estate magasin 5-2015

1ESTATE MAGASIN | N°5 2015

N°5 2015

Prosjektguide 2016/17:NYBYGGINGEN STUPER

TELLUS EIENDOM:Skal handle for 1 milliard

TEMA: RETAIL

HØYDEN AS: Sikter mot toppen

FOKUS: Eiendomsskatt i Oslo

EIENDOMSJUSS:• Husk leietakergarantiene• Ulovlig bruk av leide lokaler• Innskjerpet fortolkning av fradragsrett• Ny meglerstandard med garantiforsikring

ArkitekturNytt om navnNøkkeltall for eiendomsfolk – og mye mer

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

Sjefen på bryggaSvein Hov Skjelle er ny administrerende

direktør i Norwegian Property

15E S TAT E M E D I A

0015

år

Vi er i godt selskapI år markerer Basale kun et 25-årsjubileum, men den soliditet og kvalitet vi har opparbeidet siden oppstarten i 1990 viser at vi er bygget for fremtiden. Vi har vokst til å bli en av Nordens største uavhengige forvaltere av næringseiendom.

Med kontorer fra Alta i Nord til København i sør, tilbyr vi lokal tilstedeværelse og høy tverrfaglig kompetanse. Hemmeligheten bak vår suksess ligger i 25 år med lidenskap, motiverte medarbeidere og godt arbeidsmiljø.

Verdioptimalisering av eiendom krever mye spesialkompetanse, innen felter som økonomi, � nans, teknisk, jus, drift og marked. Basale har all den kunnskapen du trenger, fordelt på over 200 eiendoms-eksperter. Hos oss får du ditt eget team av engasjerte medarbeidere, med ulik fagbakgrunn og felles ambisjon om å levere en langsiktig og helhetlig strategi for din investering.

Er du ute etter å gjøre investeringene dine mer lønnsomme, ta kontakt med Basale – det lønner seg.

Basale forvalter omtrent 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester. Ring oss på tlf.: 06760 eller kontakt oss på [email protected].

les mer >>

w w w.ba sa l e .no






les mer >>

w w w.ba sa l e .no






les mer >>

w w w.ba sa l e .no

4 ESTATE MAGASIN | N°5 2015

G R E N S E S P R E N G E N D E E I E N D O M S U T V I K L I N GVi er ikke som andre eiendomsutviklere. Der andre ser stoppskilt i et prosjekt lar vi kreativiteten få en større rolle. Menneskene i Stor-Oslo Eiendom vil opp, og er selskapets viktigste kapital. Vi har lidenskap for eiendom og vil skape noe grensesprengende. Vi har flere nøye sammensatte team som har levert banebrytende eiendomsutvikling. Vi tror på team som utfyller hverandre med litt rock n’ roll, en porsjon galskap, masse kreativitet, stor faglig tyngde, pinlig nøyaktighet og sterk gjennomføringsevne.

Vi utvikler og forvalter i dag 22 prosjektselskaper sammen med våre finansielle partnere; samlet realisasjonsverdi er NOK 15 milliarder. Vi har klokkertro på våre prosjekter, og viser det ved å investere sammen med våre investorer i alle våre prosjekter.

Vi har nå slått sammen våre virksomheter til et felles selskap; STOR-OSLO EIENDOM AS.Vi blir med dette et av Norges største komplette eiendomsutviklingsselskap.

www.soeiendom.no


G R E N S E S P R E N G E N D E E I E N D O M S U T V I K L I N GVi er ikke som andre eiendomsutviklere. Der andre ser stoppskilt i et prosjekt lar vi kreativiteten få en større rolle. Menneskene i Stor-Oslo Eiendom vil opp, og er selskapets viktigste kapital. Vi har lidenskap for eiendom og vil skape noe grensesprengende. Vi har flere nøye sammensatte team som har levert banebrytende eiendomsutvikling. Vi tror på team som utfyller hverandre med litt rock n’ roll, en porsjon galskap, masse kreativitet, stor faglig tyngde, pinlig nøyaktighet og sterk gjennomføringsevne.

Vi utvikler og forvalter i dag 22 prosjektselskaper sammen med våre finansielle partnere; samlet realisasjonsverdi er NOK 15 milliarder. Vi har klokkertro på våre prosjekter, og viser det ved å investere sammen med våre investorer i alle våre prosjekter.

Vi har nå slått sammen våre virksomheter til et felles selskap; STOR-OSLO EIENDOM AS.Vi blir med dette et av Norges største komplette eiendomsutviklingsselskap.

www.soeiendom.no


Haavind har ett av landets største fagmiljøer innen eiendom.Vi har bistått både norske og utenlandske aktører i flere avlandets største transaksjoner, og har omfattende erfaringmed komplekse utviklingsprosjekter.

Våre advokater kjenner bransjen din og vet hva som kreves for å skape konkurransefordeler i et tøft marked.

www.haavind.no

Løsninger finnes


Regjeringens forslag til statsbudsjett inneholdt ikke de store overraskelsene, og det var ventet at det ville komme endringer som skal motvirke investeringsvridningen mot fast eiendom. Det kom i form av forslaget om å øke ligningsverdiene av sekundærbolig og næ-ringseiendom fra 70 prosent til 80 prosent av beregnet markedsverdi.

Forslaget til økning av lav lav merverdiavgiftssats fra åtte til ti prosent er ikke så positivt for hotellbransjen. Mva-pliktige hotellreisende lar seg neppe merke av denne økningen, men for vanlige hotellgjester blir hotellopplevelsene dyrere. Det er selvfølgelig ikke posi-tivt for næringen.

Blant andre bransjer som er omfattet av lav merverdiavgiftssats er kollektivnæringen. Det var derfor mange som reagerte på budsjettfremleggelsen i den tro at vi nå ville gå mot høyere pris på kollektivbillettene. Regjeringen var derfor raskt ute med å avkrefte dette i dagene etter fremleggelsen av statsbudsjettet. Økte kostnader for kollektivselskapene vil bli kompensert for gjennom økte bevilgninger over offentlige budsjett.

Unntaket gjelder for kommersiell virksomhet, herunder drosjer, ekspressbusser og Flytoget. Det er en åpenbar sammenheng mellom mangelfullt offentlig kollektivtilbud og vekst i de kommersielle virksomhetene, og nå velger altså staten å ta dette avgiftsgrepet for å endre styrkeforholdet.

Økt fokus på kollektivtrafikk er et viktig satsningsfelt, da kvaliteten på kollektivtrans-porten er en viktig faktor i by- og stedsutvikling. Nøkkelfaktoren for et vellykket kollektiv-tilbud er at det må være konkurransedyktig med privatbil.

Det er derfor bra at Regjeringen i statsbudsjettet foreslår økte bevilgninger til kollektiv-transport. Det er riktignok en reduksjon i bevilgningene til jernbanen med 17 prosent, men det er en økning i posten vedlikehold av jernbanen med 21 prosent. Det er det nok mange pendlere som vil være glad for. Men samtidig mister mange av disse pendlerfradraget, da bunnfradraget er foreslått økt fra 16.000 kroner til 22.000 kroner. Pendlerfradraget har vært kritisert i mange år, og den betydelige endringen er et signal om at myndighetene ønsker å fase ut ordningen. I dag nyter rundt 400.000 skattytere godt av fradraget, og de fleste av disse er bosatt på Østlandet.

Det er gledelig å se at bevilgningene til Fornebubanen økes i årets budsjett, med et særskilt tilskudd på 100 millioner kroner. Dette er opp hele 75 millioner kroner sammen-lignet med budsjettet for 2015. Samtidig sier Regjeringen at det er aktuelt med 50 prosent finansiering av banen. Den manglende realiseringen av Fornebubanen er en trist historie, og det gjenstår å se om de nye budsjettpengene får fart på sakene.

Viktigheten av et godt kollektivtilbud illustreres godt av et ferskt utspill fra kollektivsel-skapet Ruter. Selskapet sier nei til videre utbygging i Østre Bærum, av den enkle grunn at kollektivnettet er helt sprengt. Bærum kommune har fra før av ikke vist seg spesielt ivrig til å avlaste nabokommunen Oslo i boligpolitikken, og nå har kommunepolitikerne fått enda ett argument for å vende tommelen ned for videre fortetting. Det vil gi ytterligere press på boligmarkedet i Oslo.

Til slutt har vi det faktum at Miljøpartiet De Grønne (MDG) ble høstens valgvinner. En av fanesakene til MDG er å begrense biltrafikken i Oslo og inn til byen. I dag bruker syv prosent av de som jobber i Oslo sentrum bil til jobb, i følge Transportøkonomisk institutt.

Det vil bli færre av disse matpakkekjørerne i årene fremover. Vi har alle et miljøansvar for å få ned bruken av privatbil i byene.

Men ansvaret for å sørge for et tilfredsstillende og konkurransedyktig kollektivtilbud ligger fullt og helt hos myndighetene.

Statsbudsjettet

THOR ARNE BRUN

Ansvarlig redaktør

N°5 2015

ESTATE MEDIA

ANSVARLIG REDAKTØR: Thor Arne Brun, mobil: 95 86 56 56, e-post: [email protected] REDAKSJON:Thor Arne Brun, mobil: 958 65 656, e-post: [email protected] Hagøy, mobil: 997 47 171, e-post: [email protected] Rønne, mobil: 9082 9393e-post: [email protected] Årdal, mobil: 915 38 544, e-post: [email protected]

FOR BESTILLING AV ANNONSE, KONTAKT: Jan Erik Pedersen, mobil : 901 58 211, e-post: [email protected] Nessem mobil: 958 35 865 [email protected] Boisen, mobil: + 47 9513 7283e-post: [email protected] S. Matheson, mobil: + 47 995 53 059e-post: [email protected] DAGLIG LEDER: Trond Valle, mobil: 911 23 [email protected]

LAYOUT OG PRODUKSJON: Estate ReklameMarion, [email protected] Flovild, [email protected]

TRYKK:UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia

Forsidefoto: André Clemetsen

Copyright: Estate Media AS

ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, telefon: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01,e-post: [email protected] 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendoms artikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for innsendt ikke bestilt materiell.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfi rmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi off entlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger: 51 82 29 00 [email protected] Oslo: 23 11 00 00 [email protected] Bergen: 55 21 98 00 [email protected]

I grensesnittet mellomjuridiske og kommersiellemuligheter og problem-stillinger, fi nner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

Vår kultur er preget avlangsiktighet, tålmodighet,korte beslutningsveier ogtydelighet. Både internt, og for våre klienter.

Vårt fokus er alltid høyjuridisk ekspertise og grundig forståelse av klientenesvirksomheter.

Grundige og langsiktige siden 1923

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfi rmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi off entlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger: 51 82 29 00 [email protected] Oslo: 23 11 00 00 [email protected] Bergen: 55 21 98 00 [email protected]

I grensesnittet mellomjuridiske og kommersiellemuligheter og problem-stillinger, fi nner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

Vår kultur er preget avlangsiktighet, tålmodighet,korte beslutningsveier ogtydelighet. Både internt, og for våre klienter.

Vårt fokus er alltid høyjuridisk ekspertise og grundig forståelse av klientenesvirksomheter.

Grundige og langsiktige siden 1923


INNHOLD

innhold10 Leder Statsbudsjettet

PROSJEKTGUIDE

16 Får bare 35.000 nye m2 de neste årene Nybyggingen stuper19 Landets største private byggeprosjekt Hektisk aktivitet på HasleLinje

20 Bygger opp egen avdeling for syndikering og eiendomsrådgivning - Et naturlig område for oss å være i22 - Stor betydning for eiendomsutviklingen Ny kommuneplan for Oslo vedtatt

Søylen selger til Meyer Bergman24 Skal handle for milliarder26 Kraftig verdiøkning i Søylen-systemet26 Milliardgevinst for Søylen-gründerne

28 PROFIL: Tellus Eiendom Skal handle for 1 milliard

32 Leieprisene under press Fremleie og økt arealledighet sender leieprisene nedover

STATBUDSJETTET

34 Dette er endringene i eiendom Omfattende skattekutt i årets statsbudsjett36 - Gode og viktige omstillingsgrep - Men vi er kritisk til heving av ligningsverdi for næringseiendom og sekundærboliger

38 Hva er egentlig problemet? Siste ord er neppe sagt i småhusplanen for Oslo

TEMA: RETAIL

42 For mange er leieprisene helt på grensen Leiekontrakter i enkelte områder signeres på lavere leiepris enn for noen år siden43 Luksus har løftet leieprisene - De har hatt suksess med arbeidet de har gjort44 1-2-3-4 Akershus Eiendom teller menneskene i handlegatene46 Runder snart 100 milliarder - En voldsom vekst i e-handel de siste årene48 Må bli flinkere til å analysere markedet - Mange ønsker en kvalitetssikring før de går i gang52 Slik gjør du 10 tips ved inngåelse av leiekontrakt i handelseiendommer

12 Leder Het høst

18 Brødrenes eiendomskupp Slo til på Ensjø i 1992. Det får de betalt for i dag22 - Det har vært fantastisk bra Eiendomsadvokatene har hatt nok å gjøre så langt i år24 Flying start Ble leder for eiendomsgruppen hos Advokatfirmaet Schjødt i april. Så tok markedet av26 Tror på en aktiv høst - Man skal være ydmyk i forhold til til at vi også snakker om en aktivitetsmessig peak

MARKED

30 Skal close dealer for tre milliarder i september - Og vi har forventninger om å gjøre transaksjoner for over fem milliarder kroner i andre halvår32 - Oljeuroen påvirker - Men slik jeg ser det er det faktisk mer en mulighet enn et problem34 Så mye er i spill Porteføljer utgjør mer enn halvparten av eiendommene som kan få nye eiere i høst36 Som i gullårene 2006 og 2007 - Og i år blir trolig volumet høyere enn den gang38 Tror på en normalisering av markedet Tviler på 100 milliarder i 201540 Årets største handel - Etter kjøpet av Obligo-eiendommene får vi en eiendomsportefølje i Norden som passer godt

HANDELSEIENDOM

44 Økte med 1,6 milliarder Kraftig økning i omsetningen hos Olav Thon46 Knallhard konkurranse Kjøpesentrene vest for Oslo kniver om kjøpesterke kunder50 BIs milliardkupp BI-ledelsen regnet seg frem til en bra eiendomshandel i Nydalen

54 Profil: Anders Opsahl Eiendom - Penger er ikke en drivkraft for meg58 - Det er smart Flere binder lånerenten60 Vil være selektive - Nedsiderisikoen har ikke blitt mindre det siste året, sier Nordea-banksjef

42

24

28

20

UTVIKLING - BONUM - ENTREPRISE bonum.no

LIVET- på -

TOPPENBONUM

SIGNATURURBANLIVING

Bonum kjøper, utvikler og selger eiendom. Vi har som overordnet strategi å bidra til flere boliger i sentrale områder og har spesialisert oss på prosjekter i eksisterende bygningsmasser, ved siden av nybygg.

Våre utviklingsprosjekter er inndelt i fire segmenteretter ulike preferanser. Prosjekttypene skiller seg fra hverandre i stor grad. Noen er tilpasset stor-familien, andre studenten og noen de som er ute etter det helt unike i boligmarkedet.

Bonum utvikler også prosjekter i samarbeid med andre, har du eller dere prosjekter for utvikling, ta gjerne kontakt for å se på mulighetene for et samarbeid.

SELSKAPET

ROMFOR MER

UTVIKLING - BONUM - ENTREPRISE bonum.no

LIVET- på -

TOPPENBONUM

SIGNATURURBANLIVING

Bonum kjøper, utvikler og selger eiendom. Vi har som overordnet strategi å bidra til flere boliger i sentrale områder og har spesialisert oss på prosjekter i eksisterende bygningsmasser, ved siden av nybygg.

Våre utviklingsprosjekter er inndelt i fire segmenteretter ulike preferanser. Prosjekttypene skiller seg fra hverandre i stor grad. Noen er tilpasset stor-familien, andre studenten og noen de som er ute etter det helt unike i boligmarkedet.

Bonum utvikler også prosjekter i samarbeid med andre, har du eller dere prosjekter for utvikling, ta gjerne kontakt for å se på mulighetene for et samarbeid.

SELSKAPET

ROMFOR MER


61 - Vi er på vei inn i en litt mer krevende periode Norwegian Property-sjef Svein Hov Skjelle i denne utgavens portrett

70 PROFIL: Høyden AS Klatrer seg til millioner

74 Aktuelt område: Stavanger Øgreid Eiendom lanserer massive planer

ARKITEKTENE MERKER PRISPRESSET

78 Tror på tøffere tider Nå begynner usikkerheten også å krype inn i gangene til landets arkitekter79 Går for dobling Arkitektkontoret White åpnet dørene for snaut et år siden79 Prispress på arkitekttjenester - Det offentlige presser prisene nedover80 - Det gjør vi ikke - Vi presser ikke prisene, sier Statsbygg

TEMA: Eiendomsskatt82 Bare toppen av isfjellet?83 - Verdireduksjon på fire til seks prosent84 Et regelverk modent for utskifting

HOTELL88 Her er det lavest belegg89 - Dramatisk stor nedgang

BOLIG

90 Redd for å brenne inne med usolgte boliger? Nå kan du forsikre deg mot hyllevarmere92 Langer ut mot myndighetene - Myndighetene har sviktet tilbudssiden94 - Ikke aktuelt Kollektivselskapet Ruter mener det ikke er mulig å legge til rette for flere

boliger og økt fortetting i østre Bærum96 Overta areal fra naboen? Rekkefølgekrav gir mer ekspropriasjon

102 - Jeg har vært avstandsforelsket i dette bygget en god stund Nicolai Riise, arkitekt og partner i MAD, dro på «blind date» til sitt favorittbygg

EIENDOMSJUSS

110 Ulovlig bruk av leide lokaler Hvem har ansvaret og risikoen?114 Fusjon, fisjon og omdanning av utleieselskapet Husk leietakergarantiene!118 Ny meglerstandard med garantiforsikring Her er utkastet til den nye standarden122 Innskjerpet fortolkning av fradragsrett

126 Nytt om navn

128 Nøkkeltall for eiendomsfolk

INNHOLD

96

102

61

70

Med løsninger ti lpasset kundenes behov

GK – smarte løsninger for smarte folk

Dette krever høy kompetanse, nytenkning og tett tverrfagligsamarbeid. Som rådgivende entreprenør kombinerer vi detbeste fra de ulike fagene i innovative løsninger - med minstmulig teknikk. Og vi bruker effektive produksjonsteknikkersom prefabrikkering. Slik sikrer vi våre kunder kvalitet og levert funksjon.

Kundene våre har ikke nytte av at vi leverer mer teknikk enn hva somtrengs for å dekke deres behov – tvert i mot. Likevel skjer det ofte ipraksis, fordi tekniske fag er utilstrekkelig koordinert. Et eksempel erat elektro og VVS ofte velger hver sin bus-løsning for kommunikasjon.Slik trenger det ikke å være. Fagene kan samordnes, og i GK Elektrohar vi allerede valgt felles bus-løsninger i flere prosjekter. Resultatet er mindre teknikk, men mer avanserte og bedre tilpassede løsninger.

Scan denne, og les mer om GK Elektro på www.gk.no/elektro

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på over 4 milliarder kroner. Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no

Reaction

Re

klam

eb

yrå

Målet vårt er å levere minst mulig elektro!

GK Estate ann GK Elektro_GK 04.08.15 14:02 Side 1

Med løsninger ti lpasset kundenes behov

GK – smarte løsninger for smarte folk

Dette krever høy kompetanse, nytenkning og tett tverrfagligsamarbeid. Som rådgivende entreprenør kombinerer vi detbeste fra de ulike fagene i innovative løsninger - med minstmulig teknikk. Og vi bruker effektive produksjonsteknikkersom prefabrikkering. Slik sikrer vi våre kunder kvalitet og levert funksjon.

Kundene våre har ikke nytte av at vi leverer mer teknikk enn hva somtrengs for å dekke deres behov – tvert i mot. Likevel skjer det ofte ipraksis, fordi tekniske fag er utilstrekkelig koordinert. Et eksempel erat elektro og VVS ofte velger hver sin bus-løsning for kommunikasjon.Slik trenger det ikke å være. Fagene kan samordnes, og i GK Elektrohar vi allerede valgt felles bus-løsninger i flere prosjekter. Resultatet er mindre teknikk, men mer avanserte og bedre tilpassede løsninger.

Scan denne, og les mer om GK Elektro på www.gk.no/elektro

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på over 4 milliarder kroner. Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no

Reaction

Re

klam

eb

yrå

Målet vårt er å levere minst mulig elektro!

GK Estate ann GK Elektro_GK 04.08.15 14:02 Side 1


NYHETER


NYHETER

Får bare 35.000 nye m2 de neste årene

NNYHETERTorgeir Hågø[email protected]

Nybyggingen stuper, samtidig som konver-teringen skyter fart. De neste årene tror Union bare på en årlig netto tilførsel av nye kontorer på cirka 35.000 kvadratmeter.

- Når det gjelder nybygging av kontor i Oslo, Asker og Bærum, så forventer vi et gjennom-snittsnivå på cirka 95.000 kvadratmeter de neste tre årene. I den samme perioden forven-ter vi at cirka 60.000 per år vil bli konvertert til andre formål og da spesielt til bolig, slik at netto tilførsel av kontorareal i perioden blir lavt, sier analysesjef hos Union, Jo W. Gullhaugen.

FRA 321.000 TIL 95.000 KVADRATMETERDe siste årene har nybyggingen i Oslo vært heller laber. I 2014 ble det bare ferdigstilt rundt 65.000 kvadratmeter. I år stiger antallet kvadratmeter altså noe, men tar man med i betraktningen at

VAHLS GATE 4: Samlet kontorareal 27.500 kvadratmeter, ferdigstilles i 2016.(ILL.: Dyrvik Arkitekter)

017ESTATE MAGASIN | N°5 2015 017ESTATE MAGASIN | N°5 2013

mye areal blir konvertert til annet formål er net-totilførselen lav.

Dersom Unions regnestykke stemmer vil det i 2015 bare være en nettotilførsel av nye kontor- arealer på 35.000 kvadratmeter.

Til sammenligning ble det i 2013 ferdigstilt 179.000 kvadratmeter, mens det i 2012 ble ferdigstilt hele 300.000 kvadratmeter kontor-bygg. 2009 var det året da det ble ferdigstilt mest nye kontorbygg. Da ble det ferdigstilt hele 321.000 kvadratmeter nybygg. Da var heller ikke konvertering er særlig fremtredende tema.

PROSJEKTENENoen av nybyggene som faktisk har blitt eller skal ferdigstilles i år er for eksempel Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark (OCCI). Parken ble ferdigstilt i august, og er på tilsammen 36.000 kvadratmeter, men Union regner med et kontorareal på 16.200 kvadratmeter. Prosjektet har adresse Ullernchausseen 56-60.

Et annet større prosjekt finner vi i Karve-svingen 1, hvor Höegh Eiendom utvikler 11.000 kvadratmeter kontorer. Dette er det såkalte Al-lerhuset, hvor Aller Media, Redink og Sol allere-de har flyttet inn. I midten av april flytter også Dagbladet inn i bygget.

WIDERØEVEIEN 5: Bedre kjent som Fornebuporten. Første byggetrinn ferdig i år, resten av prosjektet ferdigstilles i 2016.(ILL.: Link Arkitektur)

(Kilde Union)

Ullernchausseen 56-60 OCCI AS 2015 16 200

Karvesvingen 1 Höegh 2015 11 000

Widerøeveien 5 Aker ASA 2015 30 000

Schweigaards gate 16 Entra 2015 12 000


Philip Pedersensvei 7-9 NCC 2015 18 500

Munkedamsveien 62 ROM 2015 5 000

Fridtjof Nansen vei 16 Reimers familien 2015 9 600

Elias Smiths vei 14-26 Attivo 2016 7 000

Widerøeveie n 5 Aker ASA 2016 29 500

Veritasveien 1 DNV 2016 10 000

Storgata 14-18 Olav Thon Gruppen 2016 8 500


Vahls gate 4 Entra og Skanska 2016 27 500

Dronning Eufemias gate 42 Oslo S utvikling 2016 4 200

Dronning Eufemias gate 6B Watrium Eiendom 2017 4 000

Adresse Utvikler Ferdigstilles Kontorareal

Sum 222 000


NYHETERNYHETER

STØRST PÅ FORNEBUDet største byggeprosjektet finner vi på Fornebu, hvor Aker er i ferd med å bygge sitt nye hovedkontor. Prosjektet heter For-nebuporten og har flere byggetrinn. Første ferdigstilles i år og er på cirka 30.000 kva-dratmeter. Samlet er imidlertid dette et byggeprosjekt på hele 80.000 kvadratme-ter. Resten av prosjektet ferdigstilles i 2016.

Andre prosjekter som ferdigstilles i 2015 er Entras kontorprosjekt i Schweigaardsga-te 16. Her bygger de 12.000 kvadratmeter med kontor. Dette blir nytt hovedkontor for Statoil Fuel & Retail. Høegh Eiendom ferdigstiller også et prosjekt i Karvesvin-gen 3 på 16.000 kvadratmeter. Dette er det såkalte Frontbygget hvor Bymiljøetaten blir hovedleietaker. NCC ferdigstiller et prosjekt i Philip Pedersensvei 7-9 på 18.500 kvadratmeter. Dette er det såkalte Lysaker Polaris-bygget. Bygget er ifølge NCC utleid.

STORGATA 14-18: I regi av Olav Thon Gruppen, totalt 8500 kva-dratmeter. Kontorarealene i sin helhet eid ut til Riksrevisjonen, men butikkarealene er ledige.(ILL.: Olav Thon Gruppen)

LITE NYTT: - Netto tilførsel av nye kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum de neste tre årene blir lavt, sier Jo W. Gullhaugen, analysesjef hos Union.

VERITASVEIEN 1: På Høvik i Bærum, ferdigstilles 2016. Byggherre Veritas skal leie ut en stor del av arealene.(Ill.: LUND+SLAATTO ARKITEKTER)


- Vi har nettopp ferdigstilt to bygg, «Aller-huset» og «Frontbygget». Til sammen er de byggene på rundt 24.000 kvadratmeter, sier daglig leder i HasleLinje, Jørgen Christoffer Flaa.

HALVFERDIGE PÅ HASLELINJEDette er imidlertid bare to av prosjektene som er under bygging i området. Neste år ferdigstiller de et tredje bygg som skal huse COWI’s hovedkontor, og i mars 2018 ferdig-stiller de nytt bygg som blir hovedkontor for Securitas. Samlet vil de fire byggene være på rundt 55.000 kvadratmeter.

- Det store volumet gjør HasleLinje til det største byggeprosjektet i Norge om dagen. Det finnes noen større prosjekter, også i privat regi, men der er det flere utviklere inne, sier Flaa.

Med de to byggene som er ferdigstilt, samt de to som er under bygging er HasleLin-je omtrent halvferdige med utviklingen av næringsdelen av prosjektet. De har en regu-leringsplan som tillater rundt 110.000 kva-dratmeter (BRA) næringsarealer, og 55.000 kvadratmeter er akkurat halvparten av dette.

10.000 METER LEDIGFor øyeblikket har selskapet rundt 10.000 ledige kvadratmeter i byggene som er under oppføring. De konsentrerer seg nå om å fylle opp disse før de går videre med andre større bygg på området.

- Vi deler opp arealene og legger til rette

for litt mindre leietakere. Vi hadde cirka 6000 ledige kvadratmeter i Karvesvingen 3, hvor Oslo kommune Bymiljøetaten skal inn, men her har vi nå signert 2500 kvadratmeter, slik at det bare er 3500 meter igjen, sier Flaa.

Han poengterer imidlertid at dersom det dukker opp noen store søk, så kommer de til å gå i gang med nok et nybygg.

- Da snakker vi om leietakere som vil ha +/- 10.000 kvadratmeter. Området er ferdig regulert, så alt vi trenger for å gå i gang er en rammetillatelse. I løpet av kort kan vi derfor være i gang med byggingen, sier Flaa.

GOD TIMINGEn av grunnene til at Höegh Eiendom og AF Gruppen har lykkes med HasleLinje har ifølge Flaa å gjøre med timing. - Områdets største konkurrenter er nok Nydalen og Helsfyr. Disse områdene er nesten ferdig utviklet og dermed har de ikke hatt så mye å tilby. Det har vi, samtidig som vi har vært fleksible i forhold til løsninger. Vi har i stor grad kunne skreddersy lokalene til de ulike leietakerne, sier Flaa.

En annen grunn er utbyggingen av ny t-banelinje som binder dette området av Oslo tettere på sentrum.

- Hasle-området ligger bare tre-fire kilo-meter fra Oslo S. Til sammenligning ligger Majorstua 4 kilometer fra Oslo S. Oslo sentrum har også med Bjørvika blitt flyttet lengre østover, noe som bidrar til å gjøre Hasle enda mer sentralt, sier Flaa.

Et sterkt fokus på miljø og tidlig regulerte tomter har også bidratt positivt.

- Samtidig har det selvfølgelig vært et godt marked de siste årene, sier Flaa.

DETTE BYGGER DE: Karvesvingen 1: 11.000 kvadratmeter, ferdig (Allerbygget)Karvesvingen 2: 13.000 kvadratmeter, ferdig i 2016 (Portalbygget)Karvesvingen 3: 16.000 kvadratmeter, ferdig (Frontbygget)Karvesvingen 4: 14.000 kvadratmeter, ferdig i mars 2018

Ser man bort fra offentlige byggerier og prosjekter hvor flere enn én utbygger er involvert, så er Höegh Eiendom og AF Gruppens prosjekt på

HasleLinje det største byggeprosjektet i Norge om dagen.

Dette er landets største private byggeprosjekt


STORT VOLUM: Neste år ferdigstiller Höegh Eiendom det som skal bli COWI’s hovedkontor på HasleLinje, og i mars 2018 skal Securitas´ nye hovedkontor stå ferdig(Ill.: LOF Arkitektur AS/RIFT AS/ Höegh Eiendom).


NYHETERNYHETERNYHETER

www.engebretsen.no

BORA benkeventilator gir deg den perfekte kjøkkenopplevelsen. Stillegående og effektivt trekker den av dampen direkte fra koketoppen, slik at klær og hår ikke lukter av stekeos fra grytene. Du slipper også en ventilasjonshette som forstyrrer utsikten.

Noe for deg som eiendomsutvikler å tenke på i ditt neste prosjekt?

VIS MEG VIFTEN DIN OG JEG SKAL SI DEG HVEM DU ER!


- Vi har gjort lite på næringseiendom i Norge, men det er et område hvor det skjer mye og det er derfor et naturlig område for oss å være i, sier sjef for Carnegie i Norge, Chris-tian Begby.

HENTER FRA KONKURRENTENECarnegie er et finansrådgivningsselskap med 600 ansatte i åtte land, blant annet Sverige, Danmark og Norge.

Rekrutteringen til den nye eiendomsavde-lingen i Norge er allerede godt i gang. De har så langt ansatt tre medarbeidere, blant annet Fredrik Bø som kommer fra DNB Markets.

Han har tidligere også erfaring fra næ-ringsmegling og skal bygge opp Carnegies syndikeringsavdeling i Norge.

- Vi opplever interessen som svært god og har fått mange interessante søkere, sier Begby, som legger til at de søker etter erfarne medarbeidere.

- Det er derfor naturlig at vi rekrutterer folk som allerede sitter i gode stillinger, sier Begby.

DEL AV EN NORDISK SATSINGHvor stor avdelingen skal være er ikke endelig

avklart, men de kommer ifølge Begby til å ende opp på i underkant av ti medarbeidere.

- Vi skal være fire til fem som skal jobbe med syndikering av eiendommer og så skal vi også en avdeling for corporate finance. Trolig ender vi opp med rundt åtte til ni medarbei-dere, sier Begby.

Carnegie har så langt konsentrert ak-tiviteten sin om andre aktivaklasser, men satsingen på eiendom er en del av en større pan-Nordisk strategi og satsing.

- Dette er en del av en langsiktig satsing på nordisk nivå. Fra utsiden kan det virke som om vi kommer satser på toppen av et marked, noe som alltid er en bekymring, men dette er altså en del av en langsiktig strategi og satsing, sier Begby.

TØFF KONKURRANSEAmbisjonen til Carnegie er ifølge Begby å bli en spiller i eiendomssegmentet.

- Det er tøff konkurranse i dette markedet, men det er det av alle typer meglertjenester. Vi skal bli en aktør i dette markedet, og jeg mener at vi med vårt nordiske samarbeid har en litt annen vinkling enn flere av de andre aktørene, sier Begby.

Carnegie er i ferd med å bygge opp en egen avdeling for syndikering og eiendomsrådgivning.

Carnegie vil ha en del av

transaksjonskaken

SATSER I NÆRINGSEIENDOM: - Vi skal være fire til fem som skal jobbe med syndikering av eiendommer og så skal vi også en avdeling for corporate finance. Trolig ender vi opp med rundt åtte til ni medarbeidere, sier Carnegie-sjef Christian Begby.


www.engebretsen.no

BORA benkeventilator gir deg den perfekte kjøkkenopplevelsen. Stillegående og effektivt trekker den av dampen direkte fra koketoppen, slik at klær og hår ikke lukter av stekeos fra grytene. Du slipper også en ventilasjonshette som forstyrrer utsikten.

Noe for deg som eiendomsutvikler å tenke på i ditt neste prosjekt?

VIS MEG VIFTEN DIN OG JEG SKAL SI DEG HVEM DU ER!


NYHETER

NNYHETERThor Arne Brun [email protected]

Det har vært stor debatt de seneste årene knyttet til hvordan den videre utviklingen av Oslos vekst best bør tilrettelegges. Svært mange aktører har vært involvert i arbeidet med den nye kommuneplanen for Oslo.

Onsdag 23. september ble den nye kom-muneplanen for Oslo, «Oslo mot 2030», endelig vedtatt av Bystyret.

Advokatene Stig L. Bech og Henrik Rudene Taubøll i BA-HR har tidligere tatt for seg de ulie aspektene rundt forslagene til den nye kommuneplanen for Oslo

- Kommuneplanen skulle etter planen vedtas sent våren 2015, men nå er den endelig på plass, sier Taubøll.

- Den nye kommuneplanen blir et svært viktig dokument for alle som jobber med byutvikling i Oslo i tiden fremover. Planen gir store muligheter, men kan også innebære begrensninger for enkelte.

- Det vil bli lagt opp til god fortetting av indre by og legges opp til stor utvikling rundt Oslos sentrale knutepunkter, sier Bech.

- Og, det blir spennende å se hvordan ut-viklingen av satsningsområdet benevnt «Ho-vinbyen» blir.

- Hva er det er viktig å merke seg ved kom-muneplanen om man utvikler eiendom i Oslo fremover?

- Det viktigste man bør merke seg er at 472 reguleringsplaner i Oslo, som nevnt tidlige-re, nå oppheves. Den kjente soneplanen for indre by fra 1977 oppheves, sammen med en rekke underliggende reguleringsplaner, sier Taubøll.

OPPHEVET REGULERINGSPLAN?Også en del kommunedelplaner vil falle bort.

- Vi oppfordrer derfor alle som eier eller utvikler eiendom i Oslo om straks å undersø-ke om «deres» reguleringsplan nå blir opphe-vet ved ny kommuneplan. En oversiktlig liste over hvilke planer som oppheves finnes som bilag til den nye kommuneplanen.

- Kommuneplanen vil ha meget stor betydning for eiendomsutviklingen i Oslo i årene fremover.

Ny kommuneplan for Oslo vedtatt

VIKTIG: - Den nye kommuneplanen for Oslo er et av de viktigste dokumentene for alle som utvikler eiendom i Oslo, sier f.v. Henrik Rudene Taubøll og Stig Bech.


- Det er også viktig for alle som jobber med pågående transaksjoner, og tilhørende due dilligence, å undersøke hvorvidt regu-leringsplanen til eiendommene nå oppheves eller ikke, sier Bech.

Typisk vil man kunne se at et verdi-fullt ikke-utnyttet potensiale forsvinner sammen med reguleringsplanen, for ek-sempel en ikke utnyttet rett til uteservering eller til en ekstra etasje.

Det kan også skape utfordringer for mange at man ikke lenger har en gjeldende reguleringsplan for sin eiendom å planlegge ut fra. Man risikerer slik sett ved nye tiltak også å måtte starte en mer omfattende plansak.

- Det kan for øvrig merkes at det i kom-muneplanens punkt § 1.3 er presisert at «eksisterende reguleringer som inneholder formålet spesialområde bevaring, gjelder ved motstrid foran kommuneplanen for så vidt gjelder dette forholdet», sier Bech.

- Bestemmelsen er noe tvetydig, siden de «eksisterende reguleringer» faktisk opphe-ves ved kommuneplanen, men reguleringen er nok ment å si at formålet «spesialområde bevaring» vil videreføres i nye planer.

- Som tidligere nevnt er det for øvrig ikke bare å «oppheve» utdaterte reguleringspla-ner, da «opphevelse» av reguleringsplaner må gjøres på samme måte som vedtakelse av

disse, jf. pbl. § 12-14. Det blir spennende å se hvordan Oslo kommune løser arbeidet med opphevelse av reguleringsplaner i praksis.

SJEKK FOR HENSYNSSONER- Er det andre forhold en eier/utvikler

bør undersøke nå som kommuneplanen er endelig vedtatt?

- En utvikler bør nok særlig sjekke at eiendommen som skal utvikles ikke er lagt til en såkalt hensynssone for «felles planleg-ging». Kommuneplanen legger opp til såkalt «felles planlegging» for enkelte områder i Oslo, noe som gir hjemmel til å pålegge private aktører innenfor et større område å samarbeide om utarbeiding av felles forslag til reguleringsplan. Kommunen kan faktisk nekte å behandle et privat reguleringsfor-slag for en enkelt tomt før et mer helhetlig forslag er presentert, sier Taubøll.

- Har man sittet på gjerdet med et privat reguleringsforslag, og ikke har undersøkt hensynssonene merket av i forslaget til kommuneplan som har ligget ute, kan man få seg en overraskelse når reguleringsforsla-get endelig sendes inn. Kommunen kan da pålegge «felles planlegging» for eiendom-men.

- Av positive effekter vil man for en del mindre prosjekter fra nå kunne unngå de-taljregulering oppføring av nybygg, tilbygg,

påbygg og bruksendring dersom prosjektet er under 1500/2000 kvm og det har en viss boligandel. Dette kan komme mange til nytte.

- Hva med kulturminnevern?- Temakart for kulturminnevern er

vedtatt som en del av kommuneplanen. Mange vil fra i dag få lagt restriksjoner på sin eiendom og kan risikere en tøffere prosess for å få på plass dispensasjoner. Vi anbefaler derfor at folk tar en titt på kul-turminnekartet (T5) som er vedlagt planen, sier Bech.

- Hvor viktig er planen i det daglige ar-beidet med eiendomsutvikling?

- Generelt sett er dette et av de viktigste dokumentene for alle som utvikler eiendom i Oslo, sier Bech.

- Vi har siden forslag til ny kommuneplan ble lagt ut vært nøye med i alle søknader å flette inn hvorfor tiltaket er i tråd med fø-ringene i forslag til ny kommuneplan. Dette må nå videreføres, men nå konkret i forhold til gjeldende plan.

- Vi har sett svært god effekt av å dra linjer fra kommuneplanen inn i ulike søk-nadsprosesser. Kommuneplanen er et «ferskt» uttrykk for hva Oslos myndigheter mener er riktig. Det gir trygghet for den enkelte saksbehandler at søknadene tydelig og presist forankres i dette utgangspunktet.


NYHETER

NNYHETERTore Å[email protected]

Etter salget av Promenaden Property er Søylen Eiendom klare for å investere milliarder av kroner i Oslo-eiendom.

Skal handle for milliarder

Søylen Eiendom har fått budaksept på en porteføl-je bestående av 8-10 butikkseksjoner i Oslo. Selger er Naturbetong AS, hvor Kenneth Sandvold er ho-vedaksjonær. Prisen på porteføljen ligger på ca. 150 millioner kroner, og eiendommene er lokalisert på Frogner, Grünerløkka og i sentrale handlegater.

RIGGET FOR KJØPDette er bare ett av flere kjøp som Søylen Eiendom kommer til å gjøre fremover. Etter at selskapet solgte sin eierandel på 65 prosent i Promena-den Property, som blant annet omfatter Eger Karl Johan og Steen & Strøm Magasin, er Søylen Eiendom lastet opp med cash.

- Vi har fått inn ca. 2 milliarder kroner i egenka-pital, noe som gjør at vi er godt posisjonert for nye kjøp, sier Carl Erik Krefting, som sammen med Hans Petter Krohnstad og Runar Vatne står bak Søylen Eiendom.

IKKE DÅRLIG TIDKrefting forteller at Søylen Eiendom skal handle for milliarder av kroner fremover, men han påpeker at de ikke har dårlig tid.

- Det er ganske så skarpe yielder nå, derfor må vi være sikre på at vi får god avkastning på de in-vesteringene vi gjør, sier han.

FORTSETTER MED UTVIKLINGSamtidig er Søylens hovedsatsing å utvikle eien-dommer.

- Vi skal utvikle eiendommer til noe bedre, og vi er først og fremst interessert i hele bygg med

kontor og retail i kombinasjon. Men vi kommer også til å se etter handelsseksjoner, forteller han.

Satsingen skal fortsatt være i Oslo-regionen.

40 EIENDOMMER IGJENEtter salget av Promenaden Property har Søylen et 40-tall eiendommer igjen i porteføljen. Krefting vil ikke si noe om hva denne porteføljen kan være verdt, annet enn at ”det er flere hundre millioner kroner”.

I årsregnskapet til Søylen Eiendom for 2014 ble eiendomsporteføljen, inklusive eierandelen i Promenaden Property, oppjustert med 318, 4 millioner kroner. Krefting mener at salgssummen i Promenaden-dealen viser at verdiene på den resterende porteføljen nå er betydelig høyere enn ved årsskiftet.

PORTEFØLJE I SVEITSSøylen Eiendom har også en betydelig portefølje av kombinasjonseiendommer i og rundt Zürich. Ifølge Krefting har dette sin bakgrunn i at Hans Petter Krohnstad i yngre år studerte i Sveits.

- Vi fikk en henvendelse om å investere i Sveits, og det har vist seg å være fornuftig, sier Krefting.

De ”sitter ikke og regner på hva disse eiendom-mene er verdt”, men bare på valutaendringer (be-tydelig svekkelse av norsk krone mot euro), skal kroneverdien av porteføljen ha økt med 50-100 millioner.


JAKTER EIENDOMMER: Hans Petter Krohnstad, Carl Erik Krefting og Runar Vatne er godt posisjonert for nye eiendom-skjøp etter salget av Promenaden Property, og overtar nå en portefølje av 8-10 butikkseksjoner fra Kenneth Sandvold (innfelt).



NYHETER

www.nbbl.no

NBBL Fulltegningsforsikring AS forsikrer markedsrisikoen i boligprosjekter.

Nå også med mulighet for fullt oppgjør for usolgte boliger ved ferdigstillelse.

Kraftig verdiøkning

Milliardgevinst for Søylen-gründere

Søylen Eiendom oppnådde i fjor et resultat før skatt på 328 millioner kroner etter at reell verdi på porteføljen ble oppjustert.

Søylen Eiendom selger dattersel-skapet Promenaden Property, som eies av Søylen Næringseiendom og Madison International med hen-holdsvis 65 prosent og 35 prosent.

Kjøper er det internasjonale eiendomsfon-det Meyer Bergman.

Kjøpesummen er 5,3 milliarder kroner inkludert gjeld. Også driftsselskapet i Søylen Eiendom med 30 ansatte overtas av Meyer Bergman.

Ryktene om at hele eller deler av Søylen Eiendom var i spill hadde da versert i lengre tid, og i begynnelsen i september avviste majoritetseier Carl Erik Krefting overfor Estate Nyheter at Søylen Eiendom var i en salgsprosess.

- Det stemmer ikke. Ja, det er jeg helt sikker på, svarte majoritetseier Carl Erik Krefting da han ble konfrontert med ryktene om at Søylen Eiendom var for salg, før han la til:

- Jeg har hørt dette ryktet jeg også, men det stemmer altså ikke.

Fratrukket gjeld sitter gründerne av Søylen, Carl Erik Krefting, Runar Vatne og Hans Petter Krohnstad igjen med en gevinst på rundt 1,3 milliarder kroner.

- Etter salget har Søylen Eiendom over 40 eiendommer tilbake i Norge og Sveits, poengterer Krefting til Estate Magasin.

For noen uker siden ble det at Søylen Eiendom selger datterselskapet Promenaden Property. I dette selskapet inngår blant annet motemagasi-net Eger Karl Johan og Steen & Strøm Magasin.

FALL I LEIEINNTEKTERAv det ferske årsregnskapet fremgår det at 71,3 prosent av leieinntektene til Søylen Eiendom kom gjennom Promenaden Property i 2014. Leieinntektene falt fra 183,8 millioner kroner i 2013 til 178,5 millioner.

Søylen Eiendom kjøpte i fjor Øvre Slottsga-te 10 og fire seksjoner i Øvre Slottsgate 18-20. I tillegg solgte selskapet en rekke eiendommer.

FORNØYDE EIERE- Tatt i betraktning transaksjonsvolumet og de betydelige utviklingsprosjektene i både Steen & Strøm og Eger, er styret fornøyd med leieinntektene som ble oppnådd i 2014, heter det i styrets beretning.

Konsernregnskapet viser at Søylen Eiendom i fjor fikk et overskudd før skatt på

328 millioner kroner. Resultatet er preget av at virkelig verdi på investeringseiendom-mer er justert opp med 318,4 millioner (net change in adjustments of fair value).

STERK ETTERSPØRSELNår det gjelder fremtidsutsiktene, viser styret til nedgangen i norsk økonomi som følge av fall i oljeprisen.

- Dette kan resultere i økt arbeidsledighet og lavere forbruk, noe som potensielt kan gi en uønsket effekt på eiendomsmarkedet. På den annen side er det for tiden lav ledighet og sterk etterspørsel etter retail-lokaler i Oslo sentrum, og styret tror det er rom for ytterli-gere økninger i leieinntektene for selskapets eiendommer.

KVALITETSEIENDOMMERStyret viser også til det svært sterke transak-sjonsmarkedet for høykvalitetseiendommer i 2014 og så langt i 2015.

- Lav rente og et gunstig kredittmarked har bidratt til en økning i eiendomsverdie-ne. Styret forventer at disse markedsbetin-gelsene vedvarer, noe som kan føre til en ytterligere økning i verdien av selskapets eiendommer.

Søylen Eiendom ble stiftet i 2004 og eies av Carl Erik Krefting, Hans Petter Krohnstad og Runar Vatne.

NNYHETERTore Å[email protected]


www.nbbl.no

NBBL Fulltegningsforsikring AS forsikrer markedsrisikoen i boligprosjekter.

Nå også med mulighet for fullt oppgjør for usolgte boliger ved ferdigstillelse.


PROFIL

Skal handle for 1 milliardGjennom Tellus Eiendom skal seriegründer Edvard Bakkejord kjøpe eiendom for 1 milliard kroner de neste 1-2 årene. Nylig hentet han Per Øivind Dahl fra Newsec til å lede selskapet.

50-250 MILLIONER: Eiendommene som Per Øivind Dahl og Edvard Bakkejord skal kjøpe, kommer til å ligge i leiet 50-250 millioner kroner.


Edvard Bakkejord begynte for alvor å satse på eiendom i år 2000 etter at han og sønnen, Erik, hadde cashet inn 240 millioner kroner fra aksjesalg i StepStone. Dette selskapet var opprinnelig en avdeling Forenede Økonomer, som Bakkejord solgte vil Visma i 2002 og ga ham en gevinst på ytterligere 85 millioner.

300 BOLIGERI dag har Bakkejord-selskapet Tellus Eiendom en egenkapital på minst 500 millio-ner kroner. Eiendomsporteføljen består blant annet av ca. 300 boliger fordelt på 6 bygårder i Oslo.

- I utgangspunktet skal vi beholde bolig-porteføljen, men vi solgte nylig to bygårder fordi prisene var veldig forlokkende. Dessu-ten var disse de to minste bygårdene. Siden det er så små marginer på eiendom i dag, er det nødvendig å ha store enheter og en stor masse, sier Edvard Bakkejord.

De to bygårdene ga en gevinst på ca. 50 millioner kroner.

DRIFTER SELVTellus Eiendom står selv for driften, og de er veldig nøye med hvem som flytter inn i lei-lighetene.

- Vi innhenter alltid referanser og kreditt-opplysninger, og da blir det aldri noe tull. Det er jo sånn at én dårlig leietaker kan ødelegge for mange andre leietakere, sier han.

Bygårdene befinner seg på St. Hanshau-gen, Bislett, Sagene, Sinsen og Storo. Den største bygården ligger i Bergstien på St. Hanshaugen og rommer 80 leiligheter.

Ingen av de 300 leilighetene står ledige.

VANSKELIG Å REGNE HJEMNå er det imidlertid blitt svært vanskelig å regne hjem kjøp av bygårder i Oslo, derfor skal Tellus Eiendom intensivere satsingen på næringseiendom. Selskapet eier i dag ulike typer næringslokaler fordelt på kontor-, restaurant- og butikklokaler, men de nær-

meste 1-2 årene skal det handles ytterligere eiendom for 1 milliard kroner.

I denne satsingen blir Per Øivind Dahl en viktig brikke. Den tidligere administrerende direktøren i Newsec ble rett før sommeren hentet til Tellus Eiendom for å lede satsingen. Da hadde Dahl vært 16,5 år i Newsec.

MEISLER UT STRATEGI- Jeg har kjent Per Øivind lenge, og han har blant annet vært megler for flere av eiendommene vi har kjøpt. Vi har god kjemi, og han har bred erfaring og god kunnskap om eiendomsmarke-det. Jeg er helt sikker på at han kommer til å tilføre oss mye, sier Bakkejord.

Per Øivind Dahl begynte som administre-rende direktør i Tellus Eiendom 1. september, og er nå i gang med å meisle ut en strategi for selskapet i samarbeid med Bakkejord-familien.

KJØPER GJENNOM MEGLER- Eiendommene vi skal kjøpe, kommer til å ligge i leiet 50-250 millioner kroner. Vi kommer nok til å kjøpe de fleste eiendomme-ne gjennom megler, siden det er krevende å snuse opp eiendommer på egenhånd i dagens marked, sier Per Øivind Dahl.

Han ser for seg både kontor- og handelsei-endommer som ligger utenfor CBD og det sen-trale Oslo, men ikke lengre unna enn at de kan kjøre dit på maksimalt 1 time.

- Det er fortsatt mulig å kjøpe eiendommer med kontrakter på 7-8 år og en yield på 6,5 til 7. Med KPI-regulering av kontraktene kan det fort bli 10 prosent i avkastning, sier Dahl.

KAN BLI FLERE KJØPDet vil i så fall være langt bedre enn i beste fall 1 prosent rente i banken.

- Vi har en solid boligmasse som er attrak-tiv for bankene, samtidig som vi har hatt et godt forhold til to banker gjennom mange år. Nå skal vi kjøpe for 1 milliard i første runde, og så får vi se om det blir mer om 2 år, sier Bakkejord, som er trygt plassert på Kapitals liste over Norges 400 rikeste personer.

PROFILTore Årdal [email protected]

P


PROFIL

På bakgrunn av egenkapitalen i Tellus Eiendom har selskapet en investeringskapasi-tet på ca. 2 milliarder kroner.

KRYSSEIERSKAPBakkejord fyller snart 70 år, og siden barna hans driver business på egen kjøl, er ingen av dem naturlige avtakere til eiendomsvirksom-heten. Det er en av grunnene til at Per Øivind Dahl ble hentet til selskapet.

Samtidig er det en del krysseierskap i eien-dommene. Blant annet eier Tellus Eiendom 20 prosent av aksjene i Oslo Handelseiendommer AS, som sønnen Sindre Bakkejord driver.

GULLGRUVE I SKYENEt annet eksempel er kontoreiendommen Sch-weigaardsgate 33 B, som er eid 51/49 av Tellus Eiendom og Intility AS. Det sistnevnte selska-pet er leietaker i bygget og drives av Erik Bak-kejord. Han er administrerende direktør og ho-

vedaksjonær i Intility, men her er også Edvard Bakkejord inne på eiersiden.

Intility er kåret til en av verdens ledende skyleverandører og har så langt i år ansatt 80 nye medarbeidere. Selskapet er også blitt en durabelig pengemaskin; de siste 10 årene har det dryppet nesten 200 millioner kroner ned på bunnlinjen.

DOBLET VERDIEiendommen i Schweigaardsgate ble kjøpt for 100 millioner kroner, og Bakkejord tror den han ha doblet seg i verdi.

- Med sin umiddelbare nærhet til Bjørvika blir beliggenheten i Schweigaardsgate bare bedre og bedre. Om 5 år er ikke gaten til å kjenne igjen, mener han.

Schweigaardsgate 33 AS er nå i dialog med plan- og bygningsetaten om å bygge på tre etasjer på den sentralt beliggende kontoreien-dommen.

BYGGER PÅ: Eiendommene som Per Øivind Dahl og Edvard Bakkejord skal kjøpe, kommer til å ligge i leiet 50-250 millioner kroner.

#stoltavjobben

Din totalleverandør av kvalitetshåndverkalliero.no - tlf: 23 26 54 00

Pantone

Pantone

CMYK

Pantone

CMYK

Å være maler er et nøyaktighetsarbeid som krever tålmodighet. Annie er en erfaren maler som trives med malerpenselen.

Derfor trives hun godt i Alliero Bratfoss. Og derfor blir resultatene gode hver gang. Sammen med 320 ansatte i Alliero,

utgjør dette trekløveret et team med bred fagkompetanse og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi

holde bygninger vedlike på en verdig måte. Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

KVALITET I ALLE STRØK


#stoltavjobben


Pantone

Pantone

CMYK

Pantone

CMYK

Å være maler er et nøyaktighetsarbeid som krever tålmodighet. Annie er en erfaren maler som trives med malerpenselen.

Derfor trives hun godt i Alliero Bratfoss. Og derfor blir resultatene gode hver gang. Sammen med 320 ansatte i Alliero,

utgjør dette trekløveret et team med bred fagkompetanse og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi

holde bygninger vedlike på en verdig måte. Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

KVALITET I ALLE STRØK


MARKED

Fremleie og økt ledighet sender leieprisene nedover

Leieprisene forventes å falle i Oslos randsoner.

VANSKELIG UTLEIEMARKED: Leieprisene på Lysaker faller jo lengre gangavstand man har til togstasjonen. - Vi registrerer at det gis betydelige leiefritak for å friste leietakere, sier DNB Næringsmegling i en fersk rapport. Her fra Granfoss Næringspark.


Den siste markedsrapportene til de forskjel-lige eiendomsrådgiverne i Oslo viser stabil utvikling i Oslo sentrum, men nedagående trend i Oslo randsoner, spesielt på vestsiden av byen.

En markedsrapport fra Akershus Eiendom viser redusert aktivitet i utleie-marked sammenlignet med de to-tre siste årene. Dette forklares med forventninger om redusert økonomisk aktivitet i Norge, som igjen har sitt utspring i de rekordlave oljeprisene.

- Likevel - attraktive objekter i de mest sentrale områdene blir ikke stående tomme lenge før de blir leid ut. Det er eldre og ineffektive eiendommer som sliter med å få inn nye leietakere, og disse eiendommene drar ned leienivået marke-det sett under ett, poengterer Akershus Eiendom.

Men det er i randsonen av Oslo at det er størst uro blant utleierne. Ledigheten på Lysaker er nå rundt 20 prosent, og utleierne hoster opp større eller mindre rabatter for å få leid ut lokalene som står ledig.

En av de mest vanlige rabattene er såkalte leiefritak, som består av f lere måneder med gratis leie mot at leietaker signerer en leiekontrakt på et gitt antall år.

- Leieprisene i vestaksen forventes å gå ytterligere ned på kort sikt. Årsaken til dette er økt grad av fremleie. For resten av Oslo forventer vi stabil utvikling i in-tervallet pluss/minus tre prosent, siden etterspørselen fortsatt er robust, konklu-derer Akershus Eiendom.

DNB Næringsmegling poengterer også den høye ledigheten på Lysaker i sin siste markedsrapport.

- Lysaker er det området som har fått kjenne nedgangskonjunkturene hardest. Ledigheten øker fra allerede høye 97.000 kvadratmeter i første kvartal til 122.000 kvadratmeter nå (tredje kvartal, red. anm.), skriver DNB i rapporten.

- Vi teller også ledigheten etter Cisco i Philip Pedersens vei 20 med 7500 kva-dratmeter, samt 7500 kvadratmeter i Magnus Poulssons vei 7 etter Norwegian Broker og Eureka Pumps. Mange store nye ledige arealer er altså tilkommet, mens noen mindre arealer er løst. I KLPs bygg i Drammensveien 288 er det leid ut over 2000 kvadratmeter til blant annet Pfizer.

- Den høye ledigheten gir seg utslag i leieprisene. Trenden er nedadgående, og potensielle leietakere sitter dermed med gode kort på hånden.

- Leienivåene holder seg bra på de mest sentrale byggene tett på togstasjonen, mens prisene faller jo lengre gangavstand man har til togstasjonen. For mer usen-trale eiendommer på Lysaker er markedet nå svært tøft.

- Vi registrerer også at det gis betyde-lige leiefritak for å friste leietakere til å signere kontrakt, oppsummerer DNB.

NNYHETERThor Arne [email protected]

- Leieprisene på Lysaker faller jo lengre gangavstand man har til togstasjonen. - Vi registrerer at det gis betydelige leiefritak for å friste leietakere.


STATSBUDSJETT

Forslaget til statsbudsjett: Dette er endringene i eiendom

Årets forslag til statsbudsjett innebærer omfattende skattekutt, ettersom den alminnelige

skattesatsen justeres fra 27% til 25%.

NNYHETERTorill H. Aamelfot og Ina Wikborg Todal


Til gjengjeld øker skatt på eierinntekter (utbytte, utdelinger, gevinster og tap ved salg av aksjer og andeler i KS, IS, ANS til 28,75 % .

Samtidig med budsjettfremleggelsen er det også fremlagt forslag til skattereform/Stortingsmelding som behandler Scheel-ut-valgets nokså omfattende forslag til endringer i beskatningen av fast eiendom.

Årets budsjettforslag inneholder endringer som både direkte og indirekte vil få innvirk-ning på eiendomsbransjen.

Vi kommenterer nedenfor de viktigste endringene årets budsjett innebærer og enkelte forhold i forslaget til ny skattereform:

ENRING I FORMUESSKATTENFor å motvirke investeringsvridningen mot fast eiendom er det foreslått at skattemessig formuesverdi av sekundærbolig og næringsei-endom økes.

Utgangspunktet for formuesbeskatning er at verdien av formues-eiendelene skal settes lik markedsverdi. For bolig og annen fast eiendom verdsettes imidlertid eiendelene be-tydelig lavere enn markedsverdi.

Regjeringen foreslår i årets budsjett å re-dusere satsen i formuesskatten fra 0,85 pst. til 0,8 pst. Dette vil imidlertid gi seg mindre utslag for fast eiendom ettersom det samtidig foreslås å øke ligningsverdiene av sekundær-bolig og næringseiendom fra 70 prosent til 80 prosent av beregnet markedsverdi.

Det er ikke foreslått endringer for primær-bolig.

RENTEFRADRAGSBEGRENSNINGSREGLENERegjeringen foreslår i dagens budsjett å stramme inn rentebegrensningsregelen som begrenser rentefradraget mellom nærstående selskap. Dagens regel innebærer at det ikke gis fradrag for rentekostnader til nærståen-de som overstiger 30 prosent av resultat før skatt, renter og avskrivninger.

For at regelen skal begrense en større del av fradragene som skyldes aggressiv skatte-planlegging, foreslås det å redusere rammen fra 30 prosent til 25 prosent av beregnings-grunnlaget.

BESKATNING AV LÅN TIL AKSJONÆREn annen regel som er foreslått for å begrense aggressiv skatteplanlegging er forslaget om at lån til personlige aksjonærer skattemessig skal behandles som utbytte på aksjonærens hånd. Dagens regelverk har åpnet for at per-sonlige aksjonærer som hovedregel har kunne

unngå utbyttebeskatning ved å låne midler fra selskapet. Omfanget av slike lån har økt betydelig etter innføringen av aksjonærmo-dellen i 2006 og regjeringen foreslår nå å stenge for denne muligheten.

DOKUMENTAVGIFTRegjeringen foreslår å innføre fritaket for dokumentavgift ved skattefrie omorgani-seringer i tråd med hørings-forslaget som ble fremmet i mai i år. Reglene trer i kraft 1. januar 2016 og Departementet varsler at de vil vurdere noen justeringer i tråd med hø-ringsuttalelser frem mot ikrafttredelsen.

FRADRAG VED MISLYKKEDE TRANSAKSJONERI dagens forslag til skattereform er det inntatt en viktig presisering for eiendomsaktører. I de tilfeller der selskaper pådrar seg kostnader i forbindelse med planlagte oppkjøp som ikke blir gjennomført har det vært omtvistet hvor-vidt slike kostnader omfattes av fradragsret-ten etter skatteloven § 6-24.

Skatteetaten har kommet til forskjellig re-sultat når det gjelder dette spørsmålet. I en dom fra Asker og Bærum tingrett avsagt 20. mars 2015, fikk skattyter medhold i at kostna-der knyttet til forberedelse av et oppkjøp som ikke ble gjennomført, var fradragsberettiget. Denne dommen er anket.

Departementet presiserer i dag at uklar-heten som er oppstått er uheldig. Ettersom dommen fra Asker og Bærum tingrett er anket vil det ta tid før spørsmålet blir avklart.

Departementet foreslår derfor at det inntas en presisering i skatteloven § 6-24 annet ledd slik at kostnader knyttet til aksjeerverv som ikke gjennomføres, på samme måter som er-vervskostnader for aksjer der ervervet gjen-nomføres, ikke er fradragsberettiget.

HOTELLERDagens fremleggelser er ikke gode nyheter for hotellbransjen ettersom kostnader til ho-telldrift forventes å øke.

Det er særlig to forhold som vil virke inn for hotellene. Det er foreslått å øke lav mer-verdiavgiftssats fra 8 til 10 prosent.

Samtidig følger det av dagens proposisjon til skattereform at hoteller vil flyttes fra sal-dogruppe h til saldogruppe j. Dette innebærer en reduksjon i avskrivningssatsen fra 4 – 2 %. Denne endringen gjelder også bevertnings-steder men innføres ikke med årets budsjett.

FÅR INNVIRKNING: Årets budsjettfor-slag, her anført av finansminister Siv Jensen, inneholder flere endringer som både direkte og indirekte vil få innvirkning på eiendom.

Torill H. Aamelfot er advokat og partner i Deloitte Advokatfirma. Ina Wikborg Todal er senior advokat i Deloitte Advokatfirma


STATSBUDSJETT


- Men vi er kritisk til heving av ligningsverdi for næringseiendom og sekundærboliger, samt at vi er skuffet over at man igjen glemmer

den forhatte dokumentavgiften.

- Gode og viktige omstillingsgrep

- Vi støtter at regjeringen benytter de svakere utsiktene for norsk økonomi til å gjennomføre en skattereform med en reduksjon av næring- og person-beskatningen. Dette vil sammen med en vedlikeholdspakke for opprustning av infrastruktur og offentlig bygg trolig være effektiv motkonjunkturpo-litikk, sier administrerende direktør i Eiendom Norge, Christian Vammer-vold Dreyer.

SENTRALE FORSLAG I STATSBUDSJETTET FOR BOLIGSEKTORENE ER:- Regjeringen hever det totale sparebelø-pet for BSU fra kroner 200 000 til kroner 300 000.

- Regjeringen innfører skattefradrag for ENØK-tiltak i private boliger. Ord-ningen skal administreres av Enova.

- Regjeringen foreslår å øke lignings-verdien på sekundær og næringseien-dom fra 70 til 80 prosent.

- Det er positivt at regjeringen ikke følger opp de radikale forslagene til skattereform fra Scheel-utvalget om fjerning av alle særfradrag, samt 100 prosent ligningsverdifastsettelse av bolig og eiendom. Det er viktig å skjerme primærboligen for beskatning for å bevare den norske boligmodellen, sier Dreyer.

- Vi savner imidlertid en justering eller fjerning av dokumentavgiften ved omsetning av fast eiendom, slik Sche-el-utvalget foreslo. En fjerning vil både innebære en forenkling av offentlig sektor, samt være med å dempe presset i boligmarkedet. Derfor mener vi det er på høy tid at regjeringen gjør noe med denne urettferdige f lytteskatten, sier Dreyer.

- Vi støtter heving av BSU-grensen. Blir dette vedtatt har denne regjerin-gen doblet maksimalt sparebeløp i BSU. Dette er riktig tatt i betraktning av egenkapitalkrav ved boliglån og økte boligpriser, sier Dreyer.

- Det er svært positivt at regjeringen nå forslår skattefradrag for ENØK-til-tak som lovet da regjeringen tiltrådte. Dette vil trolig være positivt både som motkonjunkturtiltak og oppgradering av den eksisterende boligmassen, sier Dreyer.

- Forslaget om ytterligere skjerping av ligningsverdifastsettelsen av sekun-dærbolig- og næringseiendom, vil gjøre det mindre attraktivt å investere i bolig og eiendom for utleie. Som ved de tidli-gere justeringene frykter vi at dette kan dempe investeringslysten i bolig for utleie, samt bidra til økte utleiepriser, avslutter Dreyer.

LETTET OVER SKJERMING AV PRIMÆRBOLIG: - Det er positivt at regjeringen ikke følger opp de radikale forslagene til skattereform fra Scheel-utvalget om fjer-ning av alle særfradrag, sier administrerende direktør i Eiendom Norge, Christian Vammervold Dreyer.

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø.

I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet.

LEIETAKERTILPASNING?NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET.

Ny pizzaresturant på Frogner før Villa Paradiso. Prosjektet ble gjennomført med fokus på byggetekniske detaljer og krav til finish. Levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

038 ESTATE MAGASIN | N°5 2015038 ESTATE MAGASIN | N°6 2013

NYHETER

Småhusplanen har vært grunnlag for en forvaltningsrettslig drakamp som har vart i over 2 år. Siste ord er ennå ikke sagt, men 8. oktober i år fastslo kommunal- og regionaldepartementet at Småhusplanen for Oslo

i alle fall foreløpig har gjenoppstått fra de døde.

Småhusplanen: hva er egentlig problemet?

Småhusplanen for Oslo ble først utformet i 1997 og har til hensikt å sikre småhuspreget i Oslo. Planen omfatter 29 000 eiendommer og er en viktig brikke i hvordan Oslo kommune skal kunne håndtere befolkningsveksten byen vil se de neste årene.

Siden vedtakelsen i 1997 har planen vært omstridt og gjenstand for betydelig sam-funnsdebatt. Planen har også vært revidert flere ganger, men debatten kulminerte ved siste revisjon i juni 2013. Revisjonen medførte restriksjoner i hvilken bebyggelse som tillates oppført, med presise entydige bestemmelser som legger vekt på kvalitative aspekter.

Innvendingene som er fremmet peker blant annet på at planen er for detaljert og går alt for langt i dokumentasjonskrav. Sett i sammenheng med at den skal gjelde for et stort antall eiendommer har planen også vært beskrevet som for lite dynamisk og til hinder for nødvendig boligbygging i Oslo.

KLAGE PÅ PLANENI juli 2013 påklaget flere grunneiere vedtakel-sen av den reviderte planen.

Bestemmelser i offentlig reguleringsplan er et politisk og planfaglig spørsmål som i utgangspunktet ikke kan påklages selv om grunneier oppfatter planen som uheldig. Dersom planen skal tilsidesettes må dette be-

grunnes i lovlighetsbrudd enten i planen som sådan eller i vedtakelsesprosessen.

Klagen som ble fremmet var omfattende, men i hovedsak ble det anført at det forelå saksbehandlingsfeil i vedtakelsesprosessen, samt at enkelte bestemmelser var ugyldige etter sitt innhold og heller ikke oppfylte klar-hetskravet til planbestemmelser.

FYLKESMANNENS BEHANDLING15. juni 2015 vedtok Fylkesmannen i Oslo og Akershus å oppheve kommunens planvedtak.

Fylkesmannen påpekte at det forelå saks-behandlingsfeil ved planvedtaket ettersom grunneierne ikke hadde mottatt tilstrekkelig varsel om oppstart av reguleringsarbeid.

Ved oppstarten av det opprinnelige plan-arbeidet i 1996 var det sendt ut brosjyrer til samtlige 28 000 grunneiere som den gang var berørt av planen. Ved revisjonen var det eneste skriftlige varselet som var sendt ut en masseutsendelse av informasjonsavisen Byblikk, et magasin som også inneholdt annen allmennyttig informasjon.

Fylkesmannen påpekte at når planen inne-holdt vesentlige innskrenkninger i utnyttel-sesmulighetene for den enkelte grunneier er denne type masseutsendelser ikke å anse som «hensiktsmessig» varsel etter plan og byg-ningsloven.

NNYHETERThorvald Nyquist og Ina Wikborg Todal

Simen er murmester og rehabiliterer gamle murfasader. Han er ivrig opptatt av jobben sin, og uten ham ville mange av

byens gamle, vakre murbygg forfalt. Sammen med 320 ansatte i Alliero, utgjør Simen et team med bred fagkompetanse

og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi holde bygninger vedlike på en verdig måte.

Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

INGEN SPREKKER I FASADEN

#stoltavjobben


Pantone

Pantone

CMYK

Pantone

CMYK


Simen er murmester og rehabiliterer gamle murfasader. Han er ivrig opptatt av jobben sin, og uten ham ville mange av

byens gamle, vakre murbygg forfalt. Sammen med 320 ansatte i Alliero, utgjør Simen et team med bred fagkompetanse

og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi holde bygninger vedlike på en verdig måte.

Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

INGEN SPREKKER I FASADEN

#stoltavjobben


Pantone

Pantone

CMYK

Pantone

CMYK


NYHETER

Ettersom Fylkesmannen kom til at man-gelfull varsling kunne ha virket inn på regu-leringsvedtaket, ble vedtaket funnet ugyldig etter forvaltningsloven.

Opphevelsen av 2013 planen innebar at planen opphørte å virke umiddelbart. Samti-dig gjenoppstod den tidligere planen fra 2006 med den konsekvens at i perioden fra 15. juni til 8. oktober i år har alle vedtak vært fattet etter den forrige versjonen av Småhusplanen (2006-planen).

Ettersom 2013-planen er mer restriktiv en 2006-planen har dette smutthullet medført søknader om en rekke tiltak, eksempelvis endringer til pågående tiltak, utvidelse av antall enheter mv. som er mer inngripende enn hva 2013-planen tillater.

NY KLAGE FRA OSLO KOMMUNEOslo kommune påklaget Fylkesmannens avgjørelse og begjærte at Kommunal- og mo-derniseringsdepartementet omgjorde Fylkes-mannens vedtak.

Kommunen nedla påstand om at Fylkes-mannens tolkning av varslingskravet gikk for langt. Videre anførte kommunen at dersom Fylkesmannen skulle ha rett i sin tolkning av brudd på varslingsplikten, hadde dette ikke virket inn på vedtakelsen av planen og planen kunne derfor heller ikke kjennes ugyldig.

DEPARTEMENTETS VURDERINGDepartementet behandlet spørsmålet 8. oktober i år og fastslår at varslingsplikten for underretning av grunneiere gjennom masse-varsling som Byblikk var i strid med loven. Dersom slikt masseutsendelse skal benyttes må grunneieren gis en «klar oppfordring» til å sette seg inn i saken for eventuelt å gi tilbake-

meldinger. Varselet i Byblikk ga ikke noen slik klar oppfordring.

Ettersom Byblikk var mottatt av grunnei-erne og utsendelsen gjennom Byblikk hadde stort nedslagsfelt med påfølgende betydelige medieomtale og politisk debatt, konkluderte departementet med at manglende oppfor-dring i varselelet ikke hadde virket inn på inn-holdet i reguleringsvedtaket. Ettersom innvir-kningskriteriet i forvaltningslovens § 41 ikke var oppfylt kunne planen heller ikke kjennes ugyldig.

KONSEKVENSENDet er ennå uvisst hvordan denne historien ender ettersom siste ord i saken fremdeles ikke er sagt. Departementet skal nå vurdere de øvrige klagene som er fremmet mot planen herunder angrepene på planens konkrete be-stemmelser. Utbyggerne har allerede varslet omkamp dersom disse klagene ikke fører frem.

For Oslo kommune vil det være klart å foretrekke at planen blir stående. Dersom planen kjennes ugyldig vil utbyggere som har innrettet seg etter den presumtivt ugyldige 2013-planen og således pådratt økonomisk tap, kunne fremme erstatningssøksmål mot kommunen dersom kommunen finnes å være uaktsom i vedtakelsen.

Slik saken står nå vil enkelte berørte, naboer mv. kunne påklage gyldigheten av vedtak som er fattet i «smutthullsperioden» fra 15. juni til 8. oktober. Dette forutsetter imidlertid at nødvendige klagefrister mv. fremdeles er i behold.

Inntil siste punktum er satt må utbyggere forholde seg til 2013-planen ved søknader om tiltak i småhusområdene i Oslo Ytre by.

Thorvald Nyquist er partner/advokat i Deloit-te Advokatfirma. Ina Wikborg Todal er senior advokat i Deloitte Advokatfirma


Foto

: LPO

ark

itek

ter

KARTLEGGINGSSTØTTE TIL EKSISTERENDE BYGG

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

Nå kan du som byggeier eller leietaker få støtte til å kartlegge energitiltak i egen bygningsmasse.Gjennom dette støtteprogrammet får du hjelp til å gjøre de riktige investeringene.

Les mer og søk på www.enova.no/kartlegging eller ring Enova Svarer på 08049


RETAIL

RRETAILTorgeir Hågø[email protected]

- Vi har sett at prisene i noen områder har gått litt ned. Dette gjelder for eksempel visse deler av Bogstadveien, sier leder for retail hos Colliers, Haakon Reed-Larsen.

PRESSET MARKEDHan forteller at de har sett flere eksempler på at leietakere har måtte tre ut av leieavtaler som de signerte for noen år siden.

- Leieavtaler som for rundt tre til fire år siden ble inngått på markedspris, pluss pluss, har vist seg å bli for tøffe for noen leietakere. Dette skyldes kanskje en kombinasjon av en god selger fra huseiers side, men også at leie-taker har overvurdert troen på eget konsept og undervurdert tiden det tar å etablere seg i et marked, sier Reed-Larsen.

Han forteller at for noen har rett og slett kostnadene ved å leie butikklokaler blitt for høy.

- Dette gjelder spesielt i øvre del av Bog-stadveien. Her har vi sett at prisene som det signeres på i dag er lavere enn de var for tre til fire år siden, sier Reed-Larsen.

Leiekontrakter for handelsarealer i noen områder signeres i dag for lavere leiepriser enn for tre år siden.

For mange leie-takere er prisene helt på grensen


FOR TØFFE VILKÅR: - Leieavtaler som for rundt tre til fire år siden ble inngått på markedspris, har vist seg å bli for tøffe for noen leietakere, sier Haakon Reed-Larsen, leder for retail hos Colliers.

MELLOM 10.000 OG 12.000Leieprisene for lokaler på gatenivå har ifølge Reed-Larsen gått jevnt og trutt oppover den siste tiden, men altså med unntak i noen områder. Prisene i Bogstadveien ligger nå på mellom 10.000 og 12.000 kroner kvadratme-teren. høyt.

- Vi har hørt om kontrakter helt oppe i 25.000 kroner, men jeg vil si at snittet ligger på mellom 18.000 og 20.000 kroner kvadrat-meteren, sier Reed-Larsen.

På kjøpesenter, som vi har mye av her i landet, ligger prisene lavere. På de store, gode kjøpesentrene ligger prisene på mellom 6000 og 8000 kroner.

- Her har prisutviklingen vært relativt stabil den siste tiden, kanskje med en liten indeksregulert prisstigning. På de mindre kjøpesentrene er bildet langt mer sammen-satt og prisene avhenger av lokale forhold, men en del av kjøpesentrene har nok hatt en negativ leieprisutvikling, sier Reed-Larsen.

Felleskostnader og markedsføringskost-nader kommer i tillegg. Dessuten opererer de fleste kjøpesenter med en omsetningsleie som kommer på topp av leieprisen dersom butikken overstiger et vist omsetningsmål.

FORVENTER PRISNEDGANG I KJØPESENTERFor mange huseiere har nok prisene nådd toppen, det tror i alle fall retailmegleren.

- Prisene har holdt seg relativt stabilt de fleste steder, men så er det jo også slik at når man tegner en tiårskontrakt, så fanger ikke den opp svingningene i markedet. Dersom man signerer i en høykonjunktur og det går fem år, så svinger det nedover, da blir man sittende og betale relativt høye leier de fem siste årene. Leiemarkedet justerer seg dermed senere og i etterkant av detaljhan-delsmarkedet. På små og mellomstore kjø-pesenter tror jeg derfor at man etter hvert vil se at nye kontrakter blir fornyet på lavere nivåer. På de store sentrene tror jeg man vil se en stabil leieprisutvikling. Jeg tror ikke det er rom for økte leiepriser, sier Reed-Larsen.

- De har absolutt hatt suksess med det ar-beidet de har gjort i området som nå kalles Promenaden, sier retailmegler hos Akers-hus Eiendom, Remi N. Olsen.

HAR DRATT LASSETHan har jobbet tett på Søylen Eiendom i en årrekke og i 2007 tok han dem blant annet med på en rundtur i Europa for å se hvordan ting ble gjort i byer som den gang lå langt fremme på sentrumshandel.

- Vi introduserte dem for våre kollegaer i Europa og siden det har vi jobbet sammen for å til et bedre handelsmiljø i sentrum.

Det har blitt kjempeflott og både Søylen og Eiendomsspar fortjener all honnør for å ha vært med å dra dette lasset, sier Olsen.

OPP TIL 18.000 KRONERSiden dette arbeidet begynte har området fått et betydelig løft og Søylen markeds-fører området nå som Promenaden. Dette området og tilstøtende områder har i samme perioden også opplevd et betydelig leieprisløft.

- Nedre og Øvre Slottsgate, samt Grensen

Luksus har løftet leieprisene På noen få år har Søylen økt leieprisene i deler av Oslo sentrum fra knappe 6000 kroner til mellom 16.000 og 18.000 kroner meteren.



RETAIL

- Vi har begynt med det som heter Foot-fall-analyser, sier retailmegler hos Akershus Eiendom, Remi N. Olsen.

Footfall-analyser betyr i denne sammen-hengen at de teller hvor mange mennesker som beveger seg gjennom en gate i løpet av et døgn.

- Å vite noe om dette er den viktigste nøk-keldriveren i forbindelse med retail. Man må vite hvor mange mennesker som beveger seg forbi butikklokalet og som dermed er poten-sielle kunder, sier Olsen.

MYE SYNSINGIfølge Olsen er dette et arbeid som ikke har blitt gjort godt nok i Oslo før og det har derfor vært mye synsing om hvor mange mennesker som beveger seg i de ulike om-rådene.

- Retail handler om en ting – beliggen-het. Alle ønsker å ligge der hvor det er flest kunde, altså gående. Et lokale med et høyere relevant footfall enn et annet lokale gene-rerer høyere omsetning og dermed høyere husleie. Dette er meget viktig for gårdeierne så vel som retailerne, sier Olsen, som legger til at man må ha gode faktatall på dette.

- Og det arbeidet har vi nå altså begynt, sier han.

40 ULIKE MÅLEPUNKTERMålet til Akershus Eiendom er at dette ar-beidet skal bidra til en solid database med

nøkkelfakta om hvilke gater som er gode handlegater og hvilke som ikke er det. Dette er et arbeid som vil kunne få innvirkning på gjeldende leiepriser.

- Vi har over 40 ulike punkter som vi sjekker. Dette er manuelle tellinger hvor vi fysisk har en person ute og teller, sier Olsen.

Områdene som telles er de mest sentrale handelsområdene som Karl Johan, Bogst-adveien, Grünerløkka, Aker Brygge, Vika og Skøyen, sier Olsen.

Det er foreløpig tidlig å si noe om resul-tatene av tellingene, men ikke overraskende er det Karl Johan som har den høyeste tra-fikken.

- Men det er også noen områder som mar-kerer seg positivt og som har høyere trafikk enn det vi på forhånd trodde, sier Olsen.Resultatene fra undersøkelsen vil bli presen-tert i detalj på Akershus Eiendoms sitt retail-seminar over nyåret.

KAN TA DET UTENFOR OSLOSå langt er det bare Oslo som har blitt lagt under lupen, men Olsen ser ikke bort fra at dette er noe de også kan gjøre i andre byer i Norge.

- Å få en oversikt over handelsmønsteret i de største norske byene er viktig, men så langt er det ingen som har gjort dette analy-searbeidet. Nå skal vi få bygget opp databa-sen for Oslo, så får vi se om vi også tar dette videre til andre norske byer, sier Olsen.

Akershus Eiendom teller menneskene i handlegateneHvor mange potensielle kunder går det gjennom gaten? Akershus Eiendom har nå begynt et arbeid hvor de skal finne svaret på akkurat dette.


begynner å få et godt trykk. I Nedre Slotts-gate (mellom Prinsensgate og Karl Johans gate) må man i dag ut med mellom 16.000 og 18.000 kroner kvadratmeteren. De beste hjørnene i Grensen koster 14.000 kroner meteren. I Øvre Slottsgate ligger prisene på rundt 12.000 til 14.000 kroner kvadratmeteren, sier Olsen.

Han forteller at dersom man går tilbake fem år så var leieprisene i disse områdene helt annerledes.

- Da snakker vi om priser på rundt 5-8000 kroner kvadratmeteren for flere av disse gatene. Det arbeidet disse aktørene har gjort i dette området har med andre ord absolutt betalt seg, sier Olsen.

ETTERSPØRSELEN STØRRE ENN…Det som har skjedd ifølge Olsen er at prisene på de beste lokalene i Karl Johans gate trolig har nådd sitt maks nivå og vil trolig ikke stige annet enn med konsum-prisindeksen. Den store veksten kommer nå i gatene i og omkring Karl Johans gate. Dette ser vi blant annet i Nedre og Øvre Slottsgate.

- Det blir nok ingen nye kontrakter som overstiger 25.000 kroner kvadratmete-ren. Men det er først og fremst de øvrige områdene i og rundt Egertorget som nå vil oppleve en god vekst i leieprisene. Fra å være kun få bygg snakker vi nå om et området på seks kvartaler. Slik er det når etterspørselen er større enn tilbudet, da presses leieprisene oppover. Det vil ikke forbause meg om Promenaden snart må utvides, sier Olsen.

LUKSUSLØFT: Søylen Eiendom får en stor del av æren for at Nedre og Øvre Slottsgate samt Grensen har fått langt høyere leiepriser enn for noen få år siden.

:

045ESTATE MAGASIN | N°5 2014Making life better at workWe believe in making life better at work. At Kinnarps, we do more than just

sell furniture. With products and services to match your needs, we deliver inspiring and e�ective workspace solutions to help your organisation prosper.

God møbeldesign er

en vinn-vinn-vinn-

vinn-situasjon

God design er ergonomisk utformet for å holde folk friske. God design gir økt trivsel og velvære, som igjen fører til mer kreativitet og e� ektivitet. Og vi legger til at god design tar hensyn til miljøet i alle ledd av produksjonsprosessen. Og best av alt, god design har høy kvalitet og holder både form og funksjon ekstra lenge. Det er bra for lommeboken også. Les mer på kinnarps.no

Les mer om våre nyheter på kinnarps.no

Det handler om så mye mer enn å skape et vakkert arbeidsmiljø.


RETAIL

- Det har vært en voldsom vekst de siste årene, sier daglig leder i NCM Development, Pål Martin Fosdal.

Han forteller at nordmenn i 2012 handlet på nett for 51,8 milliarder kroner. I 2013 var tilsvarende tall 60,3 milliarder kroner. Fra 2012 og frem til i dag har altså netthandel hatt en vekst på over 50 prosent. Snart vil trolig også dagligvarehandelen melde seg på, og dersom den tar skikkelig av vil e-han-delen passere 100 milliarder og vel så det rimelig raskt.

- For å sette det litt i perspektiv. Dersom prognosene slår til, så vil E-handelen vil i år utgjøre like mye som mellom 20 og 25 Sand-vika Storsenter, sier Fosdal.


E-handel runder snart 100 milliarderVi vil i år handle på nettet for nesten 80 milliarder. En vekst på 15 prosent fra i fjor. Fortsetter veksten vil netthandel om to år passere 100 milliarder kroner.


Vi utfordrer...

Vi skaper nytt ved å utfordre det etablerte. Med det mener vi alt rundt oss er i utvikling og byggene spiller en viktig rolle.

Loe bygger på en historie som er mer enn 80 år gammel og har utviklet mange spennende eiendomsprosjekter de seneste årene.

Tlf: 911 91 669 eller 991 11 [email protected]

www.loe.no

BARE BEGYNNELSENHan er overbevist om at den utviklingen vi har sett de siste årene ikke kommer til å stanse opp. E-handel kommer til å ta en stadig større del av detaljhandelen.

- Mange husker den Converse-butikken som lå i Hegge-dalsveien. De siste årene hadde de en negativ trend fordi folk gikk inn, testet skoene og fant størrelsen sin, for så å gå på nettet og kjøpe den samme skolen billigere. Når man ser hvilket forhold den fremadstormende generasjon har til nettbruk, så er det åpenbart at det vi nå ser at netthandel bare er en begynnel-se, sier Fosdal.

De siste årene har handel via nettbrett og mobiltelefon skutt kraftig i været.

- Det har hatt en vekst på 78 prosent på ett år. Da har man butikken med seg i lommen uansett hvor man er, sier Fosdal.

10 PROSENT FÆRRE KJØPESENTERAt dette kommer til å få konsekvenser er han helt overbevist om. Flere kommer til å få det tøft og konkurransen om nyhete-ne og de rette varene blir enda tøffere.

- Ser man til USA, så har 10 prosent av det eksisterende kjø-pesentervolumet blitt lagt ned som en følge av økende netthan-del. Jeg sier ikke at det samme kommer til å skje i Norge, men det betyr at noe skjer. For de som er i denne bransjen er det viktig å ta med seg dette realitetsbildet, sier Fosdal.

Han mener ikke at dette innebærer at man kun skal satse på netthandel, men at man må være flinkere til å analysere beho-vene i de markedene man sikter seg inn mot.

- Jeg tror i alle fall at man vil få en eller annen form for jus-tering innenfor handel. Hadde folk sagt for noen år siden at Aahlens skulle ut av Norge for å satse på netthandel, så hadde man ledd av dem. I dag er det en realitet, sier Fosdal.

VOLDSOM ØKNING:- Dersom prognosene slår til, så vil e-handelen vil i år utgjøre like mye som mellom 20 og 25 Sandvika Storsenter, sier daglig leder i NCM Development, Pål Martin Fosdal.


RETAIL

Må bli flinkere til å analysere markedetButikkdriver og huseiere må bli flinkere til å analysere behovet i markedet. Det mener daglig leder i NCM Development, Pål Martin Fosdal.

- Man bør gjøre mulighetsstudier og handel-sanalyser før man gjør noe. Det må være ret-ningsgivende i forhold til hva markedet tåler og hva det ønsker, sier daglig leder i NCM Development, Pål Martin Fosdal.

Han tror at dersom man klarer å sette sammen noen konsepter som også inne-holder nyheter, så vil man stå sterkt.

- Å være klar over hva som er nyheter og jobbe etter det er viktig, sier Fosdal, som legger til at dette er noe de stadig merker større etterspørsel etter.

- Mange ønsker en kvalitetssikring før de går i gang, sier han.

MANGE KLARER SEG GODTEt eksempel på dette er det Søylen Eiendom har fått til i Kvadraturen.

- De ønsket å ta en posisjon i forhold til luksus. De har vært standhaftige i forhold til dette, og nå har de også lykkes, sier Fosdal.

Det er selvfølgelig ikke slik at alle kan ta denne posisjonen, men det å ta en posisjon og stå for den er altså viktig.

Hans inntrykk er at mange av butikkene i sentrum av Oslo fortsatt klarer seg godt.



Vi er stolte av å få være med på å legge brikkene på plass i BjørvikaMed oss på laget har vi blant annet Nodee, Espresso House, Joe & The Juice, Bambus sushi, Il Vero, Narvesen, Stock Spiseri & Drikkeri, Vaaghals og Bjørvika Bar.

23 11 89 00 - [email protected] - www.ncmd.no

Maria Louise Rognerud Direktør Bygulv, OSU

“Oslo S Utvikling takker NCM for innsatsen med å få på plass leietakere på bygulvet i Barcode.

Vi ser frem til den videre utviklingen og håper mange vil ønske å ta i bruk de nye, flotte spisestedene, butikkene og service tilbudene som kommer i Barcode utover høsten.”


RETAIL

- Men det blir spennende å se hvem som klarer å få fatt i nyhetene og dermed trekke kundene. Dette handler også om hvordan man kommuniserer med kundene sine. Her har det skjedd mye de siste årene, sier Fosdal, som med det blant annet viser til viktigheten av å være til stede i sosiale medier.

TAR DET ET SKRITT LENGERNoen som har tatt dette på alvor er blant

annet det nye kjøpesenteret, CC Stadion på Hamar. De har tatt i bruk programmet Cisco CMX (Connected Mobile Experience) som et ledd i kundeoppfølgingen. Dette innebærer blant annet at senteret får full oversikt over kundenes bevegelser gjennom mobilnettet. Dette skjer når kundenes smarttelefoner logger seg på det trådløse nettet, en løsning

som mange har som automatisk funksjon på telefonen sin.

Systemet samarbeider tett med Facebook, som igjen betyr at senteret kan finne infor-masjon om kundenes alder, kjønn og andre ting som er delt gjennom sosiale medier.

TAR TEKNOLOGIEN I BRUKSenterleder Nina Utkilen sier at CMX er et fantastisk verktøy for senteret.

- Vi innfører dette systemet for å gi våre kunder tilbud om gratis WiFi, noe vi mener vil bidra til en god kundeopplevelse. Tradi-sjonelt har man telt kunder ved inngangene, men nå tillater moderne teknologi oss å gjøre dette gjennom folks telefoner, sier Utkilen til Hamar Arbeiderblad.


DESIGN OG INTERIØRVår viktigste oppgave er å forstå dine behov og visjoner for å skape gode og inspirerende rammer for gode liv på jobben, hjemme og i fritiden. Vi har sammen med vårt datterselskap Design og Interiør lang erfaring med komplekse og krevende prosesser og er opptatt av lønnsomme og brukerorienterte løsninger.

ARCASA arkitekter asArcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo

Telefon 22 71 70 70. [email protected]. www.arcasa.no www.designoginterior.no


2

UTLEIE TIL RETAIL:

10 tips ved inngåelse av leiekontraktEn strømlinjeformet kontraktsportefølje er viktig ved utleie av handelseiendommer, særlig kjøpesenter og handelsparker, både av hensyn til sømløs daglig forvaltning og drift, men også med tanke på et fremtidig salg av eiendommen.

RRETAILThor Arne Brun [email protected]

GODE RÅD: - Det er absolutt å anbefale å bruke standardkontrakten for lokalleie som basis også i retail ettersom denne har lang historikk og kjent ordlyd. Imidlertid er det behov for en god del skreddersøm for å tilpasse disse, sier partner Ingrid Høstmælingen i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange.

I denne type eiendommer skal leietakerne sammen skape et marked - og aller helst en handelsopplevelse. Dette gjelder enten man er i high-end segmentet, om det er et enklere nærsenter med dagligvarehandel, apotek og blomsterforretning, eller en big box-han-delspark. For utleier, som vanligvis mottar omset-

ningsbasert leie, er det svært viktig å legge til rette for samhandling mellom leietakerne slik at man får ut synergien ved å være flere aktører samlet.

Vi har snakket med Ingrid Høstmælingen i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange, som har følgende 10 tips til utleier ved utleie av handelseiendom:

1TENK LEIEKONTRAKTSPORTEFØLJE

STANDARDKONTRAKT SOM BASIS

Det er absolutt å anbefale å bruke standardkontrakten for lokalleie som basis ettersom denne har lang his-torikk og kjent ordlyd. Det er i praksis lite diskusjoner om de ulike bestemmelsenes innhold og hvordan disse skal forstås. Imidlertid er det behov for en god del skreddersøm for å tilpasse disse.

ESTATE MAGASIN | N°5 2015052

RETAIL

Når leiekontraktene i den samme handelsei-endommen i størst mulig grad er like, blir drift og forvaltning enklere. Dette er også en stor fordel for leietakerne – at de alle er tvunget til å gå i takt og fremstår som en helhet. Det er selvsagt alltid behov for visse justeringer.


6

5

3

4SENTERFORENING OG – VEDTEKTER

For handelseiendom av en viss størrelse er det både viktig og naturlig å etablere en senterforening, og ikke minst ha sentervedtekter. Det er oftest fornuftig at utleier også deltar i senterforeningen. Sentervedtektene bør ta opp konseptbeskrivelse, forpliktelser til å delta i markedsføringstiltak, mv.

UTVID DRIVEPLIKTEN

Etter husleieloven § 5-1, 4. ledd plikter leietaker å holde virksomheten åpen og i vanlig daglig drift (driveplikt). Det er ikke gitt at dette forplikter leietaker til å delta for eksem-pel på kampanjedager med utvidede åpningstider osv., og leiekontrakten bør derfor ha en bestemmelse som påleg-ger leietaker å holde forret-ningen eller restauranten sin åpen både i alminnelige åpningstider og ved ethvert tilfelle av utvidet åpningstid, så som for eksempel søn-dagsåpne butikker i julehan-delen, ved kampanjer osv.

DEFINER KONSEPT

RETT TIL Å FLYTTE LEIETAKERE GIR FLEKSIBILITET

Leietakers eller handelseiendommens konsept må defineres tydelig i leiekontrakten. Denne må gjøres presist og smalt nok. For det første er dette viktig i relasjonen til de øvrige leietakerne, som man som utleier kanskje har solgt inn et totalkonsept til. Dersom leietakerne begynner å bevege seg vekk fra dette, vil selve ideen og konseptet vannes ut. Husleielovens regler i § 5-1, 3. ledd om rett til å drive beslektet virksomhet bør eksplisitt fravikes. Dette har også en side til at det oftest er omsetningsleie, og omsetningen innenfor en bransje varierer stort fra konsept til konsept – ikke minst innenfor dagligvarehan-delen. Dette er kanskje den viktigste tilpasningen man gjør til standardkontrakten, sier Høstmælingen.

En rett til å flytte på leietakerne innenfor handelsei-endommen, gir utleier god fleksibilitet og mulighet til å optimalisere bruk av arealer og få til synergier mellom forretningene. De største leietakerne vil sjelden akseptere slike bestemmelser, mens for eksempel et parfymeri eller en frisørsalong, vil ha mindre innvendinger. Mange leietakere aksepterer også dette inntatt i leiekontrakten dersom utleier betaler flyttekostnader og er forpliktet til å levere dem et tidsriktig og tilsvarende godt lokale et annet sted i bygget.



10

STRAM INN FREMLEIEADGANGEN

Standardkontrakten gir leietaker rett til å fremleie – og utleier kan bare nekte om han har saklig grunn. - Det skal som regel mye til før utleier kan nekte, og i mange tilfeller gir dette leietaker en for vid adgang til fremleie. Fremleien bør begrenses til aktører med det samme konseptet som partene har definert at leietaker skal drive innenfor, poengterer Ingrid Høstmælingen. Ulike konsepter innenfor samme bransje kan ha svært ulik profil – og ikke minst omsetning, noe som også påvirker utleiers leieinntekter. I enkelte tilfeller er det også viktig å holde seg til konseptet av hensyn til de øvrige leietakerne.

9 BEHOV FOR ØKTE VEDLIKE-HOLDSFORPLIKTELSER?

Vedlikeholdsbestemmelsen i standardkontrakten vil vanligvis være tilstrekkelig og god nok. Imidler-tid vil det ved utleie i high end-segmentet kunne være behov for å stramme denne ytterligere opp, både med hensyn til hvordan lokalene til enhver tid skal se ut, men også når det gjelder oppdate-ring og tidsriktig interiør for øvrig.

7 8PLIKTIG MARKEDSFØRING

FELLESKOSTNADSFRITAK – HVEM BETALER FOR DETTE?

Leietaker bør være forpliktet til å delta, også økonomisk, i de markedsføringsakti-viteter som gjennomføres for leietakerne i fellesskap. Dette sikrer at handelseien-dommen fremstår som en enhet. I tillegg er det ikke uvanlig at leietaker er forplik-tet til å benytte et visst beløp på egen markedsføring. Enkelte leietakere er i en posisjon hvor

de ikke betaler felleskostnader – ofte ut i fra den oppfatning at de fungerer som et trekkplaster på handelseiendommen (Vinmonopolet, enkelte dagligvareforret-ninger, store kleskjeder). Dersom tanken er at de øvrige leietaker-ne i fellesskap skal dekke denne leietakers kostnader, må det fremgå klart av leie-kontrakten. I motsatt fall er det utleier som må ta dette som økt eierkostnad, sier Ingrid Høstmælingen.

054

RETAIL


Ledelse og rådgivning i alle faser av bygge- og eiendomsprosjekter

Pålitelig prosjekt-gjennomføring

Kompetent og uavhengig partner

Løsningsorientert prosjektledelse

Kundefokusert prosjekt- og eiendomsutvikling

Ta kontakt!Tlf. 23 05 37 00insenti .no


EIENDOM | SELSKAP | SKATT | ARBEIDSLIV | ARV

GOD PÅ ARV,STØRST PÅ EIENDOM!

www.dalan.no


PORTRETT

OVERTOK: Den tidligere finansdirektøren i Norwegian Property, Svein Hov Skjelle, ble utnevnt til administrerende direktør i selska-pet etter at Olav Line hadde sagt opp.


Det er hans fjerde jobb i et børsnotert selskap, hans andre runde hos samme arbeidsgiver, men første gang med John Fredriksen som hovedaksjonær.

Svein Hov Skjelle er ny sjef i Norwegian Property.

Tekst: Tore Årdal, [email protected]: Andre Clemetsen

Aker Brygge er definitivt ikke hva det en gang var. Tidlig på 1800-tallet het området Holmen og lå i Pipervika (i dag Vika). Her vokste det frem små industribedrifter på området.

I 1854 f lyttet Akers Mekaniske Verksted til Holmen. I årene som fulgte ble Akers Mek. et kjent sted for innovasjon. Fra håndverkertradisjoner, småskala reparasjoner og små damppassasjerskip i innenriksfart til ingeniørkunst, mot-orskip, datateknologi og installasjoner for oljeindustrien. Akers Mek. og verkstedets ansatte var en motor i byggingen av Norge.

PENGEBINGEN.Det er i selve pengebingen til tidligere Akers Mek. vi møter Svein Hov Skjelle. Norwegian Property har hovedkontor i bygget som huset lønningskontoret for arbeiderne på Akers Mek. Det går fortsatt gjetord om den store safen som var lastet med kontanter på lønningsdagene.

Men Norwegian Property har bare så vidt rukket å f lytte tilbake i Bryggegata 3. Den børsnoterte leietakeren DNO

SVEIN HOV SKJELLE

SJEFEN PÅ BRYGGA

• Født i 1967• Ble utnevnt til administrerende direktør i Norwegian Proper-ty i august• Utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøyskole og er i tillegg autorisert finansanalytiker fra samme skole• Trainee og senere finanssjef i Veidekke (1991-1997)• Analytiker Dyno Nobel 1997-1998• Finansdirektør Merkantildata 1998-2003• Finansdirektør og senere administrerende direktør i Tele-Computing 2003-2006• Finansdirektør Norwegian Property 2006-2009• Finansdirektør Entra Eiendom 2009• Finansdirektør Norwegian Property 2010-2015


PORTRETT

FORNØYDE LEIETAKERE: - Jeg håper Christen Sveaas er fornøyd med de nye lokalene, sier Skjelle etter at Kistefos skal ha fått et betydelig beløp for å flytte under oppussingen av Aker Brygge.

overtok nemlig disse lokalene mens oppgraderingen til 1,5 milli-arder kroner av Aker Brygge pågikk.

KISTEFOS TILBAKE.- DNO var en av leietakerne på Aker Brygge som måtte f lytte. Det er en eiendomsbesitters lov at hvis en leietaker ønsker et bestemt lokale, så gir du dem det, sier Svein Hov Skjelle.

Christen Sveaas var også en leietaker som stilte krav gjennom investeringsselskapet Kistefos. Han skal ha fått et betydelig beløp for å f lytte under oppussingen.

- Jeg håper han er fornøyd med de nye lokalene, sier Skjelle.Kistefos-f lagget er i alle fall heist til topps i den øverste etasjen

ved inngangen til Aker Brygge.

VILLE LÆRE RUSSISK.Det var langt fra gitt at Skjelle skulle begynne å jobbe med eiendom. Etter videregående skole ønsket han å lære seg det rus-siske språket gjennom befalsskolen. Han tilfredsstilte imidlertid ikke befalsskolens synskrav, derfor ble det Norges Handelshøy-skole i Bergen i stedet.

- Det er alltid mange tilfeldigheter i livet, men jeg synes at eiendom er spennende. Det er noe fysisk du kan se, samtidig som det er finansielt orientert, sier han.

LANG FARTSTID.Den 14. august klokken 12:53 tikket det inn en børsmelding fra Norwegian Property om at Svein Hov Skjelle er ny administre-rende direktør i selskapet. Skjelle hadde da vært konstituert i stillingen siden Olav Line sa opp i juni for å tiltre som toppsjef i Selvaag Eiendom.

- Svein Hov Skjelle har lang fartstid i Norwegian Property ASA og kjenner bådeselskapet og bransjen godt. Vi er svært fornøyd med at Svein Hov Skjelle hartakket ja til stillingen som admi-nistrerende direktør i Norwegian Property, uttalte styreleder Henrik A. Christensen i meldingen.

DET MESTE UTLEID.- Med lav oljepris og fallende leiepriser i næringseiendom er det kanskje ikke det letteste tidspunktet å overta som administre-rende direktør i Norwegian Property?

- På en måte kan man si det, men samtidig er vi nå ferdige med ett av det største ombyggingsprosjektet i Norge. På Aker Brygge og i Oslo for øvrig er de meste av eiendommene våre utleid, svarer han.

Skjelle vedgår at selskapet har større utfordringer i Stavanger, som er hardt rammet av den lave oljeprisen.

- Samtidig utgjør eiendommene i Stavanger bare 6,1 prosent av


våre brutto leieinntekter. Vi er innstilt på bruke tid på løse utfordringene i Stavanger, uten at jeg vil sette noen deadli-ne for det, sier han.

39 EIENDOMMER.Ved utgangen av andre kvartal eide Norwegian Property til sammen 39 kontor- og forretningseiendommer. Eiendom-mene er lokalisert i sentrale deler av Oslo og Bærum, Gar-dermoen og i Stavanger. Gruppens eiendommer omfatter hovedsaklig kontorlokaler, lager og parkering i tilknytning til kontorarealene og forretnings- og serveringsarealer.

I juli inngikk selskapet en avtale om salg av Lysaker Torg 35 til KLP Eiendom. Brutto eiendomsverdi er avtalt til 601,5 millioner kroner.

MER KREVENDE. - Vurderer dere f lere salg i det brennhete transaksjonsmar-kedet?

- I utgangspunktet ønsker vi å heller å øke enn å redu-sere porteføljen, men det kan bli noen salg, svarer Skjelle.

- Hva tenker du om utleiemarkedet fremover?- Det er ingen tvil om vi er på vei inn i en litt mer kre-

vende periode, men Oslo er ikke ett marked; det består av mange delmarkeder. Dessuten bygges det ikke veldig mye nytt her, samtidig som f lere mindre kontoreiendommer konverteres til bolig. Jeg tror ikke totalbalansen blir så ille, men jeg deler synet på at vestkorridoren blir utfor-drende, sier han.

UTFORDRING PÅ FORNEBU.På Fornebu har Norwegian Property blant annet Aker So-lutions som leietaker. I begynnelsen av september ble det kjent at 500 ansatte i Aker Solutions mister jobben, noe som også berører faste stillinger på Fornebu. Leiekontrak-ten til selskapet løper frem til 2019.

- Dette har vi begynt å tenke hardt på, men heldigvis har vi noe tid på oss, sier Skjelle.

JOBBET MED TØFFE-TOM.Etter siviløkonomstudiene ved Norges Handelshøyskole begynte Skjelle som trainee i Veidekke. Han jobbet først i utenlandsavdelingen, men ble etter hvert økonomi- og fi-nanssjef. I Veidekke-tiden jobbet han i avdelinger som stod for store utbygginger som Oslo Tinghus og Ski Storsenter.

Etter 6 år byttet han bransje og jobbet både i Merkantil-data og TeleComputing - begge selskapene var da notert på Oslo Børs. I Merkantildata jobbet han tett med Tom Adolf-sen, som etter mange og aggressive oppkjøp fikk tilnavnet ”tøffe-Tom”.

- Både i Veidekke og Merkantildata lærte jeg hvor viktig det er å vise interesse for hva som foregår. Finansmen-nesker kan bli veldig tallorientert, men det er også utrolig viktig å ha interesse for virksomheten og menneskene som jobber der, sier han.

TØFT ROADSHOW.- Når du jobber med finans i et børsnotert selskap, må dess-uten alt være transparent. I tillegg må du være tydelig på hva som skjer, sier Skjelle som igjen er tilbake på Oslo Børs.

Det er en eiendomsbesitters lov at hvis en leietaker ønsker et bestemt lokale, så gir du dem det.


PORTRETT

Dette er hans andre periode i Norwegian Property. Skjelle jobbet der først i perioden 2006-2009, før han gikk til Entra Eiendom. Han husker godt da Norwegian Property skulle børsnoteres.

- I forbindelse med roadshowet hadde vi 100 møter i inn- og utland i løpet av halvannen måned. Det var en ekstrem reisevirksomhet, minnes Skjelle.

IPO T-SKJORTE.Han har fremdeles en T-skjorte hvor det ble trykket ”Nor-wegian Property IPO” på fremsiden og turnéstedene på baksiden.

- På den tiden var det få investeringsmuligheter i eiendom på Oslo Børs. Mulighetene begrenset seg i re-aliteten til Steen & Strøm og Norgani Hotels, men også som i dag Olav Thon. Vi hadde 50 eiendommer som var satt opp på et halvt år på bakgrunn av eksterne aktører. Det var viktig at vi markedsførte porteføljen så bredt og sterkt som mulig.

DE FØRSTE UTLENDINGENE.- Selv om 2006 var et rekordår i næringseiendom, var det få utenlandske investorer som kjente til Norge og norsk eiendom. Det var f lere som besøkte oss for å gjøre en due diligence, forteller han.

Aksjetegningen ble imidlertid en stor suksess. Ved børsnoteringen eide utenlandske investorer ca. 60 prosent av aksjene.

- Dette er et veldig høyt tall med tanke på at utenland-ske investorer inntil da ikke visste noe særlig om norsk eiendom. Totalt tegnet de seg for aksjer med en under-liggende eiendomseksponering på 12-13 milliarder kroner, forteller han.

MELDEPLIKTIGE HANDLER.I juli kjøpte Skjelle 20.000 aksjer i Norwegian Property til kurs 9,23 kroner per aksje. I august fulgte han opp med ytterligere 35.000 til kurs 9,735 kroner. Totalt eier han nå 101.594 aksjer i selskapet.

- Du bør jo eie litt aksjer der du jobber. Jeg håper og tror det blir en bra investering, sier Skjelle, som med sin aksjepost også ønsker å gi et signal til markedet om at han har stor tro på selskapet han leder.

FREDRIKSEN STORAKSJONÆR.En annen som har kjøpt aksjer i Norwegian Property, dog i betydelig større skala, er John Fredriksen. Gjennom selskapet Geveran Trading eier han nå drøyt 48 prosent av aksjene i Norwegian Property. I tillegg har Geveran Trading TRS-avtaler med en underliggende eksponering mot ytterligere ca. 5 prosent aksjene.

Espen Westeren, som har jobbet for Fredriksen i en årrekke, har fått plass i styret til Norwegian Property. Det samme har Fredriksens datter, Cecilie Astrup Fred-riksen.

- De er f linke folk som har en bevissthet om hvordan man skal skape verdier over tid og hvordan resultater skal synligjøres, sier Skjelle.

Det er alltid mange tilfeldigheter i livet, men jeg synes at eiendom er spen-nende. Det er noe fysisk du kan se, samtidig som det er finansielt orientert.


ADVOKATENES INNTOG: - Det er riktig at advokater får flere oppdrag innenfor næringseiendom, men ofte er disse oppdragene initiert av næringsmeglerne, mener Aslaksen.


PORTRETT

ARVET BRYGGERIAKSJER: Tippoldefaren til Skjelle, Poul Lauritz Aass, grunnla Aass Bryggeri. Skjelle eier en liten aksjepost i det familieeide bryggeriet og forsøker å være på generalforsamling hvert år.

MÅTTE TA GREP.Han er glad for at oppgraderingen av Aker Brygge i ho-vedsak er ferdig.

- Det var Olav Line som var drivkraften bak oppgra-deringene, og det gjorde han helt rett i. Vi hadde fått nybyggene på Tjuvholmen som nabo, Bjørvika begynte å bli ferdig og Fornebu begynte å ta form, sier han og legger til:

- Kontorlokalene på Aker Brygge begynte å bli litt ut-daterte og uhensiktsmessige. I tillegg var viktig med et tydelig skille mellom kontor og retail, derfor var vi nødt til å ta grep.

AASS BRYGGERI.I etasjen under Norwegian Property på Aker Brygge er det Vinmonopolets f laggskip som har f lyttet inn; spesi-albutikken som tidligere holdt til i House of Oslo. Dette er regnet for å være Norges største spesialvinmonopol og har - i tillegg til det ordinære basisutvalget- spesial-produkter av ”eksepsjonelt høy kvalitet”.

I butikkens hyller finnes også Aass Premium Pilsner, et produkt og en produsent Skjelle har et nært forhold til.

FORVALTER OG UTVIKLER EIENDOMMER PÅ OG RUNDT KNUTEPUNKT | romeiendom.no

Innovative bygg, spennende arkitektur og høye miljøkvaliteter

Idéskisse utvikling av Stavanger stasjon.

ILL

US

TR

AS

JO

N:

GH

ILA

RD

I +

HE

LL

ST

EN

AR

KIT

EK

TE

R

OVER HUNDRE UTVIKLINGSPROSJEKTER

ROM Eiendom har over hundre aktive utviklingsprosjekter spredt over hele landet. De spenner fra komplekse by- og stedsutviklings- prosjekter til enkeltstående bygg. Felles for dem er at alle ligger i nærheten av et kollektivknute- punkt.

MANGE FORMÅL

Hovedtyngden av prosjektene har bolig- og kontorformål. I tillegg bygger ROM stasjoner, hoteller, kombinasjonslokaler og infrastruktur-installasjoner. Vårt mål er å skape innovative bygg med spennende arkitektur og høye miljøkvaliteter.


FORVALTER OG UTVIKLER EIENDOMMER PÅ OG RUNDT KNUTEPUNKT | romeiendom.no

Innovative bygg, spennende arkitektur og høye miljøkvaliteter

Idéskisse utvikling av Stavanger stasjon.

ILL

US

TR

AS

JO

N:

GH

ILA

RD

I +

HE

LL

ST

EN

AR

KIT

EK

TE

R

OVER HUNDRE UTVIKLINGSPROSJEKTER

ROM Eiendom har over hundre aktive utviklingsprosjekter spredt over hele landet. De spenner fra komplekse by- og stedsutviklings- prosjekter til enkeltstående bygg. Felles for dem er at alle ligger i nærheten av et kollektivknute- punkt.

MANGE FORMÅL

Hovedtyngden av prosjektene har bolig- og kontorformål. I tillegg bygger ROM stasjoner, hoteller, kombinasjonslokaler og infrastruktur-installasjoner. Vårt mål er å skape innovative bygg med spennende arkitektur og høye miljøkvaliteter.

066 ESTATE MAGASIN | N°5 2015066 ESTATE MAGASIN | N°5 2014

FEMTE GENERASJON.- Aass Bryggeri ble etablert av min tippoldefar, Poul Lauritz Aass. Bryggeriet er fremdeles familieeid, og for å være aksjonær må du være direkte etterkommer etter Poul Lauritz, sier Skjelle som er femte gene-rasjon og arvet 200 aksjer av sin bestemor for 10 år siden.

- Det er totalt 300.000 aksjer i bryggeriet, så jeg eier bare en liten post. Men jeg forsøker å være på ge-neralforsamling hvert år, forteller han.

MORSOM AKSJEPOST. Generalforsamlingene foregår i ærverdige Gildehallen, som er nærmeste nabo til Aass Bryggeri. Det er samme meny hvert år, blant annet lammesadel til hovedrett. Og selvsagt serveres ulike typer Aass-øl gjennom hele mål-tidet.

- Det er veldig morsomt å være aksjonær i Aass Bryggeri. Øl er kultur, og ekstra morsomt er det at øl er blitt veldig in igjen i Norge, sier han.

Hva var din første jobb?- Etter at jeg var ferdig med ungdomsskolen, hadde jeg som-merjobb på Hunderfossen Familiepark. Jeg fikk jobben fordi min bestemor kjente dem som skulle bygge ut. Jeg fikk hilse på Ivo Caprino, som bygget Eventyrgrotten der, og det var veldig stas.

Din første eiendom?- En fire roms OBOS-leilighet på Høybråten. Vi kjøpte sent, og vårt nåværende hus i Lørenskog er vår andre eiendom.

Hva hører du på?- Alt mulig. Jeg har Spotify og hører på alt fra klassisk rock som Led Zeppelin til jazzinspirert musikk. Jeg liker å gå på konsert og har i det siste fått med meg blant andre Peter Gabriel, Jamie Cullum og felleskonserten med Sting og Paul Simon.

Hva leser du?- Jeg leste fryktelig mye før, men nå begrenser det seg mer til reiser og sommer- og juleferier. Den siste boken jeg leste var ”Innsirkling 3” av Carl Frode Tiller.

Hva gjør du på fritiden?- Den tilbringer jeg mest med familien. Det blir en del kjøring av barn til fotball og ridning. Jeg var også trener for fotballaget til sønnen min i 6 år, men nå begynner de å bli så flinke at de måtte få en bedre trener. Jeg trener også litt selv, blant annet liker jeg å finne orienteringspostene i Østmarka der vi bor.

Hva irriterer deg?- Jeg blir ikke fryktelig fort irritert eller sint, men jeg sykler en del til og fra jobben, og det kan være utfordrende. Jeg synes at de som har ansvaret kunne ha lagt bedre til rette for syklister i Bjørvika.

Hva blir du i godt humør av?- Jeg er glad i en god practical joke. Det skal vi ha takhøyde for i arbeidslivet.

Hva er din foreløpige dom over den sittende regjeringen?- Stødig, men ikke så veldig spennende.

ÅTTE RASKE

INTERESSE: - Finansmennesker kan bli veldig tallorien-tert, men det er også utrolig viktig å ha interesse for virk-somheten og menneskene som jobber der, sier Skjelle.

PORTRETT

067ESTATE MAGASIN | N°5 2015 067ESTATE MAGASIN | N°5 2014

NO

RW

EG

IAN G

REEN BUILDING C

OU

NC

IL

MEDLEM

NO

RW

EG

IAN G

REEN BUILDING C

OU

NC

IL

MEDLEM


EMPOWERED BY

I Multiconsult har vi i over 100 år muliggjort prosjekter av stor samfunnsmessig betydning. For oss handler jobben vår om å se muligheter der andre ser hindre. Vi skal sprenge grenser der andre fristes til å gå rundt. Dette har gjort oss til det ledende rådgiver- og prosjekteringsselskapet vi er.

www.multiconsult.no


Klatrer seg til MILLIONER

Det er en fredag ettermiddag i Oslo. Klatre-tau henger på rekke og rad langs fasaden på Postgirobygget, som er Norges høyeste kon-torbygg. Forsiktig beveger fire klarere seg utfor kanten av taket. Det er viktig å være varsom i starten for å være helt sikker på at utstyret fungerer som det skal.

Selv om de er erfarne klatrere, kjenner de på høyden når de beveger seg utfor. Det skal være litt adrenalin da.

MANGE SKUELYSTNEMange forbipasserende stopper opp på bakkeplan for å beskue de fire klatrerne som nå henger i doble tau og er kommet i gang med vindusvasken. Ikke mindre enn

9.000 kvadratmeter med vindu skal de vaske på den 26 etasjer høye bygningen i løpet av en 3 ukers tid.

Inne i bygningen står det helt sikkert noen ansatte og tar bilde av vindusvasker-ne med mobiltelefonene sine. Etter slike oppdrag kommer det gjerne flere bilder av klatrerne på Instagram med hashtager som høydeskrekk.

IDÉ FRA NORDSJØENHøyden AS ble etablert i 2010 av Olav Øst-tveit Agledahl og Erlend Siem. Da hadde sistnevnte jobbet som industriklatrer i Nordsjøen i flere år. De tenkte at det måtte ligge en mulighet i å ta med seg erfaringe-ne og de strenge sikkerhetsstandardene på land. Det var åpenbart ingen dårlig tanke, for i fjor hadde Høyden AS en omsetning på 11,9 millioner kroner og et resultat før skatt på 2,4 millioner.

Målsettingen for inneværende år er 20 millioner kroner i driftsinntekter. Gründer-ne ønsker ikke å spekulere i hvor stort sel-skapet kan bli som spesialentreprenør, men de har ikke høydeskrekk – verken i boksta-velig eller økonomisk betydning.

FINGERNEMME KLATRERE- I begynnelsen rekrutterte vi klatrere i min

omgangskrets, men nå ansetter vi primært folk med spesialkompetanse som liker å klatre. Vi har stor stab med klatrekyndige og fingernemme folk, blant annet tømrere, elektrikere, murere, malere og blikkensla-gere, forteller Erlend Siem.

I tillegg til håndverkertjenester tilbyr Høyden AS vedlikehold av fasader, vinduer og tak. Her var Olav Thon en av de første store kundene til selskapet.

De har klatret på takene til Olav Thons bygårder, utført arbeid på toppen av Oslo Plaza og vasker alle vinduene på

Postgirobygget. Spesialentreprenøren Høyden AS henter frem tau og annet utstyr når andre kommer til kort.

VISJONÆRE: Magnus Hendis, Erlend Siem og Olav Østtveit Agledahl har en visjon om at Høyden AS skal være en spesialistentreprenør som setter en ny standard for sikkert arbeid i høyden.

9.000 KVM: Høyden AS vasker vinduene på Post-girobygget - totalt 9.000 kvadratmeter med glass. (Foto: Høyden AS)

PROFILTore Årdal [email protected]

P


IT’S ALL ABOUT HUMAN TOUCH(AND ROCK-SOLIDURBAN INSIGHT)Liveable cities put people first. See how on www.ramboll.no

NYHETER

- Vi gikk over alle bygårdene og utbedret takene for å redusere faren for is- og snøras, sier han.

ALLSIDIGHETMontering av sikringssystemer er et tredje forretningsområde for selskapet. I tillegg kommer rådgivning, hvor de blant annet gir råd om forankringspunkter på bygget for senere vedlikehold og rengjøring. Med gode forankringspunkter kan klatrerne få tilgang til hele fasaden og utføre de ulike jobbene effektivt.

Eksempelvis har Høyden på oppdrag av Søylen Eiendom vært med på rehabiliterin-gen av Steen & Strøm Magasin. Der utførte de murarbeid, malearbeid og til slutt vask av fasaden. På dette magasinet er det nå montert forankringspunkter for klatrerne.

KOMMER ALLTID TIL- Søylen Eiendom valgte oss fordi Steen & Strøm Magasin ligger mot en gate med

trikkestrøm, altså de kablene hvor trikken henter strømmen. I slike tilfeller er det ikke mulig å komme til med en lift, forklarer Siem og fortsetter: - Vi kommer til der liften ikke gjør det. Noen ganger kan også en lift være forstyrrende i bybildet.

SPEKTAKULÆRE OPPDRAGDet mangler ikke på spektakulære oppdrag for en entreprenør som kun opererer i høyden, men blant de mer spesielle er instal-lasjonen av kunstverket ”Sundial for spatial echoes” av den argentinske kunstnere Tomás Saraceno i Terminalbygget på Aker Brygge. Kunstverket holdes på plass av 140 vaiere i ulike vinkler.

- Dette var et annerledes oppdrag der vi jobbet tett sammen med kunstneren og kuratoren. Ettersom det var mye presisjon i arbeidet, satte vi inn et lag bestående av en sivilingeniør, en møbelsnekker og en seilma-ker, som har gode kunnskaper om vaiere.

LIDENSKAPDe ansatte i Høyden AS har et lidenskapelig forhold til klatring. Det er få av dem som ikke drar på tur i helgene. Med denne bakgrunnen har de også en konkurransefordel i forhold til konkurrenter.

- En gjennomsnittlig norsk snekker vil få problemer med å henge 20 meter eller mer over bakken. Dessuten er det begrenset hvor høyt lifter kan nå, sier Olav Østtveit Agledahl.

TUFTET PÅ SIKKERHETSikkerheten går de aldri på akkord med.

- Hele Høydens eksistens er tuftet på sikkerhet. Vi har tatt med oss standarden fra offshore på land. Dette er den strenges-te standarden finnes, og alle som jobber i Høyden skal være sertifisert for å klatre offs-hore, sier Agledahl.

Selskapets visjon er å være en spesialis-tentreprenør som setter en ny standard for sikkert arbeid i høyden.

HØYT OVER BYEN: De er erfarne klatrerne i Høyden AS har blant annet utført arbeid på toppen av Radisson Blu Plaza Hotell Oslo. (Foto: Høyden AS)


IT’S ALL ABOUT HUMAN TOUCH(AND ROCK-SOLIDURBAN INSIGHT)Liveable cities put people first. See how on www.ramboll.no


OMRÅDE: STAVANGER

I 2016 tar Øgreid Eiendom første spadetak på et av de største byggeprosjektene i sentrumskjernen i Stavanger på 50 år.

Lanserer massive planer i Stavanger

– Dette prosjektet vil etablere Stavan-gers central business district (CBD) på en måte vi ikke har gjort tidligere, sier eiendomssjef i Øgreid Eiendom, Jon Bra-kestad i en artikkel på Næringsforeningen i Stavanger-regionen sin nettside.

1000 NYE ARBEIDSPLASSERProsjektet ble presentert for Nærings-foreningen denne uken og handler i korte trekk om å fornye og bygge ut Ankerkvar-talet og Straensenteret i byen. Anker-kvartalet og Straensenteret er i dag vel 41.000 kvadratmeter bygningsmasse. Vel halvparten er kontorer, og nesten 17.000 kvadratmeter er handel, mens resten er parkering.

Etter ombyggingen og nybyggingen, vil dette øke til 64.000 kvadratmeter. Vel 23.000 kvadratmeter vil være handel, hele 30.000 vil være kontorlokaler – det resterende parkering.

– I dag har rundt 800 personer arbeids-plassen sin i Ankerkvartalet og på Stra-ensenteret. Etter ombyggingen, vil nye moderne løsninger og utvidelsene gjøre at

dette kan øke til mellom 1.500 og 2.000 personer, forteller Brakestad.

PLANENE ER GODKJENTVed årtusenskiftet begynte Øgreid Eiendom å investere i Ankerkvartalet. I 2008 hadde selskapet fått hånd om det meste av både Ankerkvartalet og Straen-senteret. Med et samlet eierskap ga det rom for å tenke nytt.

– Øgreid Eiendom så potensialet, ikke minst i den fem mål store tomten i det indre torget til Ankerkvartalet, som i dag er fylt opp med parkeringsplasser og par-keringshus, forteller Brakestad.

Samtidig ønsker de altså også gjøre noe med Straensenteret.

– Dette senteret har ikke en optimal utnyttelse slik det er i dag. Det framstår som en ganske lukket toetasjes bygnings-masse, ved siden av Rådhuset og Svømme-hallen, påpeker Brakestad.

STRAENSENTERET FØRST UTEtter planen starter altså byggearbeidet til neste år. Først ut er Straensenteret.



Med Fenistra Driftsoppfølging møter vi markedets ønsker og behov for en løsning hvor det er lagt vekt på brukervennlighet og enkel etablering av driftsoppgaver til den enkelte eiendom.

Løsningen gir støtte for tids- og kostnadseffektiv administrasjonen av arbeidsordre samt rapportering til oppdragsgiver, slik at tilgjengelige ressurser kan benyttes til operativt arbeid.

FDV-dokumentasjon tilhørende eiendommen og/eller den enkelte driftsoppgave er tilgjengelig i samme web-baserte grensesnitt som for innrapportering av oppdraget.

Eiendomsdrift

Løsningen retter seg mot

alle som drifter eiendom

som en del av en total

forvaltning, som et selvstendig

vaktmesterselskap eller andre

tilbydere av driftstjenester.

Løsningen er skalerbar og

legger til rette for god og

systematisk oppfølging av

eiendommer i form av planlagt

vedlikehold, oppfølging av

avvik og ad-hoc oppgaver.

«For oss i Asker & Bærum Vaktmesterkompani AS er kostnadseffektiv administrasjon av driftsoppgaver vesentlig ved valg av løsning - derfor valgte vi Fenistra som samarbeidspartner.Ørnulv Øyen, Daglig leder, Asker & Bærum Vaktmesterkompani AS

For mer informasjon om Fenistra Eiendom, se www.fenistra.no


OMRÅDE: STAVANGER

– Det nye Straensenteret vil bli bety-delig oppgradert, og selve kjøpesenter-delen blir litt større enn i dag med en bedre butikkmiks. Du vil fortsatt finne igjen dagligvarehandel og Vinmonopolet, i tillegg til interiør, elektronikk og andre ting du trenger i det daglige. Vi ser også for oss treningssenter og f lotte spiseste-der. Men selv om Straensenteret ikke blir mye større, vil det bli helt nytt, moderne og spennende, forteller Brakestad.

På toppen av kjøpesenteret vil det komme f lere etasjer med kontorlokaler av høy kvalitet, totalt rundt 8.000 kvadrat-meter. Og på taket kommer et grønt park-område, der folk skal kunne oppholde seg og nyte utsikten over byen.

– Straensenteret vil åpnes opp med en trapp igjennom bygget. Denne trappen vil lede folk hele veien opp på taket, og vil forhåpentligvis bli en populær vei fra byen og oppover mot Løkkeveien og Eiganes, tror Brakestad.

SÅ ANKERKVARTALETStraensenteret vil etter planen stå ferdig i 2018. Omtrent samtidig vil arbeidet starte opp på Ankerkvartalet.

– Markedssituasjonen vil kunne påvirke byggestart. Vi er avhengig av en viss andel leiekontrakter før vi går i gang, og mar-kedssituasjonen akkurat nå er kanskje ikke den beste. Men vi bygger for framti-den og legger ikke prosjektet på is selv om vi er inne i en bølgedal, sier Brakestad.

ANKERKVARTALET: Øgreid Eiendom har store planer i Stavanger sentrum. (SKISSE: Øgreid Eiendom/Snøhetta)


VÅRT NYE MILJØFYRTÅRN REDUSERER DINE KOSTNADER OG GJØR DEG TIL EN MILJØVINNER!

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

I disse dager ferdigstiller vi vårt eget miljøfyrtårn og lanserer ISS Green Management.

Fyrtårnet er egentlig et hypermoderne kontrollsenter som tar i bruk den nyeste innen miljøteknologi og overvåkningssystemer. Kontrollsenteret hjelper oss til å måle og overvåke eiendommens totale energiforbruk. Resultatet er store besparelser for deg som eier.

Tiltakene vi iversetter gir også en stor miljøgevinst. Dette kan gi bygget en bedre miljøsertifisering og øke verdien på eiendommen.

VI GARANTERER AT VI FINNER BESPARELSER!

Kontakt ISS Green Management: 815 55 155


- Det har vært høy aktivitet på veldig mange av våre kontorer helt frem til i vår. Men nå begynner vi nok å merke svingningene som er i markedet, sier nettverksleder for ar-kitektur, plan og landskapsarkitektur hos Rambøll, Torstein Skaug.

ØKTE MED OVER 100 MILL.Rambøll er en av landets største arkitekter. De har rundt 100 ansatte arkitekter, men tar man med tilstøtende funksjoner, som for ek-sempel landskapsarkitekter og planleggere, så er de oppe i 200 medarbeidere.

- Vi er en av de største og dekker i praksis hele landet, sier Skaug.

Totalt har Rambøll, som er mye mer enn arkitektfirma, over 1500 ansatte. De jobber blant annet med brannsikkerhet, geotek-nikk, olje og gass, transport, vann og mil-jøteknikk, samt miljø og arealplanlegging. Samlet hadde selskapet i 2014 en omsetning på 1,6 milliarder kroner. De økte omsetnin-gen med rundt 100 millioner fra 2013.

PROSJEKTER LEGGES PÅ ISSkaug forteller at de merker nedgangen i ak-tivitetsnivå blant annet ved at flere nærings-byggprosjekter legges på is.

- Vi har sett noen eksempler på det i det siste. Enten stopper prosjektene helt opp eller så legges de på is. Dette skyldes selv-følgelig at ledigheten i enkelte områder er på vei oppover, sier Skaug.

Dette fører til at de gjerne får noen flere utredningsoppdrag hvor eier av planlagte prosjekter eller eksisterende eiendommer vil ha en vurdering av hva de kan gjøre med eiendommen.

- Vi har noen slike prosjekter som vi jobber med. Det kan være at et kontor-bygg vurderes omgjort til bolig eller annet formål. Det er ikke alltid beint fram å gjøre slike jobber og derfor må det utredes, sier Skaug.

- MASSE PROSJEKTER DER UTERolf Maurseth i Link Arkitektur forteller at de har jevn vekst og at han senest denne uken hilste på to nye ansatte.

- Vi har vokst jevnt og trutt. Når det er sagt, så tror jeg nok at de selskapene som er i mellomsjiktet når det kommer til størrelse kommer til å merke litt mer fremover. De er ikke store nok til å ta de største oppdrage-ne, men de har likevel en organisasjon som krever sitt. Jeg tror de vil få det tøffest, mens de største og de minste selskapene vil klare seg bra fremover, sier Maurseth.

NNYHETERTorgeir Hågøy [email protected]

De har hatt gode tider helt frem til i vår, men nå begynner usikkerheten også å krype inn i gangene hos landets arkitekter.

Arkitektene tror på røffere tider

NYHETER



Et av verdens største arkitektkontorer åpnet dørene i Oslo for et knapt år siden. I år tror de på dobling av omsetningen.

White går for dobling

- Vi har hatt et fint år siden vi offisielt åpnet dørene i oktober i fjor, sier sjef for den norske avdelingen av White Arkitekter, Jenny Mäki.

White er en av Skandinavias største arki-tekter og det tredje største i Europa. Selskapet har 14 kontorer i Sverige, Danmark, Norge og England og har over 700 medarbeidere. I 2014 hadde selskapet en omsetning på 759 svenske kroner. Det er en liten nedgang fra 2013 og 2012 da de henholdsvis hadde en omsetning på 731 og 749 millioner svenske kroner.

FULL KALENDERTil tross for en samlet nedgang, så kan altså kontoret i Norge vise en positiv utvikling.

- I begynnelsen av året hadde i fem ansatte medarbeidere, nå har vi doblet og er elleve. Ut-viklingen er fin og alle ansatte har full kalender, sier Mäki.

Selskapets norske avdeling hadde i 2014 en omsetning på vel 3 millioner kroner. Dette er imidlertid ifølge Mäki misvisende da de gjorde oppdrag for kontoret i Sverige, noe som ikke viser på de norske omsetningstallene.

- Det er litt komplisert, men omsetningen er høyere enn den ser ut til å være. I år ligger vi an til å doble omsetningen i forhold til i fjor, sier Mäki.

BÆREKRAFTIG BYUTVIKLINGWhite sitt mantra i alt de gjør er bærekraftig ut-vikling. Dette er et element de forsøker å få inn i alle oppdragene de har.

- Vi har et stort fokus på sosial bærekraft. Dette er noe vi har lang tradisjon for og det er en del av vårt verdigrunnlag. Dette betyr at vi har en oppfatning av hva arkitektur faktisk kan være med å gjøre i et samfunn, sier Mäki.

Det er også på dette området at Mäki ser for seg at de kan gjøre en forskjell i Norge.

- Det er kanskje på dette området at vi kan være konkurransedyktige. Vi har jobbet med slike spørsmål i mange år i Sverige og i Norge er det fortsatt litt å jobbe med i forhold til dette, sier Mäki, som påpeker at det er vanskelig for henne å mene noe i forhold til om Sverige er kommet lengre enn Norge på dette området.

STORT ENGASJEMENTHun opplever i alle fall at svært mange i Norge begynner å bli opptatt av bærekraftig byutvik-ling.

- Det gir store gevinster og jeg opplever hos våre kunder at de både har et fokus og en vilje til å skape mer bærekraftige miljøer. Det er jo slik at man ikke lenger bare utvikler hus, men områder, sier Mäki.


NYHETER

- Vi presser ikke prisene

Både Rambøll og Link Arkitektur sier at de opp-lever prispress (se egen sak) fra det offentlige ved kjøp av arkitekttjenester.

Statsbygg kjenner seg ikke igjen i denne be-skrivelsen.

- Pris er bare ett av elementene vi vurderer ut fra når vi kjøper inn arkitekttjenester, sier byggherredirektør hos Statsbygg, Synnøve Lyssand Sandberg.

MANGE KRITERIERStatsbygg er byggherre og organiserer, plan-legger og gjennomfører byggeprosjekter på vegne av staten. Prosjektene skal ifølge sel-skapets egen hjemmeside gjennomføres innen vedtatte rammer for økonomi, tid og kvalitet.

Årlig gjennomfører Statsbygg 160 større og mindre byggeprosjekter, blant annet høgskoler, tinghus, teater, museum, vei- og trafikkstasjo-ner og ambassader. Av disse blir 20-30 prosjek-ter ferdigstilt hvert år.

Statsbygg er Norges største byggherre og ei-endomsforvalter i sivil sektor, og har som mål å være statens førstevalg.

- Når vi kjøper slike tjenester er det kvalifi-kasjoner, referanseprosjekter og forståelse av den enkelte oppgaven som er avgjørende for hvem vi velger. Pris er selvfølgelig også at av ele-mentene som vurderes, sier Lyssand Sandberg.

TO MÅTER Å KJØPE PÅHun forteller at det i praksis er to måter for dem

å kjøpe arkitekttjenester på. Enten ved at de be-nytter seg av en rammeavtale med en allerede pre-kvalifisert arkitekt, eller ved at de lyser ut anbud eller konkurranser i forbindelse med en-keltprosjekter.

- Dersom vi har inngått en totalentreprise med en entreprenør, så vil de også hente inn arkitektene. Det hender også at vi inngår sepa-rate avtaler med ulike arkitekter, sier Lyssand Sandberg, som legger til at de bygger mange spesialiserte bygg.

- Og her stilles det ofte strenge krav til både arkitektur og design. Dette er derfor noe vi har fokus på, og vi gjennomfører konkurran-sene våre i henhold til dette. Stort sett er det gjennom anbudskonkurranser Statsbygg kon-traherer arkitekter, og da har vi ingen mulighet til å diskutere, eller «presse» prisen, sier hun.

MELLOM 850 OG 1200 KRONERHun forteller at prisene de opererer med ligger på mellom 850 og 1200 kroner timen, pluss moms.

- Prisene avhenger litt av om det er junior- eller seniorkompetanse. Det vil også komme en prisjusteringer, så jeg vil si at de reelle prisene er på mellom 900 og 1300 kroner pluss moms. Vi har også enkeltprosjekter som kan ligge langt høyere enn dette i pris. Jeg vil derfor avvise at vi på noen helst måte presser prisene, selv om vi selvfølgelig er opptatt av kostnadsnivået i våre prosjekter, sier Lyssand Sandberg.

Statsbygg, som er en av landets største statlige kjøpere av arkitekttjenester, mener at de ikke er med på å presse

prisene nedover.


AVVISER PRISPRESS: - Jeg vil avvise at vi på noen helst måte presser prisene, selv om vi selvfølgelig er opptatt av kostnadsnivået i våre prosjekter, sier byggherredirektør Synnøve Lyssand Sandberg hos Statsbygg.


www.bdo.noRevisjon | Skatt og avgift | Rådgivning | Regnskap

BDO bistår eiendomsbransjen med dagens og fremtidens utfordringer. Vi er en aktiv partner som bidrar til å fi nne de beste løsningene for ditt behov.Kontakt oss for en uforpliktende samtale:

Eiendom - Bygg - Anlegg

BDO kan bransjen

BYGG OG [email protected] - 910 09 757 [email protected] - 906 51 940

- Vi opplever at anbudene blir lavere. Det innebærer at dersom offentlige byggherrer ber om rammeavtaler, så må vi ned i pris for å få oppdragene, sier nettverksleder for ar-kitektur, plan og landskapsarkitektur hos Rambøll, Torstein Skaug.

FLERE ÅR TILBAKE I TIDHan mener at prisene de nå må ned på tilsvarer det de ope-rerte med for flere år siden.

- Vi ser flere og flere tilfeller hvor vi må under 800 kroner timen på offentlige prosjekter. Slik lønnsnivået har utviklet seg skulle vi helst hatt timepriser som lå opp under 1200 kroner timen. Dette er en stor utfordring, sier Skaug.

Han får støtte fra Rolf Maurseth i Link Arkitektur.- Ja, det er et prispress, både fra det offentlige og det

private. Vi ser også priser helt ned mot 800 kroner timen, sier Maurseth.

Han mener at det offentlige tilsynelatende opptrer med kynisk enn private aktører i denne sammenhengen.

- Det er spesielt det offentlige som opererer med slike priser. I forhold til de private aktørene, i alle fall de man har en relasjon med i fra før, så forhandler man seg frem til en pris som er fornuftig. Ingen er tjent med at aktørene går over ende. Det offentlige bryr seg tydeligvis ikke like mye om dette, sier Maurseth.

UAKTUELT Å JOBBE PÅ SLIKE RATERDaglig leder hos Lund + Slaatto kjenner seg ikke umiddelbart igjen i det bildet som tegnes av hans to arkitektkolleger.

- Men så er ikke vi en veldig god indikator på totalbildet innenfor arkitektbransjen heller. Vi jobber mye med konkur-ranser og lite med anbud. Det jeg imidlertid kan si er at det ville vært helt uaktuelt for oss å jobbe på timerater ned mot 800 kroner, sier Pål Biørnstad.

Han er også oppgitt over at tjenester som har en så stor påvirkning på et byggeprosjekts totaløkonomi skal utsettes for et slikt prispress.

- Jeg synes det er ganske absurd når man vet at gode arki-tektoniske kvaliteter og løsninger kan være med å redusere totalkostnaden på et prosjekt ganske betydelig, sier Biørn-stad.

- Prispress på arkitekttjenester Det offentlige presser prisene på arkitekttjenester nedover. Det mener Rambøll, som er en av landets ledende arkitektbedrifter.


SKATT

I 2014 krevde norske kommuner inn 9,6 milli-arder kroner i eiendomsskatt. I 2015 kommer tallet til å være enda høyere, ettersom 14 nye kommuner har innført eiendomsskatt, 22 kommuner har innført eiendomsskatt i hele kommunen og eiendomsverdiene har fortsatt å stige.

DEN GLOBALE UTVIKLINGENVi lever i en stadig mer global verden, der landegrenser har mindre betydning for store selskaper. Det er enkelt for multinasjonale selskaper å plassere virksomhet i land med lav skattebelastning, og det er enkelt å «flagge ut» fra jurisdiksjoner der skatten blir for høy.

Nasjonale myndigheter konkurrerer om bedrifter og arbeidsplasser, med redusert selskapsskatt som et resultat. I en globalisert verden er fast eiendom enkel å beskatte – den er vanskelig å flytte. Derfor vender mange na-sjonale myndigheter seg mot eiendomsskatt som inntektskilde, når skattefundamentet på andre områder blir redusert.

KOMMUNENE FASTSETTER EIENDOMSSKATTENI Norge er det kommunene som fastsetter og innkrever eiendomsskatt. Det gir mange

Støtten fra Enova har vært med å bidra til at Norwegian Propertys prestisjeprosjekt på Aker Brygge har latt seg gjennomføre.

Bare toppen av isfjellet?

STIGENDE PROMILLE: - Eiendomsskatten kan fastsettes til mellom 2 og 7 promille. I det første året eiendomsskatten utskrives i en kommune kan den ikke settes høyere enn 2 promille, og deretter kan den ikke økes med mer enn 2 promille per år, sier f.v. Morten Christophersen og Kristian Råum i EY.

FAKTA:

Eiendomsskatt er en stadig økende og mer aktuell skattekostnad for norske selskaper.

Eiendomsskatteteamet i EY Advokatfirma består av Bjørgun Jønsberg (partner), Kristian Råum (advokat), Morten Christophersen (advokat), Arild Gjelsvik (advokat), Pernille Kvaksrud (advokatfullmektig), Henrik Kolstad Torp (advokatfullmektig) og Yngve Kaldestad (siviløkonom).

Frem til jul skriver EY Advokatfirma en artik-kelserie om ulike sider av eiendomsskatten i Norge på nettstedet Estate Nyheter.


Kun 73 kommuner i Norge er uten eiendomsskatt, deriblant Oslo, Asker og Bærum, der det finnes betydelige eiendomsverdier. Etter valgresultatet nå i høst er det grunn til å forvente at eiendomsskatten i Norge skjerpes ytterligere i årene som kommer.

Morten Christophersen og Kristian Råum

kommuner kjærkomne penger i kommune-kassen. I vårt naboland, Sverige, fastsettes og innkreves imidlertid eiendomsskatten (fastighetsskatten) av Skattverket.

Begge deler har sine fordeler og ulemper, men norske kommuner vil nok kjempe for å beholde den lokale retten til å fastsette og innkreve eiendomsskatt. De kunne nok imidlertid ønsket seg et regelverk som var enklere å forholde seg til.

Eiendomsskatten i Norge har historie tilbake til før innføringen av matrikkel-skyld i 1665. Selv om dagens regelverk ikke er fullt så gammelt, bygger det i stor utstrekning på regler som har vært tilnær-met uendret i mer enn 100 år.

I 1975 kom dagens eiendomsskattelov, men den er langt på vei en videreføring av tidligere regler. Regelverket er derfor gammelt, uklart og vanskelig for kommu-nene å forvalte og forholde seg til. Selv om det ble oppnevnt et eiendomsskatteutvalg i 1995, som avga sin innstilling året etter, har det aldri blitt enighet om en ny og bedre eiendomsskattelov.

At dagens regelverk i stor grad er utda-tert, er en betydelig svakhet ved dagens eiendomsskattesystem, som gir opphav til

mange tvister og stor frustrasjon hos både kommuner og skattytere.

SKATTESKJERPELSER FREMOVER?Kommunene kan fastsette eiendoms-skatten til mellom 2 og 7 promille. I det første året eiendomsskatten utskrives i en kommune kan den ikke settes høyere enn 2 promille, og deretter kan den ikke økes med mer enn 2 promille per år.

Til sammenligning har Danmark inntil 3,4 % eiendomsskatt på bygg og inntil 1 % eiendomsskatt på tomt, mens Sverige har fastighetsskatt på 0,2-2,8 %. Til gjen-gjeld har naboene våre lavere selskapsbe-skatning, med henholdsvis 22 % i Sverige og også 22 % i Danmark fra 2016, men nå tyder mye på at selskapsskattesatsen er på vei ned også her.

Norge har altså et forholdsvis mildt skattetrykk for fast eiendom enn så lenge.

Eiendomsskatt er en stadig økende og mer aktuell skattekostnad for norske sel-skaper. EY Advokatfirma skriver frem til jul en artikkelserie på Estate Nyheter om ulike sider av eiendomsskatten i Norge.

Eiendomsskatt er blitt et hett tema etter val-gresultatet i høst. Det synes nå ganske klart at det går mot innføring av eiendomsskatt i Oslo, siden det nye flertallet er for innføring av dette i hovedstaden.

I en markedsoppdatering poengterer Union at det er usikkerhet knyttet til hvordan skatten blir utformet fordi partiene har ulike modeller.

Hvis man legger til grunn Arbeiderpar-tiets (AP) forslag i vurderingene, utgjør skatten tre promille av markedsverdien.

- Markedsverdien må imidlertid fastsettes sjablongmessig, med det presisjonsnivået som dette innebærer. Derfor er det grunn til å anta at fastsettelsen av ”markedsverdi-en” blir noe konservativ. I tillegg vil man få fradrag for eiendomsskatten slik at selskaps-katten reduseres, skriver Union i rapporten.

Den siste effekten vil variere fra selskap til selskap basert på skatteposisjoner. Uansett vil begge disse momentene sannsynligvis bidra til at den effektive skattesatsen i gjen-nomsnitt blir lavere enn tre promille av reell markedsverdi.

Eiendomsskatten slår ut på mar-kedsverdien av næringseiendom.

EIENDOMSSKATTThor Arne Brun [email protected]

E

- Verdireduksjon på 4 til 6 prosent


SKATT

I Norge er det kommunene som avgjør om det skal innføres eiendomsskatt, og det er kommunene som forvalter reglene i ei-endomsskatteloven og er skattekreditor. Kommuneadministrasjonen er på ingen måte sammenlignbar med skatteetaten, og spesielt for mindre kommuner med begrensede ressurser kan oppgaven være krevende. I tillegg er regelverket gammelt. Mange helt sentrale regler har i realiteten stått uendret i over 100 år og er for lengst modne for fornyelse. Ett eksempel er dagens tak-seringsregler for næringseiendom.

HVEM VEDTAR TAKSTENE?I dag er kompetansen til å vedta eiendoms-skattetakster lagt til kommunalt oppnevn-te takstnemnder. Takseringsprosessen er omfattende og kostbar – blant annet skal alle skattepliktige eiendommer befares.

Det stilles ingen krav til kompetanse hos nemndsmedlemmene, og i de f leste tilfeller har nemndsmedlemmene verken erfaring eller særskilt kompetanse innen taksering. Nemndsmedlemmene er derfor normalt avhengig av å engasjere profesjo-nelle takstmenn for å bistå i takserings-prosessen. Takstmennene lager så takst-forslag, som nemndene kan vedta eller forkaste.

I mange tilfeller er det – i mangel av egen takseringserfaring og kompetanse – vanskelig for nemndsmedlemmene å over-prøve takstmannens vurderinger.

KLAGER AVGJØRES AV KOMMUNALE NEMNDERIkke sjelden er skattyter misfornøyd med taksten og velger å påklage den. Klage over taksten behandles av en kommunalt oppnevnt overtakstnemnd. Heller ikke her stilles det noen særskilte krav til kom-petanse eller erfaring. Spesielt for større

Hvordan eiendomsskatten slår ut på mar-kedsverdien til den enkelte eiendom vil selv-sagt variere. Men generelt er det de dyreste eiendommene som får det største relative verditapet som følge av innføring av eien-domsskatt.

- Våre beregninger indikerer at de beste eiendommene (prime) i verste fall kan få en verdireduksjon på 4 til 6 prosent som følge av eiendomsskatten. Men i de fleste tilfeller vil en verdireduksjon i området 2 til 4 prosent være mer sannsynlig, sier Union.

I likhet med hva andre har hevdet, sier Union at regningen kan havne hos leietake-ren.

- For eksempel vil leieprisen som gir tilfredsstillende lønnsomhet i nybyggpro-sjekter stige (marginalkostnaden for å frem-skaffe flere kvadratmeter kontor øker, noe som teoretisk skal gi økt markedspris, red. anm.). Det er imidlertid knyttet stor usikker-het til hvordan dette utvikler seg.- Union forventer at eiendomsverdiene i de aller fleste tilfeller kun blir marginalt nega-tivt påvirket av eiendomsskatten. Vi forven-ter ikke at skatten vil påvirke transaksjons- eller leiemarkedet i særlig grad i det korte bildet, konkluderer Union.

MINDRE VERDT: Næringseiendommene i Oslo har med høstens valgresultat gått ned i verdi, gitt at vi nå går mot innføring av eiendomsskatt.

Dagens takseringsregler medfører store takseringskostnader, samtidig som de kan gi lite treffsikre resultater og lite enhet-

lig behandling på tvers av kommuner.

Et regelverk modent for utskifting

EIENDOMSSKATTMorten Christophersen og Kristian Råum

E


næringseiendommer og såkalte «verk og bruk» (typisk industrianlegg) kan klagene reise kompliserte takstfaglige og juridiske problemstillinger. Også overtakstnem-nda er derfor avhengig av å knytte til seg kyndige rådgivere til å bistå seg i klagepro-sessen.

I tillegg til at takseringsprosessen er tungvint og kostbar, er verdsettelsesre-glene i beste fall uklare. Dette gjør ikke takstnemndenes oppgave enklere. Loven gir anvisning på at taksten skal settes til eiendommens «objektive» omsetnings-verdi. Hva som nærmere ligger i dette er uklart og har vært gjenstand for en rekke tvister. Regelen praktiseres heller ikke likt blant alle landets kommuner, og enkelte ei-endommer ender opp med å bli taksert til en høyere verdi enn hva eier kan oppnå i markedet.

ENKLE REGLER FOR ENKELTE EIENDOMMERDa eiendomsskatteloven ble vedtatt i 1975 ble det i § 8 angitt at taksten skulle settes til eiendommens ligningsverdi. Regelen innebar dermed at eiendomsskattegrunn-laget skulle fastsettes sentralt av skatteeta-ten, etter de til enhver tid gjeldende regler for formuesbeskatning av fast eiendom. Dette ville vært slutten på de kommunale takstnemndene og en kraftig forenkling av dagens takseringssystem, men regelen ble stående i 25 år uten å bli satt i kraft.

I 2001 ble regelen gitt en begrenset ikrafttredelse for vannkraftanlegg. Etter dette har altså eiendomsskattegrunnlaget for vannkraftanlegg blitt fastsatt av skat-teetaten, basert på skattyters egne opplys-ninger i ligningspapirene. Resultatet har vært store kostnadsbesparelser for kom-munene og en kraftig reduksjon i antallet tvister om verdsettelse av vannkraftan-legg.

I 2014 ble kommunene gitt adgang til å benytte skatteetatens formuesverdier for boligeiendom som utgangspunkt for eien-domsskattegrunnlaget. Denne muligheten forenklet takseringsjobben for kommunen dramatisk. I tillegg er det vel grunn til å tro at antallet tvister vil bli redusert.

MANGLENDE POLITISK VILJE?For formuesskatteformål fikk vi nye regler for næringseiendom i 2010, som bygger på relativt enkle og treffsikre sjablonger, som treffer relativt godt over hele landet. Da lovgiver i 2014 åpnet for at boligtakstene kunne bygge på skattemessige formuesver-dier vurderte man tilsvarende løsning for næringseiendom. Finansdepartementet uttalte da at «Formuesgrunnlagene for næ-ringseiendom er i prinsippet godt egnet for eiendomsskattetaksering».

Det ble likevel ikke fremmet noe forslag om regelendring, fordi ikke alle næ-ringseiendommer får tilordnet en formu-esverdi etter de nye reglene (blant annet trenger ikke børsnoterte selskaper å gi opplysninger om sine eiendommer, fordi aksjonærene formuesbeskattes ut fra bør-skursen uansett). Det kan stilles spørsmål ved om denne begrunnelsen holder. Det er riktig at det ville gitt økte rapporterings-plikter for et fåtall eiere, men gevinsten ville vært stor; mer treffsikre takster (som ikke går utover faktisk omsetningsverdi), enhetlig behandling på tvers av kommu-ner og sparte prosesskostnader for begge parter.

Enn så lenge er det imidlertid ikke tegn til at takseringsreglene for næringseien-dom vil bli endret, slik at disse derfor fort-satt takseres av de kommunale nemndene og etter den uklare regelen om «objektiv» omsetningsverdi.

VERK OG BRUKFor industrianlegg (såkalte «verk og

bruk») ser man i enda større utstrekning hvor uheldig dagens takseringsregler kan slå ut. Per i dag inngår også produksjonsut-styret i eiendomsskattetakstene for indus-trianlegg. Mange verk og bruk har lavere lønnsomhet og dermed lavere skatteevne enn ordinær næringseiendom, men eien-domsbeskattes – gjennom skatteplikten på produksjonsutstyret – ofte hardere og utover den reelle markedsverdien.

I 2012 ble det diskutert om man skulle fjerne skatteplikten på produksjonsutstyr, men Finansdepartementet gikk ikke videre med saken, hovedsakelig begrunnet i prov-enytapet for kommunene.

Nå har et lovforslag om å fjerne skat-teplikt på produksjonsutstyr vært ute på høring med høringsfrist 18. september i år. Dette er en oppfølging av regjeringens løfte i Sundvolden-erklæringen om å fjerne eiendomsskatt på maskiner og utstyr.

Dette er et fornuftig og næringsvennlig forslag, som styrker økonomien til mange hardt pressede industribedrifter. I tillegg vil man bøte på problemet med grense-dragningen mellom skattepliktig fast eiendom og løsøre (som ikke er gjenstand for eiendomsskatt), som har gitt opphav til svært mange tvister.

ÅPENBART ROM FOR FORBEDRINGERI inntekts- og formuesskatteretten går det sjelden mye mer enn 10 år mellom hver reform. Takseringsreglene for næringsei-endom har på sin side stått på stedet hvil i over 100 år. Reglene virker unødig res-surskrevende for kommunene, samtidig som de gir dårlig forutberegnelighet og lite enhetlige takster på tvers av kommunene, som igjen leder til mye tvister. Her er det åpenbart rom for forbedringer.


NYHETER

Estate Media i samarbeid med BlackBook arrangerer Norges første «Conference In The Sky» på vei til MIPIM 2016. MIPIM er verdens største eiendomsmesse og avholdes 15. – 18. mars 2016. Den norske satsningen for å vise frem Norge som eiendomsnasjon og Oslo som by har økt i takt med andelen norske eiendomsaktører. I 2015 var det ca 600 eiendomsfolk fra Norge i Cannes.

Vi samler 189 bransjekollegaer på vårt direkte fly til MIPIM og gir faglig påfyll i 10.000 meters høyde. Vår priva-te charter flyr deg ned til Cannes på mandag etter jobb og retur torsdag til Oslo. Da får du mandag og fredag på kontoret samtidig som du får med deg alt som skjer av aktiviteter på MIPIM.

Start neste års MIPIM på GA terminalen på Gardermoen med hyggelig mingling og servering av mat og drikke før avreise. Vi tilbyr deg rask innsjekking og enkel sikkerhetkontrol i tillegg til rikelig servering av mat og drikke samt ferske aviser både på ut og hjemreise. Ved ankomst på Nice Airport blir dere møtt av vertinner som med en felles transport tar dere direkte til Cannes sentrum.

Meld deg på i dag for å sikre deg plass på Conference in The Sky og vårt direkte fly til MIPIM. Vi har kun 189 plasser tilgjengelig fordelt på de 600 norske deltagerne.

For påmelding og detaljert program: www.estatekonferanse.no

FLY DIREKTE MED OSS TIL MIPIM SAMMEN MED 189 BRANSJEKOLLEGAER PÅ ESTATE MEDIAS FØRSTE CONFERENCE IN THE SKY

Flighten fylles

opp raskt.

Bestill i dag!


Estate Media i samarbeid med BlackBook arrangerer Norges første «Conference In The Sky» på vei til MIPIM 2016. MIPIM er verdens største eiendomsmesse og avholdes 15. – 18. mars 2016. Den norske satsningen for å vise frem Norge som eiendomsnasjon og Oslo som by har økt i takt med andelen norske eiendomsaktører. I 2015 var det ca 600 eiendomsfolk fra Norge i Cannes.

Vi samler 189 bransjekollegaer på vårt direkte fly til MIPIM og gir faglig påfyll i 10.000 meters høyde. Vår priva-te charter flyr deg ned til Cannes på mandag etter jobb og retur torsdag til Oslo. Da får du mandag og fredag på kontoret samtidig som du får med deg alt som skjer av aktiviteter på MIPIM.

Start neste års MIPIM på GA terminalen på Gardermoen med hyggelig mingling og servering av mat og drikke før avreise. Vi tilbyr deg rask innsjekking og enkel sikkerhetkontrol i tillegg til rikelig servering av mat og drikke samt ferske aviser både på ut og hjemreise. Ved ankomst på Nice Airport blir dere møtt av vertinner som med en felles transport tar dere direkte til Cannes sentrum.

Meld deg på i dag for å sikre deg plass på Conference in The Sky og vårt direkte fly til MIPIM. Vi har kun 189 plasser tilgjengelig fordelt på de 600 norske deltagerne.

For påmelding og detaljert program: www.estatekonferanse.no

FLY DIREKTE MED OSS TIL MIPIM SAMMEN MED 189 BRANSJEKOLLEGAER PÅ ESTATE MEDIAS FØRSTE CONFERENCE IN THE SKY

Flighten fylles

opp raskt.

Bestill i dag!


HOTELL

Hedmark troner suverent på toppen når det gjelder lavest belegg i sommer, viser fersk sta-tistikk fra Nordic Hotel Consulting(NHC).

NHC-tallene viser at juli-belegget på hotel-lene i Hedmark lå på 42,9 prosent. Det er godt under fylket med det nest laveste juli-beleg-get, som er Buskerud med 50,4 prosent.

Fylket med best juli-belegg er Nordland med 72,5 prosent (Oslo har et belegg på 72,3 prosent),mens snittet alle fylkene sett under ett 63,6 prosent.

Hedmark har en god økning i beleggspro-senten sammenlignet med juli i fjor med 8,5 prosent. Men da skal det legges at Hedmark i juli i fjor kom enda dårligere ut sammen-lignet med de andre fylkene i Norge, med en beleggsprisent på lave 34,4 prosent. I juli i fjor stod med andre ord 2/3 av hotellrommene i Hedmark tomme i sommermåneden juli.

Ser man på perioden fra januar til og med juli i år, så viser Hedmark-hotellene fin utvi-king. Beleggsprosenten hittil i år er på 45,9 prosent, opp fra 40,9 prosent sammenlignet med samme periode i fjor. Den prosentvise økningen er faktisk best blant alle fylkene i Norge.

Den store beleggstaperen i år, når man ser på prosentvis utvikling i perioden januar-juli mot samme periode i fjor, er Rogaland. Her viser statistikken fra NHC en nedgang på 12,1 prosent, fra et belegg på 57,2 prosent til 50,3 prosent.

I dette fylket har du størst sjanse for å treffe minst mulig andre gjester når du bor på hotell.

Her er det lavest belegg

HOTELLTAPER: Hedmark er ikke førstevalget for hotellgjester om sommeren. Her fra Hamar



www.bdo.noRevisjon | Skatt og avgift | Rådgivning | Regnskap

Vårt kompetansehus gir en bred kunnskapsbase. Vi bruker de beste teknologiske løsningene for å sikre robust kvalitet og effektive arbeidsprosesser.For mer informasjon, kontakt:

BDO Regnskap

Vi gjør regnskap enkelt for deg

ANDREAS VIKPartner og leder BDO Regnskap917 86 525 - [email protected]


Nordic Hotel Consultings siste hotellrapport viser at august ble en god måned for de fleste fylkene i Norge. De fleste fylker fikk en økning i antall solgte rom.

- Det går bra for hotelle-ne i Oslo. Det er fremgang i alle nøkkeltallene fra i fjor når vi ser på august isolert og tallene så langt i år. Lo-sjiinntektene gikk opp med mer enn 16 prosent fra august 2014 og oppgangen så langt i år er mer enn 18 prosent, opp-lyser Olaf Vangstein i Nordic Hotel Consulting.

- REVPAR(omsetning per tilgjengelig rom, red. anm.) har også en fin fremgang mer enn ca. 12 prosent opp er et flott resultat. Historisk er det kun tallene fra 2008 som er bedre enn årets Oslotall.

Vangstein mener vi i den sammenheng bør legge merke

til at kapasiteten i Oslo har steget med nesten 50 prosent siden 2007.

RETT VEST I STAVANGERUtviklingen for hotellene i Stavanger og Stavangerre-gionen har vært heller laber i 2015, og august er intet unntak.

- Nedturen for hotellene i Stavanger fortsetter i fullt monn. I august falt REVPAR med hele 40.9 prosent, sier Vangstein.

Beleggsprosenten falt fra 75,7 prosent til 59,9 prosent, og oppnådde priser falt med mer enn 24.2 prosent.

- Tallene for Stavanger hittil i år er like lite oppløften-de lesing. REVPAR er ned med nesten 30 prosent. Belegget har også en stor nedgang så langt i år, sier Olaf Vangstein i Nordic Hotel Consulting.

- Dramatisk stor nedgang.

SLITER: Nedturen for hotellene i Stavanger fortsetter i fullt monn.


- Vi har etablert et nytt konsept som inne-bærer at utbygger kan kjøpe en rett til å selge usolgte boliger til oss, til en pris vi har blitt enige om på forhånd, sier administreren-de direktør i NBBL Fulltegningsforsikring, Arne Vinorum. SLIPPER Å VENTENBBL Fulltegningsforsikring har fra før en forsikring hvor man kan forsikre nye boliger

som legges ut i markedet. Ved å tegne stan-dardforsikringen hos NBBL Fulltegnings-forsikring får selgeren en garanti for salg av prosjektet. Det innebærer at dersom ut-bygger har forsikret en leilighet for fire mil-lioner, men får bare solgt den for 3,5, så må forsikringsselskapet betale utbygger en halv million kroner.

- Det nye konseptet innebærer at man kan sikre seg oppgjør for usolgte boliger ved

Er du redd for å brenne inne med usolgte leiligheter i ditt neste leilighetsprosjekt? Nå kan du forsikre deg mot usolgte boliger og få oppgjør ved ferdigstillelse.

Kjøper ut usolgte boliger fra utbygger

BOLIGTorgeir Hågø[email protected]

B

BOLIG


ferdigstillelse av prosjektet. Det er på mange måter det samme som vi har gjort før, nemlig at vi forsikrer prislistene til utbygger, men i stedet for at man må vente til boligene blir solgt til sluttbruker, så tilbyr vi altså en løsning hvor man får oppgjør med en gang, sier Vinorum.

På den måten får utbygger fristilt kapi-talen som er ligger i prosjektet og som man dermed kan investere i nye prosjekter. KAN IKKE SPEKULEREVinorum sier at de vurderer hvert enkelt prosjekt nøye og at de ikke går inn i hva som helst av prosjekter.

- Risikoen vår er jo at vi blir sittende igjen med masse boliger som vi ikke får solgt. Derfor er vi nøye på vurderingen av de pro-sjektene vi går inn i. Vi har sagt at vi kun går inn i totalentrepriser, i motsetning til den ordinære porteføljen hvor 90 prosent er tota-lentrepriser. Prosjektene skal også være godt tilpasset målgruppen og markedet, samtidig som det står aktører bak som har god kompe-

tanse og som har vist gjennomføringsevne. Dette gjelder også for entreprenøren som er involvert, sier Vinorum.

Han påpeker at de skal være en langsiktig aktør i dette markedet og at de har finansielle muskler til å være med både i gode og vonde dager.

- Vi regner med at markedet kommer til å være litt mer opp og ned fremover enn det har vært de siste 20 årene, men det har vi fi-nansiell kapasitet til å tåle det, sier Vonorum og legger til:

- Men man kan ikke som utbygger bruke denne løsningen for å bli kvitt noen dårlige prosjekter som man ikke får solgt.

STARTFASEDe er så langt i dialog med tre utviklere om konseptet, en har så langt takket ja.

- Dette er noe vi kommer til å skynde oss litt forsiktig med. Vi har plukket ut noen få prosjekter hvor vi har gitt tilbud om dette, og en av dem har så langt takket ja. Samtidig jobber vi med noen flere som vi vil gi tilbud til, sier Vinorum.

Forsikringsselskapet runder mellom 1000 og 1100 forsikrede nye boliger i år. Mellom 25 og 30 prosent av kundene vil få tilbud om dette nye konseptet.

- Vi tror at dette er et konsept som mange vil like, sier Vinorum.

REDUSERER RISIKOEN: - Vårt nye konsept innebærer at utbygger kan sikre seg oppgjør for usolgte boliger ved ferdigstillelse av prosjektet, sier administrerende direktør i NBBL Fulltegnings-forsikring, Arne Vinorum.


BOLIG


Tidligere OBOS-sjef Martin Mæland mener det er myndighetenes skyld at boligprisene

er så høye som de er.

Langer ut mot myndighetene

Den 1. oktober hadde Daniel Kjørberg Siraj sin første arbeidsdag som konsernsjef i OBOS etter Martin Mæland. Sistnevnte vil stå til disposisjon for selskapet ut året, før han går av med pensjon 1. januar.

Mæland oppsummerer sine 32 år som kon-sernsjef med at han aldri hadde trodd at han ville bli i bedriften så lenge.

REVOLUSJON- Ei heller hadde jeg forestilt meg at bedriften i løpet av disse årene skulle gå gjennom en så total forvandling.

- Jeg overtok som viseadministrerende di-rektør i OBOS i 1982. Det var omtrent samtidig med at prisreguleringen av borettslagsleilig-heter ble opphevet. Det skapte en revolusjon i det norske boligmarkedet, sier han og po-engterer at dereguleringen av boligmarkedet førte til at Norge fikk et av de mest liberale boligmarkedene i verden.

MYNDIGHETENE HAR SKYLDENBoligprisene i Norge har aldri vært så høye som når Mæland nå takker for seg som kon-

sernsjef i OBOS, og han er klar på at det er myndighetens skyld til at prisene har blitt så høye som de har blitt.

- Mitt svar på hvorfor boligprisene er blitt så høye er at myndighetene har sviktet til-budssiden i boligbyggingen, sier Mæland.

- Det er blitt for komplisert og tar for lang tid. Det er for tiden viktigere at boligene bygges riktig enn at man bygger nok boliger.

HAR SVIKTET: - Myndighetene har sviktet tilbudssiden i boligbyggingen, sier tidligere OBOS-sjef Martin Mæland.


Eiendomsskatt - Deloitte har kompetansen

%

Deloitte har over en årrekke bygget opp en særskilt metodikk og tverrfaglig kompetanse som sikrer at ditt eiendomsskattegrunnlag blir fastsatt korrekt.

Revisjon av noen av Norges største eiendomskonserner

Optimalisering og strukturering av eiendomsprosjekter

Verdsettelser og finansiell rådgivning

Blant Norges ledende eiendomsadvokater

Eiendomsadvokater i mer enn 50 land

Planlegging og gjennomføring av vellykkede transaksjoner

www.deloitte.no

Verdens største leverandør av profesjonelle tjenester.

220 000 ansatte i 150 land, med et globalt bransjenettverk for Real Estate

Bistand i klage- og takserings-prosessen

Vi ser etter eiendomsadvokat som kan styrke laget. For mer informasjon, se www.joindeloitte.no


BOLIG

Sier nei til flere boliger i Østre Bærum

BUSS-KLUSS: Ruter anbefaler ikke mer utbygging i i Østre Bærum, og spesielt ikke på Løvenskiold-eide Fossum Bruk.

Kollektivtilbudet er sprengt, sier Ruter.

I et omfattende brev til Bærum kommune, konkluderer kollektivselskapet Ruter med at det vanskelig lar seg gjøre å forsterke kollek-tivtilbudet til den planlagte storutbyggingen av Fossum. Det kan bety kroken på døra for utbyggingsplanene.

Og Ruter går lenger enn som så: I brevet mener Ruter at det ikke bør tillates mer bygging i hele Østre Bærum før fremkommeligheten til bussene er løst. Østre Bærum omfatter området fra Lysaker til Sandvika.

Planer fra 2004Allerede i 2004 ble det kjent at konsernet

Løvenskiold-Vækerø ønsket å omdisponere Fossum Bruk fra sagsbruksdrift til boligformål.

I 2010 vedtok kommunestyret å omregulere området ved sagbruket fra industri til boliger.

Fossum kan romme 2000 boliger og vil dermed være et betydelig tilskudd til et presset boligmarked i Bærum og som avlasting for et enda mer presset Oslo.

I 2011 godkjente Miljøverndepartementet kommuneplanen for Bærum, hvor omregu-leringen av Fossum Bruk fra sagbruksdrift til boligformål var sentral. Men departementet hadde en forutsetning, og det var at et godt kol-lektivtilbud kom på plass:

«Området som er planlagt til boliger er re-gulert til næringsområde, og er allerede delvis bebygget med ulike typer bygninger og lager-områder. Departementet mener at dersom Fossum Bruk skal transformeres til boligom-råde, må det legges opp til en vesentlig styr-king av kollektivtilbudet i området, bl.a. med hyppige bussavganger som korresponderer med T-banen», sa Miljøverndepartementet i sin avgjørelse.

Ruters ferske brev til kommunen stikker dermed mange kjepper i hjulene for utbyg-gingsplanene, da brevet i praksis konkluderer med at det ikke er mulig å sikre et tilfredsstil-lende kollektivtilud til Fossum.

Ruters utspill kan også få betydning for

andre aktører som vurderer større eller mindre boligprosjekter i Bærum.

Ruter legger spesielt vekt på utfordringene med fremkommeligheten til bussene. I dag er situasjonen slik at trafikken står og stanger i Vollsveien, og Ruter mener flere busser vil skape ytterligere kø. Vollsveien munner ut ved Lysakerlokket, som der møter trafikk fra vest og Fornebu.

«Et uløst problem, som er påpekt flere ganger, er forholdene i Vollsveien(…)Mest trolig vil Fossum-utbyggingen gi mer trafikk i Vollsveien, og dermed enda større forsinkelser enn i dag, både for buss- og biltrafikk», skriver Ruter og legger til:

«Etter Ruters mening bør det ikke tillates mer bygging i Østre Bærum før bussens pro-blemer i Vollsveien er løst, i form av kollektiv-felt etter at Vollsveien i morgenrush reserveres buss og stenges for annen biltrafikk».

I sin konklusjon skriver Ruter at Fos-sum-området ikke tilfredsstiller vesentlige kriterer for samordnet areal- og transportplan-legging, ut fra dagens omforente politiske mål om at veksten i persomntrafikken skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange.

«Slik planforslaget nå ligger kan vi ikke se at kravet er oppfylt», avslutter Ruter.


095ESTATE MAGASIN | N°5 2015 095gvanorway.no

CRE Norway

Vi rekruttererrådgivere

Commercial Real Estate Norway ASHaakon VIIs gate 10, PB 1796 Vika

0122 Oslo, Norway+47 23 23 89 00

[email protected]


BOLIG

De senere årene ser antall ekspropriasjonssaker ut til å ha økt, og særlig mellom private aktører. Vi tror det skyldes at kommunene ved utvikling av nye

områder nå alltid krever at det skal opparbeides fellesarealer, i form av grøn-tarealer, veganlegg, lekeplasser mv. I denne artikkelen vil vi gi noen innspill til hvordan utbyggere kan gå frem for å kunne overta et nødvendig areal på

enklest mulig måte og til lavest mulig pris.

Rekkefølgebestemmelser gir mer ekspropriasjon:

Overta areal fra naboen?

NNYHETERKamilla Silseth

ØKNING I ANTALLET EKSPROPRIASJONSSAKER: Kommunenes krav om opparbeiding av fellesarealer har sørget for en økning i antallet ekspropriasjonssaker de siste årene. Frivillige avtaler er å foretrekke, fremgår det av denne artikkelen.


Ekspropriering skjer også ved mindre utbyggin-ger; for eksempel når det kun skal bygges et par boliger eller et næringsbygg. Mange kommuner ser ut til å forsøke å løse eksisterende problemer i et område, for eksempel mangel på lekeplasser eller parkeringsplasser, eller for lite grøntarealer, ved å pålegge nye utbyggere omfattende rekke-følgekrav. Dette er også situasjonen der den nye utbyggingen får liten betydning for eksisterende utfordringer. Samtidig fremstår det nærmest umulig for utbygger å komme i gang med en ut-bygging uten å oppfylle relativt omfattende rek-kefølgekrav.

I tillegg ser vi at en del utbyggere må kjøpe deler av naboens eiendom for å anlegge vei eller blir tvunget til å kjøpe seg inn i naboens vei på grunn av at vegmyndighetene forsøker å reduse-re antall utkjørsler og fjerne farlige utkjørsler.

Hvis det arealet som skal bygges ut er relativt stort klarer utbyggere ofte å løse behovet for blant annet grøntområder på egen eiendom. Men ofte blir utbygger tvunget til å kjøpe areal fra naboen for å oppfylle rekkefølgekravene.

BEDRE RESULTATER MED FRIVILLIG AVTALEUtbygger bør først forsøke å få til en frivillig avtale med grunneier. Det går som regel raskere enn en ekspropriasjon, og kan ofte gi gode resul-tater fordi partene kan bli enige om skredder-sydde løsninger. Ofte kommer partene frem til en avtale om makeskifte, det vil si at grunneier gir fra seg det området utbygger trenger mot å

Kamilla Silseth er senioradvokat i advokat-firmaet Schjødt og arbeider spesielt med problemstillinger knyttet til ekspropriasjon, plan og bygningsloven og tvistehåndtering.


BOLIG

overta et annet areal. Et makeskifte kan gjelde mindre arealer, men det kan også inngås mer omfattende makeskifter, for ek-sempel at utbygger overtar grunneiers hus mot at grunneier får et annet hus som ut-bygger kjøper.

Partene kan også bli enige om at utbygger betaler for flytting av grunneiers hus til en annen tomt. Den vesentligste faktor for at en grunneier skal være villig til å inngå et makeskifte er at han føler at han ikke taper på makeskiftet, og at helst at han i makeskif-tet får noe som er bedre enn det han hadde fra før. Samtidig vil grunneier ofte føle et visst press fordi han vet at dersom det ikke blir inngått en frivillig avtale kan utbygger ekspropriere arealet. Vår erfaring er at for-handlinger med grunneiere nesten alltid tar lenger tid enn forventet, delvis fordi grunn-eier er følelsesmessig engasjert i saken.

MAKESKIFTE ET ALTERNATIVDet er ofte mulig å få til avtaler om make-skifte der det arealet utbygger trenger ikke er så stort. Men det kan være vanskelig å få til et makeskifte også for mindre arealer der det arealet utbygger skal overta ligger nært grunneiers bolig, typisk kun noen meter fra verandaen hans mv, eller arealet av andre grunner oppfattes særlig verdifullt for grunneier. Da vil de arealene grunneier kan få eller en erstatning ikke oppveie ulempene ved å miste arealet. Samtidig vet de fleste grunneiere, i hvert fall de som er bistått av en advokat, at hvis det er vedtatt en regu-leringsplan så kan arealet bli ekspropriert. Det er sjeldent at en ekspropriasjonssak er en stor fordel for grunneier, i hvert fall hvis eksproprianten fremsetter et aksepta-belt tilbud. Grunneiere som er godt kjent med regelverket vil derfor oftere aksepte-re utbyggers tilbud enn grunneiere som er lite kjent med regelverk og rettspraksis, og håper å "tjene på" ekspropriasjonen.

Dersom utbygger ikke klarer å komme til en enighet med grunneier må utbygger be-stemme seg for hvordan han skal gå videre. I praksis er det to muligheter. Det er ma-keskifte etter jordskifteloven eller ekspro-priasjonssak etter plan- og bygningsloven. Et makeskifte forutsetter at utbygger har arealer som han kan bytte med grunneier.

Et makeskifte etter jordskifteloven skal i utgangspunktet ikke brukes i stedet for ekspropriasjon. Det betyr at hvis situasjo-nen blir for "ekspropriasjonslignende" kan utbygger ikke kreve jordskifte, men bør i stedet ekspropriere. Det er imidlertid visse

fordeler ved jordskifte som gjør at utbygger bør velge det dersom det er mulig. En fordel er at utbygger slipper å be kommunen om å fatte ekspropriasjonsvedtak. En annen fordel er at jordskifte ofte kan berammes raskt, slik at utbygger får saken avgjort raskere enn hvis domstolene skal fastsette en ekspropriasjonserstatning.

I noen saker blir utbygger og grunneier enige etter at kommunen har fattet vedtak om ekspropriasjon. Men ofte må utbygger følge opp ekspropriasjonsvedtaket med en begjæring til retten om ekspropriasjon. Partene blir som regel enige om at utbygger kan begynne på utbyggingen før retten har avgjort saken, selv om partene ikke er enige om størrelsen på erstatningen mm. Men hvis grunneier er ekstra vanskelig og nekter utbygger å begynne med arbeidet må utbyg-ger vente til dom er avsagt.

STØRRELSE PÅ ERSTATNINGEkspropriasjonserstatningen er som oftest et engangsvederlag som fastsettes ut fra arealets / husets salgsverdi. Hvis grunneier bor i huset vil erstatningen bli fastsatt til kostnaden ved å skaffe en tilsvarende bolig, dersom det er et høyere beløp enn salgsver-dien. Det er sjeldent situasjonen i byene, men forekommer oftere i mer landlige strøk. Eiendommens regulering får avgjørende be-tydning for størrelsen på erstatningen. Ho-vedregelen er at grunneier får høyere erstat-ning hvis arealet er regulert til bolig – eller næringsutbygging enn hvis arealet er regu-lert til for eksempel offentlige formål eller friområde. Særlig der kommunen krever et såkalt eksternt friområde er det viktig at utbygger tenker nøye gjennom hvor dette området blir plassert.

Vår erfaring er at tid som oftest er en avgjørende faktor i ekspropriasjonssaker. I mange tilfeller ender utbygger med å betale langt mer enn arealets verdi fordi de ikke har tid til å vente på en avgjørelse fra jord-skifteretten eller tingretten. Dette kan ofte avverges hvis utbygger jobber aktivt med rekkefølgebestemmelser, krav til fellesom-råder, veier mv underveis og når planen er vedtatt for å iverksette nødvendige proses-ser med en gang.

I mange tilfeller ender ut-bygger med å betale langt mer enn arealets verdi fordi de ikke har tid til å vente på en avgjørelse fra jordskifte-retten eller tingretten.


HØYE AMBISJONER? DA TRENGER DU EN BANK MED HØY KOMPETANSE.

Skal du lykkes med eiendomsutvikling trenger du en bank som kan bidra raskt – både med penger og kompetanse.

Pareto Banks avdeling for eiendomsfi nansiering har mennesker med spisskompetanse innenfor de områdene som er viktige for deg: Markedet, risiko og lønnsomhet, kontraktuelle og regulatoriske forhold, samt prosjektorganisering.Vi tilrettelegger fi nansieringsløsninger som er skreddersydd for hvert enkelt prosjekt, og tilbyr både langsiktig fi nans iering og byggelån i forbindelse med kjøp og utvikling av eiendom.

Kontakt oss på 24 02 81 20 eller send e-post til Lena, André eller Karianne for mer informasjon.Se også www.paretobank.no

KARIANNE UTENGEN

Etter 15 år i bank har Karianne en Etter 15 år i bank har Karianne en egen evne til å stille de rette spørs-målene og raskt danne seg et bilde av risikoen i et prosjekt.

[email protected]

ANDRÉ SOLSTAD

Med 20 års bankerfaring og mange Med 20 års bankerfaring og mange store eiendomstrans aksjoner er André spesialist på å fi nne gode løsninger for kundene våre.

[email protected]

LENA KROG

Solid kredittkompetanse og 20 års Solid kredittkompetanse og 20 års erfaring fra eiendomsfi nansiering, gjør Lena til en god diskusjonspartner i alle faser av prosjektet.

[email protected]

NEW

MARKETIN

G. FOTO: KAI MYH

RE.


RETAIL

U E N D E L I G E M U L I G H E T E R

LINK arkitektur har lang erfaring med å skape attraktive retailbygg. Handel er en eksistensiell delav hverdagen og samfunnet vårt og for oss handlerdet om å skape ute- og innemiljøer som det ergodt å jobbe i og godt å være i. Logistikk og bærekraft står alltid i sentrum når vi skal utvikle et nytt kjøpesenter, planlegge et næringsområde eller innrede et butikklokale. Vi tilbyr både arkitekter,

interiør- og landskapsarkitekter samt effektiv pro-sjektledelse gjennom hele plan- og prosjekterings-fasen. Når vi i tillegg klarer å oppnå den eksklusive følelsen eller det lille ekstra ved å komme inn i et rom, er vi lykkelige arkitekter. Besøk for eksempel Drammensveien 288 på Lysaker for å se hva vi mener. For dette prosjektet ble LINK interiør nominert til prisen Designers Saturday Awards Best Interior 2015.

N O R G E : OSLO - B ER G EN - S TAVAN G ER - T R O N D H EIM - FR ED R IK S TAD - S TO R D S V E R I G E : S TO CK H O L M - M AL M Ö - UM E Å - FAL KÖ PIN G - L ID KÖ PIN G - T R O L L HÄT TAN

DA N M A R K : K Ø B EN HAV N L I N K A R K I T E K T U R .CO M

There is no commerce without community. And there is no community without commerce– Michele Jennae

Fot

o: F

otog

raf W

ench

e H

oel-K

nai o

g H

undv

en- C

lem

ents

Pho

togr

aphy

. Illu

stra

sjon

er: B

rick

Visu

al /

Ens

ign

/ LI

NK

arki

tekt

ur A

S

VENSTRE: DRAMMENSVEIEN 288, LYSAKER. UNDER: EGER - K ARL JOHAN, OSLO // BEKKESTUA SENTER // LOK II , STAVANGER // FELT 10 OG 11, STAVANGER SØR // PARKEN BAKERI, OSLO


VERDENS VAKRESTE BYGGVERDENS VAKRESTE BYGG

VERDENS VAKRESTE BYGG Estate Magasin inviterer profilerte arkitekter til å presentere sitt favorittbygg, verdens vakres-te bygg. Vakkert er et sterkt ord. Det rommer store følelser, wow-opplevelser og «gåsehud», men betyr noe annet enn pent. Hva gjør et bygg vakkert? Er det funksjonalitet, beliggenhet, mate-rialet som er brukt, tanken bak oppføringen, eller det rene estetiske uttrykket? Kanskje alt sammen. Sannsynligvis finnes det like mange svar som det finnes arkitekter.

Verken varme, kjøling eller ventilasjon, dette bygget er ribbet for alt – og nettopp derfor er det vakkert.

INDRE SKJØNNHET

103ESTATE MAGASIN | N°5 2015 103

MAD arkitekter


VERDENS VAKRESTE BYGG

– Jeg tar utfordringen, men vi må vente med in-tervjuet, for jeg har ikke vært der enda, svarer Nicolai Riise, arkitekt og partner i MAD.

– Men hvordan vet du at dette er verdens va-kreste bygg? Kanskje du blir skuffet?

– Nei, jeg har vært avstandsforelsket i dette bygget en god stund og føler meg sikker på at kjemien kommer til å stemme.

Riise er i ekstase, han skal på «blind date» som han kaller det og forventningene er høye. Dette har han sett frem til lenge. «2226» er ikke noe hvilket som helst bygg, men noe som kan skape historie, og kanskje til og med vil forandre måten vi bygger på. Aldri før har en arkitekt tatt utfor-dringen så bokstavelig og kastet seg på et fly til Østerrike dagen etter, for så å kjøre til Lustenau, med hjemreise og intervju påfølgende dag – dette lover godt.

– Du aner ikke hvor mye automatikk vi putter inn i et bygg, og det som skjer er at rommene vi skal arbeide, oppholde og leve i blir mindre og mindre. Til slutt sitter vi inne i en bitteliten skoeske, og puster frisk luft fra en oksygentank. Vi er på totalt feil spor, og det er derfor dette bygget er så vakkert – ja det er derfor det er verdens va-kreste bygg, sier han med tydelig engasjement i stemmen.

– For det er et bygg med en indre skjønnhet. For her har arkitekten kastet ut alt automatikk. Dette er et bygg som står i Østerrike, med omtrent samme utetemperatur som det er i Oslo. I vinter hadde de fem uker med over 15 minusgrader og det er skikkelig varmt om sommeren. Og likevel klarer de å holde en temperatur der inne mellom 22-26 grader, og derav navnet på bygget – 2226. Ikke nok med det, det er ikke varmeovner i huset. Det finnes ikke en radiator, forsetter arkitekten.

LUFTELUKERHuset er laget for å imøtekomme behovene for energiflyt på enklest mulig måte, tungt harware for energi- og luftkontroll er erstattet med soft-ware til en datamaskin. Høye vinduer gir dagslys langt inn i bygget, og de mekanisk styrte luftelu-kene som går i vinduenes fulle høyde gir optimalt med ventilasjon når de åpnes.

– Det er kun to ting som er automatiske. Det ene er heisen og det andre er luftelukene. Alle vinduene har luker som åpner seg automatisk og er styrt av en datamaskin med en egenutviklet lo-garitme. Logaritmen registrerer blant annet bruk, bevegelse, temperatur, CO2-nivåer og forteller så hvilke luker som skal åpnes og lukkes, for å eta-

blere best mulig inneklima forklarer han. Det vil si at når folk går ned til lunsj, vil data-

maskinen lese at det er få personer i rommet og da er det på tide å lufte.

ALT TEKNISK ER SKRELT BORTBygget er et murhus med et fotavtrykk på 24x24 meter, med ca. 80 cm tykke yttervegger av tegl og takhøyde på 4,3 meter i første etasje og 3,4 meter i de øvrige etasjene.

– De store vindusflatene bringer lys inn, og det er nok at det er én til to personer i lokalet og en lyspære for å få nok varme vinterstid. Da tenker du at det er for godt til å være sant – men det er det ikke. Jeg har jo vært der og sett det selv, påpeker han.

– Hvordan får de til dette når alt av teknikk og automatikk er kastet ut? Jo, ved å etablere god romhøyde for lagring av dårlig luft! Første etasjen er fire meter høy, og de øvrige er nesten tre og en halv meter høye. Når vi puster og forbruker luft blir denne forurenset. Siden brukt luft er varmere så vil den stige og lagres under himlingen. Når så den forurensede luften krabber nedover i rommet og når et bestemt høyde, får datamaskinen beskjed om at det er på tide å lufte. Luftelukene åpnes, gammel luft skiftes ut med ny frisk luft. Så enkelt kan det gjøres.

«WAKE UP CALL» Riise mener dette er et godt eksempel på et kom-binasjonsbygg, der du har utadrettet virksomhet i første etasje, med galleri og kafé, samt kontore-tasjer oppover i bygget, som også kan konverte-res til boliger. Arkitekten er skråsikker – dette er fremtiden. Til tross for strenge tekniske krav og regler i Norge.

– Med all respekt for de kloke hodene i bygge-bransjen. Til dere som jobber med ventilasjon og automatikk til bygg gir jeg ett godt råd – omskoler dere fortes mulig! For «2226» kommer til å endre en hel bransje. Jeg kjenner flere som har vært der nede og sett prosjektet og de synes det er veldig interessant. «2226» har vært en «wake up call» for oss i MAD og vi skal ta dette konseptet videre og tilpasse det våre breddegrader.

Riise har planlagt å samarbeide med arkitekt-kontoret Baumschlager Eberle, som allerede ser på «2226» som gammelt – de har kommet enda lenger i videreutviklingen av konseptet.

– Jeg kommer til å jobbe målrettet med å få med meg gårdeiere her hjemme på dette.

De som er tøffe og fremsynte nok til å tenke

A

ARKITEKTURSilje Rø[email protected]


Foto: Eduard Hueber, Archphoto Inc. NYC




MAD arkitekter



NAVN: NICOLAI RIISEALDER: 50

Utdanning: SivilarkitektStilling: Partner i MAD arkitekter.Prosjekter: MAD Bygget i Bjørvika, Media City Bergen, Masterplan i NydalenPriser: Statens Byggeskikkpris, Oslo bys arkitekturpris, Iconic AwardOm: Nicolai Riise er en prisbelønnet arkitekt, spesielt kjent for sin forret-ningsmessige og strategiske tilnær-ming til arkitektfaget, sin innovative tankemåte og genuine byplanforståelse. Riise grunnla MAD arkitekter sammen med to partnere i 1998 og har siden da vært med på å utvikle firmaet til et av de største og mest suksessfulle arkitekt-kontorene i Norge. Riise har mer enn 20 års arkitekterfaring med hovedvekt på utvikling og gjennomføring av prosjekter i en urban kontekst.

innovativt og gjennom det få et konkurranse-fortrinn er morgendagens vinnere. Dette vil bli morgendagens standard.

«2226» kommer også til å endre byggeforskrif-tene våre, tror arkitekten.

ENKELT, MEN GJENNOMTENKT– Bygget er enkelt utformet som en kube med et klassisk fasadeuttrykk. Det er først når du kommer litt nærmere innpå at detaljene kommer til syne – de presise enkle og gjennomtenkte løsningene kombinert med solide og klassiske materialer.

«2226» er et funksjonelt bygg, men er det vakkert? Det må være vakkert i et bærekraftig perspektiv. Stygge bygg vil noen før eller senere bli endret på. Vakre bygg er evigvarende.

– Jeg synes det er et vakkert bygg og det har en indre skjønnhet. Det tar litt tid før denne skjønn-heten skinner igjennom men for «2226» gløder det skikkelig!

Bygget har mange små interessante detaljer – med dype vindussmyg skjermes solen men bidrar til indirekte lys i rommene innenfor. Vindusbret-tet er utformet som en skål. Her blir vannet lig-gende igjen etter en regnskur.

– Hvorfor er det lurt? Jo, vannet på vindus-brettet danner et speil som reflekterer lyset opp i himlingen. En enkel og genial detalj. Det bidrar til at rommene trenger mindre kunstig lys og derav mindre energibruk som igjen reduserer behovet for kjøling, forklarer han.

De mekanisk styrte luftelukene er også noe for seg selv.

– Jeg har sett lufteluker før, men da har det gjerne vært en luke under og en luke over vinduet. Prinsippet er jo at varm forurenset luft slippes inn oppe og ny ren luft tas inn nede. I «2226» gjør de dette med en smal og høy luke. Og i dette bygget behøver man jo ikke være redd for å slippe ut oppvarmet luft i naturen – en luft man vanligvis betaler mye for å varme opp. For i «2226» slipper man ut luft som naturen og byggets brukere har varmet opp, sier Riise.

«DETTE ER FREMTIDEN»– Egentlig dreier dette seg om å finne rett vei til en bærekraftig fremtid. Oppgaven vår er å skape bygg og byrom som vi mennesker vil arbeide og leve godt i. Vi vet at det er i byene at befolkningsveksten vil skje og at det er der vi må løse våre klimautfordringer. Vi har nå i årevis jobbet langs et spor der den teknolo-giske utviklingen tas ut i automatiske innret-ninger. «2226» går derimot en helt annen vei. Bygget har hentet inspirasjon i gammeldagse byggemetoder kombinert med innovasjon i byggematerialer, detaljer og datateknologi. Dette prosjektet er for meg to skritt bakover, et til side og fire skritt fremover. Vår oppgaven i MAD blir nå å ta med oss dette tankesettet fra bygda i Østerrike og inn til våre byer. Dette er fremtiden, avslutter han.


www.byggutengrenser.no

BYGG BÆREKRAFTIG I MUR OG BETONG

Byggutengrenser

Foto

: Ole

H K

roks

tran

d


www.byggutengrenser.no

BYGG BÆREKRAFTIG I MUR OG BETONG

Byggutengrenser

Foto

: Ole

H K

roks

tran

d


Ett typetilfelle er hvor bruken er ulovlig, men uten at det får konsekvenser for leietakers bruk. Dette kan illustreres med Borgarting lagmannsretts dom av 31. mars 2009. Det var kun gitt tillatelse til at lokalet kunne brukes av én virksomhet. Leieta-kers virksomhet ble den andre i lokalet. Det var ikke utstedt noen pålegg og leietaker kunne faktisk sett bruke lokalet selv om bruken var ulovlig. Kan da leietaker rette krav mot utleier?

Et annet typetilfelle er hvor leietakers bruk faktisk blir hindret, typisk ved at leietaker på grunn av forhold ved lokalet ikke får tillatelser som er nødvendige til den avtalte bruken. Et eksem-pel er utleie til serveringssted, hvor leietaker trenger serve-ringsbevilling. Serveringsbevil-ling forutsetter både at kravene til virksomheten for å få bevillin-gen er tilstede, og at lokalet er re-gulert til den aktuelle bruken. Er lokalet regulert til annet formål, gis det først serveringsbevilling hvis kommunen godkjenner bruksendring. Dette kan ta tid, og utfallet kan være usikkert. Tiden det tar å få på plass en slik tillatelse koster uansett for den som må ta kostnaden med at lokalet står tomt. I hvilke tilfeller er dette utleiers ansvar, og når er det leietaker som må ta tapet?

MANGELHusleieloven § 2-17 fastsetter at når den avtalte bruk hindres av «bestemmelser i lovgivningen

eller offentlige vedtak» er dette en mangel. Leietaker kan da – dersom vilkårene for øvrig er til-stede – kreve retting, prisavslag, erstatning og/eller ved vesentlig mislighold - heve kontrakten. Reglene om reklamasjon og utlei-ers retteadgang gjelder også for denne type mangler

For at det skal foreligge en mangel må «den avtalte» bruken «hindres». Både hel og delvis hindring av bruk rammes, men det ses bort fra bagatellmessige hindringer. Det er den «avtalte bruk» som må hindres. Dersom leietaker uten avtale endrer eller utvider bruken, har ikke utleier noe ansvar knyttet til dette. Det fremgår av lovens forarbeider at det også vil være en mangel hvor det «må foretas visse endringer, ombygginger m.v. for at husrom-met lovlig skal kunne brukes i samsvar med avtalen». Dette gjelder gjennom hele leiefor-holdet. Dette innebærer at når endrede regler medfører at for eksempel brannsikkerheten må

J

JUSSKnut Helge Hurum og Møyfrid Eggebø

ULOVLIG BRUK AV LEID LOKALE:

Hvem har ansvaret og risikoen?

Offentligrettslige regler kan medføre at et leid lokale ikke lovlig kan brukes til det som er avtalt. Dette kan medføre store konsekvenser for partene i et leieforhold.

Vår erfaring er at dette i økende grad er årsak til tvister i leieforhold.

Erling Høyte er advokat i Advokatfirma Møyfrid Eggebø og Knut Helge Hurum er begge advokater hos Advokatfirmaet Hjort DA

!

JUSS


økes for at den avtalte bruk fort-satt skal være lovlig, vil utleier – etter loven – ha ansvaret for å gjennomføre dette.

Dette medfører at det ikke fore-ligger en mangel i det første ty-petilfellet i innledningen, hvor leietakers bruk ikke blir hindret selv om den er ulovlig. I saken for Borgarting lagmannsrett krevde leietaker å få slippe å betale leie så lenge lokalet ikke var godkjent for den avtalte bruk. Dette fikk ikke leietakeren medhold i, med den begrunnelse at den man-glende tillatelsen ikke hadde fått konsekvenser for leietakers bruk av lokalet. Dette er i tråd med vilkåret om at bruken må være hindret for at det skal foreligge en mangel.

I det andre eksempelet, hvor leietaker ikke får serveringsbe-villing fordi lokalet ikke er god-kjent for slik bruk, foreligger det en mangel etter husleieloven. Bruken blir her faktisk hindret. Et eksempel hvor dette ble resul-

tatet er dom fra Frostating lag-mannsrett av 21. november 2011.

AVTALTE UNNTAKHusleieloven kan i nærings-leieforhold fravikes på dette området, og det er ikke uvanlig at partene avtaler andre løsnin-ger. Mest vanlig er det å la utleier ha ansvar og risiko for at lokalet kan brukes til det som er avtalt, og at leietaker har ansvar og risiko for å få på plass de tillatel-ser som er nødvendige for å drive sin virksomhet. Det vil også etter en slik avtale foreligge en mangel når bruksendring er nødven-dig for å få serveringsbevilling. Usikkerheten knyttet til tidsbruk og økonomiske ressurser dette medfører, innebærer at et slikt mislighold som hovedregel må anses som vesentlig, og gi leieta-ker rett til å heve leieavtalen. Det var resultatet i den nevnte saken fra Frostating lagmannsrett.

Selv om partene i utgangspunk-tet har frihet til å avtale løsnin-ger på dette området nevnes at

urimelige avtaler kan settes til side, jf. avtaleloven § 36, og at partene har en lojalitetsplikt. Det er videre utleier som har bevisbyrden for at mer av ansva-ret knyttet til offentligrettslige forhold enn det som følger av loven er overført på leietaker.

Et spørsmål er om leietaker i de tilfeller hvor bruken ikke hindres, men hvor den er ulovlig, skal kunne «tvinges» til å bruke lokalet ulovlig. Leietaker har ikke en rett etter husleieloven til å fri seg fra avtalen i et slikt tilfelle, og et slikt resultat må derfor ha annet rettslig grunn-lag eller bero på forhandlinger mellom partene. Det kan argu-menteres for at partenes lojali-tetsplikt i kontraktsforhold kan medføre at leietaker har rett til å fri seg fra avtalen dersom han ikke på forhånd er informert om at bruken er ulovlig. Begrunnel-sen kan både være det ubehag det kan medføre å bruke lokalet i strid med offentlig-rettsli-ge regler, at det kan sverte et

TVISTEGRUNNLAG: Ulovlig bruk av leide lokaler er i økende grad årsak til tvister i leieforhold, og rutinene for slike spørsmål ved leie er ofte ikke gode nok, fremgår det av denne artikkelen. Foto: Shutterstock


Når bruken faktisk blir hindret, som når man ikke får serverings-bevilling uten først å få godkjent bruksendring, kan tapet på leie-takers hånd bli betydelig.

selskap dersom dette blir opp-daget og at det kan foreligge en risiko for fremtidige pålegg. Hvilken kunnskap utleier har hatt om at bruken er ulovlig vil være et vesentlig moment i vur-deringen.

ERSTATNINGSKRAVNår bruken faktisk blir hindret, som når man ikke får serve-ringsbevilling uten først å få godkjent bruksendring, kan tapet på leietakers hånd bli betydelig. Avhengig av om virksomheten i det hele tatt kommer i gang, kan det være tale om forgjeves utgifter til innredning av lokale, ansettel-ser for å være klare til å starte virksomheten, tapt omsetning, erstatningskrav som følge av uoppfylte kontrakter med tred-jemann mv.

Både leietaker og utleier har plikt til å forsøke å begrense tapet. Det ligger i dette både en plikt til å begrense utgifter og til å forsøke å få inntekter fra annen virksomhet. Dette kan omfatte tiltak som isolert sett medfører kostnader for leieta-ker, eksempelvis leie av andre lokaler til å drive virksomhet i.

I tillegg til at det må foreligge en mangel, må det foreligge et ansvarsgrunnlag for erstatning. Loven har tre ulike ansvars-grunnlag – kontrollansvar, til-sikringsansvar og skyldansvar. Med mindre det foreligger til-sikrings- eller skyldansvar, er utleier kun ansvarlig for direkte tap, og forutsetningen for å få dekket slikt tap er at mangelen ikke ligger utenfor utleiers kon-troll. Det vil ofte foreligge an-svars-grunnlag både for direkte og indirekte tap i tilfeller som dette, hvis det først foreligger en mangel.

Indirekte tap er tap som følge av driftsavbrudd, tapt fortjeneste på grunn av at kontrakt med tredjemann faller bort og tap som følge av tingskade. Kost-nader til å leie andre lokaler er direkte tap, og det samme gjelder hvis leietaker må erstat-te tredjemanns tap hvis en ikke kan oppfylle inngåtte avtaler. Vanlige tiltak som kompense-rer for mangel eller forsinkelse, eller hindrer ulemper, er også direkte tap i henhold til loven. Det samme gjelder utgifter til tapsbegrensende tiltak.

Det er også her vanlig å avtale andre løsninger enn det som følger av husleieloven. I de vanligste standardkontraktene er det inntatt flere ansvarsbe-grensninger. For det første at retten til erstatning først slår inn når mangelen er «vesent-lig». Videre avgrenses det mot indirekte tap, slik at det kun er direkte tap som kan kreves erstattet. I tillegg er det ofte inntatt en øvre grense for er-statning tilsvarende eksempel-vis et kvartals eller et års leie, med unntak av de tilfeller hvor utleier har handlet «svikaktig eller grovt uaktsomt». Også her gjøres det altså et skille knyttet til utleiers opptreden.

AVSLUTNINGDen offentligrettslige regule-ringen av et lokale kan få store konsekvenser for partene i en leieavtale, og vår erfaring tilsier at rutinene for slike spørsmål ved leie av lokaler i et økende antall tilfelle ikke er gode nok. Dette må inngå i de nødven-dige undersøkelser før avtale inngås, og det må reguleres på en gjennomtenkt og klar måte i kontrakten.

JUSS


Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd og hjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 100 år.Etter sammenhengende drift i 115 år, med skiftende bemanning og under nye navn, har Huseiernes Landsforbund gitt juridisk bistand til sine medlemmer med næringseiendom. Mange vet å sette pris på betydningen av foreningens standard utleiekontrakter, som alltid er oppdatert med de siste lovendringer, og mange har hatt gleden av å få hjelp når det var nødvendig.

Den juridiske staben i HL sitter klar hver dag fra 0830 til 1600 og svarer på spørsmål. For dem som trenger en advokat til skriftlige arbeider, eller til å føre en sak for retten, har foreningen samarbeidsadvokater som medle-mmene kan benytte til sterkt reduserte priser.

Les mer og meld deg inn på huseierne.no. www.huseierne.no/naringseiendom

Blir spraymaling sittende på veggen, kan den forårsake store bygningsmessige skader. Graffiti er altså ikke bare forurensing av det visuelle miljøet.

-- Ved gjentatte overmalinger av graffitien, kan dette medføre at fuktighet som har samlet seg i veggen, ikke kommer ut. Ved for eksempel kulde kan sprekkdannelser forekomme i tegl og murpuss dersom graffitien har blitt overmalt flere ganger.


JUSS

Fusjon og fisjon av aksjesel-skaper følger et kontinuitets-prinsipp (noe mer begrenset for fisjonstilfellene) i henhold til aksjeloven §§ 13-2 (1) og 14-2 (1). Kontinuitetsbegrepet er en fellesbetegnelse for en rekke regler som forutsetter at det overtakende selskapet trer inn i det overdragende selskapets rettsforhold for de eiendeler,

rettigheter og forpliktelser som overføres.

For omdanning av deltaker-liknet selskap (DA, KS, IS ANS) til aksjeselskap, fore-ligger ingen tilsvarende lov-bestemmelser. Adgangen til å overdra kontraktsforpliktelser beror da på hvilken type ret-tighet eller forpliktelse det er tale om, og hva som er avtalt mellom partene.

For leieforhold følger det imid-lertid av husleieloven § 8-6 at utleiers rettigheter og forplik-telser under leieforholdet kan overdras til en ny utleier ved overdragelse av eiendommen leieforholdet gjelder. Tilsva-rende gjelder også ved over-dragelser i forbindelse med fusjoner, fisjoner og omdan-ninger. Selve leiekontrakten kan imid-lertid inneholde avvikende bestemmelser, som vil kunne

innebære at leietakers sam-tykke likevel må innhentes. Prinsippene i aksjeloven § 13-2 (1) og 14-2 (1) viker for en slik avtalebestemmelse mellom partene.

Det bør uansett, også der utleier ikke trenger å innhente samtykke, utarbeides en trans-porterklæring som under-tegnes av tidligere utleier, ny utleier og leietaker. På denne måten dokumenteres trans-porten av leiekontrakten til ny utleier, og leietaker gjøres kjent med at leie skal betales til ny utleier.

Selv om utleierposisjonen under en leiekontrakt som ut-gangspunkt kan overføres til en ny eier av eiendommen, vil det ikke alltid være slik med utleiers stilling som garanti-kreditor (den som nyter godt av garantien) overfor eksempel-vis en finansinstitusjon eller

J

JUSSErik Bakke og Andreas Mello-Kilda

Husk leietakergarantiene!Fusjon, fisjon og omdanning av utleierselskapet:

Ved fusjoner, fisjoner og selskapsmessige omdanninger hvor en eller flere eiendommer overføres fra en juridisk person til en annen, bør kontraktuelle posisjoner som skal

overføres sammen med eiendommen alltid gjennomgås og vurderes. I noen tilfeller kan kontraktsposisjonen ikke overføres uten motpartens samtykke. Dette kan også gjelde

for garantiene som er stilt ovenfor utleierselskapet på vegne av leietakere.

Erik Bakke er senioradvokat og Andreas Mello-Kildal er fast advokat i DLA Piper. Begge arbeider i transaksjons-avdelingen, spesialisert på henholdsvis finans og eiendom

!


et morselskap som har utstedt garantien. Garantiene må un-dersøkes separat og vurderes opp mot transaksjonen som skal gjennomføres, uavhengig av om selve leiekontrakten kan overføres uten samtykke eller ikke.

Det er imidlertid verdt å merke seg i denne sammenhengen, at leietaker som regel har en plikt til å fremskaffe en ny garanti overfor utleier, dersom den opprinnelige garantien ikke lar seg overføre til ny utleier i tilknytning til transaksjonen. En garantist som nekter å sam-tykke til transport av garan-tien (dersom samtykke er på-krevet) kan samtidig medføre et potensielt mislighold av leietakers forpliktelser overfor utleier.

Dersom utleierselskapet ikke er på trygg grunn og avklarer om garantiene følger med ved

fusjonen, fisjonen eller omdan-ningen, kan utleier fort komme i en ubehagelig situasjon hvis leietaker går konkurs eller misligholder sine forpliktelser overfor utleier, med usikkerhet knyttet til om garantien fort-satt gjelder.

DE ULIKE GARANTITYPENEEn leiegaranti vil enten være en simpel garanti, selvskyld-nergaranti eller i noen tilfeller en såkalt påkravsgaranti (on demand garanti).

Det rettslige utgangspunk-tet under norsk rett er at en garanti er en simpel garanti med mindre annet er avtalt. En simpel garanti innebærer at garantisten først kan gjøres ansvarlig når kreditor (i vårt tilfelle utleier) har uttømt sine dekningsmuligheter mot debitor (i vårt tilfelle leieta-ker). Man sier gjerne at ga-rantisten kun garanterer for

debitors betalingsevne, ikke -vilje.

Den vanligste formen for ga-rantiansvar er imidlertid selv-skyldnergarantien, hvor ga-rantisten kan kreves så snart betalingsmislighold fra debitor foreligger. Garantisten under en selvskyldnergaranti garan-terer for debitors betalingsev-ne og -vilje.

En tredje type garanti, som ikke er like utbredt i Norge, er de såkalte påkravsgaranti-ene. Dette er en undergruppe av selvskyldnergarantiene, hvor garantisten normalt har fraskrevet seg sin rett til å påberope innsigelser knyttet til kravets eksistens eller omfang. Garantisten under en påkravsgaranti må betale ved påkrav fra kreditor.

INNHENT SAMTYKKE: Som en utleier, med påkravsgarantier fra leietakere, bør man alltid sørge for å innhente samtykke fra garantisten i forbindelse med fusjoner, fisjoner og omdanninger, skriver artikkelforfatterne


JUSS

GARANTIEN FØLGER MEDDet klare rettslige utgangs-punktet under norsk rett er at kreditorposisjoner kan over-dras. Dette medfører at ga-rantien som er utstedt overfor utleier normalt vil følge med leiekontrakten ved overdragel-se av utleierposisjonen til ny utleier. Om ikke annet er avtalt vil den nye utleieren av eien-dommen, som har overtatt ei-endommen og trådt inn som ny utleier vis-à-vis leietaker, godt av garantiene som måtte være stilt overfor tidligere utleier.

Det bør imidlertid alltid sendes et brev til garantisten hvor det redegjøres for overføringen av eiendommen og leiekontrakten, slik at garantisten blir kjent med at en ny kreditor er på plass vis-à-vis leietaker og ga-rantisten.

UNNTAK - OVERDRAGELSESFORBUDSelv om det klare rettslige ut-gangspunktet er at overdragelse av kreditorposisjonen vis-à-vis garantisten er tillatt, forekom-mer det ofte at garantisten i sin garantierklæring inntar en bestemmelse om at transport av garantien ikke kan foretas uten garantistens forutgående skriftlige samtykke. Slike for-behold er lovlige, ettersom det foreligger alminnelig avtalefri-het på dette området. Dersom en slik eller lignende bestemmelse er inntatt, må man sørge for å innhente samtykke fra garantisten før fusjonen, fisjonen eller omdanningen gjennomføres. Innhentes ikke et slikt samtykke, vil garantien ikke kunne gjøres gjeldende av ny utleier ved leietakerens mis-lighold.

UNNTAK FOR PÅKRAVSGARANTIER?Påkravsgarantiene står i en særstilling, ettersom garantis-

ten her normalt har fraskrevet seg sin rett til å gjøre innsi-gelser gjeldende mot kravets eksistens- eller omfang overfor kreditor (utleier). Risikoen for en garantist under en påkravs-garanti, herunder risikoen for misbruk av garantien, er således betraktelig større enn for den alminnelige selvskyld-nergarantisten.

Hvorvidt den særlige stillingen som garantist under en på-kravsgaranti, skal medføre at man har en beskyttelsesverdig interesse i hvem som er kredi-tor under garantien, og dette indirekte medfører at man kan innfortolke et overdragelsesfor-bud i garantiformen som sådan, er uklart. Som en utleier, med påkravs-garantier fra leietakere, bør man derfor etter vår oppfatning alltid sørge for å innhente sam-tykke fra garantisten i forbin-delse med fusjoner, fisjoner og omdanninger.

Det bør uansett, også der utleier ikke trenger å innhente samtyk-ke, utarbeides en transporterklæ-ring som under-tegnes av tidligere utleier, ny utleier og leietaker.


MV-Panorama Alu MV-Trespiler

Modulvegger– din komplette innredningsleverandør fra A til Å

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller [email protected]

Mange gründere har bygd opp store verdier i blant annet fast eiendom. På et tidspunkt må man vurdere om verdiene skal overføres til neste generasjon eller realiseres.

Hjort har levert juridisk presisjon siden 1893. Jo tidligere du tar kontakt med en av våre advokater, jo større er sjansen for å sikre verdioverføringen mellom generasjonene på en måte alle kan bli enige om.

Se mer på hjort.no/familieeide-foretak.

HVA SKAL SKJE MED

NÅR DULIVSVERKET

GIR DEG?


JUSS

Ny meglerstandard med garantiforsikring

I større eiendomstransaksjoner blir det stadig mer vanlig at kjøper tegner en såkalt garantiforsikring som dekker kjøpers tap som følge av brudd på selgers

garantier i kjøpekontrakten. Forum for Næringsmeglere (FFN) og Norges Eien-domsmeglerforbund (NEF) vil godkjenne en ny meglerstandard der garantiforsik-

ring tegnes. BA-HR har utarbeidet et utkast til en slik standard.


NY STANDARD: Advokatfirmaet BA-HR har utarbeidet et utkast til en ny meglerstan-dard der garantiforsikring tegnes. Forum for Næringsmeglere (FFN) og Norges Eien-domsmeglerforbund (NEF) skal godkjenne standarden. På disse sidene redegjøres det for hovedpunktene i dette utkastet.

En garantiforsikring tegnes i praksis av kjøper som inngår en forsikringsavtale med forsi-kringsselskapet, normalt samme dag som kjøpekontrakten signe-res. Forsikringspremien dekkes som regel helt eller delvis av

selger som nyter godt av at forsikringsselskapet, og ikke han, erstatter kjøpers tap ved garantibrudd. Størrelsen på for-sikringspremien beror på flere forhold, men vil alltid avhenge av forsikringsselskapets maksi-male ansvar for garantibrudd, som gjerne svarer til den ordi-nære cappen i meglerstandar-den punkt 8.4 c, og hva kjøpers samlede tap må overstige, for at kjøper kan kreve erstatning av forsikringsselskapet (basket eller retention).

Meglerstandardene som sist ble oppdatert i juni 2015, brukes i de fleste eiendomstransaksjo-ner uten vesentlige endringer. Dette gjelder med en betydelig reservasjon: Der selgers ansvar for garantibrudd er dekket av en garantiforsikring, må partene gjøre en del endringer i standar-

den. Dette skyldes flere forhold. En grunn er at forsikringssel-skapene ikke godtar at selgers ansvar reguleres av kjøpsloven eller avhendingsloven. Selgers ansvar for manglende og urik-tige opplysninger er derfor re-gulert som særskilte garantier i kjøpekontrakten, se punkt 7 u og v.

En annen viktig grunn er at det selgeransvaret som lar seg forsikre, avviker fra selgers ansvar etter meglerstandarden. På visse områder er selgeran-svaret etter meglerstandarden videre enn dekningsområdet til forsikringen.

For det første bestemmer meglerstandarden punkt 6 at selger hefter for enhver uriktig opplysning som kan ha påvirket avtalevilkårene, selv om selger verken skjønte eller burde skjønt at opplysningen var uriktig.

J

JUSSErik Langseth

Erik Langseth er partner i advokatfirmaet BA-HR og arbeider spesielt med fast eien-doms rettsforhold.

!


JUSSJUSS

At selger skjønte eller burde skjønne det, vil være et vilkår for dekning under forsikringen.

For det andre unntar forsikringen alltid visse forhold fra dekningsområdet, typisk pensjonsforpliktelser, skatt som følge av brudd på armlengdesprinsippet, og undertiden også tap som følge av konstruksjonsfeil.

For det tredje erstatter forsikringen ikke garantibrudd som skyldes omstendigheter som inntreffer etter avtalesignering, og som kjøper blir kjent med før overtakelse. Og uavhengig av hva kjøper blir kjent med før overtakelse, dekker forsikringen ikke vesentlig skade på eiendommen mellom signering og overtakelse, eller en garanti om at fordringer i revidert balanse vil bli betalt. For det fjerde erstatter forsikringen ikke en særskilt tapsrisiko som kjøper er kjent med, f.eks. en særskilt risiko for at skatte-myndighetene vil skattlegge en disposisjon selskapet har foretatt.

På den annen side er det selgeransvaret som lar seg forsikre, på flere områder mer omfattende enn meglerstandarden, dels slik at forsikringen dekker flere garantier, dels slik at det er færre begrensninger i selgers ansvar, se nedenfor. Forholdet mellom selgers ansvar etter meglerstandarden og det ansvaret som lar seg forsikre, kan illustreres på følgende måte:

Meglerstandarden med garantiforsikring bygger her på et kom-promiss der selgeransvaret etter standarden er tilpasset dek-ningsfeltet for forsikringen, slik at kjøper som et motstykke til at selgersansvaret utvides vesentlig på noen områder (merket gult), godtar at selgeransvaret innsnevres på andre (merket grått). Dette kompromiss og andre hensyn har ledet til følgende regule-ring i meglerstandarden:

1.Garantikatalogen i punkt 7 er utvidet med følgende garantier som ikke finnes i meglerstandarden uten forsikring:

a) At målselskapet ikke har brutt sine leieavtaler, og at selger ikke er kjent med at leierne har brutt dem, bokstav k (som er foreslått inntatt i den nye meglerstandard uten forsikring)b) At garantier og sikkerheter stilt for leien er gyldige, bokstav lc) At det foreligger ferdigattester for alle tiltak som er utført på eiendommen som etter loven krever ferdigattest, bokstav id) At målselskapet utøver sin virksomhet i samsvar med lover og regler, bokstav oe) At eiendommen så langt selger kjenner til, er i samsvar med alle offentlig- og privatrettslige krav, bokstav pf) At det så langt selger kjenner til, ikke eksisterer forurensning, bokstav qg) At det så langt selger kjenner til, ikke forekommer kulturmin-ner, bokstav r

2. Kjøpers kunnskap, punkt 8.1. Hovedregelen i meglerstandarden uten forsikring er at kjøper ikke kan gjøre gjeldende som avtale-brudd noe han kjente eller burde kjenne til ved avtalesigneringen. I meglerstandarden med forsikring avskjæres bare kjøpers ga-rantikrav hvis han kjente til avtalebruddet, eller bruddet fremgår «rimelig klart og tydelig av dokumentene» som selger har gjort til-gjengelig for kjøper. På dette punktet er det foreslått at samme re-gulering inntas i en ny og revidert meglerstandard uten forsikring.

I meglerstandarden uten forsikring gjelder ikke ansvarsbegrens-ningen i punkt 8.1 for de fundamentale garantier. Det er ikke gjort tilsvarende unntak i meglerstandarden med forsikring siden for-sikringen ikke dekker brudd eller særskilte risikoer for brudd som kjøper kjente til.

3. Reklamasjonsfrister, punkt 8.2. Den «absolutte» reklamasjons-fristen i meglerstandarden uten forsikring er tre år for de funda-mentale garantier (dvs. skatt, avgift og eierskap til aksjer og eien-dommen) og ett år for øvrige garantibrudd. I meglerstandarden

1. Kjøper kan heve etter overtakelse

2. Ordinær cap omfatter ikke skatt og avgift

3. Ansvar for uriktige opplysninger uavhengig av skyld

4. Ingen unntak for pen-sjonsforpliktelser, mv.

1.Garantikatalogen er vesentlig utvidet

2.Bare det kjøper kjente til eller ble opplyst om,

avskjærer garantikrav

3. Ingen relativ reklama-sjonsfrist og de absolutte

frister utvidet til hhv. 2 og 7 år

4.Også indirekte tap erstattes

Selgers ansvar etter meglerstandarden Det ansvar som lar seg forsikre


med forsikring er reklamasjonsfristen utvidet til sju år for de fundamentale garantier og to år for de øvrige garantier.

Dessuten medfører brudd på den «relative» reklamasjons-fristen på 60 dager bare at kjøper ikke kan kreve erstatning for tap som skyldes at det er reklamert for sent, ikke at kjøper taper hele sitt krav mot selger. I meglerstandarden uten for-sikring gjelder tilsvarende regulering ved brudd på de funda-mentale garantier, mens oversittelse av fristen på 60 dager avskjærer krav som følge av brudd på de øvrige garantier.

4. Omfanget av erstatningen, punkt 8.3, er nærmere regu-lert i forsikringsavtalen, og denne sondrer ofte ikke mellom direkte og indirekte tap slik kjøpsloven gjør. Derfor er dette punktet i meglerstandarden med forsikring forenklet slik at kjøper kan kreve erstatning for alt påregnelig tap, uavhengig av om dette er direkte eller indirekte.

5. Beløpsmessig ansvarsbegrensning, punkt 8.4 c. Ifølge me-glerstandarden uten forsikring er selgers ansvar for brudd på garantien om skatt og avgift ikke begrenset av den ordinære cappen i punkt 8.4 c, som normalt utgjør 10 % av eiendoms-verdien. I meglerstandarden med forsikring er det foreslått at selgers ansvar for skatt og avgift ikke kan overstige den ordinære cappen.

6. Rett til heving, punkt 6. Etter gjeldende meglerstandard kan kjøper også etter overtakelse heve kjøpekontrakten hvis selger gjør seg skyldig i vesentlig kontraktsbrudd. Forsik-ringen dekker ikke selgers tap som følge av kjøpers heving. Kjøpers hevingsrett etter overtakelse utgjør således et ve-sentlig skår i formålet med forsikringen som er at forsikrings-selskapet og ikke selger skal dekke kjøpers tap som følge av selgers garantibrudd. En annen følge av kjøpers heving etter overtakelse er at kjøper unngår å bli sittende igjen med an-svaret for tap som overstiger den ordinære cappen i punkt 8.4 c. For å ivareta formålet med forsikringen og effektivise-re den ordinære cappen, har kjøper i meglerstandarden med forsikring etter overtakelse fraskrevet seg hevingsretten som følge av garantibrudd. Dette er i tråd med markedspraksis for salg av annet enn fast eiendom, der kjøper som den store hovedregel ikke kan heve kjøpekontrakten etter overtakelse.

7. Fraskrivelse av selgers ansvar, punkt 10. Her avtales det grunnleggende prinsippet om at kjøper ved garantibrudd bare kan kreve erstatning av forsikringsselskapet og ikke selger. Fra denne hovedregel er det gjort unntak: a) For tap som skyldes selgers bedragerske eller forsettlige opptreden, hvor det ikke er rimelig at selger skal nyte godt av ansvarsbegrensningene i kjøpekontrakten (og hvor forsi-kringsselskapet normalt forbeholder seg retten til å kreve regress av selger).

b) For tap som følge av a. vesentlig skade på eiendommen etter avtalesigning, ogb. en garanti om at fordringer i revidert balanse vil bli betalt, ogc. garantibrudd som skyldes omstendigheter som inntreffer etter signering, og som kjøper blir kjent med innen overta-kelse, ogd. en garanti som er foranlediget av funn i kjøpers due dili-gence,ettersom garantiforsikringen ikke dekker slike tap.

c) Hvis kjøpers tap som følge av brudd på garantiene om eierskap til aksjene og eiendommen overstiger forsikrings-dekningen. I et slikt tilfelle kan kjøper kreve at selger erstat-ter det overskytende tapet oppad begrenset til differansen mellom global cap i punkt 8.5 og forsikringsdekningen, som typisk svarer til den ordinære cappen i punkt 8.4 c.

Reguleringen i punkt 10 innebærer at kjøper ikke kan kreve erstatning for andre tap som selger er ansvarlig for etter kjøpekontrakten, men som er unntatt fra dekningsområdet til forsikringen, som f.eks. pensjonsforpliktelser, skatt ved brudd på armlengdesprinsippet, mv.

Kort oppsummert medfører meglerstandarden med forsik-ring at kjøper innenfor forsikringens beløpsmessige begrens-ninger (de minimis, basket og cap) får en mer omfattende beskyttelse mot garantibrudd enn det han får etter megler-standarden uten forsikring. Men utenfor forsikringens be-løpsmessige begrensninger gis kjøper en dårligere beskyttel-se, fordi han ikke kan heve etter overtakelse, og fordi den ordinære cappen også gjelder for brudd på garantien om skatt og avgift.


Finansdepartementet har i brev til Skattedirektoratet med tittelen "Mer-verdiavgift – klargjøring av enkelte spørsmål knyttet til fradragsrettens rekkevidde" omtalt departementets rettsoppfatning av fradragsretten for inngående merverdiavgift på transak-sjonskostnader. Finansdepartementet ber Skattedirektoratet om at deres forståelse av fradragsretten reflek-teres i "Merverdiavgiftshåndboken, uttalelser og lignende". Skattedirekto-ratet publiserte 24. september Finans-departementets brev uten ytterligere kommentarer.

BETYDNING FOR EIENDOMSSELSKAPERFradragsretten for inngående mva på transaksjonskostnader for eien-domsselskaper omtales ikke konkret i brevet. Finansdepartementets forstå-else av fradragsretten sammenfaller imidlertid ikke med Skattedirekto-ratets tidligere rettsoppfatning blant annet i prinsipputtalelsen av 1. oktober 2014. Der legger direktoratet til grunn at et morselskap har fradragsrett for merverdiavgift på transaksjonskost-nader ved salg av aksjer i datterselska-per som har inngått i fellesregistrering med morselskapet.

TELENOR DOMMENHøyesterettsdommen vedrørende Telenor ASA (Rt.2015 s. 652) fra 8. juni i år, som foranlediger uttalelsen, gjaldt blant annet spørsmål om Telenors fra-dragsrett for transaksjonskostnader i forbindelse med salget av aksjene i datterselskapet Telenor Satellite Ser-vices ("TSS").

Høyesterett konkluderte i dommen med at det ikke var fradragsrett for inngående mva på transaksjonskost-nader knyttet til salget av aksjene i TSS. Dette fordi salget bare hadde bedriftsøkonomiske virkninger for den avgiftspliktige virksomheten som etter rettspraksis ikke er ansett å be-grunne fradragsrett. Finansdeparte-mentet uttaler i brevet at dommens premisser gir god veiledning for fra-dragsrettens grenser som kan anven-des i andre saker.

Det vises videre til at dommen bygger opp under et sentralt mer-verdiavgiftsrettslig utgangspunkt at fradragsretten er "negativt avgrenset mot anskaffelser som er til bruk for avgiftsunntatt omsetning/aktivitet." Finansdepartementet uttaler videre at Høyesterett bekrefter "at synergief-fekter/bedriftsøkonomiske virkninger

J

JUSSTrond Larsen

Innskjerpet fortolking av fradragsrett.

Finansdepartementet til Skattedirektoratet:

Vil ha klargjøring av fradrag for MVA


ikke i seg selv etablerer en til-strekkelig tilknytning til at det kan kreves fradrag for inngåen-de merverdiavgift."

Finansdepartementet frem-hever at Høyesterett i Te-lenor-dommen gir uttrykk for at fellesregistrering ikke kan begrunne fradragsrett for an-skaffelser som er til bruk for avgiftsunntatt omsetning. De siterer blant annet følgende: "….Jeg kan ikke se at et morsel-skap som driver avgiftspliktig virksomhet, kan oppnå fra-dragsrett for inngående mer-verdiavgift på tjenester som knytter seg til avgiftsfritt salg av aksjer, ved å fellesregistreres med datterselskapet."

ELKJØP VS. TELENOR DOMMEN Finansdepartementet omtaler også Elkjøp dommen (Rt. 2012 s. 432), hvor flertallet i Høyesterett kom til at det forelå fradragsrett for inngående mva. for anskaf-felser som direkte var til bruk for avgiftsunntatt omsetning. Etter Finansdepartementets oppfat-ning gir dommen anvisning på et

unntak, slik at visse omstendig-heter kan etablere fradragsrett selv om anskaffelsen direkte er til bruk for en avgiftsunntatt omsetning - salg av fast eiendom eller aksjer.

Departementet fremhever at fradragsrett for Elkjøp ble utledet ved at den avgiftsunn-tatte omsetningen ikke hadde noen egenverdi for selskapet, men ble foretatt som ledd i en byttehandel ved erverv av tom-tegrunn for nytt forretnings-bygg.

Normen som kom til uttrykk i Elkjøp dommen mener Finans-departementet har begrenset anvendelsesområde. Finansde-partementet viser til at Høyes-terett ikke aksepterte fradrags-rett for Telenor på grunnlag av at anskaffelsene knyttet seg til en avgiftsunntatt transaksjon – salg av aksjer.

Skattedirektoratet bør etter Finansdepartementets brev snarlig klargjøre sin forståelse av fradragsretten for inngående mva på transaksjonskostnader for eiendomsselskaper.

Trond Larsen er advokat i advokatfir-maet Schjødt og arbeider spesielt med avgiftsrettslige problemstillinger.

!


FASTIGHETS

DAGARNAINVESTERINGUTVECKLINGFÖRVALTNING

ELITE HOTEL MARINA TOWER

18 19 JANUARI 2016

ETT TOPPNIVÅMÖTE FÖR VÅR OMVÄRLD OCH BRANSCHENS FRAMTID

Fastighetsdagarna i Stockholm är en tvådagarskonferens för dig som vill vara med och påverka fastighetsbranschen. Här läggs fokus på de viktigaste utmaningarna och möjligheterna i den kommersiella fastighetsbranschen och ges en unik möjlighet att kombinera kunskaps- och nätverksbyggande.

FÖR MER INFORMATION OCH ANMÄLAN GÅ IN PÅ FASTIGHETSDAGARNA.COM

MIDDAGTALARE PER SLINGMANN Författare, föreläsare och rådgivare med lång erfarenhet inom både politik och näringsliv. Han skriver regelbundet krönikor för Dagens Industri och har författat kritikerrosade böcker, bl a ”Urban Express” (2014), skriven med Kjell A. Nordström, vår middagstalare förra årets samt ”Så vinner du kommunikations-kriget – med berättelsen som vapen” (2015).

För att se samtliga talare gå in på www.fastighetsdagarna.com

BLAND PROGRAMMETS 30 SCENAKTÖRER MÖTER DU BLAND ANNAT

MODERATOR

HÅKAN BRYNGELSON

den svenska fastighetsbranchen under två dagar med stor professionalism och gott om tid att nätverka.

BILJANA PEHRSSONVD, Kungsleden

Gert WingårdhGrundare, Wingårdhs

Azita ShariatiVD, Sodexo Sverige

JOHAN KARLSTRÖMVD, Skanska

TORBORG CHETKOVITCHSenior Economist, SEB

KLAS EKLUND Senior Economist, SEB

FREDRIK WIRDENIUSSenior Economist, SEB

ANNA-KARIN HATTVD Almega, fd. IT Minister

PER BERGGRENVD, Hemsö


NYTT OM NAVN

Nytt om navnHAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT?

INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL [email protected], SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

- Det jeg kan si er at dette er helt udramatisk, sier Fredrik Torgersen, som er finansdirektør og partner i Stor-Oslo Eiendom og en av dem som har valgt å takke for seg.

De to andre er partner, Petter Hougen og Nils Tomas Lien som også er partner og jobber med investering og finansiering.

- Vi har ikke brukt så mye energi på detaljene i det vi skal gjøre fremover, men vi har en plan, sier Torgersen.

SKAL SAMARBEIDE VIDERESelv om de tre nå slutter i selskapet så er de likevel ikke ferdig med Stor-Oslo Eiendom fremover.

- Vi har inngått en avtale med dem om at de skal fortsette å jobbe på konkrete prosjekter fremover. De vil da fungere som konsulenter for oss i stedet for at de er fast ansatte. Dette har vi gjort fordi de er tungt involvert i ulike prosjekter, og vi ønsker at det er en rolle de skal ha også frem-over, sier administrerende direktør i Stor-Oslo

Eiendom, Mathis Grimstad. Han påpeker at dette er en prosess som har

gått over noe tid og at det hele er svært udrama-tisk.

- Men det er selvfølgelig leit at de slutter. Dette er personer som har vært i selskapet lenge og vært med å bygge det opp, sier Grimstad.

MULIGHET FOR DE UNGEGrimstad forteller at de har brukt de siste dagene på å fortelle egen organisasjon, men også samar-beidspartnere og kunder om det som har skjedd.

Oppsigelsene betyr ikke at de uten videre går ut i markedet og søker etter erstattere til de som nå slutter.

- Nei, vi har veldig mange flinke folk hos oss. Det jeg har formidlet ut til egen organisasjon er at dette betyr at det nå blir store muligheter internt. Mange av de som er litt yngre og som har vært på nivået under disse tre får nå mulighet til å ta et steg opp, sier Grimstad.

TRE AV TOPPLEDERNE I STOR-OSLO EIENDOM HAR VALGT Å SLUTTE. – TRIST, MEN UDRAMATISK, SIER ADMINISTRERENDE DIREKTØR MATHIS GRIMSTAD.

TRE TOPPLEDERE SLUTTER

MISTER MEDARBEIDERE: Administrerende di-rektør Mathis Grimstad i Stor-Oslo Eiendom mister tre av sine mest betrodde medarbeidere.

OBOS-SJEFBLIR UTLEIEANSVARLIG I SKANSKA: Sabine Jennica Bartler.

FORLATER NAISabine Jennica Bartler har sluttet som leder av utlei-eavdelingen i NAI First Partners til fordel for ny jobb som utleieansvarlig hos SKANSKA Commercial De-velopment Norway. Der skal hun jobbe med utleie og utvikling av eiendommer/prosjekter. Bartler har 15 års erfaring fra salg og utleie av både bolig- og næringseiendom. Hun arbeidet tidligere i

Cordea Realestate AS, en videreføring av PRIVAT-megleren Næring Oslo AS. Hun har tidligere jobbet som ansvarlig for konsernutvikling i forbindelse med etablering av PRIVATmegleren i Sverige. Bartler har blant annet styreverv i Norges Eien-domsmeglerforening og i Oslo og Akershus Eien-domsmeglerforening.

SABINE JENNICA BARTLER TIL SKANSKA.

Ung i Næringseiendom

Kjære bransjekolleger,vi har gleden av å invitere til nok et spennende treff for

nettverket Ung i Næringseiendom. På agendaen har vi:

Christian V. Dreyer i Eiendom Norge, Sigmund Aas i

Eiendomsverdi, Harald Magnus Andreassen i Swedbank,

samt Gunnar Selbyg i DNB Næringsmegling.

17:45 Dørene åpner

18:00 Velkommen v/UiN

18:05 Forventninger til boligmarkedet - diskusjon v/ Christian V. Dreyer - Adm.Dir. i Eiendom Norge Sigmund Aas - Eiendomsverdi AS

18:30 Makro & eiendom v/ Harald Magnus Andreassen - Sjefsøkonom i Swedbank

18:55 Markedsoppdatering v/ Gunnar Selbygg, Direktør Analyse & verdiurdering i DNB Næringsmegling

19:25 Tapas, vin & sosialt samvær

23:00 Etterfest på Dubliner, Rådhusgata 28 (Åpent for alle!)

Dette er et lukket arrangement for nettverkets medlemmer. Dersomdu oppfyller kriteriene for medlemskap og ønsker å bli en del av nettverket,kan du søke medlemskap her: www.ungieiendom.no/medlem

Harald Magnus Andreassen Gunnar Selbyg Sigmund Aas Christian V. Dreyer

www.ungieiendom.no

Tid: 22. oktober kl 17:45 Sted: Eiendom Norge, Grev Wedels Plass 5. 0151 Oslo


Ung i Næringseiendom

Kjære bransjekolleger,vi har gleden av å invitere til nok et spennende treff for

nettverket Ung i Næringseiendom. På agendaen har vi:

Christian V. Dreyer i Eiendom Norge, Sigmund Aas i

Eiendomsverdi, Harald Magnus Andreassen i Swedbank,

samt Gunnar Selbyg i DNB Næringsmegling.

17:45 Dørene åpner

18:00 Velkommen v/UiN

18:05 Forventninger til boligmarkedet - diskusjon v/ Christian V. Dreyer - Adm.Dir. i Eiendom Norge Sigmund Aas - Eiendomsverdi AS

18:30 Makro & eiendom v/ Harald Magnus Andreassen - Sjefsøkonom i Swedbank

18:55 Markedsoppdatering v/ Gunnar Selbygg, Direktør Analyse & verdiurdering i DNB Næringsmegling

19:25 Tapas, vin & sosialt samvær

23:00 Etterfest på Dubliner, Rådhusgata 28 (Åpent for alle!)

Dette er et lukket arrangement for nettverkets medlemmer. Dersomdu oppfyller kriteriene for medlemskap og ønsker å bli en del av nettverket,kan du søke medlemskap her: www.ungieiendom.no/medlem

Harald Magnus Andreassen Gunnar Selbyg Sigmund Aas Christian V. Dreyer

www.ungieiendom.no

Tid: 22. oktober kl 17:45 Sted: Eiendom Norge, Grev Wedels Plass 5. 0151 Oslo


NYTT OM NAVN

Ronnie B. Egeland (44) blir ny admi-nistrerende direktør i Conceptor AS. Selskapet hadde en omsetning på 1,2 milliarder i 2014 og har en verdijus-tert totalbalanse på ca. 1,5 milliarder kroner, hvorav verdijustert egenkapi-tal utgjør ca. 1 milliard.

Conceptor har fokus på to forret-ningsområder, eiendom og handel. Egeland har som finansdirektør i 18 år jobbet nært med Vidar Lyhus i opp-byggingen av selskapet, grunnlegger og hovedeier i Conceptor. Vidar Lyhus (58) går inn i rollen som styreleder i Conceptor.

– Vi ønsker fortsatt å vokse i årene som kommer og står således foran en ytterligere industrialisering av selska-pet. Jeg vil ved å bli styreleder frigjøre tid til å jobbe mer med flere spennen-de utviklingscase og vekstmuligheter vi ser i markedet, sier Vidar Lyhus.

- Etter utkjøp av tidligere med-eiere er det to eiere av selskapet; min familie som er majoritetseier med i underkant av 90 prosent og selskapet til Ronnie Egeland med i overkant av 10 prosent. Jeg er opptatt av at vi tenker langsiktig i alt vi foretar oss, og at vi også planlegger for neste ge-nerasjon i selskapet. Jeg mener derfor dette er et godt tidspunkt å overføre rollen som administrerende direktør fra meg til Ronnie, sier Vidar Lyhus.

Lyhus’ datter Lisette Lyhus (30) og kone Helle Lyhus (56) jobber begge aktivt i selskapet.

– Å fortsette å skape lønnsom vekst, sikre kapitaloppbygging og å

gjøre oss robuste innenfor våre fo-kuserte satsingsområder blir min viktigste oppgave. Jeg kjenner virk-somheten godt og er svært glad for å få muligheten til å gå inn i rollen som adm. direktør i Conceptor AS, sier Ronnie B. Egeland.

- Våre 300 ansatte står hver dag på for å skape gode opplevelser for våre kunder både innenfor eiendom og handel, for derigjennom å skape resul-tater som legger grunnlaget for hand-lefrihet og ny ekspansjon. Vidar Lyhus har lagt vekt på å skape en sterk kultur i selskapet og å videreføre dette blir min viktigste oppgave, sier Egeland.

Ronnie B. Egeland er utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøy-skole (NHH) i Bergen. Han er opp-vokst i Fredrikstad, gift, har to barn og bor i dag på Nesbru i Asker.

Før han startet i Conceptor jobbet han med revisjon og rådgivning i Coopers & Lybrand (nå en del av PWC).

– Vi er fokusert på våre satsings-områder. Videre vet vi også at veksten i de bransjene vi opererer skapes gjennom å være langsiktig i alt vi gjør. Dyktige mennesker, langsiktig-het, kreativitet, gode forbindelser til banker og prosjektpartnere, samt kapital er våre viktigste virkemidler for å skape vekst. Nå får jeg mulighet til å frigjøre tid for å jobbe med å vir-keliggjøre noen forretningsområder jeg har stor tro på vil skape verdi i vår portefølje av virksomheter. Det blir mitt hovedfokus nå ut over å bidra godt som styreleder i Conceptor, sier Vidar Lyhus.

Styret i Conceptor består etter endringen av styreleder Vidar Lyhus, nestleder Jon E. Skjørshammer, styremedlemmene Lisette Lyhus og Håvard Nesheim, samt Ronnie Egeland.

Skjørshammer er advokat og partner i advokatfirmaet Selmer og Nesheim er selvstendig næringsdri-vende og styremedlem i ulike virk-somheter.

NY ADMINISTRERENDE DIREKTØR I LINK LEIF ØIE KOMMER FRA STILLINGEN SOM ADM. DIREKTØR I ERICHSEN & HORGEN AS OG HAR DE SISTE 25 ÅRENE JOBBET I BYGGEBRANSJEN. HAN INNEHAR OGSÅ EN DOKTORGRAD INNEN INNEKLIMA.

- Vi har lett etter en samlende og drivende leder med mot og evne til å tenke stort og skape et arkitektselskap som alle ser opp til og har lyst til å arbeide for. Dette mener jeg vi har funnet i Leif Øie, sier styreleder Trond Dahle i LINK arkitektur AS.

Arkitektur og design er funda-mentet for selskapet, og styret har brukt tid på å finne en leder som kan løfte selskapets profil ytterli-gere og styrke firmaets posisjon som et av de ledende i Norden.

- Leif Øie har lang og solid er-faring innenfor byggenæringen og mange års erfaring i ledelse av kunnskapsintensive organisasjo-ner. Det er likevel primært hans le-derkvalifikasjoner vi finner inter-essante for stillingen. Vi er trygge på at Leif Øie vil være en god leder for LINK arkitektur, sier Dahle.

Den nye lederen av LINK arki-tektur har erfaring med tverrfaglig og helhetlig rådgivning.Han har kompetanse som tidligfaseråd-giver der arkitektur og helhetlig tilnærming er avgjørende for å gi kunde og bruker det produktet de ønsker og har behov for.

– Jeg ser fram til å ta fatt på de spennende utfordringene som ligger i denne stillingen. Sammen med styret, øvrig ledelse og ansatte vil jeg gjøre mitt ytterste for å utvikle LINK arkitektur til å

bli det arkitektselskapet som setter standard i bransjen, sier Leif Øie.

Rolf Maurseth, som har fungert som administrerende direktør i selskapet siden februar 2015, ønsker også Leif Øie varmt vel-kommen.

-Jeg ser frem til å arbeide sammen med Leif Øie i årene som kommer og ser at han vil tilføre ny energi og fokus til firmaet.

- Nå kan jeg fortsette arbeidet som Markedsdirektør i selskapet og vite at det samlede ansvaret for bedriften er i trygge hender.

Multiconsult ASA overtok 15. september 2015 alle aksjene i LINK arkitektur. Med ny eier og ny leder står selskapet sterkt rustet til å møte fremtiden og ta en førende rolle i utviklingen av arkitektbran-sjen i Norden.

Styret i LINK arkitektur startet i juni prosessen med å finne en ny administrerende direktør til sel-skapet.

Leif Øie er 49 år, sivilingeniør fra NTH i 1989 samt doktor inge-niør fra 1998. Leif Øie kommer fra stillingen som administrerende direktør i Erichsen & Horgen AS hvor han har vært i ca. 5 år. Før dette var Leif Øie divisjonsdirek-tør i Norconsult AS i 8 år.Leif Øie hadde også før dette lederstillinger i Techno Consult AS som ble kjøpt av Norconsult AS i 2003.

NY CONCEPTOR-SJEF OG DEN GAMLE TOPPSJEFEN BLIR STYRELEDER I SELSKAPET.

OVERTAR I CONCEPTOR: Ronnie B. Egeland(bildet) er ny administrerende direk-tør i Conceptor, mens avtroppende sjef Vidar Lyhus blir ny styreleder.

TIL LINK: Leif Øie.

130130

LEIEPRISER OG STATISTIKK

På disse sidene bringer Estate Magasin oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmateri-alet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER

7

Samlet lånefinansieringsrente* Utlånsvillige banker og synkende bankmarginer

LÅNEFINANSIERINGSVILKÅR UNION Bankundersøkelse Q4 2014

o  Samlet lånefinansieringsrente har sunket fra 5,15 % i tredje kvartal 2013 til 3,64 % i fjerde kvartal 2014 (basert på 5-års swap rente og UNION Bankundersøkelse).

o  Legger vi til grunn endringene i swaprentene siden undersøkelsen ble gjennomført, og samme bankmargin som i fjerde kvartal, ligger samlet lånefinansieringrente på 2,99 % for øyeblikket (per 8. januar).

o  Vi har med andre ord sett en reduksjon i lånefinansierings-kostnaden på 2,16 prosentpoeng siden høsten 2013.

o  Vi tror at det er rom for ytterligere reduksjon i bankmarginene fremover fordi (i) bankenes innlånskostnader fortsatt er i en synkende tendens, (ii) bankene fortsatt har en solid rentenetto, (iii) bankene er godt i rute for å oppfylle kapitalkravene og (iv) fremfor alt fordi konkurransen er tiltakende.

o  UNION Bankundersøkelse viser at bankene planlegger å øke utløpsvolumet til næringseiendom i 2015. En røff korrigering basert på våre antagelser om de ulike bankenes markedsandeler

tilsier at sektoren samlet sett har ambisjoner om en utlånsvekst på tre til fem prosent til næringseiendom i 2015.

o  Bankenes utlånsambisjoner, i kombinasjon med reduserte bankmarginer og stadig nye bunnoteringer for rentene, legger grunnlaget for god tilgang til fremmedkapital og gunstig lånefinansiering i 2015.

*Vilkår for 5-års lån til kjøp av kontoreiendom sentralt i Oslo - lånefinansieringsrente gitt 5-års swaprente og relevant bankmargin.

Kilde: UNION

5,68 % 5,15 %

2,99 %

0 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

Q1 2010

Q3 2010

Q1 2011

Q3 2011

Q1 2012

Q3 2012

Q1 2013

Q3 2013

Q1 2014

Q3 2014

Q1 2015E

5-års swap Bankmargin nytt 5-års lån

Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. - Kun transaksjoner fra MNOK 50

ESTATE MAGASIN | N°5 2013

10

Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd.

Større spredning i hva slags type eiendom som ble solgt, men høy grad av geografisk konsentrasjon

Segmentfordeling Geografisk fordeling

TRANSAKSJONSMARKEDET 2013

Det var stor spredning i type eiendom som ble omsatt i fjor og antall transaksjoner ble så vidt høyere enn i 2012. Færre milliardtransaksjoner gjorde at volumet målt i verdi likevel ble klart lavere. Sammenlignet med 2012 ble det færre omsetninger innen kontor og boligutvikling, men flere transaksjoner innen lager/industri, handel og hotell. Eiendom innen utdanning, helse og kultur er i ferd med å bli en viktig del av kommersiell næringseiendom i Norge. Syndikeringsaktørene og livselskapet OPF har kjøpt flere eiendommer med lange kontrakter i disse segmentene. Innen ”Øvrige med kontantstrøm” finner vi blant annet restauranteiendom og i ”utviklings-segmentet” flere kjøp av eiendommer som planlegges utviklet til flere ulike funksjoner. Salg av flere kjøpesenterporteføljer bidro til at ”Geografisk spredte porteføljer” hadde en andel på hele 15 % av fjorårets volum målt i verdi. Todelingen i norsk økonomi og urbaniseringstrendene har bidratt til at investorene har blitt enda mer bevisste på de langsiktige vekstforutsetningene. Målt i verdi var ca. 80 % av transaksjonsvolumet i fjor knyttet til eiendommer i de fire største byregionene.

De siste ti årene har det i snitt blitt omsatt næringseiendom for NOK 40 mrd. Bedrede lånefinansieringsmuligheter, aktive syndikeringsaktører, stor interesse fra utlendingene og aktører som uttaler henholdsvis kjøps- og salgsplaner legger til rette for et høyt volum i år. Vi estimerer et transaksjonsvolum i år på NOK 45 mrd. ekskl. et evt. nedsalg i Entra Eiendom. Vi venter et litt lavere volum innen konverteringsobjekter og kjøpesentre i år. I motsatt retning venter vi flere porteføljesalg knyttet til at aktørene forfølger stadig mer konsentrerte investeringsstrategier. Det er i skrivende stund usikkert hvilken andel i Entra Eiendom staten ønsker å selge, men en børsnotering kan bidra til et rekordhøyt transaksjonsvolum i år ettersom Entra Eiendom har eiendomsverdier for over NOK 24 mrd.

Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008

Kilde: UNION

Oslo/Akershus

54 %

Øvrige Sørøst-landet

9 %

Sør- og Vestlandet

13 %

Midt- og Nord-Norge

8 %

Geografisk spredte

porteføljer15 %

2013NOK 43,2 mrd.

Segment Antall NOK mrd.

Kontor 51 16,6Kjøpesenter 12 7,1Øvrig Handel 31 4,6Hotell 11 1,7Lager/Ind./

kombinasjon 33 5,7Utdanning, Helse

og Kultur 9 2,6Øvrige med kontantstrøm 9 1,3

Tomter, utvikling & konverteringsobjekt 28 3,6Sum 184 43,2

1522

44

68

53

28

15

39 36

56

43,2 45

0

10

20

30

40

50

60

70

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014E

NO

K m

rd.

10








Kilde: UNION

Oslo/Akershus

54 %


9 %

Sør- og Vestlandet

13 %

Midt- og Nord-Norge

8 %

Geografisk spredte

porteføljer15 %

2013NOK 43,2 mrd.






1522

44

68

53

28

15

39 36

56

43,2 45

0

10

20

30

40

50

60

70

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014E

NO

K m

rd.

10








Kilde: UNION

Oslo/Akershus

54 %


9 %

Sør- og Vestlandet

13 %

Midt- og Nord-Norge

8 %

Geografisk spredte

porteføljer15 %

2013NOK 43,2 mrd.






1522

44

68

53

28

15

39 36

56

43,2 45

0

10

20

30

40

50

60

70

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014E

NO

K m

rd.


Kilde: Union Norsk Næringsmegling

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Topp standard og belig-genhet - eksisterende

byggNormalt god standard

typisk nivå Arealledighet:

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen 4 100 2 550 5,5 %Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 3 000 1 750 6,1%Oslo vest inkl. Majorstuen 2 250 1 500 7,0 %Indre nord inkl. Ullevaall Stadion 1 900 1 250 5,4 %Indre øst inkl. Kværnerbyen 1 750 1 150 3,4 %Skøyen 2 750 1 850 10,7 %Lysaker 2 100 1 400 10,2 %Fornebu 1 700 1 300Nydalen 2 000 1 500 8,3 %Bryn / Helsfyr 1 900 1 300 11,7 %Ytre vest inkl. Ullern og Smestad 1 700 1 350 3,8 %Økern - Hasle - Løren 1 750 1 200Ytre nord og øst inkl. Økern 1 600 1 150 10,6 %Ytre syd inkl. Ryen 1 600 1 200 6,8 %Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu 1 800 1 200 6,6 %

LEIEPRISER

11

Utlendingene har kommet på banen Aktørenes kjøps-/salgsandeler i NOK mrd.

TRANSAKSJONSMARKEDET Transaksjonsvolumet fordelt på investorkategorier

o  Vår foreløpige oppsummering viser at utlendingene sto bak 22 % av kjøpsvolumet i 2014. De har nettokjøpt eiendom for drøyt NOK 11 mrd. og ligger an til å bli klart største nettokjøper i 2014.

o  I tillegg investerer utlendingene indirekte gjennom fonds- og syndikatprodukter. Blant annet har UNION satt opp et nytt fond (UNION Real Estate Fund), der vi har hentet totalt NOK 1,5 mrd. i egenkapital, hvorav utenlandsk kapital utgjør omtrent halvparten (figurene til høyre hensyntar ikke dette).

o  Utlendingene kjennetegnes av at de gjør større ”dealer” enn snitt-transaksjonen. Ser vi bort fra porteføljetransaksjoner, kjøpte utlendingene eiendommer med en snittverdi på MNOK 680 i 2014. Til sammenligning var gjennomsnittet i alle transaksjoner

MNOK 280.

o  Tre store fond er solgt, delvis solgt eller i ferd med å selges. DNB-fondet Fortin er solgt til Starwood Capital, aksjonærene Aberdeen Eiendomsfond Norge II har solgt en stor andel til FBC Holding, mens Storebrand Eiendomsfond er i en salgsprosess. Kun Fortin-transaksjonen er inkludert i transaksjonsvolumet.

o  Blant tendensene i markedet finner vi at flere syndikat har valgt å selge eiendom i 2014.

o  Eiendomsselskapene er som vanlig største kjøper og selger av næringseiendom, men nettokjøp var rundt null. Livselskapene har nettokjøpt eiendom i 2014. Blant annet har KLP kjøpt Schweigaardsgate 21 og 23 for NOK 1,75 mrd. Kilde: UNION . *Dette inkluderer kun direkteinvesteringer. I tillegg har utlendingene

gjort betydelige indirekte investeringer gjennom fonds- og syndikatprodukter.

Kilde: UNION

Utlendingenes eiendomskjøp i Norge*

0

2

4

6

8

10

12

14

0 %

5 %

10 %

15 %

20 %

25 %

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Antall transaksjoner (h.a.) Transaksjonsvolum (v.a.)

Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg

Eiendomsselskap 34 % 34 % 0,5 19,1 18,6

Utlendinger inkl. fond 22 % 2 % 11,2 12,3 1,1

Syndikeringsaktører 20 % 13 % 4,2 11,3 7,1

Liv- og pensjonsselskap 11 % 6 % 3,0 6,2 3,2

Andre eller konfidensielt 5 % 7 % -1,2 2,7 4,0

Private investorer 3 % 12 % -5,0 1,6 6,7

Norske fond 3 % 13 % -5,9 1,4 7,3

Bruker av eiendommen 1 % 13 % -6,7 0,7 7,5

Sum 55,4 55,4

11

Utlendingene har kommet på banen Aktørenes kjøps-/salgsandeler i NOK mrd.

TRANSAKSJONSMARKEDET Transaksjonsvolumet fordelt på investorkategorier

o  Vår foreløpige oppsummering viser at utlendingene sto bak 22 % av kjøpsvolumet i 2014. De har nettokjøpt eiendom for drøyt NOK 11 mrd. og ligger an til å bli klart største nettokjøper i 2014.

o  I tillegg investerer utlendingene indirekte gjennom fonds- og syndikatprodukter. Blant annet har UNION satt opp et nytt fond (UNION Real Estate Fund), der vi har hentet totalt NOK 1,5 mrd. i egenkapital, hvorav utenlandsk kapital utgjør omtrent halvparten (figurene til høyre hensyntar ikke dette).

o  Utlendingene kjennetegnes av at de gjør større ”dealer” enn snitt-transaksjonen. Ser vi bort fra porteføljetransaksjoner, kjøpte utlendingene eiendommer med en snittverdi på MNOK 680 i 2014. Til sammenligning var gjennomsnittet i alle transaksjoner

MNOK 280.

o  Tre store fond er solgt, delvis solgt eller i ferd med å selges. DNB-fondet Fortin er solgt til Starwood Capital, aksjonærene Aberdeen Eiendomsfond Norge II har solgt en stor andel til FBC Holding, mens Storebrand Eiendomsfond er i en salgsprosess. Kun Fortin-transaksjonen er inkludert i transaksjonsvolumet.

o  Blant tendensene i markedet finner vi at flere syndikat har valgt å selge eiendom i 2014.

o  Eiendomsselskapene er som vanlig største kjøper og selger av næringseiendom, men nettokjøp var rundt null. Livselskapene har nettokjøpt eiendom i 2014. Blant annet har KLP kjøpt Schweigaardsgate 21 og 23 for NOK 1,75 mrd. Kilde: UNION . *Dette inkluderer kun direkteinvesteringer. I tillegg har utlendingene

gjort betydelige indirekte investeringer gjennom fonds- og syndikatprodukter.

Kilde: UNION

Utlendingenes eiendomskjøp i Norge*

0

2

4

6

8

10

12

14

0 %

5 %

10 %

15 %

20 %

25 %

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Antall transaksjoner (h.a.) Transaksjonsvolum (v.a.)

Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg

Eiendomsselskap 34 % 34 % 0,5 19,1 18,6

Utlendinger inkl. fond 22 % 2 % 11,2 12,3 1,1

Syndikeringsaktører 20 % 13 % 4,2 11,3 7,1

Liv- og pensjonsselskap 11 % 6 % 3,0 6,2 3,2

Andre eller konfidensielt 5 % 7 % -1,2 2,7 4,0

Private investorer 3 % 12 % -5,0 1,6 6,7

Norske fond 3 % 13 % -5,9 1,4 7,3

Bruker av eiendommen 1 % 13 % -6,7 0,7 7,5

Sum 55,4 55,4

Leesman Office tar et røntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" på hvor effektiv din arbeidsplass er!

For informasjon om undersøkelsen, kontakt: Per [email protected] / 90 55 87 05


OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for

deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSAKTØRER

Leesman Office tar et røntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" på hvor effektiv din arbeidsplass er!

For informasjon om undersøkelsen, kontakt: Per [email protected] / 90 55 87 05


EIENDOMSAKTØRER

Eiendomsspar AS

Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50E-mail: [email protected]

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

EiendomsInvestor AS

Postboks 1131300 SandvikaTlf: 67 55 69 95E-mail: [email protected]

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

EIENDOMSINVESTOR

BRYN EIENDOM AS

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: [email protected]

Største utleier på Bryn!

Fabritius Gruppen AS

Ulvenveien 111 0504 OsloTlf: 23 17 24 50 [email protected] www.fabritius.no

Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

Braathen Eiendom

Haakon VIIs gt. 2Vika Oslo24/7 + 47 23 12 23 12E-mail: [email protected]

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAPER/UT VIKLERE

ADVOKATER

BANK

Arntzen Legal

P.O. Box 7051St. Olavs plass, 0130 OsloTlf: 67 55 69 95www.arntzenlegal.com

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

arntzenlegal

EY AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaks-joner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskom-petanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

DNB Næringseiendom AS

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika0021 OsloTlf: 815 44 100 E-mail: [email protected]/bedrift/naringseiendom

Din suksess er vår suksess

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering.de får mye mer enn det.Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.24 02 81 20 • [email protected]

Advokatfirmaet Grette DABesøksadresse: Filipstad Brygge 2Postboks 1397 Vika, 0114 OsloTlf.: 22 34 00 00Epost: [email protected]

Fast eiendom er et viktig område for Grette. Vi har et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og ulike offentlige organer. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.


SOSIALE ENTREPENØRER

Ferd Eiendom

Strandveien 501366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00E-mail: [email protected] www.ferd.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendoms-virksomhet i Ferd-konsernet.

FORTIN AS

Sommerrogata 13-15Pb. 2500 Solli, 0202 OsloTlf: 23 08 41 60E-mail: [email protected]

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Fram Eiendom

Karenslyst Alle 20278 OsloTlf: 22 12 25 [email protected]

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Höegh Eiendom

Parkveien 550256 Oslo Tlf: 22 22 10 00www.hoegheiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

OXER Eiendom

Asker PanoramaDrengsrudbekken 12, 1383 AskerPostboks 420, 1373 Askerwww.oxer.no Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

NCC Property Development AS

Østensjøveien 27, 0661 OsloTlf: 22 98 68 00 E-mail: [email protected]/kontor

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Myren Eiendom AS

Sandakervn. 24C, Bygg B,0401 OsloTlf: 22 87 19 00E-mail: [email protected] www.myreneiendom.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Scandinavian Development AS

Parkveien 330258 OsloTlf: 2411 5656E-mail: [email protected] www.scd.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklings-selskaper

Rom Eiendom AS

Schweigaards gate 230048 OsloTlf: 47 62 05 00 E-mail: [email protected] www.romeiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Loe Utvikling ASSjølyst Plass 4, 0278 OsloTlf: 911 91 669 eller 991 11 090E-mail: [email protected]

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte!Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.


EIENDOMSAKTØRER

Fazenda Asset Management AS

Stranden 3A,0250 Oslo Email: [email protected]: 23012121www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

Colliers Property Management ARS AS

Hegdehaugsveien 310352 OsloTlf: 22 06 62 80E-mail: [email protected]

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Aberdeen Asset Management

Henrik Ibsens gate 100, 0230 OsloTlf: 22 01 27 00E-mail: [email protected], www.aberdeen-asset.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Basale AS

Trondheim – OsloStavanger – BergenTlf: 06760E-mail: [email protected]

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Professor Kohts vei 91327 LysakerTlf: 93 48 05 33 E-mail: [email protected] www.storebrand.no/eiendom

Mer enn eiendom!

Thon Eiendom

Stenersgata 20105 OsloTlf: 23 08 00 00E-mail: [email protected]

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor bolig-prosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Telenor Eiendom Holding AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2

bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Braathen Eiendom

Haakon VIIs gt. 2Vika Oslo24/7 + 47 23 12 23 12E-mail: [email protected]

En annen standard.

EIENDOMSFORVALTERE

Stor-Oslo Eiendom

Kirkegata 17, 0153 OsloPostadresse: Postboks 666, Sentrum0106 OsloTlf: 21 60 52 20Fax: 21 60 52 21E-mail: [email protected]

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjeneste- spekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Sparebank1 Forsikring ASKapitalforvaltning - Eiendom

Hammersborggate 20106 OsloTlf: 21 02 50 [email protected]

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.


ForvaltningsCompagniet AS

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen0195 OsloTlf: 815 55 100E-mail: [email protected] www.fcas.no

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

Basale Næringsmegling AS

Trondheim – OsloStavanger – BergenTlf: 06760E-mail: [email protected]

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Thon Eiendom

Stenersgata 20105 OsloTlf: 23 08 00 00E-mail: [email protected]

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor bolig-prosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

NÆRINGSMEGELERE

ON Property AS

Askerveien 611384 AskerTlf: 66 98 72 40E-mail: [email protected]

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

CONFIDON AS

Bleikerhaugen 62, 1387 Asker. Tlf. 4735 4845. [email protected]

Markedsekspertise: KontormøblerConfidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

Besparende mellomledd

ANSKAFFELSESBISTAND

FIRESAFE AS

Robsrudskogen 15,1470 LørenskogTlf: 09110e-post: [email protected]

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

BRANNVERN

Hvem leverer hva til leietaker

HJELLNES CONSULT AS

Plogveien 1, 0679 OsloTlf: 22 57 48 00www.hjellnesconsult.noe-post: [email protected]

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

EIENDOMSRÅDGIVERE


EIENDOMSAKTØRER

Hvem leverer hva til leietakerEr du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med [email protected]

ÅNGTVÄTTBILEN

Ullern Alle 20 0311 OsloTlf: 22 52 21 00e-post: [email protected] Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

EIENDOMSSERVICE

NEAS

Haslevangen 150579 OsloTlf: 67 40 11 00www.neasdrift.no

Teknisk Drift • FasaderenholdLandscaping • Håndverk

Norges ledende facility management selskap!

ISS

Kundesenter 05155Sentralbord 815 55 155www.isst.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere aveiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje,fordelt på mer enn 6.500 bygg.

Alliero

Nydalsveien 30B 0484 OsloTlf: 23 26 54 00e-post: [email protected] Totalleverandør av kvalitetshåndverk

HÅNDVERKSTJENESTER

ENERGIRÅDGIVNING

HJELLNES CONSULT AS

Plogveien 1, 0679 OsloTlf: 22 57 48 00www.hjellnesconsult.noe-post: [email protected]

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

HØYDEN AS

Hasleveien 15E, 0571 OSLOTlf: +47 22 22 66 00e-post: [email protected] Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

FLY T TETJENESTER

RELOKATOR AS

Sandakerveien 138, 0484 OsloTlf:40 49 03 00e-post: [email protected]

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av le-verandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

GK NORGE AS

Ryenstubben 12Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.Tlf: +47 22 97 47 00e-post: [email protected]

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, le-dende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

RADONTILTAK AS

www.radontiltak.org [email protected]: 22699200Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for befaring og pristilbud.


AMBIUS ASEn del av Rentokil Initial Norge AS

Frysjaveien 400884 OsloPostboks 24 Økern/0508 OsloTlf. 23 00 66 00e-post: [email protected]

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

MODULVEGGER OSLO AS

Gladengveien 14Tlf. 23 24 22 00E-mail: [email protected] www.modulvegger.no Glassvegger – kontorskillevegger – himlingerSe våre produkter på www.modulvegger.no

RELOKATOR AS

Sandakerveien 138, 0484 OsloTlf:40 49 03 00e-post: [email protected]

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av le-verandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Fra ledig til utleid

merkevarebygging av bygg

www.kominn.comtlf 22 74 17 71

MERKEVAREBYGGING

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, [email protected], www.efg.no

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

ÅNGTVÄTTBILEN

Ullern Alle 20 0311 OsloTlf 22 52 21 00e-post: [email protected] Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

RADONLAB AS

[email protected]: 21 96 03 50Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kartlegging eller tiltak i deres bygg!

EnviroPac AS

Kakkelovnskroken 1 0954 OsloTlf: 06130E-mail: [email protected]

Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

MILJØTILTAK

HÅNDVERKSTJENESTER

NITO TAKST SERVICE AS

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: [email protected] Nettside: www.nitotakst.no NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisa- sjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

[email protected] tel: 480 03 181 www.kubik.no

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming

TAKSERING

KONTAKT:

Audun L Bollerud, [email protected] Anders Utne, [email protected]

Andreas Frislid, [email protected]

Ambisiøse og dyktige eiendomsaktører trenger ambisiøse

og dyktige eiendomsadvokater

Har du visjonene har vi verktøyet!

ADVOKATFIRMA RÆDER Henrik Ibsens gate 100, Oslo, Telefon: 23 27 27 00, Epost: [email protected]

www.raeder.no

Foto: Damian H

einisch Design: Mission AS

ReturadresseEstate MediaRådhusgata 260151 Oslo

B

estate magasin 5-2015

Documents