de KombinatieJaarverslag 2015

Een woning

zich thuis voelt

en buurt waar u

Daar staan wij voor!

1 Voorwoord 4

2 De bestuurskamer 5

2.1 Kaders Bestuurskamer 6

2.2 Verdeling dividend 7

2.3 Totstandkoming investeringsbudget 8

2.4 De Kombinatie in strategisch perspectief 8

2.5 Ontwikkelingen in Wet- en regelgeving 10

2.6 Samenwerken aan wonen 12

2.7 Werkorganisatie 16

2.7.1 Organigram 172.7.2 Personeelsverloop 172.7.3 Ondernemingsraad 172.7.4 Nieuwe CAO 172.7.5 Teambuilding 172.7.6 Stage 10 daagse 18

3 Vastgoedkamer 19

3.1 Visie en beleid 19

3.2 Doelstellingen 2015 20

3.3 Interne en externe ontwikkelingen 21

3.4 Wijzigingen in wet en regelgeving 22

3.5 Exploitatiekasstromen

voor onderhoud en beheer 22

3.5.1 Feitelijke kasstroom onderhoud 223.6 Dagelijks onderhoud 23

3.6.1 Mutatieonderhoud 233.6.2 Reparatieverzoeken 243.6.3 Onderhoudsabonnement 243.7 Planmatig onderhoud 24

3.8 Investeringen in vastgoed 25

3.8.1 Nieuwbouw 25

inhoudsopgave

Jaar

vers

lag

de

Ko

mb

inat

ie 2

015

2

3.8.2 Verbeteringen: renovatie en grootonderhoud 27

3.8.3 Herstructurering 273.9 Overzicht desinvesteringen 28

3.10 Verkoop 28

3.10.1 Verkoopresultaat reguliere verkoop 283.10.2 Verkoop met Koopgarant 293.11 Marktwaardeontwikkeling 29

3.12 Rendement 29

3.13 Dividend 30

4 Vermogenskamer Deel A:

DrieKamerModel 31

4.1 Rentelasten 31

4.2 Overige bedrijfslasten 31

4.3 Mutatie eigen vermogen 32

4.4 Balans 32

4.5 Vermogenskengetallen 33

4.6 Risicomanagement 34

4.6.1 Strategische risico's 344.6.2 Operationele- en frauderisico’s 344.6.3 Financiële risico’s 354.6.4 Projectrisico’s 36

5 Maatschappelijke kamer 38

5.1 Visie en Beleid 38

5.2 Doelstellingen 2015 40

5.3 Wijzigingen in wet- en regelgeving 41

5.4 Huurbeleid en maatschappelijk prijsbeleid 42

5.4.1 Kernvoorraad 435.4.2 Gemiddelde netto huurprijs 435.4.3 Jaarlijkse huurverhoging 43

5.4.4 Afrekening servicekosten 435.4.5 Bezwaren tegen de huurverhoging

en de afrekening servicekosten 2015 445.4.6 Woningtoewijzing 445.4.7 Toewijzing buiten de reguliere toewijzing 455.4.8 Woningvoorraad en mutatiegraad 465.4.9 Leegstand 465.5 Sociale Interventies 46

5.5.1 Bijdrage beheer 475.5.2 Bijdrage onderhoud 505.5.3 Leefbaarheid 505.6 Bijdrage aan Investeringen

en desinvesteringen 53

5.7 Participatie 54

5.7.1 Meepraten bij de Kombinatie: zo doen we dat 54

5.7.2 Bewonerscommissies 545.7.3 Seniorenkerngroep 555.8 Klant en klantmetingen 55

6 Vermogenskamer Bedrijfseconomisch 57

6.1 Visie en Beleid 57

6.2 Solvabiliteit: 57

6.3 Loan to Value 58

6.4 Rentedekkingsgraad 58

6.5 Jaarresultaat 2015 59

6.5.1 Exploitatie vastgoed 596.5.2 Waardeverandering bestaand bezit 606.5.3 Waardeverandering nieuwbouw 606.5.4 Verkoop vastgoed 616.5.5 Financiering 616.6 Treasury 62

6.7 Waarde van het bezit 63

6.8 Fiscale positie 64

6.9 Waarborgfonds Sociale Woningbouw 64

6.10 Autoriteit Woningcorporaties 65

6.11 Deelnemingen 65

6.12 Dienstverlening 67

6.13 Sponsoring 67

6.14 Aankoop grond 67

6.15 Bouwen met kostprijs > 200.000,- 67

6.16 Opgeleverd en onrendabele investering 67

6.17 Investeringen in het buitenland 67

6.18 Melding Topinkomens 67

6.19 Verklaring Bestuur 68

7 Verslag Raad van Toezicht 69

7.1 Algemeen 69

7.2 Besluiten van de Raad van Toezicht 70

7.3 Het functioneren van de Raad van Toezicht 71

7.4 Samenstelling van de RvT 72

7.4.1 Het rooster van aftreden van de RvT per 1 januari 2016: 73

7.5 Slot 74

8 Bijlagen 75

8.1 Bijlage 1 Maatschappelijke

partners de Kombinatie 75

8.2 Bijlage 2 Kengetallen 77

8.3 Bijlage 3 Samengevatte jaarrekening 77

8.4 Bijlage 4 Verwijzing naar jaarrekening 2015 77

Jaar

vers

lag

de

Ko

mb

inat

ie 2

015

3

1 VOORWOORD

Voo

rwo

ord

5

Voor ons is 2015het jaar van deomslag

Voor ons is 2015 het jaar van ‘de omslag’. De Woningwet is ge-wijzigd. Of dat nu verstandig en aangenaam is, of niet, het iseen feit en daar richten we ons naar. We concentreren ons nogsterker op betaalbare woningen voor huishoudens met lage in-komens. In het gesprek met de gemeente en andere partijen hebben wehet standpunt verlaten dat we naast goedkope huur en koopga-rant, ook middeldure huur, nieuwbouw koop en divers maat-schappelijk vastgoed aanpakken. Wat we hebben afgesprokenkomen we na, maar met gepaste bescheidenheid.

Nu we drie jaar achter elkaar de gevolgen van de verhuurder-heffing deels gecompenseerd hebben door een stevig naar in-komen gedifferentieerd huurbeleid, merken we dat ‘de rek eruitis’ bij veel huurders. In de achterliggende jaren is het onder-houdsbeleid geoptimaliseerd en de organisatie afgeslankt. Wehebben met bewoners, andere belanghebbenden en belang-stellenden de dialoog over betaalbaarheid gevoerd en de eerstestappen gezet naar verruiming van de betaalbare voorraad enmatiging van het huurbeleid. Er zullen er meer volgen. Dat ge-tuigt eveneens van de omslag in denken. De opdracht om pas-send toe te wijzen geeft daarbij een steun in de rug of een stokachter de deur. Het is maar hoe je het bekijkt.

De intentie om volgend jaar met Seyster Veste te fuseren, is hetderde aspect van de omslag dat ik even aanroer. We zijn ervanovertuigd dat de volkshuisvesting in Zeist gediend is bij hetbundelen van onze krachten. We benaderen huurders en ge-meente eenduidig, spreiden investeringen evenwichtig naarwijk en tijd, en beperken de bedrijfslasten verder. Overigensstreven we ernaar om een ‘degelijke dorpscorporatie’ te blijven,zoals de visitatiecommissie ons begin 2015 typeerde.

Nog afgezien van de omslag in strategie en beleid, is er in 015 veel tot stand gebracht. Daarvan doen we hierbij verslag.De mensen van de Kombinatie hebben, ten behoeve van onzehuurders en maatschappelijke partners, hard gewerkt. Ik be-dank hen daarvoor. Een woord van dank is ook op zijn plaatsvoor de leden van het Platform van bewonerscommissies en al die leden van de vereniging die constructief hebben deel-genomen aan gesprekken over de aanstaande fusie.

Willem de BruinDirecteur Bestuurder

De

Bes

tuu

rska

mer

6

De

Bes

tuu

rska

mer

7

2 De Bestuurskamer

Maat-

schappelijke

kamer

Vastgoed

kamer

Vermogens

kamer

Bestuurs-

kamer

Maatschappelijk

buget

Dividend

Huurkorting, extra

beheer/onderhoud

Investeringsbuget

We zijn in 2015 voortgegaan op de ingeslagen weg omsturing te geven en ons te verantwoorden aan de handvan het Drie Kamer Model (3KM).Het 3KM is een integraal, strategisch sturingsconceptvoor woningcorporaties. Naast de verantwoording heb-ben we in 2014 ook onze organisatie erop ingericht. Het3KM biedt transparantie over de belangrijke keuzes waarwe voor staan ten aanzien van maatschappelijke taken,vastgoedactiviteiten en financiële continuïteit. Het 3KMis gebaseerd op de visie dat de woningcorporatie tegelij-kertijd een vastgoedbedrijf is, een belegger en een maat-schappelijke instelling. Aan de Vastgoedkamer wordt deeis gesteld, dat het verhuren, onderhouden, investeren,en verkopen zo gebeurt als een commercieel bedrijf datook zou doen: marktconform. De Vermogenskamer richtzich met de inkomstenstromen uit de vastgoedexploita-tie en het treasurybeleid, op de financiële continuïteit ensluist middelen door naar de Maatschappelijke kamer.Die zet dat budget in ten behoeve van maatschappelijkgewenste activiteiten. Bijvoorbeeld voor huurkorting, debouw van sociale huurwoningen, toewijzing aan zorg-doelgroepen of extra beheer of toezicht bij overlast ineen wijk. Kortom uitgaven die een commerciële verhuur-der niet zou doen. Onder verantwoordelijkheid van deBestuurskamer stellen de kamers de strategische be-leidskeuzen op. Bij deze jaarlijkse strategische kaderstel-ling van beleidskeuzen is steeds de handelwijze van eenmarktpartij en de marktwaarden (markthuur, markt-

Schematisch ziet dit er als volgt uit:

waarde in verhuurde staat) als referentiekader gehan-teerd. Door het budget van de Kombinatie uit te splitsenover de drie kamers, maken we zichtbaar hoeveel geldwe besteden aan onze maatschappelijke taak.

In dit hoofdstuk gaan we in op de strategie en keuzes diede Kombinatie maakt in een veranderende omgevingzowel politiek, maatschappelijk, als op het gebiedvan de wet- en regelgeving. De beleidskeuzesdie we in de Bestuurskamer maken, bepa-len het kader en geven richting aan dete behalen resultaten in de ove-rige kamers.

Ook de afstemming van onze be-leidskeuzes en verantwoordingten overstaan van onze belang-houders, zoals het Bewoners-Platform, de gemeente en dezorg- en welzijnspartijen, staanin dit hoofdstuk vermeld. Tot slotkomen Governance en ontwik-kelingen binnen onze werkorga-nisatie aan bod.

Ondertekening

Basis Sociaal Statuut

2.1 Kaders Bestuurskamer

Maat-

schappelijke

kamer

Vastgoed

kamer

Vermogens

kamer

Sociale interventiesLeefbaarheid € 304

Huurkorting € 9.607

Sociale interventiesExploitatie € 978

Bijdrage investeringen € 920 Maatschappelijk budget € 12.305

Bijdrage desinvesteringen € 496

Investeringsbudget € 232

Dividend € 25.051

Gerealiseerde waarde € 2.983

Exploitatie € 12.684 Overige bedrijfslasten € -277

Investeringen € -1.254 Rente € -3.978

Desinvesteringen € 4.370 Mutatie leningen € -411

Mutatie liquide middelen € 10.830

Totaal bijdragen van Maatschappij en Wonen € 12.001

De bestaansgrond van de Kombinatie ligt in haar taakom maatschappelijke prestaties met vastgoed te leve-ren. Die prestaties gaan over het voorzien in voldoendebetaalbare en kwalitatief goede woningen en een leef-bare woonomgeving. Deze rol kan de Kombinatie ver-vullen omdat het rendement dat met het vastgoedverdiend wordt, grotendeels ingezet kan worden voorhet leveren van deze maatschappelijke prestaties.

De Kombinatie hecht er belang aan om zich op eentransparante wijze te verantwoorden over de wijzewaarop wij deze maatschappelijke rol vervullen. Het gaathierbij onder meer om een antwoord te geven op de vol-gende vragen:• Hoe hoog zijn de potentiële inkomsten van het vast-

goed geweest?• Op welke wijze zijn deze potentiële inkomsten be-

steed?• Hoe hoog is het maatschappelijke budget van de cor-

poratie geweest?• Waaraan is het maatschappelijk budget besteed?• Welke maatschappelijke prestaties zijn daarmee ge-

realiseerd?• Op welke wijze wordt het vermogen in stand gehou-

den?

Belangrijke kaders hierbij zijn de omvang van het maat-schappelijke budget en het investeringsbudget. Met hetmaatschappelijke budget zijn de maatschappelijke pres-taties gerealiseerd. Met het investeringsbudget zijn degewenste transformaties van het vastgoed uitgevoerd.De omvang van beide budgetten is zodanig bepaald datze passen binnen de financiële mogelijkheden.De besteding van het budget vloeit rechtstreeks voort uithet strategisch perspectief geschetst in paragraaf 2.4. Inde verantwoording volgens het DrieKamerModel heb-ben we marktwaarden en markthuren gehanteerd, dieberekend zijn op basis van het Handboek modelmatigwaarderen marktwaarde, (31-12-2015).

Eind 2015 zagen de stromen tussen de kamers er als volgt uit:

De

Bes

tuu

rska

mer

8

huurders blijven over het algemeen zitten, al heeft de in-komensafhankelijke huurverhoging gevolgen. Uit onsonderzoek naar tevredenheid over de woning en woon-omgeving blijkt dat afgelopen jaar meer huurders ver-trokken naar een koopwoning.

Visitatie

De Kombinatie is in de eerste maanden van 2015 gevisi-teerd over haar maatschappelijke presteren. Belangheb-benden als het BewonersPlatform en leden van devereniging, de gemeente, vertegenwoordigers uit zorgen welzijn alsmede onze collega-corporaties hebben hunoordeel aan de onafhankelijke visitatiecommissie gege-ven. Zij hebben hierover een rapport geschreven. Met devisitatie legt de Kombinatie verantwoording af over haarmaatschappelijke prestaties. Het rapport staat op onzewebsite.

Beoordeling

De Kombinatie is een sociale volkshuisvester in hart ennieren. We doen de juiste dingen, zijn sterk in socialeprojecten en we hebben laten zien een lerende organisa-tie te zijn. Op de volgende onderdelen hebben we eencijfer gekregen.

2.4 De Kombinatie in strategisch perspectief

De Kombinatie biedt kwalitatief goede en duurzame wo-ningen in aantrekkelijke buurten, aan mensen die voorhun huisvesting aangewezen zijn op betaalbare wonin-gen. De Kombinatie bevordert het welzijn en het welbe-vinden van haar bewoners en woningzoekenden dooreen professionele en betrouwbare dienstverlening, doorgoede informatie en voldoende zeggenschap te geven,door samenwerkingsverbanden aan te gaan met de ge-meente en andere maatschappelijke organisaties endoor maatschappelijke opvang te faciliteren. De mede-werkers van de Kombinatie zetten zich – binnen hetkader van een gezonde financiële bedrijfsvoering – da-gelijks in voor een optimale klanttevredenheid, voor hetbehoud van het kwaliteitsniveau van de woningen, vooruitbreiding en vernieuwing van de woningvoorraad envoor schone en veilige wijken waar het goed wonen is.Dit is onze missie.

Onze visie komt voort uit de missie:• Betaalbaar huren voor wie dat nodig heeft;• Meer doorstroming door verdeling van woonruimte,

nieuwbouw, verkoop en huurprijsbeleid;• Wijkgericht samenwerken aan leefbaarheid en een

prettige woonomgeving;• Wijken voor jong en oud met alle voorzieningen dicht-

bij;• Bewoners sterker betrokken en tevreden;• Energieverbruik 33% lager in bestaande woningen;• Nieuwbouw van huur- en waar mogelijk koopwonin-

gen.

In het beleidsplan scherpen wij onze missie aan doorextra aandacht te schenken aan jongeren en jonge gezin-nen, onze inzet voor sterke wijken waar jong tot oud kanwonen, en aan de energetische prestatie van de woning.In 2015 spraken we met de Zeister collega corporaties énsamen met bewoners en belanghebbenden vanuit wel-

zijn, gemeente en schuldenproblematiek over het themabetaalbaarheid van het wonen in Zeist.

Jaarplan 2015

Het beleidsplan voor de periode 2013-2016 is eind 2012vastgesteld. In 2015 voerden we de activiteiten die voort-komen uit ons beleidsplan verder uit. Daarbij hebben weons nadrukkelijk ingezet op de betaalbaarheid van hetwonen en het implementeren van de nieuwe Woning-wet. Het beleidsplan 2013-2016 geeft dan wel de koersaan; we houden rekening met het feit dat het Rijksbeleidop essentiële onderdelen kan wijzigen en daarmee eenaanpassing van het voorgenomen beleid noodzakelijkwordt. Wat betreft de aandacht voor betaalbaarheidpaste de Kombinatie in 2015 het ‘streefhuurbeleid’ stevigaan. Het onderhoudsprogramma is ingericht zodat wede komende jaren extra investeringen in energiebespa-ring met het gematigde huurbeleid kunnen uitvoeren.Deze koerswijziging werkten we uit en stemden we afmet bewoners, gemeente en andere belanghebbenden.Ook is de Kombinatie in 2015 gevisiteerd. De maatschap-pelijke prestaties over de periode 2010-2013 zijn beoor-deeld. Verderop in dit hoofdstuk beschrijven we devisitatie.

Ontwikkelingen op de woningmarkt

In 2015 is de situatie op de woningmarkt verder verbe-terd. De koopmarkt trekt aan, de vraag neemt toe, en deprijzen in bijna alle segmenten stijgen. Ook de lage hy-potheekrente draagt bij aan deze verbeteringen. Het aantal verkochte Koopgarantwoningen uit de be-staande voorraad was ook in 2015 hoger dan verwacht.De verkoop van woningen die we zonder deze prijsdruk-kende voorwaarden verkochten, viel tegen. Het lijkt eropdat de koopstarter zijn slag heeft geslagen, eventueelondersteund door een gemeentelijke starterslening. De huurwoningmarkt kent nog steeds weinig beweging;

De

Bes

tuu

rska

mer

10

Perspectief Prestatie Eindcijfer

Presteren naar Opgave en Ambities Ruim voldoende 7,1

Presteren volgens Belanghebbende Ruim voldoende 7,3

Presteren naar Vermogen Voldoende 6.4

Presteren ten aanzen van Governance Ruim voldoende 7,0

2.3 Totstandkominginvesteringsbudget

2.2 Verdeling dividend

Direct rendement € 23.269 Rentelasten + overige lasten € 4.255

Maatschappelijk budget € 12.305Dividend

€ 25.051

Gerealiseerd indirect rendement Mutatie eigen vermogen € 8.490€ 1.884

Resultaat nieuwbouwkoop € -102

Mutatie eigen vermogen uit dividend € 8.491

Gerealiseerde waarde € 2.983

Investerings-

budget

€ 232Mutatie vreemd vermogen € -11.241

Een belangrijke verantwoordelijkheid voor de Bestuurs-kamer is de verdeling van het dividend. Het dividend ishetgeen de Vastgoedkamer met het vastgoed zou kun-nen verdienen, vanuit het perspectief van de commerci-ële belegger. De hoogte van het dividend is afhankelijkvan de marktconforme netto opbrengst uit de verhuuren van de winst die met de verkoop is gerealiseerd.

Het dividend kent drie bestemmingen:• de betaling van rentelasten en overige lasten;• het maatschappelijke budget (na aftrek van hierboven

genoemde lasten);• mutatie van het eigen vermogen.

Het maatschappelijke budget is het bedrag dat aan deMaatschappelijke kamer ter beschikking is gesteld ommaatschappelijke prestaties te leveren. Met deze verde-ling van het dividend tussen maatschappelijk budget enmutatie eigen vermogen, geeft de Bestuurskamer de pri-oriteit aan die het maatschappelijk presteren boven deversterking van het eigen vermogen.

Opbouw Dividend

Het behaalde dividend in 2015 bedraagt € 25 mln. Hetdirecte rendement behaald door het exploiteren van hetvastgoed bedraagt € 23,3 mln. Het realiseren van indi-recte rendement vindt plaats bij de verkoop van wonin-gen (het betreft de winst na aftrek van de marktwaardeverhuurd). Voor een nieuwbouw koopproject is € 0,1mln. besteed.

Verdeling Dividend

De Kombinatie heeft het behaalde dividend als volgt ver-deeld:1) € 4,2 mln. gaat naar de vaste lasten zoals rentelasten

en overige lasten;2) € 12,3 mln. gaat naar het maatschappelijk budget; 3) € 8,5 mln. is toegevoegd aan het eigen vermogen en

komt daarmee beschikbaar voor het investerings-budget.

In 2015 was de toevoeging vanuit het dividend aan heteigen vermogen positief.

Een tweede belangrijke verantwoordelijkheid voor deBestuurkamer is de bepaling van de omvang van het in-vesteringsbudget. Dit is het budget waarmee de Vast-goedkamer het rendabele deel van de investeringenheeft betaald. De omvang van het investeringsbudget isafhankelijk van drie factoren. In de eerste plaats het deelvan het dividend dat toegevoegd is aan het eigen ver-mogen.1 Ten tweede zijn er investeringsmiddelen be-schikbaar gekomen via de verkoop. Het gaat hierbij omde gerealiseerde waarde; de verkoopwinst is bij het divi-dend opgenomen. Tot slot heeft de mutatie van de le-ningportefeuille een bijdrage geleverd aan de omvangvan de investeringsmiddelen.2

Het investeringsbudget in 2015 van € 232.000,- komt uitde Vermogenskamer. Met dit budget wordt waarde toe-gevoegd aan vastgoed door te investeren.

De

Bes

tuu

rska

mer

9

1 Als de mutatie van het eigen vermogen negatief is,

moet het negatieve bedrag worden bijgeleend.

2 Als de mutatie van de leningportefeuille negatief is,

gaat dit ten koste van het investeringsbudget.

Verbeterpunten

Belanghebbenden hebben als kanttekening geplaatst datzij tijdig willen worden meegenomen in beleidsafwegin-gen met name over het huurprijsbeleid. De Kombinatiewil haar ‘lerende vermogen’ blijven ontwikkelen en zal,naast de aanbeveling om belanghebbenden tijdig te be-trekken bij beleidsontwikkeling, ook de andere aanbeve-lingen zoals stabiliteit en heldere rapportages overfinanciële ratio’s, het aansluiten op sectorbrede normenen volgende stappen naar een doelmatigere organisatie,navolgen. Vanuit de visitatie, maar ook vanuit maat-schappelijk oogpunt staat betaalbaarheid bovenaan deagenda. Als volkshuisvester pur sang behouden we onssociale karakter de komende jaren.

Intentie tot fusie

Op 6 juli 2015 hebben de bestuurders van de Kombinatieen Seyster Veste de intentie uitgesproken te fuseren per1 januari 2017. De verkenningen voor intensievere sa-menwerking zijn positief beoordeeld en hebben geresul-teerd in de ondertekening van een intentieovereen-komst. Beide corporaties geven hierin aan dat zij sameneen meerwaarde leveren aan het wonen in Zeist, nu enin de toekomst. Ook in het licht van recente ontwikkelin-gen vanuit de Rijksoverheid. De tweede helft van de2015 heeft een zorgvuldigheidsonderzoek plaatsgevon-den, is een dialoog met de leden van de vereniging enhet BewonersPlatform gestart over de rechtsvorm enwat een fusie voor huurders zou moeten betekenen.

De

Bes

tuu

rska

mer

11

Kernwoorden waarmee belanghebbenden de Kombinatie hebben gekenschetst zijn:

De Kombinatie is een sociale volkshuisvester

in hart en nieren

send toewijzen, waarbij we voorkomen dat onze doel-groep qua wachttijd in knel komt.

Daeb/ niet-Deab

Het belangrijkste strategische thema van de nieuwe Wo-ningwet betreft ongetwijfeld de afweging welke wonin-gen als Daeb en welke als niet-Daeb moeten wordengekwalificeerd. En de manier waarop Daeb en niet-daebzal worden gescheiden dan wel gesplitst. De gemeenteen onze huurdersorganisatie moeten de verdeling beoor-delen. Daarom zullen we in 2016 met het oog op devoorgenomen fusie met Seyster Veste een gezamenlijkvoorstel voor de wenselijke verdeling van de woningenvan beide corporaties voorleggen.

Huisvestingswet en –verordening

Per 1 juli 2015 is de nieuwe Huisvestingwet van kracht.Als blijkt dat er voor bepaalde categorieën woonruimteschaarste is, kunnen op woningmarktschaal toewijzings-regels worden opgesteld. We hebben actief deelgeno-men aan de ontwikkeling van deHuisvestingsverordening in de regio Utrecht. Ook is ermeer ruimte gekomen voor lokaal beleid.

Aanpassing woningwaardering

Per 1 oktober 2015 is de woningwaardering voor socialehuurwoningen veranderd. Dit heeft effect op de maxi-male huur die de Kombinatie mag vragen. De woning-waardering is opgebouwd uit punten. Een belangrijkewijzigingen is dat de WOZ (Waardering OnroerendeZaken) waarde meetelt in de waardering. Hiermee ver-vallen de punten voor locatie en woonomgeving. Eenandere belangrijke wijziging is dat elk punt 3,8% minderwaard is geworden. Hierdoor hebben we per oktober2015 voor 287 bewoners de huurprijs verlaagd.

3 Daeb staat voor Diensten van Algemeen en Economische Belang

Vanuit de Rijksoverheid is een aantal beleidsvoorne-mens en zaken op het gebied van wetgeving tot standgekomen met grote gevolgen voor de Kombinatie, dehuurdersorganisatie en vereniging en haar bewoners.Hierna volgt een overzicht van de ontwikkelingen en degevolgen voor de Kombinatie.

Huurverhoging 2015

Omdat de regering er niet in is geslaagd om de eerdertoegezegde huursombenadering uit te werken in regel-geving, werd ook in 2015 ruimte geboden om per 1 julieen naar inkomen gedifferentieerd huurverhogingbeleiddoor te voeren. Daarbij is een groep huurders met eenlaag inkomen en geen mogelijkheid voor huurtoeslag,ontzien met een lagere huurverhoging. In 2016 verwachtde Kombinatie een gematigde huurverhoging op basisvan de huursombenadering door te voeren.

Verhuurderheffing

De verhuurderheffing is in 2015 verder gestegen naar € 2,3 miljoen. Voor de Kombinatie betekent dat, dat zijde eerste twee maanden aan huuropbrengsten betaaldeaan de heffing. De verhuurderheffing is een heffing diede overheid corporaties oplegt omdat zij sociale huur-woningen verhuren. De hoogte van de heffing is gerela-teerd aan de WOZ-waarde.

Herziening Woningwet

In maart 2015 heeft het parlement ingestemd met herzie-ning van de Woningwet per 1 juli 2015. De grondge-dachte is dat woningcorporaties zich concentreren opverhuren van betaalbare woningen aan huishoudensmet lage inkomens, de zogenaamde Daeb3 -activiteiten.Andere werkzaamheden zijn lastiger uit te voeren, moe-ten worden afgesplitst of mogelijk afgestoten. Verder zijn

er op het vlak van bestuur en toezicht veel extra regelsbijgekomen.

Het aan de wet hangende Besluit Toegelaten InstellingenVolkshuisvesting (BTIV) en de daar weer uit voortvloei-ende Ministeriële Regeling zijn per 1 juli in 2015, voorzover gereed, in werking getreden. Ook in 2016 wordtnog op enkele essentiële onderdelen duidelijk welkekeuzes de Kombinatie hiervoor moet maken. Wat de in-perking van ons ‘speelveld’ en de aansturing door de ge-meente betreft, gaan we -samen met Seyster Veste- onsbeleid en organisatie zo aanpassen, dat we -op een fi-nancieel verantwoorde wijze- ervoor zorgen dat huis-houdens met een laag inkomen een betaalbare goedewoning kunnen blijven huren.

Voor de implementatie van meerdere onderdelen van denieuwe Woningwet, zoeken we ook samenwerking metandere corporaties, volgen medewerkers cursussen enrelevante bijeenkomsten en raadplegen we de publica-ties van Aedes. Ook in 2016 zal dit de nodige inspanningvergen.

Passend toewijzen

In de nieuwe Woningwet staat het voorschrift over pas-send toewijzen. Van alle woningzoekende huishoudensmet een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag diegaan verhuizen, moet 95% een woning toegewezen krij-gen met een huurprijs waarbij aanspraak op huurtoeslagmogelijk is. Ook moet de slaagkans van deze huishou-dens gelijk blijven. In 2015 hebben we de implementatievoor Passend Toewijzen voorbereid en uitgewerkt. DeKombinatie heeft met haar nieuwe streefhuurbeleid debetaalbaarheid van het wonen verbeterd en verwachtdat we hiermee kunnen voldoen aan de eisen van pas-

De

bes

tuu

rska

mer

12

2.5 Ontwikkelingen in Wet- en regelgeving

De

bes

tuu

rska

mer

13

2.6 Samenwerken aan wonen

De Kombinatie streeft ernaar om haar taken in afstem-ming met haar huurders, de gemeente en maatschappe-lijke partners in Zeist te verrichten. We willen dit doen opeen manier die tot tevredenheid van huurders en wo-ningzoekenden stemt en past bij onze omvang. In para-graaf 5.7 beschrijven we de samenwerking met onzehuurders. De samenwerking met onze huurdersorgani-satie: Stichting BewonersPlatform de Kombinatie staatin deze paragraaf beschreven.

Samenwerken met de Gemeente Zeist

Nieuwe wethouder Wonen

In mei 2015 volgde wethouder Wonen Sander Jansen,wethouder Jacqueline Verbeek op. Samen met de an-dere Zeister corporaties hebben we kennisgemaakt. Dewethouder bezocht een aantal locaties, waar de corpora-ties actief aan de slag zijn. En is op de hoogte gebrachtvan ontwikkelingen en problematiek in de wijken.

Herziening Woningwet

Met het oog op de wijziging van de Woningwet en de in-grijpende decentralisaties van rijksbeleid op het vlak vanzorg en participatie, hebben we in het voorjaar een dia-loog met het college georganiseerd. In vervolg daaropbelegden de corporaties met sleutelpersonen van de ge-meente en leden van onze bewonersorganisaties eenwerkconferentie over de veranderingen die de herzie-ning van de Woningwet met zich meebrengt voor corpo-raties, de andere partijen op het speelveld en hunonderlinge relaties.

Bod op de woonvisie

In het najaar hebben de drie Zeister corporaties het Bodop de woonvisie opgesteld. Daarin staan de activiteitenvan de drie organisaties voor 2016 beschreven. Denieuwe Woningwet schrijft voor dat corporaties een boddoen op de woonvisie en dat afstemmen met de huur-dersorganisaties. Het BewonersPlatform, BV Seyst vanSeyster Veste en Prisma van de RK Woningbouwvereni-ging hebben meegepraat en hadden invloed op de invul-ling van het bod. Op 29 oktober 2015 ‘overhandigden’

we het bod aan de gemeente. De corporaties hebbeneen bod gedaan voor 2016, aangezien de gemeente inde 2016 een nieuwe Woonvisie gaat opstellen. Samenmet de gemeente lieten de corporaties eind 2015 eenwoningmarktonderzoek doen naar de behoefte aanwoonruimte. Hiermee hebben we een eerste stap gezetvoor de nieuwe Woonvisie .

Prestatieafspraken met de gemeente Zeist

Op 7 december 2015 zijn de nieuwe prestatieafsprakenvoor 2016 ondertekend. Het afgelopen jaar was er regel-matig overleg tussen corporaties en gemeente over devoortgang en uitvoering van de prestatieafspraken. Er iseen’ jaaroverzicht prestatieovereenkomst’ opgesteld. Ditis een schema waarin per kwartaal de voortgang van deafspraken wordt bijgehouden en gevolgd. Andere ge-spreksonderwerpen waren de stand van zaken van hetwoningbouwprogramma, de financiële situatie naar aan-leiding van de oordeelsbrieven van de Autoriteit Wo-ningcorporaties, de stand van zaken huisvesting vanstatushouders, het raadsbesluit over de omgang met ga-rantie- en borgstellingen, de grondslag en het niveauvan ozb en rioolheffing, het plan voor een Houtenergie-station en de invoering van de nieuwe huisvestingsver-ordening per 1 juli 2015. Ook op beleids- en uitvoeringsniveau is vaak sprake ge-weest van goede samenwerking met de gemeente. Bij-voorbeeld over het voorbereiden van vergunning-procedures of het oplossen van overlastproblemen. Er was in 2015 veel contact en een intensieve samenwer-king met de gemeente over het dagelijks beheer vanBeukbergen dat de Kombinatie voor een deel van hetwoonwagencentrum voor de gemeente uitvoert.

Samen optrekken met Zeister Corporaties

In beleidsmatig opzicht heeft de samenwerking metbeide andere lokaal opererende corporaties in het Zeis-ter Corporatieoverleg (ZCO) veel opgeleverd. Een aantalvoorbeelden:• afstemming en totstandkoming Bod op de Woonvisie;• afstemming voortgang uitvoering Prestatieafspraken

stuurlijke en uitvoeringspraktijk hebben we in het ver-slagjaar afstemming gezocht met onze maatschappelijkepartners. Daarop gaan we in het hoofdstuk 5 nader in.In het Platform Wonen Welzijn en Zorg wisselden we re-gelmatig van gedachte met vertegenwoordigers vanzorgorganisaties en gemeente over het effect van decen-tralisatie van diverse zorgtaken van het rijk naar de ge-meente en de wijze waarop dat in Zeist wordt vormgegeven. Hoewel de zorgorganisaties voor ouderen ofmensen met een verstandelijke en/of psychische beper-king stuk voor stuk genoodzaakt zijn om hun vastgoed-beleid te heroverwegen, heeft samenspraak met deKombinatie niet geleid tot substantiële wijziging in deverhoudingen. Zorgorganisaties menen vooralsnoggeen sterker beroep op woningcorporaties te hoevendoen. Onze samenwerking en inzet binnen in het WijkgerichtWerken staat beschreven in paragraaf 5.5. De samenwer-king met partijen betrokken bij de begeleiding vankwetsbare personen is in 2015 gecontinueerd. Het net-werk, signalering en opvolging zijn in Zeist goed gere-geld. In 2015 hebben de drie Zeister corporaties in samenwer-king met Vitras Maatschappelijk Werk twee maal een gra-tis cursus: “Omgaan met Geld” aan hun huurdersaangeboden.

Geschillen Advies Commissie

De samenstelling van de commissie is in 2015 niet ge-wijzigd. Per 23 april 2015 is mevrouw C. Spruijt voor eenperiode van 3 jaar herbenoemd als lid op voordracht vande huurders. De heer G. Buijs is voor dezelfde periodebenoemd als plaatsvervangend lid op voordracht van dedirecties. In 2016 zullen de deelnemende corporaties ende Geschillen Advies Commissie (GAC) zich gaan bera-den over wijzigingen in de nabije toekomst. Er is wet- enregelgeving in de maak die een landelijk uniform regle-ment voor klachtenprocedures voorschrijft per 1 januari2017. De onafhankelijke klachtencommissie heeft in 2015inzake de Kombinatie twee klachten ontvangen en afge-handeld. Beide klachten gaan over onderhoud. De GAC

en totstandkoming nieuwe prestatieafspraken 2016;• ter voorbereiding op de nieuwe Woonvisie (2016-2020)

hebben we gezamenlijk een onderzoek naar de wo-ningmarkt in Zeist laten uitvoeren door RIGO;

• een gezamenlijke analyse van het voorgenomen be-leid van de drie corporaties en de effecten van pas-send toewijzen en het Huurakkoord door OrtecFinance;

• afstemming inzet duurzame, energiebesparendemaatregelen;

• afstemming gezamenlijke projectstructuur en voorbe-reiding ten behoeve van renovatie van circa 400 wo-ningen (onder meer in de Verzetswijk);

• afstemming en wederzijds informeren rondom imple-mentatie Woningwet en in het bijzonder het passendtoewijzen per 1 januari 2016;

• afstemming sponsorbeleid;

• onderzoek naar toepassen Houtenergiestation;• tussentijdse evaluatie en uitvoering loting van wonin-

gen onder spoedzoekers;• afstemming belangenbehartiging bij de gemeente en

andere organisaties;• voorbereiding en uitvoering themabijeenkomst en dis-

cussie over betaalbaarheid;• kennisuitwisseling met de ouderenbonden en het plat-

form gehandicapten;• werkwijze en reglement Geschillenadvies Commissie.Ook organiseerde de Kombinatie in september een goedbezochte kennissessie over de nieuwe Woningwet voorgemeenteambtenaren, huurdersorganisaties en corpora-tiemedewerkers.

Samenwerking met andere maatschappelijke partners

Zowel bij de beleidsontwikkeling als in de dagelijkse be-

De

Bes

tuu

rska

mer

14

Overhandiging visitatierapport

heeft één klacht ongegrond verklaard. De andere klachtis door de Kombinatie en de klager afdoende opgelost.Geen van beide partijen heeft nog advies gevraagd. DeGAC heeft één klacht niet in behandeling genomenomdat de interne klachtenprocedure nog niet was door-lopen. Het volledige jaarverslag van de Geschillenad-viescommissie staat op onze website.

Samen werken in de regio

In 2015 hebben we weer deelgenomen aan het Regio-naal overleg Woningcorporaties Utrecht (RWU). In ditoverleg komen met name landelijke aandachtspunten enhun uitwerking op de regio Utrecht aan de orde. In hetRWU is een voorraadrapportage 2015 opgeleverd waarinallerlei volkshuisvestelijke data op regioniveau is verza-meld. Daarnaast is de Regionale corporatiemonitor op-gesteld, waarin de ontwikkelingen in het corporatiebeziten het aanbod van sociale huurwoningen in 2014 wordtweergegeven. Ook over 2015 wordt weer een monitoropgesteld. Gezamenlijk met Ortec-Finance hebben deRWU-corporaties de effecten van passend toewijzen enhet Huurakkoord voor de regio onderzocht. Op het puntvan de belangenbehartiging laat het RWU in toene-mende mate binnen Aedes en gericht op de landelijkepolitiek een eigen geluid horen.

Vereniging de Kombinatie

In 2015 zijn de statutaire taken van de Vereniging voort-gezet. Zo heeft de Algemene Vergadering ingestemd methet jaarverslag 2014 en de beleidsvoornemens 2016. Vol-gens de nieuwe Woningwet zijn de bevoegdheden vande Vereniging verder beperkt. Zo mag de Algemene Le-denvergadering geen leden van de Raad van Toezichtmeer (her)benoemen.Vanwege de fusievoornemens en de gevolgen van denieuwe Woningwet, heeft in het najaar een dialoog overde rechtsvorm van de Vereniging plaatsgevonden. Gedu-rende drie avonden zijn de voor- en nadelen van een ver-eniging of stichting naast elkaar gelegd en demogelijkheden voor betrokkenheid en invloed uitge-werkt en besproken. In de Algemene Ledenvergadering

van 17 december 2015 heeft het voorstel tot besluit totomzetting van de rechtsvorm van verenging naar stich-ting net geen 90%, maar 88% van de stemmen gehaald.In januari 2016 is het besluit nogmaals aan de ledenvoorgelegd. 100% van de aanwezige leden stemden toenin met het voorstel tot omzetting. Aanpassing van destatuten zal in de loop van 2016 plaatsvinden.

Dialoog betaalbaarheid

Op dinsdag 7 april 2015 vond een tweede dialoog (in na-volging van 5 november 2014) over betaalbaarheidplaats. Samen met de drie Zeister corporaties hebbenwe een groep van 65 personen, waaronder 45 huurdersen daarnaast belanghebbenden van de Woonbond, Vi-tras/CMD, Charim, Kwintes, Sociaal Raadslieden en ge-meente, gediscussieerd en mogelijke oplossings-richtingen vastgesteld om de betaalbaarheid van onzewoningen te waarborgen. Aspecten die daarbij een rolspelen zijn kwaliteit en duurzaamheid van de woning, debeschikbaarheid van woningen voor doelgroepen en definanciële continuïteit van de corporaties. De dialoog le-verde nieuwe inzichten op voor zowel de bewoners alsde corporaties. Ook de gemeente is bij uitwerking vanoplossingsrichtingen betrokken. De Kombinatie heeft nadeze dialoog en de aanbevelingen uit het visitatierapportin de zomer haar streefhuurbeleid naar beneden aange-past, om de betaalbaarheid van wonen te waarborgen.

BewonersPlatform

Het Platform heeft in 2015 acht keer formeel overleg ge-voerd met de manager Wonen. Hierbij adviseerde hetPlatform de Kombinatie geadviseerd over: • de invoering van de warmtewet en de wijziging in be-

rekening van kosten;• de jaarlijkse huurverhoging;• de aanpassing van het streefhuurbeleid 2015 en 2016

in verband met de betaalbaarheid van het wonen enpassend toewijzen;

• het vernieuwde Basis Sociaal Statuut 2015; • de wijziging van het reglement van de Geschillen Ad-

vies Commissie;

• de verkoop van een aantal woningen aan de Pleine-slaan;

• de verlaging van het saldo van het glasfonds Vollen-hove.

Het BewonersPlatform organiseerde ook in 2015 eenjaarvergadering voor haar achterban. Hierbij waren opuitnodiging van het Platform ook de bestuurder en deSenior Consulent Sociaal Beheer aanwezig. Zij hebbeninformatie gegeven over onder andere de intentie totfusie met Seyster Veste.Daarnaast heeft het jaarlijkse overleg tussen het Plat-form met de Raad van Toezicht plaatsgevonden. Het Be-wonersPlatform ondersteunt de herbenoemingen vande heren Schuurmans en Lageveen.

Aedes

De Kombinatie is lid van Aedes. Aedes is de verenigingvan woningcorporaties. De directeur bestuurder van deKombinatie is lid van Aedes Directeurencontact (NVBW).Vanuit verschillende afdelingen zijn medewerkers lid van(digitale) netwerken op hun vakgebied. Aedes organi-seert samen met deelnemers netwerkbijeenkomsten omkennis en ervaring te delen. De directeur bestuurdernam actief deel aan bijeenkomsten van het platformvoor kleine en middelgrote woningcorporaties (MKW)en droeg daar bij aan de meningsvorming over gover-nance, integriteitsbeleid, bewonersparticipatie onder denieuwe Woningwet en de introductie van waarderen opmarktwaarde.

Benchmark

In 2015 heeft de Kombinatie deelgenomen aan werk-zaamheden van het CBC Corporatie Benchmark Cen-trum. In november zijn de gegevens overklanttevredenheid, bedrijfslasten en beschikbaarheid &betaalbaarheid bekendgemaakt. In 2015 is het onderdeelbeschikbaarheid & betaalbaarheid aan de benchmarktoegevoegd. In de Benchmark worden gegevens vanbijna alle corporaties verzameld, zodat onderlinge resul-taten vergeleken kunnen worden. We blijven ontwikke-lingen op de voet volgen.

De

Bes

tuu

rska

mer

15

3 Daeb staat voor Diensten van Algemeen en Economische Belang

De

bes

tuu

rska

mer

16

2.6 Samenwerken aan wonen

Governance

Wijziging RvT

Per 1 januari 2015 is mevrouw Bianca Sanches benoemdals lid van de Raad van Toezicht. In verband met het vol-maken van de haar benoemingstermijn heeft mevrouwMichèle de Ruijter per 31 december 2014 de Raad vanToezicht verlaten.

Herbenoeming

De herziening van de Woningwet per 1 juli 2015, impli-ceert een aantal veranderingen op het vlak van de gover-nance waarmee de Kombinatie direct van doen heeftgekregen. De heren Ruurd Lageveen en Cosmo Schuur-mans staan per 1 januari 2016 voor de herbenoemingvoor de komende vier jaar. Ze komen weliswaar voorherbenoeming in aanmerking, maar anders dan bij huneerste benoeming. Het is niet meer de Ledenvergade-ring van woningbouwvereniging de Kombinatie die(her)benoemt, maar de Raad van Toezicht zelf. Beidendienden alvorens de herbenoeming tot stand konkomen, een toets van de nieuwe Autoriteit woningcorpo-raties (Aw) te ondergaan inzake hun ‘geschiktheid en be-trouwbaarheid’. De Aw zag geen bezwaren, dus zijnbeide leden herbenoemd.

Risicomanagement

Onder verantwoordelijkheid van de Bestuurskamer ishet organisatiebreed risicomanagement in 2015 verderuitgewerkt. In elke perioderapportage is aandacht voorde benoemde risico’s. Daarnaast heeft een jaarlijkse eva-luatie van de risico’s plaatsgevonden. In paragraaf 4.6wordt nader verslag gedaan.

Intentie tot fusie met Seyster Veste

Na een verkenningsfase die in 2014 startte, hebben be-stuurders en interne toezichthouders van woningstich-ting de Seyster Veste en woningbouwvereniging deKombinatie in juli 2015 gezamenlijk een intentie tot fusieper 1 januari 2017 uitgesproken. Een plan van aanpak isopgesteld en externe begeleiding aangezocht. Om fusiefeitelijk mogelijk te maken, is de haalbaarheid onder-zocht om de rechtsvorm van de Kombinatie om te zetten.Een intensief traject met leden van de woningbouwver-eniging heeft daartoe in het najaar zijn beslag gekregen.In eerste instantie kon overgaan naar de stichtingsvormnog niet op een toereikende instemming rekenen. In ja-nuari 2016 hebben alle ter vergadering aanwezige ledenvan de woningbouwvereniging ingestemd met omzet-ting. Ook is een begin gemaakt met gedachtevormingover de samenstelling en totstandkoming van bestuur –tweehoofdig- en Raad van Toezicht van de fusiecorpora-tie.

CBC Corporatie Benchmark

2013 2014

Integrale benchmarkpositie BC CB

‘voor de ‘voor de staartgroep’ staartgroep’

2014 2015

Kwaliteit B C

Huurdersoordeel 7,1 (B) 7,1 (C)

Nieuwe huurder 7,1 (C) 7,6 (B)

Huurder met reparatieverzoek 7,3 (B) 7,1 (C)

Vertrekkende huurder 6,7 (C) 6,6 (C)

2013 2014

Bedrijfslasten C B

€ 1.279,- € 959,-

Beschikbaarheid & betaalbaarheid 2013 2014

Huurprijsontwikkeling -- 4%

Ontwikkeling betaalbare voorraad -- - 5,6%

Bron: CBC Corporatie Benchmarkcentrum

2.7 Werkorganisatie

knapte tuinen. Ook de Historische Moestuin werd onderhanden genomen.

2.7.6 Stage 10 daagse

Personeelsfunctionarissen van een tiental corporaties uitde regio hebben met het oog op mobiliteitsbevordering,een stageprogramma gelanceerd voor medewerkers dieeens een dagje bij een collega corporatie in de keukenwillen kijken. Van de Kombinatie namen vijf medewer-kers deel. Ook hebben we een zelfde aantal collega’s vanelders over de vloer gehad. De deelnemers zijn zonderuitzondering enthousiast over de mogelijkheid van hori-zonverbreding en kennisdeling.

Afgeslankt

Na de organisatieaanpassing onder de noemer ‘bezuini-ging en verzakelijking’ en de uitplaatsing van het Onder-houdsbedrijf in 2013 en 2014, is de werkorganisatie sterkafgeslankt. Deze beweging zette zich in 2015 in beperktemate door. Bij het neerdalen van het stof, bleek op en-kele plekken een uitbreiding van de betrekking van me-dewerkers met een parttime aanstelling een goedeoplossing voor ondervonden knelpunten. Daarnaast zijnenkele medewerkers aangetrokken met een tijdelijkdienstverband. De ervaring is dat de capaciteit van deorganisatie goed benut wordt, vrijwel iedereen drukbezig is en de indeling van de organisatie en de werk-processen behoorlijk zijn ingesleten.Nadat in juli de intentie tot fusie met Seyster Veste werduitgesproken, is in voorkomende gevallen geprobeerdvia uitlenen van medewerkers, over en weer, tijdelijkecapaciteitsproblemen op te vangen.

2.7.1 Organigram

Als uitgangspunt voor de herinrichting van de organisa-tie in 2013 kozen we voor het gedachtegoed van het 3KM(Hoofdstuk 2). Het driehoeksoverleg tussen Vermogens-kamer, Vastgoedkamer en Maatschappelijke Kamer is es-sentieel in dit model. Per 1 februari 2014 heeft dit zichvertaald in de volgende organisatie inrichting:

2.7.2 Personeelsverloop

In het begin van het jaar was de omvang van de organi-satie 37,34 FTE. Daarbij inbegrepen 2 voltijds medewer-kers voor gezamenlijke rekening met de gemeente enSeyster Veste, en 1 medewerker gedetacheerd bij eenbouwbedrijf dat onderhoudswerkzaamheden voor onsverricht. In de loop van het jaar verlieten 3 medewerkersde organisatie (2,72 FTE), hebben 3 medewerkers een –deels tijdelijke- uitbreiding van betrekking gekregen(0,33 FTE), hebben we 1 medewerker een contract voorbepaalde tijd gegeven (0,56 FTE) en is 1 medewerker bijons gedetacheerd (0,44 FTE). Per saldo bedroeg de om-vang van de organisatie eind december 35,28 FTE.

2.7.3 Ondernemingsraad

Door spanningen tussen de leden van de ondernemings-raad onderling is begin 2015 de situatie ontstaan dat metnog één overgebleven lid de OR niet meer functio-neerde. Toen na herhaalde pogingen een aanvulling nietslaagde, is in september een geheel nieuwe Onderne-mingsraad van 3 leden aangetreden. In het licht van deintentie tot fusie een welkome ontwikkeling.

2.7.4 Nieuwe CAO

Op de valreep van 2015 is de CAO woondiensten 2014-2016, na langdurig en moeizaam overleg, officieel vankracht geworden. Naast een bescheiden loonverhogings-pakket, is de inhoud van de afspraken over het sociaalplan gedetailleerd uitgewerkt.

2.7.5 Teambuilding

Op 31 maart hebben de medewerkers van de Kombina-tie in het kader van Samen voor Zeist, werkzaamhedenverricht in de tuinen van de woningen op het Bartímeus-terrein in Doorn. De bewoners van Bartiméus, die veelalnaast een visuele beperking ook een andere beperkinghebben, hebben door onze inspanningen weer opge-

De

bes

tuu

rska

mer

Service Centrum

Staf

Vermogenskamer Maatschappelijke

kamer

Vastgoedkamer

Directeur bestuurder

De Vastgoedkamer is verantwoordelijk voor de vastgoedexploitatie (verhuur, onderhoud en beheer) en de

transformatie (renovatie, sloop en nieuwbouw en verkoop) van ons vastgoed. Het uitgangspunt bij de vast-

goedexploitatie is het realiseren van een marktconform rendement. Als dat vanwege de maatschappelijke doel-

stellingen niet wenselijk is, bekostigt de Maatschappelijke kamer de mindere opbrengsten of de hogere

uitgaven. Voor de transformatie van het vastgoed stond de Vastgoedkamer een investeringsbudget ter beschik-

king. De Maatschappelijke kamer heeft het onrendabele deel van de investeringen bekostigd.

De Kombinatie wil de kwaliteit van haar bezit verbete-ren. Het kwaliteitsniveau meten we onder andere af aande restant levensduur (gemiddeld over het gehele bezit).De Kombinatie zet daarbij in op nieuwbouw, renovatieen grootonderhoud. Wij houden bij nieuwbouw rekeningmet een levensduur van 50 jaar; bij renovatie met een le-vensduurverlenging van minimaal 25 jaar.

Resultaat levensduurverlenging 2015

Door ingrepen zoals nieuwbouw, renovatie en verkoopen de natuurlijke veroudering, bedraagt de restant le-vensduur eind 2015 20,0 jaar. Dit is een daling van 1 jaarten opzichte van de restant levensduur van eind 2014.Het opgeleverde renovatieproject Weideweg met 10huurwoningen levert onvoldoende compensatie voor denatuurlijke veroudering van het totale bezit.

Kwaliteitsbeleid

De Kombinatie wil haar woningbezit op basiskwaliteithouden. We streven ernaar dat onze huurders daarbij dekwaliteit van de woning minimaal met een cijfer zes be-oordelen. We beoordelen onze woningen in eerste in-stantie op gezondheid en veiligheid voor onzebewoners.Wij meten de beoordeling van de kwaliteit bij het jaar-lijkse klanttevredenheidsonderzoek onder leden van onsdigitale huurderpanel: het Kombinatiepanel. In 2015gaven de respondenten de algemene kwaliteit van hunwoning het cijfer 7,1. De uitgevoerde reparaties zijn meteen cijfer van 7,6 gewaardeerd.

3 V

astg

oed

kam

er

18

3 Vastgoedkamer

Vastgoed

kamer

Dividend 25.051

Gerealiseerde waarde 2.983

Huurkorting € 9.609

Sociale interventies 978

Bijdrage investeringen 920

Bijdrage desinvesteringen 496

Investeringskasstroom(incl. nieuwbouw koop)

-1.050

Desinvesteringenkasstroom 4.370

Investeringsbudget 232Exploitatiekasstroom 12.684

€

€

€

€

€

€

€

€

€

3.1 Visie en beleid

3.2 Doelstellingen 2015

De Kombinatie wil woningen bouwen, deels voor dedoorstroming, en deels om delen van het bezit te ver-nieuwen. In 2015 stonden geen opleveringen van nieuw-bouw op de planning. Wel zijn er voorbereidendewerkzaamheden verricht voor nieuwbouw in de toe-komst zoals in project A.C. Kerkhofflaan, Austerlitz, Ver-zetswijk en Pleineslaan. Renovatieproject Weideweg in Austerlitz is in oktober2015 opgeleverd. Tevens zijn er voorbereidingen getrof-fen voor de toekomstige renovatieprojecten Eldorado,Geiserlaan en Verzetswijk. Als onderdeel van het vernieuwen van het woonwagen-centrum Beukbergen heeft de gemeente Zeist de eerste3 woonwagens en vernieuwde standplaatsen in decem-ber 2015 aan de Kombinatie overgedragen. Volgensplanning zullen in de loop van 2016 nog 9 standplaatsenen woonwagens volgen, waarmee het afgesproken aan-tal van 12 bereikt wordt.

Risicobeheersing

Het ontwikkelen, (ver)bouwen en technisch beheren vanwoningen gaat soms met aanzienlijke risico’s gepaard.Hierop anticiperen we door het op voorhand goed in-schatten van risico’s en passende beheersmaatregelen tenemen. Binnen onze projectontwikkeling besteden wehier systematisch aandacht aan. Zo vindt maandelijksper project een beoordeling en mogelijke aanpak vanhet risico plaats. De uitkomst hiervan leggen we vast inverslagen en periodieke rapportages.

3 V

astg

oed

kam

er

19

Energiebesparing en duurzaam ondernemen

In ons beleidsplan benoemen we de doelstelling voorenergiebesparing als speerpunt van beleid. De doelstel-ling voor de vermindering van gasverbruik in onze wo-ningen is in 2020, 33% minder gasverbruik dan in 2008.Hierbij volgen we het AEDES convenant. De Kombinatieinvesteert stelselmatig in energiebesparing en berekentde huurder hiervoor een redelijke huurverhoging.

In 2015 is het Nader Voorschrift ingevoerd. Het metenvan verbeteringen ten opzichte van de beginsituatie gas-verbruik bestaande voorraad of gemiddelde Energieindex in 2008, is hierdoor niet meer representatief. Doorde wijziging van de rekenmethodiek zijn de uitkomstenverschillend. Ook als er in een individuele woning nietsis gewijzigd. Om die reden overweegt Aedes voor deSHAERE rapportage de voortgang te meten aan de handvan de toe te kennen WWS punten voor de energie inde-xen en labels. Wij volgen deze discussie nauwlettend.

Met het Nader Voorschrift is ten opzichte van de stan-daard waarde gasverbruik 2008, 28,9% bespaard in debestaande voorraad. De totale besparing komt daarmeeenkele procenten lager uit dan eind 2014 het geval was.

De Kombinatie streeft ernaar om in 2020 geen woningenmet een E, F en G energielabel in het woningbestand tehebben. Een uitzondering hierop betreft woningen bui-ten de reguliere doorexploitatie vallen, zoals renovatie-,sloop– of verkoopwoningen. Ook woningen waar de be-woner niet meewerkt aan de verbetering van het ener-gielabel, vallen onder deze uitzondering.

De wijziging in de labels zijn het gevolg van een kleinaantal verbeteringen in het woningbezit en het effectvan het verwerken van nieuwe wet- en regelgeving, hetzogenaamde ‘Nader Voorschrift’.

Jaarplan 2015

De meeste jaarplan activiteiten hebben betrekking oponderhoud, nieuwbouw- en renovatieprojecten. Deze be-schrijven we in dit hoofdstuk onder de paragrafen: ex-ploitatie en investeringen in vastgoed. De geplande implementatie van Assetmanagement iswel voorbereid maar in verband met de voorgenomenfusie met Seyster Veste voorlopig uitgesteld. De Vast-goedkamer heeft bijgedragen aan de waardering vanvastgoed op marktwaarde. Het inventariseren van devan de oppervlakte gegevens conform NEN 2580 is inseptember afgerond. Het onderzoek naar de haalbaar-heid van nul-op-de meter, is positief afgerond. In 2016plannen wij een pilot nul-op-de meter, met 8 nieuw-bouwwoningen op de A.C. Kerkhofflaan. De voorlopigeuitkomst van het onderzoek naar de haalbaarheid vanverwarming van de woningen op de Laan van Vollen-hove door een houtsnipperinstallatie is bemoedigend.Naar verwachting tekenen BioForte, de gemeente Zeist,Seyster Veste en de Kombinatie een intentieovereen-komst om de haalbaarheid verder te verkennen.

Wij meten jaarlijks de beoordeling van dekwaliteit onder onze

leden van het Kombinatiepanel

Gerealiseerde verbetering 2015

label 2014 2015*

A+ 0,1%

A 4,6% 4,4%

B 20,5% 20,3%

C 32,5% 33,7%

D 16,0% 16,0%

E 13,7% 13,4%

F 7,9% 7,8%

G 4,8% 5,4%

Bron: Epaview

*Op basis van ‘Nader Voorschrift’

De belangrijkste wijzigingen in wet- en regelgeving voorde Vastgoedkamer zijn de invoering van de waarderingop marktwaarde met ingang van 2016 en de wijzigingvan het woning waardering stelsel (WWS) inclusief hetintroduceren van WOZ waarde en energie index bij deberekening van WWS punten.

Doordat de reeds afgegeven energielabels 10 jaar geldigblijven, heeft de Kombinatie voldoende tijd om, om tegaan met de gevolgen van de introductie van energieindex. De overige aanpassingen in de WWS zijn directverwerkt in 2015.

De belangrijkste interne ontwikkeling is zonder meer hettekenen van een intentieovereenkomst tot fusie met deSeyster Veste geweest. In het kader van voorbereidingop de fusie zijn er diverse standaard processen van vast-goed geëvalueerd van de beide organisaties. Het gingom de hoofdprocessen dagelijks onderhoud, mutatieon-derhoud en projectontwikkeling. Naast het inventarise-ren van verschillen, hebben de betrokken medewerkersook voorstellen uitgewerkt voor de fusieorganisatie. Dittraject loopt door in 2016.

In 2015 heeft de eerste evaluatie en verdere bestendi-ging van de Raamovereenkomst dagelijks onderhoudmet Aalberts en VIOS Bouwgroep plaatsgevonden. Metdeze partijen ontwikkelden en implementeerden we in2015 een prijzenboek voor klachten en mutatieonder-houd. Dankzij het prijzenboek en de introductie van deMicrosoft Surface tablets is de mutatieopname nu volle-dig gedigitaliseerd.

Het gebruik van de nieuwe tablets kwam goed van pasbij de conditiemeting voor de jaarbegroting 2016 enmeerjarenplanning van onderhoud. In april-juni 2015hebben voor het eerst alle technisch beheerders en con-sulenten technisch beheer meegedaan aan deze inspec-tierondes. Resultaat: betere meting, meer kennis, verbetering in-zicht van kwaliteit van bezit.

Bij projecten is de verkenning van de mogelijkhedenmet nieuwe samenwerkingsvormen zoals Design & Builten Design & Contract gestart. Hier gaan wij voor heteerst ervaring mee opdoen in een samenwerkingspro-ject met de RK Woningbouwvereniging en Seyster Vestein het project Verzetswijk. In dit project gaan de drie cor-poraties uit Zeist samenwerken en circa 350 eengezins-woningen uit de jaren ‘50 en ‘60 renoveren.

3.3 Interne en externe ontwikkelingen

3.4 Wijzigingen in wet

en regelgeving

3 V

astg

oed

kam

er

20

De belangrijkste interne ontwikkeling iszonder meer het tekenen van een intentie-

overeenkomst tot fusie met de SeysterVeste geweest

Exploitatiekasstroom Feitelijke kasstroom Bijdrage vanuit Naar

Maatschappelijke kamer dividend

Huur € 22.870 € 9.607 € 32.477

Onderhoud € -4.578 € 771 € -3.807

Beheer € -3.284 € 207 € -3.077

Verhuurderheffing € -2.324 nvt € -2.324

Totaal € 12.684 € 10.585 € 23.269

Kosten onderhoud totaal 2014 Begroot 2015 2015

Reparatieverzoeken € 661.000 € 768.000 € 519.000

Onderhoudsabonnement (uitgaven) € 23.000 € 26.000 € 31.000

Mutatieonderhoud: € 429.000 € 439.000 € 450.000

Contractonderhoud incl. klachten bij contractonderhoud € 473.000 € 532.500 € 508.500

Planmatig onderhoud incl. overloop € 2.663.000 € 2.693.993 € 1.632.000

Totale onderhoudskosten € 4.816.000 € 4.459.493 € 3.040.500

Aantal woningen waaraan onderhoud is uitgevoerd 2014 Begroot 2015 2015

Aantal reparatieverzoeken 1909 2000 1917

Aantal onderhoudsabonnementen 442 450 454

Aantal woningen met mutatieonderhoud: 249 240 265

Aantal woningen planmatig onderhoud 2695 2700 2508

De Vastgoedkamer is verantwoordelijk voor een effi-ciënte exploitatie en transformatie van het vastgoed. Indeze paragraaf beschrijven we de verantwoording vande exploitatie.

In de onderstaande tabel staat een overzicht van de ex-ploitatiekasstromen. Hierbij is onderscheid gemaakt tus-sen de feitelijke kasstroom en de bijdrage vanuit deMaatschappelijke kamer. Beide bedragen bij elkaar op-geteld, geven het marktconforme niveau weer. De be-dragen die voor rekening komen van de Vastgoedkamer- minus de verhuurderheffing - vormen samen het be-drag aan dividend vanuit de exploitatie: het directe ren-dement in euro’s.De Vastgoedkamer realiseert een direct rendement ophet vastgoed van 6,24%.

3.5.1 Feitelijke kasstroom onderhoud

Bij de exploitatie van het vastgoed behoren de volgendeonderdelen: onderhoud en beheer. Het dagelijks onder-houd kent een aantal vormen:

- reparatieverzoeken- onderhoudsabonnement- mutatieonderhoud- contractonderhoud- planmatig onderhoud

3.5 Exploitatiekasstromen voor onderhoud en beheer

3 V

astg

oed

kam

er

21

Onder dagelijks onderhoud verstaan we alle niet voorziene werkzaamheden,naar aanleiding van een melding van een bewoner of door een constateringvan een eigen medewerker. Daarnaast delen we het mutatieonderhoud enonderhoud als gevolg van het onderhoudsabonnement ook in bij dagelijksonderhoud. De kosten dagelijks onderhoud zijn in 2015 lager dan begroot.Dit is het gevolg van kostenbewuste onderhoudbeheersing.

3.6.1 Mutatieonderhoud

Het mutatieonderhoud is erop gericht de woning zowel bouw- als woontech-nisch op het gewenste niveau te brengen, voordat deze opnieuw verhuurdwordt. Daarbij brengen we soms extra voorzieningen aan.

Onderhoud bij mutatie 2014 Begroot 2015 2015

Aantal woningen met mutatieonderhoud: 249 292 265

Totale kosten mutatieonderhoud: € 429.000 € 439.000 € 450.000

Gemiddelde kosten per mutatie: € 1.722 € 1.500 € 1693

We hebben in 2015, 3% meer aan mutatieonderhoud uitgegeven dan be-groot. Dit komt doordat er een aantal omvangrijke mutaties is geweest,waarbij de Kombinatie veel herstelwerkzaamheden uitvoerde.

3.6.2 Reparatieverzoeken

Reparatiewerkzaamheden zijn werkzaamheden die we in de regel uitvoerennaar aanleiding van meldingen van bewoners of na constatering van gebrekendoor eigen medewerkers.

Reparatieverzoeken 2014 Begroot 2015 2015

Aantal reparatieverzoeken 1909 2000 1917

Totale kosten € 661.000 € 768.000 € 519.000

Gemiddelde kosten per reparatie: € 346 € 384 € 268

In 2015 hebben we circa 67% van de begroting uitgegeven aan reparatiever-zoeken. Dit komt deels doordat er minder reparatieverzoeken zijn uitgevoerden deels door de lagere kosten per reparatie als gevolg van de tijdelijke verla-ging van BTW en van strakke kostenbeheersing.

3.6.3 Onderhoudsabonnement

Met het onderhoudsabonnement bieden we onze huurders extra dienstverle-ning. Het gaat bijvoorbeeld om het ontluchten de CV installatie en klein onder-houd aan hang- en sluitwerk. Eind 2015 maakten 454 huurders gebruik vandeze dienstverlening. De kosten vielen hoger uit dan begroot. Dit komt voorna-melijk doordat in 2015 alle woningen zijn bezocht voor de 2 jaarlijkse controle.Gezien de voorgenomen fusie met Seyster Veste zullen we in 2016 samen be-zien hoe we in de toekomst met het onderhoudsabonnement omgaan.

3.6 Dagelijks onderhoud

3 V

astg

oed

kam

er

22

Planmatig onderhoud is een efficiënt middel om de kwaliteit van de woningen op peil tehouden. Op basis van de meerjarenplanning en conditiemetingen, voeren we jaarlijks in eengroot aantal van onze woningen preventieve onderhoudswerkzaamheden of herstelwerk uit.De terugkerende werkzaamheden bestaan onder andere uit een schilderbeurt, herstellen vankozijnen, ramen of deuren en vervanging van daken. Ook het binnenwerk zoalskeukeninrichting, sanitair en installaties (verwarming, mechanische ventilatie, liften etc.)pakken we op deze wijze aan.

Kosten planmatig onderhoud 2014 Begroot 2015

2015

Contractonderhoud 473.000 532.500 508.500

Planmatig onderhoud incl. overloop 2.663.000 2.693.993 1.632.000

Totaal 3.136.000 3.375.500 2.140.500

Voor het contractonderhoud hebben we voordeel behaald door een aantal contractenopnieuw aan te besteden. Het budget voor contractonderhoud is in de begroting 2016 naarbeneden bijgesteld.In 2015 hebben we in 2508 woningen planmatig onderhoud uitgevoerd. Gemiddeld is indeze woningen voor € 650,- aan planmatig onderhoud besteed.Van het jaarbudget voor planmatig onderhoud is € 790.000 niet besteed. Dit is het gevolgvan diverse oorzaken zoals de tijdelijke BTW verlaging op arbeid, doorschuiven vanprojecten naar uitvoeringsjaar 2016, afwijkingen tussen hoeveel begroot en uigevoerd werken verschillen in eenheidsprijzen, voordeel bij aanbesteding. Het budget voor Planmatigonderhoud bij klachten en mutatie is in de jaarbegroting 2016 naar beneden bijgesteld. Ookzijn er eenheidsprijzen verlaagd in de meerjarenplanning zoals de eenheidprijs vervangingCV ketels.De afwijkingen begroting versus realisatie worden per project nader geanalyseerd. Waarnodig zullen de bevindingen verwerkt worden in de begroting 2017 en in demeerjarenplanning.De belangrijkste verschillen tussen begroting en realisatie zijn:

Omschrijving Verschil

Regulier Planmatig onderhoud 475.000

Planmatig onderhoud binnenwerk en bij klachtenen mutaties 177.000

Overige planmatig onderhoud incl. overloop en maatregelen Warmtewet 173.000

Totaal 790.000

3.8 Investeringen in vastgoed

3.7 Planmatig onderhoud

3 V

astg

oed

kam

er

23

Met het onderhouds- abonnement bieden

we onze huurders extra dienstverlening

Naast de exploitatie draagt de Vastgoedkamer ook de verantwoordelijkheid voor de gewenstetransformatie, zoals nieuwbouw, renovatie, grootonderhoud en verkoop van het vastgoed.Daarvoor ontvangt de Vastgoedkamer een investeringsbudget voor het marktconforme deelvan de investeringen. En vanuit de Maatschappelijk kamer wordt een bijdrage voor het niet rendabele deel van de investering geleverd (stichtingskosten minus markwaarde). Investerings-budget plus de bijdrage van de Maatschappelijke kamer vormen samen de investeringsuitga-ven die gedaan zijn.

Het totaaloverzicht 2015 ziet er als volgt uit:Investeringskasstroom Investerings Investerings Investerings

budget vanuit bijdrage vanuit uitgaven

Vermogens Kamer Maatschappelijke Kamer VastgoedKamer

Nieuwbouw huur - 293 -293

Aankoop huur 100 227 -327

Verbetering 100 408 -508

Nieuwbouw VoV - - -

Saldo terug/doorverkoop VoV 32 -8 -24

Mutatie MVA in ontwikkeling - - -

Totaal 232 920 -1.152

In 2015 hebben we geïnvesteerd in renovatie en aankoop van huurwoningen. De verkoop van koopwoningen ook met Koopgarant oftewel onder voorwaarden (VoV) wordt toegelicht in paragraaf 3.10.2.

3.8.1 Nieuwbouw

In 2015 heeft de Kombinatie geen nieuwbouwwoningenopgeleverd. Wel zijn er 3 woonwagens en de bijbeho-rende standplaatsen aangekocht van de gemeente Zeistin woonwagencentrum Beukbergen.

Beukbergenplein en Beukbergenlaan

De gemeenteraad van Zeist heeft begin 2012 het uitvoe-ringsprogramma voor de herstructurering van hetwoonwagencentrum Beukbergen vastgesteld. Daarinwerd voorgesteld dat de corporaties huurwoningengaan ontwikkelen en deels het beheer gaan overnemenom zodoende in totaal 66 sociale woningen te realise-ren. In 2013 hebben de Zeister corporaties en de ge-meente hierover een raamovereenkomst ondertekend.Namens de Zeister corporaties ontwikkelde de Kombina-tie 24 sociale huurwoningen aan het Beukbergenplein en14 sociale huur en 4 sociale koopwoningen aan de Beuk-bergenlaan. Alle 42 woningen zijn in november 2014 op-geleverd. De nazorgtermijn is reeds verlopen en dewoningen zijn in reguliere exploitatie genomen. In hetnajaar 2015 kocht de Kombinatie 3 woonwagen metstandplaats aan van de gemeente. Volgens plan nemenwe nog eens 9 standplaatsen en wagens af en ontwikke-len we 12 extra woningen. Daarmee realiseert de Kombi-natie de afgesproken 66 sociale woningen opBeukbergen. Algemeen

3 huurwoonwagens en Beukbergen; Totale investering: € 327.000,-.

3.8.1.1 Geplande nieuwbouwprojecten Vogelwijk

De Kombinatie heeft in 2012, 17 koopwoningen opgele-verd -project Watersalamander-, waarvan de laatste 2woningen in 2014 zijn verkocht. Met de gemeente Zeisthebben we in 2014 intensief overleg gevoerd over deherontwikkeling van het totale project. Met als doel hetproject weer aan te laten sluiten bij de huidige wensenen mogelijkheden op de woningmarkt. Het herziene plan

gaat uit van 108 hoofdzakelijk grondgebonden koopwo-ningen in de prijsklasse € 180.000,- tot € 250.000,-. In2014 hebben we de ontwikkeling van de Vogelwijk tot enmet het project Watersalamander geëvalueerd. In 2015sloot de Kombinatie een overeenkomst met bouwbedrijfHeilijgers voor de bouw van de eerste 18 woningen inproject Vogelwijk 2.0. Planning

Start vergunningsprocedure en verkoop van de eerste18 woningen in voorjaar 2016; Bouw: 2016-2020.

A.C. Kerkhofflaan

Op de locatie hoek AC Kerkhofflaan – Churchilllaan ston-den 8 verouderde huurwoningen. De Kombinatie hadsamen met Abrona de intentie om op deze locatie 24zorgappartementen met 4 groepsruimten en 7 seniorenhuurappartementen te ontwikkelen. Abrona heeft zich in2013 teruggetrokken, waarna in 2014 de samenwerkingis beëindigd. De Kombinatie is vervolgens gestart meteen nieuwe ontwikkeling om 8 grondgebonden huurwo-ningen te realiseren. Daarbij is de mogelijkheid van‘nul-op-de-meter’ onderzocht. De bouw en het contracte-ren van een samenwerkingspartner die in design & buildverband deze woningen realiseert, is gepland voor 2016.Algemeen

8 sociale huurwoningen, eengezinswoningenPlanning

Realisatie: 2016.

Austerlitz Schoollocatie

Conform het dorpsplan Austerlitz van 2010 zijn er circa150 nieuwbouwwoningen in Austerlitz gepland, met alsdoel het voorzieningenniveau te handhaven. Het groot-ste deel van de nieuwbouw in Austerlitz Noord (hetFranse veld) wordt door een commerciële ontwikkelaar,Van Ommen en de Groot gerealiseerd. Op de huidige lo-catie van de basisschool wordt een nieuw dorpshart ont-wikkeld. De gemeente gaat het schoolgebouwvernieuwen, waarbij een brede school ontstaat. De Kom-

binatie realiseert 35 sociale huur- en sociale koopwonin-gen. Ook zijn er diverse voorzieningen gewenst die (ge-deeltelijk) in het dorpshuis worden ondergebracht. Deontwikkeling vindt plaats in samenwerking met Auster-litz Belang, Austerlitz Zorgt, Dorpshuis, SchoolbestuurWereldkids, de gemeente Zeist en de Kombinatie.Algemeen

18 sociale huurwoningen, 17 sociale koopwoningen (8 eengezinswoningen en 27 appartementen).Planning

Ontwikkeling: 2014-2016;Realisatie: 2017-2018.

3.8.2 Verbeteringen: renovatie en grootonderhoud

Weideweg, Austerlitz

De Kombinatie heeft 7 van de 10 eengezinswoningenaan de Weideweg gerenoveerd. De overige 3 bewonersstemden niet in met de aanpak. Deze gaan we bij eentoekomstige huuropzegging alsnog renoveren. De aan-gepakte woningen kregen een optimale isolatie en zon-nepanelen op het dak, waardoor het gemiddelde E/Flabel naar label A is gegaan. Ook de badkamer, het toileten de keuken hebben we opgeknapt. Aan de achterzijdeis er over de volle breedte van de woning een dakkapelgeplaatst. We realiseerden het project met de firmaMens Zeist in bouwteamverband. Algemeen

Renovatie en energetische verbetering 7 sociale huurwo-ningen.Planning

Realisatie in 2015, evaluatie 2016.

Eldorado, Griffensteijnselaan Zeist

De woonkwaliteit van het complex voldoet onvoldoendeaan toekomstige woonwensen. In 2013 onderzochten wede mogelijkheden van het optoppen van een verdiepingen het samenvoegen van twee woningen. Deze optiesbleken financieel niet haalbaar. De Kombinatie zet nu inop verbeteringen van de energieprestatie, het vernieu-wen van sanitair en keukens en het verbeteren van de

3 V

astg

oed

kam

er

24

3.9 Overzicht desinvesteringen

Sloop en verkoop vormen samen de zogenaamde desinvesteringen. De Kombinatie heeft in 2015 een aantal desinvesteringengedaan, zoals reguliere verkoop en Verkoop onder Voorwaarden (VoV). Bij reguliere verkoop wordt een vrije verkoopwaardegerealiseerd die in de regel circa 30% hoger ligt dan de marktwaarde in verhuurde staat. Deze meeropbrengst maakt onder-deel uit van het dividend. Bij Verkoop onder Voorwaarden is er sprake van een korting aan de koper van de woning. Deze kor-ting wordt bekostigd door de Maatschappelijke kamer als bijdrage aan de bijbehorende maatschappelijke doelstelling.

Desinvesteringskasstroom

Inkomsten vanuit Desinvesterings- Marktconforme Gerealiseerde Dividend

Vastgoed kamer bijdrage vanuit kasstroom waarde

Maatschappelijke Kamer

Sloop € - € - € - € - € -

Verkoop € 2.881 € - € 2.881 € 1.349 € 1.532

VoV € 1.489 € 496 € 1.985 € 1.634 € 352

Totaal € 4.370 € 496 € 4.866 € 2.983 € 1.884

uitstraling van het gebouw. In 2015 is een selectieproce-dure van de aannemer afgerond. De renovatie wordt ver-der voorbereid met bouwteam partner bouwbedrijfHeilijgersAlgemeen

Renovatie en energetische verbetering 72 sociale huur-appartementen.Planning

Ontwikkeling: 2014-2015;Realisatie: 2016-2017.

3.8.3 Herstructurering

Pleineslaan, Den Dolder

In 2013 heeft de Kombinatie een bouwkundige inventari-satie en een woonwensenonderzoek uitgevoerd van de30 woningen aan de Pleineslaan. Het planvoorstel om de18 woningen aan het plein te behouden en ingrijpend teverbeteren, 8 woningen na een onderhoudsbeurt te be-stemmen voor verkoop en 4 woningen te slopen om 10jongerenappartementen terug te bouwen, heeft het nietgehaald. Er is in overleg met de bewoners en de ge-meente besloten om 12 woningen een onderhoudsbeurtte geven en in de verkoop te brengen. De 18 woningenrondom het plein gaan we ingrijpend renoveren. In 2015is bouwvergunning verleend voor het onderhoud voorde 12 woningen. Vanwege bezwaar van de Belangenver-eniging Den Dolder is de uitvoering van het onderhouddoorgeschoven naar 2016. Het plan voor het ingrijpendrenoveren van de 18 woningen aan het plein is verderuitgewerkt en gereed gemaakt voor bouwaanvraag. Nade draagvlakmeting in het voorjaar 2016 zal de vergun-ningsprocedure starten. Algemeen

18 eengezinswoningen hoog niveau renovatie/hernieuw-bouw en 12 eengezinswoningen onderhoudsbeurt.Planning

Realisatie: 2016-2017

3 V

astg

oed

kam

er

25

Het DrieKamerModel gebruikt de ‘markt’ als spiegel voor hetfunctioneren van de Kombinatie en het weergeven van demaatschappelijke prestaties. Hierbij is van belang op welkewijze marktconforme bedragen voor de markthuur, de nor-men voor onderhoud en beheer en marktwaarde in ver-huurde staat worden bepaald. Deze marktconformecomponenten zijn nodig om het marktconforme rendement

te bepalen, waarmee we de vastgoedprestaties kunnen be-oordelen en vergelijken met de markt.

De marktwaarde en markthuur is bepaald op basis van hetHandboek modelmatig waarderen marktwaarde (versies 2014en 2015).

3.10 Verkoop

De Kombinatie verkoopt een deel van haar woningen enheeft nog in beperkte mate nieuwbouw koopwoningen.De doelstelling voor verkoop van bestaand bezit is twee-ledig. Aan de ene kant zorgt het voor differentiatie in ei-gendomsvorm en bevordert het de doorstroming binnenbuurten en wijken. Aan de andere kant levert het deKombinatie inkomsten op die noodzakelijk zijn om onzeplannen te realiseren.

Verkoop 2015 2014 Begroot 2015

2015

Verkoop regulier (woningen) 11 20 16

Verkoop Koopgarant (incl. terugkoopwoningen) 19 11 13

Terugkoop Koopgarant 3 3

Totaal afname bezit 30 31 29

3.10.1 Verkoopresultaat reguliere verkoop

De Kombinatie heeft in 2015, 16 woningen regulier ver-kocht. In de begroting is uitgegaan van 20. Het netto (bedrijfseconomisch) verkoopresultaat bedroeg

€ 2.730.000,- tegen het geplande resultaat van € 2.596.000,-. Bij verkoop hanteren we de richtlijn con-form MG 2013-02 (circulaire verkoop corporatiewonin-gen) en laten we een taxatierapport opstellen door eenonafhankelijke taxateur. Deze gaat daarbij uit van devrije verkoopwaarde in onverhuurde staat.Het netto verkoopresultaat op basis van marktwaardebedroeg € 1.532.000,- en is als dividend beschikbaar ge-komen.

3.10.2 Verkoop met Koopgarant

De Kombinatie kocht in 2015, 3 woningen terug en 3 wo-ningen door met Koopgarant. Er zijn 13 woningen voorde eerste keer verkocht in Koopgarant. In totaal hebbenwe 16 woningen in Koopgarant aan de kopers geleverd.De prestatie van de verkoop met Koopgarant (VoV), hetnetto (bedrijfseconomisch) verkoopresultaat bedroegcirca € 1.209.000,-.

Het netto verkoopresultaat op basis van marktwaardewas € 352.000,- en is als dividend beschikbaar geko-men. De bijdrage vanuit het maatschappelijk budgetwas € 496.000,-.

3 V

astg

oed

kam

er

26

Excursie bewonerscommissies

3.11 Marktwaardeontwikkeling

3.12 Rendement

De Vastgoedkamer heeft de verantwoordelijkheid om een optimaal marktconform rende-ment te realiseren. Het rendement is te onderscheiden in het directe rendement op basisvan de exploitatiekasstromen en het indirecte rendement op basis van de waardeontwik-keling van het vastgoed. Het rendement geeft in procenten van de waarde van het vast-goed weer wat de Vastgoedkamer met het vastgoed heeft verdiend.

Rendement op vastgoed Marktconform

Direct rendement 6,24%

Indirect rendement -2,73%Niet-gerealiseerd -3,23%Gerealiseerd (verkoop) 0,50%

Over 2015 was het niet-gerealiseerde rendement negatief. Over dit jaar daalde de gemid-deld berekende marktwaarde van het bezit, terwijl de prijsontwikkeling van de koopwo-ningenmarkt in de regio Zeist positief was. Een verklaring van de negatieve ontwikkeling kan worden gevonden in een dalendeWOZ-waarde. Ten opzichte van 2014 daalde deze waarde van gemiddeld € 164.000,- pereenheid naar gemiddeld € 154.000,- per eenheid. Een daling van circa 6%.

3.13 Dividend

De Vastgoedkamer heeft dividend uitgekeerd aan de Ver-mogenskamer. Dit is dat deel van het rendement dat ingeld beschikbaar is. Het niet-gerealiseerde indirecte ren-dement maakt dus geen deel uit van het dividend. Devolgende tabel geeft de componenten weer waaruit hetdividend is opgebouwd. Het dividend is opgebouwd uithet exploitatieresultaat, het verkoopresultaat en het re-sultaat projectontwikkeling.

Huur € 32.477

Onderhoud € -3.807

Beheer € -3.077

Verhuurderheffing € -2.324

Verkoopwinst € 1.532

Verkoop onder Voorwaarden € 352

Nieuwbouw koop € -102

Nieuwbouw VoV € -

Totaal € 25.051

Het dividend dat verdiend is met de exploitatie van hetvastgoed is € 25 mln. Hierboven staat beschreven uitwelke onderdelen het dividend is opgebouwd. De Vast-goedkamer heeft € 3,8 mln. voor onderhoud en € 3 mln.voor beheer uitgegeven. We gaan ervan uit dat op hetonderdeel onderhoud nog verdere efficiëntie te behalenvalt. Uitgaande van 3550 vhe betreffen de vastgoedgerela-teerde uitgaven voor onderhoud € 1.070,- en voor be-heer € 865,- per vhe.

3 V

astg

oed

kam

er

27

4 V

erm

og

ensk

amer

Dee

l A: D

rieK

amer

Mo

del

28

4 Vermogenskamer Deel A: DrieKamerModel

Bij de Vermogenskamer zijn de overige bedrijfslastengeplaatst, die niet direct verbonden zijn aan onsvastgoed. Deze overige bedrijfslasten zijn onderscheidenin overhead, saneringsheffing en vennootschaps-belasting. Ook deze overige bedrijfslasten komen tenlaste van het dividend.

Overige bedrijfslasten

Overhead € 277

Saneringsheffing € -

Vpb € -

Totaal € 277

Het onderdeel "overhead" bestaat met name uitorganisatiekosten (personeelskosten en overigebedrijfslasten) die niet zijn toegerekend aan deverhuur/beheeractiviteiten.

De rentelasten vormen een belangrijke kostenpost voorde Kombinatie. Deze rentelasten heeft de Vermogenska-mer uit het dividend betaald. De onderstaande tabelgeeft de rentelasten in euro’s en in een percentage vande omvang van onze leningportefeuille weer.

Rentelasten 2015

Rente € 3.978

Gemiddelde percentage 3,75% 4 V

erm

og

ensk

amer

Dee

l A: D

rieK

amer

Mo

del

29

Over 2015 bedroeg de gemiddelde leningportefeuille € 106.282.000,-. Per einde van het jaar was het schuld-restant € 106.076.000,-. Het vermelde rentebedrag is hetsaldo van de betaalde en ontvangen rente. De gemid-delde rentevoet op basis hiervan komt uit op 3,75%.Zonder de ontvangen en doorberekende rente komt derentelast uit € 4.183.000,-. De gemiddelde rentevoet isdan 3.9%.

Visie en beleid

Financiële continuïteit is voor de Kombinatie geen primaire doelstelling, maar één van

de meest essentiële randvoorwaarde in relatie tot de overige prestaties. De Vermo-

genskamer bewaakt de financiële continuïteit. Deze rol heeft onder meer betrekking

op het beheer van de kasstromen om ervoor te zorgen dat er niet meer liquiditeiten

worden besteed dan er beschikbaar zijn. Deze rol heeft ook betrekking op de verhou-

ding tussen eigen en vreemd vermogen. Deze verhouding dient zodanig te zijn dat de

Kombinatie niet te veel risico loopt en dat de financiële buffer voldoende solide is.

Hierbij neemt de Vermogenskamer ook de beoordelingen van de Autoriteit woningcor-

poraties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in acht.

De Kombinatie wenst onder alle omstandigheden een financieel betrouwbare partnerte zijn voor haar bewoners en andere relaties. Ook voor het aantrekken van vreemdvermogen is een solide financiële positie van groot belang.

4.2 Overige bedrijfslasten

4.1 Rentelasten

De mutatie van het eigen vermogen is opgebouwd uitdrie componenten. De eerst component heeft betrekkingop hetgeen resteert uit het dividend nadat rentelasten,overige bedrijfslasten en het maatschappelijke budgeteruit zijn betaald. De tweede component heeft betrek-king op het niet-gerealiseerde rendement: de autonomewaardeverandering van het vastgoed. Deze laatste com-ponent is geen kasstroom maar vertaalt zich rechtstreeksin een mutatie van het eigen vermogen. Verder is er nogeen saldo van de mutatie van overige activa en passiva.

Mutatie eigen vermogen

Bijdrage vanuit dividend € 8.490

Autonome waardeverandering € -12.055

Mutatie overige activa/passiva/MVA i/o € -1.095

Totaal € -4.660

Het eigen vermogen is in 2015 afgenomen van € 274mln. per 1-1-2015 naar € 269 mln. per ultimo 2015. Metdeze afname van € 4,6 mln. bedraagt het uiteindelijke(negatief) rendement op het vermogen 1,7%. De belang-rijkste component van de vermogenswijziging is de au-tonome waardeverandering van het vastgoed. Deze bijdrage is een resultante van het van de Vastgoed-kamer ontvangen dividend onder aftrek van het ver-strekte maatschappelijk budget, de overigebedrijfslasten en de betaalde rente.

De bijdrage aan het eigen vermogen vanuit het dividendbedroeg € 8.491.000,- en is daarmee 3,1% rendementover het eigen vermogen. Door de toename van heteigen vermogen, komt de solvabiliteit op basis van demarktwaarde per einde 2015 uit op 67,9%.Zie ook paragraaf 4.5 Vermogenskengetallen.

De balans geeft inzicht in de marktwaarde (in verhuurdestaat) van ons vastgoed en het eigen en vreemde ver-mogen (leningen). In principe is de verandering van hettotale vermogen gelijk aan de verandering van de markt-waarde van het vastgoed in verhuurde staat. Hierbijmoeten we rekening houden met de verandering van deoverige activa en passiva. De balans ultimo 2014 en ul-timo 2015 kan als volgt worden weergegeven:

De belangrijkste ontwikkelingen in 2015 gaan over dewaarde van het bezit en -sterk daarmee samenhangend-

Balans

Marktwaarde in verhuurde staat € 373.178Overige activa € 27.485

Balans totaal € 400.663

Balans

Marktwaarde in verhuurde staat € 357.828Overige activa € 39.126

Balans totaal € 396.954

4.3 Mutatie eigen vermogen

4.4 Balans

4 V

erm

og

ensk

amer

Dee

l A: D

rieK

amer

Mo

del

30

€

Dividend

€ 25.051

Direct rendement € 23.269

Resultaat nieuwbouw koop -102

Gerealiseerd indirect rendement 1.884

Rentelasten en overige lasten 4.255

Maatschappelijk budget 12.305

Mutatie eigen vermogen 8.490

€

€

€

€

€

de omvang van het eigen vermogen.De marktwaarde (in verhuurde staat) van het onroerendgoed is in 2015 gedaald met ruim € 15 mln. als gevolgvan:

nieuwbouw/aankoop 100 (toename)

verbetering 100 (toename)

verkoop regulier 1.349 (afname)

verkoop VOV 2.146 (afname)

autonome ontwikkelingen 12.055 (afname)

2014

Eigen vermogen € 273.998Leningen € 106.487Overige Passiva € 20.178

€ 400.663

2015

Eigen vermogen € 269.338Leningen € 106.076Overige Passiva € 21.540

€ 396.954

De Kombinatie wenst onder alle omstandigheden een financieel

betrouwbare partner te zijn voor haar bewoners en andere relaties

4 V

erm

og

ensk

amer

Dee

l A: D

rieK

amer

Mo

del

31

4.6 Risicomanagement

4.6.1 Strategische risico's

Bestuur en management hebbende strategische risico’sin 2015 een aantal malen besproken en beoordeeld. Deonderkende risico’s hebben we naar aanleiding van dezebesprekingen (opnieuw) vastgesteld, geprioriteerd en opeen strategiekaart aangegeven.Onderstaand schema geeft een beeld van onze strategi-sche doelstellingen. Op vijftien onderdelen staan risico’sbenoemd.

4 V

erm

og

ensk

amer

Dee

l A: D

rieK

amer

Mo

del

32

Op basis van de balansverhoudingen in beide jaren zijnvermogenskengetallen, en de veranderingen daarin vastte stellen. Solvabiliteit is gedefinieerd als eigen vermo-gen gedeeld door het balanstotaal, terwijl leverage gelijkis aan vreemd vermogen gedeeld door eigen vermogen.Het rendement op het eigen vermogen laat zien in welkemate het eigen vermogen als resultante van de ge-maakte keuzes is veranderd.

Vermogenskengetallen

2015 2014

Solvabiliteit 67,9% 68,4%

Leverage 39,4% 38,9%

Rendement op eigen vermogen -1,70%

In 2015 zijn door een negatief rendement op het eigenvermogen de vermogenskengetallen afgenomen. Desolvabiliteit komt uit op 67,9%, de leverage bedraagt39,4%.

4.5 Vermogenskentgetallen

Ook is het Reglement werkwijze Raad van Toezicht vast-gesteld. Dit reglement, inclusief de klokkenluiderregelingen het bestuursreglement staat op onze website:www.kombinatie.nl.

Het bestuur en management heeft een frauderisico-in-ventarisatie gehouden. Gezamenlijk zijn risicogebiedenverkend en beoordeeld. Als hoog ingeschatte risico’s zijn benoemd: Aanbestedingsrisico, Toewijzingsrisico en Risico’s m.b.t.cyber security en cloud computing. Als relevante risico’s maar met een inschatting “gemiddeld” zijn herkend:Inkooprisico, Onderverhuurrisico, Risico fictieve werk-zaamheden en Transactierisico met privé-gelieerde enti-teiten.

Om risico’s verder te beperken zullen procedures daarwaar mogelijk verder worden aangescherpt. De risico’sworden met medewerkers gedeeld en besproken tijdenswerkoverleg. Frauderisico is ook periodiek onderwerpvan bespreking tijdens MT-vergaderingen.

Planning en Control cyclus

Jaarlijks stelt de Kombinatie een begroting en een finan-ciële meerjarenraming op. Als basis hiervoor dienenonder andere de meest recente beleidsvoornemens aan-gaande de exploitatie van het bestaande bezit, project-ontwikkeling en herstructurering. In dezemeerjarenraming benoemen we risico’s en bepalen wede effecten indien een risico manifest zou worden. Deze risico’s betreffen de macro-economische risico’s,als renteontwikkeling en inflatie maar ook risico’s op hetgebied van stagnerende koop- en/of huurmarkten.Vanuit deze risicoverkenning benoemen en volgen wekritische risicoaspecten. Hiervoor wordt onder andere gebruik gemaakt van eensysteem van maandrapportage (intern) en een vier-maandsrapportage aan het bestuur en management en

Vanaf 2015 brengen we in de perioderapportage de wijzeen mate van beheersing van de risico’s in kaart. Op dezemanier kunnen we bepalen of een risico de tolerantie-grens overschrijdt en de beheersmaatregel moet wor-den aangepast. Vanaf 2015 is speciale aandacht voorrisico’s die samenhangen met de implementatie van denieuwe Woningwet en met de voorgenomen fusie. Bij geen van de onderkende risico’s is sprake van eenbedreigend (hoog) risiconiveau. De financiële positievan de Kombinatie is zodanig dat de continuïteit van deorganisatie niet bedreigd wordt en ook op langere ter-mijn niet in gevaar lijkt te komen.

4.6.2 Operationele- en frauderisico’s

Algemeen

De Kombinatie is een dienstverlenende organisatie,waarbinnen onze medewerkers een cruciale rol spelen.Dit levert risico’s op met betrekking tot continuïteit engedrag. Ook het bedrijfsinformatiesysteem kent eencontinuïteitsrisico.

Operationele risico’s

De Kombinatie beschikt voor haar bedrijfsvoering overeen computersysteem waarop standaard software (Dy-namics Wonen) draait. De servers staan in het kantoor-pand aan de Steniaweg. Er wordt een adequatebackupprocedure gevolgd waarbij altijd meerdere ver-sies van de backupbestanden zich elders bevinden.

Frauderisico

Binnen het geheel van risicobeheer is frauderisico eenbelangrijk punt van aandacht. Beheersing ervan ge-schiedt door adequate procedures, waarbij functieschei-ding zoveel mogelijk wordt toegepast. We verstrekkenopdrachten voor uitvoering van werken volgens een pro-curatieschema. De Kombinatie heeft een Integriteitprotocol vastgesteld,gepubliceerd en ingevoerd. Transparant, eerlijk en openhandelen is een rode draad in ons protocol.

aan de Raad van Toezicht. De inrichting van deze rappor-tages zijn intern vastgesteld en evalueren we periodiek.Indien noodzakelijk geacht, passen we de inrichting aan.

4.6.3 Financiële risico’s

De Kombinatie loopt risico’s op het gebied van:

Financieren en rente

Risico’s op het gebied van financiering betreffen de ren-testand en de beschikbaarheid van geld. Op grond vanhet Treasurystatuut (herzien in 2015) worden renterisico’sgespreid door deze gelijkmatig over jaren te verdelen.We sturen er op dat het risicovolume in enig jaar nietmeer dan 15% van de gehele leningenportefeuille be-draagt en over drie jaar voortschrijdend niet meer dan35% bedraagt. De komende jaren blijven de risico’sonder de grens van 15%.Een deel van de langlopende schulden betreft zoge-naamde roll-over leningen, waarbij de rente voor 3 of 6maanden wordt vastgezet. Het hieruit voortvloeiende ri-sico is voor een belangrijk deel begrensd middels col-lars. Voor het beheer van de (dagelijkse) liquiditeitspositie be-schikt de Kombinatie over een rekening-courant over-eenkomst bij de Rabo Bank. Op grond van dezeovereenkomst is een rekening-courant krediet mogelijktot € 1.000.000,-. Een deel van het bezit van de Kombinatie zal onder hetzogenaamde niet-DAEB (Dienst Algemeen EconomischBelang) regiem gaan vallen. De omvang van dit deel isnog niet bekend, maar kan oplopen tot enkele honder-den woningen. Dit deel zal op termijn zonder staatssteunmoeten worden gefinancierd. Zodra de uitwerking vande DAEB-regeling (Europese beschikking) bekend is, zul-len de risico’s ook op het terrein van financiering en ex-ploitatie worden bepaald. Keuzes en te nemenmaatregelen zullen in het teken staan van beperking enbeheersing van die risico’s.De Kombinatie beoordeelt haar financiële positie op

4 V

erm

og

ensk

amer

Dee

l A: D

rieK

amer

Mo

del

33

4.6.4 Projectrisico’s

Per ultimo 2015 waren in het kader van risicobeheer devolgende projecten of posities actueel:

Grondposities:

• grondexploitatie Vogelwijk, nagenoeg bouwrijpegrond, bestemd voor de realisatie van koopwoningen,boekwaarde bedraagt ultimo 2015 € 2.350.000,-. Voorhet verder bouw- en woonrijpmaken van de grond isnaar schatting een bedrag benodigd van circa €2.200.000,-. De totaal geraamde opbrengst van degrond is circa € 4.700.000,-. Investeringen zullen wor-den gedaan zoveel mogelijk vanuit de verkoopop-brengst (kasstroomneutraal). Gezien de ontwikkelingenop de koopwoningmarkt in de regio Utrecht wordt hetfinanciële risico op de grondpositie ingeschat op maxi-maal € 1.000.000,-. De positie kwalificeert als niet-DAEB en komt voort uit de sloop van een aantalflatblokken in 2010 en eerder.

• grondpositie Austerlitz, bestemd voor koopwoningen,boekwaarde bedraagt ultimo 2015 € 540.000,-. Er isovereenstemming voor overdracht van deze grond aaneen projectontwikkelaar. Het financiële risico op dezepositie is naar verwachting verwaarloosbaar.

Projecten:

Per einde 2015 heeft de Kombinatie negen projecten on-derhanden. Het gaat om (sloop-) nieuwbouwprojecten engrootonderhoudsprojecten.

Nieuwbouw/ sloop-nieuwbouw:

• Austerlitz nieuwbouw huurwoningen;• Pleineslaan sloop / nieuwbouw van 18 woningen;• A C Kerkhofflaan, nieuwbouw huurwoningen.

Totale investering per eind 2015 bedraagt ruim

basis van de kengetallen, die in de sector gebruikelijkezijn. In hoofdstuk 6 worden de kengetallen over 2015 m.b.t.solvabiliteit, rentedekking en financieringsgraad nader toe-gelicht. In de begroting 2016 wordt een meerjaren toekomst per-spectief doorgerekend waarbij de financiële effecten wor-den beoordeeld m.b.v. de kengetallen.Zowel de beoordeling over 2015 als die over de komendejaren geven geen aanleiding om de financiële continuïteitvan de Kombinatie in twijfel te trekken.

Gevoeligheidsanalyses

Onderdeel van de begroting is een gevoeligheidsanalyse.Hierbij rekenen we enkele scenario’s door waarbij we be-palen wat de effecten zijn op de kengetallen. Op deze wijzewordt inzichtelijk gemaakt of en tot welk niveau de Kombi-natie in staat is haar financiële positie goed te houden in-geval een scenario zich voordoet. Analyses zijn gemaakt voor de volgende omstandigheden:- oplopende inflatie, hogere rente;- grote investeringen in duurzaamheid;- toenemende heffingen van de overheid

(huurtoeslag/verhuurderheffing);- stop op verkopen van bestaande bezit;- versneld uitvoeren van nieuwbouwprogramma.

Indien bovenstaande omstandigheden zich gaan voor-doen, heeft dat effect op de financiële positie van de Kom-binatie. De positie kan in gevaar komen indien meerdereomstandigheden zich tegelijkertijd voordoen.

Valutarisico

De Kombinatie werkt uitsluitend met eurocontracten; valu-tarisico’s worden derhalve niet gelopen.

€ 900.000,- en is geheel voorzien. Er is geen sprakevan aangegane verplichtingen. Het financiële risico isingeschat op nihil.

Groot onderhoud:

• Pleineslaan, 12 woningen; • Eldorado, 72 woningen;• Geiserlaan 24 woningen.

Totale investering per eind 2015 bedraagt ruim € 564.000,-en is geheel voorzien. Er is geen sprake van aangeganeverplichtingen. Het financiële risico is ingeschat op nihil.

Binnen de Kombinatie is een projectenprocedureafgesproken Deze procedure onderscheidt een aantal fasen.Een faseovergang vindt uitsluitend plaats na een besluitdaartoe door de directeur bestuurder, waarbij telkens risico’sworden benoemd en beheersmaatregelen wordenvoorgesteld. Verder wordt per 4-maandelijkse periode gerapporteerd opvoortgang van werkzaamheden, investeringen enrisicobeheer aan Raad van Toezicht en Managementteam.Bij alle aanbestedingen van enige omvang wordt deaannemer financieel gescreend en moet een verklaringomtrent betalingsgedrag van de belastingdienst wordenoverlegd. Aannemers met een grote opdracht worden vervolgenscontinue op risico gemonitord. Ook volgen we nauwgezet de bepalingen in het kader van deWet Ketenaansprakelijkheid.Verder minimaliseren we het solvabiliteitsrisico van deaannemer door een strak afgesteld betalingsschema toe tepassen, waarbij voorkomen wordt dat de Kombinatievoorfinanciert.

Overige risico’s van projecten staan beschreven in dehoofdstuk 3.

4 V

erm

og

ensk

amer

Dee

l A: D

rieK

amer

Mo

del

34

4 V

erm

og

ensk

amer

Dee

l A: D

rieK

amer

Mo

del

35

5Maatschappelijke kamer

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

36

De Maatschappelijke kamer is verantwoordelijk voor de goede

besteding van het maatschappelijke budget van de Kombinatie.

De bestedingen van het maatschappelijke budget zijn onderver-

deeld in drie bestedingscategorieën, te weten: huurkorting, soci-

ale interventies en bijdragen voor (des)investeringen. Deze

laatste besteding heeft betrekking op het onrendabele deel van

de investeringen. In dit hoofdstuk leest u hoe wij het maat-

schappelijk budget hebben ingezet.

In 2015 bedraagt het maatschappelijk budget € 12,3 mln. In de

volgende paragrafen beschrijven we de doelen waaraan het

maatschappelijk budget is besteed. Hierbij wordt gebruikt ge-

maakt van een input → output → (te verwachten) effectenmodel.

Huurkorting

€ 9.607

Sociale interventies € 1.282Maat-

schappelijk

budget

€ 12.305

Bijdrage (des)investeringen

€ 1.416

Verloting onder eerste

100 deelnemers

Kombinatiepanel

Op de woningmarkt blijft de kloof tussen huur en koopbestaan. De Kombinatie wil eraan bijdragen dat het ver-schil verkleint. Tegelijkertijd garanderen we dat bewo-ners en woningzoekenden met een lager inkomenbetaalbaar kunnen wonen. Met name de betaalbaarheidvan het wonen heeft een meer prominente rol in ons be-leid gekregen.

De Kombinatie zorgt ervoor dat zij in de gemeente Zeistten minste 45% van de doelgroep voor de sociale huur-sector - mensen met lage inkomens - passend en betaal-baar huisvest. Ook zorgen we voor de huisvesting vanbijzondere groepen mensen, die wel wat extra steunkunnen gebruiken bij het vinden van een woning of bijhet wonen zelf. De Kombinatie heeft de ambitie om van-uit een gezonde financiële basis jonge gezinnen, jonge-ren en huishoudens met een laag inkomen, beterekansen te bieden om betaalbaar en naar tevredenheid tewonen.

Onze bewoners, van jong tot oud, wonen in buurten enwijken. Een prettige buurt en woonomgeving draagt bijaan het woongenot van onze bewoner. De trend van in-dividualisering en vergrijzing vraagt om toekomstbe-stendige oplossingen voor het wonen in de buurt, voorzorg en welzijn en aanpassingen aan woningen. DeKombinatie draagt bij aan gemeenschapsversterkendewijken, stimuleert de sociale cohesie en verbetert daar-mee de wijk.

Als partner in het Wijkgericht Werken speelt de Kombina-tie binnen de Zeister samenleving een actieve rol alsmaatschappelijk ondernemer. De Kombinatie levert daar-mee een stevige bijdrage aan de leefbaarheid, in samen-werking met de partners binnen het Wijkgericht Werkenen de Sociale Wijkteams.

Welzijn en zorg behoren niet tot onze kernactiviteiten.Maar we vinden dat onze maatschappelijke verantwoor-

delijkheid niet ophoudt bij het verhuren en onderhoudenvan woningen. Wij werken op deze aandachtsgebiedendan ook nauw samen met deskundige organisaties ende gemeente Zeist.

Speerpunten van beleid

Zorg dragen voor betaalbaar wonen in Zeist

In onze ‘beleidsvoornemens 2015’ hebben we aangekon-digd dat we nadrukkelijker dan voorheen gaan sturen opbetaalbaarheid van het wonen. Enerzijds door woningentegen een beperkte huurverhoging energetisch te verbe-teren en zo de woonlasten voor bewoners te verlagenen anderzijds door een gematigd huurbeleid te voerenen ons streefhuurbeleid aan te passen.

Bewoners en woningzoekenden kunnen kiezen uit eengevarieerd aanbod van woningen, zowel wat betreft wo-ningtype als huurprijs. Om de dynamiek en doorstro-ming op de Zeister woningmarkt te blijven bevorderen,ook voor huishoudens met een middeninkomen, voor-ziet de Kombinatie in producten als vrije sectorhuur,kopen met Koopgarant en reguliere verkoop. Seniorendie reageren op een servicewoning of seniorenwoningen een eengezinswoning in de sociale huursector achter-laten, krijgen voorrang bij de toewijzing.

Huisvesten van jonge gezinnen en jongeren

We hebben als doelstelling geformuleerd dat we in 33%van alle woningen die in het koop- of huursegment vrij-komen jonge gezinnen huisvesten. Onder jonge gezin-nen verstaan we twee- of eenoudergezinnen in deleeftijd tot en met 40 jaar met één of meer kinderen. Ver-der streven we ernaar jaarlijks 50% van onze socialehuurwoningen aan jongeren (tot 30 jaar) te verhuren. De krapte op de woningmarkt voor jonge gezinnen meteen middeninkomen (van € 34.911,- tot € 44.619,- prijs-peil 2015) verminderen we door vrije sectorwoningen enkoopwoningen met Koopgarant aan te bieden.

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

37

5.1 Visie en Beleid

Betaalbaarheid

Zoals gezegd, hebben we in onze ‘beleidsvoornemens2015’ aangekondigd dat we nadrukkelijker dan voorheengaan sturen op betaalbaarheid van het wonen. We heb-ben ons streefhuurbeleid na instemming van het Bewo-nersPlatform per 1 september 2015 zo aangepast, dat50% van onze woningvoorraad een huurprijs heeft dievalt binnen de huurklassen goedkoop en betaalbaar. Datwil zeggen tot maximaal de huurtoeslag aftoppings-grens (€ 576,87 voor 1- en 2 persoonhuishoudens en €618,24 voor 3- en meerpersoonshuishoudens in 2015).Dat is een toename van het aantal woningen in de cate-gorie goedkoop en betaalbaar ten opzichte van het tot2015 gevoerde huurbeleid. Verder zit 40% van de wonin-gen in de huurklasse bereikbaar en is 10% gelabeld alsvrije sectorwoning.Dit streefhuurbeleid wordt nog verder aangepast om tevoldoen aan de regelgeving uit de nieuwe Woningwetmet betrekking tot passend toewijzen en de huursombe-nadering die vanaf 1 januari 2016 van kracht wordt.

Vergroten van kansen op de woningmarkt voor jonge

gezinnen

De doelstelling voor 2015 was, net als in voorgaandejaren, om 33% van alle woningen die vrij komen te ver-huren of verkopen aan jonge gezinnen. In 2015 hebbenwe 26% van de woningen toegewezen of verkocht aanjonge gezinnen. Dat is aanzienlijk meer dan in 2014 (9%).We hebben echter onze doelstelling niet gehaald. Hetverminderde aanbod in vrije sectorwoningen speelt hier-bij een rol: we hebben in 2013 het aantal woningen datbij mutatie in de vrije sector verhuurd wordt drastisch in-

Door de beleidsvoornemens uit het Regeerakkoord ende (nieuwe) spelregels voor vrije sectorhuur (niet-DAEBactiviteiten) van woningcorporaties heeft de Kombinatiehet afgelopen jaar een beperkt aantal jonge gezinnenmet een middeninkomen kunnen huisvesten in een vrijesector huurwoning. Daarnaast maakt de aanhoudendekrapte op de sociale huurwoningmarkt dat jongeren enjonge gezinnen met een laag of middeninkomen nogsteeds lastig aan een woning komen.

De woningmarkt vertoont ondanks een lichte verbete-ring in de afgelopen jaren, nog steeds weinig beweging.Door een combinatie van omstandigheden, waaronderhet huidige woonruimteverdeelsysteem en de stagne-rende nieuwbouw, blijft vrijwil iedereen zitten waar hijzit. Om die reden onderzoeken we of we een doorstro-mer beter passend en een jongere woningzoekendesneller kunnen helpen aan een woning. Voor het verhu-ren van woningen aan zogenaamde spoedzoekers, waar-onder ook vaak jongeren, zijn we in 2013 gestart met eenexperiment met het verloten van woningen. Sinds half2015 is het experiment wegens succes omgezet naar re-gulier beleid en opgenomen in de nieuwe regionaleHuisvestingsverordening.

Sterke wijken

Wij ondersteunen initiatieven van bewoners(groepen)gericht op gezamenlijke activiteiten rondom welzijn,zorg en vooral het ‘ontmoeten’. We beoordelen initiatie-ven als waardevol als ze een toegevoegde waarde heb-ben voor onze bewoner(s) en de sociale cohesie. Daarbijrichten we ons met name op inzet van onze mensen enons netwerk. Ook leveren we een grote bijdrage, zowelfinancieel als in personele inzet, aan het Wijkgericht Wer-ken.

Bewonersparticipatie

We hechten veel waarde aan de inbreng van bewoners,zowel inzake beleid als bijvoorbeeld het dienstenaan-bod. Onze klanten hebben eigen opvattingen over de

woningen waar ze in willen wonen of over het voorzie-ningenniveau. Toch willen ze vaak niet participeren ineen bewonerscommissie of het BewonersPlatform. Zewillen best hun mening geven, maar dan wel op het mo-ment of in de situatie waarin het hen uitkomt. Wij spelenhierop in met de inzet van ons digitale klantenpanel: hetKombinatiepanel. De positie van het BewonersPlatform wijzigt vanaf 2016door de nieuwe Woningwet die in 2015 is ingegaan. Eenhuurdersorganisatie krijgt onder andere een groterestem bij de beleidsvorming van de corporatie en wordtook gesprekspartner bij het maken van prestatieafspra-ken met de gemeente.

Goede en toekomstgerichte dienstverlening

De Kombinatie streeft naar een toekomstgerichte dienst-verlening. Ook zetten we in op het verbeteren en uitbrei-den van onze dienstverlening aan huurders. Daarom zijnwe in 2014 gestart met het huurderportaal ‘mijnkombi-natie’. Huurders kunnen inloggen op hun persoonlijkepagina en bijvoorbeeld een reparatieverzoek doorgeven,hun rekeningnummer wijzigen, hun saldo bekijken, eenhuurbetaling doen of medehuurderschap aanvragen. In2015 hebben we de mogelijkheden voor de betalingenvan de huur op ‘mijnkombinatie’ verbeterd en de infor-matie wat uitgebreid. De deelnemers aan onze klantte-vredenheidsmeting hebben het huurderportaal een 7,5gegeven.

We meten de klanttevredenheid van onze huurders endaarmee de kwaliteit van onze dienstverlening. We pei-len twee keer per jaar de mening van onze huurders. Westreven hierbij naar een waardering van een 7 op eenschaal van 10. Hierbij maken we voor onderhoud een uit-zondering. Daar gaan wij gezien ons soberder onder-houdsbeleid uit van een 6. Daarnaast meten we het hele jaar door de tevredenheidvan vertrekkende en nieuwe huurders. Ook meten wecontinu de tevredenheid van onze huurders met de af-handeling van reparatieverzoeken.

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

38

5.2 Doelstellingen 2015

nemen we een nog eens 36 huurstandplaatsen in beheernamens de gemeente, daar waar de herstructurering ge-reed is.

Sterke wijken; ontdekken en beoordelen van initiatieven

waardoor de sociale cohesie bij en de zelfredzaamheid

van onze bewoners wordt versterkt

Met bestuurders van de gemeente, de collega corpora-ties, MeanderOmnium en de politie hebben we intensiefvan gedachten gewisseld over de nieuwe koers van het

Wijkgericht Werken. Hieruit is een nieuw visiedocumentontstaan. We richten ons in het vervolg vooral op het on-dersteunen van initiatieven van wijkbewoners en zullenafhankelijk van de vraag, onze bijdrage leveren. En ookandere partijen, bijvoorbeeld uit de zorg of het onder-wijs, betrekken bij Schoon, Heel, Veilig en Sociaal in dewijk.Meer over deze initiatieven in 2015 kunt u lezen in para-graaf 5.5.3.1 Wijkgericht Werken in Zeist.

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

39

geperkt, van 650 naar 350 woningen. Daarnaast zijn weafhankelijk van de leegkomende woningen: er komen re-latief veel seniorenwoningen vrij.

Inzet sociale media voor communicatie met jongeren en

jonge gezinnen:

In 2015 stond een aantal activiteiten gepland die betrek-king hebben op het gebruik van sociale media. Deze acti-viteiten kwamen voort uit het onderzoek dat eenstagiaire in 2013 bij ons heeft uitgevoerd over hoe wijjongeren en jonge gezinnen beter kunnen betrekken bijparticipatie en hoe we hun woonwensen kunnen inven-tariseren. We hebben in 2015 beleid opgesteld voor deinzet van sociale media en een sociale media strategieontwikkeld op het gebied van leefbaarheid en participa-tie. Met het oog op de voorgenomen fusie tussen deKombinatie en Seyster Veste hebben we besloten de im-plementatie van de strategie uit te stellen.

Integratie beheer van de wijk Beukbergen

Met ingang van 1 januari 2015 zijn we gestart met hetbeheer namens de gemeente Zeist van het eerste deelvan de huurstandplaatsen in de wijk Beukbergen. Dedoelstelling is het waarborgen van beheer en leefbaar-heid op Beukbergen van de huurstandplaatsen van degemeente door de Kombinatie binnen de door de Kom-binatie en de gemeente vastgestelde beheerovereen-komst. Voor het sociaal beheer hebben we eencomplexbeheerder aangesteld. Het eerste deel betreft 24huurstandplaatsen met een eigen (van de bewoner)wagen die zijn opgeleverd in de 1e fase van de herstruc-turering van het woonwagencentrum. Per april 2016

Nieuwe regionale huisvestingsverordening

Op 1 januari 2015 is de Huisvestingswet 2014 in werkinggetreden. Deze wet biedt gemeenten instrumenten omte sturen in de verdeling van woonruimte en de samen-stelling van de woonruimtevoorraad. Uitgangspunt vande wet is vrijheid van vestiging: iedereen kan gaanwonen waar hij of zij dat wil. Gemeenten mogen dezevrijheid alleen beperken als dat nodig is omdat sprake isvan schaarste. Dat geldt voor onze regio. Vandaar datper 1 juli 2015 een nieuwe regionale huisvestingsveror-dening geldt, waarin de regels over toewijzing, urgentieen inschrijving zijn vastgelegd.

De nieuwe Woningwet

De Woningwet 2015 schrijft voor dat corporaties een boddoen op de woonvisie en dat afstemmen met de huur-dersorganisaties. Ons BewonersPlatform (en de huur-dersorganisaties van Seyster Veste en de RKWoningbouwvereniging) hebben meegepraat en invloedgehad op de invulling van het bod in prestatieafsprakenvoor 2016. Op 7 december vond de ondertekening vande prestatieafspraken 2016 plaats door de drie partijen.

Per 1 januari 2016 moeten we "passend" gaan toewijzen.Dat wil zeggen dat we aan ten minste 95% van de huis-houdens met potentieel recht op huurtoeslag woningenmet een huurprijs tot en met de aftoppingsgrens voorde huurtoeslag verhuren. In 2015 hebben we vooruitlo-pend op de invoering van het passend toewijzen onsstreefhuurbeleid aangepast. Nieuw is ook dat de minister met de invoering van deWoningwet elk jaar prioriteiten benoemt, waarvan voor2016 het bieden van voldoende betaalbare en beschik-bare huurwoningen voor de doelgroep de belangrijksteprioriteit is.

Decentralisatie overheidstaken naar gemeentenDe gevolgen van de bezuinigingen op de zorg en de

overgang van de zorg van het Rijk naar de gemeente isin 2015 goed merkbaar geweest. Er komen minder men-sen in aanmerking voor begeleid wonen in een instel-ling. Hierdoor is er een toename van uitstroom vanbewoners uit instellingen naar een reguliere huurwo-ning. We merken nu al een toename van het aantal‘zwakkere’, minder zelfredzame huurders, in onze socialehuurwoningen. Hierdoor kan de druk op de leefbaarheidin buurten gaan toenemen. Ook verwachten we dat dehuurachterstanden en gedwongen woningontruimingendaardoor toenemen. We blijven preventief te werk gaandoor vroegtijdig in contact te treden met huurders meteen huurachterstand en onmiddellijk te reageren op sig-nalen van overlast en dergelijke.Een positief aspect van de overgang van de zorg vanRijk naar gemeente is dat door de opzet van de SocialeWijkteams er een betere samenwerking tot stand is ge-komen door de korte lijnen met de zorgpartijen.

Wijziging in de woningwaardering

Per 1 oktober 2015 is de woningwaardering voor socialehuurwoningen veranderd. De woningwaardering is opgebouwd uit punten. Eenwoning krijgt punten voor bijvoorbeeld de oppervlaktevan de kamers of het energielabel. Per 1 oktober heeftde overheid de berekening van de punten en de hoogtevan de puntprijs veranderd. De WOZ-waarde van eenwoning gaat gemiddeld voor een kwart het aantal pun-ten, en dus ook de maximale huurprijs, bepalen. De pun-ten voor woonvorm of woonomgeving en deschaarstepunten voor woningen in gewilde gebiedenvervallen. Daarnaast is elk punt 3,8% minder waard ge-worden. Dit heeft effect op de maximale huur die we alscorporatie mogen vragen. Als gevolg van deze wijziging,hebben we voor 278 huurders de huur verlaagd met ge-middeld € 24,- per maand. Alle betrokken huurders heb-ben we hierover geïnformeerd.

5.3 Wijzigingen in wet- en regelgeving

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

40

Huurbeleid

De Kombinatie verhuurt tenminste 90% van haar socialehuurwoningen (huurprijs tot € 710,68, peildatum 2015)aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot €34.911,- (peildatum 2015). De resterende 10% bestem-men we indien nodig voor bijzondere doelgroepen meteen inkomen hoger dan € 34.911,-, zoals grote gezinnen,stadsvernieuwings- en andere urgenten of senioren dienaar een seniorenwoning verhuizen. Door jonge gezin-nen voorrang te verlenen bij vrije sector eengezinswo-ningen en door woningen uitsluitend voor jongeren tebestemmen, verliezen we onze doelgroepen van beleidniet uit het oog.

Huurkorting en maatschappelijk huurprijsbeleid

Een overgroot deel van het maatschappelijk budget heb-ben we besteed aan huurkorting. Om huurwoningenvoor onze doelgroepen van beleid betaalbaar te houden,vroegen we minder huur dan in de markt mogelijk wasgeweest. Deze huurkorting heeft de Maatschappelijkekamer verstrekt aan de Vastgoedkamer, zodat de huur-korting niet ten koste is gegaan van het directe rende-ment van de Vastgoedkamer.

Huurkorting % marktwaarde

Feitelijk huurniveau 22.870 6,39%

Huurkorting 9.607 2,68%

Feitelijk huurniveau 32.477 9,08%

Het bereiken van de markthuur is geen doelstelling vande Kombinatie. Het verlenen van de huurkorting tot hetniveau van de streefhuur is gewenst. Immers, de Kombi-natie wil betaalbare woningen aan de doelgroep (men-sen met een laag inkomen) verhuren tegen eenacceptabele huurprijs.

Streefhuur

Wel streven we ernaar om het streefhuurniveau te reali-seren. De streefhuren heeft de Kombinatie nodig omhaar maatschappelijke doelstellingen te behalen en fi-nancieel gezond te blijven. De streefhuur realiseren webij mutatie. We trekken dan de huurprijs van een woningop tot de vastgestelde streefhuur. In 2015 heeft de Kom-binatie 228 woningen opnieuw verhuurd.

Bij verhuurde woningen is sprake van langlopende ver-plichtingen door de afgesloten huurcontracten en dedaarmee vastgelegde huurbescherming. Met de uitvoe-ring van de jaarlijkse huurverhoging proberen we ookdichter in de buurt van de streefhuur te komen.

De totale streefhuur van de Kombinatie voor 2015 is € 27,5 mln. op jaarbasis. De totale markthuur bedraagt € 32,4 mln. De structurele maatschappelijke bijdrageaan de betaalbaarheid van onze woningen in de vormvan huurkorting bedraagt dus € 32,4 -/- € 27,5 = € 4,9mln.

5.4.1 Kernvoorraad

Eind 2015 heeft de Kombinatie 3421woningen in het so-ciale huursegment conform de definitie van de Woning-wet, waarvan 2652 woningen in de kernvoorraad (huurtot € 618,24). Van deze woningen in de kernvoorraad zijner 817 eengezinswoningen. Hiermee voldoen we aan deprestatieafspraken met de gemeente Zeist.

5.4.2 Gemiddelde netto huurprijs

In 2015 is de gemiddelde netto huurprijs van onze wo-ningen per ultimo van het jaar € 524,-.

Jaar Netto maandhuur Nettomaandhuur Stijging

sociale verhuur vrije sector huur

2013 € 486 6,3%

2014 € 505 3,9%

2015 € 524 € 915 * 3,7%

* nieuw opgenomen in 2015Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie

5.4.3 Jaarlijkse huurverhoging

De overheid heeft het ook in 2015 mogelijk gemaakt omeen inkomensafhankelijke huurverhoging door te voe-ren. Wij hebben daar gebruik van gemaakt. Huurdersvan een sociale huurwoning (huur minder dan € 710,68)die in 2013 minder verdienden dan € 34.229,- betaaldenper 1 juli 2015 de basishuurverhoging van 2,5%. Huur-

5.4 Huurbeleid en maatschappelijk prijsbeleid

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

41

Vergroten van kansen op de woningmarkt

voor jongeren en jonge ge-zinnen

Dialoogbijeenkomst

verandering van

rechtsvorm

ders met een inkomen in 2013 tussen € 34.229,- en € 43.786,- hebben 3% huurverhoging gekregen. Huur-ders die in 2013 meer verdienden dan € 43.786,- kregen een huurverhoging van 5%. Op advies van ons BewonersPlatform hebben we eenuitzondering gemaakt voor huishoudens met een inko-men onder € 34.229,- in 2013, die een huurprijs tussen € 576,25 en € 710,68 betaalden. Zij hebben per 1 juli2015 een huurverhoging van 1% gekregen in plaats vande toegestane 2,5%.

Het resultaat van inkomensafhankelijke huurverhogingwas in 2015 als volgt: 72% van de huurders kreeg maxi-maal 2,5% huurverhoging, 12% van de huurders kreeg3% en 15% van de huurders kreeg 5% huurverhoging.De gemiddelde jaarlijkse huurverhoging voor alle wo-ningen is 2,5%.

5.4.4 Afrekening servicekosten

Alle berekende voorschotten voor de servicekosten heb-ben we vóór 1 juli 2015 afgerekend. Voorafgaand aan deverzending van de afrekening aan alle huurders, hebbenwe de afrekening van de servicekosten besproken metde bewonerscommissies.

1-persoon Huur <= € 403,06 Huur > € 403,07 t/m <=€ 567,87 Huur > € 567,88 Totaal

<65 <= € 21.950 16 19 45 80> € 21.950 0 2 18 20

>=65 jaar <= € 21.950 0 5 10 15> € 21.950 0 0 6 6

Subtotaal 16 26 79 121

2-personen Huur <= € 403,06 Huur > € 403,07 t/m <=€ 567,87 Huur >€ 567,88 Totaal

<65 <= € 29.800 2 3 35 40>€ 29.800 0 1 14 15

>=65 jaar < =€ 29.825 0 0 6 6> € 29.825 0 0 5 5

Subtotaal 2 4 60 66

>=3 personen Huur <= € 403,06 Huur > € 403,07 t/m <=€ 618,24 Huur > € 618,25 Totaal

<65 <= € 29.800 0 11 24 35> € 29.800 0 0 6 6

>=65 jaar <=€ 29.825 0 0 0 0> € 29.825 0 0 0 0

Subtotaal 0 11 30 41

Totaal 18 41 169 228

Bron: woningbouwvereniging de Kombinatie

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

42

5.4.5 Bezwaren tegen de huurverhoging en de afrekening servicekosten 2015

2013 2014 2015

Aantal bezwaren jaarlijkse huurverhoging 79 76 55

Aantal ingehouden huurverhogingen 2 2 0

Aantal toetsing aanvangshuur 1 0 0

Aantal verzoek om huurverlaging wegens onderhoudsgebreken 1 0 2

Aantal bezwaren afrekening/voorschot servicekosten 5 6 0

Aantal bezwaren tegen huurverhoging na verbetering 0 0 0

Aantal zaken doorgestuurd naar huurcommissie 18 12 3

Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie

Woningtoewijzing

We hebben 55 bezwaren tegen de huurverhoging ont-vangen. Daarvan zijn er 3 naar de huurcommissie door-gezonden. Bij alle doorgestuurde bezwaren is deKombinatie in het gelijk gesteld. Bij 41 huurders hebbenwe de huurverhoging aangepast op basis van aangele-verde extra informatie: bij 32 huishoudens wegens eenlager inkomen, in 9 gevallen wegens een WMO/CIZ indi-catie. Er zijn 7 rappelbrieven verzonden aan huurders diede extra verhoging niet hebben betaald. Deze zijn geenvan allen naar de huurcommissie gegaan. We ontvingengeen bezwaren tegen de afrekening servicekosten.

5.4.6 Woningtoewijzing

In 2015 verhuurde de Kombinatie in totaal 228 wonin-gen. Hiervan zijn 211 woningen toegewezen in de socialesector en 17 in de vrije sector.

De Kombinatie heeft 100% van de vrijgekomen wonin-gen toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot€ 34.911,-. We voldoen daarmee aan de Ministeriële re-geling. De 10% “vrije beleidsruimte” is daardoor niet ge-bruikt.

Toewijzing aan jongeren en jonge gezinnen

In 2015 zijn in totaal 258 woningen verhuurd en ver-kocht. Dit betreft 228 huurwoningen in zowel socialehuur als vrije sector en 30 koopwoningen, zowel regu-liere verkoop als verkoop in Koopgarant. In 59 woningen (26%) is een jong gezin gehuisvest. In2015 hebben we 83 woningen toegewezen aan jongerentot 30 jaar (36%). Hiermee voldoen we nog niet aan onzedoelstelling voor het huisvesten van jongeren en jongegezinnen, maar zien we een aanzienlijke verbetering tenopzichte van 2014 (resp. 9% en 34%).

Aantal toewijzingen in 2015

In onderstaande tabel zijn alle 228 woningtoewijzingenopgenomen, zowel de woningen die we via WoningNettoegewezen hebben, als de woningen die we buiten dereguliere toewijzing om verhuurd hebben.

We hebben 3 woningen voor zogenaamde spoedzoekersvia Woningnet verloot.

5.4.7 Toewijzing buiten de reguliere toewijzing

We verhuurden in totaal 32 woningen buiten de regu-liere toewijzing via WoningNet. Deze zijn als volgt toege-wezen:• 21 woningen aan statushouders;• 5 woningen aan kandidaten van Beter Wonen;• 3 seniorenwoning aan een bewoners die een eenge-

zinswoning achter lieten;• 1 woning voor de huisvesting van topsporters;• 2 woningen zijn door woningruil van huurder verwis-

seld.

De verantwoording van deze toewijzingen is in de voor-gaande tabel opgenomen.

Daarnaast hebben we op Beukbergen 3 huurwoonwa-gens met huurstandplaatsen in eigendom verkregen, 26 huurstandplaatsen in beheer genomen voor de ge-meente Zeist, 4 woningen (tijdelijk) aan de Huizenoppas-dienst in gebruik gegeven in afwachting van renovatie, 3woningen beschikbaar gesteld aan de RK Woningbouw-vereniging voor de tijdelijke huisvesting van hun bewo-ners van een renovatieproject en één garage verhuurd.

5.4.8 Woningvoorraad en mutatiegraad

De woningvoorraad

Onderstaande tabel geeft het verloop weer van de woningvoorraad in 2015:

Aantal per 1 januari 2015: 3551

Aangekocht 3

Verkocht 29

Gesloopt 0

Nieuwbouw 0

Aantal per 31 december 2015 3525

Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

43

Mutatiegraad

De mutatiegraad in Zeist is de laatste jaren redelijk sta-biel. De mutatiegraad voor de L-flat is in 2015 wat lagerdan in voorgaande jaren. Voor woningzoekenden blijfthet lastig om een (andere) woning te krijgen.

2013 2014 2015

Mutatiegraad totaal woningbestand 7,3% 6,9% 7,4 %

Mutatiegraad L-flat 11,4% 11,1% 9,6%

Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie

Onderstaande tabel geeft het aantal huuropzeggingen perwijk weer:Wijk Mutaties Mutaties Mutaties

2013 2014 2015

Zeist Centrum 62 56 77

Zeist Noord 176 160 162

Zeist West 12 7 11

Zeist Oost 0 1 1

Den Dolder e.o. 14 25 15

De Kombinatie 264 249 266

Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie

5.4.9 Leegstand

We verhuren woningen natuurlijk zo snel mogelijk door.Toch is een periode van leegstand niet altijd te vermij-den. De leegstand in 2015 was in totaal: 1,15%.De belangrijkste redenen voor deze leegstand warenleegstand voor uitvoering van mutatieonderhoud, leeg-stand door projecten en leegstand door verkoop.

2013 2014 2015

Leegstand 1,07% 1,06% 1,15%

Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie

5.5 Sociale Interventies

Een tiende deel van het maatschappelijke budget is uit-gegeven aan sociale interventies. Bij sociale interventiesgaat het om uitgaven voor leefbaarheid, extra onder-houd en extra beheeractiviteiten. De uitgaven voor extraonderhoud en extra beheer zijn verstrekt aan de Vast-goedkamer, die daarmee onder meer in het kader vanwijk- en buurtbeheer onze maatschappelijke doelstellin-gen realiseert.

Sociale interventies

Leefbaarheid € 304

Oonderhoud € 771

Beheer € 207

€ 1.282

5.5.1 Bijdrage beheer

5.5.1.1 HuurincassoDe Kombinatie besteedt extra aandacht aan het beper-ken van huurachterstanden en het voorkomen van huis-uitzettingen. Het huurincassobeleid bestaat uit hetnemen van preventieve maatregelen en het tijdig signa-leren van financiële problemen. Voor huurders die in fi-nanciële problemen komen, werkt de Kombinatie nauwsamen met de Sociale Dienst, Bureau Schuldregeling enhet Algemeen Maatschappelijk Werk van Vitras-CMD. We hebben in alle betalingsherinneringen en aanmanin-gen aan huurders een doorverwijzing naar onder anderesociaal raadslieden opgenomen met de oproep aanhuurders om hulp te zoeken bij betalingsproblemen. Ver-der hebben de Zeister corporaties in samenwerking metVitras in 2015 twee maal een gratis cursus ‘Omgaan metgeld’ aangeboden. Het huurachterstandpercentage bijonze huurders lag per 31 december 2015 op1,39%. Dat is0,17% lager dan in 2014. We zien landelijk een stijgendaantal huishoudens met betalingsproblemen en schul-den.

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

44

De Kombinatie besteedt extra aandacht aanhet beperken van huurachterstanden en het

voorkomen van huisuitzettingen

Inloopavond Pleineslaan

5.5.1.2 Voorkomen huisuitzettingen en ontruimingenDe Kombinatie heeft het traject ‘voorkomen huisuitzettin-gen’ in 2015 voortgezet. Het traject houdt in dat we, voor-dat we de deurwaarder inschakelen, op huisbezoek gaanof op een andere wijze in contact te komen met de huur-der. We hebben eerder en meer huisbezoeken afgelegd. In en-kele gevallen bleek er sprake te zijn van zogenaamdemulti-probleem gezinnen. Hierbij werken we nauw samenmet onze eerder genoemde externe partners, zoals het Al-gemeen Maatschappelijk Werk of de andere leden van hetSociaal Wijkteam, om huisuitzettingen te voorkomen. Wezien een verdere toename van het aantal mensen met be-taalproblemen en (huur)achterstanden.In 2015 pakten onze consulenten Sociaal Beheer in hetkader het voorkomen van huisuitzettingen, 136 dossiersop. Van deze dossiers zijn eind 2015, nog 9 dossiers lo-pend. Bij 89 huurders werd de gang naar de deurwaardervoorkomen door het maken van een betaalafspraak of hetinschakelen van hulp. In 38 zaken schakelden we alsnogde deurwaarder in. Vergeleken met vorig jaar is het aantaldossiers teruglopen.Ondanks onze inspanningen om huisuitzettingen te voor-komen, is het aantal ontruimingen wegens huurachter-stand in 2015 helaas toch toegenomen van 10 naar 12.Daarnaast zijn er in 2015 twee ontruimingen op basis vanhennepteelt en één op basis van overlast gecombineerdmet huurachterstand geweest. De toegenomen ontrui-mingen zijn deels het gevolg van oude langlopende zakenwaarbij uiteindelijk alle mogelijkheden tot regelingen ofhulp niet tot een oplossing hebben geleid.

5.5.1.3 OverlastZoals eerder al gezegd is de Kombinatie een woningcor-poratie die vanuit haar maatschappelijke betrokkenheidwoningen in aantrekkelijke buurten aanbiedt. Daarbijhoort ook prettig wonen zonder overlast. Een klein deelvan de overlastmeldingen heeft betrekking op de woon-

omgeving, bijvoorbeeld overlast veroorzaakt door hang-jongeren en meldingen over afval en vuil in en rond ge-bouwen. Dit is structureel en lastig aan te pakken.Samen met de andere partijen binnen het WijkgerichtWerken (WGW) besteden wij voortdurend aandacht aandeze terugkerende problematiek. Een overzicht van acti-viteiten en bijbehorende resultaten van de inzet van hetWGW op dit terrein staat in paragraaf 5.5.3.3 “De Kombi-natie: werken aan schoon, heel veilig en sociaal in 2015 “.

Er zijn in 2015, 125 overlastgevallen geregistreerd. Vandeze 125 kwesties handelden we er 102 af en 23 zijn nog

in behandeling. Daar waar mogelijk, schakelden weBuurtbemiddeling in om te bemiddelen tussen de huur-ders.

De belangrijkste 5 oorzaken van overlast zijn:

Geluidoverlast(radio,tv en stemgeluid) 19%

Burenruzie 11%

Huisdieren 10%

Vervuiling 9%

Overig 8%

2 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

45

Voorkomen huisuitzettingen en ontruimingen

Totaal aantal dossiers Gang naar deurwaarder Alsnog naardeurwaarder Nog lopende dossiers

opgepakt voorkomen

2015 136 89 38 9

2014 242 137 90 15

2013 94 58 28 8

2012 90 65 23 2

Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie

Ontruimingen

Aantal Huurschuld Hennep Onderhuur/illegale bewoning Overlast

2015 15 12 2 0 1

2014 14 10 1 2 1

2013 7 7 0 0 0

2012 7 7 0 0 0

Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie

grote stap om vanuit de ambulante zorg (zoals GGZ, re-classering, jeugdzorg, verslavingszorg en vrouwenop-vang) zelfstandig te gaan wonen. De klant huurt zelf eenwoning bij een woningcorporatie en tekent tegelijkertijdeen verplichte begeleidingsovereenkomst. Dit gebeurtmeestal aan het eind van het hulptraject in de instelling.Zodoende krijgt de klant twee jaar begeleiding vanuit deinstelling. In het kader van de afspraken met ‘BeterWonen’ verhuurden we in 2015, 5 woningen.

In zowel de Prestatieafspraken 2013-2016 die in 2013 zijnafgesloten tussen corporaties en gemeente, als in onseigen beleidsplan 2013-2016, is opgenomen dat we in-zicht willen krijgen in de vraag naar maatschappelijkeopvang en bijzondere doelgroepen. We zijn in samen-werking met de gemeente een onderzoek gestart. De re-sultaten hiervan verwachten we in 2016.

5.5.1.5 Toezicht op schoon heel en veiligOnze complexbeheerders en consulenten Sociaal Be-heer zien toe op het heel, schoon en veilig houden vanons bezit. Vaak in samenwerking met het wijkteam. Uleest hier meer over in paragraaf 5.5.3.3.

5.5.2 Bijdrage onderhoud

De bijdrage van de Maatschappelijke kamer aan onder-houd bedraagt € 771.000,-. Deze bijdrage is besteed aande volgende activiteiten:

We hebben in onze twee woonblokken op Brinkhove deventilatie aangepast in de algemene hallen. Verder is ernaar aanleiding van de wens van bewoners energiezui-nige verlichting aangebracht en is er een voorziening ge-maakt voor het stallen van scootmobielen. In de hallenzijn klapstoeltjes voor op de taxi wachtende huurdersaangebracht, die voldoen aan de eisen van de brand-weer. Met deze maatregelen wonen de bewoners veiligen comfortabel.

In Hofwijck is op verzoek van bewoners extra verlichtingaangebracht in het atrium. Ook zijn er tien automatische

Overlastzaken op de L-flat aan de laan van Vollenhovemaken voor 28% deel uit van alle geregistreerde zaken.Hiermee is de L-flat iets oververtegenwoordigd in de re-gistratie. Daarnaast zijn er in 2015 twee zaken rond hen-nepteelt geweest op de L-flat, die beiden hebben geleidtot huisuitzetting van de huurder.5.5.1.4 Wonen en zorgEen deel van onze (toekomstige) huurders heeft niet al-leen belang bij bijvoorbeeld een aangepaste woning,maar ook bij voorzieningen op het terrein van welzijn enzorg. Wij denken hierbij niet alleen aan senioren of men-sen met een lichamelijke beperking. Ook mensen dieeen steuntje in de rug nodig hebben bij (begeleid) zelf-standig wonen horen hierbij.

Activiteiten wonen, welzijn en zorg in 2015

• Verhuur MFA Vogelnest aan MeanderOmnium MeanderOmnium wil met de exploitatie van het Vogel-nest een vitale buurt realiseren. Binnen een (ideale) vi-tale buurt kennen buren elkaar en als men wil,onderneemt men samen activiteiten. Om dit te berei-ken is het noodzakelijk dat inwoners meer eigen ver-antwoordelijkheid krijgen. MeanderOmnium zet in ophet verbeteren van de volgende maatschappelijke ef-fecten:- het bevorderen van sociale samenhang en leefbaar-

heid in de Vogelwijk; - het stimuleren en faciliteren van burgerinitiatieven; - het stimuleren van de ontwikkeling van (jonge) kin-

deren en jongeren;- via samenwerking ondersteuning en hulp bieden

aan buurtbewoners.• Wijkservicepunt Noord

We verhuren Wijkservicepunt (WSP) Noord aan de sa-menwerkende partners: gemeente Zeist, Abrona,Zorggroep Charim, Kwintes en MeanderOmnium. Opdeze manier wordt concreet vorm gegeven aan maat-schappelijke ondersteuning. Het Wijkservicepunt Zeist-Noord is steeds meer uitgegroeid tot een centraleontmoetingsplek voor bewoners van deze wijk.

• Wijksteunpunt Brinkhove

In het seniorencomplex Brinkhove werken wij samenmet welzijnsorganisatie MeanderOmnium. Zij biedenonder meer gelegenheid voor recreatie en geven infor-matie en advies aan zowel bewoners in het complexzelf als aan senioren in de buurt.

• EldoradoWe stellen ‘om niet’ ruimte beschikbaar in Eldoradoaan onze bewoners voor gemeenschappelijke activi-teiten die een aantal actieve bewoners zelf organi-seert.

• InloophuizenWij ondersteunen zowel financieel als facilitair Stich-ting Kerk en Samenleving. In inloophuis ‘het Linden-huis’ (Staatsliedenkwartier) en het inloophuis in deL-flat biedt deze organisatie de nodige aandacht en on-dersteuning voor hen die daar om vragen. Het betrefthier hoofdzakelijk onze bewoners van de beide wijken.

• L-flatWe hebben een ruimte in de L-flat aan het NetwerkBuurtvaders beschikbaar gesteld.

• Woongroep voor seniorenDe Kombinatie verhuurde in 2015 in één seniorencom-plex woningen aan een woongroep voor ouderen(Meester de Klerkstraat). Deze woongroep beschiktover een gemeenschappelijke woning die verbouwd istot ontmoetingsruimte waar gezamenlijke activiteitengeorganiseerd worden

• In diverse seniorencomplexen organiseerden we inhet kader van de brandveiligheid in 2015 activiteiten,variërend van een voorlichtingsbijeenkomst in samen-werking met de brandweer tot een actie om te zorgendat gangen vrijgemaakt zijn van obstakels.

Bijzondere doelgroepen

De Kombinatie verhuurt woningen aan instellingen zoalsKwintes, Altrecht en Abrona ten behoeve van begeleidwonen. Daarnaast verhuren we jaarlijks een vooraf vast-gesteld aantal woningen voor maatschappelijke opvangmet behulp van de vereniging ‘Beter Wonen’. Via dezevereniging wordt de uitstroom van cliënten uit instellin-gen geregeld. Voor sociaal kwetsbare mensen is het een

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

46

deurdrangers geplaatst, die het betreden van het ge-bouw eenvoudiger heeft gemaakt voor de bewoners.

Bij de Binnenhof zijn vier extra automatische deurdran-gers aangebracht op de deuren naar de fietsenbergin-gen.

Bij De Heuvel, Achterheuvel en Promenade is in de trap-penhuizen de verlichting aangepast en zijn er marke-ringsstrepen aangebracht op de opstappen naar detrappenhuizen. Dit om de veiligheid in deze trappenhui-zen te verhogen.

Op de Laan van Vollenhove (L-flat) zijn alle entreevloerenbehandeld zodat de tegels ruwer zijn. Bij nat weer ont-staat er zo minder gladheid en dat voorkomt gevaarlijkesituaties. Tijdens deze actie zijn er op de traptreden in dehallen ook reflecterende markeringsstrips aangebracht.

Bij de Dijnselweg/Panweg zijn twee lantaarnpalen aan-gebracht in achterpaden. Deze achterpaden zijn door depolitie aangewezen als inbraakgevoelig. Begin 2016 gaanwe bij nog twee achterpaden in deze buurt verlichtingaanbrengen, waardoor het veiligheidsgevoel vergrootwordt.

5.5.3 Leefbaarheid

De bijdrage vanuit de Maatschappelijke kamer aan leef-baarheid in 2015 is € 304.000,-. Onze bewoners waarde-ren de woonomgeving op de onderdelen ‘schoon’,‘veilig’, ‘heel’ en ‘sociaal’ met een ruime voldoende. Descore voor de woonomgeving was in 2015 een 7,4. Leesmeer over de klanttevredenheid en ons klantenpanel inparagraaf 5.8.

In wijken en buurten waar wij veel woningen verhuren,heeft de Kombinatie samen met de gemeente de regie-rol inzake vernieuwingen binnen wijkgericht werken enleefbaarheid. Buurten waar veel van onze bewonerswonen zijn: Verzetswijk, Indische Buurt, Staatslieden-kwartier, Vollenhove, Dichtersbuurt, Den Dolder, Vogel-

wijk en Centrum. Bewoners dienen in alle levensfasesvan jong tot oud prettig in een wijk te wonen; de zoge-naamde levensloopbestendige wijk. In wijken waar weherstructureren, bouwen we indien nodig en mogelijktoegankelijke appartementen.

2014 2014 2015 2015

begroot besteed begroot besteed

Budget leefbaarheid (bijdrage Maat-schappelijke kamer) 241.000 277.000 325.000 304.000

5.5.3.1 Wijkgericht Werken in ZeistSinds 1998 werken de gemeente Zeist, politie, de Zeisterwoningcorporaties (Seyster Veste, RK Woningbouwver-eniging Zeist, de Kombinatie) en Meander Omniumsamen binnen het Wijkgericht Werken (WGW) met alsdoel samen Zeist leefbaarder te maken. De Kombinatiestelt jaarlijks € 97.000,- beschikbaar voor de “werkkas” van het WGW.Dit budget is onderdeel van het totale budget leefbaar-heid. Naast deze bijdrage zetten drie partijen uit hetWGW (gemeente Zeist, Seyster Veste en de Kombinatie)het O-team in voor 90 uur per week. De Kombinatiecoördineert de inzet van het O-team (het Opruim team).Ook levert de Kombinatie personele inzet in de wijk-teams (2,5 fte, deels ingezet binnen WGW). Het WGW heeft de rol van ondersteuner en faciliteert be-woners bij hun initiatieven. De wijkteamleden zijn daar-naast de ogen en oren in de wijk. Inwoners weten zelfhet beste wat er moet gebeuren in hun wijk. Het samenaan de slag gaan bevordert de sociale cohesie en de be-trokkenheid en daarmee de leefbaarheid van een wijk. Inde praktijk maken we een uitzondering voor kwetsbarebuurten. Als het nodig is leveren we daar maatwerk enondersteuning.

5.5.3.2 Resultaten op speerpunten WGW in 2015Zichtbaarheid Wijkgericht Werken

De inzet op een betere zichtbaarheid heeft geleid tot eengrotere bekendheid van de wijkteams.Activiteiten als spreekuren op locatie, bijeenkomsten inde wijken, gezamenlijke buurt- en wijkschouwen engoed herkenbare bedrijfskleding droegen hieraan bij.

Veiligheid

De wijkteams hebben locaties in kaart gebracht waar hetveiligheidsgevoel onder druk stond. Daar waar mogelijkzijn concrete oplossingen aangedragen en uitgevoerd,bijvoorbeeld extra verlichting op het parkeerdek aan deLaan van Vollenhove. In het centrum is het bewonersini-tiatief om een buurtpreventieteam op te zetten, eengroot succes. Op een aantal locaties in Zeist is extra toe-zicht geregeld.

Optimaliseren samenwerking sociaal team en CJG (Cen-

trum voor Jeugd en Gezin)-team

Genoemde teams spelen een belangrijke rol bij de uit-voering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning(Wmo). De sociale- en CJG- teams hebben ervoor geko-zen om aan te sluiten bij de bij bewoners bekende

2 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

47

spreekuurtijden en -locaties van de wijkteams in de wijk-servicepunten. Door deze keuze is er een volledig beeldvan de (problemen in) de buurt en haar wijkbewoners.De teams in Noord en Oost hebben de laatste maandenvan 2014 samen proefgedraaid. Dit is een succes geble-ken, zowel in de samenwerking tussen sociaal team enCJG-team, als in de samenwerking met het wijkteam.Vanaf 1 januari 2015 zijn de andere wijkteams dan ookop dezelfde wijze gaan samenwerken.

Participatie bevorderen en de sociale cohesie versterken

We bouwen voort op het ondersteunen van initiatievenen het bevorderen van acties vanuit bewoners. In 2015ondersteunden we de volgende initiatieven:- Het schoolplein bij basisschool de Hoeksteen is in sa-

menwerking met de buurt opgeknapt. Het schoolpleinis openbaar toegankelijk. De opknapbeurt heeft ervoorgezorgd dat het plein een groen karakter heeft gekre-gen en het meer een deel van de wijk is geworden;

- Samen met de buurtcommissie Mamejoh zetten weons in om leefbaarheid in de wijk te bevorderen. In2015 is er nog extra aandacht besteed aan schoon-maak en zwerfvuil. Door een actie zijn de bewoners nugoed op de hoogte van het op de juiste wijze aanbie-den van afval;

- In nauwe samenwerking met partners van het wijk-team Noord is de veiligheid bij de parkeerdekken vande L-flat verbeterd: de verlichting bij het parkeerdekwas al verbeterd en door het snoeien van de overhan-gende bomen is het parkeerdek nu ’s avonds beterverlicht. Hierdoor is er een veiliger gevoel ontstaan bijonze bewoners. We zien dit ook terug in de klanttevre-denheidsmeting: het veiligheidsgevoel ’s avonds en ’snachts is bij de bewoners van de L-flat toegenomenvan 5,3 in 2014 naar 5,6 in 2015;

- De VOP, de vaste ontmoetingsplek voor jongeren,heeft in 2015 beperkt gedraaid. De actieve groep jon-geren uit de buurt die lang voor deze VOP heeft gestre-

den, is inmiddels al ouder en gesetteld. Opvolgingblijkt moeilijk en er wordt gekeken naar ondersteuningom dit initiatief in stand te houden. De corporaties on-dersteunen dit initiatief financieel;

- Op het braakliggende terrein in de Vogelwijk wordteen voetbalveld voor de jeugd onderhouden en inten-sief gebruikt. Dit draagt bij aan de kwaliteit van debuurt en het welzijn van bewoners van de wijk;

- De Kombinatie steunt de ‘Jongerenbusz’ actief. Mean-derOmnium zet de bus in verschillende wijken binnenZeist in om overlast van (hang)jongeren tegen tegaan. Jongeren kunnen hier terecht voor allerlei activi-teiten. Dit vermindert de jongerenoverlast en verhoogtzo het gevoel van veiligheid.

5.5.3.3 De Kombinatie: werken aan schoon, heel veiligen sociaal in 2015

Onze aanpak richt zich net als de aanpak van het WGWop de thema’s: schoon, heel, veilig en sociaal. Hieronderbeschrijven we onze inspanningen per deelgebied in2015.

Schoon

De consulenten Sociaal Beheer, de complexbeheerderBeukbergen en de huismeester zien door regelmatigerondes langs complexen en trappenhuizen intensief toeop het voorkomen van vervuiling door gebruikers en be-woners van complexen. Daar waar mogelijk draaien devervuilers op voor de schoonmaakkosten. Deze bedra-gen minimaal € 75,- per overtreding. In onze groterecomplexen begeleiden de consulenten de professioneleschoonmaak.

Ook in 2015 is er in samenwerking met Stadstoezicht eenactie uitgevoerd om alle ‘fietswrakken’ te verwijderen bijde L-flat. Hierdoor is het aanzien van de flat weer sterkverbeterd rond de entrees van de flat.De gemeente Zeist en de RMN hebben begin 2015 on-

dergrondse vuilcontainers bij de L-flat geplaatst. De in-pandige containers en stortkokerhokken, die vaak zorg-den voor stank- en vuiloverlast, zijn daardoor niet meerin gebruik. Wij hebben actief deelgenomen aan de voor-bereidingen en informatievoorziening aan bewoners.Ook leverden we een financiële bijdrage. Het gebruikvan de ondergrondse containers verloopt redelijk goed.Op overtreding van regels wordt toegezien en indienmogelijk worden schoonmaakkosten verhaald.

Heel

Op basis van signalen van bewoners en op basis vanwat onze consulenten en de complexbeheerders consta-teren, herstellen we zaken die kapot zijn snel. Als dit omzaken in de openbare ruimte gaat, zorgt het WGW voorde afhandeling. Kapotte zaken in onze complexen wor-den gemeld aan en opgepakt door de Vastgoedkamer.Het snel reageren draagt bij aan een betere beoordelingvan de leefbaarheid door de bewoners en zorgt daarbijook voor minder vervuiling of vernieling.

Veilig

Signalen van onveiligheid bereiken ons via verschillendekanalen: via het WGW, ons klantenpanel, bewonerscom-missies en individuele huurders. Dergelijke signalen vanonveiligheid in wijken en buurten bespreken we met debetrokkenen. Indien mogelijk schakelen we bij bepaaldeoverlastzaken Buurtbemiddeling in. Met behulp vanonze partners binnen het WGW streven wij naar totaal-oplossingen voor overlast op woning- en wijkniveau. Ook in 2015 hebben we het toezicht iets geïntensiveerd.We zijn vaker en goed herkenbaar aanwezig geweest enhebben actief het contact met bewoners onderhouden.Het cameratoezicht in ons bezit verhoogt daarbij het vei-ligheidsgevoel van bewoners en de pakkans van overtre-ders.Onze huurders kunnen de woning beter laten beveiligenmet veiligheidsbeslag en hang- en sluitwerk, een rook-

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

48

melder en buitenverlichting. Dit alles conform het Poli-tiekeurmerk Veilig Wonen. Dit kan in de vorm van eengeriefverbetering. Net als voorgaande jaren hebben we in goede samen-werking met alle betrokken partijen de periode rond dejaarwisseling besproken en een draaiboek jaarwisselinggemaakt. De goede samenwerking heeft bijgedragenaan het voorkomen van (extra) schades.

Sociaal

Wij ondersteunen met financiële middelen en door ge-richt advies diverse initiatieven die tot doel hebben deleefbaarheid te bevorderen. Zoals het eerder genoemdeLindenhuis in het Staatsliedenkwartier en het Inloophuisin de L-flat.

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

49

Wij ondersteunen met financiele middelen en door gericht advies

diverse initiatieven die tot doel hebben deleefbaarheid te bevorderen

5.6 Bijdrage aan Investeringen en desinvesteringen

5.7 Participatie

De tweede bestedingscategorie van het maatschappe-lijke budget zijn de bijdragen aan de investeringen en de(des)investeringen. Het gaat hierbij om het onrendabeledeel van de (des)investeringen.

Investeringen

De volgende tabel geeft de bijdragen van de Maatschap-pelijke kamer voor de verschillende categorieën investe-ringen. Deze bijdragen dekken het onrendabele deel vande investeringen af.

Investeringsbijdrage

Nieuwbouw huur € 293

Aankoop huur € 227

Verbetering € 408

Nieuwbouw VoV € -

Terug/doorverkoop VoV € -8

Totaal € 920

Nieuwbouw huur

De bijdrage aan investeringen in nieuwbouw huur 2015bedraagt € 293.000,-. Dit betreft investeringen in de Plei-neslaan, de A.C. Kerkhofflaan en Beukbergen. Door dezebijdrage hebben we bijgedragen aan de beschikbaarheidvan betaalbare nieuwbouwwoningen voor onze doel-groep.

Aankoop huur

In 2015 hebben we 3 huurwoonwagens op huurstand-plaatsen op Beukbergen gekocht van de gemeente Zeist.Dit is de bijdrage aan investeringen aankoop huur van €227.000,-.

Verbeteringen

Daarnaast hebben we de kwaliteit van onze woningvoor-raad verbeterd door projectmatige renovaties. Er is eenbeperkte investering gedaan, € 408.000,-, vanuit deMaatschappelijke Kamer aan de Vastgoedkamer ten be-hoeve van renovaties dan wel verbeteringen uitgevoerdin 2015.Dit betreft de renovatie Weideweg en de voorbereidin-gen van het verbeterproject Eldorado.

Desinvesteringen

Ook bij de desinvesteringen is er sprake van bijdragenvan de Maatschappelijke kamer. Het gaat in 2015 om Ver-koop onder Voorwaarden. Bij Verkoop onder Voorwaar-den is de korting als maatschappelijke bijdrageopgevoerd.

Desinvesteringsbijdrage

Sloop € -

Verkoop regulier € -

Verkoop onder Voorwaarden € 496

Totaal € 496

De verkoop onder voorwaarden betreft de verkoop metKoopgarant. In 2015 zijn 16 woningen verkocht ondervoorwaarden, waarvan 13 woningen voor de eerste keer.De bijdrage (verleende korting) van de maatschappelijkeKamer is € 496.000,-.

Het effect van Koopgarant is onder meer:• verlagen van de woonquote voor de koper;• gemengde buurt van koop en huur;• huisvesten van de doelgroep jonge gezinnen, jonge-

ren en koopstarters met een lager inkomen uit Zeist.

De Kombinatie voert op verschillende niveaus overlegmet haar huurders. Dat varieert van georganiseerde be-woners verenigd in de Stichting BewonersPlatform deKombinatie, een bewonerscommissie tot individuelehuurders.

5.7.1 Meepraten bij de Kombinatie: zo doen we dat

Over algemene beleidszaken overleggen we met onzehuurdersorganisatie, Stichting BewonersPlatform deKombinatie, met door huurders gekozen leden zie para-graaf 2.6 In 2015 hadden wij in dertien complexen (straten ofwoongebouwen) een bewonerscommissie waar wij opreguliere basis mee overlegden. Met de Seniorenkerngroep spreken wij over vraagstuk-ken over de huisvesting van senioren. Naast deze commissies hebben we ook het Kombinatie-panel (zie paragraaf 5.8), ons digitale klantenpanel.

Bewoners kunnen ook lid worden van de Woningbouw-vereniging de Kombinatie. De vereniging denkt meeover wonen in Zeist.

Over het algemeen zien wij een verminderde interessevan huurders om zitting te nemen in een bewonerscom-missie. Of om er één op te richten. Dit geldt ook voordeelname aan het BewonersPlatform. Er is wel bereid-heid om incidenteel mee te denken of iets te organise-ren. Op deze behoefte spelen we in met ons hetKombinatiepanel. Ook hebben we een social media stra-tegie uitgewerkt.

5.7.2 Bewonerscommissies

De Kombinatie had in 2015, 13 actieve bewonerscom-missies. Eén commissie heeft aangegeven te stoppenmet haar werkzaamheden aan het einde van 2015. Onze consulenten Sociaal Beheer hebben met de bewo-

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

50

5.8 Klant en klantmetingen

nerscommissies regelmatig overlegd. Vaste agendapun-ten waren de servicekostenafrekening, de planning voorhet onderhoud, de dienstverlening en per complex uit-eenlopende zaken rond onderhoud, overlast of schoon-maak. De frequentie van het overleg is maatwerk ensterk afhankelijk van de onderwerpen die spelen. In hetvoorjaar ligt er elk jaar een piek in de contacten om over-eenstemming te krijgen over de onderhoudsplanning ende servicekostenafrekening.Ook in 2015 heeft de Kombinatie de jaarlijkse themadagvoor leden van bewonerscommissies, Platform en senio-renkerngroep georganiseerd. Met deze jaarlijkse excur-sie bedanken we de bewoners voor hun inzet enbetrokkenheid. Dit jaar stond een bezoek aan ZeistNoord op het programma. Wij zijn hartelijk bij de BIGAgroep in Zeist ontvangen en hebben daar een rondlei-ding en uitleg over hun werk gekregen. Daarnaast warenandere partners in Zeist Noord aanwezig om kennis tedelen. Een medewerker van de Inloophuizen, van deKringloopwinkel, van het Sociaal Wijkteam en Biga heb-ben verteld over hun werk. Uiteraard werd er ook vanuithet Platform kennis gedeeld op deze goed bezochte engewaardeerde middag.

5.7.3 Seniorenkerngroep

De Seniorenkerngroep betrekken wij bij vraagstukkenover de huisvesting van senioren. Vier maal per jaar is ereen overleg met deze commissie. De belangrijkste be-spreekpunten waren de voortgang rond projecten in se-niorencomplexen en wat kleinere zaken die speelden inen rond seniorencomplexen. Verder is eind september2015 door de Seniorenkerngroep een aanvulling op heteerder uitgegeven boekje “ballonnetje oplaten” over dewoonwensen van senioren aangeboden aan de Kombi-natie. Deze aanvulling wordt gebruikt als lijst met aanbe-velingen bij renovatie en nieuwbouw van(senioren-)woningen.

Resultaat 2015 procesmetingen

2015 2014 2013

Tevredenheid afhandelen reparatieverzoeken 6,8 7,3 7,1

Tevredenheid nieuwe huurders 7,4 7,2 7,0

Tevredenheid vertrokken huurders 6,8 6,8 6,6

In februari 2014 is het telefonisch doorgeven van repara-tieverzoeken beperkt tot een telefonisch spreekuur vantwee uur in de ochtend. Deze verandering was noodza-kelijk door de inkrimping van het personeel. Ondanksdeze verandering is de tevredenheid over de dienstver-lening constant gebleven. Dit is mede te danken aan deverbetering van onze online dienstverlening door de in-troductie van het huurderportaal en de digitalisering vanformulieren op onze website. De deelscore op onlinedienstverlening is een 7,8.

We zien een teruggang in tevredenheid over de afhande-ling van reparatieverzoeken. Dit wordt met name veroor-zaakt door de snelheid van afhandeling van eenreparatieverzoek. De afdeling Vastgoed gaat extra aan-dacht besteden aan de bewaking van de afhandeling vanreparatie- en onderhoudsverzoeken door de aannemers.

De Kombinatie meet haar klanttevredenheid en daarmeede kwaliteit van haar dienstverlening. Sinds de opzetvan het internetpanel in 2011 peilen we twee keer perjaar de mening van onze huurders. We streven hierbijnaar een waardering van een 7 op een schaal van 10. Be-halve voor onderhoud, daarbij hebben we de norm ge-steld op een 6. Het aantal deelnemers aan hetklantenpanel schommelt rond de 450. Daarnaast meten we het hele jaar door de tevredenheidvan vertrekkende en nieuwe huurders. Ook meten wehet hele jaar door of huurders tevreden zijn met de af-handeling van reparatieverzoeken.

Op basis van de resultaten beoordelen we onze dienst-verlening en bestaand beleid en passen het waar het kanen nodig is, aan. Ook bevragen we huurders over voor-genomen beleid en spelen we in op ontwikkelingen. Wijvergelijken onze resultaten met eerdere beoordelingen,maar ook met die van collega-corporaties om te bepalenof wij (sterk) afwijken van gangbare cijfers.

Resultaten 2015 enquête Kombinatiepanel

2015 2014 2013

Tevredenheid met woning 7,1 7,2 7,0

Tevredenheid met dienstverlening 7,0 6,9 6,9

Tevredenheid met buurt en leefbaarheid 7,4 7,2 7,3

5 M

aats

chap

pel

ijke

kam

er

51

Sinds de opzet van het internetpanel in 2011 peilen we twee keer per jaar

de mening van onze huurders

6 V

erm

og

ensk

amer

Bed

rijf

seco

no

mis

ch

52

6 VermogenskamerBedrijfseconomisch

De Kombinatie wil haar financiële continuïteit zeker stel-len. In het Beleidsplan Samen werken aan duurzaam envitaal wonen (2013-2016) is daarom gesteld dat de Kom-binatie wil voldoen aan de normen, zoals in de sectorworden gehanteerd (WSW/Aw). In het kader van risico-beheer hanteren wij op deze normen een marge van10%. Dit resulteert in de volgende toetsingsgrenzen: • solvabiliteitspercentage als minimumgrens

van eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde:minimaal 22%

• Loan to Value als verhouding van de schuld t.o.v. debedrijfswaarde van het bezit:

maximaal 67,5%• rentedekkingsgraad (ICR)

om de kasstroompositie te bewaken:minimaal 1,54 %

6.1 Visie en beleid

6 V

erm

og

ensk

amer

Bed

rijf

seco

no

mis

ch

53

De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het

eigen vermogen en het totaal vermogen (balansto-

taal). De solvabiliteit geeft de mate aan waarin de

Kombinatie in staat is om op langere termijn aan

haar verplichtingen te voldoen. De solvabiliteit

wordt bepaald per einde jaar en is daarmee een mo-

mentopname.

De solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde stijgt in 2015van 39% naar 47%. Deze stijging wordt veroorzaakt dooreen fors positief resultaat, met name veroorzaakt dooreen hogere bedrijfswaarde van het vastgoed en lagerekosten voor onderhoud en beheer. Ook door de vormingvan een actieve belasting latentie steeg het resultaat endaardoor het eigen vermogen. Deze ontwikkeling lichtenwe hierna toe in paragraaf 6.5.2 . Met 47% bevindt hetkengetal zich ruim boven het gestelde minimum van22%.

De solvabiliteit op basis van marktwaarde bedraagt 68%(zie hoofdstuk 4.5).Door de afgenomen solvabiliteit verslechtert de financiële positie van de Kombinatie. De Kombinatiehanteert als ondergrens een solvabiliteit van 25%. Met een percentage van 14,3% per einde 2015 is de solvabiliteit niet op het gewenste niveau. De komendejaren blijft de Kombinatie sturen op een verbetering vande solvabiliteit door een verantwoorde opbrengst-maximalisering en beheersing van de kosten.

6.2 Solvabiliteit

2013 2014 2015begroot

2015gereali-seerd

Solvabiliteit Ondergrens

6.3 Loan to Value

De Loan to Value geeft de mate van financiering

uitgedrukt in een percentage van de waarde

van het bezit weer.

De Loan to Value van de Kombinatie, gebaseerd op be-drijfswaarde van het bezit en nominale schuld, bedroegper eind 2015, 54%.

De Loan to Value is in 2015 met 6%-punt gedaald. Dezepositieve ontwikkeling wordt veroorzaakt door een toe-name van de bedrijfswaarde, terwijl de leningporte-feuille fractioneel is afgenomen. Met 54% bevindt hetkengetal zich ruim onder het gestelde maximum van67,5%.

20142013 2015begroot

2015gereali-seerd

LtV Bovengrens

0

20

60

40

80

Het boekjaar 2015 is afgesloten met een positief resultaat van € 17.841.000,-. Voor het boekjaarwas een negatief resultaat begroot van € 1.125.000,-. Het resultaat wordt bepaald op basis eenvastgoedwaardering op historische kostprijs dan wel lagere bedrijfswaarde.Het jaarresultaat bestaat uit een aantal onderdelen, waarvan de belangrijkste zijn:• verhuur/exploitatie vastgoed; • verkoop vastgoed;• waardeverandering bestaand bezit; • financiering.• waardeverandering nieuwbouw;

In onderstaande tabel zijn de resultaten op elk onderdeel weergegeven:Resultaten per onderdeel (x € 1,000,-) 2013 2014 begroot gerealiseerd

2015 2015

Exploitatie vastgoed 9.370 9.522 9.902 12.456Waardeverandering bestaand bezit -8.202 -7.664 -7.784 1.173Waardeverandering nieuwbouw -1.514 -861 -2.864 -847Verkoop vastgoed 3.559 3.058 3.551 3.958Financiering -4.093 -4.091 -4.107 -4.183Overig 1.342 -3.154 176 5.284

462 -3.168 -1.125 17.841

Onder “Overig” is in 2015 een bedrag van € 4.993.000,- begrepen vanwege de vorming van eenactieve belasting latentie. In hoofdstuk 6.8 Fiscale positie wordt dit nader toegelicht.

6.5.1 Exploitatie vastgoed

Het resultaat op de exploitatie van het vastgoed is ten opzichte van de begroting ruim € 2.550.000,- hoger uitgekomen. De belangrijkste onderdelen van de exploitatie zijn:Exploitatie vastgoed (x € 1,000,-) 2013 2014 begroot gerealiseerd

2015 2015

Huuropbrengst 20.258 21.585 22.627 22.549Opbrengst leveringen en diensten 1.176 917 1.457 1.097Overige opbrengsten 580 880 500 820Kosten van onderhoud 3.855 4.091 4.513 3.061Personeelkosten 3.343 2.829 2.531 2.554Overige beheerkosten 3.355 3.199 3.692 2.948Kosten levering en diensten 1.207 939 1.468 1.121Heffingen overheid en CFV/Aw 884 2.802 2.478 2.326.

9.370 9.522 9.902 12.456

Direct rendement (bedrijfswaarde) 5,1 5,3 5,6 6,7Direct rendement (70% marktwaarde) 2,6 3,5

6 V

erm

og

ensk

amer

Bed

rijf

seco

no

mis

ch

54

6.5 Jaarresultaat 2015

De rentedekkingsgraad (Interest Coverage Ratio/ICR) geeft de mate

aan waarin de Kombinatie in staat is om aan haar renteverplichtingen

te voldoen in verhouding tot de operationele kasstromen.

Over 2015 bedraagt de rentedekkingsgraad van de Kombinatie 3,0 en komt daar-mee hoger uit dan begroot. Ook ligt de rentedekkingsgraad ruim boven onze ge-stelde ondergrens van 1,54.De ontwikkeling in 2015 is positief beïnvloed door hoger dan begrote operatio-nele kasstromen. Dit hangt nauw samen met het exploitatieresultaat op vast-goed (zie hoofdstuk 6.5.1 ).Ten opzichte van 2014 komt de ICR 0.7 %-punt hoger uit.

2013 2014 2015begroot

2015gerealiseerd

ICR Bovengrens

6.4 Rentedekkingsgraad

De (huur)opbrengsten zijn per saldo nagenoeg conform de begroting gerealiseerd. De grootste afwijkingen bevinden zich aan de uitgavenkant. Voor onderhoud hebben we circa € 1.450.000,- minder uitgegeven dan begroot. Vooral de uitgaven voor van planmatig onder-houd waren lager. Ook de overige beheerkosten bleven onder de begroting. De belangrijksteoorzaak hiervan zijn lagere service- en stookkosten. Deze kosten bleven circa € 350.000,- onderhet begrote bedrag. Ook kosten voor advies van derden en voor wonen en zorgactiviteiten ble-ven onder de begroting. Het direct rendement, uitgedrukt in een percentage van de bedrijfs-waarde, is daarmee uitgekomen op 6,7% tegen een begroot rendement van 5,6%. Het directerendement op basis van de marktwaarde (in verhuurde staat) is 3,5%.

6.5.2 Waardeverandering bestaand bezit

Waardeveranderingen van het vastgoed ontstaan door afschrijvingen en door herwaarderingals gevolg van het toepassen van de minimum waarderingsregel. Op grond van deze regel pastde Kombinatie de boekwaarde van een complex aan (afgewaardeerd)als de bedrijfswaarde vandat complex lager is dan de boekwaarde. Stijgt in latere jaren de bedrijfswaarde, dan wordt deafwaardering teruggenomen.

Waardeverandering bestaand bezit 2013 2014 begroot gerealiseerd

(x € 1.000,-) 2015 2015

Afschrijvingen 5.253 5.479 5.389 5.439Waardeverandering i.v.m. minimumwaarderingsregel: afwaardering 5.514 3.983 1.323

terugneming -2.565 -1.901 -7.682

saldo 2.949 2.082 2.395 -6.359Waardeverandering woningen verkocht ondervoorwaarden 248 83 0 -253

8.202 7.644 7.784 -1.173

De afschrijvingen zijn gebaseerd op de historische uitgaafprijs en later geactiveerde investerin-gen in het vastgoed. De afschrijftermijn bedraagt 50 jaar. Op grond schrijven we niet af.De waardeverandering wordt veroorzaakt doordat op complexniveau de bedrijfswaarde stijgt,met name als gevolg van lagere toekomstige uitgaven voor onderhoud en beheer en de aan-passing van de discontovoet door de minister van 5,25% naar 5%. Een negatief effect op de be-drijfswaarde wordt veroorzaakt door de verlaging van het streefhuurniveau. Deze verlaging vanhet streefhuurbeleid is het gevolg van onze inzet voor betaalbaarheid en de invoering van pas-send toewijzen. In hoofdstuk 6.7 lichten we de ontwikkeling van de bedrijfswaarde nader toe.Over 2015 vindt bij een aantal complexen afwaardering plaats. De belangrijkste oorzaken vandeze afwaarderingen zijn een uit te voeren groot-onderhoudsplan (complex Eldorado) en deaanpassing van contracthuren bij bedrijfsmatig onroerend goed (Utrechtseweg 87).

6 V

erm

og

ensk

amer

Bed

rijf

seco

no

mis

ch

55

6.5.3 Waardeverandering nieuwbouw

De Kombinatie investeert in nieuwbouw huurwoningen, waarbij de exploitatie nietkostendekkend kan verlopen doordat we de huurprijs laag houden. Dit resulteertin een bedrijfswaarde, die onder het investeringsbedrag ligt. Het verschil tussenbeide - de “onrendabele top”- wordt afgewaardeerd:

Waardeverandering nieuwbouw 2013 2014 begroot gerealiseerd

(x € 1.000,-) 2015 2015

Beukbergen 716 -255 214 128Rond 436 627 0 0Pleineslaan 0 2.518 281Diverse projecten in initiatieffase 152 82 132 438

1.304 454 2.864 847

Waardeverandering grondposities 0 407 0 0Waardeverandering voorraad onverkochte woningen 210 0 0

210 407 0 0

Voor 2015 hebben we met name een waardeverandering (onrendabele top) begrootvoor het project Pleineslaan. Door vertraging van dit project zal de waardeveranderingniet in 2015 maar naar verwachting in 2016 aan de orde zijn.De waardeverandering Beukbergen betreft in 2015 de aankoop van een drietalstandplaatsen met woonwagens.

6.5.4 Verkoop vastgoed

De Kombinatie heeft een deel van haar woningbezit aangewezen voor verkoop.Verkoop vindt plaats aan de zittende huurder dan wel bij leegkomst van de wo-ning. Uit het bestaande bezit verkopen we woningen regulier en onder voorwaar-den. De Kombinatie past daarbij Koopgarant toe. De Kombinatie verkooptvastgoed vanuit volkshuisvestelijk oogpunt, maar ook om middelen te genereren,die we nodig hebben om de financiële positie robuust te maken en te houden.In 2015 zijn in totaal 29 woningen verkocht, drie woningen zijn na terugkoop op-nieuw verkocht onder voorwaarden. Het resultaat op verkopen is hoger dan begroot uitgekomen, vooral bij de verko-pen onder Koopgarant. De gemiddelde verkoopprijs bij reguliere verkopen is aanmerkelijk hoger dan in2014. Bij Koopgarant verkopen is dit gemiddelde een fractie lager dan in 2014.

Verkoop vastgoed (x € 1.000,-) 2013 2014 begroot gerealiseerd

2015 2015

Verkoopopbrengst reguliere verkopen 2.700 1.800 2.929 2.923Boekwaarde van deze woningen -321 -197 -132 -141Verkoopkosten alle verkopen -214 -174 -201 -118

Resultaat verkopen regulier 2.165 1.429 2.596 2.664

Opbrengst verkopen onder voorwaarden 2.092 1.808 1.334 1.799Boekwaarde van deze woningen -698 -346 -399 -590

Resultaat verkopen onder voorwaarden 1.394 1.462 935 1.209

Resultaat nieuwbouw-koopwoningen 0 167 20 85

3.559 3.058 3.551 3.958

Aantallen woningen verkocht (excl overig vastgoed)Regulier 18 11 20 16Koopgarant 20 19 11 13Koopgarant vervolg-verkoop 2 3 0 3

Gemiddelde verkoopprijs woningenRegulier 149.000 163.500 146.500 182.000Koopgarant (incl korting) 101.000 97.500 119.000 112.500

6.5.5 Financiering

Voor de financiering van het bezit en van de activiteiten heeft de Kombinatie vreemd vermogenaangetrokken op de kapitaalmarkt. De gehele leningportefeuille valt onder de borging van hetWaarborgfonds Sociale Woningbouw.

Financiering (x € 1.000,-) 2013 2014 begroot gerealiseerd

2015 2015

Omvang leningenportefeuille (nom.) ultimo: 106.873 106.487 106.076 106.076Betaalde rente 4.093 4.091 4.107 4.183Gemiddelde rente (%) 3,8 3,8 3,9 3,9

In 2015 is de leningportefeuille afgenomen met ruim € 400.000,- als gevolg van contractuele af-lossingen. Nieuwe leningen zijn in 2015 niet aangetrokken. De liquiditeitspositie van de Kombina-tie was vanwege de positieve kasstromen beter dan verwacht. De gemiddelde rentelasten (exclusief ontvangen en doorberekende rente) is in 2015 (evenals in2014) uitgekomen op 3,9%.

Het treasurybeleid van de Kombinatie is gericht op het waar-borgen van een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt. Daar-naast streven we naar zo laag mogelijke financieringslastenen ook naar een beheersing van huidige en toekomstige ren-terisico’s. Uitsluitend met dit oogmerk zetten we eventueelderivaten in.Het streven is onder andere om de interne financiering te op-timaliseren en daarmee ook de externe financiering te mini-maliseren. Feitelijk betekent dit dat de Kombinatie stuurt opzo beperkt mogelijke liquiditeit. Gezien de onzekerheid vanhet tijdstip van investeringen in de komende jaren, is hierbijenige flexibiliteit (marge) vereist.De Kombinatie maakt in het kader van haar cashmanagementgebruik van een rollover-lening met een variabele hoofdsomen een rekening-courant-kredietfaciliteit.In totaal is per einde 2015 voor € 14.900.000,- aan rollover-le-ningen afgesloten met een rentevergoeding op basis van het3- en 6-maands Euribor tarief. De leningen zijn voor totaal € 10.175.000,- afgedekt met cap’s (rentebeschermingsinstru-ment). De cap’s zijn voor een deel gefinancierd met de ver-koop van (knock-in) floors met een niveau van 1,75% /1,95%-3,75%. De kredietruimte op de rekening-courant bedraagt sinds 2013€ 1.000.000,-. Per ultimo 2015 werd deze ruimte niet benut.Vanwege uitloop van projecten is vanaf 2011 een liquiditeits-overschot gegroeid. Dit overschot is in een direct opvraag-bare vorm aangehouden.

Het rentemanagement richt zich primair op stabilisatie van dekosten van vreemd vermogen. Dit betekent dat de Kombina-tie er naar streeft om in de toekomst zoveel mogelijk jaarlijksgelijkblijvende renterisicoposities te creëren. Dit bereiken wevooral door renteconversievolumes en aflooptijdstippen vanfinancieringen te spreiden. Hierbij houden we ook rekeningmet de uit de overige bedrijfsactiviteiten voorziene vermo-gensbehoeften of -overschotten.De gemiddelde rentevoet op leningen stabiliseerde in 2015 opeen niveau van 3,9%.

6 V

erm

og

ensk

amer

Bed

rijf

seco

no

mis

ch

56

6.6 Treasury

Kasstromen (x € 1.000,-) 2013 2014 begroot gerealiseerd

2015 2015

Operationele kasstroom (incl rente) 5.307 4.569 5.992 8.195

Des)Investeringskasstroom -7.213 -528 -2.985 3.047

Financiële kasstroom -370 -386 -411 -411

Mutatie liquide middelen -2.276 3.655 2.596 10.831

Er was een toename van € 2.596.000,- begroot. Naast dat de operationele kasstroom beter was, was de(des)investeringskasstroom per saldo positief in plaats van negatief. Hogere verkoopopbrengsten van zowelbestaande als nieuwe woningen en minder uitgaven voor verbetering van bezit, nieuwbouw en aankoopvan bezit zijn hiervan de oorzaak..

6.7 Waarde van het bezit

Een in de sector gebruikelijke manier om de toekomst in financiële zinenigszins te kwantificeren wordt gevormd door de bedrijfswaarde, ook welde actuele waarde genoemd. Hierbij wordt van alle te verwachten toekom-stige in- en uitgaande kasstromen met betrekking tot de woningexploitatiede contante waarde berekend.Op basis van inschatting van de toekomstige ontwikkelingen op het gebiedvan huren en kosten, is een berekening gemaakt van de toekomstige kas-stromen. Bij deze berekeningen hebben wij aannames ten aanzien van hetkostenpatroon en de levensduur van de complexen gehanteerd. Per ultimo2015 is de totale bedrijfswaarde becijferd op € 196.000.000,-. Ten opzichtevan 2014 is de bedrijfswaarde gestegen met € 18.000.000,-. De gemiddeldebedrijfswaarde per verhuureenheid (VHE) bedraagt bijna € 55.000,-.De bedrijfswaarde wijzigde met name door:-lagere onderhoudskosten € 10.500.000,- positief-lagere kosten van beheer - 4.500.000,- positief-lagere toekomstige huuropbrengsten - 4.500.000,- negatief-aanpassing discontovoet naar 5% (was 5,25%) - 3.500.000,- positief

De WOZ-waarde van onze woningen bedroeg in 2015 (peildatum 1-1-2014)ruim € 556.000.000,-, ofwel gemiddeld per VHE € 154.000,-.In 2014 waren deze bedragen € 580.000.000,- en € 164.000,-.

De Kombinatie heeft van haar bezit ook de marktwaarde berekend. Dit isuitgevoerd op basis van de zogenaamde basis-versie uit het Handboek mo-delmatig waarderen marktwaarde. De marktwaarde is per eind 2014 (Hand-boek 2014) en 2015 (Handboek 2015) berekend op respectievelijk € 373miljoen en € 358 miljoen. Per verhuureenheid komt dit uit op € 103.287,-resp. € 99.785,-. Dit betekent een gemiddelde daling van 3,4%.

-

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000

200.000

WOZ waarde Marktwaarde verhuurd

Bedrijfswaarde

2013

2014

2015

6 V

erm

og

ensk

amer

Bed

rijf

seco

no

mis

ch

57

De invulling van randvoor-waarden inzake het treasu-rybeleid hebben weuitgewerkt in een treasury-statuut. Dit statuut is in2015 geactualiseerd aaraanleiding van de Beleids-regels verantwoord beleg-gen door toegelateninstellingen volkshuisves-ting,uitgevaardigd door deMinister voor Wonen enRijksdienst.

De liquiditeitspositie vande Kombinatie nam in 2015met € 10.831.000,- toe tot€ 19.513.000,-.

6.10 Autoriteit Woningcorporaties

Sinds 1 juli 2015 valt het financieel toezicht en hettoezicht op rechtmatigheid, governance en integri-teit onder de verantwoordelijkheid van de Autori-teit Woningcorporaties (Aw). De Aw heeft onze financiële positie beoordeeld opbasis van de verstrekte prospectieve- en verant-woordingsinformatie (dPi respectievelijk dVi). Depositie wordt bepaald door het volkshuisvestelijkvermogen af te zetten tegen de door het Aw mini-maal noodzakelijk geachte vermogensbuffer. HetAw heeft deze beoordeling uitgevoerd per ultimo2014, 2017 en 2019. In onderstaande grafiek wordtde uitkomst weergegeven.

Het volkshuisvestelijk vermogen ligt op elk toetsjaarruim boven de vermogensbuffer.

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouwheeft in 2015 de kredietwaardigheid vande Kombinatie beoordeeld en daarbij ookhet zogenaamde borgingsplafond be-paald. Met name vanwege onze liquidi-teitspositie per einde 2014 en positievekasstromen uit de verhuur en verkoopvan bezit is het borgingsplafond lagervastgesteld dan het bedrag van de ge-borgde leningen. Tegenover het schuld-restant van € 106.076.000,- heeft het

WSW het volgende plafond berekend:

2015 € 97.971.000,-

2016 € 94.611.000,-

2017 € 90.501.000,-

Dit betekent dat het totaalbedrag vanonze leningportefeuille hoger is dan onsplafond en de Kombinatie niet zonderoverleg met het WSW geborgde leningenkan aantrekken.

6 V

erm

og

ensk

amer

Bed

rijf

seco

no

mis

ch

58

6.9 Waarborgfonds

Sociale Woningbouw

6.8 Fiscale positie

De belasting over het resultaat wordt berekend over hetresultaat voor belastingen in de winst-en-verliesreke-ning, rekening houdend met beschikbare fiscaal com-pensabele verliezen uit voorgaande boekjaren,vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens houden we rekening met wij-zigingen die optreden in de latente belastingvorderingenen latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingenin het te hanteren belastingtarief.

Voor 2015 bedraagt het bedrijfseconomische resultaat €17.841.000,- positief. Na correcties wegens fiscaal niet af-trekbare kosten dan wel niet te belaste opbrengsten,komt het fiscale resultaat uit op € 6.776.000,-. Deze fis-cale winst wordt verrekend met verliezen uit voorgaandejaren waardoor er over 2015 geen sprake is van een fei-telijke betaling van vennootschapbelasting. Na deze ver-liesverrekening blijft er voor verrekening vantoekomstige fiscale resultaten een bedrag beschikbaarvan € 19.959.000,-.

Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

2011 € 3.422.000,-

2012 € 5.271.000,-

2014 € 11.266.000,-

Omdat naar huidige inzichten een groot deel van ditcompensabel verlies ook daadwerkelijke kan worden ge-compenseerd (en dus niet verdampt) dient een latentiete worden gevormd. Deze latentie geeft feitelijk dewaarde aan van de vennootschapbelasting, die bespaardwordt doordat verliezen uit het verleden kunnen wordengecompenseerd. De latentie heeft voor een deel ook be-trekking op het verschil in waardering van voor verkoopaangewezen woningen en een aantal leningen.De laatst ontvangen definitieve aanslag Vennootschap-belasting is over het jaar 2012.

0

50000

1000000

2014 2017 2019

buffer vermogen

6.11 Deelnemingen

De Kombinatie is 100% aandeelhouder van Kombinatie Holding BV. Deze BVis 100% aandeelhouder van Komvast I BV, Komvast II BV en Komvast III BV.De laatste BV is in de eerste helft van 2015 opgericht. De balans en resultaten-rekening van deze BV’s zijn geconsolideerd.De Kombinatie neemt deel in het aandelenkapitaal van WoningNet NV mettotaal 3720 aandelen. De nominale waarde per aandeel bedraagt € 11,95. Deaandelen zijn voor 75% volgestort. De deelneming is niet geconsolideerd.Met Seyster Veste te Zeist en Era Bouw BV te Zoetermeer is een VOF(Zeicon)opgericht met als doel de ontwikkeling van het project Dolderse Duinen.Het project bestaat uit 135 woningen, waarvan 47 in de huursector. Alle wo-ningen zijn opgeleverd en verkocht of in exploitatie genomen. De VOF zalnaar verwachting in 2016 worden opgeheven. De deelneming is niet gecon-solideerd.

6 V

erm

og

ensk

amer

Bed

rijf

seco

no

mis

ch

59

6.12 DienstverleningDe Kombinatie verleent diensten op ad-ministratief, technisch en/of automati-seringsgebied aan:• VVE Promenade;• VVE de Heuvel;• VVE Mr. de Klerkstraat;• Stichting Bevordering Bejaardenhuis-

vesting Soest (t/m mei 2015);• Gemeente Zeist.

6.13 SponsoringDe Kombinatie ondersteunt in beperktemate lokale maatschappelijke organisa-ties. In 2015 is hieraan een bedrag be-steed van € 1.663,50.

6.14 Aankoop grondIn 2015 heeft de Kombinatie geenbouwgrond aangekocht. Wel zijn driestandplaatsen voor woonwagens aan-gekocht op het woonwagencentrumBeukbergen, met een oppervlakte vanruim 1000m2.

6.15 Bouwen met kostprijs >200.000,-In 2015 heeft de Kombinatie geen wo-ningen gerealiseerd met bouwkostengroter dan € 200.000,-.

6.16 Opgeleverd en onrenda-bele investeringIn 2015 hebben we geen nieuwbouw-woningen opgeleverd. Wel heeft deKombinatie op het woonwagencentrumBeukbergen drie woonwagenstand-plaatsen met drie woonwagens overge-nomen van de Gemeente Zeist.

6.17 Investeringen in het bui-tenlandDe Kombinatie heeft in 2015 geen in-vesteringen in het buitenland gedaan.

6.18 Melding TopinkomensOp basis van de bezoldigingsklasse (E),is de norm voor topfunctionarissen in2015: € 130.600,-. De bestuurder van deKombinatie is voor 1-1-2013 in dienstgetreden. Op de bestuurder is de over-gangsregeling van toepassing.

6.19 Verklaring BestuurWoningbouwvereniging de Kombinatieheeft in het verslagjaar 2015 haar mid-delen uitsluitend besteed in het belangvan de volkshuisvesting, uitgezonderdde betaalde Verhuurderheffing tergrootte van ruim € 2.300.000,-.

Zeist, 7 juni 2016

w.g.Drs. W. de BruinDirecteur Bestuurder

De Kombinatie is lid van

32 Verenigingen van Eigenaars:

• VvE Promenade • VvE de Heuvel• VvE Mr de Klerkstraat• VvE A Stramroodlaan 1-23• VvE A Stramroodlaan 25- 59• VvE Nieuw Brinkhove • VvE Brinkzicht• VvE Van Reenenzijde *)• VvE Meerdinkhoek *)• VvE Fazantenplein 1-47 *)• VvE Idenburglaan/Treublaan/

Thorbeckelaan• VvE Colijnlaan/J de Wittlaan• VvE Mw Kuipers-

Rietberglaan 1-23• VvE Mw Kuipers-

Rietberglaan 25-47• VvE Mw Kuipers-

Rietberglaan 49-71• VvE Verzetslaan 2 - 72• VvE Vestdijklaan 2-16• VvE Vestdijklaan 34-48

• VvE Vestdijklaan 50-64• VvE Vestdijklaan 1-15• VvE Vestdijklaan 41-55• VvE Mr. H. Marsmanstraat 1-11• VvE Mr. H. Marsmanstraat 2-24• VvE Johan de Meesterstraat 28-52• VvE Ter Braaklaan 2-8a• VvE Ter Braaklaan 18-32• VvE Ter Braaklaan 34-48• VvE Ter Braaklaan 66-80• VvE Ter Braaklaan 82-96• VvE Schaerweijdelaan 10 - 16a• VvE Schaerweijdelaan 18 - 24a• VvE Lutgers, Stoopendaal

en De Beijer

*) betreft “slapende” VvE vanwege een100% eigendom bij de Kombinatie. DezeVvE’s zijn niet geconsolideerd. De wonin-gen (appartementsrechten) die eigendomzijn van de Kombinatie zijn opgenomenonder de materiële vaste activa of ondervastgoedbeleggingen.

7

Vers

lag

Raa

d v

an To

ezic

ht

60

7 Verslag Raadvan Toezicht

Raad van Toezicht 2016

7.1 Algemeen

De Raad van Toezicht (RvT) houdt toezicht op het functio-neren van het bestuur. De verantwoordelijkheden van deRaad zijn vastgelegd in de statuten van de woningbouw-vereniging de Kombinatie. De Raad handelt conform deGovernance code Woningcorporaties.

Het jaar 2015 stond voor de Raad in het teken van voor-bereiden van veranderingen. Zo werd de nieuwe Wo-ningwet van kracht, waarop de Raad zich heeftvoorbereid. Verder zijn er voorbereidingen getroffen omeind 2016 te kunnen fuseren met Seyster Veste, en erwerd een nieuwe accountant aangesteld. Onder hetmotto “de aansprekende en aanspreekbare commissa-ris” is de visitatie afgerond in dialoog met huurders enbelanghouders.

Kaders van toezicht

De RvT ziet erop toe dat de woningbouwvereniging hetgoed doet en de goede dingen doet. Zij doet dat doorbesluiten van het bestuur goed te keuren en de uitvoe-ring van die besluiten en het functioneren van de wo-ningbouwvereniging kritisch te volgen. In 2015 heeft de RvT het toezichtskader opnieuw bezien,en geactualiseerd, waarbij het externe en interne toe-zichtskader wordt onderscheiden. Het externe toezichts-kader wordt gevormd door de AedesCode en deGovernancecode. Het interne toezichtskader is beschre-ven in de documenten van de Kombinatie waarin is ex-pliciet gemaakt wat de besturingskaders zijn en wat debeheersingskaders. Belangrijk daarin zijn: - de statuten en reglementen van de Kombinatie- de regelingen met betrekking tot de governance van

de Kombinatie - het beleidsplan Samen werken aan vitaal en duur-

zaam wonen 2013-2016 - het jaarplan en de begroting 2015- investeringsbeleidskader (2012)

7

Vers

lag

Raa

d v

an To

ezic

ht

61

- treasurystatuut (2012 en 2015)- Prestatie-overeenkomsten Zeister Corporaties en ge-

meente Zeist.

Governance code Woningcorporaties

De Governance Code omvat uitgangspunten voor goedbestuur en toezicht. Er zijn twee punten waarin de Kom-binatie afwijkt van de Code.

1. De Kombinatie volgt niet de aanbeveling van eenmandaat voor maximum vier jaar voor bestuurders.Bij de inwerkingtreding van de Code in 2011 had deKombinatie reeds een contractuele overeenkomst metde huidige bestuurder. De Raad van Toezicht wenst dieniet te wijzigen, mede omdat in de afspraken tussenRaad van Toezicht en bestuurder omtrent het functio-neren en de beoordeling een effectieve werkwijze isvastgelegd;

2. De aanbeveling voor beperking van de ontslagvergoe-ding tot het vaste deel van de bezoldiging over eenjaar wordt niet gevolgd. Met de huidige bestuurder iseen arbeidscontract aangegaan waarin geen speci-fieke afspraken zijn opgenomen inzake ontslagvergoe-ding.

Reglement en code

De Raad van Toezicht heeft een reglement voor het eigenfunctioneren en de relaties met het bestuur. Dit regle-ment voldoet aan alle aspecten uit de Governance Code.Alle reglementen van de Raad van Toezicht alsmede pro-fiel en rooster van aftreden zijn beschikbaar via de web-site van de Kombinatie. Het reglement is in 2008 vast-gesteld en voor het laatst in 2013 gewijzigd. In 2015 ishet reglement aangevuld met een vernieuwd Toezichts-kader.

Integriteitbeleid

De Raad van Toezicht van de Kombinatie schenkt jaarlijksaandacht aan een goed integriteit-beleid. De Raad con-stateerde in 2015 geen zaken aangaande tegenstrijdigebelangen, leningen of garanties, de Klokkenluiderrege-ling of afhankelijkheden van leden van de Raad.

Verbindingen

De Kombinatie kent enkele verbindingen die opgerichtzijn vanuit fiscale overwegingen en risicobeheer (Kombi-natie Holding, Komvast I en II). In 2015 heeft de Raad in-gestemd met de oprichting van Komvast III en dekapitalisering van Komvast I en III. De bestuurlijke inrich-ting van deze entiteiten is zodanig, dat de Raad van Toe-zicht van de Kombinatie het toezicht op deze activiteitendirect uitvoert en er dus volledige transparantie op datvlak bestaat. Daarnaast participeert de Kombinatie voor1/3 in de VOF Zeicon, een samenwerkingsverband voorde nieuwbouw “Dolderse Duinen” in Den Dolder van deKombinatie, Era Contour, en Seyster Veste.

Hernieuwde Woningwet

De hernieuwde Woningwet is per 1 juli 2015 van krachtgeworden. Met de Woningwet worden belangrijke her-vormingen doorgevoerd die er op gericht zijn dat wo-ningcorporaties hun rol kunnen voortzetten en zichhierbij richten op hun kerntaak: het huisvesten van dedoelgroep. Corporaties krijgen een sterkere legitimatievanuit huurders en gemeenten, een sterkere lokale ver-ankering en er komt meer ruimte voor marktpartijen opde huurmarkt. Een aantal maatregelen is ingegaan op 1juli 2015 zoals een geschiktheids- en betrouwbaarheids-toets (fit en propertoets) bij leden van de RvT die vantoepassing was bij de herbenoeming van twee ledenvan de RvT. Voor andere maatregelen is een overgangs-regeling voorzien. De RvT houdt toezicht op de imple

7.3 Het functioneren van de Raad v

De Raad van Toezicht heeft in 2015 negen maal volgenseen vastgesteld schema vergaderd, (inclusief twee ‘hei-sessies’ en één ‘themabijeenkomst’ met bestuur en hetmanagement-team en twee interne vergaderingen).

Informatievoorziening

Voor een goed functioneren van de RvT is informatie dieveelzeggend en op de juiste momenten komt, belangrijk.De Raad vergaart daarom haar informatie op verschil-lende manieren.De bestuurder informeert de RvT mondeling en doorviermaandsrapportages over de resultaten in relatie totde beoogde doelen van het beleid. In 2015 heeft de be-stuurder, in overleg met de auditcommissie, een voor-stel gedaan om de interne rapportagestructuur aan tepassen door risicomanagement in de rapportage op tenemen. Hierin zijn tevens aanscherpingen met betrek-king tot de projecten verwerkt. De Raad was over het al-gemeen tevreden over deze rapportagevorm en heeftenkele aanbevelingen gedaan voor verdere verbetering.

Naast de periodieke rapportages betrof de informatie re-levante externe ontwikkelingen zoals de beoordeling enhet borgingsplafond van het WSW en de Toezichtbriefvan het CFV. Uiteraard ook de contacten met huurdersen andere relaties, waaronder de oriëntatie op samen-werking met Zeister corporaties. De verkenningen uit-mondend in de intentie tot fusie stonden regelmatig opde agenda. Tijdens de reguliere vergaderingen van deRaad was de manager Vermogen in zijn rol als controlleraanwezig om de Raad van informatie te voorzien. In devergadering waarin de jaarstukken ter goedkeuring voor-lagen, was de accountant aanwezig voor toelichting enoverleg. De door de accountant uitgebrachte manage-

• Financiën en toezicht

− Keuzetraject benoemen en auditplan nieuweaccountant Deloitte

− Treasurystatuut− Criteria RvT− Toezicht- en toetsingskader RvT

• Organisatie

− (concept) Bod op de woonvisie − Intentieovereenkomst fusie Seyster Veste− Omzetting rechtsvorm− Oprichten BV (Komvast III) en

kapitaliseren Komvast I en III− Herbenoeming RvT-leden C. Schuurmans en R.

Lageveen.De Raad van Toezicht heeft kennis genomen van hetverslag van de Geschillen Advies Commissie in de zinvan artikel 16 BBSH. Het verslag is beschikbaar op dewebsite van de Kombinatie.

Het bestuur is verantwoordelijk voor dewoningbouwvereniging maar moet bepaalde besluitenvooraf ter goedkeuring aan de RvT voorleggen. Ditgoedkeuringsbesluit is zwaarwegend. Daarmee draagtde RvT mede verantwoordelijkheid voor de gemaaktekeuze. In 2015 waren dit de volgende besluiten:

• Jaarstukken

− Jaarrekening 2014, Begroting 2016, Jaarplan 2016,Financiële meerjarenbegroting 2016 – 2025, inclusieffinanciële scenario’s

• Projecten nieuwbouw en herontwikkeling

− Investeringsbesluit Eldorado− Aanvullend investeringsbesluit Pleineslaan− Toestemming verkoop woningen Pleineslaan en

aankoop woonwagens met standplaats Beukbergen− Evaluatie projecten Vollenhove, De Wet en

Bothalaan, WSP-Noord en het Rond

7

Vers

lag

Raa

d v

an To

ezic

ht

62

7.2 Besluiten van de Raad van Toezicht

De Raad van Toezicht (RvT) houdt toezicht ophet functioneren van het bestuur

van Toezicht

Commissies van de raad

De raad kent twee vaste commissies:a) De auditcommissie, waarin Ruurd Lageveen en

Cosmo Schuurmans als leden deelnamen, heeft vierbijeenkomsten in 2015. Omdat in het verleden demeeste tijd uitging naar de jaarstukken zijn ook in2015 twee extra vergaderingen ingepland. Daarbij isextra aandacht geschonken aan risicomanagement &controlesystemen en het selectie voor de nieuwe ac-countant.

b)De remuneratiecommissie, bestaande uit Hennie deBoer en Martien Kromwijk kwam, na consultatie vande overige leden RvT, in 2015 tweemaal bijeen enheeft de bestuurder op basis van behaalde resultaataf-spraken positief beoordeeld.

Zelfevaluatie van de raad

De Raad heeft in 2015 twee maal in afwezigheid van debestuurder vergaderd over het eigen functioneren (zelfe-valuatie). In het voorjaar heeft de Raad het eigen functio-neren doorgenomen en daarbij eigen prioriteiten gestelddie ook zijn nagekomen. Voorts is een overzicht uitge-werkt van aandachtsgebieden en kennisvelden, aan dehand waarvan ook de permanente educatie bij voorkeurwordt ingezet. In de najaarsvergadering stond centraalof de Raad voldoende expliciet uitvoering geeft aan dete onderscheiden rollen van de RvT. De RvT is van me-ning dat alle leden een constructieve bijdrage leveren enhun gezamenlijk functioneren – ook in relatie tot het be-stuur - in een open en kritische sfeer plaatsvindt. DeRaad blijft haar professionalisering op de agenda hou-den mede in de context van verbetering extern en interntoezicht en wil daarnaast opnieuw volkshuisvestelijkeonderwerpen agenderen.

mentletter is door de Raad van Toezicht met de accoun-tant besproken in zowel de auditcommissie als de Raad.

De themabijeenkomst van de Raad en het management-team had als thema: ‘de kostbaarheden van de Kombi-natie, waarin gezamenlijk werd gereflecteerd op eenaantal vragen dat naar voren kwam tijdens heisessiesvan 2014. De beide ‘heisessies’ stonden in het teken vanstrategische verkenningen rondom de intentie tot fusiemet Seyster Veste en de herziene Woningwet. De heises-sies boden naast gezamenlijke verkenning van ontwikke-lingen de mogelijkheid tot informeel gesprek met deleden van het managementteam. In al deze sessieskwam ook de advies- en klankbordfunctie van de Raadtot uiting.

De Raad heeft eenmaal gesproken met de Onderne-mingsraad die nieuw van start ging en eenmaal met hetBewonersplatform over de algemene gang van zaken,betaalbaarheid en toewijzingsbeleid.De Raad was vertegenwoordigd bij de Algemene Leden-vergaderingen van de Kombinatie in juni en december,en legde daar ook verantwoording af over het gevoerdetoezicht. Aansluitend aan de ALV van juni zijn de resulta-ten van de visitatie 2015 gepresenteerd, ook aan stake-holders. Zij werden in de gelegenheid gesteldaanbevelingen te doen voor de beleidsvoornemens van2016. Tevens was de Raad aanwezig bij het jaarlijkse tref-fen van de bewonerscommissies en brachten zij eenwerkbezoek aan Kerckebosch en Austerlitz. Ook waren zijaanwezig bij de dialoog over betaalbaarheid die geza-menlijk met R.K. Woningbouwvereniging en SeysterVeste was georganiseerd.

7

Vers

lag

Raa

d v

an To

ezic

ht

63

Samenstelling

De Raad van Toezicht bestaat uit vijf leden die voor eenperiode van vier jaar worden benoemd, en die voor tweevolgende zittingstermijnen van vier jaar kunnen wordenherbenoemd (maximale zittingstermijn acht jaar). De se-lectie van de leden van de Raad van Toezicht is geba-seerd op een profielschets. Vanuit de opleiding totaankomende commissaris was Robèrt van der Wegengedurende het gehele jaar 2015 toegevoegd aan deRaad.

Introductieprogramma

In 2015 heeft Bianca Sanches een introductieprogrammadoorlopen, waarin zij onder andere heeft kennisgemaaktmet het management, diverse medewerkers en huur-ders van de Kombinatie. Daarnaast is een rondgang ge-maakt langs het bezit van de Kombinatie.

Herbenoeming

De Raad heeft wegens het verstrijken van de eerste zit-tingstermijn van Cosmo Schuurmans en Ruurd Lage-veen een procedure in gang gezet voor deherbenoeming per 1 januari 2016. Sinds de ingang vande nieuwe Woningwet per 1 juli benoemt de Raad zelfhaar leden, en niet langer de ALV (die in de zomerverga-dering nog wel de instemming hieraan heeft gegeven).De (her)benoeming kon plaatsvinden nadat de beoogdeleden met succes een fit & propertoets hebben onder-gaan. De Autoriteit Wonen heeft in het najaar een berichtvan geen bezwaar afgegeven. Het BewonersPlatform on-dersteunt de herbenoemingen. Per 1 januari 2016 zijnbeide heren herbenoemd.

7.4 Samenstelling

van de RvT in 2015

De Raad van Toezicht bestond in 2015

uit de volgende leden:

Martien Kromwijk

Positie Voorzitter (benoemd op voordrachthuurders)

Kennisgebied Volkshuisvesting, StrategieHoofdfunctie wethouder in Bodegraven-Reeuwijk Nevenfuncties lid RvT MEE Rotterdam Rijnmond

Lid RvC Afrikaanderwijk CoöperatiefU/A

Hennie de Boer

Positie Lid en vicevoorzitterKennisgebied Zorg en WelzijnHoofdfunctie Zelfstandig VerandermanagerNevenfuncties Geen

Ruurd Lageveen

Positie Lid (benoemd op voordracht huurders)Kennisgebied Openbaar bestuur en maatschappelijke

organisatiesHoofdfunctie Voormalig directeur GrontmijNevenfuncties Geen

Cosmo Schuurmans

Positie LidKennisgebied Financiën en bedrijfsvoeringHoofdfunctie Adviseur Governance, Risk &

Compliance, EBBEN Partners.Nevenfuncties Geen

Bianca Sanches

Positie Lid Kennisgebied Sociaal maatschappelijk domein en

huurdersbelangenHoofdfunctie Zelfstandig OrganisatieadviseurNevenfuncties Geen

Deskundigheidsontwikkeling RvT

Om de deskundigheid op peil te houden, volgt de Raadde informatie afkomstig van de Vereniging van Toezicht-houders in Woningcorporaties (VTW), het CentraalFonds Volkshuisvesting (CFV), van Aedes, die via hunpublicaties en via hun vergaderingen, cursussen en le-zingen beschikbaar is. Tevens namen leden deel aan di-verse professionaliseringsbijeenkomsten voortoezichthouders. In het kader van de permanente educa-tie zijn opleidingsbehoeften besproken.De leden van de Raad zijn verplicht tot Permanente Edu-catie. Daartoe volgen zij opleidingen en lezingen zoalshierboven beschreven. In de jaren 2015 en 2016 samen,moet elk Raadslid minimaal 10 PE-punten behalen. In2015 hebben zij de volgende PE-punten (PermanenteEducatie-punten) behaald:

2015

Martien Kromwijk 17

Hennie de Boer 13

Cosmo Schuurmans 34

Ruurd Lageveen 7

Bianca Sanches 16

Bezoldiging Raad van Toezicht

De bezoldiging van de Raad van Toezicht volgt de richtlij-nen van de Vereniging Toezichthouders Woningcorpora-ties (VTW). In 2015 ontving de voorzitter van de Raadvan Toezicht een bezoldiging van € 7.500,- en de overigeleden € 5.000,-. De Raad heeft op voorstel van de Remu-neratiecommissie er expliciet voor gekozen deze vergoe-ding niet te verhogen. De uitgaven ten behoeve vanopleiding en overige zaken bedroegen € 11.906,-.

Deskundigheidsontwikkeling bestuur

De bestuurder is verplicht tot Permanente Educatie. Debestuurder volgt daarvoor opleidingsactiviteiten waar-voor hij binnen drie jaar 108 PE-punten moet behalen. In2015 heeft de bestuurder 71 PE-punten behaald. Aedeswerkt bij PE met periodes van drie jaar. De eerste peri-ode loopt van 1 januari 2015 tot en met 31 december2017.

Bezoldiging bestuurder

Het bestuur werd in het verslagjaar gevormd door deheer Willem de Bruin (1952). Hij is aangesteld per 1 juli2005 en heeft als relevante nevenfunctie: voorzitter

7.4.1 Het rooster van aftreden van de RvT per 1 januari 2016

Lid RvT M/V Benoemd per 1e Herbenoeming Zittingstermijn

(ALV december) (31 december) eindigt (31 december)

Martien Kromwijk (voorzitter) M 2013 2017 2021

Hennie. de Boer (vice voorzitter) V 2009 2013 2017

Cosmo Schuurmans M 2011 2015 2019

Ruurd Lageveen M 2011 2015 2019

Bianca Sanches V 2014 2018 2022

7

Vers

lag

Raa

d v

an To

ezic

ht

64

7.5 Slot

Voedselbank Zeist. Hij vertegenwoordigt de Kombinatiein de volgende organen:Zeister Corporatie Overleg, Regioplatform Woningcorpo-raties Utrecht (RWU), Stichting WoonruimteverdelingRegio Utrecht (SWRU), Regionaal Corporatieoverleg,Aedes Directeurencontact (NVBW).

De honorering van de bestuurder is gebaseerd op deBeloningscode van de Nederlandse Vereniging BestuurdersWoningcorporaties (NVBW). De Raad van Toezicht heeftvastgesteld dat de contractuele afspraken geheel voldoenaan de eisen van deze beloningscode. In het kader van deWNT wordt de wettelijke overgangsperiode van vier jaartoegepast. In overleg tussen bestuurder en deRemuneratiecommissie is besloten de exogene wijziging vande pensioencondities niet te compenseren, waardoor sprakeis van een beperkte verlaging van de honorering.In 2015 bedroeg de bezoldiging van het Bestuur, inclu-sief pensioenkosten en vakantiegeld€ 174.451,-. Aan emolumenten werd een bedrag besteedvan € 1.800,-. Ten behoeve van de kosten voor een autovan de zaak werd € 3.834,- aan fiscale bijtelling gere-kend.

In dit verslag hebben wij als Raad van Toezicht openheidgegeven in de wijze waarop de Raad invulling heeft ge-geven aan haar taken en verantwoordelijkheden.

Bij dit verslag bieden wij tevens de door het Bestuur op-gemaakte (geconsolideerde) jaarrekening over 2015 aan.Deze omvat de winst-en-verliesrekening, de balans ende daarbij behorende toelichting, alsmede het (volks-huisvestings)verslag over het afgelopen boekjaar. Dezejaarrekening is door Deloitte accountants gecontroleerden voorzien van een goedkeurende controleverklaring.Het bestuur is voornemens de jaarrekening vast te stel-len. De Raad van Toezicht kan zich met deze stukken ver-enigen en keurt het voorgenomen bestuursbesluit goed.

7

Vers

lag

Raa

d v

an To

ezic

ht

65

Zeist, 7 juni 2016

w.g. w.g.drs. M Kromwijk drs. H. de BoerVoorzitter vice-voorzitter

w.g. w.g.ir. R. Lageveen drs. C. Schuurmans

RA MRE MRICS

w.g.drs. B. Sanches

Renovatie

Pleineslaan

8 B

ijlag

en

66

8 Bijlagen

Locale partners in

Wijkgericht Werken

en Wonen, Welzijn en Zorg

Politie BinnenstichtDe (plv.) districtschef en wijkchef en de wijkagentenMeander/OmniumDirectie, managers en diversemedewerkersVitras/CMDAlgemeen directeurRegiomanager en beleidsmedewerkerthuiszorgManager Algemeen MaatschappelijkWerkDiverse medewerkersBrandweer Zeist

Ouderenzorg, verpleeghuiszorg

Stichtse WarandeDirectie en (staf)medewerkersStichting CharimDirectie en (staf)medewerkers

Gehandicaptenzorg

AbronaDirectie en (staf)medewerkersReynaerdeDirectie en (staf)medewerkers

Geestelijke gezondheidszorg:

AltrechtDirectie en (staf)medewerkersKwintesDirectie en (staf)medewerkers

Overige zorgorganisaties:

Zonnehuizen Veldheim/SteniaDirectieBartimeusDirectie en (staf)medewerkersGGDDirecteur en(staf)medewerker

BRU (U10 enU16)

en Provincie Utrecht

Bestuurlijk en ambtelijk

Overige maatschappelijke partners

Alzheimer Nederland, afdeling ZeistAusterlitz BelangBiga GroepBureau schuldregeling ZeistBuurtbemiddelingKerk en SamenlevingOmgevingsdienst Zuid Oost UtrechtRegionale Sociale Dienst Kromme RijnHeuvelrugROC Midden NederlandSamen voor ZeistSociaal Raadslieden ZeistVereniging Beter WonenStichting Milieuzorg Zeist e.o.Stichting het Utrechts landschapVAC ZeistVoedselbank ZeistVrouwen Advies Commissie voor deWoningbouwWereldreis door ZeistWerkgroep Natuurlijk Zeist WestZeist OnderneemtZakelijk Zeist

De Gemeente Zeist

Bestuurlijk:Het College van Burgermeester en WethoudersAmbtelijk:De directeuren en medewerkers van Strategie enBestuur, Leefomgeving en Welzijn, en hetProjectbureau.

Collega woningcorporaties

Directies en (staf)medewerkersLocaal:Seyster VesteRKWBVRegionaal:Deelnemers RWU

Bewoners- en doelgroeporganisaties

Stichting Bewonersplatform en bewonerscommissies de Kombinatie

Samenwerkende Bonden van Ouderen

Vereniging Woongroepen van Ouderen Zeist

Bijlage 1

Maatschappelijke Partners van de Kombinatie

13

Bijl

agen

67

Bijlage 2

Kengetallen

Boekjaar 2015 2014 2013 2012 2011

Gegevens bezit

1 Woningen en woongebouwen :a. In exploitatie : 3.525 3.551 3.510 3.548 3.593b. In aanbouw 0 0 33 33 0

3.525 3.551 3.543 3.581 3.5932 Garages 35 36 36 37 383 Overig 9 9 9 11 114 MOG 12 12 12 12 125 BOG 5 5 5 5 5

Totaal 3.586 3.613 3.605 3.646 3.659

Gem.WOZ- waarde per woning 154.000 164.000 174.000 179.000 192.000

Verkochte woningen met MGE-claim (cum.) 99 86 67 47 34

Mutaties in het bezit

1. Aantal opgeleverd 0 71 0 0 62. Aantal aangekocht 3 0 0 0 13. Aantal gesloopt 0 0 0 8 04. Aantal regulier verkocht 16 11 18 24 195. Aantal verkocht onder MGE 13 19 20 13 66. Aantal gesloopt /verkochte garages

en overige objecten 1 0 1 1 07. Aantal opgeleverd garages/ overige objecten 0 0 0 0 08. Aantal uit exploitatie 0 0 0 0 09. Van woningen naar overige objecten 0 0 0 0 010. Samenvoeging 0 0 0 0 0

Boekjaar 2015 2014 2013 2012 2011

Kwaliteit

1. Aantal rep.verzoeken per woning 0,54 0,54 0,57 0,64 0,682. Aantal gevallen mutatie onderhoud per won. 0,08 0,07 0,06 0,06 0,083. Kosten niet planmatig onderhoud per won. 275 307 358 607 5614. Kosten planmatig onderhoud per woning 607 883 987 833 6635. Totaal kosten (planmatig en niet-planmatig)

onderhoud per woning 882 1.190 1.344 1.441 1.225

Prijs-kwaliteitverhouding per 01-07

1. Gemiddeld aantal punten WWS 149 138 136 136 1312. Gemiddelde netto huurprijs

per woning (DAEB en niet-DAEB) 538 520 486 457 4333. Verhoging gemiddelde huur ( in % ) 3,7 3,9 6,3 5,5 3,14. Jaarlijkse huurverhoging 2,5-3-5 4-4,5-6,5 4-6,5 2,3 1,35. Gemiddelde puntprijs per woning 3,62 3,78 3,55 3,36 3,31

Verhuur

1. Huurachterstand in procenten op jaarbasis 1,39 1,56 1,18 1,10 0,802. Huurderving in procenten jaarhuur 0,73 0,84 0,72 0,60 1,57

Financiële continuïteit

1. Liquiditeit 1,87 2,84 2,12 1,95 0,782. Solvabiliteit (min. waardering) 23,5 14,3 18,0 17,4 18,73. Rentabiliteit langlopend vreemd vermogen 3,94 3,83 3,82 3,99 4,204. Loan to Value (nominale schuld / bedr wrd) 54 60 60 56 595. Direct rendement (obv kasstromen) 6,7 5,3 5,1 5,2 5,06. Interest dekkingsratio 2,98 2,33 2,29 2,26 2,12

ACTIVA 31-12-2015 31-12-2014

Vaste activa

Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie 110.087 107.212Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - 108Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 4.148 4.607

114.235 111.927

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie 11.628 12.227Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 11.173 9.401Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - -

22.801 21.628Financiële vaste activa

Deelnemingen 61 61Latente belastingvorderingen 4.991 - Te vorderen BWS-subsidies - 2Overige vorderingen 130 157

5.182 220

Totaal vaste activa 142.218 133.775

Vlottende activa

Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop - - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop - - Overige voorraden 2.895 2.752

2.895 2.752

Vorderingen

Huurdebiteuren 747 771Vorderingen op overheid - 28Overige vorderingen 35 53Overlopende activa 425 863Belastingen en premies sociale verzekeringen - -

1.207 1.715Liquide middelen 19.513 8.682

Totaal vlottende activa 23.615 13.149

Totaal ACTIVA 165.832 146.925

13

Bijl

agen

68

Bijlage 3

Samengevatte jaarrekening

Geconsolideerde balans(na voorgestelde

resultaatbestemming) (x € 1.000)

vergelijkende cijfers zijnaangepast voor

vergelijkingsdoeleinden

13

Bijl

agen

69

PASSIVA 31-12-2015 31-12-2014

Groepsvermogen

Eigen vermogen 38.982 21.239Stelselwijziging per 1-1-2014 - -98

Totaal groepsvermogen 38.982 21.141

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen - - Voorziening latente belastingverplichtingen 3 5

Totaal voorzieningen 3 5

Langlopende schulden

Leningen van kredietinstellingen 96.886 105.195Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht ondervoorwaarden 11.222 9.543Waarborgsommen 9 7Overige schulden 6.085 6.398

Totaal langlopende schulden 114.202 121.143

Kortlopende schulden

Schulden aan kredietinstellingen 8.425 411Schulden aan overheid 79 - Schulden aan leveranciers 1.047 774Belastingen en premies sociale verzekeringen 208 195Aangegane verplichtingen 224 272Overige schulden 562 902Overlopende passiva 2.099 2.082

Totaal kortlopende schulden 12.644 4.636

Totaal PASSIVA 165.832 146.925

2015 2014Bedrijfsopbrengsten

Huuropbrengsten 22.549 21.585Opbrengst servicecontracten 1.097 917Overheidsbijdragen - - Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2.749 1.596Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf 571 675Overige bedrijfsopbrengsten 249 205Som der bedrijfsopbrengsten 27.215 24.978

Bedrijfslasten

Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 5.439 5.479Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen -6.974 1.158Lonen en salarissen 1.940 2.092Sociale lasten 279 321Pensioenlasten 335 416Onderhoudslasten 3.061 4.091Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa - 407Kosten leveringen en diensten 1.121 939Kosten Leefbaarheid 304 276Overige bedrijfslasten 4.970 5.724Som der bedrijfslasten 10.475 20.903

Bedrijfsresultaat 16.740 4.075

Financiële baten en lastenWaardeverandering van derivaten 313 -3.595Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 145 310Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht ondervoorwaarden -167 131Rentelasten en soortgelijke kosten -4.183 -4.091Totaal financiële baten en lasten -3.892 -7.245

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

vóór belastingen 12.848 -3.170

Vennootschapsbelasting 4.993 1Resultaat deelnemingen - -

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen 17.842 -3.168

Geconsolideerde

winst-en verliesrekening

(x € 1.000)

13

Bijl

agen

70

13

Bijl

agen

71

Bijlage 4

Verwijzing naar jaarrekening 2015Voorgaande samengevatte jaarrekening, bestaande uit de samengevatte balans per 31 december 2015 en de samengestelde winst- en verliesrekening over 2015, zijn ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening 2015 van woningbouwvereniging de Kombinatie. Bij de gecontroleerde jaarrekening 2015 is door de controlerend accountantin haar controleverklaring een goedkeurend oordeel verstrekt op 7 juni 2016.De samengevatte jaarrekening bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op basis vande grondslagen van waardering en resultaatbepaling zoals deze worden gehanteerddoor woningbouwvereniging de Kombinatie. Het kennisnemen van de samengevattejaarrekening kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van de gecontroleerde jaarrekening van woningbouwvereniging de Kombinatie.

www.kombinatie.nlwww.kombinatie.nl

Bezoekadres:Steniaweg 443702 AH Zeist

Postadres: Postbus 1353700 AC Zeist

T (030) 693 66 00E info@kombinatie.nlwww.kombinatie.nl

SAMEN WERKEN AAN WONEN