normauni 11558:2014 valutatore immobiliare · immobiliare periferia appartamento nuovo 1.500 1.900...
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NORMA UNI 11558:2014 VALUTATORE IMMOBILIARE
Art. 5 CONOSCENZE, ABILITÀ E COMPETENZE ASSOCIATE ALL'ATTIVITÀ
PROFESSIONALE DEL VALUTATORE IMMOBILIARE
4) nell'applicazione degli standard di valutazione nazionali e internazionali:
5) nell'applicazione dei procedimenti di stima del valore dei beni immobiliari:
6) nella redazione del rapporto di valutazione:
7) nell'audit immobiliare:
8) nel riesame di un rapporto di valutazione.
Qualora il valutatore non possieda un adeguato livello di competenza attinente una
specificità della stima, al fine di gestire alcuni aspetti dell'incarico - previa autorizzazione del
committente - deve coinvolgere le appropriate figure professionali, ad esempio: valutatori
competenti nello specifico ambito, consulenti ambientali, esperti contabili o legali. In questo
caso il rapporto di valutazione specificherà i soggetti coinvolti per le relative competenze.
Il valutatore deve accertarsi che i dati necessari all'analisi ai fini della redazione della stima
siano corretti e affidabili, salvo esplicitare limitazioni nelle verifiche effettuate ed eventuali
condizioni limitanti, in conformità a quanto previsto dall'incarico ricevuto.
IVS, EVS, il CVI e Linee guida ABI, UNI 11558
strumenti appropriati per favorire condizioni di maggiore
trasparenza, equità, dinamicità, integrazione e competitività
dei mercati
INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS
Edito Appraisal Institute Cbi Corporation
e tradotta in Italiano da GeoVal
www.ivsc.org
www.tegova.org
Si consiglia:
GLI STANDARD EUROPEI PER LAVALUTAZIONE (blue book)
Edito da TEGoVA (tradotto da GEOVAL)TEGoVA,The European Group of Valuers' Associations
Settima edizione 2012
Si consiglia:
CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI
Edito da Tecnoborsa
Quarta edizione 2011
www.tecnoborsa.com
Si consiglia
Libro di testo:
METODI DI STIMA IMMOBILIARE
Applicazione degli standard internazionali
di Marco Simonotti
DARIO FLACCOVIO EDITORE – Palermo
Libro di riferimento:
Manuale Operativo delle Stime Immobiliari
Agenzia del Territorio
FRANCOANGELI EDITORE - Milano
Inoltre, per completezza di documentazione e di
lettura, si consiglia di scaricare dal sito ABI
LE LINEE GUIDA PER LE VALUTAZIONI
DEGLI IMMOBILI IN GARANZIA
DELLE ESPOSIZIONI CREDITIZIE
Edite da ABI nel maggio 2011
Infine si consiglia di leggere larecente Norma UNI
11558:2014 dell’Ente Italianodi Normazione
“VALUTATORE IMMOBILIARE”
Requisiti di conoscenza,abilità ecompetenza
INTRODUZIONE
Il mercato della valutazione immobiliare in Italia
LE NORME
IVS, CVI, codice ABI
Il “nuovo” rapporto di valutazione, gli obiettivi
gli standard richiesti
CODICE DI CONDOTTA DEL VALUTATORE
Gli standard valutativi ed i requisiti del professionista
LA CERTIFICAZIONE ISO 17024
La norma per la certificazione delle competenze
IL MERCATO IMMOBILIARE E LA SUA SEGMENTAZIONE
Definizioni, cicli del mercato immobiliare
Il processo di segmentazione
I parametri caratteristici dei segmenti
Le schede di rilevazione del segmento di mercato
Il dato immobiliare
Le schede di rilevazione del dato immobiliare
LE SCALE DI MISURA E LE MISURAZIONI
Prezzi di mercato, Scale di misura, Nomenclatori
Superfici immobiliari
I POSTULATI ESTIMATIVI
I fondamenti del giudizio estimativo
I CRITERI DI STIMA
Valore di mercato
Valore di costo
Valore di trasformazione
Valore complementare
Valore di sostituzione
Valori diversi dal valore di mercato
MARKET APPROACH
Rapporti mercantili, Tabelle dei dati,
Analisi dei prezzi marginali, Tabelle di valutazione
Le conclusioni del rapporto di valutazione
Il “Sistema di stima”
Market approach e Sistema di stima
Sistema di regressione lineare
INCOME APPROACH
Direct capitalization
Yield capitalization
DCFA - Discounted Cash Flow Analysis
COST APPROACH
Valore del terreno edificato
Costo di ricostruzione deprezzato
Calcolo deprezzamento lineare e UEC
ESERCITAZIONI PRATICHE
STRUMENTI MANUALI (CALCOLATRICE):
determinazione dei prezzi marginali
procedimento MCA
simulazione esame di certificazione di qualità ISO 17024
STRUMENTI INFORMATICI (FOGLIO ELETTRONICO):
procedimento mediante regressione lineare
individuazione della linea di tendenza
visualizzazione dell’equazione di risoluzione
procedimento mediante regressione lineare a più variabili
stesura perizia con procedimento MCA
utilizzo del sistema di stima con matrici
CHI PUO’ STABILIRE IL VALORE DI MERCATO
Struttura del Codice ABI
R.i=Requisiti
N.i=Note esplicative
A=Appendice
Il codice ABI si occupa, ovviamente, anche della professionalità e della condotta dei periti valutatori. Il dispositivo è descritto nel “REQUISITO R2”, -“Codice di condotta dei Periti”:
Il perito deve autotutelare la propria professionalità, conoscere e mettere in pratica i concetti etici e professionali. Il Requisito integra la condotta deontologica del valutatore con quella già descritta nelle Regole dell’Albo professionali di appartenenza.
E’ necessario dimostrare capacità e competenza attraverso la certificazione ISO 17024, rilasciata da un Ente accreditato.
Requisito R2 - Codice di condotta dei periti
R.2.2. Principi etici
R.2.2.1. I periti devono mantenere sempre autonomia professionale.
R.2.2.2. Un perito non deve agire in modo ingannevole e fraudolento….
R.2.2.3. Un perito non deve agire in conflitto d’interesse… Ad esempio: intermediazione immobiliare sull’immobile oggetto di valutazioneabbia rapporti di parentela/professionale con il richiedente il finanziamento.sia interessato direttamente all’operazione immobiliareLa presenza di conflitti va immediatamente comunicata alla Banca…..
L’attività di agente immobiliare non è compatibile con l’indipendenza peritale.
Requisito R2 - Codice di condotta dei periti
Requisito R2 - Codice di condotta dei periti
Il Codice di condotta mira a considerare alcuni concetti
etici (saper essere) e a fornire riferimenti
comportamentali (sapere e saper fare) per svolgere
l’attività di valutazione nell’ambito di applicazione dei
requisiti per le esposizioni garantite da immobili (ABI
R.2.1.3).
Per svolgere la valutazione di proprietà immobiliari è
necessario possedere un’istruzione, una formazione ed
un’esperienza specifiche ed essere iscritti ad Albi e/o
Ordini professionali il cui Ordinamento consenta di
svolgere l’attività di valutazione immobiliare, in quanto la
stima immobiliare implica normalmente competenze
tecniche, economiche e giuridiche (ABI R.2.1.5)
INTRODUZIONE
Il mercato della valutazione immobiliare in Italia
LE NORME
IVS, CVI, codice ABI
Il “nuovo” rapporto di valutazione, gli obiettivi
gli standard richiesti
CODICE DI CONDOTTA DEL VALUTATORE
Gli standard valutativi ed i requisiti del professionista
LA CERTIFICAZIONE ISO 17024
La norma per la certificazione delle competenze
IL MERCATO IMMOBILIARE E LA SUA SEGMENTAZIONE
Definizioni, cicli del mercato immobiliare
Il processo di segmentazione
I parametri caratteristici dei segmenti
Le schede di rilevazione del segmento di mercato
Il dato immobiliare
Le schede di rilevazione del dato immobiliare
LE SCALE DI MISURA E LE MISURAZIONI
Prezzi di mercato, Scale di misura, Nomenclatori
Superfici immobiliari
I POSTULATI ESTIMATIVI
I fondamenti del giudizio estimativo
I CRITERI DI STIMA
Valore di mercato
Valore di costo
Valore di trasformazione
Valore complementare
Valore di sostituzione
Valori diversi dal valore di mercato
MARKET APPROACH
Rapporti mercantili, Tabelle dei dati,
Analisi dei prezzi marginali, Tabelle di valutazione
Le conclusioni del rapporto di valutazione
Il “Sistema di stima”
Market approach e Sistema di stima
Sistema di regressione lineare
INCOME APPROACH
Direct capitalization
Yield capitalization
DCFA - Discounted Cash Flow Analysis
COST APPROACH
Valore del terreno edificato
Costo di ricostruzione deprezzato
Calcolo deprezzamento lineare e UEC
ESERCITAZIONI PRATICHE
STRUMENTI MANUALI (CALCOLATRICE):
determinazione dei prezzi marginali
procedimento MCA
simulazione esame di certificazione di qualità ISO 17024
STRUMENTI INFORMATICI (FOGLIO ELETTRONICO):
procedimento mediante regressione lineare
individuazione della linea di tendenza
visualizzazione dell’equazione di risoluzione
procedimento mediante regressione lineare a più variabili
stesura perizia con procedimento MCA
utilizzo del sistema di stima con matrici
LA CERTIFICAZIONE ISO 17024
La realizzazione del mercato unico ha consentito oltre alla libera circolazione di beni
materiali, servizi e risorse finanziarie, anche la libera circolazione delle risorse umane.
Questo ha fatto emergere la necessità di una garanzia preventiva da offrire al mercato
in merito alla professionalità di coloro che vi operano, individuando un rilevatore immediato,
oggettivo e garantito delle competenze, al fine di tutelare i clienti, e conseguentemente i
professionisti preparati, dall'assalto di "improvvisatori" sedicenti professionisti.
Tale attestazione di competenze può essere rappresentata dalla certificazione di terza
parte delle professionalità rilasciata da un Organismo di Certificazione del Personale
operante in conformità alla norma 1S0/IEC 17024 "Conformity assessment - General
requirements for bodies operating certification of Persons«.
In Italia è recepita come UNI CEI ISO/IEC 17024
LA CERTIFICAZIONE ISO 17024
Cosa si intende per certificazione di terza parte delle professionalità ?
"La certificazione delle professionalità attesta che una determinata persona, valutata da
una terza parte indipendente, secondo regole prestabilite, possiede i requisiti necessari
e sufficienti per operare con competenza e professionalità in un determinato settore di
attività".
LA CERTIFICAZIONE ISO 17024
l requisiti che una Organizzazione, di terza parte indipendente, deve tenere sempre
presenti nel certificare i professionisti sono essenzialmente i seguenti:
La Norma ISO/IEC 17024
CRITERI
GENERALI
Competenza
Indipendenza
Imparzialità
Riservatezza
Trasparenza
Assenza di conflitto
di interessi
LA CERTIFICAZIONE ISO 17024
CERTIFICAZIONE DELLE PROFESSIONALITÀ
Requisiti e Percorsi
ISTRUZIONEESPERIENZA LAVORATIVA
FORMAZIONE SPECIFICA
QUALIFICATA
ESPERIENZA LAVORATIVA SPECIFICA
VALUTAZIONE DELLE
COMPETENZE
CERTIFICAZIONE (ISCRIZIONE
REGITRO)
MANTENIMENTO RINNOVO
DURATA DELLA CERTIFICAZIONE
3 ANNI
ESAME
LA CERTIFICAZIONE ISO 17024
RINNOVOMANTENIMENTO
È necessario dimostrare di avertenuto un comportamento in lineacon il codice deontologico e di nonaver ricevuto reclami dai clienti.
ANNUALE
È indispensabile produrre adeguata
documentazione attestante l'attività
svolta, la soddisfazione dei clienti e la
partecipazione ad attività formative di
aggiornamento professionale.
TRIENNALE
LA CERTIFICAZIONE ISO 17024
I VANTAGGI DELLA CERTIFICAZIONE
• per il cliente: garanzia preventiva della competenza vantata dal professionista
• per la persona certificata: riconoscimento delle proprie capacità da parte di un ente
terzo
• indispensabile ai professionisti che intendano conformarsi agli standard qualitativi
d'avanguardia europei.
• facilitare il reciproco riconoscimento delle medesime competenze tra soggetti di
nazionalità differente.
la certificazione delle professionalità offre vantaggi:
LA CERTIFICAZIONE ISO 17024
Cosa bisogna fare per poter ottenere la certificazione?
• Aver frequentato un corso di valutazione immobiliare secondo gli IVS
• Aver redatto rapporti di valutazione conformi agli standard
• Sostenere un esame scritto ( risposte multiple / esercitazione pratica con
carta e calcolatrice)
• Sostenere un esame orale (discussione su un rapporto di valutazione)
LA CERTIFICAZIONE ISO 17024
Chi sono gli enti di certificazione?
Cepas
CERTIQUALITY
E.L.T.I. S.r.l.
ENIC
ICMQ
IMQ
Inarcheck
Kiwa Cermet
Politecnico di Milano
RICEC
TUV Thuringen
ACCREDIA
ENTE DI ACCREDITAMENTO
LA CERTIFICAZIONE ISO 17024
INTRODUZIONE
Il mercato della valutazione immobiliare in Italia
LE NORME
IVS, CVI, codice ABI
Il “nuovo” rapporto di valutazione, gli obiettivi
gli standard richiesti
CODICE DI CONDOTTA DEL VALUTATORE
Gli standard valutativi ed i requisiti del professionista
LA CERTIFICAZIONE ISO 17024
La norma per la certificazione delle competenze
IL MERCATO IMMOBILIARE E LA SUA SEGMENTAZIONE
Definizioni, cicli del mercato immobiliare
Il processo di segmentazione
I parametri caratteristici dei segmenti
Le schede di rilevazione del segmento di mercato
Il dato immobiliare
Le schede di rilevazione del dato immobiliare
LE SCALE DI MISURA E LE MISURAZIONI
Prezzi di mercato, Scale di misura, Nomenclatori
Superfici immobiliari
I POSTULATI ESTIMATIVI
I fondamenti del giudizio estimativo
I CRITERI DI STIMA
Valore di mercato
Valore di costo
Valore di trasformazione
Valore complementare
Valore di sostituzione
Valori diversi dal valore di mercato
MARKET APPROACH
Rapporti mercantili, Tabelle dei dati,
Analisi dei prezzi marginali, Tabelle di valutazione
Le conclusioni del rapporto di valutazione
Il “Sistema di stima”
Market approach e Sistema di stima
Sistema di regressione lineare
INCOME APPROACH
Direct capitalization
Yield capitalization
DCFA - Discounted Cash Flow Analysis
COST APPROACH
Valore del terreno edificato
Costo di ricostruzione deprezzato
Calcolo deprezzamento lineare e UEC
ESERCITAZIONI PRATICHE
STRUMENTI MANUALI (CALCOLATRICE):
determinazione dei prezzi marginali
procedimento MCA
simulazione esame di certificazione di qualità ISO 17024
STRUMENTI INFORMATICI (FOGLIO ELETTRONICO):
procedimento mediante regressione lineare
individuazione della linea di tendenza
visualizzazione dell’equazione di risoluzione
procedimento mediante regressione lineare a più variabili
stesura perizia con procedimento MCA
utilizzo del sistema di stima con matrici
L’analisi del mercato immobiliare è da considerare preliminare e indispensabile alla formulazione del giudizio di stima.
Ha caratteristiche peculiari che lo rendono diverso da altri mercati, perché:
Gli immobili sono beni complessi, con destinazioni diverse.
È limitato nello spazio e nel tempo.
Non è concepibile come mercato unitario.
Deve essere suddiviso in segmenti
(processo di segmentazione), in uno dei quali ricade l’immobile
oggetto di stima.
Il mercato immobiliare
QUESTO NON E’ UN MERCATO IMMOBILIARE!!!
Quotazioni di prezzi di abitazioni civili a Trieste
(valori espressi in euro al metro quadrato)
FONTE ZONA TIPOLOGIA STATOVALORE MINIMO
VALORE MASSIMO
VALORE MEDIO
SCARTO
%
Agenzia del Territorio
Periferia Abitazioni civili Ottima 1.600 2.150 1.900 34,4
Consulente Immobiliare
Periferia Appartamento Nuovo 1.500 1.900 1.700 26,7
Sole 24 ore Periferia Abitazioni civili Nuovo - - 2.400 -
La stima del valore di mercato si basi su dati rilevati nel mercato
e non sulle quotazioni immobiliari
Il mercato immobiliare
L’osservazione del mercato immobiliare si conduce rilevando:
Le quotazioni immobiliari
Il dato immobiliare
Il prezzo totale e i prezzi unitari
La superficie commerciale
Le caratteristiche immobiliari
Strumenti per la rilevazione:
Scheda del segmento di mercato
Scheda del dato immobiliare
Il segmento di mercato
rappresenta l’unità elementare del mercato immobiliare non
ulteriormente scindibile nell’analisi economico-estimativa del
mercato stesso.
I parametri del segmento di mercato devono essere misurati e rilevati, e ricorrendo
le condizioni, devono essere tradotti in una serie di indicatori economico–
estimativi del particolare segmento di mercato
Uno o più immobili ricadono nel medesimo segmento di mercato se presentano
uguali ammontari (numerici e letterali) degli indicatori economico-estimativi, ossia
se si tratta di unità immobiliari simili ai fini della stima
Il processo di segmentazione
I parametri necessari per definire un segmento di mercato sono:
La localizzazione
Il tipo di contratto
La destinazione
La tipologia immobiliare
la tipologia edilizia
Le dimensioni
I caratteri della domanda e dell’offerta
La forma di mercato
Il livello di prezzo e il numero degli scambi
Il processo di segmentazione
N Tipologia del parametro Definizione
1 LocalizzazioneIndica la posizione dell’unità immobiliare
nello spazio geografico
2 Tipo di contratto
Riguarda la natura della transazione relativa
a una compravendita, all’affitto, al leasing,
ecc.
3 DestinazioneIndica l’uso al quale è adibito l’immobile
(abitazione, ufficio, commercio, ecc.)
4Tipologia immobiliare
Riguarda le classificazioni degli immobili, in
fabbricati e terreni; in immobili nuovi, usati,
ristrutturati o restaurati, ecc.; in unità in
condominio o in proprietà esclusiva; ecc
5Tipologia edilizia
Si riferisce ai caratteri morfologici e
funzionali dell’edificio (villette, edificio
multipiano, capannoni,
Il processo di segmentazione
N Tipologia del parametro Definizione
6 Dimensione
Indica se si tratta di unità immobiliari
piccole, medie o grandi rispetto al mercato
immobiliare in esame
7Caratteri della
domanda e dell’offerta
Mirano a descrivere i soggetti che operano
sul mercato, i loro comportamenti, le
interrelazioni tra domanda e offerta e con
altri segmenti di mercato
8Forma di mercato Indica l’uso al quale è adibito l’immobile
(abitazione, ufficio, commercio, ecc.)
9Livello del prezzo
Mira a stabilire il grado di competizione,
ossia il grado di concorrenza dal lato della
domanda e dell’offerta
cosa NON è un dato immobiliare
QUESTO E’ UN DATO IMMOBILIARE!!
fonte: www.zillow.com
ESEMPIO DI SEGMENTO DI MERCATO
CORRETTO ? ?
SBAGLIATO ??
Unità immobiliare
Superficie mq 65
Destinazione residenziale
Via Roma 5
Unità immobiliare
Superficie mq 72
Destinazione residenziale
Via Roma 7
ESEMPIO DI SEGMENTO DI MERCATO
CORRETTO ? ?
SBAGLIATO ??
Unità immobiliare
Superficie mq 68
Destinazione ufficio
Unità immobiliare
Superficie mq 65
Destinazione
residenziale
FASI DEL MERCATO
FASE DI ESPANSIONE crescita dei prezzi di mercato
FASE DI CONTRAZIONE allungamento collocazione
FASE DI RECESSIONE diminuzione dei prezzi
FASE DI RECUPERO minor invenduto
* …dove siamo?
prezzo
RECOVERY MARKET
Mercato in ripresa
OVERBUILT MARKET
Mercato con troppa disponibilità
MATURITY MARKET
Mercato maturo
FALLING MARKET
Mercato in caduta
IMPROVING MARKET
Mercato in
miglioramento
ESPANSIONE
expansion
CONTRAZIONE
contraction
RECESSIONE
recession
RECUPERO
recovery
tempo
X
X
qui
o qui?
REGIMI O FORME DI MERCATO
Caratteri:
Complessi
Diversificati
Atipici
Rari ed unici
Irriproducibili (terreni)
Non trasferibili fisicamente
Soggetti ad effetti esterni ambientali
Indistruttibili
Peculiarità:
Erogano un reddito ed un guadagno in termini capitali (capital gain)
Garanzia per finanziamenti
Soggetti a pianificazione urbanistica ed a provvedimenti di esproprio
Presentano un livello di prezzo elevato in relazione alla priorità del bene
Presentano elevati costi di transazione
Presentano un investimento di basso rischio con tempi medio – lunghi
Fruiscono di agevolazioni amministrative e fiscali
I BENI IMMOBILI
REGIMI O FORME DI MERCATO
Suolo e patrimonio edilizio
PREZZO
Espresso in funzione delle caratteristiche
tecniche ed economiche
Posizione
Densità edilizia
Rivalutazione speculativa
Caratterizzato da una interazione della
domanda e dell’offerta
LA FORMA DI MERCATO
INFLUENZA IL PREZZO
REGIMI O FORME DI MERCATO
NUMEROSITÀ DEGLI OFFERENTI
NUMEROSITÀ DEI RICHIEDENTI
NATURA DEL PRODOTTO
CONDIZIONI DI ENTRATA
FORMAZIONE DEL PREZZO
CONDIZIONI CHE INFLUENZANO LE FORME DI MERCATO
CONCORRENZA
PERFETTAMONOPOLIO
CONCORRENZA
MONOPOLISTICAOLIGOPOLIO
MONOPOLIO
BILATERALE
Numerosità
degli offerentiMOLTI UNO MOLTI POCHI UNO
Numerosità
dei
richiedenti
MOLTI MOLTI MOLTI MOLTI UNO
Natura del
prodottoOMOGENEO
SENZA
SOSTITUTIDIFFERENZIATO
OMOGENEO
DIFFERENZIATOUNICO
Condizioni di
entrataLIBERA BLOCCATA LIBERA BLOCCATA BLOCCATA
Formazione
del prezzoUNICO DISCRIMINATO DISCREZIONALE DISCRIMINATO INDETERMINATO
REGIMI O FORME DI MERCATO
REGIMI O FORME DI MERCATO
Il mercato è caratterizzato da un solo offerente e da molti compratori.
Il bene è unico e non sostituibile, il prezzo è determinato dalle
strategie di chi detiene il monopolio, che può fissare la quantità di
vendita e accettare il prezzo offerto dal mercato, oppure può usare un
prezzo diverso in base a chi è venduta la merce. In questo ultimo
caso si deve prevedere la formazione di sottomercati che sono
influenzati da preferenze diverse dei consumatori.
Nel mercato edilizio i beni che soddisfano questa particolare
condizione sono generalmente quelli ubicati in particolari pregio.
MONOPOLIO
REGIMI O FORME DI MERCATO
La forma di mercato è caratterizzata da numerosi offerenti e da
numerosi compratori e il prodotto è differenziato. La concorrenza
monopolistica caratterizza in modo particolare il mercato dell'usato. Il
prodotto immobiliare offerto è differenziato per: localizzazione, diversa
tipologia, funzionalità e tecnologia, diversa forma di pubblicità del
prodotto e dei servizi legati alla vendita. Questa forma di mercato
assomiglia alla concorrenza perfetta, l'unica differenza è la non
omogeneità del prodotto, il che fa assumere al bene nella formazione
del prezzo sia le caratteristiche del monopolio, sia della libera
concorrenza. Il venditore può esercitare potere discrezionale sul
prezzo legato alla naturale disomogeneità degli immobili nel quadro
ad esempio del quartiere o dell'isolato, ma subisce la concorrenza di
altri venditori dello stesso segmento di mercato.
CONCORRENZA
MONOPOLISTICA
REGIMI O FORME DI MERCATO
Il mercato è costituito da pochi offerenti e da molti compratori. Il
prodotto può essere sia omogeneo sia differenziato, riguarda il
mercato del nuovo e, essendo caratterizzato da poche imprese, si
può verificare una rivalità tra le imprese presenti. In questo caso si
parla di oligopolio non collusivo, oppure se le imprese si mettono
d'accordo, formando un cartello, si ha un oligopolio collusivo. A
secondo dell'accordo tra le aziende che può essere: a quantità libera,
a prezzo concordato, o a quote di mercato a prezzo concordato, il
prezzo che ne deriva è altamente discriminato.
OLIGOPOLIO
REGIMI O FORME DI MERCATO
Esiste un solo venditore ed un solo compratore. Il bene è solo quello,
non esistono altri tali da soddisfare il bisogno d’acquisto.
Un tipico esempio sono due appartamenti confinanti tra loro sul
medesimo pianerottolo con il muro divisorio in comune. In questi casi
il prezzo si determina con il criterio della doppia stima delle proprietà,
effettuando la valutazione dell'immobile nella situazione ante e post
vendita e ante e post acquisto.
MONOPOLIO
BILATERALE
CONCORRENZA
PERFETTAMONOPOLIO
CONCORRENZA
MONOPOLISTICAOLIGOPOLIO
MONOPOLIO
BILATERALE
Numerosità
degli offerentiMOLTI UNO MOLTI POCHI UNO
Numerosità
dei
richiedenti
MOLTI MOLTI MOLTI MOLTI UNO
Natura del
prodottoOMOGENEO
SENZA
SOSTITUTIDIFFERENZIATO
OMOGENEO
DIFFERENZIATOUNICO
Condizioni di
entrataLIBERA BLOCCATA LIBERA BLOCCATA BLOCCATA
Formazione
del prezzoUNICO DISCRIMINATO DISCREZIONALE DISCRIMINATO INDETERMINATO
REGIMI O FORME DI MERCATO
INTRODUZIONE
Il mercato della valutazione immobiliare in Italia
LE NORME
IVS, CVI, codice ABI
Il “nuovo” rapporto di valutazione, gli obiettivi
gli standard richiesti
CODICE DI CONDOTTA DEL VALUTATORE
Gli standard valutativi ed i requisiti del professionista
LA CERTIFICAZIONE ISO 17024
La norma per la certificazione delle competenze
IL MERCATO IMMOBILIARE E LA SUA SEGMENTAZIONE
Definizioni, cicli del mercato immobiliare
Il processo di segmentazione
I parametri caratteristici dei segmenti
Le schede di rilevazione del segmento di mercato
Il dato immobiliare
Le schede di rilevazione del dato immobiliare
LE SCALE DI MISURA E LE MISURAZIONI
Prezzi di mercato, Scale di misura, Nomenclatori
Superfici immobiliari
I POSTULATI ESTIMATIVI
I fondamenti del giudizio estimativo
I CRITERI DI STIMA
Valore di mercato
Valore di costo
Valore di trasformazione
Valore complementare
Valore di sostituzione
Valori diversi dal valore di mercato
MARKET APPROACH
Rapporti mercantili, Tabelle dei dati,
Analisi dei prezzi marginali, Tabelle di valutazione
Le conclusioni del rapporto di valutazione
Il “Sistema di stima”
Market approach e Sistema di stima
Sistema di regressione lineare
INCOME APPROACH
Direct capitalization
Yield capitalization
DCFA - Discounted Cash Flow Analysis
COST APPROACH
Valore del terreno edificato
Costo di ricostruzione deprezzato
Calcolo deprezzamento lineare e UEC
ESERCITAZIONI PRATICHE
STRUMENTI MANUALI (CALCOLATRICE):
determinazione dei prezzi marginali
procedimento MCA
simulazione esame di certificazione di qualità ISO 17024
STRUMENTI INFORMATICI (FOGLIO ELETTRONICO):
procedimento mediante regressione lineare
individuazione della linea di tendenza
visualizzazione dell’equazione di risoluzione
procedimento mediante regressione lineare a più variabili
stesura perizia con procedimento MCA
utilizzo del sistema di stima con matrici
Le scale di misura
La misura è un’operazione che trasforma una serie di eventi in
grandezze numeriche.
In altre parole si cerca di stabilire una corrispondenza biunivoca
tra numeri ed eventi.
La scala di misura è la funzione di relazione che si stabilisce tra
il sistema empirico degli eventi e quello dei numeri.
Esistono diversi tipi di scale di misura:
LA SCALA
CARDINALE
LA SCALA ORDINALE
A INTERVALLI
LA SCALA
NOMINALE
È rappresentata da nomi che classificano gli oggetti descrivendoli.
(esempio: esistenza o meno di impianti fotovoltaici, esistenza o meno di ascensore... )
SCALA ORDINALE:
Si utilizza questa scala quando si tratta una variabile le cui modalità di espressione sono in rapporto di “maggiore di” o “minore di”.
(esempio: prospetto dell’immobile:
a) su cortile interno = 1;
b) su strada secondaria = 2;
c) su strada principale = 3 )
SCALA NOMINALE:
È una scala ordinale nella quale la distanza tra le classi è un numero cardinale.
(esempio - stato di manutenzione: scarso = 1°; mediocre = 2°; buono = 3°;
ottimo = 4°),
Non è importante qual è il numero (o lettera) assegnato, ma è fondamentale che sia rispettato l’ordine;
SCALA CARDINALE:
E’ rappresentata da numeri che indicano una quantità di elementi contenuti in un insieme finito. L’origine è costituita dallo zero assoluto.
(esempio – prezzo di mercato; superfici reali e commerciali).
La scala cardinale può essere:
DISCRETA – numeri interi (impianti, servizi, ecc.)
CONTINUA – numeri reali (superfici, balconi,ecc.)
SCALA A INTERVALLI:
Nei passaggi da una scala qualitativa (nominale e ordinale o a intervalli) ad una
quantitativa (cardinale) si ha una perdita di contenuto qualitativo delle
informazioni rilevate, mentre si consegue un più elevato livello di sintesi che
consente di impiegare le misure quantitative in operazioni di calcolo
complesse.
Di conseguenza per l’osservatore si pone una situazione di conflitto nella misura di
un fenomeno, per la quale alla perdita di contenuto qualitativo dell’informazione
grezza si contrappone la possibilità di applicare gli strumenti di calcolo
statistico ed estimativo.
Caratteristiche quantitative:
(consistenza fisica)
Caratteristiche qualitative:
(pregi e difetti)
Applicazione delle scale di misura
Scala cardinale
Scala nominale
Scala ordinale
Scala ad intervalli
Caratteristiche
intrinseche(elementi distintivi e particolari
specifici dell’immobile)
Caratteristiche locazionaliRelative all’ubicazione dell’immobile nel contesto urbano territoriale
(infrastrutture, servizi, viabilità, ecc.)
Caratteristiche posizionaliRelative alla collocazione dell’immobile nel contesto edilizio (esposizione,
livello di piano, ecc.)
Caratteristiche tipologicheRelative alla classificazione delle proprietà edilizie dell’immobile (superficie,
stato di manutenzione, impianti, ecc.)
Caratteristiche economicheRelative alle condizioni d’uso dell’immobile (locazioni, servitù, ecc.) e di
finanziamento
Caratteristiche
estrinseche(elementi distintivi al contesto
territoriale ed ambientale ove
l’immobile è posto)
Classificazione delle caratteristiche immobiliari
0-1
Funzioni di
Distanza
Nomenclatori di qualità
Scala cardinale
Scala nominale
Scala ordinale
Scala ad intervalli
I nomenclatori hanno il compito di descrivere e catalogare in modo sistematico le
classi di una caratteristica immobiliare qualitativa, attribuendo un nome alle
singole classi e descrivendole in modo univoco.
I punteggi si assegnano in modo arbitrario sino a quando non si definisce la
funzione di distanza tra una classe e l’altra;
I nomenclatori
La misurazione delle caratteristiche qualitative prevede due livelli:
Al 1° livello si fissano:
a) Il numero delle classi,
b) I nomi delle classi,
c) Il loro ordine gerarchico;
Al 2° livello si assegnano alla
caratteristica:
• misurata nella scala nominale i
numeri binari (0–1),
• misurata nella scala ordinale i
punteggi associati alle classi.
Misura della caratteristica immobiliare
“Stato di conservazione dell’edificio”
Misura della caratteristica immobiliare
“Inquinamento”
Caratteristica
immobiliare
Acr Classe Nomenclatore Punto Prezzo
marginale
Inquinamento INQ Presente presenza di inquinamento
da traffico veicolare
1
- € 0-1Assente assenza di inquinamento
da traffico veicolare
0
1° livello 2° livello Operazione
estimativa
Quadro riassuntivo delle scale di misura
RIEPILOGO DELLE CARATTERISTICHE
TIPI DI
CARATTERISTICHEMISURABILI ESEMPIO PREZZI MARGINALI
DESCRITTIVE SI
EDIFICIO IN
COSTRUZIONE /
COSTRUITO, ANNO DI
COSTRUZIONE,
STRUTTURA PORTANTE
ETC.
NON SERVONO
QUANTITATIVE SI
SUPERFICIE, LIVELLO DI
PIANO, STATO DI
MANUTENZIONE,
IMPIANTO DI
RISCALDAMENTO,
SI CONOSCONO O SI POSSONO
FACILMENTE CALCOLARE (ANALISI
PREZZI MARGINALI)
QUALITATIVE SI
INQUINAMENTO,
PROSPICIENZA,
ESPOSIZIONE,
PANORAMICITÀ,
LUMINOSITÀ,
FUNZIONALITÀ, QUALITÀ
DI FINITURE ETC..
NON SI CONOSCONO, NON SONO
STIMABILI DIRETTAMENTE, SI
POSSO CALCOLARE CON I
PROCEDIMENTI: SISTEMA DI STIMA
E REGRESSIONE
LE MISURAZIONE DELLE SUPERFICI
La superficie immobiliare è una caratteristica di primaria
importanza nella valutazione dei beni immobili.
La misurazione delle superfici degli immobili deve avvenire
secondo uno standard univoco di misura metrica.
La misurazione delle superfici immobiliari è volta
primariamente alla misura della consistenza dell’immobile,
articolata in vari tipi di superfici principali e secondarie,
annesse e collegate, coperte e scoperte, interne ed esterne
( C.V.I. cap.19 p.1.1 e ABI N.5.1.1).
LE MISURAZIONE DELLE SUPERFICI
SCUSI SIG. GEOM. / ING. / ARCH. / PERITO
... QUANTO E’ GRANDE IL MIO
APPARTAMENTO?????
LE MISURAZIONE DELLE SUPERFICI
Il suo appartamento
misura 85 mq lordi senza
terrazzo, 75 mq netti ma
solo 68 mq calpestabili.
Con il poggiolo si
raggiungono 90 mq
commerciali, mentre la sua
superficie catastale risulta
essere di 4,5 vani.
SEMPLICE NO??
LE MISURAZIONE DELLE SUPERFICI
• Sulla definizione della Superficie Commerciale
tutti concordano (misura convenzionale e fittizia
data dalla somma della superficie principale e
delle superfici secondarie per i relativi indici
mercantili) mentre su come si misurano le
superfici pochi, se non nessuno, concordano!
• Ogni valutatore, chiamato a definire la superficie
commerciale di un immobile, definirà valori di
superficie differenti!!!!
LE MISURAZIONE DELLE SUPERFICI
NORMA UNI 10750Servizi – agenzie immobiliari – requisiti del servizio
25% dei balconi e terrazzi scoperti
35% dei balconi e terrazzi coperti
35% dei patii e porticati
60% delle verande
15% dei giardini di appartamento
10% dei giardini di ville e villini
RAPPORTI “MERCANTILI”
DEFINITI!
D.P.R. n°138/1998
Si applicano nelle stime fiscali degli immobili (consistenza catastale) e sono in palese contrasto con
la prassi del mercato immobiliare
NORMA UNI ISO 9836Norme prestazionali in edilizia
Definizioni e calcolo degli indicatori di superficie e di volumi per misurare le prestazioni degli edifici
come ausilio all’attività di progettazione
LE MISURAZIONE DELLE SUPERFICI
• Il Codice delle Valutazioni Immobiliari e le Linee
Guida ABI, entrambe recependo gli standard
internazionali, hanno prefigurato uno standard di
rilevazione metrica, ovvero un insieme di criteri
uniformi e condivisi che, recepiti da tutti gli
operatori del mercato immobiliare, possano
consentire di adottare una unica metodologia di
misurazione.
• Oggi anche il MOSI si è conformato con la
superficie commerciale omogeneizzata (cap.3)
LE MISURAZIONE DELLE SUPERFICI
La superficie reale rappresenta la dimensione fisica di un immobile,
determinata secondo le modalità di rilievo.
La superficie reale si distingue in Superficie principale e Superfici
secondarie.
Con riferimento alla realtà immobiliare italiana e ai criteri adottati a livello
europeo, i criteri univoci di misurazione delle superfici reali degli immobili
possono essere:
• SUPERFICIE ESTERNA LORDA (SEL)
• SUPERFICIE INTERNA LORDA (SIL)
• SUPERFICIE INTERNA NETTA (SIN)
SEL – Superficie Esterna Lorda
Per superficie esterna lorda si intende l’area di un edificio
delimitato da elementi perimetrali verticali, misurata
esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla
quota convenzionale di m 1,50 dal piano di pavimento.
Capitolo 2 - 4.2.1 pag. 35 C.V.I.
SEL – Superficie Esterna Lorda
Include Non include
• Spessore muri perimetrali
• ½ spessore murature contigue confinanti
• Spessore dei muri interni portanti e dei
tramezzi
• Pilastri e colonne interne
• Spazio di circolazione verticale (scale,
ascensori, scale mobili)
• Spazio circolazione orizzontale (corridoi,
disimpegni)
• Cabina elettrica, centrale termica, sale
impianti interni o contigui all’edificio
• Condotti verticali dell’aria o di altro tipo
• Rampe d’accesso esterne non coperte
• Balconi, terrazzi e simili
• Porticato ricavato all’interno della
proiezione dell’edificio
• Aggetti a solo scopo ornamentale
• Aree scoperte da muri di fabbrica
SEL – Superficie Esterna Lorda
SIL – Superficie Interna Lorda
Per superficie interna lorda si intende l’area di una unità
immobiliare, misurata lungo il perimetro interno del muro
perimetrale esterno per ciascun piano fuori terra o entro terra,
rilevata alla quota convenzionale di m 1,50 dalla quota
pavimento.
Capitolo 2 - 4.2.2 pag. 35 C.V.I.
SIL – Superficie Interna Lorda
Include Non include
• Spessore muri interni e dei tramezzi
• Pilastri e colonne interne
• Spazio interno di circolazione verticale
(scale, ascensori, scale mobili)
• Spazio interno di circolazione orizzontale
(corridoi, disimpegni)
• Cabina elettrica, centrale termica, sale
impianti interni o contigui all’edificio
• Condotti verticali dell’aria o di altro tipo
interni
• Spessore muri perimetrali
• Balconi, terrazzi e simili
• Porticato ricavato all’interno della proiezione
dell’edificio o contiguo
• Spazio di circolazione verticale e orizzontale
esterno
• Vani ad uso comune
SIL – Superficie Interna Lorda
SIL – Superficie Interna Lorda
…. E nel caso di sottotetti?
SIN – Superficie Interna Netta
Per superficie interna netta si intende l’ area di una unità
immobiliare, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che
costituiscono l’unità medesima, misurata lungo il perimetro
interno dei muri e dei tramezzi per ciascun piano fuori terra o
entro terra, rilevata alla quota convenzionale di m 0,50 dal
piano pavimento e di m 1,50 per i locali sottotetto.
Capitolo 2 - 4.2.3 pag. 36 C.V.I.
SIN – Superficie Interna Netta
Include Non include
• Spessori della zoccolatura
• Superfici delle sottofinestre (sguinci)
• Superfici occupate in pianta dalle pareti
mobili
• Superfici di passaggio ottenute nei muri
interni per porte e/o varchi
• Superfici occupate da armadi a muro
• Spazio interno di circolazione verticale
(scale, ascensori, scale mobili)
• Spazio interno di circolazione orizzontale
(corridoi, disimpegni)
• Cabina elettrica, centrale termica, sale
impianti interni o contigui all’edificio
(interne)
• Condotti verticali dell’aria o di altro tipo
interni
• Spessore dei muri sia perimetrali che
interni
• Porticato ricavato all’interno della
proiezione dell’edificio o contiguo
• Spessore dei tramezzi
• Spazio occupato dalle colonne ed i
pilastri
SIN – Superficie Interna Netta
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