analiza modului de ocupare a parcelelor pot, cut...podurilor neamenajabile, aleile de acces...

PLAN URBANISTIC ZONAL ZONA CENTRAL PROTEJATA A MUNICIPIULUI CARACAL

STUDIU URBANISTIC – ANALIZA MODULUI DE OCUPARE AL PARCELELOR 1

Analiza modului de ocupare a parcelelor

POT, CUT

Analiza asupra ţesutului se referă la indicatorii urbanistici existenti – POT şi CUT, relevanţi

pentru modul de ocupare.

Aceasta analiză este necesară în scopul obţinerii datelor privind diferitele moduri de ocupare

a terenului în zonele ce definesc centru localităţii, pentru a reglementa ulterior zona în confromitate

cu vocaţia şi cu caracateristicile diferite ale zonei centrale.

Există factori care determină şi influenţează valorile indicilor POT ŞI CUT , precum: morfologia

structurii urbane, valorile de complexitate ale documentaţiilor, situarea în cadrul oraşului, destinaţia

clădirilor şi semnalele de identificare a unor cazuri particulare.

Analiza morfologică urbană relevă forma de constituire şi distribuţia spaţială a ţesutului urban

şi a elementelor componente ale acestuia, cele mai importante fiind: reţeaua stradală, parcelarul,

regimul de construire, relaţia planimetrică şi spaţială dintre volumele construite şi spaţiile libere.

Analiza morfologică facilitează determinarea nivelului de omogenitate a structurilor urbane,

pentru delimitarea corectă a suprafeţelor de referinţă pentru indicii POT şi CUT.

Statistic, se constată că ponderea construcţiilor cu un nivel mare de niveluri este mai

importantă în oraşele mari, fapt ce se reflectă şi în valorile POT şi CUT.

“Geografia urbană” relevă următoarele situaţii caracteristice:

- zone/nuclee centrale

- zone semicentrale

- zone periferice

Diferenţele de poziţie în cadrul oraşului au, de regulă, repercursiuni la nivel funcţional (grade

diferite de complexitate funcţională) care, la rândul lor, determină praguri – intervale de valorice

specifice ale POT şi CUT.



Pe de altă parte, valorile POT şi CUT identificate pe tipuri de zone existente se constituie ca

semnale utile pentru remedierea unor aspecte negative cum ar fi: subdimensionarea şi structura

necorespunzătoare a tramei stradale, insuficienţa parcajelor, dificultăţile de acces pentru utilajele de

evacuare a deşeurilor din zonele centrale.

În categoria factorilor naturali ce influenţează valorile POT şi CUT se pot menţiona: relieful

terenului, condiţiile hidrotehnice, structura geotehnică a solului şi alte condiţii locale, care impun

limitarea regimului de înălţime a clădirilor, respectiv reducerea valorilor POT şi CUT. Situaţii inverse

se datorează unor condiţii favorabile de teren care facilitează construirea intensivă, cu valori ridicate

de POT şi CUT.

În categoria cazuri praticulare se înscriu cu precădere prezenţele construite cu înălţimi

notabile, cu rol de accente sau de dominante generale sau locale (clădiri a căror înălţime depăşeşte

cu 1/3 înălţimea medie a zonei adiacente). Având în vedere relaţia sistemică dintre indicii POT, CUT

şi regimul de înălţime, situaţiile particulare au relevanţă atunci când dinamica unui indice are

reflectare în valorile celorlalţi şi din acest punct de vedere, clădirile cu înălţimi mari în raport cu

plafonul mediu existent influenţează aleator (îndeosebi POT), astfel încât stabilirea unor limite este

utilă controlului distribuirii punctelor înalte.

Respectarea acestor prescripţii privind retragerile laterale, fata, spate conduce la determinarea

edificabilului parcelei care se corelează cu POT-ul maxim admis şi se menţionează în reglementările

parcelarului..



DENSITATEA DE OCUPARE - POT (PROCENTUL DE OCUPARE A

TERENULUI) este definit ca fiind raportul dintre suprafaţa construită (amprenta la sol a clădirii sau proiecţia pe sol a perimetrului etajelor superioare) şi suprafaţa parcelei. Suprafaţa

construită este suprafaţa construită la nivelul solului, cu excepţia teraselor descoperite ale parterului

care depăşesc planul faţadei, a platformelor, scărilor de acces. Proiecţia la sol a balcoanelor a căror

cotă de nivel este sub 3,00 m de la nivelul solului amenajat şi a logiilor închise ale etajelor se include

în suprafaţa construită.

În urma analizei procentului de ocupare a terenului pe fiecare parcela, se poate observa că

procentul de ocupare pe zona centrala a municipiului Caracaleste redus. Majoritatea parcelelor,

aproximativ 72% din acestea, au un procent de ocupare între 10 şi 40 %.

Grafic nr.1 Identificarea numărului de parcele în funcţie de POT

Zonele de locuinţe individuale amplasate spre exteriorul zonei centrale au un procent de

ocupare mai mic. Excepţie fac parcelele ce au rezutlat în urma împărţirii terenurilor în parcele cu

suprafete mici astfel pe ele rezultă un procent de ocupare ridicat.

Terenurile cu o ocupare mai mare sunt ampalsate pe strada Piaţa Victoriei, Bulevardul

Antonius Caracalla şi calea Bucureşti.

În zonele de locuinţe colective procentul de ocupare existent este la limită, de unde rezultă că

aceste zone sunt în mod evident la limita capacitătii de construire, interventiile posibile limitându-se

la amenajări

Am indentificat un numar de aproximativ 180 de parcele ce depăşesc procentul de ocupare

impus de PUG pentru UTR-ul din care fac parte. Aceste parcele se pot vedea in anexa b5.

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

intre 1-10 intre 10-20

intre 20-30

intre 30-40

intre 40-50

intre 50-60

intre 60-70

intre 70-80

peste 80

Numar de parcele ce au P.O.T.-ul



INTENSITATEA DE OCUPARE A TERENULUI- CUT (COEFICIENTUL

DE OCUPARE A TERENULUI) este definit ca fiind raportul dintre suprafaţa construită desfăşurată (suprafaţa desfăşurată a tuturor planşeelor) şi suprafaţa parcelei inclusă în unitatea

teritorială de referinţă. Nu se iau în calculul suprafeţei construite desfăşurate: suprafaţa subsolurilor

cu înălţimea liberă de până la 1,80 m, suprafaţa subsolurilor cu destinaţie strictă pentru gararea

autovehiculelor, spaţiile tehnice sau spaţiile destinate protecţiei civile, suprafaţa balcoanelor,

logiilor, teraselor deschise şi neacoperite, teraselor şi copertinelor necirculabile, precum şi a

podurilor neamenajabile, aleile de acces pietonal/carosabil din incintă, scările exterioare, trotuarele

de protecţie.

Zona centrală este caracterizat din punct de vedere al altimetriei fondului construit existent de

un regim mic de inaltime, cladirile de maxim P+2 niveluri, acopera o pondere de aproximativ 80-

90% din totalul construtiilor.

Grafic nr.2 Identificarea numărului de parcele în funcţie de POT

Conform graficului nr.2 se poate observa coeficeintul de utilizare redus pentru zona centrala,

81 % din parcelele analizate au un CUT sub 0,5.

O zona în care observăm o creştere a coficientului este de-a lungul bulevardului Antonius

Caracalla unde şi regim de înalţime creşte la P+2 – P+4 şi este caracteristic doar locuinţelor colective.

Pe zona centrală am identificat aproximativ 30 de parcele ce depăşesc coeficientul de utilizare

al terenului impus de PUG pentru UTR-ul din care fac parte. Aceste parcele se pot vedea in anexa c6.

0

100

200

300

400

500

600

0,01-0,25 0,25-0,50 0,50-0,75 0,75-1,00 1,00-1,25 1,25-1,50 1,50-1,75 1,75-2,00 peste 2

Numar de parcele ce au P.O.T.-ul



Este necesara evitarea împartirii terenurilor in parcelele mici si foarte mici deoarece duc la o

supraocupare a parcelelor şi o tendintă de dezvoltare pe înaltime care reduce confortul locuirii (prin

încălcarea cerinţelor de însorire, lipsa spaţiilor verzi şi a locurilor de parcare în incinta, lipsa

intimităţii)

PLAN URBANISTIC ZONAL – ZONA CENTRAL PROTEJATA A MUNICIPIULUI CARACAL

| STUDIU URBANISTIC – ANALIZA MODULUI DE OCUPARE AL PARCELELOR

ANEXA b1

Parcele cu POT sub 20 %



ANEXA b2

Parcele cu POT intre 21 si 40 %



ANEXA b3

Parcele cu POT intr 41 si 60 %



ANEXA b4

Parcele cu POT-ul peste 60 %



ANEXA b5

Parcele de depasesc pot-ul stabilit prin PUG



ANEXA c1



Parcele ce au CUT intre 0,6 si 0,9

ANEXA c2



ANEXA c3




ANEXA c4

Parcele ce au CUT intre 1,5 si 2



ANEXA c5

Parcele ce au CUT peste 2



ANEXA c6


ANEXA c7

analiza modului de ocupare a parcelelor pot, cut...podurilor neamenajabile, aleile de acces...

Documents