UBND TỈNH ĐỒNG NAISỞ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Số: /BC-STNMT

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAMĐộc lập - Tự do - Hạnh phúc

Đồng Nai, ngày tháng năm 2017

BÁO CÁOKết quả rà soát, điều chỉnh, bổ sung bảng giá các loại đất tỉnh Đồng

Nai 05 năm giai đoạn 2015-2019 theo Nghị định 01/2017/NĐ-CPngày 06/01/2017 của Chính phủ.

Thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh Đồng Nai tại Thông báo kết luận số 7085/TB-UBND ngày 20/7/2017 về việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai 05 năm giai đoạn 2015-2019 theo Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ, Sở Tài nguyên và Môi trường đã triển khai thực hiện việc rà soát các nội dung liên quan và dự thảo các nội dung điều chỉnh, bổ sung bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai 05 năm giai đoạn 2015-2019 theo Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ. Cụ thể như sau:

I. Sự cần thiết phải điều chỉnh bảng giá đất

Ngày 06/01/2017, Chính phủ ban hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định việc sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, có hiệu lực thi hành từ ngày 03/03/2017. Trong đó, có nội dung điều chỉnh, bổ sung một số nội dung của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. Vì vậy, bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai 05 năm giai đoạn 2015-2019 phải được rà soát, điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp.

Tại buổi làm việc nghe báo cáo rà soát các nội dung liên quan đến việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai 05 năm giai đoạn 2015-2019 theo Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ (ngày 20/7/2017) và theo Thông báo kết luận số 7058/TB-UBND ngày 20/7/2017, UBND tỉnh đã chỉ đạo “Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với Sở Tài chính, Sở Tư pháp, Cục thuế tỉnh Đồng Nai và các sở, ngành, đơn vị có liên quan thực hiện rà soát tất cả các nội dung liên quan đến việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ”.

Thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường đã rà soát các nội dung có liên quan đến bảng giá các loại đất, đối chiếu với các quy định

Dự thảo

về giá đất tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Kết quả rà soát, làm cơ sở thực hiện điều chỉnh, bổ sung bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai 05 năm giai đoạn 2015-2019. Kết quả rà soát cho thấy, một số quy định của bảng giá đất tỉnh Đồng Nai chưa phù hợp với quy định về giá đất được điều chỉnh, bổ sung tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ.

Căn cứ các quy định về giá đất và yêu cầu thực tế thực hiện công tác quản lý về tài chính đất đai trên địa bàn tỉnh; theo chỉ đạo của UBND tỉnh tại Thông báo kết luận số 7058/TB-UBND ngày 20/7/2017, việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai 05 năm giai đoạn 2015-2019 là cần thiết và phù hợp với các quy định hiện hành.

II. Quá trình tổ chức thực hiện

- Thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh Đồng Nai tại Công văn số 1733/UBND ngày 01/03/2017 về việc triển khai thực hiện một số nội dung theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017, Sở Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng Kế hoạch số 106/KH-STNMT ngày 15/3/2017 triển khai thực hiện nội dung theo Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ. Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường đã dự thảo Quyết định điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất đối với nội dung quy định về thời hạn sử dụng đất và quy định lại mức giá đất nghĩa trang, nghĩa địa theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2, Điều 3 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ.

- Ngày 24/4/2017, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có Văn bản số 2191/STNMT-CCQLĐĐ về việc điều chỉnh, bổ sung Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 và Quyết định số 78/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 của UBND tỉnh, đề nghị các Sở, ngành liên quan và UBND các huyện, thị xã Long Khánh và thành phố Biên Hòa góp ý dự thảo Quyết định điều chỉnh, bổ sung Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 và Quyết định số 78/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 của UBND tỉnh.

- Ngày 16/5/2017, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức cuộc họp với sự tham gia của Ban Kinh tế Ngân sách HĐND tỉnh; các Sở: Tư pháp, Tài chính và Cục thuế; UBND các huyện, thị xã Long Khánh và thành phố Biên Hòa, nhằm thảo luận, thống nhất các nội dung điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất 05 năm giai đoạn 2015-2019 tại Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày

2

22/12/2014 và Quyết định số 78/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 của UBND tỉnh.

- Trên cơ sở ý kiến góp ý của các Sở, ngành, UBND các huyện, thị xã Long Khánh và thành phố Biên Hòa tại cuộc họp, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tiếp thu, chính sửa, bổ sung dự thảo Quyết định điều chỉnh. Đồng thời, ngày 24/5/2017 Sở Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức cuộc họp với Ban Kinh tế Ngân sách HĐND tỉnh; các sở Tư pháp, Tài chính và Cục thuế nhằm rà soát, thống nhất ý kiến trước khi báo cáo UBND tỉnh.

- Để có cơ sở vững chắc trong việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá các loại đất, Sở Tài nguyên và Môi đường đã có Văn bản số 3171/STNMT-CCQLĐĐ ngày 05/6/2017, đề nghị Sở Tài chính và Cục thuế tỉnh Đồng Nai tổng hợp, đánh giá mức độ tác động của bảng giá đất khi áp dụng thời hạn tương ứng là 70 năm đối với loại đất sử dụng có thời hạn theo Khoản 1, Điều 3 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ.

Trên cơ sở đó, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có Văn bản số 3829/STNMT-CCQLĐĐ ngày 04/7/2017, báo cáo UBND tỉnh xem xét việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất theo quy định của Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ.

- Theo Thông báo kết luận số 7058/TB-UBND ngày 20/7/2017 tại buổi làm việc ngày 20/7/2017, UBND tỉnh đã chỉ đạo “Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với Sở Tài chính, Sở Tư pháp, Cục thuế Đồng Nai và các sở, ngành đơn vị có liên quan thực hiện rà soát tất cả các nội dung có liên quan đến việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ ”.

- Để đảm bảo các thủ tục trong quá trình thực hiện, UBND tỉnh đã có Tờ trình số 8964/TTr-UBND ngày 07/9/2017 xin chủ trương của Thường trực Hội đồng nhân dân tỉnh về việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai 5 năm giai đoạn 2015-2019 theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ.

- Ngày 15/9/2017, Thường trực HĐND tỉnh đã có Công văn số 578/HĐND-VP chấp thuận chủ trương thực hiện điều chỉnh, bổ sung bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai 5 năm giai đoạn 2015-2019.

Căn cứ chủ trương của Thưởng trực HĐND tỉnh và chỉ đạo của UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có Văn bản số 4338/STNMT-CCQLĐĐ

3

ngày 28/7/2017 tiếp tục đề nghị UBND các huyện, thị xã Long Khánh và thành phố Biên Hòa rà soát các thông tin liên quan đến bảng giá đất đối với tên các tuyến đường chưa phù hợp gây khó khăn cho quá trình áp dụng bảng giá đất. Đồng thời thực hiện việc rà soát các nội dung liên quan và xây dựng phương án điều chỉnh, bổ sung bảng giá các loại đất theo chỉ đạo của UBND tỉnh.

III. Kết quả rà soát, điều chỉnh, bổ sung bảng giá các loại đất

1. Rà soát, điều chỉnh, bổ sung các quy định của bảng giá đất

1.1. Điều chỉnh quy định về nguyên tắc cắt lớp thửa đất phi nông nghiệp có chiều sâu lớn theo quy định tại Khoản 2, Điều 12 của quy định ban hành tại Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh.

* Rà soát, đánh giá tình hình áp dụng các quy định: quá trình áp dụng các quy định tại Khoản 3, Điều 7 và nguyên tắc tại Khoản 2, Điều 12 của quy định ban hành tại Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh, đối với các thửa đất tiếp giáp với nhiều tuyến đường phố có chiều sâu lớn thì khi định giá đất chỉ dựa theo một tuyến đường: xác định theo đường có mức giá cao nhất; trường hợp có nhiều tuyến đường có mức giá cao nhất bằng nhau thì dựa theo đường mà thửa đất có mặt tiền dài nhất để định giá.

Áp dụng quy định nêu trên, trong quá trình xác định giá đất cụ thể đã xảy ra một số trường hợp thửa đất tiếp giáp với từ 2 tuyến đường chính trở lên, thì phần diện tích phía sau mét thứ 25 (đối với các phường thuộc thành phố Biên Hòa và các phường thuộc thị xã Long Khánh) hoặc sau mét thứ 40 (đối với các thị trấn và các xã) có mức thấp hơn mức giá tại vị trí 1 của tuyến đường mà phần diện tích đó tiếp giáp.

Ví dụ: thửa đất tiếp giáp với 2 tuyến đường chính (đường phía trước và phía sau thửa đất), khi áp dụng quy định thì phần diện tích ở lớp sau cùng của tuyến đường có mức giá cao nhưng là mặt tiền của tuyến đường có mức giá thấp ở phía đối diện. Trong khi mức giá đất tại vị trí 1 của đường giá thấp này cao hơn rất nhiều so với mức giá đất tại lớp sau cùng của tuyến đường có mức giá cao được áp dụng để xác định giá, tạo ra sự bất hợp lý về giá đất trong thực tế.

Do vậy, quy định về việc cắt lớp đối với các thửa đất tiếp giáp với nhiều tuyến đường cần được điều chỉnh để hạn chế những mẫu thuẫn nảy sinh trong quá trình áp dụng.

* Đề xuất điều chỉnh quy định: trên cơ sở kết quả xác định giá đất cụ thể từ 2015 đến nay; tham khảo thông tin của các đơn vị tư vấn xác định giá đất cụ thể, nhằm hạn chế sự mâu thuẫn về mức giá đất trong quá trình áp dụng, đồng thời không gây khó khăn trong quá trình xác định thông tin thửa đất phục vụ xác

4

định nghĩa vụ tài chính của Văn phòng Đăng ký đất đai, đề xuất điều chỉnh như sau:

+ Phương án 1:

Nguyên tắc chung: thửa đất tiếp giáp với từ 2 tuyến đường trở lên thì phần diện tích tiếp giáp đường nào tính theo giá đất của đường đó; phần diện tích còn lại tiếp tục cắt lớp và xác định theo đường có mức giá cao nhất. Cụ thể quy định điều chỉnh như sau:

“2. Đối với những thửa đất phi nông nghiệp có 2 mặt tiền đường phố (hoặc đường giao thông chính) trở lên thì xác định giá đất theo đường có mức giá cao nhất.

Trường hợp thửa đất phi nông nghiệp phải xác định giá đất theo quy định tại Khoản 3, Điều 7 của Quy định về giá các loại đất ban hành tại Quyết định 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 mà tiếp giáp với nhiều đường thì phần diện tích trong phạm vi từ mốc lộ giới đến mét thứ 25 (đối với các phường thuộc thành phố Biên Hòa và các phường thuộc thị xã Long Khánh) hoặc trong phạm vi từ mốc lộ giới đến mét thứ 40 (đối với các thị trấn và các xã) thuộc tuyến đường nào được tính theo mức giá của tuyến đường đó. Phần diện tích giao với 2 tuyến đường được tính theo đường có mức giá đất cao hơn; phần diện tích còn lại từ sau mét thứ 25 (đối với các phường thuộc thành phố Biên Hòa và các phường thuộc thị xã Long Khánh) hoặc sau mét thứ 40 (đối với các thị trấn và các xã) thì dựa theo đường có mức giá cao nhất để định giá; trường hợp có nhiều tuyến đường có mức giá cao nhất bằng nhau thì dựa theo đường mà thửa đất có mặt tiền dài nhất để định giá.”

+ Phương án 2:

Nguyên tắc chung: xác định theo nguyên tắc giá trị cao nhất.

“2. Đối với những thửa đất phi nông nghiệp có 2 mặt tiền đường phố (hoặc đường giao thông chính) trở lên thì xác định giá đất theo đường có mức giá cao nhất.

Trường hợp thửa đất phi nông nghiệp phải xác định giá đất theo quy định tại Khoản 3, Điều 7 của Quy định này mà tiếp giáp với nhiều đường thì việc phân lớp (cắt lớp) thửa đất để xác định giá đất phải thực hiện theo nguyên tắc giá trị cao nhất (giá trị của thửa đất là lớn nhất).

Việc cắt lớp thửa đất để xác định sao cho giá trị của thửa đất lớn nhất thực hiện theo nguyên tắc lưới ô vuông với phạm vi khoảng cách theo từng tuyến đường theo quy định tại Khoản Khoản 3, Điều 7 của Quy định này, mỗi ô vuông diện tích được xác định theo các tuyến đường khác nhau mà thửa đất đó tiếp

5

giáp, giá trị tính theo đường nào cao nhất sẽ được lựa chọn. Tổng giá trị của từng ô vuông có mức giá trị lớn nhất chính là tổng giá trị của thửa đất.

* Đánh giá và lựa chọn phương án điều chỉnh:

- Áp dụng nguyên tắc cắt lớp quy định như phương án 1 sẽ khắc phục được hạn chế của quy định hiện hành, phần diện tích tiếp giáp với đường nào được tính theo mức giá vị trí 1 của tuyến đường đó. Đây là thực tế mà người sử dụng thửa đất có nhiều tuyến đường áp dụng, phần diện tích quay về hướng đường nào sẽ được kinh doanh theo lợi thế của đường đó. Phần diện tích còn lại bên trong được ưu tiên sử dụng theo tuyến đường mà lợi thế của thửa đất là lớn nhất (đường có mức giá lớn nhất và có cạnh tiếp giáp dài nhất); thực hiện đơn giản, dễ áp dụng trong thực tế.

- Với việc cắt lớp theo nguyên tắc như phương án 2 sẽ xác định được tổng giá trị của thửa đất là lớn nhất. Tuy nhiên, hạn chế lớn nhất là rất khó áp dụng được trong thực tế, vì khi đó người thực hiện phải cắt lớp và phân khoảng cách của tất cả các tuyến đường mà thửa đất đó tiếp giáp, tạo thành mạng lưới ô vuông chia cắt thửa đất thành nhiều ô vuông diện tích có kích thước tương ứng với khoảng cách quy định tại Khoản Khoản 3, Điều 7. Việc xác định giá trị đất của từng ô vuông như một ma trận, rất dễ mắc sai lầm trong quá trình áp dụng.

Từ phân tích trên, nhằm khắc phục tồn tại của quy định hiện hành, đề xuất lựa chọn phương án điều chỉnh 1.

1.2. Điều chỉnh quy định giảm trừ đối với khu đất có hiện trạng là ao, hồ, trũng thấp quy định tại Điều 15 của quy định ban hành tại Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh.

* Rà soát, đánh giá tình hình áp dụng quy định:

Điều 15 của Quy định ban hành tại Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh quy định việc giảm trừ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các trường hợp khu đất có hiện trạng là ao, hồ, trũng thấp phải tốn chi phí san lấp mặt bằng là phù hợp với thực tế và so với các khu đất khác không bị thấp trũng.

Quy định nêu trên chưa giới hạn mức độ giảm trừ, nên quá trình thực hiện gặp nhiều khó khăn, một số trường hợp giảm trừ lớn sẽ ảnh hưởng đến nguồn thu Ngân sách, vì vậy cần phải bổ sung quy định về giới hạn tỷ lệ giảm trừ cho phù hợp.

Qua rà soát các quy định của Bảng giá đất trước đây nhận thấy, tại bảng giá các loại đất năm 2013 và 2014 đã có quy định giới hạn mức giảm giá đất đối với trường hợp khu đất có hiện trạng là ao, hồ, trũng không quá 20% giá đất cùng loại khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

6

* Đề xuất điều chỉnh quy định: qua rà soát các quy định có liên quan đến xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai trong thời gian qua; kết quả xác định giá đất cụ thể từ 2015 đến nay đối với các trường hợp khu đất có hiện trạng trũng thấp, nhằm tạo cơ sở pháp lý vững chắc, tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý giá đất và tài chính về đất đai trên địa bàn tỉnh, đề xuất điều chỉnh quy định tại Điều 15 như sau:

“Điêu 15. Các khu đất có hiện trạng là ao, hồ, trũng thấp phải tốn chi phí san lấp mặt bằng từ 1 mét trở lên thì được giảm giá đất tối đa không quá 20% giá đất cùng loại khi thực hiện nghĩa vụ tài chính”.

2. Điều chỉnh mức giá đất đối với các loại đất sử dụng có thời hạn và giá một số loại đất khác

2.1. Điều chỉnh mức giá trong bảng giá đất thương mại, dịch vụ và bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Bảng các loại đất tỉnh Đồng Nai 05 năm giai đoạn 2015-2019 ban hành tại Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 và Quyết định số 78/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 của UBND tỉnh Đồng Nai chưa quy định thời hạn tương ứng đối với các loại đất sử dụng có thời hạn. Vì vậy, theo quy định tại Khoản 1, Điều 3 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ thì giá đất trong bảng giá đất đối với các loại đất sử dụng có thời hạn mặc nhiên được tính tương ứng với thời hạn sử dụng là 70 năm. Vì vậy, nội dung điều chỉnh bảng giá đất lần này không đề cập đến thời hạn tương ứng đối với các loại đất sử dụng có thời hạn.

Tuy nhiên, khi áp dụng thời hạn tương ứng theo quy định nêu trên, đối với các trường hợp tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn 70 năm thì tổng số tiền phải nộp sẽ bị ảnh hưởng. Cụ thể:

- Theo quy định tại Khoản 2, Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và Khoản 2, Điều 3 Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính thì giá đất tính tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo hệ số điều chỉnh giá đất được xác định như sau:

Giá đất tính tiền thuê đất =

Giá đất của thời hạn thuê đất do UBND tỉnh

quy địnhx Hệ số điều chỉnh giá

đất

Trường hợp thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại bảng giá đất thì giá đất của thời hạn thuê đất được xác định như sau:

Giá đất của thời hạn thuê

đất=

Giá đất tại bảng giá đấtx Thời hạn thuê đất Thời hạn của loại đất tại bảng

giá đất

7

Như vậy, đối với các trường hợp thuê đất mà thời hạn thuê nhỏ hơn thời hạn tương ứng trong bảng giá đất (70 năm), thì tổng số tiền phải nộp sẽ giảm. Nhằm đảm bảo cân đối mức thu tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, hạn chế sự chênh lệch giữa các trường hợp nộp tiền thuê đất từ trước và sau khi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ có hiệu lực thi hành (thời điểm ngày 03/03/2017), mức giá đất đối với các loại đất sử dụng có thời hạn cần được xem xét điều chỉnh: cụ thể là giá đất trong các bảng giá đất thương mại, dịch vụ và bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại dịch vụ tại các Phụ lục VIII, IX, X và XI ban hành tại Quyết định số 78/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 của UBND tỉnh Đồng Nai.

* Phương án điều chỉnh:

- Qua theo dõi các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong năm 2016 cho thấy, trong tổng số 615,38 ha làm thủ tục cho thuê đất thì có 168,71 ha (27,42%) theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, còn lại 446,67 ha (72,58%) theo hình thức trả tiền hàng năm.

- Mức giá trong Bảng giá đất thương mại, dịch vụ và bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại dịch vụ có liên quan đến việc xác định đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Vì vậy, để hạn chế mức độ ảnh hưởng của giá đất trong bảng giá đất đến các đối tượng thuê đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, phương án điều chỉnh mức giá đất cần được xem xét thận trọng các tác động theo từng trường hợp. Cụ thể như sau:

a) Trường hợp giữ ổn định mức giá đất hiện hành

Giả sử mức giá đất là một biến số (X) và trong trường hợp không thay đổi mức giá đất, các loại đất lập thủ tục thuê đều có thời hạn sử dụng là 50 năm. Tổng số tiền thuê đất thu được trong một năm sẽ bằng tổng số tiền thuê đất trả tiền một lần + tổng số tiền thuê đất trả tiền hàng năm trong một năm. Như sau:

- Áp dụng thời hạn tương ứng 50 năm là: 27,42X+72,58X*0,01 = 28,14X

- Áp dụng thời hạn tương ứng 70 năm là: 27,42X*(50/70)+72,58X*0,01 = 20,31X.

Theo đó, khi áp dụng thời hạn tương ứng của loại đất trong bảng giá đất như quy định của Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ, mức giá không thay đổi thì mức thu giảm 7,83X, tương ứng với giảm 7,83% nguồn thu từ đất/năm (vì mức thu trong một năm đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm không thay đổi). Điều này có nghĩa là các trường hợp thuê đất trả

8

tiền một lần cho cả thời gian thuê được giảm mức tiền phải nộp tương ứng với 7,83%.

- Trong trường hợp vẫn giữ ổn định mức giá đất trong bảng giá đất đối với các loại đất sử dụng có thời hạn (áp dụng thời hạn tương ứng là 70 năm), thì số tiền phải nộp đối với các trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sẽ giảm tương ứng 7,83% theo phân tích trên, là điều kiện để khuyến khích các đối tượng thuê đất trả tiền hàng năm chuyển sang hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Việc giữ ổn định giá đất trong bảng giá đất với thời hạn tương ứng được áp dụng theo quy định là 70 năm sẽ khuyến khích được các đối tượng chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, làm tăng nguồn thu ngân sách từ đất đai.

Việc chuyển hình thức trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, đối với các doanh nghiệp sẽ thuận lợi trong việc tăng vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh từ việc thế chấp quyền sử dụng đất (vay vốn ngân hàng). Việc tăng vốn đầu tư sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ làm tăng doanh thu, dẫn đến tăng thuế thu nhập doanh nghiệp (đồng nghĩa với việc tăng thu ngân sách) và tạo thêm việc làm để giải quyết vấn đề xã hội.

b) Trường hợp điều chỉnh tăng mức giá đất trong bảng giá đất đối với các loại đất sử dụng có thời hạn

Theo mức giá đất quy định trong khung giá đất ban hành tại Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ thì giá đất thương mại, dịch vụ có mức giá tương ứng bằng 80% mức giá đất ở; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại dịch vụ có mức giá tương ứng bằng 70% mức giá đất ở.

Vận dụng mức giá đất quy định trong Khung giá đất của Chính phủ nêu trên, trong trường hợp cần thiết phải điều chỉnh tăng mức giá đất nên thực hiện điều chỉnh sao cho giá đất thương mại, dịch vụ tương ứng không lớn hơn 80% mức giá đất ở và giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại dịch vụ tương ứng không lớn hơn 70% mức giá đất ở.

Xét một số trường hợp điều chỉnh tăng giá đất, để đánh giá sự tác động đến nguồn thu ngân sách sau khi điều chỉnh, như sau:

- Phương án 1: với thời hạn của loại đất được áp dụng theo quy định, tương ứng là 70 năm, điều chỉnh tăng mức giá đất để đảm bảo cân đối được nguồn thu như khi áp dụng thời hạn tương ứng là 50 năm (trước thời điểm Nghị định số 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực).

9

Với tỷ lệ diện tích lập thủ tục thuê đất nêu trên, để đảm bảo không thay đổi nguồn thu ngân sách thì mức giá đất cần điều chỉnh tăng tương ứng so với bảng giá hiện hành là 38,5%: tổng số tiền thuê đất thu được trong một năm là:

= 27,42X*38,5%*(50/70)+72,58X*38,5%0,01 = 28,13X

Với mức điều chỉnh như trên, giá đất thương mại, dịch vụ tương ứng bằng 83,1% mức giá đất ở; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tương ứng bằng 69,25% mức giá đất ở. Tỷ lệ giá đất thương mại, dịch vụ và giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp so với đất ở như trên là rất cao so các tỉnh trong khu vực. Cụ thể:

+ Tại tỉnh Bình Dương: đã điều chỉnh bảng giá đất theo Nghị định số 01/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ tại Quyết định điều chỉnh số 04/2017/QĐ-UBND ngày 17/02/2017. Trong đó, có quy định thời hạn đối với loại đất sử dụng có thời hạn tương ứng là 70 năm; giá đất SKC, TMD tại nông thôn có tỷ lệ tương ứng so với đất ở là 70% và 80%; giá đất SKC, TMD tại đô thị có cùng tỷ lệ tương ứng so với đất ở là 65%.

+ Tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu: Quyết định số 65/2014/QĐ-UBND ngày 19/02/2014 thì giá đất SKC, TMD tại đô thị và nông thôn có cùng tỷ lệ tương ứng so với giá đất ở là 60%.

+ Tại tỉnh Bình Thuận: Quyết định số 59/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014, giá đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp chung mức giá. Trong đó, tại đô thị có tỷ lệ tương ứng so với giá đất ở là 70%; tại nông thôn có tỷ lệ tương ứng so với đất ở là 60%.

- Phương án 2: Với mức điều chỉnh tăng tương ứng là 20% và thời hạn của loại đất được áp dụng tương ứng là 70 năm, tổng số tiền thuê đất thu được trong một năm là:

= 27,42X*20%*(50/70)+72,58X*20%0,01 = 24,37X

So với trước thời điểm Nghị định số 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực (mức giá đất không đổi, áp dụng thời hạn tương ứng là 50 năm) thì tổng số tiền thu trong năm vẫn giảm 3,77X, tương ứng với giảm 3,77% nguồn thu từ đất/năm.

Việc tăng giá như trên sẽ làm cho đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm tăng tương ứng 20%, ảnh hưởng nhất đến đến nhà đầu tư. Tuy nhiên, đối với các trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì mức ảnh hưởng không đáng kể, so với việc áp dụng thời hạn sử dụng đất trong bảng giá đất tương ứng là 70 năm, thì tiền thuê đất vẫn giảm 3,77%. Đây là một tín hiệu tốt để thúc đẩy các doanh nghiệp đầu tư lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc chuyển đổi hình thức trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

10

Với mức điều chỉnh tăng 20% mức giá như trên, giá đất thương mại, dịch vụ tương ứng bằng 72% so với giá đất ở; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại dịch vụ tương ứng bằng 60% so với giá đất ở.

- Phương án 3: Điều chỉnh tăng giá đất thương mại dịch vụ và giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp ở mức tương ứng bằng 65% giá đất ở cùng vị trí.

Với tỷ lệ giá đất tương ứng so với đất ở nêu trên, mức giá đất được điều chỉnh tương ứng đối với đất thương mại, dịch vụ là 8,33% và giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tăng tương ứng là 30% so với giá đất hiện hành.

Lý do: trong thực tế, đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có nhiều trường hợp khó phân biệt về mục đích sử dụng (ví dụ: khu đất làm nhà xưởng để sản xuất thì được xác định là đất sản xuất, kinh doanh, nhưng khi sản xuất kém hiệu quả chuyển nhà xưởng đó sang cho thuê để làm kho, bãi thì bán chất lúc này là đất thương mại, dịch vụ), chính vì vậy dẫn đến sự so bì về mức giá đất giữa 2 loại đất. Trường hợp khu đất sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ thường ở vị trí thuận lợi về giao thông và có khả năng kinh doanh thì giá đất ở quy định tại các vị trí này cũng cao hơn so với khu vực khác, vì vậy không cần thiết phải phân biệt giấ đất thương mại, dịch vụ và giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

c) Lựa chọn phương án điều chỉnh mức giá

Qua các số liệu tính toán và các phân tích của từng trường hợp nêu trên cho thấy, việc điều chỉnh tăng giá đất là cần thiết, nhằm đảm bảo sự hài hòa và hạn chế sự chênh lệch về giá đối với các trường hợp thực hiện nghĩa vụ tài chính trước và sau khi áp dụng thời hạn tương ứng là 70 năm đối với loại đất sử dụng có thời hạn trong bảng giá đất. Tuy nhiên, việc điều chỉnh tăng giá đất đối với các loại đất sử dụng có thời hạn sẽ tác động đến phần lớn (72,58%) diện tích lập thủ tục thuê đất trong năm. Vì vậy, việc điều chỉnh tăng giá đất cần phải xem xét cụ thể để hạn chế ảnh hưởng đến môi trường đầu tư. Trong đó:

- Với mức điều chỉnh giá đất theo phương án 1 (điều chỉnh tăng 38,5% nhằm đảm bảo nguồn thu ngân sách). Với mức điều chỉnh trên (giá đất thương mại, dịch vụ tương ứng bằng 83% giá đất ở; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tương ứng bằng 69% giá đất ở), giá các loại đất sử dụng có thời hạn rất cao so với các tỉnh trong khu vực, ảnh hưởng đến môi trường thu hút đầu tư; đồng thời làm tăng mức mức giá thuê đất đối với các trường hợp trả tiền thuê đất hang năm (tang 38,5%), tạo sự tăng đột biến ảnh hưởng đến khoảng 72,58% diện tích thuê đất trên địa bàn tỉnh (có khoảng 72,58% diện tích lập thủ tục thuê đất trả tiền hàng năm).

11

- Với mức điều chỉnh giá đất theo phương án 2 (điều chỉnh tăng 20%, khi đó giá đất thương mại dịch vụ tương ứng bằng 72% giá đất ở; giá đất sản xuất, kinh doanh tương ứng bằng 60% giá đất ở), mặc dù mức giá đất cao hơn một số tỉnh trong khu vực (tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có chung mức giá tương ứng bằng 60% giá đất ở; tại tỉnh Bình Dương giá đất SKC, TMD tại đô thị có cùng tỷ lệ tương ứng so với đất ở là 65%; …) nhưng không nhiều. Tuy nhiên, với mức giá điều chỉnh nêu trên sẽ tạo ra sự chênh lệch về giá đất giữa đất đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Trong khi thực tế mục đích sử dụng của 2 loại đất trên gần như nhau và có thể chuyển đổi qua lại.

Trong trường hợp các khu đất ở vị trí thuận lợi được sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ thì giá đất quy định trong bảng giá đất đã được xem xét quy định cao hơn so với các khu vực khác. Vì vậy, việc quy định chênh lệch giá theo phương án nêu trên là không cần thiết, làm hạn chế sự cạnh tranh về môi trường đầu tư so với các tỉnh trong khu vực.

- Với mức điều chỉnh giá đất theo phương án 3 (điều chỉnh giá đất thương mại, dịch vụ và giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tương ứng bằng 65% giá đất ở). Với mức giá đất điều chỉnh nêu trên, giá đất thương mại dịch vụ được điều chỉnh tang khoảng 8,3% và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tang 30% so với giá đất hiện hành. Khi đó, đối với các trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sẽ được giảm đáng kể (giảm tương đương 6,25% đối với đất thương mại, dịch vụ và giảm 1,96% đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp) tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp chuyển hình thức trả tiền thuê đất hàng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Điều này sẽ tác động đáng kể tăng nguồn thu Ngân sách từ đất đai, tạo điều kiện để các doanh nghiệp thế chấp vay vốn ngân hàng tăng vốn đầu tư kinh doanh, tạo thêm công ăn, việc làm và gia tăng giá trị sản phẩm trên địa bàn tỉnh.

Bên cạnh đó, với mức giá đất tương ứng bằng khoảng 65% giá đất ở tương đối phù hợp với mức giá đất của các tỉnh trong khu vực (tỉnh Bình Dương có tỷ lệ tương ứng là 70% và 80%, riêng tại đô thị có tỳ lệ 65% so với giá đất ở; tỉnh Bình Thuận có tỷ lệ 60% tại nông thôn và 70% tại đô thị; tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tương ứng bằng 60% giá đất ở), tạo môi trường cạnh tranh thuận lợi để thu hút đầu tư trong và ngoài nước đầu tư trên địa bàn tỉnh.

Qua các phân tích, đánh giá nêu trên, nhằm hạn chế tác động đến đến đơn giá thuê đất và không làm ảnh hưởng đến môi trường thu hút đầu tư trên địa bàn tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất lựa chọn phương án 3, điều chỉnh

12

tăng mức giá đối với bảng giá đất thương mại, dịch vụ và bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tương ứng bằng 65% giá đất ở.

2.2. Điều chỉnh Khoản 4, Điều 10 của Quy định đối với giá đất trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp.

* Rà soát quy định: Tại Khoản 4, Điều 10 của Quy định về giá các loại đất tỉnh Đồng Nai 5 năm giai đoạn 2015-2019 ban hành tại Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh quy định: “Giá đất xây dựng trụ sở cơ quan; giá đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp, đất xây dựng cơ sở văn hóa, đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội, đất xây dựng cơ sở y tế, đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo, đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao, đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ, đất xây dựng cơ sở ngoại giao và đất xây dựng công trình sự nghiệp khác;… áp dụng theo giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ cùng vị trí theo đường phố (hoặc đường giao thông chính) cùng khu vực.”

Tuy nhiên, theo quy định tại Điểm d, Khoản 3, Điều 11 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định: “d) Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất sản xuất, kinh doanh đối với đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh hoặc giá đất ở đối với đất trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định mức giá đất;”

Như vậy, đối với đất trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp thì phải căn cứ vào giá đất ở để quy định mức giá. Vì vậy, cần thiết phải quy định lại cho phù hợp với quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

* Nội dung điều chỉnh: tách quy định tại Khoản 4, điều 10 thành 2 ý quy định như sau:

“4. Giá đất xây dựng trụ sở cơ quan; giá đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp, đất xây dựng cơ sở văn hóa, đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội, đất xây dựng cơ sở y tế, đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo, đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao, đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ, đất xây dựng cơ sở ngoại giao và đất xây dựng công trình sự nghiệp khác áp dụng theo giá đất ở cùng vị trí theo đường phố (hoặc đường giao thông chính) cùng khu vực nhân với 0,65.

Giá đất quốc phòng; giá đất an ninh; giá đất sử dụng vào mục đích công cộng, gồm: Đất giao thông, đất thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, đất

13

danh lam thắng cảnh, đất sinh hoạt cộng đồng, đất khu vui chơi, giải trí công cộng, đất công trình năng lượng, đất công trình bưu chính, viễn thông, đất chợ, đất bãi thải, xử lý chất thải, đất công trình công cộng khác; giá đất cơ sở tôn giáo; giá đất cơ sở tín ngưỡng; giá đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối áp dụng theo giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ cùng vị trí theo đường phố (hoặc đường giao thông chính) cùng khu vực.”

2.3. Điều chỉnh Khoản 5, Điều 10 của Quy định đối với giá đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng

* Rà soát quy định: Tại Khoản 5, Điều 10 của Quy định về giá các loại đất tỉnh Đồng Nai 5 năm giai đoạn 2015-2019 ban hành tại Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh quy định: “Giá đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng áp dụng bằng mức giá tại vị trí 4 của đất ở cùng khu vực theo đường phố (hoặc đường giao thông chính) gần nhất và có mức giá cao nhất nhân với hệ số 0,8 nhưng không thấp hơn giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm tại vị trí đó, nếu đất nông nghiệp có nhiều vị trí, mức giá thì xác định theo vị trí cao nhất và có mức giá cao nhất.”

Đối chiếu với quy định tại Khoản 2, Điều 3 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ, bổ sung điểm e vào khoản 3 Điều 11 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất: “e) Đối với đất phi nông nghiệp do cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng sử dụng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất phi nông nghiệp khác thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định mức giá đất.”, thì quy quy định của bảng giá đất nêu trên là chưa phù hợp.

* Phương án điều chỉnh: Sau khi rà soát tình hình áp dụng bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai 5 năm giai đoạn 2015-2019, đề xuất điều chỉnh Khoản 5, Điều 10 của Quy định về giá các loại đất tỉnh Đồng Nai 5 năm giai đoạn 2015-2019 ban hành tại Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh theo 2 phương án như sau:

Phương án 1: “5. Giá đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng áp dụng bằng mức giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ cùng vị trí theo đường phố (hoặc đường giao thông chính) cùng khu vực.”

Phương án 2: “5. Giá đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng áp dụng bằng mức giá tại vị trí 3 của đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ cùng khu vực theo đường phố (hoặc đường giao thông chính) gần nhất và có mức giá cao nhất.”

14

Phương án 3: “5. Giá đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng áp dụng bằng mức giá tại vị trí 3 của đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ cùng khu vực theo đường phố (hoặc đường giao thông chính) gần nhất và có mức giá cao nhất nhân với 0,9 nhưng không thấp hơn giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm tại vị trí đó, nếu đất nông nghiệp có nhiều vị trí, mức giá thì xác định theo vị trí cao nhất và có mức giá cao nhất.”

* Đề xuất chọn phương án điều chỉnh:

Trên cơ sở quy định của bảng giá đất hiện hành (đất nghĩa địa tính bằng giá đất ở nhân với hệ số 0,8) và mức giá đất ở của từng vị trí trên cùng tuyến đường, đoạn đường trong bảng giá đất cho thấy:

- Theo bảng giá các loại đất hiện hành:

+ Bảng giá đất ở, mức giá đất tại các vị trí 2, 3, 4 so với mức giá tại vị trí 1 (cùng tuyến đường, đoạn đường) có tý lệ phổ biến tương ứng với các mức 60%, 40% và 25%.

+ Bảng giá đất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ có mức giá tương đương với 50% mức giá đất ở cùng vị trí, tuyến đường. Vì vậy, tỷ lệ mức giá tại các vị trí 2, 3, 4 so với mức giá tại vị trí 1 cũng có tỷ lệ tương ứng phổ biến là 60%, 40% và 25%. Nếu so mức giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại các vị trí 2, 3, 4 với mức giá đất ở tại vị trí 1 thì có tỷ lệ tương ứng là 30%, 20% và 13% mức giá đất ở tại vị trí 1.

Với quy định hiện hành (giá đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng áp bằng mức giá đất ở tại vị trí 4 nhân với hệ số 0,8) thì mức giá đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng có mức giá tương đương với 20% mức giá đất ở tại vị trí 1 và bằng với mức giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại vị trí 3.

- Trường hợp bảng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được điều chỉnh tăng tương ứng là 20%, khi đó mức giá đất sản xuất, kinh doanh có tỷ lệ tương ứng với giá đất ở là 60%, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại vị trí sẽ tăng tương ứng 20% và bằng 24% đất ở tại vị trí 1, tương ứng bằng 96% mức giá đất ở tại vị trí 4, cao hơn mức giá đất hiện hành 20%.

Tại phương án 3 (tính bằng giá đất sản xuất, kinh doanh tại vị trí 3 nhân với 0,9), khi giá đất sản xuất, kinh doanh được điều chỉnh tăng 20% so với giá đất hiện hành, tương ứng bằng 60% giá đất ở cùng vị trí. Giá đất sản xuất, kinh doanh tại vị trí 3 bằng khoảng 24% so với đất ở tại vị trí 1, nếu điều chỉnh theo phương án 3 thì giá đất nghĩa trang, nghĩa địa sẽ tương ứng với 21,6% giá đất ở tại vị trí 1, cao hơn so với quy định hiện hành khoảng 1,6% (không đáng kể).

15

Từ các số liệu phân tích nêu trên, nhằm hạn chế sự xáo trộn về mức giá đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng so với quy định hiện hành, Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất chọn phương án điều chỉnh quy định đối với giá đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng theo phương án 3 (bằng mức giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại vị trí 3 nhân với 0,9).

Do đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng là loại đất đặc thù, có tính tâm linh và phần lớn do cộng đồng dân cư sử dụng với mục đích lâu dài; một số trường hợp đất nghĩa trang, nghĩa địa do các tổ chức sử dụng vào mục đích kinh doanh, nhưng đây là trường hợp kinh doanh đặc thù rất lâu dài, không thể bán sản phẩm ra cùng một lúc tương tự như các dự án kinh doanh khác (như dự án đầu tư khu dân cư), các khu đất làm nghĩa trang, nghĩa địa chủ yếu ở vị trí xa khu dân cư và đường giao thông chính. Vì vậy, việc giữ ổn định mức giá đất hoặc tang không đáng kể như phương án 3 là hợp lý, không ảnh hưởng đến kinh tế, tâm linh của cộng đồng dân cư. Cụ thể điều chỉnh Khoản 5, Điều 10 của Quy định ban hành tại Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh, như sau:

“5. Giá đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng áp dụng bằng mức giá tại vị trí 3 của đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ cùng khu vực theo đường phố (hoặc đường giao thông chính) gần nhất và có mức giá cao nhất nhân với 0,9 nhưng không thấp hơn giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm tại vị trí đó, nếu đất nông nghiệp có nhiều vị trí, mức giá thì xác định theo vị trí cao nhất và có mức giá cao nhất.”

2. Rà soát, điều chỉnh tên các tuyến đường, đoạn đường mô tả trong bảng giá đất chưa phù hợp gây khó khăn trong quá trình áp dụng

Trên cơ sở thông tin rà soát tình hình áp dụng bảng giá các loại đất trên địa bàn các huyện, thị xã Long Khánh và thành phố Biên Hòa, đối với các tuyến đường, đoạn đường theo mô tả trong bảng giá đất chưa phù hợp với thực tế, gây khó khăn trong quá trình áp dụng bảng giá đất, đề xuất điều chỉnh tên một số đoạn đường, tuyến đường trong bảng giá các loại đất ban hành kèm theo Quyết định số 78/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 của UBND tỉnh Đồng Nai, như sau:

* Tại huyện Long Thành (Công văn số 3861/UBND-NN ngày 10/5/2017; và số 7794/UBND-NN ngày 07/9/2017):

- Điều chỉnh tên tuyến đường quy định tại số thứ tự 9, Phụ lục VII (bảng giá đất ở tại nông thôn), IX (bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn), XI (bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn) từ “đường Tôn Đức Thắng (TL25B)” thành “đường Tôn Đức Thắng (đường khu 12 xã Long Đức)”.

16

- Điều chỉnh tên phân đoạn của Tỉnh lộ 769 tại số thứ tự 5, Phụ lục VII (bảng giá đất ở tại nông thôn) từ “đoạn từ đường Chường Trinh đến ranh xã Lộc An - Bình Sơn” thành “đoạn từ đường Trường Chinh đến ranh xã Lộc An – Bình Sơn”.

* Tại huyện Định Quán (Công văn số 937/UBND-NL ngày 9/5/2017 và số 1001/UBND-NL ngày 15/5/2017):

- Điều chỉnh phân đoạn của tuyến đường 13 quy định tại số thứ tự 19 của Phụ lục VII (bảng giá đất ở tại nông thôn), từ “Đoạn tiếp theo đến hết đường nhựa” thành “Đoạn từ ranh thị trấn Định Quán đến hến 2000 mét”.

Tương tự tại các bảng giá IX (bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn), XI (bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn).

- Điều chỉnh tên tuyến đường tại thứ tự số 10, Phụ lục VII (bảng giá đất ở tại nông thôn) từ “Đường Làng Thượng (nối tiếp từ đường Trần Phú của thị trấn thuộc địa bàn xã Gia Canh)” thành “Đường Làng Thượng”.

* Tại huyện Vĩnh Cửu (Công văn số 2014/UBND-NN ngày 16/5/2017)

- UBND huyện Vĩnh Cửu đề nghị điều chỉnh tên đường tại số thứ tự 8 của Phụ lục VI (bảng giá đất ở tại đô thị), VIII (bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị), X (bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ tại đô thị) từ “Đường Tôn Đức Thắng (ĐT762 – đoạn từ ngã ba điện lực đến tỉnh lộ 762)” thành “ĐT762 – đoạn Đường Tôn Đức Thắng đến ranh giới huyện Trảng Bom)”; đồng thời bỏ quy định tại thứ tự số 9 của các phụ lục trên “Đường Tỉnh lộ 762 (từ đường Tôn Đức Thắng đến ranh giới huyện Trảng Bom)”, do trùng với thứ tự số 8 nêu trên.

- Sau khi rà soát quy định đặt tên đường trên địa bàn thị trấn Vĩnh An, huyện Vĩnh Cửu tại Nghị quyết số 201/2010/NQ-HĐND ngày 9/12/2010 của Hội đồng nhân dân tỉnh Đồng Nai; đối chiếu với bản đồ tên đường và các địa danh ngoài thực địa cho thấy: Đường Tôn Đức Thắng trên địa bàn thị trấn Vĩnh An tiền thân là Tỉnh lộ 762 nối từ ngã ba Điện lực đến ranh giới huyện Trảng Bom, nhưng theo mô tả đặt tên đường và đối chiếu trên bản đồ thì Tỉnh lộ 762 được chi thành 2 đoạn như sau:

+ Đoạn từ ngã ba Điện lực đến suối Láng Nguyên (thuộc khu vực đã lập quy hoạch chi tiết đô thị thị trấn Vĩnh An) được đặt tên đường Tôn Đức Thắng.

+ Đoạn còn lại từ suối Láng Nguyên đến ranh giới huyện Trảng Bom chưa được đặt tên, nên vẫn được gọi là Tỉnh lộ 762.

17

Bên cạnh đó, đoạn từ suối Láng Nguyên đến ranh giới huyện Trảng Bom có mật độ dân cư thấp so với đoạn trong gần trung tâm thị trấn, để đảm bảo hài hòa mức giá đất giữa các tuyến đường liên quan (đường Đoàn Thị Điểm và Hương lộ 24), ngoài việc tách riêng thành 2 tuyến theo đúng quy định tên đường, mức giá đất cần phải quy định khác nhau.

- Để thuận lợi trong quá trình áp dụng và để phù hợp với địa ranh ngoài thực địa, đề xuất điều chỉnh tên của 2 tuyến đường trên như sau:

+ Điều chỉnh tên đường tại số thứ tự 8 của Phụ lục VI (bảng giá đất ở tại đô thị), VIII (bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị), X (bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ tại đô thị) từ “Đường Tôn Đức Thắng (ĐT762 - đoạn từ ngã ba điện lực đến tỉnh lộ 762)” thành “Đường Tôn Đức Thắng (từ ngã ba điện lực đến suối Láng Nguyên)”

+ Điều chỉnh tên đường tại số thứ tự 9 của Phụ lục VI (bảng giá đất ở tại đô thị), VIII (bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị), X (bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ tại đô thị) từ “Đường Tỉnh lộ 762 (từ đường Tôn Đức Thắng đến ranh giới huyện Trảng Bom)” thành “Đường Tỉnh lộ 762 (từ suối Láng Nguyên đến ranh giới huyện Trảng Bom)”.

* Tại huyện Trảng Bom (Công văn số 6242/UBND-TNMT ngày 29/8/2017)

- Đề nghị điều chỉnh tên đường tại thứ tự 18 của Phụ lục VII (bảng giá đất ở tại nông thôn) từ “Đường Trảng Bom - An Viễn” thành “Tỉnh lộ 777”.

Do tuyến đường Trảng Bom – An Viễn liên quan đến nhiều tuyến đường khác (có nhiều tuyến đường khác được mô tả tên đoạn xuất phát từ tuyến đường Trảng Bom – An Biễn), khi điều chỉnh tê tuyến đường này (bỏ hẳn tên đường Trảng Bom – An Viễn) sẽ có nhiều đoạn đường mô tả phải sửa lại tên. Vì vậy, trước mắt chưa điều chỉnh hẳn tên như đề nghị mà ghi trú thêm (them cụm từ Tỉnh lộ 777 trong ngoặc) để đễ sử dụng. Cụ thể điều chỉnh từ “Đường Trảng Bom - An Viễn” thành “Đường Trảng Bom - An Viễn (Tỉnh lộ 777)”.

- Đối với việc đề nghị điều chỉnh mức giá đất tại các vị trí 2, 3 đường Lê Duẩn đoạn qua xã Đồi 61 giải trình như sau:

Do tuyến đường Lê Duẩn thuộc địa bàn thị trấn Trảng Bom, nhưng theo ranh giới hành chính có một đoạn thuộc địa bàn của 2 bên, vì vậy giá đất trên đoạn này phải được cân đối giữa 2 bên (trái, phải) của một tuyến đường, nên có sự chênh lệc về giá so với một số tuyến đường khác trên địa bàn xã. Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh lại mức giá đất sẽ được rà soát điều chỉnh trong quá trình xây dựng bảng giá các loại đất cho giai đoạn sau (2020-2024).

18

* Tại huyện Thống Nhất (Công văn số 2584/UBND-TNMT ngày 11/8/2017)

- Điều chỉnh tên đoạn của Quốc lộ 1A tại tại số thứ tự 01 của Phụ lục VII (bảng giá đất ở tại nông thôn), từ “Đoạn từ ngã tư Dầu Giây đến giáp lô cao su đường vào ấp Lập Thành” thành “Đoạn từ ngã tư Dầu Giây đến hết UBND xã Xuân Thạnh”.

- Điều chỉnh tên đoạn của Quốc lộ 20 tại thứ tự số 2 của Phụ lục VII (bảng giá đất ở tại nông thôn), từ “Đoạn từ trụ sở UBND xã Gia Tân 2 đến đường ranh đầu lô cao su” thành “Đoạn từ trụ sở UBND xã Gia Tân 2 đến đường vào nhà văn hóa ấp Đức Long 3, xã Gia Tân 2”.

- Điều chỉnh tên phân đoạn của Tỉnh lộ 762 (Trị An - SocKlu) tại số thứ tự số 4 của Phụ lục VII (bảng giá đất ở tại nông thôn), gồm 2 đoạn điều chỉnh tên như sau:

+ Từ “Đoạn qua xã Quang Trung” thành “Đoạn từ QL20 đến đường Võ Dõng 3”.

+ Từ “Đoạn qua xã Gia Kiệm” thành “Đoạn tiếp theo đến hết ranh giới xã Gia Kiệm”.

- Điều chỉnh tên phân đoạn của đường Lạc Sơn – Xuân Thiện tại thứ tự số 13 của Phụ lục VII (bảng giá đất ở tại nông thôn) đối với 2 đoạn như sau:

+ Từ “Đoạn từ UBND xã Xuân thgiện ra 500m” thành “Đoạn từ đường Đông Kim - Xuân Thiện ra 500m”.

+ Từ “Đoạn còn lại” thành “Đoạn còn lại (bao gồm cả đoạn từ QL20 đến km1+500)”.

* Tại thị xã Long Khánh (Công văn số 2126/UBND-NN ngày 11/8/2017)

- Các ý kiến về việc bổ sung tuyến đường (đường Hàng Gòn - Xuân Lập) và điều chỉnh mức giá đất nông nghiệp (khu vực Núi Đồi Rìu và núi Bàu Môn xã Hàng Gòn) trước mắt vẫn giữ nguyên như quy định hiện hành; việc điều tra, xây dựng bảng giá đất cho kỳ tiếp theo sẽ xem xét điều chỉnh.

Riêng đối với tuyến đường Xuân Tân - Hàng Gòn đã được điều chỉnh tên đoạn theo địa danh thực tế tại Quyết định số 78/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016. Cụ thể có 2 đoạn gồm: “Đoạn từ Quốc lộ 56 đến giáp cầu thầy Tư” và “Đoạn từ cầu thầy Tư đến giáp xã Xuân Quế - Cẩm Mỹ”.

- Ngoài ra, điều chỉnh tên đường tại số thứ tự 25 của Bảng giá đất ở nông thôn (Phụ lục số VII) từ “Đường Xuân Lập - Bàu Sen” thành “Đường Xuân Lập - Bàu Sao” cho đúng với tên đường và địa danh ngoài thực tế.

19

* Tại huyện Xuân Lộc

Kết quả rà soát: bỏ quy định mức giá tại số thứ tự 68 của Bảng giá đất ở nông thôn (Phụ lục số VII). Do tuyến đường này được phân thành 2 đoạn (gồm: đoạn qua xã Xuân Hiệp và đoạn qua xã Xuân Trường), mỗi đoạn có quy định mức giá riêng của đoạn đó, nên việc quy định mức giá tại vị trí tên chính của tuyến đường gây khó khăn cho quá trình áp dụng. Cụ thể quy định như sau:

“Đường Hùng Vương

- Đoạn qua xã Xuân Hiệp, mức giá tại các vị trí 1, 2, 3 và 4 tương ứng là 1.200.000đ/m2, 170.000 đ/m2, 140.000 đ/m2 và 100.000 đ/m2.

- Đoạn qua xã Xuân Trường, mức giá tại các vị trí 1, 2, 3 và 4 tương ứng là 700.000đ/m2, 170.000 đ/m2, 140.000 đ/m2 và 100.000 đ/m2.”

Các nội dung khác của quy định về giá các loại đất tỉnh Đồng Nai 5 năm giai đoạn 2015-2019 ban hành tại Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 và Quyết định số 78/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 không thay đổi.

Trên đây là kết quả rà soát các nội dung liên quan và điều chỉnh, bổ sung bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai 5 năm giai đoạn 2015-2019 theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ./.

Nơi nhận:- UBND tỉnh;- Thường trực HĐND;- Các sở: Tài chính, Tư pháp, Cục thuế;- Lưu: VT, CCQLĐĐ (2b), (4b). D/Dieu chinh bang gia 2017

KT. GIÁM ĐỐCPHÓ GIÁM ĐỐC

Nguyễn Ngọc Thường

20