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Versão 3 - 20100617 CPE - ACCB/JJA/MAB/RSO 1/37100513 CPE - ACCB/CCMA/JJA/MAB/RSO 1/381/741/6
BALANÇO DO MERCADO IMOBILIÁRIO
2001 – 2010A DÉCADA DA RETOMADA
CELSO PETRUCCIDiretor Executivo
Economista‐chefe do Secovi‐SP
• Disparada do processo inflacionário nos anos 1980 com diversos planos econômicos heterodoxos;
• Escassez de financiamento imobiliário;
• Empresários buscam opções (Plano 100, Sistema Fácil e outros);
• 1994 ‐ Inflação sob razoável controle a partir do Plano Real;
• 1995/1996 – Recursos da poupança alavancam PROER;
• 1997 ‐ Criação do SFI – Sistema Financeiro Imobiliário;
• Crises internacionais:1997 – Crise Asiática1998 – Moratória Russa1999 – Desvalorização do Real
• Déficit habitacional elevado
HISTÓRICO
110214 – vs.02 DEE - CLP 3/38
2001/2002 – PERÍODO DE APREENSÃO
2 0 0 1
2 0 0 2
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2001• Crise argentina (Moratória)
• Crise energética no Brasil (Apagão)• Atentado terrorista nos Estados Unidos
110214 – vs.02 DEE - CLP 5/38
2002– Plano Diretor
• Redução do Coeficiente de Aproveitamento do terreno
• Implantação da Outorga Onerosa
– FCVS Virtual• Resolução 3.005/02 – Devolução de R$ 30 bilhões a razão de 1/100
– Eleição para Presidente da República
2004 – INÍCIO DA VIRADA
2001
2002
2003
2 0 0 4
2005
2006
2007
2008
2009
2010
– FCVS Virtual
•Razão de devolução é alterada para 1/50
– Lei 10.931/04 (Marco Regulatório do Setor)
•Patrimônio de Afetação
•Consolidação da alienação fiduciária
• Incontroverso
•RET (Regime Especial Tributário)
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2005 – INCENTIVO AO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
2001
2002
2003
2004
2 0 0 5
2006
2007
2008
2009
2010
– Res. 3.259/05 • Multiplicadores para imóveis novos abaixo de R$ 150 mil
– Res. 3.280/05• Garantia de isonomia na concessão de empréstimo para imóveis novos e usados
– Res. 3.304/05• Possibilidade de redução da taxa de juros por período mínimo de 36 meses
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2005 – INCENTIVO À CONSTRUÇÃO CIVIL
2001
2002
2003
2004
2 0 0 5
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2010
– Lei 11.196 (“MP do Bem”)• Viabilização do Patrimônio de Afetação, que amplia garantias a compradores e financiadores
• Medidas fiscais de incentivo ao mercado imobiliário
– Acirramento na competição entre bancos, gerando:• Super Casa 10
• Aumento nos prazos e porcentuais de financiamento
• Melhoria do comprometimento de renda familiar
• Redução nas taxas de juros
– Set/05 – Abertura de Capital da Cyrela
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2006 – MANUTENÇÃO DE INCENTIVOS
2001
2002
2003
2004
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2 0 0 6
2007
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2010
– Pacote da Construção• Redução ou isenção do IPI de diversos materiais de construção
– Pacote Habitacional• Financiamentos com prestações fixas (sem TR)
• Introdução da construção civil na lei geral de micro e pequenas empresas
• Caixa Econômica Federal – Crédito para financiar as construtoras
– Continuidade do processo de IPO das incorporadoras
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2007 – MUDANÇA DE PARADIGMA
2001
2002
2003
2004
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2 0 0 7
2008
2009
2010
– IPO de Incorporadoras• 14 empresas do setor abriram Capital na Bolsa
• Empresas passam a atuar no País (nacionalização do setor)
– PAC (Plano de Aceleração do Crescimento)• Concessão pela União de R$ 5,2 bilhões para a Caixa Econômica Federal ampliar os empréstimos nas áreas de habitação e saneamento
– Pré‐Sal• Descoberta da maior jazida de óleo e gás natural do País, no campo petrolífero de Tupi, na Bacia de Santos
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2008 – TEMOR INTERNACIONAL
2001
2002
2003
2004
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2007
2 0 0 8
2009
2010
– Brasil recebe “Investiment Grade”
– Mercado imobiliário atinge pico histórico de lançamento e comercialização (acumulado 12 meses) – 45,6 mil unidades lançadas no município de São Paulo
– Mercado imobiliário volta a atenção às classes C e D
– BRICs ganham maior importância
– Crise financeira internacional (EUA)
– Ano começa com otimismo, mas termina com pessimismo
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2009 – A FORÇA DO CONSUMIDOR
2001
2002
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2007
2008
2 0 0 9
2010
– Ano começa com pessimismo, mas termina com otimismo
– Medidas anticíclicas do governo Federal (Compulsório, Redução de IPI e bancos Federais)
– Lançamento do PMCMV – Programa Minha Casa, Minha Vida
• Mudança de paradigma – 1 milhão de novas habitações
• Orçamento de R$ 79,3 bilhões
– Resolução CMN 3.706 ‐ Realinhamento dos valores dos imóveis enquadráveis no SFH
• Avaliação/compra e venda: R$ 350 mil para R$ 500 mil
• Financiamento máximo: R$ 245 mil para R$ 450 mil
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2010 – RECUPERAÇÃO DA ECONOMIA
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2 0 1 0
– Recorde de criação de empregos formais
– Valorização dos imóveis
– Perspectiva de esgotamento dos recursos da poupança para financiamento imobiliário em 2013
– Necessidade de estudar a adoção de novas fontes de recursos pelo setor
– Prorrogação da redução do IPI para materiais de construção até 2011
110214 – vs.02 DEE - CLP 13/38
24 22
2723
25 26
3934
32
37
0
10
20
30
40
5020
01 02 03
04 * 05
06 **
07 ** 08 09 10
Em milhares de unidades
* 04 – Marco Regulatório** 06 e 07 – IPO e Fin. Habitacional
LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAISMunicípio de São Paulo
Fonte: Embraesp
Elaboração: Depto de Economia Secovi‐SP
110112 – vs.06 DEE - CLP 15/42
Média = 24,2
Média = 33,6
LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS
Tipologia do Município de São Paulo
Fonte: Embraesp
Elaboração: Depto de Economia Secovi‐SP
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Média
1 dorm 14,7% 8,6% 11,8% 5,1% 7,0% 3,7% 1,4% 4,2% 6,1% 11,4% 7,4%
2 dorms 42,4% 38,1% 36,3% 39,9% 30,1% 28,6% 32,4% 33,7% 45,6% 48,7% 37,6%
3 dorms 31,3% 27,9% 33,8% 32,8% 35,8% 30,6% 32,1% 38,4% 33,5% 31,6% 32,8%
4 ou mais 11,6% 25,4% 18,1% 22,3% 27,1% 37,1% 34,1% 23,7% 14,8% 8,3% 22,3%
Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Participação porcentual segmentado por dormitório e ano
Maior Participação Menor Participação
110112 – vs.06 DEE - CLP 16/42
20
25
30
35
40
45
50
jan/01
abr/01
jul/01
out/01
jan/02
abr/02
jul/02
out/02
jan/03
abr/03
jul/03
out/03
jan/04
abr/04
jul/04
out/04
jan/05
abr/05
jul/05
out/05
jan/06
abr/06
jul/06
out/06
jan/07
abr/07
jul/07
out/07
jan/08
abr/08
jul/08
out/08
jan/09
abr/09
jul/09
out/09
jan/10
abr/10
jul/10
out/10
Ago/08 = 45,6
LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS/ACUMULADO 12 MESES
Período Pré Crise
Fonte: EmbraespElaboração: Secovi‐SP
Em mil unidades
Município de São Paulo
110112 – vs.06 DEE - CLP 17/42
Dez/10 = 37,3
VARIAÇÃO ACUMULADA DE PREÇO X INFLAÇÃO
‐20%0%
20%40%60%80%100%120%140%160%180%200%
jan/01
abr/01
jul/01
out/01
jan/02
abr/02
jul/02
out/02
jan/03
abr/03
jul/03
out/03
jan/04
abr/04
jul/04
out/04
jan/05
abr/05
jul/05
out/05
jan/06
abr/06
jul/06
out/06
jan/07
abr/07
jul/07
out/07
jan/08
abr/08
jul/08
out/08
jan/09
abr/09
jul/09
out/09
jan/10
abr/10
jul/10
out/10
MSP ‐ Var% Pr M Ar Ut2 IPCA INCC
18/55
Variação% Acumulada Preço* M² de Área Útil de Imóveis Lançados
Fonte: EmbraespElaboração: Secovi-SP
Município de São Paulo
* Preço médio dos imóveis lançados no período de 12 meses
Var % acumulada jan/01 a dez/10MSP Preço Área útil – m² = 178%INCC = 131%IPCA = 90%
101213 - vs.02 DEE - CLP
dez/
10
COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS NOVOS
20,223,8
28,3
36,632,8
35,8 35,9
0
10
20
30
40
50
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Fonte: Secovi‐SP
Elaboração: Depto de Economia Secovi‐SP
Município de São Paulo
Em mil unidades
110214 – vs.02 DEE - CLP 20/38
LANÇAMENTOS DE CONJUNTOS COMERCIAIS
1,3 1,51,0
1,6 1,51,1
2,2 2,4
3,5
5,8
0
1
2
3
4
5
6
7
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Conjuntos
Mil conjuntos
Município de São Paulo
Fonte: EmbraespElaboração: Depto. de Economia e Estatística
110112 – vs.06 DEE - CLP 22/42
RMSP – REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO
39 municípios19,8 milhões habitantes (2009)R$ 572 bilhões de PIB (2008)
Mapa: GeoSecovi110214 – vs.02 DEE - CLP 26/38
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Outros Município SP
LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAISRegião Metropolitana de São Paulo
Mil unidades
Fonte: EmbraespElaboração: Depto. de Economia e Estatística
20% 26% 26%
37%45%
41%
45%80%
74% 74%
63%55%
59%55%
28,233,7 34,7
62,163,0
53,5
67,8
34,931,532,7
24%
76%
30%
70%
27%
73%
110112 – vs.06 DEE - CLP 27/42
4,5 4,9
8,0
3,8
7,4
8,6
3,8
5,5
7,6 7,7
4,14,9
4,33,8
4,75,4
6,37,1
0
2
4
6
8
10
12
COMERCIALIZAÇÃO IMÓVEIS NOVOS POR MÊSRegião Metropolitana de São Paulo
Mil unidades
110214 – vs.02 DEE - CLP 28/38
Julho de 2009 = Início da Pesquisa na RMSP
Ano de 2010 = 65 mil
Fonte: Secovi‐SP
FINANCIAMENTOS SBPE – R$ BILHÃO
2010* = Jan‐Nov
110214 – vs.02 DEE - CLP 30/38
Fonte: ABECIP e Bacen
Previsão para 2010:Total..................... R$ 57 biConstrução ......... R$ 25 biAquisição............. R$ 32 biCrescimento de 67% em relação a 2009
FINANCIAMENTOS SBPE – UNIDADES (EM MIL)
2010* = Jan‐Nov
110214 – vs.02 DEE - CLP 31/38
Fonte: ABECIP e Bacen
Previsão para 2010:Total..................... 450 milConstrução ......... 230 milAquisição............. 220 mil
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
jan/0
5
jul/0
5
jan/0
6
jul/0
6
jan/0
7
jul/0
7
jan/0
8
jul/0
8
jan/0
9
jul/0
9
jan/1
0
jul/1
0
FINANCIAMENTO HABITACIONAL – SBPE
R$ milhões
Fonte: Banco Central *2010 até novembro
Set/08 = 15.668
mai/10 = 15.229
nov/10 = 21.085
Pessoa Jurídica – Acumulado 12 meses Valores Nominais
110214 – vs.02 DEE - CLP 32/38
PROJEÇÃO PARA FINANCIAMENTOS SBPE (R$ BILHÕES)
Fonte: Banco Central e ABECIP
110214 – vs.02 DEE - CLP 34/38
FUTURO DO MERCADO IMOBILIÁRIO
• Instrumentos alternativos de recursos ganharão cada vez mais importância:
• CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários
• Covered Bonds
• LCI (Letras de Crédito Imobiliário)
• LFI (Letras de Financiamento Imobiliário)
• PMCMV 2 – Programa Permanente de Estado
• Correção do valor dos imóveis do PMCMV de R$ 130 mil para algo entre R$ 150 mil e R$ 170 mil
• Desburocratização do setor imobiliário
• Crescimento sustentável próximo ao do PIB
110214 – vs.02 DEE - CLP 36/38
Vs 1 - 20100103 CLP 37/38
DIRETORIAPresidente .
Vice‐presidente.
Economista‐chefe .
João Crestana
Flávio Augusto A. Amary
Celso Petrucci
Baixada Santista .
Bauru .
Campinas .
Grande ABC .
Jundiaí .
São José do Rio Preto .
Sorocaba .
Vale do Paraíba .
Domingos Nini de Oliveira
Riad Elia Said
Kelma Elineide T. de Camargo
Milton Bigucci
Célia Benassi
Joaquim Ribeiro
Flávio Augusto A. Amary
Célia Benassi
DELEGACIAS REGIONAIS
S E C O V I – S P