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目錄

壹、前言 4

貳、 歷史背景與發展脈絡 5

一、從老樹到老屋 5

二、青田街歷史風貌區 6

參、 議題分析 10

一、臺大日式宿舍管理 10

二、日式宿舍保存課題 11

肆、 策略構想 14

一、價值釐清 15

二、修繕經費來源 19

伍、結語 27

青田街及周邊老屋活化

實習課Ｃ１（2016/01/22）

關於老屋活化：

只有人去使用空間，空間才會創造新的價值意義

馮偉傑 陳怡廷 陳慧元 林宇謙 蔡博藝

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目錄

壹、 前言.................................................................................................................... 4

貳、 歷史背景與發展脈絡....................................................................................... 5

一、從老樹到老屋 ............................................................................................................ 5

二、青田街歷史風貌區 ................................................................................................... 6

參、 議題分析......................................................................................................... 10

一、臺大日式宿舍管理 ................................................................................................ 10

二、日式宿舍保存課題 ................................................................................................ 11

肆、 策略構想......................................................................................................... 14

一、價值釐清 ................................................................................................................. 15

二、修繕經費來源 ......................................................................................................... 19

三、「群」的操作 ........................................................................................................... 19

四、從招標文件中納入使用願景 ............................................................................... 24

五、空間的具體想像：個別的使用願景構想與規範 ............................................ 24

伍、結語..................................................................................................................... 27

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圖目錄

圖 1：青田街保存區聚落風貌保存專用區日式宿舍分布 .................................................... 7

圖 2：都市計畫變更圖 ............................................................................................................ 9

圖 3：青田街日式宿舍分類 .................................................................................................. 10

圖 4：臺大日式宿舍招標流程 .............................................................................................. 11

圖 5：老屋使用價值評估 ...................................................................................................... 15

圖 6：青田街踏查 .................................................................................................................. 16

圖 7：探訪青田街七巷二號 .................................................................................................. 17

圖 8：關於七巷二號在網路上的討論 .................................................................................. 19

圖 9：青田街及周邊現有主要商業模式 .............................................................................. 20

圖 10：青田街日式宿舍整體空間構想 ............................................................................... 21

圖 11：臥龍貳玖 ................................................................................................................... 23

圖 12：青田街七巷二號平面圖及內部空間介紹 ............................................................... 25

圖 13：古蹟再利用法規 ....................................................................................................... 26

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壹、 前言

一座城市能夠帶給我們什麼？

城市是一個場域，是歷史，也是文化，並身兼記憶與展望，是時間透過空間

所留下的重量。任一旅人，初至陌生的城市，都會經由其空間獨特的場域結構感

受該城市的氣質；而任一居人，更會受到城市發展的影響，孕育各自的生命軌跡，

同時其生長的路徑，亦必然與城市的演化相互作用，形塑每個空間的場域特性。

所以一座城市能夠帶給我們什麼？

藉著城市紋理的爬梳，我們能從各式建築物的興落看出時間的承軸，瞭解人

類在區域的活動、事件的發生、與環境的對話和互動，而得以在嘗試開創未來的

時刻，不忘肩負過去生活的行囊。

青田街區的發展，乃因於早年日治時期臺大的設立而隨之成形，是許多周遭

高等學府的教師深耕之地。這裡有他們的日常、思想，構築了有別於臺灣絕大部

分地區住商混合的樣貌，而成為閑靜的住宅區。又，肇基於過去社區曾發起的老

屋老樹保存運動，時至今日，此區的街道留有大量鋪展的綠蔭樹地及日式宿舍，

捏塑了獨特的歷史景觀，也讓這裡的諸多建築物被指定為文化資產。

然而，現有的許多老屋，終究面臨時間的考驗，需要大量資金的維護與修繕；

而管理多棟文化資產的大戶——臺大，現今面臨高等教育經費逐年縮編的壓力，

在負擔不起高價的維修成本下，目前只得引進外來的經營者修復建物並營運。但，

鉅額的門檻、以及文化資產在修復與利用上的空間限制，往往造成招標的困難，

使得建物——特別是日式建築——在缺乏使用的狀況下，衰頹得更加迅速。

我們好奇，老屋的保存與利用是否存在著其它可能？同時，我們也不斷追問

自己：為什麼要活化老屋？老屋的存在可以帶給我們什麼樣的空間想像？這樣的

想像是否為必要、甚至必須要花費這麼大的成本來供當代檢視與省思？

我們希望，藉由青田街區特殊的發展脈絡，我們能夠找到老屋注入新血後更

多開展的可能；更重要的——據此，找尋時代裡空間的對話與辯證。

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貳、 歷史背景與發展脈絡

日式住宅為因應臺北帝國大學於 1928（昭和 3 年）成立後，日籍教授人數

大增，校方於溫州街一帶興建職務宿舍，稱為「大學官舍」，後臺北高商（臺灣

大學法學院前身）教授發起組成建築信用合作社，以「民間資金貸款」的方式，

於青田街一帶購地自宅，而過去此區尚未開發、多為稻田，且近兩校，為適合興

建自宅之區位。而規劃上，以青田街本街分東西兩側、東側七排每排四戶，舊稱

「大學住宅」；西側除面和平東路為商店等外，每排八戶，舊稱「高商住宅」。

而青田街上的家屋基地、建物面積係依據 1922（大正 11 年）頒布的「臺

灣總督府官舍建築標準」，為比照高等官 4 等住宅規則興建，因此比位於溫州街

的臺北帝國大學職務宿舍，基地面積大 1.5-2 倍之間。

日本政府撤離後，部分住宅由日本籍教授轉介至臺籍友人，即為第二代住戶，

如青田七六，第一代屋主為足利仁教授、第二代為馬廷光教授。後由臺灣大學管

理提供教職員住宿。（整理自「青田綠映」pp.101-107, p21）

一、從老樹到老屋

青田街的日式宿舍保存運動源於 2003 年青田街居民的護樹運動，居民最在

乎的是青田街那獨特的「綠」的感覺，認為臺大的土地可以發展，但老樹不能砍。

而在運動中的其他參與者如城鄉所學生及OURS更關注的是具特色的日式宿舍，

因此老屋跟老樹就像命運共同體一樣，受到重視而被包裝在一起，成為保存的策

略，以圖對抗資本義體制下，公有土地不斷被私有化的現象，並突破土地商品化

以創造性破壞榨取資本剩餘的土地邏輯。

表 1:青田街保存運動過程

日期 事件

2003/5/16 臺北市政府選擇在大樹如蔭的青田街七巷九號，公布「樹

木保護自治條例」之施行細則，並召開記者會

2003/7/9 民眾檢舉位於青田街七巷某一人家違反「樹木保護自治條

例」，市府派人前來制止不當的砍樹行為，並開罰五萬元。

2003/7/28 社區舉辦「愛青田，救老樹」活動

2003/11/8 舉辦「再造青田歷史街區」的木造建築導覽活動。

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2003/12 社區發展協會提報青田街的古蹟案

2004/4/24-5/23 「發現青田影像文物展」，參觀人次超越一萬人次。

2004/5/20 青田街古蹟案第一次會勘

2004/8/20 龍安里召開里民大會

2004/8/30 青田街古蹟案第二次會勘

2005/2/20 青田社區發展協會舉辦「木造建築暨社區環境保存論壇」

2005/3/10 青田街古蹟指定既歷史建築登錄公聽會

2005/3/14 文化局與都發局共同發佈「為變更臺北市大安區青田街日

式宿舍住宅區都市計畫辦理禁建案」

2007/8/9 「擬定臺北市大安區青田街保存區聚落風貌保存專用區細

部計畫、變更部分第三種住宅區、第三種商業區（特）為

第三種住宅區（特）（日式宿舍）及第三種商業區（特）日

式宿舍暨劃定週邊地區都市設計管制計畫案」

2014/3/19 「擬定臺北市大安區青田街保存區聚落風貌保存專用區細

部計畫、變更部分第三種住宅區、第三種商業區（特）為

第三種住宅區（特）（日式宿舍）及第三種商業區（特）日

式宿舍暨劃定週邊地區都市設計管制計畫案」

（整理自《青田行走》「保存運動始末」p32-33、左翔駒（民 95）〈古蹟保

存作為一種空間的社會生產-臺北市青田街的日式宿舍保存運動〉）

二、青田街歷史風貌區

歷史風貌區劃定過程：

青田街日式宿舍群於 2003 年由社區發起一系列保存運動，中途經臺大城

鄉所、OURs 都市改革組織等努力，在 2007 年通過都市計畫變更為「歷史風

貌保存區」，後來於 2012 年召開專案小組，將「歷史風貌保存區」依日式宿

舍分布密度與原貌保存程度為「文化資產核心街區」、「歷史風貌區」、「緩衝區」

三層級處理。但基於居民的要求，2014 年都市計畫變更「擬定臺北市大安區

青田街保存區聚落風貌保存專用區細部計畫、變更 部分第三種住宅區、第三

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種商業區（特）為第三種住宅區（特）（日式宿舍）及第三種商業區（特）日

式宿舍暨劃定週邊地區都市設計管制 計畫案」，使居民自發下調發展條件的

法案卻因此而名存實亡。

圖 1：青田街保存區聚落風貌保存專用區日式宿舍分布

表 2：2014 年歷史風貌區三層級管制

文化資產核心街區

劃

設

範

圍

青田街 12 巷 5 號（編號 1）、青田街 7 巷 6 號（編號 2）、青田街 9 巷 5

號（編號 3）、青田街 7 巷 2 號（編號 11）、 清真寺（新生南路二段 62

號） （編號 36） 等五處市定古蹟及 和平東路一段 187 號（編號

4）、青田街 7 巷 8 號（編號 5）、青 田街 8 巷 10 號（編號 6）、

青田街 9 巷 4 號（編號 7）、青田街 9 巷 6 號（編號 8）、青田街 9

巷 8 號（編號 9）及和平東路一段 183 巷 7 弄 6 號（編號

10）等七處歷史建築（詳圖三）

本層級包含保存區、聚落風貌保存專用區及變電所用地，其使用管制維持原計畫

內容，不得作為容積接受基地，並需經本府文化局審核後，再經「臺北市都市設

計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過，始得核發建築執照。

歷史風貌街區

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劃

設

範

圍

青田街 2 巷、青田街 5 巷、新生南路 2 段 54 巷、新生南路

2 段、和平東路 199 巷 3 弄、和平東路一段 199 巷、和平東

路一 段、和平東路一段 183 巷、青田街 11 巷、青田街 12 巷、

和平東 路一段 141 巷所圍街廓（不含第一層級範圍）。

本層級包含第三種住宅區（特）（日式宿舍）、第三種商業區（特）（日式宿舍）、

第三種住宅區、第三之二種住宅區、第三種商業區（特）（原屬第二種商業區），

其中第三種住宅區（特）（日式宿舍）及第三種商業區（特）（日式宿舍）仍維持

原計畫較嚴格之管制（同第一層級管制內容）；至其餘非日式宿舍之一般建物，

容積移轉依現行法令辦理，建築物量體、造型、色彩、院落、開挖率等規定依都

市設計管制要點辦理。

緩衝區

劃

設

範

圍

永康街 75 巷、新生南路二段 46 巷、和平東路一段 183 巷、

青田街 5 巷、青田街 2 巷、和平東路一段 141 巷所圍街廓。

本層級包含第三種住宅區（特）（日式宿舍）及第三種住宅區，其中第三種住宅

區（特）（日式宿舍）仍維持原計畫較嚴格之管制（同第一層級管制內容）至其

餘非日式宿舍之一般建物，容積移轉依現行法令辦理，建築物量體、造型、色彩、

院落、開挖 率等規定依都市設計管制要點辦理。

（整理自 103 年「擬定臺北市大安區青田街保存區聚落風貌保存專用區細部計

畫、變更部分第三種住宅區、第三種商業區（特）為第三種住宅區（特）（日式

宿舍）及第三種商業區（特）日式宿舍暨劃定週邊地區都市設計管制計畫案」）

9

圖 2：都市計畫變更圖

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參、 議題分析

一、臺大日式宿舍管理

（一）臺大日式宿舍分布

臺大日式宿舍分布於大安區青田街、溫州街、同安街、泰安街，遠至中正區

及士林區，依區位及文資身份與管制分為四種類型：「一般日式宿舍」、「青田街

日式宿舍」、「歷史建築」、「古蹟」，管制程度依次漸增。

圖 3：青田街日式宿舍分類

（二）臺大日式宿舍管理情形

日式宿舍空出後不再配給住宿使用，教職員宿舍使用期限到退休，眷屬宿舍

使用期限到配偶過世、子女成年為止。在決定空出或搬離後有三個月期間原住戶

能繼續使用，確認閒置後經管組才接手。據經營管理組專員表示，宿舍空出後最

快一年半能招標出去，但由於青田街宿舍屬於較標準形式的宿舍，本身管制嚴格

加上屬於典型住宅區，營業需考量寧適問題，招標成功的機率較低甚至有流標情

形，餐飲使用的店家有極大機會被居民投訴，因此經營管理組的專員也會勸退做

餐飲的商家。

在支出收益方面，租金方面逐月降低，通常一棟約十萬上下得標，另外古蹟

不需繳納地價稅，其餘皆要一年三十萬到五、六十萬的地價稅。修復金額方面歷

建約一千五百萬，古蹟約兩千萬上下。另外，按文資法規定，文化資產需做調查

報告，因此校方需花費六十到八十萬進行完整調查。種種限制門檻讓校方活化國

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有資產，尤其是青田街日式宿舍時遇到困難。

（三）經營管理程序

1. 投標流程

校內初步篩選投標廠商時，會顧及區域多元性，如目前已有「敦煌藝

廊」，投標廠商就不會考慮再讓藝廊進駐，此外也會考慮位於住宅區，不

宜太過嘈雜的營業模式。校內審議過後，還需經過文化局進行細部計畫審

查，維修計畫住宅剖面圖、材料施作經費評估、營運細則、空間規劃等，

正式通過後，才能進行維修、營運施作。

圖 4：臺大日式宿舍招標流程

2. 評審委員會組成：文資委員一位、文化局派員、依營運項目邀請管院或

社科院教授及外聘專家、校方代表為總務長或副總務長（擔任委員會的

主席）。

二、日式宿舍保存課題

（一）古蹟歷建荒廢成為鄰避地

根據文化部文化資產局的《文化資產個案導覽》紀錄，「本區（青田街及周

邊）日式住宅約建於 1930 年代，由臺北帝國大學（臺灣大學前身）教授及臺北

高商（臺灣大學法學院前身）佐藤佐教授等發起由學人教授自資興建供為住家使

用之建築。建築形式完整，現為臺灣大學宿舍。」

在戰後，臺大將這些宿舍分給了校內的教授，以提供他們居住。房屋可以使

用至教授的配偶過世，此後就將收回臺大所有。隨著這些教授及伴侶日漸年邁，

並且相繼離世，這些日式宿舍就閒置了下來，被臺大校方收回。

而由於招標時間長，流程複雜，且由於租金昂貴，導致這些宿舍一直難以被

使用，有些廠商甚至標下了這些日式宿舍之後，又選擇棄標。導致該片區的日式

宿舍閒置少則一年半，多則十年以上。

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因為沒有人使用導致房屋年久失修，由於這些宿舍多藏在高高的圍牆裡面，

社區居民鮮少有機會與之接觸，漸漸成為了存在在社區中的鄰避地。

（二）日式宿舍公共性議題

青田社區曾經發生過關於老樹的保留運動，而社區中的日式宿舍庭院內多有

老樹，老屋進而被一起保留下來，也發現了這群日式宿舍的保存價值。在保存運

動中，部分居民付出一定程度的心力，也對老屋有所期待，希望這些日式宿舍能

做為更開放和公共性高的使用。

這裏就產生一個問題，社區居民的公共性和全體市民的公共性是同一概念嗎？

這兩者的公共性是否相互排斥或有所重疊？我們知道在該社區居住的居民每天

都會在這個區域活動，這裏的空間環境和他們高度相關。我們不可能繞過他們來

討論空間的使用以及衍生出來的「公共性」問題。對於居民來說，公共的範圍在

於社區的環境，然而對於一般的市民或遊客來說，他們並不生活在青田街，來到

這裏多是為了感受青田街巷弄的文化氣息與歷史氛圍。對於他們來說，這裏的公

共性則變成了是否能夠更加親近這些老屋，是否能夠有機會體驗日式宿舍的空間

環境與歷史感。社區居民的公共性以後者的角度看來，似乎成為了一個狹隘的「公

共性」。

這兩者的「公共性」看起來有很大的差別，但是仔細分析，並非沒有交集。

閒置的老屋活化利用對於青田街的居民和一般市民遊客來說，都是有利的事情。

一方面降低了社區的安全和衛生隱憂，另一方面也為更多人提供了休憩空間，在

這一點上，相信雙方都不會反對活化這些老屋。

而問題的關鍵則在於如何活化，如何在活化老屋的同時，照顧到社區居民的

心聲，將社區環境納入考量的範疇，在維護社區居住環境的同時，降低活化後使

用的門檻。使得社區的環境得以維護，延續青田街既有的寧靜氛圍，同時也讓更

多人有機會來分享這份寧靜的感受。

（三）日式宿舍與社區關係

青田街居民高度在意自己的社區，在意自己周邊發生的變化，同時在意自身

居住品質。在該區域中目前商業化比較成功的青田七六在剛剛開張階段收到附近

居民的很多投訴，被指製造了油煙以及遊客喧嘩破壞了青田街幽靜的居住品質，

至今因睦鄰有成，投訴才日漸減少。

（四）經費與管理營運──管理方臺大與使用方廠商

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校方在管理日式宿舍上，缺乏上位積極的總體管理策略，如修繕與使用的策

略。其背後的根本原因為臺大的校外資產眾多難以管理，甚至擬訂細部策略，而

規範出使用項目後，又面臨找尋適當進駐團隊的問題。因此修繕老屋困難和空屋

的問題一直存在，而真正有熱忱意願使用老屋的團隊或可能的學生組織則被高進

駐門檻擋在門外。

校方管理使用規則：此區域歸屬臺大管理之日式住宅群，活化與校方管理使

用規則如下：

（1）權限：由臺大管理之青田街日式宿舍群屬於「國有公用不動產」，招標方

式、租金收益必須符合「國有公用不動產收益原則」。

（2）經費與租金：租金與修繕費用分開計算，因此租金及租用年限（最長不

能超過 10 年）會依照住宅毀損程度適度調整，若毀損程度較高，租金較

低、年限較長，為要提供得標者營運、回饋之利益，並提供招標誘因。

（3）使用權限：日式住宅群主要供退休教授及其遺孀宅第使用，後活化則必

須符合「文化資產法」以及都市計畫法對於「歷史風貌區」古蹟、歷史

建築物、日式宿舍（住三特）使用限制，營運、使用計畫除了校內審議

外，還需經過臺北市文化局審查，得標後才能開始維修。

（五）招標文件的規範不足與問題

1. 保證金與流程問題：目前臺大的招標文件中，保證金在得標後簽訂準備期

間規範要點前以現金或支票繳交新臺幣 20 萬元整，但在投標前或得標後並無

繳交保證金的動作，使得流標的情況容易出現。

2. 委員組成：目前審查委員會的組成包括文資委員一位、文化局派員、依營

運項目邀請管院或社科院教授及外聘專家、校方代表為總務長或副總務長（擔

任委員會的主席），並沒有包括社區居民代表，以青田七六為例，一直為社區

居民所討厭並不斷投訴，校方在活化日式宿舍的時候明顯缺乏參考社區居民的

意見，使得校方跟社區居民的關係出現裂縫，日後再利用的方案也容易受到反

彈。

3. 缺乏更積極的規範：校方一直以管理的方便和最低成本作為主要的管理邏

輯，忽略了文化資產的公共性以及社區的需求的部分，在招標文件上只能看見

基本的使用規範，缺乏更積極的作為。

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肆、 策略構想

在對基地進行多次的調研，並且在與總務處經營管理組的聯絡下，我們得到

機會得以探訪老屋。進入老屋，日式宿舍的木廊恍如時光隧道，帶我們通往一間

間舊時的房間，看見一扇扇的木門窗、反覆黏貼的壁紙、還有腳下的榻榻米，屋

外的自然光透射向書桌，彷彿看見前人於桌上臨摹的那種專注眼光；走出屋外，

蟲鳴樹響娑娑作聲，又好像轉個角落即能聽見故時的思來往辯、談笑風生。

終於又要回到最初時的課題：我們為什麼要保存、活化老屋？

我們得見，屋況良好的老房子，它不只是經由建物的存在保存了人們過去的

記憶，其透過建築的工法、格局，見證了歷史的演進，讓我們知道彼時建築物的

使用模式、並能以此回溯當下人們的生活型態，促成時代間的對話。對話不只是

限於人與人之間，也存在於社區與社區、城市與城市之間。

我們相信，一個都市紋理的生成，不是曇花一瞬的人潮，而是立時恆久的常

民生活。前述已敘明，一棟棟老屋，光保存老屋本身，就得體現其文化的價值。

而往往，一間屋子要有機會能夠讓別人發掘其價值，這棟老屋，必須被看到；而

若要人看到，則老屋就必須被使用。

因此，我們認為，只要老屋得以透過妥善的方式——包括原工法、原材料、

維持原結構等——進行修繕，那麼老屋的使用方式是可以有很大的彈性空間來

做討論的，因為「老屋被使用」這件事情本身，就是老屋存在的最大價值。

當然，老屋如何使用，才得以常民生活的姿態留存，這在老屋跟社區之間、

都市之間、以及管理者之間的互動關係極為重要。在做完基本的調研資料並進行

分析後，我們分別將這些個別關係中較為重要的因素分為「空間適合性」、「公

共性」以及「營利回饋」作為我們評判的最大考量。

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一、 價值釐清

圖 5：老屋使用價值評估

（一）價值取向與最大綜效

1. 空間適合性：每一棟老屋都有其建成且得以長居的脈絡，其與周遭環境必

須結合，才能成為一完整的居住切片。臺大日式宿舍各有不同文資身份類別、

居住歷史脈絡、維護狀況以及區位和週邊機能，故每棟宿舍空間在使用上有其

不同的適合性，必須做個別考量。

2. 公共性：青田街的社區居民在過去的保存運動中，付出一定程度的新力也

有對老屋的期待，部分居民會希望這些日式宿舍能做為更開放和公共的使用。

都市中的老房子可以被怎樣看待？從前的建築與當代的建物要如何並存、而不

衝突？活化使用的方式怎麼同時兼顧社區的公共性、以及城市的公共性？

3. 管理營運：老屋的維護修繕需耗費極高的資金，儘管文化資產的價值難單

以資本社會體制下的數字估量，但在資源有限、仍需盡可能追求資源分配的最

有效利用，思考如何減少、或甚至創造金源，來延續老屋的生命，亦是重要的

關鍵。

（二）從議題到行動

目前招標文件中，臺大對日式宿舍的使用願景並無具體想像，評選標準包括：

「經營實績」、「營運計劃」、「建物利用規劃」、「場地管理維護及緊急應變計劃」、

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「其他回饋或有利本校師生之服務方案」等五項。臺大目前的招標方法並無對應

到文化資產的公共性以及社區的需求的部分，單以管理的方便和最低成本作為評

選邏輯，使日式宿舍的利用難免讓人產生以臺大利用文化資產謀利的負面看法。

作為臺灣最高學府，學校的作用不應單止是發揮教育的功能，更應以身作則，

為傳承和守護臺灣的文化發揮積極的作用，更遑論臺大的一舉一動每每成為社會

和傳媒的焦點，正負面的作為都為大眾所關注。因此我們認為臺大在面對日式宿

舍的管理應作一個更積極的規範，而目前最容易達到的是在招標文件上納入對日

式宿舍群的想像，並鼓勵對社區有連結或更能和日式宿舍的意義結合的團隊進駐，

在評選時考慮是未來整個日式宿舍群的發展藍圖及其公共性的部分，以選出最符

合日式宿舍再利用的團隊，而非單純以管理邏輯作考量的依據。

1. 青田街社區踏查

在進入議題的初期階段，我們分別用騎車和走路的方式進入社區，踏查社

區中隱藏的日式宿舍，並建立對於該宿舍群的初步印象。

圖 6：青田街踏查

目前，在青田街範圍內甚至是隔開和平東路的溫州街街區內的日式宿舍屋

況有好有壞。我們踏查的一些日式宿舍目前還有人居住，在屬於臺大的部分當

中，擁有居住權的主要是臺大的教授以及他們的配偶，如今還有在繼續使用的

日式宿舍，基本上已經由這些教授使用超過 20-40 年不等。

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而沒有人居住的日式宿舍則屋況相對較差，很多房屋出現了屋頂坍塌，牆

體破裂的狀況。但是也有相對保存完整的老屋。

2. 實際探訪老屋

在釐清校內管理單位為經營管理組之後，我們詢問了該組負責青田街日式

宿舍招標的李宜珊專員。並請她帶我們前去參觀日前剛剛結標的青田街 7 巷 2

號。此前，富邦基金會曾經標下過這棟建築屋，後來卻又棄標，具體原因富邦

基金會拒絕做出說明。

圖 7：探訪青田街七巷二號

3. 社群網路的串連與討論

我們在探訪過 7 巷 2 號之後，拍攝了一些此處老屋的照片，並將這些照

片發在「臺灣日式宿舍群 近來可好」的 Facebook 粉絲群組當中。這個群組

主要是由關心日式宿舍的人們共同組建的，全臺跟日式宿舍有關的議題或照片

都在此群組內有所呈現和討論。

我們將這些照片張貼之後，引起了很多關心日式宿舍狀況的人的關注，並

且有很多人詢問招標事宜。

此外，在人們的討論中，有很多人都提到了老屋「自燃」的問題，這源於

今年 1 月 4 日的一則新聞，北港糖廠雨夜發生了火災，導致整棟建築被燒毀。

在臺灣，老屋的保留運動往往是和財團、政府相互抗衡的，公民團體積極

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去聲請保護臺灣既有的老屋，保留歷史記憶。可這同時威脅到了另一些人的利

益，老屋的保留被冠上阻礙地方經濟發展的罪名。甚至很多古蹟在被認證之後，

不意外的發生了「自燃」。

淡水的重建街是一條撲滿青石板的老路，在當地居民爭取保留重建街上的

建物時，建物卻在夜裡「自燃」。

這樣的隱憂在青田街也不是沒有可能發生的。長期以來，這些日式宿舍處

於閒置狀態，如果不是招標或自然災害前夕（如颱風）不會有人前來。雖然有

高高的圍牆圍住了這些日式宿舍，但是在缺乏照料的狀況下，也有可能步上北

港糖廠的後塵。

在這個問題上，臺大和青田街社區都有責任。並不是哪一方可以單獨負責

的了的。在這方面，雙方需要加強合作，學校行政系統的態度需要從消極被動

轉為更加主動。

19

圖 8：關於七巷二號在網路上的討論

二、修繕經費來源

（一）臺大自籌修繕經費或教學空間經費

由於目前臺大校務基金校方自籌經費高達六成，而總務處經營管理組表示，

來自教育部的補助只能用作教學使用，因此日式宿舍的修繕經費並不在校方預

算的優先使用清單中。

（二）租金彼此挹注（老屋共同基金）

目前青田街日式宿舍為個別招標委外處理，而回收的租金並未回饋在日式

宿舍的維護上，因此若能專款專用，成立老屋共同基金，以對整體老舊宿舍的

修復的經費有所助益。

（三）調整臺北市政府容積移轉辦法，以容積補貼

內政部都市計畫容積移轉實施辦法第六條，送出基地以（略）都市計畫表

明應予保存或經直轄市、縣（市）主管機關認定有保存價值之建築物所定著之

私有土地。上述「私有」二字中央已於 99 年 11 月修法刪除——亦即公有土

地亦可容積移轉，惟臺北市都市計畫容積移轉審查許，但條例（第三點）尚未

配合中央修法。

所以臺大校方目前並未能移轉本校閒置容積（如古蹟和歷建），若法令修

正，將能增加自建或都更分回之容積，青田街日式建築之容積，經交換所獲得

之收益將能用於相關教學研究、營運，亦能補助日式宿舍修繕費用。

三、「群」的操作

青田街歷史風貌區內的 18 棟臺大日式宿舍，目前為個別招標，管制的差

別只顯現在文化部規定之文化資產保存要點，在歷史建築和古蹟方面，特別提

醒使用須知。然而我們認為這些日式建築在整體考量下，可因應不同文資身份、

屋況和特色、區位及周遭機能等，在「公共性」、「空間適合性」、「營利回饋」

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上發揮不同使用功能和效益，以串聯創造社區、學校和市民的最大綜效。

「群」的操作包括：為 18 棟日式建築構築更積極的使用願景，訂定使用

規範，並且成立老屋共同基金以互相挹注營運經費，高營收單位補貼低營收單

位，最後希望以本區作為試點示範未來臺大老屋可能的新使用模式。

（一）現有產業群聚與提升

目前在該區域出現的商業化行為主要有兩種，一種是餐飲及咖啡廳，另一

種是與設計及藝術相關的工作室或展示空間。

以老屋活化能夠順利商業運轉，的角度出發，餐飲業當然是首選，來到青

田街的遊客有飲食的需求，餐飲業自然能夠比較容易回收成本並盈利。該片區

的商業行為當中，也以餐飲業及咖啡店為主。

青田七六在開業之後，受到遊客們的歡迎，成為青田街的新地標為人們所

熟知。其商業化的成功，可以作為之後開放的方向之一。

另外，該區域中有很多與藝文相關的工作室及空間，已經初步形成產業群

聚的效應。因此，該區域中的老屋活化的另一個方向，可以是將老屋作為辦公

空間出租給相同性質的公司，吸引同類型企業進駐，使青田街進一步形成文化

創意產業的聚集，為青田街打造新的文化品牌。

圖 9：青田街及周邊現有主要商業模式

21

（二）需求面考量

以上兩種規劃使用的構想都是從社區目前有什麼出發的，逆向思考，我們

可以考慮社區目前沒有什麼。

該區域位於臺北市的精華地段，交通便利，周邊景點眾多，因此，可考慮

在此開設特色民宿。臺大目前擁有的日式宿舍，其本身的功能就是居住和休憩，

因此，將此日式宿舍恢復為居住空間也是符合其原本的使用形式。考量到隔音

及居住品質，可以考量將民宿定位為少量客人及高品質的住宿空間，維持適當

的使用，且不給建築製造過多的負擔。

（三）臺大自身的教學理念與想像

臺大在該所擁有的 18 棟日式宿舍根據大小不同，亦可選擇性使用為教學

空間，成為臺大在校外的延伸，打破傳統「校園空間」的侷限。我們可以賦予

這些建築以更多的想像，比如：古蹟修復的過程本身也可以成為教學的一部分；

教學如何進入、甚至與社區共同塑造另一新型的教學方式……等。

但同時也必須考量到保管與維護的問題。不可否認，該區域雖然離臺大不

遠，但是也需要一定的交通時間，對於沒有交通工具的學生來說，需要花時間

走路前往。這會使得其作為教學空間受到一定的限制，難以成為長期的固定課

程教室使用。新的「校園空間」論述也是臺大如何選擇、甚至創造教學價值、

的關鍵之一。

（四）「知識的青田」

圖 10：青田街日式宿舍整體空間構想

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綜上所述，臺大作為全臺最頂尖的高等學府之一，對於空間的使用與活化

應可注入更多教學的考量，同時考慮到此社區的特性、區位產業的屬性、以及

建物彼此資金的挹注後後，我們認為此地區可發展作為「知識的青田」。

「知識的青田」以中間古蹟、歷建作為二手書聚落的核心，向外發展，結

合住宿、輕食等生活機能，同時提供學生自主空間的環境整體想像，期待規劃

出一個能夠結合校園「知識」的屬性、居民的「生活」方式，並融入學生與社

區互動的空間模式。

1. 青田書院群（二手書聚落）：

以國外較具規模的二手書市場而言，很大部分穩定的獲利來源，其實是

來自於每年定期流遞的二手教科書市場；為此我們規劃，此二手書聚落以類

於臺大農場的經營方式，相當於由臺大官方經營，在校內即可每學期、或每

年，向教師徵集課堂書單、向同學蒐集不用的教科書，等同校內有豐沛的資

源能夠豐富二手書店的軟體內容。另外，該區藝文氣息濃厚，有很多的知識

份子居住在此，使該空間具有社區文化中心作用的同時能夠活絡鄰里，給予

里上居民一個交流和閱讀的空間，促進社區內人與人之間的連結。

同時，目前社區內沒有書店，而臺灣的二手書亦缺乏一完善的市場機能；

最重要的是，我們認為二手書此一產業，不僅兼具知識的傳遞、獲利的模式，

還有教育的意義。書本本身再利用的特性，即包含了教育的推廣；同時，臺

大官方經營的知識產業，在這裡透過二手書的交換，講座、讀書會的彈性使

用，使得「校園」與「社區」能夠分享彼此的知識，打破「知識」權威的藩

籬，讓學院更靠近社會。

2. 輕商業機能：

我們按現有的日式宿舍位置分佈，規劃了輕度商業機能的生活區塊，結

合前已闡述的產業群聚發展，包括住宿、咖啡／茶館等輕食、藝文工作室／

展示空間等，型塑一步調較緩慢的空間經營型態，讓來到這個社區的遊客都

能感受、並且共同維持，現在社區仍保有的閑靜的生活方式。

另外，除了考量到大學高等教育的知識推廣外，我們須同時考量到這裡

古蹟、歷建等日式宿舍的修繕費用。這些輕商業機能的發展，得維持目前學

校向外招募經營廠商的方式，請外來經營者協助修繕並管理；並且，這些區

域皆屬「一般日式宿舍」，其修繕的費用不若古蹟、歷建那樣高，應可提高

外來廠商進駐的意願；最後，這些向廠商收取租金的費用，可轉作資近挹注

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臺大自行經營的二手書聚落（古蹟、歷建）的維護費用。

3. 學生自主空間：

如何維持這地區的發展、同時讓日式宿舍群落中持續有新血、更多活化

的想像，含有不斷汰換更新特性的「學生」，我們相信可以是一具重大影響

的施力點。因此我們可考量是否可以和學校以及學生產生連結，考慮到房屋

的特性，以及空間的大小，我們規劃該場地可以成為預約制的社團活動場地，

且活動為靜態的，如展覽、讀書會、研討會、小型演講等。讓老屋活化的同

時可以惠及臺大師生，創造師生與社區的連結。

依據我們參考類似的案例，發現臥龍貳玖的案例雖然條件差異頗大，但

使用的方式卻充滿特色和意義。臥龍貳玖是國立臺北教育大學的老屋修復案

例，但建築與空間由文創系的學生與邱詠婷老師合力修復與打造，經營方式

以授課與學生的活動空間為主，閒時出租予展覽或分享會等使用，讓學生從

做中學，自主管理一個半對外開放的空間。

圖 11：臥龍貳玖

同時我們可以結合目前較新型態的複合式工作分享空間。以日式宿舍的

格局來看，空間中有分割的區域、但往往以紙門阻隔，仍保有空間可相連貫

的特性，適合舉辦 20-40 人的中小型活動，尤其適合分享、討論等形式的

活動，也可以發展成小間的工作室，提供使用者一定的空間自主性，同時增

加空間的多元性和復合性。

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綜合以上論述和想像，我們對於該區日式宿舍的使用希望能夠更加的多

元和有創造性，使這些百年建築都能獲得新的生命。臺大在該區中所有的這

18 棟宿舍目前有的尚有人居住，有的已經開始閒置，如何處理這些日式宿

舍將是臺大之後不得不面對的問題，臺大作為所有單位，也應該妥善處置這

些建築，這些都是臺灣歷史文化的重要一部分。目前單棟招標使用的形式雖

然可以解決一時之需，可是難以形成整體的效應，沒有更上位的統籌和規劃，

實際行政的工作人員也無法做出更多努力。

四、從招標文件中納入使用願景

我們認為校方對日式宿舍應採取積極的態度，就方便管理的邏輯上也可有

所作為。在日式宿舍的招標文件中加入校方對日式宿舍群的願景與想像，制定

獎勵辦法以鼓勵符合願景或對日式宿舍的修繕能恢復原來風貌者。

五、空間的具體想像：個別的使用願景構想與規範

我們向臺大經營管理組詢問之後，得知目前青田街 7 巷 2 號（古蹟）正

在招標當中，得到許可之後我們在李宜珊專員的陪同之下，一起到訪了青田街

7 巷 2 號。

這棟古蹟建築面積 683 平方米，有 2 間洋室、3 間和式、緣側、廚房、2

間衛生間，其中緊靠廚房的衛生間為後期搭建。

房間內有很多窗戶，向陽面採光充足，空間寬敞，適合讀書、辦公、久待

其中。房子在一年多前開始閒置，最後一位屋主是臺大獸醫系的劉榮標教授。

根文化部文化資產局紀錄「建物原材料百分比極高，包括玄關、客廳應接室及

後面長廊均為原物。後院有心形池，為日據時期大宅常有之設計。」日式宿舍

的空間具有高度的開放性，私密性較差，並不適合現代人對於生活的需求，但

是卻給人歷史感與新鮮感，對於我們這種從小就生活在鋼筋水泥建築物當中的

人來說，身處在能夠親近自然的日式宿舍當中是難得的體驗。

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圖 12：青田街七巷二號平面圖及內部空間介紹

由於本棟建築是古蹟，所以在法規上有所限制，我們整理了《古蹟歷史

建築及聚落修復或再利用建築管理土地使用消防安全處理辦法》，從中找出

了有關古蹟使用的相關規定：

第四條：古蹟、歷史建築及聚落修復或再利用，於適用建築、消防相關法令

有困難時，所有人、使用人或管理人除修復或再利用計畫外，應基於該文化

資產保存目標與基地環境致災風險分析，提出因應計畫，送主管機關核准。

前項因應計畫內容如下：

一、文化資產之特性、再利用適宜性分析。

二、土地使用之因應措施。

三、建築管理、消防安全之因應措施。

四、結構與構造安全及承載量之分析。

五、其他使用管理之限制條件。

第五條：主管機關為審查前條因應計畫，應會同古蹟、歷史建築及聚落所在

地之土地使用、建築及消防主管機關為之。

前項審查結果得排除部分或全部現行法令之適用；其因公共安全之使用有特

別條件限制者，應加註之，並由所有權人、使用人或管理人負責執行。

第六條：古蹟、歷史建築及聚落修復或再利用工程竣工時，由主管機關會同

古蹟、歷史建築及聚落所在地之土地使用、建築及消防主管機關，依其核准

之因應計畫查驗通過後，許可其使用。

前項竣工書圖及因應計畫，應送古蹟、歷史建築及聚落所在地之土地使用、

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建築及消防主管機關備查。

圖 13：古蹟再利用法規

從以上的法規整理可以看出，古蹟的使用其實是相當嚴格和受到限制的。

就比如說，不可以在古蹟內生火，庭院作為建築整體的一部分也要予以恢復且

不能做出重大改變。因此，可以提供整修和使用的類型其實已經限縮很多，因

此，我們在考量單棟建築物使用時，採用相對保守的策略，在不破壞建物整體

構造的前提下，修舊如舊，保存歷史風貌。

之所以採取這樣的方式，另一個很重要的原因在於 7 巷 2 號剛剛限制不

久，屋況較好，且屋內依然可以感受到生活的氣息，主人在朝向庭院的房間內

擺放了一張書桌，光線從前方和右側的窗戶透進來，給人安靜、明亮的感覺，

想像在一個悠閒的下午，在此伏案寫作，或看看書，當是件讓人身心舒暢的事

情，而這樣的感覺，我們可以通過對於空間的合理修繕和維護，傳到給更多的

人。

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伍、結語

臺大在青田街範圍內擁有的 18 棟日式宿舍如何處置以及使用是具有高度指

標意義以及對於未來的老屋活化具有很高的參考價值的案例。這個社區非常的特

別，一方面居民的文化水準，自覺意識較高，另一方面，他們對於自身權益以及

居住品質非常在意。

而作為宿舍管理單位的臺灣大學，目前沒有一個完整的計畫去處置和利用這

些日式宿舍，既有的模式就是單棟單棟的招標給廠商。這其中有受到居民歡迎的

案例（遊山茶坊、敦煌藝廊），也有遭遇居民抵制的案例（青田七六初期），臺大

在這起中處於相對被動的位置，並沒有積極的整體規劃這些宿舍的使用，失去了

產業群聚或整體提升社區技能的可能。也在與社區的互動中，失去了主動地位，

造成校方和居民之間的隔閡。在這些宿舍沒有被使用之前，臺大和里上都有責任

維護好這些日式宿舍的安全，兩者必須加強配合。

我們在進入這個議題後，也遭遇了很多困難，例如難以找到進入社區的切口；

無法進入大部分的日式宿舍勘查屋況；校內行政的消極作為；受到法規的限制，

限縮了對於這些日式宿舍使用的想像等等。但是儘管如此，我們還是認同青田街

的日式宿舍活化議題是不得不面對的。忘記歷史等於背叛，這些還出現在我們生

活中的建築，無法讓人視而不見，善加利用與保存，是我們這代人的責任。這其

中，離不開校方、社區、廠商、政府甚至臺大學生，只有人去使用這些空間，空

間才會創造新的價值和意義。

我們希望在未來的行動中，能夠有機會向學校的行政部門提出我們的構想，

這構想包括了前述中對於這 18 棟宿舍整體的規劃想像，也包含了對於單棟建物

如何最合理使用的建議。另外，還包括了與日式宿舍相關的各方能夠坐下來好好

談談對於這些老屋活化的想像，瞭解彼此的需求和在意的事物，能夠從多角度共

同推動老屋的活化。

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附錄：訪談紀錄

一、校方

訪談對象：黃麗玲（校園規劃小組召集人，國立臺灣大學建築與城鄉研究所副教

授）

訪談時間：2015.12.07

訪談重點摘錄：校規會曾收到臺北市都發局的「NTＵRS 計畫：Next CAMPUS」，

表示市府對此日式宿舍聚落有其它使用的想像，欲與臺大校方、以及當地社區合

作；但校內對這些老屋的使用方式有不同聲音，還需要討論與整合。

訪談對象：李宜珊（總務處經營管理組，專員）

訪談時間：2016.01.06

訪談重點摘錄：文化局老房子運動用法令權限濃縮調查，而直接簡略調查報告這

塊，讓廠商接下去在建築設計階段做。

二、社區

訪談對象：微笑家居

訪談時間：2015.12.23

訪談重點摘錄：覺得校方招標文件透明清楚、程序明瞭，但得標後實際動工之價

錢（約 700 萬）與動工前的預估（約 350 萬）有很大差距。房租現為 16 萬

／月，地價稅 1 年約 30 萬，認為負擔還是偏重，希望續約時若原承標廠

商表現優良可以降低房租。本身建物使用為傢俱展示館，目標客群設定為較小群

的對象，來往的人數量較低，不會造成社區困擾，與周圍住戶互動良好。

訪談對象：社區居民（含隨機街訪、里長（非正式約訪）等）

訪談時間：2015.12.23

訪談重點摘錄：對日式宿舍沒什麼特別感覺；古蹟的活化使用不應該是餐飲業、

應該有更高的神聖性與公共性；認為目前的文資保存有問題；只要不影響都市更

新的規劃、亦不影響社區的生活型態，舊式宿舍的保留方式可再討論。

三、其它

訪談對象：黃舒楣（國立臺灣大學，建築與城鄉研究所，助理教授）

訪談時間：2015.12.16

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訪談重點摘錄：簡單說明青田社區過去因老屋保存運動曾有的發展，提醒要再深

入社區，瞭解社區從前至今的凝聚脈絡。找尋看看其它老屋活化的案例，如：臥

龍貳九。

訪談對象：邱詠婷（國立臺北教育大學，文化創意產業經營學系，副教授）

訪談時間：2015.12.24

訪談重點摘錄：說明「臥龍貳玖」及「134」老屋空間活化的始末，表示空間搭

配教學的方式、以及彈性的租借使用方式，是該空間有效獲得修繕資源、並得以

持續經營的關鍵，教學理念如何與空間的運用創造新的教學型態亦是重點；但管

理的單位責任權屬亦同等重要，必須有系所（老師）願意承接保管之責，而學生

使用的態度積極與否將會影響空間的未來發展。

訪談對象：譚鴻仁（國立臺灣師範大學，地理學系，副教授）

訪談時間：2015.12.24

訪談重點摘錄：提醒對於社區的調研深度與廣度都需再增加，所訪談到的居民意

見未必能代表多數；同時表示規劃時社區的意見參重要審慎評估與考慮，老屋的

使用可能會使社區原有的居住型態被打擾、但居民的意見也有相當程度是較自私

的，需在兩者間找尋平衡點。

訪談對象：張維修（國立臺灣大學建築與城鄉研究所業，深度參與老屋保存運動）

訪談時間：2015.12.25

訪談重點摘錄：詳細說明 2003 年青田社區保存運動的脈絡，敘述社區居民

看待老屋保存角度的發展與轉變，並提醒此社區是個過度被攪動的社區，在做調

研的時候應準備好更多的基礎資料才能有效的與社區居民對話。同時認為，現在

老屋在社區中面臨的難題，需要一個新的論述來回應可能有越來越多居民想要社

區開發的邏輯。

訪談對象：陳如芬（國立臺灣大學，創意創業中心，執行長）

訪談時間：2015.01.06

訪談重點摘錄：對「群」的操作與串聯表達有興趣；但是認為規劃團隊對老屋的

使用模式、定位和底線要再更清楚，包括規劃團隊與老屋本身或社區的連結是什

麼？規劃團隊是否有自己的立場？否則很難跟與創業組織詳談進一步的發展。

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臺大青田街日式宿舍列表

地號 面積(m2)

1 273 459 159 青田街12 巷5 號

2 224 683 38 青田街7 巷6 號

3 228 683 7 青田街7 巷2 號

4 225 687 2 青田街9 巷5 號

5 221 689 8 青田街7 巷8 號

6 286 687 35 青田街9 巷4 號

7 288 687 36 青田街9 巷6 號

8 290 688 5 青田街9 巷8 號

10 403 370 58 和平東路一段183 巷7 弄6 號

11 428 237 85 和平東路一段183 巷3 弄2-2 號

12 406 364 55 和平東路一段183 巷3 號

13 405 471 79 和平東路一段183 巷7 弄2 號

14 133 396 47 青田街6巷3號

15 262 661 2848 青田街8巷12號

16 285 691 4 青田街11巷1號

17 287 690 3 青田街11巷3號

18 268 182 104 青田街12巷11號

古蹟

歷史建築

日式宿舍

編號土地

建號 地址 文化資產類別