dodelitev neprofitnih stanovanj v ob ini ravne na …hvala ge. katji burja univ. dipl. iur in majdi...

UNIVERZA V MARIBORU FAKULTETA ZA ORGANIZACIJSKE VEDE

Diplomsko delo visokošolskega strokovnega študija Organizacija in management delovnih procesov

DODELITEV NEPROFITNIH STANOVANJ V OB�INI RAVNE NA KOROŠKEM

Mentor: izred. prof. dr. Metod �erneti� Kandidatka: Maja Meh

Kranj, junij 2007

ZAHVALA Zahvaljujem se mentorju, izred. prof. dr. Metodu �erneti�u, za strokovno pomo� in nasvete pri izdelavi diplomske naloge. Hvala ge. Katji BURJA univ. dipl. iur in Majdi VRHOVNIK �AS dipl. ekon. iz Ob�ine Ravne na Koroškem za pomo� in nasvete pri izdelavi diplomskega dela. Zahvaljujem pa se tudi moji družini, ki mi je ves �as stala ob strani in me spodbujala na poti do mojega cilja. Posebna zahvala pa je namenjena moji sestri Nini, ki mi je bila v veliko pomo� in oporo pri pisanju diplomske naloge.

POVZETEK Besedo stanovanje najpogosteje razumemo kot stanovanjsko enoto, torej kot fizikalni predmet. Stanovanje pa ozna�uje tudi �lovekovo prebivanje ali natan�neje tisto vrsto prebivanja, ki se navezuje na zasebnost, stalnost in dom ter se razlikuje od drugih za�asnih in zasilnih prebivanj. Danes je stanovanje še pomembnejša in težje dosegljiva dobrina kot pred leti. Stanovanjska politika ne dohaja ve� potreb družbe po stanovanjih, razkorak med povpraševanjem in ponudbo stanovanja pa se ve�a. Predvsem pa vpliva na ta razkorak cena stanovanja in najemnina, ki pa ni ravno dosegljiva vsem, predvsem mladim, ki bi si želeli ustvariti lastno družino in se tako reko� postaviti na svoje noge. Mladi pa so pomembni predvsem za razvoj naše družbe. Raziskave so pokazale, da vedno ve� mladih živi pri svojih starših po kon�anem študiju oz. po prvi zaposlitvi. To obdobje podaljševanja mladosti imenujemo LAT faza. Stanovanja pa so težje dosegljiva tudi ranljivim skupinam, katerih problem rešujejo ob�ine z dodelitvijo neprofitnih stanovanj v najem. Pri tem pa se spet pojavijo problemi in nezadovoljstvo najemnikov glede neprimernega stanovanja, katerega kazalci so previsoke najemnine, starost, majhnost stanovanja, itd. Premalo pa je seveda tudi število neprofitnih stanovanj. Na majhen odstotek ob�anov, ki nimajo otrok, vpliva tudi stanovanjska problematika. KLJU�NE BESEDE

- stanovanje - neprofitno najemno stanovanje - pravilnik o dodelitvi neprofitnih stanovanj v najem - najemnina - stanovanjski trg

DIE ZUSAMMENFASSUNG Das Wort die Wohnung verstehen wir als Wohneinheit, als ein physikalisches Objekt. Aber die Wohnung kennzeichnet auch das Menschliche bewohnen oder besser gesagt die Art des wohnens, die sich auf das Privatleben, die Beständigkeit und auf das Heim beziehet und sich vom anderen vorübergehendem oder provisorischem wohnen unterscheidet. Heute ist die Wohnung ein Gut der schwerer zu erreichen ist als vor Jahren. Die Wohnungspolitik kommt beim steigendem Bedarf nach Wohnungen nicht mit, und die Kluft zwischen der Nachfrage und dem Angebot nihmt immer mehr zu. Diesen unterschied beeinflussen der Preis und die Miete der Wohnungen, die so nicht allem erreichbar sind, vor allem der Jungend die sich so auf die eigenen Beine stellen vollen und eine Familie grunden möchten. Die Jugen ist aber für die Entwicklung unserer Gesellschaft sehr wichtig. Die Forschungen haben gezeigt dass immer mehr Juge Leute nach dem Abschluss oder nach der ersten Beschäftigung bei den Eltern wohnen bleiben. Diese Periode der Jugendverlängerung nennen wir die LAT Phase. Die Wohnungen sind auch den verletzbaren Gruppen, mit deiesem Problem beschäftigen sich die Ortsgemeinde, die ihnen gemeinnützige Wohnungen vermieten. Und hier kommt die Unzufriedenheit der Mieter auf, hinsichtlich zuhöhen Mieten, zukleinen Wohnungen, usw. Zuklein ist aber auch die Zahl der gemeinnützigen Wohnungen. Den kleinen Prozent der Bürger die keine Kinder haben beeinflusst auch die Wohnproblematik. SCHLÜSSELWÖRTE

- die Wohnung, - die gemeinnützigen Wohnungen, - die Ordnung über die Zuteilung der gemeinnützigen Wohnungen, - die Präferenliste für die Zuteilung der gemeinnützigen Wohnungen, - der Wohnmarkt

KAZALO

1. UVOD ......................................................................................................................................1

1.1 PREDSTAVITEV PROBLEMA ........................................................................................1 1.2 PREDSTAVITEV OKOLJA..............................................................................................2

1.2.1 Zgodovina Ob�ine Ravne na Koroškem.......................................................................2 1.2.2 Ravne danes ................................................................................................................3 1.2.3. Delovanje Ob�ine Ravne na Koroškem.......................................................................5

1.3 PREDPOSTAVKE IN OMEJITVE..................................................................................12 1.4 METODE DELA.............................................................................................................12

2. STANOVANJSKI TRG IN STANOVANJSKA POLITIKA.....................................................13

2.1 MODEL PROSTEGA TRGA IN STANOVANJSKI TRG .................................................................13 2.2 POSEBNOSTI STANOVANJA KOT TRŽNE DOBRINE ................................................................14 2.3 PRIMERNO STANOVANJE IN KAKOVOST ŽIVLJENJA...............................................................15 2.4 STANOVANJSKA POLITIKA IN NJEN ZGODOVINSKI RAZVOJ .....................................................16

2.4.1 Razvoj stanovanjske politike ......................................................................................16 2.4.2 Cilji in instrumenti stanovanjske politike .....................................................................17 2.4.3 Cilji in instrumenti stanovanjske politike v Sloveniji ....................................................17

2.5 STANOVANJSKI ZAKON......................................................................................................18 2.5.1. Pristojnosti in naloge države na stanovanjskem podro�ju.........................................18 2.5.2. Pristojnosti in naloge ob�in na stanovanjskem podro�ju ......................................19

3. POMEN STANOVANJA KOT DEL �LOVEŠKIH OSNOVNIH POTREB.............................20

4. RANLJIVOST NA STANOVANJSKEM PODRO�JU...........................................................21

4.1 MLADI KOT RANLJIVA SKUPINA...........................................................................................21 4.1.1 Mladi in podaljševanje mladosti..................................................................................22 4.1.2. Zna�ilnosti družinskega življenja mladih....................................................................23 4.1.3 Mladi v EU ..................................................................................................................24

5. OPREDELITEV TEMELJNIH POJMOV NA STANOVANJSKEM PODRO�JU ..................26

5.1 STANOVANJE PO EVROPSKI TRADICIJI ................................................................................26 5.2 VRSTE NAJEMNIH STANOVANJ.................................................................................27 5.3 NAJEMNINE .................................................................................................................29

5.3.1 Metodologija za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ................................29 5.3.2 Izra�un najemnine ......................................................................................................31 5.3.3 Subvencioniranje najemnin ........................................................................................32

6. POSTOPKI IN PRAVILA ZA DODELITEV NEPROFITNIH STANOVANJ V NAJEM..........34

6.1 PRAVILNIK O DODELJEVANJU NEPROFITNIH STANOVANJ V NAJEM...................34 6.2 PREDNOSTNA LISTA ZA ODDAJO NEPROFITNIH STANOVANJ V NAJEM .....................................41 6.3 JAVNI RAZPIS ZA DODELITEV NEPROFITNIH STANOVANJ V NAJEM ..........................................42 6.4 PRAVILNIK O MERILIH ZA UGOTAVLJANJE VREDNOSTI STANOVANJ IN STANOVANJSKIH….44 6.5 ZAPISNIK O TO�KOVANJU STANOVANJA .............................................................................45 6.6 IZRA�UN VREDNOSTI STANOVANJA....................................................................................50

7. REZULTATI ANKETNEGA VPRAŠALNIKA........................................................................51

8. ZAKLJU�EK.........................................................................................................................69

8.2 POTRDITEV ALI ZAVRNITEV HIPOTEZ ......................................................................69 8.3 SKLEP...........................................................................................................................71

9. LITERATURA IN VIRI ...........................................................................................................73

KAZALO SLIK...............................................................................................................................74

KAZALO TABEL...........................................................................................................................75

PRILOGE.......................................................................................................................................76

Univerza v Mariboru - Fakulteta za organizacijske vede Diplomsko delo visokošolskega strokovnega študija

Maja Meh: Dodelitev neprofitnih stanovanj v ob�ini Ravne na Koroškem stran 1

1. UVOD Stanovanje sodi med najkompleksnejše dobrine. Opisuje ga veliko število lastnosti, ki so pomembne za njegovega uporabnika. Najprej so to fizi�ne zna�ilnosti stanovanja kot bivališ�a: velikost, osvetljenost, trdnost strukture, opremljenost z infrastrukturo itd. Obstaja pa tudi vrsta drugih težje merljivih lastnosti, ki segajo od trajnosti in varnosti stanovanjske uporabe, intimnosti doma, premoženjskih tveganj in prijateljskih vezi s soseš�ino do uglednosti lokacije stanovanja. Ob tako velikem številu lastnosti stanovanja je težko podati enotno definicijo ali opredelitev, ki bi bila relevantna za vse posameznike. Stanovanjska politika ne dohaja zahtev družbe po stanovanjih. Slovenija nima jasno postavljenih ciljev o tem, kakšna naj bi bila stanovanjska strategija. Gradi se premajhno število stanovanj, potrebe pa so vse ve�je. Za razvoj družbe je pomembno mladim omogo�iti, da si �im hitreje uredijo stanovanjski problem in posvetijo energijo drugim ambicijam . Privatizacija stanovanj, novi demografski trendi in pove�evanje razlik ter vse pogostejša revš�ina tako pri nas kot tudi v svetu so privedli do tega, da se je splošna dostopnost do stanovanj zmanjšala. Na ta na�in se je položaj nekaterih skupin poslabšal, njihovo tveganje se je pove�alo in priložnosti za dostop do primernega stanovanja se zmanjšajo. Te skupine so v težjem položaju kot ostali, saj jih primanjkljaji, nezadostna razvitost in slabo delovanje javnih programov stanovanjske oskrbe še bolj ogrožajo. Ob�ina Ravne na Koroškem teži k temu, da bi v �im ve�ji meri zadovoljila stanovanjske potrebe svojih ob�anov. Glede dodelitve neprofitnih stanovanj v najem pa se mora ravnati po zakonih stanovanjskega zakona ter drugih pravilnikih in zakonih, ki opredeljujejo stanovanjsko podro�je. Te postopke in pravila sem podrobneje opisala v šestem poglavju. Ker je na stanovanjskem podro�ju veliko ranljivih skupin. Tudi Ob�ina Ravne na Koroškem obravnava ta problem, in sicer s prednostno listo za dodelitev neprofitnih stanovanj v najem. 1.1 PREDSTAVITEV PROBLEMA Stanovanjsko podro�je pomeni nekakšno sti�iš�e, v katerem se stikajo in sre�ujejo socialne, ekonomske in družinske poti. Stanovanjska oskrba prebivalstva sodi med pomembnejše naloge vladne politike, ki odlo�ilno vplivajo na kakovost življenja. Streha nad glavo je ena temeljnih �lovekovih pravic, ki je zapisana celo v ustavi. Zelo pomembna naloga vsake vlade ter vsake ob�ine pa je zagotoviti ustrezno stanovanjsko politiko dosegljivo svojim državljanom oz. ob�anom. Vzporedno z zagotovitvijo stanovanj pa je predvsem pomembna cena oziroma strošek, s katerim se dnevno sre�ujejo najemniki z najemom bivalnega prostora.

Eden od problemov, s katerim se sre�ujemo je neugodna in neprimerna struktura stanovanj, ki na eni strani pomeni nezadovoljstvo najemnikov, ki morajo tudi za takšno bivanje pla�evati najemnine, na drugi strani pa za podjetje pomenijo visoke stroške vzdrževanja ob relativno nizkih prihodkih.



Problem na stanovanjskem podro�ju so tudi ranljive skupine ki imajo v primerjavi z drugim prebivalstvom slabši izhodiš�ni položaj za uspeh, in ki lahko hitreje zaidejo v težave, zaradi �esar lahko te skupine imenujemo ranljive na tem podro�ju. Ena od teh skupin so mladi, ki se pripravljajo na samostojno življenje, in ki jim pridobitev lastnega stanovanja pomeni velik problem, ki jih lahko zaznamuje za celotno življenje. »Na mladih svet stoji« zato je še posebej pomembno, da pomaga mladim in mladim družinam, ki si ustvarjajo lastno življenje. Vsaka ob�ina mora težiti k temu, da na �im bolj sistemati�en na�in rešuje stanovanjske probleme svojih ob�anov. Tudi Ob�ina Ravne na Koroškem želi nuditi svojim ob�anom �im ugodnejše pogoje za njihovo življenje. Njihova skrb pa se odraža v tem, da vsako leto razpišejo javni razpis za dodelitev neprofitnih stanovanj v najem. 1.2 PREDSTAVITEV OKOLJA 1.2.1 Zgodovina Ob�ine Ravne na Koroškem

Okolica Raven je bila poseljena že v antiki, saj je skozi kraj vodila rimska cesta. Na mestu železarne so našli rimsko keramiko, mozai�ne kamen�ke, opeko in denar. Prvi� se Ravne omenjajo leta 1248 kot Guttenstein kot trg pa leta 1317. V 14. stoletju postane Guštanj deželnoknežji trg in dobi pravico do štirih letnih sejmov ter do pobiranja sejmine. Od konca 16. stoletja je trg imel grb in uradni pe�at zelene barve, ki predstavlja drevo s tremi krošnjami. Tržani so bili osebno svobodni, toda trška samouprava ni bila popolna.

Guštanj je bil trgovsko in obrtno središ�e (�evljarji, kova�i, lon�arji, usnjarji, barvarji, rokavi�arji, glavnikarji). Krojaški ceh je v Guštanju deloval od leta 1749. V 16. in 17. stoletju je trg pridobil pravice do novih treh letnih sejmov, ki so pospeševali razvoj trgovine in obrti.

Za�etki železarstva segajo v leto 1920. Po letu 1774 se je za�ela industrijska izdelava železa, ko so ob reki Meži delovale prve kova�nice in žebljarne. Leta 1807 so fužinske obrate kupili grofje Turni, ki so do konca stoletja širili izdelavo železnih in jeklenih izdelkov. Leta 1848 je v premogovnikih in železarskih delavnicah v Guštanju, na Prevaljah, �rni, Mežici in na Lešah delalo ve� kot 1200 delavcev. Leta 1863 je kraj dobil železniško povezavo, ki je omogo�ila nagel gospodarski razvoj v drugi polovici 19. stoletja.

Osnova za razvoj je bilo jeklarstvo, ki je šele s propadom fužinarstva v �rni, Mežici in na Prevaljah dobilo možnost za nadaljnji razvoj. Že pred prvo svetovno vojno so kvalitetno ravensko jeklo prodajali na Bližnji in Daljni vzhod ter v Rusijo. Konec tridesetih let so za�eli v železarni razen plemenitih jekel izdelovati tudi kon�ne izdelke za potrebe kmetijstva, prometa in železnice. Zaradi razvoja jeklarstva je na Ravnah zaostala druga gospodarska dejavnost, zlasti obrt.

Razvoj ravenske železarne sta pospešili obe svetovni vojni, ko je delovala kot vojno podjetje. Odlo�ilni razvoj se je za�el z letom 1946, ko so zgradili livarno in valjarno kvalitetnega jekla, mehani�no delavnico za pnevmati�na kladiva in kova�nico. Ko so



železarno v celoti elektrificirali, so dogradili še valjarno, halo za izdelavo industrijskih nožev, kalilnico, lužilnico in kemijski laboratorij. Z razvojem jeklarske industrije se je izredno hitro razvijal tudi kraj, ki je leta 1952 postal mesto in spremenil ime iz Guštanja v Ravne na Koroškem (www.ravne.si).

1.2.2 Ravne danes Ob�ina Ravne na Koroškem obsega slikovito pokrajino spodnjega dela Mežiške doline. Po površini obsega 63.4 km2 in ima 12.170 prebivalcev. Njen osrednji del odlikuje gostejša poseljenost doline z mestnim središ�em Ravne na Koroškem, okoliške hribe pa ve�inoma pokriva gozd. Zna�aj prostora okrog urbanih polov je pretežno kmetijski, z oblikovanimi posameznimi zaselki ter avtohtonim razpršenim tipom poselitve. Na obmo�ju ob�ine je 12.7 km državnih, 59.5 km lokalnih in 125.4 km gozdnih cest, 51.3 km javnih poti in 2.5 km kolesarskih stez. Pokrajina je geografsko razgibana. Z Raven vodita glavna cestna in železniška povezava ob reki Meži iz Avstrije in Prevalj proti Dravogradu in naprej do Maribora. Druga pot pelje mimo Kotelj proti Slovenj Gradcu, tretja pa proti hribom Tolsti vrh, Zeleni Breg in Strojni, kjer najdemo samotne kmetije z zna�ilnimi kme�kimi domovi. V primerjavi s slovenskim povpre�jem (98 prebivalcev / km) je obmo�je ob�ine gosto naseljeno (196 prebivalcev / km), kar pa ne velja za koroško regijo, kjer gostota poselitve dosega komaj 72 % državnega povpre�ja. Gostota poseljenosti v Ob�ini Ravne na Koroškem je rezultat hitrega razvoja Železarne Ravne in s tem velikega priseljevanja v osemdesetih letih prejšnjega stoletja. Ob�ina je razdeljena na 16 naselij. Najgosteje je naseljeno mesto Ravne na Koroškem, kjer prebiva ve� kot 67 % vsega prebivalstva ob�ine in je tudi najve�je naselje po številu prebivalcev. Ostala ve�ja naselja so še Kotlje, Tolsti vrh in Dobja vas.



Tabela 1: Prebivalstvo po spolu, gospodinjstva, stanovanja in stavbe po naseljih (Popis, 2002)

Ob�ina je razdeljena na osem krajevnih, �etrtnih in vaških skupnosti. Ožje ureditveno obmo�je ob�ine je razdeljeno na štiri �etrtne skupnosti, izven mesta Raven pa sta še dve krajevni in dve vaški skupnosti. Gospodarstvo ob�ine je razvojno naravnano v pospešeno preoblikovanje iz monokulturne dejavnosti z izrazitim industrijskim težiš�em na obmo�ju železarne v širšo paleto ponudb izdelkov in storitev. Poleg še prevladujo�e težke industrije so mo�neje razviti kovinska industrija, gradbeništvo in promet. Opazna je rast malega gospodarstva na podro�ju trgovine, predelovalnih dejavnosti in gostinstva. Okostje turisti�ne ponudbe tvori širše obmo�je Uršlje gore z Rimskim vrelcem, Prežihovino, Ivar�kim jezerom in smu�iš�em na Ošvenu. V ob�ini je 170 kmetij s 650 prebivalci. S kmetijsko in gozdarsko proizvodnjo se preživlja okoli 100 kmetij, druge pa še z dodatno zaposlitvijo izven kmetijstva. Ve�ina kmetij je v rokah mlajših in izobraženih kmetov, ki temeljijo svojo dejavnost predvsem na reji goveda, praši�ev in ovac, nekateri razvijajo tudi turizem na kmetiji. Družbene dejavnosti so dobro razvite. V ob�ini delujejo vrtec, tri osnovne šole, gimnazija, srednja strojno-kovinarska šola, glasbena šola, ljudska univerza, koroška osrednja knjižnica, enota pokrajinskega muzeja, sklad ljubiteljske kulturne dejavnosti in vrsta amaterskih kulturnih društev, športni zavod in zveza športnih društev, ki združuje 23 društev in klubov, center za socialno delo, zdravstveni dom in koroška reševalna služba.

Prebivalstvo po spolu, gospodinjstva, stanovanja in stavbe po naseljih. Popis 2002.

PREBIVALSTVO GOSPODINJSTAV STANOVANJA

NASELJE SKUPAJ MOŠKI ŽENSKE SKUPAJ

Povp. št

�lanov SKUPAJ

Na stavbo s

stanovanji Stavbe s stanovanji

��

��

�� ! "��

��

��#$��%�&�!�'��

��(&��

� !�#$��)��

*��+��

*��$� ��

*��#$��)�� !�� #$�,��

��

��

%(� -�#.��

%(� -�#.��

%(��

/�&"(��)�0��&��

� ��

1�#&� �2��

3�&��+��



Na geografsko razgibanem prostoru ob�ine so ohranjeni številni biseri narave, ki navdušujejo tako strokovnjake kot priložnostne obiskovalce. Prav tako bogata in raznolika je ohranjena kulturna dediš�ina. Številni spomeniki so dokumenti �asa in govorijo zgodbe o življenju ob reki Meži ter na pobo�jih Uršlje gore in okoliških hribov (www.ravne.si). 1.2.3. Delovanje Ob�ine Ravne na Koroškem Vsi organi in enote v ob�ini morajo delovati v skladu s statutom Ob�ine Ravne na Koroškem ter odlokom o organizaciji in delovnem podro�ju ob�inske uprave Ravne na Koroškem. S tem odlokom se ustanovijo organi ob�inske uprave, dolo�a se njihovo delovno podro�je ter ureja druga vprašanja v zvezi z delovanjem ob�inske uprave. Ob�inska uprava opravlja upravne, strokovne in druge naloge v okviru pravic in dolžnosti ob�ine na delovnih podro�jih dolo�enih s tem odlokom. Pri opravljanju svojih nalog ob�inska uprava sodeluje z ob�inskimi upravami drugih ob�in, nosilci javnih pooblastil, državnimi organi, zavodi, s podjetji ter z drugimi organizacijami glede izmenjave mnenj, izkušenj, podatkov in obvestil ter preko skupnih delovnih teles. Javnost dela ob�inske uprave se zagotavlja z uradnimi sporo�ili ter z dajanjem informacij sredstvom javnega obveš�anja, novinarskimi konferencami, z udeležbo na konferencah, okroglih mizah in drugih oblikah sodelovanja s predstavniki sredstev javnega obveš�anja oziroma na drug ustrezen na�in, ki omogo�a javnosti, da se seznani z delom ob�inske uprave. Uradna sporo�ila za javnost, informacije, obvestila, pojasnila in druge podatke v smislu prejšnjega odstavka dajejo predstavnikom sredstev javnega obveš�anja župan, podžupan in tajnik ob�inske uprave, po njihovem pooblastilu pa lahko tudi vodje oddelkov ob�inske uprave ali delavec, ki ga pooblasti župan oziroma tajnik ob�inske uprave. Organizacija ob�inske uprave je oblikovana tako, da se zagotavlja strokovno, u�inkovito in racionalno izvrševanje nalog ter zakonito, pravo�asno in u�inkovito uresni�evanje pravic, interesov in obveznosti strank. Poskrbeti mora tudi za u�inkovito sodelovanje z drugimi organi in institucijami. Organi ob�ine:

• župan • podžupan • ob�inski svet • nadzorni odbor • ob�inska uprava • ožji deli ob�ine • javni zavodi in službe



Slika 1: Organigram Ob�ine Ravne na Koroškem (www.Ravne.si)

Organizacijske enote v ob�ini:

• županstvo • oddelek za komunalno cestno gospodarstvo, urejanje stavbnih zemljiš� in

stanovanjsko gospodarstvo • oddelek za splošno gospodarstvo in krajevne skupnosti • oddelek za okolje, prostor in ekologijo • oddelek za družbene dejavnosti • oddelek za plan, prora�un in finance



Županstvo: Županstvo na podro�ju splošnih, normativno pravnih, upravnih zadev, dolgoro�nih in kratkoro�nih planskih zadev:

• opravlja strokovna, organizacijska, administrativna in tehni�na opravila za potrebe župana, podžupana, ob�inskega sveta in njegovih teles, za �lane ob�inskega sveta, nadzorni odbor ter druge ob�inske organe

• opravlja kadrovske zadeve • opravlja sprejem in odpremo pošte ter arhiviranje zadev za potrebe ob�inskih

organov • opravlja gospodarjenje z zgradbo ob�ine in s tehni�no opremo • opravlja avtomatsko obdelavo podatkov za potrebe organov ob�ine • opravlja pripravo splošnih in drugih aktov, mnenj in stališ�, ki jih sprejema

župan ob�inski svet in drugi ob�inski organi • sestavlja pogodbe, ocenjuje sprejete pogodbe, in opravlja pravno

spremljanje pogodb • opravlja strokovno pravno pomo� pri izvajanju volilnih opravil • opravlja pravno pomo� županu, ob�inskemu svetu in drugim ob�inskim

organom • vodi upravni postopek in izdaja odlo�be v teh postopkih na II. stopnji • vodi evidenco o upravnih stvareh • sodeluje v upravnih postopkih, ki jih vodijo drugi pristojni organi • koordinira, vodi in nadzira delo drugih oddelkov • sodeluje in koordinira delo pri pripravi in izvajanju dolgoro�nih in kratkoro�nih

na�rtov • vodi in sodeluje pri projektnih nalogah komunalnega in cestnega

inšpekcijskega nadzora in redarstva, opredeljenega s posebnim odlokom Oddelek za komunalno cestno gospodarstvo: Oddelek za komunalno cestno gospodarstvo, urejanje stavbnih zemljiš� in stanovanjsko gospodarstvo opravlja naloge, ki se nanašajo na strokovne, upravne, organizacijsko-tehni�ne in administrativne naloge ter nadzor na podro�ju:

• vzdrževanja, rekonstrukcije in novogradnje na lokalnih cestah, javnih poteh in gozdno kamionskih cestah

• urejanja javnih površin za pešce, kolesarskih stez in zelenih površin • oskrbe s pitno vodo • ravnanja s komunalnimi odpadki • javne snage in �iš�enja javnih površin, zimske službe ter urejanja in

vzdrževanja parkiriš� • odvajanja in �iš�enja komunalnih in padavinskih odplak • oskrbe s toplotno energijo in plinom • dimnikarskih dejavnostih • pogrebne in pokopališke dejavnosti • lokalnega prometa in prometne signalizacije • katastra komunalnih naprav • stanovanjskega gospodarstva



Oddelek za komunalno-cestno gospodarstvo, urejanje stavbnih zemljiš� in stanovanjsko gospodarstvo ima še naslednje naloge:

• pripravlja prora�un za ta podro�ja in skrbi za njegovo izvrševanje v skladu s prora�unom za te dejavnosti

• pripravlja strategijo razvoja in programske usmeritve posameznih dejavnosti s podro�ja komunalno-cestno-stanovanjskega gospodarstva in urejanja stavbnih zemljiš�

• izvaja strokovne naloge, kadar je ob�ina ustanovitelj ali soustanovitelj javnega podjetja ali zavoda na podro�ju gospodarskih javnih služb

• pripravlja strokovne podlage za ustanovitev in organizacijo gospodarskih javnih služb

• usklajuje programe gospodarskih javnih služb, skrbi za njihovo izvajanje in izvaja nadzor nad izvajanjem

• pripravlja projekte in investicijske programe ter opravlja nadzor nad investicijami iz teh podro�ij

• upravlja z ob�inskim premoženjem, skrbi za pravne posle prometa ob�inskega nepremi�nega in premi�nega premoženja

• upravlja promet s stavbnimi zemljiš�i in stanovanji • vodi evidence stavbnih zemljiš� in stanovanj • spremlja in pripravlja prijave na razpise za pridobitev sredstev na teh

podro�jih pripravlja razpise ter zbira ponudbe za realizacijo nalog in projektov na teh podro�jih

• pripravlja strokovna gradiva in analize iz teh podro�ij za potrebe župana, podžupana, ob�inskega sveta in njegovih delovnih teles, nadzornega odbora in drugih organov ob�ine

• opravlja še druga dela iz pristojnosti ob�ine, ki po svoji naravi sodijo v ta podro�ja ali po pooblastilu in nalogu župana, podžupana ter tajnika ob�inske uprave

Oddelek za splošno gospodarstvo in krajevne skupnosti: Oddelek za splošno gospodarstvo in krajevne skupnosti opravlja naslednje naloge, ki se nanašajo na strokovne, upravne, organizacijsko-tehni�ne in administrativne naloge ter nadzor:

• pripravlja strategijo razvoja ob�ine in programske usmeritve ter programe razvoja posameznih dejavnosti s podro�ja gospodarstva, malega gospodarstva, obrti, turizma, gostinstva in kmetijstva

• spremlja in analizira gospodarska gibanja v ob�ini • pripravlja in vodi postopke pospeševanja podjetništva, turizma, kmetijstva in

razvoja podeželja s strani ob�ine • vodi nate�aje za dodeljevanje sredstev na podro�ju malega gospodarstva in

kmetijstva • pripravlja in vodi postopke pospeševanja razvoja demografsko ogroženih

obmo�ij • izvaja upravne in strokovne naloge s podro�ja zaš�ite, reševanja in varstva

pred naravnimi in drugimi nesre�ami ter pripravlja odloke in druge akte • organizira in koordinira delovna podro�ja upravnih zadev s teh podro�ij • opravlja svetovalno dejavnost in nudi strokovno pomo� ob�anom in pravnim

osebam pri pridobivanju upravnih dokumentov za izvajanje dejavnosti



• pripravlja prora�un za te dejavnosti in skrbi za njegovo izvrševanje v skladu s prora�unom za te dejavnosti

• opravlja vse strokovne, organizacijske in administrativno-tehni�ne naloge za organe krajevnih, �etrtnih in vaških skupnosti

• organizira zbore ob�anov in druge postopke javnih obravnav • spremlja in pripravlja prijave na razpise za ta podro�ja, pripravlja razpise ter

zbira ponudbe za realizacijo nalog iz teh podro�ij • pripravlja strokovna gradiva in analize iz teh podro�ij za potrebe župana,

podžupana, ob�inskega sveta in njegovih delovnih teles, nadzornega odbora in drugih organov ob�ine

• opravlja še druga dela iz pristojnosti ob�ine, ki po svoji naravi sodijo na ta podro�ja, ali po pooblastilu in nalogu župana, podžupana in tajnika ob�inske uprave

Oddelek za okolje, prostor in ekologijo Oddelek za okolje, prostor in ekologijo opravlja naslednje naloge, ki se nanašajo na strokovne, upravne, organizacijsko-tehni�ne in administrativne naloge:

• pripravlja programska izhodiš�a za sprejemanje prostorskih aktov in pripravlja smernice za izdelavo prostorskih izvedbenih aktov

• pripravlja prostorske akte ob�ine • vodi evidenco posegov v prostor in analizira stanje posegov v prostor,

pripravlja oziroma sodeluje pri izdelavi študije in projektov • nudi strokovno pomo� pravnim in fizi�nim osebam pri urejanju prostora,

varovanja dobrin splošnega pomena ter skrbi za njihovo smotrno rabo • usmerja dejavnosti v prostoru in njihovo prostorsko organizacijo ter dolo�a

namensko rabo prostora tako, da je usklajena s prostorskimi možnostmi in z družbenimi potrebami in na�rti predvidenih dejavnosti v prostoru za skladen gospodarski in socialni razvoj

• pripravlja programe varstva okolja, operativne programe in študije ranljivosti okolja za obmo�je ob�ine

• pripravlja sanacijske programe za odpravo posledic in virov obremenitve okolja ter skrbi za njihovo izvedbo

• pripravlja prora�un in izvaja programe v skladu s prora�unom teh dejavnosti • opravlja druge naloge varstva okolja, ki jih dolo�ajo posebni predpisi s

podro�ja okolja • spremlja razpise za pridobitev sredstev na teh podro�jih, jih pripravlja in zbira

ponudbe za realizacijo nalog in projektov s teh podro�ij • pripravlja strokovna gradiva in analize s teh podro�ij za potrebe župana,

podžupana, ob�inskega sveta in njegovih teles, nadzornega odbora in drugih organov ob�ine

• opravlja še druge naloge iz pristojnosti ob�ine, ki po svoji naravi sodijo na ta podro�ja, ali po pooblastilu in nalogu župana, podžupana ter tajnika ob�inske uprave



Oddelek za družbene dejavnosti Oddelek za družbene dejavnosti opravlja naloge, ki se nanašajo na strokovne, upravne, organizacijsko-tehni�ne in administrativne naloge na podro�jih:

• skladnega razvoja izobraževanja, kulture, športa, otroškega varstva, dela z mladimi, socialnega skrbstva in zdravstva

• priprave razvojnih usmeritev in razvojnih programov in projektov na teh podro�jih

• uresni�evanja ustanoviteljskih pravic za javne zavode • priprave in vodenja ustanoviteljskih pravic za javne zavode • priprave in vodenja investicij in investicijskega vzdrževanja • priprave in izvajanja javnih del • koordinacije in naloge s podro�ja varovanja kulturne dediš�ine • priprave prora�unov in izvajanja programov v skladu s prora�unom teh

dejavnosti • koordinacije delovanja subjektov na podro�jih družbene dejavnosti in

nadzora nad izvajanjem programov • priprave prora�una in izvrševanje nalog v skladu s prora�unom za te

dejavnosti, • spremljanja in prijave na razpise za pridobitev sredstev ter priprave razpisov

in zbiranje ponudb za realizacijo nalog in projektov na teh dejavnostih • priprave strokovnih gradiv in analiz za potrebe župana, podžupana,

ob�inskega sveta in njegovih teles, nadzornega odbora in drugih organov ob�ine

• realizacija drugih nalog iz pristojnosti ob�ine, ki po svoji naravi sodijo na ta podro�ja, ali po pooblastilu in nalogu župana, podžupana ter tajnika ob�inske uprave

Oddelek za plan, prora�un in finance Oddelek za plan, prora�un in finance opravlja naslednje naloge, ki se nanašajo na strokovne, upravne, organizacijsko-tehni�ne in administrativne naloge ter nadzor:

• opravlja vse naloge v skladu z zakoni in s predpisi • pripravlja izhodiš�a za sestavo primerne porabe ob�ine • pripravlja sestavo prora�una in skrbi za njegovo izvrševanje ter izdelavo

drugih planskih dokumentov • pripravlja finan�na poro�ila in zaklju�ni ra�un • opravlja finan�no knjigovodska in druga strokovna opravila za prora�un,

krajevne skupnosti, režijske obrate, ob�inske sklade • spremlja, analizira davke iz ob�inske pristojnosti in v skladu z zakoni

pripravlja strokovne podlage za njihovo uvedbo oziroma usklajevanje • vodi in knjiži investicije • pripravlja finan�ni del pogodb, spremlja, izvršuje in analizira ter skrbi za

realizacijo finan�nih obveznosti po pogodbah • vodi, analizira in skrbi za finan�no likvidnost ob�ine in teko�o situacijo na

finan�nem trgu ter racionalno porabo denarnih sredstev • pripravlja premoženjsko bilanco ob�ine • pripravlja vsa finan�na, statisti�na in druga poro�ila, zahtevana po zakonu



• pripravlja strokovna gradiva, analize in poro�ila iz teh podro�ij za potrebe župana podžupana, ob�inskega sveta in njegovih teles, nadzornega odbora in drugih organov ob�ine

• opravlja druge naloge iz pristojnosti ob�ine, ki sodijo na ta podro�ja po pooblastilu in nalogu župana, podžupana ter tajnika ob�inske uprave

Predstojnik ob�inske uprave je župan, ki predstavlja in zastopa ob�ino, nadzoruje, usmerja in daje navodila za vodenje ob�inske uprave. Ob�insko upravo vodi tajnik ob�inske uprave neposredno. Imenuje in razrešuje ga župan. Tajnik ob�inske uprave poleg tega:

• opravlja najzahtevnejše naloge ob�inske uprave in sodeluje v projektnih skupinah

• koordinira delo organov ob�inske uprave in skrbi za delovno disciplino • zagotavlja opravljanje strokovnih in drugih nalog, ki so skupne organom

ob�inske uprave • opravlja druge organizacijske naloge v zvezi z delovanjem ob�inske uprave

ter skrbi za sodelovanje z upravno enoto in drugimi organi v ob�ini • opravlja druge naloge po odredbi župana

Tajnik ob�inske uprave lahko izdaja odlo�be in druge akte, ki se nanašajo na uresni�evanje pravic, obveznosti in odgovornosti iz delovnega razmerja delavcev ob�inske uprave, �e ga za to pooblasti župan. Tajnik ob�inske uprave je za svoje delo odgovoren županu. Tajnik ob�inske uprave lahko za posamezne naloge v zvezi z vodenjem oddelkov ob�inske uprave pooblasti vodje teh oddelkov, ki jih imenuje in razrešuje župan. Tajnik ob�inske uprave mora imeti višjo ali visoko strokovno izobrazbo. Oddelke ob�inske uprave vodijo vodje oddelkov, ki jih imenuje in razrešuje župan. Vodje odlo�ajo o upravnih, strokovnih in drugih zadevah, za katere je organiziran oddelek ob�inske uprave v skladu s pooblastili in pristojnostmi. Vodje sodelujejo z drugimi oddelki ob�inske uprave pri reševanju skupnih zadev in v okviru svoje pristojnosti sodelujejo z državnimi organi. Vodja je za svoje delo odgovoren tajniku ob�inske uprave. Delavci ob�inske uprave opravljajo naloge, ki so dolo�ene z zakoni in drugimi predpisi, s statutom ob�ine in pravilnikom o sistemizaciji delovnih mest, v skladu s pristojnostmi in pooblastili, ki jih za opravljanje posameznih nalog dolo�ajo zakoni in drugi predpisi, ter po navodilih vodje oddelka. Za svoje delo so odgovorni vodjem oddelka, disciplinsko in odškodninsko pa županu. V ob�inski upravi se kot posvetovalno telo župana oblikuje kolegij, ki obravnava pomembnejša vprašanja z delovnega podro�ja ob�inske uprave. Župan dolo�i sestavo kolegija glede na obravnavano problematiko. Kolegij sklicuje župan, v njegovi odsotnosti pa tajnik ob�inske uprave. Kolegij se sklicuje po potrebi, vendar pa najmanj enkrat na mesec. Za naloge v ob�inski upravi, ki zahtevajo sodelovanje ve� delavcev oziroma sodelovanje delavcev razli�nih strok in stopenj znanja iz razli�nih organov ob�inske



uprave oziroma notranjih organizacijskih enot, lahko župan ustanovi delovne skupine ali druge oblike sodelovanja. Z aktom o ustanovitvi župan dolo�i sestavo delovne skupine, vodjo delovne skupine in rok za izvedbo naloge. Za naloge, ki zahtevajo posebno prou�evanje ali strokovnost in jih delavci ob�inske uprave ne morejo opraviti sami, lahko župan ustanovi delovno ali projektno skupino ter sklene pogodbo z ustreznimi izvajalci nalog. Z aktom o ustanovitvi projektne skupine se dolo�i sestava, naloge, roki za izvedbo nalog, sredstva in drugi pogoji za njeno delo (Odlok o organizaciji in delovnem in podro�ju Ob�inske uprave ob�ine Ravne na Koroškem, Uradni list RS, 39/1999). 1.3 PREDPOSTAVKE IN OMEJITVE Osnovni pogoj za kakovostno analizo na stanovanjskem podro�ju je �im ve�je število vrnjenih izpolnjenih anketnih vprašalnikov in razpolaganje z �im ve�jim številom podatkov. Omejitve pri teoreti�nem delu prakti�no ni, saj je danes literature na to temo dovolj. Predpostavljam: Da pri izvajanju ankete lahko pride do morebitnih omejitev, nepripravljenosti za sodelovanje, neiskrenost pri odgovorih. Da se v �asu pisanja diplomskega dela stanovanjska zakonodaja in zakonodaja s podro�ja dodelitve neprofitnih stanovanj v najem ne bo spreminjala, ter da so podatki v uporabljenih virih to�ni. Pomembna omejitev, ki me je spremljala skozi pisanje naloge je oddaljenost od dobro založene knjižnice. Pri izdelavi diplomskega dela se omejujem na doma�o in tujo literaturo, predvsem sem se oprla na analizo in rezultate anketnega vprašalnika, ki so ga izpolnili ob�ani Ob�ine Ravne na Koroškem. V veliko pomo� pa so mi bili interni viri ob�ine ter izkušnje zaposlenih v Ob�ini Ravne na Koroškem, kjer sem tudi opravljala delovno prakso. 1.4 METODE DELA Pri oblikovanju diplomske naloge sem uporabila razli�ne vire podatkov, kot so strokovna literatura, veljavni zakoni, zapiski iz strokovnih posvetov, doma�a in tuja literatura ter interne veljavne akte Ob�ine Ravne na Koroškem. Odlo�ila sem se, da za metodo zbiranja podatkov uporabim metodo anketiranja, ki je lahko ustna ali pisna. Anketiranje je organizirano zbiranje podatkov, pri �emer vnaprej pripravimo vprašanja, na katere anketiranci odgovarjajo (Pe�jak, 1963, 34). Uporabila sem pisno metodo, ki ima dobre in slabe lastnosti. Dobre lastnosti anketiranja:

• Anketirana oseba ima �as, da razmisli in se lažje opredeli za ustrezni odgovor

• Spraševalec pri izvedbi ankete ni prisoten, zato je anonimnost ve�ja Slabe lastnosti anketiranja:

• To�nost in resni�nost podatkov ni mogo�e kontrolirati



• Obstaja možnost nerazumevanja dolo�enih vprašanj • Nikoli niso vrnjeni vsi anketni vprašalniki

2. STANOVANJSKI TRG IN STANOVANJSKA POLITIKA 2.1 MODEL PROSTEGA TRGA IN STANOVANJSKI TRG Trg pomeni sti�iš�e oziroma križiš�e, kjer se sre�ata ponudba in povpraševanje po posameznih dobrinah. Osrednjo vlogo na prostem trgu ima tržna menjava, ki se odvija v pogojih prostega tržnega dolo�anja cen in s tem opravlja ekonomsko integracijo v družbi. Pomembno pa je dejstvo, da v obravnavanih okoliš�inah ni mogo�e ena�iti stanovanjskega trga s prostim trgom. Glavni dejavnik, ki nasprotuje ena�enju teh dveh trgov je stanovanje, ki se pojavlja kot posebna dobrina na stanovanjskem trgu Posebnosti se kažejo v:

• neelasti�nosti ponudbe • visok strošek transakcije, ki omejuje prosto mobilnost kupcev in prodajalcev • omejenost informacij o stanovanju

Kako je stanovanjski trg že v osnovi strukturiran razli�no od prostega trga kaže naslednja slika. Slika 2: Struktura stanovanjskega trga (H�rsman in Quigley 1991, 22)

Za trg obi�ajno medsebojno vplivanje med ponudbo in povpraševanjem se tukaj odvija s posredovanjem stanovanjske politike oziroma je stanovanjska politika potrebna le za reguliranje neekonomskih vidikov stanovanja, medtem ko ekonomske vidike regulira mehanizem prostega trga.

POVPRAŠEVANJE PONUDBA

TRŽNI REZULTAT

STANOVANJSKA POLITIKA



2.2 POSEBNOSTI STANOVANJA KOT TRŽNE DOBRINE Posebnosti stanovanja v primerjavi z drugimi tržnimi dobrinami in posebnosti stanovanjskega trga v primerjavi s trgi drugih dobrin in storitev so naslednje: Dvojnost: trg stanovanjskih storitev in trg stanovanjskega fonda (sklada) Stanovanje nastopa v dveh oblikah: kot dobrina (enota fonda stanovanj) in kot storitev (uporaba, najem, zakup). To nas tudi posledi�no pripelje do dveh razli�nih trgov, in sicer trga nepremi�nin in trga najemnih stanovanj. Kompleksna dobrina Stanovanje je kompleksna dobrina, kar pomeni, da jo je težavno presojati, vrednotiti in tudi proizvajati. Stanovanje ima številne zna�ilnosti (je staro, novo, ima dolo�eno strukturo, gradbene sestavine, površino, opremo, funkcionalno in estetsko �lenitev prostorov, nadstropnost in podobno). Zaradi vseh teh zna�ilnosti in množice možnih kombinacij je tudi tipizacija stanovanj zelo zahtevna, dodatna težava pa je ta, da so nekatere zna�ilnosti stanovanja deljive nekatere pa nedeljive od njega. Takšna kompleksnost stanovanja pomeni, da ga težko vrednotimo in proizvajamo ter je hkrati zapletena tudi menjava med ponudniki in povpraševalci, saj je ugotavljanje pravega razmerja med kakovostjo in ceno zelo zahtevno ter tudi bolj kompleksno kot pri ostalih dobrinah, kjer je v igri manj zna�ilnosti. Stanovanje kot fiksna, neprenosna dobrina in strošek transakcije Stanovanje je nepremi�na dobrina, zato je izbor stanovanja obenem tudi izbor soseske, prostorske oddaljenosti in dostopnosti do delovnega mesta in množice drugih kulturnih, rekreacijskih, izobrazbenih dobrin. Tako ima prostorska fiksnost stanovanja štiri pomembne posledice:

• z vidika lastnika stanovanja je del cene nepremi�nine ali stroška najema odvisen od dogajanja v okolju, na ceno nepremi�nine ali njenega najema vplivajo dejanja javnega sektorja (javni prevoz, komunalne pritikline)

• ker stanovanje ni prenosljivo, ni osrednjega menjalnega prostora ter tudi sama menjava je specifi�na, med menjavo se ne prenese dobrina sama, ampak le denar, posojila, poroštva oziroma obveznosti v zvezi z nepremi�nino

• stanovanjski trg je lokalen, zato konkurenca deluje le lokalno, kar pomeni, da se ponudba v kraju A ne odziva na spremembe po povpraševanju v kraju B

• strošek transakcije na stanovanjskem trgu je tako visok, da se povpraševanje odziva zelo selektivno (najemnik se bo odlo�il za drugo najemno stanovanje le, �e bo to imelo toliko ugodnejše razmerje med ceno in kakovostjo, da bo to odtehtalo stroške preselitve in zamenjave družbenega okolja)

Stanovanje je draga dobrina Stanovanje je zelo draga dobrina in predstavlja zelo pomemben del v porabi gospodinjstev, v državnih naložbah in v državnem prora�unu. Posledica visoke cene



stanovanja je v tem, da se ti stroški porazdelijo �ez daljše �asovno obdobje, zato sta zelo razširjena najem, kjer se stroški raztegnejo �ez celotno življenjsko dobo stanovanja ter uporaba posojil med lastniki. Stanovanje je trajna (dolgoro�na) dobrina Novozgrajena stanovanja obsegajo le majhen del vseh stanovanj in stanovanjskih storitev v dolo�enem obdobju, zato je prispevek novih stanovanj k spremembam celote majhen. Dolga življenjska doba stanovanja pomeni, da bodo imele naložbene odlo�itve dolgoro�ne u�inke na grajeni prostor in bodo zadevale ve� generacij. Stanovanje je nujna in nenadomestljiva dobrina Še tako revna gospodinjstva so nujno udeležena v potrošnji stanovanjskih storitev in se temu trajno ne morejo odpovedati, hkrati pa nastanitev ni nadomestljiva z drugimi dobrinami in storitvami. Stanovanje kot sinkretizem teh lastnosti Obravnavo posebnih zna�ilnosti stanovanja lahko kon�amo z ugotovitvijo o sinkreziji vseh posebnosti. Tudi druge dobrine imajo eno ali ve� teh zna�ilnosti. Toda težko bi našli še kakšno dobrino, ki ima vse te zna�ilnosti hkrati. 2.3 PRIMERNO STANOVANJE IN KAKOVOST ŽIVLJENJA Stanovanje sodi med najkompleksnejše dobrine in ga je, kot sem že omenila, mogo�e opredeliti s številnimi pomembnimi lastnostmi za lastnika. Lastnosti stanovanja razvrš�amo med dva krovna koncepta, in sicer (Mandi�, 1996, 59):

• stanovanjski standard, ki zajema fizi�ne lastnosti stanovanja ter njegovo materialno kakovost

• stanovanjski status, ki pa zajema zna�ilnosti stanovanja z vidika nadzora nad uporabo le-tega; varnost in trajnost uporabe ter fizi�ni in premoženjski vidik

Definicija primernega stanovanja je šla v zadnji desetletjih od enostavnih (stanovanje kot zavetiš�e) do vse kompleksnejših definicij, kjer se stanovanje definira kot varovanje �lovekovih ekonomskih, socialnih in kulturnih pravic. Tako je primerno stanovanje tisto stanovanje, ki zadovoljuje povpre�ne standarde oziroma, ki ima poleg dnevne sobe, kuhinje, sanitarnih prostorov in predsobe še toliko spalnega prostora, da zadoš�a stanovanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in njunih družinskih �lanov, ki živijo v skupnem gospodinjstvu (Becele, 1991, 16). Glede na kriterij pridobivanja stanovanja lo�imo (Becele, 1991, 13-16): Lastno stanovanje: v tem primeru je lastnik stanovanja, ki je tovrstno stanovanje pridobil z nakupom tudi stanovalec oziroma uporabnik. Le-to stanovanje uporablja za zadovoljevanje lastnih stalnih stanovanjskih potreb. Na prostem stanovanjskem trgu so lastniška stanovanja namenjena predvsem tistemu delu prebivalstva, ki ima višje dohodke oziroma višji standard.



Najemno stanovanje: po Stanovanjskem zakonu lo�imo naslednje vrste najemnih stanovanj (Uradni list RS, 69/2003):

• neprofitno najemno stanovanje (se oddaja za neprofitno najemnino) • tržno najemno stanovanje (se prosto oddaja na trgu) • službeno najemno stanovanje (se oddaja zaradi zadovoljevanja službenih

potreb) • namensko najemno stanovanje (namenjeno institucionalnemu varstvu

starejših oseb, upokojencev ali posebnim skupinam odraslega prebivalstva) Stanovanjski zakon dejansko ne deli stanovanja po kvaliteti gradnje ali opremljenosti. Edini razlikovalni element so upravi�enci do najema posameznih vrst stanovanj ter najemnine. Kategorizacija poteka v glavnem po upravi�encih do sklenitve najemnih pogodb. Nov stanovanjski zakon ne lo�uje ve� socialnih in neprofitnih stanovanj. Poznamo le eno kategorijo najemnih stanovanj, za katero se pla�uje neprofitno najemnino. 2.4 STANOVANJSKA POLITIKA IN NJEN ZGODOVINSKI

RAZVOJ 2.4.1 Razvoj stanovanjske politike Stanovanjsko politiko po �asu nastanka delimo s pripadajo�imi obdobnimi instrumenti (Mandi�, 1996, 128): Do 1. svetovne vojne

• sodobni gradbeni predpisi • pristojnost mestnih oblasti za odpravo slumov • uskladitev alternativ špekulativnemu stanovanjskemu podjetništvu

Medvojno obdobje

• omejitev najemnin • javna posojila za gradnjo najemnih stanovanj stanovanjskim zadrugam,

združenjem, zasebnim podjetnikom in lokalnim oblastem Povojno obdobje do srede 70. let

• množi�na javna stanovanjska gradnja javnih/socialnih stanovanj • korporativni aranžmaji (ekonomija obsega, dvig produktivnosti gradbeništva) • visoke subvencije graditeljem

Druga polovica 70. let in kasneje

• krepitev vloge zasebnega sektorja pri financiranju, zidavi in oskrbi s stanovanji

• zmanjšanje subvencij ponudbeni strani (graditeljem in lastnikom najemnih stanovanj)

• pove�anje subvencij povpraševanju (kupcem stanovanj z ugodnimi posojili in dav�nimi olajšavami, najemnikom s selektivnim subvencioniranjem najemnin)



2.4.2 Cilji in instrumenti stanovanjske politike Stanovanjska politika sodi med javne oziroma sektorske politike z zna�ilno strukturo (Hoogwood and Gun, 1984, 32):

• cilji • inštrumenti • u�inki

Sektorske politike in s tem stanovanjska politika ima opredeljene cilje, ki jih želi dose�i ter inštrumente preko katerih se želi pripeljati k uresni�itvi opredeljenega cilja. Nacionalne stanovanjske politike na podro�ju Evropske unije imajo opredeljene cilje predvsem v smislu kakovosti, cenovne dosegljivosti in razpoložljivosti stanovanj in stanovanjskega sklada (npr. vsem zagotoviti stanovanja dolo�ene kakovosti in cene). Pomembno je dejstvo, da so tu pomembnejši širši cilji, saj je stanovanjska politika kot sektorska politika vklju�ena v funkciji doseganja ciljev zaposlovalne, poselitvene, dohodkovne, socialne ter še katere druge politike. Inštrumenti stanovanjske politike so lahko dveh vrst (Dunn, 1981, 42):

• regulativni (nastopajo v obliki predpisov in pogojev, s katerimi država uporablja mo� prisile, predpisuje dolo�ene norme, standarde in postopke)

• alokativni (ti pa nastopajo v obliki denarja, osebja, storitev, ki jih država razdeljuje prek svojih programov in projektov npr. dotacije z mestno prenovo, javna najemna stanovanja)

Država lahko programe in projekte na podro�ju stanovanjske politike izvaja sama prek javnega sektorja ali pa prepusti zasebnemu (profitnemu ali neprofitnemu) sektorju ter izvajalce ob definirani in spremljani kakovosti storitev financira. V zadnjem desetletju se v okviru stanovanjske politike funkcija države v neposredni oskrbi kr�i, ve�a pa se njena funkcija v usposabljanju drugih akterjev. Tako imenovani prehod iz oskrbovane funkcije v funkcijo usposabljanja pomeni posredno odgovornost države za delovanje sistema stanovanjske oskrbe. 2.4.3 Cilji in instrumenti stanovanjske politike v Sloveniji Leta 1991 je bil sprejet Stanovanjski zakon, ki je vpeljal nov sistem pristojnosti in pravil na stanovanjskem podro�ju. Zlasti je dolo�il odgovornost ob�in za socialna stanovanja, neprofitnih stanovanjskih organizacij za neprofitna najemna stanovanja, Stanovanjskega sklada RS za dajanje nizko obrestnih stanovanjskih posojil. Stanovanjski zakon je vpeljal vrsto novih regulativnih ukrepov, ki predstavljajo delovanja za akterje, tako sta bila klju�na nova akterja, ob�ine in neprofitne stanovanjske organizacije, prepuš�ene lastnim virom, kar pa se je kmalu pokazalo za preskromno, da bi omogo�ilo zaznavno delovanje. Inštrumenti stanovanjske politike so se tekom let nekoliko dopolnjevali z alokativnimi inštrumenti, kljub temu pa inštrumenti naše stanovanjske politike ostajajo v primerjavi z razvitimi državami, tudi nekaterimi tranzicijskimi državami kot je �eška, dokaj skromni po številu, natan�ni ciljnosti in tudi po dosegu.



Cilje naše stanovanjske politike v okviru spomladanske delavne variante1 bi lahko definirali:

• zagotoviti zadostno število stanovanj za razli�ne sloje prebivalcev na ustreznih lokacijah

• zagotoviti lažje pridobivanje vseh vrst stanovanj na razli�ne na�ine • zagotoviti ustrezno kakovost stanovanj in bivalnega okolja

2.5 STANOVANJSKI ZAKON Stanovanjski zakon ureja pogoje za graditev stanovanj, upravljanje ve�stanovanjskih hiš, stanovanjska najemna razmerja v vseh stavbah, pomo� pri pridobitvi in pri uporabi stanovanja, lastninsko-pravna razmerja v ve�stanovanjskih hišah, pristojnosti in naloge ob�in in države na stanovanjskem podro�ju ter inšpekcijsko nadzorstvo nad uresni�evanjem dolo�b tega zakona (Stanovanjski zakon, 2003 ). 2.5.1. Pristojnosti in naloge države na stanovanjskem podro�ju Država ima na stanovanjskem podro�ju zlasti naslednje pristojnosti in naloge (Stanovanjski zakon, 2003 ):

• dolo�a stanovanjsko politiko v razvojnem in prostorskem na�rtu države • skrbi za razvojno raziskovalno dejavnost na stanovanjskem podro�ju • spremlja višino najemnine po vrstah najemnih stanovanj na nivoju regije in

države • ustanovi in imenuje Državni stanovanjski svet in njegove �lane • vodi evidence, registre in statisti�ne podlage za spremljanje in izvajanje

stanovanjske politike • dolo�a nacionalni stanovanjski program ter zagotavlja sredstva za njegovo

izvedbo Nacionalni stanovanjski program je bil sprejet 10. maja 2000. Nacionalni stanovanjski program je uradna strategija razvoja stanovanjske politike in je klju�nega pomena za pravilno izvajanje stanovanjske politike. Izvaja se na osnovi opredelitev javnega interesa na naslednjih podro�jih (Uradni list RS, 43/2000) :

• nacionalni stanovanjski program mora biti v skladu s socialnim, prostorskim in razvojnim programom države

• nacionalni stanovanjski program se izvaja na osnovi opredelitev javnega interesa na podro�ju poselitve slovenskega prostora z vidika smotrnosti izrabe prostora, kvalitete bivalnega okolja ter identitete širšega prostora

• nacionalni stanovanjski program izhaja pri opredeljevanju kvalitete stanovanjske gradnje iz upoštevanja razvojnih trendov v na�inu življenja in diferenciacije potreb oziroma standardov v okviru humanizacije bivalnega in delovnega okolja

________________________ 1Nacionalni stanovanjski program - delovna verzija 1999



Nacionalni stanovanjski program torej skuša dose�i trende razvoja socialnih storitev, saj povezuje razli�na podro�ja socialne politike in druge nacionalne programe. Vklju�uje pa tudi splošne razvojne trende z vidika vplivanja in poseganja v okolje in na�ina življenja naroda. Zaradi spremljanja izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa, zaradi svetovanja ter sodelovanja pri oblikovanju stanovanjske in prostorske politike in razvoja, ustanovi minister, ki je pristojen za prostor, posvetovalno delovno telo Stanovanjski svet . Stanovanjski sklad Republike Slovenije je javni finan�ni in nepremi�ninski sklad, ustanovljen za financiranje nacionalnega stanovanjskega programa, spodbujanje stanovanjske gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih hiš. Neprofitna stanovanjska organizacija je tista pravna oseba, ki je ustanovljena za pridobivanje, upravljanje in oddajanje najemnih neprofitnih stanovanj ter pridobivanje in upravljanje lastnih stanovanj pod posebnimi pogoji. Te pogoje predpiše s pravilnikom minister, pristojen za stanovanjske zadeve, in se nanašajo predvsem na na�in poslovanja in usmerjanje profita, izrabo pridobljenih zemljiš� in upravljanje z njimi, oddajo del v vseh fazah pridobivanja stanovanj z nate�aji, spoštovanje predpisanih standardov in normativov ter oblikovanje najemnin. 2.5.2. Pristojnosti in naloge ob�in na stanovanjskem podro�ju Ob�ina ima na stanovanjskem podro�ju zlasti naslednje pristojnosti in naloge (Stanovanjski zakon, 2003 ):

• sprejema in uresni�uje ob�inski stanovanjski program • zagotavlja sredstva za graditev in pridobitev socialnih in neprofitnih

stanovanj • zagotavlja sredstva za pomo� pri pla�ilu najemnine in ostalih stroškov po

tem zakonu • zagotavlja prostore za za�asna bivališ�a • spremlja višino povpre�ne najemnine v ob�ini po kategorijah, vrstah in

lokaciji stanovanj • zagotavlja pogoje za razvijanje razli�nih oblik gradnje in prenove z ustrezno

zemljiško in normativno politiko • sprejema usmeritve za projektiranje, gradnjo in prenovo stanovanj, ki

izhajajo iz njenih lokalnih posebnosti, vklju�no z zunanjim videzom stanovanjskih hiš

• dolo�a dovoljene dejavnosti, ki se lahko opravljajo v delu stanovanja Namen in cilj novega zakona je tudi zagotoviti denarno pomo� tistim, ki prvi� rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje. Sredstva za denarno pomo� se zagotavljajo iz sredstev Stanovanjskega sklada RS in so upravi�encem dodeljena na podlagi pravilnika, ki ga izda minister, pristojen za stanovanjske zadeve. Stanovanjskemu skladu RS je namenjeno izvajanje ene temeljnih nalog socialne države, zato je smiselno, da se v nadzor nad izvajanjem nalog in poslovanjem sklada odgovorno vklju�ita tudi vlada in državni zbor. Vlada RS je v iskanju partnerskega soglasja podpisnica socialnega sporazuma na stanovanjskem podro�ju.



3. POMEN STANOVANJA KOT DEL �LOVEŠKIH OSNOVNIH POTREB Stanovanje je eden od osnovnih pogojev življenja. Po stanovanjskem zakonu je stanovanje opredeljeno kot skupina prostorov namenjenih za trajno bivanje, ki predstavljajo funkcionalno celoto, praviloma z enim vhodom. Izrecno je dolo�eno, da se za stanovanje ne štejejo za�asna bivališ�a na gradbiš�ih, samski domovi, dijaški in študentski domovi, domovi za ostarele, barake, prostori namenjeni za po�itek in oddih. Stanovanje je prostor, ki izpolni nastanitev in fizi�no integriteto družbenih skupin, posameznikov in kot tak sodi med najkompleksnejše dobrine. Stanovanje mogo�e opisati le s številnimi lastnostmi, ki so pomembne za njegovega uporabnika. Je izraz osebne identitete in statusne pripadnosti. Opravlja funkcijo hranjenja in kopi�enja premoženja ter njegovega prenosa z ene generacije na drugo (Mandi�, 1999, 187). Stanovanje predstavlja predpogoj za polno zadovoljevanje posameznih potreb npr. po hrani, po�itku, izobraževanju in vzgoji otrok, družinskem življenju, kulturno družbenem življenju, povezano je s prokreacijo in reprodukcijo življenja in ljudi. Prav tako zadovoljuje del �lovekovih interesnih potreb ter potrebe po družabnosti in zasebnosti, po svobodi odlo�anja in varnosti. Stanovanje torej zadovoljuje celoto �lovekovih biosocialnih potreb in je kot tako vezano na koncept »kakovosti življenja«. »Primerno stanovanje je zgrajeno v skladu z minimalnimi tehni�nimi pogoji za graditev stanovanjskih hiš, ki ima lo�en spalni in bivalni del (razen v primeru garsonjere) ter zadoš�a stanovanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in njunih ožjih družinskih �lanov ter ustreza površinskim normativom.« S tem so zagotovljeni osnovni pogoji za zdravo in varno bivanje (Stanovanjski zakon, 2003). Besedo stanovanje najpogosteje razumemo kot stanovanjsko enoto, torej kot fizikalni predmet. Stanovanje pa ozna�uje tudi �lovekovo prebivanje ali natan�neje tisto vrsto prebivanja, ki se navezuje na zasebnost, stalnost in dom ter se razlikuje od drugih za�asnih in zasilnih prebivanj. Zato govor o �lovekovem stanovanju nujno vsebuje tudi vrsto razli�nih zna�ilnosti, ki izražajo sodobne �lovekove potrebe od bioloških in psiholoških do socialnih. (Mandi�, 1999, 72). Stanovanje v smislu fizi�nega zavetja zadovoljuje �lovekovo potrebo po preživetju, zato je uvrš�eno med temeljne �lovekove potrebe ali pravice v številnih pomembnih svetovnih deklaracijah, izjavah in drugih politi�nih dokumentih. Pomembnost stanovanja je prepoznana za preživetje in dostojno življenje ljudi (Mandi�, 1999, 72).



4. RANLJIVOST NA STANOVANJSKEM PODRO�JU Na življenjskem podro�ju obstajajo skupine, ki imajo v primerjavi z drugim prebivalstvom slabši izhodiš�ni položaj za uspeh, in ki lahko hitreje zaidejo v težave, zaradi �esar lahko te skupine imenujemo ranljive na tem podro�ju. Pojem ranljive skupine ozna�uje družbene skupine, ki imajo v primerjavi z drugimi skupinami manj virov, kot so na primer denar, informacije, zveze in razli�ne veš�ine. Zaradi tega so tudi slabše opremljene in pripravljene za »tržno tekmo« za omejene dobrine ter prikrajšane že v izhodiš�nem položaju. Podro�je, na katerem je ranljivost lahko usodna za celotno življenje posameznikov in njihovih družin, je prav gotovo stanovanjsko podro�je ( Mandi�, 1999, 20). Vprašanja ranljivosti na stanovanjskem podro�ju so zelo raznolika in se kažejo v razli�nih oblikah. Pogosto namre� nastopajo skupaj z drugimi družbenimi vprašanji in ogroženostjo na gospodarskem, socialnem, zdravstvenem, psihosocialnem podro�ju in na drugih podro�jih. Med najbolj ranljive skupine na stanovanjskem podro�ju sodijo:

• bolni • brezdomci • brezposelni oz. družine z brezposelnim �lanom • invalidi oziroma družine z invalidnim �lanom • mlade družine • mladostniki • nose�nice • ljudje z nižjimi dohodki • starejši, predvsem samski upokojenci • zaporniki po prestani kazni • ženske žrtve nasilja • ženske z otroki po razpadu zakonske zveze • odvisniki

Pri tej tematiki se bom osredoto�ila na ranljivo skupino mladih, ki si za�nejo ustvarjati lastno življenje, in ki po mojem mnenju še najbolj potrebujejo svoje stanovanje. 4.1 MLADI KOT RANLJIVA SKUPINA Ranljiva skupina je že v izhodiš�nem položaju slabše pripravljena za tržno tekmo za omejene dobrine (kakršna je tudi stanovanje ), saj razpolaga z manj viri, kot so npr. znanje, veš�ine, socialni kapital, premoženje. Poleg teh ovir pa v novejšem �asu položaj mladih dodatno zaostruje nestabilna zaposlitev ali tveganje brezposelnosti, zaradi �esar je lahko ogrožena tudi sposobnost pridobitve in ohranitve osebnega stanovanja (nezmožnost pla�evanja obrokov kredita ) Glede na vse omenjene ovire, s katerimi se sre�ujejo mladi, jih lahko uvrstimo v ranljivo skupino družbe (Mandi�, 1999, 22). Posledica demografskih zna�ilnosti in zna�ilnosti ranljive skupine je pove�ana potreba po fleksibilnih oblikah bivanja. Glede na zna�ilnosti manjših in



kratkotrajnejših oblik gospodinjstev in finan�no šibke mlade populacije lahko sklepamo, da bi bila primerna oblika stanovanja zanje najemno, cenovno dosegljivo stanovanje. Zaradi zmanjšanja razpoložljivosti javnih najemnih stanovanj, pa je pove�ana potreba po državni podpori pri stanovanjski oskrbi ranljivih skupin. Stanovanjska oskrba mora slediti tem spremembam z obsegom, strukturo in razpoložljivostjo stanovanjskega sklada. V Sloveniji postaja vprašanje ustanavljanja samostojnega gospodinjstva po odhodu iz starševske družine zelo kriti�no. Domnevamo lahko, da se v pomanjkanju dostopnih stanovanj za mlade skriva tudi del razlogov za relativno nizko stopnjo nastajanja novih gospodinjstev (Švab, 2004, 3). 4.1.1 Mladi in podaljševanje mladosti Raziskave o družinskem statusu mladih ugotavljajo strukturno spreminjanje tranzicije iz mladosti v formiranje lastne družine, ki se najbolj izraža v t. i. LAT-fazi (living apart together ), v kateri mladi živijo s starši hkrati skupaj in narazen (Rener, Švab, 1998, 24 ). Gre za obdobje, ki ga ozna�uje tudi t. i. fenomen podaljšane mladosti, v katerem si mladi vse kasneje ustvarjajo lastno družino, kar se posledi�no kaže v nižji stopnji rodnosti, prelaganju odlo�itve za starševstvo, vedno daljši dobi študija itd. V obdobju podaljšane mladosti oz. LAT-fazi mladi pogosto živijo pri svojih starših. Gre za novo obdobje posebnega na�ina družinskega življenja. Družinsko življenje je lahko v tem obdobju zelo raznoliko, zato je fenomen zelo težko uloviti z uradno statistiko. Zna�ilnosti LAT-faze so (Rener, Švab, 1998, 39):

• mladi živijo doma dalj �asa (v starosti od 20 do 26 let) • doma živijo tudi po kon�anem študiju in prvi zaposlitvi • živijo doma in hkrati še nekje drugje • živijo nekje drugje, a redno obiskujejo starše in uporabljajo njihove storitve

LAT-faza je torej nekakšno vmesno obdobje med družinsko odvisnostjo in neodvisnostjo mladih. Mladi so v tem �asu ekonomsko odvisni od staršev, a hkrati socialno neodvisni. Za to je ve� razlogov. Objektivni razlogi so povezani s težavami pri doseganju ekonomske neodvisnosti, z brezposelnostjo, stanovanjskim problemom in podaljšanim obdobjem študija (Švab, 2001, 12). Vendar so pomembni tudi subjektivni razlogi npr. udobno in cenovno ugodnejše življenje pri starših, razumevanje med starši in otroki ter materialna in �ustvena varnost ob hkratni visoki stopnji avtonomije. V ve�ini primerov je družinsko življenje mladih kombinacija objektivnih in subjektivnih dejavnikov. LAT-faza ne pomeni vedno idealnega na�ina življenja, kar velja tako za starše kot za otroke. V Sloveniji gre verjetno za to, da so starši in njihovi otroci preprosto ujeti v takšen na�in življenja, ki pa je bolj sprejemljiv za mlade kot pa za njihove starše. Na to domnevo napeljujejo tudi rezultati o mladih v Sloveniji iz leta 1995. Ve�ina mladih ne želi živeti s svojimi starši, ampak s svojim partnerjem v svojem stanovanju (86,2 %), a so hkrati pogosto prepri�ani, da bodo po vsej verjetnosti živeli s svojimi ali partnerjevimi starši (38,9 %) (Rener, Švab, 1998, 39). Raziskava Kvaliteta življenja (1994) je pokazala, da kar 37,5 % mladih v starosti od 25 do 29 let še vedno živi v družini orientacije, to pomeni s svojimi starši, �etrtina pa



jih živi v razširjeni družini, od tega polovica s svojo lastno družino. To pomeni, da približno polovica mladih iz omenjene raziskave v starosti od 25 do 29 let še vedno živi s starši (Mandi�, 1995, 14). Novejša raziskava Stanovanjska problematika mladih iz leta 2004, kaže na to, da se stanje še poslabšuje. Negativne posledice visokega deleža razširjenih družin (otrok z družino živi v gospodinjstvu staršev) verjetno pomenijo tudi nizek stanovanjski standard. Raziskava Kvaliteta življenja iz leta 1994 je pokazala, da 60,5 % mladih v starosti od 25 do 34 let živi v prenaseljenih stanovanjih (Mandi�, 1995, 14). Podobno ugotavljajo tudi druge raziskave iz držav Vzhodne in Srednje Evrope. Ugotovitve kažejo, da so mladi še posebno socialno ogrožena populacija, eden od pomembnih elementov takšnega položaja pa je nedvomno slaba stanovanjska preskrba mladih. Ti ponavadi živijo pri starših, saj si ne morejo kupiti lastnega stanovanja 4.1.2. Zna�ilnosti družinskega življenja mladih Demografske zna�ilnosti, razvoj družbe ter pri�akovani trendi zahtevajo prilagojeno stanovanjsko politiko in primerno ponudbo stanovanj. Moderno družinsko življenje doživlja v zadnjih desetletjih pomembne spremembe, ki jih najve�krat poznamo pod imenom pluralizacija družinskih oblik. Družine postajajo vse bolj raznolike po obliki, pa tudi po na�inih družinskega življenja. Prihaja do pomembnih strukturnih sprememb. Trendi družinskih sprememb, ki so zna�ilni za sodobne zahodne družbe in tudi za Slovenijo (Švab, 2001, 21):

• intenzivna pluralizacija družinskih oblik in življenjskih stilov se pojavlja po vsej Evropi ne glede na ekonomske, politi�ne, religiozne in druge okoliš�ine

• stopnja rodnosti upada in v ve�ini evropskih držav so že pod spodnjo mejo obnavljanja prebivalstva. Ta demografski trend je tesno povezan s spreminjanjem družinskega življenja, zaposlovanjem žensk, na�rtovanjem družine in spreminjajo�im se odnosom do otrok, v 1990-ih je bila stopnja rodnosti v Sloveniji 1.3, kar predstavlja eno najnižjih stopenj rodnosti v Evropi

• poroka oz. zakonska zveza izgubljata svoj socialni pomen, opažamo intenziven trend zviševanja števila kohabitacij, še posebej pri populaciji mladih in vsaj za obdobje preden se odlo�ijo imeti otroke, približno 30 % otrok se v Sloveniji rodi staršem, ki niso poro�eni

• stopnja razvez zakonskih zvez naraš�a že od 80-ih let in �eprav je v 90-ih rahlo upadla, se še vedno razveže vsak �etrti poro�en par

• naraš�a tudi število enostarševskih družin, v Sloveniji je njihov delež 18 %, v ve�ini primerov pa gre za matere samohranilke z otroki, raziskave kažejo, da spadajo enostarševske družine med socialno najbolj ranljive skupine

• število reorganiziranih družin naraš�a, gre za družine, v katerih je vsaj eden od staršev v preteklosti že imel svojo družino in si je sedaj ustvaril novo, moderne reorganizirane družine se v marsi�em razlikujejo od tistih v preteklosti, ki so bile najve�krat rezultat vdovstva, danes so reorganizirane družine rezultat visokih stopenj razvez in naraš�ajo�ega števila enostarševskih družin, v Sloveniji naj bi bilo po ocenah okrog 30 % takšnih družin

• tranzicija iz družine orientacije (družina, v kateri smo se rodili) v družino prokreacije (družina, ki si jo ustvarimo sami) se podaljšuje oz. prelaga, mladi si ne ustvarijo lastne družine takoj po tem, ko kon�ajo šolanje in se zaposlijo, to prehodno obdobje imenujemo LAT-faza (livig-apart-together).



Ker institucije za zbiranje statisti�nih podatkov pri nas še ne beležijo te nove situacije, ne vemo, koliko mladih dejansko tako živi. O fenomenu lahko sklepamo le posredno preko drugih demografskih podatkov npr. pozni tranziciji v materinstvo. Povpre�na starost mater ob rojstvu prvega otroka se pomika navzgor (Švab, 2001, str. 21). Po podatkih iz raziskave Stanovanjska problematika mladih je bila povpre�na starost matere v letu 2003 27,3 let, leta 1991 pa 24,1 let (Stanovanjska problematika mladih, 2004).

Vsi ti trendi postavljajo pod vprašaj sam koncept »družine«. Vsekakor pa lahko re�emo, da našteti trendi družinskega spreminjanja ne pomenijo »krize družine« ali celo dezintegracije te moderne institucije, ampak ravno nasprotno, pomen družinskega življenja ostaja isti oz. se ve�a. O tem pri�ajo tudi trendi reorganiziranja družin. Razveza zakonske zveze danes ne pomeni razpad družine, ampak le njeno reorganiziranje v druge družinske aranžmaje. Visoko vrednotenje družinskega življenja dokazujejo tudi raziskave. Mladi ljudje v Sloveniji cenijo zasebnost, družinsko življenje, partnerstvo ter prijateljstvo (Rener, 1996, 34). Najpomembnejši demografski procesi v obdobju 1991-2002 so bili: pove�anje števila gospodinjstev za 8,3 %, zmanjšanje povpre�ne velikosti gospodinjstva z 3,0 na 2,8 % ter pove�anje števila zunajzakonskih skupnosti s 17 na 42 tiso� (Popis prebivalstva, gospodinjstev in stanovanj, 2002). Tabela 2: Popis prebivalstva, gospodinjstev in stanovanj (Popisa 1991 in 2002)

Število �lanov Skupaj Mestna naselja Podeželjska naselja

1991 2002 1991 2002 1991 2002 Struktirni delež v %

SKUPAJ 100 100 100 100 100 100

1 �lan 18,6 21,9 20,3 24,7 16,4 18,5 2 21,5 23,0 23,5 24,3 19,1 21,3 3 21,4 20,9 23,3 21,8 19,0 19,9 4 24,7 32,1 24,9 21,9 24,5 24,5 5 8,4 7,2 5,7 5,2 11,6 9,6 6 3,6 2,6 1,6 1,5 6,0 4,0 7 1,2 0,8 0,4 0,4 2,2 1,4

8 ali ve� 0,7 0,5 0,2 0,2 1,2 0,7 Demografske spremembe v Sloveniji jasno kažejo izrazit trend manjšanja sodobnih gospodinjstev, obenem pa naraš�a njihovo število. Vse ve� je neklasi�nih družinskih gospodinjstev, samskih, enoroditeljskih in partnerskih (brez otrok). Poleg teh zna�ilnosti se kažejo tudi trendi kratkotrajnosti gospodinjstev, posamezniki pa tekom življenjske dobe vstopajo v ve�je število gospodinjstev, ki so bolj za�asne narave. 4.1.3 Mladi v EU Pojem "mlada družina" je povezan predvsem z našo polpreteklo stanovanjsko politiko iz osemdesetih in devetdesetih let. V državah EU ga ne uporabljajo pogosto. Ko pa že nastopa, se pojavlja le kot ena izmed kategorij ljudi s posebnimi



stanovanjskimi potrebami in se za razliko od naših standardov ne nanaša na skupnost dveh staršev in otrok, temve� na vsaj enega starša z najmanj enim otrokom. To opozorilo je potrebno predvsem zato, ker definicija, ki jo pri dodeljevanju ugodnejših posojil mladim družinam uporabljamo v Sloveniji, diskriminira enoroditeljske družine, ki so se tudi v EU izkazale za enega izmed najbolj ob�utljivih segmentov družbe. V zvezi z reševanjem problema mladih družin se bolj pogosto uporabljata splošnejša termina "mladi iskalci stanovanja" ali "iskalci prvega stanovanja" (Predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona, 2003). Posebne subvencije namenjene javnim najemnim stanovanjem za mlade družine poznajo le na Švedskem, v Avstriji, Nem�iji in na Danskem, enake subvencije za starejše in hendikepirane pa v skoraj vseh državah EU. Med najemniki stanovanj so mladi deležni posebne podpore le na Finskem in v Španiji v obliki subvencij pri pla�ilu najemnin. Rezultati obširne raziskave, ki so jo leta 1989 opravili pod okriljem Evropske fundacije za izboljšanje življenjskih in delovnih pogojev, so pokazali, da se ve�ina mladih v EU, predvsem po zaslugi družine, a tudi lokalnih skupnosti in širše družbe, osamosvoji brez resnih težav. Kljub temu pa obstaja tudi znatno število tistih, ki te podpore nimajo. Med najpomembnejše dejavnike, za katere v EU menijo, da bodo tudi v prihodnje generirali stanovanjske probleme mladih, sodita (Predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona, 2003):

• evropski integracijski procesi oz. pove�ana geografska fleksibilnost delovne sile, ki je ne spremlja fleksibilnost urbanih stanovanjskih trgov in

• sprememba v tradicionalnem odnosu do družine Vse manj je namre� mladih, ki rešitev svojih stanovanjskih stisk iš�ejo v okviru širše družine, in tudi vse manj tistih, ki bi jih skušali rešiti z osnovanjem svoje družine. Ta problem je še posebno prisoten v mediteranskem delu Evrope (Gr�ija, Portugalska, Italija), kjer se država razbremenjuje na ra�un razširjenih družin (skupnega bivanja ve� generacij), ker so te vse manj sposobne nositi socialna bremena, kakršna so nezaposlenost, (starostna ) onemoglost in streha nad glavo. Poleg tega je za južno Evropo nasploh zna�ilno, da imajo mlada gospodinjstva zelo težak ali celo popolnoma nemogo� dostop do javnih najemnih stanovanj. Nobenega dvoma tudi ni, da dohodek, zaposlitev in stanovanjski dejavniki, �e jih povežemo, odlo�ilno vplivajo na osamosvojitev mladih, zato lahko pri�akujemo, da bo ta problem v prihodnjih letih vse hujši. Za slovenske razmere je zanimiva tudi primerjava z državami, ki so imele razmeroma velik delež javno najemnega stanovanjskega sektorja, a so ga s privatizacijo spremenile v lastniškega. To je npr. Velika Britanija. Privatizacija je zmanjšala možnosti za fleksibilnejšo alokacijo stanovanjskih sredstev in izkazalo se je, da je imel ta ukrep zelo negativne posledice ravno za mlade ljudi, še posebno samske, ki v ve�ini primerov nimajo dostopa do hipotekarnih finan�nih institucij in so zaradi tega prisiljeni živeti s starši (Predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona, 2003).



5. OPREDELITEV TEMELJNIH POJMOV NA STANOVANJSKEM PODRO�JU 5.1 STANOVANJE PO EVROPSKI TRADICIJI Po evropski tradiciji stanovanje obi�ajno obsega skupino medsebojno povezanih sob, ki omogo�ajo prebivalcem fizi�no lo�itev od zunanjosti. Sobe sestavljajo stene, streha (stropi), okna, vrata, instalacije in ostali tehni�ni elementi. Ta skupina sob mora biti primerna za stalno bivanje �loveka. Vsako stanovanje je nadalje umeš�eno v nek delno zaprt prostor, kot so npr. skupni prostori v ve�družinskih hišah, dvoriš�a in igriš�a ter delno odprt prostor, kot so ulice in parki, ki stanovanju zagotavljajo nepogrešljiv zrak, svetlobo, pa tudi komunalno infrastrukturo. Stanovanje je v najširšem pomenu besede zaklju�en sklop materialnih pogojev in razmer, vezanih na dolo�en prostor, v katerem je omogo�eno trajno bivanje in pokrivanje temeljnih življenjskih potreb, kot so (Klemen�i�, 1985, 27): zaš�ita pred okolico, prehranjevanje, po�itek, obnavljanje delovne sposobnosti, biološko obnavljanje in razvijanje vrste. Glede na to je stanovanje:

• materialna dobrina, ki zavzema posebno pomembno mesto med vsemi proizvedenimi materialnimi dobrinami potrebnimi za življenje

• potrošna dobrina, ki se ne porabi z enkratno uporabo, temve� služi dolgemu nizu uporab, ima torej svojo življenjsko dobo

• vezano na uporabo zemljiš�a, ki mora imeti ustrezne lastnosti, glede na trdnost, higienske pogoje, možnost oskrbe z vodo, kurjavo in podobnim, prometno dostopnost, varnost itd.

• dobrina, ki služi v svoji osnovi �lovekovim skupinskim potrebam, kot so: družina, gospodinjstvo in druge �lovekove skupine

• posebej grajen oziroma pripravljen objekt z dolo�eno strukturo in velikostjo prostorov, ki se prilagajajo strukturi in velikosti potreb ter naj se ne krijejo v stanovanju

Stanovanje je po svoji naravi nepremi�nina, katerega lastnosti pa lahko nadalje razvrstimo v naslednje skupine: Fizi�ne lastnosti Dandanes je samo še zemljiš�e nepremi�nina v absolutnem smislu, medtem ko je stanovanjske zgradbe že mogo�e premikati. Zaradi velikanskih stroškov, s katerimi so povezani takšni premiki, se to zgodi le izjemoma. Velja tudi, da neuni�ljivost zemljiš�a neposredno omogo�a dolgo življenjsko dobo stanovanjskim zgradbam. Raznovrstnost ali heterogenost pa pomeni, da ni mogo�e najti dveh popolnoma enakih stanovanj, identi�nih zgradb ali ostalih izboljšav. Ekonomske lastnosti Nezadostna ponudba oziroma redkost nepremi�nin je zaradi fiksne fizi�ne ponudbe zemljiš� eno osnovnih ekonomskih vprašanj, ki so povezana z nepremi�ninami. V



primeru ve�jega povpraševanja po stanovanjih lahko zemljiš�a intenzivneje opremljamo in izrabljamo, zato gre le za relativno redkost zemljiš�. Fizi�na in predvsem ekonomska lokacija nepremi�nin vplivata na razli�no uporabo in vrednost nepremi�nin. Na odlo�itve posameznikov in skupin glede lokacij nepremi�nin vplivajo predvsem njihova dostopnost, izpostavljenost lege in osebne preference. Za nepremi�nine je zna�ilno medsebojno vplivanje uporab, izboljšav in vrednosti s skupnim imenom soodvisnost nepremi�nin. Pomembna ekonomska lastnost je tudi dolga povra�ilna doba nepremi�ninskih investicij. Institucionalne lastnosti Nepremi�ninski zakoni in razli�ne regulacije, kot so lokalni in regionalni prostorski plani, nadzor najemnin, parcelacij in podobno, imajo mo�an vpliv na nepremi�nine. Na vrsto, izgled in uporabo nepremi�nin vplivajo tudi lokalne in regionalne navade. Na poslovanje z nepremi�ninami in razvoj skupnosti pa bolj ali manj vplivajo še razna nepremi�ninska združenja in organizacije (Cirman, 2000, 3). Slika 3: Osnovne zna�ilnosti nepremi�nin (Cirman, 2000, 3) 5.2 VRSTE NAJEMNIH STANOVANJ Glede na to, kdo uporablja stanovanje, lo�imo lastniška stanovanja in najemna stanovanja. Uporaba stanovanja je vedno izklju�na, kar pomeni, da ima uporabnik, ki je pridobil pravico zasesti stanovanje možnost odlo�anja, kdo poleg njega ga bo še lahko uporabljal. Pravica do zasedbe stanovanja je pridobljena z lastništvom stanovanja ali zavarovana z najemno pogodbo ali kakšno drugo bolj neformalno obliko dogovora med lastnikom in uporabnikom. Posest in uporaba stanovanja nakazujeta socialni status uporabnikov. V Sloveniji lo�imo naslednje vrste najemnih stanovanj:

• neprofitna stanovanja • tržna stanovanja • službena stanovanja in • namenska stanovanja

FIZI�NE LASTNOSTI: - nepremi�nost - neuni�ljivost - heterogenost

NEPREMI�NINE

EKONOMSKE LASTNOSTI: - redkost - fizi�na in ekonomska lokacija - soodvisnost - dolga povra�ilna doba investicij

INSTITUCIALNE LASTNOSTI: - nepremi�ninsko pravo - razli�na regulacija in lokalni ter regionalni prostorski plani - lokalne in regionalne navade - nepremi�ninska združenja


Maja Meh: Dodelitev neprofitnih stanovanj v ob�ini Ravne na Koroškem stra

dodelitev neprofitnih stanovanj v ob ini ravne na …hvala ge. katji burja univ. dipl. iur in majdi...

Documents