univerza v ljubljani · 2018-08-24 · »obligacija je zaveza, ki ustvarja razmerje med dvema...
Post on 16-Jan-2020
1 Views
Preview:
TRANSCRIPT
UNIVERZA V MARIBORU
PRAVNA FAKULTETA
Sašo Šoštarič
PRAVNE PRAZNINE
PRI PROMETU S KMETIJSKIMI ZEMLJIŠČI,
GOZDOVI IN KMETIJAMI
- izhodišča za novelacijo
Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) -
diplomsko delo
Maribor, 2011
ii
UNIVERZA V MARIBORU
PRAVNA FAKULTETA
diplomsko delo
PRAVNE PRAZNINE
PRI PROMETU S KMETIJSKIMI ZEMLJIŠČI,
GOZDOVI IN KMETIJAMI
- izhodišča za novelacijo
Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) -
študent: Sašo Šoštarič
številka indeksa: 71149278
študijski program: uni-pravo
študijska smer: poslovno-gospodarsko pravo
mentor: dr. Renato Vrenčur
Maribor, avgust 2011
iii
Kazalo
1 UVOD ............................................................................................................ 1 1.1 Opredelitev teme ..................................................................................... 1 1.2 Cilji raziskave ........................................................................................... 2 1.3 Osnovna teza oz. trditev raziskave ............................................................ 3 1.4 Predpostavke in omejitve raziskave ........................................................... 3 1.5 Predvidene metode raziskovanja ............................................................... 4
2 OBLIGACIJSKO PRAVO ................................................................................... 5 2.1 Obligacijsko razmerje ............................................................................... 5 2.2 Osnovna načela obligacijskih razmerij ....................................................... 6 2.3 Sklenitev pogodbe .................................................................................... 8 2.4 Prodajna pogodba .................................................................................. 12
3 STVARNOPRAVNI INSTITUTI ........................................................................ 16 3.1 Osnove stvarnega prava ......................................................................... 16 3.2 Načela stvarnega prava .......................................................................... 18 3.3 Pridobitev lastninske pravice na nepremičnini........................................... 21
4 ZAKON O KMETIJSKIH ZEMLJIŠČIH (ZKZ) ..................................................... 27 4.1 Splošno ................................................................................................. 27 4.2 O prometu s kmetijskimi zemljišči ........................................................... 28 4.3 Ponudba ................................................................................................ 29 4.4 Sprejem ponudbe ................................................................................... 30 4.5 Predkupni upravičenci ............................................................................ 31 4.6 Odobritev pravnega posla ....................................................................... 32 4.7 Določitev subjektov, terminov in pogojev ................................................. 34
5 PRAVNA DOKTRINA, UPRAVNA IN SODNA PRAKSA ........................................ 36 5.1 Pravna doktrina...................................................................................... 36 5.2 Upravna praksa ...................................................................................... 39 5.3 Sodna praksa ......................................................................................... 40
6 PREDLOG SPREMEMBE ZAKONSKIH DOLOČIL ................................................ 43 6.1 Sprememba nomotehnike zakonskih določil ............................................. 43 6.2 Sprememba koncepta odložnega pogoja odobritve pravnega posla ........... 44 6.3 Obvestilo upravnega organa ................................................................... 46 6.4 Upravna overitev podpisa ponudnika in sprejemnika ponudbe ................... 47
7 SKLEP .......................................................................................................... 48 Literatura ........................................................................................................... 49 Viri .................................................................................................................... 51 Priloge ............................................................................................................... 52
iv
Povzetek
Zaščita kmetijskih zemljišč je za širšo družbeno skupnost zaradi pomena kmetijstva
gotovo ena pomembnejših nalog. Njen pomen bi moral odsevati tudi veljavni zakon,
ki bi podpiral tiste osebe, katerih namen je dejansko obdelovati kmetijske površine.
Pomen kmetijstva kot primarne gospodarske dejavnosti se bo v prihodnosti zaradi
kriznega gospodarskega stanja gotovo izkazal za eno večjih ekonomskih priložnosti.
Za družbene upravitelje bi torej morala biti zaščita kmetovalcev pri prenosu
lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih gotovo ena prednostnih nalog.
Koncept varovanja kmetijskih zemljišč pred špekulativnimi nakupi je že tri desetletja
utemeljen na veljavnem Zakonu o kmetijskih zemljiščih. V osnovi temelji ta zaščita na
konceptu predkupnih upravičencev, z namenom, da novi lastniki kmetijska zemljišča
obdelujejo in ne, da so le-ta predmet manipulacij nepremičninskih špekulantov ali
oseb, ki se s kmetijstvom niso sposobne ukvarjati. Žal zakon ne zagotavlja
zadovoljive pravne zaščite oseb, ki so vpletene v prenos lastninske pravice. V tem
avtorskem delu smo predstavil sistem, ki bi tem subjektom zagotovil boljše pravno
varovanje.
Ključne besede:
zaščita kmetijskih zemljišč, primarna gospodarska dejavnost, družbeni upravitelji,
Zakon o kmetijskih zemljiščih, predkupni upravičenci, lastninska pravica, pravna
zaščita, pravno varovanja.
v
Summary
The protecting of agricultural surfaces is at most important issue for wide
community. Its importance should be reflecting through the public acts to promote
the subjects which actual intension has to be cultivation of agricultural areas. The
economical importance of agronomy will be accepted as one of the future top trading
opportunities in the modern economical situation. The public management of
transmission on land surface ownership should be one of the top priorities that
occupie currant state authorities.
The concept of state protection of agriculture stands on The Law of Agricultural
Surfaces for three decades now. Basically, protecting of transmission of ownership is
oriented on group of first buyers, to assure that agricultural surfaces being cultivated
instead being used for trade manipulation. Unfortunately, The Law of Agricultural
Surfaces is inadequate to secure the civil rights for all subjects, involved in the
transmission of ownership. This is the attemption of represent the sistem which gives
better institutional protection to involved subjects.
Key words:
agricutural surfaces, community, the public acts, cultivation of agricultural areas,
transmission on land surface ownership, The Law of Agricultural Surfaces, the civil
rights, institutional protection.
1
1 UVOD
1.1 Opredelitev teme
Kmetijstvo je primarna gospodarska dejavnost, ki bo v prihodnjih letih na
nacionalnem nivoju gotovo pridobivala v gospodarskem pomenu. Skozi obstoječo
gospodarsko krizo se bo zaradi součinkovanja različnih razlogov, ki obvladujejo
svetovno ekonomijo, pokazalo, da ima majhno slovensko gospodarstvo rezervo v
bruto domačem proizvodu prav v povečevanju obsega te gospodarske dejavnosti.
Slovensko kmetijstvo je imelo namreč ob prehodu v samostojno državo devetdeset
odstotno pokritost prehranske samooskrbe, po dvajsetih letih pa je ta pokritost celo
manj kot štirideset odstotna.
Ker gre za strateška vprašanja države glede oskrbe prebivalstva s prehrano, je
pravilno upravljanje s prostorom in varovanje kmetijskih zemljišč ter izvajalcev
kmetijske proizvodnje gotovo ena prioritet sodobne ekonomije države. Menimo, da se
upravljavci naše družbene skupnosti tega ne zavedajo ali pa tej problematiki
posvečajo premalo pozornosti. Prav zaradi strateškega pomena kmetijstva se zaradi
možnosti zlorab s špekulativnimi nameni promet s kmetijskimi zemljišči tudi
institucionalno varuje. Varovanje se izvaja skozi določbe Zakona o kmetijskih
zemljiščih (ZKZ)1, ki v osnovnih okvirih določa tudi upravne postopke ob nakupu in
prodaji kmetijskih zemljišč. Ker je v interesu skupnosti, da lastninska pravica na
kmetijskih zemljiščih prehaja na osebe, ki se s kmetijsko pridelavo dejansko
ukvarjajo, poznamo v aktualni regulativi zaprti sistem predkupnih upravičencev
(numerus clausus, zaključeno število), ki imajo pri nakupu kmetijskih površin
prednost pred drugimi subjekti na trgu.
1 Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Uradni list RS, št. 59/1996, 31/1998, 1/1999, 54/2000,
68/2000, 27/2002, 58/2002, 67/2002, 110/2002, 8/2003, 110/2002, 36/2003, 55/2003, 43/2011.
2
Obstoječi sistem je po našem mnenju v temelju primerna rešitev problematike. Kljub
temu pa v upravnih postopkih, ki spremljajo prenos lastnine na teh površinah,
obstajajo pomanjkljivosti, ki močno vplivajo na pravno varnost subjektov, ki
nastopajo v prometu s kmetijskimi zemljišči.
Zakon o kmetijskih zemljiščih je od sprejetja doživel nekaj novelacij, zadnja novela je
trenutno v zakonodajnem postopku.2 Tudi novela v pripravi se ni dotaknila določb o
prenosu lastnine in le-te ostajajo nespremenjene. Zakon o kmetijskih zemljiščih je lex
specialis (posebno pravilo) v razmerju do Obligacijskega zakonika (OZ)3, ki v
nasprotni smeri učinkuje kot legi generali (splošno pravilo). Skozi profesionalno
delovanje avtorja tega diplomskega dela pa je opaziti, da je pravna varnost kupca in
prodajalca kmetijskega zemljišča v določenih upravnih fazah pred prenosom lastnine
omajana zaradi nedorečenosti zakonskih določb. Prav tako pa v zakonu niso
natančno določeni protokoli upravnih postopkov upravnih organov, ki sodelujejo v
postopkih prenosa lastninske pravice.
1.2 Cilji raziskave
Cilji raziskave so predvsem natančno raziskati teoretično, zakonsko in podzakonsko
podlago prenosa lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih in jo primerjati z upravno
prakso, ki spremlja zadevne postopke. Pri tem bomo izvedli raziskavo konkretnih
upravnih aktov, jo primerjali z regulativo in identificirali različne pravne položaje, ki
vplivajo na pravno varnost udeležencev, torej strank v zadevnih postopkih.
Namen diplomskega dela je na podlagi pridobljenih podatkov podati predlog novele
Zakona o kmetijskih zemljiščih v tistem delu, ki se nanaša na promet s kmetijskimi
zemljišči.
2 Predlog zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ-C) –
predlog za obravnavo, RS Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano, št. 007- 392/2010/105, Ljubljana, 25.1.2011. 3 Obligacijski zakonik (OZ). Uradni list RS, št. 83/2001, 32/2004, 28/2006, 40/2007.
3
1.3 Osnovna teza oz. trditev raziskave
Izbira teme diplomskega dela temelji na profesionalnih izkušnjah avtorja v
nepremičninskih postopkih, saj nedorečenosti v zakonodaji ni mogoče zaznati brez
delovanja na tem področju. Zaradi le-teh prihaja na terenu do situacij, ki prenos
lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih otežujejo, povzročajo pravne
nepredvidljivosti in sprožajo nesmiselne sodne spore. Vzrok tega je prav zakonska
nedorečenost na tem področju.
Osnovna teza raziskave je, da so določbe obstoječega Zakona o kmetijskih zemljiščih
v delu, ki se nanaša na pravni promet, premalo natančne in da obstajajo zaradi tega
v obstoječi zakonski ureditvi na tem področju pomembne pravne praznine.
1.4 Predpostavke in omejitve raziskave
Osnovna predpostavka, ki jo postavljamo v izhodišču, je, da bomo namen in cilj
postavljene naloge dosegli skozi analizo obstoječe literature, regulative in raziskave
konkretnih upravnih primerov. Pri tem si bomo na posamezna vprašanja skušali
odgovoriti skozi preučitev primerov iz sodne prakse.
Omejitve raziskovanja pa v izhodišču vidimo predvsem v tem, da zaradi specialnosti
problematike na trgu avtorske literature še ni izvedenih veliko strokovnih raziskav,
zato bomo skušali povezati preučeno literaturo, regulativo in konkretno upravno ter
sodno prakso in odgovoriti na zastavljena vprašanja, ki smo jih izpostavili pred
začetkom raziskave in se bodo pojavila skozi faze pisanja diplomskega dela.
4
1.5 Predvidene metode raziskovanja
Analitični pristop poudarja raziskovanje vzrokov pojavov ali procesov in ugotavlja
njihove medsebojne odvisnosti na kvalitativen (deduktiven) ali kvantitativen
(induktiven) način. Predvidene metode dela temeljijo v našem primeru na analizi
podatkov in abstrakciji pomembnejših delov avtorskega gradiva, ob hkratnem
empiričnem iskanju povezav med publiciranimi deli ter drugimi viri podatkov,
pridobljenih iz veljavne regulative ter sodne in upravne prakse.
5
2 OBLIGACIJSKO PRAVO
2.1 Obligacijsko razmerje
»Obligacija je zaveza, ki ustvarja razmerje med dvema strankama, med upnikom in
dolžnikom. Ena stranka, dolžnik, je dolžna opraviti izpolnitev drugi stranki, upniku.
Izpolnitev je ravnanje dolžnika, bodisi aktivno, bodisi pasivno. Dolžnik je zavezan
nekaj dati ali storiti ali pa dopustiti oziroma opustiti. V obligacijskem razmerju so
lahko stranke upravičenci in zavezanci obenem. Tedaj je vsaka stranka drugi stranki
nekaj dolžna in vsaka stranka ima pravico od druge stranke nekaj terjati. Stranke
vsebino svojih izpolnitev lahko prosto izbirajo. Ne obstoji torej nekakšen numerus
clausus (zaključeno število) obligacij.«4
Obligacijsko razmerje je razmerje med enakopravnima strankama, ki prosto
oblikujeta svoje zaveze ena nasproti drugi. Stranki obligacijskega razmerja sta upnik
in dolžnik, pri čemer pa sta navadno do druge stranke v podobnem razmerju: obe
imata do nasprotne pogodbene strani določene obveznosti in pravice. V primeru
nepremičninske prodajne pogodbe sta v pravnem položaju, ko mora lastnik
nepremičnine, ki nastopa kot prodajalec, nasprotno stranko narediti za lastnika
stvari, kupec pa je zavezan predati prodajalcu določeno vsoto denarja ali narediti
kakšno drugo odplačno dejanje.
»Značilnost obligacije je njena relativnost: razmerje pravic in dolžnosti obstoji samo
med strankama. S tem, da ima ena stranka pravico, je druga stranka obremenjena z
obveznostjo. Upravičenec nima svojih pravic nasproti komerkoli, marveč samo
nasproti drugi stranki obligacijskega razmerja.«5
4 Cigoj Stojan, Teorija obligacij – splošni del obligacijskega prava, Uradni list RS, Ljubljana,
2003, str. 2. 5 O.c. Cigoj, 2003, str. 3.
6
Kot bomo podrobneje preučili v nadaljevanju dela, obstaja v primeru obligacijskih
pravic drugačna narava obveznosti in pravic, kot to zasledimo npr. pri stvarnih
pravicah. Stvarne pravice so natančno določene in jih zakon tudi taksativno našteva.
Tako poznamo zaprti krog (numerus clausus) stvarnih pravic. Te pravice učinkujejo
erga omnes (nasproti vsem), kar pomeni, da se v stvarno pravico ne sme vtikati
nihče, oziroma da morajo takšno pravico spoštovati vsi subjekti. Nasprotno pa
obligacijske pravice delujejo samo med zavezanci obligacijskega razmerja, torej inter
partes (med strankami).
2.2 Osnovna načela obligacijskih razmerij
Temeljna načela ureja omenjeni Obligacijski zakonik (OZ) takoj v izhodišču zakona
znotraj I. poglavja. Načela so v pravu pomembna predvsem za interpretacijo tistih
zakonskih določil, ki so v normah napisana premalo jasno. Poleg tega se uporabljajo
za zapolnitev pravnih praznin, ki se lahko pojavijo v katerem od pravnih aktov. V
obligacijskem pravu so temeljna načela posebno pomembna, saj se obligacijska
razmerja oblikujejo prosto in niso taksativno določena. Pri tem je zelo pomembno
upoštevati osnovna pravna načela, ki služijo kot pravni temelj vsakega dogovora in
jih je nemogoče pri sklepanju razmerij zaobiti oziroma jih ignorirati.
Osnovno načelo obligacijskega prava je dispozitivnost določb v Obligacijskem
zakoniku (2. člen OZ), kar pomeni, da lahko udeleženci obligacijskega razmerja
uredijo svoje razmerje drugače, kot izhaja iz zakonskih določil. Če seveda sam zakon
ne določi posameznega določila kot kogentnega (obveznega) in je kot tako zaradi
posebnega družbenega in moralnega konteksta izvzeto iz okvira svobodnega
dogovora. V zakoniku obstajajo torej neobvezne in obvezne določbe, pri čemer pa je
zelo pomembno vedeti, katere so zajete v eni skupini in katere v drugi. To je
razvidno iz same dikcije posamezne zakonske določbe.
7
Avtonomija volje oziroma prosto urejanje obligacijskih razmerij (3. člen OZ) določa,
da lahko udeleženci svobodno urejajo obligacijska razmerja, ne smejo pa jih urejati v
nasprotju z ustavo, prisilnimi predpisi ali moralnimi načeli. Pri tem je potrebno
poudariti, da avtonomijo volje glede izbire pogodbenega partnerja pri prometu s
kmetijskimi zemljišči omejuje prisilni predpis, konkretno Zakon o kmetijskih zemljiščih
(ZKZ). Zaradi zasledovanja višjega družbenega interesa obstaja v tem aktu krog
predkupnih upravičencev, kar omejuje avtonomijo volje pogodbenih strank pri izbiri
pogodbene stranke v teh pravnih poslih.
Načelo vestnosti in poštenja (bonae fidei) urejuje zakonik v 5. členu OZ, to načelo pa
omejuje ravnanje pogodbenih strank v stipulacijski (sklepanje pogodbe), kakor tudi v
solucijski fazi (izvrševanje pravic in obveznosti) pogodbenega razmerja. Gre
predvsem za vprašanje morale v pravnih poslih, pri čemer morata pogodbenika
delovati tudi v korist nasprotne stranke skladno z dogovorom. Načelo vestnosti in
poštenja je gotovo eno najpomembnejših načelnih izhodišč v pravnem poslovanju.
»Kadar je govor o vestnosti in poštenosti, gre za moralna pravila, ki so se razvila v
poslovnem prometu. Moralne norme, ki jih v praksi opredeljujemo kot norme
vestnosti in poštenosti, so zlasti pravila, da je treba v obligacijskih razmerjih
upoštevati interese obeh strank, kolikor so ti interesi utemeljeni s pravnim poslom ter
so v skladu s splošnimi interesi družbe.«6
Pri dvostranskih, torej sinalagmatičnih pogodbah je potrebno upoštevati načelo
enake vrednosti dajatev (8. člen OZ). To pomeni, da morajo biti pravice in obveznosti
udeležencev obligacijskih razmerij uravnotežene in da ne sme priti na eni pogodbeni
strani do prikrajšanja. Zakonik natančno določa, kdaj ima kršitev tega načela pravne
posledice. Gre za primere čezmernega prikrajšanja in primere oderuške pogodbe.
Vedeti je potrebno, da tega načela ni mogoče upoštevati pri aleatornih pogodbah,
torej pogodbah z negotovim izidom. Med te štejemo zavarovalno pogodbo ter igre na
srečo.
6 O.c. Cigoj, 2003, str. 23.
8
Gotovo pa je, vsaj po našem mnenju, najpomembnejše obligacijsko načelo dolžnost
izpolnitve obveznosti (pacta sunt servanda), ki je V Obligacijskem zakoniku urejeno v
9. členu OZ. »Druga teza je bila, da mora dogovor veljati, kakor hitro je prišlo do
soglasja (pacta sunt servanda). Dolžnik se ne sme pozneje pritoževati, da je njegova
zaveza nepravična, kajti sam jo je hotel. Ni krivice, če je zavezanec soglasen, da se
zaveže (volenti non fit iniuria).«7
2.3 Sklenitev pogodbe
V primeru prenosa lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih je najpogostejša kupna
pogodba, Zakon o kmetijskih zemljiščih pa ureja pravne položaje prav v primeru
uporabe kupne pogodbe. V poštev pri prenosu lastnine na nepremičnini pridejo še
darilna, menjalna, izročilna, pogodba o dosmrtnem preživljanju in pogodba o
preužitku. V našem diplomskem delu bomo pozornost usmerili v kupno pogodbo,
druge pogodbe o odsvojitvi pa bomo zanemarili. »Za sklenitev pogodb morajo biti
izpolnjene predpostavke, kakor so določene za sklenitev posla nasploh. Stranki
morata biti poslovno sposobni, imeti morata pravo voljo, posel mora biti mogoč in
dopusten in v nekaterih primerih mora biti izjava volje podana v posebni obliki.«8
Sama sklenitev pogodbe je torej lahko sporna, če je sklenjena v okoliščinah, ki
pomenijo, da posebne predpostavke niso sklenjene. »Neveljaven je pravni posel, ki
je bil sicer sklenjen, toda niso izpolnjene vse predpostavke za veljavnost posla.
Teorija deli neveljavne posle na absolutno in relativno neveljavne posle. Absolutna
neveljavnost (ničnost) je tista, ki se nanjo lahko sklicuje vsakdo, ki mu zakon
priznava pravni interes, relativna neveljavnost pa je tista, v čigar korist je
neveljavnost določena. Relativna neveljavnost se imenuje izpodbojnost.«9
7 O.c. Cigoj, 2003, str. 6.
8 O.c. Cigoj, 2003, str. 102.
9 O.c. Cigoj, 2003, str. 104.
9
Nastanek učinkov sklenjene pogodbe ureja Obligacijski zakonik v II. poglavju pod
naslovom Nastanek obveznosti. V kontekstu nastanka pogodbe je najpomembnejši
trenutek sklenitve pogodbe. Po 15. členu Obligacijskega zakonika (OZ) je vsaka
pogodba sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih
sestavinah. Bistvenih sestavin zakonik taksativno ne določa, se pa pravna doktrina že
od časov rimskega prava strinja, da sta bistveni sestavini pogodbe predmet in cena.
Pogodbenika morata torej doseči konsenz o predmetu in ceni kot bistvenih
sestavinah pogodbe, o nebistvenih sestavinah pa ne sme biti nesoglasja.
Seveda pa je potrebno pogodbeno voljo (animus contrahendi) vsakega posameznega
pogodbenika izjaviti na način, da jo lahko drug pogodbenik ali tretji subjekti tudi
razumejo. Po 18. členu Obligacijskega zakonika (OZ) se lahko izjava volje za
sklenitev pogodbe izjavi z besedami, z običajnimi znaki (pisava) ali pa z drugačnim
ravnanjem, iz katerega se da zanesljivo sklepati, da pogodba obstoji. V zadnjem
primeru gre za nebesedno sklenitev pogodbe s tako imenovanim konkludentnimi
dejanji. Izjava volje mora biti svobodna in resna, torej na voljo ne smejo vplivati
okoliščine, kot so zmota, prevara, grožnja ali prisila. V nasprotnem primeru ima v
pravnem smislu volja napako, kar lahko vpliva na veljavnost pogodbe.
Za to avtorsko delo je pomemben tudi 19. člen Obligacijskega zakonika (OZ), ki
predvideva za posamezne tipe pogodb tudi dovoljenje ali odobritev za njihovo
veljavnost. Kadar je za sklenitev pogodbe potrebno soglasje koga tretjega, ga ta
lahko izda pred sklenitvijo pogodbe (kot dovoljenje) ali pa po sklenitvi (kot
odobritev). Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) namreč predvideva odobritev
pravnega posla s strani določenega upravnega organa, kar vpliva tudi na veljavnost
morebitno prej sklenjene pogodbe. Pravzaprav gre v primeru prometa s kmetijskimi
zemljišči zaradi nedorečenosti v Zakonu o kmetijskih zemljiščih za dovoljenje pred
sklenitvijo pravnega posla, kar je sporno. Nekatere upravne enote so namreč izvajale
prakso dovoljenja, druge pa prakso odobritve. Seveda gre za pravno praznino v
zadevnem zakonu, kar bomo natančneje predstavili v nadaljevanju.
10
Posebno pomemben del Obligacijskega zakonika predstavlja v našem delu ponudba
in sprejem ponudbe, ki sta v kodeksu urejena od 22. do 32. člena. Gre za zakonske
določbe, ki jih podrobneje ureja Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) in prav v tej
točki omejuje načelo avtonomije volje glede pogodbenega partnerja. Gre za
zakonske določbe, ki jih bomo v nadaljevanju diplomske naloge še posebej preučili.
Zakon o kmetijskih zemljiščih namreč učinkuje v teh pravnih institutih kot lex
specialis, medtem ko Obligacijski zakonik (OZ) deluje nasprotno kot legi generali.
Ponudba iz 22. člena Obligacijskega zakonika je določeni osebi dan predlog za
sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe. Predlog za sklenitev
pogodbe mora torej vsebovati vsaj predmet in ceno, da bi ga sploh lahko
pravnoformalno šteli za ponudbo. Po 25. členu OZ je ponudba za ponudnika
zavezujoča, razen če hkrati s ponudbeno izjavo dodatno izjavi, da ga ponudba ne
obvezuje. Umik ponudbe načeloma ni mogoč, oziroma je mogoč pod točno
določenimi zakonskimi pogoji.
»Ponudba je enostranski pravni posel, saj že izjava volje ene stranke – ponudnika,
povzroči nastanek pravnega razmerja. Bistveno za nastalo pravno razmerje je, da
ponudnika zavezuje k sklenitvi pogodbe. S tem, ko je dal ponudbo, je ponudnik
izrazil svojo končno voljo o vsebini konkretnega posla. Naslovniku je prepuščeno, da
ponudbo sprejme ali zavrne. Če naslovnik ponudbo sprejme, je pogodba
sklenjena.«10
Sprejem ponudbe ureja zakonik v 28. členu in sicer je ponudba sprejeta, ko ponudnik
prejme izjavo naslovnika, da sprejema ponudbo. Ponudba je sprejeta tudi na podlagi
naslovnikovega konkludentnega dejanja (če npr. naslovnik plača ceno, …) ali stori kaj
drugega, kar se lahko na podlagi poslovne prakse lahko šteje za izjavo o sprejemu.
10
Kranjc Vesna, 15. do 33. člen, v: Plavšak Nina, Juhart Miha, Jadek Pensa Dunja, Kranjc Vesna,
Grilc Peter, Polajnar Pavčnik Ada, Dolenc Mile, Pavčnik Marijan, Obligacijski zakonik (splošni del) s komentarjem, 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2003, str. 245.
11
»Sprejem ponudbe je prav tako kot ponudba enostranska izjava volje, le da ne
ustvarja učinkov samo za naslovnika (oz. sprejemnika ponudbe, op. avt.), to je
osebo, ki izjavi sprejem. Sprejem ponudbe pomeni, da je pogodba sklenjena.
Pogodba je sklenjena, če so izpolnjeni vsi pogoji:
sprejem mora biti pravočasen (26. in 31. člen OZ),
sprejem mora biti istoveten s ponudbo (29. člen OZ),
izražati mora voljo naslovnika, da je s sprejemom zavezan.«11
Pri tem je bistvenega pomena, da lahko ponudbo sprejme samo naslovnik, to je
oseba, na katero je ponudnik naslovil ponudbo. Izjema od tega pravila je splošna
ponudba, ko lahko ponudbo sprejme oseba, ki je ponudniku neznana.12 Gre za
določilo 22. člena OZ, da se predlog, naslovljen nedoločenem u številu oseb in ki
formalno vsebuje bistvene sestavine pogodbe, šteje kot vabilo k dajanju ponudb.
Prav tako niso ponudbe za sklenitev pogodbe poslani katalogi, ceniki in oglasi iz 24.
člena OZ, temveč gre tudi v tem primeru samo nezavezujoča vabila k ponudbi.
V nadaljevanju diplomskega dela bomo veliko govorili tudi o pogojno sklenjeni
pogodbi, ki je v obligacijskem zakoniku urejena v 59. členu Obligacijskega zakonika.
Pogodba je namreč sklenjena pod pogojem, če sta njen nastanek ali prenehanje
odvisna od bodočega negotovega dejstva.
Pri tem poznamo dve vrsti pogojev: odložni in razvezni pogoj. V primeru, da je
pogodba sklenjena pod odložnim pogojem, učinkuje pogodba od trenutka sklenitve
(pogoj se mora seveda izpolniti). Če pa je pogodba sklenjena pod razveznim
pogojem, preneha veljati (seveda, če se pogoj izpolni). Institut pogoja torej vpliva na
nadaljnji obstoj pogodbe ali na takojšnje prenehanje pogodbe. Pogoj je torej
pogodbeni element, ki neposredno vpliva na trajanje ali prenehanje pogodbenega
razmerja.
11
O.c. Kranjc, 15. do 33. člen, v: Plavšak et al, 2003, str. 252. 12
Prim. Kranjc, 15. do 33. člen, v: Plavšak et al, 2003, str. 252.
12
»Pogoj je negotovo (pravno) dejstvo, ki ga pogodbeni stranki s pogodbo določita kot
predpostavko za začetek učinkovanja pogodbe (odložni pogoj) oziroma kot
predpostavko za prenehanje učinkovanja pogodbe (razvezni pogoj).«13
2.4 Prodajna pogodba
Preden preidemo na osnovno pogodbeno obliko v okviru obligacijskih institucij, bi bilo
potrebno dodati še nekaj besed o obliki nepremičninske prodajne pogodbe. Oblika
pogodbe je zunanji izraz sklenitve pravnega posla in za sklenitev pogodbe se
načeloma po 51. členu Obligacijskega zakonika ne zahteva nikakršna oblika. Izjemo
za naš vsebinski kontekst najdemo v 52. členu OZ, ki določa, da mora biti pogodba,
na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, sklenjena v pisni
obliki. Nepremičninska prodajna pogodba mora biti torej po zakonu sklenjena pisno,
ker je po 55. členu zakonika pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, nična.
»Za pridobitev lastninske pravice (na nepremičnini, op. avt.) s pravnim poslom se
zahteva veljaven pravni posel, iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko
pravico, ter izpolnitev drugih pogojev, ki jih določa zakon (40. člen SPZ)14. Prav tako
se zahteva vpis v zemljiško knjigo, ki se opravi na podlagi listine, ki vsebuje
zemljiškoknjižno dovolilo.
Pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla, imenovana tudi
pravnoposlovna pridobitev lastninske pravice, spada med derivativne načine
pridobitve lastninske pravice.«15
13 O.c. Plavšak, 59. do 79. člen, v: Plavšak et al, 2003, str. 377. 14 Stvarnopravni zakonik (SPZ), Uradni list RS, št. 87/2002, 18/2007. 15 Škof Bojan, Vrenčur Renato, Vidovič Nataša, Civilnopravni in davčnopravni vidiki prometa nepremičnin, Davčno-finančni raziskovalni inštitut, Maribor, 2003, str. 17.
13
»Že sam izraz ,,pravnoposlovni prenos,, lastninske pravice nam pove, da temelji
prenos lastninske pravice na pravnem poslu. S tem pravnim poslom mislimo na
zavezovalni (obligacijskopravni) posel oz. pogodbo. Na poti do dokončanega prenosa
lastninske pravice se zvrstita še dva pravna akta, to sta razpolagalni pravni posel
(imenovan tudi stvarnopravni posel) in pa realno dejanje (izročitev oz. vpis v
zemljiško knjigo). Medtem ko je zavezovalni pravni posel posel obligacijskega prava,
ki ustvarja le zavezo po prenosu lastninske pravice, je razpolagalni pravni posel posel
stvarnega prava, ki ga pravna teorija opredeljuje kot ,,pravni posel, ki meri
neposredno na določeno pravico, bodisi da jo prenese, spremeni, obremeni ali
odpravi.«16
Poznamo tudi druge načine prenosa lastninske pravice, vendar se bomo v tem
diplomskem delu usmerili v pravnoposlovni prenos le-te. Kot je razbrati iz zgornjega
odstavka, je potrebno poleg veljavnega pravnega posla za prenos lastninske pravice
na nepremičnini opraviti še posle stvarnega prava in izvesti realno dejanje vpisa v
zemljiško knjigo. Podrobneje bomo stvarnopravno fazo prenosa lastninske pravice na
nepremičnini obravnavali v naslednjem poglavju. V tem delu se bomo usmerili v
glavne pravne institute kupne pogodbe, ki predstavlja temelj in prvi korak k prenosu
lastninske pravice na nepremičnini.
»Kot najbolj pogost pravni posel je kupna pogodba v pravni literaturi najbolj
podrobno obdelana. Ravno analiza kupne pogodbe je dala podlago za pretežni del
splošnih naukov obligacijskega prava. Tukaj so obravnavana vprašanja o nastanku
pogodbe, o njenih udeležencih in zastopnikih in celo vprašanja, ki jih zakon ureja pod
poglavjem kupne pogodbe, a so važna tudi za druge vrste pogodb ter jih je teorija
zato uvrstila v splošni del.«17
16 O.c. Škof et al, 2003, str. 18-19. 17 Cigoj Stojan, Institucije obligacij – posebni del obligacijskega prava – kontrakti in reparacije, Uradni list RS, Ljubljana, 2002, str. 16.
14
Po 435. členu Obligacijskega zakonika se s prodajno pogodbo prodajalec zavezuje,
da bo stvar, ki jo prodaja, izročil kupcu na način, da bo le-ta pridobil na stvari
lastninsko pravico, kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino. Tudi v
tem primeru sta bistveni sestavini pogodbe predmet in cena. Predmet, torej
nepremičnino, je potrebno v pogodbi natančno specificirati z enolično identifikacijo
predmeta, ki že obstaja v zemljiški knjigi. Gre za številko nepremičnine ali številko
etažne lastnine ter številko in ime katastrske občine, na območju katere se
nepremičnina nahaja. To so geodetski podatki o nepremičnini iz geodetskega
katastra, ki so po uradni dolžnosti zavedeni v zemljiški knjigi.
Kupnina je bistveni element nepremičninske pogodbe. Če pa kupnina v pogodbi ni
določena ali določljiva, se po 442. členu OZ šteje, da pogodba sploh ni nastala. Cena
nepremičnine je torej obvezni element pogodbe. Tudi če stranki pogodbe zaradi
subjektivnih razlogov cene ne bi želeli zapisati v pogodbi, bi to morali storiti
najpozneje v okviru davčnih postopkov obdavčitev, ki spremljajo postopke prenosov
lastninske pravice na nepremičninah.
Pri tem odgovarja prodajalec za stvarne in pravne napake, ki jih je imela stvar ob
izročitvi nepremičnine. Stvar ima po 459. členu OZ za nepremičnino relevantno
stvarno napako, če stvar nima lastnosti, ki so potrebne za njeno običajno rabo; če
stvar nima lastnosti, potrebnih za posebno rabo; če stvar nima lastnosti, ki so bile
dogovorjene ali predpisane. V kontekstu kmetijskih zemljišč bi imela nepremičnina
stvarno napako v primeru, če bi npr. stranki dogovorili, da mora imeti kmetija
zadostno količino vode v vodnjaku za namakanje, kasneje pa bi se izkazalo, da temu
ni tako. Po 488. členu OZ pa prodajalec odgovarja tudi za pravne napake, če ima na
prodani stvari kdo tretji pravico, ki izključuje, zmanjšuje ali omejuje kupčevo pravico,
pa kupec o njej ni bil obveščen in tudi ni privolil, da bi prevzel s pravico tretjega
obremenjeno nepremičnino. Pri stvarnih napakah gre torej za napake na stvari, pri
pravnih napakah pa napake na pravici.
15
Prodajalec mora torej prodati nepremičnino prosto stvarnih in pravnih napak, sicer
lahko kupec uveljavlja ugovore, saj ni pridobil v last stvari s takšnimi lastnostmi, ki jih
je pričakoval ob nakupu. Obligacijski zakonik (OZ) taksativno navaja institute, s
katerimi lahko kupec uveljavlja pravice zaradi stvarnih in pravnih napak stvari. O tem
več na drugem mestu.
16
3 STVARNOPRAVNI INSTITUTI
3.1 Osnove stvarnega prava
V začetku tega poglavja je potrebno narediti pregled nekaterih osnovnih
stvarnopravnih pojmov, ki jih bomo obravnavali v nadaljevanju raziskave. Gre za
institute, ki so večinoma znani že iz rimskega prava, kljub temu pa je sodobno
stvarno pravo nadgradilo pravno materijo z nekaterimi novimi.
»Stvar je v prvem odstavku 15. člena SPZ opredeljena kot samostojni telesni
predmet, ki ga človek lahko obvladuje. Premoženjske pravice niso stvari, lahko pa se
v določenih primerih obravnavajo kot stvari. Tako so predmet zastavne pravice in
užitka (drugi odstavek 3. člena SPZ). Iz pojma so izvzeti tudi objekti, ki človeku niso
dosegljivi, kot so npr. nebesna telesa ali voda v morju in tisti, ki s stališča morale
oziroma javnega reda ne smejo biti predmet lastnine (npr. človeško telo in njegovi
deli).«18
Stvar je torej osnovni pojem posebne veje prava, ki mu pravimo stvarno pravo. Gre
za samostojne telesne predmete, ki jih človek lahko obvladuje. Pri tem seveda ne
moremo govoriti o predmetu, če ga človek ne more obvladovati, npr. zvezde na
nebu, veter ipd. Obvladovanje stvari je konstitutiven element stvari, da bi sploh lahko
bila institut stvarnega prava. »Definicijo stvari lahko razdelimo na dve predpostavki,
in sicer predpostavko telesnosti in predpostavko obvladljivosti.«19
18 Tratnik Matjaž, Stvarnopravni zakonik – zasnova in zgradba – pregled najpomembnejših
novosti, v: Pravna praksa, št. 36/2002, GV Založba, Ljubljana, 2002, priloga str. II. 19 Tratnik Matjaž, Temeljni pojmi, v: Juhart Miha, Berden Andrej, Keresteš Tomaž, Rijavec
Vesna, Tratnik Matjaž, Vlahek Ana, Vrenčur Renato, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 114.
17
»V skladu z zgoraj obravnavanim načelom povezanosti zgradbe z zemljiščem (načela
bomo podrobneje obravnavali v naslednjem podpoglavju, op. avt.) opredeljuje prvi
odstavek 18. člena SPZ nepremičnino kot prostorsko odmerjen del zemeljske
površine, skupaj z vsemi sestavinami.
Pojem nepremičnine je torej enak pojmu zemljišča, oziroma zemljiške parcele. Vse,
kar se nahaja na zemljišču, nad zemljiščem ali pod njim, pa je sestavina zemljišča.«20
Da bi lahko bila nepremičnina oziroma parcela sploh predmet stvarnega prava, mora
biti odmerjena, torej označena z mejo in oštevilčena s parcelno številko. To je
predmet dela geodetskega upravnega organa (Geodetska uprava RS), ki na podlagi
odmer zavaja v geodetski kataster odmerjena zemljišča, jih opremlja s številkami in
jih umešča v katastrske občine. Parcela mora biti torej označena s parcelno številko
in zavedena v posebno geodetsko okrožje, ki se imenuje katastrska občina. Na
podlagi geodetskega katastra se nato po uradni dolžnosti podatki o nepremičninah
poočitajo tudi v zemljiški knjigi. Geodetski kataster je evidenca dejanskega stanja
nepremičnin v naravi, zemljiška knjiga pa je evidenca stvarnih pravic in obremenitev
na teh nepremičninah.
Zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula) je po 23. členu SPZ izrecna
nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali
preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo.
»Sam pojem intabulacijske klavzule v zemljiškoknjižnem pravu je tesno povezan s t.i.
formalno konsenznim načelom (predlagalno, privolitveno načelo, Antragsprincip). Vsi
vpisi, ki se izvajajo v zemljiški knjigi, morajo namreč temeljiti na obojestranski
privolitvi oseb, ki pravice pridobivajo in oseb, katerih pravice se omejujejo,
obremenjujejo, ukinjajo ali prenašajo.«21
20 O.c. Tratnik, 2002, priloga str. III. 21 Keresteš Tomaž, Zemljiškoknjižno dovolilo in razpolagalni pravni posel, v: Pravna praksa, št. 5-6/2000, GV Založba, Ljubljana, 2000, str. 15.
18
V primeru razpolagalnega pravnega posla, ki ga predstavlja intabulacijska klavzula je
potrebno povedati, da ne gre za obligacijski pravni institut, temveč za institut
stvarnega prava. Vpis izvedene lastninske ali katere druge stvarne pravice v zemljiško
knjigo je možen in dovoljen šele na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, ki predstavlja
stvarnopravni element nepremičninskega posla.
»Za izvedeno pridobitev lastninske pravice naj bi bilo tako potrebno, da je odsvojitelj
imetnik lastninske pravice in razpolagalno sposoben, ter:
zavezovalni pravni posel (s katerim se ena stranka drugi na obligacijski ravni
zaveže prenesti, obremeniti, ali odpraviti svojo stvarno pravico, druga stranka
pa na podlagi te zaveze pridobi pravico zahtevati takšno izpolnitev);
razpolagalni pravni posel (s katerim ena stranka direktno voljno razpolaga s
svojo pravico – jo prenese, obremeni ali odpravi, druga stranka pa to sprejme;
in
pridobitni način (realno dejanje izpolnitve, ki potrjuje spremembo stvarnega
položaja),
pri čemer pa je po mnenju nekaterih mogoče goli razpolagalni posel (t.i. Einigung v
nemškem pravu) šteti kot voljni element, realno dejanje pa kot izvršilni element
stvarnopravnega razpolagalnega posla (Ubereigung v nemškem in avstrijskem
pravu).«22
3.2 Načela stvarnega prava
V tem podpoglavju ne bomo zajeli vseh načel stvarnega prava, ki jih ureja
Stvarnopravni zakonik, ampak se bomo omejili na tista, ki so za naš vsebinski
kontekst bolj važna. Stvarnopravni zakonik določa: načelo omejenega kroga stvarnih
pravic, načelo absolutnosti, prednostno načelo, načelo specialnosti, načelo
povezanosti zemljišča in objekta, načelo publicitete in načelo kavzalnosti.
22 O.c. Keresteš, 2000, str. 16.
19
»V slovenskem stvarnem pravu poznamo šest stvarnih pravic: (1) lastninsko pravico;
(2) zastavno pravico; (3) zemljiški dolg; (4) služnosti; (5) pravico stvarnega bremena
in (6) stavbno pravico (2. člen SPZ). Citirana določba predstavlja hkrati eno izmed
temeljnih načel stvarnega prava, t.j. načelo omejenega (zaprtega) kroga stvarnih
pravic (numerus clausus, Typenzwang). SPZ razširja krog stvarnih pravic v primerjavi
z ZTLR23.«24
Načelo zaprtega kroga stvarnih pravic pomeni, da pozna stvarno pravo v nasprotju z
obligacijskim točno določeno število pravic. V okviru obligacijskega prava lahko
pogodbeni stranki svoje obveznosti in pravice skladno z načelom dispozitivnosti
oblikujeta prosto, seveda če sam zakon kakšnega instituta ne določi kot kogentnega.
V stvarnem pravu pa vlada stroga kogentnost pravic in stranki pogodbe ne moreta
mimo šestih točno določenih in strogo omejenih upravičen. Prejšnja zakonodaja je
poznala lastninsko pravico, zastavno pravico, zemljiški dolg in služnosti. Aktualni
stvarnopravni zakonik, uveljavljen leta 2002, pa je uvedel še dve novi pravici, to sta
zemljiški dolg in stavbna pravica.
»Ker so stvarne pravice po svoji pravni naravi absolutne (učinkujejo zoper vsakogar;
erga omnes, contra omnes) ter jih morajo tretji spoštovati, mora biti jasno, katere so
in kakšno pravno oblast predstavljajo (kakšna je njihova vsebina in obseg). To terja
pravna varnost in jasnost, zaradi česar mora zakon jasno določiti njihovo število,
vsebino in obseg. Stranke nimajo možnosti oblikovanja novih stvarnih pravic, kar je
primer na področju obligacijskega prava v skladu z načelom prostega urejanja
obligacijskih razmerij (načelo avtonomije, ki je urejeno v 3. členu OZ).«25 Obligacijske
pravice učinkujejo inter partes, torej med udeleženci obligacijskega razmerja,
medtem ko stvarne pravice delujejo erga omnes, torej proti vsem.
23 Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR), Uradni list SFRJ, št. 6/1980. 24 Vrenčur Renato, Stvarno pravo za posrednike pri prometu z nepremičninami, Inštitut za
nepremičninsko pravo, Maribor, 2005, str. 13-14. 25 O.c. Vrenčur, 2005, str. 14.
20
»Načelo povezanosti zemljišča in objekta (superficies solo cedit; načelo enotnosti
nepremičnine) pomeni pravno povezanost zemljišča in objekta (ki stoji na tem
zemljišču, op. avt.). Vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na
nepremičnini, nad ali pod njo, je sestavina nepremičnine, razen če zakon določa
drugače (8. člen SPZ). Zakonik sledi dosledno temu načelu, v posledici česar se po
novem ukinja ureditev zgraditve na tujem zemljišču, kot jo je poznal ZTLR. Edine
izjeme od tega načela so po novem pri gradnji čez mejo nepremičnine (47. člen SPZ),
pri etažni lastnini in pri stavbni pravici.«26
Načelo superficies solo cedit se nanaša na dejanski položaj nepremičnine, ko na
določeni zemljiški parceli stoji še stavba. Zemljišče in stavba predstavljata na podlagi
tega načela pravno celoto in nemogoče je v zemljiški knjigi doseči vpis lastninske
pravice samo na stavbi ali pa samo na zemljišču. Lastnik parcele lahko proda samo
nepremičnino skupaj z objektom, ne more pa prenesti lastninske pravice samo na
zemljišču ali pa samo na objektu. Seveda pa zakon določa tudi odmike od tega
načela.
Z nepremičninskega vidika je zelo pomembno načelo kavzalnosti. »Gre za razmerje
med obligacijskopravnim poslom in stvarnopravnim poslom (med vsebino pogodbe in
vsebino intabulacijske klavzule, op. avt.). Posla sta v kavzalni zvezi. To
poenostavljeno pomeni, da je za veljaven prenos lastninske pravice potrebna
veljavna pogodba (načelo kavzalne tradicije). V določbi o pridobitvi lastninske pravice
s pravnim poslom (40. člen SPZ) je jasno določeno, da se za pridobitev lastninske
pravice zahteva veljaven pravni posel, iz katerega izhaja obveznost prenesti
lastninsko pravico ter izpolnitev drugih pogojev, ki jih določa zakon.«27
Veljavna nepremičninska pogodba - zavezovalni posel predstavlja obvezno kavzo
(causae), torej pravno podlago, intabulacijsko klavzuli - razpolagalnemu poslu.
26 O.c. Vrenčur, 2005, str. 17. 27 O.c. Vrenčur, 2005, str. 18.
21
Pridobitev lastninske pravice na nepremičnini je uspešna samo z vknjižbo te pravice v
zemljiško knjigo, kar pa je že vsebina nepremičninskega prava. Vknjižba je mogoča
samo na podlagi intabulacijske klavzule, ki mora temeljiti na veljavnem zavezovalnem
poslu, torej nepremičninski pogodbi. S to tematiko pa že posegamo v vsebino
naslednjega podpoglavja.
3.3 Pridobitev lastninske pravice na nepremičnini
»Po vsebini upravičenj zavzema nesporno med stvarnimi pravicami osrednje mesto
lastninska pravica, ki združuje naslednja upravičenja: ius posidendi, ius utendi et
fruendi, ius abutendi (posest, uporaba, uživanje in razpolaganje po 37. členu SPZ,
op. avt.). V tem smislu govorimo tudi o pozitivni funkciji lastnine. Po drugi strani pa
predstavlja negativno funkcijo lastnine pravica lastnika, da vsakogar izključi oz.
odvrne od posegov v njegovo pravico (ius excludendi tertii)«28
Lastninska pravica ima vključena štiri ožja upravičenja že od časov rimskega prava.
Prvo upravičenje obsega imeti stvar v posesti, torej imeti neposredno dejansko oblast
nad stvarjo (1. odst. 24. člena SPZ). Raba stvari je pravica, ki daje upravičencu
možnost uporabljati stvar v skladu z njenim gospodarskim namenom na način, da se
ohranja njena substanca (smiselno po 244. členu SPZ). Uživanje stvari predstavlja
upravičenje, da stvar upravičenec izkorišča za pridobivanje obresti ali druge koristi
(npr. dajanje v najem ali pobiranje plodov, smiselno po 2. odst. 230. člena SPZ). Z
razpolagalnim upravičenjem (Verfugungsmacht) pa imamo mislih predvsem, da lahko
upravičenec samo pravico prenese na drugo osebo, jo samo deloma obremeni,
spremeni ali se ji odpove. Zadnjega upravičenja naše pravo ne definira, temveč je
definicijo oblikovala predvsem pravna teorija.29
28 O.c. Vrenčur, 2005, str. 41. 29 prim. Vrenčur, 2005, str. 32.
22
Lastninska pravica se pridobi na podlagi pravnega posla, dedovanja, zakona ali
odločbe upravnega organa (39. člen SPZ). Pridobitev lastninske pravice na podlagi
dedovanja, zakona ali odločbe upravnega organa bomo v našem vsebinskem
kontekstu zanemarili, raziskali bomo samo pridobitev lastninske pravice na podlagi
pravnega posla. Po 40. členu SPZ se zahteva za pridobitev lastninske pravice
veljaven pravni posel, iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico, ob
izpolnjevanju drugih zakonskih pogojev.
Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom se po 49. členu
SPZ zahteva vpis v zemljiško knjigo. Ta vpis pa se opravi na podlagi listine, ki
vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo. Lastninske pravice na nepremičnini se torej ne
more pridobiti izključno na podlagi zavezovalnega posla, torej nepremičninske
pogodbe, ampak izključno z vpisom lastninske pravice v zemljiško knjigo. Podrobneje
opredeljuje pravni položaj kupca nepremičnine pred in po vpisu lastninske pravice v
zemljiško knjigo Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1)30, o tem pa več v nadaljevanju.
Za pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla se zahteva, da je
prenosnik razpolagalno sposoben oz. sposoben razpolagati z lastninsko pravico v
smislu njenega prenosa na pridobitelja. Prenosnik bo to sposobnost imel, če bo sam
lastnik stvari, ki jo odsvaja. Seveda poleg drugih splošnih zakonsko določenih
pogojev, npr. pravna in poslovna sposobnost itd. Naslednji pogoj je veljavni
zavezovalni pravni posel ter razpolagalni pravni posel, ki je izražen z intabulacijsko
klavzulo ter vpisom v zemljiško knjigo.31
»V primerih, kjer ni predpisan notarski zapis za pogodbo, zadostuje ,,navadna,, pisna
oblika (52. člen OZ, op. avt.), s tem da mora listina vsebovati že omenjeno
zemljiškoknjižno dovolilo z (notarsko, op. avt.) overjenim podpisom prenosnika.«32
30 Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Uradni list RS, št. 58/2003, 37/2008, 45/2008, 28/2009, 79/2010, 25/2011. 31 prim. Vrenčur, 2005, str. 45. 32 O.c. Vrenčur, 2005, str. 45.
23
»Pravna varnost terja več formalnosti na področju nepremičnin kot na področju
premičnin. Tako je pri prometu z nepremičninami vključitev notarja pogosta tako pri
zavezovalnem poslu kot tudi pri razpolagalnem poslu. … … Nadalje je še določeno,
da mora biti podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu overjen. Čigav podpis mora biti
overjen, pa določa 22. člen ZZK. V tem členu je določeno, da mora biti na zasebni
listini, na podlagi katere se dovoli vknjižba, overjen podpis tiste osebe, katere pravica
se omejuje, obremenjuje ali preneha.«33
Potrebno je poudariti, da so nepremičnine v primerjavi s premičninami za
posameznika in družbo večjega družbenega pomena, kot premičnine. Navadno gre za
premoženje, ki predstavlja za posameznika večjo materialno vrednost, zaradi
osnovne človekove potrebe (bivanja) predstavljajo osnovno bivanjsko vrednoto in so
zaradi tega tudi podvržene visokokonfliktnim družbenim odnosom. Pravice na
posameznih nepremičninah in morebitne pravice drugih subjektov na le-teh morajo
biti zaradi tega splošno znane, kar se zagotavlja z javnostjo zemljiške knjige.
»V skladu s pravno naravo lastninske pravice, kot ,,najobsežnejše,, stvarne pravice,
je določena tudi prepoved njene vezanosti na rok ali pogoj. Lastninska pravica zato
načeloma ne more biti vezana na rok ali pogoj, lahko pa takšno vezanost določi
zakon (gl. drugi odstavek 37. člena predloga SPZ). Prepoved vezanosti lastninske
pravice na rok ali pogoj je najdosledneje izpeljana v zvezi z nepremičninami, medtem
ko pravni redi dopuščajo takšno vezanost glede premičnin. Tudi zemljiškoknjižno
pravo ne podpira niti pogojne niti na rok vezane vknjižbe lastninske pravice v
zemljiško knjigo.«34
33 Vrenčur Renato, Pravnoposlovni prenos lastninske pravice na nepremičninah, v: Berden Andrej, Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Rijavec Vesna, Frantar Tone, Keresteš Tomaž, Juhart
Miha, Novo stvarno pravo, Studio Linea, Maribor, 2002, str. 70. 34 O.c. Vrenčur, Pogojni prenos lastninske pravice, v: Berden et al, 2002, str. 78.
24
»Vknjižba lastninske pravice se predlaga na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila.
Podpis odsvojitelja na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen. Overitev podpisa
na zemljiškoknjižnem dovolilu opravi notar na podlagi splošnih pravil o notarskem
poslovanju35 in nekaterih posebnih pravil ZZK-1. Funkcija overitve podpisa je
pomembna predvsem za uresničevanje načela zemljiškoknjižnega prednika. Zato
notar v postopku overitve ugotavlja samo identiteto podpisa na zemljiškoknjižnem
dovolilu in izpolnjevanje drugih pogojev za overitev, določenih z zakonom. Zahteva
po overitvi podpisa pa ne zajema notarjeve vsebinske kontrole zavezovalnega posla
ali zemljiškoknjižnega dovolila.«36
Kot je razbrati iz navedenega, je prenos lastninske pravice na nepremičnini visoko
formaliziran postopek, ki zajema upravne, notarske in sodne postopke. Vsi ti postopki
so v prenosu lastninske pravice zajeti prav zaradi varovanja pravne varnosti kupca in
prodajalca nepremičnine. Kot smo že zapisali, pa se ta postopek pri prenosu
lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih. V upravnem postopku po Zakonu o
kmetijskih zemljiščih je zaradi varovanja kmetijske proizvodnje namreč potrebno
odobriti pravni posel, s čimer upravni organi ščitijo morebitne predkupne
upravičence, ki bi morebiti imeli interes pri nakupu zemljišča.
V raziskavi smo naleteli tudi na zanimiv primer iz sodne prakse, ki ga je avtorica
članka pred desetletjem opisala v reviji Pravna praksa37. Gre za komentar na sklep
št. 464-175/99 z dne 3.1.2001 Ministrstva za kulturo, obravnaval pa je vprašanje
lastninske pravice in njene pridobitve po fizični osebi v obnovi denacionalizacijskega
postopka. Denacionalizacijska odločba o vrnitvi nepremičnine prvi osebi
(denacionalizacijski upravičenec) je postala pravnomočna leta 1994 in nato tudi
vknjižena v njegovo korist.
35 Zakon o notariatu (ZN), Uradni list RS, št. 13/1994, 48/1994, 82/1994, 73/2004, 98/2005,
17/2006, 2/2007. 36 Juhart Miha, Vknjižba, v: Juhart et al, 2004, str. 284. 37 prim. Sladič Zemljak Pavla, Pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, v: Pravna praksa, št. 7/2001, GV Založba, Ljubljana, 2001, str. 10-11.
25
Denacionalizacijski upravičenec je nato umrl, zadevna nepremičnina pa je postala
predmet zapuščinskega postopka, bila že razdeljena med dediče, sklep o dedovanju
pa tudi zaznamovan v zemljiški knjigi. Dediči so nato nepremičnino prodali tretji
osebi, ki je nato pravilno vknjižila lastninsko pravico na svoje ime. In kaj se je po
vseh teh prenosih lastninske pravice na nepremičnini zgodilo potem…
Na predlog četrte osebe je Ministrstvo za kulturo leta 2001 dovolilo obnovo postopka,
češ da ima četrta oseba pismeno pogodbo (torej zavezovalni posel) za zadevno
nepremičnino iz leta 1988 in da naj bi ta oseba kar brez vknjižbe v zemljiško knjigo
pridobila lastninsko pravico. V sklepu Ministrstva za kulturo je namreč obrazloženo,
da ima četrta oseba lastninsko pravico na nepremičnini, ker ima pisno pogodbo in da
na podlagi tega dokumenta izkazuje lastninsko pravico ne glede na zemljiškoknjižno
stanje.
»Vprašanje, ki ga je odprla (takratna, op. avt.) ministrica za kulturo, je, ali je oseba
Y, ki je imela pismeno pogodbo (titulus, zavezovalni pravni posel) o pridobitvi
lastninske pravice nevknjiženo (kljub temu, da je bila nepremičnina vpisana v
zemljiško knjigo in ni nikoli bilo problema z vpisom lastnine nad deli nepremičnin),
pridobila lastninsko pravico. Torej: ali za pridobitev in prenos lastninske pravice
zadostuje le pismena pogodba oziroma na papirju izražen konsenz dveh strank, ali pa
so lastninsko pravico pridobile tretje osebe v zaupanju v zemljiško knjigo, …«38
Primer iz upravne prakse Ministrstva za kulturo RS se zdi s strokovnega vidika že kar
škandalozen, saj odraža za upravni organ na tem nivoju že kar nepredstavljivo
ignoranco pravnega reda. Po našem mnenju gre za ogledalo celotnega upravnega
sistema, saj se podobne nestrokovnosti po naših izkušnjah dogajajo v celotni upravni
piramidi. Problem vidimo v tem, da na ključnih strokovnih mestih namesto pravnikov
sedijo razni ekonomisti, gimnazijski maturanti in različni drugi profili brez pravnega
znanja.
38
O.c. Sladič Zemljak Pavla, 2001, str. 10.
26
»Negativni publicitetni učinek (zemljiške knjige, op. avt.) pomeni, da oseba za
podatek, ki je pomemben za pravni promet in ni vpisan v zemljiško knjigo, ni dolžna
vedeti, če se v dobri veri zanese na zemljiško knjigo. Ali na kratko povedano, oseba,
ki se je v dobri veri zanesla na podatke v zemljiški knjigi in ima vknjiženo lastninsko
pravico, ne more izgubiti te vknjižene pravice. Tretja oseba, ki ima le pogodbo, ki je
le osnova za prenos lastninske pravice, ki je ni vknjižila pred pridobitvijo tretjega, bo
zahtevala lahko le povrnitev škode, ki ji je nastala zato, ker ni vknjižila svoje pogodbe
in pravice v zemljiški knjigi in ker ni bila sama dovolj delavna.«39
39
O.c. Sladič Zemljak Pavla, 2001, str. 11.
27
4 ZAKON O KMETIJSKIH ZEMLJIŠČIH (ZKZ)
4.1 Splošno
Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) v 1. členu določa, da vsebina ureja rabo
kmetijskih zemljišč, njihovo varstvo, promet in zakup, agrarne operacije in skupne
pašnike. Določbe zakona se smiselno uporabljajo tudi za gozdove. Pri tem
poudarjamo, da bomo za potrebe vsebine te diplomske naloge usmerili pozornost
samo na zakonski del, ki ureja promet s kmetijskimi zemljišči, druge vsebine pa
bomo prezrli. Prezrli bomo tudi vsebino zakona o zakupu teh zemljišč, čeprav se
določbe dela o prometu smiselno uporabljajo tudi pri postopkih glede zakupa.
Definicija kmetijskih zemljišč po 2. členu ZKZ je, da gre za zemljišča, ki so primerna
za kmetijsko pridelavo, razen stavbnih in vodnih zemljišč. Na podlagi njihovih
naravnih lastnosti, lege, oblike in velikosti se delijo na:
najboljša kmetijska zemljišča, torej zemljišča, ki so najprimernejša za
obdelavo;
druga kmetijska zemljišča, ki so za kmetijsko obdelavo ter kmetovanje manj
primerna.
Po 3. odstavku 2. člena ZKZ so najboljša kmetijska zemljišča naslednja:
a) po naravnih lastnostih:
zemljišča, na katerih obstaja najširša možnost rabe tal (I. kategorija);
zemljišča, na katerih je delno otežkočena možnost rabe tal (II. kategorija);
zemljišča, primerna za trajne nasade (sadovnjaki, … );
zemljišča, primerna za vrtnarsko proizvodnjo;
b) po legi, velikosti in obliki parcel:
zemljišča, ki so oblikovana oz. združena v komplekse.
28
4.2 O prometu s kmetijskimi zemljišči
Promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami je po 17. členu ZKZ pridobitev
lastninske pravice na zadevnih zemljiščih s pravnimi posli med živimi in v drugih
zakonsko določenih pogojih. Ta zakon določa postopek in način, po katerem teče
promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami, če kateri drugi zakone ne določa
predkupno pravico glede teh nepremičnin.
Zakon v 18. členu ZKZ določa, da se kategorija zaščitene kmetije iz Zakona o
dedovanju kmetijskih gospodarstev (ZDKG)40 v pravnem prometu ne sme deliti,
razen:
če se povečuje, zaokrožuje obstoječa ali nastaja nova;
če se povečuje ali zaokrožuje druga kmetija ali zemljišče, v lasti kmetijske
organizacije ali samostojnega podjetnika;
če se odtujijo izključno stavbna zemljišča;
če se odtujijo zemljišča, ki se jih po ZDKG sme nakloniti z oporoko;
če pridobi lastnino na zaščiteni kmetiji država ali občina;
če lastnik poveča ali vzpostavi solastnino na zaščiteni kmetij v korist
solastnika, zakonca ali zunajzakonskega partnerja, potomca, posvojenca ali
njegovega potomca na način, da zaščitena kmetija še naprej izpolnjuje pogoje
po ZDKG.
Poleg Zakona o kmetijskih zemljiščih ureja pravno materijo prenosa zadevnih zemljišč
še Zakon o dedovanju kmetijskih gospodarstev. Po našem mnenju med obema
aktoma ne gre za odnos lex specialis – legi generali , temveč ZDKG deluje do ZKZ
glede definicije kmetijskega gospodarstva.
40
Zakon o dedovanju kmetijskih gospodarstev, Uradni list RS, št. 70/1995, 54/1999.
29
Zakon posebej poudarja, da gre pri pravnih poslih po ZKZ samo za posle inter vivos
(med živimi), ne pa tudi za pravne posle mortem causa (za primer smrti), ki so
urejeni v drugem zakonskem aktu.
4.3 Ponudba
Lastnik, ki ima namen prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora po 20.
členu ZKZ izročiti ponudbo na upravni enoti, ki izvaja državno oblast na območju,
kjer kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži. Ponudba mora vsebovati naslednje
podatke:
podatke o prodajalcu (osebno ime in naslov stalnega ali začasnega
prebivališča fizične osebe oz. firmo in sedež pravne osebe);
identifikacijske podatke kmetijskega zemljišča, gozda oz. kmetije (parcelno
številko ter katastrsko občino nepremičnine; površino ter katastrsko kulturo);
ceno;
morebitne druge prodajne pogoje.
V upravni praksi imajo na upravnih enotah v ta namen že pripravljene obrazce, ki jih
prodajalec izpolni z zgoraj navedenimi podatki, nakar referent prevzame ponudbo, s
čimer se prične postopek prodaje teh zemljišč. Avtor lahko zatrdi, da se mu kot
pooblaščencu prodajalcev na upravni enoti skoraj nikoli ni zgodilo, da bi ga referent
ob oddaji ponudbe legitimiral oz. ob oddaji vloge zahteval vpogled v osebno
izkaznico. Kopija pooblastila je bila za upravnega referenta vedno dovolj prepričljiv
dokaz o kredibilnosti in aktivni legitimaciji pooblaščenca. Prav tako upravni referenti
nikoli na nobeni upravni enoti niso preverili podatkov na ponudbi s pravnim stanjem
v zemljiški knjigi. Pravzaprav lahko objavi ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča
vsak, ne glede na resničnost njegove identitete in pravilno pravno stanje
nepremičnine. Teh podatkov na upravnih enotah ne preverjajo oz. se upravni
postopek v preverjanje teh podatkov sploh ne spušča.
30
Upravna enota, na območju katere zadevne nepremičnine ležijo, mora ponudbo
nemudoma objaviti na oglasni deski upravne enote in na enotnem portalu e-uprave.
Na info portalu e-uprave je postavljen informacijski sistem, na katerem so objavljene
vse aktualne ponudbe na celotnem območju Republike Slovenije. Oddane ponudbe
objavijo upravne enote oz. upravni referenti na UE naslednji dan od dne, ko je bila
ponudba oddana. Lahko ocenimo, da je infosistem teh objav pregleden in zlahka
dostopen tudi laikom, ki bi bili morebitni interesenti za nakup kmetijskega zemljišča.
4.4 Sprejem ponudbe
Vsak interesent, ki želi kupiti na oglasni deski ponujeno kmetijsko zemljišče, mora po
21. členu ZKZ dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje s povratnico
prodajalcu in upravni enoti, ali pa jo na upravni enoti neposredno vloži. Po 4.
odstavku 20. člena je rok za sprejem ponudbe 30 dni od dneva, ko je bila ponudba
objavljena na oglasni deski posamezne upravne enote. Če v tem roku noben subjekt
ne sprejme ponudbe, mora ponudnik (če še želi prodati nepremičnino) ponudbo
ponoviti.
Upravna enota po preteku roka za sprejem ponudbe obvesti vse sprejemnike
ponudbe in tudi ponudnika o tem, kdo je oddal sprejem za zadevno ponudbo. Pri tem
se upravna praksa od upravne enote do upravne enote zelo razlikuje. Nekatere
upravne enote navedejo tudi status posameznega ponudnika (ali je oddal sprejem
kot predkupni upravičenec in status predkupnega upravičenca), druge upravne enote
pa enostavno ponudnika in sprejemnike obvestijo o identiteti sprejemnikov, njihov
predkupni status pa obdržijo zase. V takem primeru ponudnik sploh ne ve, kateri
sprejemnik ima močnejši predkupni status, torej sploh ne ve, s katerim
sprejemnikom naj podpiše kupno pogodbo za nepremičnino. S tem se zapletajo
upravni postopki, zvišujejo stroški strank v postopku in zmanjšuje njihova pravna
varnost.
31
4.5 Predkupni upravičenci
Pri oddaji sprejema ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča lahko po 23. členu
ZKZ uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem
redu:
1. solastnik;
2. kmet mejaš;
3. zakupnik ponujenega zemljišča;
4. drug kmet;
5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik, ki potrebujeta zemljišče za
gospodarsko dejavnost;
6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije.
Se pa lahko zgodi, da izjavita sprejem ponudbe dva ali več subjektov z istim
predkupnim statusom, npr. dva kmeta mejaša, dva druga kmeta in podobno. Položaj
razrešuje 2. odstavek 23. člena ZKZ, ki določa, da se med kmeti, uvrščenimi v isti
predkupni status, odobritev pravnega posla določi po naslednjem vrstnem redu:
1. kmetu, kateremu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost;
2. kmetu, ki zemljišče obdeluje sam;
3. kmetu, ki ga določi sam prodajalec (razen če gre za premoženje države in je
zaradi tega le-to predmet dražbe (oz. javnega razpisa, op. avt.).
Pri tem se kmetijska dejavnost šteje za edino in glavno dejavnost, če pridelki oz.
sredstva, pridobljena iz te dejavnosti, pomenijo tej osebi poglavitni (po našem
mnenju več kot polovični, op. avt.) vir za preživljanje.
Lahko pa se tudi primeri, da izjavijo sprejem ponudbe subjekti, ki ne izpolnjujejo
statusa predkupnega upravičenca. V tem primeru pa lahko ponudnik po 4. odst. 23.
člena ZKZ sklene pogodbo s katerimkoli sprejemnikom ponudbe, če je le-ta sprejel
ponudbo pravočasno in na način, določen s tem zakonom.
32
4.6 Odobritev pravnega posla
Po prejemu obvestila iz 21. člena ZKZ mora ponudnik iz le-tega izluščiti, kateri
sprejemnik ponudbe je kot predkupni upravičenec na višjem jakostnem rangu in z
njim skleniti kupno nepremičninsko pogodbo. Če bi sklenil pogodbo s katerim drugim,
bi mu namreč upravna enota zavrnila odobritev pravnega posla in bi mu zaradi tega
nastali časovni in materialni stroški, ker bi moral ponoviti postopek odobritve
pravnega posla.
Fizična ali pravna oseba, ki kot sprejemnik ponudbe sklene pravni posel, torej kupno
pogodbo z lastnikom nepremičnine, mora po 1. odstavku 22. člena podati upravno
vlogo za odobritev pravnega posla. Ta upravna vloga se vloži pri upravni enoti, na
območju katere leži nepremičnina oziroma n jen pretežni del. Vloga za odobritev
pravnega posla se mora vložiti najpozneje v šestdesetih dneh po poteku roka 4.
odstavka 20. člena ZKZ, to je po preteku tridesetih dni od objave na oglasni deski
upravne enote. K upravni vlogi je potrebno priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem
poslu, torej z obeh pogodbenih strank podpisano kupno pogodbo.
Upravna enota glede na status predkupnega upravičenca ugotovi, če je bila pogodba
sklenjena s sprejemnikom, ki je po predkupnem statusu najmočnejši. Če je kupna
pogodba sklenjena s šibkejšim predkupnim upravičencem ali celo s subjektom, ki
nima tega statusa, upravno vlogo za odobritev pravnega posla zavrne oz pravnega
posla ne odobri. Če je sprejemnik ponudbe samo eden, seveda upravna enota ne
preverja predkupnega statusa, ampak odobri pravni posle tudi subjektu, ki nima
pogojev za predkupnega upravičenca.
Upravna enota z odločbo odobri ali zavrne odobritev pravnega posla. Brez odobritve
pravnega posla notar ob overitvi podpisa prodajalca zavrne overitev, brez tega pa
seveda ne pride do vknjižbe lastnine v zemljiški knjigi.
33
O tem govori 5. odstavek 22. člena ZKZ, ki določa, da je overitev podpisa na
zemljiškoknjižnem dovolilu mogoča le na podlagi odločbe o odobritvi pravnega posla
oziroma na podlagi potrdila, da za pravni posel odobritev ni potrebna. Na podlagi 4.
odstavka 22. člena ZKZ o pritožbi zoper odločbo upravne enote odloča ministrstvo,
pristojno za kmetijstvo, torej Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano.
Odobritev pravnega posla po 1. odst. 19. člena ZKZ ni potrebna, če gre za pridobitev
lastninske pravice na kmetijskem zemljišču, gozdu ali kmetiji, v naslednjih primerih:
v okviru prostorsko ureditvenih operacij (po 39. členu ZKZ so to medsebojna
menjava kmetijskih zemljišč, arondacije, komasacije in melioracije, op. avt.);
med zakoncema oz. zunajzakonskima partnerjema, lastnikom in njegovim
zakonitim dedičem;
med solastnikoma;
na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju;
na podlagi darila za primer smrti in izročilne pogodbe;
če gre za kmetijsko zemljišče ali gozd, na katerem stoji legalno zgrajen objekt.
Obstajajo torej tudi točno določene pravne in dejanske okoliščine, ki so podlaga za
to, da odobritev pravnega posla ni potrebna.
Pravni posel za pridobitev lastninske pravice na kmetijskem zemljišču, gozdu ali
kmetiji se po 2. odst. 19. člena ne odobri, če:
niso izpolnjeni pogoji iz 18. člena ZKZ;
promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom;
ni upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 23. členu tega zakona, torej
vrstni red predkupnih upravičencev;
bi se s prometom fizično delile parcele zemljišča, ki je bilo urejeno z agrarno
operacijo komasacije.
Za kontekst te raziskave je potrebno izpostaviti predvsem prednostni vrstni red
predkupnih upravičencev, saj je največ zapletov v upravnih postopkih povezanih prav
s to problematiko.
34
4.7 Določitev subjektov, terminov in pogojev
Za potrebe ZKZ pa je pri določitvi statusa predkupnega upravičenca potrebno
natančno določiti statuse terminov kmet, kmetijska dejavnost, samostojni podjetnik
posameznik in kmetijska organizacija. Po 24. členu ZKZ je ,,kmet,, tista fizična oseba,
ki:
je lastnica, zakupnica oz. uporabnica kmetijskega zemljišča, ga obdeluje sama
ali s pomočjo drugih, je za to usposobljena in pridobiva iz te dejavnosti
pomemben del dohodka;
je družinski član osebe iz prejšnje alinee, če opravlja kmetijsko dejavnost kot
edino oz. glavno dejavnost in je za to usposobljena;
je iz kmetijske dejavnosti pridobivala pomemben del dohodka, pa zaradi
starosti ali delovne nezmožnosti ne opravlja kmetijske dejavnosti, pod
pogojem, da poskrbi za obdelavo zemljišč;
ki pri upravni enoti da na zapisnik izjavo, da bo sama ali s pomočjo drugih
obdelovala zemljišča, ki jih bo pridobila in da bo iz kmetijske dejavnosti
pridobivala pomemben del dohodka, poleg tega pa izpolnjuje tudi pogoje za
usposobljenost.
Termin ,,kmetijska dejavnost,, zajema vse kmetijske dejavnosti po standardni
klasifikaciji dejavnosti.
,,Pomemben dohodek iz dejavnosti,, se šteje vrednost kmetijskih pridelkov na
kmetiji, vključno z vsemi subvencijami, ki dosega najmanj 2/3 letne poprečne plače
na zaposlenega v Republiki Sloveniji v istem obdobju.
Kmet je ,,ustrezno usposobljen za opravljanje kmetijske dejavnosti,, , če ima
strokovno izobrazbo najmanj IV. stopnje kmetijske smeri ali katerokoli smer
izobrazbe najmanj IV. stopnje ob pogoju opravljenega preizkusa znanja po veljavnem
programu kmetijskih ali srednjih šol s področja kmetijske dejavnosti.
35
,,Samostojni podjetnik posameznik,, je po tem zakonu oseba, ki je priglašena za
opravljanje kmetijske dejavnosti in ustvari več kot 50% prihodkov iz kmetijstva,
vključno s subvencijami.
,,Kmetijska organizacija,, je gospodarska družba, kmetijska zadruga, ali druga pravna
oseba, ki je registrirana za kmetijsko dejavnost in iz te dejavnosti ustvari več kot
50% prihodkov, vključno s subvencijami.
36
5 PRAVNA DOKTRINA, UPRAVNA IN SODNA PRAKSA
5.1 Pravna doktrina
»Samo v primeru, da nihče od zakonitih predkupnih upravičencev ne uveljavi
predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je
pravočasno sprejel ponudbo, pod nadaljnjim pogojem, da upravna enota sklenjeno
pogodbo odobri z odločbo, izdano v skladu z 22. členom. Tudi ZKZ-B močno omejuje
lastnikovo razpolagalno pravico na kmetijskem zemljišču in mu preprečuje, da bi
kmetijsko zemljišče prodal tistemu kupcu, ki ga sam izbere. To še posebej velja za
dele zaščitene kmetije, ki so lahko le izjemoma predmet pravnega prometa.«41
»V sodni praksi se je uveljavilo stališče, da je oglas za prodajo kmetijskega zemljišča
po prvem odstavku 20. člena za prodajalca zavezujoča ponudba in ne samo vabilo k
dajanju ponudb (sodba Vrhovnega sodišča, opr. št. II Ips 255/2009, z dne
3.12.2009). Prodajna pogodba je zato sklenjena že s sprejemom prodajalčeve
ponudbe. Prav tako je uveljavljeno stališče, da je ta prodajna pogodba sklenjena pod
odložnim pogojem, da jo bo odobrila upravna enota (sklep Vrhovnega sodišča, opr.
št. II Ips 835/2007, z dne 28.1.2009).«42
Menimo, da se oba akta Vrhovnega sodišča izključujeta in vnašata v pravno prakso
dodatne elemente pravne negotovosti. Po prvem aktu naj bi bila pogodba sklenjena
že s samim sprejemom ponudbe. Drugi akt pa interpretira, da je pogodba sklenjena z
odložnim pogojem odobritve pravnega posla. Naše mnenje je, da se obe interpretaciji
izključujeta in postavljata sprejemnika ponudbe v pravno negotov položaj.
41 Dernovšek Jože, Promet s kmetijskimi zemljišči po uveljavitvi novele ZKZ-B, v: Pravna praksa, št. 17/2003, GV Založba, Ljubljana, 2003, str. 6. 42 Krivec Franci, Uveljavljanje zakonite predkupne pravice na kmetijskem zemljišču, v: Pravna praksa, št. 27/2010, GV Založba, Ljubljana, 2010, str. 8.
37
Zastopamo prvo pravno stališče, da je nedvomno sklenjenih toliko pogodb, kolikor je
bilo izjavljenih sprejemov. Predlagamo pa spremembo uveljavljenega stališča: vse
pogodbe bi morale biti sklenjene z razveznim pogojem neodobritve pravnega
posla s strani upravne enote.
Pri sprejemu ponudbe je za sprejemnika zelo pomembno, da je njegov sprejem tudi
zakonsko določen kot trenutek sklenitve pogodbe. V praksi se namreč pogosto
dogaja, da prodajalec in kupec že vnaprej dogovorita prodajo, predata aro in
dojemata upravni postopek po ZKZ kot formalnost. Ko pa odda sprejem ponudbe
oseba, ki izpolnjuje pogoje za predkupnega upravičenca, prodajalec z le-tem noče
podpisati pogodbe. Pri tem predkupni upravičenec nima civilnopravnega varstva, kot
ga ima npr. kupec zemljišča, ki ni kmetijsko. Ko se v tem primeru kupec in prodajalec
zavežeta, ima namreč kupec pravico, da s civilno tožbo zahteva izstavitev
intabulacijske klavzule. Podobno pravno varstvo bi se dalo z manjšo korekcijo ZKZ
zagotoviti tudi sprejemniku ponudbe po tem zakonu.
Predkupni upravičenec mora imeti svoj civilnopravni (obligacijski) status nedvomno
jasno varovan že v samem ZKZ. Vzporedno z morebitno civilno tožbo na izstavitev
intabulacijske klavzule se mu mora dati namreč možnost predznambe lastninske
pravice po 2. točki 1. odstavka 49. člena ZZK-143, da ga prodajalec ne bi obšel z
naslednjo ponudbo in prodal kmetijskega zemljišča v okviru kasnejšega upravnega
postopka. Naše stališče je, da je potrebno obligacijsko pravico sprejemnika utrditi z
novelacijo določb ZKZ. »Tudi institut obveznega obvestila UE prodajalcu in vsem
sprejemnikom ponudbe o vseh sodelujočih kaže na očiten namen zakonodajalca, da
se vse potencialne kupce informira, kdo je edini upravičen do nakupa kmetijskega
zemljišča in s tem sodnega varstva.«44
43 Zakon o zemljiški knjigi (ZZK), Uradni list RS, št. 58/2003, 37/2008, 45/2008, 28/2009, 79/2010, 25/2011. 44 Ljubimski Janč, Sodno varstvo sprejemnika ponudbe pri prodaji kmetijskih zemljišč, v: Pravna praksa, št. 40-41/2010, GV Založba, Ljubljana, 2010, str. 17.
38
Iz obvestila bi morala biti jasno in meritorno izražena ugotovitev upravnega organa,
kateri subjekt ima status najboljšega predkupnega upravičenca in odločitev, da bo
upravna enota odobrila pravni posel samo s tem subjektom. Obvestilo bi bila torej
pravna podlaga za civilnopravni zahtevek sprejemnika, naj prodajalec njemu izstavi
intabulacijsko klavzulo. Ali pa dati navodilo prodajalcu, da bo upravna enota v
primeru dveh ali več enakovrednih sprejemnikov odobrila posel samo z enim od le-
teh. V upravni praksi UE sodelujoče subjekte sicer obvesti o vseh sprejemnikih
ponudbe, pri tem pa se v veliko primerih sploh ne navede, kakšen predkupni status
imajo. Prodajalec v takem primeru sploh ne more vedeti, s katerim sprejemnikom naj
podpiše pogodbo, da jo bo upravna enota odobrila.
»Do odobritve pogodba nima nobenih učinkov. Varstvo civilnopravnih – obligacijskih
pravic imajo udeleženci sklepanja pogodbe po ZKZ v upravnem postopku (postopku
odobritve sklenjenega pravnega posla), sodno pa v upravnem sporu, šele po
odobritvi pa tudi (v primeru spora) v pravdnem postopku.«45
Da sprejemnik ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča nima nobenih civilnopravnih
pravic, je gotovo pravna praznina, ki v pravni materiji s tako pomembnim družbenim
pomenom ne bi smela obstajati.
»Navsezadnje celo avtor odmeva (Ukmar Danilo, op. avt.) sam priznava, da je
varstvo obligacijskih pravic v upravnem postopku odobritve pomanjkljivo in poziva
zakonodajalca, naj ga uredi bolje oziroma celoviteje. Že ugotovitev, da lahko
ostanejo udeleženci takega postopka v nekaterih primerih brez varstva, nujno vodi
do sklepa, da je varstvo civilnega sodišča neizogibno potrebno.«46
45 Ukmar Danilo, Sodno varstvo sprejemnika ponudbe pri prodaji kmetijskih zemljišč, v: Pravna praksa, št. 46/2010, GV Založba, Ljubljana, 2010, str. 9. 46 Ljubimski Janč, Še o sodnem varstvu sprejemnika ponudbe pri prodaji kmetijskih zemljišč, v: Pravna praksa, št. 48/2010, GV Založba, Ljubljana, 2010, str. 14.
39
Zakonodajalec pozivov za odpravo zakonskih pomanjkljivosti ni upošteval, saj se
zadnja novela Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ-C) te teme sploh ni dotaknila. To
pomeni, da zakonodajalec temi sploh ni namenil pozornosti. Pravna stroka namreč ni
znala na pravi način prikazati problematike, to pa predvsem zaradi nepoznavanja
implementacije zakona v upravnih postopkih. Zaradi tega pravna stroka tudi ni mogla
predstaviti konstruktivnega predloga spremembe zakona.
5.2 Upravna praksa
Poteze upravnih organov so zaradi nedoločenosti zakonskih določb konfuzne,
nemalokrat arbitrarne in nemalokrat globoko v prekoračitvi pooblastil. Prav zaradi
nedorečenosti in pravnih praznin Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) se upravna
praksa po različnih upravnih enotah tudi deloma razlikuje. Lahko rečemo, da različni
upravni organi interpretirajo zakonske določbe vsak po svoje. Celovitih obveznih
smernic v podzakonskih aktih ni. Poleg tega opažamo, da se v upravnem postopku, ki
na upravnih enotah spremlja prenos lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih,
pogosto ukvarjajo osebe, ki niso pravniki. Zaradi tega smo bili priča nekaterim že
prav komičnim potezam pristojnih upravnih referentov.
Do nedavnega so na nekaterih upravnih enotah referenti zahtevali, da mora biti
datum na dostavljeni sklenjeni prodajni pogodbi (ki mora biti UE dostavljena pred
izdajo odločbe o odobritvi pravnega posla), napisan na dan po izdaji odločbe o
odobritvi posla. Na drugih upravnih enotah so zahtevali, da je pogodba datirana na
dan pred izdajo odločbe. Naenkrat se je upravna praksa poenotila in iz neznanega
razloga so pričeli referenti striktno zahtevati, da mora biti pogodba datirana na dan
po izdaji odločbe. Verjetno so dobili obvezne smernice s strani ministrstva, kjer se je
pristojnemu uradniku, ki se v praksi nikoli ni ukvarjal s prenosom lastnine na
kmetijskih zemljiščih, to zazdelo nujno potrebno.
40
Opažamo tudi primere, da se v izreku odločbe upravni referenti nemalokrat brez
pooblastil vtaknejo v zemljiškoknjižno stanje nepremičnine in ga komentirajo. Gre
najmanj za ravnanje, ki je v nasprotju z načelom racionalnosti in oportunitete javnih
organov, pri tem pa seveda ustvarjajo dodatno zmešnjavo na področju, kjer je zaradi
zakonske nedorečenosti veliko možnosti za arbitrarnost in samovoljo. V konkretnem
primeru (priloga 6) upravna referentka brez razloga in pravne podlage navaja
zemljiškoknjižno stanje nepremičnine, s čimer upravna odločba ne postane nič bolj
popolna, ampak se ustvarja v odločbi pravna zmešnjava.
Poseben primer so obvestila, s katerim upravne enote obvestijo sprejemnike in
prodajalca, kateri subjekti so sprejeli ponudbo. Ti akti se od upravne enote do
upravne enote velikokrat razlikujejo, kot da ne bi šlo za isto pravno vsebino. Skratka,
na področju upravnih postopkov ob prometu s kmetijskimi zemljišči obstaja
nedorečenost, ki vpliva na pravno varnost udeleženih subjektov, nemalokrat pa
botruje tudi arbitrarnosti upravnih referentov.
5.3 Sodna praksa
Na predmetnem področju obstaja zaradi nedorečenosti zakonodaje obsežna pravna
praksa. Nepotrebnim civilnim sporom botrujejo prav zakonske praznine v ZKZ, ki
zaradi nedorečenosti omejujejo pravno varstvo sprejemniku ponudbe, hkrati pa je
upravni postopek določen tako ohlapno, da omogoča samovoljo oz. arbitrarnost
upravnih referentov na upravnih enotah.
Prva sodna praksa oz. judikati so se pojavili že v začetku osemdesetih let na podlagi
takratnega Zakona o kmetijskih zemljiščih47. Sodbo Vrhovnega sodišča (opr. št. II Ips
278/83, z dne 13.1983), katere predmet je promet s kmetijskimi zemljišči, naletimo
torej že dobra tri leta od sprejema takratnega ZKZ.
47 Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Uradni list SRS, št. 1/1979 in 11/1981.
41
Ta judikat je odločil, da je ponudba enostranski pravni posel, ki ponudnika veže ves
čas teka roka iz 3. odstavka 25. člena takratnega ZKZ. Vrhovno sodišče se je
postavilo na stališče, da vezanosti na ponudbo prodajalec ne more preprosto
izključiti, lahko pa jo prekliče skladno z določili Zakona o obligacijskih razmerjih
(ZOR)48, ki je pred sprejetjem Obligacijskega zakonika (OZ) urejal obligacijske
pravice in obveznosti.
Isti judikat je tudi odločil, da s tem, ko prejme ponudnik izjavo upravičenca do
prednostnega nakupa, da le-ta ponudbo sprejema, prodajna pogodba še ni
sklenjena. Dejstvo prejema izjave o sprejemu ponudbe nalaga ponudniku samo
obveznost skleniti prodajno pogodbo z upravičencem, ki je pravico do prednostnega
nakupa pravilno uveljavil, slednjemu (torej sprejemniku) pa daje zahtevek na
sklenitev pogodbe in sicer v vsakem primeru, ko mu ponudnik kmetijskega zemljišča
ni prodal. Judikat nadalje navaja, da lahko upravičenec zahteva razveljavitev vsake
pogodbe, s katero je ponudnik odsvojil kmetijsko zemljišče drugemu in sklene
pogodbo z njim po pogojih iz ponudbe.
Po tej sodbi Vrhovnega sodišča ima torej sprejemnik ponudbe pravico do civilnega
pravnega sredstva, kar pa je kasneje izginilo iz pravne doktrine in judikature. Stališče
o pogodbi z odložnim pogojem odobritve posla je v doktrino očitno prišlo pozneje.
Med judikati smo že omenili sodbo Vrhovnega sodišča, opr. št. II Ips 255/2009, z dne
3.12.2009, ki je uveljavilo stališče, da je oglas za prodajo kmetijskega zemljišča po
prvem odstavku 20. člena za prodajalca zavezujoča ponudba in ne samo vabilo k
dajanju ponudb. Smo na strani tega stališča, dodali bi pa, da bi bilo potrebno takšno
določilo zavesti v sam zakon in ne, da mora zaradi zakonske nedorečenosti temeljni
pravni položaj oblikovati višja sodna instanca po nekaj desetletjih implementiranja
zakona.
48 Zakon o obligacijskih razmerjih (ZOR). Uradni list SFRJ, št. 29/1978.
42
Podobno menimo tudi za sklep Vrhovnega sodišča, opr. št. II Ips 835/2007, z dne
28.1.2009, ki razsoja, da je prodajna pogodba sklenjena že s samim sprejemom
prodajalčeve ponudbe in da je le-ta sklenjena pod odložnim pogojem odobritve
pravnega posla. S tem stališčem, ki je postalo splošno stališče pravne stroke v
Republiki Sloveniji, se ne strinjamo, kar bomo argumentirali v naslednjem poglavju.
43
6 PREDLOG SPREMEMBE ZAKONSKIH DOLOČIL
6.1 Sprememba nomotehnike zakonskih določil
Nomotehnika določil v III. sklopu pod naslovom ,,Promet s kmetijskimi zemljišči,
gozdovi in kmetijami,, , ki je v Zakonu o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) uvrščena od 17.
do vključno 25. člena, je konfuzna. V navedenih členih si zakonsko določena
postopkovna dejanja sledijo v drugačnem vrstnem redu, kot si dejanja terminsko
sledijo v upravnem postopku odobritve pravnega posla.
Zaradi tega je laiku oz. subjektu brez pravnega znanja in izkušenj v zadevnih
postopkih težko razumeti zakonska določila in jih pravilno interpretirati. Še več, ob
branju zakonskih določb in vnovičnem iskanju le-teh mora vložiti večji intelektualni
napor celo oseba, ki profesionalno uporablja zadevni pravni akt pri vsakodnevnem
delu.
Zastopamo stališče, da si morajo določbe v pravnih aktih slediti v logičnem in
terminsko razumljivem zaporedju določenih pravnih dejanj. Dikcija akta mora
odražati visoko stopnjo abstraktne strokovnosti, hkrati pa mora biti le-ta napisan brez
odvečnega besedilnega balasta in vsebinskih ponavljanj. Besedilo aktualnih določb
ZKZ v primerjavi z drugimi akti ni visoko kompleksno in ga lahko razume tudi oseba,
ki ni strokovnjak, vseeno pa je zaradi poenostavitve akta nujna sledeča
nomotehnična sprememba:
Vsebina 19. člena se prenese v 24. člen;
vsebina 20. člena se prenese v 19. člen;
vsebina 21. člena se prenese v 20. člen;
vsebina 22. člena se prenese v 23. člen;
vsebina 23. člena se prenese v 21. člen;
vsebina 24. člena se prenese v 22. člen.
44
S preprostim nomotehničnim posegom postanejo določila o upravnem postopku
odobritve posla z vidika terminskega zaporedja pravnih dejanj logična in vsebinsko
razumljiva.
6.2 Sprememba koncepta odložnega pogoja odobritve pravnega posla
Pravna doktrina je skozi desetletja implementacije koncepta ZKZ v upravno in sodno
prakso izoblikovala stališče, da gre pri ponudbi in sprejemu ponudbe za promet s
kmetijskimi zemljišči za sklenitev pogodbe z odložnim pogojem odobritve posla s
strani upravnega organa. Po 2. odstavku 59. člena Obligacijskega zakonika (OZ)
učinkuje pogodba od trenutka sklenitve, če je pogodba sklenjena pod odložnim
pogojem in se pogoj naknadno izpolni. Obveznosti in pravice iz pogodbe torej sploh
ne učinkujejo, če se pogoj ne izpolni. Torej vse do odobritve pravnega posla s strani
pristojnega organa. Odobritev pa lahko z zavrnitvijo podpisa pogodbe lahko
preprečita tako ponudnik, kot tudi sprejemnik.
Kot smo spoznali v raziskavi, pogodba sicer obstaja, pravice in obveznosti vpletenih
subjektov pa s civilnopravnega vidika niso varovane. Pri tem se nam postavlja
vprašanje ustavnosti tega koncepta, saj zanika pravico iz 14. člena Ustave Republike
Slovenije49, po katerem so vsi subjekti pred zakonom enaki. Gre za naslednji
pomislek: ponudniki in sprejemniki ponudbe za promet z nepremičninami, ki niso
kmetijska zemljišča, so civilnopravno varovani; ponudniki in sprejemniki ponudbe za
promet s kmetijskimi zemljišči pa civilnopravnega varovanja nimajo oz. sta to varstvo
nejasno in pod težo nepopolnega zakona izoblikovali pravna doktrina in judikatura.
49 Ustava republike Slovenije URS). Uradni list RS, št. 33/1991, 42/1997, 66/2000, 24/2003, 69/2004, 68/2006.
45
Tudi v primeru prometa s kmetijskimi zemljišči je potrebno določiti koncept pogodbe,
da bo le-ta z vidika civilnopravnega varovanja primerljiva s civilnopravnim
varovanjem subjektov, ki izvajajo promet drugih oblik nepremičnega premoženja.
Koncept, ki ga je potrebno postaviti, mora temeljiti na pravnem dejstvu, da gre pri
vsakem sprejemu ponudbe pri prometu s kmetijskim zemljiščem nedvomno za
sklenitev prodajne pogodbe. Ob sprejemu ponudbe je pogodba za nakup kmetijskega
zemljišča nedvomno sklenjena, ne glede na to, koliko sprejemnikov je izjavilo
sprejem.
Potem se mora v upravnem postopku določiti subjekt, ki ima glede na ZKZ
najmočnejši predkupni status in ga tudi jasno določiti. Vsi drugi sprejemniki odpadejo
in njihove sklenjene pogodbe prenehajo veljati.
Zgoraj navedene predpostavke za učinek pogodbe ustrezajo samo enemu stališču, ki
bi moral veljati pri sklenitvi prodajne pogodbe za kmetijsko zemljišče: gre za koncept,
da je pogodba sklenjena pod razveznim pogojem neodobritve pravnega
posla. Po 3. odstavku 59. člena Obligacijskega zakonika pogodba preneha veljati, če
je pogodba sklenjena pod razveznim pogojem in se pogoj izpolni. Na podlagi tega
koncepta prenehajo veljati pogodbe z vsemi sprejemniki, katerim upravni organ ne
odobri pravnega posla.
Pogodba bi prenehala ,,odpadlim,, sprejemnikom že s trenutkom prejema obvestila, v
katerem bi upravni organ ugotovil subjekt, ki ustreza pogojem za odobritev posla.
Upravni organ bi torej moral v postopku ugotoviti vsa pravna dejstva, ki pomenijo
podlago za status predkupnega upravičenca ter jasno identificirati subjekt , s katerim
mora ponudnik skleniti pogodbo, da jo bo upravni organ v nadaljevanju postopka
odobril. Če je sprejemnikov, ki izpolnjujejo pogoje za odobritev posla, dva ali več,
mora upravna enota na podlagi kriterijev v podzakonskem aktu določiti edini subjekt,
s katerim mora ponudnik podpisati pogodbo.
46
Možnost aktualnega ZKZ, da ponudnik sam določi sprejemnika, ki deli isti status z
drugim sprejemnikom, zaradi pravne varnosti vseh subjektov v postopku, odpade. Na
podlagi obvestila, iz katerega bi bil določen izbrani sprejemnik, s katerim mora
ponudnik skleniti pogodbo, bi zaradi pravne enakosti morala biti možna tudi
predznamba lastninske pravice izbranega sprejemnika v zemljiški knjigi po 2. točki 1.
odstavka 49. člena ZZK-150. Šele s tem bi kupec kmetijskega zemljišča postal pred
zakonom enakopraven kupcem nekmetijskih nepremičnin.
Navedena rešitev pomeni temeljito spremembo pravne narave prodajne pogodbe za
kmetijsko zemljišče, ki pa na sam upravni postopek ne bi imela večjega vpliva. Potek
postopka bi ostal skoraj nespremenjen, prav tako pa implementacija novih zakonskih
določb ne bi imela večjih fiskalnih vplivov.
6.3 Obvestilo upravnega organa
Obvestilo upravnega organa bi na podlagi predstavljenega koncepta postalo ključen
dokument za zagotavljanje pravne varnosti subjektov pri prodaji kmetijskega
zemljišča. V obvestilu bi upravni organ odločil, s katerim sprejemnikom naj ponudnik
podpiše pogodbo, da bo upravni organ naknadno odobril pravni posel.
Na podlagi obvestila bi lahko izbrani sprejemnik s ponudnikom zahteval podpis
pogodbe in izdajo intabulacijske klavzule, poleg tega pa bi že na podlagi obvestila
lahko v zemljiški knjigi predlagal vpis predznambe lastninske pravice in s tem odvrnil
prodajalca od zavrnitve podpisa pogodbe ali njegovega mešetarjenja z izbiro
pogodbenega partnerja. Pravna varnost sprejemnika ponudbe za kmetijsko zemljišče
bi se s tem izenačila s sprejemniki ponudbe za nekmetijsko zemljišče, s tem pa bi se
vzpostavila tudi ustavno zagotovljena pravica enakosti pred zakonom.
50 prim. Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Zemljiškoknjižno pravo, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor, 2005, str. 293.
47
S to rešitvijo bi se skrajšal tudi upravni postopek odobritve pravnega posla, saj
upravnemu organu ne bi bilo potrebno klicati strank na narok za ustno obravnavo, na
katerem bi ponudnik v primeru več enakovrednih sprejemnikov sam izbiral
pogodbenika. Pri tem prihaja namreč do možnosti malverzacij in arbitrarnosti
upravnih organov.
6.4 Upravna overitev podpisa ponudnika in sprejemnika ponudbe
Pri oddaji ponudbe s strani prodajalca se na upravnih enotah največkrat ne zahteva
niti identifikacija ponudnika, ampak upravni referenti enostavno prejmejo izpolnjen
obrazec in ga objavijo na oglasni deski in spletnem portalu e-uprave. V primeru, ko
je prodajalec že dogovorjen za prodajo in je prejel tudi aro, se v primeru sprejema
ponudbe s strani predkupnega upravičenca zgodi, da se hoče prodajalec le-tega na
vsak način znebiti. V praksi se je že zgodilo, da je prodajalec celo zanikal, da je oddal
ponudbo z argumentacijo, da tega ni naredil on, ampak je nekdo tretji s škodljivim
namenom oddal ponudbo v njegovem imenu.
Predlagamo, da se za namen postopka oddaje ponudbe na ponudbi podpis
prodajalca overi z upravno overitvijo. Gre za hiter postopek na sami upravni enoti, ki
ponudnika ne stroškovno ne obremeni, hkrati pa se s tem zagotovi pravna varnost
sprejemnika ponudbe, saj se na ta način izognemo manipuliranju ponudnika in
povzročanju škode sprejemniku.
48
7 SKLEP
Prodaja kmetijskih zemljišč je zaradi družbenega pomena kmetijstva usmerjena v
prenos lastninske pravice na tiste subjekte, ki se dejansko ukvarjajo s kmetijstvom.
Javni interes je v tem primeru izrazito močnejši od zasebnega, zato Zakon o
kmetijskih zemljiščih (ZKZ) omejuje razpolagalno pravico lastnikov kmetijskih zemljišč
z upravnim postopkom odobritve pravnega posla, ki temelji na konceptu prodaje
predkupnim upravičencem.
V temelju je aktualni ZKZ sicer pravilno zastavljen, je pa po našem mnenju izrazito
premalo definiran postopek odobritve pravnega posla. Gre namreč za upravni
postopek, ki se izvaja neposredno na podlagi zadevnega zakona, katerega določbe
pa so postavljene preveč ohlapno in so premalo natančno določene. Zaradi tega se v
upravnih postopkih dogaja arbitrarnost upravnih referentov in manipulacije
ponudnikov, kar zmanjšuje pravno varnost in predvidljivost izida postopka
sprejemnikov ponudbe.
V tem diplomskem delu smo predstavili rešitve oziroma izhodišča za dopolnitev
Zakona o kmetijskih zemljiščih, na podlagi katerega bi se zapolnile več desetletij
trajajoče pravne praznine, ki jih je neuspešno skušala reševati pravna doktrina in
judikatura. Predvsem se nam je zdela nelegitimna neustavna neenakost pred
zakonom subjektov pri prodaji kmetijskih zemljišč v primerjavi s prodajalci
nekmetijskih površin. S spremembo pravne narave ponudbe in sprejema za prodajo
kmetijskih zemljišč smo postavili nov temelj, ki bi lahko pomenil odprtje nove strani
pravne varnosti vseh subjektov v tej zadevi. Dopolnili smo tudi izvedbo upravnega
postopka, ki bi preprečila ribarjenje v kalnem raznim nepremičninskim mešetarjem in
preprečila arbitrarnost upravnih delavcev.
49
Literatura
Berden Andrej, Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Rijavec Vesna, Frantar Tone,
Keresteš Tomaž, Juhart Miha, Novo stvarno pravo, Studio Linea, Maribor,
2002.
Cigoj Stojan, Teorija obligacij – splošni del obligacijskega prava, Uradni list RS,
Ljubljana, 2003.
Cigoj Stojan, Institucije obligacij – posebni del obligacijskega prava – kontrakti
in reparacije, Uradni list RS, Ljubljana, 2002.
Dernovšek Jože, Promet s kmetijskimi zemljišči po uveljavitvi novele ZKZ-B, v:
Pravna praksa, št. 17/2003, GV Založba, Ljubljana, 2003, str. 5-7.
Juhart Miha, Berden Andrej, Keresteš Tomaž, Rijavec Vesna, Tratnik Matjaž,
Vlahek Ana, Vrenčur Renato, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV
Založba, Ljubljana, 2004.
Keresteš Tomaž, Zemljiškoknjižno dovolilo in razpolagalni pravni posel, v:
Pravna praksa, št. 5-6/2000, GV Založba, Ljubljana, 2000, str. 15-18.
Krivec Franci, Uveljavljanje zakonite predkupne pravice na kmetijskem
zemljišču, v: Pravna praksa, št. 27/2010, GV Založba, Ljubljana, 2010, str. 8-
9.
Ljubimski Janč, Sodno varstvo sprejemnika ponudbe pri prodaji kmetijskih
zemljišč, v: Pravna praksa, št. 40-41/2010, GV Založba, Ljubljana, 2010, str.
16-18.
Ljubimski Janč, Še o sodnem varstvu sprejemnika ponudbe pri prodaji
kmetijskih zemljišč, v: Pravna praksa, št. 48/2010, GV Založba, Ljubljana,
2010, str. 13-14.
Plavšak Nina, Juhart Miha, Jadek Pensa Dunja, Kranjc Vesna, Grilc Peter,
Polajnar Pavčnik Ada, Dolenc Mile, Pavčnik Marijan, Obligacijski zakonik
(splošni del) s komentarjem, 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2003.
Sladič Zemljak Pavla, Pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, v: Pravna
praksa, št. 7/2001, GV Založba, Ljubljana, 2001, str. 10-11.
50
Škof Bojan, Vrenčur Renato, Vidovič Nataša, Civilnopravni in davčnopravni
vidiki prometa nepremičnin, Davčno-finančni raziskovalni inštitut, Maribor,
2003.
Tratnik Matjaž, Stvarnopravni zakonik – zasnova in zgradba – pregled
najpomembnejših novosti, v: Pravna praksa, št. 36/2002, GV Založba,
Ljubljana, 2002, priloga str. I-VI.
Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Zemljiškoknjižno pravo, Inštitut za
nepremičninsko pravo, Maribor, 2005.
Ukmar Danilo, Sodno varstvo sprejemnika ponudbe pri prodaji kmetijskih
zemljišč, v: Pravna praksa, št. 46/2010, GV Založba, Ljubljana, 2010, str. 8-9.
Vrenčur Renato, Stvarno pravo za posrednike pri prometu z nepremičninami,
Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor, 2005.
51
Viri
Predlog zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o kmetijskih zemljiščih
(ZKZ-C) – predlog za obravnavo, RS Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in
prehrano, št. 007-392/2010/105, Ljubljana, 25.1.2011.
Obligacijski zakonik (OZ), Uradni list RS, št. 83/2001, 32/2004, 28/2006,
40/2007.
Stvarnopravni zakonik (SPZ), Uradni list RS, št. 87/2002, 18/2007.
Ustava Republike Slovenije (URS), Uradni list RS, št. 33/1991, 42/1997,
66/2000, 24/2003, 69/2004, 68/2006, .
Zakon o dedovanju kmetijskih gospodarstev, Uradni list RS, št. 70/1995,
54/1999.
Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), Uradni list RS, št. 59/1996, 31/1998,
1/1999, 54/2000, 68/2000, 27/2002, 58/2002, 67/2002, 110/2002, 8/2003,
110/2002, 36/2003, 55/2003, 43/2011.
Zakon o notariatu (ZN), Uradni list RS, št. 13/1994, 48/1994, 82/1994,
73/2004, 98/2005, 17/2006, 2/2007.
Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, Uradni list SFRJ, št. 6/1980.
Zakon o zemljiški knjigi (ZZK), Uradni list RS, št. 58/2003, 37/2008, 45/2008,
28/2009, 79/2010, 25/2011.
52
Priloge
1. Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča (opr.št. 330-136/2010).
2. Izjava o sprejemu ponudbe (obrazec).
3. Obvestilo (opr.št. 330-246/2010).
4. Narok ustne obravnave (opr.št. 330-282/2010/2).
5. Zapisnik o ustni obravnavi (opr.št. 330-255/2010-4).
6. Odločba (opr.št. 330-661/2011-3).
top related