CÔNG THỨC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THỊ TRƯỜNG

NGÁCH Đây là công thức đã giúp rất nhiều nhà đầu tư bất động sản xây dựng được

khối tài sản khổng lồ cho riêng mình…

TRỊNH VĂN MẠNH WWW.BATDONGSANNGACH.COM

TRỊNH VĂN MẠNH 1

QUAN TRỌNG:

Tôi biết bạn rất muốn lướt thật nhanh để biết được chi tiết về nội dung của CÔNG THỨC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THỊ TRƯỜNG NGÁCH. Nhưng bạn

sẽ học được NHIỀU hơn nếu xem video đi cùng với tài liệu này. Có HÀNG TẤN kiến thức, chi tiết mà tôi không thể cho hết vào tài liệu này. Vì vậy hãy

dành chút thời gian để xem video tại đây: http://batdongsanngach.com/video1/

Xin chào các bạn. Tôi là Trịnh Văn Mạnh,

Hôm nay tôi rất hào hứng chia sẻ với bạn về công thức tuyệt vời về đầu tư bất

động sản: công thức đầu tư bất động sản thị trường ngách. Tôi đã mất rất

nhiều thời gian, công sức và tiền bạc để hoàn thiện nó. Hôm nay, tôi sẽ chia sẻ

chi tiết về công thức này. Công thức này đã giúp rất nhiều nhà đầu tư BĐS tại

nhiều thị trường kiếm được từ hàng chục, đến hàng trăm tỷ trong suốt thời gian

qua. Công thức này khác biệt với phần lớn các công thức đầu tư BĐS mà đa phần

các nhà đầu tư BĐS đang làm trên thị trường. Hôm nay tôi chia sẻ với các bạn

với mong muốn các bạn có thể áp dụng được công thức đầu tư BĐS này vào cuộc

sống của mình để giúp bạn nhanh chóng, nhanh chóng hơn nữa trở nên giàu có

và trở nên tự do tài chính thông qua việc đầu tư BĐS.

Để bắt đầu công thức này, tôi phải kể về quá trình vì sao tôi làm BĐS trước. Tôi

bắt đầu niềm đam mê kinh doanh BĐS của mình từ ngày còn rất nhỏ, sau khi tôi

chứng kiến câu chuyện của bố mẹ tôi. Bố mẹ tôi đi làm từ khi còn rất trẻ, khoảng

14-15 tuổi, bố mẹ tôi đã bắt đầu đi làm và suốt 20 năm sau đó bố mẹ tôi làm công

việc chủ yếu là lao động tự do, phải đổi sức lực và thời của mình lấy tiền. Mãi

đến tận 20 năm sau, đến những năm bố mẹ tôi hơn 30 tuổi, gần như gia đình tôi

không có tiền tiết tiết kiệm vì mỗi lần tiết kiệm được một khoản tiền thì gia đình

phát sinh rất nhiều chi phí và thuốc men chữa bệnh vì ngày xưa những công việc

ấy đã lấy đi phần lớn sức khỏe của bố mẹ tôi. Và khi sức khỏe yếu đi thì bố mẹ

tôi buộc lòng phải kinh doanh, phải lựa chọn kinh doanh để có sự bứt phá.

Những công việc và những ngày tháng đầu tiên khi kinh doanh, công việc của bố

TRỊNH VĂN MẠNH 2

mẹ tôi cũng rất vất vả, cũng tốn từ 11-18 tiếng mỗi ngày. Tôi còn nhớ có những

giai đoạn 2 ngày liền bố mẹ tôi không được ngủ để làm việc và mắt bố mẹ tôi lúc

nào cũng cay xè, và lúc đấy bố mẹ rất dễ nóng tính, cáu kỉnh bởi vì người mệt và

không có thời gian, không có thời gian dành cho nhau và dành cho gia đình. Lúc

đó, cá nhân tôi cũng rất dễ bị ăn mắng. Thực sự cuộc sống của nhà tôi chỉ thay

đổi khi năm 2000, bố mẹ tôi đã quyết định-một quyết định làm thay đổi cuộc

sống thực sự của gia đình nhà tôi đó là bố mẹ tôi quyết định đầu tư BĐS. Vào

năm 2000, bố mẹ tôi mua BĐS đầu tiên, ngoài một BĐS để ở, đó là một BĐS rộng

100m2 tại Quan Hoa, Cầu Giấy, Hà Nội. BĐS này hiện tại trị giá gần 8 tỷ và đem

lại cho bố mẹ tôi dòng tiền 20 triệu/tháng. Kể từ khi có BĐS này đem lại dòng

tiền 20 triệu/tháng thì bố mẹ tôi tự do tài chính. Tính đến thời điểm này, khoảng

hơn 10 năm rồi, bố mẹ tôi gần như trẻ hơn so với 10 năm trước, và sức khỏe gần

như vẫn thế, vẫn rất khỏe mạnh vì bố mẹ tôi có nhiều thời gian dành cho nhau

hơn. Hiện tại, bố mẹ tôi ngày ngày đi chùa, tập thể dục, chăm cây cảnh chăm sóc

gia đình. Cuộc sống nhà tôi nâng lên một tầm cao mới. Đấy chỉ là 1 BĐS thôi.

Còn trong họ nhà tôi, tôi luôn chứng kiến rất nhiều anh chị, bác ngày xưa cũng

mua những lô đất nhưng khác bố mẹ tôi. Bố mẹ tôi chỉ mua những lô đất 100m2,

nhưng bác tôi trước đây mua những lô đất vài trăm m2, thậm chí là những lô đất

1000m2. Trước đây, những lô đất này thường không nhiều giá trị nhưng hiện tại

nó lên đến hàng trăm tỷ đồng. Đó là lý do vì sao tôi đã đam mê lĩnh vực đầu tư

BĐS ngay từ khi còn rất nhỏ. Ngay từ nhỏ, tôi đã nghĩ rằng mình phải kinh

doanh để bứt phá về tài chính, và mình phải đầu tư BĐS để mình sớm tự do về

thời gian, để mình có thời gian bên cạnh người mình thương yêu. Đấy chính là

động lực mà tôi làm BĐS.

Những ngày đầu tiên khi tôi làm về BĐS, tôi cũng rất may mắn vì công việc đầu

tiên tôi làm là về BĐS cho thuê. Trong quá trình đi làm đầu tư BĐS, tôi đã gặp rất

nhiều anh chị, các nhà đầu tư BĐS có nhiều tài sản, người ít thì có 2 đến 3 tài sản,

có những người nhiều có 5, 10 thậm chí 20, 30 tài sản, những người ít 100-200m2,

có những người nhiều có vài nghìn m2 để cho thuê. Trong đó, tôi gặp rất nhiều

người có hàng trăm tỷ đồng. Tôi đã chứng kiến không biết bao nhiêu câu chuyện

như vậy vì công việc của tôi buộc phải gặp những người như vậy. Vì rất đam mê

nên mỗi lần gặp những nhà đầu tư lão luyện, tôi đều lấy giấy bút ra ghi chép.

Tính đến nay đã 7 năm. Trong 7 năm đó, tôi đã tích lũy không biết bao nhiêu câu

chuyện, bao nhiêu bài học của rất nhiều nhà đầu tư BĐS tại nhiều thị trường

TRỊNH VĂN MẠNH 3

khác nhau. Mỗi người lại cho tôi một câu chuyện khác nhau. Và khi lên đến hàng

trăm nhà đầu tư, tôi đã cảm nhận là họ đều có một công thức chung nào đó.

Tôi đã nhen nhóm nó thành một ý tưởng từ cách đây khoảng 4 năm và sau đó

tôi bắt đầu lao vào thực hiện. Hiện nay, tôi đã có một công ty về BĐS cho thuê tại

Hà Nội, và có 2 văn phòng BĐS tại 2 thị trường ngách và tôi cũng thực hiện các

khoản đầu tư của mình tại 2 thị trường ngách này. Tôi cũng liên tục đi học hỏi

các khóa học về đầu tư BĐS khác nhau, gần như ở đâu có dạy về đầu tư BĐS là

tôi đi học, từ các khóa học chuyên sâu đến các khóa dạy kỹ năng, từ việc vốn đến

marketing. Sau 7 năm làm BĐS và sau 4 năm nhen nhóm ý tưởng, đến nay tôi đã

hoàn thành xong công thức này. Công thức này có tên: công thức đầu tư BĐS thị

trường ngách. Công thức này được đúc rút từ các nhà đầu tư BĐS lão luyện trên

thị trường-những người đã kiếm được hàng chục đến hàng trăm tỷ cộng với

những kiến thức từ rất nhiều hội thảo tôi đã tham dự cùng với kiến thức trải

nghiệm của mình. Sau khi tôi đúc rút ra công thức này và chia sẻ với các nhà đầu

tư BĐS khác, một số nhà đầu tư BĐS có hàng trăm tỷ đồng họ đều rất hào hứng

với ý tưởng này. Họ đều nói rằng: anh đã tổng hợp ý tưởng và những gì anh chia

sẻ rất tuyệt vời. Hôm nay, tôi muốn chia sẻ với bạn, tôi đang cảm thấy rất hào

hứng và rất tuyệt vời vì công thức này chắc chắn sẽ thay đổi cuộc đời tài chính

của bạn.

Đầu tiên, để chia sẻ chi tiết với các bạn về công thức này, chúng ta cùng tìm hiểu

một chút về cách mà đa phần các nhà đầu tư BĐS đang làm- tôi gọi là cách đầu

tư BĐS theo phương pháp cũ. Tôi sẽ trình bày từng cấp độ một, một vài quan

điểm về công thức cũ.

Cấp độ 1. Lời khuyên an cư mới lạc nghiệp

Các bạn hình dung như sau: Tiền của chúng ta kiếm được qua 3 bước: kiếm tiền,

giữ tiền, đầu tư để làm cho tiền sinh sôi. Đa phần, chúng ta mất quá nhiều thời

gian kiếm tiền và giữ tiền, lên đến 5 năm hoặc 10 năm, thậm chí có những người

lên đến 20 năm mới có một khoản tiền để khi đầu tư. Khi đầu tư, cấp độ đầu tiên

mọi người hay khuyên nhau đó là an cư mới lạc nghiệp. Trong quá trình đi làm

đầu tư BĐS, tôi đã gặp rất nhiều các nhà đầu tư khác nhau, sau 5 năm, 10 năm

thậm chí 15 năm tích lũy về tài chính mới có được khoảng 500 triệu cho đến 1 tỷ

TRỊNH VĂN MẠNH 4

hoặc 2 tỷ. Thay vì dùng tiền để làm cho tiền sinh sôi nảy nở, thì các nhà đầu tư

đó mua một BĐS để an cư lạc nghiệp. BĐS này đa phần có thể là một chung cư

hoặc một nhà thổ cư. Và gần như một số các khoản đầu tư này không đem lại

một chút tiền nào cả thậm chí là mất tiền. Ví dụ, tôi biết một nhà đầu tư trong họ

nhà tôi, mua một tài sản 1.9 tỷ là một căn hộ ở Hà Đông, tài sản này nếu cho thuê

chỉ được 5 triệu/tháng và tài sản này đang bị mất giá dần. Như vậy 1,9 tỷ để

mua một tài sản bị mất giá dần theo năm tháng, mà chất lượng cuộc sống không

được tốt lắm, căn hộ ở cấp độ trung bình, nước không được sạch, tôi không hiểu

vì sao họ lại đầu tư chỉ vì nghĩ rằng an cư mới lạc nghiệp. Đây là lời khuyên mà

đa phần mọi người hay được nhận. Còn cá nhân tôi, tôi hay chia sẻ với các nhà

đầu tư: dòng tiền đem đến tự do và có tự do mới lạc nghiệp. Nghĩa là mình cứ

làm gì mình có dòng tiền, ví dụ như bố mẹ tôi có dòng tiền 20tr/tháng hoặc 1 số

nhà đầu tư có dòng tiền 50tr/tháng hoặc 100tr/tháng thì mới an tâm lạc nghiệp.

Nếu như mình an cư ở một BĐS nào đó mà BĐS này cứ bào mòn tiền của mình

đặc biệt là số tiền đó mình phải vay mượn, phải tích cóp 10 năm, 20 năm mới có

được, cá nhân tôi cho rằng đây không phải là một phương án tối ưu.

Cấp độ 2. Lời khuyên mua BĐS gần nhà

Thông thường, sau khi đã sở hữu 1 BĐS, các nhà đầu tư nghĩ rằng nên mua thêm

1-2 BĐS ở gần nhà mình. Gần nhà cũng rất tốt, tôi chia sẻ với các bạn 1 câu

chuyện thực tế như sau. Hiện tại, bạn thấy đất ở Hà Nội, tp HCM giá rất cao, lên

tới 100tr, 200tr, thậm chí là 300tr, 400tr/m, 500tr/m. Tôi đã gặp nhiều nhà đầu tư

BĐS có cả nghìn m2 đất ở Hà Nội. Tôi đã gặp những chủ nhà có 1000m2 đất ở

Hoàng Hoa Thám, ở Kim Mã, ở mặt được Hoàng Thành và cá biệt tôi gặp những

chủ nhà có 5000m2 đất ở quận Hoàng Mai. Cách đây nhiều năm, các nhà đầu tư

này đã mua BĐS ở gần nhà mình theo đúng công thức này. Tuy nhiên, lúc đó,

BĐS ở Hoàng Mai, ở Kim Mã chưa cao như bây giờ, chỉ khoảng 500-1tr/m và

bây giờ trị giá vài trăm triệu/m và khối tài sản BĐS có giá trị lên đến gần 100 tỷ.

Như vậy, lời khuyên này có vẻ như đúng với quá khứ. Nhưng nếu bây giờ bạn

mua BĐS ở gần nhà mình, ví dụ như BDS ở khu tôi ở - Cầu Giấy, giá BĐS đã

chững lại khoảng 5 năm nay, 5 năm nay giá không tăng được bao nhiêu, cách

đây 5 năm là 70 tr/m bây giờ là 75tr/m. Dòng tiền vẫn rất thấp. Như vậy, nếu ở

gần nhà bạn, thị trường BĐS đã đi vào ổn định thì rất khó để bạn có sự bứt phá

về mặt tài chính. Có thể, đó là một tài sản tốt để giữ tiền nhưng không tốt về mặt

TRỊNH VĂN MẠNH 5

tài chính. Tôi cho rằng lời khuyên này không đúng với đa phần mọi người, có

thể đúng với các bạn đang ở trong một thị trường BĐS đang trên đà phát triển.

Một vài quan điểm khác

+ Chạy theo quy hoạch

+ Chạy theo thông tin nội bộ

Thực tế, một BĐS chỉ tăng giá khi giá trị sử dụng của nó tăng lên. Nghĩa là, khi

bạn làm kinh doanh, lượng khách hàng qua lại của mặt bằng kinh doanh đó tăng

lên thì giá trị BĐS tăng lên. Tuy nhiên, tại Việt Nam, do tâm lý đám đông chạy

theo quy hoạch, chỉ cần rò rỉ thông tin là cầu sắp xây nhưng chưa có quy hoạch

1/500, chưa bắt đầu đào móng thì giá đã tăng lên gấp đôi hoặc gấp 3 lần. Vừa

qua, có một bài báo là bốn cây cầu chuẩn bị xây ở Long Biên thì giá đã tăng lên

30-40%, có những biệt thự chỉ sau 4 tháng giá tăng từ 7 tỷ lên 10 tỷ. Và sau một

vài bài báo khác, giá lại bắt đầu giảm. Tất nhiên, tại Việt Nam nếu bạn biết tận

dụng, bạn cũng vẫn có thể thành công. Tuy nhiên, đa phần các nhà đầu tư khi áp

dụng phương pháp này thì thật sự rất “đau tim” vì mình không nắm bắt được thị

thường. Và thực sự, đầu tư để đem lại cuộc sống tự do, để tận hưởng cuộc sống

chứ không phải đi đầu tư để được một chút tiền mà mình “đau tim”. Chạy theo

quy hoạch hay chạy theo những tin tức nội bộ đều có tiềm ẩn rủi ro cao. Tuy

nhiên, nếu bạn biết kiểm soát thì bạn vẫn có thể thành công. Trong phương pháp

mới, tôi sẽ chia sẻ cách thức giúp bạn kiểm soát những rủi ro này như thế nào

+ Chạy theo tâm lý đám đông: Một vài người đi mua BĐS, giống như đẽo cày

giữa đường. Rất ít nhà đầu tư có thể làm chủ được khoản đầu tư của mình,

thường đi hỏi han người quen như bạn bè, bố mẹ, đồng nghiêp…và mỗi người

cho bạn một ý kiến bởi họ không biết mục tiêu của bạn là gì, không hiểu mức tài

chính và nền tảng của bạn. Vì vậy, nếu theo tâm lý đám đông, hiếm khi giúp bạn

thành công. Khi 80% người làm theo đám đông, tiền sẽ đi vào túi của những

người đi trước đám đông này 1 bước rồi. Chạy theo đám đông còn một rủi ro

nữa đó là khiến chúng ta không kiểm soát được cuộc chơi. Mặt khác khi bạn liên

tục nghe theo lời người khác, có thể lần này đúng có thể lần sau sai vì không ai

chắc chắn được 100% đều đầu tư thành công. Nên việc chạy theo đám đông mà

không làm chủ được cảm xúc, không làm chủ được cuộc chơi cũng là một rủi ro

mà đa phần các nhà đầu tư đang mắc phải.

TRỊNH VĂN MẠNH 6

+ Đầu tư theo cảm xúc: đầu tư không dựa trên những nghiên cứu, tìm hiểu tỷ

mỷ. Một số nhà đầu tư khi đi vào thị trường mà họ không hiểu rõ, thì chỉ cần môi

giới nói một vài câu hay một vài nhà đầu tư nói một vài ý kiến không tốt về thị

trường là họ lo lắng và bán ra ngay. Hoặc thị trường đang đi lên một chút nhưng

lại nghe được những ý kiến phóng đại về thì trường, bạn lại mua vào. Khi bạn

chạy theo cảm xúc này thì cũng rất “đau tim” và không kiểm soát được khoản

đầu tư của mình. Đây cũng là một cách đầu tư mà đa phần mọi người đang làm.

Tôi gọi đây là đánh bạc. Và nó không giúp bạn cảm thấy tự do, cũng không giúp

bạn cảm thấy thoải mái. Nếu như bạn lựa chọn mua BĐS gần nhà thì không có sự

bứt phá, nếu bạn mua BĐS xa nhà thì giống như là đi vào mê cung vậy. Có một

trò chơi của Hàn Quốc rất thú vị, đó là có một mê cung giống như tổ ong, có rất

nhiều ô, nếu bạn đi nhầm ô bạn sẽ bị những con quỷ đẩy xuống nước. Thị trường

BĐS cũng vậy, mỗi ô có thể là một thị trường nào đó hoặc là một sản phẩm BĐS

nào đó như chung cư, kiot, biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng…Một số bạn khi có

1-2 BĐS ở Hà Nội hoặc thành phố Hồ Chí Minh rồi và cảm thấy BĐS ở những nơi

này tăng trưởng không như mình mong muốn, các bạn bắt đầu đi vào những thị

trường mà mình nghĩ là nó sẽ tăng trưởng. Tuy nhiên vì bận rộn và không có

nhiều kiến thức nền tảng về đầu tư BĐS, bạn vội vàng lao vào những thị trường

nào và khi đó bạn giống như bị sập bẫy vậy. Mỗi thị trường đều có rất nhiều cạm

bẫy. Tương tự như trò chơi thực tế của Hàn Quốc, khi bạn đi vào nhầm ô thì sẽ bị

những con quỷ đẩy xuống nước, bạn chọn sai thị trường, sai sản phẩm khi bạn

đầu tư BĐS mà bạn lại không được trang bị kiến thức về đầu tư BĐS, khả năng

bạn bị con quỷ đẩy xuống nước lên đến 80-90%. Đa phần các nhà đầu tư khi đầu

tư sang một thị trường khác, ở các tỉnh thành khác thì bị mất tiền hoặc tiền nằm

im một chỗ vì mua những BĐS hợp đồng không minh bạch, không có sự tăng

trưởng. Và đặc biệt bạn không kiểm soát được sự thay đổi của thị trường, thị

trường đi lên bạn không biết bán ra, thị trường đi xuống bạn không biết cắt lỗ.

Nên bạn luôn nơm nớp lo sợ, không đủ kiên nhẫn chờ đến khi khoản đầu tư đem

lại lợi nhuận cho bạn nên cách đầu tư này rất rủi ro.

Công thức đầu tư BĐS theo thị trường ngách

Đây là những ý tưởng rất đơn giản, nhưng nếu bạn áp dụng thì nó sẽ cho bạn sự

khác biệt rất lớn với đa phần cách các nhà đầu tư BĐS đang làm. Bạn không còn

TRỊNH VĂN MẠNH 7

thường xuyên lo lắng khi nghe được một vài thông tin từ môi giới hay từ một vài

nhà đầu tư khác, bạn sẽ làm chủ được khoản đầu tư của mình.

Trước tiên, bạn cần hiểu rằng để đầu tư vào bất kỳ một lĩnh vực nào như đầu tư

doanh nghiệp, chứng khoán hay BĐS hay thậm chí là đầu tư tiền ảo, có 2 nền

tảng mà bạn bắt buộc phải biết, đó là

+ Kiến thức về tài chính: bạn cần hiểu một vài thuật ngữ như báo cáo tài chính

cá nhân của cá nhân bạn, thế nào là tài sản, tiêu sản. Người giàu mua tài sản,

người nghèo mua tiêu sản nhưng lại nghĩ là mua tài sản. Một số kiến thức khác

như quay vòng vốn, dòng tiền, lãi vốn…

+ Kiến thức về tâm lý của những thành phần tham gia vào thị trường. Ví dụ,

tâm lý của người đầu cơ BĐS, của người đầu tư BĐS, tâm lý của người mua BĐS

để ở, để kinh doanh. Khi có một thông tin về thị trường BĐS nào đó thì tâm lý

của những thành phần này sẽ thay đổi như thế nào và bạn cần tiên đoán được

trước vì họ chính là khách hàng của bạn. Trò chơi không phải ai thông minh hơn

ai mà là ai kiểm soát tâm lý tốt hơn. Đa phần các nhà đầu tư BĐS hiện nay không

kiểm soát được tâm lý, cảm xúc của mình. Thực sự, tiền bạc là một phạm trù đem

lại cho con người rất nhiều cảm xúc. Ví dụ, nếu bạn tự tin quá khi bước vào một

thị trường thì vòng xoáy thị trường bao gồm hiệu ứng đám đông, thông tin về

quy hoạch, sẽ khiến bạn gần như không làm chủ được cảm xúc, và khi đó chỉ cần

bạn ra một quyết định sai lầm bạn có thể mất số tiền mà bạn đã mất nhiều năm

tháng để tiết kiệm được. Chính vì vậy, bạn cần có sự hiểu biết về tâm lý của nhà

đầu tư, nhà đầu cơ.

2 Triết lý của công thức đầu tư BĐS thị trường ngách:

+ Con số và lý tính

Cá nhân tôi, khi mới bắt đầu làm đầu tư BĐS, có rất nhiều lời mời gọi hấp dẫn:

thị trường Bắc Ninh, Thái Nguyên, Quảng Ninh…, ở Hà Nội có Đông Anh, Sóc

Sơn, Long Biên… Mỗi thị trường lại có rất nhiều sản phẩm: chung cư, đất nền,

đất dãn dân, đất dịch vụ…Khi có quá nhiều thị trường và có quá nhiều sản phẩm,

các nhà đầu tư lão luyện tìm hiểu về con số, đó là nếu mua tài sản này thì nó sẽ

đem lại cho mình bao nhiêu tiền. Khi bạn mua BĐS để ở, bạn quan tâm đến

phong thủy, đường xá, phù hợp với phong cách sống của mình. Tuy nhiên, khi

TRỊNH VĂN MẠNH 8

đầu tư BĐS, điều cuối cùng bạn quan tâm đó là lợi nhuận, dòng tiền lời là bao

nhiêu, lãi vốn là bao nhiêu, bao nhiêu năm thì bạn thu hồi vốn. Bạn cần phải quy

về con số. Khi các nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp nói chuyện với nhau, họ sẽ nói

chuyện dựa trên con số. Trong khi đó, đa phần các nhà đầu tư BĐS đang thực

hiện theo cách thông thường sẽ làm bạn tốn thời gian và làm bạn loạn thông tin,

có rất nhiều thông tin như lượng khách du lịch, quy hoạch,… Tuy nhiên, điều

quan trong nhất là tất cả những yếu tố đó đem lại cho bạn bao nhiêu tiền? Bạn

bỏ ra một số tiền nhất định, thì tất cả những tác động từ nhà nước, của các chủ

đầu tư lớn, của thị trường sẽ đem lại cho bạn bao nhiêu tiền. Ví dụ, lượng công

nhân tăng lên, hay lượng khách du lịch tăng lên thì đem lại cho bạn bao nhiêu

tiền?. Bạn cần nghiên cứu các dữ liệu, các phân tích một cách kỹ càng. Các nhà

đầu tư BĐS lão luyện không bao giờ đầu tư vào một thị trường mà họ chưa

nghiên cứu kỹ và không hiểu rõ vì khi đầu tư vào một thị trường bạn chưa hiểu

rõ, chưa quy được về các con số thì sẽ giống như đánh bạc, phụ thuộc vào hên

xui, đỏ đen. Các nhà đầu tư lão luyện nói chuyện với nhau hoàn toàn dựa vào

các con số. Ví dụ, tôi có một cơ hội đầu tư từng này tiền, thời gian thu hồi vốn

trong vòng khoảng 1 năm hoặc tài sản này đầu tư khoảng sau 3 năm hoặc 5 năm

sẽ thu hồi được vốn, lợi nhuận dự kiến là khoảng bao nhiêu phần trăm/ năm. Họ

sẽ đưa ra những con số trước, sau đó mới đưa ra những dữ liệu để phân tích tại

sao lại đạt được những con số đó. Trong khi đó, một số nhà đầu tư lại đưa ra

những thông tin chung chung, cảm tính khiến bạn cảm thấy nhiễu thông tin và

mệt mỏi.

+ Focus (là chuyên gia trong một thị trường ngách): Đa phần các nhà đầu tư BĐS

rất tham, họ chạy theo nhiều thị trường, nhiều sản phầm. Tôi đã gặp nhiều nhà

đầu tư, Đà Nẵng có, Phú Quốc có, ở Quảng Ninh có, thậm chí họ còn không nắm

bắt được họ có bao nhiều BĐS trong đó có nhiều BĐS bị chết nhiều năm nay,

không cho thuê, không tăng giá qua nhiều năm. Họ đã đầu tư dàn trải và không

kiểm soát được. Khác với họ, nhà đầu tư BĐS lão luyện, họ có tài sản hàng trăm

tỷ đồng, chia sẻ rằng thực sự chỉ cần một ngách thành công, bạn có thể có có

hàng trăm tỷ đồng. Và họ chỉ tập trung từ một đến 3 ngách. Tập trung ở đây là

tập trung đủ lâu và đủ giỏi. Có nhiều bạn đã hỏi tôi làm thế nào để mình có uy

tín tại thị trường của mình, làm thế nào để tìm ra các cơ hội để người khác không

tìm được, làm thế nào để định giá nhanh được một BĐS, làm thế nào để ra quyết

định mua một BĐS trong vòng 5 phút. Bạn chỉ làm được khi bạn là một chuyên

TRỊNH VĂN MẠNH 9

gia. Nếu bạn dàn trải, bạn sẽ không bao giờ là chuyên gia, bạn không nắm bắt

được sự thay đổi của thị trường. Bạn không có những mối quan hệ từ bên trong,

bạn không thể có được uy tín trên thị trường hay tìm được những cơ hội tốt. Khi

bạn đã là chuyên gia, bạn có thể kiếm tiền mọi lúc, mọi nơi, người khác sẽ muốn

đưa tiền cho bạn để bạn đầu tư vì bạn là chuyên gia. Khi bạn là thị trường ngách,

bạn sẽ kiểm soát được khoản đầu tư của mình, bạn sẽ ít rủi ro hơn, không phải

lăn tăn về nguồn vốn vì mọi người sẽ đưa bạn cho bạn kinh doanh.

Như vậy, bạn nhất thiết phải nhớ 2 triết lý trong đầu tư BĐS thị trường ngách đó

là con số và phải trở thành chuyên gia trong 1 đến 3 thị trường ngách. Chỉ cần

thành công ở 1 thị trường thôi, bạn có thể bứt phá đến hàng trăm tỷ đồng. Hơn

nữa, khi bạn trở thành chuyên gia, bạn sẽ không mất quá nhiều thời gian để ra

quyết định hay nghiên cứu thị trường vì bạn đã có hệ thống làm việc cho bạn.

Đây là một cách làm việc không ngoan. Có thể lúc đầu bạn sẽ chậm hơn so với

người khác, nhưng sau khi bạn đã là một chuyên gia bạn sẽ thực sự thu được

nhiều lợi nhuận hơn và gặp ít rủi ro hơn.

3 bước đầu tư BĐS thị trường ngách:

+ Bước 1: Xác định cho mình 3 hướng: nguồn lực của mình, các nền tảng mình

đang có và ngách mà bạn sẽ làm.

Nguồn lực và nền tảng mà bạn có sẵn. Khi bạn xem video này, có nghĩa là bạn

đang quan tâm đến lĩnh vực BĐS. Bạn đang có từ 5, 10, thậm chí 20 năm kinh

nghiệm sống, kinh nghiệm kinh doanh và tích lũy được không chỉ là tiền mà còn

là các mối liên hệ mà còn là những kiến thức kinh nghiệm mà bạn tích lũy được.

Nếu bạn chạy theo những quy hoạch thì giống như bạn đang bỏ rơi một mỏ vàng

vậy. Nguồn lực bao gồm rất nhiều yếu tố. Tôi đã gặp những nhà đầu tư BĐS là

luật sư. Họ kết hợp với các nhà đầu tư BĐS và áp dụng những kiến thức pháp

luật của mình để xử lý các vấn đề liên quan đến luật pháp cho các cơ hội đầu tư

BĐS. Và thường, họ thu được lợi nhuận rất lớn vì ngoài tiền, họ còn góp công

sức vào các vấn đề pháp lý. Vì trong BĐS, rủi ro về pháp lý là một rủi ro rất lớn

nên có kiến thức về luật là một lợi thế rất lớn. Bạn có kiến thức về ngân hàng, có

thể huy động được vốn hay có những mối quan hệ để biết trước được về các quy

hoạch. Đó chính là những nguồn lực của bạn.

TRỊNH VĂN MẠNH 10

Ngách ở đây được hiểu là thị trường và sản phẩm mà bạn định làm và nó phù

hợp với mục tiêu của bạn. Có nhiều bạn hỏi tôi nên đầu tư vào thị trường nào?

Thực sự không ai chắc chắn được về một thị trường vì thị trường thay đổi liên

tục. Nếu sau 3 tháng, bạn không cập nhật thông tin về một thị trường thì gần như

những tiên đoán của bạn sẽ là sai. Không giống như trước đây, tốc độ thay đổi

thị trường khá chậm, bây giờ tốc độ thay đổi thị trường rất nhanh. Tôi chứng

kiến có những người trong 1 năm qua họ kiếm 1 triệu đô khi đầu tư BĐS, ngược

lại có những người mất 10 tỷ chỉ trong vòng 3 tháng vì những quyết định sai lầm.

Tốc độ thay đổi thị trường thực sự rất nhanh, nếu bạn không bám sát 1 thị

trường, bạn rất dễ bị mất tiền. Vì vậy bạn nên tập trung vào 1 thị trường thôi.

Một sai lầm mà nhiều nhà đầu tư mắc phải đó là đi hỏi người khác xem có nên

đầu tư không. Nhưng một người là chuyên gia đầu tư BĐS ở thị trường Bắc Ninh

nhưng sang thị trường Thái Nguyên hay Quảng Ninh thì những kiến thức đó

chưa chắc đã còn chính sác vì mỗi thị trường là khác nhau, BĐS có tính chất địa

phương. Kể cả khi người đó đã đầu tư ở Bắc Ninh nhưng họ đã đầu tư từ 3 đến 5

năm trước thì bạn chỉ nên nghe lời khuyên để tham khảo thôi vì hiện tại thị

trường đã thay đổi rồi. Tôi nhấn mạnh rằng bạn cần cập nhập thông tin biến đổi

của thị trường thường là 3 tháng 1 lần, cá biệt có những thị trường sốt, thời gian

sốt giá thường chỉ kéo dài 3-6 tháng và bạn cần cập nhật thông tin theo từng

ngày, từng giờ. Hay đối với sản phẩm. Tôi đã gặp một nhà đầu tư BĐS ở Hoàng

Mai, 10 năm nay họ chỉ mua đất, phân lô, xây nhà, và bán. Lúc đầu chỉ là 1 nhà, 2

nhà. Hiện tại họ có 1 đội nhóm, mỗi năm họ bạn khoảng 100 nhà và có được vài

chục tỷ mỗi năm. Cá biệt, tôi gặp một nhà đầu tư, tích lũy tiền và mua đất ở

Hoàng Mai. Và hiện tại, bác có khoảng 3000m đất tại Hoàng Mai. Bác tập trung

đầu tư đất ở Hoàng Mai vì bác có nhiều mối quan hệ nhất ở Hoàng Mai. Hay ở

trong họ nhà tôi, có một anh chuyên đầu tư BĐS tại Cầu giấy vì anh có uy tín và

nhiều kinh nghiệm tại Cầu giấy. Anh liên tục tìm đến những BĐS giá rẻ. Anh là

một nhà kinh doanh và có tiền mặt nên ai cần bán gấp BĐS thì thường tìm anh

tôi. Ngoài ra, anh còn có những mối quan hệ với địa chính ở Cầu giấy và xử lý

được những vấn đề liên quan đến pháp lý BĐS. Sau đó, anh tôi cũng có một lần

đầu tư BĐS tại Đà Nẵng và lỗ mất 10 tỷ, vì đã xa rời thị trường của mình. Ở Cầu

Giấy, anh tôi đầu tư vào BĐS để ở là chính nhưng ở Đà Nẵng, anh tôi đầu tư vào

BĐS khách sạn, -một sản phẩm mới và thị trường mới. Đây là cách mà dễ mất

tiền nhanh nhất. Vì vậy, bạn cần phải chọn đúng ngách của mình. Bạn tập trung

TRỊNH VĂN MẠNH 11

vào 1 đến 3 ngách và cũng linh hoạt thay đổi theo từng thời điểm và bạn phải

dựa trên nguồn lực và nền tảng của bạn, nó có thể chỉ phù hợp với chính bạn mà

thôi. Vì vậy phương pháp đầu tư này đúng với mọi người. Nguồn lực và nền

tảng này phải là của chính bạn. Ví dụ cá nhân tôi, tối rất thích đầu tư vào BĐS lãi

vốn vì số vốn hiện tại tôi không có nhiều, tôi muốn nó tăng trưởng 30%. Một số

nhà đầu tư kiếm tiền rất tốt. Tôi gặp một anh mua 20 căn chung cư tại Time City.

Gần như anh ấy không quan tâm đến lãi vốn, cứ có tiền thì anh ấy mua chung cư.

Sau khi gặp tôi, anh ấy cũng thay đổi một chút, đó là bán bớt chung cư và

chuyển sang một khách sạn vì đất nền tăng giá theo từng năm còn chung cư bị

giữ giá, chỉ có dòng tiền thôi. Tuy nhiên xuất phát điểm và nguồn lực của anh ấy

và tôi là khác nhau nên tôi phải lựa chọn những thị trường mà sự tăng trưởng

vào khoảng 30%/năm. Đó là mục tiêu khác nhau thì việc lựa chọn thị trường

cũng khác nhau. Vì vậy, bạn chỉ nên tập trung vào 1 đến 3 thị trường nhất là khi

bạn mới bắt đầu thì chỉ nên đầu tư vào 1 ngách mà thôi.

Mục tiêu đầu tư: Trong đầu tư, mục tiêu của bạn là gì? Mục tiêu ở đây bạn

cũng nên dựa trên con số. Bạn có thể đầu tư theo phương pháp dòng tiền, lãi vốn

hoặc tận dụng lãi suất kép đầu tư theo trường phái dài hơi. Trường phái dài hơi

là gì? Cách đây nhiều năm, một số nhà đầu tư mua BĐS ở nội thành Hà Nội, tp

Hồ Chí Minh nhưng hiện tại giá đã tăng lên nhiều lần. Bạn cần có mục tiêu rõ

ràng, từ đó vạch ra những chiến lược cho mình. Đầu ra của bước 1 là những con

số, chiến lược của mình

+ Bước 2: Đi vào thị trường và đi mua những BĐS đạt những mục tiêu của bạn.

Mua BĐS gồm 4 bước: điều tra về BĐS đó, thẩm định giá BĐS, đàm phán, mua

BĐS (huy động vốn,…)

+ Bước 3: Tùy vào mục tiêu của bạn. Nếu mục tiêu của bạn là lấy dòng tiền thì

bạn cần quản lý tài sản đó 1 thời gian, nếu bạn mục tiêu của bạn là bán ra thì bạn

cần phải biết một quy trinh bán BDS hiệu quả.

Nếu bạn đã là chuyên gia đầu tư BĐS của một thị trường thì bạn sẽ rất dễ dàng

điều tra về BĐS, dễ dàng thẩm định giá của BĐS. Khi các bạn bắt đầu tìm hiểu về

một thị trường ngách, bạn có thể mất 1 tháng để đưa ra được một quyết định

nhưng sau đó sẽ dễ dàng hơn vì bạn có một hệ thống làm việc cho bạn: hệ thống

TRỊNH VĂN MẠNH 12

môi giới, phòng công chứng, phòng địa chính, các nhà đầu tư địa phương. Càng

ngày công việc của bạn sẽ thuận lợi hơn.

Cám ơn bạn đã đi với tôi đến tận những trang cuối cùng này. Một lần nữa để không

bỏ lỡ các video đào tạo của tôi về công thức này, hãy truy cập đường link dưới đây:

http://batdongsanngach.com/

Thân ái,

Trịnh Văn Mạnh