브리핑 서울 프라임 오피스...2016/07/29 · 될 예정이다. cbd에 공급되는 오피...

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브리핑서울 프라임 오피스 2016년 2분기

Savills World Research Korea

다양한 임차인이 입주하며 CBD의 오

피스 수요는 증가하였으나 삼성전자의 수

원 이전, 현대자동차 계열사의 Secondary

빌딩 입주로 GBD의 수요는 감소하였다.

세 권역 모두 공실률이 감소하였다. 수

요 증가가 있었던 CBD, YBD와 달리 GBD

권역은 한전 사옥이 철거에 들어가며 오피

스 총량이 더 큰 폭으로 감소하여 공실률

감소로 나타났다.

"대기업의 움직임이 도심과 강남에서

상반된 임차수요로 나타났다. 삼성그룹이

본격적으로 이전하는 하반기에는

도심권역의 수요 감소가 강남권역의 수요

증가로 나타날 것으로 예상된다."

Savills Research

사진 : CBD, Seoul

한국은행은 기준금리를 6월에 25 bps 인

하하였고 7월에도 1.25%로 유지하였다. 특

히 조선 해운업계의 구조조정으로 인한 내수

위축, 수출감소에 따른 경제 성장률 둔화에

대한 우려로 정부가 선제적으로 이자율을 하

향 조정한 것으로 보인다.

브렉시트 영향으로 투자자들의 안전

자산 선호는 더욱 심화될 것으로 전망되어

프라임빌딩의 가격은 당분간 현 수준을 유

지할 것으로 예상된다.

개요임차수요는 소폭의 상승세를 이어갔으며 투자자들의 프라임빌딩 선호 속에 1사분기와 비슷한 규모의 거래가 이루어졌다.

2016년 2분기


브리핑 | 서울 오피스 권역

공급2016년 2분기 중 준공된 빌딩은 없

었다. 하반기 중 주요권역에 공급 예

정인 오피스 빌딩은 총 3개 빌딩으로

CBD의 대신증권사옥과 IBK은행사

옥, GBD에는 파르나스타워가 공급

될 예정이다. CBD에 공급되는 오피

스 빌딩은 사옥 용도로 사용되고, 일

부 임대로 나오는 면적은 임대차계약

MOU를 체결한 것으로 알려져, 신

규 공급으로 인한 영향은 제한적일

것으로 예상된다. GBD의 100% 임

대 오피스 빌딩인 파르나스타워 중

층부에 비즈니스 센터가 최근에 임

대차계약을 체결하였다.

수요와 공실률영국 브렉시트 투표결과의 영향으로

시장의 불확실성이 높아진 가운데 세

계 경제회복이 늦어질 것에 대한 우

려가 높아지고 있다. 이러한 기조속

에 한국의 수출둔화는 한국 경제성

장률 감소에 영향을 줄 것으로 예측

되고 있다. 정부는 내수 활성화를 위

해 추경예산 편성 등의 다양한 방안

을 발표하고 있다. 한국은행은 국내

경제가 완만한 성장세를 이어갈 것

으로 전망하지만, 대내외의 경제여

건에 비춰볼 때 불확실성은 높은 것

으로 판단된다고 발표하고, 2016년

경제성장률 전망치를 2 .7%, 소비자

물가 상승률은 1 .1%로 각각 10bps

하향 조정하였다.

2016년 2분기 서울 오피스 시장의

순흡수면적은 약 14 ,000 sqm로 순

증가를 보였다. 권역별로는 CBD에

38 ,140sqm, GBD에 -27 ,450sqm,

YBD가 3 , 340sqm의 흡수량을 기

록했다.

2016년 2분기 공실 해소는 Pr ime 오

피스 간 임차인 이동의 비율이 37%

로 가장 높은 것으로 조사되었으며,

이는 삼성전자의 이동 면적이 컸기

때문이다. 또한 Seconda ry 오피스

에 서 P r i m e 오 피 스 로 업 그 레 이 드

한 수요의 비율은 약 33%로, 공실

5.2% 5.5%

2.8%0.7%

6.5%

3.7%

2.3%2.9%

3.3% 2.6% 2.7% 2.9%

13.4%12.4%

6.0%

0.4%

13.5%

17.1%

4.4% 4.5%

2.3%0.5%

0.9%

2.6%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017F

실질경제성장률 (전년대비 증가율 %) 수출액실질증가율 (전년대비 증가율 %)

차트 1

실질 GDP 성장률 및 실질 수출증가율, 2006년 - 2017년(전망)

출처 : 한국은행

차트 2

금융 및 보험업 종사자수 추이, 2007년 6월 - 2016년 6월

15,000

17,000

19,000

21,000

23,000

25,000

27,000

600

700

800

900

1,000

1,100

1,200

Jun-07 Jun-08 Jun-09 Jun-10 Jun-11 Jun-12 Jun-13 Jun-14 Jun-15 Jun-16

단위 : 종사자수 (천명)금융및 보험업 고용자 수(좌) 고용자 수(우)

출처 : 통계청

표 1

권역별 월임대료 및 공실률, 2016년 2분기

권역

평균 임대료

(원/3.3058 sqm

임대면적기준)

평균 임대료

(원/3.3058 sqm

전용면적기준)

전년동기대비

인상률 (%)순흡수면적 (sqm)

공실률 (%)(전분기대비변동)

CBD 101,300 181,000 1.2% 38,140 13.8%

GBD 86,500 169,500 0.4% -27,450 6.3%

YBD 78,300 161,000 0.4% 3,340 15.3%

Overall Seoul Average 92,200 173,500 0.8% 14,000 11.7%

출처 : 세빌스 코리아

2016년 2분기



률이 높은 신규 빌딩들을 중심으로

임차수요가 꾸준히 나타나고 있다.

한편 삼성전자 이전사례를 제외하면

Seconda r y 오피스에서 P r ime 오

피스로 업그레이드가 46%로 여전히

가장 큰 수요로 분석되었다.

2016년 2분기 서울 오피스 공실률

은 11 . 7%로, 2015년 2분기 이후

하락 추세를 유지하고 있다.

CBD는 업그레이드 수요가 지속되어

공실률은 13 .8%로 전분기 대비 하

락한 것으로 조사되었다.

2015년 1분기에 11% 이상을 보였

던 GBD의 공실률이 점차 하락하여,

2분기에 6 .3%를 기록하였다.

이번 분기에는 이례적으로 수요도 감

소하고 공실률도 떨어졌다. 삼성전자

가 수원으로, 현대계열사들이 Sec-

onda r y 빌딩으로 이전하며, GBD

프라임 오피스 수요는 감소한 반면

현대자동차가 매입하여 일부만 사용

하였던 한전사옥이 철거되면서 공실

률 하락으로 나타났다. 현대자동차

계열사(현대글로비스, 현대엔지니어

링, 현대종합특수강, 현대제철, 현대

파워텍, 현대위아)들은 CBD의 트윈

트리타워로 입주한 현대엔지니어링

을 제외하고는 Seconda ry빌딩으로

이전하였다.

삼성전자서초사옥 및 한화생명서초

사옥에 임차하던 삼성전자가 주변빌

딩인 대륭강남타워, 삼성생명역삼동

빌딩으로 이전하면서 해당 건물의 공

실률은 하락하였다.

YBD는 15 .3%를 기록하며 전분기

대비 하락하였다.

전망

2016년 하반기부터 본격적으로 시

작되는 대기업의 이전으로 인해 주

요 권역간 이동이 활발할 것으로 예

상된다. 특히 GBD권역으로의 유입

이 많을 것으로 예상된다. CBD의 삼

성그룹 계열사들은 2016년 하반기

차트 5

서울 프라임 오피스 공실률, 2002년 1분기 - 2016년 2분기


0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

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Q1

Q2

Q3

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Q1

Q2

Q3

Q4

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Q4

Q1

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Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

CBD GBD YBD

차트 4

공실해소내역 비율, 2015년 vs. 2016년 2분기

Secondary to prime33%

Prime to prime37%

Expansion17%

New organisation

13%

Q2/2016

Secondary to prime43%

Prime to prime25%

Expansion19%

New organisation

13%

2015


차트 3

순흡수면적, 2008년 1분기 - 2016년 2분기


-200,000

-150,000

-100,000

-50,000

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

단위: sq mCBD GBD YBD

2016년 2분기



표 2

주요 임차인 이동, 2016년 2분기


To From

권역 빌딩명 임차인 입주면적 (sqm) 권역 빌딩명

CBD

파인애비뉴 SK텔레콤 계열사 10,297 Non-core 판교, 보라매, SK-T타워 등

메트로타워(구_GS역전) 기획재정부 7,823 신규

신한L타워(장교4) 서울외국환중개 3,963 CBD 은행회관(명동)

그랑서울 SK머티리얼즈 3,487 CBD OCI빌딩(소공동)

서울파이낸스센터 ING Bank 3,082 CBD 흥국생명신문로

센터원 미래에셋대우 2,430 YBD 대우증권빌딩

더케이트윈타워즈 K Bank 2,380 증평

한화금융센터태평로 한화생명 2,282 증평

페럼타워 한온시스템 2,040 Non-core 대림아크로텔(도곡동)

AIA타워 금광기업 1,591 Non-core 강동그린타워(길동)

파인애비뉴 삼성화재서비스손해사정 1,481 신규

서울상공회의소 한국수력원자력 1,223 증평

T타워(구_LG유플러스타워) CJ 올리브네트웍스 1,216 증평

D타워 대림산업 1,213 신규

파인애비뉴 서울보증보험 1,102 CBD 스테이트타워남산

퍼시픽타워(구_올리브타워) Rich&Co 1,084 증평

메트로타워(구_GS역전) 클레어스코리아 1,083 증평

트윈트리타워 멕시코대사관 994 Non-core 멕시코대사관(한남동)

퍼시픽타워(구_올리브타워) 터너코리아 846 CBD 중앙일보빌딩(순화동)

센터원 노던트러스트컴퍼니 763 신규

AIA타워 롯데멤버스 657 증평

타워8(청진8) 롤랜드버거 609 CBD 광화문교보빌딩

센터플레이스(구_YG타워) 삼성화재 605 증평

더케이트윈타워즈 8퍼센트 596 Non-core 하이팍빌딩(사당동)

메트로타워(구_GS역전) 어반리테일 565 Non-core SK V1타워(성수동)

센터원 미쓰이스미토모은행 528 CBD 남산스퀘어(필동)

D타워 베스타스자산운용 496 CBD 더케이트윈타워

GBD

삼성생명 역삼동(구_KTB) 삼성전자 12,813 GBD 삼성생명서초, 한화생명서초

대륭강남타워(구_중앙빌딩) 삼성전자 11,261 GBD 삼성전자서초, 한화생명서초

나라빌딩 에이플러스에셋 6,078 GBD 에이플러스타워

푸르덴셜타워 한국시세이도 4,470 GBD 새마을금고연합회관(삼성동)

포스코피엔에스타워 포스코 계열사 3,513 증평

아세아타워 사이넥스 2,023 GBD 대종빌딩(삼성동)

글라스타워 The Excutive Centre 1,802 신규

삼성생명서초타워 삼성생명 1,724 CBD 삼성생명본사

캐피탈타워(구_한솔빌딩) 한국유빅 783 GBD 대봉빌딩(역삼동)

골든타워 코람코자산신탁 735 증평

YBD

전경련회관 타워동 팜한농 6,473 GBD 동부금융센터

KT여의도 KT 계열사 1,464 증평

여의도파이낸스타워 아시아자산운용 816 GBD 코스모타워

한화생명63 허브넷 593 YBD 에스트레뉴(여의도동)


2016년 2분기



부터 GBD의 서초사옥으로 이전할

예 정 으 로 알 려 졌 다 . 삼 성 전 자 서 초

사옥에는 삼성생명, 삼성자산운용,

삼성증권 등이, 삼성물산서초사옥에

는 삼성화재가, 삼성생명서초사옥에

는 삼성생명 관련사가 입주할 것으로

알려졌다. 이에 따라 CBD의 공실률

상승은 불가피할 것으로 예상된다.

하반기 중 Seconda r y빌딩에서 사

무실 업그레이드를 위한 이전이 지

속될 것이다. 이태원의 Seconda ry

빌딩에 있던 필립스는 서울역권역의

T타워(약 1 ,900평)로 이전하고 서소

문의 동화빌딩에 있던 샤넬은 인근

의 프라임 오피스인 퍼시픽타워(약

1 ,760평)로 이전할 예정이다.

임대료2016년 2분기 서울 오피스 평균 임

대료는 평당 92 ,200원으로 전년동

기대비 0 .8% 상승하였다. 관리비의

전년 동기 대비 인상률은 1 .7%로 2

분기 소비자물가상승률 0 .9% 보다

높은 수준을 보였다.

전망

3분기에도 예정된 신규 공급이 없고

CBD를 제외하고 공실률이 소폭 하

락할 것으로 전망되나, 임대료 인상

은 제한적일 것이다. 다양한 인센티

브를 제공하는 추세가 지속될 것으

로 예상되어 실질 임대료 인상은 나

타나지 않을 것으로 전망된다.

매매 및 투자시장서 울 프 라 임 오 피 스 의 임 대 시 장 은

10%대의 평균 공실률을 유지하고

있지만, 저금리 환경과 시장의 풍부

한 유동성으로 투자시장은 지속적으

로 활발하게 움직이고 있다.

2016년 2분기 오피스 거래 규모는

8 ,650억원이며, 이로써 2016년 상

반기 거래규모는 약 1조 9천억원으

로 집계되었다. 나라빌딩, 종로타워

(부분매각) , 한화금융센터(부분매각)

차트 7

서울 오피스 시장 거래규모, 2007년 1분기 - 2016년 2분기


0

1

2

3

4

5

6

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

단위 : 조 원 Q1 Q2 Q3 Q4

출처 : 세빌스 코리아, 한국은행

차트 8

서울 프라임 오피스 Cap. Rate 추이, 2005년 1분기 - 2016년 2분기

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

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8%

9%

Q1

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Q2

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Q1

Q2

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Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Spread (우) Cap rate (좌) 5년만기국고채 (좌)

차트 6

권역별 전년동기대비 임대료 인상률, 2008년 1분기 - 2016년 2분기

출처 : 세빌스 코리아, 한국은행

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

CBD GBD YBD 소비자물가상승률

2016년 2분기



등 프라임 오피스 거래가 2분기 거

래 규모의 절반 이상의 비중을 차지

하고 있다. 현재 센터포인트광화문,

캐피탈타워, SRA포트폴리오, S IFC

등 다수의 프라임 오피스 거래가 진

행 중이며, 하반기에 거래 완료될 것

으로 알려졌다.

기관 투자자가 보유한 펀드 만기 매

물 이외에도 보험사들이 IFRS4 2단

계 도입을 앞두고 리스크 요구자본

(R i sk Based Cap i t a l , RBC ) 비율

관리를 위해 매각하는 보유 부동산

및 일반 기업들의 자산유동화에 따

라 우량 중소형 빌딩 매물이 늘어나

면서 투자자들이 검토할 수 있는 매

물이 다양해지고 있다.

한편 공실 우려가 있는 빌딩을 매입

하는 국내 자산운용사가 실질적으로

입주할 기업을 투자에 참여시키거나,

임차인을 유치하여 매입하는 구조는

지속적으로 나타나고 있다.

M&G 소유의 나라빌딩은 코람코자

산신탁이 에이플러스에셋을 전략적

투자자로 유치하여 매입하였다. 에

이플러스에셋은 매입 후 나라빌딩의

4-5개 층을 사용하고 있다. 나라빌

딩 은 평 당 약 2 , 3 0 3 만 원 ( 2 , 0 8 4 억

원)에 거래되어 강남 프라임 오피스

의 평당 최고 매각가를 경신하였다.

해외 투자자들의 국내 부동산시장에

대한 관심은 지속되고 있다. Co re

펀드로 매입하는 안정화된 프라임자

산 이외에도 Va lue add 가능한 자

산을 매입하는 사례가 늘어나고 있

고, 펀드의 성격에 따라 다양한 투자

전략으로 투자가 이루어지고 있다.

도심의 랜드마크 종로타워를 매입한

알파인베스먼트는 이지스자산운용을

통해 1분기에 삼성생명 보유 지분을

매입하였고 2분기에 종로타워 나머

지 지분 18%를 영보합명회사로부

터 추가 매입하여, 구분소유였던 빌

딩의 전체 지분을 소유하게 되었다.

종로타워의 총 매입금액은 3 ,840억

원(평당 2 ,090만원)이다. 알파인베

스먼트는 추후 리모델링을 통해 건물

가치를 상승시킬 것으로 알려졌다.

한국은행은 6월에 25bps를 하향 조

정한 기준금리 1 .25%를 7월에도 유

지하였다. 이는 조선 해운업계의 구

조조정으로 인한 내수위축, 수출감

소로 인한 경제 성장률 둔화에 대한

우려가 커졌기 때문이다.

6월 30일 기준, 5년만기 국고채 금

리가 1 .28% 수준으로 최저 수준이

며, 장기 국고채가 현재 수준을 유

지할 경우 안정화된 프라임 자산의

Cap Ra te Compress ion 가능성이

있다. 하지만, 현재 공실률이 높은 오

피스 시장상황을 반영하여 임차인에

게 제공되는 인센티브가 많은 상황에

서 Go ing - i n Y i e l d가 이미 4% 중

반을 보여주고 있기 때문에 추가적

인 Cap Ra te 하향 조정에는 한계가

있어 보여, 현재의 Cap Ra te 수준

은 유지될 것으로 보인다.

차트 9

5년 만기 국고채 및 기준금리 추이, 2012년 1월 - 2016년 7월

출처 : 한국은행

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%

4.0%

2012

-01-

02

2012

-03-

02

2012

-05-

02

2012

-07-

02

2012

-09-

02

2012

-11-

02

2013

-01-

02

2013

-03-

02

2013

-05-

02

2013

-07-

02

2013

-09-

02

2013

-11-

02

2014

- 01-

02

2014

-03-

02

2014

-05-

02

2014

-07-

02

2014

-09-

02

2014

-11-

02

2015

-01-

02

2015

-03-

02

2015

-05-

02

2015

-07-

02

2015

-09-

02

2015

-11-

02

2016

-01-

02

2016

-03-

02

2016

-05-

02

2016

-07-

02

5년만기 국고채 기준금리

2016년 2분기



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Simon SmithSenior DirectorAsia Pacific+852 2842 [email protected]

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Crystal LeeSenior DirectorInvestment Advisory+82 2 2124 [email protected]


표 3

주요거래사례, 2016년 2분기

권역 빌딩명 매도자 매수자매매면적

(sqm)매매가격

(단위:억 원)

GBD 나라빌딩 나라리얼프라퍼티 (M&G) 코람코자산신탁 29,916 2,084

YBD 한화금융센터 (45%) 한화투자신탁운용, 한화증권 한화손해보험 주식회사 27,107 1,552

CBD 동화빌딩 및 별관 동화개발산업 주식회사 마스턴투자운용 28,122 1,170

CBD 종로타워 (18%) 영보합명회사 이지스자산운용 (Alpha) 10,918 1,030

GBD 삼성화재 역삼빌딩 (50%) 삼성화재해상보험 KB부동산신탁 17,450 986

2016년 2분기



부록

서울 오피스 시장 및 Savills Korea 조사빌딩 개요

표 4

조사빌딩 개요, 2016년 6월 기준

출처 : 세빌스 코리아 리서치&컨설팅 팀

CBD GBD YBD Total

A

빌딩개수 24 14 8 46

평균 연면적 (sqm) 81,869 94,822 103,784 89,622

평균 준공연도 2003 1999 2002 2002

B

빌딩개수 23 18 10 51

평균 연면적 (sqm) 50,636 39,806 49,218 46,535

평균 준공연도 2001 2000 1996 2000

빌딩개수 총합계 47 32 18 97

면적 총합계(sqm) 3,129,467 2,044,010 1,322,455 6,495,933

1. 서울 대형 오피스 빌딩•서울시에 입지하고 있는 30,000 sqm

이상의 대형 오피스 빌딩은 100% 사옥으로 사용되는 빌딩을 포함하여 2016년 6월 현재 총 308개, 총 연면적 약 17,917,000sqm인 것으로 조사되었음. 이중 CBD에 33.0%, GBD에 19.0%, YBD에 14.0%가 밀집되어, 전체의 약 66.0%가 이들 세 지역에 분포하고 있는 것으로 나타났음.

2. Seoul Prime Office 등급에 대한 정의•Savills Korea에서는 연면적과 위치, 접

근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 오피스 빌딩의 등급을 정하고 있음.

•CBD, GBD, YBD의 3개 주요 권역에 위치한 30,000 sqm 이상 빌딩 중 상대적으로 우수한 빌딩을 프라임 빌딩이라고 정의함.

•프라임빌딩 122개 중 97개를 대상으로 서울 오피스시장 동향에 대한 조사 및 분석을 하였음.

3. 임대료•임대료는 보증금과 월세로 이루어져 있

으며, Savills Korea는 건물주가 책정한 기준층 명목임대료(Face Rent)를 조사 및 분석함. 보고서에서 언급된 월임대료는 월세로, 보증금은 월세의 10배임.

4. 순 흡수면적 (Net absorption)•해당 기간 동안 오피스 시장 내 증가하

거나 감소한 임대면적임.

5. Cap. Rate 산정 방법•Cap. Rate : (보증금운용이익(5%)+기

준층 명목임대료+관리비초과이익)x임대율(95%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate의 비교를 위해 보증금운용이율은 5%, 임대율은 95%를 일괄적용 함.

브리핑 서울 프라임 오피스...2016/07/29 · 될 예정이다. cbd에 공급되는 오피...

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