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복합상업시설 개발 트렌드 변화에 따른

Construction Management Process

㈜알디엔 컨설턴트강재준 대표

2010. 01. 14

1. 복합상업시설 개발 트렌드 변화

Contents

서론 : 새로운 CM 영역 - 사업기획∙관리부문

2. Case Study _ 경방 타임스퀘어

별첨 : 복합상업시설 개발 Project Management Process

서론 : 새로운 CM 영역 - 사업기획∙관리부문

서론

용역의 기본방향 및 목표

용역개요

내용적 범위내용적 범위

새로운 CM 영역 - 사업기획∙관리부문서론

유휴부지, 저개발부지, 이전부지의 새로운 수익창출 모델 도입으로 인한

사업시행방식의 변화로 CM의 새로운 분야인 사업기획∙관리부문 개척 필요성 증대

• 국방부

• 한전• 한전

• KORAIL

• 혁신도시 이전 공기업, 공공기관

• KAMCO

• 지자체

새로운 CM 영역 - 사업기획∙관리부문용역의 기본방향 및 목표

■ 사업지의 최적의 가치를 발굴하여 합리적인 사업 실행업무

- 사업 전단계부터 체계적인 사업관리 및 사업 리스크 최소화로 최적의 사업 모델 정립

■ 사업 총괄 및 Quality 관리, 의사결정 지원, 수익성 분석 방법론 제시 등 사업관리

■ 목표시장 공략을 위한 차별화된 상품기획 및 MD구상

■ 도입시설별 마케팅 등 사업실행 및 테넌트 / 운영자 유치 지원 업무■ 도입시설별 마케팅 등 사업실행 및 테넌트 / 운영자 유치 지원 업무

- 업종별 최고 경쟁력과 브랜드 경쟁력을 갖춘 기업 유치방안 마련

■ 장기수익형 비즈니스 모델(오피스, 호텔 등 운영) 진입을 위한 인력양성계획 수립

■ 상품컨셉 을 반영한 기본설계, 원가절감 방안 검토 및 설계 조정 등 최적의 설계 마련하고,

인허가 추진

새로운 CM 영역 - 사업기획∙관리부문용역개요

■ 최적의 사업 아이템 지속적인 발굴 및 사업 실행업무

■ 사업 총괄 및 Quality 관리, 의사결정 지원, 수익성 분석 방법론 제시 등 사업관리

■ 목표시장 공략을 위한 차별화된 상품기획 및 MD구상

■ 도입시설별 마케팅 활동, 테넌트 / 운영자 유치 및 계약 지원업무

■ 각종 영향평가 및 인허가 지원, 사업 리스크 분석 / 대책 수립 등

■ 성과품작성

■ 상품컨셉 을 반영한 기본설계 및 설계조정 / 설계 VE

복합상업시설 개발 트렌드 변화내용적 범위

• 최적의 사업 아이템 지속적인 발굴 및 사업 실행업무

•사업 총괄 및 Quality 관리, 의사결정 지원, 수익성 분석 방법론 제시 등 사업관리

•목표시장 공략을 위한 차별화된 상품기획 및 MD 구상

•도입 시설 별 마케팅 활동, 테넌트, 운영자 유치 및 계약 지원업무

•상품 컨셉을 반영한 기본설계 및 설계조정. 설계 VE

•각종 영향평가 및 인허가 지원, 사업 리스크 분석. 대책 수립 등

•성과품 작성

1차년도

• 최적의 사업 아이템 지속적인 발굴 및 사업 실행 업무



•도입시설별 마케팅 및 테넌트, 운영자 유치 지원 업무

•성과품 작성

2차년도

복합상업시설 개발 트렌드 변화내용적 범위





•성과품 작성

3차년도


•사업 총괄 및 Quality 관리, 의사결정 지원, 수익성 분석 방법론 제시 등 사업관리•사업 총괄 및 Quality 관리, 의사결정 지원, 수익성 분석 방법론 제시 등 사업관리



•성과품 작성

4차년도




•도입시설별 마케팅 등 사업실행 및 테넌트/운영자 유치 지원 업무

•성과품 작성

5차년도

1. 복합상업시설 개발 트렌드 변화

Paradigm Shift

사업방식의 변화

부동산 금융의 변화

개발사 및 운영사의 역할개발사 및 운영사의 역할

Tenants의 변화

Project Team 구성의 변화

수익원천의 다변화

복합상업시설 개발 트렌드 변화

Existing Paradigm

사 업 방 식

부 동 산 금 융

분양

오피스 중심 자산 유동화

임대·직영

전문 운영사를 통한

호텔 및 상업시설 자산 유동화

Paradigm Shift

“New Paradigm”

개발사 및 운영사 역할

테 넌 트 믹 스

프 로 젝 트 팀 구 성

수 익 원 천

분양 후 EXIT (운영책임 無)

단순 규모 Anchor Tenant 구성

설계 + 인테리어 + 분양(임대)

분양수익 혹은 임대료

임대·직영을 통한 효과적인

MD 믹스 구현→ 활성화 기여

라이프스타일 및 트렌드 변화에

따른 다양한 Anchor Tenant 구성

각 세부 분야 별

전문가 프로젝트 팀 구성

임대료 + 주차장 수입 + 광고 수입

10

복합상업시설 개발 트렌드 변화사업방식의 변화 분양상품의 악순환

분양 분양후 일정기간관 리 운 영

분 양 후종합 임대

■ 기존 분양시스템의 실패사례

쥬 네 브

굿모닝시티

가든파이브라 페 스 타 현대 아이파크몰

11


• 설계변경, 미분양으로 인한 공실, 부실시공 등 단지 슬럼화의 대표사례로 인식

• A블록 쇼핑몰 : 수수료 방식을 채택하여 운영중(2009. 8 오픈)

사업방식의 변화 분양상품의 악순환

쥬네브

2006년 준공 허가 신청과정 중

설계 변경 발생수분양자에게

추가부담금 요구인테리어비, 광고홍보비 명목으로 분양대금의

약 6.8% 수준의 상가 개발비를 별도 요구

“패션아울렛 시스템 도입”

기존 설계 대비 공유면적 증가

추가부담금 요구 약 6.8% 수준의 상가 개발비를 별도 요구

�100% 수수료 방식으로 운영 예정

�쥬네브 A블럭 : 블루키몰(BLUQUAY Mall)로 변모

활성화 추진중

12


• 미분양 물건 164개 구좌를 임대방식으로 전환 (지상 4~7층)

• 분양 성공에도 불구하고, 수분양자의 임차인 모집 실패로 인하여 비활성화굿모닝시티

“미분양 물건 임대방식으로 전환”


13


현대 아이파크몰

• 스페이스 9’: 전자전문점 중심의 매장 구성

• 투자자 중심의 분양 및 공실 증가로 슬럼화

•현대아이파크몰로 브랜드명 변경

•현대산업개발의 위탁관리운영 하에 활성화의

발판 마련


사업초기 사업전환

• KTX와의 접근성으로 인한 시너지(집객화) 발생

- 수입가구매장‘더 갤러리’ 매장의 경우 KTX를 이용한 충남 천안 고객층 확보

• 아이파크 백화점, CGV 영화관, 이마트, 명품 아울렛 등 Anchor tenant의 입점으로 원스톱 쇼핑 구현

- 명품 아울렛 내 프리마클라쎄, 구찌, 막스마라, 미소니 등 의류 중심의 고급 브랜드 유치

발판 마련

14


분양 중심에서

임대 중심으로


“분양시스템의 악순환” 임대 중심으로

Paradigm 변화중

“분양시스템의 악순환”

15


밀레오레 두타 센트럴시티 코엑스몰 타임스퀘어 눈스퀘어

전세 월세 수수료

사업방식의 변화 임대중심 패러다임으로 변화

Sub-Anchor tenant 유치 시한계가 있음

SPA 등 Sub-Anchor tenant유치에 유리

Main-Anchor tenant유치에 어려움

Anchor tenant

General tenant

: 기본 임대료 + 수수료(매출액 대비) 중심

: 월 임대료 중심

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기존의 금융조달 및 매각방식

분양 or 전세

향후 금융조달 및 매각방식

부동산 금융의 변화

REITs or Fund

• 업무시설 : 자산유동화로의 선호 시설

- 예 : 경방 타임스퀘어 업무시설 2개동 인수(코람코자산신탁, REITs(코크랩 제14호), 총 투자비 1,170억원)

• 숙박시설 : 신뢰도 있는 전문운영사의 운영을 통한 활성화 후 매각

- 예 : 인천 Best Western 호텔

• 상업시설 : 신뢰도 있는 전문운영사의 미흡으로 인하여 개발과정시 자산유동화에 어려움

• Cash Flow를 기반으로 한 부동산상품(임대상품)의 자산유동화 증가

• 상업시설의 경우 분양시스템이 아닌 임대방식으로의 전환 필요자산유동화를 위한 Key Issue

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일반적인 상업시설 라페스타(청원건설의 2년간 관리운영) 테크노마트

기존 개발사의 역할

개발사의 역할 변화 운영사의 역할 변화

개발사 및 운영사 역할

준공 후, 상인 조합에게 이전일정기간 관리운영 후

상인 조합에게 이전

개발사의 지분 50% 이상 확보를 통한

상인조합 운영권 확보후 개발사에 의해 운영

준공 후 직접 운영

경방 타임스퀘어 쇼핑몰

퍼시픽스타(싱가포르) Taubman(미국)

눈스퀘어 송도 쇼핑몰

* 경방 타임스퀘어 백화점(위탁운영 : 신세계), 센트럴시티 백화점(장기전세 : 신세계)

• ㈜경방은 필백화점의 운영 노하우를 바탕으로 쇼핑몰을 직접 운영함

• 위탁운영 방식을 통하여 신세계백화점과의 유기적 협력이 가능경방 타임스퀘어

개발사의 역할 변화 운영사의 역할 변화

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백화점 대형마트 멀티플렉스+ + 글로벌 패션

에듀테인먼트

ZARA, H&M 등

딸기가 좋아, 키자니아 등

Tenants의 변화 Anchor tenant의 다변화

기존 현재

단순 규모 중심의 Anchor tenant 라이프스타일 및 트렌드 변화에 따른Anchor tenant로 변화

에듀테인먼트

스포츠 복합시설

헬스케어시설

딸기가 좋아, 키자니아 등

코오롱스포렉스, 스포타임 등

서울대 건강검진센터, 인터케어 등

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복합시설 내 주요 Tenant Mix의 변화

백화점 대형마트 멀티플렉스 General Tenant+ + +SubAnchor tenant

+

Main-Anchor tenant

Tenants의 변화 Tenanat Mix의 변화

구 분 1980년대 1990년대 2000~2009년 2010~2015년

Fashion 후아유, 랄프로렌폴로, 베네통 망고, 파크랜드유니클로, 포에버21, 자라,

H&M(스웨덴)마샬(미국)

Lifestyle 교보문고 하이마트, 전자랜드 ABC마트, 링코, 반디앤루니스 이케아(스웨덴)

Food 맥도날드, 피자헛, TGIF 아웃백, 베니건스 토다이, 아모제 ESPN 레스토랑, 에스닉 레스토랑

Entertainment 63수족관, 롯데월드 CGV, 메가박스 Fun It(SEGA), 딸기가 좋아 태양의 서커스, 유니버셜스튜디오

Convenience - MBC 아카데미 서울 건강검진센터 키자니아, 도무스 아카데미

20


< 센트럴시티 > < 타임스퀘어 >

신세계 백화점

Tenants의 변화 Anchor Tenant의 MD 변화

• Anchor tenant들이 독립적으로 배치되어서는 안되며, 쇼핑몰과의

연계로 활성화 되어야 함

복합시설 내

Anchor Tenant의 MD 변화

신세계 명품관

전문식당가전문식당가

신세계 백화점

주) 전문식당가는 쇼핑몰 방향으로의 배치로서 할인마트 및 쇼핑몰과의 매개역할 수행

1F

B1F

21


기존 복합개발사업의 일반적인 Project Team 구성

설계 + +인테리어 분양(임대)

Project Team 구성의 변화

복합개발사업의 Project Team 구성 변화

설계 + +MD VMD컨설팅 + + 건물관리 + CPA + 광고

PM

22


주차장수익 광고수익임대수익

기존 복합시설 내

주요 수익원천

수익원천의 다변화

복합시설 내 업종별

시간대별 이용 패턴 고려

집객성이 가장 좋은 곳

가시성이 가장 우월한 곳

23

2. Case Study _ 경방 타임스퀘어

조감도

Master Plan

프로젝트 팀 구성

Merchandize DesignMerchandize Design

사업방식

Tenant Mix 전략

경방 타임스퀘어 Case Study

결론

RDN 경험

Case Study _ 경방 타임스퀘어조감도

25

Case Study _ 경방 타임스퀘어Master Plan

26

Case Study _ 경방 타임스퀘어

초기 기획단계부터 다양한 기획팀으로 구성

Construction Management사업기획∙관리부문[RDN Consultant]

㈜경방 T.F. Team

프로젝트 팀 구성

한미파슨스

CM

건설관리부문

호텔 설계 MD

ThomasConsultant

VMD

GEO AKAMATSU

회계

Deloitte Touche

안진회계법인

CM

한미파슨스

시공

GS 건설R.T.K.L

정림건축

Horwath Asia

Pacific

27

한미파슨스


•UELC(Urban Entertainment Lifestyle Center) = UEC+LIFESTYLE(개성적인 생활양식)개발의 방향성 설정

• 동측에 백화점과 서측에 할인점, Book Store, 영화관 등의 Main AnchorTenant시설을

양단에 두고 Retail Shop을 선형과 순환 배치를 복합적으로 적용

• 저층부의 할인점과 신세계 명품관, 영등포 지하상가의 고객동선 분수효과 기대

• 상층부의 목적동선인 영화관과 웨딩홀, 비어가든, 옥상조경을 통해 샤워효과 기대

Vertical MD

구성과 동선

Merchandize Design

28


• ㈜경방은 쇼핑몰을 직접 운영함으로써, 단지의 활성화를 도모하여

자산가치의 지속적 상승을 추구대형유통업체의 자산 보유 및 임대

• 백화점 : 위탁운영을 통한 신세계의 기존 백화점 면적과 경방 소유의 면적을

전용면적 소유비율로 운영수익을 배분

• 앵커테넌트 : 기본 임대료 + 매출액 대비 수수료

• 일반테넌트 : 전용면적 대비 월임대료(전세가 약 4~5,000만원/평, 월세전환율 12%)

다양한 임대조건 적용

사업방식

㈜경방 보유 : 임대 UECUEC

29


5F

Hotel

Tenant Mix 전략

Entertainment

F&B

Fitness

Wedding Hall

: CGV 공연장

: CGV PUB PROJECT

: KOLON SPOREX

: AMORIS

CGV 멀티플렉스, 공연장, F&B와의 융합을 통한

Entertainment Zone 구성

호텔 이용객과의 연계 및 편의성 제공을 위해

호텔로비를 5층에 배치

- 주요 입점 테넌트 -

30


Sub-Anchor tenant로서 클리닉센터 유치

4F

Tenant Mix 전략

Convenience

Entertainment

F&B

: 자생한방병원

: AUCTION

: 스타차이나, 한일관, 오리옥스 등

오피스 종사자 및 방문객,

호텔 이용객을 타겟으로

Business Restaurant Zone 구성

CGV와 게임센터와의 연계를 통한 편의성 제공


CGV

Auction

(게임센터)

31


3F

Tenant Mix 전략

영캐쥬얼 & 스포츠 Zone

CGV와 푸드코트와의 연계를 통한 편의성 제공Lifestyle

F&B

: 모던하우스

: 메인디쉬


32


오피스 종사자 동선과의 연계

2F

핫트랙스(사무용품)

Tenant Mix 전략

Lifestyle

Fashion

: MUJI, 핫트랙스, 교보문고

: GAP

SPA 브랜드 유치를 통하여 쇼핑 유도


33


1F

Tenant Mix 전략

신세계 명품관

Fashion : ZARA, 망고, 빈폴SPA 브랜드 유치를 통하여 신세계 명품관의 연계

(동선 확장)


34


전문식당가

B1F

B2F

Tenant Mix 전략

B2F

35

Case Study _ 경방 타임스퀘어결론

• 약체인 경방필백화점의 경쟁력확보와 창업부지인 방직공장 부지의 최유효 방안 모색

• 경방이 쇼핑센터 디벨로퍼로 신사업구도를 설정함개발배경

• 쇼핑몰을 선진형인 임대형으로 구성

• 백화점, 할인점, 영화관, 호텔, SPA브랜드, 서점, 딸기가좋아 등 다양한 Ancho시설 구성• 백화점, 할인점, 영화관, 호텔, SPA브랜드, 서점, 딸기가좋아 등 다양한 Ancho시설 구성

• 유통강자인 신세계와 전략제휴로 개발 안정성 확보

• 오피스, 호텔 매각을 통한 사업비 조달, 주차장은 보유운영

개발전략

• Anchor는‘집객’, Mega Store는‘체류’로 효율적인 기능 믹스

• 200여 쇼핑센터타입 테넌트 성공적인 유치

• 전용면적 2만여평급 이상의 쇼핑센터구성의 타당성 확보

• 단계적인 테넌트 유치전략으로 임대 조건의 극대화

테넌트 구성

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Case Study _ 경방 타임스퀘어RDN 경험

전문 용역사 컨소시엄 구성: 해외, 국내 설계/호텔, Retail MD,

재무 컨설팅/도시계획 등

PM으로써 타 전문 업체 선정 및 관리

용역업체

선정

MD 지원

소비자 동선을 고려한

Space Program /MD 제공: 백화점, Food Court, 명품관 위치 등 소비자의 편의성과

시설의 활성화 및 수익성 증대를 위한 방안 제시

수익성 분석 방법론 제공

시공사/CM 업체 선정 지원(인허가 이후): 시공사 선정시 신용도에 따른 PF 금리인하

효과까지 고려하도록 타겟리스트,

선정 기준 등 제고

VMD (상환경 Design) 회사 선정 지원: Geo Akamatsu 선정

Anchor Tenants Tapping Anchor Tenants 계약 일반 Tenants 계약

2000~2004 2005 2006 2007 2008 2009

Tenant

유치 지원

Office

선매각

호텔업체

선정 및 매각

수익성 분석 방법론 제공: 테넌트 조건 협상, 재원 조달, 매각가액

산정 등 다양한 의사결정과정의 기준을

제공할 수 있도록 방법론 제시

선진국형 Exit Plan 제공: 국내 REITs 및 부동산 Fund 등이

활성화되기 전, REITs 및 Fund를 이용한

Exit Plan 제시

호텔 매각 및 운영사 선정방법 제공: 호텔 MGmt 회사 선정 후 매각 결정 업체

의향 조사 및 LOI 접수

Anchor Tenants Tapping: 할인점, 대형 서점, 영화관, 패션,

엔터테인먼트 등 접혹 및 협약

Office 빌딩, REITs에 매각

(코람코의 코크랩 제 14호): 매각 가액 협상 지원과 더불어, 토지지분 이슈

및 주차장 이용관련 이슈 해결(경방이 주차장 소유)

호텔 운영사 선정(Raddisson→Shanri-la→Marriott)

: 의사결정 지연에 따라 운영업체의 LOI가 파기되었고

따라서 Marriott와 본계약 전 협조 필요 업무 우선 진행

Anchor Tenants 계약: 기존 접촉 업체 및 신규

참여업체간 비교 및 선정

지원

호텔 매각 추진중: 해외 Fund에서 매수하기에

규모가 작아, 3~4개

Bundle Sales 방안 추진중

일반 Tenants 계약: Seller Market 구조

이므로 지명경쟁입찰

방식 적용

37

별첨 : 복합상업시설 개발 Construction Management Process

상업시설/호텔 Master schedule

타당성 검토&사업추진전략 수립 단계

실행계획 및 지구단위계획 단계

건축허가 단계건축허가 단계

착공 후 1년 단계

착공 후 1년 ~ 완공 단계

운영 단계

복합상업시설 개발 Construction Management Process

Time Table of Execution Periods

1 Year 1 Year 1 Year? Months

Idea 사업 진행 결정 골조 공사착공인·허가 완공

1 Year

D-1yrD-2yr

상업 시설

Process

[매각]

[임대]

상업

시설

컨설팅

업체

선정 VMD 업체 선정 및

결과물 설계 반영

Anchor Tenants

Tapping 및

MIP1) 발송

Zone별 MD

Plan 수립

임대 대행사

선정

일반

Tenants

유치

Anchor Tenants 계약

투자자 대상

IM 작성 및 배포

요구 사항 설계 반영

투자자

LOI / MOU 접수매각 조율 / 협의

매각 전략

수립매각 계약

상업시설/호텔 Master schedule

1 Year 1 Year 1 Year? Months 1 Year~

호텔

Process

[운영]

[매각]

6 months

호텔 Mgmt

업체 선정

T/A에 따른

인테리어

공사호텔

컨설팅

업체

선정

유치 등급의

업체 대상

RFP 발송

호텔(관광)

사업계획

승인

호텔 투자자 대상

IM 작성 및 배포

총 지배인

채용

총 지배인

업무 지원

총 지배인에

의한 Grand

Open 준비

T/A2) 에 따른

부대 시설 및

동선 확정

6 months

호텔 투자자

LOI / MOU 접수매각 조율 / 협의 매각 계약

주) 1. MIP : Market Information Package의 약자, 주) 2. T/A : Technical Assistance Agreement, 호텔 운영사에서 제공

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Main OutputMain OutputMain OutputMain Output 적정적정적정적정 면적면적면적면적, , , , 개산개산개산개산((((槪算槪算槪算槪算) ) ) ) 사업사업사업사업 수지수지수지수지

Basic 면적 설정

•개발 예정 부지규모 파악

•법적 허용 한도 내

5 T Model에의한 면적 조정

• To-Be Image(STP 포함)

• Target Customer

기초 MD Plan

•수평 / 수직zoning

•소비자 동선 계획

업종·업태 계획

•MD 기본 전략 수립

•업태 Mix

•업종 Mix

Zone별 이미지

•핵점포의 MD 컨셉

•층별 MD 컨셉

• Zone별 MD 컨셉

가설적 Tenants

•잠재 Tenants List

•테넌트 Mix

• Item Mix

MD / Tenants 유치 Line

타당성 검토&사업추진전략 수립 단계

사업방안 결정사업 가능성 확인

실행계획 / 지구단위계획 교통영향 / 건축허가

실행계획 / 지구단위계획

타당성타당성 검토검토 사업추진전략사업추진전략 수립수립

착공 D-1yr 골조 공사 완료 완공

운영

2010. 022009. 07 2009. 12 2010. 10 2013. 10(예정)2011. 10(예정)

시공 시공

•법적 허용 한도 내최대 개발 면적을기본 면적으로설정(용적율, 건폐율, 주차장, 지구단위계획 등)

• Target Customer

• Trend

• Trade Area (상권)

• Tenants (가설적)

• 5 T Model에 의한예상 상권 규모 및적정 수요 조사

•적정 면적 규모조정

•소비자 동선 계획

•복합시설 내에서의기능 연계도- 상업시설 존간의

연계도 포함

• Space Program

•개괄 전용율 계산

•업종 Mix

건축 디자인컨셉

• 5 T Model에 따른내·외부 건축 디자인 컨셉 도출- MD컨설팅 협업

•설계 면적 조정

Revenue Projection

•유사 임대 사례분석

•수익 환원법 적용

•층별 / Tenant별Revenue 산정

• Zone별 MD 컨셉 • Item Mix

개괄 비용 산출

•면적당 / 층별 평균 공사비 산출

•개괄적인 부대비용산출

도면 작성

•건축 기본 구상도

•이미지 투시도

•층별 Floor Plan

CostProjection

•토지 매입비

• Hard / Soft Cost

•재원 조달 비용

•기타 비용

사업성Simulation

• Target Profit 설정

•사업성 미흡 시원가, 수익, 면적등 조정

사업화 전략수립

•마케팅 전략

•차별화 전략

•관리운영 계획

•재원조달 전략

• Risk Management Plan

Architect / 공사 Line

Business Line

Consulting Line

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Main OutputMain OutputMain OutputMain Output 사업성사업성사업성사업성 Simulator, Simulator, Simulator, Simulator, 임대임대임대임대 Action Plan, Action Plan, Action Plan, Action Plan, 재원재원재원재원 조달조달조달조달 Action Plan, Marketing Action PlanAction Plan, Marketing Action PlanAction Plan, Marketing Action PlanAction Plan, Marketing Action Plan

기존사업계획 Review / 가설 설정(Top Down)

•벤치마킹 설정 / 분석/ 업데이트- 층별 / 조닝별 임대

상품화 전략수립

•예상 상권 규모 조정

• Space Program

•타운 Identity 구축

공간 세부 계획수립

•소비자 도입·동선상세계획

•주차 공간 상세계획

•테넌트 믹스 조정

• Anchor 테넌트 대상 프로모션

•입주조건 검토(설계 변경 포함)

•후보 테넌트 리스트업

테넌트 임대Action Plan

• PI 작성 / 배포- 앵커테넌트 중심

•테넌트 일정 / 담당계획

업종·업태 계획조정 및Anchor Tenants Tapping

•기존 용역 추진상의Issue 취합- 서울시 개발가이드

실행계획 및 지구단위계획 단계


실행계획실행계획 / / 지구단위계획지구단위계획 교통영향 / 건축허가


타당성 검토 사업추진전략 수립


운영

2010. 022009. 07 2009. 12 2010. 10 2013. 10(예정)2011. 10(예정)

시공 시공

- 층별 / 조닝별 임대가- 전용률- 테넌트 현황(집객력

중심)

•경합점 조사

•전문가 FGI

• Target 테넌트 대상Survey / Update

•적정 임대가 조정

•타운 Identity 구축

• Target 전략- 소비행태(라이프

스타일) 정리

•MD 정책 수정·보완

•블록 마스터 플랜수립

•주차 공간 상세계획

•반입·출로의 설정

상 프로모션

•테넌트 면적 배분

사업성Simulation

•면적 및 적정 가격 (임대가) 조정

•소요 비용 변경 요소 적용

•임대 조건 Guide 제공- 앵커테넌트 중심

•후보 테넌트 리스트업/ 접촉

•테넌트 일정 / 담당계획- 프로모션 / 모집 설명회 개최 등

상환경/건축상세 계획수립

•건축 디자인

•건축 기본 계획도

•내장 기본 계획

•환경 디자인 정책

•설계지침서

인·허가 및 건설Action Plan

• CM사 또는 감리사에 의한 각종 비용 재 산정

•인허가/공사 세부Action Plan 수립

관리운영Action Plan

•공용시설(주차장) 운영방안 검토

• Cash flow 예측

Marketing Action Plan

• Brand Identity 계획

• Special Promotion 계획

•광고·홍보 계획

•예산 설정

운영·관리 체제수립

•운영 관리 관련계약 내용, 공익비, 공동 판촉비 설정

•관내 배송 시스템

인·허가용도서 작성

•교통, 환경, 재해등 관련 도서 작성

•Master Plan 심의용 도서 작성

•기타 도서 작성

내장 감리실발족

•테넌트 구분도 /규정집 작성

•내장 규제 기준

•공사 구분표 작성

재원 조달Action Plan

•시계열적 필요 자금 규모산정

•자기 자본 조달 계획 수립

•타인자본 조달 계획 수립(채권 발행, 대출 등)

- 서울시 개발가이드라인, MP 의견 등

•개발방향 Brain-storming / 합일점 도출

•시설 별 관리운영방식Review / 가설 설정- 직접관리운영

•상업시설 면적 조정- 설계 도면을 통한 층별

가용면적 검토

•재원조달 내 타인자본조달 방법이 구체적으로 고려되어져야 함- 국내/외 투자 동향 분석 후 의사결정과의 연관- 매각사례 분석을 통한 가치분석도 연관- 투자자 리스트업 및 신규 투자자 발굴과도 연관

41


Main OutputMain OutputMain OutputMain Output ((((착공착공착공착공 승인승인승인승인), Anchor Tenants MOU, ), Anchor Tenants MOU, ), Anchor Tenants MOU, ), Anchor Tenants MOU, 사업성사업성사업성사업성 조정조정조정조정

테넌트 유치 세부 전략 수립 Project Introduction 작성

•자료 수집- 배치도, 평면도, 투시도 등

• Teaser 작성

PI 발송 및 LOI 접수

•공개 or 비공개 입찰 방식 진행

• 1차 Teaser/ 마케팅 소개서

테넌트 평가 / 의견 조율

•평가 체크리스트 작성

•평가 및 선정

•조건 검토 및 협의

Anchor 테넌트 MOU 체결

•MD, 설계 변경 등 조건이 들어간 Conditional MOU 작성및 수정

기본 설계 Line•설계 변경 필요한Tenants 요구사항 협의

•테넌트 유치 기본 전략 수립- 상품별, 시설별, 시점별 등

•마케팅 소구점 도출

건축허가 단계


실행계획 / 지구단위계획 교통영향교통영향 / / 건축허가건축허가




운영

2010. 022009. 07 2009. 12 2010. 10 2013. 10(예정)2011. 10(예정)

시공 시공

• Teaser 작성

•상품별, 시설별 PI 작성- Location, 상권, 사업 진행팀,

추정사업비, 일정 등

• LOI/MOU Sample 작성

•기타 공문 양식 작성

• 1차 Teaser/ 마케팅 소개서발송

• LOI 접수

• IM 발송

•우선 협상자 선정

사업성 Simulator

• VMD에 의한 비용 증가 요소적용

•협상 가격 수익성 Simulation

• Accept 여부 의사 결정 지원

•조건 검토 및 협의- 임대가, 관리비 및 기간- 지급 조건, 법적 사항 등

•테넌트 검토 필요 서류 준비- 법적 사항, 평면도 등

및 수정

•MOU 법적 검토

•MOU 체결

Risk Premium 적용

•인·허가 Risk 감소에 따른 금리 변동 등 조사

재원 조달 전략 수정

• Equity 배수 증자 방안 수립

•타인 자본 조달 금리 재 협상방안 수립

현금 흐름표변경

•인·허가 Risk 감소를 반영한Cash Flow Statement 변경

•마케팅 소구점 도출

•테넌트 Target list- 블록별, 층별 예상 앵커

테넌트 선정

•테넌트 유치 일정 및 방법 수립- 일정별 목표 임차율- Target 별 마케팅 일정

•상업시설 및 문화시설 내 운영방식에 따른 입찰방식 고려- 비공개 수의계약- 공개 입찰 방식 등

VMD Line

•상환경 및 설계 변경 필요한 Tenants요구사항 협의

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Main OutputMain OutputMain OutputMain Output Anchor Tenants Anchor Tenants Anchor Tenants Anchor Tenants 계약계약계약계약, , , , 사업성사업성사업성사업성 조정조정조정조정, (, (, (, (재무관리재무관리재무관리재무관리))))

공사 진행 현황Monitoring

•주기적 현장 방문

•공사 진척률 등 진행 현황 CM으로부터 파악

진행 Report 작성 / 배포

•공사 진행 현황

•테넌트 계약 현황

•자금 조달 관련

임대계획 세부수립

•임대대행사 선정 방법 / 일정 계획

• RFP 작성

Anchor / Key Tenants 협상

•MOU 작성 Tenants 대상임차 협상

•추가 주요 Tenants 대상

Anchor / Key Tenants 계약

•계약서 작성 및 수정

•계약서 법적 검토

•계약 체결

보증금 Cash In

• Payment Plan에 따른 보증금 Escrow Account로수취

착공 후 1년 단계






운영

2010. 022009. 07 2009. 12 2010. 10 2013. 10(예정)2011. 10(예정)

시공시공 시공

황 CM으로부터 파악

•사업성 변경 요소 정보수집- 공사기간 단축 / 연장- 설계 및 디자인 변경- 공사비 증가 / 감소

(자재 비용 변동, VE 효과 등)

•자금 조달 관련Condition 변동 현황

• Risk 감소/증대 현황

•이사회(투자 의사결정)에영향을 미칠 요소 변동현황

• RFP 작성

사업성 Simulator

•시장 및 공사 진행 조건 변경에 따른 예상 사업 수지 Simulation

•협상 가격 수익성 Simulation

• Accept 여부 의사 결정 지원

Risk Premium 적용

•공사 진척율에 따른 금리 변동 등조사

•테넌트 / 투자자유치로 인한 조달금리 변동 조사

재원 조달 전략수정

•보증금 및 투자자자금 유입 시점을고려한 자금Schedule 조정

•단기 / 중기 자금조달 방안 수정

현금 흐름표변경

• Cash Flow Statement 변경

실시설계/공사/감리 Line

•공사 진행 현황 및이슈 사항 보고

•추가 주요 Tenants 대상협상

•계약 체결

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Main OutputMain OutputMain OutputMain Output 임대대행사임대대행사임대대행사임대대행사 선정선정선정선정, , , , 일반일반일반일반 Tenants Tenants Tenants Tenants 유치유치유치유치, , , , 관리운영관리운영관리운영관리운영////활성화활성화활성화활성화 Action PlanAction PlanAction PlanAction Plan

공사 진행 현황Monitoring

•주기적 현장 방문

•공사 진척률 등 진행 현황 CM으로부터 파악

진행 Report작성 / 배포

•공사 진행 현황

•테넌트 계약 현황

•자금 조달 관련

운영 관리 계획

•경비·청소 등시설 관리업자 결정

•개업 이벤트 계획 검토

BI 실시 계획

• BI 디자인

•응용 디자인

• BI 매뉴얼

Promotion실시 계획

•개업 SP, 이벤트 계획

•연간 SP, 이벤트 계획

• SP, 이벤트 계획의

운영 관리 준비

•운영 요원 채용

•점주 총회 임원 선출

•점장·종업원 교육 및

개업 전광고 홍보 실시

• On/Offline 광고, 홍보 진행

•개업 Special Event 진행

임대대행사 선정

• Proposal 접수 / 평가

•임대대행사 선정

착공 후 1년 ~ 완공 단계






운영

2010. 022009. 07 2009. 12 2010. 10 2013. 10(예정)2011. 10(예정)

시공 시공시공

행 현황 CM으로부터 파악

•사업성 변경 요소정보 수집- 공사기간 단축 /

연장- 설계 및 디자인

변경- 공사비 증가 /

감소 (자재 비용변동, VE 효과 등)

•자금 조달 관련Condition 변동 현황

• Risk 감소/증대 현황

•기타 자금 집행 의사결정에 영향을 미칠 요소 변동 현황

•개업 이벤트 계획 검토

•연간 이벤트 계획 검토

사업성 Simulator

•시장 및 공사 진행 조건 변경에 따른 예상 사업 수지 Simulation

•완공 후 운영 단계의 예산 수립

•재무/관리 회계 체제로 시스템 전환

• BI 매뉴얼

•온/오프라인 활용계획

• SP, 이벤트 계획의기획 조정

실시설계/공사/감리 Line

•공사 진행 현황 및 이슈 사항 보고

테넌트 내장공사

•인테리어 업체 선정

•상환경 및 디자인 컨셉에 부합하는 인테리어 수행 지침 제공

•인테리어 공사 수행

테넌트 내장감리

•공정 체크

•법적 체크

•도면과의 정합성

•준공 검사 입회

개업 전 체크

•MD 체크

•디자인 체크

•디스플레이 체크

•점장·종업원 교육 및카운터 훈련

•개업 Special Event 진행

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Main OutputMain OutputMain OutputMain Output Tenants Tenants Tenants Tenants 관리관리관리관리, , , , 시설시설시설시설 관리관리관리관리, , , , 활성화활성화활성화활성화 관리관리관리관리

사업 컨설턴트 Role

1. 개업 후 정기 체크, 진단

2. 영업 촉진 계획의 기획 입안과 실시

일상 운영 관리 Role

1. 영업·매상금 관리

2. 경비·청소·주차장 관리

운영 단계






운영운영

2010. 022009. 07 2009. 12 2010. 10 2013. 10(예정)2011. 10(예정)

시공 시공

2. 영업 촉진 계획의 기획 입안과 실시

3. 운영 관리 계획의 기획 입안과 지도

4. 판매 촉진 계획의 기획 입안과 실시

2. 경비·청소·주차장 관리

3. 환경 개선

4. 총무·계약 관리

5. 종업원 교육

6. 매상 분석, 활성화 대책

7. 점주회, 임원회, 점장 회의 운영

8. 임대료 개정

9. 테넌트 MD 정책 지원

10.대체 입점 교섭

11.개조·개축 플래닝과 실시

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복합상업시설개발트랢드변화에따럪 construction management process ·...

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