Jaarverslagde Kombinatie

2014

1 Voorwoord 4

2 De Bestuurskamer 5

2.1 Kaders Bestuurskamer 6

2.2 Verdeling dividend 7

2.3 Totstandkoming investeringsbudget 8

2.4 De Kombinatie in strategisch perspectief 9

2.5 Ontwikkelingen in Wet- en regelgeving 10

2.6 Samenwerken aan wonen 10

2.7 Werkorganisatie 13

2.7.1 Onderhoudsbedrijf 142.7.2 Organigram 142.7.3 Trainingen 15

3 Vastgoedkamer 16

3.1 Visie en beleid 16

3.2 Doelstellingen 2014 17

3.3 Interne en externe ontwikkelingen 17

3.4 Wijzigingen in wet en regelgeving 18

3.5 Exploitatiekasstromen

voor onderhoud en beheer 18

3.5.1 Feitelijke kasstroom onderhoud 193.6 Dagelijks onderhoud 20

3.6.1 Mutatieonderhoud 203.6.2 Reparatieverzoeken 203.6.3 Onderhoudsabonnement 203.7 Planmatig onderhoud 21

3.8 Investeringen in vastgoed 21

3.8.1 Nieuwbouw 223.8.2 Verbeteringen: renovatie

en grootonderhoud 233.8.3 Herstructurering 24

inhoudsopgave

Jaar

vers

lag

de

Ko

mb

inat

ie 2

014

2

3.9 Overzicht desinvesteringen 24

3.10 Verkoop 24

3.10.1 Verkoopresultaat reguliere verkoop 253.10.2 Verkoop met Koopgarant 253.10.3 Verkoop nieuwbouw 253.11 Marktwaardeontwikkeling 25

3.12 Rendement 26

3.13 Dividend 26

4 Vermogenskamer Deel A:

DrieKamerModel 28

4.1 Rentelasten 28

4.2 Overige bedrijfslasten 28

4.3 Mutatie eigen vermogen 29

4.4 Balans 30

4.5 Vermogenskentgetallen 30

4.6 Risicomanagement 31

4.6.1 Strategische risico's 314.6.2 Operationele- en frauderisico’s 314.6.3 Financiële risico’s 324.6.4 Projectrisico’s 32

5 Maatschappelijke kamer 34

5.1 Visie en Beleid 34

5.2 Doelstellingen 2014 35

5.3 Wijzigingen in wet- en regelgeving 36

5.4 Huurbeleid en maatschappelijk prijsbeleid 37

5.4.1 Kernvoorraad 385.4.2 Gemiddelde netto huurprijs 385.4.3 Jaarlijkse huurverhoging 385.4.4 Afrekening servicekosten 385.4.5 Bezwaren tegen de huurverhoging

en de afrekening servicekosten 2014 385.4.6 Woningtoewijzing 395.4.7 Toewijzing buiten de reguliere toewijzing 405.4.8 Woningvoorraad en mutatiegraad 405.4.9 Leegstand 405.5 Sociale Interventies 41

5.5.1 Bijdrage beheer 415.5.2 Bijdrage onderhoud 435.5.3 Leefbaarheid 445.6 Bijdrage aan Investeringen

en desinvesteringen 46

5.7 Participatie 47

5.7.1 Meepraten bij de Kombinatie: zo doen we dat 47

5.7.2 Bewonerscommissies 485.7.3 Seniorenkerngroep 485.8 Klant en klantmetingen 48

6 Vermogenskamer Bedrijfseconomisch 50

6.1 Visie en Beleid 50

6.2 Solvabiliteit: 50

6.3 Loan to Value 51

6.4 Rentedekkingsgraad 51

6.5 Jaarresultaat 2014 52

6.5.1 Exploitatie vastgoed 526.5.2 Waardeverandering bestaand bezit 536.5.3 Waardeverandering nieuwbouw 536.5.4 Verkoop vastgoed 546.5.5 Financiering 546.6 Treasury 55

6.7 Waarde van het bezit 56

6.8 Fiscale positie 57

6.9 Waarborgfonds Sociale Woningbouw 58

6.10 Centraal Fonds Volkshuisvesting 58

6.11 Deelnemingen 58

6.12 Dienstverlening 60

6.13 Sponsoring 60

6.14 Aankoop grond 60

6.15 Bouwen met kostprijs > 200.000,- 60

6.16 Opgeleverd en onrendabele investering 60

6.17 Investeringen in het buitenland 60

6.18 Melding Topinkomens 61

6.19 Verklaring Bestuur 61

7 Verslag Raad van Toezicht 62

7.1 Algemeen 62

7.2 Besluiten van de Raad van Toezicht 63

7.3 Het functioneren van de Raad van Toezicht 63

7.4 Samenstelling van de RvT in 2014 64

7.4.1 Het rooster van aftreden van de RvT per 1 januari 2015: 65

7.5 Slot 66

8 BIJLAGEN 68

8.1 Bijlage 1 Maatschappelijke partners

de Kombinatie 68

8.2 Bijlage 2 Kengetallen 69

8.3 Bijlage 3 Samengevatte jaarrekening 71

8.4 Bijlage 4 Verwijzing naar jaarrekening 2014 74

Jaar

vers

lag

de

Ko

mb

inat

ie 2

014

3

In 2013 hebben we kennisgemaakt met de besturingsfilosofievan het DrieKamerModel (3KM).Omdat we de overtuiging delen dat woningcorporaties zichzichtbaar en vergelijkbaar moeten verantwoorden over hun –maatschappelijk- rendement en het 3KM daarvoor eenbruikbaar kader biedt, hebben we dat omarmd, zo goed en zokwaad als dat kan. We hebben ons jaarverslag over 2014 ophet 3KM gebaseerd, dat is een primeur. Het impliceert onderandere dat we verslag doen op grond van de marktwaardevan ons woningbezit en gerealiseerde kasstromen. Daarnaast is de jaarrekening als gebruikelijk gebaseerd op hetbeginsel van de minimum waarderingsregel. De cijfers in dejaarrekening berusten op de boekwaarde van het bezit, ofindien van toepassing, de lagere bedrijfswaarde. Het resultaat

wordt in de jaarrekening bepaald op basis van toegerekendekosten en derhalve niet op basis van kasstromen. Voorvergelijking tussen jaarverslag en jaarrekening is derhalvenog een ‘vertaling’ nodig. Gelet op het feit dat de Woningwet per 1 juli 2015 het gebruikvan de marktwaarde als waarderingsgrondslag voorschrijft ende tendens tot transparante verantwoording onweerstaanbaardoordringt, hebben we ervoor gekozen om de toekomst naarons toe te halen. Ik verwacht dat jaarverslag en jaarrekeningop deze leest geschoeid,met belangstelling wordenontvangen.

Willem de BruinDirecteur Bestuurder

1 VOORWOORD

Voo

rwo

ord

5

We hebben ervoor gekozen om detoekomst naar onstoe te halen

De

Bes

tuu

rska

mer

6

De

Bes

tuu

rska

mer

7

2 De Bestuurskamer

Maat-

schappelijke

kamer

Vastgoed

kamer

Vermogens

kamer

Bestuurs-

kamer

Maatschappelijk

buget

Dividend

Huurkorting, extra

beheer/onderhoud

Investeringsbuget

Het 3KM is een integraal, strategisch sturingsconceptvoor woningcorporaties. Naast de verantwoording hebben we in 2014 ook onze organisatie erop ingericht.Het 3KM biedt transparantie over de belangrijke keuzeswaar we voor staan ten aanzien van maatschappelijketaken, vastgoedactiviteiten en financiële continuïteit.

Het 3KM is gebaseerd op de visie dat de woningcorpora-tie tegelijkertijd een vastgoedbedrijf is, een belegger eneen maatschappelijke instelling. Aan de Vastgoedkamerwordt de eis gesteld dat het verhuren, onderhouden, investeren en verkopen zo gebeurt als een commercieelbedrijf ook zou doen: marktconform. De Vermogens-kamer richt zich met de inkomstenstromen uit de vast-goedexploitatie en het treasurybeleid, op de financiëlecontinuïteit en sluist middelen door naar de Maatschap-pelijke kamer. Die zet dat budget in voor maatschappelijkgewenste activiteiten, bijvoorbeeld voor bouw van sociale huurwoningen, toewijzing aan zorgdoelgroepenof extra beheer of toezicht bij overlast in een wijk.Kortom uitgaven die een commerciële verhuurder nietzou doen. Onder verantwoordelijkheid van de Bestuurs-kamer stellen de Kamers de strategische beleidskeuzenop. Bij deze jaarlijkse strategische kaderstelling van beleidskeuzen is steeds de handelswijze van een markt-partij en de marktwaarden (markthuur, marktwaarde inverhuurde staat) als referentiekader gehanteerd. Doorhet budget van de Kombinatie uit te splitsen over de drie

Schematisch ziet dit er als volgt uit:

kamers, maken we zichtbaar hoeveel geld we bestedenaan onze maatschappelijke taak.

In dit hoofdstuk gaan we in op de strategie en keuzes diede Kombinatie maakt in een veranderende omgevingzowel politiek, maatschappelijk, als op het gebied van de wet- en regelgeving. De beleidskeuzes die we in debestuurskamer maken, bepalen het kader engeven richting aan de te behalen resultatenin de overige kamers.

Ook de afstemming van onze beleidskeuzes en verantwoor-ding ten overstaan van onze belanghouders, zoals het Bewo-nersPlatform, de gemeente ende zorg- en welzijnspartijen,staan in dit hoofdstuk vermeld.Tot slot komen Governance enontwikkelingen binnen onzewerkorganisatie aan bod.

Themadag bewonerscommissies

en Platform

2.1 Kaders Bestuurskamer

Maat-

schappelijke

kamer

Vastgoed

kamer

Vermogens

kamer

Sociale interventiesLeefbaarheid -277

Huurkorting € 14.654

Sociale interventiesExploitatie € 1.401

Bijdrage investeringen € 1.455 Maatschappelijk budget € 18.335

Bijdrage desinvesteringen € 548

Investeringsbudget € 4.625

Dividend € 29.394

Gerealiseerde waarde € 3.307

Exploitatie € 10.420 Overige bedrijfslasten € -1.749

Investeringen € -3.939 Rente € -3.950

Desinvesteringen € 3.536 Mutatie leningen € -386

Mutatie liquide middelen € 3.655

De bestaansgrond van de Kombinatie ligt in haar taakom maatschappelijke prestaties met vastgoed te leve-ren. Die prestaties gaan over het voorzien in voldoendebetaalbare en kwalitatief goede woningen en een leefbare woonomgeving. Deze rol kan de Kombinatievervullen omdat het rendement dat met het vastgoedverdiend wordt, grotendeels ingezet kan worden voorhet leveren van deze maatschappelijke prestaties.

De Kombinatie hecht er belang aan om zich op eentransparante wijze te verantwoorden over de wijzewaarop wij deze maatschappelijke rol vervullen. Het gaat hierbij onder meer om een antwoord te geven opde volgende vragen:• Hoe hoog zijn de potentiële inkomsten van het

vastgoed geweest?• Op welke wijze zijn deze potentiële inkomsten

besteed?• Hoe hoog is het maatschappelijke budget van

de corporatie geweest?• Waaraan is het maatschappelijk budget besteed?• Welke maatschappelijke prestaties zijn daarmee

gerealiseerd?• Op welke wijze wordt het vermogen in stand

gehouden?

Voor de beantwoording van deze vragen is het 3KM gebruikt als raamwerk. Deze verantwoording is opge-bouwd aan de hand van de Bestuurskamer en de drieandere kamers. De Bestuurskamer is verantwoordelijkvoor de belangrijke strategische keuzes en voor de on-derlinge samenhang tussen de Maatschappelijk kamer,de Vastgoedkamer en de Vermogenskamer. De kaderswaarbinnen de drie kamers hebben gewerkt, zijn doorde Bestuurskamer vastgesteld. Belangrijke kaders zijnde omvang van het maatschappelijke budget en het investeringsbudget. Met het maatschappelijke budgetzijn de maatschappelijke prestaties gerealiseerd. Met hetinvesteringsbudget zijn de gewenste transformaties van

het vastgoed uitgevoerd. De omvang van beide budgetten is zodanig bepaald dat ze passen binnen de financiële mogelijkheden. De besteding van het budgetvloeit rechtstreeks voort uit het strategisch perspectiefgeschetst in paragraaf 2.4.

Eind 2014 zagen de kasstromen tussen de kamers er als volgt uit:

De

Bes

tuu

rska

mer

8

2.3 Totstandkominginvesteringsbudget

2.2 Verdeling dividend

Direct rendement € 28.616 Rentelasten + overige lasten € 5.699

Maatschappelijk budget € 18.335Dividend

€ 29.394

Gerealiseerd indirect rendement Mutatie eigen vermogen € 5.359€ 778

Mutatie eigen vermogen uit dividend € 5.359

Gerealiseerde waarde € 3.307

Investerings-

budget

€ 4.625Mutatie vreemd vermogen € -4.041

Een belangrijke verantwoordelijkheid voor de Bestuurs-kamer is de verdeling van het dividend. Het dividend ishetgeen de Vastgoedkamer met het vastgoed zou kunnen verdienen, vanuit het perspectief van de commerciële belegger. De hoogte van het dividend is afhankelijk van de marktconforme netto opbrengst uit de verhuur en van de winst die met de verkoop is gerealiseerd.

Het dividend kent drie bestemmingen:• de betaling van rentelasten en overige lasten;• het maatschappelijke budget (na aftrek van hierboven

genoemde lasten);• mutatie van het eigen vermogen.

Het maatschappelijke budget is het bedrag dat aan deMaatschappelijke kamer ter beschikking is gesteld ommaatschappelijke prestaties te leveren. Met deze verde-ling van het dividend tussen maatschappelijk budget enmutatie eigen vermogen, geeft de Bestuurskamer de prioriteit aan die het maatschappelijk presteren bovende versterking van het eigen vermogen krijgt.

Opbouw Dividend

Het behaalde dividend in 2014 bedraagt € 29,4 mln. Het directe rendement behaald door het exploiteren vanhet vastgoed bedraagt € 28,6 mln. bij. Het gerealiseerdeindirecte rendement vindt plaats bij de verkoop van woningen (het betreft de winst na aftrek van de markt-waarde verhuurd).

Verdeling Dividend

De Kombinatie heeft het behaalde dividend als volgt verdeeld:1) € 5,7 mln. gaat naar de vaste lasten zoals rentelasten

en overige lasten;2) € 18,3 mln. gaat naar het maatschappelijk budget,

zodat we onze maatschappelijke doelstellingen kunnen nastreven c.q. behalen;

3) € 5,3 mln. is toegevoegd aan het eigen vermogen enkomt daarmee beschikbaar voor het investeringsbud-get, waarmee we woningverbeteringen van bestaandewoningen en nieuwe huurwoningen realiseren.

In 2014 was de toevoeging vanuit het dividend aan heteigen vermogen positief.

Een tweede belangrijke verantwoordelijkheid voor deBestuurkamer is de bepaling van de omvang van het investeringsbudget. Dit is het budget waarmee de Vastgoedkamer het rendabele deel van de investeringenheeft betaald. De omvang van het investeringsbudget isafhankelijk van drie factoren. Deze factoren zijn in deeerste plaats het deel van het dividend dat toegevoegdis aan het eigen vermogen. In de tweede plaats zijn erinvesteringsmiddelen beschikbaar gekomen via de verkoop. Het gaat hierbij om de gerealiseerde waarde;de verkoopwinst is bij het dividend opgenomen. Tot slotheeft de mutatie van de leningportefeuille een bijdragegeleverd aan de omvang van de investeringsmiddelen.

Het investeringsbudget in 2014 van € 4,6 mln. komt uitde Vermogenskamer. Met dit budget wordt waarde toegevoegd aan vastgoed door te investeren.

De

Bes

tuu

rska

mer

9

2.5 Ontwikkelingen in Wet- en regel

Vanuit de Rijksoverheid is een aantal beleidsvoorne-mens en zaken op het gebied van wetgeving tot standgekomen met grote gevolgen voor de Kombinatie enhaar bewoners. Hieronder staat een overzicht van deontwikkelingen en de gevolgen voor de Kombinatie.

Huurverhoging 2014

Naar aanleiding van de verhuurderheffing hebben we de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli, gedifferentieerd naar inkomen doorgevoerd. Daarbij iseen groep huurders met een laag inkomen en geen mogelijkheid voor huurtoeslag, ontzien met een lagerehuurverhoging. In 2015 zet de Kombinatie de inkomens-afhankelijke huurverhoging in gematigde vorm voort.

Parlementaire enquête 2014

In 2014 is door de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties onderzoek gedaan naar het functio-neren van het corporatiestelsel met uitvoerige achter-grondstudies. Het resultaat is een eindrapport metdaarbij een samenhangend pakket van achttien maat-regelen. De hoofdconclusie is dat de corporaties zichnog uitsluitend op de verhuur van goedkope woningendienen te concentreren. Een groot deel van de aanbeve-lingen is verwerkt in de novelle voor de Herziening van

2.4 De Kombinatie in strategisch perspectief

De Kombinatie biedt kwalitatief goede en duurzame+woningen in aantrekkelijke buurten, aan mensen dievoor hun huisvesting aangewezen zijn op betaalbarewoningen. De Kombinatie bevordert het welzijn en hetwelbevinden van haar bewoners en woningzoekendendoor een professionele en betrouwbare dienstverlening,door goede informatie en voldoende zeggenschap tegeven, door samenwerkingsverbanden aan te gaan metde gemeente en andere maatschappelijke organisatiesen door maatschappelijke opvang te faciliteren. De medewerkers van de Kombinatie zetten zich - binnen hetkader van een gezonde financiële bedrijfsvoering - dage-lijks in voor een optimale klanttevredenheid, voor hetbehoud van het kwaliteitsniveau van de woningen, vooruitbreiding en vernieuwing van de woningvoorraad envoor schone en veilige wijken waar het goed wonen is.Dit is onze missie.

Onze visie komt voort uit de missie:• Betaalbaar huren voor wie dat nodig heeft;• Meer doorstroming door verdeling van woonruimte,

nieuwbouw, verkoop en hogere huurprijs;• Wijkgericht samenwerken aan leefbaarheid en een

prettige woonomgeving;• Wijken voor jong en oud met alle voorzieningen

dichtbij;• Bewoners sterker betrokken en tevreden;• Energieverbruik 33% lager in bestaande woningen;• Nieuwbouw van huur- en waar mogelijk koopwoningen.

In het beleidsplan scherpen wij onze missie aan doorextra aandacht te schenken aan jongeren en jonge gezin-nen, onze inzet voor sterke wijken waar jong tot oud kanwonen, en aan de energetische prestatie van de woning.

Jaarplan 2014

Het beleidsplan voor de periode 2013-2016 is eind 2012vastgesteld. In 2014 zijn we verder gegaan met het uit-voeren van activiteiten die voortkomen uit ons beleids-plan. Daarbij hebben we ons nadrukkelijk gericht op hetverder terugdringen van bedrijfs- en onderhoudslasten.Het beleidsplan 2013-2016 geeft dan wel de koers aan;we houden rekening met het feit dat het Rijksbeleid opessentiële onderdelen kan wijzigen en daarmee een aanpassing van het voorgenomen beleid noodzakelijkwordt. De Kombinatie heeft in 2014 een koerswijzigingvoorbereid door in te zetten op extra investeringen inenergiebesparing van onze woningen met een gematigdhuurbeleid. Deze koerswijziging wordt in 2015 verder uitgewerkt en afgestemd met bewoners, gemeente enandere belanghebbenden.

Ontwikkelingen op de woningmarkt

In 2014 zijn de ontwikkelingen op de woningmarkt lichtverbeterd. De koopmarkt kwam na een aantal jaren vanstagnatie en prijsverlaging weer op gang. Juist de lagereprijzen en lage hypotheekrente dragen bij aan deze ver-beteringen. Het aantal verkochte Koopgarantwoningenuit de bestaande voorraad heeft in 2014 een vlucht genomen. De verkoop van woningen die zonder prijs-drukkende voorwaarden verkocht werden, viel tegen.Het lijkt erop dat de koopstarter zijn slag heeft geslagen,eventueel ondersteund door een gemeentelijke starters-lening of belastingvrije schenking van de ouders. De huurwoningmarkt kent nog steeds weinig beweging;huurders blijven over het algemeen zitten, al heeft de inkomensafhankelijke huurverhoging gevolgen. Uit onsonderzoek naar tevredenheid over de woning en woonomgeving blijkt dat afgelopen jaar meer huurdersvertrokken naar een koopwoning.

De

Bes

tuu

rska

mer

10

De Kombinatie stretaken in afste

huurders, dmaatschappelij

te ver

lgeving

De Kombinatie streeft ernaar om haar taken in afstem-ming met haar huurders, de gemeente en maatschappe-lijke partners in Zeist te verrichten. We willen dit doen op een manier die tot tevredenheid van huurders en woningzoekenden stemt en past bij onze omvang. In paragraaf 5.7.1 beschrijven we de samenwerking metonze huurders. De samenwerking met onze huurders-organisatie: Stichting BewonersPlatform de Kombinatiestaat hieronder beschreven.

Samenwerken met de Gemeente Zeist

Informeren nieuwe raadsleden

In maart 2014 zijn de gemeenteraadsverkiezingen gehouden. Voorafgaand aan de verkiezingen hebben deZeister corporaties een fietstocht langs een aantal projecten gehouden. Tijdens het bezoek aan de projectenis de problematiek ervan toegelicht en zijn de kansen enmogelijkheden voor bewoners gepresenteerd. Ter voor-bereiding van het coalitieakkoord is de gemeenteraadmet een brief van ontwikkelingen rondom de samen-werking van corporaties en gemeente op de hoogte gehouden. Het nieuwe college heeft in 2014 prioriteit gegeven aan andere beleidsvelden, een ‘officiële ontmoeting’ zal begin 2015 plaatsvinden. Eén van deweinige nieuwe elementen in het collegebeleid aan-gaande ruimte en wonen, gaat over een sterkere nadrukop het behoud van cultuurhistorische elementen

Prestatieafspraken met de gemeente Zeist

Op 21 november 2013 zijn de prestatieafspraken 2013 -2016 ondertekend. In 2014 is regelmatig overleg geweesttussen corporaties en gemeente over de voortgang enuitvoering van de prestatieafspraken. Er is een’ jaar-overzicht prestatieovereenkomst’ opgesteld. Dit is eenschema waarin per kwartaal de voortgang van de afspra-ken bijgehouden en gevolgd wordt. Andere gesprekson-derwerpen waren onder andere de stand van zaken vanhet woningbouwprogramma, de financiële situatie vande corporaties naar aanleiding van de oordeelsbrievenvan het Centraal Fonds Volkshuisvesting, het raads-

besluit over de omgang met garantie- en borgstellingen,de grondslag en het niveau van ozb en rioolheffing, hetplan voor een biomassacentrale en de invoering van denieuwe huisvestingsverordening in 2015.

Convenant schuldhulpverlening

Op 5 maart 2014 hebben de corporatiedirecteuren en dewethouder het vernieuwde Çonvenant Schuldregelingondertekend. Een uitbreiding met andere hulpverle-ningsinstanties wordt verwacht in 2015.Ook op beleids- en uitvoeringsniveau is vaak sprake ge-weest van goede samenwerking met de gemeente. Bij-voorbeeld over uitbreiding Lokaal Maatwerk bij woning-toewijzing. Maar ook zaken als het voorbereiden vergun-ningprocedures of oplossen van overlastproblemen.

Samen optrekken met Zeister Corporaties

In beleidsmatig opzicht heeft de samenwerking metbeide andere lokaal opererende corporaties in het Zeister Corporatieoverleg (ZCO) veel opgeleverd. Een aantal voorbeelden:• afstemming Prestatieafspraken;• afstemming inzet duurzame, energiebesparende

maatregelen;• onderzoek naar toepassen Biomassacentrale

Vollenhove;• tussentijdse evaluatie en uitvoering loting

van woningen onder spoedzoekers;• afstemming belangenbehartiging bij de gemeente

en andere organisaties;• voorbereiding discussie betaalbaarheid;• werkwijze en reglement en benoeming alle

leden Geschillenadvies Commissie.

De herontwikkeling van woonwagencentrum Beukbergen en de rol van de corporaties daarbij wasverder een terugkerend gespreksthema. Namens de corporaties ontwikkelde de Kombinatie in 2014 uiteinde-lijk 42 nieuwbouwwoningen en trof voorbereidingen omeen aantal huurwoonwagens over te nemen en een deelvan het sociaal beheer op het centrum. In december

de Woningwet. De Kombinatie heeft haar huurders enbelanghouders waaronder gemeente geïnformeerd overhet proces en de achtergrond van de enquête en hetbeeld van corporaties dat geschetst wordt, in relatie totonze samenwerking met deze partijen.

Herziening Woningwet

De kamerbehandeling van de aanbevelingen van de en-quêtecommissie, direct gevolgd door behandeling vande zogenaamde Herzieningswet, heeft aan het eind van2014 geresulteerd in flinke veranderingen in het regiemvoor woningcorporaties. Deze zullen vanaf 2015 hun be-slag moeten krijgen. De veranderingen hebben betrek-king op het werkterrein, de behandeling van enerzijds‘sociale’ en anderzijds ‘commerciële’ activiteiten, de go-vernance, de verhouding ten opzichte van de gemeenteen huurders en het toezichtarrangement. Hoewel wewaar mogelijk al in 2014 op veranderingen hebben voor-gesorteerd, is de precieze uitwerking van maatregelen inregelgeving nog niet helder. Wat de inperking van ons‘speelveld’ en de aansturing door de gemeente betreft,gaan we de komende jaren ons beleid zo aanpassen datwe -op een financieel verantwoorde wijze- ervoor zorgendat huishoudens met een laag inkomen een betaalbaregoede woning kunnen blijven huren.

2.6 Samenwerken aan wonen

De

Bes

tuu

rska

mer

11

eeft ernaar om haaremming met haarde gemeente enke partners in Zeist

rrichten

2014 is de nieuwbouw op Beukbergen opgeleverd, hetgeen gevierd is met een feestelijke opening.

Daarnaast heeft de Kombinatie het initiatief genomenom met de Zeister collega’s in gesprek te gaan over verdere samenwerking, op zowel beleidsmatig als bedrijfsmatig vlak. Zo is gekeken naar een gezamenlijkeaanpak van de volgens de toekomstige Woningwetnoodzakelijke scheiding van activiteiten die met en zonder staatsteun worden uitgevoerd. Maar ook naar demogelijkheid om over te gaan op hetzelfde automatischesysteem. In het licht van de toenemende complexiteitvan het werk, zetten we in op intensivering van de sa-menwerking met collega woningcorporaties in de buurt.

Samenwerking met andere maatschappelijke partners

Zowel bij beleidsontwikkeling als in de dagelijks bestuur-lijke en uitvoeringspraktijk hebben we in het verslagjaarafstemming gezocht met onze maatschappelijke partners.Daarop gaan we in Hoofdstuk 5 verder in. In het PlatformWonen Welzijn en Zorg hebben we regelmatig met verte-genwoordigers van zorgorganisaties en gemeente vangedachte gewisseld over het effect van decentralisatievan diverse zorgtaken van het rijk naar de gemeente ende wijze waarop dat in Zeist wordt vorm gegeven. Hoe-wel de zorgorganisaties voor ouderen of mensen meteen verstandelijke en/of psychische beperking stuk voorstuk genoodzaakt zijn om hun vastgoedbeleid te herover-wegen, heeft samenspraak met de Kombinatie niet geleidtot substantiële wijziging in de verhoudingen. Zorgorga-nisaties menen vooralsnog geen sterker beroep op wo-ningcorporaties te hoeven doen. Onze samenwerking eninzet binnen in het Wijkgericht Werken staat beschrevenin paragraaf 5.5.3. De samenwerking met partijen betrok-ken bij de begeleiding van kwetsbare personen is in 2014gecontinueerd. Het netwerk, signalering en opvolgingzijn in Zeist goed geregeld.

Geschillen Advies Commissie

Op 14 januari 2014 zijn twee nieuwe leden de heren H.Rawee (voorzitter) en A. Van Kempen (plaatsvervangendvoorzitter) benoemd door de bestuurders van de Zeistercorporaties. Mevrouw M. Koomen heeft zich per 23 april2014 herbenoembaar gesteld. De huurdersorganistaties

van de drie Zeister corporaties hebben hiermee inge-stemd. De bestuurders van de corporaties effectueerdende benoeming tot 23 april 2017. Daarnaast is in 2014 eengewijzigd reglement tot stand gekomen. De onafhanke-lijke klachtencommissie heeft in 2014 inzake de Kombi-natie één nieuwe klacht ontvangen en afgehandeld. Hetbetreft een klacht over het afwijzen van een verzoek omhuurverlaging. De GAC heeft de klacht ongegrond ver-klaard. Het volledige jaarverslag van de Geschillenad-viescommissie staat op onze site: www.kombinatie.nl.

Samen werken in de regio

In 2014 hebben we weer deelgenomen aan het Regio-naal overleg Woningcorporaties Utrecht (RWU). In ditoverleg komen met name landelijke aandachtspunten enhun uitwerking op de regio Utrecht aan de orde. In hetRWU zijn voorbereidingen getroffen om allerlei volks-huisvestelijke data op regioniveau te verzamelen en ont-sluiten, zodat bijvoorbeeld de effecten van landelijkebeleidsmaatregelen ‘met een druk op de knop’ zichtbaarworden. Op het punt van de belangenbehartiging laathet RWU in toenemende mate binnen Aedes en gerichtop de landelijke politiek een eigen geluid horen. Zo hebben we de aandacht gevestigd op de onbeoogde effecten van elementen uit de Herzieningswet.

Vereniging de Kombinatie

In 2014 zijn de statutaire taken van de Vereniging voort-gezet. Zo heeft de Algemene Vergadering ingestemd methet jaarverslag 2013, de beleidsvoornemens 2015, en debenoeming van mevrouw B. Sanches, als lid van deRaad van Toezicht.

Dialoog betaalbaarheid

Op 5 november 2014 heeft de Kombinatie een dialoogover betaalbaarheid georganiseerd. Op de bijeenkomstwaren ongeveer 30 bewoners en 6 deskundigen aanwe-zig. Ook het BewonersPlatform, het MT en de Raad vanToezicht waren hierbij. Er is gesproken over de betaal-baarheid van het wonen en aspecten die daarbij een rolspelen. Deze aspecten zijn kwaliteit en duurzaamheidvan de woning, de beschikbaarheid van woningen voordoelgroepen en de financiële continuïteit van de Kombi-natie. De dialoog leverde nieuwe inzichten op voor

zowel de bewoners als de Kombinatie, die we in 2015verder uitwerken. We zullen ook collega corporaties ende gemeente bij de dialoog betrekken

BewonersPlatform

Het Platform heeft in 2014 zes keer formeel overleg ge-voerd met de manager Wonen. Hierbij heeft het Platformde Kombinatie geadviseerd over: • de invoering van de warmtewet en de wijziging

in berekening van kosten;• de jaarlijkse huurverhoging;• de wijziging van het reglement van de

Geschillen Advies Commissie;• de verkoop van een aantal woningen aan

de Pleineslaan;• de verlaging van het saldo van het

glasfonds Vollenhove.

Het BewonersPlatform heeft ook in 2014 weer een jaar-vergadering voor haar achterban georganiseerd. Hierbijwaren op uitnodiging van het Platform ook de managerWonen en de Senior Consulent Sociaal Beheer aanwe-zig. Zij hebben informatie gegeven over onder andere de organisatiewijzigingen binnen de Kombinatie en deinvoering van het DrieKamerModel.Verder heeft het Platform actief meegedacht en getestals voorbereiding op de uitrol van het huurderportaal‘mijnkombinatie.nl’.Daarnaast heeft het jaarlijkse overleg tussen het Platformmet de Raad van Toezicht plaatsgevonden. Ook heeft eenafvaardiging van het BewonersPlatform geparticipeerd inde selectie en werving van een nieuw RvT-lid.

Aedes

De Kombinatie is lid van Aedes. Aedes is de verenigingvan woningcorporaties. De directeur bestuurder van deKombinatie is lid van Aedes Directeurencontact (NVBW).Vanuit verschillende afdelingen zijn medewerkers lid vannetwerken op hun vakgebied. Aedes organiseert samenmet deelnemers netwerkbijeenkomsten om kennis en ervaring te delen. De directeur bestuurder nam actiefdeel aan bijeenkomsten van het platform voor kleine enmiddelgrote woningcorporaties (MKW) en droeg daar bijaan de meningsvorming over governance en behoud

De

bes

tuu

rska

mer

12

van de verenigingsstructuur.Daarnaast zijn er digitale communities en een digitaleontmoetingsplaats. In 2014 heeft de Kombinatie deel-genomen aan werkzaamheden van het CBC CorporatieBenchmark Centrum. In november zijn de eerste gege-vens over klanttevredenheid en bedrijfslasten officieelbekend gemaakt De Kombinatie kwam in de groep: ‘voorde staartgroep’ met als resultaten voor kwaliteit een Ben bedrijfslasten een C. We blijven ontwikkelingen op devoet volgen, want bij bepaling van de bedrijfslasten doorhet CBC zijn nog onduidelijkheden. In de Benchmarkworden gegevens van zeer veel corporaties verzameldzodat resultaten vergeleken kunnen worden.

Governance

Ter gelegenheid van het afscheid van voorzitter Raadvan Toezicht Dick van Ginkel, is in februari een sympo-sium georganiseerd, met als titel ‘ de aansprekendecommissaris’. Bij dit symposium waren de bestuurdersen toezichthouders van zowel onze zorg- en welzijnspart-ners als van onze collega-corporaties in Zeist en regiouitgenodigd. Deelnemers hebben meer inzicht verkregenin de mogelijke verhoudingen en problemen die spelentussen bestuur en toezichthouder.

Wijziging RvT

Per 1 januari is de heer Martien Kromwijk benoemd alslid van de Raad van Toezicht. De Raad heeft vervolgensde heer Kromwijk gekozen als voorzitter. In verband methet volmaken van de haar benoemingstermijn heeft mw. Michèle de Ruijter per 31 december 2014 de Raadvan Toezicht verlaten. In de zomer is de openbare wer-ving gestart voor een lid ter vervanging van mw. DeRuijter. Hierbij is in het kader van nieuwe ontwikkelingenop het gebied van participatie en dienstverlening en inhet kader van de diversiteit voor een nieuw profiel gekozen. De werving is succesvol afgerond met de benoeming per 1 januari 2015 van mw. Bianca Sanches.

Risicomanagement

Onder verantwoordelijkheid van de Bestuurskamer ishet organisatiebreed risicomanagement in 2014 verderontwikkeld. Daarvan wordt in paragraaf 4.6 verder verslag gedaan.

Onze voornaamste doelstelling: zorgen dat er een toereikend aanbod van

betaalbare woningen beschikbaar isvoor mensen met een laag inkomen in Zeist

De

bes

tuu

rska

mer

13

Ondertekening Convenant Schuldregeling

(3 FTE) in 2014 de Kombinatie verlaten.Bij de uitplaatsing van het Onderhoudsbedrijf zijn 10 per-sonen (9,78 FTE) uit dienst gegaan. In totaal bedroeg op 31 december 2014 de formatie 36,12 FTE (waarvan 2 FTE voor gedeelde rekening met Seyster Veste en degemeente).

2.7.3 Trainingen

In de tweede helft van het jaar hebben we verschillendetrainingen georganiseerd die deels samenhangen metde aanpassing van de organisatie onder de noemerKombinatie Light. En deels het karakter dragen van een‘opfrisbeurt’. Zo hebben we in workshops het Integriteit-protocol tegen het licht gehouden. De input van mede-werkers is, ten behoeve van actualisering, in hetprotocol verwerkt.In het kader van versterking van klantgerichtheid en zakelijkheid hebben alle medewerkers deelgenomen aaneen schrijfcursus. De stijl van communiceren heeft aantoegankelijkheid gewonnen. De medewerkers hebbeneen praktische handreiking voor eenvoudig en heldertaalgebruik gekregen en daarmee geoefend. In september hebben we indringend gewerkt aan hetgeven en ontvangen van feedback. In een kleinere organisatie die open en efficiënt wil functioneren is tijdiggeven en verwerken van positieve en zo nodig negatievefeedback van groot belang. Het managementteam zieterop toe dat de ontwikkelde vaardigheden blijvend worden aangesproken.In aansluiting op de vier jaar geleden gehouden trainingin omgaan met emotie en agressie in contacten methuurders/bewoners, is het hele bedrijf, conform de richtlijnen betreffende de arbeidsomstandigheden, in oktober ‘op herhaling gegaan’.

Verzakelijken en bezuinigen

Het proces van bezuiniging en verzakelijking onder denoemer Kombinatie Light kenmerkte zich in 2013 metname door het ontwerpen en inrichten van de van de organisatie en het vertrek van een aantal medewerkers.In 2014 zijn we in de nieuwe samenstelling gebaseerd ophet 3KM van start gegaan. De organisatie inrichting, defunctieomschrijvingen en –indeling zijn aangepast. Demedewerkers zijn geplaatst op nieuwe functies. Met allemedewerkers is een plaatsingsgesprek gevoerd, waarbijis vastgesteld welke specifieke ontwikkeling nodig is omop de nieuwe plek goed te kunnen functioneren. In goedoverleg met de Ondernemingsraad, zijn de conditiesvoor die ontwikkelingstrajecten, vastgesteld. In de aan-gepaste organisatie wordt een groter beroep gedaan opde persoonlijke verantwoordelijkheid en het vermogentot samenwerking en oplossen van problemen van deindividuele medewerkers. Leidinggevenden zijn getraindin coachend leidinggeven. Hoewel de nieuwe maniervan werken in de aangepaste organisatie in het beginonwennig was en aanleiding gaf tot enkele ‘grens-conflicten’, is de overgang voorspoedig verlopen.

2.7.1 Onderhoudsbedrijf

Per 1 juli 2014 is het Onderhoudsbedrijf van de Kombinatie uitgeplaatst. Het besluit daartoe is najaar2013 genomen. Aan een negental aannemersbedrijven isgevraagd om een aanbieding voor overname van eendeel van de medewerkers te doen, in ruil voor een om-zetgarantie gedurende enkele jaren. Na een uitgebreidselectieproces is besloten om met 2 bedrijven, te wetenVios Bouwgroep in Utrecht en Aalberts Bouw vestigingZeist, een overeenkomst voor 3 jaar te sluiten. Parallelaan het selectieproces is met de medewerkers en vervol-

gens met de vakorganisaties gesproken over de arbeids-voorwaarden bij overgang. In mei is, na intensieve onderhandelingen het Sociaal Plan met FNV en CNV be-klonken en door de vakbondsleden geaccordeerd.Gedurende de totstandkoming van Kombinatie Light ende inrichting van de uitplaatsing van het Onderhouds-bedrijf, heeft uitgebreid en constructief overleg met deOndernemingsraad plaats gevonden. Helaas is door interne spanningen een deel van de Ondernemingsraadin de zomer van 2014 opgestapt en kon niet direct in eennieuwe raad worden voorzien.

2.7.2 Organigram

Als uitgangspunt voor de herinrichting van de organi-satie in 2013 is gekozen voor het gedachtegoed van het3KM (Hoofdstuk 2). Het driehoeksoverleg tussen Vermo-genskamer, Vastgoedkamer en Maatschappelijke Kameris essentieel in dit model. Per 1 februari 2014 heeft ditzich vertaald in de volgende organisatie inrichting:

Personeelsverloop

Als uitvloeisel van Kombinatie Light hebben 3 personen

Service Centrum

Staf

Vermogenskamer Maatschappelijke

kamer

Vastgoedkamer

Directeur bestuurder

2.7 Werkorganisatie

De

Bes

tuu

rska

mer

14

Contractondertekening

uitplaatsing

Onderhoudsbedrijf

De

Bes

tuu

rska

mer

15

De Vastgoedkamer is verantwoordelijk voor de vast-

goedexploitatie (verhuur, onderhoud en beheer) en de

transformatie (renovatie, sloop en nieuwbouw en

De Kombinatie wil de kwaliteit van haar bezit verbete-ren. Het kwaliteitsniveau meten we onder andere af aande restant levensduur (gemiddeld over het gehele bezit).De Kombinatie zet daarbij in op nieuwbouw, renovatieen grootonderhoud. Wij houden bij nieuwbouw rekeningmet een levensduur van 50 jaar; bij renovatie met een levensduurverlenging van minimaal 25 jaar.

Resultaat levensduurverlenging 2014

Door ingrepen zoals nieuwbouw, renovatie en verkoopen de natuurlijke veroudering, bedraagt de restant le-vensduur eind 2014 21,0 jaar. Dit is een stijging 0,1 jaarten opzichte van de restant levensduur van eind 2013. De opgeleverde nieuwbouw van 71 huurwoningen levertruim voldoende compensatie voor de natuurlijke verou-dering van het totale bezit.

Kwaliteitsbeleid

De Kombinatie wil haar woningbezit op basiskwaliteithouden. We streven ernaar dat onze huurders daarbij de kwaliteit van de woning minimaal met een cijfer zesbeoordelen. We beoordelen onze woningen in eerste instantie op gezondheid en veiligheid voor onze bewoners.Wij meten de beoordeling van de kwaliteit bij het jaar-lijkse klanttevredenheidsonderzoek onder leden van onsdigitale huurderpanel: het Kombinatiepanel. In oktober

3 V

astg

oed

kam

er

16

3 Vastgoedkamer

Vastgoed

kamer

Divident 29.394

gerealiseerde waarde 3.307

Huurkorting 14.654

Sociale interventies 1.401

Bijdrage investeringen 1.455

Bijdrage desinvesteringen 548

Investeringskasstroom(incl. nb koop)

-3.939

Desinvesteringenkasstroom 3.536

Investeringsbudget 4.625 Exploitatiekasstroom 10.420

verkoop) van ons vastgoed. Het uitgangspunt bij de

vastgoedexploitatie is het realiseren van een marktcon-

form rendement. Als dat vanwege de maatschappelijke

doelstellingen niet wenselijk is, bekostigt de Maat-

schappelijke kamer de mindere opbrengsten of de ho-

gere uitgaven. Voor de transformatie van het vastgoed

stond de Vastgoedkamer een investeringsbudget ter be-

schikking. De Maatschappelijke kamer heeft het onren-

dabele deel van de investeringen bekostigd.

Ons beleidplan geeft de koers aan

3.1 Visie en beleid

Wde beoor

onderK

3.2 Doelstellingen 2014

2014 gaven de respondenten de algemene kwaliteit vanhun woning bij oplevering het cijfer 6,5.

De Kombinatie wil woningen bouwen, deels voor dedoorstroming, en deels om delen van het bezit te vernieuwen. Het project het Rond met 19 sociale en 14 vrije sector huurwoningen is in februari 2014 opgele-verd. Deze woningen zijn gebouwd voor de doorstro-ming. Net als de in november 2014 opgeleverde 24 sociale huurwoningen op het Beukbergenplein en de 14 sociale huur- en 4 sociale koopwoningen aan deBeukbergenlaan. Met deze laatste projecten heeft deKombinatie bijgedragen aan het vernieuwen van hetwoonwagencentrum Beukbergen.

Risicobeheersing

Het ontwikkelen, (ver)bouwen en technisch beheren vanwoningen gaat soms met aanzienlijke risico’s gepaard.Ook gedurende deze processen kunnen veranderingenplaatsvinden die nieuwe risico’s met zich mee brengen.Hierop anticiperen we door het op voorhand goed in-schatten van risico’s en passende beheersmaatregelen tenemen. Binnen projectontwikkeling besteden we hiersystematisch aandacht aan. Zo vindt maandelijks perproject een beoordeling en mogelijke aanpak van hetrisico plaats. De uitkomst hiervan leggen we vast in verslagen en periodieke rapportages.

3 V

astg

oed

kam

er

17

Energiebesparing en duurzaam ondernemen

In ons beleidsplan benoemen we de doelstelling voorenergiebesparing als speerpunt van beleid. De doelstel-ling voor de vermindering van gasverbruik in onzewoningen is in 2020 33% minder gasverbruik dan in2008. De Kombinatie investeert stelselmatig in energie-besparing en berekent de huurder hiervoor een redelijkehuurverhoging. Eind 2014 verbruikten de woningen vande Kombinatie 32,8% minder gas dan in 2008. In 2014bespaarden we met onze maatregelen gemiddeld 2,2%op het gasverbruik. Deze besparing is vooral het gevolgvan de toevoeging van nieuwbouw en ketelvervangingbij planmatig onderhoud. Het bedrijfsbureau heeft inruim 150 woningen maatregelen uitgevoerd die tot energiebesparingen leidden.

De Kombinatie streeft ernaar om in 2020 geen woningenmet een E, F en G-energielabel in het woningbestand te hebben. Een uitzondering betreft woningen buiten dereguliere doorexploitatie, zoals renovatie-, sloop– of verkoopwoningen. Ook woningen waar de bewoner nietmeewerkt aan de verbetering van het energielabel, vallen onder deze uitzondering

Gerealiseerde verbetering 2014

label 2013 2014

A 2,5% 4,6%B 20,8% 20,5%C 33,0% 32,5%D 16,3% 16,0%E 13,9% 13,7%F 8,3% 7,9%G 5,3% 4,8%

Bron: Epaview

Jaarplan 2014

De meeste jaarplan activiteiten hebben betrekkingop onderhoud, nieuwbouw- en renovatieprojecten.Deze beschrijven we in dit hoofdstuk onder de pa-ragrafen: exploitatie en investeringen in vastgoed.De geplande implementatie van bestuur- en be-heertaken bij verenigingen van eigenaren (VvE’s) isafgerond. De verantwoordelijkheden en taken zijnbelegd; deels bij de manager Vastgoed en deels bijde consulenten vastgoed.

Wij meten jaarlijks rdeling van de kwaliteit onze leden van het

Kombinatiepanel

Eerste sleutel

Het Rond

De belangrijkste wijzigingen in wet- en regelgeving voorde Vastgoedkamer zijn de invoering van de Warmteweten de aanpassing van regelgeving voor energielabels.De Warmtewet heeft geleid tot een aantal technischeaanpassingen van onze collectieve verwarmingsinstalla-ties. Maar ook tot wijziging van onze werkprocessen vande afrekening servicekosten. De gevolgen van de aanpassing van regelgeving bijenergielabels is nog niet volledig in kaart gebracht. Daar-voor zijn de wijzigingen te recent. Dit werken we verderuit in 2015 samen met de te verwachte aanpassingenvan de Herziening Woningwet en de Novelle.

Asbest

De regelgeving omtrent asbest is per 1 juli 2014 verderaangescherpt. Bij saneringswerkzaamheden past deKombinatie deze nieuwe regelgeving toe.

De belangrijkste interne ontwikkeling is de aanbestedingvan het dagelijks onderhoud geweest. Na een zorgvul-dige selectieprocedure heeft de Kombinatie twee aanne-mers geselecteerd: VIOS en Aalberts. Met deze tweeaannemers hebben we een raamovereenkomst afgeslo-ten waarin de voorwaarden voor het uit te voeren onder-houd, de kwaliteit van dienstverlening, de prijsbepalingvan het onderhoud en de overname van het Onder-houdsbedrijf zijn vastgelegd. Conform de raamovereen-komst voeren deze twee bedrijven alle reparaties enmutatiewerk uit voor de komende drie jaar. De werk-zaamheden in en aan de woningen worden uitgevoerddoor de overgenomen vaklieden van de Kombinatie.Hiermee is de kennis van het onderhoud aan de wonin-gen gewaarborgd. Onze klanten worden nog steeds ge-holpen door dezelfde vertrouwde medewerkers. Debedrijfsauto’s van de vaklieden zijn voorzien van zowelhet logo van de aannemer als die van de Kombinatie. Dekwaliteit van het uitgevoerde werkproces wordt goedbewaakt. Het klanttevredenheidsonderzoek van oktober2014 geeft aan dat onze klanten de dienstverlening vande aannemers hoog waarderen. De uitgevoerde repara-ties scoorden een tevredenheidscijfer van 8,6. Voor dedeskundigheid van de uitvoerende medewerkers heb-ben onze klanten een 8,6 gegeven en voor hun vriende-lijkheid een 8,7. Ook de procedure voor het melden enaannemen van reparatieverzoeken hebben we aange-

past. Naast telefonisch, kan de klant ook via ons huur-derportaal (internet) een reparatieverzoek doen. De uitplaatsing van het onderhoudsbedrijf heeft persaldo € 567.000 eenmalige kosten in 2014 met zich mee-gebracht. Dit is het gevolg van het beëindigen van deonderhoudsactiviteiten in eigen beheer per 1 juli 2014.Hieronder vallen de afschrijving op bestelauto’s, gereed-schap, materialen en voorraden, gemiste productie enoverige kosten in verband met de uitvoering van het Sociaal Plan. Deze kosten komen ten laste van het onderhoudsbudget, zie paragraaf 3.5.1Een andere ontwikkeling betreft de implementatie vanhet DrieKamerModel (3KM) met als gevolg dat de elangrijkste processen binnen de Vastgoedkamer zijnaangepast. Zo hebben we een nieuw mutatie-verhuurproces beschreven in samenwerking met de Maatschap-pelijke kamer en de Vermogenskamer. Daarnaast heb-ben we een nieuwe procedure voor planmatigonderhoud vastgesteld.Ook zijn we in 2014 gestart meteen pilotproject Weideweg om de mogelijkheden van renovatie in bewoonde staat te verkennen. Hierbij streef-den we naar een zo hoog mogelijk energielabel (A ofA+). Daarnaast wilden we onderzoeken of deze maniervan renoveren op grotere schaal kan worden toege-past.Verder zijn we gestart met het onderzoeken van assetmanagement als basis voor de keuzes in de be-drijfsvoering.

3.3 Interne en externe ontwikkelingen

3.4 Wijzigingen in wet

en regelgeving

3 V

astg

oed

kam

er

18

De belangrijkste interne ontwikkeling is de aanbesteding van het dagelijks

onderhoud geweest

Exploitatiekasstroom Feitelijke kasstroom Bijdrage vanuit Naar

Maatschappelijke kamer dividend

Huur € 21.526 € 14.654 € 36.180

Onderhoud € -5.587 € 1.075 € -4.512

Beheer € -3.428 € 326 € -3.102

Verhuurderheffing € -2.091 nvt € -2.091

Totaal € 10.420 € 16.055 € 26.475

De Vastgoedkamer realiseert een direct rendement op het vastgoed van 6,61%

Kosten onderhoud totaal 2013 Begroot 2014 2014

Eenmalig resultaat uitplaatsen Onderhoudsbedrijf * € 567.000

Reparatieverzoeken € 634.000 € 723.000 € 661.000

Onderhoudsabonnement € 16.000 € 19.000 € 23.000

Mutatieonderhoud: € 616.000 € 389.000 € 429.000

Contractonderhoud incl. klachten bij contractonderhoud € 481.000 € 614.000 € 473.000

Planmatig onderhoud incl. overloop € 2.982.000 € 4.552.000 € 2.663.000

Totale onderhoudskosten € 4.729.000 € 6.297.000 € 4.816.000

* zie toelichting bij interne ontwikkelingen

Aantal woningen waaraan onderhoud is uitgevoerd 2013 Begroot 2014 2014

Aantal reparatieverzoeken 2015 2000 1909

Aantal onderhoudsabonnementen 489 450 442

Aantal woningen met mutatieonderhoud: 220 240 249

Aantal woningen planmatig onderhoud 2590 2700 2695

De Vastgoedkamer is verantwoordelijk voor een efficiënte exploitatie en transformatie van het vastgoed.In deze paragraaf beschrijven we de verantwoording vande exploitatie. In de tabel hiernaast staat een overzichtvan de exploitatiekasstromen. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de feitelijke kasstroom en de bijdragevanuit de Maatschappelijke kamer. Beide bedragen bijelkaar opgeteld, geven het marktconforme niveau weer.De bedragen die voor rekening komen van de Vastgoed-kamer - minus de verhuurderheffing - vormen samenhet bedrag aan dividend vanuit de exploitatie: het directe rendement in euro’s.

3.5.1 Feitelijke kasstroom onderhoud

Bij de exploitatie van het vastgoed behoren de volgendeonderdelen: onderhoud en beheer. Het dagelijks onderhoud kent een aantal vormen:- reparatieverzoeken- onderhoudsabonnement- mutatieonderhoud- contractonderhoud- planmatig onderhoud

3.5 Exploitatiekasstromen voor onderhoud en beheer

3 V

astg

oed

kam

er

19

Planmatig onderhoud is een efficiënt middel om de kwaliteit van de woningen op peil te houden. Op basis van de meerjarenplanning enconditiemetingen, voeren we jaarlijks in een groot aantal van onzewoningen preventieve onderhoudswerkzaamheden of herstelwerk uit.De terugkerende werkzaamheden bestaan onder andere uit eenschilderbeurt, herstellen van kozijnen, ramen of deuren en vervangingvan daken. Ook het binnenwerk zoals keukeninrichting, sanitair eninstallaties (verwarming, mechanische ventilatie, liften etc.) pakken weop deze wijze aan.

Kosten planmatig onderhoud 2013 Begroot 2014 2014

Contractonderhoud 481.000 614.000 473.000

Planmatig onderhoud incl. overloop 2.982.000 4.552.000 2.663.000

Totaal 3.463.000 5.166.000 3.136.000

Voor het contractonderhoud hebben we voordeel behaald door eenaantal contracten opnieuw aan te besteden. Het budget voorcontractonderhoud is in de begroting 2015 naar beneden bijgesteld.

In 2014 hebben we in 2.695 woningen planmatig onderhoud uitgevoerd. Gemiddeld is in deze woningen voor € 1.190,- aan planmatig onderhoud besteed. Het budget voor planmatig onderhoud is voor een deel nietbesteed door:- Het doorschuiven van onderhoudsproject 12 woningen Pleineslaan;- Een veel lager aantal vervangingen van keuken en sanitair bij

klachten- en mutatieonderhoud;- Scherpere inkoop bij aanbestedingen.In de begroting 2015 heeft de Kombinatie deze ontwikkelingenmeegenomen.

Onder dagelijks onderhoud verstaan we alle niet voorziene werkzaamheden, naar aan leiding van een melding van een bewoner of door de Kombinatie geconstateerd. Daarnaast delen we het mutatieonder-houd en onderhoud als gevolg van het onderhoudsabonnement ook in bij dagelijks onderhoud. De kostendagelijks onderhoud zijn in 2014 iets lager dan begroot doordat we gestuurd hebben op kostenbeheersing.

3.6.1 Mutatieonderhoud

Het mutatieonderhoud is erop gericht de woning zowel bouw- als woontechnisch op het gewenste niveaute brengen, voordat deze opnieuw verhuurd wordt. Daarbij brengen we soms extra voorzieningen aan.

Onderhoud bij mutatie 2013 Begroot 2014 2014

Aantal woningen met mutatieonderhoud: 220 240 249

Totale kosten mutatieonderhoud: 616.000 389.000 429.000

Gemiddelde kosten per mutatie: 2.800 1.620 1.722

We hebben in 2014 10% meer aan mutatieonderhoud uitgegeven dan begroot. Dit komt vooral doordat errelatief veel mutaties zijn geweest na een langere woonduur met hogere mutatiekosten.

3.6.2 Reparatieverzoeken

Reparatiewerkzaamheden zijn werkzaamheden die we in de regel uitvoeren naar aanleiding van meldingenvan bewoners of na constatering van gebreken door eigen medewerkers.

Reparatieverzoeken 2013 Begroot 2014 2014

Aantal reparatieverzoeken 2015 2000 1909

Totale kosten 634.000 723.000 661.000

Gemiddelde kosten per reparatie: 315 362 346

In 2014 hebben we circa 10% minder uitgegeven aan reparatieverzoeken dan begroot. Dit komt deels doordat er minder reparatieverzoeken zijn uitgevoerd en deels door de lagere kosten per reparatie doorgoede kostenbeheersing.

3.6.3 Onderhoudsabonnement

Met het onderhoudsabonnement bieden we onze huurders extra dienstverlening. Het gaat bijvoorbeeldom het ontluchten de CV installatie en klein onderhoud aan hang en sluitwerk. Eind 2014 maakten 442huurders gebruik van deze dienstverlening.

3.6 Dagelijks onderhoud

3.7 Planmatig onderhoud

3 V

astg

oed

kam

er

20

3.8 Investeringen in vastgoed

Naast de exploitatie draagt de Vastgoedkamer ook de verantwoordelijkheid voor de gewenste transformatie, zoalsnieuwbouw, renovatie, grootonderhoud en verkoop van het vastgoed. Daarvoor ontvangt de Vastgoedkamer een investeringsbudget voor het marktconforme deel van de investeringen. En vanuit de Maatschappelijk kamer wordteen bijdrage voor het niet rendabele deel van de investering geleverd (stichtingskosten minus markwaarde). Investe-ringsbudget plus de bijdrage van de Maatschappelijke kamer vormen samen de investeringsuitgaven die gedaan zijn.

Het totaaloverzicht ziet er als volgt uit:Investeringskasstroom Investerings budget Investerings bijdrage Investerings

vanuit vanuit uitgaven

Vermogens Kamer Maatschappelijke Kamer VastgoedKamer

Nieuwbouw huur 11.933 1.024 -12.957

Aankoop huur - - -

Verbetering 95 390 -485

Saldo terug/doorverkoop VoV -72 42 30

Mutatie MVA in ontwikkeling -7.332 nvt 7.332

Totaal 4.624 1.456 -6.080

In 2014 hebben we geïnvesteerd in de nieuwbouw van huur- en koopwoningen. De verkoop van koopwoningen ookmet Koopgarant oftewel onder voorwaarden (VoV) wordt toegelicht in paragraaf 5.6.

3 V

astg

oed

kam

er

21

Met het onderhouds- abonnement bieden

we onze huurders extra dienstverlening

Beukbergenlaan

3.8.1 Nieuwbouw

In 2014 heeft de Kombinatie 71 huurwoningen en 4 koopwoningen gebouwd. Daarvoor is een totale investering van € 14.700.000 gedaan.Project Aantal Aantal

huurwoningen koopwoningen

Het Rond 33

Beukbergen 38 4

Totaal 71 4

Het Rond

De gemeente heeft een uitbreiding van het gemeenthuisgerealiseerd aan het Rond om de hele gemeentelijke organisatie in één gebouw te huisvesten. Op het terrein,grenzend aan het gemeentehuis, zijn 100 woningen gepland, waarvan 33 huurwoningen. Deze 33 huurwo-ningen heeft de Kombinatie ‘turn key’ van de bouwerVolkert Wessels afgenomen. De woningen zijn in februari2014 opgeleverd. Alle huurwoningen zijn met parkeer-plaats in de parkeerkelder verhuurd.Algemeen

19 sociale huurwoningen, 14 geliberaliseerde huur-woningen en 33 parkeerplaatsen in parkeergarage; Totale investering: € 7.800.000.

Beukbergenplein en Beukbergenlaan

De gemeenteraad van Zeist heeft begin 2012 het uitvoe-ringsprogramma voor de herstructurering van het woon-wagencentrum Beukbergen vastgesteld. Daarin werdvoorgesteld dat de corporaties huurwoningen gaan ont-wikkelen en deels het beheer gaan overnemen. In 2013hebben de Zeister corporaties en de gemeente hierovereen raamovereenkomst ondertekend. Namens de Zeistercorporaties heeft de Kombinatie 24 sociale huurwonin-gen ontwikkeld aan het Beukbergenplein. Aan de Beuk-bergenlaan hebben we verder 14 sociale huur en 4sociale koopwoningen ontwikkeld. In het voorjaar 2014is de bouw gestart. Alle 42 woningen zijn in november2014 opgeleverd. Hierna hebben we huurwoningen di-rect verhuurd. Ook de verkoop van de 4 sociale koopwo-

ningen heeft in 2014 plaatsgevonden. Algemeen

24 senioren- en starterswoningen op het Beukbergen-plein; 14 huur en 4 koop eengezinswoningen aan deBeukbergenlaan; Totale investering: € 6.900.000.

3.8.1.1 Geplande nieuwbouwprojecten Vogelwijk

De Kombinatie heeft in 2012, 17 koopwoningen opgele-verd -project Watersalamander-, waarvan de laatste 2 woningen in 2014 zijn verkocht. Met de gemeente Zeisthebben we in 2014 intensief overleg gevoerd over deherontwikkeling van het totale project. Met als doel hetproject weer aan te laten sluiten bij de huidige wensenen mogelijkheden op de woningmarkt. Het herziene plangaat uit van 108 hoofdzakelijk grondgebonden koopwo-ningen in de prijsklasse € 180.000,- tot € 250.000,-. In 2014 hebben we de ontwikkeling van de Vogelwijk tot en met het project Watersalamander geëvalueerd.Planning

Start bestemmingsprocedure en verkoop van de eerste18 woningen in 2015; Bouw: 2016-2020.

A.C. Kerkhofflaan

Op de locatie hoek AC Kerkhofflaan – Churchilllaan stonden 8 verouderde huurwoningen. De Kombinatiehad samen met Abrona de intentie om op deze locatie24 zorgappartementen met 4 groepsruimten en 7 senio-ren huurappartementen te ontwikkelen. Abrona heeftzich in 2013 teruggetrokken, waarna in 2014 de samen-werking is beëindigd. De Kombinatie is vervolgens gestart met een nieuwe ontwikkeling om 7 à 8 huurwo-ningen te realiseren. Daarbij onderzoeken we de moge-lijkheden van ‘nul-op-de-meterwoningen’.Algemeen

7 á 8 sociale huurwoningen, eengezinswoningenPlanning

Herontwikkeling: 2014-2015; Realisatie: 2016.

Austerlitz Schoollocatie

Conform het dorpsplan Austerlitz van 2010 zijn er circa

150 nieuwbouwwoningen in Austerlitz gepland, met als doel het voorzieningenniveau te handhaven. Hetgrootste deel van de nieuwbouw in Austerlitz Noord (hetFranse veld) wordt door een commerciële ontwikkelaar,Van Ommen en de Groot gerealiseerd. Op de huidige lo-catie van de basisschool wordt een nieuw dorpshart ont-wikkeld. De gemeente gaat het schoolgebouw vernieuw-en, waarbij een brede school ontstaat. De Kombinatierealiseert 35 sociale huur- en sociale koopwoningen. Ookzijn er diverse voorzieningen gewenst die (gedeeltelijk)in het dorpshuis worden ondergebracht. De ontwikke-ling vindt plaats in samenwerking met Austerlitz Belang,Austerlitz Zorgt, Dorpshuis, Schoolbestuur Wereldkids,de gemeente Zeist en de Kombinatie.Algemeen

18 sociale huurwoningen, 17 sociale koopwoningen (8 eengezinswoningen en 27 appartementen).Planning

Ontwikkeling: 2014-2016; Realisatie: 2017-2018.

3.8.2 Verbeteringen: renovatie en grootonderhoud

L-flat, Laan van Vollenhove

Na de oplevering van de grootonderhoudsbeurt, hebbenwe eind 2012 asbest aangetroffen in de bergingen en in de meterkasten in de woningen. De sanering van hetasbest heeft gedurende 2013 en 2014 plaatsgevonden. In 2014 hebben we het werk afgerond.Algemeen

Groot onderhoud en asbestsanering 728 sociale huurwoningen. Planning

De opknapbeurt van de L flat en de sanering evaluerenwe in 2015.

Weideweg, Austerlitz

De Kombinatie renoveert 10 eengezinswoningen aan deWeideweg in bewoonde staat. De woningen krijgen eenoptimale isolatie, waardoor het gemiddelde E/F labelnaar label A gaat. Ook de badkamer, het toilet en de keuken knappen we op. Aan de achterzijde wordt overde volle breedte van de woning een dakkapel geplaatst.

3 V

astg

oed

kam

er

22

3.9 Overzicht desinvesteringen

Sloop en verkoop vormen samen de zogenaamde desinvesteringen. De Kombinatie heeft in 2014 en aantal desinvesteringengedaan, zoals reguliere verkoop en Verkoop onder Voorwaarden (VoV). Bij reguliere verkoop wordt de vrije verkoopwaardegerealiseerd dat in de regel circa 30 % hoger ligt dan de marktwaarde in verhuurde staat. Deze meeropbrengst maakt onder-deel uit van het dividend. Bij Verkoop onder Voorwaarden is er sprake van een korting aan de koper van de woning. Deze korting wordt bekostigd door de Maatschappelijke als bijdrage aan de bijbehorende maatschappelijke doelstelling.

Desinvesteringskasstroom

Inkomsten vanuit Desinvesterings- Marktconforme Gerealiseerde Dividend

Vastgoed kamer bijdrage vanuit kasstroom waarde

Maatschappelijke Kamer

Sloop € - € - € - € - nvt

Verkoop € 1.800 € - € 1.800 € 1.462 € 338

VoV € 1.737 € 548 € 2.285 € 1.845 € 440

Totaal € 3.536 € 548 € 4.084 € 3.307 € 778

Het project realiseren we in bouwteam verband met defirma Mens Zeist. Algemeen

Renovatie en energetische verbetering 10 sociale huurwoningen.Planning

Realisatie: 2015.

Eldorado, Griffensteijnselaan Zeist

De woonkwaliteit van het complex voldoet onvoldoendeaan toekomstige woonwensen. In 2013 hebben we demogelijkheden onderzocht van het optoppen van eenverdieping en het samenvoegen van twee woningen.Deze opties bleken financieel niet haalbaar. De Kombinatie zet nu in op verbeteringen van de ener-gieprestatie, het vernieuwen van sanitair en keukens enhet verbeteren van de uitstraling van het gebouw.Algemeen

Renovatie en energetische verbetering 72 sociale huurappartementen.Planning

Ontwikkeling: 2014-2015; Realisatie: 2016-2017.

3.8.3 Herstructurering

Pleineslaan, Den Dolder

In 2013 heeft de Kombinatie een bouwkundige inventari-satie en een woonwensenonderzoek uitgevoerd van de 30 woningen aan de Pleineslaan. Het planvoorstel omde 18 woningen aan het plein te behouden en ingrijpendte verbeteren, 8 woningen na een onderhoudsbeurt tebestemmen voor verkoop en 4 woningen te slopen om10 jongerenappartementen terug te bouwen heeft hetniet gehaald. Er is in overleg met de bewoners en de ge-meente besloten om 12 woningen een onderhoudsbeurtte geven en in de verkoop te brengen. De 18 woningenrondom het plein gaan we ingrijpend renoveren.Algemeen

18 eengezinswoningen hoog niveau renovatie/hernieuw-bouw en 12 eengezinswoningen onderhoudsbeurt.Planning

Realisatie: 2015-2016 uitvoering.

3 V

astg

oed

kam

er

23

3.10 Verkoop

De Kombinatie verkoopt een deel van haar woningen enin beperkte mate nieuwbouw koopwoningen. De doel-stelling voor verkoop van bestaand bezit is tweeledig.Aan de ene kant zorgt het voor differentiatie in eigen-domsvorm en bevordert het de doorstroming binnenbuurten en wijken. Aan de andere kant levert het deKombinatie inkomsten op die noodzakelijk zijn om onzeplannen te realiseren.

Verkoop 2014 2013 Begroot 2014

2014

Verkoop regulier 18 7 11

Verkoop Koopgarant (incl. terugkoopwoningen) 21 7 23

Terugkoop Koopgarant -2 -3

Verkoop nieuwbouw (Vogelwijk, en Beukbergen) 6 7

Totaal 37 20 38

3.10.1 Verkoopresultaat reguliere verkoop

De Kombinatie heeft in 2014, inclusief nieuwbouw, 18 wo-ningen regulier verkocht. In de begroting is uitgegaan van13. Het netto (bedrijfseconomisch) verkoopresultaat be-droeg € 1.677.000- tegen het geplande resultaat van € 2.121.000,-. Bij verkoop hanteren we de richtlijn con-form MG 2013-02 (circulaire verkoop corporatiewonin-gen) en laten we een taxatierapport opstellen door eenonafhankelijke taxateur. Deze gaat daarbij uit van de vrijeverkoopwaarde in onverhuurde staat. Het netto verkoop-resultaat op basis van marktwaarde bedraagt € 338.000,-en is als dividend beschikbaar gekomen.

3.10.2 Verkoop met Koopgarant

De Kombinatie heeft in 2014, 3 woningen teruggekochten 4 woningen doorverkocht met Koopgarant. Er zijn 19 woningen het eerst verkocht in Koopgarant en 3 eerder verkochte woningen zijn ingekocht en voor eentweede maal onder Koopgarant verkocht. In totaal hebben we derhalve 23 woningen in Koopgarant aan

de kopers geleverd. De prestatie van de verkoop metKoopgarant (VoV), het netto (bedrijfseconomisch) verkoopresultaat bedraagt circa € 1.500.000,-. Het netto verkoopresultaat op basis van marktwaarde bedraagt € 440.000,- en is als dividend beschikbaar gekomen.

3.10.3 Verkoop nieuwbouw

De Kombinatie heeft 7 nieuwbouwwoningen verkochtwaarvan 3 voor 2014 waren opgeleverd. In het 3KMwordt van deze projectontwikkelingsactiviteiten hetsaldo gepresenteerd. Dit saldo wordt meegenomen inhet dividend.

Investeringskasstroom

Bijdrage vanuit Saldo kasstromen

Maatschappelijke Kamer Vastgoedkamer

Saldo nieuwbouw koop nvt € 2.141

Saldo nieuwbouw VoV - -

Totaal - € 2.141

3 V

astg

oed

kam

er

24

Kennismaken met huurders woon-

wagencentrum Beukbergen

3.11 Marktwaardeontwikkeling

3.12 Rendement

De Vastgoedkamer heeft de verantwoordelijkheid omeen optimaal marktconform rendement te realiseren.Het rendement is te onderscheiden in het directe rende-ment op basis van de exploitatiekasstromen en het indi-recte rendement op basis van de waardeontwikkelingvan het vastgoed. Het rendement geeft in procenten vande waarde van het vastgoed weer wat de Vastgoedka-mer met het Vastgoed heeft verdiend.

Rendement op vastgoed Marktconform

Direct rendement 6,57%

Indirect rendement 3,10%Niet-gerealiseerd 2,90%Gerealiseerd (verkoop) 0,19%

Totaal rendement 9.67%

3.13 Dividend

Het DrieKamerModel gebruikt de ‘markt’ als spiegel voorhet functioneren van de Kombinatie en het weergevenvan de maatschappelijke prestaties. Hierbij is van belangop welke wijze marktconforme bedragen voor de markt-huur, de normen voor onderhoud en beheer en markt-waarde in verhuurde staat worden bepaald. Dezemarktconforme componenten zijn nodig om het markt-conforme rendement te bepalen, waarmee we de vast-goedprestaties kunnen beoordelen en vergelijken metde markt.

De markthuur is eind 2014 bepaald aan hand van hetmarkthuurmodel van Ortec Finance. Hierbij is de hoogtevan de markthuur afhankelijk van een aantal woningken-merken, zoals woningtype, bouwjaar, gebruiksopper-vlakte woning en leegwaarde. Gemiddeld komt demarkthuur uit op 6,4% van de leegwaarde.

De marktwaarde in verhuurde staat geeft de waarde vande woning weer, die de koper bereid is te betalen, waar-bij de woning nog is verhuurd. De Kombinatie gebruiktdeze waarderingsgrondslag nog niet voor de jaarreke-ning. Omdat op grond van de nieuwe Woningwet markt-waarde verhuurd de verplichte waarderingsgrondslaggaat worden, zullen we daar wel toe overgaan. Voor 2014is de marktwaarde verhuurd op globale wijze bepaald engelijk gesteld aan 75% van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde is hierbij geïndexeerd om de waarde op peilda-tum 31 december 2014 te krijgen. Ten opzichte van vorigjaar is er een stijging van de marktwaarde verhuurd met3,5%.

De Vastgoedkamer heeft dividend uitgekeerd aan de Ver-mogenskamer. Dit is dat deel van het rendement dat ingeld beschikbaar is. Het niet-gerealiseerde indirecte ren-dement maakt dus geen deel uit van het dividend. Devolgende tabel geeft de componenten weer waaruit hetdividend is opgebouwd. Het dividend is opgebouwd uithet exploitatieresultaat, het verkoopresultaat en het re-sultaat projectontwikkeling.

Totaal € 29.394

Huur € 36.180

Onderhoud € -4.512

Beheer € -3.102

Verhuurderheffing € -2.091

Verkoopwinst € 338

Verkoop onder Voorwaarden € 440

Nieuwbouw koop € 2.141

Nieuwbouw VoV € -

Het dividend dat verdiend is met de exploitatie van hetvastgoed is € 29,5 mln. Hierboven staat beschreven uitwelke onderdelen het dividend is opgebouwd. De Vast-goedkamer heeft € 4,5 mln voor onderhoud en € 2,9mln voor beheer uitgegeven. We gaan ervan uit dat ophet onderdeel onderhoud nog verdere efficiëntie te be-halen valt. Uitgaande van 3551 vhe betreft de vastgoedgerelateerdeuitgaven voor onderhoud €1.270,- en voor beheer € 874,- per vhe.

3 V

astg

oed

kam

er

25

4 V

erm

og

ensk

amer

Dee

l A: D

rieK

amer

Mo

del

26

4 Vermogenskamer Deel A: DrieKamerModel

Bij de Vermogenskamer zijn de overige bedrijfslasten ge-plaatst, die niet direct verbonden zijn aan ons Vastgoed.Deze overige bedrijfslasten zijn onderscheiden in over-head, saneringsheffing en vennootschapsbelasting. Ookdeze overige bedrijfslasten komen ten laste van het divi-dend.

Overige bedrijfslasten

Totaal € -1.749

Overhead € -1.040

Saneringsheffing € -709

Vpb € -

Het onderdeel "overhead" bestaat m.n. uit organisatie-kosten (personeelskosten en overige bedrijfslasten) dieniet zijn toegerekend aan de verhuur/beheeractiviteiten(€ 915) en investeringen in activa ten dienste van de ex-ploitatie (€ 125).

De rentelasten vormen een belangrijke kostenpost voorde Kombinatie. Deze rentelasten heeft de Vermogenka-mer uit het dividend betaald. De onderstaande tabelgeeft de rentelasten in euro’s en in een percentage vande omvang van onze leningportefeuille weer.

Rentelasten 2014

Rente € 3.950

Gemiddelde percentage 3,72%

4 V

erm

og

ensk

amer

Dee

l A: D

rieK

amer

Mo

del

27

Over 2014 bedroeg de gemiddelde leningportefeuille €106.679.000,-. Per einde van het jaar was het schuldres-tant € 106.487.000,-. Het vermelde rentebedrag is hetsaldo van de betaalde en ontvangen rente. De gemid-delde rentevoet op basis hiervan komt uit op 3,72%.Zonder de ontvangen en doorberekende rente komt derentelast uit € 4.040.000,-. De gemiddelde rentevoet isdan 3.8%. In 2013 was dit (CIP 2013) 3,78%, waarbij hetlandelijk gemiddelde op 4,11% lag.

Visie en beleid

Financiële continuïteit is voor de Kombinatie geen primaire doelstelling,

maar één van de meest essentiële randvoorwaarde in relatie tot de ove-

rige prestaties. De Vermogenskamer bewaakt de financiële continuïteit.

Deze rol heeft onder meer betrekking op het beheer van de kasstromen

om ervoor te zorgen dat er niet meer liquiditeiten worden besteed dan er

beschikbaar zijn. Deze rol heeft ook betrekking op de verhouding tussen

eigen en vreemd vermogen. Deze verhouding dient zodanig te zijn dat de

corporatie niet te veel risico loopt en dat de financiële buffer voldoende

solide is. Hierbij neemt de Vermogenskamer ook de beoordelingen van

het CFV en het WSW in acht.

De Kombinatie wenst onder alle omstandigheden een financieelbetrouwbare partner te zijn voor haar bewoners en andere relaties. Ook voor het aantrekken van vreemd vermogen is een solide financiële positie van groot belang.

4.2 Overige bedrijfslasten

4.1 Rentelasten

De mutatie van het eigen vermogen is opgebouwd uitdrie componenten. De eerst component heeft betrekkingop hetgeen resteert uit het dividend nadat rentelasten,overige bedrijfslasten en het maatschappelijke budgeteruit zijn betaald. De tweede component heeft betrek-king op het niet-gerealiseerde rendement: de autonomewaardeverandering van het vastgoed. Deze laatste com-ponent is geen kasstroom maar vertaalt zich rechtstreeksin een mutatie van het eigen vermogen. Verder is er nogeen saldo van de mutatie van overige activa en passiva.

Mutatie eigen vermogen

Totaal € 21.724

Bijdrage vanuit dividend € 5.359

Autonome waardeverandering € 11.691

Mutatie overige activa/passiva/MVA i/o € 4.674

Het eigen vermogen is in 2014 toegenomen van € 294 mln. per 1-1-14 tot € 315,7 mln. per ultimo 2014.Met deze toename van € 21,7 mln. bedraagt het uiteindelijke rendement op het vermogen 7,39 %. De belangrijkste oorzaak van de vermogenstoename isde autonome waardeverandering van het bezit.

De bijdrage vanuit het dividend is een resultante van hetvan de Vastgoedkamer ontvangen dividend onder aftrekvan het verstrekte maatschappelijk budget, de overigebedrijfslasten en de betaalde rente.

gerealiseerd begroot

Direct rendement 28.616 26.200

Gerealiseerd indirect rendement 778 pm

af: maatschappelijk budget 18.335 15.500betaalde rente 3.950 4.000overige bedrijfslasten 1.749 1.900

De bijdrage aan het eigen vermogen vanuit het dividendbedroeg € 5.359.000 en is daarmee 1,8% rendementover het eigen vermogen. Deze bijdrage is iets hogerdan de begrote € 4.800.000,- rendement van 1,6%. Door de toename van het eigen vermogen, komt de solvabiliteit op basis van de marktwaarde per einde 2014uit op 72,3% en bevindt zich daarmee boven de gesteldeondergrens. De financiële positie kunnen we daardoorals robuust kenmerken. Zie ook paragraaf 4.5 vermogenskengetallen.

De balans geeft inzicht in de marktwaarde (in verhuurdestaat) van ons vastgoed en het eigen en vreemde ver-mogen (leningen). In principe is de verandering van het totaal vermogen gelijk aan de verandering van demarktwaarde van het vastgoed in verhuurde staat. Hierbij moeten we rekening houden met de veranderingvan de overige activa en passiva. De balans ultimo 2013en ultimo 2014 kan als volgt worden weergegeven:

De belangrijkste ontwikkelingen in 2014 gaan over de

Balans

Marktwaarde in verhuurde staat € 402.841Overige activa € 11.063

Balans totaal € 413.904

Balans

Marktwaarde in verhuurde staat € 423.1821Overige activa € 13.454

Balans totaal € 436.636

4.3 Mutatie eigen vermogen

De Kombinatie wenst onder alle omstandigheden een financieel

betrouwbare partner te zijn voor haar bewoners en andere relaties

4 V

erm

og

ensk

amer

Dee

l A: D

rieK

amer

Mo

del

28

waarde van het bezit en -sterk daarmee samenhangend-de omvang van het eigen vermogen.

De marktwaarde (in verhuurde staat) van het onroerendgoed is gestegen met 20,3 mln als gevolg van:

nieuwbouw 11.933 (toename)

verkoop regulier 1.949 (afname)

verkoop VOV 2.460 (afname)

autonome ontwikkelingen 12.817 (toename)

2013

Eigen vermogen € 294.028Leningen € 106.487Overige Passiva € 106.487

€ 413.904

2014

Eigen vermogen € 315.752Leningen € 106.101Overige Passiva € 114.783

€ 436.636

Op basis van de balansverhoudingen in beide jaren zijnvermogenskengetallen, en de veranderingen daarin vastte stellen. Solvabiliteit is gedefinieerd als eigen vermo-gen gedeeld door het balanstotaal, terwijl leverage gelijkis aan vreemd vermogen gedeeld door eigen vermogen.Het rendement op het eigen vermogen laat zien in welkemate het eigen vermogen als resultante van de ge-maakte keuzes is veranderd.

Vermogenskengetallen

2013 2014

Solvabiliteit 71,04% 72,31%

Leverage 36,22% 33,60%

Rendement op eigen vermogen 7,39%

In 2014 zijn door een positief rendement op het eigenvermogen de vermogenskengetallen verbeterd. De sol-vabiliteit komt uit op 72,3%, de leverage bedraagt33,6%.

4.5 Vermogenskentgetallen

4 V

erm

og

ensk

amer

Dee

l A: D

rieK

amer

Mo

del

29

Opleverfeest Het Rond

4.6 Risicomanagement

4.6.1 Strategische risico's

De Kombinatie is in 2014 heeft het risicomanagementverder vorm gegeven. Er zijn 12 strategische risicos’sgeïnventariseerd. Vervolgens zijn de tolerantiegrenzenbepaald en mogelijke beheersmaatregelen ingericht. Onderstaand schema geeft een beeld van onze strategi-sche doelstellingen en de risico’s.

Vanaf 2015 wordt in de perioderapportage de wijze enmate van beheersing van risico’s in kaart gebracht. Opdeze manier kan bepaald worden of een risico de tole-rantiegrens overschrijdt en de beheersmaatregel moetworden aangepast. De Raad van Toezicht heeft deel genomen aan de inventarisatie van strategische risico’s.

4.6.2 Operationele- en frauderisico’s

Algemeen

De Kombinatie is een dienstverlenende organisatie,waarbinnen onze medewerkers een cruciale rol spelen.Dit levert risico’s op met betrekking tot continuïteit engedrag. Ook het bedrijfsinformatiesysteem kent eencontinuïteitsrisico.

Frauderisico

Binnen het geheel van risicobeheer is frauderisico eenbelangrijk punt van aandacht. Beheersing ervan ge-schiedt door adequate procedures, waarbij functie-scheiding zoveel mogelijk wordt toegepast. Opdrachtenvoor uitvoering van werken worden volgens een procuratieschema verstrekt. Huuromzetten worden beoordeeld m.b.v. een huurmutatieregister.De Kombinatie heeft een Integriteitprotocol vastgestelden ingevoerd. Transparant, eerlijk en open handelen iseen rode draad in het protocol. Ook is het Reglement werkwijze Raad van Toezicht vastgesteld. Dit reglement, inclusief de klokkenluider-regeling en het bestuursreglement is gepubliceerd oponze website: www.kombinatie.nl.

4 V

erm

og

ensk

amer

Dee

l A: D

rieK

amer

Mo

del

30

Planning en Controlcyclus

Jaarlijks wordt een begroting en een financiële meer-jarenraming opgesteld. Als basis hiervoor dienen onderandere de meest recente beleidsvoornemens aangaandede exploitatie van het bestaande bezit, projectontwikke-ling en herstructurering. In deze meerjarenraming worden risico’s benoemd en worden de effecten bepaaldindien een risico manifest zou worden. Deze risico’s betreffen de macro-economische risico’s,als renteontwikkeling en inflatie maar ook risico’s op hetgebied van stagnerende koop- en/of huurmarkten.Vanuit deze risico-verkenning worden kritische risico-aspecten benoemd en gevolgd. Hiervoor wordt onder andere gebruik gemaakt van eensysteem van maandrapportage (intern) en een vier-maandsrapportage richting de Raad van Toezicht. De inrichting van deze rapportages zijn intern vastge-steld en worden periodiek geëvalueerd en indien nood-zakelijk geacht, aangepast.

4.6.3 Financiële risico’s

De Kombinatie loopt risico’s op het gebied van:

Financieren en rente

Risico’s op het gebied van financiering betreffen de rentestand en de beschikbaarheid van geld. Op grondvan het Treasurystatuut (herzien in 2012) worden rente-risico’s gespreid door deze gelijkmatig over jaren te ver-delen. We sturen er op dat het risicovolume in enig jaarniet meer dan 15% van de gehele leningenportefeuillebedraagt en over drie jaar voortschrijdend niet meer dan 35% bedraagt. De komende jaren blijven de risico’sonder de grens van 15%.Een deel van de langlopende schulden betreft zoge-naamde roll-over leningen, waarbij de rente voor 3 of 6 maanden wordt vastgezet. Het hieruit voortvloeienderisico is voor een belangrijk deel begrensd middels collars.

grond aan een projectontwikkelaar, boekwaarde be-draagt ultimo 2014 € 539.000,-;

• grondpositie A C Kerkhofflaan, bestemd voor de bouwvan circa 8 huurwoningen. Project wordt ontwikkeld in2015, boekwaarde van de grond is circa € 100.000,-;

• renovatieproject 18 woningen Pleineslaan. Dit betrefteen grootschalige renovatie van (gemeentelijk) monumentale woningen met per woning een hoogkostenniveau.

Binnen de Kombinatie is een projectenprocedure afge-sproken. Deze procedure onderscheidt een aantal fasen.Een faseovergang vindt uitsluitend plaats na een besluitdaartoe door de directeur-bestuurder, waarbij telkens risico’s worden benoemd en beheersmaatregelen wor-den voorgesteld. Verder wordt per 4-maandelijkse periode gerapporteerdop voortgang van werkzaamheden, investeringen en risicobeheer aan Raad van Toezicht en Management-team.Bij alle aanbestedingen van enige omvang wordt deaannemer financieel gescreend en moet een verklaringomtrent betalingsgedrag van de belastingdienst wordenoverlegd. Aannemers met een grote opdracht worden vervolgenscontinue op risico gemonitord. Ook worden nauwgezet de bepalingen in het kader vande Wet Ketenaansprakelijkheid gevolgd.Verder minimaliseren we het solvabiliteitsrisico van deaannemer door een strak afgesteld betalingsschema toete passen, waarbij voorkomen wordt dat de Kombinatievoorfinanciert.

Overige risico’s van projecten staan beschreven in devastgoedkamer.

Voor het beheer van de (dagelijkse) liquiditeitspositie beschikt de Kombinatie over een rekening-courant overeenkomst bij de Rabo Bank. Op grond van dezeovereenkomst is een rekening-courant krediet mogelijktot € 1.000.000,-. Een deel van het bezit van de Kombinatie zal onder hetzogenaamde niet-DAEB (Dienst Algemeen EconomischBelang) regiem gaan vallen. De omvang van dit deel isnog niet bekend, maar kan oplopen tot enkele honder-den woningen. Dit deel zal op termijn zonder staatssteunmoeten worden gefinancierd. Zodra de uitwerking vande DAEB-regeling (Europese beschikking) bekend is, zullen de risico’s ook op het terrein van financiering en exploitatie worden bepaald. Keuzes en te nemenmaatregelen zullen in het teken staan van beperking enbeheersing van die risico’s.

Deflatie

De gevoeligheid voor deflatie van de inkomsten is groterdan die van de uitgaven. Dit betekent dat een situatiemet langduriger deflatie een negatief effect zal hebbenop de financiële resultaten. Ook de (bedrijfs)waarde vande woningen zal daardoor in principe onder druk komente staan. Jaarlijks wordt een deflatie-scenario doorgere-kend waarbij beoordeeld wordt wat de gevolgen, ook oplangere termijn zijn van langduriger deflatie.

Valutarisico

De Kombinatie werkt uitsluitend met eurocontracten; valutarisico’s worden derhalve niet gelopen.

4.6.4 Projectrisico’s

Per ultimo 2014 waren in het kader van risicobeheer devolgende projecten of posities actueel:• grondexploitatie Vogelwijk, grond bestemd voor de

realisatie van koopwoningen, boekwaarde bedraagtultimo 2014 € 2.215.000,-;

• grondpositie Austerlitz, bestemd voor koopwoningen;er is overeenstemming voor overdracht van deze

4 V

erm

og

ensk

amer

Dee

l A: D

rieK

amer

Mo

del

31

5 Maatschappelijke kamer

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

32

Op de woningmarkt blijft de kloof tussen huur en koopduidelijk aanwezig, mede ondersteunt door het over-heidsbeleid. De Kombinatie wil eraan bijdragen dat hetverschil kleiner wordt. Tegelijkertijd garanderen we datbewoners en woningzoekenden met een lager inkomenbetaalbaar kunnen wonen.

De Kombinatie zorgt ervoor dat zij in de gemeente Zeistten minste 45% van de doelgroep voor de sociale huursector; mensen met lage inkomens, passend en be-taalbaar huisvest. Ook zorgen we voor de huisvestingvan bijzondere groepen mensen die wel wat extra steunkunnen gebruiken bij het vinden van een woning of bijhet wonen zelf. De Kombinatie heeft de ambitie om vanuit een gezonde financiële basis jonge gezinnen, jongeren en huishoudens met een laag tot middeninko-men (max. € 43.748,-, prijspeil 2014), betere kansen tebieden om betaalbaar en naar tevredenheid te wonen.Onze bewoners van jong tot oud wonen in buurten enwijken. Een prettige buurt en woonomgeving draagt bij aan het woongenot van onze bewoner. De trend van individualisering en vergrijzing vraagt om toekomst-bestendige oplossingen voor het wonen in de buurt,voor zorg en welzijn en aanpassingen aan woningen. De Kombinatie draagt bij aan het ontwikkelen van ge-meenschapsversterkende wijken, stimuleert de socialecohesie en verbetert daarmee de wijk.Als partner in het Wijkgericht Werken speelt deKombinatie binnen de Zeister samenleving een actieverol als maatschappelijk ondernemer. De Kombinatie le-vert daarmee een stevige bijdrage aan de leefbaarheid.

Welzijn en zorg behoren niet tot de kernactiviteiten vande Kombinatie. Wij werken op deze aandachtsgebieden

samen met deskundige organisaties en de gemeenteZeist. De Kombinatie vindt namelijk dat haar maatschap-pelijke verantwoordelijkheid niet ophoudt bij het verhu-ren en onderhouden van woningen.

Speerpunten van beleid

Zorg dragen voor betaalbaar wonen in Zeist

Bewoners en woningzoekenden kunnen, uit het aanbodvan vrijgekomen huurwoningen, kiezen uit een gevari-eerd aanbod van woningen, zowel wat betreft woning-type als huurprijs. Om de dynamiek en doorstroming op de Zeister woningmarkt te bevorderen, ook voor huishoudens met een middeninkomen, voorziet de Kombinatie in producten als vrije sectorhuur, kopen metKoopgarant en reguliere verkoop. Senioren die reagerenop een servicewoning of seniorenwoning en die eeneengezinswoning in de sociale huursector achterlaten,krijgen voorrang bij de toewijzing.

Huisvesten van jonge gezinnen en jongeren

We hebben als doelstelling geformuleerd dat we in 33%van alle woningen die in het koop- of huursegment vrijkomen jonge gezinnen huisvesten. Onder jonge gezinnen verstaan we twee- of eenoudergezinnen in deleeftijd tot en met 40 jaar met één of meer kinderen. Verder streven we ernaar jaarlijks 50% van onze socialehuurwoningen aan jongeren (tot 30 jaar) te verhuren. De krapte op de woningmarkt voor jonge gezinnen meteen middeninkomen (van € 34.229,- tot € 43.748,- prijs-peil 2014) verminderen we door vrije sectorwoningen enkoopwoningen met Koopgarant aan te bieden. Door de beleidsvoornemens uit het Regeerakkoord ende (nieuwe) spelregels voor vrije sectorhuur (niet-DAEBactiviteiten) van woningcorporaties heeft de Kombinatie

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

33

5.1 Visie en Beleid

De Maatschappelijke kamer is verantwoordelijk voor de

goede besteding van het maatschappelijke budget van

de Kombinatie. De bestedingen van het maatschappe-

lijke budget zijn onderverdeeld in drie bestedingscate-

gorieën, te weten: huurkorting, sociale interventies en

bijdrage voor (des)investeringen. Deze laatste beste-

ding heeft betrekking op het onrendabele deel van de

investeringen. In dit hoofdstuk leest u hoe wij het maat-

schappelijk budget hebben ingezet.

In 2014 bedraagt het maatschappelijk budget

€ 18,3 mln. In de volgende paragrafen beschrijven we

de doelen waaraan het maatschappelijk budget is

besteed. Hierbij wordt gebruikt gemaakt van input >

output > (te verwachten) effecten-model.

Huurkorting

€ 14.654

Sociale interventies € 1.678Maat-

schappelijk

budget

€ 18.335

Bijdrage (des)investeringen

€ 2.003

het afgelopen jaar een beperkt aantal jonge gezinnenmet een middeninkomen kunnen huisvesten in een vrijesector huurwoning. Daarnaast maakt de aanhoudendekrapte op de sociale huurwoningmarkt dat jongeren enjonge gezinnen met een laag of middeninkomen nogsteeds lastig aan een woning komen.

De woningmarkt is ondanks een lichte verbetering in2013 en 2014 nog steeds weinig in beweging. Door eencombinatie van omstandigheden, waaronder het huidigewoonruimteverdeelsysteem, de stagnerende nieuw-bouw en de nog steeds dure koopmarkt blijftvrijwil ie-dereen zitten waar hij zit. Om die reden onderzoeken weof we een doorstromer beter passend en een jongerewoningzoekende sneller kunnen helpen aan een woning.Voor het verhuren van woningen aan zogenaamdespoedzoekers, waaronder ook vaak jongeren, zijn wevanaf 2013 gestart met een experiment met het verlotenvan woningen.

Sterke wijken

Wij ondersteunen initiatieven van bewoners(groepen)gericht op gezamenlijke activiteiten rondom welzijn,zorg en vooral het ‘ontmoeten’. We beoordelen initiatie-ven als waardevol als ze een toegevoegde waarde heb-ben voor onze bewoner(s) en de sociale cohesie. Daarbijrichten we ons met name op inzet van onze mensen enons netwerk. Ook leveren we een grote bijdrage, zowel

financieel als in personele inzet, aan het Wijkgericht Werken.

Bewonersparticipatie

De Kombinatie hecht veel waarde aan de inbreng vanbewoners, zowel inzake beleid als bijvoorbeeld het dienstenaanbod. Onze klanten hebben eigen opvattin-gen over de woningen waar ze in willen wonen of overhet voorzieningenniveau. Toch willen ze vaak niet partici-peren in een bewonerscommissie of het BewonersPlat-form. Ze willen best hun mening geven, maar dan welop het moment of in de situatie waarin het hen uitkomt.De Kombinatie gaat de komende jaren de vorm van bewonersparticipatie herijken om de continuïteit tewaarborgen. Ons doel is hiermee de bewonersparticipa-tie te versterken. De huidige structuur van bewoners-commissies en BewonersPlatform gaan we waar nodigoptimaliseren.

Goede en toekomstgerichte dienstverlening

De Kombinatie meet haar klanttevredenheid en daarmeede kwaliteit van haar dienstverlening. We peilen we tweekeer per jaar de mening van onze huurders. We strevenhierbij naar een waardering van een 7 op een schaal van 10. Daarnaast meten we het hele jaar door de tevre-denheid van vertrekkende en nieuwe huurders. Ookmeten we continue of huurders tevreden zijn met de af-handeling van reparatieverzoeken.

Inzet sociale media t.b.v. communicatie met jongeren en

jonge gezinnen:

In 2014 stond een aantal activiteiten gepland die betrek-king hebben op het gebruik van sociale media: - het opstellen van beleid voor. sociale media; - activiteiten als gevolg van communicatie met jonge-

ren en jonge gezinnen; de inzet van sociale media ommet jongeren in contact te komen om hen meer te betrekken bij participatie én hun woonwensen te inventariseren;

- aandacht voor verkoopbevorderende maatregelendoor een pilot sociale media.

Gezien onze activiteiten en de veranderingen binnenonze organisatie is besloten dit punt te verschuiven naar2015. Bij dit besluit speelde ook een rol dat de Herzie-ning van de Woningwet wellicht leidt tot een heroverwe-ging van ons beleidsplan en de huisvesting van dedoelgroepen jongeren en jonge gezinnen.

Vergroten van kansen op de woningmarkt voor jonge

gezinnen

De doelstelling voor 2014 was om 33% van alle wonin-gen die vrij komen te verhuren of verkopen aan jongegezinnen. In 2014 hebben we 9% van de woningen toe-gewezen of verkocht aan jonge gezinnen. Er zijn weinigeengezinswoningen vrijgekomen in verhuur en verkoop.Ook speelt het verminderde aanbod in vrije sector-woningen een rol. We hebben het aantal woningen datbij mutatie in de vrije sector verhuurd wordt drastisch

5.2 Doelstellingen 2014

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

34

Testen huurderportaal

ingeperkt, van 650 naar 350 woningen. De verwachte Herziening van de Woningwet aangaande de vrije sectorverhuur en verkoop, leidt mogelijk tot een aanpassingvan deze doelstelling.

Integratie beheer woonwagencentrum Beukbergen

De doelstelling voor 2014 was het waarborgen van be-heer en leefbaarheid op Beukbergen van het eerste deelvan de huurstandplaatsen binnen de door de Kombina-tie vastgestelde aanvaardbare kaders en risico's. Het eer-ste deel betreft 24 huurstandplaatsen van de gemeenteZeist die zijn opgeleverd in de 1e fase van de herstructu-rering van woonwagencentrum Beukbergen en waarvande Kombinatie het beheer gaat uitvoeren. De beheer-overeenkomst is op 23 november 2014 getekend doorWillem de Bruin en Koos Janssen, de burgemeester. Per1 januari 2015 zijn we gestart met fase 1 van het beheervoor de gemeente. Voor het sociaal beheer hiervan heb-ben we een huismeester/complexbeheerder aangesteld.

Verbeteren incassoprocedure om huisuitzettingen te

voorkomen; schuldhulpverlening

Begin 2014 zijn we met een nieuwe incassowerkverde-ling gestart. We leggen nu eerder en meer huisbezoekenaf. Ook hebben we in alle betalingsherinneringen enaanmaningen aan huurders een doorverwijzing naaronder andere sociaal raadslieden opgenomen om hulpte zoeken bij betalingsproblemen.De lange wachttijden voor schuldhulpverlening heeft

geleid tot vernieuwing van het 'Convenant Schuldrege-ling'. De Regionale Sociale Dienst (RSD), de uitvoerdervan schuldhulpverlening, heeft onder andere. toegezegdsneller te starten met hulpverlening. Het vernieuwde'Convenant Schuldregeling' wordt in 2015 mogelijk uit-gebreid met andere hulpverleningsinstanties.

Onderzoek naar versterking gemeenschapbestendigheid

van buurten en wijken; ontdekken en beoordelen van ini-

tiatieven waardoor de sociale cohesie bij onze bewoners

wordt versterkt

Deze initiatieven kunt u lezen in paragraaf 5.5.3.1 ‘Wijkgericht Werken in 2014’.

Implementatie huurderportaal

De Kombinatie streeft naar een toekomstgerichte dienst-verlening. Ook zetten we in op het verbeteren en uitbrei-den van onze dienstverlening aan huurders. Daarom zijn we in september gestart met het huurder-portaal ‘mijnkombinatie’. Huurders kunnen inloggen ophun persoonlijke pagina en bijvoorbeeld een reparatie-verzoek doorgeven, hun rekeningnummer wijzigen, hunsaldo bekijken, een huurbetaling doen of medehuurder-schap aanvragen. Eind december 2014 hadden 572 huurders hun accountgeactiveerd. We ontvangen veel positieve reacties. In2015 onderzoeken we de mogelijkheden tot verdere uit-breiding van informatie en diensten.

5.3 Wijzigingen in

wet- en regelgeving

DAEB en niet-DAEB

Voor de Herziening Woningwet is het van belang de con-sequenties te verkennen van de scheiding tussen DAEB(Diensten van Algemeen Economisch Belang) en niet-DAEB en de daarbij benodigde aanpassing van onshuurbeleid. Omdat in 2014 geen nieuwe regelgevingvanuit Den Haag is gekomen heeft er nog geen besluit-vorming plaatsgevonden aanpassingen van het huurbe-leid.

Decentralisatie overheidstaken naar gemeenten

De ontwikkelingen in de zorg en de WMO hebben als gevolg dat per 1 januari 2015 de zorg over gaat van hetrijk naar de gemeenten. De gemeente is dan geheel verantwoordelijk voor de activiteiten op het gebied vanondersteuning, begeleiding en verzorging. Ook deAWBZ wordt vanaf 2015 ingrijpend hervormd. De ver-wachting voor de komende 4 à 5 jaar is dat er door wijzi-gingen in indicatie van zorg-zwaarte-pakketten, mindermensen in aanmerking komen voor begeleid wonen ineen instelling. Hierdoor komt een flinke toename vanuitstroom van bewoners uit instellingen op gang. Dezebewoners komen de komende jaren op de reguliere woningmarkt. We merken nu al een toename van hetaantal ‘zwakkere groepen’ huurders in onze sociale voor-raad. Hierdoor kan de druk op de leefbaarheid in buur-ten gaan toenemen. Maar ook de huurachterstanden engedwongen woningontruimingen kunnen gaan toene-men. We proberen hier preventief te werk te gaan doorvroegtijdig in contact te treden met huurders met eenhuurachterstand.Het WMO-loket bij de gemeente gaat de zorgbehoeftebepalen. In Zeist-Oost is gestart met een pilot met wijkteams voor signalering van zorg bij bewoners.

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

35

Vergroten van kansen op de woningmarkt

voor jongeren en jonge gezinnen

Huurbeleid

De Kombinatie verhuurt tenminste 90% van haar socialehuurwoningen (huurprijs tot € 699,48, peildatum 2014)aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot €34.229,-, peildatum 2014). De resterende 10% bestem-men we indien nodig voor bijzondere doelgroepen meteen inkomen hoger dan € 34.229,-, zoals grote gezinnen,stadsvernieuwings- en andere urgenten of senioren dienaar een seniorenwoning verhuizen. Door jonge gezin-nen voorrang te verlenen bij sommige woningen en woningen uitsluitend voor jongeren te bestemmen, ver-liezen we onze doelgroep van beleid niet uit het oog.

Huurkorting en maatschappelijk huurprijsbeleid

Een overgroot deel van het maatschappelijk budget isbesteed aan huurkorting. Om huurwoningen voor onzedoelgroepen van beleid betaalbaar te houden, hebbenwe minder huur gevraagd dan in de markt mogelijk wasgeweest. Deze huurkorting heeft de Maatschappelijkekamer verstrekt aan de Vastgoedkamer, zodat de huurkorting niet ten koste is gegaan van het directe rendement van de Vastgoedkamer.

Huurkorting % marktwaarde

vastgoed

Feitelijk huurniveau € 21.526 5,09%

Huurkorting € 14.654 3,46%

Markthuur € 36.180 8,55%

Het bereiken van de markthuur is geen doelstelling vande Kombinatie. Het verlenen van de huurkorting tot hetniveau van de streefhuur is gewenst. Immers, de Kombi-natie wil betaalbare woningen aan de doelgroep (men-sen met een laag inkomen) verhuren tegen eenacceptabele huurprijs.

Streefhuur

Wel streeft de Kombinatie ernaar om het streefhuur-

niveau te realiseren. De streefhuren heeft de Kombinatienodig om haar maatschappelijke doelstellingen te behalen en financieel gezond te blijven. De streefhuurrealiseren we bij mutatie. We trekken dan huurprijs vaneen woning op tot de vastgestelde streefhuur. In 2014heeft de Kombinatie 206 woningen opnieuw verhuurd en71 nieuwbouwwoningen voor de eerste keer verhuurd,vooral aan mensen met een laag inkomen. Voor dezewoningen hebben we de streefhuur gerealiseerd. Bij verhuurde woningen is sprake van langlopende ver-plichtingen door de afgesloten huurcontracten en dedaarmee vastgelegde huurbescherming. Met de uitvoe-ring van de jaarlijkse huurverhoging proberen we ookdichter in de buurt van de streefhuur te komen. De totale streefhuur van de Kombinatie voor 2014 is € 27,8 mln. op jaarbasis. De totale markthuur bedraagt € 36,1 mln. Dus de structurele maatschappelijke bijdragebedraagt € 36,1 -/- € 27,8 = € 8,3 mln.

5.4.1 Kernvoorraad

Eind 2014 heeft de Kombinatie 3383 woningen in het sociale huursegment (huur tot € 699,48), waarvan 2358woningen in de kernvoorraad (huur tot € 582,20). Vandeze woningen in de kernvoorraad zijn er 737 eengezins-woningen (huur tot € 582,20). Hiermee voldoen we aande prestatieafspraken met de gemeente Zeist.

5.4.2 Gemiddelde netto huurprijs

In 2014 is de gemiddelde netto huurprijs van onze wo-ningen per ultimo van het jaar € 505,-.

Jaar Netto maand- Netto maand- Stijginghuur sociale huur vrije sectorverhuur

2012 € 457 5,5%

2013 € 486 6,3%

2014 € 505 3.9%

Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie

5.4.3 Jaarlijkse huurverhoging

De overheid heeft het ook in 2014 mogelijk gemaakt omeen inkomensafhankelijke huurverhoging door te voe-ren. Wij hebben daar gebruik van gemaakt. Huurdersvan een sociale huurwoning (huur minder dan € 699,48)die in 2012 minder verdienden dan € 34.085,- betaaldenper 1 juli 2013 de basishuurverhoging van 4%. Huurdersmet een inkomen in 2012 tussen € 34.085,- en € 43.602,-hebben 4,5% huurverhoging gekregen. Huurders die in2012 meer verdienden dan € 43.602,- hebben een huur-verhoging van 6,5% gekregen. Op advies van ons BewonersPlatform hebben we eenuitzondering gemaakt voor huishoudens met een inko-men onder € 34.085,- in 2012, die een huurprijs tussen € 582,20 en € 699,48 betaalden. Zij hebben per 1 juli2014 een huurverhoging van 2,5% gekregen in plaatsvan de toegestane 4%. Het resultaat van inkomensafhan-kelijke huurverhoging was in 2014 als volgt: 72,5% vande huurders kreeg maximaal 4% huurverhoging, 10,9 %van de huurders kreeg 4,5% en 16,6% van de huurderskreeg 6,5% huurverhoging. De gemiddelde jaarlijksehuurverhoging voor alle woningen is 4.02%.

5.4.4 Afrekening servicekosten

Alle berekende voorschotten voor de servicekosten heb-ben we vóór 1 juli 2014 afgerekend. Voorafgaand aan deverzending aan alle huurders, hebben we de afrekeningvan de servicekosten besproken met de bewonerscom-missies.

5.4 Huurbeleid en maatschappelijk prijsbeleid

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

36

5.4.5 Bezwaren tegen de huurverhoging en de afre-

kening servicekosten 2014

2012 2013 2014

Aantal bezwaren jaarlijkse huurverhoging 1 79 76

Aantal ingehouden huurverhogingen 0 2 2

Aantal toetsing aanvangshuur 0 1 0

Aantal verzoek om huurverlaging 0 1 0

Aantal bezwaren afrekening/voorschot servicekosten 0 5 6

Aantal bezwaren tegen huurverhoging na verbetering 1 0 0

Aantal zaken doorgestuurd naar huurcommissie 1 18 12

Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie

We hebben 76 bezwaren tegen de huurverhoging ont-vangen. Daarvan zijn er 6 naar de huurcommissie door-gezonden. Bij alle doorgestuurde bezwaren is deKombinatie in het gelijk gesteld. Bij 48 huurders is dehuurverhoging aangepast op basis van aangeleverdeextra informatie. Er zijn 8 rappelbrieven verzonden aanhuurders die de extra verhoging niet hebben betaald.Er zijn 6 bezwaren tegen de afrekening servicekostenontvangen, die zijn alle 6 doorgestuurd naar de huur-commissie.

5.4.6 Woningtoewijzing

In 2014 heeft de Kombinatie in totaal 277 woningen ver-huurd, hiervan zijn 241 toegewezen in de sociale sectoren 36 in de vrije sector.

De Kombinatie heeft 99% van de vrijgekomen woningentoegewezen aan huishoudens met een inkomen tot

€ 34.229,-. We voldoen daarmee ruimschoots aan de Ministeriële regeling. De 10% “vrije beleidsruimte” isdaardoor maar beperkt gebruikt. Twee huishoudens meteen inkomen hoger dan € 34.229,- zijn gehuisvest in eensociale huurwoning.

Toewijzing aan jongeren en jonge gezinnen

In 2014 zijn in totaal 313 woningen verhuurd en verkocht.Dit betreft 277 huurwoningen in zowel sociale huur alsvrije sector en 36 koopwoningen, zowel reguliere ver-koop als verkoop in Koopgarant.

In 36 woningen (9%) is een jong gezin gehuisvest. In2014 hebben we 93 woningen toegewezen aan jongerentot 30 jaar (34%). Hiermee voldoen we nog niet aan onzedoelstelling voor het huisvesten van jongeren en jongegezinnen.

Aantal toewijzingen in 2014

In onderstaande tabel zijn alle 277 woningtoewijzingenopgenomen, zowel de woningen die we via WoningNettoegewezen hebben, als de woningen die we buiten dereguliere toewijzing om verhuurd hebben.

1-persoon Huur <= €389,05 Huur > €389,05 t/m <=€556,82 Huur > €556,82 Totaal

<65 <= € 21.600 11 22 73 106> € 21.600 0 8 18 26

>=65 jaar <= € 21.600 0 2 16 18> € 21.600 0 1 6 7

Subtotaal 11 33 113 157

2-personen Huur <= €389,05 Huur > €389,05 t/m <=€556,82 Huur >€556,82 Totaal

<65 <= € 29.325 2 6 36 44>€ 29.325 0 0 15 15

>=65 jaar < =€ 29.400 0 3 10 13> € 29.400 0 0 9 9

Subtotaal 2 9 70 81

>=3 personen Huur <= €389,05 Huur > €389,05 t/m <=€596,75 Huur > €5596,75 Totaal

<65 <= € 29.325 0 3 22 25> € 29.325 0 1 12 13

>=65 jaar <=€ 29.400 0 0 1 1> € 29.400 0 0 0 0

Subtotaal 0 4 35 39

Totaal 13 46 218 277

Bron: woningbouwvereniging de Kombinatie

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

37

Onderstaande tabel geeft het aantal huuropzeggingenper wijk weer:

Wijk Mutaties Mutaties Mutaties

2012 2013 2014

Zeist Centrum 43 62 56

Zeist Noord 173 176 160

Zeist West 14 12 7

Zeist Oost 2 0 1

Den Dolder e.o. 14 14 25

De Kombinatie 246 264 249

Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie

5.4.9 Leegstand

We verhuren woningen natuurlijk zo snel mogelijk door.Toch is een periode van leegstand niet altijd te vermij-den. De leegstand in 2014 was in totaal: 1,06%. De belangrijkste redenen voor deze leegstand waren leeg-stand voor uitvoering van mutatieonderhoud, leegstanddoor projecten en frictieleegstand.

2012 2013 2014

Leegstand 2,04% 1,07% 1,06%

Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie

5.4.7 Toewijzing buiten de reguliere toewijzing

We hebben in totaal 16 woningen toegewezen buiten dereguliere toewijzing via WoningNet. Deze zijn als volgttoegewezen:• 11 woningen aan statushouders;• 3 woningen aan kandidaten van Beter Wonen;• 1 seniorenwoning aan een bewoners

van een eengezinswoning;• 1 woning in kader van de herstructurering

op Beukbergen.De verantwoording van deze toewijzingen is in de voorgaande tabel opgenomen. Daarnaast hebben we 2 garages verhuurd.

5.4.8 Woningvoorraad en mutatiegraad

De woningvoorraad

Onderstaande tabel geeft het verloop weer van de wo-ningvoorraad in 2014:

Aantal per 1 januari 2014: 3510

Aangekocht 0

Verkocht 30

Gesloopt 0

Nieuwbouw 71

Aantal per 31 december 2014 3551

Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie

Mutatiegraad

De mutatiegraad in Zeist is de laatste jaren redelijk stabiel. Voor woningzoekenden blijft het echter onver-minderd lastig om een (andere) woning te krijgen.

2012 2013 2014

Mutatiegraad totaal woningbestand 6,8% 7,3% 6,9%

Mutatiegraad L-flat 10,9% 11,4% 11,1%

Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

38

Op pad met raadsleden

5.5 Sociale Interventies

Een derde deel van het maatschappelijke budget is uitgegeven aan sociale interventies. Bij sociale interven-ties gaat het om uitgaven voor leefbaarheid, extra onderhoud en extra beheeractiviteiten. De uitgaven voorextra onderhoud en extra beheer zijn verstrekt aan deVastgoedkamer, die daarmee onder meer in het kadervan wijk- en buurtbeheer de maatschappelijke doel-stellingen kan realiseren.

Sociale interventies

Totaal € 1.678

Leefbaarheid € 277

Onderhoud (streef - markt) € 1.075

Beheer (streef - markt) € 326

5.5.1 Bijdrage beheer

De bijdrage vanuit de Maatschappelijke kamer aan beheer in 2014 is € 326.000.

5.5.1.1 HuurincassoDe Kombinatie besteedt extra aandacht aan het beper-ken van huurachterstanden en het voorkomen van huisuitzettingen. Het huurincassobeleid bestaat uit hetnemen van preventieve maatregelen en het tijdig signa-leren van financiële problemen. Voor huurders die in financiële problemen komen, werkt de Kombinatie nauwde Sociale Dienst, Bureau Schuldregeling en het Algemeen Maatschappelijk Werk van Vitras-CMD. Bij wo-ningtoewijzing voert de Kombinatie bij nieuwe huurdersregelmatig een kredietwaardigheidcontrole uit.Het huurachterstandpercentage bij onze huurders lagper 31 december 2014 op 1,56%. Dat is 0,38% hoger danin 2013. Ook landelijk is de tendens dat een stijgend aan-tal huishoudens betalingsproblemen en schulden heeft. Met ingang van 1 januari 2014 is de keuzemogelijkheidvoor huurders de huurtoeslag naar de verhuurder telaten overmaken vervallen. Huurders met huurtoeslag

krijgen dit nu op hun eigen rekeningnummer gestort.Deze maatregel heeft mede geleid tot een toename vanbetalingsproblemen en huurachterstanden.

5.5.1.2 OntruimingenDe Kombinatie zet het traject ‘voorkomen huisuitzettin-gen’ in 2014 voort. Het traject houdt in dat we, voordatwe de deurwaarder inschakelen, op huisbezoek gaan ofop een andere wijze in contact te komen met de huurder.Vaak blijkt er sprake te zijn van zogenaamde multi-probleem gezinnen. Hierbij werken we nauw samen metonze eerder genoemde externe partners om huisuitzet-tingen te voorkomen. In 2014 hebben we in de proce-dure het moment van op huisbezoek gaan vervroegd omindien nodig eerder een betaalafspraak te maken ofhulpverlening in te schakelen. We zien een toename vanhet aantal mensen met betaalproblemen en (huur)ach-terstanden.Ondanks onze inspanningen om huisuitzettingen te voorkomen, is het aantal ontruimingen wegens huurach-terstand in 2014 helaas toch toegenomen van 7 naar 10.De toegenomen ontruimingen zijn deels het gevolg vanoude langlopende zaken waarbij uiteindelijk alle moge-lijkheden tot regelingen of hulp niet tot een oplossinghebben geleid. Zonder onze interventie had het aantalontruimingen wegens achterstand waarschijnlijk veelhoger gelegen. Naast de 10 ontruimingen wegens huur-schuld, zijn vier woningen ontruimd wegens hennep-plantage, overlast of onrechtmatige bewoning.

Totale Huur- Hennep Onderhuur Overlast

aantal schuld / illegale

ontruimingen bewoning

2014 14 10 1 2 1

2013 7 7

2012 7 7Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie

2 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

39

• Inloophuizen

Wij ondersteunen zowel financieel als facilitair Stich-ting Kerk en Samenleving. In inloophuis ‘het Linden-huis’ (Staatsliedenkwartier) en het inloophuis in deL-flat biedt deze organisatie de nodige aandacht en on-dersteuning voor hen die daar om vragen. Het betrefthier hoofdzakelijk onze bewoners van de beide wijken.

• L-flat

We hebben een ruimte in de L-flat aan het NetwerkBuurtvaders beschikbaar gesteld.

• Woongroep voor senioren

De Kombinatie verhuurde in 2014 in één seniorencom-plex woningen aan een woongroep voor ouderen.Deze woongroep beschikt over een gemeenschappe-lijke woning die verbouwd is tot ontmoetingsruimtewaar gezamenlijke activiteiten georganiseerd worden.

Bijzondere doelgroepen

De Kombinatie verhuurt woningen aan instellingen zoalsKwintes, Altrecht en Abrona ten behoeve van begeleidwonen. Daarnaast verhuren we jaarlijks een vooraf vast-gesteld aantal woningen voor maatschappelijke opvangmet behulp van de vereniging ‘Beter Wonen’. Via dezevereniging wordt de uitstroom van cliënten uit instellin-gen geregeld. Voor sociaal kwetsbare mensen is het eengrote stap om vanuit de ambulante zorg (zoals GGZ, re-classering, jeugdzorg, verslavingszorg en vrouwenop-vang) zelfstandig te gaan wonen. De klant huurt zelf eenwoning bij een woningcorporatie en tekent tegelijkertijdeen verplichte begeleidingsovereenkomst. Dit gebeurtmeestal aan het eind van het hulptraject in de instelling.Zodoende krijgt de klant twee jaar begeleiding vanuit deinstelling. In het kader van de afspraken met ‘BeterWonen’ hebben we in 2014, 3 woningen verhuurd. In zowel de Prestatieafspraken 2013-2016 die in 2013 zijnafgesloten tussen corporaties en gemeente, als in onseigen beleidsplan 2013-2016, is opgenomen dat we in-zicht willen krijgen in de vraag naar maatschappelijkeopvang en bijzondere doelgroepen. We zijn eind 2014een onderzoek gestart in samenwerking met de ge-meente. De resultaten hiervan verwachten we in 2015.

5.5.1.3 OverlastZoals eerder al gezegd is de Kombinatie een woningcor-poratie die vanuit haar maatschappelijke betrokkenheidwoningen in aantrekkelijke buurten aanbiedt. Daarbijhoort ook prettig wonen zonder overlast. Een klein deelvan de overlastmeldingen is structureel en lastig aan tepakken en heeft betrekking op de woonomgeving. Voorbeelden hiervan zijn overlast veroorzaakt doorhangjongeren en herhaalde meldingen over afval en vuilin en rond gebouwen. Met de partijen binnen het Wijk-gericht Werken (WGW), waaronder de Kombinatie, besteden wij voortdurend aandacht aan deze hardnekkigterugkerende problematiek. Een overzicht van activitei-ten en bijbehorende resultaten van de inzet van hetWGW op dit terrein staat in paragraaf 5.5.3.3. Er zijn in2014, 71 overlastgevallen geregistreerd. Van deze 71kwesties zijn er 51 door ons afgehandeld en 20 nog in behandeling. In 34 gevallen van overlast is Buurt-bemiddeling ingeschakeld.

De belangrijkste oorzaken van overlast zijn:

Geluidoverlast 35%

Onderhoud 10%

Vervuiling 7%

Huisdieren 6%

Overig* 13%

Een verklaring voor het hoge percentage van 35% overlast door geluid heeft te maken met het relatiefgroot aantal naoorlogse gestapelde woningen binnenons bezit. Deze woningen zijn door de constructie vrijgehorig.

5.5.1.4 Wonen en zorgEen deel van onze (toekomstige) huurders heeft niet alleen belang bij bijvoorbeeld een aangepaste woning,maar ook bij voorzieningen op het terrein van welzijn enzorg. Wij denken hierbij niet alleen aan senioren of men-

sen met een lichamelijke beperking. Ook mensen dieeen steuntje in de rug nodig hebben bij (begeleid) zelfstandig wonen horen hierbij.

Activiteiten wonen, welzijn en zorg in 2014

• Verhuur MFA Vogelnest aan MeanderOmnium

MeanderOmnium wil met de exploitatie van hetVogelnest een vitale buurt realiseren. Binnen een(ideale) vitale buurt kennen buren elkaar en als menwil, onderneemt men samen activiteiten. Om dit te be-reiken is het noodzakelijk dat inwoners meer eigenverantwoordelijkheid krijgen. MeanderOmnium zet inop het verbeteren van de volgende maatschappelijkeeffecten:

- het bevorderen van sociale samenhang en leefbaar-heid in de Vogelwijk;

- het stimuleren en faciliteren van burgerinitiatieven; - het stimuleren van de ontwikkeling van

(jonge) kinderen en jongeren;- via samenwerking ondersteuning en hulp bieden aan

buurtbewoners.• Wijkservicepunt Noord

We verhuren Wijkservicepunt (WSP) Noord aan de samenwerkende partners: gemeente Zeist, Abrona,Zorggroep Charim, Kwintes en MeanderOmnium. Op deze manier wordt concreet vorm gegeven aanmaatschappelijke ondersteuning. Het WijkservicepuntZeist-Noord is steeds meer uitgegroeid tot een cen-trale ontmoetingsplek voor bewoners van deze wijk.

• Wijksteunpunt Brinkhove

In het seniorencomplex Brinkhove werken wij samenmet welzijnsorganisatie MeanderOmnium. Zij biedenonder meer gelegenheid voor recreatie en geven infor-matie en advies aan zowel bewoners in het complexzelf als aan senioren in de buurt.

• Eldorado

We stellen ‘om niet’ ruimte beschikbaar in Eldoradoaan onze bewoners voor gemeenschappelijke activi-teiten die een aantal actieve bewoners zelf organi-seert.

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

40

5.5.1.5 Toezicht op schoon heel en veiligOnze complexbeheerders en consulenten sociaal beheerzien toe op het heel, schoon en veilig houden van onsbezit. Vaak in samenwerking met het wijkteam. U leesthier meer over in paragraaf 5.5.3.3.

5.5.2 Bijdrage onderhoud

De bijdrage van de Maatschappelijke kamer aan onder-houd bedraagt € 1.075.000,-. Deze bijdrage heeft de vol-gende activiteiten ondersteund, waarbij het effect voorde bewoner en belanghebbende wordt beschreven.

We hebben in de Binnenhof automatische deuropenersaangebracht. De brandwerende deuren in de binnen-gangen van dit seniorencomplex moeten vanwegebrandveiligheidseisen altijd gesloten blijven. De bewo-ners hadden veel moeite om de deuren te openen,onder andere door de toegenomen leeftijd en de groeiende afhankelijkheid van rollators en scootmobie-len. Ook hebben we de mogelijkheid om scootmobielente plaatsen en op te laden in dit complex uitgebreid. Met deze maatregelen wonen de bewoners veilig encomfortabel.

In het Zomerkwartier (Dr. Schaepmanlaan en omgeving)hebben we bij een aantal blokken achterpaden aange-legd. Ook is er achterpadverlichting aangebracht. Deze blokken waren bij de renovatie niet meegenomen.Deze maatregel bevordert de veiligheid en het woon-comfort voor de bewoners. Er is extra onderhoud aan desedumdaken van de entrees van de L-flat uitgevoerd omlekkages te voorkomen.

5.5.3 Leefbaarheid

De bijdrage vanuit de Maatschappelijke kamer aan leef-baarheid in 2014 is € 277.000. Onze bewoners waarderende woonomgeving op de onderdelen ‘schoon’, ‘veilig’,‘heel’ en ‘sociaal’ met een ruime voldoende. De scorevoor de woonomgeving was in 2014 een 7,2. Lees meerover de klanttevredenheid en ons klantenpanel in paragraaf 5.8.

In wijken en buurten waar wij veel woningen verhuren,heeft de Kombinatie samen met de gemeente de regie-rol inzake vernieuwingen binnen wijkgericht werken enleefbaarheid. Buurten waar veel van onze bewonerswonen zijn: Verzetswijk, Indische Buurt, Staatslieden-kwartier, Vollenhove, Dichtersbuurt, Den Dolder, Vogel-wijk en Centrum. Tevens werken we de komende jarenaan wijkvisies. In deze visies leggen we vast welke ont-wikkelingen en behoeften we zien en op welke wijze wedaarop inspelen. Bewoners dienen in alle levensfasesvan jong tot oud prettig in een wijk te wonen; de zoge-naamde levensloopbestendige wijk. In wijken waar weherstructureren, bouwen we indien nodig en mogelijktoegankelijke appartementen.

2013 2013 2014 2014

begroot besteed begroot besteed

Budget leefbaar- 250.450 253.923 240.700 276.781heid (bijdrage Maatschappelijke kamer)

5.5.3.1 Wijkgericht Werken in ZeistSinds 1998 werken de gemeente Zeist, politie, de Zeisterwoningcorporaties (Seyster Veste, RK Woningbouwver-eniging Zeist, de Kombinatie) en Meander Omniumsamen binnen het Wijkgericht Werken (WGW) met alsdoel samen Zeist leefbaarder te maken. De Kombinatiestelt jaarlijks € 97.000,- beschikbaar voor de “werkkas”van het WGW. Naast deze bijdrage zetten drie partijen uit het WGW (gemeente Zeist, Seyster Veste en de Kombinatie) het O-team in voor 90 uur per week. DeKombinatie coördineert de inzet van het O-team (het Opruim team). Ook levert de Kombinatie personele inzetin de wijkteams (2,5 fte, deels ingezet binnen WGW).

Sinds 2013 is de rol van het WGW in de wijk veranderd.Waar wij eerst nog de bepaler en uitvoerder waren, is nuveel meer de bewoner aan zet. Het WGW heeft de rolvan ondersteuner en faciliteert bewoners bij hun initia-

tieven. De wijkteamleden zijn daarnaast de ogen en oren in de wijk. De reden voor deze rolverschuiving ishet inzicht dat inwoners zelf het beste weten wat er moetgebeuren in hun wijk. Het samen aan de slag gaan be-vordert bovendien de sociale cohesie en betrokkenheiden daarmee de leefbaarheid van een wijk. In 2014 is dezeverandering van rol doorgezet. In de praktijk maken wewel een uitzondering voor kwetsbare buurten. Als hetnodig is leveren we daar maatwerk en de ondersteu-ning.

5.5.3.2 Resultaten op speerpunten WGW in 2014Zichtbaarheid Wijkgericht Werken

De inzet op een beter zichtbaarheid heeft geleid tot eengrotere bekendheid van de wijkteams.Activiteiten als spreekuren op locatie, bijeenkomsten in de wijken en gezamenlijke buurt- en wijkschouwenhebben hier aan bijgedragen.

Veiligheid

De wijkteams hebben locaties in kaart gebracht waar hetveiligheidsgevoel onder druk stond. Daar waar mogelijkzijn concrete oplossingen aangedragen en uitgevoerd,bijvoorbeeld extra verlichting aan de Laan van Vollenhove (zie onder ‘burgerkracht en participatie). In het centrum is een bewonersinitiatief om een buurt-preventieteam te starten ondersteund. Op een aantal locaties in Zeist is extra toezicht geregeld.

Optimaliseren samenwerking sociaal team en CJG (Cen-

trum voor Jeugd en Gezin)-team

Genoemde teams spelen een belangrijke rol bij de uit-voering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning(Wmo). De sociale- en CJG- teams hebben er voor geko-zen om aan te sluiten bij de al bij bewoners bekendespreekuurtijden en -locaties van de wijkteams in de wijk-servicepunten. Door deze keuze is er een volledig beeldvan de (problemen in) de buurt en haar wijkbewoners.De teams in Noord en Oost hebben de laatste maandenvan 2014 samen proefgedraaid. Dit is een succes geble-ken, zowel in de samenwerking tussen sociaal team en

2 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

41

CJG-team, als in de samenwerking met het wijkteam.Vanaf 1 januari 2015 gaan de andere wijkteams dan ookop dezelfde wijze samenwerken.

Burgerkracht en participatie bevorderen en de sociale

cohesie versterken

We bouwen voort op het ondersteunen van initiatievenen bevorderen van de acties vanuit bewoners. In 2014hebben we de volgende initiatieven ondersteund:- De mozaïeken op de wanden in het centrum en in

Mamejoh zijn in 2014 officieel door de schoolkinderenopgeleverd aan de buurt. Deze mozaïeken hebben ge-zorgd voor een mooiere buurt. Door het samen wer-ken aan de mozaïeken is er meer contact met elkaar.Hierdoor is naast de uitstraling ook de sociale cohesiein de buurt verbeterd.

- Het aanzien van het Melis Stokehofje is verbeterd:door een gezamenlijke actie van het wijkteam is eengrasveld veranderd in een tuin die de omwonendenonderhouden.

- Samen met de commissie Mamejoh zetten we ons inom leefbaarheid in de wijk te bevorderen. In 2014 is erextra aandacht besteed aan schoonmaak en zwerfvuil.Door een actie zijn de bewoners nu goed op dehoogte van het op de juiste wijze aanbieden van afval.

- Samen met kinderen van basisschool Opdreef zijnbeeldbepalende muren in het Park Vollenhove geschil-derd in frisse kleuren en voorzien van eigen ontwor-pen graffiti. Hierdoor heeft het park een betereuitstraling. Het project met de moestuinbakken in parkVollenhove is voortgezet in 2014. Ook is het altijdgoedbezochte wijkfeest gehouden. Door deze acties isde kwaliteit van de buurt verbeterd.

- In nauwe samenwerking met partners van het wijk-team Noord is de veiligheid bij de parkeerdekken vande L-flat verbeterd: er is bij elke trap naar het parkeer-dek een extra lantaarnpaal geplaatst. Deze lantaarn-palen zijn betaald uit ISV gelden en zorgen voor eenbeter verlichting van de toegang tot het parkeerdek.Hierdoor is er een veiliger gevoel ontstaan voor onzebewoners.

- Moestuinbakken Den Dolder (Pelita); kinderen van debrede school hebben moestuintjes aangelegd in detuin van een seniorencomplex. De kinderen onderhou-den de tuintjes ook zelf. Dit heeft een positief effect ophet welzijn van onze bewoners in het complex.

- Na de opening in 2013 is 2014 het eerste jaar geweestwaarin de VOP, de vaste ontmoetingsplek voor jonge-ren, gedraaid heeft. Een actieve groep jongeren uit debuurt heeft lang voor deze VOP gestreden. De corpora-ties ondersteunen dit initiatief financieel. Op hetbraakliggende terrein in de Vogelwijk wordt een voet-balveld voor de jeugd onderhouden en intensief ge-bruikt. Beiden dragen bij aan de kwaliteit van de buurten het welzijn van bewoners van de wijk.

- De Kombinatie steunt de ‘Jongerenbusz’ actief. De buswordt in verschillende wijken binnen Zeist ingezet omoverlast van (hang)jongeren tegen te gaan. Jongerenkunnen hier terecht voor allerlei activiteiten. Dit ver-mindert de jongerenoverlast en verhoogt zo het ge-voel van veiligheid.

5.5.3.3 De Kombinatie: werken aan schoon, heel veilig en sociaal in 2014Onze aanpak richt zich net als de aanpak van het WGWop de thema’s: schoon, heel, veilig en sociaal. Hieronderbeschrijven we onze inspanningen per deelgebied in2014.

Schoon

De consulenten Sociaal beheer en de huismeester ziendoor regelmatige rondes langs complexen en trappen-huizen intensief toe op het voorkomen van vervuilingdoor gebruikers en bewoners van complexen. Daar waarmogelijk draaien de vervuilers op voor de schoonmaak-kosten. Deze bedragen minimaal € 75,- per overtreding.In onze grotere complexen begeleiden de consulentende professionele schoonmaak. Ook in 2014 is er in sa-menwerking met Stadstoezicht een actie uitgevoerd omalle ‘fietswrakken’ te verwijderen bij de L flat. Hierdoor ishet aanzien van de flat weer sterk verbeterd rond de en-trees van de flat.

Gemeente en de RMN zijn eind 2014 gestart met hetplaatsen van ondergrondse vuilcontainers bij de L-flat.Daarmee worden de inpandige containers, die vaakzorgden voor stank- en vuiloverlast, overbodig. We hebben daaraan een financiële bijdrage geleverd

Heel

Op basis van signalen van bewoners en op basis vanwat onze consulenten en de complexbeheerders consta-teren, herstellen we zaken die kapot zijn snel. Daar waardit zaken in het openbaar gebied zijn, verzorgt het WGW de afhandeling. Binnen de complexen van deKombinatie worden de zaken gemeld aan en opgepaktdoor de Vastgoedkamer. Het snel oppakken van derge-lijke zaken draagt bij aan een betere beoordeling van deleefbaarheid door de bewoners en zorgt daarbij ookvoor minder vervuiling of vernieling.

Veilig

Signalen van onveiligheid bereiken ons via verschillendekanalen: via het WGW, ons klantenpanel, bewonerscom-missies en individuele huurders. Dergelijke signalen vanonveiligheid in wijken en buurten bespreken we met debetrokkenen. Indien mogelijk, schakelen we bij bepaaldeoverlastzaken Buurtbemiddeling in. Met behulp vanonze partners binnen het WGW streven wij naar totaal-oplossingen voor overlast op woning- en wijkniveau.

Ook in 2014 hebben we het toezicht iets vergroot. We zijn vaker en goed herkenbaar door onze kledingaanwezig en onderhouden actief het contact met bewo-ners. Cameratoezicht in ons bezit verhoogt daarbij hetveiligheidsgevoel van bewoners en de pakkans vanovertreders.

Onze huurders kunnen de woning beter laten beveiligenmet veiligheidsbeslag en hang- en sluitwerk, een rook-melder en buitenverlichting. Dit alles conform het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Dit kan in de vorm vaneen geriefverbetering.

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

42

Net als voorgaande jaren hebben we in goede samen-werking met alle betrokken partijen de periode rond dejaarwisseling besproken. De goede samenwerking heeftbijgedragen aan het voorkomen van (extra) schades.Voor de L-flat geldt dat de aanwezigheid tijdens de jaarwisseling van de wijkagenten in de huismeesterpost,een goede uitwerking heeft gehad.

Sociaal

Wij ondersteunen met financiële middelen en door ge-richt advies diverse initiatieven die tot doel hebben deleefbaarheid te bevorderen. Bijvoorbeeld bij het Linden-huis in het Staatsliedenkwartier en het Inloophuis in de L flat. Bij beiden organiseert een opbouwwerker samenmet vrijwilligers en onder verantwoordelijkheid van Kerken Samenleving, allerlei activiteiten voor de buurtbewo-ners.

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

43

Wij ondersteunen met financiele middelen en door gericht advies

diverse initiatieven die tot doel hebbende leefbaarheid te bevorderen

5.6 Bijdrage aan Investeringen en desinvesteringen

5.7 Participatie

De tweede bestedingscategorie van het maatschappe-lijke budget zijn de bijdragen aan de investeringen en de(des)investeringen. Het gaat hierbij om het onrendabeledeel van de (des)investeringen.

Investeringen

De volgende tabel geeft de bijdragen van de Maatschap-pelijke kamer voor de verschillende categorieën investe-ringen. Deze bijdragen dekken het onrendabele deel vande investeringen af.

Investeringsbijdrage

Totaal € 1.455

Nieuwbouw huur € 1.024

Aankoop huur € -

Verbetering € 390

Nieuwbouw VoV € -

Terug/doorverkoop VoV € 41

Nieuwbouw huur

In 2014 is de nieuwbouw aan ’t Rond opgeleverd. Er zijn33 woningen gerealiseerd, waarvan 19 sociale huur-woningen. Er zijn 9 woningen in de kernvoorraad gerealiseerd (huurprijs tot € 550) en 10 woningen in desociale huur (huurprijs tot € 699). Ook zijn er in 2014 38 huurwoningen op Beukbergen gerealiseerd in de sociale huur (huurprijs tot € 699,48). De bijdrage aan investeringen in 2014 komt daarmee op € 1.024.000.Door deze bijdrage hebben we bijgedragen aan de beschikbaarheid van betaalbare nieuwbouwwoningenvoor onze doelgroep.

Verbeteringen

Daarnaast hebben we de kwaliteit van onze woningvoor-

raad verbeterd door projectmatige renovaties. Er is eenbeperkte investering gedaan, € 390.000, vanuit de Maatschappelijke Kamer aan de Vastgoedkamer ten be-hoeve van renovaties dan wel verbeteringen uitgevoerdin 2014. Deze bijdrage heeft de Maatschappelijke kamergeleverd aan de laatste werkzaamheden aan de wonin-gen L-flat. Ook zijn er in het kader van de sanering ver-goedingen verstrekt voor inboedel die moest wordenvernietigd en hebben we voorzieningen getroffen als uitpandige kelderboxen en leenfietsen. Verder heeft dekamer bijgedragen aan de voorbereiding van enkele toekomstige projecten.

Desinvesteringen

Ook bij de desinvesteringen is er sprake van bijdragenvan de Maatschappelijke kamer. Het gaat in 2014 om Ver-koop onder Voorwaarden. Bij Verkoop onder Voorwaar-den is de korting als maatschappelijke bijdrageopgevoerd.

Desinvesteringsbijdrage

Totaal € 548

Sloop € -

Verkoop onder Voorwaarden € 548

De verkoop onder voorwaarden betreft de verkoop metKoopgarant. In 2014 zijn 23 woningen verkocht ondervoorwaarden, waarvan 19 woningen voor de eerste keer.De bijdrage (verleende korting) van de maatschappelijkeKamer is € 548.000.

Het effect van Koopgarant is onder meer:• verbeteren van de woonquote voor de koper;• gemengde buurt van koop en huur;• huisvesten van de doelgroep jonge gezinnen, jonge-

ren en koopstarters met een lager inkomen uit Zeist.

De Kombinatie voert op verschillende niveaus overlegmet haar huurders. Dat varieert van georganiseerde bewoners verenigd in de Stichting BewonersPlatform deKombinatie, een bewonerscommissie tot individuelehuurders.

5.7.1 Meepraten bij de Kombinatie: zo doen we dat

Over algemene beleidszaken overleggen we met onzehuurdersorganisatie, Stichting BewonersPlatform deKombinatie, met door huurders gekozen leden zie paragraaf 2.6. In dertien complexen (straten of woon-gebouwen) hebben wij een bewonerscommissie waarwij op reguliere basis mee overleggen. In 2014 is ééncommissie gestopt met haar activiteiten. Met de Seniorenkerngroep spreken wij over vraagstukken overde huisvesting van senioren. Naast deze commissieshebben we ook het Kombinatiepanel (zie paragraaf 5.8),ons digitale klantenpanel.

De Kombinatie ziet dat in de huidige participatiestruc-tuur jongeren en jonge gezinnen slecht zijn vertegen-woordigd. Om de oorzaak te achterhalen is er in 2013onderzoek gedaan door een stagiaire van de HogeschoolUtrecht. Uit dit onderzoek bleek dat jonge huurders laag-drempeligheid en persoonlijk contact belangrijke ken-merken vinden voor participatie. Ook het tijdsaspectspeelt een grote rol: jongeren willen best meedenkenmaar het mag niet te veel tijd kosten. De deelnemers zeiden nieuwe participatievormen zoals Facebook en eenonline ideeënbus, belangrijk te vinden, maar ook demeer ‘traditionele’ participatievormen, zoals bijvoor-beeld een portiekgesprek. De toepassingen worden in2015 verder uitgewerkt.

5.7.2 Bewonerscommissies

De Kombinatie had in 2014 13 actieve bewonerscommis-sies. Onze consulenten Sociaal Beheer hebben met alle

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

44

5.8 Klant en klantmetingenbewonerscommissies in 2014 regelmatig contact gehad.Vaste agendapunten waren de servicekostenafrekening,de planning voor het onderhoud, de dienstverlening enper complex uiteenlopende zaken rond onderhoud, over-last of schoonmaak. De frequentie van het overleg ismaatwerk en sterk afhankelijk van de onderwerpen diespelen. In het voorjaar ligt er elk jaar een piek in de con-tacten om overeenstemming te krijgen over de onder-houdsplanning en de servicekostenafrekening.

Ook in 2014 heeft de Kombinatie de jaarlijkse themadagvoor leden van bewonerscommissies, Platform en seniorenkerngroep georganiseerd. Met deze jaarlijkseexcursie bedanken we de bewoners voor hun inzet enbetrokkenheid. Dit jaar stond een bezoek aan de Broe-dergemeente in Zeist op het programma. Na een rondleiding over het terrein en door de gebouwen enwerd de middag afgesloten met een gesprek tussen directeur Willem de Bruin en burgemeester Koos Jans-sen en de aanwezige bewoners over participatie.Over het algemeen zien wij een verminderde betrokken-heid bij huurders bij een bewonerscommissie. Men ismeer op zichzelf gericht en is minder bereid om in testappen in een orgaan als een commissie. Er is wel bereidheid om incidenteel mee te denken of iets te orga-niseren.

5.7.3 Seniorenkerngroep

De Seniorenkerngroep betrekken wij bij vraagstukkenover de huisvesting van senioren. Vier maal per jaar is er een overleg. De belangrijkste bespreekpunten warende voortgang rond projecten in seniorencomplexen enwat kleinere zaken die speelden in en rond senioren-complexen. Verder wordt er door de Seniorenkerngroepgewerkt aan een bijlage bij het eerder uitgegeven boekje“ballonnetje oplaten” over de woonwensen van senio-ren.

Resultaat 2014 procesmetingen 2014 2013

Tevredenheid afhandelen reparatieverzoeken 7.3 7,3

Tevredenheid nieuwe huurders 7,3 7,3

Tevredenheid vertrokken huurders 6,5 6,9

Halverwege 2013 zijn de openingtijden van de Klanten-servicebalie ingeperkt. De balie is niet langer ‘s middagsopen voor bezoek. In februari 2014 is daarnaast het tele-fonisch doorgeven van reparatieverzoeken beperkt toteen telefonisch spreekuur van twee uur in de ochtend.Deze veranderingen waren noodzakelijk door de inkrim-ping van het personeel. Ondanks deze veranderingen isde tevredenheid over de dienstverlening constant geble-ven. Dit is mede te danken aan de verbetering van onzeonline dienstverlening door de introductie van het huurderportaal en de digitalisering van formulieren oponze website. De deelscore op online dienstverlening isnamelijk gestegen van een 6,7 naar een 7,4.De uitplaatsing van het Onderhoudsbedrijf in de zomervan 2014 naar twee externe aannemers, heeft tot nu toeniet geleid tot een teruggang in tevredenheid over de afhandeling van reparatieverzoeken. In de raamovereen-komst met de aannemers is onze streefnorm van 7 op-genomen voor tevredenheid over dienstverlening.De daling van de algemene score voor tevredenheid vanvertrokken huurders vraagt om verder onderzoek. Ondanks een verbetering van de communicatie in 2014door de introductie van een checklist en een brochure,daalt de score. Om hiervan een beter beeld te krijgen,gaan we vertrokken huurders vragen wat zij missen inde informatievoorziening.

De Kombinatie meet haar klanttevredenheid en daarmeede kwaliteit van haar dienstverlening. Sinds de opzetvan een internetpanel in 2011 peilen we twee keer perjaar de mening van onze huurders. We streven hierbijnaar een waardering van een 7 op een schaal van 10. Behalve voor onderhoud, daarbij hebben we de normgesteld op een 6. Het aantal deelnemers aan het klanten-panel schommelt rond de 450. Daarnaast meten we hethele jaar door de tevredenheid van vertrekkende ennieuwe huurders. Ook meten we het hele jaar door ofhuurders tevreden zijn met de afhandeling van repara-tieverzoeken.

Op basis van de resultaten beoordelen we onze dienst-verlening en bestaand beleid en passen het waar het kanen nodig is, aan. Ook bevragen we huurders over voor-genomen beleid en spelen we in op ontwikkelingen. Wijvergelijken onze resultaten met die van collega-corpora-ties om te bepalen of wij (sterk) afwijken van gangbarecijfers.

Resultaten 2014 enquête Kombinatiepanel

2014 2013 2012

Tevredenheid met woning 7,2 7,0 7,0

Tevredenheid met dienstverlening 6,9 6,9 6,9

Tevredenheid met buurt en leefbaarheid 7,2 7,3 7.4

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

45

De Kombinatie wil haar financiële continuïteit zeker stel-len. In het Beleidsplan Samen werken aan duurzaam envitaal wonen (2013-2016) zijn daarvoor de volgende doe-len geformuleerd:

• solvabiliteitspercentage als minimumgrens van eigen vermogen bedrijfseconomisch(jaarverslag) en CFV systematiek:

minimaal 25%op basis Markt waardering (WOZ):

minimaal 50%

• loan to value als verhouding van de schuld t.o.v. debedrijfswaarde van het bezit:

maximaal 65%

• rente-dekkingsgraad (ICR) om de kasstroompositie te bewaken:

minimaal 1,3%

De begroting en voorgenomen investeringen wordengetoetst op de realisatie van deze kengetallen.

6 V

erm

og

ensk

amer

Bed

rijf

seco

no

mis

ch

46

6 VermogenskamerBedrijfseconomisch

6.1 Visie en beleid

In gesprek over betaal-

baarheid en wonen

6 V

erm

og

ensk

amer

Bed

rijf

seco

no

mis

ch

47

De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen

het eigen vermogen en het balanstotaal. De solvabi-

liteit geeft de mate aan waarin de Kombinatie in

staat is om op langere termijn aan haar verplichtin-

gen te voldoen. De solvabiliteit wordt bepaald per

einde jaar en is daarmee een momentopname.

De solvabiliteit (bedrijfseconomisch) per eind 2014 be-draagt 14,3% en komt daarmee lager uit dan begroot.Deze ontwikkeling wordt met name veroorzaakt doordatop grond van een uiting van de Raad voor de Jaarver-slaglegging vanaf 2014 zogenaamde embedded deriva-ten afzonderlijk in de jaarrekening moeten wordenverwerkt. Middels een zogenaamde stelselwijziging ishet vermogen per 1 januari 2014 aangepast met € 1.921.000,-. Voor 2014 werd het resultaat gedrukt met€ 3.595.000,- en kwam uit op € 3.371.000,- negatief. Het eigen vermogen op basis van de minimum waarde-ring is in 2014 met dit bedrag afgenomen. Minimumwaardering wil zeggen dat de vastgoedcomplexen worden gewaardeerd tegen de oorspronkelijke kostprijsonder aftrek van afschrijvingen dan wel tegen een lagerebedrijfswaarde.De ontwikkeling van het resultaat over 2014 wordt in eenvolgende paragraaf nader geanalyseerd.

.

De solvabiliteit op basis van marktwaarde bedraagt 72,3% (zie hoofdstuk 4.5)

Door de afgenomen solvabiliteit verslechtert de financiële positie van de Kombinatie. De Kombinatiehanteert als ondergrens een solvabiliteit van 25%. Met een percentage van 14,3% per einde 2014 is de solvabiliteit niet op het gewenste niveau. De komendejaren blijft de Kombinatie sturen op een verbetering vande solvabiliteit door een verantwoorde opbrengst-maximalisering en beheersing van de kosten.

6.2 Solvabiliteit

0

5

10

15

20

25

30

2012 2013 2014begroot

2014gereali-seerd

Solvabiliteit Ondergrens

6.3 Loan to Value

De Loan to Value geeft de mate van financiering uitgedrukt

in een percentage van de waarde van het bezit weer.

De Loan to Value van de Kombinatie, uitgedrukt in de bedrijfswaarde van het bezit, bedroeg per eind 2014 60%.

De Loan to Value is in 2014 nauwelijks veranderd. Zowelbedrijfswaarde als de leningportefeuille zijn fractioneel afgenomen maar het effect hiervan op de Loan to Value is zeer gering. Met 60% blijft het kengetal onder het gestelde maximum.

50

55

60

65

70

20122013 2014begroot

2014gereali-seerd

LtV Bovengrens

Het boekjaar 2014 is afgesloten met een negatief resultaat van € 3.371.000,-. Voor het boekjaarwas een negatief resultaat begroot van € 924.000,-. Het resultaat wordt bepaald op basis van dewaarderingsgrondslag minimum waarde. Hierbij wordt de waarde van het vastgoed bepaald opbasis van de oorspronkelijke kostprijs, dan wel een lagere bedrijfswaarde Het jaarresultaat bestaat uit een aantal onderdelen, waarvan de belangrijkste zijn:• verhuur/exploitatie vastgoed; • verkoop vastgoed;• waardeverandering bestaand bezit; • financiering.• waardeverandering nieuwbouw;

In onderstaande tabel zijn de resultaten op elk onderdeel weergegeven:Resultaten per onderdeel (x € 1,000,-) 2012 2013 begroot gerealiseerd

2014 2014

Exploitatie vastgoed 9.606 9.370 7.408 9.523Waardeverandering bestaand bezit -8.193 -8.202 -6.015 -7.847Waardeverandering nieuwbouw -2.627 -1.514 -1.034 -861Verkoop vastgoed 4.176 3.559 2.711 3.058Financiering -4.242 -4.093 -4.119 -4.091Overig 348 1.342 124 -3.154

-932 462 -924 -3.371

6.5.1 Exploitatie vastgoed

Het resultaat op de exploitatie van het vastgoed is ten opzichte van de begroting ruim € 2.000.000,- hoger uitgekomen. De belangrijkste onderdelen van de exploitatie zijn:Exploitatie vastgoed 2012 2013 begroot gerealiseerd

2014 2014

Huuropbrengst 19.419 20.258 21.626 21.585Opbrengst leveringen en diensten 926 1.176 1.391 917Overige opbrengsten 1.090 580 643 880Kosten van onderhoud 3.801 3.855 5.247 4.091Personeelkosten 3.378 3.343 3.075 2.829Overige beheerkosten 4.651 5.446 7.929 6.939

9.606 9.370 7.406 9.523

Direct rendement (bedrijfswaarde) 5,2 5,1 4,1 5,3Direct rendement (70% WOZ-waarde) 2,1 2,1 1,7 2,3

6 V

erm

og

ensk

amer

Bed

rijf

seco

no

mis

ch

48

6.5 Jaarresultaat 2014

De rentedekkingsgraad (Interest Coverage Ratio/ICR) geeft aan de mate

waarin de Kombinatie in staat is om aan haar renteverplichtingen

te voldoen in verhouding tot de operationele kasstromen.

Over 2014 bedraagt de rentedekkingsgraad van de Kombinatie 2,30 en komt daarmee hoger uit dan begroot. Ook ligt de rentedekkingsgraad ruim boven degestelde ondergrens.De ontwikkeling in 2014 is positief beïnvloed door beter dan begrote operationelekasstromen. Dit hangt nauw samen met het exploitatieresultaat op vastgoed (zie paragraaf 1.6.1) Ten opzichte van 2013 is de ICR fractioneel hoger.

0

1

2

3

2012 2013 2014begroot

2014gerealiseerd

ICR Bovengrens

6.4 Rentedekkingsgraad

De (huur)opbrengsten zijn per saldo nagenoeg conform de begroting gerealiseerd. De grootste afwijkingen bevinden zich aan de uitgavenkant. Voor onderhoud is circa € 1.160.000,- minder uitgegeven dan begroot. Vooral de uitgaven voor planmatig onderhoudwaren lager. Ook de overige beheerkosten bleven onder de begroting. De saneringsheffingdoor het Centraal Fonds Volkshuisvesting bleef met een totaal van € 700.000,- circa € 300.000,-onder de begroting; ook de personeelskosten vallen aanmerkelijk lager uit dan begroot, metname door uitplaatsen van het Onderhoudsbedrijf. Het direct rendement, uitgedrukt in een percentage van de bedrijfswaarde, is uitgekomen op5,3%. Het directe rendement op basis van 70% van de WOZ-waarde (benadering van de marktwaarde in verhuurde staat) is 2,3%. In het kader van het verder implementeren van hetDriekamer-sturingsmodel zullen voor de exploitatie van het vastgoed marktconforme rende-mentseisen worden geformuleerd.

6.5.2 Waardeverandering bestaand bezit

Waardeveranderingen van het vastgoed ontstaan door afschrijvingen en door herwaarderingals gevolg van het toepassen van de minimum waarderingsregel. Op grond van deze regelwordt de boekwaarde van een complex aangepast (afgewaardeerd) indien de bedrijfswaardevan dat complex lager is dan de boekwaarde. Stijgt in latere jaren de bedrijfswaarde, dan wordtde afwaardering teruggenomen.

Waardeverandering bestaand bezit 2012 2013 begroot gerealiseerd

2014 2014

Afschrijvingen 4.699 5.253 5.337 5.479Waardeverandering i.v.m. minimumwaarderingsregel: afwaardering 5.514 3.630terugneming -2.565 -1.901saldo 3.494 2.949 677 2.285Waardeverandering woningen verkocht ondervoorwaarden 248

8.193 8.202 6.015 7.847

De afschrijvingen zijn gebaseerd op de historische uitgaafprijs en later geactiveerde investerin-gen in het vastgoed. De afschrijftermijn bedraagt 50 jaar, op grond wordt niet afgeschreven. De waardeverandering wordt veroorzaakt doordat op complexniveau de bedrijfswaarde wijzigt,met name als gevolg van een hogere waarde van de huuromzet. Ook is de indexering van derestwaarde in lijn gebracht met de werkwijze van het CFV.

6 V

erm

og

ensk

amer

Bed

rijf

seco

no

mis

ch

49

6.5.3 Waardeverandering nieuwbouw

De Kombinatie investeert in nieuwbouw huurwoningen waarbij de exploitatie nietkostendekkend kan verlopen doordat de huurprijs laag wordt gehouden. Dit resulteert in een bedrijfswaarde, die onder het investeringsbedrag ligt. Het verschil tussen beiden - de “onrendabele top”- wordt afgewaardeerd:

Waardeverandering nieuwbouw 2012 2013 begroot gerealiseerd

2014 2014

Beukbergen 73 716 1.034 -255Rond 1.856 436 627Diverse projecten in initiatieffase 319 152 82

2.248 1.304 1.034 454

Waardeverandering grondposities 407Waardeverandering voorraad onverkochte woningen 378 210 0 0

378 210 0 407

Bij het project 't Rond is een afwaardering aan de orde m.n. als gevolg van een verschiltussen boekwaarde en marktwaarde (commerciële deel). Voor 2014 was nog eenafwaardering van het project Beukbergen geraamd, maar eind 2013 kon de geheleverwachte afwaardering worden genomen.

6.5.4 Verkoop vastgoed

De Kombinatie heeft een deel van haar woningbezit aangewezen voor verkoop.Verkoop vindt plaats aan de zittende huurder dan wel bij leegkomst van de woning. Uit het bestaande bezit worden woningen regulier verkocht en ondervoorwaarden. De Kombinatie past daarbij Koopgarant toe. De Kombinatie ver-koopt vastgoed vanuit volkshuisvestelijk oogpunt maar ook om daardoor midde-len te genereren, nodig om de financiële positie robuust te maken en te houden.In 2014 zijn meer woningen verkocht dan geraamd. De verkoop van woningenonder Koopgarant was in aantallen bijna driemaal hoger dan geraamd. De reguliere verkopen bleven enigszins onder de geraamde aantallen. De gemid-delde verkoopprijs bij reguliere verkopen is hoger dan in 2013, bij Koopgarant verkopen is dit gemiddelde verder gedaald.

Verkoop vastgoed 2012 2013 begroot gerealiseerd

2014 2014

Verkoopopbrengst reguliere verkopen 4.301 2.700 2.528 1.800Boekwaarde van deze woningen -1.012 -321 -300 -197Verkoopkosten alle verkopen -443 -214 -189 -174

Resultaat verkopen regulier 2.846 2.165 2.039 1.429

Opbrengst verkopen onder voorwaarden 2.092 853 1.855Boekwaarde van deze woningen -698 -251 346

Resultaat verkopen onder voorwaarden 1.082 1.394 997 1.509

Resultaat nieuwbouw-koopwoningen 247 0 70 167

4.175 3.559 3.106 3.105

Aantallen verkocht:Regulier 24 18 13Koopgarant 13 20 7

Gemiddelde verkoopprijsRegulier 180.000 149.000 169.000 163.500Koopgarant (incl korting) 117.000 101.000 122.000 97.50

6.5.5 Financiering

Voor de financiering van het bezit en van de activiteiten heeft de Kombinatie vreemd vermogenaangetrokken op de kapitaalmarkt. De gehele leningportefeuille valt onder de borging van hetWaarborgfonds Sociale Woningbouw.

Financiering 2012 2013 begroot gerealiseerd

2014 2014

Omvang leningenporefeuille ultimo: 107.331 106.873 106.487 106.487Betaalde rente 4.242 4.093 4.119 4.091Gemiddelde rente 4,0 3,8 3,9 3,8

In 2014 is de leningportefeuille afgenomen met bijna € 400.000,- als gevolg van contractuele aflossingen. Nieuwe leningen zijn in 2014 niet aangetrokken. De liquiditeitspositie van de Kombinatie was vanwege de positieve kasstromen beter dan verwacht. De gemiddeld op de leningen betaalde rente (dus exclusief ontvangen en doorberekende rente)is in 2014 (evenals in 2013) uitgekomen op 3,8%.

Het treasurybeleid van de Kombinatie is gericht op het waar-borgen van een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt. Daar-naast streven we naar zo laag mogelijke financieringslastenen tevens naar een beheersing van huidige en toekomstigerenterisico’s. Uitsluitend met dit oogmerk worden eventueelderivaten ingezet.Het streven is onder andere om de interne financiering te optimaliseren en daarmee ook de externe financiering te minimaliseren. Feitelijk betekent dit dat gestuurd wordt op zobeperkt mogelijke liquiditeit. Gezien de onzekerheid van hettijdstip waarop investeringen in de komende jaren gedaanzullen worden, is hierbij enige flexibiliteit (marge) vereist.De Kombinatie maakt in het kader van haar cashmanagementgebruik van een rollover-lening met een variabele hoofdsomen een rekening-courant-kredietfaciliteit.In totaal is per einde 2014 voor € 14.900.000,- aan rollover-leningen afgesloten met een rentevergoeding op basis vanhet 3- en 6-maands Euribor tarief. De leningen zijn voor totaal € 10.175.000,- afgedekt met cap’s (rentebeschermingsinstru-ment). De cap’s zijn voor een deel gefinancierd met de ver-koop van (knock-in) floors met een niveau van 1,75% /1,95%-3,75%. De kredietruimte op de rekening-courant is in 2013 met € 2.000.000,- verlaagd tot € 1.000.000,-. Per ultimo 2014 werddeze ruimte niet benut. Vanwege uitloop van projecten isvanaf 2011 een liquiditeitsoverschot gegroeid. Dit overschot isin een direct opvraagbare vorm aangehouden.

Het rentemanagement richt zich primair op stabilisatie van de kosten van vreemd vermogen. Dit betekent dat de Kombinatie er naar streeft om in de toekomst zoveel mogelijkjaarlijks gelijkblijvende renterisicoposities te creëren. Dit bereiken we vooral door renteconversievolumes en afloop-tijdstippen van financieringen te spreiden. Hierbij houden we ook rekening met de uit de overige bedrijfsactiviteitenvoorziene vermogensbehoeften of -overschotten.

De gemiddelde rentevoet leningen stabiliseerde in 2014 opeen niveau van 3,8%.

6 V

erm

og

ensk

amer

Bed

rijf

seco

no

mis

ch

50

6.6 Treasury

De invulling van randvoorwaarden inzake het treasurybeleid is uitgewerkt in een treasurystatuut. Dit statuutis in 2012 geactualiseerd waarbij rekening is gehouden met de Beleidsregels Financiële Derivaten, uitge-vaardigd door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.De liquiditeitspositie van de Kombinatie nam in 2014 met € 3.655.000,- toe tot bijna € 8.700.000,-.

KasstromenVerkoop vastgoed 2012 2013 begroot gerealiseerd

2014 2014

Operationele kasstroom (incl rente) 5.303 5.307 3 .531 4.569

Des)Investeringskasstroom 7.962- 7.213- 5 .287- 528-

Financiële kasstroom 2.509 370- 386- 386-

Mutatie liquide middelen 150- 2.276- 2 .142- 3.655

2012 en 2013: bron Perioderapportage P3

Er was een afname van € 2.100.000,- begroot. Naast dat de operationele kasstroom beter was (zie 1.5), was ook de per saldo uitgaande (des)investeringskasstroom aanmerkelijk beperkter. Hogere verkoopopbrengsten van zowel bestaande als nieuwe woningen en minder uitgaven voor verbetering van bezit en nieuwbouw zijn hiervan de oorzaak.

6.7 Waarde van het bezit

Een in de sector gebruikelijke manier om de toekomst in financiële zinenigszins te kwantificeren wordt gevormd door de bedrijfswaarde, ook welde actuele waarde genoemd. Hierbij wordt van alle te verwachtentoekomstige in- en uitgaande kasstromen met betrekking tot dewoningexploitatie de contante waarde berekend.Op basis van inschatting van de toekomstige ontwikkelingen op het gebiedvan huren en kosten, is een berekening gemaakt van de toekomstige kas-stromen. Bij deze berekeningen hebben wij aannames ten aanzien van hetkostenpatroon en de levensduur van de complexen gehanteerd. Per ultimo 2014 is de totale bedrijfswaarde becijferd op € 178.000.000,- enis daarmee nagenoeg gelijk aan de waarde in 2013. De belangrijkste wijzigingen in de opbouw van de bedrijfswaarde zijn ener-zijds het inrekenen van de verhuurderheffing, anderzijds is een verruimdhuurbeleid meegenomen. De gemiddelde bedrijfswaarde per verhuureen-heid (VHE) bedraagt bijna € 50.000,-.De WOZ-waarde van onze woningen bedroeg in 2014 (peildatum 1-1-2013)ruim € 580.000.000,-, ofwel gemiddeld per VHE € 164.000,-.

In 2013 waren deze bedragen nog € 631.000.000,- en € 174.000,-. De daling van de gemiddelde waarde bedraagt 5,75 % (2013: 2,8%) en ismet name toe te schrijven aan de autonome daling van prijzen op de wo-ningmarkt, gemeten op de WOZ-peildata.

In het kader van het eerder beschreven 3KM heeft de Kombinatie ook demarktwaarde van haar bezit laten bepalen. Ortec-Finance heeft de markt-waarde van het totale bezit voor 2013 en 2014 becijferd op respectievelijk € 402.800.000,- en € 423.200.000,-. Per VHE komt deze waarde dan op ruim € 111.000,- in 2013 en voor 2014 op ruim € 117.000,-.

-

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000

200.000

WOZ waarde Marktwaarde verhuurd

Bedrijfswaarde

6 V

erm

og

ensk

amer

Bed

rijf

seco

no

mis

ch

51

6.10 Centraal Fonds Volkshuisvestin

De Kombinatie is 100% aandeelhouder van KombinatieHolding BV. Deze BV is 100% aandeelhouder van Komvast I BV en van Komvast II BV. De balans en resultatenrekening van deze BV’s zijn geconsolideerd.De Kombinatie neemt deel in het aandelenkapitaal vanWoningNet NV met totaal 3720 aandelen. De nominalewaarde per aandeel bedraagt € 11,95. De aandelen zijn voor 75% volgestort. De deelneming is niet geconso-lideerd.Met Seyster Veste te Zeist en Era Bouw BV te Zoetermeer is een VOF(Zeicon) opgericht met als doel deontwikkeling van het project Dolderse Duinen.Het project bestaat uit 135 woningen, waarvan 47 in dehuursector. Alle woningen zijn opgeleverd en verkochtof in exploitatie genomen. De VOF zal naar verwachtingin 2015 worden opgeheven. De deelneming is niet geconsolideerd.

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft onze financiële positie beoordeeld op basis van de door deKombinatie verstrekte prospectieve- en verantwoor-dingsinformatie (dPi respectievelijk dVi). De positiewordt bepaald door het volkshuisvestelijk vermogen afte zetten tegen de door het CFV minimaal noodzakelijkgeachte vermogensbuffer. Het CFV heeft deze beoorde-

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft in 2014de kredietwaardigheid van de Kombinatie beoordeeld endaarbij ook het zogenaamde borgingsplafond bepaald.Met name vanwege onze liquiditeitspositie per einde2013 en positieve kasstromen uit de verhuur en verkoopvan bezit is het borgingsplafond lager vastgesteld danhet bedrag van de geborgde leningen. Tegenover hetschuldrestant van ruim € 106.000.000,- heeft het WSWhet volgende plafond berekend:

2014: € 101.539.000,-

2015 € 99.716.000,-

2016 € 97.942.000,-

Dit betekent dat het totaalbedrag van onze leningporte-feuille hoger is dan ons plafond en de Kombinatie nietzonder overleg met het WSW geborgde leningen kanaantrekken

0

50000

10000

150000

2013 2016 2018

buffer vermogen

6 V

erm

og

ensk

amer

Bed

rijf

seco

no

mis

ch

52

6.9 Waarborgfonds

Sociale Woningbouw

6.8 Fiscale positie

De belasting over het resultaat wordt berekend over hetresultaat voor belastingen in de winst-en-verliesreke-ning, rekening houdend met beschikbare fiscaal com-pensabele verliezen uit voorgaande boekjaren,vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden metwijzigingen die optreden in de latente belastingvorderin-gen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzi-gingen in het te hanteren belastingtarief. De Kombinatieheeft op basis van de uitgangspunten van de Vaststel-lingsovereenkomst, versie 2 uit 2008 de fiscale positieultimo 2014 en het fiscale resultaat 2014 bepaald. Voor 2014 bedraagt het bedrijfseconomische resultaat € 3.372.000,-negatief. Na correcties wegens fiscaal nietaftrekbare kosten dan wel niet te belaste opbrengstenkomt het fiscale resultaat uit op € 1.223.000,-. Deze iscale winst wordt verrekend met verliezen uit voor-gaande jaren waardoor er over 2014 geen sprake is vaneen feitelijke betaling van vennootschapbelasting. Nadeze verliesverrekening blijft er voor verrekening vantoekomstige fiscale resultaten een bedrag beschikbaarvan bijna € 14.247.000,-.

Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

2011 € 8.975.526

2012 € 5.271.422

De laatst ontvangen definitieve aanslag Vennootschap-belasting is over het jaar 2012. De aangifte over 2013 ver-meldt een fiscale winst van € 340.000,-

ng

6.11 Deelnemingen

ling uitgevoerd per ultimo 2013, 2016 en 2018. In onder-staande grafiek wordt de uitkomst weergegeven.Het volkshuisvestelijk vermogen ligt op elk toetsjaarruim boven de vermogensbuffer. De uitkomst van de beoordeling geeft het CFV geen aanleiding tot het doenvan interventies.

6 V

erm

og

ensk

amer

Bed

rijf

seco

no

mis

ch

53

• VvE Vestdijklaan 50-64• VvE Vestdijklaan 1-15• VvE Vestdijklaan 41-55• VvE Mr. H. Marsmanstraat 1-11• VvE Mr. H. Marsmanstraat 2-24• VvE Johan de Meesterstraat 28-52• VvE Ter Braaklaan 2-8a• VvE Ter Braaklaan 18-32• VvE Ter Braaklaan 34-48• VvE Ter Braaklaan 66-80• VvE Ter Braaklaan 82-96• VvE Schaerweijdelaan 10 - 16a• VvE Schaerweijdelaan 18 - 24a• VvE Lutgers, Stoopendaal en De Beijer *) betreft “slapende” VvE vanwege een 100% eigen-dom bij de Kombinatie. Deze VvE’s zijn niet geconsoli-deerd. De woningen (appartementsrechten) dieeigendom zijn van de Kombinatie zijn opgenomenonder de materiële vaste activa of onder vastgoedbe-leggingen.

6.12 DienstverleningDe Kombinatie verleent diensten op administratief,technisch en/of automatiseringsgebied aan:• VVE Promenade• VVE de Heuvel• VVE Mr de Klerkstraat• Stichting Bevordering Bejaardenhuisvesting Soest• Gemeente Zeist

6.13 SponsoringDe Kombinatie ondersteunt in beperkte mate lokalemaatschappelijke organisaties. In 2014 is hieraan eenbedrag besteed van € 4.000,-.

6.14 Aankoop grondIn 2014 heeft de Kombinatie 9.628 m2 grond overge-dragen gekregen in de Vogelwijk. Deze overdracht iseen uitvloeisel van de Realisatieovereenkomst, die op30 juni 2014 is gesloten met de gemeente Zeist. Metdeze overdracht heeft de Kombinatie alle grond inbezit, die nodig is voor de verdere realisatie van het

herstructureringsplan Vogelwijk. Ter finale afronding vaneerder gemaakte afspraken heeft de gemeente Zeist bijde overdracht ruim € 700.000,- betaald.In totaal heeft de Kombinatie per ultimo boekjaar in deVogelwijk 17.657 m2 grond in bezit.

6.15 Bouwen met kostprijs > 200.000,-In 2008 heeft de Kombinatie een overeenkomst getekendmet de gemeente Zeist over de “turn-key” levering van33 woningen, te bouwen in het ontwikkelgebied ‘t Rond.De afnameprijs (grond- en bouwkosten) bedraagt gemiddeld € 237.500,- per woning. Begin 2014 zijn delaatste woningen uit het project opgeleverd.

6.16 Opgeleverd en onrendabele investeringIn 2014 zijn 71 woningen opgeleverd. Naast de hier-boven genoemde 33 woningen zijn op de locatie Beukbergen nog 38 huurwoningen en 4 koopwoningenopgeleverd. Het onrendabele deel van de investeringenin de huurwoningen is reeds voor 2014 voorzien dan welals verlies genomen.

6.17 Investeringen in het buitenlandDe Kombinatie heeft in 2014 geen investeringen in hetbuitenland gedaan.

6.18 Melding TopinkomensOp basis van de bezoldigingsklasse (E) is de norm voortopfunctionarissen in 2014: € 130.600,-. De Bestuurdervan de Kombinatie is voor 1-1-2013 in dienst getreden.Op de bestuurder is de overgangsregeling van toepassing. Overschrijding van de norm heeft niet plaatsgevonden.

6.19 Verklaring BestuurWoningbouwvereniging de Kombinatie heeft in het verslagjaar 2014 haar middelen uitsluitend besteed inhet belang van de volkshuisvesting, uitgezonderd de betaalde Verhuurderheffing ter grootte van ruim € 2.000.000,-.

Zeist, 18 juni 2015

Drs. W. de BruinDirecteur Bestuurder

De Kombinatie is lid van

32 Verenigingen van Eigenaars:

• VvE Promenade • VvE de Heuvel• VvE Mr de Klerkstraat• VvE A Stramroodlaan 1-23• VvE A Stramroodlaan 25- 59• VvE Nieuw Brinkhove • VvE Brinkzicht• VvE Van Reenenzijde *)• VvE Meerdinkhoek *)• VvE Fazantenplein 1-47 *)• VvE Idenburglaan/Treublaan/Thorbeckelaan• VvE Colijnlaan/J de Wittlaan• VvE Mw Kuipers-Rietberglaan 1-23• VvE Mw Kuipers-Rietberglaan 25-47• VvE Mw Kuipers-Rietberglaan 49-71• VvE Verzetslaan 2 - 72• VvE Vestdijklaan 2-16• VvE Vestdijklaan 34-48

7.1 Algemeen

De Raad van Toezicht (RvT) houdt toezicht op het functio-neren van het bestuur. De verantwoordelijkheden van deRaad zijn vastgelegd in de statuten van de woningbouw-vereniging de Kombinatie. De Raad handelt conform deGovernance code Woningcorporaties.

In 2014 heeft de Raad als motto omarmd “de aanspre-kende en de aanspreekbare commissaris”. Ondermeerdoor een netwerkbijeenkomst met dit thema als afscheidvan de voorgaande voorzitter, een werkbezoek samenmet de gemeenteraad aan de vernieuwing van Beukbergen, door een dialoogsessie met bewoners enandere belanghouders over het vraagstuk van de betaal-baarheid en door een eerste stap in 360 graden beoor-deling van de bestuurder is hieraan uiting gegeven.

Kaders van toezicht

De RvT ziet erop toe dat de woningbouwvereniging hetgoed doet en de goede dingen doet. Zij doet dat doorbesluiten van het bestuur goed te keuren en de uitvoe-ring van die besluiten en het functioneren van de wo-ningbouwvereniging kritisch te volgen. De Kombinatie

7

Vers

lag

Raa

d v

an To

ezic

ht

54

heeft haar voornemens vastgelegd in meerjarige be-leidsnota’s en/of andere documenten. De volgendenota’s waren voor de werkzaamheden van de RvT in2014 richtinggevend:

- de statuten en reglementen van de Kombinatie- de regelingen met betrekking tot de governance van

de Kombinatie - het beleidsplan Samen werken aan vitaal en

duurzaam wonen 2013-2016 - het jaarplan en de begroting 2014- investeringsbeleidskader (2012)- treasurystatuut (2012)- visitatierapport 2010- Prestatie-overeenkomsten Zeister Corporaties

en gemeente Zeist

Governance code Woningcorporaties

De Governance Code omvat uitgangspunten voor goedbestuur en toezicht. Er zijn twee punten waarin de Kombinatie afwijkt van de Code.

7

Vers

lag

Raa

d v

an To

ezic

ht

55

1. De Kombinatie volgt niet de aanbeveling van eenmandaat voor maximum vier jaar voor bestuurders.Bij de inwerkingtreding van de Code in 2011 had deKombinatie reeds een contractuele overeenkomst metde huidige bestuurder. De Raad van Toezicht wenst dieniet te wijzigen, mede omdat in de afspraken tussenRaad van Toezicht en bestuurder omtrent het functio-neren en de beoordeling een effectieve werkwijze isvastgelegd;

2. De aanbeveling voor beperking van de ontslag-vergoeding tot het vaste deel van de bezoldiging overeen jaar wordt niet gevolgd. Met de huidige Bestuur-der is een arbeidscontract aangegaan waarin geenspecifieke afspraken zijn opgenomen inzake ontslag-vergoeding.

Reglement en code

De Raad van Toezicht heeft een reglement voor het eigenfunctioneren en de relaties met het Bestuur. Dit regle-ment voldoet aan alle aspecten uit de Governance Code.Alle reglementen van de Raad van Toezicht als mede

profiel en rooster van aftreden zijn beschikbaar via dewebsite van de Kombinatie. Het reglement is in 2008vastgesteld en voor het laatst in 2013 gewijzigd.

Integriteitbeleid

De Raad van Toezicht van de Kombinatie schenkt jaarlijksaandacht aan een goed integriteit-beleid. De Raad con-stateerde in 2014 geen zaken aangaande tegenstrijdigebelangen, leningen of garanties, de Klokkenluiderrege-ling of afhankelijkheden van leden van de Raad.

Verbindingen

De Kombinatie kent enkele verbindingen die opgerichtzijn vanuit fiscale overwegingen en risicobeheer (Kombi-natie Holding, Komvast 1 en 2). De bestuurlijke inrichtingvan deze entiteiten is zodanig, dat de Raad van Toezichtvan de Kombinatie het toezicht op deze activiteiten di-rect uitvoert en er dus volledige transparantie op datvlak bestaat. Daarnaast participeert de Kombinatie voor1/3 in de VOF Zeicon, een samenwerkingsverband voorde nieuwbouw “Dolderse Duinen” in Den Dolder van deKombinatie, Era Contour, en Seyster Veste.

7 Verslag Raadvan Toezicht

Motto van 2014:“de aansprekende

en de aanspreekbare commissaris”

7.3 Het functioneren van de Raad v

De Raad van Toezicht heeft in 2014 acht maal volgens eenvastgesteld schema vergaderd, (inclusief twee internevergaderingen en twee ‘heisessies’ met Bestuur en hetmanagement-team).

Informatievoorziening

Voor een goed functioneren van de RvT is informatie dieveelzeggend en op de juiste momenten komt, belangrijk.De Raad vergaart daarom haar informatie op verschil-lende manieren.De bestuurder informeert de RvT mondeling en doorviermaandsrapportages over de resultaten in relatie tot de beoogde doelen van het beleid. In 2014 heeft debestuurder, in overleg met de Audit Commissie, eenvoorstel gedaan om de interne rapportagestructuur aante passen aan het DrieKamerModel. Hierin zijn tevensaanscherpingen met betrekking tot de projecten ver-werkt. De Raad was over het algemeen tevreden overdeze rapportagevorm en heeft enkele aanbevelingen gedaan voor verdere verbetering.Naast de periodieke rapportages betrof de informatie relevante externe ontwikkelingen zoals de beoordelingen het borgingsplafond van het WSW en de Toezichtbriefvan het CFV. Uiteraard ook de contacten met huurdersen andere relaties, waaronder de oriëntatie op samen-werking met Zeister corporaties. In september en november zijn 2 metingen van de klanttevredenheid be-sproken. Tenslotte kwam, mede door de in 2012 ingezetteKombinatie Light, interne zaken van de organisatie regelmatig op de agenda. Tijdens de reguliere vergade-ringen van de Raad was de financiële manager in zijn rolals controller aanwezig om de Raad van informatie tekunnen voorzien. In de vergadering waarin de jaarstuk-ken ter goedkeuring voorlagen, was de accountant aanwezig voor toelichting en overleg. De door de ac-

• Financiën en toezicht

− Aankoopbesluit van 22 huurwoonwagens Beukbergen

− Verkoopbesluit Pleineslaan 51 t/m 57 en 52 t/m 66− Verkoop grond Austerlitz− Plaatsen op verkooplijst Sumatralaan 3 en 5− Accountantsroulatie in 2015

• Organisatie

− Uitplaatsing onderhoudsbedrijf en duurzame samenwerking aannemers Vios Bouw enOnderhoud BV en AalbertsBouw

− Voordracht nieuw lid RvT mw. B. Sanches

De Raad van Toezicht heeft kennis genomen van het verslag van de klachtencommissie in de zin van artikel16 BBSH. Het verslag staat beschreven op de websitevan de Kombinatie.

Het bestuur is verantwoordelijk voor de woning-bouwvereniging maar moet bepaalde besluiten voorafter goedkeuring aan de RvT voorleggen. Dit goedkeu-ringsbesluit is zwaarwegend, daarmee draagt de RvT mede verantwoordelijkheid voor de gemaaktekeuze. In 2014 waren dit de volgende besluiten:

• Jaarstukken

− Jaarrekening 2013, Begroting 2015, Jaarplan 2015,Financiële meerjarenbegroting 2015 – 2024, inclusief financiële scenario’s

• Projecten Nieuwbouw en herontwikkeling

− Vaststellen Living Will Vogelwijk, incl. inbrenggrondwaarde

− Voortgang en faseovergang Beukbergen − Investeringsbesluit Pleineslaan en Weideweg

7

Vers

lag

Raa

d v

an To

ezic

ht

56

7.2 Besluiten van de Raad van Toezicht

De Raad van Toezicht bestaat uit vijf leden die voor een periode van

vier jaar worden benoemd door de Algemene Ledenvergadering

van Toezicht

Commissies van de raad

De raad kent twee vaste commissies:

a) De Auditcommissie , waarin Hennie de Boer enCosmo Schuurmans als leden deelnamen, heeft hetaantal bijeenkomsten in 2014 verhoogd tot vier.Omdat de meeste tijd uitging na de jaarstukken zijnin 2014 twee extra vergaderingen over noodzakelijkegeachte onderwerpen risicobeheersing en controle-systemen gehouden.

b)De Remuneratiecommissie, bestaande uit Ruurd Lageveen en Martien Kromwijk kwam, na con-sultatie van de overige leden RvT, in 2014 tweemaalbijeen en heeft de bestuurder op basis van behaalderesultaatafspraken positief beoordeeld.

Zelfevaluatie van de raad

De Raad heeft in 2014 twee maal in afwezigheid van debestuurder vergaderd over het eigen functioneren (zelfevaluatie). In het voorjaar zijn in het kader van deaansprekende en de aanspreekbare commissaris aan dehand van het VTW toezichtskaartspel onze stakeholdersin beeld gebracht en geëvalueerd hoe de Raad zich daar-mee verhoudt. Tevens is het profiel voor een nieuw lid,ter vervanging van Michèle de Ruiter, besproken. In hetnajaar is met name het eigen functioneren van de Raadgeëvalueerd. In deze zelfevaluatie hebben de leden vande RvT de eigen werkwijze kritisch onder de loep geno-men. De RvT is van mening dat alle leden een construc-tieve bijdrage leveren en hun gezamenlijk functioneren –ook in relatie tot het bestuur - in een open en kritischesfeer plaatsvindt. De Raad blijft haar professionaliseringop de agenda houden mede in de context van verbete-ring extern en intern toezicht en wil daarnaast opnieuwvolkshuisvestelijke onderwerpen agenderen.

countant uitgebrachte managementletter is door deRaad van Toezicht met de accountant besproken in zowelde auditcommissie als de Raad.

De beide zogenaamde heisessies stonden in het tekenvan strategische verkenningen en de portefeuillestrate-gie. De heisessies boden naast gezamenlijke verkenningvan ontwikkelingen de mogelijkheid tot informeel ge-sprek met de leden van het managementteam. In dezesessies kwam ook de advies- en klankbordfunctie van deRaad tot uiting.

De Raad heeft tweemaal gesproken met de Onderne-mingsraad, o.a. over verzelfstandiging van het onder-houdsbedrijf en Kombinatie Light en eenmaal met hetBewonersplatform over de algemene gang van zakenDe Raad was vertegenwoordigd bij de Algemene Leden-vergaderingen van de Kombinatie in juni en december,en legde daar ook verantwoording af over het gevoerdetoezicht. Tevens was de Raad aanwezig bij het jaarlijksetreffen van de bewonerscommissies, bij een werkbezoekaan de vernieuwing van Beukbergen, en werd er medeop initiatief van de Raad een dialoog georganiseerd metbewoners en andere belanghouders over het thema betaalbaarheid.

De Raad heeft in 2014 gezocht naar meer mogelijkhedenzich te verbinden met de omgeving, onder het motto van“de aansprekende en de aanspreekbare commissaris”.Dit motto werd aangereikt tijdens het afscheids-symposium van de voorgaande voorzitter van de Raad,Dick van Ginkel.

7

Vers

lag

Raa

d v

an To

ezic

ht

57

Samenstelling

De Raad van Toezicht bestaat uit vijf leden die voor een periode van vier jaar worden benoemd door de Algemene Ledenvergadering, en die voor twee volgendezittingstermijnen van vier jaar kunnen worden herbe-noemd (maximale zittingstermijn acht jaar). De selectievan de leden van de Raad van Toezicht is gebaseerd opeen profielschets. In september 2014 is Robèrt van derWegen toegevoegd aan de Raad als stagiair, vanuit zijnopleiding tot aankomende commissaris.

Vacature en herbenoeming

De raad heeft in 2014 wegens het verstrijken van de zit-tingstermijn van Michèle de Ruiter een procedure ingang gezet voor de invulling van deze vacature per1.1.2015. Hierbij is de profielschets aangepast, en gezochtnaar een lid dat kan bogen op kennis vanuit de leefwe-reld van onze huurders, liefst daaruit voortkomend. Er iseen benoemingscommissie ingesteld bestaande uit eenlid van het Bewonersplatform en twee leden vanuit deRaad. Deze commissie - ondersteund door extern wer-vingsbureau - heeft na een open werving een voordrachtaan de Raad en Algemene Ledenvergadering gedaan. Ditresulteerde in de benoeming door de Algemene Leden-vergadering per 1.1.2015 van drs. Bianca Sanches als lid.

7.4 Samenstelling

van de RvT in 2014

De Raad van Toezicht bestond in 2014

uit de volgende leden:

Martien Kromwijk

Positie Voorzitter (benoemd op voordrachthuurders)

Kennisgebied Volkshuisvesting, StrategieHoofdfunctie wethouder in Bodegraven-Reeuwijk

(vanaf mei 2014)Nevenfuncties lid RvT MEE Rotterdam Rijnmond

Lid RvC Afrikaanderwijk CoöperatiefU/A (vanaf 2015)

Hennie de Boer

Positie Lid en vicevoorzitterKennisgebied Zorg en WelzijnHoofdfunctie Zelfstandig VerandermanagerNevenfuncties Geen

Ruurd Lageveen

Positie Lid (benoemd op voordracht huurders)Kennisgebied Openbaar bestuur en maatschappelijke

organisatiesHoofdfunctie Voormalig directeur GrontmijNevenfuncties Lid Raad van Commissarissen Viveste

Houten

Cosmo Schuurmans

Positie LidKennisgebied Financiën en bedrijfsvoeringHoofdfunctie Zelfstandig adviseurNevenfuncties Geen

Michèle de Ruiter

Positie LidKennisgebied Project- en vastgoedontwikkelingHoofdfunctie Projectontwikkelaar Portaal ArnhemNevenfuncties Geen

Wijziging lid per 1.1.2015

Bianca Sanches

Positie Lid Kennisgebied Sociaal maatschappelijk domein en

huurdersbelangenHoofdfunctie Beleidsadviseur, Actor bureau voor

sectoradviesNevenfuncties Geen

Deskundigheidsontwikkeling RvT

Om de deskundigheid op peil te houden, volgt de Raadde informatie afkomstig van de Vereniging van Toezicht-houders in Woningcorporaties (VTW), het CentraalFonds Volkshuisvesting (CFV), van Aedes, die via hunpublicaties en via hun vergaderingen, cursussen en lezingen beschikbaar is. Tevens namen leden deel aan diverse professionaliseringsbijeenkomsten voor toe-zichthouders. In het kader van de permanente educatiezijn opleidingsbehoeften besproken.

Bezoldiging Raad van Toezicht 2014

De bezoldiging van de Raad van Toezicht volgt de richt-lijnen van de Vereniging Toezichthouders Woningcorpo-raties (VTW). In 2014 ontving de voorzitter van de Raadvan Toezicht een bezoldiging van € 7.500,- en de overigeleden € 5.000,-. De Raad heeft op voorstel van de Remuneratiecommissie er expliciet voor gekozen dezevergoeding niet te verhogen. De uitgaven ten behoevevan opleiding en overige zaken bedroegen € 26.746,-.

Bezoldiging bestuurder

Het Bestuur werd in het verslagjaar gevormd door deheer Willem de Bruin ( 1952). Hij is aangesteld per 1 juli

7.4.1 Het rooster van aftreden van de RvT per 1 januari 2015

Lid RvT M/V Benoemd per 1e Herbenoeming Zittingstermijn

(ALV december) (ALV december) eindigt (ALV december)

Martien Kromwijk (voorzitter) M 2013 2017 2021

Hennie. de Boer (vice voorzitter) V 2009 2013 2017

Cosmo Schuurmans M 2011 2015 2019

Ruurd Lageveen M 2011 2015 2019

Bianca Sanches V 2014 2018 2022

7

Vers

lag

Raa

d v

an To

ezic

ht

58

7.5 Slot

2005 en heeft als relevante nevenfunctie: voorzitterVoedselbank Zeist. Hij vertegenwoordigt de Kombinatiein de volgende organen:Zeister Corporatie Overleg, Regioplatform Woningcorpo-raties Utrecht (RWU), Stichting WoonruimteverdelingRegio Utrecht (SWRU), Regionaal Corporatieoverleg,Aedes Directeurencontact (NVBW).

De honorering van de bestuurder is gebaseerd op de Beloningscode van de Nederlandse Vereniging Bestuur-ders Woningcorporaties (NVBW). De Raad van Toezichtheeft vastgesteld dat de contractuele afspraken geheelvoldoen aan de eisen van deze beloningscode. In hetkader van de WNT wordt de wettelijke overgangsperiodevan vier jaar toegepast. In overleg tussen bestuurder ende Remuneratiecommissie is besloten de exogene wijziging van de pensioencondities niet te compenseren,waardoor sprake is van een beperkte verlaging van dehonorering.In 2014 bedroeg de bezoldiging van het Bestuur, inclusief pensioenkosten en vakantiegeld € 182.480,-.Aan emolumenten werd een bedrag besteed van € 1.800,-. Ten behoeve van de kosten voor een auto van de zaak werd € 3.445,- aan fiscale bijtelling gerekend.

In dit verslag hebben wij als Raad van Toezicht openheidgegeven in de wijze waarop de Raad invulling heeft ge-geven aan haar taken en verantwoordelijkheden.

Bij dit verslag bieden wij tevens de door het Bestuur op-gemaakte (geconsolideerde) jaarrekening over 2014 aan.Deze omvat de winst-en-verliesrekening, de balans ende daarbij behorende toelichting, alsmede het (volks-huisvestings)verslag over het afgelopen boekjaar. Dezejaarrekening is door KPMG accountants gecontroleerden voorzien van een goedkeurende controleverklaring.Het Bestuur is voornemens de jaarrekening vast te stel-len. De Raad van Toezicht kan zich met deze stukken ver-enigen en keurt het voorgenomen bestuursbesluit goed.

7

Vers

lag

Raa

d v

an To

ezic

ht

59

Zeist, 18 juni 2015

w.g. w.g.drs. M Kromwijk drs. H. de BoerVoorzitter vice-voorzitter

w.g. w.g.ir. R. Lageveen drs. C. Schuurmans

RA MRE

w.g.drs. B. Sanches

Afscheidssympo-

sium voorzitter

raad van Toezicht

Dick van Ginkel

(derde v.l.)

8 B

ijlag

en

60

8 Bijlagen

Locale partners in

Wijkgericht Werken

en Wonen, Welzijn en Zorg :

Politie BinnenstichtDe (plv.) districtschef en wijkchef en de wijkagentenMeander/OmniumDirectie, managers en diversemedewerkersVitras/CMDAlgemeen directeurRegiomanager en beleidsmedewerkerthuiszorgManager Algemeen MaatschappelijkWerkDiverse medewerkersBrandweer Zeist

Ouderenzorg, verpleeghuiszorg:

Stichtse WarandeDirectie en (staf)medewerkersStichting CharimDirectie en (staf)medewerkers

Gehandicaptenzorg:

AbronaDirectie en (staf)medewerkersReynaerdeDirectie en (staf)medewerkers

Geestelijke gezondheidszorg:

AltrechtDirectie en (staf)medewerkersKwintesDirectie en (staf)medewerkers

Overige zorgorganisaties:

Zonnehuizen Veldheim/SteniaDirectieBartimeusDirectie en (staf)medewerkersGGDDirecteur en(staf)medewerkerBRU (U10) en Provincie UtrechtBestuurlijk en ambtelijk

Overige maatschappelijke partners:

Alzheimer Nederland, afdeling ZeistAusterlitz BelangBiga GroepBureau schuldhulpverleningBuurtbemiddelingKerk en SamenlevingOmgevingsdienst Zuid Oost UtrechtRegionale Sociale Dienst Kromme RijnHeuvelrugROC Midden NederlandSamen voor ZeistSociaal Raadslieden ZeistVereniging Beter WonenStichting Milieuzorg Zeist e.o.Stichting het Utrechts landschapVAC ZeistVoedselbank ZeistVrouwen Advies Commissie voor deWoningbouwWereldreis door ZeistWerkgroep Natuurlijk Zeist WestZeist OnderneemtZakelijk Zeist

De Gemeente Zeist

Bestuurlijk:Het College van Burgermeester en WethoudersAmbtelijk:De directeuren en medewerkers van Strategie enBestuur, Leefomgeving en Welzijn, en hetProjectbureau.

Collega woningcorporaties

Directies en (staf)medewerkersLocaal:Seyster VesteRKWBVRegionaal:Deelnemers RWU,Heuvelrug Wonen

Bewoners- en doelgroeporganisaties

Stichting Bewonersplatform

en bewonerscommissies de Kombinatie

Samenwerkende Bonden van Ouderen

Vereniging Woongroepen van Ouderen Zeist

Bijlage 1

Maatschappelijke Partners van de Kombinatie

13

Bijl

agen

61

Bijlage 2

Kengetallen

Boekjaar 2014 2013 2012 2011 2010

Gegevens bezit

1 Woningen en woongebouwen :a. In exploitatie : 3.551 3.510 3.548 3.593 3.611b. In aanbouw 0 33 33 0 0

3.551 3.543 3.581 3.593 3.611

2 Garages 36 36 37 38 383 Overig 9 9 11 11 114 MOG 12 12 12 12 125 BO 5 5 5 5 5

Totaal 3.613 3.605 3.646 3.659 3.677

Gem.WOZ- waarde per woning 164.000 174.000 179.000 192.000 194.000

Verkochte woningen met MGE-claim 86 67 47 34 28

Mutaties in het bezit

1. Aantal opgeleverd 71 0 0 6 02. Aantal aangekocht 0 0 0 1 03. Aantal gesloopt 0 0 8 0 1504. Aantal regulier verkocht 11 18 24 19 95. Aantal verkocht onder MGE 19 20 13 6 176. Aantal gesloopt /verkochte garages

en overige objecten 0 1 1 0 117. Aantal opgeleverd garages/ overige objecten 0 0 0 0 18. Aantal uit exploitatie 0 0 0 0 09. Van woningen naar overige objecten 0 0 0 0 110. Samenvoeging 0 0 0 0 1

Boekjaar 2014 2013 2012 2011 2010

Kwaliteit

1. Aantal rep.verzoeken per woning 0,54 0,57 0,64 0,68 0,622. Aantal gevallen mutatie onderhoud per won. 0,07 0,06 0,06 0,08 0,073. Kosten niet planmatig onderhoud per won. 307 358 607 561 5274. Kosten planmatig onderhoud per woning 871 987 833 663 5795. Totaal kosten (planmatig en niet-planmatig)

onderhoud per woning 1.178 1.344 1.441 1.225 1.106

Prijs-kwaliteitverhouding per 01-07

1. Gemiddeld aantal punten WW 138 136 136 131 1282. Gemiddelde netto huurprijs per woning 505 486 457 433 4203. Verhoging gemiddelde huur (in %) 4,0 6,3 5,5 3,1 1,04. Jaarlijkse huurverhoging 4-4,5-6,5 4-6,5 2,3 1,3 1,25. Gemiddelde puntprijs per woning 3,67 3,55 3,36 3,31 3,28

Verhuur

1. Huurachterstand in procenten op jaarbasis 1,56 1,18 1,10 0,80 0,702. Huurderving in procenten jaarhuur 0,84 0,72 0,60 1,57 1,18

Financiële continuïteit

1. Liquiditeit 2,84 2,12 1,95 0,78 0,942. Solvabiliteit (min. waardering) 14,3 18,0 17,4 18,7 13,43. Rentabiliteit langlopend vreemd vermogen 3,83 3,82 3,99 4,20 3,934. Loan to Value (nominale schuld / bedr wrd) 60 60 56 59 595. Direct rendement (obv kasstromen) 5,3 5,1 5,2 5,0 5,76. Interest dekkingsratio 2,33 2,29 2,26 2,12 2,31

ACTIVA 31-12-2014 31-12-2013

Vaste activa

Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie 104.560 107.369Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 108 1.411Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 4.607 4.955

109.275 113.735

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie 14.775 10.297Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 9.401 7.357Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 0 3.399

24.176 21.053

Financiële vaste activa

Deelnemingen 61 61Latente belastingvorderingen 0 0Te vorderen BWS-subsidies 2 108Te amortiseren cappremie 157 184

220 353

Totaal vaste activa 133.671 135.141

Vlottende activa

Voorraden

Voorraad opgeleverd en onverkochte woningen 0 789Voorraad onderhanden werk 0 0Onderhoudsmaterialen 0 56Overige voorraden 0 13Voorraad grond en ontwikkelposities 2.752 3.666

2.752 4.524

Vorderingen

Huurdebiteuren 771 615Vorderingen op overheid 28 0Overige vorderingen 53 47Overlopende activa 863 851Belastingen en premies sociale verzekeringen 0 0

1.715 1.513

Liquide middelen 8.682 5.026

Totaal vlottende activa 13.149 11.063

Totaal ACTIVA 146.820 146.204

13

Bijl

agen

62

Bijlage 3

Samengevatte jaarrekening

Geconsolideerde balans(na voorgestelde

resultaatbestemming) (x € 1.000)

13

Bijl

agen

63

PASSIVA 31-12-2014 31-12-2013

Groepsvermogen

Eigen vermogen 21.036 26.328

Totaal groepsvermogen 21.036 26.328

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 0 602Voorziening latente belastingverplichtingen 5 6

Totaal voorzieningen 5 608

Langlopende schulden

Leningen van kredietinstellingen 105.195 106.487Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht ondervoorwaarden 9.543 7.559Waarborgsommen 7 7Overige schulden 6.398 0

Totaal langlopende schulden 121.143 114.053

Kortlopende schulden

Schulden aan kredietinstellingen 411 386Schulden aan overheid 0 54Schulden aan leveranciers 774 1.219Belastingen en premies sociale verzekeringen 195 186Aangegane verplichtingen 272 543Overige schulden 902 189Overlopende passiva 2.082 2.638

Totaal kortlopende schulden 4.636 5.215

Totaal PASSIVA 146.820 146.204

2014 2013Bedrijfsopbrengsten

Huuropbrengsten 21.585 20.258Opbrengst servicecontracten 917 1.176Overheidsbijdragen 0 0Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 1.596 2.165Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf 675 403Overige bedrijfsopbrengsten 205 177Som der bedrijfsopbrengsten 24.978 24.179

Bedrijfslasten

Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 5.479 5.253Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen 1.360 2.859Lonen en salarissen 2.092 2.491Sociale lasten 321 378Pensioenlasten 416 474Onderhoudslasten 4.091 3.855Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa 407 210Overige bedrijfslasten 6.939 5.446Som der bedrijfslasten 21.105 20.966

Bedrijfsresultaat 3.872 3.213

Financiële baten en lasten

Waardeverandering van derivaten -3.595 0Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 310 1.172Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 131 169Rentelasten en soortgelijke kosten -4.091 -4.093Totaal financiële baten en lasten -7.245 -2.752

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

vóór belastingen -3.372 461

Vennootschapsbelasting 1 1Resultaat deelnemingen 0 0

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

na belastingen -3.371 462

Geconsolideerde

winst-en verliesrekening

(x € 1.000)

13

Bijl

agen

64

13

Bijl

agen

65

Bijlage 4

Verwijzing naar jaarrekening 2014

Voorgaande samengevatte jaarrekening, bestaande uit de samengevatte balans per 31 december 2014 en de samengestelde winst- en verliesrekening over 2014, zijn ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening 2014 van woningbouwvereniging de Kombinatie. Bij de gecontroleerde jaarrekening 2014 is door de controlerendaccountant in haar controleverklaring een goedkeurend oordeel verstrekt op 18 juni2015. De samengevatte jaarrekening bevat geen weergave van gebeurtenissen diehebben plaatsgevonden sinds de datum van deze controleverklaring van 9 juni 2015.De samengevatte jaarrekening bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op basis vande grondslagen van waardering en resultaatbepaling zoals deze worden gehanteerddoor woningbouwvereniging de Kombinatie. Het kennisnemen van de samengevattejaarrekening kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van degecontroleerde jaarrekening van woningbouwvereniging de Kombinatie.

www.kombinatie.nl

Bezoekadres:Steniaweg 443702 AH Zeist

Postadres: Postbus 1353700 AC Zeist

T (030) 693 66 00E info@kombinatie.nlwww.kombinatie.nl