商業施設の差入れ保証金等に係る...

商業施設の差入れ保証金等に係る

アンケート調査結果（別冊「商業施設の差入れ保証金を巡る課題と今後の方向」（平成１２年８月））

平成１２年８月

通商産業省

産業政策局流通産業課

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目　　　次

１．本アンケート調査の趣旨　……………………………………………………………………　１頁

２．本調査の方法　…………………………………………………………………………………　１頁

３．調査結果　………………………………………………………………………………………　２頁

Ⅰ．ＳＣの賃料、保証金等　………………………………………………………………………　３頁

（１）平均賃料　……………………………………………………………………………………　３頁

（２）家賃の徴収・支払形態　……………………………………………………………………　５頁

（３）敷金・保証金の預かり状況　………………………………………………………………　８頁

（４）建築協力金という名称の使用状況　………………………………………………………１１頁

（５）平均敷金・敷金額（家賃換算）　…………………………………………………………１３頁

（６）敷金の傾向　…………………………………………………………………………………１５頁

（７）平均賃貸借契約期間　………………………………………………………………………１６頁

（８）平均賃貸借契約期間の傾向　………………………………………………………………１８頁

（９）平均保証金・保証金額（家賃換算）　……………………………………………………１９頁

（１０）保証金の傾向　……………………………………………………………………………２１頁

（１１）保証金の返還方法　………………………………………………………………………２３頁

（１２）金利の有無・利率　………………………………………………………………………２５頁

（１３）保証金の返還方法の約定　………………………………………………………………２６頁

（１４）ＤＶ等の経済的破綻に対する対策　……………………………………………………２７頁

（１５）中途退店時の保証金返還方法　…………………………………………………………２８頁

（１６）ペナルティの額　…………………………………………………………………………２９頁

（１７）中途退店時の保証金返還方法の約定　…………………………………………………３０頁

（１８）ペナルティが一律でない理由　…………………………………………………………３２頁

Ⅱ．ＳＣのリニューアルについて　………………………………………………………………３３頁

（１９）リニューアル実施の有無　………………………………………………………………３３頁

（２０）リニューアル費用の調達方法　…………………………………………………………３４頁

（２１）追加保証金の徴収対象　…………………………………………………………………３６頁

（２２）追加保証金の取り扱われ方　……………………………………………………………３７頁

（２３）追加保証金の徴収に関する約定の有無　………………………………………………３８頁

（２４）追加保証金の取り扱われ方に関する約定の有無　……………………………………３９頁

Ⅲ．建設資金の調達について　……………………………………………………………………４０頁

（２５）建設資金の調達方法別の割合　…………………………………………………………４０頁

（２６）保証金の今後の位置付け　………………………………………………………………４４頁

Ⅳ．入居契約の形態　………………………………………………………………………………４５頁

（２７）入居契約の形態　…………………………………………………………………………４５頁

（２８）今後の入居契約の形態　…………………………………………………………………４６頁

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（２９）スペースリース契約を増やす理由　……………………………………………………４８頁

Ⅴ．保証金に関するトラブル等　…………………………………………………………………４９頁

（３０）保証金に関するトラブルの状況　………………………………………………………４９頁

（３１）外資系テナントとのトラブル　…………………………………………………………５１頁

（３２）据え置き期間中の保証金返還請求　……………………………………………………５２頁

（３３）保証金に関する条件整備　………………………………………………………………５３頁

Ⅵ．その他　…………………………………………………………………………………………５５頁

（３４）定期借家契約に対する対応　……………………………………………………………５５頁

（３５）定期借家契約の導入による賃料条件の変化　…………………………………………５７頁

（３６）定期借家法の賃貸借期間に与える影響　………………………………………………５８頁

（３７）その他　……………………………………………………………………………………５９頁

（３８）保証金制度への意見、行政への要望等　………………………………………………６０頁

４．本調査におけるＳＣ（ＤＶ）の概要Ⅰ　……………………………………………………６１頁

５．本調査におけるＳＣ（ＤＶ）の概要Ⅱ　……………………………………………………６３頁

６．本調査におけるテナントの概要　……………………………………………………………７０頁

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１．本アンケート調査の趣旨

　本冊子は、平成１１年度商慣行改善行動計画策定研究「小売業に関する商慣行改善調査研

究」の一環として行われたアンケート調査（以下「本調査」という。）の結果をまとめたもの

である。今般、上記調査研究において商業施設における保証金の差し入れ慣行について調査を

行うに当たり、その実態について詳細に把握する必要が生じたため、全国のショッピングセン

ター（以下「ＳＣ」という。）におけるデベロッパー（以下「ＤＶ」という。）及びテナントに

つきアンケート調査を行ったものである。

　本アンケートの結果については、別に取りまとめた、通商産業省産業政策局流通産業課「商

業施設の差入れ保証金を巡る課題と今後の方向」（以下「報告書」という。）の基礎データとし

て用いることとしていたが、報告書では詳細に紹介できなかった興味深い結果が多数表れてい

ること、本アンケートが我が国の商業施設に関する保証金の差し入れ慣行に関する初めての本

格的な実態調査であること等に鑑み、今般、報告書の別冊として取りまとめたものである。

２．本調査の方法

　本調査においては、全国のＳＣのＤＶに対して行ったＤＶ調査と、ＳＣに出店しているテナ

ントの本部に対して行ったテナント調査の２つを行っている。

　各調査の実施状況は以下のとおりである。

○ＤＶ調査

・調査対象：「ＳＣ名鑑１９９８」（日本ＳＣ協会編）に掲載されている全国約２６００カ所

のＳＣより抽出した５０５カ所のＳＣ

・回収状況：有効回収数３０４件（有効回収率：６１．４％）

○ テナント調査

・調査対象：「流通会社年鑑２０００」（日本経済新聞社編）に掲載されている８０８件の

小売業者（百貨店１１０社、スーパー２２１社、専門店（ホームセンターを除

く。）４７７社）

・回収状況：有効回収数１３２件（有効回収率：１６．４％）

（注）本調査は、ＤＶ調査においては、全国約２６００カ所のＳＣから約５００カ所のＳＣを調

査対象として抽出しているが、その抽出は、層化多段抽出により行っている。すなわち、全

国に分布している母集団から調査対象を一律に抽出するのではなく、母集団を都道府県別に

分け、それぞれから一定の割合で調査対象を抽出する「多段（２段）抽出法」と、調査対象

をＧＭＳ系、駅ビル系、３セク系等のＳＣの形態別にいくつかのグループに分けてそれぞれ

のグループから一定の割合で調査対象を抽出する「層化抽出法」を組み合わせて調査対象を

抽出した。

　純粋に層化多段抽出を行った場合、母数の分布がそのまま反映され、ＧＭＳ系ＳＣ（それ

も特定ＧＭＳ企業のＳＣ）が多く抽出され、必要な他の系統のＳＣ（例えば駅ビル系、３セ

ク系等）の調査対象が抽出されない、あるいは少数になり、十分な回答数を確保できないと

いったことが予想される。このため、標本抽出の台帳である「ＳＣ名鑑」の個別ＳＣに関す

る頁を参照し、各都道府県別の標本を台帳から「等間隔サンプリング」するのではなく、Ｇ

ＭＳ系に偏ることのないようにして、駅ビル系、３セク系等の数を確保しながら抽出するこ

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とにより、必要な標本数の確保を図るとともに、全国に多数展開している特定のＧＭＳ、鉄

道会社等のＳＣの同一の傾向だけが強く表われないようにしている。

　また、テナント調査においては、様々な入居条件のＳＣに出店している各企業に対して個

別の数値を問うことは困難であるため、当該企業の本部宛に全出店店舗に対する該当店舗の

比率を尋ねる形の設問にしており、ほとんどのデータが「比率」で表現されていること及び

平均値を更に平均していることから、精度が若干低下している可能性がある。

３．調査結果

　ここでは、アンケートの結果についての基本的な分析（太字で表記）に加え、集計結果のう

ち、特に特徴的であると考えられる項目については、その構成の内訳を示し、クロス集計によ

り分析を行っている。また、アンケートの各項目ごとに、ＤＶ調査とテナント調査の結果を併

せて掲載している。

　なお、特に断りのない限り、本アンケートにおける母数（Ｎ）は以下のとおりである。

○ ＤＶ調査

・全体：Ｎ＝３０４

・各クロス集計の項目：６１～６２頁参照

○ テナント調査

・全体：Ｎ＝１３２

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Ⅰ．ＳＣの賃料、保証金等

（１）平均賃料

【ＤＶ調査】

質問１．貴ＳＣの平均賃料（円／月・坪）はおおむねいくらくらいですか。カッコの中に数字を

ご記入下さい

坪当たり・１か月　約（１）万（８）千円（平均）

　本調査の対象となっているＳＣ全体では、坪当たり月１万円以上２万円未満とするものが４２．

１％で最も多く、金額の平均は１８，０００円となっている。

　これを、ＳＣに入居するテナント総数別に見ると、テナント数に比例して賃料が高くなる傾向

が見られる。特に、テナント数が１００店を超えるＳＣになると、３万円以上とするものが４６．

８％と大多数を占め、金額の平均も３万円を超えるようになる（表１－１）。

　また、ＳＣの形態別に見ると、一般に立地条件が良いと考えられる駅ビルや地下街において賃

料が高くなっている（表１－２）。（ただし、地下街は母数が少ない（１１件）ことに留意する必

要がある。）

　土地の所有形態別に見ると、土地を賃貸で手当しているＳＣは比較的賃料が高く、自己所有の

ＳＣは比較的安い（表１－３）。

　なお、ＳＣの開設年別に見ると、どの年代においても１万円以上２万円未満とするＳＣが多い

点については全体の傾向と同様であるが、古い年代に開設されたＳＣには比較的高額な賃料のも

のが多く、最近開設されたＳＣには比較的低額な賃料のものが多い（表１－４）。

表１－１　テナント総数別平均賃料

５千円以上１万円以上２万円以上平均（千円合計５千円未満１万円未満２万円未満３万円未満３万円以上無回答／月・坪）

全体 100.0 3.6 18.8 42.1 17.4 10.9 7.2 18.0２０店以下 100.0 11.1 41.7 30.6 8.3 2.8 5.6 14.1２１～５０店 100.0 3.9 27.6 49.6 11.0 3.1 4.7 14.8５１～１００店 100.0 1.2 8.1 51.2 24.4 7.0 8.1 18.1１０１店以上 100.0 0.0 0.0 12.8 31.9 46.8 8.5 30.8無回答 100.0 12.5 0.0 50.0 0.0 0.0 37.5 12.2

表１－２　ＳＣ形態別平均賃料


全体 100.0 3.6 18.8 42.1 17.4 10.9 7.2 18.0商業ビル 100.0 3.5 21.8 47.1 14.7 4.7 8.2 16.1住宅ビル 100.0 0.0 33.3 66.7 0.0 0.0 0.0 12.3地下街 100.0 0.0 0.0 0.0 27.3 72.7 0.0 38.7駅ビル 100.0 0.0 2.5 22.5 37.5 32.5 5.0 27.3高架下 100.0 0.0 0.0 50.0 50.0 0.0 0.0 20.5複合ビル 100.0 3.9 19.6 49.0 15.7 7.8 3.9 16.2その他 100.0 9.5 33.3 42.9 4.8 0.0 9.5 10.1無回答 100.0 16.7 16.7 33.3 0.0 0.0 33.3 9.5

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表１－３　土地の所有形態別平均賃料


全体 100.0 3.6 18.8 42.1 17.4 10.9 7.2 18.0賃貸 100.0 2.0 10.9 36.6 21.8 23.8 5.0 21.9自己所有 100.0 3.1 15.6 46.9 18.8 4.7 10.9 18.4賃貸＋自己所有 100.0 5.8 30.8 44.2 9.6 1.9 7.7 13.9その他 100.0 0.0 7.7 50.0 26.9 15.4 0.0 19.5無回答 100.0 11.1 22.2 22.2 22.2 0.0 22.2 12.7

表１－４　ＳＣの開設年別平均賃料


全体 100.0 3.6 18.8 42.1 17.4 10.9 7.2 18.0～昭和５０年 100.0 1.6 9.7 30.6 27.4 25.8 4.8 23.2昭和５１年～５５年 100.0 0.0 9.3 55.6 13.0 13.0 9.3 18.3昭和５６年～６３年 100.0 5.5 26.0 47.9 13.7 4.1 2.7 15.9平成１年～６年 100.0 3.2 22.6 40.3 17.7 4.8 11.3 17.4平成７年～ 100.0 9.5 33.3 33.3 14.3 9.5 0.0 16.8無回答 100.0 6.3 18.8 37.5 15.6 6.3 15.6 14.3

【テナント調査】

質問１．貴社のＳＣ出店店舗の平均賃料（円／月・坪）はおおむねいくらくらいですか。貴社で

ＳＣに出店されている店舗数全体に対するおおまかな店舗数の比率を下欄にご記入下さい。

〈以下の質問についても同様にご回答下さい〉

①１万円／月・坪未満の店舗　　　　　　　　　　　　　　　　　　５４．４％

②１万円／月・坪　以上　２万円／月・坪　未満の店舗　　　　　　　２２．２％

③２万円／月・坪　以上　３万円／月・坪　未満の店舗　　　　　　　　９．６％

④３万円／月・坪以上の店舗　　　　　　　　　　　　　　　　　　１３．８％

　　　　ＳＣ出店店舗全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％

　本調査の対象となっているテナント全体の平均では、坪当たり月１万円未満のＳＣに出店して

いる割合が５４．４％で最も多い。

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（２）家賃の徴収・支払形態

【ＤＶ調査】

質問２．貴ＳＣの家賃徴収形態について、該当するものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉

1)キーテナントの家賃 2)一般テナントの家賃

①定額　　　　　　　52.0%　　　　　　①定額 32.9%

②定額＋歩率 10.2%　　　　　　②定額＋歩率 53.3%

③一定歩率 1.6%　　　　　　③一定歩率 2.6%

④変動歩率 0.7%　　　　　　④変動歩率 2.6%

⑤その他 6.6%　　　　　　⑤その他 3.0%

無回答　 28.9%　　　　　　無回答 5.6%

　一般テナントに対する家賃徴収形態としては定額＋歩率方式が大半を占めているが、キーテナ

ントでは未だ定額方式が一般的であることが見て取れる。

　キーテナントの家賃については、定額で徴収するＳＣが最も多く全体の５２％を占めている。

これに対し、一般テナントの家賃については、定額＋歩率で徴収するＳＣが最も多く全体の５５．

３％を占めている。

　これをＳＣに入居するテナント総数別に見ると、キーテナント（表２－１－Ａ）、一般テナン

ト（表２－１－Ｂ）であるとを問わず、テナント数が少ない小規模のＳＣの方が定額の比率が高

まる傾向にある。また、テナント数が多くなるほど定額＋歩率の比率が高まる傾向にある。

　また、ＳＣの面積別に見ると、キーテナントの場合、特に有意な傾向は見られなかったが、一

般テナントの場合において、面積が小さいほど定額の比率が高く、面積が大きくなるにつれて定

額＋歩率の比率が高くなる傾向にあり（表２－２）、テナント総数別に見た場合と併せて考える

と、一般テナントについては、一般にＳＣの規模が大きくなるほど定額＋歩率の比率が高くなる

傾向にあるといえる。

　ＳＣの形態別に見ると、キーテナントの場合（表２－３－Ａ）、一般テナントの場合（表２－

３－Ｂ）を問わず、駅ビルにおいては、定額＋歩率の比率が顕著に高くなっている。

　なお、ＳＣの開設年別に見た場合については、キーテナント（表２－４－Ａ）及び一般テナン

ト（表２－４－Ｂ）の双方とも、特に有意な傾向は見られなかった。

表２－１－Ａ　テナント総数別家賃徴収形態（キーテナント）

合計定額定額＋歩率一定歩率変動歩率その他無回答全体 100.0 52.0 10.2 1.6 0.7 6.6 28.9２０店以下 100.0 69.4 8.3 0.0 0.0 5.6 16.7２１～５０店 100.0 60.6 8.7 0.0 0.8 7.9 22.0５１～１００店 100.0 50.0 9.3 3.5 0.0 8.1 29.1１０１店以上 100.0 19.1 17.0 4.3 2.1 2.1 55.3無回答 100.0 50.0 12.5 0.0 0.0 0.0 37.5

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表２－１－Ｂ　テナント総数別家賃徴収形態（一般テナント）

合計定額定額＋歩率一定歩率変動歩率その他無回答全体 100.0 32.9 53.3 2.6 2.6 3.0 5.6２０店以下 100.0 55.6 25.0 5.6 2.8 0.0 11.1２１～５０店 100.0 40.2 48.8 0.8 1.6 3.1 5.5５１～１００店 100.0 23.3 64.0 2.3 2.3 3.5 4.7１０１店以上 100.0 10.6 72.3 6.4 6.4 4.3 0.0無回答 100.0 50.0 25.0 0.0 0.0 0.0 25.0

表２－２　ＳＣ面積別家賃徴収形態（一般テナント）

合計定額定額＋歩率一定歩率変動歩率その他無回答全体 100.0 32.9 53.3 2.6 2.6 3.0 5.65,000㎡以下 100.0 62.5 28.1 3.1 0.0 3.1 3.15,001～10,000㎡ 100.0 32.9 52.1 2.7 5.5 2.7 4.110,001～20,000㎡ 100.0 32.3 51.6 3.2 1.1 4.3 7.520,001㎡以上 100.0 21.3 69.1 1.1 3.2 2.1 3.2無回答 100.0 50.0 16.7 8.3 0.0 0.0 25.0

表２－３－Ａ　ＳＣ形態別家賃徴収形態（キーテナント）

合計定額定額＋歩率一定歩率変動歩率その他無回答全体 100.0 52.0 10.2 1.6 0.7 6.6 28.9商業ビル 100.0 64.1 7.1 2.4 0.6 8.2 17.6住宅ビル 100.0 66.7 0.0 0.0 0.0 33.3 0.0地下街 100.0 18.2 0.0 0.0 0.0 0.0 81.8駅ビル 100.0 2.5 30.0 2.5 0.0 0.0 65.0高架下 100.0 50.0 0.0 0.0 0.0 0.0 50.0複合ビル 100.0 54.9 7.8 0.0 2.0 5.9 29.4その他 100.0 57.1 14.3 0.0 0.0 9.5 19.0無回答 100.0 50.0 0.0 0.0 0.0 0.0 50.0

表２－３－Ｂ　ＳＣ形態別家賃徴収形態（一般テナント）

合計定額定額＋歩率一定歩率変動歩率その他無回答全体 100.0 32.9 53.3 2.6 2.6 3.0 5.6商業ビル 100.0 32.4 52.9 2.9 2.9 3.5 5.3住宅ビル 100.0 33.3 66.7 0.0 0.0 0.0 0.0地下街 100.0 27.3 45.5 9.1 9.1 9.1 0.0駅ビル 100.0 2.5 85.0 5.0 2.5 0.0 5.0高架下 100.0 100.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0複合ビル 100.0 52.9 39.2 0.0 2.0 2.0 3.9その他 100.0 38.1 47.6 0.0 0.0 4.8 9.5無回答 100.0 50.0 16.7 0.0 0.0 0.0 33.3

表２－４－Ａ　ＳＣの開設年別家賃徴収形態（キーテナント）

合計定額定額＋歩率一定歩率変動歩率その他無回答全体 100.0 52.0 10.2 1.6 0.7 6.6 28.9～昭和５０年 100.0 46.8 14.5 4.8 1.6 4.8 27.4昭和５１年～５５年 100.0 55.6 9.3 0.0 0.0 5.6 29.6昭和５６年～６３年 100.0 56.2 12.3 1.4 0.0 2.7 27.4平成１年～６年 100.0 50.0 3.2 1.6 1.6 14.5 29.0平成７年～ 100.0 57.1 4.8 0.0 0.0 14.3 23.8無回答 100.0 46.9 15.6 0.0 0.0 0.0 37.5

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表２－４－Ｂ　ＳＣの開設年別家賃徴収形態（一般テナント）

合計定額定額＋歩率一定歩率変動歩率その他無回答全体 100.0 32.9 53.3 2.6 2.6 3.0 5.6～昭和５０年 100.0 32.3 53.2 6.5 3.2 0.0 4.8昭和５１年～５５年 100.0 33.3 50.0 0.0 5.6 7.4 3.7昭和５６年～６３年 100.0 39.7 50.7 2.7 0.0 1.4 5.5平成１年～６年 100.0 25.8 56.5 1.6 4.8 3.2 8.1平成７年～ 100.0 42.9 57.1 0.0 0.0 0.0 0.0無回答 100.0 25.0 56.3 3.1 0.0 6.3 9.4


質問２．貴社のＳＣ出店店舗の家賃支払い形態はどのような構成になっていますか。

①定額の店舗　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　５７．８％

②定額＋歩率の店舗　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２６．５％

③一定歩率の店舗　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　８．６％

④変動歩率の店舗　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　６．３％

⑤その他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　０．８％

　　　　ＳＣ出店店舗全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％

　定額で徴収するＳＣに出店している割合が最も高く、全体の５７．８％を占めているが、定額

＋歩率の割合も比較的高い。

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（３）敷金・保証金の預かり状況

【ＤＶ調査】

質問３－１．貴ＳＣでは、テナントから家賃の他に敷金・保証金を預かっていますか。該当する

ものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉

①いわゆる敷金だけを預かっている 12.8%

②敷金と保証金を明確に区分してそれぞれ預かっている 60.5%

③敷金分含め、「保証金」として一括して預かっている 15.1%

④敷金と保証金を区別せず、預託金という名称で預かっている 3.0%

⑤その他 7.9%

無回答 0.7%

　８割近くが何らかの形で保証金を預かっており、保証金差し入れが慣行として一般に行われて

いることであることが分かる。このうち大多数は、敷金と保証金を明確に区分して預かっている。

　これをＳＣに入居するテナント総数別に見ると、テナント数が多くなるほど敷金と保証金を明

確に区分して預かる割合が高くなっており（表３－１）、また、ＳＣの面積別には、面積が大き

くなる（＝建物の規模が大きくなる）ほど敷金と保証金を明確に区分して預かる割合が高くなっ

ている（表３－２）ことから、一般にＳＣの規模が大きくなるほど敷金と保証金を明確に区分し

て預かる傾向にあるといえる。

　この他、以下のような傾向が見られる。

・キーテナントの種類別に見ると、百貨店がキーテナントの場合において、敷金と保証金を明確

に区分して預かっている場合が多い（表３－３）。

・土地の所有形態別に見ると、賃貸の場合、敷金と保証金を明確に区分して預かっている割合が

高くなっている（表３－４）。

・ＳＣの形態別に見ると、駅ビルにおいてほとんどが敷金と保証金を明確に区分して預かってい

る（表３－５）。（なお、高架下は母数が２件に止まっている。）

表３－１　テナント総数別敷金・保証金預かり状況

合計敷金だけを預かっている

敷金と保証金を明確に区分してそれぞれ預かっている

敷金分を含め、保証金として一括して預かっている

預託金という名称で預かっているその他無回答

全体 100.0 12.8 60.5 15.1 3.0 7.9 0.7２０店以下 100.0 25.0 36.1 27.8 5.6 2.8 2.8２１～５０店 100.0 11.8 59.8 15.7 2.4 10.2 0.0５１～１００店 100.0 15.1 58.1 16.3 2.3 8.1 0.0１０１店以上 100.0 2.1 89.4 4.3 0.0 4.3 0.0無回答 100.0 12.5 37.5 0.0 25.0 12.5 12.5

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表３－２　ＳＣ面積別敷金・保証金預かり状況





全体 100.0 12.8 60.5 15.1 3.0 7.9 0.75,000㎡以下 100.0 15.6 43.8 28.1 3.1 6.3 3.15,001～10,000㎡ 100.0 19.2 54.8 13.7 5.5 6.8 0.010,001～20,000㎡ 100.0 10.8 61.3 16.1 3.2 8.6 0.020,001㎡以上 100.0 5.3 75.5 12.8 0.0 6.4 0.0無回答 100.0 41.7 16.7 0.0 8.3 25.0 8.3

表３－３　キーテナントの種類別敷金・保証金預かり状況





全体 100.0 12.8 60.5 15.1 3.0 7.9 0.7百貨店 100.0 10.0 82.5 5.0 0.0 2.5 0.0総合スーパー 100.0 12.4 54.9 18.6 3.5 9.7 0.9専門スーパー 100.0 11.1 55.6 26.7 4.4 2.2 0.0コンビニ 100.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0専門店 100.0 16.2 54.1 13.5 2.7 13.5 0.0その他 100.0 12.5 75.0 0.0 0.0 12.5 0.0無回答 100.0 15.1 60.4 11.3 3.8 7.5 1.9

表３－４　土地の所有形態別敷金・保証金預かり状況

合計

敷金だけを預かっている




全体 100.0 12.8 60.5 15.1 3.0 7.9 0.7賃貸 100.0 9.9 77.2 9.9 1.0 2.0 0.0自己所有 100.0 17.2 51.6 12.5 4.7 12.5 1.6賃貸＋自己所有 100.0 12.5 51.9 22.1 3.8 9.6 0.0その他 100.0 15.4 53.8 19.2 0.0 11.5 0.0無回答 100.0 11.1 55.6 0.0 11.1 11.1 11.1

10

表３－５　ＳＣ形態別敷金・保証金預かり状況





全体 100.0 12.8 60.5 15.1 3.0 7.9 0.7商業ビル 100.0 12.4 60.0 15.9 3.5 8.2 0.0住宅ビル 100.0 33.3 66.7 0.0 0.0 0.0 0.0地下街 100.0 9.1 54.5 27.3 0.0 9.1 0.0駅ビル 100.0 2.5 95.0 0.0 0.0 2.5 0.0高架下 100.0 0.0 100.0 0.0 0.0 0.0 0.0複合ビル 100.0 21.6 49.0 21.6 2.0 5.9 0.0その他 100.0 14.3 33.3 23.8 4.8 19.0 4.8無回答 100.0 16.7 33.3 0.0 16.7 16.7 16.7


質問３－１．貴社のＳＣ出店店舗の敷金・保証金差し入れ状況はどのような構成になっています

か。

①いわゆる敷金だけを差し入れている店舗　　　　　　　　　　　　　２２．６％

②敷金と保証金を明確に区分して差し入れている店舗　　　　　　　　４９．５％

③敷金を「保証金」に含めて差し入れている店舗　　　　　　　　　　１４．３％

④敷金と保証金を区別せず、預託金という名称で差し入れている店舗　　１．８％

⑤その他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１１．７％

　　　　ＳＣ出店店舗全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％

　ＤＶ調査と概ね同様の傾向を示している。

11

（４）建築協力金という名称の使用状況

【ＤＶ調査】

質問３－２．貴ＳＣでは、建築協力金という名称を使っていますか。〈一つだけ〉

①現在使っている 22.4%

②過去に使っていたが現在は使っていない 29.3%

③使ったことはない 45.4%

④その他 2.0%

無回答 1.0%

　ＳＣの開設当初には建築協力金の名称を使い、その後使われなくなることが多いと考えられる。

保証金の性格の変化（建築協力金的性格から敷金的性格への変化）が伺える。

　これをＳＣの開設年別に見ると、最近開設されたＳＣほど「現在使っている」とする比率が高

くなっているのに対し、古い年代に開設されたＳＣほど「過去に使っていたが現在は使っていな

い」とする比率が高くなっている（表４－１）。

　また、ＳＣの面積別に見ると、面積が大きくなる（＝建物の規模が大きくなる）ほど、「現

在」か「過去」かはともかく、「建築協力金」名目の金員の差し入れが行われる場合が多くなっ

ているといえる（面積が大きくなるほど「使ったことはない」とするものの比率が漸減してい

る。）（表４－２）。

表４－１　ＳＣの開設年別建築協力金名称使用状況

合計現在使っている

過去に使っていたが現在は使っていない使ったことはないその他無回答

全体 100.0 22.4 29.3 45.4 2.0 1.0～昭和５０年 100.0 14.5 40.3 45.2 0.0 0.0昭和５１年～５５年 100.0 24.1 37.0 33.3 5.6 0.0昭和５６年～６３年 100.0 23.3 26.0 47.9 1.4 1.4平成１年～６年 100.0 27.4 22.6 50.0 0.0 0.0平成７年～ 100.0 33.3 9.5 57.1 0.0 0.0無回答 100.0 15.6 28.1 43.8 6.3 6.3

表４－２　ＳＣ面積別建築協力金名称使用状況

合計現在使っている

過去に使っていたが現在は使っていない使ったことはないその他無回答

全体 100.0 22.4 29.3 45.4 2.0 1.05,000㎡以下 100.0 18.8 28.1 50.0 3.1 0.05,001～10,000㎡ 100.0 27.4 16.4 50.7 4.1 1.410,001～20,000㎡ 100.0 22.6 31.2 45.2 1.1 0.020,001㎡以上 100.0 21.3 40.4 37.2 1.1 0.0無回答 100.0 8.3 8.3 66.7 0.0 16.7

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質問３－２．貴社の店舗出店ＳＣでは建築協力金という名称を使っていますか。

①現在使っているＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２６．１％

②過去に使っていたが現在は使っていないＳＣ　　　　　　　　　　　　５．６％

③使ったＳＣはない　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　６４．９％

④その他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　３．３％

　　　　店舗出店ＳＣ全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％

　ＤＶ調査に比べ、「②過去に使っていたが現在は使っていないＳＣ」の割合が低くなっている

が、これは、ＳＣに比べ、テナント企業は出店・退店のサイクルが早いためであると考えられる。

　「①現在使っているＳＣ」の割合については、ＤＶ調査同様、少数に止まっている。

13

（５）平均敷金・敷金額（家賃換算）

【ＤＶ調査】

質問４－１．上記質問３－１で①、②の場合、平均敷金は家賃のおおむね何カ月分ですか。次の

カッコの中に数字をご記入下さい。（Ｎ＝２２３）

1)キーテナント 2)一般テナント

（平均 20.1）カ月分（平均 20.6）カ月分

　キーテナント、一般テナント双方とも、家賃の約２０カ月分が敷金の平均である。敷金額（期

間）毎に区分して見ると、キーテナントの場合、家賃の１１カ月から２０カ月分を敷金として預

かっているＳＣが全体の１８．８％と最も多い。これに対し、一般テナントの場合、家賃の２１

カ月分以上を敷金として預かっているＳＣが全体の３０．０％で最も多い。

　これをＳＣの開設年別に見ると、キーテナント（表４－１－Ａ）及び一般テナント（表４－１

－Ｂ）の双方とも、最近開設したＳＣほど敷金が高くなる傾向にある。（ただし、キーテナント

については、無回答が多いことに留意する必要がある。）

　また、一般テナントについては、テナント総数別（表４－２）にはテナント数が多くなるほど、

ＳＣ面積別（表４－３）には面積が大きくなる（＝建物の規模が大きくなる）ほど敷金が高くな

る傾向にあり、一般にＳＣの規模が大きくなるほど敷金が高くなる傾向にあるといえる。

表４－１－Ａ　ＳＣの開設年別平均敷金（キーテナント）

合計０カ月１～５カ月６～１０カ月１１～２０カ月２１カ月以上無回答平均（カ月）全体 100.0 1.8 2.7 12.6 18.8 15.2 48.9 20.1～昭和５０年 100.0 2.0 0.0 22.0 28.0 8.0 40.0 15.5 (N=50)昭和５１年～５５年 100.0 0.0 2.6 7.9 23.7 13.2 52.6 17.9 (N=38)昭和５６年～６３年 100.0 0.0 5.6 11.1 20.4 13.0 50.0 19.6 (N=54)平成１年～６年 100.0 4.4 4.4 4.4 11.1 22.2 53.3 26.3 (N=45)平成７年～ 100.0 7.1 0.0 7.1 14.3 42.9 28.6 33.4 (N=14)無回答 100.0 0.0 0.0 22.7 4.5 9.1 63.6 14.4 (N=22)

表４－１－Ｂ　ＳＣの開設年別平均敷金（一般テナント）

合計０カ月１～５カ月６～１０カ月１１～２０カ月２１カ月以上無回答平均（カ月）全体 100.0 0.9 5.8 21.1 28.3 30.0 13.9 20.6～昭和５０年 100.0 2.0 6.0 32.0 26.0 26.0 8.0 17.2 (N=50)昭和５１年～５５年 100.0 0.0 7.9 18.4 28.9 26.3 18.4 18.6 (N=38)昭和５６年～６３年 100.0 0.0 9.3 14.8 29.6 29.6 16.7 21.0 (N=54)平成１年～６年 100.0 0.0 0.0 17.8 28.9 40.0 13.3 25.6 (N=45)平成７年～ 100.0 7.1 0.0 14.3 28.6 42.9 7.1 28.8 (N=14)無回答 100.0 0.0 9.1 27.3 27.3 18.2 18.2 15.6 (N=22)

14

表４－２　テナント総数別平均敷金（一般テナント）

合計０カ月１～５カ月６～１０カ月１１～２０カ月２１カ月以上無回答平均（カ月）全体 100.0 0.9 5.8 21.1 28.3 30.0 13.9 20.6２０店以下 100.0 0.0 18.2 22.7 27.3 22.7 9.1 18.5 (N=22)２１～５０店 100.0 2.2 3.3 28.6 28.6 19.8 17.6 16.8 (N=91)５１～１００店 100.0 0.0 7.9 15.9 27.0 38.1 11.1 24.3 (N=63)１０１店以上 100.0 0.0 2.3 14.0 27.9 46.5 9.3 24.2 (N=43)無回答 100.0 0.0 0.0 0.0 50.0 0.0 50.0 12.0 (N=4)

表４－３　ＳＣ面積別平均敷金（一般テナント）

合計０カ月１～５カ月６～１０カ月１１～２０カ月２１カ月以上無回答平均（カ月）全体 100.0 0.9 5.8 21.1 28.3 30.0 13.9 20.65,000㎡以下 100.0 0.0 15.8 21.1 31.6 10.5 21.1 13.0 (N=19)5,001～10,000㎡ 100.0 1.9 11.1 24.1 25.9 22.2 14.8 20.3 (N=54)10,001～20,000㎡ 100.0 1.5 1.5 25.4 28.4 31.3 11.9 19.2 (N=67)20,001㎡以上 100.0 0.0 2.6 15.8 30.3 39.5 11.8 23.7 (N=76)無回答 100.0 0.0 14.3 14.3 14.3 28.6 28.6 22.6 (N=7)


質問４－１．上記質問３－１．で①、②の場合、敷金は家賃の何か月分ですか。

①４か月未満の店舗　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１５．７％

②４か月以上１２か月未満の店舗　　　　　　　　　　　　　　　　　３５．７％

③１２か月以上２１か月未満の店舗　　　　　　　　　　　　　　　　２８．９％

④２１か月以上の店舗　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１９．７％

　　　　ＳＣ出店店舗全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％

　ＤＶ調査に比べ、やや低い金額になっている。

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（６）敷金の傾向

【ＤＶ調査】

質問４－２．上記敷金はここ数年の間、どのような傾向にありますか。該当するものの番号を選

んで下さい。〈一つだけ〉（Ｎ＝２２３）

1)キーテナントについて 2)一般テナントについて

①増加傾向 0.4% ①増加傾向 0.9%

②横ばい 33.6% ②横ばい 26.5%

③減少傾向 22.0% ③減少傾向 67.7%

無回答 43.9% 無回答 4.9%

　キーテナント・一般テナントともに増加傾向にあるとするＳＣはほとんどなく、全般的に減少

傾向にある。この傾向は特に一般テナントにおいて顕著であり、テナントにとって出店条件が緩

和されていることが伺える。

　ＳＣの置かれた条件如何に関わらず、同様の傾向が見られる。


質問４－３．上記質問３－１．で①、②の場合、敷金はどのような傾向にありますか。

①増加傾向のＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　８．４％

②横ばいのＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　５６．５％

③減少傾向のＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　３０．５％

④その他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　４．６％

　　　　店舗出店ＳＣ全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％

　テナントもＤＶと同じく、概ね減少傾向にあると考えていることがわかる。

16

（７）平均賃貸借契約期間

【ＤＶ調査】

質問５－１．貴ＳＣの平均賃貸借契約期間はどれほどですか。次のカッコの中に数字をご記入下

さい。


（平均 13.5）年（平均 8.7）年

　キーテナントの平均賃貸借契約期間は、一般テナントのそれに比べ、概して長いものとなって

いる。期間毎に区分して見ると、１１年以上とするＳＣが最も多く、全体の３１．９％を占めて

いる。

　これを立地の特徴別に見ると、キーテナント（表７－１－Ａ）及び一般テナント（表７－１－

Ｂ）の双方とも、郊外では契約期間は一般に長く、都市部では短いものとなっており、店舗サイ

クルに差があることが伺える。

　また、ＳＣに入居するテナント総数別に見ると、キーテナント（表７－２－Ａ）及び一般テナ

ント（表７－２－Ｂ）の双方とも、テナント数が多くなるにつれて契約期間が短くなる傾向にあ

る。

　なお、キーテナントについて、キーテナントの種類別に見ると、百貨店やスーパーをキーテナ

ントとするＳＣでは契約期間が長く、専門店をキーテナントとするＳＣでは契約期間が短くなる

傾向にある（表７－３）。

表７－１－Ａ　立地の特徴別平均賃貸借契約期間（キーテナント）

合計１～２年３年４～９年１０年１１年以上無回答平均（年）全体 100.0 4.6 9.5 3.6 10.5 31.9 39.8 13.5中心商業地域 100.0 6.1 14.2 5.4 8.8 24.3 41.2 11.7周辺商業地域 100.0 2.6 9.2 2.6 14.5 28.9 42.1 13.3郊外住宅地域 100.0 5.3 0.0 0.0 10.5 42.1 42.1 16.7団地・ニュータウン100.0 0.0 0.0 9.1 0.0 81.8 9.1 18.8その他町村 100.0 4.5 0.0 0.0 13.6 50.0 31.8 16.1無回答 100.0 0.0 11.1 0.0 11.1 33.3 44.4 14.6

表７－１－Ｂ　立地の特徴別平均賃貸借契約期間（一般テナント）

合計１～２年３年４～９年１０年１１年以上無回答平均（年）全体 100.0 11.5 28.6 15.5 16.8 21.7 5.9 8.7中心商業地域 100.0 12.2 36.5 16.9 14.9 16.9 2.7 7.6周辺商業地域 100.0 14.5 25.0 15.8 15.8 22.4 6.6 8.4郊外住宅地域 100.0 10.5 10.5 13.2 26.3 31.6 7.9 12.0団地・ニュータウン100.0 0.0 27.3 9.1 18.2 36.4 9.1 11.5その他町村 100.0 9.1 13.6 18.2 18.2 31.8 9.1 10.2無回答 100.0 0.0 44.4 0.0 11.1 11.1 33.3 7.0

17

表７－２－Ａ　テナント総数別平均賃貸借契約期間（キーテナント）

合計１～２年３年４～９年１０年１１年以上無回答平均（年）全体 100.0 4.6 9.5 3.6 10.5 31.9 39.8 13.5２０店以下 100.0 2.8 5.6 5.6 16.7 41.7 27.8 14.5２１～５０店 100.0 5.5 5.5 4.7 11.8 39.4 33.1 14.6５１～１００店 100.0 3.5 12.8 2.3 9.3 26.7 45.3 12.8１０１店以上 100.0 6.4 17.0 2.1 2.1 14.9 57.4 9.3無回答 100.0 0.0 12.5 0.0 25.0 25.0 37.5 13.6

表７－２－Ｂ　テナント総数別平均賃貸借契約期間（一般テナント）

合計１～２年３年４～９年１０年１１年以上無回答平均（年）全体 100.0 11.5 28.6 15.5 16.8 21.7 5.9 8.7２０店以下 100.0 8.3 16.7 13.9 22.2 33.3 5.6 10.3２１～５０店 100.0 12.6 21.3 17.3 18.1 23.6 7.1 9.5５１～１００店 100.0 9.3 27.9 19.8 16.3 20.9 5.8 8.6１０１店以上 100.0 17.0 57.4 6.4 10.6 8.5 0.0 5.2無回答 100.0 0.0 37.5 0.0 12.5 25.0 25.0 10.7

表７－３　キーテナントの種類別平均賃貸借契約期間（キーテナント）

合計１～２年３年４～９年１０年１１年以上無回答平均（年）全体 100.0 4.6 9.5 3.6 10.5 31.9 39.8 13.5百貨店 100.0 2.5 17.5 2.5 10.0 60.0 7.5 16.1総合スーパー 100.0 2.7 5.3 4.4 9.7 45.1 32.7 15.7専門スーパー 100.0 8.9 11.1 2.2 22.2 37.8 17.8 12.2コンビニ－－－－－－－－専門店 100.0 13.5 21.6 8.1 10.8 10.8 35.1 7.0その他 100.0 6.3 6.3 0.0 6.3 0.0 81.3 5.0無回答 100.0 0.0 3.8 1.9 3.8 1.9 88.7 8.5

18

（８）平均賃貸借契約期間の傾向

【ＤＶ調査】

質問５－２．上記期間はここ数年の間、どのような傾向にありますか。該当するものの番号を選

んで下さい。〈一つだけ〉

1)キーテナントについて（Ｎ＝１８３） 2)一般テナントについて（Ｎ＝２８６）

①長期化傾向 3.3% ①長期化傾向 2.4%

②横ばい 63.9% ②横ばい 53.5%

③短期化傾向 26.2% ③短期化傾向 42.3%

無回答 6.6% 無回答 1.7%

　キーテナント・一般テナントとも横ばいが最も多いが、短期化傾向にあるとするＳＣも多く、

特に一般テナントでその傾向がより鮮明に出ている。

　この傾向は、ＳＣの置かれた条件如何に関わらず同様である。


質問７．貴社のＳＣ出店店舗の平均賃貸借契約期間はどのような傾向にありますか。

①長期化傾向のＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　４．６％

②横ばいのＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　７０．４％

③短期化傾向のＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２５．０％

　　　　店舗出店ＳＣ全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％

　ＤＶ調査と同様に、横ばい、短期化の傾向を示している。

19

（９）平均保証金・保証金額（家賃換算）

【ＤＶ調査】

質問６－１．上記質問３－１．で②、③の場合、平均保証金は家賃のおおむね何カ月分ですか。

次のカッコの中に数字をご記入下さい。（Ｎ＝２３０）


（平均 46.2）カ月分（平均 40.5）カ月分

　キーテナント・一般テナントとも様々な水準の設定が見られるが、平均して４０カ月分強と

なっている。なお、キーテナント、一般テナントであるとを問わず、家賃の５１カ月分以上を保

証金として預かっているＳＣが最も多い。

　一般テナントについては、テナント数が多くなるほど（表９－１）、また、面積が大きくなる

（＝建物の規模が大きくなる）ほど（表９－２－Ｂ）保証金が高くなる傾向にあり、一般にＳＣ

の規模が大きくなるほど保証金が高くなる傾向にあるといえる。

　キーテナントについていえば、ＳＣの面積別に見た場合、一般テナントと同様、面積が大きく

なる（＝建物の規模が大きくなる）ほど保証金が高くなる傾向にあるが（表９－２－Ａ）、テナ

ント総数別に見た場合には、特に有意な傾向は見られなかった。

　なお、ＳＣの保証金及び賃料の設定について、純粋に市場原理のみに基づいて調整が図られる

ならば、初期投資コスト（保証金等）が高（低）ければ、ランニングコスト（賃料）が低（高）

いというトレードオフの関係が成り立つと推測されるが、アンケートの結果を見る限りにおいて

は、キーテナント（表９－３－Ａ）、一般テナント（表９－３－Ｂ）の双方において、両者の間

にこうした明確な相関関係は認められなかった（報告書７頁参照）。

表９－１　テナント総数別平均保証金（一般テナント）

合計０カ月１～１０カ月１１～２０カ月２１～３０カ月３１～５０カ月５１カ月以上無回答平均（カ月）全体 100.0 0.9 19.1 9.1 10.4 16.5 26.1 17.8 40.5２０店以下 100.0 0.0 30.4 21.7 4.3 8.7 21.7 13.0 28.5 (N=23)２１～５０店 100.0 0.0 20.8 6.3 10.4 18.8 25.0 18.8 40.6 (N=96)５１～１００店 100.0 3.1 15.6 9.4 14.1 12.5 28.1 17.2 41.3 (N=64)１０１店以上 100.0 0.0 15.9 9.1 6.8 22.7 29.5 15.9 46.4 (N=44)無回答 100.0 0.0 0.0 0.0 33.3 0.0 0.0 66.7 24.0 (N=3)

表９－２－Ａ　ＳＣ面積別平均保証金（キーテナント）

合計０カ月１～１０カ月１１～２０カ月２１～３０カ月３１～５０カ月５１カ月以上無回答平均（カ月）全体 100.0 0.4 6.5 6.1 5.7 8.7 18.3 54.3 46.25,000㎡以下 100.0 0.0 17.4 8.7 4.3 0.0 4.3 65.2 22.4 (N=23)5,001～10,000㎡

100.0 0.0 10.0 8.0 10.0 16.0 10.0 46.0 33.0 (N=50)

10,001～20,000㎡ 100.0 0.0 4.2 5.6 6.9 4.2 19.4 59.7 49.5 (N=72)

20,001㎡以上 100.0 1.2 3.6 4.8 2.4 10.8 25.3 51.8 56.3 (N=83)無回答 100.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 50.0 50.0 100.0 (N=2)

20

表９－２－Ｂ　ＳＣ面積別平均保証金（一般テナント）

合計０カ月１～１０カ月１１～２０カ月２１～３０カ月３１～５０カ月５１カ月以上無回答平均（カ月）全体 100.0 0.9 19.1 9.1 10.4 16.5 26.1 17.8 40.55,000㎡以下 100.0 0.0 43.5 8.7 4.3 8.7 21.7 13.0 29.4 (N=23)5,001～10,000㎡

100.0 0.0 24.0 22.0 10.0 10.0 22.0 12.0 32.3 (N=50)

10,001～20,000㎡ 100.0 0.0 15.3 5.6 13.9 18.1 27.8 19.4 43.9 (N=72)

20,001㎡以上 100.0 2.4 13.3 4.8 9.6 21.7 27.7 20.5 45.8 (N=83)無回答 100.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 50.0 50.0 100.0 (N=2)

表９－３－Ａ　ＳＣの平均賃料別平均保証金（キーテナント）

合計０カ月１～１０カ月１１～２０カ月２１～３０カ月３１～５０カ月５１カ月以上無回答平均（カ月）全体 100.0 0.4 6.5 6.1 5.7 8.7 18.3 54.3 46.2５千円未満 100.0 0.0 28.6 0.0 0.0 14.3 14.3 42.9 37.0 (N=7)５千円以上１万円未満 100.0 0.0 10.0 12.5 5.0 17.5 27.5 27.5 45.4 (N=40)

１万円以上２万円未満 100.0 0.0 6.1 4.1 7.1 8.2 21.4 53.1 50.9 (N=98)

２万円以上３万円未満 100.0 2.4 0.0 9.5 7.1 4.8 16.7 59.5 45.3 (N=42)

３万円以上 100.0 0.0 6.9 3.4 3.4 6.9 3.4 75.9 29.3 (N=29)無回答 100.0 0.0 7.1 0.0 0.0 0.0 7.1 85.7 32.5 (N=14)

表９－３－Ｂ　ＳＣの平均賃料別平均保証金（一般テナント）

合計０カ月１～１０カ月１１～２０カ月２１～３０カ月３１～５０カ月５１カ月以上無回答平均（カ月）全体 100.0 0.9 19.1 9.1 10.4 16.5 26.1 17.8 40.5５千円未満 100.0 0.0 28.6 14.3 0.0 0.0 14.3 42.9 26.8 (N=7)５千円以上１万円未満 100.0 2.5 25.0 5.0 10.0 20.0 25.0 12.5 38.1 (N=40)

１万円以上２万円未満 100.0 1.0 21.4 9.2 11.2 20.4 24.5 12.2 38.8 (N=98)

２万円以上３万円未満 100.0 0.0 4.8 14.3 19.0 11.9 35.7 14.3 48.4 (N=42)

３万円以上 100.0 0.0 17.2 10.3 3.4 13.8 31.0 24.1 44.7 (N=29)無回答 100.0 0.0 28.6 0.0 0.0 7.1 7.1 57.1 24.8 (N=14)


質問４－２．上記質問３－１．で②、③の場合、保証金は家賃の何か月分に相当しますか。

①２１か月未満の店舗　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　３５．０％

②２１か月以上５１か月未満の店舗　　　　　　　　　　　　　　　　３５．６％

③５１か月以上１００か月未満の店舗　　　　　　　　　　　　　　　２４．３％

④１００か月以上の店舗　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　５．２％

　　　　ＳＣ出店店舗全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％

　ＤＶ調査同様、様々な水準の設定が見られるが、２１か月以上５１か月未満の店舗に出店して

いる割合が最も高い。

21

（１０）保証金の傾向

【ＤＶ調査】

質問６－２．上記保証金はここ数年の間、どのような傾向にありますか。該当するものの番号を

選んで下さい。〈一つだけ〉（Ｎ＝２３０）

1)キーテナントについて 2)一般テナントについて

①増加傾向 0.0% ①増加傾向 0.0%

②横ばい 25.7% ②横ばい 19.6%

③減少傾向 30.4% ③減少傾向 75.2%

無回答 43.9% 無回答 5.2%

　キーテナント・一般テナントとも増加傾向にあるとするＳＣは皆無であり、減少傾向は明らか

である。また、敷金よりも更に減少傾向にあるとする割合が多く、この傾向は特に一般テナント

において顕著である。

　これをＳＣに入居するテナント総数別に見ると、一般テナントの場合、テナント数が多くなる

につれて、減少傾向が強くなっている（表１０－１）。

　また、ＳＣの面積別に見ても、面積が大きくなる（＝建物の規模が大きくなる）につれて、減

少傾向が強くなっており（表１０－２）、一般にＳＣの規模が大きくなるほど、保証金は減少す

る傾向にあるといえる。

　なお、キーテナントについては、ＳＣの置かれた条件の差異による特定の傾向は見られない。

表１０－１　テナント総数別保証金の傾向（一般テナント）

合計増加傾向横ばい減少傾向無回答全体 100.0 0.0 19.6 75.2 5.2２０店以下 100.0 0.0 30.4 65.2 4.3 (N=23)２１～５０店 100.0 0.0 19.8 74.0 6.3 (N=96)５１～１００店 100.0 0.0 17.2 79.7 3.1 (N=64)１０１店以上 100.0 0.0 15.9 79.5 4.5 (N=44)無回答 100.0 0.0 33.3 33.3 33.3 (N=3)

表１０－２　ＳＣ面積別保証金の傾向（一般テナント）

合計増加傾向横ばい減少傾向無回答全体 100.0 0.0 19.6 75.2 5.25,000㎡以下 100.0 0.0 43.5 52.2 4.3 (N=23)5,001～10,000㎡ 100.0 0.0 24.0 72.0 4.0 (N=50)

10,001～20,000㎡ 100.0 0.0 16.7 80.6 2.8 (N=72)

20,001㎡以上 100.0 0.0 13.3 79.5 7.2 (N=83)無回答 100.0 0.0 0.0 50.0 50.0 (N=2)

22


質問４－４．上記質問３－１．で②、③の場合、保証金はどのような傾向にありますか。

①増加傾向のＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　５．８％

②横ばいのＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　４８．５％

③減少傾向のＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　４０．５％

④その他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　５．２％

　　　　店舗出店ＳＣ全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％

　ＤＶ調査と同様、一般に減少傾向にあるといえるが、やや横ばいの割合が高くなっている。

23

（１１）保証金の返還方法

【ＤＶ調査】

質問６－３．預かった保証金はどのような形で返還されますか。カッコの中に数字を記入し、該

当するものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉（Ｎ＝２３０）

①（平均 10.2）年据え置き、その後（平均 10.7）年で均等返済 88.7%

②（平均 1.0）年据え置き、据え置き期間満了時点で一括返済 2.2%

③その他の返還方法 8.3%

無回答 0.9%

　いわゆる「１０年据え置き、その後１０年で均等返済」という形が商慣行として一般に定着し

ていることが伺える。

　①の均等返済の期間について、ＳＣに入居するテナント総数別に見ると、テナント数が多くな

るにつれて、１１年以上の長期の返済期間を設定するＳＣの割合が高まる傾向にある（表１１－

１）。

　また、土地の所有形態別に見ると、自己所有の場合よりも賃貸の場合の方が返済期間が長くな

る傾向にある（表１１－２）。

表１１－１　テナント総数別均等返済期間

合計０年１～９年１０年１１年以上無回答平均（年）全体 100.0 0.0 5.9 74.5 19.6 0.0 10.7 (N=204)

２０店以下 100.0 0.0 4.8 85.7 9.5 0.0 10.4 (N=21)２１～５０店 100.0 0.0 8.5 76.8 14.6 0.0 10.3 (N=82)５１～１００店 100.0 0.0 3.6 76.8 19.6 0.0 10.9 (N=56)１０１店以上 100.0 0.0 2.4 64.3 33.3 0.0 11.5 (N=42)無回答 100.0 0.0 33.3 33.3 33.3 0.0 8.7 (N=3)

表１１－２　土地の所有形態別均等返済期間

合計０年１～９年１０年１１年以上無回答平均（年）全体 100.0 0.0 5.9 74.5 19.6 0.0 10.7 (N=204)

賃貸 100.0 0.0 2.5 63.0 34.6 0.0 11.7 (N=81)自己所有 100.0 0.0 2.9 97.1 0.0 0.0 9.9 (N=34)賃貸＋自己所有 100.0 0.0 8.7 76.8 14.5 0.0 10.3 (N=69)その他 100.0 0.0 20.0 73.3 6.7 0.0 9.1 (N=15)無回答 100.0 0.0 0.0 80.0 20.0 0.0 11.0 (N=5)

24


質問５－１．契約上、差し入れた保証金はどのような形で返還されますか。

①（平均 8.9）年据え置き、その後（平均 10.6）年で均等返済のＳＣ　６０．７％

　　うち 10 年据え置きが 63.7％、10 年で均等返済が 60.8％

②（平均 9.7）年据え置き、据え置き期間満了時点で一括返済のＳＣ７．７％

　　うち 10 年据え置きが 37.5％

③その他の返還方法をとるＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　１３．５％

④据え置き期間のないＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１８．１％

　　　　店舗出店ＳＣ全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％

　ＤＶ調査と同様、いわゆる「１０年据え置き、その後１０年で均等返済」という形が商慣行と

して一般に定着していることが伺える。

25

（１２）金利の有無・利率

【ＤＶ調査】

質問６－４．上記返還について、金利は付されますか。カッコの中に数字を記入し、該当するも

のの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉（Ｎ＝２３０）

①（平均 1.7）％の金利が付される 13.0%

②金利は付されない 83.5%

③その他 2.6%

無回答 0.9%

　金利は付されない場合がほとんどであり、金利が付される場合であっても、その利率は平均で

１．７％であり、差し入れに伴うリスクに鑑みれば極めて低い水準となっている。

　金利の有無について、建物の所有形態別に見ると、全体の傾向と同様、金利は付されないとす

るＳＣがほとんどであるが、特に賃貸になると、その割合が１００％になる（表１２－１）。

　また、①の金利について、利率毎に見ると、３％以上とするＳＣは全くない（表１２－２）。

表１２－１　建物の所有形態別金利の有無

合計金利が付される金利は付されないその他無回答全体 100.0 13.0 83.5 2.6 0.9賃貸 100.0 0.0 100.0 0.0 0.0 (N=20)自己所有 100.0 13.0 82.4 3.8 0.8 (N=131)賃貸＋自己所有 100.0 19.6 80.4 0.0 0.0 (N=56)その他 100.0 11.8 76.5 5.9 5.9 (N=17)無回答 100.0 0.0 100.0 0.0 0.0 (N=6)

表１２－２　均等返済時の利率

合計０％１％２％３％以上無回答平均（％）100.0 10.0 30.0 60.0 0.0 0.0 1.7 (N=30)


質問５－２．上記の返還方法について金利は付されますか。

①金利が付されるＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１１．２％

②金利は付されないＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　８８．０％

③その他のＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　０．８％

　　　　店舗出店ＳＣ全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％

　ＤＶ調査の場合と同様、金利が付されない場合がほとんどである。

26

（１３）保証金の返還方法の約定

【ＤＶ調査】

質問６－５．上記質問６－３．、質問６－４の返還方法は契約書上、約定されていますか。該当

するものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉（Ｎ＝２７４）

①約定されている 96.4%

②約定されていない 1.1%

③その他 0.4%

無回答 2.2%

　返還方法については、内容に関わらず、契約書上「約定されている」とするＳＣがほとんどで

ある。


質問５－３．上記質問５－１．、質問５－２．は契約書上、約定されていますか。

①約定されているＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　９８．０％

②約定されていないＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２．０％

③その他のＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　０．０％

　　　　店舗出店ＳＣ全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％

　ＤＶ調査と同様、内容に関わらず、契約書上「約定されている」とするテナントがほとんどで

ある。

27

（１４）ＤＶ等の経済的破綻に対する対策


質問５－４．デベロッパーやビルオーナーの経済的破綻により保証金等が返還されないケースが

増加しています。貴社ではこれに対する対策を立てておいでですか。〈一つだけ〉

①対策を立てている　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１９．７％

②対策を立てていない　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　７２．７％

無回答　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　７．６％

　対策を立てていないとするテナントがほとんどであり、リスク管理が不十分であることが伺え

る。

　こうした傾向は、リスク管理能力に乏しい中小テナントにおいて特に顕著であり、年間売上高

５００億円以上の大型テナントに比較的対策を立てているものが多いのに対し、売上高が下がる

につれて対策を立てているものの割合が減少し、５０億円未満の中小テナントに至っては、対策

を立てているものが皆無となっている（報告書１７頁、１９頁表２参照）。

表１４　売上高別ＤＶ等破綻に対する対策状況

合計対策を立てている対策を立てていない無回答全体 100.0 19.7 72.7 7.6５０億円未満 100.0 0.0 95.0 5.0５０億円～１００億円未満 100.0 15.0 80.0 5.0１００億円～２００億円未満 100.0 14.8 77.8 7.4２００億円～５００億円未満 100.0 23.3 73.3 3.3５００億円以上 100.0 35.5 48.4 16.1無回答 100.0 25.0 75.0 0.0

質問５－５．上記質問５－４．で①とお答えの場合、その対策の具体的な内容についてお知らせ

下さい。

　保証金の削減・返還交渉、家賃相殺、抵当権の設定、早期退店、オーナー（デベロッパー）の

事前の信用調査等が挙げられている（報告書１９頁表３参照）。

28

（１５）中途退店時の保証金返還方法

【ＤＶ調査】

質問７－１．契約期間満了前にテナントが退去する場合、保証金の返還はどのようになされてい

ますか。該当するものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉

①一定額のペナルティを差し引いて、直ちに返還される 7.9%

②一定額のペナルティを差し引いて、一定期間経過後、返還される 25.7%

③直ちに、全額返還される 6.3%

④一定期間経過後、全額返還される 20.4%

⑤契約期間満了前に退去しても、上記質問６－３．、質問６－４．の

返還方法に従って返還される 21.1%

⑥その他 7.6%

無回答 11.2%

　敷金と同じく中途退店後直ちに返還する、とするＳＣは 14.2%に止まり（①＋③）、賃貸借終

了後も一定期間は返還されないとするものが大半を占めている（②、④及び⑤の大多数）。また、

１／３以上のケースにおいて、ペナルティが課される（①＋②）。


質問６－１．契約期間満了前にＳＣから退去する場合、契約上、保証金の返還はどのように定め

られていますか。

①一定額のペナルティを差し引いて、直ちに返還されるＳＣ　　　　　１９．５％

②一定額のペナルティを差し引いて、一定期間経過後、返還される

ＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２４．９％

③直ちに、全額返還されるＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　１１．４％

④契約期間満了前に退去しても、上記質問５－１．、質問５－２．の

返還方法に従って返還されるＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　２４．４％

⑤その他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１９．７％

　　　　店舗出店ＳＣ舗全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％

　ＤＶ調査と概ね同様の傾向を示している。

29

（１６）ペナルティの額

【ＤＶ調査】

質問７－２．上記質問７－１．で①、②の場合、「一定額のペナルティ」とは平均どのくらいで

すか。カッコの中に数字を記入し、該当するものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉（Ｎ

＝１０２）

①一律に、保証金金額の約（平均 2.1）割 47.1%

②業種によって異なる 6.9%

③テナント面積によって異なる 2.9%

④その他 39.2%

無回答 3.9%

　大半が個別の事情によらず、一律の設定をしており、一般に、この率の設定は実態（ペナル

ティとしてどういった率がテナントの現状に照らして相応しいか）を反映したものとなっていな

い可能性がある。

　一律のペナルティを設定している場合におけるペナルティの額（保証金に対する割合）を見る

と、２割とするＳＣが最も多い（表１６）。

表１６　ペナルティの額（保証金に対する割合）

合計０割１割２割３割４割以上無回答平均（割）100.0 0.0 31.3 41.7 20.8 6.3 0.0 2.1 (N=48)


質問６－２．上記質問６－１．で①、②の場合、「一定額のペナルティ」とは平均どのくらいで

すか。

①保証金金額の、約（平均３．３）割のＳＣ　　　　　　　　　　　　６１．３％

②業種によって異なるＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　４．９％

③テナント面積によって異なるＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　６．５％

④その他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２７．３％

　　　　店舗出店ＳＣ全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％

　ＤＶ調査よりもさらに一律に設定されているＳＣの割合が高い。

30

（１７）中途退店時の保証金返還方法の約定

【ＤＶ調査】

質問７－３．上記質問７－１．、質問７－２．の返還方法は契約書上、約定されていますか。該

当するものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉（Ｎ＝２７０）



③その他 1.9%

無回答 8.9%

　期間満了前退去の場合の返還方法については、「約定されている」とするＳＣがほとんどであ

るが、約定されていないとするＳＣも約９%ある。

　これをＳＣの開設年別に見ると、古い時代に開設されたＳＣについて、約定されていないとす

るものの割合が多くなる傾向にある（表１７－１）。

　また、ＳＣの面積別に見ると、特に面積が小さい（5,000 ㎡以下）ＳＣについては、約定され

ていないとするものが多い（表１７－２）。

表１７－１　ＳＣの開設年別中途退店時保証金返還方法の約定状況

合計約定されている約定されていないその他無回答全体 100.0 80.4 8.9 1.9 8.9～昭和５０年 100.0 78.2 9.1 5.5 7.3 (N=55)昭和５１年～５５年 100.0 73.5 14.3 0.0 12.2 (N=49)昭和５６年～６３年 100.0 84.8 9.1 1.5 4.5 (N=66)平成１年～６年 100.0 80.0 5.5 1.8 12.7 (N=55)平成７年～ 100.0 86.7 6.7 0.0 6.7 (N=15)無回答 100.0 83.3 6.7 0.0 10.0 (N=30)

表１７－２　ＳＣ面積別中途退店時保証金返還方法の約定状況

合計約定されている約定されていないその他無回答全体 100.0 80.4 8.9 1.9 8.95,000㎡以下 100.0 67.9 17.9 0.0 14.3 (N=28)5,001～10,000㎡ 100.0 85.7 6.3 1.6 6.3 (N=63)10,001～20,000㎡ 100.0 84.3 7.2 2.4 6.0 (N=83)20,001㎡以上 100.0 79.1 8.8 2.2 9.9 (N=91)無回答 100.0 40.0 20.0 0.0 40.0 (N=5)

31


質問６－３．上記質問６－１．、質問６－２．の事項は契約書上、約定されていますか。

①約定されているＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　８８．７％

②約定されていないＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１０．２％

③その他のＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１．１％

　　　　店舗出店ＳＣ全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％

　ＤＶ調査と同様、約定されているとするものがほとんどである。

32

（１８）ペナルティが一律でない理由

【ＤＶ調査】

質問７－４．上記質問７－２．で②、③、④の場合、その理由は何ですか。

　一般にケースバイケースによるものが多いが、「入居経過年数によって異なる」（＝解約時点で

経過年数が長いほど、デベロッパーの事業収支に与える影響が小さいため）とするものや、その

他に、「退去の申し出があってから退去までの時間によって異なる」（＝新しいテナントの開発に

時間を要するため）とするものも見られる。


質問６－４．上記質問６－２．で②、③、④の場合、異なる理由は何ですか。

　ＤＶ調査と同様、ケースバイケースとするもの、退店時期により異なるとするもの等が見られ

るが、その他に、貸し主側の都合か借り主側の都合かにより異なるとするもの、代替テナントの

斡旋の有無により異なるとするものも見られる。

33

Ⅱ．ＳＣのリニューアルについて

（１９）リニューアル実施の有無

【ＤＶ調査】

質問８－１．貴ＳＣでは、ＳＣ全体としての、リニューアルをこれまで行っていますか。該当す

るものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉

①はい 56.9%

②いいえ 42.1%

無回答 1.0%

　ＳＣの開設年別に見ると、当然のことながら、古い年代に開設されたものほど実施率が高く、

最近開設されたものほど実施率が低い（表１９）。

表１９　ＳＣの開設年別リニューアル実施状況

合計はいいいえ無回答全体 100.0 56.9 42.1 1.0～昭和５０年 100.0 95.2 4.8 0.0昭和５１年～５５年 100.0 77.8 22.2 0.0昭和５６年～６３年 100.0 64.4 35.6 0.0平成１年～６年 100.0 22.6 75.8 1.6平成７年～ 100.0 4.8 95.2 0.0無回答 100.0 31.3 62.5 6.3

34

（２０）リニューアル費用の調達方法

【ＤＶ調査】

質問８－２．上記質問８－１．で①とお答えの場合、リニューアルのための費用は、主としてど

のように調達していますか。該当するものの番号を選んで下さい。〈一つだけ：ただし主

たる方法が複数ある場合は複数〉（Ｎ＝１７３）

①リニューアル時にテナントから追加保証金の形で徴収する 26.6%

②通常時から一定額のリニューアル費用をテナントから徴収

し、積立てている 2.9%

③民間金融機関からの借り入れ 46.8%

④自己資金 39.3%

⑤その他 16.2%

無回答 1.7%

　新規の建設資金調達の場合（４０頁（２５）参照）ほどではないが、なお、保証金を用いるも

のが１／４を占める。

　これをＳＣの開設年別に見ると、最近（平成１年以降）開設されたＳＣについては、テナント

から資金を徴収せず、借入金又は自己資金でリニューアル費用を賄っているのが注目される（表

２０－１）。（ただし、最近開設されたＳＣはリニューアルの実施率が低く、母数が少ないことに

留意する必要がある。）

　また、ＳＣに入居するテナント総数別に見ると、テナント数が２０店以下の中小ＳＣで自己資

金の割合が低く、２１店以上になると自己資金の比率が高まるが、１０１店以上のＳＣになると、

これに加え、追加保証金を徴収する割合も高まっている（表２０－２）。

表２０－１　ＳＣの開設年別リニューアル費用の調達方法

合計

リニューアル時にテナントから追加保証金の形で徴収する

通常時から一定額のリニューアル費用をテナントから徴収し、積立てている

民間金融機関からの借入れ

自己資金その他無回答

全体 100.0 26.6 2.9 46.8 39.3 16.2 1.7～昭和５０年 100.0 33.9 1.7 61.0 33.9 11.9 (N=59)昭和５１年～５５年 100.0 42.9 2.4 47.6 26.2 19.0 2.4 (N=42)昭和５６年～６３年 100.0 14.9 6.4 38.3 48.9 17.0 4.3 (N=47)平成１年～６年 100.0 0.0 0.0 21.4 57.1 28.6 0.0 (N=14)平成７年～ 100.0 0.0 0.0 0.0 100.0 0.0 0.0 (N=1)無回答 100.0 10.0 0.0 40.0 50.0 10.0 0.0 (N=10)

35

表２０－２　テナント総数別リニューアル費用の調達方法

合計

リニューアル時にテナントから追加保証金の形で徴収する

通常時から一定額のリニューアル費用をテナントから徴収し、積立てている

民間金融機関からの借入れ

自己資金その他無回答

全体 100.0 26.6 2.9 46.8 39.3 16.2 1.7２０店以下 100.0 21.1 0.0 47.4 15.8 21.1 0.0 (N=19)２１～５０店 100.0 22.2 1.6 50.8 41.3 14.3 3.2 (N=63)５１～１００店 100.0 25.5 5.9 49.0 45.1 13.7 2.0 (N=51)１０１店以上 100.0 38.9 0.0 36.1 44.4 19.4 0.0 (N=36)無回答 100.0 25.0 25.0 50.0 0.0 25.0 0.0 (N=4)


質問８．貴社の店舗出店ＳＣでは、ＳＣ全体としての、リニューアルのための費用は、主として

どのように調達されていますか。

①リニューアル時にテナントから追加保証金の形で徴収するＳＣ　　　２１．７％

②通常時から一定額のリニューアル費用をテナントから徴収し、

積立てているＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　４．６％

③民間金融機関から借入れるＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　１９．２％

④自己資金でまかなうＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　３３．４％

⑤その他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２１．１％

　　　　店舗出店ＳＣ全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％

　テナント調査においても、概ねＤＶ調査と同様の結果を示している。

36

（２１）追加保証金の徴収対象

【ＤＶ調査】

質問９－１．上記質問８－２．で①とお答えの場合、追加保証金に関して、これまでの貴ＳＣに

当てはまるものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉（Ｎ＝４６）

①既存テナント、新規テナントの双方から徴収する 89.1%

②既存テナントだけから徴収する 10.9%

③その他 0.0%

無回答 0.0%

質問９－２．同様に、上記質問８－２．で①とお答えの場合、今後はどのようにされようとお考

えですか。該当するものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉（Ｎ＝４６）

①既存テナント、新規テナントの双方から徴収する 76.1%

②既存テナントだけから徴収する 4.3%

③今後は、既存テナントからも新規テナントからも徴収しない 6.5%

④その他 13.0%

無回答 0.0%

　既存テナント、新規テナントを問わず追加保証金を徴収するとするものがほとんどである。一

方で、新規テナント誘致に向けて、条件を柔軟に運用するケースも見られる（全く保証金を取ら

ないものが１割ある）。今後も、わずかながらこうした方式は増加していくことが見込まれる。


質問９－１．上記質問８．で①にご記入の場合、これまでの貴社の店舗出店ＳＣではどのように

徴収されていますか。

①既存テナント、新規テナントの双方から徴収するＳＣ　　　　　　　７５．８％

②既存テナントだけから徴収するＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　１８．９％

③その他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　５．３％

　　　　店舗出店ＳＣ全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％

質問９－２．同様に、上記質問８．で①にご記入の場合、一般論として、今後はどのようになっ

ていくとお考えですか。〈一つだけ〉（Ｎ＝３７）

①既存テナント、新規テナントの双方とも徴収される　　　　　　　　６４．９％

②既存テナントだけ徴収される　　　　　　　　　　　　　　　　　　１０．８％

③今後は、既存テナント、新規テナントの双方とも徴収されない　　　　８．１％

④その他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　８．１％

無回答　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　８．１％


37

（２２）追加保証金の取り扱われ方

【ＤＶ調査】

質問９－３．上記質問８－２．で①とお答えの場合、賃貸人と賃借人との間で追加保証金はどの

ような形で取り扱われますか。該当するものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉（Ｎ＝４

６）

①保証金として取り扱われる 82.6%

②敷金として取り扱われる 8.7%

③その他 8.7%

無回答 0.0%

　追加保証金はそのまま「保証金」として取り扱われるケースがほとんどである。


質問９－４．上記質問８．で①にご記入の場合、追加保証金はどのような形で取り扱われますか。

①保証金として取り扱われるＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　６９．２％

②敷金として取り扱われるＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　１５．７％

③その他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１５．１％

　　　　店舗出店ＳＣ全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％


38

（２３）追加保証金の徴収に関する約定の有無

【ＤＶ調査】

質問９－４．上記質問８－２．で①とお答えの場合、そのことは契約書上、約定されていますか。

該当するものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉（Ｎ＝４６）



③その他 6.5%

無回答 2.2%

　約定されていないＳＣが３４．８％に上っており、招来紛争発生の要因となりうる事項につい

て、契約内容が不備であることが多いことが伺える。


質問９－３．同様に、上記質問８．で①にご記入の場合、そのことは契約書上、約定されていま

すか。

①約定されているＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２９．６％

②約定されていないＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　７０．４％

③その他のＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　０．０％

　　　　店舗出店ＳＣ全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％

　約定されていない場合が大多数であり、招来紛争発生の要因となりうる事項について、契約内

容が不備であることが多いことが伺える。

39

（２４）追加保証金の取り扱われ方に関する約定の有無

【ＤＶ調査】

質問９－５．上記質問９－３．で追加保証金の取り扱われ方は、契約書上、約定されていますか。

該当するものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉（Ｎ＝４６）



③その他 2.2%

無回答 6.5%

　約定されていないＳＣが３０．４％に上っており、招来紛争発生の要因となりうる事項につい

て、契約内容が不備であることが多いことが伺える。


質問９－５．上記質問９－４．での追加保証金の取り扱われ方は、契約書上、約定されています

か。

①約定されているＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　５３．３％

②約定されていないＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　３６．７％

③その他のＳＣ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１０．０％

　　　　店舗出店ＳＣ全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％


40

Ⅲ．建設資金の調達について

（２５）建設資金の調達方法別の割合

【ＤＶ調査】

質問１０－１．貴ＳＣの建設資金全体を１００とした時、下記の資金調達方法別の割合はおおむ

ねどのくらいですか。

①テナントから預かる保証金平均３４．０％

②民間金融機関からの借入れ平均３１．８％

③自己資金平均１８．１％

④その他の資金調達方法平均１６．１％

　　　合計１００．０％

　ＳＣ全体の建設資金の調達方法の割合は、テナントからの保証金の占める比率が最も高く、Ｓ

Ｃ建設における保証金の依存度の大きさが表れている。

①テナントから預かる保証金

　平均して調達資金全体の３４％をテナントから預かる保証金が占めるが、一般に３４％前後で

あるというわけではなく、調達割合毎に区分して見ると、調達資金全体の５１％以上を保証金が

占めるとするＳＣが全体の２１．１％と最も多くなるなど、保証金の占める比率はＳＣにより

様々である（報告書５～６頁参照）。

　これをＳＣの開設年別に見ると、昭和５０年以前に開設されたＳＣにおいて、保証金によらな

いで開設したものが多い。一方、建設資金の大半（５１％以上）を保証金に頼るＳＣの割合は、

昭和年代に開設されたＳＣにおいては増加傾向にあったが、平成以降に開設されたＳＣにおいて

は減少傾向にある（表２５－１－１）。

　また、キーテナントの種類別に、建設資金の大半（５１％以上）を保証金に頼るＳＣの割合を

見ると、百貨店や専門店をキーテナントとするＳＣにおいてその割合が大きくなっている。なお、

一方で専門店をキーテナントとするＳＣについては、保証金を０％とするものも３２．４％見ら

れることが注目される（表２５－１－２）。

　ＳＣの面積別に見ると、面積が大きくなるほど、保証金が調達資金に占める割合も高くなる傾

向が見られる（表２５－１－３）。

　土地の所有形態別に、建設資金の大半（５１％以上）を保証金に頼るＳＣの割合を見ると、賃

貸の場合においてその割合が大きくなっている（表２５－１－４）。一方、建物の所有形態別に

見ると、自己所有の場合においてその割合が大きくなっている（表２５－１－５）。

41

表２５－１－１　ＳＣの開設年別資金調達割合（保証金）

合計０％１～１０％１１～２０％２１～３０％３１～５０％５１％以上無回答平均（％）全体 100.0 19.1 8.6 5.3 8.9 15.1 21.1 22.0 34.0～昭和５０年 100.0 32.3 6.5 1.6 8.1 16.1 17.7 17.7 26.4昭和５１年～５５年 100.0 11.1 5.6 5.6 18.5 18.5 18.5 22.2 36.5昭和５６年～６３年 100.0 16.4 11.0 5.5 5.5 11.0 32.9 17.8 40.8平成１年～６年 100.0 19.4 12.9 8.1 0.0 12.9 17.7 29.0 32.5平成７年～ 100.0 14.3 9.5 9.5 14.3 19.0 4.8 28.6 24.2無回答 100.0 15.6 3.1 3.1 15.6 18.8 21.9 21.9 37.7

表２５－１－２　キーテナントの種類別資金調達割合（保証金）

合計０％１～１０％１１～２０％２１～３０％３１～５０％５１％以上無回答平均（％）全体 100.0 19.1 8.6 5.3 8.9 15.1 21.1 22.0 34.0百貨店 100.0 2.5 5.0 0.0 12.5 22.5 27.5 30.0 45.7総合スーパー 100.0 17.7 11.5 7.1 8.0 14.2 21.2 20.4 34.2専門スーパー 100.0 24.4 6.7 8.9 15.6 13.3 15.6 15.6 28.8コンビニ－－－－－－－－－専門店 100.0 32.4 2.7 2.7 5.4 18.9 24.3 13.5 32.9その他 100.0 18.8 12.5 0.0 12.5 0.0 12.5 43.8 26.8無回答 100.0 20.8 9.4 5.7 3.8 15.1 20.8 24.5 33.0

表２５－１－３　ＳＣ面積別資金調達割合（保証金）

合計０％１～１０％１１～２０％２１～３０％３１～５０％５１％以上無回答平均（％）全体 100.0 19.1 8.6 5.3 8.9 15.1 21.1 22.0 34.05,000㎡以下 100.0 28.1 6.3 12.5 15.6 12.5 9.4 15.6 24.25,001～10,000㎡ 100.0 19.2 13.7 6.8 9.6 9.6 17.8 23.3 28.610,001～20,000㎡ 100.0 20.4 9.7 4.3 6.5 15.1 24.7 19.4 36.020,001㎡以上 100.0 10.6 5.3 3.2 9.6 21.3 25.5 24.5 42.1無回答 100.0 50.0 0.0 0.0 0.0 8.3 8.3 33.3 13.8

表２５－１－４　土地の所有形態別資金調達割合（保証金）

合計０％１～１０％１１～２０％２１～３０％３１～５０％５１％以上無回答平均（％）全体 100.0 19.1 8.6 5.3 8.9 15.1 21.1 22.0 34.0賃貸 100.0 16.8 6.9 5.9 7.9 11.9 28.7 21.8 39.8自己所有 100.0 25.0 7.8 4.7 9.4 9.4 17.2 26.6 30.7賃貸＋自己所有100.0 13.5 13.5 5.8 11.5 21.2 18.3 16.3 32.5その他 100.0 38.5 0.0 3.8 3.8 15.4 11.5 26.9 22.8無回答 100.0 11.1 0.0 0.0 0.0 22.2 22.2 44.4 42.8

表２５－１－５　建物の所有形態別資金調達割合（保証金）

合計０％１～１０％１１～２０％２１～３０％３１～５０％５１％以上無回答平均（％）全体 100.0 19.1 8.6 5.3 8.9 15.1 21.1 22.0 34.0賃貸 100.0 7.4 11.1 3.7 7.4 11.1 14.8 44.4 42.1自己所有 100.0 17.4 9.3 6.4 9.3 15.1 25.0 17.4 35.9賃貸＋自己所有100.0 25.8 7.6 3.0 9.1 13.6 18.2 22.7 30.1その他 100.0 30.8 3.8 3.8 7.7 19.2 15.4 19.2 26.4無回答 100.0 7.7 7.7 7.7 7.7 23.1 7.7 38.5 30.9

42

②民間金融機関からの借り入れ

　平均して調達資金全体の３１．８％を民間金融機関からの借入金が占めるが、調達割合毎に区

分して見ると、借入金の占める割合が０％である（借入金無し）とするＳＣが全体の２３％と最

も多い。

　これをＳＣの開設年別に見ると、保証金の場合とは反対に、調達資金に占める割合及び建設資

金の大半（５１％以上）を借入金に頼るＳＣの割合は、昭和時代に開設されたＳＣにおいては減

少傾向にあったが、平成以降に開設されたＳＣにおいては増加傾向にあり、保証金による資金調

達とトレードオフの関係にあることが推定される（表２５－２－１）。

　また、ＳＣの面積別に見ると、保証金の場合とは反対に、面積が大きくなる（＝建物の規模が

大きくなる）ほど、借入金が調達資金に占める割合及び建設資金の大半（５１％以上）を借入金

に頼るＳＣの割合は、低くなっている（表２５－２－２）。

表２５－２－１　ＳＣの開設年別資金調達割合（借入金）


表２５－２－２　ＳＣ面積別資金調達割合（借入金）

合計０％１～１０％１１～２０％２１～３０％３１～５０％５１％以上無回答平均（％）全体 100.0 23.0 4.3 9.2 10.2 12.2 19.1 22.0 31.85,000㎡以下 100.0 28.1 0.0 6.3 6.3 12.5 31.3 15.6 39.05,001～10,000㎡ 100.0 19.2 4.1 9.6 11.0 13.7 19.2 23.3 34.310,001～20,000㎡ 100.0 28.0 5.4 5.4 9.7 12.9 19.4 19.4 30.920,001㎡以上 100.0 19.1 5.3 12.8 12.8 9.6 16.0 24.5 28.7無回答 100.0 25.0 0.0 16.7 0.0 16.7 8.3 33.3 25.0

③自己資金

　平均して調達資金全体の１８．１％を自己資金が占めるが、調達割合毎に区分して見ると、自

己資金の占める割合が０％である（自己資金無し）とするＳＣが全体の３０．６％と最も多い。

　これをＳＣの開設年別に見ると、保証金や借入金の場合ほど有意な傾向は見られないが、自己

資金無しのＳＣの割合は、昭和時代に開設されたＳＣにおいては増加傾向にあったが、平成以降

に開設されたＳＣにおいては減少している（表２５－３－１）。

　また、テナント総数別に見ると、テナント数が少なくなると、自己資金の調達割合が低くなる

傾向にあり、特にテナント数が２０店以下になると、自己資金ゼロとするものの割合が４７．

２％と大多数を占めるようになる（表２５－３－２）。

43

表２５－３－１　ＳＣの開設年別資金調達割合（自己資金）


表２５－３－２　テナント総数別資金調達割合（自己資金）

合計０％１～１０％１１～２０％２１～３０％３１～５０％５１％以上無回答平均（％）全体 100.0 30.6 18.4 9.5 5.9 6.3 7.2 22.0 18.1２０店以下 100.0 47.2 22.2 5.6 0.0 5.6 5.6 13.9 12.3２１～５０店 100.0 29.9 20.5 9.4 6.3 4.7 8.7 20.5 18.4５１～１００店 100.0 27.9 17.4 11.6 5.8 4.7 3.5 29.1 14.2１０１店以上 100.0 23.4 14.9 10.6 8.5 12.8 12.8 17.0 28.2無回答 100.0 37.5 0.0 0.0 12.5 12.5 0.0 37.5 16.0

質問１０－２．上記質問１０－１．で④とお答えの場合、「その他」の内容を下欄に具体的にご

記入下さい。

　その他の調達方法としては、高度化資金をはじめとする国・地方自治体の制度融資を挙げるも

のが多い。その他、「各種補助金」、「再開発における保留床の売却代金」、「親会社からの融資」

等が見られる。

44

（２６）保証金の今後の位置付け

【ＤＶ調査】

質問１１．一般論として、今後新しいＳＣの建設費に占める保証金の位置付けに関しては、どの

ようにお考えですか。該当するものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉

①保証金が中心 2.3%

②保証金の比率は低下する 64.1%

③保証金は無くなる 17.8%

④その他 2.3%

無回答 13.5%

　大多数のＳＣが、今後、「保証金の比率は低下する」あるいは「保証金は無くなる」との見通

しを持っており、今後とも保証金が中心となるとしたものはわずか２．３％に止まっている（報

告書２９頁参照）。

　これをテナント総数別に見ると、テナント数が多くなるほど、今後、保証金の比率が低下して

いくと考えるＳＣの割合が多くなっている（表２６）。

表２６　テナント総数別保証金の今後の位置付け

合計保証金が中心保証金の比率は低下する保証金は無くなるその他無回答全体 100.0 2.3 64.1 17.8 2.3 13.5２０店以下 100.0 0.0 47.2 27.8 5.6 19.4２１～５０店 100.0 3.1 65.4 15.0 1.6 15.0５１～１００店 100.0 2.3 67.4 18.6 1.2 10.5１０１店以上 100.0 2.1 70.2 19.1 2.1 6.4無回答 100.0 0.0 50.0 0.0 12.5 37.5


質問１０．一般論として、今後新しいＳＣの建設費に占める保証金の位置付けに関して、どのよ

うにお考えですか。該当するものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉

①保証金が中心　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２４．２％

②保証金の比率は低下する　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　５８．３％

③保証金は無くなる　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１２．９％

④その他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　０．０％

無回答　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　４．５％

　依然、１／４近くが今後とも保証金が中心となるとの見通しを持っており、ＤＶに比べると、

変化への見方はやや懐疑的であると考えられるが、概ねＤＶ調査と同様の傾向を示している（報

告書２９頁参照）。

45

Ⅳ．入居契約の形態

（２７）入居契約の形態

【ＤＶ調査】

質問１２．貴ＳＣとテナントとの間の、入居契約の形態はどのようなものですか。それぞれ該当

するテナント数をご記入下さい。

①不動産賃貸借契約（テナントとの直接契約）平均５４．９％

②不動産賃貸借契約（スペース・リース契約）平均　１．５％

③委託販売（注１）平均　２．６％

④消化仕入れ（注２）平均　０．２％

⑤その他平均　３．２％

　大多数が従来どおりの不動産賃貸借契約（テナントとの直接契約）によるとしており、スペー

ス・リースは１．５％を占めるに止まるなど、他の形態によるものはあまり見られない。


質問１１．貴社の店舗出店に関して、ＳＣとの間の、入居契約の形態はどのようなものですか。

①不動産賃貸借契約（ＳＣとの直接契約）　　　　　　　　　　　　　８６．０％

②不動産賃貸借契約（スペース・リース契約によるもの）　　　　　　　４．２％

③委託販売　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２．５％

④消化仕入れ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　６．７％

⑤その他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　０．５％

　　　　店舗出店ＳＣ全体　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１００．０％


注１）委託販売：商業施設の貸し手が、フロアーの一角、あるいは空きスペース等の運営を一定の業者に委託する施

設運営形態。貸し手は、業者に商品と販売員だけ準備させ、売り上げの一定比率の歩合を徴収する。百貨店・Ｓ

Ｃ等で多く採用されており、そのような専業者を「コンセッショナリー」（シューズ・生鮮食品等の場合）あるい

は「ラックジョバー」（アクセサリー・グロサリー等の場合）等と呼ぶ。保証金・敷金を取らず、設備への投資も

貸し手側が賄う。

注２）消化仕入れ：固定家賃を取らない、売り上げ歩合一本の家賃徴収（原則的に、保証金・敷金も取らない）の入

居契約形態。百貨店の食品売場や催事販売（フロアの活性化等を目的に導入）で販売される商品等、専門性の高

い商品について、当該商品を（主として短期的に）販売する業者との間で採用されてきた入居契約形態。

46

（２８）今後の入居契約の形態

【ＤＶ調査】

質問１３．貴ＳＣではテナントとの入居契約に関して、今後どのようにされようとお考えですか。

各々、該当するものの番号を選んで下さい。〈それぞれ一つだけ〉

　　　　　　　　　　　　　　　　　①増やす　　②変えない　③減らす　　　無回答

イ．不動産賃貸借契約（テナントとの直接契約）

15.1% 70.4% 5.3% 9.2%

ロ．不動産賃貸借契約（スペース・リース契約）

　　6.9% 17.1% 2.3% 73.7%

ハ．委託販売　　　　　　　　 5.3% 17.1% 3.6% 74.0%

ニ．消化仕入れ　　　　　　 3.3% 16.8% 1.3% 78.6%

ホ．その他 0.0% 10.2% 2.0% 87.8%

　今後も現状維持とするものがほとんどであり、現状において主体的に変えようとする意志はあ

まり見られない。

　これを不動産賃貸借契約（テナントとの直接契約）について、ＳＣに入居するテナント総数別

に見ると、テナント数が多くなるほど、テナントとの直接契約を増やすとするＳＣが増加してお

り（表２８－１）、また、ＳＣの面積別に見ても、面積が大きくなる（＝建物の規模が大きくな

る）ほど、テナントとの直接契約を増やすとするＳＣが増加している（表２８－２）ことから、

一般にＳＣの規模が大きくなるほど、テナントとの直接契約を増やす傾向にあるといえる。

　また、一般にＳＣの規模が小さくなるほど、現状維持の傾向が強くなっている（表２８－１、

２８－２）。

表２８－１　テナント総数別今後の入居契約の傾向

（不動産賃貸借契約－テナントとの直接契約）

合計増やす変えない減らす無回答全体 100.0 15.1 70.4 5.3 9.2２０店以下 100.0 0.0 80.6 5.6 13.9２１～５０店 100.0 15.0 74.0 3.1 7.9５１～１００店 100.0 17.4 73.3 3.5 5.8１０１店以上 100.0 23.4 53.2 12.8 10.6無回答 100.0 12.5 37.5 12.5 37.5

表２８－２　ＳＣ面積別今後の入居契約の傾向

（不動産賃貸借契約－テナントとの直接契約）

合計増やす変えない減らす無回答全体 100.0 15.1 70.4 5.3 9.25,000㎡以下 100.0 3.1 84.4 0.0 12.55,001～10,000㎡ 100.0 9.6 75.3 8.2 6.810,001～20,000㎡ 100.0 18.3 72.0 5.4 4.320,001㎡以上 100.0 20.2 63.8 4.3 11.7無回答 100.0 16.7 41.7 8.3 33.3

47


質問１２．貴社ではＳＣとの入居契約に関して今後どのようにされようとお考えですか。各々、

該当するものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉

　　　　　　　　　　　　　　　　①増やす　　②変えない　③減らす　　無回答

イ．不動産賃貸借契約（ＳＣとの直接契約）

　　　　　　　　　　　　　　　　２３．５％　５５．３％　　９．８％　１１．４％

ロ．不動産賃貸借契約（スペース・リース契約）

　　　　　　　　　　　　　　　　１２．１％　２０．５％　　６．１％　６１．４％

ハ．委託販売　　　　　　　　　　　３．８％　２０．５％　　９．１％　６６．７％

二．消化仕入れ　　　　　　　　　１０．６％　２１．２％　　７．６％　６０．６％

ホ．その他　　　　　　　　　　　　０．８％　１０．６％　　３．０％　８５．６％

　一般に、ＤＶ調査よりも「増やす」、「減らす」が多く、「変えない」が少ない。ＤＶよりも契

約形態の切り替えに積極的であると考えられる。

48

（２９）スペース・リース契約を増やす理由

【ＤＶ調査】

質問１４．質問１３．のロ．で①増やすとお答えの場合、その理由は何ですか。該当するものの

番号を選んで下さい。〈いくつでも〉（Ｎ＝２１）

①テナントの与信等の事務手続きの合理化・省力化が可能だから 28.6%

②テナントの退去に伴うリスク・ヘッジが可能だから 57.1%

③テナントの入居条件が良くなるから 38.1%

④その他 4.8%

無回答 4.8%

　ＤＶは空き店舗の増加を最も懸念していることが伺える。


質問１３．質問１２．のロ．①増やすとお答えの場合、その理由は何ですか。該当するものの番

号を選んで下さい。〈いくつでも〉（Ｎ＝１６）

①事務手続きの合理化・省力化が可能だから　　　　　　　　　　　　３７．５％

②リース事業者の関与により当社の与信の不足が補えるから　　　　　４３．８％

③入居条件が良くなるから　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１８．８％

④その他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１２．５％

無回答　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　６．３％

　テナントにとって、信用力の補完が重要な要素であることが伺える。

49

Ⅴ．保証金に関するトラブル等

（３０）保証金に関するトラブルの状況

【ＤＶ調査】

質問１５．最近、保証金の差し入れめぐってデベロッパーとテナントとの間にトラブルが増加し

ているといわれますが、貴ＳＣでは如何ですか。それぞれ該当するものの番号を選んで下

さい。〈一つだけ〉

1)リニューアルに際しての　　　　　　　2)中途退店の際のペナルティをめぐって

　追加協力金の負担をめぐって

①増加している 2.3% ①増加している 8.2%

②横ばい 4.6% ②横ばい 7.9%

③減少している 3.3% ③減少している 1.3%

④トラブルはない 43.8% ④トラブルはない 60.9%

無回答 46.1% 無回答 21.7%

3)スペースリースをめぐって

①増加している 1.6%

②横ばい 3.9%

③減少している 0.7%

④トラブルはない 31.3%

無回答 62.5%

　無回答が多いことや、トラブルはなかなか顕在化しないと推定されることもあり、一定の傾向

は見受けられないが、少なくとも、明確に「トラブルはない」としているものは、リニューアル

に関して４割、中途退店に関して６割、スペースリースに関して３割のみとなっている。

50


質問１４．最近、保証金の差し入れをめぐってデベロッパーとテナントとの間にトラブルが増加

しているといわれますが、貴社では如何ですか。

1)リニューアルに際しての　　　　　　　2)中途退店の際のペナルティを

追加協力金の負担をめぐって　　　　　　めぐって

①増加している　　　７．６％　　　　　①増加している　　１５．９％

②横ばい　　　　　１５．２％　　　　　②横ばい　　　　　１３．６％

③減少している　　　３．０％　　　　　③減少している　　　３．０％

④トラブルはない　５４．５％　　　　　④トラブルはない　５０．０％

無回答　　　　　　１９．７％　　　　　無回答　　　　　　１７．４％

3)スペースリースをめぐって

①増加している　　　２．３％

②横ばい　　　　　　７．６％

③減少している　　　３．０％

④トラブルはない　４８．５％

無回答　　　　　　３８．６％

　テナント調査においても、概ねＤＶ調査と同様の結果を示している。ただし、一般にＤＶ調査

に比べ、トラブル数は多く、両者の問題意識にずれが生じている可能性がある。

51

（３１）外資系テナントとのトラブル

【ＤＶ調査】

質問１６．外資系テナントとの取引のあるＳＣにお伺いします。保証金の差し入れをめぐって、

外資系テナントとの間でトラブルが生じていますか。該当するものの番号を選んで下さい。

〈一つだけ〉


②横ばい 0.3%


④トラブルはない 13.5%

無回答 85.5%

　外資系テナントをめぐるトラブルがあるとしたのは、３件のみであった。

52

（３２）据え置き期間中の保証金返還請求

【ＤＶ調査】

質問１７．貴ＳＣでは、保証金返還の据え置き期間中であるにも関わらず、テナントから返還を

求められたケースはありますか。該当するものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉


②横ばい 8.9%


④そういうケースはない 53.0%

無回答 12.2%

　据え置き期間中にテナントから保証金の返還要求を受けたことはないとするＳＣが全体の過半

を占めるが、返還要求が増加しているとするＳＣも２３．０％あり、中途退店時のペナルティの

支払いを巡るトラブルの発生要因が増加傾向にあると考えられる。

　これをＳＣに入居するテナント総数別に見ると、テナント数が１００店を超えると、返還要求

が増加しているとする割合が顕著に多くなっており、そういうケースはないとするＳＣを上回っ

ている（表３２）。

表３２　テナント総数別据え置き期間中の保証金返還要求の傾向

合計増加している横ばい減少しているそういうケースはない無回答全体 100.0 23.0 8.9 3.0 53.0 12.2２０店以下 100.0 19.4 0.0 0.0 61.1 19.4２１～５０店 100.0 20.5 6.3 3.9 59.1 10.2５１～１００店 100.0 18.6 12.8 4.7 50.0 14.0１０１店以上 100.0 42.6 17.0 0.0 34.0 6.4無回答 100.0 12.5 0.0 0.0 62.5 25.0


質問１５．貴社では、保証金返還の据え置き期間中であるにも関わらず、ＳＣに対して返還を求

めたケースはありますか。

①ある　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１８．２％

②ない　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　７４．２％

無回答　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　７．６％


53

（３３）保証金に関する条件整備

【ＤＶ調査】

質問１８．差し入れ保証金に関連して、ＳＣ業界が業界ぐるみで条件整備すべきであるとお考え

の項目を下記の中から選んで下さい。〈三つまで〉

①契約取引の推進 9.5%

②契約事項の標準化 44.4%

③業界標準契約書フォームの制定 41.8%

④デベロッパー企業の経営情報の公開 7.6%

⑤個別ＳＣの稼働状況の情報公開 8.9%

⑥デベロッパー企業の格付け・個別ＳＣの格付け制度の創設 3.6%

⑦差し入れ保証金返還に関する保険制度の創設 28.3%

⑧保証金代理預託制度導入の推進 9.9%

⑨差し入れ保証金の返還請求権担保方法等のノウハウ情報の普及啓発 20.4%

⑩その他 2.3%

無回答 19.7%

　ＳＣ業界ぐるみで条件整備すべき項目としては、②契約事項の標準化や③標準契約書フォーム

の制定といった、契約を簡易に安心して締結するための条件整備がともに全体の４割を超え最も

多い。これは、契約のあり方について不安がある者が多いことの現れと考えられる。次いで、⑦

保険制度の創設や⑨返還請求権担保方法等の普及啓発といった、リスクヘッジのための条件整備

について関心が高い。ＤＶが望む条件整備としては、以上の４項目について要望が多い。

　この傾向は、ＳＣの置かれた条件如何に関わらず概ね同様であるが、テナント総数別に見た場

合、⑦保険制度の創設については、テナント数が少ないＳＣほどそれを望む傾向が強く、テナン

ト数２０店以下のＳＣでは、４１．７％がそれを望んでおり、全体の傾向と異なり、その割合が

最も高くなっている（表３３－１）。また、ＳＣの面積別に見ると、⑦保険制度の創設について、

テナント総数別に見た場合ほどの相関はないが、面積が小さくなる（＝建物の規模が小さくな

る）ほどそれを望む傾向が強くなり、一般にＳＣの規模が小さくなるほど、保証金の保全ための

制度に対する関心が高まる傾向にあるといえる（表３３－２）。

表３３－１　テナント総数別差し入れ保証金に係る条件整備要望事項

合計

契約取引の推進

契約事項の標準化

業界標準契約書フォームの制定

デベロッパー企業の経営情報の公開

個別ＳＣの稼働状況の情報公開

デベロッパー企業の格付け・個別ＳＣの格付け制度の創設

差し入れ保証金返還に関する保険制度の創設

保証金代理預託制度導入の推進

保証金の返還請求権担保方法等のノウハウ情報の普及啓発その他無回答

全体 100.0 9.5 44.4 41.8 7.6 8.9 3.6 28.3 9.9 20.4 2.3 19.7２０店以下 100.0 8.3 38.9 27.8 8.3 11.1 5.6 41.7 2.8 11.1 5.6 30.6２１～５０店 100.0 11.8 39.4 44.1 7.1 7.1 3.1 33.1 10.2 26.0 1.6 19.7５１～１００店 100.0 8.1 52.3 46.5 8.1 9.3 1.2 22.1 8.1 11.6 2.3 19.8１０１店以上 100.0 8.5 46.8 36.2 6.4 10.6 8.5 17.0 19.1 29.8 2.1 10.6無回答 100.0 0.0 50.0 50.0 12.5 12.5 0.0 25.0 0.0 12.5 0.0 25.0

54

表３３－２　ＳＣ面積別差し入れ保証金に係る条件整備要望事項

合計

契約取引の推進

契約事項の標準化

業界標準契約書フォームの制定

デベロッパー企業の経営情報の公開

個別ＳＣの稼働状況の情報公開

デベロッパー企業の格付け・個別ＳＣの格付け制度の創設

差し入れ保証金返還に関する保険制度の創設

保証金代理預託制度導入の推進

保証金の返還請求権担保方法等のノウハウ情報の普及啓発その他無回答

全体 100.0 9.5 44.4 41.8 7.6 8.9 3.6 28.3 9.9 20.4 2.3 19.75,000㎡以下 100.0 12.5 50.0 28.1 9.4 3.1 6.3 34.4 6.3 18.8 3.1 25.05,001～10,000㎡ 100.0 12.3 41.1 42.5 6.8 9.6 1.4 34.2 6.8 16.4 0.0 23.310,001～20,000㎡ 100.0 8.6 44.1 57.0 3.2 7.5 2.2 26.9 9.7 19.4 3.2 15.120,001㎡以上 100.0 8.5 46.8 34.0 11.7 11.7 6.4 24.5 14.9 26.6 3.2 14.9無回答 100.0 0.0 33.3 16.7 8.3 8.3 0.0 16.7 0.0 8.3 0.0 58.3


質問１６．差し入れ保証金に関連して、ＳＣ業界が業界ぐるみで条件整備すべきであるとお考え

の項目を下記の中から選んで下さい。〈三つまで〉

①契約取引の推進　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　３．８％

②契約事項の標準化　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　４１．７％

③業界標準契約書フォームの制定　　　　　　　　　　　　　　　　　２９．５％

④デベロッパー企業の経営情報の公開　　　　　　　　　　　　　　　２９．５％

⑤個別ＳＣの稼動状況の情報公開　　　　　　　　　　　　　　　　　１０．６％

⑥デベロッパー企業の格付け・個別ＳＣの格付け制度の創設　　　　　１２．１％

⑦差し入れ保証金返還に関する保険制度の創設　　　　　　　　　　　５０．０％

⑧保証金代理預託制度導入の推進　　　　　　　　　　　　　　　　　１２．９％

⑨差し入れ保証金の返還請求権担保方法等のノウハウ情報の普及啓発　２８．８％

⑩その他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　０．８％

無回答　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１３．６％

　テナント調査においても、概ねＤＶ調査と同様の結果を示している。ただし、④ＤＶの経営情

報の公開についての認識がＤＶと異なる点が注目される。

55

Ⅵ．その他

（３４）定期借家契約に対する対応

【ＤＶ調査】

質問１９－１．本年３月１日より導入されたいわゆる「定期借家法」による契約制度に関してお

伺いします。貴ＳＣでは、テナントへの賃貸に関して、今後定期借家契約を導入されます

か。該当するものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉

①導入の予定がある 11.2%

②今のところ導入の予定はない 83.2%

無回答 5.6%

　８割強が「今のところ導入の予定はない」として静観の構えを見せているが、現時点で既に

「導入の予定がある」としているものが１１．２％に達していることは注目される。

　この傾向は、ＳＣの置かれた条件如何に関わらず概ね同様であるが、テナント総数別に見た場

合、テナント数が多くなるほど導入の予定があるとする割合が高くなっている（表３４－１）。

また、ＳＣの面積別に見た場合も、面積が大きくなる（＝建物の規模が大きくなる）ほど導入の

予定があるとするＳＣの割合が高くなっており（表３４－２）、一般にＳＣの規模が大きくなる

ほど、定期借家法に対する関心が高く、定期借家契約の導入を試みようとする傾向にあるといえ

る。

表３４－１　テナント総数別定期借家契約の導入予定

合計導入の予定がある今のところ導入の予定はない無回答全体 100.0 11.2 83.2 5.8２０店以下 100.0 2.8 88.9 8.3２１～５０店 100.0 7.1 85.8 7.1５１～１００店 100.0 12.8 83.7 3.5１０１店以上 100.0 25.5 72.3 2.1無回答 100.0 12.5 75.0 12.5

表３４－２　ＳＣ面積別定期借家契約の導入予定

合計導入の予定がある今のところ導入の予定はない無回答全体 100.0 11.2 83.2 5.85,000㎡以下 100.0 3.1 90.6 6.35,001～10,000㎡ 100.0 6.8 87.7 5.510,001～20,000㎡ 100.0 12.9 82.8 4.320,001㎡以上 100.0 17.0 77.7 5.3無回答 100.0 0.0 83.3 16.7

56


質問１７－１．本年３月１日より導入されたいわゆる「定期借家法」による契約制度に関してお

伺いします。貴社では、ＳＣへの出店に関して、今後定期借家契約に応じる予定がありま

すか。該当するものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉

①応じる予定がある　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２７．３％

②今のところ応じる予定はない　　　　　　　　　　　　　　　　　　６５．９％

無回答　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　６．８％

　テナント調査においても、概ねＤＶ調査と同様の結果を示しているが、テナントの方がより前

向きである。

57

（３５）定期借家契約の導入による賃料条件の変化

【ＤＶ調査】

質問１９－２．上記質問１９－１．で①とお答えの場合、その賃料条件はどのようになるとお考

えですか。該当するものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉（Ｎ＝３４）

①従来より下がる 23.5%

②従来通り 70.6%

③従来より上がる 2.9%

④その他 2.9%

無回答 0.0%

　大多数の７割は大きな変化がないと考えているが、一方で、下がるとしたものも１／４近くに

達している。


質問１７－２．上記質問１７－１．で①とお答えの場合、その賃料条件はどのようになるとお考

えですか。該当するものの番号を選んで下さい〈一つだけ〉（Ｎ＝３６）

①従来より下がる　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　６６．７％

②従来通り　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２７．８％

③従来より上がる　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２．８％

④その他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　０．０％

無回答　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２．８％

　ＤＶの場合とは逆に、賃料条件の引き下げに大きな期待を抱いていることが伺える。

58

（３６）定期借家法の賃貸借期間に与える影響

【ＤＶ調査】

質問１９－３．一般論として、「定期借家法」の施行はＳＣに関する賃貸借期間にどのような影

響を与えるとお考えですか。該当するものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉

①短くする 22.7%

②長くする 3.9%

③どちらともいえない 57.9%

④その他 1.3%

無回答 14.1%

　影響を見極めかねているものが多いが、「短くする」と考えるＳＣが２割以上に達しているの

に対して、「長くする」と考えるＳＣはほとんど見られない。

　これをＳＣの面積別に見ると、面積の大きい（＝建物の規模が大きい）ＳＣは「短くする」と

考えるＳＣの割合が多くなっている（表３６）。

表３６　ＳＣ面積別定期借家法の影響

合計短くする長くするどちらともいえないその他無回答全体 100.0 22.7 3.9 57.9 1.3 14.15,000㎡以下 100.0 12.5 3.1 68.8 0.0 15.65,001～10,000㎡ 100.0 20.5 2.7 58.9 2.7 15.110,001～20,000㎡ 100.0 26.9 3.2 57.0 0.0 12.920,001㎡以上 100.0 23.4 5.3 57.4 2.1 11.7無回答 100.0 25.0 8.3 33.3 0.0 33.3


質問１７－３．一般論として、「定期借家法」の施行はＳＣに関する賃貸借期間にどのような影

響を与えるとお考えですか。該当するものの番号を選んで下さい。〈一つだけ〉

①短くなる　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２５．８％

②長くなる　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　５．３％

③どちらともいえない　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　６２．１％

④その他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　０．０％

無回答　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　６．８％


59

（３７）その他

【ＤＶ調査】

質問１９－４．その他、「定期借家法」の施行によってＳＣの契約条件に影響を与えるとお考え

になる事項があればご記入下さい。

　「内装工事の残存価値処理の問題化」、「長期的に継続賃料と新規賃料の格差が是正される」、

「原状回復工事義務（特に投資のかさむ飲食店舗等）のあり方に変化」、「飲食店を誘致しづらく

なる」、「テナントによるＳＣの選別が進む」、「内装工事に関してデベロッパー側の費用負担増

加」等が挙げられている。


質問１７－４．その他、「定期借家法」の施行によってＳＣの契約条件に影響を与えるとお考え

になる事項があればご記入下さい。

　「「有力テナント」と「中小テナント」との契約条件の差が今まで以上に生じる？」、「テナン

トにとって、新規又は改装時に要した費用を回収できない期間での契約の場合リスクが大きく、

ＳＣ側に有利」、「ＳＣの外部工事がローコスト化するので、テナントもローコストに開発するし

かない」等が挙げられている。

60

（３８）保証金制度への意見、行政への要望等

【ＤＶ調査、テナント調査】

保証金制度へのご意見、行政へのご要望等があれば自由にご記入ください。

　ＤＶ側からは、「保証金制度だけを取り上げて論じるのは無理がある。不動産証券化などによ

る資金調達法の多様化に向けた環境整備を望みたい。定期借家契約の普及も、不動産の流動性を

高める上で重要。」、「保証金をあてにできなくなった場合、デベロッパーの財務の見直しが必要。

したがって保証金云々というより、デベロッパーの資金調達問題ととらえる必要がある。」、「差

し入れ保証金返還に関する保険制度の創設が必要」等が挙げられている。

　これに対し、テナント側からは、「保証金をテナントに要求することは根拠のないことと考え

る。」、「保証金保全のための保険制度等の確立を要望します。」、「テナントの資金に頼らないでデ

ベロッパーの自己責任によるＳＣの建設・運営を目指すということで言えば保証金制度はなくす

方向で考えてほしい。」、「保証金、敷金等債権の保全策の法令化を望む。」等が挙げられている。

61

４．本調査におけるＳＣ（ＤＶ）の概要Ⅰ

　本調査（ＤＶ調査）の対象となったＤＶは、以下のような構成となっている。

(1) 開設年件数比率

昭和34年～50年 62 20.4%昭和51年～55年 54 17.8%昭和56年～63年 73 24.0%平成 1年～ 6年 62 20.4%平成 7年～ 21 6.9%無回答 32 10.5%合計 304 100.0%

(2) ＳＣ形態件数比率

商業ビル 170 55.9%住宅ビル 3 1.0%地下街 11 3.6%駅ビル 40 13.2%高架下 2 0.7%複合ビル 51 16.8%その他 21 6.9%無回答 6 2.0%合計 304 100.0%

(3) 立地の特徴件数比率

中心商業地域 148 48.7%周辺商業地域 76 25.0%郊外住宅地域 38 12.5%団地・ニュータウン 11 3.6%その他町村 22 7.2%無回答 9 3.0%合計 304 100.0%

(4) テナント総数（平均 61.7 店）件数比率

20店以下 36 11.8%21～50店 127 41.8%51～100店 86 28.3%101店以上 47 15.5%無回答 8 2.6%合計 304 100.0%

(5) テナント構成平均比率

衣料品 27.3%身の回り品 8.6%文化用品・雑貨 17.2%家庭用品 3.4%食料品 15.9%食堂・喫茶 14.7%サービス 8.6%その他 4.2%合計 100.0%

(6) キーテナントの種類件数比率

百貨店 40 13.2%総合スーパー 113 37.2%専門スーパー 45 14.8%コンビニエンス・ストア 0 0.0%専門店 37 12.2%その他 16 5.3%無回答 53 17.4%合計 304 100.0%

(7) 敷地面積（平均 18,255 ㎡）件数比率

5,000㎡以下 67 22.0%5,001～10,000㎡ 73 24.0%10,001～20,000㎡ 63 20.7%20,001㎡以上 89 29.3%無回答 12 3.9%合計 304 100.0%

(8) ＳＣ面積（平均 20,095 ㎡）件数比率

5,000㎡以下 32 10.5%5,001～10,000㎡ 73 24.0%10,001～20,000㎡ 93 30.6%20,001㎡以上 94 30.9%無回答 12 3.9%合計 304 100.0%

62

(9)土地の所有形態件数比率

賃貸 101 33.2%自己所有 64 21.1%賃貸＋自己所有 104 34.2%その他 26 8.6%無回答 9 3.0%合計 304 100.0%

(10)建物の所有形態件数比率

賃貸 27 8.9%自己所有 172 56.6%賃貸＋自己所有 66 21.7%その他 26 8.6%無回答 13 4.3%合計 304 100.0%

(11)デベロッパーの主な事業件数比率

小売業 32 10.5%運輸業 4 1.3%不動産業 75 24.7%ＳＣ専業 63 20.7%共同店舗管理業 56 18.4%ビル管理業 48 15.8%倉庫業 0 0.0%製造業 1 0.3%公共団体 0 0.0%その他 16 5.3%無回答 9 3.0%合計 304 100.0%

63

５．本調査におけるＳＣ（ＤＶ）の概要Ⅱ

　ここでは、ＤＶ調査のフェースシートの各項目についてクロス集計を行い、分析した結果、

有意でありかつ特徴的であると思われるものの一部を示す。

(1) 開設年

　テナント総数別に見ると、テナント数が多くなるほど、一般に古い年代に開設されたＳＣの

割合が高くなっている（表(1)－１）。

　一方、ＳＣの面積別に見ると、面積が大きくなる（＝建物の規模が大きくなる）につれて、

最近開設されたものの割合が高くなる傾向にある（表(1)－２）。

表(1)－１　テナント総数別開設年

合計～昭和５０年昭和５１年～５５年昭和５６年～６３年平成１年～６年平成７年～無回答全体 100.0 20.4 17.8 24.0 20.4 6.9 10.5２０店以下 100.0 11.1 19.4 33.3 25.0 5.6 5.6２１～５０店 100.0 11.8 16.5 29.1 24.4 9.4 8.7５１～１００店 100.0 25.6 16.3 20.9 18.6 5.8 12.8１０１店以上 100.0 44.7 23.4 8.5 12.8 4.3 6.4無回答 100.0 0.0 12.5 25.0 0.0 0.0 62.5

表(1)－２　ＳＣ面積別開設年

合計～昭和５０年昭和５１年～５５年昭和５６年～６３年平成１年～６年平成７年～無回答全体 100.0 20.4 17.8 24.0 20.4 6.9 10.55,000㎡以下 100.0 21.9 21.9 31.3 12.5 3.1 9.45,001～10,000㎡ 100.0 24.7 16.4 23.3 20.5 6.8 8.210,001～20,000㎡ 100.0 19.4 20.4 25.8 19.4 6.5 8.620,001㎡以上 100.0 19.1 17.0 21.3 23.4 9.6 9.6無回答 100.0 8.3 0.0 16.7 25.0 0.0 50.0

(2) ＳＣ形態

　商業ビルの形態が５５．９％で最も多い。

　これをＳＣの開設年別に見ると、全体の傾向と同様、どの年代においても商業ビルの形態が

多いが、駅ビルについては、古い年代に開設されたＳＣにおいてその占める割合が比較的高く、

最近のものになるほどその割合が減少している（表(2)－１）。

　また、テナント総数別に見ると、テナント数が１００店以下のＳＣでは半数以上が商業ビル

であるのに対し、テナント数が１００店を超えると、駅ビル形態のＳＣの割合が顕著に高く

なっている（表(2)－２）。

表(2)－１　ＳＣの開設年別ＳＣ形態

合計商業ビル住宅ビル地下街駅ビル高架下複合ビルその他無回答全体 100.0 55.9 1.0 3.6 13.2 0.7 16.8 6.9 2.0～昭和５０年 100.0 46.8 1.6 9.7 21.0 3.2 12.9 4.8 0.0昭和５１年～５５年 100.0 64.8 0.0 7.4 11.1 0.0 13.0 3.7 0.0昭和５６年～６３年 100.0 65.8 1.4 0.0 13.7 0.0 16.4 2.7 0.0平成１年～６年 100.0 54.8 1.6 0.0 8.1 0.0 21.0 12.9 1.6平成７年～ 100.0 47.6 0.0 4.8 4.8 0.0 33.3 9.5 0.0無回答 100.0 43.8 0.0 0.0 15.6 0.0 12.5 12.5 15.6

64

表(2)－２　テナント総数別ＳＣ形態

合計商業ビル住宅ビル地下街駅ビル高架下複合ビルその他無回答全体 100.0 55.9 1.0 3.6 13.2 0.7 16.8 6.9 2.0２０店以下 100.0 66.7 0.0 0.0 0.0 0.0 11.1 22.2 0.0２１～５０店 100.0 63.0 0.8 0.8 4.7 0.0 23.6 5.5 1.6５１～１００店 100.0 57.0 2.3 3.5 12.8 2.3 15.1 7.0 0.0１０１店以上 100.0 27.7 0.0 14.9 48.9 0.0 8.5 0.0 0.0無回答 100.0 50.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 50.0

(3) 立地の特徴

　中心商業地域に立地しているＳＣが４８．７％で最も多く、次いで周辺商業地域に立地する

ものが２５．０％である。

　これをＳＣの開設年別に見ると、古い年代に開設されたＳＣはほとんどが商業地域に集中し

ているが、最近のものは比較的郊外に立地する傾向にある（表(3)－１）。

　また、テナント総数別に見ると、全体の傾向と同様、ほとんどが中心商業地域又は周辺商業

地域に集中しているが、テナント数が多くなるにつれて、中心商業地域への立地が多くなって

いる（表(3)－２）。

　キーテナントの種類別に見ると、百貨店がキーテナントの場合は７７．５％、専門店の場合

は６４．９％が中心商業地域に出店しているのに対し、総合スーパーの場合は比較的郊外にも

立地している（表(3)－３）。

表(3)－１　ＳＣの開設年別立地の特徴

合計中心商業地域周辺商業地域郊外住宅地域団地・ニュータウンその他町村無回答全体 100.0 48.7 25.0 12.5 3.6 7.2 3.0～昭和５０年 100.0 71.0 22.6 1.6 3.2 1.6 0.0昭和５１年～５５年 100.0 23.7 29.6 13.0 3.7 0.0 0.0昭和５６年～６３年 100.0 47.9 23.3 11.0 6.8 8.2 2.7平成１年～６年 100.0 33.9 25.8 25.8 3.2 8.1 3.2平成７年～ 100.0 47.6 19.0 14.3 0.0 19.0 0.0無回答 100.0 28.1 0.1 9.4 0.0 18.8 15.6

表(3)－２　テナント総数別立地の特徴

合計中心商業地域周辺商業地域郊外住宅地域団地・ニュータウンその他町村無回答全体 100.0 48.7 25.0 12.5 3.6 7.2 3.0２０店以下 100.0 33.3 36.1 5.6 2.8 19.4 2.8２１～５０店 100.0 40.9 26.8 18.1 3.9 7.9 2.4５１～１００店 100.0 58.1 20.9 12.8 1.2 5.8 1.2１０１店以上 100.0 66.0 21.3 4.3 8.5 0.0 0.0無回答 100.0 37.5 12.5 0.0 0.0 0.0 50.0

65

表(3)－３　キーテナントの種類別立地の特徴

合計中心商業地域周辺商業地域郊外住宅地域団地・ニュータウンその他町村無回答全体 100.0 48.7 25.0 12.5 3.6 7.2 3.0百貨店 100.0 77.5 12.5 2.5 7.5 0.0 0.0総合スーパー 100.0 30.1 28.3 23.0 5.3 11.5 1.8専門スーパー 100.0 37.8 31.1 13.3 2.2 13.3 2.2コンビニ－－－－－－－専門店 100.0 64.9 24.3 5.4 2.7 2.7その他 100.0 62.5 18.8 6.3 6.3 6.3 0.0無回答 100.0 60.4 3.8 3.8 0.0 1.9 9.4

(4) テナント総数

　テナント数の平均は６１．７店であり、うちテナント数が２１～５０店のＳＣが４１．８％

で最も多くなっている。

　これをＳＣの開設年に別に見ると、古い年代に開設されたＳＣにおいてテナント数が多く、

特に昭和５０年以前に開設したＳＣのテナント数の平均は９２店と多くなっている。一方、最

近開設されたＳＣにおいては、テナント数の多いものは少なく、特にテナント数が１００店を

超えるようなものについて顕著である（表(4)－１）。

　また、キーテナントの種類別に見ると、総合スーパーや専門スーパーがキーテナントである

ＳＣの場合、そのテナント数は大半が５０店以下であるのに対し、百貨店や専門店がキーテナ

ントのＳＣでは、テナント数が１００店を超えるものがそれぞれ２２．５％、２７．０％あり、

比較的テナント数が多くなっている（表(4)－２）。

表(4)－１　ＳＣの開設年別テナント総数

合計２０店以下２１～５０店５１～１００店１０１店以上無回答平均(店)全体 100.0 11.8 41.8 28.3 15.5 2.6 61.7～昭和５０年 100.0 6.5 24.2 35.5 33.9 0.0 92.0昭和５１年～５５年 100.0 13.0 38.9 25.9 20.4 1.9 65.8昭和５６年～６３年 100.0 16.4 50.7 24.7 5.5 2.7 44.6平成１年～６年 100.0 14.5 50.0 25.8 9.7 0.0 52.9平成７年～ 100.0 9.5 57.1 23.8 9.5 0.0 56.9無回答 100.0 6.3 34.4 34.4 9.4 15.6 53.5

表(4)－２　キーテナントの種類別テナント総数

合計２０店以下２１～５０店５１～１００店１０１店以上無回答平均(店)全体 100.0 11.8 41.8 28.3 15.5 2.6 61.7百貨店 100.0 5.0 45.0 25.0 22.5 2.5 70.2総合スーパー 100.0 15.0 50.4 31.9 2.7 0.0 46.7専門スーパー 100.0 20.0 55.6 15.6 4.4 4.4 38.6コンビニ－－－－－－－専門店 100.0 8.1 27.0 35.1 27.0 2.7 84.4その他 100.0 25.0 25.0 31.3 18.8 0.0 55.8無回答 100.0 1.9 24.5 28.3 37.7 7.5 95.4

(5) テナント構成

　ＳＣの平均的なテナント構成比をキーテナントの種類別に見ると、百貨店又は専門店がキー

66

テナントのＳＣにおいて、衣料品の占める割合が高くなっている。また、専門スーパーがキー

テナントのＳＣでは、食料品の占める割合が比較的高くなっている（表(5)－１）。

　また、テナント総数別に見ると、テナント数が多くなるほど衣料品の占める割合が高くなっ

ている。また、テナント数２０店以下のＳＣでは、食料品の占める割合が比較的高くなってい

る（表(5)－２）。

表(5)－１　キーテナントの種類別平均テナント構成比

合計衣料品身の回り品文化用品・雑貨家庭用品食料品食堂・喫茶サービスその他全体 100.0 27.3 8.6 17.2 3.4 15.9 14.7 8.6 4.2百貨店 100.0 31.2 8.3 16.3 2.7 11.6 19.1 7.9 2.9総合スーパー 100.0 22.8 9.2 17.7 4.1 18.7 12.8 10.0 4.7専門スーパー 100.0 21.6 8.2 16.0 5.6 22.8 11.1 10.1 4.5コンビニ－－－－－－－－－専門店 100.0 40.1 7.6 16.3 1.5 9.3 15.8 5.5 3.8その他 100.0 25.5 7.3 21.5 2.4 8.9 17.7 9.3 7.3無回答 100.0 30.8 8.7 17.0 2.0 14.1 17.0 6.9 3.4

表(5)－２　テナント総数別平均テナント構成比

合計衣料品身の回り品文化用品・雑貨家庭用品食料品食堂・喫茶サービスその他全体 100.0 27.3 8.6 17.2 3.4 15.9 14.7 8.6 4.2２０店以下 100.0 17.2 7.9 17.4 6.7 28.2 7.8 7.5 7.3２１～５０店 100.0 25.8 8.7 17.6 4.3 14.9 14.4 9.9 4.4５１～１００店 100.0 30.9 8.6 17.5 1.9 12.0 16.6 8.8 3.7１０１店以上 100.0 32.0 8.6 15.5 1.5 16.5 16.8 6.3 2.8無回答 100.0 30.5 7.5 12.5 2.5 30.0 16.5 0.5 0.0

(6) キーテナントの種類

　ＳＣの開設年別に見ると、昭和５０年以前に開設されたＳＣでは、百貨店や専門店がキーテ

ナントであるものの割合が比較的高かったが、昭和５１年以降に開設されたＳＣでは、総合

スーパーがキーテナントであるものが大多数を占めている（表(6)－１）。

　また、立地の特徴別に見ると、周辺部から郊外にかけては、総合スーパーがキーテナントで

あるＳＣが大多数を占めている（表(6)－２）。

　テナント総数別に見ると、テナント数が１００店以下のＳＣでは、総合スーパーがキーテナ

ントであるものが大多数を占めるが、テナント数が１００店を超えると、専門店がキーテナン

トであるものの割合が比較的高くなっている（表(6)－３）。

　ＳＣの面積別に見ると、面積が大きくなる（＝建物の規模が大きくなる）につれて、総合

スーパーがキーテナントであるＳＣの割合が高くなり、20,000 ㎡を超えると大多数を占める

ようになる。これと反対に、専門スーパーがキーテナントであるＳＣは、5,000 ㎡以下では最

も多くの割合を占めているが、面積が大きくなるにつれて、その占める割合は減少していく。

また、20,000 ㎡を超えると、百貨店がキーテナントであるＳＣの割合が高くなっている（表

(6)－４）。

67

表(6)－１　ＳＣの開設年別キーテナントの種類

合計百貨店総合スーパー専門スーパーコンビニ専門店その他無回答全体 100.0 13.2 37.2 14.8 0.0 12.2 5.3 17.4～昭和５０年 100.0 16.1 14.5 16.1 0.0 21.0 3.2 29.0昭和５１年～５５年 100.0 14.8 40.7 14.8 0.0 7.4 3.7 18.5昭和５６年～６３年 100.0 13.7 46.6 15.1 0.0 11.0 9.6 4.1平成１年～６年 100.0 9.7 50.0 14.5 0.0 8.1 6.5 11.3平成７年～ 100.0 9.5 42.9 14.3 0.0 9.5 0.0 23.8無回答 100.0 12.5 25.0 12.5 0.0 15.6 0.0 31.3

表(6)－２　立地の特徴別キーテナントの種類

合計百貨店総合スーパー専門スーパーコンビニ専門店その他無回答全体 100.0 13.2 37.2 14.8 0.0 12.2 5.3 17.4中心商業地域 100.0 20.9 23.0 11.5 0.0 16.2 6.8 21.6周辺商業地域 100.0 6.6 42.1 18.4 0.0 11.8 3.9 17.1郊外住宅地域 100.0 2.6 68.4 15.8 0.0 5.3 2.6 5.3団地・ニュータウン 100.0 27.3 54.5 9.1 0.0 0.0 9.1 0.0その他町村 100.0 0.0 59.1 27.3 0.0 4.5 4.5 4.5無回答 100.0 0.0 22.2 11.1 0.0 11.1 0.0 55.6

表(6)－３　テナント総数別キーテナントの種類

合計百貨店総合スーパー専門スーパーコンビニ専門店その他無回答全体 100.0 13.2 37.2 14.8 0.0 12.2 5.3 17.4２０店以下 100.0 5.6 47.2 25.0 0.0 8.3 11.1 2.8２１～５０店 100.0 14.2 44.9 19.7 0.0 7.9 3.1 10.2５１～１００店 100.0 11.6 41.9 8.1 0.0 15.1 5.8 17.4１０１店以上 100.0 19.1 6.4 4.3 0.0 21.3 6.4 42.6無回答 100.0 12.5 0.0 25.0 0.0 12.5 0.0 50.0

表(6)－４　ＳＣ面積別キーテナントの種類

合計百貨店総合スーパー専門スーパーコンビニ専門店その他無回答全体 100.0 13.2 37.2 14.8 0.0 12.2 5.3 17.45,000㎡以下 100.0 0.0 21.9 37.5 0.0 18.8 6.3 15.65,001～10,000㎡ 100.0 9.6 32.9 23.3 0.0 11.0 6.8 16.410,001～20,000㎡ 100.0 9.7 37.6 12.9 0.0 11.8 7.5 20.420,001㎡以上 100.0 25.5 46.8 4.3 0.0 8.5 2.1 12.8無回答 100.0 0.0 25.0 0.0 0.0 33.3 0.0 41.7

(7) 敷地面積

　ＳＣの開設年別に見ると、最近開設されたＳＣほど敷地面積が大きくなる傾向にあり、ＳＣ

の大型化が進んでいるといえる（表(7)－１）。

　また、立地の特徴別に見ると、中心商業地域においては比較的敷地面積の小さいＳＣの割合

が高いのに対して、周辺部から郊外にかけては、敷地面積の大きいＳＣが大多数を占めるよう

になる（表(7)－２）。

68

表(7)－１　ＳＣの開設年別敷地面積

合計 5,000㎡以下 5,001～10,000㎡ 10,001～20,000㎡ 20,001㎡以上無回答平均(㎡)全体 100.0 22.0 24.0 20.7 29.3 3.9 18,255～昭和５０年 100.0 40.3 24.2 14.5 17.7 3.2 11,666昭和５１年～５５年 100.0 31.5 20.4 20.4 25.9 1.9 14,972昭和５６年～６３年 100.0 24.7 31.5 19.2 21.9 2.7 13,076平成１年～６年 100.0 8.1 22.6 25.8 43.5 0.0 21,355平成７年～ 100.0 4.8 19.0 28.6 47.6 0.0 29,617無回答 100.0 3.1 18.8 21.9 34.4 0.0 38,505

表(7)－２　立地の特徴別敷地面積

合計 5,000㎡以下 5,001～10,000㎡ 10,001～20,000㎡ 20,001㎡以上無回答平均(㎡)全体 100.0 22.0 24.0 20.7 29.3 3.9 18,255中心商業地域 100.0 32.4 33.1 17.6 14.2 2.7 11,091周辺商業地域 100.0 19.7 17.1 21.1 39.5 2.6 22,104郊外住宅地域 100.0 2.6 13.2 34.2 50.0 0.0 27,570団地・ニュータウン 100.0 9.1 18.2 27.3 45.5 0.0 18,131その他町村 100.0 9.1 13.6 18.2 59.1 0.0 36,526無回答 100.0 0.0 11.1 11.1 11.1 0.0 15,638

(8) ＳＣ面積

　ＳＣの開設年別に見ると、敷地面積と同様、最近開設されたＳＣほど面積が大きくなる（＝

建物の規模が大きくなる）傾向にあり、ＳＣの大型化が進んでいるといえる（表(8)－１）。

　また、立地の特徴別に見ると、敷地面積の場合と比べ、面積の大きさとの関連に特徴が見ら

れない（表(8)－２）。

表(8)－１　ＳＣの開設年別ＳＣ面積

合計 5,000㎡以下 5,001～10,000㎡ 10,001～20,000㎡ 20,001㎡以上無回答平均(㎡)全体 100.0 10.5 24.0 30.6 30.9 3.9 20,095～昭和５０年 100.0 11.3 29.0 29.0 29.0 1.6 19,118昭和５１年～５５年 100.0 13.0 22.2 35.2 29.6 0.0 21,076昭和５６年～６３年 100.0 13.7 23.3 32.9 27.4 2.7 19,256平成１年～６年 100.0 6.5 24.2 29.0 35.5 4.8 22,406平成７年～ 100.0 4.8 23.8 28.6 42.9 0.0 19,390無回答 100.0 9.4 18.8 25.0 28.1 18.6 17,967

表(8)－２　立地の特徴別ＳＣ面積

合計 5,000㎡以下 5,001～10,000㎡ 10,001～20,000㎡ 20,001㎡以上無回答平均(㎡)全体 100.0 10.5 24.0 30.6 30.9 3.9 20,095中心商業地域 100.0 8.1 24.3 35.1 29.7 2.7 21,373周辺商業地域 100.0 17.1 25.0 25.0 30.3 2.6 15,700郊外住宅地域 100.0 2.6 23.7 39.5 34.2 0.0 21,600団地・ニュータウン 100.0 9.1 9.1 9.1 72.7 0.0 42,351その他町村 100.0 22.7 31.8 22.7 22.7 0.0 12,956無回答 100.0 0.0 11.1 11.1 11.1 66.7 18,876

(9) 土地の所有形態

　立地の特徴別に見ると、中心部では賃貸の割合が高くなっているのに対し、郊外では、自己

69

所有の割合が比較的大きくなっている。これは、地価が比較的安いため、ＤＶが土地を買い

取って自ら営む場合が多くなるからであると考えられる（表(9)－１）。

　また、テナント総数別に見ると、テナント数が多くなるほど賃貸の割合が高くなり、テナン

ト数が１００店を超えると６８．１％と大多数を占めるようになる（表(9)－２）。

表(9)－１　立地の特徴別土地の所有形態

合計賃貸自己所有賃貸＋自己所有その他無回答全体 100.0 33.2 21.1 34.2 8.6 3.0中心商業地域 100.0 38.5 18.2 29.1 11.5 2.7周辺商業地域 100.0 32.9 25.0 36.8 5.3 0.0郊外住宅地域 100.0 21.1 31.6 39.5 7.9 0.0団地・ニュータウン 100.0 36.4 54.5 0.0 9.1 0.0その他町村 100.0 31.8 0.0 63.6 4.5 0.0無回答 100.0 0.0 0.0 44.4 0.0 55.6

表(9)－２　テナント総数別土地の所有形態

合計賃貸自己所有賃貸＋自己所有その他無回答全体 100.0 33.2 21.1 34.2 8.6 3.0２０店以下 100.0 16.7 25.0 50.0 8.3 0.0２１～５０店 100.0 24.4 24.4 40.2 8.7 2.4５１～１００店 100.0 37.2 23.3 31.4 8.1 0.0１０１店以上 100.0 68.1 8.5 10.6 10.6 2.1無回答 100.0 0.0 0.0 37.5 0.0 62.5

(10)建物の所有形態

　土地の場合と異なり、自己所有の場合が大半である。

　この傾向は、ＳＣの置かれた条件如何に関わらず概ね同様である。

(11)デベロッパーの主な事業

　特段有意な傾向は見られなかった。

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６．本調査におけるテナントの概要

　本調査（テナント調査）の対象となったテナントは、以下のような構成となっている。

○業種件数比率

百貨店 10 7.6%スーパー 49 37.1%紳士服 3 2.3%婦人・子供服 18 13.6%カジュアル衣料 2 1.5%呉服 3 2.3%装飾・服飾雑貨 1 0.8%靴 4 3.0%家具 1 0.8%家電 5 3.8%医薬品 4 3.0%玩具・ホビー用品 2 1.5%書籍・文具・事務機 5 3.8%時計・めがね 4 3.0%宝飾品 1 0.8%カメラ・写真用品 2 1.5%スポーツ・レジャー用品 2 1.5%楽器・レコード 4 3.0%総合ディスカウント 4 3.0%酒類 2 1.5%生鮮 4 3.0%その他 2 1.5%合計 132 100.0%

(1)総売上高　　　（直近決算期：平均 414.3 億円）

件数比率50億円未満 20 15.2%50億円～100億円未満 20 15.2%100億円～200億円未満 27 20.5%200億円～500億円未満 30 22.7%500億円以上 31 23.5%無回答 4 3.0%合計 132 100.0%

(1)総売上高（前期：平均 452.3 億円）件数比率

50億円未満 20 15.2%50億円～100億円未満 16 12.1%100億円～200億円未満 30 22.7%200億円～500億円未満 32 24.2%500億円以上 29 22.0%無回答 5 3.8%合計 132 100.0%

(1)総売上高（前々期：平均 451.5 億円）件数比率

50億円未満 18 13.6%50億円～100億円未満 22 16.7%100億円～200億円未満 24 18.2%200億円～500億円未満 30 22.7%500億円以上 27 20.5%無回答 11 8.3%合計 132 100.0%

(2)総店舗数（直近決算期：平均 62.0 店）件数比率

10店以下 23 17.4%11～20店 31 23.5%21～50店 35 26.5%51～100店 24 18.2%101店以上 17 12.9%無回答 2 1.5%合計 132 100.0%

(2)総店舗数（前期：平均 60.8 店）件数比率

10店以下 25 18.9%11～20店 25 18.9%21～50店 34 25.8%51～100店 23 17.4%101店以上 17 12.9%無回答 8 6.1%合計 132 100.0%

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(2)総店舗数（前々期：平均 60.5 店）件数比率

10店以下 25 18.9%11～20店 24 18.2%21～50店 33 25.0%51～100店 21 15.9%101店以上 16 12.1%無回答 13 9.8%合計 132 100.0%

○ＳＣ内店舗比率（平均 43.8%）件数比率

25%以下 47 44.3%26～50％ 19 17.9%51～75％ 11 10.4%76～100％ 29 27.4%無回答 0 0.0%合計 106 100.0%

○都心部立地店舗比率（平均 48.1%）件数比率

25%以下 34 34.0%26～50％ 22 22.0%51～75％ 17 17.0%76～100％ 27 27.0%無回答 0 0.0%合計 100 100.0%

商業施設の差入れ保証金等に係る...

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