香港地產代理從業員

執業手冊

Practice Guide for Hong Kong estate agency practitioners

目錄

前言 …………………………………………….... . . . 1

第一部分–基本信念 ……………………………....… 2

1 . 知 法 守 法

2 . 誠 實 謹 慎 ， 維 護 客 戶 的 最 佳 利 益

3 . 行 事 正 直 公 平

4 . 透 明 公 開

5 . 避 免 利 益 衝 突

6 . 以 禮 待 人 ， 提 供 優 質 服 務

7 . 鼓 勵 進 修

第二部分–前線從業員實務守則 ………..………..….. 4

1 . 進 行 地 產 代 理 工 作

1 .1 地產代理證及職員證

1 .2 電話促銷

1 .3 地產代理協議

1 .4 「開門七件事」

1 .5 利益衝突及申報利益

1 .6 廣告宣傳

1 .7 物業鎖匙

1 .8 視察物業

1 .9 有關物業的陳述

1 .10 要約

1 .11 臨時買賣／租賃合約

1 .12 訂金

1 .13 佣金

1 .14 回贈／優惠

1 .15 處理分租物業

1 .16 防止清洗黑錢活動

1 .17 平等機會

1 .18 公平競爭

2 . 一 手 銷 售

2 .1 發展商委託

2 .2 買方委託

2 .3 廣告

2 .4 價目表

2 .5 訂金

2 .6 代理的陳述

2 .7 公開銷售信息

2 .8 獲取準買家的身分證

2 .9 銷售處代理人數

2 .10 維持銷售處的秩序

2 .11 銷售活動須遵守法律、規章及規例

3 . 其他

3 .1 以確認人轉讓物業事宜

3 .2 以轉讓股權形式買賣物業

3 .3 轉讓限制

3 .4 物業租用權／經營業務的轉讓

3 .5 偷盤行為

第三部分–公司管理層責任 ……………………...….. 39

1 . 招 聘 員 工

2 . 法 定 責 任

3 . 良 好 管 治

4 . 利 益 申 報 ／ 利 益 衝 突

5 . 賄 賂 及 貪 污 舞 弊

6 . 公 司 檔 案 ／ 紀 錄 ／ 客 戶 資 料 存 放

7 . 資 訊 保 安 及 私 隠 保 護

8 . 會 計 紀 錄

9 . 反 「 洗 黑 錢 」

10 . 「 一 手 樓 盤 」 銷 售

第四部分–地產代理條例 …………………..….…….. 54

1 . 牌照

1 .1 無牌地產代理工作

1 .2 經營模式

1 .3 續牌

1 .4 牌照其他事宜

2 . 經 營 地 產 代 理 業 務 及 從 事 地 產 代 理 工 作

2 .1 申領「營業詳情說明書」

2 .2 通知監管局人事變更

2 .3 身分識別

2 .4 備存放盤及要約紀錄

2 .5 處理客戶款項

2 .6 信託戶口

2 .7 管理及有效控制

2 .8 廣告宣傳

2 .9 物業資料

2 .10 住宅物業地產代理協議

2 .11 向客戶尋求指示

2 .12 視察及查看物業

2 .13 進行商議

2 .14 買賣協議及租契

2 .15 佣金

2 .16 協助監管局調查

第五部分–相關法規 ………………………..…….…. 81

1 . 《 個 人 資 料 （ 私 隱 ） 條 例 》

2 . 《 防 止 賄 賂 條 例 》

3 . 《 盜 竊 罪 條 例 》

4 . 《 房 屋 條 例 》

5 . 《 有 組 織 及 嚴 重 罪 行 條 例 》 及 《 販 毒 （ 追 討 得 益 ）

條 例 》

6 . 《 性 別 歧 視 條 例 》、《 殘 疾 歧 視 條 例 》、《 家 庭 崗 位 歧

視 條 例 》 及 《 種 族 歧 視 條 例 》

7 . 《 公 眾 衛 生 及 市 政 條 例 》及《 定 額 罰 款（ 公 眾 地 方

潔 淨 罪 行 ） 條 例 》

8 . 《 人 事 登 記 條 例 》

9 . 《 道 路 交 通 條 例 》

10 . 《 侵 害 人 身 罪 條 例 》

11 . 《 香 港 鐵 路 附 例 》、《 香 港 鐵 路 （ 西 北 鐵 路 ） 附 例 》

12 . 《 簡 易 程 序 治 罪 條 例 》

13 . 《 刑 事 罪 行 條 例 》

1

前言

作為持有地產代理監管局（簡稱監管局）發出的「營

業員牌照」、「地產代理（個人）牌照」或「地產代理（公

司）牌照」的持牌人，必須遵守《地產代理條例》、其附

屬法例、監管局發出的《操守守則》和執業通告等。此

外，在履行職責時，亦須遵守其他有關的法例。除了遵

守法律之外，地產代理從業員亦須向客戶提供高質素及

專業的服務。地產代理管理層亦須建立一套良好的管理

制度及公司文化。

本「執業手冊」的第一部分列出作為一位專業的地產

代理從業員應持守的基本信念和專業態度，務求臻於卓

越。第二部分主要介紹前線從業員就日常地產代理工作

須要注意的事項，並提供實務指引。第三部分介紹公司

管理層在管理其地產代理業務時應肩負的責任。第四部

分則概括持牌人在執業過程中須遵守的《地產代理條例》

及其附屬法例條文。第五部分介紹持牌人須留意與其執

業有關的其他法例條文。

本「執業手冊」旨在提倡地產代理從業員以專業手法

執業以提供優質服務，訂定理想執業標準，讓從業員有

所依從。在處理有關從業員涉嫌違反《地產代理條例》、

其附屬法例、監管局發出的《操守守則》或執業通告的

投訴時，從業員有否依從本「執業手冊」所述的執業標

準，可作為監管局考慮個案時的參考因素。

2

第一部分

基本信念

1. 知法守法

地產代理公司（以下簡稱「公司」）、地產代理及營業

員（後兩者以下統稱「代理」）必須熟悉及遵守一切適

用於其業務活動的法律規定。

2 . 誠實謹慎，維護客戶的最佳利益

公司及代理應秉持誠實、小心謹慎的態度向客戶提供

服務，並以促進和保障客戶最佳利益為己任，不應將

個人利益凌駕於客戶的利益之上。

3. 行事正直公平

公司及代理應對交易各方公平公正，並尊重公平競爭

原則，不應為謀取利益而損害地產代理行業的聲譽。

4. 透明公開

公司及代理應向客戶清楚交代相關的物業及其交易資

料，絕不隱瞞事實。

3

5 . 避免利益衝突

公司及代理應避免利益衝突，在有可能／潛在利益衝

突的情況下，應保障其客戶利益，及盡快向客戶詳盡

披露有關利益。

6 . 以禮待人，提供優質服務

代理應以誠懇有禮貌態度待客，提供優質的服務。

7. 鼓勵進修

公司應給予員工適當培訓，並投入資源，培養員工的

專業知識和技能，鼓勵員工積極裝備自己，提高服務

質素。

4

第二部分

前線從業員實務守則

1 . 進行地產代理工作

1.1 地產代理證及職員證

1.1 .1 代理應申請地產代理證，並在進行地產

代理工作時隨身攜帶，以便有需要時向

客戶出示該證。公司應督促代理申領及

攜帶地產代理證。

1 .1 .2 代理應在其名片上印上牌照號碼及所屬

公司的資料。如有職員證，代理亦應隨

身攜帶。

1.2 電話促銷

1.2 .1 代理進行電話促銷活動時，應留意及遵

守《個人資料（私隱）條例》的有關規

定。公司應備存一份「拒絕服務名單」，

詳列表示不希望收到任何促銷電話的姓

名及其電話號碼。該名單應定期更新，

供各分行負責促銷的職員使用。

5

1 .2 .2 進行促銷時，代理應說出公司名稱及自

己的姓名，並向對方說明可選擇拒絶接

受服務。如對方表明拒絕，代理應馬上

掛線及將號碼加入「拒絕服務名單」內。

1 .2 .3 公司應設立機制，確保員工不會向在「拒

絕服務名單」內的人士進行電話促銷活

動。

1.3 地產代理協議

1.3 .1 如物業屬香港住宅物業，代理必須使用

《地產代理常規（一般責任及香港住宅

物業）規例》內訂明的地產代理協議。

為免客戶誤以為額外條款為訂明表格的

一部份，代理不可將額外條款預先印在

訂明的地產代理協議上，亦不應在某些

供客戶選擇的選項方格內預先印上或填

上 √ 號。

1 .3 .2 代理不可私自改動地產代理協議內的條

款，任何改動、刪減或加上額外條件必

須得到客戶同意，並簽名作實。

1 .3 .3 如物業屬香港住宅物業，代理須在《地

產代理常規（一般責任及香港住宅物業）

規例》所訂明的時間內與客戶簽訂訂明

6

的地產代理協議。協議簽妥後，須給予

客戶一份副本。

1 .3 .4 代理如知悉客戶（賣方／業主）曾與其

他代理訂立獨家地產代理協議，須告知

客戶如他就同一物業訂立另一份地產代

理協議，他可能須要支付額外佣金。

1 .3 .5 代理必須核實客戶的身分，包括要求客

戶出示身分證。代理須妥善保存有關資

料。若客戶由他人代表簽署，必須要求

該名代表出示經妥當簽署的「授權書」。

如簽約方為有限公司，代理應要求該公

司代表出示該有限公司的註冊證書、商

業登記證及授權文件。

1 .3 .6 地產代理協議的有效期為協議的重要條

款 ， 故 代 理 與 客 戶 簽 訂 地 產 代 理 協 議

時，須清楚以年月日界定有效期的開始

與屆滿日期。

1 .3 .7 在客戶訂立地產代理協議前，代理須向

客戶詳細解釋地產代理協議內容、條款

及含意，包括

1.3.7.1 如 屬 雙 邊 代 理 ， 潛 在 的 利 益 衝

突；

1.3.7.2 如屬獨家代理，客戶在哪種情況

7

下須要繳付額外佣金。

1 .3 .8 客 戶 如 不 明 白 地 產 代 理 協 議 內 任 何 條

款，代理須建議他徵詢法律意見。

1 .3 .9 公司應設立良好機制，確保員工依從上

述指引，並定期進行抽查。

1 .4 「開門七件事」

1.4 .1 代理填寫香港住宅物業適用的《地產代

理常規（一般責任及香港住宅物業）規

例》表格 1 或表格 2 時，必須進行土地

查冊及從指定來源索取物業資料（俗稱

「開門七件事」）。代理並須小心填寫，

填妥後，再三核對。代理應清楚向客戶

解釋表格內所填寫的資料。

1 .4 .2 代理應盡力敦促賣方客戶提供表格 1 第 2

部分規定有關物業在任何結構上的加建

或改建的資料，以便確定物業是否附有

違例建築工程。

1 .4 .3 代理須向賣方提供一份已填妥的表格 1

的正本或副本。代理亦須向買方提供一

份已填妥的表格 1 的正本或副本，除非

買方明確表示放棄收取表格 1 的正本或

8

副本的權利。

1 .4 .4 代理須向業主提供一份已填妥的表格 2

的正本或副本。代理亦須向租客提供一

份已填妥的表格 2 的正本或副本，除非

租客明確表示放棄收取表格 2 的正本或

副本的權利。

1 .5 利益衝突及申報利益

1 .5 .1 代理如因私自索取或收受利益而向客戶

提 供 不 正 確 資 料 、 刻 意 隱 瞞 事 實 或 欺

詐，他或會觸犯《防止賄賂條例》第 9(1)

條的索賄或受賄罪。有關《防止賄賂條

例》的條文，請參閱第五部分 (2)。

1 .5 .2 代理填寫地產代理協議時，必須披露以

下各方對物業所擁有的金錢利益或其他

實質利益：

1.5.2.1 該代理或其代名人；

1.5.2.2 該代理的親屬（指配偶、父母、

子女、兄弟或姊妹）或該等親屬

的代名人；或

1.5.2.3 該代理所屬的地產代理公司、或

該地產代理公司的任何僱員／大

股東（指在代理的股東大會上，

有權行使百分之十或以上的投票

9

權或控制百分之十或以上的投票

權的行使的人）／合夥人／董事。

如有利益的話，須在有關的地產代理協議

的附表申報詳情。

1 .5 .3 代理不應購買或租住其客戶的物業，亦

不應將自己的物業售賣或出租予客戶，

除非代理與客戶在達成任何協議前，已

經向客戶全面披露所有有關事實，並在

客 戶 知 情 和 書 面 同 意 的 情 況 下 進 行 交

易。

1 .6 廣告宣傳

1.6 .1 公司應訂立詳細的指引，確保

1.6.1.1 發出任何形式的廣告（包括網上

廣告和宣傳品）前，得到賣方／

業主書面同意；

1.6.1.2 發 出 的 廣 告 不 會 載 有 任 何 誤 導

或 虛 假 陳 述 或 有 別 於 客 戶 指 示

的價格／租金／條款（例如，代

理不應私自定下「可試價」， 並

以此作宣傳之用）﹔

1.6.1.3 廣告上的內容（包括銷量冠軍、

獨家代理、業主移民、銀主盤等

宣稱）必須有事實根據；

1.6.1.4 廣 告 載 有 營 業 詳 情 說 明 書 內 述

10

明 的 營 業 名 稱 及 牌 照 號 碼 或 營

業詳情說明書號碼。

1 .6 .2 公司應安排管理人員核實廣告內容準確

無誤，才可印製宣傳品或發出廣告。

1 .6 .3 當有關物業不再供出售或出租，或在有

關物業的地產代理協議終止後，公司必

須盡快收回有關的廣告宣傳，及停止發

放該物業的相片或資料予傳媒。公司亦

須盡快移去網上和店舖櫥窗上的有關廣

告。

1 .6 .4 公司應清楚界定各職級員工對傳媒發放

資料的權限，並應清楚訂明負責發布各

種資料的人員，以免混亂。公司亦應安

排管理人員核實新聞稿登載的資料，確

保準確無誤。

1 .6 .5 公司不應將宣傳物品（包括海報、單張、

宣傳板等）放在行人路上、欄杆、巴士

站、燈柱或任何不屬於店舖範圍內的地

方。

1.7 物業鎖匙

1.7 .1 公司應提醒代理，在與客戶訂立地產代

11

理協議時，必須訂明客戶是否同意將物

業的鎖匙交由代理妥為保管，以供視察

物業之用。

1 .7 .2 倘若客戶將鎖匙交給代理作安排準買家

或準租客視察物業之用，代理應向該客

戶發出收據。交還鎖匙予客戶之前，代

理必須核實客戶的身分。

1 .7 .3 公司應設立適當的制度，確保代理妥善

保管物業鎖匙，亦不應容許代理未經客

戶同意之前複製鎖匙及不按委託的內容

利用物業。未經客戶同意，代理不得把

鎖 匙 轉 交 他 人 ； 如 須 轉 交 他 人 （ 如 同

事），應以書面紀錄，並妥善存放該等紀

錄。

1 .7 .4 公司必須確保代理不可使用客戶交託的

鎖匙，進入物業作安排準買家或準租客

視察該物業以外的用途。代理亦不可擅

自更換物業的門鎖或另加門鎖或鎖鏈。

1 .7 .5 代理在物業出售或出租後，或委託期完

結後，應盡快交還鎖匙給客戶。

1 .8 視察物業

12

1 .8 .1 代理安排準買家／準租客視察物業前，

必須得到該物業賣方／業主事先同意。

1 .8 .2 代理應遵守該物業有關非住客進入屋苑

／大廈的規定（如有的話），例如向管理

員／保安員作出登記。假若管理員／保

安員要求出示地產代理證或職員證，代

理應盡量配合。

1 .8 .3 代理應向準買家／準租客清楚介紹物業

的設施、其收費及周圍環境。代理如沒

有相關資料，應如實告知客戶。

1 .8 .4 如發現單位有損毀／漏水情況或違例建

築 工 程 ， 代 理 應 向 賣 方 ／ 業 主 作 出 查

詢，以及建議賣方／業主向準買家／準

租客作出詳細披露，及建議賣方／業主

與準買家／準租客商討由誰負責維修工

程、拆除違例建築工程及支付有關費用。

1 .8 .5 如大廈旁有斜坡或位於私家路，代理應

向賣方／業主查詢及建議賣方／業主向

準買家／準租客詳細披露斜坡或私家路

的業權及維修責任（視乎情況而定）。

1 .8 .6 代理應留意大廈大堂的通告，有否大廈

公共地方的維修通告、斜坡修葺令等。

13

如有，應向準買家／準租客作出詳細披

露。

1 .8 .7 物業如連傢俬／電器出售或出租，代理

須向準買家／準租客提供一份有關傢俬

／電器的清單，並應安排準買家／準租

客檢查有關傢俬／電器。

1 .8 .8 除非物業是以連租約的方式出售，否則

代理應鼓勵及盡可能安排客戶在不同時

段（白天及晚上）視察物業，讓客戶清

楚了解物業及其周圍環境。

1 .8 .9 在買賣或租賃協議簽署之前，盡可能安

排準買家／準租客再一次視察物業。

1 .8 .10 代理陪同客人視察物業時，宜採取適當

措施，注意自身安全。公司亦應制訂一

套保障員工工作安全的程序或制度。

1.9 有關物業的陳述

1.9 .1 代理就物業的任何陳述，包括

1.9.1.1 最近同類物業的成交

1.9.1.2 放盤數目及價錢

1.9.1.3 物業的估值

1.9.1.4 物業周圍的發展、土地用途（例

14

如將會興建的項目、項目的規模

和高度、預計落成日期等）

1.9.1.5 交 通 配 套 （ 例 如 屋 邨 巴 士 的 班

次、路線、收費）

1.9.1.6 按揭及各式供款計劃

必須真確無誤及有事實根據。

1 .9 .2 公 司 應 確 保 代 理 不 發 放 未 經 證 實 的 成 交

資料。成交資料應以土地註冊處的資料

為準。

1 .9 .3 代 理 不 應 就 買 家 可 獲 得 的 按 揭 貸 款 額 作

任何保證，亦不應就物業的升值潛力作

任何估計或保證。

1 .9 .4 假若代理並沒有客戶要求的資料，代理

應盡一切努力查核才答覆客戶。代理若

未能提供有關資料，應該如實向客戶表

明。

1 .9 .5 假 如 物 業 的 土 地 查 冊 結 果 顯 示 死 亡 證 的

登記資料，則代理須向賣方／業主及大

廈管理公司作出有關查詢。代理應盡一

切努力盡量小心查核，確保向客戶所提

供的資料正確無誤。此外，代理亦應妥

善保存查詢的紀錄。

15

1 .9 .6 代理向其客戶作出的任何承諾（例如協助

買方或租客更改水、電、煤氣供應的登

記住戶等），必須在其能力範圍以內。代

理亦必須履行有關承諾。為了增強客戶

信 心 ， 代 理 應 將 其 承 諾 以 書 面 形 式 列

出，並交給客戶。

1.10 要約

1.10 .1 代理如同時代表買賣或租賃的雙方，收

到一方客戶要約後，須在切實可行的範

圍內盡快把要約告知交易的另一方。如

只代表一方，收到客戶要約後，須在切

實可行的範圍內盡快把要約告知交易的

另一方或其代理。

1 .10 .2 代理須按接獲的要約的次序，如實告知

客戶。

1 .10 .3 在任何情況下，代理不可向客戶提出虛

假的要約。

1 .10 .4 代理須將雙方的所有要約（包括那些低

於賣方／業主指定底價或高於準買家／

準租客上限的要約）告知對方。代理不

應因佣金的收費率或金額有所不同而隱

瞞某些要約。

16

1 .10 .5 代 理 應 將 所 有 口 頭 及 書 面 提 出 的 要 約

（包括提出的日期和時間）盡快紀錄下

來，以防爭拗及混亂。

1 .11 臨時買賣／租賃合約

1.11 .1 臨時買賣／租賃合約是具有法律效力的

文件，所以代理如果要為客戶草擬這些

文件，必須非常小心謹慎，並應該遵照

個別客戶的指示草擬文件。如在草擬過

程中有任何疑問，代理應該徵詢法律意

見。

1 .11 .2 代理須在買方／租客簽署臨時買賣／租

賃合約前一刻，從土地註冊處取得最新

的土地查冊結果，不應依賴之前取得的

土地查冊結果。代理應向買方／租客清

楚解釋土地查冊內的業權人及產權負擔

等資料，並向買方／租客提供一份土地

查冊結果的文本。為免日後發生爭拗，

代理宜要求買方／租客簽收該份土地查

册並妥善保存該份收據。

1 .11 .3 代 理 為 客 戶 填 寫 臨 時 買 賣 ／ 租 賃 合 約

時，必須小心謹慎及再三核對，以免寫

上錯誤的資料。物業地址宜按照土地查

17

冊上的物業地址填寫。

1 .11 .4 代理必須核實客戶的身分，包括要求客

戶出示身分證或其他身分證明文件，並

妥善保存有關資料。若客戶由他人代表

簽署，必須要求該名代表出示經妥當簽

署 的 「 授 權 書 」， 並 核 實 該 名 代 表 的 身

分。

1 .11 .5 代理須留意簽約方是否已年滿十八歲。

如簽約方未成年，合約可能無效。

1 .11 .6 如簽約方為一間有限公司，代理應核實

簽署者已獲授權代表該公司簽署文件。

1 .11 .7 代理須確保臨時買賣／租賃合約上任何

條款的修訂，必須得到雙方同意及於修

訂地方上加簽確認，並向雙方解釋修訂

的含意。

1 .11 .8 代理不應要求客戶簽署一份在重要項目

（例如樓價、訂金、成交日）上漏空的

臨時買賣／租賃合約。

1 .11 .9 若物業連花園、車位或天台等出售／出

租，該附加部份須清楚列於臨時買賣／

租賃合約上，並由合約各方加簽確認。

18

1 .11 .10 若物業連傢俬／電器出售／出租，代理

須準備一份清單（如有需要，連同有關

傢俬／電器的照片），由雙方確認及附加

在臨時買賣／租賃合約上。

1 .11 .11 若出租物業是按揭物業，代理須建議租

客於簽訂臨時租賃合約前，要求業主向

承按人取得書面同意，並應向租客解釋

在沒有承按人同意下租住的風險。

1 .11 .12 任何買賣合約（無論是臨時或正式）透

過代理的安排而簽訂後，該代理不得在

該買賣合約終止或在完成交易之前，繼

續為是次出售物業的賣方推銷該物業。

1 .11 .13 任 何 臨 時 租 約 透 過 代 理 的 安 排 而 簽 訂

後，該代理不得在未簽訂正式租約或在

臨時租約終止之前，繼續為是次出租物

業的業主推銷該物業。

1 .11 .14 除非賣方／業主要求，代理不宜在臨時

買賣／租賃合約簽訂後，告知賣方／業

主其後的關於該物業的要約。

1 .12 訂金

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1 .12 .1 代理不應要求或建議準買家／準租客在

未與賣方／業主達成協議前，繳付「訂

金」或「誠意金」。

1 .12 .2 代理在安排立約各方訂立附有未解除按

揭的物業的臨時買賣合約前，須向買家

解釋臨約上任何訂金託管條文及／或刪

除載於預印在臨約的訂金託管條文的含

意及風險（包括直接向賣方支付訂金的

風險），並向買方提出將所有訂金（包括

首期及後續訂金）託管在律師行內。代

理亦應向買賣雙方解釋訂金託管安排的

含意及訂金託管人發放訂金前須符合的

條件。

1 .12 .3 代理在沒有訂金託管安排下處理有關未

解除按揭的買賣物業時，應取得立約各

方的確認書，確認立約各方已獲悉有關

的訂金託管安排，以及在臨約中沒有納

入訂金託管安排所涉及的風險。

1 .12 .4 代理若代客戶收取任何款項，必須將這

些款項存入公司在一家認可機構開立的

信託戶口內，並發出收據予客戶。公司

亦應就訂金如何轉交賣方／業主或退還

給買方／租客，訂立仔細程序，並清楚

向客戶作出交代。公司管理層應給予員

20

工清晰指示，以便在周末或假期期間代

客戶收取而未能即時存入信託戶口的款

項得到妥善的處置。

1 .12 .5 代理應要求客戶以支票支付訂金，避免

接納現金。

1 .12 .6 代理不應代客墊支訂金予賣方／業主，

以避免與客戶日後發生爭拗。

1 .12 .7 代理發放任何訂金予賣方／業主時，必

須確保賣方／業主的身分與有關的住宅

物業的擁有人是相同的。假若他們並非

相同，則須確保賣方／業主具有出售／

出租該物業的權限。

1 .12 .8 代理不可挪用客戶信託戶口內的款項作

為公司開支或其他用途，也不可扣押作

抵銷佣金之用。

1.13 佣金

1.13 .1 公司應提醒代理，接受客戶委託時必須

與客戶訂立地產代理協議，並清楚向客

戶解釋法例並沒有規定佣金的數額或收

費率。代理應與客戶商議佣金數額或收

費率，以及繳付日期，並清楚將有關條

21

款寫在地產代理協議上，同時要求客戶

簽名作實，以免發生爭拗。代理亦應向

客戶解釋在何等情況下須要繳付佣金。

1 .13 .2 代理如同時代表買賣或租賃的雙方，必

須於臨時買賣／租賃合約上向交易各方

披露收取的佣金數額或收費率。如有任

何變更，代理須事前獲得公司批准及交

易各方的書面同意。

1 .13 .3 公司應提醒代理，如收取客戶協議以外

的佣金或其他形式的餽贈，必須按公司

既定的申報程序向公司匯報，並由公司

決定如何處理。若代理為買賣雙方或業

主及租客雙方的代理人，在處理業務時

收 受 任 何 協 議 以 外 的 佣 金 或 其 他 利 益

前，亦必須取得交易各方的同意，否則

或會觸犯《防止賄賂條例》第 9(1)條的

受賄罪。

1 .13 .4 在任何代表買賣雙方或業主及租客雙方

的情況下，代理不可明示或暗示客戶，

須要支付協議以外的佣金或給予其他形

式 的 餽 贈 ， 才 向 另 一 方 爭 取 更 佳 的 條

件，否則或會觸犯《防止賄賂條例》第

9(1)條的索賄罪。

22

1 .13 .5 公司應就收取客戶的佣金，訂立詳細妥

善的制度，包括鼓勵客戶以抬頭人為公

司名稱的劃線支票支付佣金；及清楚指

示員工收取佣金後，必須即時將款項存

入指定戶口內，並發出收據予客戶。

1 .13 .6 公司向客戶追收佣金時，不應採取非法

手段。在聘用收數公司前，應先向客戶

發出最後書面追討，設下還款期限，並

清楚表明若限期過後尚未付清欠款，便

會聘用收數公司追收欠款。在聘用收數

公司時，公司須與收數公司簽訂書面的

聘用合約，並就收數公司的作業模式訂

下要求，包括不得對任何人士在言語上

或身體上作出恐嚇或使用暴力，也不得

騷擾負債人及其家人（包括公開羞辱負

債人）或侵佔或毀壞負債人的財物。公

司應不時監察收數公司的作業模式，及

在收到對有關收數公司作出的投訴時立

即處理。

1 .14 回贈／優惠

1.14 .1 代理宜以書面形式，對客戶作出送贈、

折扣或優惠的承諾，並具體列明送贈條

件及形式，以提高優惠計劃的透明度，

免卻日後不必要的紛爭。書面承諾可以

23

額 外 條 款 的 形 式 載 列 於 地 產 代 理 協 議

內，亦可另紙列出。如接受回贈 /優惠的

人是某人客戶的代理人或是某公司客戶

的職員，提供利益前須確保接受者是否

已獲得其主事人的批准，否則或會觸犯

《防止賄賂條例》第 9(2)條的行賄罪。

代理亦須留意，任何人若沒有合法權限

或合理辯解，向公職人員提供利益（不

論在香港或其他地方），以影響公職人員

辦理與其政府部門／公共機構有關的事

務，或會觸犯《防止賄賂條例》第 4(1)

條的行賄公職人員罪。

1 .14 .2 公司管理層亦應加強對此方面的監管，

為員工制訂程序及指引。此外，若上述

之送贈、折扣或優惠會影響公司與僱員

間的佣金拆帳，亦宜清晰向代理說明，

以免引起勞資糾紛。

1 .15 處理分租物業

1.15 .1 代理處理分租物業時，

1.15.1.1 應 取 得 大 業 主 與 二 房 東 之 間 的

租約，並審視有否分租限制，或

是 否 須 要 先 取 得 大 業 主 同 意 才

可分租；

1.15.1.2 應 留 意 二 房 東 與 三 房 客 之 間 的

24

分 租 租 約 條 款 不 得 與 大 業 主 與

二 房 東 之 間 的 租 約 條 款 有 所 衝

突，分租租期也不可超過原有租

期；

1.15.1.3 在「出租資料表格」（表格 2） C

部填寫原有租約的資料，包括租

約立約人，租約有效期及任何三

房客必須知道的資料，例如分租

物業的面積；及

1.15.1.4 分 租 物 業 的 廣 告 須 述 明 有 關 物

業是作分租之用。

1 .16 防止清洗黑錢活動

1.16 .1 為協助政府打擊清洗黑錢活動，代理應

1.16.1.1 核實客戶身分

如代理成功為客戶（無論是個人

或公司客戶）促成購入或出售物

業 ， 當 客 戶 簽 訂 臨 時 買 賣 合 約

時，代理應檢查已經簽訂的地產

代理協議（或如屬非住宅物業，

則有關「睇樓紙」或類似協議），

確保已填妥下列資料：

• 個 人 客 戶 的 姓 名 或 公 司 客 戶

的簽署人的姓名；

• 個 人 客 戶 身 分 證 明 文 件 或 旅

遊 證 件 的 種 類 （ 例 如 身 分

25

證 、 護 照 、 內 地 人 士 來 港 雙

程證）及號碼；及

• 客戶的地址。

並應在協議上加上：

• 公 司 客 戶 的 簽 署 人 的 身 分 證

明 文 件 或 旅 遊 證 件 的 種 類

（ 例 如 身 分 證 、 護 照 、 內 地

人士來港雙程證）及號碼；

• 所購入或售出的物業地址；

• 價錢；及

• 簽訂臨時買賣合約的日期。

1.16.1.2 保存文件

代 理 應 妥 善 保 存 上 述 地 產 代 理

協議、「睇樓紙」或類似協議，

由 簽 訂 有 關 的 臨 時 買 賣 合 約 起

計至少 5 年，以便當有關執法機

關要求時提供。

1.16.1.3 向 警 方 及 海 關 的 聯 合 財 富 情 報

組 舉 報 任 何 懷 疑 直 接 或 間 接 代

表犯罪得益的財產。任何人士若

知 道 或 有 理 由 相 信 任 何 財 產 直

接 或 間 接 代 表 犯 罪 得 益 而 仍 處

理該財產，亦屬犯罪。

1 .17 平等機會

1 .17 .1 代理在處理物業交易時，切勿作出任何

26

歧視或可能妨礙他人公平享受租住權利

的行為，也應適當地提醒客戶（例如業

主）避免涉及歧視行為。

1 .18 公平競爭

1 .18 .1 為符合公平競爭的原則，代理不得提供

或答應提供任何佣金或其他在協議內沒

有列明的利益，以促成交易。根據《防

止賄賂條例》第 9(2)條，任何人若沒有

合法權限或合理辯解，向任何代理人提

供利益以影響該代理人執行與其主事人

有關的工作，便屬行賄。根據《防止賄

賂條例》第 4(1)條，任何人若沒有合法

權限或合理辯解，向公職人員提供利益

（不論在香港或其他地方），以影響公職

人員辦理與其政府部門／公共機構有關

的事務，亦屬行賄。

2 . 一手銷售

2.1 發展商委託

2.1 .1 公司應與發展商簽訂委託協議，以釐清

雙方權責。

2.1 .2 公司必須獲得發展商的書面同意及通知

27

已獲得預售樓花同意書或已獲地政總署

批准（如該樓盤屬預售樓花同意書下的

樓盤），方可為新樓盤推出任何形式的廣

告，或進行任何類型的推銷活動。

2 .1 .3 公司應在銷售樓盤時，清楚及明確地（例

如以顯眼的字句張貼於樓盤銷售點或透

過買方的書面確認）向買方述明公司只

代 表 發 展 商 行 事 及 並 不 代 表 買 方 行 事

（如屬這種情況），以便買方採取適當的

步驟保障自己的利益。

2 .2 買方委託

2.2 .1 如打算代表買方，公司應與買方簽訂協

議，以釐清雙方權責。

2 .2 .2 若代理同時代表買方，他須向買方交代

從發展商所收取的佣金／利益，否則或

會觸犯《防止賄賂條例》第 9(1)條的受

賄罪。

2 .3 廣告

2.3 .1 廣告所述的任何特點，例如位置圖則、

周圍環境、樓面面積、樓面平面圖、裝

置及建築材料、預期落成日期、管理及

28

康樂設備及設施詳情等，必須正確無誤。

2 .4 價目表

2.4 .1 倘若代理得到發展商提供的價目表，應

向準買家提供該價目表，不得收費或附

帶任何限制或條件。同時，代理亦不應

編制任何未經發展商同意的樓盤售價的

價目表。

2 .4 .2 代理如向準買家提供付款方式或按揭計

劃等與價格或計算價格有關的資料，必

須確保資料準確，並已採取一切合理步

驟及已盡一切努力核實該等資料。

2 .4 .3 當提供呎價時，代理應提醒準買家留意

實用及建築面積的計算方法。代理應向

準買家提供由發展商提供的價目表上所

列以「實用面積」計算的呎價。如準買

家有疑問，代理應建議準買家諮詢測量

師或律師，及向發展商查詢。

2 .5 訂金

2 .5 .1 獲發展商委託的公司或同時獲發展商和

準買家委託的公司，在未得到發展商授

權前，不得以訂金或其他名義代表發展

29

商接受準買家任何款項。

2 .5 .2 公司在獲準買家委託但未獲發展商委託

接受任何款項的情況下接受任何款項，

須清楚告訴準買家公司並未獲發展商授

權收取任何款項，因此所收款項不能當

作支付訂金之用。公司亦須清楚告訴準

買家，公司有可能於受發展商委託後，

代表發展商行事。

2 .5 .3 在預售樓花同意書方案中，倘若公司獲

得發展商授權收取訂金，則所收款項的

金額，應與政府的同意書中所規定應付

予發展商的臨時訂金一致。

2 .6 代理的陳述

2 .6 .1 若獲得發展商授權，代理可以代表發展

商就有關發展項目作出書面及／或口頭

陳述。唯此等代表發展商的陳述，其範

圍應限於載於發展商所提供的售樓書及

文件中的相關資料；同時，代理亦應採

取一切合理步驟並盡一切努力核實該等

資料（包括樓盤的周圍環境、樓盤附近

即將興建的項目及有關項目的詳情、物

業 景 觀 、 樓 層 高 度 、 會 所 設 施 及 收 費

等）。

30

2 .6 .2 代理應建議準買家在簽訂臨時買賣合約

前，詳閱售樓書內的各項條款，及放置

在 售 樓 處 的 大 廈 公 契 草 擬 本 及 政 府 地

契。

2.6 .3 由於按揭及各式供款計劃類別繁多，準

買家如有任何疑問，代理應提醒他們可

直接向提供按揭的銀行或發展商了解詳

情。

2 .7 公開銷售信息

2.7 .1 除非代理已採取一切合理步驟並已盡一

切努力核實該等資料，否則不應代表發

展商就發展項目發放銷售數據或銷售業

績的信息。

2 .8 獲取準買家的身分證

2.8 .1 除非獲準買家授權，否則代理不得保管

準買家的身分證。故此，代理在擬備發

展商與準買家的臨時買賣合約時，須事

先獲得準買家授權，方可保管他的身分

證作核實身分用途。此外，如準買家要

求取回身分證，代理須從速交回身分證

予準買家。

31

2 .8 .2 根據《人事登記條例》第 7A(1A) 條和

7A(2) 條 ， 任 何 人 士 無 合 法 權 限 或 合 理

辯解而保管或管有他人身分證，即屬違

法。

2.9 銷售處代理人數

2.9 .1 如發展商就地產代理公司於特定時段內

派駐銷售處的代理人數有所規限，則地

產代理公司不得超越有關規限。

2 .10 維持銷售處的秩序

2.10 .1 如發展商為維持銷售處的秩序而制定規

則和規例，代理應遵守有關規則和規例。

2 .10 .2 公司必須妥善備存每日派往銷售點工作

的職員人數和身分的紀錄。

2 .10 .3 公司應派駐適當的管理人員監察和管理

代理在一手樓盤銷售處的工作，確保秩

序良好，避免與其他公司的代理發生紛

爭。

2 .10 .4 公司應確保在一手樓盤銷售地點和售樓

處附近工作的代理佩戴地產代理證和職

32

員證，以便客戶和監管局職員識別其身

分。

2 .11 銷售活動須遵守法律、規章及規例

2.11 .1 代理在街道上進行銷售活動時，應遵守

法例及不可阻礙及騷擾他人。

2 .11 .2 代理在銷售地點和售樓處附近從事銷售

活動時應遵守法律、規章及規例，例如

《道路交通條例》、《香港鐵路附例》和

《香港鐵路（西北鐵路）附例》等。

2 .11 .3 代理須確保擺放的宣傳物品不會構成阻

街或安全的問題。

3 . 其他

3.1 以確認人轉讓物業事宜

3.1 .1 代理應提醒確認人，在出售物業前，應

查閱他與原賣方所簽訂的買賣協議內是

否有條款禁止他將物業轉售予第三者。

代理應提醒確認人倘若轉購人未能完成

該轉購交易，確認人便應作好準備以完

成購入物業的手續，否則便會違反與原

賣方達成的買賣協議。

33

3 .1 .2 代理應留意，若其本人或相關人士欺詐

性地參與以確認人轉讓物業的事宜，除

牽涉嚴重利益衝突外，亦可能觸犯《盜

竊罪條例》的欺詐罪行或其他罪行。

3 .1 .3 代理應留意，在物業成交時，若確認人

須將轉購人所繳付之樓價餘款轉交予原

賣方，為確保確認人有充裕時間遞送該

樓價餘款，代理應建議確認人與轉購人

協定的成交時間訂於確認人與原賣方的

成交時間之前。

3 .1 .4 一般情況下，轉購人在簽訂轉售協議前

沒有機會視察物業。代理應提醒轉購人

不視察物業的風險。代理亦應與確認人

盡量安排轉購人在成交前視察物業。

3 .1 .5 代理應向轉購人解釋，轉售協議條款是

受到確認人與原賣方簽訂的買賣協議約

束，例如買賣協議內訂明買方（確認人）

接受某結構性改動，轉售協議中的轉購

人也得接受該結構性改動等。此外，代

理更應留意轉購人須付的樓價餘款是否

足夠支付確認人須付予原賣方的樓價餘

款。

34

3 .1 .6 代理應提醒轉購人，如確認人不能完成

交 易 ， 買 賣 便 會 受 到 影 響 而 須 延 期 完

成，甚至令交易告吹，轉購人不但不能

如期購買物業，更有可能須訴諸法律方

可取回已付的訂金或得到賠償。另外，

代理應提醒轉購人他可要求確認人簽署

一 份 不 可 反 悔 的 授 權 書 （ i r revocable

power of a t torney），以保障轉購人在確認

人不能完成交易的情況下，亦可以其授

權人身分簽署樓契以完成買賣。就這方

面，代理亦應建議轉購人諮詢法律意見。

3 .1 .7 代理在與確認人及轉購人訂立轉售協議

前，必須就有關物業進行土地查冊，以

確保確認人有權轉售物業，並盡可能審

視確認人與原賣方所簽訂的有效買賣協

議，以了解其中的條款，特別是有否轉

售限制等。

3 .1 .8 代理如果在確認人與原賣方的交易中代

表雙方，然後再在確認人與轉售人的交

易中代表雙方，代理便須向所有客戶披

露從其他客戶收取的佣金，包括向原賣

方披露會向確認人與轉售人收取佣金的

數額。

3 .2 以轉讓股權形式買賣物業

35

3 .2 .1 由於股權轉讓協議是一份複雜的法律文

件，買家有可能無意識地接管了與轉讓

股權及該有限公司的業務有關的債務和

責任；亦可能增加在購買時融資的複雜

性 ， 所 以 在 沒 有 徵 詢 法 律 意 見 的 情 況

下，代理不應安排股權轉讓。

3 .3 轉讓限制

3 .3 .1 代理應知悉某些物業有轉讓限制，賣方

／業主不得自由轉讓或出租其物業，而

上述買賣／租賃亦涉及特別的程序及／

或表格。

3 .3 .2 上述物業包括房屋委員會轄下的「居者

有其屋」、「私人參建居屋」、「租者置其

屋」；房屋協會轄下的「夾心階層住屋」

及「住宅發售計劃」的物業；原居村民

物業和前公務員合作社單位。

3 .3 .3 代理處理上述物業時，宜小心謹慎，包

括不可協助或教唆賣方／業主在不合法

的情況下，出售或出租物業。代理亦應

不 時 留 意 最 新 的 安 排 及 規 定 ， 有 疑 問

時，宜諮詢法律意見。

36

3 .4 物業租用權／經營業務的轉讓

3 .4 .1 代理必須留意任何租用權的轉讓都可能

很複雜，為有效保障各方利益，一般有

必要採用詳盡的法律文件；僅一份標準

格式的租約是不足夠的。

3 .4 .2 在租用權／經營業務的轉讓過程中，除

涉及簽訂新租約的部分外，其餘部分已

可能超出地產代理的正常工作範圍。因

此，當客戶表示有意進行租用權／經營

業務的轉讓時，代理應建議客戶在轉讓

前，徵詢律師的意見，以避免法律風險。

3 .5 偷盤行為

3 .5 .1 在任何情況下，代理不可在未獲得主事

人（即其僱主及代表的客戶）同意或知

悉的情況下，把原屬公司的客戶或放盤

資料轉移到另一間地產代理公司。如代

理人意圖欺騙主事人而使用在任何要項

上載有任何虛假、錯誤或欠妥的陳述的

任何收據、帳目或其他文件意圖用以誤

導其主事人，便屬觸犯《防止賄賂條例》

第 9(3)條。

3 .5 .2 若沒有獲得客戶同意便將客戶的個人資

37

料轉移，有關行為可能違反《個人資料

（私隱）條例》下使用個人資料的原則。

3 .5 .3 每名僱員在普通法下應對其僱主忠誠及

誠實。若違反該等職責，僱員可能被其

僱主起訴，追討損失。代理在未得其僱

主的允許，把屬於其僱主的客戶或放盤

資料轉移至另一家地產代理公司，不論

該地產代理公司是否由該代理擁有，該

代理亦可能觸犯《盜竊罪條例》下的刑

事罪行。

3 .5 .4 若受僱的代理在沒有得到其主事人（即

其僱主及客戶）的允許的情況下，接受

與其主事人事務或業務有關的「利益」，

例如作為洩露主事人的任何資料的誘因

或報酬，便屬受賄而可能觸犯《防止賄

賂條例》第 9(1)條的罪行，而向該受僱

的代理提供利益的人士亦可能因為行賄

而觸犯《防止賄賂條例》第 9(2)條的罪

行。

3 .5 .5 該代理除須負上民事責任及面對觸犯刑

事罪行的嚴重結果，亦有可能違反監管

局發出的《操守守則》。

3 .5 .6 代理應小心及誠實地使用存放在電腦內

38

的資料，以免觸犯《刑事罪行條例》第

161 條的不誠實使用電腦罪。

39

第三部分

公司管理層責任

1 . 招聘員工

1 .1 公司應設立妥善制度，確保招聘代理時，

1 .1 .1 獲聘人士必須持有有效的營業員或地產

代理（個人）牌照，包括查閱獲聘人士

的牌照有否被監管局撤銷或暫時吊銷；

1 .1 .2 查閱獲聘人士的牌照有否附加條件，如

有，有關條件會否與受聘職務有衝突及

該人士有否遵守有關條件；

1 .1 .3 向獲聘人士了解曾否被監管局施予紀律

制裁。

1 .2 公 司 應 要 求 獲 聘 人 士 提 供 牌 照 的 正 本 ， 以 供核

實。如有疑問，可前往監管局辦事處查閲牌照登

記 冊 或 登 上 監 管 局 網 頁

www.eaa .org .hk/search/ch_index.h tml 查 閱 牌 照

目錄。

http://www.eaa.org.hk/search/index.html

40

1 .3 公司應訂立清晰指引，進行招聘時，不應基於申

請人的性別、種族、婚姻狀況、懷孕、殘疾或家

庭崗位而歧視該名申請人。

1 .4 除有關專業資歷、知識和技巧外，公司亦應將「忠

誠、誠實」等質素納入為所有職級員工都必須具

備的核心能力，並設定為挑選條件之一，以及讓

申請人知悉有關要求。

2 . 法定責任

2 .1 公司必須持有有效商業登記證，方可經營業務。

2 .2 如有多間分行或多個營業名稱，須為每一個營業

地 點 及 每 一 個 營 業 名 稱 申 領 有 效 的 營 業 詳 情說

明書。

2 .3 如公司是一間有限公司，它須確保非持有地產代

理牌照之公司董事不會從事地產代理工作。

2 .4 如公司是一間有限公司，它須確保公司有最少一

名持有地產代理牌照的董事。倘若公司只有一名

持 有 地 產 代 理 牌 照 的 董 事 ， 而 該 名 董 事 即 將離

職，公司的股東應在該名董事離任前，委任另一

名地產代理牌照持有人擔任該公司的董事。

2 .5 地 產 代 理 工 作 指 在 業 務 過 程 中 為 客 戶 介 紹 第三

41

者取得或處置物業而進行的工作。由於地產代理

工 作 的 定 義 廣 泛 ， 公 司 應 清 楚 訂 定 非 持 牌 人士

（例如「地產代理見習生」）可擔任及不可擔任

的職務。

2 .6 每間分行必須由一位持有地產代理（個人）牌照

及 被 委 任 為 經 理 的 人 士 作 出 有 效 和 獨 立 的 控

制。在該經理離任或調往其他分行前，公司須確

保另一位持有地產代理（個人）牌照的人士已被

委任為該分行經理。

2 .7 公司應設立妥善制度，確保於 31 天內以書面通

知監管局任何

2 .7 .1 聘用或停止聘用在《地產代理條例》內

所指的營業員；

2 .7 .2 委任或終止委任任何分行經理或董事；

2 .7 .3 持牌地產代理成為合夥成員或終止作為

合夥成員。

3 . 良好管治

3 .1 有關「企業誠信管理」的重要性及「管理人員責

任承擔」的內容，可參閱監管局與廉政公署聯合

出版的刊物《「成交與誠信」地產代理從業員須

42

知》第 37、 38 及 47 頁。

3 .2 公司應保存每名代理的牌照副本，以及就每名代

理 隸 屬 的 分 行 、 每 間 分 行 由 哪 位 經 理 負 責 等 資

料，保存妥善紀錄，並不時更新有關資料。

3 .3 公司應設立妥善制度，確保代理在其牌照到期前

的一個月至三個月內續牌，提醒代理無牌執業乃

違法的行為，及定期查核有否無牌人士代表公司

從事地產代理工作。

3 .4 若有代理未能如期續牌，公司須禁止該名員工在

獲批新牌照前從事地產代理工作。

3 .5 公 司 及 其 每 間 分 行 須 將 有 效 的 營 業 詳 情 說 明書

展示在當眼處，以便監管局及公眾人士查閱。公

司如遺失了營業詳情說明書，應該向監管局申請

補發。

3 .6 公 司 應 要 求 任 何 被 監 管 局 或 其 他 執 法 機 構 調查

的代理知會公司，並向公司匯報調查的進展及結

果。

3 .7 公 司 應 要 求 任 何 被 監 管 局 施 以 紀 律 制 裁 的 代

理，盡快通知公司有關紀律制裁的詳情，以便公

司作出適當安排。任何代理如被監管局施以紀律

制裁，公司應向該代理了解事件，及採取措施，

43

防止該代理再次違規。另外，代理如

3 .7 .1 被暫時吊銷牌照，公司須禁止該代理於

該段時期執行地產代理工作的職務；

3 .7 .2 被撤銷牌照，公司須確保該代理於牌照

撤銷生效日起，不再從事地產代理工作；

3 .7 .3 被罰款，公司應敦促該代理在限期前繳

交罰款；

3 .7 .4 其牌照被附加條件，公司應配合監管局

的要求，督促該代理遵守有關條件，包

括於指定的時間內修讀指定的持續進修

學分（如適用者）。倘若該代理的牌照被

加上不可擔任經理的附加條件，公司須

停止其經理的職務。倘若該代理的牌照

被加上不可處理客戶款項的條件，公司

應監察及確保其遵守有關限制。

3 .8 公司應定期查閱政府憲報、監管局網頁、以及監

管局的牌照目錄，以知悉其代理有否被監管局施

以紀律制裁或在其牌照上附加條件。如有，應作

出適當跟進。

3 .9 良好的顧客服務是成功的關鍵。公司應設立妥善

及透明的機制，公平公正地處理客戶投訴。

44

3 .10 公司應投入資源提供培訓課程，並鼓勵代理參加

監管局的持續專業進修活動或其他進修活動，提

高代理專業知識和技能。

3 .11 公司應訂立清晰的員工守則，讓代理充分明白公

司的標準和要求，及違反守則的後果。

3 .12 公司應設立渠道與員工保持溝通，及成立公正的

機制處理員工的投訴。

3 .13 公司應落實企業誠信管理措施，包括以下四個基

本範疇：訂立一套員工紀律守則，供各級職員遵

守；向職員提供培訓，提升他們的誠信意識；強

化系統控制，堵塞貪污詐騙漏洞；及絕不容忍貪

污舞弊及其他罪行，並對任何合理懷疑的違法事

故向廉政公署或相關執法機構作出舉報。

4 . 利益申報／利益衝突

4 .1 公司應定期（如每三至六個月）提醒員工申報任

何可能與其職務構成利益衝突的事宜。公司亦應

設立機制，確保員工不會處理與其有利益衝突或

有潛在利益衝突的物業交易，包括要求員工處理

每宗物業交易時，向公司申報是否與有關交易有

任何金錢或其他實益利益關係。公司亦應設立內

部監察系統，定期進行抽查。

45

4 .2 公 司 應 要 求 員 工 避 免 任 何 會 導 致 或 被 認 為 會導

致利益衝突的情況。有關情況一旦出現，員工應

立刻以書面形式申報。

4 .3 員工兼任任何外間工作，不論是固定職務或屬顧

問性質，均應以書面形式向公司申請批准，以避

免利益衝突。

5 . 賄賂及貪污舞弊

5 .1 公司須嚴禁賄賂及貪污勾當，所有員工均須遵守

《防止賄賂條例》及公司制訂的相關政策。

5 .1 .1 公司須禁止所有員工，向任何與公司有

業務往來的人士或機構（如客戶、發展

商、律師事務所、銀行、裝修判頭等）

索取或收受任何利益。然而，在主事人

（公司及代表的客戶）知悉及同意的情

況下，員工可接受（但不准索取）下列

由饋贈人自願送贈的禮物：

− 只 具 象 徵 價 值 的 宣 傳 或 推 廣 禮

品；或

− 傳統節日或特別場合中的饋贈，

唯該饋贈的價值不得超過公司規

限的金額。

46

5 .1 .2 公司應提醒員工除非得到公司事先批准

及在並無抵觸《防止賄賂條例》第 9(2)

條的情況下，不可提供利益以影響任何

人士或公司在商業往來中的決定。所有

員工必須先得到公司書面批准，方可在

處理公司業務時給予第三者利益。但要

謹記事前確保第三者已得到其僱主或主

事人同意收受該利益。在這情況下，員

工應該確保此等利益具備書面紀錄，例

如要求第三者於合約上列明以及發出收

據。

5 .1 .3 公司應要求員工不得索取及應拒絕接受

與公司有業務往來的人士（如客戶、律

師事務所、銀行、裝修判頭等）在香港

或外地提供的過分奢華或頻密的款待，

以免對該等款待的提供者欠下恩惠。在

法例上，「款待」指供應在當場享用的食

物或飲品，以及任何與此項供應有關或

同時提供的其他款待。

5 .1 .4 免費旅程或旅費並非「款待」，而屬「利

益」的一種。員工未得主事人（公司及

代表的客戶）事先批准，絕不可接受這

種利益。

5 .1 .5 公司亦應敦促員工避免與公司有業務往

47

來的人士進行賭博活動，包括搓麻將，

亦不可向與公司有業務往來的人士或機

構提供貸款或作其貸款保證人，亦不可

接 受 他 們 的 貸 款 或 由 其 協 助 獲 得 貸 款

（銀行正常借貸除外）。

5 .1 .6 公司絕不可容忍貪污舞弊及其他任何非

法行為，如有任何合理懷疑有人違反《防

止賄賂條例》或其他香港法例，應立即

向廉政公署或相關執法機構作出舉報。

6 . 公司檔案／紀錄／客戶資料存放

6 .1 公司應設立良好的檔案系統，以妥善管理員工資

料（包括利益申報資料）、物業和客戶資料。

6 .2 公 司 須 遵 守 監 管 局 發 出 有 關 防 止 洗 黑 錢 措 施的

通告，備存地產代理協議、「睇樓紙」或類似協

議的文本，由簽訂臨時買賣合約起計最少五年。

6 .3 公司應清楚讓員工知悉，未經授權不可洩露或出

售公司或客戶任何資料（例如：客戶個人資料、

放盤物業細節等）。獲授權查閱或管理該等資料

的員工，必須採取足夠保密措施，以防該等資料

遭 他 人 濫 用 或 誤 用 。 濫 用 資 料 的 例 子 包 括 「 偷

盤」、「射單」、洩露資料以獲取金錢利益，及挪

用資料以謀取私利等。代理如索取或收受任何利

48

益 ， 作 為 洩 露 公 司 或 客 戶 任 何 資 料 的 誘 因 或 報

酬，或會觸犯《防止賄賂條例》第 9(1)條的罪行。

6 .4 公 司 應 要 求 所 有 員 工 必 須 嚴 格 遵 守 《 個 人 資料

（私隱）條例》，致力保障客戶的個人資料。該

等資料只可適當地用於獲授權的業務運作，而且

只供有合法知情權的人士查閱。公司應根據該條

例制定保障個人資料私隱的政策，述明資料的收

集種類及用途，並設定資料存放政策，定期將無

需使用的文件銷毀。

6 .5 如客戶要求查閱或更改其個人資料，公司應盡快

處理。

7 . 資訊保安及私隱保護

7 .1 公 司 應 清 楚 釐 定 各 階 層 員 工 於 保 護 私 隱 資 料 所

擔當的角色及其職責。公司在分配資訊系統資源

及權限予使用者時，應堅守「最小權限為原則」，

並須確保資訊的保密性、完整性及可用性，以及

在 其 管 轄 範 圍 內 的 資 訊 系 統 (包 括 已 外 判 的 系

統 ) 於所有方面的保安。公司亦應定期對資料保

護進行保安審核。

7 .2 公 司 須 確 保 每 名 在 其 管 轄 下 資 訊 系 統 的 使 用 者

均 獲 分 配 屬 其 個 人 的 使 用 者 身 份 並 定 期 複 核 他

們的使用權限。公司亦應記錄所有敏感的個人資

49

料 的 查 閱 。 另 外 ， 公 司 也 應 制 定 一 套 嚴 謹 的 政

策，詳述有關密碼的最少字數、初始設定、禁用

字母和格式及密碼使用週期。

7 .3 公 司 須 在 儲 存 個 人 資 料 的 伺 服 器 及 電 腦 裝 置 上

安裝防毒或反惡意程式軟件，亦應安裝防火牆及

／或入侵偵測裝置以保護公司網絡，及確保定期

為其所擁有的個人資料作備份。

7 .4 為防資訊系統被未經授權接入，公司須確保在其

管 轄 範 圍 內 的 資 訊 系 統 存 放 在 安 全 的 環 境 中 或

由其僱員看守。除此以外，公司應確保其僱員注

意保護提供予他們使用的電腦裝置。公司亦應採

取 預 防 措 施 以 在 使 用 者 離 開 其 電 腦 設 備 時 保 護

敏感資料。

7 .5 公 司 應 禁 止 其 僱 員 複 製 或 由 公 司 帶 走 個 人 資 料

及／或下載至其家庭或個人的電腦裝置。如必須

複製、帶走或下載該等資料，公司必須確保員工

已獲授權並採取預防措施。除已獲授權外，公司

亦 應 禁 止 其 僱 員 將 其 私 人 電 腦 裝 置 (包 括 個 人

手 提 電 腦 、 電 子 手 帳 、 通 用 串 列 匯 流 排 (USB

儲存裝置 ) 等 ) 連接至公司網絡。

7 .6 公 司 應 確 保 其 第 三 者 服 務 供 應 者 注 意 並 遵 守 其

資 訊 保 安 政 策 及 其 他 有 關 當 局 發 出 的 資 訊 保 安

要求。在沒有採取適當的預防措施的情況下，公

50

司 不 得 將 其 客 戶 的 個 人 資 料 透 露 予 第 三 者 服 務

供應者。

7 .7 為確保遵守《個人資料 (私隱 ) 條例》，公司應

保 留 檢 查 所 有 儲 存 於 其 資 訊 系 統 或 以 其 資 訊 系

統傳輸的個人資料的權利。

7 .8 公 司 須 規 範 就 在 其 管 轄 範 圍 內 的 資 訊 系 統 或 應

用程式活動的記錄，並須在記錄具有審計效用的

期間內保存記錄。該等記錄應保存在安全的地方

並只可由已獲授權的職員檢查。除涉及個別審查

或意外事件的調查，否則該等記錄不得用於以顯

示個別使用者的活動。

7 .9 公 司 須 教 育 其 僱 員 有 關 資 訊 保 安 及 個 人 私 隱 保

護的事宜。並在可行的情況下，公司應就個人資

料 私 隱 及 保 護 和 最 新 的 資 訊 保 安 的 趨 勢 及 威 脅

定期向其僱員提供培訓或講座，及發出備忘錄及

通告。

7 .10 地產代理應參考《資訊保安及私隱保護政策》所

載 的 最 低 要 求 ， 有 關 政 策 載 於

ht tp : / /www.eaa .org .hk/publ ica t ions /ch_ispppgea .

pdf，而地產代理應根據其所在經營環境而須面

對的特定風險，以及按其可運用資源而制訂適用

於其具體情況的政策。

51

8 . 會計紀錄

8 .1 公司須訂立詳盡的會計守則，帳簿及紀錄必須詳

細反映公司的各項交易，並顯示公司的資產及負

債等。公司應規定所有交易紀錄及帳目準確、完

整及有系統地存放，並按照有關法例保存一切會

計紀錄。

8 .2 根據《防止賄賂條例》第 9(3)條，任何代理人如

意圖欺騙其主事人（公司及代表的客戶）而使用

在任何要項上載有虛假、錯誤或欠妥的陳述的任

何收據、帳目或其他文件，意圖用以誤導其主事

人，乃屬犯罪。公司管理層應確保公司有妥善的

制度防止以上的情況發生。

9 . 反「洗黑錢」

9 .1 公司應

9 .1 .1 根據風險評估，設立內部管制程序，以

辨識和舉報懷疑是「洗黑錢」的活動。

9 .1 .2 定期檢討上述程序。

9 .1 .3 告知員工（包括新入職員工）有關程序，

確保僱員明白反「洗黑錢」的預防措施，

以及辨識和舉報懷疑「洗黑錢」活動的

52

步驟和程序。

9 .1 .4 制訂措施，監察員工有否遵守有關執法

當局及監管局所發出關於反「洗黑錢」

活動的指引及要求。

9 .1 .5 考慮委任一名督導主任負責接收員工舉

報的懷疑「洗黑錢」個案，並且向有關

執法機關舉報後，採取適當行動。

9 .1 .6 妥善保存關於已舉報的懷疑「洗黑錢」

個案紀錄。

9 .1 .7 向 員 工 提 供 或 鼓 勵 員 工 參 加 處 理 懷 疑

「洗黑錢」的培訓課程。

10 . 「一手樓盤」銷售

10 .1 進行一手樓盤銷售活動前，管理層應尋求發展商

的 樓 盤 負 責 人 提 供 協 助 舉 辦 簡 介 會 向 代 理 詳 細

講解是次銷售樓盤的售樓說明書內容，尤其是有

關樓盤的四周環境和項目的詳情，並提醒代理須

如實向準買家解釋樓盤資料。

10 .2 管理層亦應提醒代理，假若代理並沒有準買家要

求 的 資 料 ， 代 理 應 盡 一 切 努 力 查 核 才 答 覆 準 買

家。代理若未能提供有關資料，應該如實向準買

53

家表明並建議他向發展商直接查詢。

10 .3 製作樓盤廣告或推廣資料時，管理層應避免使用

畫家筆下的印象繪圖手法，就該樓盤或周圍環境

作出失實或歪曲的描述。

54

第四部分

地產代理條例

持牌人於執業期間須遵守《地產代理條例》第 511 章

（簡稱《條例》）、《地產代理常規（一般責任及香港住宅

物業）規例》（簡稱《常規規例》）及《地產代理（發牌）

規例》（簡稱《發牌規例》）。為方便從業員能夠容易理解

有關法例，本第四部分採用淺白文字闡釋條文的主要內

容。從業員若要進一步了解有關法例的條文，應查閱《條

例》、《常規規例》及《發牌規例》中條文的全文，並以

該全文為準。另本第四部分的有關用詞，例如「地產代

理工作」、「地產代理協議」、「持牌地產代理」、「地產代

理」、「營業員」、「持牌人」等與《條例》、《常規規例》

及《發牌規例》中的釋義相同。

55

1 . 牌照

1.1 無牌地產代理工作

1 .1 .1 任 何 從 事 地 產 代 理 工 作

或 經 營 地 產 代 理 業 務 的

人士或公司，須持有監管

局批給的有效牌照，否則

可能犯罪。

《條例》第 15 條、

第 16 條、第 55(1)(a)及

(b)條

1 .1 .2 持牌人應注意，逾期未有

申 請 續 牌 而 繼 續 從 事 地

產 代 理 工 作 或 經 營 地 產

代理業務，亦可能犯罪。

1.2 經營模式

1 .2 .1 獨資經營

1 .2 .1 .1 地 產 代 理 業 務

獨 資 經 營 者 本

身 必 須 是 持 牌

地產代理。根據

發牌條件，獨資

經 營 的 地 產 代

理 本 身 必 須 符

合「適當人選」

的標準。

《條例》第 15(1)條及

第 19(1)條

1 .2 .2 合夥經營

1 .2 .2 .1 所 有 從 事 地 產

代 理 工 作 之 合

《條例》第 15(1)條

56

夥 人 必 須 是 持

牌地產代理。

1 .2 .2 .2 最 少 有 一 名 合

夥 人 是 持 牌 地

產代理。

《地產代理（豁免領牌）

令》（簡稱《豁免令》）第

3(1)(c)條

1 .2 .2 .3 不 論 合 夥 人 是

否 以 地 產 代 理

身 分 從 事 合 夥

業務，所有合夥

人 須 符 合 有 關

的「適當人選」

的標準。

《條例》第 19(1)條；

《豁免令》第 3(1)(b)條

1 .2 .3 公司經營

1 .2 .3 .1 經 營 地 產 代 理

業 務 之 有 限 公

司，須領有地產

代理（公司）牌

照。

《條例》第 15(2)條

1 .2 .3 .2 公司最少有一

名董事是持牌

地產代理。

《條例》第 20(1)(a)條；

《發牌規例》第 8 條

1 .2 .3 .3 所 有 從 事 公 司

的 地 產 代 理 業

務 的 董 事 必 須

是 持 牌 地 產 代

理。

《條例》第 20(1)(a)條

1 .2 .3 .4 公 司 須 有 一 名

持 牌 地 產 代 理

實 際 控 制 該 公

《條例》第 20(1)(b)條

57

司 的 地 產 代 理

業務。

1 .2 .3 .5 公 司 所 有 董

事，無論個人或

公 司 及 無 論 該

董 事 有 否 從 事

地 產 代 理 工 作

及 持 有 地 產 代

理牌照，都要符

合「適當人選」

的標準。

《條例》第 20(1)(c)條

1 .2 .3 .6 公司本身亦要

符合「適當人

選」的標準。

《條例》第 20(1)(e)條

1 .2 .4 受僱營業員

1.2 .4 .1 任 何 人 以 營 業

員 身 分 受 僱 於

地產代理，須確

定 其 僱 主 是 持

牌地產代理，否

則可能犯罪。

《條例》第 16(1)(b)條及

第 55(1)(b)條

1.3 續牌

1 .3 .1 期限

1 .3 .1 .1 持 牌 人 應 在 牌

照 期 滿 前 的 一

至 三 個 月 內 申

請續期。

《條例》第 23 條；

《發牌規例》第 13 條

58

1 .3 .2 虛假聲明

1 .3 .2 .1 牌 照 申 請 人 在

申 請 地 產 代 理

或 營 業 員 牌 照

續期時，不可作

出 任 何 在 要 項

上 屬 虛 假 或 具

誤 導 性 的 陳 述

或 提 供 任 何 在

要 項 上 屬 虛 假

或 具 誤 導 性 的

資料，否則可能

犯罪。

《條例》第 55(1)(c)及

(d)條

1.4 牌照其他事宜

1 .4 .1 持 牌 人 須 遵 守 附 加 於 其

牌照上所有條件。

《條例》第 27(2)( f )條

1 .4 .2 持 牌 人 不 可 為 或 就 任 何

地 產 代 理 業 務 而 使 用 與

其 牌 照 不 符 的 姓 名 或 名

稱，否則可能犯罪。

《條例》第 55(2)(a)條

1 .4 .3 持 牌 人 的 登 記 地 址 若 有

變更，須在十四天內通知

監管局。

《條例》第 14(3)(a)條

1 .4 .4 持 牌 人 的 牌 照 如 有 遺

失、被盜、受損或毀壞，

應 盡 快 向 監 管 局 申 請 補

《發牌規例》第 11 條

59

發。

2 . 經 營 地 產 代 理 業 務 及 從 事 地 產 代 理 工

作

2.1 申領「營業詳情說明書」

2 .1 .1 經營地產代理業務前，持

牌 地 產 代 理 須 為 其 每 一

營 業 名 稱 下 之 營 業 地

點，申領「營業詳情說明

書」。

《發牌規例》第 10(1)條

2.2 通知監管局人事變更

2 .2 .1 持 牌 人 在 終 止 從 事 地 產

代 理 工 作 起 計 的 三 十 一

天內，須填妥訂明的表格

通知監管局。

《條例》第 40(1)條

《常規規例》附表表格 8

2 .2 .2 持 牌 地 產 代 理 在 僱 用 或

終 止 僱 用 某 人 為 營 業 員

的 日 期 起 計 三 十 一 天

內，須填妥訂明的表格通

知監管局。

《條例》第 40(2)條

《常規規例》附表表格 9

2 .2 .3 持 牌 地 產 代 理 在 委 任 或

終 止 委 任 經 理 的 日 期 起

計三十一天內，須填妥訂

明的表格通知監管局。

《條例》第 40(3)條

《常規規例》附表

表格 10

60

2 .2 .4 持 有 地 產 代 理 牌 照 的 公

司 在 委 任 或 終 止 委 任 某

人 為 董 事 的 日 期 起 計 三

十一天內，須填妥訂明的

表格通知監管局。

《條例》第 40(4)條

《常規規例》附表

表格 11

2 .2 .5 持 牌 地 產 代 理 在 成 為 或

終 止 作 為 地 產 代 理 業 務

的 合 夥 成 員 的 日 期 起 計

三十一天內，須填妥訂明

的表格通知監管局。

《條例》第 40(5)條

《常規規例》附表

表格 12

2.3 身分識別

2 .3 .1 持 牌 地 產 代 理 須 在 其 發

出 或 以 其 名 義 發 出 的 任

何信件、帳目、收據、小

冊子、單張和其他文件及

所 有 廣 告 中 清 晰 及 顯 著

地列明以下：－

《發牌規例》

第 14(1)(b)及 (c)條

2 .3 .1 .1 其 牌 照 或 營 業

詳 情 說 明 書 號

碼；

2 .3 .1 .2 在 有 關 的 營 業

詳 情 說 明 書 上

載 明 的 營 業 名

稱；及

2 .3 .1 .3 在 有 關 的 營 業

詳 情 說 明 書 上

載 明 的 營 業 地

61

點（非小冊子及

單 張 的 廣 告 除

外）。

2 .3 .2 任 何 持 牌 地 產 代 理 或 持

牌 營 業 員 在 從 事 地 產 代

理工作時，使用與其牌照

上不符的其他名稱，可能

犯罪。

《條例》第 55(2)(a)條

2 .3 .3 持 牌 人 須 告 知 客 戶 自 己

持有牌照及其牌照號碼。

《常規規例》第 5 條

2.4 備存放盤及要約紀錄

2 .4 .1 持 牌 地 產 代 理 須 備 存 其

所 收 取 的 所 有 住 宅 物 業

放 盤 的 紀 錄 及 保 存 所 有

就 住 宅 物 業 而 訂 立 的 地

產代理協議文本，為期不

少 於 自 接 到 放 盤 或 訂 立

協議起計三年。

《常規規例》

第 8(2)(a)條

2 .4 .2 獲 授 權 之 監 管 局 職 員 有

權 查 閱 住 宅 物 業 放 盤 紀

錄 及 住 宅 物 業 地 產 代 理

協議文本。就有關查閱，

持 牌 人 須 向 監 管 局 職 員

提 供 所 要 求 的 任 何 資 料

及回答所有有關問題。

《常規規例》

第 8(2)(b)及 (c)條

62

2 .4 .3 持 牌 人 須 備 存 就 每 個 住

宅 物 業 作 出 的 所 有 要 約

的書面紀錄。

《常規規例》

第 11(d)條

2.5 處理客戶款項

2 .5 .1 持 牌 地 產 代 理 代 客 戶 收

取款項時，須將款項全數

或任何部分交給客戶，或

按客戶書面指示支付，否

則可能犯罪。

《條例》第 43(1)及 (3)

條，及第 55(2)(c)條

2 .5 .2 任 何 人 以 營 業 員 身 分 受

僱 於 持 牌 地 產 代 理 代 客

戶收取款項時，須立即把

款 項 交 給 僱 用 他 的 持 牌

地 產 代 理 或 存 入 該 持 牌

地 產 代 理 開 立 的 信 託 戶

口，否則可能犯罪。

《條例》第 43(2)條及

第 55(2)(d)條

2 .5 .3 持 牌 地 產 代 理 須 就 其 為

客戶或代客戶收取、持有

或 支 付 有 關 住 宅 物 業 的

所有款項，備存妥善的帳

目。

《常規規例》

第 12(1)條

2 .5 .4 如監管局要求，持牌地產

代 理 須 提 供 由 執 業 會 計

師發出之證書，證明已就

其 為 客 戶 或 代 客 戶 收

取、持有或支付有關住宅

《常規規例》

第 12(8)條

63

物業的所有款項，備存妥

善的帳目。

2 .5 .5 在 收 取 有 關 住 宅 物 業 的

款項或佣金後，持牌地產

代 理 須 向 客 戶 發 出 書 面

收 據 ， 並 由 發 出 日 期 起

計，保存收據副本至少三

年。

《常規規例》

第 12(2)條及

第 14(3)條

2.6 信託戶口

2 .6 .1 持 牌 地 產 代 理 須 將 其 為

客 戶 或 代 客 戶 收 取 或 持

有 有 關 住 宅 物 業 的 所 有

款項，存入在認可機構開

立的信託戶口內，以及將

存款收據保留最少三年。

「認可機構」是《銀行業

條例》（第 155 章）所指

的銀行、有限制牌照銀行

或接受存款公司。

《常規規例》

第 12(3)及 (4)條

2 .6 .2 持 牌 地 產 代 理 不 得 在 有

關 的 信 託 戶 口 中 提 取 款

項，除非是：

《常規規例》第 12(5)條

2 .6 .2 .1 根 據 客 戶 指 示

的 情 況 下 提

取；及

2 .6 .2 .2 藉 支 票 或 電 子

轉帳方式提取。

64

2 .6 .3 如 在 財 政 年 度 內 沒 有 為

客 戶 或 代 客 戶 收 取 或 持

有 有 關 住 宅 物 業 的 任 何

款項，在監管局要求下，

持 牌 地 產 代 理 須 在 指 定

期 限 前 就 有 關 事 宜 向 監

管 局 送 交 一 份 表 明 此 事

的法定聲明。

《常規規例》第 12(6)條

2 .6 .4 如 營 業 員 在 工 作 過 程 中

代客戶收取任何款項，便

須 立 即 將 款 項 交 予 僱 主

或 存 入 為 此 目 的 而 設 立

之信託戶口，否則可能犯

罪。

《條例》第 43(2)條及

第 55(2)(d)條

2.7 管理及有效控制

2 .7 .1 經 營 地 產 代 理 業 務 的 持

牌地產代理，須確保所有

進 行 地 產 代 理 工 作 的 個

人 員 工 均 持 有 有 效 的 地

產代理（個人）牌照或營

業員牌照。

《條例》第 39(1)條

2 .7 .2 經 營 地 產 代 理 業 務 的 持

牌地產代理，須確保每個

辦事處（不論是主要辦事

處、唯一辦事處、分行、

支行或其他）是在一名由

《條例》第 38(1)條及

第 55(1)(g)條

65

他 委 任 的 經 理 有 效 及 獨

立地控制及管理，並確保

該 名 經 理 是 持 有 地 產 代

理（個人）牌照的。任何

人 除 非 是 持 牌 地 產 代

理 ， 不 得 接 受 委 任 為 經

理，否則可能犯罪。

2 .7 .3 持 牌 地 產 代 理 須 設 立 妥

善 程 序 或 制 度 以 監 察 及

管 理 其 地 產 代 理 工 作 的

業務，以確保其僱員或其

轄下的人遵守《條例》。

《常規規例》第 15 條

2 .7 .4 若一間公司犯了《條例》

下的罪行，並已證明該罪

行 是 在 該 公 司 的 董 事 或

與 公 司 管 理 有 關 的 其 他

高 級 人 員 的 同 意 或 縱 容

下犯的，則該董事或該高

級 人 員 即 屬 犯 了 同 樣 的

罪行。

《條例》第 42 條

2 .7 .5 任 何 根 據 《 條 例 》 第 38

條 下 委 任 的 經 理 就 某 項

住宅物業而行事，則《條

例 》 第 36(1)(a) ( i )至 (v i i )

條（詳情可參閱 2.10 .6 段）

中 適 用 於 持 牌 地 產 代 理

之規定，同樣適用於該名

《條例》第 38(3)條

66

經理。

2.8 廣告宣傳

2 .8 .1 《條例》中的「廣告」是

指 包 括 不 論 是 否 向 公 眾

發放之任何形式的廣告。

《條例》第 2 條

2 .8 .2 持 牌 地 產 代 理 發 出 廣 告

時，須遵守《發牌規例》

及《常規規例》的有關規

定：

2 .8 .2 .1 在 所 有 廣 告 中

清 楚 述 明 其 牌

照 號 碼 或 有 關

營 業 詳 情 說 明

書 號 碼 及 營 業

詳 情 說 明 書 內

述 明 的 營 業 名

稱。單張及小冊

子 的 廣 告 更 須

附 有 有 關 營 業

詳 情 說 明 書 內

述 明 的 營 業 地

點。

《發牌規例》

第 14(1)(c)條

2 .8 .2 .2 就 任 何 住 宅 物

業的廣告，不可

發 出 任 何 與 其

地 產 代 理 業 務

有 關 並 載 有 在

要 項 上 屬 虛 假

《常規規例》第 9(1)條

67

或 具 誤 導 性 的

陳述的廣告。

2 .8 .2 .3 就 任 何 住 宅 物

業的廣告，須先

取 得 賣 方 ／ 業

主書面同意，才

可 為 其 住 宅 物

業發放廣告。

《常規規例》第 9(2)條

2 .8 .2 .4 就 任 何 住 宅 物

業的廣告，不得

以 有 別 於 客 戶

指 示 的 售 價 ／

租金作出宣傳。

《常規規例》第 9(3)條

2 .8 .2 .5 就 任 何 住 宅 物

業的廣告，如屬

擬分租物業，須

在 廣 告 中 明 確

說明。

《常規規例》第 9(4)條

2 .8 .2 .6 就 任 何 住 宅 物

業的廣告，在物

業 不 再 可 供 售

賣或租賃時，或

有 關 的 地 產 代

理 協 議 終 止 後

（ 兩 者 中 以 較

早 者 為 準 ）， 須

盡 快 移 去 該 住

宅 物 業 的 所 有

廣告。

《常規規例》第 9(5)條

68

2 .8 .2 .7 就任何住宅物

業的廣告，上述

2.8 .2 .4、 2.8 .2 .5

及 2.8 .2 .6 段規

定同樣適用於

分銷放盤代理。

《常規規例》第 9(6)條

2.9 物業資料

2 .9 .1 持 牌 地 產 代 理 須 就 其 已

訂 立 地 產 代 理 協 議 的 住

宅物業：

2 .9 .1 .1 當 代 表 賣 方

時，管有《常規

規例》表格 1（如

屬買賣情況）或

當 代 表 業 主

時，管有《常規

規例》表格 2（如

屬租賃情況）內

訂明的資料。

《條例》第 36(1)(a) ( i )條

2 .9 .1 .2 在 合 理 範 圍

內，確保訂明的

物業資料準確。

《條例》第 36(1)(a) ( i i )條；

《常規規例》

第 3(3)(b)條

2 .9 .1 .3 向 客 戶 提 供 訂

明 表 格 中 訂 明

的資料。

《條例》第 36(1)(a) ( i i i )

條；《常規規例》

第 3(2)條

2.10 住宅物業地產代理協議

2 .10 .1 地 產 代 理 協 議 的 訂 明 表

格

《常規規例》第 3(1)條

69

2 .10 .1 .1 代 理 與 賣 方

（《 常 規 規 例 》

附表表格 3）

2 .10 .1 .2 代 理 與 買 方

（《 常 規 規 例 》

附表表格 4）

2 .10 .1 .3 代 理 與 業 主

（《 常 規 規 例 》

附表表格 5）

2 .10 .1 .4 代 理 與 租 客

（《 常 規 規 例 》

附表表格 6）

2 .10 .2 提 供 住 宅 物 業 資 料 及 出

租資料的訂明表格

《常規規例》第 3(1)條

2 .10 .2 .1 買 賣 住 宅 物 業

用 的 物 業 資 料

表 格 （《 常 規 規

例》附表表格 1）

2 .10 .2 .2 租 賃 住 宅 物 業

用 的 出 租 資 料

表 格 （《 常 規 規

例》附表表格 2）

2 .10 .3 簽 訂 地 產 代 理 協 議 及 解

釋條款

《常規規例》第 6 條

2 .10 .3 .1 代 表 賣 方 ／ 業

主 的 持 牌 地 產

代 理 須 （ a） 在

接 受 出 售 或 出

《常規規例》第 6(1)條；

《常規規例》附表表格 3；

《常規規例》附表表格 5

70

租 物 業 的 指 示

後 七 個 工 作 日

內；（ b）為出售

或 出 租 物 業 作

廣 告 宣 傳 之

前 ； 或 （ c） 為

物 業 簽 署 買 賣

協 議 或 租 契 之

前（三者中以最

早 者 為 準 ）， 與

賣 方 ／ 業 主 訂

立 訂 明 的 地 產

代理協議。

2 .10 .3 .2 代 表 買 方 ／ 租

客 的 持 牌 地 產

代 理 須 （ a） 在

安 排 買 方 ／ 租

客 視 察 物 業 之

前 ； 或 （ b） 為

物 業 簽 署 買 賣

協 議 或 租 契 之

前（兩者中以較

早 者 為 準 ）， 與

買 方 ／ 租 客 訂

立 訂 明 的 地 產

代理協議。

《常規規例》第 6(2)條；

《常規規例》附表表格 4；

《常規規例》附表表格 6

2 .10 .4 任何表格，均須按照該表

格 內 的 指 引 及 指 示 填

寫，附同該表格內指明的

《常規規例》第 3(2)條

71

文件，及以表格內指明的

方式（如有的話）提交予

表格指明的人士。

2 .10 .5 持 牌 人 提 供 任 何 表 格

時，須在切實可行的範圍

內 盡 快 取 得 該 表 格 列 明

的資料，及確保該等資料

及 表 格 內 其 他 資 料 的 準

確性。

《常規規例》第 3(3)條

2 .10 .6 持 牌 地 產 代 理 須 就 其 已

訂 立 的 地 產 代 理 協 議 的

住宅物業：－

《條例》

第 36(1) (a ) ( i )至 (v i i )條

2 .10 .6 .1 在 代 表 賣 方 ／

業主期間，持有

及 填 寫 表 格 1

（ 買 賣 的 情 況

下）或表格 2（租

賃的情況下）指

定的物業資料；

2 .10 .6 .2 在 合 理 的 範 圍

內 確 保 能 信 納

2.10 .6 .1 段所述

物 業 資 料 的 準

確性；

2 .10 .6 .3 按表格 1（買賣

的情況下）或表

格 2（租賃的情

況下）的要求向

72

訂 明 的 人 士 提

供填妥的表格 1

或表格 2；

2 .10 .6 .4 將 其 接 獲 的 每

項 要 約 通 知 賣

方 ／ 業 主 客

戶，除非該客戶

明 確 指 示 無 須

將 該 等 要 約 通

知 他 或 與 該 客

戶 簽 訂 的 地 產

代 理 協 議 條 文

不 再 對 他 適 用

時；

2 .10 .6 .5 向 客 戶 披 露 對

有 關 物 業 擁 有

的 所 有 金 錢 上

或 其 他 實 益 權

益，和