绿色建筑的运营管理 -...

绿色建筑的运营管理

同济大学

程大章

住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会

一、绿色建筑的实践

二、现代物业设施管理概述

三、绿色建筑运营管理特点

四、运营管理的评价要点

五、小结与考核要点

主要内容


一、绿色建筑的实践

进入廿一世纪，全球城市化进程加快、经济快速增长，

但是人口急骤增加、资源萎缩、环境恶化，人类生存面

临着严峻挑战。

人类的建设行为及其成果—建筑物在生命周期内：消

耗了全球资源的40%、全球能源总量的40%，建筑垃圾也

占全球垃圾总量的40%。

绿色建筑强调人与自然的和谐，避免建筑物对生态环

境和历史文化环境的破坏，资源循环利用，室内环境舒

适，符合中国可持续发展的基本国策，因而受到了各级

政府、工程界与房地产业的高度重视。


绿色建筑是人类的建筑物第四阶段，其主要特征：大

量利用可再生能源和未利用能源，强调能源节约和建

筑材料资源的循环使用，尽量减少建筑过程中对自然

生态环境的损害。

第一阶段遮风避雨建筑

第二阶段舒适建筑（1700年-1970年）

第三阶段健康建筑（1970年-至今）

第四阶段绿色建筑：建设不仅是为了自身的需要，

更要为人类的后代留下生存的环境与资源、历史文化

遗产。


绿色建筑在建筑的生命期内，最大限度地保护环境、

节约资源（节能、节水、节地、节材）和减少污染，为

人们提供健康、适用和高效地使用的空间。

绿色建筑将环保技术、节能技术、信息技术、控制技

术渗透入人们的生活与工作，用最新的理念，最先进的

技术去解决生态节能与居住舒适度问题。使建筑物与自

然环境共同构成和谐的有机系统。


关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见财建[167]号财政部住房和城乡建设部二〇一二年四月二十七日

按照《国务院关于印发“十二五”节能减排综合性工作方

案的通知》（国发[2011]26号）统一部署，为进一步深入推

进建筑节能，加快发展绿色建筑，促进城乡建设模式转型升

级，特制定以下实施意见:

到2020年，绿色建筑占新建建筑比重超过30%，建筑建造和

使用过程的能源资源消耗水平接近或达到现阶段发达国家水

平。

2012年奖励标准为：二星级绿色建筑45元/平方米（建筑面

积），三星级绿色建筑80元/平方米。


推进绿色生态城区建设，规模化发展绿色建筑

申请绿色生态城区示范应具备以下条件：新区已按绿色、

生态、低碳理念编制完成总体规划、控制性详细规划以及建

筑、市政、能源等专项规划，并建立相应的指标体系；新建

建筑全面执行《绿色建筑评价标准》中的一星级及以上的评

价标准，其中二星级及以上绿色建筑达到30%以上，2年内绿

色建筑开工建设规模不少于200万平方米。

中央财政对经审核满足上述条件的绿色生态城区给予资金

定额补助。资金补助基准为5000万元，具体根据绿色生态城

区规划建设水平、绿色建筑建设规模、评价等级、能力建设

情况等因素综合核定。


综上所述，中国近年来在绿色建筑领域所

做的这些工作，反映了政府、工程界和房产

业的建设行为正从生态意识走向生态尽责，

这是中国可持续发展的重大转折点。


在绿色建筑的工程建设过程中每一专业

都是绿色建筑建设链的一部分，任何阶段

都在绿色建筑的生命周期之中。

为能有效实施，绿色建筑的生命期必须

具有一个协同支撑的模式。


绿色建筑工程实践中的问题

绿色建筑因符合中国政府可持续发展的国策与世界节

能环保主流，得到了快速发展，无论是工程界还是房地

产业都已经把绿色建筑的建设作为主要的工作内容。

作为新技术集成的产物，绿色建筑在中国还是处于初

级阶段，就如20年前的智能建筑，人们在以高涨的热情

、前卫的理念去构造心中的理想物时，往往缺失了科学

严谨。


缺少生命期成本评价

现代社会的人工设施必须进行生命期成本评价。

建设投资 +生命期内维持功能的费用

生命期成本

★ ★★ ★★★

住宅建筑 30-50元 50-80元 80-150元

公共建筑 40-60元 60-180元 180-380元

绿色建筑建设的增量成本概算统计


7类运行成本设施维护费：信息与控制系统一般为造价的2-4%，机械

电气设备一般为造价的2-3%。设施更新费：信息与控制系统的更新周期一般为6-8年，

机械电气设备的更新周期一般为8-10年。设施运行消耗：主要为设施本身的能耗和材耗，如水处

理设施运行所需投放的药剂等。养护费：绿化养护（人工,肥料,农药等）费用。清洁费：中央空调投运后。其风管需2年清洗一次。清

洗费用为风管展开面积×20-30元/m2。垃圾分类收集与处理费。检测费：运行中所排放污水和废气的检测，非传统水源

水质的检测等。


重形式与理念，轻实效与长效

一些绿色建筑项目，强化了绿色理念，把各种绿色

建材、绿色设计方法、节能技术、节能设备等组合在

一幢孤立的建筑物中，虽然获得各类荣誉称号，但却

没有完整的测试数据与运行数据，不能提供建设与运

行的成本资料。一些低/零能耗建筑，多以设计的理想

值表示效能，而太阳能光伏发电系统提供的能量、太

阳能制冷系统的出力，地源热泵的供能热量；建筑物

内的舒适度等等，或为数据不全，或是羞于启齿。


绿色建筑的建设目标，要依靠建筑物的运营管理

的保障，在运营过程中得到体现。

绿色建筑的建设质量，只能在建筑物的运营管理

过程中得到反映。

但是，在建设领域，重建轻管是一个因制度导致错

误观念与行为的痼疾。

运营管理是绿色建筑评价的关键，必须用真实的数

据说话!


二、现代物业设施管理概述

物业设施管理FM （Facility

Management）

建筑物的使用寿命在60-70年左右，而设

施设备的寿命则在6-25年不等。建筑物一

经投入使用，就需要良好的经营管理和维

护管理。


国际物业设施管理协会IFMA

(International Facility Management

Association）

FM定义：“以保持业务空间高品质的生活

和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类

有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的

工作”。


FM目标三大要素

质量目标

财务目标

供给目标


绿色建筑物采用通信技术、计算机技术及控

制技术，提高建筑物的自动化与信息化水平，

能为用户提供大量的生活服务与信息服务，提

供更好的服务质量与服务效率，并且为物业设

施管理提供了先进的技术手段去实现 FM 的工

作目标。


建设费

15%

修缮费

15%

设备更

新费

23%

能耗费

27%

清洁费

20%


T1试运行期 T2偶发故障期 T3摩耗故障期

不同维护水平的可靠性曲线

1无维护，2故障后维修，3预防性保养


三、绿色建筑运营管理特点

如何体现绿色建筑的建设目标得到实现?

如何保证绿色建筑的技术措施运行正常?

如何使绿色建筑的环境效益、经济效益与社会效

益得到长期的实现？

必须有良好的运营管理！这也是《绿色建筑评

价标准》设立“运营管理”章的意义。


绿色建筑运营管理是在传统物业服务的基础上进行提升，在给排水、燃气、电力、电讯、保安、绿化、保洁、停车、消防与电梯等的管理以及日常维护工作中, 坚持“以人为本”和可持续发展的理念，从建筑全寿命期出发，通过有效应用适宜的技术，实现节地、节能、节水、节材与保护环境的目标。

在建筑设备、资源利用、管理信息、生态等领域，有大量需要解决的智能控制与信息管理的课题。如果不能有效地实现各类设备系统的智能控制，不能完备地进行建筑物建设、运行与更新过程的信息管理，绿色建筑的主要目标是难以达到的。


信息绿色建筑工程需要广泛采集环境（大

气、水体、气象等）、生态（植物、动物等）、建

筑物（结构、地基、建材等）、设备（能源、空

调、水处理、供电、固体废弃物处理等）、社会

（安全、资讯、服务、管理、行政等）等领域的信

息，为人类社会活动与生活提供准确可靠的信息，

为绿色建筑的控制、管理与决策创造良好的环境。


控制绿色能源—从太阳能，风能，地热应用到区域

热电冷三联供系统等的控制；

利用峰谷电价差的冰/水蓄冷系统的控制；

采用最优控制技术充分利用自然能量来采光、通风（照明

控制与室内环境）控制，实现低能耗建筑，辅以可再生能

源则成为零能耗建筑；

随环境温湿度、照度而自动调节的智能呼吸墙；

应用变频调速技术对泵类设备的最佳能量控制；

自动收集雨水、处理污废水，提供循环使用的水处理设

备控制系统；„„


管理绿色建筑的管理涉及环境、生态、能源、资源、

经济、建筑物、设备、社会、安全、通信网络等。由于各子项相互关联，有些子项的目标甚至相互矛

盾，因此管理不能仅着眼于单一子项，而要信息共享充分协调相互关系，于是绿色建筑的集成信息管理系统应运而生，在一个统一的平台上，实现绿色目标的综合管理。

决策绿色建筑的生命周期中，其建设、运行管理与

更新改造有大量的事物需要决策，并付诸执行。


多学科交叉，多技术结合绿色建筑的监

控管理对象分属土木工程、环境工程、生态工程、能源

工程、信息工程、化学工程、设备工程。在一项技术措

施中，往往需要采用多种技术手段来实现目标。如模仿

“人体表皮组织－呼吸系统－神经系统”应激性能的气

候调节设备（呼吸墙），就要综合运用新型墙体材料、

过滤器、气候调节设备、空气参数检测设备、智能控制

装置，以室内外空气品质、建筑能耗及居住人的舒适度

为综合目标进行自动调节。


绿色城市是绿色建筑的必然趋势

一幢建筑物中装备了所有种类的节能环保设备，以追

求零能耗与零排放目标的亮点工程，除了作为科普教育

与科学实验用外，很难有实际应用与工程推广的价值。

热电冷三联供、水源热泵、地源热泵、雨污水综合利

用、中水回用、生物质发电、垃圾无害化处理与能量回

收等技术的合理有效应用，在建设、管理与运行成本上

均非独立建筑物可以承受的。

节能环保关键技术价值的实现需要专业化与集约化，

可再生能源利用的技术需要规模化才能取得经济可行

性。


实践证明孤立的绿色建筑受到技术、管理与经济的制

约，要实现可持续发展，需要从绿色城区的角度来审视建

设行为。

可再生能源的集约化利用、废弃物质的综合利用、道路

交通的规划管理、能源综合监测管理、综合通信等，都是

节能、环保与减排的重要组成部分，这些设施只能是城市

的基础设施。

我们可以明确地指出走向绿色城市是绿色建筑的必然

趋势。


建筑物的运营管理往往与规划设计与建设脱节，工程竣工后才启动运营管理工作。

绿色建筑则应在规划设计阶段确定运营管理策略与目标，在运营实施时不断地进行改进。处理好使用者、建筑和自然三者之间的关系，实现绿色建筑各项设计指标。

运营管理是对建筑运营过程的计划、组织、实施和控制，通过物业的运营过程和运营系统来提高绿色建筑的质量、降低运营成本和管理成本、节省建筑运行中的各项消耗（包括能源和人力消耗）。

建筑智能化技术是绿色建筑的技术保障，能提高其建筑性能，智能化系统影响着绿色建筑运营的整体功效。


测量数据

数据可视化

效果评估

数据分析

设计改善方案

实施改善方案

在建筑物的生命期，这是

个无休止的工作循环。

因为建筑物的功能会有调

整，负荷是一个随机过程，

设备系统有一个渐进的老化

过程，在每一次循环中总会

发现各类情况与问题，需要

进行优化改善，都能提升建

筑物与设备系统的性能。


区域能源中心装备有2台2000kw燃气透平机组、2台2500kVA发电机组、3台2000RT吸收式冷冻机组、1台1000RT吸收式冷冻机组、1台800RT吸收式冷冻机组等，为12ha区域的建筑群提供冷水、热水与蒸汽。

0.740.75

0.77 0.77 0.770.78

0.80

0.86 0.87 0.86 0.87 0.86

0.70

0.75

0.80

0.85

0.90

99年度

00年度

01年度

02年度

03年度

04年度

05年度

06年度

07年度

08年度

09年度

10年度

総合エネルギー効率

能效


2005年完善了BA系统，实行能源数据监测与分析，改进

运行组织和方案，加强大规模建筑设施的维护管理；权衡

室内环境、服务性能与节能效果，听取客户意见和积累各

方面信息；

进行能源需求方的节能节省资源与能源供给方的节能节

省资源；节能成果“可视化”，对能源消耗单位进行统计

分析与评价。使整个区域能源中心的能效比从0.80提升到

0.86。


绿色建筑采用大量的智能系统来保证建设目标

的实现，这一过程需要信息、控制、管理与决策

，智能化、信息化是不可缺少的技术手段。

建设部仇保兴副部长提出：“以智能化推进绿

色建筑，节约能源，降低资源消耗和浪费，减少

污染，是建筑智能化发展的方向和目的，也是绿

色建筑发展的必由之路。”


已发布标准

《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006 《建筑工程绿色施工评价标准》GB/T50640-2010

《民用建筑绿色设计规范》JGJ/T229-2010。各地结合当地实际，相继出台了地方绿色建筑评价标准，有北京、上海、天津、重庆、、广东、广西、深圳、河北、湖南、湖北、江西、福建、浙江、江苏、山西、陕西、香港等省市地区。


在编标准

《绿色工业建筑评价导则》已发布

《绿色办公建筑评价标准》已报批

《绿色超高层建筑评价技术细则》已发布

《绿色校园评价标准》

《绿色医院建筑评价标准》

《绿色商业建筑评价标准》

《绿色铁路客站评价标准》

《绿色建筑评价标准》修编征求意见稿

„„


在按建筑功能分类、按区域特点形成的新标准层出

不穷的今天，反映了绿色建筑的理念已得到社会的认同

，绿色建筑的技术已经成为工程建设的基本内容。

众多的绿色标准，编制有先后，思路和方法各有千秋

，但都是母标准《绿色建筑评价标准》的补充，以下根

据《绿色建筑评价标准》修编征求意见稿，来讨论如何

进行绿色建筑的运营管理评价。


四、运营管理评价要点

申报绿色建筑评价标识的运营管理项目控制项均必须

满足并达到控制项的全部要求。由于设计阶段参评的条

款较少，只要按要求提供申报材料，均比较容易达到绿

色建筑评价标识要求。

设计阶段评审时要提醒为达到运行阶段评价的目标，

需在实施中注意的工作程序与技术要求。


关于申报材料

1. 文件应包括节能、节水、绿化、垃圾处置、智能化管理的

设施设置、实施情况、检测报告、创新等方面的材料。

2. 设计、施工和运行过程中，应保留纸质版和电子版的工程

资料（包括文字、图片、影像等），提供的图纸资料应尽

量全面完整。

3. 完整的管理制度文件、日常记录和相关证书。

4. 检测报告、运行报告等应完整,合法,真实。

5. 以相关规范和标准为依据，现场需要为判断运营是否提供

安全、节能、环保、健康的绿色建筑环境提供依据。


申报绿色建筑运行标识的项目，由于建设方、设计方、

施工方和物业管理方的工作上脱节，在设计阶段较少考虑

运营管理的细节，物业管理企业通常在建设后期或建成后

接手。

有的项目工程竣工后资料不完整；部分物业管理企业人

员缺少专业培训与应具备的技能；工作要求低，往往使达

标困难。因此，需要建设、设计、施工、管理等各方面相

互配合，协同工作，才能建造出满足运营要求的绿色建

筑。


管理制度

技术管理

技术管理


管理制度

1 制定并实施节能、节水、节材等资源节约与绿化管理制度。

审查物业管理机构的节能、节水、节材与绿化管理制度，检

查实施过程与效果。节能管理制度主要包括：分户、分类的计

量与收费；物业内部的节能管理机制；办公、商场类建筑耗电

、冷热量等实行分项计量收费。节水管理制度主要包括：按高

质高用、低质低用的梯级用水原则的节水管理方案；物业内部

的节水管理机制。节材管理制度主要包括：建筑和设备系统在

维修过程使用的材料消耗管理制度；物业办公耗材管理制度。


绿化管理制度主要包括：绿化用水进行计量，节水型

灌溉系统的管理制度；杀虫剂、除草剂、化肥、农药

等化学药品的使用管理制度。

审核物业管理合同，查阅物业管理机构节能、节水、

节材与绿化管理文档，从物业管理的节能、节水、节

材与绿化管理工作的日常管理记录、现场考察和用户

抽样调查的实际情况中确认各项制度得以实施。


2 物业管理部门通过IS0 14001环境管理体系、ISO 9001质量

管理体系认证与GB/T 23331能源管理体系认证。

1SO 14001是环境管理标准，它包括了环境管理体系、环境

审核、环境标志、全寿命周期分析等内容，旨在指导各类

组织取得表现正确的环境行为。物业管理部门通过IS0

14001环境管理体系认证，达到节约能源，降低消耗，减少

环保支出，降低成本的目的，可以减少由于污染事故或违

反法律、法规所造成的环境风险。是物业管理单位工作质

量的保证。


GB/T 23331－2009《能源管理体系要求》和能源管

理体系认证

GB/T 23331规定对能源管理体系的要求，组织确定

有效的能源管理体系要素和过程，强调对能源管理的

过程控制，为兑现管理承诺和实现能源方针进行策划

－实施－检查与纠正－持续改进等过程。


GB/T 23331规定对能源管理体系的要求，组织确定有效的

能源管理体系要素和过程，强调对能源管理的过程控制，

为兑现管理承诺和实现能源方针进行策划－实施－检查与

纠正－持续改进等过程。通过例行节能监测、能效对标

、内部审核、组织能耗计量与测试、组织能量平衡统计、

管理评审、自我评价、节能技改、节能考核等措施，实现

能源管理方针和预期的能源消耗或使用目标。

查阅物业管理机构的1SO14001、ISO 9001和 GB/T 23331

的认证证书，以及相关的工作文件。


3 节能、节水、节材与绿化的操作管理制度在现场明示，值班人员严格遵守规定。可再生能源系统、雨废水回用系统等的运行具有完善的管理制度、应急预案与完整的运行记录。

节能、节水、节材等资源节约与绿化的操作管理制度必须成为指导操作管理人员工作的指南，以有效保证工作的质量。

可再生能源系统、雨废水回用系统的运行维护技术要求高，维护的工作量大，需要建立完善的管理制度，并制定设备系统的应急预案。

查阅操作管理制度、值班人员的专业证书、节能节水系统的运行记录和现场核实。


4 建立绿色教育宣传制度，形成良好的绿色行为与风气。

在建筑物长期的运行过程中，用户和物业管理人员

的意识与行为，直接影响绿色建筑的目标实现，因

此需要坚持绿色理念与绿色生活方式的教育宣传制

度，形成良好的绿色行为与风气。

查阅绿色教育宣传的工作记录与媒体相关报道。


5 实施资源管理激励机制，管理业绩与节约资源、提高经济效益挂钩。

管理是运行节能的重要手段，管理业绩应与节能、节约资源的效果挂钩。因此要求物业管理机构在保证

建筑的使用性能要求、投诉率要低于规定值的前提下，采用合同能源管理、绩效考核等方式，实现物业管理人员的经济效益与建筑用能系统的耗能状况、水和办公用品等的使用情况直接挂钩。

审查业主和租用者之间的合同、业主和物业管理机构之间的合同中是否具有相关内容。物业管理机构的工作考核体系中包含资源管理激励机制，与租用者的合同中包含节能条款。


技术管理

1 节能、节水设施应工作正常，符合设计功能要求。绿色建筑设置的热能回收设备、地源/水源热泵、太阳能光

伏发电设备、太阳能光热水设备、活动遮阳设备、雨水收集处理设备等工作正常时，才能使节能、节水目标得以实现。

节能、节水设施有别于传统的建筑设备，其运行管理存在着技术难度及运行成本等问题，需要物业管理机构格外重视。

查阅节能、节水设施的设计文件，现场检查设备系统的工作情况，核查节能、节水设施的运行数据月报与年报和能源系统运行数据，以确定达到设计的功能与技术指标。

在实际工程中，节能、节水设施的运行数据是一个动态值，往往与气象参数、建筑负荷及设备调试状况等相关，需要评价者给出科学合理的分析意见。


2 建筑运行过程中应无不达标废气、废水排放。

居住建筑和公共建筑的运营过程中会产生废水和废气，居

住建筑主要为生活污水，而公共建筑除了生活污水外，还有

餐饮污水、油烟气体等的排放。为此需要设置各类设备和方

式，通过合理技术措施和排放管理，进行无害化处理。

条文的目的是杜绝建筑运营过程中废水和废气的不达标排

放。物业管理机构需要提供建筑运营期的第三方检测报告，

评价中需现场了解废水和废气处理设施的连续运行情况。


3 建筑通风、空调、照明等设备自动监控系统应工作正常，

运行记录完整。

对冷热源、风机、水泵等设备必须进行有效监测，对用能

数据和运行状态进行实时采集并记录；按照设计的工艺要求

进行自动控制。只有BA系统处于正常工作状态下，建筑物才

能实现高效管理和有效节能。

公共建筑的面积小于2万m2 和10万m2以下的住宅区，可不设

BA系统，但应有简易的控制措施，如风机水泵的变频控制、

不联网的就地控制器、单回路反馈控制等。


审阅BA系统的设计文件，核对监控点数表与现场设备

系统一致和节能优化的控制策略得到实施。

在BA系统的中央控制站上，检查系统的实时工作情况

，审查BA控系统的运行记录的真实性和完整性。系统

的运行记录和检测数据应保持一年以上，允许有不超

过一个月的自动记录中断，但是主要能耗数据应在系

统故障期提供人工记录。


4 智能化系统的运行效果满足居住区或公共建筑运行与管

理的需要。

为保证居住区与公共建筑的安全、高效运营，要求根据

现行标准《智能建筑设计标准》GB/T 50314和《居住区

智能化系统配置与技术要求》CJ/T 174，设置合理、完

善的安全防范系统、设备监控管理系统和信息网络系统

，智能化系统工程经验收，工程质量符合《智能建筑工

程质量验收规范》GB 50339，运行安全可靠。


查阅智能化系统工程设计文档、施工变更文件、验收

报告及运行记录，现场考察各系统的运行情况和进行

用户抽样调查。居住区的安全防范系统、设备监控管

理系统和信息网络系统达到《居住区智能化系统配置

与技术要求》的基本配置功能,公共建筑的安全防范系

统、设备监控管理系统和信息网络系统达到《智能建

筑设计标准》的基本配置功能。


5 对空调通风系统按照现行国家标准《空调通风系统清洗规

范》GB 19210规定进行定期检查和清洗。

空调系统启用前，应对系统的过滤器、表冷器、加热器、

加湿器、冷凝水盘及风管进行全面检查、清洗或更换，保

证空调送风风质符合《室内空气中细菌总数卫生标准》GB

17093的要求。空调系统清洗的具体方法和要求参见《空调

通风系统清洗规范》GB 19210。空调系统中的冷却塔应具

备杀灭军团菌的能力，并定期进行检验。

审核空调设备和风管的清洗计划和日常清洗维护记录。

对于不设中央空调系统的居住区，本条可不参评。


6 定期检查、调试公共设施设备，根据环境与能耗的检测

数据，进行设备系统的运行优化与能效管理。

保持建筑物与居住区的公共设施设备系统运行正常，是

保证绿色建筑实现各项目标的基础。物业管理机构有责任

定期检查、调试设备系统，维持设计的性能指标；进一步

根据运行数据或第三方检测的数据，进行设备改造，不断

提升设备系统的性能，提高建筑物的能效管理水平。

审核物业管理机构的设备管理措施、检查调试、运行记

录，审查设备能效改造等方案、施工文挡和改造后的运行

记录。


7 应用信息化手段进行物业管理，建筑工程、设施、设备、部品、能耗等的档案及记录齐全。

信息化管理是实现绿色建筑物业管理定量化、精细化的重要手段，对保障建筑的安全、舒适、高效及节能环保的运行效果，提高物业管理水平和效率，具有重要作用。

建筑物的工程图纸资料、设备、设施、配件等档案资料，建筑物及其设备系统的能源消耗数据和室内外的环境监测数据，无论是评价工作还是日常运行，都必须长期保存。采用信息化手段建立完善的建筑工程及设备、能耗、环境、配件档案及维修记录是必要的。

现场操作物业信息管理系统，查阅针对建筑工程及设备、配件档案和维修的信息记录，能耗和环境的监测数据。物业信息管理系统应运行正常，物业管理信息内容完备。


环境管理

1 制定垃圾管理制度，对垃圾物流进行有效控制，对废弃物进行分类收集，防止垃圾无序倾倒和二次污染。

建筑物运行过程中产生的建筑垃圾和生活垃圾，直接影响内外环境，如不能合理、及时地处理，将对城市环境产生极大的影响。

垃圾容器的密闭性能及其规格应符合国家有关标准，设放的位置、数量、外观色彩及标志符合垃圾分类收集的要求。根据垃圾的来源、可否回用性质、处理难易度等进行分类。对于可再利用或可再生的材料进行有效回收处理。在尚未垃圾分类处理的城市，应要求建筑物和住宅区先行实施垃圾分类，为今后的城市实施打下基础，使市民和物业管理机构养成环保习惯。


审查垃圾管理制度：垃圾分类、收集、运输等整体系

统的规划，要求做到对垃圾流进行有效控制；垃圾管

理运行操作手册（含管理设施、管理经费、人员配备

及机构分工、监督机制等、定期的岗位业务培训）和

污染事件应急处理预案等。

现场核实检查清运记录，注重有序管理和杜绝二次污

染。


2 采用无公害病虫害防治技术，规范杀虫剂、除草剂、化肥

、农药等化学药品的使用，有效避免对土壤和地下水环境

的损害。

病虫害的发生和蔓延，将破坏生态环境和生物多样性，

应严格控制病虫害的传播和蔓延。病虫害防治工作要坚持

生物防治和化学防治相结合的方法，科学合理使用化学农

药，大力推行生物制剂、仿生制剂等无公害防治技术，提

高生物防治和无公害防治比例，保证人畜安全，保护有益

生物，防止环境污染，促进生态可持续发展。


各地政府主管部门已经发布的《城市园林绿化养护管

理标准》应作为评价工作的主要依据。

查阅化学药品的进货清单与使用记录，并现场核实

农药和化肥管理帐册和管理责任制。


3 栽种和移植的树木成活率大于90％，植物生长状态良好。物业管理机构应采取措施保证树木有较高的成活率，如

在适宜季节植树，采取树木生长期移植技术；采用耐候性强的乡土植物；建立并完善了栽植树木后期管护工作。对行道树、花灌木、绿篱定期修剪，草坪及时修剪。及时做好树木病虫害预测和防治，做到树木无暴发性病虫害，保持草坪、地被的完整，保证树木较高的成活率，老树成活率达98％，新栽树木成活率达85％以上。发现危树、枯死树木及时处理。

各地政府主管部门已经发布的《城市园林绿化养护管理标准》应作为评价工作的主要依据。

检查工作记录、现场核实和用户调查，现场观感良好。


4 垃圾站(间)存放垃圾应及时清运，不污染环境，不散

发臭味。

应重视垃圾站(间)的景观美化及环境卫生，以提升生

活环境的品质。垃圾站(间)有冲洗和排水设施，存放

垃圾能及时清运、不污染环境、不散发臭味。

现场考察垃圾站(间)的冲洗和排水设施，垃圾清运记

录和用户抽样调查。


5 垃圾分类回收比例达90%，且有害垃圾单独收集。

垃圾分类收集就是在源头将垃圾分类投放，并通过

分类的清运和回收使之分类处理或重新变成资源。垃

圾分类收集有利于资源回收利用，便于处理有毒有害

的物质，减少垃圾的处理量，减少运输和处理过程中

的成本。需要用法规来约束人们必须分类处置垃圾。

在尚未建立垃圾分类处理的城市，建筑物和住宅区先

行实施垃圾分类，可为今后的城市实施打下基础，使

市民和物业管理机构养成环保习惯。


垃圾分类收集率是指实行垃圾分类收集的住户占总

住户数的比例。本条要求垃圾分类收集率达90％以上

，此条只有在该城市已实行垃圾分类收集与处理时，

才能取得预期效果。

现场核实垃圾分类收集情况和用户抽样调查。垃圾分

类收集率达90％以上，有害垃圾单独收集。


6 实施可生物降解垃圾的单独收集，可生物降解垃圾的收

集与垃处理房设有风道或排风、冲洗和排水设施，处理过

程无二次污染。

处理生活垃圾的方法主要有卫生填埋、焚烧、生物处理

等。由于有机厨余垃圾的生物处理具有减量化、资源化、

生物降解效果好等特点，是垃圾生物处理的发展趋势之一

。但其前提条件是实行垃圾分类，以提高生物处理垃圾中

有机物的含量。

检查可生物降解垃圾的单独收集的比例、审查可生物降

解垃圾处理间的设计文件并现场核实运行情况。垃圾收集

房设有风道或排风、冲洗和排水设施，处理过程无二次污

染，可生物降解垃圾处理设备，运行正常。


7 非传统水源的水质记录完整准确。

使用非传统水源的场合，其水质的安全性十分重要。为

保证合理使用非传统水源，实现节水目标，必须定期对

使用的非传统水源进行检测方法，并准确记录。

对所使用的非传统水源检测的结果应符合国家标准《城

市污水再生利用_城市杂用水水质》GB/T18920-2002。

核查非传统水源的检测记录，定期进行检测并保存记

录，提供的检测报告合格。


创新项

应用BIM技术进行居住建筑和公共建筑的运营管理。

BIM（建筑信息模型，Building Information

Modeling）技术以数字技术为依托，对建筑工程建立信息

模型，用于设计、建造和运营管理。在建筑物的生命期中

，BIM可以实现可视化的集成管理。在绿色建筑的运营管

理中，使用BIM技术可以支撑资产管理、设备设施管理、

空间管理、安全管理等业务，大大提高管理效率，降低运

营成本，实现资源合理运用。

现场操作运营管理的BIM工作平台，检查与运营管理相关

的功能，确认其对于物业管理事务的效果。


六、小结与考核要点

绿色建筑评估不是目标，仅是推动节能减排、保护环

境的手段，避免非理性的建设行为。

建立现代物业设施管理的概念，充分考虑建筑物生命

期成本，以预见型的模式提升物业服务的水平与质量。

为达到绿色建筑的建设目标，绿色技术措施要落实，

必须有良好的运营管理，使绿色建筑的环境效益、经济

效益与社会效益得到长期的实现。


掌握绿色建筑运营管理特点，必须以数据反映绿色

建筑的成效，建筑设备监控系统是有效的技术手段。

掌握申报绿色建筑（运营管理）在设计、实施、运

行过程中的基础工作（基本资料）与审核重点。

谢谢！

绿色建筑的运营管理 -...

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