gayrimenkul haberleri 2018 4c - pamir&soyuer...-2.81% 29.21% konut satışİstatistikleri, ekim...
Post on 19-Jun-2020
10 Views
Preview:
TRANSCRIPT
INVESTMENT BROKERAGE ADVISORY DEVELOPMENT
2018 4.Çeyrek Türkiye Gayrimenkul Sektörü
GayrimenkulHaberleri
2 2
Ekonomik Gelişmeler
İstanbul Ofis Pazarı
Türkiye Perakende Pazarı
Tanımlar
3
İçindekiler
9
7
5
3
Ekonomik GelişmelerGSYİH
Gayrisafi yurtiçi hasıla, 2018 ikinci çeyrekte geçen yılın aynı dönemine göre %1,6 arttı. Gayrisafi yurtiçi hasılayı oluşturan faaliyetler bazında katma değerler, 2017 üçüncü çeyreğine göre; hizmet sektöründe %4,5 ve sanayide %0,3 artarken, inşaat sektöründe %5,3 azaldı.
OECD Türkiye 2018 Ekonomik Anket Raporu’nda Türkiye için 2018 ve 2019’da %5 civarı bir büyüme öngörülüyor.
Grafik 1. Türkiye Ekonomisi: seçilmiş göstergeler
Kaynak: TUIK
INVESTMENT BROKERAGE ADVISORY DEVELOPMENT
Kaynak: TUIK
Bina İnşaatı Maliyet Endeksi, Aralık 2018Toplam-0.85%
25.65%
İşçilik0.62%
17.45%Aylık DeğişimYıllık Değişim
Malzeme-2.81%
29.21%
Konut Satış İstatistikleri, Ekim - Aralık 2018Toplam Satışİlk Satışİkinci El SatışYabancılara Satış
373,007 konut185,497 konut187,510 konut
15,508 konut
yıllık büyüme
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
2015
Ç1
2015
Ç2
2015
Ç3
2015
Ç4
2016
Ç1
2016
Ç2
2016
Ç3
2016
Ç4
2017
Ç1
2017
Ç2
2017
Ç3
2017
Ç4
2018
Ç1
2018
Ç2
2018
Ç3
2019
Ç1
GSYİH (%) Hanehalkı Tüketim (%) TUFE (%)
4
Ekonomik Gelişmeler
Grafik 2. Politika faizi ve enflasyon
Kaynak: TCMB, TUIK
Enflasyon
Tüketici enflasyonu, 2018 Aralık ayında bir önceki aya göre %0,4 azaldı, bir önceki yılın aynı ayına göre %20,30 arttı. Aylık ve yıllık bazda TÜFE’ye en fazla katkı yapanlar sırasıyla, gıda ve alkolsüz içecekler ve ev eşyası gruplarıdır. Enyüksek artış, aylık %1,08 ile gıda ve alkolsüz içecekler grubunda görülürken; birönceki yılın aynı ayına göre en yüksek artış %31,36 ile yine ev eşyası grubundakaydedildi.
Politika Faizi
Aralık 2018 Para Politikası Kurulu toplantısında, fiyat istikrarını desteklemek amacıyla politika faizinde değişiklik yapmayarak faiz oranını %24’de tuttu. Faizkoridorunun %25,50’lik üst bandı ile %22,50’lik alt bandında değişiklik yapılmadı. Enflasyon görünümünde belirgin bir iyileşme sağlanana kadar sıkı para politikası duruşunun korunması öngörülüyor.
INVESTMENT BROKERAGE ADVISORY DEVELOPMENT
0369
121518212427
2013 2014 2015 2016 2017 2018
Politika Faizi (%) TUFE (%)
- 40.000 80.000 120.000 160.000
2017
2018
1Ç 2Ç 3Ç 4Ç
5
Arz ve Talep
2018 dördüncü çeyrekte İstanbul ana ofis bölgelerindeki A sınıfı ofis arzı 4.84milyon m² ‘ye ulaştı. İstanbul ana ofis bölgelerinde tüm işlemlerin %17,7’sinioluşturan 12.272 m² yeni kiralama işlemi gerçekleşti. İşlemlerin alan bazında %28’i Levent-Etiler, %22’si Maslak, %41’i Kozyatağı ve %1’i Şişli-Zincirlikuyu-Beşiktaş bölgelerinde kaydedildi. 2018 dördüncü çeyrekte öne çıkan kiralama işlemleri; Eaton’un Maslak Ofis Binası MOB’da (1.927 m²), Akbank’ ın FerkoSignature’da (1.722 m²) ve Atos’un Business İstanbul’da (1.369 m²) gerçekleştirdiği kiralamalar oldu.
Gelecek Arz
İstanbul ana ofis bölgelerinde, planlama ya da inşaat aşamasında yaklaşık 1,38 milyon m² yeni ofis alanı bulunuyor. Gelecekteki ofis arzını %43’lük kısmını, finansal sistem düzenleyici ve denetleyici kurumları ile kamu bankaları yönetim merkezinin yerleşeceği Asya Yakasındaki İstanbul Finans Merkezi’nin oluşturması bekleniyor.
İstanbul Ofis Pazarı
Grafik 3. İstanbul A sınıfı ofis kiralama işlemleri
Kaynak: Pamir&Soyuer
0(m²)
Öne çıkan kiralama işlemleri 2018 4.Ç
Bina MOB FerkoSignature
Business İstanbul
İlçe Maslak Levent Ataşehir
Kiracı Eaton Akbank Atos
Alan (m²) 1,927 1,722 1,369
INVESTMENT BROKERAGE ADVISORY DEVELOPMENT
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
2013 2014 2015 2016 2017 2018*
Avrupa Yakası (BKA) Asya Yakası (BKA)
Birincil Kira (Avrupa) Birincil Kira (Asya)
Kiralar ve Boşluk Oranları
İstanbul A sınıfı ofis pazarında, yüksek seyirli enflasyon, kurdalgalanmaları ve arz fazlası sebebiyle ortalama kira rakamlarındakidüşüş trendi devam etti. İstanbul ana ofis bölgelerinde boşluk oranı, Asya Yakası’nda %27’den %28’e yükseldi, Avrupa Yakası’nda %24’den %23’e düştü ve toplam boşluk oranı %25 oldu. Kozyatağı’nda boşlukoranı %31,9’ye, Ümraniye’de ise %24’e, Levent Etiler’de %17,9’e, Maslak’ta %27,2’ye, Şişli-Zincirlikuyu-Beşiktaş’ta %23,1’e yükseldi. Kiralar düşüş eğilimini sürdürmeye devam ederken, birincil kira değeriLevent -Etiler bölgesinde değişmeyerek 145 TL/ m²/ay olarakkaydedildi.
Kaynak: Pamir&Soyuer
İstanbul Ofis Pazarı
(TL/m²/month)(m²)
6
Grafik 4. İstanbul A sınıfı ofis doluluk, boşluk ve birincil kira değeri
(*) Kağıthane, Kavacık ve Maltepe-Kartal alt ofis bölgeleri stoğa eklenmiştir.
INVESTMENT BROKERAGE ADVISORY DEVELOPMENT
Yatırımlar, 2018 4.Ç
Gayrimenkul Alan (m²) Alıcı Fiyat
Alternatif Bank Binası
5.530 Karadeniz Örme Sanayi
62 milyon TL
Manzara AdalarOfis Katları
3.500 İş Portföy 25 milyon TL
Talep
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) ile Akademetre Araştırma verilerine göre, 2018 Aralık ayında perakende ciro endeksi, 2017 Aralık ayına göre % 15,9 artarak 320 puana yükseldi. Aralık 2018’de ziyaret sayısı endeksi, geçen yılın aynı ayına göre % 2,7 düştü. Aralık 2018’de kiralanabilir alan başına düşen ciro İstanbul’da 1.558 TL, Anadolu’da 995 TL ve Türkiye genelinde 1.220TL olarak gerçekleşti.
Arz
2018 dördüncü çeyrekte Türkiye’deki alışveriş merkezi arzı, yeni açılan 4 AVM ile 12,37 milyon m²’ye ulaştı. Kişi başına düşen kiralanabilir AVM alanı, Türkiye genelinde 153,12 m²/1000 kişi’ye yükseldi. İstanbul 319,74 m²/1000 kişi ile en büyük piyasa olurken onu 294,18 m²/1000 kişi ile Ankara ve 289,16 m²/1000 kişi ile Bolu izledi.
Grafik 5. Alışveriş merkezleri ciro ve ziyaretçi endeksi
Kaynak: AYD ve Akademetre Araştırma, Aralık 2018
7
INVESTMENT BROKERAGE ADVISORY DEVELOPMENT
Türkiye Perakende Pazarı
90120150180210240270300
Ziyaretçi Endeksi Ciro Endeksi
0
50
100
150
200
250
300
350
Yeni Arz
2018 dördüncü çeyrekte 4 yeni AVM açılışı gerçekleşti. İstanbul’da HomecityAlışveriş Merkezi (90.000 m²) ve HOM Design Center (40,000 m²), Balıkesir’de 10 Bursa Alışveriş Merkezi ve Ankara’da Atakule AlışverişMerkezi ( yeniden açılış 50,000 m²) açılışları gerçekleşti.
Devam Eden Projeler ve Beklentiler
2020 sonunda toplam arzın 14 milyon m² olması bekleniyor. Gelecek arzın %80’ini İstanbul, Ankara ve Bursa’ daki AVM projeleri oluşturacak.
Kaynak: Pamir&Soyuer
m ²/1.000 kişi 350
Türkiye Ortalaması (TR 59)
8
Grafik 6. 1000 kişiye düşen kiralanabilir AVM alanı - En büyük 20 pazar
INVESTMENT BROKERAGE ADVISORY DEVELOPMENT
Türkiye Perakende Pazarı
TanımlarOfis
İstanbul ana ofis bölgeleri: Pamir & Soyuer ofis veri tabanı; ana ofis bölgelerinde (Avrupa yakasında Maslak, Levent - Etiler, Şişli - Zincirlikuyu - Beşiktaş ve Asya yakasında Kozyatağı, Ümraniye ve Ataşehir) yer alan, toplam kiralanabilir alanı 3.500 metrekareden büyük A sınıfı ofis binalarını kapsamaktadır.
Net alan emilimi: Pazara giren yeni arz ve boşalan mevcut ofis alanların da dikkate alındığı, dönem boyunca toplamkiralanan ofis alanlarını temsil eder.
Yeni arz: Tam amlanarak operasyonel hala gelen yeni ofis alanlarıdır.
Ortalama kira: Vergi ve diğer işletme masrafları hariç tutularak TL/m2/ay olarak ifade edilen kira tutarıdır. Ortalama kira, pazardaki tüm istenen kira değerlerinin, kiralanabilir toplam alana göre ağırlıklı ortalaması alınarak hesaplanır.
En yüksek kira: Vergi ve diğer işletme masrafları hariç tutularak TL/m2/ay olarak ifade edilen kira tutarıdır. En yüksekkira, bütün kiralama işlemleri içinde, uç değerlerin hariç tutularak en yüksek çeyrek dilimde yer alan kira değerlerininortalamasıdır.
Getiri oranı: Gayrimenkulün toplam yıllık kira değerinin satış değerine oranının yüzde olarak ifade edilmesidir. En iyi getirioranı, uç değerler hariç tutularak belirtilen dönem içinde gözlemlenen en düşük getiri oranıdır.
Boşluk oranı: Mevcut ofis stoku içinde taşınmaya hazır durumda olan elverişli ofis alanlarını temsil eder.
Perakende
AVM sınıfları ve tanımları: Alışveriş merkezi, sadece bu amaç için inşa edilmiş, market alanı hariç tutulduğunda minimum 5.000 metrekare kiralanabilir alana sahip ve en az 30+ mağazadan oluşan mekân olarak tanımlanır. Pamir & Soyuer AVM veri tabanı sadece işletmeye açık merkezleri kapsar. Mevcut bir alışveriş merkezinin daha sonra genişletilmesi ya da ekalanların eklenmesi veri tabanına yeni arz olarak eklenir.
Ana AVM sınıfları aşağıda belirtilen British Council of Shopping Centre (BCSC) standartları temel alınarak tanımlanır:
Kentiçi AVM: Şehrin ana merkezi ya da MİA’sında yer alan alışveriş merkezidir.
Bölgesel AVM: Kent merkezi dışında banliyöde yer alan alışveriş merkezidir.
Outlet merkezler: Mağazaların çoğunluğunun markalı ürünleri tavsiye edilen perakende fiyatından oldukça indirimli sattığımerkezlerdir.
Perakende parklar: 1.000 metrekareden küçük olmamak kaydıyla en az 3 perakende satış mağazasından oluşan, ayrıgirişleri ve ortak park alanı bulunan özel amaçlı inşa edilmiş merkezlerdir.
UyarılarBu raporda yer alan değerlemeler ve tahminler firmamız tarafından yapılan dikkatli ve özenli bir araştırma sonucunda eldeedilmiş olmasına rağmen doğruluğu garanti edilemez. Bu rapor, firmamızın yazılı izni alınmadan hiçbir şekildeyayınlanamaz, çoğaltılamaz, raporun tümü veya bir bölümü için atıfta bulunulamaz. Ayrıca bu rapor, firmamızın yazılı iznialınmadan hiçbir kontrata, anlaşmaya veya diğer dokümanlara temel olacak şekilde kullanılamaz. © Pamir & Soyuer 2019 Ocak
9
INVESTMENT BROKERAGE ADVISORY DEVELOPMENT
HakkımızdaPamir & Soyuer Gayrimenkul Danışmanlık A.Ş. Ali Pamir ve Firuz Soyuer tarafından 1993 yılında kurumsalve üst gelir bireysel yatırımcılara gayrimenkul danışmanlık hizmetleri vermek üzere kurulmuştur.
10
Kariyerlerine yatırım bankacılığı alanında başlayan Pamir ve Soyuer 1986 yılından itibaren TürkiyeGayrimenkul sektöründe hizmet vermektedir. Sektörün en deneyimli ve başarılı şirketleri arasında yer alanPamir & Soyuer 1993 yılından itibaren müşterileri adına 1 milyar ABD $ tutarı üzerinde alım satım işlemigerçekleştirmiştir.
Pamir & Soyuer'in yönetim ofisi İstanbul'da yer almakta olup Bodrum'da temsilcilik ofisi bulunmaktadır.
HizmetlerimizPamir & Soyuer ticari gayrimenkul ve konut sektöründe aşağıdaki hizmetleri sunmaktadır:
• Yatırım Danışmanlığı
• Proje Geliştirme Danışmanlığı ve Yönetim
• Proje Pazarlama
• Kiracı Temsilciliği
• Bina Temsilciliği
• Pazarlama ve Fizibilite Danışmanlığı
• Değerleme
YatırımFiruz SoyuerYönetici Ortak+90 (212) 231 55 30 ext.117fs@pamirsoyuer.com.tr
AraştırmaHazal BaliUzman+90 (212) 231 55 30 ext.119ozkanh@pamirsoyuer.com.tr
Pamir & Soyuer araştırma raporlarına ulaşmak için https://pamirsoyuer.com.tr/research/
Pamir & Soyuer Gayrimenkul Danışmanlık A.Ş. Hakkı Yeten Cad. 15/7 Şişli 34365 İstanbul Turkey
pamirsoyuer.com.tr
INVESTMENT BROKERAGE ADVISORY DEVELOPMENT
top related