n kto segmente dhe profilet e tyre.
Kto objektiva jan prpunuar m tej n hartimin e disa hipotezave ose pyetjeve krkimore.
Hipoteza qendrore e ktij studimi sht se faktort teorik shprehen edhe n kushtet e qytetit
t Tirans, pra katr nga faktort kryesore t marketingut, mimi, Produkti, Vendndodhja dhe
Promocioni jan faktort kryesor, por rndsia q u jepet atyre nuk sht e njjt. Pr m
tepr, prve ktyre faktorve baz, ka edhe faktor t tjer si njerzit dhe psikologjia e tyre
q ndikojn n vendimmarrjen pr shitblerjen e banesave.
Nga kjo hipotez kryesore deduktohen disa pyetje krkimore t cilat jan:
1. far parashikon teoria e marketingut n lidhje me faktort kryesor t marketingut t
banesave dhe sa t rndsishm jan ata?
2. A ka ngjashmri n teknikat e prdorura nga autor t ndryshm pr gjetjen e ktyre
faktorve dhe a mund t prdoren metodat klasike e t zakonshme n kontekstin e
przgjedhur?
3. Sa t rndsishm jan faktort kryesore t marketingut klasik, dhe cilt jan
elementt prbrs t secilit prej ktyre faktorve n tregun e shitblerjes s banesave.
Cilt jan m t rndsishmit prej tyre?
4. Si ndikohet vlersimi i rndsis s ktyre faktorve nga karakteristikat demografike
t banorve t qytetit t Tirans ?
5. Bazuar n strukturn e elementve baz t formimit t ktyre faktorve teorike, a ka
nnstruktura t tjera t identifikueshme dhe t interpretueshme, t cilat mund t
identifikohen si faktor t rndsishm n kontekstin e ktij studimi.
6. Si ndryshon vlersimi apo rndsia q u jepet ktyre faktorve n segmente t
ndryshme t popullats dhe cilat jan karakteristikat e ktyre segmenteve.
7. Bazuar n prgjigjet e pyetjeve t msiprme, cilat jan rekomandimet q mund t
jepen pr shitsit dhe blersit e banesave?
5
1.3 Struktura e tezs
Ky punim fillon me kapitullin e dyt Rishikimi i literaturs mbi marketingun, i cili prbhet
nga 11 seksione. N seksionin e tij t par trajtohet marketingu i prgjithshm dhe konceptet
themelore t tij; seksioni i dyt bn nj paraqitje t specifikave t marketingut t pasurive t
paluajtshme dhe evoluimin e tij ndr vite; seksioni i tret jep lidhjen ndrmjet marketingut
miks dhe tregut t pasurive t paluajtshme duke shpjeguar shtat variablat kryesore t tij
(produkti, mimi, vendndodhja, promocioni, proeset, politikat dhe njerzit), ndrsa dallimet
kryesore ndrmjet marketingut t prgjithshm dhe marketingut n tregun t pasurive t
paluajtshme jan shpjeguar n seksionin e katrt; m pas vazhdohet me seksionin e pest ku
sqarohen m n detaje funksionet e marketingut prsa i prket ktij tregu; ndrsa shpjegimi i
mjeteve kryesore t marketingut duke u fokusuar te krkimi i tregut dhe informacioni,
reklama, promocioni dhe marrdhniet me publikun bhet n seksionin e gjasht; m pas,
pikrisht n seksionin e shtat, jepet nj shpjegim i konceptit t krkimit marketing n lidhje
me pasurit e paluajtshme; dhe n vijim, prkatsisht n seksionin e tet dhe t nnt t ktij
kapitulli paraqitet mnyra e hartimit t nj strategjie marketing duke theksuar veanrisht
proesin e rndsishm t segmentimit t tregut dhe karakteristikat e segmentimit n lidhje me
pasurit e paluajtshme; seksioni i dhjet prezanton mnyrn e hartimit dhe implementimit t
nj fushate marketing ndrsa n seksionin e fundit t ktij kapitulli hidhet drit mbi
funksionin e agjensive t pasurive t paluajtshme dhe tendencat e sotme prsa i prket
proesit t realizimit t shit-blerjes s produkteve t pasurive t paluajtshme nprmjet ktyre
agjensive.
N kapitullin e tret Banimi dhe banesat, i cili ka n prbrje t tij 17 seksione, seksioni i
par i tij prpiqet t bj nj paraqitje t rndsis s padiskutueshme q ka banimi pr qeniet
njerzore. Vazhdohet me konceptin e banimit n aspektin individual dhe konceptin e banimit
n aspektin shoqror duke shpjeguar m n detaje lidhjen e banimit me shtresn shoqrore,
avantazhet dhe disavantazhet e t qenurit pronar ose qiramarrs t baness ku jetojm, si dhe
efektet q ka banimi n proesin e trashgimis, t shpjeguara kto n seksionin e dyt dhe t
tret. M pas n dy seksionet pasardhse bhet trajtimi i banimit prkatsisht n
kndvshtrimin mikroekonomik dhe at makroekonomik. Seksioni i gjasht jep tendencat
kryesore n lidhje me banimin n t ardhmen, dhe m pas seksioni i shtat trajton
karakteristikat unike t banesave. Seksioni i tet shpjegon disa nga teorit n tregun e pasurive
t paluajtshme, dhe bazuar n teorin e rrathve koncentrik bhet edhe nj prshkrim i ksaj
teorie n lidhje me qytetin e Tirans. Banimi dhe rndsia e analizs faktoriale n lidhje me
t, dizenjimi dhe interiori i banesave, raportin e individit me interiorin dhe ky i fundit me
-
6
ciklin e jets s familjes, dekorimin e banesave dhe ndikimet gjinore n t, jan gjithashtu
koncepte q trajtohen n seksionin e nnt, t dhjet dhe t njmbdhjet t kapitullit t tret.
N vazhdim, n seksionin e dymbdhjet, trajtohet edhe koncepti i lagjes, ndikimi i shkollave
n krijimin e lagjeve dhe ndikimi i kriminalitetit n mbarvajtjen e jets n lagje. Nga
seksioni i trembdhjet deri n seksionin e pesmbdhjet trajtohet rndsia e afrsis s
baness me vendin e puns, ndikimi i transportit, marrdhniet ndrmjet natyrs, banimit dhe
individit, ndjesit gjat dhe pas blerjes s baness, knaqsin e prjetuar, ndikimin n
prmirsimin ose keqsimin e shndetit psikologjik, rndsin e mjedisit, efektet q rrjedhin
nga stili i jets s individit prsa i prket proesit t przgjedhjes s baness nga ana e tij, etj.
Lidhja mes banimit dhe faktorve demografik si t ardhurat, papunsia, norma e inflacionit
dhe e interesit dhe teknikat e prdorura nga agjensit per nxitjen e prdorimit t internetit nga
individt pr t realizuar qllimet e tyre t shitjes apo t blerjes s nj banese prbjn dy
seksionet mbyllse t kapitullit t tret.
Kapitulli i katrt Metodologjia shpjegon n mnyr t detajuar metodologjin e prdorur n
kt studim dhe prbhet gjithsej nga pes seksione. Me qllim q t realizohen pritshmrit
nga ky studim n lidhje me objektivat e vendosur, sht hartuar nj pyetsor, ku mnyra e
draftimit, struktura, pilotimi dhe m pas hartimi prfundimtar i tij sht shpjeguar n
seksionin e dyt t ktij kapitulli. sht synuar q me an t ktij pyetsori t bhet matja e
rndsis se faktorve teorik t konstatuar nga rishikimi i literaturs n kapitujt 2 dhe 3 n
lidhje me individin dhe tregun e banesave. Shpjegimet mbi prdorimin e disa testeve
statistikore pr t gjetur varsine ose jo ndrmjet variablave ose grupvariablave t ndryshm
sht trajtuar n mnyr t detajuar n kt kapitull. Seksioni i tret ka n prbrje t tij tre
nnseksione n t cilat shpjegohen prkatsisht tabelat e kontigjencs dhe testi 2 , metoda e
testimit t barazis s mesatareve me an t testit t, i cili mund t prdoret pr t testuar pr
diferenca mes mesatareve t dy grupeve, si dhe analizn e variancs me nj hyrje ose ndryshe
ANOVA me qllim testimin nse mes mesatareve t dy ose m shum grupeve te pavarura ka
ose jo diferenca statistikisht t rndsishme. Seksioni i katrt jep shpjegimet n lidhje me
analizn faktoriale e cila prfshin analizn e komponentve dhe analizn e faktorve t
prbashkt. Ky seksion n prbrje t tij ka nnt nnseksione, dhe nnseksioni i par jep
shkaqet dhe prparsit e analizs faktoriale krahasimisht me analizat e tjera, nnseksioni 5
deri 9 japin konceptet dhe parimet baz t analizs faktoriale duke shpjeguar n detaje
dekompozimin dhe rangun e matrics, numrin e vzhgimeve, variablave dhe faktorve,
rrotullimin, si dhe strukturn e thjesht t analizs faktoriale. N seksionin katr shpjegohet
m n detaje analiza e komponentve principal ku nprmjet nnseksioneve 2 deri n 4 jepen
7
arsyet dhe mnyra e prdorimit t numrit t komponentve kryesore si dhe rregullat e bazuara
n vlerat Eigen pr przgjedhjen e numrit t faktorve.
Kapitulli i pest Analiza e t dhnave prbhet nga pes seksione, n t cilat bhet analiza
n lidhje me t dhnat e mbledhura nga t anketuarit. N kt kapitull jan bre tre lloje
analizash dhe konkretisht: analiza prshkruese, analiza e faktorve si dhe analiza Cluster.
Seksioni i tret analiza prshkruese prbhet nga tet nnseksione dhe bhet nje analiz e t
dhnave n lidhje me karakteristikat demografike t zgjedhjes, kushtet aktuale t banimit dhe
preferencat e prgjithshme, faktort q lidhen me variablat e marketingut modern miks pr t
cilt jan mbledhur t dhna nprmjet pyetsorit si produkti, mimi, vendndodhja,
promocioni dhe njerzit. Prve ktyre, analiza bhet edhe n lidhje me faktort psikologjike
si dhe personat q ndikojn n blerjen e banesave. N t gjith kta seksione testohet pr
lidhje t vlersimit t faktorve me karakteristikat demografike t kampionit. Seksioni i katrt
paraqet rezultatet e gjetura nga analiza faktoriale e cila sht nj analiz m e thelluar e ktyre
t dhnave. M tej, analiza Cluster trajtohet n seksionin e pest t ktij kapitulli, ku bazuar
n rndsin q u jepet faktorve t ndryshm (t identifikuar nga analiza faktoriale) nga ana e
t anketuarve prcaktohen segmentet e ktij tregu n baz t profileve demografike dhe
preferencave t tyre.
Kapitulli i fundit bn nj prmbledhje t prfundimeve t studimit, strukturuar sipas pyetjeve
krkimore dhe prgjigjeve t marra pr to. Gjithashtu, i kushtohet vmendje dhnies s
rekomandimeve pr aktort n tregun e shitblerjes s banesave, si jan kompanit e ndrtimit
dhe agjensit e pasurive t paluajtshme, bazuar n prfundimet e ktij studimi. Gjithashtu nj
vmendje e veante n kt kapitull i kushtohet identifikimit t problemeve dhe kufizimeve t
ktij studimi, duke bazuar n to edhe rekomandimet pr krkime shkencore n kt fush n
t ardhmen.
-
6
ciklin e jets s familjes, dekorimin e banesave dhe ndikimet gjinore n t, jan gjithashtu
koncepte q trajtohen n seksionin e nnt, t dhjet dhe t njmbdhjet t kapitullit t tret.
N vazhdim, n seksionin e dymbdhjet, trajtohet edhe koncepti i lagjes, ndikimi i shkollave
n krijimin e lagjeve dhe ndikimi i kriminalitetit n mbarvajtjen e jets n lagje. Nga
seksioni i trembdhjet deri n seksionin e pesmbdhjet trajtohet rndsia e afrsis s
baness me vendin e puns, ndikimi i transportit, marrdhniet ndrmjet natyrs, banimit dhe
individit, ndjesit gjat dhe pas blerjes s baness, knaqsin e prjetuar, ndikimin n
prmirsimin ose keqsimin e shndetit psikologjik, rndsin e mjedisit, efektet q rrjedhin
nga stili i jets s individit prsa i prket proesit t przgjedhjes s baness nga ana e tij, etj.
Lidhja mes banimit dhe faktorve demografik si t ardhurat, papunsia, norma e inflacionit
dhe e interesit dhe teknikat e prdorura nga agjensit per nxitjen e prdorimit t internetit nga
individt pr t realizuar qllimet e tyre t shitjes apo t blerjes s nj banese prbjn dy
seksionet mbyllse t kapitullit t tret.
Kapitulli i katrt Metodologjia shpjegon n mnyr t detajuar metodologjin e prdorur n
kt studim dhe prbhet gjithsej nga pes seksione. Me qllim q t realizohen pritshmrit
nga ky studim n lidhje me objektivat e vendosur, sht hartuar nj pyetsor, ku mnyra e
draftimit, struktura, pilotimi dhe m pas hartimi prfundimtar i tij sht shpjeguar n
seksionin e dyt t ktij kapitulli. sht synuar q me an t ktij pyetsori t bhet matja e
rndsis se faktorve teorik t konstatuar nga rishikimi i literaturs n kapitujt 2 dhe 3 n
lidhje me individin dhe tregun e banesave. Shpjegimet mbi prdorimin e disa testeve
statistikore pr t gjetur varsine ose jo ndrmjet variablave ose grupvariablave t ndryshm
sht trajtuar n mnyr t detajuar n kt kapitull. Seksioni i tret ka n prbrje t tij tre
nnseksione n t cilat shpjegohen prkatsisht tabelat e kontigjencs dhe testi 2 , metoda e
testimit t barazis s mesatareve me an t testit t, i cili mund t prdoret pr t testuar pr
diferenca mes mesatareve t dy grupeve, si dhe analizn e variancs me nj hyrje ose ndryshe
ANOVA me qllim testimin nse mes mesatareve t dy ose m shum grupeve te pavarura ka
ose jo diferenca statistikisht t rndsishme. Seksioni i katrt jep shpjegimet n lidhje me
analizn faktoriale e cila prfshin analizn e komponentve dhe analizn e faktorve t
prbashkt. Ky seksion n prbrje t tij ka nnt nnseksione, dhe nnseksioni i par jep
shkaqet dhe prparsit e analizs faktoriale krahasimisht me analizat e tjera, nnseksioni 5
deri 9 japin konceptet dhe parimet baz t analizs faktoriale duke shpjeguar n detaje
dekompozimin dhe rangun e matrics, numrin e vzhgimeve, variablave dhe faktorve,
rrotullimin, si dhe strukturn e thjesht t analizs faktoriale. N seksionin katr shpjegohet
m n detaje analiza e komponentve principal ku nprmjet nnseksioneve 2 deri n 4 jepen
7
arsyet dhe mnyra e prdorimit t numrit t komponentve kryesore si dhe rregullat e bazuara
n vlerat Eigen pr przgjedhjen e numrit t faktorve.
Kapitulli i pest Analiza e t dhnave prbhet nga pes seksione, n t cilat bhet analiza
n lidhje me t dhnat e mbledhura nga t anketuarit. N kt kapitull jan bre tre lloje
analizash dhe konkretisht: analiza prshkruese, analiza e faktorve si dhe analiza Cluster.
Seksioni i tret analiza prshkruese prbhet nga tet nnseksione dhe bhet nje analiz e t
dhnave n lidhje me karakteristikat demografike t zgjedhjes, kushtet aktuale t banimit dhe
preferencat e prgjithshme, faktort q lidhen me variablat e marketingut modern miks pr t
cilt jan mbledhur t dhna nprmjet pyetsorit si produkti, mimi, vendndodhja,
promocioni dhe njerzit. Prve ktyre, analiza bhet edhe n lidhje me faktort psikologjike
si dhe personat q ndikojn n blerjen e banesave. N t gjith kta seksione testohet pr
lidhje t vlersimit t faktorve me karakteristikat demografike t kampionit. Seksioni i katrt
paraqet rezultatet e gjetura nga analiza faktoriale e cila sht nj analiz m e thelluar e ktyre
t dhnave. M tej, analiza Cluster trajtohet n seksionin e pest t ktij kapitulli, ku bazuar
n rndsin q u jepet faktorve t ndryshm (t identifikuar nga analiza faktoriale) nga ana e
t anketuarve prcaktohen segmentet e ktij tregu n baz t profileve demografike dhe
preferencave t tyre.
Kapitulli i fundit bn nj prmbledhje t prfundimeve t studimit, strukturuar sipas pyetjeve
krkimore dhe prgjigjeve t marra pr to. Gjithashtu, i kushtohet vmendje dhnies s
rekomandimeve pr aktort n tregun e shitblerjes s banesave, si jan kompanit e ndrtimit
dhe agjensit e pasurive t paluajtshme, bazuar n prfundimet e ktij studimi. Gjithashtu nj
vmendje e veante n kt kapitull i kushtohet identifikimit t problemeve dhe kufizimeve t
ktij studimi, duke bazuar n to edhe rekomandimet pr krkime shkencore n kt fush n
t ardhmen.
-
KAPITULLI II
RISHIKIMI I LITERATURS
MBI
MARKETINGUN
Prmbajtja
2.1 Hyrje .................................................................................................................................. 9 2.2 Marketingu ........................................................................................................................ 9
2.2.1 Nj pamje e prgjithshme mbi marketingun .............................................................. 9 2.2.2 Marketingu i pasurive t paluajtshme dhe evoluimi i tij .......................................... 10 2.2.3 Marketingu miks dhe tregu i pasurive t paluajtshme .............................................. 11 2.2.4 Dallimi ndrmjet marketingut t prgjithshm dhe marketingut t pasurive t paluajtshme ........................................................................................................................ 22 2.2.5 Funksionet e marketingut ......................................................................................... 23 2.2.6 Mjetet e marketingut ................................................................................................ 24 2.2.7 Krkimi marketing ................................................................................................... 25 2.2.8 Strategjia marketing ................................................................................................. 25 2.2.9 Segmentimi i tregut .................................................................................................. 27 2.2.10 Fushata e marketingut ............................................................................................ 27 2.2.11 Funksioni i agjensis .............................................................................................. 28
9
2.1 Hyrje
Ky kapitull ka si objektiv tij t bj nj rishikim t literaturs prsa i prket tregut t pasurive
t paluajtshme n prgjithsi si dhe tregut t banesave n veanti. Synimi kryesor i rishikimit
t literaturs qndron n krijimin e nj panorame t prgjithshme pr lexuesin, n lidhje me
punimet kryesore shkencore q kan t bjn me pasurit e paluajtshme, veanrisht me
banesat dhe proesin e blerjes s tyre nga konsumatori, gjetjet kryesore t ktyre punimeve si
dhe rekomandimet prkatse t dhna nga autort e tyre.
Rishikimi i literaturs n kt kapitull sht fokusuar si n kontekstin e marketingut t
prgjithshm, marketingut t pasurive t paluajtshme, dallimet kryesore q ata kan ndrmjet
tyre, ashtu edhe n elementt kryesor t marketingut miks prqendruar n shtat variablat
kryesor t tij. Gjithashtu n kt kapitull jepen sqarime n lidhje me funksionet dhe mjetet
kryesore t marketingut, krkimin marketing n lidhje me pasurit e paluajtshme, dhe n
vijim, mnyrn e hartimit t nj strategjie marketing bazuar n segmentimin e tregut dhe
karakteristikat e segmentimit n lidhje me pasurit e paluajtshme, t cilat m tej krkojn edhe
implementimin e nj fushate marketing. Funksioni i agjensive t pasurive t paluajtshme, shit-
blerjet nprmjet internetit si dhe prdorimi i medias sociale trajtohen n seksionin
prmbylls t ktij kapitulli.
2.2 Marketingu
2.2.1 Nj pamje e prgjithshme mbi marketingun
Marketingu sipas prkufizimit t br nga Kotler et al. (1999) sht shprndarja e knaqsis
s konsumatorit n mnyr t till q nga pikpamja ekonomike ajo t jet fitimprurse.
Qllimi i marketingut sht t trheq konsumator t rinj duke ju premtuar vler akoma m
t madhe dhe t mbaj konsumatort aktual duke ju plotsuar nevojat dhe krkesat.
Nj prkufizim me vler n lidhje me marketingun sht edhe ai i referuar nga Ratcliffe dhe
Stubbs (1986) sipas t cilve Instituti Amerikan i Marketingut prcakton se marketingu sht
funksioni i cili organizon dhe drejton t gjitha ato aktivitete biznesi, t prfshira n vlersimin
dhe kthimin e fuqis blerse t konsumatorit, n krkes efektive pr nj produkt ose shrbim
specifik tek konsumatori ose prdoruesi final, n mnyr q t arrihet fitimi i synuar ose
objektiva t tjera t caktuara nga kompania.
-
KAPITULLI II
RISHIKIMI I LITERATURS
MBI
MARKETINGUN
Prmbajtja
2.1 Hyrje .................................................................................................................................. 9 2.2 Marketingu ........................................................................................................................ 9
2.2.1 Nj pamje e prgjithshme mbi marketingun .............................................................. 9 2.2.2 Marketingu i pasurive t paluajtshme dhe evoluimi i tij .......................................... 10 2.2.3 Marketingu miks dhe tregu i pasurive t paluajtshme .............................................. 11 2.2.4 Dallimi ndrmjet marketingut t prgjithshm dhe marketingut t pasurive t paluajtshme ........................................................................................................................ 22 2.2.5 Funksionet e marketingut ......................................................................................... 23 2.2.6 Mjetet e marketingut ................................................................................................ 24 2.2.7 Krkimi marketing ................................................................................................... 25 2.2.8 Strategjia marketing ................................................................................................. 25 2.2.9 Segmentimi i tregut .................................................................................................. 27 2.2.10 Fushata e marketingut ............................................................................................ 27 2.2.11 Funksioni i agjensis .............................................................................................. 28
9
2.1 Hyrje
Ky kapitull ka si objektiv tij t bj nj rishikim t literaturs prsa i prket tregut t pasurive
t paluajtshme n prgjithsi si dhe tregut t banesave n veanti. Synimi kryesor i rishikimit
t literaturs qndron n krijimin e nj panorame t prgjithshme pr lexuesin, n lidhje me
punimet kryesore shkencore q kan t bjn me pasurit e paluajtshme, veanrisht me
banesat dhe proesin e blerjes s tyre nga konsumatori, gjetjet kryesore t ktyre punimeve si
dhe rekomandimet prkatse t dhna nga autort e tyre.
Rishikimi i literaturs n kt kapitull sht fokusuar si n kontekstin e marketingut t
prgjithshm, marketingut t pasurive t paluajtshme, dallimet kryesore q ata kan ndrmjet
tyre, ashtu edhe n elementt kryesor t marketingut miks prqendruar n shtat variablat
kryesor t tij. Gjithashtu n kt kapitull jepen sqarime n lidhje me funksionet dhe mjetet
kryesore t marketingut, krkimin marketing n lidhje me pasurit e paluajtshme, dhe n
vijim, mnyrn e hartimit t nj strategjie marketing bazuar n segmentimin e tregut dhe
karakteristikat e segmentimit n lidhje me pasurit e paluajtshme, t cilat m tej krkojn edhe
implementimin e nj fushate marketing. Funksioni i agjensive t pasurive t paluajtshme, shit-
blerjet nprmjet internetit si dhe prdorimi i medias sociale trajtohen n seksionin
prmbylls t ktij kapitulli.
2.2 Marketingu
2.2.1 Nj pamje e prgjithshme mbi marketingun
Marketingu sipas prkufizimit t br nga Kotler et al. (1999) sht shprndarja e knaqsis
s konsumatorit n mnyr t till q nga pikpamja ekonomike ajo t jet fitimprurse.
Qllimi i marketingut sht t trheq konsumator t rinj duke ju premtuar vler akoma m
t madhe dhe t mbaj konsumatort aktual duke ju plotsuar nevojat dhe krkesat.
Nj prkufizim me vler n lidhje me marketingun sht edhe ai i referuar nga Ratcliffe dhe
Stubbs (1986) sipas t cilve Instituti Amerikan i Marketingut prcakton se marketingu sht
funksioni i cili organizon dhe drejton t gjitha ato aktivitete biznesi, t prfshira n vlersimin
dhe kthimin e fuqis blerse t konsumatorit, n krkes efektive pr nj produkt ose shrbim
specifik tek konsumatori ose prdoruesi final, n mnyr q t arrihet fitimi i synuar ose
objektiva t tjera t caktuara nga kompania.
-
10
Ndrkoh drejtimi i marketingut sht shkenca e cila merret m proesin e t kuptuarit t
krkesave t konsumatorit si dhe gjetjen dhe zhvillimin e mnyrave sesi kto krkesa mund t
plotsohen, duke u bazuar veanrisht tek metodat shkencore.
Drejtimi marketing sipas Nickels (1976) sht nj proes n shoqri, i cili duke marr n
konsiderat faktin se kjo e fundit sht subjekt i kufizimeve, tenton t krijoj nj knaqsi pr
t dyja palt q marrin pjes n nj marrdhnie shkmbimi: ndrmjet njerzve me nevoja dhe
dshira t ndryshme nga njra an dhe njerzve t cilt pjesrisht ose plotsisht mund ti
plotsojn kto dshira nga ana tjetr. Thelbi i marketingut sht sesi nj filozofi manaxhimi
mund t shprehet m mir nprmjet pikpamjes s konsumit: ti japsh konsumatorit at q ai
do. Kjo pikpamje sht shum e dshirueshme n nj kompani e cila dshiron t ket fitim
nga shitja e nj produkti.
Marketingu sipas Schoell dhe Guiltinian (1988) prkufizohet si trsia e aktiviteve individuale
ose t organizats t cilat prpiqen t plotsojn nevojat njerzore duke lehtsuar shkmbimin
e mallrave dhe shrbimeve pr arsye monetare ose kompensime t tjera.
2.2.2 Marketingu i pasurive t paluajtshme dhe evoluimi i tij
Marketingu i pasurive t paluajtshme sht pjes e shkencs s marketingut. Ai paraqet
proesin social dhe manaxherial nprmjet t cilit individt arrijn t marrin at q iu
nevojitet ose at q dshirojn, duke ofruar dhe shkmbyer tokn, ose duke krijuar, ofruar dhe
shkmbyer ndrtesat n mnyr direkte ose indirekte me t tjert. Duke qen nj proes
grshetimi ndrmjet prodhimit dhe shrbimit, marketingu i pasurive t paluajtshme nga shum
studiues konsiderohet si nj ndrthurje e shkencs dhe e artit, e cila arrin t siguroj njherazi
nj konsumator t knaqur si dhe realizimin e nj marrdhnie tregtare me qllim realizimin e
fitimit.
N vende t ndryshme tregu i pasurive t paluajtshme ka patur n kohra t caktuara edhe
fazat e tij t lulzimit, duke arritur edhe ritmet m t larta t zhvillimit t tij. T gjendur n nj
mjedis t till, kompanit e ndrtimit duhet t bjn kujdes pr t mos qen peng t ides se
shitja e produkteve t pasurive t paluajtshme sht e garantuar. Ndryshimi ndrmjet
marketingut dhe shitjes n tregun e pasurive t paluajtshme sht shum i rndsishm pr
shkak t kostove t mdha q shoqrojn produktet e ktij tregu. Marketingu n asnj rrethan
nuk duhet t ngatrrohet m proesin e shitjes s produktit, pasi n t vrtet marketingu sht
shum m tepr se kaq.
Shitja sipas Jones (1983) prcaktohet si prezantim personal dhe verbal i produkteve ose
shrbimeve tek klientt e mundshm m qllim q t realizohet shitja.
11
Ndryshimi ndrmjet marketingut dhe shitjes sht q marketingu sht nj proes analitik i
cili ndihmon pr t prcaktuar produktet dhe shrbimet q do t plotsonin n t njjtn koh
nevojat e konsumatorve dhe prodhuesve, ndrkoh q shitja lidhet me bindjen e klientve q
shrbimet ose produktet e ofruara dhe mnyra sipas t cils ofrohen ato do t plotsojn
nevojat e tyre.
2.2.3 Marketingu miks dhe tregu i pasurive t paluajtshme
Evoluimi i tregut t pasurive t paluajtshme ka diktuar si nevoj prdorimin e elementve
kryesor t marketingut si jan produkti, mimi, vendi, promocioni, proeset, politikat dhe
njerzit, n mnyr t alternuar me njri-tjetrin duke synuar gjithnj e m shum prdorimin
efektiv t marketingut miks. Sipas Kotler et al. (2000) aktualisht marketingu miks prcaktohet
si nj set variablash t kontrollueshm q nj kompani prdor pr t krijuar prgjigjen e
dshiruar n tregun e synuar.
Marketingu miks sht nj nga konceptet m t rndsishm t prdorur n marketingun
modern dhe realizimi i tij ka t bj me faktin q produkti i duhur sht i disponueshm n
vendin e duhur, n kohn e duhur, me mimin e duhur dhe q blersit ose konsumatort
aktual ose potencial e njohin at. Manaxhert e marketingut prdorin shtat p-t (product,
price, place, promotion, processes, policies, people) pr t prcaktuar strategjin e
marketingut me an t s cils do t synohet optimizimi i tregut t synuar. Duke marr n
konsiderat faktin se shtat p-t jan variabla dinamik, ato do t duhet t ndryshojn her pas
here m qllimin e vetm pr tju prshtatur nevojave t tregut. Roli kryesor i marketingut
miks sht trajtimi i ktyre variablave n mnyr t till q jo vetm orientimi drejt plotsimit
t nevojave t konsumatorit, por njherazi t maksimizohet performanca e kompanive t
ndrtimit dhe e agjensive t pasurive t paluajtshme.
2.2.3.1 Produkti
Sipas Kotler et al. (1999) nj produkt sht do gj q mund t ofrohet n treg pr blerje,
prdorim ose konsum i cili mund t plotsoj nj nevoj ose nj dshir.
N tregun e pasurive t paluajtshme produkti sht lloji i pasuris se paluajtshme i cili ofrohet
n treg. Ktu prfshihen:
- Toka - Banesat (shtpit private dhe apartamentet) - Zyrat - Dyqanet - Ndrtesat industriale
-
10
Ndrkoh drejtimi i marketingut sht shkenca e cila merret m proesin e t kuptuarit t
krkesave t konsumatorit si dhe gjetjen dhe zhvillimin e mnyrave sesi kto krkesa mund t
plotsohen, duke u bazuar veanrisht tek metodat shkencore.
Drejtimi marketing sipas Nickels (1976) sht nj proes n shoqri, i cili duke marr n
konsiderat faktin se kjo e fundit sht subjekt i kufizimeve, tenton t krijoj nj knaqsi pr
t dyja palt q marrin pjes n nj marrdhnie shkmbimi: ndrmjet njerzve me nevoja dhe
dshira t ndryshme nga njra an dhe njerzve t cilt pjesrisht ose plotsisht mund ti
plotsojn kto dshira nga ana tjetr. Thelbi i marketingut sht sesi nj filozofi manaxhimi
mund t shprehet m mir nprmjet pikpamjes s konsumit: ti japsh konsumatorit at q ai
do. Kjo pikpamje sht shum e dshirueshme n nj kompani e cila dshiron t ket fitim
nga shitja e nj produkti.
Marketingu sipas Schoell dhe Guiltinian (1988) prkufizohet si trsia e aktiviteve individuale
ose t organizats t cilat prpiqen t plotsojn nevojat njerzore duke lehtsuar shkmbimin
e mallrave dhe shrbimeve pr arsye monetare ose kompensime t tjera.
2.2.2 Marketingu i pasurive t paluajtshme dhe evoluimi i tij
Marketingu i pasurive t paluajtshme sht pjes e shkencs s marketingut. Ai paraqet
proesin social dhe manaxherial nprmjet t cilit individt arrijn t marrin at q iu
nevojitet ose at q dshirojn, duke ofruar dhe shkmbyer tokn, ose duke krijuar, ofruar dhe
shkmbyer ndrtesat n mnyr direkte ose indirekte me t tjert. Duke qen nj proes
grshetimi ndrmjet prodhimit dhe shrbimit, marketingu i pasurive t paluajtshme nga shum
studiues konsiderohet si nj ndrthurje e shkencs dhe e artit, e cila arrin t siguroj njherazi
nj konsumator t knaqur si dhe realizimin e nj marrdhnie tregtare me qllim realizimin e
fitimit.
N vende t ndryshme tregu i pasurive t paluajtshme ka patur n kohra t caktuara edhe
fazat e tij t lulzimit, duke arritur edhe ritmet m t larta t zhvillimit t tij. T gjendur n nj
mjedis t till, kompanit e ndrtimit duhet t bjn kujdes pr t mos qen peng t ides se
shitja e produkteve t pasurive t paluajtshme sht e garantuar. Ndryshimi ndrmjet
marketingut dhe shitjes n tregun e pasurive t paluajtshme sht shum i rndsishm pr
shkak t kostove t mdha q shoqrojn produktet e ktij tregu. Marketingu n asnj rrethan
nuk duhet t ngatrrohet m proesin e shitjes s produktit, pasi n t vrtet marketingu sht
shum m tepr se kaq.
Shitja sipas Jones (1983) prcaktohet si prezantim personal dhe verbal i produkteve ose
shrbimeve tek klientt e mundshm m qllim q t realizohet shitja.
11
Ndryshimi ndrmjet marketingut dhe shitjes sht q marketingu sht nj proes analitik i
cili ndihmon pr t prcaktuar produktet dhe shrbimet q do t plotsonin n t njjtn koh
nevojat e konsumatorve dhe prodhuesve, ndrkoh q shitja lidhet me bindjen e klientve q
shrbimet ose produktet e ofruara dhe mnyra sipas t cils ofrohen ato do t plotsojn
nevojat e tyre.
2.2.3 Marketingu miks dhe tregu i pasurive t paluajtshme
Evoluimi i tregut t pasurive t paluajtshme ka diktuar si nevoj prdorimin e elementve
kryesor t marketingut si jan produkti, mimi, vendi, promocioni, proeset, politikat dhe
njerzit, n mnyr t alternuar me njri-tjetrin duke synuar gjithnj e m shum prdorimin
efektiv t marketingut miks. Sipas Kotler et al. (2000) aktualisht marketingu miks prcaktohet
si nj set variablash t kontrollueshm q nj kompani prdor pr t krijuar prgjigjen e
dshiruar n tregun e synuar.
Marketingu miks sht nj nga konceptet m t rndsishm t prdorur n marketingun
modern dhe realizimi i tij ka t bj me faktin q produkti i duhur sht i disponueshm n
vendin e duhur, n kohn e duhur, me mimin e duhur dhe q blersit ose konsumatort
aktual ose potencial e njohin at. Manaxhert e marketingut prdorin shtat p-t (product,
price, place, promotion, processes, policies, people) pr t prcaktuar strategjin e
marketingut me an t s cils do t synohet optimizimi i tregut t synuar. Duke marr n
konsiderat faktin se shtat p-t jan variabla dinamik, ato do t duhet t ndryshojn her pas
here m qllimin e vetm pr tju prshtatur nevojave t tregut. Roli kryesor i marketingut
miks sht trajtimi i ktyre variablave n mnyr t till q jo vetm orientimi drejt plotsimit
t nevojave t konsumatorit, por njherazi t maksimizohet performanca e kompanive t
ndrtimit dhe e agjensive t pasurive t paluajtshme.
2.2.3.1 Produkti
Sipas Kotler et al. (1999) nj produkt sht do gj q mund t ofrohet n treg pr blerje,
prdorim ose konsum i cili mund t plotsoj nj nevoj ose nj dshir.
N tregun e pasurive t paluajtshme produkti sht lloji i pasuris se paluajtshme i cili ofrohet
n treg. Ktu prfshihen:
- Toka - Banesat (shtpit private dhe apartamentet) - Zyrat - Dyqanet - Ndrtesat industriale
-
12
Shenkel (1994) mban qndrimin se njohja e mir e produktit ndih
top related