efterfrågan på nya bostäder i...
TRANSCRIPT
1
Efterfrågan på nya bostäder i Stockholmsregionen En skattning av vad hushållen kan och vill efterfråga
2
InledningI en region som Stockholmsregionen – där människor bor, arbetar, rör sig fritt och flyttar över kommungränser kan det vara svårt för enskilda aktörer att ha en överblick över hur dessa flöden ser ut. Region Stockholm tar fram relevant kunskaps underlag i syfte att öka förståelsen kring hur bostadsmarknaden fungerar och för att underlätta för en väl fungerande bostadsförsörjning i regionen.
Region Stockholm har ett lagstadgat uppdrag att verka för insatser som kan bidra till att det långsiktiga behovet av bostäder kan tillgodoses. I den regionala utvecklingsplanen RUFS 2050 finns mål om att minst 22 000 bostäder per år behöver tillkomma. Att öka bostadsbyggandet är en del av genomförandet av RUFS 2050.
Som ett komplement till det demografiskt drivna bostadsbehovet som Region Stockholm tar fram behövs bättre kunskap och förståelse för hur den marknadsmässiga bostadsefterfrågan ser ut. I detta fall avses hushållens möjligheter och vilja att efterfråga nyproducerade bostäder utifrån rådande finansiella förutsättningar.
Den här studien ger svar på frågan hur många hushåll som kan och vill efterfråga en nybyggd bostad samt ger en geografisk bild över hur detta ser ut och skiljer sig mellan kommunerna i Stockholms län. I denna kortversion redovisas resultatet på länsnivå. Analysen ger vid en jämförelse med det demografiskt drivna bostadsbehovet en övergripande bild av glappet mellan hur många bostäder länets hushåll behöver och vad hushållen kan och vill efterfråga.
Studien har genomförts av Evidens på uppdrag av Region Stockholm.
Innehåll
Inledning .................................................... 2
Sammanfattning ....................................... 3
En metod i flera steg .................................. 4
Utgångspunkter och antaganden ........... 5
Hushållens inkomstfördelning ................. 6
Hur mycket lägger hushållen
på boendet? ............................................... 7
Inflyttningar till nyproduktion ................. 8
Flyttfrekvenser och preferenser .............10
Efterfrågan på nya bostäder
per upplåtelseform ..................................11
Skillnad mellan hur många bostäder
länets hushåll behöver och vad
hushållen kan och vill efterfråga.............12
Slutsatser ...................................................14
3
Efterfrågan på cirka 15 000 nya bostäder per år
Resultatet visar att det finns en efterfrågan i regionen på nya bostäder om ca 14 800–15 300 per år, fördelat på 8 100 bostadsrätter, 5 300 hyresrätter och 1 400 –1 900 småhus. Vid en jämförelse med det demografiskt drivna bostadsbehovet om cirka 20 700 bostäder per år uppstår ett glapp på ca 5 500 bostäder per år. En majoritet av regionens hushåll har med dagens villkor inte möjlighet att efterfråga en nyproducerad bostad.
Snittet på länsnivå för färdigställda bostäder 2014–2018 stämmer relativt väl med efterfrågan när det gäller bostadsrätter och äganderätter, men inte för hyresrätter . Under 2017 och 2018 färdigställdes dock fler bostadsrätter än vad hushållen efterfrågar. Med nuvarande villkor för hyresrätter har det inte byggts i nivå med vad hushållen efterfrågar.
Efterfrågan skiljer sig mellan kommunerna inom länet och kommunerna har olika bostadsmarknader. Nya bostäder i de centrala delarna av länet attraherar invånare från flera olika kommuner, i de yttre delarna av länet kommer invånarna i större utsträckning från den egna kommunen.
Sammanfattning
VA
RFÖ
R D
EN
NA
STU
DIE?
4
Antalet nya bostäder som efterfrågas på en marknad beror på ett stort antal faktorer. Det mest centrala handlar om hushållens ekonomiska styrka och preferenser för olika typer av boende samt pris och hyresnivå på den aktuella marknaden. Vissa faktorer varierar med konjunkturen, en skattning av efterfrågan kan alltså bara gälla för ett givet scenario.
En metod i flera steg
Priser, inkomster
och boende-utgiftsandelar
Utgifter för finansiering
Upptagnings- område och flytt-mönster
Flytt - frekvenser
och preferenser
Skattning av efterfrågan för bostadsrätt, hyresrätt och äganderätt för
Stockholmsregionen och dess kommuner.
SÅH
ÄR
HA
R V
I GJO
RT
5
Utgångspunkter och antaganden
En ambition är att metoden så långt som möjligt ska använda officiell data. I vissa fall saknas tillgänglig information och då behöver förenklingar och antaganden göras. I tabellen till höger redovisas de variabler som används i modellen och var de kommer ifrån.
Statistiken bryts ner och antaganden görs på kommunnivå samt uppdelat per upplåtelseform. Detta för att förutsättningarna skiljer sig åt mellan såväl kommuner som upplåtelseformer. Med äganderätter avses i första hand småhus.
Variabel BR HR ÄR Kommentar och källa
Boende utgiftsandelX X X
Varierar med hushållstyp och boendeform
Bostadens storlek X X X
50 kvm (HR, BR), 70 kvm (HR), 75 (BR), 110–130 kvm (ÄR) Varierar med upplåtelse-form och hushållsställning
PrisX X
Prisnivå hösten 2019,Valueguard, Booli, Värderingsdata
HyraX
Bostadsförmedlingen, hyresvärdar,observerade nyproduktionshyror
Avgift till föreningenX
Medel om 650 kr/kvm/år för riket tillämpas och normeras även på denna nivå, Valueguard
Driftskostnad X 350 kr/kvm/år
Belåningsgrad X X Finansinspektionen
Amortering X X Finansinspektionen
Flyttfrekvens X X X SCB
Preferens för olikatyper av bostäder
X X XEgen enkätundersökning omfattande 2 000 respondenter i Stockholms regionen
Upptagnings område, sannolika flyttmönster
X X XSCB
SÅH
ÄR
HA
R V
I GJO
RT
6
En av de centrala förutsättningarna i
studien är hushållens sammansättning och
bostadsstorlek. Hushållen delas upp på
ensam boende och sammanboende och
antaganden om hur stor bostad hushållen
efterfrågar görs. Sammanboende hushåll
har generellt en högre disponibel inkomst
än ensamboende hushåll och kan således
efterfråga större eller dyrare bostäder.
En stor andel av 20–30 åringarna och de
som är 65 år och äldre är ensamboende
och har en relativt låg disponibel inkomst.
De sammanboende hushållen har en något
jämnare inkomstfördelning, de med de allra
högsta disponibla inkomsterna är
sammanboende mellan 31 och 54 år.
Hushållens inkomstfördelning
20–30 år 31–54 år 55–64 år 65+ år
Ensamboende Sammanboende
1–20
0 00
0
200
001–
300
000
300
001–
400
000
400
001–
500
000
500
001–
600
000
600
001–
700
000
700
001–
800
000
800
001–
900
000
900
001–
1 00
0 00
0
1 00
0 00
1–1
250
000
1 25
0 00
1–1
500
000
1 50
0 00
0–
1–20
0 00
0
200
001–
300
000
300
001–
400
000
400
001–
500
000
500
001–
600
000
600
001–
700
000
700
001–
800
000
800
001–
900
000
900
001–
1 00
0 00
0
1 00
0 00
1–1
250
000
1 25
0 00
1–1
500
000
1 50
0 00
0–
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
0
5
10
15
20
25
30
35%
Ensamboendemest känsliga
för ökade boende-kostnader
Antal hushåll per inkomstsegment i Stockholmsregionen 2017
SÅH
ÄR
HA
R V
I GJO
RT
7
Hur mycket lägger hushållen på boendet?
När efterfrågan på nyproducerade bostäder skattas är priset på dem ett av de mest centrala antagandena. För varje kommun finns ett rådande marknadspris för nyproducerade bostäder som bygger på prisnivån på genomförda bostadsköp eller hyresnivån för nyproducerade hyresrätter. Den genomsnittliga prisnivån för befintliga bostadsrätter i länets olika kommuner varierade mellan 23 000–87 000 kr/kvm 2019, för äganderätter var differensen 27 000–80 000 kr/kvm.
Boendeutgift består av kostnader för bostaden så som hyra (för hyresrätter), kapitalkostnad och avgift till förening (för bostadsrätt) och kapitalkostnad och driftskostnad (för äganderätt). Boendeutgiftens andel av den disponibla inkomsten skiljer sig mellan upplåtelseformer samt ensamboende och sammanboende hushåll.
För bostadsrätter och äganderätter består en del av boende utgifterna av kostnader för bolåneränta samt amortering. Skattningar av belåningsgrad samt amorteringsnivå görs per kommun. Den genomsnittliga belåningsgraden på nytagna bostadslån i Stockholms län uppgick 2018 till 62 procent (antaganden om amorteringsnivå för Stockholms län enligt Finansinspektionens analys för 2018).
Ensamboende hushåll i hyres-
rätter lägger störst andel av sin inkomst på boendet
ÄganderättHyresrättBostadsrätt
Ensamboende Sammanboende
0
5
10
15
20
25
30
35%
Boendeutgiftsandel
SÅH
ÄR
HA
R V
I GJO
RT
8
Utöver hushållens finansiella förutsättningar att köpa eller hyra
en nyproducerad bostad studeras hur flyttmönster till nyproduk
tionen ser ut. Detta görs för att kartlägga varifrån inflyttarna till
nyproduktionen kommer. Hushållen som flyttar till hyresrätter
tenderar att i större utsträckning komma från andra kommuner
än mottagarkommunen, jämfört med inflyttare till bostadsrätter.
Gemensamt för alla tre upplåtelseformer är att de centrala
kommunerna har en lägre inflyttning från den egna kommunen
jämfört med de kommuner som ligger längs länsgränsen.
Inflyttningar till nyproduktion
65,6%
65,6%
38,9%26,8%
41,1%
57,6%53,1%
78,6%59,6%
73,4%
36,4%46,7%
33,3%42,2%
59,5%
70,0%
64,8%
42,3%
59,6%53,1%49,6%
45,5%
46,7%
46,9%
80,9%
60,0%
69,6%37,3%
81,1%
26,8% 81,1%
Andel från egen kommun
I Södertälje kommer de flesta inflyttarna från just Södertälje
kommun, oavsett upplåtelseform
Inflyttare till bostadsrätter
SÅH
ÄR
HA
R V
I GJO
RT
9
47,0%
90,6%
21,6%16,7%
80,6%
20,5%40,9%
50,0%28,8%
50,0%
34,0%47,7%
37,2%21,8%
37,4%
59,4%
50,0%
16,0%
18,5%50,0%55,2%
37,1%
50,0%
50,0%
68,3%
34,8%
39,9%50,0%
68,9%
16,0% 90,6%
Andel från egen kommun
55,6%
71,9%
64,8%50,3%
39,7%
55,0%63,5%
30,3%54,0%
42,4%
42,1%68,4%
28,9%35,0%
37,0%
46,1%
63,7%
38,6%49,2%59,6%
42,8%
34,6%
31,3%
88,7%
46,7%
58,7%75,0%
59,5%
28,9% 88,7%
Andel från egen kommun
Inflyttare till hyresrätter Inflyttare till äganderätter
SÅH
ÄR
HA
R V
I GJO
RT
10
Flyttfrekvenser och preferenser
Omkring 10 procent av länets befolkning flyttar årligen till såväl befintliga som nyproducerade bostäder. En enkätstudie har genomförts för att ta reda på hushållens preferenser för nyproduktion samt de olika upplåtelseformerna. Bland de som vill flytta föredrar cirka 10 procent nya bostadsrätter. Knappt 6 procent föredrar nya äganderätter och knappt 5 procent nya hyresrätter.
Flyttmönster, flyttfrekvenser och preferenser ger tillsammans med hushållens finansiella förut sättningar ett visst antal hushåll som kan och vill efterfråga en nyproducerad bostad inom en viss kommun.
Endast 4,5 procent av
de som vill flytta föredrar
nyproducerade hyresrätter
0 2 4 6 8 10 12
Bostadsrätt
Hyresrätt
Äganderätt
De flyttande hushållens preferenser för nyproduktion
SÅH
ÄR
HA
R V
I GJO
RT
11
Efterfrågan på nya bostäder per upplåtelseform
Antalet nyproducerade bostäder som hushållen har ekonomisk möjlighet och en vilja att efterfråga uppgår till 14 800–15 300. Jämförs det med antalet påbörjade och färdigställda bostäder de senaste fem åren kan konstateras att antalet bostadsrätter överensstämmer relativt väl med dagens efterfrågan. Detsamma gäller för äganderätter. Antalet hyresrätter har däremot inte byggts i den takt som efterfrågan medger.
EfterfråganÅrligen
färdigställt 2014–2018
Årligen påbörjat
2014–2018
Bostadsrätt 8 100 7 738 8 640
Hyresrätt 5 300 2 847 3 385
Äganderätt 1 400–1 900 1 604 1 501
SÅH
ÄR
BLE
V R
ESU
LTAT
ET
1212
Skillnad mellan hur många bostäder länets hushåll behöver och vad hushållen kan och vill efterfrågaEnligt de tidigare beräkningarna från Region Stockholm gällande det demografiskt drivna bostadsbehovet i länet behöver 20 7001 bostäder tillkomma per år. Sätter vi det i relation till den beräknade efterfrågan på cirka 15 000 bostäder per år uppstår ett glapp på ca 5 500 bostäder per år.
Resultatet utgör en nulägesbild. Vid förändringar av exempelvis bolåneräntor, amorteringskrav och priser på nyproducerade bostäder kommer efterfrågan att påverkas.
1 Scenario bas från Beräkning av demografiskt bostadsbehov i Stockholms län, Region Stockholm 2017.
SÅH
ÄR
BLE
V R
ESU
LTA
TE
T
1313
2 Färdigställda bostäder avser här enbart nyproducerade bostäder. Varje år tillkommer även bostäder genom ombyggnation och permanentning av fritidshus, dessa räknas inte med här.
Färdigställda bostäder Bostadsbehov Efterfrågan
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
1–20
0 00
01–
200
000
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Färdigställda bostäder, behov och efterfrågan i Stockholms län2
SÅH
ÄR
BLE
V R
ESU
LTAT
ET
Ett glapp mellan behov och
efterrågan på cirka 5 500 bostäder
per år
14
Slutsatser
• Eftersom sammanboende hushåll har högre inkomst jämfört med ensamboende hushåll har dessa hushåll större möjlighet att efterfråga olika typer av nyprodu cerade bostäder.
• Ensamboende hushåll är mer känsliga för en eventuell ökning av boendekostnader på grund av relativt låga inkomster jämfört med samman boende hushåll.
• Studien visar att en majoritet av länets hushåll inte har möjlighet att efterfråga nyproducerade bostäder med dagens villkor.
• Det finns en skillnad på ca 5 500 bostäder per år mellan hur många bostäder länets hushåll behöver och vad hushållen kan och vill efterfråga.
Resultatet av denna studie visar att:
• Det färdigställda byggandet av bostadsrätter stämmer relativt väl överens med efterfrågan.
• När det gäller preferenser för nya bostäder är nyproducerade bostadsrätter mest efterfrågat.
• Preferenser för nyproducerade hyresrätter är lägre än för befintliga hyresrätter.
• Med nuvarande villkor för hyresrätter når byggandet inte upp till efterfrågan. Det kan bero på hyresnivåer, mark och byggkostnader samt markpolitik och tillgång till mark.
• Byggandet av äganderätter överensstämmer relativt bra med efterfrågan.
• Preferenser för nyproducerade äganderätter är mindre i områden som domineras av flerbostadshus.
• De centralt belägna kommunerna har en större marknad än övriga kommuner, då inflyttarna kommer från ett större geografiskt område.
SÅH
ÄR
BLE
V R
ESU
LTA
TE
T
15
16
Tillväxt- och regionplaneförvaltningenBox 22550, 104 22 StockholmBesök: Lindhagensgatan 98Tfn växel: 08-123 130 00Epost: [email protected] www.sll.se