UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEIFACULTATEA CADASTRU, GEODEZIE I CONSTRUCIICATEDRA EVALUAREA I MANAGEMENTUL IMOBILULUI

EVALUAREA IMOBILULUI II (COMERCIAL)

Chiinu 2014

CONTINUT:

3.1 Noiune de pia imobilar comercial, structura, particulariti i funcii. Factorii care influeneaz funcionarea pieei imobiliare.3.2 Principalele direcii de analiz a pieei imobiliare3.3 Caracteristica pieei spaiilor de birouri 3.4 Caracteristica pieei spaiilor comerciale 3.5 Caracteristica pieei hoteliere 3.6 Particularitile pieei imobiliare comerciale n perioada de crizTEMA 3: ANALIZA PIEEI IMOBILULUI CU DESTINAIE COMERCIAL

3.1 Noiune de pia imobilar comercial, structura, particulariti i funcii. Factorii care influeneaz funcionarea pieei imobiliare.Pia imobiliar comercial poate fi tratat ca totalitatea structurilor i procedurilor care au ca scop de crea relaii ntre cumprtori i vnztori, obiectul tranzaciei fiind drepturile asupra bunurilor imobiliare comerciale. Piaa imobiliar comercial definete totalitatea bunurilor imobile comerciale i a drepturilor asupra acestora, care fac obiectul actului de vnzare-cumprare. Piaa imobiliar este un set de mecanisme speciale, prin intermediul crora se transmit drepturile i interesele legate de aceasta, se stabilesc preurile i se repartizeaz spaiul ntre diferite variante concurente de gestionare a pmntului. Piaa imobiliar se deosebete de alte piee prin particularitile sale specifice pe care le ntrunete. Pe de o partea acesta se manifesta datorit caracteristicilor fizice diversificate a bunurilor imobile iar pe de alt parte se manifest prin multitudinea drepturilor asupra bunurilor imobile.

Structura pieei imobiliare include totalitatea urmtoarelor elemente de baz:Bunurile imobile.Subiecii pieei. Sunt clasificai n trei grupe de baz: cumprtori, vnztori i participanii profesioniti pe piaa imobiliar, care ulterior se mpart n participani instituionali (cei ce reprezint interesele statului i acioneaz n numele acestuia) i noninstituionali (cei ce lucreaz pe baz comercial).Procesele ce stau la baza funcionrii pieei imobiliare, adic procesele de formare, utilizare i schimb al bunurilor imobile, precum i cele de administrare a pieei imobiliare.Infrastructura pieei, include totalitatea mecanismelor ce asigur funcionarea pieei imobiliare.

Procesele ce stau la baza funcionrii pieei imobiliare sunt: procesele de formare, utilizare i schimb al bunurilor imobile, precum i cele de administrare a pieei imobiliare.

Caracteristicile principale ale pieii imobiliare sunt:

lichiditate redus, datorit faptului c bunurile imobile sunt obiecte valoarea crora este destul de mare; caracterul ciclic al pieii imobiliare; reglementarea de stat a proceselor ce au loc pe piaa imobiliar; evaluarea proprietilor i schimbarea valorii n timp a acesteaia; tranzaciile implic efectuarea unor cheltuieli suplimentare.Prin specificul i paricularitile sale specifice piaa imobiliar ntrunete i un ir de funcii care are o deosebit importan asupra ntregii societi ct i economiei naionale la general. Funciile pieii imobiliare pot fi grupate n funcii generale i funcii speciale.

Una din principalele funcii ale pieii imobiliare este de a stabili un pre real, obiectiv a bunurilor imobile care ar reda prin dimensiunea sa necesitile consumatorilor, costul construciilor ct i o informaie relevant despre pia.

Din funciile pe care le ntrunete piaa imobiliar putem spune c piaa imobiliar are o importan major n cadrul economiei unei ri, i acest lucru este datorat urmtoarelor:

piaa imobiliar comercial reprezint o bogie enorm a economiei naionale, materializat n bunurile imobile, din care cel puin jumtoate poate fi inclus n circuitul de pia pentru a aduce venit proprietarului ct i bugetelor naionale, municipale sau locale; deine o cot mare din valoarea produlsului intern brut; obinerea unor mijloace financiare suplimentare n bugetele naionale sau municipale a mijloacelor din urma vnzrii sau nchirierii proprietailor de stat sau municipale; obinerea mijloacelor financiare impuntoare n urma impozitrii bunurilor imobile i n urma achitrii taxelor de stat la efectuarea tranzaciilor imobiliare; crearea noilor locuri de munc n urma dezvoltrii sectorului imobiliar .

Factorii care influeneaz funcionarea pieei imobiliare.Situaia internaional esenial influeneaz dezvoltarea pieei imobiliare. De exemplu schimbarea dobnzilor bancare pe piaa internaional financiar duc la schimbrile corespunztoare, schimbrile preurilor pe pieele interne. Ca urmare conflictele legate de ele au torent de migratori, evenimentele ultimelor decenii criza financiar mondial, conflictul din Ucraina, etc., corespunztor influeneaz piaa imobiliar, aspru reacioneaz la micorarea indicilor economici, precum omajul, nivelul de producere, demografia i situaia social etc.Fr ndoial un evaluator trebuie s fie la curent cu tendinele moderne la dezvoltarea pieei imobiliare mondiale, pentru a prognoza tendinele schimbrii situaiei pe piaa intern. Desigur, piaa imobiliar, ca piaa a investiiilor pe termen lung, nu va manifesta reacie momentan, la aa tip de evenimente, ca exemplu piaa aciunilor, cu condiia elasticitii nalte a imobilului expus pe pia i este important de a ti i a prognoza situaia n viitorul apropiat.Situaia intern n regiune este acel mediu care nemijlocit influeneaz toate pieele n acelai timp, inclusiv i piaa imobiliar. n dependen de situaia economic curent, investitorii ntotdeauna pot alege sfera investiional optimal. i dac n rezultatul comparaiei mai multor piei de activitate este determinat c sunt investiii n active reale, atunci piaa imobiliar va ncepe s creasc repede stimulnd dezvoltarea altor ramuri ale economiei. Factorul determinant situaiei interne este poziia statului, n minile crora se afl prghia impozabil care permite de-a reglementa mprirea fluxurilor de bani n economia naional. Legislaia, stimuleaz atragerea n acelai timp a capitalului ipotecar, crearea zonelor economice favorabile, majorarea locurilor de munc, ntrirea aprrii investiiilor particulare iat lista incomplet a posibilitilor statului pentru stimularea pieei imobiliare.Situaia local a pieei n mare msur influeneaz la dezvoltarea pieei imobiliare determinnd n final bilanul dezvoltrii perspectivelor. Pmnturile fertile, particularitile reliefului i climei, echipamente inginereti i privelite ngrijit, accesibilitate i comunicaii, stilul vieii i obiceiurile populaiei, potenialul pentru dezvoltarea proprietii acestea i muli ali factori pot influena decizia investitorului.

Este bine cunoscut faptul c pe piaa imobilului din R. Moldova s-a evideniat o dezvoltare dinamic i o pia imobiliar bine dezvoltat influeneaz att activitatea economic, procesele investiionale, creterea volumului produciei, n general contribuie la mbuntirea strii populaiei, att prin spaiul de trai pe care l ofer, ct i prin diferitele posibiliti pe care le ofer, care duc la sporirea veniturilor lor personale (spre exemplu venitul obinut din darea n arend a spaiului comercial).Putem, deci s afirmm c pia imobiliar reprezint unul din motorii dezvoltrii economiei naionale. Piaa imobiliar este unul dintre componentele principale ale economiei de pia. Piaa muncii, capitalului, diverselor tipuri de resurse, mrfuri i alte piee nu pot exista fr piaa imobiliar .Starea de pe piaa imobiliar demonstreaz cel mai bine bunstarea economic a societii. ncepnd cu anii 1999-2000 n Republica Moldova au fost evideniate unele transformri n dezvoltarea economiei naionale, n legtur cu creterea economic ct de ct stabil, consolidarea cadrului juridic i organizatoric de dirijare a economiei de pia i investirea mai multor surse n sectorul real economiei, formarea unui buget nedeficitar, majorarea sumei veniturilor n buget i alte tendine pozitive.O parte indispensabil a transformrilor n cauz a fost formarea i dezvoltarea pieii imobiliare, unul din sectoarele importante ale economiei naionale.Existena condiiilor juridice i organizatorice a dat posibilitatea de a se trece nemijlocit la implicarea obiectelor imobiliare n circuitul comercial.Procesul de formare i dezvoltare a pieii imobiliare, a nceput s influeneze asupra unor momente cum ar fi: Formarea unei noi ideologii a agenilor economici i a persoanelor fizice privind importana dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile ; Viziunea asupra locului i rolului pieii date n dezvoltarea principiilor economiei de pia i consolidarea proprietii private Necesitatea de includere n acest proces a bncilor comerciale, companiilor de asigurare, judectoriilor economice i a altor instituii cu impact asupra funcionrii pieii imobiliare.

3.2 Principalele direcii de analiz a pieei imobiliareAnaliza pieii reprezint identificarea i studiul pieei pentru un anumit bun sau o anumit categorie de serviciu.. Analiza pieei imobiliare poate fi iniiat pentru determinarea urmtoarelor situaii:

Analiza pieei imobiliare poate fi iniiat pentru determinarea urmtoarelor situaii:cercetri strategice i operaionale pentru companiile de development, imobiliare i investiionale cu scopul desfurrii unei activiti efciente pe pia; pentru marketing, ce are ca scop promovarea serviciilor sau produselor pe un anumit sector de pia;pentru activitaea de evaluare determinarea bunurilor imobiliare competitive cu bunul imobiliar evaluat, n scopul efecturii analizei comparative i ajustrii preurilor bunurilor imobilare, innd cont de condiiile pieii;pentru activitatea investiional cu sopul de a identifica eficacitatea deciziilor investiionale;determinarea marimii ofertei bunurilor imobiliare fa de cerere, rata de absorbie a pieii;oprirea la timp a unor proiecte care nu sunt bine primite de pia i care ar putea genera pierderi.ns cel ma important scop pentru care se iniiaz analiza pieii imobileare rmne a fi cel al determinrii nivelului preurilor la bunurile imobile. Determinarea nivelui preurilor la bunurile imobile i tendinele pe care le manifest rmne a fi factorul cheie n orice activitate ce implic bunurile imobile, mai ales ceea ce ine de activitatea de evaluare a bunurilor imobileareInterdependena dintre sferele de analiz a piei imobiliare Din figura de mai sus reiese c analiza pieei imobilare poate aprea ca un element component al altei categorii de activiti care au ca scop unele cercetri de marketing pentru indentificarea niei unui anumit produs sau serviciu, pentru activitatea de evalurea jucnd un rol deosebit la momentul determinrii valorii unui anumit bun imobil. n tote aceste activiti analiza pieii joac un rol primordial datorit faptului c numai cunoscnd care este situaia real a pieii se poate garanta succesul unui proiect sau activiti.

Schematic procesul de evaluare este prezentat n figura de mai jos: Analiza pieii, ca parte component a evalurii, trebuie s raporteze condiiile pieii la un bun imobiliar evaluat, determinnd efectul interaciunii cererii i ofertei asupra formrii valorii bunului imobiliar.

Analiza pieei imobiliare - parte component a procesului de evaluare a imobilelor comercialeProcedura de analiz a pieei imobiliare comerciale poate fi divizat n dou direcii:analiza strii generale a pieei imobiliare;analiza caracteristicilor segmentelor distincte ale pieei imobiliare comerciale.

Analiza strii generale a pieei imobiliare Prima etap a analizei trebuie s dea caracteristica strii reale i generale active a pieei imobiliare. Pentru aceasta se cuvine examinarea calitativ i cantitativ a caracteristicilor pieei imobiliare. De regul, este necesar de evideniat urmtorii indicatori principali:volumul general a ntreprinderilor comerciale, muncitorilor de pe pia, n acelai timp, clasificarea dup tipurile principale de activiti, deasemenea cantitatea relativ a ntreprinderilor comerciale;volumul general a tranzaciilor cu imobile, nregistrate ntr-o perioada anumit, i dinamica retrospectivei schimbrilor lor; timpul mediu de realizare a tranzaciilor;caracteristica general a vnztorilor i cumprtorilor mrfurilor i serviciilor pe piaa imobiliar;cantitatea general i dinamica schimbrii ofertei separate pe tipuri de imobile dup datele oficiale; cantitatea general a publicaiilor periodice pe piaa, n acela timp, ntrebrile privind piaa imobiliar;sursele n mas n scopul caracterizrii pieei imobiliare;existena structurilor specializate, de administrare a analizei, prelucrarea i publicarea informaiei pe pia; poziia organelor locale de conducere, n dezvoltarea atitudinii pieei n sfera imobiliar; existena actelor normative locale i statale, limitarea sau stimularea dezvoltrii pieei imobiliare.

Gradul de dezvoltare a pieei se determin de numrul tranzaciilor cu bunurile imobile efectuate ntr-o anumit perioad de timp. Analiznd acest indicator conform datelor ntreprinderii de Stat Cadastru pentru anii 2008-2014 se poate de concluzionat c, n ansamblu, piaa imobiliar din Moldova este activ i se afl n plin dezvoltare, ceia ce poate fi observat din urmtoarele grafice.Total servicii nregistrareTotal tranzacii

Pe parcursul trimestrului II anului 2014, S Cadastru a prestat 105 403 servicii de nregistrare. Fa de aceeai perioad a anului 2013, cnd au fost efectuate 104 033 de nregistrri, se constat o cretere a numrului de nregistrri cu cca 1 %.Circa 69 % din totalul serviciilor de nregistrare le revine tranzaciilor cu bunurile imobile: vnzare cumprare, donaii, schimb, motenire. Astfel, pe parcursul trimestrului II anului 2014, n total au fost nregistrate 72 698 tranzacii, constatndu-se o majorare cu cca 0,1 % fa de aceiai perioad a anului trecut.

Vnzare-cumprareIpoteca

Numrul tranzaciilor de vnzare cumprare pe parcursul trimestrului II anului 2014, a atins cifra de 28 813, fiind aproximativ cu 2 % mai mult dect n acceai perioad a anului trecut. La fel i ipoteca a nregistrat o cretere de cca 13 % fa de aceeai perioad a anului 2013. Astfel, dac pe parcursul trimestrului II anului 2013, numrul de ipoteci nregistrate a constituit 6581, atunci pe parcursul trimestrului II anului 2014, numrul ipotecilor constituie 7438.

Analiza caracteristicilor segmentelor separate ale pieei imobiliare comercialeEtapa a doua a analizei pieei imobiliare trebuie s dea informaie concret a situaiei pe segmentele pieei imobiliare comerciale. Profunzimea analizei n timp depinde de problemele concrete i scopul evalurii care determin sarcina n evaluare.

Analizai se efectueaz pentru trei direcii:analiza cererii;analiza ofertei;analiza interaciunii dintre cerere i ofert.

Analiza cererii . Pentru fiecare segment al pieei cererea se formeaz sub influena factorilor, specifici anume pentru segmentul concret.Prin analiza cererii pentru imobilele destinate oficiilor este necesar de luat n consideraie:caracterul activ al economiei pe piaa local, include toate sferele busnessului, care creeaz condiii pentru ptrunderea sau ieirea capitalului;datele statistice privitor la nregistrarea firmelor i companiilor noi;datele statistice a privitor la ncetarea activitii a firmelor i componentelor existente;datele statistice privitor la dimensiunile noi a companiilor i a necesitilor de ncperi pentru oficii de anumit tip.Prin analiza cererii pentru ncperile comerciale este necesar de luat n consideraie:strategia curent i nivelul folosirii mrfurilor de larg consum i mrfurilor industriale i corespunderea cererii cumprtorului n venitul real;perspectivele schimbrii demografice, modului de via, cererii, capacitii de plat, i corespunderea structurilor, folosirii;perspectivele schimbrii mediului legislativ pentru vnzare i comer;situaia i perspectivele exporturilor-importurilor, politicii statului;tarifele curente la serviciile de transport.

Analiza ofertei. Pe fiecare segment concret a pieei imobiliare, structura ofertei se determin din dou surse: rezervele existente complete sau parial a obiectelor libere i finalizate la vnzarea obiectelor imobiliare; dimensiunile construciilor noi a obiectelor imobiliare. Ca alternativ a suprafeelor rezervate pe piaa imobiliar, care pot fi propuse n timp scurt, este includerea obiectelor construciilor noi. Pentru determinarea calitii i posibilitilor surselor ofertei este necesar de luat n consideraie: ritmurile i obiectele construciilor noi; starea general a industriei construciilor; dinamica schimbrii preurilor i tarifelor, care influeneaz la valoarea construciei; corelaia preurilor pe pia; existena construciilor tehnologice. Momentul esenial sunt ritmurile ptrunderii pe pia a obiectelor noi. De aceea cu ajutorul analizei de perspectiv a apariiei construciilor noi ar trebui de creat o imagine clar a situaiei ofertei pe viitor, lund n consideraie limitarea gradului de prognoz.Rezultatul analizei ofertei este concluzia curent i nivelul de perspectiv a ofertei pe segmentul concret a pieei imobiliare.Analiza interaciunii dintre cerere i ofert. Rezultatul efectiv a interaciunii dintre cerere i ofert este mrimea taxelor de arend i preurilor de vnzare pe fiecare segment al pieei imobiliare. n dependen de problema concret i profunzimea necesar a prognozei, evaluatorul poate s analizeze situaia curent, sau s dea prognoz pe dinamica schimbrii cererii i ofertei, care n final vor acorda rezolvarea esenial prin evaluarea poziionrii obiectului pe pia

3.3 Caracteristica pieei spaiilor de birouri din Republica MoldovaPn n anii 1999 -2000, majoritatea spaiilor de birouri de pe teritoriul Republicii Moldova erau amplasate n cldiri ce aveau aceast destinaie i nainte (birourile companiilor de stat) sau spaii modificate, majoritatea aflate n imobile cu destinaie rezidenial, ns odat cu relansarea economic nceput n 2000 acest segment de pia ncepe s se dezvolte i devine inta dezvolttorilor imobiliari care ncep construcia cldirilor noi de birouri. La etapa actual, conform unui studiu realizat, n municipiul Chiinu sunt aproximativ 15 centre de oficii noi din clasa A, de dimensiuni mari i mijlocii, care ofer birouri pentru chirie. Cele mai mari 5 centre de business, dup suprafaa total, sunt indicate n tabelul de mai jos:Informaie general a principalelor centre de business din or. Chiinu

NrDenumireaAdresaSuprafaa total, m2Nr.de nivele1Sky TowerStr.V.Prclab, 6313 944112KentfordBul.tefan cel Mare, 20211 000103IptehBul.tefan cel Mare, 6510 00094Building GroupBul. tefan cel Mare, 171/19 000105Le RoiStr.Sfatul rii, 298 4009

Centrul Internaional de Business Sky Tower a fost dat n exploatare n 2007, momentan este cea mai mare cldire de birouri din Republica Moldova, implicit oraul Chiinu, cu o suprafa total de 13 944 m2 i amplasare privilegiat n centrul istoric i de afaceri al capitalei. Cldirea este dezvoltat pe 11 nivele, plus parcare subteran securizat pentru 30 de locuri. Sky Tower este proiectat i construit conform standardelor internaionale i locale, corespunde clasificrii AMERICAN CHAMBER OF COMMERCE. Materialele i tehnologiile aplicate n construcie asigur o izolare termic i acustic de cel mai nalt grad, iar finisarea intern creeaz un aspect plcut i o ambian confortabil de lucru. Imobilul este dotat cu:spectru integru de sisteme de comunicaii: conexiunile telefonice digitale, ISDN, i internet rapid, televiziune prin cablu, legtur radiofonic i auditiv;sistem paz i alarm: alarm de securitate/comunicare operativ, sistem de control al accesului, sistema de supraveghere video, semnalizare antiincendiar, sistem de control al gradului de concentrare al gazelor;sistem de climatizare i ventilare;sistem de nclzire autonom;4 ascensoare pentru pasageri 3 dintre care cu capacitatea de 630 kg (8 pasageri) i unul de 1000 kg (13 pasageri);Centrul de Business dispune de suprafee de tip Open Space cu coloane (cu pasul de 6 m), ce permite ulterior o divizare uoar a ncperilor. Interiorul Centrului de Business, modern, cu birouri luminoase i spaii bine echipate, este echivalent centrelor de afaceri mondiale, acesta ofer n locaiune oficii de suprafee diverse de la 44 mp pn la suprafaa unui etaj ntreg. Cu o infrastructur dezvoltat acesta ofer: un restaurant de clas nalt (Roberts Coffee), o sucursal bancar, sal de conferine dotat cu echipament modern (80 persoane), VIP ncperi pentru negocieri. Design-ul elegant, contribuie la bogata motenire arhitectural a mun. Chiinu i confer oraului un aspect european. Printre arendatorii centrului de business se numr:Shoenherr (firm de avocatur lider n Europa Central i de Est);Computaris International (firm de IT);Ambasada Italiei n Republica Moldova;Microsoft Corporation(software, tehnologii, hardware, servicii online),StarNet (tehnologii informaionale);Trustul Media Jurnal (mass-medie);Coliseum Palace (imobiliare) .a.

Piaa spaiilor de birouri ncepe s se dezvolte treptat, cu preponderen ncepnd cu anul 2004, conform datelor oferite de ctre Biroul Naional de Statistic. Muli dintre investitori au renunat la investiiile n bunurile imobile rezideniale n favoarea celor comerciale, nemijlocit n segmentul oficiilor i zonelor de business.

i aa cum Chiinul este principal centru administrativ, economic, social i politic al rii, majoritatea ntreprinztorilor au ales ca destinaie de investiii capitala. Acest segment a crescut progresiv n perioada 2004-2008 ca urmare a cererii venite din partea companiilor care s-au relocat sau care i-au deschis noi reprezentane n Chiinu, ncepnd cu anul 2008 ntreg sectorul construciei trece printr-un trend de descretere, ca consecina a crizei financiare mondiale i a crizei politice naionale, ceea ce n mod evident afecteaz i segmentul dat. Cu toate c a fost ultimul segment imobiliar afectat de criza economic ncepnd cu trimestrul II al anului 2009 piaa birourilor din Chiinu iese din starea de stabilitate, nivelul cererii i al preurilor aflndu-se ntr-o continu scdere.

Anul 2009 a schimbat regulile pieei de birouri, odat cu declinul mediului de afaceri a crescut semnificativ i rata de neocupare, lipsa pre-nchirierilor a mpedicat dezvoltatorii s mai anune proiecte majore noi, exceptnd proiectul propus de Banca European pentru Reconstructie si Dezvoltare (BERD) care a anunat c va aloca 2.3 milioane Euro companiei Iucan Comer, pentru construcia unui nou business centru n Chiinu. Pentru a nelege mai bine cum stau lucrurile la momentul atual, vom analiza oferta i cererea de pe pia.

Oferta spaiilor de birouri Oferta este n cretere, aceasta condiionat de faptul c pe pia s-au livrat noi spaii de birouri cu preponderen birouri aflate la parterul blocurilor rezideniale noi, inclusiv unele proiecte individuale de cldiri de birouri care i-au nceput lucrrile n perioada de cretere a pieei (2007-2008), pe lng asta oferta a fost influenat i de faptul c muli dintre arendatori n ncercarea de a reduce costurile ncearc s reduc spaiul ocupat. Din cauza incertitudinii generale legat de nrutirea condiiilor economice continu s creasc nivelul suprafeelor vacante n centrele de business ale oraului. n ncercarea de a reduce costurile chiriaii au nceput -i renegocieze costurile, inclusiv s reduc spaiul ocupat sau s se relocheze n spaii mai avantajoase din punct de vedere financiar, astfel de msuri au facut ca rata de neocupare s creasc. Rata de neocupare a spaiilor din centrele de business

AnulRata de neocupare, %20135-15201415-25

STRUCTURA CLDIRILOR CU DESTINAIE NEREZIDENIAL DATE N FOLOSIN, n 2012

Cererea spaiilor de birouriCererea rmne la nivel sczut, n mare parte din mai multe motive: - lund n considerare declinul economic majoritatea companiilor s-au confruntat cu incertitudinea activitii viitoare sau cu reorganizri i concedieri, n consecin extinderea spaiilor de birouri nu s-a regsit pe agenda celor mai multe dintre ele, - multe companii ezit s aloce resurse financiare pentru arenda unor oficii moderne i bine amenajate, prefernd s se concentreze asupra altor probleme mai presante; - companiile prefer s achiziioneze sau s arendeze uniti imobiliare rezideniale i s le reamenajeze conform propriilor necesiti; - faptul c muli dintre arendatori au dj un contract achitat nu s-au angajat n nici o tranzacie.Datorit preului mai ridicat i a faptului c spaiile din cldirile noi au suprafee medii i mari, nepotrivite pentru afacerile mici, se observ o cretere a interesului arendailor fa de oficiile ieftinite n detrimentul celor oferite de centrele de business, cu toate c dezavantajele spaiilor de birouri ieftine sunt evidente, acestea nu sunt dotate cu infrastructura care s rspund cerinelor unei companii moderne

Chirii i preurile de achiziie a spaiiilor pentru birouri

Criza mondial financiar a lovit n sectorul imobiliar, lucru resimit i pe piaa spaiilor de birouri. Preurile de chirie i vnzare a spaiilor de birou arat o dinamic negativ. Costul chiriei n centrele de business n aceast perioad constituie 12-15 /1m2 (fr TVA), 7-8 /1m2/lun n mediu pentru cldirile separate apartamente pe pmnt, case particulare i fa de alte oficii autonome n limitele perimetrului strzilor Tighina, Mateevici, T. Ciorb, 31 august 1989, respectiv 650-850/1m2 preul mediu de achiziie. Costul de pia i preul nchirierii maxim pentru astfel de oficii fiind de 1100-1300euro/1m2 i 11-13/1m2/lun. Dac e s examinm alte zone i sectoare, atunci preul este mai mic cu 20-30% dect cele indicate mai sus, i cererea la aceste oficii este foarte joas.

3.4 Caracteristica pieei spaiilor comerciale din Republica Moldova Ca definiie, spaiile comerciale sunt acele suprafee dotate cu construcii sau amenajri imobiliare speciale care sunt destinate asigurrii populaiei cu mrfuri i servicii prin intermediul schimbului de valori. Majoritatea specialitilor clasific spaiile comerciale n doua categorii: cele clasice, stradale (street-retail) i cele din centrele comerciale. Apoi, spaiile sunt definite n funcie de suprafa, deschiderea la strad i, cel mai important, de locaie. n anul 2013 suprafaa total comercial a Centrelor Comerciale constituia 165,7 mii m. p. Experii imobiliari vorbesc despre nteirea concurenei dup criza din anii 2008-2009 si totodat comparativ cu capitalele rilor exsovietice si europene, se constat o lips a spatiilor comerciale ce revine la o mie de locuitori n mun. Chisinau. Din cele 38 CC din mun. Chisinau, 4 au o suprafa ce depete 10000 m.p. n ceia ce priveste asigurarea cu spatii comerciale a 1000 de locuitori n mun. Chiinu le revine o suprafa de 247 m.p.. n or. Kiev acest indicator constituie 280-300 m.p., or. Odesa - 310 m.p., or. Madrid - 400 m.p., or. Bucureti i Paris 600 m.p., or. Varava -700 m.p..n prima jumtate a anului 2014 a avut loc o scdere a preurilor de vnzare aproximativ cu 5,5%. n aceeai perioad a anului trecut preul a sczut cu 10,0 %.

Pe piaa de nchiriere a proprietilor imobiliare comerciale n prima jumtate a anului 2014 cea mai mare cerere au avut-o obiectele mici de clasa B, puin a crescut cererea pentru segmentul A.Rata de neocupare n ele a crescut la 12% -17%, exist o rotaie mare de chiriai.n actualul context economic principalii consumatori de spaii comerciale i revizuiesc strategia de dezvoltare, preocuparea principal a proprietarilor la momentul de fa este optimizarea reelelor de magazine. Dei n 2008 ramura construciilor a intrat n impas datorit situaiei economice mondiale, ct i sub influena situaiei economice i politice din ar, tendina general descendent a pieei spaiilor comerciale a fost simit abia n primul semestru al anului 2009 cnd are loc scderea catastrofal a cererii pe ntreg spectrul de imobil comercial, inclusiv cel stradal. Dezvoltarea sectorului a fost lovita dramatic i toate tipurile de dezvolttori au fost afectai de nrautatirea condiiilor de piaa, inclusiv de lipsa totala a finanrii din partea bncilor, de scderea valorii proprietarilor si de absenta unor posibili investitori in asocieri, etc. Planurile de extindere ale investitorilor n 2009 au fost schimbate ca urmare a dificultilor de finanare i a ncetinirii vnzrilor din sector. n Republica Moldova segmentul de pia al spaiilor comerciale este mai dezvoltat comparativ cu segmentul de pia a spaiilor de birouri. Chiinul rmne a fi este cel mai atractiv pentru investiii de acest gen. Piaa spaiilor comerciale stradale din Chiinu continua s fie dominat de alimentare, de bnci i ali retaileri de servicii, cum ar fi farmacii, dealeri de telefoane mobile, case de schimb valutar i cazinouri, spaiile de calitate superioar sunt n continuare limitate i mult mai puin dezvoltate dect n rile occidentale sau cele din Uniunea European.

Cererea de spaii comerciale

ntr-o pia afectat de perioada economic turbulent nivelul consumului a sczut fapt care s-a rasfrns direct asupra numrului de vizitatori ai centrelor comerciale, acesta s-a redus practic peste tot. n perioada de pn la criz cererea la mrfurile de consum se bazau pe creterea veniturilor reale ale populaiei n permanent cretere. n condiiile de criz resursa de crediare pentru toi participanii procesului practic a disprut, iar veniturile reale au sczut esenial i din aceast cauz consumatorii nu sunt n stare s menin nivelul precedent de cheltuieli. Cererea la mrfuri scade, irul de vizitatori se rrete, iar vizitatorii i reduc cheltuielile. n rezultat, venitul i profitul att a locatarilor, ct i a locatorilor se reduce. O parte a arendailor pleac din centrele comerciale, iar companiile de frunte sunt nevoite s reduc rata chiriei. Ritmul de cretere a vnzrilor n comerul cu amnuntul n anii 2006-2012

DAREA N FOLOSIN A UNITILOR DE COMER I DE ALIMENTAIE PUBLICOferta spaiilor comerciale stradaleOferta de spaii comerciale disponibile pentru nchiriere a fost sporit, n principal de creterea ratei de neocupare, ca urmare a deteriorarii mediului de afaceri i a recesiunii.

Oferta de spaii comerciale din Chiinu este una generoas condiionat de faptul c la sfritul anului 2008 pe pia au fost livrate dou mari centre comerciale (Shopping MallDova, Megapolis Mall) care au crescut stocul total cu peste 100 000 m2 i de creterea ratei de neocupare n centrele comerciale existente. La momentul de fa, oferta centrelor difer. n unele centre comerciale arendaii pn n prezent ocup rnduri, din altele pleac. Dac n 2008 majoritatea centrelor comerciale se puteau luda cu rata de ocupare de 100%, n prezent doar trei dintre ele se pot luda cu aceast performanGruparea centrelor comerciale din municipiul Chiinu n dependen de rata de ocupare

Chiria i preurile de achiziie a spaiilor comerciale Preurile de vnzare i ratele de nchiriere a spaiilor comerciale stradale pe culoarele principale ale sectoarelor municipiului Chiinu Convenional, piaa centrelor comerciale din Chiinu poate fi divizat n 3 categorii:Centrele comerciale regionale (mall-urile): Shopping MallDova, Megapolis Mall ;Centrele comerciale la nivel de localitate precum: Elat, Grand Hall, Baby Holl Sun City, Jumbo, Gemeni, Unic, Plaza;Centrele comerciale de cartier: Budapest,Marks Palmira, Soiuz, Arizona, Omega etc.

Locaia Pre vnzare, /m2Pre arend, /m2/lunBd.tefan cel Mare (Centru)3 000- 5 00030- 75Bd.Dacia (Botanica)1 000- 1 80012- 20Bd.Moscovei (Rcani)1 000- 2 00015- 30Str.Ion Creang (Buiucani)900- 1 50010- 15Bd.Mircea cel Btrn (Ciocana)800- 1 2009- 13

all-ul Shopping MallDova este primul mall n stil occidental, fiind construit pe 4 niveluri, avnd o suprafa total construit de 70.000 de metri ptrai, respectiv 25.000 de metri ptrai suprafa nchiriabil, centrul comercial are peste 100 de magazine, un supermarket, parte a lanului internaional Fourchette, care se ntinde pe 2300 de metri ptrai, un cinematograf multiplex cu ase ecrane din reeaua Patria, jocuri electronice interactive, sal de bowling, loc de joac pentru copii, precum i diferite opiuni pentru petrecerea timpului liber.

Preul unui metru ptrat al chiriei n principalele centre comerciale, n I trimestru 2014

Notorietatea centrelor comerciale, % La capitolul notorietatea interesant este faptul c centru comercial Shopping MallDova, cu toate c a aprut pe pia cu relativ puin timp n urm, a reuit s obin I loc n topul notorietii neasistate (respondenii au scris denumirile pe care le cunosc, fr a avea n fa variante de rspuns) i a devenit cel mai frecventat centru comercial. n acelai timp, este important de menionat faptul c n ratingul notorietii, diferena dintre MallDova i urmtorul centru comercial, Jumbo, este mai mic de un 1%, de aceea ambele centre au acumulat 29% din meniuni. Pe locul III se afl centrul comercial Gemeni, care a fost menionat de fiecare al cincilea respondent.ntr-un sondaj realizat recent de compania Magenta Consulting n 24 de centre urbane ale rii pe un eantion de 1400 de respondeni (marja de eroare nu depete 3%), se arat c 44% din consumatori prefer s mearg la cumprturi n centre comerciale, n detrimentul pieelor.

Rata vizitrii centrelor comerciale, % ntrebai ct de des frecventeaz centrele comerciale,19% opteaz pentru Shopping MallDova, 16% din respondeni au menionat c merg la central Unic. Locul III este mprit de Gemeni i Elat, iar pe locul IV, la 1% deprtare de locul III se afl centrul comercial Jumbo 14%

Nivelul preurilor perceput de consumator, % Centrele comerciale cu toate serviciile inlcuse, %

3.5 Caracteristica pieei hoteliere n Republica MoldovaRepublica Moldovadispunede un potenial turistic valoros reprezentat prin peisaje naturale pitoreti, monumente de o mare valoare arheologic, paleontologic, geologic, istoric. Lipsa unei infrastructuri corespunztoare (drumuri de tip european, spaii de cazare,hoteluricu servicii impecabile la nivel mondial etc), situaia economic precar n care se afl ara i un ir de alte cauze nu permit valorificarea eficient a acestui potenial.Dei industria hotelier din RM a fost direct influenat i este n continuare de aceste lipsuri i de crizele politice, economice de la nivel naional i internaional, sectorul hotelier a municipiului Chiinu a nregistrat o dezvoltare i modernizare n ultimii ani, urmnd ca i structurile de cazare amplasate n afara capitalei s fie modernizate, lucru mai greu realizabil avnd n vedere contextul economic existent.

Oferta hotelier NUMRUL STRUCTURILOR DE PRIMIRE TURISTIC COLECTIVE CU FUNCIUNI DE CAZARE, n perioada anilor 2004- 2013 n Republica Moldova sunt 95 de hoteluri, dintre care 14 sunt de 4-5 stele, 22 de 3 stele i 9 de 2 stele. Cele mai bune hoteluri din ar se afl n Chiinu. Conform datelorBiroului Naional de Statistic, cei mai muli turiti strini care au vizitat Republica Moldova conform ultimilor statistici provin din Romnia, 1,6 mii de turiti i Federaia Rus, 1,4 mii de turiti.

Din toate hotelurile care activeaz, numai 5 dein categoria 5 stele. Aceste hoteluri sunt:1. Club Royal Park Hotel2. Nobil Club Hotel3. Maxim Pasha Hotel4. Prezident5. Savoy 5 Hotel

n continuare, vedei lista complet a hotelurilor din Moldova, clasificate dup numrul de stele:

5 stele4 stele3 stele2 stele1 steaCLUB ROYAL PARK Hotel LEOGRAND Hotel & Convention CenterARM HotelBLI HotelZAREA HotelNOBIL CLUB HotelCODRU HotelVATRA HotelSANRAIS HotelELLEGANCE HotelMAXIM PASHA HOTEL Hotel"DACIA HotelAdina HotelTURIST HotelVILA DE NORD HotelPREZIDENT Hotel"JAZZ HotelBELLA DONNA HotelTimes Rooms HotelSavoy 5JOLLY ALON HotelBEST WESTERN PLUS FLOWERS HotelVILA IRIS HotelLIDO HotelCENTRAL HotelVilla Rossa HotelVISPAS HotelCONSUL HotelKlassik HotelCOSMOS HotelManhattan Hotel & Restaurant Hotel"MAJAMI HotelREGENCY Hotel"NOBEL HotelJUMBO HotelRelax HotelWEKEND BOUTIGUE HOTEL HotelStejri HotelZIMBRU Hotel

Proiectele investiionale n business-ul hotelier au un grad nalt de risc, deoarece pe lng riscul afacerii sunt mai sensibile la schimbrile macroeconomice. Construcia hotelurilor noi sau reconstrucia celor vechi dup standardele moderne de calitate, utilarea acestora i exploatarea acestora reprezint investiii greu de justificat din punct de vedere economic deoarece aceste proiecte sunt cu mult mai costisitoare dect o investiie de alterantiv: oficii sau centre comerciale. Deasemenea trebuie menionat faptul c perioada de recuperare a investiiei pentru hoteluri este cu mult mai mare n comparaie cu investiiile de alternativ. Participanii pieei din Republica Moldova ce se specializeaz in sectorul hotelier, din lipsa terenurilor pentru construcii noi, opteaz adesea pentru redevelopare

Tarifele minime la principalelor hoteluri din municipiul Chiinu

Denumirea hotelul Categoria hotel, steleTariful minim, Hotelul Nobil Luxury Boutique* * * * * 170Club Royal Park* * * * *160Diplomat Club* * * * *112Weekend Boutique Hotel* * * * *99Savoy 5* * * * *130Prezident* * * * *95Leogrand Hotel and Convention Center* * * * 180Jolly Alon Hotel* * * *150Gloria* * * *80Budapest* * * *90Codru* * * *109VisPas* * * *100Jumbo* * * *69

Cererea hotelierPonderi mai nsemnate n numrul total de turiti strini cazai la structurile de primire turistic colective le-au revenit turitilor din Romnia (22,0%), Federaia Rus (11,5%), Ucraina (9,7%), Germania (6,2%), Italia (5,3%), Statele Unite ale Americii (4,9%), Turcia (4,8%), Polonia (2,8%), Regatul Unit al Marii Britanii i Irlandei de Nord (2,7%), Frana (2,4%), Israel (1,9%), Bulgaria (1,7%), Austria (1,6%), Belarus (1,5%), Olanda (1,3%) i Suedia (1,1%).La structurile de primire turistic colective cu funciuni de cazare n anul 2013 au fost nregistrate 1478,8 mii de nnoptri ale turitilor, cu 1,1% mai mult fa de anul 2012. n numrul total de nnoptri nregistrate la structurile de primire turistic colective ponderea cea mai mare o dein nnoptrile cetenilor moldoveni (85,4%).

3.6 Particularitile pieei imobiliare comerciale n perioada de crizPiaa imobiliar comercial a fost una din primele afectat de criz, nainte de accentuarea crizei financiare, piaa imobiliar comercial a prezentat semne de sufocare care conduceau ctre o rsturnare a situaiei prin urmtoarele elemente: n mai multe ri se putea observa cu lejeritate o supraproducie, preurile n segmentul imobiliar creteau, devenind din ce n ce mai mult incompatibile cu mijloacele financiare ale investitorilor/clienilor/cumprtorilor. Situaia a fost oarecum amortizata cu ajutorul aa-numitelor subprime lansate de Statele Unite, prin care bncile acceptau s acorde credite n schimbul unor garanii minime. Bncile americane mprumutaser masiv n astfel de condiii, iar cu timpul, populaia nu a mai putut s ramburseze creditele. Criza financiar s-a agravat brutal i a prins amploarea internaional ncepnd cu luna iulie a anului 2008, degenernd ntr-o criza a creditelor, ntr-un climat de nencredere ntre bnci, acestea nevrnd s i mai asume riscul de a mprumuta o instituie care ascundea creane dubioase, afectate de produsele derivate bazate pe principiul subprimelor. Ca urmare a crizei piaa imobiliar comercial internaional devine vulnerabil i capat unele particulariti:volum al investiiilor sczut; numr de tranzacii redus;preuri de achiziie/chirii joase, cerere sczut;ponderea sczut a vnzrilor n favoarea nchirierilor; numr important de proiecte imobiliare comerciale nefinisate(proiecte ngheate);grad de neocupare a spaiilor de birouri, a spaiilor comerciale ridicat;condiii severe de acordare a creditelor (bncile, temndu-se de riscurile la care se expun nu mai acord mprumuturi de refinanare, ci au nsprit condiiile de creditare)dezvolttori precaui (dezvolttorii, remarcnd o cretere a stocurilor, au devenit mult mai prudeni, reducnd sau chiar renunnd la proiectele noi ce urmau a fi demarate n viitorul apropiat);cumprtori/arendai concesivi (acestea au constatat tendina de scdere a preurilor, devenind totodat mult mai rbdtori n investiii, ateptnd parc un nou val de scdere a preurilor);proprietarii (de spaii comerciale, de spaii de birouri) sunt gata s fac concesii pentru a-i menine spaiile ocupate, renegociere a contractelor;investitori mai raionali i mai calculai (interesul exclusiv pentru profitabilitate este nlocuit astzi de investiia i preocuparea pentru stabilitate);

Printre toate msurile dj luate sau n curs de decizie, se numr:Stimularea fiscal pe toate cile: n Marea Britanie, eliminarea taxelor pentru renegocierea creditelor; eliminarea impozitului funciar, deducerea cheltuielilor dobnzilor legale ale mprumuturilor i eliminarea comisioanelor bancare la renegocierea mprumuturilor n Portugalia; deduceri fiscale pentru comparatori n Irlanda;Hotrrile ce au dispus susinerea sau relansarea sectorului construciilor: n Danemarca, Finlanda, Frana, Germania, Polonia i Suedia;Msuri pentru sprijinirea dezvolttorilor imobiliari (Frana, Spania);

CONCLUZIIO modalitate care ar influena creterea cererii pe piaa imobiliar ar fi ca bncile comerciale din Republica Moldova s elaboreze oferte ipotecare avantajoase pentru populaia rii, prin scderea ratei dobnzii la credite ipotecare i creterea perioadei de rambursare.Spre deosebire de rile din Europa, unde bncile comerciale ofer credite ipotecare cu o dobnd de 5-8% pe o perioad de rambursare ce depete 30 ani, n Republica Moldova segmentul serviciilor ipotecare este nc n dezvoltare.Este de menionat c, piaa imobiliar se afl ntr-o interdependen direct cu factorii economico-politici ai rii. Aadar situaia economic actual, se reflect n fluctuaiile de pre din sectorul imobiliar.Cu toate acestea, se poate spune c a doua jumtate a acestui an nu ne promite schimbri semnificative n ceea ce privete preul la segmentul imobiliar. Nu putem uita de principalele evenimente politice din 2014, i anume alegerile parlamentare. Toate acestea au un impact direct asupra comportamentului potenialilor investitori, care nu sunt n nici o grab s ia msuri serioase pentru a investi n imobil.

*