分譲マンション管理の手引き

平成２９年度

宇治市

はじめに

都市において、分譲マンション居住者の割合が年々高くなってきています。宇治市においても、多くの分譲マンションが建設されていますが、管理面などに多くの課題を有していると言われています。

そこで、平成１６年度に本市のマンションの実態調査を行いました。その結果、マンション管理に対する関心が必ずしも充分とは言えないなどの状況が見受けられました。

このパンフレットは、マンションにお住まいの人や初めて管理組合の役員になられた方々に、マンション管理上の基本的な考え方や内容をご理解いただくことを目的としています。また、マンション管理に対してより詳しいことをお知りになりたい方のために、各種相談先を掲載させていただきましたので、それぞれの機関に相談していただければと思います。

このパンフレットが、少しでもマンション管理に役立つことができれば幸いです。

目次

分譲マンションとは？ Ｐ１

住まい方 Ｐ２

管理組合とは？ Ｐ３

管理会社とは？ Ｐ５

管理規約とは？ Ｐ７

使用細則とは？ Ｐ９

管理組合の総会 Ｐ１０

理事会の役割 Ｐ１２

理事の役割 Ｐ１３

自治会とは？ Ｐ１４

修繕計画を立てよう Ｐ１５

マンションに関する法律 Ｐ１８

各種相談先 Ｐ２０

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分譲マンションとは？

マンションの特徴 所有について

マンションは複数のマンションの所有者（区分所有者）が一つの建物と敷地を共同で所有しています。

マンションの建物は共用部分がある マンションの建物には区分所有者が所有し維持管理を行う部分（専有部分）とマンションの区分所有者が共同で所有している共用部分があります。

共用部分の維持管理について マンションの共用部分における維持、管理は共同で行います。区分所有者は共同で管理するために管理組合を組織し、区分所有者間相互で話し合い、合意を取り合いながらマンションの管理を行います。

図で見るマンションの共有部分の例

屋上・・・共用部分

住戸・・・専有部分バルコニー・・・共用部分

廊下・・・共用部分外壁・・・共用部分階段・・・共用部分

駐輪場・・・共用部分敷地・・・敷地利用権の共有

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住まい方

共同で居住し、共同で管理する

少しの気づかいで快適なマンションへ マンションは複数の人が同じ建物に住む共同住宅です。そのため様々な問題がおこりやすい居住形態であるといえるでしょう。マンションを快適に住まうために共用部分における使用方法を決めるなどルール作りが必要です。居住者同士がルールを守り、お互いが気づかいをすることで住みよいマンションになるでしょう。

管理は区分所有者全員で 建物や設備は日常の管理、経年劣化による修繕が必要です。マンションは敷地、建物を区分所有者が共有する形態ですから、その管理も必然的に共同で行わなければなりません。所有者自らが管理組合を通して共同でマンションを管理することが必要です。

お互いの気遣いが大事やで

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管理組合とは？

管理組合の目的 全ての組合員の共有財産であるマンションの維持管理を目的としています。また、住民の快適なマンション生活を支えることを目的としています。

管理組合の役割

マンション管理の主体組織 管理組合はマンション管理における主体となる組織です。マンションの管理組合は目的を達するために主にマンションの建物と敷地の管理、共同生活の管理、お金の管理という三つの役割を担います。

マンションの建物、敷地の管理 共用部分における日々の清掃、計画的な修繕、駐車場の設置や廃止など

共同生活の管理 快適な共同生活のためのルール作り、トラブルの対処など

お金の管理 維持管理などに係る費用の徴収、出納、予算・決算の作成など

みんなで協力して管理しようや！

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区分所有者は全員加入 区分所有者は必ずマンションの管理組合に加入します。所有権がなくなるとき以外は勝手に脱退などはできません。また、原則として区分所有者の家族、賃借人は管理組合に加入できません。

法的位置づけ 区分所有法第三条から「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」と位置づけられています。

管理組合組織図

総会

理事会

予算案の提案 業務報告と計画案

規約の変更案 修繕計画案

管理委託の更新案

選任 決議

業務執行機関

意思決定機関

管理組合

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管理会社とは？

管理会社の役割

管理組合のパートナー 管理業務の主体である管理組合と締結した管理委託契約に基づき管理業務を行う役割があります。

管理委託のポイント

管理の主体は管理組合 一括して管理業務を全部委託した場合でも主体はあくまで管理組合です。管理に関する意思決定は規約、集会によって行われます。管理会社は管理者が実行する行為を委託されて業務を行っているにすぎません。区分所有者一人ひとりが管理意識を持ちましょう。

様々な委託形式 全部委託

マンション管理について、実際の管理業務を全て管理会社に委託する形式です。

一部委託 管理組合ができる内容については管理組合で管理し、専門業者が必要な内容については専門業者に直接委託する。それ以外を管理会社に委託する形式です。

自主管理 マンション管理の全ての管理業務を管理会社を通さず管理組合が行います。専門分野に関しては直接専門業者に委託する形式です。

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委託形式によるメリット、デメリット 全部委託

理事の手間が少ない、管理会社が経験を活かして効率よく管理するなどのメリットがあります。しかし、全業務を委託することにより管理委託費が高くなったり、管理を業者に任せきりになり区分所有者の管理意識が低くなるなどのデメリットもあります。

一部委託 管理委託費が削減できる、管理組合員がマンション管理に関わるため全部委託に比べて区分所有者の管理意識が高くなるというメリットがあります。一方で区分所有者、理事、管理者の負担が全部委託に比べて大きいことがデメリットとして挙げられます。

自主管理 管理会社への委託費が不要になるため金銭的負担が小さくなるメリットがあります。デメリットとしては区分所有者の負担が大きいこと、管理レベルが区分所有者、管理者の能力に依存しているため管理レベルが下がり得ることが挙げられます。

自分のマンションに相応しい管理形式を考えてみよう

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管理規約とは？

管理規約はマンションの憲法 マンションには生活スタイル、考え方も様々な多くの人が住んでいます。共同生活を円滑に、快適に運営するためには一定のルールが必要です。そのルールの根幹になるのが管理規約です。管理規約はマンションの憲法といえるでしょう。管理規約を基に区分所有者間のトラブルなどを解決していくことになります。

どのようなルールがあるのか

管理規約の三本柱

居住のルール 快適な共同居住のためのルールがあります。

管理のルール 共有財産であるマンションの所有関係、施設の使用方法など適切に維持管理するためのルールがあります。

組織運営のルール 管理組合の組織運営方法のルールがあります。

管理規約は一番大事なルールやねんなぁ

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管理規約で定められていることの例 管理組合の役割

組合員の資格、管理組合の業務内容、役員の任期、役員の職務など

建物の用途、区分 専有部分、共用部分の範囲、それらの使用権、専有部分の工事の手続きなど

管理費・修繕積立金 管理費・修繕積立金を管理組合に納入する事、積み立てすることなど

理事会、総会 理事会の位置づけ、開催方法、議論の内容、総会の位置づけ、回数、手続き、議決方法など

トラブルの対処法

生活ルール 共用部分の使用方法など

管理規約の例（参考） マンションの管理の適正化に関する指針（平成２８年３月１４日）

マンション標準管理規約（単棟型）（最終改正 平成２９年８月２９日）

マンション標準管理規約（団地型）（最終改正 平成２９年８月２９日）

マンション標準管理規約（複合用途型）（最終改正 平成２９年８月２９日）

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html

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使用細則とは？

使用細則はマンションの法律 管理規約がマンションの憲法であるなら、使用細則はマンションの法律といえるでしょう。使用細則は管理規約を補い、また管理規約と同じ拘束力をもっています。個別の問題解決策は使用細則がヒントになるでしょう。

使用細則で定められていることの例 管理組合の役割

細かな理事長の条件など

建物の用途、区分 専有部分における工事の内容の条件など

管理費・修繕積立金

理事会、総会

トラブルの対処法 騒音、ペットの飼育に関することなど

生活ルール 共用部分の使用方法など

僕等が住めるかどうかも書いてあるねんなぁ

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管理組合の総会

総会の役割

マンションの全ては総会で決定 管理組合の総会はマンション管理の中身を決める重要な集会です。決議の方法などについては「マンション標準管理規約」で細かく決まっています。

総会で決めること

重要事項がたくさん

年度ごとに決める内容 決算報告と事業報告、収支予算と事業計画、管理委託契約など

必要なときに決める内容 管理費や使用料の徴収方法、管理規約や使用細則の制定と変更、長期修繕計画の作成変更など総会の種類

総会の種類

円滑な総会運営のために 総会には定期総会と臨時総会があります。それぞれの特性を理解して円滑な総会運営を行いましょう。

定期総会 定期総会は年に一度必ず開催する必要があります。決算、事業報告など年度ごとの決定、報告が主な議題になります。

臨時総会 臨時総会は回数に規定はありません。何度でも自由に開くことができます。緊急の設備補修など緊急性を有するものや、大規模修繕の実施計画など決議に時間がかかる議題に対して開かれます。

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総会に人を集めるには

マンション管理に興味を持ってもらう マンションの居住において管理は非常に大切なことです。しかし、マンションの区分所有者の中にはその重要性を認識していない人もいるでしょう。広報紙などを活用し積極的に管理の問題などを区分所有者全体に知らせ、興味関心を持ってもらうことが大切です。

住民の連帯感が大切 総会に出席し易い環境を整えることも重要です。共同作業などを行えば、住民同士の連帯感が高まり、住民同士が総会に出席し易い雰囲気になるでしょう。

色んなことが総会で決まるんやなぁ

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理事会の役割

理事会の役割

執行機関 理事会は各種草案を作成し、総会にかける役割があります。また総会で決まった事項について執行する役割を担っています。理事会はマンションのトップではなく、管理業務の内容を独断で決定できるわけではありません。

理事会の業務

管理規約に基づきます 理事会の業務内容は管理規約、使用細則で定められています。管理規約、使用細則に基づいて管理業務を執行していきます。

理事会開催について

一月に一度 理事会は毎月の管理費など管理組合のお金の流れを把握する必要や住民からのクレーム対処を迅速に処理するためにも一月に一度開催するのが望ましいでしょう。また開催者については原則として理事長が開催します。

理事会の業務例 総会に提案し承認後、実行するもの

決算報告をうけ、予算案を作成する

業務報告をまとめ、次年度の計画案を作成する

長期修繕計画案を作成する

契約の変更、更新の案を作成する

理事会で決定し、実行するもの

（管理規約などに定めているものに限る） 勧告や指示を出す

滞納管理費の徴収

専有部分の改修許可

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理事の役割

理事の役割

管理組合のお世話係 理事の仕事は管理組合の役員としてマンション管理の業務を円滑に進めるためのお世話係の役割を担っています。

理事の任期

一年か複数年か 理事の任期は管理規約で定められています。一般的に理事の任期は一年と複数年のマンションがあります。一年で一斉に改選すると経験ある理事がいないため理事会の運営などに支障をきたす可能性があります。任期を複数年にして半数ずつ改選することが望ましいでしょう。

理事の役割の例 理事長

区分所有法上の管理者です。管理組合の代表者です。

副理事長 理事長を補佐し、場合によっては代理を務めることもあります。

会計 管理運営費の出納、決算の事務、契約事務などの役割を担います。

広報 管理組合の状況を報告するために区分所有者に対して広報誌などを作成するなどの役割を担います。

修繕 修繕箇所のチェック、修繕計画の作成などの役割を担います。

企画 イベントを企画立案し運営の中心となる役割を担います。

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自治会とは？

自治会の目的

地域住民間のコミュニケーションの場 マンションの住民間や対象地域に居住する住民同士とのコミュニケーションの活性化を図ることを目的としています。

自治会活動参加の意義

連帯感を高める 自治会活動は住民間や地域住民同士のコミュニケーションの活性化を図るものであるため、住民同士が顔見知りになることによってマンション管理上のトラブルが起こりにくくなります。また総会などで意見交換が活発になるなどの効果をもたらします。自治会活動に参加する意義は大きいでしょう。

加入者

自由に加入できる 自治会へは自由に加入できます。地域住民が任意で活動に参加することができます。区分所有者だけでなく、その家族、賃借人なども加入することができます。

法的位置づけ

法的には位置づけなし 自治会に関して法的な位置づけはありません。加入者に対して法的な拘束が発生するということもありません。

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修繕計画をたてよう

修繕計画の必要性

建物は経年劣化する 建築当初はどんなにきれいな建築物でも時間が経てば必ず傷んできます。傷んでから修繕を考えていては資金などの問題により修繕に着手できません。そこで必要になってくるのが修繕計画です。何年目にどのような修繕が必要か、費用がどの程度かかるかをあらかじめ把握した上で修繕計画を計画することにより修繕が可能になります。マンションの維持管理には必ず必要なので計画していなければすぐにでも計画しましょう。

修繕計画のタイプ

修繕計画は3タイプ 長期修繕計画

長期的展望を基に建物、設備などの計画的修繕を行うために修繕内容、周期、費用などを計画します。25年から30年程度を計画期間とします。

中期修繕計画 建物の経年劣化状況を点検し、大規模修繕を考慮した詳細な修繕計画です。5年程度を計画期間とします。

短期修繕計画 修繕が実施される2年程度前からの具体的計画です。

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長期修繕計画を作る

作成主体は区分所有者 実際に長期修繕計画を計画するとなると建物に関する知識が必要なため専門家の力を必要とするでしょう。しかし、専門家だけに任せていてはよい修繕計画は作れません。長期修繕計画を計画する上で重要なことは自らの財産のために自らが修繕計画をつくるという意識を持つことです。

計画対象 共用部分等の全てですがマンションの経年に応じ内容が異なります。

計画年数 入居時に作成する場合は、修繕のために必要な工事を網羅するため25～30年程度の期間必要です。

作成手順 設計図書、修繕記録、現地調査による。現況調査診断を行います。修繕内容、修繕時期を設定します。修繕内容、修繕時期を表にした修繕周期表を作成します。各項目について修繕時期ごとの修繕費を出します。周期表に工事費を記入したもの（長期修繕計画書）を作成します。長期修繕計画グラフを作成します。

自分たちで修繕計画を作る意識が大事やねんなぁ

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長期修繕計画を見直す

数年周期で見直す 長期修繕計画を立てているマンションであっても一度計画したきりではないでしょうか？分譲時につくられた長期修繕計画は一般的なものです。立地状況、使用状況などによって傷み方は様々ですから一般的な修繕計画どおりにいかないこともあります。長期修繕計画は現況と照らし合わせて見直していく必要があります。数年周期で長期修繕計画を見直すと良いでしょう。

一歩進んだ修繕計画

バリアフリー化 年月が経てば住民も高齢化していきます。そこで必要になるのがバリアフリー環境です。バリアフリー環境の整備は長期修繕計画に組み込むと資金計画が立てやすい、工事回数が減るなどの面でメリットがあります。

こまめな点検による修繕計画の見直しが大事やで

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マンションに関する法律

マンションに関する法律 マンションに関する法律は主に二つあります。区分所有法とマンション管理適正化法です。管理組合業務を行うにあたって重要な法律です。

区分所有法

区分所有者の権利関係 区分所有法とは「建物の区分所有等に関する法律」のことをいいます。一つの建物に複数の人がそれぞれ所有する部分（専有部分）を持つ区分所有建物における区分所有者の権利関係などについての法律です。三章で構成されます。

第一章 建物の区分所有 建物の区分所有の関係について定めたもので、この法律の重要な章です。

第二章 団地 団地内に複数の建物があり、それらの建物の所有者が土地を共有している場合における管理方法などについて定めています。

第三章 罰則 管理上の義務違反における過料などを定めています。

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マンション管理適正化法

マンション管理の適正化 マンション管理適正化法とは「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」のことをいいます。マンション管理適正化指針を国土交通大臣が定めその基に管理組合や区分所有者が負担、協力しながら管理問題に対するという法律です。またマンション管理士資格を創設しました。管理組合の運営、マンション管理に関する相談、助言などをマンション管理士が行えるようになりました。

マンション管理適正化法の概要

国土交通省 地方公共団体

マンション管理組合 マンション 管理士

マンション 管理業者

マンション 管理適正化指針

資料・情報の提供

管理業務受託 指導・助言

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各種相談先

お問い合わせ 宇治市 都市整備部 建築指導課

京都府宇治市宇治琵琶33番地

℡ 0774-22-3141