DERECHO CIVIL II

PRIMERA UNIDAD: LOS CONTRATOS

I. LOS CONTRATOS EN GENERAL

1.- Introducción:El contrato es la fuente más normal y fecunda de obligaciones. Constituye la

manifestación más tradicional del principio de la autonomía de la voluntad como generadora de obligaciones.

Siendo el contrato una especie prioritaria del género de las convenciones, cuenta con una abundante y pormenorizada reglamentación, lo que habitualmente lleva a olvidar que la primera regla, en cuanto a la determinación de su contenido, proviene del libre albedrío de las partes.

El contrato mantiene en nuestro país un razonable grado de respetabilidad en el sentido de que quienes lo otorgan sienten en su fuero interno el deber de cumplir lo pactado. No obstante, no puede dejar de observarse que tal sentimiento pareciera estar en decadencia, ya que cada vez un mayor número de personas han descubierto que el incumplimiento de los deberes contractuales no produce sanciones fulminantes sino que, al contrario, lleva a las partes a la necesidad de recurrir a la justicia, con el costo y tiempo que ello trae consigo.

En el ámbito netamente económico, el mundo de los negocios sería imposible sin la existencia de los contratos.

Fuera de la función económica el contrato cumple una función social. No sólo sirve para la satisfacción de necesidades individuales, sino que además es un medio de cooperación o colaboración entre los seres humanos. Ejemplo: el trabajo, el acceso a la vivienda, la educación, la recreación, el desenvolvimiento cultural, el transporte urbano, entre otros aspectos de la vida, implican casi siempre la dimensión social o relación cooperadora de unos con otros.

Por todo lo anterior el estudio de los contratos en la actualidad cobra especial importancia.

2.- Concepto de contrato: Según el artículo 1438 del Código Civil, “contrato o convención es un acto por el

cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas”.

Esta definición entregada por el Código Civil es criticada por la doctrina desde dos puntos de vista:

1) Porque hace sinónimos los términos de “contrato” y “convención”: El artículo 1438 del Código Civil parte diciendo “contrato o convención...”, o sea hace sinónimos dos términos que no lo son, porque todo contrato es una convención, pero no toda convención es contrato.

La expresión convención es mucho más amplia que la expresión contrato, existiendo entre ambas una relación de género a especie, siendo la convención el género y el contrato la especie.

La convención es un acuerdo de voluntades destinado a crear, modificar o extinguir derechos y obligaciones; en cambio, el contrato es un acuerdo de voluntades destinado a crear las obligaciones.

2) Porque confunde el objeto de la obligación con el objeto del contrato: El objeto del contrato son las obligaciones que él genera, y el objeto de la obligación es la prestación que puede ser de dar, hacer o no hacer (esta prestación no es el objeto del contrato, sino que es de la obligación).Más correctamente, podemos definir el contrato como una convención que crea

obligaciones. Otros dicen que es un acuerdo de voluntades destinado a crear derechos personales y sus obligaciones correlativas.

Según la mayoría de los autores, el concepto de contrato abarca todo concierto de voluntades tendiente a crear obligaciones, sin atender a sus resultados transitorios o perdurables.

3.- Elementos y requisitos de los contratos:En todo contrato debemos distinguir tres clases de elementos que se encuentran

establecidos en el artículo 1444 del Código Civil. Estos elementos son los siguientes: Elementos esenciales de los contratos. Elementos de la naturaleza de los contratos. Elementos accidentales de los contratos.

a) Elementos esenciales o de la esencia del contrato : Son aquellos sin los cuales el contrato o no produce efecto alguno o degenera en otro contrato diferente.

Dentro de estos elementos esenciales del contrato, se pueden distinguir aquellos que son comunes a todo contrato, como son el consentimiento, el objeto, la causa y las solemnidades. Ejemplo: en la compraventa, el consentimiento es un elemento esencial, si falta hay nulidad absoluta por falta de un requisito exigido en atención a la esencia del contrato, por lo tanto, no produce efecto alguno.

Pero pueden ser también específicos o particulares de cada contrato. Ejemplo: la gratuidad en el comodato (si desaparece este elemento, degenera en un contrato de arrendamiento), y a la inversa, si en el arrendamiento no se estipula la renta, el contrato degenerará en un comodato.

b) Elementos de la naturaleza del contrato : Son aquellos que, no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial. Ejemplos: la obligación de saneamiento en la compraventa (de evicción y de los vicios redhibitorios); la condición resolutoria tácita.

Estos elementos pueden renunciarse por las partes mediante una cláusula especial.

c) Elementos accidentales del contrato : Son aquellos que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales. Ejemplos: la condición, el plazo y el modo.En cuanto a los requisitos de los contratos, en esta materia debemos consignar que

son los mismos de todo acto jurídico. En consecuencia, todo contrato debe cumplir con requisitos de existencia y de validez.

- Consentimiento. Requisitos de - Objeto.

Existencia - Causa.- Solemnidades en los casos que la ley lo exige.

- Consentimiento exento de vicios. Requisitos de - Objeto lícito. Validez - Causa lícita.

- Capacidad de las partes.

4.- La autonomía privada y su evolución:La base fundamental sobre la que reposa el contrato es el consentimiento de las

partes, esto es el acuerdo de voluntades de dos o más personas sobre el objeto jurídico. Todo contrato, cualquiera sea su naturaleza o calificación, cualquiera sea la obligación que genere, para una o ambas partes, supone el consentimiento de las mismas, porque nace del acuerdo de voluntades: sin él no hay contrato.

Sólo quedan afectados los que han concurrido con su voluntad a celebrar el contrato; son las partes contratantes, quienes pueden beneficiarse de los derechos que engendre o ser afectados por las obligaciones que pueda crear.

A este respecto, el artículo 1545 del Código Civil prescribe que “todo contrato, legalmente celebrado, es ley para los contratantes”.

Quien no ha concurrido con su voluntad al contrato, quien no ha expresado su voluntad para generarlo, es un tercero ajeno al mismo, y no puede invocar los derechos que genera ni quedar afectado por las obligaciones que el contrato origina.

No obstante lo anterior, la regla señalada no tiene carácter absoluto. En efecto, hay casos en los cuales la ley considera de interés público admitir contratos que puedan afectar y obligar a personas que no han prestado su consentimiento. Ejemplo: los contratos colectivos (el convenio judicial de los acreedores, el acuerdo de los tenedores de deventures, el contrato colectivo de trabajo, etc.).

El contrato es una manifestación del “principio de la autonomía de la voluntad”. Basta la sola voluntad de las partes para que nazca el contrato, salvo excepciones la ley exige ritualidades especiales o solemnidades. Asimismo, en virtud de él, las partes son libres para contratar o no contratar, la regla es que nadie puede ser obligado a contratar.

En virtud de este principio, los particulares son libres de celebrar los contratos que más convengan a sus intereses, sean o no previstos y reglamentados especialmente por la ley. Ellos tienen la más amplia libertad para pactar del modo que sea más útil y conveniente a sus fines, para atribuirles a los contratos que celebren efectos distintos de los que la ley les atribuye, y aún, para modificar su estructura jurídica.

Por ejemplo, en virtud de la autonomía de la voluntad las partes pueden transformar en solemne un contrato consensual (artículos 1802 y 1921, Código Civil); pueden modificar un contrato suprimiendo cosas de la naturaleza del mismo; incluso pueden alterar su contenido, objeto, efecto, alcance, los derechos y obligaciones que engendra, etc.

Por esto, las leyes que rigen los contratos son supletorias de la voluntad de los contratantes, aplicándose únicamente en el silencio de éstos.

Sin embargo, este principio no constituye una libertad ilimitada, ella tiene restricciones, como por ejemplo, éstas no pueden los particulares alterar o modificar las cosas de la esencia de los contratos, pues si lo hacen éste no produce efecto alguno o

degenera en otro diferente (artículo 1444, Código Civil). Las limitaciones impuestas por las leyes están fundadas en el orden público o la defensa de las buenas costumbres.

La autonomía de la voluntad, tal como la consagra el Código Civil y la casi totalidad de las legislaciones en el mundo, no es sino la aplicación de las ideas de la Revolución Francesa aplicadas a los contratos.

Se dice que si los derechos son meras facultades que la ley reconoce a los individuos para la satisfacción de sus propias necesidades, es lógico que los individuos puedan ejecutar aquellos actos que les plazcan o conduzcan a la satisfacción de sus necesidades, siempre que se mantengan las limitaciones fundadas en el orden público y las buenas costumbres. La consecuencia es que la voluntad de los contratantes debe ser limitada en los casos extremos.

De manera que la intervención del legislador en materia contractual debe reducirse al mínimo, porque siendo el contrato resultante del acuerdo de voluntades de dos personas en pie de igualdad jurídica, no puede ser fuente de injusticias.

Las exageraciones del principio de la autonomía de la voluntad produjeron una reacción y severas críticas en su contra. Se argumenta, entre sus detractores, que no es efectivo que los contratantes se encuentren siempre en pie de igualdad. Señalan que muchas veces el contrato es impuesto por una de las partes a la otra, la cual o acepta las condiciones o no contrata.

Ahora bien, en los contratos de derecho patrimonial, la ley es la voluntad de las partes; impera el principio de la autonomía de la voluntad. Sin embargo, en los contratos de derecho de familia no ocurre lo mismo, ya que las partes no pueden atribuirse efectos diferentes a los que la ley señala. Ejemplo: los individuos que contraen matrimonio no pueden pactar que se generen determinadas obligaciones, ni pueden estipular condiciones o subordinar su duración a un plazo.

El principio de la autonomía de la voluntad rige con mayor amplitud en las relaciones patrimoniales, especialmente las relativas a los derechos personales o créditos. Tratándose de los derechos reales, la voluntad no es tan absoluta.

5.- Clasificación de los contratos:Los contratos admiten diversas clasificaciones, algunas de ellas se encuentran

establecidas en el Código Civil y otras han sido elaboradas por la doctrina. Contratos unilaterales y bilaterales. Contratos gratuitos y onerosos. Contratos conmutativos y aleatorios. Contratos principales y accesorios. Contratos reales, solemnes y consensuales. Contratos nominados o innominados. Contratos de libre discusión y de adhesión. Contratos individuales y colectivos. Contratos de ejecución instantánea y de tracto sucesivo. Contratos preparatorios y definitivos.

1. En atención al número de partes que resultan obligadas al generarse el contrato (y no al número de partes que se necesita para que el contrato se genere), los contratos se clasifican unilaterales y bilaterales (artículo 1439, Código Civil):

o Contratos unilaterales: Son aquellos en que una de las partes se obliga para con otra que no contrae obligación alguna. Ejemplo: el contrato de donación.

o Contratos bilaterales: Son aquellos en que las partes contratantes se obligan recíprocamente. Ejemplo: el contrato de compraventa.

Todo contrato, sea unilateral o bilateral, es siempre un acto jurídico bilateral, es decir, aquel que para su nacimiento precisa de la manifestación de voluntades de ambas partes.

La diferencia entre un el acto jurídico unilateral y el contrato unilateral radica en que en el primero interviene la voluntad de una sola parte para que el acto nazca; mientras que en el contrato unilateral intervienen dos o más partes, pero sólo una resulta obligada.

Entre un acto jurídico bilateral y un contrato bilateral también se diferencian; en el primero intervienen en su formación dos o más partes sin atender a si todas ellas resultan obligadas, mientras que en el contrato bilateral ambas partes resultan efectivamente obligadas.

La clasificación de los contratos en unilaterales y bilaterales presenta interés práctico, porque muchos de ellos están sometidos a reglas diferentes. En los contratos bilaterales se dice que la causa de la obligación de una de las partes es la obligación de la contraparte; lo que no sucede en los contratos unilaterales en razón de su propia estructura.

Finalmente, la doctrina moderna tiende a incorporar la noción de contrato pluripersonal o asociativo; algunos consideran a estos contratos como una clase de contratos bilaterales; pero otros le consideran como una nueva categoría paralela a los contratos unilaterales y bilaterales. Lo que caracteriza a esta categoría de contratos es que se generan por la voluntad de dos o más partes, todas las cuales resultan obligadas con vista a un objetivo común. Ejemplo: el contrato de sociedad.

2. En atención a la utilidad que el contrato reporta a los contratantes, los contratos pueden ser gratuitos y onerosos (artículo 1440, Código Civil):o Contratos gratuitos o de beneficencia: Son aquellos que tienen por objeto la

utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el gravamen. Ejemplo: la donación, el comodato, el mutuo sin interés, etc.

o Contratos onerosos: Son aquellos que tienen por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro. Ejemplos: la compraventa, el arrendamiento, la permuta, etc.

Para calificar de oneroso o gratuito un contrato, no hay que atender a la reciprocidad de las obligaciones que el contrato pueda engendrar, sino a la reciprocidad de beneficios.

3. Los contratos onerosos admiten una clasificación en contratos conmutativos y aleatorios, atendiendo a si la ventaja que una de las partes procura a la otra es o no equivalente de la ventaja que recibe a cambio (artículo 1441, Código Civil).o Contratos conmutativos: Son aquellos en que cada una de las partes se obliga a

dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez.

o Contratos aleatorios: Son aquellos en que la equivalencia consiste en una contingencia incierta de ganancia o pérdida.

La regla general es que los contratos onerosos sean conmutativos. Los aleatorios constituyen la excepción; son tales los que enumera el artículo 2258 del Código Civil, cuyos principales son: el contrato de seguros, el préstamo a la gruesa ventura, el juego, la apuesta, la constitución de renta vitalicia, la constitución de censo vitalicio.

4. Los contratos pueden ser principales y accesorios (artículo 1442, Código Civil), siendo la regla general que en esta materia los contratos sean principales y la excepción la constituyen los accesorios.o Contratos principales: Son aquellos en que subsisten por sí mismo, sin

necesidad de otra convención. Ejemplo: el arrendamiento, la sociedad, etc.o Contrato accesorio: Son aquellos que tienen por objeto asegurar el

cumplimiento de una obligación principal, de manera que no pueda subsistir sin ella. Ejemplos: la hipoteca, la fianza, la prenda, etc.

La regla general es que los contratos sean principales. Los contratos accesorios necesitan ir adheridos a uno principal y nada importa la naturaleza de la obligación que garantizan.

5. Los contratos también se clasifican en reales, solemnes y consensuales (artículo 1443, Código Civil).o Contratos reales: Son aquellos que, para que sean perfectos, es necesaria la

tradición de la cosa a que se refiere.o Contrato solemne: Son aquellos que están sujetos a la observancia de ciertas

formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil.o Contrato consensual: Son aquellos que se perfeccionan por el solo

consentimiento; no se necesita ningún otro elemento para el perfeccionamiento del mismo.

La regla general en los contratos es que sean consensuales. No son reales o solemnes sino en los casos expresamente señalados por la ley.

6. En atención a si los contratos están o no reglamentados en la ley, pueden ser nominados o innominados.o Contrato nominados o típicos: Son aquellos que están reglamentados por la ley.

Ejemplos: la compraventa, la hipoteca, etc.o Contratos innominados o atípicos: Son aquellos que no están reglamentados por

la ley, sino que se rigen por otras normas, que son: 1) las reglas generales de los contratos, 2) por el principio de la autonomía de la voluntad y 3) por analogía (se aplican las reglas de los contratos similares). Ejemplos: los contratos de suministro, etc.

No deben confundirse los contratos innominados con los mixtos o complejos, que son aquellos formados por la reunión de varios contratos nominados cada uno de los cuales conserva su individualidad, y por lo mismo quedan sujetos a las reglas que les son propias.

7. Considerando la forma como se produce el acuerdo de voluntades, se distinguen los contratos de libre discusión y los contratos de adhesión.o Contratos de libre discusión: Son aquellos en que las partes estipulan libremente

las distintas cláusulas del contrato, por su propia voluntad. Constituyen el tipo normal de contratos, y son la resultante de una discusión entre las partes.

o Contratos de adhesión: Son aquellos en que las cláusulas del contrato las fija una parte y la otra sólo se limita a aceptar. Se forman mediante la aceptación lisa y llana por una de ellas de las condiciones señaladas por la otra.

8. Los contratos también se pueden clasificar en contratos individuales y contratos colectivos.o Contratos individuales: Son aquellos que son celebrados entre una persona y

otra; para su formación requiere el consentimiento unánime de las partes que lo celebran. Ejemplo: el contrato de trabajo celebrado entre empleador y trabajador.

o Contratos colectivos: Son aquellos que son celebrados entre una parte y varias personas; afecta a todos los miembros de un grupo o una colectividad, aunque no hayan consentido en él y los afecta por el hecho de formar parte de ese grupo o colectividad. Ejemplo: el contrato de trabajo celebrado entre empleador y sindicato, y obliga a ambos.

Mientras en el contrato individual todas las partes deben consentir, en término que sólo afecta a quienes han prestado su consentimiento para celebrarlo, el contrato colectivo, en cambio, afecta a personas que no han consentido. La regla general es el contrato individual, siendo el colectivo la excepción.

9. Otra clasificación distingue a los contratos de ejecución instantánea y los contratos de tracto sucesivo.o Contratos de ejecución instantánea: Son aquellos en que las prestaciones se

cumplen en un solo momento, una vez celebrado el contrato.o Contratos de tracto sucesivo: Son aquellos en que las prestaciones de las partes

van naciendo y extinguiéndose periódicamente. Ejemplo: el contrato de arrendamiento.

10. Finalmente, podemos hacer una distinción entre contratos preparatorios y contratos definitivos.o Contratos preparatorios o preliminares: Son aquellos en que las partes

estipulan que en el futuro celebrarán otro, que será el contrato definitivo. Ejemplo: el contrato de promesa.

o Contratos definitivos: Son aquellos que se celebran inmediatamente, sin necesidad de uno previo.

6.- Principios fundamentales de los contratos:Los principios fundamentales sobre los cuales descansan los contratos son los

siguientes: Principio de la autonomía de la voluntad. Principio del consensualismo contractual. Principio de la libertad contractual. Principio de la fuerza obligatoria. Principio del efecto relativo de los contratos. Principio de la buena fe contractual.

1) PRINCIPIO DE LA AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD:Este principio se traduce en que la voluntad es autónoma, es decir, las partes en

derecho privado son libres de crear los derechos y obligaciones que le parezcan; la voluntad

se basta por sí mismo. Así las cosas, la autonomía de la voluntad puede definirse como “la libre facultad de los particulares para celebrar el contrato que les plazca y determinar su contenido, efectos y duración”.

Como hemos señalado en muchas oportunidades, la base fundamental sobre la que descansa el contrato es el consentimiento de las partes, cualquiera sea su naturaleza o calificación, cualquiera sea la obligación que genere.

Este principio de primacía de la voluntad aparece expresado en el artículo 1545 del Código Civil. Según esta disposición, “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”; es decir, las partes cuando coinciden en sus voluntades pueden obligarse con la misma fuerza que una ley.

Este principio aparece en la primera norma de interpretación de los contratos (artículo 1560, Código Civil), según el cual, conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras.

Las partes son libres de quedar vinculados con las obligaciones que han consentido; toda obligación estipulada por las partes debe y puede producir efectos, porque en derecho privado se puede hacer todo lo que la ley no prohíba (a diferencia del derecho público). La voluntad está limitada por la ley sólo en casos excepcionales y con el fin de proteger los intereses de los incapaces o de cautelar el orden público o la moral.

Fruto de la autonomía de la voluntad son los contratos innominados, los cuales no se encuentran reglamentados en la ley. Cualquier contrato que no esté en el derecho civil o en otras leyes es un contrato innominado.

2) PRINCIPIO DEL CONSENSUALISMO CONTRACTUAL:En materia de contratos, la regla general es el consensualismo, o sea, que el contrato

se perfeccione por el mero consentimiento. Ejemplos: la compraventa es consensual por regla general, al arrendamiento, la fianza, la transacción, la sociedad civil, etc.

La excepción es el contrato solemne, es decir, aquel que además del consentimiento, requiere por disposición de la ley de la observancia de ciertas formalidades, de tal modo que si no se da cumplimiento a esas formalidades, el contrato no produce ningún efecto civil. Las solemnidades no se presumen, debido a que corresponden al derecho privado; no se aplican por analogía.

Este principio cada vez tiene más excepciones; el legislador está imponiendo cada vez más formalidades a los contratos.

3) PRINCIPIO DE LA LIBERTAD CONTRACTUAL:Este principio significa que las partes pueden fijar las cláusulas-contenido del

contrato como mejor les parezca.La doctrina señala que la libertad no es absoluta, sino que tiene límites establecidos

en la ley, en el orden público y las buenas costumbres. Ejemplos: el arrendamiento de útero o la maternidad por subrogación.

4) PRINCIPIO DE LA FUERZA OBLIGATORIA:

Este principio se basa en el aforismo “pacta sunt servanda”, que significa que los pactos deben observarse. Este principio se consagra en el artículo 1545 del Código Civil,

también llamado “ley del contrato”. La comparación de que es ley para los contratantes está representando la misma fuerza obligatoria que una ley.

Uno de los problemas que se presenta en materia contractual es precisamente determinar cuál es el fundamento de la obligatoriedad de los contratos. Así, hay algunos que encuentran este fundamento en una exigencia de la vida social y consideran que ésta es la razón de la obligatoriedad de los contratos, porque la contratación es un imperativo de la vida social ya que a través del contrato se realizan los diversos cambios de bienes que están destinados a satisfacer las distintas necesidades de los seres humanos.

Otros autores recurren a la idea de interés o utilidad individual, y sostienen que lo que lleva a la persona a dar cumplimiento a lo que promete es una razón de interés o utilidad individual, de suerte que quienes contratan se sienten obligados por el contrato y dan cumplimiento a las obligaciones emanadas de él porque es útil para ellos realizar ese cumplimiento, ya que si una persona no cumple las obligaciones emanadas del contrato que celebra, corre el riesgo de que nadie quiera contratar con ella, quedando así marginada o excluida de la actividad económica y jurídica.

Hay quienes piensan, como Samuel Puffendorf, que la obligatoriedad se funda en “un pacto social tácito”, en virtud del cual cada individuo se ha comprometido con los demás a cumplir fielmente la palabra que ha empeñado.

Otros autores recurren a la idea de la veracidad, señalando que los seres humanos están obligados a decir la verdad y a obrar en conformidad a ella y este deber les alcanza cuando manifiestan su voluntad de obligarse.

Por otro lado, hay otros que buscan este fundamento en la limitación que la persona que contrata impone a su propia voluntad, argumentando que al celebrar un contrato se van a originar derechos personales o créditos y que cada uno de los que resulte obligados está por este hecho renunciando o limitando su propia libertad y, en la parte que renuncia o limita su libertad, queda sometido al otro contratante.

Finalmente, hay quienes señalan que el fundamento de la obligatoriedad de los contratos hay que buscarlo en una idea totalmente distinta de las anteriores, idea que es la de la unidad de la voluntad contractual. Señalan que las voluntades aisladas o individuales de las personas no generan esta obligatoriedad que produce el contrato, pero en el momento en que estas voluntades individuales se declaran y son coincidentes, pierden cada una de ellas su autonomía y se funden en una sola nueva voluntad, que es de carácter unitario y denominada “voluntad contractual”, que es la que va a regir las relaciones que se originan entre las partes contratantes sin que éstas puedan entrar a sustraerse de esa voluntad contractual, porque ésta es totalmente independiente de las voluntades individuales de las personas consideradas en forma aislada.

-o- Teoría de la imprevisión:En virtud de la fuerza obligatoria, las partes deben cumplirlo aunque le resulte

perjudicial.Existe una teoría llamada “Teoría de la Imprevisión”, que consiste en que cuando

por una situación imprevista que afecte a un gran número de personas, las obligaciones de un contrato, si bien no se vuelve imposible de cumplir, se transforma en excesivamente onerosa para una de las partes. En ese caso, el juez quedaría facultado para atenuar los efectos del contrato.

La teoría de la imprevisión proviene del derecho canónico, que entiende que en todo contrato va incluida una cláusula “rebuc sic stantibus”, que significa que las partes

contratan en consideración a las circunstancias existentes al momento de la celebración del acto jurídico; es decir, el consentimiento de las partes queda circunscrito en virtud que se mantengan las condiciones con las que se contrató, y si estas cambian, y para un gran número resultan perjudiciales, puede tener lugar la extinción del contrato.

Nuestros tribunales han considerado que nuestro ordenamiento jurídico no contempla la teoría de la imprevisión; no hay norma que faculte al juez para modificar las cláusulas de un contrato.

En la Revista del Colegio de Abogados de Chile, César Parada Guzmán la acepta. Por su parte, Lorenzo de la Maza, en su memoria, dice que no existe norma alguna en nuestro ordenamiento jurídico que permita dar acogida a esta teoría.

Los autores que la aceptan dan como fundamento los artículos 2227, 2003, nº 2, 1469 y 332 del Código Civil. El profesor Nelson Vera agrega el artículo 1544 del Código Civil, sobre la cláusula penal enorme.

-o- La ley del contrato y el recurso de casación en el fondo:Si hay infracción en la ley interpretativa del contrato, es procedente el recurso de

casación en el fondo. En cuanto a la voluntad de las partes, como es una cuestión de hecho, no procede.

5) PRINCIPIO DEL EFECTO RELATIVO DE LOS CONTRATOS:Se basa en el artículo 1545 del Código Civil, que señala que el contrato es ley para

las partes “contratantes”, que son aquellas que por sí o por medio de su representante intervinieron en la celebración del contrato con su voluntad. Estas son las partes directas.

Pero también hay partes indirectas, que son los terceros, es decir, aquellos que no han concurrido a la celebración del contrato y que pueden ser: absolutos o relativos.

Los terceros relativos son aquellos que con posterioridad a la celebración del contrato entran en relación jurídica con alguna de las partes, siendo afectados por el contrato. Son aquellos que son sucesores de una de las partes, que pueden ser por acto entre vivos o por causa de muerte, y que a su vez pueden ser a título universal (herederos) y a título singular (legatarios).

Los terceros absolutos son aquellos que nunca están en relación jurídica con las partes. No quedan dentro de esta categoría los sucesores a título universal ni los sucesores a título singular, o sea, son aquellos que no son parte ni como heredero ni como legatario. El contrato, por regla general, no los obliga, le es inoponible en cuanto a las obligaciones que genera. El contrato les obliga excepcionalmente; por ejemplo, el artículo 1962 del Código Civil, en el contrato de arrendamiento el adquirente debe respetar el arrendamiento.

6) PRINCIPIO DE LA BUENA FE CONTRACTUAL:En materia contractual existe este principio fundamental que consiste en que los

contratos deben ejecutarse de buena fe, y está consagrado en el artículo 1546 del Código Civil, y que ha ido adquiriendo cada vez mayor desarrollo.

Según el artículo 1546 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que

emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella.

7.- El autocontrato:Esta figura se presenta cuando una misma persona interviene en un negocio jurídico

invistiendo dos o más calidades jurídicas distintas.

* Concepto y características del autocontrato:Puede definirse el autocontrato como “el acto realizado por una sola persona en el

cual ella actúa a la vez como parte directa y como representante de la otra parte o como representante de ambas partes o como titular de dos patrimonios que le pertenecen”.

Lo que caracteriza el autocontrato es que en un acto jurídico bilateral, y que por lo mismo requiere de la voluntad de dos o más partes, una sola persona actúa en un doble carácter; sea como parte directa y como representante de la otra parte, o como representante de las dos partes entre quienes se celebra el contrato, sea como titular de dos patrimonios a los que afecta el contrato.

El autocontrato supone necesariamente la existencia de dos o más patrimonios cuya propiedad o representación corresponde a un solo sujeto de derecho que, en virtud de su declaración de voluntad crea entre ellos una relación jurídica de obligación.

* Procedencia del autocontrato:La figura que estamos estudiando puede darse o presentarse en diversas situaciones.

A saber: En materia de representación, cuando el contratante actúa por sí mismo y a la vez

como representante legal o contractual de otra persona. El contratante concurre en el mismo acto como representante legal o convencional de dos o más personas naturales o jurídicas.

Evidentemente existe peligro de este tipo de intervención de una misma persona representando dos posiciones en el contrato, por lo que los autores son más bien contrarios a esta figura.

Cuando una persona tiene dos patrimonios o fracciones de patrimonios sometidas a regímenes jurídicos distintos.

En relación con este punto hay que señalar que, tradicionalmente, ha prevalecido la opinión sustentada por Aubry y Rau sobre la unidad del patrimonio; según ellos el patrimonio por ser un atributo de la personalidad y, por consiguiente, inseparable de la persona. Sin embargo, la tendencia moderna es aceptar la pluralidad de patrimonios, pues ven en éste un conjunto de bienes activos y pasivos afectos a un fin determinado; siendo así es posible que una sola persona tenga diversos patrimonios sometidos a regímenes jurídicos distintos.

En todo caso, para que proceda la autocontratación debe cumplirse con dos condiciones:

A. Que no esté legalmente prohibida. Es evidente que no podrá otorgarse un autocontrato si la ley lo ha excluido expresamente, como sucede en el artículo 412 del Código Civil que prohíbe a los curadores celebrar contratos en que tengan interés ellos o ciertos parientes suyos; también en el artículo 1800 del Código Civil relacionado con el 2144 del mismo cuerpo legal.

B. Que haya sido autorizado expresamente o no exista conflicto de interés. Se encuentra expresamente permitida, por ejemplo, el caso previsto en el artículo 2144 del Código Civil, disposición conforme a la cual no podrá el mandatario por sí ni por interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender lo suyo al mandante lo que éste le ha ordenado comprar, si no fuere con aprobación expresa el mandante.Ahora bien, la doctrina nos señala que la situación de la autocontratación es

discutible en los casos en que ella no está expresamente autorizada y que no hay duda de que no es procedente cuando está expresamente prohibida. Pero, la situación de validez o no de la autocontratación se plantea en aquellos casos en que dicha figura no está prohibida ni autorizada expresamente por el legislador y en que no hay contraposición de intereses en la gestión.

Cabe hacer presente que no hay en la legislación positiva chilena una disposición que prohíba el autocontrato, como tampoco una que lo autorice, incluso la expresión autocontrato no es empleada por el legislador. Pero, existen una serie de normas que consideran aisladamente este problema, y del análisis del conjunto de ellas se concluye que esta figura es posible en Chile y que es válido por regla general.

Entre dichas disposiciones cabe destacar los artículos 410, 412, 1800, 2144 y 2145 del Código Civil.

* Naturaleza jurídica del autocontrato:Este es un aspecto bastante complicado y que se ha discutido latamente, pues

estamos ante una figura jurídica que sale de la nomenclatura clásica, ya que en un acto jurídico bilateral, como lo es el contrato, que por su esencia misma requiere de la concurrencia de dos o más partes, interviene una sola persona.

Al respecto, hay diversas teorías que tratan de explicar la naturaleza jurídica del autocontrato:

a. Para algunos el autocontrato es un verdadero contrato, en el cual concurren las dos voluntades que se precisan para generar un acto jurídico bilateral, ellas son la del representante y la del representado. En el fondo, lo que en realidad sostienen es que más que un vínculo jurídico entre personas distintas, se trata de uno entre patrimonios distintos que se ven afectados por obra de una sola voluntad.

b. Otros estiman que el autocontrato es un acto jurídico unilateral que produce efectos contractuales (Alessandri). Sostienen que el contrato requiere necesariamente del acuerdo de voluntades de dos o más partes, de tal modo que si éste no existe no hay contrato, y en el autocontrato dicho acuerdo no se presenta, no puede extremarse la ficción para poder sostener que existe un acuerdo entre dos o más voluntades, cuando en la realidad una sola está generando el acto jurídico.

Indican que en el autocontrato interviene la voluntad de una sola persona, que inviste dos calidades diferentes, y habiendo una sola voluntad no puede sostenerse que existe contrato, porque este supone necesariamente un acuerdo de voluntades.

Tampoco aceptan que el contrato más que un vínculo entre personas es uno entre patrimonios. Los actos jurídicos, en general, en definitiva son vínculos entre patrimonios, desde que crean, modifican, transfieren o transmiten, y extinguen derechos. Es evidente que el contrato produce efectos patrimoniales, pero lo que lo caracteriza es el acuerdo de voluntades, y este no se da en el autocontrato. Por ello

estiman que el autocontrato es un acto jurídico unilateral, ya que nace de la voluntad de una sola persona, pero que produce efectos contractuales, porque genera los mismos efectos que si el acto se originara en un acuerdo de voluntades.

8.- Efectos de los contratos:El Código Civil trata esta materia en el Titulo XII del Libro IV (artículos 1545 y

siguientes), pese a que el nombre del título es “Efectos de las obligaciones”, que son cosas diferentes, defecto éste que viene del código francés. En efecto, los artículos 1545, 1546, 1547, 1552, 1554 y 1558 tratan de los efectos del contrato; las demás normas del título XII, se refieren propiamente a los efectos de las obligaciones.

* Efectos respecto de las partes y frente a terceros:Para estudiar los efectos de los contratos hay que distinguir los que se producen

entre las partes y respecto de terceros. Los efectos son distintos para cada uno de ellos.

- Entre las partes

Efectos del contrato - Terceros absolutos

- Respecto de terceros - Terceros relativos

1) EFECTOS ENTRE LAS PARTES:Por regla general el contrato sólo produce efectos respecto de las partes,

entendiéndose por tales a las personas que intervinieron en su celebración prestando el consentimiento que le dio vida. El artículo 1545 del Código Civil habla de “contratantes”, esto es, las personas que han concurrido a la celebración del contrato contrayendo derechos y obligaciones, sea que concurran personalmente o representadas.

Debe considerarse que es parte no sólo aquél que actúa por sí mismo, sino también el que actúa por medio de representante y los causahabientes a título universal de una de las partes, salvo que el contrato sea intuito personae.

Por excepción el contrato afecta a otras personas, en determinados casos, como por ejemplo: los contratos colectivos, los causahabientes a título singular y en la estipulación en favor de otro.

Nuestro legislador no dijo expresamente que el contrato sólo produce efectos entre las partes, a diferencia de su modelo francés, en el cual hay una disposición expresa que consagra este principio. Pero, el hecho que no exista tal disposición en nuestro Código no puede llevar a la conclusión contraria. Andrés Bello no lo señaló expresamente porque lo consideró obvio, e innecesario consignarlo.

Esto es una aplicación del principio de que nadie puede quedar obligado sino en virtud de una declaración de voluntad, y esta declaración sólo la hacen las partes y no terceros.

-o- Efecto obligatorio del contrato. La ley del contrato:Los efectos que produce el contrato entre las partes están señalados en el artículo

1545 del Código Civil, que señala que “todo contrato legalmente celebrado es una ley para

los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”. Esta disposición contempla en forma clara y precisa, entre nosotros, el principio de la autonomía de la voluntad.

Se discute sobre el alcance de la palabra “ley” que el legislador emplea en el artículo 1545 del Código Civil.

Algunos sostienen que la obligatoriedad de los contratos constituye una verdadera asimilación a la ley. Otros sostienen que el contrato es una ley en el sentido que no puede ser invalidado por la sola voluntad de una de las partes, así como la ley no puede ser derogada por ninguno de los individuos a que se refiere; pero no es en su esencia una ley.

De manera que, celebrado un contrato, se genera este efecto obligatorio entre las partes y ellas no pueden alterar lo pactado unilateralmente sino que se precisa: a) que las partes acuerden mutuamente dejarlo sin efecto; o 2) que la ley autorice expresamente dejarlo sin efecto por determinadas causas.

Pero este efecto obligatorio va mucha más allá, por cuanto el contrato legalmente celebrado no puede tampoco ser modificado por el juez, y las estipulaciones del contrato se imponen también a él, quien debe respetarlo. Así las cosas, los jueces no pueden desconocer los efectos legales del contrato cuya existencia han constatado.

Del mismo modo, no es lícito a los tribunales, con el pretexto de interpretarlo, desnaturalizar las estipulaciones del contrato, desconocer lo pactado por los contratantes y hacerle producir efectos no queridos por las partes.

-o- Ejecución de buena fe:Por último, cabe señalar que en materia contractual existe un principio fundamental

consagrado en el artículo 1546 del Código Civil, en virtud del cual los contratos deben ejecutarse de buena fe. En efecto, esta norma establece que “los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan de la precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella”.

La ejecución de buena fe del contrato significa que debe cumplirse conforme a la intención de las partes y a las finalidades que se han propuesto al contratar. Esta regla ha ido adquiriendo cada vez mayor desarrollo.

2) EFECTOS RESPECTO DE TERCEROS:En principio, los contratos sólo generan derechos y obligaciones para las partes que

concurren a su celebración, sin que pueda beneficiar o perjudicar a los terceros. Esto es lo que se conoce como “efecto relativo de los contratos”.

Pero este efecto relativo de los contratos sólo quiere decir que los contratos pueden generar derechos y obligaciones únicamente respecto de las partes, pero no que ellos sean inexistentes respecto de los terceros. Los contratos constituyen una realidad social, un hecho, y los hechos existen para todos. Esto es lo que se denomina “efecto absoluto o expansivo del contrato”, esto es, que los contratos existen respecto de todos.

En términos generales, son terceros aquellas personas extrañas al contrato, los que no han concurrido materialmente a su celebración. En síntesis, todo aquel que no es parte, obviamente es un tercero.

Dentro de los terceros distinguimos dos categorías: 1) terceros absolutos, y 2) terceros relativos.

A. Terceros relativos : Los terceros relativos son aquellos que no concurrieron a la celebración del contrato, pero que con posterioridad a entran en relaciones jurídicas con las partes. Respecto estos terceros no rige completamente el principio del efecto relativo de los contratos, a ellos también puede llegar a afectarles el contrato.

Entre estos terceros relativos que pueden verse de alguna manera afectados por el contrato encontramos a: 1) Los sucesores a título universal; 2) Los sucesores a título singular; y 3) Los acreedores de las partes.- Los sucesores a título universal: Son los herederos, esto es, aquellos que suceden

al acusante en todos los bienes, derechos y obligaciones o en una cuota de ellos (artículo 951, inciso 2º, Código Civil).

Los herederos de las partes no pueden considerarse terceros extraños al contrato, pese a que no intervinieron en su celebración, porque representan al causante en todos sus derechos y obligaciones transmisibles. Jurídicamente cuando el causante fallece, los herederos entran a ocupar el lugar que él ocupaba.

Por lo tanto, los herederos se convertirán en acreedores o deudores, en los mismos términos que lo era su causante, de cuya personalidad son la continuación. De ahí se sostiene el adagio de que “quien contrata lo hace para sí y para sus herederos”.

Los contratos, pues, aprovechan y perjudican a los herederos de manera que sus efectos pueden invocarse a por ellos y contra ellos. Pero esta regla tiene algunas excepciones: a) los contratos intuito persona; b) los contratos de que derivan derechos personalísimos, que son intransmisibles; y c) los contratos en que las partes han convenido expresamente que sus consecuencias no ligarán a sus herederos.

- Los sucesores a título singular: Son los legatarios, esto es, aquellos que suceden al causante en una o más especies o cuerpos ciertos; o en una o más especies indeterminadas de cierto género (artículo 951, inciso 3º, Código Civil). A éstos también le afectan los contratos celebrados por su causante.

El derecho del causahabiente a título singular se mide exactamente por el de su causante, de acuerdo con la regla de que nadie puede transferir más derechos que los que tiene. En consecuencia, los contratos por los que el autor había consolidado, transformado, aumentado o disminuido su derecho, aprovecharán o perjudicarán al causahabiente a título singular.

En todo caso, los contratos que afectarán a los sucesores a título singular deben reunir dos requisitos: a) deben ser anteriores a la adquisición, y b) deben referirse al bien mismo adquirido.

- Los acreedores de las partes: El deudor conserva la facultad de gestionar libremente su patrimonio sobre que recae el derecho de prenda general de los acreedores, y así el derecho de los acreedores se verá mejorado con las adquisiciones que haga el deudor o perjudicado con las obligaciones que contraiga.

En este sentido, los contratos celebrados por el deudor afectan a los acreedores y les son oponibles. Pero este principio sufre importantes excepciones, particularmente en dos casos: 1) los acreedores pueden impugnar los actos ejecutados por el deudor ejecutados en fraude de sus derechos a través de la acción pauliana; y 2) los acreedores pueden desconocer los actos simulados del deudor, demostrando la simulación (a la inversa, para las partes, la simulación afecta los

efectos normales del contrato, ya que las partes se obligan por el acto real y no por el aparente).

B. Terceros Absolutos : Los terceros absolutos son aquellos que no han concurrido a la celebración del contrato ni están ligados a las partes por vínculo alguno. Son totalmente extraños al contrato; no han sido parte ni que, con posterioridad, entran en relaciones jurídicas con los contratantes.

A estos terceros absolutos no pueden afectarlos los contratos, es decir, no son obligatorios los derechos y obligaciones que emanan de los mismos. En consecuencia, para estos terceros rige plenamente el principio del efecto relativo de los contratos.

Sin embargo la regla señalada tiene algunas excepciones: Los contratos de familia, que no producen efectos relativos, sino absolutos. Los contratos colectivos. La representación, si se sigue la teoría de la representación modalidad. La estipulación a favor de otro. La promesa de hecho ajeno.

* La estipulación en favor de otro:Está reglamentada en el Código Civil en un solo artículo, el 1449, que señala que

“cualquiera puede estipular a favor de una tercera persona, aunque no tenga derecho para representarla; pero sólo esa tercera persona podrá demandar lo estipulado; y mientras no intervenga su aceptación expresa o tácita, es revocable el contrato por la sola voluntad de las partes que concurrieron a él. Constituyen aceptación tácita los actos que sólo hubieran podido ejecutarse en virtud del contrato”.

Ejemplo de estipulación en favor de otro: el marido que se asegura en favor de su mujer; aquí el contrato se celebra entre el marido y la compañía de seguros, siendo la mujer totalmente extraña a él, pero que se beneficia del mismo.

En la estipulación en favor de otro intervienen tres personas: o El estipulante, que es la parte del contrato que consiente en que los derechos que de

él deriven se radiquen en el patrimonio de un tercero.o El promitente, que la parte del contrato que se obliga a cumplir una determinada

prestación en favor de un tercero.o El tercero beneficiario, que es la persona ajena al contrato y que en virtud de él

adquiere un derecho que sólo ella puede exigir.En el ejemplo mencionado: el marido es el estipulante, la compañía de seguros el

promitente y la mujer el tercero beneficiario.De estas tres personas, sólo intervienen en la celebración del contrato el estipulante

y el promitente. Debe existir en el estipulante y el promitente la intención compartida de que los derechos que deriven del contrato se radiquen en el patrimonio del tercero.

Esta figura de la estipulación en favor de otro está contemplada en una forma amplia, ya que el artículo 1449 del Código Civil no impone limitaciones.

-o- Requisitos de la estipulación en favor de otro:

Los requisitos se analizan aquí en relación con las partes que intervienen en esta figura jurídica:

a. Requisitos respecto del estipulante : El estipulante debe ser capaz para celebrar el contrato objeto de la estipulación. Por consiguiente, para analizar la capacidad del estipulante habrá que ver en cada caso cuál es el contrato que ha sido objeto de la estipulación y, en base a ese contrato, determinar si el estipulante es o no capaz para su celebración: si es una compraventa, debe tener la capacidad necesaria para la compraventa; si es donación, la necesaria para la donación, etc.

La doctrina mayoritaria estima que para que tenga valor la estipulación en favor de otro, se requiere que el estipulante no sea mandatario, representante o gestor de negocios del tercero beneficiario, por que si contrata a favor de terceros en virtud de un mandato o de una gestión de negocios no nos encontramos frente a esta figura, sino que se entra al campo del mandato o de la agencia oficiosa. Por eso el artículo 1449 del Código Civil dice “aunque no tenga derecho para representarla”.

Don René Ramos es contraria a esta doctrina mayoritaria porque, según él, de acuerdo a la disposición del artículo 1449 del Código Civil, cualquiera puede estipular a favor de una tercera persona, aunque no tenga derecho a representarla, esto es, sea que tenga o no lo representación de esa persona.

Si tiene la representación, entonces tiene dos caminos para operar: a) por la vía de la representación legal; o b) por la vía de la estipulación a favor de otro. Los efectos que se siguen en uno u otro caso son distintos y perfectamente pude tenerse interés en que se sigan unos u otros, se puede optar.

De manera que, de acuerdo a Ramos Pazos, el hecho de ser representante legal o mandatario de otra persona no impide que se pueda estipular en su favor por este representante o mandatario.

b. Requisitos respecto al promitente : El promitente también debe tener capacidad necesaria para celebrar el contrato prometido y, además, debe tener la intención de crear el derecho en favor del tercero.

c. Requisitos respecto del tercero beneficiario : En relación con los requisitos que deben concurrir en el tercero beneficiario hay que tener presente la especial situación en que éste se encuentra, porque dicho tercero no tiene injerencia o intervención en la celebración del contrato, ya que éste se celebra exclusivamente entre el promitente y el estipulante.

Lo anterior tiene importancia desde el punto de vista de la capacidad del tercero beneficiario y si éste debe ser persona determinada o no.

En cuanto a la capacidad que requiere el tercero beneficiario, podemos sostener tajantemente que no es necesario que tenga capacidad para contratar, es decir, capacidad de ejercicio; basta la capacidad de goce, capacidad necesaria para adquirir derechos; y por lo mismo nada impide que una persona se obligue en favor de un absolutamente incapaz. No obstante lo anterior el tercero beneficiario debe estar en situación jurídica de adquirir el derecho establecido en su favor.

Respecto a la determinación del tercero beneficiario, la doctrina clásica exigía que el tercero beneficiario fuese siempre persona determinada y no aceptaba que fuere una persona futura, que no existía o indeterminada. Actualmente, la tendencia es inversa, ya que se acepta la estipulación en favor de persona indeterminada o de persona futura. Lo que se exige es que al momento de reclamarse el derecho esa persona esté determinada y exista.

-o- Naturaleza jurídica de la estipulación en favor de otro:

Uno de los problemas que plantea la estipulación en favor de otro es el de determinar cuál es la naturaleza jurídica de esta institución. Las principales doctrinas que tratan de explicar la naturaleza jurídica de la estipulación a favor de otro son las siguientes:

La doctrina de la oferta. La doctrina de la gestión de negocios. La doctrina de la declaración unilateral de voluntad. La doctrina de la creación directa del derecho en favor del tercero

beneficiario1. La doctrina de la oferta : Según esta doctrina, en virtud de la celebración del contrato

entre estipulante y promitente el derecho se radicaría primero en el patrimonio del estipulante, y entonces éste, a su vez, lo ofrecería al beneficiario, quien al aceptarlo, lo ingresaría a su patrimonio.

Esta doctrina no ha tenido mucho éxito, por que deja al tercero en una situación precaria sometido a todas las contingencias que pueda sufrir la oferta. Así, por ejemplo, en caso de fallecimiento del estipulante caducaría la oferta y se terminaría la estipulación. Además si el derecho se radica primero en el patrimonio del estipulante, dicho derecho sería susceptible de las acciones que los acreedores puedan intentar en contra del estipulante a favor de otro.

Donde más claramente aparece el error manifiesto de esta doctrina es en el contrato de seguro de vida, ya que el beneficiario acepta el seguro a la muerte del estipulante, y según esta doctrina la estipulación caducaría a la muerte de éste; luego, el beneficiario no podría aceptarlo.

2. La doctrina de la gestión de negocios : De acuerdo a esta teoría, el estipulante no sería sino un gestor de negocios con respecto al tercero y, entonces, la aceptación de que habla el artículo 1449 del Código Civil que debe dar al beneficiario, no sería otra cosa que la ratificación que éste hace de la gestión realizada por el estipulante en su favor.

Pero a esta doctrina también se le han formulado objeciones. Se sostiene por sus detractores que no es lo mismo la estipulación en favor de otro que la gestión de negocios, principalmente por las siguientes razones:- Porque si lo fueran no habría razón para que el legislador las hubiera tratado

separadamente.- Porque en la gestión de negocios el agente oficioso contrata a nombre de otra

persona; en cambio, en la estipulación en favor de otro el estipulante contrata a nombre propio, celebrando el contrato en forma personal, sin atribuirse ninguna clase de representatividad.

- Porque una vez efectuada la estipulación en realidad no hay vínculo jurídico alguno entre estipulante y tercero; en cambio en la gestión de negocios nacen vínculos jurídicos entre el agente oficioso y la persona cuyos negocios se gestionan (artículos 2286 y 2287, Código Civil).

Por las razones anteriormente señaladas y descritas, esta doctrina no ha tenido mayor éxito o aceptación.

3. La doctrina de la declaración unilateral de voluntad : Según esta teoría, la obligación del promitente la genera su voluntad unilateral desde que el momento que el beneficiario no es parte del contrato.

Sin embargo, se discute que la sola declaración unilateral de voluntad genere obligaciones; y la realidad nos demuestra que aquí claramente existe un acuerdo de

voluntades, aun cuando no intervenga el beneficiario, de manera que las obligaciones nacen de este acuerdo de voluntades.

4. La doctrina de la creación directa del derecho a favor del tercero beneficiario (teoría de la acción): De acuerdo a esta doctrina, al momento de celebrado el contrato entre el estipulante y el promitente nace, directamente en el patrimonio del tercero, el derecho que le otorga dicho contrato.

Esta doctrina es la de mayor aceptación, sobre todo porque es la más beneficiosa para el tercero, desde el momento en que desvincula totalmente el derecho que surge de la estipulación de las contingencias a que puede estar sujeta la vida o el patrimonio del estipulante. Esta doctrina tiene una base legal en el artículo 1449 del Código Civil que señala que sólo el tercero puede demandar lo estipulado.

La importancia de esta doctrina radica en que naciendo el derecho directamente en el patrimonio del tercero beneficiario, resulta que si éste fallece antes de la aceptación, nada obstaría para que ésta la hagan sus herederos. Además ello es importante si se piensa, por ejemplo, en casos como la compraventa en favor de otro.

-o- Efectos de la estipulación en favor de otro:En esta materia debemos distinguir los efectos que se producen: a) entre estipulante

y promitente; b) entre promitente y tercero; y c) entre estipulante y tercero.(a) Efectos entre estipulante y promitente : Ambos son las personas que otorgan el

contrato, de manera que por regla general los efectos serán los mismos que los de todo contrato, pero con ciertas características propias de la estipulación en favor de otro, que son justamente las que le dan una fisonomía distinta a otras instituciones.

En base a lo anterior, podemos señalar las siguientes características de los efectos de la estipulación en favor de otro:- El estipulante no puede solicitar el cumplimiento de lo convenido. Aquí

encontramos una excepción a los principios generales del contrato, porque en materia contractual, como sabemos, todo acreedor puede solicitar el cumplimiento de la obligación; sin embargo, en la estipulación en favor de otro el estipulante no puede exigir al promitente que cumpla lo estipulado, pues el artículo 1449 del Código Civil señala expresamente que sólo el tercero beneficiario podrá demandarlo.

Pero existe una forma indirecta en que el estipulante puede compeler al promitente a cumplir la estipulación, esto lo logra a través de una cláusula penal, la cual se haría efectiva si el promitente no cumple lo convenido. En efecto, según el inciso final del artículo 1536 del Código Civil valdrá la pena “cuando uno estipula con otro a favor de un tercero, y la persona con quien se estipula se sujeta a una pena para el caso de no cumplir lo prometido”.

Se plantea aquí una situación excepcional, porque si bien el estipulante no puede demandar el cumplimiento, sucede que en caso de no cumplir el promitente su obligación para con el tercero beneficiario, nace el derecho para el primero de demandar la pena que se hubiera establecido para el caso de incumplimiento.

- No existe inconveniente para que el estipulante pueda demandar la resolución del contrato. No hay inconveniente para que el estipulante demande la resolución del contrato, porque la resolución compete a las partes del contrato y el estipulante es parte del mismo.

No cabe duda que el estipulante puede demandar la resolución antes de que el beneficiario hubiere aceptado; pero se discute si puede hacerlo tras aquella aceptación. En esta materia existen opiniones en ambos sentidos.

(b) Efectos entre el promitente y el tercero beneficiario : El principal de estos efectos es que sólo el tercero puede demandar lo estipulado (artículo 1449, Código Civil) y, en este aspecto, es justamente donde cobra importancia la aceptación del tercero, porque mientras éste no intervenga, las partes que concurrieron a la celebración del contrato pueden revocarlo.

Antes que el tercero acepte la estipulación, puede ésta revocarse de común acuerdo entre estipulante y promitente. Si bien la aceptación que hace el tercero no es necesaria para adquirir su derecho -el cual nace directamente en su patrimonio- esta aceptación importa para los efectos de la revocación que pueden hacer estipulante y promitente.

La aceptación no es la que hace nacer el derecho en el patrimonio del tercero beneficiario, sino que es necesaria para tomar posesión del derecho, para impedir la revocación que hasta ese momento pueden efectuar promitente y estipulante.

La aceptación puede ser expresa o tácita, de acuerdo a lo señalado en el artículo 1449 del Código Civil. La aceptación expresa: Es aquella que tiene lugar cuando se realiza en términos

formales y explícitos. La aceptación tácita: Constituyen tal aceptación los actos que el tercero sólo puede

ejecutar en virtud del contrato celebrado.Un problema que se ha suscitado es determinar si el tercero puede o no

demandar la resolución del mandato en caso de incumplimiento por parte del promitente. La opinión generalizada es en el sentido de que el tercero no puede pedir la resolución de lo estipulado. Si el promitente no cumple no podría solicitar el tercero beneficiario la resolución; ello porque el tercero no es parte del contrato y la resolución sólo corresponde a los contratantes.

Ahora, no obstante que éste no forma parte del contrato, el promitente puede oponer al tercero beneficiario las mismas excepciones que podría hacer valer contra el estipulante, entre ellas, la excepción de contrato no cumplido.

(c) Efectos entre el estipulante y el tercero beneficiario : Entre ellos no se producen efectos derivados del contrato, puesto que el derecho nace directamente para el tercero beneficiario. El derecho no existe en momento alguno en el patrimonio del estipulante, y, en consecuencia, no está sujeto a la garantía general de sus acreedores.

* La promesa de hecho ajeno:A esta institución se refiere el artículo 1450 del Código Civil, que establece que

“siempre que uno de los contratantes se compromete a que por una tercera persona, de quien no es legítimo representante, ha de darse, hacerse o no hacerse alguna cosa, esta tercera persona no contraerá obligación alguna, sino en virtud de su ratificación; y si ella no ratifica, el otro contratante tendrá acción de perjuicios contra el que hizo la promesa”.

De esta disposición se desprende que la promesa de hecho ajeno no altera las regla generales de los contratos. No se trata de una excepción al efecto relativo de éste, como ocurre con la estipulación en favor de otro, porque en ésta el tercero beneficiario ajeno al contrato adquiere un derecho. En la promesa de hecho ajeno, en cambio, el tercero no

contrae obligación alguna, siendo lógico aquello porque el tercero no tiene porqué quedar obligado por el contrato celebrado y al cual no ha concurrido con su consentimiento.

De ahí que el tercero va a resultar obligado solamente cuando ha ratificado. El tercero sólo se obliga en virtud de su ratificación, pues únicamente entonces nace su obligación y ella deriva de su propia voluntad.

Por la promesa de hecho ajeno, sólo contrae obligación el que se comprometió a que el tercero hará, no hará o dará una cosa, y su obligación es de hacer, esto es, que el tercero ratifique, esto es, consienta en la obligación que se ha prometido por él.

En consecuencia, esta institución no es sino una modalidad especial de la prestación en la obligación de hacer, cuyo objeto es que el tercero acepte. En otras palabras, aquí hay una modalidad en la prestación de las obligaciones de hacer, ya que el objeto de ella es obtener que el tercero acepte.

Como en la estipulación en favor de otro, aquí igualmente intervienen tres personas, y que son las siguientes:

El promitente, que es el que contrae la obligación de hacer. El prometido, que puede demandar el cumplimiento de la obligación de hacer. El tercero, que sólo será obligado una vez que ratifique.

En este caso, al igual que en la estipulación en favor de otro, es requisito indispensable que el promitente no tenga la representación del tercero, pues si el promitente es representante legal o convencional del tercero, éste lisa y llanamente va a resultar obligado en virtud del mecanismo de la representación (artículo 1448, Código Civil).

La promesa de hecho ajeno es de aplicación general; de manera que no hay limitaciones al respecto.

-o- Requisitos de la promesa de hecho ajeno:En esta materia debemos distinguir entre: 1) el contrato celebrado entre el

promitente y prometido; y 2) la ratificación del tercero.1) Requisitos del contrato celebrado entre el promitente y prometido : En cuanto a la

promesa misma de hecho ajeno, no es posible sentar reglas generales, por cuanto los requisitos dependerán de la especie del contrato de que se trate. Desde luego, es consensual, por cuanto el legislador no lo somete a ninguna solemnidad especial.

2) Requisitos en cuanto a la ratificación del tercero : Respecto de la ratificación del tercero, ella deberá cumplir las exigencias necesarias para efectuarla.

Como la ley no ha definido en qué consiste ésta, se ha fallado que debe ser entendida en su sentido natural y obvio y la constituirán todos los actos del tercero que importen o signifiquen que se atribuye la calidad de deudor que se le ha otorgado en el contrato celebrado entre el promitente y el acreedor.

La única limitación que han impuesto los tribunales es que si la obligación del tercero versa sobre bienes raíces o derechos reales constituidos en ellos, la ratificación debe hacerse por escritura pública.

-o- Efectos de la promesa de hecho ajeno:Para estudiar esta materia hay que distinguir entre las relaciones de las diferentes

partes que intervienen aquía. Entre el promitente y el tercero no resulta ningún efecto, salvo lo que ellos hayan

convenido para que éste último otorgue la ratificación.

b. Entre el tercero y el acreedor se van a producir relaciones jurídicas única y exclusivamente cuando el tercero ratifique.

La naturaleza de los efectos, en este caso, va a depender de la clase de obligación prometida. Como lo señala el artículo 1450 del Código Civil, ella puede ser de dar, hacer o no hacer.

Lo importante es que, una vez que el tercero ha prestado su ratificación, tiene la calidad de deudor y queda obligado como cualquier otro deudor, en forma tal, que si no cumple voluntariamente su obligación procede en su contra la ejecución forzada, e incluso, la indemnización de perjuicios en caso de incumplimiento.

Lo que nunca faltará en la promesa de hecho ajeno, es la responsabilidad del promitente, quien contrae una obligación de hacer, cual es obtener que el tercero ratifique.

Si el promitente fracasa en su intento (el tercero no ratifica), el acreedor no podrá obtener el cumplimiento forzado de la obligación, pues no hay forma o medios para obligar al tercero a ratificar, desde el momento en que el tercero es ajeno al acto. Por ello, el artículo 1450 del Código Civil da acción al acreedor para obtener que el promitente le indemnice los perjuicios del incumplimiento.

Los perjuicios que debe indemnizar el promitente en caso de no obtener la ratificación del tercero, pueden ser prefijados en el contrato en que se prometió el hecho ajeno, mediante una cláusula penal. No hay inconveniente alguno que en la promesa de hecho ajeno, las partes fijen de antemano por medio de la cláusula penal, el monto de la indemnización que pagará el promitente al acreedor si aquel no obtiene la ratificación del tercero (artículo 1536, inciso 2°, Código Civil).

Aquí se ha planteado un problema de interpretación, porque se ha pretendido relacionar en forma directa el artículo 1536, inciso 2º, del Código Civil con el artículo 1450 del mismo cuerpo legal, produciéndose la situación de que la redacción de ambos preceptos no es coincidente. Al parecer hay dos situaciones diferentes: El artículo 1450 del Código Civil se refiere a la situación en que el promitente se ha

sujetado a una pena para el caso de que el tercero no ratifique la obligación prometida por él. Dicha cláusula penal es válida y nada tiene de anormal porque está accediendo a una obligación principal existente, que es la que el artículo 1450 del Código Civil impone al promitente, y cuyo incumplimiento lo obliga a la pena.

El caso previsto por el artículo 1536, inciso 2°, del Código Civil no tiene porque referirse a una situación como la descrita anteriormente, toda vez que lo que sucede es que la situación que prevé el artículo 1536 se refiere al caso en que la pena se ha impuesto para el evento de que se incumpla la obligación del tercero. Aquí, el promitente está garantizando, más que la ratificación, el cumplimiento de la obligación por el tercero.

Ahora bien, es evidente que si el tercero no ratifica no hay cumplimiento posible y el promitente va a deber la pena y, aquí la situación ya no es normal porque la obligación principal (aquella que debía dar, hacer o no hacer el tercero) no existe, porque ella habría nacido exclusivamente con la ratificación del tercero.

Pero el Código Civil no es muy preciso al determinar que ella hace excepción al inciso 1º, en el cual estamos ante un caso de nulidad. En el evento propuesto no hay nulidad, sino una obligación que no alcanzó a nacer por falta de ratificación del tercero.

En la situación que contempla el inciso 2º del artículo 1536 del Código Civil pueden presentarse dos aspectos, partiendo de la premisa de que el promitente impuso la pena para asegurar el cumplimiento de la obligación por el tercero. Puede suceder, en primer lugar, que el tercero ratifique y que después no la cumpla, caso en el cual no hay nada de anormal ni de especial, porque desde el momento en que el tercero ratificó la obligación a la cual se refería, la cláusula penal existe y no hay problema.

La situación es excepcional cuando el tercero no ratifica, porque aquí no va a existir la obligación principal, pero si va a tener lugar la cláusula penal. La expresión “aunque” que emplea el precepto en estudio es el fundamento de esta interpretación, lo que nos está diciendo que aun cuando no haga ratificación se debe a la pena y, con mayor razón, se va a deber la pena si hay ratificación y la obligación no se cumple.

* La inoponibilidad:La inoponibilidad puede definirse como la sanción de ineficacia respecto de terceros

de un derecho nacido como consecuencia de la celebración de un acto jurídico, de su nulidad u otra causal de terminación anormal del acto jurídico, como resolución o revocación.

Las personas a las que se aplica la inoponibilidad son los sucesores a título singular, esto es, a aquellos terceros que con posterioridad al contrato entran en relaciones jurídicas con las partes. Por consiguiente, se excluyen los terceros absolutos, los terceros sucesores a título universal y los propios contratantes.

No se considera a los contratantes, porque ellos son siempre los afectados, y a los sucesores a título universal, porque no son más que los representantes y continuadores del causante, y por ello los obliga el contrato al igual que a los contratantes.

Nuestro Código Civil no trata la inoponibilidad en forma sistemática, como lo hace, por ejemplo, con la nulidad; sin embargo, existen variadas disposiciones, tanto en el Código Civil como en otros cuerpos legales, que claramente acogen esta sanción. De manera que, aún cuando no esté tratada en forma orgánica, es indudable que la inoponibilidad es una institución que tiene plena acogida en nuestro ordenamiento jurídico.

Si bien la expresión “inoponibilidad” es extraña a la terminología del Código Civil, se usan expresiones semejantes, como “no podrán oponerse a terceros”, “no producirán efecto contra terceros”, etc.

En relación con la inoponibilidad, hay que distinguir en cuanto al contrato mismo y en cuanto a los efectos que éste produce, porque la inoponibilidad no afecta o alcanza al contrato en sí mismo. El contrato inoponible es un acto jurídico plenamente válido en sí, esto es, al cual no le faltan los requisitos de existencia o de validez

La inoponibilidad no toca al contrato sino a sus efectos. Los efectos emanados de ese contrato no pueden oponerse a terceros y, ésta es justamente la gran diferencia que existe entre la nulidad y la inoponibilidad. Cuando un contrato es declarado nulo por sentencia judicial, ese contrato se extingue entre las partes y también respecto de terceros, y se considera como si ese contrato no se hubiere celebrado jamás; en cambio, cuando hay inoponibilidad no se ataca o afecta la validez del contrato, produciendo éste todos sus efectos entre las partes; lo que sucede es que se priva al contrato de sus efectos respecto de terceros.

De manera que si bien tanto la oponibilidad como la nulidad son sanciones que consisten en la ineficacia del acto jurídico, son instituciones bastante diferentes.

-o- Clasificación de la inoponibilidad:Como dijimos, la inoponibilidad es la ineficacia respecto de terceros de un derecho

nacido como consecuencia de la celebración o de la nulidad u otra causal de terminación anormal de un acto jurídico.

Las causales que determinan que el legislador prive de eficacia respecto de terceros a un acto o contrato o a su revocación o nulidad, son muy variadas y, por esta razón, se hace la siguiente distinción:

Inoponibilidad por causa de forma. Inoponibilidad por causa de fondo. Inoponibilidad derivada de la pérdida de eficacia de un contrato.

1. Inoponibilidad por causa de forma : Es sabido que dentro de las clasificaciones de las formalidades se distinguen las exigidas por vía de publicidad, cuyo objeto es dar a conocer a terceros que se ha celebrado un determinado acto jurídico, permitiendo que éstos se enteren de la existencia de un contrato que puede afectarles. Si no se cumplen dichas formalidades, el legislador defiende al tercero estableciendo en su favor la inoponibilidad del acto o contrato mientras no se cumplan las formalidades omitidas.

Estas inoponibilidades son realmente numerosas, las más conocidas son las siguientes:- Las contraescrituras públicas, las cuales, para producir sus efectos respecto de

terceros, es preciso que se tome razón de ellas al margen de la escritura original y de la copia en virtud de la cual está obrando el tercero (artículo 1707, inciso 2°, Código Civil).

- La sentencia judicial que declara la prescripción adquisitiva del dominio u otro derecho real tiene que inscribirse en el Registro del Conservador; en caso contrario, no produce efectos respecto de terceros (artículo 2513, Código Civil).

- La cesión de créditos se perfecciona entre las partes por la entrega del título, pero para que afecte al deudor y terceros se precisa la notificación o aceptación del deudor; mientras la notificación no se efectúe o el deudor acepte la cesión, ésta es válida entre cedente y cesionario, pero no puede oponerse ni al deudor ni a terceros (artículos 1901 y 1902, Código Civil).

2. Inoponibilidad por causa de fondo : Por causa del fondo del acto o contrato, las inoponibilidades pueden presentarse en varias circunstancias. Las más frecuentes son las siguientes: a) inoponibilidad por falta de concurrencia, y b) inoponibilidad por fraude.a) Inoponibilidad de fondo por falta de concurrencia: Se presenta cuando una persona

no concurre con su consentimiento al otorgamiento de un acto o contrato que lo requería para producir sus plenos efectos.

Son casos representativos de esta forma de inoponibilidad los que a continuación se señalan:o La venta de cosa ajena, en donde la inoponibilidad consiste en que para el

verdadero dueño de la cosa vendida el contrato de compraventa no produce efecto y, por lo tanto, puede reivindicar la cosa de su dominio (artículo 1815, Código Civil). La venta de cosa ajena vale, pero ese contrato es inoponible al dueño (el no concurrió con su voluntad a la celebración de ese contrato).

o En el mandato, el mandatario actúa como tal mientras se mantenga en los límites del poder que ha recibido; si los excede no hay representación, es como si actuara un tercero ajeno al mandante, y, en consecuencia, éste no queda obligado por los actos ejecutados por el mandatario excedido.

o En la sociedad conyugal, si el marido otorga cauciones para garantizar obligaciones de terceros sin la autorización de la mujer, la caución comprometerá únicamente los bienes propios del marido, es decir, el acto será inoponible a la mujer (artículo 1749, Código Civil).

b) Inoponibilidad de fondo por fraude: Uno de los peligros del efecto oponible del contrato para los terceros es que las partes se pongan de acuerdo para perjudicarlos, esto es, que lo otorguen con fines fraudulentos. Así sucede: En la simulación, en la cual el tercero no está obligado a reconocer sino el acto

aparente; el oculto no le es oponible; los terceros no están obligados a reconocer el acto oculto, pues éste le es inoponible (artículo 1707, Código Civil).

En la acción pauliana, que es justamente el derecho de los acreedores a dejar sin efecto los actos o contratos ejecutados en fraude de sus derechos. Ello en protección del derecho de prenda general (artículo 2468, Código Civil).

3. Inoponibilidad derivada de la nulidad o revocación de un acto o contrato : Determinadas situaciones jurídicas pueden afectar a terceros, y ser posteriormente dejadas sin efecto, con daño para los intereses de éstos.

Así ocurre con la nulidad que, judicialmente declarada opera con efecto retroactivo, y da derechos contra terceros. En casos muy excepcionales el legislador, sin embargo, no permite que la nulidad pueda ser invocada en contra de ellos no obstante su declaración judicial, como por ejemplo: El matrimonio putativo, que ha sido celebrado o ratificado ante el oficial del

Registro Civil produce los mismos efectos civiles que el válido respecto del cónyuge que, de buena fe y con justa causa de error, lo contrajo, pero dejará de producir efectos civiles desde que falte la buena fe por parte de ambos cónyuges (artículo 51, Ley Nº 19.947). No hay efecto retroactivo de la nulidad en este caso.

La nulidad del contrato de sociedad no perjudica las acciones que corresponden a terceros de buena fe en contra de todos y cada uno de los asociados por las operaciones de la sociedad, si existiere de hecho (artículo 2058, Código Civil).

Los casos previstos en los artículos 1490 y 1491 del Código Civil, referentes a los efectos de la resolución. El primero establece que, tratándose de bienes muebles, la resolución no afecta a los terceros de buena fe. El segundo señala que, tratándose de inmuebles, la resolución no afectará a terceros, sino cuando la condición constaba en el título respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública.

-o- Efectos de la inoponibilidad:La inoponibilidad obliga a distinguir los efectos entre las partes y en cuanto a los

terceros a quienes puede afectar el contrato.A. Efectos entre las partes : Entre las partes el acto o contrato, aun cuando sea

inoponible, es perfectamente válido y produce todos sus efectos. Sin embargo, cuando se niega efectos al contrato es justamente en los casos en que existe interés

por oponerlo a terceros, de manera que al privarlo de este poder, no hay duda que ello repercute en las relaciones entre los contratantes.

B. Efectos respecto de terceros : Respecto de terceros el acto, no obstante su validez, no les afecta. La inoponibilidad es un derecho del tercero; éste si quiere la invoca, pero, si no tiene interés en ella, puede renunciarla, pues está establecida en su protección y beneficio.

Si el tercero hace valer la inoponibilidad, puede hacerlo de dos formas como acción, y como excepción.- Como acción, reclamando del acto inoponible; así sucede, por ejemplo, en la

venta de cosa ajena cuando el verdadero dueño hace valer la acción reivindicatoria.

Ahora bien, cuando el deudor celebra actos en fraude de los derechos del acreedor, éste puede alegar la inoponibilidad por vía de acción sirviéndose de la acción pauliana.

- Como excepción, cuando se invoque en contra del tercero el acto afecto a inoponibilidad. Esto es lo que va a suceder cuando no se dé cumplimiento a alguna formalidad de publicidad, como sucede, por ejemplo, en el caso del artículo 1707 del Código Civil si las partes del contrato a través de una contraescritura pública modifican lo contenido en él, sin tomar razón de esta contraescritura al margen de la escritura matriz y de la copia en cuya virtud ha obrado el tercero; este tercero podrá defenderse alegando que el contenido de esa contraescritura le es inoponible por no haberse cumplido con las formalidades de publicidad respectivas.

-o- Extinción de la inoponibilidad:Tampoco es posible establecer reglas generales que abarquen todas las situaciones

en que la inoponibilidad se presenta para determinar las causales de extinción de ella. Pero podemos decir que las inoponibilidades por falta de publicidad se sanean por el cumplimiento de las formalidades omitidas.

También se puede señalar que toda inoponibilidad termina por la renuncia de ella, teniendo presente que dicha renuncia es de efectos relativos, esto es, que solamente produce efectos respecto del tercero que la ha renunciado, de modo que otros terceros pueden perfectamente invocar esa inoponibilidad.

Naturalmente en la inoponibilidad por falta de concurrencia, ella corresponde exclusivamente a aquel cuyo consentimiento fue omitido, él es el único que puede invocarla, y su renuncia, que toma el nombre de “ratificación”, sanea totalmente el acto.

Finalmente puede extinguirse la inoponibilidad por prescripción, cuando ella se haga valer como acción. Así, la acción de simulación que no tiene un plazo especial prescribe en cinco años.

Normalmente el acto inoponible dejará de serlo por prescripción para los efectos de oponerla como excepción, salvo que ella haya podido hacerse valer como acción. Por ejemplo: venta de cosa ajena, si el poseedor adquiere el dominio por prescripción, y el antiguo dueño es demandado por cualquier causa no podrá excepcionarse con la inoponibilidad.

9.- La interpretación de los contratos:

Debemos tener en cuenta, en esta materia, que el contrato es la exteriorización de la voluntad de dos o más partes; y como lo forman dos o más declaraciones de voluntad diferentes, viene a hallarse integrado por el sentido de esas dos declaraciones, en aquello en que concuerden.

La interpretación de un contrato consiste en esclarecer y determinar el sentido y alcance de las declaraciones de voluntad que forman el contrato. Aquí hay que partir señalando que toda declaración de voluntad, en mayor o menor medida, tiene que ser interpretada, porque es sumamente difícil expresar una idea con tal claridad que no surja alguna posibilidad de duda al respecto.

Según Laurent, sólo deben interpretarse los contratos oscuros; si lo dichos por las partes es claro, nada hay que interpretar. En contra, la mayoría de los otros autores franceses, entre ellos Pothier, afirman que todos los contratos deben ser interpretados, aun cuando las palabras aparezcan como claras.

La última de las tesis señaladas es la que se sigue mayoritariamente en Chile, si bien han existido algunos fallos que han acogido la de Laurent.

En doctrina, hay dos grandes escuelas relativas al sistema de interpretación que postulan. Estos son los siguientes: 1) el sistema objetivo o de la voluntad declarada; y 2) el sistema subjetivo.

El sistema objetivo o de la voluntad declarada : Este sistema toma exclusivamente en cuenta la voluntad declarada, sin considerar la voluntad real del autor del acto o de los contratantes. Se hace abstracción de la voluntad subjetiva de los contratantes, para atender fundamentalmente a las circunstancias objetivas en que se ha emitido la declaración de voluntad.

El sistema subjetivo : Este sistema considera exclusivamente la voluntad real existente tras la declaración expresada con mayor o menor perfección. Significa reconocer al acuerdo de voluntades de los contratantes un poder creador de situaciones jurídicas sin necesidad de ninguna habilitación. La verdadera voluntad, a juicio de este sistema, es la que está en el fuero interno de la persona; y se caracteriza por la búsqueda de la voluntad psicológica de las partes.Actualmente, no hay legislación que tome uno sólo de estos sistemas, todas tienen

elementos de ambas alternativas.El Código Civil chileno da mayor importancia a la intención de los contratantes,

siendo el elemento intencional el principal medio de interpretación, como lo señala expresamente el artículo 1560 del propio Código Civil.

* Reglas de interpretación del Código Civil:Esta materia se encuentra reglamentada en el Título XIII del Libro IV, y abarca los

artículos 1560 a 1566, ambos inclusive (otros Códigos no contemplan reglas de interpretación dejando al juez en absoluta libertad para interpretar los contratos).

Las reglas que establece el Código Civil fijan normas de interpretación, algunas para los actos jurídicos en general, otras específicamente para los contratos. Fuera de éstas hay normas especiales para ciertos contratos específicos, y especialmente para el testamento.

Las normas de interpretación de los contratos, establecidos en el Código Civil, son las siguientes:

Regla de la intención de los contratantes (artículo 1560, Código Civil). Regla de la aplicación de los términos de un contrato (artículo 1561, Código Civil).

Cláusula de eficacia y no eficacia (artículo 1562, Código Civil). La cláusula del contrato en relación con la naturaleza de éste (artículo 1563, inciso

1º, Código Civil). Regla de las cláusulas de uso común (artículo 1563, inciso 2º, Código Civil). La interpretación armónica de las cláusulas (artículo 1564, inciso 1º, Código Civil). La interpretación por analogía (artículo 1564, inciso 2º, Código Civil). La aplicación práctica de las cláusulas del contrato (artículo 1564, inciso 3º, Código

Civil). Regla de interpretación de los ejemplos (artículo 1565, Código Civil). Regla de interpretación de las cláusulas ambiguas (artículo 1566, Código Civil).

1. Primera norma: Regla de la intención de los contratantes (artículo 1560, Código Civil). Según este artículo, “conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras”.

Esta es una de las disposiciones básicas en materia de interpretación de los contratos y que consagra en nuestro país el principio de la autonomía de la voluntad. La idea del legislador en esta materia es diametralmente opuesta a la consagrada en materia de interpretación de la ley, porque para interpretar la ley se está más a lo literal de las palabras que al espíritu del legislador.

Esta misma regla de interpretación está repetida en la interpretación de los testamentos, porque el artículo 1069 del Código Civil hace primar la voluntad del testador sobre lo literal de las palabras, y ello como consecuencia de ser el testamento una manifestación de voluntad.

2. Segunda norma: Regla de la aplicación de los términos de un contrato (artículo 1561, Código Civil). Nos dice el legislador aquí que por muy amplias que sean las expresiones que se emplean en el contrato, su aplicación tiene que restringirse solamente a la materia que fue objeto del mismo no pudiendo extenderse a otras materias. En efecto, el artículo 1561 del Código Civil establece que “por generales que sean los términos de un contrato, sólo se aplicarán a la materia sobre la que se ha contratado”.

Este artículo establece una norma de aplicación restrictiva de interpretación de los contratos. Ejemplo: si se estipula que en la administración de los bienes del poderdante, podrá el banco mandatario, entre otras cosas, prestar y exigir fianzas, la facultad de afianzar que se concede sólo se refiere al otorgamiento dentro de la administración de los bienes del poderdante.

Esta disposición recibe aplicación en el artículo 2462 del Código Civil, en materia de transacción, en cuanto a que si en ella se renuncia a todo derecho, acción o pretensión, lo que debe entenderse restringido a los objetos respecto de los cuales se está transigiendo.

3. Tercera norma: Cláusula de eficacia y no eficacia (artículo 1562, Código Civil). La tercera regla dice relación con el sentido efectivo y el sentido inefectivo de las relaciones contractuales. Aquí el legislador parte del supuesto de que en un contrato hay una cláusula que es susceptible de dos interpretaciones: una en virtud de la cual esa cláusula va a producir un efecto, y otra que hace que la cláusula no produzca ningún efecto.

Señala la ley, en esta circunstancia, que “el sentido en que una cláusula pueda producir algún efecto, deberá preferirse a aquél en que no sea capaz de

producir efecto alguno”. El legislador establece que debe estarse a esta última interpretación, porque supone que si hay una cláusula en un contrato es porque los contratantes desean que produzca sus efectos, luego es lógico entenderla en tal sentido.

El clásico ejemplo es el de Pothier: si se conviene entre Pablo y Pedro que Pablo podrá pasar por sus heredades puede entenderse respecto de las de Pablo o de las de Pedro; no es dudoso que debe entenderse respecto de las de Pedro; de otro modo la cláusula no produciría ningún efecto, pues Pablo no tiene ninguna necesidad de estipular que él podrá pasar por sus propias heredades.

4. Cuarta norma: La cláusula del contrato en relación con la naturaleza de éste (artículo 1563, inciso 1º, Código Civil). Según esta regla, “en aquellos casos en que no apareciere voluntad contraria, deberá estarse a la interpretación que mejor cuadre con la naturaleza del contrato”.

La disposición del Código es aplicable al caso que las partes contratantes no manifiesten en el contrato voluntad de interpretarlo en sentido determinado.

5. Quinta norma: Regla de las cláusulas de uso común (artículo 1563, inciso 2º, Código Civil). De acuerdo a esta norma, “las cláusulas de uso común se presumen, aunque no se expresen” (la costumbre)

Claro Solar opina que, más que una regla de interpretación, es sólo la aplicación del principio consagrado en el artículo 1546 del Código Civil que hace obligatorias para los contratantes todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza del contrato, o que por la ley o la costumbre le pertenecen.

6. Sexta norma: La interpretación armónica de las cláusulas (artículo 1564, inciso 1º, Código Civil). Según ella, “las cláusulas de un contrato se interpretarán unas por otras, dándose a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad”.

Normalmente las cláusulas de un contrato deben encontrarse en una necesaria relación y armonía, subordinadas las unas a las otras, por lo que nada más lógico que sean examinadas en su conjunto.

7. Séptima norma: La interpretación por analogía (artículo 1564, inciso 2º, Código Civil). En este inciso se contempla la regla de la interpretación por analogía, situación que se produce cuando se interpreta otro contrato celebrado entre las mismas partes y sobre la misma materia. Esta norma dispone que “podrán también interpretarse por las de otro contrato entre las mismas partes y sobre la misma materia”.

8. Octava norma: La aplicación práctica de las cláusulas del contrato (artículo 1564, inciso 3º, Código Civil). De acuerdo a esta regla, se interpretará por la aplicación práctica que hayan hecho de ellas ambas partes, o una de las partes con aprobación de la otra.

Claro Solar señala que esta interpretación es “la reina de todas las interpretaciones”. La aplicación práctica del contrato es una cuestión propia de los jueces del fondo, no susceptible de casación; así lo han resuelto nuestros Tribunales.

9. Novena norma: Regla de interpretación de los ejemplos (artículo 1565, Código Civil). Esta regla permite interpretar el contrato a través de los ejemplos que en él se contienen. El artículo 1565 del Código Civil señala que “cuando en un contrato se ha expresado un caso para explicar la obligación, no se entenderá por sólo eso

haberse querido restringir la convención a ese caso, excluyendo los otros a que naturalmente se extienda”.

10. Décima norma: Regla de interpretación de las cláusulas ambiguas (artículo 1566, Código Civil). Esta regla considera que “no pudiendo aplicarse ninguna de las reglas precedentes de interpretación, se interpretarán las cláusulas ambiguas a favor del deudor”. Pero, agrega la norma en su inciso 2º, si la ambigüedad proviene de la falta de una explicación que debió darse por alguna de las partes que han extendido dicha cláusula, ésta se va a interpretar en su contra.

Esta es una regla subsidiaria de interpretación; y reconociéndolo así la jurisprudencia ha señalado que sobre las reglas que para la interpretación de las cláusulas ambiguas indica el artículo 1566 del Código Civil, priman conforme al tenor literal de la misma disposición.

La norma del inciso 2° del artículo 1566 del Código Civil constituye una novedad en nuestro Código, pues en el Código francés no encontramos norma semejante, ni en los tópicos interpretativos formulados por Domat y Pothier.

Conforme a dicha norma, se está protegiendo al jurídicamente más débil, quién dicta o redacta un contrato, no importando su rol jurídico, debe responder por la ambigüedad resultante. Esta norma cobra aplicación en los contratos que hoy se extienden en formularios preredactados, también en los contratos de adhesión, donde existe una oferta dirigida, en que cada cláusula está unilateralmente diseñada; por ejemplo, los contratos de seguros, transportes etc., pudiendo constituir para los jueces, una poderosa herramienta para atenuar los abusos de la adhesión contractual.

* La interpretación y la calificación jurídica de los contratos:No hay que confundir la interpretación de los contratos con su calificación jurídica;

ésta viene después de aquélla, e importa la determinación de la naturaleza jurídica del contrato, esto es, la de incorporarlo de acuerdo con su carácter en alguna de las categorías de contrato que establece la ley, con los efectos que le son propios de acuerdo con las disposiciones legales pertinentes.

En este análisis jurídico del contrato no es fundamental ni decisivo el nombre que las partes le den; la calificación se hace atendiendo a la voluntad real de las partes, tal como se desprende de la interpretación de las cláusulas que estipulan en los contratos.

Se estima que solamente cuando se trate de dos tipos de contratos muy afines y el contenido del convenio no ofrezca criterios seguros para calificar el contrato, debe el juez atenerse a la designación de las partes.

En principio, la interpretación de los contratos es una cuestión de hecho, pero la calificación es una cuestión de derecho que puede dar lugar a un recurso de casación y en tal sentido según lo ha entendido mayoritariamente nuestra jurisprudencia, la determinación de cual es la voluntad real de las partes es una cuestión de hecho, pero establecida ésta, la calificación de los contratos que de tal voluntad se derive, es cuestión de derecho que, pudiendo derivar en infracción de ley es susceptible de casación.

En doctrina y en la práctica se plantea la duda sobre si las normas de interpretación contractual son meros consejos que el legislador da al juez o si son normas de carácter obligatorio. Al respecto, hay dos opiniones:

Algunos consideran que el juez tiene que sujetarse a las normas de interpretación contenidas en el Código Civil, de tal forma que si las viola, la Corte Suprema podría enmendar el fallo por haberse dictado con infracción de ley.

En cambio, otros sostienen que las normas de interpretación son obligatorias sólo en cuanto ordenan que para interpretar el contrato hay que estarse a la intención de los contratantes; pero, no son obligatorias en cuanto a señalar los elementos que pueden servir como medios para interpretar el contrato.

10.- Los contratos en particular:El Código Civil reglamenta diversos contratos. En los próximos capítulos

estudiaremos los siguientes contratos en particular: El contrato de promesa. El contrato de compraventa. El contrato de permuta. La cesión de derechos. El contrato de arrendamiento. El contrato de sociedad. El contrato de mandato.

En el programa correspondiente al curso de Derecho Civil III estudiaremos, además, los contratos de prenda, hipoteca, fianza, comodato, mutuo, depósito y secuestro.

II. EL CONTRATO DE PROMESA

1.- Generalidades:La promesa de celebrar un contrato es, ella misma, un contrato que tiene fisonomía

propia: el contrato de promesa.Si bien el contrato no puede celebrarse aún, interesa a menudo a las partes quedar

desde ya comprometidas a celebrarlo, cuando sean allanadas las dificultades que hacen imposible o inconveniente celebrarlo en ese momento (ejemplo: practicar un examen preliminar de la cosa, etc.). Este es el objeto de la promesa y la razón de su considerable importancia.

Los romanos no conocieron el contrato de promesa, pero esto no quiere significar que en Roma hubiera ciertos contratos, tales como los pactos y la estipulación, que fueron, por así decirlo, el antecedente histórico de la promesa, tal como lo concibe la ciencia jurídica moderna.

Lo que puede llamarse promesa en Roma fue más bien un contrato verbal solemne que obliga al deudor al cumplimiento de una prestación futura. En cierto modo, la teoría de la promesa de venta puede considerarse en germen en el pacto de retroventa.

Es frecuente que se recurra a este contrato cuando el contrato definitivo no puede celebrarse por faltar algunos trámites legales para perfeccionarlo de inmediato. Ejemplo: cuando se trata de la venta de un bien raíz hereditario y faltan las inscripciones del artículo 688 del Código Civil, o porque existe una prohibición judicial o legal transitoria para celebrar el contrato deseado, o se espera la terminación de las obras, etc.

Por regla general, se puede prometer la celebración de cualquier contrato y sobre cualquier cosa. Sin embargo hay casos en que la ley prohíbe expresamente la celebración de este contrato, como ocurre, por ejemplo en el decreto con fuerza de ley Nº 458, que establece la Ley General de Urbanismo y Construcción, de 18 de diciembre de 1975, que en su artículo 138 prohíbe la celebración de contratos de promesa de venta respecto de terrenos en que no se hayan ejecutado totalmente los trabajos de urbanización.

* Concepto del contrato de promesa:Existen diversos conceptos de qué tenemos que entender por el contrato de promesa.

Aquí mencionamos algunas definiciones:- Concepto para Ramón Meza Barros: “Es un contrato en que una o ambas partes se

obligan a celebrar en el futuro un determinado contrato”.- Concepto para Andrea Torrente: “Es un contrato por el cual las partes se obligan a

concluir un contrato futuro”.- Concepto de Rafael Rojina: “Es un contrato por el cual una de las partes o ambas se

obligan dentro de cierto plazo a celebrar un contrato futuro determinado”.- Concepto para Fernando Fueyo: “Es el contrato preparatorio general por el cual

una o ambas partes se obligan a celebrar otro que ha de ser legalmente eficaz y que se especifica de momento, por lo menos en sus elementos esenciales, estipulándose al mismo tiempo un plazo y/o una condición, que fije su futureidad y, concediendo la ley los medios judiciales eficientes para su ejecución forzada”.

- Concepto para la jurisprudencia: “Es aquel por el que las partes se obligan a celebrar otro contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta

condición” (Revista de Derecho y Jurisprudencia, Tomo LVIII, sección primera, página 179; y Tomo LX, sección segunda, página 85).

* Reglamentación del contrato de promesa:El Código Civil reglamenta la promesa, en general, sin referirla a un determinado

contrato; en este punto el Código ha sido original, ya que su modelo el Código francés sólo se ocupa de la promesa de la compraventa.

En nuestro Código Civil el contrato de promesa se encuentra establecido en el artículo 1554.

* Promesa y contrato prometido:La promesa y el contrato prometido son dos actos jurídicos diferentes, aunque

medie entre ambos una íntima conexión.La promesa tiene por objeto celebrar otro contrato y produce el efecto de obligar a

una de las partes o a ambas a celebrarlo. El contrato prometido puede tener los más variados objetos y producir los más diversos efectos, según su naturaleza.

Ambos contratos se suceden; la celebración del contrato prometido importa el cumplimiento de la promesa cuyos efectos, sin embargo, se extinguen. Sin embrago, ambos contratos también suelen confundirse, ello ocurre particularmente en los contratos consensuales, como la compraventa.

* Problema relativo a la naturaleza jurídica del contrato de promesa:Uno de los problemas que nos plantea este contrato de promesa es el de determinar

cuál es su naturaleza jurídica. Las circunstancias que gravitan en este problema son: La falta de antecedentes que puedan tomarse en cuenta al efecto en el derecho

romano. La extensión con que puede aplicarse esta institución. La diversidad de criterios con que las diversas legislaciones enfrentan este contrato

(tal es así que nuestro Código Civil sigue, en esta materia, un sistema que le es particular y cuyos precedentes son desconocidos).Tal han sido las dificultades, que el propio Código Civil sigue en esta materia un

sistema que le es particular y cuyos precedentes son desconocidos.

2.- Características del contrato:El contrato de promesa de celebrar un contrato presenta en nuestro ordenamiento

jurídico particularidades que le son totalmente propias y otras que le son comunes con las que aparecen respecto del mismo contrato en otras legislaciones. Estas son las siguientes:

1. Es un contrato: No se discute, entre nosotros, que la promesa es un contrato (materia que en otros ordenamientos es materia de discusión), por la razón de que es fuente de derechos y obligaciones entre las partes generadoras de la promesa.

La promesa difiere de la oferta o propuesta, porque ella supone un acuerdo de voluntades aunque una de las partes resulte obligada a celebrar el contrato prometido.

2. Es un contrato de aplicación general: Por intermedio de este contrato puede prometerse la celebración de un número ilimitado de contratos, salvo las excepciones legales en que dicha celebración se prohíbe. Las reglas en nuestro

Código son aplicables a cualquiera que sea el contrato que se prometa celebrar (compraventa, mutuo, sociedad, etc.).

Para algunos, la promesa no puede referirse sino a un contrato real o solemne, tal como se desprende de la norma del artículo 1554, nº 4, del Código Civil. Si el contrato no es real ni solemne, la cabal especificación del contrato prometido y el completo acuerdo acerca de sus estipulaciones, trae como consecuencia que el contrato quedará desde ya perfecto (la promesa se identificará con el contrato prometido). Otros creen que es perfectamente posible una promesa referida a contratos consensuales (ejemplo: la promesa de venta de un bien mueble embargado).

Respecto de los contratos innominados, por su propia naturaleza, debe tenerse presente que si se promete la celebración uno de ellos, el contrato prometido debe ser especificado minuciosamente a objeto de evitar incomprensión y disparidad de opiniones a su respecto.

3. Es un contrato nominado: Consiste en un contrato nominado porque está especialmente regulado en el Código Civil, en su artículo 1554.

4. Es un contrato principal: Se trata de un contrato principal, ya que el artículo 1554 del Código Civil, al reglamentarlo, no subordina su existencia a la de otro contrato.

Debe tenerse presente, como señalamos anteriormente, que el contrato de promesa es independiente del contrato prometido, porque existe válidamente siempre que concurran en su otorgamiento las circunstancias indicadas en el artículo 1554 del Código Civil, y aún cuando no se celebrare nunca el contrato prometido.

5. Es un contrato solemne: Es solemne en el sentido que debe siempre constar por escrito, independientemente de si la promesa consta por instrumento público o privado. Debe constar por escrito, incluso cuando el contrato prometido sea consensual.

6. Es un contrato preparatorio: Se celebra con un objeto preciso y determinado, cual es que en el futuro se va a celebrar otro contrato. Es decir, a través de ella se está preparando la celebración del contrato prometido.

7. Es siempre un contrato sujeto a modalidad: En todo contrato de promesa vamos a encontrar alguna modalidad (particularmente la condición o el plazo), pues sin ella la promesa no produce efecto alguno. Esta característica la encontramos en el numerando 3º del artículo 1554 del Código Civil.

8. Es un contrato de derecho estricto: La regla general es que no se acepta del contrato de promesa, reconociéndosele ésta sólo cuando reúne los requisitos señalados en el artículo 1554 del Código Civil. Es decir, si no se cumple cualquiera de estos requisitos, la promesa no es válida.

3.- Requisitos del contrato de promesa:La promesa de celebrar un contrato es, a su vez un contrato, de manera que deben

concurrir a su respecto todos los requisitos que se exigen en general para los contratos. Pero, además de estos requisitos generales deben concurrir otros especiales establecidos en el Código Civil en el artículo 1554, los que son tanto de forma como de fondo.

Estos requisitos son esenciales y copulativos, de tal suerte, que la omisión de cualquiera de ellos hace que la promesa no produzca obligación alguna.

La propia jurisprudencia ha establecido que de los términos del artículo 1554 del Código Civil se desprende que es de índole especial e imperativa y que sus requisitos deben

concurrir tanto simultánea como copulativamente, y que la omisión de uno de estos requisitos, exigidos por la ley para el valor del acto en consideración a su naturaleza, produce, según el artículo 1682 del Código Civil, la nulidad absoluta de la promesa.

En conformidad al artículo 1554 del Código Civil, la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1ª: Que la promesa conste por escrito. 2ª: Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. 3ª: Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la

celebración del contrato. 4ª: Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten

para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.De la disposición en estudio resulta que la promesa de celebrar un contrato requiere

los siguientes requisitos: 1) Que la promesa conste por escrito; 2) Que el contrato prometido sea válido; 3) Que se convenga un plazo o condición para fijar la época en que el contrato debe celebrarse; y 4) Que el contrato prometido se especifique de tal modo que para su perfeccionamiento falte sólo la tradición de la cosa o las solemnidades legales.

1) Que la promesa conste por escrito : El contrato de promesa es solemne, consistiendo la solemnidad en la escrituración del contrato, y para ello bastará el otorgamiento de una escritura privada.

En este sentido, es suficiente una escritura privada aunque el contrato prometido requiera para su perfeccionamiento que se otorgue escritura pública. Por lo demás, cuando el legislador ha querido que la promesa conste por escritura pública, lo ha dicho expresamente (ejemplo: el artículo 1787 del Código Civil, que dispone que las promesas que se hacen los esposos, en consideración al matrimonio deberán constar por escritura pública).

Si se omite la escrituración adolece de nulidad absoluta, en conformidad a los artículos 1443, 1682 y 1554 del Código Civil; y, además, dicho contrato no va a poder probarse, toda vez que para probar un acto solemne no se admiten más medios de prueba que la respectiva solemnidad.

Una excepción a la escrituración de la promesa la constituye el artículo 515 del Código de Comercio, referido al contrato de seguro, que dispone que la estipulación verbal valdrá como promesa, “con tal que los contratantes hayan convenido formalmente en la cosa, riesgo y prima”.

2) Que el contrato prometido sea válido : La promesa requiere que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces o, más exactamente, que sea válido, esto es, que no adolezca de nulidad.

Lo que desea el legislador al establecer este requisito es que el propósito de las partes al celebrar el contrato de promesa no sea en el futuro el celebrar un contrato nulo por estar prohibido por la ley. En otras palabras, la promesa tiene que ser un medio para celebrar contratos válidos en el futuro y no para llegar a la celebración de contratos nulos e ineficaces.

Por eficacia del contrato prometido debe entenderse que éste produzca efectos jurídicos, que establezca un vínculo de derecho entre los contratantes, origine derechos y obligaciones. La ley se refiere ciertamente a la nulidad del contrato prometido por

omisión de requisitos intrínsecos o de fondo; pues, se entiende que los requisitos de forma deberán observarse cuando llegue el momento de su celebración.

Así, por ejemplo, es nula la promesa de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente (adolece de objeto ilícito); pero es válida la promesa de compraventa de bienes de incapaces, celebrada sin autorización judicial (la autorización es un requisito de forma).

Puede ocurrir que el contrato prometido sea ineficaz al momento de celebrarse el contrato de promesa, y que en cambio, pueda ser válido al tiempo de cumplirse ésta. En este caso, el contrato de promesa será perfectamente válido siempre que las partes al celebrarlo, lo sujeten a la condición de que el contrato prometido sea válido al momento de cumplirse la promesa. Ejemplo: la promesa de venta de bienes embargados es válida, bajo la condición que los bienes puedan ser enajenados en el momento de la celebración del contrato prometido (esta es una situación frecuente).

3) Que se convenga un plazo o condición para fijar la época en que el contrato debe celebrarse: La promesa supone que las partes no pueden o no quieren celebrar de inmediato el contrato que proyectan y que postergan su realización para tiempo futuro; las obligaciones del contrato de promesa siempre quedarán diferidas para después de su celebración. Es indispensable, por lo mismo, establecer cuándo deberán las partes cumplir las obligaciones que la promesa les impone, es decir, en qué momento debe celebrarse el contrato prometido.

Este tiempo puede señalarse de dos maneras: mediante la fijación de un plazo o por medio de la estipulación de una condición. Mediante ese plazo o condición se deberá fijar la época en que las partes del contrato deben cumplir lo prometido.

Lo que la ley ha querido con esta exigencia es que no se haga el contrato sin base cierta, sin tiempo o condición que determine la época del cumplimiento de lo prometido.a. Estipulación de un plazo para fijar la época de celebración del contrato

prometido: La fijación de un plazo es la forma más certera para determinar la época de la celebración del contrato prometido. Ejemplo: se podrá estipular que el contrato se celebrará el día 11 de enero de 2006, etc.

El problema que aquí se plantea es determinar si el plazo puede ser suspensivo o extintivo, o siempre habrá de ser extintivo.

Para Alessandri el plazo posterga la exigibilidad de las obligaciones derivadas de la promesa y es, por tanto, un plazo suspensivo. El contrato prometido deberá verificarse una vez expirado el plazo.

La Corte Suprema, en algunos de sus fallos (Revista de Derecho y Jurisprudencia, Título XLI, página 354 y Título XLV, sección primera, página 554), se ha inclinado a considerar que el plazo es extintivo. Vencido el plazo, en consecuencia, quedarían extinguidas las obligaciones y derechos derivados de la promesa y el contrato prometido definitivamente frustrado.

La opinión mayoritaria de la doctrina es que el contrato de promesa puede estar sujeto tanto a uno como a otro plazo, toda vez que ambos establecen la época en la cual puede exigirse el cumplimiento de la obligación emanada del contrato de promesa, cual es, la de celebrar el contrato prometido, y es precisamente ésta la finalidad perseguida.

Para evitar este problema, se puede pactar un plazo suspensivo, pero agregando uno extintivo, el cual correrá después del vencimiento del primero y

durante el cual se podrá exigir el cumplimiento de la promesa; o bien, se sujeta la promesa a un plazo extintivo con la estipulación expresa de que no será exigible ésta una vez vencido este plazo.

En lo que respecta a la mora es igualmente aconsejable agregar a la promesa una cláusula, según la cual una de las partes caerá en mora si no comparece a firmar la escritura de compraventa en determinada Notaría tal día a tal hora, bastando para acreditarlo un certificado del notario que así lo acredite.

b. Estipulación de una condición para fijar la época de la celebración del contrato prometido: Puede ocurrir que las partes no estén en situación de prever con certidumbre cuándo se encontrarán en situación de celebrar el contrato que proyectan; en tal situación, pactarán una condición para fijar la época en que debe celebrarse.

El problema que se plantea es si determinar si el contrato de promesa puede sujetarse a condiciones determinadas o indeterminadas. Parte de la doctrina y la jurisprudencia se han inclinado a la idea de que las condiciones deben ser determinadas, esto es, que deben realizarse dentro de cierto plazo. Otros se inclinan por la validez del contrato de promesa celebrado bajo condición indeterminada, y se basan en que la intención del legislador en el artículo 1554, nº 3, del Código Civil fue la de no mantener las condiciones por un plazo indeterminado, ya que todas ellas caducan transcurrido cierto lapso.

Lo aconsejable es que en aquellos casos en que deba ponerse en el contrato de promesa una condición indeterminada o que pueda configurarse como tal, para evitar problemas, señalar un plazo dentro del cual deba cumplirse la condición.

4) Que el contrato prometido se especifique de tal modo que para su perfeccionamiento falte sólo la tradición de la cosa o las solemnidades legales: La especificación del contrato significa que éste se individualice de tal modo que se sepa de qué contrato se trata y se precisen sus características para que no se confunda con otro. Algunos autores sostiene que esta especificación consiste simplemente en señalar los elementos esenciales del contrato, no siendo, por consiguiente, menester indicar los de la naturaleza o los accidentales.

Si no se especificara el contrato prometido la promesa sería prácticamente ineficaz, quedaría abierta la puerta para futuras discusiones acerca del alcance de lo estipulado. La especificación garantiza el cumplimiento de la obligación u obligaciones de las partes, y hace posible recabar su ejecución compulsiva.

Las partes son dueñas de hacer al contrato las agregaciones o modificaciones que deseen, pero jamás podrá decirse que la ausencia de tales elementos pueda significar falta de especificación del contrato prometido.

4.- Validez de la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral:La doctrina ha discutido largamente sobre la validez de las promesas unilaterales de

celebrar un contrato bilateral. Sobre el particular hay dos opiniones:1. La promesa no es válida: La jurisprudencia y parte de la doctrina se han inclinado

por la nulidad de tales promesas. En esta opinión encontramos a don Arturo Alessandri Rodríguez, entre otros autores.

Los partidarios de esta posición señalan los siguientes argumentos por los cuales la promesa unilateral de un contrato bilateral sería nula:o El número 4º del artículo 1554 del Código Civil exige que se especifique el

contrato prometido de modo que sólo falte para su perfeccionamiento la tradición de la cosa o las solemnidades legales que las leyes prescriban, y esta especificación no sería lo cabal que la ley exige si no consta en la promesa el propósito recíproco de obligarse. Si no está este propósito recíproco de obligarse no habría consentimiento recíproco de las partes. Así, en la compraventa -que es un contrato bilateral-, figura como requisito esencial el acuerdo de voluntades de vendedor y comprador, y sin este requisito no se concibe la existencia de la compraventa (artículo 1793, Código Civil).

o La promesa unilateral de celebrar una compraventa no se cumple con el requisito del número 2º del artículo 1554 del Código Civil, porque un contrato en que uno sólo se obligue a vender, no produce efecto alguno, o lo que es lo mismo, adolece de ineficacia.

o La promesa unilateral en que una de las partes no contrae ninguna obligación y tiene la prerrogativa de aceptar o no la celebración del contrato prometido, sería nula conforme al inciso 1º del artículo 1478 del Código Civil. Su obligación estaría sujeta a una condición meramente potestativa dependiente de su sola voluntad.

o El último argumento es el razonamiento en orden a que la nulidad absoluta de las promesas unilaterales de celebrar contratos bilaterales no queda desvirtuado por la circunstancia de existir algunos actos o contratos como el “pacto de retroventa”, “la venta a prueba o en gusto”.

2. La promesa es válida: La mayor parte de la doctrina (Luis Claro Solar, Leopoldo Urrutia, Manuel Somarriva, etc.) es adversa a la posición anterior y consideran que la promesa unilateral en un contrato bilateral es válida, por las siguientes razones: Estiman que la especificación del contrato prometido tiende a individualizarlo y

hacerlo inconfundible con otro. Por ejemplo, en una promesa unilateral de compraventa, individualizadas las partes, señalada la cosa y fijado el precio, el contrato futuro queda especificado suficientemente y no es posible dudar acerca de la clase de contrato de que se trata y del alcance de sus especificaciones.

Si bien el artículo 1554, nº 4, del Código Civil exige la “especificación” del contrato prometido, esto no significa que la promesa deba tener la misma esencia y naturaleza del contrato que se pretende celebrar. De ser así, no sería posible, por ejemplo, en una promesa bilateral prometer la celebración de un contrato unilateral, como el mutuo, lo cual sin duda puede hacerse.

La exigencia de que las partes contraigan en la promesa las obligaciones que son propias del contrato prometido, importa asumir de antemano las obligaciones de un contrato aún inexistente.

No existe disposición legal alguna que exija que en la promesa las partes se obliguen recíprocamente. Si el legislador hubiera entendido que era indispensable que ambas partes en la promesa contrajeran obligaciones recíprocas, ciertamente lo habría expresado, como sí lo hizo en el artículo 98 del Código Civil, relativo a los esponsales, esto es, la promesa de matrimonio mutuamente aceptada.

Además se debe recordar que en materia contractual prima el principio de la autonomía de la voluntad, el cual autoriza incluso para la celebración de contratos no regulados por la ley.

Hay diversas disposiciones en nuestro ordenamiento jurídico que revelan el espíritu de aceptar, en materia de promesa de compraventa, obligaciones unilaterales. Ejemplo: el artículo 1881 del Código Civil, que establece el pacto de retroventa, que consiste en una obligación unilateral que se impone al comprador.

En la historia fidedigna de la ley, los autores dicen que atendiendo los precedentes en los cuales se basó el legislador chileno para la elaboración del Código Civil, se llega a la conclusión de la validez de la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral, ya que nuestra fuente más importante, el Código Civil francés, acepta tal figura en su artículo 1589.

No hay razones morales o jurídicas para prohibir las promesas unilaterales que responden a una sentida necesidad en la vida de los negocios, e incluso sucede que el propio legislador ha ratificado expresamente su propia validez, señalando a vía de ejemplo, la Ley Nº 2.754, de 28 de enero de 1913, que autorizó al Presidente de la República para adquirir un bien raíz de acuerdo a un contrato de promesa que ella misma señalaba y que era unilateral. Contenía solamente una promesa de venta, no habiendo adquirido el promitente-comprador obligación alguna.

En el Código de Minería, en su artículo 169, considera expresamente válida la promesa unilateral de venta de una concesión minera, esto es, aquella en que solamente el promitente vendedor se obliga a vender, pero el promitente comprador no se obliga a comprar, siendo, por consiguiente, facultativo para él celebrar el contrato de compraventa prometido. La decisión del promitente comprador dependerá de los estudios, análisis y prospecciones que haga al respecto.

5.- Efectos de la promesa:El artículo 1554 del Código Civil concluye que, “concurriendo estas circunstancias

(los requisitos legales previamente analizados) habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente”, es decir, surge del contrato una obligación de hacer, que consiste en la celebración del contrato prometido.

En consecuencia, el acreedor podrá exigir, junto con la indemnización de la mora, cualquiera de estas las tres cosas que señala el artículo 1553 del Código Civil:

1) Que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido.2) Que se le autorice a él mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del

deudor.3) Que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes de la infracción del

contrato.Esta norma debe complementarse con el artículo 532 del Código de Procedimiento

Civil, que establece que si el hecho debido consiste en la suscripción de un instrumento o en la constitución de una obligación por parte del deudor, podrá el juez que conoce de la causa proceder a su nombre, cuando es requerido y si no lo hace dentro del plazo que le señale el tribunal. Precisamente, aquí estamos ante un caso en que el juez, asumiendo

legalmente la representación del deudor, presta por él el consentimiento con el cual se forma el contrato prometido.

El problema que se plantea es si es o no necesario proceder a la inscripción del contrato de promesa de venta de un bien raíz. Aparentemente ello no tendría mayor importancia por cuanto el contrato de promesa no implica enajenación. Pero la inscripción puede ser útil para el caso del incumplirse el contrato prometido.

6.- Acción de resolución del contrato de promesa:El artículo 1489 del Código Civil, por ser un principio de carácter general, es

aplicable al contrato de promesa.El inciso final del artículo 1554 del Código Civil al remitirse al artículo anterior, no

tiene otra consecuencia que recalcar el tipo de obligación que engendra la promesa de contrato, que es de hacer y, como tal, ha de cumplirse forzadamente por algunas de las formas alternativas que señala el artículo 1553 del mismo Código. El citado inciso final, pues, no modifica la disposición común general aplicable al incumplimiento de un contrato bilateral, por lo que, rige respecto de la promesa de contrato tanto la posibilidad de intentar la acción de cumplimiento forzado dispuesta en el artículo 1489 del Código Civil y pormenorizada en el artículo 1553 del Código Civil, como la de accionar por la resolución; en ambos casos con indemnización de perjuicios.

Ahora bien, el deudor demandado por cumplimiento o resolución de la promesa, puede oponer la excepción de contrato no cumplido (artículo 1552, Código Civil) en caso que el acreedor demandante no haya cumplido ni se allane a cumplir la obligación de hacer que le impone el contrato de promesa.

7.- Contrato de promesa de compraventa de bienes raíces sin recepción definitiva, en materia inmobiliaria:

Esta materia se encuentra prevista en el artículo 138 bis del decreto con fuerza de ley Nº 458, que establece la Ley General de Urbanismo y Construcciones, publicada en el Diario Oficial de 13 de abril de 1976. Este artículo fue modificado en virtud de la Ley Nº 20.007, de 11 de abril de 2005.

En conformidad al artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, que no cuenten con recepción definitiva y que celebren contratos de promesa de compraventa en los cuales el promitente comprador entregue todo o parte del precio del bien raíz, deberán otorgarlos mediante instrumentos privados autorizados ante notario y caucionarlos mediante póliza de seguro o boleta bancaria, aceptada por el promitente comprador.

La garantía señalada anteriormente, debidamente identificada, se incorporará al contrato a favor del promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo, para el evento de que éste no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condición establecidos por el promitente vendedor.

Dicha garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición emanado directamente de obligaciones pendientes e

imputables al promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo Conservador de Bienes Raíces, a favor del promitente comprador.

El inciso 2º del artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones establece imperativamente que los notarios públicos no autorizarán estos contratos de promesa de compraventa si no se ha constituido la garantía a favor del promitente comprador.

La ley agrega que la obligación del promitente vendedor de otorgar la garantía no será exigible respecto de la parte del precio que sea depositada por el promitente comprador en alguno de los siguientes instrumentos, de lo que se dejará constancia en el contrato de promesa:

a) Cuenta de ahorro de la cual no pueda girar fondos el promitente comprador.b) Depósitos a plazo en favor del promitente vendedor, que deberán mantenerse en

custodia del notario autorizante.En estos casos, los montos anticipados serán puestos a disposición del promitente

vendedor una vez que se celebre el contrato de compraventa y se inscriba el inmueble a nombre del promitente comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Los depósitos a plazo y las cuentas de ahorro a que alude esta norma deberán cumplir con los requisitos generales establecidos por las disposiciones legales, reglamentarias y normativa de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras vigentes y, además, con los requisitos específicos que al efecto establezca la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

Por otra parte, en dichos casos también deberá estipularse un plazo para el cumplimiento de la condición de inscribir el dominio del inmueble a nombre del promitente comprador y si nada se dijere se entenderá que dicho plazo es de un año contado desde la fecha de la promesa.

El inciso final del artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones establece que las disposiciones anteriores se aplicarán a cualquier acto jurídico que implique la entrega de una determinada cantidad de dinero para la adquisición del dominio de una vivienda, local comercial u oficina, que no cuente con recepción definitiva, excepto a aquellos regidos por la Ley General de Cooperativas o la Ley Nº 19.281, sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, aun cuando no cuenten con recepción definitiva.

En todo caso, las disposiciones contenidas en el presente artículo se aplicarán a las compraventas de viviendas, locales comerciales u oficinas cuando al momento de celebrarse dicho contrato el inmueble se encuentre hipotecado, en cuyo evento la garantía que se otorgue se mantendrá vigente mientras no se proceda al alzamiento de dicha hipoteca, salvo que el acreedor hipotecario concurra a la escritura de compraventa alzando la hipoteca y la prohibición de gravar o enajenar si la hubiere.

III. EL CONTRATO DE COMPRAVENTALa compraventa se encuentra reglamentada en el Libro IV, Título XXIII; en los

artículos 1793 al 1896 del Código Civil.La compraventa encuentra su origen en el primitivo trueque o cambio directo de una

cosa por otra que, mientras no se conoció la moneda, fue el único medio de que los hombres se sirvieron para suplir sus necesidades.

I) GENERALIDADES:

1.- Concepto de la compraventa:El artículo 1793 del Código Civil lo define, señalando que “la compraventa es un

contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio”.

El contrato de compraventa es, en suma, el cambio de una cosa por dinero.Esta definición, al señalar que una de las partes “se obliga a dar una cosa”, está

señalando que la compraventa no es un contrato real, por cuanto no precisa la entrega de la cosa para perfeccionarse. Deja claro, además, que el contrato de compraventa no transfiere el dominio de la cosa vendida, sino que de él solo nacen derechos y obligaciones personales y para transferir el dominio se precisa de tradición.

2.- Características del contrato de compraventa:El contrato de compraventa es un contrato bilateral, oneroso, regularmente

conmutativo, principal y normalmente consensual. Además, la compraventa constituye un título traslaticio de dominio.

a) Es un contrato bilateral, puesto que las partes contratantes se obligan recíprocamente (artículo 1793, Código Civil). En otras palabras, el contrato origina las principales obligaciones que las partes contraen, que consisten en: 1) dar el vendedor la cosa vendida y 2) pagar el comprador el precio en dinero.

Tales obligaciones son esenciales en la compraventa, son de su esencia y sin ellas el contrato no produce efectos civiles o el contrato degenerará en otro diferente (artículo 1444, Código Civil). No obstante ser éstas las principales obligaciones, no son las únicas; existen además otras obligaciones accesorias a ellas. Ejemplo: la obligación de saneamiento del vendedor, que comprende el saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios (artículo 1837, Código Civil).

b) Es un contrato oneroso, debido a las prestaciones mutuas que él engendra. Las partes contratantes se gravan recíprocamente, una en beneficio de la otra.

c) Por regla general es un contrato conmutativo. Es conmutativo en el sentido que las obligaciones recíprocas de las partes se miran como equivalentes (artículo 1441, Código Civil). No obsta para que el contrato tenga este carácter la circunstancia de que las prestaciones, en el hecho, no equivalgan; importa solamente que las partes miren o consideren sus mutuas prestaciones como equivalentes.

Por excepción, el contrato puede ser aleatorio (la conmutatividad no es de la esencia de la compraventa). Así, es frecuente que la compraventa verse sobre una posibilidad incierta de ganancia o pérdida; o bien, la compraventa de cosas que no existen, pero se espera que existan (artículo 1813, Código Civil), en cuyos casos el contrato de compraventa no será conmutativo sino aleatorio.

d) Es un contrato principal, porque subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención (artículo 1442, Código Civil). El contrato de compraventa no está destinado a asegurar el cumplimiento de una obligación principal.

e) Por último, podemos señalar que por regla general es un contrato consensual, y se perfecciona por el solo consentimiento de las partes (artículo 1443). Esto se

desprende del artículo 1801, inciso 1º, que señala que la compraventa “se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio”.

Por excepción la compraventa es solemne. La solemnidad consiste, comúnmente, en el otorgamiento de escritura pública, como ocurre en los casos que establece el inciso 2º del artículo 1801. En todos esos casos el consentimiento de las partes no basta para perfeccionar el contrato. Ejemplo: la venta de los bienes raíces, servidumbre y censos.

f) La compraventa es un título translaticio de dominio, de acuerdo con lo prevenido en los artículos 675 y 703 del Código Civil. La compraventa es el ejemplo clásico de título traslaticio de dominio, es decir, por la naturaleza del contrato sirve para transferir dominio.

El contrato de compraventa por sí solo no transfiere dominio, sólo genera obligaciones; el comprador no se hace dueño de la cosa vendida y el vendedor del precio en virtud del contrato. Pues bien, para que opere la adquisición del dominio, además del contrato de compraventa, se requiere que se realice la tradición de la cosa, la que se hará en las formas que establecen los artículos 684 del Código Civi (bienes muebles) y el artículo 686 del Código Civil (bienes inmuebles).

En esto, nuestro Código Civil chileno presenta una importante diferencia con el sistema francés, ya que en éste el dominio se adquiere por la sola celebración de la compraventa, no siendo necesario la tradición.

II) ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA:La compraventa consiste, esencialmente, en un acuerdo de voluntades sobre la cosa

y el precio. Por lo tanto, el contrato de compraventa, además de cumplir con los requisitos generales de existencia del acto jurídico, esto es, requiere: 1) consentimiento, 2) objeto, 3) causa, y 4) solemnidades en los casos que la venta es solemne. Y por otra parte, para la validez del contrato se requiere consentimiento exento de vicios, objeto lícito, causa lícita y capacidad de las partes.

Pero además de los requisitos generales de validez de todo contrato, debe contener los elementos esenciales que le son propios, y que se refieren al objeto de las obligaciones del comprador y vendedor, cuales son: 1) la cosa vendida y 2) el precio. Estos dos requisitos son la esencia del contrato de compraventa, luego si faltare alguno de ellos la compraventa no producirá ningún efecto o degenerará en un contrato diferente, conforme a lo dispuesto en el artículo 1444 del Código Civil.

1.- El consentimiento de las partes:Como dijimos anteriormente, el contrato de compraventa es por regla general un

contrato consensual, por tanto, se perfecciona por el solo consentimiento de las partes. En efecto, el artículo 1801, inciso 1º, del Código Civil dispone que “la venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio”.

El acuerdo de voluntades debe versar en la cosa, en el precio y, según Pothier, en la venta misma.

- El consentimiento debe recaer en la cosa que es objeto del contrato. No existirá acuerdo sobre la cosa vendida cuando los contratantes padezcan de error sobre la identidad de la cosa de que se trata (artículo 1453, Código Civil), o sobre la sustancia o calidad esencial de la misma (artículo 1454, Código Civil).

- El consentimiento debe versar acerca del precio y se operará cuando el precio en que una parte entiende comprar sea el mismo en que la otra entiende vender.

- El consentimiento debe recaer sobre la venta misma, esto es, será preciso que una de las partes quiera vender y la otra comprar.

Faltará el consentimiento al respecto cuando sean las partes víctimas de un error sobre la especie del acto o contrato que se celebra, como si una de las partes entiende vender y la otra que se le hace una donación (artículo 1453, Código Civil).El consentimiento de las partes debe manifestarse libre y espontáneamente; si es el

resultado de la fuerza, el contrato adolece de nulidad. Sin embargo, suele ocurrir que el consentimiento en el contrato de compraventa no se manifieste espontánea y libremente; tal cosa ocurre en las ventas forzadas como cuando, a instancias del acreedor, se venden bienes del deudor para pagarse con el producto.

En esta clase de ventas el juez es el representante legal del vendedor o deudor.Aquí ocurre que el ejecutado vende a su pesar, porque el tribunal le obliga a ello, a

petición del acreedor. En este caso, el ejecutado no consiente en la venta al tiempo en que se realiza; ha consentido antes, al tiempo de constituirse en deudor.

2.- El objeto en la compraventa:El objeto del acto jurídico es el conjunto de derechos y obligaciones que éste crea,

modifica o extingue. El objeto de la obligación, por su parte, es la prestación determinada, la cual puede consistir en dar, hacer o no hacer.

Como entre el objeto del acto y el objeto de los derechos y obligaciones hay una estrecha relación, puede decirse, aunque impropiamente, que el objeto del acto jurídico viene a ser la cosa o prestación sobre la que versa el acto jurídico.

La cosa y el precio constituyen el objeto, respectivamente, de las obligaciones del vendedor y del comprador, y les son aplicables las normas de los artículos 1460 y siguientes del Código Civil. En otras palabras, el objeto de las obligaciones es: a) para el vendedor es la cosa vendida, y b) para el comprador es el precio.

El objeto debe ser lícito para la validez del contrato de compraventa. Luego, lo analizaremos con más detalle cuando analicemos la cosa vendida y el precio.

3.- La causa en la compraventa:En los contratos bilaterales la causa de la obligación de cada una de las partes es la

obligación de la contraparte.En la compraventa, para el vendedor la causa va a ser siempre la obligación del

comprador de pagar el precio; y para el comprador va a ser la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida.

4.- Las solemnidades en la compraventa:El contrato de compraventa es, por regla general, consensual, pero existen casos de

excepción en que el contrato es solemne y la solemnidad consiste en la escritura pública. El carácter excepcional de las solemnidades aparece claramente de manifiesto en el artículo 1801, inciso 1º, parte final, del Código Civil.

No será suficiente, entonces que las partes convengan en la cosa y en el precio para que el contrato se repute perfecto. Además, es necesario que se cumplan las solemnidades o requisitos que establece la ley.

Lo que sucede es que hay casos en que el legislador, en atención a la importancia de la cosa que es objeto de la compraventa o en atención a la voluntad de las partes, hace que este contrato que es consensual, pase a ser solemne.

* Clases de solemnidades:Las solemnidades de que está revestida la compraventa pueden ser legales

(establecidas por la ley) o voluntarias (señaladas por las partes contratantes). El hecho de que las solemnidades se establezcan por ley o por la voluntad de las partes, tiene importancia por las consecuencias que se derivan en uno y otro caso, pues no es lo mismo una solemnidad establecida por ley que una impuesta por voluntad de las partes.

1) SOLEMNIDADES LEGALES:Las solemnidades legales son las que imponen la ley al contrato de compraventa.

Estas solemnidades se clasifican en ordinarias y especiales.A. Solemnidades ordinarias : Son aquellas que rigen respecto de todo contrato de

compraventa que tenga por objeto ciertos y determinados bienes señalados taxativamente por el legislador en el artículo 1801, inciso 2º, del Código Civil. Estas solemnidades consisten en el otorgamiento de escritura pública.

La escritura pública es, a la vez, requisito para el perfeccionamiento del contrato y el único medio de probar su existencia.

El artículo 1801, inciso 2º, del Código Civil previene que “la venta de los bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública”.

En consecuencia, los casos en que la ley exige escritura pública para la validez de la venta son:

El contrato de compraventa de bienes raíces. El contrato de compraventa de los derechos de servidumbre y de censo. El contrato de compraventa del derecho de herencia.

La posterior inscripción del contrato en el Registro de Propiedades del Conservatorio de Bienes Raíces es la tradición del derecho real y no tiene carácter de solemnidad de la compraventa.

Además, es menester considerar que la compraventa únicamente es solemne en los bienes inmuebles por naturaleza; pero ¿qué sucede con los inmuebles por adherencia y por destinación?.o Si el contrato de compraventa versa sólo sobre inmuebles por adherencia o

destinación, es decir, si la venta de estos bienes se efectúa separadamente del predio a que acceden, estamos en presencia de una venta de cosas muebles, en calidad de muebles por anticipación.

o Si la venta comprende conjuntamente el inmueble por naturaleza y los inmuebles por adherencia o destinación, estaremos en presencia de un contrato de compraventa que versa sobre inmuebles.La importancia de esta distinción radica en que si se venden separadamente los

inmuebles por adherencia o destinación del predio a que acceden, se trataría de una venta de bienes muebles y, por consiguiente, queda sometida a las normas dadas para los muebles, bastando para que el contrato sea perfecto el consentimiento de las partes

en cuanto a la cosa y el precio; y, si alguna escrituración se requiere, es sólo para los efectos probatorios (artículos 1708 y 1709, Código Civil).

En lo que dice relación a la compraventa de bienes raíces hay una situación de excepción en que no es necesario que se otorgue por escritura pública, y no por ello pierda su calidad de solemne, sino que la solemnidad es otra. Esta excepción la consagra el artículo 68 de la Ley N° 14.171, de 26 de octubre de 1960, modificado por el artículo 12 de la Ley Nº 16.392, de 16 de diciembre de 1965. Esta norma establece un sistema especial de escrituración mediante escritura privada firmada ante Notario, quién debe protocolizarla de oficio dentro de los treinta días de suscrita, dejando constancia en el original y en la copia. Para todos los efectos legales el documento se considera escritura pública desde la fecha de su protocolización.

B. Solemnidades especiales : Consisten en formalidades que exige la ley en ciertas ventas que se celebran en determinadas condiciones o entre determinadas personas. De ahí que tengan un carácter muy particular. Así, se someten a formalidades especiales:

Las ventas forzadas ante la ley . La venta se hace, previa tasación del inmueble y la publicación de avisos, en pública subasta, ante el juez (artículos 485 y siguientes, Código de Procedimiento Civil).

Las ventas de bienes pertenecientes a personas incapaces . Las solemnidades que comúnmente acompañan la venta son la autorización judicial y la subasta pública (artículos 255, 393, 394, 484, 488, 489 y 1754, Código Civil).La omisión de la escritura pública produce siempre nulidad absoluta; en tanto

que la ausencia de la autorización judicial o de la pública subasta produce nulidad relativa.

2) SOLEMNIDADES VOLUNTARIAS:Fuera de las solemnidades legales, existen las llamadas solemnidades voluntarias o

convencionales. Prácticamente la solemnidad consistirá en el otorgamiento de escritura pública o privada cuando la compraventa es puramente consensual. Se contempla esta situación, en relación con la compraventa, en el artículo 1802 del Código Civil.

De acuerdo al artículo 1802 del Código Civil, “si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el inciso 2º del artículo precedente no se repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida”.

Mientras no se otorgue la escritura, el pacto verbal es un simple proyecto. La facultad que tienen las partes de retractarse es una lógica consecuencia de que el contrato no se ha perfeccionado.

La facultad de retractación se mantiene hasta que ocurra alguna de las dos circunstancias siguientes:

- Hasta que se otorgue la escritura pública o privada, porque si el contrato es perfecto no es lícito dejarlo unilateralmente sin efecto.

- Hasta que se haya principiado la entrega de la cosa, porque el cumplimiento del contrato, sin que se haya otorgado la escritura prevista, importa una tácita derogación de la estipulación que lo hizo solemne.La omisión del instrumento en estos casos no produce nulidad del contrato, ya que

la venta sigue siendo consensual.

* Las arras:Dentro del contrato de compraventa existen las llamadas “arras”, tratadas en los

artículos 1803 a 1805 del Código Civil. Las arras consisten en una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan en garantía de la celebración del contrato, o bien en parte del precio o en señal de quedar convenidos.

Las arras, por lo tanto, pueden ser de dos clases y tener una doble finalidad: 1) sirven como garantía de la celebración o ejecución del contrato, y 2) se dan como parte del precio o en señal de quedar las partes convenidas.

a. Las arras como garantía : Las arras dadas en garantía de la celebración o ejecución del contrato significa que las partes no han entendido ligarse definitivamente, sino que mutuamente se reservan la facultad de desdecirse perdiendo su valor.

En efecto, el artículo 1803 del Código Civil dispone que “si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas; y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas”.

Las arras de esta clase ponen de manifiesto la fragilidad del contrato, puesto que no son sino un medio de poner a las partes en situación de desistir de él. En todo caso, la facultad de retractarse no dura indefinidamente. El artículo 1804 señala el plazo y demás condiciones que limitan esta facultad.

De acuerdo a esta norma, “si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual puedan retractarse, perdiendo las arras, no habrá lugar a la retractación después de los dos meses subsiguientes a la convención, ni después de otorgada escritura pública de la venta o de principiada la entrega”.

En consecuencia, la facultad de retractarse tiene un límite de tiempo, el cual queda sujeto al que fijen las partes y, a falta de estipulación, se ejercitará en el plazo de dos meses contados desde la convención. Pero la facultad de retractarse puede extinguirse antes de los plazos indicados, cuando el contrato se reduce a escritura pública o ha comenzado a efectuarse la entrega.

La retractación no procede después de otorgar la escritura o después de la entrega, porque se ha perfeccionado la compraventa.

b. Las arras en señal de quedar convenidos o como parte del precio : Esta clase de arras constituyen un testimonio de la celebración definitiva del contrato (un medio de prueba de su celebración).

Las partes carecen de la facultad de retractarse porque el contrato de compraventa ha quedado perfecto, a menos que requiera el otorgamiento de escritura pública (artículo 1805, inciso 1º, Código Civil). Según este precepto, “si expresamente se dieren arras como parte del precio, o como señal de quedar convenidos los contratantes, quedará perfecta la venta; sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 1801, inciso 2º”.

Para que las arras se entiendan dadas en señal de quedar convenidos o como parte del precio, es menester la concurrencia copulativa de dos circunstancias: a) que las partes lo convengan expresamente, y b) que este convenio conste por escrito. De lo contrario, se entienden las arras dadas en garantía y, por ende, las partes pueden retractarse (artículo 1805, inciso 2º, Código Civil).

5.- La cosa vendida:

La cosa vendida es el objeto de la obligación del vendedor y, por tal razón, ella no puede faltar. No se concibe el contrato de compraventa sin que haya una cosa que se vende. Si falta la cosa vendida, la obligación del vendedor carecería de objeto y, siendo así, la obligación del comprador no podría existir y, por lo mismo, carecería de causa.

De ahí que la falta de la cosa vendida trae consigo la destrucción total del contrato de compraventa. No se concibe, ni jurídica ni materialmente, una venta sin que haya cosa que se venda, porque lo que constituye la esencia misma del contrato de compraventa es el cambio de una cosa por dinero.

* Requisitos de la cosa vendida:La cosa vendida debe reunir los requisitos generales del objeto de toda declaración

de voluntad (debe ser lícito, determinado y existir o esperarse que exista). Además, la cosa vendida debe reunir otros caracteres propios del contrato de compraventa; estos requisitos son cuatro:

i. Debe ser comerciable.ii. Debe ser singular y determinada.

iii. Debe ser real.iv. La cosa vendida no debe pertenecer al comprador.

1. La cosa vendida debe ser comerciable : Sólo pueden ser objeto del contrato de compraventa las cosas comerciables, entendiéndose por tales a aquellas cuya enajenación no esté prohibida por la ley. Es decir, son cosas comerciables aquellas que pueden constituir un objeto lícito al enajenarse, siendo incomerciables aquellas que al enajenarse constituyen un objeto ilícito.

En relación a este punto nos encontramos con el artículo 1810 del Código Civil, según el cual “pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales cuya enajenación no esté prohibida por ley”.

Si se vende una cosa cuya enajenación está prohibida por ley, estaremos en presencia de un contrato que la ley prohíbe, el cual, por consiguiente, adolece de objeto ilícito (artículo 1466, Código Civil) y, siendo así, su sanción va a ser la nulidad absoluta, de acuerdo al artículo 1682 del Código Civil.

Ejemplos de cosas cuya enajenación está prohibida por la ley: las cosas que no están en el comercio (artículo 1464, nº 1, Código Civil); las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello (artículo 1464, nº 3, Código Civil), etc.

2. La cosa vendida debe ser determinada y singular : La cosa vendida debe ser determinada o determinable. Que sea determinada nos está indicando que ella tiene que consistir en una especie o cuerpo cierto, o bien, en una cantidad determinada o determinable de un género también determinado.

El artículo 1461, inciso 1º, del Código Civil dispone que las cosas que son objeto de una declaración de voluntad es menester “que estén determinados, a los menos en cuanto a su género”.

Cuando la cosa vendida se determina genéricamente, debe igualmente determinarse la cantidad. Pero la cantidad puede ser inicialmente incierta, esto es, no ser determinada sino solamente determinable; la determinación posterior, sin embargo, no podrá quedar entregada a un nuevo acuerdo de las partes, sino que deberá verificarse de acuerdo con las normas señaladas en el contrato mismo.

El artículo 1461, inciso 2º, del Código Civil establece que “la cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla”.

También la cosa vendida puede consistir en una cuota de una cosa en la que se tiene un derecho proindiviso, ya que así lo autoriza el artículo 1812 del Código Civil, que señala que “si la cosa es común de dos o más o personas proindiviso, entre las cuales no intervenga contrato de sociedad, cada una de ellas podrá vender su cuota, aun sin el consentimiento de las otras”.

Igualmente, la compraventa puede recaer en un crédito, según lo dispone el artículo 1907 del Código Civil.

Pero el contrato de compraventa no puede recaer sobre una universalidad jurídica, esto es, no puede comprender la totalidad del patrimonio de una persona, es decir, no pueden venderse todos los bienes presentes o futuros de una persona, ya sea que se venda el total de esos bienes o una cuota de ellos, pues el legislador lo prohíbe expresamente en el artículo 1811, inciso 1º, del Código Civil.

Lo que la ley prohíbe es la venta de una universalidad jurídica, pero es posible según el citado artículo, en su parte final, que una persona venda todos sus bienes siempre que se designen o especifiquen por escritura pública, aunque ésta se extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilícitos. Por lo tanto, la eficacia de la venta está condicionada a los siguientes requisitos:

- Que se especifiquen los bienes vendidos.- Que esta especificación se haga en escritura pública.- Que no se comprendan en la venta objetos ilícitos.

Se entienden únicamente vendidos los bienes inventariados, aunque exista una estipulación en contrario (artículo 1811, inciso 2º, Código Civil). En efecto, según esta norma legal, “las cosas no comprendidas en esta designación se entenderán que no lo son en la venta: toda estipulación contraria es nula”.

3. La cosa vendida tiene que ser real : La cosa vendida tiene que existir efectivamente al tiempo de celebrarse el contrato de compraventa, ya que si así no fuese, éste carecería de objeto y sería nulo absolutamente (artículos 1461 y 1814, Código Civil). Pero no sólo las cosas que existen al momento de la celebración del contrato pueden ser objeto de la compraventa, sino también aquellas que no existen, pero se espera que existan, es decir, las cosas futuras.

La cosa vendida ha de existir o esperarse que exista (artículos 1461 y 1813, Código Civil). Pueden venderse, pues, las cosas presentes y futuras, esto es, las que existen al tiempo de celebrarse el contrato y aquellas cuya existencia se espera en el porvenir. En efecto, de acuerdo al artículo 1813 del Código Civil, “la venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entenderá hecha bajo la condición de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte”.

En el caso de las cosas futuras, la venta se va a perfeccionar una vez que la cosa que se espera que exista adquiera existencia material.

La inexistencia de la cosa al tiempo del contrato sin que se espere que llegue a existir, produce consecuencias diversas, según que falte total o parcialmente:o Si la cosa no existe en absoluto, no hay ni puede haber compraventa (artículo 1814,

inciso 1º, Código Civil). Según este artículo, “la venta de una cosa que al tiempo de

perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no produce efecto alguno”. El contrato será nulo absolutamente por falta de objeto.

o Si la cosa existe sólo parcialmente, el contrato es viable (artículo 1814, inciso 2º, Código Civil). Pero como no existe íntegramente la cosa vendida y el comprador no podrá obtener probablemente una satisfacción total, el inciso 2º del artículo 1814 del Código Civil le otorga un derecho opcional, en virtud del cual “podrá el comprador a su arbitrio desistir del contrato, o darlo por subsistente, abonando el precio a justa tasación”. Dicho de otro modo, el comprador o se desiste del contrato o persevera en él exigiendo que se le reajuste debidamente del precio.

La venta de cosa futura o que se espera que exista es usual en la compraventa. En estos casos, la compraventa se entiende verificada bajo la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir; si la condición es fallida, la compraventa no se habrá perfeccionado.

Sin embargo, hay casos en que la venta de cosa futura es válida aunque la cosa no llegue a existir nunca: esto es lo que sucede cuando lo que se vende es la suerte o la esperanza. La no existencia de la cosa no influye en la validez del contrato, sino en el provecho que las partes reportarán de él, de modo que si no llega a existir el comprador experimentará sencillamente una pérdida.

La venta de la suerte no es condicional, sino que es pura y simple. El contrato es una hipótesis, es eminentemente aleatorio.

De manera entonces que, cuando la venta es condicional (regla general), si la cosa no llega a existir falla la condición y no hay contrato de compraventa. En cambio, cuando la venta es pura y simple o aleatoria, la obligación del vendedor es aleatoria, debiendo cumplirla sólo si la cosa llega a existir; en tanto que la obligación del comprador de pagar el precio tiene que cumplirse siempre.

4. La cosa vendida no debe pertenecer al comprador : Esta afirmación de que la cosa vendida no debe pertenecer al comprador está expresamente dicha por el legislador, en el artículo 1816 del Código Civil, que señala que “la compra de cosa propia no vale: el comprador tendrá derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella”.

El hecho de que el legislador establezca claramente que la venta de cosa propia no vale, se debe a que ésta carecería de causa, pues no se ve cuál sería el motivo jurídico o psicológico que pudiera inducir a una persona a comprar una cosa que ya le pertenece.

Pero mientras la compraventa de cosa propia adolece de nulidad, la compraventa de cosa ajena es válida (artículo 1815, Código Civil).

* La venta de cosa ajena:En conformidad al artículo 1815 del Código Civil, “la venta de cosa ajena vale, sin

perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo”.

La compraventa es válida, no existe nulidad porque no hay ningún vicio originario que la acarree. La venta es válida, pero es inoponible al dueño quien, en principio, dispone de la acción reivindicatoria para recuperar la cosa.

El hecho de que en Chile la venta de cosa ajena sea válida es una consecuencia del carácter que nuestra legislación le da al contrato de compraventa. En nuestra legislación (al igual que en el derecho romano), el contrato de compraventa es generador de obligaciones

para ambas partes; por ello, en virtud de éste, el vendedor sólo está obligado a entregar la cosa, a procurar al comprador la posesión pacífica y tranquila de la cosa.

No está obligado el vendedor a transferir el dominio, sino solamente a entregar la cosa a que se refiere el contrato. Es por ello que no hay obstáculo alguno para que las partes puedan celebrar un contrato respecto de una cosa que no les pertenece, el cual será válido siempre que en el concurran todos los requisitos necesarios para su validez.

Es importante considerar que la venta de cosa ajena es justo título, porque de acuerdo con la ley la buena fe se presume y, por consiguiente, quien compra cosa ajena tiene justo título y buena fe, y habiendo existido la tradición, podrá tener la calidad de poseedor regular y adquirir el dominio por prescripción ordinaria.

-o- Efectos de la venta de cosa ajena:Para estudiar esta materia debemos distinguir los efectos en relación al dueño de la

cosa y los efectos entre las partes.a) Efectos en relación al dueño de la cosa : El dueño de la cosa es totalmente extraño al

contrato y a su respecto no produce efecto alguno. No contrae el dueño ninguna obligación y conserva incólume su derecho de propiedad mientras el comprador no haya llegado a adquirirlo por prescripción (artículo 1815, parte final, en relación con el artículo 2517, Código Civil).

El derecho del dueño consistirá en reivindicar la cosa contra el comprador, que será regularmente quien la posea.

b) Efectos entre las partes : Los efectos de la compraventa de cosa ajena entre los contratantes se resumen en los siguientes puntos:o La compraventa, seguida de la correspondiente tradición, no dará al comprador

el dominio de que el vendedor carecía, únicamente adquirirá los derechos transferibles del vendedor sobre la cosa (artículo 682, Código Civil). Pero el comprador entrará en posesión de la cosa y podrá ganarla por prescripción (artículo 683, Código Civil).

o Si como consecuencia de ser ajena la cosa el vendedor se ve en la imposibilidad de entregarla, en este caso, el comprador tiene derecho a demandar el cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización de perjuicios.

o Si entregada la cosa al comprador por el vendedor; en este caso el dueño de ella tiene derecho a reivindicarla, y el vendedor está obligado a sanear la evicción. No tendrá el comprador este derecho si compró a sabiendas de ser ajena la cosa (artículo 1852, inciso 3º, Código Civil).

-o- Venta de cosa ajena ratificada por el dueño:El vendedor no puede transferir un dominio de que carece. Pero si el dueño de la

cosa vendida ratifica el contrato, adquirirá el comprador el dominio retroactivamente (artículo 1818, Código Civil).

Conforme al artículo 1818 del Código Civil, “la venta de cosa ajena, ratificada después por el dueño, confiere al comprador los derechos de tal desde la fecha de la venta”.

La disposición contiene un error, puesto que señala que la ratificación del dueño otorga la comprador los derechos de dueño. Eso no es efectivo, puesto que la sola ratificación no transfiere el dominio, sino que éste se entiende transferido desde el momento de la tradición y no de la venta.

Iguales efectos produce la adquisición por el vendedor del dominio de la cosa vendida, después de celebrado el contrato. En efecto, el artículo 1819, inciso 1º, del Código Civil señala que “vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere después el dominio de ella, se mirará al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la tradición”. La disposición concuerda con el artículo 682 del Código Civil.

6.- El precio:El precio es esencial en la compraventa (es el objeto de la obligación del

comprador); no se concibe el contrato sin un precio que, según previene el artículo 1793, “es el dinero que el comprador da por la cosa vendida”.

Si falta el precio, carece de objeto la obligación del comprador; no puede existir su obligación y, como consecuencia, carecería de causa la obligación del vendedor.

* Requisitos del precio:Los requisitos del precio en el contrato de compraventa son los siguientes:

i. Debe consistir en dinero (tiene que ser pactado en dinero).ii. Debe ser real.

iii. Debe ser determinado.El Código Civil señala el primero y el último de los requisitos anteriormente

señalados; el segundo de ellos resulta de la naturaleza misma del precio y de la aplicación de los principios generales.1) El precio debe consistir en dinero : El artículo 1793 del Código Civil establece

reiteradamente que el precio debe consistir en dinero. Si el precio no se estipula en dinero no hay compraventa sino otro contrato diverso.

En efecto, si el precio no se pacta en dinero, sino que se conviene que el valor va a consistir en una cosa, no vamos a estar ante un contrato de compraventa, sino ante un contrato de permuta (artículo 1897, Código Civil).

Debe tenerse presente que lo que se exige es que el precio se pacte en dinero, no siendo forzoso que se pague en dinero. El comprador se obliga a pagar el precio en dinero, pero es perfectamente posible que con posterioridad a la celebración del contrato de compraventa sobrevenga una novación o una dación en pago, por ejemplo, y si bien el precio se estipuló en dinero, después, en virtud de la novación o de la dación en pago, no se pagará en dinero.

Puede darse como alternativa también que las partes convengan un precio parte en dinero y una parte en especie. En este caso, se discute si estamos ante una compraventa o ante una permuta. La ley da la solución al problema en el artículo 1794 del Código Civil, que dice que “se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero; y venta en el caso contrario”. En síntesis, si la cosa vale más que el dinero, hay permuta; si la cosa vale tanto o menos que el dinero, hay compraventa.

2) El precio debe ser real : Que el precio sea real o serio significa que exista efectivamente una suma de dinero que se pague a cambio de la cosa. El precio tiene que ser fijado de tal manera que quede de manifiesto que el acreedor (vendedor) tiene derecho a exigirlo y que el deudor (comprador) tiene la obligación de pagarlo.

Bajo estos términos, no será precio real el simulado, ni tampoco el irrisorio o ridículo, entendiéndose por tal a aquel que no guarda ninguna proporcionalidad con el valor de la cosa vendida, de tal forma que queda de manifiesto que no hay un propósito serio entre las partes de que ese precio sea exigible.

La realidad o seriedad del precio debe existir tanto en relación a la voluntad de las partes, como en relación con la cosa que se reputa equivalente.

Pero si el precio debe ser real y serio, no es necesario que éste sea justo, entendiendo por tal a aquel que equivale al valor de la cosa, en oposición a precio vil o insuficiente, que no refleja tal equivalencia (el precio vil es un precio serio, el vendedor ha contratado para recibir efectivamente ese precio).

Por excepción, la desproporción de valores entre la cosa y el precio, que ocasiona una lesión patrimonial al vendedor, cuando es enorme, influye en la suerte del contrato.

3) El precio debe ser determinado : El precio tiene que ser determinado, lo que significa que debe conocerse la cantidad precisa de dinero que constituye el precio (debe señalarse la precisa cantidad que el comprador debe pagar al vendedor por la cosa comprada), de acuerdo al inciso 1º del artículo 1461 del Código Civil.

Existen tres reglas en esta materia: a) La determinación del precio puede hacerse por acuerdo de las partes; b) El precio puede también ser determinado por un tercero; y c) La determinación del precio no puede dejarse al arbitrio de una de las partes.a. La determinación del precio puede hacerse por acuerdo de las partes. Esta es la

forma normal de determinar el precio. El artículo 1808, inciso 1º, establece que “el precio de la venta debe ser determinado por los contratantes.

Esta determinación se hará regularmente en el contrato; pero no hay inconveniente para hacer la determinación a posteriori, sobre las bases señaladas en el contrato. El artículo citado, en su inciso 2º, añade que “podrá hacerse esta determinación por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen”.

Como una aplicación de esta regla, el inciso 3º del artículo 1808 agrega todavía que “si se trata de cosas fungibles y se venden al corriente de plaza, se entenderá el del día de la entrega, a menos de expresarse otra cosa”. En este caso, el precio no se ha determinado en el contrato, pero se ha fijado una base para su determinación.

b. El precio puede también ser determinado por un tercero. La fijación del precio puede hacerla un tercero. Puesto que su mandato arranca de la voluntad de las partes, se considera como si ellas mismas hubieran hecho la determinación (artículo 1809, Código Civil).

El artículo 1809, inciso 1º, del Código Civil dispone que “podrá asimismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si el tercero no lo determinare, podrá hacerlo por él cualquiera otra persona en que se convinieren los contratantes; en caso de no convenirse, no habrá venta”.

El contrato, en tal caso, es condicional, sujeto a la condición de que el tercero efectúe la determinación del precio.

c. La determinación del precio no puede dejarse al arbitrio de una de las partes: En materia de determinación del precio hay una regla esencial: jamás la fijación del precio puede quedar al arbitrio de uno sólo de los contratantes (artículo 1809, Código Civil), porque entonces no habría consentimiento a su respecto, ya que de acuerdo al artículo 1801 del Código Civil el contrato de compraventa “se perfecciona cuando las partes han convenido en cosa y precio”.

III) CAPACIDAD Y MODALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA:

1.- Capacidad para celebrar el contrato de compraventa:El artículo 1445 del Código Civil establece que para que una persona se obligue a

otra por un acto o declaración de voluntad es menester “que sea legalmente capaz” y el artículo 1446 añade que “toda persona es legalmente capaz, excepto aquellas que la ley declara incapaces”.

Para la compraventa, como para todo contrato, la capacidad es la regla general y la incapacidad constituye la excepción. Al respecto, el artículo 1795 del Código Civil dispone que “son hábiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato”.

Entonces, para que exista una incapacidad es necesario que ella se encuentre establecida por el legislador. En este sentido, son incapaces para celebrar el contrato de compraventa:

- Las personas afectas a una incapacidad general para contratar, tanto la incapacidad absoluta (los dementes, los impúberes y los sordomudos analfabetos), como la incapacidad relativa (los menores adultos y los disipadores que se hallen bajo interdicción de administrar o suyo).

- Aquellas personas afectas a ciertas incapacidades especiales o particulares del contrato de compraventa (artículo 1447, inciso final, Código Civil).En esta ocasión interesan solamente estas incapacidades particulares o prohibiciones

de realizar el contrato de compraventa, y que se encuentran reglamentadas en el Código Civil en los artículos 1796 al 1800.

Estas incapacidades son las siguientes: Compraventa entre cónyuges no separados judicialmente o entre padre o madre y el

hijo sujeto a patria potestad. Venta por el administrador de establecimientos públicos de bienes que administra,

sin facultades de vender. Compra por ciertas personas de bienes en cuya venta tienen o han tenido

intervención. Compraventa por tutores o curadores. Compraventa de los mandatarios, síndicos y albaceas.

1) Compraventa entre cónyuges no separados judicialmente o entre padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad (artículo 1796, Código Civil). Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente, y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad. Se trata de incapacidades tanto para comprar como para vender.

Este precepto legal fue modificado por la Ley Nº 19.947, que establece la nueva Ley de Matrimonio Civil, publicada en el Diario Oficial de 17 de mayo de 2004. La redacción anterior establecía la prohibición a los cónyuges “no divorciados perpetuamente”. Como es sabido, las instituciones del divorcio perpetuo y temporal ya no existen en nuestra legislación, a partir de la dictación de la citada ley.

La separación judicial es una institución en virtud de la cual se suspenden ciertos efectos del matrimonio en virtud de una sentencia judicial sin afectar el vínculo matrimonial entre los cónyuges.

La nulidad afecta, por tanto, al contrato de compraventa que celebren los cónyuges casados en cualquier régimen matrimonial. Solamente es lícito celebrar entre sí el contrato de compraventa a los cónyuges separados judicialmente.

Los motivos de esta prohibición pueden resumirse de este modo:- La ley prohíbe las donaciones irrevocables entre cónyuges y por medio de un

contrato de compraventa simulado o hecho a vil precio se burlaría fácilmente la prohibición.

- Por el riesgo que existe si los cónyuges celebrarán contratos de compraventa entre sí en perjuicio de terceros. Los cónyuges podrían, mediante una venta simulada, sustraer sus bienes de la persecución de los acreedores.

Asimismo, el artículo 1796 del Código Civil declara igualmente nulo el contrato de compraventa “entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad”. La patria potestad es el conjunto de derechos que la ley confiere al padre y, en su defecto a la madre, sobre los bienes del hijo no emancipado.

La disposición tiene por objeto proteger al hijo, regularmente falto de experiencia, y evitar al padre o madre el conflicto entre el deber de cautelar los intereses del hijo y su propio interés.

Si se celebra este contrato, será nulo absolutamente, por aplicación de los artículos 10, 1466 y 1682 del Código Civil. Sin embargo, es perfectamente válido el contrato de compraventa entre el padre o madre y un hijo emancipado.

Mención especial requiere la situación que se plantea cuando el hijo menor adulto ejerce un empleo, oficio, profesión o industria, pues de conformidad al artículo 246 del Código Civil, se mirará como mayor de edad para la administración y goce de su peculio profesional o industrial, sin perjuicio de lo que dispone el artículo 255 del Código Civil. Es decir, para estos efectos se le considera como emancipado (no está sometido a la patria potestad), pero la venta de esos bienes, si se tratare de inmuebles, debe ser autorizada por el juez, con conocimiento de causa.

2) Venta por el administrador de establecimientos públicos de bienes que administra, sin facultades de vender (artículo 1797, Código Civil): De acuerdo a esta norma, “se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que administran, y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente”. Es una incapacidad para vender.

La disposición que se relaciona con las atribuciones de los funcionarios públicos, considera que éstos deben obrar dentro de la órbita de sus atribuciones y no puede ejecutar sino los actos para que está expresamente facultado.

La sanción, en caso de contravención, es la nulidad relativa del acto, ya que el artículo 1797 del Código Civil no contempla una prohibición absoluta, sino que permite esta venta con autorización expresa de la autoridad competente. Sin embargo, cabe señalar que existe aquí una verdadera nulidad de derecho público, en conformidad a lo dispuesto en los artículos 6º y 7º de la Constitución Política.

3) Compra por ciertas personas de bienes en cuya venta tienen o han tenido intervención (artículo 1798, Código Civil): En conformidad a lo establecido en el artículo 1798 del Código Civil, “al empleado público se prohíbe comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio; y a los jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes en cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio; aunque la venta se haga en pública subasta”.

Los empleados públicos tienen especial prohibición de comprar los bienes que están encargados de vender, so pena de nulidad absoluta de la compra. Rige la prohibición “aunque la venta se haga en pública subasta”.

Además, los jueces, abogados, procuradores o mandatarios judiciales o escribanos no pueden comprar los bienes que se vendan a consecuencia del litigio en que ellos han intervenido, aunque la venta se haga en pública subasta. También la sanción en caso de infracción es la nulidad absoluta.

El Código Orgánico de Tribunales ha ampliado considerablemente el campo de aplicación de esta prohibición, haciéndola extensiva a los fiscales, defensores, relatores, secretarios y los demás auxiliares de la administración de justicia (artículo 481 en relación con el artículo 321 del Código Orgánico de Tribunales).

Cabe aquí hacer referencia a la situación de la venta realizada por un partidor dentro del juicio de partición y como mandatario de los comuneros, en caso que dicha venta se haya hecho a quien reviste la calidad de procurador de una de las partes en dicho juicio particional; el problema que se plantea aquí es si esa venta cae o no dentro de la prohibición del artículo 1798 del Código Civil. Al respecto, la jurisprudencia se ha inclinado en ambos sentidos, habiendo fallos que hacen aplicable el artículo 1798 a esta situación, declarando la nulidad absoluta de la venta. Por otro lado, hay otros que han resuelto que esta venta es plenamente válida y lo han hecho sobre la base de que la partición no es un juicio.

4) Compraventa por tutores o curadores (artículo 1799, Código Civil): Respecto a esta incapacidad, el artículo 1799 del Código Civil dispone que “no es lícito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el título De la administración de los tutores y curadores”.

Se ocupa de esta materia el artículo 412 del Código Civil, que se refiere tanto a la enajenación de bienes muebles como a la de los inmuebles, dando reglas distintas para uno y otro caso:o Tratándose de bienes muebles del pupilo, el guardador podrá comprarlos, pero con

la autorización de los otros tutores o curadores generales, que no estén implicados de la misma manera, o del juez en subsidio (artículo 412, inciso 1º, Código Civil). La infracción a esta norma es la nulidad relativa, porque el requisito se exige en consideración a la calidad o estado de la persona.

o Tratándose de bienes raíces del pupilo, la ley establece una prohibición absoluta, en virtud de la cual el tutor o curador y demás personas allí designadas, no pueden adquirir bienes raíces del pupilo, aunque tengan autorización judicial o de los otros guardadores. La prohibición se hace extensiva al cónyuge del tutor o curador y a sus ascendientes o descendientes (artículo 412, inciso 2º, Código Civil). Esta norma es claramente prohibitiva y en consecuencia su infracción produce la nulidad absoluta del acto.

5) Compraventa de los mandatarios, síndicos y albaceas (artículo 1800, Código Civil): Finalmente el artículo 1800 del Código Civil plantea que “los mandatarios, los síndicos de los concursos, y los albaceas, están sujetos en cuanto a la compra o venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el artículo 2144”.

Aquí conviene examinar separadamente la situación de mandatarios, síndicos y albaceas. Prohibición a los mandatarios: El artículo 2144 del Código Civil dispone que no

podrá el mandatario por sí no por otra persona a su nombre: 1) comprar las cosas que el mandante le ha ordenador vender, y 2) vender bienes suyos al mandante que

le ha encargado comprar. El objeto de la disposición no es otro que precaver los abusos que pudiera cometer el mandatario.

Esta prohibición no es absoluta e irremediable, puesto que podría hacerlo si cuenta con la aprobación expresa del mandante

Prohibición a los síndicos: La disposición del artículo 2144 del Código Civil es aplicable a los síndicos, en cuanto no pueden comprar para sí los bienes que, en su carácter de tales, deben vender para hacer pago a los acreedores. En caso contrario, podrán ser removidos (artículo 29, Ley de Quiebras).

Prohibición a los albaceas: En cuanto a los albaceas, si bien el artículo 1800 del Código Civil se remite a las reglas indicadas del mandato, el artículo 1294 del mismo cuerpo de leyes establece que “lo dispuesto en los artículos 394 y 412 se extenderá a los albaceas”, esto es, hace aplicables las normas de las guardas. En consecuencia, no podrá el albacea, ni las personas ligadas a él, comprar bienes muebles de la sucesión sino con anuencia de los otros albaceas no inhabilitados o del juez en subsidio; y en el caso de los inmuebles, la prohibición es absoluta.

La regla del mandato no es prácticamente aplicable al albaceazgo, porque nunca podrá el albacea obtener la expresa aprobación del causante.

2.- Modalidades del contrato de compraventa:El contrato de compraventa es susceptible de modalidades y rigen, al respecto, las

reglas generales. El contrato de compraventa, en consecuencia, puede ser condicional, sujeto a plazo, modal, etc.

El artículo 1807 del Código Civil dice que “la venta puede ser pura y simple, o bajo condición suspensiva o resolutoria. Puede hacerse a plazo para la entrega de la cosa o del precio. Puede tener por objeto dos o más cosas alternativas. Bajo todos estos respectos se rige por las reglas generales de los contratos, en lo que no fueren modificadas por las de este título”.

Pero existen, además de las modalidades citadas anteriormente, otras especiales de la compraventa que es importante estudiar por separado. Estas son: a) la venta al peso, cuenta o medida, y 2) la venta a prueba o al gusto.

1) Venta al peso, cuenta o medida:La venta de las cosas que se aprecian según su cantidad puede hacerse en bloque o

al peso, cuenta o medida.o La venta es hecha en bloque cuando no es necesario pesar, contar o medir para

llegar a determinar, sea la cosa vendida, sea el precio de la venta.o La venta será a peso, cuenta o medida cada vez que sea necesario pesar, contar o

medir para determinar la cosa o el precio.Pero los efectos de la venta son diversos según que la operación de pesar, contar o

medir vaya encaminada a determinar el precio total o la cosa que se vende:A. Si se venden cosas determinadas, pero que para establecer su precio total es

necesario pesarlas, contarlas o medirlas: En este caso, la venta se encuentra perfecta cuando las partes han convenido en la cosa y en la manera de fijar el precio que consistirá en pesar, contar o medir las cosas vendidas (artículo 1821, inciso 1º, Código Civil). En efecto, este artículo dispone que “si se vende una cosa de las que suelen venderse a peso, cuenta o medida, pero señalada de modo que no pueda confundirse

con otra porción de la misma cosa, como todo el trigo contenido en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora pertenecerá al comprador, aunque dicha cosa no se haya pesado, contado ni medido; con tal que se haya ajustado el precio”.

B. Si se vende una cosa que es preciso contar, pesar o medir para determinarla: en este caso, la venta se encuentra igualmente perfecta, pero los riesgos serán de cargo del comprador desde que las cosas hayan sido pesadas, contadas o medidas (artículo 1821, inciso 2º, Código Civil). Esta norma dice que “si de las cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, sólo se vende una parte indeterminada, como diez fanegas de trigo de las contenidas en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora no pertenecerá al comprador, sino después de haberse ajustado el precio y de haberse pesado, contado o medido dicha parte”.

C. La operación de peso, cuenta o medida determina solamente de cargo de quién son los riesgos; pero el contrato se encuentra perfecto: Esta afirmación es indudable, de acuerdo a lo señalado en el artículo 1822 del Código Civil, que establece que “si avenidos vendedor y comprador en el precio, señalaren día para el peso, cuenta o medida, y el uno o el otro no compareciere en él, será éste obligado a resarcir al otro los perjuicios que de su negligencia resultaren; y el vendedor o comprador que no faltó a la cita podrá, si le conviniere, desistir del contrato”.

Las partes disponen de estas acciones porque el contrato tiene existencia jurídica. Tales acciones, en suma, se reducen a pedir el cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización de perjuicios.

2) Venta a prueba o al gusto:La compraventa, en general, se perfecciona desde que las partes están acordes en la

cosa y en el precio. La venta a prueba o al gusto constituye una excepción a esta regla.De acuerdo al artículo 1823 del Código Civil, “si se estipula que se vende a prueba,

se entiende no haber contrato mientras el comprador no declara que le agrada la cosa de que se trata, y la pérdida, deterioro o mejora pertenece entre tanto al vendedor”. La norma agrega que “sin necesidad de estipulación expresa se entiende hacerse a prueba la venta de todas las cosas que se acostumbra vender de ese modo”.

El contrato no se perfecciona sino cuando el comprador encuentra la cosa de su personal agrado, con la lógica consecuencia de que, entre tanto, la pérdida, deterioro o mejora pertenece al vendedor.

En consecuencia, la venta es a prueba o al gusto: a) cuando expresamente lo convienen las partes; y b) cuando las cosas vendidas son de aquellas que se acostumbre vender de este modo, aunque no medie una expresa estipulación.

IV) EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA:Los efectos del contrato de compraventa son los derechos y obligaciones que genera

para las partes contratantes. Como el contrato es bilateral, ambas partes contraen obligaciones recíprocas.

El artículo 1793 del Código Civil enuncia las obligaciones fundamentales de las partes: dar el vendedor la cosa y pagar el comprador el precio. Tales son las obligaciones de la esencia del contrato, sin ellas no hay contrato o existe uno diverso.

Sin necesidad de una estipulación expresa, las partes contraen otras obligaciones naturales. Ejemplo: la obligación de saneamiento del vendedor de evicción y de los vicios redhibitorios. Estas obligaciones naturales pueden ser eliminadas por las partes por medio de cláusulas especiales.

Por último, y a través de cláusulas especiales las partes pueden introducir obligaciones accidentales.

1.- Obligaciones del vendedor:El artículo 1824 del Código Civil dispone que “las obligaciones del vendedor se

reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida”. La obligación de saneamiento comprende dos aspectos: el saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios.

En suma, las obligaciones del vendedor son dos: La obligación de entregar la cosa vendida. La obligación de saneamiento de la cosa vendida.

Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden agregar otras obligaciones, o bien, modificar o atenuar las obligaciones señaladas, debiendo existir eso sí un convenio expreso para ello.

1) OBLIGACION DE ENTREGAR LA COSA VENDIDA:Consiste en conferir al comprador la posesión legal y material de la cosa a que se ha

referido el contrato. No se trata en este caso de la transferencia del dominio por las razones vistas a propósito de la venta de cosa ajena (el comprador no adquirirá el dominio porque el comprador no era dueño).

* Alcance de la obligación del vendedor:Importa precisar el alcance de la obligación del vendedor y decidir a qué

concretamente se obliga: ¿Se obliga el vendedor a hacer al comprador dueño de la cosa?, ¿se obliga solamente a procurarle una posesión pacífica y útil?.

Surge aquí, entonces, una discusión que ha ido cobrando mayor interés con el curso del tiempo y que consiste en determinar cuál es la verdadera obligación del vendedor. Existen dos tesis al respecto: 1) la doctrina clásica y 2) la doctrina moderna.

A. Doctrina clásica : Según ella, la obligación del vendedor consiste simplemente en efectuar la entrega material de la cosa. Su mayor exponente es don Arturo Alessandri Rodríguez, quien precisamente sostenía lo que se ha dicho en cuanto la obligación del vendedor era entregar la cosa al comprador, sin que tenga el deber de hacerlo propietario de la misma.

Sus partidarios consideran que no podría el comprador pedir la resolución del contrato porque el solo contrato no transfiere dominio; para que el comprador adquiera la propiedad es indispensable que el vendedor lo sea, de lo contrario, la compraventa seguida de la tradición no hará dueño al comprador, sólo le dará la posesión de la cosa.

La razón principal de esta doctrina es que el artículo 1815 del Código Civil proclama la validez de la venta de cosa ajena. Vendida la cosa ajena, el vendedor cumplirá su obligación entregándola, poniéndola a disposición del comprador para que la goce útil y pacíficamente. El comprador no adquirirá dominio por la sencilla razón de que el vendedor no era dueño; por consiguiente, el comprador carece del derecho de pedir la resolución del contrato, pretextando que el vendedor no le ha hecho dueño de la cosa.

Por otra parte, la acción resolutoria carece, en este caso, de un objetivo práctico; por su intermedio el comprador perseguiría la abolición del contrato y la

restitución de lo que hubiere pagado. Este resultado se obtiene por la acción de saneamiento de la evicción.

En consecuencia, el vendedor no está obligado a hacer al comprador dueño de la cosa, pero sí se obliga a procurarle una posesión pacífica y útil, y al entrar el comprador en posesión puede llegar a adquirir la cosa por prescripción.

B. Doctrina moderna : Plantea que la obligación del vendedor consiste en efectuar la entrega jurídica de la cosa, esto es, transferir su dominio; el vendedor está obligado a transferir el dominio de la cosa sobre la cual ha recaído el contrato de compraventa. Esta tesis ha sido sostenida principalmente por don José Joaquín Ugarte y respaldada por la mayoría de los autores contemporáneos.

Sostienen que la definición de compraventa que contiene el artículo 1793 del Código Civil establece la obligación de una de las partes a “dar una cosa”; y las obligaciones de dar son aquellas en que una persona se obliga a transferir el dominio o a constituir un derecho real sobre una cosa.

Por lo demás, el artículo 703 del Código Civil dice que la compraventa es un título traslaticio de dominio y la misma norma señala que son traslaticios de dominio los que por su naturaleza sirven para transferirlo, como la venta. Luego, se está señalando que la obligación del vendedor es la de transferir el dominio.

Otro argumento que se plantea es que, según el artículo 1824 del Código Civil, las obligaciones del vendedor se reducen en general a la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida. Al hablar de entrega o tradición es claro que se está empleando ambos términos como equivalentes en el sentido de tradición.

Asimismo, señalan que el artículo 1837 del Código Civil establece que la obligación de saneamiento del vendedor comprende el amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa. En seguida, si el vendedor tiene la obligación de amparar al comprador en el dominio, es porque en primer lugar tenía la obligación de transferírselo.La tesis que se adopte en relación con este punto es bastante importante.Si seguimos la tesis moderna estimando que el vendedor tiene la obligación de

transferir el dominio, y el vendedor no es dueño y simplemente efectúa la entrega de la cosa, no está cumpliendo con su obligación pues no transfiere el dominio; por lo tanto, el comprador podría pedir la resolución del contrato.

Si aceptamos la tesis clásica, el vendedor cumple efectuando la tradición; si el vendedor no es dueño, igualmente una vez hecha la tradición al comprador de la cosa ajena, ya está cumplida por el vendedor su obligación. De modo que si el verdadero dueño con posterioridad reivindica contra el comprador, éste no podrá intentar en contra del vendedor la acción de cumplimiento o la de resolución del contrato, porque la obligación de entregar del vendedor ya estaba cumplida. Lo único que puede hacer es citarlo de evicción.

* Forma de entrega:La entrega de la cosa vendida se efectúa de acuerdo a las disposiciones que rigen la

tradición en el Código Civil: de muebles, según el artículo 684; e inmuebles, de acuerdo al artículo 686.

La cosa vendida debe ser puesta materialmente a disposición del comprador (no basta la inscripción en el Registro Conservatorio). La posesión legal de la cosa, si no va aparejada de su tenencia material, no brinda al comprador las ventajas que persigue del contrato.

La falta de entrega real o material autoriza al comprador para reclamarla o para pedir la resolución del contrato de compraventa.

* Época en que debe efectuarse la entrega:La entrega de la cosa vendida debe efectuarse en la época estipulada, y a falta de

estipulación, la entrega es exigible inmediatamente de celebrado el contrato. En efecto, el artículo 1826, inciso 1º, del Código Civil establece que “el vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato o a la época prefijada en él”.

En cuanto al momento o tiempo de la entrega hay que hacer algunas distinciones importantes:

o Si el contrato de compraventa es puro y simple, en este caso el vendedor tiene que efectuar la entrega tan pronto quede perfecto el contrato de compraventa, porque su obligación se hace exigible en ese momento (artículo 1826, inciso 1°, Código Civil).

o Si el contrato de compraventa se ha celebrado sujetándolo a un plazo o a una condición suspensiva, en este caso, el vendedor va a tener que efectuar la entrega al vencimiento del plazo o cuando se cumpla la condición, ya que en ambos casos la exigibilidad de la obligación ha estado postergada y surge sólo en ese momento (artículos 1826, inciso 1°, 1485, inciso 1°, y 1496, inciso 1°, Código Civil).La determinación del momento o tiempo de la entrega adquiere especial importancia

cuando el vendedor ha vendido una misma cosa a dos o más personas distintas, para el efecto de saber cual de las ventas debe prevalecer. En conformidad a lo que establece el artículo 1817 del Código Civil si alguien vende separadamente una cosa a dos o más personas, para determinar cual venta prefiere, se considerará:

Si se ha vendido la cosa a dos o más personas, pero se ha entregado a una sola de ellas, ésta será preferida.

Si la cosa se ha entregado a dos o más personas, tendrá derecho a quedarse con ella, aquella a quien se le haya entregado primero.

Si la cosa no se ha entregado a ninguno de los compradores prevalecerá el título más antiguo.Hay que tener presente que cuando el Código Civil habla de título más antiguo,

según la jurisprudencia, se está refiriendo a la fecha de la compraventa.Además, se ha resuelto que tratándose de inmuebles, la posesión a que se refiere el

artículo 1817 del Código Civil es la posesión legal que es conferida por la correspondiente inscripción del título en el Registro de Propiedad y no la posesión material. En consecuencia, en la discusión sobre preferencia de títulos respecto de un inmueble debe tomarse como posesión que justifique la preferencia, la posesión legal basada en la inscripción de los títulos y cabe considerar como título preferente el que fuera primeramente inscrito.

* Lugar de la entrega:El legislador al reglamentar la compraventa no estableció normas sobre el lugar en

que debía hacerse la entrega de la cosa por el vendedor. A falta de disposiciones especiales, rigen para determinar el lugar de la entrega las reglas generales respecto al lugar en que deba hacerse el pago (artículos 1587, 1588 y 1589, Código Civil). De estas disposiciones se desprenden los siguientes aspectos:

a) La entrega debe hacerse en el lugar convenido o estipulado por las partes en el respectivo contrato.

b) Si las partes nada han dicho sobre el lugar en que debe hacerse la entrega, debemos distinguir:

Si se trata de una especie o cuerpo cierto, la entrega se hará ésta en el lugar en que se encontraba la cosa al momento de la celebración del acto o contrato.

Si se trata de cosas genéricas, la entrega se va a hacer en el domicilio del deudor al tiempo de la venta.

* Gastos de la entrega:Los gastos en que se debe incurrir para la entrega de la cosa vendida al comprador

son de cargo del vendedor (artículo 1571, Código Civil), a menos que en el contrato se haya estipulado otra cosa (artículos 1806 y 1805, Código Civil).

Serán de cargo del vendedor los gastos que demande la entrega en el lugar debido; en cambio, incumbirán al comprador los gastos en que sea menester incurrir para transportar la cosa ya entregada (artículo 1825, Código Civil).

* Qué comprende la entrega:Aquí hay que estarse a las estipulaciones que las partes hayan hecho en el contrato

El pago debe hacerse bajo todos los respectos al tenor de la obligación y el acreedor no está obligado a recibir la cosa de la que se le debe, ni aun a pretexto de ser de igual o mayor valor la ofrecida (artículo 1569, Código Civil). En la compraventa rige esta regla establecida en el artículo 1828 del Código Civil, que expresamente señala que “el vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato”.

Además, la cosa vendida debe ser entregada por el vendedor con todos sus accesorios y frutos.

En cuanto a los frutos de la cosa vendida, el artículo 1816 del Código Civil señala cuáles son los que pertenecen a uno u otro contratante. Este artículo, en su inciso 2º, señala que “los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos tanto naturales como civiles que después produzca la cosa, pertenecerán al comprador, a menos que se haya estipulado entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta condición; pues en estos casos no pertenecerán los frutos al comprador, sino vencido el plazo, o cumplida la condición”.

En resumen:- Pertenecen al comprador los frutos naturales pendientes al tiempo del contrato, esto

es, los que se encuentran aún adheridos a la cosa fructuaria (artículo 645, Código Civil).

- Igualmente pertenecen al comprador los frutos, tanto naturales como civiles, que la cosa vendida produzca después de celebrado el contrato.Lo establecido en el artículo 1816 del Código Civil admite tres clases de

excepciones:o Cuando las partes han señalado un plazo para la entrega, porque, en tal caso, los

frutos pertenecen al vendedor hasta el vencimiento del plazo.o Cuando la cosa debe entregarse cumplida una condición, porque los frutos

pertenecerán igualmente al vendedor hasta que la condición prevista se cumpla.

o Cuando las partes han estipulado cláusulas especiales, en cuyo caso los frutos pertenecerán al comprador o vendedor, según las normas contractuales (artículo 1816, inciso 3º, Código Civil).Con respecto a los accesorios de la cosa vendida, el Código Civil no establece una

disposición de carácter general que disponga que la cosa vendida debe entregarse con sus accesorios; solamente el artículo 1830 del Código Civil hace esta exigencia a la venta de una finca. Pero la regla es igualmente aplicable a la venta de cosas muebles.

* Riesgos de la cosa vendida:El artículo 1820 del Código Civil considera que los riesgos de la especie o cuerpo

cierto son de cargo del comprador. Establece la disposición legal que “la pérdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa”.

Como justa compensación, pertenecen al comprador, sin costo alguno, las mejoras de la cosa y sus frutos.

La norma tiene tres excepciones:a. En la venta condicional, sujeta a una condición suspensiva: Aquí la pérdida fortuita

debe soportarla el vendedor, cuando ésta sobreviene pendiente la condición.b. En la venta a peso, cuenta o medida en que debe procederse a pesar, contar o

medir para determinar la cosa vendida. En este caso, la pérdida, deterioro o mejora pertenecen al comprador sólo desde que tales operaciones se verifiquen.

c. En la venta al gusto. En cuyo caso los riesgos son del comprador desde que ha expresado que la cosa le agrada y, mientras tanto, pertenecen al vendedor.

* La entrega en la venta de predios rústicos:Los predios rústicos, son aquellos que están destinados al cultivo agrícola, esto es, a

la explotación de la tierra. Estos predios, según el artículo 1831 del Código Civil, pueden venderse de dos formas: a) como especie o cuerpo cierto, y b) con relación a su cabida.

La regla general es que se vendan como especie o cuerpo cierto, siendo la excepción la venta de los mismos con relación a su cabida.

El legislador ha señalado que la venta se entiende hecha con relación a su cabida en aquellos casos en que el contrato de compraventa se expresa la extensión, superficie o cabida del predio, salvo en aquellos casos en que las partes, no obstante haberse señalado la cabida, estipulan expresamente que no va a haber problema por la distinción entre la cabida real y la cabida declarada (artículo 1831, inciso 2º, Código Civil).

La determinación de la cabida o superficie puede hacerse de cualquier forma. Así, podrá hacerse indicándose la superficie total del predio, o bien, señalándose la de cada una de las partes que la forman o componen.

En líneas generales, la venta se entiende efectuada con relación a la cabida siempre que: a) la cabida se exprese en el contrato, b) el precio se fije con relación a ella, y c) las partes no renuncien a las acciones resultantes de que la cabida real sea diversa de la que reza el contrato.

En cambio, un predio se entiende vendido como cuerpo cierto cada vez que: a) la cabida no se exprese en el contrato, y b) las partes mencionen la cabida, pero expresa o tácitamente declaren que es un dato puramente ilustrativo y que no hacen cuestión por los defectos de ella.

1) Efectos de la venta en relación a la cabida: Si se vende un predio con relación a la cabida y el vendedor entrega precisamente la superficie convenida en el contrato, no se va a plantear problema de ninguna especie.

Sin embargo, el problema se va a suscitar cuando no corresponda la cabida real a la establecida en el contrato (cabida declarada), pudiendo darse aquí dos alternativas: que la cabida real del predio sea mayor o menor que la cabida declarada en el contrato.

i. Que la cabida real sea mayor que la declarada (artículo 1832, inciso 1º, Código Civil). Si la cabida real, esto es, la superficie que realmente mide el predio, es mayor que la expresada en el contrato, se debe distinguir lo siguiente:o Si la cabida real sobrante excede la décima parte del precio de la verdadera

cabida, en este caso, el comprador tendrá un derecho de opción: o aumenta proporcionalmente el precio o se desiste del contrato, caso en el cual se le resarcirán los perjuicio según las reglas generales.

o Si la cabida real sobrante no excede la décima parte del precio de la verdadera cabida, en este caso, el comprador está obligado a aumentar proporcionalmente el precio que recibió en exceso.

ii. Que la cabida real sea menor que la declarada (artículo 1832, inciso 2º, Código Civil: Considera el legislador que la cabida real es mucho menor cuando el precio de la cabida que falte excede de la décima parte del precio de la cabida declarada. Aquí debemos distinguir:o Si el valor de la cabida que falta para completar la declarada no excede la

décima parte, en este caso, el vendedor está obligado a completar la cabida declarada y, si ello no fuere posible, va a tener que rebajar proporcionalmente el precio, porque ha entregado una extensión menor que la declarada.

o Si el valor de la extensión que falta para completar la cabida declarada excede de la décima parte, en ese caso, el comprador tiene un derecho alternativo: a) aceptar la disminución del precio que hiciere el vendedor, o b) demandar la resolución del contrato con indemnización de perjuicios por incumplimiento de la obligación del vendedor.

2) Efectos de la venta de un predio como cuerpo cierto: La otra forma en que puede venderse un predio rústico y que constituye la regla general, es como especie o cuerpo cierto. Se produce esta forma de venta siempre que en el contrato de compraventa no se exprese la cabida, o bien, cuando expresándose ésta se declara que no va a alterar el precio, aun cuando haya diferencias entre la cabida real y la declarada (artículo 1831, inciso final, Código Civil).

La venta como especie o cuerpo cierto se puede presentar en dos formas: a) sin señalamiento de linderos, y b) con señalamiento de linderos.a. Sin señalamiento de linderos : Si el predio se vende de esta forma, el comprador

nada va a poder reclamar, cualquiera que sea la extensión o superficie que se le entregue, porque ello implica el cumplimiento de la obligación del vendedor (artículo 1833, inciso 1º, Código Civil).

b. Con señalamiento de linderos : En este caso, el vendedor está obligado a entregar toda la extensión o superficie comprendida en los deslindes. En caso que no pudiera hacerlo, se aplica la misma regla del artículo 1833, inciso 2º, es decir,

habrá que ver si el precio de la extensión que falta excede o no de un 10 por ciento del precio de la superficie comprendida en los linderos.

Si no excede, el comprador podrá reclamarla o tendrá derecho a rebajar proporcionalmente el precio. Si excede, el comprador puede aceptar la rebaja del precio o desistir del contrato con indemnización de perjuicios.Las acciones que otorgan los artículos 1832 y 1833 prescriben en corto tiempo.

El artículo 1834 dispone que “las acciones dadas en los dos artículos precedentes expiran al cabo de un año, contado desde la entrega”.

Las acciones de que se trata son: 1) la acción del vendedor para exigir un aumento del precio cuando la cabida real es mayor que la declarada; 2) la acción del comprador para pedir la rebaja del precio cuando la cabida declarada es menor que la cabida real; 3) la acción del comprador para exigir la entrega de la cabida que falta en el mismo caso; y 4) la acción del comprador para desistirse del contrato.

Las acciones especiales otorgadas a comprador y vendedor no les privan de la acción rescisoria por lesión enorme, cuando las diferencias de la cabida sean de tal importancia que constituyan una lesión de esa índole (artículo 1836, Código Civil).

* Consecuencias de la falta de entrega de la cosa vendida:El incumplimiento de la obligación del vendedor de entregar la cosa produce las

consecuencias que prevé la regla general del artículo 1489 del Código Civil: el derecho alternativo para el comprador de pedir el cumplimiento o la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de perjuicios. El artículo 1826, inciso 2º, del Código Civil no hace otra cosa que repetir esta regla, al señalar que “si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podrá el comprador a su arbitrio perseverar en el contrato o desistir de él, y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios según las reglas generales”.

Pero para que el comprador pueda ejercer estas acciones en caso de que el vendedor no cumpla su obligación de entregar, es necesaria la concurrencia de alguna de las siguientes condiciones o requisitos:

o Que el vendedor esté constituido en mora de entregar , que retarse la entrega por hecho o culpa.

o Que esta mora sea imputable a su hecho o culpa , es decir, que el incumplimiento debe ser imputable y éste debe provenir por culpa o dolo del deudor.

o Que el comprador haya pagado el precio, o bien, que se allane a pagarlo, o que se le haya conferido un plazo para efectuar dicho pago, si no concurre este último requisito, ante la demanda del comprador el vendedor podrá oponer la excepción contemplada en el artículo 1552 del Código Civil, que contempla el principio de que la mora purga la mora.

* Derecho de retención del vendedor:El vendedor, sin embargo, tiene derecho a retener la cosa vendida en ciertas

circunstancias. No está obligado, entonces, a entregar la cosa y carece el comprador del derecho de reclamarla en las siguientes situaciones:

Cuando el comprador no ha pagado o no está dispuesto a pagar el precio (artículo 1826, inciso 3º, Código Civil). Para que se cumpla esta garantía, la cosa debe haber

sido entregada, que el comprador no haya pagado el precio y que no se haya fijado plazo para el pago.

Cuando el vendedor se vea en peligro de perder la cosa como consecuencia de una disminución considerable de la fortuna del comprador (artículo 1826, inciso 4º, Código Civil). Como la facultad de retener el precio tiende a asegurar el pago, cesa esta facultad del vendedor cuando el comprador lo cauciona de alguna manera eficaz.

2) OBLIGACION DE SANEAMIENTO DE LA COSA VENDIDA:Una segunda obligación del vendedor en la compraventa es el saneamiento de la

cosa vendida (artículo 1824, inciso 1º, parte final, Código Civil). Es decir, no basta que el vendedor entregue la cosa vendida, sino que además es preciso que la entregue en condiciones tales que el comprador pueda gozar de ella tranquila y útilmente.

En el fondo, esta obligación tiende a amparar al comprador para que tenga: 1) una posesión pacífica y sin que sea turbado de ella; y 2) garantizarle que dicha posesión será útil, es decir, que la cosa no adolezca de defectos.

Es justamente a estos dos aspectos a los cuales se refiere el artículo 1837 del Código Civil, al establecer que la obligación de saneamiento comprende dos objetos: 1) Amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, aspecto que configura el “saneamiento de la evicción”; y 2) Responder de los vicios ocultos de la cosa, aspecto que configura el “saneamiento de los vicios redhibitorios”.

Esta obligación de saneamiento del vendedor presenta dos características, y que son las siguientes:

a. Es una obligación de la naturaleza del contrato de compraventa, puesto que sin ser esenciales en el contrato se entienden pertenecerle. Esta obligación puede ser modificada por las partes mediante cláusula especial.

b. Tiene un carácter eventual, porque se hace exigible a condición de que ocurran ciertos hechos que pueden suceder o no. Mientras tanto, la obligación permanece en un estado latente.Detalladamente analizaremos las obligaciones de saneamiento del vendedor en el

contrato de compraventa:

* El Saneamiento de la Evicción:Consiste en la obligación del vendedor de garantizar al comprador la posesión

pacífica de la cosa vendida, esto es, una posesión que no sea perturbada por terceros. Por esta misma razón es que se denomina también “obligación de garantía”.

Esta obligación entra a jugar cuando el comprador es perturbado en su posesión por terceros que pretenden derechos sobre la cosa vendida.

-o- Objeto de la obligación de saneamiento de la evicción:La obligación de sanear la evicción tiene por objeto, como expresa el artículo 1837

del Código Civil, “amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida”.

Este amparo del comprador se traduce en su defensa cada vez que sea víctima de la agresión de terceros que pretendan derechos sobre la cosa, que embaracen su goce y turben

su posesión. Si fracasa en su empresa y el comprador es privado en todo o en parte de la cosa comprada por sentencia judicial, está obligado el vendedor a indemnizarle.

Por lo tanto, la obligación de saneamiento de la evicción persigue dos fines:a) Defender al comprador contra los terceros que reclaman derechos sobre la cosa.b) Indemnizar al comprador si la evicción se produce.

La obligación de saneamiento tiene como fin primero y esencial defender al comprador, y si esta no se puede hacer se convierte en indemnizar (una obligación de hacer se transforma en una obligación de dar.

Esto se traduce en que el primer aspecto de la obligación (defender al comprador) es indivisible, y el segundo aspecto (indemnizar al comprador) es divisible.

De acuerdo al artículo 1840 del Código Civil, “la acción de saneamiento es indivisible. Puede por consiguiente intentarse insólidum contra cualquiera de los herederos del vendedor. Pero desde que a la obligación de amparar al comprador en la posesión, sucede la de indemnizarle en dinero, se divide la acción; y cada heredero es responsable solamente a prorrata de su cuota hereditaria”. La norma finaliza señalando que “la misma regla se aplica a los vendedores que por un solo acto de venta hayan enajenado la cosa”.

En caso de pluralidad de deudores, la acción del comprador para exigir que se le ampare es indivisible, no se concibe que los deudores defiendan al comprador por partes; el objeto de la obligación no es susceptible de ejecución parcial. Fracasada la defensa y producida la evicción, la obligación de indemnizar es divisible: se divide entre los vendedores por partes iguales y, entre sus herederos, a prorrata de sus cuotas.

-o- Caracteres de la obligación de saneamiento de la evicción:Esta obligación del vendedor presenta una serie de características, y que son las

siguientes:a. Es un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa (artículos 1444 y 1839,

Código Civil): Se entiende incorporada en el contrato sin necesidad de una cláusula especial.

b. El vendedor no puede ejercer las acciones que se traducirían en una perturbación o extinción de la posesión pacífica de la cosa. Hay diversas disposiciones en el Código Civil -como los artículos 1837, 1845 y 1849- de los cuales se desprende que es inconciliable esta obligación de garantía con el ejercicio de la acción reivindicatoria o cualquiera otra dirigida a privar o perturbar al comprador en su posesión pacífica de la cosa.

c. La obligación del vendedor de proteger o amparar al comprador es patrimonial : Por esta razón, la obligación se transmite a los herederos del vendedor y la acción a los herederos del comprador.

-o- Requisitos para que sea exigible la obligación de saneamiento:Para que se haga exigible la obligación del vendedor de amparar al comprador en el

dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, es necesario:- Que el comprador sea turbado en dicho dominio y posesión (que se vea expuesto a

sufrir evicción la cosa comprada).- Que el vendedor sea citado de evicción (que el comprador haga saber al vendedor la

turbación de que es víctima para que acuda en su defensa).

-o- Concepto de evicción:

La evicción es el resultado de una derrota judicial sufrida por el comprador, tal como se señala en el artículo 1838 del Código Civil. Esta disposición considera que “hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial”.

El concepto que señala esta disposición es incompleto. La privación que sufra el comprador debe provenir de una causa anterior a la celebración del contrato de compraventa (artículo 1839, Código Civil).

Más correctamente, podemos definir la evicción como la privación que experimenta el comprador de todo o parte de la cosa comprada, en virtud de una sentencia judicial, por causa anterior a la venta.

-o- Elementos de la evicción:Para que haya evicción deben concurrir los siguientes elementos que se desprenden

de los artículos 1838 y 1839 del Código Civil: Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa. Que esta privación tenga lugar por una sentencia judicial. Que la privación provenga de una causa anterior a la compraventa.

a) Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa : Lo que constituye esencialmente la evicción es la privación que experimenta el comprador de todo o parte de la cosa. Por lo tanto, la evicción puede ser total o parcial.

Así, hay privación de toda la cosa cuando, por ejemplo, ha habido venta de cosa ajena y el propietario de ella entabla la correspondiente acción reivindicatoria en contra del comprador y se ordena restituir la cosa; o también cuando un acreedor hipotecario hace uso de la acción de desposeimiento y quita la cosa al comprador.

Por otro lado, hay privación de parte de la cosa, por ejemplo, cuando se declara en favor de un tercero un derecho real limitativo del dominio y posesión de la cosa comprada, como puede ser un derecho de usufructo, o la propiedad fiduciaria.

b) Que esta privación tenga lugar por una sentencia judicial : Puesto que la evicción es una derrota judicial del comprador, supone un proceso y una sentencia que le desposea total o parcialmente de la cosa. Esto es lo que viene a caracterizar la evicción, de tal forma que si la privación no se produce por sentencia judicial no existe evicción.

Por lo señalado anteriormente, se suceden las siguientes consecuencias: Los reclamos extrajudiciales que terceros formulen al comprador, pretendiendo

derechos sobre la cosa, no hacen exigible la obligación de saneamiento. Dichos reclamos podrán inspirar al comprador un justo temor de verse privado del todo o parte de la cosa; pero este temor sólo autoriza para suspender el pago del precio, en los términos que señala el artículo 1872 del Código Civil.

El abandono voluntario que haga el comprador al tercero, de todo o parte de la cosa, no obliga al vendedor al saneamiento; salvo lo dispuesto por el artículo 1856 del Código Civil.

Solamente está obligado el vendedor al saneamiento de las turbaciones de derecho de que el comprador sea víctima, esto es, aquellas que provengan de derechos que terceros pretendan tener sobre la cosa.

Por lo tanto, respecto a las turbaciones de hecho, éstas las debe repeler el comprador por sí solo.

c) Que la privación provenga de una causa anterior a la compraventa : Este requisito está contemplado en el artículo 1839 del Código Civil y se ajusta claramente a criterios de lógica y de equidad, pues no sería lógico ni justo hacer responsable al vendedor por hechos que se han producido con posterioridad a la venta y en los cuales no ha tenido participación alguna. El vendedor solamente podrá responder por las cosas que hubieren sucedido con anterioridad al contrato de compraventa y en los cuales él tuvo participación, salvo que las partes dispongan lo contrario.

El artículo 1843 del Código Civil insiste en que el comprador debe citar de evicción al vendedor, cuando se le demanda la cosa “por causa anterior a la venta”.

-o- Citación de evicción:Para que el vendedor acuda en defensa del comprador y quede obligado a

indemnizarle es menester que tenga noticia del juicio que amenaza con privarle total o parcialmente de la cosa. Por este motivo el artículo 1843 del Código Civil dispone que “el comprador a quien se demanda la cosa vendida, por causa anterior a la venta, deberá citar al vendedor para que comparezca a defenderla”.

La falta de citación exonera totalmente de responsabilidad al vendedor (artículo 1843, inciso 3º, Código Civil).

· Forma y oportunidad de la citación:La citación de evicción está reglamentada en el Código de Procedimiento Civil, en

el Título V del Libro III, de los artículos 584 al 587.La citación debe solicitarse por el comprador y para que el juez la ordene “deberán

acompañarse antecedentes que hagan aceptable la solicitud” (artículo 584, inciso 2º, Código de Procedimiento Civil).

La citación “deberá hacerse antes de la contestación de la demanda” (artículo 584, inciso 1º, Código de Procedimiento Civil).

Decretada la citación, el juicio se paraliza por el plazo de diez días, si el citado reside en el territorio jurisdiccional en que se sigue el juicio; y si reside en otro territorio jurisdiccional o fuera del territorio de la República, el plazo de diez días se aumenta de la misma forma que el emplazamiento para contestar demandas (artículo 585, inciso 1º, Código de Procedimiento Civil).

Vencidos estos plazos sin que el demandado haya hecho practicar la citación, podrá pedir el demandante que se declare caducado el derecho de aquél para exigirla, o que se autorice para llevarla a efecto, a costa del demandado (artículo 585, inciso 2º, Código de Procedimiento Civil).

Practicada la citación, las personas citadas de evicción dispondrán del término de emplazamiento que corresponda para comparecer al juicio, suspendiéndose mientras tanto el procedimiento (artículo 586, primera parte, Código de Procedimiento Civil).

Cabe hacer presente que la citación de evicción tiene cabida en todo juicio y no solamente en el juicio ordinario.

· A quién puede citarse de evicción:Es obvio que el demandado puede citar de evicción a su vendedor. Pero también

puede citar a los antecesores del vendedor, ya que, de acuerdo al artículo 1841 del Código Civil, “aquel a quien se demanda una cosa comprada podrá intentar contra el tercero de

quien su vendedor la hubiere adquirido, la acción de saneamiento que contra dicho tercero competería al vendedor, si éste hubiese permanecido en posesión de la cosa”.

El comprador adquiere sobre la cosa todos los derechos de sus antecesores y, entre ellos, la acción de saneamiento de cada comprador contra su vendedor. El último comprador reúne en sus manos todas estas acciones.

De este modo se evita la innecesaria pérdida de tiempo en que se incurriría si el comprador tuviera que citar a su vendedor, éste al suyo y así sucesivamente hasta llegar al responsable de que la cosa sea evicta.

· Desarrollo de la acción de saneamiento:Una vez citado el vendedor de evicción, éste puede adoptar cualquiera de las dos

actitudes siguientes: El vendedor no comparece al juicio. El vendedor comparece al juicio (se apersona al juicio).

A. Si el vendedor no comparece al juicio: Si el vendedor citado de evicción no comparece en juicio, vencido el término de emplazamiento que dispone para comparecer, “continuará sin más trámite el procedimiento” (artículo 587, parte final, Código de Procedimiento Civil).

La falta de comparecencia del vendedor acarrea como sanción la responsabilidad de él por la evicción que se produzca, es decir, es obligado al saneamiento de la evicción. Pero esta regla admite una excepción en que, no obstante haberse citado al vendedor, éste no va a responder de la evicción en aquel caso en que el comprador pierde la cosa porque no opuso una excepción que le favorecía (artículo 1843, inciso 3º, parte final, Código Civil).

Así ocurrirá, por ejemplo, si el comprador omitió deducir una excepción de prescripción adquisitiva que, agregando a la suya la posesión de sus antecesores, habría podido invocar.

Le corresponderá al vendedor, para eximirse de responsabilidad, acreditar que el comprador disponía de una excepción suya que no opuso y que, por esta omisión, la evicción se produjo.

B. Si el vendedor comparece al juicio: Si el vendedor citado de evicción comparece, se seguirá contra él solo la demanda; es decir, en lo sucesivo, el vendedor tomará el papel de demandado. Sin embargo, el comprador podrá seguir actuando en el juicio como parte coadyuvante, para la conservación de sus derechos (artículo 1844, Código Civil).

Aún más, el comprador deberá intervenir en el pleito si dispone de excepciones que no puede oponer el vendedor.

El vendedor que comparece al juicio puede adoptar dos actitudes:- Puede percatarse de la justicia de la demanda del vendedor : En este caso, el

comprador puede allanarse a la evicción, pagando al comprador el precio y la correspondiente indemnización. Pero, también, puede suceder que el comprador desee continuar por su cuenta en el juicio, lo cual puede hacer perfectamente, pues es un derecho que le corresponde; pero, si adopta esta actitud y pierde el litigio, la indemnización del vendedor no comprende el pago de las costas del juicio ni el valor de los frutos percibidos durante la secuela del pleito y satisfechos al dueño (artículo 1845, Código Civil).

- Puede considerar injusta la agresión de que se ha hecho víctima al comprador y asumir su defensa en el litigio: En este evento, la relación procesal se va a mantener entre el tercero y el vendedor y, por eso, todas las gestiones y actuaciones en el litigio se van a producir entre ellos, dejando el comprador de ser parte principal en el proceso, pudiendo intervenir, eso sí, como coadyuvante en defensa de los derechos que le pertenecen (artículo 1844, Código Civil).

Es en esta forma como se sigue adelante el juicio y, de lo cual pueden resultar dos situaciones: Que el vendedor gane en el litigio: En este caso, la acción intentada por el

tercero no prosperó y la evicción no habrá llegado a producirse, por lo tanto, de acuerdo al artículo 1855 del Código Civil, el vendedor no tiene ninguna responsabilidad. Luego, no será obligado a la indemnización de los perjuicios que la demanda hubiere causado al comprador.

Que el vendedor pierda el litigio: En esta situación, se producirá la evicción y termina aquí la primera etapa de esta obligación de saneamiento (la obligación de defender al comprador) y surge la obligación de indemnizar al comprador de la evicción.

-o- La obligación de indemnizar al comprador evicto:Una vez evicta la cosa vendida por sentencia judicial ejecutoriada nace esta segunda

obligación. Las indemnizaciones que debe el vendedor al comprador son diversas, según que la evicción sea total o parcial. El artículo 1847 del Código Civil señala las cinco prestaciones que debe pagar el vendedor en caso de evicción total, y que son las siguientes:

La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos. La restitución de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido

satisfechas por el comprador. La restitución del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a

restituir al dueño; sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1845 del Código Civil. La restitución de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por

efecto de la demanda; sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artículo; El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun

por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.1. La restitución del precio de la cosa vendida : La más importante, sin duda, de las

prestaciones a que está obligado el vendedor es la restitución del precio que recibió del comprador.

El vendedor tiene que devolver íntegramente el precio recibido al comprador, aun cuando la cosa haya disminuido de valor en el tiempo que medie entre la venta y el tiempo de la evicción (artículo 1847, nº 1, Código Civil).

Pero, como esto podría traducirse en un enriquecimiento sin causa para el comprador, la ley establece una excepción que se refiere a que si ha habido deterioro de la cosa y, este deterioro ha significado un beneficio para el comprador, tiene que rebajarse proporcionalmente el precio. En efecto, el artículo 1848 del Código Civil dispone que “si el menor valor de la cosa proviniere de deterioros de que el comprador ha sacado provecho, se hará el debido descuento en la restitución del precio”.

2. El pago de las costas legales del contrato : La indemnización también comprende “las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador” (artículo 1847, nº 2, Código Civil).

Esta indemnización, entonces, no comprende cualquier gasto en que haya incurrido el comprador, sino aquellos en que por la ley ha tenido que incurrir para el perfeccionamiento de la venta. Ejemplos: impuestos, gastos de escritura, etc.

3. El pago de frutos : Debe igualmente indemnizar el vendedor el “valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño; sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1845” (artículo 1847, nº 3, Código Civil).

El pago de los frutos debe hacerse por el vendedor en la medida en que el comprador deba restituirlos al dueño de la cosa.

Pero esta obligación tiene una limitación: el vendedor no debe el valor de los frutos posteriores a la fecha en que el vendedor se allanó a la evicción y percibidos durante la secuela del juicio que el comprador se empeñó en seguir adelante (artículo 1845, Código Civil). Es lógico que en este caso no se responda porque el juicio se siguió en contra de su opinión.

4. El pago de las costas del juicio : La indemnización comprende también “las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda” (artículo 1847, nº 4, Código Civil).

Esta obligación también tiene una limitación, que es la misma que en el caso anterior, esto es, el vendedor no debe las costas del juicio si estuvo por aceptar la demanda, y el comprador decidió seguir adelante con el litigio.

5. El pago del aumento del valor de la cosa : Finalmente, la indemnización comprende “el aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo” (artículo 1847, nº 5, Código Civil).

El aumento de valor de las cosas puede provenir: a) de mejoras introducidas por el comprador, y b) de causas naturales o del simple transcurso del tiempo.

Esta indemnización se rige por reglas distintas, según cual sea la causa del aumento del valor de la cosa evicta. El legislador reglamentó minuciosamente la forma de indemnizar este aumento de valor en los artículos 1849 y 1850 del Código Civil, distinguiendo las siguientes situaciones:

a. Si el aumento de valor de la cosa evicta se debe a mejoras ejecutadas por el comprador, para los efectos de esa indemnización hay que distinguir:o Si el vendedor estaba de buena fe , esto es, si desconocía las causas de la

evicción al momento de la venta, está obligado a indemnizar las mejoras necesarias o útiles que hubiera efectuado el comprador, pero sólo en caso que dichas mejoras no le hayan sido pagadas por el tercero que intentó la acción, ya que puede suceder que el tercero demandante haya sido condenado al pago de esas mejoras por concepto de prestaciones mutuas (artículo 1849, inciso 1º, Código Civil).

o Si el vendedor estaba de mala fe , esto es, conocía las causas de la evicción al celebrarse la compraventa, tiene que indemnizar al comprador todo aumento de valor que haya experimentado la cosa por concepto de mejoras, incluido el reembolso de las mejoras voluptuarias (artículo 1849, inciso 2º, Código Civil).

b. Si el aumento del valor de la cosa evicta se debe a causas naturales o al transcurso del tiempo, también debemos distinguir para los efectos de su indemnización:

Si el vendedor estaba de buena fe , tiene que pagar al comprador el aumento que ha experimentado la cosa, pero con la limitación que no se abonará en lo que excediere la cuarta parte del precio de venta (artículo 1850, Código Civil).

Si el vendedor estaba de mala fe , tiene que indemnizar todo aumento que experimente la cosa por causas naturales o por el transcurso del tiempo, sin limitación alguna (artículo 1850, Código Civil).

Todo lo señalado anteriormente es aplicable a las ventas voluntarias, porque tratándose de las ventas forzosas, de acuerdo al artículo 1851 del Código Civil, el vendedor debe una sola prestación: el precio.

No debe las restantes indemnizaciones del artículo 1847 del Código Civil, debido a que el contrato de venta le ha sido impuesto, de modo que faltando su voluntad en el contrato no puede imputarse la evicción a su culpa.

-o- Evicción parcial:La evicción parcial es aquella en que se priva al comprador solamente de parte de la

cosa vendida que compró en virtud de una sentencia judicial y por una causa anterior al contrato de compraventa.

Las consecuencias son diversas según la magnitud de la evicción. La ley distingue dos situaciones: a) la parte evicta es de tal importancia que sea de presumir que sin ella no se habría comprado la cosa; y b) la parte evicta no es de tanta importancia o el comprador no hace uso del derecho que le acuerda el artículo 1852, parte final.- Si la parte evicta es de tal magnitud que, faltando ella, el comprador no habría

celebrado el contrato de compraventa: En ese caso, el comprador tiene un derecho opcional de pedir la resolución del contrato de compraventa con indemnización de perjuicio (artículos 1852, inciso final, y 1853, Código Civil) o puede pedir el saneamiento de la evicción parcial (artículo 1854, Código Civil).

- Si la parte evicta no es de tanta magnitud de manera que, faltando ella, el comprador habría celebrado el contrato de todas maneras: En ese caso, el comprador sólo tiene derecho a pedir el saneamiento de la evicción parcial y nada más (artículo 1854, Código Civil).

El establecer la magnitud de la parte evicta, esto es, el determinar si fue o no relevante en la celebración de la compraventa, es una situación de hecho.

-o- Extinción de la obligación de saneamiento de la evicción:La obligación de saneamiento puede extinguirse total o parcialmente. Si la extinción

es total, el vendedor queda por completo liberado; si es parcial, su responsabilidad se limita a ciertas prestaciones únicamente.

La acción de saneamiento por evicción se extingue: a) por renuncia, b) por prescripción, y c) por casos especiales previstos por la ley.(a) Renuncia de la acción de saneamiento : La obligación de saneamiento es de la

naturaleza del contrato de compraventa, por lo tanto, las partes pueden modificarla e incluso abolirla (artículo 1839, parte final, Código Civil). El comprador puede renunciar a la acción de saneamiento por evicción porque ella mira a su solo interés y no en general.

La renuncia sólo produce limitados efectos puesto que no exonera por completo al vendedor de la acción de saneamiento. El vendedor, aun cuando el comprador haya

renunciado a la acción, tiene que restituir el precio recibido, porque si no fuere así, habría un enriquecimiento sin causa (artículo 1852, inciso 1º, Código Civil).

No obstante lo anterior, hay casos en que el vendedor ni siquiera tiene la obligación de restituir el precio (artículo 1852, inciso 3º, Código Civil). Estos casos en que la renuncia extingue por completo la obligación del vendedor son dos: 1) Cuando el comprador compró la cosa a sabiendas de que era ajena; y 2) Cuando el comprador tomó sobre sí el peligro de la evicción, especificándolo.

(b) Prescripción de la acción de saneamiento : La acción de saneamiento, en cuanto se traduce en defender al comprador, es imprescriptible. En cualquier tiempo en que el comprador sea demandado por terceros que aleguen derechos sobre la cosa vendida, puede citar de evicción al vendedor para que le defienda.

En cambio, es prescriptible la obligación de saneamiento en cuanto se convierte en la de indemnizar al comprador, pero sólo después que la evicción se ha producido, es decir, una vez que se ha dictado la sentencia que priva al comprador de todo o parte de la cosa.

La obligación de restituir el precio prescribe de acuerdo a las reglas generales, es decir, en tres o cinco años, según se trate de acción ejecutiva u ordinaria (artículo 2515, Código Civil). La obligación de pagar las restantes indemnizaciones prescribe en cuatro años (artículo 1856, Código Civil).

Para ver desde cuándo se cuenta el plazo, hay que distinguir:- Si hay sentencia que privó al comprador de todo o parte de la cosa, en cuyo caso el

plazo comienza a correr desde la fecha en que se dictó dicha sentencia (artículo 1856, inciso 2º, primera parte, Código Civil).

- Si no hay sentencia, porque el comprador restituyó la cosa al tercero por haberse allanado el vendedor a la demanda de éste, caso en el cual el plazo corre desde la restitución de la cosa (artículo 1856, inciso 2º, segunda parte, Código Civil).

(c) Extinción por causas legales : En determinados casos la ley declara al vendedor parcial o totalmente liberado de la obligación de saneamiento de la evicción.

La obligación se extingue parcialmente en los siguientes casos: En las ventas forzadas la indemnización se limita a la devolución del precio

(artículo 1851, Código Civil). En caso de que el vendedor se allane al saneamiento y el comprador prosiga por sí

solo el juicio, la indemnización no comprende las costas del pleito en que hubiere incurrido defendiéndose, ni el de los frutos percibidos durante dicha defensa y satisfechos al dueño (artículo 1845, Código Civil).

La obligación de saneamiento se extingue totalmente en los casos siguientes: Cuando el comprador no citó de evicción al vendedor (artículo 1843, inciso 3º,

primera parte, Código Civil). Cuando citado el vendedor de evicción, no comparece, pero el comprador pierde el

juicio por no haber hecho valer una excepción o defensa que la pertenecía, y por ello fuere evicta la cosa (artículo 1843, inciso 3º, segunda parte, Código Civil).

Cuando el comprador y el tercero que demanda la cosa como suya se someten al juicio arbitral, sin consentimiento del vendedor y los árbitros fallaren contra el comprador, o sea, a favor del tercero demandante (artículo 1846, nº 1, Código Civil). Si el vendedor consiente en que el problema se someta a arbitraje, subsiste la obligación de saneamiento.

Si el comprador perdió la posesión por su culpa, y de ello se siguió la evicción (artículo 1846, nº 2, Código Civil).

* El Saneamiento de los Vicios Redhibitorios:

Este es el otro aspecto que comprende la obligación de saneamiento que pesa sobre el vendedor. Esta obligación de saneamiento tiene por finalidad garantizar al comprador la posesión útil de la cosa en el sentido de que éste va a poder utilizarla para los fines que determinaron su adquisición. Esta posesión útil de la cosa va a desaparecer cuando se presenta algún defecto oculto o redhibitorio en la cosa comprada.

Si la cosa adolece de vicios o defectos que la hacen inútil o aminoran su utilidad, habrá violado el vendedor su obligación.

-o- Concepto de los vicios redhibitorios:El legislador no ha definido qué se entiende por vicio redhibitorio, pero el artículo

1858 del Código Civil ha señalado sus características.De esta forma, se desprende que vicio redhibitorio “es un defecto inherente a la

cosa, que existía al tiempo de la venta, oculto para el comprador y que impide total o parcialmente el uso natural de la cosa”.

No debe incurrirse en la equivocación de confundir los vicios redhibitorios con el error sustancial, ya que en el primero hay un defecto o una imperfección inherente a la cosa en sí misma y que tiene como consecuencia el hacerla inútil para su uso natural, y en el error esencial hay un falso o equivocado concepto de una de las partes sobre la sustancia o calidad esencial de la cosa, con prescindencia de sus condiciones inherentes.

-o- Requisitos para que un vicio sea redhibitorio:De acuerdo al artículo 1858 del Código Civil, para que un vicio sea redhibitorio se

deben reunir las siguientes calidades: Que el vicio haya existido al tiempo de la venta. Que el vicio sea grave. Que el vicio sea oculto.

a. Que el vicio haya existido al tiempo de la venta : La responsabilidad del vendedor se limita a los vicios existentes al tiempo del contrato Este requisito es de toda lógica ya que el vendedor no puede responder de los vicios que se hayan producido con posterioridad a ella, pues la cosa entonces ha dejado de estar en su poder y por consiguiente a su cuidado.

Para que se configure este requisito no es necesario que el vicio haya existido en toda su extensión, magnitud o gravedad al momento de la celebración del contrato, sino que bastará que el vicio exista en germen, aunque posteriormente se manifieste en toda su gravedad.

b. Que el vicio sea grave : Esto significa que no cualquier defecto de la cosa puede atentar contra la estabilidad del contrato. El vicio es grave cuando el defecto es de tal naturaleza que “por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio” (artículo 1858, nº 2, Código Civil).

Determinar esto es una cuestión de hecho que el juez va a tener que resolver en cada caso.

En síntesis, la gravedad del vicio puede resultar de estas tres circunstancias: 1) Que la cosa no sirva para su uso natural; 2) Que sirva para su uso natural, pero imperfectamente; y 3) Que, conocidos estos hechos por el comprador, sea presumible que no hubiera comprado o hubiera pagado un precio mucho menor.

c. El vicio debe ser oculto : El requisito más característico de los vicios redhibitorios es que sean ocultos, es decir, que sean ignorados por el comprador sin ser manifestados por el vendedor (artículo 1858, nº 3, Código Civil).

Si el comprador conoció la existencia de los vicios, se presume que no les atribuyó importancia, ajustó el precio teniéndolos en cuenta e, implícitamente, renunció a la garantía.

Pero, hay casos en que no hay vicios redhibitorios señalados en el mismo artículo 1858, nº 3, del Código Civil. Estos casos son:

Cuando el vendedor lo dio a conocer al comprador. Cuando ha habido negligencia del comprador para conocer el vicio. Cuando el comprador por su profesión u oficio ha podido fácilmente

conocer el vicio. Ejemplo: un veterinario compra un animal enfermo.

-o- Cláusulas que hacen redhibitorios los vicios que no lo son:El legislador autoriza expresamente que las partes en un contrato le den a un vicio el

carácter de redhibitorio, aun cuando éste no lo sea naturalmente. El artículo 1863 del Código Civil dice que “las partes pueden por el contrato hacer redhibitorios los vicios que naturalmente no lo son”.

No obstante, el carácter redhibitorio que pueda atribuírsele a un vicio se hace sólo en ese contrato, no en una convención posterior.

-o- Efectos de los vicios redhibitorios:Los efectos de los vicios redhibitorios no son otra cosa que los derechos que tiene el

comprador ante un vicio de esta naturaleza, y que se traducen en la existencia de dos acciones que el comprador puede intentar en contra del vendedor: 1) la acción redhibitoria; y 2) la acción estimatoria o “quanti minoris”.

El ejercer una u otra de las acciones citadas es un derecho que la ley confiere al comprador. La ley dice que “los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisión de la venta o la rebaja del precio, según mejor le pareciere” (artículo 1860, Código Civil).

La acción redhibitoria es aquella por la cual el comprador puede solicitar la resolución de la venta (artículo 1857, Código Civil). La acción redhibitoria no es sino una acción resolutoria del contrato de compraventa.

La acción estimatoria o quanti minoris es la que la ley confiere al comprador para que pueda pedir una rebaja proporcional del precio (artículo 1857, Código Civil). En este caso, a diferencia del anterior, el contrato de compraventa subsiste, pero se produce una rebaja proporcional en el precio.La regla general es que el comprador tiene un derecho opcional entre estas dos

acciones. Sin embargo, esta regla tiene excepciones, es decir, hay casos en que el comprador está privado de este derecho de opción, pudiendo solamente ejercer la acción estimatoria o de rebaja del precio. Estos casos son los siguientes:

a) Cuando los vicios no son graves (artículo 1868, Código Civil). Si los vicios no revisten los caracteres de gravedad que señala la ley, el comprador sólo tendrá derecho para la rebaja del precio.

b) Si el vendedor conoció los vicios o debió conocerlos en razón de su profesión u oficio será obligado no sólo a la restitución o la rebaja del precio, sino a la indemnización de perjuicios (artículo 1861, primera parte, Código Civil). Pero si no los conocía o no eran tales que por su profesión u oficio debiera conocerlos, sólo será obligado a la restitución o la rebaja del precio (artículo 1861, segunda parte, Código Civil).

c) Cuando la cosa perece después de perfeccionado el contrato de compraventa, encontrándose en poder del comprador y por culpa de éste (artículo 1862, inciso 1º, Código Civil). Pero, si la cosa perece por un vicio inherente a ella misma, subsiste el derecho de opción para el comprador (artículo 1862, inciso 2º, Código Civil).Tratándose de las ventas forzadas, el legislador da una regla especial en el artículo

1865 del Código Civil, señalando que la acción redhibitoria no tiene lugar en ellas salvo que el vendedor no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no los hubiera declarado a petición del comprador (habrá lugar a la acción redhibitoria y a la indemnización de perjuicios).

-o- Caso en que el objeto vendido se compone de varias cosas:El artículo 1864 del Código Civil reglamenta el caso de que sean varias las cosas

vendidas conjuntamente y algunas de ellas adolezcan de vicios. En este caso, sólo habrá lugar a la acción redhibitoria por la cosa viciosa y no por el conjunto.

Pero la regla no es aplicable si aparece que no se habría comprado el conjunto sin esa cosa. Ejemplo: cuando se compra un juego de muebles.

-o- Extinción de la obligación de saneamiento por vicios redhibitorios:La obligación se saneamiento de los vicios redhibitorios se extingue por la renuncia

y por la prescripción. También cesa esta obligación en las ventas forzadas.A. Renuncia del saneamiento de los vicios redhibitorios : La obligación de saneamiento de

los vicios redhibitorios puede renunciarse, porque se trata de un elemento de la naturaleza del contrato. Pero, la renuncia de la acción de saneamiento de los vicios redhibitorios no exime al vendedor de sanearlos cuando esos vicios le eran conocidos y él no se lo manifestó al comprador (artículo 1859, Código Civil).

En síntesis, la renuncia sólo produce efectos si el vendedor está de buena fe. Se entiende que está de mala fe cuando conocía la existencia de los vicios y no los dio a conocer al comprador.

B. Prescripción de las acciones que originan los vicios redhibitorios : La ley ha señalado plazos de prescripción para la acción redhibitoria propiamente tal y para la acción estimatoria o quanti minoris. Estos plazos varían según si la cosa vendida se trata de un bien raíz o un mueble.

La acción redhibitoria, respecto de los bienes muebles, prescribe en el plazo de seis meses y, respecto de los inmuebles, prescribe en un año; en ambos casos estos plazos pueden ampliarse o restringirse por voluntad de los contratantes. El plazo de prescripción de la acción redhibitoria se cuenta desde la entrega real de la cosa (artículo 1866, Código Civil).

Por su parte, la acción estimatoria o quanti minoris prescribe en el plazo de un año para los muebles y dieciocho meses para los inmuebles (artículo 1869, Código Civil). Este plazo también se cuenta desde la entrega real.

El artículo 1869 del Código Civil nada dice sobre la posibilidad de ampliar o restringir estos plazos tratándose de la acción estimatoria. Sin embargo, Alessandri sostiene que también tratándose de esta acción las partes pueden ampliar o restringir este plazo, porque si no tuvieran esta facultad podría darse la situación que la acción estimatoria prescribiría antes de la acción redhibitoria en el caso de que las partes, haciendo uso del derecho que la ley les confiere, hubieran ampliado el plazo de prescripción de esta última.

Como es mayor el plazo de prescripción de la acción quanti minoris, subsiste esta acción después de prescrita la acción redhibitoria (artículo 1867, Código Civil).

Se debe tener presente que la acción de indemnización de perjuicios prescribe según las reglas generales.

La regla que fija en un año el plazo de prescripción de la acción para la rebaja del precio, tratándose de bienes muebles, tiene la excepción del artículo 1870 del Código Civil, que señala que “si la compra se ha hecho para remitir la cosa a lugar distante, la acción de rebaja del precio prescribirá en un año contado desde la entrega al consignatario, con más el término de emplazamiento, que corresponda a la distancia”. Esta regla rige a condición que el comprador en el tiempo intermedio entre la venta y la remesa haya podido ignorar el vicio de la cosa, sin negligencia de su parte.

2.- Obligaciones del comprador:La compraventa, como contrato bilateral que es, también origina obligaciones para

el comprador.Las obligaciones del comprador son las siguientes:

La obligación de recibir la cosa comprada. La obligación de pagar el precio.

Estas obligaciones están establecidas en los artículos 1793, 1827 y 1871 del Código Civil. La principal de estas obligaciones es la de pagar el precio, señalándolo así expresamente el legislador en el artículo 1871 del Código Civil.

1) OBLIGACION DE RECIBIR LA COSA COMPRADA:La obligación del comprador de recibir la cosa comprada consiste en hacerse cargo

de la misma, tomando posesión de ella. La manera de cumplirse esta obligación variará según la naturaleza de la cosa.

Esta obligación del comprador de recibir la cosa que el compró no es más que la lógica consecuencia de la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida.

A esta obligación de recibir la cosa comprada se refiere el Código Civil exclusivamente en el artículo 1827, que aborda las consecuencias de la mora del comprador. El artículo 1827 del Código Civil señala que “si el comprador se constituye en mora de recibir, abonará al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y sólo será ya responsable del dolo o de la culpa grave”.

La mora del comprador en recibir la cosa produce dos efectos:a) El vendedor debe abonar los perjuicios que sean consecuencia de la mora (la

enumeración del artículo 1827 del Código Civil no es taxativa).

b) El vendedor queda descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa y sólo responde de los estragos que sufra por su culpa lata o dolo.¿Qué sucede si el comprador se niega a recibir la cosa comprada por él?. En este

caso, pueden suceder las siguientes situaciones:o El vendedor puede pagar por consignación (artículos 1598 y siguientes, Código

Civil).o El vendedor podrá pedir la resolución o el cumplimiento del contrato con

indemnización de perjuicios, por incumplimiento de la obligación del vendedor de recibir la cosa comprada (en aplicación del artículo 1489 del Código Civil, que se refiere a la condición resolutoria tácita, de no cumplirse lo pactado en el contrato bilateral).

2) OBLIGACION DE PAGAR EL PRECIO:Esta es la principal obligación del comprador. El artículo 1871 del Código Civil

dispone que “la principal obligación del comprador es la de pagar el precio convenido”.La obligación del comprador de pagar el precio -así como la del vendedor de

entregar la cosa vendida- es un elemento esencial del contrato de compraventa.Sobre esta obligación de comprador, el Código Civil establece unas pocas

disposiciones. Para determinar quién debe pagar el precio, cómo y a quién debe pagarse, entre otras materias, se deben seguir las reglas generales.

Sobre esto hay que tener presente que el pago del precio no puede hacerse por parcialidades (artículo 1591, Código Civil).

Si de parte del vendedor hay resistencia de recibir el pago, se puede pagar por consignación.

* Lugar y época del pago del precio:En lo que dice relación con el tiempo y lugar de pago del precio, hay que estarse

primeramente a lo estipulado por las partes (rige la regla general), de modo que si para el pago del precio las partes han fijado un plazo o una condición, habría que atenerse a ese plazo o condición. Si las partes nada han dicho, el pago deberá hacerse en el momento y en el lugar de la entrega (artículo 1872, inciso 1º, Código Civil).

El comprador puede, sin embargo, excusarse de pagar el precio en la época convenida o fijada por la ley, cuando se ve expuesto a perder la cosa. En este caso, la ley confiere al comprador un derecho de retención del precio, que se traduce en que la obligación de pagar el precio por el comprador se suspende cuando éste deposita el precio en el tribunal con la aprobación del juez, a causa de haberse perturbado su posesión de la cosa o de existir acciones reales sobre ella, no conocidas del comprador (artículo 1872, inciso 2º, Código Civil).

* Derecho de retención del precio por el comprador:El inciso 2º del artículo 1872 del Código Civil prescribe que “si el comprador fuere

turbado en la posesión de la cosa o probare que existe contra ella una acción real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podrá depositar el precio con autoridad de la justicia, y durará el depósito hasta que el vendedor haga cesar la turbación o afiance las resultas del juicio”.

Se trata aquí no de un pago por consignación, sino de un depósito en el tribunal, lo que es una retención judicial del precio que dura hasta que el vendedor haga cesar las perturbaciones o caucione las resultas del juicio (artículo 1872, inciso 2º, Código Civil). Ejemplo: si se trata de la compraventa de un inmueble y un tercero obtiene una medida precautoria consistente en la prohibición de gravar o enajenar el inmueble (lo cual se traduce en la prohibición de hacer la tradición del mismo), el comprador perfectamente va a poder hacer valer este derecho de retención.

En síntesis, son dos las causas que justifican la suspensión por el comprador por el pago del precio.

a) Que sea turbado en la posesión de la cosa.b) Que pruebe que exista contra la cosa una acción real de que el vendedor no le dio

noticia antes de celebrarse el contrato.

* Consecuencias de la falta de pago del precio:El incumplimiento de pagar el precio, conforme al precepto general del artículo

1489 del Código Civil, autoriza al vendedor para pedir la resolución del contrato o su cumplimiento, con indemnización de perjuicios.

El artículo 1873 del Código Civil repite esta regla general, estableciendo que “si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios”.

La falta de pago del precio ha de ser imputable al comprador, para ello es preciso que esté constituido en mora. No estará en mora el comprador si el vendedor no ha entregado la cosa o no esté llano a entregarla.

* Efectos de la resolución del contrato por falta de pago del precio:El Código Civil ha reglamentado los efectos entre las partes y respecto de terceros

de la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación de pagar el precio.1) Efectos entre las partes : Resuelto el contrato, las partes tienen derecho a que se les

restituya al estado anterior a su celebración. Con tal objeto, el comprador debe al vendedor determinadas prestaciones:a. El vendedor tiene derecho, en primer lugar, a que se le restituya la cosa (se aplica la

regla del artículo 1487 del Código Civil, respecto a la condición resolutoria cumplida).

b. El vendedor también tiene derecho a que se le restituyan los frutos que el comprador hubiere percibido mientras tuvo la cosa en su poder. En el contrato de compraventa, cuando la resolución se produce por el no pago del precio, el comprador va a tener que restituir los frutos, ya sea totalmente cuando no ha pagado nada, o parcialmente en proporción a la parte no pagada, en caso de que haya habido un pago parcial (artículo 1875, Código Civil).

Aquí se altera la regla general que establece nuestro Código Civil en el artículo 1488.

c. En caso de haberse dado arras, el vendedor tiene derecho para retenerlas si las hubiera recibido o para exigirlas dobladas si las hubiera dado (artículo 1875, Código Civil).

d. El vendedor tiene derecho para que el comprador le indemnice los deterioros que haya experimentado la cosa. Para estos efectos, se considerará al comprador que no ha pagado el precio como poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido un deterioro en su fortuna tan grande que le impide pagar el precio (artículo 1875, inciso 3º, Código Civil).

El hecho de que se presuma legalmente la mala fe del comprador significa que si éste no puede comprobar lo contrario en los términos del artículo 1875, inciso 3º, del Código Civil, se le van a reembolsar solamente las expensas necesarias que hubiere hecho, pero no las útiles ni las voluptuarias, pudiendo en este caso, sí llevarse las materiales, siempre que concurran los requisitos de los artículos 910 y 911 del Código Civil.

e. Finalmente, al vendedor le asiste el derecho de demandar la indemnización de los perjuicios que el incumplimiento del contrato le haya ocasionado (artículo 1873, Código Civil).

Por su parte, el vendedor debe realizar ciertas prestaciones en favor del comprador. Estas son las siguientes:a) El comprador tiene derecho para que se le restituya la parte que hubiere pagado del

precio (artículo 1875, inciso 2º, Código Civil).b) El comprador tiene igualmente derecho para que se le abonen las mejoras,

reputándose, para estos efectos, como poseedor de mala fe. El vendedor debe abonarle las mejoras necesarias, y no las útiles ni voluptuarias, pero sí puede llevarse los materiales, siempre que pueda separarlos sin detrimento de la cosa y que el vendedor rehúse pagarle el precio que tendrían una vez separados (artículos 809, 909, 910, 912, Código Civil).

2) Efectos respecto de terceros : La resolución del contrato por el no pago del precio no afecta a terceros poseedores de buena fe. El inciso 1º del artículo 1876 del Código Civil aplica al contrato de compraventa los principios generales de los artículos 1490 y 1491 del Código Civil.

Según el inciso 1º del artículo 1876 del Código Civil, “la resolución por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra terceros poseedores, sino en conformidad a los artículos 1490 y 1491”. En consecuencia, si la cosa es mueble, para reivindicar la cosa, los terceros deben estar de mala fe, es decir, deben conocer el hecho de que el comprador adeudaba parte del precio. Si la cosa es mueble, es necesario que en el título respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública, conste la existencia de dicho saldo de precio.

Por otra parte, el inciso 2º del artículo 1876 del Código Civil reviste gran importancia, pues establece un resguardo en favor del tercero, consagrando una inadmisibilidad probatoria amplia en su favor cuando en la escritura se dice que se pagó el precio, ya que en tal caso se admiten solamente dos pruebas en contrario: a) la de la nulidad de la escritura, y b) la de la falsificación de la escritura.

Esta norma establece que “si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores”.

Cuando en la escritura se declara íntegramente pagado el precio, la buena fe de los terceros es indudable. El legislador no admite que se ponga en duda esta buena fe y, por lo tanto, aunque el comprador y el vendedor convengan en que el precio no fue realmente pagado, no podrá accionar este último contra los terceros.

Para que esto sea posible, no puede impugnar la veracidad de la declaración, sino que deberá atacar la escritura misma en que se contiene la declaración, tachándola de nula o falsificada.

¿Rige la disposición para accionar el vendedor contra el comprador que conserva la cosa en su poder?. Al respecto, un sector amplio de la doctrina ha declarado negativamente, señalando que este resguardo es sólo respecto de terceros y no para las partes, y se basan en que el artículo 1876 se refiere a los efectos de la resolución del contrato por no pago del precio que afecta a los terceros, se trata pues de una medida de protección a terceros, pues, pensar lo contrario se traduciría en situaciones absurdas.

Alessandri, por otra parte, cree que esta disposición no sólo es aplicable respecto de terceros sino que también sirve como instrumento para el vendedor contra el comprador que tiene la cosa en su poder.

* Cláusula de no transferirse el dominio sino por el pago del precio:El Código Civil establece en el artículo 1874 que la cláusula de no transferirse el

dominio sino en virtud del pago del precio, no producirá otro efecto que el de la demanda alternativa que tiene el vendedor de pedir el cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización de perjuicios.

Esta disposición se encuentra relacionada con el artículo 680, inciso 2º, del Código Civil que señala que “verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una condición”.

El dominio, pese a la estipulación, se transfiere al comprador; la falta del pago del precio no impide que se haga dueño, sino que otorga al vendedor el derecho de pedir el cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización de perjuicios.

Entre ambos textos legales parece haber una contradicción. Mientras el artículo 680 del Código Civil establece que si el vendedor se reserva expresamente el dominio hasta que el precio se pague, la tradición no hará dueño al comprador, el artículo 1874 del Código Civil declara, enfáticamente, que tal reserva no obsta para la adquisición de la propiedad por el adquirente.

Se ha sostenido que en la pugna ha de prevalecer el artículo 1874 del Código Civil, por ser de carácter particular aplicable precisamente a la compraventa. V) PACTOS ACCESORIOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA:

Pueden agregarse al contrato de compraventa diversos pactos accesorios. El Código reglamenta tres de estos pactos: 1) el pacto comisorio, 2) el pacto de retroventa, y 3) el pacto de retracto.

Pero, en conformidad al artículo 1887 del Código Civil se pueden agregar al contrato de compraventa otros pactos accesorios lícitos que se rigen por las reglas generales de los contratos.1.- Pacto comisorio:

Se encuentra reglamentado el pacto comisorio en el Código Civil, en los artículos 1877 y siguientes.

El pacto comisorio es la condición resolutoria de no cumplirse lo pactado, expresamente estipulado (artículo 1877, Código Civil). Es decir, el pacto comisorio, en

doctrina y en términos simples, no es otra cosa que la condición resolutoria tácita expresada.

Este pacto comisorio se puede clasificar en: 1) simple, y 2) calificado o con cláusula de resolución ipso facto.

No insistiremos mayormente sobre el pacto comisorio, toda vez que se trata de una materia analizada en profundidad en el tema de las obligaciones condicionales.2.- Pacto de retroventa:

El pacto de retroventa está tratado en el Código Civil, en los artículos 1881 y siguientes.

* Concepto del pacto de retroventa:El artículo 1881 del Código Civil expresa que “por el pacto de retroventa el

vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra”.

Entonces, podemos definir al pacto de retroventa como aquel por el cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que haya costado la compra (artículo 1881, Código Civil).

Ejemplo: Juan le vende a Pedro un predio en cinco millones y se reserva el derecho de recuperarlo, reembolsando dicha suma, en el plazo de dos años.

Se trata entonces de una venta sujeta a una condición resolutoria ordinaria potestativa, que depende de la sola voluntad del vendedor. El hecho futuro e incierto consiste en que el vendedor haga valer su opción de recobrar la cosa vendida.

El derecho que nace del pacto de retroventa es intransferible, no puede cederse (artículo 1884, Código Civil); sin embargo, el derecho del vendedor podrá transmitirse por causa de muerte.

* Ventajas e inconvenientes del pacto de retroventa:El contrato de retroventa es un eficaz medio de procurarse dinero el propietario de

una cosa de la que no desea desprenderse definitivamente. En el fondo el pacto de retroventa es una caución, ya que el comprador va recibir la cosa y no la va a devolver hasta que se le restituya el precio que dio por ella, o la cantidad que se hubiere estipulado.

Presenta para el vendedor una ventaja sobre otras garantías, como la hipoteca, ya que puede procurarse una mayor suma de dinero, pues el acreedor que presta con garantía hipotecaria tiene lógicamente en cuenta los gastos del cobro de su crédito y no presta sino lo que pueda valer la finca, con deducción de tales gastos. El vendedor confía en que, dentro del plazo fijado, podrá procurarse los fondos para reembolsar el precio y recobrar la cosa.

Por otro lado, las ventajas para el comprador son enormes, pues podrá hacer suya la cosa por el solo hecho de que el vendedor deje pasar el plazo sin efectuar el reembolso; entonces, la venta se hará irrevocable.

Sus inconvenientes derivan de que, a menudo, sirve para encubrir un pacto comisorio que la ley terminantemente prohíbe. En el hecho la estipulación puede tener simplemente por objeto permitir al prestamista hacerse pago de su crédito con la cosa dada en garantía.

* Requisitos del pacto de retroventa:Para que el pacto de retroventa produzca sus efectos, es menester que concurran los

siguientes requisitos: Facultad concedida al vendedor de recobrar la cosa al momento del contrato. Obligación del vendedor de recobrar la cosa. Un plazo concedido al vendedor para ejercitar su derecho.

1) Facultad concedida al vendedor de recobrar la cosa al momento del contrato: Es esencial, como se comprende, que el vendedor se reserve la facultad de recobrar la cosa vendida.

La estipulación de la reserva debe hacerse en el mismo contrato de compraventa. El artículo 1881 del Código Civil nos dice que “por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de...”, lo que indica que ello debe hacerse en el momento mismo de la celebración del contrato y no con posterioridad. La estipulación a posteriori importaría una promesa de compraventa.

2) Obligación del vendedor de recobrar la cosa: El artículo 1881 del Código Civil previene que el vendedor debe reembolsar al comprador el precio que se estipulare y, a falta de estipulación, ese precio será el mismo de la compraventa.

3) Un plazo concedido al vendedor para ejercitar su derecho: Es indispensable un plazo dentro del cual el vendedor va a poder recuperar la cosa que ha vendido (artículo 1885, Código Civil).

Las partes pueden estipular el plazo que deseen siempre que no exceda de cuatro años contados desde la fecha del contrato. El problema que se ha planteado con este plazo es que si éste se trata de un plazo de prescripción o de caducidad.

Se ha resuelto que se trata de un plazo de caducidad, ello quiere decir que transcurrido el plazo, se extingue de pleno derecho la facultad del vendedor de recuperar la cosa.

* Condiciones para ejercitar el derecho que emana del pacto de retroventa:Para el ejercicio de los derechos que genera el pacto de retroventa para el vendedor

y para que opere la resolución del contrato de compraventa, es preciso que concurran las siguientes condiciones:

- Que el vendedor haga valer judicialmente su derecho.- Que en el acto de ejercerlo ponga el precio a disposición del comprador.- Que el derecho se haga valer en tiempo oportuno.- Que se dé el correspondiente aviso al comprador.

A. Que el vendedor haga valer judicialmente su derecho: Si las partes se avienen a ejecutar la retroventa, el vendedor reembolsa el precio y el comprador restituye la cosa, no pueden suscitarse dificultades. Pero si el comprador se resiste, es indispensable que el vendedor ejercite su derecho, acudiendo a la justicia.

El artículo 1885 del Código Civil emplea la expresión “intentar la acción”, que supone la necesidad del vendedor de intentarla judicialmente (se requiere más que la simple declaración de voluntad).

B. Que en el acto de ejercerlo ponga el precio a disposición del comprador: En el acto de hacer valer su derecho, el vendedor debe pagar el precio. La expresión “reembolsando al comprador....” indica claramente la idea de simultaneidad entre el ejercicio del derecho y el pago.

C. Que el derecho se haga valer en tiempo oportuno: El vendedor debe invocar el pacto de retroventa en tiempo oportuno, es decir, dentro del plazo convenido, que será superior a cuatro años. Expirado ese plazo el derecho del vendedor se extingue.

D. Que se dé el correspondiente aviso al comprador: Para ejercitar su derecho el vendedor debe avisar al comprador con la debida anticipación. El comprador goza de la cosa y es lógico que anticipadamente se le avise que debe restituirla.

El inciso 2º del artículo 1885 del Código Civil dispone que “en todo caso tendrá derecho el comprador a que se le dé noticia anticipada, que no bajará de seis meses para los bienes raíces ni de quince días para las cosas muebles”.

Esta regla no se aplica a los frutos que la cosa produce de tiempo en tiempo, mediante trabajos e inversiones preliminares, sino que después de la próxima percepción de obtenidos los frutos de su esfuerzo.

* Efectos del pacto de retroventa:Los efectos que produce el pacto de retroventa son diversos, según si el vendedor

haya o no ejercitado oportunamente su derecho.1. Si el vendedor no ejercitó su derecho en el plazo convenido o legal , fallará la condición

resolutoria del contrato de venta. En este caso, caducarán los derechos del vendedor y se consolidan los del comprador; es decir, el comprador que tenía la calidad de dueño condicional pasa a ser, en virtud de esta situación, dueño puro y simple.

2. Si el vendedor ejercita su acción en la oportunidad debida , se habrá cumplido la condición resolutoria, se resolverá el contrato de venta y las cosas volverán al mismo estado en que se encontrarían si no se hubiera contratado.

Como en el caso de toda condición resolutoria, se deben analizar los efectos entre las partes y los efectos con relación a los terceros:a) Efectos entre las partes : Tanto el comprador y como el vendedor deben

prestaciones mutuas. Ellas son: El comprador está obligado a restituir la cosa con sus accesiones naturales

(artículo 1883, inciso 1º, Código Civil). El comprador debe indemnizar al vendedor por los deterioros de la cosa, que se

hubieren originado por su hecho o culpa (artículo 1883, inciso 2º, Código Civil).

El vendedor debe pagar al comprador las expensas o mejoras necesarias, pero no teniendo responsabilidad por las útiles y las voluptuarias (artículo 1883, inciso 3º, Código Civil).

b) Efectos respecto de terceros : Respecto de los terceros se siguen las reglas generales (artículos 1490 y 1491, Código Civil). La resolución del contrato afectará a los terceros que estén de mala fe.

3.- Pacto de retracto:El pacto de retracto se encuentra reglamentado en el Código Civil, únicamente en el

artículo 1886.

* Generalidades:En conformidad al inciso 1º del artículo 1886 del Código Civil, “si se pacta que

presentándose dentro de cierto tiempo (que no podrá pasar de un año), persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplirá lo pactado; a menos que el comprador o la

persona a quien éste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos términos la compra”.

Se trata de una venta sujeta a una condición resolutoria que consiste en que, si dentro de cierto plazo, que no puede pasar de un año, se presenta un tercero como comprador ofreciendo un mejor precio que el que se estipuló en la compraventa, se va a producir la resolución de ésta, a menos que el comprador o su adquirente mejore el precio en los mismos términos.

El artículo 1886 del Código Civil merece ser analizado bajo una doble perspectiva. A saber:

o El plazo para mejorar la compra no puede exceder de un año.o En igualdad de condiciones (entre el primitivo y el nuevo comprador), el contrato

no se resuelve y la ley hace prevalecer el interés del primitivo comprador.

* Concepto del pacto de retracto:Se llama pacto de retracto o “adictio in diem” aquel en que las partes convienen que

se resolverá la venta si, en un plazo determinado, se presenta un nuevo comprador que ofrezca al vendedor condiciones más ventajosas que el comprador primitivo.

* Efectos del pacto de retracto:Una vez producida la resolución en virtud del pacto de retracto, se aplican a éste, las

mismas reglas aplicables al pacto de retroventa. Es decir, entre las partes y respecto de terceros, el pacto produce los mismos efectos que el pacto de retroventa (artículos 1886, incisos 2º y 3º, Código Civil).

VI) LA RESCISION DE LA VENTA POR LESION ENORME:

1.- Concepto y fundamento de la lesión enorme:La lesión es el perjuicio pecuniario que las partes sufren como consecuencia de la

falta de equivalencia de las prestaciones recíprocas de un contrato conmutativo.La lesión enorme en la compraventa consiste en la desproporción grave entre el

precio que se ha convenido y el verdadero valor de la cosa vendida. En este caso lo que existe es una falta de equivalencia entre las prestaciones de las partes, lo que se traduce en que una de las partes obtiene una utilidad o ventaja desmedida frente a la otra, sufriendo esta última un perjuicio por la diferencia de valores.

Pero la estabilidad del contrato requiere que el desequilibrio sea de gran entidad para que se justifique la rescisión. La lesión, en otros términos, debe ser enorme.

La finalidad que persigue el legislador es, justamente, proteger a las partes de esta situación, frente al aprovechamiento que una de ellas puede hacer de la ignorancia o necesidad de la otra.

2.- Requisitos de la rescisión por lesión enorme:Para que opere el rescisión de la venta por causa de lesión enorme, deben concurrir

los siguientes requisitos: Que la venta sea susceptible de rescindirse por causa de lesión. Que la lesión sea enorme, en los términos que señala la ley. Que la cosa no haya perecido en poder del comprador.

Que el comprador no haya enajenado la cosa. Que la acción correspondiente se entable en tiempo oportuno.

1) Que la venta sea susceptible de rescindirse por causa de lesión : La rescisión por causa de lesión tiene cabida sólo en los actos que la ley expresamente señala. La rescisión no tiene cabida en todo contrato de compraventa, sólo tiene cabida en la compraventa de bienes raíces; por lo tanto:o No procede la acción rescisoria por lesión enorme en las ventas de bienes muebles

(artículo 1891, Código Civil). Como consecuencia de ello, no tiene cabida en las ventas comerciales (artículo 126, Código de Comercio).

o Tampoco tiene lugar la acción rescisoria en las ventas que se hubieren hecho por el ministerio de la justicia (artículo 1891, Código Civil). Las ventas judiciales, forzadas o voluntarias, no son rescindibles por causa de lesión, porque en esas ventas hay una intervención del poder judicial y además porque el precio se determina en pública subasta, con lo cual se excluye toda posibilidad de lesión o abuso por parte del comprador.

o No cabe la rescisión por lesión enorme en las ventas de minas, aunque se trate de inmuebles (artículo 77, Código de Minería).

2) Que la lesión sea enorme, en los términos que señala la ley : La lesión debe revestir cierta gravedad pues al legislador no le interesa cualquier desigualdad en la equivalencia de las prestaciones, ya que siempre hay un margen razonable de utilidad y de pérdida, pero ese margen necesariamente debe tener un límite (la ley reputa legítima una diferencia moderada).

Es por esto que cuando reviste cierta gravedad, esto es, cuando adquiere el carácter de enorme, el legislador autoriza que se rescinda el contrato.

Hay que tener presente que la lesión enorme la pueden sufrir el vendedor y el comprador. El inciso 1º del artículo 1889 del Código Civil precisa cuándo hay lesión de esta índole para uno y otro: El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad

del justo precio de la cosa que vende. Ejemplo: si el justo precio de la cosa que se vende es de $1.000.000, el vendedor sufrirá lesión enorme si recibe $400.000.

El comprador sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. Ejemplo: si el justo precio de la cosa que se vende es de $1.000.000, el comprador sufre lesión enorme si paga $2.150.000.

Aquí el problema es determinar cuál es el justo precio. El inciso 2º del artículo 1889 del Código Civil dice que “el justo precio se refiere al tiempo del contrato”; así, por ejemplo, en el evento que se celebre un contrato de promesa de celebrar un contrato de compraventa, el justo precio se mira al momento de la compraventa y no al de la promesa.

La prueba de lesión incumbe a aquel de los contratantes que deduce la acción correspondiente.

3) Que la cosa no haya perecido en poder del comprador : Para que proceda la rescisión por lesión enorme es preciso que la cosa no haya perecido en poder del comprador. El inciso 1º del artículo 1893 del Código Civil, al respecto, señala que “perdida la cosa en poder del comprador no habrá derecho por una ni por otra parte para la rescisión del contrato”. La restitución es el efecto propio de la rescisión del contrato.

La disposición se explica porque rescindido el contrato deberá restituirse la cosa, y si la ella ha perecido resulta imposible la restitución.

4) Que el comprador no haya enajenado la cosa : Ninguno de los contratantes podrá pedir la rescisión de la venta si el comprador hubiere enajenado la cosa (artículo 1893, Código Civil).

Aquí la rescisión de venta por causa de lesión enorme difiere sustancialmente de la rescisión del mismo contrato, pero por otras causas. Es decir, en este aspecto se aparta de la regla general que señala que la nulidad judicialmente declarada da acción reivindicatoria contra terceros poseedores (artículo 1689, Código Civil).

Pero, si el comprador ha enajenado la cosa, obteniendo un precio mayor al que él había pagado por la cosa, procede en su contra una acción indemnizatoria, en virtud de la cual el comprador va a tener que devolver el sobreprecio con un límite, que es el justo precio de la cosa, con deducción de una décima parte (un 10 por ciento). En lo que el sobreprecio exceda de este tope, le pertenece lícitamente al comprador (artículo 1893, inciso 2º, Código Civil).

Ejemplo: Juan le vende a Pedro en $1.000 una cosa cuyo justo precio es de $2.200 y, a su vez, Pedro la vende en $2.500. En ese caso, Juan tiene derecho a reclamar el exceso de $300. Pero si Pedro la vende en $4.500 no tendrá derecho del total de la diferencia ($3.500) porque ésta tiene como límite el justo precio con deducción de una décima parte y que asciende a $1.080.

5) Que la acción correspondiente se entable en tiempo oportuno : Finalmente, para que proceda la rescisión por lesión enorme es preciso que se deduzca la acción correspondiente en tiempo oportuno.

La acción rescisoria por lesión enorme expira en el plazo de cuatro años, contados desde la fecha del contrato (artículo 1896, Código Civil). Como prescripción del corto tiempo, corre contra toda clase de personas (artículo 2524, Código Civil).

3.- Irrenunciabilidad de la acción rescisoria:La acción rescisoria, de acuerdo a la ley, es irrenunciable. Autorizar la renuncia

importaría abolir la acción y, como señala Portales, “la ley no habría prestado sino un socorro inútil e ilusorio al desgraciado y al oprimido”.

El artículo 1892 del Código Civil previene que “si se estipulare que no podrá intentarse la acción rescisoria por lesión enorme, no valdrá la estipulación; y si por parte del vendedor se expresare la intención de donar el exceso, se tendrá esta cláusula por no escrita”.

4.- Efectos de la rescisión por lesión enorme:El objeto de la acción rescisoria es invalidar la compraventa. Sus efectos son los

propios de la nulidad. Pero la rescisión por lesión enorme tiene una interesante modalidad: el restablecimiento del equilibrio de las desproporciones desagravia a las partes, y de este modo desaparecen sus motivos de queja.

Los efectos de la rescisión serán diversos según que el demandado opte por evitar que el contrato se rescinda o por aceptar la rescisión.

1) Efectos si el demandado opta por evitar la rescisión:

La parte que sufre los efectos de la lesión, sólo puede accionar en contra de la contraparte pidiendo la rescisión de la venta; es decir, que se deje sin efecto y que se proceda a las restituciones mutuas como ocurre para el caso de la nulidad. En cambio, el culpable de la lesión puede solicitar que se le rebaje el precio o bien se le complete éste, según sea comprador o vendedor (artículo 1890, inciso 1º, Código Civil).

Según el inciso 1º del artículo 1890 del Código Civil, “el comprador contra quien se pronuncia la rescisión, podrá a su arbitrio consentir en ella, o completar el justo precio con deducción de una décima parte; y el vendedor en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte”.

Pronunciada la rescisión nace para los contratantes el derecho de enervar el fallo, aumentando el precio el comprador o restituyendo parte del mismo el vendedor.

La facultad del comprador o vendedor demandados de aceptar o evitar la rescisión puede ejercerla a su arbitrio. La opción del demandado nace una vez fallado el pleito y declarada la nulidad.

La ley fija la cantidad que debe pagar el demandado para evitar la rescisión. Aquí debemos distinguir:

o El vendedor debe restituir el exceso de precio recibido; por ejemplo, si el justo precio es de $1000, y el comprador ha pagado $2500, debemos aumentar el justo precio en un diez por ciento lo que nos da $1100. El exceso, entonces, que debe restituir es de sólo $1400.

o El comprador debe completar el precio pagando la diferencia; por ejemplo, si el justo precio es de $1000. y el vendedor ha recibido $400, el comprador debe completar $900, ya que ese es el justo precio menos la décima parte.

El comprador o el vendedor deben abonar los frutos e intereses, pero sólo desde la fecha de la demanda (artículo 1890, inciso 2º, Código Civil), esto es, por el tiempo comprendido entre el contrato y la iniciación del juicio.

2) Efectos si el demandado consiente en la rescisión del contrato:Declarada la rescisión de la venta por lesión enorme origina, en principio, que las

partes sean restituidas al mismo estado en que se hallarían si no se hubiera celebrado el contrato nulo, con algunas limitaciones:

a. El vendedor debe restituir la cosa y el comprador el precio, con intereses y frutos, pero sólo desde la demanda (artículo 1890, inciso 2º, Código Civil).

b. Las partes no están obligadas a pagar las expensas del contrato. Las partes no se reembolsan los gastos ordinarios por la celebración del contrato (artículo 1890, inciso 2º, Código Civil).

c. El comprador no está obligado a indemnizar los deterioros de la cosa, salvo que se hubiere aprovechado de ellos (artículo 1894, Código Civil).

d. La rescisión de la venta por lesión enorme no afecta a los terceros adquirentes. Si la cosa se ha enajenado por el comprador, no hay derecho para pedir la rescisión del contrato.

e. La rescisión no afecta tampoco a terceros en cuyo favor hubiere constituido el comprador algún derecho real.

Los derechos reales con que el comprador haya gravado la cosa antes de la rescisión, no caducan de pleno derecho por la sola declaración de rescisión, sino que el comprador va a tener que cancelar esos gravámenes para devolver la cosa sin ellos al vendedor (artículo 1895, Código Civil). La disposición deja en claro que las hipotecas y demás derechos reales no se extinguen de pleno derecho por la rescisión del contrato.

5.- Extinción de la acción por lesión enorme:Se extingue esta acción por tres causales: 1) por destrucción de la cosa, 2) por

enajenación de la cosa, y 3) por prescripción.1. Destrucción de la cosa : Según el inciso 1º del artículo 1893 del Código Civil,

“perdida la cosa en poder del comprador no habrá derecho por una ni por otra parte para la rescisión del contrato”. Ello es así porque destruida la cosa que se vendió es imposible su restitución, que es el efecto propio de la resolución.

2. Enajenación de la cosa : No hay acción reivindicatoria por lesión enorme si la cosa vendida salió del patrimonio del comprador, en lo cual se diferencia fundamentalmente de la nulidad, ya que el artículo 1689 del Código Civil da acción reivindicatoria en contra de terceros poseedores.

Cuando el comprador ha enajenado la cosa, obteniendo en la venta un sobreprecio respecto a lo que él había pagado por ella procede en su contra una acción distinta de la rescisoria que es la acción indemnizatoria. En este caso el comprador debe restituir el sobreprecio con un límite o tope, esto es, el justo precio de la cosa con deducción de un diez por ciento, en lo que el sobreprecio excede de este tope, pertenece al comprador (artículo 1893, inciso 2°, Código Civil).

3. Prescripción : Esta acción prescribe en cuatro años contados desde la celebración del contrato (artículo 1896, Código Civil). Esta es una prescripción especial, por lo tanto, no se suspende pero sí se interrumpe según las reglas generales.

Es importante señalar que no cabe la renuncia anticipada de la rescisión por lesión enorme (artículo 1892, Código Civil). Si se permitiera esta renuncia, ella se transformaría en una cláusula de estilo del contrato y la institución carecería de sentido.

IV. EL CONTRATO DE PERMUTAEl contrato de permuta se encuentra reglamentado en el Título XXIV del Libro IV

del Código Civil; en los artículos 1897 al 1900. El legislador regla este contrato bajo el título “De La Permutación”, inmediatamente luego de la compraventa.

La permuta históricamente, resulto uno de los primeros contratos que se utilizaron, toda vez que al no existir la moneda, se realizaba el truque o intercambio de mercancías. En realidad, si se hiciera un estudio cronológico de los contratos, había que tratar primero el de la permuta, que en el orden del tiempo es el primero que aparece, respondiendo a las necesidades primarias del hombre de procurarse las cosas necesarias para su existencia.

Desde luego siempre anterior a la compraventa, puesto que ésta supone una fase superior de civilización, en donde las personas han encontrado una medida de orden general (dinero), para facilitar el trueque de las mercancías. Con la aparición del contrato de compraventa desaparece el papel primordial que en las transacciones tenía la permuta, asumiendo este carácter el primero por su evidente practicidad.

1.- Concepto del contrato de permuta:El contrato de permuta se encuentra definido en el artículo 1897 del Código Civil,

que señala que “la permutación o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro”.

Esta definición no es exacta; no sólo es permuta el contrato en que se cambia una cosa por otra; lo es también el cambio de una cosa por otra y dinero, si la cosa vale más que el dinero (artículo 1794, Código Civil).

El trueque de cosas genéricas no es permuta, sino que constituye un contrato innominado.

2.- Características del contrato de permuta:Las características que presenta el contrato de permuta son similares a la

compraventa; en consecuencia, es un contrato bilateral, consensual por regla general, principal, oneroso, etc.

En el contrato de permuta, sin embargo, podemos citar las siguientes características que le son propias:

a. Por regla general, el contrato de permuta es consensual , esto es, según el artículo 1898, primera parte, del Código Civil, “el cambio se reputa perfecto por el mero consentimiento”.

b. Por excepción la permuta es solemne , cuando una de las cosas que se cambian o ambas sean bienes raíces o derechos de sucesión hereditaria. En tales casos, para la perfección del contrato ante la ley, será necesaria escritura pública (artículo 1898, segunda parte, Código Civil).

c. Las cosas que no pueden venderse tampoco pueden permutarse (artículo 1899, inciso 1º, Código Civil).

d. No son hábiles para celebrar el contrato de permuta las personas que no son hábiles para el contrato de compraventa. Del inciso 2º del artículo 1899 del Código Civil se desprende que son hábiles para celebrar el contrato de permuta las mismas personas que son hábiles para celebrar el contrato de compraventa.

3.- La permuta se rige por las reglas de la compraventa:

El artículo 1900 del Código Civil, establece que las disposiciones relativas a la compraventa son aplicables a la permuta en lo que no sean contrarias a la naturaleza de este contrato. Cada permutante será considerado como vendedor de la cosa que da, y el justo precio de ella a la fecha del contrato se mirará como el precio que paga por lo que recibe en cambio.

V. LA CESION DE DERECHOSEsta materia se encuentra reglamentada en el Título XXV del Libro IV; en los

artículos 1901 al 1914 del Código Civil, ambas normas inclusive.

1.- Generalidades:La cesión de derechos, en sentido amplio es el traspaso de un derecho por acto entre

vivos.Las normas del Titulo XXV del libro IV se ocupan de reglamentar tres materias

diferentes: 1) la cesión de créditos personales; 2) la cesión del derecho de herencia, y 3) la cesión de derechos litigiosos.

De este modo, la denominación del titulo no es exacta; sugiere que se tratará de un modo general la cesión de todo tipo de derechos. En verdad, se ocupa de ciertos créditos o derechos personales. No trata de la cesión de los derechos reales sino solo del de herencia, y de la cesión de derechos litigiosos que, naturalmente, pueden ser reales o personales.

2.- Cesión de derechos personales:La cesión de derechos personales está reglamentada en el párrafo 1º del Título XXV

del Libro IV del Código Civil, y que se denomina “De los créditos personales”.

* Concepto de créditos personales:La expresión “créditos personales” es redundante, toda vez que los créditos son

necesariamente personales, en el sentido de que sólo pueden reclamarse de quienes por un hecho suyo o la sola disposición de la ley han contraído la obligación correlativa (artículo 578, Código Civil).

Con esta expresión el legislador ha querido significar cierto tipo de créditos en que se encuentra precisamente determinado el acreedor, denominados, por lo mismo, “nominativos”.

* Tipos de créditos:En principio, todos los créditos son transferibles, excepto aquellos que tienen un

carácter personalísimo. Pero la manera de efectuar la cesión varía según la forma del titulo en que consta el crédito. Desde este punto de vista los créditos pueden ser:

a. Créditos nominativos : Son aquellos en que se indica con toda precisión la persona del acreedor y que no son pagaderos sino precisamente a la persona designada. Tal es por ejemplo, el crédito del vendedor contra el comprador por el precio.

b. Créditos a la orden : Son aquellos en que el nombre de la persona del titular se antepone la expresión “a la orden” u otra equivalente. Tales créditos son pagaderos a la persona designada o a quien ésta ordene o designe. Ejemplos: las letras de cambio, los pagares y cheques adoptan generalmente esa forma.

c. Créditos al portador : Son aquellos en que no se designa la persona del acreedor o llevan la expresión “al portador”. De este tipo son los billetes bancarios, los bonos hipotecarios, los cheques en que no se han borrado las expresiones “al portador”.¿Qué cesión rige el Código Civil?. Nuestro Código reglamenta solo la cesión de

créditos nominativos. Efectivamente, el artículo 1908 del Código Civil prescribe que “las disposiciones de este titulo no se aplicarán a las letras de cambio, pagares a la orden,

acciones al portador y otras especies de transmisión que se rigen por el Código de Comercio o por leyes especiales”.

¿Cómo se hace la tradición de estos créditos?. La forma de transferencia varía según sea el crédito de que se trate:

- En los créditos nominativos, la tradición se realiza mediante reglas especiales especificadas en el artículo 1901 y 1902, que veremos posteriormente.

- En los créditos a la orden, la tradición se verifica mediante endoso (artículo 164, Código de Comercio), que es un escrito puesto al dorso de la letra de cambio y demás documentos a la orden por el cual se transfiere el dominio del documento o, más bien dicho, del crédito de que da constancia (artículo 655, Código de Comercio).

- En los créditos al portador, la tradición se realiza por la simple entrega, real o ficta; o como dice la ley “por la mera tradición manual” (artículo 164, Código de Comercio).

* Naturaleza jurídica:La ubicación de este título en el Libro IV -entre la permuta y el arrendamiento-,

sugiere la idea de que la cesión de derechos es un contrato. Pero un atento examen conduce a una conclusión diversa.

Cuando el Código Civil reglamenta la cesión de derechos personales no está reglamentando un contrato, lo que en realidad está regulando es la tradición de los derechos personales y, por lo tanto, se requiere igualmente de un título traslaticio de dominio, generalmente un contrato, el cual puede ser, por ejemplo, una compraventa.

La cesión, en el fondo, es la tradición de los derechos personales o créditos. Se llega a esta conclusión por las siguientes razones:

1) El artículo 1901 del Código Civil establece la forma como se perfecciona la cesión, entre cedente y cesionario, y que es “a cualquier titulo que se haga”.

La disposición deja en claro que la cesión requiere de un titulo y que éste puede adoptar diversas formas. Un crédito puede cederse, en efecto, a titulo de compraventa, de permuta, de donación, de aporte en sociedad.

2) El artículo 1907 del Código Civil, por su parte, reglamenta la responsabilidad que contrae el cedente en la cesión “a titulo oneroso”. Con ello queda claro, una vez más, que es menester un titulo, que también puede ser gratuito, caso en el que el cedente no contrae ninguna de las obligaciones que señala la disposición citada.

3) Finalmente, el artículo 1901 del Código Civil reproduce casi literalmente la regla del artículo 699 del mismo cuerpo legal, que establece que la tradición de los derechos personales que un individuo cede a otro se verifica por la entrega del titulo hecha por el cedente al cesionario.

* Formalidades de la cesión:Las formas requeridas para la eficacia de la cesión deben ser enfocadas desde un

doble ángulo: entre las partes y respecto de terceros. En este sentido, perfecta la cesión entre las partes, aún puede no estarlo respecto del deudor cedido y de terceros si no se cumplen ciertas formalidades.

-o- Perfeccionamiento de la cesión entre las partes:

El solo acuerdo de voluntades o, lo que es igual, el solo contrato, no es suficiente para que se perfeccione la cesión.

Como no se concibe la entrega del crédito, ya se trata de una cosa incorporal, el legislador la ha reemplazado por la entrega del titulo. Por este motivo, el artículo 1901 del Código Civil, dispone que la cesión de un crédito personal, a cualquier titulo que se haga, no tendrá efecto entre cedente y cesionario sino en virtud de la entrega del titulo.

En virtud de esta entrega del titulo, el cesionario se convierte, frente al cedente, en titular del crédito.

Al efectuarse la entrega deberá anotarse en el documento mismo el traspaso del derecho, con designación del nombre del cesionario bajo la firma del cedente (artículo 1903, Código Civil).

¿Qué ocurre si el crédito no consta por escrito?. La entrega del titulo supone que el crédito cedido conste por escrito, entonces surge precisamente la interrogante anterior. Al respecto, tanto la jurisprudencia como la doctrina han estimado que es posible transferirlos, ya que si se sostiene lo contrario se estaría sustrayendo del comercio una apreciable cantidad de derechos personales, contrariando el espíritu general de la legislación.

En tal caso, la escritura de cesión en que se especifique el crédito servirá de titulo que habrá de entregarse al cesionario.

-o- Perfeccionamiento de la cesión respecto del deudor y terceros:La entrega del titulo deja perfecta la cesión entre las partes, esto es, entre el cedente

y cesionario; sin embargo, para que la cesión se perfeccione respecto del deudor cedido y de terceros, es menester que se notifique al deudor o aceptada la cesión por éste (artículo 1902, Código Civil). Mientras no intervenga la notificación o aceptación, para el deudor y terceros el titular del crédito continúa siendo el cedente.

Al respecto, el artículo 1905 del Código Civil establece que, en general, se considerará existir el crédito en manos del cedente respecto del deudor y terceros. La misma disposición prevé dos consecuencias particulares de este principio general: a) el deudor podrá paga validamente al cedente; y b) los acreedores del cedente podrán embargar el crédito que se reputa pertenecerle.

En síntesis, mientras no medien la notificación o aceptación, la cesión es inoponible al deudor y a terceros.

Es importante destacar que los requisitos que señala el artículo 1902 del Código Civil no son copulativos. Basta la notificación del deudor o la aceptación del mismo.1) Notificación del deudor : La cesión se perfecciona respecto de terceros y del propio

deudor, en primer término, por la notificación de éste.La notificación del deudor debe ser judicial, y debe efectuarse personalmente

previa resolución del juez. El artículo 47 del Código de Procedimiento Civil previene que esta forma de notificación se utilizará siempre que la ley disponga que se notifique a una persona para la validez de ciertos actos.

La iniciativa de la notificación del deudor corresponde al cesionario, ya que él es quien está primordialmente interesado en que la notificación se practique y, además, tiene el titulo del crédito que la ha sido entregado por el cedente. No hay inconveniente, sin embargo, que se cometa este encargo al cedente que, en tal caso, se reputará como un representante del cesionario.

La notificación debe practicarse cumpliendo con los requisitos generales de toda notificación personal. Además deberá cumplir con lo dispuesto en el artículo 1903 del Código Civil, debiendo hacerse con exhibición del titulo, que llevará anotado el traspaso del derecho con la designación del cesionario y bajo la firma del cedente.

2) Aceptación del deudor : La cesión se perfecciona igualmente, respecto del deudor y terceros, por la aceptación del primero. El Código no ha rodeado la aceptación de ningún requisito de forma.

Esta aceptación puede ser expresa o tácita. La primera consistirá en una explícita declaración del deudor de que aprueba la cesión. La segunda consiste en un hecho que la suponga, como la litis contestación con el cesionario, un principio de pago al cesionario, etc (artículo 1904, Código Civil).

La notificación del deudor, hecha por un ministro de fe, previa orden judicial, marca con toda exactitud el momento en que se ha perfeccionado la cesión respecto del deudor y de terceros.

Prestada la aceptación verbalmente surgirá el problema de probarla. Para este efecto regirán las limitaciones de la prueba testimonial de los artículos 1708 y 1709 del Código Civil.

Si la aceptación consta en instrumento privado, quedará plenamente probada respecto del deudor cuando el documento sea reconocido o mandado a tener por reconocido.

Respecto de terceros, el documento no adquirirá fecha cierta sino desde que ocurra alguno de los hechos previstos en el artículo 1703 del Código Civil. La aceptación no puede hacerse valer respecto de terceros sino desde que el instrumento en que consta adquiere fecha cierta a su respecto. De este modo, puede ocurrir que el deudor deba considerar como su acreedor al cesionario, mientras los terceros pueden continuar reputando al cedente.

Nuestro Código se ha apartado, sin provecho, de su modelo habitual al Código Francés, el que si exige que la aceptación del deudor conste de un acto autentico.

* Efectos de la cesión:Los efectos de la cesión deben considerarse en dos aspectos. Primero será menester

examinar el alcance o extensión de la cesión, y en seguida será preciso considerar la responsabilidad que con motivo de la cesión contrae el cedente.(a) Extensión de la cesión : El artículo 1906 del Código Civil establece que “la cesión de

un crédito comprende sus fianzas, privilegios e hipotecas; pero no traspasa las excepciones personales del cedente”. En otras palabras, se cede el crédito con sus accesorios.

En suma, el cesionario gozara del crédito en los mismos términos que el cedente. Sin embargo, la cesión no transfiere las excepciones personales del cedente, salvo la nulidad relativa que, de acuerdo con el artículo 1684 del Código Civil, pueden invocar las personas en cuyo favor la establece la ley y sus cesionarios.

Esta regla tiene una regla general tratándose de la compensación. En efecto, el artículo 1659, inciso 1º, del Código Civil dispone que “el deudor que acepta sin reserva alguna la cesión que el acreedor haya hecho de sus derechos a un tercero, no podrá

oponer en compensación al cesionario los créditos que antes de la aceptación hubiera podido oponer al cedente”.

Es lógico que el deudor no pueda oponer en compensación al cesionario los créditos adquiridos contra el cedente posteriores a la aceptación. El cedente ha dejado de ser acreedor y, en suma, ya no median entre ambos obligaciones reciprocas.

Pero tampoco puede compensar al deudor los créditos que adquirió antes de la aceptación y que hubiera podido oponer al cedente. La aceptación sin reservas importa una renuncia de la compensación.

Cuando la cesión se perfecciona por la notificación la situación es distinta, el deudor podría oponer al cesionario todos los créditos que antes de la notificación haya adquirido en contra del cedente, aun cuando no hubieren llegado a ser exigibles sino después de la notificación (artículo 1659, inciso 2º, Código Civil).

Si el crédito está garantizado con hipoteca, ¿es necesaria una nueva inscripción a nombre del cesionario?. La respuesta generalmente aceptada (Alessandri, Somarriva, Abeliuk) es que no se requiere pues, sí se practicara una nueva inscripción, la hipoteca ya no sería la misma sino otra, y no es eso lo que ocurre sino que el crédito pasa del cedente al cesionario con “sus hipotecas”. De manera no sería necesaria una nueva inscripción, bastando simplemente con practicar una anotación el margen de la inscripción hipotecaria.

En relación con los efectos de la cesión, se plantea también la cuestión de si el cesionario puede demandar la resolución del contrato del que emana el derecho personal cedido si el deudor no cumple. La mayoría de los autores consideran que si se cede un crédito, dicha cesión no importa la transferencia de la acción resolutoria, porque la resolución sería una “excepción personal”; el cesionario no adquiere la calidad de contratante y, como de acuerdo al artículo 1489 del Código Civil la acción resolutoria le corresponde a uno de los contratantes, no tendría la acción resolutoria.

(b) Responsabilidad del cedente : La responsabilidad que contrae el cedente con motivo de la cesión depende de si el titulo es gratuito u oneroso.

Si la cesión se hizo a título gratuito, el cedente no se hace responsable de nada, por aplicación del artículo 1422 del Código Civil, que señala que el donatario de donación gratuita no tiene acción de saneamiento (no le cabe ninguna responsabilidad al cedente).

Si la cesión se realizó a título oneroso, según el artículo 1907 del Código Civil, el cedente se hace responsable de su existencia al tiempo de la cesión, esto es, de que verdaderamente le pertenecía en ese tiempo; pero no se hace responsable de la solvencia del deudor, si no se compromete expresamente a ello, salvo que se comprenda expresamente la primera.

De este modo, por el solo hecho de la cesión onerosa y sin necesidad de especial estipulación, el cedente responde de que era efectivamente acreedor al tiempo de efectuarse. Sin embargo, se requiere un pacto especial para que el cedente sea responsable de la solvencia del deudor. A falta de esta estipulación expresa, el cesionario debe soportar los riesgos de la insolvencia del deudor cedido.

La estipulación que hace responsable al cedente de la insolvencia del deudor comprende naturalmente sólo su insolvencia al tiempo de la cesión; el riesgo de la insolvencia futura debe asumirlo el cedente de una manera expresa.

Finalmente, el artículo 1907 del Código Civil precisa que no se extenderá la responsabilidad del cedente sino hasta concurrencia del precio o emolumento que hubiere reportado de la cesión, a menos que expresamente se haya estipulado otra cosa.

3.- Cesión del derecho de herencia:Esta materia está contemplada y reglamentada en el párrafo 2º del Título XXV del

Libro IV del Código Civil, y abarca los artículos 1909 y 1910.La cesión de un derecho de herencia o legado presupone necesariamente que se

haya abierto la sucesión.Hay que tener presente que el derecho de suceder por causa de muerte a una persona

viva no puede ser objeto de un contrato, aunque intervenga el consentimiento de la misma persona (artículo 1463, Código Civil); los pactos sobre sucesión futura adolecen de objeto ilícito y, por lo mismo, de nulidad absoluta. Sin embargo, la situación es diferente una vez que se ha abierto la sucesión del difunto.

Al hablar de cesión del derecho real de herencia el Código se está refiriendo a la tradición de éste. Se puede ceder un derecho de herencia, desde el momento de la muerte del causante hasta antes que se haga la partición. Una vez que se efectúa la partición, termina el derecho real de herencia y solo existe el derecho de dominio sobre los bienes adjudicados a cada heredero.

También el legatario puede ceder su legado, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1909 del Código Civil. Ahora bien, según una doctrina mayoritaria, el legatario de especie o cuerpo cierto adquiere el dominio de la cosa legada por sucesión por causa de muerte, al fallecimiento del causante, y el de género adquiere un crédito contra la sucesión.

* Maneras de efectuar la cesión:La cesión puede hacerse de dos maneras: 1) especificando los bienes comprendidos

en la cesión; y 2) sin especificar los bienes de que se compone la herencia o legado.Las reglas del párrafo 2º del Titulo XXV son aplicables sólo cuando falte la

especificación de los efectos que integran la herencia o legado. Así lo dispone el artículo 1910 del Código Civil, al señalar que “el que cede a título oneroso un derecho de herencia o legado sin especificar los efectos de que se compone....”.

No se hace cuestión de los bienes que forman la herencia o legado; se transfiere el derecho de suceder a titulo de heredero o legatario.

* Tradición del derecho real de herencia:El Código Civil señala solamente algunos efectos de esta cesión, pero no la forma

como ha de efectuarse la tradición. La cuestión se ha debatido latamente en un aspecto particular del problema, y es si al hacerse la tradición del derecho de herencia cuando la integran bienes inmuebles, debe hacerse inscripción en el Conservatorio de Bienes Raíces.

Como no hay norma alguna del Código Civil que se refiera a la tradición del derecho real de herencia, han surgido algunas doctrinas que proponen soluciones diversas (teorías que fueron estudiadas anteriormente a propósito de la tradición).

La casi totalidad de la jurisprudencia de nuestros tribunales de justicia considera que la tradición del derecho de herencia no exige la inscripción, aunque en ella existan bienes raíces; basta cualquier medio que revele la intención del tradente de transferirlo y la del adquirente de aceptarlo.

Tratándose de la cesión del derecho de legado (que se entiende que existe tan sólo cuando el legado es de género), la conclusión es que la tradición se hace conforme a las reglas de la cesión de créditos personales.

* Responsabilidad del cedente:La responsabilidad del cedente depende de que la cesión se verifique a titulo

gratuito u oneroso.El cedente a titulo gratuito no contrae ninguna responsabilidad o, en otros términos,

no debe ninguna garantía al cesionario, según se desprende del artículo 1422 del Código Civil, que niega la acción de saneamiento al donatario

En cuanto a la cesión onerosa, el artículo 1909 del Código Civil dispone que “el que cede a título oneroso un derecho de herencia o legado sin especificar los efectos de que se compone, no se hace responsable sino de su calidad de heredero o de legatario”.

No es responsable el cedente de la existencia de tales o cuales bienes, ni de que formen parte de la herencia o legado, a menos que así se haya estipulado; solo garantiza o asegura al cesionario que se encuentra realmente investido del derecho a la herencia o legado.

-o- Responsabilidad del cesionario ante terceros:El cesionario se hace responsable del pasivo de la herencia o legado, respecto del

cedente. Pero, ante terceros, el cedente continúa siendo responsable; los acreedores pueden siempre dirigirse contra el cedente y hacer abstracción de la cesión.

El cedente queda siempre directamente obligado; pero tendrá derecho a que el cesionario le reembolse lo pagado.

Por cierto que los acreedores podrán igualmente accionar contra el cesionario. Al perseguir al cesionario, los acreedores le aceptarían como deudor y se estaría en presencia de una “delegación perfecta novatoria”.

* Efectos de la cesión:Por efectos de la cesión, el cesionario adquiere todos los derechos y contrae todas

las responsabilidades del cedente. Dicho de otro modo, el cesionario pasa a ocupar la misma situación jurídica del cedente.

La doctrina niega que mediante la cesión de derechos hereditarios se traspase la calidad de heredero, pero como pasa a ocupar el lugar jurídico del heredero puede pedir la posesión efectiva de la herencia, solicitar la partición de bienes e intervenir en ella y ejercitar la acción de petición de herencia y de reforma del testamento.

No obstante, como el cesionario no adquiere la calidad de heredero, los acreedores del causante pueden dirigirse en contra del heredero, quien será el responsable de las deudas hereditarias y porque la cesión es inoponible a los acreedores, sin perjuicio de que pueden aceptar la cesión y optar por dirigirse contra el cesionario. Luego, el acreedor puede dirigir a su arbitrio su acción en contra del cedente o del cesionario. No hay inconveniente para que el acreedor acepte el cambio de deudor y se dirija en contra del cesionario. Pero, si se dirige en contra del cedente y éste paga, puede repetir en contra del cesionario ya que cedió a éste el activo y el pasivo de la herencia (artículo 1910, Código Civil).

El Código Civil prevé algunas de las consecuencias que derivan de la calidad de heredero o legatario de que el cesionario queda investido, desde el momento de la apertura de la sucesión.

1) El cedente debe al cesionario todos los elementos activos de la sucesión; debe hacerle entrega de los bienes comprendidos en la herencia o legado, deber tan obvio que el legislador no juzgó necesario señalarlo.

2) El cedente debe al cesionario, igualmente, los frutos que haya percibido, los créditos que haya cobrado, los precios recibidos por la enajenación de bienes sucesorios, etc. El artículo 1910, inciso 1º, del Código Civil dispone que “si el heredero se hubiere aprovechado de los frutos o percibido créditos o vendido efectos hereditarios, será obligado a rembolsar su valor al cesionario”.

3) El cesionario deberá rembolsar al cedente los costos necesarios o prudenciales que haya hecho el cedente en razón de la herencia (artículo 1910, inciso 2º, Código Civil).

4) El cesionario se beneficia del derecho de acrecer. En efecto, el artículo 1910, inciso 3º, del Código Civil establece que “cediéndose una cuota hereditaria se entenderá cederse al mismo tiempo las cuotas hereditarias que por el derecho de acrecer sobrevengan a ella, salvo que se haya estipulado otra cosa”.Las mismas reglas se aplican al legatario, por expresa disposición del artículo 1910,

inciso final, del Código Civil.

4.- Cesión de derechos litigiosos:La cesión de derechos litigiosos es una materia prevista en el párrafo 3º del Título

XXV del Libro IV (artículos 1911 a 1914).

* Concepto y generalidades:Se llaman derechos litigiosos aquellos derechos que son objeto de una controversia

judicial, cuya existencia es discutida en juicio.El Código Civil se ha cuidado de precisar, con toda exactitud, cuando un derecho

tiene el carácter de litigioso, al señalar que “se entiende litigioso un derecho, para los efectos de los siguientes artículos, desde que se notifica judicialmente la demanda”.

La cesión de derechos litigiosos supone que el derecho sea objeto de una contienda judicial. Pero no importa cesión de derechos litigiosos la transferencia del derecho que se discute en juicio.

La cesión de un derecho litigioso no tiene por objeto el derecho mismo, sino la pretensión, bien o mal fundada, de obtener una determinada ventaja, que el cedente cree conseguir en un litigio. En otros términos, la cesión de derechos litigiosos versa sobre la expectativa del cedente de ganar o perder el pleito.

El inciso 1º del artículo 1911 del Código Civil no deja dudas al respecto, al señalar que “se cede un derecho litigioso cuando el objeto directo de la cesión es el evento incierto de la litis, del que no se hace responsable el cedente”.

Esta cesión, por lo tanto, tiene un carácter eminentemente aleatorio, puesto que el equivalente de la prestación que suministre el cesionario envuelve una contingencia de ganancia o pérdida.

Los derechos sobre los cuales se litiga pueden ser reales o personales. La ley no establece ninguna distinción.

* Quién puede ceder el derecho litigioso:Sólo puede ceder el derecho litigioso el demandante en el juicio puede efectuar la

cesión de derechos litigiosos. Diversas circunstancias lo demuestran:

o El artículo 1913 del Código Civil concede el derecho de rescate al deudor, esto es, al demandado. Fluye de aquí que el demandante es el cedente de los derechos litigiosos.

o El artículo 1912 del Código Civil, por su parte, declara que es indiferente que sea el cedente o el cesionario el que persiga el derecho. Pero, en todo caso, ha de ser el demandante en el juicio.

* Forma de hacer la cesión:El traspaso del derecho litigioso no escapa a la regla de nuestro sistema, que impone

la concurrencia del titulo y el modo. Pero, nuestro Código no ha establecido la forma de efectuar la cesión de derechos litigiosos, por ello se han propuesto dos tesis:

a. Una primera tesis que sostiene don Emilio Rioseco, ha propuesto que la circunstancia de ser litigioso el derecho no impide calificarlo de derecho real o personal, y que para determinar la forma en que se debe efectuar la cesión, debe atenderse a esta circunstancia.

En consecuencia, si el derecho litigioso es real, se aplican las reglas tratadas para ellos: si es mueble, rigen las formas indicadas en el artículo 684 del Código Civil, y si es inmueble, será necesaria la inscripción conservatoria, conforme al artículo 686 del Código Civil.

Al contrario, si el derecho litigioso es personal, se aplican las reglas vistas para la tradición de los derechos personales.

b. Otros autores, entre ellos, Silva Bascuñan, plantean que aun cuando en forma mediata lo cedido pudiere ser un derecho real o personal, en términos inmediatos lo cedido es siempre el evento incierto de la litis de manera que la forma de efectuar la tradición ha de ser también una sola y como la ley no la señala, tendrá que ser una manifestación de voluntad en tal sentido, concretamente una actuación realizada en el litigio por el cesionario, con consentimiento expreso o tácito del cedente y con expreso conocimiento de las demás partes del juicio, por la que el cesionario substituye al cedente en la posición que éste tenía en la controversia.La cesión de derechos litigiosos puede hacerse a diversos títulos. El artículo 1912

del Código Civil establece que es indiferente que la cesión hay sido a titulo de venta o permutación. La cesión puede igualmente efectuarse a titulo gratuito, pues, el artículo 1913 del Código Civil prevé que, en tal caso, el cesionario carece del derecho de rescate.

* Efectos de la cesión:Los efectos deben enfocarse desde un doble punto de vista: 1) efectos entre el

cedente y cesionario, y 2) efectos respecto del demandado.1. Efectos de la cesión entre el cedente y cesionario : Visto desde este punto de vista, la

cesión produce los siguientes efectos: El cedente se desprende de los derechos que le correspondían como demandante

en el juicio y el cesionario adquiere tales derechos. No obstante, el artículo 1912 del Código Civil expresa que es indiferente que sea el cedente o el cesionario el que persiga el derecho; de esta manera, una vez efectuada la cesión el juicio puede proseguirlo el cedente o el cesionario.

No debe el cedente al cesionario ninguna garantía por la suerte del juicio. El cesionario ha adquirido un derecho dudoso y aceptado las contingencias del litigio.

2. Efectos de la cesión respecto del demandado : Aquí surge el derecho de rescate o retracto litigioso. Este puede definirse como “la facultad del demandado de liberarse de la prestación a que ha sido condenado en el juicio, reembolsando al cesionario lo que éste hubiere pagado al cedente como precio de la cesión”.

La facultad de rescate persigue la doble finalidad de impedir la especulación de los adquirentes de litigios y de disminuir el número de pleitos.

Para que proceda este derecho es indispensable la concurrencia de dos requisitos:a) La cesión se haya efectuado a titulo oneroso: El demandado o deudor no será

obligado a pagar al cesionario sino el valor de lo que éste haya dado por el derecho cedido, con los intereses desde la fecha en que se haya notificado la cesión al deudor (artículo 1913, inciso 1º, Código Civil). Por lo tanto, la cesión debe efectuarse a un titulo que importe un sacrificio para el cesionario.

Así, por ejemplo, hecha la cesión a titulo de venta, el deudor abonará el precio pagado al cedente; verificada a titulo de permuta, deberá el valor de la cosa que el cedente recibió a cambio de los derechos litigiosos.

b) El derecho de rescate debe invocarlo el deudor en el plazo perentorio de nueve días que señala el artículo 1914 del Código Civil: De acuerdo a esta norma, “el deudor no puede oponer al cesionario el beneficio que por el artículo precedente se le concede, después de transcurridos nueve días desde la notificación del decreto en que se manda ejecutar la sentencia”.

Hay ciertos casos en los cuales no procede este derecho, y que son los siguientes:- Las cesiones enteramente gratuitas (artículo 1913, inciso 2º, Código Civil). En ellas

no cabría el reembolso del valor suministrado por el cesionario, ya que, la cesión gratuita no puede constituir un acto de especulación.

- Las cesiones que se hacen por ministerio de la justicia (artículo 1913, inciso 2º, Código Civil). En estas cesiones, según Pothier, el cesionario no procede como un especulador de litigios porque, en cierto modo, la justicia le ha invitado a adquirir el derecho.

- Las cesiones que van comprendidas en la enajenación de una cosa de que el derecho litigioso forma una parte o accesión (artículo 1913, inciso 2º, Código Civil).

- La cesión que se hace a un coheredero o copropietario por un coheredero o copropietario de un derecho que es común a los dos (artículo 1913, inciso 3º, nº 1, Código Civil). La cesión, en este caso, pone fin a un estado de indivisión, finalidad que el legislador estima plausible.

- La cesión que se hace a un acreedor en pago de lo que le debe el cedente (artículo 1913, inciso 3º, nº 2, Código Civil). El cesionario obtiene en pago de su crédito el derecho litigioso, probablemente porque el deudor carece de otros bienes.

- La cesión que se hace al que goza de un inmueble como poseedor de buena fe, usufructuario o arrendatario, cuando el derecho cedido es necesario para el goce tranquilo y seguro del inmueble (artículo 1913, inciso 3º, nº 3, Código Civil). El cesionario, de este modo, logra poner fin a un juicio que amenaza su posesión o impide su goce seguro y tranquilo.

VI. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTOEl contrato de arrendamiento se encuentra reglamentado en el Libro IV, Título

XXVI; en los artículos 1915 al 2021 del Código Civil.El Código Civil trata, en sucesivos párrafos, del arrendamiento de cosas y de sus

modalidades, del arrendamiento de criados domésticos, de los contratos para la confección de una obra material, del arrendamiento de servicios inmateriales y del arrendamiento de transporte.

I. EL ARRENDAMIENTO EN GENERAL

1.- Concepto de arrendamiento:El artículo 1915 del Código Civil se encarga de definirlo, señalando que “el

arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.

De la definición resulta que el arrendamiento puede tener un triple objeto: a) la concesión del goce de una cosa; b) la ejecución de una obra, y c) la prestación de un servicio.

2.- Importancia del arrendamiento:El contrato de compraventa satisface la necesidad cotidiana de procurarse el goce de

cosas que no es posible adquirir, de procurarse servicios indispensables, etc. Por estas razones es que el Código lo reglamenta extensamente en el Libro IV.

Algunas formas del contrato de arrendamiento, por su excepcional importancia, han adquirido personalidad propia, como sucede con el contrato de trabajo.

3.- Caracteres generales del contrato:Las características que presenta todo contrato de arrendamiento se pueden resumir

en las siguientes:a. Es un contrato consensual, es decir, se perfecciona por el solo consentimiento de las

partes, acordes en el precio y en la cosa, obra o servicio (artículo 1443, parte final, Código Civil).

b. Es un contrato bilateral, pues ambas partes contraen obligaciones mutuas; los contratantes se obligan recíprocamente (artículos 1439 y 1915, Código Civil).

c. Es un contrato oneroso, de manera tal que las partes contratantes se gravan recíprocamente, una en beneficio de la otra (artículo 1440, Código Civil).

d. Es un contrato conmutativo, lo que significa que las prestaciones recíprocas de las partes se miran como equivalentes (artículo 1441, Código Civil).

e. Es un contrato principal, ya que subiste por sí mismo, sin necesidad de otra convención.

f. Es un contrato nominado, por cuanto se encuentra perfectamente reglamentado por la ley.

g. Es un contrato de tracto sucesivo. El arrendamiento es el típico contrato de tracto sucesivo porque las obligaciones se van generando y cumpliendo en el tiempo, en forma periódica.

h. Es un título de mera tenencia, de manera que el arrendatario reconoce dominio ajeno. En efecto, la mera tenencia es la que se ejerce sobre una cosa no como dueño sino en lugar o a nombre del dueño.

II. EL ARRENDAMIENTO DE COSAS

I) GENERALIDADES:

1.- Concepto del arrendamiento de cosas:El arrendamiento de cosas es el contrato en que una de las partes se obliga a

conceder el goce de una cosa y la otra a pagar por este goce un determinado precio.La parte que confiere el goce de la cosa se denomina arrendador y la que debe pagar

el precio, arrendatario (artículo 1919, Código Civil).El arrendatario de predios urbanos recibe la denominación particular de inquilino

(artículo 1970, Código Civil), y el arrendatario de predios rústicos, la particular denominación de colono (artículo 1979, Código Civil).

2.- El arrendamiento de cosas y la compraventa:Entre el arrendamiento de cosas y la compraventa existen notables semejanzas y

algunas diferencias.Ambos contratos se asemejan en los siguientes aspectos:

o Tanto el arrendamiento de cosas y la compraventa son contratos consensuales, bilaterales, onerosos y conmutativos.

o Ambos requieren, como elementos esenciales, cosa, precio y consentimiento de las partes contratantes.

o En ambos contratos una parte se obliga a entregar una cosa y a procurar a la otra un goce tranquilo y útil, respondiendo del saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios.Por otro lado, entre ambos contratos median algunas diferencias, y que son las

siguientes: La compraventa es un título translaticio de dominio, porque naturalmente sirve para

transferirlo (seguida de la tradición, conduce al comprador a la adquisición del dominio); en cambio, el arrendamiento es un título de mera tenencia, en donde el arrendatario no adquiere ni el dominio ni la posesión de la cosa arrendada, sino que reconoce el dominio ajeno.

El goce de la cosa que el vendedor se obliga a procurar al comprador es un goce definitivo y perpetuo. Entre tanto, el goce que el arrendador debe conceder al arrendatario es necesariamente temporal y, al cabo de terminado el goce, la cosa debe ser restituida.

3.- El arrendamiento de cosas y el derecho de usufructo:Tanto el arrendamiento de cosas como en el derecho de usufructo se concede a una

persona la facultad de uso y goce de una cosa ajena. Pero evidentemente se trata de dos instituciones completamente distintas. La principal diferencia entre ambos derechos es consecuencia de que el usufructo es un derecho real (de goce), mientras que el derecho resultante para el arrendatario es un derecho personal.

El usufructo es un derecho real que permite su persecución respecto de cualquiera persona, aun cuando el dueño de la cosa vaya cambiando. En cambio, el arrendamiento es un contrato del que nacen únicamente derechos personales, de manera que el arrendatario tiene únicamente de un derecho personal en contra del arrendador para exigir de éste el uso y goce de la cosa arrendada.

4.- El arrendamiento de cosas y el comodato:El arrendamiento se asemeja al comodato pues en ambos contratos se confiere el

uso de una cosa. Sin embargo, existe una diferencia esencial entre ambos: el comodato es un contrato gratuito, mientras que en el arrendamiento se genera para la parte que usa de la cosa, la obligación de pagar un precio por ese uso.

Por lo demás el arrendamiento es un contrato consensual, esto es, se perfecciona por el mero consentimiento de las partes; en cambio, el comodato está definido como un contrato real que se perfecciona por la entrega de la cosa.

II) ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:El contrato de arrendamiento debe cumplir con los requisitos generales de existencia

del acto jurídico. En consecuencia, requiere: consentimiento, objeto, causa, y solemnidades legales en el caso que la ley las exige. Por otra parte, para la validez del contrato se requiere: consentimiento exento de vicios, objeto lícito, causa lícita, y capacidad de las partes.

Pero, además de los requisitos generales de validez de todo contrato, debe contener los elementos esenciales que le son propios, y que se refieren al objeto de las obligaciones del arrendador y arrendatario, cuales son: 1) la cosa arrendada, y 2) el precio del arrendamiento. Estos dos requisitos son la esencia del contrato de arrendamiento; luego, si faltare alguno de ellos el arrendamiento no producirá ningún efecto o degenerará en un contrato diferente.

1.- El consentimiento de las partes:El arrendamiento de cosas es consensual y se perfecciona por el solo consentimiento

de las partes acerca de la cosa y el precio.No es necesario un acto escrito para que el contrato se repute perfecto; sin embargo,

el otorgamiento del contrato por escrito reviste una gran importancia práctica, principalmente por las siguientes razones:

a) Un acto escrito facilita la prueba del contrato. Con arreglo a las normas generales no podrá probarse por testigos si el precio excede de dos unidades tributarias mensuales.

b) Es de gran conveniencia práctica que el contrato se otorgue por escritura pública y, aun, que se inscriba en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces. El artículo 53 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces señala el arrendamiento entre los títulos que pueden inscribirse.

De esta manera las partes pueden disponer de un título ejecutivo para reclamar compulsivamente el cumplimiento de sus mutuas obligaciones. Además, en caso de enajenarse la cosa, los adquirentes quedarán obligados a respetar el arriendo.

2.- El objeto en el arrendamiento:El objeto del acto jurídico es el conjunto de derechos y obligaciones que éste crea,

modifica o extingue. El objeto de la obligación es la prestación determinada, la cual puede consistir en dar, hacer o no hacer.

Como entre el objeto del acto y el objeto de los derechos y obligaciones hay una estrecha relación, puede decirse, aunque impropiamente, que el objeto del acto jurídico viene a ser la cosa o prestación sobre la que versa el acto jurídico.

En el contrato de arrendamiento, el objeto de las obligaciones es: 1) para el arrendador es la cosa arrendada, y 2) para el arrendatario es el precio del arrendamiento.

El objeto debe ser lícito para la validez del contrato de compraventa. Luego lo veremos con más detalle cuando analicemos la cosa arrendada y el precio.

3.- La causa en el arrendamiento:En los contratos bilaterales la causa de la obligación de cada una de las partes es la

obligación de la contraparte.En el arrendamiento, para el arrendador la causa va a ser siempre la obligación del

arrendatario de pagar el precio; y para el arrendatario va a ser la obligación del arrendador de conceder el goce de la cosa arrendada.

4.- Solemnidades del contrato de arrendamiento:Como señalamos previamente, el contrato de arrendamiento es consensual, o sea, se

perfecciona por el mero consentimiento de las partes respecto a la cosa y el precio. Sin embargo, en forma excepcional, el contrato de arrendamiento está envuelto de ciertas formalidades, y éstas pueden ser legales y voluntarias:

a. Solemnidades legales: El arrendamiento suele estar revestido de solemnidades legales. Cabe advertir, sin embargo, que tales solemnidades no son exigidas por la ley en consideración al contrato en sí mismo, sino en atención a la calidad de las personas que lo celebran.

Así, para dar en arrendamiento los bienes raíces de la mujer, por más de cinco años si son predios urbanos y por más de ocho si se trata de predios rústicos, el marido necesita el consentimiento de la mujer (artículo 1756, Código Civil). Análoga regla rige para arrendar la mujer administradora de la sociedad conyugal los bienes del marido (artículo 1761, Código Civil).

b. Solemnidades voluntarias: Pueden las partes estipular las solemnidades que juzguen convenientes y dar al contrato un carácter solemne.

Consagra el artículo 1921 del Código Civil una regla análoga a la señalada para la compraventa: “Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura, podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga, o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada”.

Como lógica consecuencia de que el contrato no se encuentra perfecto, las partes tienen el derecho de retractarse, el cual puede ejercerse hasta que se otorgue la escritura prevista o hasta que se haya verificado la entrega de la cosa.

Si en el arrendamiento se otorgan arras se observarán las mismas reglas que en la compraventa.Como puede apreciarse un acto solemne por voluntad de las partes no es lo mismo

que uno que lo es por mandato de la ley. En el acto solemne por determinación de las

partes, el acto puede producir efectos aun si no se cumplen las solemnidades, si se ejecutan hechos que importen renuncia de éstas, en este caso si se procede a la entrega de la cosa arrendada.

En cuanto a las solemnidades legales, en caso de no cumplirse se estará omitiendo un requisito de existencia del acto que corresponde.

5.- La cosa arrendada:La cosa debe reunir los requisitos generales del objeto de toda declaración de

voluntad, es decir, debe ser lícito, debe ser determinado y existir o esperarse que exista.El artículo 1916, inciso 1º, del Código Civil establece una regla general: “Son

susceptibles de arrendarse todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso”.

En síntesis, son susceptibles de arrendarse los bienes raíces y muebles, las cosas corporales e incorporales. Ejemplos: puede arrendarse un derecho de usufructo (artículo 793, Código Civil); el derecho derivado del contrato puede subarrendarse (artículo 1946, Código Civil).

Solamente no son susceptibles de arrendamiento: a) las cosas cuyo arriendo la ley prohíbe; b) los derechos personalísimos, y c) las cosas consumibles de las que no pueda hacerse un uso acorde con su naturaleza sin que se destruyan, puesto que es esencial que la cosa debe ser restituida al término del contrato.

A propósito de esto, se discutió bastante, no solo en Chile sino también en la legislación comparada, si era posible dar en arrendamiento una mina, ya que los minerales de una mina se agotan, se trata pues de un bien consumible. Actualmente nuestro Código de Minería permite expresamente el arrendamiento de las concesiones mineras.

El artículo 1916 del Código Civil concluye que puede arrendarse la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe (es decir, el que ignoraba el hecho de ser ajena la cosa) tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.

6.- El precio o renta:Como en la compraventa, el precio debe ser real o serio y determinado. El precio,

por tanto, no debe ser fingido o simulado ni irrisorio.La determinación del precio es una exigencia que fluye de los principios generales.

La cantidad a que asciende el precio puede ser incierta con tal que en el contrato se fijen normas o se contengan datos que sirvan para determinarlo.

Pero mientras en la compraventa el precio debe consistir en dinero, en el arrendamiento “puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada” (artículo 1917, inciso 1º, Código Civil). En este último caso, puede fijarse una cantidad determinada o una cuota o parte alícuota de los de cada cosecha (esta forma es frecuente en el arrendamiento de predios rústicos y recibe la denominación de aparcería o, vulgarmente llamada, mediería).

El precio puede fijarse en una cantidad alzada o en una cantidad periódica. Se llama renta cuando se paga periódicamente (artículo 1917, inciso 2º, Código Civil).

El precio puede fijarse de los mismos modos que en el contrato de venta; esto es, por los contratantes de común acuerdo o por un tercero. En ningún caso podrá dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes.

La determinación del precio puede hacerse por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen (artículo 1808, inciso 2º, Código Civil).

III) EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:Cuando nos referimos a los efectos del contrato de arrendamiento hablamos de los

derechos y obligaciones que genera éste para las partes contratantes. Al igual que en la compraventa, como se trata de un contrato bilateral, ambas partes contraen obligaciones recíprocas.

1.- Obligaciones del arrendador:El arrendador se obliga, como lo señala la definición del artículo 1915 del Código

Civil, a conceder al arrendatario el goce de la cosa arrendada. Tal es la única obligación del arrendador, pero esta se descompone en varias obligaciones que señala el artículo 1924 del Código Civil.

Según la citada disposición, el arrendador es obligado: A entregar al arrendatario la cosa arrendada. A mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa

arrendada.Estas son las obligaciones del arrendador, pero de estas tres obligaciones, sólo es

esencial la de entregar la cosa arrendada; las demás obligaciones son de la naturaleza del contrato y susceptibles de ser alteradas convencionalmente.1) OBLIGACION DE ENTREGAR LA COSA ARRENDADA:

La obligación de entregar es de la esencia del contrato de arrendamiento. Sólo mediante la entrega puede el arrendatario lograr el goce que persigue.

* Forma de entrega:En esta materia, en el artículo 1920 del Código Civil se señala que “la entrega de la

cosa que se da en arriendo podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley”.

La disposición es atinada tratándose de cosas corporales muebles, en donde la entrega podrá hacerse por cualquiera de los medios de efectuar tradición que señala el artículo 684 del Código Civil. Pero cuando la cosa arrendada es un inmueble, la entrega no se verificará por medio de la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces, porque la inscripción por medio de la cual se hace la tradición de los inmuebles supone un título translaticio de dominio y el arrendamiento es un título de mera tenencia.

La entrega a que se obliga el arrendador es la entrega material de la cosa que permite al arrendatario gozarla. La entrega del inmueble se verifica poniéndolo materialmente a disposición del arrendatario o, simbólicamente, entregándole, por ejemplo, las llaves.

* Tiempo y lugar de la entrega:En cuanto al tiempo y lugar de la entrega, deben observarse las reglas generales.

(a) En cuanto al tiempo de la entrega, ésta deberá verificarse en la época señalada por las partes. A falta de estipulación, inmediatamente después de la celebración del contrato.

Si se ha fijado un plazo o condición, la entrega deberá efectuarse, vencido dicho plazo o cumplida la condición.

(b) En cuanto al lugar de la entrega, ésta se hará, en primer término, en el lugar convenido y, a falta de designación en el lugar, se aplicarán las reglas del pago, esto es, la entrega se verificará en el lugar en que se encontraba la cosa al tiempo del contrato o en el domicilio del arrendador, según se trate de cosas específicas o genéricas (artículos 1587, 1588 y 1589, Código Civil).

Se ha discutido a qué domicilio del deudor se refiere esta norma, si al que tenía al momento de celebrar el contrato o al que tiene al momento en que debe hacerse el pago. Atendido lo que dispone el artículo 1589 del Código Civil, no nos cabe duda que debe estarse al primero, pues justamente esta disposición se pone en el caso en que entre ambas fechas, el deudor hubiere mudado su domicilio, estableciendo que, en ese caso, el pago debe hacerse “en el lugar que sin esa mudanza correspondería, salvo que las partes dispongan de común acuerdo otra cosa”.

* Estado en que debe entregarse la cosa arrendada:La cosa debe entregarse en estado de servir para el fin para que fue arrendada, de lo

contrario el arrendatario no podrá obtener el adecuado goce de la cosa que se propuso al contratar.

Por consiguiente, son de cargo del arrendador las reparaciones de todo género que sea menester efectuar antes de que el arrendatario entre a gozar de la cosa.

Como la cosa debe entregarse en el estado de servir para el fin para el que fue arrendada, si ésta presenta vicios o defectos que no permiten obtener de ella el provecho a que está naturalmente destinada, el arrendador debe responder de la siguiente manera:

a) Si el mal estado o calidad de la cosa “impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada”, el arrendatario puede pedir el termino del contrato de arrendamiento, en conformidad a lo que dispone el inciso 1º del artículo 1932 del Código Civil.

Según esta norma, “el arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario”.

Puede ejercitar este derecho sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo de contratar, y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.

b) Si el mal estado o calidad de la cosa impide parcialmente el goce o si la destrucción es sólo en parte, “el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del contrato, o concederse una rebaja del precio o renta”, según lo señala el inciso 2º del artículo 1932 del Código Civil.

c) Además del derecho de pedir la terminación del arrendamiento o la rebaja del precio, en su caso, suele el arrendatario tener derecho a que le indemnicen los perjuicios, cuando el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato.

La indemnización comprende sólo el daño emergente (artículo 1933, inciso 1º, Código Civil); pero si el vicio era conocido por el arrendador al tiempo del contrato o tal que debió preverlo o por su profesión conocerlo, se incluirá el lucro cesante (artículo 1933, inciso 2º, Código Civil).

De conformidad al artículo 1934 del Código Civil, el arrendatario no tiene derecho a indemnización en los siguientes casos:

o Si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo.o Si el vicio era tal que no pudo ignorarlo sin grave negligencia de su parte.o Si renunció a la acción de saneamiento por el vicio, designándolo.

* Arrendamiento de una cosa a varias personas:En este caso se sigue el mismo criterio que en la compraventa. El arrendatario a

quien primero se haya entregado la cosa será preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdrá; si no se ha entregado a ninguno, el titulo anterior prevalecerá (artículo 1922, Código Civil).

Según este artículo, “si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el arrendatario a quien se haya entregado la cosa será preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdrá; si a ninguno, el título anterior prevalecerá”.

* Incumplimiento de la obligación de entregar:El incumplimiento de la obligación de entregar del arrendador acarrea las

consecuencias que son simunes a todo incumplimiento.En esta materia es indispensable averiguar la causa determinante del

incumplimiento, es decir, si se debe al hecho o culpa del arrendador o a un caso fortuito.De este modo, según el inciso 1º del artículo 1925 del Código Civil, “si el

arrendador por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes se ha puesto en la imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con indemnización de perjuicios”.

El arrendatario tiene los derechos indicados aunque el arrendador haya creído equivocadamente y de buena fe que podía arrendar la cosa. Sin embargo, el arrendatario carece del derecho de demandar indemnización de perjuicios y sólo puede demandar la terminación del contrato cuando tuvo conocimiento de la imposibilidad del arrendador de entregar la cosa o ella proviene de fuerza mayor o caso fortuito (artículo 1925, inciso 2º, Código Civil).

* Mora en el cumplimiento de la obligación de entregar:El artículo 1926 del Código Civil prevé las consecuencias de la mora del arrendador

en el cumplimiento de la obligación de entregar la cosa arrendada.La mora del arrendador debida al hecho o culpa suyos o de sus agentes o

dependientes, da derecho al arrendatario a demandar indemnización de perjuicios (artículo 1926, inciso 1º, Código Civil).

Pero si a consecuencia del retardo se disminuye considerablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podrá el arrendatario demandar la terminación del contrato, con derecho para que, además, se le resarzan los perjuicios sufridos, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito (artículo 1926, inciso 2º, Código Civil).2) OBLIGACION DE MANTENER LA COSA EN ESTADO DE SERVIR PARA EL FIN DEL ARRENDAMIENTO:

El arrendador debe entregar la cosa arrendada en estado de servir; pero no basta con que la cosa sea inicialmente apta, sino que el arrendador debe procurar al arrendatario el goce de la cosa prolongado en el tiempo de duración del arrendamiento, hasta el término del contrato.

En razón de esta obligación, el arrendador tiene a su cargo las reparaciones necesarias que sean del caso, a excepción de las locativas, que corresponden generalmente al arrendatario, a menos que los deterioros de las locativas provengan de caso fortuito o mala calidad de la cosa arrendada. En todo caso las partes pueden alterar estas reglas, pues son de la naturaleza del contrato (artículo 1927, inciso final, Código Civil).

Según el artículo 1927 del Código Civil, “la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario”. Esta norma agrega, en su inciso 2º, que, no obstante lo anterior, “será obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada”.

* Las reparaciones necesarias:La regla es que el arrendador está obligado a efectuar aquellas reparaciones que se

hayan convenido en el contrato. Si las partes nada dijeron, le corresponden las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas.

Las reparaciones necesarias son las indispensables para mantener la cosa en estado de servir para el objeto para que se la arrendó. Sin esas reparaciones, la cosa se destruye, o desaparece o no sirve para su fin.

Le corresponde al arrendador efectuar las reparaciones locativas, pero puede, en determinadas circunstancias, efectuarlas el arrendatario por cuenta del arrendador (el arrendador debe reembolsarle siempre que concurran los presupuestos que señala el artículo 1935 del Código Civil). Este precepto dispone que “el arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad”.

En consecuencia, el derecho del arrendatario para que se le reembolse el costo de las reparaciones necesarias requiere:

Que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa. Que se haya dado pronta noticia al arrendador para que las efectúe, a menos que la

noticia no hubiere podido darse a tiempo. Que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente. Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de que se trata.

* Mejoras útiles:La ley prevé la suerte de las mejoras introducidas por el arrendatario a la cosa. En

relación a esto, debemos distinguir:a. Las mejoras útiles -es decir, aquellas que aumentan el valor venal de la cosa

(artículo 909, inciso 2º, Código Civil)- deberán ser reembolsadas por el arrendador

siempre que haya consentido en que se efectúen con la expresa condición de abonarlas (artículo 1936, primera parte, Código Civil).

Si no se hubieren efectuado en esas condiciones, el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales siempre que sea sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerados separadamente (artículo 1936, segunda parte, Código Civil).

El arrendatario goza del derecho de separar y llevarse los materiales a condición de que el arrendador no esté dispuesto a pagar su valor.

b. Las mejoras voluptuarias -es decir, aquellas que sólo consisten en objetos de lujo y recreo y que no aumentan el valor venal de la cosa o sólo lo aumentan en una proporción insignificante (artículo 911, inciso 2º, Código Civil)- en el contrato se arrendamiento jamás se indemnizan. El arrendatario podrá llevárselas en conformidad a las reglas generales.

3) OBLIGACION DE LIBRAR AL ARRENDATARIO DE TODA TURBACION EN EL GOCE DE LA COSA:

No sólo debe el arrendador procurar al arrendatario el goce de la cosa, sino que este goce ha de ser tranquilo o pacífico. Por este motivo la ley exige que el arrendador garantice al arrendatario que lo librará de las turbaciones de que éste sea víctima por parte de terceros y, con mayor razón, debe abstenerse él mismo de turbar al arrendatario.

En consecuencia, la obligación de librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa arrendada se descompone en dos obligaciones:

- Obligación del arrendador de no turbar al arrendatario.- Obligación del arrendador de garantizar al arrendatario frente a turbaciones de

terceros.

* Obligación de no turbar el arrendador al arrendatario:En conformidad al artículo 1929 del Código Civil, el arrendador será responsable no

sólo de su propia conducta sino que también de la de aquellas personas por quien es responsable; y si en el hecho se producen turbaciones, ello dará origen a la correspondiente indemnización de perjuicios.

De acuerdo al artículo 1929 del Código Civil, “si fuera de los casos previstos en el artículo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a indemnización de perjuicios”.

Pero el legislador se ha ocupado, en especial, de las turbaciones que provengan de mutaciones en la forma de la cosa o de la ejecución de trabajos en ella; en efecto, el artículo 1928 del Código Civil dispone que el arrendador no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada ni hacer trabajos en ella que puedan turbarle o embarazarle el goce de las mismas.

Sin embargo podrá suceder que la cosa necesite urgentes reparaciones. Las consecuencias son diversas según la magnitud de tales reparaciones y la medida en que embaracen o turben el goce.

a. Si las reparaciones causan una turbación de poca importancia, debe soportarlas el arrendatario, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada, pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporción de la parte que fuere (artículo 1928, inciso 2º, Código Civil). Al arrendatario le asiste el derecho de pedir una rebaja del precio o renta.

b. Si las reparaciones recaen sobre una parte tan grande de la cosa, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó el arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento (artículo 1928, inciso 3º, Código Civil). El arrendatario puede demandar la terminación del contrato.A las acciones señaladas, encaminadas a pedir una rebaja del precio o la terminación

del arriendo, puede sumarse la indemnización de perjuicios. El arrendatario tendrá derecho a la indemnización de perjuicios en los siguientes casos:

Si las reparaciones provienen de una causa que ya existía al tiempo del contrato, desconocida del arrendatario, pero que el arrendador conoció o era tal que tuviese antecedentes para temerla o por su profesión debiese conocerla (artículo 1928, inciso 4º, Código Civil).

Si las reparaciones han de dificultar el goce por mucho tiempo, de manera que no pueda subsistir el contrato de arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario (artículo 1928, inciso 5º, Código Civil).

* Obligación de sanear las turbaciones que sean obra de terceros:Las turbaciones que el arrendatario puede ser víctima de terceros pueden ser de

hecho o de derecho.1. Turbaciones de hecho: Las turbaciones de hecho son las que provienen de vías de

hecho de terceros que no pretenden derechos sobre la cosa; en otros términos, son aquellas que importan ejecución de actos materiales que no implican pretensiones de derecho.

Estas turbaciones no imponen al arrendador ninguna responsabilidad (artículo 1930, inciso 1º, Código Civil), y es el arrendatario el que deberá preocuparse de perseguir la responsabilidad y obtener la reparación del daño (el arrendatario, por los medios de que disponga, debe repeler esta clase de agresiones que le turben el goce).

2. Turbaciones de derecho: Las turbaciones de derecho son aquellas que se producen por vías de derecho, esto es, por las acciones que terceros entablen alegando derechos sobre la cosa arrendada; implican que hay un tercero que pretende tener un derecho sobre la cosa arrendada. Por ejemplo: un tercero pretende ejercer en la cosa un derecho de usufructo o servidumbre, o deduce una acción judicial para reclamar todo o parte de ella.

De tales turbaciones es responsable el arrendador porque, en verdad, provienen de una mala calidad de su derecho. Aquí se ve afectado el derecho del arrendador, por ello éste debe necesariamente intervenir (artículo 1931, inciso 1º, Código Civil).

En conformidad al inciso 1º del artículo 1931 del Código Civil, esta acción debe dirigirse en contra del arrendador. Pero el arrendatario, por su parte, tiene la obligación de dar noticia al arrendador de las turbaciones o molestias que reciba de los terceros; la omisión o tardanza en que incurra le hará responsable de los perjuicios que de ello se sigan al arrendador (artículo 1931, inciso 2º, Código Civil). Esta obligación del arrendatario está en relación con el artículo 896 del Código Civil, cuando, en un juicio reivindicatorio, el mero tenedor de la cosa debe declara el nombre y residencia de la persona a cuyo nombre la tiene (en realidad, se trata de la evicción aplicada al contrato de arrendamiento).

Para determinar los derechos que competen al arrendatario turbado en el goce de la cosa arrendada, es necesario averiguar la importancia de la turbación, esto es, si es grave o leve.a) Cuando la turbación es de relativamente escasa importancia, el arrendatario sólo

tiene derecho a una rebaja del precio (artículo 1930, inciso 2º, Código Civil). Esta norma señala que si el arrendatario “es turbado o molestado en su goce por terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato, podrá el arrendatario exigir una disminución proporcionada en el precio o renta del arriendo, para el tiempo restante”.

b) Si la turbación o embarazo es considerable, el arrendatario puede pedir la terminación del contrato (artículo 1930, inciso 3º, Código Civil). En efecto, este artículo establece que “si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento”.

Además de las acciones referidas, tiene derecho a obtener indemnización de perjuicios si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debió haber sido conocida por el arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de éste intervino estipulación especial de saneamiento respecto de ella (artículo 1930, inciso 4º, Código Civil).

En cambio, si la causa del derecho del tercero no era ni debía ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, no será obligado a abonar el lucro cesante (artículo 1930, inciso 5º, Código Civil).

* Derecho legal de retención del arrendatario:Con motivo del arrendamiento, pueden producirse perjuicios al arrendatario, los que

dan origen a indemnizaciones. Para seguridad del pago de dichas indemnizaciones, la ley otorga al arrendatario el derecho legal de retención sobre la cosa arrendada, mientras no se le pague lo que se le debe, o se le asegure debidamente el pago.

Este derecho se traduce en que no puede el arrendatario ser privado de la cosa arrendada, mientras tales indemnizaciones no se le paguen por el arrendador o se le asegure debidamente el pago (artículo 1937, inciso 1º, Código Civil).

De acuerdo a este precepto legal, “en todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá éste ser expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador”.

El derecho de retención del arrendatario procede cuando se le deben indemnizaciones en razón de:

a. La mutación de forma de la cosa arrendada o de los trabajos o reparaciones que emprenda el arrendador que le turben o embaracen el goce (artículo 1928, Código Civil).

b. Las turbaciones de que sea víctima el arrendatario a consecuencia de los derechos que terceros justifiquen sobre la cosa arrendada (artículo 1930, inciso 4º, Código Civil).

c. El mal estado de la cosa arrendada (artículo 1928, inciso 4º, Código Civil).d. Las mejoras útiles introducidas en la cosa, con el consentimiento del arrendador y

con la expresa condición de abonarlas (artículo 1936, inciso 1º, Código Civil).

El arrendatario deberá hacer valer su derecho de retención en la audiencia de contestación y conciliación, en la cual será necesario que se reconvenga y solicite según se explica en el capitulo relativo al procedimiento; obviamente, la retención sólo procede si aun detenta la propiedad.

Es importante destacar que el arrendatario carece del derecho de retención en caso de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, según lo establece el inciso 2º del artículo 1937 del Código Civil. Esta extinción sólo podría deberse a caso fortuito o la expropiación.

2.- Obligaciones del arrendatario:Como contrato bilateral que es, el arrendamiento impone igualmente obligaciones al

arrendatario.De esta manera, podemos decir que las obligaciones del arrendatario son las

siguientes: A pagar el precio o renta. A usar la cosa según los términos o espíritu del contrato. A cuidar la cosa como un buen padre de familia. A efectuar las reparaciones locativas. A restituir la cosa al término del arrendamiento.

1) OBLIGACION DE PAGAR EL PRECIO:El artículo 1942 del Código Civil señala expresamente, en su inciso 1º, que “el

arrendatario es obligado al pago del precio o renta”. Esta es su obligación más importante y constituye una obligación esencial que no puede faltar.

Como dijimos anteriormente, la determinación del precio se sujeta a las mismas reglas que en el contrato de compraventa. No hay contrato si las partes no llegan a un acuerdo en el precio; la falta de acuerdo de las partes acerca del precio o renta impide que el contrato de arrendamiento llegue a generarse.

Sin embargo, puede ocurrir que exista disputa en cuanto al monto o canon del arriendo después de que se haya efectuado la entrega de la cosa arrendada; en este caso, se estará al precio que fijen peritos, y los costos de este peritaje se dividirán entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales (artículo 1943, Código Civil).

De acuerdo al artículo 1943 del Código Civil, “si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio o renta, y por una o por otra parte no se produjere prueba legal de lo estipulado a este respecto, se estará al justiprecio de peritos, y los costos de esta operación se dividirán entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales”.

Sin perjuicio de lo anterior, la Ley Nº 18.101, ante un contrato verbal, presume que la renta es la que declara el arrendatario, debiendo el arrendador desvirtuarlo si ella no corresponde a la realidad (artículo 20, Ley Nº 18.101).

* Época del pago del precio:El precio o renta debe pagarse en la época convenida; a falta de estipulación,

conforme a la costumbre del país; en defecto de normas consuetudinarias, en conformidad a las reglas del artículo 1944 del Código Civil, esto es:

1. La renta de predios urbanos se pagará por meses (anticipados) y la renta de predios rústicos por años.

2. Si se arrienda una cosa mueble por cierto número de años, meses o días, la renta se deberá inmediatamente después de expirado el respectivo año, mes o día correspondiente.

3. Si se arrienda por una suma alzada, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento. Ejemplo: las casas de veraneo.De este modo, el precio es pagadero al término del contrato o de cada uno de los

períodos de pago.

* Efectos del incumplimiento en el pago de la renta:El no pago de la renta confiere al arrendador el derecho alternativo que establece el

artículo 1489 del Código Civil, esto es, puede pedir el cumplimiento del contrato o su terminación.

En caso de que se ponga término al arrendamiento por culpa del arrendatario, deberá éste el pago de los perjuicios que resulten para el arrendador. Esta indemnización comprende, especialmente, el pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciado hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio (artículo 1945, inciso 1º, Código Civil).

Para librase de este pago el arrendatario podrá proponer, bajo su responsabilidad, otra persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, prestando al efecto fianza u otra seguridad competente (artículo 1945, inciso 2º, Código Civil).

Este es un caso de subrogación personal, que importaría una suerte de novación por cambio de deudor. También podría asimilarse a una cesión de contrato, pero con la particularidad que habría una obligación legal de caucionar la responsabilidad de un tercero, esto es, el cesionario.

En el caso de que el arrendatario se constituya en mora de pagar la pagar la renta, el Código Civil establece algunas normas especiales para ciertos casos determinados. Así el artículo 1977 del Código Civil establece que “la mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable que no bajará de treinta días”.

Esta disposición se aparta del artículo 1949 del Código Civil que señala que una regla distinta para el caso que el arrendatario se constituya en mora de restituir la cosa arrendada, estableciendo que “para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la restituyere, será condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a lo demás que contra él competa como injusto detentador”.2) OBLIGACION DE USAR LA COSA SEGUN LOS TERMINOS O EL ESPIRITU DEL CONTRATO:

El derecho de usar y gozar la cosa no es ilimitado para el arrendatario; al contrario, debe encuadrarse dentro de ciertos límites.

La forma de usar la cosa será, en primer termino, las que las partes convengan expresamente. A falta de estipulación, el goce del arrendatario deberá ajustarse a la intención presunta de los contratantes y al natural destino de la cosa, según lo dispone el artículo 1938 del Código Civil.

Según el inciso 1º del artículo 1938 del Código Civil, “el arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato, y no podrá en consecuencia

hacerlo servir a otros objetos que los convenidos, o, a falta de convención expresa, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país”. De esta manera, por ejemplo, el arrendatario de una casa habitación ni puede instalar en ella un comercio o el arrendatario de un caballo de carreras destinarlo al arado.

El uso que el arrendatario debe dar a la cosa resulta, a menudo, de la presunta intención de las partes. Ejemplo: el arrendamiento a un fabricante de colchones de un local destinado anteriormente a un almacén, supone un tácito acuerdo para variar su uso.

La infracción de esta obligación del arrendatario da derecho al arrendador a pedir la terminación del arrendamiento con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo (artículo 1938, inciso 2º, Código Civil).

En caso de controversia toca al juez decidir cuál es el destino que deba dar el arrendatario a la cosa, tomando en consideración las variadas circunstancias del caso. Como puede apreciarse en materia de arrendamiento normalmente el legislador recurre a la costumbre, teniendo gran importancia esta fuente del derecho en este tipo de contratos.3) OBLIGACION DE CUIDAR DE LA COSA COMO UN BUEN PADRE DE FAMILIA:

Puesto que el arrendamiento es un contrato que beneficia a las partes recíprocamente, el arrendatario, con arreglo a los principios generales, es responsable de la culpa leve, esto es, la falta de aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios.

El artículo 1939 del Código Civil ratifica esta idea al decir que “el arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia” (artículo 1939, inciso 1º, Código Civil).

El incumplimiento de esta obligación, hace responsable al arrendatario de los perjuicios que su conducta ocasione, y aun tendrá el derecho el arrendador de poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro (artículo 1939, inciso 2º, Código Civil).

Por lo tanto, la sanción dependerá de la magnitud de la infracción. Solamente la infracción grave autoriza al arrendador para pedir la terminación del arriendo, entendiéndose por tal aquella que ocasiona un serio deterioro. La infracción leve sólo autoriza para demandar indemnización de perjuicios.

El arrendatario, además, no sólo es responsable de su propia culpa, sino también de la de su familia, huéspedes y dependientes, conforme lo establece el artículo 1941 en relación con el 2320 del Código Civil, que señala que toda persona es responsable no sólo de sus propias acciones, sino del hecho de aquellos que estuvieren a su cuidado.

* Cesión y subarriendo:Consecuencia de la obligación de cuidar la cosa es la prohibición que la ley impone

al arrendatario de subarrendar o ceder el arriendo, a menos que se le autorice expresamente para ello (artículo 1946, Código Civil).

En conformidad al artículo 1946 del Código Civil, “el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo”.

El subarrendamiento y la cesión son dos cosas diversas, que no deben confundirse, por ello es importante distinguirlos:

- El subarrendamiento consiste en dar en arrendamiento la cosa que se tiene a título de arrendatario. En el subarriendo hay dos arrendamientos superpuestos; el subarrendador se encuentra doblemente obligado y asume una doble calidad: de arrendatario en el primer contrato y de arrendador en el segundo, respecto del subarrendatario.

- La cesión del arrendamiento consiste en transferir a un tercero el derecho de goce que del contrato de arrendamiento deriva para el arrendatario. El cesionario ocupa el lugar del cedente y se crea una relación directa entre el cesionario y el arrendador, conservando este ultimo todas las cauciones que tendría el contrato cedido.En consecuencia, la cesión es una operación de efectos más radicales que el

subarrendamiento.El artículo 5º de la Ley Nº 18.101 dispone que en los contratos de arrendamiento de

inmuebles destinados a la habitación a plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso este podrá poner termino anticipado al contrato sin la obligación de pagar renta por el periodo que falte. A contrario sensu, debemos entender que en los contratos a plazo fijo inferiores a un año no se subentiende la facultad de subarrendar, y deberá mencionarse ella expresamente.4) OBLIGACION DE EFECTUAR LAS REPARACIONES LOCATIVAS:

Las reparaciones locativas son las que tienen por objeto subsanar aquellos deterioros que son una consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene sobre la cosa, y por supuesto, corresponde solventarlas al arrendatario determinándose por la costumbre del lugar (artículos 1927 y 1940, Código Civil).

El arrendatario, dice la ley, “es obligado a las reparaciones locativas” (artículo 1940, inciso 1º, Código Civil).

Se entienden por reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc. (artículo 1940, inciso 2º, Código Civil).

Excepcionalmente el arrendatario no está obligado a efectuar las reparaciones locativas, cuando los deterioros provienen de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala calidad de la cosa arrendada.5) OBLIGACION DE RESTITUIR LA COSA ARRENDADA:

El goce del arrendatario es esencialmente temporal, y por tanto, debe restituir la cosa al arrendador al término del contrato. Así lo dispone el inciso 1º del artículo 1947 del Código Civil al señalar que “el arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento”.

* Estado en que debe restituirse la cosa:El arrendatario debe restituir la cosa en el estado en que le fue entregada (artículo

1947, inciso 2º, primera parte, Código Civil). Pero, como se comprende, el goce de la cosa suele causar un natural desgaste o menoscabo. Por este motivo, la disposición añade que en la restitución debe tomarse en cuenta el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos (artículo 1947, inciso 2º, parte final, Código Civil).

Es probable que las partes hayan dejado constancia del estado en que se encontraba la cosa; en tal caso, no surgirán dificultades acerca de cómo debe efectuarse la restitución.

Si las partes no han expresado el estado en que se entregó la cosa, la ley establece una presunción de que ese estado fue satisfactorio; la presunción es simplemente legal, pero, en todo caso admite prueba en contrario que el arrendatario rinda (artículo 1947, inciso 3º, Código Civil). La norma prescribe que “si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario”.

Los daños y pérdidas sobrevinientes durante el goce de la cosa, se presumen culpables. Toca al arrendatario acreditar que no han sobrevenido por su culpa o de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios (artículo 1947, inciso 4º, Código Civil).

* Forma de la restitución:La entrega debe efectuarse de la siguiente manera:

Si la cosa es mueble, se hará poniendo la cosa materialmente a disposición del arrendador.

Si la cosa es inmueble, la restitución se verificará desocupando la propiedad enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves (artículo 1948, Código Civil).

* Incumplimiento de la obligación de restituir y la mora del arrendatario:Terminado el arriendo, el arrendatario debe restituir la cosa, esto es, se hace exigible

su obligación. Pero para que el arrendatario quede constituido en mora de restituir es menester que sea requerido o reconvenido por el arrendador.

La expiración del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento no es suficiente para ponerle término. Es un caso de excepción al artículo 1551 del Código Civil, porque la ley exige que se requiera igualmente al deudor para constituirlo en mora. Así lo dispone el artículo 1949 del Código Civil.

Conforme a lo establecido en el artículo 1949 del Código Civil, “para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la restituyere, será condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a lo demás que contra él competa como injusto detentador”.

* Derecho legal de retención del arrendador:Al igual que el arrendatario, el arrendador goza del derecho legal de retención. Se le

concede este derecho para seguridad del pago del precio o renta y de las indemnizaciones que, por diversos conceptos, el arrendatario le adeude (artículo 1942, Código Civil).

La norma citada expresa que “podrá el arrendador, para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria”.

En consecuencia, el arrendador puede hacer uso de este derecho en los siguientes casos:

a. Si el arrendatario usa la cosa contrariamente a los términos o al espíritu de contrato (artículo 1938, inciso 2º, Código Civil).

b. Si la cosa experimenta deterioros imputables al arrendatario por no cuidar la cosa como un buen padre de familia (artículo 1939, inciso 2º, Código Civil).

c. Por el hecho de incurrir el arrendatario en mora de restituir la cosa arrendada (artículo 1949, Código Civil).

d. Por termino del contrato por culpa del arrendatario (artículo 1945, inciso 1º, Código Civil).

e. Por concepto de precio o renta (para responder por las rentas y servicios adeudados).Con arreglo a lo dispuesto en el inciso 2º del artículo 1942 del Código Civil, el

derecho legal de retención recae sobre todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria.

Naturalmente que la retención se hace efectiva sobre los bienes indicados a condición de que pertenezcan al arrendatario; se presumirá que le pertenecen, salvo prueba en contrario.

Por su parte, el artículo 598 del Código de Procedimiento Civil otorga un derecho especial al arrendador en caso de que se pretenda burlar el derecho de retención, a través del cual, podrá solicitar el auxilio de cualquier funcionario de policía para impedir que los objetos sobre los cuales puede recaer la retención sean extraídos de la propiedad arrendada.Este derecho de retención puede ser solicitado por el arrendador en cualquier tiempo, incluso después de dictada sentencia definitiva y, por supuesto antes del lanzamiento o en el momento de cumplirse éste. Su tramitación es incidental y por cuerda separada.

IV) EXPIRACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:El contrato de arrendamiento de cosas termina del mismo modo que los otros

contratos (artículo 1950, inciso 1º, Código Civil). Pero el mismo artículo señala diversas causales peculiares de este contrato:

1. Por la destrucción total de la cosa arrendada.2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se

expresarán.4. Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto.

A las causales apuntadas, es necesario agregar otras, como el desahucio, la circunstancia de necesitar el arrendador de la cosa para efectuar reparaciones en ella, etc.

1.- La destrucción total de la cosa arrendada:Para que la destrucción ponga término al contrato de arrendamiento, ésta debe ser

total, quedando liberado el arrendatario de pagar el precio, pues su obligación deja de tener causa y objeto. Destruida íntegramente la cosa no podrá en lo sucesivo el arrendador procurar al arrendatario el goce de la misma; el arrendatario, a su vez, quedará liberado de la obligación de pagar la renta, ya que, como se dijo, su obligación carece de causa y objeto.

La destrucción total y culpable de la cosa hará responsable al arrendatario a indemnizar perjuicios y, especialmente, al pago de la renta por el tiempo que falte hasta la expiración del plazo estipulado o hasta que, mediante el desahucio, hubiera podido cesar el contrato (artículo 1945, inciso 1º, Código Civil).

Si la destrucción es solamente parcial, el juez debe decidir, atendidas las circunstancias, si tendrá lugar la terminación del arrendamiento, o se concede una rebaja del precio o renta (artículo 1932, inciso 2, Código Civil).

En consecuencia, la destrucción parcial no extingue el contrato; para que esto ocurra la destrucción debe ser total.

2.- La expiración del plazo estipulado para la duración del arriendo:El contrato de arrendamiento, como reiteradamente se ha señalado, es por su esencia

temporal; pero su duración puede ser determinada o indeterminada.

* Contrato por tiempo determinado:Se entiende que es determinado el tiempo de duración del contrato de

arrendamiento:a. Si las partes han convenido expresamente un plazo o término.b. Cuando el tiempo es determinado por la naturaleza del servicio a que la cosa se

destina (plazo tácito).c. Cuando el tiempo es determinado por la costumbre del país.

En tales casos, la expiración del término pone fin automáticamente o “ipso jure” al contrato, sin que sea menester un aviso previo o una expresa declaración de voluntad de las partes (artículo 1954, Código Civil).

Sin embargo, en conformidad a las normas contenidas en la Ley Nº 18.101 (artículos 3º y 4º), hoy en día toda restitución de un bien raíz urbano necesariamente debe hacerse por la vía judicial, es decir, habrá que notificar el término del contrato y conjuntamente pedir la devolución del inmueble arrendado.

* Contrato por tiempo indeterminado:Si no se ha fijado un tiempo para la duración del arriendo, o éste no resulta de la

naturaleza del servicio o de la costumbre del contrato, durará indefinidamente mientras las partes no expresen su voluntad de ponerle fin (artículo 1951, inciso 1º, Código Civil). Arrendador y arrendatario deben darse mutuo aviso de su intención de no perseverar en el contrato. Este aviso previo se denomina desahucio.

El inciso 1º del artículo 1951 del Código Civil dice que “si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente”.

Cuando se haya fijado plazo obligatorio sólo para una de las partes, aquella a que el plazo no obliga deberá desahuciar a la otra para hacer cesar el arriendo (artículo 1953, Código Civil). Dicho de otro modo, en el caso de que una sola de las partes tenga un plazo obligatorio, estableciendo que si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes y voluntario para la otra, se observará lo estipulado, y la parte que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad, estará sin embargo sujeta a dar la noticia anticipada que se ha dicho.

-o- Concepto y clases de desahucio:El DESAHUCIO es el aviso anticipado que una de las partes da a la otra de su

voluntad de poner fin al contrato. Este aviso, que debe darse con cierta anticipación, tiene a precaver los perjuicios que a las partes ocasionaría el término inopinado del arrendamiento.

El desahucio es un acto unilateral, pues la aceptación de la parte a quien se dirige carece de importancia.

El desahucio puede ser judicial o extrajudicial (artículo 588, Código de Procedimiento Civil). El desahucio extrajudicial puede ser verbal o escrito.

- El desahucio extrajudicial tiene serios inconvenientes. En efecto, dado verbalmente, no podrá probarse por testigos cuando la cuantía del contrato sea superior a las dos unidades tributarias mensuales; y otorgado por escrito, el documento queda en poder del desahuciado y la parte que dio el desahucio no puede contar con dicho documento para acreditar que formuló el aviso.

Actualmente el desahucio extrajudicial que emana del arrendador sólo tiene cabida tratándose de cosas muebles. El desahucio de los bienes raíces por iniciativa del arrendador es siempre judicial.

- El desahucio judicial, como su nombre lo indica, es el que se da por medio de una notificación judicial; se practica por intermedio de los tribunales de justicia a través de la correspondiente notificación.

El inciso 3º del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil dispone que el desahucio judicial se efectuará notificando al arrendador o arrendatario el decreto con que el juez manda poner en conocimiento de uno o de otro la noticia anticipada a que se refiere el artículo 1951 del Código Civil.

Notificado de desahucio, el desahuciado dispone de un plazo de diez días para oponerse. En caso de no deducirse oposición, habrá de dictarse sentencia que dé lugar al desahucio y fije día para la restitución de la propiedad. Si se deduce oposición, se citará a las partes a un comparendo a que concurrirán con sus medios de prueba para que expongan lo conveniente a sus derechos (artículos 589 y 590, Código de Procedimiento Civil).

-o- Irrevocabilidad del desahucio:El desahucio es irrevocable; a pesar de que se trata de un acto unilateral de voluntad

del arrendador o arrendatario, no es posible que uno u otro se retracten unilateralmente. Así lo señala el artículo 1952 del Código Civil, el cual establece que “el que ha dado noticia para la cesación del arriendo, no podrá después revocarla, sin el consentimiento de la otra parte”.

La regla se encuentra sobradamente justificada. Se supone con fundamente que el desahuciado ha debido adoptar medidas de previsión de la terminación del arrendamiento, tales como buscar otro arrendatario el arrendador, u otra cosa susceptible de ser arrendada el arrendatario.

-o- Anticipación con que debe darse el desahucio:La notificación de poner término al contrato debe manifestarse con la debida

antelación. Se entiende, entonces, por la anticipación del desahucio la oportunidad en que debe ponerse en conocimiento de la otra parte la intención de no perseverar en el arrendamiento.

La anticipación se ajustará al período o medida de tiempo que se regula para los pagos. De este modo, si se arrienda a tanto por mes o año, el desahucio debe darse con un mes o año de anticipación (artículo 1951, inciso 2º, Código Civil).

Para precisar con exactitud cuándo debe entenderse terminado el contrato, el artículo 1951, inciso 3º, del Código Civil, dispone que “el desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período” (artículo 1951, inciso 3º, Código Civil).

Ejemplo: si el arrendamiento es por meses y la renta se paga el 1º de cada mes, y el arrendador o el arrendatario se proponen ponerle fin el 1º de abril, el aviso deberá darse antes del 1º de marzo (dado el 20 de febrero, correrá desde el 1º de marzo).

-o- Momento en que se extingue el contrato:Cuando el contrato se ha celebrado por un tiempo determinado, obviamente se

extingue cuando expira dicho término. Si es procedente el desahucio, el contrato termina en el momento en que expira el plazo del mismo.

Como lógica consecuencia, hasta esa época, subsiste el derecho del arrendador de percibir el precio o renta. Si el arrendatario restituye anticipadamente la cosa, deberá, no obstante, pagar la renta hasta el fin del contrato (artículo 1955, Código Civil).

-o- Tácita reconducción:En caso que, terminado el contrato de arrendamiento, el arrendatario continúa

detentando la cosa sin protesta del arrendador, no se entiende que las partes hayan entendido prorrogar el contrato. Esta es la llamada “tácita reconducción”, es decir, la renovación del contrato por el hecho de que el arrendatario retenga la cosa con la aparente anuencia del arrendador (artículo 1956, inciso 1º, Código Civil).

De acuerdo al artículo 1956, inciso 1º, del Código Civil, “terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entenderá en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario, es una renovación del contrato”.

Para que se entienda renovado el arriendo es preciso que las partes así lo convengan expresamente; y como una lógica consecuencia de que el contrato no se entiende renovado, el arrendador puede reclamar en cualquier tiempo la restitución de la cosa (artículo 1956, inciso 2º, Código Civil). En efecto, esta norma establece que “si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el arrendador para exigirla cuando quiera”.

Sin embargo, el Código acepta por excepción la reconducción tácita, si la cosa fuera raíz y el arrendatario con el beneplácito del arrendador hubiere pagado la renta de cualquier espacio subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo. En este caso, se entenderá renovado el contrato pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios urbanos y el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los predios rústicos, todo esto sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma forma (artículo 1956, inciso final, Código Civil).

En consecuencia, para que tenga lugar la excepción prevista en la disposición es preciso:

Que la cosa arrendada sea inmueble. Que el arrendatario conserve la tenencia de la cosa. Que el arrendatario haya pagado, con el beneplácito del arrendador, la renta

correspondiente a un período posterior a la extinción del contrato, o las partes

hayan ejecutado otros hechos demostrativos de su inequívoca intención de perseverar en el arriendo.

La reconducción importa la celebración de un nuevo arrendamiento, en las mismas condiciones que el anterior, pero que variará en su duración: el nuevo arrendamiento durará hasta tres meses si el bien arrendador es urbano y hasta que puedan recogerse los frutos pendientes y aprovecharse las labores realizadas, si se trata de un predio rústico.

Puesto que el contrato que liga en lo sucesivo a las partes es un nuevo contrato, se extinguen las cauciones constituidas por terceros para la seguridad de las obligaciones derivadas del primero (artículo 1957, Código Civil).

3.- La extinción del derecho del arrendador:La pérdida de los derechos que el arrendador tenía sobre la cosa le coloca en la

imposibilidad de satisfacer sus obligaciones y, por ende, determina la extinción del contrato. Si se extingue el derecho del arrendador se pone fin al contrato, ya que el arrendador se coloca en la imposibilidad de satisfacer una de sus obligaciones principales, cual es proporcionar al arrendatario el goce de la cosa arrendada.

Las causas que extinguen el derecho del arrendador son diversas. La extinción puede producirse, en síntesis, por hecho o culpa del arrendador o por causas independientes de su voluntad, lo que tiene importancia para determinar la posible indemnización de perjuicios.

* La extinción involuntaria del derecho del arrendador:Lo reglamenta el artículo 1958 del Código Civil, que dispone en su inciso 1º que

“extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aún antes de cumplirse el tiempo para que su duración se hubiere estipulado”.

La extinción del derecho del arrendador supone que otra persona adquiere este derecho; la expiración del contrato significa, en otros términos, que los terceros que adquieren los derechos que el arrendador perdió no están obligados a respetar el arrendamiento.

La disposición del artículo 1958 propone dos ejemplos. Si el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, “expira el arrendamiento por la llegada del día en que debe cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario”, pese a las estipulaciones que medien entre arrendador y arrendatario sobre la duración del arriendo (artículo 1958, inciso 2º, Código Civil).

-o- Responsabilidad del arrendador:Para precisar la responsabilidad del arrendador en caso de expirar el contrato por

causas ajenas a su voluntad (que se traduce en el pago de perjuicios) es menester distinguir si estaba de buena o mala fe. La mala fe del arrendador consiste, en este caso, en haber contratado a sabiendas del carácter incierto de su derecho y atribuyéndose la calidad de dueño absoluto.

Entonces se debe distinguir: Cuando el arrendador ha contratado en una calidad particular que hace incierta la

duración de su derecho, como la de usufructuario, o la de propietario fiduciario, y en todos los casos en que su derecho esté sujeto a una condición resolutoria, no

habrá lugar a indemnización de perjuicios por la cesación del arriendo en virtud de la resolución del derecho.

Pero si el arrendador tiene un derecho de incierta duración y contrató atribuyéndose el carácter de dueño absoluto, será obligado a indemnizar al arrendatario, salvo que éste haya contratado a sabiendas de que el arrendador no era propietario absoluto.

-o- Extinción por causa de expropiación:La expropiación por causa de utilidad pública es una causa de extinción del arriendo

ajena a la voluntad del arrendador.El artículo 1960 del Código Civil establece las siguientes reglas:

o Se dará al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes (artículo 1960, nº 1, Código Civil).

o Si la causa de la expropiación fuere de tanta urgencia que no dé lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto número de años, todavía pendientes a la fecha de expropiación, y así constare por escritura pública, se deberá al arrendatario indemnización de perjuicios por el Estado o la corporación expropiadora (artículo 1960, nº 2, Código Civil).

o Si sólo una parte de la cosa arrendada ha sido expropiada, habrá lugar a la regla del artículo 1930, inciso 3º, esto es, tendrá derecho el arrendatario a pedir la terminación del contrato, cuando la parte de que ha sido privado sea tanta que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado.En consecuencia, la expropiación que pone fin al contrato debe ser total; la parcial

sólo autoriza al arrendatario para pedir la terminación del contrato, cuando reúne los caracteres anotados.

* La extinción del derecho del arrendador por su hecho o culpa:La extinción del derecho del arrendador puede operarse por su hecho o culpa. El

caso más frecuente de esto ocurre cuando el arrendador enajena la cosa arrendada o por el hecho de no pagar el precio se declara resuelto el contrato de compraventa que le sirvió de título para su adquisición.

Para determinar los efectos hay que distinguir si el adquirente o sucesor está o no obligado a respetar el arriendo:A. Si el sucesor no está obligado a respetar el arriendo : Cada vez que se extinga el

derecho del arrendador y su causahabiente no esté obligado a respetar el arriendo, deberán indemnizarse al arrendatario los perjuicios que la extinción del contrato le ocasione (artículo 1961, Código Civil).

El artículo 1961 del Código Civil señala que “extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace cesión del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo”.

Suponiendo que el arriendo se estipuló a un largo plazo; si el causahabiente del arrendador no está obligado a respetar el contrato, el arrendatario se verá privado de la cosa cuyo goce contaba por largo tiempo y se le seguirá ciertamente un daño que el arrendador debe repararle.

El arrendador debe indemnizar al arrendatario los perjuicios que sufra con motivo de la extinción del contrato. Además, el arrendador debe indemnizar los perjuicios que el subarrendatario sufriere por su parte. El arrendatario directo reclamará la indemnización de estos perjuicios a su propio nombre o cederá su acción al subarrendatario. El arrendatario directo deberá reembolsar al subarrendatario las pensiones anticipadas (artículo 1963, Código Civil).

B. Si el sucesor está obligado a respetar el arriendo : Si el sucesor del arrendador debe respetar el arriendo, subsiste el contrato; obviamente el arrendatario no tiene derecho a reclamar perjuicios.

La regla general es que el sucesor no está obligado a respetar el arriendo, porque es un tercero absoluto frente al contrato; sin embargo, principalmente por razones de orden económico, el legislador ha señalado casos en que por excepción el adquirente debe respetarlo. A ellos se refiere el artículo 1962 del Código Civil, el cual señala tres casos, estando obligados a respetar el arriendo:o Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título

lucrativo.o Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el

arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios.

o Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria.Detalladamente podemos analizar estos tres casos en que el sucesor debe

respetar el arriendo:a. Sucesores a título gratuito : Deben respetar el arriendo los sucesores a título gratuito,

esto es, los herederos, legatarios y donatarios del arrendador (artículo 1962, nº 1, Código Civil).

Los herederos deben respetar el contrato porque representan a su causante y le suceden en todos sus derechos y obligaciones transmisibles (artículo 1097, Código Civil).

En cuanto a los legatarios y donatarios, deben respetar el arriendo porque de otro modo se crearía para su causante una embarazosa situación, como consecuencia de la indemnización de perjuicios que debería pagar el arrendatario; no es justo que se imponga esta responsabilidad al autor de la liberalidad y la única manera de ponerle a cubierto de ella es obligar a los sucesores a respetar el arriendo.

b. Sucesores a título oneroso : Los causahabientes a título oneroso deben respetar el arriendo siempre que conste por escritura pública (artículo 1962, inciso 2º, Código Civil). Constituido por escritura pública, consta el contrato de un modo fehaciente y tiene una fecha cierta.

Por este motivo, pese a que el arrendamiento es, por regla general, un contrato consensual, conviene que se le revista la solemnidad de la escritura pública, en atención a que el legislador obliga a respetar el contrato al nuevo adquirente cuando se ha realizado con dicha solemnidad.

c. Caso de los acreedores hipotecarios : Una regla especial rige para esta materia, que señala que los acreedores hipotecarios deben respetar el arriendo siempre que conste por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción

hipotecaria (artículo 1962, nº 3, Código Civil). El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.

En consecuencia, para que los acreedores hipotecarios deban respetar el arriendo deben cumplirse los siguientes requisitos: 1) Que el arriendo conste por escritura pública; 2) Que se encuentre inscrito en el Registro del Conservador; y 3) Que la inscripción del arriendo sea anterior a la inscripción de la hipoteca.

En este caso los acreedores hipotecarios deben respetar el arriendo por el conocimiento de la situación contractual de la propiedad hipotecada. Los registros del Conservador son públicos y por ello el acreedor hipotecario va a tener pleno conocimiento del arriendo que afecta a la propiedad hipotecada.

* Cláusula de no enajenar la cosa arrendada:El artículo 1964 del Código Civil reglamenta los efectos del pacto que celebren el

arrendador y el arrendatario de no enajenar el primero la cosa arrendada.Dicha norma establece que “el pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga

la cláusula de nulidad de la enajenación, no dará derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su terminación natural”.

Por de pronto, la estipulación no impide al arrendador enajenar, con tal que si esto ocurre el adquirente deba respetar el arriendo.

* Embargo de la cosa arrendada:El embargo trabado por el acreedor o acreedores del arrendador sobre la cosa

arrendada no pone fin al arriendo (artículo 1965, Código Civil).En efecto, prescribe el inciso 2º del artículo 1965 del Código Civil que “si se

adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 1962”, que se refiere a los casos en que el sucesor debe respetar el arriendo.

Mientras se realiza la subasta, el contrato subsiste y se sustituirán el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador.

El Código de Procedimiento Civil, en su artículo 454, se ha ocupado más en detalle de esta materia.

4.- Otras causales de extinción del arrendamiento:El contrato de arrendamiento puede expirar además por otras causales distintas de

las anteriores:1) La sentencia judicial de terminación del arriendo : El contrato de arrendamiento

expira por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto (artículo 1950, nº 4, Código Civil). Esta forma de terminación tendrá lugar cuando arrendador o arrendatario reclamen el término del mismo, por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas. Del mismo modo, terminará de esta manera cuando se declara judicialmente nulo o rescindido el contrato.

2) La insolvencia del arrendatario : La insolvencia del arrendatario suele poner fin al arriendo. Tiene derecho el arrendador para dar por concluido el arrendamiento y para que el arrendatario le indemnice los perjuicios, según las reglas generales (artículo 1968, Código Civil).

Pero los acreedores del arrendatario, interesados en la subsistencia del contrato, podrán sustituirse al arrendatario rindiendo caución a satisfacción del arrendador. Por este motivo es que el inciso 1º del artículo 1968 del Código Civil

expresa que la insolvencia declarada del arrendatario no pone necesariamente fin al arriendo.

En consecuencia, la insolvencia del arrendatario sólo pone fin al arriendo cuando los acreedores no se sustituyan al arrendatario, prestando fianza a satisfacción del arrendador.

3) Casos en que deben hacerse reparaciones en la cosa arrendada : El arrendamiento expira cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que impidan total o parcialmente el goce de ella (artículo 1966, Código Civil).

En efecto, el artículo 1966 del Código Civil establece que “podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o parte impidan su goce, y el arrendatario tendrá entonces los derechos que le conceden las reglas dadas en el artículo 1928”.

En otras palabras, el arrendador puede poner fin al contrato, pero el arrendatario, a su vez, tiene derecho a que se le rebaje proporcionalmente el precio o renta y, eventualmente, a que se le indemnicen los perjuicios sufridos.

En cambio, no puede el arrendador poner término al contrato a pretexto de que necesita para sí la cosa (artículo 1967, Código Civil).

-o- Arrendamiento de bienes de sus representados hecho por el padre, marido o guardador:

El padre, madre, marido y guardador no pueden arrendar los bienes de sus hijos, mujer o pupilos sino por un cierto tiempo.

El artículo 1969 del Código Civil dispone que “los arrendamientos hechos por tutores o curadores, por el padre o madre como administradores de los bienes del hijo, o por el marido o la mujer como administradores de los bienes sociales y del otro cónyuge, se sujetarán (relativamente a su duración después de terminada la tutela o curaduría, o la administración paterna o materna, o la administración de la sociedad conyugal), a los artículos 407, 1749, 1756 y 1761”. V) REGLAS PARTICULARES AL ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS:

1.- Disposiciones aplicables:El arrendamiento de bienes raíces urbanos está sometido a las normas generales del

arrendamiento de cosas y a las especiales que se consignan en el párrafo 5º del Título XXVI, denominado “Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios”.

Rige además la Ley Nº 18.101, publicada en el Diario Oficial el 29 de enero de 1982 -que derogó el Decreto Ley Nº 964, de 12 de abril de 1975- y que consta de cinco títulos y dos artículos de disposiciones transitorias. Cabe señalar que esta ley sufrió importantes modificaciones en virtud de la Ley N° 19.866, de 11 de abril de 2003.

2.- Ámbito de aplicación de la Ley Nº 18.101:La Ley Nº 18.101 rige el arrendamiento de bienes raíces urbanos, entendiéndose por

tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo, y también se aplicará a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea (artículo 1º, Ley Nº 18.101).

El artículo 1º de la Ley Nº 18.101 dispone que “el contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, entendiéndose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo, se regirá por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto en ella, por el Código Civil”. Agrega que “la misma norma se aplicará a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea”.

Se excluyen del ámbito de aplicación de esta ley, por disponerlo así su artículo 2º, los siguientes bienes raíces:

1. Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación.

2. Inmuebles fiscales.3. Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos

continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo.

4. Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje.

5. Estacionamientos de automóviles y vehículos.6. Las viviendas regidas por la Ley Nº 19.281, que establece normas sobre

arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa (leasing habitacional).No obstante, los juicios que se originen en relación con los contratos que se refieren

a viviendas temporales (artículo 2º, nº 3, Ley Nº 18.101) y estacionamientos de automóviles y vehículos (artículo 2º, nº 5, Ley Nº 18.101) se substanciarán de acuerdo al procedimiento establecido en el Título III de esta ley.

3.- Irretroactividad de las normas de la Ley Nº 18.101:Las disposiciones de la Ley Nº 18.101 no se aplicarán a los contratos de

arrendamiento celebrados con anterioridad a su vigencia, sino que ellos continuarán regidos por las disposiciones del Decreto Ley Nº 964, de 1975, el que se entenderá subsistente en todas sus partes para tal fin (artículo 1º transitorio, Ley Nº 18.101).

El texto legal se ajusta, de esta manera, de lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley sobre Efecto Retroactivo de las Leyes, que considera que en todo contrato se entenderán incorporadas las leyes vigentes al tiempo de su celebración y que sobreviven a su derogación por una ley posterior.

4.- Irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios:El artículo 12 del Código Civil establece que pueden renunciarse los derechos

conferidos por las leyes, con tal que sólo miren el interés individual del renunciante, y que no esté prohibida su renuncia.

Por lo anteriormente señalado, el artículo 19 de la Ley Nº 18.101 es excepcional, en el sentido que consagra la irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario.

Es por esta razón que, cuando se solicita la aprobación de un avenimiento ante el juzgado que está conociendo de un juicio regido por estas normas, normalmente se provee “Téngase por aprobado en lo que no fuere contrario a derecho”. Así queda firme todo aquello que no implique una renuncia del arrendatario a los derechos conferidos por la Ley Nº 18.101.

5.- La renta:En cuanto a la renta del arrendamiento, la Ley N° 18.101 de arrendamiento de

predios urbanos reglamenta importantes aspectos.

* Presunción en el monto de la renta:Si el contrato no consta por escrito se presume que la renta es la que declara el

arrendatario.

El artículo 20 de la Ley Nº 18.101 dispone que en los contratos de arrendamiento regidos por la Ley N° 18.101, que no consten por escrito, se presumirá que la renta será la que declare el arrendatario. Se trata, pues, de una presunción simplemente legal.

* La mora en el pago de la renta:La mora de un período entero en el pago de la renta dará derecho al arrendador,

después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de 30 días, conforme lo establece el artículo 1977 del Código Civil.

Existe abundante jurisprudencia en esta materia, en que, no obstante no pagarse la renta en la oportunidad convenida, la acción es enervada cuando el arrendatario asegurara complemente el pago, por ejemplo prestando una garantía real o personal.

Si el contrato está regido por la Ley Nº 18.101, se aplica en caso de mora, el artículo 21 que establece en todo contrato reajustes proporcionales a la unidad de fomento y si se deben intereses se calcularán sobre la suma adeudada más el reajuste.

* Reajuste de las devoluciones de dinero:Los pagos o devoluciones de dinero se harán reajustados en la misma proporción

que hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debió hacerse el pago y aquella en que efectivamente se haga. El artículo 21 de la Ley N° 18.101 así lo establece al decir que en caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de arriendo, regido o no por esta ley, se efectuarán reajustados en la misma proporción en que hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan.

Cuando se deban intereses, se calcularán sobre la suma primitivamente adeudada, más el reajuste de que trata el inciso anterior.

* Consignación de la renta ante la negativa del arrendador de recibir el pago:Si el arrendador se niega a recibir el pago, la renta se puede consignar en la

Tesorería respectiva; esto es, la que corresponda a la ubicación del inmueble. Se le comunicará al arrendador por carta certificada la existencia del depósito, conforme lo establece el artículo 23, el cual señala que en caso de negativa del arrendador a recibir la renta de arrendamiento o a otorgar el correspondiente recibo al arrendatario que no deseare recurrir al procedimiento de pago por consignación establecido en el párrafo 7º, del Título XIV, del Libro IV del Código Civil, podrá depositar aquélla en la Unidad de Servicio de Tesorería que corresponda a la ubicación del inmueble, indicando el nombre, apellido y la residencia del arrendador. Dicha unidad le otorgará el respectivo recibo y comunicará al arrendador, por carta certificada, la existencia del depósito.

Este pago se considerará hecho al arrendador para todos los efectos legales, pero su suficiencia será calificada en el juicio que corresponda.

El retiro del depósito por el arrendador no significará renuncia a sus derechos ni producirá los efectos previstos en el inciso tercero del artículo 1956 del Código Civil, esto es, la tácita reconducción. Esta es una forma especial y excepcional de extinguir las obligaciones dentro del pago por consignación.

Además, tratándose de rentas de arrendamiento periódicas se aplica el artículo 1601 inciso 5º del Código Civil, que dispone que cuando se trata del pago periódico de sumas de dinero provenientes de una misma obligación, las cuotas siguientes a la que se haya consignado se depositará en la cuenta bancaria del tribunal sin necesidad de nuevas ofertas. En materia de arriendo, las rentas se depositarán en Tesorería, como lo establece la Ley Nº 18.101, y no será necesaria la oferta de las siguientes a la que ya se haya consignado.

No obstante que la Ley Nº 18.101 facilita al arrendatario el pago, en la forma señalada, no podemos olvidar que de todas maneras subsiste el problema de calificar la suficiencia del pago, lo que normalmente hará el arrendador a través del procedimiento correspondiente.

Finalmente, si transcurridos tres años desde la fecha del ingreso del depósito en el Servicio de Tesorerías, el arrendador no hubiere efectuado su retiro, los fondos correspondientes pasarán a rentas generales de la Nación (artículo 23, inciso final, Ley N° 18.101).

* Monto de la garantía que entrega el arrendatario al arrendador:La garantía no puede exceder de un mes de renta y debe restituirse reajustada de

acuerdo a la variación del Índice de Precios al Consumidor.

6.- Obligaciones del arrendatario o inquilino:El arrendatario tiene especialmente la obligación de usar la cosa arrendada de

acuerdo con los términos o el espíritu del contrato y a cuidar de la cosa y de efectuar las reparaciones locativas. A) Obligación de usar de la cosa según los términos del contrato:

El artículo 1973 del Código Civil reitera esta obligación del arrendatario. El arrendador tendrá derecho para expeler al inquilino que empleare la cosa en algún objeto ilícito, o que teniendo facultad de subarrendar, subarrienda a personas de notoria mala conducta, que, en este caso, podrán ser igualmente expelidas.

Conforme a las reglas generales, el arrendatario no puede subarrendar, a menos que se le haya autorizado expresamente. B) Obligación de cuidar la cosa y de efectuar las reparaciones locativas:

En virtud de la obligación de cuidar de la cosa, el arrendatario se obliga a lo siguiente:

- A conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas, que durante el arrendamiento se quiebren o se desencajen (artículo 1971, nº 1, Código Civil).

- A reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques (artículo 1971, nº 2, Código Civil).

- A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras (artículo 1971, nº 3, Código Civil).

- A mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseadas, a mantener limpios los pozos, acequias y cañerías, y a deshollinar las chimeneas (artículo 1972, inciso 1º, Código Civil).La obligación de efectuar las reparaciones locativas se traduce en mantener el

edificio en el estado que lo recibió (artículo 1970, Código Civil). No es responsable el arrendatario de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimo, o de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción.

Se entenderá que el arrendatario ha recibido el edificio en buen estado bajo todos estos respectos, a menos que se pruebe lo contrario (artículo 1971, inciso final, Código Civil).

7.- Subarrendadores y subarrendatarios:La Ley N° 18.101 reconoce la figura del “subarrendatario”, en el artículo 22, que

señala que “todo lo dispuesto en esta ley respecto de los arrendadores y arrendatarios se aplicará, en su caso, a los subarrendadores y subarrendatarios, respectivamente”.

Incluso, la ley sanciona con multa, que impondrá el juez que conoce del juicio, al subarrendador que, habiendo percibido las rentas de subarriendo, no pagare la renta del arrendamiento y a consecuencias de ello el subarrendatario fuese lanzado del inmueble (artículo 24, n° 2, Ley N° 18.101).

8.- Extinción del contrato:En relación con las causales de expiración del contrato de arrendamiento, merece

considerarse principalmente el desahucio, así como otras causas.1) El Desahucio : Como señalamos anteriormente, el desahucio es el aviso anticipado

que una de las partes da a la otra de su voluntad de poner fin al contrato. En los casos de aplicación de esta ley, el desahucio no tiene que ser fundado, y tiene que ser judicial.- La motivación del desahucio está vinculada a la fijación de una renta máxima y,

por ende, procede sólo respecto de los contratos en que la renta está limitada de este modo.

- Por otro lado, el desahucio debe ser judicial (artículo 3º, Ley Nº 18.101). El desahucio judicial es el que se realiza por intermedio de los tribunales de justicia a través de la correspondiente notificación.

En cuanto al plazo de desahucio, debemos distinguir:a. En los contratos pactados mes a mes y de duración indefinida, en este caso el

plazo es de cuatro meses, contados desde la notificación de la demanda, y se aumentará en dos meses por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. Pero dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de doce meses (artículo 3º, inciso 2º, Ley Nº 18.101).

b. En los contratos a plazo fijo que no exceden de un año, el plazo es de cuatro meses, contados desde la notificación de la demanda (artículo 4º, Ley Nº 18.101). Tanto en este caso como en el anterior, el arrendatario puede restituir

antes del vencimiento del plazo, pagando la renta de arrendamiento solo hasta el día en que ella se efectúe.

c. En los contratos a plazo fijo por mas de un año, en este caso, la ley no dio plazo especial, por ende se aplica el artículo 1976 del Código Civil, que establece la regla general remitiéndose al artículo 1951 del mismo texto legal.

En estos contratos se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso éste podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte (artículo 5º, Ley Nº 18.101).

2) Expiración por otras causas : Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble.

VI) REGLAS PARTICULARES AL ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RUSTICOS:

1.- Disposiciones aplicables:Al contrato de arrendamiento de predios rústicos se le aplican las normas del

Código Civil contenidas en el Título XXVI, párrafo 6º -titulado “Reglas particulares relativas al arrendamiento de predios rústicos”- en su calidad de supletorias al Decreto Ley Nº 993 del 24 de Abril de 1975, modificado por el Decreto Ley Nº 2.567, del 22 de mayo de 1979.

El Decreto Ley Nº 993 derogó el Decreto con Fuerza de Ley Nº 9, del 26 de enero de 1968, cuerpo legal que regulaba el arrendamiento de predios rústicos; pero el artículo único transitorio previene que los contratos vigentes a la fecha de la publicación del Decreto Ley continuarán rigiéndose por el Decreto con Fuerza de Ley Nº 9 y por las disposiciones anteriores al mismo, salvo en lo que dice relación con los derechos eventuales de prórroga del contrato y de compra preferente del predio por el arrendatario, que se entenderán extinguidos.

2.- Ámbito de aplicación del Decreto Ley Nº 993 y del Decreto con Fuerza de Ley Nº 9:

El Decreto Ley Nº 993 y sus modificaciones se aplica al arrendamiento de predios rústicos y cualquiera otra convención que tenga por objeto su explotación por terceros, así como también las medierías o aparcerías (artículo 1º del Decreto Ley Nº 993 y artículo 1º del Decreto con Fuerza de Ley Nº 9.

Para estos efectos se entenderá por predios rústicos el definido como tal en la Ley Nº 16.640, esto es, “todo inmueble susceptible de uso agrícola, ganadero o forestal, esté comprendido en zonas rurales o urbanas”.

El Decreto Ley Nº 993 no se aplicará, sin embargo:1. Al arriendo de viviendas situadas en el radio urbano, si su superficie es inferior a

una hectárea física. El contrato se sujetará, en tal evento, a la legislación sobre arrendamiento de predios urbanos.

2. Al arrendamiento de terrenos fiscales.

3. A los contratos de arrendamiento, aparcería o mediería a que se refiere el artículo 8º de la Ley Nº 17.729.

3.- Arriendo de predios rústicos en el Decreto Ley Nº 993:Respecto al arriendo de predios rústicos reglamentado en el Decreto Ley Nº 993,

podemos mencionar los siguientes aspectos:

* Elementos del contrato:El contrato de arrendamiento de predios rústicos se celebra por escritura pública o

privada; siendo necesario en este último caso la presencia de dos testigos, mayores de 18 años (artículo 5º, inciso 1º, Decreto Ley Nº 993). Además, el Decreto Ley Nº 993 impone la obligación al arrendador de declarar en la misma escritura si está afecto al impuesto de primera categoría sobre la base efectiva determinada por contabilidad completa, o sujeto al régimen de renta presunta para efectos tributarios (artículo 5º, inciso 2º, Decreto Ley 993).

Pero, al igual que el arrendamiento de predios urbanos, el contrato no es solemne; la omisión de la escritura no obsta a su plena eficacia y ésta tiene, por tanto, un significado solamente probatorio.

-o- La renta:En relación a la renta, el Decreto Ley Nº 993 no contiene ninguna disposición

acreca del precio o renta y, por tanto, regirán supletoriamente los artículos 1917 y 1918 del Código Civil.

El precio o renta puede ser en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada y podrá fijarse por cualesquiera medios, por acuerdo de las partes o por un tercero.

Sin embargo, el Decreto Ley Nº 993, en su artículo 11, dispone que la mora en el pago de la renta dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien treinta días, para cesar inmediatamente el arriendo, si el arrendatario no presta seguridad competente que se verificará el pago dentro de un plazo razonable que no bajará de 30 días.

-o- Duración del contrato de arrendamiento de predios rústicos:El Decreto Ley Nº 993 no establece un término mínimo de duración. El contrato

tendrá la duración que las partes hayan acordado, y en defecto de estipulación, el tiempo podrá ser determinado por el servicio especial a que se destine la cosa o por la costumbre. De otro modo, durará indefinidamente.

Es destacable que en el contrato de arrendamiento cobra singular relevancia la costumbre, como fuente formal del derecho y, en este caso su aplicación es ajustada a la lógica, porque de otro modo el contrato duraría indefinidamente.

-o- Incapacidad especial:El artículo 3º y 6º del Decreto Ley Nº 993 establece una incapacidades especial para

celebrar el contrato de arrendamiento. Según ella, las personas naturales o jurídicas extranjeras no pueden celebrar el contrato de arrendamiento en zonas fronterizas (artículo 3º, Decreto Ley Nº 993).

Esta disposición constituye una excepción al artículo 57 del Código Civil, relativo a la igualdad de las personas, que señala que la ley no reconoce diferencias entre el chileno y el extranjero en cuanto a la adquisición y goce de los derechos civiles que regla el Código.

El artículo 6º del Decreto Ley Nº 993 también contenía una serie de limitantes, disposición que fue derogada por el Decreto Ley Nº 2.567, de 22 de marzo de 1979, del Ministerio de Agricultura, publicado en el Diario Oficial de 5 de abril de 1979.

* Efectos del contrato:Por tratarse de un contrato bilateral, este negocio jurídico crea derechos y

obligaciones recíprocas para las partes que lo celebran.

-o- Obligaciones del arrendador:Las obligaciones del arrendador son las siguientes:

A. Obligación de entregar la cosa arrendada . El arrendador debe entregar el predio en los términos estipulados.

El legislador ha hecho hincapié en que la cabida del predio debe ser la que expresa el contrato. Si la cabida fuere diferente de la estipulada, habrá lugar al aumento o disminución del precio o la renta, o a la rescisión del contrato, según lo dispuesto en el título “De la compraventa” (artículo 1978, Código Civil).

Las dificultades que puedan surgir con motivo de que la cabida real resulte mayor o menor que la declarada en el contrato, podrán sortearse con la estipulación de que el predio se arrienda como cuerpo cierto.

B. Obligación de asegurar al arrendatario el uso y goce pacífico de la cosa . El arrendador debe asegurar al arrendatario el uso y goce pacífico del predio arrendado.

-o- Obligaciones del arrendatario:

Las obligaciones que tiene el arrendatario, por su parte, son las que a continuación se mencionan:

A) Obligación de pagar el precio o renta : A propósito de la obligación de pagar el precio o renta, el artículo 1983 del Código Civil establece, como regla general, que el colono o parcelero no tiene derecho para pedir rebaja del precio o renta, alegando casos fortuitos extraordinarios, que han deteriorado o destruido la cosecha”.

La razón es absolutamente obvia, ya que la suerte del arrendador no puede quedar ligada a los éxitos o fracasos del negocio emprendido por el arrendatario. En este sentido, el legislador se apartó del contrato de arrendamiento de predios rústicos en el derecho francés, que es más liberal para el arrendatario.

B) Obligación de cuidar la cosa : El colono debe gozar de la finca como un buen padre de familia, y si así no lo hiciere, el arrendador tiene derecho, para atajar el mal uso o el deterioro del fundo, exigiendo al efecto fianza u otra seguridad competente, y aún, hacer cesar inmediatamente el arriendo, en casos graves (artículo 1979, Código Civil).

El caso grave tendrá que calificarlo el juez de la causa, siendo una circunstancia de hecho. Solamente la infracción grave autoriza para pedir la terminación del contrato de arrendamiento.

El artículo 8º del Decreto Ley Nº 993 agrega que el arrendatario estará siempre obligado a dar cumplimiento a todas las obligaciones contractuales, legales o reglamentarias sobre protección y conservación de los recursos naturales existentes dentro del predio objeto del contrato y de todos aquellos que sirvan para su explotación.

Por su parte, el artículo 1982 del Código Civil vela también por el derecho del arrendador al disponer que “el colono cuidará de que no se usurpe ninguna parte del terreno arrendado, y será responsable de su omisión en avisar al arrendador, siempre que le hayan sido conocidos la extensión y linderos de la heredad”. Esta norma atribuye responsabilidad al arrendatario por la omisión, consistente en no noticiar al arrendador de la usurpación del predio.

C) Obligación de usar la cosa conforme a los términos y espíritu del contrato : La ley señala algunas normas especiales para precisar, a falta de una estipulación expresa, los términos en que debe gozar de la cosa el arrendatario de un predio agrícola.- El colono debe conservar los árboles y bosques y circunscribir el goce de ellos a

los términos convenidos. A falta de estipulación, se limitará el colono a usar del bosque para los objetos que se conciernan al cultivo y beneficio del fundo mismo, pero no podrá cortarlo para la venta de madera, leña o carbón (artículo 1980, Código Civil).

- El colono no podrá derribar los árboles para aprovechar el lugar que ocupan para plantar o sembrar, a menos que así se haya expresado en el contrato (artículo 1981, Código Civil).

D) Obligación de restituir la cosa : Ha previsto la ley cómo ha de efectuarse la restitución cuando el predio rústico se arrienda con una dotación de animales. Las normas son supletorias a la voluntad de las partes.

Si el arrendamiento incluía ganado, se debe restituir el mismo número de cabezas de igual edad y calidad. Si al fin del contrato no existieran en el predio animales de calidad y edad suficientes, se pagará la diferencia en dinero. Además, el arrendador no estará obligado a recibir animales que no estén aquerenciados en el predio, conforme lo establece el artículo 1984 del Código Civil.

En este tipo de arrendamiento se produce una figura análoga a la del cuasiusufructo, porque el arrendatario se hace dueño de los animales y asume el riesgo. En relación al ganado, este arrendamiento es un título traslaticio de dominio, por lo que procede aplicarse en este contrato, en el caso del riesgo, el aforismo romano que dice “las cosas perecen para su dueño”.

* Expiración del contrato:En cuanto a la expiración del contrato de arrendamiento de predios rústicos,

podemos mencionar las siguientes causales:a. Desahucio : Cualquiera de las partes puede poner fin al arrendamiento de predios

rústicos, mediante el desahucio, si no se hubiere fijado el tiempo de su duración.Las partes pueden fijar las normas que estimen convenientes para establecer

la anticipación y demás caracteres del desahucio. A falta de estipulación, rige la norma del artículo 1985 del Código Civil, que impone la obligación de desahuciar con la anticipación de un año, entendiéndose el año del modo siguiente: “El día del año en que principió la entrega del fundo al colono, se mirará como el día inicial de todos los años sucesivos, y el año de anticipación se contará desde este día inicial, aunque el desahucio se haya dado algún tiempo antes” (artículo 1985, Código Civil).

b. Extinción del derecho del arrendador : La extinción del derecho del arrendador pone fin al contrato, salvo que el tercero adquirente deba respetar el arriendo y éste le sea consecuencialmente oponible.

El artículo 10 del Decreto Ley Nº 993 prescribe que si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el nuevo propietario estará obligado a “mantener los términos del contrato de arrendamiento”, salvo acuerdo de éste con el arrendatario.

A diferencia de los arrendamientos de predios urbanos el Decreto Ley Nº 993 no distingue si la extinción del derecho fue a título gratuito u oneroso y no señala ningún requisito para que el adquirente deba respetar el arriendo. Sin embargo, es indispensable que el contrato de arrendamiento tenga, respecto de terceros, una fecha cierta y anterior a la enajenación.

4.- Mediería o aparcería:El Decreto Ley Nº 993 reglamenta esta materia en su Título III, denominado “De las

medierías y aparcerías” (artículos 12 y siguientes).

* Concepto de mediería o aparcería:El contrato de aparcería o mediería es aquel en que una parte se obliga a aportar una

determinada superficie de terreno y la otra su trabajo para realizar cultivos determinados, con el objeto de repartirse los frutos o productos resultantes, obligándose, además, a aportar los elementos necesarios para la adecuada explotación de los terrenos, a concurrir a los gastos de producción, a realizar en forma conjunta la dirección de la explotación y a participar en los riesgos de la misma (artículo 12, inciso 1º, Decreto Ley Nº 993).

La parte que se obliga a suministrar la tierra se llama “cedente” y la que se obliga a trabajarla se denomina “mediero” (artículo 12, inciso 2º, Decreto Ley Nº 993).

* Contenido del contrato:De acuerdo al artículo 13 del Decreto Ley Nº 993, el contrato de mediería debe

contener:a. Individualización de las partes.b. Descripción, ubicación y superficie de los terrenos que se aportan en mediería, los

demás aportes que se estipulen y la forma como se harán por las partes.c. Siembras, plantaciones y cultivos que se realizarán.d. Forma y porcentaje en que será distribuido entre las partes el producto y utilidades

que se obtengan de la explotación, así como la manera en que serán repartidas las pérdidas, si las hubiere.

e. Fecha de entrega y de restitución de los terrenos.f. Cláusula arbitral, pudiendo las partes, si lo desean, designar también la persona que

intervendrá como árbitro arbitrador.A falta de estipulación, el cedente deberá aportar: los terrenos y el agua

correspondiente, si fueren de riego; la mitad de las semillas o plantas, fertilizantes y pesticidas, sea en especies o en dinero; y los dos tercios de los fertilizantes de efectos duraderos utilizados en el último año de la mediería (artículo 14, inciso 1º, Decreto Ley Nº 993). El mediero, por su parte, deberá aportar, además de su trabajo, el saldo de las prestaciones que competen al cedente (artículo 14, inciso 2º, Decreto Ley Nº 993).

En el mismo evento, los productos que se obtengan se distribuirán por iguales partes y la duración del contrato será de un año (artículo 14, inciso final, Decreto Ley Nº 993).

* Obligaciones del mediero:El mediero está obligado a cumplir las disposiciones convencionales, legales y

reglamentarias sobre protección y conservación de los recursos naturales (artículo 17, Decreto Ley Nº 993).

Asimismo, el mediero está obligado a imponer en el Servicio de Seguro Social, en las mismas condiciones y con iguales derechos que los trabajadores agrícolas, salvo que acredite estar afiliado a otro sistema previsionales o goce del beneficio de la jubilación. El cumplimiento de esta obligación será de exclusivo cargo, como asimismo el de las leyes sociales respecto de los obreros que contrate y de los aportes a que se refiere la Ley sobre Sindicación Campesina (artículo 16, Decreto Ley Nº 993).

* Cesión y submediería:No pueden cederse los derechos derivados de la mediería o aparcería y el mediero

no podrá establecer submedierías, sin autorización previa y escrita del propietario (artículo 15, Decreto Ley Nº 993).

* Extinción de la mediería:Según el artículo 18 del Decreto Ley Nº 993, el contrato de mediería se extinguirá

por las causales de terminación de los contratos en general, y especialmente por las siguientes causas:

1) Por infracciones a las disposiciones contenidas en los artículos 15 ó 17 del Decreto Ley Nº 993. Es decir, se extingue si el mediero cede los derechos resultantes del contrato de mediería o establece submedierías, o si no impone en el Servicio de Seguro Social, o si no da cumplimiento a las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre protección y conservación de los recursos naturales.

2) Por fallecimiento o imposibilidad física del mediero. El mediero o su sucesión deberán ser indemnizados por el cedente en un monto no inferior al valor de os aportes efectuados por aquél.

Se debe tener presente que el fallecimiento del cedente no será causal de término anticipado del contrato de mediería.

III. CONTRATOS PARA LA CONFECCION DE UNA OBRA MATERIAL

1.- Concepto:De acuerdo con el artículo 1915 del Código Civil, el arrendamiento puede tener por

objeto “ejecutar una obra”, de ahí que el contrato de arrendamiento para la ejecución de una obra material se puede definir como aquel en que las partes se obligan mutuamente, la una a ejecutar una obra material y la otra a pagar por ella un precio determinado.

La persona que toma a su cargo la ejecución de la obra se denomina, en general, artífice.

2.- El contrato importa compraventa o arrendamiento:El contrato para la confección de una obra material puede importar legalmente una

compraventa o un arrendamiento:

a. Si el artífice suministra la materia para la confección de la obra, el contrato es de venta (artículo 1996, inciso 1º, Código Civil). Se dice que el contrato se celebra “obra vendida” para significar que el artífice suministrará los materiales.

b. Si la materia es suministrada por la persona que encargó la obra, el contrato es de arrendamiento (artículo 1996, inciso 3º, Código Civil).

c. Si ambas partes suministran la materia, el contrato será de compraventa o arrendamiento, según cuál de ellas suministre la parte principal. “Si la materia principal es suministrada por el que ha ordenado la obra, poniendo el artífice lo demás, el contrato es de arrendamiento; en el caso contrario, de venta” (artículo 1996, inciso 4º, Código Civil).

* Confección de obra material y compraventa:Suministrada la materia íntegramente o en su parte principal por el artífice, el

contrato es de compraventa. El contrato será de venta de cosa futura y, por lo tanto, condicional.

Se entiende hecha la venta bajo la condición de que la obra será bien confeccionada, condición que se entenderá cumplida cuando el que encargó la obra la ha recibido y aprobado (artículo 1996, inciso 1º, Código Civil). El precepto mencionado establece que “si el artífice suministra la materia para la confección de una obra material, el contrato es de venta; pero no se perfecciona sino por la aprobación del que ordenó la obra”.

La consecuencia más importante que se sigue de reputarse el contrato como de venta, dice relación con los riesgos de la cosa. El inciso 2º del artículo 1996 considera que el peligro de la cosa no pertenece al que ordenó la obra sino desde su aprobación, salvo que se haya constituido en mora de declarar si la aprueba o no. Los riesgos se invierten si el que encargó la obra se constituye en mora de expresar si la acepta o rechaza.

* Confección de obra material y el arrendamiento:Si el que encarga la obra proporciona la totalidad o la parte principal de la materia,

el contrato es de arrendamiento.Este contrato de arrendamiento se sujeta a las normas generales ya vistas con

algunas particularidades especiales.El problema de los riesgos se plantea de forma diversa. La pérdida de la materia

recae sobre su dueño, esto es, la persona que ordenó la obra (artículo 2000, incisos 1º y 2º, Código Civil).

1. Si embargo, el artífice será responsable cuando la materia perece por su culpa o por la de las personas que le sirven (artículo 2000, inciso 2º, parte final, Código Civil).

2. Pero el artífice, aunque la cosa perezca sin culpa suya o de sus dependientes, pierde su trabajo, no podrá reclamar el precio o salario, salvo las excepciones legales (artículo 2000, inciso 3º, Código Civil). En este sentido, el artífice comparte los riesgos con la persona que le encargó la obra.

3. El riesgo es íntegramente del que encargó la obra, esto es, pierde los materiales y debe pagar el precio por el trabajo realizado, en los siguientes casos:

o Si la obra ha sido reconocida y aprobada (artículo 2000, nº 1, Código Civil).o Si la cosa no ha sido reconocida y aprobada por mora del que encargó la

obra (artículo 2000, nº 2, Código Civil).

o Si la cosa perece por un vicio de la materia suministrada por el que encargó la obra, salvo que el vicio sea de aquellos que el artífice por su oficio haya debido conocer, o que conociéndolo no haya dado aviso oportuno (artículo 2000, inciso 3º, Código Civil).

3.- La fijación del precio:El problema se suscita sólo ante el silencio de las partes, pues si lo han pactado se

estará a esa determinación, la que normalmente será un precio fijo por la obra terminada o un precio especial por cada una de las partes de la obra. El artículo 1997 del Código Civil señala que si no se ha fijado precio se presumirá que las partes han convenido en el que ordinariamente se paga por la misma especie de obra, y a falta de éste por el que se estimare equitativo a juicio de los peritos.

Es decir, para que se someta a la decisión de peritos es menester que las partes no hayan acordado un precio o que frente al silencio de las mismas no sea posible recurrir a normas consuetudinarias. Nos encontramos entonces, frente a un caso en que la ley se remite a la costumbre, la que tiene bastante aplicación tratándose de arrendamiento.

Las partes también pueden confiarle a un tercero la fijación del precio; es por ello que el artículo 1998 del Código Civil prevé la hipótesis de la muerte del tercero antes o después de ejecutada la obra:

- Si el tercero muere antes de procederse a la ejecución de la obra, será nulo el contrato.

- Si el fallecimiento se produce después de haberse procedido a ejecutar la obra, se fijará el precio por peritos.

4.- Efectos del contrato de arrendamiento de obra material:El contrato es bilateral, y como tal engendra, por consiguiente, obligaciones

recíprocas para las partes. 1) Obligaciones de la parte que encarga la obra:

La parte que encarga la obra contrae sustancialmente dos obligaciones: a) pagar el precio, y b) declarar si aprueba o rechaza la obra.

a. Obligación de pagar el precio : El precio debe pagarse en la forma y oportunidad convenida. A falta de estipulación, será exigible una vez concluida, reconocida y aprobada la obra.

El reconocimiento puede hacerse parcialmente, cuando se ha convenido que la obra se apruebe por partes (artículo 2001, Código Civil).

b. Obligación de declarar la aprobación o rechazo de la obra : La persona que encargó la obra, una vez ejecutada, debe declarar si la aprueba o rechaza.

El incumplimiento de esta obligación o, más exactamente, la mora del que encargó la obra, trae como consecuencia que sean de su cargo los riesgos y que deba pagar el precio, aunque la cosa haya perecido.

2) Obligación del artífice:El artífice contrae la obligación de ejecutar la obra fiel y oportunamente, en la forma

convenida. Ejecutar la obra fiel y oportunamente en la forma convenida : Obviamente el artífice

tiene la obligación de ejecutar la obra oportunamente, en la forma convenida. Si el

que encargó la obra alegare que no se ha ejecutado debidamente, se nombrarán por las dos partes peritos que decidan (artículo 2002, inciso 1º, Código Civil).

* El incumplimiento de las obligaciones de las partes:Se aplican las reglas generales, y procederá la indemnización de perjuicios

correspondiente, siempre que por una o por otra parte no se haya ejecutado lo convenido o se haya retardado su ejecución (artículo 1999, inciso 1º, Código Civil).

Si el incumplimiento es del que encargó la obra, debe resarcir al artífice todos los costos, dándole además lo que valga el trabajo hecho, y lo que hubiera podido ganar en la obra (artículo 1999, inciso 2º, Código Civil).

Si el incumplimiento es del artífice, éste podrá ser obligado, a elección del que encargó la obra, a hacerla de nuevo o a la indemnización de perjuicios (artículo 2002, inciso 2º, Código Civil). Es evidente que si el que encargó la obra suministró los materiales, se le deben rembolsar con otros de igual calidad y cantidad o su precio en dinero (artículo 2002, inciso 3º, Código Civil).

5.- La extinción del contrato de arrendamiento de obra material:En esta materia se aplican las reglas generales señaladas preciamente.Dos causales típicas de extinción se presentan en el contrato de confección de obra

material:a) Extinción por voluntad del que encargó la obra: El contrato puede tener fin por la

manifestación unilateral de voluntad del que encargó la obra, caso en el cual deberá pagar lo que valga el trabajo hecho. El artículo 1999, inciso 2º, del Código Civil establece que “el que encargó la obra, aun en el caso de haberse estipulado un precio único y total por ella, podrá hacerla cesar, reembolsando al artífice todos los costos, y dándole lo que valga el trabajo hecho y lo que hubiere podido ganar en la obra”.

El desistimiento de la obra no lesiona al artífice por el hecho de que se le debe indemnizar.

b) Extinción por muerte del artífice: La consideración de la persona del artífice es de suma importancia y, por lo mismo, su fallecimiento pone fin al contrato. En cambio, no influye en la suerte del contrato la muerte del que encargó la obra, por lo tanto, este es un contrato “intuito personae” sólo para una de las partes (artículo 2005, inciso 2º, Código Civil).

El legislador ha debido prever la suerte de los trabajos realizados con anterioridad al fallecimiento. El que encargó la obra debe pagar el valor de los materiales preparados, que puedan ser útiles para la obra de que se trata. Y deberá igualmente pagar el valor de los trabajos realizados, que se calculará proporcionalmente, tomando en consideración el precio estipulado para toda la obra (artículo 2005, inciso 1º, Código Civil).

6.- Contratos para la construcción de edificios:Reviste excepcional importancia el contrato para la confección de edificios, sujeto a

reglas especiales cuando concurren las siguientes circunstancias:o Que se trate de un contratista general, que se encargue de toda la obra.

o Que el contrato sea a precio alzado, “a un precio único prefijado”, como lo dice el inciso 1º del artículo 2003 del Código Civil. En otras palabras, debe convenirse que la obra se realice por un precio global e invariable, fijado de antemano.Según Alessandri las normas relativas a los contratos para la construcción de

edificios constituyen la reglamentación de lo que en el derecho se llama contrato de empresa y que se define como aquel por el cual una persona llamada empresario, toma a su cargo la construcción de un edificio, por un precio prefijado.

Las normas especiales relativas al contrato para construcción de edificios son las que dicen relación con las modificaciones en el precio, el reajuste del mismo y la responsabilidad posterior a la recepción de la obra.

Modificaciones en el precio : Cuando el contrato se celebra en las condiciones precedentemente descritas, el precio no sufrirá alteraciones por alzas de materiales y jornales o la ejecución de nuevas obras (artículo 2003, nº 1, Código Civil). De acuerdo a esta norma, “el empresario no podrá pedir aumento de precio, a pretexto de haber encarecido los jornales o los materiales, o de haberse hecho agregaciones o modificaciones en el plan primitivo; salvo que se haya ajustado un precio particular por dichas agregaciones o modificaciones”.

Para que la ejecución de obras adicionales confiera derecho al empresario para demandar un mayor precio, será menester que se haya ajustado un precio particular por dichas agregaciones o modificaciones.

Reajuste de precio por imprevistos : El legislador se ha preocupado de reglamentar la situación que se presenta cuando la obra ha tenido un alza imprevista en el costo de la construcción, y ha señalado en el nº 2 del artículo 2003 que si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto en el suelo, ocasionaren costos que no pudieron preverse, deberá el empresario hacerse autorizar para ellos por el dueño. Por consiguiente, no es lícito al empresario realizar los mayores gastos imprevistos sin autorización del que encargó la obra.

Pero el dueño puede negarse injustificadamente a admitir la necesidad de estos gastos que superan sus previsiones; ante esta negativa, el empresario podrá ocurrir al juez para que decida si ha debido o no preverse el recargo de la obra, y fije el aumento de precio que por esta razón corresponda.

En relación a esta disposición se discute si es un caso excepcional de reconocimiento de la teoría de la imprevisión o bien de un vicio redhibitorio de la materia. En cualquier caso, el juez podrá intervenir declarando si era o no previsible el vicio del terreno y fijará, si procede, un aumento del precio por la obra realizada, interviniendo directamente en el contrato.

Responsabilidad posterior a la recepción de la obra : Por regla general, la responsabilidad del artífice cesa cuando la obra ha sido reconocida y aprobada. Pero la ley ha establecido una responsabilidad especial para el constructor en caso de que la construcción adolezca de desperfectos que atañen a su solidez y estabilidad.

La recepción sin reservas de la obra sólo significa que exteriormente se encuentra conforme (artículo 2003, nº 4, Código Civil).

La norma que contempla el artículo 2003, nº 4, del Código Civil establece que “el recibo otorgado por el dueño, después de concluida la obra, sólo significa que el dueño la aprueba, como exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte, y no exime al empresario de la responsabilidad que por el inciso precedente se le impone”.

En cambio, esta recepción deja subsistente la responsabilidad del constructor por vicios que afectan a la solidez y estabilidad de la construcción. En cuanto a esta responsabilidad, ésta debe hacerse efectiva dentro del plazo de cinco años contados desde la entrega, si el edificio perece o amenaza ruina por alguna de las causas siguientes:

Por vicios o defectos de la construcción. Por vicios del sueldo que el empresario o las personas por él

empleadas hayan debido conocer en razón de su oficio. Por vicio de los materiales.

Si los materiales fueron suministrados por el que encargó la obra, sólo es responsable el empresario cuando adolezcan de vicios que debió conocer, o que conociéndolos no dio aviso oportuno (artículo 2000, inciso final, Código Civil).

De acuerdo al artículo 2003, nº 3, del Código Civil, “si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los cinco años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario, sino en conformidad al artículo 2000, inciso final”.

El Código Civil señala que el plazo de cinco años se cuenta desde la entrega de la obra, pero el artículo 19 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones precisa que la prescripción correrá desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por la Dirección de Obras Municipales.

Responsabilidad subsidiaria del que encargó la obra : El artículo 2003, nº 5, del Código Civil establece que los artífices u obreros empleados en la construcción del edificio que han contratado directamente con el que encargó la obra por sus respectivas pagas, se mirarán como contratistas independientes, y tendrán acción directa contra el dueño; pero si han contratado con el empresario, no tendrán acción contra el dueño sino subsidiariamente, y hasta la concurrencia de lo que éste deba al empresario.

La responsabilidad, pues, es subsidiaria y limitada a lo que el dueño deba al empresario en el momento de la demanda. Sin embargo, el artículo 16 del Código del Trabajo ha modificado esta norma.

Responsabilidad de los arquitectos : El artículo 2004 dispone que las reglas de los números 3, 4 y 5 del artículo 2003 se extienden a los que se encargan de la construcción de un edificio en calidad de arquitectos.

Es decir, el arquitecto encargado de la obra es responsable de los vicios y errores de los planos que normalmente redundan en un vicio de construcción. Por su parte, el artículo 26 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones dispone que los firmantes de los planos (ingeniero, arquitecto) serán responsables de los defectos que provengan de errores contenidos en las piezas del proyecto aprobado. Y añade el artículo 77 que las acciones contra los arquitectos, ingenieros o constructores, por las responsabilidades que les pudieran afectar con motivo de las obras en que hubieren intervenido prescribirán en cinco años contados desde la recepción definitiva de la obra por la Dirección de Obras Municipales.

IV. ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS INMATERIALES

1.- Concepto:El arrendamiento se servicios inmateriales es el de aquellos en que predomina la

inteligencia sobre el esfuerzo puramente manual. Este contrato recae sobre aquellas prestaciones en que predomina la inteligencia sobre el esfuerzo puramente manual.

En este tipo de contratos, algunos autores han visto una forma contractual referida a ciertas formas de transferencias de tecnología en los artículos 2006 al 2012 del Código Civil.

2.- Clases de arrendamiento de servicios inmateriales:La ley distingue tres clases de arrendamiento de esta especie: Servicios aislados en que predomina la inteligencia sobre la mano de obra. Servicios que consisten en una larga serie de actos. Servicios prestados por profesionales.

A) Obra intelectual aislada: La primera clase de arrendamiento de servicios inmateriales es aquel que consiste en la ejecución de una obra en que predomina la inteligencia sobre la obra de mano (artículo 2006, Código Civil).

El artículo 2006 del Código Civil prescribe que “las obras inmateriales, o en que predomina la inteligencia sobre la obra de mano, como una composición literaria, o la corrección tipográfica de un impreso, se sujetan a las disposiciones especiales de los artículos 1997, 1998, 1999 y 2002”.

Ejemplos de tales obras son una composición literaria o musical, o la corrección tipográfica de un impreso, etc.

El legislador, en el artículo 2006 del Código Civil, hace aplicable a este tipo de contrato la normativa especial contenida en los artículo 1997, 1998, 1999 y 2002 del Código Civil, relativos a la confección de una obra material y que se refieren a la fijación del precio, a los perjuicios que deben resarcir las partes en caso de incumplimiento, a la facultad del que encargó la obra de poner término al contrato realizado y de la ganancia que habría reportado a la otra partes, y a las consecuencias de la indebida ejecución del trabajo.

B) Servicios que consisten en una larga serie de actos: El artículo 2007 del Código Civil expresa que “los servicios inmateriales que consisten en una larga serie de actos, como los de los escritores asalariados para la prensa, secretarios de personas privadas, ayas, histriones y cantores, se sujetan a las reglas que siguen”.

Los servicios de estas personas les dan regularmente la calidad de empleados particulares y están regulados por la legislación laboral. Por tal razón, las disposiciones de los artículos 2008, 2009, 2010 y 2011 del Código Civil se deben considerar derogadas por el Código del Trabajo.

C) Servicios profesionales: El artículo 2012 del Código Civil previene que los artículos precedentes se aplican a los servicios que según el artículo 2118 del Código Civil se sujetan a las reglas del mandato, en lo que no tuvieren de contrarios a ellas.

Esta última disposición se refiere a los servicios de las profesiones y carreras que suponen largos estudios, o a que está unida la facultad de representar y obligar a otra persona respecto de terceros (artículo 2118, Código Civil).

Los servicios de profesiones a que está unida la facultad de representar y obligar ante terceros constituyen un verdadero mandato. Pero, generalmente, los profesionales carecen de esta facultad. El abogado, el ingeniero, el médico no representan a su cliente; la representación que suele tener el primero, no la tiene en virtud de su profesión, sino del poder que se le confiera.

Estos servicios se sujetan, primero a las reglas del mandato, y subsidiariamente, al arrendamiento de servicios.

Sin embargo, el artículo 109, nº 3, del Código del Trabajo hace aplicable sus disposiciones a las personas que desempeñan funciones para cuyo ejercicio se requiere un título o grado universitario, que presten servicio a un solo empleador.

V. ARRENDAMIENTO DE TRANSPORTE

1.- Generalidades:El arrendamiento de transporte es un contrato en que una parte se compromete,

mediante cierto flete o precio, a transportar o hacer transportar una persona o cosa de un paraje a otro (artículo 2013, inciso 1º, Código Civil).

La persona que se encarga de transportar se llama generalmente acarreador y, según el medio de hacer el transporte, recibe las denominaciones particulares de arriero, carretero, barquero, naviero (artículo 2013, inciso 2º, Código Civil). El Código de Comercio denomina porteador al que se encarga de transportar por tierra, ríos o canales navegables (artículo 166, Código de Comercio).

La persona que ejerce la industria de hacer ejecutar transportes de personas o cargas se llama empresario de transportes (artículo 2013, inciso 3º, Código Civil).

La persona que encarga el transporte se llama consignante (artículo 2013, inciso 4º, Código Civil), cargador o remitente (artículo 166, Código de Comercio). La persona a quien se envía la mercadería se llama consignatario.

El contrato de transporte se rige principalmente por el Código de Comercio, el que en su artículo 171 señala que sus disposiciones son aplicables a toda clase de porteadores, cualquiera que sea la denominación que vulgarmente se les aplique, incluso las personas que se obligan ocasionalmente a conducir pasajeros o mercaderías. Es decir, las disposiciones del Código Civil sólo son subsidiarias o supletorias (artículo 2021, Código Civil).

2.- Efectos del arrendamiento de transporte:Como todo contrato bilateral el arrendamiento de transporte crea obligaciones para

ambas partes.

1) Obligaciones del acarreador:El acarreador tiene las siguientes obligaciones:

En primer lugar, tiene la obligación de presentarse a recibir la carga o pasajeros en el lugar y tiempo estipulado.

También está obligado a efectuar el transporte entregando la cosa en el tiempo y paraje estipulado (artículo 2016, Código Civil).

Finalmente, está obligado el acarreador a velar por la persona o cosa que transporta. Por lo mismo, es responsable de los daños que sufran las personas por la mala

calidad del carruaje, barco o navío en que se verifica el transporte (artículo 2015, inciso 1º, Código Civil). Asimismo, es responsable de la destrucción y deterioro de la carga, salvo estipulación en contrario, o que se pruebe vicio de la carga o caso fortuito (artículo 2015, Código Civil).

El acarreador responde de su hecho propio y del de sus agentes o sirvientes (artículo 2015, inciso 3º, Código Civil).

Las obligaciones impuestas al acarreador corresponden igualmente al empresario de transporte, como responsable de la idoneidad y buena conducta de las personas que emplea (artículo 2014, Código Civil).

2) Obligaciones del cargador o consignante:Por su parte, el consignante tiene las siguientes obligaciones:

Tiene la obligación de presentar los pasajeros y carga para su transporte, so pena de pagar la mitad del precio o flete (artículo 2019, inciso 1º, Código Civil).

Le incumbe igualmente la obligación de pagar el precio o flete del transporte (artículo 2018, Código Civil).

Por último, debe reparar los daños ocasionados por hecho o culpa del pasajero o de su familia o sirvientes, o por el vicio de la carga (artículo 2018, Código Civil).

3.- Terminación del arrendamiento de transporte:Normalmente el contrato terminará una vez concluido el transporte, esto es,

entregada la cosa o conducido el pasajero al lugar convenido.Pero la ley prevé el caso de la muerte de alguna de las partes, y dispone que no se

pone fin al contrato. El artículo 2020 del Código Civil señala que la muerte del acarreador o pasajero no pone fin al contrato; las obligaciones se transmiten a los respectivos herederos, sin perjuicio de lo dispuesto generalmente sobre la fuerza mayor y caso fortuito.

VII. EL CONTRATO DE SOCIEDAD

I) GENERALIDADES:

1.- Reglamentación aplicable:

El contrato de sociedad se encuentra reglamentado en el Libro IV, Título XXVIII; en los artículos 2053 al 2115 del Código Civil. Además tratan de la sociedad el Código de Minería (Título VII del Libro II), el Código de Minería (Título XII) y diversas leyes especiales.

El Código Civil establece ciertas normas básicas generales, aplicables a toda especie de sociedad y reglamenta, en especial, un tipo determinado: la sociedad colectiva civil.

Las sociedades colectivas mercantiles se rigen principalmente por las disposiciones del Código de Comercio y en algunas materias por el Código Civil. Las sociedades anónimas se rigen íntegramente por el Código de Comercio y leyes especiales. Las sociedades de responsabilidad limitada se rigen por la Ley Nº 3.918 y, en lo no previsto en ella y en el pacto social, le son aplicables las reglas establecidas para las sociedades colectivas (artículo 4º, Ley Nº 3.918).

2.- Concepto de sociedad:

La sociedad o compañía es un contrato en que dos o más personas estipulan poner algo en común con la mira de repartir entre sí los beneficios que de ello provengan (artículo 2053, inciso 1º, Código Civil).

3.- Caracteres del contrato de sociedad:

El contrato de sociedad posee algunas características propias de dicho contrato. Estas son:

1) Es un contrato bilateral: porque las partes que la conforman se obligan recíprocamente.

2) Es un contrato oneroso: debido a las prestaciones mutuas que genera el contrato de sociedad.

3) Es un contrato conmutativo: en el sentido que las prestaciones mutuas que engendra se miran como equivalentes.

4) Por regla general es un contrato consensual: es decir, se perfecciona por el solo consentimiento de las partes.

No es menester para que la sociedad se perfeccione la entrega del aporte de los socios, porque revestiría los caracteres de un contrato real.

Sin embargo, son solemnes las sociedades civiles anónimas (sujetas a las mismas normas que las sociedades anónimas comerciales), las sociedades civiles de responsabilidad limitada y las sociedades comerciales (que son siempre solemnes).

5) Es un contrato intuito personae: esto quiere decir que la consideración de la persona de los socios es determinante de su celebración. La comunidad de intereses que genera el contrato de sociedad supone una recíproca confianza entre los socios que encuentra diversas manifestaciones.

Este carácter no es común a todas las sociedades. En las sociedades anónimas la persona de los socios es indiferente (son sociedades de capital).

6) La sociedad es una persona jurídica distinta de los socios: El artículo 2053, inciso 2º, del Código Civil declara enfáticamente que “la sociedad forma una persona jurídica, distinta de los socios individualmente considerados”.

La personalidad jurídica de la sociedad se genera, regularmente, sin intervención de la autoridad pública; adquiere esta personalidad por el ministerio de la ley, por el sólo hecho de formarse. Por excepción, las sociedades anónimas requieren de un decreto del Presidente de la República que autorice su existencia (artículo 427, Código de Comercio).

Como consecuencia de la personalidad jurídica, las sociedades:

Tienen patrimonio propio , distinto del patrimonio personal de los socios. Los bienes que los socios aportan a la sociedad dejan de pertenecerles y pasan a ser del dominio social.

Tienen una voluntad propia , que es, normalmente, la de la mayoría de los socios. El inciso 1º del artículo 2054 del Código Civil señala que “en las deliberaciones de los socios que tengan derecho a votar, decidirá la mayoría de votos, computada según el contrato, y si en éste nada se hubiere estatuido sobre ello, decidirá la mayoría numérica de los socios”.

Se exceptúan los casos en que según la ley o el contrato se exija la unanimidad, o que concedan a cualquiera de los socios el derecho de oponerse a los otros (artículo 2054, inciso 2º, Código Civil).

Toda modificación sustancial del contrato debe ser acordada unánimemente, salvo que el contrato mismo estatuya otra cosa (artículo 2054, inciso 3º, Código Civil).

Tienen un nombre propio o razón social . Aunque el Código Civil no se refiere a ello, es indudable que debe existir.

4.- Sociedad y comunidad:

La sociedad tiene cierto parentesco con la comunidad, pero median entre ambas instituciones algunas diferencias:

a. En cuanto a su origen, la sociedad requiere como elemento esencial el consentimiento de los socios, mientras que en la comunidad el consentimiento de los comuneros no es esencial. En síntesis, la sociedad es un contrato y la comunidad es un cuasicontrato.

b. La sociedad es una persona jurídica diversa de los socios considerados individualmente, por lo tanto, los bienes sociales no pertenecen a los socios sino que a la sociedad. En cambio, la comunidad no constituye una persona jurídica, y por ende, los bienes comunes pertenecen a los socios pro indiviso.

c. La sociedad es poderoso factor de progreso económico, por ello el legislador la protege y fomenta. En cambio, la comunidad es un factor que entraba el progreso económico, por esta razón el legislador repudia los actos tendientes a perpetuarla.

II) ELEMENTOS DEL CONTRATO DE SOCIEDAD:

Además de los requisitos generales propios de todo contrato, la sociedad debe reunir los siguientes que son característicos:

Estos elementos característicos de la sociedad son los siguientes:

1. Aporte de los socios.2. Participación en las utilidades.3. Contribución a las pérdidas.4. Affectio societatis o intención de formar sociedad.

1.- Aporte de los socios:

Este elemento lo podemos ubicar en la definición del artículo 2053 del Código Civil cuando señala que “la sociedad en un contrato en que dos o más personas deciden poner algo en común.....”. Por otro lado, el artículo 2055 del Código Civil dispone que “no hay sociedad, si cada uno de los socios no pone alguna cosa en común”.

La necesidad de efectuar un aporte resulta de que la sociedad, para llevar a cabo sus fines, debe contar con un patrimonio que le permita realizarlos.

* Objeto del aporte:

El aporte de los socios puede consistir en dinero u otros bienes raíces o muebles, en industria, servicio o trabajo apreciable en dinero (artículo 2055, inciso 1º, Código Civil).

El artículo 2055, inciso 1º, del Código Civil señala que “no hay sociedad, si cada uno de los socios no pone alguna cosa en común, ya consista en dinero o efectos, ya en una industria, servicio o trabajo apreciable en dinero”.

No es menester que los aportes sean del mismo valor ni de la misma naturaleza; importa sólo que los socios efectúen un aporte.

* Requisitos del aporte:

El aporte de los socios debe reunir los siguientes caracteres:

o Debe ser apreciable en dinero.o Debe efectuarse a título singular.

A) Debe ser apreciable en dinero: Los aportes que los socios se comprometen a efectuar deben ser susceptibles de estimación pecuniaria, apreciables en dinero. De este modo, el crédito comercial de una persona puede ser materia de aporte, puesto que constituye un poderoso factor de éxito.

B) Debe efectuarse a título singular: El aporte debe verificarse a título singular. “Se prohíbe toda sociedad a título universal, sea de bienes presentes y venideros, o de unos u otros” (artículo 2056, inciso 1º, Código Civil). “Se prohíbe asimismo toda sociedad de ganancias, a título universal, excepto entre cónyuges” (artículo 2056, inciso 2º, Código Civil).

Sociedad universal de bienes presente o futuros es aquella en que los socios estipulan poner en común la totalidad de si patrimonio actual o venidero.

Sociedad a título universal de ganancias es aquella en que los socios se comprometen a compartir la totalidad de los beneficios que obtengan en sus respectivas actividades. El legislador solamente tolera una sociedad a título universal de ganancias entre cónyuges.

2.- Participación en las utilidades:

Todos los socios deben participar en los beneficios (artículo 2055, inciso 1º, Código Civil). La sociedad persigue un fin de lucro con el objeto de repartir el provecho entre los asociados. Esta finalidad es de la esencia de la sociedad.

No hay sociedad si se conviene en atribuir todos los beneficios a algunos socios con exclusión de otros.

El beneficio que los socios obtengan, del mismo modo que sus aportes, deben ser de carácter pecuniario; no se considera beneficio el de índole solamente moral, no apreciable en dinero (artículo 2055, inciso 3º, Código Civil).

El derecho de los socios de participar en los beneficios supone que la sociedad obtenga utilidades. Importa aquí una remuneración del capital, industria o trabajo y quien la recibe no debe ser considerado como socio (artículo 2086, inciso 1º, Código Civil). Si al que aporta su industria se le asigna una cuota del eventual beneficio que la sociedad obtenga, nada podrá reclamar cuando la sociedad haya experimentado pérdidas, aun cuando la cuota asignada se le haya reconocido como precio de su industria (artículo 2086, inciso 2º, Código Civil).

Según el artículo 2086 del Código Civil, “si por el acto constitutivo de la sociedad se asegura a una persona que ofrece su industria una cantidad fija que deba pagársele íntegramente aun cuando la sociedad se halle en pérdida, se mirará esta cantidad como el precio de su industria, y el que la ejerce no será considerado como socio”. El inciso 2º de esta norma añade que “si se le asigna una cuota del beneficio eventual, no tendrá derecho, en cuanto a ella, a cosa alguna, cuando la sociedad se halle en pérdida, aunque se le haya asignado esa cuota como precio de su industria”.

* Forma en que se distribuyen los beneficios:

La distribución de los beneficios puede hacerse en la forma que determinen las partes contratantes o un tercero, y en su defecto la ley.

1. En primer lugar, la distribución de los beneficios se hará como los socios lo hayan acordado. “Los contratantes pueden fijar las reglas que tuvieren por convenientes para la división de ganancias y pérdidas” (artículo 2066, Código Civil).

2. La forma de efectuar la distribución del beneficio puede entregarse al arbitrio de un tercero. La decisión del tercero no es susceptible de reclamo, a menos que lo resuelto fuere manifiestamente inicuo; la reclamación no es admisible pasados tres meses desde que la resolución del tercero fue conocida del reclamante o si ha empezado a ponerse en ejecución por él (artículo 2067, inciso 1º, Código Civil).

Si el tercero fallece antes de cumplir su encargo, o por otra causa cualquiera no lo cumple, la sociedad es nula, esto es, que la sociedad no llega a formarse (artículo 2067, inciso 3º, Código Civil).

La determinación como deben compartirse las utilidades no puede quedar al arbitrio de ninguno de los socios (artículo 2067, inciso 2º, Código Civil).

3. Si las partes nada dicen, la ley señala que la participación de las utilidades será proporcional al aporte. En efecto, el artículo 2068 del Código Civil señala que “a falta de estipulación expresa, se entenderá que la división de los beneficios debe ser a prorrata de los valores que cada socio ha puesto en el fondo social, y la división de las pérdidas a prorrata de la división de los beneficios”.

El socio industrial aporta su “industria, servicio o trabajo”. A falta de estipulación ¿cuál será su participación en los beneficios?. Como resulta inaplicable la regla señalada anteriormente, no cabe otra solución equitativa que dejarlo a la determinación del juez (artículo 2069, primera parte, Código Civil).

Para este caso, el Código de Comercio establece otra regla. El socio industrial llevará en las ganancias una cuota igual a la que corresponda al socio que hizo el menor aporte.

3.- Contribución a las pérdidas:

El propósito de obtener beneficios y de compartirlos suele frustrarse y resultar de las operaciones sociales una pérdida que los socios deben igualmente compartir.

Los socios contribuirán a las pérdidas en la forma prevista en el contrato. A falta de estipulación debe hacerse la distribución de las pérdidas “a prorrata de la división de los beneficios” (artículo 2068, Código Civil).

En cuanto al socio industrial, el artículo 2069 del Código Civil dispone que “si ninguna estipulación determinare la cuota que le quepa en las pérdidas, se entenderá que no le cabe otra que la de dicha industria, trabajo o servicio”. El socio industrial pierde su trabajo.

* Regla del artículo 2070 del Código Civil:

La parte que a cada socio corresponde en los beneficios y en las pérdidas debe calcularse sobre el resultado definitivo de las operaciones sociales (artículo 2070, inciso 2º, Código Civil).

Esto produce una doble consecuencia:

a. Los negocios en que la sociedad sufre pérdidas deberán compensarse con aquellos en que reporta beneficio (artículo 2070, inciso 2º, primera parte, Código Civil).

b. La distribución de beneficios y pérdidas no se entenderá ni respecto de la gestión de cada socio, ni respecto de cada negocio en particular (artículo 1070, inciso 1º, Código Civil).

El resultado definitivo de los negocios de la sociedad, no puede conocerse sino cuando ésta tenga fin. Pero en la práctica, puede suceder que los socios deseen percibir los beneficios que persiguen en otro instante que no sea el fin de la sociedad, y para lograr esto se aplicarán las cuotas de beneficios o pérdidas a los resultados del balance anual.

Puede ocurrir también en la práctica que le socio gire en exceso sobre lo que le corresponda en definitiva, y en tal caso, el socio que reciba a cuenta mayor cantidad de beneficios que le correspondan devolverá el exceso. Sin embargo, los socios comanditarios o anónimos no son obligados a colacionar los dividendos que hayan recibido de buena fe (artículo 2070, inciso 3º, Código Civil).

4.- La intención de formar sociedad:

La doctrina señala un último elemento del contrato de sociedad: “la affectio societatis”, es decir, las partes deben contratar con el propósito de asociarse, con la intención de formar sociedad. Este elemento consiste en la voluntad de los contrayentes de unirse con el propósito o intención de constituir sociedad y de dispensarse recíprocamente el trato de socios.

Este elemento diferencia al contrato de sociedad de otros contratos. Por ejemplo, con el contrato de trabajo, en donde, por ejemplo, el empleado no puede oponerse a los actos que debe realizar, no tiene responsabilidad en las deudas sociales, puede ser despedido, etc.

Hay autores que niegan la affectio societatis como elemento del contrato de sociedad, pues dicen que no es más que el consentimiento con los matices propios de este contrato.

* Sociedad de hecho:

La falta de estos requisitos, que son de su esencia, trae como consecuencia que el contrato no produzca efecto alguno o degenere en uno diverso del contrato de sociedad.

El artículo 2057 del Código Civil prescribe que si de hecho se forma una sociedad que no pueda subsistir legalmente, ni como sociedad, ni como donación, ni como contrato alguno, cada socio tendrá la facultad de pedir que se liquiden las operaciones anteriores y de sacar sus aportes.

Por su parte, el artículo 2058 del Código Civil añade que la nulidad del contrato de sociedad no perjudica a las acciones que corresponden a terceros de buena fe contra todos y cada uno de los asociados por las operaciones de la sociedad, si existiere de hecho.

La sociedad de hecho tiene como base a una convención y consiste en una comunidad de hecho, que no es otra cosa que una simple situación de hecho, capaz de producir efectos jurídicos, de donde resulta un estado de indivisión, la que tiene su fuente en un contrato.

Existen opiniones encontradas en la doctrina en cuanto a la circunstancia de que estas sociedades de hecho puedan tener personalidad jurídica y desarrollar normalmente sus actividades prevaliéndose de tal condición. Según algunos autores, la sociedad de hecho no constituye una persona jurídica, pues esta característica se deriva del cumplimiento de las solemnidades legales que precisamente le faltan a aquella; según otros, la personalidad jurídica se deriva del mismo contrato de sociedad.

En todo caso, la doctrina dominante en nuestro país en la materia, señala que no hay razón para que se prive a las sociedades de hecho de una de las manifestaciones más importantes derivadas del contrato de sociedad, como es su personalidad jurídica. La mantención de ella es útil para los terceros a quienes ciertamente la ley no ha querido sancionar por hechos en que no les cabe responsabilidad.

III) DIFERENTES ESPECIES DE SOCIEDAD:

1.- Clasificación de las sociedades según su objeto:

Atendiendo al objeto o fin de la sociedad, ésta puede ser civil o comercial (artículo 2059, inciso 1º, Código Civil). Para calificar las sociedades de civiles o mercantiles la ley atiende a la clase de negocios para que ha sido constituida o, en otros términos, a la naturaleza de su giro.

A. Sociedad Civil: Son aquellas cuyo objeto o giro no es una actividad que la ley determine como mercantil (artículo 2059, inciso 2º, parte final, Código Civil).

B. Sociedad Comercial o Mercantil: Son aquellas que se forman para negocios que la ley califica de actos de comercio (artículo 2059, inciso 2º, primera parte, Código Civil). Los actos de comercio se encuentran enumerados en el artículo 3º del Código de Comercio.

Las sociedades comerciales tienen mayor importancia que las civiles, por lo mismo, son de mayor aplicación las reglas del Código de Comercio que las rigen. Incluso algunas sociedades civiles, como las anónimas, se rigen por sus disposiciones.

Puede estipularse que la sociedad civil por su naturaleza se sujete a las reglas de la sociedad comercial (artículo 2060, Código Civil).

2.- Clasificación de las sociedades según su organización:

El inciso 1º del artículo 2061 del Código Civil establece que la sociedad, sea civil o mercantil, puede ser colectiva, en comandita o anónima. La Ley N.º 3.918, de 14 de marzo de 1923, estableció las sociedades de responsabilidad limitada.

La clasificación atiende tanto a la forma de su administración como a la responsabilidad que cabe a los socios frente a las obligaciones sociales.

A) Sociedades colectivas: Es aquella en que todos los socios administran por sí o por un mandatario elegido de común acuerdo (artículo 2061, inciso 2º, Código Civil). La ley ha definido las sociedades colectivas por la forma que adopta su administración, pero, en verdad, tal definición no las caracteriza adecuadamente.

Las sociedades colectivas se caracterizan, además, por las circunstancias siguientes:

a. Los socios responden con sus bienes propios de las obligaciones sociales, en forma ilimitada, pero proporcional a sus respectivos aportes.

b. La sociedad forma su nombre o razón social con el nombre de todos los socios o de alguno de ellos y las palabras “y compañía”. De este modo, el nombre de la

sociedad permite a los que contratan con ella enterarse de que se trata de una sociedad colectiva.

B) Sociedades de responsabilidad limitada: La génesis de estas sociedades surge del hecho de que la ilimitada responsabilidad que impone a los socios la sociedad colectiva importa un grave riesgo.

La sociedad de responsabilidad limitada, como su nombre lo indica, pone un límite a ka responsabilidad de los socios.

La sociedad se rige, en general, por las mismas reglas que la sociedad colectiva, con las siguientes salvedades:

a. La responsabilidad de los socios se limita al monto de sus aportes o de la suma que a más de éstos se indique. La escritura de sociedad debe contener una expresa declaración en tal sentido.

b. El contrato es solemne. Debe constituirse por escritura pública, cuyo extracto debe inscribirse en el Registro de Comercio del domicilio social y publicarse en el Diario Oficial.

c. La razón social debe contener el nombre de uno o más de los socios o una referencia de la sociedad, para terminar con la palabra “limitada”. La omisión de esta palabra hace responsables solidariamente a los socios de las operaciones sociales.

C) Sociedades anónimas: La sociedad anónima tiene una extraordinaria importancia, ya que prácticamente todos los negocios de alguna envergadura se explotan por sociedades de esta clase. La sociedad permite reunir grandes capitales y sustancialmente se caracteriza porque es una sociedad de capitales más bien que de personas.

El Código Civil define a la sociedad anónima como aquella formada por la reunión de un fondo común, suministrado por accionistas responsables sólo por sus respectivos aportes y administrada por un directorio integrado por miembros esencialmente revocables (artículo 2061, inciso 4º, Código Civil).

En líneas generales, las características de esta clase de sociedad son las siguientes:

a. La administración no corresponde a todos los socios, sino que está a cargo de mandatarios revocables designados en la forma, por el tiempo y con las facultades que prevén los estatutos. Tales mandatarios, conocidos comúnmente como directores, constituyen el directorio o consejo de administración de la sociedad.

b. La responsabilidad de los socios se limita al monto de sus aportes o acciones (artículo 2097, Código Civil).

c. El nombre de la sociedad resulta de su objeto y si excepcionalmente lleva el nombre de un socio, se agregan a este nombre las expresiones “sociedad anónima” o las iniciales “S.A.”.

d. La sociedad anónima es siempre solemne y es la única sociedad que requiere para su existencia de una autorización de la autoridad pública (artículo 427, Código de Comercio).

D) Sociedades en comandita: La sociedad en comandita es aquella en que uno o más de los socios se obligan solamente hasta la concurrencia de sus aportes (artículo 2061, inciso 3º, Código Civil).

Dentro de las características de las sociedades en comanditas podemos mencionar las siguientes:

a. La sociedad en comandita tiene dos clases de socios: socios gestores y socios comanditarios. Los socios comanditarios no tienen ninguna injerencia en la administración que corresponde exclusivamente a los socios gestores.

b. Los socios gestores son responsables de la misma manera que los socios colectivos y en sus relaciones entre sí y con terceros se aplican las reglas de las sociedades colectivas (artículo 2063, Código Civil). Los socios comanditarios responden hasta la concurrencia de sus aportes (artículo 2097, Código Civil).

c. La razón social se forma con el nombre de los socios gestores únicamente. Se prohíbe a los socios comanditarios incluir sus nombres en la firma o razón social, y tomar parte en la administración (artículo 2062, inciso 1º, Código Civil); la contravención a esto les impondrá la misma responsabilidad que a los miembros de una sociedad colectiva (artículo 2062, inciso 2º, Código Civil).

3.- Administración de la sociedad colectiva:

La sociedad colectiva se caracteriza porque la administración corresponde a todos los socios, por sí o por medio de mandatarios designados de común acuerdo (artículo 2061, inciso 2º, Código Civil).

Por consiguiente, es necesario distinguir dos situaciones diversas:

- La primera situación tiene que ver si los socios han designado para la administración de la sociedad uno o varios administradores.

- La segunda situación es el caso en que los socios no han efectuado dicha designación.

1) Caso en que la administración se confía a uno o varios administradores : La designación de administradores puede efectuarse por una cláusula especial del contrato de sociedad o por un acto posterior. En efecto, el artículo 2071, inciso 1º, del Código Civil dispone que “la administración de la sociedad colectiva puede confiarse a uno o más de los socios, sea por el contrato de sociedad, sea por acto posterior unánimemente acordado”.

a. Designación del administrador en el pacto social : La designación del administrador en el pacto social hace razonablemente suponer que el contrato se ha celebrado en consideración a que la administración estará confiada a determinada persona.

El inciso 2º del artículo 2071 del Código Civil establece que si la designación se ha hecho en el contrato mismo, las facultades administrativas del socio o socios forman parte de las condiciones esenciales de la sociedad, a menos que se exprese otra cosa en el mismo contrato.

El administrador no puede renunciar ni ser removido sino por causa legítima (artículo 2072, Código Civil).

o El socio administrador no puede renunciar a su cargo, sino por causa prevista en el acto constitutivo, o unánimemente aceptada por los consocios (artículo 2072, inciso 1º, Código Civil).

o El socio administrador no puede ser removido, sino en los casos previstos o por causa grave, y se tendrá por tal la que le haga indigno de confianza o incapaz de administrar útilmente. Cualquiera de los socios podrá exigir la remoción, justificando la causa (artículo 2072, inciso 2º, Código Civil).

La renuncia o remoción del administrador, como condición esencial que es el contrato, pone fin a la sociedad. Sin embargo, el artículo 2073 del Código Civil prevé las condiciones en que la sociedad puede continuar a pesar de la remoción o renuncia del administrador designado en el contrato.

En el caso de justa renuncia o justa remoción del administrador, podrá continuar la sociedad siempre que todos los socios convengan en ello y en la designación de un nuevo administrador o que la administración pertenezca en común a todos los socios (artículo 2073, inciso 1º, Código Civil).

Si hubiere varios administradores, podrá continuar la sociedad, acordándose unánimemente que ejerzan la administración los que restan (artículo 2073, inciso 2º, Código Civil).

b. Nombramiento del administrador por acto posterior al contrato de sociedad : En este caso, el nombramiento del administrador no es condición esencial de la sociedad; su renuncia o remoción no requiere expresión de causa y no influye en la existencia de la sociedad (artículo 2074, Código Civil).

El artículo 2074 del Código Civil establece que “la administración conferida por acto posterior al contrato de sociedad, puede renunciarse por el socio

administrador y revocarse por la mayoría de los consocios, según las reglas del mandato ordinario”.

El nombramiento del administrador exige el acuerdo unánime de los socios, mientras que la remoción requiere solamente la mayoría.

2) Caso en que no se haya designado administrador : En el caso que no se haya designado administrador, en el contrato mismo o en acto posterior, la administración compete a todos los socios. Esta regla lógica es la que establece el artículo 2081 del Código Civil, que señala que “se entenderá que cada uno de ellos ha recibido de los otros el poder de administrar”.

* Formas de administración:

La forma como se desenvuelve la administración depende de las personas a quienes se encuentra encomendada. De esta forma, la administración puede estar confiada:

A un administrador. A varios administradores. A todos los socios.

1. Administración por un administrador: El administrador goza de libertad e independencia para administrar los negocios sociales. En su gestión no requiere consultar a sus consocios y, aun, puede actuar contra el parecer de los demás (artículo 2075, inciso 1º, Código Civil). Si la voluntad unánime de los socios le ha investido del poder de administrar, es natural que no pueden contradecirle en el desempeño de sus funciones.

De acuerdo al artículo 2075, inciso 1º, del Código Civil, “el socio a quien se ha conferido la administración por el contrato de sociedad o por convención posterior, podrá obrar contra el parecer de los otros; conformándose, empero, a las restricciones legales, y a las que se le hayan impuesto en el respectivo mandato”.

No obstante, la mayoría de los socios podrá oponerse a todo acto que no haya producido efectos legales (artículo 2075, inciso 2º, Código Civil), pero la oposición resulta ineficaz ante los actos consumados.

2. Administración por varios administradores: Cuando la administración se confía a varios administradores, cada cual, indistinta y separadamente, está investido de la facultad de administrar, a menos de estipularse que han de obrar de común acuerdo (artículo 2076, inciso 1º, Código Civil).

Si el título de su mandato prescribe que los administradores obrarán de consuno, no podrán actuar separadamente, ni aun a pretexto de urgencia (artículo 2076, inciso 2º, Código Civil).

Las facultades de los administradores serán las que las partes hayan señalado; el administrador debe ceñirse a los términos de su mandato. A falta de estipulación que fije las atribuciones del administrador, se entenderá que no le es permitido contraer a nombre de la sociedad otras obligaciones, ni hacer otras

adquisiciones o enajenaciones, que las comprendidas en el giro ordinario de ella (artículo 2077, Código Civil).

El objeto de la sociedad determina las atribuciones del administrador, porque obviamente debe entenderse que los socios han querido dotarle de todas aquellas facultades que sean conducentes a la realización de los fines sociales.

Corresponde al socio administrador cuidar de la conservación, reparación y mejora de los objetos que forman el capital fijo de la sociedad (actos típicos de administración); sin embargo, no le es lícito dar en prenda los bienes sociales, ni hipotecarlos, ni alterar su forma, aunque las alteraciones le parezcan convenientes (artículo 2078, inciso 1º, Código Civil).

Pero puede ocurrir que los bienes sociales requieran alteraciones o transformaciones urgentes. En ese caso, el administrador podrá llevarlas a cabo a condición de que sean tan urgentes que no le hayan dado tiempo para consultar a los consocios. Concurriendo los requisitos apuntados, se considerará al administrador que las efectúa como agente oficioso de la sociedad (artículo 2078, inciso 2º, Código Civil).

En cuanto a los efectos de los actos del administrador, estos actos realizados dentro de la órbita de sus atribuciones obligan a la sociedad; los actos que ejecute excediéndose de sus facultades obligan personalmente al administrador, de acuerdo al artículo 2079 del Código Civil. Esta norma establece que “en todo lo que obre dentro de los límites legales o con poder especial de sus consocios, obligará a la sociedad; obrando de otra manera, él solo será responsable”.

La disposición citada aplica, lisa y llanamente, las reglas generales del mandato.

Para que los socios excluidos de la administración tomen conocimiento de la marcha de los negocios sociales, los administradores deben rendir cuenta de su gestión en la época prefijada o, a lo menos, una vez al año (artículo 2080, Código Civil). Este artículo señala que “el socio administrador es obligado a dar cuenta de su gestión en los períodos designados al efecto por el acto que le ha conferido la administración, y, a falta de esta designación, anualmente”.

3. Administración por todos los socios: La administración que corresponde a todos los socios está sujeta a las mismas reglas antes indicadas. Los socios tendrán las mismas facultades que se hayan mutuamente otorgado y, en su defecto, no podrán contraer otras obligaciones ni hacer otras adquisiciones o enajenaciones que las que correspondan al giro ordinario de la sociedad.

Sin embargo, el artículo 2081 del Código Civil consigna algunas reglas aplicables al caso en que la administración corresponda a todos los socios. Estas reglas son las siguientes:

o Cualquiera de los socios tienen derecho a oponerse a los actos de los demás, mientras esté pendiente su ejecución o no hayan producido efectos legales (artículo 2081, nº 1, Código Civil).

o Cada socio podrá servirse para su uso personal de las cosas que forman el haber social con tal que las emplee según su destino ordinario, y sin perjuicio de la sociedad y del justo uso de los otros (artículo 2081, nº 2, Código Civil).

o Cada socio tiene derecho para obligar a los otros a que hagan con él las expensas necesarias para la conservación de las cosas sociales (artículo 2081, nº 3, Código Civil).

o Ninguno de los socios podrá hacer innovaciones en los inmuebles que dependan de la sociedad sin el consentimiento de los otros (artículo 2081, nº 4, Código Civil).

IV) OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS:

Los párrafos 5º y 6º del Título XXVIII se denominan “De las obligaciones de los socios entre sí” y “De las obligaciones de los socios respecto de terceros”, respectivamente. Las obligaciones que se ocupa el párrafo 5º son, más propiamente, obligaciones de los socios para con la sociedad y de la sociedad para con los socios.

De este modo distinguiremos:

Obligaciones de los socios para con la sociedad. Obligaciones de la sociedad para con los socios. Obligaciones de los socios respecto de terceros.

1.- Obligaciones de los socios para con la sociedad:

Las obligaciones que el contrato impone a los socios para con la sociedad son los siguientes:

- Obligación de efectuar el aporte prometido.- Obligación de sanear la evicción del cuerpo cierto aportado.- Obligación de cuidar, como un buen padre de familia, los intereses sociales.

1) OBLIGACION DE EFECTUAR EL APORTE PROMETIDO:

En virtud del contrato de sociedad los socios estipulan poner algo en común, se obligan a efectuar un aporte. Este es una obligación esencial, y este carácter aparece destacado en el artículo 2055 del Código Civil, cuando señala que “no hay sociedad, si cada uno de los socios no pone alguna cosa en común”.

Los aportes deben efectuarse en la forma y tiempo convenido, y a ningún socio podrá exigirse aporte más considerable que aquel a que se haya obligado (artículo 2087,

primera parte, Código Civil). Pero si por una mutación de circunstancias no pudiere obtenerse el objeto de la sociedad sin aumentar los aportes, el socio que no consienta en ello podrá retirarse, y deberá hacerlo si sus consocios lo exigen (artículo 2087, parte final, Código Civil).

Los aportes de la sociedad pueden hacerse en propiedad o en usufructo, y en uno u otro caso, los frutos pertenecen a la sociedad desde el momento del aporte (artículo 2082, Código Civil). Las consecuencias que derivan de una u otra forma de realizar aporte son diversas y revisten considerable importancia:

A. Aporte en propiedad : El aporte es en propiedad cuando el socio se obliga a transferir a la sociedad el dominio de los bienes aportados. La sociedad, en tal caso, es un título translaticio de dominio.

Verificada la tradición, conforme a las reglas generales, la sociedad se hace dueña de los bienes aportados, los que deberán inscribirse, a nombre de la sociedad, en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces.

B. Aporte en usufructo : El aporte es en usufructo cuando el socio se obliga a otorgar a la sociedad solamente el uso y goce de los bienes aportados, esto es, un derecho de usufructo. En consecuencia, las relaciones entre el socio que ha efectuado esta clase de aporte y la sociedad serán las que median entre el nudo propietario y el usufructuario.

Sin embargo, se debe tener presente que en el usufructo de cosas fungibles, el usufructuario se hace dueño de ellas (artículo 789, Código Civil).

El problema de los riesgos de la cosa aportada se plantea en términos diversos, según la forma del aporte:

a) Si el aporte es en propiedad, el peligro de la cosa pertenece a la sociedad según las reglas generales, y la sociedad queda exenta de la obligación de restituirla en especie (artículo 2084, inciso 1º, Código Civil).

La sociedad debe soportar los deterioros y la pérdida que experimente por caso fortuito, y el socio no verá disminuidos sus derechos en la sociedad.

b) Si el aporte es en usufructo, la pérdida o deterioro de la cosa pertenecerán al socio que hace el aporte (artículo 2084, inciso 2º, Código Civil), es decir, los riesgos son de cargo del socio y no de la sociedad.

Esta afirmación no es del todo exacta, pues, más correctamente, los riesgos son tanto del socio como de la sociedad, ya que cada cual perderá el derecho que le pertenece: el socio la nuda propiedad y la sociedad el usufructo.

c) Las reglas anteriores sufren una importante excepción cuando el aporte constituye un cuasiusufructo y el usufructuario se hace dueño de los bienes aportados. En este caso, los riesgos son de cargo de la sociedad, en el sentido de que la pérdida de las cosas aportadas no la libera de la obligación de pagar al socio su valor (artículo 2084, inciso 3º, Código Civil).

La disposición es aplicable a condición de que las cosas aportadas reúnan los siguientes caracteres:

o Que se trate de cosas fungibles , es decir, aquella que puede ser reemplazada por otra en intención de las partes.

o Que las cosas sean de aquellas que el uso deteriora , porque no puede pensarse que la intención de las partes ha sido que el socio que aporta el goce de tales cosas las reciba considerablemente menoscabadas al tiempo de la disolución de la sociedad.

o Que se trate de cosas destinadas a la venta , porque el aporte sería estéril y la sociedad no podría vender dichas cosas si tuviera que restituirlas en especie.

o Que se trate de cosas que se aportan avaluadas , porque la estimación de su valor pone de manifiesto la intención de las partes de que sea ese valor el que se restituya.

El valor que la sociedad debe reintegrar al socio será, por regla general, el que las cosas tenían al tiempo del aporte, salvo que las cosas se hayan aportado apreciadas, porque, entonces, se deberá el valor de la apreciación (artículo 2084, inciso 4º, Código Civil).

El incumplimiento de la obligación de efectuar el aporte prometido da derecho para pedir la resolución del contrato, con indemnización de perjuicios, siguiendo las reglas generales (artículo 2101, Código Civil). La norma citada establece que “si cualquiera de los socios falta por su hecho o culpa a su promesa de poner en común las cosas o la industria a que se ha obligado en el contrato, los otros tendrán derecho para dar la sociedad por disuelta”.

Por su parte, el artículo 2083 del Código Civil, prescribe que “el socio que aun por culpa leve ha retardado la entrega de lo que le toca poner en común, resarcirá a la sociedad todos los perjuicios que le haya ocasionado el retardo”. Comprende esta disposición al socio que retarda el servicio industrial en que consiste su aporte.

Aunque el Código no lo señala, es evidente que los socios tienen derecho a reclamar el cumplimiento compulsivo del aporte.

2) OBLIGACION DEL SANEAMIENTO DE EVICCION DEL CUERPO CIERTO APORTADO:

El socio que aporta un cuerpo cierto debe una garantía a la sociedad, sea que el aporte se verifique en propiedad o en usufructo. De cualquier modo que el aporte se realice, el socio debe asegurar a la sociedad la posesión y el goce pacífico de la cosa aportada (artículo 2085, Código Civil).

La posición del socio frente a la sociedad se asemeja a la del vendedor frente al comprador, en el contrato de compraventa.

3) OBL IGACION DE CUIDAR LOS INTERESES SOCIALES

Los socios deben velar por los intereses de la sociedad, como un buen padre de familia, es decir, en el cumplimiento de esta obligación, los socios deben anteponer los intereses de la sociedad a su interés personal.

Esta obligación tiene diversas aplicaciones que conviene examinar:

Indemnización de los perjuicios causados a la sociedad: Todo socio es responsable de los perjuicios que aun por culpa leve haya causado a la sociedad (artículo 2093, primera parte, Código Civil).

Añade la disposición que les está vedado a los socios compensar estos perjuicios con los provechos que su industria haya procurado a la sociedad. Aquí no cabe la compensación porque el socio y la sociedad no son recíprocamente deudores (sólo lo es el deudor).

El producto de la actividad de los socios cede en exclusivo provecho social: El socio tiene la obligación de velar por el interés social, por lo mismo, la sociedad y no el socio se beneficia con la actividad que éste despliegue.

Al respecto, el artículo 2091 del Código Civil señala que “los productos de las diversas gestiones de los socios en el interés común pertenecen a la sociedad; y el socio cuya gestión haya sido más lucrativa, no por eso tendrá derecho a mayor beneficio en el producto de ella”.

Caso del socio que es acreedor de un deudor de la sociedad: El artículo 2092 del Código Civil consigna que “si un socio que administra es acreedor de una persona que es al mismo tiempo deudora de la sociedad, y si ambas deudas fueren exigibles, las cantidades que reciba en pago se imputarán a los dos créditos a prorrata, sin embargo de cualquiera otra imputación que haya hecho en la carta de pago, perjudicando a la sociedad”.

Por ejemplo, Juan Pérez debe a un socio $50.000 y $100.000 a la sociedad, y paga $30.000 al primero. La suma pagada debe prorratearse y corresponderán a la sociedad y al socio $20.000 y $10.000 respectivamente, puesto que el crédito social alcanza el doble que el crédito del socio.

La solución es aplicable aunque el socio, en el recibo que otorgue, haya imputado el pago a su propio crédito. Pero, a la inversa, el socio puede sacrificar su interés en aras del interés de la sociedad (artículo 2092, inciso 2º, Código Civil).

Pero estas reglas deben entenderse sin perjuicio de la facultad del deudor de hacer la imputación del pago (artículo 2092, inciso 3º, Código Civil). En otras palabras, el deudor podrá imputar el pago a la deuda que él elija.

Caso del socio que recibe íntegra su cuota de un crédito social, permaneciendo impagos sus consocios: El artículo 2090 del Código Civil establece que “si un socio hubiere recibido su cuota de un crédito social, y sus consocios no pudieren después obtener sus respectivas cuotas del mismo crédito, por insolvencia del deudor o por

otro motivo, deberá el primero comunicar con los segundos lo que haya recibido, aunque no exceda a su cuota y aunque en la carta de pago la haya imputado a ella”.

Más exactamente, la disposición debió decir que el socio debe integrar al fondo común lo que reciba en pago para, de este modo, compartirlo con sus consocios.

2.- Obligaciones de la sociedad para con los socios:

Las obligaciones de la sociedad para con los socios pueden detallarse de la siguiente manera:

1) OBLIGACION DE REINTEGRAR ANTICIPOS Y PAGAR PERJUICIOS:

El producto de la actividad de los socios pertenece a la sociedad; como justa contrapartida, son de cargo de la sociedad los gastos. Por este motivo:

Cada socio tendrá derecho a que la sociedad le reembolse las sumas que él hubiere adelantado con conocimiento de ella, por las obligaciones que para los negocios sociales hubiere contraído legítimamente y de buena fe (artículo 2089, inciso 1º, primera parte, Código Civil).

Asimismo, tiene el socio derecho a que la sociedad le resarza los perjuicios que los peligros inseparables de su gestión le hayan ocasionado (artículo 2089, inciso 1º, parte final, Código Civil).

Los socios deben concurrir al pago de estas indemnizaciones a prorrata de su interés en la sociedad, y la parte de los insolventes se dividirá igualmente a prorrata entre todos (artículo 2089, inciso 2º, Código Civil).

2) OBLIGACION DE ACEPTAR LA INCORPORACION DE UN TERCERO A LA SOCIEDAD, CON EL CONSENTIMIENTO UNANIME DE LOS SOCIOS:

La sociedad es un contrato “intuito personae”y descansa sobre la base de la recíproca confianza de los socios.

Consecuente con este principio, el artículo 2088 del Código Civil dispone que “ningún socio, aun ejerciendo las más amplias facultades administrativas, puede incorporar a un tercero en la sociedad, sin el consentimiento de sus consocios”. La incorporación de un nuevo socio no es viable sino con el asentimiento unánime de los asociados.

La regla es sólo aplicable a las sociedades de personas. No rige para las sociedades anónimas.

Pero no requiere el socio consentimiento de los otros para asociar a un tercero en la parte que a él le corresponde en la sociedad; en tal caso, se formará entre el socio y el

tercero una nueva sociedad, una “sociedad particular” relativa a la parte del socio antiguo en la primera sociedad (artículo 2088, Código Civil).

3.- Obligaciones de los socios para con terceros:

Finalmente, nos encontramos en la situación de las obligaciones de los socios para con terceros.

1) OBLIGACION A LAS DEUDAS:

El problema de la obligación a las deudas se traduce en averiguar en quien recaen las consecuencias de los actos ejecutados por los socios. Dicho de otro modo, aquí lo que interesa es determinar a quién puede demandarse el cumplimiento de las obligaciones por ellos contraídas.

En esta materia es indispensable distinguir si el socio ha obrado personalmente o en nombre de la sociedad:

a) Contratos en que el socio celebra a su propio nombre: El socio que contrata a su propio nombre se obliga personalmente ante terceros y no obliga a la sociedad. La sociedad no queda, por tanto, obligada ni aun en el caso de que reporte beneficio del acto que el socio ejecuta a nombre propio. El acreedor sólo podrá intentar contra la sociedad las acciones del socio deudor (artículo 2094, inciso 1º, Código Civil).

Lo último se trata de un caso más del ejercicio de la acción oblicua o subrogatoria. El acreedor, para satisfacerse de su crédito, puede intentar acciones de su deudor contra la sociedad.

b) Contratos en que el socio celebra a nombre de la sociedad: Para que el socio se entienda que obra en nombre de la sociedad es preciso que lo declare expresamente o que resulte de un modo inequívoco de las circunstancias del contrato. De este modo se entiende que no actúa en su propio nombre. En caso de duda debe entenderse que el socio contrata en su nombre privado (artículo 2094, inciso 2º, Código Civil).

Para precisar los efectos del acto ejecutado por el socio, en nombre de la sociedad, es menester averiguar si ha obrado o no con poder bastante:

o El socio que actúa invocando el nombre de la sociedad y con un poder suficiente, obliga a la sociedad. El socio, personalmente, no contrae ninguna obligación, es un simple intermediario.

o Si el socio contrata en nombre de la sociedad, pero sin poder bastante, no obliga a terceros sino en subsidio, y hasta la concurrencia del beneficio que ella hubiere reportado del negocio (artículo 2094, inciso 3º, Código Civil). En otros términos, las obligaciones recaen sobre el socio; la sociedad sólo se obliga subsidiariamente y su obligación queda limitada al monto del beneficio que reciba.

Las reglas del artículo 2094 del Código Civil son aplicables aunque haya un socio exclusivamente encargado de la administración (artículo 2094, inciso 4º, Código Civil).

-o- Efectos de las obligaciones contraídas con terceros:

El contrato válidamente celebrado por los socios obliga a la sociedad; todos los bienes sociales, raíces o muebles, presentes o futuros, con la excepción de los inembargables, quedan afectos al cumplimiento de estas obligaciones. Pero además del patrimonio social, los socios comprometen su propio patrimonio.

Los socios responden de las deudas sociales a prorrata de su interés en la sociedad (artículo 2095, inciso 1º, Código Civil). Según esta norma “si la sociedad colectiva es obligada respecto de terceros, la totalidad de la deuda se dividirá entre los socios a prorrata de su interés social, y la cuota del socio insolvente gravará a los otros”.

La responsabilidad de los socios es, por tanto, ilimitada, ya que no queda circunstanciada a sus aportes. Pero dicha responsabilidad no es solidaria, salvo estipulación en contrario (artículo 2095, inciso 2º, Código Civil).

En conformidad al inciso 2º del artículo 2095 del Código Civil, “no se entenderá que los socios son obligados solidariamente o de otra manera que a prorrata de su interés social, sino cuando así se exprese en el título de la obligación, y ésta se haya contraído por todos los socios o con poder especial de ellos”.

En las sociedades colectivas comerciales la regla diferente: los socios son ilimitada y solidariamente responsables de todas las obligaciones legalmente contraídas bajo la razón social (artículo 370, Código de Comercio).

-o- Situación de los acreedores de los socios:

Los acreedores de la sociedad pueden perseguir los bienes sociales y los bienes de los socios que, a prorrata de sus aportes, responden ilimitadamente de las deudas sociales.

En cambio, no es lícito a los acreedores personales de los socios perseguir sus créditos en el patrimonio de la sociedad (artículo 2096, Código Civil). Los acreedores de un socio no tienen acción sobre los bienes sociales sino por hipoteca, anterior a la sociedad, o por hipoteca posterior, cuando el aporte del inmueble no conste por inscripción en el competente Registro.

Los acreedores personales de los socios solamente tienen derecho para perseguir los bienes del socio deudor. En relación con la sociedad, solamente gozan de los derechos que señala el artículo 2096 del Código Civil:

a. Pueden los acreedores personales del socio intentar contra la sociedad las acciones indirecta y subsidiaria que se les conceden por el artículo 2094 (artículo 2096, inciso 2º, Código Civil).

b. Pueden también pedir que se embarguen a su favor las asignaciones que se hagan a su deudor por cuenta de los beneficios sociales o de sus aportes o acciones (artículo

2096, inciso 2º, Código Civil); es decir, pueden hacer efectivo su crédito en los beneficios que el socio obtenga en la sociedad.

V) DISOLUCION DE LA SOCIEDAD:

Esta materia se encuentra reglamentada en el párrafo 7º del Título XXVIII del Libro IV del Código Civil, denominado “De la disolución de la sociedad”.

1.- Causales de disolución de la sociedad:

Las causales de disolución de la sociedad, que contempla el Código Civil, son las siguientes:

o La expiración del plazo o el evento de una condición.o El término del negocio.o La insolvencia de la sociedad.o La pérdida total de los bienes sociales.o El incumplimiento de la obligación de efectuar el aporte.o La muerte de uno de los socios.o La incapacidad sobreviniente de un socio.o La insolvencia sobreviniente de un socio.o El acuerdo unánime de los socios.o La renuncia de uno de los socios.

1) La expiración del plazo o el evento de una condición:

La sociedad se disuelve por la expiración del plazo o por el evento de la condición que se ha prefijado para que tenga fin (artículo 2098, inciso 1º, Código Civil).

El vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condición resolutoria ponen fin ipso iure a la sociedad. Sin embargo, pueden los socios acordar la prórroga del plazo e impedir, de esta manera, la disolución de la sociedad, con las mismas formalidades que para la constitución primitiva (artículo 2098, inciso 2º, Código Civil).

La prórroga de la sociedad debe acordarse antes del vencimiento del plazo estipulado. La prórroga queda irrevocablemente disuelta; la voluntad de las partes es incapaz de revivirla. Solamente sería posible a los socios constituir una nueva sociedad, en las mismas condiciones que la antigua.

Los codeudores de la sociedad no serán responsables de los actos ejecutados durante la prórroga, si no hubieren accedido a ésta (artículo 2098, inciso 3º, Código Civil).

2) El término del negocio:

Puesto que se ha conseguido la finalidad que las partes perseguían y se ha realizado el propósito que tuvieron en vista al asociarse, la sociedad carece en lo sucesivo de razón de ser. Según el inciso 1º del artículo 2099 del Código Civil, la sociedad se disuelve por la finalización del negocio para que fue contraída.

Pero la regla es aplicable plenamente sólo a condición que no se haya fijado plazo. Si se ha prefijado un plazo para la duración de la sociedad, vencido el plazo, la sociedad se disuelve, aunque no haya cumplido el objeto o finalizado el negocio (artículo 2099, inciso 2º, Código Civil).

3) La insolvencia de la sociedad:

Producida la insolvencia de la sociedad, no puede satisfacer sus obligaciones ni llevar adecuadamente el objeto social. Por estos motivos, la sociedad se disuelve por la insolvencia sobreviniente (artículo 2100, inciso 1º, Código Civil).

Es normal que las partes acuerden que la sociedad se disolverá cuando se pierda determinado porcentaje del capital social.

4) La pérdida de los bienes sociales:

La sociedad se disuelve también por la extinción de la cosa o cosas que forman su objeto total (artículo 2100, inciso 1º, Código Civil). La pérdida total de los bienes sociales impide por completo la realización de sus fines.

La pérdida parcial de la cosa o cosas que constituyen su objeto no pone fin a la sociedad; pero los socios podrán pedir su disolución si con la parte que resta no pudiere continuar útilmente (artículo 2100, inciso 2º, Código Civil). El artículo 2102, inciso 1º, del Código Civil concuerda con esta idea.

5) El incumplimiento de la obligación de efectuar el aporte prometido:

La infracción de la obligación que los socios contraen de poner en común los bienes que constituyen el patrimonio de la sociedad, conforme a las reglas generales, faculta a los demás para pedir la resolución del contrato. Según el artículo 2101 del Código Civil, “si cualquiera de los socios falta por su hecho o culpa a su promesa de poner en común las cosas o la industria a que se ha obligado en el contrato, los otros tendrán derecho para dar la sociedad por disuelta”.

6) La muerte de uno de los socios:

La sociedad es de aquellos contratos que, por excepción, terminan con la muerte de una de las partes contratantes, ya que en este contrato la consideración de la persona es predominante (artículo 2103, inciso 1º, primera parte, Código Civil). El heredero del socio es un extraño para el resto de los socios.

Sin embargo, la muerte del socio no pone inmediato término a la sociedad, sino que para que ello ocurra es necesario que este hecho sea conocido por los socios (artículo 2103, inciso 2º, Código Civil). La ley señala que en este caso “se entenderá continuar la sociedad, mientras los socios administradores no reciban noticia de la muerte”.

Después de recibida esta noticia, las operaciones iniciadas por el socio difunto, que no supongan una aptitud particular suya, deberán de todas maneras llevarse a cabo (artículo 2103, inciso 3º, Código Civil).

Esta regla general admite excepciones respecto de casos en que la muerte de un socio no disuelve la sociedad. Estos casos de excepción están consignados en el inciso 1º del artículo 2103 del Código Civil, y son los siguientes:

a. Cuando por disposición de la ley la sociedad debe continuar con los herederos del socio difunto. Ejemplo: la ley presume la intención de los socios de continuar la sociedad con los herederos en aquellas que se forman para el arrendamiento de un inmueble, o para el laboreo de minas y en las anónimas (artículo 2104, Código Civil).

b. Cuando por acuerdo de los socios, al constituirse la sociedad, se convino que continuaría con los herederos del difunto o sólo con los socios sobrevivientes.

Los efectos de la estipulación de continuar la sociedad con o sin los herederos del socio son diferentes:

Efectos de la estipulación de continuar la sociedad con exclusión de los herederos del socio: La estipulación de que continuará la sociedad, pero sólo entre los socios sobrevivientes, impide la disolución de la sociedad; ésta continúa con la obligación de pagar a los herederos el haber que correspondía a su causante. Los herederos no les cabe ninguna participación en las utilidades o pérdidas posteriores sino en cuanto fueren consecuencia de las operaciones que al tiempo de saberse la muerte estaban ya iniciadas (artículo 2105, inciso 1º, Código Civil).

Efectos de la estipulación de continuar la sociedad con los herederos del socio difunta: La estipulación de que continuará la sociedad con los herederos del socio fallecido, en principio, da derecho a todos los herederos para incorporarse a la sociedad. Se excluye solamente a aquellos herederos que por la edad, el sexo u otra causa hayan sido expresamente excluidos (artículo 2105, inciso 2º, Código Civil).

Los herederos incapaces concurrirán bienes concurrirán a los actos sociales por medio de sus representantes legales o por medio de quien tenga la administración de sus bienes (artículo 2105, inciso 3º, Código Civil).

7) La incapacidad sobreviniente de un socio:

La sociedad también expira por la incapacidad sobrevimiento de alguno de sus miembros (artículo 2106, inciso 1º, Código Civil). Ejemplo: cuando un de los socios es declarado en interdicción por demencia o la mujer que es socio contrae matrimonio, etc.

Sin perjuicio de lo anterior, la sociedad puede continuar con el incapaz cuando éste es representado por medio de su respectivo representante legal. El marido, como administrador de la sociedad conyugal, representará a la sociedad conyugal, representará a la mujer que siendo socia se casare (artículo 2106, inciso 2º, Código Civil).

8) La insolvencia sobreviniente de un socio:

La insolvencia sobreviniente, del mismo modo que la incapacidad, pone fin a la sociedad (artículo 2106, inciso 1º, Código Civil).

Pero podrá continuar la sociedad con el socio insolvente y, en tal caso, los acreedores ejercerán sus derechos en las operaciones sociales (artículo 2106, inciso 2º, Código Civil).

9) El acuerdo unánime de los socios:

La común voluntad de los socios que le dio vida a la sociedad puede ponerle término a ésta. Así lo dispone el artículo 2107 del Código Civil, que dice que “la sociedad podrá expirar en cualquier tiempo por el consentimiento unánime de los socios”.

10) La renuncia de uno de los socios:

La sociedad puede expirar también por la renuncia de uno de los socios (artículo 2108, inciso 1º, Código Civil).

La renuncia de un socio pone fin a la sociedad, sin que sea menester expresar causa, cuando la sociedad tiene una duración ilimitada. Por el contrario, si la sociedad se ha pactado por cierto tiempo o para la realización de un determinado negocio, no es admisible la renuncia sino por causa justificada.

En consecuencia, debemos distinguir:

o Cuando la sociedad se ha pactado por un tiempo fijo o para un negocio de duración limitada, no será lícito a los socios renunciar sino por alguna de las dos siguientes causas: a) en virtud de autorización conferida en el contrato, y b) por causa grave, como la inejecución de las obligaciones de otro socio, etc. (artículo 2108, inciso 2º, Código Civil).

o Cuando la sociedad se pacta por tiempo ilimitado, se entiende que dura toda la vida de los socios, pero éstos tienen la facultad de renunciar (artículo 2065, Código Civil).

La renuncia de uno de los socios pone término a la sociedad siempre que concurran los siguientes requisitos:

1. Que se notifique a los socios : El artículo 2109, inciso 1º, del Código Civil previene que la renuncia de un socio no produce efecto alguno sino en virtud de su notificación a todos los otros.

Sin embargo, cuando la administración de la sociedad se ha confiado a uno o varios de los socios, la notificación al socio o socios que exclusivamente administran, se entenderá hecha a todos (artículo 2109, inciso 2º, Código Civil).

Los socios que no han sido notificados pueden, a elección suya, aceptar la renuncia con posterioridad o dar por subsistente la sociedad en el tiempo intermedio, según mejor les convenga (artículo 2109, inciso 3º, Código Civil).

2. Que se haga la renuncia de buena fe : No vale la renuncia que se haga de mala fe. Se entiende que renuncia de mala fe el socio que lo hace por apropiarse de una ganancia del negocio o a soportar exclusivamente las pérdidas.

Los demás socios, en tal caso, podrán obligar al renunciante a partir con ellos las utilidades del negocio o a soportar exclusivamente las pérdidas. Asimismo, podrá excluírsele de toda participación en los beneficios sociales y obligársele a soportar su cuota en las pérdidas (artículo 2111, inciso 2º, Código Civil).

3. Que la renuncia no sea intempestiva : Según el artículo 2112 del Código Civil, se entiende que renuncia intempestivamente el socio que lo hace cuando su separación es perjudicial a los intereses sociales (artículo 2112, inciso 1º, primera parte, Código Civil). Debe el socio aguardar para retirarse el momento oportuno (artículo 2112, inciso 2º, Código Civil).

Cuando la renuncia es intempestiva, la sociedad continuará entonces hasta la terminación de los negocios pendientes, en que fuere necesaria la cooperación del renunciante (artículo 2112, inciso 1º, parte final, Código Civil).

Los efectos de la renuncia intempestiva son los mismos señalados para la renuncia de mala fe (artículo 2112, inciso 3º, Código Civil).

2.- Efectos de la disolución de la sociedad:

Disuelta la sociedad, es menester proceder a su liquidación, es decir, a la división de los objetos que componen su haber (artículo 2115, inciso 1º, Código Civil).

Las normas que el Código señala para la liquidación de los bienes hereditarios son aplicables a la liquidación de la sociedad (artículo 2115, inciso 2º, Código Civil). En efecto, este precepto establece que “las reglas relativas a la partición de los bienes hereditarios y a las obligaciones entre los coherederos, se aplican a la división del caudal social y a las obligaciones entre los miembros de la sociedad disuelta, salvo en cuanto se opongan a las disposiciones de este título”.

En consecuencia, serán aplicables las reglas relativas a la designación del liquidador, a la forma de distribución de los bienes, a la garantía que se deben los partícipes en caso de evicción, etc.

* Efectos de la disolución respecto de terceros:

La disolución de la sociedad no es oponible a terceros sino en los siguientes casos que enumera el artículo 2114 del Código Civil:

1. Cuando la sociedad ha expirado por la llegada del plazo prefijado para la duración del contrato.

2. Cuando se ha dado noticia de la disolución por medio de tres avisos publicados en un periódico del departamento o de la capital de la provincia, si en aquél no lo hubiere.

3. Cuando se pruebe que el tercero ha tenido oportunamente noticia de la disolución por cualesquier medios.

VIII. EL CONTRATO DE MANDATO

La mandato se encuentra reglamentado en el Título XXIX del Libro IV del Código Civil; en los artículos 2116 al 2173, ambos inclusive.

I) GENERALIDADES:

1.- Concepto del mandato:

Según el inciso 1º del artículo 2116 del Código Civil, “el mandato es un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera”.

La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta, apoderado, procurador, y en general, mandatario (artículo 2116, inciso 2º, Código Civil).

2.- Características del contrato de mandato:

Los rasgos característicos del contrato de mandato son los que a continuación se enumeran:

1) Por regla general es un contrato consensual : El mandato es comúnmente un contrato consensual, por lo tanto se perfecciona por el solo consentimiento de mandante y mandatario.

La voluntad del mandante de confiar la gestión de un negocio al mandatario y la voluntad de éste de aceptar el encargo, puede manifestarse tácitamente.

- En efecto, el artículo 2123 del Código Civil dispone que “el encargo que es objeto del mandato puede hacerse por escritura pública o privada, por cartas, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y aun por la aquiescencia tácita de una persona a la gestión de sus negocios por otra”.

- Este encargo debe ser aceptado por el mandatario. El inciso 1º del artículo 2124 del Código Civil señala que el contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptación del mandatario, y ésta puede ser expresa o tácita. La aceptación tácita es todo acto en ejecución del mandato (artículo 2124, inciso 2º, Código Civil).

Sin embargo, por excepción, el silencio del mandatario suele importar que acepta el encargo; aquí el silencio constituye manifestación de voluntad. Efectivamente, el artículo 2125 del Código Civil dispone que “las personas que por su profesión u oficio se encargan de negocios ajenos, están obligadas a declarar lo más pronto posible si aceptan o no el encargo que una persona ausente les hace; y transcurrido un término razonable, su silencio se mirará como aceptación”.

La persona ausente que hace el encargo confía en que será aceptado por quien hace su profesión de la gestión de negocios ajenos y que éste adoptará las medidas encaminadas al resguardo de sus intereses. Pero, aunque rechacen el encargo las personas que se encargan habitualmente de negocios ajenos, “deberán tomar las providencias conservativas urgentes que requiera el negocio que se les encomienda” (artículo 2125, inciso 2º, Código Civil).

- Aunque el mandato quede perfecto por la aceptación del mandatario, éste puede retractarse. La retractación no impone responsabilidad al mandatario si se verifica mientras el mandante se halle todavía en aptitud de ejecutar el negocio por sí mismo, o de cometerlo a diversa persona (artículo 2124, inciso 3º, Código Civil).

Por excepción, el contrato de mandato es solemne. El artículo 2123 del Código Civil establece que no se admitirá la escritura privada para acreditarlo cuando las leyes requieran un instrumento auténtico. Estos casos son los siguientes:

El mandato judicial, cuyas solemnidades pueden consistir en cualquiera de los casos que establece el artículo 6º, inciso 2º, del Código de Procedimiento Civil.

El mandato para contraer matrimonio, que debe constar por escritura pública (artículo 15, Ley Nº 4808).

El mandato que confiere la mujer casada para expresar su consentimiento para la enajenación de bienes raíces sociales (artículo 1749, Código Civil), o inmuebles que el marido esté o pueda estar obligado a restituirle en especie (artículo 1754, Código Civil).

La generalidad de la doctrina y la jurisprudencia estima que el mandato solemne debe estar revestido de las mismas solemnidades de éste. Por ejemplo, el mandato para comprar o vender un bien raíz debe otorgarse por escritura pública. Esta postura se funda principalmente en que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2123 del Código Civil, si bien el mandato es regularmente consensual, la misma norma establece que se exceptúa el caso en que debe constar de instrumento auténtico y no vale, en tal evento, la escritura privada.

Otros estiman que el mandato mantiene su carácter consensual aún cuando el acto encargado sea solemne. Afirman que la doctrina contraria confunde el mandato con el negocio para el cual el mandato se confiere, conservando en todo caso el mandato su carácter consensual.

2) El mandato es oneroso por su naturaleza : De acuerdo a lo establecido en el artículo 2117 del Código Civil, el mandato puede ser gratuito o remunerado, es decir, es oneroso. El mandato, como contrato oneroso que es por regla general, obliga al mandante a pagar una remuneración al mandatario, aunque no medie una expresa estipulación.

Esta remuneración, denominada honorario, se determina, en primer término, por acuerdo de las partes, antes o después del contrato. También se puede determinar por la ley, la costumbre o el juez (artículo 2117, inciso 2º, Código Civil).

Por el hecho de ser el mandato remunerado, el mandatario es responsable de la culpa leve (artículo 2129, inciso 2º, Código Civil).

3) El mandato es un contrato bilateral : El mandato remunerado es, obviamente, un contrato bilateral, puesto que ambas partes se obligan recíprocamente. Pero también es bilateral el mandato gratuito.

4) El mandatario obra por cuenta y riesgo del mandante : El mandatario gestiona el negocio encomendado como algo ajeno, de manera que serán para el mandante los beneficios que la gestión reporte y soportará las pérdidas, como si tal gestión la realizara personalmente.

El acto ejecutado por el mandatario compromete sólo el patrimonio del mandante. La gestión del mandatario convierte al mandante en acreedor o deudor.

5) El mandato es un contrato principal : Se trata de un contrato principal, por cuanto subsiste por sí mismo sin precisar de otra convención.

6) El mandato es un contrato de confianza : Lo que se desprende de la propia definición del artículo 2116 del Código Civil, en cuanto una persona “confía” a otra la gestión de sus negocios. Lo anterior lo transforma en un contrato “intuito personae”, es decir, en que la consideración del individuo es la causa principal y determinante del mandato.

Esta situación se observa claramente desde el punto de vista del mandante, quien escogerá determinada y cuidadosamente la persona a quien efectúa el encargo.

El carácter de contrato de confianza acarrea consecuencias de importancia, en particular en lo referente a la extinción del contrato como se verá posteriormente.

3.- Temas relacionados con el mandato:

El mandato puede relacionarse con otras instituciones de naturaleza similar a este contrato.

* Mandato y representación:

Por regla general el mandatario es representante del mandante y, por ello, los efectos del mandato se producen para el mandante y no para el mandatario.

Sin embargo, esta característica de llevar envuelta la representación no es de su esencia, porque el mandatario puede perfectamente contratar a nombre propio y no a nombre del mandante (artículo 2151, Código Civil). La norma prescribe que “el mandatario puede, en el ejercicio de su cargo, contratar a su propio nombre o al del mandante; si contrata a su propio nombre, no obliga respecto de terceros al mandante”.

La representación es un elemento de la naturaleza del contrato de mandato; no es un elemento de su esencia, con todas las consecuencias inherentes a ello.

Si el mandatario obra a su propio nombre, se obliga él y no al mandante.

* Mandato y agencia oficiosa:

En ambos el objeto es el mismo, gestionar un negocio ajeno. La diferencia es que en el mandato se hace previo acuerdo de voluntades, por ende las obligaciones son siempre contractuales. En cambio, la agencia oficiosa es un cuasicontrato.

El mandato, además, es naturalmente remunerado, en cambio el agente oficioso o gerente no tiene remuneración.

* Mandato y contrato de trabajo:

Si bien en manos una persona encarga una función a otra, son varias las diferencias. Por ejemplo, lo que caracteriza al contrato de trabajo es la existencia de un vínculo de subordinación o dependencia, que se manifiesta en el obedecimiento de órdenes, horarios, etc. En el mandato, en cambio, el mandatario tiene mayor libertad, las partes están en una situación de igualdad jurídica.

Por otra parte, en el contrato de trabajo la obligación de cumplir es personal; en cambio en el mandato lo que interesa es el encargo, pudiendo cumplirse personalmente o por delegación.

II) REQUISITOS DEL MANDATO:

1.- Objeto del mandato:

El encargo que constituye el objeto del mandato debe consistir en la ejecución de actos jurídicos.

El encargo que consiste en la ejecución de un hecho material, como construir un camino, levantar un muro, no constituye un mandato, sino un contrato de arrendamiento de servicios o de confección de obra material.

* Servicios profesionales:

El artículo 2118 del Código Civil establece que los servicios de las profesiones y carreras que suponen largos estudios, o a que está unida la facultad de representar y obligar a otra persona respecto de terceros, se sujetan a las reglas del mandato.

La ley no ha calificado la naturaleza de estos servicios, solamente ha dispuesto que se sujetan a las reglas del mandato. A tales servicios serán igualmente aplicables las normas del contrato de trabajo.

* Actos jurídicos a que es aplicable el mandato:

En principio, todos los actos jurídicos pueden ser ejecutados por medio de mandatarios. La regla tiene muy contadas excepciones; la más calificada de estas excepciones la constituye el testamento, que establece que la facultad de testar es indelegable (artículo 1004, Código Civil).

* El negocio no debe interesar sólo al mandatario:

El mandato se celebra comúnmente en interés exclusivo del mandante.Si el negocio es de mutuo interés para el mandante y el mandatario, del mandante y

de un tercero, o de un tercero exclusivamente, habrá verdadero mandato. En caso de que el mandante obre sin autorización del tercero mediará entre ambos un cuasicontrato de agencia oficiosa (artículo 2120, Código Civil).

Pero no existe mandato si el negocio interesa solamente al mandatario. Dicho mandato es un mero consejo, que no produce obligación alguna (artículo 2119, inciso 1º, Código Civil). Si este consejo se da maliciosamente, obliga a la indemnización de perjuicios (artículo 2119, inciso 2º, Código Civil).

2.- Capacidad de las partes:

El mandante y el mandatario desempeñan un rol totalmente diverso en el contrato de mandato. Por este motivo, la capacidad que requiere uno y otro para celebrar el contrato es diversa.

* Capacidad del mandante:

La ley no ha señalado normas especiales que regulen la capacidad del mandante. Para llenar este vacío se aplican las reglas generales que establece la ley (artículo 1445, Código Civil).

En consecuencia, el mandante debe tener la capacidad necesaria para ejecutar el acto a que el mandato se refiere. En ausencia de tal capacidad habrá nulidad absoluta o relativa del mandato dependiendo de si la incapacidad es absoluta o relativa.

* Capacidad del mandatario:

De acuerdo con el artículo 2128 del Código Civil, el mandatario puede ser un incapaz relativo y la razón de esto es que la incapacidad relativa se encuentra establecida

para proteger el patrimonio del incapaz y cuando hay mandato, los actos del mandatario no comprometen su patrimonio, sino el del mandante.

El citado precepto establece que “si se constituye mandatario a un menor adulto, los actos ejecutados por el mandatario serán válidos respecto de terceros en cuanto obliguen a éstos y al mandante; pero las obligaciones del mandatario para con el mandante y terceros no podrán tener efecto sino según las reglas relativas a los menores”.

Si una persona confía una gestión de negocios a un relativamente incapaz, es porque tiene confianza en lo que éste puede hacer.

En las relaciones del mandante con terceros no tiene ninguna influencia la incapacidad del mandatario: se obliga el mandante para con terceros y éstos se obligan para con él.

Diferente es la situación en las relaciones del mandatario con el mandante y terceros; en estas influye decisivamente la incapacidad del mandatario. A menos que en la aceptación del mandato haya intervenido la autorización del representante legal del incapaz, no serán válidas las obligaciones del mandatario; en síntesis, no podrá reclamarse el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato sino en cuanto se hubiere hecho más rico.

III) CLASIFICACIONES DEL MANDATO Y FACULTADES DEL MANDATARIO:

1.- Diversas clases de mandato:

El mandato es susceptible de ser clasificado desde diferentes puntos de vista; de tal manera que se distinguen: 1) el mandato general y el especial; y 2) el mandato definido y el indefinido.

1) Mandato general y especial:

En atención a la extensión de los negocios confiados al mandatario, el mandato puede ser general o especial. Esta clasificación es importante, porque las facultades del mandatario serán distintas según la especie de mandato de que se trate.

a. Mandato general : El mandato es general cuando se otorga para todos los negocios del mandante, o bien, para todos ellos con una o más excepciones (artículo 2130, Código Civil).

Las facultades del mandatario general están indicadas en el artículo 2132 del Código Civil, disposición que señala que el mandatario general puede ejecutar actos de administración y de conservación, haciendo una enumeración no taxativa de los actos de administración.

b. Mandato especial : El mandato especial es aquel que comprende uno o más negocios especialmente determinados, tal cual lo dispone el artículo 2130, inciso 1º, primera parte, del Código Civil.

2) Mandato definido e indefinido:

Desde el punto de vista de las facultades conferidas al mandatario, puede el mandato estar concebido en términos definidos o indefinidos.

a. Mandato indefinido : Es indefinido cuando el mandato esta concebido en términos generales o indefinidos, sin precisar los poderes o facultades conferidos al mandatario. Ejemplo: Juan confiere poder a Pedro para que administre sus negocios o tal o cual negocio.

b. Mandato definido : Es definido cuando el mandato está concebido en términos más o menos precisos y definirse con alguna exactitud las atribuciones del mandatario. Ejemplo: Juan otorga a Pedro un mandato para comprar, vender o hipotecar tales o cuales bienes, o en general los del mandante.

2.- Facultades del mandatario:

El mandato concebido en términos generales o indefinidos plantea el problema de saber cuáles son las atribuciones que confiere al mandatario.

Esta cuestión la resuelve el artículo 2132 del Código Civil, que dice que “el mandato no confiere naturalmente al mandatario más que el poder de efectuar los actos de administración”; y concluye señalando que “para todos los actos que salgan de estos límites, necesitará de poder especial”.

Solamente queda el mandatario investido de la facultad de ejecutar actos de administración, aunque el mandato le autorice para “obrar del modo que más conveniente le parezca” o le otorgue la libre administración del negocio o negocios que se le han encomendado.

En síntesis, por generales que sean los términos del mandato, y aunque se empleen términos enfáticos que sugieran una latitud de poderes, no se confiere al mandatario sino la facultad para ejecutar actos administrativos.

* Conc epto de actos de administración :

La ley no ha definido que debemos entender por actos de administración; pero, al tenor de lo señalado en el artículo 391 del Código Civil, podemos señalar que administrar es adoptar las medidas de carácter material o jurídico tendientes a conservar los bienes, a incrementar y obtener las ventajas que pueden procurar.

El artículo 2132 del Código Civil señala algunos ejemplos de los actos de administración: pagar las deudas y cobrar los créditos del mandante, perteneciendo unos y otros al giro administrativo ordinario; perseguir en juicio a los deudores, intentar las acciones posesorias e interrumpir las prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las reparaciones de las cosas que administra; y comprar los materiales necesarios para el

cultivo o beneficio de las tierras, minas, fábricas, u otros objetos de industria que se le hayan encomendado.

De este modo, la administración comprende la ejecución de actos de conservación, estos, aquellos tendientes a impedir la pérdida o menoscabo de los bienes. Estos actos conservativos pueden ser materiales o jurídicos.

Además de lo anterior, la facultad de administrar comprende la ejecución de actos que tienden a obtener de los bienes administrativos el provecho o rendimiento que están llamados ordinariamente a brindar.

Un límite no muy bien definido separa los actos de administración con los de disposición. Estos últimos pueden ser realizados por el mandatario siempre que pertenezca al giro ordinario del negocio administrado.

* Actos que requieren un poder especial :

El inciso 2º del artículo 2132 del Código Civil establece, como regla general, que para todos los actos que salgan de los límites que señala necesita el mandatario de un poder especial o expreso.

Aquí el legislador ha cuidado de señalar algunos casos en que el otorgamiento de un poder especial es indispensable. Entre ellos podemos mencionar los siguientes:

a) Se requiere de un poder especial para “transigir” (artículo 2448, Código Civil), con especificación de los bienes, derechos y acciones sobre que debe versar la transacción.

b) Se requiere de poder especial para “conferir las facultades extraordinarias del mandatario judicial” (artículo 7º, Código de Procedimiento Civil). Estas facultades son aquellas que no se entienden incorporadas de pleno derecho, por lo tanto, requieren de una expresa mención por parte del mandante.

Asimismo, el Código ha determinado el alcance de ciertas facultades especiales conferidas al mandatario. De este modo:

La facultad de transigir no comprende la de comprometer y viceversa (artículo 2141, Código Civil).

La facultad de vender comprende naturalmente la de recibir el precio (artículo 2142, Código Civil).

IV) EFECTOS DEL MANDATO:

1.- Obligaciones del mandatario:

Sobre el mandatario pesan dos obligaciones fundamentales: 1) cumplir el mandato, y 2) rendir cuentas de su gestión.

1) OBLIGACION DE CUMPLIR EL MANDATO:

Aunque el Código no lo ha señalado expresamente, es obvio que el mandatario debe cumplir el mandato, es decir, debe efectuar el encargo que se le ha confiado.

El mandatario debe ceñirse en la ejecución del mandato, conforme a los términos en que le fue conferido (artículo 2131, Código Civil). Esta norma señala que “el mandatario se ceñirá rigorosamente a los términos del mandato, fuera de los casos en que las leyes le autoricen para obrar de otro modo”.

Para que se entienda que el mandatario se ciñe a las instrucciones del mandante, debe emplear los medios que el mandante ha querido que se empleen para lograr los fines del mandato. La ley señala que “la recta ejecución del mandato comprende no sólo la substancia del negocio encomendado, sino los medios por los cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo” (artículo 2134, inciso 1º, Código Civil).

Esta regla tiene excepciones; suele la ley autorizar al mandatario para que no se ciña estrictamente a los términos del mandato, ya sea porque las instrucciones recibidas resultan impracticables, o bien porque de su rigurosa aplicación se puede seguir un daño al mandante. Podemos citar diversas normas del Código:

o El artículo 2149 del Código Civil dispone que el mandatario debe abstenerse de cumplir el mandato cuya ejecución sería manifiestamente perniciosa al mandante. En consecuencia, no puede el mandatario, a pretexto de ceñirse estrictamente a los términos del mandato, cumplir un encargo manifiestamente perjudicial para su comitente.

o El artículo 2150, inciso 1º, del Código Civil señala que si el mandatario se halla en la imposibilidad de obrar con arreglo a sus instrucciones, no está obligado a constituirse agente oficioso; le basta tomar las providencias conservativas que las circunstancias exijan.

El inciso 2º del mismo artículo agrega que si no fuere posible dejar de obrar sin comprometer gravemente al mandante, el mandatario tomará el partido que más se acerque a sus instrucciones y que más convenga al negocio.

Le corresponde al mandatario probar la fuerza mayor o caso fortuito que le imposibilite de llevar a efecto las órdenes del mandante (artículo 2150, inciso 3º, Código Civil).

o El artículo 2134, inciso 2º, del Código Civil considera que el mandatario podrá apartarse de las instrucciones del mandante al respecto y emplear medios equivalentes, si la necesidad obligare a ello y se obtuviere completamente de ese modo el objeto del mandato.

o El artículo 2148 del Código Civil consagra una regla justa, conforme a la cual las facultades concedidas al mandatario se interpretarán con alguna más latitud, cuando no está en situación de poder consultar al mandante.

-o- Pluralidad de mandatarios:

La pluralidad de mandatarios plantea la cuestión de averiguar en qué términos dividen entre ellos la gestión del mandato. Se deben seguir las siguientes reglas al respecto (artículo 2127, Código Civil):

Si el mandante ha previsto la forma en que debe dividirse la gestión, obviamente se estará a la voluntad del mandante.

Pero, si el mandante no ha expresado su voluntad, podrán los mandatarios dividir entre ellos la gestión, a menos que el mandante haya dispuesto que deberán obrar de consuno.

-o- Prohibiciones impuestas al mandatario en la ejecución del mandato:

El Código Civil, en sucesivas disposiciones, establece importantes prohibiciones impuestas al mandatario:

a) Se prohíbe al mandatario comprar para sí lo que el mandante le ha ordenado vender y vender de lo suyo al mandante lo que se le ha ordenado comprar (artículo 2144, Código Civil). Esta prohibición no es absoluta; la compra o la venta son viables con la aprobación del mandante.

b) El mandatario puede prestar dinero al mandante que le ha encargado tomar dinero prestado, al interés fijado o, en su defecto, al interés corriente; pero no puede, a la inversa, tomar para sí el dinero cuya colocación el mandante le ha confiado, a menos que medie la autorización de éste (artículo 2145, Código Civil)..

c) Sin la expresa autorización del mandante, no es lícito al mandatario colocar a interés dineros del mandante (artículo 2146, inciso 1º, Código Civil).

d) Con tal que no se aparte de los términos del mandato, el mandatario puede aprovecharse de las circunstancias para realizar el encargo con mayor beneficio y menor gravamen para el mandante. Pero se le prohíbe apropiarse lo que exceda el beneficio o disminuya el gravamen designado por el mandante (artículo 2147, inciso 1º, Código Civil).

-o- Responsabilidad del mandatario:

El mandatario debe emplear en la ejecución del mandato la diligencia de un buen padre de familia. El artículo 2129 del Código Civil dispone que el mandatario responde hasta de la culpa leve en el cumplimiento de su encargo.

Esta responsabilidad recae más estrictamente sobre el mandato remunerado y será menos estricta si el mandatario ha manifestado repugnancia al encargo, y se ha visto en cierto modo forzado a aceptarlo, cediendo a las instancias del mandante (artículo 2129, incisos 2º y 3º, Código Civil).

Por otro lado, el mandatario no es responsable, por regla general, del incumplimiento por los terceros de las obligaciones contraídas para con el mandante por su intermedio; en otros términos, no responde de la insolvencia de los deudores. Sin embargo, en virtud de una expresa estipulación, puede el mandatario tomar sobre su responsabilidad la solvencia de los deudores y todas las incertidumbres y embarazos del cobro (artículo 2152, Código Civil).

Como consecuencia de lo anterior, el mandatario se constituye en principal deudor para con el mandante y son de su cuenta hasta los casos fortuitos y la fuerza mayor.

-o- Delegación del mandato:

La delegación está permitida, salvo que el mandante prohíba al mandatario delegar. En este caso, es menester analizar las diversas hipótesis que pueden presentarse:

1. La delegación no ha sido autorizada ni prohibida por el mandante . En este caso, el mandatario puede delegar el mandato, pero los terceros carecen de acción contra el mandante por los actos del delegado (artículo 2136, Código Civil).

El artículo 2135 del Código Civil dispone que el mandatario responderá de los hechos del delegado, como de los suyos propios.

2. La delegación ha sido autorizada sin indicación de la persona del delegado . Si el mandante autoriza simplemente al mandatario para delegar, no es responsable el mandatario de los actos del delegado, a menos que haya escogido a una persona notoriamente incapaz o insolvente (artículo 2135, inciso 2º, Código Civil).

3. La delegación ha sido autorizada con indicación de la persona del delegado . En esta situación, el mandatario no responde de los actos del delegado porque se entiende constituido un nuevo mandato entre mandato y delegado (artículo 2137, Código Civil).

4. La delegación ha sido prohibida por el mandante . En este caso, el mandatario no puede delegar; los actos del delegado no obligan al mandante, a menos que éste ratifique (artículo 2138, Código Civil).

2) OBLIGACION DE RENDIR CUENTAS:

El mandatario es obligado a dar cuenta de su administración, según lo dispone el artículo 2155 del Código Civil.

La obligación de rendir cuentas se justifica porque el mandatario no obra por su cuenta, sino por cuenta del mandante. El mandante debe ser enterado de la forma como se han gestionado sus negocios.

Las partidas importantes de la cuenta deben ser documentadas, si el mandante no le ha relevado al mandatario de esta obligación (artículo 2155, inciso 2º, Código Civil).

Puede el mandante relevar al mandatario de la obligación de rendir cuentas, pero no queda por ello exonerado de los cargos que contra él justifique el mandante (artículo 2155, inciso 3º, Código Civil).

El mandatario debe restituir al mandante cuanto hubiere recibido por él, en el desempeño del mandato. Al Respecto, el artículo 2157 del Código Civil establece que “el mandatario es responsable tanto de lo que ha recibido de terceros en razón del mandato (aun cuando no se deba al mandante), como de lo que ha dejado de recibir por su culpa”.

La restitución comprende aun lo que el mandatario recibió y que no se debía al mandante. Aún más, la restitución debe incluir lo que el mandatario ha dejado de recibir por su culpa.

Además, el mandatario debe restituir al mandante las especies metálicas que tuviere en su poder, por cuenta del mandante (artículo 2153, Código Civil). Siguiendo el tenor literal es esta norma, “las especies metálicas que el mandatario tiene en su poder por cuenta del mandante, perecen para el mandatario aun por fuerza mayor o caso fortuito, salvo que estén contenidas en cajas o sacos cerrados y sellados sobre los cuales recaiga el accidente o la fuerza, o que por otros medios inequívocos pueda probarse incontestablemente la identidad”.

Por último, el mandatario debe los intereses sobre los dineros del mandante que haya empleado en su propio beneficio y sobre el saldo que en su contra arroje la cuenta. Los intereses que debe el mandatario son los siguientes:

El mandatario debe intereses corrientes por los dineros del mandante que haya empleado en utilidad propia (artículo 2156, inciso 1º, Código Civil).

Debe asimismo el mandatario los intereses del saldo que de las cuentas resulte en contra suya, desde que haya sido constituido en mora (artículo 2156, inciso 2º, Código Civil).

2.- Obligaciones del mandante:

Las obligaciones del mandante emanan del contrato mismo o de las circunstancias posteriores, derivadas de su ejecución; estas últimas, en consecuencia, pueden o no llegar a existir.

Estas obligaciones son: 1) cumplir las obligaciones contraídas por el mandatario, 2) proveer al mandatario de lo necesario para cumplir el mandato, 3) indemnizarle de los gastos y perjuicios en que haya incurrido por causa del mandato, y 4) pagar la remuneración convenida o usual.

1) CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAIDAS POR EL MANDATARIO:

El mandante debe cumplir las obligaciones que contraiga el mandatario, a su nombre, dentro de los límites del mandato (artículo 2160, inciso 1º, Código Civil).

La disposición es una lógica consecuencia de la representación que el mandatario inviste; los actos que ejecute se reputan actos del mandante.

Para que el mandante quede colocado en la necesidad de cumplir las obligaciones contraídas por el mandatario se deben cumplir dos condiciones: a) que el mandatario obre a nombre del mandante, y b) que actúe dentro de los límites del mandato.

A. El mandatario debe obr ar a nombre del mandante : Ante terceros, con quienes contrata, el mandatario no representa al mandante y no le obliga sino a condición de obrar en su calidad de mandatario.

Si el mandatario obra a su propio nombre no obliga al mandante respecto de terceros (artículo 2151, Código Civil). El mandatario que obró a propio nombre se obliga personalmente a terceros y el mandante no contrae obligaciones. Pero en sus relaciones con el mandante, el mandatario se reputará haber obrado por cuenta de aquél.

B. El mandatario debe obrar dentro de los límites del mandato : Si el mandatario excede tales límites carece de poder y, por lo mismo, no obliga al mandante.

Pero el mandante puede aceptar las obligaciones contraídas por el mandatario, fuera de los límites del mandato, mediante una ratificación (artículo 2160, inciso 2º, Código Civil). La ratificación puede ser expresa o tácita.

La extralimitación del mandato no obliga al mandante respecto de terceros; y, en principio, tampoco se obliga el mandatario personalmente respecto de terceros (artículo 2154, Código Civil).

Para que el mandatario responda ante terceros es menester que concurra alguna de las dos siguientes circunstancias: a) que se haya obligado personalmente (artículo 2154, nº 2, Código Civil), y b) que no les haya dado suficiente conocimiento de sus poderes (artículo 2154, nº 1, Código Civil).

-o- Casos en que el mandatario se convierte en agente oficioso:

En determinadas circunstancias el mandatario se convierte en agente oficioso. Estos casos son los siguientes:

- Se convierte en un agente oficioso el mandatario que ejecuta de buena fe un mandato nulo. La buena fe, en este caso, consiste en la ignorancia del mandatario de que es nulo el mandato (artículo 2122, Código Civil).

- Asimismo, se convierte en un agente oficioso el mandatario que excede los límites del mandato por causa de una imperiosa necesidad (artículo 2122, Código Civil).

-o- Ejecución parcial del mandato:

El mandatario debe ejecutar íntegramente el encargo, pero qué ocurre si éste lo ejecuta parcialmente.

La ejecución parcial del mandato no obliga al mandante, sino en cuanto del cumplimiento del encargo reportare beneficio (artículo 2161, inciso 1º, Código Civil). La ley señala que “cuando por los términos del mandato o por la naturaleza del negocio apareciere que no debió ejecutarse parcialmente, la ejecución parcial no obligará al mandante sino en cuanto le aprovechare”.

Además, el mandatario deberá indemnizar al mandante los perjuicios que la ejecución parcial el irrogare (artículo 2161, inciso 2º, Código Civil).

2) OBLIGACION DE PROVEER AL MANDATARIO DE LO NECESARIO PARA CUMPLIR EL MANDATO:

Con arreglo a lo prevenido en el nº 1 del artículo 2158 del Código Civil, el mandante es obligado a proveer al mandatario de lo necesario para la ejecución del mandato. De este modo, si encarga al mandatario la realización de una compra, deberá proveerle de los dineros necesarios para pagar el precio.

El mandatario no está obligado a emplear recursos propios en el cumplimiento del encargo. La falta de provisión de fondos autoriza al mandatario para desistir del encargo (artículo 2159, Código Civil).

3) OBLIGACION DE INDEMNIZAR AL MANDATARIO:

El mandante tiene la obligación de procurar que el mandatario quede totalmente indemne de las resultas del desempeño del mandato.

La indemnización comprende:

• El reembolso de los gastos razonables causados por la ejecución del mandato (artículo 2158, nº 2, Código Civil).

• El reintegro de las anticipaciones de dinero con los intereses corrientes (artículo 2158, nº 4, Código Civil).

• El pago de las pérdidas en que haya incurrido sin culpa, y por causa del mandato (artículo 2158, nº 5, Código Civil).

4) OBLIGACION DE REMUNERAR AL MANDATARIO:

El mandante tiene, además, la obligación de pagar al mandatario la remuneración estipulada usual. En consecuencia, el mandante debe pagar la remuneración acordada, antes o después del contrato; a falta de estipulación, la remuneración será la usual, esto es, la que se acostumbra pagar por la clase de servicios de que se trate. En caso de desacuerdo de las partes, la remuneración será fijada por el juez.

Esta obligación, según los términos del artículo 2158, inciso final, del Código Civil, es ineludible para el mandante. De acuerdo a este precepto, “no podrá el mandante dispensarse de cumplir estas obligaciones, alegando que el negocio encomendado al mandatario no ha tenido buen éxito, o que pudo desempeñarse a menos costo; salvo que le pruebe culpa”.

Es natural que así ocurra, pues el mandatario no está obligado a llevar con éxito el negocio encomendado, sino a poner lo que esté de su parte para conseguir el resultado esperado.

En caso de incumplimiento del mandante, autoriza al mandatario para excusarse del desempeño de su cargo (artículo 2159, Código Civil).

-o- Derecho legal de retención del mandatario:

Para garantizar al mandatario sus créditos por el concepto de gastos, anticipos, pérdidas y honorarios, la ley le otorga el derecho legal de retención (artículo 2162, Código Civil). Según esta norma, “podrá el mandatario retener los efectos que se le hayan entregado por cuenta del mandante para la seguridad de las prestaciones a que éste fuere obligado por su parte”.

V) EXTINCION DEL MANDATO:

1.- Causales de extinción del mandato:

El artículo 2163 del Código Civil es la norma que enumera las causales de extinción del mandato. Según esta disposición, el mandato termina:

Por el desempeño del negocio para que fue constituido. Por la expiración del término o por el evento de la condición prefijados para

la terminación del mandato. Por la revocación del mandante. Por la renuncia del mandatario. Por la muerte del mandante o del mandatario. Por la quiebra o insolvencia del uno o del otro. Por la interdicción del uno o del otro. Por la cesación de las funciones del mandante, si el mandato ha sido dado en

ejercicio de ellas.

Además de las causales citadas, se debe agregar la falta de uno de los mandatarios conjuntos.

La Ley N.º 18.802 derogó la causal establecida en el nº 8 del artículo 2163 del Código Civil. Antiguamente era causal de extinción del mandato el matrimonio de la mujer mandataria.

1. Por el desempeño del negocio para que fue constituido : El mandato termina, obviamente, por el cumplimiento del encargo para que fue conferido. El mandatario ha terminado su misión, ha pagado su obligación.

2. Por la expiración del término o por el evento de la condición prefijados para la terminación del mandato: El vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condición estipulados ponen término al mandato. El efecto propio de estas modalidades es la extinción de la relación jurídica en que inciden.

3. Por la revocación del mandante : El mandato es un contrato de confianza y, por regla general, cede en exclusivo beneficio del mandante; ambas circunstancias justifican que el mandante puede ponerle unilateralmente fin, cuando crea conveniente. El artículo 2165 del Código Civil deja en claro que la revocación es una facultad discrecional del mandante.

En cuanto a sus formas, la revocación del mandato puede ser expresa, tácita, total o parcial. La revocación tácita se produce por el encargo del mismo negocio a otra persona (articulo 2164, inciso 1º, Código Civil). La revocación es parcial si ella se refiere sólo a una parte de los negocios confiados al mandatario.

Si el primer mandato es general y el segundo especial, subsiste el primer mandato para los negocios no comprendidos en el segundo (artículo 2164, inciso 2º, Código Civil).

La revocación, sea expresa o tácita, produce su efecto desde el día en que el mandatario ha tenido conocimiento de ella (artículo 2165, Código Civil) -normalmente el conocimiento se da por medio de una notificación judicial-; el mandante debe notificar también a los terceros que, como consecuencia de sus relaciones con el mandatario, conocen la existencia del mandato.

Revocado el mandato, el mandante tiene derecho a reclamar al mandatario la restitución de los instrumentos que haya puesto en sus manos para la ejecución del encargo. Pero de aquellas piezas que puedan servir al mandatario para justificar sus actos, debe el mandante darle copia firmada de su mano, si el mandatario lo exige (artículo 2166, Código Civil).

4. Por la renuncia del mandatario : Al igual que el mandante, el mandatario puede unilateralmente poner fin al mandato, por medio de su renuncia al cargo.

La renuncia deberá ponerse en conocimiento del mandante, por cualquier medio; pero no surte efectos sino al cabo de un tiempo prudente para que el mandante pueda adoptar las medidas adecuadas para la atención del negocio que había confiado al mandatario (artículo 2167, inciso 1º, Código Civil). De esta manera, la renuncia no pone término instantáneo al contrato.

El mandatario que no continúa prestando atención a los negocios que se le encomendaron, deberá indemnizar los perjuicios que la renuncia cause al mandante.

Cesa esta responsabilidad del mandatario cuando la renuncia es motivada: a) por la imposibilidad en que se encuentra de administrar por enfermedad u otra causa, y b) a consecuencia de que la gestión le causa grave perjuicio de sus intereses propios (artículo 2167, inciso 2º, Código Civil).

5. Por la muerte del mandante o del mandatario : La consideración de las personas es decisiva en el mandato, de tal suerte que la muerte de una de las partes pone fin al mandato. El mandante no tendrá la misma confianza en los herederos del mandatario; los herederos del mandante no inspirarán probablemente al mandatario los mismos sentimientos de afecto y estimación.

La muerte del mandatario pone siempre término al mandato. La muerte del mandante pone fin al mandato, salvo las siguientes excepciones:

No termina por la muerte del mandante el mandato llamado a ejecutarse después de ella; los herederos suceden en los derechos y obligaciones del mandante (artículo 2169, Código Civil).

Tampoco termina por la muerte del mandante el mandato judicial (artículo 396, Código Orgánico de Tribunales).

Pese a que el mandato siempre termina con la muerte del mandatario, la ley ha adoptado medidas para evitar que los intereses del mandante no queden abandonados.

Para ello, los herederos, los albaceas, los tutores y curadores y, en general, todos los que sucedan en la administración de los bienes del mandatario difunto, deberán cumplir una doble obligación: a) dar aviso inmediato al mandante del fallecimiento del mandatario, y b) hacer en favor del mandante lo que puedan y lo que las circunstancias exijan. La omisión a este respecto los hará responsables de los perjuicios (artículo 2170, Código Civil).

6. Por la quiebra o insolvencia del mandante o mandatario : La insolvencia y con mayor motivo la quiebra del mandatario pone fin al mandato, puesto que no merece confianza como gestor de negocios ajenos quien no ha sido capaz de gestionar los propios.

En cuanto al mandante que se encuentra en la misma situación, estará impedido para cumplir las obligaciones del mandato o, como en el caso de la quiebra, la administración de sus bienes pasa al síndico de quiebras (artículo 61, Ley Nº 18.175, de Quiebras).

7. Por la interdicción del mandante o del mandatario : La interdicción hace incapaz al mandante y al mandatario. Se comprende que si el mandatario no puede administrar sus propios bienes, tampoco podrá administrar los ajenos; por su parte, el mandante interdicto, la administración de sus bienes corresponde a un curador.

8. Por la cesación de las funciones del mandante, si el mandato ha sido dado en ejercicio de ellas: El mandato termina por el hecho de cesar las funciones del

mandante, si el mandato ha sido otorgado en el ejercicio de tales funciones. Las funciones en que el mandante cesó, en verdad, se prolongarían en el mandatario.

9. Por la falta de uno de los mandatarios conjuntos : A las causales que señala el artículo 2163 del Código Civil, debe añadirse la falta de uno de los mandatarios cuando éstos son varios y deben obrar de consuno.

El artículo 2172 del Código Civil considera que “si son dos o más los mandatarios y por la constitución del mandato están obligados a obrar conjuntamente, la falta de uno de ellos por cualquiera de las causas antedichas pondrá fin al mandato”.

2.- Actos ejecutados por el mandatario después de expirado el mandato:

La regla general es que los actos ejecutados por el mandatario, después que el mandato ha tenido fin, no obligan al mandante, no le son oponibles.

Este principio admite excepciones que encuentran su fundamento en la buena fe de los terceros con quienes el mandatario contrata. Estos casos son:

Si el mandatario ignora que ha expirado el mandato y cree, por consiguiente, que el mandato subsiste, los actos que ejecute obligarán al mandante para con los terceros que, por su parte, ignoraron la extinción del mandato (artículo 2173, inciso 1º, Código Civil). Se supone que tanto el mandatario como los terceros están de buena fe, y por lo tanto, la situación del mandante con el mandatario será la misma que si el acto se hubiera realizado antes de la expiración del mandato.

Si el mandatario no ignoraba la expiración del mandato, pero esta circunstancia era ignorada por los terceros, se obliga igualmente el mandante (artículo 2173, inciso 2º, Código Civil). Aquí la buena fe es de los terceros.

Corresponde al juez decidir de la buena o mala fe de los terceros. El artículo 2173 del Código Civil concluye diciendo que cuando el hecho que ha dado causa a la expiración del mandato hubiere sido notificado al público por periódicos, y en todos los casos en que no pareciere probable la ignorancia del tercero, podrá el juez en su prudencia absolver al mandante.