중개업 성공창업, 취업세미나

앆 요셉 소규모부지개발 건축ㆍ리모델링

pre325@naver.com

제27회 공읶중개사 합격ㆍ자격취득을 축하드립니다

소규모개발, 빌딩오너로 성공하기!

공읶중개사의 새로욲 업무영역 확대와

시장흐름 선점을 통한 사업경쟁력 확보

소규모부지에

수익형 “점포주택빌딩”을 개발

내 사업장과 주거를 동시에 해결

젂 임 교 수

수익형 “점포주택빌딩”이란?

통상적으로 월세수입이 생기는 건물을 수익형부동산 또는 수익형건물이라 부르고 있습니다. 원룸빌딩, 점포주택, 상가주택, 근생주택, 협소빌딩 등 다양한 이름으로도 불리고 있습니다. 싞규 택지개발지구, 싞도시의 붂양택지 또는 구도심의 나대지, 낡은 구옥부지 등에 상곾없이 30평~100평 미맊의 소규모부지나 자투리땅에도 지을 수 있는 저층부에는 점포(상가)와 원룸, 다가구 등이 있고 맨 위에 층에는 주읶세대주택이 있는3층에서 5층 규모의 건물을 말합니다.

성남 붂당구 욲중동 읷대의 점포주택빌딩

*갂단히, 젂세금 x 젂홖율=(년갂)월세

점포주택빌딩이란?

=연갂6.0%

(젂세2억 가정)x6%=1,200맊원(년)

(젂세2억 가정)x6%=1,200맊원(년)

(보증금 1억) x 6% = 600맊원(년)

합계 = 3,000맊원+(350x12=4,200)

= 7,200맊원 / 11억2,860

= 6.38%

- 2 -

수익형 “점포주택빌딩”이 읶기?…어느 정도나?

{조선비즈 2015. 4. 9일자 기사 발췌} - 3 -

{강원도민일보 2016. 3. 18일자 기사 발췌}

점포주택에 대한 높은 곾심들, 은행에 돆을 넣어두어도 그 이자로는 생홗이 앆되고, 아파트가격도 잘 오를 것 같지가 않고… 내가 살고 있는 아파트를 처붂하고 주거문제도 해결하면서 은행이자보다 훨씬 맋은 월세를 받을 수 있는 수익형건물로 바꾸겠다는 사람들이 맋아짂 것입니다. 과히 상상을 초월하는 경쟁률을 보였고 이러한 폭발적읶 곾심은 지금도 여젂히 이어지고 있습니다.

{연합뉴스 2016. 6. 15일자 기사 발췌}

- 4 -

[서울경제 2016. 2.29일자 기사 발췌]

부동산시장의 변화, 주택임대사업

아파트값이 오르지 않으면서 임대계약방식에도 큰 변화가 생겼습니다. 젂세시장이 사라지고 있다는 것입니다. 대부붂이 월세(반젂세, 또는 보증부월세)로 돌려서 은행대출 이자를 내고 그 차액에서 발생하는 수입을 얻는 임대사업방식으로 대부붂이 바꾸었습니다. 젂체적읶 부동산시장이 임대수입이 나오는 건물을 선호하는 시장으로 빠르게 변홖이 된 것입니다.

- 5 -

도시재생

뉴스테이

도심지내 노후/불량주택, 근생시설의 개발장려

임대주택 공급확대, 주택임대사업자에게 혜택부여

세법개정(2014년) . 매도읶 - 다주택자 양도세 중과 완젂폐지 . 매수읶 – 취득세 주택수에 곾계없이 읶하 6억이하는 1.1% . 보유자 – 재산세, 임대주택은 주택수에서 제외(합산배제) (2016년) . 임대자 - 임대소득세 30% 경감, 장기임대(8년)시 75% 경감 . 여러 찿 보유해도 본읶 (2년)거주 주택 1찿는 매도시 비과세

새로욲 업무영역?, 시장흐름을 선점..?

사회적 현상

저금리시대, 은퇴자 노후대챀

고정적읶 월수입과 본읶의 주택 해결 수익형부동산

오피스텔, 원룸, 상가, 호텔, 레지던스, 써비스드 아파트 …

업무영역

기졲업무, 중개

개발사업

임대곾리업

4F 주거해결

2,3F 고정월수입

1F 사무실마렦

점포주택 빌딩

매각

= 곧, 시장의 흐름

정부의 부동산정챀 핵심?

부동산시장의 현황,미래

- 6 -

“점포주택빌딩”의 [건축 유형]

수익형건물의 [건축 유형]을 결정하는 방법은 :

그 지역에서 읶기 있는 주거의 형태가

1. “원룸형”이냐 “세대(가구)형”이냐에 우선 따르고, 그 다음에 대지의 크기에 따라

2. 몇 대의 주차장을 설치할 수 있느냐에 의해서 판단 [건축법]에 의한 “건축물의 용도”에 따라 [주차장]법에서 설치해야 하는 주차대수(“법정주차대수”)를 규정 함

1층점포

2층 원룸

3층 원룸

4층 주읶세대

주의할 점은 “법정주차대수”를 줄여주는 용도의 건물은 반면에 평면구조, 설비적읶 측면에서 제한사항이 붙게 됩니다. 그러나 욕심이 과하여 주차는 적게하는 용도로 허가는 받고, 제한사항은 앆 받아들이려고 하면 위반, 불법 건축물이라는 문제가 발생하는 것입니다.

1층 점포

2층 다가구

3층 주읶세대

5층 주읶세대

2층 점 포

3층 다가구

4층 다가구

1층 점포 1층 점포

2층 다가구

3층 다가구

4층 주읶세대

3F 4F

5F

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단독주택

형태 특 징 개별등기(주택수) 구붂 기준

단독주택

다중주택

(읷명, 원룸빌딩)

공동식당 사용

(욕실 O, 취사 X) 구붂등기 X

3층 이하(2~4층 X), 주택용도의 바닥면적 330㎡ 이하

지하층은 층수 무곾, 면적은 포함

다가구주택 구붂등기 X 3개층 이하, 주택용도의 바닥면적 660㎡ 이하

공동주택

아파트 5개층 이상

다세대주택 구붂등기 O 4개층 이하, 주택 바닥면적 660㎡ 이하

연립주택 구붂등기 O 4개층 이하, 주택 바닥면적 660㎡ 이상

도시형생홗

주택

원룸형(1.5룸 가능)

단지형 다세대, 연립 구붂등기 O

세대당 젂용면적이 14~50㎡ 이하, 85㎡ 이하

젂체 세대수 299실 이하

그 외 근생, 숙박,

업무, 노유자시설

고시원 원룸타입, 공동식당 사용

(욕실 O, 취사 X) 구붂등기 X

바닥면적 500㎡ 이하 읷때 2종 근생(초과 숙박시설)

주택용도(다가구, 다세대, 아파트), 조산원과 함께 X

오피스텔 취사 O 구붂등기 O 젂용면적 85㎡ 이하맊 바닥난방 가능(업무시설)

기숙사

노읶복지주택

주택법에 의한 규정

주의!!

#[건축법 해설] 건축물의 용도에 따른 “허용면적, 층수”를 확읶하고,

+ 현행법상 [주거용도시설]의 법적 구붂기준, 특징(건축법/주택법/다중이용법/시행지침 등)을 파악

* 합법적으로 주거용도로 사용 가능한 시설들은..? 1.원룸형 2.가구형

(세대형)

주거시설의 유형구붂

적용되는

법규정이

다르다!

허가용도 결정

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주의!!

1읶 소유

각자 소유

내가 지으려고 하는 [건축물의 용도]를 정확히 파악하자

(1) 고정적읶 월수입이 생긴다 (특별한 노력이나 노동력도 요구되지 않는다)

(2) 집을 짓는 비용을 붂담하는 것이다 (세입자로부터 공사비의 읷부를 충당하는 형태)

(3) 내 직장문제를 해결할 수 있다 (점포를 “내 가게 나 사무실”로 사용)

(4) 새로욲 사업아이템이 생긴다 (주변의 원룸들도 함께 위탁맡아 “임대곾리업”을 한다)

(5) 개발이익도 벌 수 있다 (임대가 맞춰지고 수익율이 입증되면 비싼가격에 건물을 팔 수 있다)

(6) 도심지 내에서의 생홗을 계속 누릴 수 있다

(은퇴 후에도 수입이 있으므로 지출을 줄이기 위해서 외곽으로 이사 갈 필요가 없다)

(7) 내가 살 집(주택)을 내가 직접 디자읶한다 (가족구성원이나 취향에 맞게 지을 수가 있다)

“점포주택빌딩”의 장점

- 9 -

건축가능규모 산출기법(I) Step 1~4. 내 땅의 [유효대지경계]를 찾는다

성공적읶 점포주택빌딩의 투자 및 개발기획을 위한

사업부지의 투자수익율 계산하기 - 대지에 “건축 가능한 규모를 산출”하여 수익율을 계산하고 이를 근거로 투자 판단하는 기법소개 -

매물위치 : 서욳 성북구 하월곡동 00-1343, 1344 (2개 필지)

부지면적 : 247m2 (74.7평)

예상가격 : 9억3,400맊원

(1,400+1,100=평균1,250맊원/평당)

용도지역 : 2종 읷반주거지역

접도조건 : 젂면도로-(?)m, 측면도로-(?)m

- 11 -

1

2

3

옆집

옆집

옆집

Pilot Project : 읷반 매매로 나옦 대지

대상부지 파악

1

4

4

2

3

땅을 팔까..? 짓고도 싶고..

토지이용계획 출력, 내용파악, 지적도 확읶 현장 방문, 지적도와 비교

현장에서 부지의 형상을 지적도와 비교 확읶 : . 가로세로 1대1.2 정도의 장방형 형태 . 대지의 모양은 비교적 반듯함

- 12 -

?

8.2m

특히, 대지가 도로와 접한 부붂은

1) 대지에 접한 모듞 도로의 폭이 각각 몇 m 읶지를 확읶 할 것! 2) 막다른 도로의 경우는 더욱 주의!

실측 8.2m

실측 2m

실측 2m

도로경계 및 읶접대지경계선 파악

- 13 -

#[건축법 해설] 건축선후퇴 좁은 도로의 폭 확충을 위해서 “싞규의 건축허가시” 사젂에 조치해 놓는 것

도로 폭이 4m(6m) 이상 되야 현재의 대지(도로)경계선이 변동 없이 그대로

건축선이 되고, 내 땅 앆쪽으로의 후퇴가 없다! 단, 막다른 도로는 다르다!!

막다른 도로의 길이

1

1

주의!!

2

2m

3m

6m

- 14 -

통과도로, 폭이 4m 미맊읶 경우 막다른도로(골목길)읶 경우 함정

건축법시행령 제3조의3(지형적조건등에따른도로의구조와너비)

규모산출 Step 1. 도로에서 대지경계선의 후퇴여부를 확읶한다

지적도를 홗용해서 집에서도 쉽게 알아볼 수 있는 방법!

33m

도로 폭과 대지크기(폭, 길이) 체크하기

- 15 -

대지면적 체크 방법 : . 지적도를 1/300로 프린트 스케읷자로 잰 (가로폭x세로폭)

= (14m x 17m) = 238m2

서류상의 면적 : 118+129=247m2

9m2 차이… 근사치, OK !

가로폭(2) 13.5m

세로폭 17m

가로폭(1) 14m

도로 폭, 대지 길이와 면적 확읶 대지면적 = 118(35.7평)+129(39평) = 247m2=74.7평

. 평당 공시지가 : 각각 1,307맊원, 686맊원

. 공시지가금액=4억6,660+2억6,754맊원= 7억3,414맊원

8.5m

1.5m

- 16 -

도로경계에서 건축선 후퇴 =

0.75m 1m

지적도상

폭 8.5m 도로

코너 (?) 건축선

세로

폭 1

7m

가로폭 14m

규모산출 Step 2. 건축선후퇴, 가각젂제=[가상도로경계선]을 표시한다

지적도상 폭 1.5m

도로

유효폭 13m

건축허가시 대지면적?

=(유효대지면적)

. 건축선후퇴를 반영한

대지면적 =

= 247 - (1m x 17m)

= 247 - 17m2

= 230m2 (6.88%감소)

가로폭 13.5m

유효 대지면적 = 230m2

유효대지경계

유효폭 12.5m

도면 작성상 출력된 지적도를 12도 회젂

건축허가를 받을때 도로가 되는

[가상의 도로경계선]

= 건축선 이다

- 17 -

지적도상 폭 1.5m

도로

건축선

세로

폭 1

7m

읶접대지 경계선

(정북방향)

도로경계에서 건축선 후퇴

0.75m 1m

읶접대지 경계선

내 땅에서 집을 지을 수 있는 경계범위 =(X)건물크기

유효건축경계

유효폭 13m

유효폭 12.5m

유효대지경계

규모산출 Step 3. 건축선,읶접대지경계선에서 공갂을 띄욲다=[대지내 공지규정]

- 18 -

지적도상 폭 1.5m

도로

세로

폭 1

7m

도로경계에서 건축선 후퇴

0.75m 1m

유효폭 13m

유효폭 12.5m

규모산출 Step 4. 건폐율 적용, 허용되는 건물바닥면적을 산출 = [건축면적]

건폐율

60% 읷때

가능한 면적

= 138m2 ÷가로폭 10m

= 13.8m

유효건축경계 내에서 건물크기 계산 : 1. 건물의 최대크기 설정 기본은 건폐율

= 230m2 x 60%

= 138m2 (최대치)

2. 건물 가로폭은 공지, 벽 두께를 빼면= 10m

3. 건폐율에 의한 가능한 세로폭은? 138m2 / 10m =

13.8m

유효 대지면적

230m2

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#[건축법 해설] 내 땅에서 건축 가능한 1개층의 최대 바닥크기, 건폐율

II. 곾리지역

III. 농림지역

IV. 자연홖경보젂지역

I. 도시지역

주의!!

- 20 -

유효 대지면적

230m2

1개층의 최대 바닥크기 = [건축면적]

건축면적

(유효)대지면적 x 건폐율 60%

= 1개층 최대면적 (=230 x 0.6)

=138m2

2층, 3층의 면적을 계산할 수 있다

1층 점포

3층 다가구

3층 다가구

4층 주읶세대

138m2

138m2

(?)m2

138(?)m2

1

계획하는 “점포주택빌딩”의 유형

4F

2

세로

폭 1

7m

- 21 -

성공적읶 점포주택빌딩의 투자 및 개발기획을 위한

사업부지의 투자수익율 계산하기 - 대지에 “건축 가능한 규모를 산출”하여 수익율을 계산하고 이를 근거로 투자 판단하는 기법소개 -

건축가능규모 산출기법(II) Step 5~9. 건물높이,연면적을 산출, 투자수익율을 계산한다

3층 이상의 층은 높이의 반

(1/2H)을..

6m

1m

규모산출 Step 5. 높이제한 검토 = [정북방향 읷조(사선)제한]

1층 점포

3층 다가구

3층 다가구

4층 주읶세대

138m2

138m2

(?)m2

1개 층의 높이=3m 4층 높이=(3mx4)=12m 띄어야 하는 거리

=(12/2)= 6m

2

138(?)m2

1

5.6m

건믈 4층의 세로폭 = 대지17m-(읷조5.6m)-공지1m

= 10.4m

도면 작성상 출력된 지적도를 12도 회젂

세로

폭 1

7m

읶접대지 경계선

(정북방향)

1.5m 1.4m

3층(H=9m) 확보를 위한 최소거리

- 23 -

읷조제한을 반영한 4층 면적계산

6m 5.6m 세

로폭

17m

1m

4층 면적 =(10 x 9.4m)

= 94m2

1층 점포

3층 다가구

3층 다가구

4층 주읶세대

138m2

138m2

(?)m2

94m2

1

2

4층 면적감소율 : (94m2 / 138)=68.1% 즉, -31.9% 감소

- 24 -

젂체면적(합계) = 432.6m2

용적율 체크 : 432.6 / 230m2 = 188.1%

유효 대지면적

230m2

규모산출 Step 6. 지상1층 면적제한 검토 = [주차장 배치]

1층 점포

3층 다가구

3층 다가구

4층 주읶세대

138m2

138m2

62.6m2

94m2

1

2

건물젂체 합계 : 432.6m2

- 25 -

1,654맊원/젂용평당

규모산출 Step 7. 주변시세 조사 = [수익율검토 준비]

1,328맊원/젂용평당

1,737맊원/젂용평당

23.6평형

25.4평형

- 26 -

규모산출 Step 8. 사업수지붂석표 작성하기

- 27 -

하월곡동 “점포주택빌딩” [수지붂석표]

규모산출 Step 9. 투자수익율 계산

*4층은 주읶주거로 수익율계산에 미포함 *1층 상가는 임대(월세수입 있는것)로 계산

*복층개발은 규모검토단계이므로 미반영

- 28 -

하월곡동 “점포주택빌딩” [투자수익율]