bratislava city report - volnekancelarie.sk...slovakia's economic performance in 2014 was more...

Bratislava City Report

Trh s nehnuteľnosťami v BratislaveQ4 2014 / 4. štvrťrok 2014

SK Q4

Bratislava City Report – Q4 2014

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 2

Economy/Investment

Slovak Economy

Slovakia's economic performance in 2014 was more

balanced when compared to previous years, as domestic

demand rose at a significant pace. This led to significant

economic improvement with estimated GDP growth at

2.4%. Stronger economic growth was however slowed

down by limitations of the automotive industry and by EU

sanctions levied on Russia. Retail sales, new car

registrations and consumer sentiment initiated an upward

trend for private consumption, which is boosted by lower

unemployment levels, growth in nominal wages by 5%

and CPI inflation close to 0%. Slovakia is forecasted to

outperform the EU with 2.7% GDP growth in 2015 and

3.4% in 2016.

GDP Growth (%) Rast HDP (%)

Source/Zdroj: Oxford Economics, January 2015.

Investment Climate

The improving economy has also impacted the real

estate market. The investment volume in 2014 exceeded

€610 million and was the highest level recorded since

2005. The second half of 2014 recorded seven assets

changing hands, however two transactions alone

accounted for almost 87% of the total investment volume.

The largest deal in 2014 was the sale of Eurovea by Irish

developer Ballymore Group to a private investor. The

transaction included the acquisition of a large retail

gallery, office blocks and a Sheraton hotel.

The second largest transaction was the sale of Aupark

shopping centre in Kosice, together with the adjacent

office building, Aupark Tower, in Slovakia’s second

largest city. New Europe Property Investment (NEPI)

employed their South African capital in acquiring the

scheme or €165 million from HB Reavis. The deal also

included the sale of a development plot in Kosice city

centre.

In addition, Prologis acquired a smaller industrial scheme

from Heitman, as part of a portfolio transaction,

supporting its presence in Senec and Tatra Asset

Management purchased Tesco in Skalica from CSOB

Property Fund.

In general, both smaller domestic investors and

international players have increased their appetite for

higher yielding value-added secondary products, even in

smaller regional cities. Secondary locations have started

to attract international capital too. The gap in pricing

expectations between vendors and bidders has

narrowed, reflecting the willingness of both parties to

align with market conditions. Despite the large share of

retail and mixed assets in the 2014 investment volumes,

industrial assets are still attracting the highest interest

from the market when it comes to the number of bidders.

In alignment with the market situation in other parts of

CEE, and as a result of improving market conditions,

yields are expected to compress in Slovakia over the

upcoming quarters. Our view on prime yields has

changed since H1 with Offices now standing at 7.00%,

Shopping Centres at 6.75% and Industrial and Logistics

at 8.25%.

-5%

-3%

0%

3%

5%

8%

10%

13%

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2014

Forecast



Ekonomika /Investície

Slovenská ekonomika

Ekonomická výkonnosť Slovenska v roku 2014 bola

vyrovnanejšia v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi,

pretože domáci dopyt rástol významným tempom. To

viedlo k výraznému hospodárskemu zlepšeniu s

odhadovaným rastom HDP vo výške 2,4%. Silnejší

ekonomický rast bol však spomaľovaný obmedzeniami

automobilového priemyslu a sankciami EÚ, uvalených na

Rusko. Maloobchodné tržby, nové registrácie áut a

spotrebiteľský sentiment začal vzostupný trend

súkromnej spotreby, ktorý je podporený nižšou úrovňou

nezamestnanosti, rast nominálnych miezd o 5% a CPI

inflácia sa blíži k 0%. Slovensku sa predpokladá

prekonať EÚ s rastom HDP o 2,7% v roku 2015 a 3,4% v

roku 2016.

Investment Volume Investičné transakcie

Source/Zdroj: Oxford Economics, January 2015.

Investičné prostredie

Po opatrnejšom začiatku roka, kedy bola na slovenskom

trhu komerčných nehnuteľností uzatvorená len jedna

investičná transakcia v hodnote približne 64 mil. eur*, v

druhej polovici 2014 sme zaznamenali výrazné oživenie

investičnej aktivity, ktoré prinieslo rekordný objem

zrealizovaných investícií presahujúci úroveň 610 mil. eur.

V druhej polovici roka došlo k zmene vlastníkov pri

viacerých investičných nehnuteľnostiach, avšak na trhu

najviac rezonovali dve veľké transakcie, ktoré

predstavovali 87% z celkového objemu.

Najväčším investičným obchodom roka a aj poslednej

dekády bol predaj multifunkčného komplexu Eurovea od

írskej spoločnosti Ballymore Group privátnemu

investorovi. Transakcia zahŕňala akvizíciu veľkej

nákupnej galérie, kancelárskej časti a hotela Sheraton.

Druhým v poradí bol predaj nákupného centra Aupark v

Košiciach spoločne s kancelárskou budovou Aupark

Tower a stavebným pozemkom v centre mesta.

Investičná spoločnosť New Europe Property Investment

(NEPI) využila svoj juhoafrický kapitál pri akvizícii za

približne 165 mil. eur. Predajcom bol slovenský developer

HB Reavis, ktorý nákupné centrum dokončil a otvoril pre

verejnosť na jeseň 2011.

Ďalšie transakcie zahŕňali kúpu stredoeurópskeho

portfólia logistických nehnuteľností, ktorej súčasťou bol aj

menší skladový park v Senci spoločnosťou Prologis a

Tatra Asset Management získal budovu Tesca v Skalici

od ČSOB Property Fondu.

I keď prevažná väčšina zobchodovaného objemu bola v

tomto roku koncentrovaná iba v dvoch transakciách,

celkový výsledok je vysoko pozitívny a zaujímavý už aj

pre zahraničnú investičnú obec. Nielen lokálni investori,

ale aj zahraniční hráči prejavili väčší záujem o investičné

príležitosti situované aj v regionálnych mestách. Rozdiel

medzi cenovými očakávaniami predávajúcich a

kupujúcich sa naďalej zmenšuje a momentálne

odzrkadľuje ochotu oboch strán reflektovať súčasné

trhové podmienky.

Rovnako ako na kapitálových trhoch susedných krajín z

regiónu strednej a východnej Európy, aj na Slovensku sa

trhové podmienky v minulom roku zlepšili, čím komerčné

nehnuteľnosti hypoteticky získali na hodnote. Miera

kapitalizácie najlepších nehnuteľností v top lokalitách sa

preto aktuálne pohybuje na úrovni 7% - 7,25% pri.

-

100

200

300

400

500

600

700

800

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Mill

ion

s €

Hotel Industrial Mixed

Office Retail



Office Market

Stock & Supply

Q4 2014, saw a limited volume of new office supply to

Bratislava. Only one office building was completed in the fourth

quarter (the reconstruction of an old building). Business

Garden Štefániková, located in the central part of Bratislava

provides 5,100 m2 of leasable office space. By the end of 2015,

we expect the completion of the first buildings of the initial

phase of the project Twin City, which is located in the emerging

new CBD and brings 16,000 m2 (building A) of office premises.

The remaining two buildings (B and C) of the first phase will be

completed in 2016 and 2017.

The total area of office space continues to hold steady at 1.54

million m2. Almost 60% consists of office space in the standard

A and over 40% of office space in the B standard

Most office space remains in the district of Bratislava II.

(41.95%), followed by Bratislava I. (34.02%) and Bratislava III

(11.77%).

Demand

The increased activity of large pre-leases continued. Swiss-Re

announced their transfer to the above mentioned first phase of

Twin City, block B with expected completion in 2017. Figures

indicate that, although the total volume of transactions in Q4 is

weaker than in the two previous quarters, the number of

transactions is higher.

Take-up division by districts

Prenajaté priestory podľa okresov

Source/Zdroj:JLL, January 2015

The total volume of leased premises was 46,300 m2, where

35,000 m2 (ca. 75%) was accounted for by the relocation of

existing market tenants within the stock. The remaining 11,300

m2 (approx. 25%) were prolongations of contracts within

current buildings (renewals).

Vacancy

In the fourth quarter of 2014, the vacancy rate for office space

in Bratislava decreased slightly, mainly due to the successful

year. Compared to the third quarter of 2014, the vacancy rate

decreased significantly from 13.11% to only 11.24%. The

lowest vacancy rate was recorded in Bratislava V (8.62%),

followed by Bratislava I. (9.67%). Vacancy in Bratislava II

reached 9.95%. Bratislava III and Bratislava IV both have

significant vacancy rates of almost 19%.

Rental Levels

Prime headline rents remained in the range of €13.5 – 15.0

m2/month. Inner city rents remained stable: Bratislava I at €13 -

15 m2/month and Bratislava II and Bratislava V at €12.5 – 13.5

m2/month. Rents in the Outer City also remained at €8.0 - 10.0

m2/month. All of these numbers refer to prime levels achieved

in a limited number of prime properties.

Second hand products stand at approximately €1.0 - 2.5

m2/month below the above mentioned ranges. The ability to

request incentives differs from property to property, depending

on both the submarket situation and the length of the vacant

period within the property itself.

Forecast

Whilst during 2013 and 2014 there were only few new buildings

delivered, 2015 will see a much higher level of construction,

lasting until at least 2017. The number of brand new leases

and relocations in 2015 will remain high due to pre-lease

contracts.

Furthermore, some older buildings, which will undergo

complete reconstruction, will be re-emerge as real competition,

even for new projects.

Nevertheless, we assume that renegotiations will continue to

take a solid share on the Bratislava office market, despite the

fact that there are several players who are able to convince

tenants to stay, who would otherwise consider relocation. This

is mainly supported by generous incentive programs, such as

rent free periods offered by landlords. Such pressure has an

impact on the whole of the Bratislava office market and could

even lead to movement in headline rents, especially in older

buildings.

63,552

153,507

100,391 102,856

91,950

221,305

0

50

100

150

200

250

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Th

ou

sa

nd

s s

qm

/ m

2

BA I BA II BA III BA IV BA V



Kancelársky trh

Ponuka

Koniec roka, rovnako ako celý rok 2014 nebol v Bratislave

príliš rušný z pohľadu výstavby nových kancelárskych budov.

Vo štvrtom kvartáli pribudla do celkovej ponuky kancelárskych

priestorov iba kancelárska budova (kompletná rekonštrukcia a

nadstavba), Business Garden Štefániková, ktorá sa nachádza

v centrálnej časti Bratislavy a poskytuje 5 100 m2

prenajímateľných kancelárskych plôch. Do konca roku 2015

očakávame aj dokončenie prvej z budov úvodnej fázy projektu

Twin City, ktorý je situovaný na okraji centra mesta a prinesie

16 000 m2 (budova A) administratívnych plôch. Zvyšné dve

budovy (B a C) prvej fázy budú dokončené v roku 2016 a 2017.

Celková výmera kancelárskych priestorov sa aj naďalej drží na

ustálených 1 540 000 m2. Takmer 60% z tejto ponuky tvoria

kancelárske priestory v štandarde A a viac ako 40%

kancelárske priestory v štandarde B.

Najviac kancelárskych priestorov zostáva v obvode Bratislava

II. (41,95%), nasledovaný Bratislavou I. (34.02%) a Bratislavou

III (11.77%).

Dopyt

Aktivita veľkých pred-prenájmov prekvapivo naďalej

pokračovala keď spoločnosť Swiss-Re oznámila presun do

vyššie uvedenej prvej fázy projektu Twin City, konkrétne do

budovy B dobudovanej v roku 2017. Čísla naznačujú, že aj keď

v celkovom objeme transakcií je Q4 slabší ako dva kvartáli

pred ním, počet transakcií je vyšší. Spolu bolo prenajatých 46

300 m2 pričom 35 000 m2 (cca. 75 %) predstavovali nové

kontrakty, a zvyšok 11 300 m2 (cca. 25 %) predĺženia

kontaktov v aktuálnych priestoroch.

Neobsadenosť

V štvrtom kvartáli 2014 miera neobsadenosti kancelárskych

priestorov v Bratislave mierne klesla hlavne vďaka úspešnému

roku 2014. V porovnaní s Q3 2014 došlo k výraznému poklesu

z 13,11% v predošlom kvartáli, na 11,24%. Najnižšia miera

neobsadenosti bola zaznamenaná v Bratislave V. (8,62%),

nasledovaná Bratislavou I. (9,67%). Neobsadenosť v Bratislave

II. dosiahla úroveň 9,95%. Bratislava III. a Bratislava IV. majú

významnú mieru neobsadenosti na úrovni takmer 19%.

Nájomné

Základné nájomné bez príspevkov, či už vo forme nájomných

prázdnin, finančných kontribúcii na sťahovanie a vybavenie

budúcich priestorov. Nájomné podmienky ostávajú v nových

budovách na úrovni €13,5 – 15,0 m2/mesiac. Vo vnútornej

zóne mesta zostávajú nájmy stabilné: Bratislava I. v rozmedzí

€13 - 15 m2/mesiac, Bratislava II. a Bratislava V. na €12,5 –

13,5 m2/mesiac. Vo vonkajšej strane mesta sme rovnako

nezaznamenali zmenu a nájomné zostáva na úrovni €8,0- 10,0

m2/mesiac. Všetky tieto cenové relácie referujú smerom k

novým moderným kancelárskym budovám.

V starších budovách sa výška nájomného pohybuje približne o

€1.0 - 2.5 m2/mesiac nižšie ako pri nových moderných

budovách.

Predpoveď vývoja trhu

Aj keď roky 2013 a 2014 boli veľmi slabé na nové budovy, rok

2015 bude rokom, ktorý odštartuje hojnú výstavbu minimálne

do roku 2017. Počet nových nájmov a presunov v roku 2015

bude naďalej vysoký čo zapríčinia hlavne predprenájmi.

Okrem výstavby budú kompletne prerobené staršie budovy,

ktoré nastúpia na trh ako konkurencia novostavieb.

Napriek tomu predpokladáme, že renegociácie budú mať aj

naďalej solídny podiel na transakciách uskutočnených na

bratislavskom kancelárskom trhu aj napriek tomu, že sa tu

nachádzajú silní hráči, ktorí sú schopní bojovať za každého

nájomcu zvažujúceho presídlenie. Podporujú to predovšetkým

štedré benefity a nájomné prázdniny, ktoré sú prenajímatelia

ochotní ponúknuť.

Stock division and Vacancy

Rozdelenie trhu a neobsadenosť

Source/Zdroj: JLL, January 2015

9.67% 9.95%

18.93% 18.65%

8.62%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

0

100

200

300

400

500

600

700

BA I BA II BA III BA IV BA V

Th

ou

san

ds

sqm

/ m

2

Class A + B Stock (left axis)

Class A + B Vacancy Rate (right axis)



Retail Market

Supply

The retail market in Slovakia is currently extremely saturated

and thus has very low potential for further development.

Retailers are not willing to expand unless the commercial

conditions and the location of the assets are a perfect fit for

their portfolio.

2014 showcased a higher volume of new retail supply in

comparison to 2013, when only a few shopping centres and

retail parks were opened. The total retail stock in Slovakia

comprises of approximately 1.54 million m2, with shopping

centres accounting for 77.91% and retail parks for 17.45%. The

remaining share consists mostly of department stores and retail

galleries.

At the end of 2014, the highly anticipated shopping centre Bory

Mall, developed by Slovak investment group Penta was

opened in Bratislava’s Lamac district. One of the biggest retail

schemes in Slovakia, Bory Mall (54,000 m2 of GLA) increased

Bratislava’s number of shopping malls to seven.

Retial GLA distribution by Location

Rozdelenie maloobchodnej plochy podľa lokality


Demand

The highest demand for modern retail stock in Slovakia can be

found in Bratislava. This comes mostly from two main sources.

Firstly, relatively low unemployment, combined with higher

average income than in the Slovak regions, plays an important

role. Secondly, international retailers seeking to expand in

Slovakia are naturally looking for their first stores in Bratislava.

The market itself is saturated, even when compared to the rest

of the CEE as there is 1,300 m2 of modern retail stock per

1,000 inhabitants.

High-frequency indicators such as retail sales, new car

registrations and consumer sentiment suggest an upward trend

for private consumption in the coming quarters. This is being

driven by lower unemployment and strong real earnings

growth, as nominal wages grew by 4-5%, while CPI inflation is

close to zero. With these trends set to persist, consumer

spending growth is forecast to average 2.6% in 2015. This

should provide enough impetus to the economy to offset any

temporary pause in exports.

Following the years of economic crisis that also had a serious

impact on consumer spending and the demand from retailers

for expansion, a fragile recovery is now seeming to take place.

After recent positive GDP figures, growth forecasts have been

revised upwards. Even though some retailers still pursue the

strategy of optimization that is resulting in exits from poorer

performing projects, we clearly see a new drive for expansion,

mainly from the side of international retailers. The drive is not

as aggressive as before the crisis and can be heavily impacted

by the further geopolitical development, but still represents

improvement in the market sentiment towards accelerated

growth.

Rents

Prime shopping centre rents in Bratislava range between €50

and 85 m2/month. In the regional cities, prime shopping centre

rents range between €25 and 35 m2/month.

Bratislava’s prime High Street rents are at a level of €20 to 45

m2/month depending on the type of tenant and the size of area

leased. High Street rents in regional cities are between €10

and 25 m2/month. Although rental rates in shopping centres

and high street locations have decreased over recent years, we

expect rents to remain stable during 2015.

Forecast

Since the market is extremely saturated, we do not predict any

large-scale retail developments in the near future in Bratislava.

However, smaller development schemes may still add to the

current shopping centre market. Local retail developments with

a GLA of 10,000 m2 or less, are anticipated to be delivered

mostly by local developers or, international retail park operators

such as Intercora or TREI. The Slovak regions will play a major

role in the country’s retail development at least for the year to

come. City Arena (24,000 m² GLA), developed by local player

Euro Max in Trnava, and Forum Poprad (23,000 m² GLA)

developed by Multi Development in Poprad, are two examples

worth mentioning. Developments of a similar size and tenant

mix are still welcome in regional cities. Prešov, the third largest

city in Slovakia, may be the focus of many local developers.

6.29%

38.16%

16.59%

10.62%

4.40%

7.92%

5.79%

10.21% Banskobystrický

Bratislavský

Košický

Nitrianský

Prešovský

Trenčianský

Trnavský

Žilinský



Maloobchodný trh

Ponuka

Maloobchodný trh na Slovensku a obzvlášť v Bratislave je v

súčasnej dobe veľmi nasýtený, takže ďalší rozvoj má relatívne

malý potenciál. Maloobchodníci nie sú ochotní rozširovať svoje

pôsobenie do nových lokalít, pokiaľ sa obchodné podmienky a

umiestnenie nestretávajú s presne vymedzenými požiadavkami

aby pasovali do existujúceho portfólia.

Ako sa dalo očakávať, rok 2014 predstavil väčší objem nových

maloobchodných priestorov v porovnaní s rokom 2013, kedy

boli otvorených iba niekoľkomenších nákupných centier a retail

parkov. Celková maloobchodná plocha na slovenskom trhu

pozostáva z približne 1.540.000 m2, z čoho na nákupné centrá

pripadá 77,91% a na retail parky 17,45%. Zostávajúce

percentá sa skladajú prevažne z obchodných domov a

maloobchodných galérií.

Pred koncom roka 2014 bolo otvorené dlho očakávané

nákupné centrum Bory Mall, za ktorým stojí slovenská

investičná skupina Penta. Centrum bolo otvorené v

bratislavskej štvrti Lamač a zapísalo sa medzi najväčšie

maloobchodné komplexy na slovenskom trhu. Bory Mall s

54.000 m2 nákupnej plochy tak zvýšil počet nákupných centier

v Bratislave na sedem.

Retail distribution by type

Rozdelenie maloobchodu podľa typu


Dopyt

Najsilnejší dopyt po moderných maloobchodných priestoroch

je v Bratislave. Hlavné dôvody sú dva. Po prvé – relatívne

nízka nezamestnanosť v kombinácii s vyšším priemerným

príjmom oproti ostatným slovenským regionálnym mestám. Po

druhé – medzinárodné maloobchodné siete sa v r prvom rade

usilujú o otvorenie svojich prvých prevádzok práve v Bratislave.

Trh, v porovnaní s ostatným krajinami strednej a východnej

Európy, je nasýtení, keďže dosahuje viac než 1 300 m2

modernej nákupnej plochy na 1 000 obyvateľov.

Ukazovatele, ako je napríklad maloobchodný predaj, nové

registrácie osobných automobilov a ukazovateľ spotrebiteľskej

dôvery naznačujú vzostupný trend súkromnej spotreby v

nadchádzajúcich štvrťrokoch. Tá je ťahaná nižšou

nezamestnanosťou a relatívne silným rastom reálnych príjmov,

keďže nominálne mzdy rastú až 4-5%, zatiaľ čo inflácia sa blíži

nule. Pokiaľ bude tento trend pretrvávať i naďalej, v roku 2015

predpokladáme priemerný nárast spotrebiteľských výdavkov o

2,6%. To by malo poskytnúť dostatočný impulz pre ekonomiku

ako i kompenzáciu dočasného pozastavenia vývozu.

Po rokoch ekonomickej krízy, ktorá mala vážny dopad aj na

spotrebu a dopyt maloobchodníkov pre rozšírenie, sa teraz

ukazuje mierne oživenie. Po nedávnych pozitívnych zmenách v

HDP, boli predpoklady revidované smerom nahor. Aj keď

niektorí maloobchodníci stále pokračujú v stratégii

optimalizácie, pri ktorej sa usilujú o východiská z nepríliš dobre

fungujúcich projektov, jasne vidíme novú vôľu pre expanziu

predovšetkým zo strany medzinárodných maloobchodných

reťazcov. Dynamika nie je ani zďaleka taká agresívna ako pred

krízou a navyše môže byť silne ovplyvnená ďalším

geopolitickým rozvojom. Napriek tomu však predstavuje

zlepšenie sentimentu na trhu k zrýchleniu rastu.

Nájomné

Nájom v najlepších nákupných centrách v Bratislave sa

pohybuje v rozmedzí od € 50 do 85 m2 za mesiac. V krajských

a väčších okresných mestách sa nájomné v najlepších

nákupných centrách pohybuje medzi € 25 a 35 m2 za mesiac.

Nájomné v Bratislave na najfrekventovanejších uliciach/ v

najlepších lokalitách sa pohybuje od €20 – 45 /m2/mesiac,

zatiaľ čo hlavné (frekventované) ulice v regionálnych mestách

počítajú nájomné na úrovni €10 - 25 /m2/mesiac. Napriek tomu,

že v posledných mesiacoch hodnoty nájmov v nákupných

centrách a najfrekventovanejších uliciach mierne poklesli,

očakávame, že nájomné zostane stabilné aj v blízkej

budúcnosti.


Vzhľadom na to, že je trh v Bratislave veľmi nasýtený,

nepredpokladáme v blízkej budúcnosti žiadne rozsiahle zmeny

vo vývoji maloobchodu. Je však možné, že na trhu ešte

pribudnú menšie schémy, ktoré doplnia aktuálny stav.

V súvislosti s lokálnymi maloobchodnými developerskými

projektmi s prenajímateľnou plochou do10 000 m2 ,

predpokladáme, že budú dodané na trh prevažne miestnymi

developermi alebo zahraničnými prevádzkovateľmi retail

parkov akými sú InterCora či Trei. V nadchádzajúcom roku

budú zohrávať na trhu maloobchodu najdôležitejšiu úlohu

regionálne mestá. Práve tu sú vo výstavbe dva väčšie projekty:

City Arena (24 000 m2), kde je developerom Euro Max

a FORUM Poprad (23 000 m2), kde je developerom Multi

Development. Projekty obdobnej veľkosti a zloženia nájomcov

sú stále vítané práve v regionálnych mestách s nižšou

saturáciou. V najbližších rokoch tiež očakávame, že Prešov,

tretie najväčšie mesto Slovenska, bude záujmom lokálnych

developerov.

1.7% 1.0% 2.0%

17.5%

77.9%

Department Store

Factory Outlet

Retail Gallery

Retail Park

Shopping Centre



Industrial Market

Supply

The total A class industrial stock in the Slovak Republic at the

end of 2014 equalled almost 1.3 million m2. As far as new

supply is concerned, we recorded 3 new industrial completions

totalling 45,400 m2 – 60% of this area was made up by pre-

leases. If we sum up the total supply delivered in 2014, we

reach almost 80,000 m2 of newly built industrial premises.

Compared to 2013 levels, new supply grew by 30% in 2014.

Q4 2014 brought 3 new industrial facilities – two located in the

Greater Bratislava area and one situated in the Žilina region.

Prologis delivered the final phase, hall DC7 (26,600 m2) in

Prologis Park Bratislava (Senec) and a fully pre-leased logistics

facility was completed for Schnellecke, a logistics service

provider in the automotive industry, in DNV Park in Devínska

Nová Ves. Erste Group Immorent finished construction of the

first hall (2,800 m2) in its logistics park Immopark Žilina in

Central Slovakia for DPD, a parcel services company. DPD will

have a central sorting centre for the whole of Slovakia in thios

location and will also serve as a standard DPD branch in the

Žilina region.

Demand

The year-end in the Slovak industrial and logistics market

brought elevated activity in signing new and extensions

of existing lease agreements. The total volume of closed

transactions in Q4 2014 reached a record level of 205,000 m2,

which represents a two-fold increase of signed contracts

volume over the same quarter of last year (Q4 2013) and a

four-fold rise compared to previous quarter (Q3 2014). Net

take-up totalled 41,000 m2 of new deals/extensions signed in

Q4 which is ca. 23,000 m2 more than in Q4 2013.

Vacancy

The vacancy rate, as of Q4 2014, stands at 7.7%. The current

status of available space in logistics parks are as follows: parks

in the Greater Bratislava area comprise 79,530 m2 of available

space, followed by parks in Western Slovakia (10,000 m2),

Eastern Slovakia (7,400 m2) and Central Slovakia (2,800 m2).

Rental Levels

Prime headline rents in the Greater Bratislava area are

achieved in Devínska Nová Ves (DNV Park) at €3.80 - 4.80

m2/month. In Eastern Slovakia, prime headline rents are

achieved around Košice airport at €3.60 – 3.90 m2/month.

These figures relate to prime levels which are reached in

particular properties only.

As far as incentives are concerned, rent free periods of 1

month can be obtained for each year of lease signed.

Summary

In general, 2014 was a stronger year for the Slovak industrial

market compared to 2013. A greater volume of industrial space

was leased and development activity increased. Overall take-

up in 2014 totalled 333,000 m2, which marks a 40% increase

compared to 2013. The beginning of 2014 remained weaker,

the last quarter being the strongest with gross take-up of

almost 205,000 m2. Pre-lease based constructions and built-to-

suit facilities are still preferred, while speculative development

is limited to certain areas only (Greater Bratislava area –

Senec, Lozorno). Almost 60 % of the space delivered in 2014

was pre-leased and 80% of the space currently under

construction (34,000 m2) is already secured by a tenant.

Stock & Vacancy Trh a Neobsadenosť


Forecast

We expect continued strong competition as far as new and

existing tenants are concerned, mainly in the Bratislava region.

The main factors will remain to be headline rents, rent free

periods and a focus on the reduction of service charges. We

have registered increasing demand over the last 12 months in

both the Žilina region and Eastern Slovakia. Both parts of

Slovakia are strengthening their positions on the map of

investorsˈ due to the possibility of government subsidies.

0%

2%

4%

6%

8%

10%

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

2009Q4

2010Q4

2011Q4

2012Q4

2013Q4

2014Q4

Th

ou

san

ds

sqm

/ m

2

Central Slovakia Eastern Slovakia

Greater Bratislava Western Slovakia

Overall Vacancy



Industriálny trh

Ponuka

Koncom roka 2014 bola celková plocha moderných

industriálnych priestorov v Slovenskej republike na úrovni

takmer 1 300 000 m². Čo sa prírastku novej industriálnej plochy

týka, evidujeme dokončenie troch nových hál s celkovou

výmerou 45,400 m² - 60% tejto plochy je tvorených

predzmluvnenými nájomcami. Ak zosumarizujeme celkový

prírastok v roku 2014, dostaneme takmer 80,000 m²

novopostavených industriálnych priestorov. V porovnaní s

rokom 2013 ide o nárast zhruba 30%. V štvrtom kvartáli boli

dokončené 3 nové industriálne objekty – dva sa nachádzajú v

širšom okolí Bratislavy a jeden v Žilinskom kraji. Developer

Prologis dokončil poslednú fázu haly DC7 (26,600 m²) v

Prologis Parku Bratislava (Senec) a v rámci DNV Parku v

Devínskej Novej Vsi bola dokončená logistická hala pre

Schnellecke, poskytovateľa logistických služieb v

automobilovom odvetví. V rámci logistického parku Immopark

Žilina od developera Erste Group Immorent bola dokončená

výstavba prvej haly (2,800 m²) pre kuriérnu spoločnosť DPD.

Spoločnosť DPD bude mať v Immoparku Žilina centrálne

triediace stredisko pre celé Slovensko a zároveň bude

štandardnou pobočkou DPD pre Žilinský kraj.

Take-up and Net Absorption

Prenajaté priestory a Čistá absorpcia


Dopyt

Koniec roka 2014 na slovenskom trhu priemyselných

nehnuteľností sa niesol v znamení zvýšenej aktivity na poli

prenájmov. Celkový objem uzatvorených transakcií dosiahol

úroveň 205,000 m², čo je v porovnaní s koncom roka 2013

dvojnásobok a v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom

takmer štvornásobok. Objem novopodpísaných nájomných

zmlúv v Q4 2014 predstavoval 41,000 m², čo je približne o

23,000 m² viac ako v Q4 2013.

Miera neobsadenosti

V štvrtom štvrťroku 2014, sa miera neobsadenosti nachádza

na úrovni 7,7%. Aktuálny stav voľnej priemyselnej plochy na

prenájom je nasledovný – širšie okolie hlavného mesta stále

ponúka najväčší objem (79,530 m²), západné Slovensko

(10,000 m²), východné Slovensko (7,400 m²) a stredné

Slovensko (2,800 m²).

Nájomné

Tzv. 'prime headline' nájmy sú v rámci Bratislavského kraja

dosahované v Devínskej Novej Vsi (DNV Park) a dosahujú

úroveň od € 3.80 do 4.80 m²/mesiac. Na východnom

Slovensku, prime headline nájmy v okolí košického letiska sa

nachádzajú na úrovni € 3.60 – 3.90 m²/mesiac. Tieto cenové

údaje sa vzťahujú iba na moderné priemyselné priestory triedy

A v určitých priemyselných parkoch. Čo sa incentív týka,

nájomné prázdniny sú poskytované na dobu 1 mesiaca za

každý rok nájomného kontraktu.

Sumarizácia

Vo všeobecnosti zaujal rok 2014 oveľa silnejšiu pozíciu ako rok

2013. Prenajal sa väčší objem skladových a priemyselných

plôch a dokonca narástla aj aktivita vo výstavbe nových

priestorov. Celková prenajatá plocha v roku 2014 dosiahla

úroveň 333,000 m², čo predstavuje 40%-ný nárast oproti roku

2013. Začiatok roka pokladáme za jeden z tých slabších,

naopak posledný štvrťrok bol najsilnejším z hľadiska prenajatej

plochy o objeme 205,000 m². Výstavba s vopred

zazmluvnenými nájomcami či výstavba na mieru je stále

preferovanou záležitosťou u väčšiny developerov, špekulatívnu

výstavbu si môžu dovoliť len niektoré lokality (širšie okolie

Bratislavy – Senec, Lozorno). Takmer 60% priestorov

dokončených v roku 2014 mali vopred zazmluvneného

nájomcu a rovnaký trend bude nasledovať aj tento rok, keď

80% aktuálne rozostavaných priestorov je predprenajatých.


I naďalej môžeme očakávať silne konkurenčné prostredie

najmä v bratislavskom kraji, či už ide o nových alebo

existujúcich nájomcov. Hlavnými argumentmi budú opäť –

výška základného nájomného, nájomné prázdniny a dôraz na

znižovanie servisných poplatkov. Pozitívom je, že za

posledných 12 mesiacov sme zaznamenali stúpajúci dopyt v

Žilinskom regióne a na východnom Slovensku. Obe tieto časti

Slovenska sú pre investorov zaujímavé a začínajú sa čím

ďalej, tým viac zviditeľňovať na mape investorov, najmä vďaka

možnosti získania štátnych dotácií.

-50

0

50

100

150

200

250

Th

ou

san

ds

sqm

/ m

2

Sum of Renewals

Sum of New Take-up

Net Absorption



Market Practice


www.jll.sk

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

JLL Office

Astoria Palace

Hodžovo námestie 1/A

811 06 Bratislava

Slovakia

Phone number: +421 (0) 2 59 20 99 11

Fax number: +421 (0) 2 59 20 99 10

Contacts

Miroslav Barnáš

Managing Director

Jones Lang LaSalle

Slovakia

+421 (0) 2 59 20 99 12

[email protected]

Peter Nitschneider

National Director

Jones Lang LaSalle

Slovakia

+421 (0) 2 59 20 99 20

[email protected]

Ján Bošácky

Research Analyst

Jones Lang LaSalle

Slovakia

+421 (0) 2 59 20 99 22

[email protected]

bratislava city report - volnekancelarie.sk...slovakia's economic performance in 2014 was more...

Documents