appeninn vagyonkezelő holding nyrt. 1022 budapest, bég ... · pdf file# a tétel...

Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. 2016. 12. 31.

1

Statisztikai szám: 11683991-6810-114-01

Cégjegyzék szám: 01-10-046538

Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt.

1022 Budapest, Bég utca 3-5.

Éves Jelentés

2016.

Közzététel: 2017. április 28.


"A" MÉRLEG Eszközök (aktívák) ezer Ft. ezer Ft.

# A tétel megnevezése 2015. 12. 31. 2016. 12. 31.

01 A. Befektetett eszközök 5 151 180 3 972 845

02 I. IMMATERIÁLIS JAVAK - -

03 Alapítás-átszervezés aktivált értéke - -

04 Kísérleti fejlesztés aktivált értéke - -

05 Vagyoni értékű jogok - -

06 Szellemi termékek - -

07 Üzleti vagy cégérték - -

08 Immateriális javakra adott előlegek - -

09 Immateriális javak értékhelyesbítése - -

10 II. TÁRGYI ESZKÖZÖK 783 613 701 430

11 Ingatlanok és a kapcsolódó vagyoni értékű jogok 683 367 678 687

12 Műszaki berendezések, gépek, járművek - -

13 Egyéb berendezések, felszerelések, járművek 813 1 635

14 Tenyészállatok - -

15 Beruházások, felújítások - -

16 Beruházásokra adott előlegek - -

17 Tárgyi eszközök értékhelyesbítése 99 433 21 108

18 III. BEFEKTETETT PÉNZÜGYI ESZKÖZÖK 4 367 567 3 271 415

19 Tartós részesedés kapcsolt vállalkozásban 3 213 375 2 831 415

20 Tartósan adott kölcsön kapcsolt vállalkozásban 1 154 192 440 000

21 Tartós jelentős tulajdoni részesedés - -

22 Tartósan adott kölcsön jelentős tulajdoni rész.visz.ban álló váll.ban - -

23 Egyéb tartós részesedés - -

24 Tartósan adott kölcsön egyéb rész.visz.álló váll.-ban - -

25 Egyéb tartósan adott kölcsön - -

26 Tartós hitelviszonyt megtestesítő értékpapír - -

27 Befektetett pénzügyi eszközök értékhelyesbítése - -

28 B. Forgóeszközök 2 540 689 4 716 365

29 I. KÉSZLETEK - -

30 Anyagok - -

31 Befejezetlen termelés és félkész termékek - -

32 Növendék-, hízó- és egyéb állatok - -

33 Késztermékek - -

34 Áruk - -

35 Készletekre adott előlegek - -

36 II. KÖVETELÉSEK 1 869 196 3 953 428

37 Követelések áruszállításból és szolgáltatásokból (vevők) 2 033 14 230

38 Követelések kapcsolt vállalkozással szemben 1 788 831 3 267 838

39 Követelések egyéb rész.visz.álló váll.-sal szemben - -

40 Követelések jelentős rész.visz.álló váll.-sal szemben - -

41 Váltókövetelések - -

42 Egyéb követelések 78 332 671 360

43 III. ÉRTÉKPAPÍROK 664 669 690 235

44 Részesedés kapcsolt vállalkozásban - 144 000

45 Jelentős tulajdoni részesedés -

46 Egyéb részesedés - -

47 Saját részvények, üzletrészek 610 699 65 368

48 Forgatási célú hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok 53 970 480 867

49 IV. PÉNZESZKÖZÖK 6 824 72 702

50 Pénztár, csekkek 5 094 14

51 Bankbetétek 1 730 72 688

52 C. Aktív időbeli elhatárolások 5 631 62 832

53 Bevételek aktív időbeli elhatárolása 2 138 61 986

54 Költségek, ráfordítások aktív időbeli elhatárolása 3 493 846

55 Halasztott ráfordítások - - -

56 ESZKÖZÖK (AKTÍVÁK) ÖSSZESEN 7 697 500 8 752 042

Budapest, 2017. április 28. Prutkay Zoltán, Székely Gábor

Igazgatótanács tagjai


"A" MÉRLEG Források (passzívák) ezer Ft. ezer Ft.


57 D. Saját tőke 6 803 390 7 671 738

58 I. JEGYZETT TŐKE 3 650 000 3 980 000

59 ebből visszavásárolt tulajdonosi részesedés névértéken - -

60 II. JEGYZETT, DE MÉG NEM FIZETETT TŐKE (-) - -

61 III. TŐKETARTALÉK 2 526 207 2 889 673

62 IV. EREDMÉNYTARTALÉK (439 896) 462 382

63 V. LEKÖTÖTT TARTALÉK 610 699 65 368

64 VI. ÉRTÉKELÉSI TARTALÉK 99 433 21 108

1. Értékhelyesbítés értékelési tartaléka 99 433 21 108

65 VII. ADÓZOTT EREDMÉNY 356 947 253 207

66 E. Céltartalékok - -

67 Céltartalék a várható kötelezettségekre - -

68 Céltartalék a jövőbeni költségekre - -

69 Egyéb céltartalékok - -

70 F. Kötelezettségek 860 578 849 630

71 I. HÁTRASOROLT KÖTELEZETTSÉGEK - -

72 Hátrasorolt kötelezettségek kapcsolt váll-sal szemben - -

73 Hátrasorolt kötelezettségek jelentős rész.visz.álló váll.sz. -

74 Hátrasorolt kötelezettségek egyéb rész.visz.álló váll.sz. - -

75 Hátrasorolt kötelezettségek egyéb gazd.-val szemben - -

76 II. HOSSZÚ LEJÁRATÚ KÖTELEZETTSÉGEK 644 084 490 934

77 Hosszú lejáratra kapott kölcsönök - -

78 Átváltoztatható kötvények - -

79 Tartozások kötvénykibocsátásból 619 680 466 530

80 Beruházási és fejlesztési hitelek - -

81 Egyéb hosszú lejáratú hitelek - -

82 Tartós kötelezettségek kapcsolt váll-sal szemben 24 404 24 404

83 Tartós kötelezettségek jelentős rész.visz.álló váll.sz. - -

84 Tartós kötelezettségek egyéb rész.visz.álló váll.sz. - -

85 Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek - -

86 III. RÖVID LEJÁRATÚ KÖTELEZETTSÉGEK 216 494 358 696

87 Rövid lejáratú kölcsönök - 150 000

88 ebből: az átváltoztatható kötvények - -

89 Rövid lejáratú hitelek - -

90 Vevőtől kapott előlegek - -

91 Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (szállítók) 3 125 4 170

92 Váltótartozások - -

93 Rövid lej. kötelezettségek kapcsolt váll.-sal szemben 119 847 106 780

94 Rövid lej. kötelezettségek jelentős rész.visz.álló v.szemb. - -

95 Rövid lej. kötelezettségek egyéb rész.visz.álló v.szemb. - -

96 Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek 93 522 97 746

97 G. Passzív időbeli elhatárolások 33 532 230 674

98 Bevételek passzív időbeli elhatárolása 544 156 370

99 Költségek, ráfordítások passzív időbeli elhatárolása 32 988 74 304

100 Halasztott bevételek - -

101 FORRÁSOK (PASSZÍVÁK) ÖSSZESEN 7 697 500 8 752 042




"A" Eredménykimutatás (összköltség eljárással) ezer Ft. ezer Ft.


01 Belföldi értékesítés nettó árbevétele 68 674 264 942 21

02 Export értékesítés nettó árbevétele 399 544 21

03 Közösségen belüli értékesítés nettó árbevétele - -

I Értékesítés nettó árbevétele 69 073 265 486 21

03 Saját termelésű készletek állományváltozása - -

04 Saját előállítású eszközök aktivált értéke - -

II Aktivált saját teljesítmény értéke - -

III Egyéb bevételek 62 206 856 22

Ebből: visszaírt értékvesztés - -

05 Anyagköltség 3 542 2 333 23

06 Igénybe vett szolgáltatások értéke 50 200 41 483 23

07 Egyéb szolgáltatások értéke 6 444 9 822 23

08 Eladott áruk beszerzési értéke - -

09 Eladott (közvetített) szolgáltatások értéke 198 47 528 23

IV Anyagjellegű ráfordítások 60 384 101 166 23

10 Bérköltség 8 456 5 730 24

11 Személyi jellegű egyéb kifizetések 239 - 24

12 Bérjárulékok 2 431 1 602 24

V Személyi jellegű ráfordítások 11 126 7 332 24

VI Értékcsökkenési leírás 6 739 5 171 2

VII Egyéb ráfordítások 91 668 33 780 25

Ebből: értékvesztés - -

A ÜZEMI TEVÉKENYSÉG EREDMÉNYE (38 638) 118 893

13 Kapott (járó) osztalék és részesedés 195 000 - 26

Ebből: kapcsolt vállalkozástól kapott 195 000 - 26

14 Részesedésekből származó bevételek, árfolyamnyereségek 711 019 28 676 27

Ebből: kapcsolt vállalkozástól kapott - -

15

Befektetett pénzügyi eszközökből (értékpapírokból,

kölcsönökből) származó bevételek, árfolyamnyereségek - -

Ebből: kapcsolt vállalkozástól kapott - -

16 Egyéb kapott (járó) kamatok és kamatjellegű bevételek 83 798 96 443 28

Ebből: kapcsolt vállalkozástól kapott 83 377 75 635 28

17 Pénzügyi műveletek egyéb bevételei 12 057 48 007 29

VIII Pénzügyi műveletek bevételei 1 001 874 173 126

18 Részesedésekből származó ráfordítások, árfolyamveszteségek 89 911 -

Ebből: kapcsolt vállalkozásnak adott - -

19

Befektetett pénzügyi eszközökből (értákpapírokból,

kölcsönökből) származó ráfordítások, - -

Ebből: kapcsolt vállalkozásnak adott - -

20 Fizetendő kamatok és kamatjellegű ráfordítások 38 104 48 012 30

Ebből: kapcsolt vállalkozásnak adott 18 858 3 671 30

21 Részesedések, értékpapírok, bankbetétek értékvesztése 462 049 (43 500) 31

22 Pénzügyi műveletek egyéb ráfordításai 2 955 23 064 32

IX Pénzügyi műveletek ráfordításai 593 019 27 576

B PÉNZÜGYI MŰVELETEK EREDMÉNYE 408 855 145 550

E ADÓZÁS ELŐTTI EREDMÉNY 370 217 264 443

XII Adófizetési kötelezettség 13 270 11 236 33

F ADÓZOTT EREDMÉNY 356 947 253 207

Kiegészítő

melléklet az 1-es

ponton belül:



Statisztikai szám: 11683991-6810-114-01

Cégjegyzék szám: 01-10-046538



KIEGÉSZÍTŐ MELLÉKLET

2016. évi a magyar számviteli törvény szerint készített

Éves beszámolóhoz

Közzététel: 2017. április 28.

Appeninn Nyrt. 2016. 12. 31. Éves jelentés kiegészítő melléklet 2. oldal

dal

1. Számviteli politikák bemutatása ...................................................................................................... 4

1 Társaság pénzügyi és vagyoni helyzetének elemzései ........................................................................ 5

1.1 MÉRLEG ................................................................................................................................................................ 5

1.2 Tárgyi eszközök ...................................................................................................................................................... 6

1.3 Leányvállalatok és Tartós részesedések kapcsolt vállalkozásban ........................................................................... 7

1.4 Tartósan adott kölcsön kapcsolt vállalkozásban ...................................................................................................... 8

1.5 Követelések áruszállításból és szolgáltatásból (vevő követelések) ......................................................................... 8

1.6 Követelések kapcsolt vállalkozással szemben......................................................................................................... 8

1.7 Egyéb követelések .................................................................................................................................................. 9

1.8 Részesedés kapcsolt vállalkozásban........................................................................................................................ 9

1.9 Saját részesedések, üzletrészek, visszavásárolt saját részvények ............................................................................ 9

1.10 Követelések saját kibocsátású kötvényekből ...................................................................................................... 9

1.11 Pénzeszközök ................................................................................................................................................... 10

1.12 Aktív időbeli elhatárolások .............................................................................................................................. 10

1.13 Saját tőke .......................................................................................................................................................... 10

1.14 Tartozások és követelések kötvényekből ......................................................................................................... 11

1.15 Tartós kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben .................................................................................. 12

1.16 Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (szállítók) ........................................................................... 13

1.17 Rövid lejáratú kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben ..................................................................... 13

1.18 Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek ................................................................................................................ 13

1.19 Passzív időbeli elhatárolások ........................................................................................................................... 13

1.20 EREDMÉNYKIMUTATÁS ............................................................................................................................ 14

1.21 Értékesítés árbevételei ...................................................................................................................................... 15

1.22 Egyéb bevételek ............................................................................................................................................... 15

1.23 Anyag jellegű ráfordítások ............................................................................................................................... 16

1.24 Személyi jellegű ráfordítások és létszám adatok .............................................................................................. 16

1.25 Egyéb ráfordítások ........................................................................................................................................... 16

1.26 Kapott járó osztalék.......................................................................................................................................... 17

1.27 Részesedésekből származó árfolyam eredmények ........................................................................................... 17

1.28 Kamatok és kamat jellegű bevételek ................................................................................................................ 17

1.29 Pénzügyi műveletek egyéb bevételei................................................................................................................ 17

1.30 Fizetendő kamatok és kamat jellegű ráfordítások ............................................................................................ 18

1.31 Részesedések, értékpapírok értékvesztése ........................................................................................................ 18

1.32 Pénzügyi műveletek egyéb ráfordításai ............................................................................................................ 18

1.33 Adó (társasági adó) levezetése ......................................................................................................................... 19

2 Cash Flow kimutatás .................................................................................................................. 20

3 Előző évek módosítása ............................................................................................................... 21

4 Tulajdonosi szerkezet ................................................................................................................. 21

5 Vezető tisztségviselők díjazása .................................................................................................... 21

6 Kapcsolt felekkel bonyolított ügyletek ............................................................................................ 21

7 Vagyoni helyzet mutatókkal való elemezése ................................................................................... 22

8 Környezetvédelem ..................................................................................................................... 26

9 Mérlegen kívüli kötelezettség vállalások ......................................................................................... 26

10 A Társaság könyvvizsgálója ........................................................................................................ 26

11 Adózott eredmény felhasználása .................................................................................................. 27

12 Beszámoló közzététele és letétbe helyezése................................................................................... 27


dal

A vállalkozás bemutatása Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. 2009. december 01. napján alakult. A társaságot a Cégbí-róság 2009. december 07. napján a Cg. 01-10-046538 cégjegyzékszámon jegyezte be. 2011.05.19-én, átalakulás során, a Rotux Zrt. (cégjegyzékszám: 01-10-045553) beolvadt az Appeninn Nyrt. társaságba. Az éves beszámoló 12 hónapos időszakot fed le, 2016. január 1-től 2016. december 31-ig. Az előző üzleti év beszámolója 12 hónapos időszakból állt, 2015. január 1-től december 31-ig. A mérleg forduló-napja 2016. 12. 31. A mérleg készítés napja 2017. március 7. A Társaság székhelye: 1022. Budapest, Bég u. 3-5. Internetes honlap címe: http://www.appeninn.hu Képviseletre jogosultak, Igazgatótanács tagjai:

ifj. Ádámosi György - önálló (2014.08.05-től) Székely Gábor – együttes (2013.04.13-től) Éder Lőrinc – együttes (2013.04.12-től) Szabó Balázs – együttes (2013.04.12-től) Prutkay Zoltán - együttes (2015.05.18-tól)

Kovács Attila Gábor - együttes (2016.04.15-től) Fő tevékenységi köre: TEÁOR ’08 6810 Saját tulajdonú ingatlan adásvétele Működési forma: Nyilvánosam működő részvénytársaság Adószám: 11683991-2-41 Cégjegyzékszám: 01-10-046538 A társaság jegyzett tőkéje: 2016-ban 330.000.000,-Ft-tal nőtt (2016. 05. 20-i közgyűlési határozat

alapján), amelyet követően a saját tőke 3.980.000.000,- Ft-ra nőtt, amely a HU0000102132 azonosítóval ellátott egyenként 100 forint név-értékű összesen 39.800.000 darab törzsrészvényből áll. A részvények forgalomban tartását a Budapesti Értéktőzsde Zrt. látja el.

Beszámoló aláírására jogosult személy neve és lakóhelye:

Prutkay Zoltán - együttes (1101 Budapest, Albertirsai út 6.) Székely Gábor – együttes (2750 Nagykőrös, Filő L. u. 20.)

A társaság könyvelője: KAT Zrt. 1022. Budapest, Bég u. 3-5. Beszámolót készítette: Lénárt Anita regisztrált mérlegképes könyvelő (regisztrációs szám:

186427)

A társaság könyvvizsgálója: Alpine Könyvvizsgáló Kft. 1026 Budapest, Pasaréti út 59. (nyilvántar-tásba vételi szám: 001145), személyében felelős könyvvizsgáló: For-gács Gabriella, kamarai tagsági szám: 003228

http://www.appeninn.hu/


dal

1. Számviteli politikák bemutatása

A társaság a számvitel rendjét a Számviteli Törvény és annak módosításának figyelembe vételével

alakította ki. A Társaság könyvelése a kettős könyvvitel alapján történik.

Az alkalmazott értékelési eljárások, számviteli politikák a következők:

a) A Társaság könyvvezetési és beszámolási pénzneme a magyar forint.

b) A 2016. évi mérleg fordulónapja: 2016. december 31.

c) Az eszközök esetében egyedi nyilvántartást alkalmaztunk. d) Az eszközöket bekerülési értéken tartjuk nyilván. A bekerülési érték csökkenése az eszközre

vonatkozóan egyedileg elvégzett értékelés alapján okozhat értékvesztés elszámolását. A Tár-saság a számviteli törvény szerinti mértékben a tárgyi eszközökre értékcsökkenést számol el. Az értékcsökkenéssel érintett tárgyi eszközök és immateriális javak maradványértéke nulla.

e) A Számviteli Törvény 57.§ szerinti önrevíziós kimutatás 2016. évben nem indokolt. f) A társaság a tárgyi eszközöket tényleges beszerzési vagy előállítási áron tartja nyilván. g) A követelések a kiszámlázás szerint, a vevő által elismert (nem kifogásolt) értéken szerepelnek

a mérlegben. h) A Társaság az Ingatlanokra a piaci érték korrekciójaként értékhelyesbítést számol el. i) A forint készpénzkészletek a pénzárban ténylegesen meglévő, egyezetett összegben szerepel-

nek a mérlegben. A forint bankszámlán lévő pénzkészlet a mérleg fordulónapi bankértesítés alapján egyeztetett összegben szerepel a mérlegben.

j) A forrásokat könyv szerinti értéken tartjuk nyilván. k) Az idegen devizás záró mérleg tételeket MNB közép árfolyamon a fordulónapi értéken forintra

váltjuk. l) A befektetéseknél évente a befektetés értékelését elvégezzük, a könyv szerinti értéket a befek-

tetések saját tőke múltbeli értékéhez értékvesztés elszámolásával és visszaírásával korrigáljuk. m) Visszavásárolt saját részvényeket átlagáron tartjuk nyilván, és év végén a fordulónapi záró árfo-

lyamra a veszteség jellegű eltérés esetén átértékeljük. n) A 365 napnál régebbi vevő követelésekre 100%-os értékvesztést képzünk.

o) Az alkalmazott könyvvezetés módja: kettős könyvvezetés

p) A könyvelés, a számlázás, folyószámla vezetés és tárgyi eszközök nyilvántartása zárt ügyviteli

szoftverben történik. A gazdasági események könyvelése zárt rendszerű könyvelési program-

ban történik.

q) A költségek elszámolása, illetve az eredmény kimutatás összköltség eljárással készül.

r) Az éves beszámoló tartalmára vonatkozó előírásokat a Számviteli Törvény tartalmazza, a mér-

legkészítés időpontját a vállalkozás hatáskörébe utalja azzal a feltétellel, hogy az éves beszá-

molót a tárgyévet követő év május 31-ig kell elkészíteni és letétbe helyezni.

s) A mérlegkészítés időpontjáig minden ismertté vált, a gazdasági évre vonatkozó eseményt le

kell könyvelni, a könyvelt események alapján elkészült főkönyvi kivonat adataiból kell elkészí-

teni az egyszerűsített éves beszámolót.

t) Kivételes nagyságrendű vagy előfordulású bevételek, költségek ráfordítások összegének és jel-

legének bemutatása a kiegészítő jelentésben.

u) A Társaság könyvvizsgálatra kötelezett. A Társaság konszolidált beszámoló készítésre kötele-

zett.


dal

1 Társaság pénzügyi és vagyoni helyzetének elemzései

1.1 MÉRLEG


dal

1.2 Tárgyi eszközök

A Társaság az ingatlanokra 21.108 ezer forint értékhelyesbítést tart nyilván. A Társaság az ingatlan EUR-ban meghatározott értékét a piaci árazás és az érvényes opciós ár közül a kisebbiken vette figye-lembe, ami 2016. 12. 31-én 2.250.000 EUR volt.* A Társaság az év végén minden évben elkészíti az ingatlanok valós értékének meghatározását. A Tár-saság által készített értékbecslésen felül a Társaság független értékbecslővel is felülvizsgáltatta ingat-lan portfóliójának értékét. A független értékbecslő által meghatározott érték összhangban van a pénz-ügyi kimutatásokban szereplő értékekkel. Az értékelés elvégzésére kijelölt független szakértő 2014- 2016 években a Jones Lang LaSalle Kft. ( Széchenyi tér 7-8., 1051 Budapest) volt. Értékelési elvek: A befejezett befektetési célú ingatlanok esetében, valamint azon fejlesztés alatt álló befektetési célú ingatlanok esetében, ahol valós érték megbízhatóan megállapítható, a valós értékpiaci alapú értékbecs-lés alapján kerül meghatározásra. Azon fejlesztés alatt álló befektetési célú ingatlanok esetében, ahol a valós érték megbízhatóan nem állapítható meg (az alacsony készültségi fok, az ingatlan egyedülálló jellege és/vagy a piaci tranzakciók teljes hiánya miatt), a könyv szerinti érték az esetleges értékvesztés-sel csökkentett bekerülési érték. Értékelési módszerek: Az értékelések a jövedelem megközelítés, diszkontált cash flow módszer alkalmazásával készülnek. A módszer az ingatlanokból származó időszaki pénzáramok (cash flow-k) becslésén alapul. Az ingatlan-ból származó pénzáramok jelenértéke egy piaci alapú, a befektetők hozamelvárását tükröző diszkontrá-ta alkalmazásával kerül megállapításra. Az időszaki pénzáram a kihasználatlan területek nélküli jövede-lem csökkentve az ingatlan működtetésével és karbantartásával kapcsolatos költségekkel. Az időszaki pénzáramok, valamint a becslési időszak végére megállapított maradványérték jelenértékre diszkontált összege az ingatlan valós értéke.


dal

Az értékelésnél felhasznált input adatok:

1.3 Leányvállalatok és Tartós részesedések kapcsolt vállalkozásban Közvetlenül az Appeninn Nyrt. részesedései az alábbi vállalatokban állnak fenn:

A részesedéseknél a részesedés könyv szerinti értékét a leányvállalatok saját tőke értékéhez ellenőriz-tük. Az értékvesztés elszámolást és visszaírást a befektetések könyv szerinti érték tartalmazza. A be-fektetések könyv szerinti értéke nem haladja meg a befektetések saját tőke értékét. Részesedések értékvesztésének 2016. évi változása:

*Az Appeninn Nyrt. –ben a W-GO 2000 Zrt. részesedés és részesedés értékvesztése a befektetés érté-kesítésével kivezetésre került. Az Appeninn Nyrt. a 60%-os W-GO 2000 Zrt. részesedését 2015. 12. 31.-i könyv szerinti értéken értékesítette az Appeninn E-Office Zrt. részére, amely ezt követően 2016. 09. 30-i dátummal beolvasztotta a leányvállalatát. beolvasztás után a LEHN Consulting Ag. kisebbségi részesedése a részvény cserearányok alapján az Appeninn E-Office Zrt.-ben 1/73 arányú lett. Az Appeninn Nyrt. 2016. 12. 31.-i döntésével tőkeemelést hajtott végre az Appeninn E-Office Zrt.-ben. To-vábbi részletek a 0. pontban. A tőkeemelésben a kisebbségi részvényes LEHN Consulting Ag. nem vett részt, ezért a részesedése 2017-ben 1/83 értékre változott. Az Appeninn Nyrt. rövid lejáratú befektetések közt az Appeninn Credit Zrt. 100%-os részesedést tartja nyilván ld. rövid lejáratú befektetéseknél. Ld. 1.8 pontban. Közvetett részesedés: Az Appeninn Solaris Zrt.-nek a 100%-os leányvállalata a Felhévíz-Appen Kft. A Felhévíz Appen Kft.-t 2016. 08. 02.-án 3 millió forintos alaptőkével, közvetlenül alapítás után 3 millió forintért vásárolta meg az Appeninn Solaris Zrt. Részesedések 2016. évi saját tőke összetevői:


dal

1.4 Tartósan adott kölcsön kapcsolt vállalkozásban

A LEHN Consulting Ag.-vel szembeni 440 millió forintos követe-lés 2015-ben keletke-zett, mint a W-GO 2000 Zrt. 40%-os részesedése értékesí-tésének vételár része. A LEHN Consulting

Ag. garanciális kötelezettséget vállalt az Appeninn E-Office Zrt. leányvállalatnak a 2016. 12. 31-én 31,1 millió EUR tőke kötelezettséget jelentő hiteleire. Az ERSTE Bank Zrt. által 2015. 12. 15-tel folyósított (CIB ZRT. CHF hitel) kiváltó EUR hitel biztosítéka-ként a LEHN Consulting Ag. készfizető kezességi és részvény óvadéki garanciákat adott, amelyeket a hitel futamidő alatt, azaz 2025. 03. 31.-ig fenntartani köteles. A garancia díját az Appeninn Nyrt. a banki finanszírozást igénybe vevő leányvállalatára (Appeninn E-Office Zrt.) tovább terheli, és a garancia díja a leányvállalat eredményében, mint hitelezési költség jelenik meg. A garanciális díj elhatárolását a Tár-saság a 1.19 pontban mutatja be.

1.5 Követelések áruszállításból és szolgáltatásból (vevő követelések) A vevők állományában bérleti díj bevételből származó egy jelentős vevő volt, amellyel a Társaság forintban számol el.

1.6 Követelések kapcsolt vállalkozással szemben A kapcsolt vállalkozásokkal szembeni követelések a számázott holding díjból, kamatból és tőke követe-lésből, valamint a leányvállalatokkal szembeni osztalék és egyéb követelésekből állnak. Az Appeninn E-Office Zrt.-vel szembeni követelés összege 2016. 09.30.-tól a beolvadt W-GO 2000 Zrt. tételeivel nőtt. Az Appeninn E-Office Zrt-vel szemben fennálló követelésekből az Appeninn Nyrt. 2 757 044 ezer forint összeget 2016. 12. 31.-i közgyűlési határozat alapján az Appeninn E-Offie Zrt. részére ázsiós tőke eme-lés keretében átadott. A tőkeemelés 100 millió forint volt, amivel az Appeninn E-Office Zrt. jegyezett tőkéje 830 millió forintra nőtt, az ázsió összege 2 657 044 forint volt. A tőkeemelést cégbíróság 2017. 02. 16. nappal bejegyezte. A követelést az Appeninn Nyrt. a bejegy-zéssel rendelkezésre bocsátotta, az anyavállalat a tőkésítésben részt vevő tételekre 2017. 01. 01. –től nem szed kamatot.


dal

1.7 Egyéb követelések

A részesedéssel, értékpapírral kapcsolatos követelésekből 438 millió forint saját részvény értékesítésé-ből fennálló követelés. A követelés fedezetéül az értékesített saját részvények szolgálnak. A további 200 millió forint követelés 2017. május 17-el esedékes váltóval rendezésre került.

1.8 Részesedés kapcsolt vállalkozásban

A részesedés bekerülési értéke 144 millió forint volt, amely saját részvénnyel lett az eladó részére térít-ve. A befektetés értékelését a vállalat saját tőke értékéhez végeztük el, amely 2016. 12. 31.-vel 155 millió forint volt.

1.9 Saját részesedések, üzletrészek, visszavásárolt saját részvények A fordulónapon a Társaságnál és leányvállalatoknál lévő saját részvény mennyiség 313.022 darab volt, amelyből a Felhévíz Appen Kft. leányvállalatnál 27.552 darab volt, az Appeninn Nyrt. tulajdonában 285.470 db részvény volt. Az Appeninn Nyrt. által visszavásárolt saját részvények névértéken számított értéke 28.547.000 forint volt. (100 ft/ db). 2016-ban a Társaság saját részvény állománya 1.818.537 db (elszámoló ár 421.387 millió forint) vásá-rolt, és 1.950.000 db (elszámoló ár 446.519 millió forint) részvény értékesítéssel változott. A Társaság saját részvény állomány változása 2016-ban 2.528.810 db részvény csökkenés volt. 2016. év során lebonyolított saját részvény tranzakciós átlagáras elszámolása a tranzakciók egyedi árai és mennyiségi súlyozása alapján a saját részvény 2016. 12. 31. i záró értékét 65 millió forintra zárta.

1.10 Követelések saját kibocsátású kötvényekből A Társaság a saját kibocsátású kötvényeiből a mérleg fordulónapjáig 418 m Ft értékű kötvényt vásárolt vissza. A teljes követelés és kötelezettség állomány bemutatása a 1.14. pontban található.


dal

1.11 Pénzeszközök

Bankbetétek: A Tárgyidőszak végén a bankbetétek egyenlegében 293 ezer forint EUR-ban, és 70 millió forint magyar forint devizában volt nyilvántartva.

1.12 Aktív időbeli elhatárolások

Garancia díjakat az anyavállalat a leányvállalattal szemben elhatárolta. További információ ld. 1.4 pont-ban.

1.13 Saját tőke A Saját tőke változása: 2016-ban a jegyzett tőke az időszakban kibocsátott részvényekkel változott. 2016-ban 330 ezer darab részvény kibocsátására került sor. A részvénykibocsátás zártkörű tőkeeme-léssel zajlott. A tőkeemelés ázsióval valósult meg. A tőkeemelés egyrészt a jegyzett tőkét 330 millió forinttal, továbbá a tőketartalékot 363 millió forinttal növelte. A tőke emelés elszámolása mindösszesen 693 millió forinttal növelte a Társaság tőkéjét.

Az eredmény tartalékkal szemben végzett tőke műveletek bemutatása: A Társaság a tárgyidőszakban értékesítette a nyitó saját részvény állományát, és új részvényeket szer-zett. A tranzakciók miatt 611 millió forint lekötött tartalék kivezetése és 65 millió forint lekötött tartalék képzése, összevontan 546 millió forint változás volt az eredménytartalék javára.


dal

A Lekötött tartalék változása: Az értékelési tartalék 78 millió forinttal csökkent. A változás részleteit és összetevőit a 1.2 pontban mutatjuk be.

1.14 Tartozások és követelések kötvényekből A Társaság a kötvényekből eredő követeléseit és kötelezettségeit jelen pontban mutatja be, amellyel a teljes követelés és kötelezettség állomány áttekinthetőségét biztosítja. A Társaság a mérleg és ered-mény sorai mellett a kiegészítő jegyezetek pontos hivatkozását jelölte, amely az olvasónak a jegyzetek-ben való pontos tájékozódását lehetővé tette. A Társaságnak a fordulónapon az alábbi két kötvény sorozatból vannak kötvény tartozásai és követelé-sei:

A Társaságnak saját kibocsátású kötvényei és ugyan e kötvényekből visszavásárolt állománya is volt az év végével. A mérlegben mind a teljes kötelezettség, ami 617 millió forint és az ebből visszavásárolt, mint eszköz, azaz követelés 481 millió forint összegben bruttó módon be van mutatva. A kötvények meg nem fizetett és járó kamatai a tőkével azonos módon kötelezettségként és követelés-ként be vannak mutatva, az eredményben járó és fizetendő kamatokként.


dal

A Társaság saját kibocsátású kötvényeinek elszámolt kamatai a visszavásárolt és forgalomban tartott kötvényekre sorozatonként bemutatva:

A Társaság 2017. február 26-án a saját kibocsátású kötvények esedékes tőke- és kamatkötelezettsége-it harmadik fél részére maradéktalanul rendezte.

1.15 Tartós kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben


dal

1.16 Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (szállítók) A szállítói tartozások a tárgyidőszakban egy millió forint alatti tételeket, és egy, 3,8 millió forint összegű, EUR-ban meghatározott szállítót jelentett.

1.17 Rövid lejáratú kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben

1.18 Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek

A kötvény tartozások és kibocsátott kötvények bemutatása a 1.10 pontban található.

1.19 Passzív időbeli elhatárolások

Garancia biztosítási díj ráfordítás elhatárolása LEHN Consulting Ag.-val szemben. További információ ld. 1.4 pontban.


dal

1.20 EREDMÉNYKIMUTATÁS


dal

1.21 Értékesítés árbevételei

2016. évben a Társaság opciós jogot értékesített a bérlője részére a kecskeméti ingatlan 2,5 millió EUR

értéken történő megvásárlására 2019. október 31-ével bezárólag, amely opciós jog díját a jogosult meg-

fizette.

1.22 Egyéb bevételek


dal

1.23 Anyag jellegű ráfordítások

1.24 Személyi jellegű ráfordítások és létszám adatok

A bérjárulékok jogcímenkénti részletezése:

Szakképzési hozzájárulás: 49 ezer forint

Szociális hozzájárulás: 1.553 ezer forint

1.25 Egyéb ráfordítások

A Kranservice Zrt. 100%-os üzletrész 2014-es értékesítési megállapodásában a Csoport bevétel garan-ciát nyújtott az értékesített tevékenység 2015. évi bevételére vonatkozóan. A 2016. évben a vevő társa-ság bejelentette a garanciális igényét, amelyet az eladó elismert és pénzügyileg 2016-ban rendezett.


dal

1.26 Kapott járó osztalék A Társaság 2016-ban nem kapott leányvállatoktól osztalékot. A Társaság 2015-ben az Appeninn E-Office Zrt. -től kapott osztalékot 195.000 ezer Ft. összegben.

1.27 Részesedésekből származó árfolyam eredmények

2016. évi részesedések értékesítési nyerségének bemutatása:

2015. évi részesedések értékesítési nyerségének bemutatása:

1.28 Kamatok és kamat jellegű bevételek

1.29 Pénzügyi műveletek egyéb bevételei

Saját részvény értékesítéséből származó bevételek bruttó elvű bemutatása:


dal

1.30 Fizetendő kamatok és kamat jellegű ráfordítások

1.31 Részesedések, értékpapírok értékvesztése A Társaságnál korábban elszámolt és tárgyidőszakban visszaírt értékvesztések a 2016. évi eredmény tétel összevont egyenlegét nyereség jellegűvé alakították. A zárójelben szereplő érték negatív veszte-séget, azaz nyersséget jelent a tárgyidőszaki eredményben. Az elszámolásra a számviteli törvény sze-rint előírtak alapján a korábban megképzett ráfordításokkal azonos soron került sor.

1.32 Pénzügyi műveletek egyéb ráfordításai


dal

1.33 Adó (társasági adó) levezetése

Negatív adó alap bemutatása


dal

2 Cash Flow kimutatás


dal

3 Előző évek módosítása

A korábbi (lezárt) évekhez kapcsolódóan a tárgyévben ellenőrzés, önellenőrzés semmiféle hibát nem tárt fel, az eredmény kimutatás korábbi időszakra vonatkozó korrekciókat nem tartalmaz.

4 Tulajdonosi szerkezet

5%-ot meghaladó részesedések, saját részvények és az Igazgatótanács tagjainak részesedése a Tár-saság tőkéjéből

5 Vezető tisztségviselők díjazása

Az Igazgatótanács tagjai (6 fő) 2016. évben 300 e Ft/ fő díjazásban részesültek, az audit bizottság tag-jai további 100 e Ft/fő díjazásban részesültek. A vezető tisztségviselők a Társaságtól a bemutatottakon kívüli jutatásban nem részesültek.

6 Kapcsolt felekkel bonyolított ügyletek

A LEHN Consulting Ag. által vállalt garanciát a 1.4. pontban mutatjuk be. A LEHN Consulting Ag. és a Társaság közti követeléseket és kötelezettségeket a beszámoló 0 és 1.17 pontjaiban mutatjuk be. A Társaság a kapcsolt felekkel az eredmény javára és terhére kamatot számolt el, ami MNB +1,5%-os mértékű volt, a Társaság a felszámított kamatot a felek közt használandó szokásos piaci árak alapján számolta el. Az éves járó és fizetett kamatokat a 1.28 pontban mutatjuk be. A Társaság holding irányítási díjakat szedett a leányvállalatoktól a Társaság a holding irányítási díjat a Leányvállalatok irányítási igényei és a piaci összehasonlító árak alapján terhelte és szedte be. Az árak nem térnek el a szokásos piaci áraktól. A díjbevételt a 1.21 pontban mutatjuk be. A kapcsolt felekkel fennálló követeléseket és kötelezettségeket a 0 és a 1.14 pontban mutatjuk be.


dal

7 Vagyoni helyzet mutatókkal való elemezése


dal


A Társaság 2015- 2016. évek viszonylatában a lényeges változások a forrás oldalon jelentkezetek:

A források saját tőkében erősödött a Társaság. A Társaság tőke szerkezetében az ázsiós tőke emelés

a Társaság saját tőkéjét 2016. május 20-al 690 millió forinttal erősítette.

A Társaság a saját kibocsátású kötvényeit rendezte, visszavásárolta, ezzel az idegen források tovább csökkentek.

Az eszköz állományban egyrészt a saját részvények állományának lényegi csökkenése valamint a leányvállalatokkal szemben fennálló követelések növekménye okozott változást.

Tartósan befektetett eszközök aránya Befektetett eszközök / Eszközök összesen

Azt mutatja, hogy a vállalkozás összes eszközéből mekkora hányadot tesznek ki a tartósan befektetett eszközök. A bázismutatóhoz való viszonyítás az arányok elmozdulását mutatja.

Befektetett eszközök fedezettsége Saját tőke / Befektetett eszközök

Azt mutatja, hogy az összes befektetett eszközt milyen arányban finanszírozza a saját tőke. Kedvező, ha a mutató minél nagyobb, mert ez azt jelenti, hogy a saját források egyre nagyobb hányadát finan-szírozzák a befektetett eszközöknek.

Tárgyi eszközök fedezettsége Saját tőke / Tárgyi eszközök

Azt jelzi, hogy a befektetett eszközökön belül a tárgyi eszközök finanszírozására - közvetlenül a ter-melésben résztvevő tartósan befektetett eszközökre - a saját tőke milyen mértékben nyújt fedezetet. Kedvező, ha a saját tőke elsősorban ezt az eszközcsoportot fedezi a legnagyobb arányban. Forgóeszközök aránya Forgóeszközök / Eszközök összesen

Arról tájékoztat, hogy az összes eszköz között milyen arányt képvisel a rövidtávon befektetett eszkö-zök értéke. Ez utalhat a vállalkozás tevékenységének forgóeszköz igényességére.


Saját tőke aránya Saját tőke / Összes forrás

A saját tőke részesedését mutatja az összes források között. Célszerű, a mutató értékeléséhez a saját tőke szerkezetét is megvizsgálni. A mutató értelmezhető úgy is, hogy - mérlegfőösszegről lévén szó - a vállalkozás eszközeit milyen arányban finanszírozza a saját tőke.

Tárgyi eszközök hatékonysága Nettó árbevétel / Tárgyi eszközök

Azt mutatja, hogy a vállalkozás mérlegében kimutatott tárgyi eszközök működtetésével mekkora ösz-szegű nettó árbevételt ért el, azaz egységnyi tárgyi eszköz működtetésével mekkora összegű árbevé-tel realizálható.

Készletek fordulatszáma Értékesítés nettó árbevétele / Készletek

Azt jelzi, hogy a készletek (záró) hányszor térülnek meg a nettó árbevételben (a mutató számítható átlagos készlet alapján is). A mutató értékelésénél a minél magasabb érték jelzi a kedvező tendenciát.

Forgóeszközök / Rövid lejáratú kötelezettségek

Arról tájékoztat, hogy a különböző likviditási fokozatú eszközök összege hány százalékát fedezi a rövid távú kötelezettségnek. A vállalkozás pénzügyi helyzetének pontos megítéléséhez a forgóeszkö-zök struktúráját a likviditás mértéke szempontjából is szükséges vizsgálni.

Rövid távú likviditás II.

(Forgóeszközök - Készletek) / Rövid lejáratú kötelezettségek

A mutató a forgóeszközök készletek nélküli arányát mutatja a rövid távú kötelezettségekhez. A forgó-eszközökön belül ugyanis a készletek elemei tartalmazhatnak bizonytalan, a rövidlejáratú kötelezett-ségek közvetlen fedezeteként szóba nem vehető összeget. Gyorsráta mutató

Likvid pénzeszközök / Rövid lejáratú kötelezettségek

A teljes mobil pénzeszközök arányát mutatja a rövid lejáratú kötelezettségekhez viszonyítva. Ez lé-nyegében arról tájékoztat, hogy a rövid lejáratú kötelezettségek mekkora hányadára nyújt fedezetet a likvid pénzeszköz. A vállalat számára az a kedvező, ha ez az arány egyre növekvő, ami az azonnali fizetőképesség javulását jelzi.

8 Környezetvédelem

A környezet védelmét közvetlenül szolgáló tárgyi eszköz nincs az Nyrt tulajdonában. Veszélyes hulla-dékok és a környezetre káros anyagok a Társaság tevékenységének végzése során nem keletkeznek, így ilyen jellegű készlettel sem rendelkezik. Környezetvédelemmel kapcsolatos jövőbeni kötelezettsé-gekről nincs tudomásunk, ezért tárgyévben ilyen jellegű céltartalék nem került képzésre, valamint ilyen költségek sem merültek fel.

9 Mérlegen kívüli kötelezettség vállalások

Az Appeninn Nyrt által a leányvállalatok bankhiteleihez nyújtott készfizető kezességek:

10 A Társaság könyvvizsgálója

A Társaság könyvvizsgálatát ellátó társaság és személyében felelős könyvvizsgáló: Könyvvizsgáló: ALPINE – Gazdasági Tanácsadó és Könyvvizsgáló Kft. (1026. Budapest, Pasaréti út 59.) Nyilvántartásba vételi szám: 001145 Könyvvizsgáló személye: Forgács Gabriella kamarai tagsági szám: 003228


A könyvvizsgálói megbízás a Társaság egyedi magyar szabályok szerint készített éves beszámolójá-nak könyvvizsgálatán túl az Appeninn Holding Nyrt. IFRS-ek alapján összeállított és konszolidált pénzügyi kimutatásainak könyvvizsgálatára is kiterjed. Egyéb bizonyosságot nyújtó szolgáltatásokat, adótanácsadói szolgáltatásokat, valamint nem a könyvvizsgálat körébe tartozó szolgáltatásokat a Táraság számára a könyvvizsgálók nem végeztek. A könyvvizsgáló díjazása: A tárgyévi üzleti évre vonatkozó egyedi éves beszámoló könyvvizsgálatáért a könyvvizsgáló által fel-számított díj összege 1.000 e Ft + áfa. A könyvvizsgáló további, egyéb szolgáltatásokért felszámított díjai:

Appeninn Nyrt. konszolidált IFRS beszámolója könyvvizsgálatának díja 5.000 e Ft + áfa

Appeninn Nyrt egyedi IFRS áttérési nyitó mérlegéhez a könyvvizsgálati jelentés díja 500 e Ft + áfa

11 Adózott eredmény felhasználása

Az Igazgatótanács 2017. március 23-án megtárgyalt éves eredmény mutatók alapján az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. Közgyűlése részére tett előterjesztésével összesen 278.600 forint össze-gű, a teljes kibocsátott részvény állományra részvényenkénti 7 forint osztalékfizetést terjeszt elő. Az Igazgatóság javaslata, az előterjesztésnek megfelelően, hogy a közgyűlés döntsön a Társaság 278.600 forint összegű osztalékfizetésről.

12 Beszámoló közzététele és letétbe helyezése

A Társaság a közzétételeit és a beszámolóját a www.appeninnholding.com, www.közzételek.hu, www.bet.hu honlapokon közéteszi, továbbá az http://e-beszamolo.im.gov.hu/ oldalára feltölti. Budapest, 2017. április 28. Prutkay Zoltán és Székely Gábor Igazgatótanács tagjai

http://www.appeninnholding.com/

http://www.közzételek.hu/

http://www.bet.hu/

http://e-beszamolo.im.gov.hu/

1

Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság

2016. Üzleti és vezetőségi jelentés

Budapest, 2017. 04. 28.

2

Az Appeninn Holding Nyrt. 2016. éves egyedi jelentéséhez

a 2000. C. a számvitelről szóló tv. által előírt üzleti jelentés

és a 24/2008. (VIII.15.) PM Rendelet 1. számú melléklete alapján készült vezetőségi

jelentés

egységes szerkezetbe foglalva

Tartalom 1. A Társaság fejlődésének és történetének bemutatása....................................................... 3

2. Iparági környezet jellemzése .................................................................................................. 4

3. Célok és stratégia ..................................................................................................................... 6

4. Főbb erőforrások, kockázati tényezők és azok változásai, bizonytalanságok ................ 7

5. Kockázati tényezők és kezelésük, kockázatkezelési politika ............................................. 7

Kockázatok mértéke ..................................................................................................................... 8

6. Fordulónapot követő jelentősebb események ...................................................................... 9

7. A teljesítmény mérésének mennyiségi és minőségi mutatói, illetve jelzői ....................... 9

8. Az éves beszámoló időszakában elért eredményei és kilátásai ..................................... 10

9. Nyilvános értékpapír kibocsátó tőke, részvény információk ............................................ 10

A saját tőkében bekövetkezett változások bemutatása 2016. évben ................................. 11

Lekötött tartalék részletezése 2016. évben ............................................................................ 11

Visszavásárolt saját részvények 2016. évi mozgásai ........................................................... 11

Kibocsátott részvények és Részvényesi jogok ...................................................................... 12

A Társaság alaptőkéjének összetétele, 2016. éves tőkeemelés ........................................ 12

Jelentős befektetők és az Igazgatótanács bemutatása ........................................................ 12

Munkavállalói részvény és irányítási program ....................................................................... 12

10. Alapszabály ......................................................................................................................... 12

11. Egyéb nemleges nyilatkozatok ......................................................................................... 13

12. A Társaság irányítási rendszere, felelős társaságirányítási jelentés .......................... 13

13. Közzétételi helyek ............................................................................................................... 13

14. Vállalkozás folytatásának keretrendszere ...................................................................... 13

15. Kutatás és kísérleti fejlesztés............................................................................................ 13

16. Környezetvédelem .............................................................................................................. 13

17. Vezető tisztségviselők ........................................................................................................ 14

18. Teljes munkaidőben foglalkoztatottak számának alakulása ........................................ 14

19. Felelősségvállalói nyilatkozat............................................................................................ 14

3

1. A Társaság fejlődésének és történetének bemutatása

Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. megalapítására 2009 decemberében került sor, a társaság bevételtermelő üzleti tevékenységét 2010-ben kezdte meg. Az Appeninn Nyrt. holding funkciót tölt be a cégcsoportban és az alábbi szolgáltatásokkal segíti, támogatja a társaság tagjait:

- leánycég bérbeadási tevékenységéhez szükséges ingatlan karbantartási, üzemeltetési szolgáltatás biztosítása

- aktív portfólió-menedzsment - központi irányítás és ügyintézés, valamint jogi képviselet biztosítása - központi beszerzések lebonyolítása, legkedvezőbb ajánlatok felkutatása - ingatlanok felújításának, átalakításának megszervezése és lebonyolítása, szakmai

felügyelete - követeléskezelés - központi diszpécser/hibabejelentő vonal biztosítása és működtetése - ingatlanok őrzés-védelmének és recepciószolgálatának megszervezése - a kiadó ingatlanok/irodák hirdetése, bérlők kiközvetítése, kapcsolattartás a bérlőkkel - leánycég és ingatlanjainak megjelenése az appeninn.hu honlapon - hirdetések megjelentetése elektronikus és nyomtatott médiumokban

A Társaság Magyarország egyik dinamikusan növekvő ingatlanbefektetési társasága.

Tevékenysége során olyan ingatlanpiaci szegmensekre koncentrál, amelyekben kedvezően

árazott, ám nagy hozamtermelési potenciállal rendelkező eszközök szerezhetők meg és

tarthatók fenn közép- illetve hosszútávon, befektetési céllal. Ilyen célterület többek között a

B-kategóriás irodaházak, valamint az ipari és logisztikai ingatlanok, de a társaság nem

zárkózik el egyéb területen történő, hasonló portfólió-szemlélettel kezelt befektetésektől sem.

Az Appeninn Holding célja, hogy ingatlan portfóliójának folyamatos szélesítésével egy

klasszikus, konzervatív üzletpolitikát, eszközalapon jól meghatározható értéket képviselő

ingatlan holdinggá fejlődjön.

A Társaság leányvállalatai az időszak végén és a részesedés nagysága százalékban:

Appeninn-Angel Zrt. (100%)

Appeninn-Bp1047 Zrt. (100%)

Appeninn E-Office Zrt. (98,63%)

Appeninn-Logisztika Zrt. (100%)

Appeninn-Solaris Zrt. (100%)

BERTEX Zrt. (100%)

Curlington Kft. (100%)

Szent László Téri Szolgáltató Ház Kft. (100%)

2016. évi változások:

W-GO 2000 Zrt. (60%)- 2016. 09. 30-án beolvadt az Appeninn E-Office Zrt.-be, a

LEHN Consultnig Ag. kisebbségi részesedése a továbbműködő Zrt-ben 1/73-ad rész.

4

2016. évben az Appeninn Investment Zrt. és a Pontott Zrt. apportként való átadásával

kerültek az Appeninn Nyrt tulajdonába (2016. 06. 09. cégbejegyzés), amely után a

társaságokat az anyavállalat 2016.11.28-án értékesítette.

2016. 10. 10-én az Appeninn Nyrt. felvásárolta az Appeninn Credit Zrt-t (pénzügyi

vállalkozás), a befektetés értékesítése folyamatban van.

2. Iparági környezet jellemzése

A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, BRF) - melynek tagjai: CBRE,

Colliers International, Cushman & Wakefield, Eston International, JLL és Robertson Hungary

– közzétette a 2016 negyedik negyedévére vonatkozó irodapiaci összegzését. Társaságunk

ezen jelentést az iparági környezet bemutatására releváns adatként átvette.

Budapesti irodapiac

2016 negyedik negyedéve során egy új irodaépület került átadásra, 25.400 m2 -rel növelve a

budapesti modern irodaállomány méretét. A Corvin sétány legújabb iroda fázisa a Nokia

Networks egyedi bérlői igényeinek megfelelően épült, 100% ’built-to-suit’ fejlesztésként,

Nokia Skypark név alatt. A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 3.360.090 m2 -t

tesz ki, melyen belül 2.695.510 m2 „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület

valamint 664.580 m2 saját tulajdonú iroda található.

Az üresedési ráta múlt negyedévi enyhe emelkedése után visszatért csökkenő pályájára; a

negyedik negyedév során 1,4

százalékponttal 9,5%-ra süllyedt,

ami Budapesten az eddig

regisztrált legalacsonyabb ráta.

- Hasonlóan az előző

negyedévekhez a legtelítettebb

alpiac továbbra is Dél-Buda, ahol

az üresedés pusztán 3,7%, míg

a legmagasabb üresedési ráta

(34,3%) az Agglomerációban

mérhető.

- A bruttó kereslet 2016 negyedik negyedévében 163.610 m 2 -t tett ki, azaz az

előző negyedévhez képest közel megkétszereződött. A teljes keresleten belül a

szerződéshosszabbítások képviselték a legnagyobb arányt a bérbeadási volumen

egyharmadával, míg az előbérleti szerződések részaránya 30% volt. Az új

szerződések a kereslet 28%-át tették ki, míg az bővülések 9%-ot.

- Saját tulajdonba vétel nem történt a negyedév során.

5

Az előző negyedévekkel szemben a

legmagasabb bérlői aktivitás a Pest

Központ alpiacon volt mérhető a teljes

volumen egyharmadával. A Váci úti

folyosón a teljes bérbeadás 30%-a történt,

míg Dél-Budán a kereslet 10%- a. A BRF

összesen 230 bérleti szerződést regisztrált

a negyedév során, melyek átlagos mérete

711 m2 volt. 31 szerződést kötöttek 1.000

m2 -nél nagyobb területre: 12

szerződéshosszabbítást, 10 új bérlővel

kötött megállapodást, 6 előbérleti

szerződést és 3 bővülést.

A negyedik negyedév legnagyobb méretű tranzakciója egy előbérleti szerződés volt a Corvin

negyed következő iroda fázisára, melynek keretében egy IT cég foglalja majd el a Corvin

Technology & Science Park épület közel 80%-át. A negyedév második legnagyobb

tranzakciója egy 13.780 m2 -es szerződéshosszabbítás volt a Váci úti folyosón, ahol a

legnagyobb új bérleti szerződés is köttetett 3,740 m2 -en. A nettó abszorpció az előző

negyedévhez képest hozzávetőleg háromszorosára nőtt, 68.790 m2 -re, mely az elmúlt öt év

legmagasabb értéke. Az abszorpció kimagasló volt a Pest Központ (29.810 m2 ) és a Váci

úti folyosó (24.825 m2 ) alpiacokon. Míg a többi alpiacon ennél jelentősen alacsonyabb

abszorpciós volument regisztráltunk, 2015 harmadik negyedéve óta először egyik alpiac sem

végzett negatív tartományban. A negyedik negyedév erős kereslete ellenére 2016 éves

szinten 13%-os visszaesést hozott az előző év rekord volumenéhez viszonyítva, azonban így

is a második legaktívabb esztendőnek bizonyult a válság óta.

City logisztika

( 2016. negyedik negyedévre nem készült frissített jelentés, ezért a 2016. évi harmadik

negyedéves jelentést mutatjuk be)

2016 harmadik negyedévében egy új épületet adtak át, a Prologis Park Budapest – Sziget

21.510 négyzetméteres projektjét Szigetszentmiklóson. Így a budapesti agglomeráció

spekulatív ipari ingatlanállománya jelenleg 1.909.310 négyzetméter.

A harmadik negyedévben a teljes bérlői

kereslet 84.570 négyzetmétert tett ki, amely

9%-kal alacsonyabb a 2016 második

negyedévi szinttől és 37%-kal magasabb,

mint az előző év azonos időszakában

regisztrált érték.

A kereslet nagy részét, 43%-át új tranzakciók

tették ki, a szerződéshosszabbítások

részaránya 28%, míg a bővüléseké 16% volt.

Az alacsony mennyiségű elérhető szabad

raktárterület következtében több nagy előbérleti szerződést is kötöttek a negyedév során.

6

Összesített volumenük 11.560 négyzetmétert tett ki, a teljes bérlői kereslet 13%-át adva.

2016 harmadik negyedévében a BRF összesen 31 tranzakciót regisztrált, melyből egy új

szerződés haladta meg a 10.000 négyzetmétert.

Az átlagos tranzakcióméret 2.728 négyzetméter volt, amely 38%-kal elmarad az elmúlt

negyedévben regisztrált értéktől. A bérleti szerződések 95%-át logisztikai parkok területeire

kötötték, átlagosan 2.961 négyzetméterre. A városi logisztikát érintő bérbeadások átlagos

mérete 1.155 négyzetméter volt.

A legnagyobb új szerződéskötés

a K-Sped 17 épületben történt

14.870 négyzetméteres területen.

A legnagyobb előbérleti

szerződést a BILK-ben kötötték

5.960négyzetméteren, míg a

legnagyobb hosszabbítást a

Prologis Park Budapest – Harbor

Park logisztikai parkban kötötték,

6.080 négyzetméteren. A

legnagyobb bővülés egy 6.850

négyzetméteres szerződés volt a

Prologis Park Budapest – Gyál

épületében. Az üresedési ráta

jelenleg 8,9%-on áll, ami az előző negyedévéhez képest 0,7 százalékpontos csökkenést

jelent. Jelenleg összesen 169.320 négyzetméternyi ipari terület áll üresen és csupán három

épületben van 10.000 négyzetméter feletti kiadatlan terület. A második negyedéves

visszaesését követően a nettó abszorpció ismét pozitív érteket ért el, összesen 13.340

négyzetméterrel bővült a bérbeadott állomány.

3. Célok és stratégia

Ingatlangazdálkodás - irodapiac Az Appeninn Holding stratégiája szerint alapvetően olyan réspiaci szegmensekre koncentrál,

amelyekben alacsonyan árazott, ám professzionális üzemeltetés révén nagy

hozamtermeléssel üzemeltethető eszközök szerezhetők meg és tarthatók fenn közép- illetve

hosszútávon, befektetési céllal. A cégcsoport elsődlegesen fővárosi irodaházakkal

rendelkezik, de országosan is akvirál logisztikai, kereskedelmi ingatlanokat. Az Appeninn az

elmúlt évek során akvizíciókon keresztül növelte ingatlan portfólióját.

A Társaság portfoliójában szereplő irodaingatlanok kedvező kihasználtsági szintjének

fenntartása mellett, az Appeninn számára fontos a bérlői igények kiszolgálása, valamint az

üzemeltetési hatékonyság szem előtt tartása. A kedvező lokáció és a kiemelkedően jó

ár/érték arányt biztosító bérbeadási politika a Cégcsoport részére stabil, a budapesti átlagot

jóval meghaladó, több mint 95 százalékos összesített kihasználtsági mutatót eredményez.

Az irodaingatlanokkal kapcsolatosan a fő elvárás: a jó lokáció, a kedvező megközelíthetőség

és az előnyös funkciók, amely szempontokat a Társaság akvizíciói során messzemenőkig

figyelembe veszi. A Cégcsoport leánycégeken keresztül birtokolja az egyes ingatlanokat, az

7

üzemeltetéshez kapcsolódó szolgáltatásokat (számvitel, pénzügy, karbantartás)

központosítva, a Holding cégein keresztül látja el. A gazdasági környezet bérlőkre gyakorolt

hatásának ellensúlyozására a Társaság az üzemeltetési költségek folyamatos kontrolljára és

csökkentésére törekszik, ezzel reagálva a bérlők költségcsökkentési igényeire, így a bérleti

díjak csökkentésére nem helyeződik nyomás, s a jelenlegi piaci környezetben

megteremtődött a lehetőség a bérleti díjak szintjének emelkedésére is.

Ingatlangazdálkodás – city logisztika

A Társaság 2010 végén fordult erőteljesebben a raktározási és ipari ingatlan piac irányába,

több lépcsőben gyors ütemben bővítve portfolióját, megteremtve a Holding második stabil

lábát az irodapiac mellett. Az új szegmensbe történő belépés az irodapiacon megfogalmazott

alapértékek mellett valósult meg: átlag feletti kihasználtsággal üzemeltethető ingatlanok,

részvényesi értéket teremtő hozamszint melletti akvirálása és működtetése a cél. Az

Appeninn ebben a piaci szegmensben a portfólió bérlőkkel való feltöltésére koncentrált

sikerrel, illetve aktív portfólió menedzsment tevékenységet folytat a portfólió szerkezetének

optimalizálása érdekében.

4. Főbb erőforrások, kockázati tényezők és azok változásai,

bizonytalanságok

Erősségek

A Társaság rugalmasan alkalmazkodik az ügyfél egyedi igényekhez.

A Társaság költséghatékony üzemeltetést valósít meg

Átgondolt ingatlan portfólió méret és ebből következő volumen hatékony gazdálkodás

Összehangolt finanszírozás és bevétel struktúra fenntartása

A Társaság likvid eszköz portfólióval rendelkezik

A Társaságnál az idegen tőke és saját tőke arány kiegyensúlyozott

Bizonytalanságok

A friss akvizicióknál a kihasználtsági ráták pontos előre jelzésének bizonytalanságai

A folyamatos bérbeadásnál a bérlő váltásonkénti idő hossza

Lehetőségek

Az alulárazott hazai ingatlanpiac attraktív befektetési célpont a külföldi befektetőknek

Alulértékelt ingatlanok megszerzése réspiaci szegmensekben

A kis- és közép vállalatok bérlői kereslete a B kategóriában jelenik meg elsősorban

A kis- és közép vállalkozások legjavát válogatva a likvid stabil cash-flow-t termelő

vállalatokkal való hosszú távú együttműködés

5. Kockázati tényezők és kezelésük, kockázatkezelési politika

Az MNB által tervezett rossz bank (MARK Zrt.) portfóliójának létrehozása érdemben

befolyásolhatja a piacon lévő ingatlanállomány értékesítési paramétereit.

Az Appeninn Nyrt. treasury funkciója a Társaság tartós üzleti érdekének megfelelően

koordinálja a pénzügyi piacokon való részvételt.

A magyar irodapiaci beruházások közvetetten és hosszú távon befolyásolhatják az

árkialakítást.

8

A vállalati körben általánosan tapasztalható nem fizetés, vagy késedelmes fizetés kockázatát

a Társaság már az előzetes majd a folyamatos ügyfél monitoring fenntartásával kezeli. Az

ügyfél monitoring tevékenységet az üzemeltetés- energia gazdálkodás- ügyfél kezelés és

pénzügyi terület összehangolt információ áramlásával folyamatosan fejleszti.

Az Appeninn Nyrt. deviza alapú beruházási hitelei 100%-ban EUR-ban denomináltak.

A Csoport ki van téve a piaci és a pénzügyi feltételek megváltozásából adódó

kockázatoknak. Ezek a változások befolyásolhatják az eredményeket, az eszközök és a

kötelezettségek értékét. A pénzügyi kockázatkezelés célja, hogy a kockázatokat az operatív

és a finanszírozási tevékenységeken keresztül folyamatosan csökkentse. Az alábbiakban

ismertetjük a Csoportra ható piaci kockázatokat.

Kockázatok mértéke

Bérleti díj kockázat

A Csoport következetes, kiszámítható és versenyképes bérleti díjakat állapít meg bérlői

részére. A jelenlegi bérleti díjak összhangban vannak az ingatlanok környezetével és

minőségével.

A jelenlegi globális gazdasági környezetet és a budapesti irodapiacon a kínálatot figyelembe

véve azonban nincsen bizonyosság arra vonatkozóan, hogy a jelenlegi bérleti díjak és

feltételek a jövőben is fenntarthatóak lesznek. A jövőben a bérleti díj bevételek 5-10%-os

elmozdulásával, rövid távon felfelé mozgásával kalkulál a Társaság.

Devizakockázat

Mivel a Csoportnak 2013-ban a funkcionális pénzneme az EUR lett, így a devizakockázat a

HUF és a CHF alapú hitelek és kötelezettségekből adódhat. Az Appeninn Nyrt. deviza alapú

beruházási hitelei jellemzően EUR-ban denomináltak, a hitelportfólió 2013-2015 során

megvalósított sikeres átstrukturálását követően. A társaság ezzel jelentős lépést tett, hogy

összhangot teremtsen a bérleti díjbevételei és finanszírozása között.

Az Appeninn Nyrt. és az anyavállalat által vezetett Csoport folytatni tervezi a 2015-ös üzleti

év során elért kiegyensúlyozott EUR alapú cash-flow tervezést. Az EUR mozgásaival a

csoportnak nem keletkezik deviza kockázata.

Kamatlábkockázat

A kamatlábkockázat annak a kockázata, hogy bizonyos pénzügyi eszközök és

kötelezettségek jövőbeni pénzáramlásai a piaci kamatláb változásának hatására ingadoznak.

A Csoport hitelei után átlagosan 3,0 % hitelkamatot fizet. Az Appeninn Nyrt. a kibocsátott

kamatozó kötvényei után fizet 7 illetve 5%-os fix kamatot.

9

Likviditási kockázat:

A Csoport célja, hogy egyensúlyt tartson fent a finanszírozás folyamatossága és a

rugalmasság között a pénzügyi tartalékok és hitelek állományának alakításakor.

A vezetés véleménye szerint likviditási nehézségek nem várhatók, mivel a bevételek

biztonságosan fedezik az adósságszolgálatot és a működési költségeket. A Társaság és az

irányítása alá tartozó konszolidált vállalatok a fizetési kötelezettségeinek fizetési határidőn

belül eleget tesznek.

Hitelezési kockázat:

A hitelezési kockázat annak a kockázata, hogy a partner egy pénzügyi eszközzel vagy vevői

szerződéssel kapcsolatos fizetési kötelezettségének nem tesz eleget és ezzel pénzügyi

veszteséget okoz. A Csoport a bérbeadási és pénzügyi (ideértve a bankbetéteket és

pénzügyi befektetéseket) tevékenységével kapcsolatban van kitéve hitelezési kockázatnak.

Bérlő partnerek esetében: A hitelezési kockázat csökkentése érdekében a Csoport letétet

vagy bankgaranciát kér a bérlőktől, a bérleti szerződés megkötése előtti hitelezési minősítés

függvényében, illetve a bérlői kintlévőségeket folyamatosan nyomon követi.

Bankbetétek és pénzügyi befektetések esetében: A bankbetétekkel és pénzügyi

befektetésekkel kapcsolatos hitelezési kockázatot a Csoport konzervatív befektetési

politikájával összhangban kezeli. A Csoport a hitelezési kockázat csökkentése érdekében

pénzügyi tartalékait készpénzben vagy bankbetétben megbízható pénzintézeteknél tartja.

6. Fordulónapot követő jelentősebb események

A Társaságban a fordulónapot követően jelen beszámoló közzétételéig nem következett be a

beszámolási időszakra hatással lévő esemény.

7. A teljesítmény mérésének mennyiségi és minőségi mutatói, illetve

jelzői

Az Appeninn Holding Nyrt. vállalat üzleti tevékenysége egyrészt saját tulajdonú ingatlan

bérbeadásából, másrészt holding tevékenységből áll.

A saját tulajdonú ingatlanja Kecskeméten található a Kiskőrösi utca 30. sz, funkcionalitását

tekintve iroda épület. Kiegészítő szolgáltatásai közé tartoznak a parkoló, raktár,

szerelőműhely, áruházi terület, ipari vágány és 24 órás porta szolgálat őrzés védelem. A

6000 m2-ert meghaladó épület komplexum hasznosítása 90%-ot közelíti, ezzel erősen a

felső harmad tetején teljesít az ingatlan az összehasonlító adatok szerint.

A telken 8 db. különálló épület áll, csarnokok, raktárak, irodaépület, melyeknek bérbe adható

alapterülete összesen 6.024 m2. Az ingatlan területét betonozott területek, murvás részek és

füves területek jellemzik. A telek területén 3 db iparvágány található.

Kecskemét megyei jogú város, Bács-Kiskun megye és a kecskeméti járás székhelye,

lakónépesség szerint: 112.000 fő, a nyolcadik legnagyobb, közigazgatási terület szerint a

hetedik legnagyobb település. Magyarországon. Bács-Kiskun megye népességének mintegy

22%-a él Kecskeméten. A Duna-Tisza közén elhelyezkedő város a kedvező helyi

10

adottságoknak köszönheti a létét. Az ország minden részéből könnyen megközelíthető,

Budapesttől 85 km-re dél-keleti irányban található, az M5-ös autópálya mentén.

Kecskeméten van Magyarország legutolsó legnagyobb volumenű autó összeszerelő

üzemének zöldmezős beruházása.. A kapcsolódó iparágak jelentős ipari és iroda területeket

igényelnek, amelyek miatt a körzetben található ingatlanokra jelentős kereslet áll fenn.

Az ingatlan gazdasági, kereskedelmi, szolgáltató övezetben fekszik, Kecskemét központjától

délnyugati irányba, az M5- ös autópályához, ill. az 52-es főúthoz közel fekszik. Az ingatlan

környezetében jellemzően vegyesen lakó - valamint ipari, kereskedelmi ingatlanok találhatók.

Az épület becslések szerinti hozam alapú értéke 2,25 millió EUR, amely változó értékét a

Társaság értékhelyesbítésként a mérlegben minden évben bemutatja.

2016. évben a Társaság opciós jogot értékesített a jelenlegi bérlő részére 2,25 millió EUR

értéken történő megvásárlására 2019. október 31-ig, amely opciós jog díját a jogosult

megfizette.

8. Az éves beszámoló időszakában elért eredményei és kilátásai

A Társaság 2016. évi bérleti díj bevétele 80 millió Forint volt. 59 millió forint díjbevétel a

holding tevékenységből származott. További 77 millió forint opció értékesítéséből

származott, és 47 millió forint továbbszámlázott garancia díj költség bevétele volt. A

szolgáltatás elvégzéséhez a Társaság 101 millió forint összegben vásárolt igénybevett

szolgáltatásokat, anyagokat, amelyből 47 millió forint bejövő és átmenő tétel volt, a garancia

díj. A társaságnak 1 fő alkalmazottja volt és 7 millió forint személyi jellegű ráfordítása

keletkezett. A Társaság értékcsökkenéseinek összege 5 millió forint volt.

Az egyéb bevételek összege 1 millió forint. Egyéb ráfordítások összege 34 millió forint volt,

amiben 25 millió forint a 2014-2015-ben értékesített leányvállalathoz tartozó garanciális

teljesítés volt.

Az Appeninn Nyrt. 2016. 1-12 hó üzemi eredménye 119 millió forint nyerség volt.

A Társaság pénzügyi bevételei soron 173 millió forintot számolt el, amelyből 75 millió forint

kapcsolt vállalkozásoktól kapott kamatok, a Pontott Kft és Appeninn Investment Zrt.

értékesítésén realizált eredmény 29 millió forint volt.

A Társaság a saját kibocsátású kötvényeire 2016.-ban 44 millió forint kamat költséget

számolt el, amelyből 18 millió forint a visszavásárolt kötvényekre elszámolt kamat, amelyet a

Társaság a kapott kamatok között is kimutatott. Amennyiben a kötvények tovább

értékesítésére nem kerül sor, akkor ezek a kamatok pénzügyileg nem kerülnek kifizetésre.

A Társaság adózás előtti nyeresége a 2016. üzleti évben 264 millió volt, amelyre 11 millió

forint adó elszámolása volt indokot.

A Társaság adózás utáni eredménye 2016-ban 253 millió forint volt. Az osztalék fizetésre

rendelkezésre álló szabad eredménytartalék 462 millió forint.

9. Nyilvános értékpapír kibocsátó tőke, részvény információk

11

A saját tőkében bekövetkezett változások bemutatása 2016. évben

Lekötött tartalék részletezése 2016. évben

A Társaság lekötött tartalékot a saját részvények értékére képzett. A saját részvények

tárgyidőszaki érték változása miatt képzett lekötött tartalék változás 65 millió forint képzést

és 610 millió forint feloldást jelentett.

Visszavásárolt saját részvények 2016. évi mozgásai

12

Kibocsátott részvények és Részvényesi jogok

A kibocsátott és forgalomban tartott Appeninn Részvények szabadon forgalmazhatóak,

forgalmazást korlátozó alapszabályon alapuló jogok nem állnak fenn. A részvények egy

sorozatba tartoznak, a részvény sorozat tagjai azonos jogokkal rendelkező Appeninn

törzsrészvények.

A Társaság alaptőkéjének összetétele, 2016. éves tőkeemelés

Jelentős befektetők és az Igazgatótanács bemutatása

Munkavállalói részvény és irányítási program

A Társaság nem üzemeltet munkavállalói és irányítási részvény programot.

10. Alapszabály

A Társaság az Appeninn Holding Nyrt. Alapszabályát legutolsó alkalommal 2016. 05. 20-

ánhagyta jóvá. A Társaság a közzétételi helyeken az alapszabályt megjelenítette. A

Társaság alapszabályában közzétett eljárásokat, jogokat a Társaság az alapszabályának

13

közzétételével teljesíti. A vezető tisztségviselők megválasztása, a megválasztási folyamata

az alapszabály szerint zajlott. A részvény kibocsátásra és visszavonásra vonatkozó

szabályoknak az alapszabályban rögzítettek szerint a Társaság megfelelt.

11. Egyéb nemleges nyilatkozatok

A menedzsmentek nincs tudomása a tulajdonosok bárminemű korlátozásáról vagy

tulajdonosoknak részvények átruházhatóságának korlátozásáról. A menedzsment minden

lényegi információt, amely tevékenységét a folyamatos elvárt üzemmeneten kívül

lényegesen befolyásolhatja a Társaság közzétételi helyein megjelenítette. A

menedzsmentnek nincs tudomása a menedzsment tagokat vagy munkavállalókat érintő

kártalanítási megállapodásról.

12. A Társaság irányítási rendszere, felelős társaságirányítási

jelentés

A társaságnál Igazgatótanács működik. Az Igazgatótanács hatásköreit az alapszabály VII.

pontja szabályozza. A Társaság az éves jelentéssel együtt közzéteszi a felelős

társaságirányítási rendszerét bemutató dokumentum csomagot, amely tartalmazza a

számviteli törvény 95/B.§-ában előírt információkat. A Társaság a jogszabály által előírt

vállalatirányítási rendszertől nem tér el, és nem alkalmaz további, a jogszabálytól eltérő

vállalatirányítási rendszereket.

13. Közzétételi helyek

A Társaság a közzétételeit és a beszámolóját az alábbi helyeken közzéteszi:

- www.appeninnholding.com,

- www.közzételek.hu,

- www.bet.hu,

- továbbá az http://e-beszamolo.im.gov.hu/ oldalára feltölti.

14. Vállalkozás folytatásának keretrendszere

Az Appeninn Nyrt. treasury funkciója az üzleti érdekeknek megfelelően koordinálja a

pénzügyi piacokon való részvételt. Az Appeninn Nyrt. tevékenysége során felmerülő

pénzügyi kockázatokat üzletenként elemzi. A vizsgált kockázatok közt vannak a piaci

kockázatok (deviza kockázat, valós érték kamat kockázat és árkockázat), hitel kockázat,

fizetési kockázat és cash-flow kamat kockázat. Az Appeninn Nyrt. törekvése, hogy

minimalizálja ezen kockázatok hatását. Az Appeninn Nyrt. spekulációs céllal nem

bocsátkozik pénzügyi konstrukcióba.

15. Kutatás és kísérleti fejlesztés

A Társaság nem foglalkozik kutatási és fejlesztési tevékenységgel.

16. Környezetvédelem

A Társaság tevékenysége során nem végez környezetre veszélyes illetve káros

tevékenységet. Működéséhez nem használ fel veszélyes anyagokat.



http://www.bet.hu/


14

17. Vezető tisztségviselők

Képviseletre jogosultak, Igazgatótanács tagjai:

ifj. Ádámosi György - önálló (2014.08.05-től)

Székely Gábor – együttes (2013.04.13-től)

Éder Lőrinc – együttes (2013.04.12-től)

Szabó Balázs – együttes (2013.04.12-től)

Prutkay Zoltán - együttes (2015.05.18-tól)

Kovács Attila Gábor - együttes (2016.04.15-től)

18. Teljes munkaidőben foglalkoztatottak számának alakulása

Tárgyév eleje Tárgyidőszak vége

Társasági szinten 1 1

19. Felelősségvállalói nyilatkozat

a 24/2008. (VIII. 15.) PM rendelet 1. mellékletében előírt nyilatkozatok

az Appeninn Nyrt. (1022 Budapest, Bég utca 3-5.) 2016. évi egyedi, a magyar számviteli

törvény szerint összeállított és a 2016. évi konszolidált (összevont) IFRS szabályok szerint

elkészült beszámolókról, jelentésekről.

Alulírottak kijelentjük, hogy az Appeninn Nyrt. (kibocsátó) 2016. éves egyedi beszámolójának

elkészítése során az alkalmazható számviteli előírások alapján, a legjobb tudásunk szerint

elkészített egyedi (nem konszolidált) éves beszámoló valós és megbízható képet ad a

kibocsátó eszközeiről, kötelezettségeiről, pénzügyi helyzetéről, valamint nyereségéről és

veszteségéről, továbbá a 2016. évi vezetőségi jelentés megbízható képet ad a kibocsátó

helyzetéről, fejlődéséről és teljesítményéről, ismertetve a főbb kockázatokat és

bizonytalansági tényezőket.

Alulírottak kijelentjük továbbá, hogy az Appeninn Nyrt. (kibocsátó) 2016. éves összevont,

(Európai Unió Hivatalos Lapjában rendeleti formában kihirdetett nemzetközi számviteli

standardok szerinti) az alkalmazható számviteli előírások alapján, a legjobb tudásunk szerint

elkészített, összevont (konszolidált) éves beszámoló valós és megbízható képet ad a

kibocsátó és a konszolidációba bevont vállalkozások eszközeiről, kötelezettségeiről,

pénzügyi helyzetéről, valamint nyereségéről és veszteségéről, továbbá az összevont

(konszolidált) vezetőségi jelentés megbízható képet ad a kibocsátó és a konszolidációba

bevont vállalkozások helyzetéről, fejlődéséről és teljesítményéről, ismertetve a főbb

kockázatokat és bizonytalansági tényezőket.

15

Az Appeninn Nyrt. a nemzetközi számviteli standardok alkalmazásáról szóló 1606/2002/EK

rendelet 4. cikke hatálya alá tarozik, így az Európai Unió Hivatalos Lapjában rendeleti

formában kihirdetett nemzetközi számviteli standardoknak megfelelően állítja össze az

összevont (konszolidált) éves beszámolóját.

Budapest, 2017-04-28.

Prutkay Zoltán Székely Gábor


APPENINN HOLDING NYRT.

KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK

a 2016. december 31-én végződő évre

a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok

(IFRS) szerint

A könyvvizsgáló jelentése a 51. oldalas pénzügyi kimutatásokra vonatkozik

Közzétéve: 2017. április 28.

Általános információk Igazgatótanács tagjai

ifj. Ádámosi György (Igazgatótanács elnöke)

Éder Lőrinc

Kovács Attila Gábor

Székely Gábor

Prutkay Zoltán

Szabó Balázs

Audit Bizottság tagjai

Székely Gábor (Audit Bizottság elnöke)

Éder Lőrinc

Szabó Balázs

Társaság elérhetőségei


Telefon: +36-1-346-8869

Fax: +36-1-346-8868

Web: www.appeninn.hu

Társaság jogásza

Kapolyi Ügyvédi Iroda

1051 Budapest József Nádor tér. 5-6. III. emelet

Társasági könyveléssel megbízott vállalkozás(ok):

Társaság könyvelésével megbízott KAT Zrt. 1022 Budapest, Bég u. 3-5. Cg. 01-10-046002, adószám: 14314038-2-41

képviseli Farkas Sándorné Dr. Pozsonyi Mária vezérigazgató

Társaság IFRS szerinti könyvelésével megbízott személy: Lénárt Anita, regisztrációs szám: 186427

Könyvvizsgáló

Alpine Könyvvizsgáló Kft. Budapest 1026, Pasaréti út 59, nyilvántartásba vételi szám 001145, IFRS000109

Személyében felelős könyvvizsgáló: Forgács Gabriella kamarai tagsági szám: 003228, IFRS000106

http://www.appeninn.hu/

Tartalomjegyzék

Konszolidált átfogó eredménykimutatás ....................................................................................................................................... 5

Konszolidált pénzügyi helyzet kimutatás ...................................................................................................................................... 6

Konszolidált cash flow kimutatás .................................................................................................................................................. 7

Konszolidált kimutatás a saját tőke változásairól .......................................................................................................................... 8

Kiegészítő megjegyzések a konszolidált éves beszámolóhoz ........................................................................................ …..9 - 51.

Minden adat EUR-ban amennyiben nincs másképp jelölve

4

Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

1 Konszolidált átfogó eredménykimutatás a 2016. december 1- 31. időszakról és összehasonlító időszakról

A 10- 51. oldalakon található mellékletek a konszolidált pénzügyi kimutatás elválaszthatatlan

részét képezik.


5

Konszolidált Pénzügyi Kimutatások – 2016. december 31.

2 Konszolidált átfogó pénzügyi helyzet (Mérleg) a 2016. december 31. –vel záruló évre és összehasonlító időszakára


részét képezik.


6 Konszolidált Pénzügyi Kimutatások 2016. december 31.

3 Konszolidált Cash-Flow


részét képezik.


7 Konszolidált Pénzügyi Kimutatások 2016. december 31.

4 Konszolidált tőke mozgástábla


részét képezik.

Konszolidált Pénzügyi Kimutatások – 2016. december 31. Minden adat EUR-ban amennyiben nincs másképp jelölve

8

5 Tartalom 1 Konszolidált átfogó eredménykimutatás .......................................................................................................................... 4

2 Konszolidált átfogó pénzügyi helyzet (Mérleg) ................................................................................................................. 5

3 Konszolidált Cash-Flow ..................................................................................................................................................... 6

4 Konszolidált tőke mozgástábla ......................................................................................................................................... 7

5 Tartalom ........................................................................................................................................................................... 8

5.1 Általános információk ........................................................................................................................................... 11

5.1.1 Vállalati információk .................................................................................................................................... 11

5.1.2 Csoport bemutatása .................................................................................................................................... 11

5.1.3 Nyilatkozat az IFRS-eknek való megfelelésről ............................................................................................. 12

5.1.4 Beszámoló készítés alapja, a vállalkozás folytatása és a konszolidáció alapja............................................. 12

5.1.5 Konszolidáció alapja .................................................................................................................................... 12

5.1.6 Számviteli politika és az alkalmazott beszámolási elvek változásai ............................................................. 12

5.1.7 Közzétett, de még nem hatályos Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok ...................................... 12

5.2 A számviteli politikák összefoglalója ..................................................................................................................... 13

5.2.1 Idegen devizás tételek átváltása a beszámoló készítés pénznemére .......................................................... 13

5.2.2 Üzleti kombinációk ...................................................................................................................................... 14

5.2.3 Üzleti vagy Cégérték (Goodwill) .................................................................................................................. 15

5.2.4 Ingatlanok és részesedések megszerzése .................................................................................................... 15

5.2.5 Befektetések társult vállalkozásokban ........................................................................................................ 15

5.2.6 Értékesítésre tartottnak minősített befektetett eszközök .......................................................................... 16

5.2.7 Bevételek elszámolása ................................................................................................................................ 16

5.2.8 Szegmens jelentés ....................................................................................................................................... 16

5.2.9 Lízingügyletek .............................................................................................................................................. 16

5.2.10 Részvényalapú kifizetések ........................................................................................................................... 17

5.2.11 Nyereségadók .............................................................................................................................................. 17

5.2.12 Pénzeszközök............................................................................................................................................... 18

5.2.13 Vevői és egyéb követelések ......................................................................................................................... 18

5.2.14 Tárgyi eszközök............................................................................................................................................ 18

5.2.15 Tárgyi eszközök és immateriális javak értékvesztése a goodwill kivételével ............................................... 18

5.2.16 Befektetési célú ingatlanok ......................................................................................................................... 19

5.2.17 Céltartalékok ............................................................................................................................................... 19

5.2.18 Pénzügyi kötelezettségek és tőkeinstrumentumok ..................................................................................... 19

5.2.19 Jegyzett tőke, ázsió ...................................................................................................................................... 19

5.2.20 Saját részvények .......................................................................................................................................... 19

5.2.21 Hitelfelvételi költségek ................................................................................................................................ 20

5.2.22 Bérlők által teljesített letétek ...................................................................................................................... 20

5.2.23 Részvényenkénti eredmény ........................................................................................................................ 20

5.2.24 Mérlegen kívüli tételek ................................................................................................................................ 20


9

5.2.25 Fordulónap utáni események ...................................................................................................................... 20

5.2.26 Összehasonlító adatok ................................................................................................................................ 20

5.3 Jelentős számviteli becslések, illetve a pénzügyi kimutatásokban szereplő, jelentős a bizonytalanságok főbb

forrásai 20

5.3.1 Számviteli döntések ..................................................................................................................................... 20

5.3.2 Számviteli becslések .................................................................................................................................... 21

5.3.3 Átsorolások .................................................................................................................................................. 22

6 Szegmens információk .................................................................................................................................................... 22

7 Árbevétel és üzemeltetetési költségek ........................................................................................................................... 24

7.1 Árbevétel............................................................................................................................................................... 24

7.2 Ingatlan üzemeltetési költségek ........................................................................................................................... 24

8 Adminisztrációs költségek .............................................................................................................................................. 25

9 Személyi jellegű ráfordítások .......................................................................................................................................... 25

10 Egyéb bevételek és ráfordítások ................................................................................................................................ 26

11 Befektetések és leányvállalatok értékesítésének eredménye ................................................................................... 26

12 Befektetési célú ingatlanok értékesítésének eredménye .......................................................................................... 28

13 Jövedelemtermelő befektetési célú ingatlanok éves valós értékelése ...................................................................... 28

13.1 Csoportban eredmény javára elszámolt valós érték változások ........................................................................... 28

13.2 Csoport ingatlan portfóliójának valós érték változása 2016- 2015 ....................................................................... 29

13.3 Befektetési célú (IAS 40) ingatlanok valós értékelési elvek (IFRS 13) .................................................................... 29

14 Jövedelemtermelő befektetési célú ingatlanokon végzett érték tartó beruházási ráfordítások ............................... 31

15 Goodwill értékvesztés ................................................................................................................................................ 31

16 Tárgyi eszközök és egyéb immateriális javak ............................................................................................................. 32

17 Pénzügyi műveletek egyéb ráfordítása és bevétele ................................................................................................... 33

18 Kamatbevételek és kamat ráfordítások ..................................................................................................................... 33

19 Jövedelemadók, halasztott adó egyenlegek .............................................................................................................. 33

19.1 Adók az Eredményben .......................................................................................................................................... 33

19.2 Halasztott adó eszközök a mérlegben ................................................................................................................... 35

19.3 Adó kötelezettségek a mérlegben ........................................................................................................................ 35

19.4 Halasztott adó kötelezettségek a mérlegben ........................................................................................................ 35

19.5 Halasztott adó eszközök és kötelezettségek mérleg szerinti egyenleg levezetése ............................................... 35

20 Nem ellenőrző részesedésekre jutó eredmény és tőke tételek ................................................................................. 37

21 Egy részvényre jutó eredmény (EPS) és nettó eszköz érték ....................................................................................... 38

21.1 EPS ........................................................................................................................................................................ 38

21.2 Egy részvényre jutó nettó eszközérték.................................................................................................................. 38

22 Egyéb hosszú és rövid lejáratú követelések ............................................................................................................... 38

23 Készletek .................................................................................................................................................................... 39

24 Vevő követelések ....................................................................................................................................................... 39

25 Egyéb rövid lejáratra adott kölcsönök ....................................................................................................................... 40

26 Elhatárolások ............................................................................................................................................................. 40


10

27 Pénz és pénzeszköz egyenértékes ............................................................................................................................. 40

28 Értékesítésre tartottnak minősített eszközök ............................................................................................................ 41

29 Jegyzett tőke változások ............................................................................................................................................ 41

30 Visszavásárolt saját részvények ................................................................................................................................. 42

31 Tőketartalék ............................................................................................................................................................... 43

32 Felhalmozott eredmény ............................................................................................................................................. 43

33 Bankhitelek ................................................................................................................................................................ 43

34 Hosszú lejáratra kapott vállalati kölcsönök ................................................................................................................ 44

35 Saját kibocsátású kötvény tartozások ........................................................................................................................ 44

36 Bérlők által teljesített letétek .................................................................................................................................... 45

37 Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek ......................................................................................................................... 45

38 Szállítói kötelezettségek ............................................................................................................................................ 45

39 Passzív időbeli elhatárolások és céltartalékok ........................................................................................................... 46

40 Kapcsolt felekkel folytatott tranzakciók ..................................................................................................................... 46

41 Az igazgatótanács és az audit bizottság díjazása........................................................................................................ 46

42 Pénzügyi Kockázatok kezelése ................................................................................................................................... 46

43 Tőkekockázat kezelése ............................................................................................................................................... 50

44 Beszámolási időszakot követő lényeges események ................................................................................................. 50

45 Konszolidált beszámoló összeállításával kapcsolatos információ .................................................................................. 50

46 Konszolidált beszámoló könyvvizsgálattal történő ellenőrzése, könyvvizsgáló díjazása ........................................... 50

47 Beszámolók jóváhagyása ........................................................................................................................................... 51

48 Nyilatkozatok ............................................................................................................................................................. 51


11

5.1 Általános információk

5.1.1 Vállalati információk Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. (“a Társaság”) a Magyarország törvényei szerint alapított nyilvános részvénytársaság.

A Társaság székhelye: 1022 Budapest, Bég u. 3-5.

A Társaság fő tevékenysége a Társaság leányvállalatai tulajdonában lévő irodaházak, kereskedelmi ingatlanok, raktárak és

más ingatlanok bérbeadása, valamint ezen ingatlanok üzemeltetése.

A Társaság tulajdonosai és vezetői összetétele év végi fordulónapokon:

5.1.2 Csoport bemutatása 2016-ban a Csoport összetétele a következő volt:

2016-ban az alábbi befektetések megszerzésére, értékesítésére illetve értékesítésre tartottra minőségében történő kimutatásra

került sor:


12

5.1.3 Nyilatkozat az IFRS-eknek való megfelelésről Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. és konszolidált leányvállalatairól szóló pénzügyi kimutatások a Nemzetközi Pénzügyi

Beszámolási Standardokkal (továbbiakban: IFRS) összhangban készültek, amelyek során azt a szabályozási szöveget vettük

figyelembe, ahogyan azokat az Európai Unió befogadta.

Az IFRS a Nemzetközi Számviteli Standardbizottság (IASB), valamint a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardértelmező

Bizottság (IFRIC) által elfogadott standardokat (IFRS-ek és IAS-ok) és értelmezéseket (IFRIC-ek és SIC-ek) foglalja magában.

A vezetés a fenti nyilatkozatot a pénzügyi kimutatások összeállításáért fennálló felelősségének tudatábantette meg.

5.1.4 Beszámoló készítés alapja, a vállalkozás folytatása és a konszolidáció alapja A beszámoló pénzügyi éve 2016. december 31-én zárult. Jelen pénzügyi jelentés a vállalkozás folytatásának elve alapján

készült, mivel a Csoport menedzsmentje úgy ítéli meg, hogy a tevékenységét a belátható időn belül folytatni tudja. A Csoport

konszolidált pénzügyi kimutatásaiban megadott adatok eruo (ERU) -ban (így is jelölve: EUR) értendők. Valamennyi összeg a

legközelebbi euro összegre kerekítve szerepel a kimutatásokban.

5.1.5 Konszolidáció alapja A konszolidált pénzügyi kimutatások az Appeninn Vagyonkezelő Holding NYyrt. (anyavállalat) és azon leányvállalatainak nettó

eszközét és átfogó eredményét tartalmazza, amelyek fölött a Csoport anyavállalata közvetlenül vagy közvetett módon kontrollt

gyakorol. A Csoport a kontrollálási képesség alatt azt érti, hogy irányítani képes a leányvállalatot (hatalma van fölötte) és

változó hozadéknak kitett, illetve a keletkezett változó hozadék végső sorsát meg tudja határozni. E kontroll mértékének

meghatározásakor azokat a jelenleg gyakorolható vagy szavazati joggá alakítható jogokat vettük figyelembe, melyek 2016.

december 31-ével léteztek és tartalmi jellegűek voltak (tehát a kontrollt ténylegesen biztosították, illetve nem voltak olyan

korlátok, amelyek e jogokkal való tényleges fellépést korlátoznák). A bemutatottakon kívül nincsenek további kapcsolt felek,

amelyekben a Csoportnak befolyásolási lehetősége állna fenn. A leányvállalatok pénzügyi kimutatásainak fordulónapja azonos

volt az anyavállalat fordulónapjával, illetve a leányvállalatoknál alkalmazott számviteli politika megegyezett az anyavállalat

számviteli politikájával.

A konszolidált pénzügyi kimutatásokban az úgynevezett felvásárlási (akvizíciós) módszert alkalmazunk. A bevont vállalatok

körét a kiegészítő melléklet 43. pontjában részletesen bemutatjuk. A konszolidáció során, valamennyi Csoporton belüli

egyenleget és tranzakciót kiszűrtünk.

A nem kontrolláló érdekeltség a konszolidált leányvállalatok nettó eszközeiből a külső tulajdonosok részesedését mutatja, amely

a konszolidált mérlegben a saját tőkén belül, az anyavállalat saját tőkéjétől elkülönítve szerepel. A konszolidált átfogó

eredménykimutatásban ugyancsak külön mutatjuk be a nem kontrolláló érdekeltségre jutó részt (külön a nettó eredményre és

az egyéb átfogó eredményre).

A nem kontrolláló érdekeltség értékelésekor a reájuk jutó nettó eszközérték arányos részét vesszük figyelembe (nem

határozzuk meg és osztjuk a nem kontrolláló érdekeltségre a hozzá rendelhető goodwillt).

A Társaság és leányvállalatainak („a Csoport”) konszolidált éves beszámolója a bekerülési érték elvének figyelembevételével

került összeállításra, kivéve a befektetési célú ingatlanok, illetve a határidős ügyleteket esetében, amelyek valós értéken

kerültek bemutatásra.

A Csoport tevékenységére jellemző gazdasági események és körülmények alapján elszámolási és beszámolási pénznemként

az euró („EUR”) került meghatározásra. Ennek következtében a konszolidált éves beszámolóban is a számadatok EUR-ban

szerepelnek, kivéve azon esetekben ahol más, erre vonatkozó információ kerül feltüntetésre.

A Társaság alapításától kezdődően az IFRS alapelvek szerint állítja össze beszámolóit, így az IFRS 1 standard (A nemzetközi pénzügyi beszámolási standardok első alkalmazása) nem került alkalmazásra.

5.1.6 Számviteli politika és az alkalmazott beszámolási elvek változásai

Számviteli politika változásai, a pénzügyi kimutatások napján még hatályba nem lépett IFRS-ek és IFRIC-ek várható hatása,

korábbi alkalmazások

A Csoport nem változtatta meg a 2015-ben alkalmazott számviteli politikáit 2016-ra.

5.1.7 Közzétett, de még nem hatályos Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok A pénzügyi beszámoló elfogadásának időpontjában, az alábbi standardokat és értelmezéseket már kibocsátották, viszont még

nem léptek hatályba. Az előzetes felmérések alapján a Csoport úgy ítéli meg, hogy a következő standardok alkalmazása nem

lesz jelentős hatással a konszolidált eredményre és pénzügyi helyzetre:


13

• IFRS 2 Részvényalapú kifizetés - A részvényalapú kifizetések besorolására és mérésére vonatkozó pontosítás miatti

módosítás (2018. január 1. vagy azután kezdődő üzleti években hatályos, ezt a módosítást az EU még nem hagyta

jóvá).

• IFRS 4 Biztosítási szerződések - IFRS 4 és IFRS 9 standardok közötti összhang miatti módosítás (2018. január 1.

vagy azután kezdődő üzleti években hatályos, ezt a módosítást az EU még nem hagyta jóvá)

• IFRS 10 Konszolidált pénzügyi kimutatások - Módosítás egy befektető és annak társult- vagy közös vállalkozásaiban

az eszközök értékesítésével vagy vagyoni hozzájárulással kapcsolatban (hatályosság kezdeti dátuma nincs

meghatározva, ezt a módosítást az EU még nem hagyta jóvá)

• IFRS 10 Konszolidált pénzügyi kimutatások - Módosítás a konszolidációs kivételek alkalmazásával kapcsolatban

(2017. január 1. vagy azután kezdődő üzleti években hatályos, ezt a módosítást az EU még nem hagyta jóvá)

• IFRS 12 Más gazdálkodó szervezetekben lévő érdekeltségek közzététele – Módosítás a konszolidációs kivételek

alkalmazásával kapcsolatban (2017. január 1. vagy azután kezdődő üzleti években hatályos, ezt a módosítást az EU

még nem hagyta jóvá)

• IFRS 14 Hatósági árszabályozásból eredő elhatárolások (2016. január 1. vagy azután kezdődő üzleti években

hatályos egy gazdálkodó egység első IFRS szerinti éves beszámolójára vonatkozóan, ez a standard nem kerül

jóváhagyásra az EU-ban)

• IAS 7 Cash flow kimutatások – A közzétételi kezdeményezésből eredő módosítás (2017. január 1. vagy azután

kezdődő üzleti években hatályos, ezt a módosítást az EU még nem hagyta jóvá)

• IAS 12 Nyereségadók – Módosítások a nem realizált veszteség halasztott adó eszközként való megjelenítésére

vonatkozóan (2017. január 1. vagy azután kezdődő üzleti években hatályos, ezt a módosítást az EU még nem hagyta

jóvá)

• IAS 28 Társult vállalkozásokban lévő befektetések – Módosítás egy befektető és annak társult vállalkozásaiban az

eszközök értékesítésével vagy vagyoni hozzájárulással kapcsolatban (hatályosság kezdeti dátuma nincs

meghatározva, ezt a módosítást az EU még nem hagyta jóvá)

• IAS 28 Társult vállalkozásokban lévő befektetések – Módosítás a konszolidációs kivételek alkalmazásával

kapcsolatban (2017. január 1. vagy azután kezdődő üzleti években hatályos, ezt a módosítást az EU még nem hagyta

jóvá)

• IFRS-ek éves javításai, 2014-2016 ((2018. január 1. vagy azután kezdődő üzleti években hatályos)

A Csoport jelenleg vizsgálja a következő standardok lehetséges hatásait a Csoport konszolidált eredményére és pénzügyi

helyzetére:

• IFRS 9 Pénzügyi eszközök: Besorolás és értékelés Az IFRS 9 lefedi a pénzügyi instrumentumok besorolási,

értékelési és kivezetési szabályozását, új értékvesztési és új fedezeti elszámolás modellt vezet be. Az IFRS 9 kiváltja

az IAS 39 Pénzügyi Instrumentumok: Besorolás és értékelés standardot, valamint az IFRS 9 valamennyi korábbi

változatát. 2018. január 1. vagy azután kezdődő üzleti években hatályos.

• IFRS 15 Vevőkkel kötött szerződésekből származó bevételek Az IFRS 15 egy új, öt lépésből álló modellt határoz meg

a vevőkkel kötött szerződésekből keletkező árbevételekre vonatkozóan. Az IFRS 15 alapján árbevétel olyan értékben

mutatható ki, amely tükrözi a gazdálkodó egység által elvárt azon ellenértéket, melyre az általa a vevőnek átadott

áruk, vagy nyújtott szolgáltatások ellentételezéseként jogosult lenne. Az IFRS 15 kiváltja az IAS 18 Bevételek és IAS

11 Beruházási szerződések standardokat. 2018. január 1. vagy azután kezdődő üzleti években hatályos.

• IFRS 16 Lízingek A lízingbe vevő esetében az új standard bevezet egy elszámolási modellt és lízingeszközök,

valamint kötelezettségek megjelenítését követeli meg minden lízing esetén. Kivételt képeznek a kevesebb, mint egy

éves lízingszerződések és az alacsony értékű szerződések. Így a lízingbe vevő tekintetében megszűnik a pénzügyi

és operatív lízingszerződés közötti különbség. A lízingbe adó az IAS 17 Lízingek standarhoz hasonlóan a

szerződéseket továbbra is a pénzügyi vagy operatív kategóriákba kell, hogy besorolja. Az IFRS 16 Lízingek kiváltja az

IAS 17 Lízingek, IFRIC 4, SIC-15 és SIC-27 standardokat. 2019. január 1. vagy azután kezdődő üzleti években

hatályos, ezt a standardot az EU még nem hagyta jóvá.

5.2 A számviteli politikák összefoglalója

5.2.1 Idegen devizás tételek átváltása a beszámoló készítés pénznemére A Csoport devizás eszközeit és kötelezettségeit a mérlegfordulónapon a Magyar Nemzeti Bank által közzétett deviza árfolyamon értékeli át. Az átértékelésből származó árfolyam nyereséget illetve veszteséget nettó módon mutatja ki a tárgy évi eredménykimutatásának pénzügyi műveletek egyéb bevételei/ráfordításai soron.

Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. és leányvállalatai által könyvviteli és beszámolási célra alkalmazott devizaneme ez euro (EUR). A külföldi devizában keletkezett és a mérleg fordulónapján meglévő, illetve fennálló, nem monetáris eszközöket és kötelezettségeket a tranzakció napján érvényes árfolyamon váltják át euro-ra (historikus árfolyam). A külföldi devizában keletkezett monetáris eszközöket és kötelezettségeket a mérlegfordulónapi árfolyamon váltják át euro-ra.. A keletkező árfolyam-különbözet az eredménnyel szemben kerül elszámolásra. A valós értéken értékelt, külföldi devizában keletkezett nem monetáris eszközök és kötelezettségek a valós érték meghatározásakor érvényes árfolyamon kerülnek átváltásra, akként, hogy minden különbözetet azzal az elemmel szemben kell elszámolni, amellyel szemben a valós érték változása miatti különbözet rendezendő. A Csoport a mérlegfordulónapon érvényes árfolyamon a leányvállalatok forint devizanemben készült éves beszámolóiban szereplő mérlegadatokat az Appeninn Nyrt.. által alkalmazott EURO devizanemre váltja át. Az eredménykimutatás adatait a beszámolási időszak alatti átlagárfolyamon váljuk át (ha a volatilitás megkívánja, akkor az átlagot az egy éves időszaknál


14

rövidebb időtartamra állapítjuk meg). Az egyedi vállalatok beszámolóinak euro-ra történő átváltásából eredő árfolyam-különbözetet a tárgyidőszaki eredményben az egyéb pénzügyi bevétetek (ráfordítások) eredménnyel szemben jelenítjük meg. Működési pénznemek (funkcionális):

- Magyarország Magyar Forint - EURO

Amennyiben a tranzakció idegen devizában elszámolandó, akkor a tranzakciót a tranzakció napján az elszámoláskor érvényes árfolyamon mutatjuk be. A beszámolási időszak végére minden monetáris elemet átértékelünk, az időszak végi árfolyamra. A nem monetáris elemeket nem értékeljük át. A konszolidáció céljára a nem EUR funkcionális pénznemű vállalatok nettó eszköz értéke eredmény tételeit átszámítjuk. Az eszközöket és kötelezettségeket az időszak végi árfolyamon átértékeljük. A tőke tételei historikus árfolyamon maradnak. Az átfogó eredmény tételeit a beszámolási átlagos árfolyamán számítjuk át. A Goodwillt minden periódus végével átértékeljük, a különbséget egyéb átfogó eredménnyel szemben mutatjuk be, amely a saját tőkén belül halmozódik.

5.2.2 Üzleti kombinációk Az üzletek megszerzései a felvásárlási módszerrel kerülnek elszámolásra. Az üzleti kombináció keretében átadott ellentételezés valós értéken értékelendő, amely a Csoport által átadott eszközöknek a felvásárlás napján érvényes valós értékének, a Csoportnál felmerült, a felvásárolt korábbi tulajdonosai felé fennálló kötelezettségeknek, valamint azon Csoport által kibocsátott tőkerészesedéseknek az összege, amely a felvásároltban lévő ellenőrzés megszerzésének fejében került kibocsátásra. A felvásárlásokkal kapcsolatos költségek elszámolása az eredményben történik azok felmerülésekor.

A felvásárlás időpontjában, a megszerzett azonosítható eszközök és vállalt kötelezettségek a valós értékükön értékelendők, az alábbiak kivételével:

a halasztott adó eszközök és halasztott adó kötelezettségek, illetve a dolgozói juttatási programokhoz kapcsolódó eszközök és kötelezettségek elszámolása és értékelése rendre az IAS 12 Jövedelemadók, illetve az IAS 19 Munkavállalói juttatások standard alapján történik;

azon kötelezettségek és tőkeinstrumentumok elszámolása, amelyek a felvásárolt részvény alapú fizetési megállapodásaihoz kapcsolódnak, illetve azon részvény alapú fizetési megállapodásokhoz, amelyekkel a Csoport a felvásárolt részvényalapú kifizetéseit váltja fel, az IFRS 2 Részvényalapú kifizetések standard alapján történik; továbbá

az IFRS 5 Értékesítésre tartott befektetett eszközök és megszűnt tevékenységek standard alapján értékesítésre tartottnak minősített eszközök értékelése az említett standarddal összhangban történik.

A goodwill, az átadott ellenérték, a felvásároltban lévő bármely nem-ellenőrző részesedés és a felvásárló által a felvásároltban korábban tartott tőkeérdekeltségek (ha volt ilyen) valós értékei összegének a beazonosítható eszközök és vállalt kötelezettségek megszerzéskori nettó összegén felüli többletként értékelendő. Abban az esetben, ha újbóli felmérést követően az azonosítható eszközök és vállalt kötelezettségek megszerzéskori nettó összege meghaladja a kifizetett ellenérték, a felvásároltban lévő bármely nem-ellenőrző részesedés és a felvásárló által korábban tartott érdekeltség (ha volt ilyen) összegét, a többlet az eredményben kerül elszámolásra, mint előnyös vételi üzlet nyeresége (badwill).

Abban az esetben, ha a Csoport által egy üzleti kombináció keretében átadott ellenérték függő ellenérték megállapodásból származó eszközöket vagy kötelezettségeket tartalmaz, a függő ellenérték az akvizíció időpontjára vonatkozó valós értéken értékelendő és egy üzleti kombináció részeként átadott ellenértékként kezelendő. A függő ellenérték azon változásai, amelyek értékelési időszaki kiigazításnak tekintendők, visszamenőlegesen módosítandók, a goodwill tekintetében is megfelelő kiigazításokkal. Az értékelési időszaki kiigazítások olyan kiigazítások, amelyek az „értékelési időszakban” (amely nem haladhatja meg az akvizíció időpontjától számított egy évet) felmerült információkból adódnak olyan tényekről illetve körülményekről, amelyek az akvizíció időpontjában is fennálltak.

A függő ellenérték valós értékében bekövetkező, értékelési időszaki kiigazításnak nem minősülő változás későbbi elszámolása a függő ellenérték besorolásán múlik. A saját tőkeként besorolt függő ellenérték nem kerülhet átértékelésre a későbbi beszámolási időpontokban és a későbbi rendezése a saját tőkén belül kerül elszámolásra. A követelésként vagy kötelezettségként besorolt függő ellenérték a későbbi beszámolási időpontokban az IAS 39, illetve ha az alkalmazható, az IAS 37 Céltartalékok, függő kötelezettségek és függő követelések standardnak megfelelően átértékelendők, a kapcsolódó nyereség vagy veszteség pedig az eredményben elszámolandó.

Ha egy üzleti kombináció több lépésben valósul meg, a Csoport által a felvásároltban korábban tartott tőkerészesedések a felvásárlás napján (vagyis amikor a Csoport megszerzi az ellenőrzés jogát) valós értékre értékelendők, az esetlegesen felmerülő nyereség vagy veszteség pedig az eredményben kerül elszámolásra. A felvásároltban a felvásárlás napját megelőzően birtokolt részesedésből eredő azon összegek, amelyek korábban az egyéb átfogó eredményben kerültek elszámolásra, abban az esetben sorolhatóak át az eredménybe, ha a részesedés elidegenítése esetén ez lenne a megfelelő számviteli kezelés.

Ha egy üzleti kombináció első elszámolása még nem zárult le annak a beszámolási időszaknak a végén, amely során az üzleti kombináció végbement, akkor a Csoport átmeneti becsült összegeket számol el azokra a tételekre, amelyek elszámolása még nem történt meg. Ezeket a becsült összegeket a Csoport az elszámolási időszak során (lásd fentebb) korrigálja, vagy további eszközöket, illetve kötelezettségeket számol el, annak érdekében, hogy az összegekben tükröződjenek a felvásárlás napján fennálló tényekre és körülményekre vonatkozóan megszerzett új információk is, amelyek – ha ismertek lettek volna – befolyásolták volna, hogy milyen összegek kerülnek elszámolásra a felvásárlás napján.


15

5.2.3 Üzleti vagy Cégérték (Goodwill) Az akvizíción keletkező goodwillt (azaz a a fizetett vételár és a befektetéssel megszerzett eszközök, kötelezettségek és függő kötelezettségek valós értékének a különbözete) bekerülési értéken mutatjuk ki. Egy üzlet megszerzéséből adódó goodwill nyilvántartási értéke az üzlet felvásárlásának napján elszámolt érték csökkentve a felhalmozott értékvesztés összegével. Az értékvesztés vizsgálata során a Csoport a goodwill összegét minden olyan pénztermelő egységhez hozzárendeli, amely várhatóan részesedni fog a kombinációból eredő szinergiahatásokból. Az olyan pénztermelő egységek esetében, amelyekhez goodwill lett rendelve, az értékvesztés vizsgálata évente megtörténik, vagy ennél gyakrabban, abban az esetben, ha a jelek arra utalnak, hogy értékvesztés állhat fenn. Amennyiben a pénztermelő egység megtérülő értéke alacsonyabb, mint a nyilvántartási értéke, az értékvesztést először az egységhez rendelt goodwill nyilvántartási értékéhez kerül hozzárendelésre (csökkentve azt), majd pedig a pénztermelő egység egyéb eszközeihez az eszközök nyilvántartási értékeinek aránya alapján. Bármely a goodwillel kapcsolatos értékvesztés közvetlenül az eredményben kerül elszámolásra a konszolidált eredménykimutatás belül a goodwill értékvesztés eredménykimutatás soron. A goodwillel kapcsolatban elszámolt értékvesztés a későbbi időszakokban nem kerülhet visszaírásra. A releváns pénztermelő egységek értékesítésekor a goodwillt a Csoport figyelembe veszi az értékesítésen realizált eredmény meghatározásakor.

5.2.4 Ingatlanok és részesedések megszerzése A Csoport ingatlanokat tulajdonló leányvállalatokban szerez részesedéseket. Az egyes akvizíciók időpontjában a Csoport mérlegelés tárgyává teszi, hogy a leányvállalatokban megszerzett részesedést tartalmilag üzletmenet megszerzésének tekinti e. Amennyiben a leányvállalat tulajdonában lévő ingatlanhoz kapcsolódó tevékenységek is megszerzésre kerülnek, akkor abban az esetben a részesedések megszerzését számvitelileg üzleti kombinációként kezeli. Az ingatlanhoz kapcsolódó tevékenységek meghatározásakor megvizsgálásra kerül, hogy a részesedés megszerzésével milyen az ingatlanhoz szorosan kapcsolódó jelentős üzleti folyamatok felett szerzünk kontrollt, mint például: ingatlan javítás és karbantartás, ingatlanüzemeltetés, bérbeadási tevékenység, takarítás, biztonsági őrzés. Bármely megszerzett tevékenység fontosságának megítélése során a Csoport az IAS 40 vonatkozó iránymutatásainak megfelelően jár el.

5.2.5 Befektetések társult vállalkozásokban Társult vállalkozásnak számít az olyan vállalkozás, amelyben a Csoport jelentős befolyással bír, és amely nem minősül sem leányvállalatban, sem közös vezetésű vállalatban lévő érdekeltségnek. Jelentős befolyás a befektetés tárgyát képező gazdálkodó pénzügyi és működési politikáját alakító döntési folyamatokban ezen eljárások feletti ellenőrzés vagy közös ellenőrzés megléte nélkül.

A társult vállalkozások eredményeit, eszközeit és kötelezettségeit ezen konszolidált pénzügyi kimutatások az equity-módszerrel jelenítik meg, kivéve akkor, ha a befektetések értékesítésre tartottként vannak besorolva, amely esetben az elszámolás az IFRS 5 Értékesítésre tartott befektetett eszközök és megszűnt tevékenységek standard alapján történik. Az equity-módszer értelmében a konszolidált pénzügyi helyzet kimutatása a társult vállalkozásban meglévő befektetést kezdetben beszerzési értéken jeleníti meg, majd kiigazításra kerül a Csoportnak a társult vállalkozás eredményében és átfogó eredményében való részesedésének megfelelően. Amennyiben a társult vállalkozás veszteségeinek Csoportra eső része meghaladja a Csoport társult vállalkozásban lévő érdekeltségét (beleértve valamennyi hosszú távú érdekeltséget, amely a Csoportnak a társult vállalkozásban lévő nettó befektetésének része), a Csoport megszünteti a további veszteségekből való részesedés elszámolását. Az addicionális veszteségek csak annyiban kerülnek elszámolásra, amennyiben a Csoportnak ez jogi vagy vélelmezett kötelezettsége, vagy ha a Csoport kifizetéseket hajtott végre a társult vállalkozás érdekében.

Az akvizíció költségeinek a felvásárlás napján megjelenített a társult vállalkozás eszközeinek, kötelezettségeinek és függő kötelezettségeinek nettó valós értékéből a Csoportra jutó részesedés értékét meghaladó többlete goodwillként kerül elszámolásra és a befektetett eszköz nyilvántartási értékének részét képezi. Az eszközök, kötelezettségek és függő kötelezettségek nettó valós értékéből a Csoportra jutó részesedés felvásárlás költségeit meghaladó többlete – az újbóli becslést követően – közvetlenül az eredményben kerül elszámolásra.

Az IAS 39 rendelkezései abból a célból kerülnek alkalmazásra, hogy megállapítható legyen, hogy a Csoport egy társult vállalkozásban való részesedésére szükséges-e értékvesztés elszámolása. Szükség esetén a részesedés teljes könyv szerinti értéke (beleértve a goodwillt is) értékvesztés szempontjából egy különálló eszközként kerül tesztelésre az IAS 36 Eszközök értékvesztése standardnak megfelelően, melynek megfelelően a megtérülési érték (a használati érték és az értékesítési költségekkel csökkentett valós érték közül a magasabb érték) a könyv szerinti értékkel kerül összehasonlításra. Bármely elszámolt értékvesztési veszteség a befektetés könyv szerinti értékének részét képezi. Ezen értékvesztés veszteség bármely visszaírása az IAS 36-nak megfelelően történik a befektetés későbbi megtérülési értékének mértékéig.

Egy társult vállalkozásban lévő részesedés értékesítése esetén, ha az a jelentős befolyás elvesztéséhez vezet, a megmaradt befektetések az értékesítés napján érvényes valós értékükön értékelendők, mint az IAS 39 szerint egy pénzügyi eszköz kezdeti megjelenítésekor figyelembe vett valós érték. Bármely a társult vállalkozásban megmaradt részesedésre jutó könyv szerinti érték és valós érték közötti különbözet az érdekeltség eladásából származó nyereség vagy veszteség meghatározásakor figyelembe vételre kerül. Továbbá, a Csoport a korábban a társult vállalkozással kapcsolatban az átfogó eredményben elszámolt összegeket azonos alapon számolja el azzal a módszerrel, amely akkor lenne szükséges, ha a társult vállalkozás közvetlenül kivezetné a kapcsolódó eszközöket és kötelezettségeket. Így, egy társult vállalkozásra vonatkozó veszteség illetve nyereség összegét, amely korábban az egyéb átfogó eredménybe lett besorolva és az eredménybe kerülne átvezetésre a kapcsolódó eszközök vagy kötelezettségek kivezetésekor, a Csoport a saját tőkéből az eredménybe csoportosítja át (mint átsorolási módosítás), amint a társult vállalkozásban lévő jelentős befolyását elveszíti.

Abban az esetben, ha a Csoport a társult vállalkozással folytat tranzakciót, az ebből a tranzakcióból származó eredmény a Csoport konszolidált pénzügyi kimutatásaiban csupán a társult vállalkozásban a Csoporthoz nem köthető arányáig jeleníthető meg.


16

5.2.6 Értékesítésre tartottnak minősített befektetett eszközök A befektetett eszközök és elidegenítési csoportok értékesítésre tartottnak minősítettként kerülnek besorolásra, ha nyilvántartási értékük a folyamatos használat helyett értékesítési tranzakció keretében térül meg. E feltétel csak abban az esetben teljesül, ha az értékesítés valószínűsége nagy, és a befektetett eszközt (vagy elidegenítési csoportot) jelen állapotában azonnal értékesíteni lehet. A vezetőségnek el kell köteleznie magát az értékesítés mellett, amelyre vonatkozóan a besorolás időpontját követő egy éven belül befejezett értékesítési tranzakciónak való minősítés várható.

Ha a Csoport egy olyan adásvételi konstrukcióban való elkötelezettségét fejezi ki, amelynek eredményeként a Csoport elveszíti valamely leányvállalata feletti ellenőrzést, akkor a szóban forgó leányvállalat összes eszköze és kötelezettsége attól kezdve értékesítésre tartottnak minősül, hogy a fentiekben felsorolt feltételek teljesülnek, függetlenül attól, hogy a Csoport az értékesítést követően rendelkezik-e majd nem-ellenőrző részesedéssel egykori leányvállalatában.

Az értékesítésre tartottnak minősítettként besorolt befektetett eszközök (és elidegenítési csoportok) értékelése korábbi nyilvántartási értékük és az értékesítési költségekkel csökkentett valós érték közül az alacsonyabb értéken történik.

5.2.7 Bevételek elszámolása Az árbevételt a kapott vagy járó ellenérték valós értékén kell értékelni. Az árbevételt csökkentik az ügyfeleknek nyújtott visszatérítések, engedmények és egyéb hasonló juttatások. A bevételek elszámolásával kapcsolatban meghatározott kritéíriumok az alábbiak:

Bérleti díj bevételek

Az operatív lízingből származó bérleti díj bevétel elszámolása lineáris módszerrel történik a vonatkozó lízing futamideje alatt. Az operatív lízinggel kapcsolatos kezdeti tárgyalásokkal és megállapodásokkal kapcsolatos közvetlen költségek hozzáadódnak a lízingbe adott eszköz nyilvántartási értékéhez és lineáris módszerrel kerülnek elszámolásra a lízing futamideje alatt. Bérlőknek nyújtott kedvezményeket a bérleti szerződés futamidejére vonatkozóan a Csoport elhatárolja, még abban az esetben is amennyiben ez nincsen összhangban a felmerülő pénzügyi ütemezéssel.

Operatív lízing ügyletek bevételei

Az operatív lízingügylet idő előtt felmondásából származó bevételek a felmerülésük időpontjában kerülnek elszámolásra.

Üzemeltetési költségek továbbszámlázásának bevételei

Az ingatlan üzemeltetési költségek továbbhárításából származó bevételeket a Társaság abban a periódusban számolja el, melyben a Csoport ingatlanüzemeltetésből származó költségei felmerülnek. A Társaság viseli annak kockázatát, hogy a felmerülő üzemeltetési költségek továbbhárításából származó bevételek esetlegesen nem fedezik az üzemeltetési költségeket, ezért a tranzakció eredeti kötelezettjének számít és nem ügynökének.

Osztalék- és kamatbevételek

A befektetésekből származó osztalék akkor kerül elszámolásra, amikor a tulajdonosnak a kifizetéshez való joga megnyílik (feltéve, hogy valószínűsíthető, hogy a hasznok be fognak folyni a Csoporthoz, és a bevétel összege megbízhatóan mérhető).

Egyéb pénzügyi eszközökön reaálizált bevételek

Egy pénzügyi eszközből származó kamatbevétel akkor kerül elszámolásra, amikor valószínűsíthető, hogy a gazdasági hasznok be fognak folyni a Csoporthoz, és a bevétel összege megbízhatóan mérhető. A kamatbevétel időarányosan elhatárolásra kerül a fennálló tőkeösszeg figyelembe vételével a vonatkozó effektív kamatlábbal, amely az a kamatláb, amely a pénzügyi eszköz várható élettartamára becsült jövőbeli készpénz-bevételeket pontosan az adott eszköz kezdeti megjelenítésekor rögzített nettó nyilvántartási értékére diszkontálja.

5.2.8 Szegmens jelentés A szegmensjelentésben bemutatott egységeket a döntéshozó tájékoztatására szolgáló beszámoló struktúrájának megfelelőek, az IFRS 8 előírásai szerint alakítottuk ki. A szegmens jelentés egységeit a szegmens által nyújtott szolgáltatás jellegének eltérései miatt kezeljük külön. A szegmensek stratégiailag különböző piacokra különböző szolgáltatásokat nyújtó tevékenységeket jelölnek.

A szegmensek szerinti jelentésben a Csoport két irányt határozott meg:

Iroda bérbeadási szolgáltatás

Logisztikai, ipari ingatlan bérbeadásának szolgáltatása A szegmensek eredménye a közvetlenül hozzájuk rendelhető bevételből és ráfordításokból, valamint a cég teljes eredményéből a szegmenshez rendelhető (akár külső, akár a Csoport más szegmenseivel folytatott tranzakciókból származó) eredménytételekből állnak. A fel nem osztott tételek a Csoport egészére vonatkozó általános költségeket, valamint a szegmensek működéséhez közvetlenül hozzá nem rendelhető eszközöket tartalmaznak. A szegmensek eredménye a nem kontrollált érdekeltség levonása előtt, bruttó módon kerül meghatározásra. A beruházások összege az időszak során tartósan használatba került szegmenseszközök megszerzésére fordított összes költséget jelöli.

5.2.9 Lízingügyletek A lízingek pénzügyi lízingnek minősülnek, ha a lízingfeltételek lényegileg a bérlőre hárítják a tulajdonlással járó valamennyi kockázatot és hasznot. Minden ettől eltérő lízingügylet operatív lízingnek tekintendő.


17

A Csoport, mint lízingbe adó

Pénzügyi lízing keretében a lízingbe vevő által fizetendő összegek követelésként kerülnek elszámolásra a Csoportnak a lízingügyletben szereplő nettó befektetése értékén. A pénzügyi lízingből származó bevétel felosztásra kerül a számviteli időszakok között, a Csoport lízingügyletben szereplő nettó befektetése állandó megtérülési rátájának arányában. A Csoport nem rendelkezett pénzügyi lízinggel, mint lízingbe adó 2016. december 31-én és 2015. december 31-én.

A Csoport, mint lízingbe vevő

A Csoport alvállalkozói szerződéseinél az IFRIC 4 alapján vizsgálja meg a lízing definíciójának való megfelelőséget, ezután a Társaság az IAS 17 standardnak megfelelően a lízingügyleteket besorolja operatív vagy pénzügyi lízingek közé.

A pénzügyi lízing keretében lízingbe vett eszközök, mint a Csoport eszközei valós értékükön kerülnek elszámolásra a lízingügylet kezdetekor, vagy amennyiben az alacsonyabb, akkor a minimális lízingdíjak jelenértékén. A lízingbe adó felé fennálló kapcsolódó kötelezettség pénzügyi lízingből származó kötelezettségként jelenik meg a konszolidált mérlegben.

A lízingdíjak a finanszírozási ráfordítások és a lízingkötelezettség csökkenése között kerülnek felosztásra annak érdekében, hogy egyenletes kamatláb alakuljon ki a kötelezettség fennmaradó egyenlegére. A finanszírozási ráfordítások közvetlenül az eredményben kerülnek elszámolásra, kivéve, ha azok közvetlenül minősített eszközökhöz rendelhetők, amely esetben a Csoport hitelfelvételi költségekkel kapcsolatos általános szabályzata szerint kerülnek aktiválásra. A függő bérleti díjak költségként kerülnek elszámolásra abban az időszakban, amikor felmerülnek.

Az operatív lízingdíjak költségként kerülnek elszámolásra lineáris módszerrel a lízing futamideje alatt, kivéve, ha egyéb elszámolási elv jobban mutatja be azt az idősémát, amelyben a lízingelt eszközből származó gazdasági előnyök érvényesülnek. Az operatív lízing keretében felmerülő függő bérleti díjak költségként kerülnek elszámolásra abban az időszakban, amikor felmerülnek.

Amennyiben a Csoport operatív lízingszerződések megkötését célzó ösztönzőket kap, akkor azok kötelezettségként kerülnek elszámolásra. Az ösztönzőkből származó összesített juttatás a bérleti díjak csökkenéseként kerül elszámolásra lineáris módszerrel, kivéve, ha egyéb elszámolási elv jobban mutatja be azt az idősémát, amelyben a lízingelt eszközből származó gazdasági előnyök érvényesülnek.

5.2.10 Részvényalapú kifizetések A munkavállalóknak és más, hasonló szolgáltatásokat nyújtó személyeknek nyújtott, tőkeinstrumentumban teljesített részvényalapú kifizetések értékelése a tőkeinstrumentumoknak a nyújtás napján érvényes valós értékén történik.

Tőkeinstrumentumban teljesített részvényalapú kifizetések értékelése a kapott áruk vagy szolgáltatások valós értékén történik, kivéve, ha a valós értéket nem lehet megbízhatóan meghatározni, amely esetben az átadott tőkeinstrumentumok valós értékén kerülnek értékelésre, arra a napra vonatkozó értékkel, amikor a vállalkozás megkapja az árut vagy a másik fél teljesíti a szolgáltatást.

Készpénzben teljesített részvényalapú kifizetések esetében a kapott áruval vagy szolgáltatással kapcsolatos kötelezettség első elszámolása a kötelezettség valós értékén történik. A kötelezettség rendezéséig hátralévő minden egyes beszámolási időszak végén, valamint a rendezés napján a Csoport átértékeli a kötelezettség valós értékét, a valós érték esetleges változásai pedig a tárgyévi eredményben kerülnek elszámolásra.

5.2.11 Nyereségadók Tárgyévi adó:

A Csoport tagvállalatai társasági adót és helyi iparűzési adót fizetnek a magyar államnak illetve a helyi önkormányzatoknak. A társasági adó alapja az adózó társaság számviteli nyereségének adóalap-csökkentő és adóalap-növelő tételeivel korrigált adózás előtti eredménye. A helyi iparűzési adó alapja az adózó társaság nettó árbevétele csökkenve bizonyos ráfordításokkal és költségekkel (bruttó fedezet).

Halasztott adó:

A halasztott adót a kötelezettség módszert alkalmazva az eszközök és kötelezettségek konszolidált éves beszámolóban szereplő könyv szerinti értéke és a társasági adózás céljából kimutatott összegek között fennálló átmeneti különbségekre képezzük. Halasztott adót nem számolunk el abban az esetben, ha egy eszközt vagy kötelezettséget először ismerünk el a könyvekben egy olyan – nem akvizíciós – tranzakció keretében, amely nincs hatással sem a számviteli, sem az adózandó eredményre. A halasztott adó összegét olyan, törvénybe foglalt, a mérlegfordulónapon érvényes adókulcsok használatával számítjuk, amelyek várhatóan érvényesek lesznek a halasztott adókövetelés érvényesítése, illetve a halasztott adókötelezettség rendezése időpontjában.

Halasztott adókövetelés elszámolására olyan mértékben kerül sor, amilyen mértékben valószínűsíthető, hogy a jövőben lesz olyan adóköteles nyereség (vagy visszaforduló halasztott adókötelezettség), amellyel szemben a halasztott adókövetelés érvényesíthető.

Azon befektetési célú ingatlanok esetén, amelyekre az IAS 40 Befektetési célú ingatlanok szerint valós érték modell került alkalmazásra, a valós érték modellben feltételezés, hogy bizonyos idővel értékesítéssel kerülnek megtérülésre, ezen elvet a halasztott adó kiszámítása szempontjából is alkalmazzuk. A halasztott adó kötelezettséget illetve halasztott adókövetelést az alapján kell meghatározni, hogy az az értékesítésen keresztül fog megtérülni. Amennyiben a befektetési célú ingatlanok az IAS


18

40-el összhangban valós értéken kerülnek bemutatásra, azon jogrendszerekben ahol adót nem vetnek ki a befektetési célú ingatlanok értékesítése után (jelenleg a magyar adórendszer nem így jár el), a Társaság nem számol el halasztott adó kötelezettséget és halasztott adókövetelést a valós értékeléssel kapcsolatosan felmerülő nyereségekre és veszteségekre.

5.2.12 Pénzeszközök A pénzeszközök tartalmazzák a készpénzt, a bankszámlapénzt, a három hónapnál rövidebb lejáratú bankbetéteket, és a rövid távú, magas likviditású befektetéseket, amelyek könnyen meghatározott összegű pénzeszközre válthatók át, és elhanyagolható az értékváltozás kockázata.

5.2.13 Vevői és egyéb követelések A vevő és egyéb követeléseket bekerüléskor valós értéken, a későbbiekben pedig amortizált bekerülési értéken, az effektív kamatláb módszerének alkalmazásával és az értékvesztés levonásával mutatjuk be. A vevői és egyéb követelések esetében értékvesztés megállapítására akkor kerül sor, ha objektív bizonyosság van arra, hogy a Csoport nem lesz képes behajtani minden, a mögöttes megállapodás szerint esedékes összeget. Az adós jelentős pénzügyi nehézségei, az adós csődjének vagy pénzügyi átszervezésének valószínűsége, fizetési késedelem vagy nemfizetés, valamint korábbi behajtások arra vonatkozó jelzéseknek tekinthetők, hogy a vevőkövetelésnél értékvesztés elszámolása válhat szükségessé. A Csoport a vevőköveteléseire elszámolt értékvesztéseket, a felmerült vevőkövetelés besorolásától függően vagy az eszköz bérbeadáshoz kapcsolódó költségek vagy az ingatlan üzemeltetési költségek eredménykimutatás soron mutatja be a konszolidált eredménykimutatásában.

5.2.14 Tárgyi eszközök A tárgyi eszközöket eredeti bekerülési értéken, a halmozott értékcsökkenés és értékvesztés levonásával mutatjuk be. Eszközök eladásakor vagy használatból történő kivonásakor a bekerülési értéket és a halmozott értékcsökkenést a számviteli nyilvántartásokból kivezetjük, és a kapcsolódó nyereséget vagy veszteséget az eredménykimutatásban elszámoljuk a nettó egyéb bevétel/ráfordítás soron.

Az eszközök bekerülési értéke tartalmazza a beszerzési árat, ideértve az illetékeket és az eszköz beszerzésekor felmerülő vissza nem igényelhető adókat, valamint az eszköz rendeltetésszerű használatba vételéhez, üzemképes állapotba hozásához és a megfelelő helyszínen történő elhelyezéséhez közvetlenül kapcsolódó költségeket, ideértve a hitelfelvételi költséget is.

A hasznos élettartamot meghosszabbító vagy az eszköz állapotát jelentősen javító cseréket és fejlesztéseket aktiváljuk. A karbantartást és javítást felmerülésük időszakában ráfordításként számoljuk el.

Az értékcsökkenést lineáris módszer alapján számoljuk el az eszközök becsült hasznos élettartama során. Az értékcsökkenés általános szabályai a következők:

Eszköztípus Hasznos élettartam

Immateriális jószágok 3 év

Gépek és berendezések 3-7 év

Bérbe adott műszaki gépek 5 év

Irodai berendezések, felszerelések 3-7 év

5.2.15 Tárgyi eszközök és immateriális javak értékvesztése a goodwill kivételével A Csoport minden beszámolási időszak végén felülvizsgálja tárgyi eszközeinek és immateriális javainak nyilvántartási értékét abból a szempontból, hogy van-e arra utaló jel, hogy értékvesztés történt az eszközökben. Amennyiben erre utaló jel létezik, becslést készül az eszköz megtérülési értékére az esetleges értékvesztés (ha van ilyen) mértékének a meghatározása érdekében. Amennyiben egy egyedi eszköz várhatóan megtérülő összegét nem lehet megbecsülni, a Csoport azon pénztermelő egység megtérülő értékére készít becslést, amelyhez az eszköz tartozik. Amennyiben azonosítható egy megbízható és következetes allokációs módszer, a vállalati eszközök is hozzárendelésre kerülnek az egyedi pénztermelő egységekhez, vagy a pénztermelő egységek azon legkisebb csoportjához, amelyhez meghatározható egy megbízható és következetes allokációs módszer.

A határozatlan hasznos élettartamú és a még nem aktivált immateriális javak legalább évente és az eszköz értékvesztésére utaló jelek felmerülése esetén vizsgálatra kerülnek értékvesztés szempontjából.

A megtérülő érték az értékesítési költséggel csökkentett valós érték és a használati érték közül a magasabb összeg. A használati érték felmérése során a becsült jövőbeli cash-flow-k a jelenértékükre egy olyan adózás-előtti diszkontrátával kerülnek diszkontálásra, amely tükrözi az idő pénzben kifejezett értékével kapcsolatos aktuális piaci megítélést és a konkrétan arra az eszközre vonatkozó kockázatokat, és amelyhez köthető jövőbeli cash-flow-k korrekciójára még nem került sor.

Amennyiben egy eszköz (vagy pénztermelő egység) becsült megtérülési értéke alacsonyabb, mint a nyilvántartási értéke, akkor az eszköz (vagy pénztermelő egység) nyilvántartási értékét a megtérülő értékre kell csökkenteni. A Csoport az értékvesztést azonnal az eredményben számolja el az egyéb bevételek/(ráfordítások) eredménykimutatás soron.

Egy értékvesztési veszteség utólagos visszaírása esetén az eszköz (vagy pénztermelő egység) nyilvántartási értéke a felülvizsgált becsült megtérülési értékre kerül megnövelésre, de olyan módon, hogy a megnövelt nyilvántartási érték nem haladhatja meg azt a nyilvántartási értéket, amely akkor lett volna érvényes, ha a korábbi években nem került volna sor értékvesztés elszámolására az eszközzel (vagy pénztermelő egységgel) kapcsolatban. Az értékvesztés visszaírása közvetlenül az eredményben kerül az egyéb bevételek/(ráfordítások) eredménykimutatás soron elszámolásra.


19

5.2.16 Befektetési célú ingatlanok A befektetési célú ingatlanok bérleti díj megszerzése és/vagy értéknövekedés céljából tartott ingatlanok (ideértve a fejlesztés alatt álló befektetési célú ingatlanokat is). A befektetési célú ingatlanok kezdeti értékelése bekerülési értéken történik, beleértve a tranzakciós költségeket is. A bekerülést követően a befektetési célú ingatlanok értékelése valós értéken történik. A befektetési célú ingatlanok valós értékének változásából származó nyereség vagy veszteség a vonatkozó időszak eredményében kerül elszámolásra a jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok átértékelésének eredménye soron.

A befektetési célú ingatlanok kivezetésre kerülnek az értékesítéskor, vagy amikor a befektetési célú ingatlan a forgalomból véglegesen kivonásra kerül és amikor az értékesítéséből már nem várhatóak jövőbeni hasznok. Az ingatlan kivezetésekor keletkezett nyereség vagy veszteség (amely az értékesítés ellenértéke és az eszköz nyilvántartási értéke közötti különbségként kerül meghatározásra) annak az időszaknak az eredményében kerül elszámolásra a befektetési célú ingatlanok értékesítésének eredménye soron, amikor az ingatlan kivezetésre kerül.

5.2.17 Céltartalékok Céltartalékot akkor számolunk el, ha a Csoportnak tényleges vagy vélelmezett kötelezettsége van valamely múltbeli eseményből kifolyólag, és valószínűsíthető, hogy a kötelezettség rendezése gazdasági értéket képviselő források kiáramlását eredményezi, valamint megbízhatóan meg lehet becsülni a kötelezettség összegét. A céltartalékok a fennálló kötelezettség mérlegfordulónapon történő kiegyenlítéséhez szükséges, legjobb tudásunk szerint megbecsült értékén kerülnek a könyvekbe.

- A Csoport bírságokra és büntetőkamatokra minden olyan esetben céltartalékot képez, ha ezek jogilag követelhetőek, illetve a Csoport részéről hatóságok felé fizetési kötelezettségeket jelentenek.

- A Csoport a kilépő munkavállalókkal kapcsolatban várható költségekre képez céltartalékot minden olyan esetben, ahol a kapcsolódó döntés már a fordulónapig megszületett.

- A Csoport a kulcs munkavállalóknak motivációs céllal, valamint a lojalitást elősegítő szándékkal nyújtott kölcsönökkel összefüggésben felmerülő ráfordításokra céltartalékot képez.

- A Csoport a peres ügyek miatt képez céltartalékot, az olyan esetekre, amelyek harmadik felek által támasztott követelések és már folyamatban lévő bírósági eljárási szakaszban vannak, továbbá már elegendő információval rendelkezik a megbízható becslés elvégzéséhez, amit a jogtanácsos alátámaszt,hogy ebből várhatóan fizetési kötelezettség keletkezik.

- A Csoport céltartalékot képez a tevékenysége kapcsán vevőinek nyújtott garanciák fedezetére. A céltartalék összegét az árbevétel alakulása és a garanciákkal kapcsolatban korábban felmerült kötelezettségek nagysága alapján egyedileg állapítjuk meg.

5.2.18 Pénzügyi kötelezettségek és tőkeinstrumentumok Besorolás kötelezettségként vagy tőkeként

A Csoporthoz tartozó gazdálkodók által kibocsátott hitel- illetve tőkeinstrumentumok pénzügyi kötelezettségként vagy tőkeként kerülnek besorolásra a szerződéses megállapodás tartalmának, valamint a pénzügyi kötelezettségek és tőkeinstrumentumok definíciójának figyelembe vételével.

Tőkeinstrumentumok

A tőkeinstrumentum bármely szerződés, amely egy gazdálkodó összes kötelezettségének a levonása után a vállalkozás eszközeiben meglévő maradvány érdekeltséget testesít meg. A Csoport által kibocsátott tőkeinstrumentumok a kapott összeg értékében számolandók el, a közvetlen kibocsátási költségekkel csökkentve.

Amikor a Társaság visszavásárolja a saját tőke instrumentumait, akkor ezt közvetlenül a saját tőkében kell elszámolnia, illetve abból levonnia. A Csoport saját tőke instrumentumainak vásárlása, eladása, kibocsátása és megszüntetése során nem keletkezik eredményben elszámolt nyereség vagy veszteség.

Hitelek és kölcsönök

A hiteleket és kölcsönöket felvételükkor a tranzakciós költségekkel csökkentett valós értéken ismerjük el, a későbbi időszakokban az effektív kamatláb módszerrel meghatározott amortizált bekerülési értéken mutatjuk be. Az effektív kamatot a kölcsön futamideje alatt az eredménykimutatásban (kamatráfordítások) számoljuk el.

Hitelek és kölcsönök kivezetése

Csoport akkor és csak akkor vezet ki egy adott pénzügyi kötelezettséget a könyveiből, ha a kötelezettség teljesítésre kerül, azt elengedik, vagy pedig lejár. A kivezetett pénzügyi kötelezettség könyv szerinti értékének és fizetett vagy fizetendő ellenértékek különbözetét az eredményben kell elszámolni.

5.2.19 Jegyzett tőke, ázsió A jegyzett tőkét a kibocsátott részvények fordulónapi névértékén mutatjuk be. A tőkekibocsátásból származó névérték feletti többlethozam ázsióként kerül elszámolásra.

5.2.20 Saját részvények A saját részvényeket bekerülési értéken, beszerzésenként egyedileg tartjuk nyilván. A saját részvények a saját tőkét (eredménytartalék) csökkentő tételként kerülnek elszámolásra. Az értékesítéskor keletkező nyereség és veszteség ennek megfelelően közvetlenül az eredménytartalékkal szemben kerül elszámolásra.


20

5.2.21 Hitelfelvételi költségek A közvetlenül egy olyan minősített eszköz beszerzésének, megépítésének vagy előállításának tulajdonítható hitelfelvételi költségek, amely eszköz esetében jelentős idő szükséges addig, amíg az eszköz a tervezett célnak megfelelően használható vagy értékesíthető, a hitelfelvételi költségek hozzáadódnak az adott eszköz bekerülési értékéhez az eszköz tervezett használatának vagy értékesítésének időpontjáig. A minősített eszközhöz még fel nem használt egyes konkrét hitelrészek átmeneti befektetése útján szerzett befektetésből származó jövedelem levonásra kerül az aktiválható hitelfelvételi költségek összegéből. Minden egyéb hitelfelvételi költség az eredménnyel szemben kerül elszámolásra abban az időszakban, amikor felmerül.

5.2.22 Bérlők által teljesített letétek A bérlőktől kapott letétek kezdeti valós értékükön kerülnek elszámolásra el, a későbbi időszakokban az effektív kamatláb módszerrel meghatározott amortizált bekerülési értéken mutatjuk be. Azok a bérlői letétek melyek éven túli bérleti szerződésekhez kapcsolódnak azok a hosszú lejáratú kötelezettségek között jelennek meg, a fennmaradó bérlői letétek az egyéb kötelezettségek között kerülnek kimutatásra a konszolidált pénzügyi helyzet kimutatásban.

5.2.23 Részvényenkénti eredmény A részvényenkénti hozamot a felosztható adózott eredmény és az év során forgalomban lévő törzsrészvények (kivéve a saját részvényként visszavásárolt részvények) súlyozott átlagának hányadosa adja. A higított részvényenkénti hozam számítása, hasonlóan az alapvető egy részvényre jutó hozam számításához, a forgalomban lévő részvények átlagos darabszámán (súlyozott időszaki átlag) alapszik,korrigálva az összes hígító hatású részvény feltételezett kibocsátásának vagy átváltásának darabszámával. A hígított részvényenkénti hozam számítása során a nettó eredményt a potenciálisan átváltható értékpapírok várható eredményével módosítjuk.

5.2.24 Mérlegen kívüli tételek A mérlegen kívüli kötelezettségek a beszámolóban meg nem jelenő tételek, és csak abban az esetben nem kerülnek bemutatásra, ha gazdasági előnyöket megtestesítő eszközök kiáramlása időben távoli. A mérlegen kívüli eszközök nem jelennek meg a beszámolóban, ha viszont azokkal kapcsolatban gazdasági előny beáramlása valószínű, bemutatásra kerülnek.

5.2.25 Fordulónap utáni események A Csoport pozíciójáról információt adó fordulónap utáni események (korrekciós események) bemutatásra kerülnek a pénzügyi kimutatásokban. A nem korrekciós hatású fordulónap utáni események –amennyiben jelentősek – a mellékletekben kerülnek bemutatásra.

5.2.26 Összehasonlító adatok Ahhoz, hogy a tárgyév és az előző év adatai összehasonlíthatóak legyenek, néhány esetben az összehasonlító egyenlegek között átsorolásra volt szükség.

5.3 Jelentős számviteli becslések, illetve a pénzügyi kimutatásokban

szereplő, jelentős a bizonytalanságok főbb forrásai

A Csoport IFRS számviteli politikáinak alkalmazása során a vezetésnek döntéseket, becsléseket és feltételezéseket kell tennie azon eszközök és kötelezettségek nyilvántartási értéke tekintetében, amelyek más forrásokból nem nyilvánvalóak. A becslések és a kapcsolódó feltételezések múltbeli tapasztalatokon és más, relevánsnak minősített tényezőkön alapulnak. A tényleges eredmények eltérhetnek e becslésektől.

A becsléseket és az ezeket megalapozó feltételezéseket folyamatosan felül kell vizsgálni. A számviteli becslések módosításait a módosítás időszakában kell elszámolni, amennyiben a módosítás kizárólag ezt az időszakot érinti, vagy a módosítás időszakában és az azt követő időszakokban, amennyiben a módosítás a tárgyidőszakot és a jövőbeli időszakokat is érinti.

5.3.1 Számviteli döntések Az alábbiakban ismertetésre kerülnek azok a kritikus döntések – a becsléseket tartalmazók kivételével (lásd számviteli becslések jegyzet) –, amelyeket a Csoport a számviteli politikáinak az alkalmazása során meghozott, és amelyek a legjelentősebb hatással voltak a pénzügyi kimutatásokban megjelenített összegekre.

Funkcionális pénznem és a jelentés pénzneme

A Csoport tevékenységére jellemző gazdasági események és körülmények alapján elszámolási és beszámolási pénznemként

az euró („EUR”) került meghatározásra. Ennek következtében a konszolidált éves beszámolóban is a számadatok EUR-ban

szerepelnek, kivéve azon esetekben ahol más, erre vonatkozó információ kerül feltüntetésre. A 2016. évi beszámolóhoz a

csoport tagjainak nem EUR –ban vezetett könyvelési adatainak átszámításánál az alábbi MNB HUF – EUR árfolyamokat

alkalmaztuk fordulónapra tekintettel:


21

Operatív lízing szerződések- a Csoport mint bérbeadó

A Csoport évente áttekinti lízing szerződéseit, ahol a Csoport mint bérbeadóként szerepel. Ezek alapján a Csoport szerződései az IAS 17 és az ezzel harmonizáló számviteli politika alapján operatív lízingnek minősülnek.

Ingatlanok besorolása

A Csoport tulajdonában lévő ingatlanok bekerüléskor besorolásra kerülnek befektetési célú ingatlanok és fejlesztési célú ingatlanok közé az alábbiak szerint:

Befektetési célú ingatlanok közé azokat soroljuk melyeket a Csoport jellemzően abból a célból vásárolt, hogy az ingatlan bérbeadásából és értéknövekedéséből profitáljon. Ezeket az ingatlanokat (jellemzően irodaházak, raktárak és gyárépületek) hosszabb távon saját célokra nem használja, és nem tervezi értékesítésüket a közeljövőben.

Fejlesztési célú ingatlanok közé soroljuk azokat az ingatlanokat, melyeken a Csoport a közeljövőben beruházni és fejleszteni majd értékesíteni kíván (jellemzően ilyen beruházások a lakópark építések).

A Társaság fejlesztési célú ingatlannal nem rendelkezett 2016. december 31-én és 2015. december 31-én. Az ingatlanok funkciója vagy egyéb körülmény változása esetén a besorolás felülvizsgálatra kerül.

5.3.2 Számviteli becslések Az alábbiakban ismertetésre kerülnek azok a kritikus számviteli becslések, amelyeket a Csoport a számviteli politikáinak az alkalmazása során meghozott, és amelyek a legjelentősebb hatással voltak a pénzügyi kimutatásokban megjelenített összegekre.

Goodwill értékvesztése

A részesedések megszerzésével kapcsolatban megállapított goodwill értéke legalább évente egyszer, a konszolidált éves beszámoló elkészítésének keretében felülvizsgálatára kerül. A goodwill értékvesztésének meghatározásához szükséges azon pénztermelő egységek használati értékének a becslése, amelyekhez goodwill került hozzárendelésre. A használati érték kiszámításához elengedhetetlen, hogy az Igazgatótanács megbecsülje a pénztermelő egység jövőben várható cash-flow-ját és a megfelelő diszkontrátát, mivel csak ezekből számítható ki a jelenérték.

Tárgyi eszközök hasznos élettartama

Az IFRS standardoknak megfelelően a Csoport minden éves beszámolási időszak végén felülvizsgálja az ingatlanok, gépek és berendezések hasznos élettartamát és maradványértékét. A tárgyév során az Igazgatótanács megállapította, hogy nem szükséges a tárgyi eszközök hasznos élettartamának és maradványértékének a módosítása.

Befektetési célú ingatlanok valós értéke

A befektetési célú ingatlanok valós értékének meghatározása jelentős részben becsléseken és feltételezéseken alapul, ezért a tényleges érték jelentősen eltérhet a becslés eredményeképpen kapott értéktől.

A befektetési célú ingatlanok valós értéke a Csoport által készített saját értékelések, illetve független értékbecslők által elvégzett értékelések alapján kerül megállapításra.

A befektetési célú ingatlanok valós értékére vonatkozó becslést a 14 megjegyzés tartalmazza.


22

5.3.3 Átsorolások, hibák javítása A 2015. évi mérleg és eredménykimutatás soraiban az alábbi helyeken, a tárgyidőszaki és az összehasonlító időszaki adatok egységessége és összehasonlíthatósága végett indokolt volt külön soron megjeleníteni vagy átsorolni:

6 Szegmens információk A Csoport fő döntéshozója részére – a Társaság Igazgató Tanácsa - az erőforrások elosztása és a szegmensek teljesítményének mérése céljából szolgáltatott információk s nyújtott szolgáltatásokra összpontosítanak. A Csoport bemutatandó szegmensei az IFRS 8 alapján az alábbiak:

Iroda bérbeadási szolgáltatás

Logisztikai, ipari ingatlan bérbeadásának szolgáltatása

Kereskedelmi ingatlan bérbeadása (2015. 12. 31-el megszűnt)


23

Konszolidált szegmensenkénti eredménykimutatás 2016-ra vonatkozóan

Konszolidált szegmensenkénti eredménykimutatás 2015-re vonatkozóan


24

7 Árbevétel és üzemeltetetési költségek

7.1 Árbevétel

A Csoport az ingatlan értékesítési bevételeit Iroda és logisztikai ingatlanok bérbeadásával és kapcsolódó üzemeltetési szolgáltatásokkal realizálja. A Csoport a kereskedelmi ingatlanjait 2015-ben értékesítette vagy iroda típusúra átminősítette. A csoport ingatlanjainak bevételei a kihasználtság és vevő optimalizálás miatt 2015. évről 2016. évre nőni tudott. A Csoport ingatlanjait a rövid bérlő közi idő jellemzi, valamint az ingatlanok jó pozicionálása miatt a jó minőségű bérlő portfólió jellemzi.

7.2 Ingatlan üzemeltetési költségek

Az építményadón az Appeninn E-Office Zrt. részére előző évekre meg nem fizetett építményadó kivetés, pótlékainak kivetése

2016-ban történt 96 ezer EUR adó értékben.

A vevő értékvesztések minden esetben az ingatlanok bérlőivel szembeni bérleti vagy továbbszámlázott üzemeltetési

költségekből eredő követelések után a tárgyidőszakban elszámolt értékvesztések összegét prezentálják. A Csoport minden 365

napot meghaladó vevő követelésére 100%-os értékvesztést képzett. 2016-ban egy jelentős bérlővel megállapodás jött létre,

hogy a Csoportot megelőzően a bérelt ingatlan korábbi tulajdonos időszakában keletkezett vevői követelését a tárgyidőszaki

bérleti díjak csökkentésével a Csoport teljesíti. Az Igazgatótanács megítélése szerint a követelések értékvesztésének

összegére, fedezetére a Csoport által visszatartott vételár részek fedezetet jelentenek.


25

8 Adminisztrációs költségek

A 2015. december 15-én létrejött korábbi CHF alapú hitelt kiváltó, az Erste Bank Zrt. által biztosított EUR hitel állomány

garanciájaként a Csoport tagok mellett a LEHN Consulting Ag. további biztosítékokat nyújtott. A biztosítékok díját a LEHN

Conslting Ag. az Appeninn Nyrt-re vissza terheli, amely 2025. 03. 31-ig egyenlegesen havi 12 679 EUR. A Társaság a garancia

díjakat a fennálló követeléseivel szemben történő összekompenzálással tervezi rendezni.

9 Személyi jellegű ráfordítások


26

10 Egyéb bevételek és ráfordítások

2016-ban a Csoport Kecskemét, Kiskőrösi utca 30. alatti ingatlanra vételi opciós jogot adott el, amelyet a jogosult 2016-ban

megfizetett. Az ingatlan értékelését a 13. pontban mutattuk be.

11 Befektetések és leányvállalatok értékesítésének eredménye

A Kranservice Zrt. 100%-os üzletrész 2014-es értékesítési megállapodásában a Csoport bevétel garanciát nyújtott az

értékesített tevékenység 2015. évi bevételére vonatkozóan. A 2016. évben a vevő társaság bejelentette a garanciális igényét,

amelyet az eladó elismert és pénzügyileg 2016-ban rendezett. Az Appeninn- Investment Zrt. és Pontott Termelő, Szolgáltató és

Kereskedelmi Kft. üzletrészek 100%-ban az Appeninn Nyrt. részére ázsiós tőke emelés teljesítéseként 2016. május 20-i

közgyűlési határozat alapján átadásra – átvételre kerültek. Az Appeninn Nyrt. 2016-ban a tőkeemelésben elismert vagyoni

értékeket meghaladóan, összesen 92 062 EUR nyereséggel a két társaságot értékesítette.


27

Értékesített lányvállalatok 2015-es üzleti év során:


28

12 Befektetési célú ingatlanok értékesítésének eredménye

13 Jövedelemtermelő befektetési célú ingatlanok éves valós

értékelése

13.1 Csoportban eredmény javára elszámolt valós érték változások

2016-ban a Csoport a Felhévíz-APPEN Kft. leánycégén keresztül megvásárolta a Felhévízi úton található, több mint 800

négyzetméteres ingatlant. Az iroda adottságai kedvezőek, mivel Rózsadomb kiemelt részén (a Daubner cukrászda feletti

területen) helyezkedik el. Az Appeninn számára a vételár 7. évet követően megtérülhet. Az ingatlan bérbeadottsága 95%-os.

Az ingatlanok valós érték növekménye 2015- 2016 viszonylatában 4 540 002 EUR, bizonyos ingatlanokon csökkenés

következett be, amely 600 000 EUR volt.

Az ingatlanokon létesített vételi jogokat a Csoport a valós érték változás elszámolásánál figyelembe vette, és a valós értékek

vagy az opciós díjak közül a kisebbet tekintették az ingatlanok megjelenítési érétkének. 2016-ban két ingatlanhoz kapcsolódóan

van a Csoport által biztosított vételi jog. A vételi jogok miatt a diszkontál cash-flow értékelési modell értékeit 1 350 000 EUR-ral

csökkentették.

A 2015-ben értékesítésre tartott ingatlan értékestésre 2016-ban befejeződött és az utolsó vételár részlet befolyásával az ügylet

sikeresen zárult.


29

13.2 Csoport ingatlan portfóliójának valós érték változása 2016- 2015

13.3 Befektetési célú (IAS 40) ingatlanok valós értékelési elvek (IFRS 13) A Csoport minden évben elkészíti az ingatlanok valós értékének meghatározását. A Csoport által készített értékbecslésen felül

a Csoport független értékbecslővel is felülvizsgálta ingatlanportfóliójának értékét. A független értékbecslő által meghatározott

érték összhangban van a pénzügyi kimutatásokban szereplő értékekkel. Az értékelés elvégzésére kijelölt független szakértő

2014- 2016 években a Jones Lang LaSalle Kft. ( Széchenyi tér 7-8., 1051 Budapest) volt.

Értékelési elvek:

A befejezett befektetési célú ingatlanok esetében, valamint azon fejlesztés alatt álló befektetési célú ingatlanok esetében, ahol

valós érték megbízhatóan megállapítható, a valós érték piaci alapú értékbecslés alapján kerül meghatározásra. Azon fejlesztés

alatt álló befektetési célú ingatlanok esetében, ahol a valós érték megbízhatóan nem állapítható meg (az alacsony készültségi

fok, az ingatlan egyedülálló jellege és/vagy a piaci tranzakciók teljes hiánya miatt), a könyv szerinti érték az esetleges

értékvesztéssel csökkentett bekerülési érték.

Értékelési módszerek:

Az értékelések a jövedelem megközelítés, diszkontált cash flow módszer alkalmazásával készülnek. A módszer az

ingatlanokból származó időszaki pénzáramok (cash flow-k) becslésén alapul. Az ingatlanból származó pénzáramok jelenértéke

egy piaci alapú, a befektetők hozamelvárását tükröző diszkontráta alkalmazásával kerül megállapításra. Az időszaki pénzáram

a kihasználatlan területek nélküli jövedelem csökkentve az ingatlan működtetésével és karbantartásával kapcsolatos

költségekkel. Az időszaki pénzáramok, valamint a becslési időszak végére megállapított maradványérték jelenértékre

diszkontált összege az ingatlan valós értéke.


30

Az értékelésekben 2016 és 2015-ben használt változók az átlagos bérleti díj, a piaci bérleti díj, a kihasználtság, az „exity Yield”

és a diszkont ráta voltak. Ezen értékek piaci megfigyeléseken alapulnak, amelyek korrigálására az adott ingatlan lokális

helyzete végett kerül sor. Ezen korrekciók végett minden felhasznált változó a „level 3” típusba sorolt.

Az értékelési módszertanok 2015- 2016 viszonylatában változatlanok maradtak, minden időszakban a diszkontált cash-flow

(DCF) modell értékeit használta a társaság. Az alkalmazott értékelési módszertanok megfelelek az IFRS 13-ban körülírt

értékelési technikáknak.

Az értékelés kitért a piaci azonnali árak meghatározására, amely adatok „Összehasonlító” árként kerültek feltüntetésre. A

Csoport a befektetési ingatlanok hosszú távú bérbeadási tevékenységét alapul véve az értékelő társaság a hosszú távú

szemlélethez illeszkedő DCF módszertan alapján kivitelezett értékelést tartja megfelelő valós érték bemutatásnak.

Szenzitivitás vizsgálat: a hozamszint változása az ingatlan portfólió értékére

Az ingatlanonkénti értékek az előző táblázatban bemutatott változók alapján a DCF modell értékét vették fel. A modell

változóinak elmozdulását teszt alá helyeztük. A DCF modell változóiak az összegződése a kilépési hozamban ér véget és a

modell érték másik érzékeny változója az éves bérleti díj. Ezen két modell változó elmozdulásának mátrixából bemutatjuk a

modell változók negatív 5%-os és pozitív 5%-os elmozdulásának valós értékelésre, és valós értékre gyakorolt ingatlanonkénti

hatását.


31

14 Jövedelemtermelő befektetési célú ingatlanokon végzett érték

tartó beruházási ráfordítások

15 Goodwill értékvesztés


32

Az üzleti vagy cégérték (goodwill) éves felülvizsgálata során az Igazgató Tanács 2 149 186 EUR (2015: 3,473,262 EUR) összegben értékvesztésről döntött, tekintettel arra, hogy az előző időszaki becslések szerinti cégértékek a 2016. éves valós értékelés szerinti ingatlan értékekben teljes mértékben megjelennek, az ingatlanok értéke teljes mértékben kifejezi a társaság vezetésének a pénztermelő egységek megtérülő értékét.

A W-GO 2000 Zrt. beolvadással 2019. 09. 30-al megszűnt, jogutód társasága az Appeninn E-Office Zrt.

16 Tárgyi eszközök és egyéb immateriális javak

2016-ban a Csoport a korábbi években halmozott és elkülönítve kezelt tárgyi eszközeit és immateriális javait az eredmény

terhére kivezette. A kivezetéssel a korábbi években elvégzett beruházásokat eredménybe elszámolta.


33

17 Pénzügyi műveletek egyéb ráfordítása és bevétele

Az összehasonlító időszakban realizált 3 462 ezer EUR nyereség és 1 266 ezer EUR veszteség oka egyszeri hitel

átstrukturálási esemény volt. A Csoportnál 2015. december 15- el lezárult a CHF hitel kiváltási folyamat.

18 Kamatbevételek és kamat ráfordítások

19 Jövedelemadók, halasztott adó egyenlegek

19.1 Adók az Eredményben

A Csoport a tárgyidőszaki eredmény javára 2016-ban 899 364 EUR, 2015. év eredmény terhére 1 227 460 EUR adót számolt

el. Mivel az egyes tranzakciókra vonatkozó adótörvények és előírások értelmezésében vita lehet, a pénzügyi kimutatásokban

szereplő adóegyenlegeket a későbbiekben az adóhatóság eljárásában megváltoztathatja.


34


35

19.2 Halasztott adó eszközök a mérlegben

19.3 Adó kötelezettségek a mérlegben

19.4 Halasztott adó kötelezettségek a mérlegben

A Csoport halasztott adó követelés és kötelezettségének változását a következő táblázat mutatja:

19.5 Halasztott adó eszközök és kötelezettségek mérleg szerinti egyenleg

levezetése A Csoport az IFRS-ek szerinti pénzügyi kimutatásaiban a halasztott adó eszközöket és kötelezettségeket megjeleníti. A

halasztott adó meghatározása a mérleg szerinti eredmény módszerrel történik. A mérleg a következő cégekkel kapcsolatban

tartalmaz halasztott adó egyenlegeket.


36

A Társaságok adó mérlegének levezetése

A Társaságok 2016. 12. 31-én halmozott elhatárolt negatív adóalapja, amely értékekből a halasztott adó kalkulációnál a befektetési célú ingatlanokon

elszámolandó halasztott adó kötelezettségek csökkenthetőek voltak. Az elhatárolt negatív adóalapok felhasználási lehetősége a keletkezésük évében

hatályos szabály szerinti, a felhasználás sorrendje FIFO.


37

20 Nem ellenőrző részesedésekre jutó eredmény és tőke tételek

A Csoport a W-GO Zrt.-ben lévő 100%-os részesedéséből 40%-ot értékesített 2015. év decemberében. A W-GO Zrt. 2016.

szeptember 30-al beolvadt az Appeninn E-Office Zrt-be, amelyben a Lehn Consulting Zrt. kisebbségi részesedése 1/73-ad

arányú tulajdonrészt szerzett az Appeninn E-Office Zrt. összeolvadás és tőkeemelést követően. A W-GO 2000 Zrt. 2015. évi

nem kontrolláló érdekeltségre jutó részesedése a beolvadáskor újra becslés miatt 723 802 EUR-al változott.

2016-ban a kisebbségi eredményre az első kilenc hónapban a W-GO 2000 Zrt.-ben lévő 40%-os részesedés 77 560 EUR, az

október- december hónapokban az Appeninn E-Office Zrt-ből való részesedés 52 375 EUR Eredményt jelentett.

2017-ben az Appeninn Nyrt tőkeemelést hajtott végre az Appeninn E-Office Zrt.-ben. A LEHN Consulting Ag. részesedése a

tőke emelés után 1/83-ad részre változott.


38

21 Egy részvényre jutó eredmény (EPS) és nettó eszköz érték

21.1 EPS

A Társaság nem rendelkezett részvény opciós szerződéssel, ezért az Alap és hígított egy részvényre

jutó eredmény megegyeztek.

21.2 Egy részvényre jutó nettó eszközérték

22 Egyéb hosszú és rövid lejáratú követelések

A Csoport 2015-ben értékesítette a W-GO 2000 Zrt. részesedés 40%-át, a vételárat a vevő 10 év alatt fizeti meg. Az összeget

diszkontálva mutatja ki a Csoport az alkalmazott diszkontráta 3%.


39

A saját részvények értékesítése 2017-ben a vevő váltójával került megtérítésre. A váltó fedezettségét az Igazgatótanács

vizsgálta, és egyrészt a részvények elidegenítési tilalom alatt állnak a váltó térüléséig, másrészt a váltó kötelezettje képes a

váltó összegének megfelelő eszköz határidőben történő szolgáltatására.

23 Készletek

A Csoport az elfekvő készleteket eredmény terhére kivezette.

24 Vevő követelések


40

25 Egyéb rövid lejáratra adott kölcsönök

2016-ban az adott kölcsönökre a Building Cleaning Zrt. a Hattyúház Társasház közösség és a LEHN Consulting Ag. esetében

MNB „ 1,5%-os kamat elszámolása történt. Az adott kölcsönök rövid távú térülését az Igazgatótanács vizsgálta, és a WBO Zrt.

törölt cég követeléseire 100%-ban elszámolt értékvesztést, majd kivezetést végzett el.

26 Elhatárolások

27 Pénz és pénzeszköz egyenértékes


41

28 Értékesítésre tartottnak minősített eszközök

2015. év során a Csoport üzletrész adás-vételi szerződést írt alá a Solaris Kft. fennmaradó ingatlanjának értékesítésére

vonatkozóan. Az adás-vétel 2016 I. negyedévben zárult le (a térült vételár 2016-ban 64.272 EUR).

A Tárgyidőszakban a Csoport az Appeninn Credit Zrt. (2016. 10. 20-i Milton Finanszírozási Zrt. ) 100%-os részesedését

szerezte meg, amely részesedés értékét pénzügyi vállalat működési környezete és személyzete, pénzügyi vállalkozás; MNB

engedély, pénzügyi vállalkozás tevékenységét rögzítő saját jogú szoftver használati jog (AdviseSoft) és a gazdálkodási adatok

képezik. A befektetés értékesítése az Igazgatótanács részéről aktívan folyik.

29 Jegyzett tőke változások

Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. részvényeit 2010. július 2-án vezették be a Budapesti Értéktőzsde nyilvános

kereskedésében. A Társaság jegyzett tőkéje 3.980.000 ezer HUF ( 2015: 3.650.000 ezer HUF) , amely 39.800 ezer darab

(2015: 36 500 ezer db) egyenként 100 HUF névértékű részvényből áll. A Társaság 2016. május 20-i közgyűlési határozata

alapján 3 300 ezer darab törzsrészvény kibocsátásáról döntött, amelyet a Fővárosi Törvényszék Cégbírósága 2016. 06. 23-án

bejegyzett.


42

30 Visszavásárolt saját részvények


43

31 Tőketartalék

32 Felhalmozott eredmény

33 Bankhitelek


44

34 Hosszú lejáratra kapott vállalati kölcsönök

35 Saját kibocsátású kötvény tartozások

A Társaságnál lévő saját kötvényeit a Társaság nem szándékozik tovább értékesíteni, ezért a kapcsolódó kötelezettségek (tőke és kamat) a

társaságnál lévő kötvény tételekre a beszámolóban nem jelenik meg kötelezettség és eredmény terhére. A Társaság a HU0000354337-es

kötvényekből eredő 2017. februári tőke és kamat kötelezettségeit teljesítette.


45

36 Bérlők által teljesített letétek

37 Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek

Az üzletrész vételár kötelezettség ( 79 133 ezer HUF összegben ) a Tavig Kft. és a Curlington Kft. megszerzésekor keletkezett,

amely társaságoknak az Appeninn E-Office Zrt. a jogutód vállalata. A Tavig Kft esetében a vételár 1.700.000 db részvény volt, a

Curlington Kft-nél 7.247 eFt. A Csoport leányvállalata (E-Office Zrt.) a Building Cleaning Zrt.-vel szembeni kötelezettségeit

részvény transzferrel kívánja teljesíteni, a tranzakció fordulónapig nem valósult meg.

38 Szállítói kötelezettségek


46

39 Passzív időbeli elhatárolások és céltartalékok

40 Kapcsolt felekkel folytatott tranzakciók

A konszolidált vállalatokkal folytatott tranzakciók kiszűrésre kerültek.

A konszolidációba be nem vont, de kapcsolt felekkel folytatott tranzakciók a releváns mérlegsorokra vonatkozó jegyzetekben

bemutatásra kerülnek.

41 Az igazgatótanács és az audit bizottság díjazása Kulcspozícióban lévő vezetők javadalmazása

2016

(eHUF/év/fő) 2015

(eHUF/év/fő)

Igazgató tanács tagjainak megbízásos jogviszonyú tiszteletdíja (6 fő)* 300 300

Audit bizottsági tagok megbízásos jogviszonyú tiszteletdíja (3fő) 400 400

*Az Igazgató tanács tagjai közül 3 tag audit bizottsági tag is, ők kizárólag a 400 eHUF/év díjazásban részesülnek.

42 Pénzügyi Kockázatok kezelése A Csoport ki van téve a piaci és a pénzügyi feltételek megváltozásából adódó kockázatoknak. Ezek a változások

befolyásolhatják az eredményeket, az eszközök és a kötelezettségek értékét. A pénzügyi kockázatkezelés célja, hogy a

kockázatokat az operatív és a finanszírozási tevékenységeken keresztül folyamatosan csökkentse. Az alábbiakban ismertetjük

a Csoportra ható piaci kockázatokat.


47

Maximális kockázat bemutatása

Bérleti díj kockázat:

A Csoport következetes, kiszámítható és versenyképes bérleti díjakat állapít meg bérlői részére. A jelenlegi bérleti díjak

összhangban vannak az ingatlanok környezetével és minőségével. A jelenlegi globális gazdasági környezetet és a budapesti

irodapiacon kialakult túlkínálatot figyelembe véve azonban nincsen bizonyosság arra vonatkozóan, hogy a jelenlegi bérleti díjak

és feltételek a jövőben is fenntarthatóak lesznek.

Devizakockázat:

Mivel a Csoportnak 2013-ban a funkcionális pénzneme az EUR lett, így a devizakockázat a HUF és a CHF alapú hitelek és

kötelezettségekből adódhat. Az Appeninn Nyrt. deviza alapú beruházási hitelei jellemzően EUR-ban denomináltak, a

hitelportfólió 2015-ben lezárt sikeres átstrukturálását követően.

A beszámoló készítésénél alkalmaszott HUF tételek átváltását a Csoport az alábbi árfolyamokon végezte. A Csoport a záró

MNB áfrolyamot a mérleg tételekre, az Átlagos napi MNB árfolyamot az eredmény tételekre alkalmaszta.

A tranzakciós devizák köre a HUF, árfolyamkitettségünket ezen deviza változásainak számszerűsítésével végeztük.

Az alábbi táblázat szemlélteti a Csoport árfolyam érzékenységét 2016. éves mérleg alapján:


48


49

Kamatlábkockázat:

A kamatlábkockázat annak a kockázata, hogy bizonyos pénzügyi

eszközök és kötelezettségek jövőbeni pénzáramlásai a piaci kamatláb

változásának hatására ingadoznak. A piaci kamatláb változása a

változó kamatozású hitelek és kötvénykibocsátásból eredő

kötelezettségek esetében jelent kitettséget a Csoport számára. A

Csoport hitelei után átlagosan 3,0 % hitelkamatot fizet. A

kamatkörnyezet 50 bázispontos elmozdulása az alábbi változást

eredményezné a Csoport eredményességére vonatkozóan:

Hitelezési kockázat:

A hitelezési kockázat annak a kockázata, hogy a partner egy pénzügyi eszközzel vagy vevői szerződéssel kapcsolatos fizetési

kötelezettségének nem tesz eleget és ezzel pénzügyi veszteséget okoz. A Csoport a bérbeadási és pénzügyi (ideértve a

bankbetéteket és pénzügyi befektetéseket) tevékenységével kapcsolatban van kitéve hitelezési kockázatnak.

Bérlői követelések:

A hitelezési kockázat csökkentése érdekében a Csoport letétet vagy bankgaranciát kér a bérlőktől, a bérleti szerződés

megkötése előtti hitelezési minősítés függvényében, illetve a bérlői kintlévőségeket folyamatosan nyomon követi.

Bankbetétek és pénzügyi befektetések:

A bankbetétekkel és pénzügyi befektetésekkel kapcsolatos hitelezési kockázatot a Csoport konzervatív befektetési politikájával

összhangban kezeli. A Csoport a hitelezési kockázat csökkentése érdekében pénzügyi tartalékait készpénzben vagy

bankbetétben megbízható pénzintézeteknél tartja.

Likviditási kockázat:

A Csoport célja, hogy egyensúlyt tartson fent a finanszírozás folyamatossága és a rugalmasság között a pénzügyi tartalékok és

hitelek állományának alakításakor.

A vezetés véleménye szerint likviditási nehézségek nem várhatók, mivel a bevételek biztonságosan fedezik az

adósságszolgálatot és a működési költségeket.

A Csoport a fizetési kötelezettségeinek fizetési határidőn belül eleget tesz, 2016. és 2015. december 31-én lejárt tartozása nem

volt.

A szerződött és ténylegesen fizetendő (nem diszkontált) pénzügyi kötelezettségeknek lejárati szerkezetét az alábbi táblázat

foglalja össze 2016. és 2015. december 31-re vonatkozóan:


50

43 Tőkekockázat kezelése A vezetés célja a tőkeszerkezet alakításával az, hogy megőrizze a folyamatos működés képességét és optimális

tőkeszerkezetet tartson fenn a tőkeköltség csökkentése érdekében.

Az iparágban használatos eljárással összhangban a vezetés az adósságszolgálat fedezeti ráta (DSCR) és a hitelfedezeti ráta

(LTV) alapján figyelemmel kíséri a tőkeszerkezetet. Az adósságszolgálat fedezeti ráta az adósságszolgálatra rendelkezésre álló

pénzeszközök (bérleti díj bevételek csökkentve a működési és egyéb költségekkel) és az adósságszolgálat (tőke és kamatok),

míg a hitelfedezeti ráta a hitelek fennálló egyenlege és az ingatlanok piaci értékének hányadosaként határozható meg.

A Csoport ügyfélköre szerteágazó és sokféle, így a bevételek pénzügyi realizálása nem függ egy vagy csak néhány nagyobb

vevő fizetési képességétől.

44 Beszámolási időszakot követő lényeges események A fordulónapot követően nem történt lényeges esemény. A Csoport tovább folytatja az akvizíciós stratégiájához illeszkedő

portfólióelemek megvásárlásának előkészítését, elsősorban az ingatlanpiac irodai és ipari-logisztikai ágazatában.

45 Konszolidált beszámoló összeállításával kapcsolatos információ A 2016. december 31-énl végződő üzleti évre vonatkozó EU által befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok

(IFRS) szerint összeállított konszolidált pénzügyi kimutatások összeállítása során az összeállítás alapját az egyedi auditált

magyar számviteli törvény szerint összeállított anya- és leányvállalati beszámolók képezték. Ezen beszámolók összeállításért

felelős mérlegképes könyvelő neve és regisztrációs száma Lénárt Anita (regisztrációs szám: 186427).

A magyar számviteli törvény által összeállított beszámolók IFRS sztenderdeknek való megfeleltetése érdekében IFRS

regisztrációval rendelkező számviteli szakértőt bízott meg a Csoport. Az IFRS beszámoló elkészítésével megbízott szakértő

megbízása csak a Magyar számviteli előírások és a IFRS előírások közötti eltérések beazonosítására, illetve a hatályos

EU által befogadott IFRS-ek előírásainak megfelelő konszolidált beszámoló elkészítésére terjedt ki. Az IFRS beszámoló

elkészítéséért felelős számviteli szakértő munkája nem terjedt ki a konszolidálásba bevont Csoportok könyvitelére, különösen a

számviteli politika, a könyvviteli elszámolások, a beszámoló készítés rendszerének, a számlarend illetve a könyvvezetéshez

szükséges szabályzatok, szabályzatok elkészítésére, továbbá a főkönyvi nyilvántartások vezetésre (kiemelten az

elszámolások, az egyedi beszámolókban szereplő adatok jogszerűségének, szabályszerűségének, megbízhatóságának,

bizonylatokkal való alátámasztottságának elkészítését). Az IFRS beszámoló elkészítéséért személyében felelős: Lénárt Anita

(regisztrációs szám: 186427).

46 Konszolidált beszámoló könyvvizsgálattal történő ellenőrzése,

könyvvizsgáló díjazása A tárgyévi üzleti évre vonatkozó IFRS konszolidált beszámoló könyvvizsgálatáért a könyvvizsgáló által felszámított díj összege

5.000 e. Ft + áfa. A könyvvizsgáló további, egyéb szolgáltatásokért felszámított díjai:


51

- Appeninn Nyrt. egyedi vállalat könyvvizsgálatának díja 1.000 e Ft + áfa

- Appeninn Nyrt egyedi vállalat IFRS áttérési nyitó vállalat könyvvizsgálati jelentés díja 500 e Ft + áfa

47 Beszámolók jóváhagyása Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. 2017. április 25-én megtartott igazgató tanácsi ülésén a Csoport 2016. évi, EU által

befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített konszolidált éves beszámolóját jóváhagyta.

A Csoport Igazgatótanácsa jóváhagyta a Csoport jelen konszolidált beszámolójának kibocsátását, de a tulajdonosok éves

rendes közgyűlése, amely a beszámoló elfogadására jogosult, az elfogadás előtt kérhet módosításokat.

48 Nyilatkozatok Felhívjuk a figyelmet arra, hogy számos olyan fontos tényező van, amelynek hatására a tényleges eredmények lényegesen

eltérhetnek a jövőre vonatkozó megállapításokban foglaltaktól.

Felelősségvállaló nyilatkozat – Az alkalmazott számviteli előírások alapján, a legjobb tudásunk szerint elkészített Konszolidált

éves beszámoló valós és megbízható képet ad az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. és a konszolidációba bevont

vállalkozásai eszközeiről, kötelezettségeiről, pénzügyi helyzetéről valamint eredményéről, a konszolidációba bevont

vállalkozások helyzetéről, fejlődéséről és teljesítményéről, ismertetve a főbb kockázatokat és bizonytalansági tényezőket.

Budapest, 2017. április 28.


Igazgatótanács tagja Audit bizottság elnök

APPENINN VAGYONKEZELŐ HOLDING NYRT.

KONSZOLIDÁLT

Üzleti jelentés és Vezetőségi jelentés

a 2016. december 31-én végződő évre

a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok

(IFRS) szerint

Budapest, 2017. április 28.

2. oldal

Az Appeninn Holding Nyrt. 2016. éves konszolidált, a Nemzetközi Pénzügyi

Beszámolási Standardok (IFRS) ek szerint készített pénzügyjelentést.

A 2000. C. a számvitelről szóló tv. a Társaság részére további jelentést írt

elő az üzleti jelentést

valamint a 24/2008. (VIII.15.) PM Rendelet 1. számú melléklete további

vezetőségi jelentést

ír elő, amely jelentések követelményeit egységes szerkezetbe foglalva ezen

jelentésben tesszük közzé

Tartalomjegyzék 1. A Társaság fejlődésének és történetének bemutatása....................................................... 3

2. Iparági környezet jellemzése .................................................................................................. 4

3. Célok és stratégia ..................................................................................................................... 7

4. Holding és leányvállalatok fejlődése ...................................................................................... 8

5. Főbb erőforrások, kockázati tényezők és azok változásai, bizonytalanságok ................ 8

6. Kockázati tényezők és kezelésük, kockázatkezelési politika ............................................. 9

7. Fordulónapot követő jelentősebb események .................................................................... 11

8. A teljesítmény mérésének mennyiségi és minőségi mutatói, illetve jelzői ..................... 11

9. Az éves beszámoló időszakában elért eredményei és kilátásai ..................................... 12

10. A saját tőkében bekövetkezett változások bemutatása 2016. évben ......................... 13

Kibocsátott részvények és Részvényesi jogok, alaptőke ..................................................... 14

Jelentős befektetők és az Igazgatótanács bemutatása ........................................................ 15

11. Munkavállalói részvény és irányítási program ............................................................... 15

12. Alapszabály ......................................................................................................................... 15

13. Társaság irányítási rendszere .......................................................................................... 15

14. Közzétételi helyek ............................................................................................................... 15

15. Vállalkozás folytatásának keretrendszere ...................................................................... 15

16. Kutatás és kísérleti fejlesztés............................................................................................ 16

17. Környezetvédelem .............................................................................................................. 16

18. Egyéb nemleges nyilatkozatok ......................................................................................... 16

19. Vezető állású tisztségviselők, stratégiai alkalmazottak ................................................ 16

20. Teljes munkaidőben foglalkoztatottak számának alakulása ........................................ 16

21. Felelősségvállalói nyilatkozat............................................................................................ 16

3. oldal

1. A Társaság fejlődésének és történetének bemutatása

Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. megalapítására 2009 decemberében került sor, a társaság bevételtermelő üzleti tevékenységét 2010-ben kezdte meg. Az Appeninn Nyrt. holding funkciót tölt be a cégcsoportban és az alábbi szolgáltatásokkal segíti, támogatja a társaság tagjait:

- leánycég bérbeadási tevékenységéhez szükséges ingatlan karbantartási, üzemeltetési szolgáltatás biztosítása

- aktív portfólió-menedzsment - központi irányítás és ügyintézés, valamint jogi képviselet biztosítása - központi beszerzések lebonyolítása, legkedvezőbb ajánlatok felkutatása - ingatlanok felújításának, átalakításának megszervezése és lebonyolítása, szakmai

felügyelete - követeléskezelés - központi diszpécser/hibabejelentő vonal biztosítása és működtetése - ingatlanok őrzés-védelmének és recepciószolgálatának megszervezése - a kiadó ingatlanok/irodák hirdetése, bérlők kiközvetítése, kapcsolattartás a bérlőkkel - leánycég és ingatlanjainak megjelenése az appeninn.hu honlapon - hirdetések megjelentetése elektronikus és nyomtatott médiumokban

A Társaság Magyarország egyik dinamikusan növekvő ingatlanbefektetési társasága. Tevékenysége során olyan ingatlanpiaci szegmensekre koncentrál, amelyekben kedvezően árazott, ám nagy hozamtermelési potenciállal rendelkező eszközök szerezhetők meg és tarthatók fenn közép- illetve hosszútávon, befektetési céllal. Ilyen célterület többek között a B-kategóriás irodaházak, valamint az ipari és logisztikai ingatlanok, de a társaság nem zárkózik el egyéb területen történő, hasonló portfólió-szemlélettel kezelt befektetésektől sem.

Az Appeninn Holding célja, hogy ingatlanportfóliójának folyamatos szélesítésével egy klasszikus, konzervatív üzletpolitikát, eszközalapon jól meghatározható értéket képviselő ingatlan holdinggá fejlődjön.

A Társaság leányvállalatai az időszak végén és a részesedés nagysága százalékban:

Appeninn-Angel Zrt. (100%)

Appeninn-Bp1047 Zrt. (100 %)

Appeninn E-Office Zrt. (98, 63%)

Appeninn-Logisztika Zrt. (100 %)

Appeninn-Solaris Zrt. (100 %)

BERTEX Zrt. (100%)

Curlington Kft. (100 %)

Szent László Téri Szolgáltató Ház Kft. (100 %) 2016. évi változások:

- W-GO 2000 Zrt. (60%)- 2016. 09. 30-án beolvadt az Appeninn E-Office Zrt.-be, a LEHN Consultnig Ag. kisebbségi részesedése a továbbműködő Zrt-ben 1/73-ad rész.

2016. évben az Appeninn Investment Zrt. és a Pontott Zrt. apportként való átadásával kerültek az Appeninn Nyrt tulajdonába (2016. 06. 09. cégbejegyzés), amely után a társaságokat az anyavállalat 2016.11.28-án értékesítette.

2016. 10. 10-én az Appeninn Nyrt. felvásárolta az Appeninn Credit Zrt-t (pénzügyi vállalkozás), a befektetés értékesítése folyamatban van.

Az Appeninn-Solaris Zrt. megvásárolta a Felhévíz-Appen Kft 100%-os részesedését.

4. oldal

2. Iparági környezet jellemzése

A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, BRF) - melynek tagjai: CBRE,

Colliers International, Cushman & Wakefield, Eston International, JLL és Robertson Hungary

– közzétette a 2016 negyedik negyedévére vonatkozó irodapiaci összegzését. Társaságunk

ezen jelentést az iparági környezet bemutatására releváns adatként átvette.

Budapesti irodapiac

2016 negyedik negyedéve során egy új irodaépület került átadásra, 25.400 m2 -rel növelve a

budapesti modern irodaállomány méretét. A Corvin sétány legújabb iroda fázisa a Nokia

Networks egyedi bérlői igényeinek megfelelően épült, 100% ’built-to-suit’ fejlesztésként,

Nokia Skypark név alatt. A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 3.360.090 m2 -t

tesz ki, melyen belül 2.695.510 m2 „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület

valamint 664.580 m2 saját tulajdonú iroda található.

Az üresedési ráta múlt

negyedévi enyhe emelkedése

után visszatért csökkenő

pályájára; a negyedik negyedév

során 1,4 százalékponttal 9,5%-

ra süllyedt, ami Budapesten az

eddig regisztrált legalacsonyabb

ráta.

- Hasonlóan az előző negyedévekhez a legtelítettebb alpiac továbbra is Dél-Buda, ahol

az üresedés pusztán 3,7%, míg a legmagasabb üresedési ráta (34,3%) az

Agglomerációban mérhető.

- A bruttó kereslet 2016 negyedik negyedévében 163.610 m 2 -t tett ki, azaz az

előző negyedévhez képest közel megkétszereződött. A teljes keresleten belül a

szerződéshosszabbítások képviselték a legnagyobb arányt a bérbeadási volumen

egyharmadával, míg az előbérleti szerződések részaránya 30% volt. Az új

szerződések a kereslet 28%-át tették ki, míg az bővülések 9%-ot.

- Saját tulajdonba vétel nem történt a negyedév során.

5. oldal

Az előző negyedévekkel szemben a

legmagasabb bérlői aktivitás a Pest

Központ alpiacon volt mérhető a teljes

volumen egyharmadával. A Váci úti

folyosón a teljes bérbeadás 30%-a történt,

míg Dél-Budán a kereslet 10%- a. A BRF

összesen 230 bérleti szerződést regisztrált

a negyedév során, melyek átlagos mérete

711 m2 volt. 31 szerződést kötöttek 1.000

m2 -nél nagyobb területre: 12 szerződéshosszabbítást, 10 új bérlővel kötött megállapodást, 6

előbérleti szerződést és 3 bővülést.

A negyedik negyedév legnagyobb méretű tranzakciója egy előbérleti szerződés volt a Corvin

negyed következő iroda fázisára, melynek keretében egy IT cég foglalja majd el a Corvin

Technology & Science Park épület közel 80%-át. A negyedév második legnagyobb

tranzakciója egy 13.780 m2 -es szerződéshosszabbítás volt a Váci úti folyosón, ahol a

legnagyobb új bérleti szerződés is köttetett 3,740 m2 -en. A nettó abszorpció az előző

negyedévhez képest hozzávetőleg háromszorosára nőtt, 68.790 m2 -re, mely az elmúlt öt év

legmagasabb értéke. Az abszorpció kimagasló volt a Pest Központ (29.810 m2 ) és a Váci

úti folyosó (24.825 m2 ) alpiacokon. Míg a többi alpiacon ennél jelentősen alacsonyabb

abszorpciós volument regisztráltunk, 2015 harmadik negyedéve óta először egyik alpiac sem

végzett negatív tartományban. A negyedik negyedév erős kereslete ellenére 2016 éves

szinten 13%-os visszaesést hozott az előző év rekord volumenéhez viszonyítva, azonban így

is a második legaktívabb esztendőnek bizonyult a válság óta.

6. oldal

City logisztika

( 2016. negyedik negyedévre nem készült frissített jelentés, ezért a 2016. évi harmadik

negyedéves jelentést mutatjuk be)

2016 harmadik negyedévében egy új épületet adtak át, a Prologis Park Budapest – Sziget

21.510 négyzetméteres projektjét Szigetszentmiklóson. Így a budapesti agglomeráció

spekulatív ipari ingatlanállománya jelenleg 1.909.310 négyzetméter.

A harmadik negyedévben a teljes bérlői

kereslet 84.570 négyzetmétert tett ki, amely

9%-kal alacsonyabb a 2016 második

negyedévi szinttől és 37%-kal magasabb,

mint az előző év azonos időszakában

regisztrált érték.

A kereslet nagy részét, 43%-át új tranzakciók tették ki, a szerződéshosszabbítások

részaránya 28%, míg a bővüléseké 16% volt. Az alacsony mennyiségű elérhető szabad

raktárterület következtében több nagy előbérleti szerződést is kötöttek a negyedév során.

Összesített volumenük 11.560 négyzetmétert tett ki, a teljes bérlői kereslet 13%-át adva.

2016 harmadik negyedévében a BRF összesen 31 tranzakciót regisztrált, melyből egy új

szerződés haladta meg a 10.000 négyzetmétert.

Az átlagos tranzakcióméret 2.728 négyzetméter volt, amely 38%-kal elmarad az elmúlt

negyedévben regisztrált értéktől. A bérleti szerződések 95%-át logisztikai parkok területeire

kötötték, átlagosan 2.961 négyzetméterre. A városi logisztikát érintő bérbeadások átlagos

mérete 1.155 négyzetméter volt.

A legnagyobb új szerződéskötés a K-Sped

17 épületben történt 14.870

négyzetméteres területen. A legnagyobb

előbérleti szerződést a BILK-ben kötötték

5.960négyzetméteren, míg a legnagyobb

hosszabbítást a Prologis Park Budapest –

Harbor Park logisztikai parkban kötötték,

6.080 négyzetméteren. A legnagyobb

bővülés egy 6.850 négyzetméteres

szerződés volt a Prologis Park Budapest – Gyál épületében. Az üresedési ráta jelenleg

7. oldal

8,9%-on áll, ami az előző negyedévéhez képest 0,7 százalékpontos csökkenést jelent.

Jelenleg összesen 169.320 négyzetméternyi ipari terület áll üresen és csupán három

épületben van 10.000 négyzetméter feletti kiadatlan terület. A második negyedéves

visszaesését követően a nettó abszorpció ismét pozitív érteket ért el, összesen 13.340

négyzetméterrel bővült a bérbeadott állomány.

Forrás: BRF

3. Célok és stratégia

Ingatlangazdálkodás - irodapiac

Az Appeninn Holding stratégiája szerint alapvetően olyan réspiaci szegmensekre koncentrál,

amelyekben alacsonyan árazott, ám professzionális üzemeltetés révén nagy

hozamtermeléssel üzemeltethető eszközök szerezhetők meg és tarthatók fenn közép- illetve

hosszútávon, befektetési céllal. A cégcsoport elsődlegesen fővárosi irodaházakkal

rendelkezik, de országosan is akvirál logisztikai, kereskedelmi ingatlanokat. Az Appeninn az

elmúlt évek során akvizíciókon keresztülnövelte ingatlan portfólióját.

A Társaság portfoliójában szereplő irodaingatlanok kedvező kihasználtsági szintjének

fenntartása mellett, az Appeninn számára fontos a bérlői igények kiszolgálása, valamint az

üzemeltetési hatékonyság szem előtt tartása. A kedvező lokáció és a kiemelkedően jó

ár/érték arányt biztosító bérbeadási politika a Cégcsoport részére stabil, a budapesti átlagot

jóval meghaladó, több mint 95 százalékos összesített kihasználtsági mutatót eredményez.

Az irodaingatlanokkal kapcsolatosan a fő elvárás: a jó lokáció, a kedvező megközelíthetőség

és az előnyös funkciók, amely szempontokat a Társaság akvizíciói során messzemenőkig

figyelembe veszi. A Cégcsoport leánycégeken keresztül birtokolja az egyes ingatlanokat, az

üzemeltetéshez kapcsolódó szolgáltatásokat (számvitel, pénzügy, karbantartás)

központosítva, a Holding cégein keresztül látja el. A gazdasági környezet bérlőkre gyakorolt

hatásának ellensúlyozására a Társaság az üzemeltetési költségek folyamatos kontrolljára és

csökkentésére törekszik, ezzel reagálva a bérlők költségcsökkentési igényeire, így a bérleti

díjak csökkentésére nem helyeződik nyomás, s a jelenlegi piaci környezetben

megteremtődött a lehetőség a bérleti díjak szintjének emelkedésére is.

Ingatlangazdálkodás – city logisztika

A Társaság 2010 végén fordult erőteljesebben a raktározási és ipari ingatlan piac irányába,

több lépcsőben gyors ütemben bővítve portfolióját, megteremtve a Holding második stabil

8. oldal

lábát az irodapiac mellett. Az új szegmensbe történő belépés az irodapiacon megfogalmazott

alapértékek mellett valósult meg: átlag feletti kihasználtsággal üzemeltethető ingatlanok,

részvényesi értéket teremtő hozamszint melletti akvirálása és működtetése a cél. Az

Appeninn ebben a piaci szegmensben a portfólió bérlőkkel való feltöltésére koncentrált

sikerrel, illetve aktív portfólió menedzsment tevékenységet folytat a portfólió szerkezetének

optimalizálása érdekében.

4. Holding és leányvállalatok fejlődése

A Társaság fejlődésének a folyamatos bővülést tekinti. A piaci lehetőségeket figyelemmel

kísérve folyamatosan új ingatlanok bevonását tervezi a mérethatékonyság további emelése

végett. A Leányvállalatok fejlődése a precíz teljesítő képesség folyamatos fenntartása, a jó

minőségű bérlő állomány fenntartása. A Társaság fejlődéséhez elengedhetetlen a cash-flow

elvárások precíz teljesítése, a tőke, kamat állományok stabil teljesítése..

5. Főbb erőforrások, kockázati tényezők és azok változásai,

bizonytalanságok

Erősségek

A Társaság rugalmasan alkalmazkodik az ügyfél egyedi igényekhez.

A Társaság költséghatékony üzemeltetést valósít meg

Átgondolt ingatlan portfólió méret és ebből következő volumen hatékony gazdálkodás

Összehangolt finanszírozás és bevétel struktúra fenntartása

A Társaság likvid eszköz portfólióval rendelkezik

A Társaságnál az idegen tőke és saját tőke arány kiegyensúlyozott

Bizonytalanságok

A friss akvizicióknál a kihasználtsági ráták pontos előre jelzésének bizonytalanságai

A folyamatos bérbeadásnál a bérlő váltásonkénti idő hossza

Lehetőségek

Az alulárazott hazai ingatlanpiac attraktív befektetési célpont a külföldi befektetőknek

Alulértékelt ingatlanok megszerzése réspiaci szegmensekben

A kis- és közép vállalatok bérlői kereslete a B kategóriában jelenik meg elsősorban

A kis- és közé vállalkozások legjavát válogatva a likvid stabil cash-flow-t termelő

vállalatokkal való hosszú távú együttműködés

9. oldal

6. Kockázati tényezők és kezelésük, kockázatkezelési politika

Az MNB által tervezett rossz bank (MARK Zrt.) portfóliójának létrehozása érdemben

befolyásolhatja a piacon lévő ingatlanállomány értékesítési paramétereit.

Az Appeninn Nyrt. treasury funkciója a Társaság tartós üzleti érdekének megfelelően

koordinálja a pénzügyi piacokon való részvételt.

A magyar irodapiaci beruházások közvetetten és hosszú távon befolyásolhatják az

árkialakítást.

A vállalati körben általánosan tapasztalható nem fizetés, vagy késedelmes fizetés

kockázatát a Társaság már az előzetes majd a folyamatos ügyfél monitoring

fenntartásával kezeli. Az ügyfél monitoring tevékenységet az üzemeltetés- energia

gazdálkodás- ügyfél kezelés és pénzügyi terület összehangolt információ áramlásával

folyamatosan fejleszti.

Az Appeninn Nyrt. deviza alapú beruházási hitelei 90%-ban EUR-ban denomináltak.

A Csoport ki van téve a piaci és a pénzügyi feltételek megváltozásából adódó

kockázatoknak. Ezek a változások befolyásolhatják az eredményeket, az eszközök és a

kötelezettségek értékét. A pénzügyi kockázatkezelés célja, hogy a kockázatokat az

operatív és a finanszírozási tevékenységeken keresztül folyamatosan csökkentse. Az

alábbiakban ismertetjük a Csoportra ható piaci kockázatokat.

belső ellenőrzési és kontroll (134§ (3) szerint) a vállalatcsoport belső ellenőrzési és

kockázatkezelési rendszereinek főbb jellemzője a központi döntéshozatala, az

Igazgatótanács tagjainak aktív részvételével. A Társaságnak 1 munkavállalója van, az

Igazgatótanács saját hatáskörében dönt és jár el. Egyedi és eseti igényekhez mérten

vesz igénybe székértőket. A Társaság bankjainak kezelésével az ügyvezető és az

Igazgatótanács tagjai vannak feljogosítva. A Társaság vagyonának kezelését, a rövid és

hosszú távú eszközök értékének fenntartását az Igazgatótanács kezeli. A kiszervezett

tevékenységek ellenőrzését a Társaság munkavállalója végzi. A bérbeadással

kapcsolatos kiszervezett tevékenységet az alvállalkozók a Társaság integrált ügyviteli

rendszerében rögzítik.

Kockázatok mértéke

Bérleti díj kockázat

A Csoport következetes, kiszámítható és versenyképes bérleti díjakat állapít meg bérlői

részére. A jelenlegi bérleti díjak összhangban vannak az ingatlanok környezetével és

minőségével.

A jelenlegi globális gazdasági környezetet és a budapesti irodapiacon a kínálatot figyelembe

véve azonban nincsen bizonyosság arra vonatkozóan, hogy a jelenlegi bérleti díjak és

10. oldal

feltételek a jövőben is fenntarthatóak lesznek. A jövőben a bérleti díj bevételek 5-10%-os

elmozdulásával, rövid távon felfelé mozgásával kalkulál a Társaság.

Devizakockázat

Mivel a Csoportnak 2013-ban a funkcionális pénzneme az EUR lett, így a devizakockázat a

HUF és a CHF alapú hitelek és kötelezettségekből adódhat. Az Appeninn Nyrt. deviza alapú

beruházási hitelei jellemzően EUR-ban denomináltak, a hitelportfólió 2013-2015 során

megvalósított sikeres átstrukturálását követően. A társaság ezzel jelentős lépést tett, hogy

összhangot teremtsen a bérleti díjbevételei és finanszírozása között.

Az Appeninn Nyrt. és az anyavállalat által vezetett Csoport folytatni tervezi a 2015-ös üzleti

év során elért kiegyensúlyozott EUR alapú cash-flow tervezést. Az EUR mozgásaival a

csoportnak nem keletkezik deviza kockázata.

Kamatlábkockázat

A kamatlábkockázat annak a kockázata, hogy bizonyos pénzügyi eszközök és

kötelezettségek jövőbeni pénzáramlásai a piaci kamatláb változásának hatására ingadoznak.

A piaci kamatláb változása a változó kamatozású hosszú futamidejű hitelek és pénzügyi

lízing kötelezettségek esetében jelent kitettséget a Csoport számára. A Csoport hitelei után

átlagosan 3,0 % hitelkamatot fizet. Az Appeninn Nyrt. a kibocsátott kamatozó kötvényei után

fizet 7 illetve 5%-os fix kamatot.

Likviditási kockázat

A Csoport célja, hogy egyensúlyt tartson fent a finanszírozás folyamatossága és a

rugalmasság között a pénzügyi tartalékok és hitelek állományának alakításakor.

A vezetés véleménye szerint likviditási nehézségek nem várhatók, mivel a bevételek

biztonságosan fedezik az adósságszolgálatot és a működési költségeket. A Társaság és az

irányítása alá tartozó konszolidált vállalatok a fizetési kötelezettségeinek fizetési határidőn

belül eleget tesznek.

Hitelezési kockázat

A hitelezési kockázat annak a kockázata, hogy a partner egy pénzügyi eszközzel vagy vevői

szerződéssel kapcsolatos fizetési kötelezettségének nem tesz eleget és ezzel pénzügyi

veszteséget okoz. A Csoport a bérbeadási és pénzügyi (ideértve a bankbetéteket és

pénzügyi befektetéseket) tevékenységével kapcsolatban van kitéve hitelezési kockázatnak.

Bérlő partnerek esetében: A hitelezési kockázat csökkentése érdekében a Csoport letétet

vagy bankgaranciát kér a bérlőktől, a bérleti szerződés megkötése előtti hitelezési minősítés

függvényében, illetve a bérlői kintlévőségeket folyamatosan nyomon követi.

Bankbetétek és pénzügyi befektetések esetében: A bankbetétekkel és pénzügyi

befektetésekkel kapcsolatos hitelezési kockázatot a Csoport konzervatív befektetési

politikájával összhangban kezeli. A Csoport a hitelezési kockázat csökkentése érdekében

pénzügyi tartalékait készpénzben vagy bankbetétben megbízható pénzintézeteknél tartja.

11. oldal

7. Fordulónapot követő jelentősebb események

A Társaságban a fordulónapot követően jelen beszámoló közzétételéig nem következett be a

beszámolási időszakra hatással lévő esemény.

8. A teljesítmény mérésének mennyiségi és minőségi mutatói,

illetve jelzői

Az Appeninn Holding Nyrt. konszolidált vállalat üzleti tevékenysége egyrészt saját tulajdonú

ingatlan bérbeadásából, másrészt ingatlanok és üzleti kombinációk adás vételéből.

Az Appeninn Holding Nyrt. konszolidált 2016. évben elért bevétele 4 630 ezer EUR volt. A

nettó bérleti díj bevételek 2 853 ezer EUR eredményt jelentettek.

Az adó, kamat, értékcsökkenés és pénzügyi eredmények előtti teljesítményből származó

működési eredmény 2016. 1-12 hónapban 2 729 ezer EUR volt. A Társaság működési

eredmény összetételében a 2015. évi összehasonlító adatokhoz képest a leányvállalatok

értékesítési eredménye okozott lényegi változást.

Az ingatlanok hasznosítása bérbeadással valósul meg. A bérbe adott ingatlanok

kihasználtságát tekintve kiemelkedően magas 80-99%-os arányban tartózkodnak. Az

ingatlan hasznosítás kulcs kérdése az ingatlan üresedési tényező a Társaság ingatlanjaiban

minimális. Az ingatlan árazása az ingatlanok piaci szegmenseihez igazodva EUR alapú

bérleti díj számítással valósul meg. Az ingatlanok árazását a Társaság szakértők

bevonásával, ingatlan piaci és ingatlan hasznosítási elemzésekkel tesztelve végzi. A

Társaság fókusz területe a magas hasznosítottság és kiemelkedősen jól menedzselt

üzemeltetési szervezés.

Az Ingatlan hasznosítás és ingatlan befektetés tőke igénye miatt a Társaság alapítói 2016-

ban zártkörű tőkeemelést hajtottak végre, amely következtében 2016. év zárásakor a

Társaság saját tőkéje 40% feletti arányban fedezi a Társaság eszközeit.

A Társaság működése jól beazonosítható piacon zajlik, ahol a hozamok és a növekedés

hosszú múltra vissza tekinthető tapasztalati és mért adatokkal összemérhető. A Társaság

adatait a kihasználtság és a kamat fedezeti mutatókkal lehet összemérhetővé tenni a piaci

versenyzőkkel. A kihasználtságot tekintve a Társaság csekély kihasználatlan területet tud

felmutatni, ezért a piaci szereplők élmezőnyébe tartozik. A kamat fedezeti mutató értéke

kiegyensúlyozott, amely a az ingatlan béradási és üzemeltetési tevékenység szabad

pénztermelés és az éves kamat viszonyát prezentálja. Az Appeninn Holding Nyrt. működési

12. oldal

pénzárama 2016–ban 2 400 ezer EUR volt, amely fedezte a Társaság banki és kötvény

kamatait, beruházási tevékenységét, valamint a pénzügyi kiadásokat (kamat, hitel

törlesztést).

9. Az éves beszámoló időszakában elért eredményei és kilátásai

A Társaság által képviselt beruházási politika cash-flow ban is érvényesült. A Táraság által

cash-flow előnnyel érvényesíthető piaci árak érvényesítése része a Társaság

üzletpolitikájának, ugyanis a Társaság menedzsmentje szilárdan hisz, hogy a tőke forgási

sebességének növelésével folyamatosan az ingatlan üzemeltetési eredmény mellett a hitel

konstrukciók friss piaci kondíciókon tartásával eredményeket lehet felmutatni.

A Társaság célja, hogy a befektetőknek, és részvényeseknek lehetőséget kínáljon az

üzemeltetési és befektetési tevékenységen elért hozam cash-flow-val történő rendezésére –

osztalék formájában, illetve alternatívát kínáljon a kiszámítható és biztonságos növekedés és

újra befektetés lehetősége közt.

A bérbeadási tevékenység az alábbi, az Appeninn Holding Nyrt irányítása alá tartozó

kapcsolt társaságokon keresztül valósult meg:

Társaság Fő tevékenység

Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. Vagyonkezelés Appeninn E-Office Zrt. Iroda bérbeadás W-GO 2000 Zrt. (2016.09.30.-al beolvadt az Appeninn E-Office Zrt-be.

Iroda bérbeadás

Appeninn - BP 1047 Zrt. Logisztikai ingatlan bérbeadása Bertex Kft. Logisztikai ingatlan bérbeadása Appeninn Logisztika Zrt. Logisztikai ingatlan bérbeadása Appeninn Solaris Zrt. Iroda bérbeadás Curlington Kft. Logisztikai ingatlan bérbeadása Szent László Téri Szolgáltató Ház Kft. Logisztikai ingatlan bérbeadása

Felhévízi- Appen Kft. Iroda bérbeadás

Az Appeninn Holding Nyrt. befektetéseit és befektetési célú ingatlanokat valós értékelési

elvek szerint mutatja be, és számolja el. A Társaság által bérbeadási és befektetési

tevékenységként kezelt ingatlanok és értékelésük 2016. december 31-ével:

13. oldal

10. A saját tőkében bekövetkezett változások bemutatása 2016.

évben

adatok ezer forintban

14. oldal

adatok ezer Ft-ban

Kibocsátott részvények és Részvényesi jogok, alaptőke

A kibocsátott és forgalomban tartott Appeninn Részvények szabadon forgalmazhatóak,

forgalmazást korlátozó alapszabályon alapuló jogok nem állnak fenn.

A Társaság tőkéje EUR-ban:

15. oldal

Jelentős befektetők és az Igazgatótanács bemutatása

11. Munkavállalói részvény és irányítási program

A Társaság nem üzemeltet munkavállalói és irányítási részvény programot.

12. Alapszabály

A Társaság az Appeninn Holding Nyrt. Alapszabályát legutolsó alkalommal 2016. 05. 20-

ánhagyta jóvá. A Társaság a közzétételi helyeken az alapszabályt megjelenítette. A

Társaság alapszabályában közzétett eljárásokat, jogokat a Társaság az alapszabályának

közzétételével teljesíti. A vezető tisztségviselők megválasztása, a megválasztási folyamata

az alapszabály szerint zajlott. A részvény kibocsátásra és visszavonásra vonatkozó

szabályoknak az alapszabályban rögzítettek szerint a Társaság megfelelt.

13. Társaság irányítási rendszere

A társaságnál Igazgatótanács működik. Az Igazgatótanács hatásköreit az alapszabály VII.

pontja szabályozza. A Társaság az éves jelentéssel együtt közzéteszi a felelős

társaságirányítási rendszerét bemutató dokumentum csomagot, amely tartalmazza a

számviteli törvény 95/B.§-ában előírt információkat. A Társaság a jogszabály által előírt

vállalatirányítási rendszertől nem tér el, és nem alkalmaz további, a jogszabálytól eltérő

vállalatirányítási rendszereket.

14. Közzétételi helyek

A Társaság a közzétételeit és a beszámolóját a www.appeninnholding.com,

www.közzételek.hu, www.bet.hu honlapokon közéteszi, továbbá az http://e-

beszamolo.im.gov.hu/ oldalára feltölti.

15. Vállalkozás folytatásának keretrendszere

Az Appeninn Nyrt. treasury funkciója az üzleti érdekeknek megfelelően koordinálja a

pénzügyi piacokon való részvételt. Az Appeninn Nyrt. tevékenysége során felmerülő

pénzügyi kockázatokat üzletenként elemzi. A vizsgált kockázatok közt vannak a piaci



http://www.bet.hu/



16. oldal

kockázatok (deviza kockázat, valós érték kamat kockázat és árkockázat), hitel kockázat,

fizetési kockázat és cash-flow kamat kockázat. Az Appeninn Nyrt. törekvése, hogy

minimalizálja ezen kockázatok hatását. Az Appeninn Nyrt. spekulációs céllal nem

bocsátkozik pénzügyi konstrukcióba.

16. Kutatás és kísérleti fejlesztés

A Társaság nem foglalkozik kutatási és fejlesztési tevékenységgel.

17. Környezetvédelem

A Társaság tevékenysége során nem végez környezetre veszélyes illetve káros

tevékenységet. Működéséhez nem használ fel veszélyes anyagokat.

18. Egyéb nemleges nyilatkozatok

A menedzsmentek nincs tudomása a tulajdonosok bárminemű korlátozásáról vagy

tulajdonosoknak részvények átruházhatóságának korlátozásáról. A menedzsment minden

lényegi információt, amely tevékenységét a folyamatos elvárt üzemmeneten kívül

lényegesen befolyásolhatja a Társaság közzétételi helyein megjelenítette. A

menedzsmentnek nincs tudomása a menedzsment tagokat vagy munkavállalókat érintő

kártalanítási megállapodásról.

19. Vezető állású tisztségviselők, stratégiai alkalmazottak

ifj. Ádámosi György - önálló (2014.08.05-től)

Székely Gábor – együttes (2013.04.13-től)

Éder Lőrinc – együttes (2013.04.12-től)

Szabó Balázs – együttes (2013.04.12-től)

Prutkay Zoltán - együttes (2015.05.18-tól)

Kovács Attila Gábor - együttes (2016.04.15-től)

20. Teljes munkaidőben foglalkoztatottak számának alakulása

Tárgyév eleje Tárgyidőszak vége

Társasági szinten 1 1

21. Felelősségvállalói nyilatkozat

a 24/2008. (VIII. 15.) PM rendelet 1. mellékletében előírt nyilatkozatok

az Appeninn Nyrt. (1022 Budapest, Bég utca 3-5.) 2016. évi egyedi, a magyar számviteli

törvény szerint összeállított és a 2016. évi konszolidált (összevont) IFRS szabályok szerint

elkészült beszámolókról, jelentésekről

Alulírottak kijelentjük, hogy az Appeninn Nyrt. (kibocsátó) 2016. éves egyedi beszámolójának

elkészítése során az alkalmazható számviteli előírások alapján, a legjobb tudásunk szerint

elkészített egyedi (nem konszolidált) elkészített éves beszámoló valós és megbízható képet

ad a kibocsátó eszközeiről, kötelezettségeiről, pénzügyi helyzetéről, valamint nyereségéről

és veszteségéről, továbbá a 2016. évi vezetőségi jelentés megbízható képet ad a kibocsátó

17. oldal

helyzetéről, fejlődéséről és teljesítményéről, ismertetve a főbb kockázatokat és

bizonytalansági tényezőket.

Alulírottak kijelentjük továbbá, hogy az Appeninn Nyrt. (kibocsátó) 2016. éves összevont,

(Európai Unió Hivatalos Lapjában rendeleti formában kihirdetett nemzetközi számviteli

standardok szerinti) az alkalmazható számviteli előírások alapján, a legjobb tudásunk szerint

elkészített, összevont (konszolidált) éves beszámoló valós és megbízható képet ad a

kibocsátó és a konszolidációba bevont vállalkozások eszközeiről, kötelezettségeiről,

pénzügyi helyzetéről, valamint nyereségéről és veszteségéről, továbbá az összevont

(konszolidált) vezetőségi jelentés megbízható képet ad a kibocsátó és a konszolidációba

bevont vállalkozások helyzetéről, fejlődéséről és teljesítményéről, ismertetve a főbb

kockázatokat és bizonytalansági tényezőket.

Az Appeninn Nyrt. a nemzetközi számviteli standardok alkalmazásáról szóló 1606/2002/EK

rendelet 4. cikke hatálya alá tarozik, így az Európai Unió Hivatalos Lapjában rendeleti

formában kihirdetett nemzetközi számviteli standardoknak megfelelően állítja össze az

összevont (konszolidált) éves beszámolóját.

Budapest, 2017- 04-28.

Appeninn Nyrt.


Igazgatótanács tagjai együttesen

appeninn vagyonkezelő holding nyrt. 1022 budapest, bég ... · pdf file# a tétel...

Documents