delårsrapport januari – september 2006€¦ · under första kvartalet har bolaget utnyttjat en...

Delårsrapport januari – september 2006

| � | Jernhusen • Delårsrapport januari-september 2006

SammanfattningHyresintäkterna uppgick till 572 (584) MSEK. Minsk-

ningen gentemot föregående år beror främst på in-

lösen av ett hyreskontrakt under första kvartalet 2005.

Finansiella poster uppgick till -111 MSEK (-148

MSEK). Den lägre kostnaden förklaras av lägre ränte-

nivåer och lägre nettolåneskuld genom fastighets-

försäljningar.

Resultatet efter finansiella poster, före realiserade och

orealiserade värdeförändringar, var något högre än

föregående år och uppgick till 144 (137) MSEK.

Periodens resultat uppgick till 301 (366) MSEK.

Minskningen gentemot föregående år beror främst på

högre positiva värdeförändringar under motsvarande

period 2005.

Marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick per

den 30 september till 7 500 (7 175 vid årsskiftet)

MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd vid års-

skiftet har värdet ökat med 3,1 (3,7) %.

Investeringarna uppgick till 417 (335) MSEK. De

två största pågående projekten är ombyggnaden

av fastigheten Blekholmen 3 (Klarabergshuset) i

centrala Stockholm och nybyggnad av ett kontorshus

i Sundbyberg.

■

■

■

■

■

■

I mars avyttrades en fastighet med en kontorsbyggrätt

mellan Kungsbron och Norra Bantorget i Stockholm.

Köpeskillingen uppgick till 88 MSEK. I juni avytt-

rades en kontorsfastighet i Stockholm/Solna. Köpe-

skillingen uppgick till 100 MSEK. I juli slutfördes

avyttringen av två fastigheter som ligger i Stockholm/

Solna. Köpeskillingen uppgick till 91 MSEK.

I mars ingick Jernhusen ett samarbetsavtal med ett

antal intressenter för att utreda förutsättningarna

för att bygga en ny Nationalarena i Solna Stations-

område på Jernhusens mark.

Regeringen presenterade sin transportpolitiska

proposition i mars. I propositionen tillskrivs

Jernhusen ”en betydande trafikpolitisk roll” vilket

stödjer Jernhusens affärsidé och uppdrag från

ägaren. I maj antogs propositionen av Riksdagen.

Under september tecknade Jernhusen ett nytt låne-

avtal om 5 500 MSEK. Finansieringen innebär att

Jernhusen uppnår en självständig finansiering och

med betydligt bättre lånevillkor.


orealiserade värdeförändringar, prognostiseras för

2006 vara i nivå med föregående år.

■

■

■

■

■

Ekonomisk data

Jan-sep Jan-sep Juli-sep Juli-sep Okt 2005- Helår MSEK 2006 2005 2006 2005 sep 2006 2005

Hyresintäkter 572 584 187 180 771 782

Driftöverskott 278 �04 110 102 �59 �85

Resultat efter finansiella poster 144 1�7 64 56 179 172

Periodens resultat �01 �66 26 �8 252 �18

Investeringar 417 ��5 127 58 54� 461

Fastighetsförsäljningar �02 552 97 1 �24 574

Vakansgrad hyra, % 6,6 8,� 6,6 8,� 7,7 9,4

Marknadsvärde fastigheter 7 500 7 1�4 7 500 7 1�4 7 500 7 175

Soliditet, % �0,7 29,4 �0,7 29,4 �0,7 28,5

Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,9 2,5 2,� 2,1 1,9

Avkastning på eget kapital % 11,1 25,1 11,1 25,1 11,1 16,2

| 4 | Jernhusen • Delårsrapport januari-september 2006

Jernhusen i korthet”Vi tillvaratar potentialen i våra fastigheter längs den svenska järnvägen genom att utveckla attraktiva stationer, kontor och verkstäder åt våra hyresgäster och för resenärer.”

Jernhusen äger, förvaltar och utvecklar ett fastighets-

bestånd som består av stationer, kontor och verkstäder

längs den svenska järnvägen. Jernhusen är ett helägt

dotterbolag till Swedcarrier som i sin tur ägs av svenska

staten. Uppdraget från ägaren är att medverka till att

stationer och verkstäder utvecklas och ställs till operatör-

ers och andra kunders förfogande. Kärnverksamheten

bedrivs i två affärsområden Stationer och Verkstäder.

Ytterligare två affärsområden, Projektfastigheter och

Mindre Stationer, har i uppdrag att förvalta, utveckla

och avveckla fastigheter som inte stödjer kärnverksam-

heten. Dotterbolaget Svenska Reseterminaler AB (SRAB)

erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster, främst

i Jernhusens egna stationsfastigheter.

Jernhusen skall ge en konkurrenskraftig avkastning

i jämförelse med andra fastighetsbolag. De långsiktiga

finansiella målen för Jernhusen är en soliditet på mellan

35 - 45 %, en räntetäckningsgrad på minst 2,0 gånger

samt att avkastningen på eget kapital ska vara minst 12 %

under den närmaste 3-5 årsperioden.

MARKNAD

FastighetsmarknadenPer den 30 september ägde Jernhusen 382 (394 vid års-

skiftet) fastigheter i 144 kommuner. Fastighetsbeståndets

marknadsvärde uppgick till 7 500 (7 175 vid årsskiftet)

MSEK. Den uthyrbara lokalarean uppgick till 805 000

(871 000 vid årsskiftet) m2. Värdet på fastigheterna är

koncentrerat till storstäderna i Sverige. Andelen av

värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm (inklu-

sive förorter), Göteborg och Malmö uppgick till 81 %.

Hyresvärdet uppgick till 667 (679) MSEK per den 30

september. Affärsområde Stationer förvaltar 78 fastig-

heter, affärsområde Verkstäder 66 fastigheter och affärs-

område Projektfastigheter samt affärsområde Mindre

stationer förvaltar tillsammans 238 fastigheter.

Marknadsvärde fördelat på kommun

Hyresvärde fördelat på användning

Fastighetsmarknaden präglas av fortsatt hög aktivitet.

Handeln med fastigheter har slagit rekord under 2006

och fortsätter i samma höga takt.

Antalet nya projekt i Stockholm, Göteborg och

Malmö var mycket lågt under 2005. För Stockholm och

Göteborg har dock nyproduktionen tagit fart. I Malmö

är nyproduktionen fortfarande låg.

Investeringar i infrastrukturen för kollektivtrafiken i

Sverige ökar kraftigt. Investeringarna kommer att öka

enligt Banverkets framtidsplan. Totalt kommer 108 mil-

jarder kronor att investeras fram till år 2015. Utveck-

lingen av järnvägsnätet kommer att fortsätta i stora

delar av Sverige, men viktiga områden är Stockholm/

Mälardalen, Västsverige och Öresundsregionen. I dessa

Kommentarer

Godsterminal 4%Lager 6%

Väntsal 13%

Restaurang 4%

Butik 11%

Kontor 20%

Övriga 12%

Arrende 5%

Verkstad 25%

Övriga 12%Skövde 1%Gävle 1%

Västerås 2%Örebro 2%

Sundbyberg 3%

Malmö 6%

Solna 10%

Göteborg 13%

Stockholm 49%


områden kommer efterfrågan av lokaler för tågunderhåll

samt stationer vara mycket god.

JÄRNVÄGSSEKTORN

Marknaden för stationerHyresvärdet i Jernhusens stationer består till 85% av

väntsalar, kontor, butiker och restauranger. Det som

skapar attraktivitet hos stationsfastigheter är primärt

kontorshyresgäster behov av närhet till kommuni-

kationer samt de resandeströmmar som passerar butiker

och restauranger.

Stora resandeströmmar är alltså mycket viktigt

för hyresnivån i stationsfastigheter. Detta innebär att

stora stationer förväntas nå högre hyresnivåer medan

motsatsen gäller för de mindre stationer som upplever

ett vikande resande.

Generellt finns problemet att stationsfastigheter är

äldre fastigheter, vilket minskar möjligheten att etablera

de öppna, flexibla och effektiva kontorslokaler som efter-

frågas för närvarande.

Väntsalarna hyrs ut till Jernhusens dottebolag SRAB,

som tillhandahåller väntsalsfunktionen till kollektiv-

trafiken i Sverige. Nyttjarna av väntsalsfunktionen

betalar en avgift i förhållande till sin trafikmängd. Denna

avgift täcker kostnaderna för väntsalarna.

Marknaden för verkstäderJärnvägen i Sverige trafikeras allt mer av både svenska

och internationella operatörer. Tågen utvecklas och blir

modernare. Detta ökar underhållsbehovet men möjlig-

gör även kortare avbrott för underhåll eftersom en stor

del av underhållet sker genom byte av komponenter, som

sedan kan repareras på annan plats. Läget för det trafik-

nära tågunderhållet blir allt viktigare, vilket skapar en

stark efterfrågan på Jernhusens trafiknära verkstäder.

Banverket spår att denna utveckling kommer att öka,

bl a genom ökad regional tågtrafik.

I de områden där Jernhusen är etablerat ligger den

marknadsmässiga hyresnivån för verkstäder på mellan

300-700 kr/m2. För verkstäder i Stockholm, Göteborg och

Malmö ligger marknadshyran på mellan 600-700 kr/m2

och i mindre orter på mellan 300-400 kr/m2. Hyres-

nivåerna för verkstäder i landet är stabila.

Hyresnivåerna i moderna trafiknära verkstäder ligger

hyresnivåerna betydligt högre (1200-1900 kr/m2).

HYRESMARKNADEN

KontorI Stockholm, Göteborg och Malmö är de hittills höga

vakanserna på väg nedåt. Detta till följd av ökade

anställningar och låg nivå på nyproduktionen. Hyrorna

i Stockholm och Göteborg har i stort varit oförändrade,

medan de ökat något i Malmö.

I Stockholm har en viss ökning av hyrorna ägt rum för

högkvalitativa kontor i centrala lägen. Bakom ökningen

står bl a finans- och konsultsektorerna. Hyrorna för

detta segment ligger på nivån 3 700 kr/m2.

I Göteborg har motsvarande utveckling inte ägt

rum, vilket delvis kan förklaras med höga vakanser för

högkvalitativa kontor utanför de mest centrala lägena.

Hyrorna i Göteborg är i stort sett stabila. Hyrorna för

högkvalitativa kontor i centrala lägen ligger på nivån

2 200 kr/m2

I Malmö kan man se en generell ökning av hyrorna i

såväl Västra hamnen, centrala lägen som i övriga inner-

staden. Hyrorna för högkvalitativa kontor i centrala

lägen ligger på nivån 1 850 kr/m2.


HandelnHyrorna för centrala butikslägen fortsätter uppåt. För

sådana lägen i Stockholm ligger hyrorna i nivån 10 000

kr/m2. I Göteborg och Malmö ligger hyrorna för lik-

artade lägen i nivån 9 000 kr /m2 respektive 5 500 kr/m2.

I dessa båda städer rör det sig dock om avsevärt mindre

marknader där dessa topphyror är möjliga, jämfört med

Stockholm.

Hyresnivån drivs uppåt av efterfrågan på butiks-

lokaler till följd av den starkt ökande privata konsum-

tionen. Denna har ökat med 3,2 % hittills i år. Detalj-

handeln har under samma period ökat med 7,5 %.

VIKTIGA AFFÄRSHÄNDELSER

Under perioden har Jernhusen genomfört ett flertal aktivi-

teter med syfte att utveckla och renodla verksamheten.

I februari togs första spadtaget för nya lokaler åt

Green Cargo i Gävle. Jernhusen uppför en modern

kontorsbyggnad om cirka 1 200 m2 där Green Cargo

kan samordna och koncentrera sin verksamhet. Färdig-

ställande har skett under det tredje kvartalet.

Sedan 2004 pågår en omfattande renovering av fastig-

heten Blekholmen 3 (Klarabergshuset) i Stockholm.

Under 2005 tecknades ett kontorshyreskontrakt med

bwin Games AB (tidigare Ongame E-solutions AB) om

ca 7 000 m2. Under första kvartalet har bolaget utnyttjat

en option att hyra ytterligare ca 2 000 m2 i fastigheten. I

juni skedde en större uthyrning till Vägverket om ca 1 300

m2 i fastigheten, med inflyttning 1 januari 2007. Under

september månad skedde en uthyrning till Swedbank om

700 m2 med inflyttning i april 2007. Färdigställande av

hela Blekholmen 3 (Klarabergshuset) beräknas ske under

maj 2007. Fastighetens uthyrningsbara yta är ca 21 000

m2 varav ca 3 000 m2 är outhyrt. Sedan 2006 pågår en

nybyggnation av ett kontorshus i Sundbyberg om ca

11 000 m2. Banverket, Östra banregionen har tecknat

hyreskontrakt om ca 7 000 m2. Färdigsställande beräknas

ske under maj 2007.

I mars avyttrades en fastighet med en kontorsbygg-

rätt mellan Kungsbron och Norra Bantorget strax norr

om Centralstation Stockholm om drygt 20 000 m2. Bygg-

rätten utgör en del av den pågående utvecklingen av

Västra City, där Centralstation Stockholm utgör motorn.

Köpeskillingen uppgick till 88 MSEK.

I slutet av mars ingick Jernhusen ett samarbetsavtal

med ett antal intressenter för att bygga en ny National-

arena Solna Stationsområde på Jernhusens mark. Sedan

tidigare har Jernhusen ett långtgående exploaterings-

samarbete med Solna kommun i området.

Riksdagen godkände i maj den trafikpolitiska proposi-

tionen som presenterades i mars. Regeringen har där-

med gett i uppdrag till Banverket och Vägverket att

gemensamt ta fram ett Nationellt handlingsprogram för

kollektivtrafikens långsiktiga utveckling. I propositionen

beskrivs olika aktörers roller och ansvar att driva frågor

och hur dessa bör organisera sig. I propositionen till-

skrivs Jernhusen ”en betydande trafikpolitisk roll”.

Detta stödjer Jernhusens affärsidé och är i linje med upp-

draget från ägaren.

Jernhusen avyttrade i juni en kontorsfastighet i Stock-

holm/Solna. Fastigheten som uppfördes år 1912 är ett

av de första renodlade kontorshusen i Stockholm. Köpe-

skillingen uppgick till 100 MSEK.

I juli slutfördes en försäljning som kontrakterats under

2003. Jernhusen avyttrade två fastigheter som ligger i

Campus Karolinska Solna. Köpeskillingen uppgick

till 91 MSEK. Sedan 2005 pågår en nybyggnation av

en underhållsverkstad i Sävenäs, Göteborg. Under


september invigdes verkstaden som hyrs av Västtrafik.

Under september tecknade Jernhusen ett nytt låne-

avtal om 5 500 MSEK. Upplägget innebär att låneramen

i Riksgälden inte längre behövs. Jernhusen uppnår där-

med en självständig finansiering och erhåller dessutom

betydligt bättre lånevillkor.

KOMMENTARER TILL RESULTATRÄKNINGEN

HyresintäkterHyresintäkterna för perioden uppgick till 572 (584)

MSEK. Minskning med 8 MSEK beror till övervägande

del på inlösen av ett hyresavtal inom affärsområde

Verkstäder under första kvartalet 2005.

Hyresvärdet i fastigheterna uppgick per den 30 sept-

ember till 667 (679) MSEK och den genomsnittliga åter-

stående löptid i kontraktsportföljen var 2,7 (3,0) år.

VakansgradenVakansgrad hyra per den 30 september uppgick till 6,6

(8,3) %. Den förändrade vakansgraden beror till stor del

på avyttring av en kontorsfastighet i Stockholm/Solna

med hög vakansgrad.

DriftsöverskottDriftöverskottet för perioden minskade med 26 MSEK

jämfört med motsvarande period 2005 och uppgick till

278 (304) MSEK. Minskningen beror främst på lägre

hyresintäkter enligt ovan. Överskottsgraden var 49 (52) %.

Finansiella posterFinansnettot uppgick till -111 (-148) MSEK, en förbätt-

ring med 37 MSEK. Förbättringen beror på lägre ränta,

lägre låneskuld efter fastighetsförsäljningar samt engångs-

kostnader vid lösen av lån under första kvartalet 2005.

Räntetäckningsgraden uppgick till 2,2 (1,9) gånger.

Resultat efter finansiella posterResultatet efter finansiella poster uppgick till 144 (137)

MSEK.

VärdeförändringarFör fastigheter redovisas en realiserad värdeförändring

på -2 (29) MSEK och en orealiserad värdeförändring

på 212 (241) MSEK, vilket beror på lägre avkastnings-

krav på fastighetsbeståndet. För finansiella instrument

redovisas via resultaträkningen en orealiserad värdeför-

ändring på 35 (18) MSEK som främst beror på en positiv

förändring av räntederivatkontrakt med 27 MSEK .

Resultat före skattResultat före skatt uppgick till 389 (425) MSEK, i

resultatet ingår värdeförändringar med totalt 245 (288)

MSEK.

SkattPeriodens skatt är -88 (-59) MSEK vilket motsvarar 23

(14) %. Under perioden har avyttring av en fastighet i

Jernhusen skett i bolagsform, vilket förklarar den låga

skattekostnaden. Av periodens skatt är 86 MSEK aktuell

skatt och - 174 MSEK uppskjuten skatt. Ackumulerade

underskottsavdrag är 250 MSEK.

FINANSIELL STÄLLNING

Koncernens eget kapital per den 30 september var 2 402

(2 149) MSEK. Detta motsvarar en soliditet på 30,7

(29,4) procent. Koncernens kassaflöde från den löpande

verksamheten efter förändringar av rörelsekapital upp-

gick för perioden till 145 (208) MSEK. Periodens totala

kassaflöde uppgick till -5 (-8) MSEK, varav hänförligt till

investeringsverksamheten -112 (201) MSEK, kassaflöde

från investeringsverksamheten -38 (-416) MSEK och

Hyresvakansgrad och hyresbortfall

Vakansgrad, 2004

Vakansgrad, 2005

Vakansgrad, 2006

Hyresbortfall

0

2

4

6

8

10

12

0

20

40

60

80

100

120

2006kv3

2006kv2

2006kv1

2005kv4

2005kv3

2005kv2

2005kv1

2004kv4

2004kv3

2004kv2

2004kv1

Vakansgrad, 2004

Vakansgrad, 2005

Vakansgrad, 2006

Hyresbortfall

0

2

4

6

8

10

12

0

20

40

60

80

100

120

2006kv3

2006kv2

2006kv1

2005kv4

2005kv3

2005kv2

2005kv1

2004kv4

2004kv3

2004kv2

2004kv1


koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten

var 125 (125) MSEK.

FASTIGHETSBESTÅND

VärderingarFrån och med 2005 görs kvartalsvis en intern värde-

ring av Jernhusens fastighetsbestånd där genomgång av

värdet görs för de fastigheter vars marknadsvärde kan ha

påverkas av till exempel uppsagda eller ny- och omför-

handlade kontrakt, underhållsinsatser samt investeringar.

Dessutom har information inhämtats från externa

värderingsföretag avseende marknadsförändringar på

de orter där Jernhusen har betydande fastighetsbestånd.

Marknadsvärdet på Jernhusens totala fastighetsbestånd

per den 30 september har bedömts uppgå till 7 500

(7 175 vid årsskiftet) MSEK. För jämförbart fastig-

hetsbestånd, det vill säga exklusive försäljningar och

investeringar under perioden, har marknadsvärdet

stigit med 3,1 (3,7) %. Det innebär en orealiserad värde-

förändring på 212 (241) MSEK för perioden. Det högre

marknadsvärdet beror primärt på sänkta avkastnings-

krav.

AvyttringarRenodlingen av verksamheten i Jernhusen har fortsatt

och under årets första nio månader har avtal om för-

säljning tecknats för 14 (16) fastigheter, eller delar av

fastigheter, med en köpeskilling om 118 (537) MSEK.

Jernhusen redovisar realisationsvinster/-förluster på

frånträdesdagen. Under perioden har 21 (17) fastigheter,

eller delar av fastigheter, frånträtts med totalt realiserad

värdeförändring på -2 (29) MSEK och med en kontrakt-

erad köpeskilling om 302 (537) MSEK. Den realiserade

värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försälj-

ningspriset för fastigheten och marknadsvärdet vid före-

gående kvartals utgång.

InvesteringarInvesteringar i fastighetsbeståndet uppgick till 417

(328) MSEK. Det två största pågående projekten är om-

byggnad av fastigheten Blekholmen 3 (Klarabergshuset)

i Stockholm och nybyggnad av ett kontorshus i Sund-

byberg. Båda projekten planeras att vara genomförda

under första halvåret 2007.

Under tredje kvartalet har en större nybyggnation

av en tågverkstad för Bombardiers underhåll av Väst-

trafiks Regina-tåg färdigställts. Jernhusen har även

färdigställt en modern kontorsbyggnad i Gävle om

1 200 m2 där Green Cargo kan samordna och koncen-

trera sin verksamhet.

Jämförbart beståndJernhusens fortsatta renodling av verksamheten inne-

bär även att det är svårt att jämföra resultaträkningarna

mellan de olika perioderna. För att kunna göra en

jämförelse mellan de olika perioderna redovisas en

resultaträkning för jämförbart bestånd. Med jämförbart

bestånd avses de fastigheter som Jernhusen ägt under

alla perioder som redovisas och där alla transaktioner

som avser de frånträdda fastigheterna och förvärvade är

exkluderade.

Fastighetsägande affärsområden

Stationer Verkstäder Projektfastigheter1) Mindre Stationer Totalt

Antal fastigheter 78 66 60 178 �82

Hyresvärde (MSEK) 290 221 104 5� 667

Marknadsvärde (MSEK) 2 9�� 1 6�6 2 709 22� 7 500

Lokalarea(m2) 156 000 4�8 000 155 000 98 000 847 000

Vakant lokalarea (m2) 2� 9�6 77 �47 4�� 9 149 140 865

Återstående kontraktstid 2,0 �,5 8,7 1,2 2,7

Vakansgrad hyra(%) 4% 9% 0% 20% 7%

1) I lokalarea ingår ombyggnadsytor om ca 42 000 m2. Dessa är inte inräknade i övriga uppgifter

Jämförbart bestånd

2006-01-01 2005-01-01 2006-07-01 2005-07-01 2005-01-01 MSEK 2006-09-�0 2005-09-�0 2006-09-�0 2005-09-�0 2005-12-�1

Hyresintäkter 568 565 186 178 750

Fastighetskostnader -266 -245 -74 -74 -�59

Driftsöverskott �02 �20 112 104 �91


Pågående investeringar

Total Periodens Återstående investering investering investering Lokalarea Beräknad Vakansgrad Ort Fastighet MSEK MSEK MSEK m2 färdigställande area, %

Stockholm Blekholmen � 650,0 2�6,7 197,1 20 812 maj 2007 14

Sundbyberg Sundbyberg 2:81 280,0 10�,0 145,6 11 22� maj 2007 �5

Malmö Citytunneln 192,5 8,5 167,9 0 dec 2011 0

Gävle Näringen 4:20 18,0 16,0 0 � 925 sep 2006 0

Göteborg Sävenäs 747:208 46,0 �6,0 1,0 5 124 sep 2006 0

Göteborg Gullbergsvass 70�:55 �5,0 1,0 ��,8 � �5� okt 2007 0

Summa 1221,5 401,2 545,4

Övriga investeringar 1�6,4 16,5 51,5

Totalt 1357,9 417,7 596,9

Förändring av fastighetsbeståndet

MSEK Antal

Fastighetsbestånd 1 januari 2006 7 175 �94

Investeringar i befintliga fastigheter 417 - Försäljningar -�02 211)

Orealiserad värdeförändring 212

Realiserad värdeförändring -2

Fastighetsbestånd �0 september 2006 7 500 �82

1) 21 fastigheter har frånträtts och nio nya fastigheter har skapats genom fastighetsdelning.

Förfallostruktur på hyreskontrakten

Förlängt tom år Antal avtal Objektsarea Årshyra Andel av m2 MSEK årshyra

2006 601 �4 251 �7,4 6%

2007 1 117 184 765 166,1 26%

2008 55� 175 618 1�2,4 21%

2009 4�5 129 814 1��,7 21%

2010 107 105 175 89,� 14%

2011 �1 19 628 49,9 2%

>2011 69 56 46� 6�,2 10%

Totalt 2910 705714 672,0 100%


FINANSIERING

Under tredje kvartalet har Jernhusen tecknat ett nytt

kreditavtal om 5 500 MSEK. Detta avtal ersätter

Jernhusens tidigare kreditlöften. Den nya faciliteten inne-

bär att Jernhusens finansiering nu fullt ut är frånskiljd

från staten.

Jernhusen har idag bindande kreditlöften om totalt 6

700 (6 700 vid årsskiftet) MSEK varav 5 500 (4 500 vid

årsskiftet) MSEK är en revolverande kreditfacilitet hos

Nordea, 1 000 (2 000 vid årsskiftet) MSEK är en låne-

ram hos Riksgäldskontoret och 200 (200 MSEK vid års-

skiftet) är en checkräkningskredit i Nordea. Låneramen

hos Riksgäldskontoret löper ut vid årsskiftet 2006 och

kommer inte att förlängas. Låneramen hos Nordea löper

ut december 2008.

Koncernens räntebärande skulder uppgick vid

periodens utgång till 4 803 (4 854 vid årsskiftet) MSEK

varav 4 600 (4 500 vid årsskiftet) MSEK avsåg drag-

Periodens frånträden

Kommun Fastighet Försäljningspris Realiserad värde- Frånträdes- MSEK förändring MSEK datum

Gävle Nortull �6:9 6 -0,7 2006-0�-01

Stockholm Stockholm Norrmalm 5:� 88 -0,4 2006-0�-06

Solna Haga 4:28 100 -� ,9 2006-06-�0

Stockholm Valpariso 2 5 0,8 2006-07-0�

Stockholm Norra Djurgården 2:2 74 0 2006-07-04

Solna Haga 4:4� 17 0 2006-07-04

Övriga (15 stycken) 12 2 ,6

Summa 302 -1,6

Avyttringar

Avyttringar, 2004

Avyttringar, 2005

Avyttringar, 2006

0

100

200

300

400

500

600

0

100

200

300

400

500

600

2006 kv32006 kv22006 kv12005 kv42005 kv32005 kv22005 kv12004 kv42004 kv32004 kv22004 kv1

(MSEK)

Avyttringar, 2004

Avyttringar, 2005

Avyttringar, 2006

0

100

200

300

400

500

600

0

100

200

300

400

500

600


(MSEK)

Investeringar och förvärv med rullande årsvärden

Investeringar, 2004

Investeringar, 2005

Investeringar, 2006

Förvärv

Rullande årsvärde

0

50

100

150

200

250

0

50

100

150

200

250


Investeringar, 2004

Investeringar, 2005

Investeringar, 2006

Förvärv

Rullande årsvärde

0

50

100

150

200

250

0

50

100

150

200

250



ningar i kreditfaciliteten och 0 (100 vid årsskiftet)

MSEK upplåning i Riksgäldskontoret. Av checkräknings-

krediten var vid periodens utgång 113 (159 vid årsskiftet)

MSEK utnyttjad. Förändringen av nettolåneskulden om

-46 MSEK beror bl a på ett positivt kassaflöde från den

löpande verksamheten om 125 MSEK, ett negativt kassa-

flöde från investeringsverksamheten om -112 MSEK samt

kassaflödet från investeringsverksamheten -38 MSEK.

Den genomsnittliga räntan under perioden uppgick

till 3,1 (3,7) procent och den genomsnittliga ränte-

bindningstiden för hela låneportföljen var 22 (21)

månader med hänsyn tagen till ränteswapkontrakt och

räntecapskontrakt.

Jernhusen hade vid periodens utgång ränteswap-

kontrakt om 950 (950 vid årsskiftet) MSEK och ränte-

capskontrakt om 1 500 (1 700 vid årsskiftet). Marknads-

värderingar har gjorts av dels dessa derivatkontrakt och

dels elhandelskontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet

på samtliga utestående finansiella instrument per den 30

september 2006 var 12 (-23 vid årsskiftet) MSEK. För-

ändringen under perioden om 35 MSEK redovisas som

en orealiserad värdeförändring och avser en positiv för-

ändring om 8 MSEK för elhandelskontrakt på Nordpool

och en positiv förändring på 27 MSEK för räntederivat-

kontrakt.

Ränteförfallostruktur 2006-09-30

MSEK Belopp Effektiv ränta

-1 år 1) 4 000 000 �,�7%

1-2 år 200 000 5,71%

2-� år 100 000 5,95%

�-4 år 0 0,00%

4- år �7 2�4 4,76%

Totalt 4672334 3,63%

1) Av det belopp som har en förfallostruktur -1 år har Jernhusen säkrat 1 500 MSEK i räntecaps med ett räntetak på mellan 4-5% och en förfallotid på mellan 1-5 år.

ORGANISATION

Från och med årsskiftet 2005/2006 är Jernhusen orga-

niserat i fem affärsområden; Stationer, Mindre Stationer,

Verkstäder, Projektfastigheter och SRAB. Under perio-

den tillträdde Björn Boestad som Affärsområdeschef för

Projektfastigheter, Ola Orsmark som Affärsområdeschef

för Stationer och Jonas Jalkander som Affärsområdes-

chef för Mindre stationer. Jernhusen har även genom-

fört ett flertal andra nyckelrekyteringar under första

halvåret.

Per den 30 september var antalet anställda i moder-

bolaget Jernhusen AB, tillika koncernen, 81 (71).

PROGNOS 2006


orealiserade värdeförändringar, prognostiseras för 2006

vara i nivå med föregående år.

MODERBOLAGET

Verksamheten i moderbolaget Jernhusen AB avser

tjänster inom fastighetsverksamheten utförda åt dotter-

bolagen och tillgångarna består huvudsakligen av aktier

och andelar samt fordringar på de fastighetsägande

dotterbolagen.

Omsättningen för perioden uppgick till 106 (65)

MSEK och resultatet efter finansiella poster var -144

(-87) MSEK. I resultatet efter finansiella poster för år

2005 ingår reavinst i samband med avyttring av Norra

Stationsområdet till Stockholms Stad, vilket förklarar

förändringen jämfört med föregående år.

Vid periodens utgång fanns en checkräkningskredit som

uppgick till 200 (200 vid årsskiftet) MSEK varav 113

(159 vid årsskiftet) MSEK var utnyttjat. Investeringar i

inventarier uppgick till 0,7 (0,9) MSEK. Räntebärande

skulder var 4 600 (4 600 vid årsskiftet) MSEK.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Denna delårsrapport för koncernen är upprättad

enligt IAS 34 Delårsrapportering. Delårsrapporten har

upprättats enligt samma redovisnings- och värderings-

principer samt beräkningsmetoder som använts i senaste

avgivna årsredovisning.

HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

Inga väsentliga händelser som behöver rapporteras har

skett efter periodens utgång.

KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN

Årsstämma kommer att hållas den 18 april 2007 i Stock-

holm och planeras vara öppen för allmänheten.

Bokslutskommunikén kommer att publiceras den 31

januari 2007 på www.jernhusen.se

Stockholm den 9 november 2006

Per Berggren,

Verkställande direktör

Delårsrapporten har ej varit föremål varit föremål för

granskning av bolagets revisor.

| 1� | Jernhusen • Delårsrapport januari-september 2006

ResultaträkningKONCERNEN

Jan - sept Jan - sept Juli - sept Juli - sept Helår MSEK 2006 2005 2006 2005 2005

Fastighetsrörelsen

Hyresintäkter 571,6 58�,5 186,2 180,2 781,6

Fastighetskostnader

Driftkostnader -167,5 -16�,� -40,6 -�4,6 -221,9

Underhåll -21,6 -25,7 -4,9 -10,1 -47,9

Fastighetsadministration -52,7 -49,6 -15,2 -16,2 -68,2

Övriga förvaltningskostnader -52,2 -40,8 -15,7 -17,� -59,1

Summafastighetskostnader -294,0 -279,4 -76,4 -78,2 -397,1

Driftöverskott 277,6 304,1 109,8 102,0 384,5

Central administration och marknadsföring -22,9 -22,8 -7,0 -5,6 -�4,1

Resultat övriga verksamheter 0,5 �,� 0,1 0,0 4,0

Rörelseresultat 255,2 284,6 102,9 96,4 354,4

Finansiellaposter

Resultat från andelar i intresseföretag �,8 1,0 2,4 0,4 1,8

Ränteintäkter och liknande resultatposter �,7 �,7 1,5 2,2 5,6

Räntekostnader och liknande resultatposter -118,7 -152,6 -42,8 -42,8 -189,9

Summafinansiellaposter -111,2 -147,9 -38,9 -40,2 -182,5

Resultatefterfinansiellaposter 144,0 136,7 64,0 56,2 171,9

Värdeförändringar

Fastigheter, realiserade -1,6 28,7 1,� 0,9 28,7

Fastigheter, orealiserade 211,2 241,4 1,9 -21,� 174,5

Finansiella instrument, orealiserade �5,1 18,2 -6,4 1�,9 ��,5

Resultatföreskatt 388,7 425,0 60,8 49,7 408,6

Skatt -88,2 -58,7 -�4,7 -11,7 -90,2

Periodensresultat 300,5 366,3 26,1 38,0 318,4

Moderbolagets aktieägares andel �00,� �66,� 25,9 �8,0 �18,2

Minoritetens andel av periodens resultat 0,2 0,0 0,2 0,0 0,2

Resultat per aktie (SEK) 75,1 91,6 6,5 9,5 79,6

Genomsnittligt antal aktier 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000


Driftöverskott per affärsområde1)

| 14 |

STATIONER

Jan-sept Jan-sept Juli-sept Juli-sept Helår KSEK 2006 2005 2006 2005 2005

Hyresintäkter 262,� 252,� 88,� 85,9 ��8,2

Fastighetskostnader -1�8,8 -1�1,2 -�6,9 -�4,9 -195,8

Driftöverskott 12�,5 121,1 51,4 51,0 142,4

VERKSTÄDER


Hyresintäkter 188,5 197,7 58,9 54,4 256,0

Fastighetskostnader -86,6 -87,8 -21,1 -24,0 -112,6

Driftöverskott 101,9 109,9 �7,8 �0,4 14�,5

PROJEKTFASTIGHETER


Hyresintäkter 88,5 100,9 27,9 �1,2 1�9,5

Fastighetskostnader -�8,1 -40,6 -9,6 -1�,8 -46,2

Driftöverskott 50,4 60,� 18,� 17,4 9�,�

MINDRE STATIONER


Hyresintäkter �8,1 �7,5 11,� 12,1 48,1

Fastighetskostnader -�4,7 -29,5 -8,7 -7,2 -42,0

Driftöverskott �,4 8,0 2,6 4,9 6,1

KONCERNJUSTERINGAR


Hyresintäkter -5,8 -4,9 -0,2 -�,4 -0,2

Fastighetskostnader 4,2 9,7 -0,1 1,7 -0,5

Driftöverskott -1,6 4,8 -0,� -1,7 -0,7

KONCERNEN TOTALT


Hyresintäkter 571,6 58�,5 186,2 180,2 781,6

Fastighetskostnader -294,0 -279,4 -76,4 -78,2 -�97,1

Driftöverskott 277,6 �04,1 109,8 102,0 �84,5

1) Endast fastighetsägande affärsområden redovisas.


BalansräkningKONCERNEN

MSEK 06-09-�0 05-09-�0 05-12-�1

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiellaanläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 6 87�,2 6 869,� 6 880,0

Pågående nyanläggningar 626,7 264,7 295,0

Maskiner och inventarier 2,7 4,4 �,5

Summamateriellaanläggningstillgångar 7502,6 7138,4 7178,5

Finansiellaanläggningstillgångar 124,9 95,4 95,9

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar 195,9 6�,4 95,2

Likvida medel 2,6 - 7,8

Summaomsättningstillgångar 198,5 63,4 103,0

SUMMATILLGÅNGAR 7826,0 7297,2 7377,4

EGETKAPITALOCHSKULDER

EgetKapital

Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital 2 �94,� 2 142,1 2 09�,9

Minoritetsägares andel av eget kapital 7,2 6,8 7,1

Summaegetkapital 2401,5 2148,9 2101,0

Avsättningarochlångfristigaskulder

Uppskjuten skatteskuld ��2,4 1�8,8 172,1

Övriga avsättningar - 11,0 -

Räntebärande låneskulder 4 671,0 4 725,9 4 694,7

Summaavsättningarochlångfristigaskulder 5003,4 4875,7 4866,8

Kortfristigaskulder

Räntebärande skulder 1�1,6 69,1 159,�

Ej räntebärande skulder 289,5 20�,5 250,�

Summakortfristigaskulder 421,1 272,6 409,6

SUMMAEGETKAPITALOCHSKULDER 7826,0 7297,2 7377,4


KassaflödesanalysKONCERNEN

Jan - sept Jan - sept Helår MSEK 2006 2005 2005

Denlöpandeverksamheten

Rörelseresultat 255,2 284,6 �54,4

Avskrivningar 1,5 2,2 2,8

Finansnetto -118,2 -150,9 -187,4

Övriga ej likviditetspåverkande poster -14,0 -10,7 -18,�

Kassaflödefråndenlöpandeverksamhetenföreförändringaravrörelsekapital 124,5 125,2 151,5

Förändringavrörelsekapital

Ökning/minskning kortfristiga fordringar -96,4 �4,8 7,6

Ökning/minskning av leverantörsskulder -1,7 -15,2 12,9

Ökning/minskning av övriga kortfristiga skulder 118,1 62,9 20,7

Kassaflödefråndenlöpandeverksamheten 144,5 207,7 192,7

Investeringar

Årets investeringar i materiella anläggningstillgångar -416,5 -��5,5 -460,7

Avyttring av materiella anläggningstillgångar �01,8 552,0 574,2

Förskottslikvid ännu ej avyttrade materiella anläggningstillgångar - - -

Avyttring av dotterbolag - - -

Uttag ur intresseföretag �,0 �,0 �,0

Investeringar i finansiella anläggningstillgångar 0,1 -19,0 -19,1

Kassaflödefråninvesteringsverksamheten -111,6 200,5 97,4

Finansiering

Upptagna lån/ amortering av lån -9,0 -41�,4 -4��,4

Ökning/minskning av kortfristiga finansiella skulder -29,1 -2,6 14�,�

Kassaflödefrånfinansieringsverksamheten -38,1 -416,0 -290,1

PERIODENSKASSAFLÖDE -5,2 -7,8 0,0

Likvida medel vid periodens början 7,8 7,8 7,8

Likvida medel vid periodens slut 2,6 0,0 7,8


Nyckeltal

Förändring i eget kapital

KONCERNEN

Jan-sept Jan-sept Helår MSEK 2006 2005 2005

Fastighetssrelateradeuppgifter1)

Lokalarea, kvm 805 000 897 000 871 000

Marknadsvärde 7 500 7 1�4 7 175

Investeringar 417 ��5 461

Fastighetsförsäljningar �02 552 574

Överskottsgrad, % 48,6 52,1 49,2

Direktavkastning, % 5,2 5,7 5,6

Totalavkastning, % 8,� 12,� 8,5

Vakansgrad area, % 17,52) 17,42) 18,92)

Vakansgrad hyra, % 6,62) 8,�2) 9,42)

Finansrelateradeuppgifter

Soliditet, % �0,7 29,4 28,5

Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,9 1,9

Avkastning på eget kapital, % 11,1 25,1 16,2

Skuldsättningsgrad, ggr 2,0 2,2 2,�

Belåningsgrad, % 64,0 66,7 67,7

Räntebärande låneskuld netto 4 800 4 761 4 846

Räntebindningstid, mån 22 21 19

Genomsnittlig ränta, % �,1�) �,7�) �,5�)

1) Uppdaterad fastighetsförteckning per den �0 september finns på www.jernhusen.se 2) Projektfastigheten Blekholmen � och 4 samt Sundbyberg 2:78 ingår inte i värdena. �) Exklusive kostnader i samband med byte av långivare

KONCERNEN

MSEK Jan- sep Jan-sep Jan-sep 2006 2005 2005

Eget kapital vid periodens ingång 2 101,0 1 82�,7 1 82�,7

Effekt av byte av redovisningsprincip1) -41,1 -41,1

Justerad ingående balans 2 101,0 1 782,6 1 782,6

Periodens resultat �00,� �66,� �18,2

Minoritetens andel av periodens resultat 0,2 0,0 0,2

Eget kapital vid periodens slut 2 401,5 2 148,9 2 101,0

Hänförligt till:

Moderbolagets aktieägare 2 �94,� 2 142,1 2 09�,9

Minoritetsintresse 7,2 6,8 7,1

1) Effekt av byte av redovisningsprincip avser 72 % av marknadsvärdet för räntecapskontrakt, ränteswapkontrakt och elhandelskontrakt på Nordpool per 2004-12-�1. Värdet fördelar sig på:

Ränteswapskontrakt -40,9

Räntecapskontrakt 2,4

Elhandelskontrakt -2,6

Summa -41,1


Definitioner

| 18 |

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL

Rullande 12-månaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital.

BELÅNINGSGRAD

Räntebärande låneskulder i procent av fastigheternas redovisade värde.

CENTRAL ADMINISTRATION

Till central administration räknas centrala koncernkostnader som inte direkt kan hänföras till fastighetsförvaltningen såsom kostnader för koncernledning, stabsfunktioner, marknadsföring och årsredovisning.

DIREKTAVKASTNING

Rullande 12-månaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående nyanläggningar.

DRIFTÖVERSKOTT

Hyresintäkter minus drift- och underhållkostnader, fastighets- administrationskostnader samt övriga förvaltningskostnader.

FASTIGHETSADMINISTRATION

Avser personal-, IT- och övriga kostnader direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen.

GENOMSNITTLIG RÄNTA

Periodens räntekostnader och ränteintäkter i procent av genomsnittlig räntebärande låneskuld netto.

HYRESINTÄKTER

Hyror jämte tillägg, såsom el och värme samt intäkter för arrende, parkering och reklam.

HYRESVÄRDE

Kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång.

HYRESBORTFALL

Bedömda marknadshyror för vakanta ytor.

IFRS

International Financial Reporting Standards

LOKALAREA

Uthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. ( I lokalarea ingår inte area för arrende, tomträtt, spåranläggning etc.)

RÄNTEBINDNINGSTID

Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswappkontrakt och räntecapkontrakt.

RÄNTEBÄRANDE LÅNESKULD NETTO

Räntebärande låneskulder minus likvida medel.

RÄNTETÄCKNINGSGRAD

Resultat efter finansnetto med återläggning av finansiella kostnader (räntekostnader och liknande resultatposter) i procent av finansiella kostnader.

SKULDSÄTTNINGSGRAD

Räntebärande skulder dividerat med eget kapital vid periodens utgång.

SOLIDITET

Redovisat eget kapital (inklusive minoritetsintressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut.

TOTALAVKASTNING

Rullande 12-månaders driftöverskott med tillägg för realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten.

VAKANSGRAD LOKALAREA

Outhyrd lokalarea i procent av total lokalarea.

VAKANSGRAD HYRA

Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet.

ÖVERSKOTTSGRAD

Driftöverskott i procent av hyresintäkter.

ÖVRIGA FÖRVALTNINGSKOSTNADER

Avser inhyrningskostnader lokaler, kostnadsmoms, försäkringspremier, utredningskostnader, förgävesprojektering, utlägg för vidaredebitering samt fastighetsskatt och hyresförluster.

StocKHolM Jernhusen AB Box 520 101 30 Stockholm Besök: Klarabergsviadukten 80

GötEBoRG Jernhusen AB Box 1025 405 21 Göteborg Besök: Nils Ericsonplatsen 7

MAlMö Jernhusen AB Box 584 201 25 Malmö Besök: Malmö centralstation

SuNDSVAll Jernhusen AB Box 703 851 21 Sundsvall Besök: landsvägsallén 8

VäxJö Jernhusen AB S. Järnvägsgatan 4 A 352 34 Växjö

VäStERåS Jernhusen AB Sigurdsgatan 33 B 721 30 Västerås

NoRRKöPING Jernhusen AB N. Promenaden 94 602 22 Norrköping

KIRuNA Jernhusen AB Bangårdsvägen 3 981 34 Kiruna

GäVlE Jernhusen AB Muréngatan 1 802 51 Gävle

öREBRo Jernhusen AB Box 1510 701 15 örebro Besök: Grev Rosengatan 1

lulEå Jernhusen AB Kontorsgatan 37 973 42 luleå

SolNA Jernhusen AB Växlarevägen 29 170 63 Solna

telefon växel: 08-410 626 00www.jernhusen.se Här hittar du alla medarbetare.

delårsrapport januari – september 2006€¦ · under första kvartalet har bolaget utnyttjat en...

Documents