chinese real estate journal - 7
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Chinese Real Estate Journal - 7TRANSCRIPT
International Real Estate Journal 2011/07
2011 秋季精品樓盤（山西～內蒙古）巡展第三屆中國國際地產投資交易會特刊
在美国购房出租当房东的注意事项加州最适合教养小孩的城市之一奇诺岗南加州滨海城市介绍系列之一新港滩
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合居住的城市。為全美最有錢的城市之一，中間收入達到美金121，075元。金錢 Money雜誌2010年全美前100名最宜居住城市排行
榜，中西部小城幾乎囊括前十名，加州共有四市上榜。Yorba Linda 居第38名。2010年在全美平均失業率高達9.3%之際，這些城市
的失業率與犯罪率皆低，學區好，戶外活動多，對家庭友善，確實是宜居城市。能獲這些美譽與治安良好，擁有共達135英畝的公
園及運動場所，兩個高爾夫球場等設備有關。Yorba Linda 擁有長達100哩的跑馬道，但這個距洛杉磯45分鐘車程，尼克森總統出
生地城市，不僅是騎士們的天堂，它的好學區，林立的高爾夫球場與購物中心，也讓它在宜居城市中名列前茅。資深地產經紀 Emily 在 Yorba
Linda 生活了近二十多年，瞭解那裡的山山水水，幫助許多中國客戶投資、置產、物業管理、孩子學校等事宜，她讓客戶感到無比溫馨，Emily
非常瞭解中國客人的需求，知道客人想要的產品。剛剛榮獲 普天壽2010傑出地產經紀殊榮的 Emily 在全美房地產市場一片不景氣中，成績非常傲
人。Emily 說，雖然面對全球性的經濟不景氣，但是，Yorba Linda 的資金資源仍舊十分雄厚，人氣鼎盛，更有許多海外投資客紛紛挹資此處，由
於環境宜人，人文薈萃，很多海外移民都喜歡來此買房置產；去年，Emily 的客戶中，有高達75%的買主都是來自中國，他們在 Emily 的幫助下，
突破一切語言，文化與時空障礙，順利來美投資置產！在 Yorba Linda 地區服務多年，Emily 不僅忠實扮演最佳經紀的角色，加上她與中國間血
濃於水的深厚聯繫，近年來，她更親切接待許多來自海外的買主，對客戶提供各種買賣之外的照顧與幫助，像是買賣前後物業的整理修繕，園藝
佈置，乃至新居民生活的安頓，工作與學區安排，只要客戶有需要之處，Emily 無不盡心盡力，給予全力支援，因此才能獲得來自四面八方客戶
長久的信任與支持。您需要在美國大洛杉磯地區投資置產嗎？請與專業熱情的 Emily 聯繫，她資深、專業、高效、快捷，絕對是您投資置產最好
的幫手。Emily 的電話是+1.714.296.3660
尤巴林達
International Real Estate Journal 2011/07
2011 秋季精品樓盤（山西～內蒙古）巡展第三屆中國國際地產投資交易會特刊
在美国购房出租当房东的注意事项加州最适合教养小孩的城市之一奇诺岗南加州滨海城市介绍系列之一新港滩
累積財富 購屋做起
Howard 萧全心協助您 購風水好屋 築財富之城
007I R E J J u l y 2 0 1 1
《國際地產》封面人物
累積財富購屋做起................008
Howard 全心協助您 購風水好屋 築財富之城《國際地產》前瞻視野
在美國購房出租 當房東的注意事項..........014
奇諾崗 Chino Hills.............................016加州最適合教養小孩的城市之一
新港灘 Newport Beach .............................. 018
南加州濱海城市介紹系列之一
《國際地產》置業導航
美國商業房地產特性及投資優勢..............020
南加商業地產 掘金機會多多 ..................022
申請美國投資移民 力求穩妥可靠 ............024
美國地產 全方位投資置業服務 ...............026
中國人如何在美國 貸款買房...................030
美麗的現代宜居城市 爾灣 ....................032
華人安居樂業 聖蓋博谷.........................034
美國華人聚居的好學區之一 鑽石吧..........036
今日孟母 追求鑽石核桃好學區 ...............044
《國際地產》縱橫互動
2011 中美房地產高峰會 .........................040
海外房產走進溫州人的視野....................042
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執行總編 王曉群
副總編 蔡憲州、王列岷
策劃總監 沈普芳
設計總監 崔曉華
出版發行 美國《中華商報》
美國《中華地產》報社
廣告總監 紀謝萍
廣告經理 趙俊、溫燕
地址 美國加利福尼亞州
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中國廣告總代理 美華時代國際文化傳媒
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地址 北京市朝陽區建國路甲 15 號
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網址 www.guojidichan.com
電郵 編輯部 [email protected]
國際刊號 ISSN 1009.2781
本刊法律顧問 北京致諾律師事務所馬一德律師
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在美國買房，無疑是一個明智的選擇。在美國，大部分普通家庭都有自己的住房。
房地產市場完全按市場規律運作，政府對市場的干預很少。不僅如此，美國政
府為瞭解決國民的住房問題，還採取了許多有效措施，如為低收入家庭提供廉價的房屋，
採取資金扶持減稅等政策鼓勵舊屋改造，通過抵押證券化保證購房按揭資金等。一般來說，
一個小家庭只要有一人有穩定的工作，都可以買得起房。美國通過房地產經紀人和銷售人
員的考試發牌制度和房地產估價人員的發牌制度規範房地產房地產從業人員市場。除此之
外，政府對房地產市場管理沒有其它職能，房地產活動完全按市場規律辦事，既不審查開
發公司的資格，也不發房地產證。
這幾年來，受到經濟大環境不景氣的影響，房地產市場進入空前低迷的階段，很多持悲
觀看法的房地產經紀人陸續退出市場，但是，另一方面，很多人對房地產行業抱持著極大
熱忱，視危機為轉機，持續堅守著房地產行業。他們這麼做是有理由的： 由於美國房價的
下跌，美國國內房租成本大降，美國企業的房貸支出，美國個人的房貸支出將減少一半以
上。可以說美國房地產成功完成了轉型，逐步走向健康發展的道路。
2011 年是美國經濟漸趨復蘇的一年，也是美國房價回升的一年。美國住房和城市發展部
部長肖恩•多諾萬 2011 年 7 月 3 日在接受美國媒體採訪時表示，隨著止贖房屋數量下降，
美國住房價格最快可能在第三季度實現上漲。“我們不太可能看到房價進一步出現大幅度
下跌。眼下的問題是房價何時開始持續的增長，一些人認為最早可能就在今年夏末或秋
季。”多諾萬表示，長期來看目前正是買入房屋的好時機。
據美國房產數據機構 Core Logic 預計，截至 4 月末，美國處於止贖進程且預計將投入
市場的房屋數量為 170 萬套，較高峰期下降 18%。由於處於貸款違約狀態的住房持有者數
量正在減少，一旦止贖房屋數量下降，房價就會開始上升。通常來講止贖房屋會以低於市
場價的價格出售，因此大批止贖房屋進入市場必然拖低整體房價水平，而價格持續縮水也
將限制買方的購房意願。據 CoreLogic 預計，按目前銷售速度，美國住房的“影子庫存”
需要 5個月才能全部消化。
Howard 擁有擁有會計及財務雙學位，並擁有多年公司會計作業與財務分析資歷；移民美
國後，Howard 首先進入知名的財務研究所深造，之後負責主持公司會計業務。
2004 年的房地產市場一片炙熱，對於經紀服務，尤其是專業的經紀需求很高。由於實務
上的需要，面對來自各種各樣來自客戶的咨詢，Howard 開始接觸房地產。剛開始的時候僅
僅是對周遭的親朋好友與熟悉的客戶提供建議咨詢，直至 2008 年，由於累積服務的對象越
來越廣，經驗越來越多，客戶群越來越廣，Howard 決定從此全心全時投入房地產的業務領
域。
“實事求是，勤懇踏實”是我們公司，也是 Howard 的座右銘。
雖然經紀工作最終的目的是希望協助客戶完成交易，買到理想的物業；但是，買賣房子
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與真誠，每天挑戰各種不可能的任務，讓所有的難題一一迎刃而解，並且獲得客戶全心的
信賴與認同。 當前的房屋市場與兩，三年前的情況已經明顯有所不同，想要賣屋的朋友，
房價不宜定的過高，議價幅度也應放大，賣方在心態上必須要能保持彈性，願意順應買方
要求予以調整，只要價格合理，保持彈性，通常房子仍然很好賣； 而對於買家來說，由於
各種物價都在調漲，房價相對來說正逐漸走入合理價位，買方不應過度期望房價未來還會
有太大的下降空間，如果是有自住需求的買主，必須牢記“越早買屋越有利”的原則，因
為從長期來看，房價必然是向上走升，租金也會不斷調高，繼續觀望，只會越來越難買到
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我們從不催促客戶草率做出決定，而是腳踏實地的為客戶出謀畫策，計算到最細微處，為
客人爭取最高的利益。
例如，目前，市場中很多低價的銀行屋最是多數買主目光的焦點，但是，其中卻隱含了
許多迷思，容易讓不熟悉市場狀況的買主產生誤解，覺得得不償失！我們再次真誠提醒許
多初次接觸銀行屋的買主，購買銀行屋必須放慢腳步，做好功課，收集足夠的資料，甚至
親身實際檢查過房屋，才能做最後的決定 ! 在購屋的程序上，銀行屋和正常屋並無二致，
都是雙方合意了買賣契約後，通過第三者 Escrow 的作業，進行各種文書，產權以及房屋
等的相關檢查，認證和交換，最後銀貨兩訖完成交易。
但是，兩者之間最大的差異在於，銀行屋由銀行所有，而非一般的屋主，在次貸風暴爆
發後，銀行回收了大批無法如期償還貸款的被抵押房屋，這些房屋散布於全國各地，很多
時候，銀行是完全不瞭解這些房子的屋況，也因此，銀行屋雖然價格可能比較低，但是一
般都會標示以現況交屋 Sold as is，銀行無法給予任何的使用保證，也不負擔任何維修的
責任和費用。 所以，買賣銀行屋前，買主必需要有屋況責任自付的心理準備，要避免產生
糾紛，最重要的就是房屋檢查的工作一定要切實做好，如果查出有任何結構性或者基本建
築的問題，還可以在反悔期限內退出交易，否則，一旦成交，即使發現任何重大問題，買
主必須自己承擔所有的風險和修繕花費！因此客戶買房子一定要理性，成交過戶前，要平
心靜氣，擦亮眼睛，精挑細選，發現問題，否則，成交前沒有妥善解決，一旦過戶，所有
的問題都會變成自己的難題。
幾年來，來自中國大陸的新移民很多，他們來到南加州，多半尋求與國內完全不同的，
理想中的美式生活環境，而東區的許多城市，剛好能夠完美符合這些新移民所要求的理想
居家環境，像是房子新，生活空間大，動線合理又能保有私密性，以及社區安全與機能性
並重，規劃漂亮完善等等面面俱到的高規格標準。
三年來，我們秉持著專業用心的理念，以東區的羅蘭崗，奇諾崗，乃至 Corona 一帶作
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實事求是，勤懇踏實是 Howard 的座右銘
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Howard 蕭
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《國際地產》前瞻視野
在美國購房出租當房東的注意事項
在美國購房出租要考慮很多重要事
項，包括地點、維修、出租、
檢查、稅率等，每一項都很重要。購房以
後，找到好的房客也是一個難題。比如，有
工作的人是好房客，還是沒工作的學生是好
房客？雖然我們大家都認為是前者，他卻認
為後者是好房客。學生只要不被開除，還得
住房子，付房租。而前者一旦丟了工作，就
還不起房租。學生租房，你可以讓他的父母
擔保房租，但你卻不能讓有工作的人的父母
擔保房租。如果您自己不在當地居住或者沒
有時間打理，最好委託專業的物業管理公司
處理出租房子以及收租管理的具體事宜。
美國人權法案 1968 年修正案之下的公平
租賃法案 Fair Housing Act 規定，禁止在
買賣、租賃住房或購房貸款，以及其他與住
房相關的交易中，有基於種族、膚色、來自
國家、信仰、性別、家庭狀況（包括與合法
監護人一起生活的 18 歲以下未成年人、孕
婦和正爭取對 18 歲以下未成年人的監護權
的人士），還有殘障（喪失勞動能力）歧視
行為。
出租房子，您有自己的權利，也要承擔責
任。因此您需要了解清楚，作為房東，他人
對您的期望是什麼，同時您能期望得到什麼
回報。為避免與房客之間的糾紛和誤解，要
把所有協議都落實在書面。保存好與房客的
通訊記錄，若有口頭協定一定要隨後寫信確
實。租房合同最基本的要素包括租金、租
期、押金等條款，還有其餘各項如水電費，
網絡費等。房東在處理房客問題上應特別小
心，在出租房屋或房間給他人前，應先作一
些犯罪或信用調查，應向房客要求先交押
金。收取押金的目的在於當房客對租賃的房
屋造成損毀或不交租時保障房東的利益，為
避免誤解，你應確定租約上明確寫明押金的
用法和退還押金 refund 的方法，包括從中
扣錢的條目 Allowable Deductions。房東
有權從房客交付的安全押金中扣錢，當然前
提是房東有適當的理由並且做法正確。許多
州的法律都規定，在房東退還剩于安全押金
的同時，需提供一張列明扣款項目的清單，
包括欠租、對超出正常磨損或老化進行維護
的費用。退還安全押金的期限因州而異，但
是房東通常都有一個固定的時限，一般是房
客搬出後的 14 到 30 天，不管是房客自願搬
出還是被勒令搬出的。
在通用租約上簽字之前，要認真審核其中
的重要條款。比如，對房客或寵物的限制，
對房屋佈置的限制，或對在家經營生意的限
制。在北美的許多城市，還要說清楚是否可
在戶外晾曬衣物，通常公寓的陽台只可憑靠
眺望，享受陽光，不作晾曬衣物之用，因
為晾曬衣物是不雅觀的。租房還有帶傢俱
Furnished 和不帶傢俱Unfurnished 之別，
當然帶傢俱的房子租金要貴一些。租金是否
包括了水、電、煤氣費及冬天暖氣費用？但
也有的房租中一包括水電費。
房客與房東之間最常見的爭端除了房租或
押金，就是關於房東進入出租屋的權利，和
房客的隱私權。房東在一般情況下是不可以
進入租出的房子的，如果房東因修理房屋等
事由而需要進入房子就必須給房客一個合理
的通知（通常為 24 小時），房東如果沒有
這樣做，房客可以向法庭控告房東擅闖民
宅。
房東必須給房客提供適宜居住的基本條
件，包括房屋要能防風擋雨，供暖、水、電，
清潔衛生條件和安全條件。如果你出租的房
屋未被維護好，房客有幾個選擇：一是少付
部份租金用以支付維修的費用，二是通知房
檢人員 Building Inspector，房檢人員通
常能勒令房東對房屋進行維修，再就是搬家
並且無需支付剩于租約期的租金。房客還可
以向當地政府的有關部門，如衛生、安全部
門投訴，也可以採取法律行動。
房東或者其代理人應該保持與房客的良好
溝通，出現問題時主動找房客談話共同尋找
一個解決辦法，盡量避免令人撓頭的官司。
如果租客有一些不當的行為，像是在晚上夜
深人靜的時候把音樂聲開得很大，或者做完
飯之後不把鍋洗乾淨並且把臟碗堆在公用的
廚房洗手池裡等，作為房東，應該要適當地
採取一些措施，以避免這些行為對其他租客
造成困擾。與其在這些行為發生之後再採取
措施，房東應先未雨綢繆，防患於未然。
房東可以把自己發現的一些問題寫在一張
紙上並把紙條放在一個顯眼的地方，如冰箱
上。以此強調租客應該遵守的基本規則。當
那個有不當行為的租客看到字條後能意識到
自己的問題，並且及時糾正，那麼就是皆大
歡喜，房東既不需當面指責那個租客，租客
也不會有強烈的反感情緒。
當房東發現其租客在房屋內有違法行為或
者進行一些違法活動時，應及時警告租客要
馬上停止任何逾越當地法律的行為。租客的
這種違法行為將嚴重影響到房東的利益，大
麻屋就是一個很好的例子。當警告不奏效
時，房東應及時通過法律途徑處理問題，以
保護自身的利益及安全。如果租客的這些違
法行為影響到周圍的室友及鄰居，房東也可
以提出請他們擔任證人的角色，合力把違法
的租客請出門。
當房客違約時，房東應透過合法的方法來
驅逐房客，不應私自進入租客的房間，不應
更換鎖以阻止房客的進出，不應搬動房客的
私人物品。當房客無法交付房租時，屋主有
權利要求房客搬離。
驅逐房客可用的理由有幾種：當房客
無法按時交房租時，可採未付房租 Non-
Payment；而當房客對房屋的使用超出原先
協議的範圍，如私下轉租，契約期滿仍不
搬離，或對鄰居的生活形成妨礙時，可以及
違約 Breach 為由驅逐。但是，房東不可以
隨意逼遷房客，不可以逕自換掉已租房子的
門鎖，或將房客的物品扔出住處，或切斷已
租出房子的電源、水源，這些行為都是違法
的。房東驅逐房客必須依照合法程序。房東
應先以書面通知房客欠繳房租。三天之後，
可向法庭申請驅逐 Eviction，如房客作回
應 Answer 法院會在二十天之內定出庭日讓
雙方出面說明。若房客未按時出庭，法官將
採信原告說詞，進行缺席宣判。如果您有任
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國泰地產銷售第一名 Tony 在美國從事房地產 10 多年，
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奇諾崗 Chino Hills加州最適合教養小孩的城市之一
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專業房地產經紀
長年居住奇諾崗地區，
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熟知奇諾崗房價行情，
對於奇諾崗 Chino Hills 各所學校
都有充分瞭解！
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奇諾崗是一個寧靜又美麗城市，被
Money 雜誌評定為全美 100 個
最適合居住城市的第 68 名及治安最好城市
的第 13 名，南加州著名的優良學區，同時
也是加州政府重點規劃的新興城市之一。
境內有四十座公園，城市面積約 44.9 平
方英哩，平原丘陵兼具，街道整齊，綠樹林
立，舒適寬敞，美景宜人，交通便捷。
亞裔近三分之一，華裔近一萬人，族群融
洽，敦睦互助。居民約40%具學士以上學位，
且多從事專業性或經理以上職務工作，生活
品質高，環境素質更好，奇諾崗也是全美家
庭高收入的城市之一。因為以上種種因素，
造就了奇諾崗 Chino Hills 優異的學區環
境！
話說中國人望子成龍，望女成鳳的德行，
始終未曾改變過！遠從老祖宗時代就遠遠流
傳在國人的內心中，無論自己如何辛苦掙
錢，甚至省吃儉用，都是為了自己後代著
想！之所以為讀者們介紹奇諾崗，是因為奇
諾崗 Chino Hills 房價僅為爾灣 Irvine 的
二分之一及僅為核桃市 Walnut 的三分之
二，同樣都是優良學區，何必多花錢 ! ?
奇諾崗 Chino Hills 位於聖伯娜迪諾
縣 San Bernardino County，不僅遠離市
區的塵囂又擁有田園般的享受，不論要
東往拉斯維加斯 Las Vegas，西達比佛
利山莊 everly Hills，北通舊金山 San
Francisco，南抵聖地牙哥 San Diego ！都
是十分的方便。
專業房地產經紀 Samuel 推薦讀者們來此
購置房地產！此時美國房地產正是低點時
期，不僅可為小孩選定好學區，同時兼具投
資自住！
以下為讀者提供奇諾崗的小學，中學及高
中詳細介紹 :
2010 年奇諾崗小學排名
Country Springs Elementary School
學校排名 -10 Of 10 2010 Api- 941
Edwin Rhodes Elementary School
學校排名 - 10 Of 10 2010 Api- 938
僅這所學校在奇諾市 Chino
Gerald F. Litel Elementary School
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Michael G. Wickman Elementary School
學校排名 - 10 Of 10 2010 Api- 926
Rolling Ridge Elementary School
學校排名 - 9 Of 10 2010 Api- 916
Butterfield Ranch Elementary School
學校排名 - 9 Of 10 2010 Api- 912
Hidden Trails Elementary School
學校排名 - 9 Of 10 2010 Api- 904
Oak Ridge Elementary School
學校排名 - 9 Of 10 2010 Api- 901
Eagle Canyon Elementary School
學校排名 - 9 Of 10 2010 Api- 899
2010 年奇諾崗中學排名
Canyon Hills Junior High School
學校排名 - 9 Of 10 2010 Api- 888
Robert O. Townsend Junior High School
學校排名 - 8 Of 10 2010 Api- 848
2010 年奇諾崗高中排名
Ruben S. Ayala High School
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Chino Hills High School
學校排名 - 9 Of 10 2010 Api- 818
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名設計師 Tom Fazio 所建的，36 洞濱海高
爾夫球場，在打球同時亦可遙望海景。
目前新港灘總人口為 8 萬 6 千多人，城
市的種族構成為白人佔 92.22% ，非洲裔佔
0.53%，美洲原住民佔 0.26%，亞裔佔 4%，
太平洋島民佔 0.12%，其他種族佔 1.13%，
由兩個或兩個以上的血統的佔 1.74%，西班
牙裔或拉丁美洲裔佔 4.71%。新港灘在加州
以及全美國最富有社區之一，該市收入達到
20 萬美元的家庭佔 28.6%，中等家庭的收入
和財產價值一直在全國排名中名列榜首，在
2010 年度 Portfolio.com 最富有城市的排
名中，新港灘排名加州首位。
據 科 威 國 際 不 動 產 Coldwell Banker
2010 年 9 月發佈的報告，新港灘依然是美
國最昂貴的房地產市場，這裡的平均房屋價
值超過了 100 萬美元，但很多房子的售價比
2007 年房市高峰時已經下降了 3 成以上，
因此一上市就引來眾多識貨的搶購者，您需
要一個熟悉當地房市並且特別有經驗的資深
經紀作為職業投資的嚮導——您的夢想家園
就在眼前了！
一進新港灘這美麗的濱海城市，您一定
會發覺大部分住宅皆為警衛社區，且多有
24 小時安全人員看管，這也是 許多海外投
資者青睞此城的原因。最著名的 Crystal
Cove 社區及是非常好的代表品 ，在社區中
以法國並融合西班牙式的海邊建築風格加上
一流的建材，使您由內至外感受它的精緻及
豪華。在這樣的社區中，您也可購置私有土
地 依照您喜愛的格局 樣式來為您精心打
造。
對於從小就夢想居住在海邊享受碧
海藍天的的移民者來說，真的
應該趁現在美國房價接近谷底的時候一圓美
夢，具有一百多年悠久歷史、得天獨厚的新
港灘 Newport Beach 更是不容錯過！
新港灘是加州橙縣的一座城市，成立於
1906 年。新港灘位在洛杉磯市以南約五十
英哩處，緊傍太平洋， 處於洛杉磯與聖地
牙哥之間。雖然城市面積只有方圓二十二平
方英哩，卻是聞名全球的海濱度假勝地，榮
登多項世界有名的娛樂稱號，包括衝浪、
遊艇以及高級高爾夫球場等。NBA 籃球明
星科比．布萊恩 Kobe Bryant 和妻子以
及兩個可愛的女兒就住在這個城市的一幢
豪宅內，與你為鄰的還可能是某個電影明
星，比如奧斯卡最佳男主角亨弗萊．鮑嘉
Humphrey Bogart、好萊塢明星約翰．偉恩
John Wayne 等名人，都曾住過這裡。
鄰近海港的約翰韋恩機場，位於加州橙縣
的聖安納 Santa Ana，原名叫作橘郡機場，
在 1979 年改名為約翰偉恩機場，以紀念在
當年辭世的的一代巨星，而這也是美國第一
個以演藝人員的姓名作為機場的名稱。該機
場增加了新港灘與各城市的便利性，也為城
市帶來商機。此外，耗資 3100 萬元自建的
發電廠已於今年 5 月建成使用，這座電廠不
像傳統電廠那樣有高聳的煙囪和冷卻塔，新
電廠只有兩層樓高，鮮花和樹木將環繞其
間，稱得上“綠色電廠”。
如果驅車從洛杉磯往南，沿著海岸公路行
駛到新港灘，其街道兩旁市容和其它地區並
無太大不同，除了一些精緻小商店，就是大
片的棕櫚樹。其精華即隱藏在這些住宅後。
進到新港灘市，從任何一條小路往右轉即可
馬上感受到這片海岸天堂的吸引力。婉轉綿
延的海岸線，充滿各種水上活動，包括各式
大小遊艇、橡皮艇泛舟、水上摩托車等，七
彩鮮豔的顏色，點綴波光淋灕的海面，呈現
一股生命朝氣和休閒情趣。岸邊規劃完整寬
敞的腳踏車道，直排輪、協力車和三輪採踏
車是這裏最普遍的景像。
新港灘南段的地型相當特別，有多處珊瑚
礁，其沙灘倚躺在一片峭壁後面，形成一處
天然的屏障，隔開高處的住宅區和沙灘休閒
區，彼此都享受到寬闊海景，而互不甘擾。
週末假期，這片沙灘湧入成千上萬的遊客，
小孩沖到海邊戲浪，父母親則岸邊在搭起遮
陽傘，一邊看書，一邊注意孩子的安全，情
侶們享受著愛情加料的日光浴，有的老人家
像小朋友一樣建座大型沙堡，也吸引不少目
光。這裏人多卻不吵雜，熱鬧卻不擁擠。
除了海岸景致之外，新港灘市也是南加主
要的頂尖時尚商品購物中心聚集地。這裏有
著名的時尚廣場 Fashion Island，裏面匯
聚二百多家世界頂尖名牌商品服飾，大型百
貨公司包括 Norstrom，Neiman Marcus、
Bloomingdale's、Macy's Women's Store，
並有 Chanel、Armani 和 Calvin Klein 等名
牌精品店等，滿足挑剔購物者的需求。此外
並有四十多高級餐廳、同時播放七部電影的
大戲院和農產品市場。露天中庭也經常舉辦
各種娛樂活動和表演，例如夏天爵士音樂會
等。
如果在置業投資之前想要更多的瞭解新
港灘的歷史，不妨到航海博物館 Nautical
Museum 參觀，其位在一艘停泊的遊輪餐廳
裏面。航海博物館建於 1986 年，由當地居
民合力集資興建，陳列當地重要歷史文物，
並妥善保存。1994 年為了擴充場地，才搬
到這艘已退休的遊輪上。輪船上的Ruben E.
Lee 餐廳也是新港灘的著名景點，坐在裏面
用餐，一邊體驗海上漂浮的不同感受，同時
欣賞新港灘海港美景。遊輪上除了餐廳和博
物館之外，還有四間畫廊、圖書館、會議中
心和禮品販賣部。
在美麗的港灣有全世界排名的五星級的豪
華度假休閒飯店 Pelican Hill，有您意想
不到的美麗海景，擁有 204 棟獨立小屋，知
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www.gh-homes.com 新港灘市的天氣如同地中海型氣候，白天陽
光燦爛，傍晚涼風徐吹，相當宜人。雖然人
口才八萬多，但每到夏天，來自各地的遊客
擠滿每條小街道，塞車、找不到停車位已是
司空見慣的事，卻仍擋不住遊客熱潮。事實
上，住在這裏的民眾，尤其是在靠海濱的地
方，大部份都只是在夏天居住的短期房客，
每到假日，家家戶戶呼朋引伴，半個城市幾
乎陷入歡樂啤酒派對，因此在此地購房出租
也是一筆很好的投資。
020I R E J J u l y 2 0 1 1
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美國的經濟自 2010 年上半年止跌為升，
隨之而來的是進口貨品的大幅增加，靠近主
要港口及機場等核心地區的貨倉及物流中心
無論買賣或租賃，都較外圍地區同類務業表
現為佳。例如洛杉磯一帶的空置率已跌至
7.3%，較去年下跌 0.5%，加上這兩年及未
來都沒有多少新的倉庫落成，空置率持續下
跌，租金也漸漸回升，REIT（房地產投資信
託基金）已在去年下半年開始再度入市，購
買大型的工業貨倉，做長遠收租用途。在洛
杉磯的兩港長灘港和洛杉磯港，也開始積極
尋找國際物流和港口發展的合作夥伴擴充港
口及鐵路設施，以應付未來的需求。
多單位出租屋公寓
近幾年來隨著住宅價格下跌，油價不斷上
升，很多家庭都把手上獨立屋賣掉，搬到靠
近市中心的出租公寓。投資公寓最吸引之
處，在於集中物業管理，故管理費用較便
宜，單位租金多在未來穩定上漲，回報率因
而提升，以致單位價格水漲船高 ; 這類單位
在數年上升速度肯定比獨立屋為快。在住宅
價格尚未見底的大勢下，這類多單位出租公
寓已成為投資者的力捧對象。
零售物業商場
美國的零售物業商場大致分為單棟商店，
鄰捨商場如超市、藥房、運動用品店，超級
購物中心，如 Walmart， Costco 等大型零
售商場。投資零售物業主要是要考慮人流，
人流則取決於商鋪地點及品牌號召力，商場
內如有大型商戶進駐，則可吸引其他較小型
商家進入同一商場。當然商場也需注意租戶
種類分配，在同一商場內不能有兩間同類商
鋪出現。一般來說，投資零售物業應選人口
密集且位於交通樞紐的城市。
酒店物業
美國五星級酒店多坐落於大城市或在賭場
集中區域，如拉斯維加斯，這類酒店主要客
戶對象是商務旅客及遊客。酒店品牌對於吸
引忠實客戶極為重要。
4 星級酒店如靠近市區機場也很受歡迎，
這類酒店通常提供全套服務，如大型會議
室，游泳池，餐廳。故房租較高，海外投資
者通常都較喜愛這類型酒店。3 星級以下的
酒店則要周詳考慮如人流、地點、空置率和
租金等各項因素。
以上 5 類皆屬於商業房地產的保值投資，
投資人士購買後可委託筆者代聘用管理公司
管理物業，免去後顧之憂。
中國企業對美直接投資
自聯想收購 IBM 個人電腦業務後，越來
越多中國企業往來美國收購或與當地公司合
併，根據 Asia Society 亞洲協會今年 5月
出版名為 An American Open Door 美國門
戶開放政策估計，去年中國對美直接投資金
額約為 50 億美元，是 2009 年的 2 倍多。預
計到 2020 年這金額將會增至 200 至 300 億
美元，因應直接投資而衍生的商業地產，如
辦公室，貨倉等需求亦將會穩步增加 . 投資
此類地產項目將可提供穩定及長線租金收
益。
美國房市泡沫自 2007 年爆破後到現
在已有 4 年，無論是住宅或商
業樓價都已跌至非常合理的水平。隨著中國
私人財富增加人民幣升值，投資美國房地產
的時機已經來臨，根據統計，絕大部分海外
投資者已從去年初開始，悄悄進入商業地產
投資領域。
要決定物業是否價值過高，或物有所值，
必須先知道個別的投資回報率。要計算投資
回報率，首先計算每年毛租金，如辦公室每
平方呎 2 美元，樓面面積 10,000 呎，則每
月可收 2 萬美元租金，全年 24 萬美元。下
一步是減去所有管理，營運費用及空置率，
物業稅，地方稅，保險維修費 , 宣傳費等。
若全部去除 40%，那麼租金淨收入就是 14.4
萬美元（24 萬×60%）。
假若你希望有 7% 的投資回報率，那麼你
所購買的物業不可以超過 2,057,143 美元。
投資回報率實際上也受其他因素決定，如該
區類似物業的供求情況，稅款是否位於高失
業區，是否有新建物落成。以下為我在商業
地產 10 年經驗累積與大家分享各類商業房
地產特性及投資優勢。
商業辦公大樓
辦公樓房地產可大致分為 A、B、C 級。
A 級通常坐落於大城市中心，如洛杉磯、舊
金山及紐約等。這些大樓一般都非常新穎，
及有建築特色。而且功能佳及有優秀的的室
內素質。這類樓由於成本高，所以售價是各
級中最高的。地點方面，很多都建在市中心
的金融區，鄰近交通網，例如地鐵和高速公
路。租戶均為大型跨國公司，上市公司，高
科技公司等。這些公司生意穩定，收入良好
所以收租準時。B 級辦公大樓無論是外觀或
內部裝潢無 A 型氣派但有許多大企業喜愛把
此辦公大樓用為員工培訓，研究及發展部
門，若大樓座落於市中心也會是很好的選
擇。C 級或更次級則需較為小心，有時這類
大下樓齡較老，維修保養費用可能不菲。筆
者建議在成交前聘用合資格專業公司檢驗大
廈，以確保維修費用在預算內。但若此大廈
坐落於較佳的地點，做好先前購買評估也會
是很好的選擇。
工業大樓，倉儲及物流中心
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美國商業房地產特性及投資優勢商業辦公大樓、工業大樓及倉儲、零售物業商場、酒店
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美國工業房地產協會會員
美國註冊投資經理協會候任會員
英國林肯大學工商管理系碩士
Co-Star 商業管理協會會員
來自香港，移居美國 10 餘年
擁有多年商業房地產經驗
NAI Captial 商業房地產洛杉磯分行
全世界第二大房地產代理
在美國 48 各州有分行
在全世界 55 個國家有分行
屬於商業房地產的保值投資，投資人士購買
後可委託筆者代聘用管理公司管理物業，免
去後顧之憂。
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本人在剛剛進入房地產業時接觸的
主要是貸款業務，包括住宅抵
押貸款和商業地產貸款，因此親眼目睹了美
國房地產泡沫的形成與破裂，對於本輪金融
危機的產生和演變具有深刻的認識，加上之
前從事經營加油站等連鎖生意的經驗積累，
對於商業地產領域投資機會的把握與投資風
險的控制也有獨到之處。
現在有許多從中國大陸來的投資者比較關
注美國的一般住宅地產，其實，對於一些資
金雄厚的機構和個人投資者說，投資商業地
產的獲利機會更多。因為金融危機對於商業
地產的影響，很多時候是大於對住宅地產的
影響。根據全美房地產協會發布的數據，當
前美國住宅地產平均價格比 2007 年高峰時
期下跌了三成以上，商業地產平均價格比
2006 年高峰時期下跌了四成以上。
雖然美國房地產市場的全面復甦尚待時
日，但是我本人對南加州商業地產市場持樂
觀的態度，某些類別商業地產投資的觸底反
彈已經顯露跡象，市場對非獨立型住宅以及
公寓的需求正在增加，出租率也在上升，隨
後跟進的將是辦公室的需求和零售業的好
轉。對於有實力和有膽識的投資者來說，現
在是進入南加州商業地產市場掘金的絕好時
機，包括可以選擇購買一些地理位置佳、經
營管理好的物業，比如公寓、辦公大樓丶工
業用房、旅館以及連鎖店等。
當然我不建議在這個領域短進短出的投機
行為，而是要在充分進行市場研究的基礎上
堅持長期投資。商業地產不同於一般住宅，
即便在經濟最不景氣的時候，還是有賺錢的
行業，如果選對商業地產項目，依然可以獲
得穩定的長期（通常為7年以上）投資回報。
我們推薦的商業地產項目投資報酬率通常
在 6%-8% 之間，據此定價的項目是合理的，
如果開價過低，投資者就要多問幾個為什麼
了，因為過大的投資風險就可能隱含在其
中。美國的商業地產運作模式非常成熟，比
如公寓擁有者可以查閱房客的信用分數，辦
公大樓的租客必須提供營業執照以及相關專
業認證證明，連鎖店的出售方要出具總部提
供的營業收支證明，這些都給投資者提供了
充分的保障。
但是商業地產項目投資和管理本身是非常
複雜的，因此投資者需要找到資深可靠的經
紀人，並建立起融洽的關係，這是在美國進
行商業地產投資取得成功的關鍵所在。
作為商業地產領域的一流經紀人，我們
會協助投資者做好項目投資的可行性研究，
通過對人口結構、收入水平、社區環境、
貸款政策、稅收等因素進行預測分析，並
針對要購買的物業數據進行全面的收集、
分析、評估和論證。例如投資者要購買是
一個 350 單位的公寓群，我們就要協助仔
細查閱 300 多份租約，來進一步核實租金
的實際數量，因為出租物業的價值是與租
金成正比。
當然，在後續交易談判階段，我們還會
幫助買主了解租金細節、管理費用、運營
情況的費用和稅收記錄等。如果投資者要
購買的是連鎖店，我們會充分發揮在此領
域的獨特經驗，對連鎖生意本身進行具體
的調查研究，並提供後續的專業顧問服務。
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南加商業地產 掘金機會多多充分進行商業地產的市場研究，堅持長期投資
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業主2008年裝修 出租率84％ 投資報酬率9％
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橙縣辦公大樓開價$2,080,000
72個房間 建築新穎 管理良好 可加入連鎖
每年淨利26萬元
開價$3,580,000
機場旅館開價$3,580,000
位於橙縣 海邊地區 地大1.53 Acre 建築物19,000呎
共18單位 全部出租給醫生 每年淨利 $500,000元
開價$5,500,000
醫療大樓開價$5,500,000
DR
E# 01218847
2005年建獨棟 Drive thru建築物 出租洽 Starbucks 咖啡 (股票上市)
最穩租約 最佳的投資報酬率 CAP Rate 6.75%
開價$1,368,000
Starbucks 星巴克咖啡開價$1,368,000
Jack in the Box開價從$500,000∼$938,000
024I R E J J u l y 2 0 1 1
《國際地產》置業導航
申請美國投資移民 力求穩妥可靠美國地產公司聘用資深移民律師，增加投資移民申請人的信心。
投資移民法規定這類投資必須創造
不少於 10 個美國人的全職就業
機會，而且就業機會應該保持二年以上，投
資者可先獲得一個二年的“條件綠卡”，如
投資和就業情況在二年後仍然符合法律要
求，投資者則可獲得正式永久綠卡。
投資金額根據申請人公司所在地而定，在
大部分地區不得低於 100 萬美元，但在高失
業率地區，投資額可降為 50 萬美元。所謂
“高失業率”的定義是高於當年全美平均
失業率的 50%，比如目前全美平均失業率為
9%，那麼“高失業率”地區的失業率應該
在 13.5% 以上，南加州有不少華人較熟悉的
區域都可以歸類為“高失業率”地區，iUSA
美國地產公司在這些區域已經開發了一些適
合中國人擁有的經營項目，投資金額回收比
較穩妥可靠。
美國投資移民有名額限制，國家批准項目
每年的總數上限是 10000 名，通常一個家庭
要佔據 3 名以上，因此從家庭數來講大概只
有 3 千多個而已。在上述 10000 名的投資移
民限額中，有 5000 個保留給投資指定區域
中心 (Regional Center) 的投資者，這類項
目允許其投資應直接或間接地創造 10 個就
業機會，但是在具體運作上，由於很多申請
人對美國的經商環境、法律、語言、經營成
本等並不了解，結果持臨時綠卡在美國生活
兩年後，項目還沒有真正啟動，或者啟動後
滿足不了創造 10 個就業機會人的要求，無
法通過移民局的審核驗收。這樣，投資者就
難以轉變成永久居民身份，收回投資本金的
希望也變得非常渺茫。因此，有眼光、有實
力的中國申請人不必隨波逐流，盲目投資自
己不需要難以掌控的區域中心。
美國投資移民申請需要經過兩個步驟的申
請。第一步是 I-526 申請。這一申請可以稱
為投資移民的資格申請，無論投資者居住在
美國還是身在海外都需要遞交此項申請。美
國移民局對於 I-526 申請，主要是審核投資
者的資金來源是否合法以及投資的項目是否
符合法規要求。
第二步申請需要根據申請人所在地不同來
區別。如果申請人已經在美國國內持有合法
有效簽證，便可以直接在美遞交 I-485 申請
調整身份。如果申請人在海外，就需要在當
地使領館安排面談。中國申請人只能在廣州
領事館接受面談，美國在中國的其他使領
館，如北京大使館或者上海領事館等不具有
發放投資移民簽證的權限的。
在 I-526 獲得批准之後，在美國持有合法
有效簽證的申請人便可以遞交 I-485 調整身
份。近來美國移民局在審批 I-485 申請上的
速度變得更加快捷。目前投資移民申請人的
I-526 申請大致需要 5-6 個月審批時間，再
加上現在 I-485 調整身份申請審批越來越快
捷，因此投資移民申請人最快可以在 10 至
12 個月左右的時間拿到“條件綠卡”。
申請美國投資移民的條件包括：1. 申請
人必須年滿 21 歲；2. 申請人不必有任何學
歷、經商或工作經驗的背景；3. 申請人必
須擁有五十萬美元以上的資產證明；4 . 不
須由申請人本身能力所累積取得，贈與、繼
承等方式亦都可以，但必須是取自合法正當
的途徑；5. 申請人不須直接投入參加的投
資項目；6. 此投資創造十個工作機會。
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50萬投資移民項目 全家辦綠卡1. 項目都在 Los Angeles 華人集中地區
2. 3年半到4年取得全家永久綠卡
3. 資金回收可購買華人區全新集合住宅
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喬先生及夫人高建英女士與眾議員 Bruce Morrison 合影 喬先生與美國總統 Bill Clinton 合影
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喬家明早年認識的國會議員Bruce Morrison
在 1989 至 1991 年期間擔任聯邦眾議院移民
委員會主席時，主持制訂通過了美國聯邦
1990 年投資移民法 ( Morrison Act )，該
法允許外國人以投資移民方式取得美國永久
居留權，目的是為美國吸引外國資本並且創
造就業機會。
近年來美國各個州逐漸認識到投資移民是一
個重要的集資途徑，各地方政府美國移民局
向移民官發放的指導手冊經過多次修改，使
投資移民審批更加規範化、程序化。iUSA
美國地產公司聘用的資深移民律師在此領域
擁有 極為豐富的經驗，可以大大增加投資移
民申請人的信心。
去年之前的投資移民名額都沒有用完，據悉
今年的名額可能接近於用完，因此有興趣申
請者應該抓緊時間，以免將來加入排隊等待
的隊伍。
026I R E J J u l y 2 0 1 1
◆ 住宅（頂尖地標豪華別墅至一班住宅康斗）◆ 出租公寓（1000單位至2單位 美國各州）◆ 購物中心（30英畝到半英畝 美國各州）◆ 開發土地（商業 廠房 住家100畝到1畝）◆ 辦公樓 （高樓到一層平房）◆ 旅館酒店（五星級到無星級）◆ 餐飲業 （連鎖或個別中西快餐）◆ 美國企業（高科技 製造業 其他行業 美國各州）◆ 太陽能 風力發電（Solar/Wind Power Farm 住宅 商務建築物 ）◆ 開發批發城（各行各業 南加州 美國各州）◆ 投資移民項目（全家辦綠卡 一個到數十個家庭）
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美國地產 iUSA Realty 是一個集團
組織中一個公司，董事長喬家
明先生在香港完成中學教育後，就來美國留
學分別在於加州大學伯克利 UC Berkeley
分校取得物理系學位，又在紐約大學取得物
理系碩士學位，並在加州大學洛杉磯分校
UCLA 研究院取得經濟系博士候選人學位。
喬先生在南加州從事房地產開發已有 20
多年時間，並在南加州各地擁有可開發
商用及住宅用地，目前正在 City of El
Monte 開發 80 棟聯合住宅項目，在 Rancho
Cucamonga 開發流行服裝製造廠 ( Fashion
Manufacturing Center ) 以及在 Fontana
開發社區購物中心。
喬先生擁有良好的主流及華僑社會關係，
他所帶領的專業團隊具有豐富的實戰經驗，
可以全面協助您完成在美國的投資置業計
劃。本公司依據全美房地產協會、加州房地
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一般住宅，都能確保順利完成過戶手續。
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Angie Chiao 喬小姐 ( MBA, University
of Texas ) 有多年經驗，管理商業大樓，
購物中心，出租公寓，帶領團隊全力管理客
戶委託本公司的產業。目前是在美國各州抄
底購置出租公寓的最佳時機，從 2 單位到
1000 單位，都可以通過委託本公司管理，
並獲得穩定可靠的投資回報率。
地產貸款部門 Real Estate Loans
本公司的貸款專業團隊，每位都有多年商
業及住宅貸款經驗，本公司和主流及華資銀
行有密切的合作關係，可順利解決外國人在
美置產需要的貸款問題。
全方位裝修部門 One Stop Remodeling
Jack Tsai 經理擁有 Cal State Fullerton
大學土木工程碩士學位，有多年全方位裝修
經驗，帶領裝修團隊快速為本公司客戶合
作。
地產開發部門 New Project Development
本公司擁有強大的開發團隊，有豐富經驗
開發住宅區，商場，旅館，酒店，購物中
心，公寓等項目，團隊成員包括 Mr. Kurt
Anderson （美國主流著名建築師）及 Dr.
Tom Cao （加州著名工程師）。
喬家明
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部，是華人聚居的好學區之一。由於規
劃較早、生活機能佳，對許多華人感覺
就像在老家一樣方便，即使不用講英文
也可以生活，加上傑出的優良學區，受
到許多新移民所推崇。佔地約 130 畝的
高級住宅區 The Country 地處山坡，
24 小時警衛管理並備有巡邏警衛。約
900 多戶的“鄉村”豪宅，屋主超過
60% 為華裔。蜿蜒的山路兩旁，坐落著
一棟棟極具歐洲、日本等各國風味豪宅
建築，不少住戶前綠樹林蔭，隱約可見
宛如童話故事中古堡、飯店般的建築，
增添幾許神秘感。
鄉村所附屬的私人具樂部，備有游
泳池、網球場、娛樂中心及小公園，讓
住戶不用出門，也可享受到休閒生活。
許多住在該區的華裔都喜歡量身打造房
屋。“球場”是該小區不少住戶的基本
配備，其中以網球場、籃球場最普遍，
或是選擇興建標準型游泳池，也有華裔
住戶在自宅興建馬場，飼養匹馬。
儘管近年景氣不佳，但“鄉村”房
價依舊保持穩定水準，以 1 萬平方呎建
築面積的房子來說，每呎約 300 元至
450 元左右，端看屋齡、地點而有所不
同。鑽石吧的小學、初中及高中，皆為
非常受親睞的絕佳學府。尤其是鑽石吧
高中 Diamond Bar High School 有 極
高比率的畢業生考取長春藤學院，今年
第 4 度晉升「全美最佳高中」前百名之
列，名列全州第 7名、洛縣第 2名這項
排名由知名雜誌「新聞週刊 Newsweek
」評選。
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031I R E J J u l y 2 0 1 1
證明 無論在美國或者國外。在職證明
只要簡單闡述貸款者的職位，工作年限
即可無需說明貸款者的收入。
• 需準備比較多的頭期款 Down Payment
此貸款大致要求百分之 30%--40% 的頭
款，舉例來說，如果您要購買$500,000
美金的房子，您大約要準備 $150,000-
-$200,000 的頭款，而且此頭款是從您
個人賬戶所匯出。
在美國，有許多銀行看上具有投資潛力吸
外國投資者，尤其是中國投資者，為了方便
外國人很順利能來美國投資置產，提供了此
項方便的外國人貸款。只要有具備以上三項
的條件，無須提供美國信用記錄或者美國報
稅記錄，就可以順利貸款。
在貸款界服務了20年。我們常常在討論，
有時外國人貸款比本國人貸款簡單太多了。
接下來幾個月，有些銀行將提出更簡單、
利率更低的貸款，如有新的訊息，我們很樂
意與大家分享。
我們是加州政府認證的專業貸款公司，如
有任何在貸款上的疑問，很歡迎您來電或者
E-mail。
由於美國前幾年的房市泡沫，現在
美國的房價，比較中國及其它
亞洲地區，相對上便宜許多，因此，有很多
亞洲的投資者，尤其是中國的投資者，想借
用此低價的機會，能夠進場美國房地產市
場，為未來的獲利甚至移民做佈局。
在美國購房貸款的基本條件，有三項的審
核標準：
收入及報稅資料 Income&Tax Record
一般銀行要求貸款者必須在美國工作及報
稅具備二年以上的記錄，並且要符合銀行要
求的收入報稅要求才能取得銀行的貸款。
有些美國公民或綠卡者，在海外的收入，
如果在美國申報也可以當成收入來貸款。
信用記錄 Credit History
貸款申請者須有在美國的信用記錄，如有
信用卡，車貸或房貸的付款記錄，如有信用
卡車貸或房貸的付款記錄，它會僅適應在美
國三大信用公司的報告上。如果有良好的信
用記錄，貸款比較容易通過，而且相對的銀
行費用可以減少些。
個人資產及頭期款 Asset & Down Payment
個人資產包括流動資產如現金 . 股票，以
及不動產，如房子，車子這些資料，必須填
寫在貸款申請書中。
以上三項的基本條件，是針對申請傳統性
貸款 Conventional 所定出的，三項條件的
好壞是讓銀行決定貸款給貸款者與否，或者
給予不同的貸款方式及利率為例來說，如果
貸款者有良好的信用記錄及很多的頭期款，
但是在美國缺少報稅記錄。銀行可以給予貸
款者不查收入的貸款，但利率一般比傳統性
貸款高。
接下來我們要討論的外國人 Foreigner
貸款就是此類型的貸款。外國人（非綠卡或
公民）在美國如何取得貸款？外國人如要在
美國置產及貸款是可以的。但要具備以下的
條件。
• 需要有合法的美國簽證，如觀光 B1、
B2 商務考察 L1、L2 或者是特殊人才
職業在地簽證 H1 都可以。唯一另外的
是學生簽證 F1。銀行需要簽證及有效
護照的影本。
• 提供在美國或者國外的在職證明。雖然
此貸款無需查貸款者在美國的報稅記
錄，但是貸款者則必須提供公司的在職
《國際地產》置業導航
中國人如何在美國貸款買房
最佳貸言人 ALLEN 黃建誠
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美國加州貸款執照 NMLS#310524
美國加州房地產執照 DRE#01508024
證卷執照 Series 7.63.26
加州保險執照 ND#OC15266
銀行看上具有投資潛力吸外國投資者，
尤其是中國投資者，為了方便外國人很順利
能來美國投資置產，
提供了此項方便的外國人貸款。
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033I R E J J u l y 2 0 1 1
享有第二矽谷美名的南加州橙縣爾
灣市，曾連續五年蟬聯全美最
安全的城市，被評為全美最適合居住的城
市。與大部分城市自然發展史不同，爾灣市
是一座經全面規劃設計才開發建設的城市，
更為獨特的是，這裡先有 UCI 加州大學爾
灣分校，後有 Irvine 爾灣市，可謂名副其
實的人傑地靈。
爾灣來源於南加州一個名門望族的姓氏。
早在 1864 至 1878 年間，有位叫傑姆士·爾
灣的人陸續收購了從太平洋沿岸橫跨聖塔安
娜河跨度 23 英里的土地，他的兒子小傑姆
士於 1893 年繼承了這大片牧場土地，並於
1894 年成立了爾灣公司。
1959 年，爾灣公司應加州大學之邀，以 1
美元的象徵性價格，賣給加州大學 1000 英
畝地，當時的州政府也額外捐贈了 500 英畝
土地作為校區，加州大學聘請的建築師皮瑞
拉 William Pereira 和爾灣公司達成共識，
認為有必要環繞大學建立一座 5 萬人口的城
市，隨後，新城規劃逐漸成形，工業區、商
業區、住宅區和休閒區都被合理佈局，勾畫
到了藍圖上。1970 年，“西爾灣工業區”
對外開放招商，大學、公園、住宅也開始建
築設。皮瑞拉按照他心目中夢想城市規劃設
計，建起了一座被稱為第五代城市的新型城
市，並成為世界各地追求時尚的建築師爭相
效仿的對象。
爾灣市正式成立於 1971 年 12 月 28 日，
擁有 180.5 平方公里。早期曾經是標準的保
守白人區域，幾乎沒有亞裔居民，也不見
華人超市、商店和餐館。隨著環境的迅速
改善，爾灣的人口由最初的 10 萬人增長至
2010 年的 22 萬，其中亞裔，尤其是華裔人
口迅速躥升，已經成為僅次於白人的當地第
二大族裔。
爾灣的 22 萬人口中，白人佔 49.7%，包
括華人的亞裔為 36.2%，西班牙語裔 9%，黑
人和其他種族總共約佔 5%。華裔的迅速增
加得益於對教育的重視，位於爾灣的加州大
學爾灣分校，大約有四成學生是亞裔，該
校的縮寫 UCI University of California,
Irvine 常 被 戲 稱 為 華 裔 移 民 大 學
University of Chinese Immigrants。
背山面海的爾灣氣候舒適，景色宜人，
四季如春，一月份平均氣溫為華氏 56 度，
八月份平均氣溫是華氏 71 度 攝氏 13.3 至
21.6 度 。Irvine 市全美最安全的城市之
一，環境規劃整潔，擁有完善的醫療設施，
發達而便捷的交通網，市內還規劃有自行車
道，購物中心、超級市場、各國風味美食餐
館等等遍布各個社區。爾灣市離著名的迪斯
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美麗的現代宜居城市爾灣 Irvine
尼樂園也很近，開車只要十幾分鐘。這裡的
居民家庭收入較高，沒有所謂的貧民區。由
於有近十年來有越來越多的華人在此居住，
城中已經出現了一個頗具規模的小中國城，
為華人居民提供一應俱全的生活和文化服
務。
加州大學爾灣分校雖然是加州大學各分
校中歷史最短的一所，但排名卻緊追伯克
萊、洛杉磯和戴維斯等大學之後，一直是
全美排名前十名的公立學校。爾灣學區在
加州也名列前茅，這裡的公立小學、初中
和高中都很好，90% 的學校 API Academic
Performance Index，學術表現指數 達到或
超過 900 分的優異表現 滿分為 1000 分 。
金融危機給美國經濟帶來的景氣蕭條並不
影響爾灣的支柱產業，反而更加凸顯了這個
現代化城市的生機與活，比如生物醫藥丶電
子、服裝公司都表現良好，一些外銷導向公
司的生意也維持強勁。
美國房地產持續低迷，華人成為購置房地
產的主力，華人被稱為南加州房市的“救
星” 銀行屋 短賣屋比比皆是，許多華人客
戶以現金購屋在談判中佔優勢，紛紛拿到比
市場價低許多的好價錢。
爾灣地區更是許多華人看好的城市，美麗
的城市規劃、安全城市的美名及遠近聞名的
好學區，吸引了許多華人慕名而來，在這個
投資自住皆相宜的都市投資置屋，這裡的房
型有一層的平房，兩層的樓房，獨立屋，連
體屋及高層住宅，價格從二十幾萬美元起的
二房康鬥至千萬豪宅任你選擇。
由於國內的購房限量制度，許多華人看好
美國市場，紛紛投資美國房地產，目前我已
幫助許多來自中國的客戶在美國成功投資購
屋，請您也千萬不要錯過這千載難逢的好時
機，如果您也打算來美國投資購屋，請聯繫
我，我會以專業的知識，豐富的經驗，讓您
以最小的成本，獲得最大的回報。
以人為本的城市環境、優異的人力資源，
吸引了高科技行業落戶爾灣，
不少著名跨國公司看上了這裡的商業環境，
也紛紛將總部遷至爾灣。
爾灣的高科技產業涵蓋了生物醫學、
制藥、無線通訊、電腦、軟件等多個領域。
越來越多的創業家、投資家、各類精英人才
繼續移居這個人傑地靈的城市，
特別重視教育環境的華人家長
也紛紛在此置業，
給孩子提供一個在美國成長、
創業和發展的最佳起點！
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EB-5（Employment Based Fifth
Preference）， 是美國移民法中針
對海外投資移民者所設立的移民類別。此類
別自 1990 年創設以來，對申請人的資格和
條件在經歷了二次修法規後，如今是所有移
民類別中，申請核準時間最短、資格條件限
制最少的一條便捷渠道。
美國投資移民法明確聲明歡迎投資移民，
因為美國政府相信投資移民能給美國帶來外
國資金，並且增加美國的國民就業機會。美
國投資移民的主要精神就是外國移民者可以
通過投資或創立一美國境內的企業，並創造
十個就業機會，即可獲發二年期的有條件
移民簽證。二年屆滿前 90 天，若該項投資
行為仍存在，且已經提供了十個就業機會
給美國人，則投資移民者可申請將條件解
除。此方案的基本投資額為 100 萬美元。
如投資標的是位於“目標就業區 Targeted
Employment Area”，即該區之失業率為全
國平均失業率的 150%、美國政府機構 OMB
指定的郊區或美國政府指定的經濟特區
Regional Center 則投資額可降為 50 萬美
元。
目前美國投資移民項目大多為“區域中
心”項目，雖然這些項目普遍投資金額較以
往的 100 萬美元減少至 50 萬美元，將申請
人的投資負擔大為減輕，但是在具體運作
上，由於很多人對美國的經商環境、法律、
語言、經營成本等並不瞭解，政府又不提供
擔保。因此申請之前的風險評估和項目選擇
等過程都非常關鍵，投資人必須要非常謹
慎。
判斷一個投資項目是否可靠，首先要看項
目推介方的基本情況。不少項目方在推出一
個投資項目時會打出“有政府背景”的旗
號，這一點需要引起投資人的足夠警惕——
凡是投資移民項目都是得到政府批准和支持
的，但美國政府不會為任何一個項目提供擔
保，所有項目都是由負責項目運作的公司自
主運營，自負盈虧。
到目前為止，還沒有出現投資人與美國
政府共擔風險並共享收益的“美國政府項
目”。法律也不允許通過借款給美國政府來
實現投資。而一般來說，如果項目經得起銀
行的審核，並且能獲得申請貸款的資格，就
會相對有保障一些。
有些投資人認為，與加拿大投資移民的被
動投資性質相比，主動投資的美國投資移
民 EB-5 項目的資金風險很大。其實投資移
民的資金風險也沒有他們想象中的那麼大，
因為參與運作的基金公司都會選擇那些正規
的、傳統的項目，而運作這些項目的美國企
業也希望通過投資移民獲得便宜的資本，他
們更看重的是項目本身的運營。至少到目前
為止，申請人 50 萬美元的投資資金還從未
發生過被轉移或全部賠光的案例。所以申請
者只要正確看待，在選擇項目等環節上多加
思量，那麼離自己實現成功移民的夢想就不
會那麼遙遠。
不過有些項目在宣傳上號稱，投資資金可
以確保還款，這也是一個誤區。根據美國移
民法規定，美國投資移民屬於無政府擔保項
目，必須是風險投資。因此關於“可確保還
款”的說法存在著一定的誤導，確保資金安
全的關鍵還是在於對項目的選擇。
還有一些項目介紹說，項目本身有抵押物
可以為還款提供保障。但是要知道，美國是
一個法律很完備的國家，當對方不能如期還
款的時候，債權人需要履行一定的法律程序
才能處置抵押物，而這個程序的費用和時間
遠遠超乎大多數人的想象。
有些投資移民項目，剛剛有了大體的運作
方案，就開始對外融資，想等籌到錢後再開
始運作。結果投資者持臨時綠卡在美國生活
兩年後，項目還沒有啟動，滿足不了雇傭
10 個工人的要求，根本無法通過移民局的
審核驗收。這樣，投資者就無法轉變成永久
居民身份，收回投資款的事也更加無著落。
如果在融資時項目已經開始運作，其保險系
數就將大大提高。
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佔 41.05%, 非洲裔佔 4.76%，美國原住民佔
0.33%, 太平洋島民佔 0.12%，其他族裔佔
6.78%。有 4.21% 擁有兩種族裔以上血統。
西語裔或拉丁裔為 18.46%。
鑽石吧地區家庭平均年收入中位數是
126,000 美元。犯罪率大約是美國社會平均
的 40%。大學以上學歷佔人口比例的 65% 以
上（如果包含學院學歷，則超過 80%）。
鑽石吧是美國華人聚居的好學區之一，
這裡大約有 1000 名華裔學生，佔學生總數
的 30% 左右，這裡的華裔家長協會已有 14
年歷史，並一直與家長們保持著緊密的聯
繫。鑽石吧全市分為兩個學區。主道（Grand
Ave） 以 南 的 核 桃 谷 聯 合 學 區 Walnut
Valley Unified School District 的一部
分；在北部部分的波諾馬聯合學區 Pomona
Unified School District 的一部分。
鑽石吧學區是全美 100 頂級中學之一，如
果單從學生考試成績看，應該排名前 10。
2009 年，鑽石吧市與加州的另外兩大華裔
聚居城市——亞凱迪亞市和蒙特利公園市一
同，被美國《商業週刊》評選為加州“最佳
育兒”城市的前三甲。
鑽石吧商場眾多，縱貫整座城市。南加州
第一氫燃料站也建立在這裡，另外，加州南
海岸空氣質量管理區（AQMD）大樓也矗立在
該區。由於規畫較早，華人超市、餐館雲集、
店鋪亞裔食品及各式商品齊全，對許多華人
來說，感覺就像與住在家鄉一樣，什麼東西
都買的到，生活上非常方便。
鑽石吧中、高價位房子都有，百萬豪宅就
有 1680 幢以上，是華人心目中的好區，由
於學區成績特好，所以成為亞裔最喜歡的城
市之一。
鑽石吧 Diamond Bar 位於洛杉磯縣東部
的聖蓋博谷 San Gabriel Valley）的東南
角，距洛杉磯市中心以東約 27 英里，鄰近
羅蘭崗 Rowland Heights，核桃 Walnut 和
波莫納 Pomona，處於波莫納和奧蘭治高速
公路交界處，交通便利，四通八達。鑽石吧
學區是全美 100 頂級中學之一，望子成龍的
父母有福了！
1840 年， 何 塞． 盧 斯 利 納 雷 斯 Jose
de la Luz Linares 從總督胡安阿爾瓦拉
多 Juan Alvarado 哪 裡 收 到 了 4340 英
畝（1,760 公頃）的土地，從佈雷亞峽
谷 Brea Canyon 一直延伸到東部核桃谷
Walnut Valley。 利 納 雷 斯 在 1847 年 去
世；他的遺孀里將部分土地賣給了 Ricardo
Vejar。要價是 100 美元的商品，100 個小
牛，和承擔她已故丈夫的部分債務。與此同
時，Vejar 還擁有聖何塞牧場東部 Rancho
San Jose，並在未來 10 年收購其餘諾加利
斯牧場 Rancho Nogales。
但 Vejar 的運氣沒有持續很久。隨著時
間的推移—— 特別是作為美國政府將加利
福尼亞州納入聯邦 —— 洛杉磯諾加利斯
牧場被劃分成多個土地牧場出售，其中最
大的就是鑽石吧牧場。鑽石吧這個名字源
於 Frederick E. Lewis 所註冊的鋼鐵品牌
Diamond over a Bar。 當時，它是美國西
部最大的畜牧場，整個鑽石吧牧場由泛美公
司 Transamerica Corporation 在 20 世紀
50 年代開發全國第一個總體規劃的社區的
時候被收購。鑽石吧沿用了原有的地名。泛
美公司還將鑽石吧這個名稱用於各種乳業，
畜牧業，以及農產品的品牌（其中有許多是
今天仍然在使用）。
第一個人口發展和建築膨脹時期是 1960
年，毗鄰 Pomona 高速公路的高地上的房屋
在未來 10 年內如雨後春筍般聳起。城鎮的
發展和人口增長速度之快令人震驚。泛美看
到了這一髮展，並迅速採取行動，在 1907
年至 1980 年間，將公司拆成了幾個風險基
金，主要投資不動產。鑽石吧項目被賣給了
幾個房地產開發商，並在 20 世紀 80 年代初
具了今天的城市格局和面貌。
1989 年 4 月 18 日，鑽石吧市正式成立。
目前市長為日裔美國人 Jack Tanaka。根
據美國人口調查局統計，鑽石吧地區全部
人口為 56,287。其中亞裔佔 42.76%，白人
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美國華人聚居的好學區之一鑽石吧 Diamond Bar
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常有益的。據她介紹，去年中國公司在美國
投資近 49 億美元，而中國房地產商的投資
更是已經對南加產生積極影響。此外，趙美
心也鼓勵美國的房地產業者把握時機，帶領
行業走出低谷。
美國第 41 任聯邦財務長羅莎麗奧•馬
林 Rosario Marin 作為嘉賓來到會場，並
向與會人士推介了她的自傳體著作《兩個
世界之間的引領者》Leading Between Two
Worlds。她表示，美國是一個公平、充滿機
會的國家，她自己的經歷就證明瞭這一點。
中國中強投資集團董事長李仲遲代表參會
中國企業發言。他認為目前中國房地產業面
臨的局面也為企業進行業務轉型和行業轉型
升級提供了機遇，他把養老地產、教育地產
和休閒地產作為中美兩國地產界尋求新增長
點的突破口。
除了 6 月 28 日的峰會主要議程外，出席
會議的中方代表還於 6 月 29 日前往南加州
大學與眾多業內知名學人進行進一步的交流
與探討。此次會議規模小於去年，對此主辦
單位表示，今年初就開始籌備這場高峰會，
報名人數很多，但到最後是可才突然得知許
多團員的美國商務簽證面談排期過晚，以至
於無法按時前來洛杉磯，因此不得不縮小這
次的會議及活動的規模。據悉，未能如期參
加會議的約 40 位成員，預計可於 7 月中旬
前來洛杉磯進行考察。
第二屆中美房地產高峰會 6 月 28
日在美國洛杉磯環球影城希爾
頓會議中心隆重開幕。美國聯邦眾議員趙
美心，中國中強投資集團李仲遲，美國第
41 任聯邦財務長羅莎麗奧•馬林 Rosario
Marin 以及美中雙方政府官員、地產專家、
學者等一百多人共襄盛舉參與了當天的開幕
式。
會議期間，中美房地產界代表和學者就美
國最新經濟動向、商業地產、綠色低碳住宅
發展、大型遊樂設施、大型購物中心和老年
公寓發展及兩國地產交易進行了交流和研
討。據主辦者介紹，這是繼去年 8 月在洛杉
磯舉辦首次高峰會後，中美房地產業再次攜
手。此次峰會的主 題為“持續的繁榮——商
業房地產未來黃金十年”。
本次高峰會執行主席暨阿罕布拉市市議員
沈時康表示，舉辦高峰會的目的是搭建中美
房地產業合作平台，促進兩國在該領域的高
層互動，共同探討兩國房地產業發展面臨的
機遇與前景，建立領軍人物之間的緊密聯繫
及合作。
美國聯邦眾議員趙美心在發言中對會議的
召開表示祝賀。她表示，中國企業開始增加
在美投資，表明兩國在經貿領域的合作正在
深化，也會給雙方帶來益處。她還提到，加
利福尼亞州是一個理想的投資場所，鼓勵更
多中國企業家來此尋找商機。
趙美心表示，中國公司在美國的投資在日
益增長，這對於經濟恢復中的美國來說是非
《國際地產》縱橫互動
2011 中美房地產高峰會聚焦商業房地產
美國第 41 任聯邦財務長羅莎麗奧•馬
林 Rosario Marin 與中華商報副社長胡安
Juan Yanez Carrera 交談。
美國第 41 任聯邦財務長羅莎麗奧•馬林
Rosario Marin 與美聯地產總裁王力軍（左
一）及副總裁 Alicia （左三）率領的團隊
積極參加中美房地產高峰論壇，多年來美聯
地產公司取得了傲人的成績，他是華人在美
國取得成功的典範。
記者韓瑞、趙俊洛杉磯報導
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個國家和地區的華僑、華人 100 多萬人。僑
胞的成就，帶動了一波又一波的出國潮。溫
州又是民營企業的發源地，30 年的奮發拼
搏，積累了高達 8000 億元的民間資本，湧
現出近 2萬億萬富豪、近 40 萬千萬富翁。
全球一體化經濟開擴了溫州人的國際視
野，培育了他們走向世界的膽略。於是，有
經濟能力、有出國發展意識的溫州人，開始
移民，送子女留學和到海外投資置業。
由溫州日報報業集團主辦，溫州商
報承辦的 2011 年溫州留學移民
海外投資置業展將於 6 月 25 日至 26 日在溫
州科技館舉行，吸引了眾多學生、家長及有
移民意向的市民。無論是以房養學，還是投
資購房，海外房產都已走進溫州人的視野。
中華商報及旗下中華地產報和國際地產雜誌
給會展帶去了最新的美國房產投資資訊。
本次展會共有55家參展商、70多個展位，
其中包括國際高中和海外預科學校 3 所，
美、新、澳房產機構 11 家，北京、上海、
杭州及本地的留學移民中介機構 38 家，以
及 3 個來自美國的 EB-5 區域中心投資移民
項目。展館二樓的主題論壇推出 2 場專家級
別的演講和互動，為參觀者解答留學、移
民、海外投資方面的疑問。
這次參展的房產機構，如澳洲新地集團、
西岸置業集團、信誠咨詢等房產機構，都準
備了海外旅遊購房計劃。已在澳大利亞居住
10 多年的澳洲奧林地產的董事長鄭有林表
示， “我看好溫州民間資本，這次參展是
為開拓溫州市場投石問路。”
展位現場來自國內及本地的 38 家留學移
民中介機構帶來了 300 多所海外學校資源，
包括美、英、加、澳前 100 名部分學校的錄
取標準。威久國際教育展位負責人說：“上
午為孩子咨詢留學的家長比較多，尤其是高
考學生，意向很明確。”不少留學機構參展
商表示，今年美國留學較熱，過來咨詢的家
長一半以上是來瞭解留學美國的相關事宜。
來自溫州市區的曹女士一大早就來到展會
現場咨詢，為女兒留學海外提前做準備。據
介紹，曹女士女兒今年上高一，初中時就有
留學海外的意向。記者從展會現場瞭解到，
家長普遍認為送孩子出國一方面可以拓寬孩
子視野，另一方面也是為了讓孩子體驗國外
不同的教育模式，培養孩子的自立、創新能
力。
以“留學”為目的的投資移民家庭開始增
加。“留學”還是乾脆直接“移民”成了家
長思考的新熱點。不少家長希望在解決孩子
海外教育問題的同時也發展自己的海外事
業。留學移民展為有這種綜合需求的家庭提
供了方便。來自台州的江先生是一家中等規
模的企業負責人，江先生說，孩子想出國留
學，這也為企業提供了海外投資的機會。
溫州是著名的僑鄉，全市旅居在美國、法
國、荷蘭、意大利、西班牙、新加坡等 87
《國際地產》縱橫互動
海外房產走進溫州人的視野第二屆溫州留學移民海外投資置業展吸引眾多市民
家長普遍認為送孩子出國一方面可以拓寬孩
子視野，另一方面也是為了讓孩子體驗國外
不同的教育模式，培養孩子的自立、創新能
力。不少家長希望在解決孩子海外教育問題
的同時也發展自己的海外事業。留學移民展
為有這種綜合需求的家庭提供了方便。來自
台州的江先生是一家中等規模的企業負責
人，江先生說，孩子想出國留學，這也為企
業提供了海外投資的機會。
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剛來美國的時候，我也是帶著 2 個
小孩，搬過無數的家。今天我
願以天下母親的心，來幫助天下母親。選擇
一處有良好學習環境，適合居住的地方。讓
天下的媽媽和自己的孩子們一起安居樂業就
是我的人生觀。
洛杉磯是新移民首選之地
洛杉磯不但氣候夏天不熱，冬天不冷。往
前半個小時有美麗的太平洋，長長的海岸線
風光怡人，一年四季都可以下海游泳。往後
一個小時不到就可以開車到了雪山上滑雪，
天使之城讓人迷戀，嚮往。所以，南加州一
向是新移民進入美國的首選之地。二十幾年
來，隨著華裔新移民的快速增加，南加州
所謂的”華人城市”，也從最早洛杉磯城
中區的華人街中國城 China Town，小臺北
Monterey Park，一路沿著 10 號與 60 號公
路兩側的聖蓋博穀城市向東發展，甚至達到
科羅娜城 Corona 一帶。
洛杉磯東區越來越有魅力
近年來，這些東區城市，由於在新的都市
計畫建設下，社區開闊房屋新，住宅區商業
區合理規劃，加上生活機能越來越完善，無
論來自中港臺，甚至東南亞的食衣住行用品
百貨一應俱全，非常吸引華裔人士的進入。
尤其對於新移民來說，選擇東區，不但相對
其他華人聚集區，人口平均教育程度相對較
高，而這個區既有最頂級的豪宅，也有相對
價錢適中的獨立屋。這裡去洛杉磯其他幾個
華人集中的聚居城市，屬於一個中間地帶。
既有繁華的生活的生活享受，也有鄉村的安
靜舒適。這裡生活便利，語言文化上的隔閡
很低，可以大幅減少移民初期的適應問題，
快速融入在美國的新生活！最為關鍵之處
是，這裡的學區是全國聞名的好學區。無論
高中，初中，和小學，都是一等一高素質的
學校。
東區學區晉升為百名全美最佳高中
專精東區房屋投資買賣的傑出首席經紀同
時也是My Real Star Inc. 總裁 Jenny 說，
這些年來，新進入南加州的人口中，除了墨
裔，亞裔可以說是增加速度最快的族群；一
般來說，亞裔集中的社區，收入水準都在中
等以上，居民水準整齊，因此社區的整體環
境優良，生活安全性高；更重要的昰，亞裔
家庭一向最重視下一代的教育，因此，亞裔
多的城市，學區的排名也會較高，整體學生
素質與學習環境會更好。
Jenny 說，根據加州教育局每年公佈的學
術表現結果來看，各族裔間存在著明顯差
異，雖然各學區每年的成績與排名會略有上
下起伏，但是持續多年，都是亞裔（不含菲
裔）獨佔鰲頭，學生表現搶眼，遙遙領先其
他族裔。以去年的成績來看，亞裔學生成績
平均高出位居第二的菲裔 40 分，更高出非
裔 200 多分。而華裔學生更是其中的佼佼
者，新崛起的東區城市核桃學區，最近幾年
中也快速進步，出現後來居上之勢，核桃
學區鑽石吧高中學術表現極為優秀在 2011
年公立高中綜合成績排名洛杉磯第 2 名 ,
加州第 7 名，美國知名雜誌新聞 新聞週刊
Newsweek 評選此鑽石吧高中今年第 4 度晉
升為全美最佳高中百名之列，該校家長也表
示讓孩子選擇該校就讀“很放心”。
孩子是每一個新移民最重要的事業
身為母親的 Jenny 語重心長的說，很多
新移民飄洋過海來到美國，除了為自己尋找
更好的生活空間與發展環境外，更多的是為
了子女的教育，希望他們更多元的學習，擁
有更佳的選擇，更好的未來！但是美國的公
立學校教育是以學區來劃分入學，學區間的
優劣往往有著很大的差異，這是與亞洲國家
很大的不同之處，因此，居住的地點不僅關
係生活品質，影響房價 ; 更決定學區，影響
孩子的教育品質與未來。Jenny 總是不忘一
再提醒有孩子的買主，教育為百年大計，孟
母要三遷，就是為了給孩子找一個最好，最
有利學習的環境，新移民來到美國，慎始最
重要，選擇一個好的學區，就是新生活成功
的第一步！
Jenny 回憶自己在 1996 年，毅然放下手
中經營有成的生意，和先生分居兩地，以無
比的毅力與勇氣，獨自一人帶著孩子，遠赴
重洋，來到陌生的洛杉磯，為的就是給孩子
一個更好的生活空間；可是，初次來到新城
市，面對的是截然不同的環境，又缺乏有經
驗的人適當的指引，憑著自己一個人單打獨
鬥，四，五年中，還效法孟母精神，搬遷於
不同的城市間，浪費了不少時間，走了不少
冤枉路，最後才在南鑽石吧，找到真正滿意
的安樂窩。Jenny 說，她做經紀，就是希望
用自己的經驗，幫助需要的人，不必再重
蹈她曾經走過的錯誤，為了孩子，她熟悉
Walnut學區的大街小巷，一草一木，現在，
她願意將她的東區生活經驗完全分享！
好學區的好房子投資的價值最高
分析東區城市受到歡迎的原因，Jenny 指
出：原本華裔最多的西聖蓋博穀一帶，較為
接近城中地區，交通方便，發展也最為成
熟，但是土地開發幾乎已經接近飽和，成屋
多屬老舊而價格卻居高不下；同樣的房價，
到了東區城市，可以買到更新更好的社區，
住得更舒服，居家品質高。核桃及鑽石吧市
由於優異的教育體系，這個最初以白人為主
的小城，快速成為華裔新移民聚居城市。
對於核桃學區 ，Jenny 特別解釋，從地理
上來分割，核桃學區並不完全等於核桃市、
鑽石吧，應當是包括東核桃市與南鑽石吧部
份地區，許多買主如果對於當地不熟悉，往
往會發生買錯地段的情況，有時一街之隔，
甚至一戶之差，就是天差地別， 不但影響
房屋未來轉手的行情，更嚴重的昰影響孩子
的就學 !
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學區，不但是東區中的翹楚，更直追許多有
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