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Programa Eco-Región Agenda Local 21 Proyecto ”Consultoría Implementación de Procesos de Planificación Territorial Participativa para la Nueva Región de los Ríos”

Diagnóstico Comuna de Valdivia

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12. DESARROLLO URBANO

Este apartado consta del levantamiento de un diagnóstico de la Comuna de Valdivia, capital de la Región de los Ríos, desde la dimensión urbana42, la cual se incorpora al proceso de implementación de la Agenda 21 mediante la aplicación de metodologías de planificación participativa. El trabajo de esta área se concentra en el área urbana principal de la comuna, que corresponde a la ciudad de Valdivia. Sin embargo se realizan algunas observaciones generales a escala comunal, respecto de la conectividad, la distribución de los asentamientos, etc El Desarrollo Urbano Sostenible en el contexto de la Agenda 21, trata principalmente de incorporar el tema medioambiental en la agenda ciudad, determinando los lineamientos e implicancias en el resto de las políticas locales, mediante el posterior Plan de Acción. Los modelos urbanos sostenibles en estudio y elaboración se caracterizan por contener usos mixtos, desarrollarse de manera compacta en el medio urbano y el territorio, evitando y controlando el fenómeno de dispersión, y contener altos índices de diversidad entre sus partes. Habrá que reconocer la realidad local del territorio en estudio, para la adecuación del modelo de desarrollo del centro urbano de la comuna de Valdivia, sus tendencias de crecimiento y usos, como así su relación con el entorno. Al ser esta área temática parte del estudio completo, hay aspectos de los modelos sostenibles que se abordan desde otros ejes (gestión de recursos hídricos, recursos energéticos, actividades productivas y económicas, etc), por lo que la propuesta técnica de la dimensión urbana se concentra en levantar un diagnóstico basado en los instrumentos de planeamiento o planificación, basado en los temas prioritarios como los usos de suelo en las áreas urbanas y un especial énfasis en el uso de los espacios públicos o colectivos, como principal indicador de la calidad de vida urbana, por otro lado el transporte, es un tema determinante de la accesibilidad y la conectividad en el medio urbano y territorial. Luego la propuesta se fundará en recomendaciones que fortalezcan las áreas débiles del planeamiento urbano, y lineamientos estratégicos para reforzar las variables estudiadas, en respuesta del diagnóstico levantado. La incorporación de la dimensión urbanística en este trabajo se levanta mediante el trabajo de las siguientes variables;

• Instrumentos de planeamiento o planificación urbana y su gestión, • Capacidad y uso del suelo, • Dotaciones y equipamiento y • Transporte o movilidad

42 En el anexo 10, se aborda con mayor precisión los objetivos, metodología y el enfoque de sustentabilidad, que orientan la formulación del Capítulo Desarrollo Urbano.



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Se complementa el diagnóstico con un anexo respecto de un marco teórico acerca de la sostenibilidad y el contexto de la ciudad de Valdivia en el mundo.

Para los interesados en profundizar en esta área del conocimiento se presenta de manera bastante explicativa y completa los lineamientos para desarrollar un modelo urbano bajo el paraguas de la sostenibilidad, indicando con claridad los temas primordiales que inciden en él y la incidencia de éste en los instrumentos de planificación local, o planeamiento como también se le llama, que es cómo es tratado ésta área en los países europeos como España, donde la metodología de la Agenda 21, es practicada por una gran cantidad de municipios, comprometidos con el medio ambiente, y que ven en el rol del ayuntamiento y sus instrumentos, la plataforma para aplicar estas nuevas prácticas urbanas.

Por otro lado, es interesante contar de la participación de la ciudad de Valdivia en una red global, de ciudades intermedias el rol que significa la intermediación en el contexto nacional y la importancia de estar conectado con un grupo que constantemente intercambia experiencias y conocimiento. Resulta una plataforma interesante para posicionar a la ciudad de Valdivia en un contexto mayor.

12.1 LA CIUDAD INTERMEDIA, VALDIVIA EN LA RED CIMES

El problema de la urbanización mundial es el desequilibrio territorial que genera el modelo de concentración desigual, principalmente de la población y con ello, de la distribución de los ingresos, las oportunidades, acceso a servicios y equipamientos, etc. La polarización de estos crecimientos da como resultado las grandes ciudades como las metrópolis que concentran la mayor parte de los estudios y referencias en la discusión. Sin embargo la Organización de las Naciones Unidas (ONU), calcula que la mayor parte de la población urbana mundial vive en ciudades de tamaño medio y pequeño y que así será la tendencia de crecimiento. La población urbana ocupa el 72% de las superficies urbanas con 22,2% de ciudades de más de 100.000 hbtes, frente al 5,8 que ocupan las mega ciudades, (Llop, 2000),

Cuadro 12.1 Evolución de la Población y tasa de crecimiento en ciudades con más de 50 mil hbtes. Chile

1.952 1.960 1.970 1.982 1.992 Metrópolis 1 (Stgo) 1.509.169 2.133.252 2.871.060 3.937.277 4.734.327 Ciudades grandes 559 724 910 1.179.941 1.361.093 Ciudades intermedias 836 1.108.677 1.531.438 2.168.170 2.658.762 Ciudades intermedias (1) 592 773 1.124.590 1.643.193 2.006.129 Ciudades intermedias (2) 245 336 407 525 653 Valdivia 51 62 83 101 113

(1) Ciudades de entre 100 mil y 300 mil habitantes en 1992 (2) Ciudades de entre 50 mil y 99 999 habitantes en 1992 Fuente: Proyecto DEPUALC - CELADE, con base en los Censos Nacionales de Población. La intermediación urbana Los procesos territoriales y urbanos funcionan dentro de un espacio de relaciones más allá de sus límites administrativos; esto es conocido como Hinterland, y es donde se dan las



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relaciones socioeconómicas, ambientales, etc. La atención a los procesos en los asentamientos que no son las grandes ciudades, es a través del papel que juegan en el territorio con su carácter frente a la centralidad, de intermediación territorial. Origen ciudad intermedia El fortalecimiento de la red urbana territorial equilibrada como la presenta Christaller (con su teoría de lugares centrales) permite el auto control de las grandes urbes. Las políticas de bienestar hacen lo suyo, atendiendo las ciudades medianas con el objeto de calificar de buena manera para que lleguen a ser una alternativa a las grandes ciudades, se invierte en infraestructura y equipamientos (principio de las ciudades europeas donde el estado de bienestar se desarrolla plenamente) Pero este carácter demográfico que determinaba las ciudades medianas, carácter cuantitativo, estaba determinado por la jerarquía del asentamiento y su clasificación dentro de una red urbana y/o nacional. La crisis de los años 70 dirigió las políticas públicas a la descentralización, a través del fomento del desarrollo endógeno. Los cambios económicos, sociales y espaciales como la reorganización del sistema productivo cambió el modelo territorial jerárquico (de lugares centrales como lo define Christaller) a uno flexible y variable en forma de red, como lo llama Dematteis, modelo de geometría variable. La dimensión demográfica pierde peso frente a estrategias y políticas desarrolladas desde el ámbito local para situarse en esta nueva red, que luego supera los límites regionales y estatales, para conformar una red urbana mundial. Este es el período que pasa a llamarse la ciudad mediana, ciudad intermedia. Este nuevo concepto cualitativo implica un rol de intermediación, desarrollando un pale en la estructura topológica del territorio, ya que realiza funciones de intermediación entre centros de decisión mundial (Santiago en el caso chileno) y las amplias áreas rurales. La organización territorial en red favorece la capacidad de integración y articulación de amplias zonas del territorio. Estas estrategias se basan en la capacidad de articular los agentes y recursos locales y/o territoriales y en las políticas y voluntades de querer una ciudad intermedia. Programa Internacional CIMES. (UIA-CIMES) A partir de la Cumbre Mundial de Hábitat (Estambul 1996), se inicia una mesa de trabajo que se formalizará en el programa Internacional de Ciudades Intermedias y Urbanización Mundial, CIMES, al cual se le suma la Unión Internacional de Arquitectos (UIA), a partir de sus congresos en Barcelona (1996), Beijing (1999) y Berlín (2002), para desarrollar un programa de trabajo apoyado por el Gobierno Local de Lleida, España. Se compone de 250 ciudades del mundo, y su texto base ha sido publicado por la Unesco (Ciudades Intermedias y Urbanización Mundial), redactado por los socios miembros. Valdivia forma parte de esta red y de ahí la importancia de conocer esta iniciativa y tomar contacto con los representantes de la ciudad ante la comisión si es que existe algún



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designado. Destacan las alianzas que se han formado entre los miembros. Contactos y alianzas que sirven para compartir experiencias de buenas prácticas, promover el desarrollo de las ciudades y estar conectado a nivel internacional. La cooperación entre las CIMES es básica para combatir la urbanización mundial y fortalecer la posición de las ciudades intermedias en el contexto global.

Fuente. www.paeria.es

Figura 12.1 Localización de la red CIMES

Las primeras hipótesis a partir de encuestas a 50 ciudades intermedias, donde Valdivia es una de ellas, determinan una serie de características y orienta las principales diferencias y convergencias de las distintas realidades. La diversidad se determina en función de su tamaño, catalogándose en tres grupos: pequeñas, medianas y grandes, según su radio, distancia de sus límites y superficie. Valdivia se enmarca en las medianas. Otra variable interesante de detectar en las encuestas es el uso del Hinterland (entorno al área urbana, funcional y paisajística). Las principales diferencias se encuentran en temas como el transporte, presupuestos, patrimonio, y las similitudes, en los casos latinoamericanos, se encuentran en la falta de equipamientos, con problemas de saneamiento, infraviviendas y deterioro del patrimonio. Temas todos transversales a un modelo urbano sostenible. Respecto los proyectos urbanos, se sugiere la recurrencia de temas comunes en los tipos de proyectos. Hay un tipo de inversión en mejora del hábitat, con grandes equipamientos e infraestructura, otra línea genera proyectos ligados a los frentes marítimos y fluviales (Valdivia y su potencial al respecto). Con dos niveles de intervención, uno donde las



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necesidades obligan a proyectos de primer orden, con inversión en proyectos básicos, y otro, con elementos de promoción exterior y/o especialización funcional, en Valdivia coexisten ambos niveles, existe un alto nivel profesional con centros de investigación y docencia de nivel internacional, sin embargo aún mantiene déficit en infraestructura que se irá solventando con las inversiones, sobre todo de convenios marcos entre distintas carteras públicas (vivienda y obras públicas, por ejemplo) Interesante es mantener el contacto y fomentar la participación de los actores involucrados (Municipio) para junto con posicionar a Valdivia en el contexto mundial, aprender de las buenas, y no tan buenas, prácticas que se encaminan hacia la sostenibilidad, cuestión casi obligada (tanto desde el sentido común, como desde las normativas) en España y los países europeos. En Valdivia, el rol de la intermediación desde los instrumentos de planeamiento o planificación que establecen una visión temporal en el horizonte, tendrá el desafío de desvelar la doble dimensión de la relación dialéctica de la escala intermedia, entre los elementos que articulan los niveles de proyecto y las condicionantes de planeamiento que deberán tener estos proyectos urbanos para asegurar su integración y adecuación.

12.2 ANTECEDENTES CIUDAD DE VALDIVIA

12.2.1 Referencia histórica y evolución urbana

12.2.1.1 Conformación de la Ciudad La ciudad de Valdivia nace y crece en torno a su Río, consolidando junto a sus estructuras de borde, el principal escenario urbano de la ciudad. Se reconoce entonces al río como el espacio de arraigo en la ciudad, consolidando respaldos urbanos que constituyen estructuras de borde (puntos o franjas), que le otorgan un carácter particular a la ciudad en su sistema de integración, enlace y conexión, cuyo origen y consolidación dependen del rol que adquiere la ciudad en determinados periodos históricos.

12.2.1.2 Asentamiento Indígena “La loma”, la planicie donde se dibujará la traza de la ciudad “una carrera” de 400 pasos (557,2 metros) “árboles plantados a mano” ..”descubrieron un gran pedazo de tierra algo alta como una loma casi toda cercada de aquel río donde tenían sus viviendas los naturales en razonables casas. Entraron los nuestros por

esta loma y viéronla toda tan adornada de arboleda sembrada a mano que parecía un paraíso, así por la lindeza y orden con que están puestos los árboles, como por el río que va girando en redondo por aquella loma. En medio de esta tierra estaba una larguísima carrera

de cuatrocientos pasos donde los indios jugaban a la chueca y entrando el gobernador por ella, siguiéndole los suyos, comenzó a pasar la carrera diciendo a voces, con gran regocijo,

aquí se fundará la ciudad de Valdivia”43

43 Guarda, 2001, pag 25



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Ciudad Fundacional 1552 – 1599 Se crea una trama ordenadora, el damero. Aparece la Plaza de Armas y en torno a ella los edificios más importantes. En una primera etapa, la ciudad define sus bordes: el río, las lagunas y el término del trazado. Sus puertas se definen por los puntos de contacto que tiene con el exterior: el borde del río y los caminos de salida. Sus lugares son aquellos contrastes que se producen dentro del trazado: vacíos y plazas, o en la altura uniforme de sus edificios: torres (relación con la lejanía y el dominio del horizonte) e iglesias. El plan Holandés 1643 El plano holandés ofrece original disposición urbana de una ciudad chilena en pleno siglo XVI: sugiere 47 manzanas habitadas, cinco de ellas plazas. Las manzanas se presentan rectangulares, separadas por calles de 20 varas de ancho. La Ciudadela 1645 – 1779 “El 24 de agosto de 1643, naves holandesas remontan el río Valdivia, llegando al antiguo asiento de la ciudad destruida por los indios en 1599, con el propósito de fortificarla y establecer ahí el dominio de la Casa Orange en la costa sur del Pacífico. Ante este intento de conquista por una potencia enemiga, se resolvió repoblar la Plaza de Valdivia y fortificar el Puerto. Sin reparar gastos se armó una escuadra de 12 galeones, armada que hizo su entrada a la bahía de Corral el 6 de febrero de 1645.” La ciudad adquiere un carácter defensivo: Sobre la ciudad anterior y delimitada por muros se funda la ciudadela; que consistía en una pequeña ciudad dentro de la ciudad, con muros y accesos como borde, cobijando en su interior todas las construcciones. El desarrollo del sector se extendió a la construcción de numerosos fuertes y castillos para la defensa de la región, ya que el acceso principal a la ciudad era por el río. Entre estos encontramos los de Mancera, Niebla, Corral, Amargos, San Luís del Alba, entre otros. La Ciudad Murada 1780 – 1842 La ciudad, por su ubicación estratégica y defensiva, se convierte en la cabeza del gran complejo militar de la región. Se crea una nueva muralla en torno a la ciudad, acompañada de una fosa y de un camino de ronda. Desaparecen así los antiguos muros de la ciudadela. La ciudad se densifica mediante una trama irregular entre los caminos conectores con el exterior, manteniendo como bordes el río y las lagunas. Las lagunas son reforzadas por la aparición del nuevo muro, fosa y camino de ronda. Además del río como puerta principal, se definen dos puertas menores acompañadas de torreones y ubicadas en los puntos de salida, donde los caminos atraviesan las murallas. Observación: En este período se reconoce el carácter habitacional del borde y el río como



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una vía de acceso comunicacional (tránsito) entre orillas. Comprendiendo el río como una vía. La influencia Alemana 1843 – 1909 La ciudad mantiene el río como borde y puerta principal, perdiendo en parte el borde sur o área de las lagunas, las que son rellenadas. Se crea la costanera de borde de río. Los torreones siguen siendo puertas (oriente y sur) y los caminos de salida junto a las calles de borde, las líneas importantes de la ciudad. El lugar central o ciudadela, se distingue aún más del total, por su trama menor y de fachada continua. La forma de damero adaptada a la sinuosidad y geografía irregular de la ciudad hacen de Valdivia una ciudad hermosa y respetuosa con su paisaje circundante. La ciudad asume un carácter comercial e industrial, adquiriendo el puerto gran importancia en el continente. Valdivia se convierte en un centro turístico nacional y es la cabeza de la colonización alemana en el sur de Chile. Se consolida esta imagen de ciudad a través de nuevas inversiones: la llegada del ferrocarril y la construcción de nuevos caminos y puentes. El día 13 de diciembre de 1909 se produce un gran incendio que abarca la primera cuadra de Picarte hasta Carampangue, al poniente al río, y al sur hasta Lautaro. Se consumieron 118.460 m2 de edificación, el 80% del centro administrativo (intendencia, obispado, edificios públicos, bancos, iglesias, comercio), el 50% del residencial, descendiendo el terreno metro y medio en promedio. El incendio, al destruir 18 manzanas céntricas, generó la posibilidad de alterar la cuadrícula heredada del período virreinal, invitando a regularizar una planta alterada por tanto uso y abuso, interferida desde hacía un par de siglos por murallas y baluartes, puertas y torreones. Si bien permitió enderezar y ensanchar calles, instalar redes de alcantarillado y agua potable y uniformar la arquitectura; se produjo la eliminación de los pintorescos callejones, apareciendo espacios muertos al interior de las manzanas. Observaciones: Se consolida en el borde río dos relaciones de tamaño, uno Vertical destinado a la producción y almacenamiento, y otro Horizontal relacionado con el habitar interior y la vivienda. La ciudad del siglo XX 1910 – 2007 “En virtud del “Plan de transformación de Valdivia”, aplicado a partir de 1911, la plataforma de la ciudad había sido rebajada en un metro, se aprovechaba la ruina de las 18 manzanas céntricas destruidas en el incendio de 1909 para regularizar el trazado de las calles, rebajar las acentuadas pendientes hacia el río e instalar la nueva red de agua potable y alcantarillado.” La ciudad se vuelca principalmente al desarrollo de actividades asociadas a servicios, a nivel regional y provincial (educación, salud, comercio, etc.), así también como centro de actividades agrícolas (forestales y ganaderas) y de centro turístico nacional.



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Se incorpora, con paseos, el borde Isla Teja frente al Muelle de la ciudad. Se crean dos puentes (1938 P. Calle- Calle y 1953 P. Pedro de Valdivia) que unen la ciudad con el norte del país y la Isla Teja. Se amplía la calle Costanera por todo el borde norte de la ciudad, uniendo ambos puentes. La ciudad crece por sus caminos de salida y atraviesa el río extendiéndose por sus alrededores. Se construyen los primeros conjuntos de vivienda social en Picarte, zona sur oriente, con objetivo de desahogar los asentamientos hacinados en el pericentro. Las antiguas puertas donde están los torreones solo se insinúan y dan paso a los puentes, que junto al río y a sus plazas de acceso, son las puertas mayores de la ciudad. El lugar central perdura como centro focal y se le añaden nuevos edificios y espacios públicos de importancia. En el año 1960 se produce la desaparición parcial de la Ciudad produciendo un aumento en el nivel del río, a través de crecidas de afluentes provocando la destrucción de la orilla Isla Teja y sus industrias y el adelgazamiento del borde río. Junto con esto, el maremoto provoca la destrucción de Corral Bajo, parte de Corral Alto, La Aguada, y Amargos. Terrenos completos bajan de nivel, tomando el nombre de barrios bajos. Se crean lagunas en la salida sur de la ciudad por el anegamiento del río. Las industrias desaparecen. El poder industrial se duerme mas políticas liberalizadoras provocan la pérdida de hegemonía regional, traducido en disminución de tasas demográficas y urbanización. Poco a poco se va dando paso al nuevo carácter de la ciudad, y así al actual turismo.

Valdivia históricamente había sido una provincia separada de Llanquihue y Chiloé. La regionalización realizada en 1976 dividió el país en trece regiones, fusionando estas provincias. Puerto Montt fue nombrada capital de esta nueva región.

Durante los años siguientes se hicieron distintas inversiones en la ciudad, el puente Cruces 1987 (unión de Valdivia con la costa), y poco a poco comenzó la proliferación de grandes supermercados, haciendo decaer el comercio minorista.

En 1988 se crea el PCR que tiene como fin acotar el crecimiento mediante la LU, determinando zonas de expansión y de restricción. Prioriza el crecimiento hacia 3 polos, norte, gran reserva suelo, Isla Teja y Toro Bayo; poniente, Las Animas y Collico y sur oriente, Guacamayo. Los Humedales, definen las cuñas de restricción natural al crecimiento. A principios del año 2000, el CECS se trasladó en Valdivia, un cambio que marcó el comienzo de un período de expansión y consolidación, junto con su constitución como un nuevo Instituto Científico Milenio. La imagen de la ciudad se fortifica con esto, Valdivia aparte de ser una ciudad turística, aparecerá como polo de investigación por este centro y la universidad. Este año se tramitó y concretó el proyecto de establecer a Valdivia como capital de una nueva región. Así, tras unos años, el proyecto fue aprobado por la Cámara de Diputados, en último trámite constitucional, efectuado por el Tribunal Constitucional, fue promulgada la ley, Nº 20.174, por la Presidenta Michelle Bachelet en la ciudad de Valdivia que se hace efectiva el 2 de octubre de 2007, con el nombre de XIV Región de Los Ríos.



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12.2.2 Referencia territorial

Valdivia es una comuna eminentemente urbana, su población rural sólo alcanza un 8%, compuesto por 24 caseríos (asentamientos menores distantes más o menos del centro urbano) y 3 aldeas, según definición del INE. Su población no urbana total es de 3.689 habitantes distribuidas en 1.461 viviendas, en relación a las 35.217 viviendas que ocupan 127.750 personas en la comuna. La figura del cuadro representa los núcleos urbanos y las principales redes de conectividad al interior de la comuna, internas a la ruta 5. Aparecen las rutas de acceso norte (Mariquina) y sur (Paillaco), y las carreteras alternativas de tercer orden que conectan con Máfil por el interior y con Niebla por la costa. A Corral se cruza por vía marítima, ya que el camino interior se encuentra en muy mal estado. Ficha técnica contexto comunal

Cuadro 12.2 Ficha Técnica Comuna de Valdivia

COMUNA VALDIVIA Provincia Valdivia Superficie comunal 1.015,6 km2 Población comunal* 140.559 hab Población urbana comunal 129.952 hab 92,45 % Población rural comunal 10.607hab 7,55 % PRC Vigente 03/ 11/ 1988 en modificación NPRC Total Vivienda* 39.667 Vivienda urbana 34.491

Ubicación geográfica

Vivienda rural 5.176

*Esta información difiere de la sumatoria de asentamientos y datos asociados que entrega el INE Fuente. www.observatorio urbano.cl. MINVU - Chile



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Cuadro 12.3 Asentamientos, Núcleos urbanos y localidades en la Comuna de Valdivia

Tipo Nombre Habitantes Viviendas Ciudad Valdivia (42,39 km2) 127.750 35.217 Aldeas Huellelhue 321 76 Las Gaviotas 314 104 El Arenal 444 143 Total Aldeas 1.079 323 Caseríos SANTA BÁRBARA 89 26 CEMENTERIO 27 8 LOS MAITENES 146 48 LAS MULATAS 194 67 VILLA CAYUMAPU 276 67 PUNUCAPA 75 51 PISHUINCO 228 73 ARIQUE 46 18 SAN CARLOS 32 7 ESTANCILLA 73 27 LOS NOTROS 158 45 TOROBAYO 148 42 LAS CANTERAS 150 51 PINO GUACHO 91 30 TRES ESPINOS 204 51 LA CENTANILLA 46 16 LONCOYÉN 98 57 CAMINO LOS ESTEROS 89 48 EL PALOMAR 70 18 MIRAMAR 44 14 VILLA PARAÍSO 25 7 PLAYA ROSADA 73 35 SAN IGNACIO 228 135 CURIÑANCO 274 197 Total Caseríos 2.610 1.138

Fuente: Censo 2002 I.N.E



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Fuente. EcoRegión Agenda Local 21

Figura 12.2 Territorio Comuna de Valdivia. Red de Asentamientos

Cuadro 12.4 Resumen Ciudad de Valdivia

CIUDAD de VALDIVIA Sup. urbana ocupada (has) 2.034 has 2003 Variación urbana ocupada % 1993-2003 24,25 % 2003 Habitantes 127.750 2002 Tasa crecimiento intercensal 1,39 % 2002 Densidad población 62,78 hab/has 2002 Densidad de población, % de variación 1992-2002 -8,78 % 2002

Fuente.observatoriourbano.cl



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12.3 DESCRIPCIÓN Y ANÁLISIS DE VARIABLES EN EL ÁREA URBANA DE VALDIVIA

Análisis en función de las variables presentadas en Cuadro Variables e indicadores para un desarrollo urbano sostenible presente en el ANEXO 10, a usar para determinar la orientación hacia este modelo. Análisis a partir de la información levantada y recogida a la fecha de la entrega del documento. El análisis se centra en el centro urbano de Valdivia, como principal foco y concentración de usos, población y actividades.

12.3.1 Planeamiento

12.3.1.1 Plano Regulador Comunal, vigencia, modificaciones Desde los instrumentos comunales, cada uno de ellos merecería un análisis particularizado, en especial el Plan de Ordenamiento Territorial, debido a su mirada global sobre el territorio, pero debido a que, por un lado no es instrumento regulador vinculante, sino directriz, por otro lado debido al objetivo del trabajo, y por último, al tiempo para la elaboración del diagnóstico, sólo se revisa globalmente el instrumento de Planificación local, Plan Regulador Comunal vigente. Se comenta que el nuevo instrumento de planificación local se encuentra en período de revisiones finales, próximo a ser publicado en el diario oficial (2008), una vez haya pasado por todas las revisiones y procesos de participación regulado. El nuevo documento ha sido elaborado a partir de la Consultoría encargada a Pulso, contratada por la SEREMI de Vivienda y Urbanismo y la Municipalidad. Por lo tanto, se analiza la gestión del documento vigente en función de su vigencia y modificaciones. El plano 12.1.1 PRC vigente, representa el instrumento, publicado en 1988, compuesto por la distribución de zonas (zonificación) identificadas con un uso de suelo predominante. Este documento va asociado a una Ordenanza local, la cual regula en función de normas específicas, las condicionantes físicas espaciales de la urbanización. Estas normas son resumidas en el cuadro 12.9. Las zonas corresponden a zonas urbanas consolidadas, zonas especiales las que cuentan con una cierta condicionante por su ubicación o carácter, zonas de extensión del urbano consolidado y zonas de restricción, estas últimas tienen que ver con la prohibición de ciertos usos, o si lo entendemos de otro modo, equivalen a zonas protegidas de la urbanización. El documento vigente en su proceso de elaboración no incorpora en su planteamiento la localidad de Niebla, la cual se encontraba regulada por un seccional recién aprobado un año antes, con fecha 1997. Lo medular de la ordenanza a la hora de su análisis para su incidencia con el modelo urbano más sostenible son los índices que inciden en la ocupación del suelo y la tipología del modelo edificado, estaría predominantemente implicado en las normas de:

Definición de densidad predial máxima, Coeficiente de constructibilidad



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Porcentaje máximo de ocupación del suelo y Sistema de agrupamiento

Las que según la zonificación varían definiendo áreas, principalmente de vivienda y en segundo orden de equipamiento, más o menos densas, en función de habitantes por hectárea, definiendo las zonas centrales de mayor concentración, o las zonas de muy baja densidad, donde las tipologías deben ser viviendas aisladas. Las zonas de mayor densidad deberán estar ubicadas en lugares centrales y bien abastecidos, en comparación con las de menor densidad que serán cercanas al borde urbano, esto es la tendencia en los instrumentos, sin embargo, en las zonas urbanas consolidadas no se determina densidades, al igual que en las zonas especiales (como zonas de riesgo), sólo se identifican densidades en las zonas de extensión con un solo lugar de centralidad concentrándolo en la zona de extensión 1B, la cual ni siquiera existe en los documentos revisados (planos), por lo que no podemos hablar de zonas densas, la mayor parte de las zonas de extensión son de baja densidad, que fluctúan entre las 50 hab/has y algunas especiales de 140-160 hab/has. Lo anterior dificulta la construcción de un modelo compacto. En relación a los sistemas de agrupamiento, en las zonas consolidadas se permiten tipos mixtos, aislados, pareados y continuos, pero en las zonas especiales y de extensión son aislados, lo que indica un modelo de desarrollo más bien disperso en el medio urbano.



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Fuente. PRC Vigente. MINVU - Planos de Diagnóstico Bicentenario

Figura 12.3 Plano regulador Comunal Vigente (Cuadros 12.5 al 12.7 asociados)



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ZU-1 ZU-1a ZU-1b ZU-1c ZU-1d ZU-2 ZU-3 ZU-4 ZU-5 ZU-6 ZU-7 ZU-7a ZU-8 ZU-9 ZU-E

Usos de Suelo Permitidos

Vivienda, equipamientos excepto seguridad a escala interurbana, talleres inofensivos y actividades complementarias a la vialidad y el transporte.



Equipamientos , servicios artesanales excepto gasfiterías, actividades complementarias a la vialidad y el transporte.

Vivienda, equipamientos, talleres inofensivos y actividades complementarias a la vialidad y el transporte.

Viv y equip.

Equipamientos excepto Turismo y Esparcimiento,talleres inofensivos y actividades complementarias a la vialidad y el transporte.

Viviendas, equipamientos, Industria, almacenamiento y talleres inofensivos y actividades complementarias a la vialidad y el transporte.

Vivienda, equipamientos, Industria, almacenamiento y talleres inofensivos y actividades complementarias a la vialidad y el transporte.

Vivienda, equipamientos, industria, almacenamiento y talleres, inofensivos y molestos, y actividades complementarias a la vialidad y el transporte.

Vivienda, equipamientos excepto seguridad a escala interurbana y actividades complementarias a la vialidad y el transporte.

Vivienda, equipamientos excepto seguridad a escala interurbana y actividades complementarias a la vialidad y el transporte.

Vivienda, equipamientos, y actividades complementarias a la vialidad y el transporte. Opcional : Comercio minorista

Viv y equip Vivi y equip

Normas Específicas

a) Dendidad Predial Maxima

20 hab./Há.

b) Superficie Predial Mínima

400 m2. 400 m2. 400 m2. 400 m2. 400 m2. 400 m2. 300 m2.

Vivienda y Equipamiento : 200

m2. Industria y Almacenamiento : 1000 m2 Talleres :

500 m2.

Vivienda y Equipamiento : 500

m2. Industria, Almacenamiento y Talleres : 1000 m2.

25.000 m2 1000 m2 1000 m2 20.000 m2 2.000 m2 450 m2

c) Frente Predial Mínimo 12 m. 12 m. 12 m. 40 m. 12 m. 15 m. 13 m.

Vivienda y Equipamiento : 8 m.

Industria, Almacenamiento y

Talleres : 15 m.

Vivienda y Equipamiento : 14 m.

Industria, Almacenamiento y

Talleres : 20 m.

25 m2 20 m. 20 m. 50 m. 30 m.

d) Coeficiente de Constructibilidad

3.2 4.5 2,80

e) Porcentaje Máx de Ocupación de Suelo

Viv y Talleres : 60% Equipo : 100%

Viv y Talleres : 60% Equip : 100%

Viv y Talleres : 60% Equipo : 100%

80%Viv y Talleres : 70%

Equip : 100%40% 50% 60% 40% 70% 40% 40%

Viv : 70% Otras Actividades : 75%

50%

Viv : 60% Equip : 1° y 2° pisos : 100%

sobre 2° piso : 60%

f) Sistema de Agrupamiento

Aislado, pareado y continuo





Aislado y pareado

Aislado y pareado Aislado y pareado Aislado Aislado Aislado AisladoVivienda : aislado y

continuo Otros usos : aislado y pareado

AisladoAislado,

pareado y continuo

g) Altura mínima de edificación

6 m. 9 m. o tres pisos 9 m. o tres pisos 6 m. o dos pisos 6 m. o dos pisosDos pisos o 6

m.

h) Altura máxima de edificación

Aislada y Pareada : Respetando rasantes Edificación continua :

12 mts.

Aislada y Pareada : Respetando rasantes Edificación continua :

18 mts.

18 mts. o seis pisos Seis pisos o 21 mts.Aislada y pareada : respetando rasantes

Continua : 6 mts.

Respetando rasantes

Respetando rasantes Respetando rasantes Respetando rasantes Respetando rasantes Respetando rasantes9 m.con posibilidad

de adicionar mansarda

Respetando rasantesRespetando

rasantesRespetando

rasantes

i) Antejardín Opcionales Opcionales Opcionales

Carampangue : 5 m , Yungay : 5 m. O'Higgins : 3 m. , Janequeo : 3 m.

Opcionales3 m.

Av. Arturo Prat : 5 m.

Calles con menos de 20 m. : 3 m.

Calles de 20 m. : 5 m.

Calles con menos de 20 m. : 2 m.

Calles de 20 m. : 5 m.

3 m. 10 m. 5 m. 5 m.Calles con menos de 20 m. : 3 m. Calles de 20 m.

o más : 5 m.5 m. Optativo o 2 m.

j) Distancia mínima a medianeros

5 m. 5 m. A partir de L.E.

Cuadro 12.5 Síntesis de Zonas según Ordenanza –Zonas Urbanas



247

ZR-1 PARQUES

ZR-1a PARQUES

ZR-2 RIESGO DE INUNDACION

ZR-3 PROTECCION DE CAUCES Y LADERAS DE RIOS, ESTEROS, CANALES Y QUEBRADAS

ZR-4 PROTECCION DE OBRAS DE INFRAESTRUCTURA

ZR-4a PROTECCION DE OBRAS DE INFRAESTRUCTURA

ZR-4b PROTECCION DE INFRAESTRUCTURA FERROVIARIA

ZR-5 QUEBRADAS NATURALES, SUS LADERAS Y FRANJAS COLINDANTES

ZR-6 PROTECCION DE OBRAS DE INFRAESTRUCTURA SANITARIA

Usos de Suelo Permitidos Equipamiento EquipamientoEquipamiento : Areas

VerdesEquipamiento : Areas Verdes Equipamiento Equipamiento Equipamiento

Vivienda con pendiente máx. de 35%, equipamiento

Instalaciones y obras propias de la actividad

Normas Específicas

a) Dendidad Predial Maxima 15 hab./Há

b) Superficie Predial Mínima 20.000 m2 20.000 m2 10.000 m2 10.000 m2 5.000 m2 5.000 m2 15.000 m2 5.000 m2 20.000 m2

c) Frente Predial Mínimo 100 m 100 m 50 m 100 m. 50 m. 50 m. 100 m. 50 m. 100 m.


0,05 0,6

e) Porcentaje Máximo de Ocupación de Suelo

1% 15% 0% 0% 15%15% , solo para obras del

servicio30% 5% 40%

f) Sistema de Agrupamiento Aislado Aislado Aislado Aislado Aislado Aislado Aislado Aislado


h) Altura máxima de edificaciónRespetando

rasantesRespetando

rasantesRespetando rasantes Respetando rasantes

Según Director de Obras Municipales

Según O.G.U.C. 7 m. Respetando rasantes

i) AntejardínAv. Simpson y Ecuador :

3 m. mínimo

5 m. Calles frente ruta T-350 : 15

m.10 m.


7 m. 20 m.

Cuadro 12.6 Síntesis de Zonas según Ordenanza –Zonas Especiales de Riesgo



248

Zonificación ZE-1a ZE-1b ZE-1c ZE-1d ZE-1e ZE-2 ZE-2a ZE-3a ZE-3b ZE-4 ZE-5 ZE-6 ZE-7 ZE-8 ZE-9

Usos de Suelo Permitidos


Vivienda, equipamientos y actividades complementarias a la vialidad y el transporte.

Vivienda y equipamientos

Equipamiento : areas verdes, Industria y almacenamiento inofensivos y molestos (act. Pesqueras) y actividades complementarias a la vialidad y el transporte.

Equipamiento : areas verdes, Industria y almacenamiento inofensivos (Turismo) y actividades complementarias a la vialidad y el transporte.




Vivienda, equipamientos, industria, almacenamiento y talleres inofensivos

Vivienda y equipamientosEquipamiento

sVivienda y

equipamientos


Vivienda y equipamientosVivienda , equipamientos y talleres inofensivos.

Normas Específicas

a) Dendidad Predial Maxima

480 hab./Há 160 hab./Há 30 hab./Há 30 hab./Há 15 hab./Há 2 hab./Há 140 hab./Há 60 hab./Há 60 hab./Há 70 hab./Há 50 hab./Há

b) Superficie Predial Mínima

Vivienda : 120 m2 Equipamiento : 200 m2 Industria/almacenamiento : 1000 m2 Talleres (artesania) : 500 m2

1.000 m2 500 m2 10.000 m2 10.000 m2 2.500 m2 2.500 m2 5.000 m2 40.000 m2Vivienda : 250 m2 Equipamiento: 5.000 m2

2.000 m2 1.250 m2Vivienda : 1.000 m2 Equipamiento : 2.500 m2 Talleres : 5.000 m2

Vivienda : 800 m2 Equipamiento : 2.500 m2

Vivienda y equip : 1.500 m2 Talleres : 2.500 m2

c) Frente Predial Mínimo Vivienda/Equipamiento : 8 m. Otros usos : 15 m.

25 m. 15 m. 70 m. 70 m. 30 m. 30 m. 100 m. 12 m. 30 m. 20 m.Vivienda : 20 m. Equipamiento : 25 m. Talleres : 30 m.

Vivienda : 15 m. Equipamiento : 25 m.

Vivienda y equip : 25 m. Talleres : 30 m.


Vivienda : 0,4 Equip y Talleres : 1,0

Vivienda : 0,6 Equip : 1,0

Vivienda : 0,4 Talleres : 1,0

e) Porcentaje Máx. de Ocupación de Suelo

60% 50% 40% 10% 10% 10% 20% 5% 5%Vivienda : 50%

Equipamiento: 80%50%

Vivienda : 20% Equip y Talleres : 40%

Vivienda : 30% Equip : 40%

Vivienda y equip : 20% Talleres : 40%

f) Sistema de Agrupamiento

Aislado y pareado Aislado Aislado y pareado Aislado Aislado Aislado Aislado Aislado Aislado Vivienda : Aislado y pareado Equipamiento: Aialado, pareado y continuo

Aislado Aislado Aislado Aislado Aislado


h) Altura máxima de edificación

Respetando rasantes Respetando rasantes9 m. respetando

rasantesRespetando rasantes Respetando rasantes

9 m. respetando rasantes



Respetando rasantes

Respetando rasantesRespetando

rasantes9 m. respetando

rasantesDos pisos o 6m. Dos pisos o 6m. Dos pisos o 6m.

i) AntejardínCalles con menos de 20 m. : 2 m. Calles de 20 m.o más : 5 m.

Vía T-350 : 5 m. 5 m. 15 m. 15 m.5 m.

Vía T-350 : 15 m. 5 m. 5 m. 15 m.

Calles con menos de 20 m. : 3 m. Calles de 20 m.o más : 5 m.

5 m. 5 m.

Vía T-340 : 15 m. 5 m.

Vía T-350 : 10 m. 5 m.

Vía T-350 : 10 m. 5 m.


5 m. Cierros frontales : 2 m. y 75% de transp. Cierros hacia Río Valdivia : 1,5 m. y 100% de transp.

Cierros frontales : 2 m. y 75% de transp. Cierros hacia Río Valdivia : 1,5 m. y 100% de transp.

Cierros frontales : 2 m. y 75% de transp. Cierros hacia Río Valdivia : 1,5 m. y 100% de transp.

Cuadro 12.7 Síntesis de Zonas según Ordenanza –Zonas de Extensión



249

Respecto de las modificaciones al PRC, según el cuadro 12.6, en quince años, el instrumento ha sido objeto de 28 modificaciones, dentro de las cuales hay una sola modificación del límite urbano, indicando en general que la superficie estimada por el instrumento a la hora de su diseño, estaba calculada de acuerdo a las proyecciones de crecimiento, sin embargo éste también sufre modificaciones inmersas en otras materias. La mayor parte de las modificaciones se refieren a cambios en materia de usos de suelo o definición de un mayor detalle de ciertas zonas y/o sectores. Esto indica que la definición del instrumento en esos lugares era incompleta o no apta para adaptarse a las necesidades de las zonas, no fueron bien proyectadas su ordenación y clasificación. En lo que se refiere a las modificaciones al art 50 de la LGUyC, que se refieren a una atribución que tienen los SERVIUs, previa solicitud vía SEREMI de Vivienda y Urbanismo, de modificar el PRC para la construcción de un proyecto habitacional, siempre y cuando cuenten con la aprobación municipal. Las tres modificaciones al respecto, como lo grafica la figura 12.3, se ubican en los bordes de la ciudad, implicando también modificaciones a la figura del límite urbano. En este caso, lo que se manifiesta es la poca concordancia entre el instrumento y los planes y/o necesidades de vivienda. Corresponden entonces a tres proyectos donde SERVIU, tuvo la necesidad de levantar como medida urgente, debido a no contar con terrenos aptos para dar solución en esos momentos, de proyectos habitacionales sociales. Los planes seccionales reordenan zonas, la zona de los barrios bajos, zona olvidada en términos de infraestructura y renovación, la zona del parque Krahmer y por último crean la zona urbana de Altos de Guacamayo, extensión natural de la ciudad, nueva área a urbanizar originada por una proyección realizada por el SERVIU y apoyada por la Municipalidad y Valdicor (corporación de desarrollo urbano), principales propietarios del área. Se comprometieron en los años 90 a edificar un nuevo trozo de ciudad bajo un importante carácter plurisocial, propio de Valdivia. La figura 12.3 da cuenta de la ubicación de estos tres seccionales y la importancia de éste último en la definición de un borde de la ciudad. Los otros resultan interesantes, ya que logran reconvertir zonas deterioradas, resulta un óptimo instrumento de mejoramiento del patrimonio. Dentro de los planes seccionales que aparece dentro de las modificaciones en general, se encuentra la inclusión de Niebla y el ordenamiento mediante zonificación de la zona costera, reconociendo las edificaciones de segunda residencia que comienzan a aparecer. Esto trae consigo que se inicie una etapa de inversión en infraestructura principalmente viaria. Altos de Guacamayo, representa hoy un importante sector de expansión y se espera que su desarrollo promueva la integración social, mediante la aplicación de nuevos instrumentos que ha establecido el MINVU en su nueva política habitacional (proyectos integrados, con mezcla de programas, por tanto distintos estratos sociales determinados por variaciones de os valores de las viviendas). La gestión de nuevos proyectos debe estar caracterizada por la participación de entidades públicas y privadas y las comunidades beneficiadas.



250

Cuadro 12.8 Modificaciones al PRC vigente

INSTRUMENTO N MATERIA n PUBLICACION D.OPlan Regulador Comunal 1 usos del suelo 1998Mod al PRC (gral) 21 1990-2005

Límite Urbano 1 1991sin materia 4 1991 / 95 / 00seccional 4

costero niebla-los molinos-s ignacio 3

2001

camilo henríquez 1 2002sector 11 1997 / 02 / 02 / 03 / 04 / 05

enmienda 1 2002zonas (1 urb y 1 periurb) 3 1994 / 2000

Mod PRC según art 50 LGUyC 3 cambio uso suelo sector schneider 1 1996

sector los jazmines 1 1997sector las ánimas 1 2000

Plan Regulador Localidad 1 Niebla 1 1977Plan Seccional 3

Krahmer 1 1992Barrios Bajos 2 2001Guacamayo 1 2004

TOTAL modificaciones 28 Fuente. Programa Eco-Región Agenda Local 21 a partir www.observatorio urbano.cl



251

Fuente. Programa Eco-Región Agenda Local 21 a partir foto aérea google earth y cuadro 12.10

Figura 12.4 Modificaciones del PRC en área central de Valdivia, modificaciones según art 50

LGUyO y zonas acogidas a Planes Seccionales 12.3.1.2 Ocupación del suelo

La zona urbana de Valdivia ocupa una superficie de 1.691 has44, incluyendo agroindustrias y usos agro residenciales, como Collico, Las Ánimas y Las Mulatas. Otra fuente indica 3.331 has45 urbanas incluyendo las localidades de Corral, Niebla y el seccional costero, este dato sirve para trabajar con el sistema urbano-territorial de Valdivia. Si se consideran la condiciones de restricción de la zona, determinadas por su topografía (montes), ríos y humedales, junto al desarrollo económico medio, se clasifica a Valdivia dentro del promedio nacional respecto de su densidad, 76,1 hab/has. La Figura 12.5 muestra el plano de ocupación del suelo, representa el lleno que la ciudad ocupa hasta su borde costero, se representan en negro todas las edificaciones existentes según la base topográfica y catastral, se observa una principal concentración, intervenida por grandes vacíos los cuales son los ríos y humedales. La ocupación se hace menor, casi desvaneciéndose hacia Niebla, donde vuelve a concentrase en torno a la costa una importante área de consolidación. 44 Estudio de Tendencias para la ciudad de Valdivia, 2005. Atsiba 45 Estudio Consultora Pulso NPR Comunal



252

12.3.1.3 Patrimonio edificado. La densidad de ocupación de los distritos o barrios en Valdivia tiene que ver con el patrón de asentamiento definido según los usos del suelo, y respuesta de las intervenciones en el tiempo. Valdivia representa un importante centro donde se concentran principalmente todos los servicios y empleos, actuando como un atractor de servicios y usos comerciales. Es un área acotada por el tamaño poblacional y los ingresos. Presenta una relevancia dentro del área urbana, determinado también por estudios de SECTRA (secretaría de Transportes), el sistema de viajes identifica un 25% de viajes hacia el centro como destino, y un 34% a la hora punta de la tarde. Valdivia, en términos generales, presenta tres polos de desarrollo. Hacia el norte, una zona industrial, asociada al río, heredera de la época desarrollista, con los barrios de Las Ánimas, Collico, Cau-Cau y Estación. Atrapa el 12% de los viajes como destino (SECTRA). Al poniente, la Universidad Austral caracteriza la zona en la Isla Teja, junto con edificios patrimoniales, comerciales, hoteles e instalaciones productivas menores. Y al sur, Picarte, eje estructurante de Valdivia, configura un strip lineal que agrupa instalaciones de gran formato, como una alta concentración demográfica en los distritos de Pedro Montt, Francia (Sur-Norte) y Huachocopihue (principal barrio en tamaño y población).



253

Fuente. Programa Ecoregión a partir base topográfica/catastral

Figura 12.5 Plano Ocupación del suelo



254

Las coronas pericentrales (el anillo que sigue al centro) se caracterizan por su distribución espacial de viviendas, buscando optimizar el tiempo de traslado al centro en función de su capacidad de pago, Valdivia presenta una estratificación global, con hogares de ingresos altos ocupando zonas altas, con atributos de paisaje y dotación de servicios. Una zona compuesta por hogares de ingresos medios, ocupando las coronas residuales cercanas al centro, incluyendo los accesos principales de la ciudad. Un tercer tipo lo constituyen los hogares pobres ubicados en zonas bajas y más alejadas, inundables, que congelan sus precios del suelo al no ser atractivos, permiten así la llegada y el ingreso de nuevos hogares pobres. La zona sur de la ciudad es un ejemplo de este segmento. Este patrón de segregación, tiene variaciones al interior de los barrios, representa un esquema de zonas, áreas que guían las tendencias de localización y la movilidad habitacional. El barrio de Huachocopihue, representa ser el de mayor integración social representada por un mix urbano, de mayor densidad y actividad ocupacional. Desde 1992 al 2002 concentra el 46% de las nuevas viviendas levantadas según el Censo. El crecimiento, en términos generales, se desarrolla en torno a los cuatro ejes que se desprenden del centro. Revisamos una breve descripción de cada zona de la ciudad.

12.3.1.4 Zonas de Valdivia (Para identificar zonas ver Límites de Distrito en plano 12.1 Planeamiento / 1.4.Organizaciones de Vecinos, faltando la zona 14, Guacamayo, que se ubica al sur de Las Mulatas). Zona 1 Centro Equivale al centro histórico. Esta zona concentra los usos comerciales y de servicios, incluyendo los edificios públicos más representativos. También abarca un tramo del borde río (feria fluvial, residencias y hoteles). Debido a la diversidad de usos la densidad del centro es baja. Zona 2 Isla Teja Barrio residencial de ingresos altos y medio alto (ABC1 C2). Su desarrollo ha estado condicionado por la ubicación de la Universidad Austral. Por su cercanía al centro, estándar de urbanización y atributos de paisaje como el Parque Saval y las áreas de humedales se ha transformado en un polo turístico con hoteles, cabañas y museos. 4.1 % de la población urbana. Vale la pena detenerse en este barrio y destacar, que representa, aunque no reconocido por todos, un barrio integrado por naturaleza. Históricamente ha sido habitado por una población obrera, proveniente de la época industrial y la instalación de enclaves de este tipo, la que coexiste con nuevos desarrollos de sectores más acomodados. Hoy habitan en ella, grupos de distintos sectores socioeconómicos, visibilizándose como una posibilidad de vínculo e integración natural.



255

Resulta un ejemplo de cómo guiar las tendencias de localización de inversiones de manera de combinar distintos segmentos y las nuevas exigencias que demandan un modelo de ciudad integrado, más sostenible. El traslado de la cárcel a las nuevas instalaciones en la salida sur de la ciudad, dejará prontamente un gran paño de suelo libre para alguna iniciativa o proyecto inmobiliario. Este terreno de alrededor de 15 has, representa una oportunidad para reconocer el carácter de la zona, y poder instalar de manera integrada distintos usos y sectores de la ciudad, reconociendo por lo pronto a un pequeño grupo de familias, segunda generación de los habitantes originales de la teja, que esperan ser incorporados y formar parte de la iniciativa a ser levantada. Zona 3 Costanera Barrio delimitado por el borde fluvial, las Av. Picarte, Arturo Prat y Pedro Montt. Al igual que Isla Teja concentra hogares de ingreso medio alto y alto (ABC1 - C2), aunque en formatos más antiguos y densos. Debido al paisaje y cercanía con el centro, agrupa actividades turísticas, recreacionales y comerciales que incluyen restoranes, hoteles y edificios públicos. Zona 4 Las Animas Cau-Cau Sector antiguo, de carácter industrial ubicado en la ribera Norte del río Calle-Calle, frente a la zona Costanera. En las inmediaciones de Av. España y asociada a la actividad del río, aparecen industrias, talleres y bodegas. Hacia el Poniente se ubica el Aeródromo Las Marías y un megaproyecto inmobiliario denominado Fundo Cau - Cau. El ingreso de los hogares es mayoritariamente bajo y pobre (D - E). 4.1 % del total urbano. Zona 5 Las Ánimas El barrio las Ánimas representa un gran valor económico para la ciudad de Valdivia, a través de su historia; diferentes elementos se han encargado de moldear este carácter industrial. Actualmente se trata de una localidad relativamente autónoma, diversa en uso (industriales, talleres y bodegas) y segmentos socioeconómicos, aunque el ingreso promedio tiende a ser bajo. Zona 6 Estación Se trata el área residencial más densamente poblada del casco histórico. Se explica por la tipología de la edificación y el ingreso promedio de los hogares, mayoritariamente bajo y pobre (D y E) y también por algunos usos industriales. En esta zona se ubica la antigua estación de trenes y sobre Av. Picarte (cementerio general). 9% del total urbano. Zona 7 Collico Se posiciona como un área suburbana de estratos altos y medio altos en formatos de condominios y parcelas de agrado. No experimenta un gran dinamismo y no presenta proyectos inmobiliarios futuros. 3% del total urbano. Zona 8 Picarte Es un sector que articula los principales ejes de la urbe, antecediendo al centro cívico, actuando como rótula neurálgica de las vías principales. Sector residencial periférico, ubicado en el extremo Oriente de Valdivia. Con una alta concentración que se explica por la localización sistemática de proyectos de vivienda social (CORVI 1960), lo que hace que el estrato promedio sea bajo y pobre. 20% de la población urbana.



256

Zona 10 Francia Sur Los comienzos del barrio tienen inicios en los grandes fundos que poseían los colonos alemanes, siendo el fundo Krahmer uno de gran relevancia, comenzando las urbanizaciones a partir de la década de 1940. Hoy opera como relevo de Picarte, ante la escasez de suelo que presenta esta zona para nuevos programas sociales. Por esta razón, Francia Sur ha crecido explosivamente. El ingreso de los hogares es mayoritariamente bajo y pobre (D y E). 15% de la población. Zona 12 Huachocopihue Concentra la mayor población en Valdivia. Este crecimiento se produce en la última década, debido a la confluencia de proyectos inmobiliarios sociales y privados. La presencia de estratos medios también explica la aparición de comercio, colegios y algunos servicios. 26% del total urbano. Zona 13 Las Mulatas Barrio antiguo de uso mixto, ubicado al Sur de Barrios Bajos. Con baja densidad lo que se explica por la transformación de algunas casas en restaurantes y hoteles y por la presencia de instalaciones no residenciales relevantes, (campus de la Universidad Austral). Zona 14 Guacamayo Se extiende desde Huachocopihue, hasta los ríos Guacamayo y Angachilla. Junto a Collico y Toro Bayo, Guacamayo concentra parte importante del stock de suelo urbanizable de Valdivia. Esta superficie se encuentra delimitada por los humedales y por la normativa del PRC. Zona 15 Barrios Bajos Antiguamente el barrio participó en el proceso de nacimiento y desarrollo de la ciudad. En él se reconocen rastros de un pasado marcado por culturas externas. Es de carácter residencial antiguo, ubicado al Sur del centro histórico. Como su nombre lo indica, se trata de un área emplazada en terrenos inundables, siendo por ello, uno de los barrios más afectados por el terremoto. La suma de estos factores hace que Barrios Bajos tenga una baja población, a pesar de su cercanía al centro y el borde fluvial. Zona 16 Zona Alta Se trata de otro barrio antiguo que limita con el centro histórico. Al no sufrir inundaciones, el estándar de urbanización es mejor y el ingreso de los hogares sube. Debido a esto, concentra la mayor oferta inmobiliaria del pericentro de Valdivia. El ingreso promedio también favorece la localización de actividades comerciales (cercanías a Picarte, supermercado Líder entre otros) Zona 22 Toro Bayo Zona de expansión para proyectos residenciales de ingresos altos; Toro Bayo opera como área de relevo de Isla Teja, presentando atributos similares en materia de paisaje. 0.4% del total urbano El cuadro 12.7 representa la densidad urbana por zonas, resulta interesante comparar las densidades tanto de hab/has, como vivienda/has, y como la zona sur, compuesta por Huachocopihue, junto a Francia y Picarte, concentran la mayor parte de la población de la ciudad. Huachocopihue, a su vez, por sus intervenciones en distintos períodos, es la zona de mayor diversidad, tanto social, como desde el patrimonio edificado, concentrando distintas



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operaciones habitacionales, logrando convivir de manera integrada y natural. Es un referente de carácter plurisocial de Valdivia, la integración entre los distintos sectores, si bien, siempre existe un patrón de segregación, en este caso es bajo y contrarresta una zona como ésta el existente en todo el ámbito urbano consolidado. El índice de viviendas por hectárea es el que se utiliza para el cálculo de las densidades urbanas edificadas en este tipo de estudios, más que habitantes ya que la unidad mínima construida de la ciudad son éstas. Respecto de los índices, aunque las zonas mencionadas alberguen mayor densidad en relación a las otras (con un promedio de 30 viv/has), dentro de un modelo urbano más sostenible, éstas aún son bajas. Para hablar de compacidad tenemos que trabajar densidades sobre las 50 viv/has. El tema está más que en el índice, en el cómo se combina una densidad media y/o alta con una buena tipología edificatoria con calidad del espacio público. Una mayor densidad urbana, debe ir asociada a la combinación de viviendas con servicios y equipamientos, densidad en estos términos significa una combinación de distintos usos en determinadas superficies razonablemente compactas.

Cuadro 12.9Densidad urbana por zonas (Viv/has)

ZONA POBLACIÓN HA VIVIENDA HAB/HA VIV/HA CENTRO 3.554 71 1.028 50,2 14,0 ISLA TEJA 5.267 164 -- 32,1 -- COSTANERA 2.548 59 764 43,3 12,9 LAS ANIMAS-CAU CAU 4.411 120 -- 36,9 -- LAS ANIMAS 5.253 78 1.443 67,2 18,5 ESTACIÓN 11.454 122 -- 93,6 -- COLLICO 3.873 80 -- 48,3 -- PICARTE 20.007 156 5.206 128,1 33,0 FRANCIA SUR 19.266 188 5.506 102,7 29,4 HUACHOCOPIHUE 33.316 322 9.311 103,5 28,0 LAS MULATAS 2.587 75 648 34,7 8,6 GUACAMAYO 196 24 -- 8,1 -- BARRIOS BAJOS 8.274 97 2.460 85,6 25,0 ZONA ALTA 8.197 111 2.280 73,8 30,0 TORO BAYO 467 25 -- 18,6 -- 128.670 1.691 28.646

-- sin información Fuente: Atisba 2005 Respecto del patrimonio edificado recientemente o en edificación, se revisan los principales permisos de edificación aprobados desde el año 2006 a la fecha, llamando la atención dos fenómenos. Uno es el importante peso que ejercen las empresas inmobiliarias en el desarrollo urbano de la ciudad, principalmente con la edificación de nuevas promociones de vivienda fuertemente enfocadas a las clases medias. Respecto de proyectos de vivienda, llama la atención la intervención de SERVIU, con 452 viviendas en la zona de Las Ánimas, produciendo una concentración importante de una tipología habitacional en un sector de la ciudad. Por otro lado, se observa que la obra de mayor impacto desde su costo y superficie es el Casino, se observa que la principal inversión privada se concentra en un uso recreativo, el



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cual no ha estado exento de polémica. Para unos puede ser calificado como anti sostenible, ya que trae consigo una serie de externalidades negativas, como los asociados al juego, las apuestas, la prostitución, etc. Para otros será una de las obras con mayor valor en los atributos económicos y de aporte al dinamismo que le otorgará a la ciudad. Este proyecto generó una discusión urbana de alto nivel, enfrentado a un grupo de defensores del patrimonio y el antiguo edificio existente, resaltando y argumentando sobre la visión del modelo a seguir. Frente a una inversión tan importante como una obra de este tipo. Interesante resulta rescatar un artículo recientemente publicado en el Diario Austral, donde Manfred Max Neef (“…hay que cuidar la belleza de Valdivia…”, sab 06 enero 2008), comenta acerca de lo que representan estas grandes obras de arquitectura de mayor escala, frente a la arquitectura más tradicional, lo interesante es que vuelve a colocar sobre el tapete la discusión de cómo queremos ver crecer a Valdivia, de sobre manera en el contexto actual de capital regional y punto de mira para nuevas inversiones y rescatando el gran valor del patrimonio natural y construido de la ciudad. Resulta el momento clave para retomar la discusión y poder sentar sobre la mesa a los distintos actores claves y líderes de opinión, junto a la ciudadanía, de cómo visionamos Valdivia en este nuevo escenario. Por último, volviendo al tema de los permisos de edificación, un tercer tipo de edificaciones a realizarse son mejoras en servicios educativos y de salud. Y destacar, aunque no aparecen en las cifras, las obras que se están realizando en la costanera cultural, representando la materialización de un proyecto Bicentenario de gran envergadura urbana a favor del espacio público, junto a la recuperación de la Casa Prochelle realizada por Valdicor y habitada hoy por el Gobierno Regional y la pronta rehabilitación de la otra casa Prochelle ubicada contigua, a gestionarse por el Municipio.



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Cuadro 12.10 Permisos de edificación aprobados 2006-2007

Nº Permiso Fecha Nombre Materia m2 Presupuesto

120 03-2006 Comercial Suceso ltda.

Const.hotel Diego de Almagro 6.141,35 1.046.572.683

270 05-2006 Carlos Aguilar Carballoi

Const. edif. 30 deptos 4.500,05 598.200.647

317 06-2006 Serviu Xª Region Const.452 viv. norte grande 13.361,12 599.393.204

341 06-2006 Coop.ser.ed.Windsor School Ampl. y reodelación 1.069,84 178.215.941

361 06-2006 Soc. Educ.Mozart Habilitación colegio 839,25 72.086.490

369 07-2006 Corp.Adm. Poder Judicial

Const. edif. Poder judicial 2.287,86 308.648.329

475 08-2006 Inmob.bosques entrerios Const.182 viviendas 13.344,24 809.421.566

476 08-2006 Joseph Jano Kourou

Const. supermercado Unico 1.967,50 263.739.440

500 08-2006 Ilustre Munic.Valdivia

Ampl. Y rem. Consult. Gil de Castro 2.127,00 251.088.096

531 09-2006 Soc.Educativa Guacamayo

Const. Colegio los conquistadores 596,60 50.297.556

535 09-2006 Astilleros Asenav Ampliación 9.397,00 364.068.846 540 09-2006 Astilleros Asenav Galpón Industrial 2.755,00 135.440.000

720 11-2006 Inmob. Fourcade S.A.

Const. 64 viviendas 2 pisos 4.965,20 432.513.180


Const. 12 viviendas 2 pisos 1.191,36 102.067.447


Const. 11 viviendas 2 pisos 917,07 79.803.855

765 12-2006 Clínica Alemana Valdivia Ampliación 2.658,53 363.652.343


Const. 153 viviendas 7.907,04 767.935.593

818 12-2006 Inmob. Fourcade S.A. Const. 72 viviendas 4.800,24 456.172.806

819 12-2006 Inmob. Fourcade S.A. Const. 43 viviendas 3.092,99 292.466.226

10 01-2007 Inmob. Socovesa valdivia Const. 22 viviendas 2.025,32 241.424.220



40 01-2006

Iglesia Evangelica Pentecostal Const. Templo 1.064,49 126.890.401

111 02-2007 Inmob. Domus Mater ltda. Const. Gimnasio 1.324,48 157.881.990

Fuente. DOM Municipalidad Valdivia publicado en Diario Austral octubre 2007



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Continuación Cuadro 12.8 Permisos de edificación aprobados 2006-2007

Nº Permiso Fecha Nombre Materia m2 Presupuesto

177 03-2007 Soc.Inst.Alemán Valdivia

Ampl. Y remodelacion colegio 2.891,94 401.228.741

212 03-2007 Soc.E Inv.Los Naranjos Const edif. juzgado 1.987,62 270.767.510

298 05-2007 Sodimac S.A. Ampl. y rem. Local 3.088,71 387.499.734

305 05-2007 Inmob. fourcade S.A. Mod. perm. 817 3.049,12 260.175.311



368 06-2007 Masisa S.A. Const ampl. galpón 1.206,00 46.411.704

396 06-2007 Forestal valdivia S.A.

Const. casino forestal 229,38 26.618.402

429 07-2007 Ilustre Munic.Valdivia

Const. gimnasio esc. El Bosque 732,60 46.966.986

488 07-2007 Direccion obras portuarias

Const caleta pesquera 689,79 83.762.579

524 07-2007 Compañía de Inv. del sur

Const. hotel los renovales 1.100,60 185.793.387

10-2007 Inv. y turi. p. de valdivia s.a.

Casino y hotel P. de Valdivia 35.405,13 7.175.796.223

TOTAL 17.462.109.461 US$ 34.924.219

El cuadro 12.9 representa la situación que arroja el Censo respecto de la vivienda y su estado, la mayor parte son viviendas aisladas, siendo muy bajo el número de departamentos. Según lo indica el censo, el porcentaje de viviendas en mal estado (irrecuperables) es relativamente bajo, pero si sumamos todas las recuperables con problemas suman casi un 20%, índice que siempre coincide con el de pobreza.

Cuadro 12.9 Patrimonio residencial

Indicador Valor Unidad Año

Viviendas en la comuna, Número 39.667 Viviendas 2002

Viviendas Irrecuperables, Porcentaje 4,55 % 2002 Viviendas Recuperables por Saneamiento, Porcentaje 3,22 % 2002 Viviendas Recuperables, Porcentaje 9,33 % 2002 Viviendas tipo casa, Cantidad 30.213 Vivienda 2002 Viviendas tipo departamento, Cantidad 2.553 Vivienda 2002 Viviendas tipo precaria, Cantidad 1.380 Vivienda 2002

Fuente. INE 2002



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12.3.1.4 Patrimonio de Interés Valdivia posee un importante patrimonio edificado, de interés histórico y cultural. Producto de las distintas épocas de inmigración (holandesa, española y alemana). Hoy en día es posible de visitar recorriendo la ciudad. Se ubican principalmente en el eje General Lagos, declarado como zona típica por el instrumento regulador local, y en el centro, entre la plaza y el río principalmente, se concentran edificaciones de interés. También hay edificaciones de interés en el borde poniente del rio, en la isla Teja, asociado a los edificios hoy rehabilitados y utilizados para actividad cultural. Desde hace un tiempo, cabe destacar iniciativas de reconversión, recuperación y revalorización del patrimonio cultural, principalmente las realizadas por Valdicor, al recuperar y rehabilitar la casa Prochelle y gran parte del Teatro Cervantes, importante patrimonio para la ciudad; y Socovesa, que da un ejemplo de combinación de desarrollo inmobiliario con recuperación patrimonial, con más de una intervención en el eje General Lagos. El plano de la figura 12.6,expuesta a continuación, representa los edificios de interés, su ubicación e identifica los que desde el ámbito local obtienen un grado de protección y los que resultan del levantamiento del Bicentenario como edificios de interés, posibles de proteger. Desde el Consejo de Monumentos, Valdivia presenta cuatro edificaciones protegidas y declarados monumentos, las dos casas Prochelle ubicadas en la Isla Teja, una de ellas hoy acoge al Gobierno Regional y la Intendencia, el castillo en Niebla, y la casa Anwandter, característica y referente de la arquitectura alemana construida en Valdivia

Cuadro 12.10 Edificios de interés patrimonial reconocidos por Consejo Monumentos

Nombre Ubicación Decreto Fecha Categoría

Casa Prochelle I y II Avenida Los Robles, Isla Teja 918 28-11-1985 Monumento histórico

Castillo de Niebla Punta de Niebla 3.869 14-06-1950 Monumento histórico Casa Anwandter Isla Teja D. S 7.829 29-10-1981 Monumento histórico

Fuente. Consejo de Monumentos Nacionales



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Fuente. Planos de Diagnóstico Bicentenario

Figura 12.6 Plano delPatrimonio de interés cultural



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12.3.1.5 Patrimonio habitacional social Respecto de la vivienda social y su incidencia en Valdivia, se observa según el cuadro 12.15, que en los últimos años, ha habido muy pocas edificaciones en esta tipología de vivienda, es decir, ninguna para los programas focalizados en el quintil más pobre (FSV). El programa que ha tenido más impacto los últimos dos años es el del Subsidio General Unificado o DS 40, que opera en el mercado privado mediante un vaucher. Los cambios en las políticas habitacionales, son un factor que explica la detención de soluciones habitacionales. La consecuencia es que la atención de la demanda, no se ha podido realizar en relación al déficit habitacional, lo que genera una presión para el SERVIU de parte de los comités, y desde el servicio se califica como una mala gestión al no dar cumplimiento al programa anual de inversiones.

Cuadro 12.11 Subsidios de vivienda social 1990-2006

Subsidio 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Total general

BASICA PRIVADA 0 0 1 4 13 51 230 201 0 500 DS 40 461 598 1.059

FSV 198 198

PET 280 206 206 104 335 6 330 287 110 29 170 229 158 2.450

PP 1a. E 71 16 0 3 90

PP 2a. E 30 1 31

RURAL 6 12 9 5 8 11 17 9 10 5 59 2 11 164

UNIFICADO 261 174 210 214 261 138 186 76 76 119 125 107 79 41 2.067 Total VALDIVIA 547 392 425 394 604 155 533 372 197 128 242 190 491 471 359 461 598 6.559

Fuente. SERVIU Región de los Ríos

12.3.1.6 Organizaciones de vecinos

Lo anteriormente descrito sobre la densidad habitacional en los sectores de Francia Sur y Picarte Sur (Cuadro 12.11), también se observa desde la densidad social revisada desde las organizaciones sociales correspondiente a las juntas de vecinos, graficadas en el plano 1.4. Estas unidades sociales generan una escala de relaciones menor, es decir, existe mayor organización y encuentro entre los habitantes de esas zonas. Son mucho más pequeñas en comparación con otros sectores como Centro, Isla Teja o Las Ánimas, que tienen una densidad menor. La densidad por lo tanto de las organizaciones (red social) es mayor que en otras zonas. 85 son las juntas de vecinos catastradas en el plano, de las cuales, un 10% lo absorben los 2 distritos mencionados, con 34 juntas de vecinos. Se grafica también en el plano de la figura 12.7, muestra seis campamentos urbanos aún existentes en la ciudad. Campamento 2000 es un gran asentamiento precario ubicado en la zona sur de Francia Sur, en un terreno clasificado como de restricción posible de edificar equipamiento y área verde, por supuesto. La mayor parte de los habitantes originales de este campamento, se irá prontamente a un proyecto de 101 viviendas (aproximadamente) en la zona de Ecuador, y a



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otro proyecto desarrollado para Guacamayo para 198 familias. Sin embargo, el campamento ha incorporado más gente desde su formación, que no se encuentra inscrita en los proyectos mencionados. La Estrella, los Girasoles y Eladio Rojas son campamentos menores insertos en la ciudad. El Arturo Prat se genera a partir de la necesidad de regularización de un asentamiento existente y consolidado, pero sin urbanización ni tenencia de la propiedad. Los Jazmines se encuentra en un trozo de una de las modificaciones vía art 50, para la construcción de viviendas sociales bajo medidas de urgencia. La intervención constó en excavar un trozo de cerro, quedando exigido por seguridad, un estudio de ingeniería para determinar riesgos en conjunto con el proyecto habitacional.



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Fuente. Catastro UACH. Chile Barrio

Figura 12.7 Plano Organizaciones de Vecinos / Campamentos

cap des urb_vald_line_base_regional_1

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