eiendomsmegleren nr. 12 2014

megleren12DESEMBER 2014

ÅRGANG 76

EIENDOMS

UNNGÅ MISFORNØYDE KJØPEREKjøpere som får problemer med

skjulte feil og mangler, kan øde legge

for dine fremtidige salg. Du risikerer

også å måtte bruke mye tid på

oppfølging av konflikter du ikke selv

har skyld i. Med HELP Boligkjøper

forsikring er kjøperen tatt hånd

om ved en eventuell konflikt, på

samme måte som selger er ivaretatt

gjennom eierskifte forsikringen.

HELP Forsikring er landets mest

erfarne tilbyder av bolig kjøper

forsikring og blant Norges ti største

advokatmiljøer. Til for skjell fra våre

konkurrenter har vi ikke dekningstak

eller egen andel. Det er nok derfor vi

har de mest fornøyde kundene.

5

6

8

12

14

16

19

22

24

38

40

42

44

45

FRA LEDELSEN

Nok et godt år!

Samarbeidslinjen!

VERDT Å VITE

Må gjøre seg klar til å møte

fremtidens boligkunder

Ta sosiale medier på alvor

Vi er ukuelige boligoptimister

Hva innebærer det at en bygning er fredet,

formelt vernet eller lokalt listeført?

Høstkonferansen 2014

Budrunder – eneste kjedeuavhengige løsning

Noe som passer for meg

STUDENTSIDE

Julehilsen fra Høyskolene

ETTER ARBEID

Fristene julegodteri uten sukker

Champagne til nyttår og andre

gode anledninger

MEDLEMSNYTT

Nytt om navn

Sudoku

STILLINGSANNONSER FRA SIDE 45

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund

Ansvarlig redaktør:Carl O. Geving

Redaktør:Svein Strømnes

Parkveien 55, 0256 OsloTelefon: 22 54 20 80Telefaks: 22 55 31 06Web: www.nef.noE-post: [email protected]

Utgivelse ca 20. hver måned unntatt juliOpplag: 3400ISSN 0803-7345

Forsidefoto:Shutterstock

Materiellfrist: 1. i hver måned.Bortsett fra nr. 12, frist: 25. november

Medlemmer i NEF får bladet gratis.Abonnement kr. 900,-

Grafisk produksjon:Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken,0901 OsloTlf: 23 33 92 00Fax: 23 33 92 16www.merkurgrafisk.no

Merkur Grafisk er godkjent som svane merket bedrift.

Merkur Grafisk er PSO-sertifisertVi tar kvalitet på alvor!

colorlab.noThe Norwegian Color Research Laboratory

ANNONSEKONTAKT:Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 OsloTlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: [email protected]

PRISER 2014:Helside (215x275 mm) 11.200 ,- Halvside (180x115 mm) 8.400 ,- 1/3 side (180x75 mm) 6.550 ,-Kvartside (90x115 mm) 4.900 .- Kvartside bredde (180x60 mm) 4.900 ,-Baksiden (215x215 mm) 15.400 ,-2. og 3. omslag (215x275 mm) 12.990 ,-Midtsidene (430x275 mm) 23.100 ,-

Innhold DESEMBER 2014

FAGLIG PÅFYLL

Informasjon fra NEFs juridiske avdeling

NEF-kurs 2015

Fra forsikringsfronten

Utleiers mislighold

– rekkevidden av forbud mot motregning/tilbakehold i husleie

Provisjonslønn i nedgangtider

Nye meglerstandarder på vei

Teknisk infrastruktur – noen praktiske utfordringer

26

27

28

30

32

34

35

5

8

38

35UNNGÅ MISFORNØYDE KJØPERE

Kjøpere som får problemer med

skjulte feil og mangler, kan øde legge

for dine fremtidige salg. Du risikerer

også å måtte bruke mye tid på

oppfølging av konflikter du ikke selv

har skyld i. Med HELP Boligkjøper

forsikring er kjøperen tatt hånd

om ved en eventuell konflikt, på

samme måte som selger er ivaretatt

gjennom eierskifte forsikringen.

HELP Forsikring er landets mest

erfarne tilbyder av bolig kjøper

forsikring og blant Norges ti største

advokatmiljøer. Til for skjell fra våre

konkurrenter har vi ikke dekningstak

eller egen andel. Det er nok derfor vi

har de mest fornøyde kundene.

NEF JURIDISK BISTAND 2015

1. TIMEPRIS (kun for MNEF)

2. ÅRSAVTALE 3. KJEDEAVTALE

1. TIMEPRIS:

Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf 24 11 59 99 eller sende e-post til [email protected] og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater/jurister.

Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale.

Minstepris pr samtale eller e-post svar er kr 500,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.600,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver – dersom ikke annet er avtalt.

3. KJEDEAVTALE:

Kjedeavtale gis til eiendomsmegler kjeder og foretak med flere enn 5 kontor (flere enn 5 tillatelser etter eiendoms meglingsloven).

Fri bruk for alle på kontorene i kjeden – uavhengig om den fagansvarlige er medlem i NEF. Alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål.

VILKÅR OG PRISER:

Ta kontakt med markedssjef Peter Rånås • [email protected] • mobil tlf. 907 68 100

Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no

Få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet

2. ÅRSAVTALE:a) foretak der fagansvarlig er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og megler-faglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv.

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 12.000,- + mva• Over 5 ansatte: Årspris kr 20.000,- + mva• Årsavtale for 2015 faktureres ved tegning.

b) foretak der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål.

PRISER:


juridisk bistand.indd 1 03.12.14 09:34

EIENDOMSMEGLEREN 12-2014 5

Tormod Boldvik,

Styreleder i NEF

Styrelederen har ordet

2014 ble bra. Boligmarkedet hadde mer fart enn forventet, med raske omsetninger og stort volum. Vi er i en privilegert posisjon, vi eiendomsmeglere i Norge, det skal vi være bevisste på.

Nok et godt år!

2014 ble også et bra år for NEF. Vi har hatt mange spennende utfordringer i styret, det er lagt ned mye god jobb. Vi har jobbet aktivt med medlemmer og tillitsvalgte. Det er så mye bra folk i NEF, takk for alt samarbeid.

Ved inngangen til året var ansettelsen av ny direktør en sentral oppgave. Det første halvåret med Carl indikerer at vi gjorde en god ansettelse. Vi har fått høyt engasjement, faglig innsikt og høy integritet. Heldig er han som leder NEF’s sekretariat, der er det mange flinke ansatte.

Frem mot Landsmøtet gjorde vi gode disposisjoner i forhold til målplanen. Det er viktig at NEF bidrar positivt i å forene de kommersielle kreftene i bransjen med den samfunnsoppgaven vi forventes å løse. Trygg Bolighandel er et mål som godt kan kombineres med å ha interessante arbeidsdager og god lønnsomhet. Kombinasjon av ulike interesser forutsetter langsiktig fokus og bevisste valg. Valgene er gjort, vi stormer mot realisasjonen.

Vi er ved utgangen av året en mer verdsatt samarbeidspartner for de myndighetsorganer og interesseorganisasjoner vi har rundt oss. Det er en sentral målsetning å påvirke omgivelsene. Valgene vi har gjort innebærer å samhandle over tid, langs en konsistent linje.

NEF’s forbrukerrådgiver i bolighandelen er ansatt, presentert og tiltrer på nyåret. Det er tid for å forholde oss mer til forbrukerne, snakke direkte med dem. Også her skal vi handle konsistent, vi skal ha høyt engasjement, faglig innsikt og sterkt fokus på integritet. Vi lykkes kun om vi har fokus på reell forbrukerinteresse.

Vi har vært synlig i mediene, med stadig mer av den kvalitet vi representerer. Det har vært færre oppslag, men vi er trygge på at vi ikke er på minussiden i forhold til påvirkningskraft. Når vi nå har etablert nye fundamenter vil vi i 2015 skape flere nye saker. Vi kommer til å holde høyt nivå, både i antall oppslag og innhold av stor verdi.

Styret i NEF har gjort valg og satt kurs, hele veien med et stort engasjement. Det er sterke ressurser jeg har rundt meg i styret, de fortjener min takk og medlemmenes applaus!

Sekretariatet under ledelse av Finn og Carl har levert gjennomføringsevne. Vi skal være stolte av dem! Vi har anerkjente fagfolk som nyter stor respekt, internt og hos dem vi samhandler med. Vi har gjennomføringsevne på store konferanser, og vi har

kontroll på driften. Medlemstallet øker stadig, vi ser på det som et tegn på at vi lykkes.

2015 blir et toppår. Det vi skal ha ennå mer av er engasjement rundt fag, integritet og langsiktig posisjonering. Forbrukerlinjen har jeg plassert under posisjonering. Vi skal det neste året bevege oss stadig nærmere idealet hvor vi er garantisten for Trygg Bolighandel.

I det vi nærmer oss slutten på nok et år er det greit å kose seg med egen suksess. Samtidig skal vi være bevisste at for mange er dette den delen av året hvor fraværet av deltagelse i suksessen er mest påtagelig.

Ta vare på hverandre! Jeg vil ønske dere alle en riktig god jul

og et herlig nytt år. •

NEF JURIDISK BISTAND 2015

1. TIMEPRIS (kun for MNEF)

2. ÅRSAVTALE 3. KJEDEAVTALE

1. TIMEPRIS:

Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf 24 11 59 99 eller sende e-post til [email protected] og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater/jurister.

Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale.

Minstepris pr samtale eller e-post svar er kr 500,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.600,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver – dersom ikke annet er avtalt.

3. KJEDEAVTALE:

Kjedeavtale gis til eiendomsmegler kjeder og foretak med flere enn 5 kontor (flere enn 5 tillatelser etter eiendoms meglingsloven).

Fri bruk for alle på kontorene i kjeden – uavhengig om den fagansvarlige er medlem i NEF. Alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål.

VILKÅR OG PRISER:

Ta kontakt med markedssjef Peter Rånås • [email protected] • mobil tlf. 907 68 100

Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no

Få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet

2. ÅRSAVTALE:a) foretak der fagansvarlig er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og megler-faglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv.

PRISER:


b) foretak der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål.

PRISER:


juridisk bistand.indd 1 03.12.14 09:34

6 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

Vi skal jobbe for å bygge grunnleggende tillit til våre medlemmers faglighet. Vårt mål er å forsterke forbrukerens opplevelse av medlemmene som prefererte eksperter i bolighandelen. En megler MNEF skal ose av kvalitet og skikkelighet.

Paradokset er at forbrukernes oppfatning er relativt negativ når man spør om deres inntrykk av bransjen som sådan, mens evalueringen er relativt positiv når foretakene spør selgere og kjøpere om deres konkrete erfaringer med eiendomsmeglernes tjenester.

Trine Ullas avhandling om bransjens omdømme konkluderer med at utfordringene bør møtes med en ny kommunikasjonslinje. Det er klare indikasjoner på at bransjens fokus på priser og statistikk bidrar til å sementere myten om at eiendomsmeglere flest er luringer uten omsorg for forbrukere.

Trine Ullas medisin er å bygge omdømmeplattformer i foretakene. Hun mener at bransjen må endre sitt eksterne fokus, og vise fram eiendomsmeglernes høye kompetanse og kompleksiteten i arbeidet som megler. Publikum må se, høre og føle at eiendomsmeglere flest er eksperter som opptrer i selgers og kjøpers beste interesse.

Derfor bruker vi mye tid på dialog med beslutningstakere på myndighetssiden. Vi bruker tid på å forstå myndighetenes mandat og mål, og vi bruker tid på å skape forståelse for våre medlemmers situasjon. Vi legger

særlig vekt på dialog om NEFs retning og vår forbrukerlinje, slik den ble vedtatt av landsmøtet i mai 2014. Vi opplever anerkjennelse for NEFs holdninger og prioriteringer.

Dette borger for et fruktbart samarbeid om bransjens framtidige utvikling. Samarbeidslinjen vil føre oss mer presist og raskere mot målet. Vi søker gjensidig forståelse for hvilke grep som må tas for å sikre eiendomsmeglerens faglige integritet og uavhengighet som rådgiver – mot et felles mål om å ivareta forbrukernes beste interesse.

Det tjener ingen hensikt å gå i harde konflikter med unyanserte medieutspill. Det er bare egnet til å svekke bransjens troverdighet. Vi foretrekker saklig debatt tuftet på innsikt og forutsigbarhet på begge sider av forhandlingsbordet. I NEF ledelsen er vi trygge på at medlemmene våre verdsetter langsiktighet og samarbeid mot felles mål. Det er resultatet som teller, ikke hvor høyt vi roper.

Denne høsten har vi også møtt topplederne i en lang rekke virksomheter som operer i og rundt vår bransje. Vi orienterer om NEFs retning og prioriteringer, utveksler erfaringer og ideer og utvikler relasjoner.

Langs den samme linjen møter vi topplederne i de store og mellomstore eiendomsmeglingsforetakene rundt i landet i løpet av høsten og vinteren. Vi søker dialog om roller, utvikling og samarbeid i fagets og bransjens beste interesse. Foretakene er i det vesentlige godt organisert, og de senere årene har vi sett en betydelig satsning på kvalitetsutvikling. Dette er positivt.

Samtidig er det sterk konkurranse mellom foretakene. Det er mange aktører med til dels svært ulike forretningsmodeller. Foretakenes business krever et noe mer kortsiktig kommersielt fokus. Vi ser noen tendenser til at meglerens faglige integritet og uavhengighet kommer under press pga. kryssende hensyn og små marginer.

NEF har et mer overordnet fokus på kvaliteten i eiendomsmeglingen. Vi skal påvirke utviklingen på en måte som styrker en samlet bransjes faglighet og omdømme. Bransjen klarer seg best når foretakene anstrenger seg for å oppfylle eiendomsmeglingslovens krav i hvert eneste oppdrag, og ved å vise frem all den kompetansen og skikkeligheten de fleste eiendomsmeglerne står for.

NEF er opptatt av å motvirke uheldige bindinger og koblinger som kan være egnet til å svekke tilliten til eiendomsmeglerens faglige integritet og uavhengighet som mellommann. Det er vårt inntrykk at finans og forbrukermyndighetene har samme fokus.

Vi opplever at foretakslederne deler ønsket om å styrke tilliten til bransjen. Derfor er det gode forutsetninger for et godt og fruktbart samarbeid. Vi gleder oss til fortsettelsen i 2015!

Med ønske om en god jul og et strålende nytt år! •

Samarbeidslinjen!NEF søker konstruktivt samarbeid med beslutningstakere i alle ledd. Vi søker løsninger som tjener forbrukerne. Vår eksistens er bygget på at forbrukerne har behov for våre tjenester.

fra ledelsen

Adm. direktør i NEF, Carl O. Geving

NYHET! Kjøp plass øverst i resultatlisten- få flere besøk til din annonse!

Tjenesten gjelder Fritidsbolig til salgs, Bolig i utlandet og Bolig til leieog bestilles fra vår adminløsning.

.no


Vi tror at det er to sentrale drivkrefter som vi må for

holde oss til i medielandskapet framover. Det ene

er at det skjer masse innovasjon innen moderne medieteknologi som byr på veldig mange nye muligheter. Det andre er en ny generasjon boligkjøpere som er på full fart inn i markedet og som stiller helt andre krav til hvordan du skal kommunisere med dem, hvordan de skal bli underholdt, og hvordan du skal treffe dem. De er på sosiale medier sammen med vennene sine og synes at det er kjedelig å bruke tradisjonelle kanaler som Finn.no og vanlige aviser. Så spørsmålet blir hvordan vi skal snakke med disse menneskene? Denne gruppen blir bare større og større, sier Pål Roppen til Eiendomsmegleren.

Moderne mediateknologi vil utfordre eiendomsmeglerne, som må være villige til å forandre seg mye i årene som kommer.

Jeg tror eiendomsmegleren vil ha en viktig funksjon også i framtiden, men jeg tror at rollen deres og måten de skal jobbe på kommer til å endres. De må jobbe smartere og bruke de nye mulighetene som kommer.

Hvis jeg skal ha et budskap til meglerne må det være at de må sette seg inn i og være opptatt av moderne medieteknologi. De er en relativt konservativ yrkesgruppe som må bli mer «teknofreaker» enn de er i dag. Skal eiendoms megleren klare å være med på endringene som kommer, må de også skjønne hva moderne medieteknologi er for noe og sette seg inn i dette. De må for eksempel forstå hvordan man administrerer en adwords konto på Google, og du må skjønne sosiale medier. Du må rett og slett skjønne hvordan du bygger interaktiv kommunikasjon. Det er en helt annen måte å tenke på enn det man gjør i dag. I dag følger man bare tradisjonelle rutiner med å få annonsen i avisen, prospektet sendes til trykkeriet og det går en greie bort til Finn.no. Denne rutinen kommer til å endres til nye og mer effektive kommunika sjons kanaler som fanger boligkjøperne der de beveger seg på nettet! De meglerne som får med seg dette og klarer å forholde seg til det vil bli vinnerne. De som tviholder på det tradisjonelle vil slite, mener Roppen.

Northug-rykkSå langt mener han at det er begrenset vilje til å endre seg i eiendomsmeglingsbransjen. Han mener at de som lærer av en viss langrennsløper vil dra stor nytte av det.

Jeg savner at noen gjør et «Northugrykk» og tør å tenke helt annerledes – bryter med det tradisjonelle. Et eksempel er meglerkontor som fremdeles har fokus på fine hjemmesider. Dette er en mer tradisjonell måte å tenke på. Hjemmesiden som markedsføringskanal av boliger har gått litt ut på dato, ettersom boligkjøpere ikke er bevisste på hvilken megler som blir brukt, men er mer objektorienterte. Så å bruke mye ressurser på å bygge opp fine hjemmesider som hovedkanalen for boligannonsering, mener jeg tilhører mer fortiden enn framtiden.

Når tror du at endringene du snakker om vil skje? Jeg kan si så mye at det ikke skjer i morgen, men vi må heller ikke vente i fem år. Den dagen dette begynner å akselerere er det viktig å ikke være bakpå, men allerede ha startet tilpasninger til den nye medie

Av

Sve

in S

trø

mne

s

verdt å vite

Må gjøre seg klar til å møte fremtidens boligkunder

Inviso har siden oppstarten for 10 år siden og fram til i dag utviklet seg til å bli et stort firma og en ledende leverandør av fototjenester til eiendomsmeglings-bransjen. Nå utfordrer de både seg selv og eiendomsmeglerne til å være med på den teknologiske utviklingen som kommer til å skje de neste årene. Er man ikke villig til å gjøre disse forandringene, tror administrerende direktør i Inviso, Pål Roppen, at det vil være mange eiendomsmeglere som kommer til å få det tøft framover. Den samme trenden tror han forøvrig også at vi kommer til å se i andre deler av bransjen.


virkeligheten. De som tilpasser seg og er offensive vil også ha store muligheter til å ta nye spennende posisjoner. Jeg tror vi vil opp leve nye posisjoneringer og endringer i markedsandeler i forhold til slik det er i dag. Og nye aktører vil dukke opp og utfordre de etablerte meglerkjedene. Det er når alt blir kastet opp i luften at det er muligheter til å gjøre store endringer.

Roppen mener også det er visse strukturelle utfordringer i eiendomsmeglingsbransjen som kan ha en bremseeffekt på utviklingen, og som bransjen bør finne bedre løsninger på.

Jeg har sett enkeltmeglere som er på hugget, men som også er frustrerte fordi systemet og infrastrukturen de jobber i ikke støtter dem på å jobbe smartere. Hele arkitekturen i norsk meglerbransje er et konglomerat av brikker og systemer, og dette er en bransjeutfordring. Jeg vil også utfordre de store bankeide kjedene på å vurdere om de skal legge eiendomsmeglerdelen på utsiden av banksystemet. I en tid hvor vi blir utfordret på å innovere og utvikle ny tekno logi raskt, er det ikke en fordel å være avhengig av et stort og tungt konsernsystem, og risikere å

Administrerende direktør i Inviso, Pål Roppen


måtte vente lenge før nødvendige endringer og markedstilpasninger skjer. Da blir du i tilfelle stående på perrongen mens utviklingen suser forbi. Man må rigge seg etter det markedet forventer og da blir det tungt å sitte fast i et stort og langsomt konsernsystem med alle de begrensninger det innebærer, sier Pål Roppen.

Inviso 2.0I Inviso har de selv allerede tatt grep for å være med på utviklingen som kommer til å skje framover. De har kalt denne satsningen for Inviso 2.0.

Vi utvikler oss fra å være en ren fotoleverandør til å bli et digitalt markedsføringsbyrå for eiendomsbransjen. Vi bygger et vertikalt mediebyrå og går dermed dypere inn i markedsføringsprosessene som forutsetter kunnskap og kompetanse om bransjen. Vi kommer til å endre vår posisjon fra å produsere foto, til å tilby et bredt spekter av innhold inkludert flere nye bildeformater, flere ulike videoformater og flere digitale markedsføringsverktøy for eiendomsmeglerne.

Det som kommer til å stå sentralt er kompetanse på historiefortelling. Vi har sett en del treminutter lange videoer der man vandrer gjennom boligen til dårlig musikk. Lite engasjerende, lite kommunikasjon og liten effekt i salgsprosessen. Skal man vise frem et interiør så er faktisk stilbildet et bedre format å gjøre det med. Da kan du flytte blikket ditt i alle akser og retninger og hvile blikket på det du ønsker, mens du i en lineær video må spole deg frem og tilbake hvis det er noe du vil se nærmere på. Det er unaturlig, treigt og komplisert.

Vi mener vi løser dette på en riktigere måte med 30 sekunders reklamespoter som vi kan spre i alle medier og som får deg nysgjerrig. Og når du har blitt nysgjerrig kan vi bruke andre kommunikasjonsformer og andre formater til å engasjere og

gi mer informasjon om boligen. Det kan være spennende og intelligente stillbilder, områdevideo, infografikk, interaktive boligplanleggere og innhold som tar meg med på en reise der jeg får masse relevant og spennende informasjon – og til og med kan drømme meg litt inn i boligen. Det er historiefortelling det handler om, og dette blir en kompetanse og egenskap som blir viktigere for både fotografer og eiendomsmeglere. Da kan de med bruk av nye digitale løsninger sammen selge drømmen til boligkjøperen langt bedre enn de gjør i dag. Og vi skal hjelpe dem med kompetanse, nye mediatjenester og relevante innholdsleveranser.

«Big data»I Inviso tror de også at mye av fokuset framover kommer til å bli hvordan man skaffer seg informasjon om kundene og målstyrer denne informasjonen i markedsføringen mot de mest relevante kjøpergruppene.

Vi skal hjelpe kundene til hvordan de skal nå boligkjøperne på best mulig måte. Og her kommer det neste store utviklingstrekket – nemlig det å bruke «Big data». Det å samle

opp og eie data om kundene selv, og videre bruke dette aktivt for å kunne kommunisere med mye høyere relevans og presisjon enn det avisene i dag er i nærheten av, forklarer han. Ikke la andre eie dine kundedata. Det er ikke særlig smart.

Av de totale kostnadene som legges ned på markedsføring av boliger i dag, går 80 % til distribusjonskostnader som for eksempel avisannonser og Finn.no, mens kun en liten del går til å utarbeide og produsere innholdet. Men når de tradisjonelle og kostbare distribusjonskanal ene må vike plass for nye digitale kanaler og mer viral markedsføring, vil dette bli snudd på hodet. Distribusjonskostnadene går kraftig ned og innholdsproduksjonen øker.

Digitale distribusjonskanaler er langt mer kostnadseffektive enn tradisjonelle medier og viral markedsføring er i hovedsak gratis. Behovet for innhold vil derimot øke med mer dynamiske brukeropplevelser, fordi jeg som boligkjøper ønsker å vite mer. Samtidig som jeg vil bli underholdt og drømme meg inn i den nye boligen min. Både boligselger og eiendomsmegler vil kunne følge med på hva

boligkjøper ser på og liker, og dynamisk legge inn ny og relevant salgsinformasjon hele veien – helt til boligen er solgt.

Hvordan kommer dette til å slå ut for totalkostnaden for kundene? Jeg tror faktisk at de totale markedsføringskostnadene per salgsobjekt kommer til å gå ned i forhold til dagens nivå, ettersom distribusjon i dag representerer en så høy andel av totalkostnad ene. Kanskje kan du erstatte en tradisjonell markedspakke på 20 000 kroner med en digital pakke på 10 000 kroner som både kommuniserer mer presist og relevant, samtidig som innholdet er mer engasjerende og underholdende. Og som igjen enkelt kan deles gratis med hele verden.

Spørsmålet videre blir ikke hvorvidt man skal fortsette å bruke tradisjonelle kanaler for å treffe boligkjøpere, men heller om du tør å ikke bruke nye digitale medier, som målrettet treffer den aktuelle kjøpergruppen på en måte som engasjerer hele veien fram til boligen blir solgt, avslutter Pål Roppen i Inviso. •

STYRK DIN LIKVIDITET Nye regler - Nye utfordringerSvea Finans har utarbeidet løsninger hvor meglerhusene får dekket sitt likviditetsbehov på enklest mulig måte.

Dette betyr at meglerhuset slipper å vente på oppgjør fra boligselger for å motta sine inntekter. Det vil ikke påløpe ekstrakostnader for meglerhuset å benytte løsningen.

• Meglerhusetstyrkersinlikviditet• Fullkontrollpåreskontroen• Forutsigbareraskeutbetalingeravoppgjør• Enkeltfordenenkeltemegler• Styrketkonkurransesituasjon• Boligselgerblirilitengradinvolvert

Kontakt meg

StianBakken SveaFinans|SalesManager Mob:+4741643910 [email protected]

KONTRAKTSMØTE

I DAG

PENGER PÅ KONTO

I MORGEN

www.sveafinans.no

02080


Vi legger stor vekt på markedsføring, profil og estetikk, og til dette bruket er sosiale medier ideelt, mener Marius Kallevik, eiendomsmeglerfullmektig og partner i Meglerhuset Rele i Haugesund.

Rask responsMed ny Instagram konto i oktober, hadde meglerhuset 335 følgere etter svært kort tid. Selskapet hadde lagt ut 100 bilder, og responsen var stor.

Å måle effekten av Instagram er ikke enkelt, men på visninger er vi flinke til å spørre hvor folk har sett oss, og svært ofte er svaret Facebook. På Facebook har vi både organisk visning og betalt visning, som lettere lar seg måle, og enkelte ganger har disse visningene både matchet og overgått Finn.no, forteller Kallevik.

Vi sitter mye foran skjermenI følge Norsk mediebarometer bruker vi nordmenn mye tid på internett. Fra 2012 til 2013 økte nettsurfingen med 15 minutter om dagen. Dermed bruker vi i gjennomsnitt 1 time og 42 minutter på nettet hver dag.

Rundt tre millioner nordmenn har sin egen profil på nettsamfunnet Facebook. Tjen esten har inntatt en posisjon som Norges største mediekanal, foran både NRK, VG på nett og TV2. Aldersmessig ligger segmentet mellom 30 og 39 år, og har en jevn økning i antall bruk ere, i motsetning til alders

gruppen 18 til 29, som i følge Norsk mediebarometer har sunket siden høsten 2013.

Instagram er et av de raskest voksende nettsamfunnene i verden, og stappfull av muligheter for kreative bedrifter. I Norge er det rundt 1,065 millioner brukere registrert, og brukere i alder 18 til 29 år utgjør det største segmentet.

Viktig med strategiPå Instagram legger vi hovedsakelig ut interiør og eksteriørbilder, både fra rimelige og dyre boliger, men det skal være fine bilder. Her er vi svært opptatt av hva vi tekster og tagger bildene med, slik at brukerne kan finne oss. På Facebook legger vi ut et utvalg av eiendommer vi omsetter, i tillegg til poster som

egner seg som egenprofilering. Nå nylig la vi blant annet ut Haugesunds dyreste bolig som vi solgte. Totalt, både organisk og kjøpt, hadde vi i overkant av 44.000 treff på rekordsalget på Facebook, forteller eiendoms meglersfullmektigen fra Haugesund.

Meglerhuset Rele er opptatt av å ha en strategi bak sin promotering på sosiale medier. Kallevik mener det er viktig å ha en rød tråd, slik at det ikke blir lagt ut hummer og kanari.

Vi er to faste meglere som har ansvaret for Instagram og Facebook, og på sikt vil vi nok være på Twitter og. Jo, flere kanaler, jo flere kan man nå, men det er viktig å ikke gape over for mye. Sosiale medier skal samkjøres og administreres, og

det kan ta tid. Dette er noe vi gjerne gjør på kveldstid, som vi ikke måler i kroner og timer, men dette er noe vi har tro på og stor interesse av, forklarer Kallevik.

Sosiale medier engasjererSosiale medier engasjerer med video, fine bilder, åpenhet og kommentarfelt, hvor flere med noe på hjertet kan bidra og dele boliginformasjon.

Sosiale medier kommer til å være uunnværlige og sentrale plattformer, som vil være gull for boligselgere og meglere langt inn i fremtiden. Her kan man vekke interesse og engasjement, og dele informasjon, hevder en engasjert Gorm Kunøe, førstelektor ved Institutt for Markedsføring, Handelshøyskolen BI, og

Ta sosiale medier på alvor

Av

Kri

stin

Bra

tlan

d

Det er mange grunner til å ta sosiale medier på alvor, en av dem er at sosiale medier er kommet for å bli. Vi snakker om fremtidens markedsføringskanal, og bruken av disse har eksplodert de siste årene

Quka / Shutterstock.com

Marius Kallevik


en av Norges fremste eksperter på markedsføring av boliger.

Markedsføring og salg generelt har forandret seg, og det har gått fort. Nye kanaler utfordrer den tradisjonelle måten å selge boliger på, og Kunøe følger nøye med på aktuelle trender og utviklingstrekk for salg og markedsføring av boliger. Ifølge førstelektor Gorm Kunøe vil vi se stadig tettere kontakt mellom boligselgere og eiendomsmeglere.

Sosiale medier utfordrer Med de nye kanalene tror jeg eiendomsmeglere får nye roller etter hvert. Mer som i USA, hvor megleren er din beste venn, som tar seg av dine problemer når det gjelder å finne ny bolig, i tillegg til å selge din gamle.

I fremtiden vil meglerne måtte fokusere mer på service og «know how». De bør være flinke til å snakke med kundene, vite hva de ønsker, og hvilke situasjon de er i, tilby noe ekstra.

Selgeren vil bruke sitt eget nettverk og dele informasjon for å få folk på visning, mener Kunøe videre. Han tror verken eiendoms meglere eller Finn.no vil dø ut, men kanskje måtte finne nye arenaer.

Vi følger godt med på sosiale medier og hva som skjer på den fronten. Vi ser konkurransen, og det utfordrer oss til å tenke nytt, sier Johan Fredrik Høvås, salgsdirektør i Finn eiendom. Vi må stadig se hvordan vi kan nå folk der de er på nye måter, men jeg tror fortsatt det vil være behov for oss i fremtiden, fortsetter han.

Det er sosialt å handle, og vi er en del av det. På Finn er det per i dag mulig å snakke én til én, via sms og mail, og sosiale medier utfordrer oss med sin ekstreme åpenhet. FINN skal være en markedsplass, og vi ser hvordan vi kan utvikle sosiale dimensjoner i vår digitale markedsplass. Allerede i dag vil du blant annet se at enkelte selgere på FINN Torget har profiler som inkluderer bilder av personen, det er ett eksempel på hvordan markedsplassen blir mer sosial, tidligere var det som ble solgt i fokus mens selgeren var anonym.

Ambisjonene til Finn er å være verdens beste markedsplass for kundene og brukerne, og det er ambisjoner de står ved. Høvås mener de ligger i forkant, og prøver å tenke smart på hva de gjør. De samarbeider tett med eiendoms bransjen og er en god digital rådgiver.

I dag finnes ulike medier på banen som komplimenterer hverandre. Sosiale medier er helt klart et supplement til Finn, og vi trekker veksler på dem. Som med alle markedsføringsverktøy gjelder det også for sosiale medier at man først må vite hvilket problem man skal løse. Verkt øyet er ingen løsning i seg selv. Sosiale medier kan få større betydning, men så langt viser ikke våre undersøkelser at disse kanalene er avgjørende for kjøp og salg av bolig.

Vi ser dog at internasjonale konkurrenter har en helt annen holdning til personvern enn vi har her i landet, og det ser vi

som vårt fortrinn. Personvern har vi stor respekt for, og setter høyt, avslutter Johan Fredrik Høvås. •

Vi ønsker deg en riktig

god jul og et godt nytt år

Gorm Kunøe

Johan Fredrik Høvås


En liten test på dette fikk vi for et par uker siden, da vi fikk resultatene fra det kvartalsvise Forventningsbarometeret som TNS Gallup og Finans Norge samarbeider om. Barometerets hovedindikator, som er et gjennomsnitt av flere enkeltindikatorer, viste et fall. Ser vi nærmere på enkeltindikatorene, viser de at det er det kraftige fallet i tilliten til landets økonomi neste år som i hovedsak drar ned hovedindikatoren.

Spørsmålet om folks forventninger til boligprisutviklingen har vært et fast innslag i Husholdningsundersøkelsen i flere år (se graf), og erfaringsmessig vet vi at disse forventningene i betydelig grad er stemningsstyrt. Vi registrerer også at det er en sammenheng mellom den generelle tillitsmålingen i Forventningsbarometeret og den faktiske boligprisutviklingen i månedene etterpå. Spørsmålet er imidlertid om tillitsfallet denne gangen er sterkt nok til å oppveie den ovennevnte boligprisoptimismen. Slik psykologi er jo den store xfaktoren i boligmarkedet.

Husholdningene er viktige for bankeneFor finansnæringen er stemningen i boligmarkedet og husholdningenes økonomiske velvære viktig å følge med på. Lån til husholdningssektoren utgjør drøyt 50 prosent av bankenes samlede utlån, og av dette igjen utgjør boliglån over 80 prosent. Dette er også en av grunnene til at vi hver høst gjennomfører Husholdningsundersøkelsen.

Mange av spørsmålene vi stiller er boligrelaterte. Forventninger til boligprisutviklingen er nevnt, men vi ber også det representative utvalget i undersøkelsen om å vurdere egen boligs verdi i forhold til kostpris og gjeldsbelastning. Vi spør også boligeierne i undersøkelsen om de har fått hjelp av familien til boligkjøpet, eller om de vurderer å gi slik hjelp. I det følgende vil jeg presentere noen av hovedfunnene som kan være av interesse for lesere av denne publikasjonen.

Foreldre trår til ved barnas boligkjøpFire av ti foreldre over 50 år oppgir å ha støttet barna økonomisk i forbindelse med boligkjøp. Andelen foreldre over 50 år som har hjulpet barna inn i boligmarkedet har vært jevnt stigende de siste årene, fra 38 prosent i 2010 til 43 prosent i årets undersøkelse. Vi har også spurt om foreldre med barn har planer om å gi støtte til boligkjøp. I aldersgruppen 4049 år, som normalt har barn som nærmer seg boligkjøp, er andelen som svarer ja på dette spørsmålet 64 prosent.

Foreldre og familie har blitt stadig viktigere for førstegangs kjøpere, gjennom pengestøtte og/eller ved å stille tilleggsikkerhet. Hovedårsaken til dette er selvsagt Finanstilsynets boliglånsretningslinjer,

som setter som en norm (ikke krav!) at låntakeren skal ha minst 15 prosent egenkapital.

Husholdningsundersøkelsen viste for øvrig en liten nedgang i andelen som oppga at de har fått hjelp fra familien til boligkjøp. Nedgangen kom etter flere år med jevn oppgang. Vi heller mot å karakterisere nedgangen som ”statistisk støy”, men det er også et poeng at bankene i år har sluppet litt opp når det gjelder ovennevnte egenkapitalnorm. Finanstilsynets boliglånsundersøkelse, publisert i begynnelsen av november, viste en økning i andelen med belåning over 85 prosent. Grunnen til dette er at finansministeren sist vinter eksplisitt ba bankene om å utvise mer skjønn, typisk dersom betjeningsevnen utvilsomt er god nok til å betjene en høyere belåningsgrad enn 85 prosent. Vi tror imidlertid ikke dette har slått ut i årets Husholdningsundersøkelse, men det blir spennende å følge dette fremover.

Boligeiere med milliongevinst – på papiretNi av ti boligeiere som har gjort seg opp en mening om markedsverdien på egen bolig, mener den er høyere i dag enn da de kjøpte. Av disse tror 60 prosent at merverdien er en million kroner eller høyere, viser undersøkelsen.

Knapt noe å heve øyebrynene av, siden boligprisene de siste 20 årene – med noen korte perioders unntak – har steget jevnt og trutt. Men det er likevel interessant å merke seg at andelen bolig eiere

Vi er ukueligeboligoptimister

Ni av ti nordmenn tror boligprisene vil være uendret eller stige det nærmeste året, viser Husholdnings undersøkelsen 2014, som Norstat gjennomførte for Finans Norge i høst. Spørsmålet nå er om denne ukuelige boligoptimismen har fått en knekk etter strømmen av negative presseoppslag i kjølvannet av det kraftige oljeprisfallet siden undersøkelsen ble gjennomført.

75%83% 83% 84% 88% 89% 89%

18%11% 11% 10%

7% 7% 6%7% 6% 6% 6% 5% 4% 5%

0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Vet ikke

Nei

Ja

Dersom du hadde solgt boligen din/deres i dag, ville du fått mer enn du i sin tid kjøpte den for?

Base: 2014: N=796, 2013: N=796, 2012: N= 813, 2011: N = 799, 2010: N = 837, 2009: N = 846, 2008: N = 891

Av

Jan

Dig

rane

s, d

irekt

ør fo

r p

rose

ssom

råd

et b

ank

i Fin

ans

Nor

ge


som tror boligen i dag er verdt mer enn den ble kjøpt for, har økt jevnt og trutt de siste årene, fra 75 prosent i 2008 til 89 prosent de to siste årene.

Denne boliggevinsten representerer ikke bare en sikkerhetsbuffer mot et eventuelt boligprisfall, men den har også gitt mange muligheter til å trekke opp boliglånet til ulike formål – mest vanlig til oppussing av boligen.

Sistnevnte bringer oss over på et annet spørsmål vi stiller boligeiere med lån; hvordan vurderer du ditt boliglån opp mot antatt markedsverdi på boligen. Dette sier jo noe om hvor mye prisene må falle før egenkapitalen i boligen spises opp.

Flertallet med gjeldsgrad under 60 prosentHele 7 av 10 låntakere oppgir at lånet utgjør mindre enn 60 prosent av boligens markedsverdi. Boligprisvekst, i kombinasjon med færre nye lån med høy belåningsgrad og regelmessig avdragsbetaling, har åpenbart gitt lånekunder flest gode buffere. Kun tre prosent oppgir at lånet utgjør mer enn 90 prosent.

Dette samsvarer godt med for eksempel Finanstilsynets siste boliglånsundersøkelse, som omfatter drøyt 7 000 lån med pant i bolig utbetalt etter august i år. Av nye lån som gikk til kjøp av bolig, var gjennomsnittlig belåningsgrad 71 prosent. Med noen års nedbetaling, og en liten boligprisvekst, vil belåningsgraden raskt falle under 60 prosent.

Det er mye fokus på den sterke gjeldsveksten i husholdningene. Grafene i makro kan utvilsomt gi grunn til bekymring, men når vi dukker under makrooverflaten – for eksempel inn i SSBs selvangivelsesstatistikk – finner vi mange interessante nyanser; for eksempel at mye av gjeldsveksten har kommet i eldre husholdninger og i husholdninger med de høyeste inntektene. Begge disse tåler en høyere gjeldsbelastning. Førstnevnte fordi de kommer fra et lavt nivå (dessuten har 60+ hatt en særlig sterk vekst i realdisponibel inntekt de siste ti årene), samt at folk med høy inntekt kan betjene en høyere belåningsgrad (lån i forhold til inntekt) enn folk med lavere inntekter.

Våre undersøkelser viser dessuten at sparing generelt, og nedbetaling av lån spesielt, ligger langt fremme i pannebrasken på mange. Norske boliglånskunder har i snitt en nedbetalingstid på sine boliglån på rundt 23 år, hvilket er lavt sammenlignet med for eksempel Sverige og Danmark. Avdragsfrihet er heller ikke særlig utbredt i Norge. Derfor svarer da også 7 av 10 at boliglånet utgjør under 60 prosent av markedsverdi.

Vi mener derfor at både vår Husholdningsundersøkelse, og nevnte SSBstatistikk, tegner et langt mer «ansvarlig bilde» av både husholdningene og bankene enn det makrotallene gjør. •

5% 6% 4% 5% 4% 6% 6%

48%

7%3%

8% 8%

21%

6%

32%

32%

32%

32%28%

42%

33%

15%

55%61%

55%60%

31%

55%

0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Vil stige

Vil være uendret

Vil reduseres

Vet ikke / ubesvart

Tror du at boligprisene vil stige, være omtrent uendret eller bli redusert det nærmeste året?

Base: 2014: N= 1000, 2013: N=1004, 2012: N=1000, 2011: N = 1000, 2010: N = 1000, 2009: N = 1001, 2008: N = 1099

0% 1% 0% 1% 0% 0% 1%2% 4% 4% 5% 5% 7% 6%

66% 64% 68% 65% 65% 61% 60%

31% 31% 28% 28% 30% 32% 33%

0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Ja

Nei

Ikke aktuelt, har ikke barn

Vet ikke/ubesvart

Har du /dere gitt økonomisk støtte til evt. barn i forbindelse med boligkjøp?

Base: 2014: N= 594, 2013: N= 596, 2012: N= 593, 2011: N = 589, 2010: N = 589, 2009: N = 493, 2008: N = 541


ersom en bygning faller inn under

definisjonen av et kulturminne, kan ombyggingsmulighetene være begrenset. Hva som er et kulturminne fremgår av kulturminneloven § 2 : «Med kulturminner menes alle spor etter menneskelig virksomhet i vårt fysiske miljø, herunder lokaliteter det knytter seg historiske hendelser, tro eller tradisjon til». Alt som er menneskeskapt er naturligvis ikke verneverdig eller bevaringsverdig. Ofte vil det være eldre bygninger, men også nyere bygninger kan gå inn under definisjonen. Det kan være eksteriøret, interiøret eller omgivelsene rundt som tilsier at det foreligger kulturminne.

Et kulturminne kan være formelt fredet etter kulturminneloven (kategori 1), eller formelt vernet etter plan og bygningsloven (kategori 2), eller lokalt listeført (kategori 3). Kategoriseringen fra 13 er det undertegnede som har gjort.

(1) Bygning som er fredet etter kulturminneloven (kategori 1)Det er ca 6000 bygninger som er fredet etter kulturminneloven. De mest verneverdige kulturminnene er av nasjonal betydning. Disse fredes først og fremst etter kulturminneloven.

Kulturminneloven og de fredningsbestemmelsene som treffes i medhold av denne, legger rammer for hva den enkelte eieren kan foreta seg. Et kulturminne kan være fredet direkte i kraft av loven eller forskrifter til denne. Meglere må

være oppmerksom på at en bygning kan være midlertidig fredet. Fredningen innebærer at alle endringer som går utover vanlig, jevnt vedlikehold, må godkjennes av vedkommende myndighet etter kml. § 8 eller § 15 a. Det vil i praksis si at det må søkes om tillatelse for større reparasjoner og for endringer. Eieren kan søke om dispensasjon fra vedtak om fredning eller fredningsbestemmelser, og kulturvernmyndighetene vil på denne bakgrunn beslutte om tiltaket vil være forenlig med fredningens formål eller hva som må gjøres for at tiltaket kan godtas.

I særlige tilfelle kan det gjøres unntak fra vedtak om fredning og fredningsbestemmelser for tiltak som ikke medfører vesentlig inngrep i det fredede kulturminnet. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon kan gis; hvis ikke må eventuelt fredningsvedtaket oppheves eller endres.

Eksempler på tilfeller hvor det gis dispensasjon er – fornyelse av våtrom og kjøkken. Andre tiltak kan være brannsikringstiltak, istandsetting og restaurering og tilbakeføring til opprinnelig utseende. Tiltak som innebærer et vesentlig inngrep og som det derfor ikke gis dispensasjon til, kan være riving av hele eller vesentlige deler av byggverk, flytting av et byggverk, større tilbygg og større endringer i bygningskonstruksjonen.

Kulturminneloven forvaltes av Riksantikvaren. Forvaltningsansvaret for fredede bygg etter 1650 er delegert til fylkeskommunens kulturminne

Hva innebærer det at en bygning er fredet, formelt vernet eller lokalt listeført?

Av

Tho

runn

Fal

kang

er, A

ssoc

iate

Dea

n In

stitu

tt fo

r re

gnsk

ap r

evis

jon

og ju

s, H

and

elsh

øysk

olen

BI


a v deling. I Oslo er forvaltning s ansvaret delegert til By antikvaren. De mest kjente fredede bygningene er vel Bryggen i Bergen og stavkirkene med Urnes i spissen. Av bygg fra nyere tid nevnes Ekebergrestauranten i Oslo. Flere bolighus er også fredet etter kulturminneloven – både fra eldre og nyere tid.

(2) Bygning som er formelt vernet etter plan- og bygningsloven (kategori 2)Hvor mange bygninger som er vernet etter plan og bygningsloven, finnes det ingen oversikt over. Men det er et langt større tall enn etter kulturminneloven.

Det er ofte kulturminner av regional eller lokal verdi som sikres gjennom plan og bygningsloven. Arealdelen i kommuneplanen og reguleringsplanen kan gi bestemmelser. Særlig er det reguleringsplan med hensynssone bevaring som er av interesse. For slike eiendommer vil reguleringsplanen sette skranker for hva som er tillatt.

Plan og bygningsloven § 127 nr. 6 gir adgang til å «sikre verneverdier i bygninger og andre kulturminner, og kulturmiljøer, herunder vern av fasade, materialbruk og interiør.» Hvilken rådighet som er tillatt over en vernet bygning, presiseres nærmere i regulerings bestemmels ene. Det kan for eksempel være tillatt å foreta ombygging, såfremt eksteriøret blir uforandret. Hvis det heter at fasaden er vernet, vil det innebære et forbud mot enhver fysisk endring – vinduer, farge, nye skilt osv.

Det kan gis dispensasjon fra planer og planbestemmelser etter plan og bygningsloven kap. 19. Dispensasjon kan bare gis hvis fordelene som dermed oppnås, er klart større enn ulempene. Dispensasjonen endrer ikke selve planen, men er bare en tillatelse til å fravike den i det aktuelle tilfellet. Plan og bygningsloven forvaltes av kommunen. Som hovedregel ligger myndigheten til å gi dispensasjon hos kommunen.

Ombygging vil ofte kreve at det søkes kommunen om dispensasjon. Det fremstår som lettere å få dispensasjon etter plan og bygningsloven enn etter kulturminneloven.

Eksempler på bygninger som er vernet i henhold til kategori 2 er bygninger i Vålerenggata i Oslo og på Lyngør.

(3) Bygning som er lokalt listeført (kategori 3)I tillegg til lovene som direkte verner kulturelle verdier knyttet til bygninger, har vi en særlig ordning med «listeføring», dvs. at det lokalt føres lister over bygninger som anses verneverdige.

Dette er en kategori som ikke har egen lovhjemmel, og det finnes heller ikke regler som direkte sier noe om rettsvirkninger av at bygget er lokalt listeført.

Listeføring er en måte å markere at bygget er verneverdig. Eksempel på slike lister er Gul liste ført av Byantikvaren i Oslo. Den inneholder bygninger som etter antikvarens faglige vurdering er verneverdige uten at de er formelt fredet eller


vernet. Gul liste omfatter imidlertid også fredede bygninger etter kulturminneloven og vernede bygninger etter plan og bygningsloven. Flere kommuner har også egne lister, men ikke mange av disse er elektroniske. Trondheim kommune har en liste som kalles Aktsomhetskart kulturminner. De fleste verneverdige kulturminner er ifølge Riksantikvaren de som er lokalt listeført. For eksempel er en del bygninger i Vålerenggata i Oslo som ikke er vernet etter plan og bygningsloven, lokalt listeført.

Selv om kulturminner som er oppført i lister av ulike slag ikke har formelt vern, kan listeføringen ha stor betydning, f.eks. når kommunen skal treffe avgjørelse i sak om byggesøknad eller rivningssøknad. Søknaden vil kunne bli avslått med for eksempel henvisning til plan og bygningsloven § 292 om visuelle kvaliteter,

§ 311 om bygninger med kulturell verdi og § 131 om midlertidig forbud mot tiltak.

(4) Bygning som er SEFRAK – registrertSEFRAK (Sekretariatet For Registrering av faste Kulturminne i Noreg) er et nasjonalt register over eldre bygninger og andre kulturminner, bygd før 1900. I Finnmark før 1945. Bygningene er kartfestet, oppmålt og fotografert, og hvert objekt har et eget skjema.

Ca. 515.000 bygninger er SEFRAKregistrerte. Det at en bygning er SEFRAKregistrert betyr ikke at bygningen har et formelt vern. Registreringen indikerer imidlertid at bygningen kan ha verneverdi. Mange kommuner har derfor rutiner i sin saksbehandling hvor de vurderer kulturminneverdien i saker som berører SEFRAKbygninger.

(5) Hovedkilder for innhentelse av informasjon

• SEFRAK-registereto Det opprinnelige SEFRAK registeret er ikke lenger et

eget register, men eiendommer som er SEFRAK registrert, vil fremgå av matrikkelen i Kartverkets eiendomsregister. www.seeiendom.no

• Se eiendomo Dette er en tjeneste fra Statens Kartverk. Alle har nå

gratis innsyn i grunnboken gjennom Se eiendom. På hver enkelt eiendom finnes blant annet informasjon om det er registrert kulturminne etter kulturminneloven. (kategori 1). Videre vil det stå om eiendommen er SEFRAKregistrert.

• Kulturminnesok.noo Kulturminnesøk gir en oversikt over kulturminne i Nor

ge og driftes av Riksantikvaren. Kulturminnesøk skal gi informasjon om kulturminner i de tre ulike kategoriene. Alle fredede bygninger ligger inne i databasen. For den øvrige delen av landet er det Oslo kommune som er oppdatert vedrørende alle de tre kategoriene.

• Kulturminnesøk App

o Appen viser informasjon fra Kulturminnesøk om kulturminner i Norge.

• Askeladdeno Askeladden er først og fremst et verktøy for kulturminne

forvaltningen.

• Grunnbok og matrikkelo Automatisk fredning og fredningsvedtak skal tinglyses.

Det vil ikke gå frem av grunnboken at eiendommen er vernet etter plan og bygningsloven eller lokalt listeført. I matrikkelen vil det være opplysninger om eiendommen er SEFRAKregistrert.

• Infoland.noo Her vises informasjon om kulturminner som er registrert

i grunnboken og matrikkelen.

• Miljøstatus.noo På denne siden kan det søkes opp hvilke eiendommer

som er SEFRAKregistrert.

• Gul listeo Gul liste er et register over bygninger i Oslo fra de tre

ulike kategoriene. http://riksantikvaren.maps.arcgis.com/apps/OnePane/basicviewer/index.html?appid= 669c06154f134c4d80618413e412d936

• Kommuneno Den enkelte kommune med oversikt over de ulike

kategoriene. •

Seniorrådgiver Hugo Torgersen fra Kartverket fikk, i egenskap av å ha vært medlem i utvalget som har foreslått endringer i eierseksjonsloven, gleden av å starte den faglige delen av konferansen. Alle de nærmere 400 deltakerne fikk gjennom hans foredrag et godt innblikk i flere av de foreslåtte endringene i loven.

Eiendomsmegler MNEF Hanne Heiberg fra Bekkelaget Eiendom og advokat MNA Torolv Sundfør fra Advokatfirmaet Storløken SGB ga deretter deltakerne et praktisk og faglig innblikk i en medhjelpers hverdag, ansvar og rolle ved tvangssalg.

Tradisjonen tro hadde vi også i år med oss Finanstilsynet. Seksjonssjef AnneKari Tuv redegjorde både for de nye oppgjørsreglene, og for hva som har blitt avdekket på stedlige tilsyn gjennom året. Hun fikk

også tid til en rask gjennomgang av hvordan kravene til skriftlighet i budrunden rent faktisk synes å fungere.

Resten av dagen var avsatt til parallellsesjoner. Veldig mange valgte her å få med seg et 2 timers interessant og aktuelt foredrag av takstingeniør Vidar Aarnes om den kommende «Boligsalgsrapporten». Eiendomsmegler MNEF Monica Steene som er fagansvarlig i DnB Meglerservice AS, ga samtidig de fagansvarlige/oppgjørsansvarlige er grundig gjennomgang av oppgjør og de nye oppgjørsreglene mot tinglyst skjøte.

Etter en vellykket festmiddag torsdag kveld, var den første timen på fredag morgen avsatt til miljøet! Først ut var seniorrådgiver Bård Olsen fra Statens strålevern som ga et meget klart og interessant foredrag om radon og regelverket rundt

dette. Deretter fikk deltakerne mye god informasjon om prosjektet «Oljefri.no» som er et samarbeid mellom Naturvernforbundet, Norges Takseringsforbund, Nito Takst, Enova og Norges Eiendomsmeglerforbund. Silje Østerbø fra Naturvernforbundet viste både fagkunnskap og engasjement, og deltakerne fikk mye informasjon om hva både megler, selger og kjøper kan og bør tenke på der boligen er oppvarmet med en oljefyr.

NEF har i samarbeid med advokatfirmaet Grette revidert vår kontraktsmal for salg av brukt bolig solgt «som den er», og kontraktsmalen ble publisert i sommer. Noe av grunnen til revisjonen er de nye oppgjørsreglene. Advokat MNA Dag Henden Torsteinsen fra Advokatfirmaet Grette ga forsamlingen en god innføring i denne nye kontraktsmalen.

De to tiste timene var satt av til temaet «Hvilken betydning har utleie av boligen ved et salg?». Advokat MNA Anders Leisner fra Huseiernes landsforbund tok for seg blant annet spørsmål om salg av bolig kan være en gyldig grunn til å si opp en leietaker, før advokatfullmektig MNA Joachim K. Johannesen fra Skattebetalerforeningen avsluttet det faglige programmet med en god forelesning over hvilken betydning utleie av boligen kan ha rent skattemessig.

Årets høstkonferanse gikk av stabelen i Oslo 20. og 21. november 2014. Det var lagt opp til 2 dager med et variert faglig innhold og engasjerte foredragsholdere.


HØSTKONFERANSEN 2014


«NEFbolighjelp.no» Peder Normann Raknes, som både er æresmedlem og tidligere formann i Norges Eiendomsmeglerforbund, har på oppdrag av NEF laget en guide som skal hjelpe boligkjøpere gjennom alle fasene i handelen. Nettsiden er utformet som en tidsakse ut i fra hvor i kjøpsprosessen man befinner seg – fra den første tanken i planleggingsfasen i den ene enden til en mulig reklamasjon i den andre.

Boken er i første omgang laget for forbrukere og det har vært et klart mål for meg å bruke et enkelt språk som alle kan forstå, sa Peder N. Raknes da t jenesten ble presentert på NEFs Høstkonferanse.

Tanken er videre at NEFs forbrukerrådgiver også kan vise til NEFbolighjelp.no når han får spørsmål som blir besvart her. NEFbolighjelp.no vil være klar til bruk rett på nyåret.

Glimt fra konferansen:

Heldige vinnere fikk fine premier av utstillerne.

Tormod Boldvik og Carl O. Geving snakket om mulige fremtidsenarioer. Anne-Kari Tuv fra Finanstilsynet. Full sal og god stemning under middagen på Radisson Blu Scandinavia Hotel. Oslo.

Zahid Ali underholdt under middagen.


NEF-HELP-STIPENDET TIL JAN KÅRE BAUMANN

Årets NEFHELPstipend ble tildelt Jan Kåre Baumann på Høstkonferansen. Årets vinner er utdannet eiendomsmegler, og har nylig tatt også tatt en mastergrad i markedsføringsledelse ved Markedshøyskolen. Han skal bruke de 100 000 kronene han fikk til et videre studie for å finne ut hvilke egenskaper selgere og kjøpere mener er viktigst hos eiendomsmegleren, og hvordan eiendomsmegleren lettere kan unngå at forbrukeren blir misfornøyd med meglerens bistand. Studiet videre skal bidra til at eiendomsmeglere og foretaksledere får et bedre grunnlag for å iverksette effektive og integrerte forbedringstiltak for økt kundetilfredshet, lojalitet og bedret omdømme.

NEFs NYE FORBRUKERRÅDGIVER I BOLIGHANDELENCarsten Henrik Pihl ble presentert som NEFs nye forbrukerrådgiver på Høstkonferansen. Pihl er utdannet jurist, og har arbeidet i femten år som journalist og juridisk ansvarlig i Dine Penger, der boligjus var et av spesialområdene hans. Han har også skrevet blant annet «Boligselgerskolen» og «Boligkjøperskolen» for sin tidligere arbeidsgiver. Pihl kommer nå fra stillingen som produktsjef i Penger.no.

Jeg gleder meg veldig til å starte i denne jobben. Det er mange som har spørsmål om bolig der ute, og jeg håper at jeg kan være med på å gi gode og balanserte svar. Videre tror jeg at kunnskapen vi samler inn om hva som oppfattes som problemer i boligsalgsprosessen, kan bidra til at NEF kan være med å påvirke slik at vi kan forbedre reglene for boligomsetning i Norge, sa Carsten Pihl da han ble kalt opp på podiet under Høstkonferansen.

Ansettelsen av «NEFs forbrukerrådgiver» er en konsekvens av vedtaket som ble fattet på NEFs landsmøtet i Ålesund torsdag 8. mai. Pihl kommer til å være operativ i stillingen fra 1. mars.

Anne-Kari Tuv fra Finanstilsynet. Full sal og god stemning under middagen på Radisson Blu Scandinavia Hotel. Oslo.

Ole Petter Nyhaug. Vidar Aarnes.Jan Kåre Baumann (t.h.) mottar sjekken av administrerende direktør i Help forsikring, Johan Dolven.


Den videre kommunikasjonen mellom megler, selger, budgivere og andre interessenter, skulle fra denne dagen også skje skriftlig. Alle former for elektroniske meldinger som kunne lagres på betryggende måte, oppfylte kravene til skriftlighet, herunder SMS og epost.

Det var med bakgrunn i dette at styret i Oslo & Akershus Eiendomsmeglerforening (OAEF), sammen med Styret i NEF, høsten 2013 begynte å jobbe med en helt uavhengig, elektronisk applikasjon for budgivning. Styret i OAEF tok derfor kontakt med Reeltime som helt siden 2002 har satset på digitale løsninger til eiendomsmeglerbransjen. Reeltime største satsning i dag ligger på eiendom og eiendomsmeglere. Reeltimes har kunder blant Norges største eiendomsmeglerkjeder, både innenfor bruktbolig, nybygg og næringseiendom. Flere har vunnet Gullmegleren med produkter som er utviklet i samarbeid med Reeltime. Av denne enkle grunn ble Reeltime valgt som samarbeidspartner for OAEF og NEF til utvikling av applikasjonen.

Vårt største ønske var å utvikle en kjedeuavhengig applikasjon, som alle kunne benytte kostnadsfritt – både for budgivere og meglere. Det var et ønske å knytte alle kjedene til applikasjonen i form av at alle eiendommer som lå på finn.no også ville dukke opp i applikasjonen automatisk. Skuffelsen var derfor ganske stor når Styret i

Eiendom Norge valgte å stemme «nei» til denne løsningen.

Det finnes også andre bud applikasjoner på markedet, men det er ingen som er helt uavhengig – bortsett fra den elektroniske løsningen til Budrunder.

Ved årsskiftet var applikasjonen endelig klar til både i Phone og Android. Det ble i tillegg utviklet en egen hjemmeside på nettet (www.budrunder.no) som også kunne linkes dirkete mot alle finn.no annonser, slik at de som ønsket å by på en eiendom enten kunne velge å bruke «appen» eller trykke på «gi bud» knappen i finn.no annonsen.

Fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet, Thomas Bartholdsen var en positiv støttespiller under selve utviklingen av applikasjonen. Bartholdsen var meget positiv til Budrunder i forbindelse med lanseringen. Til VG svarte Bartholdsen følgende:

Hva vil forbrukeren vinne på denne appen?

Fra tid til annen blir det uenighet mellom megler og interessenter om hva som er sagt. Et digitalt system vil øke tilliten til prosessen der vi som forbrukere skal bruke mange millioner kroner på et kjøp.

Bartholdsen håper på sikt at alle meglerkjedene vil omslutte appen «Budrunder».

Det vil være lettest for boligkjøpere å forholde seg til kun ett verktøy. Meglere kan gå

glipp av bud fordi boligkjøpere ikke orker enda en ny applikasjon eller synes det er tungvint å forholde seg til et mangfold av apper, sier han.

Budrunder og bud applikasjonen har etter lansering blitt en formidabel suksess! Totalt er det nesten 150 eiendomsmeglerkontor som i dag benytter Budrunder som sin prefererte elektroniske løsning. Det er flere foretak som har egne elektroniske løsninger som leveres av systemleverandørene, men flere av disse foretakene har i tillegg åpnet for at Bud runder kan hente informasjon om deres eiendommer på finn.no. Det innebærer at ved å søke på enten oppdragsnummer eller gate adressen i applikasjonen, henter

den frem all nødvendig informasjon om eiendommen fra finn.no.

Det er i dag nesten 6 000 unike brukere som har lastet ned applikasjonen. I tillegg har vi også sett en stor økning i antall bud som sendes til megler ved bruk av «appen». I oktober alene var det nesten 1 300 bud som gikk via «appen» og dirkete til megler.

Det er også gledelig at gode samarbeidspartnere som HELP Forsikring, har opplevd en større tegningsprosent fra de som benytter «appen» en de som benytter mer tradisjonelle elektroniske løsninger.

Vi jobber stadig med å få med flere kontorer og kjeder, slik at alle forbrukere, om ønskelig, kun kan laste ned en applikasjon som er felles for alle oss meglere. Til slutt vil jeg takke alle dere som hver

dag er gode ambassad ører for Budrunder – det setter

vi pris på! •

Budrunder– eneste kjedeuavhengige løsning

Finansdepartementet fastsatte endringer i eiendomsmeglingsforskriften om dokumentasjon av budrunder fra den 01.01.14. Dette innebar at alle eiendomsmeglere, meglere og advokater som drev med eiendomsmegling bare skulle formidle bud, avslag og aksepter som var gitt skriftlig.

Av

And

ers

Lang

tind

, led

er O

slo

og A

kers

hus

Eie

ndom

smeg

lerf

oren

ing

Weboppgjør AS er en trygg og effektiv leverandør av oppgjørstjenester.

Vi har siden 2001 gjennomført nærmere 50.000 oppgjør og utviklet arbeids-metoder som gjør oss kanskje til Norges beste og effektive oppgjørsselskap.

WEBOPPGJØR- full kontroll med eksterne oppgjør

«Weboppgjør leverer pålitelige og stabile oppgjørstjenester.

Det frigjør resurser slik at vi kan fokusere på salget.»

Ta gjerne kontakt for referanser og mer informasjon:Asbjørn Sørensen • [email protected] • 412 93 220Morten Harborg Thorn • [email protected] • 934 22 790

oppgjør

Weboppgjør AS | P.b. 2454 Drotningsvik | 5828 Bergen | Telefon 55 50 85 90 www.weboppgjor.no

«Weboppgjør er profesjonell, rask og hjelpsom!»

«Weboppgjør tilfredsstiller alle forventninger, og litt til.»

TOM JØRGENSEN

PRIVATmegleren Vikebø & Jørgensen

RUDI AADLAND

Verdi Eiendomsmegling

Stavanger AS

GUNNAR STAVLUND

Stavlund As


Av en eller annen grunn kom jeg til å tenke på spalten da jeg bladde gjennom boligannonsene her forleden. Poenget i boken er at det ikke alltid er de mest blendene vakre, og forsegjorte damene, som finner de beste partnerne, men ofte heller de som klarer å innbille sin frier at de er ydmyke, hyggelige og med potensiale for et lang samliv.

Når jeg skuer over annonseside etter annonseside med boligannonser som skriker BLING, med sine utspjåkede eksteriører, og bad kjøkken som nærmet roper ut: Her har jeg brukt mye penger gitt!, tenker jeg på at denne går neppe over takst. Også i boligmarkedene kan det bli vel mye perfeksjon.

Interessen for BLING boliger svinger med konjunkturene, litt på samme måte som behovet for øvrige luksusartikler. I gode tider er det flaut å kjøre Skoda, da folk kan lure på om du er en relativ taper. I lavkonjunkturer derimot er det harry å kjøre en flunkende ny Audi, med de største alufelgene som er å oppdrive.

Det som stiger mest for tiden er boliger med sjel, til de som måtte ha mistet sin egen, underveis på den lange klatreveien opp og frem på karrierestigen inn i de øvre skylag av vårt samfunn. Det er boliger med poten

siale til å både nå dine egne drømmer og til å bedre din selvfølelse.

Det gjelder ikke bare de unge. TVprogrammer med folk som leter etter sin drømmebolig i syden er populære i vår familie. Spesielt i tunge norske novemberkvelder er det artig å benke seg foran TVen og se på ulike par prøve å finne seg noe i syden. Uten unntak er det godt voksne vi her snakker om.

De får velge mellom fire hus. På et program nylig var det tre litt slitte hus innenfor ekteparets budsjett som de vurderte før de kom til et helt nytt hus hvor alt var strøkent og modent. Kona likte det nye hus godt, men lot mannen avgjøre.

Nei, dro han på det, det fjerde var klart det beste varp, men ikke noe for han. Det var bare for nytt og glinsende. Han kunne ikke slå seg til ro noe sted!

Her er hva jeg tror boligvinnerne i 2015 er. Boliger som man ser har potensiale. Boliger du kan være med å utforme og bruke mange timer på dandere. Ikke helt ulikt de kvaliteter man finner i sin livsledsager.

Sterkest prisvekst vil det være i de deler av landet hvor næringslivet går godt. Rogaland vil fortsett å være svakt, men i det meste

av Norge vil boligprisene gjennomgående stige med 510 pst, hvis Norges Bank følger opp markedets forventninger om et par rentekutt i løpet av det neste året.

Som makro økonom skal en være forsiktig med å leke Klara Klok for de boligsøkende. Etter å ha snakket med Aktivmeglere aner jeg imidlertid en fønvind i retning av mere landlige boliger. Bynære småbruk på Østlandet er populære og kan tidvis gå langt over takst. Kanskje er det en oljeingeniør med sluttpakke på konto som søker seg vekk fra et hektisk liv i oljebransjen til et roligere liv på landet?.

Det betyr ikke at nybygg er godt av moten. De må bare være funksjonelle og med god logistikk slik at barnefamiliene kan komme seg ut av tidsklemma. For den eldre garde er livsløpstandard viktigere enn jacuzzi.

Som nevnt går det i bølger. En skal ikke se bort i fra at BLING boliger vil blomstre igjen. Vi må bare adle frem en ny generasjon rike meglere som er i den rette alder, med den rett smak, i en fremtidig høykonjunktur. •

Noe som passer for meg

Av

Jan

Lud

vig

And

reas

sen,

sje

fsøk

onom

Ter

ra

For noen år tilbake leste jeg en Klara Klok spalte fra gammelt av, mens vi var på ferie i USA. Eldgamle amerikanske råd om hvem, altså hvilke ungpiker, som lykkes i å gifte seg rett. En bok fra det forrige årtusen, fra før-krigsår, den gang slike strategiske partnervalg var viktige.

M A R K E D E TBOLIG 2015

19.03Konferansen arrangeres av: Norges Eiendomsmeglerforbund - Veidekke - Samfunnsøkonomisk analyse

MAKRO OG MIKRO BOLIGPOLITIKK

OSLOKONSERT-

HUS

- utsiker og innsikter

Noe som passer for megVi styrker laget og søker lagspillere til vårt nye kontor på Lillestrøm Aktiv åpner nytt kontor på Lillestrøm i samarbeid med LillestrømBanken. Personene vi søker må være kundeorientert, ha et utpreget konkurranseinstinkt, og ikke minst være lagspillere. Vi kan tilby et solid franchisekonsept med godt innarbeidet merkenavn, gode betingelser, og muligheter for eierskap for den rette. Alle søkere må være utdannede eiendomsmeglere/meglere/jurister, eller eiendomsmeglerstudenter. Ta kontakt med daglig leder Karianne Rytterager på 959 05 865 eller [email protected].

www.aktiv.no

Vi styrker laget og søker lagspillere til vårt nye kontor i Asker Aktiv åpner dørene igjen i Torvveien 1 i Asker. Personene vi søker må være kundeorientert, ha et utpreget konkurranseinstinkt, og ikke minst være lagspillere. Vi kan tilby et solid franchisekonsept med godt innarbeidet merkenavn, gode betingelser, og muligheter for eierskap for den rette. Alle søkere må være utdannede eiendomsmeglere/meglere/jurister, eller eiendomsmeglerstudenter. Ta kontakt med daglig leder Andreas Holck på 952 35 252 eller [email protected].

www.aktiv.no

Grong Sparebank og Aktiv Eiendomsmegling åpner nytt kontor i Steinkjer Aktiv har gleden av å åpne nytt kontor i Steinkjer i samarbeid med Grong Sparebank, en av landets mest lønnsomme banker. Vi søker derfor en faglig/daglig leder og eiendomsmeglere til kontoret. Vi legger stor vekt på at gode resultater oppnås gjennom fornøyde kunder, og har de siste fire årene hatt Norges mest fornøyde boligkunder på Norsk Kundebarometer sin tilfredshetsmåling. Dette er vi både stolte og opptatt av i hverdagen. Personen vi søker må være kundeorientert, ha et utpreget konkurranseinstinkt, og ikke minst være en lagspiller. Ta kontakt med styreleder Rune Midtsian på 995 60 100 eller [email protected].

www.aktiv.no

Margrethe Røse Solli, fagsjef, advokat MNA/eiendomsmegler MNEF, Norges Eiendomsmeglerforbund

Nina Fodstad Skumsrud, juridisk rådgiver, advokat MNA,Norges Eiendomsmeglerforbund

Tori Herrem, juridisk rådgiver, advokat MNANorges Eiendomsmeglerforbund

Informasjon fra NEFs juridiske avdeling

Flere meglere opplever at en budgiver i forbindelse med en budrunde, opplyser at budet skal holdes hemmelig.

Det første en megler må gjøre når han mottar et slikt bud, er å få avklart hva budgiver ønsker at skal hemmeligholdes. Det er nemlig ikke alltid at dette går helt klart frem av budet. Noen budgivere tar et slikt forbehold fordi de ønsker at navnet deres ikke skal kunne opplyses til selger/andre interessenter, mens andre setter forbeholdet for at budet ikke skal kunne formidles til andre enn selger.

Et godt råd er at megler – uansett om hva som skal hemmeligholdes går klart frem eller ei – tar kontakt med budgiveren for en nærmere avklaring og forklaring.

Dersom budgivers ønske er at navnet skal være anonymt, er ikke dette noe stort problem å håndtere i selve budrunden. Men det er viktig at megler forklarer at både budet og budgivers navn vil blir ført i budjournalen som selger og kjøper mottar en kopi av etter at handel er inngått. Dette slik at budgiver ikke er i den tro at navnet hans aldri vil fremkomme noe sted. Samtidig kan megler med fordel forklare at dersom noen andre enn kjøper/selger ber om å få innsyn i jour

nalen vil alle navn være anonymiserte. Dersom budgiver ikke ønsker at navnet registreres noe sted, vil bud måtte inngis av noen andre på hans vegne.

Det som er mer vanlig, er at et bud inneholder et forbehold om at tilbudet kun skal fremlegges for selger og ikke opplyses om til andre. Et bud med et slikt forbehold er ikke lett å håndtere for megler.

Også her er det viktig at megler tar kontakt med budgiver og avklarer den faktiske situasjonen. Still spørsmål til budgiver! Få avklart om han mener at budet ikke skal opplyses om til øvrige interessenter bare frem til det er akseptert/avslått, eller om han mener at det ikke på noe tidspunkt skal kunne opplyses om budet. Forklar også at budet uansett vil bli ført i budjournalen og at selger/kjøper, samt andre interessenter som ber om innsyn, således vil få kunnskap om budet etter at handel har kommet i stand uansett forbeholdet.

Som et utgangspunkt kan en budgiver legge inn et hvilket som helst bud med et hvilket som helst forbehold. Er det et godt bud kan det være fristende for selger å akseptere budet, noe han også er i sin fulle rett til å gjøre.

Megler bør likevel vurdere om han bør oppfordre selger til å avslå denne type bud og forklare til selger at dette er en måte å gi bud på som resten av markedet stort sett reagerer negativt på. Flere forbrukere synes å være av den oppfatning at denne måten å gi bud på ikke kan være lovlig, og meglerforetaket kan få reaksjoner fra øvrige budgivere/interessenter om at de føler seg «lurt» av megler, eller kunder kan bli «sure» og mistroiske. •

faglig påfyll

Hvordan skal megler håndtere «Hemmelig bud»?


NEF-KURS 2015ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

Fullstendig kursoversikt finner du på www.nef.no

PROGRAM VIL BLI LAGT UT PÅ WWW.NEF.NO

26. JAN - 6. FEBR OSLO/ASKER OPPGJØRSPRAKSIS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER 5.-6. FEBRUAR TJØME HAVNA-SEMINARET Program kommer 12. FEBRUAR OSLO HELDAGKURS FOR NÆRINGSMEGLERE, ULIKE TEMAER FEBRUAR BODØ NEF HELDAGSKURS Servitutter – hvordan forholde seg til og håndtere slike rent praktisk? Hva kan megler gjøre for å unngå å tråkke feil? Salg av kontraktsposisjon – med blikk på nye forskriftsbestemmelser fra 1. juli 2015 FEBRUAR KRISTIANSAND NEF HELDAGSKURS Samme temaer som for kurset i Bodø i februar MARS TRONDHEIM NEF HELDAGSKURS Samme temaer som for kurset i Bodø i februar MARS BERGEN NEF HELDAGSKURS Samme temaer som for kurset i Bodø i februar MARS LILLESTRØM HELDAGSKURS Kurs i oppgjør MARS LILLESTRØM HELDAGSKURS Kurs i tvangssalg

APRIL GARDERMOEN/LILLESTRØM Kurs i prosjektmegling Kurs i landbruksmegling 6.-8. MAI STAVANGER NEFs VÅRKONFERANSE JUNI OSLO ANSVARSFORDELING OG LEDELSE I EIENDOMSMEGLINGSFORETAK - et kurs for fagansvarlig og styrets leder/styremedlem/daglig leder


Vår advokatavdeling har gjennom denne avtalen håndtert et mangfold av erstatningskrav som gjennom årene har blitt meldt inn under forsikringsordningen. Man har over noe tid sett at terskelen for å rette erstatningskrav mot eiendomsmeglere nok har blitt lavere, men også at situasjonen i eiendomsmarkedet spiller inn i forhold til hvor eksponert meglerprofesjonen er for krav fra misfornøyde parter i eiendomshandelen.

Når man håndterer denne type saksportefølje over mange år, gir det muligheter for å se trender og tendenser for hvilke områder av eiendomsmeglers oppdragsutførelse som kan være problematisk. Sagt med andre ord; hvor er det eiendomsmeglerne trår mest feil? Kunnskap om «hvor skoen til enhver tid trykker» har gjort at man kan sette fokus på de aktuelle områdene og derved bidra til å forebygge feil og påfølgende erstatningskrav.

Totalbildet av kravene som kommer inn er i dag, som i tidligere år, allsidig med tanke på hvilke feil megler klandres for å ha gjort. Også i forhold til omfanget av de erstatningskrav som fremsettes er bildet svært nyansert.

Generelt sett gjelder flertallet av erstatningskrav mot eiendomsmeglerne at det gis feilaktige, misvisende eller mangelfulle opplysninger om eiendommen i salgsprospektet.

Vi ser gjennomgående litt for mange saker der eiendomsmegler ikke har gjort godt nok arbeid når de innhentede opplysningene om eiendommen gjennomgås og skal videreformidles. Det kan gjelde noe så enkelt som en skrivefeil som ikke blir avdekket ved korrektur, slik at størrelsen på kommunale utgifter eller felleskostnader blir feil angitt. Eller det kan dreie seg om at eiendomsmegleren ikke forstår innholdet i en opplysning som er innhentet og dermed utelater informasjon om eiendommen som har betydning for både bruken og verdien av eiendommen.

I førstnevnte tilfelle vil gode og grundige rutiner for gjennomlesing og korrektur være tilstrekkelig for å forbygge at feilen gjentar seg. I sistnevnte tilfelle kan feilen som er gjort tyde på at kunnskapen hos eiendomsmegler er mangelfull på det område saken gjelder.

Det er ikke tilstrekkelig å ta inn de opplysningene man er pålagt å innhente i en salgsoppgave uten nærmere kontroll av informasjonen. Opplysningene må gjennomgås og undersøkes med tanke på forhold som kjøper vanskelig selv kan avdekke, og de må fremstilles og formidles gjennom salgsoppgaven på en måte som er forståelig for den alminnelige interessent.

Innenfor området for meglers opplysnings og undersøkelsesplikt, har man det siste året

Fra forsikringsfronten

Av advokat Rønnaug Ringstad, Tryg Forsikring

Tryg Forsikring har over lengre tid vært leverandør av den lovpålagte sikkerhetsstillelse og formuesansvarsforsikring til medlemsforetakene i Norges Eiendomsmeglerforbunds Skadeforsikringsfond.

Generelt sett gjelder flertallet av erstatnings krav mot eiendomsmeglerne at det gis feilaktige, misvisende eller mangelfulle opplysninger om eiendommen i salgsprospektet


sett flere erstatningskrav mot megler basert på at det ikke er gitt tilstrekkelige opplysninger i salgsmateriellet om servitutter som hefter ved eiendommen.

Typetilfellene er flere. I noen tilfeller har megler tatt inn opplysning om at servitutten eksisterer i salgsoppgaven, for så å legge frem selve utskriften og informasjon om servituttens innhold for kjøper ved kontraktssignering. Dette er i følge Reklamasjonsnemndas praksis ikke i samsvar med god meglerskikk. Der servitutten kan ha betydning for bruken av eiendommen skal det opplyses i salgsoppgaven at den er tinglyst på eiendommen og hvilken betydning den har eller kan få for eiendommen.

I andre tilfeller har megler etter en vurdering og tolkning av at den aktuelle servitutten funnet at den mest sannsynlig ikke har noen konsekvens for eiendommen, og derfor unnlatt å gi nærmere informasjon om innholdet i servitutten i salgsoppgaven. Typisk gjelder dette for de såkalte veiservituttene som er svært vanlige der eiendommen grenser til offentlig vei. Det er ikke alltid kjøper er enig i meglers vurdering av risikoen for en veiutvidelse og avståelse av

tomt, og veien mot et erstatningskrav overfor selger og/eller megler kan da være kort.

Innholdet i en del servitutter kan av ulike årsaker være uklart og komplisert. I den grad megler ikke helt forstår innholdet i servitutten eller er usikker på om den kan ha noen betydning for eiendommen, er det et godt råd å søke bistand for å avklare slike spørsmål. Dersom megler som profesjonell aktør på området ikke forstår innholdet i en servitutt er det vanskelig å bli hørt med at en interessent / kjøper skal forstå noe.

Vi har også sett en viss økning i saker som gjelder mangelfulle og/eller feilaktige opplysninger i forhold til hvorvidt ferdigattest foreligger på eiendommen, herunder om ferdigattesten omfatter hele eiendommen. Noen av disse sakene gjelder salgsoppdrag av eldre dato, og dette har betydning både for vurderingen av om megler har opptrådt uaktsomt og for hvilket økonomisk omfang en eventuell skadeutbetaling får.

Dagens eiendomsmeglingslov pålegger megler å opplyse om ferdigattest foreligger. I denne forbindelse er det viktig at megler forsikrer seg om at ferdigattesten er dekkende for den eiendom som selges.

Vi ser eksempler på at megler har innhentet ferdigattest som er av eldre dato enn tilbygg og andre endringer gjort på eiendommen. I slike tilfeller bør megler reagere og foreta ytterligere undersøkelser, uavhengig av hva selger opplyser om status for endringene som er gjort på eiendommen.

Det å bli gjenstand for et erstatningskrav fra en misfornøyd kjøper eller selger, er i seg selv gjerne tilstrekkelig til å ha en forebyggende effekt for den/de eiendomsmegler(e) som er involvert. Man lærer gjerne svært mye av egne feil.

For eiendomsmeglere som ennå ikke har opplevd å få et erstatningskrav rettet mot seg, er det viktig å forsøke å lære av andres feil for å unngå egne feil. Dette kan man oppnå ved å sørge for faglig påfyll, blant annet gjennom de kurstilbud som tilbys på feltet, og for øvrig sørge for å holde seg oppdatert på faget som skal utøves. •

NEF FORDELSPROGRAM– sjekke ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere

Les mer på www.nef.no under fane - Medlemskap


Videre gir husleieloven § 38 leietaker en rett til å deponere omtvistet leie på en sperret bankkonto. Ved deponering av omtvistet leie, kan utleier ikke heve leieavtalen selv om det skulle vise seg at leietaker har deponert et for stort beløp, eller leietaker har vurdert sine rettigheter feil slik at det ikke forelå grunnlag for et krav mot utleier overhodet. I leieforhold som gjelder andre husrom enn bolig står imidlertid partene fritt til å avtale at husleieloven §§ 215 og 38 ikke skal gjelde. Denne adgangen til å avtale seg bort fra nevnte bestemmelser benyttes i stor grad i avtaler vedrørende leie av lokaler. Ved en slik regulering begrenses leietakers muligheter til å sikre sine interesser ved utleiers mislighold til fordel for utleiers interesse av å sikre at leien blir løpende innbetalt.

Avtalebestemmelser vedrørende leie-takers tilbakeholds- og motregningsrettSom følge av at utleier ofte har store kapitalkostnader knyttet til bygget og lokalene som leien skal dekke, i tillegg til at den løpende leiestrømmen vil ha stor betydning for eiendommens salgsverdi, blir adgangen til å avtale andre løsninger i stor grad benyttet. I de fleste leiestandardene som brukes av aktørene på utleiersiden er husleieloven § 215 (om leietakers rett til tilbakehold av leie) og § 38 (om leietakers rett til deponering) fraveket.

Typisk eksempel på en avtalebestemmelse hvor tilbakeholds og motregningsretten fravikes kan være følgende: «Leietaker kan ikke holde tilbake leie eller fremsette motkrav mot leien med mindre kravet er erkjent av ut-leier eller rettskraftig avgjort.» I tillegg vil det normalt også fremkomme at leietaker fraskriver seg retten til å påberope seg deponering etter husleieloven § 38.

Ved signering av leieavtalen bør leietaker være klar over hvilken betydning denne type bestemmelser har for leieforholdet. Utgangspunktet ved en slik regulering vil være at

leietaker må betale full leie til utleier selv det foreligger mangler ved leieobjektet som berettiger leietaker til prisavslag og/eller erstatning. For å inndrive slike krav mot utleier, uten å havne i en posisjon hvor utleier vil kunne påberope betalingsmislighold under leiekontrakten, må leietaker ta rettslige skritt overfor utleier. Dette innebærer at leietaker må betale full leie i hele perioden frem til rettskraftig dom. Herunder vil en slik avtalebestemmelse utelukke at leietaker kan forsvare seg med at leie er gjort opp ved motregning jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 43 annet punktum, dersom utleier overfor namsmyndighetene krever tvangsfravikelse av lokalene på grunn av manglende betaling av leie jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 132 tredje ledd, bokstav a.

Nærmere om rekkevidden av avtalte forbud mot motregning i husleienAdgangen til å motregne med krav som har sitt opphav i samme kontraktsforhold må normalt anses som en rimelig og balansert løsning for kontraktspartene. I rettspraksis

er det derfor blitt lagt til grunn et krav til særlig klarhet til den kontrakt/avtalebestemmelse som avskjærer motregningsretten.

Av meglerstandardene for henholdsvis brukte og nye lokaler punkt 18(1) følger det at «[l]eietaker har ikke rett til å holde tilbake leie til sikkerhet for de krav leietaker har eller måtte få som mot utleier som følge av mangel eller forsinkelse.» Videre følger det av punkt 8(4) at «betaling anses ikke skjedd før beløpet er mottatt på utleiers konto».

Det er ikke tvilsomt at leietakers tilbakeholdsrett og deponeringsrett etter husleieloven §§ 215 og 38 fraskrives i meglerstandarden. Det er imidlertid mer uklart hvorvidt ordlyden i ovennevnte bestemmelser er tilstrekkelig klar til å avskjære leietakers adgang etter alminnelige obligasjonsretts lige prinsipper til å erklære motregning i husleien med krav mot utleier som har oppstått i leieforholdet.

Det må videre antas at en avtalebestemmelse hvor leietakers motregnings og tilbakeholdsrett avskjæres, ikke vil stå seg i alle situasjoner hvor det foreligger mislighold fra utleier.

Utleiers mislighold – rekkevidden av forbud mot motregning/tilbakehold i husleie

Av advokat Amund Berthelsen Erdal,

advokatfirmaet CLP

CLP

Artikkelforfatteren er fast advokat i Advokatfirmaet CLP og arbeider spesielt med fast eiendoms rettsforhold. CLP ble etablert i 2007 som et effektivt og eksklusivt alternativ til de største advokatfirmaene. Et alternativ der engasjementet er personlig og prosessene preget av svært høy kvalitet. CLP bistår ledende aktører i den norske eiendomsbransjen og har bransjekunnskap og omfattende erfaring med samtlige rettslige problemstillinger som kan oppstå i forbindelse med oppføring, utvikling, utleie, forvaltning, kjøp og salg av fast eiendom. CLP rangerer høyt i flere nasjonale og internasjonale kåringer, og har en rekke ledende norske og internasjonale selskaper som oppdragsgivere.

For kontakt: www.clp.no

Der utleier misligholder leiekontrakten er utgangspunktet etter husleieloven § 2-15 at leietaker kan holde tilbake så mye av husleien som er nødvendig for å sikre sine krav mot utleier.


I norsk rett er det alminnelig lagt til grunn at avtalte ansvarsbegrensninger ikke vil stå seg dersom misligholdet skyldes forsett eller grov uaktsomhet. Videre viser rettspraksis at det foreligger eksempler på at avtalebestemmelser som innebærer at vesentlige kontraktsbrudd ikke får konsekvenser, har

blitt tolket innskrenkende eller har blitt ansett virkningsløse. På nevnte bakgrunn må det antas at ved tilstrekkelig klanderverdig opptreden fra utleier, vil utleier ikke kunne påberope seg leietakers ellers rettmessige motregning/tilbakehold av husleie som grunnlag for heving av leiekontrakten og

tvangsfravikelse fra lokalet. Et eksempel på dette kan være at utleier forsettlig tilsidesetter sine forpliktelser under leiekontrakten, for eksempel ved over lengre tid å unnlate utbedring av vesentlige mangler som har stor negativ betydning for leietakers virksomhet i lokalene. •

Ring oss Be om å få snakke med en av våre rådgivere:Tlf: 24 13 20 60 - bank2.no

Visste du...? ... at Bank2 hjelper kunder der andre banker ikke har mulighet?

... at Bank2 tilbyr lån til kunder med betalingsanmerkninger?

... at Bank2 stadig oftere blir anbefalt av andre banker?

... at Bank2 både har privat- og bedriftskunder?

Bank2 tilbyr finansielle løsninger som gir den nødvendige fleksibilitet på kort og lang sikt. Lån forutsettes sikret med pant i fast eiendom.

Nom. rente fra 6,20 % til 9,95 %, etableringsgebyr 2 %, minimum kr 15.000,-. Priseksempel: Eff. rente 9,88 %, 2 mill. over 25 år, totalt: kr 5.223.372,-


Lovregulerte forholdLønnsbetingelser er i liten grad regulert i norsk lovgivning. Den lovgivningen vi har i dag gir minstelønn for noen spesielle arbeidstakergrupper som for eksempel bygningsarbeidere, men ingen slik regulering er innført for eiendomsmeglere eller andre kontoransatte i meglervirksomhetene. Ferieloven regulerer feriepenger med basis i opptjent arbeidsvederlag i kalenderåret før ferien skal tas, slik at det her vil skje en form for «forsinket virkning» for lønnen i ferien når det blir en periode med lavere omsetningsvolum. Overtidskompensasjon for de som ikke er «ledende» eller «særlig uavhengige» i sine stillinger er regulert slik at det

etter loven skal betales et lønnstillegg på 40 % til alminnelig lønn når det arbeides ut over lovens alminnelige arbeidstidsgrenser. Denne regelen passer ikke når den ansatte bare har provisjonslønn, i og med at det da ikke foreligger noen alminnelig lønn basert på tidsmessig måling, og overtidsarbeid normalt øker provisjonsgrunnlaget eller sannsynligheten for dette. Ut over det som her er nevnt, har ikke norsk lov noen vesentlig regulering av lønnsvilkår som berører eiendomsmeglingsarbeid.

RisikoforholdeneUtenfor det som er lovregulert er det fritt opp til arbeidsgiver og arbeidstaker å avtale løsninger på. Ofte gir provisjonslønnsavtaler bare rett til en prosentvis godtgjørelse basert på det meglerhonorar som meglerbedriften kan fakturere sin kunde i tilknytning til samme oppdrag. Den ansatte har i slike til

feller ingen beskyttelse mot lønnsnedgang som følge av lavere omsetning i bedrif

ten. Samtidig har bedriften også lav risiko med hensyn til sin evne til å

gjøre opp de avtalte lønnskravene i nedgangstider. Det virker igjen inn på faren for nedbemanning i meglervirksomhetene i dårlige tider, ved at de ansatte i mindre grad enn ved fastlønn har grunn til å frykte å miste jobben på grunn av dårlig inntjening i virksomheten. Arbeidsgiver og arbeidstaker er mer «i samme båt».

AvtalemuligheterArbeidstakere som ikke har råd

til å gå ned i lønn på grunn av markedsnedgang må sikre sine interesser

ved inngåelse av arbeids kontrakten eller ved reforhandling av lønnsbeting

elsene senere. Alternativet er å finne annet arbeid som gir bedre trygghet for fast inntekt. En arbeidskontrakt som sikrer bedre mot

lønnsnedgang i nedgangstid kan enten gå ut på fastlønn uavhengig av markedsutviklingen eller en garantert minstelønn som et «gulv» for hvor lav provisjonslønnen skal kunne være. Kombinasjon av rimelig fastlønn og en mindre provisjonslønn i tillegg (bonus) gir også mindre risiko for den ansatte. Samtidig vil en del ha klarere overtidsrettigheter basert på fastlønnen i slike tilfeller. Sett fra arbeidsgivers side innebærer en slik modell større risiko for svikt i oppdragsmengde, men lavere provisjonsandel gir også arbeidsgiver desto sterkere resultater i gode tider med høyt omsetningsvolum.

Felles for alle avtalemodeller er at det må sørges for klarhet og at det blir minst mulig skjønnsmessig vurdering av lønnsgrunnlaget. Uklarhet og bruk av skjønn fører ofte til uenighet og misnøye hos ansatte som ikke får full uttelling.

TrygderettigheterDersom den ansatte på grunn av sykdom eller nedbemanning går over i ordninger med ytelser fra NAV (trygd), vil tidligere opparbeidet provisjonslønn gi virkninger for trygdeytelsene fremover selv om markedet snur og provisjonslønnen sannsynligvis ikke ville blitt den samme under sykdomsperioden eller ledighetsperioden gitt at den ansatte i stedet var i jobb. Dette skyldes at beregningen av trygdeytelser alltid tar ut

Provisjonslønn i nedgangtider

Av advokat Henning Heitmann, advokatfirmaet Steenstrup Stordrange

Provisjonslønn oppleves bra i gode tider med høyt omløp og mange oppdrag som gir ekstra muligheter for gode inntekter for den som har høy kapasitet og kan omsette mer. Men, hvilke rettigheter har ansatte med provisjonslønn når oppgangen snur til nedgang, og provisjonsgrunnlaget skrumper inn?


gangspunkt i faktisk inntekt forut for at trygderettigheten oppstår. NAV har ikke anledning til å bygge på markedsmessige vurderinger om hvordan utviklingen ville blitt videre dersom arbeidstaker hadde fortsatt med provisjonslønn i et nedadgående marked.

Felles for dagpenger og sykepenger er at årsinntekter over 6 ganger folketrygdens grunnbeløp (G) ikke gir slike rettigheter. G er fra 1. mai 2014 på 88 370 kroner. Dermed vil en endring i lønn fra 700 000 til kr. 550 000 ikke ha noen betydning for trygdeytelsene, i og med at 6 G for tiden utgjør kr. 530 220 som maksimalt grunnlag for sykepenger eller dagpenger.

Dagpenger under arbeidsledighetGrunnlaget for dagpenger under arbeidsledighet fastsettes ut fra arbeidstakers brutto arbeidsinntekt i det siste avsluttede kalenderåret før han eller hun søker om stønad. Dersom det gir et høyere grunnlag, fastsettes dagpengegrunnlaget i stedet ut fra gjennomsnittlig brutto arbeidsinntekt i de tre siste avsluttede kalenderårene. Dermed vil variasjon i provisjonslønnen de siste totre årene føre til at arbeidstaker får lagt til grunn

det alternativ som gir høyest trygdeutbetaling. En kraftig nedgang i markedet, som så medfører oppsigelse på grunn av nedbemanning, vil dermed kunne gi ledig hetstrygd som ligger høyere enn provisjonslønnen siste år.

Dagpenger under arbeidsledighet gir vesentlig lavere utbetaling enn sykepenger, derfor er det grunn til å tro at sykepengeordningen vår inneholder noe skjult arbeidsledighet.

SykepengedekningI arbeidsforhold med skiftende arbeidsperioder eller inntekter skal et lengre og mer representativt tidsrom enn fire uker legges

til grunn ved beregning av sykepengegrunnlaget. Sykepenger fra trygden skal imidlertid baseres på årlig pensjons givende inntekt dersom dette avviker mer enn 25% fra forannevnte regel. Her skal normalt de siste 3 avsluttede kalenderår tas som utgangspunkt, med justering for endringen i folketrygdens grunnbeløp frem til sykemeldingen. Dersom dette ikke er representativt for reell inntekt, skal sykepengegrunnlaget fastsettes ved skjønn ut fra den årsinntekten som kan godtgjøres på sykemeldingstidspunktet. Denne regelen kan også slå ut til ulempe for den syke meldte når provisjonslønnen har vært nedadgående de siste 3 år. •

STEENSTRUP STORDRANGE

Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange har som ambisjon å skape verdi for sine kunder. Advokatfirmaet har advokater, rådgivere og problemløsere som yter bistand innenfor et bredt spekter av forretningsjuridiske områder med hovedfokus på kunder innenfor næringsliv og offentlig sektor. Ut fra sine kontorer i Oslo, Tønsberg, Bergen, Ålesund, Trondheim og Tromsø er en stor del av firmaets tjenester rettet mot aktører innenfor næringseiendom som eiendomsinvestorer, utviklere, entreprenører og næringsmeglere. Med lokal forankring og nasjonal kompetansekraft har kunder tilgang på spisskompetanse og kapasitet blant advokater i hele landet

For kontakt: www.steenstrup.no

Målgruppe Eiendomsmeglerfullmektiger som mangler oppgjørspraksis for å kunne søke om meglerbrev/tillatelse til å være fagansvarlig og ansvarlig megler.

OPPGJØRSPRAKSIS, 26. JANUAR – 06. FEBRUAR 2015 Arrangør: NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUNDPåmeldingsfrist: 07. januar 2015Totalt antall plasser: 12, få plasser igjen

PROGRAMTeoretisk del:Tre dager hos NEF i Parkveien 55/Oslo. Teoretisk gjennomgang av praktisk oppgjør fra A-Å, oppgjør etter avhendingslova og bustadopp-føringslova, tinglysing og dokumentavgift, konsesjon og panterett. Det vil også bli en teoretisk gjennomgang av 1-2 oppgjør, som for-beredelse til den praktiske gjennomføringen.

VI GJENTAR SUKSESSEN: KURS I OPPGJØRS- PRAKSIS FOR EIENDOMSMELGERFULLMEKTIGER

Praktisk del: Gjennomføring av 15 oppgjør, 7 dager praksis hos Vitec IT-Makeriet i Asker.Det vil være fagpersoner på både data og oppgjør tilgjengelig under den praktiske delen av kurset.

Om kursetKurset er godkjent av Finanstilsynet i medhold av eiendomsmeglings forskriften § 4-4 tredje ledd. Det vil si at de kandidater som består kurset vil ha oppfylt kravet til oppgjørespraksis i forbindelse med søknad om eiendomsmeglerbrev/tillatelse til å være ansvarlig megler etter eiendoms- meglingsloven § 4-2 og § 4-3. Evaluering av oppgjørene gjøres fortløpende under kurset.

Påmelding sendes til [email protected]. Eventuelle spørsmål til kurset ta kontakt på telefon 22 54 20 80 eller send en e-post til [email protected]

Vilkår: Pris og utfyllende informasjon på www.nef.no


Hvordan foregår revisjonsarbeidet?Vi har fått mange gode innspill både via meglere til Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund. I tillegg har innspill fra eiendomsadvokater, andre rådgivere og eiendomsaktører blitt vurdert og implementert, sier Røse Solli.

Sammen med Advokatfirmaet BAHR har vi jobbet oss gjennom flere ulike utkast og mener selv at vi nå nærmer oss utkast som reflekterer markedspraksis og er mer brukervennlig, forklarer hun. Vi har vært opptatt av at standarden skal være den foretrukne for både større og mindre transaksjoner og har brukt mye tid på å diskutere hvordan dette skal balanseres.

Når ser dere for dere at arbeidet er ferdig og markedet kan ta de nye standardavtalene i bruk?Arbeidet med å revidere standardene har kommet langt, og målet er å presentere en ny standard for salg av aksjeselskap om kort tid, sier Røse Solli. De øvrige standardene for eiendom, KS, ANS og IS med tilhørende oppgjørsavtaler vil lanseres på årsmøtet for Forum for Næringsmeglere i februar 2015. I forbindelse med kurs og årsmøte i Forum for Næringsmeglere den 12. februar 2015 vil den nye standarden med oppgjørsavtale bli gjennomgått av og hos BAHR. Informasjon om kurset ligger på www.nef.no

Hva er nytt? Ved tidligere revisjoner er det gjort mindre justeringer i avtalene som ikke har endret seg vesentlig siden 90tallet. Denne gangen er det foretatt en omfattende omskriving av avtalene med sikte på å forbedre systematikken, forenkle og forbedre språket samt klargjøre partenes forpliktelser, forklarer Hodne.

Han viser til at et tydeligere skille mellom betingelser, forpliktelser og garantier gjør

det lettere for meglerne å utarbeide gode og klare avtaler også uten hjelp fra advokater. I mindre transaksjoner er det verken praksis for eller nødvendig med utstrakt juridisk bistand, og da er det viktig at standardkontrakten er et presist og godt verktøy som reduserer risikoen for uklarheter og feil.

Vi har også tatt flere grep for å forenkle selve bruken av standardavtalen. Eventualiteter som sjelden er aktuelle, er nå beskrevet i fotnoter og ikke avtaleteksten. Dette har for eksempel medført at forhold som sjelden har betydning for kjøpesumsberegningen, så som gevinst/tapskonto og justeringsrettigheter –eller forpliktelser tilknyttet mva., nå er flyttet til fotnotene.

Vi foreslår dessuten å gjøre oppgjørsavtalen til et fast bilag til kjøpekontraktene og har utarbeidet én variant med og én variant uten oppgjørsansvarlig, sier Wataker. Samtidig har vi sørget for å forenkle oppgjørsavtalene vesentlig uten at dette har gått på bekostning av behovet for en klar regulering av partenes forpliktelser. Oppgjørsavtalen med oppgjørsansvarlig som tidligere var på 13 sider, er nå redusert til 6 sider, forteller hun.

Endringene i systematikken har dessuten ført til at avtalene har nærmet seg de av talene som benyttes for kjøp av annet enn eiendom, forklarer Wataker videre. Man kan si at avtalene har utviklet seg mer i retning av kontraktsmodeller som benyttes ved oppkjøp av annet enn eiendom. Denne utviklingen er naturlig både sett i lys av at de fleste større eiendomstransaksjoner nettopp skjer

gjennom selskapssalg, og at markedet for slike transaksjoner har blitt mer profesjonalisert og internasjonalt.

Med såpass store endringer er dere bekymret for at aktørene ikke vil ta den nye standarden i bruk i frykt for at den innebærer en annen regulering av transaksjonen enn det partene ønsker og er vant med?

Selv om standardavtalen etter revisjonen vil være ganske annerledes enn tidligere versjoner både i oppbygning og språk, og det er foretatt en viss oppdatering i henhold til markedspraksis, er det viktig å understreke at det ikke legges opp til vesentlige endringer og forskyvninger i partenes forpliktelser og rettigheter sammenliknet med forrige versjon, presiserer Røse Solli. •

Nye meglerstandarder på vei

Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund utgir i samarbeid med Advokatfirmaet BA-HR meglerstandardene for kjøp av eiendomsselskaper og eiendom. Vi har snakket med Margrethe Røse Solli (fagsjef i Norges Eiendomsmeglerforbund), Jens Helge Hodne (leder i Forum for Nærings meglere) og Rikke Bergheim Wataker (styremedlem i Forum for Nærings-meglere) som alle sitter i arbeidsgruppen som jobber med utkastene.

Vi har vært opptatt av at standarden skal være den foretrukne for både større og mindre transaksjoner og har brukt mye tid på å diskutere hvordan dette skal balanseres

Av Ingrid Høstmælingen, senioradvokat, advokatfirmaet BA-HR


Teknisk infrastruktur – noen praktiske utfordringer

I Eiendomsmegleren (nr. 10/2014) skrev vi om hva en utbyggingsavtale er, hvilke forhold som kan reguleres i en utbyggingsavtale og de to grunnleggende modellene for å redusere merverdiavgifts- belastning. I denne artikkelen skal vi se nærmere på forhandlinger om utbyggingsavtaler med kommunen og private refusjonskrav.

Av Advokat Christoffer Nicolaisen, Deloitte Advokatfirma AS

Foto: «Anita Arntzen ©Deloitte Advokatfirma

Disse utfordringene er det viktig å være oppmerksomme på for næringsmeglere ved salg av eiendom på eller i nærheten av utviklingstomter, utbyggingsprosjekter eller andre eiendommer hvor det kreves en aktiv tilnærming i forbind else med planlagte infrastrukturtiltak.

Utbyggingsavtaler og forhandlinger med kommunenSom nevnt i forrige artikkel skal kommunens krav om infrastrukturtiltak stå i nødvendig og forholdsmessig sammenheng med bygge tiltaket for øvrig, jf. plan og bygningslovens § 173 tredje ledd. Allikevel har vi opplevd at kommunen i enkelte prosjekter forsøker å dytte tiltak over på byggherren som i utgangspunktet ikke har slik sammenheng med byggetiltaket.

Selv om kommunen verken kan pålegge eller vedta at utbyggingsavtale skal inngås, vil et samarbeid hvor også kommunens behov forstås i en bredere sammenheng nesten alltid være å foretrekke. Utfordringen er å trekke opp de konkrete grenser innenfor lovens krav.

At kravet om infrastruktur må stå i en nødvendig sammenheng med utbyggingsprosjektet betyr at kommunen ikke kan gå lenger enn å få dekket de behov som oppstår konkret som en følge av tiltakshavers planer. Vilkåret om forholdsmessighet spisser problemstillingen ytterligere, da utbyggingsprosjektet over tid vil kunne bidra til å aktualisere en større samordnet innsats fra kommunens side. Det er derfor viktig å kunne se prosjektet i sammenheng med kommunens øvrige behov, og kunne skille ut den relevante andelen av infrastrukturkostnadene.

Viktig med tidlig dialogEt typisk eksempel er at kommunen går for langt i sine krav vedrørende dimensjonering, eksempelvis et vannanlegg med en kapasitet

som dekker et nåværende eller fremtidig behov utenfor prosjektets rammer. Særlig vanskelig kan det være hvor kommunen over tid har hatt et etterslep på eksisterende infrastruktur, og der kommunen ser en gylden anledning til å dekke over «gamle synder». Enkelte spesielle infrastrukturtiltak kan også by på tvil, som gangbroer, opparbeidelse av grønn infrastruktur (parker, stier, etc.) med videre.

Utgangspunktet ved forhandlingsbordet er ofte svært divergerende. Her ser vi alt fra at kommunen legger sjablonmessige betraktninger til grunn, til at prosjektet trekkes direkte inn i kommunens øvrige planer og prosjektøkonomien overvurderes. Andre kommuner er igjen svært bevisst gjeldende grenser i lov, forskrift og tilhørende rettskilder. Vi oppfordrer her til å tidlig avklare kommunens forventninger rundt hvilke tiltak som prosjektet vil kunne utløse. Videre er det viktig å forsøke å ha en konstruktiv dialog rundt hvilke prinsipper som skal gjelde ved fastleggelsen og fordelingen av de aktuelle infrastrukturtiltakene.

Komplekse prosesserImidlertid er praksis fra kommune til kommune ulik når det gjelder selve timingen for forhandlingene. Mens noen kommuner avventer endelig planvedtaket før man er villig til å starte opp forhandlingene, er andre mer fleksible og forhandler parallelt med planarbeidet for en mest mulig samordnet prosess i tilknytning til høring, kunngjøring av utbyggingsavtalen og vedtak. Endelig ser vi at kommunen har ulik praksis rundt hva som godtas av garantier og finansiering.

Kompleksiteten øker tilsvarende når kommunen har satt rekkefølgekrav hvor det forutsettes at alle infrastrukturtiltak skal være gjennomført over et større område, men hvor utbygger bare skal stå ansvarlig for en begrenset andel av tiltakene.

Kommuner tar her noen ganger en aktivt koordinerende rolle, i andre tilfeller over later kommunen dette fullstendig til utviklerne selv. Det er også ulikt i hvilken grad kommunen tillater alternative løsninger, som dispensasjon fra gjeldende rekkefølgekrav. Det vil gå for langt her å beskrive ulike praktiske modeller for et godt samarbeid mellom de ulike aktørene og kommunen.

Regnes ikke som vedtakEn tidlig avklaring av kommunens praksis og holdning til rekkefølgekrav, infrastrukturtiltak og utbyggingsavtaler er uansett avgjørende for et smidig prosjekt. Å ha fokus på de konkrete effektene av prosjektet og hvordan samarbeidet best bør legges opp for en god gjennomføring av reguleringsplanen, er ofte bedre enn et rent økonomisk fokus for alle parter.

Idet en utbyggingsavtale anses som en privatrettslig avtale og derfor ikke kan påklages som et vedtak, er tiltakshaver henvist til domstolene dersom han mener seg utsatt for lov eller forskriftsbrudd i tilknytning til forhandlingene med kommunen. Her er det


få eksempler fra rettspraksis, og eksemplene er i hovedsak nedslående sett fra utbyggerens ståsted.

RefusjonspliktenEtter plan og bygningslovens § 183 første ledd, kan den som vil «legge, omlegge, fornye eller utvide godkjent offentlig veg eller godkjent offentlig hovedledning for vann og avløpsvann» kreve sine utlegg refundert fra øvrige grunneiere som nyter godt av tiltaket. For private refusjonskrav er det imidlertid et vilkår at kommunen kan pålegge tiltaket gjennomført.

I korte trekk kan reglene oppsummeres som at den som vil opparbeide offentlig godkjent vei eller godkjent hovedledning for vann og avløpsvann kan kreve sine utlegg refundert fra grunneierne i området. Tilsvarende gjelder for den som under samme for

utsetninger opparbeider felles avkjørsel, felles gårdsplass eller annet fellesareal for flere eiendommer langs industristrøk, og opparbeidelse av privat anlegg for vann eller avløpsvann i område som inngår i arealplan.

Refusjonsplikten påhviler grunneiere med ubebygd eller delvis ubebygd eiendom som kan få nytte av tiltaket ved fremtidig utbygging, samt bebygget eiendom som opplever en verdistigning som følge av opparbeidelsen.

Prosessen før tiltaket påbegynnesTiltakshaver må ha utarbeidet plantegninger og kostnadsoverslag før tiltaket påbegynnes. Det skal også angis hvilke eiendommer som kan få nytte av anlegget, det areal tiltaket omfatter og hva som er den sannsynlige utnyttelsen på den enkelte eiendommen. Tiltakshaver må også utarbeide et forslag til fordeling av utgiftene mellom de berørte.

Plan og bygningsloven § 188 fastslår videre at det ovennevnte oversendes berørte grunneiere og festere til uttalelse. Kommunen skal godkjenne planen for utførelsen, kostnadsoverslag og forslaget til fordeling.

Det er viktig at tiltaket ikke påbegynnes før kommunen har godkjent tiltakshavers planer, kostnadsoverslag og fordelingsforslag. Hvis så skjer, bortfaller retten til refusjon med mindre noe annet er bestemt av kommunen på forhånd. Dette kravet gjelder private så vel som offentlige tiltakshavere.

Omfanget av refusjonspliktenNår tiltaket er fullført, skal tiltakshaver sette opp regnskap med nødvendige legitimasjoner og oversende disse til kommunen for kontroll, som skal foreta en foreløpig fastsettelse av det beløp som kan kreves refundert, og en fordeling på det refusjonspliktige areal. Utkastet sendes

DELOITTE ADVOKATFIRMA

Deloitte Advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med mer enn 170 advokater og en egen avdeling spesialisert på eiendomsjuss. Deloitte håndterer til enhver tid et stort tilfang av saker tilknyttet kjøp og salg av boligeiendom, herunder tvister i denne forbindelse.

Deloitte har i den senere tiden vunnet anerkjennelse i ulike bransjekåringer for sin kompetanse både individuelt og som advokatfirma. Deloitte ble kåret til Tax Firm of the Year og Transfer Pricing Firm i Norge av International Tax Review i 2013. Internasjonalt er Deloitte tilknyttet Deloitte Global Tax & Legal Network, et av verdens største nettverk av advokatfirmaer.»

For kontakt: www.deloitte.no


de refusjonspliktige for uttalelse, og deretter treffes refusjonsvedtaket av kommunen.

Pbl. § 187 regulerer hvordan det refusjonsberettigede beløp skal fordeles innbyrdes på de refusjonspliktige arealer. Bestemmelsen fastslår at de utgifter som kan kreves refundert, fordeles mellom de refusjonspliktige areal med en halvpart på hver av faktorene tomteareal og tillatt utnytting.

Refusjonsbeløpet skal være begrenset til den verdiøkning som tiltaket antas å føre med seg for den enkelte eiendommen. Utgifter som på grunn av denne begrensningen ikke dekkes av en eller flere eiendommer, kan tiltakshaver kreve at blir fordelt på de andre eiendommene, dog bare så langt verdistigningen samsvarer med kravet. I motsatt tilfelle kan kommunen foreta en skjønnsmessig reduksjon av refusjonskravet eller la dette bortfalle i sin helhet og tiltakshaveren blir stående igjen med regningen.

Kommunal praksis skjerpetLoven behandler ikke spørsmålet om hva som vil skje dersom fremtidige tiltakshavere ønsker

å koble seg på et allerede etablert anlegg, til tross for at eiendommen på tidspunktet for det første tiltaket ikke ble ansett å oppnå noen verdistigning som følge av dette. Tidligere har det vært vanlig å kreve privat «tilkoblingsavgift», noe kommunal praksis har bidratt til å skjerpe den senere tid ved å kreve fremføring over til nabotomta allerede i forbindelse med oppføringen av anlegget.

Reglene om refusjonsplikt er sjeldnere brukt i sammenheng med opparbeidelse av teknisk infrastruktur, men det er like fullt viktig å være oppmerksom på. Refusjonskrav danner ofte uønskede «ekstraregninger» for eiendommer i nærområdet, og for utbyggeren behov for nøye samordning med kommunen og øvrige aktører.

Vi oppfordrer generelt både i utbyggingsprosjekter og andre salg som berører teknisk infrastruktur å være oppmerksomme på komplekse sammenhenger mellom kommunal planlegging og saksbehandling, smidige prosesser med relevante aktører og hvilken informasjon som bør være forberedt i så måte. •

100% elektrisk. 0% kompromisser.B Electric!

nyhet: elektriskForhåndssalget har startet!Nye B-Klasse Electric Drive

fra kr 277.500,-

Kontakt din nærmeste Mercedes-Benz forhandler for et tilbud.

Standard rekkevidde inntil 200 km. Rekkevidden vil variere avhengig av en rekke faktorer som kjørestil, varme- og kjølebehov, kjørerute og forvarming. B-Klasse Electric Drive lanseres i februar 2015. Alle priser er inkludert levering Oslo. Bildet kan avvike fra tilbudt modell. Importør: Bertel O. Steen AS. www.mercedes-benz.no

studentside

Studieåret ble åpnet med gjesteforelesning av programlederen i «Solgt» på NRK, Frode Søreide, som fortalte om sine erfaringer med meglere, og som kom med gode tips til nye og gamle studenter.

Julehilsen fra Høyskolene

I høst begynte det 40 nye studenter på eiendomsmegling. De er snart ferdig med undervisningen i jus for eiendomsmeglere I og praktisk eiendomsmegling I. Til våren skal 1. klassen på studietur til Bergen. De skal også på besøk i Sogn tingrett, og skal følge en rettssak om det passer.

De som går tredje året har i høst vært på studietur til Oslo der de bl.a besøkte NEF og DNB Eiendom. Til våren skal de skrive bacheloroppgave. Nytt dette studieåret er at de kan velge 4ukers praksisperiode hos en megler i Norge eller i utlandet! Det blir spennende å se hvor studentene skal ha praksis.

Ingunn Skjelbreidalen, høgskulelektor, Avdeling for økonomi, leiing og reiseliv - Høgskulen i Sogn og Fjordane

Eiendomsmeglerstudentene og ansatte på eiendomsmeglerstudiet ved Høyskolen i Telemark ønsker alle eiendomsmeglerstudenter og fagansatte ved Handelshøyskolen BI, Universitetet i Nordland, Høgskulen i Sogn og Fjordane og Høgskolen i Hedmark en riktig god jul og et godt nytt år!


EMG gruppen på BI Stavanger.

Her i Stavanger har vi hatt et travelt år. Vi kom i gang veldig sent med skole så det har vært lite tid til faglige arrangement.

Vi har hatt DNB Eiendom på besøk for å fortelle litt om seg selv og lyse ut noen studentstillinger til åpningen av deres nye kontorer. Vi har også hatt Eiendomsmegler 1 på besøk med samme hensikt og lyse ut noen studentstillinger for 2.klasse. Her ble studentene tatt inn til speed intervjuer.

Som en avslutning for det første semesteret og en liten ting å se frem til for studentene avsluttet vi med å ha bransjekveld med eiendom Norge. Her hadde vi flere store foretak som Eiendomsmegler 1, Krogsveen, DNB, Eiendomsmegler Vest og Aktiv. Dette ble en stor suksess.

Videre over nyåret har vi planlagt enda en bransjedag, salgstrening (i regi av Eiendoms

megler 1) og mer. Det blir et spennende og lærerikt år her på BI Stavanger.

Handelshøyskolen BI tilbyr bachelorstudiet i eiendomsmegling ved BI Stavanger, BI Bergen, BI Trondheim og på BI i Oslo. I august 2014 startet det 626 studenter på 1. året fordelt på våre fire studiesteder.

Fra januar 2015 er det 454 studenter som er registrert på studiets 3. år. Mange av disse vil være ferdige med sin bachelorgrad til sommeren og vil ta fatt på sin karriere innen eiendomsmegling.

I oktoberutgaven av Eiendomsmegleren kunne man lese en artikkel om Eiendomsmeglerstudiet i utvikling. Studenter som starter opp på 1. året på eiendomsmeglerstudiet på BI høsten 2015 vil allerede på sitt første semester ha et kurs som kvalifiserer til å jobbe som medhjelper til eiendomsmegler. Dette er positivt både for studentene og for bransjen.

Vi anbefaler deg som har en grad fra eiendomsmeglerstudiet

på BI til å bruke BI Alumni. Gjennom faglige og sosiale møteplasser kan du ivareta nettverket fra studietiden og bygge nye relasjoner.

Vi som jobber med eiendomsmeglerstudiet på Handels

høyskolen BI ønsker dere alle en riktig så god jul og et godt nytt år.

Christer Bjerved Groth, Studiekoordinator Handels-høyskolen BI Oslo

«Jeg ønsker på vegne av Eiendomsmeglerstyret på BI Oslo alle studentene en god juletid og en velfortjent ferie etter en lang eksamensperiode. Bruk ferien godt og husk å lade batteriene rikelig opp, slik at du er klar for nye utfordringer i 2015. Vi håper å se så mange av dere som mulig til nyttårskickoffet i januar.»

Aleksander H. Wærenskjold Leder – Eiendomsmeglerstyret Handelshøyskolen BI Oslo

Julehilsen fra Handelshøyskolen BI Kjære kollega, student og tidligere student



Julen er en høytid hvor vi putter i oss mye god mat og drikke. Noe er sunt og godt, annet bare godt. Her kommer noen forslag som gjør at du kan konsumere mange av det «obligatoriske» julegodteriene ute å behøve å tenke på hvor mye sukker du får i deg. Ønsker du flere oppskrifter kan du gå inn på kosthold.diabetes.no.

etter arbeid

julegodteriJULEGLØGG60 MIN, 6 PORSJONER

Kalori- og sukkerinnholdet i gløgg du kjøper kan ofte være høyt. Denne oppskriften smaker godt og har et lavt innhold av kalorier og karbohydrater.

NÆRINGSINNHOLD PER PORSJONEnergi: 8-12 kcalKarbohydrater: 2-3 gProteiner: 0Fett: 0Kostfiber: 0-1 g

Næringsinnhold hele oppskriften: ca. 50-70 kalorier, 10-20 g karbohydrater.Kalori- og karbohydratnivået avhenger av hvor mye råsaft solbærsaftendu bruker består av.

INGREDIENSER2 l vann½ l solbærsaft (sukkerfri)2 dl sukrin1 kanelstang5 nellikspirerLitt ingefærLitt kardemommeSkallet fra 1 klementin (ikke det hvite)

• Bland ingrediensene godt sammen og kok blandingen på svak varme i ca. en time.

Fristeneuten sukker

INGREDIENSER TIL EN STK KRANSEKAKE

600 g mandler 150 g sukrinmelis 2 1/2 ss mel 1 ts bakepulver 4 eggehviter 2 1/2 ts flytende suketter

Juleklassiker

KRANSEKAKE60 MIN (AKTIV TID) + VENTETID

NÆRINGSINNHOLD PER 100 GRAM

Energi: 393 kcalKarbohydrater: 7 gProteiner: 15 g proteinerFett: 34 g fettFiber: 4,5 g fiber

* Skåld halvparten av mandlene og la dem ligge til tørk i minst ett døgn. Du kan også velge å skålde alle mandlene eller bruke dem ubehandlet. Bruker du ubehandlede mandler, får kransekaken en mørkere farge.

* Mal alle mandlene og sikt inn sukrinmelis, mel og bakepulver samtidig som du knar inn eggehvitene og flytende suketter. Hold gjerne igjen den siste eggehviten og tilsett den i små porsjoner til deigen er passe fast. Sett deigen kaldt, gjerne til neste dag.

* Forvarm stekeovnen til 200 °C.

* Trill kransekakedeigen ut til fingertykke pølser. Eventuelt bruk en kjøttkvern med egnet hullskive. Smør kransekakeformene med margarin og dryss i mel etter ønske. Legg deretter ”pølsene” i kransekakeformene.

* Stek kransekakeformene på et stekebrett midt i ovnen i ca. 10 minutter. Ta ringene ut av formene og over på rist. La de bli helt avkjølt.

Tips!Bruk glutenfritt mel

hvis du ønsker glutenfri kransekake.

Kransekake er laget av mandler, og er dermed mer blodsukkervennlig enn for eksempel små- kaker laget av hvetemel. Ved å erstatte melis med sukrinmelis, reduserer du i tillegg kalori- og karbohydratinnholdet.

Tips! Gløgg passer godt til lussekatter


julegodteriSJOKOLADETRØFLER60 MIN (AKTIV TID) + 3 TIMER AVKJØLING1 PORSJON (HELE SJOKOLADEMASSEN)

Sjokoladetrøfler er som regel laget av sjokolade og fløte. Denne oppskriften er gjort sunnere ved å bruke sjokolade med høyt kakaoinnhold og erstatte sukker med sukrin.

NÆRINGSINNHOLD PER 100 GRAMEnergi: 455 kcalKarbohydrater: 10 gProteiner: 5 gFett: 44 gFiber: 0 g

INGREDIENSER100 g mørk sjokolade (85 % kakao)3/4 dl (75 g) fløte2 ss sukrin1 ss smør eller margarinEventuelt noen dråper mintessens eller annen smakstilsetning, som for eksempel appelsin.Litt kakao eller sukrinmelis til å rulle trøflene i

• Hakk sjokoladen fint, gjerne ved hjelp av en matmikser.• Kok opp fløte og sukrin. Helles over sjokoladen under omrøring.• Tilsett smøret og rør sammen.• Ha i mintessens eller annen smakstilsetning dersom du ønsker det.• Hell massen over i et fat med lokk og sett det i kjøleskapet så massen

stivner. Det tar ca 3 timer.• Trill deretter sjokolademassen til kuler og rull dem om ønskelig i kakao eller

sukrinmelis. Alternativt kan du helle røren i en silikonform for småkaker/konfekt, da trenger du ikke å forme trøflene til kuler.

• Oppbevares kaldt.

HAVREMAKRONER30 MIN

NÆRINGSINNHOLD PER 100 GRAMEnergi: 349 kcalKarbohydrater: 28 gProteiner: 5 gFett: 22 gFiber: 9 g

INGREDIENSER150 gram smør120 gram sukrin (1¼ dl)1 stort egg eller 2 små6 dl havregryn, glutenfrie4 ss fiberfin2 ss honning

• Sett ovnen på 180 grader. Kok opp smør, honning og sukrin. Bland inn havregryn og mel, og tilsett egget.

• Bruk to skjeer og lag små kuler som settes på en smurt stekepanne. Stek maks 10-12 stk per brett. Stek kakene til de er lys gullbrune i ca. 15 minutter på 180 grader, midt i ovnen.

1 porsjon = hele deigen.

Tips! Hjemmelagetkonfekt er en hygelig vertinnegave


Wongraven Champagne BrutSertifisert økologisk champagne med druer fra Marne, Aube og Reims: 50% pinot noir, 40% chardonnay og 10% pinot meunier. Ueiket med fire år i kontakt med gjæret på flasken for å ivareta primærfrukt samtidig som man utvikler kompleksitet og dybde. Lav dosage 5 g/l understreker en forfriskende stil. Champagne med god fylde og flott friskhet som passer til aperitiff, til spekemat, tapas, kylling, kalkun eller svin.

VINMONOPOLPRIS 309,90

Sprudlende drikke i glasset gir ofte anledningen et ekstra løft. Champagne er ikke bare en drikk som skal nytes på tolvslaget nyttårs- aften, men kan også passe til de aller fleste matretter i jule høytiden. Våg å prøve noe nytt og bruk kunnskapen som finnes hos de ansatte på Vinmonopolet til å finne den rette champagnen til anledningen. Her er noen forslag.

til nyttår og andre gode anledninger

Champagne


Det handler om å være trygg

Champagne Mailly Blanc de Noirs100% Pinot NoirUnder 8 g/l dossageBase vin 2006,2007 + reserve vinHovedsakelig hentet fra Les Crayats, Les Coutures og Les Chalois. Flott til spicy mat, mat med smørsauser og til situsfrukter.

VINMONOPOLPRIS: 319,-

100 % Chardonnay, lys strågul farge, duft av mineraler, grønne epler, sitrus, hvetebakst og med florale overtoner. Kremet

munnfølelse med små delikate bobler, frisk og et flott mineralgrep.

VINMONOPOLPRIS 369,90

Champagne Lallier Blanc De Blancs


MARTHE UTMO (utleiesjef)NCC Property Development ASØstensjøveien 27Postboks 56 Sentrum0101 Oslo 92 01 54 57 [email protected]

KRISTIN PETTERSENGaranti Eiendomsmegling Nedre BuskerudNedre Torggt. 57Postboks 10353001 Drammen95 14 14 87

HENRIETTE SCHAATHUNDNB EiendomBryggesporen 1Postboks 6335807 Bergen55 32 59 02 (faks)41 45 79 [email protected]

ROGER EKREMAktiv Eiendomsmegling LillehammerWiesesgate 22609 Lillehammer 91 83 41 44 [email protected]

EGIL HORGENSørMegleren AS avd KristiansandPostboks 334661 Kristiansand [email protected]

TOR FIRINGOBOS Eiendomsmeglere avd KværnerbyenSmeltedigelen 2Postboks 6666 St. Olavs Plass0129 Oslo 22 86 55 00 22 68 27 55 (faks) 90 17 96 81 [email protected]

HANS PETTER BRORSONPrivatMegleren RenomméGrefsenveien 1260492 Oslo 22 09 33 10 22 09 33 19 (faks) 91 00 03 30 [email protected]

ESPEN TYTLANDSVIKPrivatMegleren KristiansandMarkens gate 164611 Kristiansand97 53 31 59

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv

Vi gratulerer

50 årHege Rørvik Skåland med dagen 7. januarIrene Goa med dagen 11. januarEirik Roberg med dagen 13. januarInger Helene Heier med dagen 19. januar

60 årTore Rugsveen med dagen 20. januar

70 årRolf Kristoffersen med dagen 12. januar

75 årJan Jensen med dagen 13. januar

Endring/retting av firmanavn, adresse, telefon/telefax med mer

Eiendomsmegling Telemark AS har endret navn til:BEST EIENDOMSMEGLER AS

Ulseth & Fladseth Eiendomsmegling AS har endret navn til:VIS EIENDOMSMEGLING AS

2 9 75 8

6 7 3 4 53 4

42 4 1 39 8 2 5 61 7 2

6

medlemsnytt


2 9 75 8

6 7 3 4 53 4

42 4 1 39 8 2 5 61 7 2

6

3 12 7 3 89 2

53 6 5

3 94 2 7

8 5 4 99 6 8

Middels

Løsningen kommer i Eiendomsmegler nr 1. 2015

Vanskelig

SUDOKU

MEGLERGAARDEN AS

STORGATEN 8, 1531 MOSS

TELEFON: 69 20 25 50

TELEFAKS: 69 20 25 51

[email protected]

WWW.MEGLERGAARDEN.NO

Ingen kjenner byen bedre!

Vi søker enda en dyktig eiendomsmegler. Er det deg?Meglergaarden AS er et av de største meglerselskapene i mossedistriktet. Nå vil vi styrke vår posisjon ytterligere! Vi søker etter en positiv og resultatorientert megler for snarlig tiltredelse. Det vil være en fordel med lokalkjennskap og stort kontaktnett. Vi kan tilby gode betingelser for den rette.

Spørsmål om stillingen kan rettes til Tommy Skovly på 99 400 600 eller [email protected]

stillingsannonser

Ta kontakt med Laila B. Andersen på mob 97 10 97 01 og/eller send søknad med CV til [email protected].

Den lokale prikken over i’en

Engasjert eiendomsmegler søkes til vårt

kontor i Rakkestad!

Lyst på en spennende jobb i Norges største privateide eiendomsmeglerkjede?

Til vårt kontor i Rakkestad søkes det nå etter en engasjert og dyktig eiendomsmegler. Vi søker medarbeider som ser muligheten i det

å bygge og videreutvikle et innovativt konsept når det gjelder formidling av eiendommer.

SOBBL Eiendomsmegling AS er et selvstendig meglerselskap heleid av Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag som fra 1/3-15 vil inngå en ny franchiseavtale med Eie Eiendomsmegling. Vår visjon er å drive skikkelig eiendomsmegling, noe vi gjør med å ha kompetente og engasjerte meglere. Vår mest effektive markedsføring er gode kundepresentasjoner, vi er derfor opptatt av at nye medarbeidere skal være kundeorienterte. Vi vil skolere våre nye ansatte gjennom Eie skolen hvor de vil få en grundig innføring i alle Eies metoder. Eie skal alltid ha et godt salgsprodukt som sikrer kundene våre den beste totalopplevelsen av salgsprosessen. Vi legger stor vekt på seriøsitet og har grundige faglige kontrollsystemer. Bli bedre kjent med oss på vår hjemmeside; www.eie.no

Hvem er du? Vi søker dyktig og topp motivert eiendomsmegler som har stor tro på at dyktig håndverk er veien til nye fornøyde kunder. Vi søker deg som er:

• Positiv og engasjert• Best på kundeservice & tilgjengelighet• Resultatorientert & har vinnerinstinkt

• Selvstendig, men også en dyktig lagspiller• Har bachelor i Eiendomsmegling• Søknadsfrist mandag 1/1-15.

Vi ønsker alle medarbeiderne i GARANTI God jul, godt nytt år og velkommen til kick off!

Dato: 9. og 10. januar 2015Klokken: 11.30 fredag til kl 16.15 lørdag Sted: Quality Spa & Resort Son











Ta kontakt med Laila B. Andersen på mob 97 10 97 01 og/eller send søknad med CV til [email protected].

Den lokale prikken over i’en

Engasjert eiendomsmegler søkes til vårt

kontor i Rakkestad!

Lyst på en spennende jobb i Norges største privateide eiendomsmeglerkjede?

Til vårt kontor i Rakkestad søkes det nå etter en engasjert og dyktig eiendomsmegler. Vi søker medarbeider som ser muligheten i det

å bygge og videreutvikle et innovativt konsept når det gjelder formidling av eiendommer.

SOBBL Eiendomsmegling AS er et selvstendig meglerselskap heleid av Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag som fra 1/3-15 vil inngå en ny franchiseavtale med Eie Eiendomsmegling. Vår visjon er å drive skikkelig eiendomsmegling, noe vi gjør med å ha kompetente og engasjerte meglere. Vår mest effektive markedsføring er gode kundepresentasjoner, vi er derfor opptatt av at nye medarbeidere skal være kundeorienterte. Vi vil skolere våre nye ansatte gjennom Eie skolen hvor de vil få en grundig innføring i alle Eies metoder. Eie skal alltid ha et godt salgsprodukt som sikrer kundene våre den beste totalopplevelsen av salgsprosessen. Vi legger stor vekt på seriøsitet og har grundige faglige kontrollsystemer. Bli bedre kjent med oss på vår hjemmeside; www.eie.no

Hvem er du? Vi søker dyktig og topp motivert eiendomsmegler som har stor tro på at dyktig håndverk er veien til nye fornøyde kunder. Vi søker deg som er:

• Positiv og engasjert• Best på kundeservice & tilgjengelighet• Resultatorientert & har vinnerinstinkt

• Selvstendig, men også en dyktig lagspiller• Har bachelor i Eiendomsmegling• Søknadsfrist mandag 1/1-15.

Ambita_annonseSept14_v03outl.indd 1 13/08/14 13:51

ReturadresseNorges EiendomsmeglerforbundParkveien 550256 Oslo

eiendomsmegleren nr. 12 2014

Documents