l'investigatore immobiliare
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L Investigatore Immobiliare
www.astasemplice.com 2007-2011 Enrico Magni -tutti i diritti riservati2
Avvertenza
Astasemplice.com ed Enrico Magni non garantiscono che le tecnichedescritte nelle-book (manuale) siano necessariamente giuste per Voi, eallo stesso modo non sono responsabili per i risultati ottenuti usandoqueste informazioni.Queste tecniche fanno riferimento allesperienza personale sul
mercato in questione.Lobiettivo delle-book (manuale) e delle informazioni contenute quello di accrescere la Vostra consapevolezza nelle operazioniimmobiliari alle aste in modo che Voi possiate sempre prendere decisioniin autonomia.Astasemplice.com un sito di informazione immobiliare, e non offreconsulenza sugli investimenti.Dovete usare i contenuti delle-book (manuale) come punto di partenzaper le Vostre autonome riflessioni e considerazioni sulla materia, equindi farvi unopinione personale sulla validit di ci che avete letto oappreso tramite il sito e le-book (manuale).Tutto ci che leggerete nel sito e nelle-book (manuale) nella versionescaricabile gratuitamente e in quella a pagamento, deve essere da Voivalutato consapevolmente e autonomamente.
Qualsiasi azione che intraprenderete riguardo i Vostri investimenti nonpotr essere ricondotta a noi ma risultato di una libera sceltapersonale.Enrico Magni e Astasemplice.com non sono responsabili per eventualidifformit riscontrate nelle normative, procedure usi e consuetudinicitati nell e-book (manuale).Normative,procedure, usi e consuetudini possono subire variazioni,modifiche, rettifiche o annullamenti dal legislatore competente inqualsiasi momento.Invitiamo lutente a verificare costantemente e in maniera autonomaeventuali cambiamenti, modifiche o rettifiche delle tali.Il copyrightTutto ci che trovate nel sito, nelle newsletter e nell'e-book(manuale) coperto da copyright, ed di nostra propriet. Nessunaparte di quel materiale pu essere riprodotta senza il nostropermesso scritto, se non per uso personale.ContenutoPer contenuto sintende ogni informazione, comunicazione, software,foto, video, grafico, musica, disegno, suono o altro materiale e serviziotrovato su Astasemplice.comQuesto include, senza limiti alcuni, il contenuto di messaggi, postaelettronica, e altri contenuti originali. Voi concordate sul fatto che ilcontenuto del sito Astasemplice.com sia desclusiva propriet diAstasemplice.com e non possa essere riprodotto senza preventivaautorizzazione di Astasemplice.comTutto il contenuto protetto dalle leggi sul copyright ed disponibilesolo per uso personale. Non consentito modificare, pubblicare,ritrasmettere, vendere, copiare, creare estratti, distribuire o
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Sommario
Il mercato immobiliare oggi..........................................5L Investigatore Immobiliare. ...................................11I Fondamentali. ........................................................14Valutare. .................................................................19Valutare Aste ...........................................................22Valutare terreni ........................................................25Glossario ....................................................................
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Presentazione
Ciao,
sono Enrico Magni lautore di questo ebook e voglio ringraziarti
personalmente per aver acquistato il mio ultimo lavoro.
Dal 2007 , quando nata Astasemplice.com, il mio intento stato
di creare prodotti di formazione immobiliare (ebook, seminari e
videocorsi) di grande valore pratico e informativo.
Questo manuale segue la stessa filosofia e si aggiunge al precedenteCome acquistare alle aste immobiliari come opera indispensabile
per la formazione immobiliare, sono sicuro che troverai le
informazioni e i piccoli segreti operativi molto utili e pratici.
Ancora grazie e buona lettura.
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Il mercato immobiliare oggi.
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Ogni crisi porta con se un opportunit
Quante volte hai gi sentito questa frase?
Immagino tante, altrimenti non saresti qui a leggere questo ebook.Durante un intervista, Warren Buffet (uno che dinvestimenti ne
capisce qualcosa) ha recentemente commentato gli eventi
economici degli ultimi due anni con questa frase: Ho atteso dieci
anni questo momento.
Credo che un affermazione del genere la dice lunga su quale punto
di vista meglio allinearsi.
Nell ultimo decennio vista la situazione economica-sociale sempre
pi indebitata e insicura; garantirsi un futuro economico
diventato il pensiero pi ricorrente e preoccupante delle generazioni
che si stanno avvicinando alla pensione , ancora di pi per quelle
che la pensione forse non la vedranno mai.
Fortunatamente le opportunit per conseguire quest obbiettivo
esistono, e sono alla portata di quasi tutti:
I mercati azionari (azioni, opzioni, forex, commodities, fondi),
internet (commercio on-line, creazione di community), e
naturalmente gli immobili.
Una delle esperienze che presto o tardi nella vita dobbiamo
affrontare quella di confrontarci con il mercato immobiliare, vuoiper acquistare la desiderata prima casa, vuoi perch un parente o
un genitore ha lasciato in eredit la casa in campagna o perch
lamico sempre a caccia di opportunit ci ha proposto un vero
affare per acquistare un appartamento da frazionare.
Il nostro paese ancora ai primi posti in Europa per il rapporto
popolazione/case di propriet con una percentuale superiore al
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80%. Tralasciando i motivi demografici e di costume, nella nostra
cultura vivissimo il concetto di comprarsi la casa dove abitare
(meglio ancora il terreno dove costruirla) e tenersela per tutta la
vita o quasi.E quindi naturale che il solido mattone la forma dinvestimento
storicamente pi utilizzata dagli Italiani.
Alzi la mano chi non ha sognato, almeno una volta, di avere il
proprio piccolo Impero immobiliare e vivere di rendita?
La propriet di piccole unit immobiliari (villetta bifamiliare, mono o
bi locali, appartamenti per vacanze) la strada pi utilizzata percostruirsi una rendita extra e garantirsi un futuro relativamente
tranquillo.
Il piccolo investitore immobiliare pu utilizzare le piccole propriet
per far crescere il proprio patrimonio (rendita) in almeno 4 diverse
modalit:
Entrate derivanti da locazioni (affitti).Incremento di valore della propriet (plusvalenza).Creare valore aggiunto (ristrutturazioni).Comprare a sconto e rivendere (trading immobiliare).
Esiste anche lopportunit di sfruttare uno strumento eccezionale
che la leva finanziaria.
La leva finanziaria un potente strumento per investire in propriet
immobiliari. Se investi 100mila euro per acquistare un
appartamento e in un anno cresce di 5.000 euro in valore
(ipotizzando zero costi), hai realizzato un ritorno di investimento del
5%. Poniamo che invece ottieni un finanziamento del 90% (sempre
ipotizzando zero costi finanziari) e investi direttamente solo 10.000
euro.
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Con lo stesso aumento di valore annuale (5.000 euro) il tuo
capitale (diecimila euro) a prodotto un ritorno dinvestimento del
50%!!
Le possibilit di far crescere il capitale con questo sistema sonostraordinarie, a patto di ottenere delle condizioni di credito ottimali.
Vediamo come.
Giovanni decide di comprarsi un piccolo bilocale nella citt dove
vive. Anticipa il 20% del prezzo e riesce ad ottenere un muto per il
rimanente 80% a 30 anni.
Giovanni affitta lappartamento e le entrate che ne ricava riescono acoprire la rata del mutuo e le spese senza lasciare margine di
guadagno. Riesce appena a pareggiare i conti. Ma dov il
vantaggio?
Giovanni sta accumulando un capitale prevedibile; anche nellipotesi
che limmobile non si rivaluta nel tempo e la rata daffitto non
aumenta, il capitale di Giovanni cresce ad ogni pagamento della rata
mutuo senza aggiungere soldi personali.
Questo gli permette di utilizzare ,in futuro, parte di questo valore
come acconto per un'altra operazione uguale.
Questo il segreto di moltissimi piccoli immobiliaristi che piano
piano si costruiscono una rendita sicura e costante per il futuro.
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Un po di dati.
Secondo il 1 Rapporto Immobiliare Nomisma 2009, gli operatori
immobiliari ritengono che il punto pi basso del mercato abitativo,
in quanto a numero di compravendite, sia stato ormai quasi
raggiunto. Di certo segnalato un certo ritorno di interesse all
acquisto, motivato anche dalla possibilit di pagare prezzi pi bassi
e scontati rispetto al passato.
I volumi:
Tale valutazione lascia prevedere volumi che, nel 2009, potrebbero
attestarsi attorno alle 600 mila abitazioni compravendute, ovvero
quasi 250 mila abitazioni in meno rispetto al valore raggiunto prima
della crisi nel 2007.
I prezzi delle abitazioni:
Gi calati su base annua del 3,5% (e semestrale del 2,5%) a fine2009, potrebbero quest anno risultare pi bassi, rispetto all anno
precedente, del 6 - 8%.
Nel 2010, stante la previsione macroeconomica che pone la crescita
solo alla fine di quell anno, i prezzi potrebbero subire un ulteriore,
contenuta flessione nell ordine del 2 - 3%. Dal 2011 l intero
mercato immobiliare potr tornare a crescere, accompagnando la
crescita prevista per l economia del paese.
Immobili di qualit:
L aggiustamento medio verso il basso dei prezzi degli immobili
riflette, per, andamenti diversi per gli immobili di qualit rispetto
agli altri; infatti la domanda rimane significativa per immobili a
reddito e ben locati o per immobili con caratteristiche tipologiche,
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impiantistiche ed ubicazionali di qualit, mentre per quelli marginali
si assiste alla pi forte rarefazione della domanda.
Le aspettative:Sono migliori per il settore residenziale rispetto a quelle riferite al
non residenziale, dove continua a pesare l incertezza sui tempi, le
modalit e l intensit della possibile ripresa economica. L
evoluzione del mercato immobiliare attesa nei prossimi mesi ,
infatti, in gran parte affidata a quella che sar l evoluzione generale
del quadro economico, con crescenti aperture di credito all ipotesi
di avvio di un miglioramento.In tale prospettiva la fase di indebolimento sin qui registrata sul
mercato immobiliare dovrebbe arrestarsi verso la fine del 2009, per
poi riavviarsi, sui volumi e prezzi raggiunti, parallelamente al
rischiarirsi della situazione macroeconomica.
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Puoi approfondire gli argomenti seguendomi anche sul blog:
www.immobiliuniversity.com
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Chi linvestigatore immobiliare.
Contrariamente a quanto accade in molti paesi europei, in Italia non
esiste la figura del valutatore immobiliare e conseguentemente non presente una categoria professionale specificamente autorizzata e
addestrata a svolgere valutazioni immobiliari.
Lattivit valutativa pu essere svolta da numerosi professionisti
appartenenti a loro volta a categorie professionali diverse (architetti,
ingegneri, geometri, periti, dottori commercialisti, agronomi).
A differenza del mercato azionario ed obbligazionario, dove i prezzi
degli assets sono misurabili istantaneamente; ai fini dellacostruzione di un listino immobiliare non risulta possibile il
monitoraggio annuale del prezzo di ogni singolo immobile.
Ci determinato principalmente da due fattori:
Bassa frequenza delle transazioni (la propriet di ogni immobile
normalmente non cambia per almeno dieci anni)
Assoluta eterogeneit degli assets analizzati nel mercato
immobiliare (a differenza delle azioni ad esempio, ogni immobile ha
caratteristiche proprie che lo rendono unico rispetto a tutti gli altri
scambiati nello stesso periodo).
Il valore di mercato rappresenta la stima del prezzo al quale, alla
data di riferimento della valutazione, un determinato immobile
dovrebbe essere scambiato, dopo un adeguato periodo di
commercializzazione, in una transazione tra due soggetti
(compratore e venditore) bene informati e non vincolati da
particolari rapporti, interessati alla transazione ed entrambi in grado
di assumere le decisioni con eguale capacit e senza alcuna
costrizione.
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Conseguentemente la valutazione corretta di un immobile o un
terreno sicuramente una delle parti pi insidiose di unoperazione
immobiliare, anche se in prima analisi potrebbe sembrare
abbastanza semplice e intuitivo.
Basta guardare su internet e si scoprono centinaia di siti, agenzie e
professionisti che offrono servizi e software per fornirci i prezzi di
immobili e terreni; oppure basta trovare lagenzia di zona e
chiedere: ecco che gratuitamente avremmo la risposta alle nostre
domande.
Quello su cui voglio farti riflettere che questo tipo di raccolta dati sempre filtrata da soggetti esterni che spesso e volentieri sparano
cifre che variano, a seconda che tu sia un compratore o un
venditore.
()
Fortunatamente puoi evitare di studiarti tomi sullestimo catastale /
immobiliare, o prenderti una laurea in ingegneria edile!
Semplicemente basta seguire una manciata di regole, avere un
metodo investigativo valido ed imparare un po di fondamentali del
mondo immobiliare.
Ho chiamato questa nuova figura lInvestigatore Immobiliare perch
il tuo compito sar quello di indagare, cercare indizi, arrivare il pi a
fondo possibile per valutare la tua operazione nel modo corretto.
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I Fondamentali.
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Il Catasto dei fabbricati.
Il catasto linventario dei beni immobili esistenti nel territorio
nazionale. costituito di un complesso di documenti (sempre pi informato elettronico) in cui si registrano le caratteristiche tecnico-
economiche degli immobili e i dati identificativi dei relativi
possessori e in cui si tiene nota delle mutazioni che si verificano nel
tempo.
Il significato etimologico di questo termine registro, elenco (dal
greco catasticon = lista).
Il termine censo ha origine latina (census = valutare).
Esistono due tipi di catasto:
il catasto dei terreni e il catasto dei fabbricati.
Entrambi appartengono al medesimo apparato statale costituito per
i seguenti scopi:
fiscali, che consistono nel determinare il reddito degli immobiliai fini dellapplicazione delle imposte dirette e indirette;
civili, che consistono nellindividuare i beni immobili e teneredistinti i diritti reali gravanti su di essi (propriet, usufrutto
ecc
giuridici, che consistono nella possibilit di attribuire aidocumenti catastali valore probatorio dei diritti reali.
Gli scopi fiscali sono ancora prevalenti, in quanto i beni immobili,
principalmente i terreni, sono sempre stati oggetto di attenzioni da
parte delle autorit (Stati, regni , dittature) tanto che le prime
tracce di un registro che riportasse una descrizione, ubicazione e
riferimento di propriet di un terreno risalgono addirittura all anticoEgitto.
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Ovviamente lo scopo di tali annotazioni era quello di applicare tasse
e dazi ai rispettivi proprietari.
Per secoli le famiglie nobili e i Re possedevano la terra, e tutti
dovevano pagare una tassa di propriet o affitto per vivere su quelleterre. Oggi, come allora, paghiamo le stesse tasse di propriet sui
terreni che possediamo o un affitto per essere su quelli di propriet
dei governi.
Real: dal Francese royale a sua volta dal Latino regalis, (reale,
regale,)
Estate: dal Latino status (condizione, stato)
()
Lunit immobiliare costituita da una porzione di fabbricato, o da
un insieme di fabbricati, ovvero da unarea che, nello stato in cui si
trova e secondo luso locale, potenzialmente autonoma sia sotto
laspetto funzionale che reddituale.
Ciascuna u.i. deve essere identificata in catasto con lindicazione
della via e della localit, del numero civico, della scala, del piano,
ecc. e, con riferimento alla mappa, del numero principale (che in
mappa contraddistingue la particella sulla quale lunit immobiliare
insiste) e del numero subalterno.
A rendere pi chiaro il concetto di unit immobiliare possono essere
utili le seguenti esemplificazioni:
Un condominio costituito da 12 appartamenti aventi ciascuno un
ingresso proprio indipendente (sia pure dal vano scala comune)
occupa una particella catastale. Ognuno dei 12 appartamenti
costituisce una u.i. identificata dal numero della particella e da un
subalterno progressivo (per esempio: mappale 132 sub. 1)
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Una villa dotata di annesso giardino costituisce, nel suo insieme,
una u.i. formata da un corpo di fabbrica e da unarea scoperta
accessoria.
()
Le zone.
Sono la suddivisione territoriale in aree omogenee secondo
determinate caratteristiche.
Il D.M. 1444/1968 definisce le Z.T.O. (Zona Territoriale Omogenea)della pianificazione urbanistica:
zona A (centro storico),
zona B (di completamento),
zona C (di espansione), sono aree edificabili di nuovo insediamento
sprovviste di opere di urbanizzazione:il calcolo della volumetria
edificabile viene fatto sulla base dell'indice territoriale previsto dal
PRG.
zona D (insediamenti produttivi),
zona E (uso del soprasuolo per fini agricoli),
zona F (infrastrutture ed impianti di interesse pubblico),
zona G (fasce cosiddette di rispetto dove vige il vincolo di
inedificabilit),
zona H (aree di salvaguardia ambientale, paesaggistica, paesistica e
naturalistica).
Alcuni PRG (piano regolatore)di recente attuazione (come quello di
Roma) hanno superato il concetto di zonizzazione.
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Le categorie.
Il quadro generale delle categorie del catasto edilizio urbano
comprende 45 categorie di immobili urbani, suddivise in 5 gruppi,rispettivamente denominati A, B, C, D, E.
I gruppi A, B, C costituiscono gli immobili a destinazione ordinaria; il
gruppo D comprende gli immobili a destinazione speciale, il gruppo
E quelli a destinazione particolare.
Ogni categoria individuata dalla lettera del gruppo cui appartiene e
da un numero progressivo che la contraddistingue allinterno del
gruppo (per esempio A/1, A/2, B/1,B/2, ecc.)La consistenza catastale delle varie categorie misurata con unit
diverse:
per le categorie del gruppo A si adotta il vano utile*;
per il gruppo B si adotta il metro cubo vuoto per il pieno;
per il gruppo C si adotta il metro quadrato;
per i gruppi D ed E non si assumono unit di consistenza catastale.
E in corso di adozione il parametro del metro quadrato catastale
anche per le categoria A e B.
* Ai fini del computo della consistenza, vi sono tre categorie di vani:
1. vani principali(soggiorno,camera,cucina,ecc.;si computanoper intero)
2. vani accessori a servizio diretto (bagno,ingresso, corridoio,ecc.; si computano per 1/3)
3. vani accessori a servizio complementare (soffitta, cantina,ecc.; si computano per 1/4)
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Valutare.
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Principio di equilibrio tra domanda e offerta.
Il prezzo di un bene determinato direttamente dal mercato di
scambio; ed quindi la sintesi del processo di negoziazione traacquirenti (domanda) e venditori (offerta).
Il prezzo quindi una funzione dellincontro tra domanda ed offerta.
Si muover quindi in relazione allandamento del mercato ed in
presenza di eccesso di domanda tender a salire,
viceversa tender a scendere in presenza di eccesso di offerta.
La domanda e lofferta sono influenzati da alcuni fattori, nello
specifico:
Domanda: trend demografici e sociali, cambiamento di gusti e
abitudini dei consumatori, andamento delleconomia, reddito
procapite, aspetti normativi e fiscali, costo del denaro, inflazione.
Offerta: pianificazione territoriale, normativa urbanistica, costi
di produzione dei nuovi beni.
Nel settore immobiliare, per definizione, non esistono beni
identici essendo ogni bene unico.
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Individuare laffare.
Tutte le tecniche di valutazione che vedrai nei prossimi capitoliservono fondamentalmente a capire una cosa: se loperazione che
hai individuato ha un margine di profitto accettabile.
Necessariamente ti troverai di fronte un immobile x posto in vendita
in condizioni (fisiche o giuridiche) y con un prezzo di richiesta z.
Valutare significa capire quanto vale veramente limmobile x nelle
condizioni y, ed una volta trovato il valore Z (che probabilmente
sar diverso dal valore z richiesto), decidere se hai possibilit diintervenire, ad esempio migliorando le condizioni dello stesso e poi
rivenderlo ad un prezzo maggiore, oppure cercando di negoziare un
prezzo pi basso perch la richiesta sovrastimata.
Questa operativit si applica sia sulle contrattazioni classiche, sia
sulle operazioni tramite le aste immobiliari (valore di perizia contro
valore di mercato), cessioni di compromesso o altro.
E normale che su dieci potenziali operazioni riuscirai a chiuderne
soltanto una o due alle condizioni di prezzo e margine a te
vantaggiose. La perseveranza la moneta che paga di pi,
soprattutto allinizio.
Puoi approfondire gli argomenti seguendomi anche sul blog:
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Valutare Aste
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Breve storia e luoghi comuni.
Le aste immobiliari emergono solo recentemente come strumento
alla portata del privato per acquistare un immobile anche se leorigini di tale tipo di vendita si possono far risalire allantica Roma.
(Vendere allasta deriva dal latino sub hasta vendere e indicava
la vendita di beni mobili , bottini di guerra o di beni dei debitori del
Tesoro Pubblico. Nel luogo dove avveniva la vendita veniva piantata
a terra una lancia, hasta, simbolo dellautorit imperiale).
Fino ad una decina di anni fa le aste immobiliari erano riservate apochi addetti ai lavori che gi per motivi professionali frequentavano
giornalmente i tribunali, inoltre era difficile per un profano riuscire a
consultare le informazioni necessarie (perizia, avviso e ordinanza)
senza considerare che interpretare e capire i termini tecnici delle
perizie comunque difficile senza una guida.
A peggiorare le cose erano i tempi desecuzione delle aste (dal
pignoramento allesecuzione fisica della vendita) a dir poco biblici
con anni dattesa, rinvii e lungaggini burocratiche che di sicuro non
hanno aiutato la popolarit di questo meccanismo, vero che tanti
sono i luoghi comuni e le false credenze che sono nate attorno a
questo mondo.
Di sicuro avrai sentito anche tu che le aste sono frequentate da
soggetti poco raccomandabili o anche se prendi un immobile poi
passano anni prima che butti fuori gli occupanti e altre sullo stesso
tono.
Nel marzo del 2006 , dopo un periodo di sperimentazione da parte
del Tribunale di Monza, entrata in vigore la riforma del processo
esecutivo che ha introdotto sostanziali modifiche alle vendite
giudiziarie per renderle pi efficienti e soprattutto veloci.
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Obiettivo finale di incrementare il numero di partecipanti e
potenziali acquirenti alle gare.
Notevole merito a questo successo da imputare ad internet che
ha reso le cose pi semplici e veloci.()
Procedura.
Lasta giudiziaria una vendita di beni mobili o immobili, effettuata
mediante una gara pubblica ad offerta, con aggiudicazione al
soggetto che fornisce lofferta pi alta.Questo meccanismo regolamentato dal Codice di Procedura Civile
- Articoli dal 474 al 632 (aggiornati alla Legge n 52 del 24 Febbraio
2006), e da una serie di leggi speciali qualora si parli di aste
fallimentari o aste a favore di enti esazione tributi o pubblici (legge
fallimentare; disciplina speciale per le vendite esattoriali).
L asta giudiziaria lo strumento per attuare la vendita forzata di un
bene. La legge prevede che, se un privato o una societ gravato
da debiti insoluti, i loro beni possano essere oggetto di vendita
forzata. Viene, cos, permesso ai creditori di assicurarsi il
soddisfacimento del loro avere e all'acquirente di ottenere i diritti sul
bene espropriato.
Le modalit con le quali si svolgono le vendite sono di due tipi:
vendita senza incanto e vendita con incanto.
Tralasciando per un momento le definizioni giuridiche e tecniche , la
finalizzazione dellasta quella di soddisfare un creditore (sia esso
un privato o un azienda ) a scapito dei beni aggrediti del debitore.
Una volta esaurita la vendita, la somma raccolta andr ripartita ,
sulla base del principio primo creditore intervenuto .
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Valutare terreni
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Premessa.
Nel panorama degli investimenti immobiliari possedere o acquistare
un terreno edificabile (o potenzialmente tale) davvero la madre ditutte le operazioni.
E evidente; per costruire occorre un terreno su cui farlo quindi
trovarsi nella posizione di possederne uno quasi sempre sinonimo
di guadagno sicuro.
Quando investi nel mercato immobiliare hai a che fare con le
valutazioni che abbiamo visto fino ad ora, per quanto riguarda i
terreni le regole da seguire diventano altre.Loperazione edile ha in se la nascita da 0 di qualsiasi tipo di
immobile, ci significa che una delle parti fondamentali da valutare
sono le caratteristiche del terreno.
Il terreno ha in se varie caratteristiche che fanno il successo o
linsuccesso delloperazione.
Devi prendere in esame il fatto che ogni minimo dettaglio fa la
differenza tra i soldi che guadagni dai soldi che potresti perdere.
La chiave sta nel cercare di prevedere pi imprevisti possibili.
Mai lasciare le cose al caso.
In unattivit come questa non esiste la parola potrebbe
funzionare: IL CONDIZIONALE NON E DOBBLIGO.
Unoperazione funziona o non funziona dallinizio.
Caratteristiche intrinseche del terreno.
Posizione.
La posizione del terreno importante che sia la pi privilegiata
possibile questo perch da pi valore commerciale a quello che
verosimilmente sar costruito.
Questa una caratteristica fondamentale non tanto in un momento
in cui il mercato tira e quindi molto facile vendere gli immobili,
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bens fondamentale quando il mercato pi lento rispetto al
solito.
In un momento di mercato in cui il mattone tira non importa la
posizione le case le venderai sempre.Se invece il mercato rallenta venderai solo quelle nelle zone pi
commerciali.
Non significa che devi valutare terreni edificabili solo ed
esclusivamente nel centro di una citt, quello che intendo dire che
importante che il terreno sia in una zona dove ci sia un medio
forte giro di immobili.
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