SMREF O R U M V A N S B V N l A S S O C I A T I O N AlUUNIJ, ASSOCIATION

f - *

MASTERCf MRE

VAN DE REDACTIEVan de Redactie Voor u ligt het eerste nummer van de

Masterclass. Een nieuwe redactie zal trach-ten tussen de dagelijkse werkzaamheden ditjaar drie maal een nummer van Masterclassbij de leden op de mat te laten vallen. Denieuwe redactie bestaat uit Robert van Eijk,Geert Janssen, Derkjan Somsen en onder-getekende.

Een belangrijke bijdrage in dit nummeris het artikel “van de Professor” geschreven

door Peter van Gool. De oplettende lezer zalook merken dat dit nummer een iets andereuitstraling heeft:. Reden hiervan is dat hetBestuur voor een andere (voordeligere)drukker heeft gekozen. Ik wens u alien veelleesplezier toe.

Van de voorzitter

Cannes France. MIPIM 2003

Het nieuwe huurrecht

Hoftoren Den Haag

Uniformering

ROZIPD Taxaties Taco de Groot

Amoud Booty

VAN DE VOORZITTERdocent van bet jaar

Afwaarderen en blijven

afschrijven

Rotterdam wijzigt grondbeleid 16

Van de professor

Wavelets en wavelet regressie van de

PGGM vastgoedmarktindicator 19

Jaarprogramma voor de

SBVAlumni Vereniging

Inti'oductie Janneke Schreuder 22

15Of je nu zelfstandig

bent of in loondienst; jewas gemotiveerd om deopleiding bij de SBV metsucces af te ronden. Dezemotivatie behoor je ookuit te dragen na hetbehalen van het papiertjein de “perspexkoker”.De bijeenkomsten die deVereniging organiseertkunnen zeerwel bijdragenaan het uitwisselen vankennis.

18

21

Onze Vereniging ishet ideale platform om opinformele wijze informatieover markten, trend, etc.uit te wisselen, om maar

te zwijgen van eventuele nieuwe carriere-kansen. Ik heb dan ook vertrouwen in detoekomst als het gaat om de rol van deVereniging. Zeker nu andere organisatiesook MRE-opleidingen verzorgen zal deAlumni Association haar verbondenheidmet de SBV School of Real Estate nog meeronderstrepen.

t -

In het verleden heeft het Bestuur weleens haar ongenoegen geuit over de geringeopkomst bij de door haar georganiseerdeactiviteiten. Het kan natuurlijk zijn dat hetgeorganiseerde niet aansprak of dat men hetwel welletjes vond; het gaat immers goed.Nu realisme weer haar intrede heeft gedaanin de vastgoedmarkt spreek ik de wens uitdat leden zich realiseren dat het MRE-diploma niet iets is wat je binnensleept endan maar in de kast zet. Nee, het betekenttevens een keuze dat je als vastgoed-professional je werk zo goed mogelijk wiltdoen, en je in markten en de veranderingenhierin blijft verdiepen.

Redactie:• Robert van Eijk;

•Geert Janssen;• Derk Jan Somsen;

•Taco de Groot.

Vormgeving en Druk:Thieme MediaCenter Rotterdam. Namens het bestuur verheug ik mij u te

kunnen begroeten op een van onze bijeen-komsten. Maak er wat van!

svTaco de Groot

j

MASTERMRE

Cannes France. MIPIM 2003;we borrelen ons door de dip heen.

e organisatie van MIPIM 2003 had gehoopt op een bezoekersaantal van17.000. Het is circa 17% minder geworden en dat was te merken. De

Nederlandse vertegenwoordiging (van aangemelde bedrijven, dus zonder Roma-gangers) nam af met 30% tot 220 organisaties. Op zich een goede ontwikkeling.Immers een beurs is een efficient instrument om elkaar te treffen en te informe-ren en in mindere mate om met het flesje bier hangend op straat te staan.

Op de beurs zelf Icon men een toename

zien van Oost Europese landen en eenafname van Duitse organisaties. Natuurlijkgingen de gesprekken over de toekomst enin mindere mate over Ahold. Kennelijkhebben de vastgoedmannen en -vrouwenminder interesse in wat de AEX doet daneen aantal jaar geleden. Naast vermeendefraude bij Ahold, dividendverlaging enandere pcrikelen op de beurs lijkt het ofbeursgenoteerde vastgoedfondsen zich aandeze negatieve stemming ontrekken. Kloptdat... ofzijn de sleutels van sommigekasten bij enkele fondsen simpelweg zoek?In het belang van onze sector, die vaaknegatief in het nieuws komt hopen wij datdit niet het geval is. Dat het negatieveeconomische fundament gevolgen heeftvoor de vastgoedsector (en vastgoedaan-delenkoersen) staat volgens mij wel vast.

D

Bij het traditionele MRE Champagne-Ontbijt ontbrak Pe Kohnstamm die hoog-leraar af is. Zijn opvolger Peter van Goolkon helaas niet aanwezig zijn. Zodoendeontbrak een visionaire speech. Volgend jaarzal Peter van Gool aanwezig zijn . Deopkomst was prima en in mindere tijdenblijkt dat een hecht netwerk zeer zinvol is.De muzikale omlijsting was weer perfectdoor Jos Paardekoper geregeld. In kortetijd spreek je weer iedereen waaronderleden die in het buitenland werken zoalsBrigitte van der Jagt. Zij hield een mooibetoog aan mijn ontbijttafel over hoe hetin Duitsland reilt en zeilt.

(Overigens ben ik na afloop vanMIPIM niet gaan skien, maar gewoon weergaan werken. Andere tijden .)

Rest mij nog de trouwe sponsoren vanhet MRE Ontbijt te danken; BouwfondsOntwikkelingen B.V., Breevast B.V., NextReal Estate en Trimp &C van TartwijkProperty Performance N.V.

Taco de Groot

MASTERCN « >S WIRE

Het nieuwe huurrecht:geen nieuwbouw maar renovatie

Door: David van Dijk en Pamela Spaans;werkzaam als respectievelijk partner en medewerker bij de Sectie Vastgoed van

Boekel De Neree Advocaten, Notarissen en Belastingadviseurs.

Onder 4. staan in de toekomst echterook de vrijwel ongewijzigde ont-ruimingsbeschermingsbepalingen die geldenbij het einde van de huurovereenkomst vanoverige bedrijfsruimte (o.m. kantoren).

Hierna wordt achtereenvolgens ingegaanop de wijzigingen van het algemeen gedeelteen de wijzigingen met betrekking tot dehuur van bedrijfsruimte. Het voert buitenhet bestek van dit artikel om ook dewijzigingen in de artikelen die specifiek opwoonruimte betrekking hebben inhoudelijkte behandelen. De belangrijkste wijzigingvoor woonruimte is echter dat vrijwel allebepalingen uit het algemene gedeelte voorwoonruimte semi-dwingend worden(contractuele afwijkingen ten nadele van dehuurder zijn niet mogelijk) . Verder zullenvoor woonruimte ter invulling van dealgemene regels lijsten (algemene maat-regelen van bestuur) worden opgesteld waar-in wordt opgesomd wat als ‘gebreken’ en‘ldeine herstellingen moet worden aan-gemerkt (zie hierna). Tenslotte wordt deprocedure om te komen tot (jaarlijkse)huurverhogingen van niet-geliberaliseerdewoningen enigszins gewijzigd.

Wetsgeschiedenise huidige huurwetgeving in het Burgerlijk Wetboek dateert voor wat betreftde algemene regels uit 1883. De bijzondere wetgeving met betrekking tot de

huur en verhuur van woonruimte en bedrijfsruimte dateert uit 1979.De toestand daarvoor werd door de regering destijds samengevat als een “vrijwelonbegrijpelijk chaotisch samenstelsel van regels”.

D

OverzichtelijkheidOp dit moment is het huurrecht versnip-

perd en onlogisch geregeld in boek 7A vanhet BW, de Huurprijzenwet woonruimte(HPW) en de Huurwet. Deze regelingenworden afgeschaft. In het nieuwe recht wordtalle privaatrechtelijke regelgeving als volgtopgenomen in boek 7 titel 4 van het BW:1. algemene bepalingen:2. verplichtingen verhuurder: 203-2113. verplichtingen huurder:4. overgang en eindigen:

3. huur van woonruimte:6. huur van bedrijfsruimte:

Dat de huidige huurwetgeving niet meervan deze tijd is, wordt door de wetgever algeruime tijd onderkend. In recente kamer-stukken wordt de huidige wetgeving als volgtgekenschetst: “[...] waarschijnlijk de meest

onoverzichtelijk geregelde privaatrechtelijkeovereenkomst. Men lean hier bijna sprekenvan een traditie, die is begonnen met denoodmaatregelen ter zake van huurbescher-ming in de Tweede Wereldoorlog en sinds-dien permanent is gebleven.”

201-202

212-223226-231232-282290-310

Op dit moment staan we aan de voor-avond van weer een nieuwe huurwetgeving.

De vraag is wat de regering daar over 20 jaarover zal zeggen.... Algemeen gedeelte

Het algemene gedeelte heeft betrekkingop regels die van toepassing zijn op allevormen van huur, ook huur van roerendezaken. De artikelen 201-vervangcn dehuidige artikelen 1586-1616 van boek 7ABW. Hiermee worden enkele onderwerpenuit het algemene deel uitgelicht.

Grofweg geldt dat de punten (af-delingen) 1. tot 4. de regels bevatten dietezamen, net als onder het oude recht, kunnenworden aangeduid als het algemene gedeel-te. Hierin zijn bijvoorbeeld de bekende regel‘koop breekt geen huur’ en de verplichtingom ‘rustig huurgenot te verschaffen’geregeld.

Het nieuwe huurrecht zal zeker nietvoor 2 juli 2003 van kracht worden. DeEerste Kamer had in december 2002 nogkritiek op het wetsvoorstel met betrekkingtot woonruimte. Naar aanleiding daarvanheeft Minister Donner nog voor het kerstre-ces een voorstel tot wetswijziging bij deTweede Kamer ingediend. De beslissing vande Tweede Kamer laat echter op zich wach-ten. De precieze invoeringsdatum van hetnieuwe huurrecht is dan ook nog nietbekend.

Op dit moment staan we aan de vooravondvan weer een nieuwe huurwetgeving.De vraag is wat de regering daar over

20 jaar over zal zeggen••••

J

MASTEROWfe HEA

Gebrekenregeling: uifrgebreidDe belangrijkste verplichting van ver-

huurder is er voor te zorgen dat het gehuur-de geen gebrek heeft. De nieuwe regelingkenmerkt zich door een uitbreiding van hetbegrip ‘gebrek’ en een inperking van de risi-coaansprakelijkheid van verhuurder.

Voor woonruimte ter invulling van dealgemene regels zullen lijsten

(algemene maatregelen van bestuur)worden opgesteld waarin ‘gebreken en‘kleine herstellingeny worden opgesomdSamengevat vallen onder het nieuwe

begrip ‘gebrek’ alle omstandigheden die hetgenot van de verhuurde zaak beperken. Hetgaat daarbij om genot dat iedere huurdervan een zaak als het gehuurde mag verwach-ten. Het is een objectief begrip, losgekop-peld van de individuele verwachtingen vaneen specifieke huurder. Niet alleen de bouw-kundige of fysieke staat, maar ook immate-riele omstandigheden, bijvoorbeeld eenoverheidsvoorschrift dat een bepaald gebruikverbiedt, vallen onder het begrip gebrek.Ook een omstandigheid die bij aanvang vande huur al kenbaar is, zoals achterstalligonderhoud of een lekkend dak, is eengebrek. Dat een huurder ermee bekend wasbij aanvang van de huur, ontslaat verhuur-der in beginsel (zie hierna) niet van zijn ver-plichting onderhoud alsnog te plegen.

a) Herstelplicht verhuurder:geen ingebrekestellingvereistEen voor de hand liggende regel is dat

verhuurder verplicht is gebreken te her-stellen. Daarbij is het voldoende dat huur-der heeft meegedeeld dat hij herstel ver-langt. Er worden geen formele eisen gesteldzoals een ingebrekestelling. Indien huurdergeen herstel verlangt, is verhuurder overi-gens niet zonder meer bevoegd herstel uit te

voeren.

c) Nuurprijsvermindering:rechterlijke machtigingvereistOok lean huurder bij verminderd huur-

genot tengevolge van het niet nakomen vande herstelplicht evenredige huurverminde-ring vorderen. Hiervoor is wel een rechter-lijke machtiging vereist.

d) Schadevergoeding:beperking aansprakelijk-heid verhuurderSchade ten gevolge van een gebrek moet

door verhuurder alleen worden vergoed alshet gebrek na het aangaan van de huur isontstaan en aan verhuurder is toe te reke-nen, bijvoorbeeld als verhuurder zijn onder-houdsverplichting niet is nagekomenwaardoor het gebrek is ontstaan.

Voor alle huurovereenkomsten geldt dater niet ten nadele van huurder kan wordenafgeweken van de herstelplicht van gebrekendie verhuurder bij aanvang van de huurkende of hoorde te kennen. Wel kunnenpartijen bij bedrijfsruimte contractueelafwijken van de wettelijke definitie. Zijkunnen overeenkomen dat zij een bepaaldeomstandigheid niet als een ‘gebrek’ aan-merken. Ook kan bij bedrijfsruimte wordenovereengekomen dat huurder de gebrekendie na het aangaan van de huur ontstaan,zelf herstelt.

Voor woonruimte is het niet mogelijkom af te wijken van de wettelijke definitievan het begrip gebrek; hier is sprake van‘dwingend recht’. Verhuurder zal altijd ver-plicht zijn de gebreken op te heffen en dewoning in een goede staat van onderhoudte brengen. De achterliggende reden is dewens om de kwaliteit van het woning-bestand op peil te houden.

Overigens zal er voor woonruimtenog een lijst komen waarin nader wordtbepaald welke tekortkomingen in elk gevalals ‘gebrek’ zullen gelden. Deze lijst(algemene maatregel van bestuur) zal ver-moedelijk zijn afgeleid van het huidige‘nulpuntenboek’.

De aansprakelijkheid voor schade alsgevolg van gebreken die bij aanvang van dehuur al bestonden, is beperkt tot enerzijdsgebreken waarmee verhuurder bekend wasof bekend had horen te zijn en anderzijdsgebreken waarvan verhuurder de afwezig-heid heeft gegarandeerd.

b) Huurder kan metingebrekestelling zelfherstellen

i Als verhuurder niet binnen een redelijketermijn aan zijn herstelverplichting voldoet,kan huurder het gebrek zelf herstellen en dekosten op verhuurder verhalen. Deze mogenworden verrekend met de huur. Er is geenrechterlijke machtiging nodig, maar huurdermoet verhuurder wel eerst in gebreke stellen.Van deze regel kan nooit ten nadele van huur-ders worden afgeweken: het is semi-dwingendrecht voor alle huurovereenkomsten.

Dit is een beperking van aansprakelijk-heid ten opzichte van het huidige recht, datbepaalt dat verhuurder moet instaan vooralle gebreken, en dat hij alle schade ten

gevolge van gebreken moet vergoeden aanhuurder. Deze aansprakelijkheid wordt ove-rigens in vrijwel alle huurovereenkomstenuitgesloten.

Wat zijn nu de gevolgen vande aanwezigheid van een'gebrek'?- a) herstelplicht verhuurder- b) huurder kan zelf verhelpen- c) huurvermindering- d) schadevergoeding.

M S T E RCN WIRE

Beschrijving: essentieelgeworden

Als er een beschrijving is opgemaakt bijaanvang van de huur, dan moet het gehuur-de worden opgeleverd conform die beschrij-ving, met uitzondering van geoorloofde ver-anderingen en schade die is ontstaan doorouderdom. Echter, een belangrijke wijzigingten opzichte van het huidige recht is dat alser geen beschrijving is opgemaakt, de wet ervanuit gaat dat het gehuurde zich aan heteinde van de huur bevindt in dezelfde staat

als aan het begin. Dit komt erop neer datverhuurder moet bewijzen dat het gehuurdeoorspronkelijk een andere staat had, wat

uiteraard erg moeilijk is wanneer eenbeschrijving ontbreekt.

Kleine herstellingen: lijsfropgesteld

Vergelijkbaar met het huidige rechtblijft de regel dat huurder alle kleine herstel-lingen moet verrichten. Voor woonruimtekomt er een lijst (algemene maatregel vanbestuur) waarin wordt vermeld wat onder‘kleine herstellingen’ valt. Toch zal de daarinvast te leggen opsomming niet limitatiefzijn. Als uitgangspunt blijft gelden dat eenherstelling klein is indien huurder hetgebrek eigenhandig en zonder noemens-waardige kosten kan herstellen.

De belangrijkstewijziging voorwoonruimte is

echter dat vrijwelalle bepalingen uit

het algemenegedeelte voorwoonruimte

semi-dwingendworden

Oplevering: voortaan metgeoorloofde veranderingen

Aan het einde van de huurovereenkomstmoet huurder het gehuurde weer aan ver-huurder ter beschikking stellen. Duidelijk isdat het gehuurde moet worden opgeleverdzonder dat nog ‘kleine herstellingen’ moeten

worden verricht en zonder schade waarvoorhuurder aansprakelijk is. Maar huurder maghet gehuurde achterlaten met veranderingenen toevoegingen die hij geoorloofd heeftaangebracht.

De conclusie is dan ook dat het onder hetnieuwe recht voor verhuurder van groot belangis om bij aanvang van huurovereenkomsteneen opleveringsbeschrijving te maken.

Einde huurovereenkomstwegens toerekenbare tekort-koming huurder: alleen doorontbinding door de rechter

Een huurovereenkomst kan eindigenmet wederzijds goedvinden, door opzeg-ging (bij woonruimte en 290-bedrijfsruim-te gevolgd door beeindiging door de rech-ter) of door ontbinding. Naar huidig rechtkan ontbinding van een huurovereenkomstm.b.t. woonruimte en 1624-bedrijfsruimtealleen door de rechter gebeuren. Dezeregel geldt straks voor alle gebouwdeonroerende zaken. Recentelijk heeft deHoge Raad beslist (HR 8 november 2002,

NJ 2002, 623), dat dit ook tot gevolgheeft dat een huurovereenkomst nietrechtsgeldig onder ontbindende voor-waarde kan worden gesloten .

Ingevolge de invoeringswet is deze regelniet van toepassing op reeds lopende huur-overeenkomsten.

Dringende werkzaamhedenen renovatie: huurder moetmeewerken

Huurder is verplicht dringende werk-zaamheden te gedogen en daaraan mee te

werken. Het gaat niet alleen om dringende‘reparaties’, waaronder ook sloop moet

worden begrepen, maar ook om werkzaamhe-den ter voorkoming van schade. Dit is eenverruiming ten opzichte van het huidige recht.

‘De wetgever hooptdat onnodige

procedures wordenvoorkomen enpartijen eerstserieus gaan

onderhandelenover de nieuwe

Verder is nieuw dat huurders verplichtkunnen worden om mee te werken aanrenovatie mits verhuurder een redelijk voor-stel daartoe doet.

290-bedrijfsruimteHet nieuwe recht beoogt niet te breken

met het huidige recht:• het onderscheid tussen middenstandsbe-

drijfsruimte en overige bedrijfsruimtewordt gehandhaafd;

• de opzeggings- en termijnbeschermingblijft in stand.

Onder ‘renovatie’ zal ook worden ver-staan ‘sloop met vervangende nieuwbouw engedeeltelijke vernieuwing door veranderin-gen en toevoegingen’. Als het gaat om reno-vatie van een complex dat uit meer dan tienbouwkundige eenheden bestaat, wordt eenvoorstel tot renovatie als ‘redelijk’ aange-merkt als 70% of meer van huurders ermeeheeft ingestemd. Een ‘weigerachtige’ huur-der moet dan voor de rechter bewijzen dathet voorstel (in zijn geval) niet redelijk is.De mogelijkheid bestaat contractueel eenandere gedoogplicht overeen te komen.

Van belang is daarbij een wijziging diein de media nogal wat stof heeft doenopwaaien; het zogenoemde ‘klusrecht’ vanhuurder. Deze regeling houdt in dat huur-der (onder bepaalde voorwaarden) hetrecht krijgt om woongenotverhogende wij-zigingen aan de binnenzijde van dewoning aan te brengen zolang daarmee deverhuurbaarheid en de waarde van hetgehuurde niet worden geschaad. Deze wij-zigingen mag huurder dus in het gehuurdeachterlaten.

Wei vindt er samenvoeging en vereen-voudiging van diverse bepalingen plaats, wat

de leesbaarheid aanzienlijk vergroot.

MASTERcr s WIREAfwijkende bedingen: goed-keuring wordt smeller ver-leend bij sterke huurders

In het huidige recht bestaat al demogelijkheid om van bepaalde wettelijkeregels af te wijken en daarvoor goedkeuringvan de kantonrechter te vragen. Dezemogelijkheid wordt uitgebreid. Partijenkunnen van alle wettelijke regels m.b.t.huur van bedrijfsruimte afwijken met uit-zondering van indeplaatsstelling. Nieuw isdat de rechter de goedkeuring alleen maggeven indien het beding de rechten diehuurder aan het huurrecht bedrijfsruimteontleent niet wezenlijk aantast tenzij diensmaatschappelijke positie in vergelijkingmet die van verhuurder zodanig is dat hijdie toestemming van de onderhavige afde-ling in redelijkheid niet nodig heeft. Degoedkeuring wordt dus gemakkelijker ver-leend als huurder een (maatschappelijk)sterke positie heeft, zoals wanneer het gaatom een (grote) winkelketen. Naar schatting80% van de 290-huurders zijn geen zwak-ke contractspartijen. Dit betekent dat hetvoor zo’n 80% van verhuurders mogelijkwordt om bijvoorbeeld de voorgeschrevenhuurtermijnen buiten spel te zetten.

Onderhuur: koppeling metlooptijd hoofdhuur

Voor bedrijfsruimte wordt onderhuur -anders dan bij woonruimte - in beginsel toe-gestaan, tenzij huurder moest aannemen datverhuurder tegen het in gebruik geven aan dieonderhuurder redelijke bezwaren zou hebben.In de huurovereenkomst lean wel een verbodtot onderverhuur worden opgenomen.

In tegenstelling tot het oude recht kanrenovatie bij 290-bedrijfsruimte straks tot

het einde van de huurovereenkomst leidenvoordat de huurovereenkomst tien jaarheeft geduurd, als de eerste huurtermijndan eindigt. Zowel bij 290-bedrijfsruimteals bij woonruimte wordt aan de renovatie,wil deze onder dringend eigen gebruik val-len, de eis gesteld dat deze zonder beein-diging van de huur niet mogelijk is’.Indien niet aan deze eis wordt voldaan ofindien verhuurder nog geen drie jaar gele-den schriftelijk aan huurder heeft meege-deeld eigenaar van het gehuurde te zijngeworden, staat alleen de weg van de com-plexgewijze renovatie met instemming van70% of meer van huurders open.

Nieuw is verder de bepaling dat deonderhuur eindigt zodra de hoofdhuur(naar aanleiding van een opzegging doorverhuurder) door de rechter wordt beein-digd. De hoofdhuurder zal aan de onder-huurder alleen een schadevergoeding moe-ten betalen, indien hij de onderhuurder nietof onjuist heeft voorgelicht over de hoofd-huurtermijn, of als hij bij de beeindigingvan de hoofdhuurovereenkomst onvoldoen-de voor de belangen van de onderhuurderheeft gewaakt. (Een vergelijkbare regel zaloverigens voor woonruimte gaan gelden).Met het oog hierop is het voortaan voor dehoofdhuurder van cruciaal belang om inonderhuurovereenkomst de looptijd van dehoofdhuur te vermelden.

Tegenover de verruiming van de moge-lijkheden van verhuurder, staat voor huurderdat, anders dan onder het huidige recht,ongeacht de toe te passen beeindiginggrondeen verhuiskostenvergoeding kan wordentoegekend, ook ten behoeve van de bevoeg-de onderhuurder.

Huurprijsaanpassing- ont-vankelijkheidseis: deskundigadvies vooraf

Gehandhaafd blijft dat - grofweg gezegd- huurprijsaanpassing kan worden gevraagdtelkens vijf jaar na de laatste huurprijsaan-passing. Ook het criterium ‘gemiddelde vanhuurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimteter plaatse over de afgelopen 5 jaar’ blijftgehandhaafd.

Indeplaatsstelling:gehandhaafdOpzegging: meer mogelijk-

heden voor verhuurderDe opzeggingsformaliteiten worden iets

versoepeld, maar de opzeggingsgrondenworden in essentie niet gewijzigd. Welwordt de opzeggingsgrond ‘dringend eigengebruik uitgebreid. Deze opzeggingsgrondkan onder het huidige recht alleen wordeningeroepen indien verhuurder het gehuurdezelf als middenstandsbedrijfsruimte wil gaangebruiken.

Het recht van huurder om ingeval vanoverdracht van zijn bedrijf te verlangen datde overnemende partij als huurder inde-plaats wordt gesteld, blijft gehandhaafd.Deze bepaling blijft van dwingend recht.Het is op geen enkele manier mogelijk hier-van af te wijken.

Een belangrijke verandering is de eis dateen vordering tot nadere huurprijsvaststel-ling slechts ontvankelijk is indien deze ver-gezeld gaat van een advies van een of meerdoor partijen gezamenlijk benoemde des-kundigen. De wetgever hoopt dat onnodigeprocedures worden voorkomen en partijeneerst serieus gaan onderhandelen over denieuwe huurprijs.

Overige bedrijfsruimteVoor overige bedrijfsruimte verandert er

weinig. De artikelen 28c e.v. van deHuurwet over de ontruimingsbeschermingvan de huurder aan het einde van de huur-overeenkomst zijn vrijwel ongewijzigd ver-vangen door artikel 7:230A BW. In dit arti-kel 230A is wel expliciet vermeld dat debelangen van de bevoegde onderhuurdermoeten worden meegewogen bij een beslis-sing omtrent een verlenging van de ontrui-mingsbescherming. Verder zijn de wijzigin-gen in het algemeen gedeelte ook vantoepassing op overige bedrijfsruimte.

Nieuw is dat ‘dringend eigen gebruik’

ook kan worden aangegrepen als verhuurderhet gehuurde anders dan als middenstand-bedrijfsruimte in gebruik wilvoorbeeld als kantoor).

(bij-nemen

Een andere belangrijke uitbreiding isdat ‘renovatie’ onder ‘dringend eigengebruik komt te vallen. Deze uitbreidinggeldt overigens ook bij woonruimte. Ditbetekent dat ‘renovatie’ (waaronder ook‘sloop’ lijkt te vallen) gemakkelijker grondvoor huurbeeindiging oplevert.

J

33

MASTERcr .- s WIREie regelmatig in Den Haag vertoeft zal het niet zijn ontgaan dat de sky-line de laatste jaren ingrijpend is gewijzigd. In het centrum van de stad

verrezen een aantal bijzondere gebouwen. De Resident is hierin een spraakma-kend project. Het meest recente gebouw is de onlangs opgeleverde Hoftoren,aangekocht door de Rijksgebouwendienst.

uitzicht over onder meer het Malieveld ende Noordzee. De toren telt 29 verdiepingenen de laagbouw 16 etages. Ondanks dehoogbouw blijkt 85% van de in totaal56000m2 echt verhuurbaar.

Het architectonisch ontwerp is vanKohn Pedersen Fox, bekend van onder meerde Roppogni Tower in Tokio en 5 TimesSquare in New York.

w

Hoftoren Den HaagVerantwoordelijk voor de ontwikkeling

van de Hoftoren is ING Real EstateDevelopment.

het hoogste gebouw van de stad. Nietteminis het geheel in lijn gebracht met debestaande bebouwing. Het biedt een fraai

De Hoftoren ligt naast het CentraalStation en op korte afstand van hetBinnenhof. Met 142 meter is het kantoor

Volgens managing director drs. JacoMeuwissen MRE is van meet af aan sprakegeweest van een hoog ambitieniveau, waar-bij gestreefd werd naar een maximale uit-straiing. Binnen de randvoorwaarden van degemeente Den Haag is een gebouw neer-gezet dat naar internationale maatstaven alskwalitatief zeer hoogwaardig kan wordenbeschouwd. Veel tijd en energie is gestokenin het optimaliseren van de kwaliteit binnenhet budget.

Meuwissen: de opzet van het gebouw iseen verhaal op zich. In feite is de Hoftoreneen combinatie van een hoogbouwtoren eneen laagbouw. Nou ja... laagbouw, ook datdeel van het project is toch al 65 meter

hoog. Deze combinatie van laag- en hoog-bouw was nodig om de grote vloervelden te

creeren die in dit deel van de stad gewenstzijn. Om de hoogbouw verder te

accentueren is ervoor gekozen om deze eensterke verticale geleding te geven. Denatuursteen, die overigens uit Indiana(USA) komt, loopt helemaal door.

In de laagbouw wordt de natuursteen

onderbroken door metaalpanelen, waardoorhier een horizontal geleding ontstaat.Innovatief is met name de staalconstructiedie de top van het gebouw vormt. Dezeconstructie onttrekt de volledige installatie-techniek aan het zicht. De constructie isdeels bekleed met aluminium. Daarnaastwordt het aangezicht van het gebouwbepaald door glas en natuursteen.

|<*

*r •

De naam Hoftoren is uiteraard een ver-wijzing naar de Hofstad, maar daarnaastomsluit het gebouw een tuin; een hof. Dezetuin loopt in hoogte op, waardoor dezeruimte biedt aan een fietsenstalling.

mmm wmgm

MASTERCr S MRE'S

Ook wordt door de helling het achter-liggende parkeerterrein aan het oog ont-trokken. Door de zeer transparantearchitectuur van de hal is de tuin ook vooriedereen in het gebouw beleefbaar. Ook hetGrand Cafe aan de zijde van het stationdraagt direct bij aan de leefbaarheid van deomgeving.

Momenteel wordt de laatste handgelegd aan de top van het gebouw. Datgebeurt op spectaculaire wijze. Door hetzogenoemde rope acces wordt door mannenaan een touw de staalconstructie tot indetail afgewerkt. In September wordt hetgebouw in gebruik genomen door hetMinisterie van OC&W.

Na een studie sociale geogt'afie startte

Jaco Meuwissen zijn loopbaan in 1992bij Kolpron. Na ervaring te hebben op-gedaan in met name marketing stapte bijin 1997 over naar ING VastgoedOntwikkeling. Gedurende de MRE-opleiding in de jaren 1999/2001 iverd bijbenoemd tot adjunct directeur en daarnatot directeur. Als ontivikkelaar realiseerdebij naast de Hoftoren onder meer deprojecten Aquarius (Hoofddorp) enGetseivoud. Jaco ivoont in Den Haag, isgetrouwd en vader van een zoon.

Nog dagelijks ervaart Jaco detoegevoegde ivaarde van de MRE-opleiding; “niet alleen leer je een grootaantal mensen kennen vanuit deverscbillende vastgoeddisciplines, maarmet name bet gemeenscbappelijk gevoeldat de MRE-ers overbouden aan bunopleiding maakt de latere contactengemakkelijker en directer”.

J

MASTERCU «r >S MRE

Uniformering ROZIPD Taxaties.

Leidt identieke input vandata tot identieke output van

uitkomstenf

onderzoek zijn de meest belangrijke de:• Input verschillen.• Rekenkundige verschillen.

InputverschillenInput verschillen ontstaan doordat

taxateurs verschillende input variabelengebruiken. Deze variabelen kunnen wordenonderscheiden in markttechnische input-variabelen en rekentechnische input-variabelen. Onder markttechnische input-variabelen wordt verstaan de specifiek aande taxateur toebehorende kennis omtrent

markthuren, yields, kapitalisatiefactoren,inschatting leegstand et cetera, alsmede demeestal door opdrachtgevers verstrekteinformatie over de huurcontracten enspecifieke (waarde bei'nvloedende) factoren.Onder rekentechnische input variabelenworden die variabelen verstaan die voor dewerking van het rekenmodel dat wordtgehanteerd noodzakelijk en van (grote)invloed zijn op de berekende waarde. Dezerekentechnische input variabelen zijn echterniet direct als marktgegeven aan te merken.Te denken valt hierbij ondermeer aan deomvang van de inflatie en een kosten index.

Door: William Smit; winnaar van de SBV-scriptieprijs 2002 en werkzaam alsportefenillemanager bij Altera Vastgoed

inds de invoering van de ROZ IPD vastgoedindex is het belang hiervanvoor de vastgoedbranche in zijn algemeenheid en de deelnemende

fondsen in het bijzonder aanzienlijk toegenomen.s

bepaling van een dergelijk groot belang is, ishet evident dat deze onderling goed verge-lijkbaar moeten zijn en daarnaast consistenten vanzelfsprekend betrouwbaar.

De oorzaken die hieraan ten grondslagliggen zijn onder meer:• Een toenemend belang dat door de

branche aan transparantie wordtgehecht.

• Het afrekenen van fondsen (en hunmedewerkers) op grond vanrendementen die zij behalen ten

opzichte van• Het toenemend gebruik van ALM-

studies door pensioenfondsen waartoe

(lange) tijdreeksen van historischerendementen beschikbaar moeten zijn.

Rekenkundige verschillenRekenkundige verschillen kunnen wor-

den omschreven als verschillen in de reken-kundige benadering van een specifiek pro-bleem door de taxateur of door hetrekenmodel waarvan hij/zij gebruik maakt.De keuze van de wijze waarop een specifiekprobleem in de uiteindelijke berekening zalworden verwerkt zal mede afhangen van dekennis, het inzicht en de interpretatie vandit probleem door de taxateur of het reken-model. Als voorbeeld kan de wijze waaroperfpacht in de waardering wordt verwerktworden genoemd, wordt deze in de kas-stroom c.q. bruto/netto traject opgenomenof als eenmalige correctie opgenomen .

Binnen het huidige systeem van taxatiesdie worden uitgevoerd in het kader van deROZ IPD, wordt gewerkt met twee toe-gestane taxatiemodellen te weten BAR/NARen DCE Daarnaast schrijft de ROZ IPDdiverse uitgangspunten voor die door detaxateurs moeten worden gehanteerd bij deuitvoering van deze taxaties. De vraag is ofeen nadere uniformering van deze taxatieskan leiden tot en verbetering van de onder-linge vergelijkbaarheid en de consistentiehiervan.

de ROZ IPD benchmark.

Daar waar de indices voor overige beleg-gingscategorieen worden samengesteld opbasis van de confrontatie tussen vraag enaanbod is dit bij vastgoed niet mogelijk. Hetbeperkte aantal transacties en de uniciteitvan vastgoed maken het noodzakelijk eenander systeem van performance meting toe

te passen. Bij vastgoed wordt de perfor-mance vastgesteld op basis van het directrendement waarbij de netto inkomstenworden afgezet tegen de oorspronkelijke(taxatie) waarde van het object en hetindirect rendement waarbij wordt gekekennaar de waardemutatie van het object.Hieruit kan worden afgeleid dat de waarde-bepaling van grote invloed is op zowel het te

behalen direct- als indirect rendement. Daarwaar voor performancemeting de waarde-

Verschillen in taxatiesVoordat nader wordt ingegaan op de

wijze waarop het onderzoek naar de unifor-miteit van taxaties heeft plaatsgevonden enwat de resultaten zijn is van belang omnader in te zoomen op de verschillendeniveaus waarop verschillen in taxatie-uit-komsten kunnen ontstaan. Slechts dan kannamelijk goed worden onderzocht waar ver-schillen in taxatie-uitkomsten ontstaan, ofdeze verschillen verklaarbaar zijn en hoedeze desgewenst kunnen worden opgelost.Verschillen in taxatie-uitkomsten zijn opdiverse niveaus te onderscheiden. Voor dit

ResultatenOm bovengenoemde vraag te kunnen

beantwoorden is een casus samengesteld.Deze casus is aan diverse taxateurs voorge-legd met het verzoek op basis hiervan zoweleen BAR/NAR als een DCF waardering temaken met als uitgangspunt de ROZ IPDrichtlijnen.

De casus is zo samengesteld dat allevoor deze taxatie benodigde inputgegevens

I

MASTERC f A S WIRE

www.sbvalumni .nlU W S N E L L E A L M A N A K

Nellcape:snv-vectgofd

& at i a 11j J £ 4 ^ftfct > » >3W M-rr. VirOl *'.*>•! t^T S%

ZKT/.AlMly / /.«» it.ltCTlAl/O.T.• In t ranet

SV——--- —-• •, 04ms VOGONI

a1.1." "•'illWelkom

D«« *rt* bi«dt a« to«g jng tot h«t intranet van at S8V Alumni Association Het dotl van Oe:evertnigmg Is het vastnoudtn van dt contacted tussen vakgenoten die bjdens dt PostdoctoraleOpleiding Beieggingt - tn Vastgoedkunde aan de Unlimited van Amsterdam n;n ontstaan

Voor leden van de vertmging geidt dat aj kunnen inloggen met nun voor en achternaam op detolgende WII:e|w van der hoogt (gebruik al uwvoorieders met daartussen ten punt)

Het wacnhvoord is per persoon mgesteid op tnv voornaam. coals vermeld In de laatste aimanakIn geval van hetvoorbeeld )aap (gebruik geen hoofdietters)

Wt|s<M«eren u nad.il u de eecele keet bent mgelogd uw wad*wooed deed te wqiigcn.Via www.sbvalumni.nl kunt u:Vbtjwtnsenuveelpleaer met het gebruik van ditnetwerkinstrument• snel nameriy telefoonnummers en adressen opzoeken;

• snel MRE-’ers per bedrijf opzoeken;

•snel andere MRE- Jers emailen;

•snel uw gegevens wijzigen;

•snel mededelingen bekijken en achterlaten•snel scripties opzoeken. EH3

ING REAL ESTATE Stow

2jt>-ii

Opflmaal profiteren van MRE (intra )netwerk!

BAR/NAR betrouwbaarderOver de verschillen die optreden tussen

de gehanteerde rekenmodellen, kan wordenvastgesteld dat voor beide casussen geidt datde spreiding die in de taxatieresultaten ont-staan bij de BAR/NAR rekenmethodiekaanzienlijk geringer zijn dan die bij deDCF-methodiek. De spreiding is bij deBAR/NAR-methode namelijk 8 procent bijde kantoren casus en 7 procent bij dewoning casus, terwijl deze percentages bij deDCF-methode respectievelijk 19 procenten14 procent bedragen. Derhalve komt opbasis van de gehanteerde casus hetBAR/NAR-model naar voren als het modelwaarmee in de taxatieresultaten een geringe-re spreiding van uitkomsten wordt gere-gistreerd dan bij het DCF-model. Daarmeekan het BAR/NAR-model als betrouw-baarder worden gekwalificeerd.

periode hebben dan 10 jaar, zouden wellichtandere uitkomsten tot stand gekomen zijnindien voor iedere periode een afzonderlijkeexit net yield zou zijn opgegeven. Indienoverigens alleen wordt gekeken naar hetspreidingscriterium bij de DCF-berekeningen met een beschouwingsperiodevan 10 jaar bedraagt deze in dit geval 13procent, hetgeen nog altijd substantieelhoger is ten opzichte van de geconstateerdespreiding bij de BAR/NAR -berekeningen.

hierin zijn opgenomen. Alle taxateurs zijnderhalve uitgegaan van identieke inputvaria-belen. Dit is van belang omdat juist dan kanworden vastgesteld of de rekenmodellen diedoor de diverse taxateurs worden gebruiktuitgaan van dezelfde rekenkundige uitgangs-punten en derhalve min of meer identiekeuitkomsten produceren. Verschillen in deverkregen taxatie-uitkomsten kunnen der-halve slechts ontstaan op basis van reken-kundige verschillen in de gehanteerde reken-modellen. De casus heeft betrekking op eenFictief kantoorgebouw en een fictief apparte-menten complex.

Confirmation biasIn de gekozen onderzoeksopzet is sprake

van voorgeschreven inputvariabelen, alletaxateurs zijn derhalve van identieke input-variabelen uitgegaan om hun respectievelijkeBAR/NAR en DCF-modellen “te vullen”. Inde praktijk is hiervan geen uiteraard geensprake en bepaalt de taxateur zelf de waardedie hij/zijtoekent. In dit geval is het aannemelijk omte veronderstellen dat diverse taxateurs dediverse inputvariabelen die voor een taxatie

Uit bovenstaande grafiek valt af te lei-den dat de vraag zoals deze is gesteld in detitel van dit artikel negatief dient te wordenbeantwoord. Indien diverse taxateurs in hunverschillende rekenmodellen identieke infor-matie verwerken leidt dit niet tot taxatie-uitkomsten die min of meer identiek zijn.

de diverse inputvariabelenaanDeze constatering behoeft overigens wel

enige nuancering. Met name daar waar deDCF modellen een langere beschouwings-

J

MASTERChn$S WIRE'\

Gevolgen voor ROZ IPD -index

Vanuit de hiervoor genoemde veronder-stelling kan worden vastgesceld dat effectenhiervan niet zo zeer betrekking zullen heb-ben op de kwaliteit van de ROZ IPDbenchmark als zodanig, ervan uitgaande datuiteindelijk een correcte marktwaarde wordtbepaald. Genoemd effect kan echter welinvloed hebben op de onderliggende ge-gevens die als input voor het rekenmodelworden gebruikt. Als deze (gemodificeerde)gegevens worden gehanteerd voor verschil-lende analyses en onderzoeken (zowel opobject-, portefeuille- als op benchmark-niveau) bestaat nadmkkelijk het gevaar dathieraan onjuiste conclusies worden ver-bonden. Statistisch en analytisch kunnendeze conclusies op zichzelf wel correct zijnop basis van de gebruikte. gegevens, echterals de genoemde gegevens geen honderdprocent betrouwbaar beeld geven van dewerkelijkheid kan aan de conclusies dezewaarde ook niet worden toegekend.

realiteit optreden. Op portefeuilleniveau isdeze vertekening met name relevant naarmate de omvang hiervan kleiner is. Eerdereonderzoeken tonen aan dat boven de vijftigtot honderd individuele objecten nagenoeggeen taxatiefout reductie meer kan plaats-vinden. Op objectniveau zijn de optredendeeffecten evident. Hoewel het optreden vanverschillen in taxatie-uitkomsten altijd zalblijven voorkomen (het blijft immers eeninschatting van de markt) is het van belangdaar waar mogelijk het ontstaan van ver-schillen te voorkomen dan wel de wijzewaarop deze ontstaan relatief eenvoudig te

kunnen achterhalen. Theoretisch zouden deverschillen in taxatieresultaten slechtsmogen voorkomen op basis van complex-en marktinschattingen door de taxateurs.

nodig zijn niet op identieke wijze in-schatten. Het gevolg hiervan zou kunnenzijn dat de bandbreedte van de taxatie-uitkomsten hoger wordt dan in de casusvastgesteld. Eerdere onderzoeken die zijnverricht naar de betrouwbaarheid vantaxatieresultaten (o.a. Fischer, Miles andWebb in 1994 en 1999) tonen echter af-wijkingen tussen taxaties en verkoop-resultaten van objecten uit de NCREIF aanvan gemiddeld 8,16 procent voorappartementen en gemiddeld 11,6 procentkantoren. In andere studies naar dit onder-werp worden vergelijkbare percentages aan-getoond.

Deze schijnbare tegenstrijdigheid kanhet bestaan van het zogenaamdeconfirmation bias ondersteunen. Hetbestaan van ‘confirmation bias’ betekentfeitelijk dat taxateurs bij de waardebepaling,reeds voordat deze feitelijk is afgerond, aleen waarde in gedachte hebben. Dezegedachte wordt vervolgens ondersteunddoor hierbij juist die marktreferenties te

zoeken die die primaire gedachte ondersteu-nen (met name Paul Gallimore heeft overdit onderwerp reeds de nodige onderzoekengepubliceerd). In dit geval heeft derhalve deconfirmation bias een nivellerend effect opde veronderstelde omvang van de spreidingtot het niveau van de in dit onderzoek enoverige genoemde onderzoeken aangetoondeomvang.

BAR/NAR te prevalerenOp grond van de hiervoor genoemde

argumenten kan worden gepleit voor hethanteren van de BAR/NAR methode, in demeest uitgebreide vorm, voor ROZ IPDtaxaties. Dit leidt ten opzichte van het han-teren van het DCF-model tot de navoigendevoordelen:• Eenduidigheid van het model (minder

grote uitslagen bij identieke input).• Relatief goede toegankelijkheid van

marktgegevens voor de bepaling van debelangrijkste inputvariabelen.

• Afwezigheid van rekentechnische input-variabelen.

• Goede inzichtelijkheid van het model.• Minder risico op de toepassing van

gemodificeerde data in de reken-modellen.

De aangetoonde aanwezigheid vanrekenkundige verschillen zal in de praktijkde navoigende gevolgen hebben:• Taxateurs berekenen (uitgaande van

identieke complex-, markt- en macro-economische informatie) verschillendetaxatie-uitkomsten.

• Taxateurs waarderen op min of meeridentieke bedragen door aanpassing vande gebruikte inputvariabelen.

• Beide effecten treden gelijktijdig endoor elkaar heen op.

• Genoemde effecten zullen bijDCF-berekeningen in meerdere mate

voorkomen dan bij BAR/NARberekeningen.

Daarnaast kan zich een effect voordoendat in het verlengde van confirmation bias’

ligt. Als wordt uitgegaan van het effect dattaxateurs vaak voordat de waardebepaling isbeeindigd op grond van ervaring,(historische) marktkennis, vuistregels, ratio’set cetera een globale waarde in gedachtehebben vastgesteld dan kan dit ertoe leidendat, als de gevonden marktevidence wordtingevoerd in een rekenmodel, dit niet leidttot het waarderingsbedrag dat op grond vanhet marktgevoel, vuistregels en ratio’s isbepaald. Dit effect zal vooral kunnen op-treden bij meer gecompliceerde reken-modellen die worden toegepast bij deDCF-methodiek. Bij deze methodiek zalvervolgens de input moeten worden aan-gepast om een rekenkundige uitkomst te

verkrijgen die overeenstemt met de reedseerder door de taxateur (in gedachte)bepaalde globale waarde.

Op basis van dit onderzoek is geblekendat indien de rekenmodeilen van taxateurs

worden “gevuld” met identieke informatie,op basis van de gehanteerde casus, dit nietleidt tot min of meer gelijkluidende taxatie-uitkomsten. De aangetoonde verschillen zijnbij de DCF methode aanmerkelijk groterdan bij de BAR/NAR methode. Daarnaastis bij de DCF methode de kans aanwezigdat gegevens worden gehanteerd die nieteenvoudig vanuit de markt kunnen wordenverklaard dan wel dat deze gegevens dusda-nig zijn aangepast om het rekenmodel eenuitkomst te laten produceren die op grondvan vuistregels, ratio’s, en eerdere ervaringenreeds eerder zijn gevormd.

Genoemde effecten zijn in het kadervan de opbouw van een betrouwbare vast-goed index ongewenst. Verondersteld magworden dat de hiervoor aangehaalde effectenten aanzien de uiteindelijke taxatieresultatenop indexniveau min of meer tegen elkaarwegvallen, zeker als wordt gekeken naar hetgemiddelde rendement over een langereperiode (vijf tot zeven jaar). Hierdoor wordtderhalve de betrouwbaarheid van de indexniet bovengemiddeld aangetast.

Op portefeuille, en met name object-niveau, kan echter een vertekening van de

MASTERGW>S WIRE

Arnoud Boot, docent van het jaarDoor: Derk Jan Somsen

e studenten van de MRE-jaargang 1999-2001 hebben de SBV bij hunafscheid een wisselbeker aangeboden, die jaarlijks door de recentst

afgestuurde studenten toegekend wordt aan de beste docent van hunjaargang.

© mijn werkzaamheden heb ik altijd actieveconsultancy gecombineerd met

fundamenteel wetenschappelijk onderzoek.

“In mijn huidige functie heb ikuiteraard mijn onderwijs- en onderzoekta-ken. Maar daarnaast ben ik samen met WimDriehuis en jurist Jaap Glasz momenteelactief in het opzetten van het AmsterdamCenter for Law en Economics (ACLE).Recht en economic zijn binnen hetNederlandse universitaire wereldje eigenlijkaltijd strikt gescheiden. Dat is wonderlijk alsje ziet hoe sterk beide werkvelden in dedagelijkse praktijk met elkaar verbondenzijn. In het onderzoek naar marktwerking,deregulering, de pensioenproblematiek,corporate governance en op vele andereterreinen kan het een niet zonder het anderbeschouwd worden. Het aardige van ditwerk is dat je fundamenteel onderzoek kuntuitvoeren, maar tegelijkertijd de praktischetoepasbaarheid groot is.”

In 2001 ging Hamith Breedveld als eerste met de eer strijken.In 2002 werd Arnoud Boot, hoogleraar Ondernemingsfinanciering enFinanciele Markten aan de faculteit der Economische Wetenschappen enEconometrie van de Universiteit van Amsterdam (FEE-UVA) door de stu-

denten van de MRE-jaargang 2000-2002 gekozen tot docent van het jaar.Tijd voor een nadere kennismaking.

Voorsfrellen“In ben in januari I 960 geboren in

Huizen Noord-Holland. Al snel na mijngeboorte ben ik met mijn ouders verhuisdnaar Noord-Brabant. Tegenwoordig woonik met mijn vrouw en twee dochters inBaarn. Maar mijn tongval verraadt nogaltijd, dat ik getogen ben op het Brabantseland. Na de middelbare school heb ikeconomic gestudeerd aan de universiteit inTilburg. Na mijn afstuderen ben ik opmijn 23ste jaar naar de Verenigde Statenvan Amerika verhuisd waar ik in 1987 aanIndiana University ben gepromoveerd in definanciele economic. Van 1987 tot en met

1989 ben ik op basis van een verkregenbeurs twee jaar terug geweest in Nederland.

In die periode heb ik bij de toenmaligeABN-bank gewerkt. Ik hield me bij deABN bezig met International Lending enRisk Management met betrekking tot

geprivatiseerde buitenlandse voormaligeoverheidsbedrijven. Na afloop van de beursben ik weer teruggekeerd naar de VS en alsuniversitair docent gaan werken aan deKellogg Graduate School of Managementvan de Northwestern University inChicago. In 1992 is in het leader van eengrote reorganisatie aan de EconomischeFaculteit van de UVA de Finance Groupopgezet. De UvA heeft toen VanWijnbergen, Van der Ploeg, Van Praag enmij, alien Nederlandse economen die actiefwaren of waren geweest in het buitenland,aangetrokken om de Finance Group oppoten te zetten. Sinds 1993 werk ik bij deUVA. In 2000 en 2001 ben ik tevens alspartner actief geweest in de Finance andStrategy Practice van McKinsey & Co. In

Een defined benefitsysteem verhoudtzich slecht met

riskanterebeleggingen,

tenzij er groteoverdekking is.

v.l.n.r.: R. Eleveld, R. van Eijk en Prof. A. Boot

MASTERC ff*5S MREzeepbellen eenmaal waren doorgeprikt.Tenslotte zijn de economische omstandighe-den slecht. Dat de koersen nu veelal zo laagzijn komen te liggen, dat ze niet meer dereele waarde van de onderneming reflecterenheeft slechts gedeeltelijk te maken met deeconomische omstandigheden. Een derge-lijke situatie doet zich namelijk iedere zeventot negen jaar voor en is dus te verwachten.Maar veel meer met de lucht die in de koer-sen zat en de vertrouwenscrisis bij beleggers.Financiele markten worden dus sterk be'in-vloed door sentimenten. In tegenstelling tot

wat veel gedacht wordt, zijn het niet de ldei-ne particuliere beleggers, maar vooral degrote institutionele beleggers die kuddege-drag vertonen. Men wil of durft niet achterte blijven bij collega-beleggers en durft nietvoorop te lopen met afwijkend beleggings-gedrag, uit angst dat men hierop wordtafgerekend als het afwijkende gedrag slech-ter uitpakt dan de concurrentie.”

“Buiten het reguliere onderwijsprogram-ma van de FEE verzorg ik ook avondcolle-ges en dergelijke, zoals de colleges in hetleader van de MRE-opleiding. Daarnaastben ik actief als consultant voor verschillen-de financiele instituten en bedrijven. Ookheb ik het Amsterdam Center for CorporateFinance (ACCF) opgericht om een maat-schappelijk draagvlak te creeren voor onderandere het ACLE. Dit centrum fungeert alseen denktank, die de verbetering van deinteractie tussen theorie en praktijk tot doelheeft.”

‘Uiteindelijk is eengoede wisselwerkingtussen studenten en

docenten vanessentieel belang

voor het welslagenvan een opleiding'

Pensioenfondsen in Nederland zijn in dejaren ’80 tot het inzicht gekomen, dat hetbeheren van pensioenvermogens niet losgezien kon worden van de ontwikkeling vande verplichtingen. Men ging over tot AssetLiability Management (ALM) en het vast-stellen van een zogenaamde strategischeasset-allocatie. Door het sterke dalen van deaandelenkoersen van de afgelopen jaren,deed zich de situatie voor dat de verhoudingtussen beleggingen binnen de bepaaldeassetklassen afwijkend werd, dan de eerderbepaalde strategische assetmix. Daarop heb-ben pensioenfondsen vastgoed verkocht, omaandelen te kopen en de strategische asset-mix te herstellen. Het gevolg was dat dedekkingsgraad van de beleggingen lagerwerd. De solvabiliteit van de pensioenfond-sen, dus de verhoudingen tussen bezittingenen verplichtingen, kwam hiermee onderdruk te staan. Vastgoed kan dus veelal nietmeer als een geisoleerde asset worden gezien.Door vastgoed in samenhang met andereassetklassen te beschouwen worden verban-den en verschillen in risico- en rendements-profielen zichtbaar. ”

De MRE-opleding“Ik geef bij de SBV

studenten van de MRE-opleiding.Aanvankelijk doceerde ik twee vakken,

Portefeuille Theorie en FinancieringAlgemeen. Sinds een aantal jaar hebbenHuisman en Eichholtz het doceren van heteerste vak overgenomen. FinancieringAlgemeen heb ik tot op heden vanaf hetbegin van mijn docentschap bij de SBVgegeven, met uitzondering van 2001 toen ikfulltime bij McKinsey actief was. Het vakFinanciering Algemeen, dat altijd in het eer-ste semester van de MRE-opleiding wordtgegeven, beschouw ik als een coherentdenkkader, een benchmark, een anker voorhet financiele vervolgvakken van de oplei-ding, zoals Portfolio Beleid en Investment-appraissel. Het vak gaat niet specifiek overvastgoed. Maar de kennis die in het eerste

semester wordt opgedaan, is een basis voorhet gestructureerd kijken naar vastgoed inde vervolg vakken binnen het deelgebiedFinancien en Beleggen . De studenten wordtin het eerste semester geleerd om op logischewijze begrippen als NetPresentValue (NPV),beleggen, investeren en cost of capital om te

gaan. Is vastgoed bijvoorbeeld een passievebelegging, dan heeft het een NPV die naarnul tendeert. Of is het een investering, dankan bijvoorbeeld gedurende een ont-wikkelingsproces waarde worden toegevoegddan moet de NPV groter dan nul zijnanders moet je het niet doen.”

nu zeven jaar les aan

Docent van het jaar“Ik vond het erg leuk door de studenten

van de jaargang 2000-2002 gekozen te

worden tot docent van het jaar. Ik vind datdocenten altijd door de studentenbeoordeeld moeten worden op kwaliteit,motivatie en didactisch vermogen. Maarnog veel belangrijker dan deze kenmerken isde bevlogenheid van docenten. Ik denk datdat de studenten kan stimuleren. Ze wordenenthousiast en worden daardoorgestimuleerd de relevante literatuur tebestuderen. Uiteindelijk is een goede wissel-werking tussen studenten en docenten vanessentieel belang voor het welslagen van eenopleiding”.

“Ik heb overigens tussen 1996 en 2001pensioenfondsen verschillende malengewaarschuwd voor de gevaren voor beleg-gen in aandelen. Een defined benefitsysteem verhoudt zich slecht met riskanterebeleggingen, tenzij er grote overdekking is.De sterke daling van de aandelenkoersenvan de laatste jaren heeft denk ik een drietaloorzaken. Ten eerste was er sprake van eenzeepbel. De koersen waren te hoog en gavenniet meer de reele waarde van de bedrijvenweer. Ten tweede hebben veel bedrijven hunbeleid aangepast op basis van de hoge koer-sen van hun aandeel. Ahold is hier een voor-beeld van. Dit heeft later geleid tot een ver-trouwenscrisis bij beleggers toen de

“Het mooie van het vak FinancieringAlgemeen is dat de studenten leren te denkenin bredere termen dan alleen vastgoed. Erworden relaties gelegd met andere assets,zoals aandelen en obligaties. De huidigecrisis op de aandelenmarkt bijvoorbeeldheeft ook gevolgen voor vastgoed.

v;?3' ’V. •

MASTERcr s ME ,\

Afwaarderen enblijven afschrijven:Fiscale bonus in dalende

vastgoedmarkt?

Eind vorig jaar heeft Hof Arnhembepaald dat een BV die beleggingspandenhad afgewaardeerd in latere jaren mag blij-ven afschrijven en zelfs nogmaals magafwaarderen als de waarde verder is gedaald.

De inspecteur had gesteld dat pas weer magworden afgeschreven als de historische kost-prijs, verminderd met een denkbeeldigeafschrijving, lager wordt dan de fiscale boek-waarde in het jaar van afwaardering. Gevolghiervan zou zijn dat meestal pas na velejaren weer lean worden afgeschreven. Deinspecteur baseerde zijn stelling op eenarrest van de Hoge Raad uit 1992 maar hetHof dacht hier dus anders over. Eenafwaardering dient overigens weer tot de fis-cale winst te worden gerekend als het pandweer in waarde stijgt. Een voordeel van blij-ven afschrijven na afwaardering is dat bijeen latere waardestijging er voor het afge-schreven deel geen fiscaal belaste opwaarde-ring hoeft plaats te vinden.

Door: Pieter Camps MRE, belastingadviseur bij Bird & Bird

ederlandse vennootschappen met beleggingsvastgoed mogen pandenwaarderen op de kostprijs minus afschrijving. De fiscale winst wordt dan

gedrukt door de jaarlijkse afschrijving. Zoals bekend is een eerder wetsvoorstelom afschrijven te verbieden in november 2002 weggestemd.

M

levert een afwaardering een extra fiscaleaftrekpost op. Hiermee wordt niet alleen debelastingheffing in het jaar zelf gedruktmaar kan, als er een fiscaal verlies onstaat,

de belasting betaald over drie voorafgaandejaren worden teruggevorderd. Hierdoor kande cashflowpositie in moeilijkere tijden wor-den verbeterd.

Nu de vastgoedmarkt er in het algemeenminder florissant voorstaat, is het raadzaamom de fiscale waardering van beleggingsvast-goed onder de loep te nemen. De fiscusstaat namelijk toe dat er wordt afge-waardeerd tot de “lagere bedrijfswaarde”.Hierbij dient volgens de Hoge Raad te wor-den uitgegaan van de marktwaarde ver-hoogd met de overdrachtskosten. Degedachte is dat als een koper een bod wiluitbrengen op vastgoed hij bij zijn rende-mentsberekening rekening houdt met dekosten van overdracht waarbij de over-drachtsbelasting de grootste component is.Een hogere afwaardering is dus mogelijk alser redelijkerwijs mag worden veronderstelddat zonder overdrachtsbelasting kan wordengeleverd. Bij rijksmonumenten kan hier bij-voorbeeld aan worden gedacht.

Afwaardering van vastgoed is trouwens

ook mogelijk voor diegenen die voor hunprive gehouden vastgoed tegen het 52%inkomstenbelasting tarief in box 1 wordenaangeslagen. De directeur grootaandeelhou-der die een pand verhuurt aan zijn BV zouvanwege een markteonforme huuraanpas-sing en een daaruit volgende afwaardering,direct een belastingvoordeel krijgen.Hetzelfde geldt voor particulieren die te

actief omspringen met hun vastgoed ofgeacht worden door middel van eigen erva-ring en deskundigheid of het gebruiken vanrelaties, een meer dan normaal voordeel tebehalen. Zij worden voor deze “overigewerkzaamheden” ook in box 1 belast.

Uiteraard dient er een deugdelijkeonderbouwing van een lagere marktwaardete zijn. Het is tenslotte de belastingplichtigedie een extra aftrekpost dient te bewijzen.Waar door middel van (oplopende) huur-vrije perioden het huurniveau op peil blijft,en wellicht de ogen worden gesloten vooreen waardering op basis van effectieve huur,is het raadzaam voor de fiscale waardering te

bezien of de huurvrije periode niet tot

afwaardering kan leiden. Overigens kan ookop buitenlands vastgoed worden afgeschre-ven als dit in eigendom is bij eenNederlandse vennootschap. Los van de bui-tenlandse belastingeffecten kan dan deNederlandse belastingafdracht worden ver-minderd. Daarnaast kan een fiscaleafwaardering ook gebruikt worden om eenvrijvallende herinvesteringsreserve (HIR) te

compenseren. Een HIR, de oude vervan-gingsreserve, vereist dat binnen drie jaar nahet jaar waarin een boekwinst fiscaal is uit-gesteld, vervangen wordt. Het overdragenvan panden tussen groepsvennootschappenom aan het vervangingsvoornemen te vol-doen, wordt niet altijd geaccepteerd.

Alles overziende is het raadzaam om dewaardering van vastgoedportefeuilles nauw-keurig te bezien om, al dan niet op onder-delen, tot afwaardering over te gaan. Debelastingdienst maakt het dan niet alleengemakkelijker, het wordt nog leuker ook.

Fiscaal afwaarderen is mogelijk als debedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde(historische kostprijs verminderd met degepleegde afschrijvingen). De fiscale boek-waarde aan het einde van het jaar vooraf-gaand aan het jaar van afwaarderen is dushet vertrekpunt. Panden die al lang in deportefeuille zitten of waar versneld op isafgeschreven, zijn waarschijnlijk minderinteressant voor afwaardering. Zelfstandigeonderdelen van vastgoed kunnen afzonder-lijk worden afgewaardeerd. Hierbij kanonder omstandigheden worden gedacht aanverbouwingen of een winkelpui. Voor beleg-gers die vennootschapsbelasting betalen,

J

MASTERMRE

Rotterdam wijzigt grondbeleid:Van erfpacht naar eigendom

Door:Jhr. mr. B.E. van der Goes; werkzaam als kandidaat notarisop de sectie Vastgoed, Ruimtelijke Ordening en Milieu bij Simmons & Simmons Trenite

ij raadsbesluit van 12 december 2002 is een meerderheid van deRotterdamse gemeenteraad akkoord gegaan met het voorstel om het

grondbeleid van Rotterdam te wijzigen. Rotterdam schaft het systeem vangronduitgifte in erfpacht af. Vanaf 1 januari 2003 kunnen huizenkopers hungrond kopen en worden geen erfpachtcontracten meer afgesloten. In eenlater stadium zullen ook woningcorporaties, winkels en bedrijven bij de con-versie betrokken worden.

afbouwen van de erfpacht. Het college vanBurgemeester en Wethouders legde dit voor-nemen vast in het collegeprogramma eennieuw elan voor Rotterdam, en zo gaan wedat doen’. Door goedkeuring van het plankomt een einde aan een lange periode vangronduitgifte in erfpacht.

B

Amper een half jaar na zijn aantreden inapril 2002 presenteerde wethouder Pastorsvan Leefbaar Rotterdam zijn plan voor het De verwachting is

dat veel erfpachters

M S T E RC^ >S WIRE

Drie categorieen erfpachtersRotterdam kent drie verschillende

soorten erfpachters: zij die jaarlijks erfpachtbetalen en zij die verplichting tot betalingvan de erfpachtcanon hebben afgekochtvoor een periode van 50 of 99 jaar. In demeeste gevallen is de looptijd van deerfpacht 99 jaar en vervalt de grond en dewoning, indien niet opnieuw wordt ver-lengd of een nieuw contract wordt afgeslo-ten aan de gemeente. Canonbetalers hebbente maken met een jaarlijkse verhoging vanhun canon op basis van de prijsindex.Bovendien wordt de canon aan de (geste-gen) grondwaarde aangepast. De gemeenteheeft sinds de jaren '70 alle grond in erf-pacht uitgegeven en in totaal zo’n 30.000erfpachtcontracten afgesloten met huizenbe-zitters, woningbouwcorporaties, bedrijven,winkels, kantoren en non-profitinstellingen.De inkomsten van de gemeente bedragenongeveer 15 miljoen euro per jaar.

NcsdelenAfschaffing van het erfpachtsysteem

heeft tot veel kritiek geleid. Men is vanmening dat de conversie te snel is doorge-voerd en ondoordacht is. Bovendien zou te

weinig onderzoek zijn gedaan naar de gevol-gen van de afschaffing op lange termijn.

Als alle erfpachters hun grond zoudenkopen, verdient de gemeente daarmee in eenkeer ruim 900 miljoen euro. Daar staat ech-ter een forse inkomstenderving tegenover:de komende 100 jaar ruim 1.8 miljard euro.Een ander argument tegen afschaffing vanhet systeem is de afname van de invloed vande gemeente op het grondbeleid. Immers degemeente behoudt als grond-eigenaar via deerfpacht-uitgifte-voorwaarden een belangrij-ke invloed op zowel de realisering en wijzevan bebouwing, als op het toekomstigegebruik en het onderhoud van de opstallen.Daar staat tegenover dat de gemeente nogsteeds via bestemmingsplannen, voorkeurs-recht, onteigening en baatbelasting hetgrondgebruik lean regelen.

Het aanbod van de gemeente om degrond in eigendom te verwerven is eenma-lig en geldt voor een bepaalde periode.

Meer informatie over die periode wordtgegeven bij de concrete aanbieding.Wanneer men niet ingaat op het aanbod iskoop van de grond op een later tijdstipniet uitgesloten. In dat geval gelden er welandere voorwaarden en zal de gemeente

bijdrage voor de uitvoeringskosten inrekening brengen.een

KoopsomDe koopsom voor de eigendom van de

grond wordt eerst berekend op basis van decanon en/of de grondwaarde op prijspeil2003. Voorts is de koopsom afhankelijk vande geldende erfpachtsituatie, namelijk ofcanon wordt betaald of dat de verplichtingdaartoe is afgekocht voor 50 of 99 jaar.

Wat komt er verder bijkijken?

Naast overdrachtsbelasting is voor delevering van de (bloot-) eigendom een nota-rise akte vereist. Deze kosten komen voorrekening van de koper. Om de kosten zolaag mogelijk te houden voert het project-bureau van de gemeente zo veel mogelijkvoorbereidende werkzaamheden zelf uit enis door de gemeente een aantal Rotterdamsenotariskantoren aangewezen om het notarie-le traject te begeleiden.

VoordelenEr ligt een principiele reden ten grond-

slag aan de afschaffing van het erfpacht-systeem. Het college van B en W is vanmening dat het huidige systeem niet meervan deze tijd is. Geen enkele Nederlandsegemeente is in de afgelopen 25 jaar tot

gronduitgifte in erfpacht overgegaan. Voortsis het college van mening dat een eventuelegrondwaardestijging aan de burger dient toe

te komen en hoopt het college datRotterdam daardoor aantrekkelijker wordtvoor mensen in de regio die een koopwo-ning zoeken. Door de huizenbezitters te ver-lossen van de terugkerende verplichtingendie de erfpacht met zich meebrengt en degrondwaardestijging aan henzelf toe te latenkomen, zal ook de draagkracht vanRotterdammers verbeteren zo hoopt men.Afschaffing van het erfpachtsysteem moet inde toekomst ook het bedrijfsleven nieuweimpulsen geven. Een bedrijf wil immerszekerheid als het zich in een stad vestigt endie zekerheid begint voor veel ondernemersmet de grond waarop hun gebouwen staan.

OrganisatieDe conversie vindt gefaseerd - per stads-

deel - plaats, waarbij wordt uitgegaan van eenperiode van vier jaar. Het OntwikkelingsbedrijfRotterdam (OBR), dat de erfpachtcontractenbeheert, voert de operatie uit. Het OBR heeffhiervoor een projeetbureau opgezet om te

bewerkstelligen dat de operatie zo soepelmogelijk verloopt. De geschatte kosten van hetproject bedragen 19 miljoen euro. Animo

Voor een antwoord op de vraag of degemeente windeieren heeft gelegd met hetslachten van de kip met de gouden eieren ishet op dit moment nog te vroeg. De ver-wachting is dat veel erfpachters het rechtvan erfpacht zullen converteren in eigen-dom.

De bestaande erfpachters zal een aanbodgedaan worden om de eigendom van de grondte kopen. Het betreft erfpachters van grondwaarop een woning staat die door hen zelfbewoond wordt en erfpachters van grondwaarop een kantoorgebouw staat. Erfpachtersdie hun woning verhuren, evenals erfpachtersvan grond welke bestemd is voor industrie,bedrijfsruimten en winkels zullen in een laterstadium aan bod komen. Het havengebied zalin principe niet bij de erfpachtconversiebetrokken worden.

Degene die van plan is een woning of kan-toor te verkopen, terwijl nog geen aanbod isontvangen, kan bij het projeetbureau om eenvoorrangsregeling verzoeken. Een dergelijk ver-zoek dient te worden voldaan uiterlijk 20werkdagen voor de datum waarop de woningof het kantoor bij de notaris geleverd wordt.

r

MASTERC MRE

wel aan bod als onderdeel van studies bouw-kunde, architectuur, rechten, landbouwwe-tenschappen, planologie enz.VAN DE PROFESSOR

Een en ander roept natuurlijk de vraagop waarom er in Europa zulke grote ver-schillen zijn. Is in de meer zuidelijke landenhuisvesting van mens, bedrijf en dier geeneerste levensbehoefte en/of niet belangrijk?Of staan onze vastgoedcollega’s daar in zo’nslecht daglicht dat men ze niet binnen depoorten van een universiteit wil hebben?Neen, ik denk dat universitair vastgoedon-derwijs volgt op de institutionalisering en desecurisatie van de vastgoedmarkt. Het gaatdan men name om de scheiding van gebruiken eigendom, en daarmee om het kunnenbeleggen in vastgoed, op directe en indirectewijze. Dat levert gegevens op waarmeeonderzoekers iets kunnen.

Van professor P. van Gool“Een nieuwe lente en een nieuw geluid:

ik wil dat dit lied klinkt als ... ” Zo beginthet gedicht Mei van Herman Gorter uit1889. Het nadert nu mei en ook zal er eenander geluid klinken. U zult hier tevergeefszoeken naar de beschouwingen van mijnvoorganger, Pe Kohnstamm. Dus nu geendoorwrochte beschouwing van de ontwikke-lingen in de wereld van het vastgoed. U zalhet vast missen, en ik ook. Maar gelukkigzal Pe actief blijven in het vastgoed.

opleidingsinstituten met een vastgoedoplei-dingen. Daartoe werden, vooral met behulpvan internet, in 28 landen maar liefst 229onderwijsinstellingen geidentificeerd die vast-goedopleidingen aanbieden. Natuurlijk doethet goed zo uit de bus te komen, maar wiehet rapport doorleest, komt erachter dat ditonderzoek en de uitkomsten flinterdun zijn.Zo was om te beginnen de respons van de174 collega’s erg teleurstellend: maar 15 %.Verder is de volgorde gebaseerd op enkel hetkunnen opnoemen van de universiteit inkwestie. De auteurs geven dan ook aan:“Given the very small response rate, allied to

the inevitable tendency to self-cite, caution isnecessary”. Ook vraagt de selectie van de 174deskundigen aandacht. Die komen voor hetgrootste deel uit de ledenbestanden van deEuropean Real Estate Society (ERES) en vande RICS. Verder is gewerkt met bezoekers-lijsten van internationale vastgoedcongressenen ook is contact opgenomen met auteurs vanartikelen in vastgoedbladen. Dat leverde ergveel Britten op en die heeft men vervolgensweer decimeren, statistisch gesproken dan.

Het is een grote eer om u in dit blad toe

te mogen schrijven. Van velen van u heb ikna mijn benoeming in januari felicitatiesmogen ontvangen. Dank! Bij zijn oratie op9 mei 1990 sprak Pekrediet. Dat geldt ook voor mij. Daarvan isin zekere zin ook sprake voor eenieder die istoegelaten voor een opleiding van de SBV.Dat is het begin en pas na veel zweet en tra-nen kan het krediet worden afgelost en eendiploma worden verkregen. Maar diegenendie deze processie tot een goed einde heb-ben gebracht zullen met veel plezier in dePropertyNLnieuwsbrief op 24 februari j.l.hebben gelezen de kop:

De Angelsaksische landen liepen hierbijvoorop. Afgezien van een paar vastgoed-fondsen opgezet door bouwbedrijven vanaf1920, ontstonden de eerste vastgoedfondsenin ons land pas vanaf de jaren zestig. Inandere landen kwam de securisatie veel later.In Italie zijn er tot op heden nog maar eenpaar kleine vastgoedfondsen.

Maar, laten wij terugkeren naar hetonderzoek van de ULI. Zo’n onderzoekwordt vast en zeker een keer herhaald. Zorgdan dat u ook tot de ge'mterviewdenbehoort, wordt lid van de ERES of de RICSof bezoek een internationaal vastgoedcon-gres. Maar helaas, er is vrijwel zeker nietgekeken naar de bezoekers van Cannes. Danwaren wel meer Nederlanders naar hunmening gevraagd. Het ga u goed.

benoeming opvan een

Echter ondanks alle beperkingen is heteen interessante studie. Nagenoeg overal isEuropa is er op het terrein van vastgoedon-derwijs iets te beleven. Wat zou u denken vaneen vastgoedopleiding aan de universiteit vanTallin in Estland of van een cursus real estate

management and valuation aan deBelarussian State University. “Vet” zoudenmijn kinderen zeggen. Overigens zijn er maarin een paar landen min of meer zelfstandigeuniversitaire vastgoedopleidingen. Hiervan iseigenlijk alleen sprake in het VK, Ierland enNederland. Ook in Belgie en Frankrijk zijn errecentelijk initiatieven genomen. InDuitsland is het vastgoedonderwijs geconcen-treerd bij de zogeheten Fachhochschule, dievergelijkbaar zijn met onze oude HTS’en. Inde rest van Europa, en dan vooral in de meerzuidelijk gelegen landen, wordt vastgoedon-derwijs in hoofdzaak gegeven buiten de uni-versitaire wereld, door bijvoorbeeld vakorga-nisaties, zoals makelaarsverenigingen. In dielanden wordt vastgoedkunde niet gezien alseen aparte discipline. In beperkte mate

komen vastgoedvraagstukken in die landen

UvA in top vastgoedopleidingen“De University of Reading (Engeland)

heeft de beste vastgoedopleiding van

Europa. De Universiteit van Amsterdamstaat op plaats vier” zo stond verder te lezen.

Dit blijkt uit een onderzoek in opdrachtvan het Amerikaanse Urban Land Institute(ULI) verricht door de heren Colin Lizierien Andrew Baum van de Universiteit vanReading.

De top vijf van de Europese vastgoed-opleidingen is de volgende:1. University of Reading2. European Business School in Oestrich-

Winkel in Duitsland3. University of Aberdeen (Schotland)4. Universiteit van Amsterdam / SBV5. University of Ulster

Het ULI vroeg 174 professoren en vast-goedonderzoekers in Europa naar de sterkste

mgm

STERCFW5S MRE

Wavelets en wavelet regressievan de PGGM

vastgoedmarktindicator1. Inleiding

it artikel is gebaseerd op een afstudeerscriptie voor de studie econometrie aan de universiteit van Tilburg.Deze afstudeerscriptie was een onderdeel van een stage bij pensioenfonds PGGM in de periode van januari tot en

met juni in 2002.pIn dit artikel zal een beschrijving worden gegeven van een methode om de rendementen op de vastgoedmarktindicatorvan PGGM in een bepaalde mate voorspelbaar te maken.

Deze vastgoedmarktindicator is door de afdeling Real Estate van PGGM ontwikkeld om een inzicht te krijgen in de ont-wikkeling van de waarde van vastgoed in landen waar PGGM in vastgoed belegt.

1 Voorspel modelOm een voorspelling te maken voor een

waarde ontwikkeling van een bepaalde asset-klasse zijn verschillende manieren voorhan-den om hiervoor een voorspelling te maken.Een manier van voorspellen is het kijkennaar de correlatie tussen de te voorspellenwaarde ontwikkeling en een andere variabelewaarvan gedacht wordt dat deze met elkaarsamenhangen en waarbij de ene variabelevoorloopt op de waarde ontwikkeling vanhet asset. Een nadeel van deze manier is datde correlatie meestal niet een goede indica-tor is van samenhang tussen het asset en deeconomische variabele. Een voorbeeld vande onvolledigheid van de informatie bevatin de correlatie is het volgende voorbeeld.Neem een asset waarvan de toekomstigewaarde normaal verdeeld is en een derivaatop basis van dit asset dat als waarde heefthet kwadraat van de prijs van het asset. Decorrelatie tussen het asset en het derivaat isnu nul, hetgeen totaal verkeerde informatiegeeft over de samenhang tussen het asset enhet derivaat, welke perfect afhankelijk zijn.

De vastgoedmarktindicator vormt eenhulpmiddel bij het vaststellen van hetbeleggingsbeleid voor vastgoed. Op basisvan de vastgoedmarktindicator kan eenlanden allocatie worden vastgesteld voor hette beleggen vermogen. Binnen deze landenallocatie kan verder een sector allocatieplaatsvinden, op basis van de vier sectoren

die PGGM Real Estate heeft onderscheiden.Dit zijn de sectoren kantoren, woningen,winkels en industrieel vastgoed. De vast-goedmarktindicator per land wordt bepaaldop basis van de waarde- en huuront-wikkeling van vastgoed op A locaties in degrootste steden van het land. De waarde vande vastgoedmarktindicator per land wordtvervolgens bepaald door een gewogengemiddelde te nemen van de waarden vande vastgoedmarktindicator voor de apartesteden.

Het voorspellen van de rendementen opde vastgoedmarktindicator kan ook gedaanworden aan de hand van een model waarinde rendementen bepaald worden doorwaarden uit het verleden van de vastgoed-marktindicator zelf of van macro economi-sche variabelen. Bij macro economischevariabelen valt te denken aan rentes, natio-naal inkomen, inflatie en werkgelegenheid.

Een voorspel model kan ook wordengemaakt door de rendementen op de vast-goedmarktindicator op te bouwen als eenfunctie van waarden uit het verleden van devastgoedmarktindicator of macro economi-sche variabelen en daarbij opgeteld een sto-ringsterm om het onzekere karakter van ren-dementen weer te geven. Het probleem vanhet voorgaande model is het bepalen van degenoemde functie. Meestal wordt deze ver-ondersteld een lineaire functie te zijn alsdeze functie als argumenten historischewaarden van de vastgoedmarktindicatorheeft. Een techniek om deze onbekendefunctie te achterhalen is om een model te

bepalen op basis van wavelets. Alvorens hierover te zeggen zal eerst ingegaan worden ophet onderwerp over wavelets en waveletregressie.

Door middel van het voorspellen van derendementen op deze vastgoedmarkt-indicator is het de bedoeling om een ver-hoogd verwacht rendement te behalen. Deeventuele toename in risico zal buitenbeschouwing worden gelaten.

J

M S T E RCh- J%S MRE

5 Vastgoedmarktindicator enmacro-econonmieEen model waarin nu niet rendementen

uit verleden een rol spelen, maar in plaatsdaarvan macro economische variabelenwordt op min of meer dezelfde manierbepaald als het voorgaande model. Een der-gelijk model kan een exogeen model wordengenoemd, omdat de gebruikte macro-econo-mische variabelen van buiten her modelkomen en als gegeven beschouwd worden.Door de beperkte beschikbaarheid van datavan de vastgoedmarktindicator kan er geenmodel worden gemaakt met multivariatewavelets. Het model uitbreiden tot een mul-tivariaat model gebeurt door de introductievan een index waarin verschillende macro-economische variabelen zijn opgenomen.Deze variabelen worden dan gewogen opge-nomen in de index. De gewichten die devariabelen krijgen in deze index wordt apartvan het model bepaald. De aanname diehiervoor nodig is, dat de economische varia-belen een normale verdeling hebben. Indieneen variabele geen normale verdeling heeftof zou kunnen hebben kan een transforma-tie van de variabele worden opgenomen.Variabelen die prijzen of waarden weergevenkunnen bijvoorbeeld niet normaal verdeeldzijn als deze prijzen of waarden niet negatiefkunnen zijn. De index die bepaald wordtdoor de opgenomen variabelen wordt alsvariabele gevoed aan het eendimensionalemodel.

4 Tijdreeksanalyse vastgoed-marktindicatorIn tijdreeksanalyse wordt de waarde van

een variabele op een bepaald tijdstip ver-klaard aan de hand van waarden van dezevariabele in het verleden. Dit heet dan eenautoregressief model. Ook hier wordt eenstoringsterm opgenomen om de onzekerheidte modelleren. Door een model te makenwaarin de rendementen op de vastgoed-marktindicator van waarden in het verledenafhangen kan dit model geschat worden met

behulp van waveletregressie. De functie diede waarden uit het verleden koppelt aanwaarden nu kan dan bepaald worden. Doorhuidige waarden in deze functie te stoppenkunnen voorspellingen gemaakt wordenvoor de toekomstige ontwikkeling van derendementen op de vastgoedmarktindicator.De verminderde beschikbaarheid van datarestricteerde het model enigszins, in die zindat slechts een waarde uit het verleden konworden opgenomen in het model, dat wilzeggen dat het model slechts een variabeleals input heeft.

2 Wavelets

De letterlijke betekenis van wavelet is‘ldeine golf ’. Een wavelet is een functie dieer wat golfachtig uitziet en die uitdempt aanbeide uiteinden. Wavelets zijn bedacht alsgereedschap voor wiskundige analyse vanbepaalde functies. Ze worden ook gebruiktin de natuurkunde en de verwerking vanbeelden door de computer. Een praktischvoorbeeld van de toepassing van wavelets ishet gebruik van wavelets door deAmerikaanse FBI voor het coderen van hunvingerafdruk database zodat snel kan wor-den bepaald of gevonden vingerafdrukkenreeds in deze database staan.

Met behulp van wavelets kunnenbepaalde functies worden ontbonden dat wilzeggen dat deze functies geschreven kunnenworden als een som van wavelets.Bijvoorbeeld als het rendement van de vast-goedmarktindicator een functie is vanwaarden uit het verleden van de vastgoed-marktindicator dan kan deze functie onderbepaalde voorwaarden worden geschrevenals een functie van wavelets.

3 Wavelet regressieOmdat rendementen meestal onzeker

zijn is het meestal niet zo dat het rendementbepaald kan worden als alleen een functie isvan waarden van het rendement uit het ver-leden of macro economische variabelen.Door toevoeging van een storingsterm bijdeze functie kan de onzekerheid in het ver-loop van de rendementsontwikkeling wor-den gemodelleerd. Het rendement bestaatnu uit twee delen. Het eerste deel is eenfunctie van historische waarden van het ren-dement of macro economische variabelen.Het tweede deel is een storingsterm welkeniet geobserveerd wordt. Het rendement isnu een som van het eerste deel en het twee-de deel. Om de benodigde functie te kun-nen schatten wordt een techniek gebruiktdie wavelet regressie heet. Deze techniek iswat afwijkend van de algemeen bekenderegressietechniek. De vastgoedmarktindicator per land wordt

bepaald op basis van de waarde- enhuurontwikkeling van vastgoed op

A locaties in de grootste stedenvan het land.

MASTERCr-r-r^S MREf

6 Implementatie van wave-letmethodiek

In het onderzoek is getracht om eenmodel te creeren waarmee voorspellingengemaakt kunnen worden voor de totalreturns die zijn afgeleid van een marktindi-cator. Er zijn hiervoor twee soorten model-len gemaakt. Het ene model was een autore-gressief model en het andere model bevatteexogene variabelen. De twee modellen zijnbeiden geschat met behulp van waveletregressie.

7 Onderzoeksresultaten Het is mogelijk dat sector specifiekevariabelen modellen geven die een groterevoorspelkracht hebben dan de huidige exo-gene modellen. De opgestelde modellen,zowel het autoregressieve model als het exo-

gene model, zijn vrij algemeen en in princi-pe voor alle landen en sectoren toepasbaar.Hierin ligt zowel hun kracht alsook hunzwakte. De kracht van een dergelijk modelis de eenvoudige praktische implementatie.Dit omdat geen sector specifiek modelopgesteld hoeft te worden en verder hoeft erook niet op zoek gegaan te worden naar sec-tor specifieke data. De niet sector gedrevenmodellering kan ook leiden tot het niet vol-Iedig tot zijn recht komen van sector speci-fiek verbanden en dynamica. Dit zal in eenonderzoek moeten worden afgewogen tegende voordelen van een eenvoudige praktischeimplementatie.

Bij de implementatie van de modellendie opgezet waren op basis van de waveletre-gressie techniek werden de volgende resulta-ten verkregen. Het autoregressieve modelvoor de vier reeksen liet redelijke resultatenzien bij het backtesten voor de omslagpun-ten van de total returns, maar presteerdeminder goed op het voorspellen van niveaus.Eenzelfde beeld was te zien bij de exogenemodellen. Deze modellen haalden echtereen minder resultaat bij het voorspellen vanomslagpunten dan de autoregressievemodellen.

Wavelet regressie is een non-parametri-sche schattingstechniek voor het schattenvan een relatie tussen een aantal variabelen,net zoals de kleinste kwadraten methode inhet lineaire regressie model. Met name alshet functionele verband tussen variabelenonbekend is, is dit een toepasbare techniek.

Voor vier reeksen zijn modellen bepaalden geanalyseerd. Dit waren de total returnreeksen van woningen Nederland, kantorenNederland, kantoren Frankrijk en kantorenBelgie. De gebruikte exogene variabelen inde modellen waren het bruto nationaal pro-duct, werkgelegenheid, lange rente en infla-tie. Alle exogene variabelen zijn macro-eco-nomische variabelen op landenniveau. Degebruikte variabelen verschillen dan perland, maar zijn hetzelfde voor alle sectoren

in een land. Het jaarprogrammavoor de SBV Alumni

Vereniging

De voorspellingskracht van de modellenwerd getest via een backtesting procedure.Hierin wordt de tijd een aantal jaren terug-geschoven en wordt vervolgens een modelgeschat waarmee voorspellingen wordengemaakt over de jaren waarover de tijd isteruggeschoven. De voorspellingen kunnendan vergeleken worden met echt gerealiseer-de rendementen. Er kan bij het vergelijkenvan de voorspellingen en de werkelijk gerea-liseerde rendementen gekeken worden naarniveaus van rendementen en naar omslag-punten van rendementen. Dit laatste zijntijdstippen waarop het rendement een ver-andering van trend laat zien. Een voorbeeldvan een verandering van de trend, is hetovergaan van stijgende rendementen indalende rendementen.

2e donderdag januariMidden juni

ledenvergadering plusinformele bijeenkomst(vermoedelijk een wijnproeverij)annual dinerronde tafeldag(wordt een middag met borrel)

Begin oktoberEind november

Data en locaties volgen later.

J

MASTERcrwss WIRE"N

Introductie Janneke Schreuder,Program Manager SBV-MRE opleiding

er 1 december vorig jaar ben ik bij de SBV School of Real Estate begonnen als Program Manager voor deSBV-MRE® opleiding. Ik volg hiermee Pieter van Hulten op, die deze functie ruim 9 jaar heeft vervuld.p

drs. Janneke SchreuderProgram Manager MRE

Er waren al veranderingen ingezet, dieik momenteel verder aan her uitbouwenben. Zo zijn we vorig jaar gestart met dePilot Persoonlijke Ontwikkeling. Eenprogrammaonderdeel waar (momenteel) nogop facultatieve basis aan kan worden deel-genomen. Nadruk ligt op het individubinnen het bedrijf. Door middel vanintervisie, persoonlijke coaching e.d. wordtde student begeleid in zijn/haar werk-situatie. Verder hebben we meer aandachtgegeven aan de vakken Marketing,

Management en Organisatie.

Na de afronding van mijn studieSociale Geografie in Groningen ben ikin 1997 naar het zuiden des lands ver-trokken. Ik kreeg een baan bij WPM in’s-Hertogenbosch en heb daar met veelplezier gewerkt. Ik hield me vooral bezigmet marketing en marktonderzoek vanwinkelcentra.

SBV School of Real EstateWibautstraat 1291091 GL AmsterdamThe NetherlandsTel: +31(0)20-6681129Fax: +31(0)20-6680361wiuiv.sbv-vastgoed.nlNa zes jaar bij WPM gewerkt te

hebben, vond ik dat het tijd werd omop zoek te gaan naar een nieuwe baan.Vandaar mijn overstap naar de SBV.

Voor het eerst houden we een MidtermCourse op een externe locatie: twee maaltwee dagen fulltime bezig met dit onder-werp. En dan nog een ander nieuw vak: inhet najaar zullen we in het 3e semester deMidterm Course Procesmanagement gaanintroduceren. Net als MMO is dit op eenexterne locatie en wordt het een blok vantwee dagen.

Voor mij is binnen de SBV de taakweggelegd om inhoudelijk deSBV-MRE® opleiding vorm en inhoudte geven. Uitgangspunt hierbij isnatuurlijk het huidige programma datzijn sporen reeds verdiend heeft. Maarhet is altijd tijd voor vernieuwing! Medeook door de nieuwe opleidingsstructuurop Nederlandse universiteiten en HBO’s(bachelors/masters) en door de komstvan andere Masteropleidingen is het vanbelang dat het programma van deSBV-MRE'0 voortdurend wordtge-update.

s.

Naast het vormgeven van de bestaandevakken ook genoeg nieuwe dingen diemoeten worden opgepakt. Binnen degezellige en collegiale organisatie van deSBV voel ik me zeer op mijn plaats en hebik genoeg te doen!

jK

Recreeren, wonen, werken, leven.

Verschi l lende sferen versterken elkaar.

Met respect voor natuur en omgeving.

Een kracht ig geheel.

INGR E A L E S T A T E